Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 883/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-02-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12 i art. 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędziowie WSA Maciej Busz WSA Józef Maleszewski (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Ostateczną decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] Starosta [...] udzielił Wójtowi [...] zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...] zlokalizowanej na nieruchomościach, bądź ich częściach, oznaczonych w ewidencji gruntów: [...].

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] Starosta [...], wskazując na art. 12 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687 z późn. zm., dalej jako specustawa drogowa), art. 129 ust. 5 pkt. 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i ust. 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r. poz. 518 z późn. zm., dalej jako u.g.n.), działając z urzędu,

1. ustalił na rzecz J. R. (dalej jako Odwołujący się, Skarżący) odszkodowanie w łącznej kwocie 186.003,00 złotych za nieruchomość [...], przy czym tytułem odszkodowania odpowiadającego wartości niezabudowanej działki ustalił kwotę 184.146,00 złotych, natomiast kwotę 1.857,00 złotych ustalił tytułem odszkodowania odpowiadającego wartości nakładów na gruncie,

2. określił, że tak ustalone odszkodowanie wypłacone zostanie przez Wójta [...] jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Uzasadniając decyzję Starosta napisał, że zgodnie z art. 12 ust. 1-4 specustawy drogowej, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, przy czym linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości, a nieruchomości wydzielone nią pod realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa: własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych; własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Odszkodowanie za nieruchomości, których własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f specustawy drogowej). Na podstawie art. 12 ust. 4a tejże ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którym zgodnie z art. 11a jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich oraz starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych.

Starosta opisał przebieg postępowania wszczętego z urzędu, zaznaczając, że decyzją z dnia [...] maja 2013 r. orzekł o przyznaniu Skarżącemu odszkodowania w kwocie 174.410 złotych; rozpoznając odwołanie Skarżącego, Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę, decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. Starosta orzekł o przyznaniu Skarżącemu odszkodowania w kwocie 174.410 złotych; rozpoznając odwołanie Skarżącego, Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. ponownie uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Starosta, postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. powołał rzeczoznawcę, który w dniu 5 grudnia 2014 r. sporządził operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...]. Biegły ustalił, iż w dacie wydania decyzji Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...], który przeznaczył analizowany obszar działki nr 87/3 pod teren komunikacji publicznej, jako droga dojazdowa KD.

Odnosząc się do zapisu w księdze wieczystej nieruchomości o zawarciu, w dniu [...] października 2004 r., umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania, połączonej z zaprzestaniem przez J. i J. małżonków R. prowadzenia działalności rolniczej, w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2015 r. poz. 704) biegły wyjaśnił, że prawo dożywocia ustanowione w oparciu o przepisy tej ustawy nie ma charakteru prawa rzeczowego, ponieważ stanowi ono ustawowy skutek umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Oznacza to, że prawo to nie wygasa z chwilą nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa, a zatem brak jest podstaw do ustalania za nie odszkodowania. Istnienie tych uprawnień nie wpływa na wartość nieruchomości, ani tym bardziej na kwotę ustalonego odszkodowania za odjęcie prawa własności.

W dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej grunt był wykorzystywany rolniczo - istniały nakłady roślinne (zasiew [...]).

Wartość gruntu biegły wycenił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Biegły wziął pod uwagę działki z powiatu [...], gminy [...] i [...]. Do analizy przyjęto nieruchomości gruntowe przeznaczone i nabywane na cele dróg publicznych: niezabudowane, wolne od nakładów, będące przedmiotem obrotu w okresie do trzech lat, od dnia sporządzenia wyceny. Do bazy porównawczej przyjęto 7 transakcji. Spośród analizowanych transakcji najniższą cenę (85,00 zł/m2) zanotowano w obrębie [...], natomiast najwyższą cenę (100 zł/m2) osiągnięto za nieruchomości położone w [...]. W celu oszacowania wartości gruntu określono cechy wpływające na jego wartość na lokalnym rynku nieruchomości oraz określono wagi procentowe poszczególnych cech: położenie - 40%, sąsiedztwo (otoczenie) 30% oraz walory dodatkowe 30%.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż działka z której wydzielono wycenianą nieruchomość charakteryzuje się średnio korzystnym położeniem oraz średnio korzystnym sąsiedztwem (otoczeniem). Ze względu na brak cech wyróżniających nieruchomość przyjęto współczynnik korygujący na poziomie k= 1,00. Z uwagi na powyższe, wartość 1 m2 powierzchni przedmiotowej nieruchomości wyceniono na kwotę 94,00 zł/m2, co przy powierzchni działki nr 87/3 - 1959m2, dało wartość 184.146,00 złotych. Wartość nakładów roślinnych w postaci zasiewu [...] określono jako wartość szkody z tytułu utraty plonowania, na kwotę 1.857,00 zł.

Starosta napisał, że na rozprawie administracyjnej w dniu [...] stycznia 2015 r. Skarżący zapoznał się z treścią wyceny i oświadczył, iż nie wnosi żadnych uwag ani zastrzeżeń, wyrażając jednocześnie zgodę na ustalenie i wypłatę odszkodowania za działkę wraz z nakładami roślinnymi w postaci zasiewu buraka w łącznej kwocie 186.003,00 złotych. Takie samo stanowisko przedstawił pełnomocnik Wójta. Dnia [...] lutego 2015 r. do Starostwa wpłynęło pismo Skarżącego, który ocenił operat szacunkowy jako zaniżony. W 2011 r. był sporządzony operat szacunkowy dla działki wydzielanej z tej samej nieruchomości. Wówczas wyceniono 1m2 gruntu na 105 zł i tak skalkulowane odszkodowanie otrzymał. Starosta zaznaczył, że biegły nie podzielił stanowiska byłego właściciela działki, podkreślając, iż nie zawiera ono uwag dotyczących operatu szacunkowego, czy sposobu jego wykonania. Biegły wskazał ponadto, że szacowany grunt położony jest w obrębie części gminy o średniej atrakcyjności rynkowej. W obrębie gminy - rynku lokalnego, wartości gruntu drogowego kształtowały się na poziomie cen 85-100 zł/m2, z czego wynika, że wartość oszacowania na poziomie 94 zł/m2 jest wartością odpowiadającą walorom rynkowym wywłaszczonego gruntu, który użytkowany jest rolniczo. Różnice poziomu transakcji z okresu lat 2009-2011 w porównaniu do transakcji z lat 2012-2014 wynikają ze zmian na rynku nieruchomości i spadku cen.

Organ I instancji zaznaczył, że Skarżący i Wójt potwierdzili, że do dnia sporządzenia odpowiedzi na wezwanie Skarżący nie zgłosił przedmiotowej nieruchomości do wydania oraz nie wydał jej.

Starosta napisał, że ocenia operat szacunkowy jako zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie sporządzenia. Biegły wskazał i uzasadnił metodę zastosowania wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych i uwzględnił nieruchomości występujące na rynku regionalnym.

W odwołaniu od opisanej decyzji Skarżący napisał, że cena za 1m2 gruntu jest zaniżona. Za działkę wywłaszczaną wcześniej, z tej samej nieruchomości, także pod drogę, otrzymał 105 zł za każdy m2 i tak skalkulowanego odszkodowania domaga się obecnie. Nadto ocenił, że proponowane 5% zwyżki za skrócenie terminu wydania nieruchomości wydaje się szantażem.

Decyzją z dnia [...] września 2015 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski, wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej jako k.p.a.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając napisał, że Starosta prawidłowo uznał, iż Skarżącemu przysługuje prawo do odszkodowania. W sprawie nie budzi również najmniejszych wątpliwości, iż w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która spowodowała skutek wywłaszczenia.

Wojewoda napisał, że analizując całokształt zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego poddał ocenie operat szacunkowy, który zdaniem organu nadzoru odpowiada wszelkim wymogom formalnym. Wojewoda doszedł do przekonania, iż przedstawia on wartość dowodową mogącą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się do treści zarzutów podniesionych w odwołaniu, dotyczących wyceny działki Wojewoda napisał, że zwrócił się do autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do zastrzeżeń. Biegły odpowiedział pismem z dnia [...] lipca 2015 r., że wartość oszacowania wynika ze stanu rynku i poziomu cen transakcyjnych. W latach wcześniejszych, 2008, 2009 i 2010 ceny rynkowe były wyższe niż w dacie oszacowania w obecnie toczonym postępowaniu, dlatego też wartość oszacowania nie osiągnęła poziomu 105 zł/m2 oczekiwanego przez Skarżącego. Wojewoda podkreślił, że nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jedynie jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a takie czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Samo zaś subiektywne zapatrywanie odwołującego na sporządzoną wycenę, nie świadczy o jej wadliwości. Odnosząc się do oceny skrócenia terminu wydania nieruchomości jako szantażu, Wojewoda napisał, że ze względu na szczególny cel - znacznego przyspieszenia realizacji inwestycji drogowych, dla którego uchwalona została specustawa drogowa, ustawodawca zdecydował się na uzupełnienie przesłanki słusznego odszkodowania o "zachętę" dla dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego do wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. R. powtórzył argumenty zawarte w odwołaniu, dotyczące oczekiwanego odszkodowania w wysokości 105 zł za m2 wywłaszczonego terenu. Wskazał, że Agencja Rynku Rolnego nie potwierdza spadku wartości gruntów rolnych, wręcz potwierdzają, że kupno gruntu to najlepsza lokata kapitału. Skarżący nie chce się wyzbyć ojcowizny.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie może się ostać, jednak z powodów innych, niż wskazane w skardze.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje specustawa drogowa, a ponadto, na podstawie art. 23 tejże ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 "Nabywanie nieruchomości pod drogi", zastosowanie mają przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części objęte decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W art. 12 ust. 4a specustawy drogowej wskazany jest organ właściwy do wydania decyzji określającej wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, przeznaczone na realizację inwestycji drogowej – jest to ten sam organ który wydał decyzję zezwalającą. Postępowanie w sprawie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej jest zawsze wszczynane z urzędu. Za dzień wszczęcia postępowania uważa się dzień, w którym decyzja o zezwoleniu stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem które nie ma znaczenia w niniejszej sprawie, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2 art. 134 u.g.n.). W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm., dalej jako Rozporządzenie) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Nie budzi wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód stosownie do art. 80 k.p.a. i choć organ administracji nie wkracza w merytoryczną zasadność opinii, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, to zobowiązany jest jednak do formalnej oceny operatu. Wojewoda słusznie uznał, że jest zobowiązany do oceny dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy, w dwóch warstwach: formalnej a także wartości dowodowej dokumentu. Sąd nie podziela jednak pozytywnej oceny operatu, zaprezentowanej przez organy obu instancji. Sąd zastrzega, że powyższe nie oznacza przesądzenia, że wycena wywłaszczonej nieruchomości jest zaniżona lub zawyżona. W ocenie Sądu całokształt wypowiedzi biegłego, w tym operat, nie są ze sobą spójne, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Biegły napisał w operacie szacunkowym (s. 15 operatu, k. 228 akt), ogólnie charakteryzując lokalny rynek nieruchomości, że "generalnie ceny nieruchomości na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy są w trendzie poziomym", "w latach 2011-2014 rynek nieruchomości należy generalnie uznać za ustabilizowany, bez gwałtownych zmian". Biegły zaznaczył, że gwałtowny wzrost cen trwał do końca 2008 roku. W 2009 roku pojawiły się symptomy kryzysu gospodarczego oraz zawirowań na rynku pracy. Charakteryzując rynek gruntów drogowych biegły stwierdził, (s. 15 operatu, k. 228) że rynek ten "wpisuje się w ogólną sytuację na rynku nieruchomości", po czym stwierdził (s. 16 operatu, k. 227), że "ceny nieruchomości drogowych od wielu lat nie wykazywały tendencji spadkowych, nawet w okresie kryzysu gospodarczego". Dalej Sąd stwierdza, że Skarżący zakwestionował operat szacunkowy, pisząc w piśmie z dnia "[...].I.2015" (k. 260; zapewne był to dzień [...] lutego 2015 na co wskazuje kolejność zdarzeń w sprawie – uwaga Sądu), że w operacie szacunkowym sporządzonym w październiku 2011 r. określono wartość 1m2 na kwotę 105 zł, przy czym wywłaszczono część tej samej nieruchomości. W odpowiedzi biegły użył argumentu pozostającego w wyraźnej sprzeczności ze stanowiskiem zawartym w operacie szacunkowym. W piśmie z dnia [...] kwietnia 2014 r., stanowiącym odpowiedź na uwagi Skarżącego biegły stwierdził, że "transakcje z okresu 2009-2011 różnią się poziomem wartości od transakcji z lat 2012-2014 z uwagi na zmiany na rynku nieruchomości i spadek cen. Z tych powodów wystąpiła w pełni uzasadniona różnica pomiędzy poziomem oszacowania z 2011 roku a dniem dzisiejszym".

Sąd stwierdza, że organy obu instancji nie usunęły sprzeczności wynikających z (1) zestawienia zacytowanych argumentów operatu oraz (2) wypowiedzi biegłego, co skutkuje negatywną ocenę Sądu co do uznania operatu przez organy obu instancji. Trudno bezkrytycznie zaakceptować ciąg wypowiedzi biegłego, który najpierw przedstawia tezę, że "ceny nieruchomości drogowych od wielu lat nie wykazywały tendencji spadkowych, nawet w okresie kryzysu gospodarczego", a następnie – w odpowiedzi na zarzut skarżącego stwierdza, że "transakcje z okresu 2009-2011 różnią się poziomem wartości od transakcji z lat 2012-2014 z uwagi na zmiany na rynku nieruchomości i spadek cen". Sąd zaznacza przy tym, że w aktach sprawy nie ma operatu na który powołuje się Skarżący, ani decyzji o ustaleniu na rzecz Skarżącego odszkodowania, na potrzeby której powstał operat przywoływany przez Skarżącego, mimo, że musiał on zostać sporządzony dla potrzeb postępowania prowadzonego przez ten sam organ I instancji. Faktem jest, że organ I instancji, w piśmie dołączonym do odwołania i akt sprawy, nie zakwestionował podstawowego argumentu odwołania tj. powołania się na wywłaszczenie działki stanowiącej fragment tej samej nieruchomości co działka wywłaszczona obecnie i ustalenia innej, wyższej ceny.

Kolejną wątpliwość Sądu budzi dobór nieruchomości podobnych w operacie. Biegły poddał analizie transakcje drogowe wyłącznie gruntami z obszaru gminy [...] i [...] (oddzielnie), po czym stwierdził, że transakcje z okresu więcej niż trzech lat przed momentem wyceny zostały zestawione wyłącznie w celach informacyjnych i podlegają wyłączeniu z dalszej analizy. Sąd stwierdza, że biegły skupił się na wyjaśnianiu dlaczego z analiz wyłączono poszczególne transakcje, zaniedbując wyjaśnienia, dlaczego wytypowane przez siebie transakcje przyjął do dalszych analiz i bazy porównawczej. W konsekwencji nie wiadomo dlaczego akurat wskazane transakcje posłużyły do wyceny wartości wywłaszczanej działki. W ocenie Sądu biegły uchylił się od wskazania i uzasadnienia, czy bardziej miarodajne byłoby zestawienie transakcji bardziej aktualnych, ale z różnych gmin wokół aglomeracji, czy bardziej miarodajne jest jednak posługiwanie się transakcjami z terenu danej gminy, z wyłączeniem transakcji "starszych", w tym przypadku sprzed trzech i więcej lat. Sąd podkreśla, że biegły wskazał, że dysponuje wiedzą o 76 transakcjach nieruchomości nabywanych pod drogi na rzecz jednostek samorządu terytorialnego oraz Skarbu Państwa z powiatu [...], w latach 2011-2014 (s. 16 operatu, k. 227).

O ile omawiając transakcje drogowe z gminy [...] przedstawione w tabeli na k. 17-18 operatu biegły uzasadnił, dlaczego z analiz wyłączono transakcje z pozycji 1-3 oraz 5-7, to takiego pełnego uzasadnienia zabrakło w odniesieniu do transakcji z gminy [...] (tabela k. 18-20 operatu): nie wskazano przyczyn wyłączenia z dalszych analiz transakcji z pozycji 9 i 10 tabeli. Nadto na k. 20 operatu biegły poinformował, że wyłączono transakcję o skrajnie niskiej cenie: 9,76 zł/m2 oraz transakcje z 24.10.2013 r. – transakcji o takich cechach nie ma w tabeli na k. 18-20. W treści operatu zabrakło też szczegółowego uzasadnienia dlaczego do porównania spośród siedmiu transakcji wskazanych w tabeli na k. 22-23 operatu wybrano te z pozycji 2-4.

Sąd stwierdza, w ślad za argumentami i poglądami opisanymi w uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z dnia 9 grudnia 2015 r. sygn. IV SA/Po 758/15 (CBOSA), że w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwala natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca, ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego wykazuje istotne mankamenty w wyżej wskazanym zakresie. Należy oczekiwać, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca zawrze uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących te nieruchomości. Istotne cechy nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości oddzielnie.

W tym zakresie Sąd uznaje za zasadne wezwanie wystosowane do rzeczoznawcy przez organ II instancji dnia [...] lipca 2015 r. odnośnie cech rynkowych nieruchomości. Nie tyle chodzi tu jednak o dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy (co podniósł on w piśmie z dnia [...] lipca 2015 r.), lecz o wyczerpujące uzasadnienie doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, tak by organ – nie wkraczając rzecz jasna w sferę wiadomości specjalnych biegłego – był w stanie ocenić czy przyjęto do porównań nieruchomości podobne i dlaczego do porównania przyjęto właśnie te, a nie inne nieruchomości.

Odnosząc się do argumentów skargi Sąd stwierdza, że okoliczność ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia działki, wydzielonej z tej samej nieruchomości, także pod drogę, nie skutkuje automatycznym przełożeniem wówczas oszacowanej ceny na odszkodowanie z tytułu kolejnego wywłaszczenia. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli zatem rzeczoznawca stwierdzi, że od czasu ustalenia odszkodowania ceny nieruchomości uległy zmianie, to ma obowiązek wzięcia pod uwagę aktualnych cen; bez względu na to, czy ceny wzrosły czy spadły. Sąd stwierdza jednak i to, że fakt ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia działki wydzielonej z tej samej nieruchomości, na ten sam cel, powinien zostać wzięty pod uwagę przez rzeczoznawcę; biegły powinien odnieść się do takiej okoliczności.

Sąd podziela wywody zaskarżonej decyzji dotyczące podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości i ocenę, że organ I instancji zbadał, czy zaistniały ustawowe przesłanki do powiększenia ustalonego odszkodowania. Organ I instancji trafnie uznał, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że nie ziściły się przesłanki powiększenia ustalonego odszkodowania.

Na obecnym etapie postępowania Sąd uznaje za wystarczające uchylenie decyzji organu II instancji. Organ ten winien rozważyć, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, celowość zwrócenia się do rzeczoznawcy, który sporządził operat szacunkowy o jego uzupełnienie i ewentualne wyjaśnienie w zakresie wszystkich poruszonych wyżej mankamentów operatu. W zależności od treści wyjaśnień i uzupełnień organ II instancji, oceniając całość materiału dowodowego w sprawie, zdecyduje czy operat szacunkowy odpowiada wszystkim wymogom wynikającym z przepisów prawa a wywód rzeczoznawcy jest logiczny i konsekwentny.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "c" p.p.s.a. orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku, tj. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd nie orzekał z braku podstaw do tego, skoro Skarżącemu zostało przyznane prawo pomocy w zakresie zwolnienia od kosztów sądowych.