Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 690/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 16 grudnia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2016 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością we W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2016 roku, nr [...], po rozpatrzeniu odwołania "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W., "B" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. i "C" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2015 roku, nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Pismem z dnia 27 grudnia 2011 roku Starostwa [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa na własność Gminy Miasta B. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej jako działka nr 32/14, o pow. 0,0233 ha.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] października 2012 roku ustalił na rzecz "A", "B" i "C" Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W., odszkodowanie w łącznej wysokości 14.138 zł, do którego wypłaty zobowiązał Prezydenta Miasta B.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Miasta B., decyzją z dnia [...] lutego 2013 roku, uchylił decyzję pierwszoinstancyjną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku powyższego Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2014 roku, ustalił odszkodowanie tytułem przejęcia z mocy prawa na własność Gminy Miasto B. działki nr 32/14 o powierzchni 0,0233 ha na rzecz "A", "B" i "C" Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. w wysokości 13.321 zł. Jednocześnie organ zobowiązał Gminę Miasto B. do wypłacenia ustalonego odszkodowania.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Miasta B., decyzją z dnia [...] października 2014 roku, utrzymał w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z 18 lutego 2015 roku, sygn. akt II SA/Łd 1209/14, po rozpoznaniu skargi Prezydenta Miasta B., uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2014 roku oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2014 roku. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Sąd odniósł się do będącego podstawą określonego w decyzji odszkodowania, operatu szacunkowego z dnia 22 czerwca 2013 roku stwierdzając, że nie można zaakceptować stanowiska organów obu instancji o jego poprawności, przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Wbrew stanowisku organów został on sporządzony w sposób, który uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przez niego wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania.

W związku z tym, Starosta [...] kolejną decyzją z dnia [...] grudnia 2015 roku, ustalił odszkodowanie na rzecz "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. w wysokości 3.376,67 zł, "B" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. w wysokości 3.376,67 zł i "C" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. w wysokości 3.376,66 zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], miasta B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 32/14 o powierzchni 0,0233 ha, która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto B. z przeznaczeniem pod drogę publiczną, zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znak: [...] z dnia 17 stycznia 2011 roku dla inwestycji pn.: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego [...] w obszarze ograniczonym ulicami: [...],[...],[...] i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". Mocą tej samej decyzji organ do wypłaty odszkodowania zobowiązał Gminę Miasto B. Wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku, poz. 2031, dalej jako: "specustawa") w zw. z art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku poz. 1774, dalej jako: "u.g.n.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 23 ze zm., dalej jako: "K.p.a."). W motywach rozstrzygnięcia organ napisał, że na potrzeby postępowania została wykonana nowa opinia szacunkowa z dnia 14 września 2015 roku, w której uprawniony rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości. Starosta ocenił, iż przedłożony operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy błędów i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Odwołanie złożyły "A", "B" i "C" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. kwestionując powyższą decyzję w części dotyczącej ustalenia odszkodowania. Zdaniem stron, decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności art. 6, art. 7 i art. 10 K.p.a. oraz art. 12 ust. 4b i 18 ust. 1 specustawy, skutkiem czego wystąpił błąd w ustaleniach faktycznych oraz znaczne i nieuzasadnione zaniżenie wartości nieruchomości, a co za tym idzie zaniżenie wysokości odszkodowania. Decyzja wydana została na podstawie operatu szacunkowego, z tym że jest to już trzeci operat wykonany i właśnie ten znacznie odbiega od wyceny dokonanej na podstawie poprzednich dwóch operatów.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, Wojewoda [...], przywołaną na wstępie decyzją, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując następnie, iż decyzją Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2011 roku zezwolono na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego [...] w obszarze ograniczonym ulicami: [...],[...],[...] i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". W liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazła się działka nr ewid. 32/14, powstała w wyniku podziału działki nr ewid. 32/10. Działka stanowiła własność spółek: "A.", "B." i "C" Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. po 1 /3 części każda z nich.

W myśl art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

W celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną Starosta [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat taki został wykonany w dniu 14 września 2015 roku przez uprawnionego biegłego – T.S. Operat stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Organ nie jest związany ustaleniami operatu, bowiem ocenia jego wiarygodność. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ ostatecznie rozstrzyga sprawę.

To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie, uzależnione jest od tego, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami zawartymi w powołanej u.g.n. i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie").

Jak podkreślił Wojewoda, na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, dla nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 2010 roku, zgodnie z którym wyceniana działka nr ewid. 32/14 położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...] tj. projektowana ulica lokalna. Z tego powodu zastosowanie ma przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle treści tego przepisu punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, co też biegły uczynił.

Z treści operatu szacunkowego wynika, że działka nr 32/14 stanowi nieruchomość gruntową niezabudowaną, usytuowaną ok. 2 km od centrum miasta w jego zachodniej części. Teren na którym znajduje się nieruchomość to tereny przeznaczone po ulice lokalną. Wyceniana nieruchomość sąsiaduje z nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i parkingi, położona jest bezpośrednio przy drodze o nawierzchni gruntowej.

W dalszej części opinii biegły dokonał szczegółowej analizy lokalnego rynku. Z zapisu w operacie wynika, iż przeanalizowano rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym z obszaru miasta i gminy B. oraz powiatów sąsiednich. Okresem monitorowania rynku objęto lata 2013 – 2015. Z analizy cech i cen nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu wynika, że ceny jednostkowe nieruchomości drogowych na ww. terenie mieszczą się w przedziale 15 zł/m2 – 130 zł/m2, a głównymi czynnikami wpływającymi na ich wartość jest lokalizacja, otoczenie, kategoria drogi oraz zagospodarowanie terenu działki. Dla określenia wartości rynkowej spornej działki rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami.

W tabeli na stronie 10 wyceny przedstawiona została baza sześciu transakcji nieruchomości drogowych, obejmujących miejscowości: S., Z., B. i S., w przedziale cen jednostkowych od 30 zł/m2 do 52,25 zł/m2 i na ich podstawie obliczono cenę średnią 1 m2 gruntu. Do dalszych obliczeń biegły przyjął trzy nieruchomości tj.: nieruchomość położoną w B., obręb [...], o powierzchni 692 m2 i cenie średniej 39,37 zł/m2, nieruchomość położoną w Z., obręb [...] o powierzchni 1.397 m2 i cenie średniej 45,58 zł/m2 oraz nieruchomość położoną w S., obręb [...] o powierzchni 220 m2 i cenie średniej 45,45 zł/m2. Autor operatu ustalił, iż najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości mają cechy takie jak lokalizacja (40 %), otoczenie (20 %), kategoria drogi (20 %) oraz zagospodarowanie terenu działki (20 %). Następnie dokonano wyliczeń rachunkowych. Wartość rynkową 1 m2 powierzchni nieruchomości obliczono na poziomie 43,47 zł/m2, natomiast po podstawieniu do wzoru ostateczna wartość rynkowa prawa własności gruntu o powierzchni 233 m2 wyniosła 10.130 zł.

Dokonując oceny przedłożonego operatu szacunkowego, Wojewoda pokreślił, iż stanowi on sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej odnośnie szacowania nieruchomości. Organ nie ma kompetencji aby wkraczać w merytoryczną zasadność opinii. Dokonana ocena rzetelności opinii jest limitowana wiadomościami specjalnymi w zakresie wyceny i w tej mierze organ polegać musi na wiadomościach rzeczoznawcy, co oznacza, iż dowód z operatu szacunkowego nie podlega żadnej weryfikacji w drodze swobodnej oceny dowodów, zgodnie z art. 80 K.p.a., jednakże, organ dokonuje analizy operatu pod względem formalnym. Organ powinien więc zbadać czy operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, alby dokument miał wartość dowodową. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny stanowi formę jego weryfikacji, ale jedynie pod kątem zgodności z podstawami prawnymi, przyjętego rozwiązania merytorycznego, przedstawionego toku obliczeń oraz wyniku końcowego, nie może natomiast wchodzić w wiadomości specjalne biegłego.

Wojewoda podzielił stanowisko Starosty, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 14 września 2015 roku może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę. Zdaniem organu, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości są logiczne i spójne, a sporządzony operat wypełnia wszystkie wymogi określone przepisami prawa. W ocenie organu, przedstawiony przez rzeczoznawcę wybór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest jasny, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości. Dalsza analiza operatu szacunkowego nie wykazała żadnych nieprawidłowości, w zakresie dokonanych obliczeń, które dyskwalifikowałyby operat szacunkowy jako dowód w sprawie. Metoda przyjęta przez biegłego, szczegółowo opisana w podstawach metodologicznych, jest prawidłowym sposobem obliczania wartości i nie budzi wątpliwości z punktu przyjętych założeń metodologicznych i zgodności z przepisami u.g.n. i rozporządzeniem. Skoro wartość odszkodowania na rzecz byłych właścicieli została wyliczona zgodnie ze wskazaniami zawartymi w powołanych regulacjach prawnych, brak jest podstaw do przyjęcia, iż odszkodowanie nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości.

Bez wpływu na rozstrzygnięcie pozostaje argument odwołania, iż sporządzone w sprawie poprzednio operaty szacunkowe określały wartość spornego gruntu na wyższą wartość, niż zostało to aktualnie wycenione. Złożone w sprawie opinie zostały zdyskwalifikowane jako dowód w sprawie.

Następnie Wojewoda podkreślił, że jedynym właściwym rynkiem nieruchomości, mogącym być przyjętym do porównań w wycenie działki jest rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogę, co też prawidłowo rzeczoznawca majątkowy uczynił. W związku z ustaleniami dokumentu planistycznego, biegły nie mógł przyjąć nieruchomości porównawczych innych niż drogowe. Skoro szacunek został dokonany w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, nie budzi zastrzeżeń, iż wyliczona w nim wielkość odpowiada aktualnej wartości rynkowej wycenianego gruntu.

Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeby postępowania odszkodowawczego. Z akt sprawy wynika, że strony z takiej możliwości nie skorzystały. W toku postępowania odwoławczego, wezwano odwołujących do złożenia pisemnych wyjaśnień, czy strony zwrócą się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem zakwestionowania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu, wyznaczając termin 14 dni na udzielenie odpowiedzi, jednakże odwołujący nie wypowiedzieli się w tym zakresie. Wobec tego argument odwołujących, iż wartość przedmiotu wyceny powinna być wyższa nie zasługuje na uwzględnienie, a postawione zarzuty Wojewoda uznał za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym dowodem.

Reasumując Wojewoda napisał, że odwołanie nie może być uwzględnione, ponieważ kontrola zaskarżonej decyzji nie wykazała naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, które uzasadniałoby jej uwzględnienie. Organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny sprawy oraz właściwie określił wielkość odszkodowania.

W skardze na powyższą decyzję "B." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. wskazała na naruszenie przepisów prawa, mające wpływ na wynik sprawy, w szczególności naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., które to normy prawa obligują organ administracji do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całości materiału dowodowego oraz jego rzetelnej oceny (w sposób swobodny, a nie dowolny), co ma wpływ na wynik sprawy, a także naruszenie art. 7 K.p.a., który nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązek stania na straży praworządności i podjęcia – nie tylko na wniosek strony, ale i z urzędu – wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Ponadto decyzja Wojewody wydana została z naruszeniem art. 12 ust. 4b i 18 ust. 1e specustawy. W świetle powyższego wystąpił błąd w ustaleniach faktycznych oraz znaczne i nieuzasadnione zaniżenie wartości nieruchomości, a co za tym idzie zaniżenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną działkę. Na tej podstawie autor skargi wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi jej autor napisał, że decyzja wydana została na podstawie wykonanego operatu szacunkowego, z tym że jest to już trzeci operat wykonany w sprawie i właśnie ten znacznie odbiega od wyceny dokonanej na podstawie poprzednich dwóch operatów. Pierwsza wycena wskazywała, że odszkodowanie winno być ustalone na poziomie 4.712 zł na rzecz każdej ze spółek, druga wycena – 4.440 zł, tymczasem z trzeciej wynika, że odszkodowanie winno być ustalone na poziomie już tylko 3.376 zł. Takie zaniżenie wartości budzi tym większy sprzeciw, że poprzednie operaty, a zwłaszcza drugi operat, który został przecież uznany przez organy obu instancji za prawidłowe, wobec powstałych wątpliwości ze strony Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie został jednak poddany żadnej weryfikacji merytorycznej przez kompetentny do tego podmiot.

Wojewoda w uzasadnieniu decyzji sprowadził powyższe uwagi do kwestii "subiektywnego przekonania strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska", co – zdaniem strony skarżącej – jest niesłusznym i bardzo zdawkowym wnioskiem. Niezależnie od tego, że poprzednim operatom w sprawie została odmówiona wartość dowodowa (czy to przez organ drugiej instancji czy to przez WSA), nie podlega wątpliwości, że pozostaje to bez wpływu na przedstawienie samych wartości wykazanych w tych operatach, jako że są to elementy merytoryczne, a nie formalne. Żaden z operatów w sprawie nie został poddany weryfikacji przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a tylko ten podmiot jest kompetentny, by ocenić prawidłowość wykonania operatu w zakresie merytorycznym. W efekcie mamy do czynienia z sytuacją, że w sprawie przedstawiono 3 różne wyceny wartości tego samego przedmiotu, a organ nie podjął wszelkich niezbędnych czynności, które ponad wszelką wątpliwość pozwoliłyby ustalić jedną prawidłową wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Organy bezkrytycznie przyjęły stanowisko WSA w Łodzi, iż nie można zaakceptować stanowiska organów obu instancji o poprawności operatu, jego przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Zdaniem Sądu, wbrew stanowisku organów (a przecież organy obu instancji pierwotnie przyjęły operat szacunkowy z dnia 22 czerwca 2013 roku za prawidłowy i niebudzący żadnych wątpliwości) został on sporządzony w sposób, który uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przez niego wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania.

Strona skarżąca zwróciła uwagę, że Sąd w gruncie rzeczy samodzielnie dokonał oceny merytorycznej operatu szacunkowego, co stanowiło przekroczenie kompetencji, i w efekcie odmówił operatowi z dnia 22 czerwca 2013 roku przymiotu dowodowego a decyzję wydaną w oparciu o ten operat wycofał – zdaniem strony skarżącej niesłusznie – z obrotu prawnego. Sąd nie wykazał, że operat narusza przepisy prawa (wręcz podkreślił, że biegły w procedurze szacowania prawidłowo uwzględnił regulację § 36 rozporządzenia), nie wskazał też, że podejście i metoda zastosowana w drugim operacie są nieprawidłowe. W zasadzie wszystko sprowadziło się do tego, że biegły dokonując wyceny nie ujął transakcji wskazanych przez Gminę Miasto B. (przy czym nie wszystkie te transakcje dotyczyły własności, a jedynie udziału we własności, co nie można traktować równoważnie), a to w ocenie strony stanowi bezpodstawną ingerencję merytoryczną. A przecież doboru transakcji dokonuje sam rzeczoznawca i nie ma on obowiązku brać pod uwagę wszystkich transakcji przeprowadzonych w badanym okresie, nie można mu zatem czynić zarzutu z tego, że w operacie nie wyjaśnił powodów pominięcia w procesie szacowania transakcji nieujętych w operacie, ale w późniejszym etapie wskazanych przez Gminę Miasto B.

Żaden organ, ani też Sąd nie wymagał od gminy dla poparcia jej zarzutów (podniesionych odpowiednio w odwołaniach i skardze) ani przedstawienia alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ani złożenia wniosku o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, które gmina kwestionowała. Gmina nie przedłożyła nigdy żadnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, który stanowiłby "przeciwdowód" dla operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Tymczasem względem strony skarżącej brak przedstawienia alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego czy brak wyraźnego wniosku o wystąpienie do właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu w sprawie, w ocenie Wojewody świadczy jedynie o "subiektywnym przekonaniu strony skarżącej, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska". Takie stanowisko Wojewody świadczy o bardzo selektywnym i dowolnym stosowaniu przepisów oraz nierównym traktowaniu podmiotów w postępowaniu.

Zarzut Wojewody co do braku przedstawienia dowodów na zaniżenie wartości jest tym bardziej chybiony, że transakcje, które mogłaby przedstawić strona są zawarte w operatach szacunkowych uprzednio sporządzonych w sprawie i są one organowi znane i nigdy nie zostały zakwestionowane. Wielokrotnie też było w trakcie postępowania podnoszone, że organ nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Organ może dokonać oceny operatu pod kątem obowiązujących przepisów prawa, w tym zastosowanego podejścia i metody, doboru transakcji dokonuje jednak sam rzeczoznawca i podmiotem władnym zakwestionować ten dobór nie jest ani organ, ani Sąd, a jedynie właściwa komisja przy organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co jednak w sprawie nigdy nie miało miejsca.

Ponadto Wojewoda w ogóle nie odniósł się do zarzutu pominięcia regulacji z art. 18 ust. 1e specustawy czy uchybienia przepisowi z art. 12 ust. 4b specustawy, co jest niedopuszczalne. Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że Starosta w kwestii ustalenia momentu wydania wywłaszczonej nieruchomości, a tym samym zbadania okoliczności ewentualnego wcześniejszego wydania nieruchomości, zwrócił się do strony (i to tylko jednej strony, tj. gminy poprzez Prezydenta Miasta B.) już po wydaniu decyzji w sprawie. Nie przekonują również strony słowa, że Starosta w dniu 19 kwietnia 2012 roku przeprowadził rozprawę, na której obecna była strona skarżąca i nie wskazywała ona, iż nastąpiło wcześniejsze wydanie nieruchomości. Brak wskazania przez stronę wynikać bowiem mogło z nieznajomości regulacji specustawy, a w aktach sprawy, w szczególności w protokole rozprawy, na którą powołuje się Starosta, nie ma wzmianki o tym, że strona została pouczona w tym zakresie. A przecież to organ, zgodnie z art. 9 K.p.a., obowiązany jest do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organ winien czuwać nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu winien udzielać im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.

Zdaniem strony skarżącej, organ popełnił także błąd w ustaleniach faktycznych, nie wyjaśnił sprawy ponad wszelką wątpliwość, nie rozpoznał też wszelkich okoliczności mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, w tym m.in. nie uwzględnił regulacji art. 18 ust. 1e specustawy, do tego uchybił przepisowi art. 12 ust. 4b specustawy, a nieuzasadnione zaniżenie wartości nieruchomości (zaniżenie wysokości odszkodowania) błędnie przyjął za prawidłowe.

W konkluzji strona podniosła, że nie z własnej winy nie brała czynnego udziału w postępowaniu sądowoadministarcyjnym, bowiem nie została powiadomiona o wniesieniu skargi, ani o złożeniu odpowiedzi na skargę, ani też nie miał żadnej wiedzy o terminie rozprawy i toczącym się postępowaniu. O wniesionej skardze i wydaniu wyroku strona dowiedziała się dopiero z treści decyzji pierwszej instancji, co narusza prawo i stanowi przesłankę do wzruszenia wyroku. Strona w odwołaniu wniosła o rozpoznanie również tej kwestii, ale organ, wbrew ogólnym zasadom postępowania administracyjnego, nie odniósł się w żaden sposób do tej kwestii.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części, sąd skargę oddala w całości albo w części.

Tytułem wstępu wyjaśnić wypada, iż zgodnie z treścią art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W pojęciu "ocena prawna" mieści się przede wszystkim wykładnia przepisów prawa materialnego i prawa procesowego, a także sposób ich zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Może ona dotyczyć ujawnionych w postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego, w szczególności kwestii zastosowania do nich określonych regulacji prawnych. Wskazania co do dalszego postępowania zasadniczo stanowią konsekwencję oceny prawnej, określając sposób i kierunek działania przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Związanie oceną prawną, jak i zawartymi w orzeczeniu wskazaniami, co do dalszego postępowania, powoduje że determinują one działania każdego organu w postępowaniu administracyjnym, podejmowane w sprawie, której dotyczyło postępowanie sądowoadministracyjne, aż do czasu jej rozstrzygnięcia. Zaakcentować wypada, iż ustawodawca, na gruncie art. 153 P.p.s.a., w żadnym przypadku nie przewiduje zwolnienia organu od obowiązku uwzględnienia w toku ponownego rozpoznawania sprawy oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w orzeczeniu sądu, gdy tenże się z nimi nie zgadza. Podkreślić należy, że ocena prawna wiąże nie tylko organy, ale i sąd ponownie rozpoznający sprawę. Związanie sądu, co wyraźnie akcentuje się nie tylko w orzecznictwie, ale i w piśmiennictwie, w rozumieniu art. 153 P.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (vide: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz pod red. prof. R . Hausera i prof. M. Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck, W-wa 2011, str. 544 i nast.).

W tym miejscu przypomnieć należy, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 18 lutego 2015 roku, sygn. akt: II SA/Łd 1209/14, po rozpoznaniu skargi Gminy Miasta B., uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2014 roku, nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2014 roku, znak: [...]. Ponadto Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku i zasądził od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej zwrot kosztów postępowania. Wskazany wyrok jest prawomocny od dnia 23 kwietnia 2015 roku.

W treści przywołanego wyroku Sąd oceniając sporządzony dla potrzeb postępowania operat szacunkowy, nie zaakceptował stanowiska organów administracyjnych obu instancji o jego poprawności, przydatności i mocy dowodowej w sprawie ustalenia odszkodowania. Wbrew stanowisku organów został on sporządzony w sposób, który w rzeczywistości uniemożliwia prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i wyciągniętych przezeń wniosków, czyniąc go w zasadzie nieweryfikowalnym w toku postępowania.

Uwzględniając powyższe, analiza kontrolowanych obecnie rozstrzygnięć uzasadnia stwierdzenie, że w sprawie organy w pełni wywiązały się z obowiązku zastosowania oceny prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 lutego 2015 roku. Organy wypełniły wytyczne Sądu i zgromadziwszy materiał dowodowy dokonały jego wnikliwej i rzetelnej oceny, w świetle obowiązujących przepisów prawa. W konsekwencji zaskarżona decyzja jako odpowiadająca prawu uzasadnia pozostawienie jej w obrocie prawnym, co wynika z obszernej argumentacji zaskarżonej decyzji, będącej wynikiem prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego i analizy zgromadzonego materiału dowodowego.

Powracając na grunt merytorycznych rozważań, rozpoznając niniejszą skargę w kontekście zgromadzonego materiału dowodowego Sąd stwierdził, iż zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydania przepisami prawa, a stan faktyczny istniejący w dacie jej wydania dawał organowi podstawę do zastosowania, przywołanych w postawie prawnej zaskarżonej decyzji, odpowiednich przepisów prawa. W ocenie Sądu, ustalenia faktyczne i prawne wyczerpująco i szczegółowo omówione w uzasadnieniach organów obu instancji, a przytoczone w stanie faktycznym niniejszego uzasadnienia, nie budzą żadnych wątpliwości. Organ pierwszej instancji zebrał i prawidłowo ocenił materiał dowodowy, ocena ta jest logiczna, a przy jej dokonaniu organ nie przekroczył obowiązujących reguł procesowych. Wskazał również prawidłową podstawę prawną swojej decyzji. Podobnie uczynił organ odwoławczy, który mając na uwadze swe obowiązki wynikające z art. 15 w zw. z art. 138 K.p.a., przeprowadził własną, ponowną analizę zgromadzonego materiału dowodowego, po której zasadnie podzielił stanowisko wywiedzione przez organ pierwszej instancji. Nie budzi także wątpliwości Sądu, iż organ odwoławczy przeanalizował materiał sprawy w świetle podniesionych w odwołaniu zarzutów strony skarżącej, a następnie wyczerpująco je omówił, jednocześnie prawidłowo uznając je za niezasadne.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy ustawy wykonawcze do tej.

I tak zgodnie z art. 12 specustawy, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1). Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych (ust. 4). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5), który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, a zatem w realiach niniejszej sprawy wg stanu na dzień [...] stycznia 2011 roku oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 specustawy). Z kolei, w myśl art. 130 i art. 134 u.g.n., odszkodowanie ustala się według wartości rynkowej nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz zgodnie z art. 18 ust. 3 specustawy.

Zdaniem Sądu analiza materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, iż zaskarżony akt został wydany po prawidłowym zastosowaniu do ustalonego stanu faktycznego przytoczonych przepisów. Po zapoznaniu się ze sporządzoną dla potrzeb sprawy wyceną nieruchomości, nie sposób podzielić stanowiska strony skarżącej co do nierzetelności operatu, a przede wszystkim co do zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości, a w następstwie ustalonej kwoty odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 roku Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej: "Budowa dróg, zjazdów, chodników i ścieżek rowerowych, dla osiedla mieszkaniowego L. w obszarze ograniczonym ulicami: [...],[...],[...] i zachodnią granicą miasta B. w kierunku północnym". Według rzeczonej decyzji w liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazła się działka nr ewid. 32/14, powstała na skutek podziału działki nr ewid. 32/10, która stanowiła własność spółek: ,,A.", "B." i "C.", po 1/3 części każda z nich. Wspomniana działka nr 32/14, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4 specustawy, stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto B.. Objęte kontrolą Sądu postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją Wojewody [...] dotyczyło ustalenia wysokości i wypłacenia przez Gminę Miasto B. odszkodowania dotychczasowym właścicielom nieruchomości, zgodnie z regulacją art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 specustawy.

Odszkodowanie za wskazaną nieruchomość zostało ustalone w toku postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 września 2015 roku. Przedmiotowy operat będący swoistą opinią biegłego został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy oraz rozporządzenia, wobec czego bezspornie mógł stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Analizując treść operatu szacunkowego Sąd podzielił stanowisko organów, że jest on jasny, logiczny i spójny. Rzeczoznawca racjonalnie wyjaśnił przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne opracowania operatu szacunkowego, określił daty istotne dla operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości, w tym stan prawny, przeznaczenie w planie miejscowym, opisał przedmiot wyceny w tym stan zagospodarowania i stan techniczno – użytkowy, przedstawił sposób wyceny, wyjaśniając zasady określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, przeanalizował i scharakteryzował rynek nieruchomości w tym trend zmian cen w analizowanym okresie i oszacował wartość rynkową wycenianej działki. W końcowej części operatu przedstawił zaś stosowne wnioski oraz ich uzasadnienie, zamieścił klauzule i zastrzeżenia. Dodatkowo rzeczoznawca w toku całego postępowania wyczerpująco odpowiadał na wszystkie zastrzeżenia strony skarżącej.

Autor wyceny dla przedmiotu wyceny ustalił, iż na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miasta B. z dnia [...] czerwca 2010 roku, zgodnie z którym wyceniana działka położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...], tj. projektowana ulica lokalna. Wobec powyższego zastosowanie w sprawie słusznie znalazł § 36 ust. 4 rozporządzenia, nakazujący przede wszystkim określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przyjąć zatem należało dla potrzeb przedmiotowej sprawy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, co biegły uczynił.

W rozumieniu § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (§ 36 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: pkt 1) – wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, pkt 2) – wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Przepisy § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, w tym w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (§ 36 ust. ust. 6 pkt 2 rozporządzenia).

Do sporządzonej w sprawie wyceny biegły wykorzystał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizując rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne biegły stwierdził, że jest on słabo rozwinięty, co skutkowało uwzględnieniem do badania terenu miasta B. (rynku lokalnego) oraz miast powiatowych województwa [...] (rynku regionalnego) o podobnym charakterze i wielkości. Zdaniem Sądu, argumentacja rzeczoznawcy co do doboru transakcji przyjętych do porównania, zaprezentowana w rozważanym operacie szacunkowym, jak i wyjaśnieniach składanych w toku postępowania, wobec zastrzeżeń podnoszonych przez stronę skarżącą, zasługuje na akceptację i jest wystarczająca. Zwrócić przy tym należy uwagę, że to rzeczoznawca posiada odpowiednią merytoryczną wiedzę z zakresu rynku nieruchomości. Punktem wyjścia dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową prawidłowo było porównanie transakcji nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). I tutaj biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami, wyczerpująco wyjaśniając kolejne kroki przeprowadzonej wyceny i argumenty przemawiające za ostateczną wyceną.

Podsumowując, w sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie jest uprawniony do jej podważenia, nie jest bowiem w stanie – z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy – ocenić (tak jak uczynił to rzeczoznawca), czy nieruchomości przyjęte do porównania były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. Nadto, Sąd nie prowadzi postępowania dowodowego, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w art. 106 § 3 P.p.s.a., a z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Podkreślić trzeba, iż to autor operatu, a nie Sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Jak zostało to już wcześniej podniesione Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Organy obu instancji rzetelnie przeanalizowały, sporządzony dla potrzeb niniejszej wyceny i ustalenia odszkodowania, operat szacunkowy i dokonały jego prawidłowej oceny, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć. Jeśli zaś w przekonaniu strony skarżącej sporządzony operat był wadliwy lub nierzetelny, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 u.g.n. Informowana o takiej możliwości, strona nie zajęła w tym przedmiocie stanowiska wnioskując jedynie o przedłużenie terminu na wypowiedzenie się w tym zakresie (pismo strony z dnia 24 marca 2016 roku). Organ pismem z dnia 6 czerwca 2016 roku zawiadomił strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w trybie art. 10 K.p.a., a dopiero w dniu [...] czerwca 2016 roku wydał kontestowaną w skardze decyzję. W ocenie Sądu okres czasu między dniem 24 marca 2016 roku, a datą wydania decyzji przez organ drugiej instancji należy uznać za wystarczający na zajęcie w sprawie stanowiska. Podkreślić należy, że strona ponownie (pismo z dnia 6 czerwca 2016 roku) została powiadomiona o zakończeniu postępowania.

W ocenie Sądu, samo subiektywne przekonanie o nieprawidłowym doborze transakcji, czy też o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami np. kontroperatem, czy też opinią organizacji, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, bądź jej wyników. Tym samym, sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy wycena, zgodna z obowiązującymi przepisami prawa, zupełna od strony wymagań formalnych określonych w przepisach, rzetelnie i wyczerpująco uzasadniona, zasadnie stała się podstawowym i wiarygodnym dowodem w sprawie, w oparciu o który organ ustalił odszkodowanie. To, że każdy operat oszacowuje wartość nieruchomości na innym poziomie nie świadczy o wadliwości operatu (każdy z rzeczoznawców uwzględnił do operatu inne nieruchomości).

W ocenie Sądu, w świetle lektury materiału dowodowego i argumentacji zaskarżonej decyzji nie znalazły potwierdzenia zarzuty strony skarżącej dotyczące naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Ponadto kwestionowane rozstrzygnięcie spełnia wszelkie wymagania związane ze składnikami decyzji i jej uzasadnieniem przewidziane w art. 107 § 1 i 3 K.p.a., a jej wydanie nastąpiło po wnikliwym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa.

Na obecnym etapie postępowania nie może zyskać uznania argument wskazujący na naruszenie art. 12 ust. 4b i art. 18 ust. 1e specustawy. Pierwszy z wymienionych przepisów określa, że decyzja ustalająca wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zarzut bezczynności lub przewlekle prowadzonego postępowania powinien być podnoszony na etapie skargi na bezczynność organu lub na przewlekle prowadzone postępowanie. Fakt, że decyzja została wydana po terminie określonym w art. 12 ust. 4b specustawy, nie świadczy o jej wadliwości.

Natomiast drugi przywołany przez stronę przepis – art. 18 ust. 1e specustawy – dopuszcza możliwość powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zarzut, że strona nie została pouczona o treści tego przepisu nie świadczy o wadliwości decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

Wszelkie zarzuty skargi odnoszące się do postępowania sądowego zakończonego wyrokiem z dnia 18 lutego 2015 roku, nie mogą oprzeć się krytyce, bowiem areną do ich prezentowania powinna być skarga kasacyjna lub skarga o wznowienie postępowania (wobec zarzutu, że strona nie brała udziału w tym postępowaniu). Ponadto, nie ma racji strona zarzucając, że organ ponownie prowadząc postępowanie bezkrytycznie przyjęły stanowisko wyrażone w ww. wyroku. Organ, jeżeli kwestionuje stanowisko i ocenę wyrażone w wyroku, powinna wnieść skargę kasacyjną, a w przeciwnym wypadku organ na mocy art. 153 P.p.s.a. jest związany jest oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu sądu, chyba że przepisy prawa uległy zmianie (co w sprawie nie miało miejsca).

Analiza zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych, ustaleń organów i treści wydanych w sprawie rozstrzygnięć (po wydaniu prawomocnego wyroku) nie potwierdzają zarzutu skargi wskazującego na selektywnym i dowolnym stosowaniu przez Wojewodę przepisów oraz nierównym traktowaniu podmiotów w postępowaniu.

Odnosząc się natomiast do kwestii oceny sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych należy dostrzec, iż organ pismem z dnia 4 marca 2016 roku skierował do odwołujących zapytanie czy wobec zarzutów odwołania, wystąpią do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Termin na wypowiedzenie organ zakreślił na 14 dni, ale mimo upływu znacznie dłuższego okresu czasu, strona nie zajęła stanowiska w sprawie. Przypomnieć należy, że kwestionowana decyzja została wydana dopiero w dniu [...] czerwca 2016 roku.

Konkludując Sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł w wyroku o oddaleniu skargi w całości.

DC