Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2289/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2019 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi C. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] po rozpatrzeniu zażalenia C. B., na postanowienie Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. dotyczące odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], utrzymało powyższe postanowienie w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy:

W dniu [...] stycznia 2019 r. C. B. wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego , że z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło z mocy prawa przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Prezydent [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła C. B. zarzucając mu:

1.rażące naruszenie art. 7 Kpa mające istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na załatwieniu sprawy z pominięciem zasady, iż organy administracji publicznej stoją na praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego;

2.rażące naruszenie art. 11, art. 12 i art. 107 § 3 poprzez brak wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej i brak w uzasadnieniu prawnym wyjaśnienia podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa;

3.naruszenie art.80 k.p.a mające istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów;

4.rażące naruszenie prawa materialnego, polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 1 ust.1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów skutkujące uznaniem, iż nieruchomość położona w [...] przy ul. [...], stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], nie stanowi budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Rozpatrując zażalenie organ podniósł, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe – zgodnie z art. 1 ust .2 ww. ustawy – należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowalnymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Jak wynika z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej ,,zaświadczeniem" wydane przez

- starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,

- dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora Oddziału Regionalnego Agencji Mienia Wojskowego w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty,

- odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

- dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

W przedmiotowej sprawie nieruchomość objęta wnioskiem stanowi działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], położoną w [...] przy ul. [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...]. Z księgi wieczystej nr [...] wynika, że w dziale [...] (oznaczenie nieruchomości) sposób korzystania działki nr [...] został wpisany jako B – tereny mieszkaniowe. Także z informacji z rejestru gruntów dla działki nr [...] wynika, że działka ta stanowi użytek B mieszkaniowy. Natomiast z informacji z rejestru budynków wynika, że na działce nr [...] usytuowany jest budynek o identyfikatorze [...] zaklasyfikowany wg Klasyfikacji Środków Trwałych jako ,,pozostałe budynki niemieszkalne". Klasyfikacja Środków Trwałych dzieli budynki m.in. na mieszkalne i niemieszkalne, wśród których wyróżnia się pozostałe budynki niemieszkalne.

Organ wskazał, iż w świetle przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U.z 2017 r. poz. 2101 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U.z 2019 r. poz. 393), istota prowadzenia ewidencji gruntów i budynków sprowadza się do ciągłej aktualizacji w operacie ewidencyjnym zbioru informacji podmiotowych i przedmiotowych. Aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzenia udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. W ramach aktualizacji ewidencji gruntów i budynków możliwie jest nie tylko wprowadzenie aktualnych danych do operatu, lecz także usuniecie lub sprostowanie wadliwie dokonanego wpisu. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają charakter informacyjny, a sam rejestr ewidencji gruntów i budynków jest odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości. Rejestr ewidencyjny ma charakter deklatoryjny, a nie konstytutywny, co oznacza, że nie tworzy nowego stanu prawnego nieruchomości, a jedynie potwierdza stan faktyczny. Zgodnie z § 47 ust.1 ww. rozporządzenia, aktualizacji operatu ewidencyjnego dokonuje się niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez starostę odpowiednich dokumentów określających zmiany danych ewidencyjnych. W przypadku budynków, podstawą aktualizacji zapisów ewidencyjnych są zmiany wynikające z dokumentacji architektoniczno – budowlanej, gromadzonej i przechowywanej przez organy administracji publicznej.

Organem kompetentnym do określenia kategorii budynków w świetle prawa budowlanego jest organ administracji budowlanej, który wypowiada się w sprawie funkcji budynku w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego lub w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku. Organ administracji budowlanej tworzy stan prawny określający funkcję (kategorię) budynku, który powinien znaleźć odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków. Organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków nie są kompetentne do zmian zapisów ewidencyjnych co do kategorii budynku, bez uprzednich rozstrzygnięć organów administracji budowlanej.

Natomiast przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy gruntów zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi. Skoro zatem przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym, co wynika z zapisów w ewidencji gruntów i budynków, nie jest możliwie wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tej nieruchomości.

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła C. B. zarzucając mu:

- rażące naruszenie art. 7 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postępowania polegające na załatwieniu sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego, a w szczególności zaniechaniu podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w zakresie tego, czy budynek posadowiony na nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżącego jest budynkiem mieszkalnym w rozumieniu przepisów ustaw z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

- rażące naruszenie art. 7b k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na zaniechaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] współdziałania z Prezydentem [...] jak również organami administracji budowlanej w zakresie niezbędnym do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy przy pomocy środków adekwatnych do charakteru, okoliczności i stopnia złożoności sprawy w sytuacji, gdy z przekazanych Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] przez skarżącego dokumentów niezbicie wynika, że Prezydent [...], podejmując w latach ubiegłych czynności dotyczące nieruchomości skarżącego i dodatkowo działając w oparciu o powołaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] informację z rejestru budynków, jednoznacznie zajmował stanowisko, że budynek posadowiony na tej nieruchomości jest budynkiem mieszkalnym.

- rażące naruszenie art. 8 § 1 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postepowania, polegające na prowadzeniu postępowania w sposób zaprzeczający zasadzie pogłębiania zaufania uczestników postepowania do władzy publicznej (dotyczy to zwłaszcza Prezydenta [...]) poprzez zmienność poglądów prawnych wyrażonych w decyzjach i postanowieniach tych organów w odniesieniu do tego samego adresata i wydanych na tle takich samych stanów faktycznych.

- rażące naruszenie art. 77 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na zaniechaniu zebrania i rozpatrzenia przez organ w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w zakresie, który jest kluczowy z punktu widzenia żądania zawartego we wniosku skarżącej, a mianowicie ustalenia, czy nieruchomość jest zabudowana budynkiem spełniającym kryteria, o jakich mowa w art. 1 ust. 1 oraz ust.2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, jak również oparciu się jedynie na informacji z rejestru budynków w sytuacji, gdy już wcześniej Prezydent [...] na podstawie tejże informacji, orzekał, iż budynek ma charakter mieszkalny;

- rażące naruszenie art. 107 §3 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postępowania, polegające na zaniechaniu sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego postanowienia w sposób odpowiadający regułom wynikającym z tego przepisu, a w szczególności całkowitemu braku odniesienia się do treści złożonych do akt postępowania przez skarżącego takich dowodów jak: (1) Protokół rokowań z [...], (2) Decyzja nr [...] Prezydenta [...], (3) Akt notarialny Rep. A nr [...] sporządzony przez Notariusza B. J. w dniu [...] lipca 2012r. (str.3 i 4) oraz (4) Karta Kontroli Obiektów Budowlanych [...] z 201Or.

- rażące naruszenie prawa materialnego, polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 1 ust. 1 oraz ust.2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów skutkujące uznaniem, iż nieruchomość położona w [...], przy ul. [...], stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...], z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], nie stanowi gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, wobec czego wzmiankowana ustawa nie ma do tej nieruchomości zastosowania.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła między innymi, że wraz z zażaleniem wniesionym na postanowienie Prezydenta [...] przekazała Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] dokumenty, z treści których niezbicie wynika, że Prezydent [...], podejmując w latach ubiegłych czynności dotyczące nieruchomości skarżącego i dodatkowo działając w oparciu o powołaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] informację z rejestru budynków, jednoznacznie zajmował stanowisko, że budynek posadowiony na tej nieruchomości jest budynkiem mieszkalnym. Zmiana stanowiska Prezydenta [...] we wzmiankowanym zakresie nastąpiła dopiero w momencie, kiedy skarżący złożył wniosek o wydanie zaświadczenia. Tego typu postępowanie winno zwrócić uwagę organu odwoławczego i niejako wymusić na nim dogłębne zbadanie tej materii w oparciu o wiedzę pozyskaną od innych organów administracji, w tym chociażby samego Prezydenta [...]. Skarżąca porusza ten wątek, albowiem w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ odwoławczy, jako okoliczność przesądzającą powołał się na treść informacji z rejestru budynków. Organ ten zawarł też w uzasadnieniu cały wywód, z którego wynika, iż jedynym organem kompetentnym do określenia kategorii budynków jest w świetle prawa budowlanego organ administracji budowlanej. Tym samym, organ odwoławczy dostrzegając oczywistą sprzeczność w stanowisku organu I instancji co do charakteru przeznaczenia budynku winien zwrócić się do właściwego organu administracji budowlanej celem wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, jak i również pozyskania wiedzy w zakresie tego, czy dane zawarte w omawianym rejestrze są aktualne i prawidłowe. Tego typu działanie było zdaniem skarżącej obowiązkiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], albowiem sam adres nieruchomości, tj. [...] ([...]) winien być wystarczającą podstawą do tego, aby wzbudzić uzasadnione wątpliwości do prawidłowości danych zawartych w rejestrze budynków. Nie wymaga zdaniem skarżącej dłuższego wywodu stwierdzenie, że nieruchomość, która jest położona w najbardziej reprezentacyjnej części [...] i objęta jest ochroną konserwatora zabytków, nie może mieć charakteru innego niż mieszkalny, chociażby z uwagi na historię tej części miasta oraz informację zawartą w wypisie z rejestru gruntów, gdzie wyraźnie zawarto informację, że nieruchomość skarżącego to tereny mieszkaniowe.

Zdaniem skarżącej o przeznaczeniu budynku nie może decydować okoliczność, iż został on zaklasyfikowany w Klasyfikacji Środków Trwałych jako ,,pozostałe budynki niemieszkalne". Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalenia stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. To nie rzeczona klasyfikacja decyduje o przeznaczeniu budynku. Zaklasyfikowanie budynku w ramach tej klasyfikacji oparte jest bowiem na faktycznym przeznaczeniu budynku. Innymi słowy budynek, który został wzniesiony na terenach mieszkaniowych, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe nie może być traktowany jako niemieszkalny z powodu błędnego zakwalifikowania go w ramach rzeczonej kwalifikacji.

Zdaniem skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaniechało zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w zakresie, który jest kluczowy z punktu widzenia żądania zawartego we wniosku skarżącego, a mianowicie ustalenia, czy nieruchomość jest zabudowana budynkiem spełniającym kryteria, o jakich mowa w art. 1 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Co więcej, oparło się jedynie na informacji z rejestru budynków w sytuacji, gdy już wcześniej Prezydent [...], orzekał, że budynek ten ma charakter mieszkalny. Rozwijając ten wątek skarżąca wskazała, że zaskoczenie co do stanowiska obu organów jest całkowicie uzasadnione i to na gruncie zarówno stanu faktycznego, jak i prawnego. Otóż do dnia złożenia przez skarżącą wniosku, który zainicjował przedmiotowe postępowanie nigdy ze strony Prezydenta [...], jak i innych organów, w tym np. Konserwatora Zabytków nie dochodziły sygnały, czy też głosy, aby przeznaczenie budynku było inne niż mieszkalne. Sam Prezydent [...] na przestrzeni szeregu lat wielokrotnie, w trakcie podejmowania wielorakich czynności, dotyczących nieruchomości, potwierdzał, iż posadowiony na niej budynek jest budynkiem mieszkalnym. Świadczą o tym dokumenty (załączone przez skarżącego do zażalenia na postanowienie Prezydenta [...]) takie jak:

- protokół z rokowań spisany w dniu [...] czerwca 2012 roku pomiędzy [...], reprezentowanym przez J. R., zastępcę Dyrektora Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu [...] a poprzednikami prawnymi skarżącego

- decyzja Prezydenta [...] z dnia [...] września 2008 roku nr [...]

- decyzja Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w [...] z dnia [...] sierpnia 2005 roku nr [...]

- wypis i wyrys z rejestru gruntów dotyczący działki nr [...] położonej w [...] przy ulicy [...].

Treść wymienionych powyżej dokumentów nie pozostawia zdaniem skarżącej żadnych wątpliwości co do tego, że organy administracji, w tym również [...] władze samorządowe wyrażały klarowne stanowisko, iż budynek ten jest budynkiem mieszkalnym. Tego typu stanowisko nie mogło być też inne, albowiem przed datą ustanowienia na rzecz poprzedników prawnych skarżącego - na podstawie decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] września 2008 roku nr [...] - użytkowania wieczystego do gruntu oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [...], Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w [...] zawierał z osobami fizycznymi umowy najmu lokali, które znajdują się w tym budynku na cele mieszkaniowe. Skarżąca podnosi, że jeden z lokatorów zajmuje taki lokal do dnia dzisiejszego. Skarżąca wychodzi z założenia, iż skoro Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w [...] zawierał z osobami fizycznymi umowy najmu lokali, które znajdują się w tym budynku na cele mieszkaniowe to budynek nie mógł być tzw. innym budynkiem niemieszkalnym. Taki budynek nie mógłby bowiem być przez [...] przeznaczony do najmu dla osób fizycznych na cele mieszkaniowe.

Zdaniem skarżącej niekonsekwencja w zakresie składanych przez prezydenta [...] oświadczeń co do przeznaczenia budynku, jak i również sprzeczność informacji zawartych w rejestrze gruntów oraz kartotece budynków winna być podstawą do podjęcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] inicjatywy dowodowej z urzędu, skutkującej wyczerpującym zebraniem i rozpatrzeniem całego materiału dowodowego. W przedmiotowej sprawie, wobec powołanych powyżej okoliczności nie sposób bowiem opierać się tylko i wyłącznie na informacjach z kartoteki budynków, które już na pierwszy rzut oka wydają się być wadliwe, bo pozostają w sprzeczności chociażby z informacjami zawartymi w wypisie z rejestru gruntów. Ponadto zdaniem skarżącej sporządzone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uzasadnienie zaskarżonego postanowienia w ogóle nie zawiera informacji, ważnych z punktu widzenia skarżącej, dlaczego złożone przez nią do akt sprawy dokumenty takie jak: (1) Protokół rokowań z dnia [...]., (2) Decyzja nr [...] Prezydenta [...], (3) Akt notarialny Rep. A nr [...] sporządzony przez Notariusza B. J. w dniu [...] lipca 2012 r. (str. 3 i 4) oraz (4) Karta Kontroli Obiektów Budowlanych [...] z 2010 r., świadczące o skrajnie odmiennym stanowisku Prezydenta [...] w stosunku do obecnego, co do przeznaczenia budynku , nie przekonały tego organu do podzielenia stanowiska skarżącej. W uzasadnieniu tym nie ma żadnej wzmianki o tym, ze organ w ogóle przeanalizował treść tych dokumentów, a treść tych dokumentów jest istotna z uwagi na przedmiot postepowania. Organ Odwoławczy nie widział też potrzeby, aby wyjaśnić skarżącemu dlaczego pomimo oczywistej sprzeczności poglądów Prezydenta [...] należy dać prymat temu obecnemu, a nie temu które obowiązywało wcześniej przy tym samym sanie faktycznym. Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z art. 1 ust. 2 zawiera zakres przedmiotowy ustawy przez zdefiniowanie pojęcia ,,gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe" Ustawa dotyczy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz, jak w niniejszej sprawie, budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne. Budynek położony w [...] przy ul. [...], składa się z [...] lokali z czego [...] to lokale mieszkalne. W dniu rokowań z [...], dotyczących niniejszego budynku, wskazane zostało w protokole, iż nieruchomość obciążona jest umowami najmu z lokatorami, czyli Z. B., który zamieszkuje tam po dzień dzisiejszy, oraz M. P. (protokół rokowań z dnia [...]., Decyzja nr [...]).

Dlatego też budynek ten położony w [...] przy ul. [...], spełnia zdaniem skarżącej definicję ustawową i winien podlegać procedurze wydania zaświadczenia.

Przyjęcie przesłanki zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, oznacza, że przekształcenie następuje także w przypadku, gdy budynki te są wykorzystywane zgodnie przeznaczeniem w części na cele inne niż mieszkalny. Niekiedy bowiem w pozwoleniu na budowę oraz w pozwoleniu na użytkowanie wskazane są możliwości dodatkowego wykorzystania budynki mieszkalnego na inne cele, co nie powinno wyłączać możliwości przekształcenia prawa, gdyż te dodatkowe funkcje nie wykluczają podstawowej funkcji mieszkalnej budynki. Przekształceniu podlegają grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (wielolokalowymi) o funkcji mieszanej, tj. dominującej mieszkaniowej oraz dodatkowej - usługowej. Oznacza to, że wszyscy właściciele lokali w budynku, a więc zarówno mieszkalnych, jak i usługowych uzyskują udział we własności gruntu w zamian za dotychczasowy udział w użytkowaniu wieczystym. Rozwiązanie takie uwzględnia również specyfikę rozporządzania rzeczą wspólną, ponieważ do rozporządzania rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współuprawnionych, a zatem ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność musi obejmować wszystkie udziały w prawie do gruntu, związane z własnością lokali położonych w budynku usytuowanym na tym gruncie.

Skarżąca zwraca uwagę na Kartę Kontroli Obiektów Budowlanych [...] z 2010 r. (sporządzoną przez Administrację Domów Komunalnych nr [...]), z której w sposób jednoznaczny wynika, że w budynku położonym w [...] przy ul. [...], znajdują się [...] ([...]) lokale w tym mieszkalne [...] ([...]) i [...] użytkowy (karta Kontroli Obiektów budowlanych [...].).

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia i wniósł o jej oddalenie .

Wojewódzki Sąd administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sądy Administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza, to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2018 r. Dz. U.poz. 1302 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając skargę w oparciu o powyższe kryteria Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 916). Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie przepisów powyższej ustawy.

Odmawiając wydania skarżącej zaświadczenia organy zastosowały art. 1 ust. 1 i 2 ustawy. Na mocy powołanego przepisu, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Z powyższego wynika, że na skutek przekształcenia prawo użytkowania wieczystego przestaje istnieć, a dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem nieruchomości. Zamiarem prawodawcy było zatem poszerzenie majątku dotychczasowych użytkowników wieczystych kosztem dotychczasowych właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, tj. Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Zakres przedmiotowy ustawy określa w szczególności art. 1 ust. 1 i 2 ustawy. W świetle tej regulacji, jak również - co trzeba podkreślić - według stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania zaskarżonego do sądu postanowienia, przekształcenie odnosiło się do gruntów zabudowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Pojęcie gruntów zabudowanych wyłącznie na cele mieszkaniowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w treści art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Kolegium podzieliło ustalenia i stanowisko Prezydenta [...], że nieruchomość położona w [...] przy ulicy [...], która została oddana w użytkowanie wieczyste i sprzedana skarżącej na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2012 r. Rep. A nr [...], nie spełnia kryterium przedmiotowego o którym mowa w art. 1 ust. 2 ww. ustawy przekształceniowej. Z treści bowiem umowy notarialnej oraz danych zawartych w operacie ewidencji gruntów i budynków wynika, że nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem niemieszklanym oznaczonym w rejestrze identyfikatorem budynku [...]. Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę w pełni podzielił wyżej przedstawione stanowisko organów obu instancji. Nieruchomość, której dotyczy skarga stanowi działkę ewidencyjną nr [...], z obrębu [...] dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...]. Z księgi tej wynika, że sposób korzystania z działki został wpisany jako B-tereny mieszkaniowe. Z rejestru gruntów także wynika, że działka ta stanowi użytek B- tereny mieszkaniowe. Natomiast z informacji z rejestru budynków, wynika, ze na działce nr [...] usytuowany jest budynek zakwalifikowany wg klasyfikacji środków trwałych jako ,,pozostałe budynki niemieszkalne". Problem wymagającym niewątpliwie rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie jest bezsporne ustalenie charakteru budynku znajdującego się na działce nr [...] stanowiącego własność skarżącej. W dacie wydania zaskarżonego postanowienia, ale i postanowienia organu pierwszej instancji z rejestru budynków jak i aktu notarialnego (które to dokumenty musiał organ uwzględnić z urzędu) z dnia [...] czerwca 2012 r. wynikało, że sporny budynek ma charakter niemieszkalny.

Jeżeli zdaniem skarżącej budynek ten ma charakter mieszkaniowy i spełnia warunki przesłanki art.1 ust.2 pkt.2 ustawy z 20 lipca 2018 r. to powinna wystąpić zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r.-Prawo Geodezyjne i Kartograficzne (t.j. Dz.U z 2017 r., poz. 2101 ze zm.) oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U z 2019 r., poz. 393) o aktualizację operatu ewidencyjnego w zakresie przedmiotowym. W ramach aktualizacji ewidencji gruntów i budynków możliwe jest nie tylko wprowadzenie aktualnych danych, ale także usuniecie lub sprostowanie wadliwie dokonanego wpisu. Zauważyć bowiem należy, że powyższy rejestr jest odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości i ma charakter deklaratoryjny co oznacza, że potwierdza stan faktyczny. Organem właściwym tworzącym stan prawny określający kategorię budynku jest organ administracji budowalnej. Organy, które prowadzą ewidencję gruntów i budynków nie mogą same dokonywać zmian zapisów ewidencyjnych (w tym określających kategorię budynku) bez uprzednich rozstrzygnięć organów administracji budowlanej. Wydając zatem zaskarżone postanowienie, jak i postanowienie je poprzedzające organy musiały uwzględnić powyższą kwestię. Dlatego też wbrew zarzutom skargi nie można stawiać organowi zarzutu, że w toku postepowania o wydanie żądanego zaświadczenia naruszył art. 7, art. 8, art. 77 kpa. oraz art. 1 ust.1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Organ także prawidłowo zebrał i ocenił materiał dowodowy, a swoje stanowisko w sposób jasny i logiczny przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Dlatego zdaniem Sądu na aprobatę nie zasługuje także zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed Sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) orzekł jak w sentencji. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 powołanej ustawy.