Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1035/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-04-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza P. z dnia [...] r. 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej na rzecz skarżącego kwotę 500 zł (pięć set złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku- Białej (dalej: SKO) z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrz P. z [...] r., nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno-usługowo-magazynowych wraz z zapleczem socjalno-biurowym i niezbędną infrastrukturą na terenie działek nr 1 i nr 2 obr. S. [...], ark. [...], położonych w S.

Kwestionowana decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Burmistrz P. decyzją z [...] r., utrzymaną w mocy przez SKO rozstrzygnięciem z [...] r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch hal produkcyjno - usługowo - magazynowych wraz z zapleczem socjalno - biurowym i niezbędną infrastrukturą. Zakres inwestycji obejmował: halę nr 1 - produkcja i obróbka precyzyjnych elementów stalowych oraz ich magazynowanie; halę nr 2 - usługowo – magazynowa; budynki usługowe z zapleczem socjalno – biurowym oraz plac utwardzony z miejscami postojowymi wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą (miejsca postojowe dla samochodów).

W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji wskazał, iż inwestycja obejmująca wnioskowane zamierzenie lokalizowana jest w terenie, gdzie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół wnioskowanej nieruchomości obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy. Na podstawie ww. analizy stwierdzono, że spełnione są warunki umożliwiające wydanie pozytywnej decyzji wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W wyniku skargi wniesionej przez M. P., właściciela działki sąsiedniej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z 18 lutego 2016r., sygn. akt II SA/Gl 761/15 uchylił decyzje organu II i I instancji ze względu na brak prawidłowej analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz niewyjaśnienie kwestii kontynuacji funkcji wobec przeznaczenia jednej z hal także pod działalność produkcyjną (oprócz działalności usługowo-magazynowej).

Po tym wyroku Burmistrz P. podejmuje identyczną co do treści decyzję z [...] r., podkreślając w uzasadnieniu, iż zostały spełnione przewidziane prawem wymogi konieczne do ustalenia warunków zabudowy. Do decyzji zostały załączone wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, mapa do celów projektowych w skali 1 : 500 oraz mapa stanowiąca część graficzną analizy w skali 1 : 1000.

W odwołaniu z 19 grudnia 2016 r. M. P. podniósł zarzut dotyczący lokalizacji planowanej inwestycji na terenie, na którym znajdują się grunty użytkowane rolniczo oraz zabudowane budynkami mieszkalnymi, bez wyjaśnienia jaki będzie miała ona wpływ na działki sąsiednie. Ponadto zakwestionował stanowisko organu I instancji odnośnie dostępności z tej samej drogi publicznej działki, do której ma nawiązywać nowa inwestycja.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją z [...]r. nr [...] utrzymało w całości w mocy rozstrzygnięcie Burmistrza P.

Przed wydaniem tej decyzji Kolegium, postanowieniem z [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 136 k.p.a., zleciło organowi I instancji uzupełnienie w terminie 30 dni dowodów poprzez przesłanie całej analizy przestrzennej oraz określenie wpływu planowanej inwestycji na działki sąsiednie.

W odpowiedzi organ I instancji, najpierw wniósł o przedłużenie wyznaczonego terminu do [...] r., a następnie pismem z [...] r. przekazał szczegółową analizę przestrzenną dla planowanej inwestycji wraz z aktami sprawy. Załącznikiem do tego pisma było "Uzupełnienie analizy przestrzennej do Decyzji Burmistrza P. z dnia [...] Nr [...]."

W ocenie Kolegium, jak wynika z uzasadnienia ww. decyzji, organ I instancji prawidłowo wyznaczył kierunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz sposobu zagospodarowania terenu, w tym parametry urbanistyczne dla planowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów M. P. stwierdzono, iż w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa o funkcji usługowej (działki nr 3 i 4) i produkcyjno-usługowa ( działka nr 5). Na północ oraz na północny wschód od terenu objętego wnioskiem usytuowana jest intensywna zabudowa usługowa i duży kompleks terenów produkcyjno-usługowych. Ponadto lokalizacja inwestycji na tym terenie jest spójna ze studium zagospodarowania przestrzennego oraz projektem planu miejscowego (na etapie uzgodnień) dla sołectw J. i S., bowiem w dokumentach tych przewidziano go pod zabudowę produkcyjno-usługową. Odnośnie oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie Kolegium wyjaśniło, iż problemy z tego zakresu są badane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

W osobistej skardze z dnia 27 września 2017 r. M. P. podnosi dwa podstawowe zarzuty dotyczące:

1/ naruszenia art. 54 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym:

- w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku spełnienia m.in. warunku, iż co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenów - czego organ w zaskarżonej decyzji nie uwzględnił,

- przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest uwzględnienie warunków ochrony środowiska, czego zaskarżona decyzja nie zawiera gdyż nie wyjaśniono w niej, dlaczego wyżej wymieniona inwestycja nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. W decyzji nie podano żadnych parametrów w zakresie wielkości produkcji, jej charakteru, użytej technologii, poza określeniem "produkcja i obróbka precyzyjnych elementów stalowych". Nie odniesiono się w żaden sposób do przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2016 r., poz. 71), a wśród przepisów wyżej wymienionego rozporządzenia w § 3 pkt 11 i 13 wymieniono instalacje do powierzchniowej obróbki metali żelaznych lub powierzchniowej obróbki tworzyw sztucznych wymagające uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, poprzedzającej ustalenie warunków zabudowy. W zaskarżonej decyzji nie ustosunkowano się do wyżej wymienionego rozporządzenia, badając zgodność z przepisami odrębnymi,

2. Naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie, jaki wpływ na przysługujące skarżącemu prawo własności będzie mieć planowana inwestycja na działce sąsiedniej, mimo iż:

- skarżący wskazywał w toku postępowania, iż jego działka, sąsiadująca z działką inwestycyjną, jest użytkowana rolniczo i powinien mieć zapewnione prawo do swobodnego korzystania z niej w dotychczasowym zakresie (nawożenie, wykonywanie zabiegów agrotechnicznych), natomiast planowana inwestycja nie powinna zakłócać jego uprawnień jako właściciela,

- zezwolenie wnioskodawcy (Inwestorowi) na inwestycję, polegającą na budowie dwóch wysokich hal (po 10 metrów każda), na dotychczasowych zasadach, przy przyjęciu wskaźnika intensywności zabudowy na 45% oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej do jedynie ok. 15-30 % wpłynie zdecydowanie niekorzystnie na możliwość wykorzystania działki skarżącego w sposób rolniczy ze względu na pozbawienie światła słonecznego, zacienienie oraz utrudniony odpływ wód (wraz z inwestycją główną inwestor planuje też budowę placu utwardzonego z miejscami postojowymi),

- w toku postępowania skarżący sygnalizował wielokrotnie problem związany z utrudnionym odpływem wód w tym terenie, co potwierdza także postępowanie prowadzone przed Burmistrzem P. w sprawie [...], na dowód czego przedłożył wraz z odwołaniem decyzję tego organu z dnia [...]r., z której wynika, iż: ".....budowa ulicy [...] w sposób znaczny zmieniła gospodarkę wodna w tym rejonie a rzędne wysokościowe rowu melioracyjnego przebiegającego wzdłuż drogi krajowej nr [...] wskazują na wyższe położenie rowu w stosunku do działki Pana Z.".

- błędne przyjęcie, iż w obszarze objętym planowaną inwestycją istnieją ciągi drenarskie i przy przyjęciu tego błędnego założenia nałożenie na inwestora obowiązku przyjęcia rozwiązań projektowych, zapewniających prawidłowe funkcjonowanie istniejących ciągów drenarskich, gdy tymczasem zachodzi potrzeba zaprojektowania nowych rozwiązań, które pomogą zlikwidować problem dotyczący należytego odprowadzania wód w ramach planowanej inwestycji przy uwzględnieniu aktualnych problemów występujących w tym obszarze.

Skarżący, z uwagi na podniesione zarzuty wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I Instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wnosi o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszym rzędzie należy zauważyć, iż rozpatrywana sprawa była już przedmiotem oceny tut. Sądu, który wyrokiem z 18 lutego 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 761/15 uchylił pozytywne dla inwestora decyzje organów obu instancji. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd sformułował ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania, które stosownie do art. 153 ustawy oz dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, dalej: p.p.s.a.) wiążą w sprawie organy, których działanie, było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy.

W uzasadnieniu wyroku Sąd zwrócił uwagę na dwa podstawowe uchybienia, leżące u podstaw orzeczenia kasacyjnego:

Po pierwsze – oparcie decyzji o analizę urbanistyczno - architektoniczną nie spełniającą wymogów przewidzianych prawem. Analiza powinna wskazywać podstawowe parametry inwestycji, a ich ustalenie ma wynikać z zawartego w części tekstowej opisu, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również wyliczeń matematycznych. W aktach postępowania administracyjnego muszą wobec tego znaleźć nie tylko podsumowujące wyniki analizy (jak było w tej sprawie), lecz cała analiza zawierająca część tekstową i graficzną.

Po drugie – organ I instancji, już w trakcie prowadzonego postępowania zmienił kwalifikację inwestycji. Pierwotnie były to hale usługowo-magazynowe, zaś w decyzji hale produkcyjno-usługowo-magazynowe. Na etapie postępowania wyjaśniającego, kiedy organ czynił ustalenia w kwestii konieczności uzyskania decyzji środowiskowej i w związku z tym występował do uprawnionych organów o opinię w tej sprawie, inwestycję określano jako "hale usługowo-magazynowe".

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. z 2017 r., poz. 1073, dalej; u.p.z.p.), jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (por. m.in. wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 marca 2018 r.II SA/Łd 19/18, CBOSA)

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Tak określona kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powyższa regulacja ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 946/04, LEX nr 214349, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503). Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Analiza powinna być sporządzona z uwzględnieniem postanowień rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W dalszej części rozporządzenie wskazuje, że poszczególne parametry inwestycji (wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej elewacji itp.) wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego parametru, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa powyżej.

Nie budzi wątpliwości, że dopiero prawidłowo wykonana analiza, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia, może stanowić podstawę do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, a w szczególności do określenia w niej funkcji oraz parametrów nowej zabudowy. Nie jest możliwe, co podkreślał Sąd w ww. wyroku z 18 lutego 2016 r., ustalenie dla planowanej zabudowy wskaźników i parametrów, które nie mają umocowania w analizie.

Jak wynika z akt sprawy, do nowej decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] r. zostały załączone, podobnie jak w poprzednim przypadku, jedynie wyniki analizy, nieco zmienione w stosunku do pierwotnych, w szczególności zaś uwzględniające cechy obiektu położone na działce nr 6. Także przekazując komplet akt sprawy do Kolegium, w związku z wniesionym przez obecnego skarżącego odwołaniem, organ I instancji załączył tylko wyniki analizy. Dopiero w wyniku postanowienia Kolegium z [...] r., zobowiązującego do przekazania całej analizy, przesłano do organu odwoławczego dokument pt. "Uzupełnienie analizy przestrzennej do Decyzji Burmistrza P. z dnia [...] Nr [...]."

Ocena wyników analizy oraz ww. uzupełnienia analizy prowadzi do wniosku, iż dokumenty te mają jedną zasadniczą wadę, która przesądza o błędnym ustaleniu parametrów dla planowanej zabudowy. W ramach wyznaczonego obszaru analizowanego, poza czterema działkami objętymi analizą, znajduje się jeszcze kilkanaście działek zabudowanych, które zostały pominięte (m.in. kilka działek położonych w zachodniej części obszaru analizowanego, z drugiej strony ul. [...]). Z przepisów rozporządzenia, zwłaszcza z § 3 rozporządzenia (w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy), § 5 (wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego), § 6 (szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%) i § 8 (geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym) wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż zakresem analizy objąć należy cały obszar analizowany, w szczególności wszystkie budynki tam zlokalizowane, i dopiero po ustaleniu "średniej" poszczególnych parametrów, określić stosowne parametry dla planowanej inwestycji (z możliwymi odstępstwami na zasadach określonych w rozporządzeniu).

Wobec tego ograniczenie analizy jedynie do czterech działek, aczkolwiek znajduje racjonalne uzasadnienie, bowiem są to działki zabudowane obiektami o funkcji usługowej i produkcyjno-usługowej, podobnie jak planowana zabudowa, w sposób ewidentny narusza określone wyżej zasady sporządzania analizy. W efekcie takiego podejścia wyniki analizy, przeniesione do decyzji o warunkach zabudowy, są niewłaściwe. Nie wynikają one bowiem z prawidłowo wyliczonych średnich parametrów wszystkich obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym.

W świetle poczynionych wyżej ustaleń Sąd podziela ogólny zarzut tyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., a także odnoszący się do nierozważenia zagadnień środowiskowych, skoro jedna z hal ma charakter produkcyjny. Natomiast nie można zaaprobować stanowiska skarżącego w kwestii niespełnienia przesłanki w postaci dostępu działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej. Dostęp taki, jak wynika z analizy oraz załączonej mapy, istnieje.

Sąd nie może odnieść się do zarzutów wskazanych w pkt. 2 skargi, bowiem wykraczają one w zasadniczej części poza przedmiot postępowania, jakim jest ustalenie warunków zabudowy. Stąd problemy związane ze zmianą stosunków wodnych, ciągami drenarskimi czy ograniczenia możliwości rolniczego użytkowania działki skarżącego pozostają poza zakresem postępowania. Natomiast ze względów przytoczonych wyżej (konieczność przeprowadzenia analizy z uwzględnieniem stanu zabudowy w obszarze analizowanym), ponownej ocenie musi zostać poddany wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy.

Braki i uchybienia wydanych decyzji organów obu instancji skutkowały uchyleniem tak zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza P. z dnia [...] r. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 212 § 1 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji obowiązany będzie uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z uzasadnienia wyroku.