Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1525/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1  pkt 1  lit. c,  art. 200
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi Prezydenta [...] na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz Prezydenta [...] kwotę 7.400 (siedem tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] Minister Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...]ha, położona w W., w dzielnicy [...], obręb [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona na realizację inwestycji pn.: "Rozbudowa ul. [...] na odc. od «ronda» z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2, leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2". Z dniem wydania decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju, nr [...], tj. z dniem [...] października 2017 r. przedmiotowa nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Województwa [...].

Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w W., [...] Wydział [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność L. B. W dziale III ww. księgi wieczystej zostało wpisane ograniczone prawo rzeczowe - nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu, ustanowiona na rzecz [...] Sp. z o.o. Biegła wskazała, że ww. ograniczone prawo rzeczowe pozostaje bez wpływu na wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] września 2018 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na za prawo własności nieruchomości stanowiącej własność L. B., położonej w Mieście [...], w dzielnicy [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa ul. [...] na odc. od «ronda» z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2, leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową S2", w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.

Odwołanie od ww. decyzji Wojewody [...] złożył Prezydent Miasta [...] i L. B. w zakresie odmowy powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości.

Minister rozpatrując odwołania przywołał treść przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.) oraz przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania, gdyż zawiera opinię biegłego posiadającego specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy zamienny z dnia [...] sierpnia 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. Pismem z dnia [...] listopada 2019 r. biegła potwierdziła aktualność ww. operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że działka położona jest w W., w dzielnicy [...], bezpośrednio przy ul. [...] oraz ul. [...]. W sąsiedztwie znajdują się grunty zagospodarowane i zurbanizowane. Działka, z której wydzielono działkę pod inwestycję ma kształt foremny - prostokąt. Nieruchomość stanowi grunt zabudowany. W pasie drogowym występują naniesienia budowlane: ogrodzenie drewniane na słupkach murowanych na podmurówce betonowej o dł.45 mb, schody żelbetowe o pow. [...] m2 wykończone płytkami gresowymi oraz naniesienia roślinne: 4 x sosna 20 lat, 10 x jałowiec 15 lat, tuja 10 lat, 18 x tuja 20 lat, tulipanowiec 20 lat. Dojazd do nieruchomości z drogi publicznej. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej i gazu.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie był objęty ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] października 2014 r. przedmiotowa działka ma przeznaczenie U (tereny usług).

W związku z koniecznością realizacji tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, biegła dokonała analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i usługowo-mieszkaniową oraz nieruchomości drogowych.

W piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. złożonym przed organem odwoławczym biegła wyjaśniła przyjęcie szerokiego rynku transakcji gruntami inwestycyjnymi, bo obejmującego też zabudowę usługowo- mieszkaniową (nie zaś wyłącznie usługową, jak wynika z przeznaczenia planistycznego nieruchomości) wskazując, że przeznaczenie usługowe nieruchomości wycenianej wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], które nie jest aktem prawa miejscowego. Ponadto poziom cen dla funkcji usługowej i usługowo-mieszkaniowej jest taki sam. Z badania rynku wynikało, że o wartości nieruchomości decyduje głównie jej położenie w dzielnicy, usytuowanie względem dróg i możliwości inwestycyjne działki. Ze zbioru transakcji wykluczono transakcje tylko pod typową zabudowę jednorodzinną na terenach rozwijających się przy drogach wewnętrznych i drogach nieurządzonych, bez infrastruktury. Do zbioru transakcji porównawczych przyjęto tylko te transakcje o funkcji usługowo-mieszkaniowej, które nie odbiegały od cen transakcyjnych nieruchomości usługowych, a stanowiły tylko dopełnienie zbioru.

W pierwszej kolejności przebadano i przeanalizowano rynek transakcji drogowych na obszarze dzielnicy [...] i całego miasta [...], poza centrum miasta. Badaniem objęto okres od 2015 r. do 2018 r. (z uwagi na małą ilość transakcji rozszerzono okres badania ponad 2 lata). Ceny jednostkowe w utworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zbiorze nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 100,00 zł/m2 do 750,00 zł/m2.

Następnie dokonano analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i usługowo- mieszkaniową. Badaniem objęto obszar dzielnicy [...] w latach 2016-2018. Ceny jednostkowe w utworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zbiorze nieruchomości porównawczych zawierały się w przedziale od 520,13 zł/m2 do 1130,32 zł/m2.

Mając na uwadze, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i usługowo- mieszkaniową były wyższe od cen nieruchomości drogowych, wycenę nieruchomości przeprowadzono w oparciu o rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i usługowo-mieszkaniową.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W analizowanym okresie nie zaobserwowano istotnych zmian, ceny kształtują się na stałym poziomie, w związku z czym przyjęto trend czasowy jako constans, a do obliczeń nominalne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: lokalizację ogólną (waga 30 %), możliwości inwestycyjne (waga 30%), sąsiedztwo, otoczenie (waga 20%), parametry działki (waga 10%) i infrastrukturę techniczną (waga 10%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

W dalszej kolejności biegła opisała nieruchomość o cenie minimalnej i nieruchomość o cenie maksymalnej. Następnie dokonała oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Ustalono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych i określono wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość prawa własności gruntu ustalono na kwotę [...] zł.

Wartość naniesień budowlanych została określona w podejściu kosztowym, metodą odtworzeniową, techniką wskaźnikową.

Wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano na kwotę [...] zł, zaś nasadzeń roślinnych na kwotę [...] zł, zgodnie z metodologią przedstawioną na str. 15-16 operatu szacunkowego.

Ostatecznie wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz byłej właścicielki.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy zamienny z dnia [...] sierpnia 2018 r., Minister wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami. Biegła po ustaleniu usługowego przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, kierując się tzw. zasadą korzyści, prawidłowo dokonała analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości drogowych oraz nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i usługowo-mieszkaniowym. Biegła w piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. złożonym przed organem odwoławczym wyczerpująco wyjaśniła przyjęcie szerokiego rynku transakcji gruntami inwestycyjnymi, bo obejmującego też zabudowę usługowo-mieszkaniową, nie zaś wyłącznie usługową, jak wynika z przeznaczenia planistycznego nieruchomości.

Wobec ustalenia, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi były niższe od cen nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe i usługowo-mieszkaniowe (art. 134 ust. 3 ugn) ostatecznie rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła wycenę wywłaszczonej działki w oparciu o rynek nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i usługowo-mieszkaniowym.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłej w powyższym zakresie są spójne i logiczne, dlatego też organ odwoławczy podziela je w całości. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutów strony skarżącej podniesionych w odwołaniu, Minister wskazał, że wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Co też istotne, nie ma możliwości znalezienia identycznych nieruchomości, bowiem każda nieruchomość posiada pewne wyróżniające ją od innych indywidualne cechy, które wpływają na wartość danej nieruchomości. Ponadto nie wszystkie kryteria będą miały przełożenie na wartość nieruchomości. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. W związku z czym sama różnica w powierzchniach nieruchomości przyjętych do porównania nie świadczy o nieprawidłowym doborze transakcji porównawczych. Ponadto powierzchnia nieruchomości nie została uwzględniona wśród cech wpływających na wartość nieruchomości, których określenie pozostawione jest wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego posiadającego fachową wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości. Jak wynika z opisu na str. 9 operatu szacunkowego biegła dokonała szczegółowej analizy rynku lokalnego nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, usługową i mieszkaniowo- usługową. Fakt, że biegła nie uwzględniła w tabeli nieruchomości porównawczych transakcji wskazanych przez skarżącego w odwołaniu oznacza, że na analizowanym rynku nieruchomości te nie spełniły warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Jak wskazała biegła w piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. analizie poddano rynek transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniowo-usługową na terenie dzielnicy [...] oraz całego miasta (poza centrum) dla nieruchomości drogowych w okresie od 2015-2017. Do zbioru transakcji porównawczych wyselekcjonowano transakcje najbardziej podobne do szacowanej nieruchomości. Ponadto, biegła uwzględniła fakt korzystniejszego położenia nieruchomości przyjętych do porównań znajdujących się w sąsiedztwie [...] w cesze "lokalizacja ogólna", przydzielając nieruchomościom o takim położeniu najwyższą ocenę w ramach ww. cechy.

W piśmie z dnia [...] lipca 2019 r. biegła wyjaśniła również, że nie sposób zgodzić się z twierdzeniem skarżącego zawartym w odwołaniu, iż "wydzielenie kawałka gruntu nie wpływa w żaden sposób na cenę ani możliwości zagospodarowania projektowanej działki" bowiem przeprowadzenie oględzin wskazuje zdecydowanie, że warunki zagospodarowania przedmiotowej działki uległy zmianie, między innymi z uwagi na brak zieleni izolującej od jezdni. Organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie, uznając je za spójne i logiczne.

Podsumowując, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Sama polemika strony skarżącej z ustaleniami biegłej nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego zamiennego z dnia [...] sierpnia 2018 r. jest niewystarczająca do obalenia wyceny.

Odnosząc się do kwestii powiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, Minister wyjaśnił, że w ocenie organu odwoławczego Wojewoda [...] prawidłowo odmówił powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości, gdyż dotychczasowa właścicielka nie złożyła w ustawowym terminie oświadczenia o wydaniu nieruchomości inwestorowi.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Miasto [...] zarzucając jej:

naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez:

zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy "zamienny" z dnia [...] sierpnia 2018 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

zaniechanie oceny i porównania obu sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, w szczególności zaniechanie ocenienia wyceny sporządzonej w dniu [...].02.2018r., której aktualność została potwierdzona pismem z dnia [...] listopada 2019r., a w konsekwencji brak uzasadnienia oparcia rozstrzygnięcia na jednym z operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie.

2.naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 134 ust. 2 i 3 z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie w wycenie oraz zaniechanie ustalenia na etapie orzekania aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, który stanowi podstawę określenia jej wartości, a wcześniej doboru nieruchomości przyjętych do porównania,

b) art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez utrzymanie w mocy decyzji administracyjnych, ustalających odszkodowanie w oparciu o opracowanie określone jako operat "zamienny", które nie ma waloru opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu powoływanych przepisów,

c) art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy "zamienny" z dnia [...] sierpnia 2018r., który stracił aktualność i którego aktualności nie potwierdzono stosowną klauzulą, bowiem sporządzone w dniu [...] listopada 2019r. pismo wbrew twierdzeniom organu odnosi się do innego opracowania - zgodnie z jego nagłówkiem rzeczoznawca potwierdził aktualność wyceny z dnia [...].03.2018r., zaś zgodnie z treścią rzeczoznawca oświadczył, że sporządzona przez niego "w dniu [...].02.2018 roku wycena jest aktualna na dzień [...] listopada 2019 r.", co odpowiada dacie pierwszego sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie zaś operatu "zamiennego",

d) art. 18 ust. 1a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niezastosowanie tego przepisu i zaniechanie obniżenia wysokości odszkodowania o kwotę równą wartości służebności przesyłu obciążającej wywłaszczony grunt.

Wskazując na powyższe naruszenia, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

Ponadto wniesiono również o: dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z wydruku z księgi wieczystej nr [...], w szczególności zaś działu III - Prawa roszczenia i ograniczenia, na okoliczność ustanowienia na nieruchomości uczestniczki postępowania L. B. ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu o wskazanej tam treści, w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...].08.2011r. oraz dowodu z wydruku z Serwisu Mapowego Urzędu [...], zakładka - Geodezja, obrazującego rzeczywisty przebieg sieci przesyłowych przez wywłaszczony grunt, co uniemożliwia jego racjonalne zagospodarowanie i uczyniło go gospodarczo bezużytecznym.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W piśmie procesowym z dnia 31 grudnia 2020 r. uczestniczka postępowania L. B. wniosła o oddalenie skargi.

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie dopuścił dowody zgłoszone w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za zasadną.

W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlega decyzja Ministra Rozwoju, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętej z mocy prawa na własność Województwa [...] na realizację inwestycji drogowej.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474, zwana dalej "ustawą"), ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej jako "rozporządzenie").

Z powołanych przepisów wynika, między innymi, że jeżeli na przejmowanych pod inwestycję drogową nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a ustawy). Ponadto, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1b tej ustawy). Przepisy ustawy przewidują również, że jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (art. 12 ust. 4c, 4f i ust. 5 ustawy). Ponadto, odszkodowanie za przejmowane nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 18 ust. 4f ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za przejmowane nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 18 ust. 5 ustawy).

Szczegółowe regulacje dotyczące określania wartości nieruchomości przejmowanych pod inwestycje drogowe zawiera rozporządzenie z 21 września 2004 r. W myśl § 38 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (ust.2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (ust. 3).

W niniejszej sprawie odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] sierpnia 2018 r.

Z treści tego operatu wynika, że określając wartość nieruchomości biegła przyjęła, że ograniczone prawo rzeczowe obciążające wycenianą nieruchomość nie ma wpływu na oszacowaną wartość, ponieważ nie ogranicza to dostępu przedsiębiorstwom do urządzeń.

Po analizie akt sprawy Sąd podzielił stanowisko strony skarżącej, że opisane działanie biegłej nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Brak określenia wartości służebności przesyłu nie uwzględnia bowiem natury ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność przesyłu, w ujęciu prawnorzeczowym.

Wyjaśnić trzeba, że służebność przesyłu, stanowiąca formę ograniczonego prawa rzeczowego, jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w Kodeksie cywilnym (dalej jako "K.c."). Zgodnie z art. 3051 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Zgodnie z art. 3054 k.c. do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Stosownie do art. 285 § 1 K.c., nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Przy tym, służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 K.c.). Art. 3051 k.c. definiujący służebność przesyłu nie rozstrzyga jak szeroki jest zakres obciążenia nieruchomości tym ograniczonym prawem rzeczowym, stąd skonkretyzowanie treści służebności następuje przy jej ustanowieniu, stosownie do rodzaju urządzeń przesyłowych, ich przebiegu, zakresu potrzeb przedsiębiorcy przesyłowego oraz innych ewentualnie okoliczności. Powierzchnia nieruchomości zajęta pod służebność powinna umożliwiać przedsiębiorcy posadowienie urządzeń, prawidłowe korzystanie z nich, ich konserwację, naprawę, modernizację oraz usuwanie awarii. Zakres obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu, będącą służebnością czynną, ustanowioną dla urządzeń infrastruktury elektroenergetycznej, obejmuje uprawnienie do określonych działań dotyczących nieruchomości obciążonej. Według art. 46 § 1 k.c., nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Takim odrębnym przedmiotem własności i tym samym osobną nieruchomością jest w całości grunt objęty księgą wieczystą, nawet jeżeli nieruchomość ta składa się z kilku działek ewidencyjnych, jak w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Wykluczone jest więc ustanowienie służebności obciążających poszczególne działki ewidencyjne wchodzące w skład nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą.

Dodać należy, że służebność przesyłu ustanawiana jest w celu stworzenia przedsiębiorcy korzystającemu z urządzeń, o jakich mowa w art. 49 § 1 k.c. trwałego tytułu do ich posadowienia na cudzych gruntach, co jest warunkiem wykonywania przez niego zadań i uczestniczenia w obrocie gospodarczym przez dostarczanie odbiorcom energii, albo świadczenie dla nich usług. Ustalenie tytułu do korzystania z cudzej nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy korzystającego z urządzeń przesyłowych prowadzi do ograniczenia prawa właściciela nieruchomości obciążonej.

Dlatego przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r. nakazują określenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego i następnie obniżenie wartości wycenianej nieruchomości, które wynika z obciążenia tej nieruchomości służebnością przesyłu. Wbrew jednak tym wymogom, w kwestionowanym operacie biegła nie określiła wartości służebności przesyłu powołując się na okoliczność, że to ograniczone prawo rzeczowe nie ogranicza dostępu przedsiębiorstwom dostępu do urządzeń. A ponadto według oświadczenia właścicielki ograniczone prawa rzeczowe nie dotyczą działki przejmowanej pod inwestycję. Jak już jednak wyjaśniono powyżej, powołanie się przez biegłego na powyższe kryterium, a w konsekwencji brak określenia wartości służebności i nie pomniejszenie o tę wartość wartości wycenianej nieruchomości, nie spełnia wymogów zarówno art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jak i § 38 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Dodać należy, że jak wynika z akt sprawy poprzednia właścicielka przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] marca 2018 r. złożyła oświadczenie, że ograniczone prawo rzeczowe nie dotyczy działki przejmowanej pod inwestycję. Jednak z załączonej do skargi mapy, dopuszczonej przez Sąd jako dowód uzupełniający wynika, że przez przedmiotową działkę przebiega linia energetyczna. Do tej okoliczności ani biegła, ani organy orzekające nie odniosły się ani jej nie zweryfikowały w świetle treści oświadczenia L. B.

Z tych przyczyn, nie można uznać, że biegła prawidłowo oszacowała wartość ograniczonego prawa rzeczowego, które obciążało wycenianą nieruchomość. To zaś powoduje, że nie można dokonanej przez biegłą wyceny uznać za prawidłową. Wobec powyższego, Sąd uznał, że operat szacunkowy, który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, jest dotknięty wadą, która pozbawia ten dokument pełnej mocy dowodowej, i której to wady nie dostrzegły organy obu instancji. W tej sytuacji za zasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji, konieczne stało się uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r.

Ponadto zastrzeżenia Sądu budzi aktualizacja operatu z dnia [...] listopada 2019 r. z uwagi na to, że odwołuje się do operatu z innej daty tj. [...] marca 2018 r., a w treści klauzuli aktualizacyjnej powołuje się na operat z [...] lutego 2018 r. sporządzony w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy podstawę do ustalenia odszkodowania stanowił operat z [...] sierpnia 2018 r. Zdaniem Sądu tego rodzaju błędy nie mogą stanowić oczywistej omyłki pisarskiej. Nie wiadomo bowiem jakiego operatu dotyczy klauzula aktualizacyjna. Kwestia ta powinna zostać wyjaśniona przez organy orzekające przed wydaniem decyzji, co jednak nie nastąpiło.

Jeśli chodzi o zarzut dotyczący braku możliwości ustalenia odszkodowania w oparciu o operat zamienny, to Sąd tego poglądu na gruncie niniejszej sprawy nie podziela. W świetle bowiem okoliczności sprawy należy uznać, że jest to nowy operat sporządzony wskutek uwzględnienia, jak uznała biegła, zasadnych zarzutów zgłoszonych przez poprzednią właścicielkę przedmiotowej nieruchomości do operatu szacunkowego z [...] lutego 2018 r. Jednakże kwestia ta jest drugorzędna, zważywszy na fakt, że operat ten dotknięty jest takimi wadami, przedstawionymi wyżej, które dyskwalifikują go jako dowód stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania.

Rozpoznając sprawę ponownie organ weźmie pod uwagę powyższe rozważania i po zleceniu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego wyda decyzję odpowiadającą prawu.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 tej ustawy.