Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 273/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot, Sędzia WSA Iwona Szymanowicz - Nowak, /sprawozdawca/, Protokolant Specjalista Ilona Obara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia[...]stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zajęcie nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją znak [...] z dnia [...] listopada 2012 r. Starosta [...] (dalej: "Starosta", "organ I instancji"), działając na podstawie oraz art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18, art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., zwana dalej "specustawą drogową") oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwana dalej "u.g.n.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm., zwana dalej "k.p.a.") orzekł o:

1. ustaleniu na rzecz A. T. odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym [...] gmina [...], oznaczoną numerem działki [...]o powierzchni [...] m2, która z mocy prawa na mocy decyzji Starosty Nr [...]znak [...]z dnia [...] maja 2010 r., zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi gminnej w miejscowości [...], gmina [...]", przeszła na własność Gminy [...];

2. zobowiązaniu Wójta Gminy [...] do wypłaty ww. odszkodowania;

3. ustaleniu, iż zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż decyzją Nr [...]z dnia[...]maja 2010 r., zezwalającą na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi gminnej w miejscowości [...], gmina [...]", został zatwierdzony między innymi podział działki nr [...] na działki o numerach: [...]i [...]. Zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej KW Nr [...], działka nr [...]stanowiła własność A. T. (dalej "uczestnik"), ale na podstawie ww. decyzji stała się własnością Gminy [...] (dalej: "skarżąca", "gmina").

Starosta wyjaśnił, iż zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych), przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości

i wypłacenia odszkodowania za ww. nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Z kolei zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Wysokość odszkodowania za przejętą od uczestnika nieruchomość ustalona została według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 specustawy drogowej). W operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2012 r. rzeczoznawca określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł. Organ I instancji uznał, iż rzeczoznawca majątkowy, określając w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości, przeprowadził oględziny na gruncie, dokonał pełnej analizy jej stanu prawnego, lokalizacji, czynników środowiskowych, mających wpływ na nieruchomość, jak również stanu zagospodarowania nieruchomości. Operat nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, a ustalenia zawarte w jego treści zachowują wewnętrzną spójność i logikę.

W toku postępowania administracyjnego uczestnik zapoznał się z treścią operatu szacunkowego i nie wniósł uwag do sposobu ustalenia wysokości odszkodowania. Strony postępowania, w tym skarżąca, nie składały wniosków przed wydaniem decyzji, zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a.

W odwołaniu złożonym na powołane rozstrzygnięcie skarżąca wniosła

o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie. Podniosła, iż

w sentencji decyzji błędnie wskazano, iż właściwym do wypłaty odszkodowania jest organ wykonawczy gminy, a nie gmina. Skoro bowiem w określonym w specustawie trybie nieruchomości stają się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, czyli jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie własnością gminy, to zobowiązanym do zapłaty odszkodowania jest gmina jako podmiot, który nabył własność nieruchomości, a nie wójt, który jest tylko jednym z jej organów.

Skarżąca ponadto podniosła, że stanowiący podstawę decyzji operat szacunkowy został błędnie wykonany, a do oszacowania przedmiotowych nieruchomości przyjęto zbyt wysokie ceny. Zdaniem skarżącej, proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości,

w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych analizą cen występujących na tym rynku. Wskazała, iż z treści § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, zwanego dalej "rozporządzeniem") wynika konieczność dokonywania wyceny nieruchomości przede wszystkim na podstawie cen nieruchomości podobnych do wycenianej. Za podobną uważa się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymczasem, w ocenie skarżącej, w charakterystyce obiektów przyjętych do porównań rzeczoznawca podał jedynie datę transakcji, wielkość (znacznie różniącą się od wielkości nieruchomości wycenianej) i lokalizację. Ograniczona w ten sposób charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania nie pozwala na ocenę, czy są one nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. To wskazuje na brak w operacie dokładnej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, czego wymaga § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Powinien również wskazać i załączyć dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Nadto rzeczoznawca wskazał, że do porównania wykorzystał nieruchomości inwestycyjne, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest nieruchomością rolną. Co więcej, wszystkie nieruchomości uwzględnione przez rzeczoznawcę w tabeli porównawczej posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalające na zabudowę mieszkaniową, co wpłynęło na wysokość cen transakcji, podczas gdy wyceniana nieruchomość takiej decyzji nie posiadała. Nie wzięto pod uwagę żadnej transakcji z miejscowości [...], które wskazują, iż ceny podobnych nieruchomości kształtują się na poziomie 4,76 zł - 5,98 zł/m2. Błędne określenie wartości przedmiotowej nieruchomości potwierdza wycena rzeczoznawcy majątkowego wykonana na potrzeby skarżącej

w 2012 r., a dotycząca działki nr [...], położonej w centrum wsi [...], przy drodze asfaltowej.

Ponadto operat nie zawiera wszystkich dokumentów, na których oparł się rzeczoznawca przy wycenie oraz tych, które wskazał jako źródła danych merytorycznych, naruszając w ten sposób § 56 ust. 4 rozporządzenia. Nie zawiera także wyraźnego wskazania podstawy prawnej, w oparciu o którą został sporządzony. Wymienia jedynie w sposób ogólny obowiązujące akty prawne, ale nie wskazuje szczegółowo artykułów i ustępów, w oparciu o które go wykonano, co ogranicza możliwość właściwej oceny jego zgodności z przepisami.

W konsekwencji skarżąca uznała, iż przedmiotowy operat szacunkowy został przez Starostę nieprawidłowo oceniony, sprawa odszkodowania nie została należycie wyjaśniona, a podjętych rozstrzygnięć prawidłowo nie uzasadniono, co stanowi naruszenie zasad przewidzianych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., mające wpływ na wynik sprawy.

Decyzją Nr [...]z dnia [...]stycznia 2013 r. Wojewoda [...] (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy"), biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekł

o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Po przestawieniu stanu sprawy, Wojewoda wskazał treść przepisów stanowiących podstawę zaskarżonej decyzji, tj. art. 12 ust 4-5 i art. 18 specustawy drogowej oraz (poprzez odesłanie z art. 12 ust 5) art. 134, art. 154 u.g.n. i wyjaśnił, iż wysokość odszkodowania za wywłaszczone w trybie specustawy drogowej działki ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Wojewoda wskazał na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...]z dnia [...]grudnia 2000 r., z którego wynika, iż nieruchomość objęta postępowaniem odszkodowawczym znajduje się strefie RMs - o słabszych potencjalnych warunkach dla rolnictwa (promowana funkcja wypoczynkowo-rekreacyjna, w tym agroturystyki - możliwość docelowa wyłączenia najsłabszych gleb z użytkowania rolniczego). W sporządzonym w dniu [...] sierpnia 2012 r. operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wykazał, że przeznaczenie działki nr [...], zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, dlatego jej wartość dla celów odszkodowania ustalono według aktualnego sposobu użytkowania. Do wyceny ww. nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku.

Zdaniem Wojewody, w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie, rzeczoznawca majątkowy przedstawił szczegółową charakterystykę nieruchomości porównawczych o cenie minimalnej i maksymalnej, wymagane przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, zgodnie z zasadami wynikającymi ze Standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Organ odwoławczy przywołał w tym zakresie stanowisko orzecznictwa sądowoadministracyjnego (wyrok WSA

w Łodzi z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Łd 583/11), wedle którego nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. W ocenie organu odwoławczego, operat zawiera uzasadnienie analizy badanego rynku nieruchomości na potrzeby niniejszej wyceny oraz określa jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości. Ponadto cechy nieruchomości skorygowane zostały stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Wojewoda uznał zatem, że stanowiący podstawę decyzji organu I instancji operat szacunkowy jest prawidłowy, nie budzi wątpliwości, został sporządzony z zachowaniem stosownych w tym zakresie przepisów prawa.

Organ odwoławczy wyjaśnił także, iż w odniesieniu do dróg gminnych obowiązki

i zadania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA), wynikające

z ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115, zwanej dalej "u.d.p.") wykonuje zarządca drogi, którym jest wójt (art. 19 ust. 2 pkt 4 u.d.p.). Z treści art. 20 pkt 17 u.d.p. wynika, że do zarządcy drogi należy nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych i gospodarowanie nimi w ramach posiadanego prawa do tych nieruchomości. Zabezpieczenie oraz wypłata odszkodowań za nabyte nieruchomości należy więc do właściwego zarządcy drogi. W tym wypadku organ I instancji prawidłowo ustalił, iż zobowiązanym do wypłaty przedmiotowego odszkodowania jest wójt.

Skargę na powyższą decyzję do sądu administracyjnego złożyła gmina, wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżąca powieliła zarzuty z odwołania, dotyczące zobowiązania do wypłaty odszkodowania zamiast gminy jej organ wykonawczy (wójta) oraz podważające prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwanej dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez Sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.

Istotnym dla rozpoznania niniejszej sprawy jest ustalenie, czy wydana przez organ

I instancji i utrzymana przez organ odwoławczy decyzja w zakresie ustalenia odszkodowania oraz podmiotu właściwego do jego zapłaty jest prawidłowa.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że specustawa drogowa jest ustawą szczególną (lex specialis) w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż reguluje ona zasady i warunki przygotowywania inwestycji w zakresie dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych, w tym lokalizację, nabywanie nieruchomości, jak i organy właściwe do orzekania w tych sprawach. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części (wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego

w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Stosownie do art. 12 ust. 4a tej ustawy, przejęcie nieruchomości przez odpowiedni podmiot publicznoprawny następuje za odszkodowaniem ustalanym decyzją organu, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przy czym według art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości

i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy drogowej.

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości

w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ

I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy drogowej). Podstawą zaś ustalenia wysokości odszkodowania jest, stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości, przy której określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 1 pkt 1 w związku z ust. 5 u.g.n., określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi poprzez dokonanie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.). Rodzaje zaś metod i technik wyceny nieruchomości, m.in. w zakresie określania wartości nieruchomości dla różnych celów, reguluje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stanowiące akt wykonawczy do u.g.n.

Jak wynika z powyższego, operat szacunkowy jest obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Stanowi on dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego

w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., która podlega ocenie organów orzekających i sądu administracyjnego.

Dokonując kontroli operatu szacunkowego, organy administracji nie powinny jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, a zbadać jego formalne aspekty, tzn. czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W tym zakresie organy mają więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd w pełni podziela stanowisko organów, iż kontrolowany operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania dla uczestnika, stanowi wiarygodny dowód w tym zakresie. Opinia rzeczoznawcy jest zupełna, logiczna i przekonująca.

Sąd nie podzielił zarzutów stawianych przez skarżącą w skardze wobec operatu szacunkowego. Z dokładnej analizy operatu wynika, że rzeczoznawca w odniesieniu do cech nieruchomości podobnych poddał analizie nie tylko daty transakcji, wielkość

i lokalizację nieruchomości. Na stronie 20 operatu biegła odniosła się do takich cech, jak: lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, intensywność zurbanizowania, dostępność infrastruktury technicznej oraz warunki zagospodarowania nieruchomości podobnych. Według gminy operat nie zawiera uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenia cech różniących te nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, że w operacie dokładnie scharakteryzowano nieruchomości podobne o cenie minimalnej i maksymalnej, co jest zgodne ze Standardami zawodowymi rzeczoznawców – Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Jak wynika z wyjaśnienia biegłego, zawartego w piśmie z dnia

3 grudnia 2012 r., przyjęcie do analizy nieruchomości porównawczych o wielkościach odbiegających od nieruchomości wycenianej wynika z celu wyceny. Działka wyceniana nie jest bowiem działką nabywaną pod zabudowę mieszkaniową, lecz pod drogę, więc jej kształt i wielkość są zdeterminowane potrzebami poszerzenia drogi. Celem wywłaszczenia determinowane jest również przyjęcie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogę.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca w treści operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjętą metodę wyceny gruntu (str. 14 operatu) oraz dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównań (str. 16 -17). Wbrew stanowisku skarżącej, że przeznaczenie wywłaszczanych gruntów powinno być ustalane na podstawie danych z ewidencji budynków i gruntów lub zapisów w księdze wieczystej, prawidłowo przyjęto w operacie przeznaczenie działek wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Taki obowiązek wynika jednoznacznie z art. 154 ust. 2 u.g.n.

Argument, iż do porównania nie uwzględniono żadnej nieruchomości

z miejscowości Bobrowniki także nie jest trafiony. Jak wynika bowiem z treści operatu, badaniu poddano obszar całego powiatu [...], ze szczególnym uwzględnieniem Gminy [...] i Gminy [...] (str. 17 i 18 operatu) i takie działanie jest jak najbardziej prawidłowe. Niezasadny jest także zarzut, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dokument nie zawiera wyraźnego wskazania podstawy prawnej, w oparciu o którą został sporządzony, ponieważ przepisy prawa materialnego stanowiące podstawę sporządzenia operatu, są wskazane na stronach od 5 do 8 operatu. Są to zarówno przepisy specustawy drogowej, ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i cytowanego rozporządzenia.

W ocenie Sądu, wiarygodności przedmiotowego operatu nie podważa również powołanie się przez skarżącego na okoliczność, że inny rzeczoznawca wycenił inną nieruchomość dla innego celu na inną wartość. Merytoryczne podważenie operatu szacunkowego możliwe byłoby jedynie przez przedstawienie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami (por. wyrok WSA w Warszawie

z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). Dopiero rozbieżność operatów szacunkowych, dotyczących wartości samej nieruchomości, stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (por. art. 157 ust. 4 u.g.n., wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., I OSK 695/08, wyroki WSA w Warszawie z dnia: 6 marca 2012 r., I SA/Wa 1450/11, Lex nr 1137283 oraz 22 lutego 2012 r., I SA/Wa 1164/11, Lex nr 1137270).

Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż nieprawidłowo w sentencji decyzji do zapłaty odszkodowania zobowiązany został zamiast gminy wójt, tj. jej organ wykonawczy, to w ocenie Sądu zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Jak wynika

z przedstawionego w tym zakresie stanowiska organu odwoławczego, wywiedzionego z obowiązujących w tej materii przepisów u.d.p., to do wójta - jako zarządcy drogi gminnej - należy nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych

i gospodarowanie nimi w ramach posiadanego prawa do tych nieruchomości.

W konsekwencji to wójt, działający jako organ wykonawczy gminy, jest zobowiązany jest do regulowania należnych z tego tytułu zobowiązań (np. odszkodowań).

Ponadto Sąd wskazuje, iż w prowadzonym przez organy obu instancji postępowaniu nie dopatrzył się innych naruszeń prawa materialnego i uchybień procesowych, które skutkowałyby uchyleniem zaskarżonych decyzji, czy też stwierdzeniem ich nieważności.

W związku z powyższym, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak

w sentencji wyroku.