Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 354/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2022-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 7; art. 77 § 1; art. 80;
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 18 ust.1 e; art. 12 ust. 4 pkt 2 i ust. 5; art. 11f ust. 1 pkt 6;
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 156 ust. 1; art. 157 ust. 1; art. 4 pkt 16; art. 132 ust. 3; art. 134 ust. 2 i 3; art. 154
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Asesor sądowy Marcin Małek Protokolant Referent Justyna Kłosowska-Pietrynko po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2022 r. sprawy ze skargi S. B., E. G. – B. , A. P. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 30 marca 2022 r. nr GN-V.7534.1.9.2022.MJC w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 marca 2022 r., znak: GN-V.7534.1.9.2022.MJC Wojewoda Lubelski, po rozpatrzeniu odwołania S. B., E. G.-B. i A. P., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin z dnia 30 listopada 2021 r., znak: GD-NN-I.6833.171.2020 ustalającą odszkodowanie za nieruchomości położone w L. (obr. 13 - H., ark. 3), oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...] i [...], przejęte na własność Gminy L. pod budowę planowanych dróg gminnych [...] w rejonie ul. [...] w L..

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją nr 529/20 z dnia 2 czerwca 2020 r., znak: AB-ID-II.6740.4.8.2019, wydaną na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej specustawą drogową), Prezydent Miasta L. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: budowa planowanych dróg gminnych: 0230 i 0220 wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej, oświetlenia drogowego, budową i przebudową sieci elektroenergetycznych nn i SN z kanalizacją kablową, a także przebudową: drogi krajowej nr [...] - ul. [...] oraz drogi gminnej nr [...] - ul. [...] wraz z przebudową rowu melioracyjnego (zwana dalej decyzją zrid). Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją Wojewody z dnia 12 sierpnia 2020 r. znak: [...]

Przedmiotowa decyzja zatwierdziła projekty podziałów nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji inwestycji, w tym m.in. podział działek gruntu położonych w obrębie geodezyjnym nr [...] - R. (arkusz 3), oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków miasta L. w sposób następujący: działka nr [...] o pow. 0,2800 ha - na działki: nr: [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha - na działki: nr [...] o pow. [...]ha i nr [...] o pow. [...] ha oraz działka nr [...] o pow. [...] ha - na działki: nr [...] o pow[...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Działki oznaczone numerami: [...], [...], [...] i [...] leżące w liniach rozgraniczających teren inwestycji, przeszły z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 12 sierpnia 2020 r., to jest z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej). W toku postępowania ustalono, że dla działki oznaczonej przed podziałem nr [...] była prowadzona przez Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w L. z siedzibą w Ś. księga wieczysta nr [...] Z zapisów działu I i II tej księgi wynika, że działka ewidencyjna nr [...] przed jej podziałem, stanowiła współwłasność: S. i E. I. G. małż. B. na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w [...] części oraz A. P. w [...] części. Natomiast dla działek oznaczonych przed podziałem nr: [...] i [...] prowadzona była przez ten sam Sąd, księga wieczysta nr [...] Z zapisów działu I i II tej księgi wynika, że przedmiotowe działki również stanowiły współwłasność tych samych osób.

Pismem z dnia 8 września 2020 r. byli właściciel wystąpili do Urzędu Miasta L. o wypłatę odszkodowania za ww. działki (przejęte pod inwestycję na ulicy [...]).

W dniu 29 grudnia 2020 r. Prezydent Miasta L. zawiadomił o wszczęciu postępowania byłych właścicieli nieruchomości.

Następnie postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2021 r. powołał na biegłego J. L.. W dniu 14 maja 2021 r. powołany w sprawie biegły przedłożył operat szacunkowy, w którym określił wartość 1 m2 przedmiotowych działek na kwotę [...]zł, co dało wartość gruntów równa [...] zł.

E. G., A. P. oraz P. B. w dniu 9 czerwca 2021 r. złożyli zastrzeżenia do operatu, które przekazane zostały rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania się do nich.

Pismem z dnia 21 lipca 2021 r. biegły rzeczoznawca, w sposób szczegółowy odniósł się do sformułowanych przez strony uwag i zastrzeżeń do operatu, powołując się przy tym na regulacje prawne i metodykę wyceny mające zastosowanie przy wycenie nieruchomości przejętych z mocy prawa i przeznaczonych na drogi publiczne w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W konkluzji swojego stanowiska biegły stwierdził, że "wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami, w związku z czym zastrzeżenia (...) do operatu nie mogą zostać uwzględnione". Stanowisko biegłego w pełni podzielił organ prowadzący postępowanie, o czym poinformował strony w piśmie z dnia 26 lipca 2021 r., wraz z którym przekazano przedmiotowe wyjaśnienia. Jednocześnie poinformowano strony o możliwości przekazania operatu szacunkowego do oceny prawidłowości jego wykonania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o czym stanowi art. 157 ust. 1 ugn.

W odpowiedzi na powyższe wyjaśnienia biegłego, w dniu 23 sierpnia 2021 r. strony postępowania przedłożyły pismo zatytułowane "Stanowisko stron ws. opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego", w którym sformułowane zostały wątpliwości w zakresie m. in.: czasu transakcji przyjętych do zbioru, stanowiącego podstawę wyceny, cech rynkowych porównywanych nieruchomości i kryteriów wyznaczenia nieruchomości podobnych oraz nieuwzględnienia wzrostu wartości nieruchomości na przestrzeni ostatnich trzech lat, co w ocenie wnoszących Jest faktem notoryjnym i która to okoliczność powinna zostać uwzględniona w Operacie". Natomiast w dniu 14 września 2021 r. strony wniosły o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Stron przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. na okoliczność określenia odmiennej wartości wycenianych nieruchomości dokonanej w operacie szacunkowym z dnia 14 maja 2021 r.

Decyzją z dnia 30 listopada 2021 r. Prezydent Miasta L. ustalił odszkodowanie za nieruchomości położone w L. (obr. 13 - H. ark. 3), oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...] i [...], przejęte na własność G. L. pod budowę planowanych dróg gminnych [...] w rejonie ul. [...] w L., w łącznej kwocie [...]zł.

W wyniku odwołania wniesionego przez S. B., E. G.-B. oraz A. P. w sprawie orzekał Wojewoda, który decyzją z dnia 30 marca 2022 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji ustalające odszkodowanie za przejęte nieruchomości.

Wojewoda, odwołując się do przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, wyjaśnił, że ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy (art. 130 ust. 2 u.g.n.), przy czym o kwestiach merytorycznych operatu decyduje rzeczoznawca.

W przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych.

W sprawie podstawę ustalenia przez Prezydenta Miasta L. wartości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, położone w obr. 13 - R. w L., oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...], [...], [...] i [...] stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. L., operat szacunkowy z dnia 14 maja 2021 r.

Wojewoda, dokonując analizy przedstawionych przez odwołujących zarzutów, nie znalazł podstaw do uznania, że sporządzony przez biegłego operat narusza prawo i nie powinien być dopuszczony jako dowód w sprawie wydanej przez Prezydenta Miasta Lublin decyzji z dnia 30 listopada 2021 r.

Zdaniem organu odwoławczego nie mogły zostać uwzględnione, podnoszone przez odwołujących argumenty o wadliwości sporządzonej przez biegłego opinii z powodu wyceny działki z uwzględnieniem nieruchomości drogowych a nie przeznaczonych pod zabudowę.

W świetle obowiązujących w dacie wyceny ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - cz. IV, zatwierdzonego uchwałą Nr 628/XXIX/2005 Rady Miasta Lublin z dnia 17 marca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2005 r., nr 99, poz. 1923), wyceniane nieruchomości położone były w terenie oznaczonym symbolem KDD-G - tereny dróg (ulic) dojazdowe-gminne. Część nieruchomości o marginalnej powierzchni 4 m2 (0,2 % pow. szacowanej nieruchomości) leży w terenie przeznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej AG/M4 (operat str. 9). Zasadnie więc przyjęto, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z przeznaczenia w planie - miejscowym bez uwzględnienia ustaleń decyzji zrid to tereny dróg publicznych, a alternatywny ® sposób użytkowania nieruchomości to droga publiczna - zgodny z aktualnym sposobem użytkowania, co odpowiada dyspozycji przepisu § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości w zw. z art. 134 ust. 3 ustawy. Wprawdzie działki leżą, zgodnie z ustaleniami planu, w sąsiedztwie gruntów które są przeznaczone pod tereny aktywności gospodarczej AGc oraz pod tereny aktywności gospodarczej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej AG/M4, to nie można przyjąć, że w analizowanej sprawie tego typu nieruchomości winny być przedmiotem analizy biegłego. Przyjęcie do porównań działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych byłoby możliwe dopiero wówczas gdyby biegły na rynku nie znalazł transakcji drogowych lub istniejące transakcje nie umożliwiałyby określenia wartości wycenianej nieruchomości. Tymczasem biegły, dokonując wyceny analizowanych nieruchomości odnalazł wystarczającą liczbę nieruchomości, co wyłączało możliwość wyceny przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianych.

Odnosząc się do przyjętej przez biegłego charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogę, obejmującego rynek lokalny Wojewoda wyjaśnił, że zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalistyczna, którą biegły stosuje według swojej najlepszej wiedzy. Zaprezentowana przez biegłego analiza rynku nie budzi żadnych wątpliwości organu II instancji. Jest ona logiczna i spójna. Podobnie logiczne i spójne są wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy udzielone zarówno w toku postępowania I instancyjnego jak i II instancyjnego.

W ocenie organu nie mogły też odnieść skutku zarzuty podważające dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości przyjętych do porównań. Organ nie znajduje jakichkolwiek dowodów potwierdzających uchybienia formalnoprawne po stronie rzeczoznawcy, które podważyłyby prawidłowość poczynionego przez biegłego doboru nieruchomości podobnych. W świetle definicji nieruchomości podobnych, zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., są nimi nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania z nieruchomości oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast wszelkie inne cechy mogą determinować ich podobieństwo, jeżeli rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha ta wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku. Jest to wyłączne uprawnienie rzeczoznawcy posiadającego wiedzę specjalistyczną, którego poczynania w tym zakresie podlegają oczywiście kontroli organów administracji z perspektywy zachowania warunków formalnych, których w rozpoznawanej sprawie dochowano. Rzeczą organów rozstrzygających sprawę jest ocena prawidłowości sporządzenia wyceny pod kątem zgodności z powyższymi przepisami. Jak wynika z kontrolowanej decyzji skarżony organ dokonał takiej oceny operatu szacunkowego. Dodać należy, że organ prowadzący postępowanie administracyjne nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym czy jest on aktualny, zgodny z przepisami prawa oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Tego rodzaju ocena została w rozpoznawanej sprawie przeprowadzona. Natomiast do merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Jak ponownie podkreślił organ skarżący mieli prawo skorzystać - we własnym zakresie - z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu w drodze dokonania jego oceny - na swój koszt - przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, lecz tego nie uczynili.

Organ II instancji podzielił zatem opinię organu I instancji, że sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy jest przejrzysty, zwięzły i w szczegółowy sposób uzasadniony. Organ I instancji prawidłowo dokonał analizy i oceny zgromadzonego materiału dowodowego, na podstawie którego ustalił wysokość odszkodowania rzecz uprawnionych w łącznej wysokości [...] zł, za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym [...] - Hajdów, gm. L., oznaczoną jako działki nr [...], [...], [...] i [...].

W ocenie organu II instancji niezasadny był także zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.. Decyzja organu I instancji szczegółowo odnosi się do operatu, dokonując jego oceny jako dowodu w sprawie oraz w stosunku do operatu przedłożonego przez strony i jego przydatności dowodowej. Organ podjął wszelkie czynności niezbędne do wyjaśnienia sprawy, m. in. żądał dodatkowych wyjaśnień od biegłego w związku z zarzutami zgłoszonymi przez strony skarżące, po sporządzeniu operatu, a uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom wynikającym z art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Za całkowicie chybiony uznał organ zarzut naruszenia art. 132 ust. 3 u.g.n., bowiem przepis ten dotyczy okresu między datą, kiedy decyzja określająca wysokość odszkodowania stała się ostateczna, a datą jego wypłaty. Dopiero w przypadku braku spełnienia świadczenia, skarżący będą mogli skutecznie domagać się waloryzacji.

Odnosząc się do braku należytego pouczenia skarżących o obowiązku wykazania przez nich okoliczności potwierdzających wydanie nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, tj. 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna organ podniósł, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 3299/15, stwierdził, że: jakkolwiek podwyższenie odszkodowania jest obligatoryjne w razie spełnienia omawianych przesłanek, to brak jest powodów dla nakładania na organ obowiązku pouczania o powyższym. Jednocześnie wskazać należy, że jakkolwiek z zasady działania organów administracyjnych wynika obowiązek ustalenia stanu faktycznego sprawy, to jednak z uwagi na wyjątkowość przedmiotowej instytucji, obowiązek wykazania tej istotnej okoliczności w równym stopniu spoczywa na stronie, która winna współdziałać z organem w tym zakresie. Ponadto w świetle zebranego materiału dowodowego, brak pouczenia strony nie jest na tyle istotnym uchybieniem, że zachodzi konieczność ponownego prowadzenia postępowania. Niemniej, jak wynika z pisma Prezydenta Miasta Lublin z .dnia 1 lutego 2022 r. prace budowlane związane z . realizacją inwestycji objętej decyzją nr 529/20 nie zostały dotychczas rozpoczęte, co oznacza, że odwołujący nie nabyli prawa do podwyższenia odszkodowania na podstawie tego przepisu.

Decyzja Wojewody Lubelskiego została zaskarżona przez S. B., E. G.-B. i A. P. (dalej także jako "skarżący") do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie.

W skardze decyzji zarzucono naruszenie:

1) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 j.t), dalej jako: "KPA", poprzez pominięcie przy wydawaniu decyzji dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia 10 września 2021 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., pomimo że dowód ten został zgromadzony w toku postępowania dowodowego i w konsekwencji nierozpoznanie sprawy w oparciu o całokształt materiału dowodowego, co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości,

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 § 1, 107 § 3 KPA, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i niezebranie wyczerpująco materiału dowodowego, a także wadliwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji, które to uchybienia przejawiają się w:

- niezasadnym przyznaniu wiarygodności dowodowi z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. L. w postaci operatu szacunkowego z dnia 14 maja 2021 r., uzupełnionego pismem biegłego rzeczoznawcy majątkowego z dnia 21 lipca 2021 r., pomimo że opinia ta zawiera istotne uchybienia, których stwierdzenie nie wymaga posiadania specjalistycznej wiedzy, takie jak w szczególności nieweryfikowalność operatu szacunkowego w zakresie dokonanego wyboru nieruchomości podobnych, brak uwzględnienia trendu wzrostowego dla cen nieruchomości, czy też sprzeczność sporządzonego operatu z zasadami wynikającymi z punktu 3.3. dokumentu pn. "Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, dalej: "PKZW", gdyż wzbierze nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny przyjęte zostały transakcje z okresu dłuższego niż dwa lata od daty, na którą określano wartość wycenianych nieruchomości,

- akceptacji przez Organ Odwoławczy zaniechania podjęcia przez Organ I instancji czynności zmierzających do wnikliwego rozpoznania stanu sprawy, w szczególności poprzez zaniechanie poddania przez Organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 14 maja 2021 r., sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana J. L. na zlecenie tego organu ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899)dalej jako UGN, pomimo wystąpienia w tym operacie uchybień widocznych na pierwszy rzut oka, o których mowa w akapicie poprzedzającym, a także pomimo że w materiale dowodowym znajdowały się dwa odrębne dowody rozbieżnie ustalające wartość wycenianych w ramach postępowania nieruchomości,

- niewłaściwym uzasadnieniu rozstrzygnięcia, które ogranicza prawo Skarżących do poznania motywów orzeczenia z uwagi na niewskazanie jakichkolwiek przyczyn uznania przez organ odwoławczy za wiarygodny dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia 14 maja 2021 r. sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana J. L., a także brak jakiegokolwiek odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do uchybień podnoszonych przez Skarżących w odwołaniu, jak w szczególności w zakresie dokonania przez Organ I instancji oceny materiału dowodowego w sposób pozbawiony przymiotu bezstronności,

- co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości.

3) naruszenie prawa materialnego które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 157 ust. 1 UGN poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu że przepis ten zwalnia Organ Odwoławczy z obowiązku dokonania oceny wiarygodności dowodów w postaci operatów szacunkowych w postępowaniu administracyjnym w sytuacji, gdy prawidłowa interpretacja przywołanego przepisu powinna doprowadzić do wniosku, ze nie wyłącza on stosowania przepisów prawa określających zasady postępowania dowodowego, co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości;

5) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która powinna zostać uchylona w całości w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 kpa, co stanowi podstawę do uchylenia decyzji w całości.

Wskazując na takie zarzuty w skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o rozważenie uchylenia decyzji organu I instancji w oparciu o art. 135 PPSA w celu usunięcia naruszenia prawa w granicach sprawy, której dotyczy skarga.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. - dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, jej zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).

Skarga w niniejszej sprawie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozstrzygając w sprawie organy nie naruszyły także przepisów prawa materialnego.

Już w tym miejscu należy podkreślić, że ustalenia faktyczne poczynione przez organy administracji znajdują potwierdzenie w niewadliwie zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, wobec czego materiał ten należało uznać za wystarczający do podjęcia prawidłowej i zgodnej z prawem decyzji o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przejęte z mocy prawa na rzecz Gminy Lublin.

Organy administracji dokonały także właściwej wykładni przepisów prawa materialnego, jak też prawidłowo zastosowały normy prawne do ustalonego w sprawie stanu faktycznego.

W myśl przepisu art. 7 k.p.a., organ administracji podejmuje wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, zaś zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Przez rozpatrzenie całego materiału dowodowego należy rozumieć uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak i uwzględnienie wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów, a mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Ocena dowodów powinna być dokonana na podstawie całego zebranego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).

Organ administracyjny jest więc zobowiązany na podstawie przytoczonych przepisów do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została wyjaśniona i udowodniona.

W rozpoznawanej sprawie organy administracji nie naruszyły wskazanych reguł postępowania. Organy zebrały wyczerpująco cały materiał dowodowy, rozważyły go i poddały ocenie, zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustaliły dokładnie stan faktyczny i wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, mając na względzie treść mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa.

Z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ wziął pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne i dowody zgromadzone w aktach sprawy, w tym także te odnoszące się - pośrednio i bezpośrednio - do nieruchomości, będącej przedmiotem wywłaszczenia.

Ustalenia organu w tym zakresie nie budzą zastrzeżeń. Ustalenia te wynikają bowiem z przeprowadzonych w sprawie i wskazanych w uzasadnieniu decyzji dowodów. Część dowodów, które stanowiły podstawę ustaleń dokonanych w sprawie, to dowody w postaci dokumentów urzędowych, których prawdziwość w żaden sposób nie została podważona.

Podkreślić należy również, że także sami skarżący nie wskazują takich środków dowodowych, które będąc pominięte przez organ, miałyby znaczenie dla ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Organy nie naruszyły także dyspozycji art. 6 k.p.a.

Zasada legalizmu (praworządności) oznacza, że organ musi działać na podstawie i w granicach prawa.

W sprawie organy działały na podstawie przepisów obowiązującego prawa.

Nie można także uznać, by doszło do naruszenia art. 8 § 1 i 2 k.p.a. Prowadzone w sprawie postępowanie nie naruszało zasad proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Nie ma także żadnych podstaw do przyjęcia, że w sprawie organy odstąpiły od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym.

Nie ma podstaw do podzielenia zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wszystkie elementy wymagane powyższym przepisem, co umożliwia przeprowadzenie kontroli sądowej wydanego przez organ rozstrzygnięcia. W motywach zaskarżonej decyzji organ odwoławczy rzeczowo i z poszanowaniem reguł określonych w art. 107 § 3 k.p.a. wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej podjętego rozstrzygnięcia.

Brak jest również podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Prawnomaterialną podstawę rozstrzygnięcia wydanego w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 176 ze zm. - dalej jako "z.r.i.d.") oraz ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U z 2021 r., poz. 1899 ze zm. - dalej jako "u.g.n.").

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 z.r.i.d. nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W sytuacji takiej dochodzi do przejęcia, a więc w istocie do wywłaszczenia nieruchomości z mocy prawa.

Skutkiem wywłaszczenia nieruchomości jest konieczność ustalenia odszkodowania, przy czym do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 z.r.i.d.).

W konsekwencji powyższego w kwestii ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte przy realizacji inwestycji drogowych stosować należy przepisy art. 18 z.r.i.d. oraz przepisy działu III rozdział 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Te też przepisy zostały zastosowane przez organy obu instancji przy ustalaniu odszkodowania za przejęte z mocy prawa nieruchomości w związku z czym za bezzasadne uznać należy zarzuty skargi dotyczące ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości, w tym te odnoszące się do wyceny wartości gruntów.

W sposób obszerny i wnikliwy do okoliczności tych odniósł się już Wojewoda Lubelski w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Podzielając w tym zakresie w całości ustalenia i oceny organu odwoławczego wskazać należy tytułem wstępu, że opracowany w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest jasny i jednoznaczny, jak też wyczerpująco odnosi się do przedstawionych biegłemu zagadnień.

W pierwszej kolejności odnieść należy się do prezentowanych na rozprawie twierdzeń skarżących, z których zdaje się wynikać, że w ich ocenie wywłaszczane nieruchomości powinny być wyceniane nie jako grunt przeznaczony pod drogi, lecz jako grunt o innym przeznaczeniu, w szczególności zaś jako grunt przeznaczony pod tereny aktywności gospodarczej.

Stanowisko takie jest oczywiście niezasadne, co trafnie stwierdziły w sprawie organy obu instancji.

Wojewoda Lubelski odnosząc się do tej kwestii wyjaśnił, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej. Uwzględnić przy tym należy wynikającą z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe lub inne, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Natomiast w przypadku, gdy wywłaszczona (przejęta z mocy prawa) nieruchomość - już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej - uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odniesieniu zaś do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową (np. na podstawie ustaleń planu miejscowego), wycena rozpoczyna się od porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Wojewoda podkreślił też w świetle obowiązujących w dacie wyceny ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - cz. IV, zatwierdzonego uchwałą Nr 628/XXIX/2005 Rady Miasta Lublin z dnia 17 marca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2005 r., nr 99, poz. 1923), wyceniane nieruchomości położone były w terenie oznaczonym symbolem KDD-G - tereny dróg (ulic) dojazdowe-gminne. Część nieruchomości o marginalnej powierzchni 4 m2 leży w terenie przeznaczonym pod tereny aktywności gospodarczej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej AG/M4 (operat str. 9). Zasadnie więc przyjęto, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z przeznaczenia w planie miejscowym bez uwzględnienia ustaleń decyzji z.r.i.d. to tereny dróg publicznych, a alternatywny sposób użytkowania nieruchomości to droga publiczna zgodny z aktualnym sposobem użytkowania, co odpowiada dyspozycji przepisu § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości w zw. z art. 134 ust. 3 ustawy. Wprawdzie działki leżą, zgodnie z ustaleniami planu, w sąsiedztwie gruntów które są przeznaczone pod tereny aktywności gospodarczej AGc oraz pod tereny aktywności gospodarczej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej AG/M4, to nie można przyjąć, że w analizowanej sprawie tego typu nieruchomości winny być przedmiotem analizy biegłego. Przyjęcie do porównań działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych byłoby możliwe dopiero wówczas gdyby biegły na rynku nie znalazł transakcji drogowych lub istniejące transakcje nie umożliwiałyby określenia wartości wycenianej nieruchomości. Tymczasem biegły, dokonując wyceny analizowanych nieruchomości odnalazł wystarczającą liczbę nieruchomości, co wyłączało możliwość wyceny przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianych.

Stanowisko takie należy w całości podzielić, albowiem leżące u jego podstaw ustalenia i oceny, wynikają z przeprowadzonych w sprawie dowodów, w tym w szczególności z ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz opierają na przepisach bezwzględnie obowiązującego prawa.

Stanowisko to jest prostą konsekwencję ustaleń dokonanych w sprawie, a opartych przede wszystkim na dokumentach urzędowych oraz przepisów działu III rozdział 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i norm wykonawczych.

W szczególności podkreślić należy, że trafnie organy przyjęły, że w sprawie zastosowanie znajdowała dyspozycja art. 134 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Nie mają więc racji skarżący wywodząc, że wywłaszczany teren powinien być szacowany nie jako grunt przeznaczony pod drogę, lecz jako grunt pod aktywność gospodarczą, czy pod zabudowę.

Dla nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stan nieruchomości, o którym mowa w art. 134 ust. 2 i 3 u.g.n., to nie faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, ale sposób użytkowania i przeznaczenie nieruchomości określone w planie miejscowym.

Skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, za wyjątkiem marginalnego i całkowicie pomijalnego obszaru 4 m2, działki zlokalizowane są w terenie dróg publicznych – drogi dojazdowe gminne (symbol KDD-G) to tym samym takie właśnie przeznaczenie i sposób użytkowania terenu trafnie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy przy opracowywaniu operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że w obrocie występują transakcje nieruchomościami drogowymi, a zatem prawidłowo przeprowadził analizę rynku w tym zakresie oraz określił zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej odnoszący się do nieruchomości drogowych. W tym celu słusznie utworzył zbiór nieruchomości podobnych, dokonując oszacowania metodą porównywania parami i korygując ceny transakcyjne z uwzględnieniem cech specyficznych nieruchomości przyjętych do porównania.

Przyjęcie do analizy działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych byłoby możliwe tylko wtedy gdyby biegły na rynku nie znalazł transakcji drogowych lub istniejące transakcje nie umożliwiałyby określenia wartości wycenianej nieruchomości, co w sprawie nie miało miejsca.

W sprawie nie mogą więc zostać uwzględnione podnoszone przez odwołujących argumenty o wadliwości sporządzonej przez biegłego opinii z powodu wyceny działki z uwzględnieniem nieruchomości drogowych, a nie przeznaczonych pod zabudowę lub aktywność gospodarczą.

Brak jest także wystarczających podstaw do uwzględnienia pozostałych zarzutów skarżących zmierzających do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenia wysokości odszkodowania dokonano podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego do spraw wyceny nieruchomości.

Niewątpliwie, także w orzecznictwie sądów administracyjnych, istnieją pewne rozbieżności co do tego w jakim zakresie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie organu administracji.

Z jednej strony wskazuje się, że dokonując takiej oceny organ nie weryfikuje wartości nieruchomości określonej przez biegłego z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, a jedynie ogranicza się do zbadania jego poprawności, przejrzystości i logiki argumentacji.

Z drugiej strony podkreśla się w orzecznictwie, że "organ nie może ograniczyć się do powołania w uzasadnieniu decyzji konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania, a zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, w składzie rozpoznającym sprawę, opowiada się za szerszym określeniem granic kontroli sprawowanej przez organy na operatami szacunkowymi rzeczoznawców majątkowych, z tym zastrzeżeniem, że istotnie dowód z opinii rzeczoznawcy biegłego jest dowodem specyficznym z tego względu, że opinia kontrolowana jest przez organ (sąd administracyjny), który nie posiada wiadomości specjalnych.

Z tych też przyczyn organ administracji powinien dokonać procesowej oceny operatu szacunkowego, przy czym z uwagi na specyfikę operatu szacunkowego opartego na wiadomościach specjalnych ocena ta powinna obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa, zaś warstwa merytoryczna operatu powinna być weryfikowana w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

Specyfika oceny dowodu w postaci operatu majątkowego, mającego cechy dowodu z opinii biegłego, wyraża się zatem w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez organ (sąd administracyjny), który nie posiada wiadomości specjalnych. Opinia biegłego podlega więc ocenie organu i ewentualnie sądu administracyjnego z uwzględnieniem kryteriów oceny tego rodzaju dowodu, takich jak poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne i faktyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen oraz ich zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej.

Pozycja rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia odszkodowania za zwracaną nieruchomość jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc dokonywana w takim zakresie, w jakim ewentualne wiadomości specjalne organu miałyby zastąpić ustalenia rzeczoznawcy majątkowego.

Takiej też w istocie oceny operatu szacunkowego dokonały w sprawie organy, trafnie przyjmując, że brak jest podstaw do zakwestionowania sporządzonego w sprawie operatu.

Operat szacunkowy został opracowany przez powołaną do tego osobę, będącą rzeczoznawcą majątkowym. Operat jest jasny i jednoznaczny, jak też wyczerpująco odnosi się do przedstawionych biegłemu zagadnień. Stopień motywowania sformułowanego w nim stanowiska oraz stanowczości wyrażonych w nim ocen są wysokie, przy czym – jak wynika z analizy treści operatu – zawarte w operacie ustalenia i opinie oparte zostały na wszechstronnej, obszernej i wnikliwej analizie okoliczności dotyczących wywłaszczanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy J. L. określając wartość rynkową nieruchomości zastosował w podejściu porównawczym metodę porównywania parami.

W sprawie trafność wyboru takiego podejścia i metody wyceny nieruchomości nie budzi wątpliwości, albowiem jest to najlepsze podejście i metoda, przy pomocy której można określić wartość nieruchomości, które występują w obrocie i nie są zabudowane, ani nie przynoszą dochodu.

Niewątpliwie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami podstawowe znaczenie ma właściwy dobór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne.

Wbrew odmiennym wywodom skargi stwierdzić należy, że brak jest wystarczających podstaw do zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych dokonanego w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. L..

Rozważania w tym przedmiocie poprzedzić należy uwagą ogólną co do tego, że także wycena wartości nieruchomości dokonywana w oparciu o ceny nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, nigdy nie będzie prowadzić do jednego rezultatu niewątpliwie pewnego.

Jest spowodowane różnymi czynnikami, w tym tym, że także w obrębie rynku ograniczonego do jednego miasta nie sposób będzie zazwyczaj znaleźć kilku nieruchomości identycznych, a więc takich, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest ze sobą identyczny, a nie tylko zbliżony. Po drugie także cena nieruchomości uzyskiwana na tzw. "wolnym" rynku zawsze pozostaje wypadkową różnych okoliczności, w tym także okoliczności o charakterze czysto subiektywnym.

Dlatego też ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak też przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie posługują się pojęciem nieruchomości identycznej, ale nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Określanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych, jest właściwe i powinno prowadzić do ustalenia ceny rynkowej nieruchomości wycenianej albowiem w tego rodzaju procesie ceny nieruchomości podobnych, choć nie identycznych z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny, koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Takie też wyceny przedmiotowych nieruchomości dokonał w sprawie rzeczoznawca majątkowy J. L..

Biegły po pierwsze określenie wartości nieruchomości poprzedził analizą rynku lokalnego na terenie miasta L. i gmin z nim sąsiadujących, w szczególności w zakresie cen uzyskiwanych na tym rynku co do nieruchomości przeznaczonych pod drogi.

Po drugie biegły dokonał doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, ustalił ich ceny oraz skorygował je się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

Brak jest więc podstaw do podzielenia zarzutów skargi, w części w jakiej zakwestionowano dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

W szczególności zaś nietrafnie w tym względzie skarżący odwołali się do dokumentu pn. "Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1.

Po pierwsze akt taki nie ma znaczenia normatywnego, a więc nie ma charakteru normy prawnej, którą kształtowałaby obowiązujący powszechnie porządek prawny. Niezastosowania się więc przez biegłego i organ, do zaleceń zawartych w tym dokumencie nie można kwalifikować jako naruszenia prawa.

Po drugie i co istotniejsze niezastosowanie się do tych wytycznych nie uzasadnia wcale tezy o nieprawidłowym doborze przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych.

Skarżący odwołując do przedmiotowych zasad wyceny podnosili, że wskutek niezastosowania się do nich przez rzeczoznawcę w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny przyjęte zostały transakcje z okresu dłuższego niż dwa lata od daty, na którą określano wartość wycenianych nieruchomości.

Okoliczność taka, wbrew wywodom skarżących, nie przekreśla prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak już wskazywano to, że zazwyczaj nieruchomości podobne różnią się od nieruchomości wycenianej jest okolicznością jak najbardziej typową.

Różnice te uwzględnia się korygując wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

W taki sam sposób należy również uwzględnić w procesie wyceny zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu.

Nawet więc większy upływ czasu od daty dokonania transakcji nieruchomości podobnej, nie wyklucza możności przyjęcia tej nieruchomości do grupy nieruchomości, które stanowić będą podstawę wyceny. W takiej sytuacji po prostu należy dodatkowo uwzględnić ewentualną zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu.

W sprawie, w przypadku obu transakcji kwestionowanych przez skarżących, upływ dwuletniego terminu wskazywanego Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1, nie był znaczny i w żadnym z tych przypadków nie przekraczał nawet roku.

Przed wszystkim jednak wskazać należy, że kwestię tą, tj. fakt upływu czasu pomiędzy transakcjami dobranymi do wyceny a datą sporządzania operatu, dostrzegał i uwzględnił w sporządzanym operacie szacunkowym sam rzeczoznawca majątkowy.

W operacie szacunkowym wprost bowiem wskazano, że liczba transakcji drogowych na analizowanym obszarze jest zbyt mała, aby można było ustalić tendencje rynkowe (zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu) metodami statystycznymi. Z obserwacji odnotowanych cen transakcyjnych nie wynika zauważalny ich wzrost lub spadek. Z uwagi na powyższe ustalenia nie wprowadzono poprawek cen transakcyjnych wynikających z upływu czasu (s.11 operatu szacunkowego - k.61 akt administracyjnych).

W ocenie Sądu brak jest jakichkolwiek podstaw, by zakwestionować takie stanowisko biegłego, szczególności jeżeli uwzględni się szczególny charakter wycenianych nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że tego rodzaju nieruchomości, tj. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, są stosunkowo rzadko przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, przy czym dodatkowo są to transakcje o specyficznym charakterze. Tego rodzaju nieruchomości nabywają podmioty publicznoprawne na cele inwestycji publicznych, nie kupi ich typowy nabywca prywatny.

Nie można także uznać za trafne zarzutów skargi, w części w jakiej zakwestionowano dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny z uwagi na brak jakiegokolwiek uzasadnienia dla wyboru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny.

Niewątpliwie, jak już wskazywano wyżej, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami podstawowe znaczenie ma właściwy dobór nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne.

Biegły uzasadnił swoje stanowisko w zakresie doboru nieruchomości podobnych wskazując, że po weryfikacji wiarygodności cen transakcyjnych oraz analizie podobieństwa nieruchomości będących przedmiotem obrotu z nieruchomością szacowaną utworzono zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej ze względu na cechy rynkowe (s.13 operatu szacunkowego - k.59 akt administracyjnych).

Stwierdzenie takie jest stwierdzeniem o dość dużym stopniu ogólności, jednakże nie można uznać, że biegły w ogóle nie uzasadnił swojego stanowiska w tym przedmiocie.

Z operatu jasno wynika, że biegły po analizie podobieństwa nieruchomości będących przedmiotem obrotu z nieruchomością szacowaną utworzył zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny, najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej ze względu na ich cechy rynkowe.

Biegły kierował się zatem cechami specyficznymi dla wszystkich odszukanych transakcji i wybrał te najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na ich cechy rynkowe.

Cechy te można zaś odkodować z cech nieruchomości opisanych w operacie.

Z porównania nieruchomości obejmujących odnotowane transakcje niezabudowanymi nieruchomościami drogowymi (tabela s.11 operatu szacunkowego - k.61 akt administracyjnych) oraz nieruchomości podobnych przyjętych jako podstawa wyceny (tabela s.14 operatu szacunkowego - k.58 akt administracyjnych) jasno wynika, że do grupy nieruchomości podobnych uznanych za podstawę wyceny przyjęto nieruchomości usytuowane w części wschodniej i południowej (południowo-wschodniej) miasta L., a zatem nieruchomości cieszące się co do zasady mniejszym uznaniem, niż te usytuowane ze strony zachodniej, czy też południowej-zachodniej miasta L. i jego okolic.

Nieruchomość z pkt 3 tabeli ze strony 14 operatu leżąca na Zadębiu jest to nieruchomość położona na tym samym obszarze co nieruchomości wycenione.

Jest to przy tym obszar usytuowany we wschodniej części miasta, o stosunkowo niedużej atrakcyjności, co wynika przede wszystkich z charakteru istniejącej tam zabudowy. Zabudowa tu istniejąca, i to zarówno ta o charakterze przemysłowym, jak i jednorodzinnym, w większości zazwyczaj jest zabudową stosunkowo starą. Nie ma tu całościowej nowej zabudowy jednorodzinnej.

Podobny charakter mają nieruchomości z pkt 1, 3 i 4 tabeli ze strony 14 operatu, a wiec nieruchomości położone w dzielnicy D. i przy ul. [...].

Nieruchomości te również usytuowane są we wschodniej i południowej (południowo-wschodniej) części miasta, a istniejąca tam zabudowa o charakterze przemysłowym i jednorodzinnym jest w większości zabudową starą. Również tam nie ma całościowej nowej zabudowy jednorodzinnej.

Biegły przy tym wprost wskazywał, że przyjęte do zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny nieruchomości to nieruchomości położone we wschodnich i południowych, peryferyjnych i średnio lub mniej atrakcyjnych dzielnicach miasta. (s.15 operatu szacunkowego - k.57 akt administracyjnych). Biegły w prawdzie wskazywał, że Abramowice i Dziesiąta to południowa część miasta, ale w ocenie Sądu to co najwyżej południowo-wschodnia jego część. Stwierdzenie to nie ma zresztą większego znaczenia albowiem dotyczy kwestii pewnych terminów geograficznych, a nie istoty samej sprawy, do której należy to, że przyjęte do porównania nieruchomości to nieruchomości położone we wschodnich i południowo-wschodnich, peryferyjnych i średnio lub mniej atrakcyjnych dzielnicach miasta. Gdyby podzielić miasta L. wzdłuż południków to niewątpliwie wszystkie nieruchomości przyjęte jako podstawa wyceny oraz nieruchomości wyceniana leżałyby we wschodniej części miasta.

Ze stwierdzeniem biegłego nie sposób się nie zgodzić albowiem dla każdego mieszkańca L. oczywiste jest, że rejon Z., dzielnicy D., czy okolic ul. [...], jest obszarem uznawanym za mniej atrakcyjny niż rejon dzielnic [...], [...], [...], [...] czy [...]

Na nieruchomościach przyjętych do porównania, identycznie jak w przypadku nieruchomości wycenianej, nie ma całościowej nowej zabudowy jednorodzinnej, tak jak w przypadku np. Konopnicy, gdzie taka zabudowa nowa, o charakterze willowym, ma miejsce.

Skoro jak wskazano w operacie analiza rynku wykazała, że poziom cen nieruchomości drogowych skorelowany jest z poziomem cen nieruchomości otaczających (s.11 operatu szacunkowego - k.61 akt administracyjnych) to prawidłowo biegły do grupy nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny zaliczył nieruchomości położone we wschodnich i południowo-wschodnich, peryferyjnych i średnio lub mniej atrakcyjnych dzielnicach miasta, tak jak to było również w przypadku nieruchomości wycenianych.

Nie można również podzielić wywodów skargi zarzucających organowi nieodniesienie się do wszystkich zarzutów skargi, w tym w szczególności do przedłożonego przez strony operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S..

Po pierwsze wskazać należy, że Wojewoda w całości za prawidłowe uznał tak rozstrzygnięcia, jak i ustalenia i oceny organu I instancji, który w uzasadnieniu swojej decyzji odniósł się również do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S..

Po drugie organ odwoławczy odniósł się do tego zagadnienia wskazując w sposób jednoznaczny, że w przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13). Strona kwestionująca dany operat powinna zatem przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09). Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16). Przedłożenie przez strony kontrekspertyzy również nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie stanowisko takie podziela.

Jeżeli więc strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, to mogła zakwestionować prawidłowość ich wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego. Wynika to wprost z art. 157 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro, w ich ocenie, zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości (zob. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA).

Skarżący nie mogą więc zasadnie zarzucać organowi, że sam nie wystąpił o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, skoro w ocenie organu nie istniały ku temu żadne podstawy.

W konsekwencji też słusznie stwierdził organ odwoławczy, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera błędów logicznych czy niejasności. Biegły zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości, a wykazany stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianych oraz skorygowanie różnic w cechach gwarantował trafność wyniku końcowego.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.