Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 871/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2011-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit a, art. 135 i art. 152 oraz art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 93 ust 4 i 5, art. 95, art. 94 ust 1, art. 91 ust 1, art. 94 ust 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6 ust 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.),, Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 października 2011 r. sprawy ze skargi Powiatu [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie negatywnie zaopiniowanego projektu podziału działki I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Burmistrza z dnia [...] r., znak: [...], II. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Powiatu [...] kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta Ł., działający w imieniu Powiatu Ł., wnioskiem z dnia [...] r., wystąpił o zatwierdzenie podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], obręb nr [...] miasta Ł., stanowiącej własność Powiatu Ł. Wnioskodawca podniósł, że proponowany podział zakłada wydzielenie z nieruchomości [...] działek wstępnie oznaczonych jako działka [...] i działka [...]. Nowo powstała działka oznaczona literą [...] będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności, najpóźniej przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału.

Działka oznaczona literą [...] posiadać będzie dostęp do drogi publicznej poprzez bezpośrednie sąsiedztwo z ulicą G. oznaczoną numerem ewidencyjnym działki [...] wchodzącej w skład ciągu drogi wojewódzkiej.

Ponadto wnioskodawca wniósł o wydanie postanowienia w przedmiocie opinii dotyczącej projektu podziału powyższej nieruchomości w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w kontekście przesłanki określonej w art. 94 ust. 1 pkt 1 tej ustawy tj. czy przedłożony wstępny projekt podziału nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi.

Burmistrz Ł. postanowieniem z dnia [...] r., znak : [...] negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działki nr [...] .

W uzasadnieniu orzeczenia organ wskazał, że dla obszaru objętego podziałem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dla działki nr [...] wydana została decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] r., nr [...] w związku z tym organ zweryfikował wstępny projekt podziału pod kątem zgodności z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie organu proponowany podział narusza zapisy tej decyzji w zakresie dostępu do drogi publicznej, dostawy wody, zasilania w gaz i odprowadzania ścieków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze , decyzją z dnia [...]r., znak :[...] , po rozpatrzeniu zażalenia Powiatu Ł. reprezentowanego przez Starostę Ł., uchyliło zaskarżone postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji wskazał między innymi, że organ I instancji uchybił zasadom postępowania wyrażonych w art. 7, art. 11 kpa oraz naruszył przepis art. 107 § 3 k.p.a. Organ I instancji opiniując negatywnie wstępny projekt podziału działki nr [...], ograniczył się jedynie do wskazania, że proponowany podział narusza ustalenia decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dostępu do drogi publicznej, dostawy wody, zasilania w gaz i odprowadzenia ścieków. Nie wskazał jednak na czym konkretnie te naruszenia polegają ani które z istotnych ustaleń decyzji zostałoby zniweczone w przypadku dokonania podziału.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Ł., postanowieniem z dnia [...]r., znak : [...], na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 w związku z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity : Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału działki o numerze ewidencyjnym [...], o powierzchni [...] ha położonej w obrębie [...] miasta Ł., stanowiącej własność Powiatu Ł.

Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania po złożeniu przez wnioskodawcę wniosku o podział nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] o pow. [...] ha i wskazał, że działka ta położona jest na obszarze dla którego brak jest planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz, że obszar ten nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia tego planu.

W dniu [...] r., Burmistrz Ł. wydał dla działki o nr ewid. [...] decyzję Nr [...] o warunkach zabudowy, w której określono :

"Rodzaj inwestycji – budowa budynku z poddaszem użytkowym przeznaczonego na warsztaty dla uczniów Zajęć CIS, salę konferencyjną oraz pomieszczenia magazynowe".

W decyzji powyższej brak jest zapisów o wstępnym projekcie podziału działki. Natomiast z jej treści wynika między innymi, że planowana inwestycja posiadać będzie dostęp do drogi publicznej o nr. ewid. działki [...], dostawę wody z zewnętrznej instalacji na terenie działki [...], zasilanie w gaz z wewnętrznej instalacji na terenie działki [...] oraz odprowadzanie ścieków do wewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej na terenie działki nr [...].

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji podniósł, że opiniując wstępny projekt podziału przedmiotowej działki kierował się treścią art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozstrzygnięcie oparł o przepis art. 94 ust. 1 pkt 2 tej ustawy bowiem, dla obszaru objętego wnioskiem o podział została wydana w dniu [...]r. decyzja nr [...] o warunkach zabudowy.

Organ orzekający uznał za słuszne stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., że "... w przypadku braku miejscowego planu opinia organu dotyczy zgodności tego projektu z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero w przypadku braku takiej decyzji dopuszczalne jest weryfikowanie projektu przez pryzmat braku sprzeczności z przepisami odrębnymi. Należy zauważyć, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest surogatem planu miejscowego, a przecież zasadą jest opiniowanie wstępnych projektów podziału nieruchomości dokonywane w aspekcie ich zgodności z planem miejscowym. Procedura określona w art. 94 ust. 1 u.g.n., ma charakter zastępczy w stosunku do regulacji zawartej w art. 93 ust. 4 u.p.n., a zatem w przypadku braku planu miejscowego pierwszeństwo przyznać należy ustaleniom decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero w przypadku jej braku odnosić ocenę projektu do treści przepisów odrębnych".

Burmistrz Ł. wskazał, że niezgodność proponowanego podziału z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy polega na :

1/ w zakresie ustaleń dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego :

a) w decyzji o warunkach zabudowy określono powierzchnię zabudowy do 5% powierzchni dz. nr [...], w przypadku jej podziału procent zabudowy uległby zmianie, co zmienia zapisy decyzji, gdyż decyzja o warunkach zabudowy zezwala na zabudowę do powierzchni [...] m2 .

Wnioskodawca nie określił we wniosku, na której nowopowstałej działce miałby być realizowana budowa budynku z poddaszem użytkowym przeznaczonego na warsztaty dla uczniów zajęć CIS, salę konferencyjną oraz pomieszczenia magazynowe, natomiast w przypadku zaakceptowania projektu podziału działki maksymalna powierzchnia dla działki [...] wyniosłaby ok. [...] m2, a dla działki [...] [...] m2.

2/ w zakresie ustaleń dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej :

a) w decyzji określono dostęp do drogi publicznej; bez zmian, droga o nr ewid. działka nr [...], w przypadku dokonania podziału działki nr [...] zgodnie z wnioskiem z dnia [...]r., nowopowstała działka [...] posiadałaby dostęp do drogi publicznej, natomiast działka [...] miałaby zapewniony dostęp przez ustanowienie służebności, czego nie przewidują zapisy decyzji;

b) w decyzji określono dostawę wody z wewnętrznej instalacji na terenie działki nr [...], w przypadku podziału działki nr [...] i powstania dwóch nieruchomości dostawa wody powinna być zgodna z przepisami ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 123, poz. 858 ze zm.), przewidującymi zawarcie umów o zaopatrzeniu w wodę z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci, natomiast przy zbyciu działek wydzielonych w wyniku podziału (o czym wnioskodawca pisze we wniosku o podział( powinny mieć one zapewnione niezależne przyłącza z ustanowieniem stosownych służebności gruntowych;

c) w decyzji określono odprowadzanie ścieków do wewnętrznej instalacji sanitarnej na terenie działki nr [...], w przypadku podziału działki nr [...] i powstania dwóch nieruchomości odbiór ścieków powinien być zgodny z przepisami ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 123, poz. 858 ze zm.), przewidującym zawarcie umów o zaopatrzenie w wodę z osobą, której nieruchomość została przyłączona do sieci, natomiast przy zbyciu działek powinny mieć one zapewnione niezależne przyłącza z ustanowieniem stosownych służebności gruntowych;

d) w decyzji określono zasilenie w gaz z zewnętrznej instalacji gazowej na terenie działki nr [...], w przypadku podziału działki i zbyciu powstałych działek zasilanie w gaz nie może odbywać się poprzez instalację wewnętrzną.

Reasumując organ I instancji uznał, że proponowany podział narusza zapisy decyzji Burmistrza Ł. z dnia [...]r. w zakresie ustaleń dotyczących warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego oraz dostępu do drogi publicznej i ustaleń w zakresie infrastruktury technicznej.

Zażalenie na powyższe postanowienie w imieniu Powiatu Ł. wywiódł Starosta Ł. zarzucając naruszenie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) poprzez dokonanie dowolnej oceny wstępnego podziału działki nr [...] oraz naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nierzetelne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego.

W uzasadnieniu zażalenia podniesiono, że negatywna opinia organu I instancji o projekcie podziału opiera się jedynie na domniemaniach i założeniach organu.

Organ I instancji, bez jakiejkolwiek analizy założył, że budowa budynku z poddaszem użytkowym doprowadzi do naruszenia określonego w decyzji procentu zabudowy ustalonego dla działki nr [...]. Tymczasem, co zauważył organ, na działce oznaczonej lit "[...]" dopuszczalna powierzchnia zabudowy wynosi [...] m2, a na działce oznaczonej lit."[...] m2, zatem proponowany podział nie narusza zapisów decyzji nr [...] w zakresie ustaleń dotyczących maksymalnej powierzchni zabudowy.

Wbrew twierdzeniom organu I instancji, decyzja o warunkach zabudowy nie musi określać służebności dla działki, która nie stanowi odrębnej własności.

Nawet po podziale tej nieruchomości na dwie działki, dalej będzie jedna nieruchomość, posiadająca jedną księgę wieczystą której właścicielem jest Powiat Ł., co oznacza, że działka "[...]" ma dostęp do drogi publicznej tj. ul. B., poprzez fakt, że działka "[...]" bezpośrednio przylega do działki zajętej pod drogę publiczną i jest własnością tego samego podmiotu. Skarżący nie podzielił stanowiska organu I instancji, że we wniosku o podział wskazał, iż celem podziału jest zbycie działek. We wniosku o podział jedynie zaznaczył, że ustanowienie służebności nastąpi – co jest zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami – najpóźniej przy zbywaniu wydzielonych działek. Ponadto organ I instancji błędnie założył, że celem podziału jest zbycie działek, co doprowadziło do nieuprawnionego stwierdzenia, że podział nieruchomości naruszy zapisy decyzji o warunkach zabudowy w zakresie infrastruktury technicznej. Zgodnie z decyzją nr [...] dostawa wody, odprowadzanie ścieków, zasilanie w gaz ma nastąpić z wewnętrznych instalacji znajdujących się na działce nr [...].

Proponowany podział nie rodzi więc konieczności budowania odrębnych dla budynków przyłączy, albowiem budynki znajdujące się na działce [...], jak również budynek, który zostanie wzniesiony zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, będzie stanowił część składową jednej nieruchomości.

Reasumując, zdaniem strony, organ nie może swojej oceny w zakresie zgodności wstępnego projektu podziału działki nr [...] z warunkami decyzji z dnia [...]r. opierać na przyjętym hipotetycznie stanie faktycznym i na tej podstawie negatywnie opiniować projekt podmiotu.

Opinia organu wydana na podstawie art. 93 ust. 4 u.g.n. nie ma charakteru uznaniowego, a jej podstawą winien być stan faktyczny istniejący w chwili orzekania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze , postanowieniem z dnia [...]r., znak : [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) art. 17 pkt 1 kpa i art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 2004r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz.U. z 2001r., Nr 79, poz. 856 ze zm.) w związku z art. 93 ust. 4 i 5, art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia Powiatu Ł. reprezentowanego przez Starostę Ł., zaskarżone postanowienie utrzymało w mocy.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji przytoczył ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji oraz zarzuty i uzasadnienie zażalenia, i wskazał, że dla obszaru działki nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan, lecz dla tej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Istota rozważań w tej sprawie sprowadza się zatem do odpowiedzi na pytanie czy przedłożony wstępny projekt podziału odpowiada ustaleniom przyjętym w tej decyzji.

W ocenie Kolegium, proponowany projekt podziału nie odpowiada ustaleniom przyjętym w decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium podkreśliło, co pominął organ I instancji, że ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy, wydane zostały dla całego obszaru działki nr [...], a nie dla jego części (vide pkt 8 ustaleń decyzji). Oznacza to, że cały teren powinien być zagospodarowany zgodnie z ustaleniami tej decyzji.

Kolegium uznało, że projektowany podział zmierza do zniweczenia tego podstawowego wymogu. Jeśli bowiem ustalenia decyzji w przedmiocie realizacji inwestycji w postaci zabudowy usługowej – budowy budynku przeznaczonego na warsztaty edukacyjne i salę konferencyjną miałyby być realizowane na obszarze obu projektowanych do wydzielenia działek, to całkowicie bezcelowe byłoby dokonywanie planowanego podziału.

Tak więc, projektowany podział zmierza do wydzielenia działki, na której nie będzie możliwy do realizacji cel określony w decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma znaczenia więc okoliczność czy wnioskodawca zamierza zbyć jedną z wydzielonych działek czy też obie zachowa w swoim władztwie, istotne jest bowiem to, że jedna z tych działek zostanie zagospodarowana odmiennie niż ustalono to w decyzji.

W dalszej części uzasadnienia Kolegium podkreśliło, że powyższe stanowisko nie oznacza, iż wnioskodawca jako właściciel działki nr [...] został definitywnie pozbawiony możliwości jej podziału czy możliwości zagospodarowania w sposób odmienny od ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]. Aby jednak zamierzenie to skutecznie realizować konieczne jest doprowadzenie do uprzedniego ustalenia nowych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie określonym przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bez podjęcia tych działań usunięcie kolizji pomiędzy przedłożonym wstępnym projektem podziału a obowiązującymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu na działce nr [...] nie jest możliwe.

Odnosząc się do ustaleń organu I instancji i argumentów podniesionych w zażaleniu Kolegium wskazało, że rację ma strona skarżąca, iż do czasu zbycia działki "[...]" nie zachodziłaby konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce "[...]". Z tym tylko, że w przypadku podziału nieruchomości, działka "[...]" może zostać zbyta w każdym czasie na rzecz innego podmiotu. Zbycie działki "[...]", poza oczywistą zmianą jej funkcji określą w decyzji o warunkach zabudowy, prowadziłoby do urządzenia przechodu i przejazdu na działce "[...]", co byłoby sprzeczne z ustaleniami zawartymi w pkt 5 lit. a decyzji o warunkach zabudowy. Analogiczne uwagi dotyczą również dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej, gdyż z chwilą zbycia działki "[...]", nowy właściciel musiałby zaopatrzyć ją w nowe urządzenia.

Kolegium za chybiony uznało wywód organu I instancji w zakresie zmiany maksymalnego dopuszczalnego współczynnika zabudowy terenu działki nr [...], lecz uznało, że uchybienie to nie stanowi samodzielnej podstawy do uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Powiat Ł. reprezentowany przez Starostę Ł. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na powyższe postanowienie zarzucając naruszenie : art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) – poprzez dokonanie dowolnej oceny wstępnego projektu podziału nr [...] położonej w obrębie miasta Ł., pozostające w związku z naruszeniem przez organ następujących przepisów :

1) art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz.717 z póź. zm.) w zw. z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. z 2003. Nr 164 poz.1588)- poprzez przyjęcie:

- że brak w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]r Nr [...] zapisów dotyczących zasad podziału działki nr [...] oznacza, że inwestycja dla której wydano ww. decyzję musi być realizowana na całości działki nr [...], a zatem że nie jest możliwe w ocenie organu prowadzenie inwestycji na części działki nr [...],

- że brak w decyzji o warunkach zabudowy zapisów dotyczących zasad dostępu do drogi publicznej w zakresie działki oznaczonej na wstępnym projekcie podziału lit. [...] (która to działka w razie jej zbycia musiałaby zostać skomunikowana z drogą publiczną poprzez urządzenie przejazdu i przechodu przez działką [...]) w ocenie organu pozostaje w sprzeczności z ustaleniami decyzji z dnia [...]r Nr [...] nie przewidującej zmian w dotychczasowym określeniu dostępu do drogi publicznej i układzie komunikacyjnym; analogiczny wywód organ uczynił w zakresie dostępu na działce [...] do infrastruktury technicznej, która zgodnie z decyzją ma być zabezpieczona z wewnętrznych instalacji znajdujących się na terenie działki [...],

2) art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez pominięcie faktu, że to w postępowaniu o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości ustawodawca wprowadza warunek podziału nieruchomości od ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbywania działek wydzielonych w wyniku podziału, co oznacza, że skoro w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie ustala się zasad podziału nieruchomości zarówno w sferze proponowanych ani też hipotetycznych podziałów (procedurę podziału nieruchomości przeprowadza się wyłącznie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami) to tym samym nie można twierdzić że w postępowaniu opiniującym podział, organ może wydać opinię negatywną z uwagi na brak zapisów w decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej dla nowo wydzielanej działki [...],

3) art. 34 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane ( Dz. U. z 2010r. Nr 243 poz. 1623 z póź. zm.) oraz § 12 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75 poz.690 z póź. zm.) - poprzez pominięcie faktu, że wyznaczenie linii zabudowy dla działki nr [...] nie jest tożsame ze szczegółowym rozmieszczeniem budynku na danej nieruchomości,

4) art. 34 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010r. Nr 243 poz. 1623 z póź. zm.) oraz § 26 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75 poz.690 z póź. zm.) w zw. z art. 93 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez naruszenie właściwości rzeczowej w zakresie opiniowania podziału tj. organ nie może negatywnie zaopiniować wstępny podział nieruchomości uzasadniając to tym, że decyzja o warunkach zabudowy nie przewiduje w razie zbycia działki [...] odrębnego uzbrojenia terenu nowo wydzielanego, skoro taka okoliczność może być przedmiotem badania organu administracji architektoniczno-budowlanej na etapie wszczęcia procedury o wydanie pozwolenia na budowę obejmującego działkę [...] .

5) art. 65 ust.1 pkt. 1 w zw. z art. 63 ustawy o planowaniu przestrzennym -przyjmując pośrednio założenie , że nowa decyzja o warunkach zabudowy wydana na rzecz właściciela działki nr [...] zamierzającego przeprowadzić jej podział, mogłaby niejako wyeliminować z obrotu prawnego decyzję nr [...] wydaną na rzecz Stowarzyszenia Współistnienie, a tym samym, że jedynie nowa decyzja o warunkach zabudowy mogłaby usunąć kolizję między projektowanym podziałem a decyzją nr [...].

Zarzucając powyższe naruszenie prawa skarżący powiat wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, chociaż z innych przyczyn niż w niej podniesiono.

Materialnoprawną podstawę do orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy rozdziału 1 Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej jako u.g.n. – regulujące podziały nieruchomości.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. – podziału nieruchomości można dokonań, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n., zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

Z powołanych wyżej regulacji normatywnych wynika, że postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. Najpierw bowiem zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów o których mowa w art. 95 u.g.n., opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku braku planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n.

Drugi etap to orzeczenie o podziale nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 ustawy, ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące. Pozytywna opinia stanowi bowiem podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu.

Z art. 94 ust. 1 u.g.n. wynika, że aby był możliwy podział nieruchomości, gdy nie ma planu miejscowego i nie ma obowiązku jego sporządzenia, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli : nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z treści zaskarżonej decyzji i treści skargi bezsporne jest, że na terenie na którym znajduje się przedmiotowa działka brak jest planu miejscowego i nie ma obowiązku sporządzenia planu.

Istota sprawy sprowadzała się zatem do oceny, jak należy interpretować użyty w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. zwrot "jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu".

Analizowany przepis art. 91 ust. 1 u.g.n. stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organy orzekające w sprawie opiniując negatywnie projekt podziału nieruchomości pod kątem spełnienia warunków określonych w art. 94 ust. 1 u.g.n., stanęły na stanowisku, że projektowany podział jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] r. znak [...] wydaną na wniosek Stowarzyszenia Współistnienia, a więc na rzecz innego podmiotu niż wnioskodawca podziału nieruchomości.

Wynika z tego, że organy orzekające przyjęły, iż w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. chodzi o jakąkolwiek (każdą ) decyzję o warunkach zabudowy, niezależnie od tego na czyją rzecz decyzja taka została wydana.

W ocenie Sądu, taki tok rozumowania nie jest logiczny i jest sprzeczny z ratio legis analizowanego uregulowania prawnego.

W analizowanym przepisie art. 94 ust. 1 u.g.n. chodzi bowiem o to, że na terenach na których brak jest planu miejscowego i nie ma obowiązku jego sporządzenia, podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (art. 97 ust. 1 u.p.n.), którym najczęściej jest właściciel lub użytkownik wieczysty. Przepis ten chroni zatem właściciela (użytkownika wieczystego) dając mu możliwość wyboru sposobu podziału nieruchomości pod warunkiem jednak, że podział ten nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo pod warunkiem, że jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy właściciel terenu uzyskał taką decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania.

Inna interpretacja art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. sprzeczna byłaby również z istotą skutków jakie wywiera decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu skoro, stosownie do art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku.

Ponadto decyzja taka może być wydana na rzecz wielu podmiotów co do jednego terenu (art. 63 ust. 1 powyższej ustawy), w tym również na rzecz podmiotów niezbędnych właścicielami nieruchomości lub użytkownikami wieczystymi.

Decyzja o warunkach zabudowy nie może jednocześnie prowadzić do ograniczenia praw właściciela w sposobie zagospodarowania i sposobu podziału gruntu stanowiącego jego własność. Zdaniem Sądu, nie każda decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania jest tą decyzją, o której mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. W przepisie tym chodzi bowiem o decyzję wydaną na rzecz właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, który zamierza dokonać jej podziału

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, zgodnie z art. 153 organ związany jest wyżej wskazaną oceną prawną Sądu, którą powinien uwzględnić przy opiniowaniu wniosku strony o podział nieruchomości.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a", art. 135 i art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.