Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 753/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2020-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, 5, art. 18, art. 11i ust. 2
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 134 ust. 1-4, art. 154 ust. 1, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi T. D. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod realizację inwestycji drogowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] Prezydent Miasta S. (dalej: "Prezydent"), działający m.in. na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11c, art. 11f ust. 1, art. 11i, art. 12 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2018 r., poz. 1474, dalej: "specustawa drogowa"), zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. D. w S. z połączeniem do ul. R. oraz przebudową ul. R. wraz z uzbrojeniem terenu, m.in. na działkach nr [...] o powierzchni 0,0450 ha i nr [...] o powierzchni 0,0351 ha wydzielonych z działek nr 21192/1 i 21193/7 (odpowiednio), stanowiących własność T.D. Na mocy ww. decyzji zatwierdzono podział przedmiotowych działek na działki nr [...]i nr [...] – przeznaczone pod drogę gminną (pkt III decyzji), zaś pozostałe działki powstałe w wyniku podziału - nr [...] o powierzchni 0,0638 ha i nr [...] o powierzchni 0,3753 ha - położone poza terenem inwestycji, pozostały w dotychczasowym władaniu (pkt VII ppkt 10 decyzji). Decyzja ta stała się ostateczna i prawomocna w dniu 15 kwietnia 2020 r.

Pismem z dnia [...] marca 2020 r. Prezydent zawiadomił T.D. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości objęte ww. decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja zrid"), tj. działki nr [...] o powierzchni 0,0450 ha i nr [...] o powierzchni 0,0351 ha. W toku postepowania Prezydent powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który w dniu [...] kwietnia 2020 r. sporządził dwa operaty szacunkowe określające wartości rynkowe z ww. działek.

Prezydent decyzją z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] ustalił wartość obu działek na łączną kwotę 150.348 zł, zgodnie ze sporządzonymi operatami szacunkowymi (pkt 1 decyzji), zwiększył odszkodowanie należne T.D. o kwotę 7.517, 40 zł odpowiadającą 5% wartości nieruchomości, z tytułu wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid (pkt 2 decyzji), ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomości na rzecz T.D. na kwotę 157.865,40 zł (pkt 3 decyzji) oraz wypłacił mu odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości w ww. kwocie (pkt 4 decyzji).

W uzasadnieniu decyzji Prezydent wskazał, że ww. działki, na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, stały się z mocy prawa własnością Miasta S. z chwilą uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję zrid, co obligowało organ do ustalenia odszkodowania za nie – stosownie do art. 12 ust. 4a specustawy drogowej. Powołując się na art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, Prezydent wskazał, że w przedmiotowym postępowaniu zastosował przepisy o gospodarce nieruchomościami (tj. przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2020, poz. 65 ze zm., dalej: "u.g.n."), zaś wysokość odszkodowania ustalił według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid oraz jej wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wartości odszkodowania, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ ustalił, że obie przejęte na własność Miasta S. niezabudowane działki, położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedla Daszyńskiego w Suwałkach (zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 12 kwietnia 1999 r. nr VIII/37/99 (Dz.Urz.Woj.Podl. 1999 r., Nr 13, poz. 146; dalej: "plan miejscowy"), przeznaczonym na drogi i place publiczne (symbol 9KP) oraz usługi nieuciążliwe bez programu mieszkaniowego (symbol 16U). Organ ustalił, że obie działki mają kształt wydłużonego prostokąta oraz korzystne ukształtowanie powierzchni, z czego do działki nr [...] (stanowiącej grunty orne) istnieje dostęp pieszy od ul. R., zaś do działki nr [...] (stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane) istnieje dojazd od ul. D. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią grunty niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy usługowej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami oraz pod drogi, a także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, oświatowa, handlowo-usługowa oraz teren po byłej kotłowni szpitala. Obie działki położone są w odległości około 2 km od centrum miasta.

W dalszej części uzasadnienia organ dokonał oceny sporządzanych przez rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych wycenianych działek, wskazując m.in., że określenia ich wartości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, po analizie rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługową, z terenu miasta S. (z pominięciem strefy śródmiejskiej), obejmującej okres od marca 2018 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca ustalił czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych podobnych do przedmiotu szacowania takie jak: lokalizacja, warunki techniczno-użytkowe oraz przeznaczenie nieruchomości, ustalając łączną wartość obu działek na kwotę 150.348 zł. Organ stwierdził, że oba operaty są logiczne i spójne, zawierają wymagane prawem elementy oraz wyczerpujące wyjaśnienia sposobu wyceny i analizę charakterystyki rynku nieruchomości, wobec czego mogą służyć jako wiarygodne dowody w sprawie. Organ uzasadnił ponadto przyczyny zastosowania art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, umożliwiającego powiększenie kwoty odszkodowania o 5%, a także wskazał na zgłoszone w toku postępowania przez T.D. zastrzeżenia do operatów szacunkowych, które nie zostały uwzględnione przez biegłego rzeczoznawcę.

Decyzją z dnia [...] września 2020 r., znak [...] Wojewoda P. (dalej: "Wojewoda") utrzymał w mocy ww. decyzję, podzielając w jej uzasadnieniu ustalenia organu I instancji oraz odnosząc się do zarzutów odwołującego się i wyjaśniając przy tym, że wobec położenia działek przejętych na własność Miasta S., w zadecydowanej większości na terenach przeznaczonych w planie miejscowym pod usługi nieuciążliwe bez programu mieszkaniowego (symbol 16U), a nie na terenach dróg, rzeczoznawca zasadnie przeanalizował możliwość zastosowania w sprawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie RM"), regulującego tzw. zasadę korzyści w stosunku do nieruchomości, które na dzień przejęcia nie były przeznaczone pod inwestycję drogową. W wyniku dokonanej analizy stwierdził jednak, że ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu usługowym przewyższają ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, tym samym odstępując od powiększenia wartości wycenianych nieruchomości, bowiem nie nastąpiło powiększenie wartości nieruchomości z uwagi na zmianę jej przeznaczenia. Wojewoda nie uwzględnił zatem zarzutów odwołującego się – kwestionujących co do zasady prawidłowość sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych.

Skargę na ww. decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku T.D. zarzucając jej:

a) Naruszenie art. 151 ust. 1, art. 130, art. 134 ust. 1, 3 i 4, oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia RM przez ustalenie odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego sprzecznej z obowiązującym prawem i stanem faktycznym;

b) Naruszenie § 35 ust. 1 i 4 rozporządzenia RM w zw. z art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 k.p.a.przez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, wybiórczą i niedokładną analizę operatów szacunkowych, które organ przyjął do ustalenia odszkodowania, pominięcie analizy rynku nieruchomości drogowych, pominięcie charakterystyki nieruchomości porównawczych, zaniechanie wyjaśnienia sprzecznych ze stanem faktycznym i prawnym ustaleń rzeczoznawcy majątkowego.

Skarżący wniósł o uchylenie w całości zarówno zaskarżonej decyzji, jak i decyzji Prezydenta oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że ustalenia organów co do przeznaczenia przejętych działek, stoją w sprzeczności z planem miejscowym praz wykonawczym projektem budowlanym załączonym do decyzji zrid, z których wynika, że przejęte nieruchomości miały przeznaczenie drogowe, a nie usługowe. Ponadto skarżący wskazał, że zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wymaga od rzeczoznawcy analizy transakcji dotyczących nieruchomości drogowych na rynku lokalnym lub regionalnym, a następnie porównanie jej z wyceną działek przyległych o przeznaczeniu usługowym, w celu zastosowania wyceny bardziej korzystnej dla osoby wywłaszczonej. W ocenie skarżącego, rzeczoznawca nie wywiązał się z ww. obowiązków, odstępując w istocie od analizy transakcji nieruchomościami drogowymi, a ponadto, wobec nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia przejętych działek, niezasadnie odstąpił od zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia RM.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz odnosząc się do podniesionych przez skarżącego zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że skarga została rozpoznana przez sąd w dniu 8 grudnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.) w zw. z § 1 pkt 1 i 2 oraz § 3 zarządzenia nr 39 Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2020 r. w sprawie odwołania rozpraw oraz wdrożenia w Naczelnym Sądzie Administracyjnym działań profilaktycznych służących przeciwdziałaniu potencjalnemu zagrożeniu zakażenia wirusem SARS-CoV-2 w związku z objęciem Miasta Stołecznego Warszawy obszarem czerwonym.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta wydaną w wyniku przeprowadzenia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Miasta S., w wyniku uzyskania przez decyzję zrid przymiotu ostateczności (stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej). Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji co do tego, że łączna wartość przejętej nieruchomości stanowiącej uprzednio własność skarżącego, a składającej się z niezabudowanych działek gruntu o nr [...] i [...], wynosi 150.348 zł, z którymi to ustaleniami nie zgadza się skarżący, kwestionujący w istocie treść sporządzonych w sprawie operatorów szacunkowych – oddzielnych dla każdej z ww. działek, które stanowiły podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. W ocenie sądu zarzuty skargi oraz podniesione na ich poparcie argumenty nie zasługują na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 12 ust. 4a i 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy drogowej, którego ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zasady dotyczące ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (w tym przejęte pod drogi) reguluje rozdział 5 działu III u.g.n. Znajdujący się tam art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. co do zasady podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych, pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (vide: art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (sporządzający opinię określającą wartość nieruchomości), uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje natomiast powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (rozporządzenie RM).

W tym miejscu podkreślić należy, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, to operat szacunkowy stanowi istotny i konieczny dowód w tego rodzaju sprawie. Podlega on jednak - stosownie do dyspozycji art. 77 k.p.a - swobodnej ocenie organu administracji, a więc takiej jakiej podlega każdy inny dowód (por. m.in.: wyrok NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2470/12, Legalis nr 1042530, czy wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. sygn. I OSK 417/06, Lex nr 281387). Choć operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne normujące zasady oraz wytyczne dokonywanej wyceny. W takim też zakresie podlega on ocenie dokonywanej przez organy w toku postępowania administracyjnego, kontrolowanej następnie przez sąd administracyjny. Podkreślić przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może jednak dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna, uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego (vide: art. 157 ust. 1 u.g.n.). Ani zatem organy, ani też sąd administracyjny, nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, natomiast ich rzeczą jest zbadanie, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest on logiczny i zupełny. Jedynie operat odpowiadający powołanym wyżej warunkom oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną.

W ocenie sądu, sporządzone w sprawie operaty szacunkowe nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu. Spełniają one bowiem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM oraz opierają się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Sąd nie stwierdził również, aby naruszały one przepisy u.g.n., w szczególności zaś art. 134 ust. 2 i art. 154 ust. 1 u.g.n., które w sposób bezpośredni nakazują rzeczoznawcy uwzględnienie m.in. przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, przy dokonywaniu wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przy właściwym szacowaniu jej wartości rynkowej. Zgodnie zaś z art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, w szczególności te zawarte w planach miejscowych. Tym samym twierdzenie skarżącego, jakoby rzeczoznawca majątkowy nie posiadał prerogatyw do dokonywania interpretacji zapisów planu miejscowego, pozostaje w sprzeczności z ww. przepisami u.g.n. W tym względzie, wbrew wywiedzionej w skardze argumentacji, w ocenie sądu dokonana przez rzeczoznawcę analiza zapisów planu miejscowego odnoszących się do wycenianych działek, zasługuje na aprobatę. Z rysunku planu miejscowego stanowiącego jego załącznik graficzny wynika bowiem w sposób jednoznaczny, że obie wyceniane działki położone są w zdecydowanej większości na obszarze oznaczonym symbolem 16U, stanowiącym tereny usług - według zapisu § 29 ust. 1 planu miejscowego, z podstawowym ich przeznaczeniem na usługi nieuciążliwe bez programu mieszkaniowego (vide: § 29 ust. 2 planu miejscowego). W niewielkiej zaś części (o ile w ogóle) działki te położone są na obszarze oznaczonym symbolem 9KP, przeznaczonym pod plac publiczny - zgodnie z § 17 ust. 1 planu miejscowego, (w którym prawdopodobnie omyłkowo oznaczono ten teren symbolem 9KD, którego brak zarówno w pozostałych zapisach planu, jak i na rysunku planu), z przeznaczeniem pod komunikację pieszą, z parkingiem na samochody osobowe (vide: § 17 ust. 2 planu miejscowego). Przeznaczenie obu wycenianych działek uległo zmianie z chwilą ich wydzielania pod pas drogowy drogi gminnej, na mocy decyzji zrid. Należy przy tym wyjaśnić, że z art. 11i ust. 2 specustawy drogowej, (wedle którego w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) wynika, że ustalenie lokalizacji drogi publicznej w decyzji zrid może nastąpić niezależnie od zgodności z ustaleniami planu miejscowego. Przy czym lokalizacja drogi publicznej może być dokonywana albo w sposób określony w specustawie drogowej (wówczas ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz akty wykonawcze do niej nie znajdują zastosowania), albo w sposób określony w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego). Specustawa drogowa jako lex specialis, wyłącza zatem stosowanie przepisów ogólnych, regulując w sposób odmienny przygotowanie i realizację inwestycji drogowych. Wybór zaś, wedle których przepisów prawa będzie realizowana inwestycja drogowa, należy do organu.

W konsekwencji wadliwa jest przedstawiona przez skarżącego interpretacja zapisów § 5 i § 17 planu miejscowego, wedle której Prezydent "zaktualizował" zapisy planu miejscowego ustaleniami drogowego projektu budowlanego, stanowiącego podstawę decyzję zrid. Jak wyjaśniono bowiem wyżej, w przypadku skorzystania przez organ z regulacji specustawy drogowej, lokalizacja drogi publicznej następuje niezależnie od zapisów planu miejscowego i nie musi się z nimi pokrywać. W takim przypadku zapisy planu miejscowego mają znaczenie jedynie w kontekście ustalenia przeznaczenia nieruchomości, przejętych w ww. trybie na własność jednostki samorządu terytorialnego, w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania za te nieruchomości (stosownie do wyżej cytowanych art. 134 ust. 2 i art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W tym zaś względzie rzeczoznawca w sporządzonych operatach prawidłowo ustalił dotychczasowe usługowe przeznaczenie obu przejętych działek, a następnie dokonał analizy, czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, spowodowało zwiększenie jej wartości, w celu ustalenia, czy w sprawie niniejszej zastosowanie znajdzie tzw. zasada korzyści, uregulowana w art. 134 ust. 4 u.g.n. Stanowi on, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia - w sposób określony w § 36 ust. 3 rozporządzenia RM. W przeciwnym razie, wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, o czym stanowi art. 134 ust. 3 u.g.n. W konsekwencji zasada korzyści, nie pozwala na pomijanie ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości, (posiadającej uprzednio inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe), w następstwie jej przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia (por. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 października 2018 r., II SA/Gd 349/18, Lex nr 2569969). Decydujące w tym względzie jest jednak porównanie wartości nieruchomości drogowych z wartością nieruchomości o innym przeznaczeniu (w tym przypadku usługowym). Na marginesie należy przy tym zauważyć, że ww. ustalenia wykluczają możliwość dokonania wyceny w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia RM, a tym samym wywiedzione w tym względzie zarzuty skargi są chybione.

Wskutek przedmiotowego porównania dokonanego w obu operatach szacunkowych, rzeczoznawca majątkowy doszedł do wniosku, że przeznaczenie przejętych działek zgodne z celem ich wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia ich wartości, co należycie uzasadnił nie tylko w treści operatów, ale również w piśmie wyjaśniającym z dnia [...] czerwca 2020 r. (k. 126-124 akt adm.). W konsekwencji stwierdzenie to uzasadniało odstąpienie od zastosowania tzw. zasady korzyści i dokonanie oszacowania wartości działek wedle ich aktualnego sposobu użytkowania (bez uwzględnienia ustaleń decyzji zrid - stosownie do zapisu § 36 ust. 1 rozporządzenia RM), a więc zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. W tym celu rzeczoznawca poddał analizie transakcje niezabudowanymi nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu usługowym, położonymi poza strefą śródmiejską miasta S., przy uwzględnieniu ewentualnych wag ich cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen, jednocześnie wyjaśniając w sposób wyczerpujący, jaką gradację i dlaczego, przypisał poszczególnym współczynnikom korygującym, które określił w skali dwu- lub trzystopniowej. Spośród zaś ustalonego katalogu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, rzeczoznawca wytypował w obu przypadkach po trzy, które dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych, uzasadniając przy tym swój wybór oraz stosując współczynniki korekt ich cech rynkowych. W ten sposób rzeczoznawca obliczył średnią wartość jednostkową na 1 m2, która po przemnożenia przez powierzchni wycenianych działek dała wartość końcową. Uzyskane wyniki przeprowadzonych obliczeń znalazły z kolei pełne odzwierciedlenie we wnioskach końcowych operatów. Rzeczoznawca przy tym w sposób szczegółowy odniósł się do złożonych przez skarżącego zastrzeżeń, wyjaśniając z jakich względów nie może ich uwzględnić.

Mając powyższe na uwadze, sąd uznał, że dokonana przez biegłego rzeczoznawcę wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy ocena dowodowa operatów szacunkowych, jest rzetelna, wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatów pełną mocą dowodową oraz przyjęcie ich za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu, zasadnie powiększonego o 5%, stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Nie sposób zatem uwzględnić zarzutów skargi, w tym dotyczących naruszenia przez organy przepisów prawa materialnego, których uzasadnienia w zasadzie stanowią jedynie niedopuszczalną polemikę z treścią ww. operatów, nie popartą dowodami, które skutecznie mogłyby podważyć ich prawidłowość. Są one w istocie również pokłosiem niezrozumienia przez skarżącego zasad ustalania przeznaczenia wycenianych nieruchomości, które sąd wyjaśnił w niniejszym uzasadnieniu.

Tym samym organy zastosowały w sprawie właściwe przepisy prawa, dokonując przy tym prawidłowej ich wykładni oraz przytoczyły najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, wynikające z operatów szacunkowych - po dokonaniu ich należytej, bowiem swobodnej oceny, odpowiadającej zasadom prawdy obiektywnej oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej, czego wyrazem są pisemne motywy zapadłych rozstrzygnięć, w pełni oddające rzeczywisty stan rzeczy i zawierające przekonywującą argumentację. W ocenie sądu organy dopełniły wymogów procesowych koniecznych do ustalenia wartości przejętej nieruchomości, przede wszystkim w sposób prawidłowy skompletowały materiał dowodowy oraz ustaliły okoliczności faktyczne, istotne w kontekście rozpatrzenia przedmiotowej sprawy. Tym samym nie sposób stwierdzić w kontrolowanej sprawie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., czy art. 84 k.p.a. Skarżący nie przytoczył w tym zakresie żadnych przykładów odmiennej wyceny nieruchomości podobnych o takim samym przeznaczeniu, jak nieruchomość wyceniana, stąd podnoszone przez niego twierdzenia należało uznać za gołosłowne. Zauważyć przy tym należy, że subiektywne przekonanie strony o wadliwości sporządzonych operatów, samo w sobie nie może świadczyć o ich nieprzydatności, tym bardziej, że w sprawie niniejszej nie doszło do ich merytorycznego zakwestionowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n.

Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono o oddaleniu skargi.