Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 748/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi U. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących U. i A. M. kwotę 117 (sto siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2012 roku nr [...] Burmistrz Ł. działając na podstawie art. 143, art. 144, art. 145 ust. 1, art. 146 i art. 148 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku

Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej powoływana jako u.g.n.) oraz uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] marca 2003 roku Nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej lub modernizacją dróg (Dz. U.

z 2000 roku Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił U. i A. M., właścicielom nieruchomości położonej w Ł. przy zbiegu ulicy K.

i R., oznaczonej nr geod. [...] i [...] o łącznej powierzchni 1002 m², opłatę adiacencką w kwocie 2914 zł, z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości, spowodowanej stworzeniem warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, iż obowiązek ponoszenia opłat adiacenckich związany z podniesieniem wartości gruntu powstaje każdorazowo po wybudowaniu i stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W konkretnej sprawie nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym [...] i [...] przylega do ulic K.

i R., w których wybudowana została sieć wodociągowa oraz kanał sanitarny. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę z dnia

[...] czerwca 2009 roku, nr [...], wydanego przez Starostwo Powiatowe w B. Z zapisów zawartych w protokole odbioru wykonanych robót wynika, że roboty budowlano-montażowe związane z wykonaniem kanalizacji

i wodociągu zostały wykonane zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, dokumentacją projektową oraz zapisami w dzienniku budowy. Komisja stwierdziła, że przedmiot odbioru nadaje się do użytkowania i zostaje przekazany do eksploatacji. Na tej podstawie organ stwierdził, iż właścicielom stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Na podstawie zaś sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 9 stycznia 2012 roku ustalono, iż w wyniku wykonania kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej nastąpił wzrost wartości wyżej wymienionej nieruchomości. Dokonując oceny w/w operatu szacunkowego organ uznał, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i zawiera elementy niezbędne do oceny jego rzetelności, między innymi uzasadnienie wyboru metody porównawczej, z uwzględnieniem aktualnego sposobu jej użytkowania.

Od tej decyzji U. i A. M. złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. W uzasadnieniu odwołania wskazali, iż budowa przedmiotowych urządzeń infrastruktury technicznej spowodowała znaczne pogorszenie nawierzchni dróg dojazdowych do ich nieruchomości.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie podzieliło zarzutów odwołania i decyzją z dnia

[...] kwietnia 2012 roku nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego.

Mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Kolegium uznało, że w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz sieci wodociągowej doszło do wzrostu wartości w/w nieruchomości, w stopniu wskazanym przez biegłego w operacie szacunkowym. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika bowiem, iż w dniu 30 września 2010 roku oddana została do użytku sieć kanalizacji sanitarnej oraz sieć wodociągowa. Inwestycja została zrealizowana na podstawie decyzji Starosty B. z dnia [...] września 2009 roku nr [...] o pozwoleniu na budowę. Z treści protokołu odbioru wykonanych robót wynika, że roboty budowlano-montażowe związane z wykonaniem kanalizacji

i wodociągu, zostały wykonane zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, dokumentacją projektową oraz zapisami w dzienniku budowy. W tym stanie rzeczy Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż właścicielom w/w nieruchomości stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

Następnie organ wyjaśnił, iż podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencka, zgodnie z art. 146 ust. 1 a u.g.n. jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej (w niniejszej sprawie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej - budowa sieci kanalizacji sanitarnej oraz sieci wodociągowej), a wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu tego urządzenia. W ocenie Kolegium w operacie szacunkowym, przedstawionym jako dowód w sprawie, biegły rzetelnie wykazał skalę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku

z wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej w Ł. przy zbiegu ulicy K. i R. W złożonej do akt opinii rzeczoznawca zawarł wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania i wniosków, dotyczących określenia wartości nieruchomości.

Na powyższą decyzję U. i A. M., złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Skarżący, podobnie jak

w postępowaniu administracyjnym, zakwestionowali wysokość opłaty adiacenckiej

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek budowy w/w urządzeń infrastruktury technicznej wskazując, iż w związku z przedmiotową inwestycją ponieśli straty finansowe związane z budową ich domu. Ponadto zwrócili uwagę na "nieprawidłowości" związane z budową w/w urządzeń infrastruktury technicznej, które - zdaniem Skarżących - spowodowały powstawanie między innymi kolein na drodze.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia [...] września 2012 roku w sprawie [...] uchylił zaskarżoną decyzje oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Ł. z dnia [...] marca 2012 roku, nr [...], uznając, że doszło do naruszenia art. 7, 77 § 1 i ar. 107 § 3 kpa, bowiem z akt sprawy nie mnożna wywnioskować, czy organ złożył zawiadomienie o zakończeniu budowy i czy właściwy organ złożył sprzeciw. Temu zawiadomieniu, zdaniem Sądu, należało przypisać istotne znaczenie dla określenia początku biegu trzyletniego terminu do wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Burmistrz Ł., po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...] marca 2012 roku, nr [...], uchylił opłaty adiacencką Państwu U. i A. M. w kwocie 2914 złotych, uznając iż zachodzą przesłanki z art. 143, 144, 145 ust. 1, art. 146 i 148 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Na skutek odwołania Państwa U. i A. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] czerwca 2013 roku,

nr [...] – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, uznając ją za zgodną z prawem.

Organ, w uzasadnieniu swojego stanowiska, stwierdził, że decyzja ustalająca wysokość opłaty adiacencjiej została wydana przed upływem terminu przedawnienia, gdyż nawet od dnia podpisania protokołu zakończenia robót związanych z budową sieci kanalizacji sanitarnej, tj. od dnia 30 września 2010 roku do dnia wydania decyzji przez organ I instancji nie upłynął trzyletni, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy

z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium przesłanki do obciążenia skarżących obowiązkiem poniesienia opłaty adiacenckiej - bez wątpienia zaistniały, zaś jej wysokość jest zgodna z ustaleniami prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Białymstoku wywiedli U. i A. M. stwierdzając, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości ale jej obniżenia, bowiem inwestycja została wykonana wadliwie. Na rozprawie w dniu 19 grudnia 2013 roku zakwestionowali także wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B., wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało argumentacje zawartą

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651

z późniejszymi zmianami) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które mają wpływ na treść operatu. Po upływie 12 miesięcy operat szacunkowy może być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym.

W konkretnej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr. inż. S. K. w dniu 9 stycznia 2012 roku (k. 7 akt administracyjnych), zaś decyzja organu II instancji została wydana w dniu [...] czerwca 2013 roku, a więc po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia powyższego operatu. W aktach spraw brak jest jakiegokolwiek potwierdzenia o jego aktualności. Nie ma też stosownej klauzuli w tym przedmiocie

w operacie.

W świetle powyższego należy uznać, ze organ II instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na nieaktualnym operacie szacunkowym, który jest jednym

z najistotniejszych dowodów w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Dlatego też Sąd nie może odnosić się do zarzutów strony skarżącej, dotyczących nieprawidłowości związanych z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej, skoro

w aktach sprawy znajduje się nieaktualny operat szacunkowy. W czasie ponownego rozpoznania sprawy organ winien oprzeć swoje postepowanie i rozstrzygnięcie na nowym operacie szacunkowym, spełniającym przesłanki z art. 156 ust. 1 – 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 roku,

Nr 102, poz. 651 ze zmianami) poprzez uchylenie decyzji organu I instancji

i nakazanie ponownego sporządzenia operatu, ale tylko w sytuacji jeżeli nie da się zaktualizować operatu w trybie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na względzie Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz.270 ze zmianami), zaś w myśl art. 152 powyższej ustawy określił w jakim zakresie zaskarżona decyzja ma być wykonana.

O kosztach rozstrzygnął zgodnie z art. 200 cytowanej powyżej ustawy.