Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 96/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 5 ust. 1 i 2, par. 6 ust. 1, par. 7 ust. 1, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Asesor WSA Jan Szuma Protokolant: st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi A. K. i P. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Ś. z dnia [...] r. nr [...] znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz każdego ze skarżących kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Burmistrz Ś. decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 i 1566; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, 868, 996 i 1579 oraz z 2017 r. poz. 935 i 2138; dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku E. T. złożonego w dniu [...] r., zmienionego w dniu [...] r., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku magazynowo-gospodarczo-inwentarskiego wraz z przebudową stodoły na działce nr [...], obręb N..

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że działka nr [...] położona jest we wsi N. przy ul. [...]. Zabudowa ul. [...] ma charakter mieszany: zagrodowy (gospodarstwa rolne) oraz mieszkalny (budynki mieszkalne jednorodzinne), przy czym po jej wschodniej stronie dominuje zabudowa zagrodowa usytuowana na gruntach rolnych III klasy. Przedmiotowa działka, o powierzchni 0,5077 ha, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, czterema budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa oraz wiatą. Budynki te mają powierzchnię zabudowy od 14 m2 do 196 m2. Zabudowa działki ma charakter zagrodowy, zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego są funkcjonalnie zorganizowane, w ramach jednego podwórka. Planowana inwestycja polega na budowie budynku magazynowo-gospodarczo-inwentarskiego wraz z przebudową istniejącej stodoły, realizowanych w zabudowie zagrodowej i ją tworzących. Część inwentarska, przeznaczona dla trzody chlewnej (obsada do 39,9 DJP) zajmie do 40% powierzchni użytkowej budynku i zostanie zlokalizowana w najdalej odsuniętej ku tyłom działki części projektowanego budynku. Wymiary planowanego budynku to: długość 55 mb, szerokość 15 mb, przy powierzchni zabudowy wynoszącej 825 m2.

Następnie wskazano, że działka sąsiednia nr [...], o powierzchni 0,4409 ha, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wolnostojącym i budynkiem garażowo - gospodarczym. Zabudowa sięga do głębokości 31 m licząc od strony ul. [...]. Budynek mieszkalny został wybudowany w odległości 3,6 m od granicy z działką o nr ewid. [...], a budynek garażowo - gospodarczy w odległości 0,8 m. Na terenie działki sąsiedniej nr [...], od strony granicy z działką nr [...], zlokalizowany jest praktycznie bezpośrednio przy granicy z tą działką budynek inwentarski. Budynek ten dłuższą ścianą o krawędzi 35 m przylega do granicy z działką nr [...]. W budynku tym chowana jest trzoda chlewna.

Przechodząc do meritum organ I instancji wskazał, że analiza warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dokonana w trakcie prowadzonego postępowania potwierdziła, że zostały one spełnione. Zabudowa działki objętej wnioskiem oraz zabudowa działek sąsiednich, które wraz z terenem planowanej inwestycji tworzą urbanistyczną całość, pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy, ze względu na kontynuację funkcji oraz parametrów i cech zabudowy (w szczególności działki o nr ewid.: [...]). Teren objęty wnioskiem ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. [...] - przez istniejący zjazd; istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z faktem, że planowana inwestycja obejmuje istniejący budynek stodoły, dla planowanej inwestycji ustalono linię zabudowy w linii ściany istniejącej stodoły, co czyni również zadość wymogom stawianym przez ustawę z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2222 ze zm.). Dostęp komunikacyjny do drogi publicznej - ul. [...] jest zapewniony przez istniejący zjazd.

Odnosząc się do średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że wynosi 16,0%, jednak w obszarze tym waha się w istotny sposób pomiędzy 3,4% a 60,2%. W rozpatrywanym przypadku, przy uwzględnieniu uwarunkowań zaistniałych w obszarze poddanym analizie, postanowiono wprowadzić rozstrzygnięcie specyficzne (wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie od 16,0% do 28,0%). Z kolei określając wskaźnik szerokości elewacji frontowej zdecydowano się na odstępstwo od średniej wynikającej z analizy, albowiem w obszarze analizowanym występują budynki o szerokości elewacji frontowej wynoszącej 15 m (działki o nr ewid. [...] oraz [...]). Również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono w odmienny niż standardowy sposób. Wartość planowana ustalona na poziomie do 5,0 m zawiera się w przedziale min - max wynoszącym od 2,5 m do 5,0 m. Co przy tym istotne, zabudowa zagrodowa (budynki inwentarskie, gospodarcze i magazynowe) w obszarze analizowanym cechuje się wysokościami np. 4,0 m i 5,0 m. Projektowany budynek o wysokości górnej elewacji frontowej ustalonej na poziomie 5,0 m nie będzie godził w zastany ład przestrzenny i w harmonijny sposób wpisze się w otaczającą zabudowę. Z kolei geometrię dachu projektowanego budynku ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, w którym występują dachy jedno- i dwuspadowe o kątach od 20° do 50° oraz dachy tzw. płaskie o kącie do 15°.

Następnie organ I instancji wyjaśnił, że z dokumentacji przedstawionej przez wnioskodawcę wynika, że w planowanym budynku, w jego części o wymiarach 15 m x 22 m = 330 m2 wydzielone zostaną trzy boksy o pow. 95 m2 każdy, przeznaczone dla chowu tuczników w ilości do 39,9 DJP. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 15 lutego 2010 r. w sprawie wymagań i sposobu postępowania przy utrzymywaniu gatunków zwierząt gospodarskich, dla których normy ochrony zostały określone w przepisach Unii Europejskiej, powierzchnia kojca w przeliczeniu na jedną sztukę tucznika o masie powyżej 110 kg powinna wynosić co najmniej 1 m2. Przeliczając 3 boksy x 95 m2 = 285 m2, a więc możliwa będzie hodowla 285 tuczników. Wiedząc, iż jeden tucznik stanowi 0,14 DJP, wiadomym jest, że chów zwierząt w gospodarstwie będzie możliwy na maksymalnym poziomie 39,9 DJP. Dane dotyczące wielkości obiektu budowlanego są wystarczające dla przyjęcia, że prowadzony będzie w nich chów/hodowla zwierząt w liczbie mniejszej niż 40 dużych jednostek przeliczeniowych (DJP), a w związku z tym inwestycji nie można zaliczyć do przedsięwzięć mogących (potencjalnie) znacząco oddziaływać na środowisko, stąd nie zachodził obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Odnosząc się do możliwości zlokalizowania budynku bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi wyjaśniono, że kwestię tę regulują przepisy Prawa budowlanego.

Organ wyjaśnił również, że prowadzone przez wnioskodawcę gospodarstwo rolne, w ramach którego planowana jest przedmiotowa inwestycja, od roku 2016 ma powierzchnię 13,7984 ha, natomiast średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie Ś. od roku 2016 wynosi 18,1221 ha. Biorąc powyższe pod uwagę, w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania art. 61 ust 4 u.p.z.p.

Od powyższej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli pismami z dnia [...] r. A. K. i P. J..

A. K. podniósł, że niewłaściwie oznaczono parametr linii zabudowy. Nadto zapisy decyzji nie gwarantują, że trzoda chlewna zostanie zlokalizowana na tyłach działki.

Z kolei P. J. wskazał na uciążliwości związane z budynkiem inwentarskim i hodowlą trzody chlewnej. Nadto jego zdaniem niewłaściwie oznaczono parametry zabudowy. W tym zakresie podkreślił, że aktualnie działka inwestora jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi o łącznej powierzchni zabudowy wynoszącej 712 m2 (14 m2 +149 m2 +118 m2 +104 m2 +196 m2 +131 m2 - budynki oznaczone na mapie odpowiednio symbolami: 626g1; 806g1; 628g1; 627m2; 629g1; 630g1), co stanowi 14,0% powierzchni działki. Dodanie powierzchni nowej zabudowy na maksymalnym poziomie ustalonym w decyzji wynoszącym 28,0% powierzchni działki, czyli 1422 m2, spowoduje, iż działka będzie zabudowana budynkami o łącznej powierzchni zabudowy wynoszącej 2134 m2 (istniejące 712 m2 + planowane 1422 m2), co stanowi 42,0% powierzchni działki. Taki wskaźnik zabudowy, możliwy do uzyskania na podstawie ustaleń wydanej decyzji o warunkach zabudowy, jest znacznie powyżej średniego wskaźnika zabudowy ustalonego w obszarze analizowanym wynoszącym 16,0%. Niezrozumiałe i niczym nieuzasadnione jest działanie urzędu, które dopuszcza tak intensywne zabudowanie terenu.

Co więcej, zdaniem odwołującego analiza nie odzwierciedla stanu faktycznego okolicy sąsiedniej, bowiem na działce o numerze ewidencyjnym [...] znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynek o funkcji gospodarczej, a na działkach o numerach ewidencyjnych [...] znajdują się budynki garażowe. Budynki te nie zostały uwidocznione na załączonej mapie. Z kolei na działce o numerze ewidencyjnym [...] uwidoczniony jest budynek oznaczony wielką literą A, którego nie ma w terenie. Skutkiem popełnionych błędów jest nieprawidłowe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W konsekwencji nieprawidłowo oznaczono również pozostałe wskaźniki, takie jak linia zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej wskazuje wszystkie działki, które znajdują się w obszarze analizowanym. Z treści analizy graficznej i tekstowej wynikają parametry występujące w obszarze analizowanym oraz które z nich zostały przyjęte do analizy i które stanowią odniesienie dla ustalenia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-gospodarczo-inwentarskiego. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działek objętych wnioskiem, uwzględniają oraz wskazują konkretny rodzaj zabudowy wszystkich działek w obszarze analizowanym, powierzchnię zabudowy działek w obszarze analizowanym wraz ze średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, oznaczenie linii zabudowy i szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym i średniej szerokości tych elewacji frontowych, wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki na działkach sąsiednich, wskazują geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki).

Ponadto Burmistrz Ś. rozważył również zagadnienie ewentualnej konieczności uzyskania przez wnioskodawcę decyzji środowiskowej. Kolegium zgodziło się, iż dane dotyczące wielkości obiektu budowlanego są wystarczające dla przyjęcia, że prowadzony będzie w nich chów/hodowla zwierząt w liczbie mniejszej niż 40 DJP, a w związku z tym inwestycji nie można zaliczyć do przedsięwzięć mogących (potencjalnie) znacząco oddziaływać na środowisko, stąd nie zachodził obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Odnosząc się do zarzutów odwołania A. K. wyjaśniono, że decyzja o warunkach zabudowy z natury rzeczy jest swoistym przyrzeczeniem możliwości lokalizacji danej inwestycji na określonej działce. Stąd jej zapisy często odnoszą się do zamierzeń inwestora, których na tym etapie inwestycyjnym nie ma potrzeby weryfikować. Konkretne uwarunkowania danej zabudowy będą bowiem rozpatrywane dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. podczas tworzenia projektu budowlanego i jego zatwierdzania przez organ administracji architektoniczno - budowlanej, wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

W kwestii zarzutów odwołania P. J. Kolegium wyjaśniło, że planowana zabudowa będzie zlokalizowana na terenie wiejskim, gdzie większość zabudowań jest bardzo różnorodna, tak co do ich powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości oraz linii zabudowy. Wartości parametrów mają potwierdzenie w załączonej do akt sprawy analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dalej podkreślono, że zarzuty odnosząc się do wykazania, że na działce nr [...] czy [...] znajdują się budynki garażowe nie ma wpływu na wynik postępowania administracyjnego, a analiza została przeprowadzona na aktualnej mapie, przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia w tym zakresie.

W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A. K. i P. J. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, a także zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 6, 7, 8, 9, 77, 80, 104 § 2 i 107 § 3 K.p.a.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że organ błędnie przyjął, iż wnioskodawca dla całego gospodarstwa będzie utrzymywał hodowlę na poziomie 39,9 DJP, albowiem przy uwzględnieniu obecnego stanu hodowli w budynkach istniejących na terenie gospodarstwa, który wynosi 120 tuczników (wskaźnik 16 DJP), całościowy wskaźnik DJP wyniesie 55,9 DJP. Wobec tego wnioskodawca winien uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Zmiana przeznaczenia obecnie użytkowanych na terenie gospodarstwa budynków lub ich rozbiórka niewątpliwie wymaga wydania pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lub zezwolenia na rozbiórkę. Złożony wniosek o wydanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nie obejmuje kwestii istniejących budynków (z wyjątkiem stodoły przewidzianej do modernizacji), co daje uzasadnione przypuszczenie, iż wnioskodawca zamierza nadal użytkować istniejące budynki dla celów hodowli tuczników.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia [...] r. uczestnik postępowania E. T. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Ś. z dnia [...] r., nr [...], w przedmiocie ustalenia na rzecz E. T. warunków zabudowy dla budynku magazynowo-gospodarczo-inwentarskiego wraz z przebudową stodoły na terenie działki o nr ewid. [...], obręb N..

W rozpatrywanej sprawie nie budzi wątpliwości, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jak przy tym wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Zatem w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia [...] r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z.").

Dalej wyjaśnienia wymaga, że w celu stwierdzenia, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 R.w.n.z.). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, by była to kopia mapy zasadniczej, lub w przypadku jej braku, kopia mapy katastralnej, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000.

W każdej więc sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa wynikający z art. 80 K.p.a. w związku z art. 7 K.p.a. obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza z prawidłowo dokonanymi obliczeniami rachunkowymi pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że zdaniem Sądu organy rozstrzygające w niniejszej nie sprostały tym wymaganiom, co doprowadziło do oparcia wydanych w sprawie rozstrzygnięć o wadliwie sporządzoną analizę urbanistyczną.

W kontekście powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, że w sprawie doszło do naruszenia § 6 ust. 1 R.w.n.z. Stosownie do wskazanego przepisu, szerokość elewacji frontowej wyznacza się bowiem dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Z powyższego wynika więc, że dla ustalenia szerokości elewacji frontowej konieczne jest uśrednienie szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków na analizowanym obszarze, a nie jedynie tych budynków, które pełnią tożsamą funkcję do projektowanego budynku. Tymczasem z zestawienia funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy, zagospodarowania terenu, formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania (k. 341 akt adm. organu I instancji) wynika, że organ I instancji nie wskazał szerokości elewacji frontowej żadnego z budynków oznaczonych w kolumnie nr 5 literami "MJ", a także niektórych budynków oznaczonych literą "G", ograniczając się jedynie do budynków uznanych przez organ za gospodarcze w zabudowie zagrodowej.

Powyższe uwagi należy odnieść również do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą stosownie do § 7 ust. 1 R.w.n.z. wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ I instancji sporządzając analizę urbanistyczną ograniczył się bowiem jedynie do wskazania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowej, pomijając budynki oznaczone jako mieszkaniowe jednorodzinne (MJ), a także niektóre z budynków oznaczonych literą "G".

Ponadto, organ nie określił układu połaci dachowych wszystkich budynków w obszarze analizowanym, pomijając niektóre z nich, choć przy ustalaniu geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy, układu połaci dachowych), należy brać pod uwagę wszystkie budynki objęte obszarem analizowanym (§ 8 R.w.n.z.).

Dalej wskazać należy, że w sprawie doszło również do naruszenia § 5 ust. 1 R.w.n.z., albowiem choć mowa w nim o wskaźniku wielkości powierzchni nowej zabudowy, to w przypadku, gdy działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym jest zabudowana, zabudowania istniejące należy także uwzględnić przy ustalaniu przedmiotowego wskaźnika. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dotyczy bowiem relacji pomiędzy całą zabudową na danej działce a jej powierzchnią (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 399/12, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 554/16). Tymczasem organ I instancji określił wskaźnik nowej zabudowy na działce, pomijając zabudowania już isniejące na działce objętej wnioskiem. Ze znajdującego się w aktach sprawy zestawienia parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz mapy zasadniczej wynika, że na działce nr [...] o powierzchni 5077 m2 znajduje się obecnie 6 budynków, oznaczonych symbolami 33, 628g1, 629g1, 626g1, 806g1 i 630g1 (k. 369 akt adm. organu I instancji). Powierzchnia zabudowy wszystkich tych budynków winna być więc brana pod uwagę przy określaniu wskaźnika zabudowy działki inwestycyjnej, tak, aby ich powierzchnia wraz z powierzchnią planowanego budynku kształtowała się na poziomie średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 R.w.n.z.), lub przybrała inną wartość, o ile znalazłoby to uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistycznej (§ 5 ust. 2 R.w.n.z.). Organ winien więc określić w tym przypadku wskaźnik łącznej powierzchni zabudowy wszystkich budynków na działce nr [...] (wraz z planowanym budynkiem) do powierzchni terenu.

Dalej podkreślić należy, że ustalając (wadliwie) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie od 16 % do 28 % organ I instancji zdecydował się na odstępstwo od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (16 %), nie wyjaśniając przekonująco, dlaczego w rozpatrywanej sprawie takie rozwiązanie uznał za zasadne. W treści decyzji wskazano jedynie, że "przy uwzględnieniu uwarunkowań zaistniałych w obszarze poddanym analizie, postanowiono wprowadzić rozstrzygnięcie specyficzne." Organ I instancji w żaden sposób nie wyjaśnił jednak, jakie uwarunkowania zaistniałe w obszarze poddanym analizie skłoniły go do określenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy we wskazanym przedziale, choć każde odstępstwo od zasad określonych w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1 – 3 R.w.n.z. wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Zaznaczyć również należy, że mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę urbanistyczną w celu ustalenia warunków zabudowy dla planowanych obiektów musi być aktualna, tj. odzwierciedlać aktualny w chwili prowadzenia przez organ postępowania stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania. W sytuacji więc, gdy tak jak w rozpatrywanej sprawie, strona skarżąca w treści odwołania podważa aktualność mapy, obowiązkiem organu odwoławczego wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. było sprawdzenie, czy w istocie wskazane przez skarżącego budynki są wybudowane legalnie i czy winny być wzięte pod uwagę przy sporządzaniu analizy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 u.p.z.p., celem uregulowania przewidzianego w art. 61 u.p.z.p. jest zapewnienie ładu przestrzennego. Organ orzekając o warunkach zabudowy winien więc w analizie uwzględniać legalnie istniejące obiekty, a więc obiekty, odnośnie których wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, dokonano skutecznego zgłoszenia, bądź obiekty zalegalizowane (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 1672/14, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r., sygn. II SA/Gd 357/15, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 sierpnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 266/17 – wszystkie cytowane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Gdyby bowiem okazało się, że budynki te zostały posadowione legalnie, ich parametry powinny być wzięte pod uwagę przy ustalaniu średnich wskaźników zabudowy w obszarze analizowanym. Kwestia ta powinna zostać zatem wyjaśniona przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Sąd uznał również za niewystarczające określenie w treści uzasadnienia decyzji, że część inwentarska planowanego budynku przeznaczona dla trzody chlewnej (obsada do 39,9 DJP) zajmie do 40 % powierzchni użytkowej tego budynku, przy jednoczesnym wskazaniu, że inwestor planuje przenieść cały obecny inwentarz do nowo planowanego budynku, a aktualnie wykorzystywany budynek na ten cel przeznaczyć na garaże. W osnowie decyzji winno być bowiem jednoznacznie wskazane, że chów lub hodowla zwierząt (trzoda chlewna) w liczbie do 39,9 DJP dotyczy całego gospodarstwa (całej działki), a nie nowo powstałego budynku. Nie ma bowiem gwarancji, że inwestor nie zdecyduje się pozostawić obecnego inwentarza w dotychczasowym budynku, co mogłoby doprowadzić do przekroczenia wskaźnika 39,9 DJP.

Na aprobatę w kwestii wniosku E. T. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia bezpośrednio przy granicy z działką o nr ewid. [...] zasługuje natomiast konstatacja organu I instancji, iż wskazaną kwestię regulują przepisy Prawa budowlanego. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie jest bowiem uprawniony jednoznaczne określać w decyzji o warunkach zabudowy położenia projektowanego budynku na działce, w tym ustalać, że będzie on mógł być usytuowany bezpośrednio przy jej granicy. Organ ten nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego (por. szerzej wyrok WSA w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 731/18).

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a."), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Ś. z dnia [...] r., nr [...], albowiem wydano je z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 5 ust. 1 i 2, § 6, § 7 i § 8 R.w.n.z., które miało wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien uwzględnić wskazówki zawarte w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia.

O kosztach postępowania, na które składa się kwota po [...] zł na rzecz każdego ze skarżących z tytułu uiszczonego wpisu od skargi, Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.