Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 560/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 § 1; art. 141 § 4
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 10 § 1; art. 77 § 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 3; § 9 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W. Batorowicz /-/ J. Szaniecka /-/ B. Kamieńska


UZASADNIENIE

M. S. - użytkownik wieczysty działek: nr [..] o powierzchni 541 m2 i nr [..] o powierzchni 582 m2 położonych w P. przy ul. T. P. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwumieszkaniowych w zabudowie bliźniaczej - segment lewy i segment prawy, z częścią usługowo-handlową.

Prezydent Miasta, rozstrzygając sprawę po raz pierwszy, decyzją z dnia [..] nr [..] ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji, stawiając między innymi wymóg, aby wielkość powierzchni zabudowy wynosiła maksymalnie 35 %, a elewacja frontowa miała szerokość maksymalnie 20 m i wysokość maksymalnie 9,5 m.

Postanowieniem z dnia [..] Prezydent sprostował powyższą decyzję, jako zawierającą oczywistą omyłkę w zakresie szerokości elewacji frontowej wskazując, że "całkowita szerokość elewacji łącznie: wzdłuż ul. P. i od strony wewnętrznego placu na poszerzenie ul. P. - maksymalnie 41,5 m".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze - po rozpatrzeniu odwołań wniesionych przez M. A. oraz M. i J. K. - uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu zwrócono uwagę na to, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, bowiem na analizowanym obszarze występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, a planowana inwestycja zakłada budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych o dwóch lokalach mieszkalnych oraz jednym usługowym. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w sąsiedztwie maksymalny procent zabudowy działek wynosi 35 % natomiast planowana zabudowa zajmuje odpowiednio 41 % i 38 % powierzchni działek nr [..] i [..]. Nie można też przeoczyć danych zawartych w niekorzystnej dla inwestycji opinii Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, w tym także informacji, że działki będące przedmiotem wniosku wchodzą w skład obszaru objętego procedurą sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w rejonie ulic B. i T. na podstawie uchwały Rady Miasta z dnia 30 sierpnia 2005 r. Należałoby zatem rozważyć możliwość zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy do czasu zakończenia prac nad tym planem. Organ odwoławczy przypomniał, że w trybie postanowienia o sprostowaniu oczywistej omyłki nie można zmieniać merytorycznej treści decyzji, w tym zwiększać o połowę szerokość elewacji frontowej. Z akt administracyjnych nie wynika, aby postanowienie o sprostowaniu komukolwiek doręczono.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Prezydent Miasta dnia [..] wydał - na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i art. 105 kpa - nową decyzję nr [..] o ustaleniu dla M. S. warunków zabudowy przedmiotowej inwestycji.

Ustalając warunki w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ wskazał jako przeznaczenie terenu funkcję mieszkalną jednorodzinną i dopuścił wydzielenie nie więcej niż 2 lokali mieszkalnych w budynku, albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej, nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej całego budynku. W dalszej kolejności, określając wymagania dotyczące nowej zabudowy, organ określił:

– obowiązującą linię zabudowy: 40 m od frontowej granicy terenu, jako kontynuację linii usytuowania istniejących budynków wzdłuż ul. P. w analizowanym obszarze,

– wielkość powierzchni zabudowy: maksymalnie 25 %,

– szerokość elewacji frontowej:

▪ maksymalnie 19 m - w nawiązaniu do maksymalnej szerokości elewacji w analizowanym obszarze wzdłuż ul. P. (dz. nr [..] przy ul. W.),

▪ wskazując, że od granic nieruchomości sąsiednich należy zachować odległości zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

– wysokość elewacji frontowej: na maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne, w tym poddasze użytkowe, przy maksymalnej wysokości budynku do kalenicy 8,5 m (w nawiązaniu do wysokości istniejących budynków w analizowanym obszarze wzdłuż ul. P.); wskazano też, że dopuszcza się usytuowanie 1 kondygnacji podziemnej, jako częściowo wyniesionej ponad grunt (maksymalnie do wysokości 1 m n.p.t. - w zawiązaniu do budynku przy ul. P.),

– geometrię dachu: ustalono jako dach stromy, dwuspadowy lub wielospadowy w nawiązaniu do geometrii dachów istniejących budynków w analizowanym obszarze wzdłuż ul. P.

Podkreślono też konieczność pełnego zaspokojenia potrzeb parkingowych na terenie działek objętych wnioskiem. Określając warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej organ powołał się na uzgodnienia z Zarządem Dróg Miejskich. Jako załącznik decyzji organ wymienił mapę w skali 1:500, a nadto wynik analizy bez wskazania dat ich sporządzenia.

Uzasadniając tę decyzję organ opisał przebieg postępowania w sprawie dodając, że usytuowanie na wnioskowanych działkach zabudowy zwartej (bliźniaczej) jest uzasadnione i taka zabudowa podkreśli specyfikę tej części ulicy wynikającą z podziałów geodezyjnych, a także pozwoli na ukształtowanie wnętrza urbanistycznego o cechach placu.

W przewidywanym ustawą terminie strony postępowania wniosły odwołanie od powyższej decyzji, podnosząc między innymi, iż zaskarżona decyzja nie odpowiada wskazanym parametrom i cechom zabudowy oraz jest niezgodna z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r.., Nr 164, poz. 1588), szczególnie w zakresie wysokości elewacji frontowej oraz funkcji budynków.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [..], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję wskazało, że podstawowe znaczenie ma analiza urbanistyczna sporządzona w dniu 26 marca 2007 r. Zdaniem organu, istotne jest, że działki objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy były objęte we wcześniej obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego funkcją tzw. ryneczku o szczególnych walorach urbanistycznych. Powołano plany z roku 1988 i 1994. Wskazano również, że Rada Miasta będzie głosowała nad przyjęciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów ul. B. i T., który zakłada utrzymanie funkcji rynku dla analizowanego terenu. W ocenie SKO fakty te uzasadniały odstąpienie od wymogów wyznaczenia dokładnych cech zabudowy określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, SKO wyjaśniło, że odwołujący się błędnie założyli, iż uchylenie w 2003 r. poprzednio obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego wiązało się z brakiem możliwości odwoływania się do ich ustaleń. Wskazano, że w oparciu właśnie o te uchylone plany następowała realizacja zabudowy sąsiadującej, w tym także zabudowy osób wnoszących odwołanie. SKO dodało także, iż zakres ochrony prawnej właścicieli nieruchomości sąsiedzkich w postępowaniu związanym z ustaleniem warunków zabudowy jest ograniczony wyłącznie do tego, czy planowana zabudowa może negatywnie wpłynąć na potencjalne zagospodarowanie działki sąsiadów, a planowana zabudowa nie umniejsza możliwości korzystania z istniejącej zabudowy sąsiadów, natomiast kwestia usytuowania planowanej inwestycji w granicy z działką sąsiednią oraz dotycząca dostępu naturalnego światła do znajdującego się tam budynku mieszkalnego może być podnoszona przez odwołujących się skutecznie dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

Skargę na powyższą decyzję wniósł J. K., podnosząc zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez przyjęcie, iż spełniony został wymóg, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W dalszej kolejności skarżący wskazał na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 1, 4 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez uznanie, że możliwe jest określenie gabarytów planowanego obiektu budowlanego w wysokości maks 8,5 m oraz w zakresie prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej.

W szczególności zwrócono uwagę na okoliczność, iż Miejska Pracownia Urbanistyczna podała, że występują niezgodności planowanej zabudowy w zakresie funkcji terenu poprzez pominięcie definicji budynku jednorodzinnego. Wskazała też na brak nawiązania planowanej zabudowy do zabudowy sąsiedniej, co było przyczyną uchylenia wydanej wcześniej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku. W niniejszej zaś sprawie położono zbyt duży nacisk na funkcję usługową. Planowaną zabudowę należy bowiem oceniać w perspektywie otaczających ją budynków, które mają wyłącznie charakter domów wolnostojących jednorodzinnych. Organy orzekające zdecydowały się na odejście od dotychczasowego charakteru i parametrów zabudowy, motywując to powstaniem urbanistycznego elementu w postaci ryneczku oraz cechami charakterystycznymi miejsca planowanej zabudowy. Motywacja organów w świetle powyższych uwag oraz stanowiska Miejskiej Pracowni Urbanistycznej jest, zdaniem skarżącego, całkowicie błędna.

Skarżący zarzucił również organowi odwoławczemu powołanie się w motywach rozstrzygnięcia na nieistniejący przepis. Wskazał że Kolegium, prezentując stanowisko ciągłości prowadzenia działalności planistycznej, powołało się na nieistniejący przepis art. 54 ust. 4 pkt 10 ustawy z 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

J. K. wskazał też na sprzeczność rozstrzygnięcia z zapisami przeprowadzonej w dniu 26 marca 2007 r. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy tej wynika, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji linii usytuowania budynków istniejących w analizowanym odcinku obszaru wzdłuż ul. P. Nie są tam też lokalizowane lokale użytkowe, a jedynie pomieszczenia pomocnicze.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) w zw. z § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: rozporządzenie) skarżący stwierdził, że jeżeli istniejąca linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, to obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Takie zatem rozwiązanie powinien był przyjąć organ w niniejszej sprawie.

Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 rozporządzenia skarżący wskazał, że z analizy wynikało, że maksymalna szerokość elewacji frontowej wynosić może 17 m. Tymczasem w decyzji wyznaczono maksymalną szerokość elewacji frontowej na 19 m.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenie, przytaczając stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) zważył, co następuje:

Na wstępie stwierdzić trzeba, że przekazane wraz ze skargą akta administracyjne organów administracji okazały się niekompletne, a nadto uszeregowane bez zachowania chronologii, o czym będzie mowa w dalszych wywodach niniejszego wyroku. Wynikiem braku staranności w skompletowaniu i uporządkowaniu akt były dwukrotne wystąpienia Sądu o przedłożenie dodatkowych dokumentów, koniecznych do stanowczego rozstrzygnięcia sprawy.

Badając w pełnym zakresie zgodność z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że wydana ona została z naruszeniem przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów (które utraciły moc) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z kolei, w myśl § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 upzp. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Sporządzenie analizy urbanistycznej jest zatem warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, a jej wyniki załącza się do decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Z kolei decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać część tekstową i graficzną i to stosownie do wymogów § 9 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia.

W nawiązaniu do powyższego, w pierwszej kolejności należy wskazać, że z akt administracyjnych nie wynika, jaki dokument stanowi część graficzną decyzji organu I instancji. Wprawdzie na k. 162 akt administracyjnych zamieszczono mapę zasadniczą z oznaczeniem granic przedmiotowych działek, jednak określono ją wyłącznie jako załącznik graficzny zawierający wyniki przeprowadzonej analizy. Przesłana na wezwanie Sądu część graficzna (mapa) decyzji pierwszoinstancyjnej wydanej w niniejszej sprawie, dokumentem takim być nie może, bowiem zaznaczono tam, że mapa stanowi załącznik graficzny zawierający wyniki przeprowadzonej analizy. Nadesłana mapa nie została opatrzona pieczęcią wskazującą na to czy i dla jakiej decyzji jest załącznikiem (k. 77 akt sądowych)

Na podstawie lektury akt administracyjnych, w tym decyzji organu I instancji, nie można też jednoznacznie ustalić, które wyniki analizy stanowiły podstawę ustalenia funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania badanego terenu, a w konsekwencji były załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy. Można jedynie przypuszczać - biorąc pod uwagę miejsce zamieszczenia w aktach administracyjnych trzech analiz, a także dokumentów nadesłanych na żądanie Sądu (k. 71 - 73 akt sądowych), że były nimi wyniki analizy sporządzone dnia 28 maja 2007 r. W powołanym dokumencie z 28 maja 2007 r. nie wskazano jednak, jaka analiza (z jakiej daty) była podstawą sformułowania owych wyników. Z kolei organ odwoławczy przyjął, że w rozpoznawanej sprawie podstawowe znaczenie miała analiza urbanistyczna opatrzona datą 26 marca 2007 r. Nie dostrzegł przy tym, że w analizie tej nie podano, kto jest jej autorem. Nie została ona też podpisana, a jedynie parafowana przez niezidentyfikowaną osobę. O treści tej analizy zawiadomiono jedynie inwestora, który zaakceptował jej wyniki, modyfikując tym samym swój pierwotny wniosek. Odbiegała ona przy tym od wyników analizy z 7 listopada 2006 r. (mniej korzystnej dla inwestora), z którą zapoznano skarżącą. Co więcej, nie wyjaśniono dlaczego przyjęte w decyzji pierwszoinstancyjnej wymagania odbiegały od analizy z 7.XI.2006 r., a korespondowały z analizą z 26.III.2007 r.

Wreszcie na kopii mapy zasadniczej znajdującej się na k. 162 akt administracyjnych, opatrzonej informacją, iż stanowi załącznik graficzny zawierający wyniki analizy nie zakreślono granic obszaru analizowanego, stosownie do wymagań § 3 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.VIII.2003 r. Tym samym nie znany jest obszar, który faktycznie był przedmiotem dokonanych w sprawie ocen. Należy dodać, że dołączone do akt sprawy wydruki komputerowe obrazujące teren planowanej inwestycji oraz obszar objęty analizą (zakreślony wokół przedmiotowych działek) nie spełniają wymogów powołanego wyżej przepisu, wobec braku określenia skali w jakiej zostały przedstawione (k. 11, 168 i 169 akt administracyjnych).

Opisane wyżej uchybienia oznaczają istotne naruszenie zasad ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, określonych w § 3 i § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., a także reguł procesowych określonych w art. 7, 10 § 1, 77 § 1 kpa. Brak zaś staranności w skompletowaniu akt administracyjnych (zwłaszcza I instancji), błędy w oznaczeniu działek będących przedmiotem postępowania, ograniczyły równocześnie możliwość kontroli decyzji organów obu instancji ze strony Sądu.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że określenie warunków dotyczących nowej zabudowy na terenie, na którym brak jest planu miejscowego możliwe jest dopiero po dokonaniu analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), przy zachowaniu zasad wynikających z powołanego wyżej rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz przepisów procedury administracyjnej.

Jakkolwiek naruszenia przepisów postępowania stanowiły wystarczającą podstawę do uchylenia decyzji organów obu instancji, Sąd postanowił skorzystać z upoważnienia z art. 141 § 4 ppsa i zawrzeć wskazania odnoszące się również do materialno-prawnych aspektów dalszego postępowania. Argumentacja SKO, iż zabudowa o funkcji "rynku" przewidziana była w uchylonych planach zagospodarowania przestrzennego, a także w projektowanym "nowym" planie może być traktowana jedynie pomocniczo, a w sprawie stanowi w zasadzie jedyny argument za odstąpieniem od parametrów zabudowy osiedla. Podzielić należy stanowisko zaprezentowane w skardze, że powołanie się przez organy na postanowienia uchylonych planów zagospodarowania przestrzennego (z lat 1988 i 1994), a także na przewidywane tendencje nowego planu, nie jest wystarczającym argumentem uzasadniającym odstąpienie od kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Obowiązujące przepisy nakazują oceniać inwestycję w perspektywie otaczających ją (istniejących) budynków (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp), a wcześniejsza lub planowana koncepcja zagospodarowania danego obszaru może odgrywać jedynie rolę pomocniczą. Nie oznacza to jednak zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Możliwość wprowadzenia odstępstw przewiduje rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w przypadkach, jeżeli dane rozwiązanie jest poparte analizą urbanistyczną. Powinna ona wskazywać przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich z uwzględnieniem jej dodatniej bądź ujemnej funkcjonalności dla całego obszaru analizowanego. W przypadku budownictwa jednorodzinnego, jakie dominuje w okolicy działek przy ul. P., wprowadzenie zabudowy szeregowej mieszkaniowo--usługowej w kształcie "rynku" może być zatem dopuszczone, jeżeli w toku postępowaniu wskazane zostaną wystarczająco uzasadnione racje za tym przemawiające. Może być to na przykład potrzeba skoncentrowania funkcji usługowej w jednym miejscu (co może przyczynić się do rozwoju odpowiedniej infrastruktury, jak choćby parkingi). Organy powinny rozważyć również wnikliwie wnioski i uwagi mieszkańców działek sąsiednich jak i stanowiska przedłożone przez jednostki opiniujące.

Na marginesie Sąd wyjaśnia, iż nie miał możliwości rozważenia pozostałych zarzutów skargi. Dotyczyły one wymagań nowej zabudowy, których prawidłowość jest pochodną rzetelnie sporządzonej analizy urbanistycznej. Ta jednak wymaga weryfikacji z przyczyn formalnych, stąd też Sąd nie badał prawidłowości przyjętych w niej, a w konsekwencji także i w decyzji o warunkach zabudowy, parametrów inwestycji.

Z wymienionych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 ppsa oraz § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2002 r., nr 163, poz. 1348 ze zm.), a o wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 ppsa.

W.Batorowicz /-/ J.Szaniecka /-/ B.Kamieńska

Brak podpisu sędziego spowodowany

jest jego nieobecnością /-/ J.Szaniecka

MK