Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1032/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-08-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 217 § 1, art. 218, art. 219
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2 ust. 1 i 2  i 3, art. 3 ust. 7
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędziowie asesor WSA Elżbieta Granatowska,, sędzia WSA Tomasz Janeczko, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 31 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi E.K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz E. K. kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent m. st. Warszawy postanowieniem z dnia 6 października 2021 r., na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.) w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., poz. 1910) oraz art. 92 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2020 r., poz. 920) w związku z art. 1 ust. 1 ustawy w z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. z 2018 r., poz. 1817), po rozpatrzeniu wniosku E. K. - odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne dla poddasza nieużytkowego w budynku przy ul. J. [...] w W.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że E.K. wnioskiem z dnia 13.07.2020r., zwróciła się o wydanie zaświadczenia dotyczącego samodzielności lokalu nr [...] o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, znajdującego się na poddaszu budynku przy ul. J. [...] w W.

Organ w dniu 5.08.2020r. wezwał wnioskodawczynię do usunięcia braków wniosku poprzez przedstawienie dokumentu, na podstawie którego zmieniono sposób użytkowania przedmiotowego poddasza z lokalu pomocniczego na lokal użytkowy, oraz dokumentu wskazującego, że poddasze nie stanowi części wspólnej nieruchomości.

Prezydent m. st. Warszawy dalej wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne.

Wskazał, że budynek przy ul. J. [...] w W, to kamienica A. i I. T. z lat 1938-39, wzniesiona wg. projektu J. K. jako budynek czteropiętrowy, pięciokondygnacyjny. Wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielność lokalu dotyczy nieużytkowego poddasza, które jest częścią budynku, nie posiada konkretnej funkcji i nie jest wydzielone trwałymi przegrodami budowlanymi.

Przedstawiony na załączniku graficznym "lokal [...]" usytuowany na poddaszu nigdy nie był lokalem użytkowym, był tylko użytkowany przez mieszkańców, a jego powierzchnia została wliczona do powierzchni wspólnej budynku. Zostało to potwierdzone w operacie szacunkowym opracowanym 14.03.2020 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Poddasze składa się z dwóch części, z których każda jest dostępna z dwóch (istniejących) klatek schodowych. Pomieszczenie nie posiada otworów okiennych w połaciach dachowych. Powierzchnie znajdujące się bezpośrednio pod elementami konstrukcyjnymi połaci dachowych, nie są wykończone i nie zostały do nich doprowadzone instalacje z wyjątkiem elektrycznej. W celu przystąpienia do jego użytkowania niezbędne będzie przeprowadzenie prac remontowych i adaptacyjnych. Operat wykonano w celu określenia wartości rynkowej części nieruchomości wspólnej na potrzeby wykupu od wspólnoty mieszkaniowej.

Zdaniem organu z informacji zawartych w operacie wynika, że poddasze jest częścią wspólną nieruchomości.

Ustalono nadto, że Burmistrz Gminy Warszawa [...] decyzją z dnia 6.07.2001 r. Nr 97/2001, dokonał na rzecz skarżącej zwrotu nieruchomości zabudowanej w części niesprzedanej, którą stanowiło 15 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale użytkowe. Pełnomocnik ówczesnej właścicielki Z. B., w latach 2005, 2006, 2007 występował o wydanie zaświadczeń o samodzielności dla zwróconych lokali. Nie było wystąpienia o wydanie zaświadczenia dla poddasza, ponieważ poddasze zawsze było i jest częścią nieruchomości wspólnej, pełniącą funkcje pomocnicze i służącą wszystkim mieszkańcom.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z dnia 28 lutego 2022r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a., po rozpatrzeniu zażalenia E.K. na postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 6 października 2021 r. o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu U1 o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 217 k.p.a. organ zobowiązany jest wydać zaświadczenie gdy potwierdzenia określonych faktów lub stanów prawnych wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a.), oraz gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu faktów lub stanu prawnego (art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a.).

W przedmiotowej sprawie obowiązek wydania zaświadczenia wynikał z przepisu prawa - art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. W sytuacji, gdy zaświadczenia wymaga przepis prawa, to zgodnie z art. 218 § 2 k.p.a., organ może przed wydaniem zaświadczenia, przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, o odrębnej własności lokalu decyduje kryterium samodzielności. Za cechy świadczące o samodzielności lokalu przyjmuje się wydzielenie izb lub izby trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz to, by lokal mógł pełnić swoją funkcję bez konieczności korzystania w tym celu z innych lokali.

Lokal będący częścią budynku, który ma cechy samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali, może siać się przedmiotem odrębnej własności. Prawo odrębnej własności lokalu ma charakter złożony, związane z nim konstrukcyjnie jest prawo do udziału w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 ww. ustawy), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności, dotyczył nieużytkowego poddasza, które jest częścią budynku przy ul. J. [...] w W., ale nie posiada konkretnej funkcji i nie jest wydzielone trwałymi przegrodami budowlanymi. Poddasze należy uznać za pomieszczenie pomocnicze, czyli pomieszczenie, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przedmiotowe poddasze jest częścią nieruchomości wspólnej. Potwierdzeniem tego jest operat szacunkowy z dnia 14 marca 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. R. w celu określenia wartości rynkowej części nieruchomości wspólnej. O przeznaczeniu poddasza świadczy również decyzja Burmistrza Gminy Warszawa [...] z dnia 6 lipca 2001 r. nr 97/2001, o zwrocie nieruchomości zabudowanej w części niesprzedanej, którą stanowiło 15 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale użytkowe - poddasze nie zostało ujęte w tej decyzji.

W odniesieniu do zarzutów zażalenia, Kolegium wskazało, że inwentaryzacja architektoniczno-budowlana wraz z rzutem lokalu przedłożone przez skarżącą, zostały przeanalizowane. Za nie mające potwierdzenia w dokumentacji, organ odwoławczy uznał stwierdzenie organu pierwszej instancji, że zgodnie z wiedzą spadkobierczyni przedwojennych właścicieli, jak i ówczesnego pełnomocnika, poddasze zawsze było i jest częścią nieruchomości wspólnej.

Za niezasadny Kolegium uznało zarzut braku przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego. Nadto za nieuzasadniony uznało zarzut naruszenia art. 15a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, skoro wniosek został złożony na podstawie ustawy o własności lokali.

E.K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 28 lutego 2022 r.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

1. art. 217 § 1 i 2 oraz art. 218 § 1 k.p.a., przez ustalenie braku podstaw do wydania zaświadczenia, gdy z załączonych do wniosku dokumentów sporządzonych stosownie do ustawy o własności lokali wynikała jego zasadność,

2. art. 218 § 2 k.p.a. przez przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie wydania zaświadczenia, oparcie orzeczenia na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego,

3. art. 2 ust. 1, 2, 3, 5 i 6 ustawy o własności lokali, poprzez ich niezastosowanie i pominięcie, że przedłożone dokumenty potwierdzały, iż lokal na poddaszu, jest samodzielnym lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne,

4. nieprawidłowości w ustaleniu stanu faktycznego i prawnego, bezzasadne uznanie, iż żądanie wydania zaświadczenia dotyczy poddasza nieużytkowego, w sytuacji gdy z przedłożonych dokumentów wynikało, że jest to poddasze użytkowe;

5. art. 15a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, poprzez ich niezastosowanie, pomimo, że pierwsze wyodrębnienie lokalu w tym budynku nastąpiło w dniu 4 sierpnia 1976 roku, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...], a w konsekwencji stosownie do art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, wskazany przepis powinien mieć zastosowanie.

6. art. 107 ust. 3 k.p.a., poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego.

7. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez niezasadne utrzymacie w mocy postanowienia Prezydenta m.st. Warszawy.

Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie i postanowienia Prezydenta m.st. Warszawy o odmowie wydania zaświadczenia.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że organ II Instancji nie wskazał, z jakich przyczyn uznał, że lokal użytkowy na poddaszu budynku przy ulicy J. [...] w W. nie stanowi samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Lokal posiada cechę samodzielności, jeżeli funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością.

Z rzutu lokalu sporządzonego przez mgr inż. A. M. w dniu 11 maja 2020 r., jak i inwentaryzacji architektoniczo-budowlanej lokalu użytkowego na poddaszu budynku przy ulicy J. [...] wynika, że jest to lokal wydzielony trwałymi ścianami. Powierzchnia użytkowa wynosi 123,24 m2. W dokumencie tym stwierdzono, iż rzut sporządzony został w związku z art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali oraz, że lokal spełnia warunki samodzielności.

Lokal wydzielony jest trwałymi ścianami, a korzystanie z niego nie wymaga korzystania z innych lokali, dostęp do lokalu następuje bezpośrednio z klatki schodowej.

Zgromadzone dokumenty - sporządzone w odpowiedniej formie i podpisane przez uprawnione osoby potwierdzały, iż jest to samodzielny lokal. Organ zobowiązany był wydać zaświadczenie zgodnie ze złożonym wnioskiem.

Nadto w skardze podniesiono, że pierwsze wyodrębnienie lokalu w budynku przy ulicy J. [...] w W. nastąpiło w dniu 4 sierpnia 1976 roku, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...]. Dlatego określenie części wspólnych nieruchomości, nie nastąpiło na podstawie obecnej ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ale na podstawie ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, jak również ówcześnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali ustalenie, ustalenie co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej musi nastąpić przy uwzględnieniu art. 15a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Decydujące znaczenia ma stan prawny istniejący w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r. sygn. II CK 98/04). Pierwszy samodzielny lokal został wyodrębniony na podstawie umowy z dnia 9 lipca 1976 r. i jego nabywcy przysługiwał udział wynoszący 0,045 w częściach budynku i jego urządzeń, które służyły do wspólnego użytku ogółu mieszkańców.

Poza lokalami już sprzedanymi, skarżącej została zwrócona od Skarbu Państwa postała cześć nieruchomości. Lokal zlokalizowany na poddaszu nigdy nie stanowił części nieruchomości wspólnej, Twierdzenie organu, że przedmiotowy lokal stanowi część nieruchomości wspólnej było pozbawione podstaw faktycznych i prawnych.

Operat szacunkowy nie mógł przesądzać o tym, czy poddasze jest nieruchomością wspólną, czy też samodzielnym lokalem. Brak ustanowienia odrębnej własności lokalu nie oznacza, że nie może zostać wydzielony fizycznie i prawnie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga okazała się zasadna.

Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. W § 2 wskazano, że zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Przepis art. 218 k.p.a. stanowi, że w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (§ 1). Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (§ 2). W myśl art. 219 k.p.a. odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń ma charakter zbliżony do postępowania administracyjnego jurysdykcyjnego, przy czym Kodeks postępowania administracyjnego nie określa wyraźnie relacji miedzy tymi postępowaniami, w szczególności nie stanowi o odpowiednim stosowaniu przy wydawaniu zaświadczeń przepisów o postępowaniu jurysdykcyjnym. Niemniej przyjmuje się, że takie odpowiednie stosowanie przepisów jest uzasadnione, a nawet niezbędne.

Zaświadczenie jest urzędowym potwierdzeniem w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy (faktycznego lub prawnego), dokonanym przez organ administracji publicznej. Nie jest ono aktem stosowania prawa ani oświadczeniem woli - jest oświadczeniem wiedzy; nie rodzi dla adresata żadnych bezpośrednich skutków prawnych, zmienia jedynie jego sytuację faktyczną, gdyż może być np. środkiem dowodowym w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do ukształtowania prawnej sfery jej adresata. Zaświadczenie nie tworzy, nie uchyla ani nie zmienia istniejących stosunków prawnych.

Zaświadczenie, do którego odnosi się zaskarżone postanowienie, jest przedmiotem regulacji zawartej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r., poz. 1910).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustęp 2 tego artykułu stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast stosownie do art. 2 ust. 3 spełnienie wymagań, o których mowa w wyżej stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zaświadczenie wydane przez starostę polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów"- odmiennie, niż wynika to z art. 218 § k.p.a. - opiera się na stwierdzeniu stanu samodzielności lokalu nie na podstawie materiałów znajdujących się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia.

W ocenie Sądu co najmniej przedwczesne było stwierdzenie organu o braku podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia, które wynikały z załączonych do wniosku dokumentów stosownie do art. 2 ust. 2, 5 i 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Pomieszczenie poddasza może być lokalem o innym przeznaczeniu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, o ile w świetle przepisów obowiązujących w chwili sprzedaży pierwszych lokali w budynku, nie stanowiło przedmiotu współwłasności jako części wspólne budynku, lecz pozostało własnością dotychczasowego właściciela.

Brak technicznego wyodrębnienia pomieszczenia na poddaszu nie pozbawia możliwości uznania, że potencjalnie może przysługiwać mu status samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r. w sprawie III CZP 199/95 oraz wyrokach z dnia 10 marca 2004 r., sygn. akt IV CK 86/03 i 15 lutego 2012 r., sygn. akt I CSK 266/11 - wskazano, że przepisy art. 15 lit. a ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz art. 136 § 1 k.c., dotyczyły jedynie tych części wspólnych budynku, które nigdy nie mogą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, takich jak fundamenty, mury zewnętrzne, dachy, klatki schodowe, korytarze. Celem instytucji własności lokali było wyodrębnienie poszczególnych lokali, a więc utworzenie odrębnych nieruchomości, których właściciele są połączeni wspólnym prawem tylko w niezbędnym zakresie, wynikającym z konieczności o charakterze techniczno-budowlanym. Jeżeli w wielomieszkaniowym budynku pozostały niewyodrębnione jako oddzielne własności lokalowe powierzchnie użytkowe, które nie służą wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to nie stanowią one przedmiotu współwłasności, lecz pozostały własnością dotychczasowego właściciela.

Jeżeli pierwsze wyodrębnienie lokalu w budynku przy ulicy J. [...] w W. nastąpiło w dniu 4 sierpnia 1976 r., to określenie części wspólnych nieruchomości, nie nastąpiło na podstawie obecnej ustawy o własności lokali, ale na podstawie ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, jak również ówcześnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu tego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

Zatem ustalenie, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej mogłoby nastąpić przy uwzględnieniu art. 15a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Decydujące znaczenia ma stan prawny istniejący w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r. sygn. II CK 98/04).

Skarżąca wskazywała, że pierwszy samodzielny lokal został wyodrębniony na podstawie umowy z dnia 9 lipca 1976 r. i jego nabywcy przysługiwał udział wynoszący 0,045 w częściach budynku i jego urządzeń, które służyły do wspólnego użytku ogółu mieszkańców.

Organ odmówił wydania zaświadczenia wskazując, że przedstawiony na załączniku graficznym lokal [...] usytuowany na poddaszu nigdy nie był lokalem użytkowym, był tylko użytkowany przez mieszkańców, a jego powierzchnia została wliczona do powierzchni wspólnej budynku. Fakt ten miał być potwierdzony w operacie szacunkowym z dnia 14 marca 2020 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. R. Słuszny był zarzut skargi, że operat szacunkowy nie mógł przesądzać o tym, czy poddasze jest nieruchomością wspólną, czy też samodzielnym lokalem, dokument ten ze swej istoty nie mógł mieć wartości dowodowej w tym zakresie.

Mając powyższe na względzie uznać należy, że zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji wydane zostały bez należytego wyjaśnienia okoliczności sprawy oraz z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali. Dlatego też na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

Rzeczą organu przy ponownym rozstrzyganiu sprawy będzie wzięcie pod uwagę stanowiska Sądu i ustalenie, czy dokumentacja przedstawiona przez skarżącą pozwala na wydanie zaświadczenia o żądanej przez nią treści, a w razie konieczności, przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i wydanie stosownego rozstrzygnięcia.

O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Na koszty te składają się uiszczony wpis od skargi w wysokości 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w wysokości 480 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.