Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 663/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2009-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, arft. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski, Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek, Sędzia WSA Anna Siedlecka /spr./, Protokolant Katarzyna Grott, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2009r. sprawy ze skargi Z. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 28 sierpnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego Z. O. kwotę 671 zł (słownie: sześćset siedemdziesiąt jeden) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 6 sierpnia 2007r. Nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy R., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) , uchwały Rady Miejskiej w Radkowie Nr XIX/148/04 z dnia 26 marca 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Radków obejmującego obszar obrębu geodezyjnego miasta Radków (Dz.Urz. Woj. Dolnośląskiego z 2004r., Nr 110, poz. 1958) oraz art. 104 k.p.a. ustalił dla Z. O. opłatę planistyczną w wysokości 13 800, 00 zł za zbycie działki oznaczonej według ewidencji gruntów i budynków numerem [...] AM 38 obręb R. [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Radków zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy Radków Nr XII/74/91 z dnia 22 maja 1991r. (Dz.Urz. Woj. Wałbrzyskiego z 1991r., Nr 10, poz. 141) działka nr [...] przeznaczona była pod zalesienie.

Po opracowaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 26 marca 2004r. nastąpiła zmiana przeznaczenia wskazanej wyżej działki na zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną o podwyższonym standardzie ekologicznym.

Z. O. zbył działkę nr [...] w dniu 13 kwietnia 2007r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 26 marca 2004r. stały się obowiązujące.

Na skutek wniesionego odwołania od powyższej decyzji przez Z. O., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 28 sierpnia 2008r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium powołując się na przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek :

1) uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego,

2) wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu,

3) zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Kolegium, wszystkie wymienione przesłanki zostały spełnione.

Organ odwoławczy podzielił argumentację organu I instancji uznając, że do porównania należy przyjąć plan miejscowy z dnia 22 maja 1991r., w którym przeznaczenie dla przedmiotowej działki nr [...] było określone jako "pod zalesienie" oraz plan miejscowy uchwalony w dniu 26 marca 2004r., który dla w/w działki przewiduje funkcję mieszkalno-rekreacyjną o podwyższonym standardzie ekologicznym. W planie tym w § 11 określona została stawka procentowa do określania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. W przed wydaniem decyzji przez organ I instancji został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Według organu odwoławczego operat ten wykonany został zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Kodeksem cywilnym, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wartość nieruchomości przez zmianą planu rzeczoznawca określił na kwotę 11 000,00 zł, zaś po zmienie planu na kwotę 57 000,00 zł. Różnica wartości wycenionej działki nr [...] wynosi 46 000, 00 zł, natomiast wysokośc opłaty planistycznej przy zastosowaniu 30% stawki wzrostu wartości nieruchomości stanowi kwotę 13 8000,00 zł.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. pełnomocnik skarżącego Z. O., zarzucił naruszenie przepisów procedury administracyjnej i przepisów prawa materialnego, w szczególności :

1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 i 3 oraz art. 77, 80 k.p.a.poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji mimo nierozpoznania w sposób wnikliwy dowodów, w szczególności operatu szacunkowego,

2) art. 140 k.p.a. w związku z art. 10 § 1 k.p.a .przez nieumożliwienie stronie wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego w sprawie przed wydaniem decyzji,

3) art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, że od skarżącego przysługuje opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie wynikającej z decyzji,

4) art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie wartości rynkowej nieruchomości, której dotyczy sprawa w wysokości znacznie zawyżonej wbrew treści tego przepisu.

Wobec wskazanych zarzutów pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi zarzucono w szczególności, że w operacie szacunkowym wartość działki nr [...] określona na kwotę 57 000, 00 zł jest zdecydowanie zawyżona. W "analizie rynku lokalnego" rzeczoznawca majątkowy ujął w istocie działki nieporównywalne. Działka skarżącego w przeciwieństwie do pozostałych działek przyjętych do porównania nie posiada uzbrojenia, co w istotny sposób obniża jej wartość rynkową, gdyż koszty uzbrojenia są bardzo wysokie. Wszystkie działki przyjęte do porównania posiadają natomiast uzbrojenie(energię i wodę), co znacznie podwyższa ich wartość i zawyża jednostkową cenę za 1 m2 gruntu. Porównywane działki to działki na terenie zabudowanym umożliwiającym zabudowę mieszkaniową z możliwością całorocznego zamieszkiwania i zameldowania, zaś działka której sprawa dotyczy znajduje się poza terenem zabudowanym, ma charakter letniskowy.

Ponadto również nieprawidłowo, zdaniem skarżącego, określona została wartość działki sprzedanej przed zmianą planu na kwotę 11 000,00 zł. W tym przypadku rzeczoznawca zaniżył wartość działki, bowiem faktycznie działa wykorzystywana była przez stronę od 1996 r. na cele rekreacyjno-letniskowe. Stąd porównywanie cen transakcyjnych działek rolnych przeznaczonych pod zalesienie jest nieporozumieniem.

Z uwagi na to, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy w zakresie wskazanym w skardze, a stał się podstawą wydanych decyzji obu instancji, co wpłynęło na w istotny sposób na wynik sprawy, skarga strony jest uzasadniona i konieczna.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasową argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje :

Skarga jako zasadna podlega uwzględnieniu.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, a wzrost stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, dla obliczania wysokości opłaty bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania.

Z akt administracyjnych sprawy, tj. wypisu z m.p.z.p. Miasta i Gminy Radków z dnia 4 maja 2007r. wynika, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący miasto i gminę Radków został uchwalony przez Radę Miejską w Radkowie w dniu 26 marca 2004r.( uchwała Nr XIX/148/04). Uchwała ta opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Dolnośląskiego z dnia 14 czerwca 2004r. Nr 110, poz. 1958). Jak wynika z decyzji organu II instancji plan ten zaczął obowiązywać z dniem 28 czerwca 2004r. Poprzedni zaś plan zatwierdzony uchwałą RMiG Radków Nr XII/74/91 z dnia 22 maja 1991r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r. na zasadzie art. 89 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Fakt ten potwierdził również organ I instancji w wypisie z m.p.z.p. sporządzonym w dniu 4 maja 2007r. ( L.Dz. GPiOŚ- 73271/45/07). A zatem w okresie od dnia 1 stycznia 2004r. do dnia 27 czerwca 2004r. na terenie gminy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec faktu, że w gminie nie doszło do zmiany planu lecz do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla obliczenia różnicy wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu należy wziąć pod uwagę faktyczny sposób jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem planu. Przy ocenie wzrostu wartości nieruchomości i ustaleniu fatycznego sposobu użytkowania działki organ nie może ograniczyć się tylko do zapisów ujawnionych w rejestrze ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania o jakim mowa w art. 37 ust. 1 ustawy winno nastąpić w sposób wszechstronny, z uwzględnieniem przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim odnoszą się one do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach pozbawionych planu.

W rozpatrywanej sprawie biegły błędnie przyjął ( str. 5 operatu), że "na dzień 25 marca 2004r. ( tj. na jeden dzień przed zmianą planu" podstawowa funkcja terenu figuruje jako " grunty do zalesienia ( Uchwała Rady Miejskiej w Radkowie nr XII/74/91 z dnia 22.05.1991r.90 (...)". Ten istotny błąd konsekwentnie powielany był w całym sporządzonym operacie szacunkowym sporządzonym na dzień 20 czerwca 2007r., co pozbawia operat waloru prawidłowego dowodu w sprawie ustalenia wartości nieruchomości przyjętej jako podstawa do wydania decyzji. W przekonaniu tym utwierdza regulacja § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), zawierająca w tej mierze jednoznaczną normę.

W aktach sprawy brak jest natomiast jakichkolwiek dowodów wskazujących, że organ I instancji próbował (przed zleceniem biegłemu sporządzenia operatu szacunkowego) ustalić faktyczny sposób wykorzystywania działki nr [...] w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego w 2004r. Organy obu instancji przyjęły błędnie, że przeznaczenie działki nr [...] wynika wprost z zapisów nieobowiązującego planu miejscowego. Podkreślić przy tym należy, na co słusznie – zdaniem Sądu orzekającego w niniejszym składzie - zwrócił uwagę WSA w Krakowie w wyroku z dnia 23 stycznia 2009r., sygn. akt II SA/Kr 1202/08 ( LEX nr 477374), że operat ma z istoty swej stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w jego podstawowym zadaniu : ustaleniu stanu faktycznego sprawy i przyporządkowaniu go właściwym przepisom.

Powyższe rozważania dowodzą, że oba organy orzekające w sprawie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. Art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób mający wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ I instancji obowiązany będzie ustalić faktyczny sposób wykorzystywania działki nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 26 marca 2004r.

Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 134 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.