Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1339/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 8, 77, 107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant referent-stażysta Agnieszka Chustecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi W. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej W. G. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2012r. Wojewoda [...],po rozpatrzeniu odwołania W. G. od decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...].02.2012 r. ustalającej odszkodowanie z tytułu przejścia na własność Gminy Miejskiej [...] - w drodze decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...]10.04.06 o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, zatwierdzeniu projektu budowlanego i zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. [...] m2 położonej w obrębie [...], m. [...] jako teren niezbędny na potrzeby realizacji inwestycji p.n. "Wewnętrzna pętla miejska w [...] - droga gminna łącząca drogi krajowe nr [...] i [...], drogi wojewódzkie nr [...] i [...] oraz siedem dróg powiatowych "- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję

Decyzja zapadła w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Starosta [...] ustalił wysokość odszkodowania z tytułu przejścia na własność Gminy Miejskiej [...] w drodze decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia 2010.04. [...] o zatwierdzeniu projektu podziału, zatwierdzeniu projektu budowlanego i zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. [...]m2 położonej w obrębie [...], m. [...] jako teren niezbędny na potrzeby realizacji inwestycji p.n. "Wewnętrzna pętla miejska w C. - droga gminna łącząca drogi krajowe nr [...] i [...], drogi wojewódzkie nr [...] i [...]oraz siedem dróg powiatowych" na kwotę [...] zł (słownie: [...] złotych, 00/100).

Od ww. decyzji w dniu [...] marca 2012 r. odwołanie złożyła W. G. wnosząc o odrzucenie operatu szacunkowego sporządzonego przez S. P. jako dowodu w sprawie i wyłączenie go z postępowania ze względu na to , że zachodzą przesłanki wyłączenia (konflikt interesów, gdyż osoba S. P. łączyła transakcję handlową oraz udział w postępowaniu administracyjnym dot. ustalenia odszkodowania) oraz nie przybycie S. P. na rozprawę administracyjną, wyznaczoną przez Starostę na [...].10.2011 r..

Ponadto w dniu 23 marca 2012 r. skarżąca złożyła pismo zatytułowane "odwołanie" wnosząc o uchylenie decyzji Starosty za względu na naruszenie art. 7, 8, 9, 24, 77, 90 §2 pkt 2, 107 §1 i §3 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 12 ust. 4b. art. 12 ust 5 i art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 7, w związku z art. 174 i 175, art. 130 ust. 2 w związku z art. 174 i 175, art. 130 ust. 2 oraz art. 174 i 175 w związku z art. 90 §2 pkt 2 Kpa, art. 134 ust.l i 2, art. 151, art. 152 ust.l i 2, art. 153, art. 154 ust. 1, art. 156 i art. 174 ust 7 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

W obszernym uzasadnieniu powyższego odwołania skarżąca podała, że naruszenie prawa w przeprowadzonym przez Starostę postępowaniu nastąpiło m. in. w wyniku odpowiednio:

1) Dopuszczenia dowodu w sprawie - operatu szacunkowego S. P., pomimo, że jej zdaniem, operat powinien być odrzucony jako:

- sporządzony niezgodnie z prawem i przez osobę , która z racji kontaktów handlowych ze skarżącą podlega wyłączeniu jako biegły w niniejszej sprawie,

- sporządzony bez jakiejkolwiek staranności i rzetelności, przez spółkę nie będącą spółką osobową w zakresie szacowania nieruchomości,

- sporządzony przez 3 osoby z których 2 nie posiadały uprawnień rzeczoznawcy majątkowego,

2) Udziału w postępowaniu (rozprawie administracyjnej) pracownika spółki [...] nie posiadającego uprawnień rzeczoznawcy majątkowego,

3) Nie odniesienia się organu do części zgłaszanych w toku postępowania zarzutów, i zastrzeżeń co do treści operatu, faktu sporządzenie operatu po zmianie zarządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, oparcie stanowiska na nierzetelnym materiale dowodowym tj. mapach bez naniesionych budynków

4) Powołania w treści decyzji operatu z 2011 r., z którym strona się nie zapoznała, przedstawienie stronie w maju 2011 r. operatu z błędnymi danymi dotyczącymi danych byłego właściciela nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania i analizie zgromadzonego materiału dowodowego organ odwoławczy uznał, że decyzja została wydana zgodnie ze stanem faktycznym i obowiązującymi przepisami.

Wojewoda wskazał, że podstawą materialną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy są przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.).

Stosownie do art. 12 ust. 4 pkt. 2 ww. ustawy nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania przez organ I instancji decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Powołując się na treść art. 154 ust. 1 uogn. Wojewoda [...] wskazał, że wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wskazał, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskanych ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomościami nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednak zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Organ II instancji uzasadnił, że rzeczoznawca majątkowy S. P. w operacie szacunkowym, wykorzystanym do ustalenia wysokości odszkodowania za grunt skarżącej, ustalił w wyniku analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na terenie miasta C., iż zaistniałe transakcje nie odpowiadają cechom wartości rynkowej, wymienionym w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Taki stan rynku lokalnego uznał jako niewystarczający, co spowodowało konieczność rezygnacji z reguły określania wartości według §36 ust.l rozporządzenia. Wobec tego rzeczoznawca uznał, że określenia wartości gruntu zajętego pod drogę możliwe jest na podstawie art. 134 ust. 1-4 uogn, zaś przepisem wykonawczym §36 ust. 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia.

Ze względu na wejście w życie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 201 Ir. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. u nr 165, poz. 985) oraz faktu że przedmiotowy operat wyceny sporządzony był 12.04.2011 r tj. w dacie obowiązywania rozporządzenia przed zmianą, rzeczoznawca majątkowy S. P. przedłożył opinię dotyczącą zgodności operatu wyceny działki [...] z uwarunkowaniami prawnymi, w którym stwierdził, iż wykonany przez niego operat pozostaje zgodny z ww. przepisami rozporządzenia i może służyć jako dowód w sprawie.

Wojewoda [...] ocenił, że Starosta w zaskarżonej decyzji odniósł się do ww kwestii co zarzut skarżącej w tym zakresie czyni niezasadnym a tym samym nie znajduje także potwierdzenia zarzut skarżącej, iż przedmiotowy operat jest sporządzony niezgodnie z prawem.

Organ wskazał ponadto, że na stronie 2 w wierszu 17 zaskarżonej decyzji mylnie wpisano datę sporządzenia operatu szacunkowego przyjętego jako dowód w sprawie, tj. zamiast kwiecień 2011 r wpisano maj 2011 r. Starosta sprostował swoją oczywistą omyłkę postanowieniem Nr [...] dnia [...].03.2012 r. a zażalenie skarżącej na to postanowienie będzie rozpatrzone w odrębnym postępowaniu prowadzonym przez Wojewodę.

Wojewoda [...] podkreślił, że w zaskarżonej decyzji Starosta odniósł się także do szeregu uwag wniesionych przez skarżącą w toku postępowania w tym m.in. dot. sporządzenia operatu bez należytej staranności, tj. przyjęcia określonych nieruchomości do porównania, "pomieszanie" nieruchomości miejskich i wiejskich. Uznając otrzymane od rzeczoznawcy wyjaśnienia za wystarczające Starosta zamieścił je w zaskarżonej decyzji, co tym samym , zdaniem Wojewody, czyni zarzut skarżącej w odwołaniu w tym zakresie także niezasadnym.

Organ II instancji wskazał, że podane w odwołaniu skarżącej powody wyłączenie biegłego S. P. także nie znalazły uzasadnienia w świetle przedstawionych przez skarżącą faktów. Skarżąca zrezygnowała z zakupu stolarki w firmie [...], co tym samym powoduje, że nie można łączyć osoby S. P. (prezesa tej firmy) z osobą biegłego w sprawie tj. rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził wykorzystany do ustalenia odszkodowania operat szacunkowy. Skarżąca udokumentowała zamiar dokonania zakupu, co jednak nie wypełnia przesłanek wyłączenia zawartych w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wojewoda wskazał ponadto, że przeprowadzenie w dniu [...].10.2011 r. rozprawy administracyjnej w sprawie ustalenia wysokości należnego odszkodowania nie było obligatoryjne, a odbyło się z inicjatywy Starosty na podstawie art. 90 §2 i Kpa.

Sam fakt nie uczestnictwa rzeczoznawcy majątkowego Pana S. P. w rozprawie administracyjnej z dnia [...] października 2011 r. nie mógł być w ocenie Wojewody, powodem odrzucenia sporządzonego przez niego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. W trakcie rozprawy strony w niej uczestniczące zapoznały się z treścią stanowiska z dnia [...].08.2011 r. S. P. odnoszącego się do uwag skarżącej zgłoszonych w toku postępowania. Wobec faktu nie zgłoszenia na rozprawie nowych uwag a tylko przytoczenia zarzutów i uwag wcześniej zgłaszanych ww. stanowisko rzeczoznawcy pozostało nadal aktualne.

Organ podkreślił, że operat szacunkowy, przyjęty przez Starostę jako dowód w sprawie, opracowany został i podpisany przez S. P., posiadającego wymagane uprawnienia do szacowania nieruchomości. Wykazanie, jeszcze dwóch innych osób (nie posiadających uprawnień) jako uczestniczących przy opracowaniu operatu wyceny nie dyskwalifikuje tego operatu jako sporządzonego w sposób nieprawidłowy.

Ostatecznie Wojewoda zauważył, że operat szacunkowy wykorzystany przez Starostę jako dowód do ustalenia wysokości odszkodowania sporządzony został przez osobę posiadająca w tym zakresie odpowiednie uprawnienia. Posiadanie przez S. P. uprawnień z zakresu szacowania nieruchomości nie jest ani nie było w czasie postępowania prowadzonego przez Starostę podważane.

Przepisy art. 174 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomości określają formy w jakich może odbywać się działalność zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie Starosty oraz postępowanie odwoławcze dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania, w tym wykorzystania dowodu w sprawie tj. prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego a tym samym nie dotyczy oceny prawidłowości wykorzystanej formy prowadzenia tej działalności przez rzeczoznawcę który sporządził ten operat, co czyni zarzut skarżącej nie związany z przedmiotem niniejszego postępowania.

Wskazał, że wnioski skarżącej w tym zakresie mogą być bezpośrednio składane ale wyłącznie do odpowiednich organów rejestrowych z zakresu prowadzenia działalności gospodarczej lub Ministra właściwego do spraw nadawania uprawnień zawodowych. Ewentualne nieprawidłowości przy prowadzeniu działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo, w żaden sposób nie mogły wpłynąć na prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego przez osobę posiadającą do tego stosowne uprawnienia.

Zawarte w odwołaniu wnioski skarżącej o odrzucenie operatu z powodu

- nieprawidłowo ustalonej wartości działki wywłaszczonej, ponieważ do porównania zostały wzięte działki o odmiennej powierzchni, lokalizacji, uzbrojeniu terenu, dostępności, itp.,

- błędnej dokumentacji fotograficznej, gdyż przedstawia inny teren niż wywłaszczana działki nr [...],

- wymazania, na mapie, budynków znajdujących się na działkach sąsiednich,

- podważenia zestawienia porównawczego transakcji.

też nie znalazły zdaniem Wojewody [...] uzasadnienia w świetle zgromadzonego materiału dowodowego.

Wojewoda wskazał, że zasadą, przy wykonywaniu wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami, jest porównywanie wycenianej nieruchomości z innymi nieruchomościami tzw. podobnymi, a tym samym zawsze będą to nieruchomości o odmiennej powierzchni, lokalizacji, uzbrojeniu itd. a tym samym nie może to być przyczyną odrzucenia operatu. Rzeczoznawca majątkowy w operacie z [...].04.2011 r. w wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości z zaistniałych [...] transakcji rynkowych dla nieruchomości o funkcji pod zabudowę wyselekcjonował dla potrzeb szacowania 6 nieruchomości porównawczych.

Załączona w ww operacie fotografia jest elementem uzupełniającym i przedstawia teren na którym będzie realizowany fragment obwodnicy miasta.

Faktycznie na mapie załączonej do operatu nie wykazano konturów budynków na działce nr. [...] i [...]. Nieprawdą jest natomiast, że działki te są sąsiednimi dla działki wywłaszczonej nr [...]. Działkę nr [...] od działek [...] i [...] oddzielają 2 działki tj. działka nr [...] (bezpośrednio przylegająca do działki wywłaszczonej) oraz działka [...] położona pomiędzy działką [...] a działkami [...] i [...]. Ze względu, że załączona mapa posłużyła do przedstawienia położenia, zagospodarowania i granic działki wycenianej tj. nr [...]i dane te przedstawia prawidłowo, to brak określonych informacji dla działek położonych w pewnym oddaleniu od działki wycenianej jest bez znaczenia dla wyceny i nie może stanowić podstawy do odrzucenia operatu wyceny. Często dla zwiększenia czytelności map dokonuje się ich redakcji np. poprzez wyłączenie pewnych warstw informacyjnych, co miało miejsce w tym przypadku. Pomimo tego z mapy nie wynika, że m. in. działki nr [...] są niezabudowane.

Wojewoda [...] wskazał ponadto, że podważane przez skarżącą zastawienie porównawcze transakcji, bez wskazania przyczyn mogących ewentualnie skutkować odrzuceniem operatu, też nie może być podstawą odrzucenia operatu wyceny.

Stwierdził, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca w trakcie postępowania I instancyjnego przed Starostą ani odwoławczego nie przedłożyła stosownej opinii oceniającej ww. operat, a tym samym nie można uznać oceny operatu sporządzonej przez skarżącą za wywołującą skutki prawne jak ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców.

W trakcie postępowania przed organem I instancji skarżąca jako dowód w sprawie złożyła w dniu 12.09.2011 r. operat szacunkowy ,datowany na czerwiec 2011 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. D., wnosząc jednocześnie o ustalenie wywłaszczonej nieruchomości oraz kwoty należnego odszkodowania wg. tego operatu. Jednocześnie podała, że wartość wywłaszczonej nieruchomości wg. rzeczoznawcy majątkowego G. D. odzwierciedla faktyczną wartość, natomiast wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. jest bardzo zaniżona.

Organ odwoławczy uzasadnił swoje stanowisko wskazując na treść art. 157 ust. 2 ugn, który przesądza, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego.

Wskazał także , że celem wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego G. D. (operat szacunkowy złożony przez skarżącą) było "Ustalenie wartości rynkowej optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości dla celów sprzedaży". Przedmiotowe postępowanie na mocy art. 12 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dotyczyło ustalenie odszkodowania za nieruchomość, odpowiadającego wartości działki nr [...], a tym samym cel wyceny był inny niż cel określony w wycenie złożonej przez skarżącą. Ponadto na str. 10 operatu złożonego przez skarżąca, rzeczoznawca majątkowy zawarł klauzule i zastrzeżenia m. in. o treści "(...) Niniejszy operat szacunkowy, może być wykorzystany jedynie w zakresie i celu określonym w opracowaniu (...) ". Wobec powyższego złożony przez skarżącą operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G.D. nie może być uznany jako dowód do ustalenia kwoty odszkodowania w niniejszym postępowaniu.

Organ odwoławczy pismem z dnia [...].03.2012 r. wystąpił do stron postępowania oraz Starosty o przekazanie informacji i dokumentów potwierdzających ewentualne wydanie przedmiotowej nieruchomości.

Starosta pismem [...] z [...].03.2012 r. poinformował, że nie posiadał wiedzy o terminie wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela na rzecz Gminy Miejskiej C. a tym samym o istnieniu przesłanek wynikających z art. 18 ust 1 lit e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Prezydent miasta C. pismem [...] z [...].03.2012 r. poinformował m. in., że przedmiotowa nieruchomość została przekazana wykonawcy robót ( w dniu [...].03.2012), oraz że nie był sporządzony protokół przejęcia nieruchomości od byłej jej właścicielki.

Skarżąca nie odpowiedziała na zapytanie organu ani nie złożyła dokumentów z tym związanych.

Wobec braku informacji i dowodów świadczących o ewentualnym wydaniu nieruchomości w terminie określony w ww ustawie, nie można zastosować przepisów zawartych w art. 18 ust.1 lit e ww ustawy, tj. powiększyć odszkodowanie o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

W trakcie zapoznania się (na podstawie art. 10 kpa) ze zgromadzonym materiałem dowodowych skarżąca w dniu 20 kwietnia 2012 r. podała m.in. że w przekazanym jej pocztą przy piśmie z dnia 16.06.2011 r, operacie szacunkowym kwota na str. 2 operatu wynosi [...] zł , natomiast na str. 11 i 12 kwota wynosi [...] zł (tak jak w decyzji Starosty), oraz przekazała że nadal podtrzymuje swoje zarzuty co do prawidłowości operatu jak i możliwości prowadzenia przez firmę [...] działalności w zakresie szacowania nieruchomości.

Zawarty w przekazanych przez Starostę aktach postępowania operat (kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem) na 2 stronie ma prawidłową wpisaną kwotę tj. [...] zł. Operat przekazany organowi odwoławczemu jest kompletny i ma wszystkie strony zanumerowane.

Ponadto organ wskazał, że w tym samym dniu (po zapoznaniu się z całością akt postępowania) skarżąca złożyła pismo pn. " Stanowisko w sprawie akt sprawy". W tym stanowisku wskazała, że akta postępowania są niekompletne i są modyfikowane w trakcie postępowania, przede wszystkim operat szacunkowy z dnia [...].04.2011 r., nie precyzując które dokumenty przez kogo i jak były modyfikowane w pozostałej części.. Zdaniem skarżącej w aktach sprawy powinny być 3 egzemplarze operatów szacunkowych rzeczoznawcy S. P., tj. pierwszy sporządzony dla innych właścicieli, drugi z błędem na 2 stronie operatu (w tzw. wyciągu z operatu) oraz trzeci, który jest dołączony do akt sprawy i z którym się zapoznała w dniu 20 kwietnia 2012 r, a nie 19 kwietnia jak podała w ww piśmie.

Ponadto podała, że w aktach postępowania brak jest oryginalnego odpisu KRS oraz odpisu z protokółu z dnia [...].10.2011 r. dotyczącego działki nr [...].

Po analizie całości akt postępowania Wojewoda [...] stwierdził, że przy ustalaniu rzeczoznawcy majątkowego S. P. sporządzony [...].04.2011 r. a nie jak zawarła skarżąca w ww piśmie z datą [...].04.2012 r. Z treścią tego operatu skarżąca zapoznała się w trakcie postępowania odwoławczego jak i w trakcie postępowania przed organem I instancji. Na skutek nieistotnej omyłki na str. 2 operatu przekazanego skarżącej przy piśmie z [...].06.2011 r (w tzw wyciągu z operatu, tj. dokumencie wtórnym w stosunku do operatu i sporządzonym na podstawie tegoż operatu) wykazano mylną kwotę. Pozostała część operatu została sporządzona prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, a wyliczona kwota odszkodowania ustalona w zaskarżonej decyzji Starosty zgodna jest z kwotami zawartymi operacie z wyceny. Z tą kwotą zapoznała się skarżąca gdyż operat został jej przesłany przy piśmie z 16.06.2011 r. Przyjęty przez rzeczoznawcę sposób poprawienia 2 strony operatu został zaakceptowany przez Starostę, stąd też do akt włączono już operat z poprawionym wyciągiem (str. 2 operatu) a tym samym nie może być odrębnego operatu wymienionego przez skarżącą jako drugi. Oczywistym jest, że operat sporządzony dla innych właścicieli nie miał związku z prowadzonym postępowaniem a tym samym nie było potrzeby jego dołączenia, także w trakcie postępowania odwoławczego.

Dodatkowo organ wskazał, że do niniejszych akt postępowania dołączony został protokół z dnia [...].10.2011 r. dotyczący działki [...]. Ocenił, że treść tego protokółu nie wnosi żadnych nowych okoliczności w sprawie, gdyż zawiera uwagi do operatu wyceny sporządzonego przez S. P., zgłaszanych już wcześniej, m.in. po zapoznaniu się z treścią tego operatu. Treść tego protokółu znana była stronom i organowi I instancji, a jego oryginał dołączony był do odrębnej sprawy, przekazanej też w trybie odwoławczym Wojewodzie.

Z uwagi na fakt, że niniejsze postępowanie nie dotyczy oceny prawidłowości prowadzenia działalności gospodarczej przez [...], organ odwoławczy uznał że posiadanie oryginału odpisu KRS w niniejszej sprawie jest zbędne.

Wojewoda [...] wskazał, że W. G. za pośrednictwem Starosty [...] złożyła kolejne pismo "Pismo w toku postępowania" z dnia [...] kwietnia 2012r. (przekazane organowi odwoławczemu w dniu [...] maja 2012 r.) z żądaniem skompletowania dokumentów i przedstawienia ponownie jej akt sprawy na podstawie art. 10 Kpa. Zawiadomienie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszenia żądań (na podstawie art. 10 Kpa), zostało doręczne stronie w dniu [...].04.2012 r. Korzystając z ww trybu w dniu 20 kwietnia 2012 r. W. G. zapoznała się całością materiału dowodowego, oraz zgłosiła swoje uwagi i żądania w pismach z dnia [...].04.2012 r. i z dnia [...].04.2012r. Uwagi i żądania zostały rozpatrzone w niniejszej decyzji, a tym samym żądanie ponownego zawiadomienia o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym jest nieuzasadnione, tym bardziej, że w dniu [...] maja 2012 r. ponownie zapoznała się z całością akt postępowania składając jednocześnie pismo z nowym nr rachunku bankowego.

Organ odwoławczy swoje rozstrzygnięcie wydał na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, z którym strona skarżąca się zapoznała w dniu [...] kwietnia 2012 r. oraz pism i wyjaśnień złożonych przez skarżącą a więc też jej znanych.

Wojewoda [...] ocenił, że analiza operatu szacunkowego z dnia [...].04.2011 r. wskazuje, iż zawiera on wszystkie elementy prawem wymagane. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz w jego nowelizacji, i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Wskazał, że właściwym do wypłaty ustalonej kwoty odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela gruntów jest Gmina Miejska C., która jest zobowiązana ustawowo do zachowania 14 dniowego terminu wypłaty, liczonego od dnia w którym decyzja odszkodowawcza stała się ostateczna, a tym samym złożone do organu odwoławczego nr kont bankowych zostaną przekazane wg. właściwości Gminie Miejskiej C.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do tutejszego Sądu W. G.

Zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

1. art. 84 K.p.a. poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym opracowanym przed formalnym wszczęciem postępowania administracyjnego.

2. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., art. 130 u.g.n. oraz § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zaniechanie przez organ wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz obowiązku podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, co skutkowało bezpodstawnym wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie za przejętą nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy niespełniający niezbędnych wymogów metodologicznych umożliwiających ustalenie odszkodowania, co miało istotny wpływ na wynik spraw)', skutkiem zaś zaaprobowania wadliwego dowodu Wojewoda naruszył również przepis art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy;

3. - art. 9 K.p.a. poprzez zaniechanie pouczenia strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, tj. o możliwości wykazania przez stronę inicjatywy i skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych;

4. - art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niepoddanie przez organ pomimo zgłaszanych przez stronę zarzutów weryfikacji sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych;

5. - art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że ustalone w decyzji Starosty odszkodowanie stanowi "słuszne odszkodowanie", podczas gdy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość w zaskarżonej decyzji została zaniżona w stosunku do rynkowej wartości nieruchomości.

wniosła o:

- uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji,

- zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W obszernym uzasadnieniu skargi wskazane zostały argumenty na poparcie wymienionych zarzutów oraz wskazane zastrzeżenia w zakresie odnoszącym się do treści kwestionowanego operatu.

Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi.

Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku Sąd oddalił wniosek skarżącej o łączne rozpoznanie sprawy ze sprawami wymienionymi w piśmie z dnia ......z uwagi na fakt, że dotyczą one innych nieruchomości i w których za podstawę wydania decyzji służyły inne operaty szacunkowe niż operat analizowany w sprawie niniejszej.

Mając na uwadze treść art.106 § 3 ppsa Sąd przeprowadził dowód z dokumentów złożonych na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002 Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)

Skarga jest zasadna.

Organ administracji wydając decyzję o odszkodowaniu za nieruchomość zajętą pod drogę w trybie przepisów ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( D.z.U. 2008r. , nr 193, poz. 1194 ze zm.) zobowiązany jest ustalić jego wysokość w oparciu o opinię niezależnego rzeczoznawcy majątkowego ( art.130 ust.2 ustawy z dnia 29.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami).

Rzeczoznawca jest osobą posiadającą wiedzę specjalistyczną potrzebną organom administracji do podjęcia prawidłowej decyzji i w tym zakresie wypowiadającą się w sprawie. Spełnia więc w postępowaniu administracyjnym funkcję biegłego. Powinno zatem stosować się do rzeczoznawców odpowiednio przepisy art. 84 k.p.a. i 24 § 1 k.p.a. Przepisy te stanowią, że gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii (art. 84 § 1), i dalej – biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a. (art. 84 § 2 zd. pierwsze). Natomiast przepis art. 24 § 1 stosowany odpowiednio brzmi, że biegły podlega wyłączeniu w sprawie w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie. Z akt sprawy bezspornie wynika, że operat szacunkowy wyceny nieruchomości odjętej skarżącej sporządził rzeczoznawca majątkowy S. P. posiadający uprawnienia nr [...]. Jednocześnie prowadzi on działalność handlowo – usługową w ramach [...] spółki z o.o. , której jest prezesem zarządu . Z wymienioną spółką W.G. nawiązała relacje handlowe jako reprezentantem firmy [...] w zakresie zakupu stolarki w trakcie trwania postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie. Powyższe oznacza , że S. P. przygotowując operat szacunkowy wyceny nieruchomości skarżącej dla potrzeb ustalenia na jej rzecz odszkodowania świadomie pozostawał z nią jednocześnie w relacji partnera handlowego .

Niezależnie od wyniku pertraktacji zakupu stolarki prowadzonych przez W. G. S. P. prowadzącego działalność gospodarczą w ramach spółki prawa handlowego , sytuacja w której rzeczoznawca pełniący rolę biegłego, sporządza kluczowy dla sprawy dokument – operat wyceny nieruchomości – będąc jednocześnie kontrahentem gospodarczym zainteresowanego, nie jest dopuszczalna w państwie prawa, gdyż podważa zaufanie obywateli do organów państwa i nie pogłębia świadomości i kultury prawnej obywateli. Tym samym narusza ogólna zasadę k.p.a. zawartą w art. 8. Biegły z istoty swej winien być bezstronny, tymczasem w niniejszej sprawie pomimo licznych pism i sugestii skarżącej organy nie podjęły elementarnych starań aby wątpliwości, co do jego bezstronności zostały wyjaśnione. S. P. nie zaprzeczył , że pozostawał z W. G. stosunkach handlowych ani nie odniósł się do stawianych przez nią zarzutów. Pomimo szczególnej , podwójnej relacji (biegłego i partnera umowy) , która pomiędzy zaistniała nie stawił się na rozprawie administracyjnej w celu złożenia wyjaśnień.

Podkreślić należy, że skoro wnioski operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. P., który powinien podlegać wyłączeniu w sprawie niniejszej , jednoznacznie wpłynęły na wynik sprawy , to nie można uznać ,że sporządzona przez niego wycena stanowi dowód w sprawie. Wada taka skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Ponadto postępowanie administracyjne powinno być prowadzone w sposób, który pozwoli uwzględnić interes społeczny i słuszny interes obywateli. Obliguje do tego art. 7 k.p.a. Postępowanie prowadzone w sprawie nie spełnia tego warunku. Jak wskazano wyżej, skarżąca w odwołaniu od decyzji organu I instancji podnosiła omawiane okoliczności jednak organ odwoławczy w swojej decyzji gołosłownie pominął je milczeniem ograniczając się do stwierdzenia , że wobec wycofania się jej z umowy ze spólką [...] przyczyna wyłączenia biegłego nie istnieje. Naruszył zatem ww. art. 7 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a.

W przypadku istnienia uzasadnionych wątpliwości co do bezstronności biegłego organy administracji powinny zwrócić się o przedstawienie opinii innego rzeczoznawcy, który spełniałby ten warunek.

Obowiązek rozpatrzenia całego materiału dowodowego wiąże się z zasadą swobodnej oceny dowodów. Istotne jest by w trakcie postępowania zasadna swobodnej oceny nie przekształciła się w ocenę dowolną. Dlatego też dokonując oceny zebranego materiału dowodowego w sprawie, należy mieć na uwadze znaczenie i wartość poszczególnych dowodów dla potrzeb rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie z zastosowaniem reguł logicznego rozumowania i biorąc pod uwagę reguły doświadczenia życiowego. Zasada ta nie została zachowana w sprawie – uwzględnienie opinii rzeczoznawcy będącego stroną w sprawie jest właśnie dowolną oceną dowodów.

Z tych względów Sąd uznał, że postępowanie w sprawie było przeprowadzone w sposób wadliwy z naruszeniem przepisów art. 7, art. 8, art. 77, art. 84 w zw. z art. 24 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja i decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję poprzedzającą, ponadto na podstawie art. 152 ww. ustawy orzeczono jak w pkt 2 wyroku, o kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy.