Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1729/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat,, sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant ref. staż. Natalia Berkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2019r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] nr [...] z [...] stycznia 2019r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, na terenie nieruchomości położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr ew. [...] i nr [...] z obrębu [...], na terenie [...].

Zaskarżone rozstrzygniecie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z 16 stycznia 2018 r., zmodyfikowanym w dniach 24 stycznia 2018 r, oraz 8 marca 2018 r., B. B. wystąpił do Prezydenta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, na terenie nieruchomości położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...], na terenie [...].

Po przeprowadzeniu postępowania, decyzją nr [...] z [...] czerwca 2018 r. Zarząd [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, na terenie nieruchomości położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...], na terenie [...].

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, organ odwoławczy) po rozpatrzeniu wniesionego odwołania decyzją z [...] sierpnia 2018 r. nr [...], uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Zarząd [...] (dalej: organ I instancji) decyzją z [...] stycznia 2019 r.(nr wskazany na wstępie), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, na terenie nieruchomości położonej przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...], na terenie [...].

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] zarzucając naruszenie przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego.

Kolegium po rozpatrzeniu sprawy decyzją z [...] kwietnia 2019r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy oraz podniósł, że wbrew twierdzeniom odwołania granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż 50 metrów, bowiem front działki znajduje się od ul. [...], a jej szerokość wynosi 11,50 m. Tak wyznaczony obszar analizowany obejmuje kwartał zabudowy ograniczony ulicami: [...],[...], [...] i [...]. Tym samym teren inwestycji położony jest w obszarze śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym dominującą funkcją jest funkcja mieszkaniowa, zaś funkcja usługowa występuje uzupełniająco. Tym samym planowana inwestycja, obejmująca rozbiórkę kondygnacji nadziemnej istniejącego, parterowego budynku i budowę budynku biurowo-usługowego, stanowić będzie kontynuację funkcji występującej w obszarze zabudowy.

W ocenie Kolegium organ I instancji prawidłowo ustalił linię zabudowy dla projektowanej inwestycji od ul. [...] jako przedłużenie linii zabudowy budynku na działce nr [...], stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia, ponieważ istniejące budynki tworzą linię zabudowy uskokową.

Organ odwoławczy wskazał również, że z analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi 0,72, przy wskaźnikach wynoszących od 0,13 do 1,0. Dla planowanej inwestycji organ pierwszej instancji ustalił wskaźnik zabudowy wynoszący od 0,72 do 1,0, co nie narusza przepisów § 5 rozporządzenia. W ocenie Kolegium prawidłowo również została ustalona szerokość elewacji frontowej, gdyż z przeprowadzonej analizy wynika, że elewacje frontowe obiektów w analizowanym obszarze są zróżnicowane i wynoszą od 20 m do 73 m. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 43 m. Jednakże w niniejszej sprawie, zdaniem organu odwoławczego, należy dostosować gabaryty projektowanego budynku do jego funkcji i kształtu działki, której front posiada szerokość wynoszącą 11,5 m z przewężeniem do ok. 10 m w głębi. Dla planowanej inwestycji organ pierwszej instancji ustalił szerokość elewacji frontowej od 10 m m do 11,5 m z zastrzeżeniem, że gabaryty budynku należy dostosować do wymagań budowlanych. Kolegium doszło zatem do przekonania, że uwzględniając wniosek inwestora oraz analizę zagospodarowania terenu tak ustalona szerokość elewacji frontowej budynku nie narusza § 6 ust. 2 rozporządzenia i znajduje oparcie w wynikach analizy. W zakresie wysokości zabudowy oraz geometrii dachu, Kolegium wskazało, że ustalone w zaskarżonej decyzji parametry tj. górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z wnioskiem inwestora tj. na 11 m z dopuszczeniem możliwości podwyższenia budynku do wysokości budynku sąsiedniego przy ul. [...] (o wysokości 11,30 m) oraz ustalenie dachu płaskiego nie narusza § 7 i § 8 rozporządzenia. Z analizy wynika, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 3,5 m (garaże) do 30,2 m, zaś średnia wynosi 15,7 przy czym dominują dachy płaskie. W uzasadnieniu decyzji Kolegium odniosło się również do stawianych w odwołaniu zarzutów.

Niezgadzając się ze wskazanym wyżej rozstrzygnięciem organu odwoławczego, Wspólnota Mieszkaniowa [...] (dalej: "Wspólnota, skarżąca" ) wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżając decyzję z [...] kwietnia 2019r. w całości i zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego i proceduralnego, tj. :

- art. 61 ust.1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jt. Dz.U. z 2017r., poz. 1072 z późn. zm. – dalej: u.p.z.p.) w związku z § 12 ust. 1 pkt 1, § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422) poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że przepisy ww. rozporządzenia nie stanowiły odrębnych przepisów, o których mowa w treści przepisu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.;

- art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a. polegające na nie przeprowadzeniu przez organy postępowania dowodowego, w zakresie ustalenia faktycznego wpływu parametrów zabudowy projektowanego budynku na zaciemnienie lokali mieszkalnych położonych w budynku zarządzanym przez skarżącą, których okna wychodzą na zachodnią ścianę istniejącego jednokondygnacyjnego budynku, położonego na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym przy czym okna oddalone są od ściany budynku niespełna 4 metry, co powoduje, że zabudowa wyższa będzie skutkować zbyt dużym przesłonięciem;

- art. 61 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez nienależyte i zbyt wąskie ustalenie przez organ administracji kręgu stron postępowania w sprawie warunków zabudowy i zaakceptowanie takiego stanu przez organ odwoławczy, podczas gdy status strony posiadają właściciele lokali w budynku przy ul. [...] w [...] i współużytkownicy wieczyści gruntu, których lokale posiadają okna wychodzące na zachodnią ścianę istniejącego jednokondygnacyjnego budynku, na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym, a w wyniku wybudowania nowego budynku nastąpi zaciemnienie ich lokali.

Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżąca wniosła o: uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Kolegium z dnia [...] kwietnia 2019 r., oraz o uchylenie decyzji organu I instancji z [...] stycznia 2019r. ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Wniosła również o zasądzenie od organu odwoławczego na rzecz skarżącej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca obszernie uargumentowała stawiane zarzuty, podkreślając, że planowany budynek o parametrach zabudowy, określonych w zaskarżonej decyzji, spowoduje ponadnormatywne zaciemnienie lokali mieszkalnych położonych na niższych kondygnacjach, których okna wychodzą na zachodnią ścianę istniejącego budynku, który obecnie ma tylko jedną kondygnację, a zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym ma zostać rozebrany i w jego miejsce inwestor planuje wybudowanie nowego budynku usługowego, o zupełnie innych parametrach zabudowy. Podkreślono, że planowany budynek ma być wyższy od budynku położonego przy ul. [...] w [...], co nie jest właściwe, gdyż wysokość winna być dostosowana do zabudowy sąsiedniej, już istniejącej. Skarżąca zauważyła także, że błędne jest stanowisko Kolegium, iż ochrona interesów mieszkańców i właścicieli lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] w [...] ma się dokonywać dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Zdaniem skarżącej badanie wpływu parametrów zabudowy na nieruchomości sąsiednie i to w konkretnych okolicznościach ustalonego już wcześniej sposobu korzystania z nieruchomości sąsiednich jest bowiem obowiązkiem organu rozpatrującego wniosek o wydanie warunków zabudowy. Podniesiono również, że błędnie ustalono krąg stron postępowania, bowiem status strony posiadają również właściciele lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. [...] w [...], którzy są również współużytkownikami wieczystymi gruntu.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym orzeczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz. U. z 2019r., poz. 2325 z późn. zm. - dalej: "p.p.s.a.", stosownie do art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz. U. z 2019, poz. 2167), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. W ocenie Sądu bowiem nie można organom orzekającym w przedmiotowej sprawie skutecznie zarzucić, iż przy rozpatrywaniu sprawy naruszyły obowiązujące przepisy prawa materialnego lub procesowego, co uzasadniałoby uwzględnienie skargi.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w ustalonym stanie faktycznym oraz istniejącym stanie prawnym organy administracyjne prawidłowo orzekły o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, na działkach nr ew. [...] i [...] z obręb [...] położonych przy ul[...] na terenie [...]

Zdaniem organów orzekających w rozpoznanej sprawie, wszystkie warunki dla wydania decyzji uwzględniającej wniosek Inwestora zostały spełnione. W ocenie Skarżącej natomiast nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust.1 pkt 5 u.p.z.p. bowiem zaskarżona decyzja jest niezgodna z przepisami odrębnymi tj. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015r. poz. 1422 – dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych), gdyż planowany budynek spowoduje ponadnormatywne zacienienie lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] oraz decyzja nie zapewnia ochrony interesów mieszkańców i właścicieli lokali mieszkalnych przy ul. [...]. Zarzucono również, że organ naruszył przepisy postępowania.

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z.p). I tak określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Analizując dalej przepisy u.p.z.p., wskazać należy, iż decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika zatem, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Celem zatem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Uwzględnić przy tym należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. winna być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy. Jednocześnie sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Obowiązek sporządzenia analizy architektoniczno – urbanistycznej wynika z § 3 rozporządzenia, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przypomnieć przy tym trzeba, że rozporządzenie w § 2 pkt 5 wyjaśnia, iż przez front działki rozumieć należy część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Odnosząc powyższe do realiów rozpoznanej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, że jak wynika z decyzji, obsługa komunikacyjna inwestycji będzie odbywać się z ulicy [...]. Zatem bok działki przyległy do tej ulicy stanowi front działki według którego winien być wytyczony obszar analizowany. Ze względu jednak na to że trzykrotność frontu działki byłaby mniejsza niż wymagana przez § 3 ust.2 rozporządzenia minimalna granica obszaru analizowanego tj. 50m, to w niniejszej sprawie, jak wynika z analizy (część tekstowa i graficzna), granice obszaru analizowanego zostały wytyczone w odległości nie mniejszej niż 50m. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu obszar ten został wytyczony w sposób prawidłowy. W sposób prawidłowy przy uwzględnieniu istniejącej w obszarze zabudowy ustalono również parametry dla planowanej inwestycji tak aby spełniała ona wymóg ładu przestrzennego z zachowaniem zasady dobrego sąsiedztwa. Planowana inwestycja kontynuuje także istniejącą już w obszarze funkcję, gdyż planowany obiekt ma mieś funkcję usługową a w obszarze analizowanym występuje zarówno obiekty o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej (funkcja dominująca) jak i o funkcji usługowej (funkcja uzupełniająca).

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi Sąd po ich przeanalizowaniu uznał, że są one niezasadne. Organy nie naruszyły bowiem:

- art. 61 ust.1 pkt 5 u.p.z.p. w związku z § 12 ust.1 pkt 1, § 13, § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, gdyż określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie obejmuje przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, w tym przepisów rozporządzenia. Jak trafnie wskazano w zaskarżonej decyzji, ostatnio powołane rozporządzenie ma zastosowanie w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę jako wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego. Dodatkowo za zaprezentowanym powyżej stanowiskiem przemawia przedmiot postępowania o ustalenie warunków zabudowy i tym samym jego odrębność od postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12). W orzecznictwie sadów administracyjnych akcentuje się to, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, Lex nr 327707; z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Zgodnie z przepisami art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, determinuje zatem w pewnym zakresie decyzję o pozwoleniu na budowę, gdyż ustalone w niej warunki zabudowy wiążą organ wydający pozwolenie na budowę. W konsekwencji organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, gdy zostanie przygotowany konkretny projekt architektoniczno-budowlany. Postępowanie dotyczące wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest bowiem dopiero pierwszym jego etapem. Kolejnym jest natomiast postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwie najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, jednak ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych.

W konsekwencji kwestie odległości wznoszonych obiektów od granicy działki i istniejących już obiektów budowlanych a także kwestie związane z nasłonecznieniem istniejących już budynków (tzw. linijka słońca) prowadzone są dopiero na etapie pozwolenia na budowę lub postępowania legalizacyjnego. Stanowisko - w świetle którego rozstrzyganie np. kwestii usytuowania obiektu budowlanego w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania - podzielone zostało również przez doktrynę (zob. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2011, s. 454).

Z powyższego wynika, że zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w związku z § 12 ust. 1 pkt 1, § 13 i § 60 rozporządzenia a także naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7,77,107 § 3 k.p.a. poprzez nie przeprowadzenia dowodu w zakresie faktycznego wpływu planowanej inwestycji na zacienienie lokali w sąsiednim budynku, są niezasadne, bowiem przepisy rozporządzenia w spawie warunków technicznych nie mogły być w tej sprawie zastosowane a prowadzenie postępowania dowodowego w tym kierunku przez organ było bezcelowe, szczególnie że inwestor na tym etapie postępowania nie dysponuje projektem architektoniczna- budowlanym, a zatem nie było by nawet możliwe sprawdzenie kształtowania się linijki słońca (nasłonecznienia).

- art. 61 w związku z art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. w związku z art. 28 k.p.a., gdyż prawidłowo uznał, że Wspólnota będzie stroną postępowania ( por. wyrok NSA z dnia 9 września 1998 r., sygn. akt IV SA 2027/96, lex nr 43794; wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 1999r., sygn. akt IV SA 175/97, lex nr 47177, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 maja 2007r., sygn. akt II SA/Gd 12/07, lex nr 356027; uchwała składu pięciu sędziów NSA z dnia 26 listopada 2001r. sygn. akt OPK 19/01, ONSA 2002/2/68, Prok.i Pr.-wkł. 2002/3/54, Wokanda 2002/5/29, M. Prawn. 2002/5/195 ),. Nie ulega również wątpliwości, na co również prawidłowo w decyzji wskazał organ odwoławczy, że właściciele poszczególnych lokali znajdujących się w budynku położonym na nieruchomości sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji również mogą być uznani za strony postępowania. Stan taki dotyczy jednak przypadków, w których członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w stosunkach zewnętrznych będą realizować swe prawa obok wspólnoty mieszkaniowej nie z tytułu współwłasności nieruchomości gruntowej, lecz z uwagi na posiadanie interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. w związku z odrębną własnością konkretnych lokali. W niniejszej sprawie niewątpliwie pismem z dnia [...] maja 2018r. niektórzy członkowie wspólnoty, którzy prawdopodobnie są również współwłaścicielami poszczególnych lokali w budynku przy ul. [...], zgłosili wątpliwości i zastrzeżenia ogólne do planowanej inwestycji. Jednak we wskazanym piśmie nie można doszukać się zgłoszenia żądania do dopuszczenia tych osób lub niektórych z nich do postępowania. Brak jest również wykazania indywidualnego interesu prawnego poszczególnych osób by organ rozważał ich indywidualny przymiot strony. Nadto wypada w tym miejscu wskazać, iż istota stawianego przez Wspólnotę zarzutu, że organ wadliwie ustalił krąg stron postępowania, gdyż status strony posiadają również właściciele lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. [...], sprowadza się w istocie do wskazania, że w sprawie Sąd winien zastosować art. 145 § 1 pkt 1b) p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Zgodnie z ostatnio przywołanym przepisem, w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Na tę podstawę wznowienia postępowania administracyjnego może skutecznie powołać się podmiot, którego ona bezpośrednio dotyczy. Sąd powinien ją zaś uwzględnić z urzędu, tylko w przypadku wniesienia przez ten podmiot stosownego środka zaskarżenia (por. wyroki NSA: z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 51/08, z dnia 21 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1628/08, z dnia 18 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1781/08, z dnia 10 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 177/10 oraz z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 9/12; dostępne na stronie - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak bowiem stanowi art. 147 k.p.a. wznowienie postępowania z przyczyny wskazanej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a następuje tylko na żądanie strony. Sama zatem strona musi wystąpić z wnioskiem o wznowienie, nie zaś inny podmiot, powołując się ewentualnie na interes prawny pominiętej strony. Tymczasem skargę do Sądu administracyjnego w powołaniu na naruszenie art. 28 k.p.a. a tym samym również art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. wniósł nie ten podmiot, który nie brał udziału w postępowaniu, lecz osoba trzecia (podmiot który uczestniczył w postępowaniu). Taka sytuacja nie daje jednak podstaw Sądowi do zastosowania normy art. 145 § 1 pkt 1b) p.p.s.a. i uchylenia zaskarżonej decyzji, nawet jeśli rację ma Wspólnota, że w istocie nie wszystkie strony, które miały interes prawny, brały udział w postępowaniu administracyjnym.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.