Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 890/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2012-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4 -8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Stanisław Prutis, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. sprawy ze skargi A. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] września 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Na skutek wniosku z dnia [...].03.2011 r. J. W. i A. K. - wspólników Spółki cywilnej P. W. "B.-B." z siedzibą w B, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy do 5 zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (do 6 budynków w każdym zespole), na działce nr [...](obręb), przy ul. D. (działka nr[...]), zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, p.o. Dyrektor Departamentu Urbanistyki B. działający z upoważnienia Prezydenta Miasta B. wszczął postępowanie

w sprawie.

W trakcie postępowania administracyjnego Państwo J. i A. Ż.

w piśmie z dnia [...].04.2011 r. wnieśli zastrzeżenia odnośnie planowanej inwestycji,

w którym wskazali, że wydanie pozytywnej decyzji odnośnie budowy 40 budynków

w zabudowie szeregowej jest sprzeczne z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "ustawą". W dniu [...].05.2011 r. inwestor skorygował wniosek

w zakresie przedmiotu inwestycji oraz jej gabarytów. Pismem z dnia [...].06.2011 r. mieszkańcy ul. D., F.i K. poinformowali organ, że podtrzymują swoje stanowisko w sprawie.

Po szczegółowej analizie materiału dowodowego w oparciu o przepisy ww. ustawy oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz.U.

Nr 164, poz. 1588), p.o. Dyrektor Departamentu Urbanistyki w B., działający z upoważnienia Prezydenta Miasta B. w dniu [...].08.2011 r. wydał decyzję znak: [...]nr [...]w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do 5 zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (do 6 budynków w każdym zespole), na działce nr [...](obręb), przy ul. D. (działka nr[...]), zagospodarowania terenu oraz niezbędnej infrastruktury technicznej.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na analizę terenu - "[...]",

z której wynika, że działka o nr ewid. [...], na której planowana jest inwestycja, zlokalizowana jest na terenie, na którym zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 działki będące w sąsiedztwie (m.in. o nr ewid. [...]), dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zabudowy terenu. Wnioskowana inwestycja nie będzie zatem kolidowała z funkcją zagospodarowania przyległego terenu. Wskazano, że działka o nr ewid. [...] posiada dostęp do drogi publicznej. Podniesiono także, że istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej dla planowanego zamierzenia infrastruktury technicznej. Wskazano również, że teren przeznaczony pod inwestycję stanowi zgodnie z § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) - grunt zabudowany i zurbanizowany o symbolu "B", działka zaś o nr ewid. [...]- "dr"- tereny komunikacyjne, drogi. Wyjaśniono także, że w niniejszej sprawie odstąpiono od uzgodnienia decyzji z zarządcą drogi (art. 53 ust. 4 pkt 9), ponieważ funkcję organu uzgadniającego i wydającego pełni ten sam organ.

Ponadto organ stwierdził, że zgodnie z § 3 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wokół działki objętej wnioskiem został wyznaczony obszar analizowany stanowiący obszar nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki w odległości około 100 m. Linie zabudowy określono w odległości 7 m od linii rozgraniczającej ul. D. W związku z tym, że istniejąca linia zabudowy jest bardzo zróżnicowana, organ stwierdził, że najbardziej zasadne jest ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia. Opierając się na przeprowadzonej analizie wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do sumarycznej powierzchni terenu, przeznaczonego pod zabudowę - do 23 % zgodnie ze średnią wartością dla terenu analizowanego (§ 5 ust. 1 ww. rozporządzenia). Szerokość elewacji frontowej ustalono zgodnie z § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia w wielkości 15 m z tolerancją 20 %. Opierając się zaś na wynikach analizy urbanistycznej zgodnie z § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono do 10 m, uwzględniając przy tym ład przestrzenny w tej części miasta. Geometrię dachu planowanego budynku ustalono zgodnie z wytycznymi § 8 ww. rozporządzenia, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Poza tym organ pierwszej instancji poinformował, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie etapem wstępnym rozpoczętego procesu inwestycyjnego i tylko spełnienie przesłanek i warunków w niej zawartych może spowodować, że dalsza część tego procesu może być kontynuowana.

Po rozpatrzeniu odwołania, w którym A. Ż. zarzucił zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, przepisów rozporządzenia oraz art. 107 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia

[...].09.2011 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 cyt. ustawy, konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie został też spełniony wymóg tzw. "dobrego sąsiedztwa", gdyż zabudowa działek położonych w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ stwierdził również, że wymagania dla nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu zostały ustalone zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia.

Nie godząc się z powyższą decyzją A. Ż. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wnosząc jednocześnie o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła obrazę prawa materialnego

i procesowego, tj. art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 7 cyt. ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 4, § 8, § 9 ust. 3 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

W uzasadnieniu skargi Skarżący wskazał, że z części tekstowej analizy wynika, iż granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy katastralnej, chociaż przedmiotowy teren objęty jest mapą zasadniczą. W jego ocenie takie postępowanie jest niezgodne z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, gdyż w świetle tych przepisów, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy katastralnej w przypadku braku mapy zasadniczej. Strona skarżąca zarzuciła również, że mapa dołączona do analizy terenu jako " [...]" nie zawiera jakichkolwiek oznaczeń określających jej status, ani pochodzenie, a ponadto jest niezgodna ze stanem z dnia [...].05.2011 r., czyli datą sporządzenia analizy, ani ze stanem z dnia [...].03.2011 r., czyli z datą wniosku o wydanie decyzji

o warunkach zabudowy. Podniósł także, że mapa ta uwzględnia zabudowę na działce nr [...], która to zabudowa w rzeczywistości nie istnieje. Również w części tekstowej znajduje się odwołanie do nieistniejącej zabudowy na działce nr [...]. Zdaniem Skarżącego, niezgodnie z przepisami rozporządzenia, w sposób niejednoznaczny i nieprecyzyjny zostały określone wymagania dla nowej zabudowy. W przedziale do wskazanej wielkości zostały określone takie parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu jak: wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, kąt nachylenia połaci dachowych i wysokość głównej kalenicy. Z kolei, kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki określono jako: prostopadły, równoległy lub inny. Poza tym Skarżący zarzucił, że wbrew przepisom rozporządzenia, ustalono w zaskarżonej decyzji: wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz szerokość elewacji frontowej, które nie odpowiadają średnim wielkościom tych parametrów występującym

w obszarze analizowanym. Stwierdził również, że w decyzji brak jest danych, na podstawie których sformułowano wnioski dotyczące średniej wysokości głównej kalenicy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Podczas rozprawy w dniu 23.02.2011 r. Skarżący oświadczył, że na mapie ujęty jest budynek, którego w rzeczywistości nie ma. Przyznał, że w obszarze analizowanym są budynki wysokości 10 m, oraz że nieprawdziwa jest wielkość budynku na działce nr 146. Według wyliczeń strony skarżącej wskaźnik zabudowy wynosi 22 %, a nie 23 % jak podał organ. Skarżący podniósł, że największym błędem jest określenie wysokości budynku do 10 m, skoro średnia wielkość większości budynków to 7,5 m. Zdaniem Skarżącego większość budynków na terenie analizowanym jest z dachami dwuspadowymi i dlatego niezrozumiała jest

w decyzji dowolność nachylenia dachu. Poza tym Skarżący podniósł, że zabudowa szeregowa powinna być zgodna z wyliczeniem średnich wskaźników, a nie

z dopuszczeniem wskaźników podwyższonych. W ocenie Skarżącego w niniejszej sprawie powinna być sporządzona mapa zasadnicza, a nie mapa bez oznaczeń.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone zostały przepisami m.inn. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej w skrócie p.p.s.a. (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy uznał, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie naruszają prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwaną dalej ustawą).

Art. 61 ust. 1 pkt 1-5 w/w ustawy wskazuje pięć warunków, których łączne spełnienie się daje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do określonego terenu.

Warunki te są następujące:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Rozporządzenie wykonawcze Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) precyzuje określenie wymagań dla nowej zabudowy (zwane dalej rozporządzeniem).

Paragraf trzeci rozporządzenia (ust. 1) zobowiązuje organ orzekający w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy do wyznaczenia wokół terenu inwestycji inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

W § 4-8 w/w rozporządzenia określono sposób ustalania poszczególnych wskaźników dla nowej zabudowy.

W ocenie Sądu w sprawie niniejszej zostały spełnione wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, które są niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Niewątpliwie została zachowana zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" jako, że planowana zabudowa szeregowa jest zabudową mieszkaniową i jej posadowienie w terenie, gdzie przeważają budynki mieszkalne jednorodzinne i bliźniacze stanowić będzie kontynuację tej samej funkcji mieszkaniowej.

Zasadnicza część skargi A. Ż. sprowadziła się do zastrzeżeń w zakresie ujęcia w decyzji nieprawidłowej wielkości wskaźników przyszłej zabudowy. Zdaniem Skarżącego poszczególne wskaźniki powinny wynikać ze średniej arytmetycznej gabarytów zabudowy znajdującej się w terenie analizowanym. Z takim stanowiskiem nie sposób się zgodzić skoro treść rozporządzenia dopuszcza pewne odstępstwa, zaś każda nowa zabudowa nie musi być identyczna z już istniejącą, by zapewnić zachowanie ładu przestrzennego.

Sąd nie podziela zarzutu skargi niezgodnego z § 5 rozporządzenia wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki na poziomie do 23%. Co do zasady wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia) i w taki właśnie sposób został wyznaczony ten wskaźnik w niniejszym przypadku. Wbrew stanowisku skarżącego z analizy wynika, że średni wskaźnik tej wielkości w obszarze analizowanym wynosi nie 22%, ale 23% (od 3 do 44%).

Nie można też zgodzić się ze skarżącym, że nieprawidłowo ustalona została szerokość elewacji frontowej. Nie ulega wątpliwości, iż szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy, co do zasady, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Z analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy w granicach analizowanego terenu wynosi około 9 metrów. Przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W trakcie analizy zostało ustalone, że w granicach obszaru analizowanego znajdują się budynki, których szerokość elewacji frontowych nawet przekracza szerokość elewacji frontowej wskazanej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zatem zasadnym było ustalenie tego parametru na poziomie wskazanym przez inwestorów, a więc 15 metrów z tolerancją do 20%.

Prawidłowo wyznaczono też wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio dla istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ust. 3 tegoż paragrafu stanowi, że jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym. Z kolei § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z treści analizy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych w obszarze poddanym analizie kształtuje się na poziomie od 3,5 m do 12 m. Obliczona średnia wysokość elewacji frontowej wynosi zaś około 7,5 m.

Z uwagi na fakt, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa

o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nawet przekraczającej wysokość wskazaną przez inwestorów, dopuszczalne było ustalenie tego parametru zgodnie

z ich wnioskiem, w oparciu o regulację § 7 ust. 4 rozporządzenia, czyli do 10 m.

Sam Skarżący przyznał (na rozprawie), że w okolicy istnieją budynki

o wysokości ok. 10 m. Jeżeli nawet na działce o nr 146 – jak twierdzi Skarżący – budynek ma wysokość 7,5 m to nie wyklucza odniesienia do wysokości budynków na innych działkach w terenie analizowanym, gdzie ta wysokość jest ok. 10 m

(np. działki nr [...]).

Z kolei, jeśli chodzi o geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu

w stosunku do frontu działki), to zgodnie z § 8 rozporządzenia, ustala się ją odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Organ ustalił, że w obszarze analizowanym układ połaci dachowych jest zróżnicowany. Występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych do 45°. Kierunki głównych kalenic: równoległe, prostopadłe w stosunku do frontów działek, zaś wysokość kalenic wynosi do 12 m.

W tej sytuacji, ustalenie, że dachy dla nowej zabudowy mają być dwuspadowe lub wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych do 45°, zaś wysokość głównej kalenicy do 10 m, należy uznać za odpowiednie do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

W ocenie Sądu, nie jest sprzeczne z przepisami § 5 - § 8 rozporządzenia takie określenie parametrów zabudowy, które mieści się w granicach tychże przepisów, współgra z istniejącą zabudową, a odstępstwa od zasad (np . § 5 ust. 2, § 6 ust. 2,

§ 7 ust. 4) zostały należycie uzasadnione.

Zdaniem Sądu, analiza terenu z dnia [...].05.2011 r. – część opisowa, została sporządzona przez architekta K. F. w sposób prawidłowy i dokładny. Znalazły się w niej potrzebne porównania do parametrów konkretnych działek

(z podaniem numeracji) zabudowanych w analizowanym terenie. Zatem, analiza mogła stanowić niekwestionowaną podstawę dla organu I instancji do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Odnosząc się do ostatniego zarzutu skargi, a mianowicie zakwestionowania części graficznej analizy terenu, która zdaniem Skarżącego została bezprawnie sporządzona na kopii mapy katastralnej, zamiast na kopii mapy zasadniczej,

w ocenie Sądu jest to uchybienie, ale nie mające istotnego wpływu na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 .08.2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej: p.p.s.a., Sąd może uchylić zaskarżoną decyzję tylko wtedy, gdy naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Stosownie zaś do regulacji § 9 ust. 3 rozporządzenia, część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się również na kopiach mapy,

o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Z kolei art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, obszaru na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:5000 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1: 2000.

Wykładnia w/w przepisów prowadzi do wniosku (wbrew stanowisku SKO), że wyznaczenie granic obszaru analizowanego powinno odbywać się, w pierwszej kolejności, na kopii mapy zasadniczej, a dopiero w razie jej braku na kopii mapy katastralnej.

Jednakże, w ocenie Sądu, aczkolwiek doszło do uchybienia w tej kwestii, to nie można twierdzić, że jest to błąd kwalifikowany, w następstwie którego należałoby wyeliminować decyzję o warunkach zabudowy z obrotu prawnego. Jak słusznie zauważa SKO, status mapy katastralnej został opisany w części tekstowej analizy,

a nadto do analizy dołączona została kopia mapy zasadniczej. Na kopii mapy zasadniczej, co prawda, nie zostały wyznaczone granice terenu analizowanego,

a jedynie teren inwestycji z przyległościami, to jednakże można porównać stan zabudowy na obydwu mapach. Mapa zasadnicza, zgodnie z adnotacją Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno – Kartograficznego w B. została wydana [...].02.2011 r. a więc jest aktualna.

Okoliczność, że na obydwu mapach, na działce o nr [...]została uwzględniona zabudowa (która zdaniem Skarżącego – nie istnieje), może świadczyć tylko o tym, że właściciel w/w działki nie zgłosił rozbiórki do odpowiednich organów.

Należy zauważyć, że "Analiza Terenu" w części opisowej pkt 3a odwołuje się do parametrów zabudowy nie tylko na działce nr [...], ale też na działkach nr [...].

Zatem, jeśli nawet zabudowa na działce nr [...] nie istniała na datę wydawania decyzji o warunkach zabudowy, to nie miało znaczenia dla przeprowadzonego porównania w stosunku do zabudowy na innych nieruchomościach.

Końcowo podkreślić należy, że dopiero na etapie pozwolenia na budowę (o ile dojdzie do realizacji spornej zabudowy szeregowej) będą ustalane szczegółowe warunki m.in. linia zacieniania działek sąsiednich. Skarżący, jako właściciel działki

o nr [...], graniczącej bezpośrednio z działką inwestorów o nr [...], będzie miał możliwość ochrony swego prawa własności.

Mając na względzie powyższe okoliczności, Sąd skargę oddalił jako niezasadną na podstawie art. 151 p.p.s.a.