Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 580/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2014-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 105 ust. 1, 2, 4, art. 98 ust. 1, art. 106 ust. 1, art. 128, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134, art. 4 pkt 17, art. 135, art. 150 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 6 pkt 2 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 153, art.151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 1 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.

SENTENCJA

Dnia 11 grudnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędzia WSA Andrzej Skoczylas Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2014 roku sprawy ze skargi S. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2014 roku Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Starosta – po wszczęciu na wniosek Burmistrza Miasta i Gminy postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunty wydzielone pod nowe drogi oraz pod poszerzenie dróg istniejących w wyniku scalenia i podziału gruntów, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy, stanowiących między innymi grunt, który był własnością S. G., o czym zawiadomił strony pismem dnia 9 grudnia 2011 r. – decyzją nr [...]z dnia [...] stycznia 2013 r., w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, ustalił wysokość odszkodowania należnego S. G. od Gminy w wysokości [...] zł za grunt o powierzchni [...] ha, położony w K., stanowiący własność S. G., przejęty na rzecz Gminy. Jednocześnie organ zobowiązał Gminę do wypłacenia ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ Starosta wyjaśnił, że Rada Miejska uchwałą nr z dnia [...] lutego 2010 r. dokonała scalenia, a następnie podziału 15 nieruchomości gruntowych położonych w K. o łącznej powierzchni [...] ha na 133 działki budowlane o powierzchni [...] ha, 11 działek drogowych o powierzchni [...] ha oraz 1 działkę przeznaczoną na cele elektroenergetyczne o powierzchni [...] ha. Wśród nieruchomości objętych uchwałą znalazła się również działka nr [...] o powierzchni [...] ha stanowiąca własność skarżącej.

W wyniku podziału dokonanego po scaleniu gruntów skarżąca otrzymała 11 działek budowlanych o łącznej powierzchni [...] ha. Natomiast grunt o powierzchni [...] ha, wynikającej z procentowo określonego udziału w scaleniu (7,5111%) został przeznaczony pod projektowaną drogę publiczną zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Kępno zatwierdzonym uchwałą nr XXXI/184/2005 Rady Miejskiej w Kępnie z dnia 24 lutego 2005 r. (Dz.Urz. Woj. Wlkp. nr 49, poz. 1530 ze zm.).

Organ wskazał, że stosując się do wytycznych zawartych w decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2012 r. znak [...] – decyzją tą została uchylona wcześniejsza decyzja Starosty nr [...]z dnia [...] lutego 2012 r. ustalająca wysokość odszkodowania za wyżej opisany grunt – ponownie zlecił sporządzenie operatu szacunkowego w oparciu o art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, według stanu i przeznaczenia nieruchomości na dzień 29 maja 2008 r., to jest na dzień podjęcia przez Radę Miejską w Kępnie uchwały Nr XXVI/153/2008 z dnia 29 maja 2008 r. w sprawie przystąpienia do scalania i podziału nieruchomości położonych w K., w rejonie ul. P.

Dalej Starosta wyjaśnił, że na rozprawie administracyjnej w dniu 8 października 2012 r. poinformowano skarżącą o możliwości, przyznania w ramach odszkodowania należnego właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości, za jego zgodą, odpowiedniej nieruchomości zamiennej. Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym skarżąca potwierdziła, że wyraża chęć otrzymania gruntów zamiennych za grunt przejęty pod drogę, to jest za część działki nr [...] o powierzchni [...]ha, w najbliższej okolicy. Przedstawiciel Gminy poinformował o możliwości przyznania nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania z tytułu gruntów przejętych pod drogi, ale takiej której wartość będzie odpowiadać wartości odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby niniejszego postępowania; w przypadku zaś nierównoważnej wartości, jedna ze stron dokona dopłaty różnicy wartości. Obecny na rozprawie L. G – określony przez organ jako "przedstawiciel (...) S. G." – zobowiązał się do przedstawienia własnego operatu szacunkowego w terminie 2 miesięcy od daty rozprawy.

W piśmie z dnia 6 grudnia 2012 r. skarżąca poinformowała organ, że operat dotyczący odszkodowania przedstawi do dnia 20 grudnia 2012 r., co też uczyniła.

Starosta po przeanalizowaniu złożonego operatu stwierdził, że zawiera on następujące błędy uniemożliwiające uwzględnienie go jako dowodu w postępowaniu: niewłaściwą datę określenia stanu nieruchomości, którą powinna być data 29 maja 2008 r., a nie przyjęty w operacie dla stanu nieruchomości dzień 11 lutego 2010 r., według którego przyjęto poziom cen na dzień sporządzenia operatu. Organ stwierdził, że przyjęcie innego stanu prawnego nieruchomości spowodowało przyjęcie niewłaściwych danych wyjściowych do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.

Starosta dalej stwierdził, że pomimo rokowań co do wysokości odszkodowania, jak i co do ustalenia odszkodowania w formie przyznania nieruchomości zamiennej strony nie doszły do żadnych uzgodnień. W tej sytuacji organ ustalił wysokość odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby tego postępowania, a stanowiącego główny dowód w postępowaniu.

W rozważaniach prawnych organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca, z zastrzeżeniem ust. 1a, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą. Dopłatę, o której mowa w art. 105 ust. 2, oraz odszkodowanie, jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia, ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W ocenie Starosty operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, według stanu nieruchomości na dzień 29 maja 2008 r. czyli na dzień podjęcia uchwały nr: XXVI/153/2008 Rady Miejskiej w Kępnie o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny" lub "rozporządzenie wykonawcze". Organ, oceniając operat, nie stwierdził żadnych nieprawidłowości w zakresie analizy rynku, doboru transakcji do porównania czy też określenia wartości rynkowej nieruchomości, dlatego przyjął operat jako dowód w sprawie. Wysokość odszkodowania należnego skarżącej, wskazaną w osnowie decyzji, organ ustalił na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (operat szacunkowy z dnia 3 września 2012 r.), według stanu nieruchomości z dnia podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości oraz jej wartości w dniu wydania decyzji.

Na skutek odwołania S. G. Wojewoda decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 19 listopada 2013r. w sprawie Sygn akt II SA/Po 490/13 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody, rozstrzygnął o kosztach postępowania oraz orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że biegła rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku nieruchomości drogowych i doszła do wniosku, że rynek ten z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki, stąd trudno dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości drogowej, przyjmując do porównania transakcje z rynku nieruchomości drogowych. Wobec tego do określenia wartości nieruchomości szacowanej przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową. Następnie stosując podejście porównawcze, określone w art. 152 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biegła oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości, dokonując zestawienia cen 18 transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości z której został wydzielony grunt pod drogę publiczną (nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną).

W ocenie Sądu organ I instancji nieprawidłowo ocenił dowód, jakim jest sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Nie sposób bowiem zgodzić się z poglądem wyrażonym w tym operacie, jakoby analiza rynku nieruchomości drogowych pozwalała na stwierdzenie, że rynek ten z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki.

W świetle §36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Z samego operatu szacunkowego wynika zaś, że na terenie powiatu kępińskiego i powiatów sąsiednich odnotowano kilkadziesiąt transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nabywanych przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, co wskazuje na możliwość ustalania wartości wycenianej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości drogowych.

W konsekwencji rzeczoznawca jednoznacznie winien ustalić, czy na badanym rynku występują ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi, co umożliwia prawidłowe zastosowanie § 36 ust. 4 zd. pierwsze rozporządzenia wykonawczego.

W tych warunkach organy administracji powinny mieć na uwadze, że przedstawiony przez stronę operat szacunkowy z dnia 12 grudnia 2012 r., tak jak i operat sporządzony na zlecenie organu, wskazywał na fakt wystąpienia transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie gminy, jak również że obydwa operaty analogicznie wskazywały, że analiza rynku nieruchomości drogowych wskazuje na brak wpływu wielkości powierzchni gruntu na poziom cen. Ponadto operat wykonany na zlecenie strony, niezależnie od ewentualnych zastrzeżeń dotyczących wartości dowodowej tego operatu, wskazywał na możliwość oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania właśnie w zgodzie z brzmieniem przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego, to jest w pierwszej kolejności właśnie na podstawie cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi na terenie gminy, a przy tym z których duża część miała miejsce na terenie samego miasta, czego też organy obydwu instancji zdawały się nie dostrzegać.

Ponownie rozpatrując sprawę, Sąd zobowiązał organ odwoławczy by ten zwrócił się do rzeczoznawcy powołanego przez organ I instancji do wypowiedzenia się względem zarzutów strony, także wynikających z przedłożonego przez stronę operatu. W szczególności uzyskania stanowiska rzeczoznawcy dlaczego ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi nie jest możliwe, jak również podejmie starania celem uzyskania uzupełniającej opinii autora operatu z dnia 3 września 2012 r. w zakresie okoliczności istotnych ze względu na brzmienie § 36 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego, to jest dotyczących wyjaśnienia przez rzeczoznawcę, czy w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości wartość nieruchomości (gruntu przeznaczonego pod drogę) wzrosła.

Wojewoda decyzją z [...] kwietnia 2014r. po ponownym rozpoznaniu sprawy utrzymał w mocy decyzję Starosty z [...] stycznia 2013r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w K. o powierzchni [...] ha.

W motywach rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, że przeprowadzone ponownie postępowanie nie potwierdziło wątpliwości Sądu wyrażonych w wyroku z 19 listopada 2013r. Biegła szczegółowo wyjaśniła powody, którymi kierowała się dobierając materiał porównawczy do wyceny, zaś organ odwoławczy nie znalazł podstaw ku temu, by je kwestionować.

Wojewoda podtrzymał zatem dotychczasowe stanowisko, iż ocena wartości dowodowej operatów szacunkowych sporządzonych na potrzeby postępowania przez uprawnione do tego podmioty posiadające status biegłych, nie ma charakteru absolutnego. Odnosi się bowiem tylko do tych elementów, w których to organ posiada, lub przynajmniej winien posiadać, wiedzę specjalną, a mianowicie zgodności z obowiązującymi przepisami, logiczności i zupełności. Dobór materiału porównawczego, metodologia badań oraz sam proces wyceny są natomiast wiadomościami specjalnymi posiadanymi przez rzeczoznawców majątkowych, których organ nie ma ani prawa, ani obowiązku oceniać. Jednocześnie biegły ma obowiązek wytłumaczyć i uzasadnić okoliczności, na które się powołuje w sposób umożliwiający weryfikację ich opinii pod kątem wartości dowodowej. Wojewoda przyjął, że biegła rzetelnie i logicznie wyłuszczyła powody, dla których nie oparła się na danych z rynku nieruchomości komunikacyjnych. Skoro bowiem nie była w stanie w sposób pewny ustalić, jakie czynniki wpływają na ceny nieruchomości, to nie mogła w ogóle ustalić treści i zakresu, atrybutów cenotwórczych, a tym samym prowadzić wyceny poprzez porównywanie. Nie jest bowiem tak, aby występowanie transakcji w danym segmencie rynku samo w sobie uprawniało do przeprowadzenia oszacowania w podejściu porównawczym. Jego istotą jest bowiem porównanie nieruchomości, które spełniają wzajemnie wobec siebie kryterium podobieństwa.

W niniejszej sprawie biegła wyjaśniła, iż nie doszukała się jasnych kryteriów, które pozwoliłyby jej prowadzić analizy w oparciu o powyższe kryteria i standardy, co uczyniła w sposób przekonywający. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że nie ma kompetencji do tego, by podważać omawiane stanowisko biegłej. Jest ono logiczne i dopuszczalne na gruncie obowiązujących przepisów i jako takie nie może być kontestowane. Nadto, Wojewoda wskazał, że kwestia wpływu powierzchni nieruchomości na osiągane przez nie ceny jest dyskusyjna i w praktyce zależy od doświadczeń i analiz poszczególnych biegłych. Nie posiadając w tym zakresie uprawnień, ani też stosownych własnych badań, organ zobowiązany jest przyjąć każde indywidualne stanowisko biegłego, o ile będzie ono właściwie i logicznie uargumentowane i poparte danymi oraz zgodne z obowiązującymi przepisami.

Konsekwentnie, organ nie uwzględnił zarzutów odwołania. W szczególności nie podzielił stanowiska skarżącej, jakoby wartość nieruchomości była zaniżona, zauważył, że dobór nieruchomości porównywanych dokonany przez biegłą ze swej istoty jest dla strony korzystny. Nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne osiągają ceny wyższe, niekiedy znacznie, aniżeli nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym. Skarżąca zdaje się nie dostrzegać, iż kwestionowana przez nią wycena sporządzona została w oparciu o ustawowy wyjątek od zasady, którego stosowanie prowadzi w istocie do przeszacowania wartości nieruchomości. Działka przeznaczona pod drogę i z takim przeznaczeniem nabywana, oszacowana zostaje jak nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową.

Ponownego podkreślenia wymaga przy tym, że operat szacunków z 12 grudnia 2012 roku został oceniony jako dowód, jednakże nieprzydatny w sprawie. Wadliwość przedłożonej przez stronę wyceny wynika z przyjętych do porównań transakcji. Ich zestawienie z pełnymi danymi z rynku nieruchomości przedstawionymi przez biegłą w piśmie z 21 marca 2014 roku skutkuje daleko idącymi niezgodnościami. Pani L. B. wyeliminowała ze zbioru wszelkie transakcje zawarte za niższe ceny, pozostawiając przy tym takie, w których cena m² uzyskała najwyższe wartości, nawet jeżeli znacznie odbiegały one od ceny średniej. Skutkiem takiego działania było oszacowanie wartości m2 działki drogowej na oderwanym od realiów poziomie 77 zl/m². Dokonana ocena operatu szacunkowego z 12 grudnia 2012 roku prowadzi do wniosku, iż przesłuchiwanie jego autorki nie przyczyni się do wyjaśnienia niniejszej sprawy, albowiem wszelkie istotne okoliczności w tym zakresie zostały juz ustalone na podstawie dowodu z opinii biegłej. Brak zatem podstaw do przesłuchania biegłej L. B.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła S. G. domagając się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z dnia [...] stycznia 2013 r., ewentualnie uchylenia tych decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenia kosztów postępowania. Ewentualnie o uchylenie obu decyzji.

Skarżąca zarzuciła rażące naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą wykładnię art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny w ten sposób, że organy przyjęły jako dowód w sprawie nieprawidłowo i niezgodnie z tymi przepisami sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 3 września 2012 r., w którym zaniżono wartość wywłaszczonej nieruchomości gruntowej, co spowodowało oczywiste zaniżenie odszkodowania przyznanego skarżącej. Rozwinięcie tego zarzutu sprowadzało się w swej istocie do powołania argumentacji wcześniej przedstawionej w odwołaniu.

W uzasadnieniu, odwołując się do wyników operatu sporządzonego na zlecenie strony, szczegółowo kwestionowała prawidłowość przyjętych cen transakcyjnych w sporządzonym na zlecenie organu operacie z dnia 3 września 2012 r. Nie zgodziła się z oceną organu I instancji przedstawionego przez nią operatu, podnosząc, że określenie daty stanu nieruchomości na 11 lutego 2010 r. nie miało wpływu na merytoryczną treść operatu. Ponadto stwierdziła, że w operacie tym prawidłowo przyjęto ceny rynkowe nieruchomości z daty wydawania decyzji o odszkodowaniu, czego rzeczoznawca powołany przez organ nie uczynił, jak również, że rzeczoznawca trafnie zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, z którą to wykładnią przepisu Wojewoda się nie zgodził, a przy tym nie dostrzegł, że w operacie szacunkowy sporządzonym na zlecenie organu "nie uwzględniono transakcji z samego miasta K., obrębu K. z okresu bezpośrednio poprzedzającego datę wydania decyzji Starosty, natomiast do bazy porównawczej przyjęto przede wszystkim transakcje zawarte spoza miasta Kępno". Ponadto strona zasygnalizowała przyjęcie do bazy nieruchomości o powierzchni znacznie większej niż wywłaszczona nieruchomość, co również wpłynęło na fakt zaniżenia cen oraz zaniżenia przyznanego jej odszkodowania.

Nadto skarżąca podniosła, że Wojewoda nie wykonał wytycznych Sądu oraz nie zrealizował wszystkich wskazówek zawartych w uzasadnieniu wyroku

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 11 grudnia 2014 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał wnioski i argumentację skargi,.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

Trzeba przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej "p.p.s.a.") pogląd wyrażony w prawomocnym orzeczeniu wiąże nie tylko organy administracji publicznej, lecz także sąd orzekający w danej sprawie. Dlatego też ocena prawna, zawarta w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 listopada 2013 r. (sygn. akt II SA/Po 490/13), pozostaje wiążąca również dla składu orzekającego na skutek wniesienia niniejszej skargi.

Nadto, Sąd w niniejszej sprawie związany jest wskazaniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2013r., co oznacza, iż i organ i Sąd nie może samodzielnie formułować nowych, odmiennych ocen prawnych od tych wyrażonych w prawomocnym wyroku sądowym. Podkreślenia wymaga, iż obowiązkiem organu ponownie rozpoznającego sprawę jest podporządkowanie się w całości ocenie wyrażonej przez sąd i wykonanie wskazań zawartych w uzasadnienie wyroku. Ocena prawna wyrażona przez sąd administracyjny traci moc wyłącznie w razie zmiany po wydaniu orzeczenia sądowego istotnych okoliczności faktycznych lub prawnych, a także przy wzruszeniu tego orzeczenia w przewidzianym do tego trybie (por. J.P. Tarno w: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wyd. IV, Warszawa 2010 r., str. 359-362).

W tym zakresie stwierdzić należy, że organ II instancji ponownie rozpoznający sprawę wykonał w pełni wskazania zawarte w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 19 listopada 2013r.

Zwrócił się do biegłej o złożenie dalszych wyjaśnień do operatu szacunkowego z 3 września 2012r. dotyczącego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Biegła rzeczoznawca wskazała, że brak było podstaw do prowadzenia wyceny w oparciu o analizę rynku nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Transakcje o przeznaczeniu drogowym na terenie miasta K. zawierane są sporadycznie. Częściej obrót jest odnotowywany na terenach wiejskich, na dowód czego biegła przestawiła 39 transakcji zawartych w okresie od 2009 do 2012r. Z powyższego wynika, że na terenie miasta zawarto 8 transakcji, cena maksymalna za 1 m² wynosiła 121,89 zł a minimalna 44,82 zł. Tylko jedna transakcja dotycząca powierzchni zbliżonej do szacowanej działki miała cenę 44,82 zł za 1 m². Na terenie gminy K. odnotowano więcej transakcji, gdzie przeważał cena 10 zł za m² i to bez względu na zróżnicowane cechy nieruchomości. W związku z tym biegła rozszerzyła rynek o tereny miast ościennych, gdzie uzyskała średnią cenę 69,67 zł za m².

Wobec powyższego skoro brak było na analizowanym rynku wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem cech rynkowych (chociażby o zbliżonej powierzchni) nie ma możliwości zastosowania podejścia porównawczego. Biegła wyjaśniła, że analiza wskazuje, iż próba zastosowania w procesie wyceny korekty ze względu na powierzchnię nie była możliwa z uwagi na brak jasnego odniesienia wpływu tej cechy na wartość nieruchomości, bowiem grunty o zróżnicowanej powierzchni niejednokrotnie sprzedawane są w tej samej cenie. Skoro zatem w analizowanym okresie brak jest wystarczającej liczby transakcji by móc zastosować podejście porównawcze przyjmując nieruchomości drogowe, to do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Organ odwoławczy uzyskał zatem szczegółowe stanowisko rzeczoznawcy dotyczące sposobu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, która wyjaśniła, że niemożliwo było ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi. Tym samym biegła odpowiedziała na zarzuty strony skarżącej.

Po złożeniu wyjaśnień przez biegłą skarżąca została w trybie art. 10 kpa poinformowana o możliwości zapoznania z zebranym materiałem dowodowym oraz zgłoszenia ewentualnych wniosków i żądań. W tym zakresie również dochowano staranności co do wykonania wskazań Sądu.

Organ odwoławczy ponownie dokonał oceny zabranego materiału dowodowego i rozstrzygnął merytorycznie sprawę.

Przedmiotem zaskarżonej ponownej decyzji Wojewody jest ustalenie na rzecz S. G. odszkodowania za grunty przejęty pod drogę w wyniku uchwały Rady Miejskiej w Kępnie nr XLIX/329/2010 z dnia 11 lutego 2010r. którą dokonano scalenia, a następnie podziału 15 nieruchomości gruntowych położonych w K. o łącznej powierzchni [...] ha na 133 działki budowlane o powierzchni [...] ha, 11 działek drogowych o powierzchni [...] ha oraz 1 działkę przeznaczoną na cele elektroenergetyczne o powierzchni [...] ha.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie przeprowadzone przez organy administracyjne ponowne postępowanie oraz wydane rozstrzygniecie w sprawie ustalenia odszkodowania wolne jest o uchybień uzasadniających uchylenie zaskarżonej decyzji.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, iż w wyniku wyżej opisanej uchwały Rady Miejskiej w Kępnie nr XLIX/329/2010 z dnia 11 lutego 2010 r. grunt o powierzchni: [...] ha, położony w K., stanowiący własność S. G. został przejęty na rzecz Gminy pod drogę publiczną. Zgodnie bowiem z treścią art. 105 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Jeżeli działki gruntu zostały wydzielone pod drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg, stosuje się odpowiednio art. 98 ust. 1.

W związku z powyższym właścicielce przysługiwało od Gminy odszkodowanie za wydzielony pod drogę publiczną grunt. Stanowi o tym art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca, z zastrzeżeniem ust. 1a, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi, a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą. Dopłatę, o której mowa w art. 105 ust. 2, oraz odszkodowanie, jeżeli nie dojdzie do jego uzgodnienia, ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie wypłaca właściwy organ.

Jak wynika z akt sprawy, negocjacje prowadzone przez Gminę S. G. zakończyły się niepowodzeniem, a zatem zaistniały przesłanki ustalenia odszkodowania za zajęty grunty na podstawie przepisów obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

W myśl art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania w przypadkach, o których mowa w art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, przy czym przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 o gospodarce nieruchomościami).

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez stan nieruchomości o którym mowa w art. 130 ust. 1 należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z tym, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 powoływanej ustawy).

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W rozpoznawanej sprawie organy ustaliły wysokość odszkodowania za przejęty grunty na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 września 2012 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E.W. oraz wyjaśnień do tego operatu z 3 kwietnia 2014r.

W operacie szacunkowym biegła wskazała, między innymi na treść § 36 ust. 6 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) zgodnie z którym przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1-4 tegoż rozporządzenia, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Ponadto wskazano, iż zgodnie z § 36 ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Biegła dokonała analizy rynku nieruchomości drogowych i doszła do wniosku, iż rynek ten z uwagi na brak transakcji nieruchomości podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki, stąd do określenia wartości nieruchomości szacowanej przyjęto przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową.

Następnie stosując podejście porównawcze określone w art. 152 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegła oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł .

W ocenie Sądu organ I instancji prawidłowo ocenił dowód jakim jest w sprawie sporządzony przez E.W. operat szacunkowy wraz z jego uzupełnieniem. Analiza rynku nieruchomości drogowych pozwalała na stwierdzenie, iż rynek ten z uwagi na brak transakcji nieruchomości drogowych jest niewystarczający do ustalenia wartości przedmiotowej działki.

Zatem biegła zastosowała przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia który stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W świetle treści tego przepisu przyjęto, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji, jak to wykazała biegła umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości, co wykonano w niniejszej sprawie.

Odszkodowanie za odjętą własność niewątpliwie należało się skarżącej, a ustalenia dotyczące wysokości odszkodowania ocenione zostały prawidłowo i wbrew temu co podnosi skarżąca z całą pewnością nie prowadziły do jego zaniżenia. Dochowano zatem konstytucyjnego prawa do słusznego odszkodowania za pozbawienie własności.

Organ II instancji prawidłowo ocenił, że sporządzony przez E. W. operat szacunkowy wraz z jego uzupełnieniem jest poprawny. Dobór metody określenia wartości przedmiotowej nieruchomości oraz rodzaj nieruchomości przyjętych do porównania przy założeniu, iż przedmiotowy grunt jest wyceniany jako grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie budzi także zastrzeżeń Sądu.

Odnosząc się do zarzutów skarżących podkreślić należy, iż zgodnie z powołanym § 36 ust 1 pkt 2 i ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, ustalając wysokość odszkodowania z grunt przejęty w wyniku uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, biegły winien ustalić wartość wydzielonego gruntu według stanu nieruchomości, z której ten grunt został wydzielony (w tym jej wielkości) na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale. Jak słusznie zauważył Wojewoda w odpowiedzi na skargę wycena przeprowadzona została dla nieruchomości przed jej podziałem, to jest dla działki nr [...] o powierzchni [...] m², zaś otrzymana w jej wyniku wartość 1m² w kwocie 42,93 zł, została w końcowym wyniku przemnożona przez powierzchnię wydzielonej i przejętej przez Gminę działki o powierzchni [...] m2. Skarżąca w istocie kwestionowała wysokość odszkodowania podnosząc, że cena zastała zaniżona. Zebrany materiał dowodowy a zwłaszcza zestawiania cen transakcyjnych działek przeczą stanowisku skarżącej. Ostatecznie do określenia odszkodowania za nieruchomość drogową przyjęto korzystniejsze rozwiązanie ustalając cenę m² nieruchomości w oparciu o cenę transakcyjną nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, osiągające ceny wyższe niż za nieruchomości drogowe.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a., jak orzeczono w wyroku.