Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1647/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 20 ust. 2,7 i 8 w zw. z art. 4 ust. 1 i art. 21
journal: Dz.U. 2010 nr 143 poz 963
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
article: art. 132 ust. 1a w zw. z art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Iwona Kosińska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 września 2021 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia (...) maja 2020 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] maja 2020 r., nr [...] Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania E. S. od decyzji Wojewody [...] z

[...] października 2019 r., nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Minister wskazał, że nieruchomość oznaczona jako działki: nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, [...] obręb P., gmina O., decyzją Wojewody [...] z [...] listopada 2016 r., nr [...] o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla przedsięwzięcia pn.: "[...]" obejmującej obiekty: Wał polderowy "[...]", Wał polderowy "[...]" oraz Wał polderowy zamykający "[...]", stała się z dniem wydania decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] kwietnia 2017 r., nr : [...] własnością Skarbu Państwa.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w O. właścicielką przedmiotowej nieruchomości była E. S. W dziale IV księgi wieczystej wpisano wierzytelność z tytułu umowy kredytowej nr [...] z [...] lutego 2016 r. ustanowioną na rzecz [...] w O. Jednak jak wynika z pisma Banku z [...] października 2019 r. przedmiotowa wierzytelność nie istnieje.

Decyzją z [...] października 2019 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz E. S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości na podstawie decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] kwietnia 2017 r. (wydanej po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2016 r. o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych), oznaczonej jako działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] oraz o zobowiązaniu Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od decyzji Wojewody [...] odwołanie złożyła E. S., wnosząc o zmianę decyzji i ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] grudnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. oraz powiększenie kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Rozpoznając sprawę Minister Rozwoju wskazał, że zgodnie z art. 19 ust. 1, 2 i 4 ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 933 – dalej "specustawa przeciwpowodziowa") decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a ustawy, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

Stosownie do art. 20 ust. 1, 2 i 8 specustawy przeciwpowodziowej z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 65, ze zm. - dalej "ugn"), z zastrzeżeniem art. 21 specutawy.

W myśl art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z [...] maja 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. (nr uprawnień [...]).

Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w północno-wschodniej części obrębu P. na wschód od zabudowań miejscowości przy wale przeciwpowodziowym i wzdłuż niego. Na dzień wydania decyzji teren był użytkowany rolniczo oraz jako teren wału przeciwpowodziowego. Nieruchomość była niezabudowana, oprócz działki nr [...] i [...], na której znajduje się wał przeciwpowodziowy o kubaturze [...] m² nie będący nakładem właściciela. Na nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej przeprowadzone były prace agrotechniczne związane z orką zimową. Dostęp do nieruchomości zapewniony jest poprzez drogi polne. Nieruchomość nie była uzbrojona w infrastrukturę techniczną. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo.

Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w O., przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta O. z [...] grudnia 2015 r. Zgodnie z zapisami planu nieruchomość leżała na terenie oznaczonym jako: [...] - tereny zieleni, [...]- tereny zieleni/rolne.

W operacie szacunkowym wskazano, że w celu zbadania, czy w przedmiotowej sprawie zachodzi zasada korzyści z art. 134 ugn przeanalizowano rynek gruntów przeznaczonych pod tereny rolne i zielone oraz przeznaczonych na cele budowli przeciwpowodziowych. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły stwierdził, że ceny dla gruntów przeznaczonych pod wały przeciwpowodziowe są wyższe (średnia cena zbioru transakcji wyniosła 8,06 zł/m²) od cen gruntów przeznaczonych pod tereny rolne i zielone na badanym terenie obejmującym miasto O. (średnia cena zbioru transakcji to 3,33 zł/m²). Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 ust. 4 ugn), w związku z czym wartość nieruchomości określił według alternatywnego sposobu użytkowania.

Wycena wartości rynkowej prawa własności gruntu przeprowadzona została z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

Minister wskazał, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109, ze zm. - dalej rozporządzenie), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

W celu wytypowania nieruchomości porównawczych biegły przeprowadził analizę rynku regionalnego nieruchomości przeznaczonych pod wały przeciwpowodziowe, zdefiniowanego jako województwo [...] (z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji na terenie miasta O. i powiatu [...]). Badaniem objęto okres od września 2010 r. (okres został wydłużony ze względu na specyficzny charakter przedmiotu wyceny - występowanie tego typu transakcji jest uzależnione od występowania inwestycji o charakterze przeciwpowodziowym). Ceny jednostkowe w utworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zbiorze 14 transakcji zawierały się w przedziale od 4,94 zł/m² do 12,18 zł/m², ze średnią ceną 8,06 zł/m². Ponadto, autor operatu wskazał, że nie notuje się wzrostu cen tego typu nieruchomości. Dla transakcji rynkowych nie przyjęto zatem trendu czasowego (0% w stosunku rocznym).

Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi procentowe, wpływy poszczególnych atrybutów (cech): lokalizacja (waga 70%) i stopień zagospodarowania otoczenia (waga 30%). Następnie na str. 12-13 operatu dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej, a także oceny ww. nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wartość 1 m² gruntu wyceniono na kwotę 12,18 zł, co pozwoliło określić wartość rynkową prawa własności gruntu na kwotę [...] zł. Za prace agrotechniczne [...] zł oraz drzewostan [...] zł. Łączna kwota odszkodowania wyniosła [...] zł.

Minister zaznaczył, że aby dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, należy mieć na uwadze przepisy ugn oraz rozporządzenia.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 2, 3 i 4 ugn przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Minister rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z [...] maja 2019 r., stwierdził, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował art. 134 ust. 4 ugn, tj. przyjął do porównań z nieruchomością wycenianą transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod realizację budowli przeciwpowodziowych.

W ocenie organu, przedłożona opinia rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Wobec powyższego Minister stwierdził, że operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy.

Minister zaznaczył, że w toku postępowania przed organem I instancji został złożony kontroperat sporządzony na zlecenie E. S. przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. z [...] grudnia 2018 r.

W operacie z [...] grudnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy, po ustaleniu przeznaczenia planistycznego nieruchomości, jak tereny zieleni oraz tereny rolnicze, wycenił przedmiotową nieruchomość w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zielone, bowiem w wyniku przeprowadzonej analizy - po porównaniu rynku pod budowle przeciwpowodziowe z rynkiem nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone - stwierdził, że przeznaczenie wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, zatem dla celów odszkodowania została określona wartość rynkowa według aktualnego sposobu użytkowania. Rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizą objął rynek lokalny transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod tereny zielone na terenie O. w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnalazł 9 transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny kształtowały się w przedziale od 15,16 zł/m m² do 24,86 zł/m². Do ostatecznego zbioru nieruchomości przyjął 3 transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zielone, najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Wartość wycenianego gruntu biegły wycenił na kwotę [...] zł, tj. [...] zł/m². Wskazał, że na przedmiotowej nieruchomości wykonane zostały prace agrotechniczne o wartości [...] zł. Łącznie wartość wycenianej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł.

W ocenie Ministra operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. zawiera nieprawidłowości uniemożliwiające jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Rzeczoznawca błędnie przyjął, że analizą rynku nieruchomości, zgodnie z aktualnym przeznaczeniem, powinien zostać objęty rynek nieruchomości przeznaczonych pod zieleń miejską. Jak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość leżała na terenie oznaczonym jako: [...] - tereny zieleni, [...] - tereny zieleni/rolne. Z planu miejscowego wynika, że przeznaczenie podstawowe dla symbolu terenu oznaczonego [...] to: zieleń, budowle przeciwpowodziowe, a przeznaczenie uzupełniające to urządzenia wodne. Zaś przeznaczenie podstawowe dla symbolu terenu oznaczonego [...] to: zieleń - polder zalewowy, użytki rolne, a przeznaczenie uzupełniające to: urządzenia wodne, budowle przeciwpowodziowe.

W ocenie organu z powyższego jednoznacznie wynika, że rzeczoznawca majątkowy A. S. nie scharakteryzował odpowiednio przeznaczenia nieruchomości wynikającego z planu miejscowego, co wpłynęło na niewłaściwe zakreślenie przedmiotu analizy i oparcie wyceny na błędnie dobranych nieruchomościach porównawczych. Analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod zieleń miejską, zamiast rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone i rolne było działaniem nieprawidłowym, bowiem było niezgodne z przeznaczeniem planistycznym nieruchomości. Autor operatu z [...] grudnia 2018 r. powołał się na przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak całkowicie pominął częściowe przeznaczenie nieruchomości pod tereny rolnicze, co jest działaniem niedopuszczalnym.

Minister podkreślił, że plan miejscowy decyduje generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o przeznaczeniu pod zieleń miejską, z działką o przeznaczeniu pod tereny zielone/rolne. Organ stwierdził, że porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m ² gruntu wycenianej nieruchomości. Minister wskazał ponadto, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. S. z [...] grudnia 2018 r. utracił swoją aktualność.

Odnosząc się do zarzutu błędnego zastosowania przez biegłego zasady korzyści, Minister wskazał, że rzeczoznawca K. S. prawidłowo objął analizą rynek nieruchomości rolnych i tereny zieleni typu pastwiska i łąki, zgodnie z zapisami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zamiast rynku terenów zieleni miejskiej. Jak wyjaśniał biegły w toku postępowania przed organem I instancji, transakcje gruntami pod parki i skwery nie są podobne do przedmiotu wyceny, który ma charakter rolniczy. W związku z tym, że ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeciwpowodziowym są wyższe niż ceny nieruchomości rolnych i tereny zieleni, biegły prawidłowo zastosował w niniejszej sprawie zasadę korzyści i do dalszej analizy przyjął transakcje nieruchomościami przeciwpowodziowymi. Dodatkowo w piśmie z [...] maja 2019 r. biegły wyjaśnił, że analiza transakcji pod zieleń miejską, czyli urządzoną jak: parki, skwery byłaby w tym przypadku nadużyciem i prowadziłaby do błędnych szacunków, a zatem transakcje uwzględnione w kontroperacie dotyczące tego typu gruntów nie są podobne do przedmiotu wyceny, który ma charakter typowo rolniczy.

Organ zaznaczył, że dla zieleni urządzonej przewidziana jest odrębna procedura wyceny, wobec czego nieruchomości przeznaczonych pod parki i skwery nie można uznać za nieruchomości podobne do nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni nieurządzonej. Przyjęcie do porównań z nieruchomościami o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni miejskiej mogło prowadzić do zniekształcenia wyniku wyceny.

W ocenie Ministra na aprobatę nie zasługuje zarzut odnoszący się do niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych ze względu na odmienne przeznaczenie i różnice w położeniu. Organ wyjaśnił, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele przeciwpowodziowe kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych, według których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości, gdyż na rynku nigdy nie występują dwie identyczne nieruchomości. Kwestie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag pozostawione zostały uznaniu rzeczoznawcy majątkowego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną i doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Z treści art. 4 pkt 16 ugn wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zaznaczył, że zarzuty dotyczące przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami, które nie spełniają warunku podobieństwa, zostały już podniesione przez stronę na etapie postępowania przed organem I instancji. Rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów i w piśmie z [...] sierpnia 2018 r. wskazał, że wybór nieruchomości przyjętych do porównania jest wyłączną kompetencją rzeczoznawcy. Wyjaśnił, że przyjęte do porównania transakcje dotyczyły nieruchomości, które zostały zakupione pod tereny wałów przeciwpowodziowych. Biegły podał, że w bazie transakcji nieruchomości przyjętych do porównania znajdują się zarówno transakcje z terenów miejskich, jak i wiejskich, a w związku z tym, że nieruchomości na terenach miejskich są droższe od tych występujących na terenach wiejskich w procesie wyceny uwzględniono różnicę wartości nieruchomości położonych na terenach miejskich i wiejskich w cesze "lokalizacja", przyznając nieruchomościom zlokalizowanym na terenach miejskich najwyższą ocenę.

Minister wyjaśnił, że pojęcie nieruchomości przeciwpowodziowych powinno być interpretowane szeroko i nie może ograniczać się tylko i wyłącznie do nieruchomości przeznaczonych pod tereny przeciwpowodziowe w dokumentach planistycznych. Nie ma bowiem żadnych przeszkód, aby w procesie wyceny uwzględnić zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele przeciwpowodziowe w dokumentach planistycznych, jak i ceny transakcyjne nieruchomości, które zostały nabyte (wywłaszczone) na cele przeciwpowodziowe, bądź taki charakter wynikał z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Nie było zatem podstaw, by przy ustalaniu wartości wycenianej w niniejszej sprawie nieruchomości odrzucić jako niepodobną nieruchomość, która - jak twierdzi strona - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zieleń i drogi publiczne, ale została zakupiona pod tereny wałów przeciwpowodziowych.

Minister podniósł, że biegły jako jedną z cech rynkowych kształtujących ceny nieruchomości na badanym rynku wskazał "lokalizację". Według przyjętej skali najniższą ocenę otrzymywały nieruchomości położone w miejscowościach oddalonych o ponad 15 km od głównych miast, zaś ocenę najwyższą nieruchomości położone w głównych miejscowościach regionu. W zakresie tej cechy autor operatu dokonał korekty ceny nieruchomości w próbce reprezentatywnej i uwzględnił to w wyniku wyceny, co przedstawił na str. 12-13 operatu. Wszelkie różnice w położeniu nieruchomości rzeczoznawca skorygował odpowiednimi współczynnikami korygującymi. Natomiast sam fakt, że w zbiorze nieruchomości mogło nie być nieruchomości z danego przedziału nie może świadczyć o chęci zaniżenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny. Uwzględnienie jednego kryterium położenia w mieście nie oznacza całkowitego braku podobieństwa nieruchomości ze względu na inne cechy podobieństwa. Najwyżej wyceniana nieruchomość była położona w O., niektóre z przyjętych nieruchomości również leżały na terenie ośrodków miejskich. Cztery transakcje z miejscowości L. B. osiągnęły cenę jednostkową zbliżoną do transakcji odnotowanej w O. Wśród transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod infrastrukturę przeciwpowodziową zaprezentowanych w kontroperacie nie uwzględniono ani jednej transakcji zawartej w O., natomiast część transakcji pochodziła z tych samych miejscowości, które uwzględnił biegły w operacie szacunkowym z [...] maja 2019 r. tj. R. L., L., C.

W ocenie organu, powyższe stanowi potwierdzenie specyfiki badanego rynku i trudności w odszukaniu podobnych nieruchomości położonych w porównywalnych lokalizacjach. Organ wskazał, że cena średnia w przyjętym przez A. S. zbiorze wynosiła 6,14 zł/m², natomiast w zestawieniu sporządzonym przez K. S. cena średnia wyniosła 8,06 zł/m².

Z kolei ustalona dla przedmiotu wyceny cena jednostkowa wyniosła 12,18 zł/m², co odpowiada wartości ceny maksymalnej w przyjętym zbiorze. W ocenie organu, powyższy wynik sugeruje, że odzwierciedlone zostały realia rynkowe odpowiadające korzystnej lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Abstrahując od zarzutu błędnego określenia segmentu rynku właściwego do porównań, niezrozumiały jest w świetle powyższych okoliczności zarzut niewłaściwego doboru transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele przeciwpowodziowe. Skoro rzeczoznawca uznał, że najlepiej wartość szacowanego gruntu odzwierciedli przyjęta przez niego baza porównawcza, a następnie skorygował różnice w cechach nieruchomości odpowiednimi współczynnikami korygującymi, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. W analizowanej sprawie biegły omówił sposób doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Przechodząc do kwestii braku powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, Minister przytoczył przepis art. 21 ust. 7 specustawy przeciwpowodziowej i wskazał, że zgodnie z jego treścią przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 21 ust. 7 specustawy terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Minister wyjaśnił, że powyższy przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie, natomiast podwyższenie kwoty odszkodowania uzależnione jest od poinformowania inwestora o wydaniu nieruchomości w ustawowym terminie. Ciężar dowodu w tym zakresie obciąża byłego właściciela, zaś nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez inwestora nie może być uznane za czynność polegającą na jej wydaniu.

Minister wskazał, że z materiału dowodowego wynika, że zawiadomienie o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji z [...] listopada 2016 r. o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, doręczono E. S. [...] stycznia 2017 r., co oznacza, że termin wydania nieruchomości warunkujący przyznanie odszkodowania powiększonego o 5%, upływał 2 marca 2017 r. Z akt sprawy nie wynika, aby dotychczasowa właścicielka złożyła przed inwestorem stosowne oświadczenie woli o wydaniu nieruchomości w ww. terminie. Wbrew twierdzeniu skarżącej do podpisania protokołu przekazania nieruchomości z [...] lipca 2017 r. doszło po upływie 30-dniowego terminu, liczonego od dnia doręczenia skarżącej zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej, warunkującego przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie nie doszło również do faktycznego objęcia przedmiotowej nieruchomości w posiadanie przez inwestora w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 7 specustawy przeciwpowodziowej, poprzez wejście na teren nieruchomości i rozpoczęcie na niej prac inwestycyjnych, gdyż przedmiotowa inwestycja do 2019 r. nie została rozpoczęta.

Skargę na decyzję Ministra Rozwoju z [...] maja 2020 r. złożyła E. S. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z [...] października 2019 r. i zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła :

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 21 ust 1 w zw. z art. 20 ust 8 specustawy przeciwpowodziowej, w zw. z art. 134 ugn w zw. z art. 4 pkt 16), art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn, poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego biegłego K. S. z [...] maja 2019 r. twierdząc, że jest to operat sporządzony prawidłowo w oparciu o prawidłowy dobór nieruchomości podobnych przeznaczonych i zakupionych pod wały przeciwpowodziowe, gdy tymczasem jedna z istotnych transakcji wykorzystanych w procesie szacowania (nr 1 z tabeli na str. 10 operatu oznaczona, jako rep. A nr [...] z [...] września 2010 r.) jest transakcją przeznaczoną w mniejszej części pod uregulowanie terenów pod wałem przeciwpowodziowym i terenów zielonych przy wale przeciwpowodziowym, a w większej części pod tereny zielone poza terenem wałów oraz pod drogę publiczną klasy głównej, zatem jest to transakcja o przeznaczeniu mieszanym, niepodobnym do przedmiotu wyceny. W konsekwencji operat ten nie powinien stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

2) naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 kpa, poprzez bezkrytyczne oparcie się na operacie biegłego K. S. o z [...] maja 2019 r. sporządzonym rzekomo wyłącznie w oparciu o transakcje przeciwpowodziowe oraz dalszych bezpodstawnych twierdzeniach biegłego, jakoby dobór transakcji stanowił wiedzę specjalną biegłego niepodlegającą weryfikacji, a w procesie wyceny wykorzystano wyłącznie transakcje przeciwpowodziowe, gdy tymczasem w ramach swobodnej oceny dowodów organy administracyjne mają obowiązek dokonania oceny warunku podobieństwa nieruchomości przyjętych do wyceny przez biegłego, tym bardziej w świetle konkretnego zarzutu strony i jego uwiarygodnieniu w postępowaniu administracyjnym, że wskazana transakcja istotna z punktu widzenia procesu szacowania nie jest transakcją podobną i jako taka nie może być wykorzystana przy szacowaniu w niniejszej sprawie.

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 kpa, poprzez odmówienie wiarygodności ustaleniom z operatu szacunkowego A. S. z [...] grudnia 2018 r. ze wskazaniem, że transakcje wykorzystane w tym operacie to transakcje pod parki, skwery i ogrody, gdy tymczasem jest to powielone bezpodstawne i niezweryfikowane przez organ twierdzenie biegłego K. S. w sytuacji, w której w rzeczonym operacie szacunkowym nie ma takiego stwierdzenia, a wręcz przeciwnie, wyłącznie ustalenia zgodne z dokumentacją planistyczną i transakcje podobne do przedmiotu wyceny.

Skarżąca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z:

- z wypisu i wyrysu obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr [...] (obecnie [...], [...]) i [...] obręb G. oraz [...], [...] i [...], [...] obręb G. w O. według stanu na [...] września 2010 r., tj. na dzień transakcji nr [...] objętej aktem notarialnym rep. A nr [...] z [...] września 2010 r. z operatu szacunkowego biegłego K. S. z [...] maja 2019 r., na okoliczność treści, w szczególności mieszanego, w tym drogowego, przeznaczenia wykorzystanej transakcji,

- z aktu notarialnego rep. A nr [...] z [...] września 2010 r. na okoliczność treści, w szczególności braku wskazania, by nieruchomość będąca przedmiotem transakcji została nabyta przez Gminę O. pod tereny wałów przeciwpowodziowych jak twierdzi biegły,

- w postaci oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust 1 ugn, która zostanie przedstawiona niezwłocznie po jej otrzymaniu, na okoliczność treści, w szczególności ostatecznego rozstrzygnięcia błędu wskazanego przez skarżącą w postępowaniu przed organem I instancji oraz organem II instancji i w konsekwencji prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę decyzji w niniejszej sprawie - tj. dowodów niezbędnych do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i które nie spowodują nadmiernego przedłużenia postępowania w niniejszej sprawie.

W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z 20 maja 2021 r. wydanym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U z 2020 r., poz. 347 ze zm.) sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, o czym pełnomocnicy: skarżącej, organu oraz uczestnicy postępowania zostali powiadomieni.

Postanowieniem z [...] września 2021 r. Sąd, w trybie art. 106 § 3 ppsa, dopuścił dowód z wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i z aktu notarialnego rep. A nr [...] z [...] września 2010 r. załączonych do skargi na okoliczności w niej wskazane, a w pozostałym zakresie wnioski dowodowe oddalił.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, a w szczególności przepis art. 20 tej ustawy, którego tresć organy przytoczyły.

Przepis ten przewiduje generalną zasadę, że z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, będących częścią inwestycji i niezbędnych do jej realizacji, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeśli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2). Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 20 ust. 7 ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 21.

Jak wynika z akt sprawy nie doszło między inwestorem, a skarżącą do uzgodnienia w zakresie kwoty odszkodowania. Została zatem spełniona przesłanka do ustalenia tego odszkodowania w drodze administracyjnej.

Skoro została otwarta droga postępowania administracyjnego, to stosownie do art. 21 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ugn dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wartością nieruchomości jest co do zasadny wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ugn), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ugn).

W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy z [...] maja 2019 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego K. S.

Jak wynika z jego treści przedmiotowe działki położone są przy wale przeciwpowodziowym i wzdłuż wału. Na dzień wydania decyzji teren był użytkowany rolniczo oraz jako teren wału przeciwpowodziowego. Nieruchomość była niezabudowana, oprócz działek nr [...] i [...], na których znajduje się wał przeciwpowodziowy. Nieruchomość nie była uzbrojona w infrastrukturę techniczną. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo.

Jak wynika z ustaleń planu nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako: [...] - tereny zieleni, [...] - tereny zieleni/rolne.

Biegły w celu zbadania, czy w przedmiotowej sprawie zachodzi zasada korzyści przeanalizował rynek gruntów przeznaczonych pod tereny zielone i rolne oraz przeznaczonych na cele budowli przeciwpowodziowych. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdził, że ceny gruntów przeznaczonych pod wały przeciwpowodziowe są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod tereny rolne i zielone na badanym terenie obejmującym miasto O.

Wycena wartości rynkowej prawa własności gruntu przeprowadzona została z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.

W celu wytypowania nieruchomości porównawczych biegły przeprowadził analizę rynku regionalnego nieruchomości przeznaczonych pod wały przeciwpowodziowe, zdefiniowanego jako województwo [...], gdyż brak było wystarczającej liczby transakcji na terenie miasta O. i powiatu [...]. Ceny jednostkowe w utworzonym przez rzeczoznawcę zbiorze 14 transakcji zawierały się w przedziale od 4,94 zł/m² do 12,18 zł/m², ze średnią ceną 8,06 zł/m². Biegły wskazał, że nie notuje się wzrostu cen tego typu nieruchomości. Następnie ustalił cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi procentowe: lokalizacja (waga 70%) i stopień zagospodarowania otoczenia (waga 30%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej, a także oceny ww. nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wartość 1 m² gruntu wyceniono na kwotę 12,18 zł, co pozwoliło określić wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu. Jak wyżej zaznaczono, zgodnie z art. 134 ust. 2, 3 i 4 ugn przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Należy zgodzić się z organem, że operat szacunkowy z [...] maja 2019 r. zawiera wszystkie elementy wymagane powołanymi w decyzji przepisami specustawy, ugn i rozporządzenia.

Biegły wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat w dacie wydania zaskarżone decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności i braków.

Zważyć należy, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, co oznacza, że organ nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca.

Sąd nie znalazł podstaw aby tę ocenę biegłego zakwestionować. Operat spełnia wymogi prawa materialnego, regulującego zasady i tryb wyceny nieruchomości zawarte w ugn. Nie są więc trafne zarzuty naruszenia art. 6, 7, 8, 75 § 1,77§ 1, 80 i 84 § 1 kpa. Organy dokonały oceny operatu i doszły do uprawnionego wniosku, że odpowiada on przepisom prawa. Należy w tym miejscu podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 ugn.

Organy wyjaśniły dlaczego brak było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Ocena ta nie budzi zastrzeżeń.

Ze wszystkich powyżej omówionych przyczyn chybione są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 21 ust 1 w zw. z art. 20 ust 8 specustawy w zw. z art. 134 ugn w zw. z art. 4 pkt 16), art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjętej przez biegłego K. S. transakcji nr [...] wskazać należy, że kwestia przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem tej transakcji została wyjaśniona przed organem I instancji. Otóż biegły w piśmie z [...] sierpnia 2018 r. podkreślił, że do wyceny przyjął działki nabywane pod budowę wałów przeciwpowodziowych.

Zważyć należy, że pojęcie nieruchomości przeciwpowodziowej należy interpretować szeroko i nie może ono ograniczać się tylko i wyłącznie do nieruchomości przeznaczonych pod tereny przeciwpowodziowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie ma żadnych przeszkód, aby w procesie wyceny uwzględnić zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele przeciwpowodziowe w dokumentach planistycznych, jak i ceny transakcyjne nieruchomości, które zostały nabyte (wywłaszczone) na cele przeciwpowodziowe, bądź taki charakter wynikał z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości (por. wyrok NSA z 17 maja 2016 r., I OSK 1843/14). Nie było zatem podstaw, by przy ustalaniu wartości wycenianej nieruchomości odrzucić, jako niepodobną nieruchomość, która według skarżącej została nabyta częściowo pod tereny wałów przeciwpowodziowych. Powyższej oceny nie zmienia fakt, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie została "w całości" zakupiona pod wał przeciwpowodziowy. Skoro chociażby w części została nabyta pod regulację gruntu pod wałem i faktycznie wykorzystywana jest pod wał przeciwpowodziowy, to istnieje podstawa do uznania, że taka transakcja wpływa na rynek nieruchomości przeznaczonych na cele przeciwpowodziowe. Natomiast brak wskazania w akcie notarialnym załączonym do skargi nabycia gruntu z przeznaczeniem na cele przeciwpowodziowe nie podważa prawidłowości wyceny i ważności operatu. Zważyć należy, że działki opisane w akcie notarialnym zostały nabyte przez Gminę O. w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z realizacją celu publicznego. Zgodnie natomiast z art. 6 pkt 4 ugn celem publicznym w rozumieniu ustawy jest, m.in. budowa oraz utrzymanie obiektów i urządzeń służących regulacji przepływów i ochronie przed powodzią. Oznacza to, że nieruchomość ta mogła być uznana za podobną, w rozumieniu przepisów ugn, a w konsekwencji posłużyć za podstawę wyceny nieruchomości o takim przeznaczeniu. Oceny powyższej nie zmienia dopuszczenie dowodu z dokumentów, tj. wypisu i wyrysu z planu na okoliczności wskazane w skardze. Natomiast jeżeli chodzi o przeprowadzenie dowodu z oceny operatu przez organizację rzeczoznawców, wskazać należy, że ocena taka nie została złożona do akt sprawy.

Odnosząc się do zarzutu odmowy wiarygodności operatowi szacunkowemu sporządzonemu [...] grudnia 2018 r. przez biegłego A. S. wskazać należy, że organy odniosły się do tego operatu i trafnie uznały, że nie może on mieć w sprawie zastosowania. Otóż operat ten w dacie wydania zaskarżonej decyzji utracił aktualność. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ponadto należy podzielić stanowisko organów, że biegły wadliwie przyjął, że analizą rynku nieruchomości, zgodnie z aktualnym przeznaczeniem, powinien zostać objęty rynek nieruchomości przeznaczonych pod zieleń miejską. Z planu miejscowego wynika, że przeznaczenie podstawowe dla symbolu terenu oznaczonego [...] to: zieleń, budowle przeciwpowodziowe, a przeznaczenie uzupełniające to urządzenia wodne. Zaś przeznaczenie podstawowe dla symbolu terenu oznaczonego [...] to: zieleń - polder zalewowy, użytki rolne, a przeznaczenie uzupełniające to: urządzenia wodne, budowle przeciwpowodziowe.

Wobec tego dokonana analiza przez biegłego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zieleń miejską, zamiast rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone i rolne była nieprawidłowa i niezgodna z przeznaczeniem planistycznym nieruchomości. Nie spełniają warunku podobieństwa działki o przeznaczeniu pod zieleń miejską, z działkami o przeznaczeniu pod tereny zielone/rolne.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, z mocy art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.