Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 507/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca) Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Asystent sędziego Marcin Małek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 października 2010 r. sprawy ze skargi T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 maja 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., po rozpatrzeniu odwołania T. B. od decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 21 sierpnia 2009 r., nr [...], ustalającej dla T. B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...], o pow. 2,92 ha, położonej w [...] przy [...], obręb [...], w wysokości 479 880,00 zł na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – utrzymało tę decyzję w mocy.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało, że działka nr ewid. [...] o pow. 2,92 ha, przy [...] w [...], w myśl zapisów poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego położona była w obszarze oznaczonym symbolem "II D 23 US" – teren urządzeń sportowych – projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny, zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. W nowym planie miejscowym, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Lublinie nr 1688/LV/2002 z dnia 26 września 2002 r., nieruchomość ta znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "AGc/U" - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą z wykluczeniem realizacji obiektów produkcyjnych, zapleczy technicznych oraz baz i składów materiałowych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i usług publicznych oraz na terenie oznaczonym symbolami "KDI" i "KDd" - ulice lokalne i ulice dojazdowe - projektowane ulice o charakterze lokalnym. Na obszarze tym plan dopuszcza m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych, gdyż wskazana działka położona jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych "X2".

Postępowanie administracyjne w sprawie zostało wszczęte po uzyskaniu przez organ pierwszej instancji informacji o zbyciu przez T. B. przedmiotowej nieruchomości w dniu 28 lutego 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W postępowaniu tym sporządzony został, na zlecenie organu, operat szacunkowy z dnia 28 maja 2008 r. Na podstawie tego operatu organ pierwszej instancji stwierdził, że w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość omawianej nieruchomości wzrosła o 1 599 600,00 zł. W związku z tym powołaną na wstępie decyzją Prezydent Miasta L. ustalił dla T. B. opłatę planistyczną w kwocie 479 880,00 zł, a więc zgodnie z określoną w nowym planie stawką procentową tejże opłaty (30 % wzrostu wartości nieruchomości).

Organ odwoławczy podkreślił, iż operat szacunkowy z dnia 28 maja 2008 r. (zaktualizowany w dniu 29 lipca 2009 r.), w oparciu o który wydano decyzję organu pierwszej instancji, na wniosek T. B. został poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych (Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W.). Z opinii sporządzonej przez tę Komisję w dniu 10 kwietnia 2010 r. wynika, iż operat ten może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie, a jego uchybienia nie miały wpływu na wynik sporządzonej wyceny.

W ocenie Kolegium, wszystkie istotne w sprawie okoliczności zostały wyjaśnione, a ustalająca opłatę planistyczną decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa. Poza wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego (co zostało wykazane w operacie szacunkowym), nastąpiło jej zbycie przez stronę w terminie 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca (data wejścia w życie planu: 8 listopada 2002 r., data sprzedaży: 28 lutego 2007 r.), a jednocześnie obowiązujący plan miejscowy określa stawkę procentową opłaty planistycznej.

Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. organy administracji obu instancji zapewniły stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiły jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Odnosząc się do wniosku odwołującego się o dokonanie ponownej oceny prawidłowości sporządzenia operatu przez inną komisję (organizacji rzeczoznawców majątkowych), organ odwoławczy stwierdził, iż jest on bezzasadny. W ocenie Kolegium, uwzględnienie wniosku byłoby sprzeczne z ideą oceny dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych i prowadziłoby do przewlekłości postępowania administracyjnego w tej sprawie, a nawet jego paraliżu.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł T. B., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 4 pkt 16 i art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1999 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem skarżącego, Kolegium bezkrytycznie oparło się na wywodach zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu pierwszej instancji, uchylając się od oceny prawidłowości tego operatu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ drugiej instancji nie odniósł się także do zarzutów skarżącego dotyczących operatu.

Organ ten pominął również fakt, iż w dacie zapoznawania się przez skarżącego z aktami administracyjnymi sprawy, już po wydaniu decyzji organu pierwszej instancji, operat nie zawierał klauzuli aktualizacyjnej. Potwierdzenie aktualności operatu w rozpoznawanej sprawie zostało ponadto wadliwie sporządzone, gdyż powinno nastąpić poprzez dołączenie tej klauzuli w formie osobnego dokumentu.

Skarżący zarzucił, iż organy administracji nie poinformowały go o potwierdzeniu aktualności operatu, co stanowi naruszenie art. 10 § 1 k.p.a., gdyż uniemożliwiło stronie wypowiedzenie się co do tego faktu.

W ocenie skarżącego, wadliwe jest założenie rzeczoznawcy majątkowego, iż po uchwaleniu nowego planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości skarżącego, skoro kilka lat przed zmianą planu "A" Spółka z o.o., należąca do "B" A.G., oferowała mu za tę nieruchomość cenę wyższą niż uzyskał po zmianie planu. Ceny transakcji dotyczących nieruchomości podobnych zawieranych pomiędzy podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nie zmieniły się po uchwaleniu nowego planu, co oznacza, iż uwzględniając poziom inflacji i ogólny wzrost cen nieruchomości, spadła wartość przedmiotowej działki.

T. B. zarzucił również, iż organy obu instancji nie uwzględniły tego, że zgodnie z dokonywaną przez organy administracji interpretacją zapisów planu dla terenu oznaczonego w planie symbolem "II D 23 US", w okresie jego obowiązywania przed zmianą planu, przedmiotowa nieruchomość mogła być wykorzystana pod budowę wielkokubaturowych obiektów handlowych, czyli na cele zgodne z obecnymi zapisami planu zagospodarowania przestrzennego. Fakt ten potwierdza powołana przez skarżącego decyzja Prezydenta Miasta L. z dnia 1 września 2000 r., nr [...], ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla realizacji m.in. na działce skarżącego "Wielofunkcyjnego Centrum Sportowo-Rekreacyjno-Usługowo-Handlowo-Administracyjnego wraz z wjazdami, zapleczem parkingowym i przyłączami".

Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, zdaniem skarżącego, narusza obowiązujące przepisy, gdyż w celu ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego rzeczoznawca sam skonstruował metodę oszacowania nieruchomości polegającą na porównaniu wartości nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę ogólnego wzrostu wartości nieruchomości w ciągu ostatnich lat ani faktu, że 17% nieruchomości przeznaczone zostało w nowym planie zagospodarowania przestrzennego pod ulice lokalne i ulice dojazdowe, a nie pod obiekty handlowe. Wskutek tego przyjęte do porównania nieruchomości nie mogą być uznane za podobne, gdyż nie obejmowały terenów przeznaczonych pod ulice lokalne, a zatem nie posiadają tejże "innej cechy", o jakiej mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na rozprawie przed Sądem w dniu 22 października 2010 r. pełnomocnik skarżącego złożył fragment, uzyskanego za pośrednictwem sieci internetowej, opracowania pt. "Rynek nieruchomości".

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 4).

W świetle ust. 11 powołanego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., to jest w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji).

Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3).

Operat ten może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (ust. 4).

Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych,

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia 21 sierpnia 2009 r., nr [...], ustalającą dla skarżącego T. B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...], o pow. 2,92 ha, przy [...] w [...], obręb [...], w wysokości 479 880,00 zł, na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin.

W rozpoznawanej sprawie jest bezspornym, iż w myśl zapisów Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Lubelskiego Zespołu Miejskiego, zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Lublinie Nr XV/91/86 z dnia 30 grudnia 1986 r. wraz ze zmianami zatwierdzonymi uchwałą Rady Miejskiej w Lublinie Nr L/500/93 z dnia 23 października 1993 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 17, poz. 101) przedmiotowa działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem "II D 23 US" - teren urządzeń sportowych - projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny, zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych (k. 4 akt adm. I inst.).

Bezspornym jest również, że zgodnie z nowym planem miejscowym, który został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w Lublinie Nr 1688/LV/2002 z dnia 26 września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublina - część II (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 124, poz. 2671 ze zm.), omawiana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "AGc/U" - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą z wykluczeniem realizacji obiektów produkcyjnych, zapleczy technicznych oraz baz i składów materiałowych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i usług publicznych oraz na terenie oznaczonym symbolami "KDI" i "KDd" - ulice lokalne i ulice dojazdowe - projektowane ulice o charakterze lokalnym. Na obszarze tym dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych, jeżeli wynika to z ustaleń stref polityki przestrzennej lub wymiennie - pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych (domy towarowe, pasaże handlowe, koncentracje funkcji handlowo-usługowej). Przedmiotowa działka położona jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych "X2" obejmującej obszar miasta położony w rejonie ulic O., G. i Al. K.

W świetle zapisów nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi 30 % (§ 81).

Nie ulega także wątpliwości, że w dniu 28 lutego 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, to jest 8 listopada 2002 r., skarżący T. B. na podstawie umowy sprzedaży zbył stanowiącą jego własność działkę nr ewid. [...], położoną w [...] przy [...].

Z akt administracyjnych wynika, iż na zlecenie organu pierwszej instancji sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. operat szacunkowy z dnia 28 maja 2008 r. W świetle tego operatu, wartość rynkowa opisanej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 3 732 300,00 zł, a po jego wejściu w życie nowego planu – 5 331 900,00 zł. W wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości o 1 599 600,00 zł.

Skarżący, kwestionując ustalenia wskazanego operatu, przedłożył operat szacunkowy dotyczący ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, sporządzony na jego zlecenie w grudniu 2000 r. przez rzeczoznawców majątkowych M. P. i L. W. Z operatu tego wynika, że zgodnie z poprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta znajdowała się na terenie przewidzianym "pod zabudowę usługową (komercja)" (cz. I pkt 1.4 operatu). Wartość rynkowa tejże nieruchomości, w myśl wskazanego opracowania, wynosiła 9 344 000 zł (cz. III operatu).

Należy podkreślić, iż przedłożony przez skarżącego operat nie mógł mieć wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy. W myśl bowiem art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami "sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1".

Organ odwoławczy, uwzględniając żądanie skarżącego dopuścił dowód z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W. z dnia 10 kwietnia 2010 r., nr [...], dotyczącej oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu.

Z opinii tej wynika, iż operat szacunkowy z dnia 28 maja 2008 r. może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej, zaś jego uchybienia nie miały wpływu na wynik sporządzonej wyceny. Zdaniem autorów opinii, przedmiotowy operat został nazwany poprawnie i sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Przedmiot i zakres oraz cel wyceny określono prawidłowo, a zastosowane przepisy prawa obowiązywały w dacie wykonania opracowania. Prawidłowo również wykorzystano źródła danych oraz przyjęto daty istotne dla procesu wyceny. Operat szacunkowy zawiera obszerną i wyczerpującą analizę rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy zamieścił w operacie niezbędne dla wyceny informacje o przeznaczeniu nieruchomości oraz określił rodzaj wartości. Nieruchomość wyceniana opisana została przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób zadowalający, a niepełny opis stanu prawnego nie miał wpływu na określenie wartości rynkowej nieruchomości. Jednocześnie organizacja rzeczoznawców majątkowych wskazała, iż przyjęcie do określenia współczynnika transakcji z rynku L. i Ł. stanowi uchybienie, jednakże nie miało ono wpływu na liczbowy wymiar otrzymanego wyniku. Bez znaczenia dla wyniku wyceny pozostaje również, w ocenie wskazanej Komisji, umieszczenie na stronie 16 operatu błędnych opisów cech nieruchomości.

Zdaniem Sądu, dokonana przez Kolegium ocena prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. w dniu 28 maja 2008 r. (zaktualizowanego w dniu 29 lipca 2009 r.) nie nosi znamion dowolności.

W świetle art. 84 § 1 k.p.a. gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

W orzecznictwie i w doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że "organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną, opartą na nauce lub doświadczeniu. (...) Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego" (E. Iserzon, J. Starościak, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, teksty, wzory i formularze, Warszawa 1970, s. 178 i 179). Dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., I OSK 1444/08, niepubl.).

Treść omawianego operatu szacunkowego jest logiczna i spójna, a wnioski w nim zawarte są prawidłowe. Sąd podziela stanowisko wyrażone w powołanej wyżej opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, iż operat ten może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej, a jego uchybienia nie miały wpływu na wynik sporządzonej wyceny (k. 32v akt adm. II inst.).

Prawidłowe było również stanowisko organu drugiej instancji, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innej komisji (organizacji rzeczoznawców majątkowych) w przedmiocie oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego.

Przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje tryb weryfikacji sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny, wskazując jako organ do weryfikacji tej właściwy organizację rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Sądu, w świetle tego przepisu, nie ma konieczności wielokrotnego badania operatu szacunkowego przez różne organizacje rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji, gdy dokonana w sprawie ocena tego operatu nie budzi wątpliwości co do swej zasadności.

Taka sytuacja zachodzi w rozpoznawanej sprawie.

Ponownie należy podkreślić, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. w dniu 28 maja 2008 r. (zaktualizowany w dniu 29 lipca 2009 r.) poddany był – na żądanie skarżącego T. B. – ocenie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W., która stwierdziła, że operat ten "może stanowić podstawę naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości" (k. 32v, 37 akt adm. II inst.). Wskazana opinia organizacje rzeczoznawców majątkowych, zdaniem Sądu, nie nasuwa żadnych zastrzeżeń co do swej treści.

Niezasadne są również zarzuty skargi co do nieprawidłowości dotyczących aktualizacji omawianego operatu.

Skarżący nie wykazał w jakikolwiek sposób, by zamieszczenie klauzuli aktualizacyjnej nastąpiło dopiero po wydaniu w dniu 21 sierpnia 2009 r. decyzji przez organ pierwszej instancji. Należy zatem stwierdzić, iż, jak wynika z akt administracyjnych, operat szacunkowy z dnia 28 maja 2008 r. opatrzony został klauzulą aktualizacyjną w dniu 29 lipca 2009 r.

Wadliwe jest także stanowisko skarżącego, zgodnie z którym potwierdzenie aktualności operatu mogło nastąpić wyłącznie poprzez "dołączenie" klauzuli aktualizacyjnej w formie osobnego – od operatu – dokumentu.

W myśl powołanego wyżej przepisu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Z brzmienia powołanego przepisu wynika zatem wyraźnie, iż w celu uaktualnienia operatu wystarczające jest "umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził", tak jak to nastąpiło w rozpoznawanej sprawie. Przepis ten nie obliguje autora operatu do "dołączenia" w osobnym dokumencie klauzuli aktualizacyjnej.

Do odmiennej wykładni omawianego przepisu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może prowadzić brzmienie powołanego przez skarżącego § 58 ust. 1 zdanie 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie upoważnienia zawartego art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i jego zapisy nie mogą modyfikować treści przepisów tejże ustawy, w szczególności zaś wskazanego art. 156 ust. 4.

Należy zatem podkreślić, iż przepis § 58 ust. 1 zdanie 1 powołanego rozporządzenia, stanowiący, że "potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu", nie może być zatem rozumiany tak, iż wyklucza on możliwość aktualizacji operatu w inny sposób niż poprzez "dołączenie" do operatu klauzuli aktualizacyjnej w formie osobnego dokumentu.

Nieuzasadnione są również zarzuty skarżącego, że w świetle zapisów poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość mogła być wykorzystana pod budowę wielkokubaturowych obiektów handlowych. Ponownie należy podkreślić, iż z zgodnie z treścią Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonowania Lubelskiego Zespołu Miejskiego działka skarżącego nr ewid. [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem "II D 23 US" - teren urządzeń sportowych - projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny, zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. W żadnym razie nie można zatem przyjąć, iż zapis ten umożliwiał realizację na obszarze przedmiotowej działki "wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych", na co zezwala obecnie obowiązujący plan.

Na wynik rozpoznawanej sprawy nie może mieć wpływu fakt wydania przez Prezydenta Miasta L. decyzji z dnia 1 września 2000 r., nr [...], ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla realizacji m.in. na działce skarżącego "Wielofunkcyjnego Centrum Sportowo-Rekreacyjno-Usługowo-Handlowo-Administracyjnego wraz z wjazdami, zapleczem parkingowym i przyłączami".

Po pierwsze skarżący, mimo iż powoływał się na powyższą decyzję w odwołaniu, piśmie procesowym z dnia 30 kwietnia 2010 r. oraz w skardze, nie złożył do akt sprawy kopii tejże decyzji. Nie ma zatem żadnych dowodów na wydanie wskazanej decyzji. Ponadto przedłożony przez skarżącego operat szacunkowy, sporządzony w grudniu 2000 r., nie wskazuje w żaden sposób na wydanie wskazanej decyzji, co świadczy o tym, że albo decyzja ta nie została wydana, albo nie pozostawała wówczas w obrocie prawnym.

Po drugie nawet, gdyby istotnie decyzja ta została wydana, to w myśl powołanych wyżej przepisów okoliczność ta nie ma wpływu na ocenę zaskarżonej decyzji. Podstawowe znaczenie dla ustalenia opłaty planistycznej ma bowiem okoliczność, czy wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła, a ta okoliczność została w niniejszej sprawie przez organy administracji wykazana.

Niezasadne są również pozostałe zarzuty skargi.

Wbrew twierdzeniom skarżącego sporządzony operat szacunkowy uwzględnia fakt, iż 17% nieruchomości przeznaczone zostało w nowym planie zagospodarowania przestrzennego pod ulice lokalne i ulice dojazdowe, a nie pod obiekty handlowe. Z treści operatu wynika wyraźnie, iż "w nowym planie działka nr ewid. [...] położona jest w obszarze o dwóch różnych przeznaczeniach: I – główna część stanowiąca około 83% powierzchni (około 2,42 ha) położona jest w obszarze oznaczonym symbolem AGc/U [...], II – obszar stanowiący wąski pas wzdłuż zachodniej i południowej granicy działki zajmujący około 17% powierzchni (około 0,50 ha) położony jest w obszarze oznaczonym symbolem KDl i KDd" (cz. II pkt 2 operatu). Autor operatu, co należy podkreślić, dokonując wyboru nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do nieruchomości skarżącego wybrał 4 nieruchomości, charakteryzujące się m.in. "udziałem wąskich pasów wzdłuż granic przeznaczonych pod drogi lokalne" (cz. IV pkt 3 ppkt 3.1.1 operatu). Nie ulega zatem wątpliwości, iż wskazana okoliczność miała wpływ na ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Bezzasadny jest więc zarzut, iż przyjęte do porównania nieruchomości nie mogą być uznane za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym nieruchomości podobne stanowią nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Porównywane w operacie nieruchomości obejmowały działki gruntu charakteryzujące się wspólnymi właściwościami wyszczególnionymi w treści operatu, w tym posiadały tereny przeznaczone pod ulice lokalne i ulice dojazdowe (cz. IV pkt 3 ppkt 3.1.1), a tym samym prawidłowo zostały uznane za nieruchomości podobne.

Brak jest również podstaw do stwierdzenia, iż rzeczoznawca dokonał nieprawidłowego wyboru metodyki służącej ustaleniu wartości rynkowej działki gruntu skarżącego. Przepisy powołanego wyżej rozporządzenia nie wykluczały bowiem określenia wartości nieruchomości w rozpoznawanej sprawie przy użyciu metodyki przyjętej przez autora operatu szacunkowego z dnia 28 maja 2008 r.

Zgodnie z § 50 ust. 1 wskazanego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2).

Przepis ten nie wskazuje określonej metodyki pozwalającej na obliczenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej, a jedynie wskazuje sposób przeprowadzania tej oceny. Nie można zatem z góry wykluczyć skorzystanie przez autora operatu szacunkowego z jednego ze sposobów szacowania wartości nieruchomości wymienionych w rozporządzeniu bądź innej metodyki, która pozwala na prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości.

Cytowany przez skarżącego § 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia również nie stał na przeszkodzie zastosowaniu nietypowej metodyki w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości (ust. 1). W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (ust. 2).

Powołany przepis wskazuje, iż przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, "można" przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym, krajowym albo zagranicznym rynku nieruchomości. Nie ulega zatem wątpliwości, iż przepis ten nie obliguje rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego wycenę nieruchomości do zastosowania tego rodzaju działań.

Sąd podziela stanowisko wyrażone w powołanej wyżej opinii z dnia 10 kwietnia 2010 r., iż "dysponując znikomą liczbą transakcji zawartych na lokalnym rynku pod usługi publiczne wartość nieruchomości przed zmianą planu określona została nietypową metodyką poprzez wykorzystanie relacji zachodzących pomiędzy cenami gruntów przeznaczonych pod usługi publiczne a cenami gruntów przeznaczonymi na handel i usługi; zdaniem zespołu zastosowana metodologia jednak doprowadziła do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości" (k. 32 akt adm. II inst.).

Zauważyć również należy, iż skarżący zlecił przeprowadzenie oceny wskazanego operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych działającej w innym mieście i nie zachodzą żadne okoliczności wskazujące na to, iż w ocenie brali udział rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Oznacza to, że zachowane zostały wymogi niezależności komisji orzekającej określone w powołanym wyżej art. 157 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bezzasadne są także zarzuty skarżącego, iż organy administracji z naruszeniem art. 10 § 1 k.p.a. nie zapewniły mu prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania.

Wskazać należy, iż warunkiem koniecznym uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest wykazanie, iż takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Do strony stawiającej zarzut należy wykazanie związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Zarzut naruszenia art. 10 i 81 k.p.a., poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków, może odnieść skutek jedynie wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, ONSAiWSA 2007, nr 6, poz. 157; W. Taras, Glosa do wyroku NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, OSP 2007, nr 3, poz. 26).

Skarżący nie wykazał w żaden sposób, by został pozbawiony możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy też możliwości złożenia wyjaśnień i by uchybienie tym przepisom mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W szczególności nie wykazał on, że niezawiadomienie go przed wydaniem decyzji organu pierwszej instancji o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego uniemożliwiło mu dokonanie w tym postępowaniu konkretnej czynności procesowej, przykładowo złożenia dokumentu. Zarzut ten jest więc nieuzasadniony.

Nie wnosi także nic nowego do sprawy przedłożone przez pełnomocnika skarżącego na rozprawie przed Sądem w dniu 22 października 2010 r. opracowanie, które, jak zdaje się wynikać z jego treści, obejmuje nieuporządkowane w jakikolwiek sposób fragmenty artykułu lub artykułów opublikowanych w czasopiśmie o nazwie "Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości - Rynek nieruchomości", nr 2 z 2008 r. Opracowanie to nie stanowi dowodu z dokumentu, o jakim mowa w art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), a więc nie mogło zostać dopuszczone jako dowód w postępowaniu sądowym. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji orzekające w sprawie innych przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie organy administracji przeprowadziły postępowanie zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji odpowiadają wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a., który stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.