Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1490/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 35 ust 1
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Piotr Fronc WSA Mirosław Bator (spr.) po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi D. C. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 14 października 2022 r. nr WI-I.7840.15.34.2021.DW w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę skargę oddala


UZASADNIENIE

Starosta Tatrzański decyzją z dnia 5 maja 2021 r. nr AB.6740.557.2019.AP odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji, którą stanowi nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego realizującego usługi komercyjne (wynajem pokoi dla turystów) wraz z wewnętrznymi instalacjami: wod.-kan., gazowymi, elektrycznymi; na działce ew. [...] obręb [...] w Z. ul. [...] do [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że na terenie inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą nr XXIV/324/2012 z dnia 22 marca 2012 r. Rady Miasta Zakopane w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ZAMOYSKIEGO". Działka objęta inwestycją to teren 13.MN gdzie przeznaczenie podstawowe to budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz usługi komercyjne realizowane jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Organ wskazał, że z kartoteki budynków - rejestru geodezyjnego prowadzonego przez organ wynika powierzchnia zabudowy budynku objętego inwestycją o wartości 104 m2 a także z rejestru tego wynika, że budynek posiada dwie kondygnacje nadziemne. W bilansie terenu powierzchnię zabudowy istniejącej przyjęto jako 131,5 m2 a ostateczną powierzchnię jako 133,9 m2. Porównanie mapy zasadniczej czy też mapy do celów projektowych nie pozostawia wątpliwości, że w projekcie budynek został rozbudowany w stronę granicy z działkami [...] i [...]. Z mapy zasadniczej wynika, że istniejący budynek zlokalizowany jest w odległości około 1,5 m od granicy działki nr ew. [...] zaś rysunki rzutów projektu budowlanego wskazują nam istniejący budynek (z narożnikiem w osi B) tuż przy granicy działki. Zdjęcia z portalu mapowego Google (stan na 2014 rok) również nie pozostawiają wątpliwości, że istniejący budynek nie jest zlokalizowany przy granicy działki nr [...] lecz jego obrys jest zgodny z mapą zasadniczą. Plan miejscowy w § 7 ust. 2 pkt 4 określa, że łączna powierzchnia zabudowy na działce nie może przekroczyć 40 %. Działka ma powierzchnię 167 m2 zaś powierzchnia budynku stanowiąca 104 m2 to 62,3 % powierzchni działki.

Od tę decyzji odwołanie wniósł M. M. i A. M. oraz D. C.. Zarzucili między innymi naruszenie art. 3 pkt 7 Prawa budowalnego oraz art. 35 ustawy.

Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 14 października 2022 r. nr WI-I.7840.15.34.2021.DW utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że we wniosku wskazano, iż przedmiotowe zamierzenie polega na nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego realizującego usługi komercyjne (wynajem pokoi dla turystów) wraz z wewnętrznymi instalacjami: wod – kan, gazowymi, elektrycznymi; na działce ew. [...] obręb [...] w Z. ul. [...] do [...] Niemniej jednak z materiału dowodowego wynika, iż zakres inwestycji jest szerszy. Z mapy zasadniczej, ewidencyjnej, oraz mapy do celów projektowych, na której sporządzono projekt zagospodarowania terenu, jednoznacznie wynika, iż istniejący budynek mieszkalny jednorodzinny nie jest usytuowany w granicy z działką nr [...]. Powyższe potwierdza również przegląd ogólnodostępnych map interaktywnych. Zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z mapą do celów projektowych, na terenie inwestycji, pomiędzy istniejącym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a granicą działki nr [...], znajdują się drzewa, studzienka kanalizacyjna, przyłącz kanalizacyjny oraz elementy oznaczone symbolem ib (inne budowle). Dodać należy, że inwentaryzacja dołączona do projektu budowlanego (78-86 prawo budowlane) oraz rysunki obrazujące elementy istniejące, projektowane i przeznaczone do rozbiórki (karta 67-69 projektu budowlanego), nie odzwierciedlają stanu przedstawionego na mapie do celów projektowych, co budzi wątpliwości, iż projekt budowlany został sporządzony rzetelnie, z zachowaniem powszechnej sztuki budowlanej. Zdaniem organu po zrealizowaniu przedmiotowego zamierzenie nastąpi zmiana charakterystycznego parametru jakim jest powierzchnia zabudowy działki nr [...]. W przypadku zmiany powierzchni zabudowy obiektu mamy do czynienia z jego rozbudową, co nie zostało wskazane w zakresie ww. inwestycji. Ponadto, przedmiotowe zamierzenie bezsprzecznie stanowi inwestycję polegającą na rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego oraz innych budowli wykazanych w dokumentacji projektowej, oraz budowie nowego budynku, usytuowanego w granicy z działka sąsiednia nr [...] (karty nr [...] projektu budowlanego). Z rysunków zawartych w projekcie budowlanym, jednoznacznie wynika, iż planuje się pozostawienie wyłącznie ściany zewnętrznej, usytuowanej w granicy z działką [...], która de facto, zgodnie z mapą do celów projektowych, nie istnieje (opisano powyżej). Ta niespójność bezsprzecznie świadczy o braku rzetelności przy sporządzeniu ww. dokumentacji projektowej. Mając powyższe na uwadze, Starosta Tatrzański prawidłowo wezwał o wyjaśnienie oraz doprecyzowanie zakresu robót budowlanych objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę. Powyższe działania stanowią próbę obejścia prawa i wybudowanie de facto nowego budynku mieszkalno-usługowego w granicy działki, co jest niezgodne z zapisami prawa miejscowego oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Na terenie inwestycji obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zamojskiego. Teren inwestycji znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 13.MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 1 mpzp, cyt.: Przeznaczenie podstawowe w terenach oznaczonych symbolem MN: a/ budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne realizowane na już wydzielonych geodezyjnie dziatkach i na nowo wydzielonych działkach o szerokości nie mniejszej niż 16 m. Dla nowo wydzielonych działek obowiązuje powierzchnia nie mniejsza niż 600 m2, przy uwzględnieniu ustaleń § 4, ust. 16, pkt 3 i 4, b/ usługi komercyjne realizowane jako wynajem pokoi dla turystów w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych: oraz zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 3 mpzp, cyt: Przeznaczenie dopuszczalne, realizowane w ramach przeznaczenia podstawowego: a/ wbudowane i wolnostojące usługi komercyjne, realizowane jako usługi podstawowe, biura oraz gastronomia, b/ drobna wytwórczość realizowana jako warsztaty rzemieślnicze, c/ zieleń urządzona z obiektami i urządzeniami małej architektury, d/ obiekty budowlane infrastruktury technicznej oraz drogi wewnętrzne i miejsca postojowe. Organ l instancji prawidłowo wskazał na § 7 ust. 2 pkt 4 mpzp, cyt.: Łączna powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 40% powierzchni terenu inwestycji, oraz. § 7 ust. 2 pkt 9 mpzp, cyt.: Zachowanie terenów biologicznie czynnych na nie mniej niż 40% powierzchni terenu inwestycji (...). Obecnie ww. współczynniki są przekroczone, zatem w przypadku realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku, bądź budowie nowego budynku, o znacznie większej powierzchni zabudowy, mamy do czynienia z naruszeniem ww. ustaleń mpzp. Wskazać również należy, że organ l instancji prawidłowo zwrócił uwagę, iż rysunek projektu zagospodarowania terenu winien zostać wykonany w większej skali. Mając na względzie małą powierzchnie działki oraz zakres robót budowlanych, wynikający z dokumentacji projektowej, projekt zagospodarowania terenu inwestycji winien zawierać szczegółowe informacje, m. in. zwymiarowane odległości od granicy działek sąsiednich, istniejące oraz projektowane ukształtowanie terenu, graficzne przedstawienie bilansu powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej (biorąc pod uwagę istniejący oraz projektowany stan). Załączony do projektu budowlanego projekt zagospodarowania terenu jest nieczytelny. W zakresie wymaganej liczby miejsc postojowych, wskazać należy. Zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 11 i 12 mpzp, w terenach oznaczonych symbolem 13.MN obowiązuje, cyt.: Realizacja nie mniej niż 2 miejsca postojowe na jeden budynek mieszkalny jednorodzinny. Do ww. miejsc postojowych wlicza się miejsca w garażu). Na każdej działce, na której będzie realizowana zabudowa pensjonatowa, usługi komercyjne lub wynajem pokoi realizacja dodatkowo nie mniej niż 4 miejsc postojowych, a w noworealizowanych obiektach 1-no miejsce postojowe na 1 apartament lub pokój na wynajem. Do ww. miejsc postojowych w zabudowie pensjonatowej oraz zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej z wynajmem pokoi wlicza się miejsca w garażu. Inwestor wskazał, iż przedmiotowy budynek będzie pełnił funkcję budynku mieszkalnego jednorodzinnego realizującego usługi komercyjne (wynajem pokoi dla turystów). Zatem, zgodnie z § 7 ust, 2 pkt 11 mpzp, dla części budynku pełniącej funkcję mieszkalną jednorodzinną, należy zapewnić 2 miejsca postojowe. Natomiast, zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 12 mpzp, dla części budynku pełniącej funkcję usług komercyjnych (wynajem pokoi dla turystów), należy zapewnić dodatkowo nie mniej niż 4 miejsca postojowe, a w noworealizowanych obiektach 1 miejsce postojowe na 1 apartament lub pokój na wynajem. Jak wskazano powyżej, zdaniem tutejszego organu inwestycja polega na budowie nowego obiektu. Z rysunku parteru (karta nr [...] projektu budowlanego) wynika, iż na parterze będą znajdowały się 2 samodzielne lokale mieszkalne. Na rysunku poddasza l (karta nr [...] projektu budowlanego), wskazano iż będą znajdowały się 2 pokoje pod wynajem. Niemniej jednak, dla jednej przestrzeni (czyli jednego pokoju na wynajem) zaprojektowano po 2 aneksy kuchenne oraz 2 łazienki, co świadczy o tym, iż w praktyce przestrzeń ta zostanie podzielona i docelowo na I piętrze będą 4 apartamenty, każdy z łazienką i aneksem kuchennym. Natomiast, na rysunku poddasza II - Nieużytkowego (karta nr [...] projektu budowlanego) wrysowano dwie odrębne przestrzennie, dla których zaprojektowano łazienki, co świadczy o tym, iż w praktyce na ww. poddaszu II, również będą znajdowały się pokoje przeznaczone pod wynajem. Powyższe potwierdzają również rysunki dotyczące projektowanych instalacji (karty nr [...] projektu budowlanego). Dodać należy, że wysokość kondygnacji poddasza II, spełnia wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (karta nr [...] projektu budowlanego). Samo, wskazanie przez projektanta, że poddasze II jest nieużytkowe jest niewystarczające bowiem z projektu budowlanego bezsprzecznie wynika, iż na tej kondygnacji powstaną dodatkowe 2 pokoje przeznaczone pod wynajem. Zatem, mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 12 mpzp, należy zapewnić dodatkowo 6 miejsc postojowych (poza miejscami postojowymi dla lokali mieszkalnych, nie stanowiących pokoi na wynajem). Z projektu budowlanego wynika, iż zaprojektowano w sumie 4 miejsca postojowe, zatem przedmiotowe zamierzenie narusza ustalenia mpzp w tym zakresie. Mając na uwadze powyższe uwagi dotyczące właściwego zakresu inwestycji organ stwierdził, że projektowany budynek nie spełnia definicji budynku jednorodzinnego. Organ l instancji prawidłowo wskazał na art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego. Skoro inwestor we wniosku wskazał, iż planuje realizację obiektu pełniącego funkcje budynku mieszkalnego jednorodzinnego realizującego usługi komercyjne (wynajem pokoi dla turystów), to docelowo projektowany budynek winien spełniać wymagania wynikające z definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w ustawie Prawo budowlane. Z projektu budowlanego wynika, iż przedmiotowy budynek nie spełnia wymagań wynikających z art. 3 pkt 2a Pb. Na parterze zaprojektowano 2 samodzielne lokale mieszkalne, natomiast przestrzeń na poddaszu przeznaczono jako pokoje pod wynajem (o funkcji usług komercyjnych), których to powierzchnia przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku. Wskazać należy, że wyjaśnienia Projektanta złożone przy piśmie z 8 marca 2021 r, nie odzwierciedlają informacji zawartych w projekcie budowlanym. Ponadto, nawet w przypadku, uznania poddasza II jako nieużytkowe, przedmiotowy budynek w dalszym ciągu nie spełniałby warunków określonych w art. 3 pkt 2a Pb - gdyż posiada 2 lokale mieszkalne i dodatkowo powierzchnię przeznaczoną pod usługi (a może posiadać 1 lokal mieszkalny i ograniczoną powierzchnię pod usługi). Organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty Tatrzańskiego, iż przedmiotowe zamierzenie polega na rozbiórce istniejącego obiektu oraz budowie nowego budynku (opisano powyżej). Projektowany budynek nie jest realizowany w zabudowie zwartej, zatem jego usytuowanie w granicy terenu inwestycji jest niedopuszczalne. Powyższe oznacza, że planowane zamierzenie narusza ustalenia zawarte w § 7 ust. 2 pkt 6 lit a planu. Zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia realizacja budynku mieszkalno-usługowego w granicy działki możliwa jest w sytuacji, gdy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają taką sytuacje, co nie ma miejsca w przedmiotowej .sprawie (mpzp dopuszcza realizację ww. budynku w granicy, jedynie w sytuacji zabudowy zwartej). Wskazać również należy, że zgodnie z § 7 ust 2 pkt 6 lit e planu, cyt.: realizacja nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pensjonatowych i usług gastronomicznych realizowanych jako przeznaczenie podstawowe oraz odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa istniejących na następujących zasadach: wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie może przekroczyć wysokości 11 m, a budynków pensjonatowych oraz budynków realizujących usługi komercyjne-13 metrów; oraz zgodnie z § 3 pkt 14 planu wysokości budynku -należy przez to rozumieć liczoną w metrach wysokość od średniej wysokości terenu do głównej kalenicy dachu budynku, a średnim poziomie terenu - należy przez to rozumieć średnią arytmetyczną pomiędzy najniższą i najwyższą rzędną istniejącego terenu, przylegającą bezpośrednio do budynku. W projekcie budowlanym brak informacji o istniejących oraz projektowanych rzędnych terenu inwestycji. Zatem, niemożliwa jest ocenia czy wskazana przez projektanta wysokość budynku, wynosząca 12,46 m, została policzona zgodnie z definicją wysokości budynku, określoną w § 3 pkt 14 planu. Przedmiotowy budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, określonej art. 3 pkt 2a Pb. Zatem, w przypadku przedmiotowego zamierzenie nie ma zastosowania § 12 pkt 4 rozporządzenia. Dodać należy, że z ustaleń planu również nie wynika, aby projektowany budynek mógł zostać usytuowany w granicy, bądź w zbliżeniu do granicy, sąsiednich działek budowlanych (opisano powyżej). Zwrócić należy uwagę, że ścianę południowo-wschodnią (karta nr [...] projektu budowlanego), w której zaprojektowano otwory okienne, usytuowano w zbliżeniu do granicy działki [...], co narusza § 12 ust.1 rozporządzenia. Wskazać również należy, że usytuowanie budynku w granicy terenu inwestycji obliguje do zaprojektowania ścian oddzielenia przeciwpożarowego, która winna spełniać określone parametry. Projekt budowlany nie zawiera czytelnego opisu oraz rysunków dotyczących ww. ochrony przeciwpożarowej (§ 232-235 oraz 271-273 rozporządzenia). Żaden z elementów projektowanej inwestycji nie może być realizowany poza działką budowlaną, wskazaną we wniosku. Zatem, organ l instancji prawidłowo wezwał o wyjaśnienia w zakresie instalacji odgromowej, która zgodnie z rysunkiem (karta nr [...] projektu budowlanego) wykracza poza teren inwestycji.

Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł D. C. zarzucając naruszenie:

1/ art. 3 pkt. 7a ustawy Prawo budowlane poprzez bezzasadne uznanie, inwestycja stanowi budowę nowego budynku, nie zaś jego rozbudowy i nadbudowy;

2/ art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. w związku z § 3 ust. 1 pkt 15 uchwały Rady Miasta Zakopane z dnia 22 marca 2012 roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zamoyskiego poprzez jego błędną wykładnie w zakresie pojęcia powierzchni zabudowy jako nieuwzględniającej części budynków dobudowanych do bryły pierwotnej, stanowiących jej stałą część pod względem gospodarczym i funkcjonalnym;

3/ art. 4 p.b. w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. w związku z § 7 ust. 2 pkt. 11 i 12 MPZP - poprzez jego błędną wykładnie i uznanie, że w każdej sytuacji realizowania przez działkę wynajmu pokoi konieczne jest zrealizowanie dodatkowo nie mniej niż 4 miejsc postojowych

4/ art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. w związku z § 7 ust. 2 pkt. 6 lit. d MPZP poprzez jego błędną wykładnie na skutek uznania, że wymóg wysięgu okapu o wartości 80 cm dotyczy także przebudowy budynku, w którym w ogóle nie było okapu i nie zaplanowano go w inwestycji;

5/ art. 7 i 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie, a w konsekwencji przyjęcie, że skarżąca planuje wyburzenie budynku oraz nową inwestycję a nie przebudowę i nadbudowę.

W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji o odmowie zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenia na budowę dla zamierzenia polegającego na nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ocenie organu zakres planowanych robót rozbiórkowych budynku istniejącego wskazuje, że zamierzeniem inwestycyjnym objęta jest budowa budynku, a nie jego nadbudowa i przebudowa. Ponadto w ocenie organu, projekt budowlany przewiduje budowę nie dwóch budynków jednorodzinnych z dwoma pokojami gościnnymi na poddaszu, ale z ośmioma pokojami gościnnymi, na dwóch kondygnacjach. Projekt budowlany jest sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tak co do przeznaczenia jak i parametrów zabudowy oraz ilości miejsc postojowych. W ocenie sądu decyzja jest prawidłowa.

Zgodnie z dyspozycja art. 35 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 (dalej; ustawa) wg. stanu prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Z kolei przepis art. 35 ust 3 w/w ustawy przesądza, iż w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Przepis art. 35 ust 4 przesądza, iż w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przytoczona wyżej regulacja przesądza, iż organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek dokonania sprawdzenia zgodność projektu budowlanego, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile dla terenu, na którym inwestycja ma być realizowana plan taki obowiązuje, jeżeli nie - to zgodność projektu budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W dalszej kolejności ocenia zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego posiadanie opinii, uzgodnień, sprawdzeń) oraz bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Następnie organ wzywa inwestora do usunięcia ewentualnych nieprawidłowości i po usunięciu tych nieprawidłowości lub jeżeli takiej potrzeby nie było (projekt spełnia warunki określone w art. 35 ustawy) wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Stwierdzenie, iż projekt budowalny ustawowych kryteriów nie spełnia, ewentualnie inwestor nie usunął stwierdzonych nieprawidłowości obliguje organ do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego.

W ocenie sądu organ dokonał prawidłowej kontroli projektu budowlanego w zakresie, o którym mowa w wyżej przytoczonych przepisach. Kwestia pierwsza. Prawidłowo organ uznał, że zamierzenie inwestycyjne dotyczyło innego przedsięwzięcia niż to jakie zostało opisane (nazwane) we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Mianowicie wniosek ten został nazwany jako nadbudowa i przebudowa budynku jednorodzinnego realizującego usługi komercyjne (wynajem pokoi dla trustów). Według inwestora, wynika to także z projektu budowlanego (opis techniczny k.57), wynajem ten miał być świadczony w dwóch pokojach zlokalizowanych na I kondygnacji poddasza budynku, przy czym istniejący budynek ma być rozebrany wyjątkiem jednej ściany, co łatwo odczytać z projektu budowlanego w szczególność rysunków przekroju A-A oraz B-B (k. 72, 73). Należy odpowiedzieć na podstawowe pytanie - czy można mówić o nadbudowie i przebudowie, obiektu, który ma jednocześnie ulec rozbiórce. Odpowiedź wydaje się być oczywista i jest to odpowiedź negatywna. Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, iż ilekroć w ustawie jest mowa o budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Jeżeli zatem obiekt budowlany na być wyburzony, nie można go rozbudować (powiększyć jego kubaturę poza obrys istniejącej zabudowy), nadbudować (zwiększyć jego wysokość w obrysie istniejącej zabudowy) czy też przebudować (zmienić jego parametry użytkowe lub techniczne, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji – art. 3 pkt 7a ustawy). Nie można też mówić o odbudowie istniejącego obiektu budowlanego, bo zamierzeniem budowlanym objęty jest obiekt o zupełnie innych parametrach budowlanych i użytkowych niż obiekt istniejący a mający być rozebranym.

W ocenie sądu przebudowie, nadbudowie i rozbudowie nie może być też poddana istniejąca i mająca być zachowaną ściana budynku rozebranego. Przebudować, nadbudować i rozbudować można bowiem tylko obiekt budowany (art. 3 pkt 6 ustawy). Zgodnie z definicją zamieszczona w art. 3 pkt 1 ustawy obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Z przyczyn oczywistych ściana nie jest budynkiem tj. obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy). Ściana nie jest też budowlą, bo ta to obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (...) jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Ściana jaka pozostała by po wyburzonym budynku, warunku o którym mowa w tym przepisie w sposób oczywisty nie spełnia. Wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę dotyczył zatem zupełnie innego przedsięwzięcia niż to, które zostało nazwane przez inwestora. Poza faktem wadliwego nazwania przedmiotowego zamierzenia nadbudową i przebudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, z uwagi na fakt, że obiekt będący przedmiotem zamierzenia nie mógł być zakwalifikowany jako obiekt jednorodzinny, jego realizacja byłaby sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zamoyskiego. W obszarze 13.MN dopuszcza się bowiem jedynie realizację zabudowy jednorodzinnej a usługi komercyjne w tym wynajem pokoi, tylko w budynkach jednorodzinnych (§ 7 ust 2 pkt 1a oraz b MPZP).

Prawidłowo organ też uznał, że zamierzeniem objęta jest też zwiększenie powierzchni zabudowy względem działki, na której posadowiony jest obiekt istniejący - co wynika choćby z projektu zagospodarowania terenu (k. 7 projektu budowlanego). Zwiększenie to, narusza wymogi jakie wprowadza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Zamoyskiego, co do terenów biologicznie czynnych – nie mniej niż 40 % powierzchni terenu inwestycji oraz łącznej powierzchni zabudowy która nie może przekroczyć 40 % terenu inwestycji (§ 7 ust 2 pkt 4 oraz pkt 9 MPZP).

Za prawidłowe należy uznać też stanowisko organu w tej części w której uznał, że zamiarem inwestycyjnym nie jest realizacja zabudowy jednorodzinnej. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 2a budynek jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Cechą wyróżniającą dany obiekt by uznać go za budynek jednorodzinny w którym wydzielone są lokale użytkowe jest to, że obiekt taki składa się z jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego którego powierzchnia całkowita nie może przekraczać 30% powierzchni całkowitej budynku. Poza oczywistym faktem, że projekt budowlany zakłada realizację dwóch lokali mieszkalnych za prawidłowe należy uznać stanowisko organu, że projekt ten przewiduje realizację także ośmiu lokali użytkowych, co wynika z liczby projektowanych łazienek– po cztery na każdej kondygnacji oraz aneksów kuchennych. Co zaś do zarzutów skargi, że drugi poziom poddasza ma być nieużytkowy, w ocenie sądu jest on całkowicie niewiarygodny. Poza oceną rzutu II kondygnacji poddasza, który przewiduje realizację czterech łazienek (k. 70 projektu budowlanego) z rysunku przedstawiającego elewację zachodnią wynika, że owa "nieużytkowa" część poddasza ma być wyposażona w balkony i generalnie nie odbiega wyglądem od pozostałych kondygnacji. Doświadczenie życiowe uczy, że nieużytkowych poddaszy nie wyposaża się w balkony.

W końcu kwestia wymaganej ilości miejsc postojowych. Zgodnie z § 7 ust 2 pkt 11 oraz 12 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Zamoyskiego wprowadza wymóg by na każdy budynek jednorodzinny były realizowane 2 miejsc postojowe a jeżeli na danej działce będą świadczone usługi komercyjne lub wynajem pokoi, dodatkowo nie mniej niż 4 miejsca postojowe, a w nowo realizowanych obiektach, jedno miejsce postojowe na jeden apartament lub pokój na wynajem. Ponieważ zamiarem inwestycyjnym objęta jest realizacja nowej zabudowy (o czym mowa wyżej) wymagana planem miejscowym liczba miejsc postojowych dla tego zamierzenia dziesięć miejsc. Tymczasem projekt budowlany przewiduje realizację czterech miejsc postojowych. Stoi to w oczywistej sprzeczności z zapisami planu.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności, sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a. orzekła jak w sentencji.