Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 449/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2016-12-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12a ust. 4 i 5, art. 18 ust. 1e,
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2, art. 154, art. 134 ust. 3, art. 156
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 135
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.),, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Joanna Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz W. K. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

[...] UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia 25 marca 2016 r., po rozpatrzeniu odwołania W.a [...] i Z.a [...] od decyzji Starosty K.ego z dnia 30 grudnia 2015r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 132.032,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy Z. nieruchomości położonej w obrębie 0016 U., gmina Z., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4068 ha, objętej decyzją Starosty K.ego Nr [...] z dnia 14 maja 2012r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej klasy L - lokalnej, U. - Zarzecze km 0+000,00 do km 0+709,85 w msc. U. gm. Z.", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Starosty K.ego z dnia 30 grudnia 2015 r.

W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy podał, że ostateczną decyzją z dnia 14 maja 2012r., Starosta K. orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej decyzja ZRID) dla w/w przedsięwzięcia pn. "Budowa drogi gminnej klasy L - lokalnej, U. - Zarzecze km 0+000,00 do km 0+709,85 w msc. U." i objął nią w całości m.in. nieruchomość położoną w obrębie 16 U., gmina Z. oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,4068 ha. W dniu 19 czerwca 2012r. w/w decyzja stała się ostateczna.

Starosta K. decyzją z dnia 8 lipca 2014r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 133.387,00 zł za prawo własności w/w nieruchomości gruntowej, która stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), dalej specustawa drogowa, stała się własnością Gminy Z. z dniem 19 czerwca 2012 r.

Na skutek odwołania W.a [...] i Z.a [...] Wojewoda [...] decyzją z dnia 29 października 2014 r. uchylił decyzję Starosty K.ego z dnia 8 lipca 2014r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, uzasadniając rozstrzygnięcie koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego i zapewnienia dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Konieczność sporządzenia nowej wyceny spowodowana była wniesioną przez rzeczoznawcę majątkowego, w toku postępowania odwoławczego, korektą do operatu, która wpłynęła na zmniejszenie wartości nieruchomości.

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta K. zlecił innemu rzeczoznawcy

majątkowemu wyłonionemu w drodze przetargu sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

W dniu 30 grudnia 2015r. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 12 lipca 2015r., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 132.032,00 zł Starosta K. wydał decyzję, w której orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie na rzecz Gminy Z. prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie 16 U., gmina Z., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4068 ha.

W kolejnym odwołaniu W. [...] i Z. [...] domagali się uchylenia decyzji z dnia 30 grudnia 2015 r. zarzucając, że organ zaniechał niezbędnego uzupełnienia przez biegłą operatu o dane pozwalające zidentyfikować nieruchomości porównawcze. Ponadto zarzucili naruszenie art. 18 ust. 1 e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego niezastosowanie i niepowiększenie odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości oraz naruszenie art. 10 § 1 w związku z art. 79 § 1 kpa poprzez niezawiadomienie stron o przeprowadzeniu oględzin przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę, a tym samym uniemożliwienie im udziału w tej czynności.

Rozpatrując to odwołanie Wojewoda [...] przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, a w związku z treścią tego ostatniego przepisu przewidującego, że do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2015r., poz. 1774 ze zm.) - dalej: ugn, również treść art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 134 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 2 i 4 i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie w/s wyceny. Dalej organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła na podstawie zaświadczenia z Urzędu Gminy w Z.u z dnia 29 października 2012 r., iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa U. na terenie gminy Z., przyjętym uchwałą Nr 79/2006 Rady Gminy w Z.u z dnia 11 września 2006., uchwałą nr 17/V/2006 Rady Gminy w Z.u z dnia 28 grudnia 2006r. w sprawie zmiany uchwały nr 79/2006 Rady Gminy w Z.u z dnia 11 września 2006r. w sprawie zmiany mpzp sołectwa U., działka nr [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem MNR1 - tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem jednorodzinnej. Stosownie do wymogów art. 134 ust. 3 ugn wartość przedmiotowej nieruchomości biegła oszacowała według alternatywnego sposobu użytkowania, uwzględniając tzw. "zasadę korzyści", gdyż w wyniku przeprowadzonej analizy cen rynkowych nieruchomości stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny (pod drogi) powoduje zwiększenie jej wartości. W operacie szacunkowym biegła wyjaśniła, że z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego rozszerzonego (obszar Gminy Z. oraz Powiatu K.ego) w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę wynika, że przeciętny poziom cen transakcyjnych dotyczących wolnorynkowego obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę (przedział cenowy 13,76 zł - 50,45 zł/1 m2 gruntu) jest niższy niż poziom cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod drogi publiczne (20,00 zł - 60,00 zł/1 m2 gruntu). Biegła oszacowała w operacie szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a do porównań przyjęła 13 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych nabywanych pod inwestycje drogowe, stanowiących przedmiot prawa własności z dwóch ostatnich lat, wykazujących największe podobieństwo do przedmiotu wyceny i pochodzących z rynku lokalnego właściwego dla przedmiotu wyceny, za który w świetle aktualnych regulacji prawnych uważa się obszar gminy lub powiatu (nieruchomości porównawcze pochodzą z obszaru powiatu K.ego). Przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego analiza rynku pozwoliła stwierdzić, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć:

1) położenie szczegółowe, określające atrakcyjność położenia – tereny wiejskie odległość od placówek usługowo - handlowych i użyteczności publicznej, w terenach zabudowanych lub na obrzeżach, poza terenami zabudowanymi,

2) przeznaczenie gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny i sąsiedztwo, na które składają się takie cechy jak: sąsiedztwo gruntów przeznaczonych pod zabudowę lub usługi albo terenów rolnych lub leśnych, w pobliżu terenów zabudowanych lub w oddaleniu od zabudowy,

3) sposób użytkowania, zagospodarowania - określa czy nieruchomość jest zabudowana, zagospodarowana, użytkowana na cele mieszkaniowe albo cele rolne, leśne, czy też jest nieużytkowana, zaniedbana, zadrzewiona i zakrzaczona.

Odnośnie innych cech nieruchomości rzeczoznawca w operacie zawarła wyjaśnienie, iż wielkość i kształt nieruchomości, jako cecha rynkowa - ważna dla nieruchomości nabywanych na inne cele niż pod komunikację, przy nabywaniu pod drogi nie mają istotnego znaczenia, ponieważ o kształcie i wielkości nieruchomości nabywanej pod drogę publiczną decyduje potrzeba inwestora.

Zgodnie z wymogami procedury szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym biegła do porównania z nieruchomością wycenianą przyjęła kilkanaście (13) nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny i określiła przedział cenowy, a następnie na podstawie zbioru w/w transakcji obliczyła cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę 37,86 zł. Ustaloną cenę średnią skorygowała o współczynnik o wartości 0,8452 odzwierciedlający wpływ cech rynkowych o odpowiednich wagach procentowych. Tym samym określiła wartość 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę 32,00 zł.

Wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości składników budowlanych, określonej przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych oraz wartości składników roślinnych w podejściu kosztowym i dochodowym na łączną kwotę 132.032,00 zł, w tym wartość:

- gruntu o powierzchni 4068 m² - 130.176,00 zł,

- wartość składników budowlanych - 694,00 zł,

- wartość składników roślinnych - 1.162,00 zł.

Badając złożony operat szacunkowy organ stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest logiczny i zupełny, podane w operacie dane nie wzbudzają wątpliwości co do ich wiarygodności, ponieważ transakcje zostały opisane w sposób umożliwiający ich identyfikację, operat jest wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę i zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że o uznaniu podobieństwa nieruchomości decyduje biegły, który posiada w tym zakresie niezbędną wiedzę i doświadczenie a także dysponuje informacjami, zdobytymi w wyniku przeprowadzonych badań i analizy rynku. Odnośnie zarzutu nie wykazania w operacie, że nieruchomości przyjęte do porównań mają cechy podobne do przedmiotu wyceny: tj. położenie, stan prawnym, przeznaczenie, sposób korzystania, a także dostęp do drogi publicznej, stan zagospodarowania, wyposażenie w elementy infrastruktury technicznej, zurbanizowanie terenów przyległych organ odpowiedział, ze większość tych cech (z wyjątkiem dostępu do drogi publicznej i wyposażenia w elementy infrastruktury technicznej), została w operacie szacunkowym w odniesieniu do nieruchomości porównawczych opisana i uwzględniona bądź to jako cechy podobieństwa, bądź cechy różnicujące nieruchomości podobne za pomocą odpowiednio dobranej gradacji tych cech. Biegła w szczególności podała, iż nieruchomości porównawcze, stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami są podobne pod względem: przeznaczenia ich na cel publiczny - inwestycje drogowe, położenia - tereny wiejskie, obszar powiatu K.ego, stanu prawnego - przedmiot prawa własności, zagospodarowania, rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania - nieruchomości gruntowe niezabudowane, z możliwością zagospodarowania i użytkowania nieruchomości pod zabudowę. Zaznaczyła też, że stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywalność nieruchomości zdefiniowana w tym przepisie oznacza, że nieruchomość porównawcza nie może się różnić pod względem wymienionych w tym przepisie cech. Organ wyjaśnił też, że zgodnie z pismem biegłej będącym odpowiedzią na zarzuty pełnomocnika W.a [...] i Z.a [...] , zawarte w ich piśmie z dnia 28 września 2015r., w operacie szacunkowym zostały zamieszczone dane dotyczące nieruchomości porównawczych, które biegła uznała za wystarczające do charakterystyki tych nieruchomości, natomiast ujawnianie szerszych informacji zgromadzonych w procesie wyceny, znajdujących się w zasobie rzeczoznawcy, wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową obowiązującą rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe stanowisko rzeczoznawcy majątkowego znajduje, zdaniem organu, potwierdzenie w przywołanym przez biegłą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012r., sygn. akt II CSK 369/11. Organ II instancji podzielił stanowisko biegłej w przedmiocie uznania, iż żaden przepis nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku wskazywania bardziej dokładnych danych, takich jak np. nU. repertorium transakcji nieruchomościami porównawczych czy nU. działki, co potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 lutego 2013r., sygn. akt IV SA/Po1110/12: "Nie sposób jednak podzielić poglądu autora skargi, jakoby zamieszczenie w operacie szacunkowym takich danych jak nU. repertorium oraz wyróżnik geodezyjny nieruchomości porównywanej miał jakikolwiek wpływ na ocenę sposobu rozumowania oraz dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń. Zwrócić bowiem należy uwagę, że nie te dane, ale informacje na temat cen uzyskanych za wskazane nieruchomości mają znaczenie dla procesu szacowania." Uwagę (klauzulę), dotyczącą danych stanowiących tajemnicę zawodową biegła zawarła również w operacie na str. 19. Odrzucenie transakcji o cenach skrajnych, o zbyt dużej rozpiętości cenowej biegła uzasadniła koniecznością stworzenia jak najbardziej reprezentatywnego, zbliżonego do rzeczywistego modelu nieruchomości porównawczych, którego struktura wewnętrzna nie różni się istotnie od zbioru wszystkich wiarygodnych transakcji. Dodatkowym kryterium oceny przydatności transakcji porównawczych są wartości brzegowe sumy współczynników korygujących, które przy prawidłowo dobranych transakcjach zawierają się w przedziale 0,4 - 1,6. W przedmiotowym operacie szacunkowym zakres współczynników wynosi 0,5283 - 1,5848, zatem mieści się w w/w przedziale.

W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym zostało wystarczająco wyjaśnione, na czy polega podobieństwo nieruchomości przejętych jako baza porównawcza.

Odnosząc się do wyroków sądów administracyjnych, wskazanych przez pełnomocnika odwołujących na poparcie zarzutu nieprecyzyjnego opisu nieruchomości porównawczych, Wojewoda [...] wyjaśnił, że nie są one adekwatne i analogiczne w niniejszym postępowaniu, ponieważ dotyczą zupełnie odmiennej metody szacowania - metody szacowania parami. Tymczasem zgodnie z zasadami wyceny w zastosowanej w niniejszej sprawie metodzie korygowania ceny średniej stosuje się procedurę szacowania polegającą na podaniu charakterystyki tylko nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max) z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Zarzut pełnomocnika odwołujących się, dotyczący zaniechania przez organ I instancji zażądania od biegłej uzupełnienia operatu szacunkowego o dane pozwalające zidentyfikować nieruchomości porównawcze, organ uznał za bezzasadny. Istotą bowiem instytucji biegłego jest posiadanie przez niego wiedzy specjalnej w danej dziedzinie, przy czym pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, któremu ustawa o gospodarce nieruchomościami wyłącznie powierza prawo sporządzania opinii o nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a standardy zawodowe i kodeks etyki zobowiązują do określonego postępowania przy dokonywaniu wyceny nieruchomości - jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Brak satysfakcji strony i niespełnienie jej oczekiwań w zakresie oszacowanej w operacie wartości nie może być przesłanką do podważania wiarygodności danych zawartych w operacie, tym bardziej, że trudno wywnioskować z treści odwołania, o jakie konkretnie dane, faktycznie brakujące w operacie miałby być on uzupełniony.

Odnośnie zarzutu naruszenia przez organ I instancji art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez niezastosowanie tego przepisu, Wojewoda wyjaśnił, że przewidziane w tym przepisie podwyższenie odszkodowania o 5% nie może mieć zastosowania w sprawie, ponieważ wymaganą tym przepisem wolę wydania nieruchomości wyraziło tylko trzech spośród pięciu współwłaścicieli tej nieruchomości. Ponieważ do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do jakich zalicza się wydanie nieruchomości wspólnej, potrzebna jest zgodne działanie wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc), brak aktywności pozostałych współwłaścicieli oznacza, że nie wyrazili oni zgody na rozporządzenie nieruchomością polegające na wydaniu jej inwestorowi, przez co podwyższenie odszkodowania nie przysługuje.

Na koniec Wojewoda [...] stwierdził, że strona postępowania mająca odmienną opinię dotyczącą operatu szacunkowego, może skorzystać z oceny prawidłowości operatu dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 ugn.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję reprezentowani przez radcę prawnego W. [...] i Z. [...] wnieśli o uchylenie w całości decyzji Wojewody [...] ego z dnia 25 marca 2016 roku oraz uchylenie w całości decyzji Starosty K.ego z dnia 30 grudnia 2015 roku, zarzucając:

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 w zw. z art. 77 § 1 i art. 7 kpa poprzez nie zbadanie przez organ, czy przedłożony operat szacunkowy jest logiczny, spójny i wiarygodny oraz zaniechanie zażądania uzupełnienia tego operatu o dane pozwalające zidentyfikować nieruchomości, na podstawie których dokonano wyceny wartości nieruchomości, podczas gdy organ winien był w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy;

- naruszenie prawa materialnego w postaci art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego niezastosowanie i niepowiększenie odszkodowania, podczas gdy doszło do wydania nieruchomości w ustawowym terminie i okoliczności sprawy uzasadniały jego podwyższenie.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza rynku jest lakoniczna i nie obrazuje dostatecznie jego uwarunkowań. W szczególności nie wskazano zakresu cen transakcji, jakie na tym rynku były dokonywane. Zakresu transakcji na rynku, wbrew temu co prezentuje organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji, nie należy utożsamiać z zakresem cenowym nieruchomości przyjętych do porównania. Wskazanie zakresu cen transakcji, jakie były dokonywane na rynku w analizowanym okresie, umożliwiałoby zbadanie poprawności zbudowanej następnie bazy porównawczej, w szczególności odzwierciedlanie przez nią charakteru tego rynku.

Po drugie wbrew treści § 4 ust. 4 zd 1 rozporządzenia w/s szacowania rzeczoznawca, poza nieruchomością o cenie minimalnej i maksymalnej nabywaną pod drogi, nie wskazał na żadne cechy nieruchomości włączonych do bazy porównawczej, które pozwalałyby określić czy są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, ani nie wskazał na warunki ich nabycia. Jednocześnie nie wykazano, że pozostałe nieruchomości będące przedmiotem obrotu na wskazanym

rynku, a do bazy porównawczej niezaliczone, cech podobieństwa nie posiadają. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne uniemożliwia weryfikację ich doboru i daje podstawę do twierdzenia, że ustalenie bazy porównawczej nastąpiło w sposób całkowicie arbitralny i stronniczy, pomijający ocenę podobieństwa nieruchomości stanowiących bazę z nieruchomością oszacowywaną i oderwany od realiów rynkowych panujących

na terenie gminy. W konsekwencji za nierzetelny i subiektywny należy uznać cały proces ustalania wartości nieruchomości, co podważa wartość całego operatu, jako środka dowodowego niezbędnego do ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

Trzeci zarzut skargi dotyczył sprzeczności w ocenie cech nieruchomości wycenianej. Wpierw bowiem rzeczoznawca podał, że nieruchomość cechuje się sposobem użytkowania i zagospodarowania w stopniu średnim (str. 13 operatu), natomiast na etapie ustalania ceny nieruchomości cechę tę uznał za realizowaną w stopniu słabym (str. 29 operatu).

Kolejny zarzut dotyczył wadliwego uwzględnienia przez rzeczoznawcę, a za nim organ, zasady korzyści polegającej na przyjęciu ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o wartość nieruchomości nabywanych pod drogi, jako korzystniejsze niż ustalenie wartości w oparciu o wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Ustalenia, że taka wycena będzie korzystniejsza dokonano na etapie budowania bazy porównawczej, a nie na etapie ustalenia ceny. W związku z tym nie jest wykluczone, że po przeprowadzeniu ustalenia ceny w oparciu o wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę uzyskana cena byłaby wyższa niż w przypadku nieruchomości nabywanych pod drogi.

Piąty zarzut skargi dotyczył skorzystania przez biegłą, z unormowania zawartego w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Tymczasem, w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, o czym jest mowa w powołanym przepisie, a zatem brak podstaw do jego zastosowania (zob. wyrok NSA z dnia 26 października 2010 r. sygn. akt I OSK 43/10).

Uzasadniając zarzut naruszenia prawa materialnego autor skargi wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, jeżeli dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania za nieruchomość powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Zarówno przepisy przywołanej ustawy jak i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują formy w jakiej powinno nastąpić wydanie nieruchomości. W związku z tym należy oprzeć się w tym względzie na dorobku prawa cywilnego. Stosownie do wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 7 sierpnia 2013 roku sygn. I ACa 292/13 przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. Ustawodawca nie wymaga zatem pisemnej formy potwierdzenia przeniesienia posiadania. Zmiana posiadania następuje w sferze faktycznej i stanowi czynność realną, a nie prawną. Brak podstaw prawnych do żądania formalnego potwierdzenia na piśmie wydania nieruchomości. Taka czynność nie jest bowiem niezbędnym elementem do przejęcia nieruchomości, a wolę wydania nieruchomości strona może wyrazić w każdy inny sposób. Żądanie sporządzenia dodatkowo pisemnego oświadczenia o wydaniu nieruchomości, nie jest zatem konieczne, wobec wcześniejszego wyrażenia woli wydania rzeczy przez umożliwienie dostępu do niej. Posiadanie wygasa po oddaniu nieruchomości do dyspozycji strony przez jej otwarcie i zaprzestanie jej użytkowania. W ocenie skarżących podjęta w niniejszej sprawie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna w dniu 19 czerwca 2012 roku. Od tego czasu nieruchomość nie była użytkowana przez żadnego z dotychczasowych współwłaścicieli w jakikolwiek sposób. Nie przebywali oni na terenie nieruchomości i usunęli wszelkie przedmioty stanowiące ich własność. Dostęp do nieruchomości był swobodny, a dotychczasowi współwłaściciele go nie utrudniali. Od tego czasu nie nastąpiły żadne okoliczności faktyczne mogące świadczyć o zmianie stanu posiadania. Tymczasem na przedmiotowej nieruchomości w późniejszym czasie przeprowadzano montaż gminnego gazociągu bez uprzedniego żądania wydania nieruchomości, czy przeprowadzania postępowania o jej wydanie. Wnioskować z tego należy, że wydanie nieruchomości przez dotychczasowych współwłaścicieli i wejście Gminy w jej posiadanie nastąpiło w ustawowym terminie i zachodzą przesłanki podwyższenia odszkodowania. Tymczasem organ kwestię tę całkowicie pominął w procesie ustalania wysokości odszkodowania, poprzestając na przyjęciu, że niezłożenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości oświadczenia o wydaniu nieruchomości przesądza o odmowie jej wydania. W związku z powyższym nie orzeczono o podwyższeniu odszkodowania, poprzestając na ustaleniu jego wysokości w kwocie równej wartości nieruchomości. Takie działanie organu stanowi naruszenie prawa materialnego w postaci art. 18 ust. 1e wyżej powołanej ustawy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się dodatkowo do zarzutu naruszenia prawa materialnego stwierdził, że fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, aby nie budził wątpliwości interpretacyjnych co do woli współwłaścicieli i najlepiej był wyrażony w sposób możliwy do późniejszego udowodnienia. Brak chociaż ustnej informacji w sprawie wydania nieruchomości skierowanej do Gminy Z. przez W.a [...] i Z.a [...] , nie uprawniają organu do domniemania, że skarżący mieli wolę wydania nieruchomości, tym bardziej, że pozostali współwłaściciele dokonali tego w formie pisemnej.

Odnośnie zarzutu sprzeczności w ocenie cech nieruchomości wycenianej, organ stwierdził, że jest ona pozorna i pozostaje bez wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości. Omyłkowe przyporządkowanie przez rzeczoznawcę majątkowego stopnia gradacji do opisu cechy w tabeli charakteryzującej przedmiotową nieruchomość ma charakter formalny. W kluczowej bowiem części operatu, tj. w Rozdziale 4. p.n. Określenie wartości nieruchomości, stopień gradacji został przyporządkowany prawidłowo do opisu, na co dowodem jest dokumentacja fotograficzna.

Prawomocnym postanowieniem z 31 sierpnia 2016 r. WSA w Kielcach odrzucił skargę Z.a [...] z powodu nieusunięcia braków formalnych jego skargi.

W piśmie z 26 września 2016 r. pełnomocnik skarżącego W.a [...] wniósł o przeprowadzenie dowodu z pisma Wójta Gminy Z. z 3 października 2016 r. na okoliczność rzetelności i wiarygodności operatu szacunkowego z 12 lipca 2015 r. W uzasadnieniu podał, że biegły w swej analizie pominął przynajmniej połowę transakcji mających miejsce na terenie gminy w rozpatrywanym okresie. Ponadto budując bazę biegła stwierdziła, że nieruchomości powyżej ceny 50,45 z/m² nie noszą znamion rynkowych, choć tylko jedna z transakcji wskazanych w przedmiotowym piśmie spełnia ten warunek. Oznacza to, że biegła niewystarczająco przeanalizowała rynek. Ponadto nie wykazała, dlaczego transakcje o cenie powyżej 50,45 z/m² uważa za zawierane nie w warunkach rynkowych. W tym samym piśmie wniesiono o dopuszczenie dowodu z decyzji Starosty K.ego z 5 lipca 2012 r. dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz protokołu nr 9/2013 z 12 lipca 2013 r. z odbioru końcowego na okoliczność nieposiadania przedmiotowej działki przez skarżącego po dniu decyzji o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej.

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2016 r. pełnomocnik skarżącego wniósł o dopuszczenie dowodu z zaświadczenia Wójta Gminy Z. z 6 grudnia 2016 r. na okoliczność wykazania, że z dniem 20 czerwca 2012 r. W. [...] przestał być posiadaczem przedmiotowej nieruchomości. Na tej samej rozprawie Sąd, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. dopuścił dowód z poświadczonego za zgodność z oryginałem odpisu pisma Urzędu Gminy w Z.u z dnia 3 października 2016 r. oraz zaświadczenia Wójta Gminy Z. z dnia 6 grudnia 2016 r., a w pozostałej części wnioski dowodowe oddalił.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, częściowo z przyczyn w niej wskazanych.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli sądu była decyzja wydana w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, co do której wydano ostateczną decyzję o lokalizacji drogi publicznej. Tryb ustalania i wypłaty tego odszkodowania został uregulowany w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a. specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości lub ich części, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organem tym natomiast jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, o czym stanowi art. 11a ust. 1 specustawy drogowej. Z kolei stosownie do treści art. 12 ust. 5 ostatnio wymienionej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Ten ostatni przepis stanowi między innymi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Szczegółowe zasady ustalania wysokości odszkodowania określają dalsze przepisy ugn, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy te określają właściwe podejście, metody i techniki szacowania nieruchomości, których wyboru dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Przy zastosowaniu w/w przepisów doszło w sprawie do sporządzenia, na zlecenie organu I instancji, operatu szacunkowego, w którym wartość przedmiotowej, nie zabudowanej nieruchomości została oszacowana w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, przy czym biegła, a za nią organy, zastosowały tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 ugn i oszacowały wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. z przeznaczenia pod drogi. Porównania przy tym wartości tej nieruchomości dla celów odszkodowania według jej przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa U. na terenie gminy Z., przyjętego uchwałami Rady Gminy w Z.u z 2006 r., (tj. przeznaczenia pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej), z przeznaczeniem wynikającym z decyzji ZRID z 14 maja 2012 r., biegła oraz organy dokonały przy pomocy przeciętnego poziomu cen transakcyjnych zaobserwowanych na rynku lokalnym rozszerzonym o obszar powiatu K.ego, dotyczących wolnorynkowego obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę oraz przeznaczonymi pod drogi publiczne.

Powołany przez Wojewodę [...] ego przepis art. 134 ust. 3 ugn statuuje zasadę, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Szczegółowy sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości w przypadku zastosowania zasady korzyści, został określony w § 36 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny, co wprost wynika z jego treści. Zgodnie z nią bowiem, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny natomiast, przytoczony przepis dotyczy określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, a więc właśnie za nieruchomości takie, jak przedmiotowa. Nie może więc być wątpliwości, że to właśnie w oparciu o te przepisy powinno nastąpić określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w przypadku, gdyby zostało stwierdzone, że zasada korzyści wynikająca z treści art. 134 ust. 4 ugn rzeczywiście ma w sprawie zastosowanie. Przywołane przepisy ugn i rozporządzenia w/s wyceny nie wyjaśniają jednak, w jaki konkretnie sposób ma następować ocena, czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, czy też nie. Biorąc jednak pod uwagę, że możliwość określania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych, przewidziana jest jedynie w przepisie § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny, który w sprawie nie ma zastosowania (ponieważ dotyczy nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej, które na dzień wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycję drogową, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, skoro przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej), należy dojść do wniosku, że ocena, czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, nie może sprowadzić się do prostego porównania przeciętnego poziomu cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz przeznaczonych pod drogi publiczne. Taki sposób oceny, zwłaszcza przy wskazanej przez biegłą i organ niewielkiej różnicy pomiędzy ujawnionymi cenami transakcyjnymi obu rodzajów nieruchomości (przedział cenowy 13,76 zł - 50,45 zł za 1 m² gruntu nieruchomości nabywanych pod zabudowę i 20,00 zł - 60,00 zł za 1 m² gruntu nabywanego pod drogi publiczne), nie pozwala zdaniem Sądu na niewątpliwe stwierdzenie, czy przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, rzeczywiście powoduje zwiększenie jej wartości, a więc czy uzasadnione było w sprawie zastosowanie zasady korzyści i określenie odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości według jej przeznaczenia pod drogi publiczne. Prawidłowe stwierdzenie zasygnalizowanej okoliczności wymagało w praktyce dwukrotnego obliczenia wartości wywłaszczonej nieruchomości: raz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej, a następnie przy uwzględnieniu przeznaczenia pod drogi publiczne. Przyjęte przez biegłą podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej może bowiem spowodować, że - nawet przy ustaleniu, że przeciętny poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, jest wyższy niż przeciętny poziom cen transakcyjnych takich nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę - ustalona przy przyjętym przez biegłego podejściu i metodzie wartość takiej nieruchomości, ukształtuje się odmiennie. W takiej sytuacji okazałoby się, że nie zachodzi w sprawie ustawowa, przewidziana w art. 134 ust. 4 ugn przesłanka zastosowania prawa korzyści, a przedmiotowa nieruchomość powinna zostać oszacowana przy uwzględnieniu jej przeznaczenia zgodnego z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji ZRID, o czym wprost stanowi § 36 ust. 1 zd. 1 in fine rozporządzenia ws. wyceny. Ponieważ z powodu błędnego odczytania wskazanych przepisów art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny, nie doszło w sprawie do niewadliwej i niewątpliwej oceny, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie można uznać, aby przedmiotowa nieruchomość została niewadliwie oszacowana. Oznacza to, że organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania polegającego na zaniechaniu prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz z § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Naruszenie to, dotyczące art. 7 i 77 § 1 kpa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowe ustalenie, że w sprawie nie było podstaw do zastosowania tzw. prawa korzyści, może spowodować zupełnie odmienne określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, a przez to i wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności tej nieruchomości, co było przedmiotem postępowania administracyjnego.

Wskazany wyżej błąd popełniony na wczesnym etapie prac rzeczoznawcy majątkowego związanych z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości powoduje, że przedwczesna jest ocena późniejszych czynności rzeczoznawcy, opartych na nich ustaleń organów obu instancji, a w konsekwencji i zarzutów skargi dotyczących tych czynności rzeczoznawcy i ustaleń organów, które były konsekwencją wadliwego ustalenia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ubocznie więc tylko należy też zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy przyjmując – być może wadliwie, o czym była wyżej mowa - że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, nie dokonał określenia wartości tej nieruchomości w sposób określony w przytoczonym wyżej przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny, choć jego brzmienie nie pozostawia wątpliwości, że winien być podstawą określenia wartości - przy niewadliwym potwierdzeniu, że art. 134 ust. 4 ugn ma w sprawie zastosowanie. Zamiast tego rzeczoznawca stwierdził, że "Znajduje tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust. 4 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (po zmianach). Zgodnie z brzmieniem którego, określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" (k. 338 akt administracyjnych i strona 24 operatu szacunkowego z lipca 2015 r.), choć, jak to już wyżej wyjaśniono, przepis § 36 ust. 4 i wskazany w nim sposób określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, nie miał w sprawie zastosowania.

Omówienia wymagał jeszcze zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez odmowę powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Zgodnie z przytoczonym przepisem w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, tj. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Jak wynika z klauzuli umieszczonej na decyzji ZRID z 14 maja 2012 r. (k. 306 akt administracyjnych), w terminie przewidzianym w art. 129 K.p.a. strony nie wniosły odwołania od tej decyzji i podlega ona wykonaniu od dnia 19 czerwca 2012 r. Zgodnie z treścią pisma Wójta Gminy Z. z 26 lutego 2016 r. (k. II – 4/2 akt administracyjnych organu II instancji), w ustawowym, wynikającym z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, nie doszło do faktycznego wydania oznaczonej nU.em [...] nieruchomości o pow. 0,4068 ha położonej w obrębie 0016 U., gmina Z. w posiadanie Gminy Z., przez wszystkich 5 współwłaścicieli działki nr [...] , gdyż została ona wydana tylko przez L. [...] , M. [...] i A. [...] , z czego wynika, że nie została wydana przez Z.a i W.a K.. Ponieważ wydanie nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności należy do czynności przekraczających zwykły nią zarząd, do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, o czym stanowi art. 199 kc. Wydania przedmiotowej nieruchomości dokonanego przez trzech z pięciu współwłaścicieli nie można więc było uznać za jej skuteczne wydanie.

Należy też stwierdzić, że ustalenie Wojewody [...] ego oparte na piśmie Wójta Gminy Z. z 26 lutego 2016 r. nie zostało podważone przez argumentację zawartą w skardze. Ma bowiem rację Wojewoda o ile twierdzi, że skoro w zakreślonym ustawą czasie inwestor nie podejmował prób fizycznego zajęcia nieruchomości, gdzie odzwierciedlona mogłaby zostać wola jej wydania przez uprzedniego właściciela, to fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, aby nie budził wątpliwości interpretacyjnych co do woli właścicieli. Aczkolwiek obowiązujące przepisy rzeczywiście nie przewidują formy, w jakiej to wydanie ma nastąpić, a w szczególności nie wymagają formy pisemnej, to nie może być zdaniem Sądu wątpliwości, że skoro celem regulacji zawartej w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest umożliwienie inwestorowi niezwłocznego przystąpienia do realizacji inwestycji drogowej, to cel ten może być spełniony tylko w razie niewątpliwego i wyraźnie ujawnionego zamiary wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości przejętej pod drogę publiczną. Wbrew wywodom skarżącego, za tak niewątpliwie uzewnętrzniony zamiar wydania nieruchomości nie mogło być uznane deklarowane dopiero obecnie przez skarżącego, nieużytkowanie tej nieruchomości przez niego, nieprzebywanie na niej oraz usunięcie z niej przedmiotów stanowiących jego własność w okresie po ustatecznieniu się decyzji ZRID. Takiemu twierdzeniu zaprzecza bowiem fakt, że przedmiotowa działka była wówczas nie koszoną, częściowo zadrzewioną i zakrzaczoną łąką pozbawioną jakichkolwiek budynków i budowli, nie licząc starego drewnianego ogrodzenia. Również argumentacja skargi dotycząca przeprowadzenia między innymi na działce nr [...] w późniejszym czasie montażu gminnego gazociągu bez uprzedniego żądania wydania nieruchomości oraz mająca ją potwierdzać decyzja Starosty K. z 5 lipca 2012 r., nie mogły świadczyć o spełnieniu przez skarżącego przesłanki podwyższenia kwoty odszkodowania o 5%. Należy bowiem zauważyć, że wspomniana decyzja dotyczyła pozwolenia na budowę sieci gazowej średniego ciśnienia nie na całej działce nr [...] , ale tylko na jej wąskiej części, co oznacza, że nie cała przedmiotowa nieruchomość była ewentualnie objęta wydaniem przez dotychczasowych współwłaścicieli. Poza tym inwestorem wspomnianego gazociągu dysponującym nieruchomościami, przez które miał przebiegać na cele budowlane, nie była gmina Z., na której rzecz miała być wydana przedmiotowa nieruchomość, ale [...] Sp. z o.o.

Uwzględniając powyższe rozważania Sąd, kierując się treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji, kierując się wszystkimi przedstawionymi wyżej uwagami wyda stosowne rozstrzygnięcie eliminując dotychczasowe naruszenia prawa. W szczególności, z uwagi na wskazane wyżej wadliwości złożonego w sprawie operatu, wynikającą z nich niemożliwość jego aktualizacji w trybie art. 156 ust. 4 ugn (która to aktualizacja nie może polegać na korekcie wartości nieruchomości objętej operatem szacunkowym - por. Dydenko Jerzy, Telega Tomasz, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz do art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami teza 4. Opublikowano: WK 2016) oraz upływ wskazanego w art. 156 ust. ugn okresu, w ciągu którego operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu.

Orzeczenie zawarte w punkcie II wyroku zapadło na podstawie art. 152 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na ich wysokość złożył się: uiszczony przez skarżącego W.a [...] wpis sądowe w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika procesowego – 480 zł obliczone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804.).