Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 819/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2012-04-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4. art. 37 ust. 3 i 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 50 ust. 1, 2 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 19 kwietnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Hanna Raszkowska Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2012 roku sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; 2/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt administracyjnych wynika, że decyzją Nr "[...]" z dnia 24 marca 2011r. Zastępca Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta, działając z upoważnienia Prezydenta Miasta, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., określanej też w skrócie: u.z.p) ustalił od E. P. i J. O., na rzecz gminy O., jednorazową opłatę w wysokości 22.068,00 zł, tj. po 11.034,00 zł stosownie do posiadanych udziałów, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O., przyjętego uchwałą Rady Miasta "[...]"), na skutek zbycia przez nich nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" o pow. 755 m2, położonej w obrębie "[...]" miasta O., która w dniu wejścia w życie przedmiotowego planu stanowiła działkę nr "[...]" o powierzchni całkowitej 0,7856 ha.

W uzasadnieniu organ przytoczył treść art. 36 ust. 4 u.z.p i podniósł, iż

w następstwie sprzedaży aktem notarialnym "[...]" z dnia 16 stycznia 2008r.działki nr "[...]" obręb "[...]" m. O. (powstałej w wyniku podziału działki nr "[...]"), pismem z dnia 9 lipca 2009r. Pan O., a pismem z dnia 28 kwietnia 2010r. Pani P., zostali powiadomieni o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia na przedmiotowy teren opłaty planistycznej. Wskazano, że do dnia 31 grudnia 2002r. przyszła działka nr "[...]" znajdowała się obszarze objętym uproszczonym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]", uchwalonym przez Radę Miejską w dniu 30 listopada 1994r. (Nr "[...]"), który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2002r. Zgodnie z tym aktem teren ten oznaczony był symbolem "ZN" - tereny zieleni izolacyjnej. W dniu 12 sierpnia 2005r. wszedł w życie powołany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego O., w którym powierzchnia przyszłej działki nr "[...]" została określona zapisem ,,103MNj" - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i objęta w tym zakresie 30% stawką opłaty planistycznej. Organ podał, że zachodni fragment przyszłej działki nr "[...]" o pow. ok. 133m2 określono zapisem ,,108(ZP)+US" - projektowane tereny rekreacyjne lub sportowe, zakaz zabudowy, który objęto 0% stawką opłaty planistycznej.

Organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.z.p i § 50 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.), obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a wartością przed jego uchwaleniem. W tym celu został sporządzony operat szacunkowy z dnia 14 grudnia 2009r. Rzeczoznawca majątkowy, ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości, określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, w tym metodę porównywania parami, określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu, natomiast metodę korygowania ceny średniej - po uchwaleniu planu. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego określono na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - tereny zieleni nieurządzonej, ponieważ nieruchomość będąca przedmiotem wyceny na dzień oszacowania wartości nie była objęta obowiązującym planem miejscowym. Nieruchomości porównawcze przyjęte do wyceny po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podniesiono, że rzeczoznawca w wyniku analizy stwierdził, że w rozpatrywanym okresie na badanym obszarze zanotowano jedynie kilka transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń naturalną lub parkową. W obrocie rynkowym tego typu nieruchomości występują sporadycznie, co spowodowane jest niewielkim popytem na grunty wyłączone z zabudowy, bez możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Biegły, po odrzuceniu nieruchomości skrajnych, do analizy wybrał siedem reprezentatywnych nieruchomości

o charakterystyce najbardziej zbliżonej do wycenianej, gdzie średnia jednostkowa cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 40zł/m2. Określając wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca stwierdził, że segment rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest dość dobrze rozwinięty, co odzwierciedla stosunkowo dużą liczbę transakcji sprzedaży takich nieruchomości. Po dokonaniu wstępnej selekcji do dalszych analiz biegły przyjął siedemnaście transakcji nieruchomości najbardziej zbliżonych do wycenianej. Średnia jednostkowa cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 150zł/m2. Zważono, że nieruchomości te zostały skorygowane ze względu na cechy: lokalizację szczegółową, warunki techniczno-użytkowe oraz powierzchnię działki. Ostatecznie biegły ustalił, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 33.930,00 zł, zaś po uchwaleniu tego planu – 107.490,00 zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomości wyniósł: 73.560 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej

w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 22.068,00 zł. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie

z obowiązującymi przepisami, a wykazany wzrost wartości nieruchomości jest uzasadniony. Zaznaczono przy tym, że strona nie zakwestionowała prawidłowości wykonania przedmiotowego operatu szacunkowego przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która to posiada wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

E. P. i J. O. nie zgodzili się z tą decyzją, wnosząc o ponowne rozpatrzenie sprawy i umorzenie postępowania. Zarzucili, że wydana decyzja jest bezpodstawna z uwagi na brak zmiany przeznaczenia działki. Podnieśli, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej bierze się oczywiście pod uwagę jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego, z kolei stan nieruchomości bierze się pod uwagę z dnia wejścia w życie planu miejscowego, przy czym opłata planistyczna nie może obejmować wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z nakładu właściciela. Odwołujący zauważyli, że w praktyce wartość nieruchomości może wzrosnąć na skutek uzbrojenia terenu i podziału nieruchomości. Zaznaczyli też, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany uiścić opłatę adiacencką za wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej czy podziałem nieruchomości. Wskazali, że taką opłatę uiścili w 2007r. Ponadto odwołujący podnieśli zarzut przedawnienia, uznając, że upłynął

5-letni termin do zgłoszenia roszczenia przez gminę. Przyznali, że termin ten dotyczy możliwości wszczęcia postępowania o ustalenie renty planistycznej, jednak ich zdaniem urzędnicy spóźnili się z wszczęciem postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, podzielając w całości stanowisko organu I instancji.

Kolegium wyjaśniło, że nie może uwzględnić wniosku odwołania o umorzenie postępowania z uwagi na przedawnienia, gdyż w tym zakresie miarodajna jest data wszczęcia postępowania (w niniejszej sprawie miało to miejsce w dniach 27 lipca 2009r. względem J. O. i w dniu 5 maja 2009r. odnośnie do E. P., a zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O. tj. od dnia 18 sierpnia 2005r.), a nie data wydania decyzji administracyjnej przez organ I instancji, czy też organ wyższego stopnia. Wobec użytego w art. 37 ust. 3 u.z.p zwrotu "można zgłaszać" przyjąć należy, iż dla zachowania określonego w tym przepisie 5-letniego terminu wystarczy przed jego upływem wszcząć postępowanie administracyjne. Będzie to bowiem równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia stronie. W tych też warunkach za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

Analizując operat szacunkowy określający wzrost wartości działki nr "[...]". obręb "[...]" m. O., Kolegium uznało, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami prawa i z zachowaniem należytej staranności wymaganej od jego twórcy. Uwzględniono, iż zgodnie z uchwalą Nr "[...]" Rady Miasta z dnia 22 czerwca 2005r. jednorazową opłatą objęty jest tylko teren oznaczony symbolem 103MNj o powierzchni 622 m2, gdyż dla części działki nr "[...]" z obszaru o symbolu 108ZP+(US) zastrzeżona została 0 % stawka procentowa. Organ zważył, że wartość przedmiotowej działki rzeczoznawca przed zmianą planu wycenił na 33.930,00 zł, a po opracowaniu planu na 107.490,00 zł. Wskazano, za rzeczoznawcą, iż ceny jednostkowe działek wybranych do porównania dla gruntów przeznaczonych pod zieleń naturalną lub parkową wahały się w przedziale od 25,00 zł/m2 (29,50 zł/m2 - skorygowana trendem czasowym) do 48,33 zł/m2- (52.68 zł/m2 – skorygowana trendem czasowym). Średnia cena jednostkowa transakcji dla próbki reprezentatywnej kształtowała się na poziomie 40.00 zł/m2 (45.50 zł/m2 - skorygowana trendem czasowym), zaś różnica pomiędzy ceną maksymalną, a minimalną wyniosła 23,18 zł/m2. Natomiast ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wahały się od 101,06 zł/m2 (137,44 zł/m2 -skorygowana trendem czasowym) do 210,95 zł/m2 ( 254,55 zł/m2 - skorygowana trendem czasowym), przy średniej jednostkowej cenie transakcyjnej 150,00 zł/m2 (199.10 zł/m2 - skorygowanej trendem czasowym). Podkreślono, że przed uchwaleniem planu czynnikami wpływającymi na wartość przedmiotowej działki były: lokalizacja (50%), warunki techniczno-użytkowe (30%) i powierzchnia działki (20%), zaś po uchwaleniu planu czynnikami tymi były: lokalizacja szczegółowa (30%), warunki techniczno-użytkowe (40%) i powierzchnia (30%). Podano, że zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy wartość jednostkowa 1 m2 działki przed zmianą planu (54,55 zł/m2 ) była wyższa od ceny maksymalnej nieruchomości ze zbioru transakcji porównawczych przed uchwaleniem planu, tj 52,68 zł/m2, zaś po zmianie planu kształtowała się na poziomie 172,82 zł/m2, a zatem znacznie poniżej ceny średniej, wynoszącej 199,10 zł/m2. Powyższe, zdaniem Kolegium, oznacza względnie - stosunkowo w relacji do powyższych wartości - nieznaczną różnicę wzrostu wartości, a pośrednio niższy wymiar jednorazowej opłaty. Organ utrzymał, że wzrost wartości działki nr "[...]" wyniósł 73.560,00 zł, zaś ustalona od J. O. i E. P. oplata łącznie wynosi 22.068,00 zł, tj. po 11.034,00 zł stosownie do ich udziałów po 1/2 w zbytej działce.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie J. O. i E. P. wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący powtórzyli argumenty podniesione w odwołaniu, podkreślając, że w związku z posiadaniem przedmiotowej nieruchomości ponieśli koszty najpierw z tytułu nabycia spadku, następnie wniesienia opłaty adiacenckiej za wzrost jej wartości - 30% oraz rentę planistyczną – 30% i nic im nie zostało. Zarzucili, że decyzja narusza ochronę słusznego interesu strony i równego traktowania wobec prawa, gwarantowanego przez art. 32 Konstytucji RP oraz zasadę sprawiedliwości społecznej, określoną w art. 2 ustawy zasadniczej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Organ wskazał, że nie sposób odnieść się do zarzutu naruszenia art. 2 Konstytucji RP stanowiącego, iż Rzeczypospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym i art. 32 Konstytucji RP statuującego zasadę równości wobec prawa, prawo do równego traktowania przez władze publiczne i zakaz dyskryminacji, gdyż skarżący nie wskazali przejawów owego naruszenia.

Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2012r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę J. O. wobec nieuiszczenia przez niego wpisu od skargi. Wymogi formalne spełniła natomiast skarga E. P. i w związku z tym ta skarga podlegała merytorycznemu rozpatrzeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Zasada legalności obowiązująca w postępowaniu sądowoadministracyjnym obliguje Sąd do kontroli aktu administracyjnego pod względem zgodności z prawem według stanu na dzień wydania zaskarżonej decyzji, przy czym – zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że skarga powinna zostać uwzględniona, jeśli tylko Sąd, niezależnie od zarzutów w niej podniesionych i wniosków w niej sformułowanych, stwierdzi istnienie naruszenia prawa, skutkujące koniecznością wzruszenia zaskarżonego aktu.

Należy podkreślić, iż celem postępowania administracyjnego jest zarówno wydanie prawidłowej decyzji, zgodnej z obowiązującym prawem, jak i ochrona interesów prawnych strony.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w toku kontroli legalności decyzji podjętych przez organy administracji publicznej, Sąd stwierdził naruszenie przepisów art. 7 i 80 ustawy z dnia z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U z 2000 r. Nr 98, poz.1071, dalej jako kpa), które obligują organy administracji publicznej do przeprowadzenia w sposób wyczerpujący we własnym zakresie postępowania wyjaśniającego oraz zgromadzenia materiału dowodowego pozwalającego na poczynienie swobodnych (czyli zgodnych z logiką, doświadczeniem życiowym i literą prawa) ustaleń niezbędnych do realizacji normy prawa materialnego mającej zastosowanie w rozstrzyganej sprawie.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm), jeżeli w związku

z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła,

a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną

w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, stosownie do treści art. 37 ust. 11 u.z.p., dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości. Wybór ten nie może być dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z obowiązującym w dacie orzekania przez organy § 50 tego rozporządzenia - przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust.3).

Operat szacunkowy wydany przez rzeczoznawcę majątkowego w kwestii wzrostu wartości nieruchomości nie ma charakteru wiążącego, jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska,

A. Łukaszewska, Gospodarka Nieruchomościami, Przepisy i Komentarz, Warszawa 1999r., s.378, także wyrok NSA z dnia 5.03.2002r., sygn. akt I SA 1978/00, LEX nr 81669). Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na ustalenia i konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł te elementy i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Kontrola opinii biegłego polega więc na sprawdzeniu prawidłowości - z punktu widzenia obowiązujących przepisów, zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 1983 r. II SA 1302/83, ONSA z 1983 r., z. 2, poz. 106).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy tak I jak i II instancji bezkrytycznie przyjęły dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego ustalenia, przyjmując je za prawidłowe, podczas gdy analiza treści operatu nie uzasadnia takiego stanowiska, w szczególności w kontekście przytoczonego § 50 rozporządzenia, wskazującego w jaki sposób ma być ustalona wartość nieruchomości, której opłata planistyczna dotyczy, przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Przepisy tego unormowania w sposób jednoznaczny wskazywały, że jedynym czynnikiem, który może być brany pod uwagę przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia gruntu jest właśnie to przeznaczenie. Zasadnie strona skarżąca podnosiła w związku z tym, że opłata planistyczna nie może obejmować wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z nakładów właściciela związanych z podziałem nieruchomości czy wybudowaniem infrastruktury technicznej. Dodatkowo ust. 2 § 50 wyraźnie zastrzegał, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości sprzed i po uchwaleniu planu należało przyjąć stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy obowiązany był uwzględnić, że zbyta przez skarżących w dniu 16 stycznia 2008r. działka gruntu nr "[...]" o powierzchni 755 m2 jeszcze nie istniała w dacie wejścia w życie aktu planistycznego, stanowiąc część dużej działki o powierzchni całkowitej 7856 m2. Zbyta przez skarżących działka nr "[...]" wydzielona została dopiero na skutek decyzji podziałowej z dnia 25 lipca 2006r. ("[...]"). W dacie rozpoczęcia obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stan faktyczny nieruchomości był taki sam, jak przed uchwaleniem planu. Skarżący podali, że opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału uiścili w 2007r (wyjaśnienia te doprecyzowała skarżąca na rozprawie). Tym samym niezasadne było porównywanie przez rzeczoznawcę majątkowego przedmiotowej działki nr "[...]" z działkami małymi o dobrych warunkach techniczno-użytkowych, do których biegły wprost zaliczył stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej (str. 27 operatu), co doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości ustalonego według przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu. Sąd uznał, że prawidłowo rzeczoznawca powinien był zbadać wartość działek o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną o porównywalnym metrażu do działki sprzed jej podziału (czyli 7856 m2) i słabo uzbrojoną w infrastrukturę techniczną, dopiero tak ustaloną wartość za 1 m2 przemnożyć przez powierzchnię 622 m2 zbytej działki nr "[...]". Sam biegły przyznał, że warunki techniczno-użytkowe działki zaważają w 40% na ustaloną cenę, a powierzchnia działki w 30%. Dlatego stwierdzić należy, że przyjęte przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości rynkowej działki po uchwaleniu planu, nie są podobne do działki będącej przedmiotem wyceny, pomimo że są to działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Należy bowiem zauważyć, że powierzchnia tych działek w znacznym stopniu odbiega od wielkości działki istniejącej w dacie wejścia w życie aktu planistycznego, której częścią składową była wyceniana działka nr "[...]". Przy czym dysproporcja jest w tym przypadku tak znacząca, iż nawet zastosowany przez biegłego współczynnik korygujący nie czyni ustalonej wartości bardziej wiarygodną. Ostatecznie na ustaloną wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miała zasadniczo wpływ transakcja dotycząca działki przy ul. N. o pow. 330 m2 i dobrych warunkach techniczno-użytkowych, a w konsekwencji maksymalnej cenie 254,55 zł/m2 (przy uwzględnieniu 2% stopy trendu czasowego). Przyjęcie do wyceny nieruchomości o tak małej powierzchni i dobrych warunkach techniczno-użytkowych spowodowało faktycznie zawyżenie wartości nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co niewątpliwie miało też wpływ na wysokość ustalonej przez organ opłaty. Dlatego skarga E. P. podlegała uwzględnieniu.

Natomiast nie można się zgodzić z wyrażonym przez stronę skarżącą poglądem, iż doszło do przedawnienia roszczenia. Organ II instancji wykazał, że do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej doszło

w 2009r., decydujące znaczenie ma tu bowiem doręczenie stronie zawiadomienia

o wszczęciu postępowania, stosownie do art. 61 § 1 i 4 kpa. Zatem zgłoszenie roszczenia przez organ I instancji nastąpiło przed upływem 5-letniego terminu, liczonego od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący (art. 37 ust. 3 u.z.p.), który kończył bieg z dniem 12 sierpnia 2010r., co przyznała sama skarżąca. Nie ma też racji skarżąca, że nie doszło do zmiany przeznaczenia zbytego gruntu na skutek uchwalonego planu O. Teren ten bezspornie nie był uprzednio objęty prawem zabudowy. Stan ten zmienił dopiero wskazany akt planistyczny.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż zaskarżona decyzja nie zapadła po wszechstronnym wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uwzględnić wskazane wyżej okoliczności istotne przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości i wydać decyzję

w oparciu o kompletne i prawidłowo przeprowadzone postępowanie dowodowe,

a zwłaszcza dokonać oceny poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W tej sytuacji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Z mocy art. 152 tejże ustawy Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Oznacza to, iż nie wywołuje ona skutków prawnych od chwili wydania wyroku, mimo iż jest on nieprawomocny.