Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1483/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-01-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1  lit a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 3, 4, 5, 36, 55 i 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie WSA Emilia Lewandowska WSA Joanna Skiba Protokolant Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi L. R. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części orzekającej o odszkodowaniu, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części opisanej w punkcie 1 wyroku nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...] Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w zakresie pkt II orzekającego o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w gm. G., obręb [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha stanowiącą własność L. R. w kwocie [...] zł i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości w kwocie [...] zł, a w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny:

Decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa na cel publiczny z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy G. w ciągu drogi krajowej nr [...] wraz z przebudową infrastruktury technicznej nieruchomości położonej w gm. G., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalił odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] zł.

Od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. odwołanie wniósł reprezentowany przez pełnomocnika L. R., kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury wskazał, że podstawę prawną dla rozpatrzenia przedmiotowej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. Natomiast zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy (tj. do dnia 16 grudnia 2006 r.) decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

Organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty dotyczącej zawarcia umowy. Istotą wywłaszczenia jest pozyskanie przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego, pod warunkiem, że nie jest możliwe nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Minister Infrastruktury wskazał dodatkowo, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] października 2004 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi - ustalono lokalizację drogi oraz zatwierdzono projekt podziału nieruchomości na realizację zadania: "Budowa obwodnicy G. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku od km 42+600 do km 51+404 wraz z przebudową urządzeń infrastruktury technicznej, w tym urządzeń, których przebudowa wymaga wyjścia poza teren niezbędny dla obiektów budowlanych." Na mocy tej decyzji działka położona w G., obręb [...], oznaczona nr [...] uległa podziałowi na działki nr [...] i nr [...] - przeznaczoną pod ww. inwestycję.

Organ stwierdził, że w przedmiotowej sprawie postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyznaczonego przez Wojewodę [...] stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 powołanej ustawy (pismem z dnia 11 sierpnia 2006 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom termin na zawarcie umowy przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr [...], pismem z dnia 22 sierpnia 2006. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego i wydanie decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie ww. działki nr [...] z nadaniem tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, pismem z dnia 9 października 2006 r. Wojewoda [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego przedmiotowej nieruchomości). Natomiast decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] Wojewoda [...] zezwolił Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości oraz nadał tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Minister Infrastruktury podniósł ponadto, że zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 18 grudnia 2006 r. operat szacunkowy określający wartość wywłaszczanej działki nr [...] na kwotę [...] zł. Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej wyżej ustawy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Organ odwoławczy wskazał, że wobec upływu 12-miesięcznego okresu ważności operatu wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego. W dniu 15 maja 2008 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził aktualizację operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Zaktualizowany operat szacunkowy stanowił podstawę do rozstrzygnięcia dla organu odwoławczego.

Minister Infrastruktury wyjaśnił ponadto, że wartość przedmiotowej nieruchomości określono tzw. podejściem porównawczym, metodą porównywania parami - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Do porównania przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę dróg lub poszerzenie dróg istniejących z rynku lokalnego obejmującego miejscowości B., R., P., L. i G. W związku ze stwierdzeniem istnienia na terenie G. i gminy G. trendu wzrostowego cen za nieruchomości, do operatu szacunkowego z dnia 18 grudnia 2006 r. rzeczoznawca majątkowy wprowadził zmiany aktualizacyjne. Po przeanalizowaniu lokalnego rynku rzeczoznawca majątkowy ustalił, że w roku 2007 na terenie gminy G. prawie nie zawierano transakcji gruntami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi. Nieliczne zawarte transakcje mieściły się w granicach stwierdzonego dla tego rynku trendu czasowego. Wysokość stwierdzonego trendu czasowego w 2007 r. kształtowała się w granicach 2% w stosunku miesięcznym. W roku 2008 stwierdzono niewielki wzrost cen w granicach 0,5-1% w stosunku miesięcznym. W związku z powyższym oszacowana wartość przedmiotowych nieruchomości została zaktualizowana prawidłowo z przyjęciem wskazanego trendu czasowego w latach 2007-2008 i wynosi [...] zł.

Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył reprezentowany przez pełnomocnika L. R. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. w zakresie pkt II. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji (w części dotyczącej ustalenia odszkodowania) naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) i §3, §4, §5, §36, §55 i §56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), polegające na uznaniu, że wartość rynkową nieruchomości można ustalić bez uwzględnienia jej stanu prawnego, stanu techniczno - użytkowego, stanu otoczenia, rodzaju gruntu, co niewłaściwie doprowadziło organ administracji państwowej do ustalenia wysokości odszkodowania na kwotę [...] złotych, czyli wyceny 1 m2 na

9 złotych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądowo-administracyjna decyzji organów administracji publicznej w zakresie ich zgodności z prawem sprowadza się do wyjaśnienia w toku rozpoznawania danej sprawy, czy organy te nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Działając w oparciu o powyższe kryteria Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrola zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzajacej wykazała naruszenie przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r., nr [...] uchylająca decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w zakresie pkt II orzekającego o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w gm. G., obręb R., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha stanowiącą własność L. R. w kwocie [...] zł i w tym zakresie orzekająca o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości w kwocie [...] zł.

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia tej sprawy miało ustalenie, czy organ administracji zarówno I jak i II instancji orzekając o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość prawidłowo przyjął, że zarówno operat szacunkowy jak i nota aktualizacyjna do operatu zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, tj. czy przy zastosowaniu wybranego sposobu wyceny nieruchomości - podejścia porównawczego (metodą porównywania parami) doszło do prawidłowego ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji pod tym kątem oraz badając prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego i noty aktualizacyjnej tego operatu, Sąd w całości podzielił zarzuty skargi.

Należy wskazać, że w kwestii ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość podstawowe znaczenie ma art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w myśl którego wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast kwestię wyceny nieruchomości regulują przepisy działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W myśl art. 153 powołanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast w myśl § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. (§ 4 ust. 3).

Jak wynika z treści powołanych przepisów, przy analizie rynku nieruchomości metodą porównywania parami (tak metoda została zastosowana w przedmiotowym postępowaniu) należy brać pod uwagę nieruchomości podobne. W myśl art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis ten obligował zatem rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat szacunkowy dla potrzeb określenia wartości nieruchomości do przeanalizowania wybranych nieruchomości spełniających powyższe kryteria.

W operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R. B. w dniu 18 grudnia 2006 r. w celu oszacowania wartości nieruchomości stwierdzono, że z uwagi na liczne zawarte na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami transakcje notarialne dla gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi w procesie szacowania zostaną uwzględnione do porównań akty notarialne ze sprzedaży nieruchomości podobnych. Natomiast w wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych za okres od początku 2005 r. do chwili sporządzenia operatu na terenie gminy G. tj. wsi B., R., P., L. zawarto wiele transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę obwodnicy G. wraz z drogami dojazdowymi. Następnie rzeczoznawca stwierdził, że z uwagi na brak porównywalnych nieruchomości w R., z 44 analizowanych transakcji sprzedaży wybrano trzy nieruchomości położone w B. zbyte za cenę [...] zł/m² kolejno w czerwcu 2005, listopadzie 2005 r. i czerwcu 2006 r. Również w nocie aktualizacyjnej do powyższego operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2008 r. sporządzonej ze względu na upływ

12 - miesięcznego okresu ważności operatu oraz ze względu na stwierdzony trend wzrostowy cen płaconych za zbywane nieruchomości uwzględniono trzy te same nieruchomości położone we wsi B. Wprowadzono jedynie uzupełnienie poprzez opis tych nieruchomości jako "nieruchomości bez zabudowy pod drogi, o podobnej lokalizacji oraz powierzchni." Do noty dołączono wykaz transakcji nieruchomości przeznaczonych pod realizację celu publicznego, jakim jest budowa obwodnicy miasta G..

W ocenie Sądu, z powyższego zestawienia transakcji dotyczących nabywania gruntów z terenu G. dla celu "drogowego" jednoznacznie wynika, że w latach 2004-2006, a więc w okresie objętym analizą rynku sprzedaży nieruchomości, zawarto transakcje sprzedaży gruntów dla celu "drogowego" położonych w miejscowości R. (Lp. 5, data aktu maj 2005 r., cena m² 19,50 zł; Lp. 31, data aktu listopad 2005 r. cena m² 19,50 zł; Lp. 38, data aktu marzec 2006, cena m² 19,50 zł) oraz w innych miejscowościach położonych na terenie gminy G. np. P., gdzie cena m² w czerwcu 2005 r. wynosiła 62,43 zł. (Lp. 12) oraz 32,96 zł (Lp. 19).

Zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie, powyższe zestawienie potwierdza, że zarówno przy sporządzaniu operatu szacunkowego jak i noty aktualizacyjnej nie wzięto pod uwagę nieruchomości podobnych ze względu na położenie (położonych w tej samej miejscowości co nieruchomość będąca przedmiotem wyceny) oraz innych nieruchomości podobnych, których ceny były znacznie wyższe od tych przyjętych do oszacowania.

Należy zgodzić się również z zarzutami podniesionymi w skardze, iż trzy wybrane nieruchomości z miejscowości B. nie zostały odpowiednio opisane i scharakteryzowane, co uniemożliwiło ocenę, że są to nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny przy uwzględnieniu kryteriów wskazanych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie podjęto również rozważań w zakresie podobieństwa nieruchomości oraz cen rynkowych działek, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, iż w miejscowości R. brak jest porównywalnych nieruchomości oraz do uzupełnienia operatu poprzez dodanie w nocie aktualizacyjnej opisu: "nieruchomości bez zabudowy pod drogi, podobna lokalizacja, powierzchnia podobna."

Mając powyższe na uwadze, Sąd podzielił stanowisko skarżącego, że zarówno operat szacunkowy jak i nota uzupełniająca są niekompletne i powinny zostać uzupełnione poprzez uwzględnienie wszystkich kryteriów charakteryzujących nieruchomości podobne oraz dokładną charakterystykę wybranych nieruchomości, a także ich cen rynkowych.

Wychodząc poza zarzuty skargi, dodać należy zgodnie z art. 75 kpa, opinia biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika konieczność dokonania przez organy administracji i Sąd oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. (sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473), zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387) uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny nabycia nieruchomości. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, ponieważ organ ustala tę wartość na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak bezwzględnego związania organu ustaleniami takiej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, iż organy orzekające w niniejszej sprawie nie dokonały prawidłowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego i noty aktualizacyjnej oraz nie wzięły pod uwagę zestawienia dokonanych transakcji stanowiącego załącznik do noty aktualizacyjnej operatu szacunkowego, naruszając tym samym przepisy art. 18 ustawy z dnia ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i § 3, § 4, § 5, § 36 § 55, § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 80 kpa.

Stwierdzenie powyższych uchybień oraz naruszenia przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji w części orzekającej o odszkodowaniu. Z obrotu prawnego została także wyeliminowana decyzja organu I instancji w części dotyczącej odszkodowania. Dlatego też rozpoznając ponownie sprawę, organ I instancji zleci wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz dokona prawidłowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) orzeczono, jak w sentencji wyroku.