Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3040/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), asesor WSA Agnieszka Wąsikowska, Protokolant ref. staż. Sebastian Niedbalski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2019 r. sprawy ze skargi D. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Wojewoda [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1257, ze zm.), określanej dalej jako "k.p.a.", w związku z art. 124 ust. 4 i art. 128 ust. 4 oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.), dalej jako "u.g.n." – po rozpatrzeniu odwołania D. R. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...], ustalającej na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości 18.071,00 zł, z tytułu ograniczenia decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak [...] sposobu korzystania z części nieruchomości, położonej w obrębie [...], gm. [...]., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 4,4400 ha, nr [...] o pow. 0,8200 ha, nr [...] o pow. 0,3300 ha i nr [...] o pow. 8,8200 ha (KW Nr [...]), w celu realizacji inwestycji celu publicznego - napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] Mątki z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] oraz zobowiązującej [...] S.A. z siedzibą w [...]. do jego wypłaty w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Postępowanie administracyjnego w niniejszej sprawie przedstawia się w sposób następujący.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] Starosta [...] ustalił na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości 18.071,00 zł, z tytułu ograniczenia decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak [...] sposobu korzystania z części nieruchomości, położonej w obrębie [...]., gm. [...]., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 4,4400 ha, nr [...] o pow. 0,8200 ha, nr [...] o pow. 0,3300 ha i nr [...] o pow. 8,8200 ha (KW Nr [...]), w celu realizacji inwestycji celu publicznego - napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] oraz zobowiązał [...]. S.A. z siedzibą w [...]. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.

W odwołaniu D. R. zarzucił, że powyższa decyzja została wydana na podstawie operatów szacunkowych zawierających braki. Stwierdził, że wycenę oparto na: niewłaściwie ustalonym rynku nieruchomości podobnych; niewłaściwie przyjętej metodzie określenia wartości szkody i zmniejszenia wartości nieruchomości; błędnym ustaleniu ilości drzew wyciętych na działce [...] i niewłaściwej metodzie ustalenia ich wartości; błędnym ustaleniu, iż brak jest zmiany w warunkach korzystania z nieruchomości, a także na ustaleniu, że działki nr [...], [...], [...] nadal stanowią grunt rolny. Ponadto zarzucił brak uwzględnienia możliwości inwestycyjnych działek nr [...] i [...]; nieuwzględnienie wszystkich czterech czynników wynikających z przepisu § 43 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; brak ustalenia wartości kosztów związanych z rekultywacją gruntu na działce nr [...], związaną z wycinką drzew, budową słupa i możliwością korzystania z gruntu. Odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Działając na podstawie art. 136 k.p.a., w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, pismem z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] organ zwrócił się do rzeczoznawców majątkowych o ustosunkowanie się do zarzutów strony do operatów szacunkowych, będących podstawą rozstrzygnięcia w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy A. W. w piśmie z dnia [...] sierpnia 2018 r. (data wpływu) wyjaśniła podnoszone przez odwołującego się kwestie związane z wyceną wartości szkód i utratą wartości przedmiotowej nieruchomości.

Zawiadomieniem z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Wojewoda [...] poinformował strony o uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 k.p.a.

Po rozpatrzeniu wniosku D. R. o zawieszenie postępowania odwoławczego, Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] odmówił zawieszenia postępowania w przedmiotowej sprawie.

W tych okolicznościach, po rozpatrzeniu odwołania strony, została wydana opisana na wstępie decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] Starosta [...], stosownie do art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 4,4400 ha, nr [...] o pow. 0,8200 ha, nr [...] o pow. 0,3300 ha i nr [...] o pow. 8,8200 ha (KW Nr [...]), przez udzielenie [...] S.A. z siedzibą w [...] zezwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...].

Na mocy ww. decyzji, inwestor uzyskał możliwość wejścia na teren działek w celu wykonania prac budowlano-montażowych, polegających na przeciągnięciu nad nieruchomością przewodów napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], tj. przewodów fazowych [...] - 8350 mm2 i odgromowych linii [...], skojarzonych ze światłowodem podwieszonych na słupach energetycznych oraz późniejsze funkcjonowanie napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz ze wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji, wybudowanych w granicach: pasa technologicznego o pow. 0,8442 ha na działce nr [...], pasa technologicznego o pow. 0,7239 ha na działce nr [...], pasa technologicznego o pow. 0,3414 ha na działce nr [...] wraz z posadowieniem słupa przelotowego, kratowego dwutorowego serii E33, typ P+5, o wysokości 67 m, wymiarach 9,60 m x 5,78 m (mierzonych między kotwami) i pasa technologicznego o pow. 0,0173 ha na działce nr [...].

Powyższa decyzja Starosty [...] została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2015 r. nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 14 marca 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 3444/15 uchylił ww. decyzję Wojewody [...] nr [...] i utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2017 r. sygn. akt I OSK 1550/16 uchylił ww. wyrok i oddalił skargę D. R. na decyzję Wojewody [...] nr [...].

Organ wyjaśnił, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu przebiegu dwutorowej linii elektroenergetycznej [...] 400 KV [...] na terenie gminy [...] uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...]. z dnia [...] marca 2015 r. (publ. Dz. Urz. Woj. [...] z 2015 r., poz. [...]). Wskazał, że stosownie do art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.), na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio art. 128 ust. 4. W myśl art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa wart. 124-126.

Wojewoda podał, że na wniosek pełnomocnika [...]. S.A. z dnia 14 lipca 2017 r. organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak [...]. Starosta [...] ustalił na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości 18.071,00 zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z realizacją ww. inwestycji, na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W. w dniu [...] grudnia 2017 r. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z prawem. Wycena obejmuje określenie zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartość szkody związanej z czasowym zajęciem nieruchomości. W ocenie organu, operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny, zupełny i spójny, pozwala prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy. Odszkodowanie obejmuje: odszkodowanie w wysokości 11.844,00 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości, odszkodowanie w wysokości 1.651,00 zł za czasowe zajęcie nieruchomości, odszkodowanie za szkody w pożytkach w wysokości 4.576,00 zł, w tym 16,00 zł za rekultywację gruntu.

Organ podkreślił, że z wniosku inwestora [...] S.A. z dnia 14 lipca 2017 r. o ustalenie odszkodowania, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z części nieruchomości wynika, że prace na nieruchomości związane z inwestycją zostały zakończone. Nie doszło do uzgodnienia pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości wysokości odszkodowania za szkody powstałe w związku z realizacją inwestycji, zatem spełnione zostały przesłanki do ustalenia odszkodowania z tego tytułu w postępowaniu administracyjnym.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł D. R., zwracając się o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także uchylenie postanowienia o odmowie zawieszenia postępowania.

Skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentów, tj. operatów rzeczoznawcy majątkowego J. L. dotyczących tej samej nieruchomości, sporządzonych w sprawach o nr [...] oraz nr [...]. Zdaniem skarżącego, odmowa zawieszenia postępowania do czasu zakończenia postępowania, dotyczącego wycen nieruchomości w tych sprawach, jest wadliwa z uwagi na rażące dysproporcje w operatach, wykonanych przez różnych rzeczoznawców na podobnym terenie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), określanej dalej jako [...].p.s.a. Zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu podlegała decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r., utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., ustalającą na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości 18.071,00 zł, z tytułu ograniczenia decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. znak [...] sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 4,4400 ha, nr [...] o pow. 0,8200 ha, nr [...] o pow. 0,3300 ha i nr [...] o pow. 8,8200 ha w celu realizacji inwestycji celu publicznego - napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] oraz zobowiązującą [ ...] S.A. z siedzibą w [...]. do jego wypłaty.

Stosownie do treści art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.), na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio art. 128 ust.4.

W myśl art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa wart. 124-126.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne jest uprawniony do określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości po realizacji inwestycji (art. 128 ust. 4, w związku z art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Wskazać ponadto należy, że szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości reguluje zarówno cytowana ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie winno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do § 43 ust. 1 ww. rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest uwzględnić w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Natomiast zgodnie z § 43 ust. 2 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia się wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowanej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] Starosta [...], działając na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości, położonej w obrębie [...], gm. [...]., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 4,4400 ha, nr [...] o pow. 0,8200 ha, nr [...] o pow. 0,3300 ha i nr [...] o pow. 8,8200 ha (KW Nr [...]) przez udzielenie [...]. S.A. z siedzibą w [...]. zezwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...].

Na wniosek pełnomocnika [...]. S.A. z dnia 14 lipca 2017 r. organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Starosta [...] ustalił na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości 18.071,00 zł, na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W. w dniu [...] grudnia 2017 r. W ramach prowadzonego przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego, rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów skarżącego.

Rzeczoznawcy majątkowi sporządzili operaty szacunkowe odpowiednio dla działki nr [...] oraz dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] w celu ustalenia wartości szkód i utraty wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją inwestycji. Z operatu szacunkowego wynika, że został uwzględniony stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z niej w związku z realizacją inwestycji, tj. na dzień [...] sierpnia 2015 r. oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia robót związanych z inwestycją, tj. na dzień 16 listopada 2016 r. Wartość nieruchomości określono jako wartość rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania przyjmując, że nieruchomość będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele.

W celu określenia wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto transakcje gruntów rolnych na rynku lokalnym, na terenie gminy C. oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminą [...]. zawarte w latach 2015 - 2017. Jako jednostkę porównawczą nieruchomości przyjęto - ha powierzchni gruntu. Transakcje 13 nieruchomości uwzględnionych do analizy porównawczej zawierały się w przedziale cenowym od 18.182,00 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, średnia cena 23.778 zł/ha (tabela Nr V. 1. operatu szacunkowego). W celu aktualizacji cen w wycenie zastosowano współczynnik zmiany cen nieruchomości w czasie (trend czasowy) wynoszący + 1,0 % miesięcznie, przy czym ceny korygowano na kwiecień 2016 r. Po tym okresie analiza rynku wykazała stabilizację cen. Po uwzględnieniu wskaźników korygujących, wynikających z cech rynkowych mających wpływ na wartości nieruchomości, tj. lokalizacja i otoczenie, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne gruntu - wartość rynkowa 1 ha gruntu rolnego wyniosła 31.649,00 zł dla działki nr [...], natomiast dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] wyniosła 23.255,00 zł.

W operatach szacunkowych, sporządzonych w dniu 21 grudnia 2017 r. (karty 19 i 20 akt administracyjnych sprawy) zakres wyceny dotyczy: określenia zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. w celu założenia i przeprowadzenia przez ww. działkę odcinka linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] Mątki; wartości szkód związanych z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości (w tym wartości szkód w pożytkach na działce nr [...], związanych z wycięciem 10 sztuk olszy oraz związanych z kosztami rekultywacji gruntu); wartości szkody związanej z czasowym zajęciem nieruchomości.

Rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili sposób wyceny, sposób ustalenia rynku nieruchomości oraz dobór nieruchomości podobnych, ustalili stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu i na dzień zakończenia inwestycji na nieruchomości, jak również przeznaczenie nieruchomości. Niewątpliwie w ustaleniu wartości nieruchomości uwzględniono atrakcyjność lokalizacji i możliwości inwestycyjne nieruchomości. Wyjaśniono sposób ustalenia szkody lokalizacyjnej oraz wartości szkody w pożytkach, w związku z posadowieniem części słupa elektroenergetycznego.

Z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego nie budzą wątpliwości podstawowe czynniki, które organ wziął pod uwagę przy ustalaniu wpływu na wartość nieruchomości, tj. lokalizacja i otoczenie, struktura użytków, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne organu (str. 22 i 23 przedmiotowych operatów).

Sporządzona opinia uwzględnia unormowania prawne wynikające z przepisów art. 128 ust. 4 u.g.n., jak również § 43 cytowanego rozporządzenia, w szczególności ustalenia w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na zajęcie nieruchomości na realizację inwestycji oraz w zakresie stanu nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Podniesione w skardze zarzuty pozostają bez wpływu na treść podjętego rozstrzygnięcia. W szczególności, postanowienie o odmowie zawieszenia przedmiotowego postępowania, na które powołuje się skarżący, dotyczy zasięgnięcia opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w [...] co do poprawności sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 10 września 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. P.. Podstawą ustalenia odszkodowania, z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości, stanowiącej własność skarżącego, był natomiast operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W. w dniu [..] grudnia 2017 r. Wskazane postępowanie nie ma zatem związku z postępowaniem w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości skarżącego. Ponadto, nie jest zasadne żądanie dopuszczenia dowodu z dokumentów, w tym operatów szacunkowych, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego J. L., w sprawach prowadzonych przez Wojewodę [...] znak [...] oraz znak [...]. Jak wyjaśnił organ, stan faktyczny i prawny każdej ze wskazanych spraw jest inny, zaś operaty mogą być wykorzystane jedynie w zakresie i w celu w nich określonym.

Należy wskazać, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, operat szacunkowy stanowi opinię, wytworzoną z użyciem wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego, natomiast organ ma obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Operat stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne, ale również być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym przedstawieniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (wyrok NSA z dnia 19 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3148/14, CBOSA). Ponadto, operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom (wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09, CBOSA). Warto nadto dodać, że operat szacunkowy ma charakter dowodu kwalifikowanego, ze względu na jego specjalistyczny charakter oraz okoliczność, iż dokument ten jest sporządzany przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, którego status zbliżony jest do statusu zawodów zaufania publicznego, dlatego dowód ten nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez organ administracji publicznej, przy czym konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, choć sam ich wybór należy do rzeczoznawcy, przy czym nie może on w tym zakresie działać dowolnie.

Dowód z operatu szacunkowego podlega przede wszystkim ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może więc ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ administracji, ani Sąd, nie mogą natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ podmioty te nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i Sądu.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu oraz Sądu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy (por. wyroki NSA: z dnia 9 grudnia 2010 r., sygn. akt I OSK 226/10, z 22 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1249/14, CBOSA), a zatem jej oceny może dokonać jedynie podmiot zewnętrzny, zaś rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z 19 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 2443/10, CBOSA).

Podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty co do prawidłowości operatu koncentrowały się w istotnej mierze wokół zagadnień, mieszczących się w merytorycznej, a nie formalnej sferze oceny tego dowodu, skoro podważano m.in. zasadność przyjętych do porównania i wyceny nieruchomości. Okoliczności te nie mogły jednak stanowić zarzutów w formie, jaką przyjęła strona skarżąca, bowiem odnosiły się one do aspektów merytorycznych operatu, a nie formalnych uwarunkowań jego sporządzenia. Podważenie zatem w tym zakresie ustaleń zawartych w operacie szacunkowym mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdyż to do niej należy ocena prawidłowości merytorycznej operatu szacunkowego. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Skarżący nie skorzystał z tego rodzaju instrumentu oceny operatu szacunkowego, jak również z możliwości przedłożenia do sprawy kontrooperatu, do którego orzekające w sprawie organy musiałyby się odnieść, choć podnoszone zarzuty wkraczają w merytoryczną zawartość przedłożonej w sprawie opinii, a dla ich wyjaśnienia wymagane jest specjalistyczna wiedza.

Reasumując, zaskarżona decyzja została wydana z poszanowaniem przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W sposób wyczerpujący został zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, przy przeprowadzeniu koniecznych czynności wyjaśniających, zaś ocena okoliczności sprawy wyrażona w zaskarżonej decyzji została sformułowana zgodnie z wymogiem art. 107 § 3 k.p.a. Nadto, skarżący miał zapewniony w postępowaniu czynny udział, zgodnie z dyspozycją art. 10 § 1 k.p.a.

Z tych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

-----------------------

1