Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 49/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] marca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 729 130,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...] , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3785 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...]- [...]- Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt. 1 o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 34 456,50 zł, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 4 o przyznaniu odszkodowania ustalonego w pkt. 1 i powiększonego w pkt. 2 i 3 decyzji w łącznej wysokości 773 586,50 zł na rzecz: K. G. w kwocie 193396,60 zł za udział wynoszący 1/4 część w prawie własności ww. nieruchomości oraz M. G. kwocie 580 189,90 zł za udział wynoszący 3/4 części w prawie własności ww. nieruchomości, w pkt 5 zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w pkt 4 odszkodowania.

Od powyższej odwołanie złożył Prezydenta Miasta [...] , zaskarżając decyzję w całości.

Decyzją z [...] października 2017 r., znak: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r., w części dotyczącej pkt 2 i 4 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, o przyznaniu odszkodowania w łącznej wysokości 739 130,00 zł na rzecz K. G. w kwocie 184 782,50 zł za udział wynoszący 1/4 część w prawie własności ww. nieruchomości, oraz na rzecz M. G. w kwocie 554 347,50 zł za udział wynoszący 3/4 części w prawie własności ww. nieruchomości, zaś w pozostałej części utrzymał ww. decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ wskazał, że ww. nieruchomość, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...] , której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...]- [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r.

Zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. DZ.U. z 2017 r., poz. 1496), dalej specustawa drogowa, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa wart. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Stosownie do treści przepisu art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa wart. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w [...] , obrębie [...] , oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,3785 ha. stanowi operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr 2109).

Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt regularny, zbliżony do trapezu, teren działki jest płaski. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem blaszanym, w złym stanie technicznym, a także rozpoczęta jest budowa budynku mieszkalnego. Składniki budowlane zostały szczegółowo opisane na str. 11-12 operatu szacunkowego. Ponadto na przedmiotowej nieruchomości znajdują się naniesienia roślinne wymienione na str. 10-11 operatu szacunkowego. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny niezabudowane oraz las, w większej odległości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz kopalnia [...] . Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] , zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego".

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest zgodne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg.

Ze względu na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych Współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...] , w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 23-24 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 99,90 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 378 122,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 26- 29 operatu szacunkowego na kwotę 329129,00 zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 29 - 43 operatu szacunkowego na kwotę 21 879,00 zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] na kwotę 729 130,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 34 456,50 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1 e specu stawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1 f specustawy drogowej.

Organ wskazał, że aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., organ wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem aktualne przeznaczenie nieruchomości jest tożsame z jej alternatywnym przeznaczeniem na cel publiczny, a zatem wartość przedmiotowej nieruchomości prawidłowo określono uwzględniając ceny nieruchomości drogowych. Sporządzona wycena odpowiada zatem art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Zdaniem organu autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...] , biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, wskazano, iż organ nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa.

Zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową, co zniechęca potencjalnych kupujących.

Powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego zdaniem organu uzasadniają za prawidłową oszacowaną przez niego wartość odtworzeniową przejętej nieruchomości wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej.

Za chybiony organ uznał też należy argument wskazany przez Prezydenta Miasta [...], iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości.

Organ zauważył, że w aktach sprawy znajduje się także operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. w dniu 19 sierpnia 2016 r.

Analizując jednak ww. operat szacunkowy organ doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte.

Wątpliwości organu przede wszystkim budzi fakt, że rzeczoznawcy majątkowi w swej opinii z [...] sierpnia 2016 r. przyjęły nieruchomości niepodobne do wycenianej. Przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestię podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości.

Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych de wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego. korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne.

Na str. 10 operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi zacytowali prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie zastosowały się do niej, pomijając przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na tej samej stronie rzeczoznawcy majątkowi wskazali, że poszukiwali nieruchomości podobnych pod względem położenia, prawa własności oraz sposobu korzystania, pomijając ujęte wprost w przepisie - przeznaczenie nieruchomości i niejako przemilczając tę kwestię. Rzeczoznawca majątkowy P. T. natomiast w swojej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził analizę rynku pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak, w związku z powyższym stosując pełną definicję nieruchomości podobnej stwierdził brak na badanym rynku nieruchomości podobnych (o przeznaczeniu pod dragę, zabudowanych budynkiem mieszkalnym) w związku z powyższym prawidłowo stwierdził brak możliwości wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości. Jednocześnie należy zauważyć, że rzeczoznawcy majątkowi w swojej opinii doszli do takich samych wniosków, stwierdzając brak na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zabudowanych budynkiem mieszkalnym, jednak z niezrozumiałych dla organu przyczyn uznały, pomimo istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, że przeznaczenie w planie nie ma znaczenia i skoro nieruchomość jest wykorzystywana pod zabudowę te takie przeznaczenie ma pierwszeństwo. przed planem. Organ nie zgodził się z takim stanowiskiem, ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe te nie jest ona w żaden sposób podobna de nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie e profitu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane itp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane, Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo. wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków.

Plan miejscowy może również całkowicie wykluczyć docelowo komercyjne zagospodarowanie nieruchomości, Występuje to w sytuacji, gdy ustalenia planu wyznaczają konkretnym obszarom funkcje terenów przeznaczonych de realizacji celów publicznych, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych albo. wręcz wprowadzają zakaz zabudowy, motywowany koniecznością ochrony środowiska, ochrony przyrody albo ochrony gruntów rolnych i leśnych. Dlatego, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcję wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna de siebie działka e funkcji drogowej z działką e funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub po prostu mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co de rzetelności sporządzonej przez biegłe wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości e innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości.

Poza tym nie do końca jasny jest dla organu dokonany przez rzeczoznawców majątkowych podział funkcjonalny nieruchomości, co. raczej wydaje się potwierdzać brak nieruchomości podobnych.

Do podziału funkcjonalnego dokonanego przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. odniósł się w swoich wyjaśnieniach z dnia 15 lutego 2017 r. biegły P. T. , który stwierdził, że taki fikcyjny podział powinien być także możliwy do zrealizowania w rzeczywistości. Biegły wskazał, że bazy nieruchomości przedstawiane na str. 13-14 i 17 operatu szacunkowego z dnia 19 sierpnia 2019 r. nie zawierają danych jednoznacznie identyfikujących wybrane transakcje nieruchomościami, a ponadto baza nieruchomości zabudowanych budynkami w trakcie budowy zawiera nieruchomości. którym nie zostały nadane jeszcze numery adresowe, co. skutkuje brakiem możliwości ustalenia ich położenia i identyfikacji. W dalszej części wyjaśnień biegły P. T. zamieścił tabelę z której wynika, że w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r. przyjęte do porównań nieruchomości przeznaczone pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, a nawet usługowym. Wobec czego należy stwierdzić, że nieruchomości te były niepodobne do przedmiotu wyceny, a nawet cała baza porównawcza była zbyt różnorodna. Biegły wskazał także na błędy w opisie cech nieruchomości przyjętych do porównań, które miały wpływ na wartość nieruchomości, z których wynika, że nieruchomości przyjęte do bazy zostały wyselekcjonowane w sposób nieprawidłowy, a niektóre są wręcz rażąco niepodobne.

Co najistotniejsze jednak rzeczoznawcy majątkowi nie uwzględniły przepisów ugn wskazujących na konieczność uwzględnienia w wycenie nieruchomości faktu jej wywłaszczenia na cel publiczny i przeznaczenia z tego wynikającego czyli tzw. "zasadę korzyści". Biegły P. T. wskazał, że badanie rynku wykazało, że nieruchomości nabywane na cele drogowe osiągają wyższe cechy niż nieruchomości nabywane na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest wart. 134 ust. 3- 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który możemy określić jako "zasadę korzyści". Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Powyższe oznacza, że operat sporządzony przez biegłe w dniu 19 sierpnia 2016 r. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Natomiast brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie ustalone na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] zostało ustalone błędnie.

Wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Z kolei odnosząc się do zarzutów dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, organ stwierdził, że zasługują one na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego bowiem Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie. W świetle przytoczonego powyżej art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym wart. 18 ust. 1especustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%.

Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela i umożliwienie inwestorowi korzystania z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Innymi słowy chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą. jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela, najlepiej wyrażona w sposób, który następnie można udowodnić. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczoodbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu.

Omawiany przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym terminie, natomiast podwyższenie kwoty odszkodowania uzależnione jest nie tylko od poinformowania inwestora o wydaniu nieruchomości, ale także od opróżnienia lokalu w ustawowym terminie.

Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt, iż inwestor nie wyrażał chęci czy też nie podjął działań zmierzających do wcześniejszego objęcia nieruchomości, w tym że nie wskazał lokalu zamiennego o którym mowa wart. 17 ust. 4 specustawy drogowej. Dla podwyższenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości nie ma to bowiem żadnego znaczenia. Przyznanie ustawowego bonusu za niezwłoczne udostępnienie nieruchomości inwestorowi stanowi swoistą "zachętę" dla właściciela nieruchomości do umożliwienia właściwemu zarządcy drogi do faktycznego objęcia nieruchomości przed terminem wyznaczonym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest niezależne od wskazania wywłaszczanej stronie lokalu zamiennego. Przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ograniczają się bowiem wyłącznie do spełnienia warunków przewidzianych wart. 18 ust 1e specustawy drogowej. Wydanie nieruchomości można rozumieć jako przeniesienie posiadania, w tym dobrowolne· opuszczenie nieruchomości przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego. Istotną cechą jest tu dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego. Skoro zatem właściciel nieruchomości decyduje się dobrowolnie wydać i opróżnić nieruchomość we wcześniejszym terminie w zamian za rekompensatę finansową, to spełnienia powyższych warunków nie można badać w kontekście zaoferowania czy też nie lokalu zamiennego.

Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu 7 lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinien wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Zawiadomienie z dnia 5 sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone właścicielom nieruchomości w dniu 11 sierpnia 2016 r. Z kolei pismo M. G. oraz K. G. zawierające oświadczenie o wydaniu nieruchomości, wpłynęło do Kancelarii Urzędu Miasta [...] w dniu 22 sierpnia 2016 r.

Ustalono, że K. G. zmarła w dniu 18 października 2016 r. Zgodnie z treścią Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 14 listopada 2016 r., Rep. A nr [...] , spadek pod K. G. z mocy ustawy nabyli M. G. oraz K. G.

W piśmie z dnia 23 listopada 2016 r., znak: M.6872.153.2016, pełnomocnik Prezydenta Miasta [...] wskazał, że w odniesieniu m.in. do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] , faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowych właścicieli. Ponadto w piśmie z dnia 4 grudnia 2016 r. M. G. wskazał, że wydanie nieruchomości nastąpi do dnia 28 lutego 2017 r. Jak wynika z protokołu zdawczo-odbiorczego wydanie nieruchomości nastąpiło w dniu 24 lutego 2017 r.

Zgodnie z art. 18 ust.1e specu stawy drogowej ostatnim terminem, jaki wskazuje specustawa drogowa, uprawniającym stronę do uzyskania odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, w związku z wcześniejszym wydaniem nieruchomości, jest termin 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację' inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W niniejszej sprawie decyzja pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r., zatem ostateczny termin wydania nieruchomości upłynął w dniu [...] sierpnia 2016 r. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawienie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym wart. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowi właściciele nieruchomości pismem z dnia 22 sierpnia 2016 r. poinformowali inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione. Pod pojęciem wydania nieruchomości należy rozumieć takie działanie dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą (nowego właściciela) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2517/13, publ. CBOSA), w terminie określonym w ustawie. K. G. oraz M. G. swoim działaniem nie umożliwili jednak inwestorowi korzystania ww. sposób z przedmiotowej nieruchomości, w ustawowym terminie.

Powyższe okoliczności oznaczają, że w niniejszej sprawie Wojewoda [...] nieprawidłowo orzekł o powiększeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18. ust. 1e specustawy drogowej.

Organ uchylił więc zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 i 4 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z· art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej oraz o przyznaniu odszkodowania w łącznej wysokości 739130,00 zł na rzecz: K. . w kwocie 184 782,50 zł za udział wynoszący 1/4 część w prawie własności ww. nieruchomości oraz M. G. w kwocie 554 347,50 zł za udział wynoszący 3/4 części w prawie własności ww. nieruchomości, a w pozostałej części utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Prezydent Miasta [...] . Domagając się jej uchylenia strona zarzuciła jej:

- naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast operat szacunkowy U. W. i E. W. z uwagi na nieprawidłowości niejasności me może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

- art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu,

- art.7, art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewłaściwą ocenę opinii biegłego P. T. w kontekście konieczności dokonania wyceny metodą odtworzeniową mimo braku w ocenie skarżącej podstaw ku temu.

W uzasadnieniu skargi skarżący wyjaśnił, że nie podziela stanowiska Ministra co do prawidłowość dobranej przez biegłego P. T. metody wyceny, jak również braku podstaw do uznania miarodajności opinii biegłych E. W. i U. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności tejże opinii i co za tym idzie - niemożność uwzględnienia tejże opinii jako podstawy wyceny w niniejszej sprawie.

W ocenie skarżącego na organie procesowym prowadzącym postępowanie ciąży obowiązek przeprowadzania z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego, przy czym organ samodzielnie określa kierunek prowadzącego postępowania oraz wskazuje jakie dowody w danym postępowaniu są niezbędne dla prawidłowego załatwienia sprawy. Opinia biegłego również podlega swobodnej ocenie dowodów. Można odmówić jej wiarygodności, wskazując, że nie odpowiada ona warunkom określonym w przepisach prawa. Można ją również podważyć przez dowód przeciwny, bądź przez żądanie powołania innego biegłego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 czerwca 1986r., sygn. III SA 554/86).

Tym samym w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne.

Skarżący wskazał, że kontrola opinii biegłego przez organ administracji publicznej polega na sprawdzeniu - z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego - prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w uzasadnieniu opinii, jednakże nie zwalnia to organu w ocenie skarżącego od przynajmniej uzyskania dodatkowych wyjaśnień od autora (autorów) opinii budzącej wątpliwości tegoż organu. W doktrynie i orzecznictwie istnieje zgodność poglądów co to tego, że opinia biegłego, powołanego w postępowaniu administracyjnym, nie wiąże organu prowadzącego to postępowanie, lecz tak samo jak inne dowody podlega swobodnej ocenie dokonywanej przez ten organ z uwzględnieniem całego materiału dowodowego zebranego w sprawie.

Zdaniem strony skarżącej nie należy do kompetencji stron decydowanie o tym, jakie metody badawcze, dla stwierdzenia okoliczności mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, okażą się przydatne w razie konieczności wykorzystania wiadomości specjalnych posiadanych przez powołanych w sprawie biegłych. Decydują o tym bowiem wyłącznie biegli mając na względzie podlegające ocenie okoliczności, zebrany w sprawie materiał dowodowy, aktualny stan nauki i stosowane w konkretnej dyscyplinie nauki dostępne metody badawcze. Tym samym w sytuacji, gdy w wycenie stanowiącej dowód z opinii biegłego, jak też wycenie stanowiącej dowód z dokumentu istnieją opisane wyżej rozbieżności - wobec powstających trudności w ocenie wybranej przez rzeczoznawców metodologii w sytuacji, gdy organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną - koniecznym zdaje się zasięgnięcie opinii kolejnego rzeczoznawcy.

W przypadku uzyskania dwóch opinii rozbieżnych w istotnych kwestiach - co do sposobu metodologii ich sporządzania - oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja przyjęcie jednego, a odrzucenie drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono.

Skarżący wyjaśnił, że przy przyjęciu prawidłowości operatu U. W. i E. W. znajdującego się w aktach niniejszej sprawy różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat to kwota 169.566 zł.

Nie ulega zatem w ocenie Skarżącego wątpliwości, że organ administracji naruszył również art. 7 kpa, zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W konsekwencji doszło również do uchybienia art. 77 § 1 kpa, w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Wady te miały istotne znaczenie, dlatego niezbędne w ocenie skarżącej jest wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ odniósł się do zawartych w niej zarzutów i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Dokonując kontroli zaskarżonej w sprawie decyzji, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2017.1369 ze zm. - dalej "p.p.s.a."), Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2017 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na własność podmiotu publicznego w związku z objęciem jej postanowieniami decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Przejście przedmiotowej nieruchomości na własność Województwa nastąpiło zatem na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 specustawy drogowej, podczas gdy przepisami właściwymi w zakresie ustalenia należnego odszkodowania są przepisy art.12 ustr.4a, ust.4f, ust.5, ust.5, art.18 ust.1, ust.1e pkt 1 i art.22 ust.1 w/w ustawy oraz art.128 ust.1, art.130 ust.2, art.134 ust.1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także §36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji w dniu [...] listopada 2016r., nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. W/w stanowisko organów Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

2. W przedmiotowym operacie zawarto następujące ustalenia:

Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt regularny, zbliżony do trapezu, teren działki jest płaski. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem blaszanym, w złym stanie technicznym, a także rozpoczęta jest budowa budynku mieszkalnego. Składniki budowlane zostały szczegółowo opisane na str. 11-12 operatu szacunkowego. Ponadto na przedmiotowej nieruchomości znajdują się naniesienia roślinne wymienione na str. 10-11 operatu szacunkowego. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny niezabudowane oraz las, w większej odległości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz kopalnia [...] . Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] , zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego".

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest zgodne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg.

Ze względu na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Oz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych Współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...]oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...] , w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 23-24 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 99,90 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 378 122,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 26- 29 operatu szacunkowego na kwotę 329 129,00 zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 29 - 43 operatu szacunkowego na kwotę 21 879,00 zł. W konsekwencji łącznie oszacowano wartości działki nr [...] na kwotę 729 130,00 zł.

Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody w szczególności w zakresie ustalenia przez rzeczoznawcę wyceny części składowych przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Skarżącego rzeczoznawca wadliwie zastosował w tym zakresie metodę kosztów odtworzenia w miejsce wyznaczenia wartości rynkowej dla nieruchomości łącznie z częściami składowymi. Skarżący zarzuca Ministrowi nieuwzględnienie przy ocenie stanu faktycznego sprawy: (-) ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r., (-) faktu, iż w innych, podobnych postępowaniach odszkodowawczych ustalano wartość części składowych nieruchomości na zasadach rynkowych.

Zdaniem Skarżącego w szczególności występowanie w sprawie dwóch różnych operatów szacunkowych, formułujących diametralnie różne wnioski co do wartości tej samej nieruchomości, winno obligatoryjnie skutkować powołaniem przez organy odszkodowawcze kolejnego biegłego, który wydałby ostateczną opinię w sprawie. Sąd jednakże nie podziela tak daleko idącego stanowiska. Oczywiście nie sposób odmówić trafności spostrzeżeniu, że sytuacja, o której mowa powyżej, winna stanowić asumpt do rozważenia przez organ i takiej ewentualności (tj. zlecenia kolejnego operatu), niemniej nie ma dostatecznych przesłanek do przyjęcia, iż jest to środek w każdym przypadku obligatoryjny. Bezspornym jest bowiem, iż: (-) na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ, (-) ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania w/w wartości dowodowej (wiarygodności) operatu (powyższe wymaga szczegółowego uzasadnienia) z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego, sporządzonego na zlecenie organu. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str.5 – 7 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu (przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, wątpliwości co do przyjętego podziału funkcjonalnego nieruchomości, nieuwzględnienie zasady korzyści). Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu, na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie.

Wystarczającej podstawy do zakwestionowania w/w wniosków nie może stanowić również przedłożona przez Skarżącego, na etapie postępowania sądowego, dokumentacja w postaci decyzji odszkodowawczych Ministra, dotyczących innych nieruchomości niż występująca w niniejszej sprawie, gdzie rzeczoznawcy przyjęli inne metody wyceny niż przyjęte w operacie, o którym mowa powyżej. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż: (-) każda ze spraw odszkodowawczych rządzi się swoją własną specyfiką, wynikającą przede wszystkim z charakteru wycenianej nieruchomości, (-) sam fakt oparcia w/w wycen na innych przesłankach niż występujące w niniejszej sprawie nie stanowi przesłanki do przyjęcia, iż to właśnie ten, odmienny sposób wyceny nieruchomości jest prawidłowy w przeciwieństwie do sposobu przyjętego w rozpatrywanej sprawie.

Uznać w tej sytuacji należy, iż skuteczne zakwestionowanie przez Skarżącego wiarygodności operatu, na którym oparły się organy odszkodowawcze, orzekające w niniejszej sprawie, wymagało podjęcia przez Skarżącego kroków, o których mowa w art.157 u.g.n., czego Skarżący zaniechał.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art.151 p.p.s.a.