Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1971/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145  par. 1  pkt 1  lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 36  ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 138
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi A. L., T. L., D. L. i J. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 1971 /12

Uzasadnienie

UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta J. od decyzji Starosty [...]

nr [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za grunt oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2

w obrębie[...], zajęty pod część drogi publicznej (gminnej) - ul. [...] w J. uregulowany obecnie w KW [...]– uchylił zaskarżoną decyzję w całości

i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu organ przedstawił następujacy stan faktyczny i prawny sprawy.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. Starosta Powiatu [...]ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za wyżej opisaną nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz : J. L. za udział 4/8 części nieruchomości, J. i D. L. za udział 2/8 części nieruchomości, T. L. za udział 1/8 części nieruchomości oraz A. K. L. za udział 1/8 części nieruchomości - Gminę-Miasto J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.

- Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U.

z 1998 r., Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 8 września 2011 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. C.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta J.

Po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu całości zgromadzonego materiału dowodowego ogan odwoławczy stwierdził, że sprawa odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr[...], zajętą pod część drogi publicznej (gminnej) - ul. [...]w J. nie została wyjaśniona w stopniu umożliwiającym rozstrzygnięcie jej zgodnie z prawem, co uzasadnia uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Organ przytoczył treść art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.) i wskazał, że ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wynika bezspornie, że decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto J. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod ulicę [...] w J., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr[...]. Kwestią sporną natomiast jest prawidłowość ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności.

Przytaczajac treść przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz przepisów o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz, U. z 2010 r, Nr 102, poz, 651 z późn. zm., dalej jako ugn) organ wskazał , że podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985).

Oceniając sposób sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 8 września

2011 r. organ wskazał, że w sporządzonym na potrzeby prowadzonego przed Starostą [...] postępowania operacie szacunkowym z dnia 8 września 2011 r. określono wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr[...], w oparciu o ceny uzyskane na rynku lokalnym obejmującym teren miasta J., za nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę inną niż zagrodowa, zlokalizowane na terenach z funkcją dominującą budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego (wielo-mieszkaniowego). W uzasadnieniu przyjętej metody rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż transakcje drogowe nie spełniają definicji wartości rynkowej .

W ocenie organu odwoławczego takie uzasadnienie przyjętej metody nie może być zaakceptowane. W ten sposób bowiem rzeczoznawca niejako neguje brzmienie

§ 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, który nakazuje szukać w pierwszej kolejności transakcji "drogowych" na badanym rynku lokalnym, a dopiero po stwierdzeniu ich braku dokonać wyceny na podstawie cen gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Zdaniem organu wojewódzkiego rzeczoznawca majątkowy powinien wyjaśnić wnikliwie, dlaczego uznał za niemożliwe oparcie wyceny o ceny odnotowane na rynku transakcji dotyczących gruntów nabywanych pod drogi, skoro zarówno według brzmienia starego jak i znowelizowanego przepisu § 36 ust. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w pierwszym rzędzie powinna być rozważona możliwość oparcia wyceny na cenach transakcyjnych nieruchomości drogowych. Te okoliczności powodują, że dokonana wycena przez K. C. nic jest wiarygodna i nie może stanowić podstawy do wydania stosownej decyzji. W świetle bowiem art. 130 ust. 2 ugn operat szacunkowy stanowi podstawowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania na okoliczność tego jaką wartość miała nieruchomość której prawa własności dany wątpliwości, że operat szacunkowy powinien podlegać ocenie, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym. W niniejszej sprawie organ odwoławczy dostrzegł nieprawidłowości w kwestionowanym operacie szacunkowym z dnia 8 września 2011 r., dlatego uznał , że organ I instancji naruszył normy prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a) . Reasumując, Wojewoda [...] stwierdził, że Starosta [...] nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy o odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna w[...], zajętą pod część drogi publicznej (gminnej) ul. [...] w J., ponieważ oparł zaskarżoną decyzję na operacie szacunkowy z dnia 8 września 2011 r., który w ocenie organu odwoławczego, nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa. Powyższe ustalenia uprawniaja organ odwoławczy do wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. celem zlecenia uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu zgodnie z brzmieniem znowelizowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Kwestia ustalenia wysokości odszkodowania za sporną nieruchomość jest bowiem istotą sprawy, a przeprowadzenie ponownego dowodu z wyceny rzeczoznawcy majątkowego ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Skargę na powyższą decyzję złożyli A. L, J. L., D. L. i T. L. wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi zarzucono, że Wojewoda [...] wkroczył w uprawnienia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wynikające z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyznał sobie prawo do oceny dyskwalifikującej operat. Ponadto wskazano, że przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny jest w pełni uprawniony na podstawie znowelizowanego § 36 ust.4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku, zaś odrzucenie sposobu wyceny na podstawie transakcji drogowych zostało wnikliwie i logicznie uzasadnione.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Oceniając w tym kontekście zaskarżoną decyzję należy uznać, że skarga winna zostać uwzględniona .

Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest decyzja Wojewody[...] , uchylająca decyzję Starosty [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość, która na podstawie decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. stała się własnością Gminy

- Miasta J. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie art. 73 ust. 1

i 4 z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną ( Dz.U. z 1998 r. Nr 133 poz. 872 z późń.).

Jak stanowi art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r., nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa winno być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. (...). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Mające w takim przypadku odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm. dalej ugn ) stanowią natomiast, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Opinię taką rzeczoznawca sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). Jak natomiast stanowi art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponadto, zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zaś zasady wyceny nieruchomości, w tym przeznaczonych pod drogi publiczne, uregulowane zostały rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

z 2007 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem. Odnotowania przy tym wymaga, iż rozporządzenie to z dniem 26 sierpnia 2011 r. uległo zmianie w wyniku rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) ze skutkiem od dnia 26 sierpnia 2011 r. Bezspornym przy tym jest, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte przed dniem wejścia w życie wskazanej nowelizacji, natomiast operat szacunkowy sporządzony już po wejściu w życie nowelizacji. Uwzględniając jednak fakt, że rozporządzenie nowelizujące nie zawiera żadnych przepisów intertemporalnych, prawidłowo przyjął autor operatu szacunkowego, że w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy zmienione.

Dla należytego wyjaśnienia istoty sporu w niniejszej sprawie zasadnym jednak jest przywołanie treści § 36 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym przed wskazaną nowelizacją. I tak zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowił, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

- wartość gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, ze wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50% (pkt 1)

W myśl § 36 ust. 3 rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 rozporządzenia (zacytowanego wyżej) należało stosować odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Na gruncie tej regulacji w orzecznictwie przyjmowano, że pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (ust. 1). Natomiast ust. 2 reguluje sytuację wyjątkową, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas wyceny należy dokonać w sposób określony w tym przepisie.

Znowelizowana treść § 36 rozporządzenia ma natomiast następujące brzmienie:

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości

z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1).

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2).

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3).

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Zgodnie natomiast z treścią § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

Odwołując się do przywołanej treści przepisu wskazać należy, że bezspornym w sprawie jest, że przedmiotowa działka nr [...] na dzień [...] października 1998 r. na podstawie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego miasta J., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989 r. ( Dz. U. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] ) oraz zmian wprowadzonych do wyżej wymienionego planu uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] listopada 1994 r. ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz.[...]) leżała na terenie istniejącej drogi publicznej niewydzielonej funkcjonalnie z obszaru oznaczonego symbolem [...] - stanowiącego teren zabudowy mieszkaniowej z dominującą formą zabudowy wielorodzinnej ( wielomieszkaniowej) .

W kwestii ustalenia wysokości odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dr inż. K. C. z dnia[...] września 2011 r. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny działek przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej ( pkt 10.1 operatu), przy czym do porównania przyjął grunty niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę inną niż zagrodowa , z funkcją dominującą : tereny budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego ( pkt 8.2 operatu). Taki wybór nieruchomości do porównania rzeczoznawca uzasadnił tym, że szczególny cel , jakim jest przejęcie działki gruntu pod drogę publiczną , oraz uwzględniając fakt , że osoba fizyczna nie może nabyć gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną sprawia, że tego typu transakcje nie spełniają definicji wartości rynkowej ( str. 14 operatu). Tak sformułowanego stanowiska – zdaniem sądu - nie można zaakceptować. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem rzeczoznawcy, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne nie wypełniają przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 u.g.n. Ustawodawca nie wyłączył bowiem z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży tego rodzaju gruntów między osobami fizycznymi (osobami prawnymi) a gminą lub Skarbem Państwa. Tym samym uznał, że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151 ust. 1 u.g.n. Aprobata stanowiska prezentowanego przez rzeczoznawcę prowadziłoby w efekcie do uznania, że przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia jest przepisem "martwym" już od chwili jego ustanowienia, co pozostawałoby w kolizji z zasadą racjonalności ustawodawcy oraz zasadą, iż system prawny jest spójny, logiczny, zupełny.

Ponieważ jednak działka nr [...] została wydzielona z nieruchomości przeznaczonej w dniu 29 października 1998 r. w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, to wybór do porównania nieruchomości podobnych, o takim samym przeznaczeniem należy uznać za prawidłowy. § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego, w brzmieniu obowiązującym po dniu wejścia w życie rozporządzenia zmieniającego, stosowany odpowiednio w związku z ust. 6 pkt 1 tego paragrafu, ma następujące brzmienie: Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa (...) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zwrot "przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji" stosowany odpowiednio (ust. 6 § 36 rozporządzenia w obecnym brzmieniu) oznacza, że przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, bez uwzględnienia zmiany przeznaczenia pod drogi publiczne. Zatem do porównania przy rynkowej wycenie nieruchomości przejętej (art. 151 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 1 w zw. z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia) również należy przyjmować nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, czyli pod zabudowę mieszkaniową. Tak więc sposób wyceny działki o numerze[...], w operacie szacunkowym sporządzonym przez dr inż. K. C. , nie odbiega od tego, jak powinna zostać dokonana wycena w oparciu o obecne (i obowiązujące w dniu wydawania decyzji) brzmienie § 36 ust. 1 i 6 rozporządzenia z 2004 r. Zawarte w treści operatu szacunkowe stanowisko dotyczące braku rynkowego charakteru transakcji drogowych, acz nieprawidłowe, nie ma wpływu na prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu. Należy bowiem podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat w niniejszej sprawie, wartość rynkową działki oszacował przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Tym samym Sąd nie zgadza się z twierdzeniem organu II instancji , zawartym w treści zaskarżonej decyzji, że § 36 ust. 4 rozporządzenia nakazuje w pierwszej kolejności transakcji drogowych na badanym rynku lokalnym , a dopiero po stwierdzeniu ich braku dokonywać wyceny na podstawie cen gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Według brzmienia nowych przepisów wartość nieruchomości określana jest na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o takim samym przeznaczeniu jak wyceniana nieruchomość . Rzeczoznawca powinien brać pod uwagę takie cechy nieruchomości jak jej rodzaj, położenie, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, podczas gdy do tej pory przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowało się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele, odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Z podniesionych względów -zdaniem Sądu- wartość dowodowa przedmiotowego operatu szacunkowego została oceniona przez organy z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., jak również art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Rozpoznając ponownie sprawę organ, mając na uwadze ocenę prawną zawartą w niniejszym orzeczeniu, ponownie przeanalizuje całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ( w szczególności sporządzony w sprawie operat szacunkowy) oraz, o ile uzna to za niezbędne dla rozpoznania sprawy, przeprowadzi inne dowody. W zależności od poczynionych w tym postępowaniu ustaleń, podejmie stosowne rozstrzygnięcie przewidziane w art. 138 kpa, którego treści skład orzekający w sprawie nie przesądza.

Wobec powyższego i kierując się dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasadnym było uchylenie zaskarżonej decyzji. Wobec uwzględnienia skargi należało orzec o niewykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku na zasadzie art. 152 ww. ustawy. Odnośnie wniosku o zwrot kosztów, to należy wskazać, że przysługuje on stronie skarżącej od organu administracji (art. 200 p.p.s.a.), strona winna jednak zgłosić w tej sprawie wniosek najpóźniej przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia , (art. 210 p.p.s.a.). Ponieważ skarżący, prawidłowo zawiadomieni o terminie złożenia wniosku o zwrot kosztów postępowania (pkt 5 pouczeń dołączonych do zawiadomień o terminie rozprawy z dnia 21 listopada 2012 r.), wniosku takiego do momentu zamknięcia rozprawy o godzinie 10 45 nie złożyli ( wniosek A. L. o zwrot kosztów postępowania wpłynął już po zamknięciu rozprawy), Sąd o zwrocie na ich rzecz kosztów postępowania sądowego nie orzekł.