Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 320/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa~Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 135
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 36, art.  55, art. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2018 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej K. S. kwotę 16.106 (szesnaście tysięcy sto sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania K. S. od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 1 175 203,00 zł. za prawo własności nieruchomości, przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,6105 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [...] z drogą wojewódzką nr [...] w [...] - [...] - [...] od km 420+100 do km 430+000, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1, czyli o kwotę 58 760,15 zł oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia 14 lutego 2017 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stanie się ostateczna, utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] maja 2017 r.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,6105 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2017 r., znak: [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [...] z drogą wojewódzką nr [...] w [...] - [...] - [...] od km 420+100 do km 430+000.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1 175 203,00 zł, za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,6105 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od węzła z drogą wojewódzką nr [...] w [...] do węzła [...] z drogą wojewódzką nr [...] w [...] - [...] - [...] od km 420+100 do km 430+000, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1, czyli o kwotę 58 760,15 zł oraz w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2017 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła K. S, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7 kpa w zw. z art. 77 § 1 kpa i 80 Kpa w zw. z art. 84 w zw. z art. 107 § 1 i 3 kpa, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyznaniem odszkodowania na podstawie wadliwego operatu szacunkowego. Skarżąca wniosła o ustalenie odszkodowania na jej rzecz w wysokości przynajmniej 1 678 875,00 zł, a tym samym powiększeniu tak wskazanego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, o kwotę 83 943,75 zł. Jednocześnie w złożonym odwołaniu wniesiono o sporządzenie nowego operatu szacunkowego mogącego stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

W wyniku rozpoznania odwołania Minister wydał powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. art. 12 i 18 specustawy oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] marca 2017 r. przez rzeczoznawcę M. J.

Wskazano, że biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości [...], gmina [...], w powiecie [...], przy drodze krajowej nr [...], róg ulicy [...]. Ulica [...] jest drogą lokalną utwardzoną nawierzchnią asfaltową, prostopadłą do drogi krajowej. Dojazd do nieruchomości urządzony jest od strony ulicy [...]. Najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny bardzo słabo zagospodarowane, w rozporoszonej zabudowie mieszkaniowej, usługowej oraz licznych terenów niezabudowanych oraz terenów leśnych. Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. 0,81 ha, która posiadała bardzo niekorzystny kształt. Działka jest uzbrojona i ogrodzona, jej teren jest podmokły. Biegły ustalił, że na nieruchomości znajdowały się naniesienia budowlane i nasadzenia podlegające wycenie: ogrodzenie od ulicy, drewniane ze słupkami murowanym (33 mb, h 1,70m), ogrodzenie od trasy z siatki handlowej (188 mb, h 1,70 m), ogrodzenie psich boksów z siatki handlowej (188 mb, h 1,5 m), studnia 6 kręgów (h kręgu 0,5m), piwniczka (6x3,5m, h 2,0m), kostka brukowa (2,8 m , gr. 6cm), wylewka betonowa (17,5 m2, gr. 15 cm) oraz liczne nasadzenia wymienione w załączniku do wyceny. Na działce nr [...] posadowiona była również kapliczka, która podlega przeniesieniu.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem P,U - teren składów usług produkcyjnych nieuciążliwych. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca przeanalizował w pierwszej kolejności rynek transakcji nieruchomościami przeznaczonych pod drogi z obszaru gminy [...], w okresie dwóch ostatnich lat wstecz do dnia wyceny. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnalazł 7 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi (transakcje te dotyczyły głównie dróg gminnych, dróg wewnętrznych i drogi powiatowej). Biegły zaznaczył, że na tak zdefiniowanym rynku brak było transakcji nieruchomościami, które zostały wykupione pod budowę drogi ekspresowej. Następnie autor operatu szacunkowego rozszerzył obszar rynku o teren całego powiatu [...], ale i na tak określonym terenie nie odnotowano transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod budowę drogi ekspresowej. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, na podstawie przeanalizowanych transakcji drogowych, że zarówno rynek lokalny jak i rynek regionalny nie jest rynkiem właściwym do wyceny gruntu w oparciu o ceny gruntów drogowych, z uwagi na brak spełnienia kryterium podobieństwa. Rzeczoznawca wskazał, że na podstawie wyłonionych transakcji nie można określić zasady korzyści, dla wywłaszczonej nieruchomości, niemniej jednak mając na uwadze doświadczenie życiowe oraz obserwację rynków drogowych z terenów innych podobnych powiatów stwierdził, że grunty drogowe przeznaczone pod drogi ekspresowe są praktycznie zawsze tańsze od gruntów pod budownictwo. Rzeczoznawca przeanalizował rynek budowlany, tj. transakcje które były przedmiotem obrotu rynkowego i dotyczyły nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, usługową oraz przemysłową z terenu gminy [...], w okresie 2 lat od dnia wyceny. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnotował tylko dwie transakcje, wobec czego analizę rozszerzył na teren całego powiatu [...] oraz sąsiednich powiatów [...], [...], [...]. Zaznaczył, że z sąsiednich powiatów do analizy wybrał miejscowości położone najbliżej granicy z powiatem [...]. Na tak określonym rynku rzeczoznawca majątkowy odnotował 30 transakcji dotyczących nieruchomości budowlanych. Spośród odnotowanych transakcji do dalszej analizy biegły wyłonił 11 transakcji nieruchomościami możliwe najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny. Ceny uzyskiwane za tego rodzaju nieruchomości lokowały się w przedziale od 138,22 zł/m2 do 310,93 zł/m , średnia cena wyniosła 208,67 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja (waga 30%), położenie względem drogi (waga 30%), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 20%), kształt działki (waga 10%) oraz wielkość działki (waga 10%).

Biegły przy wycenie gruntu zastosował zmniejszony współczynnik korygujący K=0,9, z uwagi na podmokły teren nieruchomości. Wartość gruntu biegły wycenił na kwotę 1 091 269,00 zł. Wartość części składowych posadowionych na działce nr [...] określono przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej, na podstawie cen aktualnych na dzień wyceny katalogów: [...], [...]. Nasadzenia natomiast oszacowano na podstawie publikacji K. Z. [...]. Wartość naniesień budowlanych posadowionych na nieruchomości biegły określił na kwotę 65 391,00 zł, natomiast wartość nasadzeń określił na kwotę 18 543,00 zł.

Wartość działki nr [...] wraz z posadowionymi na niej naniesieniami budowlanymi oraz nasadzeniami rzeczoznawca określił na kwotę 1 175 203,00 zł.

Powołano, że organ pierwszej instancji ustalił, że była właścicielka działki nr [...] K. S., wydała ją z dniem [...] marca 2017 r. do dyspozycji Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, o czym świadczy protokół z przekazania nieruchomości. Mając to na względzie uznano, że Wojewoda [...] prawidłowo powiększył kwotę odszkodowania o wartość 5% nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 134, art. 135 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że spełnia on wszelkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powołano, że słusznie określono wartość szacowanej nieruchomości w oparciu transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę produkcyjną, usługową i przemysłową, czyli w oparciu o aktualny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powołano, że autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Równie szeroko scharakteryzował w operacie szacunkowym cechy nieruchomości, które na analizowanym rynku mają wpływ na wartość nieruchomości. Podkreślono, że przy określaniu cech nieruchomości wpływających na ich cenę biegły kieruje się danym z "aktualnie" analizowanego rynku. Wobec czego dobór "danej" cechy przez rzeczoznawcę majątkowego jest więc ściśle związane z analizowanym rynkiem nieruchomości, przedstawia trendy i preferencje nabywców panujące na tymże rynku.

W odniesieniu do zarzutów odwołania wskazano, że w toku uzupełniającego postępowania dowodowego biegły w piśmie z dnia 21 września 2017 r. wyjaśnił, że w przypadku cechy "lokalizacja" najwyższą ocenę uzyskują nieruchomości położone w centralnym lub bliskocentralnym obszarze analizowanego rynku (powiat [...] i powiat [...]). Ocenę średnią, którą uzyskała przedmiotowa nieruchomość uzyskują nieruchomości, które położone są poza centralnym obszarem analizowanego rynku (powiat [...]). Tak więc taka ocena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego wynikła wprost z położenia tej nieruchomości z uwagi na poziom cen jaki kształtuje się na terenie powiatu [...]. Organ uznał, że argumenty przedstawione przez skarżącą w uzasadnieniu odwołania, dotyczą zupełnie innych aspektów położenia nieruchomości i w znacznej mierze odnoszą się do jej położenia względem drogi krajowej nr [...] oraz możliwości szybkiego przemieszczenia się do większych ośrodków miejskich (miedzy innymi [...], [...] czy [...]).

W kontekście cechy rynkowej "położenie względem dróg" powołano, że zgodnie z treścią operatu szacunkowego, ocenę "dobrą" otrzymują działki położone przy drogach głównych, ponadlokalnych. Natomiast ocenę "średnią", uzyskują działki położone przy drogach lokalnych, serwisowych, szutrowych lub gruntowych utwardzonych, często nierównych i zniszczonych. Organ wskazał, że jak wynika z wyjaśnień biegłego położenie nieruchomości względem dróg zostało ocenione jako średnie, ponieważ dojazd do działki urządzony był od strony ul. [...], a nie bezpośrednio od drogi krajowej. Organ uznał, że opis działki koresponduje z przyznaniem jej oceny "średniej" w tej cesze. Ponadto, przyznanie przedmiotowej nieruchomości oceny "słaba", w cesze "sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich", wynikało natomiast z jej położenia na terenie z występującą zabudową mało intensywną i z przewagą terenów niezabudowanych. Wbrew twierdzeniom skarżącej, nie uszła więc uwadze biegłego wskazana w odwołaniu zabudowa zlokalizowana w otoczeniu szacowanej nieruchomości, natomiast decydujące znaczenie miał fakt, że w otoczeniu nieruchomości przeważały grunty niezabudowane lub z zabudową mało intensywną, co zaniżyło jej ocenę w zestawieniu z innymi nieruchomościami na analizowanym rynku.

Organ uznał, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny, w tym doboru (kwesta podobieństwa nieruchomości) i analizy cech nieruchomości stanowi wkraczanie w wiadomości specjalne.

Powołano, że w dniu 15 marca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy M. J. przeprowadził oględziny nieruchomości. Z oględzin tych został sporządzony protokół, który został podpisany przez byłą właścicielkę nieruchomości K. S. Organ uznał, że podpisanie protokołu przez właściciela nieruchomości oznacza zaakceptowanie stanu w nim przestawionego. Ponadto jak wynika z owego protokołu, spis roślin przekazała właścicielka w formie pisemnej. Wskazano, że współczynnik korygujący przyjęty przez biegłego na poziomie K=0,9, wynika z faktu iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie podmokłym, co biegły stwierdził podczas oględzin nieruchomości.

W odniesieniu do zarzutu ustalenia kosztów nasadzeń drzew w oparciu o publikację K. Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich", zamiast w oparciu o wydany na podstawie art. 85 ust 9 ustawy o ochronie przyrody obwieszczenia Ministra Środowiska "Stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów na rok 2017" to wskazano, że zarzut ten jest chybiony. Powołane przez skarżącą obwieszczenie Ministra Środowiska ma bowiem zastosowanie jedynie do ustalenia wysokości opłat administracyjnych za usunięcie drzew i nie odnosi się do wartości nasadzeń, a tym samym nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania w tym zakresie. Powołano, że zgodnie z art. 135 ust. 5 ung szacując zadrzewienie rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w wycenie koszty zadrzewienia i koszty pielęgnacji do dnia wywłaszczenia. Dodatkowo powołano, że w wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że w wycenie określił wartość roślin. Biegły w ocenie organu wyjaśnił również w sposób przekonywujący kwestę pominięcia cechy "infrastruktura techniczna" przy wycenie przedmiotowej nieruchomości. Wyjaśnił bowiem, że energia elektryczna jest ogólnie dostępna, a jej koszt na badanym obszarze jest identyczny, wobec czego nie różnicuje to wartości nieruchomości pod względem wartości. Sieć gazowa, na badanym obszarze jest rozbudowana, a tam gdzie nie dociera w prosty sposób można ją zastąpić indywidulaną siecią LPG (rzeczoznawca majątkowy zauważa, że koszt gazu LPG jest porównywalny z gazem ziemnym, a nawet od niego niższy). Sieć kanalizacyjna jest również rozbudowana, a tam gdzie nie dociera można ją zastąpić przez szambo. Natomiast dostępność wody do nieruchomości można zapewnić z wodociągu lub studni.

Odnosząc się natomiast do kwestii aktualizacji trendu czasowego, organ wskazał, że biegły stwierdził iż ceny w badanym okresie się nie zmieniły. Zaznaczono, że ocena stabilności cen na rynku wynika z analizy rynku, która z kolei operat jest na wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego.

Organ odwoławczy stwierdził, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J., jest logiczny i spójny, opracowanie i tym samym nie zawiera niespójności, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu szacunkowego. Opracowanie wskazuje informacje niezbędne do dokonywania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Wyjaśnienia przedstawiane w toku postępowania zarówno przed organem pierwszej instancji, jaki i organem odwoławczym, korespondują z jego treścią, stanowiąc rzeczowe wyjaśnienia kwestii, które budziły wątpliwości.

W odniesieniu do wniosku dotyczącego zlecenia przez organ odwoławczy wykonania nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego zaznaczono, że to organ administracji publicznej prowadzi postępowanie administracyjne, ocenia operat szacunkowy, a także decyduje o przyjęciu bądź odrzuceniu go jako dowodu w sprawie. W sytuacji zatem, gdy w toku postępowania administracyjnego organ uzna, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, brak jest podstaw do powołania kolejnego biegłego w celu sporządzenia kolejnej opinii o wartości nieruchomości. Powołano, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, w tym opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniosła K. S. Decyzji zarzucono:

1) naruszenie przepisu art. 7 kpa w zw. z art. 77, art. 80 oraz 107 ust. 3 kpa, poprzez oparcie się przez Organ na operacie szacunkowym, zawierającym liczne błędy mające istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości, a który to nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone prawo własności nieruchomości tj:

a) brak uzasadnienia i opisania nieruchomości przyjętych do porównania, a także przyjęcie niewłaściwego przeznaczenia nieruchomości,

b) brak wskazania i uzasadnienia przyjętych cech oraz ich oceny przedmiotowej nieruchomości, w tym niewłaściwej oceny jej lokalizacji, a nawet odniesienia się do argumentów Skarżącej,

c) dowolne ustalenie przeznaczenia nieruchomości, bez wykazania braku nieruchomości drogowych, jak również dowolne przyjęcie niższej wyceny takich nieruchomości,

d) brak wskazania i uzasadnienia cechy położenia nieruchomości, tym bardziej oceny, iżby było ono "słabe",

e) zupełnie dowolne ustalenie czynnika korygującego na K: 0,9, jak również leżącej u podstaw tegoż okoliczności, iżby nieruchomość była "podmokła",

f) inne nieprawidłowości w zakresie ustaleń stanu faktycznego, tj.: - ogrodzenie działki osadzone jest na betonowej podmurówce, podobnie jak wszystkie ogrodzenia boksów dla psów; - na działce znajduje się 13 użytecznych słupków betonowych;- drewniana, odrestaurowana brama wjazdowa; - budy drewniane o wym. 1,80 x 150 o ścianach i podłodze z podwójnego drewna, ocieplona styropianem, z dachem również ocieplonym styropianem i pokrytym blachą; - przyłącza 20-mb PCV 1 cal; - dwa przęsła żeliwne ozdobne; - podmurówki z ozdobnej cegły klinkierowej; - nasadzenia, tj.: 0,25 ha lasu olchowego (30 letniego, zadrzewienie 100%); 800 m2 drzewostanu, topola - 50% oraz wierzba biała - 50% (30 letniego, zadrzewienie 60%); - brak aktualizacji cen transakcyjnych z uwagi na niewykazaną i nieuzasadnioną okoliczność "stagnacji na rynku",

g) całkowite pominięcie, że do nieruchomości doprowadzona została woda i gaz na koszt Skarżącej, a więc po pierwsze, że nieruchomość jest uzbrojona, a po drugie, że poniesione zostały koszty doprowadzenia instalacji.

2) naruszenie przepisu art. 8 i 9 kpa w zw. z art. 80 kpa, poprzez przeprowadzenie postępowania administracyjnego z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania uczestników do organów administracji, brakiem informowania stron o ich prawach i obowiązkach, a także dokonanie przez organ dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, polegającej na oparciu się na nierzetelnie sporządzonym operacie szacunkowym oraz braku dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, jak również poinformowania Skarżącej o możliwości przedstawienia własnego operatu do konfrontacji, przy jednoczesnym spostrzeżeniu, że dotychczasowy rzeczoznawca jest faktycznie wybierany i wynagradzany przez Organ, co może podrywać zaufanie do jego bezstronności

3) naruszenie przepisu art. 84 kpa, art. 7 oraz art. 136 kpa, poprzez nieuzupełnienie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji, gdy dotychczasowy rzeczoznawca nie odniósł się jakkolwiek przekonująco do zarzutów statuowanych przez Skarżącą

4) naruszenie przepisu art. 153, art. 155 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniechanie przekazania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości, w związku z istotnymi rozbieżnościami co do wartości nieruchomości i uchybieniami operatu zgłaszanymi przez Skarżącą, jak również w sytuacji, gdy operat, do którego złożono zastrzeżenia, został wytworzony przez rzeczoznawcę, który jest wybierany i wynagradzany przez Organ,

5) naruszenie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez określeniu stanu nieruchomości według jej stanu z dnia 14 lutego 2017 r. jako z innym przeznaczeniem, niż na cele drogowe, podczas gdy spostrzeżenie, że nieruchomości takie są niżej wyceniane zostało niewykazane, ani nieuzasadnione,

6) naruszenie przepisu art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu za zgodne z przepisami operatów szacunkowych, w sytuacji, gdy biegły rzeczoznawca przy ich sporządzaniu pominął kwestie wskazane w zarzucie 1 lit. a-f oraz pozostałych zarzutach,

7) naruszenie przepisu art. 154 ust. 1 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oparcie operatu szacunkowego na niewłaściwie i nieumiejętnie zastosowanej procedurze podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami dotyczącymi błędów przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazując na przyjęcie nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowej wyceny wywłaszczonej nieruchomości,

8) naruszenie przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie prowadzące do uznania, że właściwym sposobem wyceny zajętych nieruchomości będzie wyłącznie ich aktualny sposób użytkowania bez uwzględnienia, że planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości; w takim przypadku wartość nieruchomości powinna być określona także dla alternatywnego sposobu użytkowania, którego nie ma w sporządzonych operacie,

9) naruszenie przepisu art. 135 ust. 5 ugn w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez ich błędne niezastosowanie, polegające na przyjęciu jako podstawy wyceny wartości drewna, a nie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji do dnia wywłaszczenia, co w konsekwencji, uniemożliwiło uzyskanie prawidłowej wyceny wywłaszczonej nieruchomości,

10) naruszenie przepisu § 3 ust. 2 w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez niepełną i nieprawidłową analizę stanu nieruchomości z uwagi na fakt, że warunki zawarcia transakcji nie były transakcjami rynkowymi, stąd też nie mogą stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości,

11) naruszenie przepisu § 56 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia poprzez brak wskazania przez rzeczoznawcę majątkowego dostatecznej liczby danych z aktów notarialnych dotyczących transakcji sprzedaży z rynku regionalnego, dokumentów planistycznych niezbędnych do ustalenia przeznaczenia nieruchomości będących przedmiotem obrotu na rynku regionalnym, danych które stanowiły podstawię ustalenia kultury nieruchomości, a także danych, które stanowiły podstawę określenia wartości zasiewów i drzew (brak cech taksacyjnych: wieku, pierścienicy, brak nawet często gatunku), gdyż te powołane w operacie są niewystarczające i nieaktualne do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości,

12) naruszenie przepisu art. 135 ust. 5 ugn w zw. z art. 154 ust. 1 tejże ustawy, poprzez jego niezastosowanie, polegające na niepełnym wskazaniu przez rzeczoznawcę wartości materiałów użytkowych, jak i wartości zalesienia oraz pielęgnacji drzewostanu, nie niewątpliwie miało wpływ na wartość wywłaszczonych nieruchomości,

13) a w konsekwencji - naruszenie przepisu art. 134 ust. 1 ugn, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że biegły dokonał właściwej wyceny nieruchomości, w sytuacji, gdy wartość wycenionej nieruchomości zajętej pod budowę obwodnicy, odbiega od jej rzeczywistej wartości rynkowej, tj. odszkodowanie jest znacznie zaniżone.

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36, 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 7, 77, 80 kpa są uzasadnione.

Podstawą materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji były przepisy art. 12 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 tj.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016 poz. 2147 ze zm.).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ust. 2 art. 134 stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Natomiast zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Ponadto w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Ust. 2 stanowi, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast przepis ust. 3 § 36 rozporządzenia wskazuje sposób określenia wartości rynkowej w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości.

Zgodnie natomiast z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. § 56 rozporządzenia wskazuje zaś, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym m.in. opis stanu nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym ceku i sposobu wyceny.

W przedmiotowej sprawie analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że organy nie ustaliły w sposób należyty okoliczności faktycznych w sprawie w kontekście stanu nieruchomości, w tym naniesień i nasadzeń. W toku całego postępowania Skarżąca wskazywała na nieprawidłowości w dokonanej wycenie nieruchomości precyzując w sposób szczegółowy, jakich naniesnień i nasadzeń nie uwzględniono w sporządzonym operacie. Organy jedynie zwróciły się do rzeczoznawcy o odniesienie się do zgłoszonych przez Stronę zarzutów i oparły swoje ustalenia na wyjaśnieniach biegłego, który wskazał, że wizja lokalna została przeprowadzona w obecności Strony, podczas wizji został sporządzony protokół, w którym zostały wpisane naniesienia i nasadzenia znajdujące się na wywłaszczanej nieruchomości, ponadto właścicielka podpisała protokół w obecności rzeczoznawcy. Biegły wskazał również, że elementy ogrodzenia takie jak podmurówka czy brama wjazdowa są uwzględnione w wycenie w pozycji wyceny ogrodzenia. W toku postępowania odwoławczego rzeczoznawca złożył tożsame wyjaśnienia. W ocenie Sądu organy przywołując w uzasadnieniach decyzji wyjaśnienia biegłego, i nie dokonując żadnej ich weryfikacji, naruszyły przepisy art. 7 i 77 § 1 kpa. Zgodzić się należy z ustaleniem organu, że protokół został sporządzony w obecności Strony i został przez nią podpisany, jak również, że lista nasadzeń została sporządzona i przekazana przez właścicielkę biegłemu przy wizji. Jednak powyższe okoliczności nie zwalniają organów z wnikliwego prowadzenia postępowania dowodowego. Wskazać należy, że ze zdjęć załączonych przez rzeczoznawcę do operatu wynika w sposób jednoznaczny, że na nieruchomości znajdowały się np. psie budy, które nie zostały wycenione. Podobnie na nieruchomości znajdują się zadrzewnienia, niewymienione w załączniku do wyceny. Zadrzewienia te widoczne są na fotografii 8, a według twierdzeń Strony stanowią 0,25 ha lasu olchowego i 800 m2 topoli i wierzby białej. Zadrzewienia te niewątpliwie nie były wskazane w załączniku sporządzonym przez Stronę, ale znajdowały się na nieruchomości – co potwierdza m.in. fotografia, ale nie zostały wycenione, co może wpływać na wartość nieruchomości i ustaloną kwotę odszkodowania. W tej sytuacji należało w pierwszej kolejności ustalić stan nieruchomości (jakie były naniesienia i nasadzenia), a nie powoływać, czy Skarżąca podpisała protokół, czy też nie. Okoliczności, że Skarżąca była obecna w toku wizji i podpisała protokół, nie zwalniają organu od obowiązku rzetelnego przeprowadzenia postępowania. Wskazać należy, że z doświadczenia życiowego wiadomym jest, że pewne okoliczności mogą zostać niezauważone przez stronę, w szczególności w trakcie przeprowadzenia wizji. Również strona mogła sporządzić listę zasadzeń drzew i krzewów, które sama sadziła na nieruchomości, uznając, że pozostałe (samosiejki) zostaną uwzględnione przez osobę profesjonalnie zajmującą się wyceną nieruchomości. Rzeczoznawca jako właśnie profesjonalista winien sporządzić rzetelny protokół z oględzin, a rolą organu, a nie strony, jest ustalenie stanu faktycznego w sprawie. Mając powyższe na uwadze uznać należy, że zarówno organ I instancji jak i odwoławczy nie ustaliły w sposób należyty stanu faktycznego w sprawie w zakresie stanu nieruchomości (nasadzeń i naniesień) i wydały rozstrzygnięcie na podstawie operatu sporządzonego z naruszeniem § 56 ust. 1 pkt. 5 rozporządzenia i art. 134 ust. 2 u.g.n., który to operat nie opisuje faktycznego stanu nieruchomości. Ponadto operat został sporządzony z naruszeniem art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1-3 i 56 ust. 1 pkt. 7 rozporządzenia. Mianowicie niezrozumiałe jest twierdzenie rzeczoznawcy, że nie był w stanie określić zasady korzyści dla wywłaszczanego ponieważ na terenie całego powiatu grodziskiego nie odnotowano transakcji kupna-sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi ekspresowe, natomiast opierając się na własnym doświadczeniu oraz obserwacji rynków drogowych na terenie innych podobnych powiatów, stwierdził, że grunty drogowe przeznaczone pod drogi ekspresowe są praktycznie zawsze tańsze od gruntów budowalnych. Biegły powyższego twierdzenia nie poparł żadnymi danymi i analizami, co nie pozwala zweryfikować operatu w tym zakresie. Ponadto niezrozumiały jest brak przedstawienia przez rzeczoznawcę informacji czy na terenie np. sąsiednich powiatów i województwa odnotowano transakcje w zakresie gruntów nabywanych pod drogi ekspresowe, tym bardziej, że analizę gruntów budowanych biegły rozszerzył na tereny całego powiatu [...] oraz sąsiednich [...], [...], [...]. W tej sytuacji wątpliwości budzi brak odniesienia się w operacie do rynku lokalnego i regionalnego gruntów zakupionych pod drogi ekspresowe. Sąd orzekający w sprawie podziela pogląd przestawiony w wyroku NSA z 31.07.2015 r. ( I OSK 2568/13), zgodnie z którym pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnosi się do obszaru województwa. Powyższe uchybienie nie zostało dostrzeżone przez organy, co mogło wpłynąć na wysokość ustalonego odszkodowania. Operat winien przedstawiać rzetelną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Kwestą istotną jest również przedstawienie danych uzasadniających twierdzenie, że przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. W tym miejscu należy wskazać, że dokonując oceny operatu szacunkowego zgodnie z art. 80 kpa organ nie może powoływać się na wiedzę specjalną biegłego, albowiem to organ prowadzi postępowanie dowodowe, i powinien czuwać, aby operat spełniał wszystkie wymagania formalne, był oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych (wyrok NSA w Warszawie z 19.01.2016 r. I OSK 3148/14).

Mając powyższe na względzie, uznać należy, że organy prowadząc postępowanie naruszyły zasady określone w art. 7, 77 § 1 k.p.a., nie dokonując szczegółowej weryfikacji sporządzonego operatu w aspekcie zgodności jego sporządzenia z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i rozporządzenia, co mogło skutkować wydaniem decyzji i przyznaniem odszkodowania przy braku prawidłowego ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zgromadzić pełen materiał dowodowy zlecając sporządzenie nowego operatu szacunkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego, po uprzednim przeprowadzeniu wizji lokalnej przez biegłego i szczegółowym ustaleniu stanu nieruchomości w zakresie nasadzeń, naniesień oraz obszaru podmokłej części działki. Po dokonaniu weryfikacji sporządzonego operatu, co do jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, możliwe będzie wydanie decyzji w sprawie.

Z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości i wady operatu skutkujące koniecznością sporządzenia nowej opinii, zasadne było uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji jak i jej poprzedzającej zgodnie z art. 135 p.p.s.a. Bezprzedmiotowym byłoby również odnoszenie się w tej sytuacji do pozostałych zarzutów skargi.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składały się uiszczony wpis od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika zasądzone w stawce minimalnej, zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie wraz z uiszczoną opłatą od pełnomocnictwa.

-----------------------

14