Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 350/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1, 2 i 4 pkt. 1 i 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 151
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta [...] kwotę 1095 (jeden tysiąc dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2017 r. znak: [...], Minister Infrastruktury i Budownictwa, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), po rozpatrzeniu odwołania W. W. - Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w [...], działającego w imieniu Prezydenta Miasta [...], od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0012 ha oraz nr [...], o pow. 0,0064 ha, przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...] w [...] Etap II (od ulicy [...] do ulicy [...]), w tym na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w [...] w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 27923/33509 części, na rzecz W. G. oraz J. G. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 526/33509 części, na rzecz J. K. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 330/33509 części, na rzecz K. K., G. K., D. K. i A. K. w kwocie po [...] zł, za udziały wynoszące po 99/67018 części, na rzecz M. H. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 528/33509 części, na rzecz G. S. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 590/33509 części, na rzecz J. B. oraz E. B. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 590/33509 części, na rzecz M. S. oraz K. S. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 590/33509 części, na rzecz Z. W. oraz J. W. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 590/33509 części, na rzecz B. K. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 526/33509 części, na rzecz A. B. oraz J. B. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 528/33509 części, na rzecz T. K. w kwocie [...] zł, za udział wynoszący 1180/100527 części oraz na rzecz M. S. i V. G. w kwocie po [...] zł za udziały po 295/100527 części, o odmowie powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta [...], wnosząc o uchylenie decyzji w części ustalającej wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na kwotę [...] zł i orzeczenie, iż odszkodowanie to powinno wynieść [...] zł.

W odwołaniu wskazano, że organ pierwszej instancji nieprawidłowo do kwoty odszkodowania zaliczył wartość składnika budowlanego, w postaci chodnika z betonowej kostki brukowej z krawężnikiem, przyjmując iż stanowią one część składową przejętej działki, w sytuacji gdy, zdaniem odwołującego się, są one elementem drogi - ul. [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa, jedynie posadowionym na działkach nr [...] i [...].

Odwołujący się powołał się przy tym na brzmienie przepisu art. 151 K.c., który stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit, o której mówi art. 48 Kc.

Minister w zaskarżonej do Sądu decyzji wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496), określanej dalej jako specustawa drogowa, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość, położoną w [...], obrębie [...], oznaczoną jako działki nr [...] oraz nr [...], stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]).

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie.

Biegły ustalił, że wyceniane działki nr [...] oraz nr [...] nie stanowią zwartego kompleksu. Działka nr [...] stanowi fragment gruntu o kształcie regularnym - trapezu prostokątnego, a powierzchnia terenu jest płaska, natomiast działka nr [...] stanowi fragment gruntu o kształcie regularnym - prostokąta, a powierzchnia terenu również jest płaska. Biegły opisał sąsiedztwo działek. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż obydwie działki stanowiące przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2012 r., znajdowały się na terenie oznaczonym jako [...] - ulice główne. Ponadto dla działki nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], wydano decyzję o warunkach zabudowy a następnie decyzję o pozwoleniu na budowę sieci cieplnej, jednakże jak stwierdził biegły, ww. decyzje dotyczą budowy sieci uzbrojenia terenu i nie wpływają na zmianę przeznaczenia planistycznego nieruchomości.

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości ustalone w decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest zbieżne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg.

Jednocześnie biegły wskazał, iż ze względu na stwierdzenie niewystąpienia w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym, idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, w procedurze wyceny określona została wartość odtworzeniowa nieruchomości.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Organ przywołał odnośne przepisy, w tym § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg. Z uwagi na fakt, że działki drogowe są bardzo rzadkim przedmiotem transakcji a ich obrót następuje najczęściej na podstawie przepisów specustawy drogowej, na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] nie odnotowano transakcji nieruchomościami drogowymi, co potwierdzone zostało również w odpowiedzi Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2016 r., znak: [...] udzielonej w trybie informacji publicznej. W związku z powyższym monitoringiem objęto miasta województwa [...] o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 16 transakcji zawartych w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r., ocenach mieszczących się w przedziale od 117,76 zł/m² do 180,92 zł/m² przy cenie średniej 137,60 zł/m², z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 20 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m² gruntu na kwotę 157,24 zł/m², natomiast całej powierzchni obydwu działek na kwotę [...] zł.

Wartość składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią opisaną na str. 21-22 operatu szacunkowego na kwotę [...] zł, natomiast składników roślinnych zgodnie z metodologią opisaną na str. 22 na łączną kwotę [...] zł.

Łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

W ocenie organu opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Minister wywodził, że własność nieruchomości rozciąga się na elementy stanowiące jej część składową. Skutek ten następuje niezależnie od tego, jaka jest wartość naniesień i kto poniósł koszt ich budowy. W związku z powyższym obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Przepisy specustawy drogowej wyraźnie wskazują, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi.

Z akt przedmiotowej sprawy jednoznacznie natomiast wynika, iż naniesienia budowlane w postaci chodnika z betonowej kostki brukowej z krawężnikiem stanowiły część składową działek nr [...] oraz nr [...]. W pismach z dnia [...] stycznia 2017 r. i [...] lutego 2017 r. Miejski Zarząd Dróg w [...] poinformował, iż m.in. działki nr [...] oraz nr [...] nie podlegają regulacji stanu prawnego w trybie przepisów odrębnych na datę wcześniejszą niż data ostateczności decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a istniejąca dokumentacja pozwala wnioskować, że wymienione działki projektowane lub przejmowane na potrzeby realizacji przedmiotowej inwestycji, zostały zajęte pod pas drogowy ul. [...] po roku 1998 r.

Prawidłowo – w ocenie Ministra - rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość ww. naniesień budowlanych, która to następnie kwota prawidłowo została przyznana - jako część odszkodowania - na rzecz byłych właścicieli przedmiotowej działki.

Organ argumentował, że nie podlega wycenie chodnik z betonowej kostki brukowej z krawężnikiem jako dobro ogólnonarodowe, ale grunt wraz z częściami składowymi. Za wszystkie te elementy organ administracji publicznej obowiązany jest ustalić odszkodowanie.

Powyższe uregulowania nie wyłączają rozliczeń nakładów poniesionych na grunt na drodze procesu cywilnego, i to na ścieżce cywilnej odwołujący się powinien podnosić argumenty dotyczące ewentualnego zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 151 K.c.

Zdaniem ministra Wojewoda [...] prawidłowo odmówił powiększenia ww. odszkodowania o kwotę stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Decyzji Wojewody [...] nr [...], znak: [...], z dnia [...] kwietnia 2016 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] w [...] Etap lI (od ul. [...] do ulicy [...])", nadano rygor natychmiastowej wykonalności, w związku z czym dotychczasowi właściciele nieruchomości objętych ww. decyzją powinni wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Z treści pisma Miejskiego Zarządu Dróg w [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. wynika, iż w przypadku działek nr [...] i [...] nie wpłynęło pisemne oświadczenie wszystkich współwłaścicieli odnośnie wydania tych działek na rzecz inwestora, jak również nie został sporządzony protokół zdawczo - odbiorczy potwierdzający faktyczne jej objęcie przez inwestora. W aktach sprawy znajduje się jedynie oświadczenie o wydaniu nieruchomości złożone przez Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]".

W związku z brakiem złożenia oświadczenia o wydaniu przedmiotowej nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli Wojewoda [...] słusznie uznał, że nie została spełniona ustawowa przesłanka wynikająca z przepisu art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, wobec czego zasadnie odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% prawa własności nieruchomości.

Prezydent Miasta wywiódł skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r., utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r., wnosząc:

1) o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości

2) o zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Zdaniem skarżącego organ I i II instancji błędnie przyjął, że chodnik położony na wymienionej działce jest częścią składową tej działki; jest on częścią składową ale drogi (będącej własnością Gminy [...]) czyli budowli, albo inaczej "innego urządzenia", o którym mowa w art. 151 K.c. Przedmiotowa droga, będąca drogą należącą do Gminy [...] (jako droga kategorii gminnej), została wybudowana z przekroczeniem granicy gruntu sąsiedniego. Wtedy doszło do powiększenia drogi (budowli) będącej innym urządzeniem niż budynek, do którego ma zastosowanie art. 151 K.c. Odwołując się do poglądów judykatury Prezydent stwierdził, że "wznoszeniem budynku lub innego urządzenia" jest również przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku lub urządzenia, w tym dobudowanie nowej części wkraczającej na cudzy grunt. Trafność tego stanowiska wynika, w ocenie strony skarżącej stąd, że z punktu widzenia interesów obu stron (właściciela zajętego gruntu i inwestora) i ich rozliczeń okoliczność, czy do przekroczenia granicy doszło w toku realizacji pierwotnej inwestycji czy następczo, ma charakter przypadkowy. Nie wyklucza go również wykładnia językowa, ponieważ pojęcie wznoszenia budynku nie musi oznaczać jednorazowej inwestycji, lecz wznoszenie może się składać z kolejnych etapów, następujących w znacznych odstępach czasu, przy czym nie muszą być one wszystkie pierwotnie planowane.

Skarżąca strona wywodziła, że ustalając odszkodowanie, organ naruszył przepisy prawa poprzez nieprawidłowe zastosowanie art. 46, 47 i 48 K.c. oraz niezastosowanie art. 151 K.c. W rezultacie organ II instancji ustalił odszkodowanie zawyżone i niesłuszne, bezpodstawnie wzbogacające uczestników postępowania, kosztem Gminy [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W trakcie rozprawy w dniu [...] czerwca 2018 r. skargę popierał - ustanowiony w sprawie - pełnomocnik Miasta (radca prawny).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Trafnie w niej podniesiono, że decyzję wydano z naruszeniem przepisu prawa materialnego, zakreślającego zakres należnego odszkodowania, jako odpowiadającego wartości wywłaszczonego gruntu, wobec nie zastosowania jednej z reguł prawa cywilnego, zakreślającej, co także należy traktować jako część składową nieruchomości – zawartej w art. 151 K.c.

W sprawie nie są sporne jej istotne uwarunkowania faktyczne. Należne jest odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Przy tym na jej fragmencie zrealizowano - ze środków publicznych - fragment chodnika.

W sprawie ustalono bezspornie, iż na kwotę ustalonego odszkodowania, czyli na kwotę [...] zł, składa się:

kwota [...] zł odpowiadająca wartości rynkowej prawa własności gruntu -

działki nr [...] i nr [...]

kwota [...] zł odpowiadająca wartości składnika budowlanego na ww.

nieruchomości

kwota [...] zł odpowiadająca wartości składnika roślinnego

Jednocześnie z treści decyzji organu I instancji wynika, i jest to bezsporne, iż ww. składnik budowlany na działce nr [...] i nr [...], to chodnik z kostki brukowej betonowej z krawężnikiem o wartości [...] zł.

Sąd w pełni podziela stanowisko prezentowane w skardze.

W ocenie Sądu, trafne są zarzuty skargi, iż nieprawidłowo organ zaliczył do kwoty odszkodowania wartość składnika budowlanego w postaci chodnika z betonowej kostki brukowej z krawężnikiem przyjmując, iż są one częścią składową przejętych działek, w sytuacji gdy stanowią one element drogi - ul. [...], będącej własnością Skarbu Państwa. Okoliczność posadowienia przez inwestora chodnika wraz z krawężnikiem na działkach nr [...] oraz nr [...], nie może przesądzać o uznaniu go za część składową przedmiotowych działek, podlegającą wycenie przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomość na podstawie art. 135 ust. 2 u.g.n. Z tego też względu, organ dokonał błędnej wykładni wskazanego przepisu prawa oraz nieprawidłowej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym sporządzenia wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu wartości ww. składnika budowlanego. W okolicznościach niniejszej sprawy, przy ustaleniu wysokości odszkodowania powinna podlegać uwzględnieniu wyłącznie wartość rynkowa gruntu.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 151 K.c., jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przepis ten jest wyjątkiem od zasady "superficies solo cedit", uregulowanej w art. 48 k.c. (por. M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz. WK 2014 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06).

Hipoteza art. 151 K.c. dotyczy przekroczenia granicy, chodzi tu więc o umieszczenie części budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 143 k.c.). Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia nasuwa pytanie, komu przysługuje prawo własności budynku posadowionego na dwóch nieruchomościach. Przeważa stanowisko, że art. 151 k.c. wprowadził wyjątek od zasady superficies solo cedit ze względu na zachowanie jedności budynku lub urządzenia, co sprawia, że właścicielem budynku jest inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 K.c. zdanie pierwsze - przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 K.c. zdanie drugie (por. Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Własność i inne prawa rzeczowe, pod red. J. Gudowskiego WK 2016).

Stanowisko takie przyjęte jest także w judykaturze, w szczególności w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, z glosą S. Chmiel-Żyłki, Rejent 2009, nr 10, s. 178) oraz w poprzedzających ją - powołanych w uchwale - orzeczeniach: wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, uchwałach z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 44, z omówieniem Z. Strusa, Palestra 2005, nr 5-6, s. 263), z dnia 13 października 2006 r., III CZP 72/06 (OSNC 2007, nr 6, poz. 85) oraz w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 (LEX nr 272465). Część budynku (lub urządzenia) znajdująca się na nieruchomości sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest budynek (lub urządzenie). Ten zaś należy do gruntu (art. 48 k.c.), na którym znajduje się jego większa część.

W podobnym tonie wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 14 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 1951/16 oraz z dnia 7 grudnia 2010 r. sygn. akt II OSK 73/10, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 11 kwietnia 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 3077/17, z dnia 25 maja 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 352/18 oraz z dnia 28 maja 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 3411/17 - dostępne w CBOSA. W przytoczonym orzecznictwie podniesiono m.in., że jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Artykuł 48 k.c. odnosi się do nieruchomości gruntowych. W przepisie tym, a także w art. 191 k.c., ustawodawca wyraża klasyczną regułę superficies solo cedit – wszystko, co znajduje się na powierzchni gruntu przypada nieruchomości gruntowej. Jednocześnie jednak ustawodawca uregulował kwestie budowy prowadzonej bez tytułu prawnego na cudzym gruncie (art. 231 K.c.) i przekroczenia bez winy umyślnej granic sąsiedniego gruntu (art. 151 K.c.). Przepis art. 231 § 1 K.c. stanowi podstawę do żądania przez inwestora, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki (za odpowiednim wynagrodzeniem), zaś art. 231 § 2 K.c. stanowi podstawę roszczenia właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek do żądania, aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego własność działki. Roszczenia przysługujące na podstawie powyższych przepisów podlegają kompetencji sądów powszechnych właściwych do rozpoznawania spraw cywilnych. W powołanym orzecznictwie podzielono także stanowisko prezentowane w orzeczeniach Sądu Najwyższego, iż art. 151 K.c. kreuje wyjątek od ww. zasady – co prowadzi do wniosku, że w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część.

Przytoczone stanowisko podziela skład orzekający.

Należy zwrócić uwagę, że jest ono zgodne z zasadami słuszności i celowości oraz zasadą słusznego odszkodowania. Uznanie bowiem, że należy się odszkodowanie za nakłady nie poniesione przez beneficjenta odszkodowania, prowadziłoby do jego zawyżenia i bezpodstawnego wzbogacenia.

Reasumując, nieprawidłowo ustalono kwotę odszkodowania, naruszając przepis prawa materialnego – art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się, uwzględniając stan nieruchomości. Organy orzekające w przedmiocie odszkodowania, określając jego wysokość błędnie przyjęły – za opinią biegłego – jakoby częścią składową wycenianej nieruchomości był także fragment zrealizowanej na niej drogi publicznej. Tego rodzaju oceny, wyrażone w operacie szacunkowym, nie były dla organu orzekającego w przedmiocie odszkodowania wiążące. Wykraczają bowiem poza kwestie metodyki określenia wartości składników majątkowych, tj. zakres wiedzy specjalistycznej biegłego i dotyczą oceny prawnej, za które z tych składników należne jest odszkodowanie.

Ponownie orzekając w sprawie, organ odwoławczy określi wysokość odszkodowania z uwzględnieniem, że nie może ono obejmować fragmentów zrealizowanej na nieruchomości drogi publicznej (chodnika wraz z krawężnikiem). O ile sporządzony w sprawie operat szacunkowy będzie nadal aktualny, możliwe będzie wykorzystanie danych tam zawartych, dotyczących wartości mienia, za które osobom wywłaszczonym przysługuje odszkodowanie. Jak wskazano powyżej, chodnik wraz z krawężnikiem usytuowany na ww. działkach nie jest częścią składową tej działki, lecz stanowi część składową drogi będącej własnością Skarbu Państwa. Ustalone odszkodowanie winno zatem obejmować wyłącznie kwotę, stanowiącą wartość gruntu, określoną przez rzeczoznawcę majątkowego i do tak ustalonej kwoty należy odnieść ewentualne powiększenie odszkodowania, w trybie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Nie przysługuje natomiast dotychczasowym właścicielom odszkodowanie w części odpowiadającej wartości fragmentu drogi (chodnika, wraz z krawężnikiem), który znajduje się na przedmiotowych działkach.

Zarówno argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły natomiast innej wady, niż wskazana wyżej, która uzasadniałaby uchylenie zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.), orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania - w pkt 2 sentencji wyroku - zapadło na podstawie art. 200, w zw. z art. 205 § 2 ustawy w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit a oraz § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804, ze zm.). Na koszty postępowania składają się kwoty: 178 zł - uiszczone tytułem wpisu od skargi i 900 zł – tytułem wynagrodzenia radcy prawnego oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od czynności pełnomocnictwa.