Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1019/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 i  art. 54 ust. 4 pkt 9 w zw. z  art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Protokolant specjalista Ewa Bojarska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi A.C. i J.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 23 marca 2020 r. P. U. (dalej jako wnioskodawca) wniósł o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr 1 obręb L. o pow. 1214 m² położonej w B. przy ul. [...]. Zgodnie z tym wnioskiem powierzchnia zabudowy miała wynieść 456 m², wysokość 12 m, 4 kondygnacje nadziemne i 1 kondygnację podziemną. W toku postępowania w związku z licznymi zastrzeżeniami zgłoszonymi przez sąsiadów i w oparciu o sugestię organu pierwszej instancji wnioskodawca w piśmie z dnia 25 września 2020 r. zmienił wniosek ograniczając powierzchnię zabudowy do 268 m², wysokość budynku do 9 m, wskazał też, że projektowany budynek będzie miał 3 kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną. Z kolei w piśmie z dnia 9 lutego 2021 r. wskazał, że w projektowanym budynku przewiduje się realizację 20 mieszkań.

Po rozpoznaniu powyższego wniosku wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta B. (dalej jako organ lub Prezydent) decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalono dla wnioskowanej inwestycji warunki zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez określenie wskazanych w decyzji parametrów w odniesieniu linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, podziału powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Jako podstawę prawną wskazano art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, t.j., zwanej też dalej ustawą lub u.p.z.p.) i art. 104 Kpa.

W jej szczegółowym uzasadnieniu przedstawiono przebieg postępowania, w tym zgłoszone w jego toku przez niektórych uczestników liczne zastrzeżenia co do poszczególnych parametrów planowanej inwestycji. Przedstawiono też uzasadnienie co do poszczególnych charakterystycznych i wymaganych dla inwestycji parametrów w odniesieniu do wyników analizy urbanistycznej w wyznaczonym obszarze analizowanym, uwag, uzyskanych uzgodnień oraz wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003.164.1588, zwanego też dalej rozporządzeniem).

Odwołania od powyższej decyzji Prezydenta zostały wniesione przez J. B. i U. K., H. W., L. B., A. i R. małżonków K., A. i J. małżonków C. (reprezentowani przez radcę prawnego) oraz A. S.

W odwołaniach tych, o różnym zakresie i szczegółowości sformułowanych w nich zarzutów podniesiono m.in., że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania poprzez niewyczerpujące zebranie, rozważenie oraz ocenę zgromadzonego materiału w kontekście zgłaszanych w toku postępowania przez uczestników twierdzeń i żądań, oparcie się na wadliwej analizie zabudowy w obszarze analizowanym, naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez mylne uznanie, że projektowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, art. 53 ust. 4 ustawy poprzez nieuzgodnienie inwestycji z zarządcą drogi w kontekście dokładnej informacji co do planowanej do zrealizowania ilości mieszkań, przyjęcie maksymalnych a nie średnich współczynników nachylenia połaci dachu, pominięcie ustalenia współczynnika intensywności zabudowy i niewłaściwe ustalenie wysokości planowanej zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej jako SKO lub Kolegium) odwołań tych nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną z powołaniem się m.in. na treść art. 59 ust. 1, art. 51 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, decyzję Prezydenta utrzymało w mocy.

W obszernym uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia zaakcentowało, że w kontekście obowiązujących przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia, po przeanalizowaniu materiału dowodowego stanowiącego podstawy wydania zakwestionowanej odwołaniami decyzji należy, zdaniem Kolegium, stwierdzić, że Prezydent prawidłowo wyznaczył obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu (promień obszaru analizowanego

72,0 m, co stanowi więcej niż 3-krotną szerokość frontu działki i więcej niż 50 m), który następnie w sposób wystarczający uzasadnił, wskazując m.in., że jest to obszar w pełni reprezentatywny dla przedmiotowego rejonu dzielnicy L. Dalsze jego rozszerzanie byłoby nieuzasadnione, bowiem objęłoby obiekty o cechach już reprezentowanych lub odmienne, ale nie tworzące z wnioskowanym terenem całości urbanistycznej.

Następnie organ objął analizą przestrzenną istniejącą w wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowę i sposób zagospodarowania terenu i wyznaczył - z uwzględnieniem zakresu planowanej inwestycji - poszczególne parametry. Prawidłowo zastosował obowiązujące w tym zakresie przepisy i określił warunki zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy tj.:

- linię zabudowy - w odległości 14 m od wschodniej granicy działki,

- wielkość powierzchni zabudowy - od 20,3 % do 22,07% powierzchni działki tj. od 146 m² do 268 m²,

- udział powierzchni biologicznie czynnej - określono wskaźnikiem minimalnym - 40% powierzchni działki,

- wysokość nowej zabudowy - wysokość części nadziemnej od 7,2 m do 9,0 m, licząc od poziomu terenu istniejącego przy północno-wschodniej elewacji budynku do najwyżej położonej górnej powierzchni przekrycia dachu - najwyższej kalenicy, przy czym całkowita wysokość (liczona do najwyższej kalenicy) nie może przekraczać

343 m n.p.m. Dopuszcza się podpiwniczenie oraz garaż podziemny, przy zachowaniu warunków bezpieczeństwa posadowienia obiektów sąsiednich.

- szerokość elewacji - od strony frontu działki 15,1 m z tolerancją do 20%,

- geometrię dachu - dach dwu lub wielospadowy kalenicowy symetryczny o nachyleniu głównych połaci od 12,0° do 27,7°, dopuszcza się mniejsze nachylenie.

Ponadto w pkt 2.2 kwestionowanej decyzji przewidziano wymagania dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi, w którym określono m.in., że: zabrania się zabudowy i zagospodarowania terenu oraz ich użytkowania w sposób powodujący zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, a ewentualne uciążliwości powodowane przez np. hałas, przykre zapachy lub inne nakazano ograniczyć do terenu wnioskowanej nieruchomości.

W pkt 2.5 decyzji określono ochronę terenów lub obiektów na podstawie przepisów odrębnych w tym ochronę melioracji i stosunków wodnych.

W pkt 2.7 decyzji określono także ochronę interesów osób trzecich w taki sposób, iż zobligowano inwestora, by obiekt budowlany zlokalizować zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz zasadami wiedzy technicznej, w sposób zapewniający poszanowanie interesów osób trzecich, w szczególności w zakresie dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej, środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zabroniono również zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiednich nieruchomości. W tym względzie Kolegium wskazało przy tym, że inny jest przedmiot postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - nie może być oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w granicach określonych ustaleniami przepisów

W kwestii zarzutu odwołujących się dotyczącego braku spełnienia w niniejszej sprawie warunku dobrego sąsiedztwa, SKO wskazało, że dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadałby planowanej zabudowie, a wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 8 listopada 2017 r., sygn. II OSK 2868/16).

W kontekście regulacji prawnych dotyczących ochrony prawa własności i zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym zmiany sposobu użytkowania obiektów budowlanych przepisy odnoszące się do kwestii kontynuacji funkcji należy interpretować w sposób szeroki. Podstawą decyzji odmownej nie może być brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumianym jako brak tożsamości projektowanego sposobu użytkowania ze sposobem użytkowania obiektów istniejących. W konsekwencji, aby odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego konieczne byłoby wykazanie wyraźnej sprzeczności projektowanej inwestycji z funkcją istniejącego zagospodarowania przedmiotowego obszaru.

W konsekwencji zdaniem Kolegium Prezydent prawidłowo przyjął, że planowana inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa. Zgodnie bowiem z analizą przestrzenną funkcja istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługi (usługi oświatowe).

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego ustalenia wysokości projektowanej zabudowy Kolegium zwróciło uwagę, że Prezydent po zapoznaniu się z uwagami wniesionymi w toku postępowania przed tym organem dokonał korekty analizy urbanistycznej w zakresie wysokości budynków przy ul. [...] [...]

(z 3 kondygnacji na 2). Budynek zlokalizowany przy ul. płk. [...] [...] posiada częściowo 2 kondygnacje, a część budynku jest wyższa, w związku z tym przyjęto jego wysokość jako 3 kondygnacje. Dodatkowo w celu doprecyzowania analizy wysokości budynków zmierzono ją również w metrach od poziomu terenu do najwyżej położonej górnej powierzchni pokrycia dachu. Ponieważ teren objęty wnioskiem nachylony jest w kierunku południowo-zachodnim, przeanalizowano wysokość budynków istniejących zgodnie z linią ul. [...] (nachylenie północ-południe) zarówno przy ich elewacjach północnych jak i południowych. Średnia wysokość budynków w analizowanym obszarze wynosi po stronie elewacji południowej 10,5 m, a po stronie północnej 8,8 m. Średnia wielkość powierzchni zabudowy wynosi 22,7%. Powierzchnia zabudowy budynków objętych analizą wynosi od 83 m² do 865 m².

W obszarze analizy są zlokalizowane budynki mieszkalne wielorodzinne: przy ul. [...] [...] o powierzchni zabudowy 194 m², przy ul. [...] [...] budynek o powierzchni zabudowy 208 m² i przy ul. [...] [...] budynek o powierzchni zabudowy 268 m².

W związku ze zmianą wniosku przez inwestora organ I instancji ustalił wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru. Taki sposób ustalania wskaźnika jest zgodny zdaniem Kolegium z ujednoliconą linią Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Dolny wskaźnik powierzchni zabudowy został ustalony analogicznie do wskaźnika zabudowy przy ul. [...] [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (20,3%). Górny wskaźnik powierzchni zabudowy 22,07% został ustalony podobnie do średniej z analizy urbanistycznej, która wynosi 22,7%. Wysokość zabudowy została ustalona ze względu na występujące na działce nachylenie trenu na 7,2 m (analogicznie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] [...]) do 9,0 m (podobnie do średniej z analizy urbanistycznej), licząc przy północnej elewacji projektowanego budynku, czyli w północno-wschodniej części działki, gdzie jej wysokość bezwzględna jest największa. Tak ustalona wysokość projektowanego budynku nie przekracza wysokości budynków mieszkalnych jednorodzinnych przy ul. [...], przy której znajduje się działka inwestora, oraz w pozostałym obszarze objętym analizą. Ponadto w decyzji ustalono warunek, że projektowana zabudowa nie może przekroczyć wysokości bezwzględnej 343 m.n.p.m.

Szerokość elewacji frontowej ustalono analogicznie do średniej z analizy urbanistycznej tj. 15,1 m z tolerancją 20%.

W kwestii określenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że określenie przedmiotowego wskaźnika na poziomie minimalnie wymagalnym 40% powierzchni działki objętej wnioskiem jest - ze względu na funkcję obiektu - racjonalne i wyważone. Szacunkowa wielkość powierzchni biologicznie czynnej na większości działek objętych analizą wynosi od ok. 1% do ok. 80%.

Ustalony zatem minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla projektowanej inwestycji mieści się w przedziale wielkości powierzchni biologicznie czynnej na nieruchomościach objętych analizą oraz jest wyższy, niż minimalny wymagany dla działek z zabudową wielorodzinną zgodnie z § 39 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych , jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Również kwestia wymaganej ilości miejsc postojowych określona w pkt 2.6.h decyzji jako warunek zapewnienia odpowiedniej ilości w przeliczeniu na każdy projektowany lokal mieszkalny - w granicach wnioskowanej działki, zasługuje zdaniem Kolegium na akceptację. Wskazać bowiem należy, że celem decyzji o warunkach zabudowy jest wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Dopiero organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę będzie oceniał, czy projektowane zamierzenie spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie. Dotyczy to również usytuowania i konkretnej liczby miejsc parkingowych.

W odniesieniu do zarzutów odwołujących się SKO stwierdziło też, że projekt zaskarżonej decyzji został uzgodniony przez Miejski Zarząd Dróg w B. w zakresie skomunikowania inwestycji z drogą publiczną pismem z dnia 12 lutego 2021 r. W tym względzie organ ten wypowiedział się również w piśmie skierowanym do dowołujących się małżonków C. stwierdzając, że możliwe jest skomunikowanie planowanej inwestycji dla zwiększonego w jej następstwie ruchu drogowego. W konsekwencji również zdaniem Kolegium ustalenia decyzji zaspokajają niezbędne potrzeby w zakresie miejsc parkingowych dla przyszłej inwestycji i możliwości skomunikowania inwestycji.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego problemów z podmokłymi gruntami na działce objętej wnioskiem Kolegium wskazało, że w pkt 2.3 b decyzji organ ustalił warunki ochrony terenów na podstawie odrębnych przepisów w zakresie ochrony melioracji i stosunków wodnych, w tym zakazano zmieniania kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej oraz kierunku odpływu ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

Reasumując SKO uznało, że organ I instancji – działając zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego – zgromadził, a następnie prawidłowo ocenił zebrane w sprawie dowody, dokonał na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne. Kontrolowana decyzja spełnia też warunki określone w § 9 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., zawiera część tekstową oraz graficzną, załączono do niej prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczną.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję, reprezentowani przez radcę prawnego, A. i J. małżonkowie C. wnieśli o jej uchylenie i "przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia".

Zarzucili, że decyzja ta została wydana z obrazą:

1. przepisów postępowania, tj.

- art. 7 Kpa w związku z art. 77 § 1 Kpa oraz art. 80 Kpa poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, zaniechanie oceny jego całokształtu, w tym poprzez wydanie decyzji z pominięciem twierdzeń i żądań złożonych przez skarżących w piśmie z dnia 29 grudnia 2020 r., niewyjaśnienie zakresu geometrii dachu, oparcie istotnych ustaleń faktycznych na wadliwie skonstruowanej analizie urbanistycznej, co w konsekwencji doprowadziło do mylnego uznania przez organ, iż zakres sprawy został wyczerpująco wyjaśniony,

2. przepisów prawa materialnego, tj.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z jej art 1 ust. 1 i art. 2 pkt 1 poprzez mylne uznanie, że inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego,

- § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób, co doprowadziło do uznania, że inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego,

- art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez nieuzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy z zarządcą drogi w zakresie możliwości włączenia do drogi publicznej ruchu drogowego nią spowodowanego na podstawie dokładnej informacji inwestora o przewidywanej ilości mieszkań.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w obszarze analizowanym jest usytuowany jedynie jeden budynek o podobnej do projektowanego gdy chodzi o powierzchnię zabudowy, pozostałe są mniejsze, w tym bezpośrednio sąsiadujące budynki jednorodzinne (średnio o powierzchni zabudowy 138 m² i wskaźniku zabudowy 15,3%). Błędnie w analizie wyliczono też wskaźniki intensywności zabudowy w wyniku podwójnie dokonanych zaokrągleń. Gdyby bowiem brać do wyliczenia powierzchnię wszystkich budynków w odniesieniu do całego terenu w obszarze analizowanym, to przedmiotowy wskaźnik wyniósłby 17%, a nie 22,7%. Wtedy powierzchnia zabudowy projektowanego budynku nie mogłaby przekroczyć 206 m².

W konsekwencji zdaniem skarżących w następstwie realizacji spornej inwestycji powstanie "wyspa" nietworząca urbanistycznej całości z otoczeniem. W analizie urbanistycznej nie powinna być też brana pod uwagę zabudowa budynkiem dawnego [...], odbiegającego wymiarami od pozostałej zabudowy w obszarze analizowanym, wybudowanego nadto niezgodnie z pozwoleniem (7, a nie 5 kondygnacji). Niezgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie obliczono w obszarze analizowanym współczynnika intensywności zabudowy, nie uwzględniono w analizie skorygowanej wysokości budynku nr [...] przy ul. [...] (zamiast 10,1 - 10,7 m przyjęto 10,1 - 12,7 m) oparto się na błędnej analizie geometrii dachów przyjmując maksymalne, a nie średnie ich nachylenie, co umożliwia usytuowanie w dachu dodatkowej kondygnacji mieszkalnej, przy ustalaniu wysokości projektowanego budynku określono wysokość na kierunku północ-południe bez uwzględnienia spadku na kierunku wschód-zachód, który jest zdaniem skarżących "kluczowy" z uwagi na kształt objętej ustaleniem warunków zabudowy działki. Różnica wysokości projektowanego budynku na kierunku wschód-zachód wyniesie od 3 do 4 m, co spowoduje, że faktycznie wysokość budynku wyniesie od 13-14 m, co pozwoli na realizację 5 pełnych kondygnacji. Ustalając wysokość budynku w odniesieniu do jego położenia nad poziomem morza nie uwzględniono wysokości budynków na działkach sąsiednich.

Zdaniem skarżących usytuowanie w projektowanym budynku 20 mieszkań wygeneruje duży ruch pojazdów zmniejszając jego bezpieczeństwo, biorąc pod uwagę szerokość jezdni na ulicy, brak chodnika, parkujące na ulicy samochody i niewystarczającą liczbę miejsc parkingowych na działce po przeciwnej stronie ulicy zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, których to okoliczności nie wziął pod uwagę uzgadniający decyzję Miejski Zarząd Dróg.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej w dniu 2 grudnia 2021 r. uczestnik postępowania (wnioskodawca) P. U. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019. 2325 t.j., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Treść decyzji o warunkach zabudowy dla objętej postępowaniem w niniejszej sprawie inwestycji jest ustalona w oparciu o wymagania wynikające z art. 61 i mających odpowiednie zastosowanie przepisów wymienionych w art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Wymagania te w zakresie właściwości organów, treści wniosku i jego załączników, trybu postępowania, w tym wymaganych uzgodnień oraz elementów samej decyzji zostały w kontrolowanej sprawie zachowane. Zaskarżona decyzja zawiera też niezbędne z punktu widzenia zachowania wymogu dobrego sąsiedztwa, wynikającego z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia, parametry i wskaźniki projektowanej zabudowy, ustalone w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

W odniesieniu do wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zostały one ustalone w oparciu o stanowiącą załącznik do decyzji analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzoną przez uprawnioną do tego osobę. Jak to prawidłowo przyjęło w tym względzie SKO, istotne z punktu widzenia treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wskaźniki i parametry ustala się zgodnie z treścią rozporządzenia. Już zatem w tym miejscu w odniesieniu do zarzutu skargi należy podnieść, że ani ten przepis, ani przepisy rozporządzenia nie posługują się pojęciami "współczynnik intensywności zabudowy" o jakim mowa w skardze. Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji "intensywności wykorzystania terenu" jest zaś zdaniem Sądu realizowany poprzez zapewnienie wymagań wynikających z treści § 9 do § 8 rozporządzenia. Parametry, wskaźniki i wymagania wynikające z tych przepisów zostały zaś w wydanej przez Prezydenta decyzji określone. Wbrew zarzutom skargi przyjęte wielkości znajdują oparcie w wynikach analizy oraz zostały bardzo szczegółowo w odniesieniu do wielkości spornych w uzasadnieniu decyzji organów obu instancji umotywowane. Na podkreślenie zasługuje też w tym względzie okoliczność, że w toku postępowania w oparciu o zgromadzony w sprawie i sukcesywnie uzupełniany (w następstwie wystąpień skarżących i uczestników postępowania) materiał dowodowy, Prezydent informował wnioskodawcę zgodnie z treścią art. 9 Kpa o okolicznościach faktycznych i prawnych mających wpływ na ustalenie wnioskowanych warunków, co doprowadziło do korekty wniosku m.in. w kierunku częściowego uwzględnienia formułowanych zastrzeżeń.

W świetle przeprowadzonej w obszarze analizowanym analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie może ulegać wątpliwości, że w odniesieniu do planowanej inwestycji został spełniony zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji, gdy weźmie się pod uwagę, że praktycznie po przeciwnej stronie tej samej ulicy usytuowana jest działka zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym pod nr [...]. Dla zachowania tego wymogu nie ma przy tym znaczenia, że powierzchnia zabudowy projektowanego budynku może być ewentualnie większa, niż powierzchnia zabudowy budynku na w/w działce. Nietrafny jest też zarzut niewłaściwego ustalenia (zawyżenia) wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w granicach od 20,3% do 22,07% objętej postępowaniem działki, w sytuacji gdy jak wynika z analizy wskaźnik ten w obszarze analizowanym kształtuje się na średnim poziomie 22,7%. Oznacza to, że przyjęty maksymalny dla planowanej inwestycji wskaźnik (22,07%) jest niższy od wskaźnika dopuszczalnego zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia. Sąd nie podziela przy tym poglądu, jakoby przedmiotowy średni wskaźnik został wyliczony przy zastosowaniu błędnej metody. Zgodnie z ustawą i rozporządzeniem poszczególne wynikające z przepisów wskaźniki i parametry oblicza się dla konkretnej działki lub terenu objętego daną inwestycją. To zaś oznacza, że do liczenia średnich wskaźników (parametrów) uwzględnia się wskaźniki (parametry) odnoszące się do danych działek budowlanych lub danego terenu objętego daną inwestycją (zabudową), a nie wskaźnik wyliczony dla obszaru analizowanego jako całości, co sugerują skarżący. W konsekwencji prawidłowe jest w świetle treści § 5 ust. 1 rozporządzenia wyliczenie wskazanego tam wskaźnika jako średniego ze wskaźników odnoszących się do poszczególnych działek lub terenów zabudowy w obszarze analizowanym, a nie w odniesieniu do powierzchni całego obszaru analizowanego. Brak było też podstaw do wyłączenia przy przyjmowaniu poszczególnych parametrów nowej zabudowy, zabudowy na działce nr 1 przy ul. [...] (budynku [...]), w sytuacji gdy działka ta graniczy bezpośrednio z działką objętą wnioskiem i brak jest dostatecznych podstaw do traktowania jej jako odmiennej enklawy architektonicznej. Z obowiązujących przepisów nie wynika też, aby organ ustalający warunki zabudowy był uprawniony i zobowiązany badać, czy zabudowa w obszarze analizowanym została zrealizowana zgodnie z U. pozwoleniami na budowę, czego faktycznie domagają się skarżący. Sąd nie znalazł też podstaw do zanegowania legalności zaskarżonej decyzji w odniesieniu do ustalonej wysokości nowej zabudowy, w sytuacji gdy jak wynika z analizy średnia wysokość elewacji północno-wschodnich w obszarze analizowanym wynosi 9,6 m, zaś elewacji południowo-zachodniej 11,2 m. Należy zatem przyjąć, że określona w zaskarżonej decyzji (w pkt 2 lit. d dec. Prezydenta) wysokość projektowanego budynku nie narusza treści § 8 rozporządzenia, a to gdy dodatkowo weźmie się pod uwagę, że z przepisu tego wynika jedynie wymóg aby zarówno wysokość głównej kalenicy (zabudowy) jak i pozostałe parametry geometrii dachu były ustalane jedynie "odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym". Biorąc pod uwagę nachylenie terenu również na linii północny-wschód i południowy-zachód, jego wysokość liczona przy południowo-zachodniej części nie powinna zasadniczo odbiegać od wynikającej z analizy średniej wysokości elewacji południowo-zachodniej budynków w obszarze analizowanym. W tym też względzie brak jest także podstaw do zakwestionowania legalności przyjętego w decyzji nachylenia głównych połaci dachu od 12,0° do 27,7° jako zdaniem skarżących dachu o zbyt dużym nachyleniu, w sytuacji gdy jak wynika z analizy średni kąt nachylenia połaci dachów w obszarze analizowanym wynosi właśnie 27,7°. Na podkreślenie zasługuje też co do tego parametru zabudowy szerokie jego uzasadnienie w decyzji Prezydenta, z którego m.in. wynika, że ograniczenie wysokości projektowanego budynku m.in. parametrem jego liczenia w odniesieniu do wysokości nad poziomem morza ma uniemożliwić ewentualne zawyżenie wysokości budynku w wyniku nadsypania gruntu.

Nie można też podzielić zarzutu podjęcia zaskarżonej decyzji z naruszeniem treści art. 54 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak właściwego uzgodnienia projektowanej inwestycji z zarządcą drogi. Prawidłowo bowiem Prezydent wskazał w tym względzie w swojej decyzji na opinię Miejskiego Zarządu Dróg w B. z dnia [...] r. oraz uzgodnienie zawarte w piśmie tego organu z dnia 12 lutego 2021 r. Wynikające z tych pism warunki pozytywnego uzgodnienia inwestycji w zakresie jej dostępu do drogi publicznej zostały zawarte w pkt 2.6 lit. f decyzji organu pierwszej instancji.

W tym względzie należy dodatkowo podnieść, że skoro w opisie rodzaju inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy nie podaje się m.in. ilości mieszkań jakie w toku jej realizacji mają powstać (ilość ta zależna chociażby od wielkości powierzchni mieszkań i ostatecznej wielkości budynku podlega skonkretyzowaniu dopiero w zatwierdzonym projekcie budowlanym), to nie można wprowadzić prawnego wymogu uzgodnienia w tym aspekcie decyzji o warunkach zabudowy przez zarządcę drogi. Nadto należy zwrócić w tej kwestii uwagę na treść zalegającego w aktach administracyjnych, skierowanego do skarżących pisma MZD w B. z dnia 18 maja 2021 r. (karta 259 akt adm.), z którego jednoznacznie wynika, że dokonując uzgodnienia inwestycji organ ten miał m.in. na uwadze jej rodzaj, wielkość oraz czy generowany przez tę inwestycję ruch możliwy będzie do przeniesienia na istniejący układ dróg publicznych.

Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

mr