Wyrok NSA, sygn. akt I SA 354/85
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 1985-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Powołane przepisy: article: art. 17
journal: Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55
law: Obwieszczenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 17 lutego 1983 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe.
article: poz. 174
journal: Dz.U. 1983 nr 3 poz. 8
Teza: Roszczenia najemcy lokalu z tytułu ulepszenia przedmiotu najmu, o którym mowa w art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/, stanowią jego osobiste uprawnienie i nie mogą być przenoszone na nowego najemcę tego lokalu.

Jedyny wyjątek stanowi wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu po zmarłym najemcy /art. 691 Kc/, w takim bowiem wypadku występuje ciągłość tego samego stosunku zobowiązaniowego.

TEZY

Roszczenia najemcy lokalu z tytułu ulepszenia przedmiotu najmu, o którym mowa w art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/, stanowią jego osobiste uprawnienie i nie mogą być przenoszone na nowego najemcę tego lokalu.

Jedyny wyjątek stanowi wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu po zmarłym najemcy /art. 691 Kc/, w takim bowiem wypadku występuje ciągłość tego samego stosunku zobowiązaniowego.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił na podstawie art. 207 par. 5 Kpa skargę Leszka K. na decyzję Wojewody Siedleckiego z dnia 20 marca 1984 r. w przedmiocie ustalenia czynszu najmu za lokal mieszkalny.


UZASADNIENIE

W dniu 10 października 1983 r., decyzją nr GT.8130/735/83, Prezydent Miasta S. rozstrzygnął spór między Jadwigą W. - właścicielką nieruchomości nr 6 przy ul. F. a najemcą lokalu nr 2 w tym budynku - Leszkiem K. w sprawie czynszu najmu, przyjmując stawkę 9,60 zł za 1 m2 powierzchni lokalu w związku z wyposażeniem go w urządzenia kąpielowe i w.c. oraz ustalając czynsz miesięczny w wysokości 417,50 zł. Jako podstawę prawną decyzji podano par. 2 ust. 1 i par. 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/.

Od decyzji tej odwołał się Leszek K., wnosząc o ponowne rozpatrzenie sprawy, ponieważ urządzenia kąpielowe i w.c. były zainstalowane na koszt poprzedniej najemczyni tego lokalu - Stanisławy P., która przy opuszczeniu lokalu zażądała zwrotu kosztów instalacji i na podstawie odpowiedniej umowy Leszek K. wypłacił jej 25 tys. zł. Uważała zatem, że urządzenia te zostały zainstalowane na koszt lokatora, a nie właścicielki domu, wobec czego nieuzasadnione jest stosowanie podwyższonego czynszu.

Odmiennego zdania była Jadwiga W., która twierdziła, że sporne urządzenia zostały zainstalowane na jej koszt, czego dowodem jest ich umieszczenie w kosztorysie remontu kapitalnego domu, wykonanego w 1969 r., a także fakt, że już Stanisława P. płaciła czynsz uwzględniający te urządzenia, to jest 3,20 zł za 1 m2 powierzchni lokalu.

Fakt zawarcia umowy o zwrot kosztów zainstalowania urządzeń kąpielowych i w.c. w spornym lokalu potwierdziła w protokole przesłuchania w dniu 2 marca 1984 r. Joanna K. - żona Leszka K., składając odpis umowy. Stwierdziła także, że tylko w ich lokalu są zainstalowane te urządzenia, a do pozostałych lokali jest tylko doprowadzona woda i są założone zlewy.

Decyzją z dnia 20 marca 1984 r. nr GKM.I.8130-b/6/84 Wojewoda Siedlecki utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, przedstawiając w uzasadnieniu materiał dowodowy sprawy i stwierdzając w uzasadnieniu materiał dowodowy sprawy i stwierdzając, że stosowanie do art. 663-684 Kc i art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ tylko najemca, który dokonał nakładów podnoszących wartość przedmiotu najmu, może domagać się zwrotu kosztów od wynajmującego. Podobne żądanie kolejnego najemcy jest bezzasadne, a wymiar czynszu prawidłowy.

W skardze na tę decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego Leszek K. uznał, że sprawy nie wyjaśniono w całości. Faktem jest natomiast, że Stanisława P. przedstawiła mu "kilka starych wypłowiałych rachunków" i na tej podstawie zawarł z nią umowę o zwrot 25 tys. zł z tytułu poniesionych przez nią nakładów na zainstalowanie spornych urządzeń, wobec czego stał się ich właścicielem. Twierdzi ponadto, że nawet w lokalu właścicielki domu nie ma łazienki i w.c., co podważa jej wyjaśnienia, iż to ona zakładała sporne urządzenia.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podkreślając fakt, że Leszek K. objął lokal w 1982 r. wraz z urządzeniami kąpielowymi i z w.c., a zatem nie on ulepszył przedmiot najmu i nie ma do niego zastosowania art. 17 prawa lokalowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie może być uznana za uzasadnioną, ponieważ oparta jest na błędnych przesłankach prawnych. W rozpatrywanej sprawie w zasadzie nie jest sporne, że urządzenia łazienkowe i sanitarne zainstalowała Stanisława P. w czasie, gdy była najemcą spornego lokalu. Tylko ją zatem łączył z wynajmującą - Jadwigą W. - stosunek zobowiązaniowy określony w art. 676 Kc, znajdujący uściślenie w art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/. Wygaśnięcie zatem stosunku najmu między tymi podmiotami oznaczało, że roszczenia najemcy o zwrot nakładów na rzecz /ulepszenie przedmiotu najmu/ przedawniają się z upływem roku od zwrotu lokalu wynajmującemu /art. 677 Kc/, przy czym rozliczenie najemcy z wynajmującym z tego tytułu powinno nastąpić z dniem opróżnienia lokalu /art. 17 ust. 1 prawa lokalowego/. Z cytowanych przepisów zatem wynika, że roszczenie tego rodzaju, wraz z jego konsekwencjami w zakresie wymiaru czynszu, jest uprawnieniem osobistym najemcy, który ulepszył przedmiot najmu, i nie może być przeniesione na osobę trzecią, to jest na nowego najemcę tegoż lokalu.

Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest wstąpienie osoby bliskiej zmarłego najemcy w stosunku najmu /art. 691 Kc/, ponieważ w takim wypadku występuje ciągłość tego samego stosunku zobowiązaniowego.

W rozpatrywanej sprawie chodziło o nowy stosunek najmu, zawiązany na podstawie odrębnej decyzji administracyjnej o przydziale Leszkowi K. lokalu opróżnionego przez poprzedniego najemcę, brak zatem podstaw do domagania się przez nowego najemcę przyznania mu uprawnień, których prawo nie przewiduje.

Fakt, że Leszek K. zawarł z poprzednim najemcą umowę "w sprawie przekazania urządzeń wodno-kanalizacyjnych" w spornym lokalu za opłatą 25 tys. zł, jest bez znaczenia prawnego w stosunkach między nim a wynajmującym i nie może wywierać żadnego wpływu na wysokość czynszu. W tym stanie sprawy Sąd w ogóle nie zajmował się kwestią, czy urządzenie łazienki i w.c. nastąpiło na koszt Stanisławy P., czy wynajmującej - Jadwigi W., ponieważ kwestia ta mogłaby mieć znaczenie tylko w razie sporu o wysokości czynszu między tymi osobami. Fakt, że spór taki powstał między wynajmującą a nowym najemcą lokalu - Leszkiem K., który objął sporny lokal wraz z zastanymi w nim urządzeniami sanitarnymi, oznacza, że jest on obowiązany opłacać czynsz w wysokości uwzględniającej stawkę bazową powiększoną o procent odpowiadający wyposażeniu lokalu w dniu jego objęcia. Należy przy tym sprostować błędny pogląd skarżącego, że w wyniku umowy ze Stanisławą P. stał się on właścicielem omawianych urządzeń. Urządzenia podnoszące wartość przedmiotu najmu stają się z dniem opróżnienia lokalu przez najemcę, który je zainstalował, własnością właściciela lokalu, chyba że zażądał on od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

W świetle powyższych wyjaśnień zaskarżone decyzje należało uznać za zgodne z prawem i skargę w myśl art. 207 par. 5 Kpa oddalić.