Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1040/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 146 ust. 1 a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędzia WSA Krystyna Daniel Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2013 r. sprawy ze skargi P. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 4 czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego P. N. kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. znak [...] działając na podstawie art. 145 ust. 1 i 2, art. 146, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, uchwały Rady Gminy W. z dnia 30 listopada 2011 r. nr [...] 11 oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i 210 Ordynacji podatkowej ustalił opłatę adiacencką w wysokości 1 800,50 zł P.N. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K, o pow. 0,68 ha, działka nr [...] , obręb K. wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Opłatę powyżej ustaloną należy wpłacić w terminie 14 dni od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że zgodnie z art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W wyniku wybudowania sieci kanalizacyjnej wartość nieruchomości położonej w K. działka nr [...] wzrosła o kwotę 3 601,00 zł. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej została ustalona w operacie szacunkowym. Rada Gminy .W. uchwałą nr [...] z dnia 30 listopada 2011 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej określiła stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 50 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata adiacencka wynosi 1 800,50 zł, tj. 50 % wzrostu wartości nieruchomości. P.N,. pismem z dnia 16 października 2012 r. zwrócił się z prośbą o dokonanie korekty z uwzględnieniem poniższy okoliczności. Strona pisze, że w operacie rzeczoznawca powołuje się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W. uchwalonym uchwałą z dnia 27 stycznia 2000 r. nr [...] Rady Gminy W. W powyższym studium obszar wykazany w operacie szacunkowym jest zaliczany obszaru kategorii "B" czyli obszar który może być częściowo przeznaczony pod zabudowę. Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo Wodne która w art. 88n. p. 1.4 wyklucza teren wykazany w operacie z możliwości dalszego zagospodarowania. Według strony działki wzięte do porównań wykazują bardzo duże zróżnicowanie co do wartości jak i położenia oraz atrakcyjności, a rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego określa, że nieruchomości wzięte do porównania powinny być podobne. Według strony wycena nie uwzględnia zniszczeń powstałych podczas prac związanych z budową kanalizacji, ponadto wycena nie uwzględnia faktu, że w trakcie trwania budowy kanalizacji sanitarnej została wybudowana autostrada A-4. W piśmie z dnia 3 grudnia 2012 r. biegły wyjaśnił między innymi, że działki wzięte do bazy porównawczej jako działki podobne powinny w sposób właściwy opisywać dany typ nieruchomości podobnych z miejscowego lub lokalnego rynku nieruchomości. Ewentualne zniszczenia spowodowane przez wykonawcę w trakcie robót budowlanych polegających na budowie kanalizacji nie były przedmiotem opracowania i nie wchodzą w zakres postępowania o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Wybudowanie autostrady dla działek niepołożonych zbyt blisko niej jest tylko czynnikiem korzystnym, który powoduje wzrost cen nieruchomości.

Od tej decyzji odwołanie wniósł P.N. i zarzucając, iż opłata ustalona została na podstawie błędnie wykonanego operatu szacunkowego, który nie uwzględnia treści art. 88n ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, a która to okoliczność powinna stanowić o możliwości zagospodarowania działki na poziomie zero. Zdaniem odwołującego, działki przyjęte do porównań wskazują duże zróżnicowanie, podczas gdy z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że nieruchomości wzięte do porównania powinny być podobne. Wycena nie uwzględnia również zniszczeń dokonanych podczas prac związanych z budową kanalizacji, a zgłoszonych protokole z oględzin załączonym do opracowania oraz faktu wybudowania w niedalekiej odległości autostrady A4.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i ustaliło opłatę adiacencką w wysokości 1800,50 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tak ustaloną opłatę należy wpłacić w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W uzasadnieniu organ stwierdził, że zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych. W myśl art. 146 ust. 1-3 powyższej ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy. Jak wynika z postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. , dnia 10 maja 2012 r., w dniu 24 stycznia 2012 r. do ww. organu wpłynęło zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej gminy W. , wobec którego organ nadzoru budowlanego nie sformułował sprzeciwu odnośnie zamiaru przystąpienia do użytkowania. Zaistniały zatem warunki do podłączenia nieruchomości do oddanej do użytkowania sieci kanalizacyjnej. Dla obszaru, na którym jest położona przedmiotowa nieruchomość nie uchwalono planu miejscowego, zaś działka nr [...] w K. sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów i budynków jako: RIIIa (o pow. 0, 27 ha), RIVa (o pow. 0,13 ha), S-RIVa (o pow. 0, 09 ha), S-RIVb (o pow. 0,09 ha) i B-RIVb (o pow. 0,10 ha). Stosując odpowiednio art. 92 ust. 2 w/w ustawy do przesłanek określonych art. 143 ust. 1 powołanej ustawy należy przyjąć, iż część nieruchomości - oznaczona jako B-RIVb, spełnia warunek do ustalenia opłaty adiacenckiej wskazany w tym przepisie. Stosownie do powyższego opłatą adiacencką objęto tą cześć nieruchomości, o pow. 0,10 ha. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stwierdzono, iż wartość rynkowa prawa własności części działki gruntu nr [...] o powierzchni 0,10 ha, po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej wynosi 21 641,00 zł, zaś wartość rynkowa prawa własności ww. części nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej wynosiła 18 040,00 zł. A zatem wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku wybudowania sieci kanalizacyjnej wyniósł 3.601,00 zł. Kwota opłaty adiacenckiej, przy zastosowaniu stawki procentowej wynoszącej 50% (zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia 30 listopada 2011 r.), wynosi zatem 1.800,50 zł. Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, w której, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Do porównań przyjęte zostały dwie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, których cechy zostały w operacie szczegółowo opisane. Określenie wartości nieruchomości przed, jak i po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej dokonano różnicując cechę "uzbrojenie", współczynnikiem korekcyjnym, przyjmując jego wartość dla nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji na poziomie najniższym, a po wybudował kanalizacji - na poziomie najwyższym. Przy wycenie uwzględniono również, zgodnie z § 40 rozporządzenia, długość przyłącza wynikającą z odległości studzienki kanalizacyjnej od budynku mieszkalnego, co zostało wyrażone w wielkości współczynnika korekcyjnego K przyjętej na poziomie 1,05. Przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie należy uznać za prawidłowe. Organ wziął pod uwagę wszelkie okoliczności niezbędne dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Niezależnie jednak od powyższych ustaleń zaskarżoną decyzję organu l instancji należało uchylić w całości i zastąpić ją orzeczeniem co do istoty sprawy. Powodem takiego rozstrzygnięcia jest błędna podstawa prawna zawarta w decyzji Wójta Gminy W. Zaskarżona decyzja wydana została bowiem w oparciu o ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749), która normuje sprawy między innymi z zakresu opłat oraz niepodatkowych należności budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego, do których ustalania lub określania uprawnione są organy podatkowe. Tymczasem decyzja taka winna zostać wydana na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

W odwołaniu P.N, zarzucił, iż nieruchomość jest niekorzystnie położona w niedalekiej odległości od wału przeciwpowodziowego. Odnosząc się do tego argumentu wskazania wymaga, iż operacie rzeczoznawca uznał, iż położenie, lokalizacja nieruchomości wycenianej jest "niekorzystna" określając to współczynnikiem 0,00. Podobnie ustalając dla nieruchomości wycenianej cechę "sąsiedztwo i otoczenie", rzeczoznawca przyjął współczynnik na poziomie 0,50, co jak wynika z opisu na karcie 20 operatu oznacza, iż uwzględnia on m.in., że działka położona jest sąsiedztwie obiektów uciążliwych (ruchliwej drogi, wału przeciwpowodziowego). Biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi. Poddał analizie rynek działek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, najbardziej przystających swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej.

Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł P.N. , domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi drugiej instancji. Podniósł, że organ nie odniósł się wprost do wszystkich zarzutów odwołania, co stanowi przejaw naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. i narusza również art. 107 § 3 K.p.a. W ocenie skarżącego działki wzięte do porównania nie są podobne. Wstawienie współczynnika równego "0" w pozycji "możliwość zagospodarowania" diametralnie zmienia wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji. W decyzji nie odniesiono się także to uciążliwości wybudowanej autostrady.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie

Zgodnie z dyspozycja art.146 ust.1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. z 2010 Nr 102 poz 651 (dalej; ugn) wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust 2). Przepis art. 146 przesądza natomiast, iż ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust 1a). Zasady ustalania wartości nieruchomości formułują precyzyjnie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn.zm.), które jednocześnie wyznaczają kryteria oceny postępowania dowodowego.

W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca ten przeprowadził wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

Jak wynika z art. 154 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru metody i techniki szacowania, biorąc pod uwagę takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z definicją zawartą art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Również zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W ustępie 4 tego przepisu wprowadzono zasadę, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Analiza przedmiotowego operatu szacunkowego daje podstawy do twierdzenia, że o ile nie można zakwestionować samego wyboru podejścia porównawczego przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej, to jednak sposób sporządzenia operatu nie daje możliwości jego oceny. Autor operatu szacunkowego w tabeli na stronie 14 i 18 ujął, co prawda, kilkanaście nieruchomości będących przedmiotem transakcji, ale nie podał żadnych ich danych umożliwiających identyfikację działek, a tym bardziej na weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. W punkcie 11.6.1 na stronie 21 operatu jego autor bliżej scharakteryzował 2 działki o cenie minimalnej i maksymalnej, co nie jest wystarczające w świetle przedstawionych wyżej regulacji prawnych.

Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., II SA/Łd 184/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., II SA/Gd 223/12 oraz 7.marca 2012 r. II SA/Gd 895/11, WSA w Olsztynie II SA/Ol 701/09). Także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2010 r. II OSK 481/09 wskazuje, iż w operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 u.g.n., położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić, dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania. Podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 u.g.n (LEX nr 597629).

Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny.

Reasumując, jeśli w podejściu porównawczym należy przyjąć kilkanaście nieruchomości do porównania ich z nieruchomością wycenianą, a zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga ustalenia współczynników korygujących, które mają odnieść cenę nieruchomości przyjętych do porównania do ceny nieruchomości wycenianej, oznacza to, że czynniki te odzwierciedlają różnice między nieruchomością wycenianą i nieruchomościami przyjętymi do porównań. W konsekwencji, jeśli nie jest znane choćby tylko położenie nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania, to już ta waga czynnika korygującego nie może podlegać kontroli, a waga innych czynników korygujących staje się nieczytelna. Należy bowiem raz jeszcze wskazać, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne.

W ocenie Sądu brak danych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź weryfikacja ta jest w znacznym stopniu ograniczona.

Dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) i obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Uchybienia organów obu instancji są tym większe, iż skarżący wątpliwości co do doboru nieruchomości w operacie podnosił tak w postępowaniu przed organem I instancji (pismo 16 listopada 2012 r.) jak i w odwołaniu wskazując, iż działki wzięte do porównania wykazują bardzo duże zróżnicowanie co do wartości jak i położenia i atrakcyjności. Pomimo wyraźnych zarzutów kierowanych przez skarżącego, i wyraźnych przesłanek ustawowych popartych bogatym orzecznictwem organ wątpliwości tych nie wyjaśnił. Pismo biegłego z 3 grudnia 2012 r. w którym ustosunkowywał się on do zarzutów w żaden sposób nie wyjaśnia dlaczego do porównania przyjął te a nie inne nieruchomości będące przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. Rzeczoznawca ani organu obu instancji nie wyjaśniły na czym polega podobieństwo tych działek do nieruchomości skarżącego. Czy rzeczoznawca dobierając nieruchomości do porównania uwzględniał wskazania o których mowa w art. 154 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n tj dobrał nieruchomości, które z nieruchomością skarżącego wykazują podobieństwo z uwagi na ich położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wskazanie przez biegłego w operacie, iż są to działki budowlane jest daleko niewystarczające.

Zarzuty skargi dotyczące ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości z uwagi na uregulowania w ustawie Prawo wodne są nieuzasadnione. Nieruchomość a w zasadzie jej część której operat dotyczył jest zagospodarowana i nie było żadnych przeszkód prawnych, by opłatę adiaceńską w stosunku do niej ustalić.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane dostosować czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji.

Na mocy art. 152 p.p.s.a. orzeczono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.