Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2475/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak (spr.), , Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Sędzia WSA Bogusław Cieśla, Protokolant spec. Sylwia Kruszyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz zakazu użytkowania części obiektu skargę oddala


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3, art. 66 ust. 2 oraz art. 83 ust.1 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) oraz art. 104 i art. 108 Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.) po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położnego przy ul. [...] w [...] , z uwzględnieniem lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...],

nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] z siedzibą przy ul. [...] w [...] wykonanie zabezpieczeń ścian zewnętrznych oraz części dachu antresoli wykonanych w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo - ryglowa z wypełnieniem szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] oraz zakazał użytkowania w/w antresoli w lokalach mieszkalnych nr [...] , [...] , [...],[...] (na ostatniej kondygnacji), do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie z art. 108 k.p.a.

Postępowanie wszczęte zostało na skutek pism właścicieli lokali nr [...] , [...] [...],[...] usytuowanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] , dotyczących nieodpowiedniego stanu technicznego lokali spowodowanego m. in. nieszczelnością fasad słupowo - ryglowych, pękaniem szyb oraz zawilgoceniem okolicznych szyb.

W trakcie kontroli lokalu nr [...] stwierdzono: pęknięcie szyb w naświetlach szklanych, w konstrukcji aluminiowej oraz częściowe parowanie szyb zespolonych nad salonem, silne zacieki wokół naświetla oraz przy drzwiach wejściowych na taras, poziome zacieki na wysokości 15 cm ponad podłogą wzdłuż ścian zewnętrznych lokalu (przy balkonie - salon). Ponadto, w pokoju przy tarasie występowanie "purchli" na górnej krawędzi ściany przy drzwiach przesuwanych.

W lokalu nr [...] stwierdzono występowanie usterek takich jak w lokalu nr [...] tzn. nieszczelność ślusarki aluminiowo - szklanej, pęknięcia szyb w naświetlu, zacieki na suficie (narożnik pokoju, poziom poniżej tarasu).

Kontrola lokalu nr [...] wykazała: pęknięcia szyb w naświetlach, częściowe parowanie szyb oraz zaleganie wody opadowej, ponadto silne zacieki wokół krawędzi szyb oraz na ścianie szczytowej. Zacieki występują również w lokalu mieszkalnym na wysokości ok. 40 cm od poziomu posadzki.

Opisywane powyżej naświetla są elementem stałym, nieotwieralnym, stanowiącym przeszkloną ścianę okienno - dachową.

Organ wskazał, że z dostarczonych przez administratora budynku dokumentów tj. protokołu okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku z listopada 2012 r. oraz protokołu okresowej półrocznej kontroli budynku z maja 2013 r. wynika, że właściciele lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...] zgłaszali usterki takie jak: przecieki przez aluminiową stolarkę, nieszczelność połączenia stolarki aluminiowej z obróbkami attyki (lokal nr [...]), zawilgocenia tynku wewnętrznego w kuchni oraz w pokoju dziennym, nad cokołami posadzki, po obu stronach drzwi wejściowych na loggię III piętra, zawilgocenie tynku wewnętrznego na podeście, nad cokołem posadzki oraz w glifach, przy progu drzwi na taras IV piętra, zawilgocenia tynku wewnętrznego w glifach naświetla nad pokojem dziennym, przenikanie wody przez uszczelnienia profili naświetla nad pokojem dziennym, pęknięcie szyby naświetla nad pokojem dziennym, przenikanie wody opadowej na zewnątrz rury spustowej kanalizacji deszczowej, odwadniającej taras IV piętra, zamarzanie wody podczas silnych mrozów i w konsekwencji tworzenie się nawisów lodowych (rura spustowa przebiega w przestrzeni loggii piętra III i przestrzeni loggii piętra II) - dot. lokalu nr [...], zamarzanie wody w pionie odwadniającym taras ostatniej kondygnacji (piętro +4)... - dot. lokalu nr [...].

Wobec powyższego, w celu oceny stanu technicznego lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...], postanowieniem nr [...] z dnia [...].01.2014 r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] z siedzibą przy ul. [...] w [...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny tych lokali, z uwzględnieniem stanu technicznego naświetli (przeszklonych ścian_okienno - dachowych), izolacji przeciwwodnej tarasów "górnych" oraz obróbek blacharskich dachu.

W dniu [...] .07.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przedłożyła do akt sprawy "Ekspertyzę techniczną", z której wynika, m. in., iż: "Przyczyna powstałych uszkodzeń - pęknięcia szyb, kondensacja wilgoci, uszkodzenia w miejscach mocowania, wynika z zastosowania niewłaściwych materiałów na konstrukcję słupowo - ryglową niewłaściwy dobór szklenia fasady, wadliwe mocowanie konstrukcji w ścianach zewnętrznych i do stropodachu budynku (...). Kondensacja wilgoci w przestrzeniach międzyszybowych spowodowana jest nieszczelnościami uszczelek ram szklenia fasady oraz niewłaściwym doborem szklenia, ze względu na przepływ pary wodnej i występowanie punktu rosy w przestrzeni między szybowej (...). Istotne odstąpienie wykonawcy od projektu budowlanego oraz błędy wykonawcze powodują brak możliwości naprawy fasady. W ekspertyzie zalecono dokonać całkowitej rozbiórki fasad szklanych i odtworzyć elewację z zastosowaniem systemu zapewniającego odpowiednie parametry techniczne fasady szklanej (...). Stwierdzono również, że zakres koniecznych prac budowlanych wykracza poza roboty remontowe i wymaga uzyskania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych. Przed przystąpieniem do prac należy sporządzić projekt określający dobór systemu, dobór szklenia i profili w celu spełnienia aktualnie obowiązujących wymogów ochrony cieplnej budynku (...). Wady konstrukcyjne mogą spowodować utratę stateczności, wypadnięcie szyby z ram fasady lub - w skrajnym wypadku - wypadnięcie całej ramy ze szkleniem. Ze względu na możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców prace naprawcze należy przeprowadzić bez zbędnej zwłoki".

Wobec powyższego, w/w decyzją nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej [...] wykonanie zabezpieczeń ścian zewnętrznych oraz części dachu antresoli i wykonanych w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo - ryglowa z wypełnieniem [ szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. w [...] oraz zakazuje 3lf użytkowania w/w antresoli w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej f kondygnacji), do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Natomiast, w celu wykonania zaleceń zawartych w w/w ekspertyzie stwierdzono, ze Wspólnota winna wystąpić do właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej z wnioskiem o wydanie pozwolenia na wykonanie robót związanych "rozbiórką fasad szklanych i odtworzeniem elewacji z zastosowaniem systemu zapewniającego odpowiednie parametry techniczne fasad szklanych".

[...]Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia[...] września 2014 r. Nr , po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] , utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] .07.2014 r.

W ocenie organu odwoławczego zaskarżona decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] jest prawidłowa.

Organ odwoławczy wskazał, ze przeprowadzone przez organ I instancji kontrole obiektu oraz ekspertyza techniczna przedłożona w sprawie jak również protokoły z okresowych kontroli budynku wskazały na liczne nieprawidłowości w/w budynku mieszkalnego wielorodzinnego dot. ścian zewnętrznych oraz części dachu antresoli wykonanych w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo-ryglowa z wypełnieniem szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...] i [...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położnym przy ul. [...] w [...] .

Wskazał również, że w dokumentacji technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia (mgr inż. R W [upr budowlane nr [...] ] legitymujący się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr [...] ) zawarto zalecenia wykonania określonych robót budowlanych, które doprowadzą budynek do odpowiedniego stanu technicznego. Ponadto wskazano, przyczyny powstania nieprawidłowości w części ostatniej kondygnacji w/w budynku.

Zdaniem autora ekspertyzy technicznej znajdującej się w aktach sprawy wynika, iż "Przyczyna powstałych uszkodzeń - pęknięcia szyb, kondensacja wilgoci, uszkodzenia w miejscach mocowania, wynika z zastosowania niewłaściwych materiałów na konstrukcję słupówo-rygłową, niewłaściwy dobór szklenia fasady, wadliwe mocowanie konstrukcji w ścianach zewnętrznych i do stropodachu budynku. (...) Kondensacja wilgoci w przestrzeniach międzyszybowych spowodowana jest nieszczelnościami uszczelek ram szklenia fasady oraz rosy w przestrzeni między szybowej. (...) Istotne odstąpienie wykonawcy od projektu budowlanego oraz błędy wykonawcze powodują brak możliwości naprawy fasady. Należy dokonać całkowitej rozbiórki fasad szklanych i odtworzyć elewację z zastosowaniem systemu zapewniającego odpowiednie parametry techniczne fasady szklanej. (...) Zakres koniecznych prac budowlanych wykracza poza roboty remontowe i wymaga uzyskania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych. Przed przystąpieniem do prac należy sporządzić projekt określający dobór systemu, dobór szklenia i profili w celu spełnienia aktualnie obowiązujących wymogów ochrony cieplnej budynku. (...) Wady konstrukcyjne mogą spowodować utratę stateczności, wypadnięcie szyby z ram fasady lub - w skrajnym przypadku - wypadnięcie całej ramy ze szkleniem. Ze względu na możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców prace naprawcze należy przeprowadzić bez zbędnej zwłoki. "

Organ odwoławczy wskazał, że decyzja dotyczy jedynie części wspólnych budynku. Nie reguluje obowiązków dotyczących poszczególnych lokali. W powyższym zakresie organ I instancji powinien rozważyć przeprowadzenie poszczególnych postępowań administracyjnych odnośnie każdego lokalu, w którym stwierdzono nieprawidłowości, które spełniają przesłanki zawarte w art. 66 Prawa budowlanego.

Organ odwoławczy zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, ze w niniejszej sprawie zasadnym było nałożenie wykonania robót zabezpieczających ścian zewnętrznych oraz części dachu antresoli wykonanej w technologii fasad szklanych - konstrukcji słupowo-ryglowej z wypełnieniem szklanym w w/w lokalach na ostatniej kondygnacji budynku z uwagi na zakres uszkodzeń i możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkownika budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców.

Na obecnym etapie postępowania i w związku ze skalą uszkodzeń i koniecznymi robotami budowlanymi do wykonania w celu doprowadzania w/w części budynku do stanu zgodnego z prawem oraz przygotowania stosownej dokumentacji projektowej w powyższym zakresie organ powiatowy nie miał prawnej możliwości nałożenia obowiązków określonych w ekspertyzie technicznej polegających na rozbiórce fasad szklanych i odtworzenie elewacji z zastosowaniem systemu zapewniającego odpowiednie parametry techniczne fasad szklanych. W celu doprowadzenia w/w części obiektu do stanu zgodnego z prawem Wspólnota Mieszkaniowa powinna sporządzić stosowny projekt budowlany i uzyskać decyzję zatwierdzającą dokumentację projektową i zezwalającą na prowadzenie robót budowlanych od odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Organ odwoławczy wskazał ponadto, że roboty budowlane wykonane w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego mają charakter naprawczy, a ich rodzaj uzależniony jest od skali stwierdzonych nieprawidłowości. Tak więc roboty budowlane objęte nakazem z art. 66 Prawa budowlanego nie mogą obejmować zakresu robót, na wykonanie których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia. Art. 66 Prawa budowlanego zezwala wyłącznie na doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu. Natomiast w niniejszej sprawie należy wykonać roboty budowlane, na wykonanie których należy uzyskać stosowną decyzje o pozwoleniu na budowę.

W ocenie [...] Inspektora Nadzoru Budowlanego zasadnym jest nakazanie skarżącej wspólnocie wykonanie robót budowlanych wskazanych w niniejszym rozstrzygnięciu, ponieważ tylko w taki sposób na obecnym etapie postępowania można usunąć stwierdzone nieprawidłowość oraz wyeliminować istnienie zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska.

Zdaniem organu odwoławczego zasadnym było zakazanie użytkowania w/w antresoli jak również nadanie zaskarżonej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności ponieważ w sprawie występuje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, co ma potwierdzenie zarówno w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jak również w materiale dowodowym zebranym w sprawie.

Organ odwoławczy nie zgodził się ze stanowiskiem Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] , że obowiązek nałożony zaskarżoną decyzją powinien zostać nałożony na właściciel lokali nr [...] , [...] , [...] i [...] ponieważ w/w część budynku nie stanowi części wspólnej. Stwierdził, że ściany zewnętrzne oraz antresola stanowią całość konstrukcyjną budynku i należą do części wspólnej. W związku z powyższym za stan techniczny tej części jak również całego budynku odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa. W niniejszej sprawie fasady przeszklonej nie można uznać za okna dachowe. Fasada stanowi elewacje budynku o szczególnej dużej dekoracyjności. Konstrukcja słupowo- ryglowa z wypełnieniem szklanym stanowi element elewacji budynku (w niniejszej sprawie zarówno część elewacji jak również część dachu budynku). W związku z powyższym stanowi część wspólną budynku. Kwestia wyłącznego użytkowania antresoli przez poszczególnych właścicieli nie ma wpływu na ocen czy w/w części budynku stanowią część wspólną czy też nie.

W skardze skierowanej do sądu Wspólnota Mieszkaniowa wskazała na naruszenie przez organ:

Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. poprzez uznanie, iż części lokali - okna, antresole w lokalach [...] stanowią nieruchomość wspólną i winny być naprawione przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] podczas gdy lokale te służą wyłącznie do właścicieli poszczególnych lokali, stanowią ich powierzchnię użytkową za którą odprowadzają zaliczki, co wyłącza możliwość korzystania przez pozostałych właścicieli z tych pomieszczeń i obowiązki związane z tymi lokalami spoczywają na ich właścicielach;

Art. 3 ust. 2 w zw. art. 13 ustawy o własności lokali poprzez ich niezastosowanie i obciążenie kosztami i wydatkami związanymi z z utrzymaniem lokali nie należących do nieruchomości wspólnej,

art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego polegające na błędnym wskazaniu adresata zaskarżonej decyzji, gdyż winna być skierowana do właścicieli poszczególnych lokali tj [...], a nie do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] , gdyż obowiązek ich naprawy należy do właścicieli poszczególnych lokali a nie do Wspólnoty Mieszkaniowej, z uwagi na fakt, iż lokale te nie stanowią nieruchomości wspólnej a są to samodzielne, wyodrębnione lokale.

- art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego poprzez ich zastosowanie w odniesieniu do poszczególnych lokali, podczas gdy te przepisy odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do poszczególnych lokali znajdujących się w tych obiektach.

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające się brakiem podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy.

W związku z powyższym, Wspólnota wniosła o uchylenie w całości decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego Nr [...] z dnia [...] września 2014 r..

Zdaniem Wspólnoty organ, przy ustalaniu części wspólnych budynku zbadał tę kwestię dowolnie, bez poparcia stosownymi dowodami. Pominięta została w tej materii uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...] która określa co należy do nieruchomości wspólnej a co leży w zakresie obowiązków właścicieli poszczególnych lokali. Cytując uchwałę Wspólnota wskazała, iż:

" W szczególności nieruchomości wspólnej nie stanowią:

Balkony, wnęki balkonowe, barierki - jednak podlegają ujednoliconemu wyglądowi i kolorystyce. Dopuszcza się możliwość podjęcia uchwały dotyczącej remontu balkonów w zakresie dotyczącym konstrukcji lub renowacji dotyczącej wszystkich balkonów.

Płytki na balkonach.

Okna, drzwi balkonowe i framugi - jednak podlegają ujednoliconemu wyglądowi i kolorystyce.

Drzwi wejściowe do lokali, futryny i progi.

Podłączenia kanalizacji lokatorskiej do pionu (podejścia do pionów)."

Zdaniem Wspólnoty na mocy jej uchwały wyraźnie zostały wyłączone elementy związane z oknami, które zostały połączone framugami, które przeciekają. Część przeszkloną stanowi okno. Nie ma w tym pomieszczeniu innego okna ani elementu, który daje światło w pomieszczeniu. Jest to jedyna część oświetlająca przedmiotowe pomieszczenie, dlatego też należy je traktować jako okno oświetlające tą część lokalu.

Ponadto Wspólnota stwierdziła, że organ pominął w zupełności istotną kwestie dotyczącą dotychczasowego uszczelniania przez właścicieli tych pomieszczeń na własną rzecz, co jedynie potwierdza, iż przez tyle lat właściciele tych lokali uznawali, że stanowi to nieruchomość odrębną i należy to do ich obowiązku, gdyż zgodnie z uchwałą nie stanowi części nieruchomości wspólnej.

Wskazała również, ze w przedłożonej do akt ekspertyzie jest mowa o antresoli, co zgodnie z § 3 pkt 19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 73, poz. 690) należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, l którego jest wydzielona.

Na podstawie w/w definicji stwierdziła, że antresola nie jest częścią nieruchomości wspólnej, z której korzysta jeden właściciel lokalu, a inni właściciele lokali z niej nie mogą korzystać ze względów technicznych, bo istnieje tylko jedno wejście na antresolę. Antresola nie może stanowić części nieruchomości wspólnej, gdyż służy wyłączenie do korzystania przez właścicieli lokali.

Dodatkowo strona skarżąca przywołała uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7.3.2008 r. (III CZP 10/08) oraz wyroku z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04 w których Sąd Najwyższy potwierdził, że balkon jest częścią składową danego lokalu jako tzw. pomieszczenie pomocnicze, a koszty jego utrzymania ponosi właściciel lokalu.

Skarżąca przywołała również wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., [...] , w potwierdza , iż " z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej."

W zakresie uchylenia rygoru natychmiastowej wykonalności Wspólnota wskazała, iż jego uchylenie jest konieczne w niniejszej sprawie, gdyż Wspólnota Mieszkaniowa dysponuje i rozporządza środkami wszystkich jej członków a z uwagi na rozbieżności w zakresie podmiotu, który jest odpowiedzialny za naprawienia w lokalach, nie może podjąć uchwały w zakresie ewentualnych remontów tych lokali.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dna 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że wykonywana kontrola polega na weryfikacji decyzji lub postanowienia organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria Sąd uznał, iż skarga powinna zostać oddalona, gdyż zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem.

Poddaną kontroli Sądu decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., którą [...] Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w [...] -jako zarządcy obiektu budowlanego – wykonanie zabezpieczeń wykonanie zabezpieczeń ścian zewnętrznych oraz części dachu antresoli wykonanych w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo - ryglowa z wypełnieniem szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...] , [...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] oraz zakazującą użytkowania w/w antresoli w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji), do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Decyzja rozstrzyga o konieczności wykonania prac zabezpieczających ściany zewnętrzne oraz części dachu antresoli wykonane w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo - ryglowa z wypełnieniem szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] i tak określony obowiązek z uwagi na jednoznaczność dowodów nie budzi wątpliwości stron.

Podstawowym problemem wymagającym rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie była nie tyle ocena dopuszczalności i zasadności nałożenia przez organy nadzoru budowlanego opisanych obowiązków co ustalenie podmiotu zobowiązanego do wykonania wskazanych w decyzji czynności.

W ocenie Sądu, co wynika z materiału dowodowego zebranego w sprawie a w szczególności sporządzonej ekspertyzy technicznej R W, część obiektu budowlanego w jej ostatniej kondygnacji została wykonana w technologii fasad szklanych - konstrukcja słupowo - ryglowa z wypełnieniem szkłem, w lokalach mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] (na ostatniej kondygnacji) w budynku wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...].

Z treści dokumentacji technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia wynika, że opisane powyżej naświetla są elementem stałym, nieotwieralnym, stanowiącym przeszkloną ścianę okienno - dachową.

Sąd podziela więc pogląd [...]Inspektora Nadzoru Budowlanego, że w/w ściany zewnętrzne są elementem konstrukcyjnym budynku i należą do części wspólnej bowiem fasady przeszklonej nie można uznać za okna dachowe. Fasada stanowi elewacje budynku o szczególnej dużej dekoracyjności. Konstrukcja słupowo- ryglowa z wypełnieniem szklanym stanowi element elewacji budynku (w niniejszej sprawie zarówno część elewacji jak również część dachu budynku). W związku z powyższym stanowi część wspólną budynku. Kwestia wyłącznego użytkowania antresoli przez poszczególnych właścicieli nie ma wpływu na ocen czy w/w części budynku stanowią część wspólną czy też nie.

W związku z powyższym, za stan techniczny tej części jak również całego budynku odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa.

Odnosząc się do argumentacji skargi oraz wskazanych przez stronę wyroków sądowych w tym stanowiska Sądu Najwyższego Sąd zauważa, że interpretacja art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000.80.903 ) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Trafnie zwraca uwagę skarżący, że przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej

W toku postępowania strona skarżąca odwoływały się do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, odmiennie jednak interpretując treść uzasadnienia tego orzeczenia. Uszło jednak uwadze strony, że Sąd Najwyższy nie przesądził w sposób jednoznaczny i uniwersalny zagadnienia przynależności poszczególnych części budynku np. balkonów do nieruchomości wspólnej lub do odrębnych lokali. Sąd Najwyższy wskazał na zróżnicowanie pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym poszczególnych części budynku". W konsekwencji, w ocenie Sądu, otwartą kwestią pozostającą do rozstrzygnięcia w okolicznościach konkretnej sprawy jest to, czy w danym budynku przeszklone ściany czy tarasy będące jednocześnie stropodachem będą uznawane za części nieruchomości wspólnej, czy też za części odrębnych lokali. Słusznie więc w tym kontekście organ wskazał na wyrok sądu apelacyjnego w [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. [...]

Zauważyć również należy, ze wady i uszkodzenia stropodachu czy przegrody budowlanej mają wpływ nie tylko na konkretny lokal właściciela, który korzysta z tarasu, lecz również na lokale usytuowane poniżej. Odspojenie się tarasu od budynku, nieszczelności ścian przeszklonych skutkujące np. pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej lub jego zalewanie nie byłyby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wady konstrukcyjne nie mogą obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu. W określonej więc sytuacji, stanie faktycznym części te winny być traktowane jako elementy wspólne, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. ( patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z [...] sierpnia 2013 r. [...] )

Nadmienić należy, że drugi z nałożonych obowiązków a właściwie zakazów adresowanych jest do użytkowników poszczególnych lokali.

Biorąc zaś pod uwagę fakt, ze w sprawie występuje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, co ma potwierdzenie zarówno w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jak również w materiale dowodowym zebranym w sprawie, zasadnym było zakazanie użytkowania w/w antresoli jak również nadanie zaskarżonej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Organ nałożył obowiązek na Wspólnotę na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.). Przepis ten obliguje właściwy organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania administracyjnego w przypadku zaistnienia jednej z wymienionych w tym przepisie przesłanek a mianowicie wówczas, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jednak pomimo tego, że ww. przepis stanowi materialnoprawną podstawę wydania decyzji organu nadzoru budowlanego, to przepis ten nie określa precyzyjnie treści takiej decyzji.

Należy zatem przyjąć, że rodzaj nałożonych obowiązków będzie każdorazowo zależał od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym granicę będzie wyznaczać wykładania celowościowa art. 66, który ma za zadanie zapewnić odpowiedni stan techniczny i estetyczny obiektu budowlanego.

Celem przepisu art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać.

Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego o którym jest mowa w tymże przepisie jest nie tylko wynikiem zużycia technicznego obiektu lub zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania lecz także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych, o ile stan taki nie został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Biorąc pod uwagę, ze przepisy art. 66 Prawa budowlanego zostały zamieszczone w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", to podnieść należy, że przepisy te powinny mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nie remontowany, nie konserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu opisanego w hipotezie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego co zdaniem Sądu, ma miejsce w niniejszej sprawie. Organy nadzoru budowlanego w sposób właściwy ustaliły stan faktyczny sprawy. Zgodzić się należy z twierdzeniem organu, że w tej sytuacji uzasadnione było zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623), zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W ocenie Sądu zakres zastosowanego nakazu jest zgodny z dyspozycja przepisu art. 66 Prawa budowlanego i jest adekwatny do skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości. Przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości (nieodpowiedniego stanu technicznego) powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania.

Sąd przypomina, że zgodnie zaś z art. 5 Prawa budowlanego obiekty należy projektować, budować i użytkować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych. Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa nie tylko w art. 66 lecz również w art. 5 Prawa budowlanego.

Należy również zauważyć, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz tylko precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 przywołanej ustawy. Roboty budowlane objęte nakazem wydanym na tej podstawie nie wymagają wydania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W przypadku złego stanu obiektu budowlanego art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zezwala wyłącznie na doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu.

Wydanie zaskarżonej decyzji należy zatem uznać za uzasadnione i znajdujące oparcie w obowiązujących przepisach Prawa budowlanego

Odnosząc się do podniesionych w skardze dotyczących naruszenia przepisów kodeksu postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że stan faktyczny sprawy został przez organy administracji publicznej w sposób dostateczny wyjaśniony i ustalony, na tyle by organ mógł jednoznacznie stwierdzić konieczność usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i ustalić właściwego adresata obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł o oddaleniu skargi.