Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 453/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 136, art 139, art 140 ust 1, 2 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
Teza: Przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przepisy art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.  o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.) przewidują jedynie zwrot   na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego zwaloryzowanego odszkodowania, ustalonego w związku z wywłaszczeniem nieruchomości. Odszkodowanie to podlega stosownemu zwiększeniu lub zmniejszeniu, w razie zwiększenia lub zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości. Brak jest natomiast w świetle treści tych przepisów podstaw do przyznania właścicielowi zwracanej nieruchomości odszkodowania od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,   w sytuacji, gdy kwota zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości przewyższałaby kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, wyliczoną zgodnie z treścią art. 140 ust. 2 przedmiotowej ustawy.

TEZY

Przy zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przepisy art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.  o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.) przewidują jedynie zwrot   na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego zwaloryzowanego odszkodowania, ustalonego w związku z wywłaszczeniem nieruchomości. Odszkodowanie to podlega stosownemu zwiększeniu lub zmniejszeniu, w razie zwiększenia lub zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości. Brak jest natomiast w świetle treści tych przepisów podstaw do przyznania właścicielowi zwracanej nieruchomości odszkodowania od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,   w sytuacji, gdy kwota zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości przewyższałaby kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, wyliczoną zgodnie z treścią art. 140 ust. 2 przedmiotowej ustawy.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2010 r. sprawy ze skargi P.M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją byłego Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. z dnia [...] r. wywłaszczono na rzecz Skarbu Państwa pod budowę oczyszczalni ścieków działki nr [1] o pow. 721 m2 i nr [2] o pow. 677 m2 stanowiące własność spadkobierców Z. M. (faktycznie M.), za odszkodowaniem w kwocie 6.255,36 zł.

We wniosku z dnia [...] r. P. M. jak następca prawny Z. M. zwrócił się o zwrot ww. nieruchomości, podnosząc, że nie została ona wykorzystana na cel wywłaszczenia.

Po rozpatrzeniu tego wniosku Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r. orzekł o zwrocie na rzecz P. M. nieruchomości położonej w K. oznaczonej jako działki: nr [2] o powierzchni 677 m2 i nr [3] o powierzchni 735 m2. Jednocześnie zobowiązał Skarb Państwa do zwrotu na rzecz P. M. kwoty 3.078 zł, stanowiącej różnicę między zwaloryzowanym odszkodowaniem a stopniem zmniejszania wartości zwracanego gruntu.

Decyzja ta została utrzymana następnie w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...]r., wydaną w następstwie rozpoznania odwołania P. M. W odwołaniu tym zarzucił on, że orzeczeniem nie objęto działki nr [4] o powierzchni 36 m2, stanowiącej część obecnej działki nr [1] oraz, że przyznane mu odszkodowanie nie rekompensuje kosztów przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Nadto zarzucił, że bezpodstawnie odszkodowanie pomniejszono o kwotę zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego w decyzji wywłaszczeniowej, które nigdy nie zostało wypłacone.

W następstwie wniesionej przez P. M. na powyższą decyzję Wojewody skargi została ona uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2004 r. sygn. akt II SA/Ka 379/02. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd podzielił zarzut skarżącego, że w sprawie nie orzeczono o całości jego żądania. Stwierdził też, że w okolicznościach sprawy brak jest podstaw do odmowy zwrotu działki nr [4] wydzielonej pod słup wysokiego napięcia, w sytuacji gdy nie została ona zagospodarowana zgodnie z celem wywłaszczenia. Jednocześnie zdaniem Sądu w sprawie o zwrot nie może być rozstrzygana kwestia czy doszło do wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, ustalonego w decyzji wywłaszczeniowej.

W wyniku ponownego rozpatrzenia odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r. uchylił ww. decyzję Prezydenta Miasta K. i przekazał sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Jednocześnie do rozpoznania sprawy w pierwszej instancji wyznaczył Prezydenta Miasta S.

Organ ten orzekając w sprawie trzeci raz (poprzednie jego dwie decyzje z dnia [...]r. i z dnia [...]r. zostały bowiem uchylone w trybie odwoławczym decyzjami Wojewody [...], odpowiednio z dnia [...]r. i z dnia [...]r.), decyzją z dnia [...]r. Nr [...] orzekł o zwrocie na rzecz P. M. (jako następcy prawnego zmarłego dnia [...]r. P. M.) nieruchomości położonej w K., przy ul. [...] Westerplatte, oznaczonej w ewidencji gruntów obręb[...]k.m. 4 jako działki: nr [2] o pow. 677 m2, nr [4] o pow. 735 m2 i nr [4] o pow. 36 m2. Jednocześnie zobowiązał P. M. do zapłaty na rzecz Skarbu Państwa kwoty 75,71 zł tytułem zwrotu wypłaconego za wywłaszczone nieruchomości odszkodowania. Orzekł również, że nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Jako podstawę decyzji podał art. 216, art. 136 ust. 3, art. 137, 139, 140, 142 i 217 ust. 2 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej ustawą lub ustawą o gospodarce nieruchomościami). W uzasadnieniu tej decyzji organ ustalił, że cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Na wywłaszczonej nieruchomości nie wybudowano bowiem oczyszczalni ścieków. Wchodzące w skład wywłaszczonej nieruchomości działki nr [2] i nr [3] stanowią własność Skarbu Państwa i w terenie są to działki nie ogrodzone porośnięte trawą i samosiejkami drzew, zajęte częściowo pod zwały ziemi "gruzu". Działka nr [4] o pow. 36 m2 stanowi własność Gminy K. i jest na niej usytuowana odnoga słupa linii wysokiego napięcia, należącej do uczestniczki "A" S.A. w G. Dokonując rozliczeń finansowych związanych ze zwracanymi działkami organ dokonał waloryzacji przyznanego decyzją wywłaszczeniową odszkodowania, ustalając go na kwotę 2.999,71 zł. Co do wartości zwracanej nieruchomości Prezydent Miasta S. oparł się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy R. S. z [...]r., który stosując podejście porównawcze z metodą korygowania ceny średniej wyliczył wartość objętych zwrotem nieruchomości na kwotę 132.312 zł tj. po 91,38 zł za 1 m2. Wziął przy tym do porównania 26 transakcji z okresu od [...]r. do [...]r. Jednocześnie rzeczoznawca przyjął, że z uwagi na zajęcie działki nr [4] o pow. 36 m2 pod słup wysokiego napięcia, wartość wywłaszczonej nieruchomości uległa zmniejszeniu o kwotę 2.924 zł. Zdaniem organu pierwszej instancji nie doszło do dalszego zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na niej zwałów ziemi i gruzu. W tym względzie podzielił organ stanowisko rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...]r., stanowiącym odpowiedź na sformułowane przez skarżącego zarzuty pod adresem ww. operatu. Rzeczoznawca stwierdził w nim, że nieruchomość została wyceniona jako nieruchomość o przeznaczeniu przemysłowym, a to z tego względu że jest położona w przemysłowej części K.. Dla wyceny takich działek nie ma zaś znaczenia czy znajduje się na nich gruz i czy doszło do naruszenia na nich warstwy ziemi uprawowej, co zarzucał skarżący. Miałoby to znaczenie dla działki o przeznaczeniu rolnym, jednakże wartość takiej działki byłaby kilkakrotnie niższa niż działki na cele przemysłowe, handlowe i usługowe. Zwrócił też uwagę organ odwoławczy, że zgodnie z treścią art. 139 ustawy nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dacie jej zwrotu. Nie istnieje zatem obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Zdaniem organu za dalszym pomniejszeniem wartości zwracanej nieruchomości nie może przemawiać okoliczność, że nieruchomość ta nie ma dostępu do drogi publicznej, a to z tego względu, że dostępu takiego nie miała już co najmniej od 1926 r., a więc jeszcze przed wywłaszczeniem. Nadto stwierdził Prezydent Miasta S., że nawet gdyby przyjąć dalsze zmniejszenie wartości zwracanej nieruchomości to i tak brak byłoby podstawy prawnej do przyznania skarżącemu z tego tytuł w tym postępowaniu odszkodowania od Skarbu Państwa.

W odwołaniu od tej decyzji P. M. wniósł o jej uchylenie w części orzekającej o rozliczeniach finansowych. Uzasadniając to żądanie zarzucił, że nie uwzględniono rzeczywistego zmniejszenia wartości nieruchomości w następstwie urządzenia na niej wysypiska oraz zniszczenia warstwy humusu. Z faktu, że działka przeznaczona jest pod zabudowę a nie pod rolnictwo nie można wyprowadzić wniosku, iż rolniczo nie może być wykorzystywana. O sposobie wykorzystania decyduje właściciel, on ma zaś zamiar wykorzystywać ją rolniczo, a do tego konieczne jest przywrócenie jej powierzchni do stanu sprzed wywłaszczenia tj. do stanu gruntu rolnego. Będzie to m. in. wymagało wywiezienia zgromadzonego na nieruchomości gruzu. Zdaniem odwołującego się do zmniejszenia wartości nieruchomości doszło również z tego względu, że nie ma ona obecnie dostępu do drogi publicznej, chociaż miała go w dacie wywłaszczenia. Do pozbawienia tego dostępu doszło w następstwie wywłaszczenia działek sąsiednich pod torowisko i regulację rzeki [...]. Jego zdaniem to Skarb Państwa powinien ponieść koszty uzyskania dojazdu do nieruchomości. Zarzucił też P. M., że rzeczoznawca zaniżył wartość działek, o czym świadczy jego zdaniem chociażby treść dołączonego do odwołania zarządzenia Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r., w sprawie przetargu nieruchomości gruntowej przy ul. [...] w K.

Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. Nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 104 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 9a, art. 136, art. 137, art. 139, art. 140 i art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymał decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, po opisaniu dotychczasowego postępowania w sprawie Wojewoda stwierdził, że wartość zwracanej nieruchomości oraz zmniejszenie jej wartości ustalono w oparciu o sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego R.S.. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania tego operatu, który ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa i podlega jak każdy inny dowód ocenie organów orzekających. Brak jest też zdaniem Wojewody podstaw do przyjęcia, że to Skarb Państwa miałby ponosić koszty ustanowienia drogi dojazdowej do zwracanej nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji gdy zgodnie z art. 139 ustawy podlega ona zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody [...] P. M. wniósł o jej uchylenie i "przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia". W uzasadnieniu skargi podtrzymał w ogólnym zarysie zarzuty przedstawione wcześniej w odwołaniu oraz ich uzasadnienie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Opisując przebieg dotychczasowego postępowania oraz powołując się na uzasadnienie zaskarżonej decyzji stwierdził, że skarga nie zawiera nowych zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa w stopniu uzasadniającym jej wzruszenie. Na wstępie należy podnieść, że skoro skarżący złożył odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji tylko w części zawartego w jej pkt 2 rozliczenia finansowego to w pozostałym zakresie tj. w części orzekającej o zwrocie wywłaszczonych działek decyzja ta stała się prawomocna. Jak wynika z art. 139 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co zasadnie akcentowały organy obu instancji, nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. W świetle treści tego przepisu niezasadne jest zatem żądanie skarżącego zmierzające faktycznie do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Co do rozliczeń finansowych to zgodnie z treścią art. 140 ust. 1 i 2 ustawy właściciel nieruchomości w dniu zwrotu jest zobowiązany zwrócić zwaloryzowane odszkodowanie, ustalone w decyzji o wywłaszczeniu lub w odrębnej decyzji orzekającej w tym przedmiocie. Co do istnienia tego obowiązku sprawa została już przy tym wyjaśniona wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 15 kwietnia 2004 r. sygn. akt II SA/Ka 379/02. Stanowiskiem zawartym w tym wyroku Sąd jest przy rozpatrywaniu obecnej skargi związany zgodnie z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

W postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jej wartość ustala się jedynie w związku z rozliczeniem zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, co wynika z treści art. 140 ust. 2 ustawy. W niniejszej sprawie nie ma zatem zdaniem Sądu istotnego znaczenia fakt czy ustalona operatem szacunkowym wartość zwracanej nieruchomości nie uległa zaniżeniu, skoro co do zasady jest ona ustalana tylko dla ewentualnego ograniczenia wysokości podlegającego zwrotowi zwaloryzowanego odszkodowania. W niniejszej sprawie nawet przy przyjęciu kwestionowanego przez skarżącego wyliczenia wartości nieruchomości i tak wartość ta przekracza wielokrotnie wartość zwaloryzowanego odszkodowania. Nie ma zatem dla przyjętej do rozliczeń jego wysokości (zwaloryzowanego odszkodowania) żadnego znaczenia.

W praktyce rozstrzygnięcie skargi sprowadza się zatem głównie do odpowiedzi na pytanie czy prawidłowo rzeczoznawca wyliczył wielkość zmniejszenia wartości zwracanych nieruchomości dla pomniejszenia odszkodowania ustalonego zgodnie z treścią art. 140 ust. 2 ustawy. W tym zakresie spór dotyczy w istocie kwoty 75,71 zł, którą zgodnie z decyzją organu pierwszej instancji skarżący ma zwrócić na rzecz Skarbu Państwa tytułem zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania (po jego zmniejszeniu o wartość zmniejszenia wartości działek). Należy bowiem jednoznacznie stwierdzić, że w świetle treści art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma możliwości przyznania przy zwrocie nieruchomości odszkodowania od Skarbu Państwa lub gminy na rzecz właściciela nieruchomości w dniu zwrotu, bez względu na stan nieruchomości zwracanej i bez względu na ewentualny stopień i wyrażaną kwotowo wartość zmniejszenia jej wartości, czego jak się wydaje skarżący nie przyjmuje do wiadomości. Faktycznie żąda bowiem aby w rozliczeniach, niezależnie od otrzymanego zwrotu nieruchomości, otrzymał jeszcze odszkodowanie od Skarbu Państwa. Takiej możliwości przepisy omawianej ustawy z całą pewnością zdaniem Sądu nie przewidują. Jest to o tyle logiczne, iż ustawodawca zakłada, że wywłaszczony otrzymał odszkodowanie odpowiadające rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości. Faktycznie zatem takie żądanie zmierzałoby do otrzymania ponownego odszkodowania za tę samą nieruchomość w całości lub w części. Jeżeli składający wniosek o zwrot uważa, że zwracana nieruchomość nie przedstawia żadnej wartości lub też iż w wyniku dokonania jej zwrotu poniesie szkodę majątkową to po prostu może zrezygnować z żądania zwrotu.

W konsekwencji bez względu na wyrażoną kwotowo wielkość zmniejszenia wartości zwracanej nieruchomości, może ona podlegać kompensacie zgodnie z art. 140 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy, jedynie do kwoty zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego za wywłaszczoną nieruchomość. Oznacza to jak już podniesiono, że w najlepszym dla skarżącego wypadku, byłby on przy dotychczasowych wyliczeniach zwolniony z obowiązku zwrotu na rzecz Skarbu Państwa kwoty 75,71 zł.

Dokonując oceny kwestionowanego przez skarżącego operatu majątkowego należy podzielić zdaniem Sądu zarówno stanowisko rzeczoznawcy jak i stanowisko organów orzekających, że w świetle treści art. 140 ust. 1 ustawy brak było podstaw do dalszego zmniejszenia wartości nieruchomości z tego powodu, że nie ma ona dostępu do drogi publicznej. Z orzeczenia Okręgowego Urzędu Górniczego z dnia

[...]r., dołączonego do pisma skarżącego z dnia [...]r., wynika bowiem, że już wówczas nieruchomość ta nie miała takiego dostępu.

Z orzeczenia tego wynika też inna istotna z punktu widzenia zarzutów skarżącego okoliczność, a mianowicie, że wówczas był to "teren fabryczny". Tym samym należy uznać, że twierdzenie skarżącego, iż sporne działki miałyby obecnie większą wartość gdyby były w takim samym stanie jak w dacie wywłaszczenia, nie jest oparte na żadnych obiektywnych dowodach, w sytuacji gdy ich wartość została wyliczona z uwzględnieniem ich przeznaczenia pod użytkowanie przemysłowo-usługowe i magazynowo-składowe.

Odnośnie pozbawienia objętych zwrotem działek dostępu do drogi publicznej to należy dodatkowo podnieść, że zgodnie z art. 140 ust. 4 ustawy zmniejszenie z tego tytułu ich wartości mogłoby być uwzględnione jedynie wówczas gdyby do tego zmniejszenia doszło wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Takimi działaniami nie byłoby zaś wywłaszczenie działek sąsiednich pod torowisko i regulację rzeki [...]. Na taką zaś przyczynę pozbawienia dostępu do drogi publicznej powoływał się skarżący w odwołaniu.

Wycena nieruchomości m.in. na użytek art. 140 ust. 2 ustawy jest dokonywana przez rzeczoznawcę zgodnie z przepisami rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. W świetle tych przepisów nie może mieć istotnego znaczenia powoływanie się przez skarżącego na treść ogłoszenia o przetargu innych nieruchomości (pomijając już kwestię czy były to nieruchomości podobne).

Należy też zdaniem Sądu zauważyć, że w operacie rzeczoznawca R.S. bardzo korzystnie dla skarżącego obliczył zmniejszenie wartości działki zajętej pod słup wysokiego napięcia. Zmniejszenie to określił bowiem na 89 %, w sytuacji gdy działkę tę skarżący mógłby np. sprzedać czy też wydzierżawić właścicielowi tej linii, względnie dochodzić odszkodowania za jej zajmowanie.

Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).