Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 892/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 153
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 136, art. 145 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 7 ust. 1, ust. 3, ust. 4, § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Ewa Partyka /spr./ Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk WSA Elżbieta Mazur - Selwa Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2019 r. sprawy ze skargi P. M. i P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi P.M. oraz P.M. (dalej określanych: skarżącymi) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej jako: SKO lub Kolegium) z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2018 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Wnioskiem z dnia 12 lutego 2016 r. [...] Sp. z o.o., zwróciło się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na inwestycję pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego, miejsc postojowych oraz zjazdu drogowego z drogi publicznej - ul. [...] (dz. nr ew. gr. 943/47) na dz. nr ew. gr. 943/76" na terenie obejmującym działki nr ew. 943/38, 943/39, 943/40, 943/41, 943/75, 943/76 położone w [...] przy ul. [...].

Decyzją z dnia [...] maja 2016 r. Burmistrz Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. znak: [...], SKO uchyliło przedmiotową decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Następnie Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia [...] października 2016 r. ponownie ustalił warunki zabudowy dla wskazanej inwestycji, która również została uchylona decyzją SKO z dnia [...] grudnia 2016 r. znak: [...]. Kolejna decyzja o warunkach zabudowy została wydana dnia [...] lutego 2017 r., zaś po rozpatrzeniu odwołania, została utrzymana w mocy decyzją SKO z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak: [...].

Wskazana wyżej decyzja Kolegium została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, który wyrokiem z dnia 2 października 2017 r. sygn. akt II SA/Rz 669/17, uchylił zarówno decyzję Kolegium jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O powyższym przesądziło wadliwe ustalenie przez organ I instancji "linii zabudowy" dla planowanej inwestycji, niezgodne z brzmieniem § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., nr 164, poz. 1588, dalej "Rozporządzenie"), a także nieodniesienie się przez organ odwoławczy do zarzutów odwołania. Sąd zobowiązał też organy do prawidłowego określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu.

W konsekwencji powyższego wyroku Burmistrz Miasta [...], działając na podstawie art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1 i art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 – dalej: u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1257 – dalej: K.p.a.), w dniu [...] grudnia 2018 r. wydał decyzję o nr [...], którą ustalił warunki zabudowy dla wskazanej na wstępie inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia [...] października 2001 r. z późn. zm., teren inwestycji jest położony w obszarach oznaczonych symbolem M1, które mogą być przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej, w tym zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Organ ocenił, że planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi w u.p.z.p.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli skarżący zarzucając, że organ I instancji błędnie ustalił wysokość budynków w analizowanym obszarze. Wskazali, że średnia wysokość w tym obszarze wynosi 8,5 m, natomiast biorąc pod uwagę tylko najbliższe otoczenie (tj. stronę południowo-wschodnią oraz północną i zachodnią) średnia wysokość wynosi 10,1 m, a nie 12 m. Zarzucili również, że postanowienia analizy urbanistycznej zmierzają do umożliwienia inwestorowi budowy budynku o czterech kondygnacjach. Ponadto ich zdaniem droga dojazdowa nie została przewidziana do obsługi takiego budynku.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...], Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 59, art. 61 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia SKO wskazało, że dla planowanej inwestycji zostały spełnione wymogi przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., warunkujące wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Odnośnie wymogu przewidzianego w pkt 1 w/w przepisu, organ wyjaśnił, że pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zatem wystarczające będzie, że nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i że można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy. Następnie wskazał, że z przeprowadzonej w toku postępowania ponownej gruntownej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika m.in., że nieruchomości położone w obszarze analizowanym zlokalizowane są w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej, usług oświaty oraz usług komercyjnych. Natomiast planowana przez inwestora zabudowa polegać ma na budowie budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Zdaniem organu odwoławczego taka funkcja planowanego budynku wpisuje się w funkcje obiektów już istniejących w obszarze analizowanym i nie pozostaje z nimi w sprzeczności.

W dalszej kolejności organ stwierdził, że określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów. Zostały one wyznaczone w sposób respektujący zasady określone w przepisach § 4 - § 8 Rozporządzenia. Sporządzona analiza urbanistyczna nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego w kontekście wymogów jej sporządzenia. Organ podkreślił, że wbrew zarzutom odwołania, analiza zawiera dostateczne uzasadnienie dla przyjętych w decyzji ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu. Wskazuje na ilość i wysokość budynków w obszarze analizowanym przyjmując ich wysokość od 4 m do 16 m. Podobnie w zakresie geometrii dachu, gdzie występują dachy płaskie, jak również z nachyleniem połaci dachowych. SKO zaznaczyło, że przyjęte i uzasadnione ostatecznie rozwiązania stanowią kompromis pomiędzy zastaną i planowaną przez inwestora zabudową. Stąd też, zdaniem organu, uprawnione jest stwierdzenie, że planowana inwestycja nie będzie naruszać istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując zastany na tym terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy, a więc nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa. Organ stwierdził również, że istniejące na terenie inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, zaś działka budowlana nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze. Natomiast lokalizacja planowanej inwestycji nie będzie naruszać regulacji zawartych w przepisach odrębnych. Wskazano również, że sporządzenie projektu decyzji zostało powierzone przez organ I instancji osobie posiadającej uprawnienia architekta.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, jak również nie stanowi podstawy do rozpoczęcia i prowadzenia jakichkolwiek robót budowlanych. Organ za niezasadny uznał zarzut odnośnie błędnego ustalenia parametrów inwestycji. W tym zakresie SKO podkreśliło, że podstawą określenia funkcji oraz parametrów nowej zabudowy są ustalenia dotyczące całokształtu zabudowy i sposobu zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Wypowiadając się na temat dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, organ odwoławczy podkreślił, że dostęp ten jest zapewniony w sposób wymagany u.p.z.p., natomiast ewentualne natężenie ruchu na drodze pozostaje poza kompetencjami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Utrzymanie funkcji zabudowy na analizowanym terenie wskazuje natomiast, że nie zostanie naruszony sposób korzystania z dojazdu do działki. Zdaniem SKO postanowienia wydanej w sprawie decyzji, jak i poprzedzających ją ustaleń analizy, wskazują na pełne respektowanie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu oraz gruntownego wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy. Każdy z parametrów inwestycji został jednoznacznie ustalony w oparciu o podbudowę analizy urbanistycznej. Z tych wszystkich względów Kolegium uznało, że wydana w sprawie decyzja odpowiada prawu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wniesionej na opisaną wyżej decyzję, skarżący zarzucili rażące naruszenie przepisów art. 7, 8, 77 § 1, 78 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a. i w konsekwencji naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest: art. 61 ust. 1 pkt 1, 3 i 5, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3, § 4 i § 8 Rozporządzenia, poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, błędną ocenę materiału dowodowego i niezachowanie zasady prawdy obiektywnej, dokonanie błędnej analizy urbanistycznej poprzez błędne ustalenie parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie określenia wysokości budynków w analizowanym obszarze oraz błędne ustalenie parametrów w zakresie określenia górnej wysokości krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu, co istotnie naruszy przez planowaną inwestycję ład architektoniczny i będzie znacząco kolidować z istniejącą już zabudową, a w konsekwencji naruszy zasadę dobrego sąsiedztwa i tym samym interes skarżących oraz mieszkańców ul. [...] i ul. [...] w [...].

W oparciu o przedstawione powyżej zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie rozstrzygnięć organów obu instancji.

W uzasadnieniu skargi podnieśli, że w sporządzonej analizie stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji Burmistrz, architekt podzielił blok D na dwa bloki zaś dach w przedszkolu zamienił ze spadowego na płaski, natomiast ulicę i zabudowania przyjął jako dwie odrębne strony, chociaż są to te same budynki. W ocenie skarżących zostało to wykonane, aby stworzyć firmie [...] Sp. z o.o. jak najkorzystniejsze warunki do realizacji zaplanowanej inwestycji. Ponadto podobnie jak w odwołaniu zarzucili, że w analizie urbanistycznej dokonano błędnego ustalenia parametrów wysokości budynków na działkach sąsiednich. W ocenie skarżących nie zostały również spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. pkt. 3 i 5 u.p.z.p., ponieważ całkowicie pominięto, że przez działki, na których planowana jest inwestycja przechodzi linia wysokiego napięcia i przepompownia ścieków. Pominięto również konieczność przestrzegania przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi, dopuszczając w planach inwestycyjnych nowe miejsca parkingowe i związane z tym natężenie ruchu pojazdów. Skarżący zaznaczyli, że od strony zachodniej planowanej inwestycji znajduje się przedszkole oraz plac zabaw dla dzieci, zaś w odległości 10 m od tych budynków w pasie drogowym przy łączniku ul. [...] i ul. [...] na działce oznaczonej nr 975/3 zostały zaplanowane miejsca postojowe dla samochodów. Powyższe sprawia, że natężenie ruchu w tej okolicy znacznie wzrośnie negatywnie wpływając na dzieci.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2107). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Do powyższego dodać jeszcze należy, że stosownie do art. 153 P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Po rozpoznaniu sprawy w powyższych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty są zasadne.

Wobec braku podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, w pierwszej kolejności sprawdzić należało czy zostały wykonane wskazania tut. Sądu z wyroku z dnia 2 października 2019 r.

Na wstępie zauważyć należy, że jak wynika z wyroku tut. Sądu z dnia 2 października 2017 r., sygn. akt II SA/Rz 669/17 za ustalone zgodnie z prawem (§ 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 Rozporządzenia) zostały wówczas uznane zarówno wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz szerokość elewacji frontowej. Ponieważ wielkości te w aktualnie skarżonych decyzjach zostały ustalone analogicznie jak we wcześniejszych, a przepisy w tym zakresie się nie zmieniły, w świetle art. 153 P.p.s.a. rozstrzygnięcia w ww zakresie należało uznać za wiążące i zgodne z prawem.

W ww wyroku WSA nakazał natomiast ponowne przeprowadzenie analizy urbanistycznej oraz wyznaczenie zgodnie z jej wynikami i stosownie do przepisów § 7, § 8 i § 4 Rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy, geometrii dachu i linii zabudowy.

Przypomnieć należy, że materialnoprawną podstawę skarżonych decyzji stanowił przepis art. 61 u.p.z.p. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W oparciu o zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. delegację ustawową zostało wydane wcześniej opisane Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W ww Rozporządzeniu określony został sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu oraz attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Ze zgromadzonych w aktach materiałów wynika, że obszar analizowany, o którym mowa w § 3 Rozporządzenia, został wyznaczony prawidłowo. Wszystkie działki znajdujące się w tym obszarze, a nie tylko te najbliżej położone, to tzw. działki sąsiednie, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Parametry planowanej inwestycji powinny zaś zostać ustalone w oparciu o wyniki analizy dokonanej na wyznaczonym obszarze.

W zakresie spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa przewidzianej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przypomnieć należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy m.in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wbrew zarzutom skargi, zgodnie z powyższą normą prawną o parametrach inwestycji nie zawsze decyduje najbliższa zabudowa i zagospodarowanie działek.

Z akt sprawy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się różnorodne obiekty: budynki mieszkaniowe jednorodzinne, wielorodzinne, usługowe, gospodarcze, użyteczności publicznej, w tym przedszkole. Różne są też gabaryty ww obiektów. Z materiałów zgromadzonych w sprawie wynika, że w obszarze analizowanym zlokalizowane są co najmniej 4 budynki wielorodzinne, z czego przynajmniej 3 są czteropiętrowe (plus parter). Z powyższego wynika, że budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego co do zasady jest dopuszczalna jako kontynuacja funkcji zabudowy już istniejącej. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, że teren objęty wnioskiem sąsiaduje bezpośrednio z terenami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ustawodawca nie wymaga, aby planowana inwestycja była analogiczna jak na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Z woli ustawodawcy odniesieniem i podstawą ustalenia dopuszczalności konkretnej zabudowy może być teren położony w dalszej odległości, byleby był dostępny z tej samej drogi publicznej i znajdował się w obszarze analizowanym. Skoro w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się co najmniej 3 budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości 16 m do których można się dostać z tej samej co planowana inwestycja drogi publicznej (co nie oznacza, że położone przy tej samej ulicy), to nie ulega wątpliwości, że budynki te mogły posłużyć jako podstawa wyznaczenia parametrów, cech i wskaźników dla nowej zabudowy, w tym jej gabarytów i formy architektonicznej.

Wątpliwości Sądu budzi natomiast czy wobec przedstawionego w analizie urbanistycznej uzasadnienia tej kwestii, w okolicznościach sprawy prawidłowo została ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. W świetle § 7 ust. 1 Rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Według ust. 2 wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Stosownie do § 7 ust. 3 Rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

W ust. 4 dopuszczono możliwość wyznaczenia innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W świetle tego przepisu dopuszczalne jest więc wyznaczenie ww wysokości w inny sposób niż przewidziane w ust. 1 i 3, jeśli wynika to z analizy. W kontrolowanej sprawie w analizie – części tekstowej wskazano, że dla planowanego budynku, w oparciu o § 7 ust. 4 Rozporządzenia, wyznacza się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 12,0 m, stanowiące średnią wysokość zabudowy na terenach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji położonych po południowej stronie ul. [...] po zachodniej stronie terenu inwestycji (średnia wysokość 14,4 m) i po wschodniej stronie terenu inwestycji (średnia wysokość zabudowy 9,6 m). Według analizy - w tym przypadku, gdy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok pomiędzy większością zabudowy wielorodzinnej a wysokością zabudowy jednorodzinnej, powyższe ustalenie uwzględnia zasady kształtowania ładu przestrzennego, stanowiąc właściwe dopełnienie kompozycji urbanistycznej zabudowy wzdłuż ul. [...].

Ze szczegółowej analizy tekstowej – str. 3 lit. d wynika jednak, że do ustalenia tego parametru pod uwagę wzięte zostały 4 budynki z zabudowy wielorodzinnej o wysokości 16 m i jeden o wysokości 6 m. Tymczasem z załącznika graficznego do decyzji Burmistrza wynika, że w obszarze analizowanym budynków wielorodzinnych jest w sumie 4, z czego najprawdopodobniej tylko 3 to budynki o wysokości 16 m. Na potrzeby kontroli w powyższym zakresie Sąd wykorzystał także powszechnie dostępne w internecie zdjęcia sytuacyjne w aplikacji google.maps, o czym poinformowano obecnych na rozprawie. Skarżący zarzucali w odwołaniu, dokumentując powyższe zdjęciem, że jeden budynek wielorodzinny został potraktowany przez organ jakby istniały dwa. SKO do powyższego zarzutu nie odniosło się w zasadzie wcale. Tymczasem jak wspomniano, już na podstawie szczegółowej analizy i porównania załączników graficznego i tekstowego można było stwierdzić tę rozbieżność. Nie można przy tym wykluczyć, że na mapie nie zostały naniesione wszystkie budynki wielorodzinne, znajdujące się na analizowanym obszarze, choć jest to mało prawdopodobne. Nie potwierdzają tego informacje z powszechnie dostępnych google.maps, ale być może nie są one w pełni aktualne. Ta rozbieżność mogła wpłynąć na wyniki analizy a w konsekwencji, biorąc pod uwagę wyżej przytoczone uzasadnienie dla przyjęcia przez organ konkretnej wysokości elewacji frontowej, na tę wysokość ustaloną w decyzji. Biorąc bowiem pod uwagę, że do obliczeń w pkt 3.1 lit. d tiret drugie przyjęto 4 budynki o wysokości 16 m i jeden o wysokości 6 m elewacji frontowych a według dostępnych materiałów może to być 3 budynki o wysokości 16 m i jeden o wysokości 6 m, średnia wysokość elewacji z terenu pomiędzy ul. [...] a ul. [...] po zachodniej stronie terenu inwestycji w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosiłaby 13,5 m a nie 14,4 m. Biorąc pod uwagę ww średnią i średnią wysokość po wschodniej stronie inwestycji – 9,6 m, to trzymając się przedstawionego w analizie uzasadnienia przyjętej wysokości – daje to wynik 11,55 m a nie 12 m. Oczywiście organ zawsze może logicznie uzasadnić inną wysokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji, ale przy przedstawionym w analizie uzasadnieniu tego parametru, nie można uznać, że powyższe nie miało wpływu na wynik sprawy w tym konkretnym zakresie. Nie wyjaśniono więc sprawy zgodnie z art. 7 k.p.a., zaś SKO nie odniosło się wystarczająco do pozostawionego przez strony zarzutu.

W świetle uzasadnienia wyroku tut. Sądu z dnia 2 października 2017 r. i przywołanej także w analizie tekstowej, która stanowi integralną część decyzji, podstawy prawnej, tj. § 4 ust. 1 i ust. 4 Rozporządzenia, nie ulega natomiast wątpliwości, że prawidłowo zostały wyznaczone linie zabudowy – stosownie do oznaczeń na załączniku graficznym decyzji. Od strony północnej, zachodniej i południowej ustalona linia zabudowy stanowi przedłużenie linii istniejącej zabudowy wzdłuż ulic [...] i [...] oraz na działce 943/42. Od strony wschodniej (tu nie ma ulicy) - w odległości 16 m od zachodniej elewacji budynku mieszkalnego na działce 943/9. Zauważyć przy tym trzeba, że na etapie ustalenia warunków zabudowy organy nie orzekają w oparciu o tzw. przepisy ustalające konkretne warunki techniczne budynków. Przepisy te (m.in. w zakresie przesłaniania, tzw. linijki światła) są brane pod uwagę dopiero w postępowaniu dotyczącym uzyskania pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu w decyzji ustalono jednakże wymagania dla nowej inwestycji, które mają na celu zabezpieczenie interesów osób trzecich. Jak postanowił organ – inwestycja nie może pozbawić dostępu do drogi publicznej, pozbawić możliwości korzystania z wody, kanalizacji sanitarnej, gazu, energii elektrycznej oraz środków łączności, pozbawić właścicieli działek 943/9 i 943/44 możliwości korzystania z energii elektrycznej wytwarzanej przez istniejące urządzenie fotowoltaiczne, pozbawić dostępu do światła dziennego w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, nie może spowodować zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby.

Nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej – ul. [...], do której bezpośrednio przylegają działki nr 943/75 i nr 943/76. Teren inwestycji sąsiaduje też z ul. [...]. Spełniony jest więc warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Działki objęte wnioskiem są położone w granicach administracyjnych miasta [...], więc stosownie do art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1161) spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że z akt sprawy wynika, że dach przedszkola jest dwuspadowy. Takie dachy mają niemal wszystkie budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym te położone w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji. Jednakże co najmniej 3 budynki mieszkalne wielorodzinne znajdujące się w obszarze analizowanym mają dachy płaskie, co już pozwalało na takie określenie geometrii dachu dla planowanego obiektu, jak w skarżonych decyzjach. Jak wynika z analizy różnorodność dachów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie wykluczała dopuszczenia wariantu dachu płaskiego pogrążonego o kącie nachylenia połaci dachowych od 0 – 15°. Dlatego w ocenie Sądu decyzja w powyższym zakresie jest zgodna z § 8 Rozporządzenia (zob. analiza tekstowa str. 3 lit. d tiret 2).

W zakresie spełnienia warunku przewidzianego przez art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wątpliwości Sądu budzi jedynie treść znajdującego się w aktach "oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej", a to z uwagi na zawarte na końcu tego pisma ograniczenie czasowe. Pismo jest bowiem datowane na 10 lutego 2016 r., zaś ostatnie zdanie pisma brzmi: "niniejsze oświadczenie jest ważne przez okres 1 roku od daty wydania". Kwestia ta umknęła uwadze organów obydwu instancji a nie można wykluczyć, że okoliczności zmieniły się na dzień wydania decyzji. Mogą one zostać dość szybko wyjaśnione przez organ II instancji w ramach posiadanych kompetencji wyznaczonych art. 136 k.p.a.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że w świetle wyników analizy, co do zasady na terenie objętym wnioskiem jest dopuszczalna budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zdecydowana większość wymagań i warunków dla planowanej inwestycji została ustalona zgodnie z prawem obowiązującym w tym zakresie. Jeszcze raz podkreślić należy, że parametry inwestycji nie muszą być analogiczne jak budynków znajdujących się na działkach bezpośrednio sąsiadujących.

Projekt decyzji sporządzony został zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., przez mgr inż. architekta, osobę wpisaną na listę POIA pod numerem PK – 0142. Osobę spełniającą wymagania ustawowe należy uznać za specjalistę posiadającego niezbędną wiedzę dla oceny uwarunkowań inwestycji w konkretnym otoczeniu pod kątem zachowania tzw. ładu przestrzennego. W świetle samego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może budzić wątpliwości, że w zakresie możliwości budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na konkretnym terenie, stanowisko organów jest prawidłowe. Wyjaśnienia wymagają jedynie kwestie związane z ustaleniem wysokości ogólnej krawędzi elewacji frontowej oraz możliwości dostarczenia energii elektrycznej zdaniem Sądu może to uczynić organ II instancji w ramach posiadanych kompetencji w oparciu o art. 136 k.p.a.

Kwestia konkretnych rozwiązań technicznych, które muszą uwzględniać zarówno istnienie linii energetycznej jak i ewentualną przepompownię ścieków (taki zarzut został sformułowany w skardze) leży w gestii organów, które ewentualnie rozstrzygać będą o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Samo istnienie tych urządzeń co do zasady nie wyklucza realizacji planowanej inwestycji. Umiejscowienie miejsc parkingowych także regulują przepisy techniczne, które nie stanowią podstawy orzekania przez organy przy ustalaniu warunków zabudowy. Planowana inwestycja nie jest przedsięwzięciem wymagającym przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Zarzut zaś postawiony na rozprawie dotyczący przesłanki wznowieniowej z art. 145 § 1 pkt 1 k.p.a. jest gołosłowny. Skarżący – jak podali pełnomocnicy – dotychczas nawet nie zgłaszali kwestii rzekomego sfałszowania dowodów przez developera do prokuratury.

Nie ma też znaczenia, że skarżący nie wyrazili zgody na planowaną inwestycję, bo przepisy prawa takiej zgody od właścicieli sąsiednich nieruchomości nie wymagają. Dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązuje też aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stąd nie ma znaczenia czy pierwotnie był on przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną.

Mając jednakże na uwadze stwierdzone nieścisłości w zgromadzonym materiale, który posłużył do ustalenia jednego z parametrów planowanej inwestycji i brak aktualności dokumentu dotyczącego możliwości zapewnienia dostaw energii elektrycznej Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

Rozpatrując ponownie sprawę Kolegium wyjaśni prawidłowość analizy w aspekcie liczby budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości 16 m w analizowanym obszarze, uzupełni materiał dowodowy, w tym analizę w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i orzeknie stosownie do wyników postępowania. Odniesie się również bardziej szczegółowo do zarzutów odwołania. Uzupełnione i wyjaśnione powinno też zostać spełnienie warunku dotyczącego możliwości podłączenia inwestycji do sieci elektroenergetycznej.