Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2454/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Groński, Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, Sędzia WSA Monika Kramek ( spr.), Protokolant spec. Joanna Piątek-Macugowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego balkonu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej E. S. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej powoływany jako: "WINB" lub "organ odwoławczy"), decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 - dalej powoływanej jako: "k.p.a.") i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 – dalej powoływanej jako: "Prawo budowlane"), po rozpatrzeniu odwołania [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (dalej powoływany jako: "PINB" lub "organ powiatowy") z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] nakazującej właścicielowi lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...], tj. [...] usunięcie nieprawidłowości, stwierdzonych w ocenie technicznej stanu technicznego balkonu – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

W dniu 18 października 2016 r. [...] złożyła do PINB [...] pismo informujące o nieprawidłowościach w stanie technicznym balkonu, przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...].

Organ powiatowy w dniu 7 grudnia 2016 r. dokonał oględzin balkonu, przynależnego do ww. lokalu. Na podstawie sporządzonego w tym dniu protokołu oględzin nr [...] ustalono, że budynek przy ul. [...] w [...] został wybudowany w 2002 r., a lokal nr [...] znajduje się na IV piętrze. Stwierdzono odparzenie płytek posadzkowych na niezabudowanym balkonie przynależnym do tego lokalu, aktualne oblodzenie pionowych górnych krawędzi zabudowy balustrad oraz widoczne oblodzenia krawędzi balkonu na V piętrze. Stwierdzono również spadek obróbek blacharskich w stronę balkonu, co mogło spowodować przenikanie wody w warstwę pod płytkami oraz odparzenie płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej. Oceniono jako niezbędne doprowadzenie obróbek blacharskich do spadków odprowadzających wodę poza budynek, wykonanie prawidłowych spadków pod płytki posadzki balkonu. Nie stwierdzono zacieków na ścianach zewnętrznych lokali ani w pasie przypodłogowym i sufitowym, co zdaniem organu świadczy o stanie nieprzepuszczającym wody opadowe przez izolację przeciwwodną. Ustalono także, że odparzenie płytek występuje również w części zabudowanej balkonu, co świadczy o przenikaniu wód opadowych poprzez obróbki do warstwy klejowej pod płytkami.

Zawiadomieniem z dnia 30 grudnia 2016 r. PINB [...] poinformował o wszczęciu na wniosek [...] postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego balkonu. W tym samym dniu organ powiatowy wydał decyzję nr [...] oraz postanowienie nr [...].

Decyzją nr [...] nakazał [...] wyłączenie z użytkowania balkonu przynależnego do lokalu nr [...] do czasu wykonania robót naprawczych. Zarządził także umieszczenie na drzwiach balkonu zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz zakazie jego użytkowania, jak również wykonanie doraźnych zabezpieczeń, poprzez zbicie odparzonych płytek posadzkowych balkonu.

Postanowieniem nr [...] nałożył na [...] obowiązek przedłożenia oceny technicznej stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w w/w budynku - w terminie 2 miesięcy, licząc od dnia doręczenia postanowienia.

Następnie PINB [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nakazał [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w ocenie technicznej stanu technicznego balkonu, poprzez prawidłowe wykonanie obróbek blacharskich oraz wymianę odparzonych okładzin poziomych i pionowych z zachowaniem odpowiednich spadków.

Pismem z dnia 26 czerwca 2017 r. [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła odwołanie od decyzji organu powiatowego z dnia [...] czerwca 2017 r.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazał na znajdującą się w aktach sprawy ocenę techniczną balkonu, sporządzoną w dniu 16 lutego 2017 r. przez [...], w której stwierdzono, że płytki podłogowe balkonu oraz płytki okładzinowe klinkierowe w pasie płyty balkonowej są odparzone. Obróbki blacharskie balkonu nie są wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, powodują zaciekanie wód opadowych do warstw montażowych płytek. Brak zacieków na ścianie zewnętrznej oraz w pasie przypodłogowym graniczącym bezpośrednio z płytą balkonową świadczy, że warstwy izolacyjne balkonu nie zostały uszkodzone. W konsekwencji ustalono, że odparzenie płytek podłogowych i części płytek klinkierowych zostało spowodowane przez przenikanie wód opadowych do warstw montażowych okładzin na skutek nieprawidłowo wykonanych obróbek blacharskich balkonu.

Organ odwoławczy wskazał, że ustalenia własne organu powiatowego są zbieżne z ustaleniami i wnioskami opracowania technicznego.

Wyjaśnił, że balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno część wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08 wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem, obciążają właścicieli budynku. Natomiast obowiązek utrzymania właściwego stanu technicznego wierzchniej warstwy wykończeniowej oraz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych użytkowników danego lokalu obciąża właściciela tego lokalu mieszkalnego.

W ocenie organu odwoławczego płytki posadzkowe są elementami służącymi korzystaniu jedynie przez właściciela lokalu z przedmiotowego balkonu. Nie są one elementami konstrukcyjnymi płyty balkonowej (elementy konstrukcyjne płyt balkonowych uważane są za część wspólną budynku). Podniósł ponadto, iż jak wynika z przedłożonej oceny technicznej, nie została uszkodzona warstwa izolacyjna płyty balkonowej, tym samym nieprawidłowość dotyczy wyłącznie odspojonych płytek podłogowych. Podkreślił, że przyznanie określonego obszaru do wyłącznego użytkowania jednemu tylko właścicielowi, a tym samym wyłączenie możliwości użytkowania tej części obiektu przez pozostałych współwłaścicieli, nie pozostaje bez znaczenia dla oceny faktycznych i prawnych okoliczności sprawy. Dalej wskazał, że skoro warstwa wierzchnia balkonu, jaką są płytki posadzkowe stanowi część budynku, która służy wyłącznie do użytku właścicieli określonego lokalu, to nie wchodzi on w skład części wspólnych budynku. Koszty jego utrzymania w należytym stanie obciążają właściciela tego lokalu mieszkalnego. Tym samym skarżąca odpowiada za stan techniczny wierzchniej warstwy tarasu - płytek znajdującej się na balkonie przynależnym do lokalu nr [...], którego jest właścicielką.

Organ zaznaczył, że w aktach sprawy znajdują się kserokopie protokołu przeglądu pięcioletniego budynku wielorodzinnego przy ul. [...] w [...], sporządzonego w dniu 22 maja 2017 r. przez [...] oraz przeglądu jesiennego przeprowadzonego w dniu 23 listopada 2016 r. W przeglądzie jesiennym stwierdzono, że balkony są w stanie dobrym, a spadające płytki ceramiczne są systematycznie uzupełniane. Zaś stan balkonów, galerii i tarasów jest zadowalający. Podkreślił, że opracowania dotyczą części wspólnych obiektu, takich jak elewacja budynku oraz ściany zewnętrzne murków balkonów. Wskazane powyżej elementy przedstawione zostały na zdjęciach nr [...] i [...], a przedmiotowe postępowanie nie dotyczy tych części wspólnych budynku.

W ocenie organu odwoławczego wymiana okładzin pionowych i poziomych balkonu powinna zostać wykonana jednocześnie z prawidłowym wykonaniem obróbek blacharskich, które to obróbki montowane są bezpośrednio pod płytki podłogowe. Z tego też powodu niezasadne byłoby rozdzielanie obowiązku wykonania okładzin balkonowych i obróbek blacharskich i nałożenia obowiązków w tym zakresie na różne podmioty, np. wykonanie obróbek blacharskich na właściciela budynku. Dalej podał, że podstawową sprawą przy wykonywaniu prac okładzinowych na tarasie lub balkonie jest koordynacja działań związanych ze spadkami, dylatacjami i planem płytek ceramicznych. Rozdzielenie obowiązków we wskazanym zakresie i określonych w treści skarżonej decyzji - polegających na prawidłowym wykonaniu obróbek blacharskich i wymianie odparzonych okładzin pionowych i poziomych balkonu mogłoby prowadzić do niewykonalności decyzji, a tym samym do braku możliwości usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W ocenie organu odwoławczego, PINB w prawidłowy sposób określił zakres robót niezbędnych do wykonania, celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zakres nałożonego obowiązku jest kompletny i jest jedynym skutecznym sposobem wyeliminowania nieprawidłowości. Prawidłowo ustalono również adresata nałożonego obowiązku. Ponadto nakazane roboty nie ingerują w części wspólne budynku, a za stwierdzoną nieprawidłowość ponosi odpowiedzialność właściciel lokalu.

Skargę na powyższą decyzję złożyła [...] (dalej jako: ,,skarżąca’’), wnosząc o stwierdzenie jej nieważności ewentualnie o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

I. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., poprzez uznanie, że takie elementy konstrukcyjne balkonu jak obróbki blacharskie, płytki pionowe na zewnętrznej stronie balkonu stanowią część budynku służącą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, do którego przynależy balkon, podczas gdy są one częścią nieruchomości wspólnej;

II. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, w sytuacji gdy w świetle poniższych naruszeń przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, istniały przesłanki do uchylenia bądź zmiany tej decyzji:

a) art. 28 k.p.a. w zw. z art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez uznanie, że to skarżąca jest osobą zobowiązaną do wykonania robót określonych w zaskarżonej decyzji, celem usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym elewacji w obrębie balkonu, podczas gdy do obowiązków określonych w zaskarżonej decyzji powinna być zobowiązana Spółdzielnia Mieszkaniowa [...]";

b) art. 15 k.p.a w zw. z art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. i art. 140 k.p.a oraz w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez rozpoznanie sprawy wyłącznie w oparciu o ustalenia organu I instancji, przy jednoczesnym braku ponownego merytorycznego zbadania całokształtu sprawy i przeprowadzenia we własnym zakresie postępowania dowodowego;

c) art. 7, art. 77 § 1 i § 2 k.p.a oraz art. 80 k.p.a i art. 85 k.p.a, poprzez pobieżną oraz wybiórczą ocenę materiału dowodowego, w tym pominięcie przy wydawaniu decyzji treści części dokumentów zgromadzonych w sprawie, brak poszukiwania dowodów (m.in. niedokonanie oględzin budynku), oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie na ustaleniach organu I instancji;

d) art. 66 oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 oraz art. 83 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, poprzez niedziałanie organu z urzędu i zaniechanie wszczęcia z urzędu postępowania w trybie nadzoru budowlanego w stosunku do całej uszkodzonej elewacji budynku, pominięcie okoliczności, że analogiczne uszkodzenia elewacji mają miejsce nie tylko w sytuacji skarżącej, ale dotyczą m. in. całego pionu mieszkań w budynku przy ul. [...] w [...]. Pominięcie, że ewentualne wykonanie przez skarżącą jakichkolwiek prac remontowych jest niecelowe i daremne (wskutek istniejących wad elewacji budynku szkody po stronie skarżącej powstaną powtórnie), zaś skarżąca narażona zostanie jedynie na niepotrzebne koszty, a problem pozostanie nierozwiązany.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że uszkodzenia balkonu, do których remontu została zobowiązana skarżąca dotyczą m.in. odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki usytuowane są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez skarżącą do jej wyłącznego użytku, a więc stanowią część wspólną nieruchomości. Podobnie w ocenie skarżącej obróbki blacharskie usytuowane na styku ścian budynku i balkonów stanowią element elewacji, zatem obowiązki te winny być nałożone na Spółdzielnię Mieszkaniową.

Skarżąca zarzuciła organom obu instancji wyprowadzenie wadliwego wniosku z dokonanych w toku postępowania ustaleń oraz z oceny technicznej stanu balkonu, z których jej zdaniem wynika jedynie zakres prac remontowych, jaki należy wykonać, a nie kto powinien być adresatem decyzji nakładającej obowiązek. Wskazała, że organ odwoławczy zaniechał wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego bądź też uzupełnienia go poprzez np. przeprowadzenie oględzin budynku wielorodzinnego przy ul. [...]. Organ ten zdaniem skarżącej nie dokonał rozpoznania sprawy, powtarzając jedynie w całości ustalenia organu I instancji, co skutkowało popełnieniem szeregu błędów w ustaleniach faktycznych. Skarżąca podniosła, że obciążenie jej pracami remontowymi balkonu w istocie jest jedynie "punktowym" usuwaniem skutku, a nie przyczyny, co w jej ocenie nie ma logicznego uzasadnienia w okolicznościach faktycznych sprawy, z których wynika, że uszkodzenia balkonu przynależnego do lokalu skarżącej są wtórne w stosunku do zaniedbań spółdzielni w konserwacji części wspólnych, a także istniejących wad budynku.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz.1066) oraz art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - zwaną dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji pod względem zgodności z prawem.

W ramach przeprowadzonej kontroli, o której mowa wyżej, Sąd stwierdził, że skarga [...] jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2017 r. wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego oraz decyzja ją poprzedzająca - naruszają przepisy prawa materialnego, jak również przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że przepis art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego nakłada na właściciela obiektu lub jego zarządcę szczególny obowiązek dbania o obiekt budowlany. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzania okresowych kontroli obiektu, a także - w razie potrzeby - stosownych napraw, konserwacji, czy remontów. Przepisy Prawa budowlanego uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowalny może zagrażać (albo jest użytkowany w sposób zagrażający) życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo swym wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 punkt 1-4 Prawa budowlanego).

Zaistnienie choćby jednej z w/w przesłanek uprawnia i jednocześnie zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja ta ma bowiem charakter związany (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 1998 r., IV SA 1420/96, LEX nr 43224, wyrok WS A w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 28 października 2010 r., II SA/Go 889/09, LEX nr 753193, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 października 2010 r., II SA/Po 437/10, LEX nr 754417, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 marca 2010 r., II SA/Wr 25/10, LEX nr 606737).

Wprawdzie art. 61 i 66 Prawa budowlanego odnoszą się zasadniczo do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach, jednak nie wyklucza to możliwości nałożenia w konkretnym przypadku obowiązku wykonania określonych robót również w lokalach, jeśli mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2008 r., IV SA 1420/96, LEX nr 43224, wyrok NSA z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, LEX nr 516064). Nie jest więc wykluczone nałożenie na podstawie art. 66 Prawa budowlanego obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach znajdujących się w budynku wielorodzinnym.

W przedmiotowej sprawie skarżąca zarzuciła, że decyzje organów obu instancji nakazujące usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w ocenie technicznej stanu balkonu, przynależnego do lokalu, którego jest właścicielem, skierowane zostały niewłaściwie do niej, zamiast do Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]", jako zarządzającej wielomieszkaniowym budynkiem przy ul. [...] w [...]. Wskazała, że w istocie sprawa dotyczy uszkodzeń elewacji i balkonu polegających na przeciekaniu zadaszenia na balkonem w lokalu skarżącej skutkujących podmywaniem i odparzaniem płytek na posadzce balkonu. Wskazała na zacieki w ramie balustrady balkonu oraz odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej. W ocenie skarżącej źródłem powyższych uszkodzeń jest zaniechanie przez Spółdzielnię Mieszkaniową prac konserwatorskich elewacji.

Wyjaśnić w tym miejscu należy, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm. – dalej "u.s.m."), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej (uchwała NSA z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15, publ. LEX nr 1814287).

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Można jednak przyjąć, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Z dyspozycji art. 27 ust. 2 u.s.m. wynika, że przedmiotem zarządu są wyłącznie nieruchomości wspólne, stanowiące współwłasność spółdzielni i właścicieli odrębnych lokali. Przez "nieruchomości wspólne" należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 1 i ust. 2 u.s.m. (por. uchwała NSA z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w rozpoznawanej sprawie organy nie ustaliły ponad wszelką wątpliwość, czy zachodziły podstawy do przeniesienia obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym balkonu przynależnego do lokalu nr [...] na właściciela lokalu - [...], bowiem problem, z którym skarżąca zwróciła się do organów nadzoru budowlanego dotyczył w istocie większości lokali w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w [...], a w zasadzie całości budynku tj. jego elewacji, co potwierdza załączona przez skarżącą do akt sprawy dokumentacja fotograficzna wskazująca na istotną degradację okładzin klinkierowych na zewnętrznych częściach balkonów.

Skarżąca w toku postępowania przed organami wskazywała konsekwentnie, że odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez skarżącą do jej wyłącznego użytku - powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Należ przyznać rację skarżącej w tym zakresie bowiem trudno w ocenie Sądu uznać, aby odspojone i odparzone płytki zlokalizowane na zewnętrznej stronie płyty balkonowej budynku przy ul. [...] wchodziły w skład wierzchnich warstw wykończeniowych balkonu, za których stan odpowiada wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy balkon.

Żaden z organów nadzoru budowlanego nie odniósł się do tych okoliczności w swojej decyzji i nie wyjaśnił, czy nakazane skarżącej prace nie dotyczą części wspólnych pozostających w zarządzie Spółdzielni Mieszkaniowej [...]. W takiej sytuacji za zasadny uznać należało podniesiony w skardze zarzut wydania decyzji z naruszeniem przepisu art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego.

Podstawą zastosowania tego przepisu stały się ustalenia PINB dokonane w trakcie kontroli stanu technicznego balkonu (protokół z dnia 7 grudnia 2016 r.) oraz wyniki kontroli technicznej obiektu przedstawione w ocenie technicznej dotyczącej stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...] sporządzonej przez Inspektora Nadzoru Budowlanego [...].

Organ I instancji orzekając o nakazie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego oparł się na wynikach ww. oceny technicznej anektując zalecenia z tej ekspertyzy do treści decyzji. Organ II instancji, uznając za wystarczający materiał dowodowy zebrany w sprawie, stwierdził w zaskarżonej decyzji, że nałożenie na skarżącą obowiązków wykonania obróbek blacharskich oraz wymiany odparzonych okładzin poziomych i pionowych z zachowaniem odpowiednich spadków opisanych w decyzji organu I instancji jest zgodne z prawem. Tymczasem ze znajdującej się w aktach sprawy notatce z wizji w lokalu nr [...] przeprowadzonej w dniu 9 sierpnia 2016 r. wynika, że do wykonania obróbek blacharskich na balkonie zobowiązała się Administracja Osiedla "[...]", co oznacza, że stwierdzone przez organ powiatowy nieprawidłowości w stanie technicznym balkonu Spółdzielnia Mieszkaniowa traktowała jako dotyczące części wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...]. Organy pominęły również wniosek wynikający ze sporządzonej oceny technicznej, że obróbki blacharskie nie zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną tj. powodują zaciekanie wód opadowych do warstw montażowych płytek. Skoro zatem spadek obróbek blacharskich doprowadził do odparzenia płytek na balkonie, a za wykonanie tych obróbek odpowiedzialna była Spółdzielnia Mieszkaniowa, to rodzi się wniosek, że w sprawie nie zostały wyjaśnione istotne okoliczności, które pozwoliłyby ustalić adresata nałożonego obowiązku.

Z dokumentacji fotograficznej znajdującej się w aktach sprawy, także załączonej przez skarżącą wynika, że poza odparzeniem okładzin klinkierowych na zewnętrznej części większości balkonów w budynku przy ul. [...] w [...] również spadki obróbek blacharskich dotyczą większości balkonów. Obróbki blacharskie są usytuowane u podstawy każdego z balkonów jako część elewacji i jeśli zostały wykonane nieprawidłowo to w oczywisty sposób powodują spływ wód opadowych na inne balkony i ich zadaszenia. Ustalenia zatem wymagało jaka jest skala nieprawidłowości obróbek blacharskich i okładzin pionowych w całym budynku, których stan bez wątpienia ma wpływ na kondycję całej jego bryły.

Jakkolwiek organ odwoławczy powołując się na załączony do akt sprawy protokół z przeglądu pięcioletniego budynku wielomieszkaniowego przy ul. [...], zasygnalizował ujawnione spękania warstwy okładzin klinkierowych balkonów, które mogą prowadzić do całkowitego odparzenia elementów, to nie ocenił zdaniem Sądu, jaki wpływ mają te uszkodzenia na odparzenie płytek ceramicznych w tej części balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest to o tyle istotne, że organ nakazując w drodze decyzji, na podstawie art. 66 ust 1 Prawa budowlanego usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, powinien zawsze uwzględniać indywidualne cechy obiektu budowlanego, którego ta decyzja dotyczy (por. wyrok NSA z 27 lutego 2007 r. sygn. akt II OSK 355/06).

Należy również zauważyć, że do elementów konstrukcyjnych budynku należą: przegrody budowlane poziome (płyta fundamentowa, strop, dach, stropodach, płyta balkonowa, płyta spocznikowa), przegrody budowlane pionowe (fundament, ściany nośne, ściany samonośnej) oraz inne elementy konstrukcyjne (podpora, belka, słup, podciąg, rygiel i wspornik). Omawiany przedmiot postępowania mieści się zatem w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku. Wprawdzie demontaż i ponowny montaż wierzchniej posadzki balkonowej nie należy do obowiązków związanych z częściami wspólnymi obiektu, za które jest odpowiedzialna spółdzielnia, to mając na względzie fakt, że roboty te wiążą się integralnie z pozostałymi nakazanymi pracami zarówno pod względem technicznym, jak i chronologicznym, jak również aby usunąć nieprawidłowości w części konstrukcyjnej balkonu (wykonanie odpowiednich spadków) w pierwszej kolejności należy zdemontować posadzkę, organy winny rozważyć, czy zasadnym jest nałożenie również tych obowiązków na spółdzielnię. Ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy spółdzielnią a właścicielem lokalu, do którego przynależy balkon powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Jeśli prace nakazane decyzją wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego jako prace naprawcze będą dotykać konstrukcji budynku, a zatem części wspólnej nieruchomości w tym elewacji zewnętrznej tj. okładzin pionowych i obróbek blacharskich to jako dotyczące części wspólnych budynku winny być skierowane do spółdzielni.

Organ winien także jednoznacznie wyjaśnić, przy ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, co stanowi bezpośrednią przyczynę odparzenia okładzin poziomych i pionowych wywołanych wadliwym stanem technicznym przedmiotowego balkonu. Ma to szczególne znaczenie dla prawidłowego ustalenia adresata decyzji. Zgodnie z dyspozycją w/w art. 66 pkt 1 w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Powyższa decyzja jest adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art. 61 w/w ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. W przypadku ustalenia, w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, że przyczyną odparzenia okładzin pionowych i poziomych balkonu przynależnego do lokalu skarżącej, ale także pozostałych balkonów w budynku jest – nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego stanowiącego część wspólną wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali tej nieruchomości, wówczas adresatem decyzji będzie Spółdzielnia Mieszkaniowa.

Wydanie decyzji administracyjnej w tym względzie powinno jednak być poprzedzone dokładnym wyjaśnieniem stanu faktycznego w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym.

Za chybiony natomiast należy uznać zarzut skargi naruszenia art. 28 k.p.a., bowiem z pewnością w interesie prawnym skarżącej leży udział w niniejszym postępowaniu w charakterze strony, zwłaszcza wobec zainicjowania przez nią postępowania przed organami nadzoru budowlanego.

Mając powyższe na uwadze, należało w ocenie Sądu uchylić zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, jako wydane z naruszeniem art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w związku z art. 61 tej ustawy oraz art 7 i 77 k.p.a. co wyczerpuje dyspozycję art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na zasadzie art. 200 p.p.s.a., z uwzględnieniem wpisu od skargi i kosztów zastępstwa procesowego. Ustalając wysokość tych ostatnich, Sąd wziął pod uwagę § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800).