Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2344/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 107 par. 3,
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 175 ust. 1, art. 174 ust. 1, art. 156, art. 154 ust. 1 i 2, art. 153 ust. 1-3, art. 191 ust. 1b i 1c, art. 194 ust. 2, art. 158, art. 195a ust. 1, art. 186a, art. 183 ust. 2, art. 188 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 11 ust. 1 i 2, art. 10 ust. 2,
journal: Dz.U. 2016 poz 2042
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami  Rzeczypospolitej Polskiej - tekst jedn.
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski Sędzia WSA Tomasz Sałek Protokolant st. spec. Łukasz Skóra po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi L. W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygn. akt:

VI SA/Wa 2344/18

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju zastosował wobec L. W. (dalej jako: skarżący, strona) karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Do wydania powyższej decyzji doszło w następujących okolicznościach faktycznych i stanie prawnym.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego L. W. o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku z pismem otrzymanym z [...] Urzędu Wojewódzkiego z dnia 20 kwietnia 2017 r. Pismem tym [...] Urząd Wojewódzki zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec skarżącego, w związku ze sporządzeniem przez niego jako rzeczoznawcę majątkowego w dniach 18 stycznia 2016 r., 17 czerwca 2016 r., 27 października 2016 r., 23 lutego 2017 r. i 9 maja 2017 r. pięciu operatów szacunkowych dotyczących "ustalenia wartości majątku nieruchomego pozostawionego poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej w mieście K., woj. [...] (obecnie tereny Ukrainy), stanowiącego własność Pani A. B. c. J.". W operatach szacunkowych wartość nieruchomości ustalono odpowiednio na kwoty: 3 082 800 zł. 2 209 200 zł. 1 790 880 zł, 1 790 376 zł oraz 1 790 376 zł.

Urząd przedstawił następujące zarzuty do czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego:

1) nieprawidłowe określenie rodzaju i przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

2) przyjęcie niewłaściwego rodzaju analizowanego rynku;

3) w operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2016 r. analizą rynku nie objęto okresu od stycznia 2016 r. do dnia sporządzenia wyceny; podobnie w operacie szacunkowym z dnia 9 maja 2017 r. pominięto analizę rynku z pierwszych miesięcy 2017 r.;

4) nielogiczne i pozbawione konsekwencji postępowanie przy ustalaniu cech rynkowych i ich stanów;

5) brak wystarczającej charakterystyki miasta K. w odniesieniu do okresu sprzed 1939 r. uzasadniającej przyjęcie miasta [...] jako rynku porównywalnego w stosunku do miasta K., mając na uwadze liczbę mieszkańców, stopień urbanizacji oraz charakter administracyjny miasta;

6) w operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2016 r. nieprawidłowo została obliczona suma korekt kwotowych przy porównaniu nieruchomości wycenianej i nieruchomości "C" oraz podano błędną wartość jednostkową nieruchomości;

7) w punkcie zatytułowanym "Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości" operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2017 r. wskazano 27 października 2016 r. jako datę sporządzenia operatu i datę, na którą określono wartość nieruchomości;

8) w punkcie zatytułowanym "Wybór podejścia, metody i techniki wyceny" operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2017 r. rzeczoznawca majątkowy napisał, że "wybrano do porównań cztery nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są znane "; tymczasem w analizie porównawczej wykorzystał tylko trzy nieruchomości;

9) wbrew obowiązującym przepisom, w punkcie zatytułowanym "Klauzule i ustalenia dodatkowe", rzeczoznawca majątkowy zamieścił stwierdzenie, że operaty szacunkowe mogą być wykorzystane przez okres 12 miesięcy od dat ich sporządzenia, a ponadto sporządził i zamieścił wyciągi z operatów szacunkowych.

Przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ) było zbadanie, czy skarżący wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania przedmiotowych opracowań wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 u.g.n., a w szczególności, czy zarzuty postawione w skardze urzędu Wojewódzkiego są zasadne. KOZ po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego ustaliła, że skarżący naruszył przepis art. 175 ust. 1 u.g.n. i wystąpiła o zastosowanie kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Szczegółowe ustalenia dotyczące naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa wraz z oceną zasadności zarzutów i innych okoliczności sprawy zawiera protokół końcowy sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Organ pismem z dnia 19 kwietnia 2018 r. zawiadomił rzeczoznawcę oraz jego obrońcę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Skarżący, jak również ustanowiony obrońca, nie skorzystali z tego uprawnienia.

Minister po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zaakceptował zarówno ustalenia faktyczne jak i analizę prawną Komisji, dokonane w trakcie postępowania wyjaśniającego. Uznał, że w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej przeprowadzonym wobec rzeczoznawcy majątkowego L. W. potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym znalazły wszystkie postawione zarzuty.

Organ wskazał, że w datach sporządzenia ww. operatów szacunkowych obowiązywały następujące przepisy prawa, właściwe ze względu na przedmiot, cel, zakres, sposób i uwarunkowania prawne wyceny:

- ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej: t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 1090, z późn. zm. - dotyczy operatów szacunkowych z dnia 18 stycznia 2016 r., z dnia 17 czerwca 2016 r. i z dnia 27 października 2016 r., t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2042, z późn. zm. - dotyczy operatów szacunkowych z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r.), dalej "ustawa zabużańska ";

- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.): t.j. Dz. U z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm. - dotyczy operatów szacunkowych z dnia 18 stycznia 2016 r., z dnia 17 czerwca 2016 r. i z dnia 27 października 2016 r., -t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm. - dotyczy operatów szacunkowych z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r.);

- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, z późn. zm.), dalej: rozporządzenie ";

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380. z późn. zm.), dalej "Kc";

- ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052, z późn. zm.)".

Odnośnie poszczególnych zarzutów stwierdzono, co następuje.

Ad 1.

Wojewoda [...] w postanowieniu z dnia [...] grudnia 2015 r. stwierdził, że osobie uprawnionej przysługuje prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości rolnej położonej przy ul. [...] w K., pow. [...], woj. [...] (obecnie tereny Ukrainy) o powierzchni 2 ha. Przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana.

W operacie szacunkowym z dnia 18 stycznia 2016 r. w punkcie zatytułowanym: "Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny" skarżący napisał, że "nieruchomość stanowiła niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 2,00 ha". W punkcie: "Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy" stwierdził, że "nieruchomość stanowiła działkę przeznaczoną pod zabudowę położoną w granicach miasta ", a w punkcie: "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości" wskazał, że: ,Należy przypuszczać, że teren, na którym położona była przedmiotowa nieruchomość przeznaczony jest pod budownictwo - położenie w granicach administracyjnych miasta K. ".

W operatach szacunkowych z dnia 17 czerwca 2016 r., z dnia 27 października 2016 r. i z dnia 23 lutego 2017 r., w punkcie zatytułowanym "Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny" napisał, że "nieruchomość stanowiła niezabudowaną działkę gruntu rolnego o powierzchni 2.00 ha". W punkcie "Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy" stwierdził, że ,,nieruchomość stanowiła działkę gruntu rolnego ", a w punkcie "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości" napisał: "Należy przypuszczać, że przedmiotowa nieruchomość położona była w granicach administracyjnych miasta K. jako grunt użytkowany rolniczo.

W operacie szacunkowym z dnia 9 maja 2017 r., w punkcie zatytułowanym "Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny" napisał, że "nieruchomość stanowiła niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 2,00 ha". W punkcie: "Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy" stwierdził, że "nieruchomość stanowiła grunt rolny", a w punkcie "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości" wskazał, że "Należy przypuszczać, że przedmiotowa nieruchomość położona była w granicach administracyjnych miasta K. jako grunt użytkowany rolniczo. ".

Zdaniem organu, ustalenia rzeczoznawcy majątkowego dotyczące rodzaju wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenia są nieprawidłowe, a informacje zamieszczone w operatach szacunkowych są w tym zakresie chaotyczne i rozbieżne, co potwierdzają cytowane wyżej zapisy. Zgodnie z art. 461 Kc nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicję tę uzupełnia art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, który stanowi, że pod pojęciem nieruchomości rolnej należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Określenie nieruchomości rolnej oparte jest więc na dwóch kryteriach: na regulacji zawartej w art. 461 Kc i na położeniu na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne.

Jak wskazał organ, skarżący określił przedmiot wyceny niezgodnie z postanowieniem Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. Nieprawidłowe przyjęcie rodzaju i przeznaczenia wycenianej nieruchomości skutkowało błędnym określeniem rodzaju rynku nieruchomości stanowiącego podstawę dokonanych wycen i nieprawidłowym doborem materiału porównawczego. Organ uznał, iż skarżący nie zachował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, naruszając art. 175 ust. 1 u.g.n., co ma związek z nieprawidłowym wypełnieniem obowiązków wynikających z § 56 ust. 1 pkt 1 i 6 rozporządzenia.

Ad 2.

W operacie szacunkowym z dnia 18 stycznia 2016 r. skarżący określił rodzaj rynku nieruchomości stanowiącego podstawę wyceny jako "rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę", położonych na terenie miasta R.. Stwierdził, że odnotował kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. W zestawieniu tabelarycznym wymienił 12 transakcji przyjętych do analizy porównawczej przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Ceny jednostkowe sprzedanych nieruchomości zawierają się w przedziale od 65,20 zł/m2 do 270,00 zł/m2.

W operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy określił rodzaj rynku nieruchomości stanowiącego podstawę wyceny jako "rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych użytkowanych rolniczo" i dodał, że jest to "rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji zapisanej w wypisie ze zbioru ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny, pastwiska, położonych na terenie miasta R.". Stwierdził, że odnotował kilka transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych użytkowanych rolniczo. W zestawieniu tabelarycznym wymienił 6 transakcji przyjętych do analizy porównawczej. Ceny transakcyjne tych nieruchomości zawierają się w przedziale od 80,00 zł/m2 do 221,70 zł/m2.

Wszystkie te transakcje zostały wykorzystane do wyceny w kolejnym operacie szacunkowym z dnia 18 stycznia 2016 r., gdzie rzeczoznawca majątkowy utrzymywał, że dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Ponadto z niezrozumiałych powodów skarżący przyjął do obliczeń cenę minimalną w kwocie 31,20 zł/m2, zamiast 80,00 zł/m2, co skutkowało nieprawidłowo obliczonym rozstępem cenowym AC (190,50 zł/m2, zamiast 141,70 zł/m2) i w efekcie nieprawidłowym korygowaniem cen transakcyjnych w metodzie porównywania parami.

W operacie szacunkowym z dnia 27 października 2016 r. rzeczoznawca majątkowy określił rodzaj rynku nieruchomości stanowiącego podstawę wyceny jako "rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych użytkowanych rolniczo i o przeznaczeniu rolniczym". Nie wskazał obszaru analizowanego rynku. Następnie zamieścił niezrozumiałe stwierdzenie, że "za rynek lokalny o najbardziej zbliżonych cechach i parametrach porównawczych przyjęto (...) rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji zapisanej w studium (...) Gminy [...]", a więc gminy sąsiadującej z gminą [...]. Nie napisał również, o jaką funkcję chodzi. Następnie stwierdził, że "w zbiorze danych nie stwierdzono nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1.00 ha będących w obrocie wolnorynkowym, położonych w granicach miasta R.". Do porównań przyjął 3 nieruchomości położone w R. o cenach jednostkowych 116.00 zł/m2, 69,70 zł/m2 i 64,50 zł/m2. Ich przeznaczenie opisał ogólnie, jako "nieruchomości gruntowe niezabudowane rolne ".

W operatach szacunkowych z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r. rzeczoznawca majątkowy określił taki sam rodzaj rynku nieruchomości, jak w operacie szacunkowym z dnia 27 października 2016 r. Powtórzył również niezrozumiałe stwierdzenia o studium Gminy [...]. Do porównań przyjął te same 3 nieruchomości położone w R. o cenach jednostkowych 116,00 zł/m2, 69,70 zł/m2 i 64,50 zł/m2.

Z przedstawionych wyżej ustaleń, w ocenie organu, wynika, że analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, o której mowa w § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, została przeprowadzona niewłaściwie. Skutkowało to przyjęciem do porównań we wszystkich operatach szacunkowych nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny, co stanowi naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. Było to także następstwem nieprawidłowego przyjęcia rodzaju i przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Potwierdził się przy tym zarzut, że przedstawione w operatach szacunkowych treści zawierają błędy oraz rozbieżne i niespójne informacje. Organ uznał, iż takie postępowanie stanowi naruszenie art. 175 ust 1 u.g.n. poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Ad 3.

W operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy L. W. stwierdził, że analiza rynku nieruchomości obejmuje lata 2014 - 2015. Do porównań wykorzystał zbiór 6 nieruchomości sprzedanych w okresie od lipca 2014 do lutego 2015 r. W operacie szacunkowym z dnia 9 maja 2017 r. wskazał, że "analizy rynku dokonano za okres: 2015 - 2016 rok". Przyjęte do porównań 3 nieruchomości zostały sprzedane w dniach: 10 czerwca i 7 listopada 2015 r. oraz 27 stycznia 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił w tych operatach szacunkowych, dlaczego nie uwzględnił w analizie długich okresów poprzedzających daty wycen. Organ uznał, iż naruszony tym samym został przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i przyjętych rozwiązań merytorycznych.

Ad 4.

W operatach szacunkowych z dnia 17 czerwca 2016 r., z dnia 27 października 2016 r., z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r. skarżący stwierdził, że "ceny transakcyjne nieruchomości podobnych zależą głównie od lokalizacji nieruchomości na obszarze rynku, uzbrojenia terenu oraz dojazdu do nieruchomości". Jednak niezgodnie z tymi deklaracjami uwzględnił w procesach szacowania następujące 4 cechy rynkowe: "lokalizacja na rynku lokalnym", "różnorodność rodzajów użytków", ,,powierzchnia działki" i " dojazd do działki".

W operatach szacunkowych z dnia 27 października 2016 r., z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r. skarżący przyjął do analizy porównawczej 3 nieruchomości o cenach jednostkowych 116,00 zł/m2, 69,70 zł/m2 i 64,50 zł/m2. Oceny wszystkich 3 nieruchomości porównawczych w zakresie cech rynkowych: "lokalizacja na rynku lokalnym", "powierzchnia działki" i dojazd do działki" są identyczne, odpowiednio: "gorsza", "średnia" i "średnia". Oznacza to, że atrybuty te nie różnicują cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wycen i nie mogą stanowić cech rynkowych ustalanych przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego nie ma logicznego uzasadnienia. Zauważyć należy również, że stopniowanie cechy rynkowej "powierzchnia działki" jest pozbawione logiki. Gradacja oceny jest następująca: dobra (poniżej 1,00 ha), średnia (0,50 - 1,00 ha) i gorsza (powyżej 0,50 ha). Powierzchnię wycenianej nieruchomości (2,00 ha) rzeczoznawca majątkowy ocenił jako dobrą, a więc niezgodnie z przyjętym założeniem. Ponadto ocena średni przypisana wszystkim 3 nieruchomościom w zakresie cechy rynkowej " dojazd do działki " nie odpowiada żadnemu z 3 stanów tego atrybutu: "dobry ", "przeciętny ", "gorszy ".

Organ uznał, iż takie działania świadczą o niezachowaniu zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, co stanowi o naruszeniu przez skarżącego przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n.

Ad 5.

Organ podkreśłił, iż obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego wynikającym z przepisów prawa jest poprzedzenie wyceny staranną analizą dokumentów źródłowych i uwzględnienie w operacie szacunkowym zawartych w nich treści. Tymczasem skarżący nie przedstawił i nie uzasadnił podobieństwa wybranej miejscowości porównywalnej do miejscowości, w której znajduje się wyceniana nieruchomość. W operatach szacunkowych nie ma wystarczającej charakterystyki miasta K. w zakresie stosunków społecznych i gospodarczych przed 1939 r. Natomiast zbędny jest opis historyczny K. z okresu XIV - XIX w. Brakuje istotnych informacji o czynnikach mających wpływ na określenie wartości nieruchomości rolnej pozostawionej w K.. Rzeczoznawca majątkowy pominął charakterystykę geograficzną i gospodarczą, opisy ukształtowania terenu, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, czynniki przyrodnicze, opis jakości gleb i dróg, strukturę użytków rolnych na tych terenach i ogólny stopień rozwoju gospodarczego przed 1939 r. Nie wykorzystał dostępnej literatury, wiarygodnych źródeł historycznych oraz dokumentów i materiałów pomocniczych, tj.: map geograficznych, topograficznych i gleboznawczych oraz innych dostępnych materiałów urządzeniowo-rolnych, a także opisów i informacji zamieszczonych w przewodnikach krajoznawczych, turystycznych oraz rocznikach i w innych opracowaniach GUS. Organ uznał, iż niewykorzystanie w wycenach informacji historycznych, niezbędnych dla prawidłowego scharakteryzowania nieruchomości pozostawionej i stanu jej otoczenia, stanowi naruszenie art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej, a także § 55 ust. 2 rozporządzenia w zakresie, w jakim przepis ten wymaga przedstawienia w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości.

Za porównywalny rynek do miasta K. skarżący uznał miasto R.. Na pięciu stronach operatów szacunkowych opisał życie społeczno-kulturalne R.. Nie wykazał natomiast, czy R. charakteryzował się podobnym stopniem urbanizacji, charakterem administracyjnym i zbliżoną liczbą mieszkańców w odniesieniu do okresu sprzed 1939 r. W żadnym ze sporządzonych operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy nie określił w sposób prawidłowy obszaru przyjętego rynku w tym zakresie, w jakim powinien on odpowiadać charakterystyce porównywalnej miejscowości położonej w Rzeczypospolitej Polskiej według historycznego stanu z okresu przed 1939 r. Nie przedstawił charakterystyki obrębu [...] (obecnie w mieście R.) z okresu przed 1939 r.. z którego wybrał nieruchomości porównawcze w wycenach z dnia 27 października 2016 r. z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r. Zamieścił tylko ogólny zapis, że jest to rynek lokalny o najbardziej zbliżonych cechach i parametrach porównawczych - rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji zapisanej w studium uwarunkowań i kierunków rozwoju zagospodarowania Gminy [...] uchwałą z dnia 29 sierpnia 2002 r. Zgodnie z § 48 ust. 1 rozporządzenia, obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego było uzasadnić wymagany stopień podobieństwa i stopień rozwoju wybranej miejscowości o statusie miasta lub obszaru miasta do miasta K. i przedstawić charakterystykę tych obszarów z okresu przed 1939 r.

Organ wskazał, że przepis art 11 ust. 2 ustawy zabużańskiej stanowi, że województwo [...] jest porównywalne do województwa [...] lub województwa [...]. Rzeczoznawca majątkowy ma jednak obowiązek uzasadnić, mając na uwadze ten przepis, dlaczego wybrał miasto R. i na czym polega podobieństwo wybranego rynku nieruchomości do miasta K. z okresu przed 1939 r. Nie może budzić żadnych wątpliwości podobieństwo rynków, z których wybrano nieruchomości przyjęte do porównań, do rynku na którym znajdowała się nieruchomość pozostawiona.

Organ uznał, że brak charakterystyki miasta, z którego wybrano nieruchomości porównywalne do nieruchomości pozostawionej z okresu przed 1939 r. stanowi naruszenie podstawowych kryteriów, jakie powinny być respektowane w metodyce szacowania nieruchomości zabużańskich, określonych w art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej i § 48 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto niedokonanie wymaganej analizy i charakterystyki rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny jest niezgodne z przepisem § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Takie postępowanie skarżącego w ocenie organu stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności szacowania ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru.

Ad 6.

W tabeli zatytułowanej: "Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych" zamieszczonej w operacie szacunkowym z dnia 17 czerwca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy L. W. popełnił błędy w obliczeniach. Nieprawidłowo obliczył sumę poprawek kwotowych korygujących cenę transakcyjną nieruchomości "C" (zamiast 9,50 zł/m2 jest 10,00 zł/m2), a następnie błędnie obliczył średnią wartość jednostkową z 3 wyników cząstkowych (zamiast 131,30 zł/m2 jest 145,82 zł/m2). Ponadto do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości przyjął 131.50 zł/m2, zamiast 131.30 zł/m2. Organ uznał, że błędy te świadczą o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości i stanowią naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n.

Ad 7.

W punkcie zatytułowanym "Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości" w operacie szacunkowym z dnia 23 lutego 2017 r. (ta data widnieje na stronie tytułowej) skarżący wskazał 27 października 2016 r. jako datę sporządzenia operatu szacunkowego i datę, na którą określił wartość nieruchomości. Organ uznał, że dowodzi to braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości i stanowi o naruszeniu art. 175 ust. 1 u.g.n.

Ad 8.

W punkcie zatytułowanym: "Wybór podejścia, metody i techniki wyceny" operatu szacunkowego z dnia 23 lutego 2017 r. rzeczoznawca majątkowy L. W. napisał, że "wybrano do porównań cztery nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są znane". Tymczasem w analizie porównawczej wykorzystał nie cztery lecz trzy nieruchomości. Organ uznał, że skarżący naruszył art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Ad 9.

Skarżący w punkcie zatytułowanym: "Klauzule i ustalenia dodatkowe" w operatach szachowych z dnia 18 stycznia 2016 r. i z dnia 17 czerwca 2016 r., napisał: "Operat szacunkowy może być wykonany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.". Zapis ten stanowi powtórzenie treści art. 156 ust. 3 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy zamieścił również wyciągi z tych operatów szacunkowych, o których mowa w art. 158 u.g.n. Natomiast przepis art. 10 ust. 1 ustawy zabużańskiej stanowi, że w przypadku operatów szacunkowych sporządzanych dla omawianego celu wyceny, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 158 u.g.n. Organ uznał, że takie postępowanie dowodzi nieznajomości przepisów prawa i potwierdza naruszenie art. 175 ust 1 u.g.n.

Niezależnie od powyższych ocen zasadności zarzutów przedstawionych przez skarżącego organ stwierdził również naruszenie przez skarżącego przepisu § 56 pkt 9 rozporządzenia. W operacie szacunkowym z dnia 18 stycznia 2016 r. określił on wartość nieruchomości pozostawionej w K. na kwotę 3 082 800 zł. W kolejnym operacie sporządzonym w dniu 17 czerwca 2016 r. wartość tej nieruchomości oszacował na kwotę 2 209 200 zł, a w następnych - z dnia 27 października 2016 r., z dnia 23 lutego 2017 r. i z dnia 9 maja 2017 r. odpowiednio na kwoty: 1 790 880 zł, 1 790 376 zł i 1 790 376 zł. Skarżący nie przedstawił uzasadnienia takich wyników wyceny. Nie odniósł się do poziomu oszacowanych wartości w poszczególnych operatach szacunkowych, pomimo że znaczenie tego uzasadnienia, mając na uwadze wyżej wymienione okoliczności, było szczególnie istotne. Organ uznał, że takie postępowanie stanowi o naruszeniu art. 175 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności.

Reasumując powyższe organ stwierdził, że skarżący podczas sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych naruszył przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, co zostało opisane i uzasadnione powyżej. Operaty szacunkowe powinny bowiem zawierać wszelkie informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny, wskazywać podstawy dokonanych czynności, przedstawiać tok obliczeń i stanowić logiczną całość. W ocenie organu, opisane nieprawidłowości w postępowaniu przy wykonywaniu ww. opracowań mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa. W związku z tym należy orzec adekwatną karę dyscyplinarną. Biorąc pod uwagę zakres stwierdzonych nieprawidłowości organ zaakceptował wnioskowaną przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n.

Organ wskazał, że najbardziej istotnym uchybieniem rzeczoznawcy majątkowego było błędne ustalenie rodzaju wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenia. Skutkowało to nieprawidłowym określeniem rodzaju rynku nieruchomości stanowiącego podstawę dokonanych wycen, a co za tym idzie niewłaściwym doborem materiału porównawczego. Przyjęcie do obliczeń błędnej ceny minimalnej miało również bezpośrednie przełożenie na korygowanie cen transakcyjnych w metodzie porównywania parami. Powyższe nieprawidłowości w największym stopniu przyczyniły się do orzeczenia wyżej wskazanej kary.

Ponadto organ zauważył, że w odstępie około 5 miesięcy, a następnie około 4 miesięcy określenie trzech różniących się znacznie wartości rynkowych tej samej nieruchomości (3 082 800 zł, 2 209 200 zł, 1 790 880 zł), dla tego samego stanu tej nieruchomości całkowicie podważa rzetelność czynności wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzeniu przedmiotowych operatów szacunkowych. Ta okoliczność również miała wpływ na wymiar kary dyscyplinarnej i spowodowała, że orzeczenie nagany lub upomnienia nie było możliwe. Byłaby to bowiem kara nieadekwatna do rażących uchybień rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem organu, dolegliwość orzeczonej kary dyscyplinarnej musi być na tyle istotna, żeby rzeczoznawca majątkowy w dalszej pracy zawodowej nie powtarzał popełnionych błędów.

Pismem z dnia 22 listopada 2018 r. L. W., działając na podstawie art. 52 § 3 ppsa złożył na ww. decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, bowiem nie naruszył przepisów i zasad postępowania rzeczoznawców majątkowych przy wykonywaniu czynności z zakresu wyceny, a nałożenie kary uważa za niesłuszne.

Zarzucił organowi, że:

1) "oparł się na subiektywnych wnioskach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej opartych o bezkrytyczne uznanie zarzutów [...] Urzędu Wojewódzkiego";

2) Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zajęła się jedynie potwierdzaniem zarzutów sformułowanych przez skarżącego, całkowicie pomijając zarówno stan faktyczny, jak i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz jego obrońcy;

3) Wojewoda [...] w postanowieniu nie ustalił przeznaczenia tej nieruchomości wskazując jedynie, że była to nieruchomość rolna na terenie miasta oraz rodzaj użytków, wobec czego rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości według wskazań ustawy o gospodarce nieruchomościami;

4) odnośnie danych porównawczych - nie wzięto pod uwagę, że rzeczoznawca majątkowy otrzymał z Urzędu Miasta R. dane transakcyjne nie zawierające wszystkich informacji wymaganych dla celu szacowania: rzeczoznawca majątkowy uzupełnił te dane samodzielnie, co zostało, a nie powinno zostać, ocenione negatywnie;

5) "odnośnie aktualności danych porównawczych - nie wzięto pod uwagę specyfiki związanej z dostępnością tych danych tzn. że Urząd Miasta R. przekazał rzeczoznawcy majątkowemu dane, które posiadał na dzień ich przekazywania rzeczoznawcy majątkowemu; zwykle rzeczoznawca majątkowy uzyskuje dane z 3 do 6 miesięcy wstecz; i tak np. zarzut, że w maju 2017 r, rzeczoznawca majątkowy nie wykorzystał danych z roku 2017 powinien obciążać Urząd Miasta R., a nie rzeczoznawcę majątkowego";

6) "odnośnie charakterystyki miast - oparto się na ogólnym stwierdzeniu, że rzeczoznawca majątkowy nie wykorzystał wszystkich dostępnych źródeł; zarówno Minister jak i KOZ nie sprawdzili, czy istnieją jakiekolwiek źródła, które zawierałyby dodatkowe informacje ponad te. które przedstawiono w operacie szacunkowym, wymieniając jedynie ich katalog";

7) odnośnie wyboru województwa nieprawidłowo uznano, że rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był do uzasadnienia wyboru województwa [...] czy [...] - ustawa zabużańska nie nakłada uzasadnienia takiego wyboru, wobec czego zarzut jest całkowicie bezpodstawny;

8) odnośnie przyjęcia do porównań nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...] - nie przyjęto oczywistego faktu, że nieruchomości te znajdują się obecnie w granicach administracyjnych miasta R., ponieważ gmina [...] została do R. przyłączona, a ww. plan nie stracił swojej ważności;

9) nieprawidłowe uznanie, ze rzeczoznawca majątkowy w sporządzanych przez siebie operatach szacunkowych nie uwzględnił długich okresów - żadne przepisy nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uwzględniania długich okresów;

10) odnośnie uznania, że zamieszczenie wyciągu z operatu szacunkowego stanowi istotne naruszenie prawa - zamieszczenie takiego wyciągu nie wpływa ani na ważność operatu szacunkowego ani na określoną w operacie szacunkowym wartość;

11) nie wzięto pod uwagę, że pozostałe wskazane przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej błędy mają jedynie charakter omyłek pisarskich i nie miały wpływu na określoną w operacie szacunkowym wartość; wobec powyższego decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju wydana jest w oparciu o wadliwe ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i winna zostać uchylona w całości;

12) Minister Inwestycji i Rozwoju w dniu 3 listopada 2017 r. wszczął postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego, którego przedmiotem jest operat szacunkowy z dnia 17 sierpnia 2017 r. Ww. postępowanie nie zostało zakończone. Wobec powyższego należy uznać, że Minister wydał przedmiotową decyzję w oparciu o niekompletne rozpoznanie.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenia, podtrzymując dotychczas zajmowane stanowisko.

Na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2019 r. pełnomocnik strony wniósł o przeprowadzenie dowodu z trzech aktów notarialnych na okoliczność, że w dniu transakcji działki miały status nieruchomości rolnej bez warunków zabudowy, a zatem były adekwatne do przedmiotu wycen oraz wypisu z ewidencji gruntów z wydziału Geodezji R. wraz z pismem przewodnim z 10 listopada 2017 r. (skierowanym do KOZ w związku z innym postępowaniem, dotyczącym operatu szacunkowego z dnia 17 sierpnia 2017 r., na okoliczność statusu działek na datę wykonania operatu. Sąd dopuścił dowód ze złożonych dokumentów na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga jest bezzasadna, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym.

Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369; dalej: "p.p.s.a."). W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Z kolei, w myśl art. 174 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie, a rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (ust. 3), zaś w ust. 3a wymieniono katalog czynności, jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy - poza operatami szacunkowymi.

Wydane na podstawie art. 159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Z treści art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Art. 153 u.g.n. w kolejnych ustępach 1-3 określa na czym polegają podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe, przy zastosowaniu których dokonuje się wyceny nieruchomości.

Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) ww. ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).

Zgodnie zaś z art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).

Jak stanowi z kolei art. 195a ust.1 u.g.n. właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Analiza wyżej wskazanych przepisów pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej m.in. rzeczoznawców majątkowych wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe.

Tak więc, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jak słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, jest oczywiste, że z woli ustawodawcy Komisja ta nie tylko prowadzi samo postępowanie wyjaśniające, lecz także ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra (wyrok NSA z 24 stycznia 2013 r., II GSK 2036/11). Z kolei w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury. Dlatego trudno zgodzić się ze stanowiskiem (Sądu pierwszej instancji) o istnieniu obowiązku Ministra Infrastruktury przedstawienia własnego, szczegółowego stanowiska, a nie Komisji, co do faktu naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązujących przepisów i podstaw nałożenia określonej kary dyscyplinarnej.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącego zostało wszczęte z inicjatywy [...] Urzędu Wojewódzkiego i przekazane do KOZ celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącemu została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez skarżącego naruszeń.

Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszył obowiązki wynikające art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz uwydatniło ciężar gatunkowy stwierdzonych naruszeń prawa. Minister Inwestycji i Rozwoju w zaskarżonej decyzji odzwierciedlił ustalenia oraz analizę prawną przedstawioną przez KOZ.

Zdaniem Sądu, powyżej opisane działanie organu jest właściwe, znajduje bowiem oparcie w obowiązującego prawa. Nie sposób uznać, aby organ przekroczył swobodną ocenę materiału dowodowego, którym dysponował, lub aby uchybił przepisom obowiązującego prawa w inny sposób, mogący mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Opisane przez organ zarzuty znajdują potwierdzenie w materiałach postępowania, w szczególności w kwestionowanych przez Urząd Wojewódzki operatach szacunkowych sporządzonych przez skarżącego jako rzeczoznawcę majątkowego pięciu operatów szacunkowych (operaty z dni: 18 stycznia 2016 r., 17 czerwca 2016 r., 27 października 2016 r., 23 lutego 2017 r. i 9 maja 2017 r.), dotyczących "ustalenia wartości majątku nieruchomego pozostawionego poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej w mieście K., woj. [...] (obecnie tereny Ukrainy), stanowiącego własność A. B..

Należy przypomnieć, iż w powyższych operatach szacunkowych wartość nieruchomości ustalono odpowiednio na kwoty: 3 082 800 zł. 2 209 200 zł. 1 790 880 zł, 1 790 376 zł oraz 1 790 376 zł. W ocenie Sądu, już sam fakt sporządzenia na potrzeby tego samego postępowania, w odniesieniu do tej samej nieruchomości, pięciu operatów opiewających na trzy różne wartości, bez uzasadnienia takiej rozbieżności stanowisk, stanowią uchybienie zasad profesjonalizmu zawodowego, na co słusznie zwrócił uwagę organ w zaskarżonej decyzji. Niezależnie od powyższego zaznaczenia wymaga, iż takie postępowanie rzeczoznawcy osłabia niezbędne zaufanie organu do jego działań, a co za tym idzie utrudnia stronom postępowania drogę do uzyskania ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie.

.

I tak, na aprobatę zasługuje stanowisko organu, zgodnie z którym, skoro w postanowieniu z dnia [...] grudnia 2015 r. Wojewoda [...] stwierdził, że przedmiotem postępowania o ustaleniu prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia mienia poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej była nieruchomość rolna (gospodarstwo rolne) to rzeczoznawca majątkowy nie był uprawniony do ustalania innego przeznaczenia tej nieruchomości, co jednakże czynił kilkakrotnie.

Nadto, w przedmiotowych operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy wykorzystał do porównania transakcje oddalone od ok. 6,5 do 15,5 miesiąca od daty sporządzenia tych operatów szacunkowych. Operat szacunkowy z dnia 9 maja 2017 r. został oparty na tych samych transakcjach co operat szacunkowy wykonany w dniu 27 października 2016 r. Z powyższego wynika, że skarżący nie podjął żadnych działań, aby uzyskać informacje o bardziej aktualnych transakcjach, w tym transakcjach z 2017 r. Jeżeli dane transakcyjne nie zawierały wszystkich informacji wymaganych dla celu szacowania, to obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego było uzupełnienie tych danych.

W pkt. 4 operatów szacunkowych jako "Źródła informacji o nieruchomości i rynku nieruchomości" skarżący wskazał "Informacje historyczne, gospodarcze, geograficzne z literatury. map i obserwacji własnych dotyczące terenu b. [...]". Faktycznie jednak jego praca w tym zakresie ograniczyła się do skopiowania do treści operatów szacunkowych wyłącznie informacji zawartych w Wikipedii (opis miasta K.) oraz w "Serwisie Informacyjnym Urzędu Miasta R." (opis miasta R.). Trafnie organ uznał takie działanie jako nieprofesjonalne. Rzecz jasna, rzeczoznawca majątkowy może posiłkować się każdym wiarygodnym źródłem informacji, jednak powinien dokonać weryfikacji ich przydatności dla celu wyceny. Opis miasta K. zawarty w Wikipedii w znikomym stopniu jedynie zawiera elementy niezbędne dla scharakteryzowania miasta, zgodnego z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2017 r. poz. 2097), dalej "ustawa zabużańska". Skarżący winien był wykazać inicjatywę w celu uzyskania bardziej trafnych informacji.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy zabużańskiej dla województwa [...] porównywalnymi są województwa: [...] ze współczynnikiem 0,74 oraz [...] ze współczynnikiem 0.84. Natomiast skarżący, powołując się na ww. przepis, wskazał jako porównywalne jedynie miasto R. położone w województwie [...].

Skarżący jako rzeczoznawca majątkowy miał pełne prawo dokonać samodzielnego wyboru rynku nieruchomości, z tym, że jego obowiązkiem było właściwe uzasadnienie takiej decyzji. Ustawa zabużańska w art. 10 ust. 2 wskazuje, że w przypadku operatów szacunkowych nie stosuje się tylko przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), czyli przepisów dotyczących okresu wykorzystania operatu szacunkowego. Tak więc, obowiązują pozostałe przepisy u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości. Skarżący nie przeprowadził analizy, z której wynikałoby, że właśnie miasto R. jest najbardziej porównywalne z miastem K.. Nie podał również pełnej podstawy prawnej tej czynności, t.j.: nie wspomniał nawet, że zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy zabużańskiej dla województwa [...] rynkiem porównywalnym jest województwo [...] lub [...].

Obręb [...], na obszarze którego są położone nieruchomości przyjęte pod porównań nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], lecz wyłącznie studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Zagospodarowania Gminy [...]. W datach sporządzenia operatów szacunkowych (27 października 2016 r., 23 lutego 2017 r. oraz 9 maja 2017 r.) nieruchomości przyjęte do porównania posiadały już decyzje o warunkach zabudowy (dz. nr [...]). Tym samym ustalenia studium gminy [...] w stosunku do tych nieruchomości stały się bezprzedmiotowe. W opisanym stanie faktycznym, zarzut rzeczoznawcy majątkowego stawiany w powyższym zakresie jest niezrozumiały.

Wbrew twierdzeniu skarżącego, w uzasadnieniu decyzji nie stwierdzono, aby zamieszczenie wyciągu z operatu szacunkowego stanowiło istotne naruszenie prawa, lecz wskazano, że dowodzi to nieznajomości przepisów prawa (art. 10 ust. 1 ustawy zabużańskiej) i potwierdza naruszenie art. 175 ust. 1 ugn.

Co do "omyłek pisarskich", to same w sobie nie mają one wpływu na określenie wartości nieruchomości, jednak ich popełnianie w operatach świadczy również o niezachowaniu zasady szczególnej staranności.

Jak wskazał organ, czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego udokumentowane w operacie szacunkowym z dnia 17 sierpnia 2017 r. są przedmiotem odrębnego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Jego rozstrzygnięcie nie ma wpływu na przedmiotowe postępowanie.

W ocenie Sądu, poczynione przez organ ustalenia wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego, zaś dokonana ocena tego materiału w kontekście zastosowanych przepisów prawa nie budzi zastrzeżeń. Minister wyczerpująco zbadał wszystkie okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą oraz dokonał oceny dowodów zgodnie z zasadami prawdy obiektywnej oraz zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa. W zasadniczej mierze oparł się na ustaleniach i ocenie prawnej Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, do czego był zobowiązany przytoczonymi wyżej przepisami prawa.

Nadto należy stwierdzić, że organ prawidłowo i z poszanowaniem reguł zawartych w art. 107 § 3 k.p.a. swoje stanowisko uzasadnił. Ocena wyrażona w zaskarżonej decyzji nie nosi cechy dowolności i brak jest podstaw, aby ją w sposób zasadny podważać. Ponadto oceniając zaskarżoną decyzję Sąd nie stwierdził uchybień, których istnienie winien uwzględnić z urzędu.

Końcowo należy zaznaczyć, że stanowiska Sądu nie mogły zmienić złożone na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2019 r. dokumenty: akty notarialne na okoliczność, że w dniu transakcji działki miały status nieruchomości rolnej bez warunków zabudowy, a zatem były adekwatne do przedmiotu wycen oraz wypis z ewidencji gruntów z wydziału Geodezji R. wraz z pismem przewodnim z 10 listopada 2017 r. (skierowany do KOZ w związku z innym postępowaniem, dotyczącym operatu szacunkowego z dnia 17 sierpnia 2017 r.), na okoliczność statusu działek na datę wykonania operatu. Po pierwsze, należy stwierdzić, iż co do statusu ocenianej działki stanowiącej tzw. mienie zabużańskie, zostało wydane postanowienie Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2015 r., przesądzające tę kwestię i wiążące rzeczoznawcę. Nadto, należy stwierdzić, iż zarzuty stawiane biegłemu nie sprowadzały się do prostego zakwestionowania materiału porównawczego przyjętego do wyceny. Miały one szerszy charakter i - gdyby podjąć się próby ich uogólnienia - chodziło w nich bardziej o brak wewnętrznej spójności, konsekwencji oraz należytego uzasadnienia ustaleń w nich zawartych, co uniemożliwiło organowi prowadzącemu postępowanie w sprawie rekompensaty za mienie pozostawienie na Wschodzie, oparcie na złożonych operatach (a raczej na którymkolwiek z pięciu złożonych w sprawie) swoich ustaleń faktycznych, z powodu braku zaufania do nich.

W świetle ustaleń faktycznych, na aprobatę zasługuje wspólny element oceny pracy skarżącego przy sporządzaniu zakwestionowanych operatów, odnoszący się do każdego ze stawianych rzeczoznawcy zarzutów - braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości, co świadczy o naruszeniu art. 175 ust. 1 u.g.n.

W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) orzekł, jak w sentencji wyroku.