Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1323/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art  119  pkt 3 , 120 , 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: 217 § 1 i 2 , 218 §  1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Magdalena Durzyńska po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem

z [...] kwietnia 2019 r., nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia [...] S.A. w [...], utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...]

z [...] lutego 2019 r., nr [...], w sprawie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności nieruchomości.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2019 r. [...] S.A. w [...], dalej jako skarżąca, wystąpiła do Prezydenta [...] o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...],

o powierzchni [...] m2, położonej w [...] przy ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...] - wskazując, że jest użytkownikiem wieczystym gruntu przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpatrzeniu wniosku Prezydent [...] postanowieniem z [...] lutego 2019 r., nr [...], odmówił wydania zaświadczenia żądanej treści.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśnił, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

(Dz. U. z 2018 r., poz. 1716, dalej jako ustawa), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. W art. 1 ust. 2 tej ustawy sprecyzowano jakie grunty zabudowane należy uznać za przeznaczone na cele mieszkaniowe. Są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lub mieszkaniami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub budynkami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, oraz innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przekształcenie potwierdzane jest zaświadczeniem wydawanym przez właściwy organ.

Następnie ustalił - na podstawie informacji z ewidencji gruntów i budynków -

że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem garażowym.

W tej sytuacji organ I instancji stwierdził, iż nie zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy i brak jest możliwości wydania zaświadczenia, gdyż prawo użytkowania wieczystego nie przekształciło się w prawo własności.

Nie zgadzając się z postanowieniem organu I instancji skarżąca złożyła zażalenie, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, w szczególności:

1) art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez błędne uznanie przez organ, że garaże nie są obiektami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie

z budynków mieszkalnych, w związku z powyższym nie została spełniona przesłanka umożliwiająca przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności,

2) art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego oraz szczegółowej analizy dokumentów stanowiących podstawę wydania zaskarżonego postanowienia.

W uzasadnieniu zażalenia skarżąca wskazała, że garaże stanowią infrastrukturę obsługującą budynki mieszkalne. Powiązane są funkcjonalnie z zabudową mieszkaniową. Są obiektami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Natomiast z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, iż organ wydał orzeczenie wyłącznie w oparciu o informację

z ewidencji gruntów i budynków, bez analizy innych dokumentów.

W rezultacie rozpatrzenia zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w [...] postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r., nr KOC [...], utrzymało

w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu orzeczenia wyjaśniło, że kwestię zaświadczeń reguluje

art. 217 k.p.a. oraz zauważyło, że skarżąca zażądała wydania zaświadczenia potwierdzającego fakt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr [...], z obrębu [...], położoną przy ul. [...]

w [...] w prawo własności tego gruntu, mimo że jest ona zabudowana budynkiem garażowym, nie zaś w całości lub przynajmniej w części budynkiem mieszkalnym.

Następnie wskazało, że o braku możliwości potwierdzenia w takim stanie faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo jego własności świadczy treść przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zdaniem SKO, treść powołanych w uzasadnieniu postanowienia organu

I instancji przepisów ustawy określających warunki potwierdzenia przekształcenia nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych.

Z tych względów nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o żądanej przez skarżącą treści, czego konsekwencją jest odmowa jego wydania.

W konkluzji Kolegium stwierdziło, iż zasadnie organ I instancji odmówił wydania zaświadczenia, gdyż żądanie zawarte we wniosku skarżącej nie znajduje oparcia

w stanie faktycznym sprawy i w obowiązujących przepisach prawa.

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] kwietnia

2019 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła [...] S.A. w [...], zarzucając zaskarżonemu postanowieniu:

1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 218 § 1 i 2 k.p.a. poprzez niewłaściwe uznanie organu II instancji, że w niniejszej sprawie nie wystąpiła podstawa do wydana rzeczonego zaświadczenia dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - zważywszy, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] jako organ II instancji, jak i Prezydent [...], byli w posiadaniu dwóch decyzji:

- dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami oraz garażem podziemnym na części działek o nr [...] i w tym na spornej działce o nr [...] (pow. [...] m2) oraz działce o nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w [...] (decyzja

nr [...]),

- dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę zespołu budynków wielorodzinnych z usługami na parterze z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą na części działek o nr [...]

i w tym na spornej działce o nr [...] (pow. [...] m2) oraz działce o nr [...] obrębu

[...], położonych przy ul. [...] w [...] (decyzja nr [...]),

- udzielenia pozwolenia na użytkowanie części inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych z usługami w parterze z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą na części działek o nr [...]

i w tym na spornej działce o nr [...] (pow. [...] m2) oraz działce o nr [...] z obrębu

[...], położonych przy ul. [...] w [...] (decyzja [...]),

a więc nie można powiedzieć, że wydanie rzeczonego zaświadczenia zastępuje w rezultacie decyzję, ponieważ już w/w decyzje wskazywały, że bez garaży znajdujących się na działce o nr [...] nie byłoby możliwe prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych znajdujących się na sąsiedniej działce, a zatem na gruncie obowiązujących przepisów organy administracyjne było zobowiązane do wydania rzeczonego zaświadczenia,

b) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. w z art. 126 k.p.a. poprzez utrzymanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w mocy postanowienia z [...] lutego 2019 r. Prezydenta [...]b- na podstawie tylko i wyłącznie argumentacji przytoczonej przez organ I instancji bez odniesienia się do kolejnych uwag przytoczony w zażaleniu [...] S.A, co doprowadziło do nieprzeprowadzenia wszelkich działań mających na celu wyjaśnienie sprawy, co Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] jako organ II instancji miało obowiązek uczynić i w rezultacie powielenie

i oparcie się na stanowisku Prezydenta [...] doprowadziło do pozbawienia ustawowego oraz konstytucyjnego uprawnienia [...] S.A. do dwuinstancyjnego postępowania administracyjnego i w konsekwencji do wydania niesłusznego postanowienia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymującego w mocy postanowienie z [...] lutego 2019 r. Prezydenta [...]

o odmowie wydania rzeczonego zaświadczenia,

c) art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę całości zebranego materiału dowodowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], że nie wystąpiła podstawa do wydania rzeczonego zaświadczenia - zważywszy, że jako organ II instancji miał dostęp do wszelkich dokumentów/decyzji związanych z przedmiotową działką oraz z nią sąsiadującymi, które świadczyłyby o tym, że garaże usadowione na działce o nr [...] powinny być traktowane jako umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, czego organ II instancji w ogóle nie zważył, co

w rezultacie przyczyniło się do wydania niesłusznego postanowienia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymującego w mocy postanowienie z [...] lutego 2019 r. Prezydenta [...] o odmowie wydania rzeczonego zaświadczenia;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 1 ust. 2 pkt 2) i 3) ustawy poprzez błędne ich zastosowanie i uznanie przez organ II instancji, że w przypadku, gdy na jednej działce ewidencyjnej znajdują się same garaże, które umożliwiają prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych wielorodzinnych, to w tym przypadku nic ma podstaw do wydania zaświadczenia dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - zważywszy, że bez wybudowania przedmiotowych garaży skarżąca nie mogłaby wybudować budynków mieszkalnych

i użytkować ich, co potwierdzają decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego

i udzieleniu pozwolenia na budowę oraz decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, które zostały wydane m.in. przez Prezydenta [...], czego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w ogóle nie zważyło;

Skarżąca wniosła na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. wniosła o dopuszczenie

i przeprowadzenie dowodu w postaci:

a) kopii decyzji Prezydenta [...] z [...] września 2016 r., nr [...], ,

b) kopii decyzji Prezydenta [...] z [...] marca 2017 r., nr [...],

c) kopii postanowienia Prezydenta [...] z [...] czerwca 2017 r.,

nr [...],

d) kopii decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...]

z [...] listopada 2018 r., nr [...],

e) kopii wypisu i wyrysu rejestru gruntów i budynków,

w/w dokumenty na okoliczność, że:

- działka o nr [...], na której znajdują się garaże podziemne, umożliwia prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, które są położone na sąsiadujących działkach,

- bez wybudowania garaży na działce o nr [...] - skarżąca nie otrzymałaby pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz zespołu budynków wielorodzinnych,

- bez wybudowania garaży na działce o nr [...] - skarżąca nie otrzymałaby pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych,

- wystąpienia podstawy do wydania zaświadczenia dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,

- oraz na inne okoliczności potrzebne do wydania rozstrzygnięcia w sprawie.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumenty na poparcie zarzutów skargi.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżanego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I w całości oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] kwietnia 2019 r. utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] lutego 2019 r.

o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w [...] przy ul. [...], objętej księgą wieczystą KW nr [...].

Kwestie wydawania zaświadczeń uregulowane zostały w Dziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie.

W myśl art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie wydaje się, jeżeli:

1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;

2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Zaświadczenie jest czynnością materialnotechniczną polegającą na urzędowym potwierdzeniu obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - na podstawie posiadanych rejestrów

i ewidencji bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w wyżej wskazanych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia.

Wskazać należy, iż zaświadczenia wydawane w trybie k.p.a. nie są indywidualnymi aktami administracyjnymi, potwierdzają, jak wyżej zaznaczono, jedynie określony stan faktyczny, bądź stan prawny, o ile wynika on z posiadanych przez organ rejestrów, ewidencji, bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Wartość zaświadczenia należy oceniać w kategoriach wyrażania prawdy obiektywnej co do faktów lub prawa, co oznacza, że można zanegować jego wartość, wykazując, że potwierdza ono stan niezgodny z rzeczywistym stanem rzeczy.

Jako postępowanie uproszczone, postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia nie wymaga prowadzenia postępowania dowodowego w pełnym zakresie, czy rozstrzygnięć spornych kwestii, tak jak to czyni organ w postępowaniu jurysdykcyjnym.

Zważyć jednak trzeba, że niezależnie od ogólnych zasad dotyczących wydawania zaświadczeń uregulowanych w k.p.a., należy również brać pod uwagę stosowne przepisy materialnoprawne, z których wynika obowiązek potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w formie zaświadczenia. To z właściwych przepisów materialnoprawnych wynikać będzie jaka okoliczność ma być stwierdzona

w formie zaświadczenia.

Wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r., poz. 1716, dalej jako ustawa), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntów w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydane przez organy wskazane w art. 4 ust.1 pkt 1) do 4) ustawy. Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy organ właściwy wydaje zaświadczenie z urzędu lub na wniosek.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca wystąpiła o wydanie zaświadczenia

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...], wskazując jako podstawę wydania zaświadczenia art. 1, art. 4 i art. 13 ust. 2 ustawy.

Już z samego tytułu ustawy wynika, że dotyczy ona przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 1 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe

i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przez pojęcie przekształcenie należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu (art. 1 ust. 3 ustawy).

Z przepisów tych jasno zatem wynika, że wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać powyższej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to ust. 5 art. 1 ustawy, który stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane, o których mowa z ust. 2, z dniem przekształcenia stają częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne.

Oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich nie podlegają cytowanej regulacji. Nie dzielą bowiem w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego.

Aby zatem mogło nastąpić przedmiotowe przekształcenie muszą zostać spełnione dwa warunki:

1) wskazane obiekty muszą znajdować się na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie muszą dzielić jej los prawny. W sytuacji gdy obiekty te będą znajdowały się na innej nieruchomości, o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu,

2) musi również istnieć związek funkcjonalny pomiędzy korzystaniem z budynków mieszkalnych a funkcją realizowaną przez te obiekty. Jeżeli taki związek nie istnieje, przekształcenie nie nastąpiło (por. wyrok WSA w Warszawie z 30 października

2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1080/19).

Ustawa nie definiuje pojęcia nieruchomości, wobec czego należy odwołać się do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie natomiast z art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Sąd Najwyższy w uchwale z 21 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 8/13, wskazał, że dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja przewidująca pierwszeństwo wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. uchwały SN z 7 kwietnia 2006 r., sygn. akt III CZP 24/06, z 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07, z 26 lutego 2003 r., sygn. akt II CKN 1306/00, z 22 lutego 2012 r., sygn. akt IV CSK 278/11).

Sąd Najwyższy podkreślił, że gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość", odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Sąd Najwyższy podkreślił także, że odmienny pogląd godzi w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości, jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1 ustawy

o księgach wieczystych i hipotece). Jest on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 tej ustawy), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych

i hipotece oraz art. 46 § 1 k.c.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że organy orzekające prawidłowo odmówiły wydania zaświadczenia o żądanej treści.

W niniejszej sprawie poza sporem jest, że działka nr [...] wpisana jest do jednej księgi wieczystej, wobec czego stanowi jedną nieruchomość. Wynika to wprost ze znajdującej się w aktach sprawy informacji z rejestru gruntów.

Niesporne jest również, że przedmiotowa działka nr [...] nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy, gdyż na nieruchomości tej nie jest posadowiony budynek mieszkalny jednorodzinny ani wielorodzinny, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Na działce tej znajduje się wyłącznie budynek garażowy, co jednoznacznie wynika ze znajdującej się w akta sprawy informacji z kartoteki budynków.

Zdaniem Sądu, samo wybudowanie na nieruchomości budynku garażowego umożliwiającego prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych położonych na działkach sąsiednich nie powoduje, że nieruchomość ta staje się z tej przyczyny zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu wyżej wskazanych przepisów.

Wprawdzie przepis art. 1 ust. 2 pkt 3) ustawy przewiduje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się inne obiekty budowlane i urządzenia budowlane, ale muszą to być grunty, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 lub 2, tj. zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym. Wówczas przekształcenie zabudowanego gruntu następuje wraz

z tymi obiektami lub urządzeniami.

Podkreślenia wymaga, że przepis art. 1 ust. 2 ustawy stanowi, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane "wyłącznie" budynkami wskazanymi w tym przepisie. Użycie sformułowania "wyłącznie" oznacza, że nie dopuszcza się w tej kwestii żadnych odstępstw.

W realiach niniejszej sprawy nietrafne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 2 i 3, albowiem w sytuacji, gdy na jednej działce znajduje się tylko

i wyłącznie budynek garażowy, to nie ma podstaw do wydania zaświadczenia

o przekształceniu.

Wobec tego, wbrew zarzutom skargi, nie odniesienie się przez SKO do decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenie na budowę nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia, skoro na jej podstawie na przedmiotowej działce nie został wzniesiony budynek mieszkalny, a wyłącznie budynek garażowy. Z tego samego powodu bez znaczenia jest nie odniesienie się przez SKO do decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie.

Chybione są także zarzuty skargi, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć teren objęty pozwoleniem na budowę, na którym realizowana jest inwestycja, gdyż nie wynika to z przepisów ustawy. Wręcz przeciwnie, użyte w art. 1 ust. 2 ustawy słowo "wyłącznie" nie pozwala na rozumienie pojęcia "grunty zabudowane na cele mieszkaniowe" w sposób rozszerzający definicję zawartą w tym przepisie.

Skarżąca wnioskując o wydanie zaświadczenia wskazała także na przepis

art. 13 ust. 2 ustawy. Przepis ten dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe,

w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Wskazać należy, że przepis ten nie mógł w niniejszej sprawie znaleźć zastosowania, gdyż wynika z niego, że dla jego zastosowania grunt musi być zabudowany budynkiem mieszkalnym.

Z przyczyn wyżej omówionych chybione są zarzuty skargi odnośnie naruszenia przez organy art. 15 k.p.a., art. 126 k.p.a., art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 218 k.p.a.

Sąd nie dopatrzył się też naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a. -uznając, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny i prawny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu. Uzasadniły przekonująco swoje stanowisko zyskując całkowitą aprobatę Sądu - zaś uzasadnienie zaskarżonego postanowienia spełnia niezbędne wymogi z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie

art. 119 pkt 3, art. 120 i art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), orzekł jak w sentencji wyroku.