Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 264/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-08-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2, art. 61 ust. 1, art. 2 ust. 1, art. 52 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: par. 3-9,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Asesor sądowy WSA Sebastian Michalski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi Z. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 8 listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] listopada 2021r., nr [...] w wyniku rozpoznania odwołania A. G. i Z. N. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2021 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb S., położonej w P. przy ulicy [...].

Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu [...] stycznia 2021 r. do Prezydenta Miasta P. wpłynął wniosek A. H. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb S., położonej w P. przy ulicy [...]. Pismem z dnia [...] kwietnia 2021 r. inwestor skorygował wniosek, który obecnie dotyczy budowy 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolno stojącej.

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] września 2021 r. Prezydent Miasta P. ustalił następujące warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb S., położonej w P. przy ulicy [...].

1) linia zabudowy (zgodnie z załącznikiem graficznym):

a) maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy: w odległości 6 m od działki nr [...];

2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu: do 19%, przy czym powierzchnię zabudowy każdego budynku ustala się do 112 m2;

3) szerokość elewacji frontowej: szerokość elewacji każdego budynku ustala się w przedziale 12 m- 17 m;

4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: do 4,5 m;

5) geometria dachu: ustala się dachy strome,

a) kąt nachylenia: ustala się od 30o do 45o

b) wysokość kalenicy: do 8 m.

W decyzji zawarto także warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji i inne warunki.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Z. N. podnosząc zarzut niewystarczającego ustalenia dostępu do drogi publicznej z pominięciem przepisów prawa budowlanego dotyczących bezpieczeństwa przeciwpożarowego, bezpieczeństwa użytkowania i dostępu oraz praw osób trzecich oraz określenia minimalnych parametrów drogi wewnętrznej. Zdaniem tego Odwołującego się błędnie ustalono dopuszczalną minimalną wielkość nowo wydzielonej działki, konieczne jest także określenie wskaźnika zabudowy dla nowo wydzielanych działek oraz zawarcie informacji o dopuszczalności lokalizacji na nowej działce jednego obiektu. Podniesiono także zarzut błędnego ustalenia wielkości nowych budynków, błędów dotyczących stanu faktycznego w opinii gestora sieci wodociągowej oraz dopuszczenia zabudowy na terenach klasy III. Wskazano nadto, iż geometria dachu powinna zostać określona jako "30o-45o", a ustalona linia zabudowy narusza strefę ochronną rowu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2021 r. orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało na przebieg postępowania w sprawie. Następnie przywołano treść art. 59 ust. 1 i 2, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej także jako "u.p.z.p."). Organ odwoławczy wskazał, że w celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu organ musi ustalić jako warunek konieczny, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana oraz to, czy teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

Dalej SKO wskazało, że ze wskazań art. 2 pkt 14 u.p.z.p. wynika, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp ten może być bezpośredni - jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej lub pośredni, przez inne nieruchomości, na których ustanowiono służebność drogową lub stanowiące drogę wewnętrzną, którą zgodnie z art. 8 ustawy o drogach publicznych jest droga nie zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych. Z akt spawy wynika zdaniem organu II instancji, iż teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...].

Ustosunkowując się do podnoszonych w odwołaniach zarzutów organ wskazał, że oceniany w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy dostęp do drogi publicznej nie oznacza oceny parametrów ani warunków technicznych drogi publicznej czy też ustalania parametrów oczekiwanej przez Odwołujących się drogi wewnętrznej na terenie inwestycji - działce nr [...].

Dalej organ wskazał, że jego zdaniem spełniony został warunek z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., ponieważ jeżeli gestor sieci gwarantuje realizację lub istnienie uzbrojenia wystarczającego do zamierzenia budowlanego to brak podstaw prawnych do jego kwestionowania, jak w niniejszej sprawie.

Dalej organ odniósł się do kwestii braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., gdyż grunt inwestycyjny w niniejszej sprawie nie stanowi gruntów ornych klasy I - III.

Dalej organ argumentował, że zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (sąsiadów). Z samej istoty tego typu decyzji wynika więc, że ich wydanie nie wiąże się dla stron z obowiązkiem działania, zaniechania, czy też z nakazem znoszenia zachowania innych podmiotów. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nic wymaga zgody osób trzecich, także właścicieli działek sąsiednich w stosunku do terenu, na którym planowana jest inwestycja czy też nawet właścicieli działek, na których jest ona planowana.

Ustosunkowując się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego miejsc parkingowych w decyzji o warunkach zabudowy organ odwoławczy wskazał, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażony jest pogląd, w myśl którego w obowiązującym systemie prawnym nie ma przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy określonej liczby miejsc parkingowych.

Dalej organ II instancji opisał zasady wyznaczania granic obszaru analizowanego w sprawie i wskazał, że w ocenie organu odwoławczego skoro w tak wyznaczonym obszarze, obejmującym wymaganą rozporządzeniem minimalną wielkość, występuje zabudowa mogąca stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sprawy zbędne wydaje się objęcie analizą i granicami obszaru analizowanego kolejnych działek.

Ustosunkowując się do podniesionego zarzutu organ wskazał, iż ustalanie w decyzji o warunkach zabudowy jak i ocena w analizie udziału powierzchni biologicznie czynnej nie wynika wprost z powołanego art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak również nie wynika z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pojęcie to wprowadzone zostało jedynie jako sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z §2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Zatem w ocenie organu odwoławczego zarówno nieuwzględnienie jak i ustalenie przez organ administracji wielkości takiego sposobu zapisu ustaleń decyzji o warunkach nie można traktować, jako wymogu materialnoprawnego dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy czy wadliwości prowadzonego postępowania.

Dalej SKO podało, że akceptuje stanowisko organu I instancji, że zaistniały podstawy do ustalenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na poziomie wnioskowanym do 19% i powierzchni zabudowy wynoszącej do 172 m2. SKO w P. uznało także, iż kąt nachylenia dachu został ustalony na poziomie 30o-45o, adekwatnie do geometrii dachów obiektów zlokalizowanych w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy organ wskazał, że w ocenie organu odwoławczego dopuszczenie ustalonej w zaskarżonej decyzji linii zabudowy na poziomie 7m nie narusza przepisów i pozwoli na zachowanie sposobu zagospodarowania obszaru analizowanego. Ustalenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia - z uwagi na usytuowanie i kształt terenu inwestycji oraz rodzaj planowanej inwestycji nie byłby możliwy, dlatego korzystanie z dyspozycji § 4 ust. 4 rozporządzenia było uzasadnione.

Dalej organ argumentował, że z akt sprawy wynika, że w najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa, której parametry i posadowienie odpowiada parametrom planowanej inwestycji, co umożliwia wkomponowanie planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny obszaru analizowanego i w zgodzie z ładem przestrzennym. Na treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie może mieć wpływu, zdaniem SKO, sama okoliczność opracowywania projektu planu miejscowego dla danego terenu, który przewiduje zbliżony do wnioskowanego sposób zagospodarowania działki nr [...]. Nieuzasadniony jest według Kolegium podnoszony zarzut błędnego sporządzenia wniosku o ustalenie przedmiotowych warunków zabudowy.

Końcowo organ II instancji wskazał, że podnoszony w odwołaniu zarzut nie zapoznania z aktami sprawy mógłby odnieść skutek jedynie wówczas, gdyby Skarżący wykazał, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło mu dokonanie konkretnych czynności procesowych. To do strony stawiającej wskazany zarzut, należy wykazanie istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Nie każde zatem naruszenie przepisów prawa procesowego skutkuje uchyleniem decyzji administracyjnej, a tylko takie, które realnie mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną wyżej decyzję złożył Z. N. wnosząc o jej uchylenie, a także o uchylenie poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2021 r.

W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że pomimo wskazania we wniosku z dnia [...] kwietnia 2021 r. sprzeczności decyzji nr [...] z dnia [...] maja 2004 r. z projektem decyzji nr [...] Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2021 r. organ administracji I instancji nie dokonał analizy porównawczej oraz nie uzasadnił powodu zmiany stanowiska w kwestii wielkości działek. Skarżący podał również, że wyznaczona minimalna wielkość działki przez organ I instancji jest sprzeczna (niezgodny) ze zgromadzonym materiałem dowodowym (opinią Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z dnia [...] marca 2021 zn. [...] oraz decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2004). Organ administracji I instancji zdaniem Skarżącego wymusza tym czynem ustanowienie służebności na działkach i naraża inwestora na stratę i obniżenie wartości nieruchomości co jest niezgodne z art. 93, 94, 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w treści swojej decyzji.

Pismem z dnia [...] czerwca 2022 r. uczestnik postępowania A. G. również wniósł o uchylenie decyzji SKO w P. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P.. Wskazał w uzasadnieniu, że w związku z ogłoszenie stanu zagrożenia epidemicznego COVID-19 poczynił starania w celu czynnego uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym. Pomimo jednak jego wniosku organ administracji I instancji do dnia dzisiejszego nie zapewnił mu możliwości zapoznania się z dowodem. Następnie wskazał, że pomimo złożonego wniosku z dnia [...] kwietnia 2021 r. organ administracyjnie I instancji nieprawidłowo dokonał analizy wyznaczenia linii zabudowy w oparciu o § 4 Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego zdaniem organ administracji I instancji nie dokonał analizy porównawczej oraz nie uzasadnił powodu zmiany stanowiska w kwestii wielkości działek oraz linii zabudowy. Dalej uczestnik postępowania wskazywał, że organ administracji I instancji nieprawidłowo wyznaczył minimalną wielkość działki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej także jako "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej także jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej także jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury").

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do oceny zasadności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb S., położonej w P. przy ulicy [...]. W ocenie Skarżącego przede wszystkim niewłaściwy był zapis decyzji o warunkach zabudowy dopuszczający wydzielanie działek o minimalnej powierzchni 900m2. Jednakże jak już wcześniej wspomniano Sąd obowiązany jest dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także w pozostałym zakresie, również wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

W ocenie Sądu, stanowisko organów obu instancji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie jest prawidłowe. Nie doszło do naruszenia regulacji materialnoprawnych, decyzje obu instancji wydano bez naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy ustaliły prawidłowo stan faktyczny sprawy, który Sąd uczynił za podstawę do dalszych swoich rozważań.

Wskazać należy, że stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy przedmiotowa inwestycja jest dopuszczalna w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym danego terenu. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Przy czym podkreślić należy, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Wynika z tego też dalsza konsekwencja, że organ dokonuje oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla konkretnie sformułowanego wniosku i brak ograniczeń w tym ile takich wniosków złożono dla konkretnych inwestycji, z których każda może się różnić, zatem organy nie dokonują porównywania, gdy dla danego terenu wydana zastała już uprzednio decyzja o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się bowiem dla konkretnie sformułowanego wniosku, gdy spełnione zostaną wymogi o jakich mowa w art. 61 u.p.z.p.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., który stanowi, że:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to jednak, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną.

W tym miejscu Sąd wskazuje, że wyniki analizy w części tekstowej, jak i graficznej stanowiące załączniki do zaskarżonej decyzji organu I instancji sporządzone zostały w sposób prawidłowy. Zawierają konkretne parametry wynikające z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i wskazują jednoznacznie, że opisana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestycja czyni zadość kryteriom stawianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji, cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Przechodząc dalej wskazać należy, że ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, organ może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze (wyrok WSA w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl dalej "CBOSA"). Przepis § 3 w/w rozporządzenia określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, Lex 488144). Zabieg taki wymaga jednak dodatkowego szczegółowego uzasadnienia podyktowanego określonymi potrzebami wynikającymi z konieczności zachowania ładu przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie teren inwestycji przylega do drogi na odcinku o szerokości ok. 8 m. W tej sytuacji obszar winien zostać wyznaczony w odległości 50 m. Natomiast szerokość działki nr [...] (w rzucie) od strony ul. [...] wynosi 20 m i z uwagi na to postanowiono zwiększyć badany teren i wyznaczyć go w promieniu 60 m wokół działki inwestycyjnej. Obszar objęty takim promieniem jest wystarczający dla wyznaczenia parametrów dla nowej zabudowy w przedmiotowej sprawie. W analizie ujęto wszystkie zabudowane nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym. Prawidłowo też dokonano oznaczenia terenu analizowanego na właściwej kopii mapy włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającą stosowną klauzulę oraz w wymaganej skali.

Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy zabudowa może obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy na analizowanym terenie, a także, czy charakter inwestycji nie ogranicza zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Zatem w ramach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego na właściwej kopii mapy organ winien przeprowadzić analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów dla przedmiotowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego.

Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, CBOSA). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

W obszarze analizowanym znajduje się funkcja mieszkaniowa jednorodzinna wraz z towarzyszącą garażowo - gospodarczą. Na jednej z działek objętych analizą jest gospodarstwo rolne, na której znajduje się zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi dla rolnictwa. W związku z tym zgodzić się należy z organami obu instancji, że planowana inwestycja polegająca na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących kontynuuje funkcję mieszkalną jednorodzinną zastaną na analizowanym terenie.

Pozostałe wymagania stawiane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczą tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa", której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy, "zasada dobrego sąsiedztwa" zakłada zgodność nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. Chodzi bowiem o to, że oprócz kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, projektowana zabudowa musi również kontynuować sposób zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej na terenie analizowanym.

Zgodnie z tezami orzecznictwa sądowego, które Sąd podziela "1. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. 2. Brak jest podstaw do przyznania prymatu zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, gdyż należy odwołać się do całości obszaru objętego analizą. 3. Pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią, lecz przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość. W tym przypadku chodzi zatem o sąsiedztwo urbanistyczne, którego nie sposób utożsamiać ze wspólną granicą" (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 grudnia 2016 r. II SA/Sz 1221/16, CBOSA).

Wymagane cechy i parametry zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze wymienione są w § 4 do § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku, gdy nie da się wyznaczyć linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich wyznacza się taką linię albo stosownie do przepisów odrębnych (§ 4 ust. 2 rozporządzenia), albo uwzględniając istniejący uskok w linii zabudowy (§ 4 ust. 3 rozporządzenia), a jeżeli nie da się w żaden z ww. sposobów określić linii zabudowy dopuszcza się wyznaczenie innej linii zabudowy, o ile będzie to wynikało ze sporządzonej analizy (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Z akt sprawy wynika, że linia zabudowy na analizowanym obszarze kształtuje się na poziomie 10 m od ul. [...] po tej samej stronie co teren inwestycji oraz na poziomie od 4 do 6 m od dróg wewnętrznych. W konsekwencji słusznie uznały organy, że dopuszczenie ustalonej w zaskarżonej decyzji linii zabudowy na poziomie 7 m nie narusza normy § 4 ust. 4 rozporządzenia i pozwoli na zachowanie sposobu zagospodarowania obszaru analizowanego. Ustalenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia - z uwagi na usytuowanie i kształt terenu inwestycji oraz rodzaj planowanej inwestycji nie byłby możliwe, dlatego korzystanie z dyspozycji § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia było uzasadnione. Nie znalazł zatem uzasadnienia zarzut uczestnika postępowania co do sposobu wyznaczenia linii zabudowy dla projektowanej zabudowy, parametr ten wpisuje się bowiem w te wartości wynikające z ustalonych na obszarze analizowanym.

Kolejną kwestią podlegającą ocenie organów jest kontynuacja wskaźnika powierzchni zabudowy, który wynika z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże, ust. 2 wskazanego przepisu stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu. Wskazać jednak należy, że odstępstwa, jako wyjątki od zasady, powinny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym (wyrok NSA z dnia 10 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 1228/18, dostępny CBOSA). W konsekwencji, analizujący winien wskazać na konkretne, dostrzeżone w wyniku przeprowadzonej analizy obszaru analizowanego, prawidłowości architektoniczne czy urbanistyczne, przemawiające po pierwsze - na rzecz uczynienia odstępstwa od wyliczonej średniej, a po drugie - na rzecz odstępstwa w takim a nie innym kierunku (tj. wielkości mniejszej od średniej albo wielkości większej od średniej) oraz na rzecz takiej a nie innej konkretnej ostatecznej wielkości wskaźnika (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Bd 764/19, dostępny CBOSA).

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi wskazać należy, że z przepisu § 5 rozporządzenia wynika obowiązek wskazania przez organ średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na obszarze analizowanym. Tym samym słusznie wskazał organ odwoławczy, że wskaźnik ten ustala się dla terenu inwestycji, którym w niniejszej sprawie jest cały teren działki nr [...], nie zaś dla przyszłych, potencjalnych działek, które mogą powstać w wyniku podziału terenu inwestycji. W obszarze analizowanym wskaźnik ten kształtuje się na poziomie od 5% do 30%, co daje średnią wartość 19% oraz o powierzchni zabudowy odpowiednio od 98m2 do 760m2. Przy takich uwarunkowaniach przestrzennych zaistniały podstawy do ustalenia przedmiotowego wskaźnika dla projektowanej inwestycji na poziomie wnioskowanych 19% i powierzchni zabudowy wynoszącej do 172 m2. W ocenie Sądu z zebranego materiału dowodowego w sprawie wynika, że przyjęty przez organy administracji wskaźnik powierzchni zabudowy jest zgodny ze średnim wskaźnikiem ustalonym dla zabudowy znajdującej się na obszarze analizowanym, jak to wynika wprost z przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia, niezasadny okazał się zatem zarzut skargi w tym zakresie.

W § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskazano sposób określania kontynuacji w zakresie szerokości elewacji frontowej. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Średnia z szerokości elewacji frontowych w niniejszej sprawie wynosi 10 m, co z 20% tolerancją daje przedział wartości ok. 8 - 12 m i kształtuje się od ok. 7 m do ok. 17 m. Ze względu na położenie planowanej zabudowy w głębi kwartału oraz nieprzekroczenie wartości skrajnej, zasadnie organy przychyliły się do propozycji wnioskodawcy w zakresie planowanej szerokości elewacji budynków i określiły ją od 12 do 17 m dla każdego budynku.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury). Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia).

W obszarze analizowanym występują dachy strome o zróżnicowanej geometrii oraz kątach nachylenia połaci ok. 30° - 45°. Wysokość kalenicy wynosi ok. 5 m - 9 m, przy czym charakterystyczną wielkością jest ok. 8 m, a wysokość do górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi ok. 2,5 m - 5 m (średnia z obszaru to 4,5 m). Wysokość elewacji oraz wysokość kalenicy i kąt nachylenia połaci ustalono zdaniem Sądu zgodnie z wnioskiem oraz odpowiednio do geometrii dachów analizowanego obszaru.

Jak już wcześniej wskazano, postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy rozstrzyga tylko kwestię zgodności inwestycji z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wobec braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie inne kwestie dotyczące warunków technicznych projektowanej zabudowy będą mogły być zasadnie podnoszone dopiero na dalszym etapie postępowania budowlanego. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - nie może być więc oceniana w takim zakresie, w jakim nastąpi to na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 maja 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 438/08, CBOSA). Tak samo kwestie parametrów technicznych ewentualnej drogi wewnętrznej oceniane będą w toku kolejnego etapu zmierzającego do realizacji konkretnej inwestycji budowlanej – uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę.

Z uwagi na powyższe Sąd nie dopatrzył się w niniejszej sprawie naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W sprawie ustalono, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących przedmiotowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a następnie dokonano analizy urbanistycznej w tym zakresie, której wyniki przedstawiono powyżej. Określone warunki zabudowy mieściły się w kryteriach wskazywanych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.

W ocenie Sądu przedmiotowa inwestycja spełnia wymogi kontynuacji funkcji, cech i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu istniejących na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

Decyzja o warunkach zabudowy zawiera wymagane prawem załączniki stanowiące jej integralną część w postaci załącznika graficznego - kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, wyniki analizy w części tekstowej i graficznej (art. 54 pkt 3 u.p.z.p., § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury).

Wskazać należy, że mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę urbanistyczną w celu ustalenia warunków zabudowy dla planowanych obiektów musi być aktualna, tj. odzwierciedlać aktualny w chwili prowadzenia przez organ postępowania stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania. Z akt sprawy wynika, że analizę sporządzono na kopi mapy takiej, jak dołączona do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Sąd podziela ustalenia organów, że mapa na podstawie której sporządzono analizę urbanistyczną jest zgodna z wymogiem § 9 ust. 3 rozporządzenia i zawiera stosowną klauzulę w tym zakresie, a ponadto w analizie urbanistycznej zawarto stwierdzenie, że mapa zasadnicza obszaru objętego wnioskiem, załączona do wniosku, jest zgodna ze stanem faktycznym zagospodarowania terenu, co było wystarczające.

Wprawdzie w części tekstowej analizy zostały uwzględnione parametry zabudowy na działkach powstałych na skutek dalszego wydzielenia działek, to dane te zostały zaczerpnięte z systemu informacji przestrzennej Miasta P., stanowiącego dodatkowy materiał dowodowy, którym zasadnie mógł posługiwać się organ I instancji, bowiem jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 75 § 1 k.p.a.).

W aktach administracyjnych sprawy znajduje się także projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej zgodnie z przepisem art. 50 ust. 4 w zw. z art. 64u st. 1 u.p.z.p. (k. 14-145 akt adm. I inst.).

Organy zasadnie także przyjęły, że spełniony został również warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego (akta adm. I inst.).

Z uwagi na położenie terenu inwestycji na obszarach miejskich w sprawie nie było wymagane uzyskanie zgody na zmianę gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Stosownie bowiem do art 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326) ograniczania przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Zatem grunty klasy III położone w granicach administracyjnych miast nie wymagają ww. zgody na zmianę przeznaczenia.

Odnosząc się do zarzutu Skarżącego wskazać należy, że decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaje organ właściwy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Organy potwierdziły, że na przedmiotowym terenie brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu Skarżącego dotyczącego przyjętej powierzchni działki po ewentualnym jej podziale, Sąd wskazuje, że podział działki stanowi odrębne postępowanie administracyjne, które kończy wydanie stosownej decyzji administracyjnej (art. 94 i nast. ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. z 2021r., poz. 1899 ze zm.). Spełnienie warunków niezbędnych do zatwierdzenia podziału działki nie podlega, zatem ocenie w niniejszej sprawie w przedmiocie warunków zabudowy, jakkolwiek organ w decyzji o warunkach zabudowy może zawrzeć określone wskazania co do powierzchni działek, bowiem zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze, że dojdzie do podziału działki inwestycyjnej nr [...]. Nadto ubocznie wskazać należy, że na przedmiotowym terenie w opracowaniu znajduje się projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przewiduje dopuszczenie minimalnej wielkości działek po podziale o podobnej powierzchni co wskazana w zaskarżonej decyzji o warunkach zapisowy, tj. 900 m˛.

Z powyższych względów zaskarżona decyzja organu II instancji o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, jak i decyzja Prezydenta Miasta odpowiadają prawu. W tym stanie sprawy, wobec niezaistnienia również naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., innych przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, m.in. art. 10 k.p.a. i art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w sposób mający wpływ na wynik sprawy, skarga Z. N., jak i zarzuty uczestnika postępowania A. G. okazały się nieuzasadnione, zatem na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę należało oddalić w całości, jak Sąd orzekł w wyroku.

W tym miejscu Sąd wskazuje, że zgodnie z zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału IV z dnia 15 czerwca 2022 r. (k. 47 akt sąd.), na podstawie art. 15 zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 z późn. zm.) sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Stronom umożliwiono złożenie dodatkowych wniosków dowodowych lub twierdzeń, które miałyby być podnoszone na rozprawie.