Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 641/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2022-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 33 ust. 4 pkt 1 oraz art. 35 ust. 3.
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a)
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Natalia Paulina Janowicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 listopada 2022 r. sprawy ze skargi Wspólnoty M. przy ul. F. w B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na rozbiórkę budynku 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącej Wspólnoty M. przy ul. F. w B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2022 r., nr [...[, uchylił decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...[, znak: [...], udzielającej Wspólnocie Mieszkaniowej Właścicieli Lokali przy ul. F. w B. (dalej: Wspólnota) pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego na działce o nr ewid. gr. [....] (obręb ewid.[...] ) przy ul. F. w B. i odmówił udzielenia Wspólnocie Mieszkaniowej Właścicieli Lokali przy ul. F. w B. pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego przy ul. F. w B.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Wnioskiem z [...] stycznia 2020 r. Wspólnota wystąpiła do Prezydenta Miasta B. o wydanie decyzji o pozwolenie na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego na działce o nr ewid. gr. [...]położonej w B. Do wniosku inwestor dołączył m.in. opracowanie określające zakres i sposób wykonywania robót, uchwałę nr [...] z [...] lutego 2014 r. zatwierdzającą wybór Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz uchwałę nr [...] z [...] lutego 2015 r. wyrażającą zgodę na wystąpienie do Urzędu Miejskiego w B. w celu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...], a także postanowienie Sądu Okręgowego w B. z [...] marca 2019 r., sygn. akt [...]. Za stronę postępowania organ I instancji uznał również I. i A. Ś., którzy prowadzą w przedmiotowym budynku działalność gospodarczą.

Decyzją z [...] marca 2020 r., znak: [...], Prezydent Miasta B. odmówił Wspólnocie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę przedmiotowego budynku, ale na skutek wniesionego odwołania przez Wspólnotę, Wojewoda P. decyzją z [...] lipca 2020 r., znak: [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu Prezydent uwzględni stanowisko Sądu Okręgowego w B. zawarte w wyroku z [...] marca 2019 r., sygn. akt [...].

Ponownie prowadząc postępowanie Prezydent na podstawie art. 50 k.p.a. zobowiązał inwestora do odniesienia się do kwestii poruszonych w piśmie państwa Ś. z [...] sierpnia 2020 r. W odpowiedzi Wspólnota wyjaśniła, że jej zdaniem zarówno Sąd Okręgowy w B. jak i Sąd Apelacyjny w B. rozstrzygając zgodność z prawem uchwały nr [...] z [...] lutego 2015 r. nie stwierdziły, że przedmiotowa uchwała nie stanowi zgody na rozbiórkę, ani też że konieczna jest odrębna uchwała.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r., znak: [...], Prezydent udzielił Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę przedmiotowego budynku, a w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że uchwała nr [...] z [...] lutego 2012 r. (jako załącznik do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę) stanowi wymaganą zgodę właściciela obiektu na rozbiórkę.

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wnieśli I. i A. Ś..

Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda decyzją z [...] stycznia 2021 r., znak:[...], uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził (w oparciu o wyrok Sądu Okręgowego w B. z [...] września 2020 r., sygn. akt[...]), że Prezydent Miasta B. udzielił Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. w B. pozwolenia na rozbiórkę w oparciu o niekompletny wniosek (bez przedłożenia przez inwestora podstawowego dokumentu jakim jest zgoda właścicieli budynku na jego rozbiórkę).

Sprzeciw od powyższej decyzji, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła Wspólnota, ale Sąd ten wyrokiem z 1 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Bk 101/21, sprzeciw ten oddalił. Natomiast na skutek skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 13 lipca 2021 r., sygn. akt II OSK 1247/21, uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzję Wojewody z [...] stycznia 2021 r. W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ odwoławczy winien dokonać samodzielnej oceny wniosku o pozwolenie na rozbiórkę i ustalić, czy Wspólnota przedłożyła zgodę właściciela obiektu na jego rozbiórkę.

Ponownie prowadząc postępowanie Wojewoda uzyskał kserokopię wyroku Sądu Apelacyjnego w B. z [...] listopada 2021 r., sygn. akt [...], oddalającego apelację I. Ś. od wyroku Sądu Okręgowego w B. z [...] września 2020 r., sygn. akt [...]. Natomiast w dniu 4 stycznia 2022 r. organ ten pozyskał wyrok SA w B. wraz z uzasadnieniem.

Postanowieniem z [...] kwietnia 2022 r., Wojewoda, w oparciu o art. 136 k.p.a. (w zw. z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego) nałożył na Wspólnotę obowiązek uzupełnienia materiału dowodowego poprzez przedłożenie zgody właścicieli na rozbiórkę przedmiotowego budynku. Jednakże Wspólnota pismem z [....] maja 2022 r. podtrzymała swoje stanowisko, że zgodę właścicieli na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego przy ul. F. w B. stanowi uchwała nr [...][ z [...] lutego 2015 r.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2022 r., nr [...], Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...], znak: [...] i odmówił udzielenia Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego przy ul. F. w B.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał i omówił przepisy regulujące omawianą materię. Wyjaśnił też, że rozpatrywana sprawa została wszczęta przed dniem 19 września 2020 r., a zatem konieczne jest zastosowanie przepisów obowiązujących przed zmianą Prawa budowlanego.

Dalej organ wskazał, że jest związany wyrokiem NSA z 13 lipca 2021 r., sygn. akt II OSK 1247/21, w którym nakazano mu dokonanie oceny załączników dołączonych do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, w tym uchwały [...] z [...] lutego 2015 r. i ustalenia, czy w analizowanej sprawie Wspólnota przedłożyła zgodę właścicieli obiektu na rozbiórkę przedmiotowego budynku i czy zgodę taką może stanowić uchwała nr [...] z [...] lutego 2015 r.

Zdaniem Wojewody, wbrew twierdzeniu Prezydenta, zgody właścicieli na rozbiórkę budynku przy ul. F. nie stanowi uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Lokali przy ul. F. w B. nr [...] z [...] lutego 2015 r. Uchwała ta wyraża zgodę na wystąpienie do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...[ tzw. baraku, ale nie stanowi zgody na rozbiórkę tego budynku. Powyższa uchwała nie może być zatem utożsamiana ze zgodą na rozbiórkę, bowiem z jej treści jednoznacznie wynika, że dotyczy ona zgody na wystąpienie do Urzędu Miejskiego (...). Zdaniem organu uchwała ta świadczy o wyrażeniu zgody i upoważnieniu Wspólnoty Mieszkaniowej do złożenia do Prezydenta Miasta B. wniosku o rozbiórkę wszczynającego postępowanie przed organem I instancji.

Dalej organ wyjaśnił, że Wspólnota już w 2015 r. posiadała wiedzę, że do dokonania rozbiórki przedmiotowego budynku niezbędna będzie zgoda właścicieli na jego rozbiórkę. Ponadto jak wynika z wyroku SA w B. z [...] listopada 2021 r., sygn. akt [...], jednym z punktów zebrania właścicieli Wspólnoty, które odbyło się 3 września 2015 r. (ok. 6 miesięcy po podjęciu uchwały nr [...] z [...] lutego 2015 r.) było głosowanie nad wyrażeniem zgody wszystkich właścicieli Wspólnoty na rozbiórkę budynku przy ul. F.. Powyższe zaprzecza zatem twierdzeniu Wspólnoty, że uchwała nr [...] z [...] lutego 2015 r. stanowi zgodę na rozbiórkę w/w budynku. Ponadto jak wskazano w uzasadnieniu wyroku SO w B. z [...] września 2020 r., sygn. akt [...] (w części opisującej stan faktyczny), w protokole z zebrania z 3 września 2015 r. sporządzono adnotację, w której wskazano, iż z powodu braku porozumienia pomiędzy właścicielami Wspólnoty Mieszkaniowej związanego z wykonaniem rozbiórki budynku przy ul. F. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. F. w B. skieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.

Zdaniem więc organu stwierdzić należy, że Wspólnota pomimo posiadanej wiedzy o konieczności uzyskania zgody właścicieli na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego nie dołączyła do wniosku uchwały, z której będzie jednoznacznie wynikała zgoda na rozbiórkę budynku przy ul. F. w B.. Inwestor nie skorzystał także z możliwości uzupełnienia materiału dowodowego przed organem odwoławczym (w trybie art. 35 ust. 3 P.b.) i nie dołączył wymaganej zgody, wynikającej z art. 33 ust. 4 pkt 1 P.b. w formie uchwały, w której jednoznacznie będzie zawarte stwierdzenie, że dotyczy ona zgody na rozbiórkę przedmiotowego budynku. Niewykonanie zaś obowiązku nałożonego postanowieniem z 29 kwietnia 2022 r., (w trybie art. 35 ust. 3 P.b.), przez inwestora stanowi podstawę do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę, zgodnie z treścią art. 35 ust. 3 P.b.

Wojewoda odniósł się też do wszystkich zarzutów z odwołania i stwierdził, że są one niezasadne. W jego ocenie umożliwiono inwestorowi usunięcie nieprawidłowości wskazanych w sposób jasny i czytelny w postanowieniu z [...] kwietnia 2022 r., znak: [...], ale nie zostały one usunięte.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła Wspólnota, w której zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez bezpodstawne uchylenie decyzji Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2020 r. i orzeczenie o odmowie udzielenia Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo-usługowego przy ul. F. w B., pomimo tego, że brak było przesłanek do zastosowania powołanego przepisu, gdyż decyzja organu I instancji nie była obarczona uchybieniami wskazanymi przez organ odwoławczy, manifestującymi się w przyjęciu, iż:

a) do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę nie załączono zgody właścicieli nieruchomości, w sytuacji, gdy zgoda taka znajduje się w aktach sprawy od początku i stanowi ją "Zgoda na rozbiórkę podpisana przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. F. " oraz "Uchwala nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r.", co uprzednio było już przedmiotem postępowania odwoławczego prowadzonego przed Wojewodą w sprawie [...], i co do której Wojewoda w uprzedniej decyzji potwierdził walor przedmiotowej uchwały jako zgody Wspólnoty na rozbiórkę;

b) uchwała nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. nie stanowiła zgody właścicieli na rozbiórkę w sytuacji, gdy z jej treści wynika udzielenie takowej zgody, a sama uchwała była już przedmiotem kontroli sądu powszechnego (Sądu Okręgowego w B. i Sądu Apelacyjnego w B.), co doprowadziło do wydania utrzymującego ją w mocy prawomocnego wyroku (niewłaściwe zastosowanie art. 65 § 1 i 2 K.c);

c) zgoda właścicieli na rozbiórkę budynku będącego własnością Wspólnoty Mieszkaniowej musi być zawarta w formie uchwały podjętej jednomyślnie (niewłaściwe zastosowanie art. 1, art. 18 ust. 1 i 4, art. 2 ust. 2 i art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali), w sytuacji, gdy:

- wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w B. z dnia [...] września 2020 r. poglądy nie mają charakteru wiążącego, dotyczą innej uchwały, a sam wyrok został zmieniony wyrokiem Sądu Apelacyjnego w B. z dnia [...] listopada 2021 r., sygn. akt I [...] (naruszenie art. 365 § 1 k.p.a),

- skuteczność, zgodność z prawem oraz obowiązywanie przedmiotowej w sprawie uchwały nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. była już przedmiotem kontroli sądu powszechnego, co zakończyło się prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w B. z dnia [...] marca 2019 r., sygn. akt: [...] (naruszenie art. 365 § 1 k.p.a).

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o: (1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; (2) nakazanie Wojewodzie wydanie decyzji oddalającej odwołanie od decyzji organu I instancji; (3) zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca opisała dotychczasowy przebieg postępowania oraz wyjaśniła, że zgoda, której żąda organ, znajduje się w aktach sprawy i od początku stanowi ją zgoda na rozbiórkę podpisana przez Zarząd Wspólnoty oraz uchwała nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. dot. "wystąpienia do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...] tzw. baraku z powodu złego stanu technicznego".

Zdaniem skarżącej zarząd nieruchomością wspólną (w rozumieniu art. 1 ustawy o własności lokali; dalej: ustawa) obejmuje także m.in. o budowie, rozbudowie, przebudowie i rozbiórce elementów nieruchomości wspólnej. Art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy, w ramach katalogu otwartego, wymienia np. nadbudowę i przebudowę. Brak wymieniania w przepisie art. 22 rozbiórki lub budowy, wobec jego otwartego charakteru, nie może być podstawą wnioskowania, iż czynności takie nie są elementem zarządu, zwłaszcza, iż oczywista jest ich kwalifikacja, jako przekraczających zakres zwykłego zarządu. Także przepisy Kodeksu cywilnego nie ograniczają zarządu do czynności związanych z trwaniem własności, bowiem żaden przepis o współwłasności nie dzieli czynności na zarząd i zniszczenie lub zużycie, a art. 199 K.c. wskazuje na np. rozporządzenie (wyzbycie się prawne), jako element zarządu. Nieruchomością wspólną są wszystkie te elementy nieruchomości, które nie są lokalem. Art. 2 ust. 2 ustawy stanowi zaś, że lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół... Przepis nie stanowi, aby ściany były elementem samego lokalu. Przepis wskazuje, że ściany wydzielają lokal (izba/izby pomiędzy ścianami). Substancja ścian i stropów jest zatem nieruchomością wspólną, skoro nie istnieje przepis przewidujący w swej treści ustanowienie w tym zakresie wyjątku od zasady wyrażonej w art. 46 § 1 K.c. Skoro rozbiórka budynku oznacza rozebranie ścian i stropów oraz innych części składowych budynku (np. schodów, szybów windowych itd.), to zgoda na rozbiórkę budynku, w którym wyodrębniono lokale, nie jest elementem wykonywania prawa własności do lokalu, ale do nieruchomości wspólnej. Tym samym zgody takiej udzielają członkowie zarządu uchwałą podejmowaną na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy, na zasadach opisanych w przepisach art. 23 ustawy, w tym większością opisaną w ust. 2 ustawy.

Dalej skarżąca wskazała, że przedmiotowa uchwała była przedmiotem kontroli sądu powszechnego, co zakończyło się prawomocnym wyrokiem SO w B. z dnia [...] marca 2019 r., (w sprawie [...]), którego odpis znajduje się w aktach sprawy. Wyrokiem tym Sąd odmówił jej uchylenia. Sądy powszechne w sprawie tej oceniały nie celowość złożenia wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, ale oceniały celowość dokonania samej rozbiórki, przeprowadzając bardzo szerokie postępowanie dowodowe zmierzające do oceny celowości dokonania rozbiórki, a nie tylko złożenia wniosku o rozbiórkę. Znajduje to wyraz w uzasadnieniu tego wyroku, który stwierdza ważność uchwały nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. Zatem pominięcie oceny prawnej i wskazań zawartych we wcześniejszym orzeczeniu sądu, przy wydawaniu decyzji, stanowi poważne naruszenie art. 365 k.p.c.

Ponadto, zdaniem skarżącej, uchwała nr 6/02/2015 została podjęta w sprawie "wystąpienia do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...] tzw. baraku z powodu złego stanu technicznego". Skoro o pozwolenie na rozbiórkę można wystąpić po uzyskaniu zgody właściciela, to uchwała upoważniająca do wystąpienia z wnioskiem implikuje zarazem zgodę na samą rozbiórkę. Stosownie do art. 65 § 1 K.c., członkowie wspólnoty oddając głosy przy podejmowaniu uchwały w sprawie zgody na wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę, ujawniają zarazem wolę w przedmiocie udzielenia zgody na samą rozbiórkę. Również nie wydaje się przy tym, aby samo złożenie wniosku o uzyskanie administracyjnej zgody na rozbiórkę miało być czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 2 P.b., co jest okolicznością potwierdzającą, że podjęcie uchwały członków zarządu związane było z implikowaniem w uchwale aspektu samej zgody.

Dalej skarżąca wskazała, że kwestia istnienia zgody właściciela nieruchomości na rozbiórkę uprzednio była już przedmiotem postępowania odwoławczego prowadzonego przed Wojewodą w sprawie [...], w wyniku którego uchylono decyzję Prezydenta odmawiającą udzielenia pozwolenia na rozbiórkę. Jednocześnie w decyzji tej (z dnia [...] lipca 2020 r.), Wojewoda wyraził zapatrywanie, iż uchwała nr [...]z dnia [...] lutego 2015 r. dotycząca "wystąpienia do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...] tzw. baraku z powodu złego stanu technicznego" przedmiotową zgodę stanowi, a postępowanie sądowe, które toczyło się w przedmiocie ustalenia jej obowiązywania dotyczyło "rozbiórki budynku handlowo-usługowego przy ul. F. ". Tym samym, zdaniem skarżącej, w toku przeprowadzonej przez Wojewodę oceny prawnej - pozbawionej błędnego przekonania o związaniu najpierw nieprawomocnym wyrokiem sądu powszechnego dotyczącym odmiennej uchwały (tj. wyroku Sądu Okręgowego w B. z dnia [...] września 2020 r., [...]), a następnie uchylonym wyrokiem WSA w Białymstoku z dnia 1 marca 2021 r. - organ II instancji uprzednio przyjął, iż Wspólnota zasadnie przedkłada powyższą uchwałę jako zgodę na rozbiórkę.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącej wyjaśnił, że uchwała z 2015 r. jest wystarczająca do prowadzenia postępowania przed organami architektoniczno – budowlanymi w zakresie pozwolenia na rozbiórkę obiektu. Natomiast skarżąca nie podejmowała nowej uchwały, gdyż byłaby ona zaskarżona przez państwa Ś. i to powodowałoby konieczność poniesienia przez Wspólnotę kolejnych kosztów na opinie rzeczoznawców, z których wynikałaby konieczność rozbiórki przedmiotowego obiektu, w ramach badania ważności tej nowej uchwały. Na koniec wskazał, że organ nadzoru budowlanego wyłączył przedmiotowy budynek z użytkowania a Wspólnota ponosi koszty zabezpieczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności, jest zaskarżona decyzja Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2022 r., nr[...] , która uchyliła decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...], znak: [...], udzielającej Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo – usługowego i odmówiła udzielenia tej Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę budynku handlowo - usługowego przy ul. F. w B.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: P.b.), a w szczególności przepisy art. 33 ust. 4 pkt 1 oraz art. 35 ust. 3. Zgodnie z art. 33 ust. 4 pkt 1 P.b. do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć zgodę właściciela obiektu. Z kolei z art. 35 ust. 3 P.b. wynika, że w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (w tym przypadku na rozbiórkę).

Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, gdyż zasadny jest zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 33 ust. 4 pkt 1 P.b., które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miało wpływ na wynik sprawy.

Na początku wyjaśnienia wymaga, że sprawa jest na etapie po wydaniu wyroku przez NSA z dnia 13 lipca 2021 r., sygn. akt II OSK 1247/21, w którym uchylono wyrok WSA w Białymstoku z dnia 1 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Bk 101/21 oraz uchylono decyzję Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę budynku. Wojewoda rozpatrując zatem ponownie odwołanie od decyzji Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr 581/2020, znak:[...] , udzielającego Wspólnocie pozwolenia na rozbiórkę przedmiotowego budynku, z mocy art. 153 p.p.s.a. związany był oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w tym wyroku. Wskazania te sprowadziły się zaś do tego, że "rozpatrując ponownie sprawę organ odwoławczy dokona samodzielnie oceny wniosku o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, przede wszystkim ustali, czy dołączono do wniosku zgodę właściciela obiektu na rozbiórkę i oceni, czy taką zgodę może stanowić uchwała z dnia [...] lutego 2015 r. nr[...] , należycie uzasadniając stanowisko w tym zakresie".

W ocenie Sądu organ odwoławczy zastosował się do powyższych zaleceń i samodzielnie ocenił charakter przedmiotowej uchwały. Sąd w składzie niniejszym nie podziela jednak stanowiska organu odwoławczego co do oceny charakteru tej uchwały.

W niniejszym postępowaniu spór w sprawie dotyczy kwestii, czy uchwała Wspólnoty z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...], stanowi zgodę na rozbiórkę przedmiotowego obiektu w rozumieniu przepisu art. 33 ust. 4 pkt 1 P.b., czy tylko wyraża zgodę na wystąpienie do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę tego obiektu. W ocenie organu odwoławczego nie stanowi zgody na rozbiórkę, zaś w ocenie skarżącej stanowi zarówno zgodę na wystąpienie jak i na rozbiórkę.

Aby odpowiedzieć na powyższe pytanie należy zacząć od przytoczenia treści przedmiotowej uchwały. Brzmi ona tak:

"1. Działając na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (...) właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej w B. przy ul. F. wyrażają zgodę na wystąpienie do Urzędu Miejskiego celem uzyskania pozwolenia na rozbiórkę budynku nr [...]tzw. - Baraku z powodu złego stanu technicznego. Informacja dodatkowa: "Ocena Techniczna budynku gospodarczego w B. przy ul. F. " wykonana w dniu [...].09.2014, wykazała: (podsumowanie) (1) Obecnie budynek pod względem technicznym posiada wiele odstępstw od normatywów i warunków obowiązujących w tym zakresie, w tym uregulowanych ustawowo. (2) Przy uwzględnieniu relacji ekonomicznych, to stwierdza się o braku opłacalności finansowej w przedmiocie doprowadzenia go do stanu należytego, wg obowiązujących wymogów technicznych. Wartość prac uzupełniających i bieżących napraw, przekracza znacznie aktualną wartość obiektu.

2. Karta do głosowania sporządzona została w formie tabelarycznej, z wyszczególnieniem numerów lokali, ilości udziałów, nazwisk właścicieli lokali, daty złożenia podpisu, która stanowi integralną część niniejszej uchwały".

W tym miejscu zauważenia jeszcze wymaga, że uchwała Wspólnoty z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...], była przedmiotem badania przez SO w B., który prawomocnym wyrokiem z dnia 14 marca 2019 r., sygn. akt [...[, oddalił powództwo I. Ś. i A. Ś. o jej uchylenie (apelacja oddalona wyrokiem SA w B. z dnia [...] października 2019 r., sygn. akt [...[). Sądy te przesądziły zatem, że przedmiotowa uchwała została podjęta zgodnie z prawem. Z uzasadniania wyroku SO w B. wynika m.in., że kwestionowana uchwała została podjęta większością 57,37% głosów (zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali), a dopisek o wymogu 100% poparcia dla uchwały nie ma znaczenia prawnego i nie może stać się podstawą zakwestionowania skuteczności jej podjęcia. Dalej Sąd ten stwierdził, że badał uchwałę pod kątem naruszenia umowy właścicieli lokali (nie stwierdził naruszeń), a także pod kątem jej celowości, rzetelności i gospodarności i w tej mierze także nie doszukał się żadnych naruszeń dających podstawę do uchylenia uchwały.

Zdaniem niniejszego składu orzekającego organ odwoławczy oceniając charakter przedmiotowej uchwały zobowiązany był do oparcia swego stanowiska o przepis art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Poza sporem pozostaje bowiem, że art. 65 § 1 K.c. stosuje się odpowiednio zarówno do wykładni uchwał zgromadzenia wspólników spółdzielni (por. wyrok SN z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. akt II CSK 221/12), jak i do uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 6 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 2217/15). Przy czym podkreślenia wymaga, że jak wskazano w wyroku SN z dnia 13 września 2013 r., sygn. akt IV CZ 72/13, treść czynności prawnej, a więc także uchwały wspólnoty mieszkaniowej, powinna być tłumaczona tak, jak tego wymagają okoliczności, w których została dokonana, oraz zasady współżycia społecznego. Uchwały podejmowane przez nieprofesjonalnych uczestników obrotu nie muszą zawierać - wymaganych od prawników - określeń właściwych dla celu uchwały. Ponadto zauważenia wymaga, że w świetle art. 65 § 1 i 2 K.c. w prawie polskim przyjmuje się tak zwaną kombinowaną metodę wykładni oświadczeń woli, zgodnie z którą sens oświadczenia woli wyznaczać należy zarówno w oparciu o kryteria subiektywne, jak i obiektywne. Pierwszeństwo przy tym przyznać należy metodzie subiektywnej. Tak więc w pierwszym etapie procesu wykładni ustalić należy rzeczywiste znaczenia nadawane przez strony złożonemu oświadczeniu, a więc sens oświadczenia woli zgodny z rzeczywistą wolą stron. Dopiero, jeżeli okaże się niemożliwe odtworzenie rzeczywistej, zgodnej woli stron, konieczne jest odwołanie się do metody obiektywnej (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt I ACa 942/13).

Jak trafnie wskazała skarżąca, Sąd w sprawie IC 476/15 badał ważność przedmiotowej uchwały m.in. pod kątem naruszenia interesów właścicieli lokalu znajdującego się w budynku, którego dotyczy wniosek o rozbiórkę. Na tę okoliczność zostały dopuszczone dowody z opinii rzeczoznawców, którzy potwierdzili, że budynek winien być przebudowany, bądź rozebrany i wybudowany na nowo, a obecny jego stan wymaga natychmiastowych działań. Ponadto Sąd ten stwierdził, że indywidualny interes powodów (państwa Ś.) nie może zostać oceniony wyżej niż interesy pozostałych członków Wspólnoty, którzy przecież także posiadają lokale w budynku nr [...] (tak jak A. T. czy W. K.C.).

Jak z powyższego zatem wynika, Sąd Okręgowy badając ważność uchwały pod kątem jej celowości, rzetelności i gospodarności, skupił się na dwóch jej elementach, tj. ocenił potrzebę wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego o uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu oraz wypowiedział się przede wszystkim o celowości tej rozbiórki, powielając w tej mierze stanowisko właścicieli lokali. Stanowisko tego Sądu uznać należy za wiążące zważywszy, że zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powyższe powoduje więc, że zaskarżoną uchwałę należy interpretować jako zawierającą dwa elementy: pierwszy to zgoda Wspólnoty na rozbiórkę obiektu, a drugi to upoważnienie zarządu Wspólnoty do wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę. Ma zatem rację strona skarżąca twierdząc, że "skoro o pozwolenie na rozbiórkę można wystąpić po uzyskaniu zgody właściciela, to uchwała upoważniająca do wystąpienia z wnioskiem implikuje zarazem zgodę na samą rozbiórkę". Kierując się upoważnieniem wynikającym z uchwały z dnia 20 lutego 2015 r. zarząd Wspólnoty złożył wniosek o pozwolenie na rozbiórkę obiektu w dniu 21 stycznia 2020 r. dołączając uchwałę z dnia [...] lutego 2014 r. o Zatwierdzeniu wyboru zarządu.

Trafność powyższego stanowiska potwierdza wyrok SA w B. z dnia [...] lipca 2021 r., sygn. akt [...], który zmienił wyrok SO w B. z dnia [...] września 2020 r., sygn. akt [...]i oddalił powództwo A. Ś. i I. Ś. o uchylenie uchwały Wspólnoty z dnia [...] września 2015 r., nr [...], która uchwaliła: "Zaangażowanie projektanta celem wykonania projektu rozbiórki budynku nr [...] tzw. Baraku będącego częścią Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. F., wraz z uzyskaniem wszelkich, wymaganych przepisami uzgodnień, pozwoleń, właściwych organów i służb". Sąd ten wyraźnie stwierdził, że zgoda na zaangażowanie projektanta celem wykonania rozbiórki budynku nie miała charakteru samoistnego, ale była konsekwencją podjęcia uchwały z dnia [...] lutego 2015 r., nr [...]/ Zatem w ocenie niniejszego składu orzekającego, SA w B. wyraźnie i jednoznacznie potraktował uchwałę z dnia [...] lutego 2015 r. jako zgodę Wspólnoty na rozbiórkę obiektu. Gdyby bowiem uznał, że zgody takiej ta uchwała nie zawiera, to niecelowe byłoby mówienie, że zaangażowanie projektanta jest konsekwencją tej uchwały. Zaangażowanie projektanta niosące za sobą potrzebę poniesienia kosztów dokumentacji projektowej, czyli kolejna czynność związana z postępowaniem mającym na celu doprowadzenie do rozbiórki obiektu, nie mogło być oparte wyłącznie na upoważnieniu zarządu Wspólnoty do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego o pozwolenie na rozbiórkę. U podstaw tych wszystkich czynności musiała bowiem istnieć zgoda na samą rozbiórkę obiektu. Ten aspekt prawidłowo został dostrzeżony przez SA w B. zarówno w sprawie sygn. akt [...[ jak i w sprawie sygn. akt [...].

W ocenie niniejszego składu orzekającego wszystkie podniesione przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji argumenty są niezasadne. I tak bez znaczenia dla sprawy jest argument, że Wspólnota począwszy już od 2015 r. mogła pozyskać w drodze kolejnej uchwały zgodę właścicieli na rozbiórkę obiektu. W tej materii przyznać należy bowiem rację stronie skarżącej, że podjęcie takiej kolejnej uchwały nierozerwalnie musiałoby się wiązać z kolejnymi kosztami. Uchwała taka musiałaby przecież zawierać projekt techniczny uzasadniający rozbiórkę obiektu (tak samo jak przy zaskarżonej uchwale). Ponadto ta nowa uchwała byłaby najpewniej znowu zaskarżona, co tylko by przedłużało postępowanie o uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu. Z racji też na orzeczenia SA w B. oceniające ważność uchwały z [...] lutego 2015 r. i uchwały z dnia[...] września 2015 r., działania takie byłyby niecelowe.

Nietrafny jest też argument, że skoro na zebraniu właścicieli Wspólnoty w dniu 3 września 2015 r. było głosowanie nad wyrażeniem zgody wszystkich właścicieli na rozbiórkę przedmiotowego budynku i nie doszło do takiego porozumienia, to okoliczność ta przemawia za koniecznością uznania, że uchwała z [...] lutego 2015 r. nie zawierała zgody Wspólnoty na rozbiórkę tego obiektu. Czym innym jest bowiem zgoda wszystkich właścicieli Wspólnoty na taką czynność, a czym innym zgoda Wspólnoty (jak w tym przypadku), która wyrażona w uchwale nie wymagała zgody wszystkich właścicieli. Potwierdziły to wyroki SO w B. i SA w B. wydane w datach późniejszych niż 3 września 2015 r. Asekuracyjne podejście Wspólnoty na zebraniu w dniu 3 września 2015 r., zmierzające do ugodowego (w ramach Wspólnoty) znalezienia porozumienia wszystkich jej członków, nie wpływa ani na ważność uchwały z dnia [...] lutego 2015 r. ani na jej treść.

Z racji na powyższą argumentację, niezasadne było wzywanie przez organ odwoławczy Wspólnoty (postanowanie z dnia 29 kwietnia 2022 r.) do przedłożenia zgody właścicieli na rozbiórkę przedmiotowego obiektu. Zgoda taka zawarta jest bowiem w uchwale z dnia [...] lutego 2015 r.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ odwoławczy weźmie pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązany będzie uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265). Na zasądzone koszty składają się wpis sądowy w kwocie 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.