Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 100/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Emilia Lewandowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2013 r. sprawy ze skargi B. K., J. K., A. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] grudnia 2011 r. nr[...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. dnia [...] grudnia 2011r. Nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału działki nr ew. [...] położonej we wsi B. w wys. [..]zł.

Zaskarżona decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Nr [...] Wójt Gminy S. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność B. i J. K. oraz A. i J. K., położonej we wsi B. o nr ewid. [...] na cztery działki nr [...], [...], [...], [...].

W związku z powyższym podziałem Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] grudnia 2011r. Nr [...] orzekł o ustaleniu B. i J. K. oraz A. i J. K. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli B. i J. K. oraz A. i J. K., zarzucając organowi naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz oparcie decyzji o operat zawierający dużo błędów formalnych i prawnych, mających znaczący wpływ na ostateczną wartość nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] grudnia 2011r.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że kierując się dyspozycją art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 z późn. zm dalej u.g.n). organ pierwszej instancji prawidłowo zbadał i ustalił wzrost wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Wzrost wartości potwierdził bowiem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. R. Jak wynika z treści tego dokumentu wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę: [...] zł. zaś wartość przedmiotowych nieruchomości po podziale została oszacowana na kwotę [...]zł (przy czym co istotne rzeczoznawca dokonał oszacowania gruntu przeznaczonego pod usługi produkcji, bez gruntu przeznaczonego pod drogę gminną i [...]).

Organ podkreślił, ze rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe elementy, które wymagane są dla tego dokumentu. Przedstawiona w sprawie opinia rzeczoznawcy jest logiczna, rzetelna i uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Dokument ten został zatem prawidłowo sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozdziale I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - Określanie wartości nieruchomości oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) i bez wątpienia wykazuje, że w wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek jej podziału.

Również wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalona została prawidłowo w oparciu o uchwałę Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] października 2007r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), która w § 1 określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wys. 30% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału.

Opłaty adiacencka naliczona została również w nieprzekraczalnym 3 letnim terminie od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Zdaniem Kolegium organ I instancji prowadząc postępowanie w niniejszej sprawie dokonał właściwych ustaleń pod względem merytorycznym, a także przeprowadził postępowanie z zachowaniem wymogów stawianych przez przepis art. 10 Kpa. Strony o każdej czynności podejmowanej w sprawie były informowane i miały możliwość czynnie uczestniczyć w postępowaniu.

Skargę na powyższą decyzję złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. K., J. K., A. K. i J. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

W uzasadnieniu skargi strony wskazały, że przedmiotowy operat szacunkowy nie może stanowić w chwili obecnej podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej z uwagi upływu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 u.g.n).

Ponadto zgodnie z art. 98 a pkt. 1 u.g.n, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna". Tymczasem decyzja nr [...] z dnia [...] listopada 2009 r. zatwierdzająca projekt podziału działki nr[...], stała się ostateczna dnia [...] grudnia 2009 r. W związku z powyższym dnia[...] grudnia 2012 r. upłynął trzyletni okres na ustalenie opłaty adiacenckiej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – powoływana dalej jako "ppsa").

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a cytowanej powyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustała rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziałe przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziałe stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W przedmiotowej sprawie obowiązywała uchwała Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] października 2007r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (opubl. Dz.Urz. Woj. [...] nr [...], poz.[...] ), która w § 1 określała stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale.

Wskazać należy, że w myśl art. 146 ust. 1a ustawy u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość nieruchomość miała przed oraz po podziale i w konsekwencji różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty adiacenckiej.

Operat szacunkowy wpływa zatem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, powinien więc spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Podkreślić jednak należy, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 u.g.n. Jak stanowi art. 156 ust. 4 u.g.n, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

W rozważanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 września 2011r. Wójt Gminy S. ustalił wysokość opłaty adiacenckiej dla przedmiotowej nieruchomości decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. Z kolei Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe oznacza zatem, że decyzja organu odwoławczego wydana została po upływie 12 miesięcznego terminu ważności sporządzonego operatu szacunkowego, a zatem z naruszeniem art. 156 ust. 3 u.g.n. Podkreślenia przy tym wymaga, że z nadesłanych przez organ akt administracyjnych sprawy nie wynika, aby w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Tym samym operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty adiacenckiej, nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 ugn i § 58 ust. 1 w związku z § 57 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze pominęło bowiem fakt, że w chwili orzekania nie dysponowało operatem, którego aktualność została potwierdzona nie dalej niż 12 miesięcy przed dniem wydania decyzji. Nie ulega wątpliwości, że wymóg zachowania ważności operatu szacunkowego dotyczy również organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym i jego zadanie nie ogranicza się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji. Organ ten powtórnie rozpoznaje całość sprawy i zobowiązany jest uwzględniać zmiany stanu faktycznego, jakie zaszły w sprawie pomiędzy wydaniem orzeczenia przez organ pierwszej instancji, a orzeczeniem organu II instancji. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na dzień wydania decyzji organu drugiej instancji.

Mając na uwadze, że oba zaskarżone orzeczenia podlegają wyeliminowaniu z obrotu prawnego ze wskazanej wyżej przyczyny, czyli nieaktualnego operatu szacunkowego, Sąd nie badał ich merytorycznie pod względem zgodności z prawem, uznając to za niezasadne.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe rozważania Sądu oraz weźmie pod uwagę ewentualność umorzenia postępowania administracyjnego z uwagi na upływ trzyletniego terminu do wydania decyzji określonej w art. 98 ust. 1 ugn.

Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ppsa orzekł jak w sentencji wyroku.