Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 629/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-03-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134,130,153
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Jędrzejewska – Jaroszewicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 3 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A.B. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2020 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2019 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A.B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...] - [...], gmina [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w obrębie geodezyjnym [...] - [...], gmina [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] - [...] od km [...] +[...] ([...] +[...]) do km [...] + [...] ([...] +[...]). Powyższa decyzja stała się ostateczna [...] listopada 2018 r., tj. z dniem wydania przez Ministra Inwestycji i Rozwoju decyzji nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2019 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A.B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości.

A.B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego i wskazując, że wartość nieruchomości została oszacowana zbyt nisko.

Minister Rozwoju rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa.

Organ odwoławczy przytoczył art. 12 ust. 1, 2 i 4 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.), dalej specustawa drogowa i zaznaczył, że do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony [...] lutego 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego J.C.. Pismem z [...] lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność sporządzonej wyceny.

Opisując stan przedmiotowej nieruchomości autor opracowania wskazał, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, jest niezabudowana, niezagospodarowana, użytkowana rolniczo i ogrodniczo. Na przedmiotowej działce znajduje się plantacja aronii i czarnej porzeczki oraz uprawa pszenicy ozimej. Działka posiada dojazd drogą krajową asfaltową. Wzdłuż drogi usytuowane są sieci: energetyczna i wodociągowa. Biegły wskazał, że przedmiotowa działka położona jest bezpośrednio przy drodze krajowej, wśród terenów rolnych oraz rozporoszonej zabudowy zagrodowej.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że dla przedmiotowej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy we [...] z [...] kwietnia 1999 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] - [...] - droga krajowa. Działka nr [...] położona jest w otoczeniu i wśród terenów przeznaczonych pod rolniczą przestrzeń produkcyjną pól i lasów i została wydzielona z nieruchomości o takim samym przeznaczeniu. Biegły przeanalizował rynek lokalny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi z terenu powiatu biłgorajskiego, ale ze względu na niewystarczającą liczbę transakcji przeanalizował również rynek regionalny, tj. powiat [...] i [...]. Analizą objęto transakcje od stycznia 2015 r. do dnia wyceny. Wykaz przeanalizowanych nieruchomości znajduje się na str. 15 i 16 operatu szacunkowego. Zakres cen kształtuje się w przedziale od [...] do [...] zł/m². Biegły przeanalizował również nieruchomości przeznaczone pod uprawy rolne oraz pod wszelkiego rodzaju zabudowę z terenu rynku lokalnego obejmującego tereny wiejskie gminy [...] powiatu [...]. W wyniku dokonanej analizy biegły stwierdził, iż przeanalizowane nieruchomości osiągają niższą cenę niż nieruchomości drogowe.

Biegły, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechę rynkową nieruchomości - lokalizację szczegółową i otoczenie nieruchomości, którą biegły ocenił jako średnią (nieruchomość położona przy drodze o znaczeniu krajowym, poza zabudową wsi, w otoczeniu z przewagą terenów niezabudowanych, głównie gruntów rolnych, w dalszej odległości luźnej zabudowy wsi) i przyznał jej 100 % wagi. Wartość 1 m² przedmiotowej nieruchomości wyniosła [...] zł. Wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość znajdujących się na nieruchomości zasiewów (pszenica ozima) została oszacowana na kwotę [...] zł, natomiast składniki roślinne tj. aronia i czarna porzeczka zostały oszacowane na kwotę [...] zł. Łącznie wartość odtworzeniowa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została oszacowana na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał należne stronie odszkodowanie.

Minister Rozwoju wskazał, aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204, ze zm.), dalej ugn, oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie zaś do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zdaniem organu odwoławczego wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona prawidłowo, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, gdyż w niniejszej sprawie nieruchomość posiadała przeznaczenie drogowe. W tej sytuacji zasada korzyści nie występuje, a wycena została przeprowadzona prawidłowo w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi.

Minister Rozwoju wskazał, że pismem z [...] grudnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do uwag podniesionych przez stronę postępowania A.B. i wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z nieruchomości przeznaczonej pod rolniczą przestrzeń produkcyjną pól i lasów, w związku z czym ustalenie wartości 1 m² nieruchomości na poziomie [...] zł, zdaniem biegłego nie jest zaniżone. Następnie biegły wyjaśnił, że garaż blaszany jako obiekt niezwiązany trwale z gruntem nie stanowi części składowej nieruchomości, tym samym nie podlega wycenie. Biegły wskazał, że zakres inwestycji drogowej obejmuje również przebudowę istniejących sieci infrastruktury uzbrojenia terenu w zakresie kolidującym z rozbudową drogi, w związku z powyższym istniejące przyłącze wodociągowe nie zostało objęte wyceną. Biegły wyjaśnił również, że wartość krzewów owocowych została wyliczona zgodnie z opracowaniem Krzysztofa Zmarlickiego "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich", którego wytyczne są powszechnie uznawane, zarówno przez organy administracji oraz sądy.

Organ odwoławczy podkreślił ponadto, że przedmiotowe postępowanie dotyczy ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i przejętej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a nie zaś ustalenia wartości ewentualnych szkód w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z sąsiedniej działki nr [...].

Zdaniem Ministra Rozwoju zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności ww. operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Przedstawiony do bazy porównawczej zestaw nieruchomości nie budzi wątpliwości, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości, zaś wszelkie różnice w cechach nieruchomości zostały skorygowane poprawkami kwotowymi. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza operatu szacunkowego nie wykazała także nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń. Określona wartość nieruchomości jest więc poprawna.

Organ wskazał, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości.

Organ przytoczył stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne odnoszące się do zasad sporządzania i oceny operatu szacunkowego podkreślając, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo, albowiem spełnia on wszystkie wymogi wynikające z przepisów rozporządzenia oraz przepisów ugn. Natomiast zarzut zaniżenia odszkodowania nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Strona skarżąca nie poparła podniesionych zarzutów dowodami świadczącymi o istnieniu niższych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na analizowanym rynku. Skarżący nie przedłożył na tą okoliczność dowodu w postaci kontroperatu, jak również nie skorzystał z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.), która wskazywałby na wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego. Samo bowiem subiektywne odczucie strony w zakresie zaniżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy, co potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne.

A.B. wniósł skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucił nieprawidłowości w sporządzonym operacie podnosząc w szczególności, że biegły nie wyjaśnił dlaczego nie przeanalizował powiatu [...] i [...], gdzie ceny gruntów pod inwestycje drogowe były znacznie wyższe. Pominął również, że działka jest wydzielona z większej powierzchni, jest uzbrojona w media, a z uwagi na położenie jej w środku miejscowości może stanowić działkę siedliskową lub inwestycyjną. Ponadto opinia biegłego nie zawiera wyceny garażu, który był usytuowany na działce. W wycenie nie został też uwzględniony koszt przedłużenia wodociągu. Skarżący zaznaczył, że mimo licznej korespondencji nie zostało on poinformowany o możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie otrzymał również przygotowywanego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń prawa w odniesieniu do zaskarżonej decyzji, wobec czego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2019r., ustalającą odszkodowanie na rzecz dotychczasowego właściciela działki nr [...] z tytułu przejścia jej własności na cel budowy opisanego w decyzji odcinka drogi krajowej nr [...].

Na wstępie Sąd zaznacza, że okoliczności związane z przejściem prawa własności wymienionej działki i jej stan prawny, jak również pozostałe , są w niniejszej sprawie bezsporne.

Przedmiotem sporu pozostaje jedynie wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego J.C. w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2018 r., zaktualizowanym [...] lutego 2019r.

Skarżący zarzuca, że wskazany operat pomija, że sporna działka zlokalizowana jest bezpośrednio przy drodze krajowej i uzbrojona w media. Biegły nie wziął także pod uwagę transakcji z powiatu [...] i [...] oraz nie wycenił garażu, który uległ zniszczeniu w trakcie jego przenoszenia.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.C. oraz jego dodatkowych wyjaśnień odnośnie wątpliwości Skarżącego zawartych w piśmie z [...] grudnia 2018r., prowadzi , zdaniem Sądu, do wniosku, że ustalenie wysokości należnego odszkodowania nastąpiło zgodnie z prawem. Sąd w pełni podziela ustalenia faktyczne oraz oceny prawne zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie zachodzi zatem potrzeba ich ponownego, pełnego przytaczania w tym miejscu uzasadnienia.

Organ, w zgodzie z zasadami postępowania dowodowego, w tym art. 80 k.p.a. ocenił przedstawiony operat szacunkowy, prawidłowo uznając go za wiarygodny dowód w sprawie i przyjął za podstawę określenia wysokości odszkodowania (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość działek ustalono w operacie zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Co do zasady przypomnieć należy, że na podstawie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Według treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i - co nie ulega wątpliwości - cechach nieruchomości podobnych.

W operacie szacunkowym z [...] lutego 2018 r. przedstawiono sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości - zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Sąd nie dostrzegł w sprawie niniejszej uchybień ani w dokonanym w wyborze nieruchomości ani w określeniu ich cech charakterystycznych. Rzeczoznawca scharakteryzował bowiem prawidłowo nieruchomość wycenianą. Dla przyjętego zbioru nieruchomości ustalił jedną cechę rynkową w postaci lokalizacji szczegółowej i otoczenia, uznając, że w istotny sposób wpływa na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Sąd zgadza się ze stanowiskiem organu, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy, w tym także dotyczącej określania cech nieruchomości oraz współczynników korygujących , to również wiedza specjalna o charakterze specjalistycznym, a nie prawnym.

Trafnie wskazano także w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. pkt 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów tej ustawy nie wynika natomiast obowiązek sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie tylko z tej przyczyny, że strona w sposób niezasadny kwestionuje operat sporządzony dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, ich cechy czy też przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że zakwestionowany przez Skarżącego operat został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego.

W nawiązaniu do zarzutów skargi podkreślić należy , że podziela w tym względzie argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Biegły odpowiadając na zarzuty Skarżącego jednoznacznie stwierdził, że wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej. Wyjaśnił także, że garaż blaszany nie podlegał wycenie wobec jego niezwiązania z gruntem w charakterze części składowej. Wskazał także, że zakres inwestycji drogowej obejmuje także przebudowę istniejącej sieci infrastruktury uzbrojenia terenu w zakresie kolidującym z rozbudową drogi, co przesądza, że istniejące przyłącze wodociągowe nie zostało objęte wyceną.

Zdaniem sądu powyższe przesądza, że sporządzony w niniejszej sprawie operat spełnia wymogi formalne. Oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych. W konsekwencji operat ten mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty skargi odnoszące się do operatu mają zatem charakter wyłącznie polemiczny, stanowiąc powtórzenie argumentów odwołania.

Skoro zatem z obowiązujących na datę wyceny przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, to na poparcie zarzutów powinna zgodnie z art. 157 u.g.n. przedstawić ocenę prawidłowości operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców, to brak takiej oceny uniemożliwia uwzględnienie tych zarzutów .

W judykaturze nie ma wątpliwości, że operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowana prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Sąd administracyjny również nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, wchodząc w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie.

Odnośnie zarzucanej w skardze kwestii niezapoznania skarżącego z treścią operatu stwierdzić trzeba, że są one bezzasadne. Jak wynika z akt sprawy zawiadomieniem z [...] października 2018 r. skarżący został poinformowany m.in. o możliwości zapoznania się z całością materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym ze sporządzonym operatem szacunkowym. Przy piśmie z [...] grudnia 2018 r. doręczono natomiast skarżącemu kopię pisma z [...] grudnia 2018 r., w którym rzeczoznawca majątkowy udzielił wyjaśnień do uwag wniesionych przez stronę.

W przedstawionych okolicznościach Sąd stwierdził, że organ orzekający w sprawie, w zgodzie z przepisami art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przeprowadził postępowanie dowodowe, zgromadził kompletny materiał dowodowy, który następnie wszechstronnie ocenił i na tej podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego - ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.

Stosownie do treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, rozpoznanie niniejszej sprawy nastąpiło na posiedzeniu niejawnym.