Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 59/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-03-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, ust. 6, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 2 pkt 4par. 3 ust. 1-2, par. 4 ust. 1, ust. 4, par. 5 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 3 marca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda – Lenczewska, Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi D. S. i P. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 104 K.p.a. oraz art. 53, art. 54, art. 59, art. 60, art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z przyłączem energetycznym, wodociągowym i gazowym, tymczasowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe (użytkowanym do czasu wybudowania miejskiej sieci kanalizacyjnej) oraz dwoma zjazdami na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A na działkach nr [...], obręb [...], z uwzględnieniem linii zabudowy pokazanych na załączniku graficznym.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, że w dniu 28 kwietnia 2010r. M. S. – D. złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy dla wskazanej inwestycji. Teren, którego dotyczy wniosek, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Decyzją z dnia [...] ustalono dla tego terenu warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z przyłączami: wodociągowym, energetycznym i gazowym, szczelnym zbiornikiem dwukomorowym na nieczystości ciekłe o pojemności 10 m3 oraz zjazdem na działkę. Obecnie ustalane są warunki zabudowy dla odmiennej inwestycji.

W wyniku analizy urbanistycznej ustalono, że sąsiednie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, dostępne z ulicy A, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zakresie kontynuacji funkcji (na sąsiednich działkach znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne), parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Zgodnie z przeprowadzoną analizą urbanistyczną dla określenia linii zabudowy zasadne jest jej ustalenie zgodnie z wnioskiem inwestora, gdyż tak usytuowany budynek będzie się mieścił w strefie zabudowy, wyznaczonej przez istniejące budynki mieszkalne jednorodzinne w obszarze analizowanym. Ze względu na układ przestrzenny działek występujących pod zmiennym kątem w stosunku do ulicy A, nie ma możliwości jednoznacznego i czytelnego określenia obowiązującej linii zabudowy. W związku z powyższym uzasadnione jest wprowadzenie zamiast zapisu "obowiązująca linia zabudowy" zapisu "nieprzekraczalna linia zabudowy", która będzie równoległa do linii regulacyjnej ulicy. Umożliwi to jednoznaczne i czytelne określenie kontynuacji zabudowy w liniach zabudowy, wytworzonych przy ul. A.

Linie zabudowy dla ul. A są niejednorodne, ale czytelnie określają strefę zabudowy, która nie przekracza 50 m od linii regulacyjnych. Pozostałe parametry zabudowy wynikają z analizy parametrów istniejącej zabudowy. Objęte wnioskiem działki położone są bezpośrednio przy ul. A – publicznej drodze gminnej. Inwestor przedstawił warunki techniczne gestorów sieci dla projektowanego przyłącza wodociągowego, energetycznego i gazowego. Ulica A w rejonie inwestycji nie posiada miejskiej sieci kanalizacyjnej. W tym zakresie projektuje się rozwiązanie lokalne. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Na działce nie występują grunty rolne ani leśne - teren nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nie stwierdzono niezgodności z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od tej decyzji wnieśli D. S. i P. S.

Zarzucili w nim niezgodność paramentów określonych w decyzji z sąsiednią zabudową, brak prezentacji przeprowadzonej analizy architektoniczno - urbanistycznej, brak podstaw do wytyczenia nowej linii zabudowy oraz intensyfikacji zabudowy i brak określenia parametrów zabudowy dla drugiego budynku, a w konsekwencji tego - niespełnienie warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu D. S. i P. S. podnieśli, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, które wyznaczają sposób ustalania wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla wskazanych działek.

Z przeprowadzonej przez nich analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się pięć budynków tworzących parametry dla nowej zabudowy. Wyniki tej analizy w żadnym stopniu nie potwierdzają parametrów wskazanych przez Prezydenta Miasta Ł. w zaskarżonej decyzji.

W decyzji tej nie wskazano, które działki stanowiły podstawę przeprowadzonej analizy. Przybliżenie frontowej linii zabudowy do osi drogi stworzy uskok w zabudowie, odwrotny od obecnego, co jest sprzeczne z § 4 pkt 1 - 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.). Przyjęcie nowej linii zabudowy, przy pominięciu istniejącej linii zabudowy wyznaczonej przez budynki usytuowane bliżej planowanej inwestycji, narusza § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia. W ten sposób zostanie zakłócony ład przestrzenny.

W zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki został zwiększony do 0,12. Natomiast na analizowanym obszarze nie przekracza on 0,08. Taki wskaźnik przyjęto w poprzednio wydanej decyzji z dnia [...]. Z zaskarżonej decyzji nie wynika, jaka jest powierzchnia zabudowy obszaru analizowanego, jaka jest powierzchnia tego obszaru i jaki miałby być średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego. W analizowanym obszarze nie występuje działka zabudowana dwoma budynkami jednorodzinnymi z dwoma podjazdami. Planowana inwestycja ma polegać na wzniesieniu 2 budynków jednorodzinnych, usytuowanych w głębi działki w strefie 50 metrów od linii regulacyjnej, a zatem warunek zachowania obowiązującej linii zabudowy musi być spełniony w stosunku do wszystkich budynków, a nie tylko jednego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, aby w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wskazywano konkretną lokalizację poszczególnych elementów planowanej inwestycji na działce objętej wnioskiem, a jednocześnie w stosunku do sąsiednich nieruchomości.

Decyzją z dnia [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu stwierdzono, że analiza urbanistyczna jest prawidłowa pod względem formalnym oraz została sporządzona zgodnie z przepisami prawa.

Z analizy zawierającej część graficzną i opisową wynika bezsprzecznie, że na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa umożliwiająca określenie parametrów dla planowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego. Przyjęte wielkości wyznaczono w sposób zgodny z prawem.

Z części graficznej analizy wynika, że zabudowa na działkach nr [...] tworzy w tym obszarze linię zabudowy, a wyznaczona w zaskarżonej decyzji linia jest jej przedłużeniem. Linia ta wypełnia zatem treść normy § 4 ust. 1 wskazanego rozporządzenia. Tym samym nie ma konieczności wyznaczania innej linii zabudowy. Nie można też uznać, że wyznaczona linia zabudowy zakłóci ład przestrzenny w tym obszarze. Dla wskazanej inwestycji ustalono także tylną nieprzekraczalną linię zabudowy. Została ona wyznaczona w pasie 50m od linii regulacyjnej ul. A i ma na celu zapobieganie rozprzestrzenianiu się zabudowy na położone poza wyznaczoną strefą, tereny otwarte, do tej pory niezurbanizowane.

Ustalenie nieprzekraczalnej tylnej linii zabudowy nie znajduje, co prawda, uzasadnienia prawnego, jednakże ma ograniczyć możliwość lokowania nowej zabudowy do linii wyznaczonej przez istniejącą zabudowę, co uznać należy za prawidłowe. Ustalony w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki 0,12 nie spowoduje intensyfikacji zabudowy, gdyż w obszarze analizowanym średni wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek wyniósł 0,18. Odnosząc się do braku określenia parametrów zabudowy dla drugiego budynku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało także, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie wstępną koncepcję usytuowania planowanej inwestycji, możliwą do realizacji jedynie w przypadku zgodności z warunkami techniczno – budowlanymi. W żadnym razie koncepcja ta nie może przesądzać o ostatecznej lokalizacji planowanych budynków.

W tym zakresie ocena należy do organu wydającego pozwolenie na budowę i okoliczności te konkretyzowane są właśnie na etapie procesu inwestycyjnego - w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Przeprowadzone postępowanie wykazało, że objęta wnioskiem inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stronom umożliwiono zapoznanie się i wypowiedzenie, co do materiału dowodowego zebranego w sprawie.

W dniu 29 czerwca 2010r. odwołujący się zgłosili zastrzeżenia, żądając przyjęcia parametrów zabudowy dla wskazanej inwestycji w oparciu o przeprowadzoną przez nich analizę. Analiza ta nie została uwzględniona jako dowód w sprawie, bowiem nie została sporządzona przez osobę uprawnioną ani też nie spełnia wymagań określonych w powołanym rozporządzeniu.

W skardze na powyższą decyzję D. S. i P. S. wnieśli o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta Ł. oraz zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie prawa materialnego polegające na nieprawidłowym ustaleniu parametrów zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz braku określenia wymagań dotyczących utrzymania wód powierzchniowych, o których mowa w art. 22 pkt 1 i art. 29 pkt 1 ustawy Prawo wodne. Wskazali przy tym, że z dokumentacji Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Ł. wynika, iż wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,06. W obszarze analizowanym nie występuje podobny typ zabudowy złożony z dwóch domów jednorodzinnych z dwoma zjazdami. Na mapach Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. dla terenu A wprowadzone są naniesienia, które określają analizowany obszar jako teren zdrenowany. W zaskarżonej decyzji nie określono wymagań dotyczących odtworzenia istniejącego drenażu melioracyjnego, który może zostać przerwany w trakcie realizacji inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż zadaniem sądów administracyjnych jest badanie zgodności z prawem kwestionowanych aktów i czynności (bezczynności) organów administracji publicznej.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem, sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, gdyż nie narusza ona prawa.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest ustalenie w drodze decyzji, wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z przyłączem energetycznym, wodociągowym i gazowym, tymczasowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe (użytkowanym do czasu wybudowania miejskiej sieci kanalizacyjnej) oraz dwoma zjazdami - na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A na działkach nr [...], obręb [...].

Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1 – 5 tego przepisu, a mianowicie:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu:

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunkiem koniecznym i jednocześnie wystarczającym do wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji jest zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującego, a jego spełnienie lub niespełnienie determinuje działanie organu.

W przypadku, gdy inwestycji sprzeciwia się przepis prawa, organ zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może wydać pozytywnej decyzji. Jeśli natomiast żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję - stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych.

Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 cytowanej ustawy ( Dz. U. nr 164, poz. 1588 ).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przez organ w sprawie warunków zabudowy, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu, kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych, o czym stanowi jego § 1.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy.

W § 2 pkt 4 rozporządzenie to definiuje obszar analizowany jako teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób odpowiadający wymogom określonym we wskazanych przepisach tegoż rozporządzenia.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie przede wszystkim jest spełnienie przez planowaną inwestycję warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, a w szczególności sposób określenia parametrów nowej zabudowy – linii nowej zabudowy oraz wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy.

W związku z tym należy zauważyć, iż istotnie § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia jako zasadę nakazuje wyznaczyć obowiązującą linię nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W ustępach 2 – 4 określono natomiast wyjątki od tej zasady. W szczególności zauważyć należy, że w ust. 4 § 4 cytowanego rozporządzenia dopuszczono inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W tym też zakresie musi zostać dokonana stosowna analiza, a organ orzekający musi uzasadnić dlaczego stosuje wyjątek od zasady.

W niniejszej sprawie organy administracji uczyniły zadość tym powinnościom. Wyjaśniły przekonująco przyczyny wyznaczenia nowej linii zabudowy w sposób określony na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Twierdzenia te znajdują oparcie w znajdującej się w aktach sprawy mapie stanowiącej załącznik do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz wynikach analizy części graficznej, z których wynika specyficzne ukształtowanie (przebieg) granic działek inwestorki oraz działek sąsiednich – w kształcie trapezów – usytuowanych wzdłuż ulicy, a także usytuowanie pod kątem w stosunku do ulicy A budynków znajdujących się na sąsiednich działkach stanowiących podstawę wyznaczenia nowej linii zabudowy. Należy również zauważyć, iż omawiane rozporządzenie stanowi jedynie o wyznaczeniu linii zabudowy, nie precyzując jednakże strony działki objętej wnioskiem, od której powinna ona zostać wyznaczona. W niniejszej sprawie organ administracji wyznaczył taką linię nie tylko od frontu działki, ale również od jej tyłu. Wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy nie oznacza natomiast konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynku muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie.

W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się, m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (vide: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 29 października 2008r., sygn. akt II SA/Po 628/08 – Lex nr 519023, wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008r., sygn. akt II OSK 967/07 – Lex nr 488289, wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008r., sygn. akt II OSK 779/07 – Lex nr 447869, wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008r., sygn. akt II OSK 789/07 – Lex nr 447867).

Podkreślić także w tym miejscu trzeba, że celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą jednocześnie przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (vide: wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 października 2009r., sygn. akt IV SA/Po 323/09 – Lex nr 574092, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 29 października 2008r., sygn. akt II SA/Po 628/08 – Lex nr 519023).

W niniejszej sprawie organ administracji dodatkowo określił, iż wyznaczone linie zabudowy są nieprzekraczalne. To zaś oznacza jedynie tyle, że planowane obiekty nie mogą przekraczać tych linii we wskazanym przez nie kierunku.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki na nie więcej niż 0,12 zwrócić trzeba uwagę na to, że istotnie w wynikach analizy wskazano, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wyliczony dla działek wyróżnionych w tabeli porównawczej wynosi 0,06. Wyjaśniono także, iż z uwagi na to, że planowana inwestycja zakłada budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych zgodnie z § 5 ust. 2 omawianego rozporządzenia odstąpiono od wyznaczenia wskaźnika na podstawie średniej i wyznaczono go w wielkości dwukrotnie większej niż średnia, tj. nie więcej niż 0,12.

Z protokołu z wizji lokalnej, stanowiącego podstawę tych wniosków, wynika jednakże, iż w oparciu o wskazane tam wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni poszczególnych działek objętych analizą można stwierdzić, iż średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego, o jakim stanowi § 5 ust. 1 w rzeczywistości wynosi 0,18, a nie 0,6, na co trafnie zwróciło uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego jest zatem wyższy aniżeli przyjęty w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Należy również zauważyć, iż w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne. Za prawidłowe w tej sytuacji uznać należy ustalenia organów wskazujące na to, że w okolicznościach niniejszej sprawy istnieje ciągłość funkcji zabudowy.

Do ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest bowiem stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora i taka okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 grudnia 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1060/07 – Lex nr 372443).

Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. "Kontynuacja funkcji" nie oznacza nakazu, czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy; wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (vide: wyrok WSA w Poznaniu, z dnia 20 lutego 2008r., II SA/Po 568/07 - LEX nr 493249; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2007r., II SA/Gd 269/07 – LEX nr 512280; wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2008r., VIII SA/Wa 446/08 – LEX nr 52851; wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 października 2006r., IV SA/Wa 482/06 – LEX nr 284499; wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008r., II OSK 58/07 – LEX nr 465665).

Skoro zatem planowana zabudowa odnosi się do funkcji mieszkaniowej, to słusznie przyjęły organy administracji, iż planowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu, albowiem w terenie planowanej inwestycji obejmującej dwa budynki mieszkalne jednorodzinne na trzech działkach znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w granicach z działkami sąsiednimi. Pamiętać bowiem należy, iż celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, nie zaś zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (vide: wyrok z dnia 23 października 2006r., WSA w Warszawie, IV SA/Wa 482/06).

Nadto, zwrócić trzeba uwagę na to, iż w decyzji [...] w sposób wyraźny wskazano, że warunki zabudowy są określone dla inwestycji polegającej "na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych". Określone w niej warunki odnoszą się zatem do całości tej inwestycji polegającej na budowie właśnie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a nie tylko jednego z nich.

Projektowa inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, tzn. przylega do ulicy A w Ł.. Postanowieniem z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. uzgodnił w obszarze przyległym do pasa drogowego ulicy A projekt decyzji o warunkach zabudowy dla spornej inwestycji.

Do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest również, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych (vide: wyrok z dnia 23 stycznia 2006r., WSA w Warszawie, IV SA/Wa 1847/05).

W niniejszej sprawie wnioskodawczyni przedłożyła dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego: wymagania techniczne podłączenia do sieci miejskiej wodociągowej z dnia 6 kwietnia 2010r., warunki przyłączenia urządzeń elektrycznych i instalacji z dnia 29 kwietnia 2010r., taryfowe warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 23 kwietnia 2010r. Tym samym wykazała spełnienie przez planowaną inwestycję powyższego warunku.

Pozostałe wymagania wynikające z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym również zostały spełnione i organy w tej kwestii prawidłowo przeprowadziły postępowanie.

Odnosząc się do sformułowanego w skardze zarzutu braku określenia wymagań dotyczących utrzymywania wód powierzchniowych oraz wymagań dotyczących odtworzenia istniejącego drenażu melioracyjnego, który może zostać przerwany w trakcie realizacji spornej inwestycji zauważyć należy, że zarzutu tego skarżący nie podnosili w trakcie postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji i nie został on w wystarczający sposób umotywowany. Zaprezentowana przez skarżących ocena stosunków wodnych na działkach inwestorki nie została poparta żadną ekspertyzą sporządzoną przez podmiot posiadający specjalistyczną wiedzę w tym zakresie, a samo twierdzenie, iż teren A jest zdrenowany, nie znajduje oparcia w materiale dowodowym znajdującym się w aktach sprawy. Powoływane przez skarżących w skardze art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 oraz art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001r. Prawo wodne (tekst jedn. – Dz.U. z 2005r., nr 239, poz. 2019 ze zm.) stanowią natomiast wyłącznie o obowiązku utrzymywania wód ciążącym na właścicielu oraz możliwości nakazania właścicielowi gruntu w drodze decyzji przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, jeżeli spowodowane przez niego zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie.

Akta administracyjne przedmiotowej sprawy pozwalają na stwierdzenie, że analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, została przeprowadzona zgodnie z wymogami wynikającymi z regulacji art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powołanego rozporządzenia wykonawczego. Planowane przedsięwzięcie, polegające na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, nie naruszy przepisów prawa ani wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury.

W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja, a tym samym poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, nie naruszają przepisów prawa.

W świetle tych uwag, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzeczono jak w sentencji.

A.D.