Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 806/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa~Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 9s  ust. 3 pkt 1,  art. 9y ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 2117
law: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym - tekst jedn.
article: art. 134,  art. 156
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2018 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...]; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej M. R. kwotę 392 (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 806/18

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) po rozpatrzeniu odwołania Z. J., E. W., M. R. oraz I. K. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 18 701,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] [...], jedn.ewid. K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0518 ha, przeznaczonej pod przebudowę linii kolejowej nr [...] szlak [...] (km 33,326 - 44,800 linii nr [...]) oraz o przyznaniu ww. odszkodowania na rzecz M. R. w wysokości 18 468,00 zł za przejęte prawo własności ww. nieruchomości oraz na rzecz Z. J. w wysokości 77,67zł, na rzecz I. K. w wysokości 77,67 zł i na rzecz E. W. w wysokości 77,66 zł za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego ww. nieruchomość, a także zobowiązującej [...] S.A. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w obrębie [...] [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. r 0,0518 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r., znak: [...], o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, została przeznaczona pod przebudowę stacji [...] na odcinku od km 33,326 do km 44,800 linii kolejowej nr [...] w ramach zamierzenia: Modernizacja linii kolejowej [...], etap II, odcinek [...], przetarg nr [...] - Modernizacja odcinka [...] (km 29,110-46,700 linia nr [...]). Decyzja ta stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...].

Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 18 701,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] [...], jedn.ewid. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0518 ha oraz o przyznaniu ww. odszkodowania na rzecz M. R. w wysokości 18 468,00 zł za przejęte prawo własności ww. nieruchomości oraz na rzecz Z. J. w wysokości 77,67zł, na rzecz I. K. w wysokości 77,67 zł i na rzecz E. W. w wysokości 77,66 zł za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego ww. nieruchomość, a także zobowiązał [...]S.A. do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyły Z. J., E. W., M. R. oraz I. K.. W odwołaniu wskazano, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana z uwagi na uchylenie wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2016 r. decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. Odwołujące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i zawieszenie postępowania. Odwołująca M. R. podniosła również nieprawidłowości w operacie poprzez pominięcie znajdujących się na działce naniesień i składników budowalnych w postaci drzew, asfaltu i chodników oraz wskazanie, że działka jest niezagospodarowana. Pismem z dnia 10.08.2016 r. M. R. podtrzymała swoje zarzuty z odwołania.

Po rozpoznaniu odwołania Minister wydał wskazaną na wstępie decyzję. W uzasadnieniu powołano przepis art. 9s ust. 3 pkt 1 art. 9y ust. 1 ww. ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2017 r. poz. 2117) oraz ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), jak również akty wykonawcze wydane na mocy ww. ustawy.

Organ odwoławczy wskazał, że podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy sporządzony w dniu 14 marca 2016 r. przez M. L.. Podano, że aktualność operatu została potwierdzona na dzień 16 marca 2017 r. Organ wskazał, że jak ustaliła biegła, nieruchomość zlokalizowana jest w sąsiedztwie terenów rolnych, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej. Działka stanowi nieruchomość niezabudowaną użytkowaną rolniczo, z dojazdem drogą utwardzoną. Na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej na nieruchomości znajdowały się składniki majątkowe podlegające wycenie (ogrodzenie z siatki w ramkach na słupkach). Ponadto rzeczoznawca ustaliła, że ww. nieruchomość na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości [...], Gmina [...] zmienionym uchwałą nr [...]Rady Miejskiej w [...] z dnia [...]marca 2004 r., zgodnie z którym położona nieruchomość położona jest na terenie obszarów zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym. Biegła dokonała analizy istnienia zasady korzyści w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami inwestycyjnymi jak i nieruchomościami stanowiącymi obszar zieleni nieurządzonej z uwagi na brak transakcji możliwych od wykorzystania w procesie szacowania (nieruchomości nabytych na cele kolejowe) zarówno na rynku lokalnym jak i obejmującym cały obszar województwa małopolskiego. Badanie rynku nieruchomości nabywanych pod rolę lub zieleń nieurządzoną wykazało, że ich ceny kształtowały się na poziomie od 1,00 zł/m2 do 12,00 zł/m2, natomiast ceny uzyskiwane za nieruchomości nabywane pod inwestycje wynosiły od 15 zł do 160 zł za 1 m2. W oparciu o powyższe ustalenia biegła stwierdziła, że ceny działek przeznaczonych pod inwestycje znajdują się na wyższym poziomie niż ceny nieruchomości nabywanych pod zieleń nieurządzoną. Autorka operatu stwierdziła, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Zatem wyceny dokonała w oparciu o zapis 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami rolnymi oraz pod zieleń nieurządzoną. Wyceniając grunt zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Cena średnia za 1 m po skorygowaniu stosownymi współczynnikami korygującymi określona została na poziomie 9,98 zł. Jednocześnie biegła wskazała, że z uwagi na fakt, że ceny nieruchomości nabywanych pod zieleń nieurządzoną i rolę są kilkakrotnie niższe od cen działek inwestycyjnych, oszacowaną wartość 1 m2 powiększono o 50%. W wyniku obliczeń określono wartość rynkową gruntu na kwotę 7 754,00 zł. Następnie biegła oszacowała wartość składników budowlanych w postaci ogrodzenia na kwotę 10 947,00 zł.

Wskazano, że biegła oszacowała również wartość ograniczonego prawa rzeczowego, tj. służebności gruntowej polegającej na nieodpłatnym prawie przechodu i przejazdu. W tym celu ustaliła, że ograniczone prawo rzeczowne obciążające szacowaną działkę powoduje niewielkie uciążliwości w sposobie korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela. W świetle powyższego wartość współczynnika korygującego, uwzględniającego uciążliwość związaną z prawem użytkowania nieruchomości została ustalona na poziomie 3%. Zatem wartość ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego szacowaną nieruchomość wyniosła 233,00 zł.

Organ odwoławczy uznał, że biegła prawidłowo dokonała analizy występowania zasady korzyści wykazując, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele kolejowe nie można było określić wprost, jaki jest poziom cen ww. nieruchomości na danym obszarze. Biegła poprawnie przyjęła, że nieruchomości nabywane pod inwestycje kolejowe można uznać za nieruchomości inwestycyjne, co sprowadziło się do uznania, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje ustawowa zasada korzyści.

Natomiast zastrzeżenia organu odwoławczego wzbudził sposób oszacowania wartości nieruchomości w oparciu § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Organ uznał, że biorąc pod uwagę fakt, że w przedmiotowej sprawie cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, jak również wobec stwierdzenia braku nieruchomości kolejowych, autorka opracowania winna przyjąć do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej. Brak wystarczających danych odnoszących się do transakcji kolejowych wskazuje bowiem na zasadność dokonania wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Organ zaznaczył, że przez grunty przyległe należy rozumieć wszystkie grunty mające granicą styczną z nieruchomością wycenianą. Organ odwoławczy przeanalizował zatem przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, które w niniejszej sprawie stanowią działki nr: [...],[...],[...]i [...]. W wyniku poczynionego badania stwierdził, że przeznaczenie ww. nieruchomości to również tereny przeznaczone pod zieleń nieurządzoną. Powyższe informacje zostały ustalone przez organ w oparciu o dane zawarte w urzędowym publikatorze teleinformatycznym - Biuletynie Informacji Publicznej, a zatem organ uznał je jako fakty znane organowi z urzędu, nie wymagające przeprowadzenia dowodu.

Organ ocenił, że nieprawidłowy sposób wyceny zastosowany przez biegłą nie wpłynął na końcowy wynik wyceny, a więc sporządzony operat szacunkowy może stanowić wiarygodny dowód w przedmiotowym postępowaniu. Pomimo zaistniałej omyłki biegła prawidłowo wyselekcjonowała nieruchomości podobne, które stały się podstawą do porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. W ocenie organu odwoławczego autorka operatu szacunkowego zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą jak również wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała. Prawidłowo też zwiększono wartość wycenianej nieruchomości o 50% na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia. Uznano, że wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo, w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn. Również składniki budowlane zostały oszacowane w sposób poprawny w oparciu o specjalistyczne dane.

Organ odwoławczy stwierdził, że organ wojewódzki prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...]. Ponadto w ocenie organu odwoławczego Wojewoda [...] prawidłowo postąpił orzekając o przyznaniu odszkodowania z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa przechodu i przejazdu w zakresie dotyczącym szacowanej nieruchomości na podstawie art. 9y ust. 1 i 3a i 3d specustawy kolejowej. Organ powołał wpisy z księgi wieczystej nieruchomości, z których wynika, że ograniczone prawo przysługiwało właścicielom działek nr [...], nr [...] i nr [...], którymi były odpowiednio Z. J., I. K. i E. W., a odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa przechodu i przejazdu winno zostać wypłacone na rzecz osób którym te prawa przysługiwały w równych częściach.

Odnosząc się natomiast do podniesionego zarzutu w odwołaniu wskazano, że na dzień orzekania przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa szacowana nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa. Jak bowiem wynika z akt sprawy wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 2971/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...]. Następnie na skutek skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 18 października 2016 r., sygn. akt II OSK 2089/16, uchylił ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 3029/16, oddalił skargi na decyzję Ministra. Ww. wyrok ponownie został zaskarżony. Jednakże decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r., nadal znajduje się w obrocie prawnym i stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra wniosła M.R.. W złożonej skardze zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego tj. 134 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 9y ust. 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym w związku z § 37 pkt 2 w związku z § 36 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez dokonanie wyceny w operacie szacunkowym w sposób nieprawidłowy i tym samym zaniżenie wartości odszkodowania. Zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania art. 77 § 4 kpa poprzez niewskazanie przez Ministra jakie fakty są mu znane z urzędu i na jakiej podstawie przyjął, że nieruchomość należąca do skarżącej leży na obszarze o charakterze zieleni niezorganizowanej, tym samym uniemożliwiając się skarżącej odniesienie do tej kwestii oraz - generalnie - uniemożliwiając kontrolę sądową przedmiotowej decyzji.

W konkluzji Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że postawą ustalenia odszkodowania winien być aktualny sposób użytkowania nieruchomości. Powołano, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie planistyczne wywłaszczonej nieruchomości to tereny mieszkalnictwa i usług z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wraz z komercyjnym programem usług ( MU1). Wskazano, że z uwagi na cel wywłaszczenia nieruchomości pod cele inwestycyjne (drogowe) wartość odszkodowania powinna być wyższa o 7.786,00 zł. z uwagi na wyższą wartość działek inwestycyjnych. Skarżąca zakwestionowała również rozstrzygnięcie w zakresie wartości składników budowlanych zarzucając, że operat szacunkowy nie obejmuje wyceny: drogi asfaltowej, betonowego podejścia do domu, utraty drzew w liczbie 2 (sosny). Zdaniem skarżącej w tym zakresie wartość składników budowlanych powinna być oszacowana w wysokości 12 947,00 zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko w sprawie.

Uczestniczka I. K. pismem z dnia 20.08.2018 r. poinformowała, że nie doręczono jej odpisu decyzji organu odwoławczego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie bowiem z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 9s ust. 4 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2017 r. poz. 2117) do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania w przypadkach, o których mowa w ust. 3 i 3a, stosuje się odpowiednio przepisy i gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 9 y i 9z. Art. 9y ust. 3 ww. ustawy stanowi zaś, że wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania(...). Operat winien być sporządzony zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 37 rozporządzenia, przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod linie kolejowe, a w szczególności dla celów odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie art. 9y ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.

Nie budzi wątpliwości, że dowód z opinii biegłego jest dowodem kluczowym w sprawie o ustalenie należnego odszkodowania na okoliczność prawidłowości ustalenia wysokości tego odszkodowania. Organ administracji zobowiązany jest przeprowadzić ocenę prawidłowości i kompletności sporządzonego operatu zgodnie z wymogami art. 77 kpa, weryfikując czy operat zawiera wszystkie elementy wymienione w § 56 rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie organ nie zweryfikował dostatecznie złożonego do sprawy operatu szacunkowego i nie ustalił właściwie stanu faktycznego. W szczególności organ nie zweryfikował opisu stanu nieruchomości dokonanego przez rzeczoznawcę. Z operatu wynika (pkt. 2.3 opis nieruchomości), że wyceniana nieruchomość to działka niezabudowana stanowiąca tereny zieleni nieurządzonej, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej, ze składnikiem budowalnym w postaci ogrodzenia z siatki na słupkach stalowych i cokole betonowym wysokości 1,6, długości 34 m, stopniu zużycia 10 %. Wartość tego składnika została wyliczona na 10.947,00 zł. Do operatu załączono zdjęcie, na którym widoczne jest przedmiotowe ogrodzenie, ale widoczne są również: drzewa i krzewy. Inspekcja nieruchomości odbyła się w listopadzie i na gruncie zalegał śnieg – widoczny na zdjęciu. W złożonym odwołaniu oraz piśmie kierowanym do organu odwoławczego, Skarżąca M. R. wskazywała, że błędnie ustalono, że działka jest niezagospodarowana i powoływała istnienie naniesień w postaci dwóch drzew, krzewów, chodnika oraz asfaltu, Organ odwoławczy w ogóle nie odniósł się do zarzutów odwołania w tym zakresie. W uzasadnieniu decyzji podano tylko, że składniki budowlane zostały oszacowane w sposób poprawny w oparciu o specjalistyczne dane. Niewątpliwie już z załączonej do operatu dokumentacji zdjęciowej, na której uwidocznione są drzewa i krzewy, można powziąć wątpliwość co do prawidłowości opisu przez rzeczoznawcę stanu nieruchomości, a w konsekwencji wyliczonej wartości nieruchomości. Oczywistym bowiem jest, że brak uwzględnienia naniesień w postaci drzew i krzewów doprowadził do zaniżenia wartości całej nieruchomości, a w konsekwencji zaniżenia kwoty odszkodowania należnego Skarżącej. Ponadto należało zweryfikować twierdzenia M.R. o pozostałych składnikach budowalnych w postaci asfaltu i chodnika. Wskazać należy, że wywłaszczono część nieruchomości, na której znajdowała się brama wjazdowa i furtka do nieruchomości, na której znajduje się dom mieszkalny, a w/g twierdzeń Skarżącej do domu prowadził utwardzony dojazd i dojście. Organ nie poczynił żadnych ustaleń w tym zakresie, naruszając art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Dodatkowo stwierdzić należy, że operat sporządzony w sprawie nie zawiera wystarczających danych pozwalających na weryfikację planistycznego przeznaczenia nieruchomości stanowiącej działkę [...]. Mianowicie biegła wskazała, że działka wywłaszczana położona była na terenach zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym, oznaczonych ZN. Operat nie zawiera żadnych dokumentów pozwalających na weryfikację tych informacji. W części dotyczącej opisu nieruchomości rzeczoznawca wskazała, że działka [...] została wydzielona z działki [...] i wydzielona działka stanowi teren zieleni nieurządzonej, w pobliżu terenów zabudowy mieszkaniowej. Powyższe jest o tyle istotne, że biegła w wyniku badania rynku nieruchomości stwierdziła, że oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości kolejowych jest niemożliwe z powodu braku transakcji, a przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje niewątpliwie zwiększenie wartości nieruchomości. Biegła oszacowała nieruchomość zgodnie z § 36 ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., czyli określiła wartość gruntu wydzielonej działki na podstawie wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki i ich powierzchni, powiększając wartość o 50 %. Z operatu wynika, że biegła przyjęła do wyceny tylko nieruchomości rolne. Natomiast w aktach sprawy znajduje się inny operat szacunkowy sporządzony dla działki 850/1 z którego wynika, że działka [...], z której wydzielono działkę [...], miała mieszane przeznaczenie planistyczne M1 – tereny mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego, mała część ZN. Skarżąca powoływała się na przeznaczenie mieszkaniowe wywłaszczonej nieruchomości, a brak wyrysu z planu z zaznaczoną granicą wywłaszczonej nieruchomości w operacie, uniemożliwia jednoznaczne odniesienie się do zarzutów Skarżącej w tym zakresie. Rysunek planu złożony przy skardze jest nieczytelny, niewątpliwie wynika z niego, że działka [...] miała niejednorodne przeznaczenie planistyczne. Operat nie zawiera w tym zakresie żadnej informacji. Uchybienie to jest o tyle istotne, że uniemożliwia weryfikację, czy działkę [...] wydzielono z nieruchomości o przeznaczeniu ZN czy o przeznaczeniu M1 i ZN. Biegła przyjęła do wyceny grunty rolne powołując § 36 ust. 3 pkt. 1, co było niekorzystne dla Skarżącej, albowiem przy przyjęciu mieszkalnego przeznaczenia nieruchomości z której wydzielono działkę, bądź nawet mieszanego (M i ZN), wartość nieruchomości byłaby zapewna wyższa. Ponadto należałoby rozważyć, czy zastosowanie pkt. 2 § 36 ust. 3 nie byłoby korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej. W tym wypadku operat winien zawierać informacje na temat przeznaczenia gruntów przyległych i ich powierzchni. W sprawie nie ma zastosowania natomiast ust. 4 § 36. Wywłaszczona nieruchomość nie miała planistycznego przeznaczenia pod inwestycję drogową na dzień wydania decyzji, a więc w przypadku braku na rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod kolej, zachodzi konieczność dokonania wyceny na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Wątpliwości budzą również ustalenia organu odwoławczego odnośnie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Działka [...] graniczy przecież np. z działką [...] (na której znajduje się dom Skarżącej), a na działkach [...] i [...] są również zlokalizowane budynki mieszkalne. Z rysunku planu złożonego do skargi pobieżnie widać, że mają te same przeznaczenie co działka Skarżącej przed podziałem (mieszkaniowe i ZN). Dodatkowo organ odwoławczy powołał art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, a przecież ewidentnie wartość gruntu rolnego (czy ZN) jest niższa niż gruntu przeznaczonego pod inwestycje drogowe, a więc przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, na co powoływała się biegła w operacie.

Mając powyższe na względzie, uznać należy, że organ odwoławczy prowadząc postępowanie naruszył zasady określone w art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. nieprawidłowo gromadząc materiał dowodowy w sprawie i wydając rozstrzygnięcie przy braku pełnego materiału dowodowego, jak również dokonując niewłaściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu. Doszło również do naruszenia art. 15 kpa albowiem organ odwoławczy nie odniósł się do istotnych zarzutów zgłoszonych w odwołaniu. Stwierdzone naruszenia prawa procesowego skutkowały wydaniem decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania bez prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, co doprowadziło do naruszenia art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zgromadzić pełen materiał dowodowy, zlecając sporządzenie nowego operatu rzeczoznawcy, który winien w trakcie przeprowadzenia inspekcji nieruchomości dokonać szczegółowych ustaleń jakie składniki budowlane oraz naniesienia, zadrzewienia i zakrzewienia znajdują na wywłaszczonej nieruchomości i dokonać ich wyceny zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. Rzeczoznawca, przy sporządzaniu operatu, powinien również wykorzystać wszelkie niezbędne dane o nieruchomości – zgodnie z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie których będzie można ustalić granice wywłaszczonej nieruchomości z działką Skarżącej [...] w aspekcie ilości nasadzeń i merów składników budowalnych na działce [...], jak również na potwierdzenie przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przeznaczenia nieruchomości przyległych i ich powierzchni. Po sporządzeniu nowego operatu organ winien dokonać oceny, czy sporządzony operat został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rozporządzenia wykonawczego. Dopiero po przeprowadzeniu pełnego postępowania dowodowego będzie możliwe wydanie decyzji i doręczenie jej wszystkim stronom postępowania. Organ odwoławczy nie doręczył decyzji I.K. kierując przesyłkę na błędne nazwisko.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

Z uwagi na fakt, że operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania, a zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu po ustaleniu stanu faktycznego nieruchomości i jej przeznaczenia, Sąd na podstawie art. 135 p.p.s.a. uchylił również decyzję organu I instancji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się uiszczony wpisy od skargi.