Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2243/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2015 r. sprawy ze skargi P. S.A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. -oddala skargę-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymało w mocy decyzję Z. z [...] lutego 2014 r., o ustaleniu warunków zabudowy dla przedsięwzięcia - budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z częścią usługowo-handIową w parterze, z garażem podziemnym, zjazdem i niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. [...] w W. Wnioskodawcą ustalenia warunków zabudowy był p. A. H., zwany dalej "Inwestorem".

Uzasadniając orzeczenie wskazano:

- zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w nim warunków, m.in.: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( pkt 1),

- sposób ustalania wymagań wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem o nowej zabudowie"; § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1 "W celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy" zaś w ust. 2 "Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów ",

- organ administracji, dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających m.in. z pkt 1 art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym; na tak ustalonym obszarze wskazuje się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej i w oparciu o zabudowę i zagospodarowanie tych działek ustala czy projektowana inwestycja spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa,

- w przedmiotowej sprawie, w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy, wyznaczono granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; na terenie objętym analizą występuje przede wszystkim funkcja mieszkaniowa wielorodzinna oraz funkcje uzupełniające: usługowa z zakresu biur, oświatowa, handlowa i sakralna; planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację występującej w obszarze funkcji, zgodnie z wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- wyznaczając linie zabudowy dla planowanej inwestycji uwzględniono, że teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej osiedlowej zlokalizowanej w kwartale ulic: [...], [...] i [...]; wzdłuż ul. [...], po jej zachodniej stronie (tej samej, co planowana inwestycja), linie zabudowy budynków istniejących na terenie analizowanym są zróżnicowane; jedynie budynki przy ul. [...], [...] i [...]są zlokalizowane w jednej linii zabudowy, tj. w linii rozgraniczającej ul. [...]; pomiędzy nimi występują budynki, których linie zabudowy tworzą uskok; planowana inwestycja, sąsiaduje bezpośrednio z dwoma budynkami, których odległości od pasa drogowego wynoszą 12 m (budynek przy ul. [...]) oraz 23 m (budynek przy ul. [...]); wyznaczenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia o nowej zabudowie, jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, jest nieracjonalne z uwagi na zajęcie dużej powierzchni skweru zielonego na terenie osiedla; w związku z powyższym linia zabudowy została wyznaczona w linii istniejącego na działce ew. nr [...] budynku, przeznaczonego do rozbiórki, na przedłużeniu budynku na sąsiedniej działce ew. nr [...], stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia o nowej zabudowie; nie ma w tym zakresie nieprawidłowości; zgodnie bowiem ze wskazanym przepisem dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia; dopuszczono odstępstwo od reguły, wyrażonej w § 4 ust. 3 rozporządzenia, zaś ustalona linia zabudowy znajduje uzasadnienie w wynikach analizy,

- ustalono, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,688; mając jednak na uwadze, że zabudowa planowana do realizacji na terenie objętym wnioskiem będzie stanowić uzupełnienie zabudowy na terenie osiedla mieszkaniowego przy ul. [...], [...], i ul. [...], a zatem w celu zapobieżenia intensyfikacji zabudowy na terenie osiedla, właściwe jest ustalenie wskaźnika zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora - 0,33, który to wskaźnik mieści się w przedziale wskaźników występujących w obszarze analizowanym, wskaźnik odpowiada przepisowi § 5 ust. 2 rozporządzenia o nowej zabudowie; zgodnie z § 5 ust. 1 wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego; dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1,

- średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi 31,45 m, zaś dla planowanej inwestycji może wynosić do 34 m (32 m ± 20%) , co odpowiada przepisowi § 6 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie, zgodnie z którym szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %,

- co do wysokości budynku wskazano, że - stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia o nowej zabudowie - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich; jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§. 7 ust. 3); dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§. 7 ust. 4); ustalono średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowany (18,426 m); do wyliczenia średniej wzięto pod uwagę wszystkie budynki znajdujące się w obszarze analizowanym - budynki mieszkalne wielorodzinne, usługowe, a także garaże; z uwagi na zróżnicowanie funkcji obiektów oraz liczbę kondygnacji nadziemnych (od I do XII), wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków objętych analizą wynoszą od ok. 3,5 m do ok. 37,0 m.; zróżnicowanie wysokości występuje także wśród zabudowy mieszkalnej o charakterze wielorodzinnym, bowiem w granicach obszaru analizowanego występują budynki i wysokościach ok. 14, 17, 25, 28,5, 34,5 oraz 37 m.; teren analizowany zawiera się w trzech kwartałach zabudowy osiedlowej i w każdym z nich występuje duże zróżnicowanie wysokości budynków; w kwartale ulic [...]-[...]-[...] (w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji) znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ok. 28,5 m oraz budynek o wysokości ok, 14 m.; średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych tych budynków wynosi ok. 25,6 m (tak samo średnia wysokość) - ok. 26 m.,

- ponieważ projektowany budynek będzie stanowić uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej na terenie osiedla, w celu wpisania nowej zabudowy w istniejącą tkankę, właściwe jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej wysokości budynków sąsiednich położonych na terenie osiedla; w związku z powyższym ustalono wysokość do 26 m, z obniżeniem wysokości w kierunku zachodnim do 23 m, zgodnie z wnioskiem inwestora; wysokość ustalona nie przewyższa tej, jaką mają budynki w bezpośrednim sąsiedztwie od ul. [...],

- ponieważ budynki w obszarze analizowanym pokryte są dachami płaskimi dla planowanej inwestycji ustalono dach płaski o niewielkim kącie nachylenia połaci dachu (do 12°),

- ustalone zaskarżoną decyzją warunki zabudowy i zagospodarowania terenu odpowiadają prawu,

- decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter związany; przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającej się z nią w praktyce pogodzić.

W skardze sformułowano zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego - art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego i brak dokonania własnej oceny, czy w istocie działka strony skarżącej nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, zgodnie z art. 28 ust 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), a jedynie ograniczenie się do ustaleń, dokonanych decyzją organu I. instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazano:

- w obszarze analizowanym występują duże zróżnicowania wysokości zabudowy mieszkalnej o charakterze jednorodzinnym; występują budynki o wysokościach od 14 m do 37 m, nie wszystkie stanowiące części osiedla, którego uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej ma stanowić projektowany budynek,

- w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, znajdują się: od strony południowej i północnej dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ok. 28,5 m w lokalizacji przy ul. [...] i [...] oraz od zachodu budynek o wysokości ok. 14 m w lokalizacji przy ul. [...]; ponieważ nowa zabudowa ma wpisywać się w istniejąca tkankę budynków, właściwe jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej wysokości frontowej budynków sąsiednich położonych na terenie osiedla; w związku z powyższym niezbędne jest ponowne prawidłowe ustalenie wysokości nowego budynku.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Pismem (k. 69-70) Inwestor wniósł o oddalenie skargi, formułując polemikę z zawartymi w niej zarzutami.

Na rozprawie Pełnomocnik strony skarżącej sprecyzował zarzuty skargi podnosząc naruszenie:

- § 7 pkt 4 rozporządzenia o nowej zabudowie, poprzez niewłaściwe ustalenia wskaźnika wysokości inwestycji,

- §13 oraz 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), poprzez ich niezastosowanie a w konsekwencji naruszenie praw osób trzecich, polegające na negatywnym wpływie inwestycji na nasłonecznienie budynków sąsiednich.

Wskazał, że nowy budynek miałby inne proporcje niż budynki sąsiednie. Nawet gdyby budynek był niższy od drugiej strony (miał 14 m) niespełnione byłyby wymagania dotyczące nasłonecznienia, na co dowodami dysponuje. Kwestia nasłonecznia ma znaczenie, gdyż przy przyjętych warunkach progowych inwestycja nie mogłaby być zrealizowana. Kwestię oddziaływania inwestycji powinny być analizowane szczegółowo także na etapie decyzji o warunkach zabudowy, aby nie doszło do pominięcia uczestników postępowania na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

Inwestor i jego pełnomocnik wnosili o oddalenie skargi,

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sąd oddalił skargę, gdyż nie zasługuje ona na uwzględnienie, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie.

Trafnie organy obu instancji skonstatowały, że możliwe było ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem, skoro spełnione były przesłanki zakreślone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w szczególności w jego pkt 1.

Organ odwoławczy przywołał treść regulacji normatywnych, mających w sprawie zastosowanie. Wskazał, jakie ustalenia faktyczne, stanowiły podstawę dokonanej oceny. Z uwagi na szczegółowe uprzednie zreferowanie stanowiska organu, ponowne przytaczanie uwarunkowań prawnych i faktycznych sprawy byłoby bezzasadne. Sąd przyjmuje stanowisko organu za własne, z zastrzeżeniem, sformułowanym w końcowej części uzasadnienia.

W istocie Strona skarżąca nie kwestionuje ani ustaleń faktycznych ani prawidłowego przytoczenia treści, mających w sprawie zastosowanie, regulacji normatywnych bądź sposobu ich rozumienia. Wywodzi się wyłącznie ogólnikowo, że o ile stosowne regulacje zastałyby właściwie zastosowane:

- odmiennie ustalono by wysokość zabudowy,

- nie zaakceptowano by zabudowy, która:

- swoimi proporcjami nie pasuje do okolicznej zabudowy;

- ogranicza nasłonecznienie budynków sąsiednich w sprzeczności z wymogami, wynikającymi z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania,

- prawidłowo określono by obszar oddziaływania, co ma wpływ na ustalenie stron postępowania.

Sformułowane zarzuty są chybione z następujących powodów:

- trafnie zauważa organ administracji, że od reguły kontynuacji wysokości zabudowy względem budynków sąsiednich przewidziano możliwości odstępstw; wystąpienie przesłanek ich zastosowania w danej sprawie wykazano – budynki nie będą realizowane w jednej linii, tworzącej bezpośrednio pierzeję ulicy, przy czym powody przyjęcia takiego rozwiązania także wyjaśniono; w takiej sytuacji niewielkie zróżnicowanie wysokości fasad od strony drogi publicznej nie narusza zasad ładu przestrzennego, rozumianego jako uwzględnienie uwarunkowań kompozycjno-estetycznych (art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym); prawodawca dopuszcza wprost możliwość odstępstw od reguł, dotyczących ścisłej kontynuacji parametrów zabudowy sąsiedniej, gdy chodzi o wysokość zabudowy – §. 7 ust. 4 rozporządzenia o nowej zabudowie; bezzasadne są zarzuty naruszania wskazanej normy prawnej,

- gdy chodzi o proporcje zabudowy występującej w sąsiedztwie, te z jej paramentów, które są określane w decyzji o warunkach zabudowy, były przedmiotem analizy porównawczej – jak szczegółowo wywiedziono w uzasadnieniu skarżonego aktu, parametry progowe, jakie zakreślono uwzględniają w wymaganym zakresie te - występujące w sąsiedztwie,

- kwestie zacienienia, w kontekście spełnienia wymagań dotyczących obiektów budowalnych, nie mogą być podstawa orzekania w przedmiocie warunków zabudowy (tak samo np. wyrok NSA II OSK 460/05 – dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"); ewentualne uchybienie natomiast ograniczeniom stąd wynikającym na późniejszym etapie - opracowania projektu budowlanego - może stanowić przeszkodę dla uzyskania pozwolenia na budowę, wobec art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane; decyzja o warunkach zabudowy potwierdza wyłącznie możliwość realizacji inwestycji w kontekście wymagań zachowania ładu przestrzennego, nie potwierdza zaś spełnienia wymagań norm technicznych w budownictwie (tak samo wyrok NSA o sygn.. akt II OSK 503/08 – dostępny w CBOSA),

- kwestionowana decyzja o warunkach zabudowy nie zawiera normatywnych przesądzeń, co do zasięgu obszaru oddziaływania obiektu w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane (art. 28 ust. 2); wprawdzie wnioskodawca musi oznaczyć na przedkładanej dokumentacji obszar, na który będzie oddziaływać inwestycja, ubiegając się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym); może być on też zakreślony w samej treści decyzji, co wynika z art. 54 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; jednak zakreślenie obszaru jest konieczne tylko w przypadkach, gdy przewidywane oddziaływanie całej inwestycji wykracza poza grancie terenu wskazanego jako miejsce jej realizacji; w przedmiotowej sprawie, uwzględniając rodzaj planowanej zabudowy – mieszkaniowa w otoczeniu mieszkaniowej – Strona skarżąca nie uprawdopodobniła, że obszar oddziaływania inwestycji wykroczy poza linie rozgraniczające, gdzie dopuszczono jej realizację; pojęcie to nie jest z kolei tożsame z obszarem oddziaływania obiektu, w myśl regulacji odrębnych,

- brak przesłanek, aby podnoszone w skardze zagadnienie, czy prawidłowo w niniejszej sprawie ustalono strony postępowania, na etapie przed organem administracji, była przedmiotem rozważań Sądu; kwestie ewentualnego pominięcia stron w postępowaniu sąd może uwzględnić bowiem jedynie na wniosek konkretnego podmiotu, któremu nie został zapewniony udział w sprawie (patrz tak samo wyroki NSA sygn. akt II OSK 990/10 1934/10, 1882/10, 557/11, 988/11, I OSK 356/11, 1239/11 – dostępne w CBOSA); gdy zaś chodzi o Stronę skarżącą, uczestniczyła ona w postępowaniu administracyjnym,

- wobec powyższych uwarunkowań chybione są zarzuty, jakoby naruszono przepisy postępowania w zakresie właściwego wyjaśnienia okoliczności sprawy, co do kwestii, które mogłyby mieć znaczenie dla prawidłowości skarżonego orzeczenia.

Wskazać jedynie wypada, co Sąd podnosi z urzędu, że - jak wynika z § 3 rozporządzenia o nowej zabudowie - przy zastosowaniu wykładni literalnej i logicznej, wolą prawodawcy było, aby analiza urbanistyczna nie była generalnie nazbyt szeroka – ma obejmować tylko teren o całkowitej szerokości łącznie trzykrotności frontu działki inwestycyjnej (z możliwością jego poszerzenia w pewnych przypadkach). Potwierdza to dosłowna treść regulacji. Najdobitniej jednak o woli prawodawcy świadczy zastrzeżenie, zawarte w § 3 ust. 2 in fine rozporządzenia, że szerokość granic terenu analizowanego nie może być mniejsza niż 50 m. Przy założeniu, że jest on racjonalny, nie miałoby ono sensu, gdyby np. wolą prawodawcy było dokonywanie obligatoryjnej analizy terenu, co najmniej o szerokości 7-krotnego frontu działki inwestycyjnej (rozumienie przepisu prezentowane także w orzecznictwie to front działki oraz jego trzykrotności w każdym kierunku). W istocie nie mógłby zdarzyć się bowiem przypadek, gdy znajdzie zastosowanie zastrzeżenie, co do minimalnej szerokości analizy - 50 m. Odnosiłoby się ono wyłącznie do działek inwestycyjnych o szerokości poniżej 7,15 m, a więc nieruchomości, które generalnie nie są możliwe do samodzielnej zabudowy, w zakresie, w jakim wymaga to ustalenia warunków zabudowy (jedynie np. rozbudowy). Dodać też wypada, że logiczne powiązanie § 3 ust. 2 rozporządzenia o nowej zabudowie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdzie posłużono się pojęciem "działki sąsiedniej" - co w języku potocznym rozumiane jest generalnie jako przyległa - naprowadza, że wolą prawodawcy było analizowanie zagospodarowania działek bezpośrednio granicznych (chyba, że analiza byłaby węższa niż 50 m.). Orzecznictwo sądów w kwestii szerokości analizy urbanistycznej nie było jednolite, lecz w aktualnym przeważa pogląd, że podstawową szerokość analizy wyznacza generalnie tylko potrójna szerokość frontu działki (patrz wyroki NSA o sygn. akt II OSK 1334/09, 910/10, 172/11, 2167/11 - dostępne w CBOSA). Nie determinuje to z kolei wniosku, jakoby a priori musiało być pozbawione racjonalnego celu poddawanie analizie terenu szerszego niż obejmujący generalnie działki bezpośrednio przyległe (w tym np. trzykrotność szerokości frontu działki inwestycyjnej w obu kierunkach od tej nieruchomości).

W rozpoznawanej sprawie uchybienie polegające na załażeniu, że analizą należy objąć większy teren niż jest to obligatoryjnie wymagane, nie mogło mieć znaczenia dla jej wyniku. Ustalając bowiem istotne wymaganie dla nowej zabudowy uwzględniono w istocie charakter zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie – budynki mieszkalne o wysokości 28,5 i 14 m.

Wobec powyższego konkluzja organu odwoławczego, że planowane przez Inwestora przedsięwzięcie może być zrealizowane, skoro spełniono tzw. warunek dobrego sąsiedztwa, była uprawnione - znajdowała oparcie w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazane uchybienie, w zakresie prawidłowego zgromadzenia materiału dowodowego, stanowi o naruszeniu przepisów postępowania (7, 77, 75 § 1 i art. 80 K.p.a.), pomimo że regulacja - określająca stosowne granice analizy urbanistycznej -stanowi normę o charakterze materialnoprawnym. Wyrażona nią reguła służy bowiem prawidłowemu ustaleniu stanu faktycznego. Stwierdzenie uchybienia przepisom postępowania, które nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, nie może jednak stanowić przesłanki uchylenia skarżonego aktu, co wynika a contrario z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, gdyż zarówno argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniła wad tego rodzaju, które mogłyby prowadzić do jej uchylenia.

Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.