Wyrok NSA oz. w Poznaniu, sygn. akt SA/Po 1489/88
NSA oz. w Poznaniu
Data orzeczenia: 1989-06-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 621  Sprawy mieszkaniowe, w tym dodatki mieszkaniowe
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165
law: Obwieszczenie Ministra Budownictwa, Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej z dnia 2 października 1987 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe.
Teza: Urządzenie w mieszkaniu wspólnym, wyposażonym w łazienkę i w.c., drugiej łazienki i w.c., służących wyłącznie jednemu z najemców, nie uzasadnia żądania od wynajmującego zwrotu wartości ulepszenia lokalu pod rygorem opłacania czynszu najmu przez tego najemcę w stawce nie podwyższonej /art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe - Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./; może natomiast być przedmiotem rozliczenia po rozwiązaniu najmu i opróżnieniu lokalu na zasadzie art. 676 Kc.

TEZY

Urządzenie w mieszkaniu wspólnym, wyposażonym w łazienkę i w.c., drugiej łazienki i w.c., służących wyłącznie jednemu z najemców, nie uzasadnia żądania od wynajmującego zwrotu wartości ulepszenia lokalu pod rygorem opłacania czynszu najmu przez tego najemcę w stawce nie podwyższonej /art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe - Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./; może natomiast być przedmiotem rozliczenia po rozwiązaniu najmu i opróżnieniu lokalu na zasadzie art. 676 Kc.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny uznał zasadność skargi Aleksandra G. na decyzję Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego w Poznaniu z dnia 16 maja 1988 r. w przedmiocie ustalenia wysokości czynszu najmu za lokal mieszkalny i na podstawie art. 207 par. 1 i 2 pkt 1 Kpa uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Dzielnicowego w Poznaniu, a także - zgodnie z art. 208 Kpa - zasądził od Kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego w Poznaniu kwotę złotych sześćset tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżącego.


UZASADNIENIE

Najemca lokalu mieszkalnego nr 5 przy ul. Ś. nr 15 w Poznaniu, Walenty N., za zgodą terenowego organu administracji państwowej przebudował w 1971 r. lokal mieszkalny, którego część wynajmował, w ten sposób, że z części korytarza urządził łazienkę i w.c. wyłącznie na potrzeby swojej rodziny, pokrywając wszelkie koszty z tym związane, a łazienkę i w.c. znajdującą się w tym mieszkaniu pozostawił do wyłącznej dyspozycji drugiego najemcy.

W 1988 r. administrator nieruchomości ustalił czynsz najmu obciążający Walentego N. z zastosowaniem podwyżek związanych z korzystaniem z łazienki i w.c., jednakże na wniosek Walentego N. Kierownik Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Dzielnicowego w Poznaniu decyzją z dnia 21 marca 1988 r. ustalił wysokość stawki czynszu z pominięciem podwyżek związanych z korzystaniem z łazienki i w.c. - z tej przyczyny, że wynajmujący dotychczas nie zwrócił najemcy kosztów wykonanych na wykonanie tych urządzeń.

Wniesione przed administratora nieruchomości, Aleksandra G., odwołanie nie zostało uwzględnione i Kierownik Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego w Poznaniu decyzją nr GKM-II/8130/22/88 z dnia 16 maja 1988 r. utrzymał w mocy orzeczenie organu I instancji, podzielając wyrażone w tym orzeczeniu stanowisko, że do czasu zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę wynajmujący nie może domagać się zapłaty czynszu najmu w podwyższonej wysokości.

Powyższą decyzję zaskarżył administrator nieruchomości, Aleksander G., do Naczelnego Sądu Administracyjnego pod zarzutem wadliwego ustalenia, jakoby lokal mieszkalny, którego część zajmował Walenty N., nie był wyposażony w sprawnie działające urządzenia łazienki i w.c. Zdaniem skarżącego, poczynione przez Walentego N. nakłady na urządzenie drugiej łazienki wyłącznie do jego dyspozycji nie mogą obciążać wynajmującego i dlatego nie ma on obowiązku ich zwrotu na rzecz najemcy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy nie znajduje podstaw do zmiany swego stanowiska i wnosi o oddalenie skargi.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zarzutom skargi nie można odmówić słuszności. Bezsporne jest, że lokal nr 5 przy ul. Ś. nr 15 w Poznaniu zajmowali dwaj najemcy, którzy wspólnie korzystali ze znajdującej się w lokalu łazienki i w.c.

Gdyby ten stan rzeczy trwał nadal, nie byłoby wątpliwości, że obaj najemcy powinni uiszczać czynsz najmu z podwyżką z tytułu wyposażenia lokalu w łazienkę i w.c.

Najemca Walenty N. własnym kosztem urządził drugą łazienkę w zaanektowanej na ten cel części korytarza, co spowodowało, że nie zachodziła potrzeba wspólnego korzystania z łazienki, stanowiącej wyposażenie lokalu przed 1971 r., a zatem obie części lokalu wspólnego nabrały charakteru samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./.

W myśl art. 21 ust. 1 tej ustawy założenie przez najemcę własnym kosztem wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody powoduje, że podwyższony z tytułu korzystania z tych urządzeń czynsz najmu obowiązuje najemcę dopiero wówczas, gdy wynajmujący zwróci mu wartość ulepszenia. Artykuł 21 ust. 2 przy tym wyjaśnia, że chodzi o założenie instalacji w pomieszczeniu dotychczas w taką instalację nie wyposażonym, a zatem o ulepszenie mające wpływ na wysokość czynszu najmu.

W rozpatrywanym wypadku urządzenie drugiej łazienki nie miało wpływu na wysokość czynszu najmu obciążającego Walentego N. jako najemcę części lokalu wyposażonego zarówno w łazienkę, jak i w.c., ponieważ żaden z przepisów prawa nie nakłada na wynajmującego obowiązku pokrywania kosztów urządzenia w lokalu dwóch łazienek, także wówczas, gdy w lokalu zamieszkuje kilku najemców.

Ulepszenie w postaci urządzenia drugiej łazienki wprawdzie zwiększa wartość mieszkania, lecz stosownie do art. 21 ust. 3 prawa lokalowego w związku z art. 676 Kc, mającym zastosowanie do lokali mieszkalnych z mocy art. 1 prawa lokalowego, rozliczenie z tytułu tego ulepszenia możliwe jest dopiero po rozwiązaniu najmu i opróżnieniu lokalu przez najemcę.

Urządzenie zatem w mieszkaniu wspólnym, wyposażonym w łazienkę i w.c., drugiej łazienki i w.c., służącej wyłącznie jednemu z najemców, nie uzasadnia żądania od wynajmującego zwrotu wartości ulepszenia lokalu pod rygorem opłacania czynszu najmu przez tego najemcę w stawce nie podwyższonej na zasadzie art. 21 ust. 1 prawa lokalowego.

Okoliczność, że Walenty N. uzyskał zgodę organu nadzoru budowlanego na zaanektowanie części korytarza i urządzenie tam łazienki, niczego w stanie prawnym nie zmienia, albowiem w myśl. art. 42 ust. 2 i 3 prawa lokalowego koszt przeróbek w lokalu i w pomieszczeniach przynależnych do lokalu ponosi najemca i nie przysługuje mu roszczenie o ich zwrot.

Z tych przyczyn należało podzielić wyrażone w skardze stanowisko, że zaskarżone decyzje zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, to jest art. 21 ust. 1 i art. 2 ust. 3 prawa lokalowego, i na zasadzie art. 207 par. 1 i 2 pkt 1 Kpa orzekł jak w sentencji.

Postanowienie o kosztach postępowania znajduje uzasadnienie w art. 208 Kpa.