Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 597/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2006-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia N SA Andrzej Irla / spr. / Sędziowie WSA Renata Czeluśniak AWSA Janusz Kasprzycki Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2006 r. sprawy ze skargi W. S. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 29 stycznia 2003 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego W. S. kwotę 10 /dziesięć / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] ([...]) z dnia [...] lipca 2001 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1, art. 80 ust. 2 pkt 1 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. nr 89 poz. 414 ze zmianami), art. 104 kpa nakazał T. M., M. K. i E. T. jako współwłaścicielom budynku przy al. [...] w K., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w przedmiotowym budynku mieszkalnym zgodnie z zaleceniami zawartymi w opinii technicznej z września 2000 roku opracowanej przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. arch. W. J. poprzez wykonanie następujących robót:

1) naprawa pokrycia dachu prawej oficyny budynku j.w. w taki sposób, aby wody opadowe nie powodowały zamakania i zalewania lokali mieszkalnych nr [...] i [...] (pustostan) -zgodnie z zaleceniami pkt 7.2.1. opinii technicznej autorstwa mgr inż. arch. W. J. z września 2000 roku,

2) wykonanie remontu zniszczonych ścianek działowych, tynków, podłogi i posadzki w lokalu mieszkalnym nr [...] zgodnie z zaleceniami pkt 7.2.2-7.2.4. - opinii technicznej j.w.,

3) remont uszkodzonych balkonów w elewacji frontowej budynku zgodnie z zaleceniami pkt 5.2.1.-5.2.6 opinii j.w.

4) remont balkonów galerii oficyny budynku zgodnie z zaleceniami pkt 6.2.1. - 6.2.9. opinii j.w.

5) uporządkowanie i doprowadzenie do sprawności technicznej pionu wodno -kanalizacyjnego na odcinku lokali mieszkalnych nr [...] i nr [...] - jako usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w opinii technicznej z dnia [...] października 2000 roku- "w sprawie stanu technicznego instalacji wodno - kanalizacyjnej w mieszkaniach nr [...] i [...] budynku przy al. [...] w K." autorstwa mgr inż. R. Ł.

Termin wykonania obowiązków został wyznaczony na 31 października 2001 roku.

W uzasadnieniu decyzji organ l instancji wskazał, iż postępowanie w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wraz z oficyną, zlokalizowanego przy al. [...] w K. wszczęto z urzędu,, w związku z otrzymaniem od lokatora mieszkania nr [...] (w oficynie) M. Z. pisma zgłaszającego nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego lokalu i budynku. W toku postępowania pismem z dnia [...] maja 2000 roku M. K. zgłosiła nieprawidłowości stanu technicznego instalacji wodno - kanalizacyjnej w lokalu nr [...] powodujące zalewanie i zamakanie lokalu mieszkalnego nr [...] przez nią zajmowanego oraz wykonanie ścianki działowej w lokalu nr [...]. Organ wskazał, iż oględziny budynku dokonane z udziałem stron w dniu [...] lipca 2000 roku i [...] sierpnia 2000 roku potwierdziły nieprawidłowości stanu technicznego balkonów oraz stan ścianek działowych, tynków podłogi i posadzki w lokalu nr [...], jak również brak większych remontów i prac konserwacyjnych na przestrzeni kilkudziesięciu lat. W dniu oględzin nie stwierdzono występowania zagrożenia dla życia i zdrowia użytkowników budynku w znaczeniu katastrofy budowlanej. Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2000 roku organ zażądał od właścicieli obiektu dostarczenia opinii technicznej dotyczącej balkonów i lokalu mieszkalnego nr [...] oraz instalacji wodno - kanalizacyjnej dla lokali mieszkalnych nr [...] i [...], wykonanych przez osoby uprawnione - niezbędnych w dalszym prowadzeniu postępowania, którego celem jest doprowadzenie obiektu do należytego stanu technicznego i estetycznego, co należy do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu zgodnie z przepisami art. 61 i 62 Prawa budowlanego. Organ l instancji podkreślił, iż zakres robót nałożonych decyzją, jest zakresem prac niezbędnych do usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych podczas oględzin i do eliminacji dalszej destrukcji obiektu. Skoro współwłaściciele przedmiotowego budynku, świadomi nienależytego jego stanu technicznego, nie usunęli dobrowolnie nieprawidłowości w ramach bieżących prac remontowych związanych z utrzymaniem budynku w należytym stanie technicznym i estetycznym, należało wydać decyzje nakładającą obowiązek usunięcia tych wadliwości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z powiadomieniem i udziałem nowego zarządcy budynku przy al. [...] w K. Odwołująca się wskazała, iż sprawy [...], [...] i związana z nimi decyzja nr [...] były rozpatrywane w dawnych, innych niż obecne warunkach i realiach związanych z budynkiem przy al. [...]. Ponadto odwołująca zarzuciła nieścisłości w ustaleniach faktycznych poczynionych przez organ l instancji. Podawała nadto, iż od końca 2000 roku budynek przy al. [...] w K. posiada-zarząd działający pod nadzorem sądu, a ustanowiony na jej wniosek postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia [...] października 2000 roku (sygn. akt [...]) -Dodała, iż obecnie zarząd sprawuje W. S. Wyjaśniła, iż z posiadanych przez nią informacji wynika, iż W. S. nie otrzymał jeszcze od poprzedniego administratora i równocześnie współwłaściciela T. M. będących w jego wyłącznej dyspozycji dokumentów dotyczących powyższej sprawy ani zaskarżonej decyzji. Dodała, iż T. M. choruje i przebywa w szpitalu, zaś współwłaścicielka E. T. - córka T. M. nie mieszka w przedmiotowym budynku. Do odwołania dołączyła kserokopię postanowienia Sądu Rejonowego z dnia [...] lipca 2000 roku w sprawie o sygn. akt [...] w przedmiocie wyznaczenia W. S. zarządcą nieruchomości tworzącej działkę numer [...] o powierzchni' 4 arów i 66 metrów kwadratowych zabudowanej domem wielomieszkaniowym położonym przy al. [...] w K. objętej księgą wieczystą numer [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Decyzją z dnia 29 stycznia 2003 roku ([...])Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 104 ustawy oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst z 2000 Dz. U. Nr 98 poz. 1071) oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 i w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca -1994 roku Prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2000 nr 106, poz. 1126) uchylił zaskarżoną decyzje w całości i nakazał na podstawie art. 66 ust. 1, art. 80 ust. 2 pkt 1 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2000 roku nr 106 poz. 1126) i art. 104 kpa (jednolity tekst z 2000 roku Dz. U. nr 98 póz. 1071) zarządcy sądowemu budynku przy al. [...] w K. - W. S. ([...] s.c. K., [...]) usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w przedmiotowym budynku mieszkalnym zgodnie z zaleceniami zawartymi w opinii technicznej z września 2000 roku opracowanej przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. arch. W. J. poprzez wykonanie następujących robót:

1. naprawa pokrycia dachu prawej oficyny budynku j.w. w taki sposób, aby wody opadowe nie powodowały zamakania i zalewania lokali mieszkalnych nr [...] i [...] (pustostan) - zgodnie z-zaleceniami pkt 7.2.1. opinii technicznej autorstwa mgr inż. arch. W. J. z września 2000 roku

2. w lokalu - mieszkalnym nr [...] przedmiotowego budynku wykonanie remontu zniszczonych ścianek działowych, tynków, podłogi i posadzki zgodnie z zaleceniem pkt 7.2.2.-7.2.4. - opinii technicznej j.w.

3. remont uszkodzonych balkonów w elewacji frontowej budynku zgodnie z zaleceniami pkt 5.2.1. -5.2.6. opinii j.w.

4. remont balkonów galerii oficyny budynku zgodnie z zaleceniami pkt 6.2.1. - 6.2.9. opinii j.w.

5. uporządkowanie i doprowadzenie do sprawności technicznej pion wodno - kanalizacyjny na odcinku lokali mieszkalnych nr [...] i nr [...] jako usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w opinii technicznej z dnia [...] października 2000 roku - w sprawie stanu technicznego instalacji wodno - kanalizacyjnej w mieszkaniach nr [...] i [...] budynku przy al. [...] w K.- autorstwa mgr inż. R. Ł.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, iż w wyniku kontroli prawidłowości postępowania administracyjnego dokonał powtórnego rozpatrzenia sprawy w granicach zakreślonych przez postępowanie pierwszoinstancyjne. W następstwie tego stwierdził, że organ l instancji uczynił zadość przepisom ustawy - Prawo budowlane poprzez zastosowanie prawidłowej podstawy prawnej zaskarżonej decyzji. Podkreślił, iż w toku postępowania organ l instancji zapewnił gwarancje procesowe wszystkim stronom postępowania, gdyż zgodnie z art. 10 kpa przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie mogły zapoznać się z aktami sprawy co umożliwiło im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Organ II instancji wskazał, iż przedmiotowa sprawa dotyczy złego stanu technicznego budynku przy ul. [...] w K., a opinia techniczna w sprawie ustalenia stanu technicznego instalacji wodno - kanalizacyjnej w mieszkaniach nr [...] i [...] sporządzona przez mgr inż. R. Ł. oraz opinia techniczna dotycząca stanu technicznego balkonów od ulicy, balkonów komunikacyjnych oficyny oraz lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku mieszkalnym zlokalizowanym przy al. [...] w K. (k. nr 69 i 81 akt organu l instancji) ze względu na treść zawartych w nich wniosków i zaleceń zobowiązywała organy nadzoru budowlanego do wydania decyzji na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten ma na celu zapewnienie utrzymania substancji budowlanej w należytym stanie, odpowiadającym jej funkcjom, a przy tym nie daje podstaw do określenia terminu jako elementu orzeczenia, w którym nakazane prace podlegałyby wykonaniu. Do wydania na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nakazu wykonania robót budowlanych wystarcza nieodpowiedni stan techniczny budynku, bowiem zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy tego obiektu. W dalszej kolejności organ wskazał, iż w związku ze zgonem dwóch współwłaścicieli budynku przy al. [...] i ustanowieniem zarządcy sądowego postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia [...] lipca 2000 roku (sygn. akt [...]) konieczna była zmiana zaskarżonej decyzji w zakresie osoby zobowiązanej, zgodnie z wnioskiem zawartym w odwołaniu. Ponadto organ podkreślił, iż art. 69 ust. 1 Prawa budowlanego- w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia (związanych z niewłaściwym stanem technicznym obiektu budowlanego) przewiduje zapewnienie i zastosowanie, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego niezbędnych środków zabezpieczających. Nadto, organ odwoławczy wskazał, iż najemcy lokali w budynkach, w których występuje zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia mają interesy chronione przepisami prawa, a zatem spełniają przesłankę z art. 28 kpa. W związku z tym, zdaniem organu odwoławczego, najemca lokalu nr [...] M. Z. winien uczestniczyć w postępowaniu.

Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożył W. S. wnosząc o jej uchylenie. Stwierdził, iż w wyniku postanowienia Sądu Rejonowego (sygn. akt [...]) w budynku przy al. [...] ustanowiono odrębną własność lokali. Lokale oznaczone numerami 1, 3, 5, 7, 9, 12, 14, 15, 18 i 19 stanowią wyłączną własność M. K., zaś lokale oznaczone numerami 2, 4, 6, 8, 10, 11, 16, 17, 20 stanowią wyłączną współwłasność po - I. T. i R. T. Wskazał, iż w związku ze zmianą stanu prawnego nieruchomości jego zarząd wygasł, a zatem nie jest stroną w niniejszej sprawie. Dodał, iż nie brał udziału na żadnym etapie postępowania administracyjnego, a zatem nie mógł wyjaśnić powyższych faktów.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie. Organ wskazał, iż w jego ocenie zaskarżona decyzja z dnia 29 stycznia 2003 roku (znak: [...]) nie narusza praw w takim zakresie, aby mogło to skutkować uwzględnieniem skargi. Stosownie bowiem do treści art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obowiązek zawarty w art. 61 kierowany jest więc do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Wskazuje to, że o tym kto jako podmiot jest zobowiązany do właściwego użytkowania i utrzymywania obiektu decyduje nie prawo własności lecz faktyczny stan zarządzania danym obiektem. Przez zarządzanie obiektem budowlanym należy zaś rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymywania obiektu budowlanego. Skoro zaś W. S. wyznaczony został na zarządcę nieruchomości postanowieniem Sądu Rejonowego sygn. akt [...] to na nim musi ciążyć obowiązek utrzymania w należytym stanie tej nieruchomości i posadowionego na nim budynku. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie wskazuje na fakt, iż zarząd W. S. został uchylony. Uchylenie zarządu stosownie bowiem do treści art. 614 kpc następuje w drodze postanowienia sądu, po uprzednim ustaleniu, iż odpadła podstawa dalszego trwania zarządu. Uchylenie zarządu przez Sąd jest więc warunkiem koniecznym do tego, ażeby zarządca mógł uchylić się od skutków prawnych sprawowanego zarządu. Organ stwierdził, iż ustanowiony zarząd nieruchomością nie wygasa z mocy prawa w sytuacji zmiany stanu prawnego nieruchomości, lecz wymaga uchylenia w drodze postanowienia Sądu.

Na rozprawie w dniu 21 listopada 2006 roku zgłosił się W. M. oświadczając, iż sprawuje zarząd nieruchomością nr [...] przy al. [...] w K. w oparciu o umowę zawartą ze wspólnotą mieszkaniową tej nieruchomości w dniu [...] września 2006 roku, której kopię złożył do akt. Ponadto podał, iż nakazane zaskarżoną decyzją roboty budowlane zostały już wykonane w 90 %, W. S. nie jest już zarządcą nieruchomości, ale nie wie czy postanowienie sądowe ustanawiające skarżącego zarządcą zostało uchylone.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Na podstawie z art. 97 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 02.153.1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 roku i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Zgodnie z art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.02.153.1270) Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawą wznowienia postępowania jest zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 00.98.1071) sytuacja, w której w sprawie zakończonej decyzją ostateczną strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Taka sytuacja wystąpiła w rozpatrywanym przypadku, gdyż skarżący bez własnej winy nie brał udziału w postępowaniu, w którym wydana została zaskarżona decyzja. O tym, że postępowanie takie było prowadzone dowiedział się dopiero po otrzymaniu zaskarżonej obecnie decyzji organu II instancji. Tym samym doszło nadto do naruszenia art. 10 kpa przewidującego obowiązek organów zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Jeżeli w sprawie nie uczestniczyły wszystkie strony postępowania, a uczestnictwo polega co najmniej na tym, by wszyscy mający interes prawny (obowiązek lub uprawnienie) zostali o prowadzonym postępowaniu administracyjnym powiadomieni, w sprawie niniejszej organ odwoławczy winien wezwać W. S. do udziału w sprawie i przeprowadzić przy jego uczestnictwie konieczne postępowanie, względnie - po wezwaniu do udziału w sprawie - winien wydać decyzję przewidzianą art. 138 § 2 kpa.

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2000 roku Sąd Rejonowy w sprawie o sygn. akt [...] wydanym na wniosek współwłaściciela M. K. ustanowił W. S. zarządcą sądowym nieruchomości w postaci działki nr [...] o pow. 4 ary 66 metrów kwadratowych objętej księgą wieczystą kw nr [...] zabudowaną budynkiem mieszkalnym położonym w K. przy al. [...]. Jednakże postanowieniem z dnia [...] czerwca 2002 roku (sygn. akt [...]) Sąd Rejonowy zniósł współwłasność przedmiotowej nieruchomości poprzez dokonanie jej podziału w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku położonym na tej nieruchomości.

W następstwie zaś zniesienia współwłasności nieruchomości tworzącej działkę nr [...] postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia [...] czerwca 2002 roku (sygn. akt [...]) przestał istnieć przedmiot, dla którego postanowieniem z dnia [...] lipca 2000 roku Sąd Rejonowy (sygn. akt [...]) ustanowił zarządcę sądowego w osobie W. S. Zarządca ten został bowiem ustanowiony na podstawie art. 203 kodeksu cywilnego dla nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności na wniosek jednego ze współwłaścicieli tj. z uwagi brak możliwości prowadzenia zarządu przedmiotem współwłasności przez samych współwłaścicieli w częściach ułamkowych. Z chwilą zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze fizycznego podziału powstało dziewiętnaście nieruchomości lokalowych ze związanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Każda z nieruchomości lokalowych stała się odrębnym przedmiotem własności zarządzanym przez jej właściciela, natomiast zarząd nieruchomością wspólną został poddany regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, a nie przepisom kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221 kodeksu cywilnego). Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali powstała wspólnota mieszkaniowa składająca się ogółu właścicieli wyodrębnionych nieruchomości lokalowych - która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 6 ustawy o własności lokali). W wyroku z dnia 9 maja 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (VII SA/Wa 752/04 LEX nr 168052) uznał, zaś iż obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Zgodnie zaś z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstaje ex lege, tzn. z mocy prawa z chwilą, gdy w określonej nieruchomości powstaną lokale zgodnie z regulacją ustawy o własności lokali.

W dniu wydania zaskarżonej decyzji przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego ([...]) działającego jako organ II instancji tj. w dniu 29 stycznia 2003 roku, nieruchomość obejmująca działkę nr [...] zabudowana budynkiem mieszkalnym nie stanowiła już przedmiotu współwłasności dotychczasowych właścicieli. Istniały zaś prawa odrębnej własności lokali, z którymi związany był udział w nieruchomości wspólnej. W tym czasie istniała już zatem wspólnota mieszkaniowa w budynku położonym na działce nr [...] składająca się z właścicieli nieruchomości lokalowych, lecz nie został jeszcze ustanowiony zarząd tej wspólnoty. Dopiero w dniu [...] lutego 2003 roku, czyli już po wydaniu decyzji przez organ II instancji, właściciele lokali dokonali w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną postanawiając, iż zarząd ten będzie jednoosobowy i powołali do jego sprawowania do dnia [...] stycznia 2004 roku A. K. Jak wyżej już podkreślono, to wspólnota mieszkaniowa powinna być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego.

Podkreślić zatem należy, iż decyzja organu II instancji nakładająca obowiązki na skarżącego wydana została w postępowaniu, w którym skarżący nie uczestniczył. Ponadto w dniu wydawania decyzji zniesiona już została współwłasność nieruchomości poprzez wyodrębnienie własności lokali. Poprzez niezapewnienie skarżącemu możliwości udziału w postępowaniu administracyjnym nastąpiło naruszenie prawa stanowiące podstawę do wznowienia tego postępowania (art. 145 pkt 4 kpa). Na skutek zaś nałożenia obowiązków na skarżącego, a nie na istniejącą już Wspólnotę Mieszkaniową, naruszono przepisy prawa materialnego tj. art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.00.106.1126).

Ponadto zwrócenia uwagi wymaga fakt, iż w toku postępowania administracyjnego doszło również do naruszenia art. 7 i 77 kpa, gdyż nie było przedmiotem badania czy naprawa dachu oficyny, naprawa instalacji wodno - kanalizacyjna, wykonanie remontu zniszczonych ścianek działowych, tynków podłogi i posadzki w lokalu mieszkalnym nr [...], remont uszkodzonych balkonów w elewacji frontowej budynku oraz remont balkonów galerii oficyny budynku odnoszą się do obiektu budowlanego jako całości czy też do poszczególnych lokali, stanowiących w chwili wydawania decyzji przez organ II instancji przedmiot odrębnej własności, i czy mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Tymczasem ustalenie tych okoliczności powinno poprzedzać decyzję o wydaniu nakazu na podstawie art. 66 prawa budowlanego wobec zarządcy, wspólnoty mieszkaniowej czy też poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali. Zgodnie z wyrokami Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 1998 roku (IV SA 757/96 LEX 43310) i z dnia 16 stycznia 2002 roku (II SA/Kr 1991/98) art. 61 i art. ,.66 prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego w całości. O ile nakazany przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 29 stycznia 2003 roku zarządcy sądowemu W. S. remont dachu oficyny oraz naprawa instalacji wodno - kanalizacyjnej w większości przypadków mają na celu utrzymanie budynku jako całości w należytym stanie, o tyle wykonanie remontu zniszczonych ścianek działowych, tynków podłogi i posadzki w lokalu mieszkalnym nr [...], remont uszkodzonych balkonów w elewacji frontowej budynku oraz remont balkonów galerii oficyny budynku niekoniecznie muszą mieć na celu utrzymanie obiektu budowlanego jako całości. W takiej zaś sytuacji wyłączona byłaby możliwość wydania decyzji na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Wobec powyższego zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały uchylone na podstawie art. 145§ 1 pkt 1 lit. a, b i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. nr 153, poz. 1270) w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego oraz w związku z art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.00.106.1126) oraz w związku z art. 7 i art. 77 kpa.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).