Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1301/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: Art.4 pkt. 16 i 17, art. 134, art. 154, art. 98
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Joanna Tuszyńska SWSA Mirosław Bator SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy Tarnów na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 11 września 2020 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 listopada 2019 r. znak: [...] Starosta T. orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w wysokości 14 600,00 zł na rzecz B.L. (z domu S.), c. K. i B. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0174 ha, położoną w miejscowości K. gm. T., objętej księgą wieczystą nr: [...], wydzieloną pod budowę ulicy ostateczną decyzją Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. z dnia 20 marca 1995r. znak: [...] wydaną na podstawie art. 10 ust. 1, 3 oraz art. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 30 poz. 127 z 1991 r. t.j.), zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,26 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy T. z dniem 28 marca 1995r., o podmiocie zobowiązanym do wypłaty odszkodowania oraz sposobie i terminie zapłaty, a także skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł na treści operatu szacunkowego z dnia 2 października 2019 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K.F..

Odwołanie od tej decyzji złożyła Gmina T. reprezentowana przez Wójta Gminy T..

Wojewoda decyzją z 11 września 2020 r., znak [...] - na podstawie art. 9a w związku z art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.), w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935) - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W jej uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przedmiotem postępowania odwoławczego prowadzonego przez Wojewodę jest kwestia ustalenia i wypłaty odszkodowania należnego na rzecz B.L., za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,02 ha (obecnie 0,0174 ha), położoną w miejscowości K. gm. T., objętej księgą wieczystą nr: [...], wydzieloną pod budowę ulicy - zgodnie z ostateczną decyzją Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. z dnia 20 marca 1995r. znak: [...], zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr działki nr [...] o pow. 0,26 ha położonej w miejscowości K. gm. T., przejętej z mocy prawa na własność Gminy T..

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego z dnia 2 października 2019 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K.F., która wartość 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości określiła na kwotę 73 zł.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn"): działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (...). Jak natomiast stanowi art. 98 ust. 3 ugn: za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Stanowiąca przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia działka (dotychczas będąca własnością B.L.) została przejęta na rzecz Gminy T.. Decyzją Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. z dnia 20 marca 1995r. znak: [...] orzeczono bowiem o podziale działki nr [...] o pow. 0,26 ha położonej w miejscowości K. gm. T. m.in. na działkę nr [...] o pow. 0,02 ha, położoną w miejscowości K. gm. T., oraz o przejściu ww., nowopowstałej działki na własność Gminy T., jako przeznaczonej pod budowę ulicy. Ww. rozstrzygnięcie wydane zostało na podstawie art. 10 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127), obowiązującej do momentu wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którego ust. 5 stanowił, iż grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowi ww. przepis art. 98 ust. 3 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, co wynika z treści art. 233 tej regulacji, stanowiącego, iż sprawy wszczęte, lecz niezakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie jej przepisów (w tym miejscu dodatkowo należy także wskazać, iż jak wynika z akt sprawy, pomimo prób podjętych jeszcze przed wszczęciem postępowania administracyjnego, nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy stronami).

Jak wynika z odpisu z księgi wieczystej nr [...], działka nr [...] o pow. 0,02 ha, położona w miejscowości K., gm. T., stanowiła poprzednio w całości własność B.K. z domu S.. Obecnie B.K. nosi nazwisko "L." zgodnie z odpisem skróconym aktu małżeństwa sporządzonym w K. z dnia 13 sierpnia 2019 r. nr [...]. Działy III i IV przedmiotowej księgi pozostawały wolne od wpisów dotyczących przedmiotu postępowania.

W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, na podstawie ww. przepisów, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 130 ust. 2 ugn: ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Stosownie do treści art. 130 ust. 1 ugn: wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustała się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którego treść przytoczył organ odwoławczy.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które w § 36 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio.

Z kolei § 36 ust. 3 omawianej regulacji stanowi uszczegółowienie i doprecyzowanie wskazanej wyżej "zasady korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn. Stanowi on, iż: W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie zaś z ust. 6 pkt 2 tego artykułu, powyższe uregulowania mają zastosowanie przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa m.in. w art. 98 ust. 1 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłej, tj. rzeczoznawcy majątkowego K.F., która w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 2 października 2019 r. oszacowała wartość ww. nieruchomości na kwotę 14 600,00 zł.

W aktach organu I instancji znajduje się zaświadczenie Urzędu Gminy T. z dnia 5 sierpnia 2019 r. znak: [...], z którego wynika, iż zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w T. nr [...] z dnia 10 czerwca 1992 r., działka nr [...], położona w miejscowości K. gm. T. znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem MN,MR,KL tj. zabudowy jednorodzinnej zagrodowej oraz usług o uciążliwości nie przekraczającej granic lokalizacji (dopuszcza się lokalizacje obiektów usługowych, rzemieślniczo-produkcyjnych- wbudowanych lub wolnostojących, lokalizacje urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji, dopuszcza się realizacje zieleni urządzonej) oraz drogi wewnątrzosiedlowej.

Dokonując wyboru nieruchomości porównawczych biegła musi bowiem mieć na uwadze dyspozycję art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którą przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a także dyspozycję § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego – którego treść również przytoczono. Niezbędnym jest bowiem ustalenie jednoznacznego przeznaczenia planistycznego przedmiotu wyceny i dopiero w oparciu o te ustalenia, dokonanie stosowanej wyceny nieruchomości z zastosowaniem, bądź niezastosowaniem tzw. "zasady korzyści" wynikającej z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Tym samym biegła winna kierować się przeznaczeniem planistycznym obowiązującym na dzień 20 marca 1995 r. kiedy to doszło do wydania decyzji Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. z dnia 20 marca 1995 r. znak: [...]. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjęła zatem stan nieruchomości na dzień 20 marca 1995r., tj. na datę wydania przez Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przeznaczenie ustaliła na podstawie obowiązującego w ww. dacie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w T. nr [...] z dnia 10 czerwca 1992 r., zgodnie z którym działka nr [...], położona w miejscowości K. gm. T. znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem MN,MR,KL tj. zabudowy jednorodzinnej zagrodowej oraz usług o uciążliwości nieprzekraczającej granic lokalizacji (dopuszcza się lokalizacje obiektów usługowych, rzemieślniczo-produkcyjnych - wbudowanych lub wolnostojących, lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji, dopuszcza się realizacje zieleni urządzonej) oraz drogi wewnątrzosiedlowej.

W efekcie biegła wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wartość gruntu nieruchomości określiła stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i sporządzania operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu finalnie czterech cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w których część jest dodatkowo przeznaczona w miejscowym planie pod tereny dróg publicznych o powierzchni około 2000 m2, położonych w miejscowości K., podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W celu niebudzącego wątpliwości wyjaśnienia poprawnej metodyki szacowania przewidzianego przez przepisy prawa sporządzenia przez biegłą operatu szacunkowego z dnia 2 października 2019 r., organ odwoławczy pismem z dnia 4 czerwca 2020 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o nadesłanie informacji o powodach obliczenia wartości gruntu w oparciu o rynek nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu w części pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a w części pod drogi publiczne z terenu miejscowości K., w sytuacji położenia przedmiotu wyceny w dniu określania stanu nieruchomości (na dzień 20.03.1995r.) w terenach o ww. przeznaczeniu zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy T. z dnia 10 czerwca 1992r z późniejszymi zmianami oraz braku w ww. operacie analizy zasady korzyści.

W odpowiedzi na pismo organu odwoławczego z dnia 4 czerwca 2020r. rzeczoznawca majątkowy K.F. wyjaśniła m.in., iż dokonała weryfikacji cen gruntów nabywanych pod drogi i zgodnie ze sporządzoną przez nią analizą kształtowały się one na poziomie niższym niż ceny gruntów o przeznaczeniu tożsamym z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, co oznacza, że w niniejszym przypadku nie występuje zasada korzyści. Biegła w załączniku do ww. pisma pn. Analiza nieruchomości drogowych zlokalizowanych na terenie powiatu T. wraz z zestawieniem średnich cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, zlokalizowanych w miejscowościach powiatu T. wskazała, iż: Z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu drogowym na obszarze przedmiotowej miejscowości, analizę rozszerzono na cały powiat T..(...) Biorąc pod uwagę nieruchomości gruntowe, zlokalizowane na terenie miejscowości K., przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz w części pod drogi, ich średnia cena uplasowała się na poziomie 72,54zł/m2 (przed aktualizacją cen wskutek upływu czasu). Zatem średnia cena ww. nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym jest blisko o 75% wyższa od średniej ceny jednostkowej nieruchomości przeznaczonych pod drogi.

Wobec powyższego, materiał porównawczy zebrany w procesie szacowania wartości nieruchomości stanowią nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w których część jest dodatkowo przeznaczona w miejscowym planie jako tereny dróg publicznych, bowiem przeznaczenie wycenianej działki po podziale (na dzień 20 marca 1995r.) było mieszane i nieruchomości o takim przeznaczeniu były - jak wykazała biegła - więcej warte, niż drogowe.

Tym samym, należy stwierdzić, iż dobór rynku nieruchomości porównawczych został przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Na podstawie analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości, analizy równoległych rynków nieruchomości, preferencji nabywców i potencjalnych nabywców nieruchomości, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegła przyjęła: "Lokalizację" (waga 34%), "Otoczenie" (14%), "Kształt i powierzchnię" (17%), "Drogę" (29%) oraz "Uzbrojenie" (6%). Następnie dokonała ona odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami.

Nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonała wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W tym kontekście za zupełnie nietrafny należy uznać zarzut odwołania wskazujący, iż: w ocenie organu proponowana kwota odszkodowania, nie jest wynikiem analizy transakcji związanych z nabyciem nieruchomości pod drogi z terenu lokalnego, lecz stanowi jedynie subiektywną ocenę rzeczoznawcy, rozbieżną od kwot proponowanych i wypłacanych odszkodowań przez Gminę T. pod budowę dróg.

W odniesieniu do powyższego, w pierwszej kolejności należy zauważyć, iż nie jest zadaniem organów formułowanie ocen, że taka czy inna wartości nieruchomości jest za niska lub za wysoka, gdyż nie mają one do tego kompetencji i wiedzy specjalnej, przynależnej jedynie rzeczoznawcom majątkowym, jako osobom do tego powołanym, na podstawie przyznanych uprawnień. Tego typu działanie oznaczałoby swoiste wyręczanie biegłego przez organ i stawiałoby pod znakiem zapytania sens jego powoływania (czego obowiązek w sprawach odszkodowań za nieruchomości wydzielone pod drogi publiczne wynika z kolei z art. 130 ust. 2 ugn). Do podważenia wartości dowodowej omawianej wyceny nie mogłyby nawet posłużyć operaty szacunkowe dotyczące innych nieruchomości (choćby położonych w tej samej miejscowości), a tym bardziej - jak chciałaby tego odwołująca - informacje o kwotach oferowanych przez nią i wypłacanych za inne nieruchomości wydzielone pod budowę dróg.

Należy mieć przy tym na uwadze, iż zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. A zatem nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym.

Następnie organ II instancji szeroko zacytował rozliczne uzasadnienia wyroków sądów administracyjnych stwierdzać, że sposób sporządzenia przedmiotowej dnia 2 października 2019 r ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym może ona stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.

Na koniec należy również wyjaśnić, iż prawidłowości zaskarżonej decyzji nie niweczy wskazanie w jej sentencji powierzchni przedmiotowej nieruchomości wynoszącej 0,0174 ha, tj. powierzchni tejże działki obecnie ujawnionej w ewidencji gruntów, skoro odszkodowanie ustalone za powierzchnię 0,02 ha wynikającą z treści decyzji podziałowej oraz zatwierdzonego nią projektu, a zatem prawidłowo, gdyż według stanu obowiązującego na dzień 20 marca 1995 r. (obowiązujące wówczas przepisy prawa nie wymagały podawania powierzchni tego typu działki co do 1 metra, lecz w zaokrągleniu do 1 ara).

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Gmina T., wnosząc o jej uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, wskazując na naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 130 ust. 1 w zw. z art. 129 ustawy poprzez ich niewłaściwe zastosowanie wskutek naruszenia przepisów postępowania, tj. w szczególności przepisów art. 7a, 8, 9, 10 i 16 a także art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 1 pkt 4 i ust. 3 k. p. a., poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy uzasadniających ustalenie odszkodowania wskutek nie dopuszczenia i nie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 4 stycznia 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Materialnoprawne podstawy wydania zaskarżonej decyzji, zarówno wynikające z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.), jak i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zostały szczegółowo przywołane w uzasadnieniu decyzji organu II instancji i zacytowane powyżej, dlatego nie ma potrzeby przytaczania ich w tym miejscu ponownie.

Spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy operat szacunkowy z dnia 2 października 2019 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.F., który stał się podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjęła stan nieruchomości na dzień 20 marca 1995r., tj. na datę wydania przez Naczelnika Urzędu Rejonowego w T. decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przeznaczenie nieruchomości biegła ustaliła na podstawie obowiązującego w ww. dacie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy w T. nr [...] z dnia 10 czerwca 1992 r.

Pod pojęciem stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 ugn, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Oznacza to zdaniem Sądu, że rzeczoznawca majątkowy nie może przyjąć stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a jednocześnie przeznaczenia w planie miejscowym według daty sporządzania wyceny.

Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy T. z dnia 5 sierpnia 2019 r. (k. 110 akt adm.) będąca przedmiotem wyceny działka nr [...] miała mieszane przeznaczenie i położna była w terenach oznaczonych symbolem MN,MR,KL tj. zabudowy jednorodzinnej zagrodowej oraz usług o uciążliwości nieprzekraczającej granic lokalizacji (dopuszcza się lokalizacje obiektów usługowych, rzemieślniczo-produkcyjnych - wbudowanych lub wolnostojących, lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji, dopuszcza się realizacje zieleni urządzonej) oraz drogi wewnątrzosiedlowej.

Oznacza to, że już po dokonaniu podziału działki [...] – między innymi na działkę [...] - działka stanowiąca przedmiot wyceny, miała przeznaczenie mieszane, a nie wyłącznie drogowe.

Natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na dzień sporządzania wyceny i wydania zaskarżonej decyzji tj. zgodnie z uchwałą Rady Gminy T. nr [...] z dnia 23 maja 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części miejscowości K. na obszarze Gminy T., działka [...] leży w terenach oznaczonych jako KDL i KDD – czyli ma przeznaczenie wyłącznie drogowe.

Skarżąca Gmina uważa, że takie właśnie przeznaczenie tj. drogowe powinno być brane pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych.

W kontrolowanej sprawie sytuacja jest o tyle nietypowa, że wydzielona i przejęta pod drogę w 1995 r. przez Gminę T. działka nr [...] nie miała przeznaczenia wyłącznie drogowego, ale mieszane - podobnie zresztą jak działka [...], z której została wydzielona. Skoro zaś stan nieruchomości ma zostać przyjęty według daty wydania decyzji podziałowej, to nie ma żadnych podstaw to twierdzenia, że rzeczoznawca mógł wziąć pod uwagę obecne (wyłącznie drogowe) przeznaczenie nieruchomości. W konsekwencji przyjęte przez biegłą do porównania nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, spełniają kryteria nieruchomości podobnej tj. nieruchomości, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn).

Zdaniem Sądu zarzuty skargi nie są uzasadnione, operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, a organy słusznie przyjęły że może on stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Podkreślić należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc głównym dowodem w sprawie, był logiczny, zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony. Obowiązkiem organów było natomiast dokonanie prawidłowej oceny operatu szacunkowego, zleconego i sporządzonego w ramach kontrolowanego postępowania administracyjnego, który to obowiązek został wypełniony prawidłowo.

Wskazać też należy, że nie jest obowiązkiem organu administracyjnego występowanie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. celem dokonania przez tę organizację oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Mogła to uczynić sama strona skarżąca. Nie jest też obowiązkiem organu powoływanie nowego biegłego – rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 78 Kpa, żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. W niniejszej sprawie organ prawidłowo uznał, że wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania została już oszacowana, a oszacowanie to zostało dokonane prawidłowo, dlatego nie miał obowiązku uwzględniać wniosku strony skarżącej o powołanie nowego biegłego i sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Sad nie dopatrzył się także naruszenia przepisu art. 107 § 1 pkt 4 i ust. 3 Kpa. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji czyni zadość wszystkim wymaganiom stawianym przez wskazane przepisy Kpa.

Wobec powyższego skarga jako bezzasadna została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.