Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 439/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: Inwestycja polegająca na budowie 17 domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

TEZY

Inwestycja polegająca na budowie 17 domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 września 2015 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia (...) kwietnia 2015 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy P. z dnia (...) marca 2015 roku nr (...); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego J. K. kwotę 774 (słownie: siedemset siedemdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania sądowego.


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

W dniu [...] września 2014 r. Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego "J." w Ł. wystąpiła do Wójta Gminy P. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej) dla inwestycji polegającej na budowie 17 budynków mieszkalnych wraz z drogami wewnętrznymi, rowem odprowadzającym wodę i zbiornikiem wodnym ziemnym oraz sieciami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i oświetlenia terenu - na terenie obejmującym działki nr geod. [...] i [...], a także na budowie 2 zjazdów z drogi dojazdowej na terenie obejmującym część pasa drogowego - działka nr [...] i 2 zjazdów z drogi dojazdowej na terenie obejmującym część pasa drogowego - działka nr [...], położonych w miejscowości C. gm. P.

W dniu [...] listopada 2014 r. Wójt Gminy P. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. uchyliło w całości ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] po raz kolejny ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z decyzją tą nie zgodził się J. K. i wniósł odwołanie. W uzasadnieniu podniósł, że przedmiotowa decyzja w znaczny sposób utrudni zabudowę jego działki nr [...], położonej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, na której planuje budowę budynku inwentarskiego - obory ściółkowej o obsadzie 20 DJP, zbiornika szczelnego na gnojówkę i wodę gnojową o pojemności 60 m3, płyty obornikowej o pow. 70 m , zbiornika na ścieki bytowe o pojemności 10 m. Na ww. zamierzenie uzyskał w dniu [...] lutego 2015 r. decyzję Wójta Gminy P. ustalającą warunki zabudowy. Nadto wskazał, że zezwolenie na zabudowę jednorodzinną na terenach typowo rolniczych spowoduje w przyszłości niepotrzebne konflikty społeczne i w znaczny sposób może ograniczyć możliwość rozwoju jego gospodarstwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...], utrzymało w mocy kwestionowane rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu podano, że w celu weryfikacji spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa w analizie urbanistycznej, sporządzonej w dniu [...] lutego 2015 r., obszar analizowany zakreślono od strony drogi dojazdowej (działka nr [...]) w promieniu 462 m od granic działki inwestora, co stanowi trzykrotność szerokości frontowej tejże działki (3 x 154 m). W trakcie badań obszaru analizowanego ustalono, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajduje się zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna i tereny rolnicze. Przechodząc do weryfikacji pozostałych parametrów dobrego sąsiedztwa organ podał, że ze względu na brak zabudowy po stronie dróg dojazdowych, przy których planowana jest inwestycja ustalono linie zabudowy na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, tzn. w odległości 6,0 m od linii rozgraniczających. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu podano, że z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż parametr ten ze względu na zróżnicowanie powierzchni działek przyjmuje wartość od 1,6% do 28,5 % (średnio 11,85%), przy czym dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi od 2,7% do 22,4% (średnio 9,98%). W związku z powyższym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla projektowanej inwestycji ustalono na 16%. Powierzchnia zabudowy istniejących budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi od 72m2 do 80 m. Planowana powierzchnia zabudowy poszczególnych budynków mieszkalnych zgodnie z wnioskiem inwestora (120m2 -140m2) mieści się w przedziale wartości zabudowy istniejącej w związku z czym powyższy wymóg został spełniony w niniejszej sprawie. Szerokość elewacji frontowej, przyjmuje w obszarze analizowanym wartości od 6 m do 16 m (średnio 10,1 m). W niniejszej sprawie szerokość elewacji określono na 12,5 m z tolerancją 20%. Ustalona szerokość elewacji frontowej mieści się w przedziale wartości zabudowy istniejącej w związku z czym powyższy wymóg został spełniony w niniejszej sprawie. Odnośnie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki podano, że zgodnie z analizą urbanistyczną, na terenie analizowanym występują budynki 1, 2 lub (sporadycznie) 3 kondygnacyjne. Budynki te nie przekraczają wysokości 7,5 m licząc od terenu do okapu dachu i 10 m w kalenicy dachu. Planowane budynki o ustalonej wysokości: od terenu do okapu 2,4 - 5,0 m oraz w kalenicy 6,0 - 10,0 m nawiązują do budynków istniejących na działkach sąsiednich zlokalizowanych przy tych samych drogach dojazdowych. W związku z powyższym wymóg ten został spełniony w niniejszej sprawie. Nadto podano, że z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż w sąsiedztwie inwestycji występują budynki o dachach dwu i wielospadowych o układzie kalenicy równolegle do drogi i kątach nachylenia połaci dachowych w przedziale od 35° do 45. W przypadku rozważanego przedsięwzięcia ustalono dachy dwu i wielospadowe o jednakowych kątach nachylenia połaci dachowych wynoszących 35°-45° i układzie głównych kalenic - dla budynków zlokalizowanych przy projektowanej drodze wewnętrznej - układ kalenic równoległy do tej drogi, budynki zlokalizowane przy drodze gminnej działka nr [...] - układ kalenic zbliżony równolegle do tej drogi. Zdaniem Kolegium przedmiotowa inwestycja kontynuuje zatem parametry istniejącej zabudowy również w zakresie geometrii dachu. W świetle powyższego organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został spełniony. Organ podkreślił, że w celu ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest co do zasady wskazanie przynajmniej jednego obiektu, do którego planowana inwestycja ma nawiązywać. Nie jest natomiast w tym wypadku konieczne by nowa zabudowa odwzorowywała w sposób absolutny parametry zabudowy znajdującej się w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Ustawodawca nie dąży bowiem do całkowitej homogeniczności zabudowy, lecz do zachowania ładu przestrzennego rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną (a więc również zróżnicowaną) całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Z tej perspektywy lokalizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego na działkach inwestora nie zakłóci istniejącego układu urbanistycznego. Planowane przedsięwzięcie spełnia również pozostałe przesłanki określone wart. 61 ust 1 pkt. 1-5 u.p.z.p., tzn.:

- działki nr [...] i [...] mają dostęp do dróg publicznych (działki nr [...] i [...]) poprzez projektowane zjazdy;

- istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

- teren realizacji inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym Kolegium stwierdziło, że zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie. Odnośnie zarzutów dotyczących tego, że przedmiotowa decyzja w znaczny sposób utrudni zabudowę działki nr [...] położonej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, w stosunku do której odwołujący ma plany inwestycyjne i uzyskał już warunki zabudowy oraz, że zezwolenie na zabudowę jednorodzinną na terenach typowo rolniczych spowoduje w przyszłości niepotrzebne konflikty społeczne i w znaczny sposób może ograniczyć możliwość rozwoju jego gospodarstwa SKO stwierdziło, że są one bezzasadne. Uzasadniając swoje stanowisko w tym zakresie organ odwoławczy podał, że decyzja o warunkach zabudowy ma ogólny charakter i nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Uzyskanie warunków zabudowy na własne zamierzenie inwestycyjne nie może rzutować na wynik rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie SKO organ I instancji zebrał w sposób wyczerpujący materiał dowodowy i rozważył go jako całość. Odniósł się przy tym w wystarczającym stopniu do kwestii kontynuacji funkcji oraz parametrów istniejącej zabudowy, przekonująco uzasadniając zajęte przez siebie stanowisko.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł J. K. i zarzucił naruszenie art. 7, 8 i 77 § 1 kpa i w konsekwencji naruszenie art. 54 ust. 2 pkt a i d w zw. z art. 64 ust.1 pkt 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując na powyższe naruszenia wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu kosztów postępowania. W uzasadnieniu podał, że w niniejszej sprawie ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej. Z załącznika graficznego do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zajmuje nieznaczny procent zwartej zabudowy wsi. Podstawowym rodzajem zabudowy jest zabudowa zagrodowa na terenie typowo rolniczym, na którym rolnictwo jest podstawowym źródłem utrzymania jej mieszkańców. Zdaniem skarżącego budowa osiedla domów jednorodzinnych doprowadzi do konfliktu jej mieszkańców z mieszkańcami wsi C., utrzymującymi się z prowadzonych przez siebie gospodarstw rolnych nastawionych na produkcję zwierzęcą. Przedmiotowa inwestycja w znacznym stopniu utrudni zabudowę jego działki oznaczonej nr [...] położonej w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Planuje on na tej działce budowę budynku inwentarskiego. Na planowaną inwestycję uzyskał w dniu [...] lutego 2015 r. decyzję ustalająca warunki zabudowy. Decyzja ta, po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Spółdzielnię, została utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2015 r. Budowa osiedla domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej jaką planuje, będzie powodem licznych skarg mieszkańców wsi i w znacznym stopniu utrudni skarżącemu zachowanie wymogu określonego w § 6 ust. 4 i 5 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie. Nadto zdaniem skarżącego SKO nie wyjaśniło dokładnie stałego problemu spływu wód opadowych na terenie inwestycji. Projektowane przez inwestora uzbrojenie terenu, obejmujące budowę rowu odprowadzającego wody z niewielkim zbiornikiem wodnym ziemnym nie rozwiąże problemu płynących wód opadowych i roztopowych. Teren inwestycji stanowi wyrobisko żwiru na którym od 50 lat funkcjonujące "dzikie" wysypisko śmieci. Różnica poziomów na gruncie wynosi ok. 10 m. Inwestor ten problem próbuje ukryć poprzez nielegalne nawożenie i plantowanie terenu. Powyższe działania uniemożliwiają ochronę interesów osób trzecich określonych w decyzji o warunkach zabudowy: "Właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich". Końcowo skarżący podał, że jest rolnikiem, powierzchnia jego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego gminy P.. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji posiada cztery działki o nr geodezyjnych [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni ok. 4 ha. W związku z powyższym nie może dopuścić do wprowadzanie zabudowy typowo miejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie swoich działek przeznaczonych pod inwestycje rolnicze. Dopuszczenie budowy osiedla domów jednorodzinnych na terenach typowo rolniczych bez dogłębnej analizy utrudni dotychczasowe funkcjonowanie jego gospodarstwa rolnego oraz przyszły jego rozwój.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 ze zm. dalej powoływana jako ustawa).

W myśl art. 6 ust. 2 ustawy, co do zasady, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz.1588 dalej zwane jako rozporządzenie). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art.61 ust.1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spór w niniejszej sprawie dotyczy w pierwszym rzędzie spełnienia przesłanki ustawowej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w postaci kontynuacji funkcji zabudowy. Zdaniem organu planowana inwestycja polegająca na budowie 17 budynków mieszkalnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach nr geod. [...] i [...] położonych w miejscowości C. gm. P. posiada "dobre sąsiedztwo", albowiem stanowi kontynuację istniejącego na tym terenie rodzaju zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast zdaniem skarżącego budowa osiedla domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej narusza zasadę dobrego sąsiedztwa.

Rozstrzygając ten spór w pierwszej kolejności podać należy, że działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por. Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, s. 493-495). Pojęcie działki sąsiedniej można rozumieć jako graniczącej bezpośrednio (znaczenie wąskie) lub znajdującej się w pewnym obszarze (znaczenie szerokie). W judykaturze utrwalony jest pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak wyrok NSA z 14 maja 2008 r., II OSK 617/07, z 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06 pub. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przyjmuje się zatem, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. W każdym przypadku należy się kierować ratio legis art. 61 ustawy, którym jest utrzymanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną.

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno – urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia. Sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z 3 października 2007 r., II SA/Łd 571/07, Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organy obu instancji dokonały niewłaściwej oceny stanu faktycznego. Z analizy sporządzonej w dniu [...] lutego 2015 r. wynika, że inwestycja polegająca na budowie 17 domów jednorodzinnych zaplanowana została na terenie o rolniczym przeznaczeniu z przeważającą zabudową zagrodową. Jeżeli chodzi o działki dostępne z tej samej drogi publicznej to w analizie wskazano dwie działki zabudowane budynkami mieszkaniowymi jednorodzinnymi (działka nr [...] i [...]). Pozostałe działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] znajdują się w obszarze analizowanym ale w dalszej odległości od terenu inwestycji. Zaznaczyć jednak należy, że wyodrębniając w analizie działki zainwestowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz działki z zabudową zagrodową wskazano, że na obu rodzajach zabudowy występują budynki mieszkalne i gospodarcze. Powstaje zatem pytanie jakie kryterium przesądziło o tym dlaczego część działek na których znajdują się budynki mieszkalne i gospodarcze zostało potraktowanych jako działki z zabudową jednorodzinną a część jako działki z zabudową zagrodową skoro wszystkie położone są na terenie wsi.

Zabudowa zagrodowa to - w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.) - w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 rozporządzenia). Zarówno zabudowa jednorodzinna jak i zagrodowa służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwaniu). Przy czym zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. W ocenie Sądu, kilka działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej, uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy polegającej na budowie 17 domów jednorodzinnych, czyli właściwie osiedla domów jednorodzinnych. Jak już podano powyżej nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, iż będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej (np. wprowadzenie funkcji wyłącznie mieszkalnej na tereny zdominowane przez gospodarstwa rolne mogłoby obiektywnie w przyszłości ograniczać rozwój i kontynuację dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu). W ocenie Sądu z taką sytuacją możemy mieć do czynienia w przypadku działek nr [...] i [...] oraz działki [...]. Skarżący, właściciel działki [...], jest rolnikiem, posiadającym 44 ha ziemi. W dniu [...] lutego 2015 r. uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarskiego na przedmiotowej działce. Decyzja ta została utrzymana w mocy rozstrzygnięciem SKO z dnia [...] kwietnia 2015 r. Skargę do sądu administracyjnego na tę decyzję złożyła Spółdzielnia. W konsekwencji organ odwoławczy w trybie autokontroli decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. uchylił własną decyzję z dnia [...] kwietnia 2015 r. i decyzję organu I instancji z dnia [...] lutego 2015 r. Powyższe w ocenie Sądu w sposób ewidentny świadczy o tym, że planowana inwestycja budowy domów jednorodzinnych ogranicza rozwój zabudowy zagrodowej na terenach zdominowanych przez gospodarstwa rolne.

Rozpoznając sprawę ponownie organ dokona oceny materiału dowodowego w sposób swobodny zgodnie z zasadą wyrażona w art. 80 kpa a nie w sposób dowolny. Na podstawie tak przeprowadzonej oceny dowodów ustali czy inwestycja polegająca na budowie [...] domów jednorodzinnych na terenie typowo rolniczym z podstawowym rodzajem zabudowy zagrodowej stanowi kontynuację funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w punkcie 1 wyroku. Zwrot kosztów postępowania sądowego od organu na rzecz strony skarżącej orzeczono w oparciu o art. 200 ww. ustawy. Do kosztów zaliczono wpis sądowy (500 zł), opłatę skarbową od pełnomocnictwa (2 x 17 zł) oraz koszty ustanowienia pełnomocnika z wyboru ustalone przy uwzględnieniu charakteru sprawy i niezbędnego nakładu pracy pełnomocnika - § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461 ze zm.).