Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 611/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2010-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 136 ust. 3, art. 137, art. 140 ust. 1, 2 i 4, art. 141 ust. 1, art. 149, art. 217 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 10 par. 1, art. 84 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Protokolant Asystent sędziego Sergiusz Leydo, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 maja 2010r. sprawy ze skarg J.W. i D.B. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Wojewody na rzecz J.W. kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, a na rzecz D.B. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 611/09

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 czerwca 2009 r. Starosta S. orzekł o zwrocie na rzecz J.W., M.K., J.I., D.B, i R.K. nieruchomości położonej w S. przy ul. N., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1127/1 o pow. 0,3938 ha i 1125/1 o pow. 0,0017 ha, dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą KW Nr 480 (pkt 1), ustalił kwotę odszkodowania w wysokości 160.653 zł (pkt 2) na rzecz Gminy S. i zobowiązał w/w osoby do jej wpłacenia na konto Urzędu Miejskiego w S. (pkt 3).

Odwołanie od punktu 2 powyższego rozstrzygnięcia złożyli J.W., M.K., J.I., D.B, i R.K., którzy zarzucili naruszenie art. 140 § 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na braku uwzględnienia przy ustalaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość kwestii zmniejszenia jej wartości wskutek działań podjętych po wywłaszczeniu oraz naruszenie art. 107 § 3 kpa przez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sposobu i podstawy waloryzacji ustalonego odszkodowania.

Rozpoznając powyższe odwołanie Wojewoda decyzją z dnia 25 sierpnia 2009 r. uchylił powyższą decyzję Starosty S. w pkt 2 i w tym zakresie ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość na kwotę 118.804 zł na rzecz Gminy S. (pkt 1), a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie (pkt 2).

W uzasadnieniu organ odwoławczy ustalił, że umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 22 października 1975 r. Rep A Nr 2879/75, w oparciu o art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, J.W., Z.K. i J.K. jako współwłaściciele po 1/3 oraz M.K. jako użytkownik na 1/8 części, sprzedali na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość przy ul. S. (obecnie ulica N.) o pow. 0,3955 ha pod budowę sztucznego lodowiska.

Organ odwoławczy wskazał, że J.W. oraz pozostałe strony postępowania jako spadkobiercy Z. K. i J. K., wystąpili w roku 1993 o zwrot powyższej nieruchomości podnosząc, że nie została wykorzystana na cel jej przejęcia.

Decyzją z 30 czerwca 1994r. Kierownik Urzędu Rejonowego w S. orzekł o odmowie zwrotu nieruchomości, a decyzję tę utrzymał w mocy Wojewoda decyzją z dnia [...].

Decyzja organu II-giej instancji została następnie uchylona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z dnia 12 września 1995 r. z powodu niekompletnego materiału dowodowego.

Wojewoda decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w S. z dnia 30 czerwca 1994r., jednak ponownie została ona uchylona wraz z decyzją organu I-szej instancji wyrokiem NSA Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie z dnia 25 lutego 1997r.

W toku ponownego rozpatrywania sprawy Kierownik Urzędu Rejonowego w S. decyzją z dnia 30 września 1997r. orzekł o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1127/3 o pow. 0,2752 ha oraz odmowie zwrotu nieruchomości w pozostałej części. Decyzja ta została uchylona przez organ odwoławczy decyzją z dnia 21 maja 1999r. i sprawa przekazana została do ponownego rozpatrzenia przez organ I-szej instancji.

Starosta S. decyzją z dnia 22 lutego 2000r. orzekł o zwrocie na rzecz J.W., M.K., J.I., D.B, i R.K.. nieruchomości położonej w S. przy ul. N., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka 1127/3 o pow. 0,2752 ha.

Odwołanie od tej decyzji złożył Zarząd Miasta S., a Wojewoda decyzją z dnia [...] umorzył postępowanie odwoławcze. Decyzja Wojewody została jednak uchylona przez NSA OZ w Krakowie wyrokiem z dnia 22 stycznia 2001r.

Rozpatrując odwołanie Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S., jednak i ta decyzja organu II-giej instancji została uchylona przez NSA OZ w Krakowie wskutek skargi wniesionej przez Gminę S..

Następnie Starosta S. decyzją z [...] orzekł o odmowie zwrotu przedmiotowej nieruchomości, przy czym decyzja ta została doręczona jedynie J. W. i Prezydentowi Miasta S.. Pozostałym wnioskodawcom decyzję doręczono wskutek ich interwencji w roku 2007.

Rozpatrując wniesione przez nich odwołanie, Wojewoda uchylił decyzję Starosty S. z dnia [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I-szej instancji.

Przy kolejnym rozpoznaniu sprawy doszło do wydania decyzji opisanej na wstępie. W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość nie została wykorzystana na cel wywłaszczenia tj. budowę sztucznego lodowiska z trybunami. Starosta ustalił, że dawna działka nr 29 została w wyniku konfiguracji terenu poprzez przemieszczenie gruntu, podzielona na dwa tarasy oddzielone od siebie skarpą. Obecnie na części dolnego tarasu znajduje się boisko do piłki ręcznej i koszykówki oraz chodnik asfaltowy. Taras górny stanowi teren porośnięty trawą z urządzonymi alejkami żwirowymi. Teren wykorzystywany jest na cele rekreacyjno-rozrywkowe i imprezy plenerowe, natomiast skarpa jako miejsce widokowe dla publiczności. W tej sytuacji zachodzą przesłanki do uznania nieruchomości za zbędną na cel wywłaszczenia w rozumieniu art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość zwaloryzowanego odszkodowania, które stosownie do art. 140 w/w ustawy podlega zwrotowi na rzecz obecnego właściciela tj. Gminy S., została określona na kwotę 160.653 zł w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, przyjętą jako dowód w sprawie.

Rozpatrując odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia Wojewoda, przytaczając treść art. 136 - 142 ustawy o gospodarce nieruchomościami podkreślił, że przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona na potrzeby realizacji inwestycji związanej z budową sztucznego lodowiska i bezspornym jest, że cel ten nie został zrealizowany. Z oględzin przeprowadzonych w dniu 7 maja 2008r. wynika, że na przedmiotowej działce znajdują się dwie latarnie, ławki, trawniki porośnięte dziko rosnącą trawą, część działki pokryta jest asfaltem (boisko). Boisko nie ma zabezpieczeń, aby w okresie zimowym powstało lodowisko.

Z tych względów Wojewoda uznał, że słusznie organ I-szej instancji przyjął, iż nieruchomość nie została zagospodarowana na cel jej przejęcia, a zatem podlega zwrotowi na rzecz byłych właścicieli i ich spadkobierców.

Odnosząc się do ustalonej kwoty zwaloryzowanego odszkodowania organ odwoławczy podniósł, że nieprawidłowo została ustalona jej wysokość, a odwołujący słusznie podnoszą, że z zaskarżonej decyzji nie wynika, w jaki sposób Starosta S. obliczył kwotę odszkodowania. Jednocześnie Wojewoda uznał, że operaty szacunkowe określające wartość działek nr 1127/1 i 1125/1 (odpowiadających wywłaszczonej nieruchomości) zostały w niniejszej sprawie sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przytaczając treść art. 140 ust.2 i 227 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ przyjął, że rzeczoznawca prawidłowo zwaloryzował kwotę odszkodowania.

Zgodnie z operatami, wartość obu działek według stanu na datę wywłaszczenia oszacowano na 403.290 zł, natomiast wartość rynkową zwracanej nieruchomości według stanu z daty zwrotu – na kwotę 322.340 zł. Zwaloryzowane odszkodowanie określono na 199.754 zł. Zmniejszenie wartości nieruchomości odpowiadające różnicy wartości z uwzględnieniem jej stanu z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu wynosi 80.950 zł. Łączna kwota do zapłaty wynosi zatem 118.804 zł i stanowi kwotę zwaloryzowanego odszkodowania pomniejszoną o kwotę określającą zmniejszenie wartości tej nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu.

Z tych względów organ odwoławczy uchylił pkt 2 decyzji Starosty S.ego i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 118.804 zł.

Skargi na powyższe rozstrzygnięcie – w części dotyczącej pkt 1 - złożyły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach J.W. i D.B. zarzucając naruszenie art. 140 ust.1, 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na błędnym przyjęciu, że w toku postępowania prowadzonego przez organ I-szej instancji prawidłowo została ustalona przez rzeczoznawcę wartość przedmiotowej nieruchomości, a tym samym kwota zwaloryzowanego odszkodowania. W obu skargach zawarty został wniosek o uchylenie decyzji w zaskarżonej części oraz poprzedzającej ją decyzji I-szej instancji orzekającej w tym samym zakresie bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżące wniosły także o rozłożenie kwoty ustalonego odszkodowania na raty rozłożone na 10 lat, gdyż nie są w stanie zwrócić jej jednorazowo.

W uzasadnieniu skarżące podniosły, że mimo, iż organ I-szej instancji nie podał sposobu wyliczenia odszkodowania, organ odwoławczy podtrzymał jego stanowisko, podając jedynie podstawy prawne, które w sposób ogólny wskazują górną granicę odszkodowania.

W ocenie skarżących operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie jest zgodny ze stanem faktycznym, gdyż rzeczoznawca nie odniósł się w ogóle do obecnej użyteczności przedmiotowej nieruchomości dla skarżących. Brak jest określenia ilościowego, jakie elementy znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości mogą być przez nie wykorzystane. Faktycznie, niewielka część działki – ok. 600 m2 jest zajęta przez boisko, znajduje się tam również niewielki fragment zniszczonej alejki asfaltowej oraz kilka siedzisk na drewnianych słupach. Brak jest jakichkolwiek alejek żwirowych. Wszystkie elementy są bardzo zniszczone z uwagi na wieloletni brak nakładów na nieruchomość, a poza tym nie są w żaden sposób przydatne dla skarżących. Dlatego zasadnym jest uwzględnienie wysokości kosztów, jakie będą one zmuszone ponieść w związku z ich usunięciem. Wartość tych elementów powinna zostać odliczona od wysokości zwaloryzowanego odszkodowania. Chodzi o koszty, jakie trzeba będzie ponieść w celu wyrównania terenu.

Ponadto, w ocenie skarżących przyjęte przez organy zwaloryzowane odszkodowanie jest zawyżone. W 1975r. w chwili wywłaszczenia właściciele nieruchomości otrzymali kwotę 81.770 zł, co stanowiło wówczas 20,90 przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń. Obecnie przyjmując taki sam przelicznik zwrócona powinna być kwota 67.530,75 zł, stanowiąca równowartość 21 miesięcznych przeciętnych wynagrodzeń obowiązujących w roku 2009. Nie ma natomiast żadnych podstaw do przyjęcia kwoty 199.754 zł jako wysokości zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Skarżące podniosły, że w decyzji Starosty S. z dnia 22 lutego 2000r. wartość zwaloryzowanego odszkodowania została ustalona na 16.169 zł za zwrot nieruchomości o pow. 2.752 m2, co stanowi ¾ powierzchni całej nieruchomości. Trudno przyjąć, iż w chwili obecnej po upływie 9 lat wartość tak drastycznie wzrosła, tym bardziej, że w ocenie skarżących, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu z uwagi na jej zaniedbanie i brak nakładów na utrzymanie.

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym pełnomocnik skarżących dodatkowo zarzuciła, że operaty szacunkowe nie zostały doręczone stronom przed wydaniem decyzji zarówno w I-szej jak i w II-giej instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w pisemnych motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi są zasadne, aczkolwiek z innych powodów aniżeli w nich podniesiono.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się w decyzjach organów obu instancji naruszeń prawa skutkujących koniecznością ich uchylenia ( art. 145 § 1 pkt 1a w zw. z art. 135 ustawy p.p.s.a.).

Stan faktyczny sprawy ustalony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie jest kwestionowany i znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Bezspornym jest przy tym, że nieruchomość objęta wnioskiem o zwrot, położona w S. przy ul. N. (dawna ul. S.) nie została wykorzystana na cel wywłaszczenia, tj. pod budowę sztucznego lodowiska. Zasadnie zatem oba organy uznały, że wniosek o zwrot nieruchomości zasługuje na uwzględnienie i znajduje oparcie w art. 136 ust.3 w zw. z art. 137 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Zaskarżona decyzja nie jest zresztą w tym zakresie kwestionowana przez żadną ze stron postępowania.

Sporny pozostaje natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania za zwracaną nieruchomość, co - jak wynika z treści obu skarg - sprowadza się faktycznie do zakwestionowania prawidłowości zarówno operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania przed organem I-szej instancji, jak i do przedstawionego w zaskarżonej decyzji sposobu wyliczenia odszkodowania podlegającego zwrotowi na rzecz obecnego właściciela nieruchomości – Gminy S.. Podkreślić przy tym należy, że wbrew zarzutom zawartym w skargach, Wojewoda – w przeciwieństwie do organu I-szej instancji - wskazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sposób wyliczenia odszkodowania, przytaczając treść przepisów mających w tym zakresie zastosowanie i odnosząc je do kwot wynikających z operatu szacunkowego.

Wyliczenia te zostały jednak przeprowadzone nieprawidłowo i z naruszeniem art. 140 ust.2 i 4 ustawy.

Stosownie do treści art. 140 ust. 1, 2 i 4 ustawy, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, wypłacone odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania (ust.1). Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (ust.2). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu (ust.4).

Z kolei art. 217 ust. 2 stanowi, że osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości.

Jak wynika z operatów szacunkowych sporządzonych w niniejszej sprawie, wartość rynkowa nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot, według stanu na dzień wywłaszczenia została oszacowana na kwotę 403.290 zł. (1.310 zł – wartość działki nr 1125/1 + 401.980 zł – wartość działki 1127/1), wartość rynkowa na datę zwrotu na łączną kwotę 322.340 zł (1.310 zł wartość działki nr 1125/1 + 321.030 zł wartość działki 1127/1), a zwaloryzowane odszkodowanie - na kwotę 199.754 zł (199.616 zł + 138 zł).

Z dyspozycji przepisu art. 140 ust. 2 ustawy wynika, że wysokość zwaloryzowanego odszkodowania nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, przy czym w przypadkach osób pozbawionych własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r. (w niniejszej sprawie wywłaszczenie nastąpiło w 1975r., a więc przed tą datą), zwaloryzowane odszkodowanie nie może być większe niż 50% aktualnej wartości nieruchomości, co w niniejszej sprawie stanowi kwotę 161.170 zł.

Innymi słowy, odszkodowanie należne Gminie S. od spadkobierców poprzednich właścicieli nieruchomości podlegającej zwrotowi, nie mogłoby przekroczyć powyższej kwoty i byliby oni zobowiązani do jej uiszczenia, gdyby nie treść art. 140 ust.4 ustawy, która przewiduje dalszy sposób obliczeń odszkodowania w przypadku zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu. Z takim przypadkiem bezspornie mamy do czynienia w sprawie, a kwota 161.170 zł. stanowi kwotę bazową do kolejnych, opisanych ustawą czynności rachunkowych (art. 140 ust.4). Ponieważ w stanie faktycznym sprawy nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości poprzez wyburzenie znajdującego się na niej budynku, kwota odszkodowania, ustalona stosownie do ust.2 (a więc 161.170 zł.), podlega zmniejszeniu o różnicę wartości określoną na dzień zwrotu, czyli o 80.950 zł. Różnica ta powstaje wskutek odjęcia od kwoty 403.290 zł (wartość nieruchomości na datę wywłaszczenia), kwoty 322.340 zł (odpowiadającej wartości nieruchomości na datę zwrotu).

Wadliwość sposobu wyliczenia odszkodowania zaprezentowanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji polega zatem na braku uwzględnienia dyspozycji art. 140 ust.2 w zw. z art. 217 ust.2 ustawy, co doprowadziło do tego, że kwota odszkodowania ustalona przez organ na 118.804 zł. nie odzwierciedla faktu, iż wywłaszczenia dokonano przed 5 grudnia 1990r. Okoliczność ta z mocy powołanych wyżej przepisów musi zaś zostać obligatoryjnie uwzględniona przy określaniu wysokości odszkodowania zwracanego przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę wraz ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 140 ust.4 różnica pomiędzy wartością nieruchomości na dzień zwrotu i wywłaszczenia może być odjęta od odszkodowania ustalonego zgodnie z ust.2, a więc w tym przypadku wynikającego z art. 217 ust. 2.

Niewłaściwe zastosowanie przez organy obu instancji art. 140 ust.1, 2 i 4 ustawy miało niewątpliwie wpływ na wynik sprawy poprzez wadliwe ustalenie kwoty odszkodowania podlegającego zwrotowi na rzecz Gminy S.. W przypadku decyzji organu I-szej instancji Sąd stwierdza dodatkowo naruszenie art. 107 § 3 kpa polegające na braku wyjaśnienia sposobu wyliczenia kwoty odszkodowania, którą organ ten określił na 160.653 zł.

Uchybienia te spowodowały konieczność uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I-szej instancji, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skargach dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego podkreślić należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 149 i nast. określa podstawowe zasady wyceny nieruchomości, których rozwinięcie znajduje się w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepisy te zobowiązany jest zastosować rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości podlegającej zwrotowi, a odstępstwo od nich stanowi podstawę dla organu do odmowy poczynienia ustaleń w oparciu o które w decyzji o zwrocie nieruchomości określa się wysokość odszkodowania podlegającego zwrotowi.

Podkreślić należy, że w przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, żaden przepis ustawy ani rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. nie nakazuje odliczania wartości "nieprzydatnych" dla poprzedniego właściciela elementów od wysokości zwaloryzowanego odszkodowania, bądź też pomniejszania tego odszkodowania o koszty, jakie należy ponieść w celu przywrócenia zwracanej nieruchomości do stanu poprzedniego, jak postulują skarżące. Zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek działań podjętych po jej wywłaszczeniu znajduje natomiast odbicie w sposobie wyliczenia wartości odszkodowania podlegającego zwrotowi, o czym stanowi cytowany wyżej art. 140 ust.4 ustawy.

W nawiązaniu do zarzutu skargi przedstawiającego propozycję waloryzacji odszkodowania ograniczonego do kwoty 81.770 zł Wojewódzki Sąd Administracyjny wyjaśnia, że zgodnie z art. 140 ust.1 ustawy, waloryzacji podlega całość odszkodowania wypłaconego przy wywłaszczeniu nieruchomości, a więc w tym przypadku kwota 505.127 zł, a nie jej część tj. 81.770 zł stanowiąca ekwiwalent za grunt – bez położonego na nim budynku mieszkalnego.

Podkreślenia także wymaga, że w toku postępowania administracyjnego prowadzonego w niniejszej sprawie, strony nie zgłaszały żadnych zarzutów w stosunku do operatów szacunkowych, kwestionując prawidłowość ich sporządzenia dopiero w skardze. Z akt wynika tymczasem, że możliwość taka niewątpliwie istniała, gdyż strony poprzez ustanowionego pełnomocnika procesowego zostały poinformowane o uruchomieniu procedury związanej ze zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego, kolejnych jej etapach, a także - w trybie art. 10 § 1 kpa - o tym, że zgromadzony został materiał dowodowy niezbędny do wydania decyzji, z którym można się zapoznać i składać wnioski - w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma powiadamiającego. Z możliwości tej żadna ze stron nie skorzystała, a zarzuty dotyczące prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych nie zostały także podniesione w odwołaniu od decyzji organu I-szej instancji. Dlatego zgłoszony na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym zarzut niedoręczenia operatów szacunkowych należy uznać za chybiony i co za tym idzie nie mógł stanowić podstawy uchylenia zaskarżonej decyzji. Mimo to oczywistym jest, że wobec treści wyroku skutkującego koniecznością przeprowadzenia ponownego postępowania przed organem I-szej instancji, istniała będzie możliwość zgłaszania zarzutów do operatu i od woli stron zależy, czy z niej skorzystają. Pamiętać bowiem należy, że ustawowy rygoryzm w określeniu zasad wedle których sporządzony ma być operat szacunkowy nie pozbawia go waloru opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa. Oznacza to, że do organu orzekającego w sprawie należy ostatecznie merytoryczna ocena operatu, a w szczególności prawidłowość i zgodność z prawem zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego metody oszacowania nieruchomości. Poddanie operatu szacunkowego zasadom postępowania dowodowego określonym w kpa, rodzi z kolei prawo strony do zgłaszania zarzutów i o ile odniesienie się do nich wymaga wiedzy specjalnej, powinien to uczynić rzeczoznawca będący autorem operatu. Wynik tej oceny winien znaleźć wyraz w uzasadnieniu decyzji stosownie do treści art. 107 § 3 kpa.

Odnośnie zawartego w skardze wniosku o rozłożenie odszkodowania podlegającego zwrotowi na raty podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie jest władny do jego merytorycznego rozpatrzenia z uwagi na zakres orzekania sprowadzający się jedynie do przeprowadzenia kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego. Zgodnie zaś z art. 141 ust.1 ustawy należność z tytułu odszkodowania wypłacanego w przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości może być rozłożona na raty w toku postępowania zwrotowego, o ile taki wniosek zostanie złożony przez poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobiercę.

Rozpoznając sprawę ponownie organ I-szej instancji wyda stosowne rozstrzygnięcie mając na względzie uwagi przedstawione wyżej i eliminując popełnione dotychczas uchybienia. W szczególności, określając odszkodowanie należne Gminie S. zastosuje sposób jego obliczenia przedstawiony wyżej, mający oparcie w art. 140 ustawy, a następnie przedstawi go w sposób jasny i czytelny w uzasadnieniu decyzji.