Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 48/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6136 Ochrona przyrody
Hasła tematyczne: Ochrona przyrody
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit.a, art. 145 pr 1 plt 1 lit. c, art. 200, art. 205 par 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 par 1, art. 80, art. 140
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jarosław Łuczaj (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska Sędzia WSA Grzegorz Rząsa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi A. B., W. B. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2020 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu usunięcia drzew 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz A. B., W. B. i A. B. solidarnie kwotę 176 (sto siedemdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2020 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania od Przedsiębiorstwa [...] S.A. z siedzibą w P. w wysokości 4.399 zł z tytułu usunięcia 59 drzew: topola osika - 34 szt., 25 szt. drzew w wieku poniżej 10 lat, z terenu działki oznaczonej nr [...] w S. oraz przyznaniu ustalonego odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości A. B., W. B. i A. B. stosownie do udziałów, tj. po 1/3 każdemu z nich.

Zaskarżona decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej:

Pismem z dnia 27 października 2014 r. W. B., A. B. i A. B. wystąpili do Wójta Gminy [...] z wnioskiem o ustalenie na ich rzecz odszkodowania z tytułu usunięcia drzew z terenu działki oznaczonej nr [...] w S.

Uzupełniając wniosek, pismem z dnia 4 grudnia 2014 r. wniesiono o rekompensatę za 34 szt. drzew topola osika o obwodzie pnia od 10 do 65 cm oraz 25 szt. drzew topola osika poniżej 10 lat.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...], Wójt Gminy [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania od Przedsiębiorstwa [...] S.A. z siedzibą w P. w wysokości 820 zł z tytułu usunięcia 34 drzew gatunku topola osika z terenu ww. działki oraz przyznaniu tego odszkodowania na rzecz ww. współwłaścicieli nieruchomości tj. po 1/3 każdemu z nich. Decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Wyrokiem z dnia 2 października 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 1531/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2015 r. W uzasadnieniu Sąd wyjaśnił, że "na odszkodowanie składa się wartość usuniętych drzew i krzewów oraz drugi element, jakim jest wartość ich usunięcia z nieruchomości. Usunięcie drzew z nieruchomości może wpływać na obniżenie jej wartości. Z usunięciem drzew wiąże się wiąże się konieczność wejścia na nieruchomość, co za tym idzie ustalone odszkodowanie powinno zostać powiększone o rekompensatę za korzystanie z nieruchomości. W związku z wejściem na nieruchomość celem usunięcia drzew mogą na nieruchomości powstać szkody, które po ich ustaleniu należy zrekompensować. Ocenie podlega również stan nieruchomości po dokonanym usunięciu drzew, czy nieruchomość została przywrócona do stanu poprzedniego. Jeżeli przywrócenie do stanu poprzedniego jest niemożliwe bądź powoduje nadmierne trudności lub koszty winno dojść do zapłaty odszkodowania". Ponadto Sąd wskazał, że odszkodowanie ustalono jedynie za 34 szt. drzew zaś wyciętych zostało 59 szt. drzew.

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania od Przedsiębiorstwa [...] S.A. z siedzibą w P. w wysokości 1.123 zł z tytułu usunięcia 59 drzew z terenu ww. działki oraz przyznaniu tego odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, tj. po 1/3 każdemu z nich. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] Wójt Gminy [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania od Przedsiębiorstwa [...] S.A. z siedzibą w P. w wysokości 4.399 zł z tytułu usunięcia 59 drzew: topola osika - 34 szt., 25 szt. drzew w wieku poniżej 10 lat, z terenu ww. działki oraz przyznaniu tego odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości A. B., W. B. i A. B. stosownie do udziałów, tj. po 1/3 każdemu z nich.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. B., W. B. i A. B., podnosząc, że organ nie zastosował się do ww. wyroku. W wycenie nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości, rekompensaty za obniżenie walorów krajobrazowych, zniszczenia "ekologicznej bariery ochronnej", obniżenia poziomu wód gruntowych oraz uciążliwości związanych z wycięciem drzew (brak cienia, ochrony przed wiatrem). Wskazano, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo i wobec tego należy sporządzić nowy operat szacunkowy przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Podniesiono też błędne ustalenie czasu zajęcia nieruchomości oraz pozostawienie na nieruchomości ściętych drzew, jak również nie wyciągniętych z ziemi karp po ściętych drzewach. W ocenie skarżących błędnie zastosowano również art. 135 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.2016 r., poz. 2147 ze zm.). Ponadto pismem z 17 lipca 2020 r. odwołujący się wystąpili z żądaniem uzupełnienia rażąco stronniczego i wadliwego operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] lipca 2018 r.

Wyrokiem z dnia 27 sierpnia 2019 r, sygn. akt IV SA/Wa 1120/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww. decyzję z dnia [...] stycznia 2019 r. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż organ odwoławczy nie dokonał rzeczywistej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. z dnia [...] marca 2018 r., zwłaszcza w kontekście podnoszonych przez skarżących zarzutów. Ponadto Kolegium nie odniosło się do zarzutów pozbawienia skarżących możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz możliwości składania wniosków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], rozpatrując sprawę ponownie, decyzją z dnia [...] października 2020 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] lipca 2018 r.

Na wstępie organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 83e ust. 1-3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. 2018 r., poz. 1614), usunięcie drzewa lub krzewu z terenu, nieruchomości, na wniosek właściciela urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, następuje za odszkodowaniem na rzecz właściciela nieruchomości, a w przypadku gdy na nieruchomości jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego - na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje od właściciela urządzeń. Ustalenie wysokości odszkodowania za drzewo lub krzew oraz za ich usunięcie następuje w drodze umowy stron. W przypadku gdy strony nie zawrą umowy w terminie 30 dni od dnia usunięcia drzewa lub krzewu, odszkodowanie ustala organ, który wydał zezwolenie na ich usunięcie, stosując odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami polega m.in. na przyjęciu regulacji wynikających z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie w jakim przepis ten nakazuje ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości pozbawionych praw - w tym przypadku wartości usuniętych drzew i wartości ich usunięcia, regulacji art. 130 ust. 1, który w przypadku wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu nakazuje wartość odszkodowania określać według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawiania lub ograniczenia prawa oraz regulacji z art. 130 ust. 2 w związku z art. 156 - który nakazuje ustalać wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (w tym przypadku wartość drzew i wartość ich usunięcia) sporządzonej w formie operatu szacunkowego, a także art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazujących jaka wartość (rynkowa, odtworzeniowa) powinna stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania oraz ustalających zasady określania wartości drzewostanu oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (drzewa i jego usunięcia) należy do rzeczoznawcy.

W toku postępowania przed organem I instancji został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. w dniu [...] marca 2018 r operat szacunkowy określający wartość drzew usuniętych z ternu działki ewidencyjnej nr [...], rekompensaty za zajęcie na czas wycinki oraz kosztów uporządkowania nieruchomości położonej we wsi S. w gminie [...]. W dniu [...] września 2020 r. rzeczoznawca majątkowy P. R. sporządził klauzulę aktualizacyjną dla ww. operatu szacunkowego, stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kolegium podkreśliło, że przystępując do wyceny rzeczoznawca majątkowy przeanalizował dokumenty w postaci księgi wieczystej, ewidencji gruntów, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzję zezwalającą na wycięcie drzew, protokół z oględzin drzew z dnia [...] kwietnia 2014 r., a nadto dokonał oględzin nieruchomości w dniach [...] grudnia 2014 r. i [...] czerwca 2017 r. Wyjaśniło przy tym, że oględziny, które przeprowadza rzeczoznawca majątkowy nie są oględzinami w rozumieniu art. 85 § 1 kpa. Biegły dokonując oględzin nie jest zobowiązany do informowania o tej czynności właścicieli nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1808/16, LEX nr 2400896).

Zakresem wyceny zostało objęte 59 szt. drzew usuniętych z terenu działki nr [...] położonej w S., oszacowanie rekompensaty za zajęcie działki na czas wycinki oraz kosztów uprządkowania terenu. Analizując stan zagospodarowania działki biegły wskazał, że stanowi ona grunt rolny z naniesieniami roślinnymi i drzewami w różnym wieku; występują na niej gatunki liściaste (osika) i iglaste (jodła, świerk). Wg stanu na dzień wyceny na nieruchomości dokonano wycinki 34 drzew gatunku topola osika oraz 25 drzew w wieku poniżej 10 lat.

Wycenę wartości naniesień roślinnych biegły przeprowadził z zastosowaniem podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki szczególnej i techniki wskaźnikowej.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Stosownie do § 20 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w prawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109) w podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Zgodnie z § 21 ust. 2 tego rozporządzenia za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia łub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. W myśl § 23 ust. 2 i 4 rozporządzenia Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

W następstwie dokonanych ustaleń biegły przeprowadził wycenę drzewostanu według kosztów wyhodowania, wycenę części nieruchomości zajętej czasowo pod wycinkę oraz oszacowanie kosztów uprzątnięcia terenu po wycince drzew. Biegły w sposób szczegółowy opisał wycięte 34 szt. drzew z gatunku topola osika oraz 25 szt. drzew w wieku poniżej 10 lat, które nie wytworzyły jeszcze sortymentów użytkowych drewna, określił rekompensatę za korzystanie z nieruchomości na czas wycinki oraz rekompensatę za koszty uprzątnięcia terenu po wycince. Wysokość odszkodowania biegły ustalił na kwotę 4.399 zł.

W ocenie organu odwoławczego brak jest podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2018 r., dla którego w dniu [...] września 2020 r. biegły sporządził klauzulę aktualizacyjną. Operat szacunkowy odpowiada przepisom prawa, nie zawiera błędów, omyłek, ani uchybień, które mogłyby spowodować odrzuceniem go jako dowodu w niniejszej sprawie. Skarżący w toku postępowania nie przedstawili na poparcie swoich twierdzeń żadnego innego dowodu, który podważyłby wiarygodność tego dokumentu. W szczególności nie przedłożyli innego operatu szacunkowego, ani też nie zwrócili się o ocenę tego operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do kwestii uniemożliwienia stronom postępowania zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, Kolegium uznało go za zasadny, jednak bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. Z akt sprawy wynika, że organ I instancji wydał zaskarżoną decyzję w trakcie biegu terminu dla stron na zapoznanie się z aktami sprawy i złożenie ewentualnych wniosków dowodowych. Niemniej jednak skarżący wnieśli w terminie odwołanie od decyzji, a organ II instancji zobowiązany jest do przeprowadzenia postępowania odwoławczego w całości. Gdyby zarzuty odwołania okazały się uzasadnione, to stosownie do okoliczności organ II instancji ma możliwość zmiany zaskarżonej decyzji ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Zdaniem Kolegium skarżący nie wykazali stronniczości biegłego rzeczoznawcy majątkowego, ani nieprawidłowości przy sporządzaniu operatu szacunkowego. W szczególności przyjęty przez biegłego termin zajęcia nieruchomości wynoszący 3 dni nie budzi zastrzeżeń. Z treści pisma P. S.A. z dnia 26 marca 2018 r. wynika, że drzewa zostały wycięte w jeden dzień, co zostało przez biegłego uwzględnione. Dodatkowo biegły doliczył do tego terminu 2 dni na uprzątnięcie terenu, które faktycznie nie nastąpiło, co z kolei skutkowało uwzględnieniem w wycenie kosztów uprzątnięcia terenu. Nie sposób zgodzić się ze skarżącymi, że stan zajęcia nieruchomości z powodu braku uprzątnięcia terenu trwa do chwili obecnej. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że w sytuacji w której nie uprzątnięto ternu nieruchomości po wycince drzew należy się z tego tytułu odszkodowanie. Musi to być odszkodowanie realne, uwzględniające okoliczności sprawy. Skoro teren nie został uprzątnięty, to prawidłowe było ustalenie przez biegłego terminu do wykonania tych czynności.

Odnosząc się do kwestii związanych ze zwiększonymi kosztami uprzątnięcia terenu po wycięciu drzew wobec strefy zabytku archeologicznego nr [...], organ odwoławczy uznał ten zarzut również za nieuzasadniony. W nawiązaniu do pisma [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] sierpnia 2018 r. przywołał art. 31 ust. 1a pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2020 r., poz. 282), zgodnie z którym osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna, która zamierza realizować roboty ziemne lub dokonać zmiany charakteru dotychczasowej działalności na terenie, na którym znajdują się zabytki archeologiczne, co doprowadzić może do przekształcenia lub zniszczenia zabytku archeologicznego - jest obowiązana, z zastrzeżeniem art. 82a ust. 1, pokryć koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji, jeżeli przeprowadzenie tych badań jest niezbędne w celu ochrony tych zabytków. Z treści tego przepisu wynika, że koszty badań archeologicznych oraz ich dokumentacji ujawnią się dopiero na etapie wykonywania prac ziemnych, których skutkiem może być przekształcenie lub zniszczenie zabytku. Na obecnym etapie nie jest możliwe ustalenie takich kosztów, ponieważ uzależnione one będą o rodzaju wykonywanych robót. Wyjaśnił to również biegły w swoim piśmie z dnia 5 listopada 2018 r.

Ponadto jak podkreśliło Kolegium, w tym samym piśmie z dnia 5 listopada 2018 r. biegły wyjaśnił również podnoszone przez skarżących zastrzeżenia do wielkości wycenianych drzew. Wskazał on, że do wyceny przyjęto 6 średnic, które są większe bądź równe 15 cm. Twierdzenie, że na zdjęciach pokazanych jest więcej drzew o średnicy większej niż 15 cm, trudno przyjąć za poprawne. Drzewa zostały już dawno wycięte i pocięte na krótkie odcinki. W tym momencie ciężko jest stwierdzić na jakiej wysokości dokonywany jest pomiar, czy na wysokości 1,30 m czy innej i czy dotyczy to jednego drzewa czy różnych. Bazę do wyceny stanowi protokół z [...] kwietnia 2013 r., w którym zawarte są wyniki pomiarów przed wycinką. Protokół został podpisany przez wszystkie strony postępowania. W tym momencie gdy drzewa nie są już trwale związane z gruntem nie jest możliwe dokonanie próbnego pomiaru.

Pismami z dnia 19 października 2020 r. strony postępowania złożyły kolejne zastrzeżenia do rozpatrywanej sprawy. Odnosząc się do podnoszonych okoliczności organ II instancji wyjaśnił, że wszczęcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu P. R. nie oznacza, że stawiane mu zarzuty będą uzasadnione. Nie jest to również powód do powołania w sprawie nowego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego. Ponadto analiza księgi wieczystej nr [...] nie wykazała, że dokonano w niej zmian. Jednocześnie organ zaznaczył, że stan prawny i faktyczny ustalany jest na dzień dokonania czynności polegających na usunięciu drzew z nieruchomości. Oceny czy istnieje możliwość potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten operat. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy P. R. potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2018 r. stosowną klauzulą z dnia [...] września 2020 r.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli A. B., W. B. i A. B.

Zaskarżonej decyzji zarzucili następujące naruszenia prawa:

1. art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niezastosowanie się do wskazań wyrażonych w ww. wyroku o sygn. akt IV SA/Wa 1120/19, a w konsekwencji niewyjaśnienie:

a) zarzutów skarżących zgłoszonych w piśmie z 17 lipca 2018 r. o przeprowadzenie dowodu ze zdjęć karp,

b) zarzutów skarżących dotyczących kwestii związanych ze zwiększonymi kosztami uprzątnięcia terenu po wycięciu drzew wobec strefy zabytku archeologicznego nr [...],

c) zarzutów zajęcia terenu na czas wycinki, który został rozpoczęty w dniu usuwania drzew i do czasu usunięcia karp nie został zakończony, mianowicie rozpoczętej wycinki drzew, tj. rozpoczęto usuwanie drzew i do dnia sporządzenia skargi nie dokończono, ponieważ pozostały karpy po 59 drzewach, natomiast usuniecie drzew traktuje się jako usunięcie całego drzewa wraz z systemem korzeniowym (części nadziemnej i podziemnej drzewa);

2. brak oświadczenia SKO o wykonaniu ww. wyroku;

3. art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa polegające na nie wyłączeniu rzeczoznawcy majątkowego P. R. pomimo, że w dniu [...] października 2019 r. wszczęto przeciw niemu postępowanie dyscyplinarne z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w konsekwencji czego został dyscyplinarnie ukarany;

4. art. 6 i art. 8 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, w stosunku którego w dniu [...] października 2019 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej;

5. art. 84, art. 7 i art. 136 kpa poprzez nieuzupełnienie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w postaci dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku, gdy dotychczasowy biegły podlegał wyłączeniu, a sporządzony przez niego operat szacunkowy zawiera błędy dyskwalifikujące jego wartość merytoryczna;

6. art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, opracowany przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu od udziału w sprawie;

7. brak możliwości przedłużenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. ze względu na prowadzone przeciwko niemu postępowanie dyscyplinarne;

8. art. 84, art. 7 i art. 136 kpa poprzez nie powołanie biegłego archeologa na okoliczność ustalenia zwiększonych kosztów usunięcia pni wraz z korzeniami po wyciętych drzewach, ze względu na istnienie strefy zabytku archeologicznego nr [...] w miejscu wycinki drzew;

9. nieprzeprowadzenie dowodu z dokumentu, tj. nierozpatrzenie wniosku z dnia [...] lipca 2018 r. o przeprowadzenie dowodu ze zdjęć pni drzew po wycince (karpy) po wyciętych 13 drzewach;

10. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 75 w zw. z art. 77 i 80 i art. 80 kpa poprzez pominięcie, niezebranie i nierozpoznanie całego materiału dowodowego tj.:

a) rekompensaty (odszkodowania) za zajęcie nieruchomości na czas wycinki drzew,

b) rekompensaty (odszkodowania) za poniesienie kosztów finansowych przeprowadzenia archeologicznych badań wykopaliskowych poprzedzających ingerencję w strukturę gleby,

c) pisma skarżących z dnia 17 lipca 2018 r. zatytułowanego "Wniosek z żądaniem uzupełnienia rażąco stronniczego i rażąco wadliwego aktualnego operatu szacunkowego";

d) dowodu w postaci zdjęć pni (karpy) po wyciętych 13 drzewach mających średnicę większą niż ustalono w operacie szacunkowym,

11. art. 175 ust. 1 ugn poprzez niezastosowanie się do jego zasad, a w konsekwencji przyjęcie operatu z dnia [...] marca 2018 r. za podstawę ustalenia odszkodowania, w sytuacji gdy:

a) w operacie brak jest numerów działek użytych do metody porównawczej, a wobec tego nie jest możliwa weryfikacja tych działek i porównanie ich z działką skarżących;

b) brak jest załączonej do operatu kopii dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust 4 i ust. 4a ugn, aktualnego na dzień sporządzenia operatu;

c) do operatu nie załączono protokołu oględzin;

12. art. 175 ust. 1 ugn w zakresie następujących zarzutów do operatu z dnia [...] marca 2018 r., po jego aktualizacji [...] września 2020 r.:

a) operat szacunkowy był już raz przedłużany o czym świadczy klauzula aktualności na str. 21 operatu, co świadczy o rażącym naruszeniem prawa, bowiem niedopuszczalna jest jego aktualizacja po raz drugi;

b) brak dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn;

c) brak załączonej do operatu kopii dokumentu ubezpieczenia, o których mowa w art. 175 ust 4 i ust. 4a ugn, aktualnego na dzień potwierdzenia aktualności;

d) biegły nie przeprowadził aktualnych oględzin działki, aby zweryfikować i zaktualizować stan faktyczny działki oraz wyjaśnić m.in. zasadność wniosku z dnia 17 lipca 2018 r. dotyczący nieuwzględnienia średnicy karp ponad 15 cm;

e) brak aktualnego opisu stanu nieruchomości na dzień sporządzenia operatu z [...] marca 2018 r., a także po jego aktualizacji w dniu [...] września 2020 r.;

f) do operatu (po jego aktualizacji w dniu [...] września 2020 r.) nie załączono aktualnego protokołu oględzin;

g) biegły dokonał ww. aktualizacji operatu w dniu [...] września 2020 r. bez zapoznania się z aktami sprawy;

h) rażąco nieprawidłowe należy uznać wycenę metody porównawczej, tj. dokonanie wyceny na podstawie nieaktualnych cen transakcyjnych sprzed około 4 lat, jako nieruchomości przyjętych do porównania - nieruchomości "podobne";

i) nieuwzględnienie (dla potrzeb wyceny metody porównawczej), że w ciągu ostatnich 2 lat zawartych zostało szereg transakcji dotyczących sąsiednich działek budowlanych po znacząco wyższych cenach;

j) niewłaściwe zastosowanie przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności § 56 ust. 1 pkt 1-9, przez wadliwe sporządzenie operatu szacunkowego w zakresie nieprawidłowego opisu nieruchomości, porównywania ze sobą nieruchomości niepodobnych ze względu na cechy rynkowe, braku wnikliwego przeanalizowania lokalnego rynku transakcji nieruchomości podobnych, braku szczegółowego opisu działek (m.in. brak numerów ewidencyjnych działek, numerów ksiąg wieczystych) co uniemożliwiło skarżącym, zidentyfikowanie ich jako nieruchomości podobnych, a w konsekwencji weryfikację wiarygodności samego operatu;

k) art. 4 pkt 16 ugn poprzez przyjęcie do porównań transakcji dotyczącej nieruchomości niespełniającej warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej;

I) wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis skorowidza działek jest nieaktualny;

m) wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest nieaktualny;

n) cennik drewna, na podstawie którego wyliczono składnik odszkodowania dotyczący wyciętych drzew, jest nieaktualny

o) koszty uporządkowania terenu sporządzono na podstawie nieaktualnych danych;

p) brak ustalenia odszkodowania za karczowanie (wykopanie) karp powyżej średnicy 15 cm;

q) brak ustalenia odszkodowania za zajęcie nieruchomości na czas wycinki drzew, wycinkę rozpoczęto, ale nie dokończono, tj. licząc od dnia wycinki, do dnia wydania aż teren wycinki zostanie przywrócony do stanu poprzedniego;

r) brak ustalenia odszkodowania za poniesienie kosztów finansowych przeprowadzenia archeologicznych badań wykopaliskowych poprzedzających ingerencję w strukturę gleby,

ponadto opis nieruchomości jest niezgodny z rzeczywistym stanem faktycznym i nie uwzględnia zwiększenia się wartości działki, poprzez:

a) zmianę dokonaną w KW nr [...] obejmującą nadanie numeru porządkowego działki (nadanie nr ulicy J.)

b) nie uwzględnienie istniejącego ogrodzenia działki,

c) zjazdu z drogi wojewódzkiej ul. J. - [...] Zarząd Dróg Wojewódzkich w W. wydał w dniu [...] grudnia 2019 r. decyzję lokalizacji zjazdu indywidualnego dla przedmiotowej działki,

d) zmiany otoczenia działki, poprzez powstanie nowej zabudowy jednorodzinnej na sąsiednich działkach,

e) zmian cen tj. wzrost wartości nieruchomości porównawczych - nieruchomości podobnych, które były podstawą do obliczenia odszkodowania,

f) nie uwzględnione istniejącego uzbrojenia działki, tj. gazociągu niskiego ciśnienia DN 150, wodociągu, kabla światłowodowego oraz prądu;

13. art. 6, art. 7, art. 8, art. 75, art. 77, art. 75 w zw. z art. 77 i 80, oraz art. 80 i art. 107 § 1 i 3 kpa, poprzez odmowę uwzględnienia dowodów mających istotne znaczenie w sprawie tj.:

a) wniosku z dnia 19 października 2020 r. o powołanie biegłego archeologa,

b) wniosku z dnia 19 października 2020 r. dotyczący wyłączenia biegłego rzeczoznawcy majątkowego P. R.;

c) wniosku z dnia 19 października 2020 r. dotyczący przeprowadzenie przez organ dowodu z oględzin działki;

d) wniosku z dnia 19 października 2020 r. o wykonanie ww. wyroku;

e) wniosku z dnia 19 października 2020 r. o sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego;

14. art. 10 i art. 73 kpa poprzez niezapewnienie skarżącym jako stronie postępowania czynnego udziału w postępowaniu przed organem II instancji tj. brak możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem zaskarżonej decyzji;

15. art. 75 § 1, art. 77 § 1 w zw. art. 80 i art. 78 kpa, poprzez nieprzeprowadzenie dowodu pomimo zgłoszenia przez stronę wniosku w tym zakresie, tj. w postaci zdjęć pni (karpy) po wyciętych 13 drzewach mających średnicę większą niż ustalono w operacie szacunkowym;

16. art. 107 § 1 i 3 kpa polegające na braku uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, tj. poprzez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżących.

Z uwagi na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania,

Ponadto skarżący wnieśli, na podstawie art. 106 § 3 ppsa, o przeprowadzenie dowodu z dokumentów z akt sprawy dotyczącej wszczętego z urzędu w dniu [...] października 2019 r. sygn. akt: [...] znak: [...] postępowania dyscyplinarnego z tytułu odpowiedzialności zawodowej przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministrze Rozwoju, Pracy i Technologii, przeciwko biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu P. R., który sporządził operat szacunkowy w sprawie, a także o przeprowadzenie dowodu z dokumentów, tj. z wykazów transakcji działek usługowych niezabudowanych dotyczących miejscowości S. gm. [...] ze S. w L. od marca 2018 do września 2020 r. na okoliczność udowodnienia, że działki użyte do metody porównawczej w operacie są nieaktualne (zaniżone).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W uzupełnieniu skargi, pismem z 30 marca 2021 r., skarżący podtrzymali skargę w całości i wnieśli o przeprowadzeniu dowodu z pisma Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 5 marca 2021 r. informującego o wszczęciu z urzędu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego P. R.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.; dalej "ppsa") uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 ppsa, który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a tej ustawy. Przepis ten umożliwia zatem sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Według zaś art. 135 ppsa, sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Na wstępie należy podkreślić, że w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 25 stycznia 2019 r. w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 1120/19 stwierdził, że organ odwoławczy nie dokonał rzeczywistej oceny operatu szacunkowego, zwłaszcza w kontekście podnoszonych przez skarżących zarzutów i nie doniósł się do zgłaszanych wniosków dowodowych w toku postępowania. Organ i Sąd są tym stanowiskiem związani na podstawie art. 153 ppsa.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych wyżej kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja naruszają prawo w stopniu skutkującym ich uchyleniem.

Materialnoprawną podstawę kwestionowanego w sprawie rozstrzygnięcia stanowi art. 83e ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2018 r., poz. 1614 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości, na wniosek właściciela urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego następuje za odszkodowaniem na rzecz właściciela nieruchomości, a w przypadku gdy na nieruchomości ustanowione jest prawa wieczystego użytkowania - na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje od właściciela urządzeń (ust. 1). W myśl ust. 2 tego przepisu - ustalenie odszkodowania za drzewo lub krzew oraz za ich usunięcie następuje w drodze umowy stron. W przypadku gdy strony nie zawrą umowy w terminie 30 dni od dnia usunięcia drzewa lub krzewu, odszkodowanie ustala organ, który wydał zezwolenie na ich usunięcie, stosując odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (ust. 3).

Odpowiednie zastosowanie przepisów przywołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami polega m.in. na przyjęciu regulacji wynikających z art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zakresie w jakim przepis ten nakazuje ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości pozbawionych praw - w tym przypadku wartości usuniętych drzew i wartości ich usunięcia, regulacji art. 130 ust. 1, który w przypadku wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu nakazuje wartość odszkodowania określać według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawiania lub ograniczenia prawa oraz regulacji z art. 130 ust. 2 ww. ustawy w związku z art. 156 tej ustawy - który nakazuje ustalać wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (w tym przypadku wartość drzew i wartość ich usunięcia) sporządzonej w formie operatu szacunkowego, a także art. 134 i art. 135 tej ustawy wskazujących jaka wartość (rynkowa, odtworzeniowa) powinna stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania oraz ustalających zasady określania wartości drzewostanu oraz art. 154 ww. ustawy według którego podjęcie decyzji dotyczącej wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (drzewa i jego usunięcia) należy do rzeczoznawcy.

Ustalenie wysokości odszkodowania za drzewa i krzewy następuje też przy odpowiednim zastosowaniu art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Podkreślić zatem należy, że ustalone na podstawie powyższych przepisów odszkodowanie ma obejmować nie tylko wartość usuniętego drzewa lub krzewu, ale także koszty ich usunięcia z terenu nieruchomości, na której rosły czy koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu. Natomiast wbrew stanowisku skarżących nie można uwzględnić innych czynników np. walorów estetycznych lub krajobrazowych, wpływających na utratę wartości nieruchomości.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, został sporządzony prawidłowo i w związku z tym mógł stanowić postawę ustalenia wysokości odszkodowania za usunięcie drzew.

Przystępując do merytorycznego odniesienia się do kwestii spornej przypomnieć trzeba, że w toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobligowane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i przestrzegania zakreślonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego standardów procedowania. W toku postępowania organy stoją na straży praworządności, podejmując z urzędu lub na wniosek stron wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 kpa). W tym celu organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 kpa) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 kpa), co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu skonstruowanym zgodnie z wymaganiami wynikającymi z art. 107 § 3 kpa.

Konieczność przestrzegania przez organy orzekające podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem ww. przepisów w toku postępowania zmierzającego do ustalenia odszkodowania za usunięcie drzew nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ ustalana jest ona na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód mający wpływ na wysokość odszkodowania ustalonego przez organ z tytułu usunięcia drzew.

Podkreślić przy tym należy, że zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zatem zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 kpa oraz z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami normujących zasady określenia wartości usuniętych drzew oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jednocześnie należy wskazać, że w ugruntowanym orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ww. ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji i podobnie sąd administracyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1930/11).

Nie ulega zatem wątpliwości, że to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości odszkodowania, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza wszak, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 900/16). Nie może podlegać pozytywnej ocenie brak charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny. W takiej sytuacji nie można bowiem zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Analiza § 55 jak i § 56 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prowadzi bowiem do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zweryfikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie i z tego względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szacunkowym.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dokonana przez organy administracji jest wadliwa. W szczególności jako przedwczesną uznać należy zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji ocenę aktualności operatu szacunkowego sporządzonego 12 marca 2018 r.

Przede wszystkim podkreślić należy, że warunkiem wykorzystania w sprawie operatu szacunkowego jest jego aktualność.

W tym względzie zauważenia wymaga, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.) – dalej "ugn" operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zgodnie zaś z brzemieniem art. 156 ust. 4 ugn (obowiązującym od 1 września 2017 r.) operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Przy czym stosownie do § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego tj. w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje zatem poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ugn. Zauważyć przy tym należy, że w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż klauzula jest osobnym od operatu dokumentem stanowiącym potwierdzenie jego aktualności.

W niniejszej sprawie zarówno decyzja organu I instancji, jak i decyzja organu II instancji, wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. w dniu [...] marca 2018 r., któremu klauzulę aktualności biegły nadał [...] września 2020 r.

Nie ulega zatem wątpliwości, że na dzień wydania decyzji organu I instancji tj. w dniu [...] lipca 2018 r. przedłożony operat mógł mieć zastosowanie do określenia kwoty ustalonego odszkodowania. Stosownie bowiem do art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia .

Zważyć jednak należy, że w dacie wydania decyzji organów obu instancji, art. 156 ust. 4 ugn przewidywał, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, po potwierdzeniu jego aktualności, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ustawodawca ograniczył zatem możliwość aktualizowania operatów szacunkowych określając maksymalny okres w jakim operat może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności (24 miesiące od sporządzenia operatu). Termin ten jest więc liczony nie od daty potwierdzenia aktualności operatu, lecz od dnia upływu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Biorąc pod uwagę datę sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 12 marca 2018 r., po potwierdzeniu jego aktualności, mógł on być wykorzystywany do 12 marca 2020 r. do celu, dla którego został sporządzony.

Rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu stosowną klauzulą na kolejnych 12 miesięcy w dniu [...] września 2020 r., czyli prawie po upływie sześciu miesięcy od okresu, w którym istniała możliwość potwierdzenia aktualności sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Zaskarżona decyzja organu odwoławczego została wydana [...] października 2020 r.

Mając na uwadze powyższe operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. R. nie mógł stanowić dowodu w sprawie, bowiem w dacie orzekania przez organ odwoławczy nie istniała możliwość potwierdzenia aktualności tego operatu szacunkowego.

Podkreślenia wymaga, że aktualność operatu musi istnieć zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak również w trakcie postępowania odwoławczego, co znajduje bezpośrednie potwierdzenie w stosownym orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2010 r., I OSK 1371/09).

Wobec tego organ II instancji nie mógł zaakceptować sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, jako wiarygodnego dowodu w sprawie. Nie jest bowiem możliwe traktowanie nieaktualnego operatu szacunkowego jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Stanowi to więc o naruszeniu art. 156 ust. 3 i 4 ugn oraz art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 kpa, a także art. 80 kpa.

Jednocześnie wyjaśnienia wymaga, że wbrew stanowisku skarżących na stronie 21 operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] marca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. R., nie została zamieszona klauzula potwierdzająca aktualność operatu, która jak wyżej wskazano stanowi osobny dokument od operatu, a umieszona tam została pieczęć rzeczoznawcy majątkowego wraz jego podpisem (stosownie do wymogów § 57 ust. 1 ww. rozporządzenia).

W tej sytuacji co do zasady nie jest możliwe dokonywanie rozważań odnośnie ewentualnych merytorycznych zarzutów dotyczących wyceny zawartej w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowym operacie. Takie działanie Sądu nie znajdowałoby usprawiedliwienia w obowiązujących przepisach prawa, w szczególności w art. 156 ust. 3 i 4 ugn. Nie jest bowiem możliwe traktowanie nieaktualnego operatu szacunkowego, jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. W tym zakresie ustalenia Sądu byłyby bowiem przedwczesne.

Ponadto wyjaśnić należy, że wniosek o przeprowadzenie dowodów wskazanych w skardze oraz uzupełnieniu skargi, nie mógł być uwzględniony, gdyż zakres okoliczności jaki miałby być za ich pomocą dowodzony, nie był niezbędny do wyjaśnienia istotnych wątpliwości, co do poprawności ustalonego przez organ stanu faktycznego, o których mowa w 106 § 3 ppsa.

W ocenie Sądu, powyższe uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji uwzględni ocenę prawną wynikającą z niniejszego orzeczenia i zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego, na podstawie którego ustali wysokość odszkodowania.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ppsa, Sąd orzekł jak w punkcie 1. sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie 2. wyroku, na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ppsa, zasądzając na rzecz skarżących solidarnie kwotę 176 zł, na którą składa się wysokość uiszczonego przez nich wpisu sądowego od skargi.