Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 145/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zdzisław Romanowski Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik (spr.) Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka Protokolant ref. staż. Patrycja Młynarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2019 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z "(...)" października 2018 r. nr "(...)", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm., dalej: "K.p.a.") oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 10 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. poz. 94 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku K. K. (dalej: "Strona", "Skarżąca"), o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z "(...)" lipca 2013 r., orzekającą o zastosowaniu wobec Strony, rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Z zaskarżonej decyzji wynika, że Strona sporządziła 30 czerwca 2014 r., 6 operatów szacunkowych dotyczących określenia "wartości rynkowej gruntu jako prawa własności dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Operaty szacunkowe dotyczyły nieruchomości położonych w "(...)", w gminie "(...)"w powiecie "(...)", działek nr "(...)".

Pismem z 31 sierpnia 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju zawiadomił Stronę o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez E. i E. W. w piśmie z 10 lipca 2015 r., którzy zwrócili się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego ww. 6 operatów szacunkowych.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z "(...)" lipca 2016 r., Nr "(...)", wydaną na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm., dalej: "u.g.n.") w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2015 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Budownictwa (Dz. U. poz. 1907, z późn. zm.), orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Rozpatrując wniosek Strony o ponowne rozpatrzenie sprawy, Minister Inwestycji i Rozwoju wyjaśnił, że decyzją z "(...)" czerwca 2009 r. Wójt Gminy "(...)"zatwierdził podział nieruchomości, oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr "(...)"o powierzchni 1,7800 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr "(...)". W wyniku dokonanego podziału powstały m. in. w. działki gruntu "(...)"o powierzchniach odpowiednio: "(...)"ha. Powyższe działki znajdują się na obszarze objętym Uchwałą Nr "(...)"Rady Gminy "(...)"z dnia "(...)" października 2008 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)". Uchwała ta została opublikowana w Dz. Urz. Województwa Warmińsko-Mazurskiego z 2008 r., nr 183, poz. 2692 i stała się obowiązująca z dniem 2 stycznia 2009 r. Z dołączonych do operatów szacunkowych wypisów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki o numerach "(...)"i "(...)"znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszaną - wielorodzinną i jednorodzinną (MM), zieleń urządzoną (ZP) oraz wody powierzchniowe śródlądowe (WS), natomiast działki o numerach "(...)"znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszaną - wielorodzinną i jednorodzinną (MM) oraz zieleń urządzoną (ZP). Przez teren oznaczony symbolem ZP przebiega obszar zaliczony w planie do korytarzy ekologicznych wyłączonych z zabudowy. Obszar oznaczony symbolem MM obejmuje strefę B - ochrony konserwatorskiej zespołów ruralistycznych, dotyczących historycznych części wsi.

Minister wskazał, że przed 2 stycznia 2009 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy "(...)"Nr "(...)"z dnia "(...)" czerwca 2003 r. Z dołączonych do operatów szacunkowych wypisów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki o numerach (po podziale) "(...)"i "(...)"położone były w obszarze oznaczonym jako: T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, T-1 - wody powierzchniowe, T-6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca, natomiast działki o numerach "(...)" położone były w obszarze oznaczonym jako: T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, T-6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca.

W planie tym zapisano, że wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej dla terenów oznaczonych jako T-21 wymaga sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1:500 lub 1:1000 i przyjmuje się dla tych terenów wielkość działek nie mniejszą niż 2 000 m². Ponadto w § 64 ust. 4 zapisano, że do czasu uchwalenia i uprawomocnienia się nowych planów miejscowych, na terenach oznaczonych jako T-21 obowiązują ustalenia § 53, w którym znajduje się stwierdzenie, że ustala się funkcje podstawową - tereny rolne, dla terenów oznaczonych symbolem T-10.

Minister wskazał, że we wszystkich 6 operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy zastosował do wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, a przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego po zmianie planu - podejście porównawcze i metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym dotyczącym działki nr "(...)"o powierzchni 0,1505 ha rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie zbioru 16 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym o powierzchniach od 1,2 ha do 10,45 ha i cenach jednostkowych od 1,00 zł/m² do 2,71 zł/m², a po zmianie planu na podstawie 3 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną o powierzchniach od 1,03 ha do 1,2 ha i cenach jednostkowych od 13,79 zł/m² do 20,07 zł/m². W operacie szacunkowym dotyczącym działki nr 98/15 o powierzchni 0,1669 ha rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie zbioru 12 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym o powierzchniach od 1,2 do 10,45 ha i cenach jednostkowych od 1,00 do 2,28 zł/m², a po zmianie planu na podstawie 3 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną powierzchniach od 1,03 do 1,2 ha i cenach jednostkowych od 13,79 do 20,07 zł/m². W operatach szacunkowych dotyczących pozostałych 4 działek o numerach "(...)"o powierzchniach odpowiednio 0,1215 ha, 0,1215 ha, 0,1247 ha i 0,1460 ha dokonał wyceny nieruchomości na podstawie tych samych danych, tj. przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie zbioru 12 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym o powierzchniach od 1,2 do 8,62 ha i cenach jednostkowych od 1,00 do 2,55 zł/m², a po zmianie planu na podstawie 3 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną o powierzchniach od 1,03 do 1,5918 ha i cenach jednostkowych od 13,79 do 20,38 zł/m².

Minister wyjaśnił, że w związku z okolicznością, iż podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr "(...)" (z której m. in. wydzielono 6 ww. działek) został dokonany na podstawie decyzji administracyjnej z "(...)" czerwca 2009 r., tj. już po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy przyjął w analizie porównawczej (zarówno przy określeniu wartości przed, jak i po zmianie przeznaczenia terenu) całą powierzchnię działki nr "(...)", tj. 1,7800 ha - dla stanu nieruchomości na 2 stycznia 2009 r., czyli datę wejścia w życie zmiany planu miejscowego. Tym samym analiza została oparta na transakcjach sprzedaży nieruchomości o powierzchniach zbliżonych lub większych niż powierzchnia działki nr "(...)". Wartości 6 działek po podziale określił na daty ich sprzedaży.

Organ stwierdził następnie, że rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania określił przeznaczenie działki nr "(...)"przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego jako rolne. Tymczasem miała ona trzy różne funkcje, przy czym żadna z nich nie określała rolnego przeznaczenia. Jakkolwiek w § 64 ust. 2 i ust. 4 Uchwały Nr "(...)"wskazano również, że wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej dla terenów T-21 wymaga wcześniejszego sporządzenia i uchwalenia planu miejscowego w skali 1:500 lub 1:1000, a do tego czasu będą obowiązywać ustalenia, jak dla terenów rolnych, to jednak powyższy zapis nie upoważnił rzeczoznawcy majątkowego do przyjęcia przeznaczenia wycenianej działki jako terenów rolnych. W planie miejscowym obowiązkowo, zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p."), określono przeznaczenie terenów, na których położona była działka nr 98/6. Sformułowanie "T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej" mogło tylko oznaczać pewne odsunięcie w czasie możliwości dokonania takiej zabudowy, ale w żadnym wypadku nie upoważniało rzeczoznawcy majątkowego do przyjęcia rolniczego przeznaczenia działki nr "(...)". Zgodnie bowiem z przepisem art. 35 u.p.z.p., w omawianym planie miejscowym gruntom działki nr "(...)"nadano już nowe nierolnicze przeznaczenie i jedynie ustalono ich tymczasowy sposób wykorzystywania (którego termin upływał z chwilą wejścia w życie przyszłego planu miejscowego w skali 1:500 lub 1:1000).

Zdaniem Ministra, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił art. 35 u.p.z.p., myląc pojęcia "wykorzystywanie w sposób dotychczasowy" i "przeznaczenie", zapisane w tym przepisie i tym samym naruszył art. 154 ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatów szacunkowych), bowiem błędnie określił w 6 operatach szacunkowych przeznaczenie nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. Błędne ustalenie przeznaczenia części działki nr "(...)"oznaczonej przed wejściem w życie zmiany planu symbolem T-21 jako terenów rolnych skutkowało objęciem analiza nieruchomości, które nie spełniały warunku podobieństwa w zakresie przeznaczenia. Rzeczoznawca majątkowy nie wykonał żadnych czynności, które zmierzałyby do znalezienia transakcji gruntami o funkcji podstawowej określonej jako "potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej". Przed zmianą planu działka nr "(...)"zawierała obszary o 3 funkcjach. Po zmianie planu została podzielona na 13 działek i część z nich została przez właścicieli sprzedana. Dwie nowe działki zostały wydzielone pod drogi dojazdowe. Te okoliczności wymagały odpowiednich analiz, właściwego opisu i podania podstaw prawnych wykonanych czynności szacowania. Zamieszczony w operatach szacunkowych opis nieruchomości na datę wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nie zawiera informacji niezbędnych dla dokonania wyceny. Rzeczoznawca majątkowy nie podał, jakie wielkości powierzchni działki nr "(...)"stanowią poszczególne funkcje przed zmianą planu oraz po jego zmianie. Nie ustalił, czy powierzchnie poszczególnych funkcji zawierające się w działce nr "(...)"przed zmianą planu i po zmianie planu są takie same, czy też podobne, tj. czy powierzchnia T-1 = WS, T-6 = ZP i T-21 = MM. Nie wskazał powierzchni poszczególnych funkcji, jakie zawierały się w wydzielonych działkach, które następnie były przedmiotem sprzedaży. Ponadto w treści operatów szacunkowych nie zostało dowiedzione, aby dla terenów oznaczonych symbolami T-1 i T-21 zmiana planu spowodowała wzrost wartości.

Minister wyjaśnił następnie, że w wydanym przez Urząd Gminy w "(...)"wypisie z planu miejscowego z 29 maja 2014 r. stwierdzono, że tereny oznaczone po zmianie planu symbolem ZP wyłącza się z zabudowy. W złożonych w tym zakresie wyjaśnieniach w trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomości przyjęte do porównań także zawierały obszary zadrzewione i zakrzewione. W operatach szacunkowych nie zamieścił jednak jakichkolwiek opisów nieruchomości porównawczych przed zmianą planu. Nie podał również opisu wycenianej działki niezbędnego dla potrzeb podejścia porównawczego. Na podstawie tych opisów możliwe byłoby zweryfikowanie podobieństwa w zakresie funkcji wycenianej działki i nieruchomości przyjętych do porównań. Tym samym, przyjmując przeznaczenie terenu sprzed zmiany planu o symbolu T-21 jako tereny rolne, rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo wykonał czynności dotyczące doboru właściwego rynku i określenia zbioru nieruchomości podobnych. Stanowi to naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 5, pkt 6 i pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

Minister wskazał dalej, że przepisy prawa dotyczące sporządzania operatu szacunkowego zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego do określenia przedmiotu i zakresu wyceny. Złożony charakter sporządzonych wycen, wynikający m.in. z celu ich sporządzenia, ze zmiany stanu nieruchomości spowodowanej jej podziałem, a następnie sprzedaży wydzielonych działek, oraz z różnych funkcji nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie, wymagał zachowania szczególnej staranności, m.in. poprzez jednoznaczne określenie zakresu wyceny. Tymczasem, jak wskazał organ, w treści operatów szacunkowych, zakres wyceny nie został określony, co stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i tym samym niewypełnienie zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ dodał, że jedną z cech rynkowych ustalonych do wyceny działki nr "(...)"przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego przed zmianą planu miejscowego była "klasa bonitacyjna". W dwustopniowej skali ocen tej cechy rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, do jakiej klasy gruntu i rodzaju użytków odnoszą się poszczególne stany. Nie podał również klas bonitacyjnych nieruchomości porównawczych. Tym samym naruszony został § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ponadto, w załączonym do każdego z 6 operatów szacunkowych wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)"wydanych przez Urząd Gminy "(...)"wskazano ograniczenie w użytkowaniu wycenianych nieruchomości. Ograniczenia te w użytkowaniu nie zostały uwzględnione w żadnej z cech przyjętych do wyceny działki nr 98/6 po zmianie planu. Stanowi to naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ wskazał, że we wszystkich operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy wskazał najpierw sposób wyceny pisząc przy tym, że zastosował "metodę cenowo-porównawczą - technikę porównywania nieruchomości parami", a następnie przeprowadził analizę rynku. Art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia i metody wyceny należy dokonywać na podstawie analizy rynku. Taka kolejność wykonywania czynności szacowania wskazana jest także w zapisach § 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto organ zauważył, że wymieniona metoda jest niezgodna z § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ dodał, że do wyceny działki o powierzchni 1,78 ha rzeczoznawca majątkowy przyjął jako podobne m.in. nieruchomości o powierzchniach: 7,18 ha, 7,49 ha, 7,88 ha, 8,62 ha, 9,00 ha i 10,45 ha. Mimo takich różnic w stosunku do wycenianej nieruchomości nie zamieścił w treści operatów szacunkowych żadnego uzasadnienia dla wykonanych w tym zakresie czynności. W złożonych wyjaśnieniach utrzymywał, że ceny nieruchomości rolnych o powierzchniach powyżej 7,00 ha nie odbiegały od cen nieruchomości o powierzchniach zbliżonych do przedmiotu wyceny. Zdaniem organu, nie wskazanie w operatach szacunkowych uwarunkowań dokonanych czynności w przedstawionym zakresie stanowi naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister wskazał również, że do wyceny nieruchomości po zmianie planu w każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami i przyjął do porównań 3 nieruchomości. Dla cechy rynkowej "atrakcyjność lokalizacji" określił natomiast jej 4 stany. Jednak poprawki kwotowe zostały obliczone z wykorzystaniem wyłącznie 3 stanów tej cechy. Jest to działanie nieprawidłowe, zdaniem orgonu, bowiem albo błędnie zostały obliczone poprawki kwotowe, albo nieprawidłowo ustalono tę cechę rynkową. Ponadto rzeczoznawca majątkowy przyjął, że jedną z cech mających wpływ na wartość nieruchomości jest "powierzchnia działki" i opisał jej 3 stany. Jednak dla wszystkich wycenianych działek, jak i dla nieruchomości przyjętych do porównań ta cecha została oceniona w ten sam sposób ("duża"). Organ wyjaśnił, że w sytuacji, gdy wszystkie nieruchomości podobne oraz nieruchomość wyceniana ma taki sam stan danej cechy, wówczas ten atrybut cenotwórczy nie różnicuje nieruchomości i nie ma wpływu na wartość. Tym samym nie powinien zostać uwzględniony w wycenie.

Dalej minister wskazał, że w operatach szacunkowych dotyczących działek nr "(...)"rzeczoznawca majątkowy popełnił znaczący błąd rachunkowy. Określił wagę cechy "atrakcyjność lokalizacji" na 50%. Przy AC= 6,59 zł zakres kwotowy dla tej cechy powinien wynieść 3,29 zł, a nie 3,59 zł. Tym samym zawyżone zostały wartości poprawek, co ma bezpośredni wpływ na obliczoną wartość nieruchomości.

Organ dodał, że w punkcie "Procedura szacowania" w każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy błędnie napisał, że wartość "uległa obniżeniu", przywołując przy tym przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., pomimo że faktycznie określił wzrost wartości nieruchomości.

Ponadto, w punkcie "Stan prawny" w każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że "dotychczasowym właścicielem działki nr (...) byli E. W.", pomijając w ten sposób drugiego współwłaściciela E. W.

Następnie, w punkcie "Opis i charakterystyka nieruchomości porównawczych" w każdym z operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy popełnił błąd w obliczeniu transakcyjnej ceny jednostkowej nieruchomości porównawczej położonej w "(...)", o powierzchni 6,80 ha, sprzedanej 29 sierpnia 2008 r. za cenę 136 000 zł. W tabeli wyliczył cenę jednostkową 1,58 zł/m², podczas gdy powinno być 2,00 zr/m² (136 000 zł : 68 000 m2 = 2 zł/m²).

Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania przedmiotowych opracowań naruszył w poważnym stopniu przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Minister wskazał, że przy orzeczeniu wymiaru kary dyscyplinarnej uwzględniono przede wszystkim, że rzeczoznawca majątkowy błędnie ustalił przeznaczenie części działki nr "(...)"oznaczonej przed wejściem w życie zmiany planu symbolem T-21 jako tereny rolne, co bezpośrednio przełożyło się na nieprawidłową analizę rynku oraz przyjęcie do porównań nieodpowiednich nieruchomości. Przyjęte cechy rynkowe i ich wagi również były nieadekwatne do tego przeznaczenia. Uchybienia te, jako najistotniejsze, mające bezpośredni wpływ na wynik końcowy wyceny, w największym stopniu przyczyniły się do orzeczenia powyższej kary dyscyplinarnej. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się w żaden sposób do ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, tj. obszarów wyłączonych z możliwości zabudowy.

W skardze z 10 grudnia 2018 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Skarżący zaskarżając decyzję z "(...)" października 2018 r., w całości wniósł o jej uchylenie w całości oraz decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na Jego rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji Skarżący zarzucił naruszenie:

1) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych w postaci pism i informacji złożonych w sprawie, przez co nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno oparte być rozstrzygnięcie,

2) art. 154 u.g.n. w zw. z art. 35 u.p.z.p.,

3) art. 175 u.g.n. w zw. z § 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez ocenę merytoryczną treści operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu skargi Skarżący wskazał, że nie podziela podglądu organu, jakoby zapis planu zagospodarowania przestrzennego nie upoważniał rzeczoznawcy majątkowego do przyjęcia wycenianej działki jako terenu rolnego przed zmianą planu. Wskazane zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą, które potwierdziła, na piśmie w wydanym przez siebie wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Gmina jako organ wykonawczy uchwały i jednocześnie zleceniodawca wycen dla celów planistycznych. Co więcej, jak wskazał Skarżący, Gmina zlecając identyczne wyceny w latach poprzednich stosowała taką samą wykładnię wymienionej uchwały, gdzie przedmiotem wyceny były również nieruchomości Skarżących, choć inny był rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny zbywanych nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej.

Dla wiarygodności swoich twierdzeń Skarżący w piśmie z 12 października 2015 r., wnosił o dopuszczenie przeprowadzenia dowodu z wycen działek nr "(...)"położonych w "(...)"sporządzonych 21 grudnia 2009 r., jednak wniosek pozostał bez rozpatrzenia.

W toku postępowania wyjaśniającego wskazano, że takie stanowisko wyraził również radca prawny Gminy "(...)", dla której sporządzone zostały operaty szacunkowe. Za absurdalne uznał Skarżący, twierdzenie organu, jakoby konsultowanie zagadnienia z radcą prawnym przeznaczenia gruntów T-21 stanowiło naruszenie zasady bezstronności tj. art. 175 ust. 1 u.g.n.

W ocenie Skarżącego określenie "potencjalne tereny zabudowy mieszkaniowej" wyznaczały ich kierunek zagospodarowania w przyszłości, przy opracowywaniu nowego/zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale na moment ich oceny dalej pozostawały terenami rolnymi i tak przez gminę były traktowane.

Zdaniem Skarżącego, zapis o wprowadzeniu funkcji mieszkaniowej nie podlega jedynie zawieszeniu, ale wyznacza przyszły kierunek ich zagospodarowania, który w tym wypadku nie wymaga, aby przed zmianą planu dokonane zostały zmiany zapisów w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, upraszając tym samym procedurę planistyczna. W planowaniu przestrzennym nie ma terminologii "zawieszenia" funkcji. W tym kontekście nie można mówić o błędnej analizie rynku nieruchomości oznaczonych symbolem T-21 jako terenów rolnych i tym samym naruszeniu § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skarżący wskazał następnie, że jest rzeczą powszechnie wiadomą, że działka choć jest działką przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe, to nie może być zabudowane 100% jej powierzchni. Zmiana planu dla obszarów zabudowy mieszanej MM powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 40% (§ 39 planu). Na działce nr "(...)" (przed podziałem) znajdowały się wody powierzchniowe określone w planie jako WS oraz tereny zieleni urządzonej - ZP i znajdowały w strefie przygranicznej działki. Niewielki ciek wodny (stanowiący rów wypełniony płytką wodą) jest nawet trudno identyfikowalny na mapie, gdzie jak widać linie rozgraniczające zupełnie nie pokrywają się z naniesieniami planistycznymi. Analiza lokalnego rynku nieruchomości wskazuje, że nabywcy doceniają naturalność krajobrazu, enklawy ciszy i spokoju i takie działki cieszą się popularnością. Analiza przedmiotowych 6 transakcji przekonuje, że najwyższą cenę jednostkową w wysokości 51,16 zł za 1 m² gruntu zapłacono za działkę nr "(...)"o powierzchni 1505 m². Działka ta podobnie, jak działka nr "(...)"posiada tereny wód powierzchniowych i śródlądowych, tereny zieleni urządzonej i obszary wyłączone z zabudowy stanowiące korytarze ekologiczne.

Skarżący dodał, że organ o ile nie kwestionuje wskazania przedmiotu wyceny, to podnosi brak zakresu wyceny. W pkt 1.2 brakuje określenia rodzaju prawa (tu: prawa własności nieruchomości), które zostało wskazane na wstępie w tytule operatu szacunkowego i powtórzone w celu wyceny w pkt 1.3.

W kwestii ustalania cech rynkowych dla wyceny działki nr "(...)"przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego przed zmianą planu miejscowego przy cesze "klasa bonitacyjna" Skarżący wskazał, że złożył obszerne wyjaśnienia i podał klasy bonitacyjne nieruchomości porównawczych.

Skarżący wskazał następnie, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)"opisują, że przez teren przedmiotowej nieruchomości dawnej działki 98/6, przez teren oznaczony ZP jednocześnie przebiega obszar zaliczony w planie miejscowym do korytarzy ekologicznych i szlaków przemieszczenia się zwierząt, w którym należy zapewnić możliwość swobodnego przemieszczania się zwierząt i innych elementów przyrody. Tereny te wyłącza się z zabudowy. Z kolei zapis § 53 ust. 2 Uchwały Nr "(...)"w sprawie zmiany planu miejscowego dotyczący terenów zieleni urządzonej oznaczonych symbolem ZP przeznaczonych na cele publiczne w centralnych częściach wsi, głównie przy ciekach wodnych i stawach. Te z pozoru ograniczenia w żaden sposób nie ograniczają faktycznego wykorzystania działki nr "(...)"po zmianie planu, toteż brak jest podstaw merytorycznych do zastosowania jakichkolwiek korekt w ich wartości.

Skarżący podkreślił, że odwrócenie kolejności i opisanie procedury szacowania jako pierwszej, a następnie analizy rynku ma charakter zupełnie niezamierzony i nie można przypisywać jej naruszenia § 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Za kompletnie nieuprawnione Skarżący uważa sugestie organu o dopasowaniu analizy rynku do przyjętego podejścia i metody wyceny.

Skarżący wyjaśnił, że analiza cechy "atrakcyjność lokalizacji" w wycenie nieruchomości po zmianie planu w założeniu miała się odnosić do 3 stanów tej cechy: mała, przeciętna, wysoka, tak też zostały wyliczone poprawki kwotowe i przeprowadzona wycena, tak też Skarżący wyjaśniał tę tabelę podczas posiedzenia komisji.

Skarżący wskazał, że błędy pisarskie, które skutkowały błędnym wyliczeniem wartości nieruchomości, były nieistotne.

Skarżący zwrócił uwagę na fakt, ze operaty szacunkowe będące przedmiotem skargi zostały sporządzone 30 czerwca 2014 r. Tymczasem skarżący E. i E.W. złożyli skargę pismem z 10 lipca 2015 r., a zatem po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia przedmiotowych operatów. W świetle prawa tj. art. 156 ust. 3-4 u.g.n., operaty utraciły ważność z powodu braku klauzul aktualizacyjnych, co spowodowało, że w tej dacie nie mogły być wykorzystane do celów, dla jakich została sporządzona.

Skarżący podkreślił, że w ocenie organu w zaskarżonej decyzji głównym zarzutem jest błędne ustalenie przeznaczenia części działki nr "(...)"oznaczonej przed wejściem w życie zmiany planu symbolem T-21 jako tereny rolne. Skarżący wyraził pogląd, że to ustalenie jest prawidłowe. Skarżący wskazał, że w podobnej sprawie, gdzie Skarżący był powołanym rzeczoznawcą majątkowym dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiące działki nr "(...)"i "(...)"obręb "(...)", powiat "(...)"przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, która zawisła przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym sygn. akt. SA/Ol 1203/16, Sąd nie stwierdził nieprawidłowości w ustaleniu przeznaczenia gruntów oznaczonych przed wejściem w życie zmiany planu symbolem T-21 jako tereny rolne, co również było przedmiotem skargi do WSA w "(...)". W przedmiotowej sprawie o sygn. akt II SA/Ol 1203/16, zapadł wyrok oddalający skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w "(...)"z "(...)" sierpnia 2016 r. w przedmiocie opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskrzonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Skarga nie jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Z art. 178 ust. 1 u.g.n., wynika natomiast, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1, podlega odpowiedzialności zawodowej.

Jak wynika z art. 195a ust. 1 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji I instancji, minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W niniejszej sprawie w stosunku do Skarżącego została orzeczona kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy, wynikająca z art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., przede wszystkim, jak wskazał Minister Inwestycji i Rozwoju w zaskarżonej decyzji, z powodu błędnego ustalenia przez Skarżącego – rzeczoznawcę majątkowego, przeznaczenia części działki nr "(...)", oznaczonej przed wejściem w życie zmiany planu symbolem T-21, czyli potencjalnie tereny zabudowy jednorodzinnej, jako tereny rolne, co bezpośrednio przełożyło się na nieprawidłową analizę rynku oraz przyjęcie do porównań nieodpowiednich nieruchomości.

Kluczową kwestią sporną w niniejszej sprawie, jest zatem problem, czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił przeznaczenie części działki nr "(...)"jako tereny rolne, przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)", która weszła w życie 2 stycznia 2009 r. mocą uchwały Nr "(...)"Rady Gminy "(...)" z dnia "(...)" października 2008 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)".

Działka nr "(...)"została, po ww. zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podzielona, co zostało zatwierdzone decyzją Wójta Gminy "(...)"z "(...)"czerwca 2009 r. W wyniku tego podziału powstało m.in. sześć działek gruntu o nr: "(...)".

Zgodnie z obowiązującym na podstawie uchwały Rady Gminy "(...)"Nr "(...)" z dnia 18 czerwca 2003 r., miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przed jego ww. zmianą, działki o nr "(...)", powstałe z podziału działki nr "(...)"położone były w obszarze oznaczonym jako: T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, T-1 - wody powierzchniowe, T-6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca, natomiast działki o numerach "(...)", również powstałe z podziału działki nr "(...)"położone były w obszarze oznaczonym jako: T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, T-6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca.

Minister Inwestycji i Rozwoju, słusznie wskazał w zaskarżonej decyzji, że powyższe działki, wchodzące przed podziałem w skład działki nr "(...)", przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, miały trzy różne funkcje przeznaczenia (T-21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, T-1 - wody powierzchniowe, T-6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca), żadna jednak z tych funkcji nie określała rolnego przeznaczenia.

Skarżący, w spornych sześciu operatach szacunkowych dotyczących ww. sześciu działek powstałych z podziału działki nr "(...)", dokonując czynności szacowania wartości tych działek przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, określił ich przeznaczenie jako rolne, i dokonał wyceny na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym (w przypadku działki nr "(...)"takich transakcji, w przypadku pozostałych działek – 12 takich transakcji).

Skarżący zarówno w postępowaniu przed organami, jak i w skardze, stoi na stanowisku, że do przyjęcia wycenianej działki nr "(...)", jako terenu o przeznaczeniu rolnym, przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, upoważniał go zapis § 64 pkt 2 i pkt 4 oraz § 53 Uchwały Nr "(...)"Rady Gminy "(...)"z dnia 18 czerwca 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "(...)". Z § 64 pkt 2 i pkt 4 powyższej uchwały wynika bowiem, że wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej dla terenów oznaczonych symbolem T-21 (potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej), wymaga sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1:500 lub 1:1000, do czasu jednak uchwalenia i uprawomocnienia się tych planów obowiązują na tych terenach ustalenia § 53 uchwały. Z § 53 powyższej uchwały, wynika natomiast, że: "ustala się funkcję podstawową - tereny rolne, dla terenów oznaczonych symbolem T-10.

Odnosząc się do powyższej kwestii, Sąd zgadza się ze stanowiskiem Ministra, zawartym w zaskarżonej decyzji, jak również w odpowiedzi na skargę, że Skarżący nie uwzględniając przy wycenie wartości spornych działek przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, przyszłego przeznaczenia tych działek określonego w planie przed podziałem, jako T-21 – potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, naruszył art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym

wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Analiza przywołanej powyżej treści planu zagospodarowania przestrzennego z 18 czerwca 2003 r., przed jego zmianą uchwałą z 15 października 2008 r., jednoznacznie wskazuje że w planie tym określono przeznaczenie terenów, na których położona była działka nr "(...)", jako potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, tymczasowo natomiast określając ich wykorzystanie, jako tereny rolne, do czasu uchwalenia i uprawomocnienia się planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1:500 lub 1:1000. Sąd całkowicie zgadza się ze stanowiskiem organu, wyrażonym w odpowiedzi na skargę, że nieruchomość, dla której w planie przewidziano w przyszłości możliwość zabudowy jedno lub wielorodzinnej, ma zdecydowanie większy potencjał inwestycyjny niż nieruchomość wyłącznie rolna, co w oczywisty sposób wpływa na wartość takiej nieruchomości w ten sposób, że jest ona wyższa niż wartość nieruchomości wyłącznie rolnej.

Z powyższych względów, Sąd stwierdza, że niezasadny jest zarzut dotyczący naruszenia przez Ministra art. 154 u.g.n. w zw. z art. 35 u.p.z.p. Pomijając w sporządzonych operatach przeznaczenie spornych nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego, przed jego zmianą i przyjmując wyłącznie rolne ich przeznaczenie, Skarżący przyjął do porównania nieruchomości rolne, które nie spełniały warunku podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., w zakresie przeznaczenia. Tymczasem Skarżący sporządzając operaty szacunkowe dotyczące spornych nieruchomości do ustalenia ich wartości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, powinien podjąć czynności zmierzające do znalezienia transakcji gruntami o funkcji podstawowej określonej jako potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej.

Ponieważ, jak wskazał organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przy orzeczeniu wymiaru kary dyscyplinarnej uwzględniono przede wszystkim powyższy błąd rzeczoznawcy majątkowego w sporządzeniu sześciu operatów majątkowych dotyczących spornych nieruchomości, zasadność stanowiska organu co do błędnego ustalenia przez Skarżącego, przeznaczenia spornych działek przed wejściem w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że Minister miał podstawy do zastosowania wobec Skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Sąd uznał za niezasadny również zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych w postaci pism i informacji złożonych w sprawie, przez co nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno oparte być rozstrzygnięcie. Skarżący wskazał w skardze, że Gmina "(...)"zlecając identyczne wyceny w latach poprzednich stosowała taką samą wykładnię uchwały z "(...)" czerwca 2003 r., gdzie przedmiotem wyceny były również nieruchomości Skarżących. Na wykazanie tej okoliczności Skarżący wnosił o przeprowadzenia dowodu z wycen innych działek położonych w "(...)"sporządzonych 21 grudnia 2009 r. i powołał się takie stanowisko radcy prawnego Gminy "(...)".

W ocenie Sądu, powyższa argumentacja Skarżącego oraz powoływane okoliczności dotyczące wycen innych działek, jak również stanowisko samej Gminy "(...)", jak również radcy prawnego tej gminy, nie ma wpływu na prawidłowość zapadłych w niniejszej sprawie decyzji obu instancji. Podobnie zresztą jak argumentacja zawarta w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w "(...)"z 15 grudnia 2016 r. sygn. akt II SA/Ol 1203/16, które przywołał w skardze Skarżący. Organ prawidłowo bowiem uznał, że przeznaczenie spornych działek jako potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej, zostało określone w sposób jednoznaczny w planie zagospodarowania przestrzennego z 18 czerwca 2003 r., przed jego zmianą uchwałą z "(...)" października 2008 r. Określenie wykorzystania tych działek, jako tereny rolne, było tylko tymczasowe, a okoliczności te rzeczoznawca majątkowy powinien był uwzględnić w sporządzonych operatach majątkowych, czego nie zrobił i co skutkowało nieprawidłową analizą rynku oraz przyjęciem do porównań nieodpowiednich nieruchomości nie spełniających warunku podobieństwa w zakresie przeznaczenia.

Dlatego Sąd nie stwierdził w niniejszej sprawie naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu organ w obu instancjach podjął czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, co pozwoliło na prawidłową ocenę czynności podjętych przez Skarżącego, jako rzeczoznawcy majątkowego pod kątem wymogów wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n.

Sąd za niezasadne uznał również zarzuty dotyczące naruszenia przez organ art. 175 u.g.n. w zw. z § 55-56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez ocenę merytoryczną treści operatu szacunkowego.

Organ wskazał w decyzjach obu instancji szereg nieprawidłowości, które stanowiły naruszenie § 55-56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak np. brak zamieszczenia w operatach szacunkowych opisów nieruchomości porównawczych przed zmianą planu, jak również brak podania opisu wycenianej działki niezbędnego dla potrzeb podejścia porównawczego, a także nieprawidłowy dobór właściwego rynku i zbioru nieruchomości podobnych wynikający z błędnego przyjęcia przeznaczenia działki nr 98/6 przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, co stanowiło naruszenie § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 5, pkt 6 i pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zgodnie natomiast z § 56 ust. 1 pkt 5, pkt 6 i pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Dodać należy, że wykonanie czynności rzeczoznawcy majątkowego o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, stanowi również naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., co stwierdził organ w decyzjach obu instancji.

Organ nie naruszył także art. 157 ust 1 u.g.n., z którego wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ponieważ przedmiotem niniejszego postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, było zbadanie, czy Skarżący wykonał zawodowe czynności związane ze sporządzeniem sześciu spornych operatów szacunkowych zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 u.g.n. W wyniku tego postępowania organ stwierdził, że czynności Skarżącego nie spełniały tych wymogów ponieważ nie zostały wykonane zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa (naruszały art. 154 u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) i ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności.

Odnośnie argumentu Skarżącego, iż sporne operaty szacunkowe, do dnia wniesienia skargi przez E. i E. W., zgodnie z art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., utraciły ważność z powodu braku klauzul aktualizacyjnych, należy zgodzić się ze stanowiskiem organu wyrażonym w odpowiedzi na skargę, że okoliczność ta nie ma znaczenia w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, w którym nie chodzi o wykorzystanie operatów szacunkowych do celów, dla jakich została sporządzona, lecz jak to zostało już wskazane, zbadanie czy rzeczoznawca majątkowy wykonał zawodowe czynności zgodnie z wymogami art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ słusznie też wskazał, że trzyletni termin, o którym mowa w art. 194 ust. 1c u.g.n., dotyczy wyłącznie możliwości wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, a nie czasu trwania tego postępowania. W niniejszej sprawie natomiast sporne operaty szacunkowe zostały sporządzone przez Skarżącego 30 czerwca 2014 r., Skarżący natomiast został zawiadomiony o wszczęciu wobec niego postępowania w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej związanej ze sporządzeniem tych operatów szacunkowych, pismem z 31 sierpnia 2015 r.

Sąd nie stwierdził w niniejszej sprawie naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, jak również przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302), orzekł jak w sentencji.