Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 1013/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2014-12-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134 ust. 1, art. 135, art. 157
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak, Sędzia WSA Dorota Chobian,, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi Z. Ś. i Z. Ś. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Wojewody solidarnie na rzecz Zo. Ś. i Z. Ś. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...], po rozpatrzeniu odwołania Z. i Z. małż. Ś. od decyzji Starosty z dnia [...], orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy z przeznaczeniem na realizację celu publicznego - rozbudowy istniejącego Cmentarza Komunalnego "Cedzyna" oraz zapewnienia ciągłości jego funkcjonowania, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, prawa własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów m. [...] jako działka nr [...] o pow. 0,2974 ha, stanowiącej własność Z. i Z. małż. Ś., oraz o ustaleniu na ich rzecz odszkodowania za wywłaszczenie w wysokości 254.643,00 zł i zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dniu od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, na podstawie art. 9a, art. 112, art. 113 ust. 1, 3, art. 115, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1 oraz 134 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej ugn (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) w zw. z art. 127 § 1 i 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Wojewoda podał, że Prezydent Miasta [...] wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie na rzecz Gminy [...] prawa własności wyżej opisanej nieruchomości powstałej z podziału działki nr [...]o pow. 1,7105 ha, zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...], stanowiącej zgodnie z księgą wieczystą [...] własność Z. i Z. małż. Ś. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. We wniosku wskazano, że działka nr [...] została przeznaczona na realizację celu publicznego rozbudowę istniejącego Cmentarza Komunalnego i zapewnienie ciągłości jego funkcjonowania, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu "[...] Wschód - Obszar I". We wniosku wskazano także, że rokowania prowadzone z właścicielami nieruchomości nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży, gdyż nie wyrazili oni zgody na zbycie nieruchomości w trybie cywilnoprawnym na warunkach zaproponowanych przez Gminę [...].

Wojewoda pismem z 22 maja 2013 r. wyznaczył Starostę do rozpatrzenia ww. wniosku. Starosta pismem dnia 25 września 2013 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości Starosta wyznaczył Z. i Z. małż. Ś. dwumiesięczny termin upływający dnia 28 lutego 2014 r., do zawarcia umowy z Prezydentem Miasta [...] informując jednocześnie, że po bezskutecznym jego upływie, wszczęte zostanie postępowanie wywłaszczeniowe. W związku z tym Prezydent Miasta [...] pismem z dnia 12 lutego 2014 r. wystąpił do Z. i Z. małż. Ś. o ponowne rozpatrzenie oferty zbycia w/w nieruchomości za cenę 226.589 zł. Mimo tego do dnia 28 lutego 2014 r. nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży.

W toku postępowania organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym z grudnia 2013 r., rzeczoznawca określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 253.679 zł. Do określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości obszaru Kielc w latach 2012 - 2013. Analizą objęto transakcje nieruchomościami nabywanymi pod teren cmentarza. Transakcje te dotyczyły nabywania na rzecz Gminy [...] nieruchomości przeznaczonych na cel publiczny, pod rozbudowę cmentarza komunalnego. W wyniku dokonanej analizy rynku lokalnego, rzeczoznawca wybrał do porównania kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod cmentarz komunalny, położonych w strefie peryferyjnej [...] w sąsiedztwie istniejącego cmentarza. Z ustaleń rzeczoznawcy wynikało, że w badanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu cen, w związku z czym przyjęto trend czasowy na poziomie 0%. Szczególne znaczenie na wysokość cen nieruchomości na rynku lokalnym miały według operatu następujące cechy: położenie nieruchomości, dojazd do nieruchomości, powierzchnia działki, wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej oraz otoczenie i sąsiedztwo. Z przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowego opisu. Określono także zakres czynników korygujących. Następnie rzeczoznawca obliczył sumy współczynników korygujących i obliczył wartość nieruchomości na łączną kwotę 253.679 zł, przy czym wartość gruntu na kwotę 248.894 zł (cena za 1 m2 – 83,69 zł), a wartość drzewostanu na kwotę 4.785 zł.

W dniu 24 kwietnia 2014 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której przedłożony został stronom postępowania ww. operat szacunkowy. Pełnomocnik Z. i Z. małż. Ś. adwokat M. B., przy piśmie z dnia 27 maja 2014 r. przesłał operat sporządzony przez biegłego z listy Prezesa Sądu Okręgowego w Kielcach dotyczący wyceny przedmiotowej nieruchomości, wnioskując o dopuszczenie go jako dowodu i zlecenie uzupełnienia operatu szacunkowego z 20 grudnia 2013 r. w zakresie wskazanym w swym piśmie. Na wezwanie organu zainspirowane tym pismem i wnioskiem, rzeczoznawca majątkowy J. C. ustosunkowała się do zarzutów i argumentacji pełnomocnika właścicieli wywłaszczanej nieruchomości. Wskazała, że w wyniku błędnie przyjętej powierzchni drzewostanu dokonała korekty swojego operatu z 20 grudnia 2013 r. W nowym operacie wartość drzewostanu została oszacowana na kwotę 5.749 zł, zaś wartość gruntu nie uległa zmianie. W związku z tym wartość całej nieruchomości wzrosła do kwoty 254.643 zł. Odnosząc się do dalszych uwag pełnomocnika stron, Rzeczoznawca majątkowy po rozważeniu uwag wniesionych do operatu szacunkowego, w piśmie z dnia 27 maja 2014 r. wyjaśniła, że określając wartość przedmiotowej nieruchomości dokonał analizy rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych za nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. J. C. dodała, że zastosowana przez nią metoda porównywania parami nie wymaga opisywania nieruchomości o cenach skrajnych. Wagi cech zostały przyjęte w oparciu o badanie preferencji potencjalnych nabywców wykonywane przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych.

W tak ustalonym stanie faktycznym Wojewoda przytoczył treść art. 112 ust. 1 ugn i w nawiązaniu do niej stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na tym terenie. Przedmiotowa inwestycja polegająca na rozbudowie istniejącego Cmentarza Komunalnego "Cedzyna" oraz zapewnieniu ciągłości jego funkcjonowania, mieści się też w katalogu celów publicznych określonych w art. 6 pkt 9 ugn, tj. zakładanie i utrzymywanie cmentarzy. Zostały w ocenie organu też spełnione w sprawie warunki określone w art. 115 ugn. Decyzja wywłaszczeniowa została bowiem wydana na wniosek uprawnionego podmiotu, tj. Prezydenta Miasta [...] z przeznaczeniem zgodnym z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po przeprowadzeniu niezbędnych rokowań, w których współwłaściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na zbycie przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy cywilno- prawnej na warunkach proponowanych przez Gminę [...], żądając wyższego odszkodowania niż proponowane.

Kwestią sporną w przedmiotowej sprawie była wysokość odszkodowania jaka została ustalona przez organ I instancji w oparciu o operat szacunkowy z dnia 20.12.2013 r. Oceniając złożony w sprawie operat organ stwierdził, że pod względem formalnym i prawnym operat ten jest sporządzony prawidłowo. Zawiera bowiem wszystkie niezbędne elementy, a w szczególności określa przedmiot," zakres, cel i podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat ten zawiera również wyciąg z operatu szacunkowego oraz dołączone są do niego dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu. Rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z tą metodą porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych do wycenianej i wybrał nieruchomości posiadające jak najmniejszą ilość cech różniących je od nieruchomości wycenianej. Ponadto w treści operatu szacunkowego wyjaśniona została metodyka zastosowana podczas wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z operatu, rzeczoznawca majątkowy wyselekcjonował grupę nieruchomości niezabudowanych znajdujących się w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, które były przedmiotem transakcji z okresu od grudnia 2011 roku do grudnia 2013 roku i były nabywane przez Gminę [...] na potrzeby rozbudowy Cmentarza Komunalnego "Cedzyna" w Kielcach. Następnie do porównania wybrał 3 transakcje nieruchomościami, które były zbliżone najbardziej do działki nr [...]. W dalszej kolejności za pomocą przyjętych przez siebie wag dokonał weryfikacji ceny przedmiotowej nieruchomości określając ją na kwotę 83,69 zł za 1 m2. Tak przyjęta stawka posłużyła do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, która przy uwzględnieniu jej powierzchni wynosi 248.894,00 zł. Wpływ na wartość działki nr [...] miał również drzewostan, którego wartość została określona po dokonanej korekcie na kwotę 5.749 zł. Przy doborze nieruchomości rzeczoznawca majątkowy posiłkował się aktami notarialnym, czyli najbardziej wiarygodnymi dokumentami stanowiącymi źródło informacji o dokonanych transakcjach kupna-sprzedaży. Tym samym określona przez niego wartość przedmiotowej nieruchomości jest wiarygodna, jak najbardziej realna, a ponadto została ustalona zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutu nierozpatrzenia wniosku dowodowego wniesionego przez pełnomocnika strony, a co za tym naruszenia art. 7 Kpa w związku z art. 75 § 1 kpa w związku z art. 78 § 1 kpa, Wojewoda stwierdził, iż zarzut w tej kwestii jest nieuzasadniony. W związku z tym wnioskiem dowodowym i przedłożonym przy nim operatem szacunkowym bowiem, organ uzyskał od autora operatu będącego podstawą decyzji wyjaśnienie, w którym omówił metodologię, jaką zastosował przy określeniu wartości nieruchomości, a także ustosunkował się do wszystkich zarzutów. Skorygował też wartość drzewostanu składając korektę operatu. Organ zauważył też, że wniosek pełnomocnika stron zawarty w piśmie z dnia 14 lipca 2014 r. nie wnosi do sprawy nic nowego. Dotyczył bowiem ponownego dopuszczenia jako dowodu operatu szacunkowego z maja 2014 r. sporządzonego przez biegłego G. D. i zawierał zarzuty, do których autor operatu przyjętego przez organ ustosunkował się w piśmie z dnia 23 czerwca 2014 r.

Organ odwoławczy wyraził też pogląd, że nie jest rolą organu administracji publicznej merytoryczna ocena operatu szacunkowego (ocena warsztatu rzeczoznawcy majątkowego), gdyż ustawowo ustanowiona została do tego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy-majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest wprost uregulowane, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). W związku z tym doboru transakcji dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a nie strona postępowania.

Dodatkowo Wojewoda wyjaśnił, że jeżeli strona nie zgadza się z ,wyceną i, kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego wykonanego dla celów przedmiotowego postępowania, może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 i ust. 1a ugn. Zgodnie z tym przepisem bowiem, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję Z. i Z. małż. Ś., domagając się jej uchylenia, jak również uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucili naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji w zw. z art. 128 ust. 1 ugn poprzez wydanie decyzji wywłaszczeniowej za kwotę nieodpowiadającą rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Zarzucili również naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 75 § 1, w zw. z art. 78 § 1 kpa poprzez nierozpoznanie wniosku z 14 lipca 2014 r. i wydanie decyzji w oparciu o niezupełny materiał dowodowy i nierzetelną opinię, nieuwzględniającą rzeczywistej wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że ustalone przez organy administracji odszkodowanie za wywłaszczenie ma znamiona słusznego. Zostało ono bowiem ustalone w oparciu o operat rzeczoznawcy J. C., który znacznie odbiega od ustaleń wartości nieruchomości poczynionych przez biegłego G. D. Biegły ten oszacował bowiem grunt działki nr [...]na kwotę 282.320 zł, a drzewostan na kwotę 6.670 zł, czyli łącznie na kwotę 288.980 zł.

Z uwagi na kwestionowanie przez skarżących rzetelności opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę J. C., przeprowadzenie wnioskowanego przez strony w piśmie z 14 lipca 2014 r. dowodu z opinii innego biegłego, przyczyniłoby się do wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności. Nierozpatrzenie tego wniosku natomiast spowodowało wydanie decyzji na podstawie niepełnego materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie powołując się na argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, częściowo z przyczyn w niej wskazanych.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżona do Sądu decyzja dotyczyła wywłaszczenia nieruchomości gruntowej na rzecz Gminy [...], z przeznaczeniem na realizację celu publicznego, tj. rozbudowę Cmentarza Komunalnego Cedzyna oraz ustalenia na rzecz skarżących – poprzednich właścicieli nieruchomości, odszkodowania za to wywłaszczenie i warunków jego wypłaty. Poprawnie ustalone w toku postępowania administracyjnego okoliczności uzasadniające to wywłaszczenie, a także prawidłowość postępowania, które to wywłaszczenie poprzedziło, nie były w sprawie kwestionowane. Przedmiotem sporu była bowiem jedynie wysokość kwoty odszkodowania za to wywłaszczenie. Kwota ta została określona w utrzymanej w mocy zaskarżonym rozstrzygnięciem decyzji Starosty z dnia [...], w wysokości 254.643 zł. Ustalona została ona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania na zlecenie Starosty przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.

Kwestie związane z ustaleniem i wysokością takiego odszkodowania reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy. Ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 powołanej ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, która z kolei jest podstawą określenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość. Wyrażone w operacie oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Rzeczoznawca majątkowy ma więc istotny wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem ostatecznie właściwy organ. On więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, Lex nr 1505067). Również wtedy, gdy strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości innego rodzaju, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., I SA/Wa 1107/05, Lex nr 276587). Jeżeli strona uważa, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy za wysoko (lub za nisko) określił wartość nieruchomości, winna przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie. Dysponując kontroperatem organ musiałby wskazać, którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie, a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej. Dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, organ miałby też podstawę, aby wystąpić w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2014 r., I SA/Wa 1839/13, Lex nr 1467556). Zgodnie z art. 157 ust. 4 u.g.n. w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych sporządzonych dla tożsamego celu wyceny stosuje się przepisy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. dotyczące oceny operatu szacunkowego. Stosuje się je odpowiednio, a więc organizacja zawodowa może wówczas zbadać prawidłowość tych operatów. Przy czym może mieć miejsce sytuacja, gdy nie wystąpią żadne nieprawidłowości w ich sporządzeniu, chociaż wartość nieruchomości w każdym z nich będzie odmienna. Nie powinna to być jednak różnica poważna (wyrok SN z dnia 4 stycznia 2012 r., III CSK 127/11, Lex nr 1119502).

Wskazany przepis art. 157 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 4 ugn nie został w sprawie zastosowany mimo zaistnienia ku temu wystarczających przesłanek.

W toku postępowania przed organem I instancji pełnomocnik Z. i Z. małż. Ś. przy piśmie z dnia 27 maja 2014 r. złożył sporządzony przez biegłego z listy Prezesa Sądu Okręgowego w Kielcach, rzeczoznawcę majątkowego G. D. operat szacunkowy zawierający wycenę przedmiotowej nieruchomości wraz z drzewostanem na kwotę 288.990 zł, tj. o ponad 35.000 zł więcej, niż w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę J. C. Pełnomocnik skarżących złożył również wniosek o zlecenie rzeczoznawcy uzupełnienia operatu szacunkowego z 20 grudnia 2013 r. w zakresie wskazanym w piśmie z 27 maja 2014 r. Zastrzeżenia pełnomocnika stron dotyczyły w szczególności:

1. różnej powierzchni oszacowanego lasu w przedziale od 0,2650 ha do 0,2974 ha,

2. braku informacji o cechach nieruchomości porównawczych oraz braku nadanych wag poszczególnych cech, co dotyczyło w szczególności nieruchomości o skrajnych cenach,

3. przyjęcia, że cecha "wielkości działki" ma 20% wpływu na rozkład cen wśród zbioru transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę J. C., chociaż większość działek przyjętych do porównań, mimo ogromnej rozpiętości ich powierzchni od 88 do 1415 m ², cenowo różni się zaledwie o 1,55 zł za 1 m²,

4. braku wyjaśnienia, dlaczego rzeczoznawca J. C. przyjęła 15% wpływ cechy warunku zagospodarowania działki na rozkład cen wśród zbioru transakcji przyjętych do porównań, jakie ograniczenia w zagospodarowaniu danej działki oprócz kształtu wzięła pod uwagę oraz dlaczego nie uwzględniła, że przedmiotowa działka porośnięta jest dobrze uprawianym, choć jeszcze młodym drzewostanem,

5. wadliwego oszacowania wieku drzewostanu rosnącego na przedmiotowej działce.

W związku z tymi zarzutami i wnioskami, Starosta zwrócił się do rzeczoznawcy J. C. o ustosunkowane się do nich. W odpowiedzi J. C. skorygowała swoje wyliczenia składając operat szacunkowym zamienny oraz pismo z wyjaśnieniami. Korekta polegała na podwyższeniu wartości drzewostanu z kwoty 4.785 zł, do kwoty 5.749 zł. Wynikła ona z potwierdzenia się zarzutu pełnomocnika skarżących odnośnie wieku drzew znajdujących się na wywłaszczonej działce, które miały ok. 15 lat, a nie około 10 lat, jak pierwotnie przyjęła biegła J. C. Z drugiej strony jednak zweryfikowała ona też na podstawie pomiarów terenowych powierzchnię zadrzewioną na wywłaszczonej działce, która to powierzchnia okazała się mniejsza, niż pierwotnie przyjęła. Odnośnie natomiast wartości gruntu biegła podtrzymała swoją wycenę.

Odnosząc się do szczegółowych zarzutów do jej operatu wyjaśniła, że:

1. w zastosowanej przez nią metodzie porównywania parami nie ma konieczności opisywania nieruchomości o cenach skrajnych,

2. wagi cech zostały przyjęte w oparciu o badanie preferencji potencjalnych nabywców wykonane przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, które dopasowano do rozpatrywanego rynku. Rzeczoznawca zrezygnowała z cechy wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej powiększając wagi pozostałych cech, ponieważ wszystkie przyjęte do porównań działki będące przedmiotem obrotu, nie różniły się pod względem dostępu do infrastruktury. Wszystkie miały bowiem dostęp do sieci energetycznej i wodociągowej. J. C. zauważyła też, że ogólnie znana jest tendencja, że ceny jednostkowe nieruchomości małych są wyższe niż nieruchomości dużych,

3. w ocenie rzeczoznawcy nie było możliwości wyliczenia wagi cechy "warunki zagospodarowania" na podstawie danych rynkowych.

Akceptując powyższe wyjaśnienia organ II instancji odniósł się do nich stwierdzając jedynie, że rzeczoznawca omówił metodologię, jaką zastosował przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości, a także odniósł się do wszystkich zarzutów i wyjaśnił, że wartość gruntu została oszacowana w sposób prawidłowy przy zastosowaniu nałożonych przepisami prawa wymogów.

Taka ocena organu nie jest jednak wystarczająca. Należy bowiem zauważyć, że ani rzeczoznawca majątkowy J. C., ani też organy administracji nie wyjaśniły w zrozumiały sposób, z czego wynikła znaczna, bo przekraczająca 33 tysiące zł różnica pomiędzy określeniem wartości wywłaszczonego gruntu w obu przedłożonych operatach. Z analizy obu operatów wynika natomiast, że różnica ta wynikła z przyjęcia w obu operatach odmiennych poprawek ceny metra kwadratowego nieruchomości przyjętych do porównań (czyli współczynników korygujących), co z kolei było efektem przyjęcia przez rzeczoznawców odmiennych cech różnicujących nieruchomości przyjęte do porównań oraz różnych wag tych cech. Należy przy tym zauważyć, że rzeczoznawcy zastosowali takie same podejścia i metodę, do porównań przyjęli niemal ten sam zbiór transakcji nieruchomości podobnych do działki wycenianej, zakres kwotowych ustalonych cech rynkowych przyjęli na identycznym poziomie (80,11 zł/m²) oraz przyjęli do porównań po trzy nieruchomości, z których dwie były tymi samymi, a trzecie różniły się ceną 1 metra kwadratowego jedynie o 1,68 zł.

W tej sytuacji konieczne w ocenie Sądu było skorzystanie przez organy rozpatrujące sprawę z możliwości, jaką daje przepis art. 157 ust. 1 w zw. z ust. 3 ugn i zwrócenie się o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wartość wywłaszczonej nieruchomości, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wydaje się przy tym, że taka ocena nie może ograniczyć się jedynie do skontrolowania ostatnio wymienionego operatu. Skoro bowiem mający w sprawie zastosowanie przepis art. 157 ust. 4 ugn nakazuje dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, to połowiczne byłoby ograniczenie takiej kontroli tylko do operatu sporządzonego na zlecenie organu. Taki też pogląd został wyrażony w przywołanym wyżej wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 2012 r., III CSK 127/11, którego tezy Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela.

Nie stosując powołanych przepisów art. 157 ust. 1 i 4 ugn i w konsekwencji nie dokonując wskazanej w nich oceny, organy obu instancji naruszyły wskazane przepisy, a także przepisy postępowania administracyjnego, tj. art. 7 i 77 § 1 kpa w stopniu, który mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Przez pominięcie bowiem możliwości jakie dają przepisy art. 157 ust. 1 i 4 ugn, organy ograniczyły zakres niezbędnych ustaleń koniecznych do oceny, czy wnioski wynikające z operatu szacunkowego rzeczoznawcy J. C. są prawidłowe, a w konsekwencji czy prawidłowo ustalono wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Należy również zwrócić uwagę na naruszenie przez organy administracji określonej w art. 8 kpa zasady pogłębiania zaufania stron do władzy publicznej. Mimo bowiem przedłożenia w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, określającego na znacząco wyższym poziomie wartość szacowanej nieruchomości, organy nie wyjaśniły w sposób zrozumiały i jasny, dlaczego nie wzięły pod uwagę tego operatu. Wyjaśnienie organu II instancji w tej kwestii ograniczyło się bowiem tylko do stwierdzenia, że "rzeczoznawca omówił metodologię, jaką zastosował przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości, a także odniósł się do wszystkich zarzutów i wyjaśnił, że wartość gruntu została oszacowana w sposób prawidłowy przy zastosowaniu nałożonych przepisami prawa wymogów". W stwierdzeniu takim nie zawiera się więc odniesienie się do sformułowanych w sprawie zarzutów, ale wyłącznie podzielenie poglądu i argumentacji rzeczoznawcy majątkowego J. C., zawartych w jej piśmie zawierającym odpowiedź na te zarzuty. Jednak jak to wynika z przytoczonej wyżej treści tych zarzutów i odpowiedzi na nie, również rzeczoznawca J. C. nie wyjaśniła wskazanych wątpliwości, a przede wszystkim nie wyjaśniła z czego konkretnie wynikła tak znaczna różnica pomiędzy kwotą wyszacowania wywłaszczonej nieruchomości w obu złożonych w sprawie operatach.

Wskazany powyżej brak wystarczającego odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do złożonych w sprawie zarzutów i do drugiego operatu szacunkowego, stanowi również naruszenie przepisu art. 107 § 3 kpa.

Wbrew zarzutowi skargi natomiast, organy administracji nie naruszyły art. 78 § 1 kpa poprzez nierozpoznanie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego. Szczególny tryb oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przewidziany w art. 157 ugn wyklucza zdaniem Sądu możliwość przeprowadzania na tę okoliczność dowodu z opinii innego biegłego.

Uwzględniając powyższe rozważania, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c). w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.

Rozpoznając sprawę ponownie Starosta, kierując się wszystkimi przedstawionymi wyżej uwagami wyda stosowne rozstrzygnięcie eliminując dotychczasowe naruszenia prawa. Organ rozważy w szczególności potrzebę zwrócenia się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia obu przedłożonych w sprawie operatów szacunkowych.

Orzeczenie zawarte w punkcie II wyroku oparte zostało na przepisie art. 152 p.p.s.a.

Na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. Sąd zasądził od organu na rzecz skarżących, solidarnie kwotę 457 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na kwotę tę złożył się uiszczony przez skarżących wpis od skargi, wynagrodzenie adwokata – pełnomocnika skarżących oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

-----------------------

#