Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 355/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-12-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 21 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi M. B. i R. B. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 11 lutego 2022 r. nr NSP-VIII.7581.1.217.2021.AG w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

M. B. i R.B. wnieśli skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 11 lutego 2022 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Nowodworskiego z dnia 26 lipca 2021 r. w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę.

Decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Starosta Nowodworski decyzją z dnia 26 lipca 2021 r. ustalił solidarnie na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości 9.712 zł za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, położoną w S., obręb ewidencyjny [..] i oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0007 ha, dla której Sąd Rejonowy w Malborku, IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Nowym Dworze Gdańskim prowadził księgę wieczystą nr [...]. Organ wyjaśnił, że działka ta przeszła z mocy prawa na własność Gminy S. w następstwie wydania przez Starostę Nowodworskiego decyzji z dnia 15 lipca 2014 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr [...], ul. K. w S., wraz z przebudową infrastruktury technicznej (dalej: decyzja zrid). Starosta stwierdził, że ponieważ nie doszło do porozumienia pomiędzy stronami, powołał biegłego, który sporządził operat szacunkowy, do którego uwagi zgłoszone przez skarżących nie zostały uwzględnione, ponieważ uznano go za poprawny i zgodny z przepisami prawa.

M. B. i R. B. w odwołaniu od powyższego rozstrzygnięcia zarzucili przyjęcie niewłaściwego przeznaczenia planistycznego w procesie wyceny prawa własności gruntu oraz podtrzymali uwagi wniesione w toku postępowania, w tym, że odtworzenie stalowego płotu z bramą na zbrojonym cokole betonowym nie jest możliwe za cenę odpowiadającą wartości tego płotu określoną w opinii biegłej.

Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 11 lutego 2022 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Nowodworskiego z dnia 26 lipca 2021 r. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy A. R. w wycenie stwierdziła, iż dla działki nr [...] na dzień wydania decyzji zrid obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy w Sztutowie z dnia 12 kwietnia 2007 r. nr V/26/07, zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod ulicę dojazdową.

Wojewoda powołał się też na zaświadczenie planistyczne z dnia 24 września 2021 r. nr [...] wydane przez Wójta Gminy Sztutowo, według którego dla działki nr [...] (wydzielonej z działki nr [...]) został sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą Rady Gminy Sztutowo nr V/26/07 z dnia 12.04.2007 r., zgodnie z którym działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDD - pod ulicę o funkcji dojazdowej.

W tym kontekście wyjaśniono, że stosownie do art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości ustala się na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Biegła w wycenie z dnia 8 marca 2021 r. prawidłowo zatem przyjęła, że działka nr [...] ma przeznaczenie drogowe. Aktualne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości ustalone na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako drogowe, jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia, w związku z czym zasada korzyści nie ma zdaniem Wojewody zastosowania.

Wojewoda wskazał dalej, że biegła analizą objęła teren miasta K., lata 2019 - 2021, jednak, nie odnotowując tam żadnej transakcji nieruchomością drogową, okres analizowany poszerzyła o lata 2016 - 2018, w których odnotowała trzy transakcje nieruchomościami drogowymi. Obszar badania został rozszerzony i objął powiat N., w którym odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Minimalna cena jednostkowa nieruchomości o przeznaczeniu drogowym przyjętych do porównań wynosiła 100 zł/m2, maksymalna cena jednostkowa takich transakcji nieruchomości kształtowała się na poziomie 198,30 zł/m2. Cena średnia transakcji nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym kształtowała się na poziomie 136,65 zł/m2.

Biegła oszacowała jednostkową wartość gruntu działki nr [...] na kwotę 185,98 zł/m2, jako iloczyn ceny średniej i współczynnika korygującego, wyceniając wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [...] o pow. 7m2 na kwotę 1.301,86 zł.

Przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, wartość nakładu w postaci ogrodzenia biegła oszacowała na kwotę 7.673,62 zł, a wartość nakładu w postaci "wjazdu" oszacowała na kwotę 303,63 zł. Wartość składników roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości wyceniono na kwotę 432,83 zł.

Odtworzeniową wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], wraz ze znajdującymi się na niej na dzień wydania decyzji zrid naniesieniami i nasadzeniami określono łącznie na kwotę 9.712,00 zł.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy sporządzony w dniu 8 marca 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności, zatem może stanowić podstawę określenia wartości prawa własności działki nr [...].

Organ stwierdził na koniec, że M. B. i R. B. nie złożyli oświadczenia o woli wydania przedmiotowej nieruchomości, nie doszło także do biernego wydania działki nr [...] gdyż nie rozpoczęto realizacji inwestycji w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, zatem dotychczasowym współwłaścicielom nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za wydanie działki o 5 % wartości nieruchomości.

M. B. i R. B. w skardze na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 11 lutego 2022 r., wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, zarzucili organowi naruszenie art. 21 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 8 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. przez niezastosowanie oraz naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 154 u.g.n. przez jego niezastosowanie.

Zdaniem skarżących organy orzekające w sprawie bezpodstawnie przyjęły, że działka numer [...] była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania na cele drogowe, ponieważ w dniu uchwalenia tego planu działka ta jeszcze nie istniała. W tym zakresie organ ustalający odszkodowanie nie odniósł się do tego zarzutu strony, gołosłownie stwierdzając, że argument ten nie może być wzięty pod uwagę. Co ważniejsze stan nieruchomości w rozumieniu przepisów o ustaleniu odszkodowania oznacza jej stan faktyczny, a jest to działka zabudowana. Skarżący podtrzymali też wszystkie uwagi podniesione w postępowaniu, w tym i to, że odtworzenie stalowego płotu z bramą na zbrojonym cokole betonowym nie jest możliwe za cenę odpowiadającą wartości tego płotu określoną w opinii biegłej.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Należy również wskazać, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a., w myśl którego sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Pomorskiego z 11 lutego 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty Nowodworskiego z 26 lipca 2021 r. o ustaleniu na rzecz skarżących M. i R. B. odszkodowania w wysokości 9.712 zł za działkę nr [...], która na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Nowodworskiego z 15 lipca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeszła na własność Gminy S. jako grunt wydzielony pod drogę gminną.

Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. 2020 r., poz. 1363 ze zm.), dalej jako specustawa drogowa. Zgodnie z art. 12 ust. 1 w zw. z art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, w związku z czym decyzja zrid zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. W myśl art. 12 ust. 4 ustawy takie nieruchomości stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W aktach sprawy znajduje się decyzja Starosty Nowodworskiego z dnia 15 lipca 2014 r. nr ZRID-3/2014 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na mocy której m.in. zatwierdzono podział działki nr [...], stanowiącej własność M. i R. B., na działki o nr [...] i [...]. Decyzja stała się ostateczna z dniem 26 września 2014 r., z tym dniem zatem własność działki nr [...] przeszła na własność Gminy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe przysługuje odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4a i 4b). Przy czym, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5).

Zgodnie z art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), dalej jak dotychczas u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jak natomiast wynika z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wskazać przy tym należy, że stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tylko i wyłącznie oni są uprawnieni do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej "rozporządzenie"). Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto, rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (§ 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia).

Co istotne, na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (§4 rozporządzenia).

Mając na względzie przedstawioną dotychczas regulację prawną trzeba jednoznacznie stwierdzić, że w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, ustalająca wartość rynkową nieruchomości. Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalnych (por. art. 149 u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022r., poz. 2000), dalej "k.p.a.". Jednocześnie zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprowadza się ona do zbadania, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie zawiera oczywistych wad, czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu organy uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby posłużenie się tym dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania za przejętą na rzecz podmiotu publicznego działkę i orzekający sąd ocenę tę podziela.

Jak wynika z operatu szacunkowego, zakres wyceny obejmował określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę nr [...], dla sposobu użytkowania na dzień wydania decyzji Starosty Nowodworskiego z dnia 15 lipca 2014 r. oraz że na ten dzień, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w Sztutowie nr V/26/07 z dnia 12 kwietnia 2007 r. działka nr [...] przeznaczona była pod ulicę dojazdową. Powyższe założenie determinowało dokonanie przez biegłą analizy lokalnego rynku nieruchomości "drogowych" (przeznaczenie w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z art. 154 u.g.n. oraz w celu zbadania, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości - zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.).

Powyższe założenie biegłej, wbrew zarzutom skarżących, było prawidłowe.

Wskazać należy, że jak wynika z zaświadczenia planistycznego z dnia 24 września 2021 r. nr [...] wydanego przez Wójta Gminy Sztutowo, dla działki nr [...] (wydzielonej z działki nr [...]) został sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony Uchwałą Rady Gminy Sztutowo nr V/26/07 z dnia 12 kwietnia 2007 r., zgodnie z którym działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDD - pod ulicę o funkcji dojazdowej.

Skarżący zarzucają, że działka nr [...] nie mogła być w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na cele drogowe, bowiem w dacie uchwalenia tego planu jeszcze nie istniała. Jest to sprzeczność tylko pozorna, wynikająca z niezręcznego sformułowania użytego w ww. zaświadczeniu. Istotą jest natomiast to, że teren, na którym została wydzielona działka nr [...], w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczony jest symbolem KDD - pod ulicę o funkcji dojazdowej. Teren zatem, na którym wydzielono działkę na [...] na mocy decyzji zrid, przed jej wydaniem przeznaczony był w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po drogę, a wydana decyzja cel ten zrealizowała. Nie są w związku z tym trafne zarzuty skargi dotyczące nieuwzględnienia budowlanego charakteru wywłaszczonej nieruchomości. Prawidłowo bowiem biegła wskazała na przeznaczenie działki nr [...] według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako tereny dróg publicznych.

W konsekwencji, jak słusznie przyjęła biegła, tzw. zasada korzyści nie miała w sprawie zastosowania. Zgodnie z art. 134 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3), oraz że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Zgodnie zatem z zasadą korzyści, odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Powyższa zasada nie miała w tej sprawie zastosowania, bowiem przeznaczenie planistyczne działki nr [...] na dzień wydania decyzji zrid (drogowe) jest tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia (drogowym).

W konsekwencji prawidłowo też biegła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określiła w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, takie bowiem planistyczne przeznaczenie ma przedmiotowa działka. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 ust. 16 u.g.n., nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Biegła przyjęła do porównania nieruchomości mające następujące cechy: położenie w powiecie n., stan prawny – przedmiot prawa własności w udziale 1/1, przeznaczenie na komunikację. Zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Biegła ustaliła, że transakcje nieruchomościami drogowymi w przedziale czasu 2016-2020 kształtowały się w przedziale od 100 zł/mkw do 198,30 zł/mkw. Cena średnia jaką uzyskano na podstawie badanego rynku wynosi 136,65 zł/mkw. Jako atrybuty cenotwórcze (cechy rynkowe stanowiące preferencje nabywców) przyjęto sąsiedztwo nieruchomości, lokalizację i sposób korzystania z nieruchomości. Przedmiot wyceny posiadał według biegłej następujące wartości tak określonych atrybutów: sąsiedztwo – korzystne, lokalizacja – mniej korzystna, sposób korzystania – korzystny.

Biegła oszacowała jednostkową wartość gruntu działki nr [...] na kwotę 185,98 zł/mkw, jako iloczyn ceny średniej i współczynnika korygującego, wyceniając wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [...] o pow. 7 mkw na kwotę 1.301,86 zł.

Dodatkowo w operacie szacunkowym biegła dokonała oszacowania wartości naniesień, stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową.

Zgodnie z art. 153 ust. 3 u.g.n., podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Zgodnie z § 21 ust. 2 rozporządzenia, za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Zgodnie z § 23 rozporządzenia, metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (ust. 1). Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe (ust. 4).

Przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, wartość nakładu w postaci ogrodzenia biegła oszacowała na kwotę 7.673,62 zł, a wartość nakładu w postaci "wjazdu" oszacowała na kwotę 303,63 zł. Biegła wyjaśniła, że na podstawie dokonanej analizy wartości odtworzeniowych obiektów zbliżonych do przedmiotu wyceny, opisanych w Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych, określono jednostkowy koszt odtworzenia naniesień na poziomie cen z I kwartału 2021r. Uwzględniono stopień zużycia technicznego przy użyciu wzorów Rossa, koszty dokumentacji oraz współczynnik regionalizacji dla terenu województwa pomorskiego.

Ponadto w operacie wartość składników roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości biegła wyceniła na kwotę 432,83 zł.

Z akt sprawy wynika, że po otrzymaniu uwag skarżących do operatu szacunkowego zawartych w piśmie z 11 maja 2021 r. organ pierwszej instancji przekazał je biegłej, która ustosunkowała się do nich w piśmie z 28 maja 2021 r., m.in. przytaczając zastosowane pozycje cennika zawartego w Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych I kwartał 2021 r.

Skarżący zarzucają, że odtworzenie stalowego płotu z bramą na zbrojnym cokole betonowym nie jest możliwe za cenę odpowiadają wartości tego płotu określoną w opinii biegłej. Kwestionują zatem wysokość odszkodowania ustalonego za naniesienia istniejące na działce nr [...].

Zdaniem Sądu sformułowane przez skarżących wobec operatu szacunkowego z 8 marca 2021 r. zarzuty i argumentacja na ich poparcie nie zasługują na uwzględnienie. Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy sporządzony przez osobę dysponującą wiadomościami specjalnymi jest szczególnym dowodem, podważenie którego wymaga czegoś więcej niż gołosłownej polemiki. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów – a tak jest w niniejszej sprawie – to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli o nią wystąpić także skarżący, jeżeli uważali, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Skarżący mogli także przedłożyć kontroperat, co nakładałoby na organy obowiązek odniesienia się do niego i zbadania, czy wynikają z niego inne dane niż z operatu sporządzonego na zlecenie Starosty, które podważają prawidłowość tego dowodu. Z możliwości tych jednak strona nie skorzystała, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z uzyskanej kwoty odszkodowania i – jak wykazała analiza przeprowadzona przez Sąd – nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

Jeszcze raz należy powtórzyć, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo zaś żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia.

Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym ustaleniu wysokości odszkodowania, nie poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z 8 marca 2021 r. został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa.

W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom formalnym określonym w przepisach u.g.n. i rozporządzenia z 21 września 2004 r., jest kompletny i logiczny, został sporządzony przez osobę mającą stosowne uprawnienia. W konsekwencji mógł on stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie.

Podsumowując należy stwierdzić, że postępowanie dowodowe w sprawie zostało przeprowadzone w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W sprawie został zgromadzony kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Zdaniem Sądu Wojewoda dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom stawianym przez art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za bezzasadną.

Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).