Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 266/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2, art. 54 pkt 2 li. d, art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 6 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 1, art. 11
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia NSA Barbara Skrzycka - Pilch (spr.) Sędzia WSA Wanda Antończyk Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 8 października 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 lutego 2009 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 16 grudnia 2008 r., nr [...].


UZASADNIENIE

Gmina U. wystąpiła do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego z garażem wbudowanym lub wolnostojącym na działce nr [...] położonej w N. , gmina U.

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2008 r., po rozpatrzeniu ww. wniosku, Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została uchylona w całości na mocy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 października 2008 r. z uwagi na nieprawidłowe wykonanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt Gminy, decyzją z dnia 16 grudnia 2008 r., wydaną na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1, 4 i 5, art. 63 ust. 2 i 4, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 k.p.a., § 2-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) oraz § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobów ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem Gminy U. W uzasadnieniu podniósł, że przeprowadzona analiza charakteru zamierzonej inwestycji oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się jej realizację wykazała, że spełnione są warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odwołaniu od powyższej decyzji S. K. podniósł, że zaskarżona decyzja jest błędna, albowiem na działkach nr [...] i [...] położonych w N., gmina U., planowana jest budowa zakładu przetwórstwa rybnego, który będzie stwarzał uciążliwości dla mieszkańców planowanego domu mieszkalnego na działce nr [...].

Decyzją z dnia 25 lutego 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3-9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobów ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium podniosło, że przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie warunkują wydania decyzji o warunkach zabudowy uzyskaniem zgody właścicieli nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, czy też nieruchomości sąsiednich. O stosunkach własnościowych nieruchomości rozstrzyga się w trakcie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto wskazało, że kwestia negatywnego oddziaływania zakładu przetwórstwa rybnego zlokalizowanego na sąsiednich nieruchomościach została wyjaśniona w odrębnym postępowaniu administracyjnym o uzyskaniu decyzji środowiskowej. Jak wynika z dokumentów posiadanych przez Gminę U., to jest raportu o oddziaływaniu na środowisko oraz protokołu przeprowadzonej z udziałem odwołującego rozprawy administracyjnej, oddziaływanie projektowanego zakładu przetwórstwa rybnego zamknie się w granicach działek nr [...] i [...], na których planowany jest do realizacji przedmiotowy zakład.

W skardze na powyższą decyzję S. K. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji podtrzymując argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Skarżący w piśmie z dnia 16 czerwca 2009 r. podtrzymując zarzuty skargi podniósł ponadto, że niewłaściwa analiza zasady dobrego sąsiedztwa może doprowadzić do konfliktów sąsiedzkich i zagrażać realizacji podjętej przez skarżącego inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż podniesione przez skarżącego.

W myśl art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich oraz ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. d) w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w tym dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Przepis ten jest emanacją wskazanej wyżej ogólnej zasady prawa do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Chodzi tu o ochronę przed naruszeniem uprawnień wynikających z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i innych ustaw. Zauważyć w tym miejscu należy, iż postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, w którym ochrona interesów osób trzecich realizowana jest przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy jest dopuszczalne w przypadku łącznego spełnienia przesłanek wymienionych w tym przepisie. To przesłanki wymienione w tym przepisie wyznaczają zakres działania organu planowania przestrzennego. Wszelkie okoliczności wykraczające poza ten zakres nie mogą mieć zatem wpływu na treść decyzji organu administracji. Oznacza to jednocześnie, że przedmiotem postępowania organu planowania przestrzennego może być wyłącznie kwestia wystąpienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Brak jest w związku z tym podstaw do dokonywania w tym postępowaniu ustaleń faktycznych na okoliczność zaistnienia stanów nie objętych dyspozycją ww. przepisu.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd uznał za bezzasadny zarzut skargi, w którym skarżący dowodził, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie jest dopuszczalne z uwagi na planowaną inwestycję na sąsiedniej nieruchomości, która może w przyszłości negatywnie oddziaływać na obiekt planowany na działce przedmiotowej. Wskazać bowiem należy, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy badaniu nie podlegają kwestie oddziaływania obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiadujących nieruchomościach. Brak jest bowiem podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy podmiotowi, który posiada tytuł prawny do zagospodarowania terenu, jeżeli planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie mają przy tym znaczenia okoliczności związane z możliwym przyszłym oddziaływaniem obiektów budowlanych położonych na sąsiadujących nieruchomościach na obiekt budowlany stanowiący inwestycję objętą postępowaniem o ustalenie warunków zabudowy. Wskazać w tym miejscu należy że prawo do zabudowy terenu, zwane też wolnością zagospodarowania terenu należy wywodzić z istoty cywilnoprawnej konstrukcji prawa własności. Prawo do zabudowy jest zatem elementem prawa własności, natomiast ewentualne regulacje planistyczne, na równi z innymi regulacjami ustawowymi, należy traktować jako elementy ograniczenia tego prawa. Zgodnie z art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jednym z ograniczeń prawa własności nieruchomości położonych na terenach, na których brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wymóg ten dotyczy dostosowania planowanej zabudowy do warunków istniejących, faktycznie występujących w miejscu planowanej inwestycji z wyjątkiem zabudowy niezgodnej z prawem. Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Warunek braku sprzeczności funkcji planowanej oraz funkcji zastanej na danym terenie musi być oceniany obiektywnie niezależnie od ocen inwestora, jak również niezależnie od ocen właścicieli nieruchomości sąsiednich. Przy ocenie przesłanki kontynuacji funkcji nie mają znaczenia zarówno okoliczność, iż inwestor godzi się na możliwe w przyszłości negatywne oddziaływanie nieruchomości sąsiednich na działkę objętą inwestycją, jak również okoliczność, iż takiego typu oddziaływanie wykazują właściciele nieruchomości sąsiednich. Podnieść bowiem należy, że jeżeli na danym terenie współistnieją funkcje zabudowy wyłącznie mieszkaniowej oraz funkcje zabudowy przemysłowej, to możliwość poszerzenia obszaru tego terenu objętego funkcją wyłącznie mieszkaniową w stosunku do funkcji zabudowy przemysłowej jest uzależniona od tego, czy funkcje te nadal będą mogły obiektywnie w sposób bezkolizyjny współistnieć na danym terenie oraz czy w przyszłości jedna funkcja nie będzie stanowić ograniczenia dla rozwoju i kontynuacji funkcji innej. Z tych względów niezwykle istotne znaczenie ma dokonanie przez organ planowania przestrzennego prawidłowej i dogłębnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z sytuacją opisaną wyżej mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Nieruchomość objęta planowaną inwestycją, polegająca na budowie domu mieszkalnego, sąsiaduje bowiem zarówno z nieruchomościami o tożsamej funkcji, jak również nieruchomościami objętymi funkcją zabudowy przemysłowej (zakład przetwórstwa rybnego). Przeprowadzona przez organ pierwszej instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu znajdującego się w sąsiedztwie działki objętej planowaną inwestycją nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący. Analiza, na której oparł się w swej decyzji organ pierwszej instancji, dotknięta jest bowiem uchybieniami, które stanowią naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Określenie sposobu ustalania w decyzji o warunkach zabudowy opisanych w ww. przepisie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego nastąpiło w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.).

W myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Szczególną uwagę zwrócić trzeba na użyte w powyższym przepisie wyrażenie "wokół działki budowlanej". Oznacza ono bowiem, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, zaś minimalna odległość linii wyznaczającej obszar analizowany winna się odnosić do trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem w każdym kierunku. Z analizy stanowiącej złącznik do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie wynika, jaka jest szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Brak jest zatem podstawowej wielkości, na podstawie której wyznacza się obszar analizowany. Przyjęcie zatem w analizie urbanistycznej, a w konsekwencji również w decyzji organu pierwszej instancji, zasięgu obszaru analizowanego wymyka się zatem spod kontroli sądu administracyjnego. Jedynie z pobieżnego oglądu mapy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wynikało, że obszar analizowany wyznaczony w toku przedmiotowego postępowania jest większy niż wyznaczony w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Ma to o tyle istotne znaczenie, że w sytuacji przyjęcia minimalnego obszaru analizowanego, spod analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu należałoby wyłączyć dwie nieruchomości, których zabudowa pełni funkcję mieszkaniową jednorodzinną (oznaczona jako działka nr [...]) oraz funkcję użytkowo-mieszkaniową (oznaczoną jako działka nr [...]). W obszarze analizowanym przyjętym według parametrów minimalnych pozostałyby zatem następujące nieruchomości: działka nr [...] – objęta inwestycją zabudowana budynkiem gospodarczym, działka [...] – z zabudową przemysłową, działka nr [...] – również z zabudową przemysłową, działka nr [...] – z zabudową mieszkalno-gospodarczą, działka nr [...] – z zabudową mieszkalno-gospodarczą, działka nr [...] – stanowiąca las, a ponadto działki stanowiące drogi (nr [...]) oraz działki niezabudowane (nr [...], [...], [...], 43/2, 43/1 i 44/4). Wskazać w tym miejscu należy, że ustawodawca pozostawił organom planistycznym swobodę wyznaczaniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie jego minimalny zasięg wokół działki. Jednakże w celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron do swej decyzji organ winien wyjaśnić w uzasadnieniu decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Brak rozważań co do sposobu wytyczenia obszaru analizowanego powoduje również, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie poddają się w tym zakresie kontroli sądu administracyjnego. Stanowi to naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. i art. 11 k.p.a., które mogło mieś istotny wpływ na wynik postępowania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy wskazać również, że uzasadnieniem ustanowienia jedynie minimalnej odległości obszaru analizowanego od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest obowiązek organu określenia sąsiedztwa tej działki nie w sposób automatyczny ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Przyjęcia obszaru większego niż minimalny nie można traktować jako naruszenie prawa, o ile przy ustaleniach została wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 101/07, Lex nr 338489). Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Zatem jeżeli przy ustaleniach pod uwagę została wzięta zasada dobrego sąsiedztwa brak jest podstaw do kwestionowania wyznaczenia obszaru w sposób nierównomierny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07). Nie można jednak zapominać, że na organie administracji spoczywa obowiązek należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji (art. 107 § 1 k.p.a. w związku z art. 11 k.p.a.). Uzasadnienie faktyczne powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. W przypadku decyzji o ustaleniu warunków zabudowy uzasadnienie faktyczne powinno między innymi wyjaśnić powody wyznaczenia granic obszaru analizowanego w określonej odległości od granic działki, której dotyczy wniosek. W przedmiotowej sprawie organy administracji w uzasadnieniach swych decyzji pominęły powyższą kwestię uniemożliwiając tym samym pełne poznanie motywów rozstrzygnięcia stronom postępowania.

W orzecznictwie sądów administracyjnych panuje zgodny pogląd, w myśl którego, jeżeli teren obszaru analizowanego została wyznaczony nieprawidłowo, to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji (por. przykładowo wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 listopada 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1504/06, z dnia 6 listopada 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1190/06 oraz z dnia 8 września 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 183/05, wszystkie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ponadto podnieść należy, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na kopii mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, podczas gdy winny być zaznaczone na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000.

W analizie urbanistycznej sporządzonej w przedmiotowej sprawie pominięto ponadto określenie funkcji oraz cech zagospodarowania terenu w stosunku do nieruchomości niezabudowanych zaliczonych do obszaru analizowanego, co nie pozwalało na prawidłowe ustalenie, czy w sprawie zaistniała przesłanka kontynuacji funkcji określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w analizie zabrakło określenia szerokości elewacji frontowej dla zabudowy istniejącej na nieruchomościach oznaczonych jako działki nr [...] i [...], podczas gdy rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w § 6 ust. 1 stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym.

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nieobejmująca wymaganych parametrów zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, skutkuje uznaniem, że w sprawie nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, przez co naruszone zostały art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Organy obu instancji nie dokonały bowiem w przedmiotowej sprawie prawidłowo ustaleń faktycznych, pozwalających na ocenę, czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w jej otoczeniu z zachowaniem zasady dobrego sąsiedztwa. W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji publicznej obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.).

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy administracji obowiązane będą dokonać ponownej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do obszaru wytyczonego wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek. Pamiętać także należy o ustaleniu warunków zabudowy w sposób pełny, tj. z należytym uzasadnieniem rozstrzygnięcia przez pełne przedstawienie ustalonego stanu faktycznego i wyjaśnienie wszystkich motywów leżących u podstaw decyzji.

Uwzględniając powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.