Wyrok NSA oz. w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 2018/98
NSA oz. w Gdańsku
Data orzeczenia: 2000-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Gospodarka komunalna
Nieruchomości
Powołane przepisy: article: ze zm.
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 184, art. 185 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Teza: 1. Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej czyni, że w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, jeśli przedmiot postępowania dotyczy części wspólnych budynku, pod pojęciem właściciela mieści się wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

2. Przymiot zarządcy wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego przypisać należy wyłącznie osobie /fizycznej albo prawnej/, której umownie powierzono zarząd /zdanie drugie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Do tego zarządu zastosowanie mają przepisy art. 184 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./.

TEZY

1. Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej czyni, że w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, jeśli przedmiot postępowania dotyczy części wspólnych budynku, pod pojęciem właściciela mieści się wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

2. Przymiot zarządcy wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego przypisać należy wyłącznie osobie /fizycznej albo prawnej/, której umownie powierzono zarząd /zdanie drugie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Do tego zarządu zastosowanie mają przepisy art. 184 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Małgorzaty Sz. na postanowienie Wojewody G. z dnia 24 września 1998 r. (...) w przedmiocie nałożenia obowiązku złożenia orzeczenia technicznego, uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta G. z dnia 29 czerwca 1998 r. (...); (...).


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Wojewoda G. utrzymał w mocy w zasadniczej części postanowienie Prezydenta Miasta G. z dnia 29 czerwca 1998 r. (...) którym na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ zobowiązano wspólnotę mieszkaniową budynku nr 51 przy ul. K. w G. - P.G.M. "G.-W." i Małgorzatę Sz. do przedłożenia w terminie do 15 października 1998 r. orzeczenia technicznego określającego przyczyny powstania zagrzybienia w lokalach nr 1 i 2 oraz sposób jego usunięcia. Zmienił je tylko w części określającej termin wykonania obowiązku. Uchylając termin określony na dzień 15 października 1998 r., nowy ustalił do dnia 15 grudnia 1998 r.

W ten sposób organ odwoławczy nie uwzględnił zażalenia Małgorzaty Sz. i w uzasadnieniu swego postanowienia postanowienie organu I instancji ocenił jako merytorycznie trafne, skoro zagrzybienie obu lokali zostało ustalone ponad wszelką wątpliwość, a dotychczasowe roboty mające na celu jego usunięcie nie dały pozytywnych wyników.

W odpowiedzi na zarzuty z zażalenia i z innych pism składanych przez Małgorzatę Sz. w toku postępowania, Wojewoda wyjaśniał znaczenie regulacji z art. 61 i 66 Prawa budowlanego oraz wskazywał, że kwestie związane z zakupem lokalu mieszkalnego i finansowania remontów budynków, w których istnieją wspólnoty mieszkaniowe wykraczają poza kompetencje organów nadzoru architektoniczno-budowlanego i nie mają wpływu na orzeczenia wydawane przez te organy.

Jednocześnie zarzut, że ekspertyza stanu technicznego budynków nr 49, 51 i 53 przy ul. K. w G. została wcześniej wykonana odpierano tym, że nie została ona dołączona do akt sprawy, a zarządca budynku - Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G.-W. nie podważa nałożonego przez organ I instancji obowiązku.

W skardze do Sądu administracyjnego Małgorzata Sz. - właścicielka lokalu nr 1 przy ul. K. 51 w G. przedstawiła swe starania o remont budynku kierowane do PGM "G.-W." i próby zainteresowania tymi staraniami różnych organów i instytucji, a także miejscowego dziennika.

Odnośnie zawilgocenia i zagrzybienia mieszkań znajdujących się w części parterowej budynku skarżyła się, że badania mykologiczne przeprowadzone przez Wojewódzką Stację Sanitarno-Epidemiologiczną w G. zostały ograniczone do lokalu nr 2. którego najemcą jest Irena G., a nie przeprowadzono ich w lokalu skarżącej, oznaczonym nr 1. Wskazywała też, że pierwotnie na zebraniu "Wspólnoty Mieszkaniowej budynków przy ul. K. 49 i 51" wyraziła zgodę na remont i partycypowanie w jego kosztach. Później zgodę tę cofnęła w, piśmie z dnia 20 maja 1998 r., skierowanym do Urzędu Miejskiego w G. Wydział Architektury i Nadzoru Budowlanego, a odpis tego pisma przesłała PGM "G.-W."

W końcowej części skargi zwracano uwagę na zapis z postanowienia organu I instancji, iż niewykonanie obowiązku wynikającego z niniejszego postanowienia spowoduje wszczęcie postępowania egzekucyjnego, oraz przypomniano żądanie z zażalenia "o wycofanie mojej córki Małgorzaty Sz. z tego zobowiązania, gdyż mieszkając przez okres niecałego roku w tym mieszkaniu, nie mogła ona spowodować takiej daleko posuniętej gradacji mieszkania i budynku". W tym miejscu należy dodać, że wszystkie pisma w sprawie administracyjnej, a także skargę redagował i wnosił umocowany pełnomocnik skarżącej - jej ojciec.

Obok tego zamieszczono wywody mające uzasadniać niedopuszczalność adresowania nakazów związanych z użytkowaniem budynku do skarżącej. Budynek bowiem nie był właściwie zarządzany przed nabyciem lokalu przez skarżącą i praktycznie nie był remontowany od 1945 r.

W tej sytuacji skarżąca nie może być narażana na ponoszenie odpowiedzialności za obecny stan budynku i koszty związane z jego remontem.

W końcowej części skargi sformułowano żądanie skierowane do Sądu. Żądano zmiany postanowień organów obu instancji przez wyłączenie z nakazanego obowiązku Małgorzaty Sz., bowiem takie orzeczenia "mogą wydać tylko odpowiednie organy i instytucje do tego powołane".

Wojewoda w odpowiedzi wniósł o oddalenie skargi.

Ustosunkowując się do treści skargi wyjaśnił znaczenie przepisu art. 61 Prawa budowlanego, a zasadność skierowania nałożonego obowiązku do skarżącej uzasadniał tym, że Wspólnota Mieszkaniowa budynku nr 51 przy ul. K. w G. składa się z "Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej "G.-W." i właściciela mieszkania nr 1, czyli Małgorzaty Sz.".

Naczelny Sąd Administracyjny uwzględniając skargę skorzystał z uprawnień jakie daje mu art. 51 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.

Co prawda ostateczny efekt wiążących wskazań Sądu /art. 30 ustawy o NSA/ będzie prowadził do tego samego, czego żądano w skardze, a mianowicie do uznania bezpodstawności adresowania spornego obowiązku do skarżącej. Jednak nie z przyczyn jakie podnoszono w skardze i niestety nie ze skutkami jakie chciałaby widzieć skarżąca.

W części wstępnej uzasadnienia wyroku nie przypadkowo cytowano fragmenty skargi i odpowiedzi na skargę.

Dowodzą one zupełnego braku zrozumienia, i to niestety przez obie strony postępowania sądowego, istoty instytucji wspólnoty mieszkaniowej oraz skutków regulacji zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./.

Pierwszą rzeczą każdego postępowania administracyjnego jest prawidłowe ustalenie oraz określenie jego stron. Oczywiście wszystkich, ale szczególne znaczenie ma ta, do której będzie adresowany akt kończący postępowanie /orzekający o uprawnieniach lub obowiązkach/. Błędne bowiem oznaczenie adresata aktu naraża akt na najdalej idącą wadę - powodującą jego nieważność /art. 156 par. 1 pkt 4 Kpa/.

O przypisaniu danemu podmiotowi przymiotu strony decydują przepisy prawa materialnego. W sprawach z zakresu nadzoru budowlanego - przedmiotem których są kwestie mieszczące się w rozdziale 6 Prawa budowlanego zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych" dotyczące wielomieszkaniowych domów, w których co najmniej jeden lokal stał się odrębną własnością - na przepisy tę będą składały się regulacje z dwu ustaw: Prawa budowlanego i o własności lokali. Obie ustawy w pierwotnym brzmieniu powstały niemal równocześnie i w tym samym dniu weszły w życie. Różni je jednak stopień nowatorstwa.

O ile bowiem Prawo budowlane z 1994 r. w zakresie istotnym dla rozpoznania niniejszej sprawy, w znacznej mierze powtarza regulacje z Prawa budowlanego z 1974 r. /zresztą wypracowane jeszcze wcześniej/, tak ustawa o własności lokali jest zupełnie nowatorska poprzez powołanie instytucji wspólnoty mieszkaniowej i nowych rozwiązań dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.

Przepisy art. art. 61, art. 63-65, a także art. 62 ust. 3 w zw. z art. 89 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego /według stanu prawnego istniejącego w dacie wydania zaskarżonego postanowienia/ kierowane są do dwu podmiotów - właściciela lub zarządcy. Spójnik "lub" w języku polskim wyraża możliwą wymienność.

Już to wymaga odpowiedzi czy wówczas kiedy organowi znany jest i właściciel i zarządca budynku wymienność pozostawiona jest uznaniu organu nadzoru budowlanego, czy też winna rządzić się jakimiś regułami, a jeśli tak, to jakimi.

Dalsze pytania jakie należy postawić w sprawie wynikają z faktu funkcjonowania w budynku objętym spornym obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej. Pojęcie "właściciel" i "zarządca" z Prawa budowlanego przenieść bowiem trzeba na grunt regulacji z ustawy o własności lokali.

Analizując złożone zagadnienie najpierw poprzez przepisy ustawy - Prawo budowlane zwrócić należy uwagę na cele obowiązków i nakazów wymienionych w cytowanych wcześniej przepisach. Określa je art. 66. Można więc postawić tezę, że każdorazowy wybór adresata decyzji winien być podporządkowany sprawności wykonania nakazu /obowiązku/ skoro wykonanie z zasady będzie zapobiegać katastrofie budowlanej lub usuwać zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi.

Rozważania nad skutecznością i szybkością wykonania obowiązku nałożonego aktem administracyjnym nie mogą jednak być oderwane od dopuszczalności przymusowego egzekwowania obowiązku /w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji/.

W tej konkretnej sprawie rzecz ta ma się nieco inaczej niż w przypadku nakazu wykonania robót mających na celu usunięcie nieprawidłowości lub zagrożeń. Zaskarżone postanowienie bowiem wydane zostało w oparciu o art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego i do nałożonego w nim obowiązku zastosowanie miał przepis art. 89 ust. 3 /obecnie art. 81c ust. 4/.

Nie zmienia to jednak kierunku dalszych rozważań. Raz, że "wykonanie (...) na koszt osoby zobowiązanej do ich dostarczenia" i tak może prowadzić do egzekucji administracyjnej, co prawda nie obowiązku, ale należności pieniężnej. Po drugie zaś adresowanie wszystkich nakazów i obowiązków z rozdziału 6 prawa budowlanego winno być podporządkowane takiej samej regule.

W tym miejscu trzeba tylko wytknąć organom obu instancji, iż zamieszczona w postanowieniu Prezydenta Miasta G. wzmianka o wszczęciu postępowania egzekucyjnego w przypadku niezłożenia w terminie żądanej ekspertyzy naruszała ówczesny art. 89 ust. 3 Prawa budowlanego.

Wracając do kwestii konkurencji pomiędzy właścicielem a zarządcą najpierw należałoby zdefiniował oba pojęcia.

Nie robi tego sama ustawa. A wykładnia pojęcia "właściciel" w późniejszym, w stosunku do daty zaskarżonego postanowienia, rozporządzenia, Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych /Dz.U. nr 74 poz. 836 - par. 3 pkt 6/ dokonana została wyłącznie dla potrzeb tego rozporządzenia. nie można próbować jej przenieść na ustawę. Raz, że nie daje do tego podstaw delegacja z art. 7 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Po drugie zaś, iż utożsamianie właściciela z zarządzającym lub dzierżawcą budynku przy tłumaczeniu przepisów ustawy jest niemożliwe i pozbawione byłoby sensu.

Powszechnie obowiązuje zasada, że jeśli przepisy danego działu prawa nie definiują prawnych pojęć, to należy je tłumaczyć tak, jak funkcjonują one w całym systemie prawa.

Tutaj, w przypadku właściciela, uciec się więc trzeba do prawa cywilnego /art. 140 Kc i następne/.

Zdefiniowanie pojęcia "zarządca" niestety jest znacznie trudniejsze. Językowo wiąże się ono z zarządem i zarządzaniem. I już to naraża na błędy.

Na wstępie wykluczyć więc trzeba zarząd jako organ podmiotu powołanego do istnienia na podstawie odrębnych przepisów /spółek prawa handlowego, spółdzielni, stowarzyszeń, a także wspólnot mieszkaniowych/. Dla dalszych rozważań nieistotnym też będzie sprawowanie trwałego zarządu w rozumieniu art. 43 i następnych ustawy z dnia 29 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./, lub zarządu mieniem Skarbu Państwa powierzonego na podstawie szczególnych przepisów wyspecjalizowanym agencjom takim, jak Agencja Własności rolnej Skarbu Państwa i Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. W tych przypadkach nie istnieje zagadnienie wyboru adresata nakazu, skoro zakres uprawnień jednostek sprawujących zarząd mieniem Skarbu Państwa /w przypadku trwałego zarządu także samorządu terytorialnego/ określają przepisy poszczególnych ustaw i przepisy wykonawcze do tych ustaw.

Inne przypadki zarządu i zarządzania są bardziej skomplikowane, a przymiot zarządcy może brać się z różnych podstaw - umowy, orzeczeń sądowych bądź z mocy przepisów prawa.

W ten sposób Sąd jedynie zwraca uwagę na złożoność pojęcia zarządca, a w ślad za tym na konieczność każdorazowego badania przez organ nadzoru budowlanego przy wydawaniu nakazów na podstawie przepisów rozdziału 6 Prawa budowlanego, czy dany obiekt jest zarządzany przez zarządcę, a jeśli tak - jaki jest jego zakres obowiązków i czy może on wyprzedzać właściciela jako stronę, do której winien być adresowany nakaz.

Sygnalizowana wcześniej potrzeba nie tylko szybkiego, ale i skutecznego postępowania administracyjnego musi być podporządkowana perspektywie wykonania nakazu w drodze egzekucji administracyjnej, której środkami będą - grzywna w celu przymuszenia i ostatecznie wykonanie zastępcze /art. 116 i nast. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j. Dz.U. 1991 nr 36 poz. 161 ze zm./.

Zawężając dalsze rozważania do stanu faktycznego istniejącego w sprawie wskazać trzeba, iż założone przez organy nadzoru budowlanego wady stanu technicznego przedmiotowego budynku dotyczyły jego części wspólnych /zawilgocenie fundamentów i braku izolacji poziomej pomiędzy fundamentami a ścianami nośnymi/ oraz, że budynek ten jest częścią składową nieruchomości, której ogół właścicieli zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Sposób określenia wspólnoty mieszkaniowej w tym przepisie pozwala na przypisanie jej podmiotowości prawnej, także procesowej, mimo, iż nie jest ona wyposażona w osobowość prawną.

I choć na jej mienie składają się ułamkowe udziały właścicieli poszczególnych lokali w częściach wspólnych i jedynym wyróżnikiem tej współwłasności jest przymusowość, to z woli ustawodawcy, w obrocie prawnym funkcjonuje ona jako podmiot praw i obowiązków. Szczególność instytucji wspólnoty mieszkaniowej, w teorii porównywanej do Spółki jawnej prawa handlowego, wynika ze względów celowościowych. Wspólnota mieszkaniowa bowiem zapewnia sprawne zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości oraz sprawne zaspokajanie tych potrzeb mieszkańców poszczególnych lokali, które ze swej natury i poziomu wyposażenia budynku w urządzenia techniczne muszą być zaspokajane wspólnie /dostarczanie do budynku wody, wszystkich nośników energii, odprowadzanie nieczystości, wywóz śmieci/. Współwłasność jest formą własności, jeśli własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom /art. 195 Kc/.

Z kolei podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej czyni, że w sprawach administracyjnych z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 Prawa budowlanego/, jeśli przedmiot postępowania dotyczy części wspólnych budynku, pod pojęciem właściciela mieści się wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciele poszczególnych lokali, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Inną zupełnie rzeczą jest kwestia reprezentacji wspólnoty w postępowaniu. Rozdzielić bowiem trzeba stosownie do przepisów art. 18 i następnych ustawy o własności lokali zarządzanie nieruchomością wspólną od zarządu sprawowanego umownie przez zarządcę.

Zarządzanie nieruchomością wspólną jest w pierwszej kolejności wewnętrzną funkcją wspólnoty i rządzi się regułami zróżnicowanymi wielkością wspólnoty /art. 19 ustawy o własności lokali/. Dla stosunków zewnętrznych /wobec osób trzecich, w tym i organów państwa/ forma zarządzania decyduje o reprezentacji wspólnoty w tych stosunkach.

W tej sytuacji, przymiot zarządcy wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów prawa budowlanego przypisać należy wyłącznie osobie /fizycznej albo prawnej/, której umownie powierzono zarząd /zdanie drugie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali/.

Do tego zarządu zastosowanie mają przepisy art. 184 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./. Dla potrzeb rozpoznawanej sprawy szczególne znaczenie ma art. 185 ust. 1 i 3 tejże ustawy. A to już powinno zwracać uwagę na okoliczność, że obciążenie zarządcy całością obowiązków w zakresie utrzymania obiektów budowlanych może przekraczać umowne umocowanie i praktycznie być niewykonalne. Dotyczyć to będzie m.in. poważniejszych remontów, których koszty nie znajdują pokrycia w uiszczanych periodycznie opłatach przez właścicieli lokali.

Zagadnienie to najlepiej ilustruje niniejsza sprawa i rozpoznana jednocześnie z nią sprawa II SA/Gd 1216/00. Obie dotyczą tego samego budynku wzniesionego w okresie międzywojennym, na podmokłym obszarze obejmującym ujście W. i w niewielkiej odległości od linii kolejowej, prowadzącej do portu gdańskiego. przy czym przedmiotem drugiej była już decyzja nakazująca roboty remontowe, których koszt w części obciążającej skarżącą /art. 12 ust. 2 zdanie drugie w zw. z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali/ przekroczył 6.000 zł.

Stąd Sąd, odpowiadając na postawione na wstępie pytanie do kogo winny być adresowane akty organów nadzoru budowlanego w przedmiocie utrzymania obiektów budowlanych objętych wspólnotami mieszkaniowymi, stoi na stanowisku, iż w zasadzie winny być one adresowane do właściciela, czyli wspólnoty mieszkaniowej. Ta zaś może zostać zwolniona z obowiązku jeśli okaże się, że przedmiotowy dla sprawy obowiązek obciąża zarządcę z mocy przepisów ustawy lub na podstawie umowy o zarządzie nieruchomością.

W tym miejscu można tylko zauważyć, iż te wszystkie złożone zagadnienia biorą się z przemian polityczno-gospodarczych jakie mają miejsce w naszym Państwie w ostatnim dziesięcioleciu i niezbyt spójnego dostosowywania stanu prawnego do tych przemian.

Wcześniej pojęcie zarządcy jako podmiotu obciążonego obowiązkami w zakresie utrzymania obiektów budowlanych na cele mieszkaniowe praktycznie nie budziło żadnych wątpliwości. Nie budził też wątpliwości zakres uprawnień i obowiązków zarządcy skoro w większości były to podmioty, których byt prawny był szczegółowo uregulowany przepisami prawnymi /przykładowo ostatnie z takich aktów, to rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej (...) - Dz.U. nr 37 poz. 222, oraz przepisy rozdziału 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami (...) - Dz.U. nr 72 poz. 311 ze zm. lub art. 25 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe - t.j. Dz.U. 1987 nr 30 poz. 165 ze zm./.

Wracając do podstaw wyroku sądowego podsumować należy wcześniejsze wywody. Wynika z nich po pierwsze, że współwłaściciele części wspólnych budynku mieszkalnego na nieruchomości, w której funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa w obrocie prawnym uczestniczą w formie wspólnoty mieszkaniowej. Ona więc ma przymiot właściciela w sprawach z zakresu utrzymania obiektów budowlanych w zakresie, w jakim obowiązki utrzymania dotyczą części wspólnych obiektu. Stąd akty organów nadzoru budowlanego w takich sprawach nie mogą być adresowane do właścicieli poszczególnych lokali.

Po drugie, zaś możliwość adresowania decyzji do zarządcy nieruchomości każdorazowo winna być rozważana po dokonaniu ustaleń w przedmiocie obowiązków zarządcy.

Inną, a właściwie podstawową wadą w stosunku do powyższych wskazań, jest brak ustalenia przez organy obu instancji tożsamości wspólnoty. Została ona określona jako wspólnota mieszkaniowa budynku nr 51 przy ul. K. w G. Nie ma to żadnego pokrycia w zebranym w sprawie materiale dowodowym i nawet stoi w sprzeczności z tym materiałem, skoro w nim znajdują się kserokopie uchwał wspólnoty oznaczonej nr 51 i 49.

Identyfikacja wspólnoty mieszkaniowej w każdej sprawie budowlanej dotyczącej praw i obowiązków wspólnoty jest elementarnym obowiązkiem organu administracyjnego prowadzącego postępowanie.

Winna być dokonana w oparciu o dokumenty nie budzące żadnych wątpliwości, a więc w pierwszej kolejności na podstawie wpisów w księgach wieczystych.

Samo oznaczenie numerowe nie zawsze będzie dowodziło istnienia wspólnoty w danym budynku, skoro wspólnotę wyodrębnia nieruchomość w rozumieniu przepisów prawa cywilnego /art. 46 par. 1 Kc/, a ta z kolei może być zabudowana więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym /art. 3 ustawy o własności lokali/. Na terenie miasta G. przywiązanie wagi do oznaczeń numerowych budynków może być dodatkowo mylące. Oznaczenia te bowiem nie odpowiadają wymogom art. 9 ust. 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o ustalaniu nazw miejscowości (...) /Dz.U. nr 94 poz. 850 ze zm./, oraz par. 3 i 4 rozporządzenia Ministra gospodarki Komunalnej z dnia 25 czerwca 1968 r. w sprawie numeracji nieruchomości /Dz.U. nr 23 poz. 151/. Stosowana jest praktyka oznaczania odrębnymi numerami poszczególnych klatek schodowych, zapewne w wyniku kontynuacji takich oznaczeń obowiązujących w Wolnym Mieście G.

Przesłanki jakie legły u podstaw orzeczenia sądowego nie podważają trafności uwag organu odwoławczego zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, a mających na celu wyjaśnienie skarżącej skutków regulacji ustawy o własności lokali w zakresie obowiązków właściciela lokalu mieszkalnego w domu, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa. Ustawa obciążyła właścicieli lokali mieszkalnych koniecznością partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej /art. 12 ust. 2 w zw. z art. 14 ustawy o własności lokali/. W ten sposób w budynkach, w których nadal część lokali pozostaje własnością Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, odstąpiono od zasad jakie do dnia wejścia w życie ustawy były uregulowane w par. 33 i następnych rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami (...).

Zarzuty skarżącej, iż jest to niesprawiedliwe nie mieszczą się w przedmiocie postępowania. Mogą ewentualnie być przedmiotem roszczeń cywilnych, a właściwie są postulatem politycznym - żądaniem zmiany stanu prawnego przez obciążenie Państwa /jednostek samorządu terytorialnego/ obowiązkiem ponoszenia kosztów remontów co najmniej w tym zakresie, w jakim brak ich przeprowadzenia przed dniem 1 stycznia 1995 r. wynikał z zaniedbań Państwa.

Z przytoczonych względów zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz zgodnie z art. 55 ust. 1 ustawy o NSA orzeczono jak w sentencji wyroku.