Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1046/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2013-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 24, art. 84 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 par. 1, art. 153, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Iwona Tomaszewska Sędzia WSA Arkadiusz Windak Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 stycznia 2013r. sprawy ze skargi S. W. –W. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Burmistrz ustalił małżonkom S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] spowodowaną zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W wyniku uchylenia powyższej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania, Burmistrz decyzją z dnia [...] orzekł o pobraniu od S. W. i T. W. jednorazowej opłaty w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] w związku ze zmianą planu miejscowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po rozpoznaniu skargi S. W. i T. W. wyrokiem z dnia 5 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 377/08 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że organy orzekające w sprawie nie wykazały związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących. Dlatego też organ, ponownie rozpoznając sprawę winien dokonać oceny operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy pod względem jego prawidłowości, odnieść się do zarzutów skarżących, w tym dotyczących metod wyceny i wydać stosowne rozstrzygnięcie w sprawie. Nadto organ winien dokonać oceny operatu szacunkowego załączonego do skargi.

W wyniku przeprowadzenia ponownego postępowania, Burmistrz decyzją z dnia [...] ustalił małżonkom S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania stron postępowania, decyzją z dnia [...] uchyliło decyzję Burmistrza z dnia [...]r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] Burmistrz na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1,4,6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80,poz.717 ze zm.) i § 5 uchwały Rady Miejskiej w Nowogardzie Nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Nowogard - obręb geodezyjny Miętno, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego z dnia 17 maja 2002 r. Nr 34, poz. 643 w związku z art.104 i 105 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm.) ustalił dla S. W. i T. W. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obr. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako na działki nr: [...].

Burmistrz podał, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjętym uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w Nowogardzie nr XIX/103/86 z dnia 17 grudnia 1986 r. (Dz. Urz. Woj. Szczecińskiego z 1987 r. Nr 2, poz.16) działki nr: [...] przeznaczone zostały pod uprawy rolnicze.

Na wniosek T. W. z dnia 5 kwietnia 2001 r., uchwałą Rady Miejskiej w Nowogardzie nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. dokonana została zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmująca nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów, jako działki nr: [...], zmieniająca dotychczasowe przeznaczenie terenu pod uprawy rolne na przeznaczenie pod lokalizację siłowni wiatrowych wraz z infrastrukturą techniczną.

Na podstawie § 5 powołanej uchwały jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 %, a z operatu szacunkowego z dnia 25 stycznia 2007 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł, ponieważ przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wynosiła [...] zł, a po uchwaleniu zmiany planu wynosi [...] zł.

Operat szacunkowy z dnia 16 lipca 2010 r. ustalił wartość rynkową nieruchomości przed zmianą planu w kwocie [...] zł i wartość rynkową

po zmianie planu w kwocie [...] zł. Różnica stanowi kwotę [...] zł. Opłata planistyczna wynosi zatem [...] zł, stosownie do wyliczenia [...] zł x 30%.

Organ podał, iż strona do materiału dowodowego przedłożyła:

- operat szacunkowy z dnia 31 marca 2008 r. opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego I. W., z którego wynika, że wartość nieruchomości przed zmianą planu jest taka sama jak po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- uwagi i zarzuty odnośnie ustaleń operatu szacunkowego stwierdzające, że wzrost wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu nie nastąpił, albowiem przedstawione wyniki badań warunków wietrznych na terenie przedmiotowej nieruchomości wykluczają postawienie tam elektrowni wiatrowych,

- ocenę realizacji projektu parku wiatrowego [...] sporządzoną przez firmę, z której wynika, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą planu miejscowego nie nastąpił, bowiem przedstawione wyniki badań warunków wietrznych na terenie zbytej nieruchomości wykluczają posadowienie na niej elektrowni wiatrowych,

- opinię rzeczoznawcy majątkowego J. P. z dnia 18 maja 2007 r.,

z której wynika, że budowa elektrowni wiatrowych na omawianym terenie jest nieopłacalna i nierentowna,

- ekspertyzę doradczą z dnia 14 sierpnia 2008 r., rzeczoznawcy majątkowego W. N., która zawiera negatywną opinię operatu szacunkowego z dnia

25 stycznia 2007 r.

Powołany w sprawie rzeczoznawca K. R. odnosząc się do zarzutów strony i przedłożonych przez nią dokumentów wyjaśnił, że wyceny dokonał w oparciu o rynek lokalny czyli gminy i po analizie cen nieruchomości podobnych, czyli przeznaczonych pod uprawy rolne. Wycena I. W. wykonana została w przeważającej większości o dane z powiatu kamieńskiego co doprowadziło do rozszerzenia rynku o nieruchomości - jego zdaniem - niepodobne. Gmina należy bowiem do powiatu [...]. Ustosunkował się do zarzutu dotyczącego współczynnika kapitalizacji, części składowych nieruchomości, nie odniesienia się do stanu prawnego nieruchomości i podtrzymał w całości swoją wycenę załączając mapy i dwa kolejne załączniki.

Burmistrz powołał się na sporządzoną na potrzeby prowadzonego postępowania ekspertyzę Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej z dnia 24 maja 2010 r. w zakresie oszacowania zasobów energii wiatru i średniej rocznej produkcji energii z siłowni wiatrowej zlokalizowanej na działce nr [...] na obszarze gminy w pobliżu miejscowości [...]. Z opracowania tego wynika,

że "przedstawiony do oceny teren jest terenem nadającym się do posadowienia siłowni wiatrowych, choć należy się spodziewać pewnej nierówności w czasie pozyskiwanej produkcji".

W toku postępowania organ I instancji zwrócił się do Enea Operatora z zapytaniem o potwierdzenie aktualności przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, terenów w [...], pod elektrownie wiatrowe. Z odpowiedzi udzielonej w piśmie z dnia 1 września 2011 r. wynika, że Enea Operator wydała dnia 19 grudnia 2007 r. warunki przyłączenia do sieci dla obiektu o nazwie " Elektrownia Wiatrowa [...] ([...]). Sprawa wynikająca z umowy o przyłączenie toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W toku postępowania organ pozyskał także stanowisko Urzędu Regulacji Energetyk i Północno-Zachodni, który to podmiot w piśmie z dnia 26 sierpnia 2011 r. oświadczył, że prowadzi postępowanie administracyjne dotyczące zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej Enea, farmy wiatrowej [...] , które nie jest zakończone, w związku z wniesieniem odwołania do Sądu.

W piśmie z dnia 17 listopada 2011 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu z dnia 16 lipca 2010 r. Pismami z dnia 25 listopada 2011 r.

i 30 grudnia 2011 r. wyjaśnił w sposób prosty i wiarygodny, przyczyny powstania błędu pisarskiego na str. 13 operatu. Wyjaśnił, że powinno być [...] w miejsce podanego [...]. Organ ocenił pozytywnie przyjętą przez biegłego ocenę, uznając, że błąd ten nie wpływa na wycenę nieruchomości.

Organ ustalił, że sprzedaż nieruchomości dokonana dnia 23 listopada 2005 oraz dnia 30 maja 2006 r. przez małż. S. W. i T. W., przenosząca jej własność za określoną cenę, mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku ze zmianą planu wzrosła wartość nieruchomości w wysokości [...] zł, która ustalona została na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego wydanej zgodnie z wymogami art. 154 i art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opinię tę organ pierwszej instancji ocenił jako sporządzoną prawidłowo, rzetelnie, obiektywnie, logicznie oraz na podstawie i zgodnie z przepisami prawa. Taką ocenę organu orzekającego w pełni potwierdzili w swojej opinii rzeczoznawcy Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, stosownie do art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ orzekający nie dał wiary i odmówił mocy dowodowej opiniom przedłożonym przez stronę, rzeczoznawcy majątkowego I. W. i W. N.

Organ stwierdził, że spółka A, pozostaje nadal właścicielem nieruchomości, co oznacza, że planowana inwestycja może być podjęta w każdym czasie. Z pism Enea Operator i Urzędu Regulacji Energetyki wynika, że inwestor wykonuje nadal czynności prowadzące do realizacji inwestycji, skoro umowa o przyłączenie do sieci [...] wież stanowi przedmiot sporu. Dowodzi to w sposób niepodważalny, że inwestor planuje posadowienie [...].

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, nie nakładają na organ stanowiący gminy, obowiązku badania na etapie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, ekonomicznej zasadności zmiany. Zmiana dokonana została na wniosek i koszt wnioskodawcy. Badanie organu dotyczy oceny czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu i jeżeli uzna że nastąpił, to w jakiej wysokości.

Organ podniósł, że cytowana uchwała Rady Miejskiej w Nowogardzie nie została zakwestionowana przez organ nadzoru ani też żaden podmiot nie wniósł o uchylenie naruszenia prawa.

Burmistrz podał, że uwagi rzeczoznawcy majątkowego J. P. z dnia 18 maja 2007 r. nie spełniają wymogów art. 156 ust 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami i nie mogą być wykorzystane jako opinia, wobec tego organ odmówił im mocy dowodowej. Organ nie podzielił zarzutów strony, że zmiana planu miejscowego nie miała wpływu na zmianę wartości gruntów. Nawet ocena sporządzona przez sp. B. przedstawiona przez stronę niniejszego postępowania, stwierdza m.in., że "projekt będzie mógł być realizowany po wykorzystaniu przez inwestora lepszych lokalizacji".

W odwołaniu od powyższej decyzji S. W. i T. W. zarzucili organowi naruszenie:

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu, iż zbycie nieruchomości przez skarżących, w odniesieniu do której nastąpiła zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego umożliwia organowi nałożenie na właściciela opłaty planistycznej, pomimo ewidentnego braku bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu, a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości,

- art. 27 ust 6 ww. ustawy, poprzez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu,

iż organ, który wszczął postępowanie po upływie 12 miesięcy od otrzymania aktu notarialnego uczynił zadość wymogowi bezzwłoczności, o którym mowa w ww. przepisie,

- art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez bezkrytyczne przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia opinii oraz operatu biegłego K. R. pomimo licznych uzasadnionych zarzutów skarżących skierowanych przeciwko tej opinii i operatowi; poprzez bezpodstawne pominięcie sporządzonych w sprawie na zlecenie skarżących opinii doradczych i z góry uznanie je za stronnicze, podczas gdy organ winien wnikliwie rozważyć wnioski i zarzuty w nich zawarte skonfrontować je z wnioskami opinii K. R.; poprzez niczym nieuzasadnione przyjęcie za biegłym K. R., iż do sporządzenia operatu wzięte zostały nieruchomości podobne i na tej podstawie wydanie swojego rozstrzygnięcia, podczas gdy nieruchomości badane przez tego biegłego nie spełniały kryterium podobności (inne położenie, walory oraz cena tych nieruchomości), a co za tym idzie - wydany na tej podstawie operat nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie; poprzez nieuwzględnienie przez organ innych czynników mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości skarżących, które to czynniki nie pozostają w związku przyczynowym ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności: sąsiedztwo innych działek należących do kupującego, konieczność zwiększenia przez kupującego swoich gruntów na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego; poprzez niczym nieuzasadnione pominięcie faktu istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy

tj. nieuwzględnienie, że ziemie sąsiadujące z nieruchomością skarżących zostały sprzedane za ceny znacznie wyższe, a co za tym idzie nie sposób uznać, jakoby skarżący uzyskali dodatkową korzyść z faktu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; poprzez bezzasadne pominięcie okoliczności,

iż przedmiotowe działki skarżący zbyli w przekonaniu, że nie da się wybudować na nich elektrowni wiatrowych, a w związku z tym nabywca miał przeznaczyć je na cele rolnicze; poprzez częściowe oparcie swojego rozstrzygnięcia na lakonicznej opinii IMiGW stwierdzającej, że sporny teren może być przeznaczony pod budowę siłowni wiatrowych; poprzez oparcie swojego rozstrzygnięcia na informacjach od Enea Operator oraz operatora rynku energetycznego, którzy noszą się

z zamiarem wybudowania na spornym terenie elektrowni wiatrowych, podczas gdy plany te nie były znane skarżącym w chwili zbywania przedmiotowych działek

i obecnie również nie posiadają oni informacji, na jakie cele działki te są obecnie wykorzystywane; poprzez nieuwzględnienie faktu, że opłata planistyczna obliczana jest na dzień dokonania zbycia nieruchomości, a przy jej wyliczeniu powinny być brane warunki tychże nieruchomości oraz ich przeznaczenie - na dzień dokonania tej transakcji,

- art. 10 K.p.a., poprzez uchybienie zasadzie zapewnienia stronie udziału

w postępowaniu poprzez przyjęcie, że nie wypowiedziała się ona co do zebranych wniosków i materiałów, podczas gdy strona zajęła swoje stanowisko w sprawie

w piśmie z dnia 19 stycznia 2012 r., na które zresztą organ powołuje się

w uzasadnieniu swojej decyzji,

- art. 12 K.p.a., poprzez naruszenie zasady szybkości postępowania przejawiające się w tym, iż organ po wszczęciu z naruszeniem art. 27 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, postępowania w niniejszej sprawie wydał decyzję po prawie 5 latach od dokonania sprzedaży nieruchomości,

- art. 35 § 1 K.p.a. w zw. z art. 35 § 2 K.p.a. poprzez uchybienie zasadzie załatwiania spraw bez zbędnej zwłoki, gdyż postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone jest od prawie 6 lat, co w głównej mierze spowodowane jest opieszałym działaniem organu,

- art. 105 § 1 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżących o umorzenie niniejszego postępowania pomimo istnienia wszystkich ku temu przesłanek - odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, tj. niemożliwość przyjęcia, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 138 § 2 K.p.a., poprzez nie wykonanie zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego i nie przeprowadzenie wnikliwej weryfikacji operatu przez organ

I instancji, co przejawiało się nie uwzględnieniem zarzutów skarżących z pisma z dnia 19 stycznia 2012 r. i nie przedstawieniem ich biegłemu w celu wypowiedzenia się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania stron, decyzją z dnia [...] na podstawie art. 138 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.3, ust. 4 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały XLI1/334/02 Rady Miejskiej w Nowogardzie z dnia 25 kwietnia 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przywołało treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po czym podało, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualnie jedynie operat z dnia 16 lipca 2010 r. po potwierdzeniu aktualności, może stanowić podstawę określania wartości nieruchomości. Inne operaty czy też opinie rzeczoznawców mogą mieć aktualnie znaczenie jedynie jako dowody pozwalające potwierdzić lub podważyć wiarygodność powyższego dowodu.

W ocenie Kolegium, organ I instancji dokonał wnikliwej oceny wymienionego operatu, swoje działanie szeroko odzwierciedlił w treści uzasadnienia decyzji oraz udokumentował w aktach sprawy. Zarzuty strony oraz wskazywane dowody w zakresie braku wzrostu wartości nieruchomości, pomimo uchwalenia zmiany planu, organ uznał za nieprzekonujące. Z akt sprawy wynika, co potwierdzają pisma operatora sieciowego Enea oraz Urzędu Regulacji Energetyki, iż na terenie objętym zmianą planu jest realizowana inwestycja w energetykę wiatrową. Powyższe dowody wraz z ekspertyzą potwierdzają, iż przeświadczenie stron o braku możliwości realizacji pierwotnie planowanej inwestycji są oparte na subiektywnych i niepotwierdzonych przeświadczeniach. Oceny powyższego nie mogą zmienić tezy przedstawiane przez rzeczoznawców działających na zlecenie strony.

Zdaniem organu odwoławczego, skoro aktualnie na gruncie objętym tymi samymi zapisami planu powstaje elektrownia wiatrowa o mocy 40MW, zasadnym jest wniosek, iż grunt objęty zmianą planu był atrakcyjny dla inwestycji w energetykę wiatrową dla potencjalnych inwestorów, co musiało mieć wpływ na jego wartość rynkową.

Organ dostrzegł, iż transakcja która doprowadziła do zbycia nieruchomości była po pierwsze dokonywana przez stronę w sytuacji przymusowej a po drugie w błędnym przeświadczeniu co do faktycznego stanu nieruchomości. Takie cechy dokonanych transakcji sprawiają, że ceny uzyskane w ich toku nie spełniają wymogów dla zakwalifikowania jako ceny rynkowej w rozumieniu ustawy. Zatem uzyskane w jej toku wartości nie mogły mieć znaczenia dla określania wartości nieruchomości, po zmianie planu miejscowego.

Organ wyjaśnił, że metoda przyjęta przez rzeczoznawcę do wycenienia nieruchomości została wyjaśniona i racjonalnie umotywowana przez rzeczoznawcę. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania założeń przyjętych w operacie,

tj. możliwości wykorzystywania gruntu jako lokalizacji elektrowni wiatrowej wybudowanej w zgodzie z planem miejscowym oraz wyceny w oparciu o podejście dochodowe, metodę inwestycyjną. Organ podkreślił, że ustalonej wartości nieruchomości nie można zakwestionować w oparciu o wartości uzyskane przez stronę w toku sprzedaży dokonywanych przez strony, gdyż nie mogą być one miarodajne dla wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu ustawy.

Również operat przedstawiony przez stronę jako dowód na brak zmiany wartości nieruchomości po zmianie planu, nie daje podstaw do przyjmowania iżby kwoty ustalone przez rzeczoznawcę K. R. były błędne. Co do operatu I. W. - po pierwsze nie może być on podstawą ustalenia opłaty albowiem upłynął okres, w którym może on być wykorzystany w takim celu, a po drugie, zdaniem Kolegium, został on oparty na skutecznie podważonym założeniu, iż inwestycja w energetykę wiatrową na badanym obszarze jest niemożliwa i nieracjonalna. Zatem operat taki nie jest wiarygodnym źródłem wiedzy o faktycznej wartości nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu wszczęcia postępowania z naruszeniem zasady bezzwłoczności organ podał, iż nie może on zostać uznany za podstawę do odstąpienia od naliczenia opłaty planistycznej, gdyż art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie, nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany.

Kolegium podkreśliło obiektywność organu w ocenie operatu szacunkowego, gdyż w toku postępowania doprowadzono do korekty błędów stwierdzonych

w oszacowaniu, rzeczoznawca składał niezbędne wyjaśnienia a organ gromadził dodatkowe ekspertyzy. W zakresie kwestionowanego doboru przez biegłego nieruchomości podobnych, w opinii Kolegium tezy w tym zakresie, są subiektywnym przeświadczeniem strony i jej pełnomocnika, a więc osób które nie wykazały się specjalistyczną wiedzą w sferze wyceny nieruchomości. Organ podkreślił, iż na wzrost wartości wycenianej nieruchomości wpływ miało jedynie samo uchwalenie planu i związana z tym zmiana przeznaczenia nieruchomości.

Kolegium podkreśliło, że celem postępowania nie było ustalenie jaką faktyczną korzyść odnieśli właściciele nieruchomości w następstwie jej zbycia, lecz ocena jaka korzyść była możliwa do osiągnięcia w typowych realiach obrotu nieruchomościami.

Organ nie znalazł podstaw do zakwestionowania w toku orzekania dowodów

z opinii IMiGW, Enea Operator czy pism Urzędu Regulacji Energetyki, gdyż są one w swej treści spójne, a ich zestawienie prowadzi do logicznego wniosku, iż na badanym gruncie możliwa jest realizacja inwestycji w siłownie wiatrowe i są podmioty zainteresowane realizacją takiego założenia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego S. W. i T. W., działając przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. i umorzenie postępowania lub o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

- art. 84 § 2 K.p.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a., poprzez przyznanie mocy dowodowej operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez biegłego K. R. i wydanie swojego rozstrzygnięcia w oparciu o ten operat, podczas gdy biegły, który go sporządził podlegał wyłączeniu na mocy art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a.,

- art. 6, 7 oraz 8 K.p.a., poprzez przerzucenie na skarżących inicjatywy dowodowej

w zakresie wykazania, iż w niniejszym przypadku nie nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości, podczas gdy to na organie, jako na stronie która

z danego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne spoczywa ciężar udowodnienia,

że ziściły się przesłanki do ustalenia i naliczenia skarżącym opłaty planistycznej,

- art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez wybiórcze a nie wyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego i ocenienie go wbrew zasadom logiki

i doświadczenia życiowego, poprzez przyjęcie, że:

a) biegły K. R. sporządził operat w sposób rzetelny i wyczerpujący, podczas gdy nieruchomości badane przez tego biegłego nie spełniały kryterium podobności (inne położenie, walory oraz cena tych nieruchomości), a co za tym idzie wydany na tej podstawie operat, przy przyjęciu że biegły ten nie podlegał wyłączeniu nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie,

b) na wzrost wartości nieruchomości należących niegdyś do skarżących nie miały wpływu inne czynniki nie pozostające w związku przyczynowym ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności: sąsiedztwo innych działek należących do kupującego, konieczność zwiększenia przez kupującego swoich gruntów na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego,

c) bez znaczenia pozostaje fakt, że ziemie sąsiadujące z nieruchomością skarżących zostały sprzedane za ceny znacznie wyższe, co potwierdzone zostało przedłożonymi przez skarżących aktami notarialnymi zbycia tych nieruchomości, a co za tym idzie nie sposób uznać, jakoby skarżący uzyskali dodatkową korzyść z faktu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

d) bez znaczenia są okoliczności, iż przedmiotowe działki skarżący zbyli

w przekonaniu, że nie da się wybudować na nich elektrowni wiatrowych,

a nabywca miał przeznaczyć je na cele rolnicze,

e) informacje z IMGiW, Urzędu Regulacji Energetyki oraz od Enea pozwalają przyjąć, że na spornych gruntach budowana jest obecnie farma wiatrowa, podczas gdy pisma pochodzące od tych instytucji faktu tego w żaden sposób nie potwierdzają, a wręcz przeciwnie, wskazują one jedynie na pewne plany i zamierzenia inwestora, które z oczywistych względów nie istniały w chwili zbywania tychże nieruchomości przez skarżących,

- art. 105 § 1 K.p.a., poprzez uznanie za prawidłowe działanie organu, który nie uwzględnił wniosku skarżących o umorzenie niniejszego podstępowania pomimo istnienia wszystkich ku temu przesłanek - odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, tj. niemożliwość przyjęcia, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i naliczenie skarżącym opłaty planistycznej pomimo tego, że organ administracji nie wykazał związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących; poprzez ich niewłaściwe zastosowanie

i uznanie, że samo wykazanie, że po zmianie planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, jest wystarczające do ustalenia opłaty planistycznej, podczas gdy dla ustalenia tej opłaty niezbędnym jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących,

- art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 75 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i odmówienie mocy dowodowej operatom szacunkowym przedłożonym przez skarżących z uwagi na upływ 12 - miesięcznego terminu wskazanego w tym przepisie, podczas gdy operaty te zostały wykorzystane w ustawowym terminie, ustalały wartość spornych nieruchomości w danym okresie, a tym samym w ocenie skarżących zachowały one swoją moc dowodową i winny podlegać takiej samej ocenie jak operaty sporządzone przez biegłego powołanego przez organ,

- art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wartości zbytych przez skarżących nieruchomości przy uwzględnieniu nie tylko sporządzonych w toku postępowania operatów, ale również innych dokumentów (informacje z IMGIW, URE, Enea), podczas gdy operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło

o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny u z n a ł, co następuje:

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności

z prawem i w granicach rozstrzygania zakreślonych w art. 134 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2012 r. poz. 270) zwanej dalej P.p.s.a. nie dostarczyła podstaw do uwzględnienia skargi.

Rozpoznanie przedmiotowej skargi nastąpiło w ramach szczególnego związania wynikającego z sądowych rozstrzygnięć wydanych już uprzednio w sprawie. Zgodnie z art. 153 ustawy P.p.s.a. ocena prawna i wskazania, co do dalszego toku postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Ponownie orzekając w niniejszej sprawie Sąd miał na względzie ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 377/08 uchylającym zaskarżoną decyzję Kolegium z dnia 6 marca 2008 r.

Rozważania w sprawie należy rozpocząć od procesowego zarzutu o naruszeniu przez organy art. 24 § 3 K.p.a. wobec nieuwzględnienia wniosku skarżących o wyłączenie biegłego przez organ pierwszej instancji. Nie ulega wątpliwości, iż stosownie do art. 84 § 2 K.p.a., biegły podlega wyłączeniu na zasadach przewidzianych w art. 24 K.p.a., zaś art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a. stanowi, że pracownik organu podlega wyłączeniu od udziału między innymi w sprawie, w której był świadkiem lub biegłym. Jednakże proponowana przez skarżącego interpretacja normy, wynikającej z art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 K.p.a., musiałaby prowadzić do wniosku, iż biegły jest wyłączony od udziału w każdej sprawie, w której już raz występował w charakterze biegłego, zaś z taką wykładnią nie sposób się zgodzić, chociażby dlatego, iż przekreślałaby możliwość uzupełniania przez biegłych własnych opinii. W ocenie Sądu zasadę wyłączenia biegłego, opartą na przytoczonej normie prawnej, należy rozumieć jedynie w taki sposób, iż nie może brać udziału w sprawie w charakterze biegłego osoba, która uprzednio występowała w niej jako inny uczestnik postępowania- organ, świadek, strona lub jej reprezentant, itd. Ponadto wyrażona przez skarżących wykładnia, kłóciłaby się z zasadą swobodnej oceny dowodów i niezwiązania organu opinią biegłego w zakresie ustalania stanu faktycznego sprawy administracyjnej ani w zakresie określania konsekwencji prawnych ustalonego stanu faktycznego.

Podstawę materialno – prawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy

z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

Nr 80, poz. 717 ze zm.) zwanej w dalszej części uzasadnienia "ustawą".

Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów, obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek:

a) uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana,

b) wzrost wartości nieruchomości,

c) zbycie nieruchomości.

Należy podkreślić, że jest to katalog zamknięty i tylko te trzy wymienione czynniki bierze się pod uwagę w postępowaniu o ustalenie opłaty. Wymienione w sposób obszerny w skardze inne okoliczności, które zdaniem skarżących powinny być wzięte pod uwagę w administracyjnym postępowaniu wyjaśniającym np. stan świadomości sprzedających działki co do przeznaczenia sprzedawanych gruntów, sąsiedztwo innych działek rolnych należących do kupującego, plany inwestora w zakresie budowy farmy wiatrowej, które nie istniały w chwili zbywania nieruchomości, nie mają oparcia w przytoczonych przepisach obowiązującego prawa. Podniesione w tym zakresie zarzuty skarżących dotyczące naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a. należy uznać za niezasadne.

Wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Opłata, o której mowa, może być nałożona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Jak wynika z akt administracyjnych, Rada Narodowa Miasta i Gminy

w Nowogardzie w dniu 17 grudnia 1986 r. podjęła uchwałę- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr XIX/103/86 (Dz. Urz. Woj. Szczecińskiego

z 1987 r. Nr 2, poz.16) w której ustaliła, iż działki nr: [...] przeznaczone zostały pod uprawy rolnicze. Po dokonaniu zmiany planu uchwałą Rady Miejskiej w Nowogardzie nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r. wskazane działki zostały przeznaczone pod lokalizację siłowni wiatrowej. Umową sprzedaży z dnia 23 listopada 2005 r. skarżący sprzedali nieruchomość gruntową składającą się z działek nr [...], sprzedano w dniu 30 maja 2006 r. również [...]

Z powyższych okoliczności wynika zatem jednoznacznie, że zostały spełnione przesłanki do wydania przez organy decyzji o ustaleniu renty planistycznej, w myśl

art. 36 ust. 4 ustawy. Nastąpił bowiem wzrost wartości nieruchomości w związku

z uchwaleniem planu miejscowego, zaś właściciele zbyli te nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym zmiana planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej w Nowogardzie nr XLII/334/02 z dnia 25 kwietnia 2002 r.) stała się obowiązująca (1 czerwca 2002 r.).

W tej sytuacji, szczególnej kontroli poddać należało ustalenie wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie. Zasady określania wartości nieruchomości unormowane zostały w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Operat szacunkowy jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i powinien spełniać wymogi określone w powołanym rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości. Operat taki, jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości.

Wymierzona w zaskarżonej decyzji wysokość opłaty planistycznej wynika

z wyceny nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym. Zdaniem Sądu, ocena ta została przeprowadzona prawidłowo, gdyż sporządzony przez rzeczoznawcę K. R. operat z dnia 16 lipca 2010 r. odpowiada wymogom ustawowym i nie budzi zastrzeżeń. Jeżeli chodzi o zarzuty skarżących, dotyczące wyboru przez rzeczoznawcę niewłaściwych nieruchomości podobnych należy mieć na uwadze, że trudno podważyć fakt, iż rynek nieruchomości w Polsce z przeznaczeniem pod lokalizacje siłowni wiatrowych jest niewielki. Z uwagi na brak transakcji sprzedaży tego typu nieruchomości, rzeczoznawca zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przez podejście dochodowe metodą inwestycyjnej techniki kapitalizacji prostej, przyjmując do obliczeń stawki czynszu możliwe do uzyskania z umowy dzierżawy tego typu nieruchomości. Ponadto należy podkreślić, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie.

Odnosząc się do zarzutu stron co do odmówienia mocy dowodowej operatom szacunkowym sporządzonych na ich zlecenie, wskazać trzeba, że organy nie pominęły tych dowodów ale w sposób wyczerpujący uzasadniły dlaczego przedłożonym dowodom odmówiły wiarygodności i mocy dowodowej. Co więcej, podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który z mocy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio w postępowaniu w przedmiocie opłaty planistycznej sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceny takiej może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, co wynika wprost z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tego trybu oceny skarżący w sprawie nie skorzystali.

Zauważyć też należy, że zgromadzony w sprawie przez organy obszerny materiał dowodowy, obejmujący oprócz operatu szacunkowego opinie Enea, IMiGW

i URE świadczy o tym, iż organy w sposób aktywny prowadziły postępowanie dowodowe, odnosząc się do uwag strony, a wskazane dokumenty służyły weryfikacji twierdzeń skarżących co do faktycznych cech nieruchomości w zakresie parametrów meteorologicznych. Dlatego też, za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 6, art. 7, art. 8 K.p.a., w sytuacji gdy akta sprawy świadczą o podejmowaniu przez organ wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a mających swe oparcie w przepisach obowiązującego prawa.

Mając na uwadze powyższe, nie sposób zgodzić się z zarzutem stron skarżących, iż organ powinien umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe. Niewadliwie sporządzony i czytelny operat szacunkowy był bowiem podstawą do ustalenia, iż zachodzi związek przyczynowy pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości zbytych przez skarżących. Chodzi tutaj bowiem o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (por. wyrok NSA z 25 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1244/06 http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

W konsekwencji stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie zasadnie doszło

do ustalenia opłaty planistycznej dla przedmiotowej nieruchomości stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5 uchwały Rady Miejskiej w Nowogardzie z dnia 25 kwietnia 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Gminy Nowogard-obręb geodezyjny Miętno.

W tym stanie rzeczy uznać należało, iż skarga nie zawiera uzasadnionych podstaw, wskazujących na wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa, wobec czego podlega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.