Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt I SA/Wr 1190/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2015-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6116 Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata skarbowa oraz inne podatki i opłaty
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 2  ust. 1  pkt 4  i   ust. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 1399
law: Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marta Semiczek, sędzia WSA Maria Tkacz-Rutkowska, sędzia WSA Ewa Kamieniecka (sprawozdawca), Protokolant: Edyta Forysiak, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 6 listopada 2015 r. sprawy ze skargi A. spółki z o.o. z siedzibą w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia 20 marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie określenia opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi za okres od 1 lipca 2013 r. do 31 stycznia 2014 r. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia 19 listopada 2014 r. nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz strony skarżącej kwotę 780,00 (siedemset osiemdziesiąt) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia 20 marca 2015 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia 19 listopada 2014 r. nr [...] określającą wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla A. spółki z o. o. za okres od 1 lipca 2013 r. do 31 stycznia 2014 r., wydaną na podstawie art. 6o, art. 6i oraz 6q ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2013 r. poz. 1399 z późn. zm.), dalej u.c.p.g.

Organ pierwszej instancji określił wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi stronie skarżącej jako podmiotowi zarządzającemu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w L. za nieruchomość położoną w L. przy ul. [...]. Według organu podatkowego, tam gdzie jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości łączy się z członkostwem w określonej korporacji typu wspólnota mieszkaniowa (powyżej 7 członków), spółdzielnia mieszkaniowa lub TBS, podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji będzie zawsze jednostka organizacyjna lub osoba posiadająca nieruchomość w zarządzie. Organ podatkowy określił opłatę dla części nieruchomości, na której zamieszkują mieszkańcy i dla części nieruchomości, na której nie zamieszkują mieszkańcy, a na terenie której powstają odpady komunalne. Określając wysokość opłaty dla lokalu mieszkalnego nr 7 położonego przy ulicy [...] organ podatkowy odwołał się do danych meldunkowych i przyjął do wyliczenia opłaty stawkę za 6 osób zameldowanych, które nie segregują odpadów.

W odwołaniu strona wniosła o uchylenie decyzji w całości i umorzenie postępowania, zarzucając naruszenie przepisów ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Strona wyjaśniła, że nie posiada legitymacji biernej do występowania w sprawie, ponieważ nie jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali, bowiem warunkiem posiadania przymiotu zarządcy jest określenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast umowa o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną z dnia 9 listopada 2010 r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a stroną zawarta jest w zwykłej formie pisemnej i jest wyłącznie umową o administrowanie, co nie jest tożsame z przekazaniem zarządu nieruchomością wspólną. Według strony obowiązki właściciela ciążą na właścicielach lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 2 ust. 3 u.c.p.g. w razie zabudowania nieruchomości budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiona została odrębna własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany. Za właściciela ustawa uznaje każdy podmiot, który włada nieruchomością, także na podstawie stosunku obligacyjnego. Ustawa posługuje się pojęciem zarządu w dwojakim znaczeniu, tj. podmiotowym – jako organ wspólnoty składający w sprawach zwykłego zarządu oświadczenia woli za wspólnotę oraz w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie. Skoro zakresem umowy z dnia 9 listopada 2010 r. objęte jest "wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną" w znaczeniu funkcjonalnym, to należy uznać stronę za podmiot sprawujący zarząd nieruchomością wspólną, który obciążają obowiązki właściciela nieruchomości, w tym w zakresie złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi oraz poniesienia opłaty.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, zarzucając naruszenie:

- art. 165 § 1 i § 2 w związku z art. 7 ustawy z dnia 29 sierpnia Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz art. 6o w związku z art. 2 ust. 3 u.c.p.g. przez przyjęcie, że skarżąca jest stroną postępowania w sprawie ustalenia w drodze decyzji wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,

- art. 2 ust. 3 u.c.p.g. oraz art. 18 ustawy o własności lokali przez uznanie za osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali również zarządców, o których mowa w art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 518 z późn. zm.), pełniących funkcję administratora nieruchomości, wynikającej z umowy cywilno – prawnej, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego,

- art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. przez przyjęcie, że stronę należy traktować jak właściciela nieruchomości,

- art. 6h ust. 1 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 4 i art. 2 ust. 3 u.c.p.g. przez przyjęcie, że strona stanowi podmiot zarządzający, działający za właściciela nieruchomości, podczas gdy strona posiada jedynie status administratora nieruchomości wspólnej, wynikający z umowy cywilno – prawnej w zwykłej formie pisemnej,

- art. 6o u.c.p.g. przez wszczęcie postępowania i wydanie decyzji w sytuacji, gdy deklaracje zostały złożone przez poszczególnych właścicieli lokali nieruchomości i uiścili oni należne opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi,

- art. 122 oraz art. 6o w związku z art. 6i ust. 1 i art. 6j ust. 1 u.c.p.g. w związku z § 1 ust. 1 uchwały Rady Miejskiej L. z dnia 18 grudnia 2012 r. przez ustalenie wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w stosunku do lokalu nr 7, położonego w L. przy ul. [...], który stanowi lokal niezamieszkały i nie generujący odpadów komunalnych, w oparciu o dane z ewidencji ludności.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 18 czerwca 2015 r. strona skarżąca w całości podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.

Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji stwierdził, że narusza ona przepisy prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. W ocenie Sądu organy podatkowe bezpodstawnie przyjęły, że skarżąca spełnia wymogi z art. 2 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 2 ust. 3 u.c.p.g. W tym zakresie Sąd w pełni podziela pogląd i wspierającą go argumentację wyrażoną przez WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 sierpnia 2015 r. sygn. akt I SA/Wr 250/15 oraz w wyroku z dnia 12 listopada 2015 r. sygn. akt I SA/Wr 1150/15.

Zgodnie z art. 6h u.c.p.g. właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c u.c.p.g. (nieruchomości zamieszkałych, w stosunku do których gminy organizują odbieranie odpadów od ich właścicieli - z mocy ustawy (ust. 1) i niezamieszkałych na podstawie uchwały (ust. 2), - są zobowiązani do ponoszenia na rzecz gminy, na terenie której położone są ich nieruchomości, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Stosownie do art. 6m u.c.p.g. właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do właściwego organu gminy, deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych oraz składania nowych deklaracji w razie zaistnienia zmian danych będących podstawą ustalenia wysokości należnej opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zadeklarowana w deklaracji opłata jest uiszczana w trybie i na zasadach określonych w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 6I u.c.p.g.

Z powołanych przepisów wynika, że to na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek złożenia do właściwego organu deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi i uiszczenia opłaty.

Pojęcie właściciel nieruchomości należy interpretować w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 u.c.p.g. (w brzmieniu obowiązującym w sprawie).

Art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. stanowi, że przez właściciela nieruchomości rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z kolei art. 2 ust. 3 u.c.p.g., który dla sprawy ma zasadnicze znaczenie przewiduje, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Powołane przepisy ustawy o utrzymaniu czystości poddane były ocenie Trybunału Konstytucyjnego (TK) w zakresie ich zgodności z zasadami poprawnej legislacji.

TK w wyroku z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt K 17/12 stwierdził, że art. 6h i art. 6m ust. 1 w związku z art. 6c ustawy o utrzymaniu czystości są zgodne z zasadą poprawnej legislacji. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że podmiotami zobowiązanymi do ponoszenia opłaty oraz do złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są właściciele nieruchomości zamieszkanych, jak i niezamieszkanych, na których powstają odpady komunalne, jeżeli gmina skorzysta z kompetencji przewidzianej w art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości. Pojęcie właściciel należy zaś interpretować w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości (pkt 1.3.).

TK wskazał, że w ustawie o utrzymaniu czystości prawodawca przyjął szerszą definicję właściciela niż wynika to z art. 140 i n. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: kodeks cywilny). Zarazem jednak prawodawca odwołał się do zastanych pojęć prawa administracyjnego i cywilnego w szczególności takich jak: współwłasność (art. 195 i n. kodeksu cywilnego), prawo użytkowania (art. 252 i n. kodeksu cywilnego), użytkowanie wieczyste (art. 232 i n. kodeksu cywilnego), posiadanie samoistne, jak i zależne (art. 336 kodeksu cywilnego).

Odnośnie art. 2 ust. 3 u.c.p.g. TK w pkt. 1.4. wyroku stwierdził, że art. 6h i art. 6m ust. 1 w związku z art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości są zgodne z zasadą poprawnej legislacji. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że w wypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi, obowiązek ponoszenia opłaty oraz złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi obciąża osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Dalej TK uznał, że wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, odesłanie do ustawy o własności lokali i brak odrębnej regulacji odnoszącej się do budynków wielolokalowych, do których zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. tj. z 2013 r., poz. 1222; dalej: ustawa o spółdzielniach) nie wprowadza niejasności i niekomunikatywności zakwestionowanych przepisów. Z zasady poprawnej legislacji nie wynika wszakże bezwzględny zakaz tworzenia nowych definicji ustawowych właściwych tylko dla konkretnej regulacji, nawet jeżeli definicje te dotyczą pojęć takich jak właściciel nieruchomości. Nie odsyłając do pojęć zastanych, ugruntowanych w przepisach i dogmatyce danej gałęzi prawa, prawodawca może tworzyć autonomiczne definicje w poszczególnych aktach normatywnych, jeżeli będą one odpowiadać wymogowi jasności i komunikatywności, a ich wprowadzenie będzie racjonalnie uzasadnione specyfiką regulowanej materii. Trybunał Konstytucyjny nie wyklucza jednak możliwości stwierdzenia naruszenia zasady poprawnej legislacji w wypadku nieuzasadnionego konstytucyjnie (tj. niepotrzebnego i zbędnego w świetle pozostających ze sobą w kolizji wartości konstytucyjnych) wprowadzenia w pełni autonomicznych definicji lub częściowo autonomicznych i związanego z tym "piętrowego odesłania" do innych aktów normatywnych. W rozpoznawanej sprawie sytuacja tego rodzaju nie ma jednak miejsca.

Według TK odesłanie do ustawy o własności lokali oznacza, że nałożone na właścicieli obowiązki, o których mowa w art. 6h i art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości, w zależności od stanu faktycznego i prawnego, są wykonywane: po pierwsze – przez osobę fizyczną albo prawną, której właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 in principio ustawy o własności lokali); po drugie – przez osobę fizyczną albo prawną, której właściciele lokali w umowie zawartej w formie aktu notarialnego po ustanowieniu odrębnej własności lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali); po trzecie – przez właścicieli samodzielnie (art. 19 – 20 ustawy o własności lokali). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Z perspektywy art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości, legitymacja wymienionych podmiotów do wykonywania obowiązków właściciela nieruchomości z art. 6h i art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości aktualizuje się z wyodrębnieniem własności lokalu w budynku wielolokalowym, a użyta przez prawodawcę liczba mnoga w wyrażeniu "jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali" nie modyfikuje reguł przyjętych w ustawie o własności lokali. Podobnie nie ma merytorycznego znaczenia posługiwanie się przez prawodawcę pojęciem "osoby sprawującej zarząd nieruchomością" w ustawie o utrzymaniu czystości i pojęciami "zarząd" lub "zarządca" w ustawie o własności lokali. Pojęcie "osoby sprawującej zarząd" użyte w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości nie może zostać uznane za niejasne i niekomunikatywne, gdyż jego treść i granice wyznacza zakres odesłania. Pojęcie to obejmuje zatem każdy podmiot, który sprawuje zarząd w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze poczynione uwagi, w ocenie Sądu organy obu instancji wadliwie rozumieją pojęcie zarządu nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali.

Sąd zauważa, że pojęcie zarządu na gruncie uwl było wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów powszechnych i z utrwalonej linii orzeczniczej wynika, że przepisy uwl używają pojęcia "zarządu" w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie (art. 18 u.w.l.) oraz w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty (art. 20 uwl). Należy wskazać, że prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. W konsekwencji tego, sama organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną została powierzona przez ustawodawcę przede wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Zgodnie z art. 18 uwl właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a uwl). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast zarząd w znaczeniu podmiotowym, jest organem wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 21 ust. 1 uwl). (za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 r., sygn. akt I ACa 562/13, LEX nr 139420)

Wyjaśnić trzeba, że zgodnie z art. 6 zd. 1 uwl wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zaś kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną uregulowane są w art. 18 uwl i nast.

Ustawa o własności lokali, na co zwrócił uwagę TK i co znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych przewiduje reżim zarządu nieruchomością wspólną - umowny i ustawowy.

Zarząd umowny reguluje art. 18 uwl zgodnie, z którym zarząd właściciele mogą określić umownie, powierzając go osobie fizycznej albo prawnej. Art. 18 ust. 1 uwl przewiduje, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Zarząd ustawowy występuje natomiast w sytuacji gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie osiągnęli porozumienia co do zarządu umownego. Uwl przewiduje dwa reżimy zarządu ustawowego. Pierwszy przeznaczony do wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest mniejsza niż siedem; wówczas też stosuje się zasady przewidziane dla zarządu rzeczą wspólną przez kodeks cywilny (art. 19 uwl). Drugi dotyczący wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, wtedy właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, a członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz. Powołany zarząd (w znaczeniu podmiotowym) może zarządzać nieruchomością sam albo zlecić to wybranemu zarządcy. Przy czym - na co Sąd szczególnie zwraca uwagę - zawarcie przez zarząd z profesjonalnym podmiotem umowy o administrowanie/zarządzanie nieruchomością nie zmienia tego, że nieruchomością zarządzają samodzielnie właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Podmiot z którym zarząd zawarł umowę cywilnoprawną nie sprawuje zarządu nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl.

Praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami już się wykształciła od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Licencjonowany zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia (art. 734 k.c.) (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 652/13, LEX nr 1438094).

Podsumowując stwierdzić należy, że organy błędnie utożsamiają pojęcie "zarządca" użyte w art.185 ust. 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami ze sprawowaniem zarządu przez organ lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 uwl. A przecież zarząd w rozumieniu różnych aktów może mieć inne znaczenie. Zarząd nieruchomością to również administrowanie, w rozumieniu natomiast ustawy o własności lokali to pełnienie, wykonywanie czynności zarządu przez organ wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządcę z art. 18 uwl).

Jak wskazał SN w wyroku z 19.01.2006 (sygn. akt IV CK 343/05) art.185 ustawy o gospodarce nieruchomościami " W zasadzie obejmuje [...] czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji". Zarządca działający w oparciu o umowę zawartą na podstawie art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami to w istocie administrator, który wykonuje jedynie zadania, określone w umowie. Nie podejmuje decyzji - to jest domena zarządu wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogółu właścicieli. Wykonuje on wyłącznie czynności pomocnicze i nie sprawuje zarządu w rozumieniu uwl. Jego zakres obowiązków to najczęściej:

1) prowadzenie ewidencji pozaksięgowej

2) konserwacja urządzeń nieruchomości wspólnej

3) utrzymanie czystości i porządku w NW

4) prowadzenie rozliczeń mediów

5) prowadzenie rozliczeń zaliczek właścicieli na kznw

6) prowadzenie książki obiektu budowlanego

7) przygotowanie sprawozdania zarządu oraz projektów uchwał

8/ przygotowanie zebrań właścicieli od strony organizacyjnej

9) usuwanie awarii

itp.

W żadnej z tych spraw nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę. Decyzje podejmuje zarząd wspólnoty, który też odpowiada przed właścicielami zarówno za swoje decyzje, jak i za jego pracę. Nie należy go mylić (choćby miał licencję zarządcy nieruchomości) z zarządcą, który sprawuje zarząd powierzony w trybie art. 18 ust.1 uwl. Wówczas bowiem to taki zarządca podejmuje wszystkie decyzje w zakresie zarządu zwykłego. Robi to samodzielnie, ponieważ został do tego umocowany przez właścicieli w drodze pełnomocnictwa, udzielonego umową notarialną lub uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza.

Odnosząc powyższe do stanu sprawy, w ocenie Sądu organy nie miały podstaw do stwierdzenia, że skarżąca pełni funkcję zarządcy, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 uwl.

Umowa z dnia 9 listopada 2007 r., na którą powołuje się SKO niewątpliwie nie jest umową przewidzianą w art. 18 ust. 1 uwl. Umowa ta zawarta została pomiędzy skarżącą a wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd. Rację ma skarżąca, że na podstawie cywilnoprawnej umowy (zawartej w zwykłej formie pisemnej) zlecono jej zarządzanie (administrowanie) przedmiotową nieruchomością, natomiast nie ma ona statusu zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 uwl. A tym samym nie spełnia ona przesłanki uznania jej za właściciela w rozumieniu art.2 ust.3 u.c.p.g. i nałożenia obowiązków wynikających z ustawy o utrzymaniu czystości.

Powyższe przesądza o konieczności uchylenia decyzji organów obu instancji.

Reasumując, stwierdzone uchybienia uzasadniały uchylenie decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. Uwzględnienie skargi zobowiązywało WSA do zasądzenia na rzecz skarżącej spółki zwrotu kosztów postępowania (art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a i § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu) – wpis od skargi 163,00 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17,00 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego – 600,00 zł.