Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 630/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 54, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 12 ust. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: art. 7 ust. 2 pkt 1, art. 34 ust. 3 pkt 1, art. 35 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 134 par. 1, art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a), art. 152, art. 153, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 20 listopada 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA: Renata Kubot – Szustowska Sędzia WSA: Jolanta Rosińska Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...], Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...], Nr [...]; 2. zasądza od organu – Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.na rzecz skarżącej – H. K. kwotę 257 (dwieście pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm., w dalszej części uzasadnienia jako: K.p.a.), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...], znak: [...] o ustaleniu – z wniosku P. R. – warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego na działkach o nr ewidencyjnych 573 i 901/1, położonych w miejscowości B., w Gminie M.

W toku postępowania ustalono, iż wnioskiem z dnia 18 sierpnia 2010r. P. R. wystąpił do Wójta Gminy M. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbiórce budynku gospodarczego i budowie nowego budynku gospodarczego na działce o nr ewidencyjnym 573, w granicy z działką o nr ewidencyjnym 572. W dniu 27 października 2010r. wnioskodawca uzupełnił wniosek poprzez wprowadzenie wyjaśnień dotyczących projektowanego sposobu zagospodarowania działki oraz doprecyzował przedmiot inwestycji oraz teren, na którym będzie ona realizowana.

Następnie ustalono, iż organ I instancji dwukrotnie wydawał decyzje ustalające warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, jednakże na skutek odwołań H. K. – właścicielki sąsiedniej działki o nr 572 – organ odwoławczy uchylał zaskarżone decyzji i przekazywał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Po kolejnym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 8 lutego 2012r. organ I instancji, stosownie do przepisów art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 pkt 1, art. 60 pkt 1, 2 i 4, art. 61 oraz art. 64, ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647, powoływanej w niniejszym uzasadnieniu jako: ustawa) oraz art. 107 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał w pierwszej kolejności, iż przedmiotowe działki znajdują się na terenie pozbawionym obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie wskazano, iż w celu oceny zgodności planowanego sposobu zagospodarowania terenu z obowiązującymi przepisami w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego organ przeprowadził analizę w zakresie łącznego spełnienia warunków określonych art. 61 ust. 1 w punktach 1 – 5 ustawy.

Dalej organ stwierdził także, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie ma regulacja prawna art. 61. ust. 4 ustawy, bowiem na podstawie oświadczenia wnioskodawcy oraz informacji posiadanych przez Gminę M. ustalono, iż wnioskodawca włada gospodarstwem rolnym o powierzchni około 21ha co przewyższa średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego na terenie Gminy M., wynoszącą 4,7ha. Z uwagi jednak na fakt, iż przedmiotowy teren inwestycji zlokalizowany jest w ciągu zwartej zabudowy zagrodowej miejscowości B., parametry dla nowej zabudowy ustalono w oparciu o istniejącą zabudowę działek sąsiednich. W powyższym zakresie ustalono, iż w analizowanym sąsiedztwie przedmiotowych nieruchomości znajdują się działki oznaczone nr ewidencyjnymi 571, 572, 574 i 575, dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz budynkami gospodarczymi w zabudowie zagrodowej. Organ wskazał, iż w sąsiedztwie przedmiotowych nieruchomości zlokalizowane są budynki o funkcji gospodarczej umożliwiające określenie parametrów technicznych dla projektowanej inwestycji. W sąsiedztwie projektowanej zabudowy występują zabudowania gospodarcze w zwartej zabudowie zagrodowej zlokalizowane w granicach z działkami sąsiednimi (działki o nr ewidencyjnych 571 i 574) oraz w odległości około 1,5m od granic nieruchomości (działki o nr ewidencyjnych: 570, 571, 572 i 575).

Następnie organ stwierdził, iż realizacja inwestycji stanowić będzie kontynuację funkcji i sposobu zagospodarowania terenu występującego w obszarze analizowanym oraz na przedmiotowych działkach. Umożliwia to określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowe działki stanowiące teren inwestycji posiadają dostęp z drogi publicznej (działka nr ewidencyjny 66) poprzez istniejący zjazd indywidualny. Istniejące uzbrojenie terenu występujące w obszarze analizowanym oraz na przedmiotowych działkach jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W sąsiedztwie przedmiotowych nieruchomości oraz na ich terenie znajdują się przyłącza do sieci elektroenergetycznej wodociągowej umożliwiające przyłączenie projektowanego budynku. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy. Organ wskazał również, że planowane przedsięwzięcie znajduje się na terenie wymagającym szczególnej ochrony prawnej otuliny Sulejowskiego Parku Krajobrazowego. Realizacja inwestycji nie stoi jednak w sprzeczności z ustaleniami planu tegoż Parku wynikającymi z rozporządzenia nr 24/2006 Wojewody Łódzkiego z dnia 3 lipca 2006r. w sprawie Sulejowskiego Parku Krajobrazowego.

Ponadto ustalono, iż inwestycja nie będzie związana z wykorzystywaniem zasobów naturalnych, nie będą też miały miejsca znaczące emisje, ani inne uciążliwości. Inwestycja realizowana będzie zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi i szczególnymi przy zastosowaniu nowoczesnych technologii. Organ I instancji uznał także, iż projektowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz przepisami w zakresie ochrony środowiska i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko.

W pkt 2. decyzji organ I instancji określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wskazując przede wszystkim, iż należy zachować warunki wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określono również w decyzji, iż dopuszcza się lokalizację projektowanego budynku w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy z działką sąsiednią lub w granicy z działką sąsiednią. Uznano także, iż przedmiotowa inwestycja, realizowana zgodnie z ustaleniami niniejszej decyzji, nie będzie naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Lokalizowana będzie bowiem na terenie już istniejącej zabudowy zagrodowej, na której występują budynki związane z produkcja rolniczą i działalnością hodowlaną. Dodano, iż projekt decyzji uzyskał wymagane prawem uzgodnienia i opinie, zgodnie z art. 53 ustawy.

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniosła H. K., zarzucając jej wydanie z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r., poprzez przyzwolenie zabudowy w granicy nieruchomości. Podniesiono, iż skarżąca nie wyraża na to zgody, bowiem zabudowa taka powodować będzie zacienianie jej działki oraz ją oszpeci, a także wpłynie na stosunki wodne i ograniczy w przyszłości planowane zagospodarowanie działki. Stąd zabudowa inwestora powinna być usytuowana w odległości co najmniej 3m. od granicy, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż w procesie planowania nowej zabudowy nie mają zastosowania co do zasady przepisy prawa budowlanego, normujące kwestię szczegółowego usytuowania obiektu budowlanego, pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu techniczno – budowlanego obiektu, zatem zarzuty strony skarżącej dotyczące naruszenia przez organ gminy przy wydaniu skarżonej decyzji przepisów prawa budowlanego, które nie wchodzą do podstawy orzekania warunkach zabudowy są na obecnym etapie przygotowania inwestycji przynajmniej przedwczesne i nie mają w sprawie znaczenia. Organ II instancji podkreślił, iż przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie może dojść do naruszenia prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika z art. 63 ust. 2 ustawy. Decyzja organu I instancji w pkt 2.4 zawiera, z mocy art. 54 pkt 2 lit. d, w związku z art. 6 ust 2 pkt 2 powyższej ustawy wymagania odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich, które muszą być uwzględnione przy projektowaniu inwestycji na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane oraz powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. Dopiero w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia budowlanego organ architektoniczno – budowlany przesądzi o szczegółowym usytuowaniu obiektu na podstawie przywołanych przepisów prawa budowlanego.

Kolegium przyznało, iż wprawdzie skarżona decyzja też wypowiada się w kwestii lokalizacji budynku przy granicy działki skarżącej poprzez dopuszczenie takiego ulokowania, bowiem usytuowanie budynków gospodarczych przy granicach działek znajdujących się na obszarze objętym analizą zagospodarowania jest regułą, jednakże w ocenie organu odwoławczego jest to jedynie możliwość i o ile zachowane zostaną zasady wynikające z przywołanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, co oceni organ właściwy w sprawach budowlanych. Organ wskazał nadto, iż oparcie – w przeprowadzonej przez organ gminy analizie zagospodarowania terenów, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. – znajdują wymienione na wstępie cechy projektowanego obiektu. Jednocześnie organ zauważa, iż dokonane to zostało przy uwzględnieniu art. 61 ust. 4 ustawy, znoszącego zasadę "dobrego sąsiedztwa" wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w odniesieniu do budynków w gospodarstwach rolnych o powierzchni większej niż średnia powierzchnia gospodarstwa na terenie gminy, wskutek nakazania dostosowania cech nowej zabudowy do cech zabudowy na obszarze analizowanym według wzorców normatywnie określonych w powyższym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do sądu administracyjnego wniosła H. K. zaskarżając powyższą decyzję w całości z powodu jej niezgodności przede wszystkim z art. 61 ust. 1 ustawy, zarzucając Kolegium utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo iż w sprawie brak jest możliwości prawnych wydania takiej decyzji, gdyż nie ma spełnionych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy.

Zdaniem skarżącej nie ma spełnionego warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu na cele budowy związane stricte z rolnictwem, a ponadto żadna z działek sąsiadujących nie ma zabudowy w granicy nieruchomości.

Skarżąca podniosła, iż określona w decyzji organu I instancji linia zabudowy sankcjonuje wymuszaną przez P. R. różnymi zachowaniami zabudowę w granicy ze skarżącą i decyzja Kolegium otwiera dla P. R. możliwość zabudowy w granicy z działką skarżącej. O taką możliwość inwestor zabiegał od co najmniej dwóch lat, poprzez występowanie o lokalizację w granicy nieruchomości różnych budowli, usiłując wykorzystać przy ich budowie istniejącą ścianę muru granicznego. Skarżąca podniosła, iż dowodem na taki stan rzeczy były postępowania prowadzone w nadzorze budowlanym w Opocznie, w których zarzucano inwestorowi samowolę budowlaną dokonaną z wykorzystaniem muru granicznego, jako ściany obiektu. Inwestor wzmocnił ów mur graniczny trzpieniami żelbetowymi wystającymi 2m. ponad mur, w celu stworzenia ściany dla budynku gospodarczego. Skarżąca wskazała, iż od czasu wykonania tych robót inwestor występuje z kolejnymi wnioskami do Wójta Gminy M. o uzyskanie warunków zabudowy dla różnych obiektów; raz dla typowego budynku gospodarczego, innym razem dla chlewni na co najmniej 300 sztuk świń wraz ze zbiornikami na gnojowicę. Zdaniem skarżącej celem tych działań jest uzyskanie możliwości zabudowy w granicy z jej działką.

Ponadto zdaniem skarżącej zaskarżona decyzja nie jest zgodna z przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, w szczególności z § 12 ust. 3 i ust 10 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z powołanymi przepisami ściany budynków bez otworów drzwiowych przy równoległym usytuowaniu ściany budynku, powinny być w odległości co najmniej 3m. od granicy działki skarżącej, podczas gdy linia zabudowy dopuszcza lokalizację w granicy ze skarżącą. Zdaniem skarżącej budynek inwentarski, a także budynek gospodarczy do przechowywania płodów rolnych, w tym stodoła, nie mogą być usytuowane bezpośrednio przy granicy działki budowlanej.

Skarżąca wskazała nadto, iż zabudowa na jej działce ma charakter rekreacyjny, a dom skarżącej jest w trakcie rozbudowy. Przewiduje ona zagospodarowanie rekreacyjne swojej działki w sąsiedztwie granicy z działką inwestora.

Ponadto skarżąca podniosła, iż zaskarżona decyzja jest niezgodna z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy, bowiem narusza jej interes prawny poprzez pozbawienie możliwości zagospodarowania należącej do niej działki zgodnie z jej interesem. Skarżąca zauważa, że zaskarżona decyzja dając możliwość zabudowy w granicy na wysokość 5,5m. (wysokość głównej kalenicy), spowoduje zalewanie jej działki po murze w granicy i tym samym naruszy stosunki wodne. Problem ten występuje już aktualnie z powodu muru granicznego. Na działce skarżącej w okolicach muru granicznego utrzymuje się permanentne błoto z powodu lania się wody deszczowej po murze. Ponadto budowla o wysokości 5,5m. od strony działki skarżącej, ograniczy dostęp do światła dziennego jej domu, przeznaczonego na stały pobyt ludzi, którego otwory okienne i drzwiowe wychodzą na stronę działki inwestora.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując jednocześnie stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada zatem, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) pozostaje zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz normami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W toku kontroli sądowoadministracyjnej sąd, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.; dalej w uzasadnieniu przywoływana jako: P.p.s.a.), rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nadto, mając na względzie regulację art. 135 P.p.s.a. sąd administracyjny stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

Przedmiotem oceny legalności w niniejszej sprawie jest decyzja wydana w przedmiocie warunków zabudowy. Należy zgodzić się z organami obu instancji, iż podstawą materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia jest ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647), która w przepisie art. 59 ust. 1 stanowi, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy.

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Mając ma uwadze charakter projektowanej zabudowy oraz jej lokalizację należy także wskazać na przepis ust. 4 art. 6 ustawy, który pozwala nie stosować wymagań określonych w ust. 1 pkt 1 tegoż artykułu do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Uwzględniając, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego prowadzonego przez inwestora wynosi około 21ha, zaś średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego na terenie Gminy M. to tylko 4,7ha, zatem wydanie decyzji wnioskowanej przez inwestora mogło nastąpić po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy.

Powyższa konstatacje pozwala pominąć, jako niezwiązane z istotą sprawy, te wszystkie zarzuty skargi, które odwołują się do naruszenia przez organy przepisu art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy. Skoro bowiem zasada "dobrego sąsiedztwa" statuowana owym przepisem nie stanowiła w niniejszej sprawie w wyznacznika dla możliwości ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji, to tym samym organy nie mogły wydać kwestionowanych z decyzji z pogwałceniem owej zasady.

W realiach niniejszej sprawy, w szczególności uwzględniając zakres wniosku inwestora o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, ale i zarzuty skargi należy jednoznacznie wskazać, iż planowana inwestycja spełnia warunki opisane w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy. Sąd analizując powyższą kwestię poza granicami zarzutów skargi nie stwierdził niespełnienia przez planowaną inwestycję powyższych warunków. Co prawa strona skarżąca formując swe zarzuty dopatruje się braku zgodności wydanej decyzji z przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, jednak wskazywane w skardze uregulowania prawne, z którymi decyzja miałaby być sprzeczna nie stanowią przepisów odrębnych w rozumieniu powyższego przepisu. Kwestie te omówione zostaną w dalszej części uzasadnienia. Konkludując tą część rozważań należy zatem wskazać, iż planowana inwestycja spełnia wymagania określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy.

Powyższa konstatacja dla oceny legalności zaskarżonej decyzji ma jednak ograniczone znaczenie bowiem pozwala uznać jedynie, iż planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z ogólnymi wymaganiami stawianymi przez omawianą ustawę, nie przesądza natomiast o parametrach, cechach i wskaźnikach projektowanej zabudowy, w tym o gabarytach i formie architektonicznej obiektów budowlanych, a w szczególności o linii zabudowy. Kwestie te w sposób szczegółowy określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Dokonując oceny kwestionowanej decyzji z punktu widzenia powyższej regulacji należy wskazać, iż odpowiada ona prawu, bowiem kształtując niezbędne parametry zabudowy, takie jak: wielkość powierzchni zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, wysokość kalenicy, geometrię dachu, czyni to w zgodzie z wynikami analizy architektoniczno – urbanistycznej stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji. Należy także wskazać, iż strona skarżąca nie podnosiła w powyższym zakresie wobec zaskarżonej decyzji jakichkolwiek zarzutów.

Nie budzi również zastrzeżeń Sądu wykreślenie na załączniku graficznym nr 1 do decyzji organu I instancji linii wyznaczających obszar planowanej inwestycji. Obszar ten obejmuje dwie działki należące do inwestora, stanowiące obręb jednego podwórza na terenie gospodarstwa rolnego. Wydaje się, iż ostateczne wyznaczenie całego obszaru inwestycji, a więc terenu, na którym inwestycja winna być zlokalizowana, dokonane zostało poprzez zaakceptowanie przez organy wniosku inwestora. W realiach niniejszej sprawy brak jest okoliczności, które pozwalałyby takie stanowisko organów zakwestionować. Podobnie, w zgodzie z wskazanym już rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., wykreślona została na powyższym załączniku graficznym linia zabudowy będąca przedłużeniem linii istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich, co pozostaje w zgodzie z § 4 ust. 1 tegoż rozporządzenia.

Dla wyjaśnienia nieporozumienia, które zapewne jest wyłączną przyczyną zarzutu tyczącego nieprawidłowego wyznaczenia w zaskarżonej decyzji linii zabudowy należy wskazać, iż linia ta ogranicza teren projektowanej inwestycji ale tylko od strony drogi publicznej, nie zaś od strony działek sąsiednich. Tym samym, skoro strona skarżąca formułuje zarzuty odnoszące się do nadmiernego zbliżenia projektowanej inwestycji do granicy jej działki, to tym samym nie kwestionuje przebiegu linii zabudowy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i wspomnianym już § 4 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r..

Pomimo powyższych uwag wskazujących na zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, krytycznie należy odnieść się do tego postanowienia zaskarżonej decyzji, które dopuszcza lokalizację projektowanego budynku w odległości mniejszej niż 1,5m od granicy z działką sąsiednią lub w granicy z działką sąsiednią. Podstawę dla takiego rozstrzygnięcia organów stanowi przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U nr 75, poz. 690 ze zm.), który mówi, iż sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, dopuszcza się w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze, iż powyższa norma znajduje się w akcie prawnym wydanym na podstawie przepisu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010r., nr 243, poz. 1623 ze zm.), to wobec braku dalej idącej delegacji, norma ta winna odnosić się do warunków technicznych i usytuowania obiektów budowlanych wyłącznie na gruncie owej ustawy, podczas gdy kształtując treść decyzji o warunkach zabudowy wkracza w kompetencje zastrzeżone dla wskazanej już ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przepisu art. 54 omawianej ustawy, mającego odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że decyzja taka winna określać wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na odpowiedniej mapie, a nie określać w sposób szczegółowy usytuowania planowanego obiektu w terenie. Usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią, jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, część projektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ architektoniczno – budowlany, który zatwierdza przedłożony projekt budowlany, sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi. Kontrola ta obejmuje więc również prawidłowość usytuowania budynku na działce. Decyzję o takim usytuowaniu może jednak podjąć dopiero organ architektoniczno – budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę. Rozstrzyganie kwestii usytuowania obiektu budowlanego już w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania i narusza zarówno przepis art. 54 omawianej ustawy, jak i przepis art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. (vide: wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012r. w sprawie sygn. akt II OSK 2065/10, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query, M. Bator, "Nowe Zeszyty Samorządowe" 2010, nr 6, poz. 105).

Należy więc wskazać, iż przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wydany został poza zakresem delegacji z art. 7 ustawy – Prawo budowlane, a nadto pozostaje w sprzeczności ze wskazanymi powyżej normami wyższego rzędu, dlatego Sąd odmawia jego zastosowania i uznaje za sprzeczne z prawem materialnym rozstrzygnięcie organów administracji na nim oparte (vide: wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012r. w sprawie sygn. akt II OSK 2065/10, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query).

Powyższa sprzeczność z prawem ma charakter istotny, a zatem nie pozwala pozostawić kwestionowanych decyzji w obrocie prawnym. Ponadto znaczenie owego sprzecznego z prawem rozstrzygnięcia dla treści całej zaskarżonej decyzji jest na tyle istotne, że uzasadnia uchylenie decyzji w całości.

Jednocześnie należy wskazać, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy kończąc pierwszy z etapów realizacji inwestycji, jest wiążąca w kolejnym postępowaniu, w którym inwestor ubiegał się będzie o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Tym samym, wbrew temu co podnosi organ odwoławczy, rozstrzygnięcie o możliwości realizacji planowanej inwestycji w odległości 1,5m od granicy albo w granicy nieruchomości dokonane już na etapie ustalania warunków zabudowy stanowi istotny wyznacznik dla dalszego postępowania i może determinować kształt decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Sąd nie jest zatem skłonny uznać, iż powyższe rozstrzygnięcie organów ustalających warunki zabudowy, nie ma dla niniejszej sprawy istotnego znaczenia, bowiem i tak szczegółowa lokalizacja inwestycji nastąpi w postępowaniu zatwierdzającym projekt budowlany i pozwalającym na budowę. Gdyby rzeczywiście owo rozstrzygnięcie było nieistotne, to nie powinno znaleźć się w treści decyzji. Skoro jednak się znalazło, to należy je ocenić zgodnie z jego treścią.

Konkludując należy raz jeszcze wskazać, iż wszelkie kwestie związane z precyzyjnym określeniem położenia inwestycji w ramach terenu wyznaczonego przez linie rozgraniczające, winny być analizowane dopiero w ramach postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Tym samym argumenty skarżącej odnoszące się do nadmiernego zbliżenia planowanej inwestycji do granicy z jej nieruchomością i szkodliwego wpływu owej inwestycji staną się aktualne dopiero wówczas gdy inwestor zainicjuje postępowanie oparte o przepisy ustawy – Prawo budowlane. W ramach obecnego postępowania argumenty te są przedwczesne i nie mogą być przez Sąd ocenione.

Mając powyższe na uwadze Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono w pkt 2 wyroku, na podstawie art. 200 P.p.s.a..

Wobec uwzględnia skargi konieczne było wstrzymanie wykonania uchylonego rozstrzygnięcia (art. 152 P.p.s.a.).

Ponownie prowadząc postępowanie organy winny zastosować się do oceny prawnej zawartej w niniejszym uzasadnieniu (art. 153 P.p.s.a.).

j.m.