Wyrok NSA oz. w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1874-1875/00
NSA oz. w Poznaniu
Data orzeczenia: 2002-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 1, art. 71
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: par. 8 ust. 6
journal: Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47
law: Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części.
article: art. 199
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
Teza: 1. Zmiana sposobu na użytkowanie pokoju na sklep branży odzieżowej i udzielenie pozwolenia na przebudowę elewacji w budynku należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

2. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę elewacji jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością.

TEZY

1. Zmiana sposobu na użytkowanie pokoju na sklep branży odzieżowej i udzielenie pozwolenia na przebudowę elewacji w budynku należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

2. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę elewacji jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skarg Joanny W. i Kingi W. na decyzję Wojewody W. z dnia 30 czerwca 2000 r. (...) w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego - oddala skargi.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P., decyzją ostateczną z dnia 18.08.1998 r. (...) udzielił Joannie W. pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania pokoju na sklep branży odzieżowej i przebudowę elewacji budynku położonego przy ulicy G. 27 w P.

Dnia 9 grudnia 1998 r. Małgorzata P. i Jan K. złożyli wniosek o wznowienie postępowania, podając, że jako współwłaściciele nieruchomości położonej przy ulicy G. 27 nie brali udziału w postępowaniu w charakterze strony.

Prezydent Miasta P. postanowieniem z dnia 22 marca 1999 r. wznowił postępowanie.

Decyzją z dnia 11 maja 2000 r. Prezydent Miasta P. (...), na podstawie art. 151 par. 1 ust. 1 Kpa odmówił uchylenia decyzji z dnia 18 sierpnia 1998 r.

W uzasadnieniu decyzji ograniczono się do podania, że brak jest podstaw do uchylenia własnej decyzji albowiem zmiana sposobu użytkowania dotyczy części obiekty, a kto jest właścicielem tej części jak dotychczas nie zostało ustalone w sposób nie budzący wątpliwości.

W odwołaniu od powyższej decyzji Małgorzata P. i Jan K. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 154 par. 1 Kpa stwierdzając, że decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa.

W uzasadnieniu decyzji podano, że decyzję z dnia 18.08.1998 r. wydano z naruszeniem przepisu art. 32 ust. 3 Prawa budowlanego albowiem Joanna W. nie posiada tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z uwagi na to, że nieruchomość stanowi współwłasność, to współwłaściciel może uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością w granicach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, jeżeli uzyska zgodę wszystkich współwłaścicieli lub orzeczenie sądu. Joanna W. takiej zgody i orzeczenia sądu nie posiadała.

Wojewoda W. decyzją z dnia 30 czerwca 2000 r. (...), na podstawie art. 138 par. 2 Kpa uchylił zaskarżoną decyzję i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu decyzji podano, że skoro sporna nieruchomość stanowi współwłasność to do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, np. prowadzenia robót budowlano-montażowych, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W takiej sytuacji na zmianę sposobu użytkowania spornego pomieszczenia wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Podkreślono, że sposób korzystania ze spornego pomieszczenia nie został uregulowany w postanowieniu Sądu Rejonowego w Poznaniu z dnia 28 grudnia 1995 r.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Joanna i Kinga W. wnosząc o uchylenia zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 199 Kc i art. 201 Kc, poprzez przyjęcie, że zmiana sposobu użytkowania przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością oraz naruszenie art. 138 par. 2 Kpa poprzez wydanie decyzji kasacyjnej w sytuacji gdy istniała możliwość merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy.

W uzasadnieniu skargi podano, że zmiana sposobu użytkowania części nieruchomości przez współwłaściciela nie wykracza poza zakres czynności o których mowa w art. 201 Kc i wymaga jedynie zgody większości współwłaścicieli. W takiej sytuacji art. 199 Kc nie ma zastosowania.

Tytuł prawny do posiadania lokalu - zdaniem skarżących - wynika z przepisu art. 206 Kc. J. K. i M. P. korzystają z lokali o powierzchni 58 m2 i tym samym zaspokajają swoje roszczenia wynikające z art. 206 Kc. Skoro skarżące posiadają zgodę 3/4 współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu polegającej na zaadoptowaniu posiadanego lokalu to nie potrzebna była zgoda pozostałych współwłaścicieli.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie opierając się dotychczasowej argumentacji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl przepisu art. 151 par. 1 pkt 2 Kpa organ administracji publicznej, po przeprowadzeniu postępowania określonego w art. 149 par. 2 wydaje decyzję, w której uchyla decyzję dotychczasową, gdy stwierdzi istnienie podstaw do jej uchylenia na podstawie art. 145 par. 1 lub 145a i wydaje nową decyzję rozstrzygającą o istocie sprawy.

Prawidłowo organ drugiej instancji przyjął, że decyzja organu pierwszej instancji zapadła z naruszeniem prawa.

Zgodnie z par. 8 ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47 ze zm./ - zwanego dalej rozporządzeniem, wniosek o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, o której mowa w art. 71 Prawa budowlanego powinien między innymi zawierać dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oznacza to, że jeżeli inwestor takiego dowodu nie przedłoży to właściwy organ nie ma podstaw do wydania decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu.

W myśl art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Cytowany przepis par. 8 ust. 6 rozporządzenia uzależnia wydanie danej osobie decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu od wykazania przez nią prawa do dysponowania nieruchomością. Prawo do dysponowania nieruchomością, w tym do uzyskania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu i przebudowy elewacji należy oceniać według prawa cywilnego.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że sporna nieruchomość stanowi współwłasność.

Przepis art. 199 Kc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zmiana sposobu na użytkowanie pokoju na sklep branży odzieżowej i udzielenie pozwolenia na przebudowę elewacji w budynku należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Nawiązując do regulacji zwartej w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, należy stwierdzić, że skarżącym mogłoby być wydane pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu i przebudowę elewacji po przedstawieniu zgody współwłaścicieli domu - albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Z akt sprawy jak i twierdzeń skarżących nie wynika, aby w omawianym zakresie zostało wydane rozstrzygnięcie przez sąd powszechny w trybie postępowania cywilnego.

Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być niewątpliwa.

Z tego względu nie może zasługiwać na uwzględnienie twierdzenie skarżących, że mogli uzyskać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania albowiem pozostali współwłaściciele nie wystąpili do sądu o odmienne uregulowanie sposobu użytkowania lokalu. Taka sytuacja spowodowała - w ocenie skarżących - że objęli sporny lokal w posiadanie.

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę elewacji jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i dlatego skargę należało oddalić na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.