Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1205/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 2188
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art. 3 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1, art. 146a ust. 1a, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 31 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi L. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił L. N. (dalej: "skarżąca", "strona") opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym K. , gmina K., o powierzchni [...] ha, stanowiącej działki nr [...] i [...] wskutek dokonanego podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją wydaną przez Wójta Gminy K. w dniu [...] r., nr [...]

Z uzasadnienia decyzji i akt sprawy wynika, że właścicielka działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym K., gmina K., o powierzchni

[...] ha (skarżąca) wystąpiła z wnioskiem o jej podział. Zgodnie z decyzją podziałową wydaną w dniu [...] r. przez Wójta Gminy K., która stała się ostateczna w dniu [...] r., wyodrębniono działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha. Dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej zlecono uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu 8 czerwca 2018 r., rzeczoznawca B. L. w dniu 23 czerwca 2018 r. sporządziła operat szacunkowy, ustalając wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału w kwocie [...]zł, zaś według stanu po jej podziale w kwocie [...]zł.

Dokonując analizy prawidłowości w tej sprawie sporządzonego operatu szacunkowego organ I instancji stwierdził, że zawiera on wymagane prawem elementy i został sporządzony przez uprawioną osobę. W opracowaniu tym poddano ocenie lokalny rynek obrotu prawem własności nieruchomości gruntowych o dużej i średniej powierzchni przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe na terenie gminy K. i D. , o podobnych cechach. Stosując do przyjętej metody korygowania ceny średniej podejście porównawcze, przyjęto kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki transakcji i cechy tych nieruchomości. Do analizy wybrano transakcje nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianych. Rzeczoznawca wskazała, iż nie było możliwe ustalenie wag cech rynkowych w sposób analityczny, tj. na podstawie par różniących się tylko jedną cechą. Z konieczności wagi tych cech określono na podstawie własnej, tj. rzeczoznawcy, analizy preferencji nabywców nieruchomości podobnych. Poza tym rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie szacunkowym wszystkie konieczne informacje o szacowanej nieruchomości i nieruchomościach podobnych.

Według organu I instancji, operat wykonano zgodnie z przepisami ustawy

o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a skoro nie został on zakwestionowany przez organ samorządu rzeczoznawców majątkowych, zaś strona nie przedstawiła rozbieżnego operatu szacunkowego, należało przyjąć go jako podstawę obliczenia opłaty adiacenckiej. Uwzględniając okoliczność, że wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł, zaś stawka opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 19 listopada 2007 r. wynosi 30 % wzrostu jej wartości, organ ustalił, że opłata adiacencka w przedmiotowej sprawie wynosi [...] zł.

L. N. odwołała się od powyższej decyzji, podnosząc,

że przeznaczenie działek [...] i [...] obręb K. jest inne w wypisie i wyrysie studium zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniła, że studium wykonane jest

w skali 1:10000 na mapie fotograficznej, która nie zawiera w swojej treści granic nieruchomości, zatem opisane przeznaczenie może być obarczone błędem,

a konsekwencją tego faktu jest niemiarodajny operat szacunkowy i źle naliczona opłata adiacencka.

Po rozpoznaniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., dalej: K.p.a.), art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. - dalej: u.g.n.), uchwały nr X/123/07 Rady Gminy Kołbaskowo z dnia 19 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. U. Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r., Nr 120, poz. 2221), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia organ po przytoczeniu treści art. 98a u.g.n. wskazał, że w niniejszej sprawie niewątpliwym jest, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek jej właścicielki, a decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna w dniu [...] r. Tym samym nie upłynął termin, w którym dopuszczalne było ustalenie opłaty adiacenckiej. W dacie podziału obowiązywała też stosowna stawka opłaty adiacenckiej określona uchwałą rady gminy.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z wolą ustawodawcy wartość nieruchomości przed i po podziale dla potrzeb opłaty adiacenckiej ustala się w oparciu o wartości oszacowane w wycenie. Wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stanowi ona pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Organ I instancji prowadzący postępowanie administracyjne nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalną, ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.

Zdaniem Kolegium, organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał czy został on sporządzony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W odniesieniu do argumentacji odwołania organ II instancji podkreślił,

że skarżąca nie wskazała na żadne obiektywne wady operatu, a jedynie poddała

w wątpliwość prawidłowość określenia przeznaczenia nowopowstałych po podziale działek nr [...] i [...], nie popierając tego faktu żadnymi dowodami. Co więcej, strona kwestionując prawidłowość oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia i doświadczenie w zakresie szacowania nieruchomości, nie wykazała się posiadaniem analogicznego doświadczenia i uprawnień, zatem przedstawione przez nią stanowisko należy uznać za wysoce subiektywne.

Kolegium zaznaczyło, że w sytuacji gdy organ I instancji dokonał wnikliwej oceny operatu i uznał go za wiarygodny dowód w prowadzonym postępowaniu, a strona kwestionuje ten fakt, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu. Możliwość kwestionowania operatu szacunkowego przewiduje art. 157 u.g.n. Skarżąca zatem mogła skorzystać w szczególności z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skoro jednak strona zaniechała takich działań, a operat znajdujący się w aktach spełniał wszelkie wymogi przewidziane prawem, to mógł on stanowić podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej, która przez organ I instancji została prawidłowo wyliczona przy zastosowaniu odpowiedniej obowiązującej w gminie stawki procentowej.

L. N. zaskarżyła wskazaną wyżej decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. W skardze, powołując się na pismo Gminy K. z dnia 3 września 2018 r. podniosła, że zarówno granice działki [...] jak i działki [...] są obarczone błędem w związku z czym wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie może być miarodajnym dokumentem do naliczenia opłaty adiacenckiej. W jej ocenie, operat zawiera także szereg innych błędów, gdyż do obliczenia wartości nieruchomości przed i po podziale przyjęto nieprawdziwe cechy rynkowe, w tym wskazano, na:

- dostępność do zbrojenia w zasięgu, podczas gdy dostępność do uzbrojenia jest utrudniona, gdyż nie ma sieci gazowej,

- utrudnienia i ograniczenia przeciętne, podczas gdy utrudnienia i ograniczenia są znaczne, gdyż kształt działki jest nieregularny, nieforemny, z dużym spadkiem

w głąb od drogi,

- dojazd do nieruchomości dobry, podczas gdy dojazd do nieruchomości jest przeciętny, gdyż droga wymaga remontu nawierzchni o złej jakości.

Skarżąca zwróciła również uwagę, że operat nie uwzględnił faktu, iż według zapisu

w księdze wieczystej działka [...] stanowi nieruchomość rolną niezabudowaną natomiast działka [...] według zapisu w księdze wieczystej stanowi grunty orne. A także nie uwzględniono w ogóle okoliczności, że studium nie stanowi prawa, wobec czego ceny transakcyjne powinny być wzięte jak dla gruntów rolnych, a nie – jak przyjęto w wycenie – jak dla gruntów pod zabudowę.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) dalej: "P.p.s.a", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Uwzględnienie skargi, powodujące eliminację zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

Kontrola sprawy, sprawowana przez Sąd według wyżej wskazanego kryterium legalności działania zaskarżonego organu, nie potwierdziła zasadności wniesionej skargi.

Przedmiot sprawy dotyczy decyzji wydanej w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala w drodze uchwały rada gminy w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 (u.g.n.) stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.).

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.)

Przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są zatem: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął trzyletni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W sprawie niesporne jest, że Wójt Gminy K., po rozpatrzeniu wniosku skarżącej, decyzją z dnia [...] r., dokonał podziału działki nr ewid. [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie ewidencyjnym K. w wyniku, którego wyodrębnione zostały działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz [...]

o pow. [...] ha.

W dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Gminy Kołbaskowo Nr X/123/07 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (dalej: "uchwała"). W uchwale przyjęto, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem.

Zachowany został trzyletni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, co miało miejsce w dniu [...] r., a decyzja organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej została wydana w dniu [...] r.

Sporna między stronami jest kwestia wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego, zleconego przez organ dla potrzeb niniejszego postępowania. W ocenie skarżącej rzeczoznawca wadliwie ustaliła wartość nieruchomości po podziale, niewłaściwie kwalifikując takie ich cechy jak dostępność do zbrojenia (brak sieci gazowej) utrudnienia i ograniczenia w zagospodarowaniu, uznając je za przeciętne, podczas gdy w ocenie skarżącej są one znaczne, a także w zakresie dojazdu do nieruchomości – w ocenie skarżącej jest on przeciętny ze względu na złą nawierzchnię drogi. Poza tym skarżąca nie zgadza się z zakwalifikowaniem obu działek jako podlegających zabudowie, podczas gdy powinny być przyjęte ceny dla gruntów rolnych.

Powyższe zarzuty i ich argumentacja nie są trafne.

Zgodnie z art. 146a ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n., opłata adiacencka ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinia ta winna zawierać analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

Kontrola sądowa niniejszej sprawy potwierdza prawidłowość działań organu

w ww. zakresie. Dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości organ I instancji pozyskał operat szacunkowy z dnia 23 czerwca 2018 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten zawiera wszystkie elementy konieczne operatu szacunkowego. Biegły wskazał w operacie cel i zakres wyceny, określenie wartości będącej przedmiotem operatu, opis metodyki i procedury oszacowania nieruchomości, klauzule i ustalenia dodatkowe, określenie dat istotnych dla określenia wartości, podstawy prawne opracowania, określenie stanu nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości podobnych, wycenę wartości rynkowej działki nr [...] oraz działek powstałych w wyniku jej podziału. Ponadto biegła wyjaśniła kwestię stosowania przy określeniu wartości nieruchomości podejścia porównawczego, z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych. Ustalenia organu w tym zakresie, oparte na opinii biegłego rzeczoznawcy, nie budzą wątpliwości Sądu.

W oparciu o szczegółową analizę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych rzeczoznawca przedstawiła obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej, obliczenie jednostkowej wartości, obliczenie wartości rynkowej, analizowanej nieruchomości przed i po podziale.

W uzasadnieniu decyzji organy obu instancji wyczerpująco odniosły się do oceny operatu szacunkowego, wskazały przyjęte przez biegłego dane istotne z punktu widzenia ustalenia wzrostu wartości nieruchomości.

Pod pojęciem nieruchomości podobnych (art. 4 pkt. 16 u.g.n.), należy rozumieć nieruchomości takie, które posiadają cechy zbliżone do nieruchomości objętej podziałem i które ocenia się przy zastosowaniu współczynników korygujących. Ustawodawca wskazał cechy nieruchomości, według których ich podobieństwo trzeba mierzyć.

Z akt sprawy wynika, że strony postępowania miały zagwarantowane prawo czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym (art. 10 § 1 K.p.a.).

W ocenie Sądu, prezentowaną w skardze argumentacją, skarżąca nie podważyła skutecznie mocy dowodowej operatu szacunkowego, ani przyjętych na jego podstawie ustaleń organu. Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Ocena operatu szacunkowego przeprowadzona została przez organ zgodnie

z regułą swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.) oraz z uwzględnieniem przepisów art. 149 - 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

Od obowiązku zbadania zgodności z przepisami prawa operatu szacunkowego pod względem formalnym, odróżnić należy ocenę prawidłowości tego operatu, czyli tego aspektu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który dotyczy posiadanych przez niego wiadomości specjalnych, odnośnie do szacowania wartości nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak też standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego, tak przez organ administracji jak i przez sąd, nie jest możliwa

w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona kwestionując ustalenia operatu powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości.

Wybór podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym należy do rzeczoznawcy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Za pomocą korygowania ceny biegły uwzględnia ograniczenia przedmiotowych nieruchomości, jest to działanie w sferze specjalistycznej wiedzy biegłego. Organ nie może w tej mierze czynić własnych ustaleń i dokonać odmiennych ocen, sprzecznych z wyjaśnieniami zawartymi w opinii biegłego.

Należy podkreślić, iż brak jest podstaw do przyjęcia, iż w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat nie przedkładając żadnego dowodu na jego wadliwość, organ zobowiązany jest zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy. Nie ma też żadnych podstaw do przyjęcia twierdzeń skarżącej, iż granice działek [...] i [...] przyjęte przez rzeczoznawcę, obarczone są błędem "w związku z czym wypis i wyrys ze studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie może być miarodajnym dokumentem do naliczenia opłaty adiacenckiej".

Zarzut ten nie znajduje żadnej podstawy w stanie faktycznym sprawy. Nadto skarżąca mogła go podnieść ustosunkowując się do samego operatu (czego nie uczyniła), a nie dopiero w skardze.

W świetle art. 98a ust. 1a u.g.n., opłata adiacencka jest pochodną wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Jak wynika z ustaleń organu, dokonanych na podstawie rzetelnie sporządzonego przez biegłego i prawidłowo ocenionego przez organ operatu szacunkowego, wartość nieruchomości działki nr [...] o powierzchni [...] ha, przed jej podziałem geodezyjnym, wyniosła [...] zł, ustalona na dzień [...] r. (data wydania decyzji podziałowej). Wartość nieruchomości po podziale należy określić jako sumę wartości poszczególnych działek, które mogą być przedmiotem obrotu rynkowego i ten wymóg został spełniony, bowiem suma powierzchni działek podzielonych odpowiada powierzchni działki przed jej podziałem). Wartość rynkowa prawa własności działek po podziale geodezyjnym wyniosła [...] zł, według stanu na dzień 12 maja 2017 r. Różnica ww. kwot wynosi [...] zł.

Warto zwrócić uwagę, iż wg oceny rzeczoznawcy różnica w cenie 1 m2 gruntu przed podziałem i po podziale wyniosła ok. [...] zł, a wzrost wartości wynosi ok. 1,8 %. Wielkości te pozwalają na wniosek, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, (co jest oczywiste w świetle praktyki) niewątpliwie nie został zawyżony.

W ocenie Sądu, przeprowadzone przez organy orzekające w sprawie postępowanie administracyjne spełnia wszystkie wymogi przewidziane K.p.a.

Nie doszło w kontrolowanej sprawie do naruszenia przepisów z § 4 i 18 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ani pozostałych, których zastosowanie w sprawie przez organy Sąd zobligowany był skontrolować, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi. Tym samym skarga okazała się niezasadna.

Z tych względów Sąd, orzekł o oddaleniu skargi, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.