Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2630/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Protokolant spec. Eliza Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2017 r. sprawy ze skargi E. O. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego ścian I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] lipca 2016 r., II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej E. O. kwotę 500 złotych (pięćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z [...] lipca 2016 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.), po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej przenikania hałasu z lokalu nr [...] do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W., nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...], usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego ściany między lokalami nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W., mających wpływ na przenikanie hałasu, poprzez wykonanie w lokalu nr [...] następujących robót budowlanych (w terminie sześciu miesięcy, od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna):

- skucie wadliwie wykonanego tynku gipsowego;

- naprawa poziomych spękań ścian, poprzez wykonanie bruzdy i wprowadzenie elastycznej zaprawy;

-wykonanie izolacji akustycznej wraz z warstwami wykończeniowymi.

Powyższe roboty należało wykonać zgodnie z wariantem nr I określonym w "Ocenie technicznej nr [...] z dnia 3.02.2016 r.", sporządzoną przez mgr inż. A. P.-P..

W uzasadnieniu organ podał, że 8 kwietnia 2014 r. wpłynął wniosek właścicielki mieszkania nr [...] w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w W., w sprawie nieprawidłowości wykonania ściany międzymieszkaniowej, nie spełniającej norm ochrony przed hałasem.

W dniu 27.05.2014 r. w lokalu nr [...] przeprowadzono czynności kontrolne, podczas których ustalono, że w czasie użytkowania łazienki w lokalu nr [...] słychać w lokalu nr [...] spuszczanie wody do odbiorników - umywalki i sedesu. Okazano informację o pomiarze hałasu wydobywającego się z łazienki w czasie jej użytkowania - pomiar wynosił 41 dB i przekraczał normę, tj. 35 dB, gdy łazienka nie była użytkowana pomiar wynosił 27 dB.

Pismem z 21.07.2014r. właścicielka lokalu nr [...] poinformowała, iż w nocy z 19 na 20 lipca 2014r. pękła ściana, na którą składała skargę.

Postanowieniem z [...].10.2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] obowiązek wykonania opinii technicznej w zakresie przyczyn przenikania hałasu emitowanego przez przegrodę pionową (ścianę) między lokalami nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W..

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...].12.2014 r. uchylił w całości postanowienie PINB i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że PINB nie ustalił charakteru spornej ściany, czy przedmiotowa ściana jest ścianą działową czy konstrukcyjną, nie zostało również ustalone czy w lokalach nr [...] i [...] w niniejszym budynku nie były prowadzone żadne roboty budowlane (remontowe) obejmujące wspólną ścianę międzylokalową, które mogły wpłynąć na zmianę przenikania hałasu oraz czy właściciele lokali nie zamontowali urządzeń mających wpływ na większą przenikalność hałasu przez ścianę.

W toku postępowania wyjaśniającego, została przedłożona kopia aktu notarialnego, z którego wynikało, że "nieruchomość wspólną w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali stanowią w szczególności (...) części wspólne budynków i urządzeń, w tym: fundamenty, mury zewnętrzne, konstrukcyjne, oddzielające poszczególne lokale (...)". Wspólnota Mieszkaniowa [...] potwierdziła własność przedmiotowej ściany.

Kolejne oględziny wykazały, że ściana oddzielająca lokale mieszkalne nr [...] i [...] nie jest ścianą konstrukcyjną, stanowi oddzielenie lokali.

W lokalu nr [...] przy ww. ścianie znajduje się pokój dzienny. W lokalu nr [...] przy ścianie tej znajduje się pokój oraz łazienka z instalacjami. W dniu oględzin, ściana od strony lokalu nr [...] miała odparzony tynk gipsowy i spękania na powierzchni ok. 23 m2. Od strony lokalu [...] w miejscu odparzenia, spękania poziome widoczne w spoinach ściany murowanej. W lokalu nr [...] w pokoju dziennym wykonano tylko malowanie ścian po odbiorze lokalu. W lokalu [...] wykonano malowanie ścian oraz okładziny ceramiczne w łazience i rozprowadzenie wody. Układ ścian działowych i rozmieszczenie pomieszczeń zgodnie z projektem. Stwierdzono wyraźne odgłosy z łazienki (spuszczanie wody, napełniane spłuczki) Nie ustalono grubości ściany oraz materiału z jakiego została wykonana.

Postanowieniem z dnia [...].06.2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] obowiązek wykonania oceny technicznej prawidłowości wykonania ściany między lokalami nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. mające wpływ na przenikanie hałasu.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...].07.2015 r. utrzymał w mocy to postanowienie.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. przedłożyła "ocenę techniczną nr [...] z dnia 03.02.2016 r." dotyczącą prawidłowości wykonania ściany między lokalami nr [...] i nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w W. mającej wpływ na przenikanie hałasu, sporządzoną przez mgr inż. A. P.-P. (posiadającą uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno - budowlanej, nr ew. [...], legitymującą się aktualnym wpisem do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa nr ew. [...]).

W wyżej wymienionej ekspertyzie wskazano "w związku z wykonanymi odkrywkami i oględzinami, stwierdzono iż ściany wykonano nie z pustaków Porothermu lecz z pustaków kanałowych silikatowych (...). Występujące w ścianie spękania poziome ściany międzylokalowej są spękaniami przelotowymi i wpływają na akustykę w mieszkaniach. Przyczyną powstania spękań może być praca konstrukcji budynku. Odspojony tynk jest wynikiem wad wykonawczych, tj. niedopuszczalnego wykonania kolejnej zbyt grubej warstwy tynku, w dodatku na niezagruntowane podłoże. (...) Przyjmując dane techniczne dla pustaków silikatowych 24cm, drążonych można teoretycznie przyjąć, że spełniono wymóg wykonania ściany o masie powierzchniowej nie mniejszej niż 300 kg/m3. Jednak wadą projektową jest brak wyraźnego rozróżnienia (informacji) w projekcie wykonawczym ścian z łazienką przylegających do pokoi innego mieszkania i odpowiedniego opisu, umożliwiającego zapewnienie izolacji akustycznej pomiędzy łazienką w lokalu nr [...] a pokojem w lokalu nr [...]. Wadą wykonawczą jest również wbudowanie instalacji wody zimnej i ciepłej i odpływów do urządzeń sanitarnych w ścianie, a nie zamontowanie na ścianie o czym wprost stanowi prawo budowlane w § 326.4. (...) Pocienienie przez dewelopera ściany, doprowadziło do obniżenia parametrów akustycznych. Przyjmując grubość ściany 24 cm i średnice odpływów 5 cm, prowadzi do wniosku iż ściana została miejscowo naruszona na głębokości min. 7-8 cm i szerokości 8 cm, przy umywalce oraz w mniejszym stopniu przy dopływie do spłuczki zimnej wody. Uwzględniając fakt, że pustaki są kanałowe w skrajnej sytuacji grubość ściany może wynieść kilka centymetrów. Właściciel mieszkania nr [...] nie dokonał żadnych ingerencji iv ścianę i wykorzystał przygotowane podejście dla instalacji do eksploatacji zgodnie z lokalizacją pokazaną na projekcie. Potwierdził to osobiście podczas wizji w lokalu. W celu skutecznego usunięcia wady, zdaniem opiniującej należy rozważyć dwa warianty; WARIANT I - rekomendowany - wykonania izolacji akustycznej ściany międzylokalowej w lokalu nr [...]. Ze względu na możliwość całkowitego wyeliminowania przy pomocy tego rozwiązania wszystkich stwierdzonych wad - tj. spękań ściany, wadliwych tynków, a przede wszystkim skutecznego jej wyciszenia w miejsc styków (ściana-podłoga), (ściana-sufit), (ściana międzylokalowa i połączenie ze ścianami wewnętrznymi łazienki i zabudowy komina w łazience lokalu [...]), zalecam wykonanie izolacji akustycznej na całej powierzchni ściany w lokalu nr [...], (...). WARIANT II - wyburzenie ściany pomiędzy łazienką a pokojem. Wyburzyć istniejącą ścianę pomiędzy pokojem a łazienką w postawić na nowo z cegły pełnej grubości 24 cm a urządzenia sanitarne łazienki w mieszkaniu nr [...] zamontować na ścianie, a nie w ścianie."

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. podtrzymała dotychczasowe stanowisko, iż nie jest stroną postępowania w sprawie ściany lokali [...] i [...], gdyż dotyczy ono ścian wewnętrznych i wymaga ingerencji w lokale będące odrębną własnością osób prywatnych. Nadto wskazała, że nie została rozstrzygnięta skarga złożona przez Wspólnotę Mieszkaniową na nałożony obowiązek wykonania oceny technicznej.

Właścicielka lokalu nr [...] w piśmie z dnia 5.04.2016 r. poinformowała organ, że "nie wyraża zgody na wykonanie w mieszkaniu przy ul. [...] m. [...] w W. robót budowlanych określonych w wariancie I ww. opinii technicznej. Natomiast wyraża zgodę na wyburzenie całych ścian międzylokalowych rozdzielających lokale nr [...] i [...].

Adresatem obowiązku została Wspólnota Mieszkaniowa [...], jako właściciel ściany międzylokalowej oddzielającej lokal nr [...] od lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w W.. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane - właściciel lub zarządca odpowiedzialny jest za właściwe użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 ustawy Prawo budowlane, tj. zapewniając spełnienie wymagań podstawowych dotyczących ochrony przed hałasem i drganiami.

W ekspertyzie technicznej stwierdzono, że w ścianie międzylokalowej (lokal nr [...] i [...]) występują nieprawidłowości, m.in. tj. poziome spękania, które mogą mieć wpływ na akustykę w mieszkaniu oraz odspojony tynk.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] potwierdziła własność przedmiotowej ściany przedkładająca akt notarialny. Wobec powyższego twierdzenie, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada przymiotu strony jest bezzasadne.

Organ nie podzielił stanowiska E. O.. Ocenił, że wykonanie wariantu I jest najbardziej właściwe i mało inwazyjne, uwzględnia interes właściciela lokalu nr [...], który podnosi uciążliwości związane z przenikaniem hałasu z lokalu nr [...]. Na powierzchni ściany w pokoju lokalu nr [...] doszło do samoistnego odspojenia tynku, który należałoby usunąć. Wykonanie wariantu II, byłoby bardziej uciążliwe i inwazyjne dla każdej ze stron.

Skoro przedmiotem postępowania było badanie prawidłowości wykonania ściany między pokojem lokalu nr [...] a pokojem i łazienką lokalu [...], to sporządzona ocena techniczna ogranicza się do tej ściany i nie uwzględnia ściany między łazienką lokalu nr [...], a korytarzem lokalu nr [...].

Ewentualnych roszczeń za szkody poniesione w trakcie robót budowlanych poszkodowani mogą dochodzić na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

E. O. wniosła odwołanie od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia 13.07.2016 r.

W odwołaniu podniosła, że nie wyrażała zgody na wykonanie w mieszkaniu przy ul. [...] m [...] w W. robót budowlanych określonych w wariancie I przedłożonej oceny technicznej. Natomiast wyraziła zgodę na wyburzenie całych ścian międzylokalowych rozdzielających ww. lokale [...] i [...] tj. ściany międzolokalowej rozdzielającej łazienkę lokalu [...] z korytarzem lokalu [...] oraz ściany międzylokalowej rozdzielającej łazienkę i pokój (sypialnię) lokalu [...] z pokojem lokalu [...] i wybudowanie nowych ścian zgodnie z przepisami.

Ocena Techniczna Nr [...] z dnia 3.02.2016 r. wykazała, że wady leżą po stronie mieszkania nr [...], a nie po stronie mieszkania [...]. Dlatego bezzasadne było rekomendowanie wariantu I jako jednego z najlepszych rozwiązań mających się przyczynić do likwidacji przenikania hałasu z mieszkania [...] do [...].

Zaproponowany wariant będzie wiązał się nie tylko z wykonaniem izolacji akustycznej w lokalu [...] na ścianie międzylokalowej pomiędzy mieszkaniem [...] i [...], ale wiąże się też z pomniejszeniem powierzchni pokoju, remontem całego mieszkania [...] tj.: demontażem wewnętrznej ściany przylegającej do ściany międzylokalowej, na której są zamontowane drzwi wejściowe do pokoju, które są osadzone przy samej ścianie międzylokalowej. Przesunięcie drzwi spowoduje koszty wykonania nowych mebli oraz podłogi.

Mieszkanie przy ul. [...] w W. nie generuje hałasu, jest prawidłowo zaprojektowane i wykonane. To w mieszkaniu [...] są wady powodujące hałas i to w tym mieszkaniu powinny być podjęte kroki celem usunięcia wad.

Hałas przenikał od samego początku nabycia mieszkania, co było zgłoszone Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej [...].

Ocena techniczna wskazuje, że całe ściany międzylokalowe zostały wadliwie zaprojektowane niezgodnie z przepisami prawa budowlanego.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2016r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania E. O. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...].07.2016 r. nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego ściany między lokalami mieszkalnymi nr [...] i [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W., mających wpływ na przenikanie hałasu poprzez wykonanie w lokalu mieszkalnym nr [...] robót budowlanych polegających na: skuciu wadliwie wykonanego tynku gipsowego, naprawie poziomych spękań ścian poprzez wykonanie bruzdy i wprowadzenie zaprawy elastycznej, wykonaniu izolacji akustycznej wraz z warstwami wykończeniowymi; zgodnie z zaleceniami określonymi w wariancie I oceny technicznej nr [...] z dnia 3.02.2016 r., sporządzonej przez mgr inż. A. P.-P., - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w celu skutecznego usunięcia wady ścian międzylokalowych rozdzielających lokale [...] i [...] opiniodawca przedstawił dwa warianty. I wariant obejmuje wykonanie izolacji akustycznej na całej powierzchni ściany międzylokalowej w lokalu nr [...] poprzez skucie wadliwie wykonanej drugiej warstwy tyku gipsowego; naprawę poziomych spękań ścian, poprzez wykonanie bruzdy i wprowadzenie elastycznej zaprawy; wycięcie posadzki na szerokości max. 4 cm w celu wykonania izolacji akustycznej / odcięcia szlichty od ściany; zamontowanie na ścianie (według informacji producenta) najczęściej stosowanej grubości izolatora AKU-PR 140/50. Jako II wariant opiniodawca wskazał wyburzenie istniejącej ściany pomiędzy pokojem a łazienką i postawienie ściany na nowo z cegły pełnej o grubości 24 cm, przy jednoczesnym zamontowaniu urządzeń sanitarnych w łazience lokalu nr [...] na ścianie, a nie w ścianie.

Opiniodawca zarekomendował I wariant ze względu na możliwość całkowitego wyeliminowania przy pomocy tego rozwiązania wszystkich stwierdzonych wad. tj. spękań ściany, wadliwych tynków, a przede wszystkim skutecznego jej wyciszenia w miejscach styków ściana - podłoga; ściana - sufit; ściana międzylokalowa i połączenie ze ścianami wewnętrznymi łazienki i zabudowy komina w łazience lokalu nr [...].

Wykonanie prac naprawczych określonych w wariancie I poza doprowadzeniem przedmiotowej ściany międzylokalowej do stanu zgodnego z przepisami § 326 ust. 4 ww. rozporządzenia, pozwoli jednocześnie doprowadzić ścianę do odpowiedniego stanu poprzez usunięcie występujących na tej ścianie spękań i odspojonych tynków, które występują od strony salonu lokalu nr [...].

Nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oznacza sytuację, w której obiekt budowlany lub jego część nie odpowiada wymogom określonym w przepisach techniczno- budowlanych (wyrok NSA z dnia 17.07.2015 r., sygn. akt. II OSK 3022/13).

Adresat nałożonego obowiązku został prawidłowo określony przez organ powiatowy. Adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których jest mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego części wspólnych obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Ściany międzylokalowe (tzn. oddzielające poszczególne lokale) wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, co wynika z aktu notarialnego Repertorium [...] nr [...] z dnia [...].10.2008 r. Odpowiedzialność za utrzymywanie w należytym stanie technicznych tych elementów budynku mieszkalnego, ponosi funkcjonująca w nim Wspólnota Mieszkaniowa.

W ocenie [...]WINB organ powiatowy nie był związany stanowiskiem E. O., wyrażonym w piśmie z dnia 5.04.2016 r. Wykonanie prac naprawczych przewidzianych w wariancie I doprowadzi do całkowitego usunięcia przy pomocy tego rozwiązania wszystkich stwierdzonych wad ściany międzylokalowej (tzn. stwierdzonych w niej spękań i wadliwych tynków) oraz skutecznego jej wyciszenia.

Opracowanie techniczne zostało sporządzone przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Skarżąca nie przedłożyła natomiast kontrdowodu w postaci innego opracowania technicznego.

E. O. wniosła skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].09.2016 r., zarzucając jej naruszenie - art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, art. 140 i dalszych ustawy Kodeks cywilny oraz naruszenie jej słusznego interesu.

Podniosła, że mimo niewyrażenia przez nią zgody na wykonanie w mieszkaniu [...] izolacji akustycznej ściany międzylokalowej rozdzielającej lokale [...] i [...], przedstawienia zniszczeń, utrudnień a także kosztów, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W.do wykonania izolacji akustycznej wraz z warstwami wykończeniowymi w mieszkaniu [...] z zanegowaniem i podważeniem stanowiska skarżącej.

Podtrzymując to stanowisko, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego naruszył art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 140 Kodeksu cywilnego oraz słuszny interes skarżącej.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. jest właścicielem części wspólnych, w tym ścian międzylokalowych rozdzielających poszczególne mieszkania. Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. ma prawo do zarządzania tylko częściami wspólnymi nieruchomości w budynku wielorodzinnym przy ul. [...], natomiast nie ma prawa do dysponowania poszczególnymi mieszkaniami, w tym mieszkaniem [...] należącym do skarżącej.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. nie ma prawa zajęcia jakiejkolwiek części powierzchni poszczególnych mieszkań, nie może zwiększyć obszaru części wspólnych budując/dobudowując ścianę wspólną kosztem zajęcia/przywłaszczenia przestrzeni mieszkania skarżącej.

Dokonanie wyciszenia ściany międzylokalowej od strony mieszkania skarżącej wiąże się z przeprowadzeniem generalnego remontu mieszkania [...], które nie generuje hałasu.

Jednocześnie wskazała na potrzebę wyburzenia istniejących ścian międzylokalowych dzielących mieszkania [...] i [...] i wybudowanie nowych ścian o takiej samej powierzchni, spełniających wymagania prawa budowlanego.

Takie rozwiązanie nie naruszy interesu skarżącej, jak również właściciela lokalu [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazać należy, że będący podstawą prawną wydanej przez organ I instancji decyzji, przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, stosuje się do stanów faktycznych, w których obiekt budowlany wobec niewłaściwego użytkowania został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego, co w konsekwencji wymaga wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu usunięcia nieprawidłowości.

Przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Zatem chodzi o skutki wynikające z użytkowania obiektu budowlanego (wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2009 r., II OSK 427/08, LEX nr 555778).

Postępowanie w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego prowadzone na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nie ma zastosowania wówczas, gdy nieodpowiedni stan obiektu wynika z przyczyn pierwotnych, to jest z wadliwości samego projektu budowlanego, bądź wadliwej realizacji tego projektu.

Przez nieodpowiedni stan techniczny w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego należy rozumieć stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, braku dbałości o stan techniczny.

W przedmiotowej sprawie ustalenie organu wskazują, że wadliwość przedmiotowej ściany międzylokalowej była pierwotna, istniała od czasu wybudowania budynku.

Z oceny technicznej, sporządzonej w dniu 3.02.2016 r. przez mgr inż. A. P.-P. wynika, że ściany wykonano nie z pustaków Porothermu, lecz z pustaków kanałowych silikatowych. Występujące spękania poziome w ścianie międzylokalowej są spękaniami przelotowymi i wpływają na akustykę w mieszkaniach. Przyczyną powstania spękań może być praca konstrukcji budynku. Odspojony tynk jest wynikiem wad wykonawczych, tj. niedopuszczalnego wykonania kolejnej zbyt grubej warstwy tynku, w dodatku na niezagruntowane podłoże.

Zdaniem opiniodawcy wadą projektową był brak wyraźnego rozróżnienia (informacji) w projekcie wykonawczym ścian z łazienką, przylegających do pokoi innego mieszkania i odpowiedniego opisu, umożliwiającego zapewnienie izolacji akustycznej pomiędzy łazienką w lokalu nr [...] a pokojem w lokalu [...], zaś wadą wykonawczą było wbudowanie instalacji wody zimnej i ciepłej i odpływów do urządzeń sanitarnych w ścianie, a nie zamontowanie na ścianie o czym stanowi przepis § 326 ust. 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pocienienie przez dewelopera ściany, doprowadziło do obniżenia parametrów akustycznych.

Przypomnieć również należy, że z przepisu art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, wynika kompetencja organu nadzoru budowlanego, gdy stwierdzi on przypadki (inne niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1) polegające na wykonaniu robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od warunków określonych w przepisach.

Zawarta w art. 50 ust. 1 pkt 4 regulacja dotyczy m.in. naruszenia przepisów techniczno - budowlanych, o których mowa w art. 7 Prawa budowlanego.

W tym kontekście wskazać należy, że poza wadliwym trybem jaki zastawał organ nadzoru budowlanego, wadą zaskarżonego rozstrzygnięcia było również nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej robót które ingerowały w prawo własności lokalu mieszkalnego nr [...] stanowiącego odrębny przedmiot własności, przysługujący E. O..

Nakazane Wspólnocie Mieszkaniowej [...], roboty nie mogą powodować jakichkolwiek zmian w lokalu mieszkalnym skarżącej, na które nie wyrażała ona zgody jako jego właścicielka. Nakazane Wspólnocie roboty musiałyby ograniczać się jedynie do tego fragmentu nieruchomości wspólnej, do którego prawo posiada Wspólnota.

Adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 50 – 51 w zw. z art. 52 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa.

Zatem ustalenie odpowiednich nakazów mających na celu doprowadzenie ściany międzylokalowej oddzielającej lokal nr [...] od lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w W., do zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, zależeć będzie od przyjętej przez organ technicznej koncepcji, a z drugiej strony od prawnej możliwości zobowiązania danego podmiotu do ich wykonania.

Zaskarżana i poprzedzająca ją decyzja zostały wydane z naruszeniem art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 52 Prawa budowlanego przez jego wadliwe zastosowanie oraz brak zastosowania art. 50 – 51 Prawa budowlanego.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, organ zobowiązany będzie do uwzględnienia dokonanej przez Sąd oceny prawnej, co pozwoli na wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia.

Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach zostało wydane na podstawie art. 200 i 205 ww. ustawy.