Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 486/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2014-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Sędziowie Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia WSA Władysław Kulon – spr. Protokolant Asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Kancelarii Syndyków P., Sz. sp. j. z siedzibą we W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności podziemnego garażu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W., (dalej - SKO), z dnia [...]r., nr [...] utrzymujące w mocy postanowienie Starosty T. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności podziemnego garażu. Z akt administracyjnych przedłożonych Sądowi wynika następujący stan faktyczny i prawny sprawy, w której wydano zaskarżone rozstrzygnięcie.

Kancelaria Syndyków P., Sz. sp. j. działając jako syndyk masy upadłościowej D. S. oraz G. P. prowadzących działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej "V." G.P., D. S. wnioskiem z dnia [...] r. wystąpiła do Starosty T. o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu- podziemnego garażu, w budynku położonym na działce nr ewid. [...] AM-[...], przy ul. T.[...]-[...] w O. Ś. Pismem z dnia [...] r. Starosta T. wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez: przedłożenie oryginałów lub urzędowo potwierdzonych kopii: postanowienia Sądu Rejonowego dla W. – F. we W. z dnia [...] r., (sygn. akt VIII GU 203/13) i postanowienia Sądu Rejonowego dla W. – F. we W. z dnia [...] r., (sygn. akt VIII GU 235/13), sprecyzowania wniosku poprzez jednoznaczne określenie pomieszczeń wchodzących w jego skład oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz przedłożenia rzutu części budynku z oznaczeniem lokalu będącego przedmiotem wniosku oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Wnioskodawca uzupełnił wniosek przedkładając żądane dokumenty przy piśmie z dnia 27 lutego 2014 r.

W dniu [...] r. Starosta T. wydał postanowienie nr[...], którym przyjmując w podstawie prawnej art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., - dalej k.p.a.), w zw. z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu - podziemnego garażu w budynku położonym na działce nr ewid. [...] AM-[...], przy ul. T. [...]-[...] w O.Ś.

Na uzasadnienie rozstrzygnięcia przywołano regulacje wynikające z art. 217 i art. 218 k.p.a. dotyczące wydawania zaświadczeń, by następnie odwołać się do definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego, rozumianego zgodnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jako wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym stosownie do przepisu art. 2 ust. 4 w/w ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, garaż zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi. Organ odwołał się do ustaleń wynikających z dokumentów pozostających w jego dyspozycji i stwierdzi, że Starosta T. decyzją nr [...] z dnia [...] r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemnym garażem oraz zagospodarowaniem terenu na działce nr ewid. [...] AM-[...] obręb O.Ś., w którym znajduje się lokal, którego dotyczy wniosek o wydanie zaświadczenia. Z kolei Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. decyzją z dnia [...] r., nr [...] udzielił inwestorowi V. S.C. M.P., G.P., D.S. pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej: "Budynek mieszkalny wielorodzinny z podziemnym garażem oraz zagospodarowaniem terenu" usytuowanej na działce nr [...] AM-[...] w miejscowości O.Ś. z wyłączeniem szybów dźwigowych wraz z windami osobowymi (szt. 2) przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych. Jako roboty niezakończone wskazano: wykonanie posadzki (warstwy ścieralnej) w kondygnacji podziemnej garażu, wykonanie ogrodzenia terenu działki od strony działki nr [...] i[...], roboty budowlane związane z szybami dźwigowymi i windami osobowymi (szt. 2), nadto w decyzji organ nadzoru budowlanego określił warunek użytkowania obiektu polegający na wykonaniu ww. robót budowlanych w terminie do [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. decyzją z dnia [...] r. nr [...] zmienił własną ostateczną decyzję z dnia [...] r., nr [...] w zakresie określenia terminu wykonania robót budowlanych poprzez zmianę terminu z dnia 29 listopada 2013 r. na dzień 31 maja 2014 r.

Następnie Starosta T. poddał ocenie przedłożoną mu łącznie z wnioskiem kopię rzutu garażu podziemnego i wskazał, że rysunek stanowi kopię rysunku pochodzącego z projektu budowlanego zamiennego przedłożonego w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w T., jako załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...] AM-[...] w O.Ś. Na załączonym rysunku nie został oznaczony lokal będący przedmiotem wniosku. Na rysunku oznaczono kolorem niebieskim ściany zewnętrzne kondygnacji podziemnej budynku oraz zamieszczono zestawienie powierzchni pomieszczeń znajdujących się na tej kondygnacji:

- P1-P2 - przedsionki,

- H1-H2 - klatki schodowe,

- K1-K11 - komórki lokatorskie,

- G1 miejsca postojowe i jezdnie.

Na rysunku nie jest oznaczona funkcja pomieszczeń M1 i M2. Z dokumentacji będącej w posiadaniu organu - projektu budowlanego wynika, że pomieszczenia M1 i M2 stanowią maszynownie wind. We wniosku sprecyzowano, że pomieszczenia zaznaczone na załączonym rzucie kolorem żółtym: przedsionki oznaczone symbolami P1, P2, klatki schodowe oznaczone symbolami H1, H2, windy i maszynownie wind oznaczone symbolami W1, W2 oraz M1, M2 nie wchodzą w skład lokalu, którego dotyczy wniosek. Z załączonego rzutu wynika, że lokal będący przedmiotem wniosku, składa się z pomieszczeń oznaczonych symbolem G1 - miejsca postojowe i jezdnie oraz symbolami K1-K11 - komórki lokatorskie.

Po dokonaniu porównania przedłożonego rysunku z zatwierdzonym projektem budowlanym organ doszedł do przekonania, że windy, klatki schodowe i przedsionki umożliwiające komunikację wewnętrzną budynku, są ogólnodostępne i stanowią części wspólne budynku. Zdaniem organu częścią wspólną będą również pomieszczenia oznaczone symbolami M1 i M2 - maszynownie wind, stanowiące pomieszczenia techniczne przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Dostęp do maszynowni wind jest możliwy jedynie przez pomieszczenie G1, które zgodnie z przedłożonym wnioskiem wraz z pomieszczeniami K1-K11 ma stanowić samodzielny lokal.

W oparciu o przeprowadzone postępowanie wyjaśniające Starosta T. stanął na stanowisku, iż nie może potwierdzić samodzielności przedmiotowego lokalu - garażu wielostanowiskowego, ponieważ dostęp do pomieszczeń maszynowni wind będzie mieć jedynie właściciel lub współwłaściciele lokalu - garażu wielostanowiskowego. W ten sposób pomieszczenia maszynowni wind zostałyby wyłączone z dostępu i możliwości korzystania przez pozostałych współwłaścicieli budynku, na rzecz właściciela bądź współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu, do którego maszynownie przylegają.

W zażaleniu na rozstrzygnięcie organu I instancji, jakie złożyła Kancelaria Syndyków P., Sz. sp. j. podniesiono zarzut naruszenia art. 2 ust. 2 w zw. z 2 ust. 4 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, iż brak jest podstaw do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu - podziemnego garażu wielostanowiskowego i wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Nie godząc się z wydanym rozstrzygnięciem autor zażalenia podał, że zostało ono wydane z naruszeniem przepisu 35 § 1 w zw. z § 3 k.p.a., tj. z naruszeniem terminu wynikającego z przepisów. Względem zarzutów dotyczących prawa materialnego wskazano z kolei, iż podstawę wydania przez organ administracji postanowienia odmawiającego ustanowienia samodzielności lokalu stanowiło poczynienie dowolnych ustaleń faktycznych przyjętych w sposób sprzeczny zarówno z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, jak i z wyjaśnieniami wnioskodawcy. Za chybione uznano stanowisko organu o nieoznaczeniu lokalu stanowiącego przedmiot wniosku. Zdaniem autora zażalenia oznaczono kolorem niebieskim ściany zewnętrzne budynku, co do którego wnoszono o ustanowienie samodzielności. Żółtym kolorem oznaczone zostały pomieszczenia wspólne H1, H2, M1, M2, P1, P2, w zakresie których żądano ich wydzielenia od części lokalu samodzielnego. Tym samym wniosek zawierał prawidłowe oznaczenie lokalu - garażu wielostanowiskowego. Odnosząc się do stanowiska organu, iż nie może zostać stwierdzona samodzielność lokalu, z uwagi na fakt, iż dostęp do pomieszczeń H1, H2, M1, M2, P1, P2 będzie mieć jedynie właściciel lub współwłaściciele garażu, a co za tym idzie, pomieszczenia maszynowni wind M1 i M2 zostałyby wyłączone z dostępu i możliwości korzystania przez pozostałych współwłaścicieli na rzecz właściciela bądź współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu, do którego te maszynownie przylegają, nie podzielono tego stanowiska. Po przywołaniu normy prawnej z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali podano, iż warunkiem niezbędnym do stwierdzenia, że lokal spełnia warunek samodzielności jest oddzielenie tego lokalu murami (trwałymi ścianami) i nie chodzi przy tym o potrzeby przyszłe i hipotetyczne, ale o takie, które zaspokajać ma lokal w chwili podlegania ocenie. Zaświadczenie nie może potwierdzać stanu, który w chwili jego wydawania nie istnieje, zatem brak jest podstaw do odmowy wydania zaświadczenia w oparciu o niepewną argumentację organu, iż w przyszłości jeden właściciel może uniemożliwiać korzystanie z przyległych części niewyodrębnionych. Obecnie udziały w przedmiotowym garażu, jako element budynku, nie stanowią współwłasności mieszkańców budynku, zaś wchodzą do masy upadłości wspólników spółki V. Tym samym możliwym byłoby ograniczenie dostępu do części wspólnych, nadto właściciele mieszkań stale korzystają z garażu, pomimo braku zakończenia wszystkich robót budowlanych. Po ustanowieniu samodzielności lokalu nastąpi sprzedaż miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w celu uzyskania funduszy do masy upadłości spółki i wykończenie garażu, a dopiero przy przeniesieniu udziałów w aktach notarialnych ustanowiona ma zostać służebność przechodu/przejazdu na rzecz współwłaścicieli pomieszczeń H1, H2, M1, M2, P1, P2.

W dalszej części zażalenia zwrócono uwagę na szczególny interesem prawnym wnioskodawcy związany ze sprzedażą udziałów w garażu wielostanowiskowym i umożliwieniem zaspokojenia wierzycieli w postępowaniu upadłościowym minimalizując jednocześnie koszty postępowania. Odnosząc się zaś do stwierdzenia organu, że wnioskodawca nie uzyskał wymaganego prawem pozwolenia na użytkowanie wskazano na decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. z dnia [...] r., nr[...] , którą udzielono warunkowego pozwolenia na użytkowanie lokalu pod warunkiem zakończenia określonych robót. Podano również, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie stanowią zupełnie odrębne kwestie i nie powinny być w żaden sposób ze sobą powiązane.

Rozpoznając zażalenie, SKO w dniu [...] r. wydało postanowienie nr[...], którym utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Organ odwoławczy, jak wynika z treści uzasadnienia rozstrzygnięcia drugoinstancyjnego, podzielił słuszność oprotestowanego postanowienia. Po wskazaniu istotnych elementów postanowienia Starosty T. oraz przepisów procedury administracyjnej i prawa materialnego związanych ze sprawą wskazano, że dla wyodrębnienia prawnego samodzielnego lokalu, koniecznym jest, aby lokal taki spełniał odpowiednie wymaganie budowlano-techniczne i można było z niego korzystać, bez potrzeby korzystania z innego samodzielnego lokalu. W realiach przedmiotowej sprawy organ odwoławczy nie znalazł żadnych możliwości prawnych i podstaw do uwzględnienia zarzutów zażalenia i do uchylenia lub zmiany postanowienia organu odmawiającego wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu i mogło tylko utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie, ponieważ odmowa wydania wnioskowanego zaświadczenia była w pełni uzasadniona. Zdaniem SKO z rzutu budynku wynika jednoznacznie, że w obrębie oznaczonego pomieszczenia garażu wielostanowiskowego, na trzeciej kondygnacji znajdują się pomieszczenia niewchodzące w skład tego lokalu, które będą stanowić własność lub współwłasność innych osób. Oznaczone na rzucie budynku kolorem żółtym pomieszczenia windy, klatki schodowej, przedsionka, są pomieszczeniami wspólnymi, ogólnodostępnymi. Dostęp do tych pomieszczeń możliwy jest jedynie z pomieszczenia garażu. Nadto w obrębie analizowanego lokalu znajdują się pomieszczenia maszynowni, oznaczone na planie budynku symbolem M1 i M2, które również nie wchodzą w skład garażu, dodatkowo wejście do pomieszczeń maszynowni, prowadzi wyłącznie z wnętrza analizowanego lokalu. Podkreślając, że o samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali decyduje, niezależnie od jego funkcji, faktyczne wydzielenie izby lub zespołu izb trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz możliwość samodzielnego z niego korzystania, podano że przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Konieczność zapewnienia dostępu zarówno do maszynowni, jak i pomieszczeń wspólnych budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości jest obciążeniem dla przedmiotowego lokalu, które wyklucza uznanie go, za samodzielny. Innymi słowy, nie można przyznać przymiotu samodzielności garażu wielostanowiskowego, bez zapewnienia niezależnego od garażu dostępu do poszczególnych pomieszczeń wspólnych budynku oraz maszynowni. O samodzielności lokalu świadczy brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali.

Organ II instancji w dalszych rozważaniach podał, że istotą wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dalszych przekształceń własnościowych przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje nowy przedmiot własności traktowany tak jak nieruchomość, a prawo odrębnej własności lokalu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Z pojęcia samodzielności lokalu zamieszczonego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali należy zatem wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności. Zdaniem SKO konieczność zapewnienia dostępu do pomieszczeń maszynowni i pomieszczeń ogólnodostępnych oraz fakt, że pomieszczenia te nie wchodzą w skład garażu, stanowi przeszkodę do wystawienia zaświadczenia o samodzielności lokalu, co przesądziło o braku podstaw do wydania wnioskowanego zaświadczenia.

W skardze wywiedzionej przez Kancelarię Syndyków P., Sz. sp. j. reprezentowaną przez profesjonalnego pełnomocnika wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Żądania skargi oparto na zarzutach naruszenia:

- art. 2 ust. 2 zd. 2 w zw. z art. 2 ust. 2 zd. 1 i ust. 1 oraz w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię, a tym samym wadliwe zastosowanie z przyjęciem, iż brak jest podstaw do wyodrębnienia samodzielnego lokalu niemieszkalnego - garażu podziemnego z uwagi na brak przymiotu samodzielności z uwagi na obciążenie go potrzebą korzystania z pomieszczeń części wspólnych w sytuacji, gdy o samodzielności lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne decyduje jedynie stan techniczny wydzielenia trwałymi ścianami na dzień wydawania zaświadczenia bez względu na ewentualne cywilnoprawne, a nie publicznoprawne uwarunkowania korzystania z lokalu, w tym możliwość korzystania z części wspólnych w powiązaniu z wydzielonym lokalem garażowym,

- art. 218 § 1 w zw. z art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez odmowę uznania skarżącemu interesu prawnego w urzędowym potwierdzeniu określonego faktu w zakresie samodzielności lokalu poprzez wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu w ramach posiadanych danych w oparciu o dowolną i rozszerzającą (nie dopuszczalną w ramach prawa publicznego) interpretację wskazującą na dodatkową przesłankę, poza wydzieleniem trwałymi ścianami, samodzielności lokalu poprzez obciążenie korzystania z części wspólnych,

- art. 6, 11, 77 § 1 i 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez wydanie przez organy postanowień bez podstawy prawnej wykazującej tak brak interesu prawnego skarżącego w uzyskaniu zaświadczenia, nałożeniu, wbrew przepisom prawa i materiałowi dowodowemu, wymogu spełniania przez lokal niemieszkalny dla jego samodzielności dodatkowych przesłanek, a w konsekwencji na dowolnej i niewszechstronnej ocenie materiału dowodowego z przyjęciem naruszenia zasady samodzielności lokalu w oparciu jedynie o swoje oczekiwania, wadliwą wykładnię przepisów prawa oraz błędną ocenę faktów w sprawie, w szczególności co do związku lokalu z częściami wspólnymi budynku.

Na uzasadnienie zarzutów i wniosków skargi jej autor odnosząc się do twierdzeń związanych z przepisami prawa materialnego podał, że organ chaotycznie i myląc pojęcia oraz błędnie ustalił zakres rzekomego obciążenia lokalu pomieszczeniami należącymi do właścicieli innych lokali, gdyż nie stanowią żadnego "obciążenia" lokalu pomieszczenia w zakresie klatek schodowych i holów klatek schodowych (H1 i H2), przedsionki (P1 i P2) oraz windy (W1 i W2), bowiem są to części wspólne budynku, do których dostęp, nie jest możliwy wyłącznie z pomieszczenia lokalu, ale z każdej kondygnacji naziemnej budynku poprzez klatkę schodową H1 i H2, wejście do których jest z korytarzy w budynku. Każde z takich pomieszczeń jest klasyczną częścią wspólną ogólnodostępną dla każdego właściciela lokalu w budynku bez żadnego ograniczenia ze strony lokalu i bez względu na to, czy będzie się posiadać udział we własności lokalu czy też nie. Dostęp do tych pomieszczeń nie jest uzależniony wyłącznie od wejścia przez lokal - nie mając dostępu do lokalu można swobodnie wejść do wind, klatek schodowych i przedsionków na kondygnacji podziemnej. Stąd organ błędnie ocenił rzuty kondygnacji budynku i celowo wprowadza w błąd adresatów postanowienia dla zbudowania rzekomego ograniczenia czy obciążenia lokalu celem wykazania braku jego samodzielności. Również jako chaotyczne i błędne uznano ustalenia zakresu rzekomego obciążenia lokalu poprzez korzystanie z niego przez właścicieli innych "lokali" lub możliwość korzystania z lokalu poprzez wymóg korzystania z innego lokalu. Wskazano, iż ani "pomieszczenia" ani części wspólne budynku (nieruchomość wspólna) nie są lokalami, zatem nigdy nie zaistniała i nie zaistnieje sytuacja ograniczenia lokalu w korzystaniu z niego lub przez niego przez inny lokal. Skarżący nie dostrzegł żadnego lokalu, z którego korzystanie byłoby ograniczone wyodrębnieniem lokalu zgodnie z wnioskiem skarżącego ani nie dostrzegł żadnej prawnej lub faktycznej sytuacji administracyjnej, aby korzystanie z lokalu było uzależnione od korzystania z innego lokalu. Organ nie wskazał, o jakim "lokalu" mówi w swoich ogólnikowych rozważaniach, a zatem nie ma możliwości merytorycznie odnieść się do takich uznaniowych twierdzeń. Jeżeli natomiast organ lokalem nazywa "pomieszczenia" wind, przedsionków, klatach schodowych czy maszynowni to nie są to lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali, a zatem nie mogą one ograniczać czy obciążać lokalu. Organ poprzez takie "pomieszczenia" uznaje, iż obciąża lokal wyłącznie nieruchomość wspólna lub do korzystania z lokalu niezbędne jest korzystanie z takiej nieruchomości wspólnej.

Odnośnie klatek schodowych, holów klatek schodowych (H1 i H2), przedsionków (P1 i P2), wind ((W1 i W2) i maszynowni wind (M1 i M2) skarżący uznał, że nie ma znaczenia kondygnacja dostępu, ale w ogóle dostępność z jakiejkolwiek kondygnacji - części wspólnej. Natomiast co do dwóch pomieszczeń maszynowni powodujących niemożliwość wyodrębnienia samodzielnego lokalu garażowego ze względu na obciążenie dla innych pomieszczeń skarżący wskazał, że takie rzekome obciążenie nie występuje i opiera się na sprzecznej wykładni przepisów przez organ. Autor skargi taki pogląd oparł na następujących okolicznościach:

- na rzekome ograniczenie w korzystaniu z lokalu nie ma wpływu żadne korzystanie z innego lokalu w budynku, bowiem do korzystania z lokalu nie trzeba korzystać z innego lokalu, jak i do korzystania z innego lokalu nie trzeba korzystać z lokalu (brak jest takich lokali, co wykazują rzuty kondygnacji budynku) - zatem w tym zakresie argumenty organu są bezprzedmiotowe,

- organ mógł jedynie argumentować w postanowieniu o ograniczeniu w korzystaniu z lokalu przez części wspólne lub ograniczeniu w korzystaniu z części wspólnych przez lokal wyłącznie poprzez pomieszczenia maszynowni wind (M1 i M2) - w tym zakresie postanowienie jednak pozostaje puste, gdyż nie zawiera takiej argumentacji,

- mając to za przedmiot i wskazując na przesłanki samodzielności "lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne" należy wskazać, iż lokal jako garaż nie musi spełniać przymiotu "zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi", a w istocie jedyną przesłanką jest trwałe wydzielenie ścianami w obrębie budynku, co winno determinować możliwość korzystania z niego "samodzielnie", niemniej samodzielnie bez udziału innego lokalu, gdyż zawsze lokal, w tym lokal dla korzystania z niego - jego istoty - jest uzależniony do powiązania z jego częścią składową (art. 47 kc), tj. nieruchomością wspólną, bowiem dostęp do lokalu możliwy jest wyłącznie poprzez nieruchomość wspólną,

- w zakresie lokalu dostęp do niego jest poprzez bramę wjazdową oraz dwa wejścia (przedsionek P1 i P2) do klatki schodowej (H1 i H2) lub dwie windy (W1 i W2). Z tego powodu samodzielność lokalu jest zapewniona, a wskazane wejścia stanowią łącznik lokalu z częściami wspólnymi (nieruchomości wspólną) w ramach gruntu lub budynku,

- samodzielności lokalu nie wyłącza wpływ na niego nieruchomości wspólnej, gdyż taka przesłanka nie istnieje w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,

- samodzielności lokalu nie wyłącza wpływ lokalu na nieruchomość wspólną poprzez "ograniczenie" dostępu do poszczególnych części wspólnych, gdyż taka przesłanka nie istnieje w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,

- samodzielność lokalu i jego wyodrębnienie poprzez wydanie zaświadczenia jest instytucją prawa administracyjnego, a nie prawa cywilnego, bowiem reguluje to samodzielnie ustawa o własności lokali należąca do systemu prawa publicznego. Skoro tak to organ był zobowiązany do stosowania prawa w zakresie, w jakim jest to wyłącznie jemu dozwolone i w granicach expressis verbis wynikających z norm administracyjnoprawnych bez stosowania wykładni rozszerzającej. Organ naruszył obie te zasady, zastosował wykładnię rozszerzającą i sięgnął do zasad prawa cywilnego w zakresie wskazywania na organicznie samodzielności do obciążenia lokalu "możliwością (uprawnienia)" "właścicieli innych lokali" oraz naruszył zasady nieograniczonego prawa własności z jego cechami i atrybutami, czego przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują,

- już w zażaleniu skarżący wskazywał, iż organ I instancji nie był uprawniony do oceny samodzielności lokalu poprzez sięganie do przyszłych i hipotetycznych potrzeb osób trzecich w zakresie korzystania z części wspólnych oraz wyszukiwanie w nich ograniczenia samodzielności, czego art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewidują. Obecnie organ sięgnął jeszcze dalej do istoty prawa własności,

- przy dokonywaniu właściwej wykładni samodzielności lokalu dla prawa do wystawienia w tym zakresie zaświadczenia odwołano się do orzecznictwa, przywołując konkretne orzeczenia.

Kontynuując wywody skargi, skarżący popierając swoje stanowisko szerokim orzecznictwem wskazywał i wywodził o samodzielności lokalu rozumianej jako wydzielenia go trwałymi ścianami. Następnie skoncentrowano się na, również wynikającej z orzecznictwa, możliwości ograniczenia lokalu poprzez zapewnienie przejścia czy ustanowienie służebności przejścia do części wspólnej poprzez lokal, co nie może wyłączać samodzielności lokalu, jeżeli spełnia uwarunkowania administracyjne z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W konkluzji skargi powtórzono zarzut dokonania przez organ szerokiej i dowolnej wykładni objętych zarzutem skargi przepisów, bez żadnego uzasadnienia, ograniczając prawo skarżącego do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, której nie ogranicza dostęp przez lokal do części wspólnej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał wnioski i twierdzenia zawarte w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). W konsekwencji akt administracji publicznej w postępowaniu sądowym podlega weryfikacji z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno aktów administracyjnych (decyzji, postanowień) uchybiających prawu materialnemu - jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 - zwanej dalej "p.p.s.a.".) - jak też rozstrzygnięć dotkniętych wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b przywołanego przepisu), a także wydanych bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (lit. c ww. przepisu). Jak wskazano w literaturze przedmiotu "przez możliwość istotnego wpływania na wynik sprawy należy rozumieć prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc na ukształtowanie w nich stosunku administracyjnoprawnego materialnego lub procesowego" - por. (T. Woś, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Warszawa 2005, s. 458). Stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 133 p.p.s.a. kontrola w powyższym zakresie odbywa się na podstawie akt sprawy, które obejmują akta administracyjne i akta sądowe. Uwzględniając przytoczone wyżej zasady dokonywanej kontroli legalności, Sąd w niniejszej sprawie, nie dopatrzył się naruszenia prawa w zakresie określonym w art. 145 § 1 i § 2 przywołanej wyżej ustawy. Tym samym skarga nie mogła być uwzględniona.

Na wstępie należy zwrócić uwagę na specyfikę wydanych w sprawie rozstrzygnięć ze względu na charakter prawny zaświadczenia wynikający ze wskazanych w ich podstawie prawnej przepisów procesowych zawartych w rozdziale VII k.p.a. Otóż jak wskazał Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 13 maja 2014 r. (sygn. akt II SA/Kr 445/14) ,,w sprawach o wydawanie zaświadczeń nie chodzi w zasadzie o stosowanie normy materialnej. Zaświadczenie może bowiem zmieniać sytuację faktyczną strony, na przykład dostarczać jej środek dowodowy, nie zmienia jednak zakresu jej praw i obowiązków, nie wywołuje bezpośrednio żadnych skutków materialnych, choć może mieć wpływ na realizację niektórych praw i obowiązków. Może ono na przykład wywołać skutki prawne przez to, że będzie stanowić dowód w postępowaniu wyjaśniającym, jako rodzaj dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 k.p.a." - LEX nr 1467866. Ściśle związana z zastosowanymi przepisami procesowymi jest też odmienność poczynań organu administracyjnego, do którego skierowano wniosek o wydanie zaświadczenia, względem toku samego postępowania. Wydawane przez organy administracyjne zaświadczenie jest jedną z tzw. czynności faktycznych administracji. Jest ono aktem wiedzy, a nie woli organu, nie zawiera w sobie elementu władztwa administracyjnego, nie jest nastawione na wywołanie skutków prawnych, nie ma też mieć charakteru interpretacyjnego (np. wykładni przepisów prawa). Zaświadczenie nie rozstrzyga żadnej sprawy administracyjnej, nie tworzy nowej ani nie zmienia zastanej sytuacji prawnej, nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Poprzez wydane zaświadczenie organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu w oparciu o posiadane już dane, a postępowanie wyjaśniające, o jakim mowa w art. 218 § 2 k.p.a., spełnia jedynie rolę pomocniczą przy ustalaniu treści zaświadczenia - por. - LEX nr 1234615.

Uwagi ogólnej wymaga także materialnoprawny aspekt sprawy, a mianowicie fakt, iż podstawę orzekania w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy o własności lokali określające, między innymi, sposób ustanowienia odrębnej własności lokali. W myśl art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

W niniejszej sprawie strona skarżąca wystąpiła do właściwego organu, Starosty T., o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu - podziemnego garażu, w budynku położonym na działce nr ewid. [...] AM-[...], przy ul. T. [...]-[...]w O.Ś. Z uzasadnień wydanych w sprawie postanowień, w szczególności z treści postanowienia organu II wynika, iż przyczyną dla której wniosek został rozpoznany negatywnie było uznanie, że w obrębie oznaczonego pomieszczenia garażu znajdują się pomieszczenia niewchodzące w skład lokalu oraz to, że dostęp do tych pomieszczeń na tej kondygnacji budynku możliwy jest jedynie z pomieszczenia garażu. W świetle argumentacji zażalenia, jak też zarzutów skargi, rola Sądu sprowadza się do oceny, czy istotnie przywołane okoliczności uniemożliwiały wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Jako zasadę przywołać należy ocenę wniosku dotyczącego wydania zaświadczenia w oparciu o rejestry czy dokumenty pozostające w dyspozycji organu. Przewidziana w art. 218 § 2 k.p.a. możliwość przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego na skutek złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia polega w istocie do zbadania okoliczności wynikających z posiadanych przez organ ewidencji, rejestrów i innych danych. Postępowanie wyjaśniające nie może prowadzić do dokonywania jakichkolwiek ocen, w tym ocen prawnych odnośnie informacji będących w dyspozycji organu - por. LEX nr 1139520. Postępowanie wyjaśniające (czy dowodowe), w toku tego postępowania doznają zdecydowanego ograniczenia, jednak jak wynika z przedłożonych akt administracyjnych, Starosta T. wzywał stronę do przedłożenia określonych dokumentów, co zostało zrealizowane. Organy decyzyjne swoje stanowisko oparły w szczególności na jednym z uzupełnionych dokumentów, a mianowicie kopii rzutu garażu podziemnego z oznaczeniem lokalu będącego przedmiotem wniosku.

Oceniając stanowisko organów na tle przedmiotowego dokumentu Sąd w składzie orzekającym doszedł do przekonania, iż istotnie w obrębie oznaczonego pomieszczenia garażu wielostanowiskowego znajdują się pomieszczenia takie jak windy, klatki schodowe, pomieszczenia maszynowni i przedsionki. Pomieszczenia te są pomieszczeniami wspólnymi i będą stanowić współwłasność innych osób, a ponadto dostęp do nich na tej kondygnacji budynku, możliwy jest jedynie z pomieszczenia garażu. Dodatkowo do pomieszczeń maszynowni istnieje dostęp wyłącznie z wnętrza analizowanego lokalu.

Wobec powyższego otwartym jawi się pytanie, czy przy tak kształtującym się stanie sprawy zasadna była odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności garażu podziemnego. Oczywistym przy tym pozostaje, iż skarżący zarówno w zwykłym środku zaskarżenia, jak też w skardze podnosi jako jedyne kryterium brane pod uwagę przez organy władne do wydania zaświadczenia, wynikające z ustawy o własności lokali, faktyczne wydzielenie lokalu trwałymi ścianami i możliwość samodzielnego z niego korzystania. Zdaje się jednak, że owego kryterium nie przekroczyły także organy administracyjne, przy czym odmienna jest ich ocena stanu faktycznego, w stosunku do poglądów strony. Poza sporem jest, że organy I i II instancji nie kwestionowały wydzielenia garażu trwałymi ścianami. Stanęły one jednak na stanowisku, iż nie tyle przedmiotowy garaż nie może być użytkowany samodzielnie, co inne pomieszczenia mogą być użytkowane tylko z niezbędnym dostępem właśnie przez ów garaż. Z prawnego punktu widzenia nie jest istotna okoliczność czy mamy do czynienia z brakiem samodzielności lokalu, w stosunku do którego złożono wniosek, czy poprzez stwierdzenie samodzielności wnioskowanego lokalu nie będzie możliwe swobodne korzystanie z innych pomieszczeń. W takim przypadku niewątpliwie istnieje formalna przeszkoda do stwierdzenia samodzielności lokalu, a to z tej przyczyny, że stanowiła by ona ewidentną sprzeczność z normatywem zawartym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Innymi słowy, mimo faktycznej i technicznej możliwości uznania, że garaż podziemny spełnia cechy lokalu samodzielnego nie można przypisać mu tego atrybutu z tego powodu, że zostanie ograniczona, czy wykluczona możliwość dostępu do innych pomieszczeń stanowiących współwłasność. Skarżący prowadząc polemikę ze stanowiskiem organu czyni zarzut naruszenia prawa materialnego i wskazuje wprost, że przesłanką wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest wyłącznie stan techniczny bez względu na uwarunkowania cywilnoprawne. Podzielając nawet ten pogląd zaznaczyć trzeba, że skoro dostęp np. do pomieszczeń maszynowni czy wind w przypadku wydzielenia samodzielnego pomieszczenia garażu, mógłby odbywać się wyłącznie poprzez garaż nie zostanie spełniona przesłanka formalna w postaci przeszkody wynikającej z okoliczności technicznych. Wiadomym jest jaki cel syndyk przewiduje w wydzieleniu lokalu, lecz okoliczność ta nie może wpłynąć na ocenę poprawności stanowiska organu. Nie jest trafne twierdzenie skargi o chaotycznym czy mylącym stanowisku organu w tej kwestii, gdyż okoliczności wskazane przez organ zdają się być jednoznaczne.

Jako całkowicie chybiony należy określić zarzut odmowy uznania interesu prawnego skarżącego w urzędowym potwierdzeniu samodzielność lokalu. Z treści postanowienia organu I instancji jak też organu odwoławczego nie wynika, aby organy doszły do takiego przekonania, zaś powodem odmowy są kwestie techniczne, wynikające zresztą z akt administracyjnych i opisane w wydanych postanowieniach.

Przywołane w skardze na uzasadnienie twierdzeń orzecznictwo sadów administracyjnych nie popiera argumentacji autora skargi, w stopniu wpływającym na podważenie legalności rozstrzygnięć. W żadnym razie nie zasługują na akceptację twierdzenia o braku wpływu stwierdzonych przez organy okoliczności na kwalifikację samodzielność lokalu. Nie są też przekonywujące twierdzenia wywiedzione z orzeczeń sądów administracyjnych o braku wpływu ograniczeń w użytkowaniu czy korzystaniu z lokalu jako lokalu samodzielnego na pozostałe części obiektu. Nie znalazły też uznania w ocenie Sądu w składzie orzekającym tezy o dopuszczeniu przez organ do jednostronności uprawnień poprzez ograniczenie właściciela lokalu w korzystaniu z części wspólnej nieruchomości, ale odwrotnie już nie. Wobec wskazanego wcześniej odmiennego charakteru postępowania w sprawie wydania zaświadczenia polegającego na ograniczonym postępowaniu dowodowym nie stwierdzono także naruszenia przepisów procedury administracyjnej, o których mowa w skardze. Natomiast w ocenie Sądu ocena materiału dowodowego dokonana przez organ orzekający nie może być uznana, wbrew zarzutom skargi, za dowolną, niewszechstronną i wynikająca z błędnego powiazania relacji lokalu do nieruchomości wspólnej. Stanowisko organów decyzyjnych I i II instancji pokrywa się z poglądem przyjętym w orzecznictwie, gdzie odmowa wydania zaświadczenia o treści żądanej, uzasadniona jest z uwagi na rozbieżność między treścią żądania a informacjami będącymi w posiadaniu organu, por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Gd 672/12) - LEX nr 1292011.

Konkludując, zdaniem Sądu, w postępowaniu prowadzącym do wydania zaskarżonych orzeczeń obu instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa, które miałoby wpływ na wynika sprawy.

Z przedstawionych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.