Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 212/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61, art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bożena Popowska Sędziowie WSA Maciej Dybowski (spr.) WSA Izabela Kucznerowicz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 18 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w[...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę /-/I. Kucznerowicz /-/B. Popowska /-/M. Dybowski


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] (nr sprawy: [...] - dalej decyzja z dnia [...] sierpnia 2008 r.) Burmistrz [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 80/2003/717 ze zm.- dalej ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bądź upzp), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadkach braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 164/03/1588- dalej rozporządzenie) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 98/00/1071 ze zm.- dalej kpa), "po rozpatrzeniu wniosku P. D. z dnia [...] stycznia 2008 r.", ustalił warunki zabudowy dla inwestycji – budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (segment prawy) i garażu na działce nr [...].

Wskazano, że zagospodarowywany zostaje teren oznaczony symbolem M – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ustalono w szczególności: lokalizację zabudowy w granicy z działką [...], zgodnie z załącznikiem graficznym; maksymalną powierzchnię zabudowy terenu na 26% powierzchni działki; minimalną powierzchnię terenów biologicznie czynnych na 30% powierzchni działki; liczbę kondygnacji na dwie kondygnacje naziemne w tym poddasze użytkowe; dopuszczono możliwość podpiwniczenia; szerokość elewacji frontowych – do 8,0 m dla elewacji południowej i do 13,5 m dla elewacji wschodniej; wysokość elewacji frontowych (od poziomu terenu do dolnej krawędzi okapu dla elewacji południowej i od poziomu terenu do górnej krawędzi ściany szczytowej dla elewacji wschodniej) – jak w budynku na działce nr geod. [...] z tym, że dopuszczono różnicę wysokości elewacji budynku istniejącego i projektowanego nie przekraczającą 1,0 m; wysokość budynku – jak w budynku na działce nr geod. [...]; dach skośny, dwuspadowy, kąt nachylenia połaci dachowych tak jak w budynku na działce nr [...]. Uzasadniając wskazano, że wnioskowana inwestycja znajduje się na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a działka- ujęta w programie rolnym sporządzonym do planu miejscowego- uzyskała zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (k. 61-63 akt administracyjnych).

Odwołanie od owej decyzji wnieśli K. i W. małżonkowie W., mieszkający w budynku jednorodzinnym na sąsiedniej działce [...]. Nie zgadzają się na budynek o bryle większej niż Ich dom, a nadto podpiwniczonego. Ich budynek nie posiada podpiwniczenia, zatem wykopy pod piwnicę zagrożą konstrukcji domu Odwołujących się i Ich bezpieczeństwu. Większa bryła będzie zacieniała budynek i posesję Odwołujących się; "będzie to wyglądało na okropne dziwactwo" (k. 5 akt odwoławczych).

Pismem z dnia 18 września 2008 r., adresowanym do Urzędu [...], P. D. zwrócił się o "doprecyzowanie ustaleń decyzji z dnia [...] sierpnia 2009 r.". Zapis w punkcie 4.1.1.d) nie jest możliwy do spełnienia łącznie z zapisem w punkcie 4.1.1.e) i f) (k. 71 akt administracyjnych).

Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] (decyzja z dnia [...] stycznia 2009 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej Samorządowe Kolegium) na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § [winno być "2"] kpa, uchyliło decyzję z dnia [...] sierpnia 2008 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu napisano, że analiza urbanistyczna w sprawie została przeprowadzona zgodnie z wymogami rozporządzenia. Analiza stwierdziła, że istnieje możliwość zrealizowania zabudowy bliźniaczej do zabudowy na działce [...]. Podstawą uchylenia decyzji jest jednak to, że jak wynika z dodatkowych dokumentów przedłożonych przez Inwestora, nie jest On zainteresowany zabudową stricte bliźniaczą, wymagana jest zatem nowa analiza urbanistyczna. Rozporządzenie zezwala na ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia, którego parametry przekraczają średnie wielkości wynikające z zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, jednakże zasadność takiego zamierzenia wymaga szczegółowego uzasadnienia. Argumentacja zawarta w odwołaniu jest nieprzekonywująca, z uwagi na to, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Planowana zabudowa w niczym nie uszczupla możliwości korzystania z istniejącej zabudowy sąsiadów. Póki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Burmistrz ma obowiązek prowadzić postępowanie w oparciu o "zasadę dobrego sąsiedztwa".

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu K. i W. małżonkowie W. napisali, że nowa analiza urbanistyczna nie wniesie nic nowego do sprawy; "potrzebne jest spojrzenie ludzkie i z wyobraźnią". Inwestor nie kupował "kota w worku"; widział zabudowę Skarżących i możliwości zabudowy na działce bliźniaczej. Inwestor zamierza budować dom wyższy, szerszy, dłuższy i podpiwniczony. Skarżący mają obawy o bezpieczeństwo własne, rodziny i swego domu. Jeśli potrzeby Inwestora są inne niż potrzeby Skarżących – winien sobie kupić inną działkę. Mimo, że jeszcze nie zaczęła się budowa, Skarżący już stracili dużo nerwów, podczas gdy pragną żyć spokojnie i bezpiecznie (k. 2 akt sądowych).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. To, że budynek Skarżących został wybudowany wcześniej samo w sobie w tym konkretnym przypadku nie rozstrzyga nieodwołalnie o konieczności zachowania tych samych parametrów dla nowo projektowanej budowy.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2009 r.- IV SA/Po 212/09 WSA w Poznaniu odrzucił skargę K. W. z uwagi na brak legitymacji skargowej. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się informacja z rejestru gruntów z której wynika, że właścicielem działki nr [...] jest wyłącznie W. W.. K. W. - w przeciwieństwie do W. W. , będącego właścicielem działki - nie może być stroną w postępowaniu odwoławczym, jak również nie może domagać się od sądu administracyjnego kontroli legalności decyzji administracyjnej wydanej w tym postępowaniu (k. 40-44, 48-52 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 3 § 1 i art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 153/02/1270 ze zm.- dalej ppsa) sądowa kontrola decyzji administracyjnej polega wyłącznie na ocenie jej legalności, tj. zgodności z przepisami prawa materialnego i procedury administracyjnej w danym postępowaniu. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów wydanych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeśli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 ppsa).

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej jest decyzja kasatoryjna z dnia [...] stycznia 2009 r. Samorządowe Kolegium trafnie wskazało, że we wniosku z dnia [...] stycznia 2008 r. (prezentata Urzędu [...][...] stycznia 2008 r.), Inwestor wniósł początkowo o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego- prawego segmentu zabudowy bliźniaczej i garażu dwustanowiskowego (pkt. III i IV wniosku w brzmieniu pierwotnym- k. 8-8v akt administracyjnych). Do wniosku załączono trzy kserokopie wyrysu mapy zasadniczej 1:500, obejmujące m. in. działki nr [...],[...],[...] - na dwu z nich (zapewne Autor projektu) naniósł rzut projektowanego budynku mieszkalnego- odpowiadający rzutem budynkowi na działce nr [...] (k. 2, 6 akt administracyjnych). Dla tak określonego rodzaju i charakterystyki planowanej inwestycji, dnia [...] lutego 2008 r. A. D. dokonała wstępnej oceny wniosku i dnia [...] lutego 2008 r. wysłano do Zainteresowanych zawiadomienia o wszczęciu postępowania (k. 17-18, 19-24 akt administracyjnych). W ramach pierwotnego brzmienia wniosku, nie później niż dnia [...] marca 2008 r. arch. K. F. B. dokonała analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp, a dnia [...] marca 2008 r. działająca z upoważnienia Burmistrza Kierownik Referatu Architektury i Urbanistyki opracowała projekt decyzji o warunkach zabudowy (art. 60 ust. 4 upzp). Projekt ów doręczono jedynie P. D., Gminnej Spółce Wodno-Melioracyjnej w [...] i Referatowi Inwestycji, Gospodarki Komunalnej i Obsługi Inwestorów [...] (k. 30-38, 41 akt administracyjnych).

Wniosek z dnia [...] stycznia 2008 r. (prezentata Urzędu Miasta i Gminy [...] [...] stycznia 2008 r.), w nagłówku jako inwestora wskazywał P. D., a podpisany został przez "Z. B." (w aktach administracyjnych brak pełnomocnictwa P. D. dla Z. B., choć Ów podpisał wniosek "z up."- zapewne wskazanego w nagłówku P. D.).

Dnia [...] kwietnia 2008 r. do Burmistrza wpłynęło pismo (datowane [...] kwietnia 2008 r.), wskazujące w nagłówku P. D., a podpisane ponownie "z up. Z. B.", zmieniające w istocie pierwotny wniosek z dnia [...] stycznia 2008 r., choć nadal wskazujący na chęć realizacji "mojego zamierzenia, jakim jest wybudowanie budynku mieszkalnego- prawego segmentu bliźniaczego dla rodziny 5-cio osobowej". W piśmie tym Z. B. wniósł o zmianę zapisów: w pkt. 4.1a- nieprzekraczalna linia zabudowy od granicy działki nr [...] z 4,0 na 3,0 m; w pkt. 4.1d- maksymalna powierzchnia zabudowy z 21 na 26%; w pkt. 4.1.1c- szerokość elewacji wschodniej ok. 13,5 m; w pkt. 4.1.1.d) i e)- wysokość elewacji południowej i wschodniej bez konieczności nawiązywania do istniejącego niskiego parterowego budynku bez poddasza użytkowego. Do tak zmodyfikowanego wniosku dołączono wyrys stosownego fragmentu mapy zasadniczej 1:500, z naniesionym nowym rzutem planowanego budynku mieszkalnego- znacząco większym i odbiegającym od rzutu budynku na działce 181/1- nadal opartym o ścianę szczytową budynku na działce [...] (k. 49-50 akt administracyjnych).

W notatce służbowej z dnia [...] maja 2008 r. arch. K. F. B., "w odpowiedzi na wniosek z dnia [...] kwietnia 2008 r." wskazała, że możliwe jest uwzględnienie wniosku w zakresie: nieprzekraczalnej linii zabudowy (pod warunkiem uzyskania pozytywnego uzgodnienia z zarządcą drogi), podwyższenia maksymalnej powierzchni zabudowy terenu z 21% do 26%, maksymalnej szerokości elewacji frontowej (wschodniej) do 13,5 m. Za niemożliwe uznała by podstawowe gabaryty projektowanego budynku odbiegały od gabarytów segmentu już istniejącego- w zakresie szerokości i wysokości elewacji od strony ul. Sosnowej, wysokości budynku, geometrii dachu (k. 51 akt administracyjnych).

Kolejnej zmiany wniosku dnia [...] czerwca 2008 r. dokonał zapewne "Z. B."- nieprawidłowo dokonując skreśleń i dopisków na oryginale pierwotnego wniosku z dnia [...] stycznia 2008 r., opatrując te zmiany dwakroć datą "[...].06.2008" i nieczytelnymi parafami. Po wykreśleniu zapisów: "Prawy segment zabudowy bliźniaczej", "Prawy seg. bliźniaczego", po słowach "Budynek mieszkalny jednorodzinny" dopisano dwakroć słowa "wolnostojący na granicy działki" (k. 8-8v akt administracyjnych). W aktach sprawy znajdują się dwa rysunki zatytułowane "Elewacja wschodnia. Inwestor P. D." (k. 58, 59 akt administracyjnych; nie wiadomo przez kogo i kiedy opracowane; nie wiadomo przez kogo i kiedy dołączone do akt), wskazujące, że elewacja frontowa i elewacja wschodnia budynku projektowanego znacząco odbiega od budynku istniejącego (zapewne na działce[...]).

W notatce służbowej z dnia [...] czerwca 2008 r. arch. K. F. B. , "w odpowiedzi na wniosek z dnia [...] kwietnia 2008 r., skorygowany dnia [...] czerwca 2008 r." wskazała, w szczególności, że "Z uwagi na niewielkie rozmiary działki oraz lokalizację zabudowy na działce sąsiedniej w granicy z działką objętą wnioskiem dopuszczono lokalizację zabudowy w granicy z działką sąsiednią (nr geod. 181/1)...dla zachowania ładu przestrzennego konieczne jest utrzymanie podstawowych parametrów zabudowy (takich jak wysokość budynku, wysokość elewacji frontowych, ilość kondygnacji, geometria dachu) podobnych jak na działce sąsiedniej. Założono, że różnica w wysokości budynków i elewacji frontowych nie powinna przekraczać 1 m, zaś kąt nachylenia połaci dachowych winien być taki sam, jak w budynku na działce sąsiedniej" (k. 60 akt administracyjnych).

Skoro zatem osoba działająca "z upoważnienia" Inwestora dwakroć zmieniała pierwotny wniosek z dnia [...] stycznia 2008 r. (k. 8-8v w brzmieniu pierwotnym, k. 6, 2) - w dniach [...] kwietnia 2008 i [...] czerwca 2008 r. (k. 49-50; k. 8-8v w brzmieniu zmienionym dnia [...].6.2008 r.; k. 58, 59 akt administracyjnych), skutkiem czego wniosek w ostatecznym kształcie nie dotyczy "ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (segment prawy) oraz garażu", i w istocie nie dotyczy zabudowy bliźniaczej, to błędnie o warunkach zabudowy dla tak określonej inwestycji wypowiedział się Burmistrz w decyzji z dnia [...] sierpnia 2008 r.

W przepisach brak normatywnej definicji pojęcia dom bliźniaczy. Utrwalonym w doktrynie jest to, że w postępowaniu na podstawie art. 61 upzp sięga się do wiedzy pozaprawnej, bowiem pojęcie sąsiedztwa, jako obszaru tworzącego urbanistyczną całość, jest pojęciem niedookreślonym, wymagającego nadania treści w odniesieniu do konkretnego przypadku ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz" pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, 4. wydanie, C.H. Beck 2008, s. 493 nb 2). Powszechnie przyjmuje się, że bliźniak to pojęcie z dziedziny budownictwa, oznaczające budynek zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej składający się z niezależnych dwóch segmentów (części) połączonych ze sobą na granicy dwóch działek; każdy z tych segmentów może zawierać dwa niezależne lokale mieszkalne lub jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej segmentu. Budynek wolnostojący to budynek niezwiązany z istniejącą lub projektowaną zabudową (Janusz Jaworski w: "Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach" pod red. W. Baranowskiego i In.- Europejski Instytut Nieruchomości- Krakowski Instytut Nieruchomości 2008 s. 30, 35). Dom bliźniaczy jest pojęciem z zakresu architektury i urbanistyki, obejmującym dwa budynki jednorodzinne, często o identycznym rzucie i elewacji, ze wspólną ścianą szczytową, niezależnymi wejściami i klatkami schodowymi, usytuowane na przylegających działkach. Z kolei dom wolno stojący oznacza budynek zajmujący określoną działkę, posiadający własne niezabudowane otoczenie, nie przylegający do obiektów, budowli położonych na sąsiednich działkach ("Ilustrowany leksykon architektoniczno-budowlany" pod red. W. Skowrońskiego" Arkady 2008 s. 67-68).

W sprawie bezspornym jest, że dla obszaru objętego rozstrzygnięciem zawartym w zaskarżonej decyzji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (k. 18, 63v akt administracyjnych). W tych okolicznościach podstawową zasadą, którą muszą się kierować organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy, jest konieczność uwzględnienia wymagania ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 upzp; do tych wartości odwołuje się Skarżący, wskazując że "tutaj potrzebne jest spojrzenie ludzkie i z wyobraźnią"). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy (art. 61 upzp), ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp). Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określa rozporządzenie. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, jak i granice obszaru analizowanego. Dokonując wykładni tego przepisu należy wziąć pod uwagę cel i sens ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz innym dobrom i wartościom wskazanym w jej art. 1. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być bowiem zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (red. Z. Niewiadomski- op. cit. s. 500-501 nb 2).

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 61 ust. 1 upzp, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Celem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zapewnienie ładu przestrzennego, a nie ograniczanie inicjatywy w zakresie podejmowanych inwestycji w zakresie planowanych przedsięwzięć budowlanych. Tak ujmowany cel nakazuje stosować w odniesieniu do całego przepisu art. 61 upzp wykładnię systemową i celowościową. W przepisie tym zawarta została zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 upzp - takiego ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (red. prof. Z. Niewiadomski- op. cit. s. 499; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 28.1.2009 r.- II SA/Po 582/08).

W licznych wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym w wyroku z dnia 19 grudnia 2008 r.- II OSK 1684/07 (dostępnym na stronach internetowych NSA - orzecznictwo) wskazano, że pojęcie kontynuacji funkcji nie może być rozumiane w sposób zawężający, tj. taki, który dopuszcza możliwość powstania jedynie obiektów tożsamych lub bliźniaczo podobnych do już istniejących. Pojęcie działki sąsiedniej należy odnosić do nieruchomości położonych wokół tej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, tj. takich, które tworzą pewną urbanistyczną całość. Bezpośrednie graniczenie z działką Inwestora nie rodzi więc wyjątkowych praw dla Skarżącego. Tożsame stanowisko wyrażono w wyroku z dnia 04 grudnia 2008 r.- II OSK 957/08 (dostępnym na stronach internetowych NSA - orzecznictwo). Tym samym dla ustalenia, czy w badanym przypadku mamy do czynienia z kontynuacją funkcji kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, planowaną inwestycję należy odnieść zarówno do zabudowy na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, jak i do zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego. Za każdym razem wymaga to starannej konkretyzacji.

Z uwagi na wąskość działki nr [...], nieprzekraczalną linię zabudowy (k. 61 akt administracyjnych), w owej analizie właściwy organ obowiązany jest zwrócić szczególną uwagę na dotychczasowy sposób zagospodarowania działki nr [...]. Choć bowiem Inwestor dwukrotnie zmieniając pierwotny wniosek pragnie odstąpić od ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla prawego segmentu zabudowy bliźniaczej, to wszystkie przedkładane wyrysy mapy zasadniczej z naniesionymi rzutami projektowanego budynku mieszkalnego zdają się wskazywać, że ów budynek nie może na działce nr [...] być budynkiem wolnostojącym i musi opierać się ścianą o ścianę istniejącego budynku na działce nr 181/2 (k. 2, 6, 25, 33, 49, 61 akt administracyjnych).

Decyzja organu I instancji została trafnie uchylona przez organ odwoławczy z powodu zmiany zamysłów Inwestora co do projektowanej zabudowy w toku postępowania wszczętego wnioskiem z dnia [...] stycznia 2008 r. i konieczności opracowania nowej, należycie pogłębionej analizy urbanistycznej w zakresie ostatecznie zmienionego dnia [...] czerwca 2008 r. wniosku. Dotychczasowa analiza, opracowana nie później niż dnia [...] marca 2008 r. (k. 30-35 akt administracyjnych), nie obejmuje bowiem zagadnień, które okazały się być istotnymi w wyniku zmian wniosku dnia [...] kwietnia 2008 r. a następnie [...] czerwca 2008 r. Wyników analizy, mających część tekstową i graficzną, które winny stanowić załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 w zw. z § 3 ust. 1, § 5 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia), nie mogą zastąpić notatki służbowe, choćby pochodziły od tego samego architekta, który opracował analizę na podstawie pierwotnego wniosku (k. 8-8v, 30-32, 49-51, 60 akt administracyjnych).

Także z faktu, że Inwestor osobiście złożył pismo z dnia [...] września 2008 r. (10 dni po upływie terminu do złożenia odwołania i bez wniosku o przywrócenie terminu do złożenia odwołania (k. 67, 71 akt administracyjnych) wynika, że decyzja z dnia [...] sierpnia 2008 r. nie odpowiada oczekiwaniom Inwestora. Trafny jest nadto podniesiony w piśmie z dnia [...] września 2008 r. argument, że decyzja ta w punktach 4.1.1. lit. d), e) i f) jest niespójna- jeśli wysokość budynku (od poziomu terenu do kalenicy) ma być taka, jak w budynku na działce nr [...] - przy dachu skośnym, dwuspadowym, przy kącie nachylenia połaci dachowych jak w budynku na działce nr [...], to nie jest możliwa dopuszczalna różnica w wysokości elewacji budynku istniejącego i projektowanego nie przekraczająca 1,0 m. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy niedopuszczalne jest orzekanie że "lokalizacja zabudowy w granicy z działką [...], zgodnie z załącznikiem graficznym" (pkt 4.1 lit. c- w tej części decyzja z dnia [...] sierpnia 2008 r. jest niezgodna z punktem 4.1 lit. b decyzji). Zagadnienie rzeczywistego położenia budynku mieszkalnego i garażu rozpatrywane będzie w odrębnym postępowaniu o zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę- w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 75/02/690 ze zm.). Kwestia podpiwniczenia budynku projektowanego, bezpiecznej realizacji budynku mieszkalnego, by nie zagrozić budynkowi Skarżącego (k. 57 akt administracyjnych; k. 5 akt odwoławczych; k. 2-2v, 70-71 akt sądowych) , będzie istotna w postępowaniu przed organem administracji architektoniczno-budowlanej (art. 5 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 1 i art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane- j.t. Dz.U. 156/06/1118 ze zm.). Zagadnienia te nie mieszczą się w granicach orzekania na podstawie art. 61 upzp.

Argumentacja zawarta w skardze, wymierzona przeciwko decyzji kasatoryjnej, jest bezzasadna. Skarżący będzie mógł dochodzić swych praw w ponownie toczącym się postępowaniu.

Rozpatrując sprawę ponownie, Burmistrz wezwie Inwestora do zatwierdzenia w terminie 7 dni czynności podjętych w jego imieniu przez Pana "Z. B." (dzięki czemu stanie się jasne, w jakim ostatecznym brzmieniu wniosek podlega rozpatrzeniu) i do ewentualnego złożenia pełnomocnictwa P. D. dla Pana "Z. B." (art. 33 § 1 i 2 kpa).

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ppsa skargę należało oddalić.

/-/ I. Kucznerowicz /-/ B. Popowska /-/ M. Dybowski

mb