Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1085/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Starszy referent Damian Szczurowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi M.C.A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta C. nr [...] z dnia [...] r.; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 997 (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 28 października 2019 r. W. K. jako właściciel Zakładu Handlowego "A" (dalej w skrócie: "inwestor" lub "uczestnik postępowania"), wystąpił do Prezydenta Miasta C. ("organ") z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania oraz zmiany sposobu użytkowania terenu położonego w C. przy ul. [...], obejmującego działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3, oznaczonego na karcie mapy nr [...], na którym na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr [...] z dnia [...] r. w trakcie realizacji jest budynek produkcyjno-biurowy [...] ze sklepem zakładowym na funkcję biurowo-usługową (biura i lokale handlowe do wynajęcia), przy czym parametry obiektu pozostają bez zmian (powierzchnia 2 697 m², usytuowanie, wjazd, elewacja, front, dach).

Zawiadomieniem z dnia [...] r. organ poinformował o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Inwestor, pismem z dnia 14 listopada 2019 r. wyjaśnił, że jego wniosek dotyczy wyłącznie zmiany zamierzonej funkcji przemysłowej budynku [...] wraz ze sklepem zakładowym na funkcję biurowo-usługową.

W odpowiedzi na zawiadomienie do organu wpłynęły pisma - M. C. i A. D. (dalej: "skarżące"), w których sprzeciwiły się wnioskowanej przez inwestora zmianie sposobu użytkowania obiektu, położonego w C. przy ul. [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. organ, działając na podstawie art. 4 ust. 2, art. 53 ust. 3 i 4, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 i art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., w skrócie: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm., w skrócie: "k.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku inwestora, ustalił warunki zabudowy dla zmiany zamierzonego sposobu użytkowania realizowanego budynku produkcyjno-usługowego ([...] ze sklepem zakładowym) na funkcję biurowo-usługową z parkingiem w kondygnacji parteru (punkt 1 sentencji), oraz uznał, że inwestycja nie zmienia zagospodarowania terenu w zakresie linii zabudowy oraz nie wpłynie na wielkość powierzchni zabudowy (punkt 2). W uzasadnieniu między innymi wskazał, że wniosek dotyczy terenu, dla którego nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestycja spełnia warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W zakresie miejsc postojowych organ stwierdził obowiązek zapewnienia 100% potrzeb parkingowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo oraz zapewnienie dla planowanej inwestycji wymaganych min. 1 mp na 35 m² pow. dostępnej dla klienta oraz minimum 1 mp na 2 pracowników oraz dodatkowe miejsca postojowe dla innych użytkowników obiektu, np. związane z zaopatrzeniem. Wskazał, że miejsca postojowe zlokalizowane będą na parkingu podziemnym w ilości do 23 samochodów osobowych, pozostała ilość wynikająca z przywołanych wskaźników na terenie inwestycji, przestrzeń drogi publicznej nie może pełnić w/w funkcji (punkt 2 litera b) tiret 6). W punkcie 2 organ opisał również warunki z zakresu korzystania z wód regionu wodnego i zlewni [...] (lit. c), a także warunki mające na celu ochronę interesów osób trzecich (lit. e). W ocenie organu wnioskowana inwestycja spełnia łącznie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a w obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości wykorzystywane dla funkcji usługowej np. budynek handlowo-usługowy położony przy ul. [...] nr [...] (sprzedaż [...], klub [...]), czy też przy ul. [...] nr [...] (sklep i serwis [...], myjnia [...]), zatem projektowana inwestycja stanowić będzie kontynuację już istniejącej funkcji. Organ odniósł się również do zastrzeżeń wniesionych przez obie skarżące i wyjaśnił, iż ustalając warunki zabudowy zobowiązany jest do określenia ilości miejsc postojowych a rolą projektanta jest spełnienie tych warunków. Usytuowanie oraz określenie ilości miejsc postojowych na etapie warunków zabudowy określana jest wskaźnikami uzależnionymi od ilości lokali mieszkalnych, powierzchni usług dostępnych dla klientów, ilości pracowników, a więc danych, które uszczegółowione są dopiero w projekcie budowlanym na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przywołana i opisana decyzja została podana do informacji poprzez obwieszczenie oraz wywieszenie na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta C. i w miejscu inwestycji.

Obie skarżące złożyły odwołanie od powyższej decyzji, które uzupełniły zarzutami doprecyzowanymi w piśmie z dnia 18 lutego 2021 r., domagając się jej uchylenia. Ich zdaniem, skoro planowana inwestycja nie została jeszcze zrealizowana w całości, to organ nieprecyzyjnie użył w decyzji określenia "zmiana zamierzonego sposobu użytkowania", a nie "zmiana sposobu użytkowania obiektu", dlatego też przedwcześnie uznał, iż zamierzenie nie wymaga zmian w zagospodarowaniu terenu. Dodatkowo, uzasadnienie decyzji nie zawiera dostatecznie szczegółowych informacji o rodzaju usług, których zamierzenie dotyczy, stąd też trudno stwierdzić, czy nastąpi kontynuacja funkcji już istniejących na tym terenie. Odnosząc się do miejsc postojowych podały, że ustalenie tych miejsc w takich samych wielkościach jest niezrozumiałe i nie uwzględnia różnic obu funkcji. Wymagania dotyczące ilości miejsc parkingowych nie zawierają jednoznacznego wskazania rodzaju "powierzchni dostępnej dla klienta" oraz prawidłowego rozróżnienia miejsc do parkowania i miejsc postojowych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. (dalej: "SKO") decyzją z dnia nr [...] r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu z dnia [...] r. W uzasadnieniu podało m. in., że organ prawidłowo wyznaczył obszar, na którym następnie przeprowadził analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz przewidział wymagania dotyczące ochrony osób trzecich. W konsekwencji SKO podziela stanowisko, iż planowana zmiana funkcji inwestycji spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 59 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dowodem spełnienia przez projektowaną inwestycję tych warunków jest analiza sporządzona na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Na nieruchomościach objętych analizą istnieje zabudowa mieszkaniowa oraz usługowa, zatem projektowana funkcja usługowa będzie spełniała uzupełniającą funkcję w stosunku do funkcji mieszkaniowej. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO zauważyło, iż użycie określenia "zamierzony" sposób użytkowania odnosi się do funkcji przemysłowej, jakim był pierwotny zamiar inwestora a nie wnioskowanego. Sformułowanie to w żaden sposób nie ma wpływu za treść rozstrzygnięcia. Powołując się na orzecznictwo sądowe akcentowało, że decyzja o warunkach zabudowy terenu ma charakter wstępny i ogólny oraz nie jest uznaniowa. Określa jedynie, czy inwestycja jest możliwa w danym miejscu, dlatego prawidłowe jest twierdzenie organu, że lokalizacja usług w miejsce funkcji przemysłowej na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej będzie stanowiła kontynuację funkcji występujących w obszarze analizowanym. Odnośnie liczby miejsc parkingowych podało, iż w myśl § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164 poz. 1589) ustalenia dotyczące obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej i wymaganej ilości miejsc parkingowych. W treści decyzji z dnia [...] r. organ w sposób jednoznaczny wskazał, jak należy wyliczyć ilość potrzebnych miejsc parkingowych (str. 4 uzasadnienia zaskarżonej decyzji, karta bez numeru) oraz nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o warunkach zabudowy powinna precyzyjnie określać minimalną liczbę miejsc parkingowych i postojowych (por. art. 54 pkt 2 lit. c) u.p.z.p. w związku z § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), bowiem są to pojęcia zamiennie stosowane i dotyczą tego samego, czyli parkowania samochodu.

Obie skarżące nie zgodziły się z wyjaśnieniami SKO i zakwestionowały prawidłowość powyższej decyzji, wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi wskazały, że dokonanie jej oceny merytorycznej nie jest możliwe, bowiem jest niekompletna i nie zawiera wyników analizy pojęcia "sposobu użytkowania obiektu" z uwzględnieniem art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego. Odniosły się do treści przepisów u.p.z.p., zwłaszcza art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 2, art. 50 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 i stwierdziły na ich naruszenie, jak również naruszenie art. 7-8, art. 77, art. 75 § 1, art. 80 w związku z art. 15 i art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów odwołania. Uznały, że organ nie poczynił ustaleń w kluczowej kwestii co do rodzaju i zakresu planowanych robót budowlanych. Zdaniem skarżących z akt sprawy nie wynika, że planowana przez inwestora zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego nastąpi bez wykonania robot wymagających pozwolenia na budowę. Organ w budynku o docelowej funkcji biurowo-usługowej zlokalizował parking w kondygnacji parteru natomiast miejsca postojowe na parkingu podziemnym. Aktualnie wybudowany budynek nie posiada parkingu podziemnego, zatem jego przeprojektowanie oraz budowa podziemnego parkingu będzie wymagała pozwolenia na budowę i urządzenia miejsc postojowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających w nim okresowo, w tym dla osób niepełnosprawnych.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (obecnie t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm., zwanej dalej w skrócie: "p.p.s.a.") wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

W pierwszej kolejności należy jednak poczynić pewne ustalenia ogólne, dotyczące procesu inwestycyjnego oraz praw stron takiego postępowania. Zasadą jest, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona może zagospodarować nieruchomość zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację obowiązującego prawa, gdyż w aspekcie cywilnoprawnym prawo zabudowy jest pochodną prawa własności nieruchomości (bądź innego prawa majątkowego o charakterze rzeczowym lub nawet obligacyjnym, w którym mieści się "prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane").

Zgodnie z art. 59 ust 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Jednocześnie, w świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oceny spełnienia przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dokonuje się na obszarze analizowanym. Wyznacza się go w oparciu o reguły określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588). W świetle § 3 ust. 1 tego aktu "w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy". Jednocześnie § 1 ust. 2 tego aktu, wskazuje, że "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów".

Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, pod warunkiem, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie. Ważne jest, aby każdorazowo analiza urbanistyczno-architektoniczna dostarczyła informacji pozwalających na ocenę przesłanek wynikających z przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną.

W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji odnosząc się do kwestii zgodności z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zmiany funkcji obiektu będącego w trakcie realizacji nie uwzględniły jego specyfiki oraz obszaru analizowanego.

Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników pozostawia miejsce na różnorodność i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii - ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r. sygn. akt II OSK 519/21). Kontynuacja nie oznacza tożsamości zabudowy ale umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, które nie będzie z nią kolidowało (por. wyrok WSA w Łodzi z 16 marca 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 1002/15 i podane tam orzecznictwo). Nowa zabudowa, jak również zmiana jej funkcji jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją, tymczasem takich ustaleń w sprawie nie dokonano.

W ocenie składu orzekającego organy administracji publicznej przedwcześnie rozstrzygnęły, że planowana zmiana stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy. Organ w tym zakresie ograniczył się jedynie do przedstawienia wyników analizy, iż w obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości wykorzystywane dla funkcji usługowej np. budynek handlowo-usługowy położony przy ul. [...] nr [...] (sprzedaż [...], klub [...]), czy też przy ul. [...] nr [...] (sklep i serwis [...], myjnia [...]). Zatem projektowana inwestycja stanowić będzie kontynuację już istniejącej funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, pojedynczej zabudowy produkcyjnej oraz zabudowy usługowej. Paramerty, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu nie analizowano ze względu na rodzaj inwestycji, który nie wpłynie na powierzchnię zabudowy oraz gabaryty i formę architektoniczną istniejącego budynku (załącznik do decyzji nr 2 pkt II ust. 1). Podane informacje nie pozwalają na stwierdzenie prawidłowości ustaleń, które stanowiły podstawę do określenia wymagań odnośnie do funkcji i cech planowanej zabudowy.

W tym miejscu należy dostrzec, że we wniosku inwestor wskazał specyficzną nową funkcję biurowo-usługową (biura i lokale handlowe do wynajęcia) i brak jest możliwości oceny, czy planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację funkcji już istniejącej, zważywszy, że w obszarze analizowanym nie zostało to wykazane, jak również trudno uznać, że znajdują się tam biura.

Bezspornie sposób ustalenia poszczególnych parametrów musi poddawać się weryfikacji, bowiem analiza urbanistyczna jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie. Dlatego powinna zawierać wskazanie numerów działek nią objętych oraz oznaczenie poszczególnych parametrów zabudowy znajdującej się na tych działkach, w taki sposób, aby możliwe było zweryfikowanie zastosowanego sposobu dokonanych ustaleń oraz prawidłowości wyprowadzonych wniosków, co do planowanych funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji, aby możliwa była ocena takiego dowodu, a tego w przedmiotowej sprawie zabrakło.

Należy także wziąć pod uwagę, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma zastosowania art. 140 Kodeksu cywilnego (który jest doprecyzowywany przez art. 144). Przepisy tego Kodeksu, dotyczące negatywnego odziaływania inwestycji na otoczenie, nie regulują zagadnień związanych z kształtowaniem ładu przestrzennego, ale stosunki prawno-rzeczowe w zakresie zakazów dotyczących niedozwolonych zakłóceń przed wszelkimi uciążliwościami podczas korzystania z nieruchomości sąsiednich i generalnie nie odnoszą się do kwestii ograniczenia lub uniemożliwienia zagospodarowania terenów sąsiednich, dlatego nie mają zastosowania w stosunkach publicznoprawnych, na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Bez znaczenia na tym etapie postępowania administracyjnego pozostaje kwestia ewentualnej zgodności lub niezgodności realizacji inwestycji z przepisami regulującymi zagadnienie warunków technicznych, jakim musi ona odpowiadać, ale może być przedmiotem kontroli dopiero na kolejnym etapie postępowania (por. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2015 r. sygn. akt II OSK 227/14), co dotyczy także wymogu zapewnienia bezpieczeństwa w trakcie wykonywania wykopów i innych robót budowlanych, np. wjazdu do podziemnej części obiektu budowlanego.

Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz § 19-21 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych. Jednakże nie sposób zaakceptować niespójności zawartej w decyzji organu z dnia [...] r., iż obiekt inwestycyjny ma funkcję biurowo-usługową z parkingiem w kondygnacji parteru (punkt 1 sentencji) oraz, że miejsca postojowe zlokalizowane będą na parkingu podziemnym (punkt 2 litera b) tiret 6). Mimo to SKO uznało, iż organ w sposób jednoznaczny wskazał, jak należy wyliczyć ilość potrzebnych miejsc parkingowych (str. 4 uzasadnienia zaskarżonej decyzji, karta bez numeru) oraz nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o warunkach zabudowy powinna precyzyjnie określać minimalną liczbę miejsc parkingowych i postojowych, ale nie odniosło się do kwestii ich posadowienia. SKO nie zweryfikowało tej kwestii i się do niej nie odniosło, jak również do wyników analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Jedynie w odpowiedzi na skargę podało, iż lokalizacja usług w miejsce funkcji przemysłowej na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej będzie stanowiła kontynuację funkcji występujących w obszarze analizowany. Natomiast już sam fakt zmiany funkcji zamierzenia inwestycyjnego i lokalizacji koniecznej infrastruktury, tak aby mogła rzeczywiście ją obsługiwać, wymusza praktyczną realizację potrzeb parkingowych.

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji weźmie pod uwagę rozważania i wskazania przedstawione w niniejszym wyroku.

Biorąc pod uwagę powyższe, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w związku z art. 135 p.p.s.a. orzeczono, jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. i § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.