Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 305/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2006-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik Sędzia WSA Maria Taniewska – Banacka Protokolant referent Jolanta Czarnata po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2006 r. sprawy ze skargi S. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy K., orzekający w sprawie jako organ I instancji, ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. Obowiązkiem uiszczenia tej opłaty organ obciążył S. A. w związku ze zbyciem przez nią działek ewidencyjnych nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,5216 ha położonych w S. pomiędzy ul. L. i ul. [...]. W dniu [...] r. skarżąca sprzedała działkę nr [...] natomiast działkę nr [...] darowała na rzecz bratanka i jego żony. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, iż wymierzenie opłaty było związane ze wzrostem wartości opisanych nieruchomości wynikającym z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy w K. z dnia

[...] r. Nr [...] opublikowanej w Dz. Urz. Województwa Ś. Nr [...], poz. [...] i zbyciem tych działek przez właściciela. Wzrost wartości został określony na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Pana mgr inż. J. P. Opłata planistyczna w odniesieniu do działki nr [...] wynosi [...] zł, a w odniesieniu do działki nr [...] – [...] zł. Jako podstawę prawną podjętego rozstrzygnięcia organ I instancji powołał art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z zm.).

W odwołaniu i uzupełniającym je piśmie procesowym z dnia [...] roku S. A. domagała się ustalenia niższej opłaty planistycznej z uwagi na swoją trudną sytuację zdrowotną. Podniosła, iż w [...] roku była w Urzędzie Gminy informowana, że teren tych działek jest przeznaczony pod zabudowę. W jej ocenie działki te przed uchwaleniem planu miały wartość działek budowlanych, a nie gruntu rolnego, jak przyjęto w operacie. Nadto odwołująca się podniosła brak podstaw do wymierzenia opłaty planistycznej w związku z darowizną działki nr [...] na rzecz bratanka i jego żony.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. – po przeprowadzeniu w dniu [...] roku rozprawy administracyjnej – zaskarżoną decyzją z dnia

[...] roku uchyliło decyzję organu I instancji w całości i ustaliło dla S. i A. jednorazową opłatę w [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] o powierzchni [...] ha w związku z uchwaleniem planu miejscowego oraz określiło termin uiszczenia powyższej opłaty.

Decyzja została wydana na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. nr 80, poz. 717 z zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 2 kpa.

Kolegium wskazało na uchwalenie przez Radę Gminy w K. w dniu [...] roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w S., który wszedł w życie w dniu [...] roku. Działka nr [...] o powierzchni [...] ha (po podziale której – dokonanym w roku [...] – powstały działki nr: [...],[...] i [...]) zgodnie z planem obowiązującym do dnia [...] roku położona była na terenie oznaczonym symbolami [...],[...] (w znacznej części) i [...] + [...] + [...] (w małym fragmencie). Nowy plan przeznaczył tę działkę pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług nie powodujących ponadnormatywnych emisji substancji szkodliwych oraz drgań i hałasu do środowiska (symbol na rysunku planu [...]).

Odwołująca się w dniu [...] roku aktami notarialnymi: działkę [...] sprzedała, a działkę [...] darowała na rzecz bratanka i jego żony.

Natomiast powstała z podziału działki [...] działka [...] została przeznaczona pod drogę publiczną (gminną), a odwołująca się otrzymała odszkodowanie w kwocie [...] zł.

W trakcie rozprawy administracyjnej w dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy podwyższył wartość 1 m2 działek [...] i [...] przed uchwaleniem planu do kwoty [...] zł (w operacie [...] zł/m2), na co wyraził zgodę pełnomocnik Wójta Gminy K.

Mając na uwadze treść art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku, 30 % wskaźnik jednorazowej opłaty określony przez Radę Gminy w K. w uchwale z dnia [...] roku, a także ustalenie na wyżej opisanej rozprawie wartości 1 m2 działek przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło nową opłatę planistyczną. Wyjaśniło, że brak jest podstaw do zanegowania opinii rzeczoznawcy co do wartości działek przed i po uchwaleniu planu. Sporne działki – niezależnie od zapisów poprzedniego planu, który utracił moc od dnia [...] roku do czasu wejścia w życie nowego planu to jest [...] roku były użytkowane jako grunty rolne, a więc przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości nakazało przyjąć ten faktyczny sposób ich wykorzystania przed uchwaleniem planu. Nadto organ odwoławczy wskazał na uchylenie z dniem 22 września 2004 roku art. 37 ust. 2 ustawy, a w związku z tym braku podstaw do obniżenia należnej opłaty planistycznej o koszty podziału geodezyjnego nieruchomości (w operacie [...] zł w stosunku do działki nr [...] i [...] zł w stosunku do działki [...]).

Kolegium stanęło na stanowisku, iż od działki [...], która była przedmiotem darowizny na rzecz osób bliskich, nie pobiera się opłaty planistycznej. W tym zakresie powołało się na treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwałę NSA z dnia 30 października 2000 r. sygn.akt OPK 16/00.

W konsekwencji – w następstwie rozpoznania odwołania S. A. Kolegium ustaliło opłatę planistyczną jedynie od działki nr [...], będącej przedmiotem umowy sprzedaży, na kwotę [...] zł, przedstawiając sposób jej wyliczenia w decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego S. A. w dalszym ciągu domagała się ustalenia niższej opłaty planistycznej. Zarzuciła brak podstaw do nie pomniejszenia ustalonej opłaty o koszty wytyczenia gruntu pod drogę publiczną oraz podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, że wartość spornych działek przed uchwaleniem planu kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2. Na potwierdzenie tej okoliczności załączyła kserokopię aktu notarialnego – umowę darowizny działki nr [...] z dnia [...] r.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie z argumentacją zbieżną z zawartą w decyzji ostatecznej. Odnosząc się do złożonego aktu notarialnego wskazał, że działka [...] leżała zgodnie z planem, który utracił moc w terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną ([...] + [...] + [...])), a kwestia ta została wyjaśniona na rozprawie administracyjnej. Dlatego też wartość

1 m2 tej działki mogła się kształtować na poziomie około [...] zł, co jednak nie jest adekwatne do gruntów rolnych (wg starego planu) i użytkowanych faktycznie w tym charakterze do czasu wejścia w życie nowego planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a tylko pod tym względem podlega kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu.

Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z zm.), dalej powołanej jako "ustawa", w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianę i zbyciem tej nieruchomości przez właściciela (użytkownika wieczystego), wójt (burmistrz, prezydent) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Rada Gminy K. w uchwalonym planie z dnia [...] roku wskaźnik jednorazowej opłaty ustaliła na 30 % (§ 7 uchwały). Z kolei wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

W rozpoznawanej sprawie do zmiany wartości nieruchomości doszło nie na skutek zmiany planu, ale w następstwie uchwalenia nowego planu. Poprzednio obowiązujący plan utracił ważność w dniu [...] roku, a uchwała Rady Gminy w K. z dnia [...] roku weszła w życie [...] r. Stąd też wzrost wartości nieruchomości winien uwzględniać faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu (art. 37 ust. 1).

Jest bezsporne, a potwierdza to także operat szacunkowy i rozprawa administracyjna, iż działki nr [...],[...] (przeznaczone pod drogę) i nr [...] do czasu wejścia w życie nowego planu ([...] r.) były użytkowane jako grunty orne. W związku z tym przyjęcie – po rozprawie administracyjnej – wartości m2 tych działek przed wejściem w życie planu na [...] zł należy uznać za zasadne. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, iż wartość przyjętych do porównania nieruchomości rolnych o powierzchni od 2 ha do 10 ha kształtowała się na poziomie od [...] zł za 1 m2. Należy podzielić stanowisko organu odwoławczego, iż na wartość tą nie mogła wpłynąć cena działki nr [...], będącej przedmiotem aktu notarialnego – umowy darowizny z [...] roku. Działka [...] leżała bowiem zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego planu na terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną (symbol na rysunku planu [...] + [...] + [...]), a takiego statusu sporne działki nie posiadały w tym planie, ani – co ważniejsze – nie były tak użytkowane przed uchwaleniem nowego planu.

Także wyliczenie wartości nieruchomości po wejściu w życie nowego planu należy uznać za prawidłowe. Nieruchomość ta – zgodnie z planem z [...] roku – została przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne z dopuszczeniem usług nieuciążliwych (symbol [...]). Wartość przyjętych w operacie do porównania nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, a rzeczoznawca ustalił wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...] zł, a działki [...] na kwotę [...] zł. Są to kwoty zbliżone do wartości 1 m2 działki przejętej pod drogę ([...] zł); wartości 1 m2 działki [...] przyjętej w notarialnej umowie sprzedaży ([...] zł).

Niezasadny jest zarzut skarżącej nie pomniejszenia należnej opłaty planistycznej o poniesione przez nią koszty podziału geodezyjnego. Dla takiego pomniejszenia opłaty planistycznej brak jest podstawy prawnej. Z dniem 22 września 2004 roku został uchylony ust. 2 art. 37 ustawy (Dz. U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492), na mocy którego opłatę planistyczną pomniejszało się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.

Skład orzekający – niezależnie od zasady wynikającej z art. 134 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm.), dalej ppsa – podziela stanowisko organu odwoławczego, co do zachowania aktualności przez uchwałę NSA z dnia 30 października 2000 r. sygn. akt OPK 16/00. Za poglądami wyrażonymi w tej uchwale przemawia treść art. 37 ust. 1 ustawy, który przewiduje ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży.

Powyższe oznacza, że zdaniem składu orzekającego prawidłowo, w sposób odpowiadający wymogom prawa, została ustalona opłata planistyczna od działki oznaczonej nr [...]. Niestety na jej wysokość nie może mieć wpływu sytuacja zdrowotna skarżącej bowiem nie stanowi ona przesłanki ustalenia przedmiotowej opłaty.

Kierując się tymi powodami na podstawie art. 151 ppsa skargę oddalono.

SW