Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 581/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-06-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), Sędzia WSA Małgorzata Miron, Protokolant Katarzyna Tomiło, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi T. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lutego 2008 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. solidarnie na rzecz skarżących T. i A. S. kwotę 5100 (pięć tysięcy sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) października 2007 roku, Nr (...) Prezydent Miasta W. orzekł o:

1. naliczeniu T. i A. S. jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 263.656,95 zł. (dwieście sześćdziesiąt trzy tysiące sześćset pięćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy), należnej z tytułu wzrostu wartości udziału w wysokości 1/2 w nieruchomości o powierzchni 19.801 m2 stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny (...), położonej przy ul. (...) w W. , zbytej aktem notarialnym Rep. A Nr (...) w dniu (...) lipca 2006 roku, w związku z zatwierdzeniem uchwałą Rady m. W. Nr (...) z dnia (...) grudnia 2004 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "C." w Dzielnicy (...) m. .W. (Dz. Urz. Województwa (....) Nr (...), poz. (...)),

2. pobraniu od T. i A. S. naliczonej opłaty planistycznej poprzez jej wpłatę przez T. i A. S. w terminie 14 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na rachunek bankowy Urzędu m. W.- Dzielnica (...).

W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta W. stwierdził, że Rada m.. W. uchwałą Nr (...) w dniu (...) grudnia 2004 roku zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "C." w Dzielnicy (...) m. W. (Dz. Urz. Województwa (..) Nr (...), poz. (...)).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

T. i A. S. w dniu (...) lipca 2006 roku, a więc po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "C.", zbyli aktem notarialnym Rep. A Nr (...) udział w wysokości 1/2 w nieruchomości

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

o powierzchni 19.801 m2 stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym (...), obręb ewidencyjny (...), położonej przy ul. (...) w W..

W związku z powyższym w dniu (...) września 2007 roku wszczęto z urzędu postępowanie w sprawie naliczenia i pobrania od Państwa T. i A. S. jednorazowej opłaty planistycznej należnej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości.

Organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy W. dla terenów, na których położona jest przedmiotowa działka, stawka opłaty wynosi 0,1% wzrostu wartości nieruchomości w części przeznaczonej pod drogę i 30 % wzrostu wartości pozostałej części przedmiotowej nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został ustalony w dniu (...) sierpnia 2007 roku w operacie szacunkowym wykonanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z operatu wynika, iż:

1. wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wynosiła:

* przed zmianą planu - 403,52zł.,

* po zmianie planu-499,98zł.,

2. wzrost wartości całej nieruchomości o kwotę 1.910.004,00 zł nastąpił w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

3. od wskazanego wzrostu wartości nieruchomości obliczono wysokość jednorazowej opłaty wynoszącej, w kwocie 527.313,90 zł., co daje wartość opłaty planistycznej dla udziału 1/2, w kwocie 263.656,95 zł.

W związku z powyższym T. i A. S. zobowiązani zostali na podstawie przedmiotowej decyzji, w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, do wpłaty jednorazowej opłaty planistycznej wynoszącej 263.656,95 zł., na rachunek bankowy Urzędu m. W. - Dzielnica (...).

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli T. i A. S. Zdaniem odwołujących się zarówno wysokość naliczonej przez organ opłaty, jak i tryb wydania skarżonej decyzji, budzą istotne zastrzeżenia z punktu widzenia ich zgodności z obowiązującym porządkiem prawnym.

Podnieśli, że w związku z planowaną sprzedażą udziału w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), mając na uwadze ochronę własnych interesów, wystąpili w dniu (...) października 2005 roku o ustalenie wysokości opłaty planistycznej, która naliczona im zostanie za sprzedaż udziału w tej

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

nieruchomości. W dniu (...) czerwca 2006 roku Prezydent m. W., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze. zm.), wydał decyzję nr (...), w której orzekł naliczenie jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 205.011,08 złotych należnej z tytułu wzrostu wartości udziału w wysokości 34 w nieruchomości o powierzchni 22.251 m2 położonej na terenie Dzielnicy (...) m. W., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (...), spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w części objętej planem. Decyzja ta stała się ostateczną w dniu (...) lipca 2006 roku.

W dniu (...) października 2006 roku Prezydent m.. W., działając w trybie art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), wydał jednak decyzję nr (...), w której stwierdził wygaśnięcie decyzji nr (...) z dnia (...) czerwca 2006 roku, wskazując w uzasadnieniu, m.in. że:

* nieruchomość, której dotyczyła decyzja nr (...) z dnia (...) czerwca 2006 roku, uległa podziałowi, wskutek czego dotychczasowa działka nr (...) podzielona została na działkę (...) o powierzchni 2.450 m2 i działkę nr (...) o powierzchni 19.801 m2;

* w dniu (...) sierpnia 2006 roku odwołujący się wnieśli o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości udziału wynoszącego 1/2 części w prawie własności działki nr (...) o powierzchni 19.801 m2, a do wniosku załączyli umowę sprzedaży tej działki z dnia (...) lipca 2006 roku;

* wskutek dokonanego podziału i zbycia części nieruchomości wygaśnięcie decyzji nr (...) z dnia (...) czerwca 2006 roku leży w interesie strony, gdyż w związku z jej częściowym zbyciem są zobowiązani wyłącznie do uiszczenia opłaty z tytułu zbycia liczonej tylko od tej części nieruchomości, która została zbyta, a nie od całej nieruchomości sprzed podziału.

W tym samym dniu, tj. (...) października 2006 roku, Prezydent m.. W. wydał decyzję nr (...), w której umorzył postępowanie wszczęte z wniosku odwołujących się z dnia (...) sierpnia 2006 roku, dotyczące ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości udziału wynoszącego 34 części we współwłasności działki nr (...) o powierzchni 19.801 m2. W uzasadnieniu organ stwierdził, że skoro odwołujący się sprzedali już ww. działkę, to postępowanie w przedmiocie ustalenia

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

wysokości opłaty planistycznej nie może nastąpić na ich wniosek złożony w trybie art. 37 ust. 7, skoro sprzedaż działki już nastąpiła, a postępowanie może być wszczęte tylko z urzędu. Konsekwencją stanowiska wyrażonego przez organ w ww. decyzji nr (...) z dnia (...) października 2006 roku jest wydanie przez organ skarżonej obecnie decyzji nr (...) z dnia (...) października 2007 roku, w której opłata planistyczna w związku ze wzrostem wartości działki nr (...) o powierzchni 19.801 m2 określona została na kwotę 263.656,95 złotych.

Przedstawiona powyżej chronologia działań urzędu w przedmiocie wymiaru odwołującym się opłaty planistycznej wskazuje wyraźnie, ich zdaniem, że organ nie tylko działał sprzecznie z wyrażoną w art. 8 kpa zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, ale wręcz doprowadził do wprowadzenia odwołujących się w błąd odnośnie skutków prawnych rozstrzygnięć podejmowanych rzekomo w ich interesie.

Skarżący podnieśli, że po pierwsze, stwierdzając wygaśnięcie decyzji nr (...) z dnia (...) czerwca 2006 roku, organ wyraźnie wskazał, że decyzja ta jest bezprzedmiotowa, gdyż wskazana w niej kwota jest wyższa od tej, którą odwołujący się zobowiązani będą uiścić z tytułu opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą części działki. Wydanie przez organ z późniejszym czasie, na podstawie nowosporządzonego operatu szacunkowego, skarżonej decyzji wskazuje jednak, ich zdaniem, że mimo, iż sprzedaż dotyczyła mniejszej powierzchni, to opłata planistyczna stanowi kwotę wyższą niż kwota, którą odwołujący się byliby zobowiązani uiścić zgodnie z wygaszoną decyzją za sprzedaż nieruchomości przed jej podziałem. Biorąc pod uwagę niewielki odstęp czasu pomiędzy wydaniem obu omawianych decyzji, taka różnica jest, ich zdaniem, zastanawiająca. Niezrozumiała jest także przyczyna, dla której organ uznał, że wobec podziału nieruchomości parametry kalkulacyjne pozwalające na ustalenie poziomu wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem w 2004 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będą miały zastosowania, skoro w wyniku tego podziału nie doszło do zmiany jakichkolwiek parametrów wpływających na wartość nieruchomości, lecz tylko doszło do wewnętrznego podzielenia jej ogólnego obszaru dla celów ewidencyjnych.

Po drugie, zdaniem odwołujących się, niezrozumiałym jest, dlaczego na potrzeby sporządzenia skarżonej decyzji organ zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego i dlaczego przedmiotem analizy rzeczoznawcy było de facto

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

ustalenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości skarżących i to nawet nie w dacie jej sprzedaży, a w dacie sporządzenia operatu (na co wskazują daty zawarcia umów, które rzeczoznawca poddał badaniu w celach porównawczych), skoro opłatę planistyczną wymierza się tylko i wyłącznie w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w przypadku nieruchomości odwołujących się miało miejsce w 2004 roku. W opinii odwołujących się badaniu powinna zostać zatem poddana różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "C.", a nie jej aktualna wartość.

Po trzecie, w opinii odwołujących się, analiza treści art. 37 ust. 7 prowadzi do wniosku, że stanowić on ma podstawę do uzyskania przez przyszłego zbywcę nieruchomości urzędowo udzielanej przez właściwy organ gwarancji lub swego rodzaju promesy, że w razie sprzedaży nieruchomości, której dotyczy decyzja wydana w trybie art. 37 ust. 7, opłata planistyczna nie przekroczy poziomu wskazanego w decyzji lub przynajmniej ustalonej już w treści takiej decyzji podstawy określenia wysokości ww. opłaty (w szczególności nie przekroczy poziomu wzrostu wartości nieruchomości szacowanego na podstawie operatu sporządzonego na potrzeby wydania decyzji), jeśli sprzedaż nastąpi w niedługim czasie po wydaniu decyzji. Właśnie taką gwarancyjną funkcję spełniała dla odwołujących się decyzja nr (...) z dnia (...) czerwca 2006 roku, wydana w trybie art. 37 ust. 7. Uchylając tę decyzję tylko z powodu zmniejszenia powierzchni faktycznie zbytych gruntów oraz pod pretekstem działania w interesie strony, a następnie wydając skarżoną decyzję i posługując się nowymi parametrami kalkulacyjnymi wzrostu wartości ceny, wynikającymi ze sporządzonego na nowo operatu szacunkowego, organ pierwszej instancji, zdaniem skarżących, nie tylko pominął konsekwencje prawne wcześniejszego udzielenia stronie tak rozumianej urzędowej gwarancji trwałości wyceny wzrostu wartości nieruchomości, ale również wprowadził stronę w błąd, gdyż pod pozorem deklarowanej ochrony jej interesu ukrył zamiar, a co najmniej możliwość doprowadzenia finalnie do istotnego pogorszenia jej sytuacji prawno - ekonomicznej. Zdaniem odwołujących się tego rodzaju działanie organu nie daje się w żaden sposób pogodzić z ustaloną w art. 8 k.p.a. zasadą prowadzenia postępowania w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów państwa.

Decyzją z dnia (...) lutego 2008 roku, Nr (...) Samorządowe

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia (...) października 2007 roku.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. Wartość nieruchomości po uchwaleniu przedmiotowego planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został wykonany celem określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący nie kwestionują prawidłowości operatu szacunkowego natomiast podważają naliczenie opłaty planistycznej na podstawie odrębnego operatu szacunkowego, aniżeli ten który sporządzony był dla działki nr ew. (...).

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla działki nr ew. (...), zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, byłoby błędne. Przede wszystkim jak wynika z odwołania oraz map znajdujących się w aktach sprawy działka nr ew. była działką zabudowaną, obciążoną służebnością dożywocia dla współwłaścicieli tejże działki tj. T. i A. S.. Podział działki nr ew. (...) (jak wskazują sami odwołujący) dokonany był z uwagi na zabudowania istniejące na części działki oraz jak wynika z aktu notarialnego z konieczności odłączenia części niezabudowanej działki do innej księgi wieczystej w celu zwolnienia działki nr ew. (...) ze służebności osobistej mieszkania odnoszącej się do budynków, które pozostały na działce nr ew. (...). Po podziale działka nr ew. (...) została wyodrębniona jako nieruchomość niezabudowana (z możliwością zniesienia służebności osobistych). Zdaniem Kolegium działka nr ew. (...) stanowi zupełnie odrębny (znacznie różniący się) przedmiot postępowania, aniżeli działka nr ew. (...) będąca przedmiotem poprzedniego operatu szacunkowego i decyzji z dnia (...) czerwca 2006 roku. W związku z tym, w ocenie organu odwoławczego, organ pierwszej instancji prawidłowo uznał, za konieczne sporządzenie odrębnego operatu szacunkowego dla nowopowstałej działki nr ew. (...) celu określenia wzrostu wartości działki nr ew. (...) w związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutów co do wysokości opłaty planistycznej, Kolegium wskazało, że opłata została ustalona na podstawie operatu szacunkowego

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

wykonanego na potrzeby postępowania dla działki nr ew. (...). Operat został sporządzony z zastosowaniem podejścia porównawczego, metoda korygowania ceny średniej. Do wyceny wykorzystano nieruchomości porównywalne i ich ceny w transakcjach rynkowych, po skorygowaniu ceny z uwagi na cechy różniące te nieruchomości do działki objętej operatem i po uwzględnieniu upływu czasu.

Kolegium wskazało, że operat sporządzono według poziomu cen na dzień (...) lipca 2006 roku, tj. na dzień sprzedaży nieruchomości. Kwestia różnicy pomiędzy operatami szacującymi wzrost wartości działki nr ew. (...) i później wykonanego odrębnie dla działki nr ew. (...) wynika z różnic pomiędzy działkami, zarówno prawnymi jak i faktycznymi (opisane powyżej) i możliwości przeznaczenia je na cele przewidziane w planie.

Uprawnionym do poboru opłaty jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w tej sprawie był to Prezydent m. W. i tenże organ dokonał ustalenia opłaty. Ważnym aspektem analizowanego przepisu art. 36 ust. 4 powołanej ustawy jest wysokość jednorazowej opłaty. Określa się ją w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Dokładną stawkę procentową służąca naliczeniu opłaty określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Opłata została, w ocenie Kolegium, naliczona prawidłowo.

Zdaniem Kolegium analiza materiału dowodowego zabranego w rozpatrywanej sprawie wykazała, iż merytoryczne rozstrzygnięcie zawarte w decyzji organu I instancji nie budzi zastrzeżeń.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli T. i A. S.. Skarżący powtórzyli w skardze argumenty zawarte w odwołaniu.

Zdaniem skarżących wydając zaskarżoną decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się w żaden sposób do powoływanego przez skarżących naruszenia decyzją z dnia (...) października 2007 roku art. 8 k.p.a. i wyrażonej tym przepisem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Decyzja z dnia (...) października 2006 roku, którą organ stwierdził wygaśnięcie wcześniejszej decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej, była, ich zdaniem, wydana rzekomo "w interesie" skarżących (co wyraźnie zaakcentowano w treści jej uzasadnienia). Realizacją tego "interesu" przez organ miała być z kolei decyzja z dnia (...) października 2007 roku podczas gdy w rzeczywistości postawiła ona

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

Skarżących w o wiele gorszej sytuacji, zwłaszcza z powodu nałożenia na nich obowiązku uiszczenia o wiele wyższej opłaty planistycznej, naliczonej od znacznie mniejszej powierzchni gruntów przyjętych za podstawę do ustalenia wymienionej wyżej opłaty.

Niezrozumiałe i wręcz bezpodstawne, zdaniem skarżących, jest przyjęcie przez organ, iż wobec podziału nieruchomości parametry kalkulacyjne pozwalające na ustalenie poziomu wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem w 2004 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będą miały zastosowania, skoro w wyniku tego podziału nie doszło do zmiany jakichkolwiek parametrów wpływających na wartość nieruchomości, lecz tylko doszło do wewnętrznego podzielenia jej ogólnego obszaru na dwie działki dla celów ewidencyjnych. Takie postępowanie organu, zdaniem skarżących, w żaden sposób nie może być uznane za zgodne z wyrażoną w powołanym powyżej przepisie zasadą. Tym bardziej budzi ich sprzeciw fakt, iż w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze pominęło całkowicie argumentację skarżących wykazującą, że w rozpatrywanym przypadku doszło do rażącego naruszenia powyższej zasady.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zdaniem skarżących, przekonywująco nie wyjaśniło, dlaczego zachodziła potrzeba zlecenia w postępowaniu prowadzonym w pierwszej instancji sporządzenia nowego operatu szacunkowego i dlaczego przedmiotem analizy rzeczoznawcy majątkowego było de facto ustalenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości skarżących i to nawet nie w dacie jej sprzedaży, a w dacie sporządzenia operatu, skoro opłatę planistyczną wymierza się tylko i wyłącznie w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co w przypadku nieruchomości skarżących miało miejsce w 2004 roku. Organ wydający zaskarżoną decyzję nie rozważył, ich zdaniem, okoliczności, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie daje podstaw do ustalania nowej opłaty planistycznej w przypadku, gdy doszło do podziału działki objętej ustaloną w sposób należyty opłatą. Zgodnie z przepisami tej ustawy (art. 36 i 37), podstawą do wyliczenia opłaty są: uchwalenie miejscowego planu bądź jego zmiana, wzrost wartości sprzedawanej nieruchomości związany z uchwaleniem planu.

Przesłanki te, zdaniem skarżących, były spełnione już przy wydawaniu decyzji pierwotnie ustalającej wysokość opłaty planistycznej (tj. decyzji z dnia (...) czerwca

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

2006 r.) i przed jej wydaniem został sporządzony operat szacunkowy, na podstawie którego nastąpiło ustalenie opłaty planistycznej dotyczącej całego udziału skarżących w wymienionej na wstępie nieruchomości o wartości 205.011,08 zł. Do sprzedaży nieruchomości przez skarżących doszło w dniu (...) lipca 2006 roku. Właśnie sprzedaż nieruchomości jest, w ich ocenie, wydarzeniem powodującym obowiązek wyliczenia i uiszczenia opłaty planistycznej. W odniesieniu więc do wskazanej powyżej daty sprzedaży nieruchomości sporządzony już operat szacunkowy zachowywał swoją ważność. Co więcej - zachowywał on swą ważność również w dniu (...) sierpnia 2006 roku, w którym to dniu skarżący powiadomili organ I instancji o częściowym tylko zbyciu należącego do nich udziału w ww. nieruchomości w związku ze zgłoszeniem wniosku o ponowne ustalenie opłaty planistycznej. Operat ten zachowywał, ich zdaniem, również ważność w czasie, w którym organ I instancji obowiązany był rozpatrzyć ww. wniosek zgodnie z postanowieniami art. 35 § 1 i § 3 k.p.a. i w przypadku jego negatywnej oceny obowiązany był do podjęcia decyzji ustalających we właściwy jego zdaniem sposób skorygowaną opłatą planistyczną. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy zachowuje swą użyteczność dla celów dla których został sporządzony przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia, chyba że "nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154" tej ustawy. Przy sprzedaży przez skarżących nieruchomości nic takiego nie miało jednak miejsca (trudno jest uznać za zmianę uwarunkowań prawnych podział nieruchomości), więc tym samym nie było żadnych przesłanek, by nie korzystać z istniejącego już operatu szacunkowego. Ich zdaniem nie sposób jest nie zauważyć, że jedyną przesłanką, która w rozpatrywanym przypadku zadecydowała o upływie terminu ważności wspomnianego operatu, była niezrozumiała, rażąca opieszałość w przystąpieniu przez organ I instancji do rozpatrzenia wniosku skarżących z (...) sierpnia 2006 roku i definitywnego uregulowania sprawy korekty wcześniej ustalonej opłaty planistycznej; nasuwa się w ich ocenie wręcz spostrzeżenie, że ta opieszałość miała znamiona celowego działania ukierunkowanego na doprowadzenie do utraty ważności omawianego operatu. W tej sytuacji zdaniem skarżących uprawnione jest więc uznanie, iż doprowadzenie do sytuacji, w której pojawiły się przesłanki formalnie usprawiedliwiające sporządzenie nowego operatu szacunkowego, nastąpiło z winy organu pierwszej instancji, z powodu rażącego naruszenia przez ten organ zasad, o których mowa wart. 35 § 1 i 3 k.p.a.

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

Okoliczność ta jednakże w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ogóle nie została, zdaniem skarżących dostrzeżona i odpowiednio wykorzystana przy ocenie prawidłowości postępowania organu I instancji, co w konsekwencji uzasadnia zarzut, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem określonego w art. 77 §1 k.p.a. i obowiązującego także w postępowaniu odwoławczym obowiązku wyczerpującego, wnikliwego rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy, a także z naruszeniem art. 7 k.p.a. w tej części, w której powołany przepis obliguje organy administracji do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy w sposób zgodny ze słusznym interesem obywateli.

W ocenie skarżących, opisane powyżej dążenie organu pierwszej instancji do sporządzenia ponownej wyceny wzrostu wartości nieruchomości należącej do skarżących miało być de facto okolicznością uzasadniającą obciążenie skarżących ponownie ustaloną, znacznie wyższą od pierwotnej opłatą planistyczną. Świadczy o tym, ich zdaniem, w szczególności oparcie wyliczeń nowego operatu szacunkowego w przeważającym stopniu na stawkach cenowych, jakie funkcjonowały na rynku obrotu nieruchomościami w okresie, kiedy nowy operat był sporządzany, niż na wydatnie niższych stawkach, jakie w rzeczywistości były jeszcze w obrocie rynkowym stosowane w momencie sprzedaży nieruchomości przez skarżących. Załączona do operatu szacunkowego tabelka "nieruchomości porównawcze" zawiera bowiem, w ich ocenie, dane dotyczące transakcji zawieranych pod koniec 2006 roku, a nawet do marca 2007 roku włącznie. Skarżący wskazali, że druga połowa roku 2006 i początek roku 2007 to okres gwałtownego, lawinowego wręcz wzrostu cen nieruchomości. W tym czasie ceny gruntów na terenie W. wzrastały nawet dwu i trzykrotnie. Okoliczność tę w ich ocenie zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji powinny wziąć pod rozwagę z urzędu przy ocenie prawidłowości nowo sporządzonego operatu na podstawie art. 77 § 4 k.p.a. i w konsekwencji powinny z urzędu dostrzec, że w opisanych warunkach gwałtownego wzrostu cen nieruchomości w podanym powyżej okresie było oczywistym błędem metodologicznym autora operatu ustalanie wzrostu wartości nieruchomości będącej współwłasnością skarżących na podstawie cen, jakie uzyskiwano za podobne grunty w transakcjach sprzedaży znacznie wykraczających poza datę dokonania sprzedaży udziału skarżących wyżej wymienionej nieruchomości tj. poza dzień (...) lipca 2006 roku. Organy obu instancji powinny były,

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

zdaniem skarżących, też dostrzec, że przyjęcie tak wadliwie sporządzonego operatu za podstawę do ustalenia na nowo opłaty planistycznej, prowadzi także do nie dających się racjonalnie wytłumaczyć efektów, takich jak dopuszczenie do sytuacji, że wartość gruntów, które należały do skarżących, wzrosła z tytułu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. w stopniu znacznie wyższym, niż z tytułu uchwalenia tego samego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość gruntów sąsiednich, które były sprzedawane przez ich właścicieli w tym samym czasie, co grunty należące do skarżących, zaś przy wymiarze opłaty planistycznej były wycenione finalnie według pierwotnie sporządzonego dla całej okolicy operatu szacunkowego, tj. tego samego operatu, który w przypadku skarżących był wykorzystany do ustalenia obciążającej ich opłaty planistycznej w decyzji Prezydenta m. W. z dnia (...) czerwca 2006 roku. Przedstawione powyżej okoliczności dodatkowo usprawiedliwiają, zdaniem skarżących, zarzut naruszenia przy wydaniu zaskarżonej decyzji przepisów art. 77 § 1 i art. 7 k.p.a.

Zdaniem skarżących całkowicie dowolne, nie znajdujące potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy jest twierdzenie organu II instancji, jakoby przyczyną nagłego i wydatnego podwyższenia wartości gruntów o mniejszej powierzchni przy ich sprzedaży przez skarżących w porównaniu do wartości większej powierzchni gruntów, których dotyczyła pierwotnie wydana decyzja Prezydenta m. W. z (...) czerwca 2006 roku była okoliczność wyłączenia z przedmiotowego zakresu tej sprzedaży działki, na której był położony budynek obciążony służebnością mieszkaniową. Twierdzenie to nie znajduje, ich zdaniem, żadnego oparcia w ustaleniach nowego operatu szacunkowego, w którym to operacie brak jest jakiejkolwiek wzmianki o istnieniu, i to na dodatek tak znacznego, wpływu istniejącej służebności mieszkaniowej na obniżenie wartości gruntów wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości. Służebność ta mogła obiektywnie co najwyżej w pewnym stopniu oddziaływać tylko na wartość położonego na przedmiotowej nieruchomości budynku, podczas gdy przy ustalaniu opłaty planistycznej podstawę do ustalenia tej opłaty stanowi tylko i wyłącznie wzrost wartości samych gruntów, a nie poziom wartości nieruchomości budynkowej. Również więc i z tych względów usprawiedliwiony jest, w ich ocenie, w pełni zarzut naruszenia przy wydaniu zaskarżonej decyzji przepisów art. 7 i art. 77 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W.

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z powodów, które Sąd wziął pod uwagę z urzędu. Wojewódzki Sąd Administracyjny kontroluje zgodność zaskarżonej decyzji z prawem materialnym i procesowym. Zaskarżona decyzja zdaniem Sądu zapadła z naruszeniem art. 7 kpa i art. 77 kpa.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 ze zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Nieruchomość, w której skarżący posiadali udział była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta W. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta W. Nr (...) z dnia (...) września 1992 roku.

Z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 roku zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 roku. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miasta W. przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 roku. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "C." zatwierdzony uchwałą Rady Miasta W. nr (...) z dnia (...) grudnia 2004 roku jest planem nowym, a nie planem zmieniającym poprzedni plan. Po wygaśnięciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 1992 nieruchomość, w której skarżący posiadali udział nie była objęta żadnym planem. Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna być naliczona w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie w związku z jego zmianą. Tymczasem jak wynika z treści

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

operatu szacunkowego biegły dokonał obliczenia wzrostu wartości rynkowej i wysokości opłaty w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy ustalaniu wysokości opłaty w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego inne będą dane wyjściowe, które przyjąć należy przy określaniu wartości nieruchomości. Inaczej ustala się bowiem przeznaczenie nieruchomości i w konsekwencji jej wartość w sytuacji, gdy wcześniej istniał plan zagospodarowania przestrzennego, a inaczej gdy planu takiego nie było. Jeśli plan istniał, to przeznaczenie nieruchomości określały zapisy planu. Jeśli planu nie było o przeznaczeniu nieruchomości decydowały reguły związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy terenu.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji powinny dokonać ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o operat szacunkowy, który określał będzie wzrost wartości rynkowej nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie z tytułu jego zmiany.

Za nieuzasadnione uznać natomiast zdaniem Sądu należy zarzuty podniesione przez skarżących w skardze. Twierdzenie skarżących, iż organy administracji naruszyły zaufanie skarżących ignoruje podstawowe fakty jakie w sprawie zaistniały. Skarżący wystąpili o wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej dla działki o nr ew. (...) z obrębu (...) w trybie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Wysokość takiej opłaty została ustalona decyzją z dnia (...) czerwca 2006 roku w dacie wydawania tej decyzji na działce, której decyzja ta dotyczyła znajdował się budynek. Działka była obciążona służebnością dożywocia na rzecz T. i C. S.. Po wydaniu decyzji z dnia (...) czerwca 2006 roku działka została podzielona na działki o nr ew. (...) o powierzchni 2450 m2 i nr ew. (...) o powierzchni 19801 m2, następnie skarżący zbyli udział w działce o nr ew. (...). Oczywistym w tej sytuacji jest, że wycena dokonana w celu określenia wysokości opłaty w związku z zamiarem

Sygn. akt IV SA/Wa 581/08

zbycia udziału w działce o nr ew. (...) jest nieprzydatna dla określenia wysokości opłaty

w związku ze zbyciem udziału w działce o nr ew. (...). Inne będą dane wyjściowe,

które należy przyjąć przy dokonywaniu wyceny działki zabudowanej i obciążonej prawem dożywocia , a inne działki niezabudowanej i nieobciążonej. Ignorowanie przez organy administracji tego faktu byłoby sprzeczne ze zdrowym rozsądkiem. Obowiązkiem organu administracji było dokonanie ponownej wyceny zbywanego przez skarżących udziału w nieruchomości. Sugestie skarżących, iż organ administracji celowo przeciągał w czasie rozpatrzenie sprawy by obciążyć ich wyższą opłatą są niczym nieuzasadnionym domniemaniem. Racjonalne odniesienie się do tego rodzaju argumentów jest niemożliwe.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 roku Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.