Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 241/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2022-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Lemańska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 września 2022 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] październik 2021r. J. P. (dalej powoływany jako "Skarżący") zwrócił się do Burmistrza Miasta Z. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzynastu budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki o nr geod. [...] w obrębie ewid. B., gm. Z.

Postanowieniem z dnia [...] października 2021r. Burmistrz Z. wszczął postępowanie, a następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2022 r. nr [...] odmówił J. P. ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Organ wskazał, że przeprowadził w sprawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu według reguł z § 4-7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI"), po wyznaczeniu wokół działki inwestycyjnej obszaru analizowanego w pasie o stanowiącym ponad trzykrotną szerokość frontu wnioskowanej działki. Odnosząc się zaś do pierwszej z przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021, poz. 741 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") wskazał, że wnioskowana do zabudowy nieruchomość, tj. część działki nr [...] położona jest na terenach rolnych i leśnych wsi B. Na wnioskowanej działce oraz terenach położonych w granicach obszaru analizowanego nie ma zaś zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która mogłyby stanowić kontynuację funkcji dla projektowanych budynków. W sąsiedztwie znajdują się jedynie tereny użytkowane rolniczo, lasy oraz budynki mieszkalne i gospodarcze w zabudowie zagrodowej. Organ nie znalazł przy tym podstaw do poszerzenia obszaru analizowanego, albowiem spowodowałoby to dysonans w funkcji zabudowy przedmiotowego obszaru. Jak podkreślił wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na terenach rolnych i leśnych nie będzie tworzyć ładu przestrzennego i harmonijnych relacji przestrzennych z zabudową zagrodową oddaloną od wsi, która posiada inny charakter i specyfikę z uwagi na swoje przeznaczenie i funkcję. Określenie zaś cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy, co za tym idzie realizacja przedmiotowej inwestycji nie wpłynie na umacnianie ładu przestrzennego na obszarze analizowanym i nie wpłynie korzystnie na relacje architektoniczno-urbanistyczne oraz funkcjonalne na tym terenie. W konsekwencji z racji tego, że planowany sposób zagospodarowania terenu jest nowym, obcym w dotychczasowym sposobie zagospodarowania na obszarze analizowanym, który nie da się pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy, organ stwierdził kolizję planowanej zabudowy z obecnym przeznaczeniem terenu, odmawiając ostatecznie ustalenia warunków dla wnioskowanej zabudowy.

W odwołaniu od tej decyzji Skarżący podkreślił, że działka nr [...] położona jest przy drodze powiatowej nr [...] (Z.- Z.), którą stanowią działki ewidencyjne o nr [...] (do mostu na Rzece B.), [...] (do przejazdu kolejowego na szlaku B.) i [...] do granicy z obrębem K.. W ocenie Skarżącego w całej wsi B. znajduje się 6 budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, o czym świadczy oznaczenie użytku "B" w operacie ewidencji gruntów i budynków, które są rozrzucone po całej wsi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie podzieliło argumentacji odwołania i decyzją z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Z. Organ odwoławczy uznał, że w sprawie prawidłowo wyznaczono obszar analizowany oraz dokonano oceny funkcji oraz sposobu jego zagospodarowania. Powołując się na art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Dalej wyjaśnił, że cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się dla nowej zabudowy na podstawie analizy stanu istniejącego dokonanej w sposób wskazany w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy czym, jak wynika z § 2 pkt 5 tego rozporządzenia, przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak zaznaczyło Kolegium, wnioskowana do zabudowy nieruchomość, tj. część działki nr [...] położona jest na terenach rolnych i leśnych wsi B. Teren inwestycji położony jest pomiędzy drogą powiatową i gminną, ale z części graficznej wniosku wynika jednoznacznie, że planowany główny wjazd na teren inwestycji odbywał się będzie od strony drogi powiatowej, albowiem część nieruchomości do strony drogi gminnej nie została objęta wnioskiem. Na podstawie tych okoliczności organ doszedł do wniosku, że skoro szerokość frontu działki wynosi ok. 130 m, to jego trzykrotność wynosi 390 m i w takiej też odległości wyznaczony został obszar analizowany. Dokonując zaś interpretacji samej analizy Kolegium stwierdziło, że w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji znajdują się jedynie tereny użytkowane rolniczo, lasy oraz budynki mieszkalne i gospodarcze w zabudowie zagrodowej (na działkach o nr ewid. [...] i prawdopodobnie [...]). Wskazane zaś przez Skarżącego zabudowania mieszczą się poza obszarem analizy i jako takie nie mogą być brane pod uwagę (bez względu na ich charakter). Zdaniem SKO nie może być bowiem tak, aby uwzględniać wszystkie zabudowania dostępne z tej samej drogi publicznej. Wprawdzie zarówno zabudowa zagrodowa (siedliskowa), jak i zabudowa jednorodzinna w istocie składają się z takich samych obiektów, jak budynek mieszkalny, garaż, czy budynek gospodarczy, jednakże jak zaznaczyło Kolegium, zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym, służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Funkcja zabudowy zagrodowej świadczy zatem o tym, że w istocie stanowi ona inny, szczególny rodzaj zabudowy, odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, a tym samym nie może być jej kontynuacją.

W konsekwencji Kolegium doszło do wniosku, że skoro istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym samym terenie zabudowy jednorodzinnej, to wnioskowana inwestycja nie spełnia jednej z koniecznych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, a mianowicie warunku dobrego sąsiedztwa. Dodatkowo, jak zaznaczyło SKO, o niemożliwości ustalenia warunków zabudowy w analizowanym przypadku świadczy jeszcze jedna okoliczność, pominięta przez organ I instancji, a mianowicie brak możliwości, ustalenia warunków zabudowy dla części działki. W tym zakresie Kolegium odwołało się do jednolitej linii orzeczniczej w zakresie obowiązku ustalenia warunków zabudowy dla całości działki, podkreślając, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Przedmiotowa działka, jak zaakcentowało SKO, stanowi w części użytek leśny (Ls IV), a zatem tym bardziej nieuprawnione byłoby ustalenie warunków zabudowy dla części działki z pominięciem jej "leśnego fragmentu". Konkludując organ stwierdzi, że jest związany treścią wniosku, i w ramach tak określonego wniosku prawidłowo został ustalony obszar analizy, a decyzja pozytywna nie mogła być wydana zarówno ze względu na niespełnienie zasady dobrego sąsiedztwa jak i objęcie wnioskiem tylko części działki geodezyjnej.

Skargę na ww. decyzję do sądu administracyjnego wniósł J. P. zarzucając jej naruszenie:

1) § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 6 k.p.a. w zw. z art. 7 Konstytucji RP poprzez wydanie decyzji przez organ II instancji z rażącym naruszeniem prawa z uwagi na oparcie decyzji o § 3 rozporządzenia, który został uchylony przez § 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dniem [...] stycznia 2022r., co doprowadziło do nieważności decyzji na podstawie art. 156 § pkt 2 k.p.a.;

2) § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia MI poprzez nierozszerzenie obszaru analizowanego w toku postępowania ponad wielkość minimalną, tj. trzykrotność frontu działki, w sytuacji gdy w sprawie zachodzą uzasadnione okoliczności przemawiające za rozszerzeniem obszaru analizowanego, w tym przede wszystkim: 1) istnienie budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej już w odległości 470 m od przedmiotowej działki, co jedynie nieznacznie wykracza poza minimalny obszar analizy wynoszący w przedmiotowej sprawie 390 m, 2) budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej dostępne są z tej samej drogi publicznej 3) na terenie wsi B. istnieje wiele działek posiadających warunki zabudowy jednorodzinnej niespełniających kryteriów przyjętych przez organ w niniejszej sprawie, 4) na terenie wsi B. znajduje się wiele budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, jak również kompleks Hotel B., kierunek zabudowy wsi B. wskazuje na tendencję co raz częstszego wznoszenie budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej i odchodzenie od zabudowy zagrodowej,

3) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, która doprowadziła organ II instancji do wadliwego przyjęcia, że planowana zabudowa wchodzi w kolizję z zabudową występującą na terenie sąsiednim i tym samym nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa, w sytuacji gdy Skarżący spełnił wszystkie enumeratywnie wskazane w powołanym przepisie przesłanki warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem, w szczególności zaś w sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem znajdują się budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej, dostępne z tej samej drogi publicznej;

4) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, która doprowadziła organ II instancji do błędnego przyjęcia, iż występująca w sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem zabudowa zagrodowa stanowi przesłankę wykluczającą możliwość ustalenia na tym terenie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej w sytuacji gdy żaden przepis prawa nie wprowadza takiego wyłączenia, co więcej wszystkie działki posiadające warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej we wsi B. mają w swoim sąsiedztwie zabudowę zagrodową;

5) art. 52 u.p.z.p. poprzez błędną jego wykładnię, która doprowadziła organ II instancji do wadliwego przyjęcia, iż nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy jedynie dla części działki, w sytuacji gdy ww. regulacja posługuje się pojęciem "terenu“, prawidłowa wykładnia powoływanej regulacji prowadzi zaś do jednoznacznego wniosku, iż możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla terenu obejmującego część działki ewidencyjnej;

6) art. 15 k.p.a. w zw. z art. 138 § 2 k.p.a. poprzez poddanie analizie w postępowaniu przed organem II instancji okoliczności, które nie stanowiły przedmiotu analizy organu I instancji, tj. możliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, co pozbawiło stronę dwuinstancyjnego postępowania w tym zakresie oraz w sytuacji, gdy z uwagi na powyższe braki decyzja powinna była zostać uchylona w całości, co doprowadziło do nieważności decyzji na podstawie art. 156 § pkt 2 k.p.a.;

7) art. 7 w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez niezbadanie i nieuwzględnienie słusznego interesu Skarżącego przemawiającego za nieznacznym rozszerzeniem terenu analizowanego ponad minimalną wielkość wynikającą z § 3 ust. 1 rozporządzenia MI, co umożliwiłoby wydanie decyzji zgodnej z żądaniem Strony;

8) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. przez niezebranie i nierozważenie całego materiału dowodowego, a w konsekwencji niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym uznaniem przez organ, iż w niniejszej sprawie właściwe jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego, o którym mowa w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI, w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a w konsekwencji przyjęcie, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa, w sytuacji gdy:

a) należało wyznaczyć obszar analizowany ponad ustawowe minimum z uwagi m.in. na okoliczność, iż co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem ma zbliżona funkcje i jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy, a znajduje się w obrębie czterokrotnej szerokości frontu działki,

b) budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej dostępne są z tej samej drogi publicznej,

c) na terenie wsi B. znajduje się wiele budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, jak również kompleks Hotel B. , kierunek zabudowy wsi B. wskazuje na tendencję co raz częstszego wznoszenie budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej i odchodzenie od zabudowy zagrodowej;

9) art. 8 §1 i 2 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania przez organy I i II instancji w sposób podważający zaufanie do władzy publicznej, przejawiające się w odmowie ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem Skarżącego z uwagi na okoliczność, iż w analizowanym (minimalnym) obszarze brak jest zabudowy zgodnej z rodzajem zabudowy objętej wnioskiem (jednorodzinna), w sytuacji gdy:

(a) zabudowania takie znajdują się już kilkadziesiąt metrów dalej, dostępne są z tej samej drogi publicznej;

(b) organ w żaden sposób nie uzasadnił dlaczego zastosował w przedmiotowej sprawie minimalny obszar analizy;

(c) Gmina Z. ustalała warunki zabudowy jednorodzinnej na wniosek innych właścicieli nieruchomości w stanach faktycznych analogicznych do stanu faktycznego będącego przedmiotem niniejszego postępowania, tj. nieruchomościom położonym we wsi B. pomimo braku zabudowy o podobnym charakterze w najbliższym sąsiedztwie, jak również pomimo sąsiedztwa zabudowy zagrodowej, z pominięciem minimalnego obszaru analizy wynikającego z § 3 ust. 1 rozporządzenia MI, tym samym organy I i II instancji odstąpiły od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw tego rodzaju prawnym bez podania jakiegokolwiek uzasadnienia,

10) art. 7a § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie powstałych wątpliwości z zakresu interpretacji przepisów prawa na niekorzyść strony Skarżącej, a w konsekwencji przyjęcie, iż nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla części działki, w sytuacji gdy art. 52 u.p.z.p. stanowi o określeniu granic dla terenu objętego wnioskiem, co pozwala na postawienie twierdzenia, że warunki zabudowy mogą zostać wydane tak dla obszaru całej "działki" jak i dla "terenu" obejmującego kilka działek lub jedynie określoną część działki;

11) art. 79a w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez wskazanie, że wniosek Skarżącego o udzielenie warunków zabudowy nie może zostać rozpoznany pozytywnie, z uwagi na objęcie wnioskiem jedynie części działki ewidencyjnej, w sytuacji gdy organ zarówno I jak i II instancji na żadnym etapie postępowania nie podjął próby wyjaśnienia Skarżącemu, iż ww. przesłanki stanowią negatywną przesłankę ustalenia warunków zabudowy;

12) art. 107 § 3 w zw. z art. 8 i 11 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji, które narusza podstawowe zasady postępowania administracyjnego, tj. zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz zasadę przekonywania, gdyż nie wyjaśnia Skarżącemu motywów, którymi kierował się organ II instancji podczas załatwiania sprawy, w szczególności dlaczego granice obszaru analizowanego zostały ustalone w ustawowym minimum, dlaczego Skarżący został potraktowany inaczej niż inni obywatele w tożsamych stanach faktycznych, a nadto nie odnosi się do zarzutów Skarżącego podniesionych w odwołaniu od decyzji Burmistrza Z.;

13) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sprzeczność uzasadnienia decyzji z jej sentencją poprzez stwierdzenie w uzasadnieniu przez organ, decyzja podlega uchyleniu bowiem zawiera wady, których nie da się wyeliminować w toku postępowania przez Kolegium podczas gdy w sentencji decyzji Organ II instancji utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję Organu I instancji, co budzi uzasadnione wątpliwości Skarżącego co do prawidłowości wydanej decyzji oraz rzetelności Organu II instancji;

14) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy naruszenie przepisów wskazanych w ww. zarzutach oraz niespotykana wręcz lakoniczność uzasadnienia decyzji organu I instancji, uzasadniała uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wniósł o stwierdzenie nieważności decyzji SKO ewentualnie o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Z.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lutego 2022r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] stycznia 2022 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzynastu budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki o nr geod. [...] w obrębie ewid. B., gm. Z.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI").

Co do zasady, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w sprawie niniejszej, w drodze decyzji

o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego został natomiast określony, w wydanym z upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. – rozporządzeniu MI z 26 sierpnia 2003r. Zapis § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, uchylonego z dniem 3 stycznia 2022 r. przez § 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 17 grudnia 2021 r. (Dz.U. z 2021 r., poz. 2399), stanowił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w sposób opisany w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Przepis art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1886) dodał do art. 61 u.p.z.p. ust. 5a w brzmieniu: w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Powyższa zmiana, co istotne w kontekście podniesionych przez Skarżącego zarzutów, weszła w życie w dniu 3 stycznia 2022 r., tym niemniej jak wynika z art. 4 ww. ustawy zmieniającej z dnia 17 września 2021 r., i co trafnie zaakcentowało Kolegium w odpowiedzi na skargę, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. W kontrolowanej sprawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji został złożony przez Skarżącego w dniu [...] października 2021r., a zatem organy prawidłowo zastosowały w okolicznościach niniejszej sprawie przepisy dotychczasowe, tj. §3 rozporządzenia MI z 2003r. w brzmieniu obowiązującym do 3 stycznia 2022r. W konsekwencji żądanie Skarżącego stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji na tej podstawie jest nietrafione.

W niniejszej sprawie kluczowe znaczenie ma treść art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który reguluje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Oznacza ona, że aby ustalić warunki zabudowy powinna istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, przy tym zabudowa tej działki musi być tego rodzaju, że pozwoli na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi bowiem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów pod względem funkcji zagospodarowania i konkretnych urbanistycznych, przestrzennych i architektonicznych wskaźników. Wydawanie warunków zabudowy służy bowiem zagwarantowaniu ładu przestrzennego, którym jest ukształtowanie przestrzeni tworzące harmonijną całość oraz uwzględniające w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Dla organu prowadzącego postępowanie o ustalenie warunków zabudowy oznacza to obowiązek sporządzenia charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim dla działki inwestycyjnej, przy czym charakterystyki tej dokonać powinien w granicach tzw. obszaru analizowanego, wyznaczonego zgodnie z § 3 rozporządzenia MI z 2003r. W pierwszej kolejności organ powinien zatem ustalić, czy zachodzi kontynuacja funkcji nowej zabudowy w stosunku do zabudowy istniejącej (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Nowa zabudowa musi się bowiem mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z funkcją zabudowy już istniejącej. Sporządzenie ww. analizy ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji.

Zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia MI w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1); granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

W ocenie sądu, analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy, odpowiada ww. warunkom. W sprawie promień obszaru analizowanego wyznaczono w odległości około 390 m od granic wnioskowanej do zabudowy działki, tj. części działki o nr [...], jako trzykrotność szerokości frontu tej działki od strony drogi powiatowej (wynoszącego ok. 130 m). Spór pomiędzy organami, a Skarżącym dotyczy zaś tego, jaka zabudowa znajduje się faktycznie na tym obszarze i na terenach sąsiadujących z tym obszarem. Zdaniem Skarżącego, w odległości nieznacznie wykraczającej poza minimalny obszar analizy realizowana jest również, obok zabudowy zagrodowej, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Przykładem są działki nr [...] (oddalone od terenu działki objętej wnioskiem jedynie o 470 m) i działka o nr [...] (oddalona o 580 m od terenu wnioskowanej inwestycji). Z kolei zdaniem organów w obszarze analizowanym funkcjonuje wyłącznie zabudowa zagrodowa, tj. budynki mieszkalne w ramach zabudowy zagrodowej, zaś zabudowa wnioskowana przez stronę nie będzie stanowiła kontynuacji funkcji zabudowy zagrodowej.

Jak wynika z niewadliwych ustaleń organów obu instancji, które znajdują potwierdzenie w sporządzonej w formie graficznej i tekstowej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w całym obrębie obszaru analizowanego znajdują się jedynie tereny użytkowane rolniczo, lasy oraz budynki mieszkalne i gospodarcze w zabudowie zagrodowej. Przykładem takiego przeznaczenia są działki o nr ewid. [...]. Co istotne, pełnomocnik Skarżącego co do zasady nie kwestionuje, że taka właśnie jest dotychczasowa funkcja zabudowy w obszarze obejmującym teren analizowany, jednakże w jego ocenie funkcja ta, po pierwsze, nie koliduje z projektowaną na części działki o nr [...] zabudową mieszkaniową jednorodzinną, a po drugie, organ w sposób bezpodstawny przyjął jedynie minimalny obszar analizowany.

Z zaprezentowanym stanowiskiem trudno się jednak zgodzić. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej (por. np. wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r., sygn.. akt II OSK 1536/07 oraz wyroki WSA: w Poznaniu z 23 października 2019 r. sygn. akt II SA/Po 483/19; w Białymstoku z dnia 10 września 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 444/15 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W uzasadnieniach tych wyroków podkreśla się, że zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym, służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Wprawdzie zarówno zabudowa zagrodowa (siedliskowa), jak i zabudowa jednorodzinna w istocie składają się z takich samych obiektów, jak budynek mieszkalny, garaż czy budynek gospodarczy, to jednak zabudowa zagrodowa - w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 rozporządzenia). Nie można zatem nie zauważyć, że w przypadku zabudowy zagrodowej, na którą przede wszystkim składają się budynki gospodarskie i inwentarskie - budynek mieszkalny jedynie im towarzyszy. Takie rozwiązanie nie jest natomiast charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. Funkcja zabudowy zagrodowej świadczy zatem o tym, że w istocie stanowi ona inny, szczególny rodzaj zabudowy, odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej, a tym samym nie może być jej kontynuacją. Zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna różnią się nadto względem siebie co do parametrów i cech zabudowy (jak choćby rozmieszczenia poszczególnych budynków), a odmienności te muszą być brane pod uwagę, przy ocenie spełnienia koniecznego warunku, jakim jest kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 września 2019 r., II SA/Kr 701/19, CBOSA).

Uwzględniając powyższe skład orzekający podziela pogląd zaprezentowany przez organ II instancji, że skoro zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej, to istnienie na danym terenie jedynie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dodatkowym argumentem potwierdzającym powyższą tezę jest fakt, że z zabudową zagrodową, a tym samym z prowadzeniem gospodarstwa rolnego może wiązać się szereg rożnego typu uciążliwości mających charakter immisji (czego Skarżący na tym etapie nie bierze pod uwagę), przy czym decydującym jest w tym zakresie społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntów. Rację ma wprawdzie też pełnomocnik Skarżącego, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, tym niemniej powinna umożliwiać uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zatem zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Zasada kontynuacji zabudowy nie oznacza też zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy, ale jedynie wtedy, gdy można ją pogodzić z funkcją już istniejącą na analizowanym obszarze (tak: wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2018 r. II OSK 2122/16, CBOSA).

W niniejszej sprawy powyższe okoliczności nie miały jednak miejsca. Planowana inwestycja w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej nie tylko nie stanowi powtórzenia istniejącej na tym obszarze zabudowy zagrodowej (planowany sposób zagospodarowania terenu jest nowym, obcym w dotychczasowym sposobie zagospodarowania na tym obszarze), ale i ponad wszelką wątpliwość, co wykazano powyżej - nie stanowi jej uzupełnienia. W sytuacji zatem, gdy planowana inwestycja nie jest dostosowana do istniejącej zabudowy pod względem urbanistycznym oraz architektonicznym i nie można jej pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie lub ją uzupełnić, organ miał podstawy do odmowy ustalenia warunków dla wnioskowanej - zabudowy. Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu (tak m.in. wyroki NSA z dnia: 13 grudnia 2017r., II OSK 779/17, Lex nr 2427484, z 28 kwietnia 2020r., II OSK 539/19, Lex nr 3009343, z 22 stycznia 2020 r., II OSK 3490/18, CBOSA).

Sąd podziela przy tym pogląd organów dotyczący wyznaczenia obszaru analizowanego przy przyjęciu jedynie minimalnej wielkości wskazanej w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI. Określona w tym przepisie trzykrotność szerokości frontu działki objętej postępowaniem stanowi pewną prawidłowość, której zastosowanie będzie zawsze zgodne z przepisami i nie wymaga szczególnego uzasadnienia. Natomiast wyznaczenie promienia obszaru analizowanego większego niż trzykrotność szerokości frontu działki powinno być wyczerpująco uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku (vide np. wyroki w sprawach II OSK 2968/15, II OSK 919/07, CBOSA). Organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy nie może bowiem dowolnie oznaczać granic obszaru analizowanego. W ocenie sądu wykreślenie obszaru większego aniżeli wskazany w ww. przepisie powinno być stosowane w dużą ostrożnością, gdyż wielkość przyjętego obszaru analizowanego determinuje wyniki analizy urbanistycznej i w efekcie ma wpływ na wynik postępowania. Ustalona zaś w powołanym przepisie trzykrotność jest pewną regułą, która znalazła normatywny zapis, natomiast wyznaczenie odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu terenu wymaga uzasadnienia przez organ i wyjaśnienia, z jakich przyczyn organ uznał za celowe rozszerzenie obszaru analizy. W szczególności zaś podstawą wyznaczenia obszaru analizowanego w większym rozmiarze niż trzykrotność frontu, ale nie mniej niż 50 m, nie może być poszukiwanie działki o określonej zabudowie tylko w celu odszukania zabudowy uzasadniającej zamierzenie inwestora (np. wyroki w sprawach II OSK 2968/15; II SA/Gd 779/18; II SA/Łd 184/19; II SA/Po 769/19, wszystkie dostępne w CBOSA).

W taki właśnie sposób orzekający w niniejszej sprawie organ wyznaczył obszar analizowany i działanie to uznać należy za prawidłowe. Określenie w niniejszej sprawie promienia obszaru analizowanego jako 390 m nie naruszyło w żadnym razie przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z pewnością też nie sposób zarzucić organom naruszenia tej regulacji przez nieuwzględnienie zabudowy istniejącej na terenie całej miejscowości B.. Z powszechnie dostępnych, internetowych portali (np. Geoportal) jednoznacznie natomiast wynika, że zabudowania na obszarze analizowanym nie mają charakteru rozproszonego, a działka objęta wnioskiem leży w wyraźnym oddaleniu od skupiska tych zabudowań. Ponadto zabudowania, na które powołuje się Skarżący na działkach o nr [...] pomimo, że zlokalizowane w niewielkich odległościach względem siebie, to odległość względem działki o nr [...] znacznie przekracza trzykrotność szerokości frontu tej działki.

Stąd też poszerzenie obszaru analizowanego o szerokość, jakiej domaga się Skarżący, oznaczałoby jednoznacznie dopasowanie tego obszaru do potrzeb złożonego wniosku. Tymczasem, jak już wyżej wskazano, zasady wyznaczania obszaru analizowanego wiążą organ i nieuprawniona jest w tym zakresie dowolność. Istnienie w innej części miejscowości lub w znacznej odległości od działki inwestycyjnej zabudowy odpowiadającej funkcji zabudowy zamierzonej przez inwestora nie jest wystarczającym argumentem na poszerzanie promienia obszaru analizowanego ponad przewidzianą prawem wielkość. Jeśli obszar analizowany wyznaczony zgodnie z podstawową zasadą wystarcza do odkodowania relacji przestrzennych i architektonicznych, a także wystarcza do ustalenia jaki rodzaj nowej zabudowy będzie stanowił kontynuację funkcji, poszerzanie tego obszaru nie jest uzasadnione.

Stąd też zgodzić się należy z organem II instancji, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w obszarze zabudowy zagrodowej, nie stanowiłoby przejawu kształtowania ładu przestrzennego, lecz wprost przeciwnie, skutkowałoby jego zakłóceniem. W konsekwencji byłby to wyłom w sposobie zagospodarowania działek sąsiadujących, a to z kolei naruszałoby art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Dodatkowo wskazać należy, w aktualnym stanie prawnym brak jest możliwości, aby właściciel nieruchomości powołując się na prawo własności i zasadę wolności zagospodarowania terenu, mógł skutecznie żądać wyznaczenia obszaru analizowanego w takich granicach, które zapewniłyby możliwość zagospodarowania działki zgodnie z jego zamiarem, w sytuacji gdy prowadziłoby to do zmiany istniejącego ładu przestrzennego. Konkluzje zaś Skarżącego, że kierunek zabudowy wsi B. wskazuje na tendencję do coraz częstszego wznoszenia budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej i odchodzenie od zabudowy zagrodowej, mają wyłącznie wymiar poglądowy i nie mogą uzasadniać poszerzenia obszaru analizowanego w przedmiotowym postępowaniu.

Niezasadny okazał się też zarzut naruszenia art. 52 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wbrew bowiem przeświadczeniu Skarżącego w orzecznictwie sądów administracyjnych, które skład orzekający również podziela, wskazuje się na możliwość ustalenia warunków zabudowy wyłącznie dla działki ewidencyjnej jako całości, a nie dla części działki, która faktycznie zostanie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Dominuje przy tym pogląd, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce gruntu wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnie położenia inwestycji na działce. Dopuszczenie orzekania o warunkach zabudowy na terenie obejmującym fragment działki ewidencyjnej skutkowałoby tym, iż przedmiot ewentualnych postępowań uzgodnieniowych byłby również ograniczony, co w konsekwencji mogłoby prowadzić do obchodzenia przez inwestorów ograniczeń np. związanych z ochroną gruntów rolnych i leśnych lub dotyczących wskaźników urbanistycznych - intensyfikacja zabudowy działek (vide np. wyroki NSA w sprawach II OSK 743/17, II OSK 2066/14 oraz wyrok WSA w Białymstoku w sprawie II SA/Bk 127/21, CBOSA). Jak wskazał zaś NSA w sprawie o II OSK 1478/18 w orzecznictwie sądów administracyjnych nie wykluczono wyjątkowych stanów faktyczno-prawnych, w których dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Dotyczy to np. sytuacji, gdy część działki objęta jest planem miejscowym, a część nie jest objęta planem. W takim przypadku przyjmuje się, że dla tej części nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem może być wydana decyzja o warunkach zabudowy (por. wyroki NSA: z dnia 9 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 491/14; z dnia 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17; z dnia 17 lipca 2019 r. sygn. akt II OSK 1881/18 - publik. CBOSA). Jednakże, jak wyżej zaznaczono, nie stanowi to reguły, lecz dotyczy jedynie sytuacji wyjątkowych, a z taką nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Wprawdzie okoliczność, że wniosek Skarżącego o ustalenie warunków zabudowy dotyczy części działki o nr [...], została zauważona dopiero na etapie postępowania przed organem II instancji, nie zmienia to jednak faktu, że nawet gdyby wniosek został zmodyfikowany i organ I instancji prawidłowo uwzględnił cały obszar działki nr [...], nadal nie byłoby podstaw do uwzględnienia wniosku Skarżącego z uwagi na niespełnienie opisanej wyżej zasady dobrego sąsiedztwa. Ponadto gdyby wniosek odniósł się do całości działki geodezyjnej nr [...], to wówczas objęta byłyby nim również część działki oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Ls IV (las), co wyklucza ustalenia warunków zabudowy w tej części.

Z przedstawionych wyżej względów, wobec braku spełnienia w przypadku projektowanej inwestycji przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., orzeczoną w niniejszej sprawie odmowę ustalenia warunków zabudowy uznać należy za prawidłową.

Organowi odwoławczemu nie sposób przy tym zarzucić naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 7, 8, 77 § 1 i 80 k.p.a., bowiem zaskarżona decyzja oparta jest na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, który znajduje odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, ocenionym w całokształcie bez przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów. Jej uzasadnienie spełnia natomiast wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a., bowiem zawiera m.in. właściwą podstawę prawną, którą prawidłowo zinterpretowano oraz należycie wyjaśniono w pisemnych motywach rozstrzygnięcia, przedstawienie stanu faktycznego sprawy oraz odnosi się do istotnych w sprawie okoliczności i klarownie przedstawia sposób rozumowania organów dokonujących oceny zaistniałych okoliczności oraz subsumcji.

Również sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji

z obrotu prawnego. Zauważyć przy tym należy, że ani niezadowolenie strony

z zapadłego rozstrzygnięcia, ani subiektywne jej przekonanie o wadliwości zaskarżonej decyzji, nie mogą same w sobie stanowić podstawy uwzględnienia skargi.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec jak w sentencji.