Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 273/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 174 par. 1, art. 176, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Dałkowska-Szary Sędziowie sędzia NSA Jan Paweł Tarno sędzia del. WSA Małgorzata Miron /spr./ Protokolant asystent sędziego Hubert Sęczkowski po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2011 r. sygn. akt II SA/Rz 965/11 w sprawie ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 24 listopada 2011 r., w sprawie II SA/Rz 965/11 oddalił skargę Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta S., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - zwanej dalej u.p.z.p oraz art. 104 k.p.a. w związku z uchwałą Rady Miejskiej w S., nr [...] z dnia 28 stycznia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla S. w S. ustalił dla Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w R., zbywcy działki nr [...] o powierzchni 0,1265 ha i działki nr [...] o pow. 0,1304 ha, położonej w S., objętej [...] nr [...], jednorazową opłatę w wysokości 22 919,70 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, płatną na rachunek bankowy Urzędu Gminy i Miasta w S. w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. wnosząc o jej uchylenie i kwestionując wysokość opłaty jednorazowej. Wskazała przy tym, że działki nr [...] i [...], będące przedmiotem zbycia powstały w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej nr ew. [...] o pow. 10,6347 ha. Podział ten został zatwierdzony decyzją Burmistrza S. z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], zatem po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia 18 stycznia 2009 r. Okoliczność ta została pominięta przez rzeczoznawcę majątkowego. Powołując się na wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., sygn. II OSK 1517/07 strona odwołująca wskazała, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy nie uwzględnił faktu, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego, tj. w dniu 27 lutego 2009 r. nie istniały działki ewidencyjne o powierzchni uwzględnionej w wycenie, co oznacza, że rzeczoznawca błędnie dobrał do porównań nieruchomości podobne – pod względem powierzchni – do działek będących przedmiotem zbycia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. uznało, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie i decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Przywołując treść art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Sporządzony operat szacunkowy określa wzrost wartości przedmiotowych działek powstałych na skutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla terenów Osiedla "S." w S. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z 27 lutego 2009 r. Zgodnie z uchwałą jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30%. Po uchwaleniu planu ww. uchwałą zmieniło się przeznaczenie działki nr [...] oraz działki nr [...] z działki rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Oceniając operat biegłego rzeczoznawcy, SKO w R. uznało, że został on sporządzony prawidłowo, przez osoby posiadające stosowne uprawnienia, zgodnie z wymogami zawartymi w art. 149-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożyła Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi podtrzymała swoje stanowisko zawarte w odwołaniu zarzucając, że operat szacunkowy nie odpowiada rzeczywistości, a zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z dnia 28.01.2009 r. plan zagospodarowania przestrzennego nie wskazuje w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu, które pozwoli określić w przybliżeniu czas rozpoczęcia inwestycji. Przyjęcie natomiast do porównania – przy wykonywaniu wyceny dla potrzeb planistycznych działek, które nie posiadają możliwości uzbrojenia w najbliższym przewidywalnym czasie – działek, które takie możliwości posiadają jest dowodem na to, że do wyceny przyjęto nieruchomości nie podobne, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nie obiektywny. Raz jeszcze zwrócono uwagę na brak w aktach sprawy wypisu i wyrysu z m.p.z.p., o którym mowa w zaświadczeniu Burmistrza S., dołączonego do operatu szacunkowego. Nadto przedmiotem ustaleń nie była kwestia ewentualnego wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Strona skarżąca wskazała, że przy ustalaniu wartości działek winien być uwzględniony faktyczny sposób ich wykorzystywania. W aktach brak informacji w oparciu o co rzeczoznawca ustalił rolny charakter wykorzystania działek. Wskazano, że działki nr [...] o pow. 0,1265 ha i [...] o pow. 0,1304 ha, powstały w wyniku podziału nieruchomości nr [...] o pow. 10,6347 ha. Przedmiotowy podział został zatwierdzony po wejściu w życie m.p.z.p. Powyższy fakt został pominięty przez rzeczoznawcę przy wycenie nieruchomości. Strona skarżąca podkreśliła, że nie uchyla się od zapłacenia powyższej opłaty, a jedynie kwestionuje wartość nieruchomości od której ustalono wysokość opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dokonując kontroli zaskarżonej decyzji stwierdził, że skarga Agencji Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w R. nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do jej uwzględnienia.

Sąd podkreślił, że w rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej ustaliły w sposób prawidłowy stan faktyczny, tj. z zachowaniem wymogów określonych przepisami k.p.a., a co wynika z analizy materiału zebranego przez te organy. Nadto stan faktyczny między stronami jest niesporny. Aktem notarialnym z dnia 9 listopada 2010 r. Rep. A 9506/2010, sporządzonym w Kancelarii Notarialnej notariusza J. Z. B. w R., Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w R. sprzedała działkę nr [...] o powierzchni 0,1265 ha i działkę nr [...] o pow. 0,1304 ha, obie położone w S., objęte [...] nr [...]. W dniu 22 marca 2011 r. Burmistrz Gminy i Miasta S. wszczął postępowanie administracyjne "zmierzające do ustalenia opłaty planistycznej wynikającej z różnicy między wartością nieruchomości w dniu jej zbycia, a wartością przed uchwaleniem planu" dla w/w działek, stanowiących własność do dnia sprzedaży Skarbu Państwa – Agencji Nieruchomości Rolnych. W trakcie postępowania wskazano, że Rada Miejska w S. w dniu 28 stycznia 2009 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla S. w S., uchwalając nią 30% stawkę, na podstawie której ustalona będzie opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem niniejszego planu (§ 11). Podczas prowadzonego postępowania o ustalenie opłaty skarżąca Agencja Nieruchomości Rolnych – Oddział Terenowy w R. ustosunkowała się do wartości działek nr [...] i [...] określonych dla potrzeb tego postępowania, na piśmie sformułowała zarzuty odnośnie procedury jej ustalenia przyjętej przez rzeczoznawcą majątkowego (pismo z dnia 30 marca 2011 r.). Na zarzuty zawarte w tym piśmie odpowiedzi udzielił, pismem z dnia 26 kwietnia 2011r. autor operatu szacunkowego (rzeczoznawca majątkowy J. P.), wyjaśniając podnoszone wątpliwości.

Zarzuty skargi koncentrują się na naruszeniu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i Sąd ocenił je jako nietrafne.

Uzasadniając to stanowisko Sąd wskazał, że wystąpienie łączne przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 omaw. ustawy obliguje organ do ustalenia opłaty planistycznej, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 2[...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.) w zakresie uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do określania zaś wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Sąd przypomniał, powołując się na treść przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym, że ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 cyt. wyżej, ma być dokonane przez rzeczoznawców majątkowych w sposób określony dla ustalania wartości nieruchomości na użytek gospodarki gruntami. W sprawie niniejszej ten wymóg został spełniony. Podstawą ustalenia jednorazowej opłaty był operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotowy operat spełnia warunki wymagane przepisami prawa, tj. określonymi w powołanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących operatu szacunkowego i wniosków wyciągniętych przez organy, Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że analiza materiału zebranego w sprawie, nie daje żadnych podstaw do kwestionowania, że określona w tym operacie wartość nieruchomości (działki nr [...] i [...]) została określona "w sposób nieobiektywny", czy też jest "zawyżona". Sąd wojewódzki podkreślił, że organ prowadzący postępowanie, wbrew temu, czego domaga się strona skarżąca, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a które posiada biegły. Orzekający w sprawie organ powinien jednakże dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tzn. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera przepisami wymagane elementy, czy nie zawiera pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W rozpoznawanej sprawie organ poddał operat właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 k.p.a., w świetle którego organy mają prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, jak również ocenić czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Konkludując, w ocenie Sądu orzekający w sprawie organ prawidłowo ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego wyceny nieruchomości gruntowej. Odnosząc się do zarzutu skarżącej w zakresie wygórowanej wyceny działki, przyjętej przez organ na podstawie zalegającego w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. Sąd pierwszej instancji wskazał, że w toku postępowania nie został przedstawiony żaden inny operat szacunkowy, dotyczący działek objętych niniejszym postępowaniem.

Odnośnie zaś kwestii pominięcia okoliczności, że działki nr [...] o pow. 0,1265 ha i nr [...] o pow. 0,1304 ha, będące przedmiotem zbycia, powstały w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. 10,6347 ha, a podział ten został zatwierdzony po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przed dokonaniem sprzedaży wskazać należy, że pobranie renty planistycznej możliwe jest również w sytuacji gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala przeznaczenie danej nieruchomości bez względu na to, w jaki sposób nieruchomość ta jest podzielona ewidencyjnie. Mimo dokonanych na danej nieruchomości podziałów, które mają miejsce po uchwaleniu planu miejscowego, wszystkie wydzielone działki mają przeznaczenie takie, jakie ustalono w planie dla tej nieruchomości. Plan miejscowy rozróżnia przede wszystkim granice przeznaczenia gruntu, nie koncentrując się na granicach ewidencyjnych

Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd pierwszej instancji oddalił skargę.

Agencja Nieruchomości Rolnych w Warszawie Oddział Terenowy w R. złożyła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2011 r. zaskarżając wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi skarżąca kasacyjnie zarzuciła, w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a., naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię:

- art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) przez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego;

- § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez przyjęcie, że operat nie zawiera błędów formalnych i odpowiada wymogom określonym w rozporządzeniu.

W konkluzji skarżąca wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie reformatoryjne w trybie art. 188 p.p.s.a.

2. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji,

3. zasądzenia na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor przywołał treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub jego zmianie. Skarżąca wskazała także na pogląd zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., w sprawie o sygn. II OSK 1517/07, iż "opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie" i podkreśliła, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, to niezgodne z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalenie opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych.

W świetle powyższego, w ocenie skarżącej kasacyjnie, wyrok Sądu pierwszej instancji został wydany z naruszeniem art. 174 pkt 1 p.p.s.a., ponieważ zgodnie z powyższymi uregulowaniami prawnymi do ustalenia opłaty planistycznej należało przyjąć działki ewidencyjne o powierzchni około 10 ha, które odpowiadałyby działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu miejscowego, tj. 27 lutego 2009 r., czyli działce nr [...] o pow. 10,6347 ha, a nie działce ewidencyjnej nr [...] o pow. 0,1265 ha, i działce nr ew. [...] o pow. 0,1304 ha, które powstały w wyniku podziału mającego miejsce [...] listopada 2009 r., czyli po wejściu w życie planu miejscowego.

Skarżąca Agencja podniosła, że wzrost wartości przedmiotowej działki w operacie jest uwarunkowany nie tylko wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale także dokonanym podziałem geodezyjnym polegającym na wydzieleniu działek budowanych i dróg z dużego obszarowo terenu przeznaczonego w miejscowym planie pod zabudowę.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, a zatem podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały wymienione w § 2 tego przepisu, a która w rozpatrywanej sprawie nie zachodzi. Rozpoznanie sprawy w granicach skargi kasacyjnej oznacza, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest wskazanymi w niej podstawami i nie ma prawa ich rozwijać, czy też doprecyzowywać. Ponadto, podkreślić trzeba, że przedmiotem oceny tegoż Sądu mogą być jedynie te zarzuty kasacyjne, które strona sformułowała i uzasadniła zgodnie z wymogami prawnymi wynikającymi z art. 174 i art. 176 p.p.s.a. Jeśli zatem strona nie sformułowała zarzutów zgodnie z powołanymi przepisami, to działający na podstawie art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie może dokonać ich merytorycznej oceny. W doktrynie, jak i orzecznictwie sądowo-administracyjnym prezentowane jest przy tym jednolite stanowisko, które podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, co do tego, że prawidłowo sporządzona skarga kasacyjna, to jest taka, która umożliwia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu merytoryczną ocenę zawartych w niej zarzutów winna zawierać zarówno powołanie podstaw kasacyjnych, jak i ich uzasadnienie (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., w sprawie FSK 208/04, LEX 135375).

Przedstawiona Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu do rozpoznania skarga kasacyjna nie spełnia wymogów zawartych w art. 176 p.p.s.a. albowiem wywody uzasadnienia pozostają bez związku z zarzutami zawartymi w petitum tego środka odwoławczego.

I tak analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że jej autor kwestionuje sposób wyliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej rentą planistyczną. Naruszenia tego skarżąca upatruje w wadliwie dobranych przez rzeczoznawcę nieruchomościach do ustalania i porównania cen działek przed zmianą planu i po jego uchwaleniu. W jej ocenie należało przyjąć do porównania działki o powierzchni ok. 10 ha, które odpowiadałyby wielkością działce istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Skarżąca podkreśliła, że renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę cześć wzrostu wartości nieruchomości, która jest związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tak sformułowane uzasadnienie nie odnosi się jednak do żadnego z przedstawionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Uszło uwadze skarżącej kasacyjnie, że podstawą prawną wydania zaskarżonej do Sądu wojewódzkiego decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 6) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, do której ta pierwsza ustawa odsyła w sprawach ustalania wartości nieruchomości. Jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji do wyceny nieruchomości mają wprost zastosowanie przepisy Rozdziału I Działu IV tej ostatniej ustawy oraz wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tymczasem skarga kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia żadnego z ww. przepisów w zakresie odnoszącym się do wadliwie ustalonej, zdaniem skarżącej kasacyjnie, wartości nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani jej uzasadnienie nie wskazują przepisów, które zostały naruszone przez Sąd pierwszej instancji, a które to naruszenie miałoby skutkować dokonaniem wadliwych ustaleń co do wysokości renty planistycznej. Natomiast jeśli skarżąca kasacyjnie kwestionuje wartości nieruchomości, których różnica stanowi podstawę do określenia wysokości renty planistycznej ustalonej decyzją będącą przedmiotem kontroli przez Sąd pierwszej instancji, to w pierwszej kolejności winna skierować zarzuty przeciwko operatowi szacunkowemu nieruchomości, jako temu dowodowi, w oparciu o który wycena ta została sporządzona. Takie zarzuty nie zostały jednak podniesione. Godzi się zauważyć, że autor skargi kasacyjnej nie tylko nie wskazał konkretnego przepisu, który w jego ocenie został wadliwie zastosowany, w rozumieniu art. 174 pkt 1 p.p.s.a., a który prowadziłby do zakwestionowania operatu szacunkowego, ale i jego zarzutów nie można wywieść z samego uzasadnienia. Jest ono bowiem tak ogólnikowe, że nie pozwala na merytoryczną ocenę zasadności skargi kasacyjnej. Skarżąca nie określiła bowiem w jakim zakresie kwestionuje ów operat, to jest czy zarzuty te miałyby dotyczyć metody wyceny nieruchomości, czy też innych zawartych w niej kwestii, a jeśli tak to jakich. Jej autor ograniczył się jedynie do wskazania orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r., co - jak się zdaje (bo nie zostało to wprost wyrażone w skardze kasacyjnej), miałoby stanowić zarzut niezgodności stanowiska Sądu pierwszej instancji z wyrażoną w tym wyroku oceną. Wyrok sądu nie stanowi jednak źródła prawa powszechnie obowiązującego, lecz jest jedynie stanowiskiem w jednej, konkretnej sprawie, które nie jest wiążące dla Sądu w innych sprawach (ani w oparciu o art. 190, ani 153 p.p.s.a.).

W świetle powyższego jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ani zarzuty skargi kasacyjnej, ani nawet jej uzasadnienie nie pozwalają kwestionować prawidłowości sporządzonego operatu z punktu widzenia wymogów zawartych w tym przepisie. Rzeczoznawca opisała bowiem cechy nieruchomości, które zostały wybrane do porównywania oraz ich ceny transakcyjne. Co więcej operat ten został przez J. P. uzupełniony w piśmie z dnia 29 listopada 2010 r., w którym szczegółowo uzasadniła dokonany wybór nieruchomości przyjętych do wyceny porównawczej.

Jedynie na marginesie zauważyć należy, że w uzasadnieniu skargi wskazuje się także ust. 4 § 4 ww. rozporządzenia jako ten przepis, który został naruszony przy ustalaniu opłaty planistycznej (bez szczegółowego uzasadnienia takiego zarzutu). Natomiast zgodnie z treścią tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania decyzji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań, przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza operatu szacunkowego pozwala stwierdzić, że metoda taka została zastosowana, albowiem autorka operatu dokonując analizy rynku przyjęła do porównania kilkanaście transakcji, zastosowała także współczynniki korygujące.

Brak jest także w skardze kasacyjnej zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania i to w zakresie wskazanym w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., co oznacza, że ustalenia faktyczne przyjęte w zaskarżonym wyroku, w tym również co do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości należało uznać za dokonane prawidłowo.

I wreszcie jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest również nieruchomość powstała w wyniku podziału, który miał miejsce po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie prezentowane jest jednolite stanowisko, które w pełni podziela Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że ustalenie opłaty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości (tak m.in. red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 300-301). Przyjęcie odmiennego stanowiska mogłoby prowadzić do wypaczenia ratio legis tego przepisu i niewątpliwie stanowić źródło nadużyć ze strony właścicieli, którzy w celu uniknięcia wnoszenia tej opłaty zbycia ostatniej działki powstałej w wyniku podziału nieruchomości dokonywaliby po upływie terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 tej ustawy, co skutkowałoby wygaśnięciem roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza również, że zaistniały przesłanki wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające naliczenie opłaty planistycznej. Niesporne jest bowiem, że doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku którego wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a właściciel, po uchwaleniu tego planu, zbywał część tej nieruchomości.

W świetle powyższego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdzając brak zasadności zarzutów skargi kasacyjnej i nie stwierdzając nieważności postępowania przed Sądem pierwszej instancji oddalił skargę kasacyjną.

Z tych względów - na podstawie art. 184 p.p.s.a.- orzeczono, jak w sentencji wyroku.