Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1322/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2007-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Iwona Tomaszewska /spr./ Sędziowie: Asesor WSA Joanna Wojciechowska Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant Aneta Kukla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi I. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. u c h y l a zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku, III. z a s ą d z a od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej I. K. kwotę [..] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...]. Nr [...], po rozpatrzeniu wniosku o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej obrębie [...] stanowiącej własność I. K, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha dla której urządzona jest księga wieczysta KW Nr [...] – zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na [...] działek o nr od [...] do nr [...].

Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu [...].

W dniu [...]. Wójt Gminy [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na działki od nr [...] do nr [....] zatwierdzonym decyzją ostateczną z dnia [...]. W zawiadomieniu Wójt wskazał, że opłata adiacencka ustalona jest, w związku z uchwałą Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...]. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, dla nieruchomości, których wartość mogła ulec podwyższeniu w wyniku dokonanego podziału.

Decyzją z dnia [...]. Nr [...] Wójt Gminy [...] – ustalił I. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] złotych w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanych z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, która została podzielona na działki od nr [...] do nr [...].

Na skutek odwołania wniesionego przez I. K, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...]. Nr SKO Nr [...]– uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Kolegium uznało bowiem, że organ I instancji nie wyjaśnił wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie w sprawie oraz nie ustosunkował się do wszystkich podniesionych przez stronę argumentów, co stanowi naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego .

Organ I instancji, po ponownym rozpatrzeniu spraw, decyzją z dnia

[...] . Nr [...], ustalił I. K. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanym z jej podziałem.

Od decyzji tej I. K. wniosła odwołanie, po rozpatrzeniu którego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [....] decyzją z dnia [...]. Nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji .

Kolegium, jak wynika to z uzasadnienia decyzji, podzieliło zarzut odwołania, że organ I instancji nie ustalił, które działki należące do strony nie odpowiadają podobnemu stanowi działek porównywalnych i nie podjął kroków wyjaśnienia tej okoliczności w sposób pozwalający na przyjęcie, że stan sprawy został całkowicie wyjaśniony.

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...]. Nr [...], na podstawie art. 98a, art. 147 i art. 148 ust.1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz uchwały Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...] . w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) – ustalił I.K. opłatę adiacencką w wysokości [...] złotych w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanym z wydaniem decyzji zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha, która podzielona została na działki od numeru [...] do numeru [...].

Organ I instancji ustalił, że nieruchomość będąca własnością I. K. stanowiąca działkę nr [...] położona jest na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczony został symbolem [...] jako teren przeznaczony pod zabudowę mieszkalną letniskową z możliwością całorocznego użytkowania, z wykluczeniem usług.

Ostateczną decyzją z dnia [...]. zatwierdzony został na wniosek właścicielki podział powyższej nieruchomości, który potwierdził możliwość zagospodarowania zgodnie z planem pod zabudowę mieszkalną letniskową nowo wydzielonych działek, poza działką nr [...] przeznaczoną na wewnętrzny ciąg pieszo-jezdny.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli w wyniku podziału nieruchomości, wzrośnie jej wartość, wójt może z tego tytułu ustalić opłatę adiacencką w wysokości do 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Warunkiem dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej przy podziale nieruchomości, jest podjęcie przez radę gminy uchwały określającej wysokość stawki tej opłaty.

Rada Gminy [...] uchwałą Nr [...] z dnia [...]. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości określiła wysokość tej stawki na30%.

Do zapłaty opłaty adiacenckiej zobowiązana jest osoba, która była właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna.

W celu stwierdzenia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości przed i po jej podziale, rzeczoznawca majątkowy L. B. przeprowadził wycenę i ustalił ją na dzień [...].

Organ i instancji na podstawie operatu szacunkowego ustalił, że w wyniku podziału wartości nieruchomości wzrosła o kwotę [...] złotych. Przed podziałem nieruchomości wartość rynkowa działki Nr [...] określona została na kwotę [...] zł. tj. [...] zł za 1m2 gruntu, a po podziale na kwotę [...] zł. Okoliczność ta uzasadniała stosownie do art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł stanowiącej 30 % wzrostu wartości tej nieruchomości.

Organ I instancji wskazał też, że została przeprowadzona w dniu [...]r. rozprawa administracyjna, podczas której wyjaśniona została kwestia "które działki należące do strony nie odpowiadają podobnemu stanowi działek porównywalnych". Biegły ponownie stwierdził, że operat został wykonany prawidłowo, a przyjęte do wyceny działki wszystkie są "porównywalne". Do wyceny przyjęto działki porównywalne pod względem: położenia (działki położone są na terenie gmin nadmorskich, nie ma ani jednej działki położonej na terenie miejscowości posiadającej prawa miejskie tj. [...] położne w gminie [...]), statusu prawnego (wszystkie działki mają status własności), przeznaczenia w planie. Biegły brał pod uwagę stan faktyczny nieruchomości, a stan techniczno-użytkowy nieruchomości brany jest pod uwagę tylko przy nieruchomościach zabudowanych. Biegły rzeczoznawca na rozprawie jak i w piśmie z dnia [...]. podtrzymał swoją wycenę, którą organ podzielił w całości.

W odwołaniu od tej decyzji I. K. wniosła:

1/ o stwierdzenie nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 kpa jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa;

ewentualnie:

2/ o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania;

względnie:

3/ o uchylenie w całości decyzji i przekazanie sprawy do ponowno rozpoznania.

W ocenie strony zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa, bowiem organ I instancji niewłaściwie zastosował treść uchwały Nr [...] Rady Gminy w [...] z [...] . w sprawie stawki opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, która to uchwała nie odnosi się do treści art. 98a ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ nie przeprowadził ponownej wyceny nieruchomości przez innego niezależnego rzeczoznawcę, o co strona wnosiła w pismach z [...].

[...]., i [...]. Wniosek ten był w pełni zasadny, gdyż ustosunkowanie się rzeczoznawcy do zarzutów strony jednoznacznie wskazywało na emocjonalne podejście do sprawy. Organ I instancji nie skierował kwestionowanego operatu do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych celem zbadania zasadności zarzutów strony.

Ponadto odwołująca się zarzuciła, że operat szacunkowy nie został sporządzony rzetelnie. Stosując metodę porównawczą nie zastosowano porównywalnych nieruchomości, chociażby dokładnie pod względem wielkości i nie uwzględniono stanu faktycznego na dzielonych działkach. W chwili sporządzenia operatu działki te były zagruzowane z wyburzonych dotychczasowych położnych tam budynkach. Taki stan działek musiał znacząco wpływać na ich wartość, co nie zostało uwzględnione w operacie. Strona podniosła też, że zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której jest położona. Zdaniem odwołującej się nie został on w pełni wzięty pod uwagę, w tym między innymi stan zagospodarowania nieruchomości jak również jej stan techniczno-użytkowy. Nie zostały również uwzględnione nakłady w kocie [...] zł jakie strona poniosła by dokonać podziału tej nieruchomości.

Odwołująca zarzuciła też, że organ I instancji naruszył podstawowe zasady postępowania, gdyż nie stał na straży praworządności i nie działał w oparciu

o przepisy prawa (art. 6 kpa), nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 kpa), nie prowadził postępowania, aby pogłębić zaufanie do organów administracji (art. 8 kpa).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia

[...] r., [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego, art. 98a ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania I. K – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję .

Kolegium w uzasadnieniu decyzji podniosło, że strona przed upływem terminu do wniesienia odwołania, zawarła różne wnioski w celu wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji mianowicie wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa oraz alternatywnie o uchylenie decyzji w ramach postępowania odwoławczego. Tak więc strona wybrała jednocześnie dwa odrębne tryby postępowania administracyjnego: zwykły

i nadzwyczajny.

W ocenie Kolegium, w takiej sytuacji, sprawę należało rozpatrzyć w ramach postępowania odwoławczego a wniosek taki organ wyprowadził z wyroku NSA z dnia 24 lipca 1998r. w sprawie III SA 642/97, w którym Sąd stwierdził, że tryb odwoławczy ma w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego pierwszeństwo przed trybem nadzoru obejmującym między innymi stwierdzenie nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 Kpa. Wynika to z faktu, że organ odwoławczy ma szersze uprawnienia niż organ stosujący art. 156 § 1 Kpa. Do załatwienia odwołania powinno być podjęte jedno z rozstrzygnięć, o których mowa w art. 138 Kpa i to także wówczas, gdyby spełnione były przesłanki, o których mowa w art. 156 § 1 Kpa.

Kolegium uznało, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Organ odwoławczy przytoczył treść art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami zawierającego definicję opłat adiacenckich i wskazał, że z przepisu tego wynika, iż istnieją trzy sytuacje dające możliwości ustalenia tej opłaty: podział nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości, wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej.

Przedmiotem niniejszej sprawy jest opłata adiacencka wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem geodezyjnym. Stan faktyczny sprawy został szczegółowo opisany w decyzji Kolegium z dnia [...].

Następnie Kolegium przytoczyło treść przepisu art. 98a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będącym materialnoprawną podstawą decyzji i wskazało, że decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...]. natomiast decyzja w sprawie opłaty adiacenckiej została wydana [...]., a zatem ustalenie opłaty adiacenckiej nie uległo przedawnieniu.

Kolegium podkreśliło, że decyzja podziałowa jak również decyzja o ustalenie opłaty adiacenckiej, zostały wydane w czasie obowiązywania uchwały Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] . (a nie jak błędnie wskazał organ I instancji [...]r.).

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że nie widzi związku zastosowania art. 98a ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w rozpoznawanej sprawie, gdyż przesłanka negatywna wykluczająca naliczenie opłaty, to dokonanie podziału w trybie art. 95 tej ustawy np. przez zastosowanie podziału w celu zniesienia współwłasności, wydzielenia działki budowlanej czy wydzielenie działek na terenach zamkniętych. W rozpoznawanej sprawie, podział nieruchomości został zatwierdzony dlatego, że był zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium, nie podzieliło również zarzutu o naruszeniu praw nabytych skarżącej wskazując, że postępowanie podziałowe (wniosek w sprawie zaopiniowania projektu podziału strona złożyła [...]. a wniosek o zatwierdzenie podziału w dniu [...].) zostało wszczęte i toczyło się w czasie obowiązywania uchwały Nr [...] Rady Gminy w [...] z [...]. Uchwała ta stanowi akt prawa miejscowego, o istnieniu którego strona wiedziała lub powinna była wiedzieć.

W ocenie Kolegium wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana prawidłowo. Operat szacunkowy wykonał uprawniony rzeczoznawca w sposób odpowiadający wymaganiom i standardom zawodowym oraz zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Okoliczność, że strona odmiennie ocenia fakty i opinię rzeczoznawcy, nie stanowi w ocenie organu przesłanki uchylenia decyzji i powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego.

Organ odwoławczy wskazał, że z zestawienia cech rynkowych nieruchomości wycenionej (przed podziałem działka nr [...] o pow. [...] ha) oraz obiektów przyjętych do porównania wynika, że pod względem trzech cen rynkowych: a) lokalizacja uwzględniająca położenie w stosunku do głównych dróg, do centrum miejscowości, zabudowań, morza i placówek usługowo-handlowych, b) dostęp do mediów, c) dostęp komunikacyjny – są one bardzo zbliżone. Różnią się jedynie powierzchnią i przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale z tego powodu wartości działek zostały skorygowane.

Odnosząc się do stanowiska strony, że działki porównywalne to te, które były zagruzowane, Kolegium podniosło, że określenie wartości jest zespołem procedur prowadzących do przybliżenia wielkości, dla których nie można określić wielkości prawdziwych.

Kolegium uznało też, że żądanie strony dotyczące pomniejszenia wartości nieruchomości o koszt odgruzowania nie ma podstaw prawnych. Wyburzenie starych zabudowań i poniesienie nakładów na odgruzowanie działki podlegającej podziałowi nie ma wpływu na ustalenie wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej tego tytułu. Wynika to z treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który odsyłając do odpowiedniego stosowania przepisów rozdziału o udziale w kosztach nie wymienił art. 148 ust.4 dotyczącego uwzględnienia wartości świadczeń wniesionych przez właściciela na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zgodnie z § 41 ust.2 rozporządzenia wykonawczego, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, w rozpoznawanej sprawie jest to [...], natomiast stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna tj. [...]r. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się wartości części składowych (§ 40 ust.1 rozporządzenia). Szczegółowy opis stanu nieruchomości w tych dwóch datach zawarty jest w operacie szacunkowym.

Analizie podane zostały transakcje sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę letniskową. Z uwagi na to, że na analizowanym rynku ([...]) nie zanotowano transakcji sprzedaży nieruchomości o dużej powierzchni o poszukiwanym przeznaczeniu, rzeczoznawca poszerzył obszar analizowanego rynku na inne gminy nadmorskie środkowego Wybrzeża i poddał analizie transakcje zawarte w okresie [...]. – [...]. dotyczące przeznaczenia pod zabudowę z funkcją mieszkalną z dopuszczeniem usług, mieszkalno-pensjonatową oraz usług turystycznych. Analiza wykazała, że nieruchomości osiągają bardzo podobne ceny, a o ich wartości czyli wzroście ceny decyduje głównie bliskość do centrum miejscowości, placówek handlowo-usługowych i morza.

Z zestawień nieruchomości przyjętych do analizy o przeznaczeniu na cele zabudowy letniskowej (transakcje z okresu [...].) wynika, że wpływ na cenę transakcyjną wywierają cechy rynkowe takie jak: lokalizacja, powierzchnia działki , dostęp do mediów, dostęp komunikacyjny oraz przeznaczenie w planie miejscowym. Natomiast biorąc pod uwagę funkcję komunikacyjną (badany okres [...]) o wzroście ceny decyzje lokalizacja, powierzchnia działki oraz sąsiedztwo.

W ocenie Kolegium, cały zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na stwierdzenie ,że w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu jej wartości, co uzasadnia ustalenie opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Organ orzekający nie znalazł podstaw do ponownego określenia wartości nieruchomości przez innego rzeczoznawcę, gdyż operat sporządzony dla potrzeb sprawy jest wiarygodny i całkowicie przydatny.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie I.K. wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z powodu wydania z rażącym naruszeniem prawa tj. art. 4 i 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r.Nr 261, poz. 2603) oraz art. 6 , art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego .

W przypadku nieuwzględniania wniosku o stwierdzenie nieważności wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest kontynuacją art. 98 ust.1. Wykładnia językowa tych przepisów niewątpliwie sugeruje, iż zakres ich zastosowania winien być ograniczony wyłącznie do takiego rodzaju podziału nieruchomości, w wyniku, którego następuje wydzielenie gruntu pod drogi publiczne.

Rzeczywisty sens normy prawnej zawarty w art.98a sprowadza się do określenia jednego ze skutków podziału nieruchomości związanego z wydzieleniem gruntu pod drogi publiczne. W ocenie skarżącej, stwierdzenie nieważności ma również uzasadnienie w fakcie niewłaściwego zastosowania uchwały Nr [...] Rady Gminy w [...] z dnia [...]. w sprawie stawki opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wydanej w parciu o treść art. 98 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, która to uchwała nie odnosi się do treści art. 98a ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W dalszej części uzasadnienia skargi, skarżąca z ostrożności podniosła zarzuty będące w istocie powtórzeniem zarzutów przedstawionych w dowołaniu.

W ocenie skarżącej, przy wycenie nieruchomości nie uwzględniono art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. stanu nieruchomości. W chwili sporządzania operatu, działki były bowiem zagruzowane z wyburzonych budynków. Organ zaś ustalił, na podstawie mapy dołączonej do wniosku o podział, że nieruchomość nie była już zagruzowana. Takie wnioskowanie strona uznała za błędne, gdyż mapa potwierdza jedynie to, że budynków już nie było, co nie oznacza, że nie było gruzu pochodzącego z tych budynków. Tak więc wartość tych działek nie była porównywalna z działkami wziętymi pod uwagę przez biegłego, a taki stan faktyczny działek znacząco musiał wpływać na ich wartość.

Nie uwzględniono też nakładów strony w kwocie [...] zł, które przyczyniły się do wzrostu wartości nieruchomości.

Ponadto skarżąca zarzuciła, że nie zostały uwzględnione jej argumenty dotyczące naruszenia praw nabytych. Wszczynając postępowanie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie o podział, nie była świadoma

konieczności ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych opłat, tym bardziej, że taką informację otrzymała w urzędzie gminy. Wniosek w tym zakresie został złożony

[...] r., zaś uchwała określająca wysokość opłat adiacenckich została uchwalona w [...] r., co sprawia wrażenie, że uchwałę podjęto do tej konkretnej sprawy.

Skarżąca w dalszej części uzasadnienia skargi powtórzyła zarzuty dotyczące naruszenia przez organy podstawowych zasad postępowania administracyjnego (art. 6,7, 8 Kpa) w szczególności o nie powołaniu innego rzeczoznawcy i o nie skierowaniu operatu do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]odpowiadając na skargą wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sad Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Dokonując kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. Nr 153, poz. 1269) Sąd doszedł do wniosku, że skarga zasługuje na uwzględnienie, lecz z przyczyn innych niż zostały w niej podniesione.

W ocenie Sądu bezzasadny jest zarzut rażącego naruszenia prawa.

Podstawą materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 98a ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przez podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust.2 , art. 147 i art. 148 ust.1-3 stosuje się odpowiednio .

Z przepisu tego wynika, że wzrost wartości nieruchomości związanej z jej podziałem rodzi obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, oraz że warunkiem dopuszczającym ustalenie opłaty adiacenckiej jest ustalenie stawki opłaty procentowej w uchwale rady gminy.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, z przytoczonego przepisu nie wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej wiąże się wyłącznie z faktem wydzielenia gruntu pod drogi publiczne. Jeżeli jednak w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, to do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust.3).

Trudno jest również podzielić pogląd skarżącej, że przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi kontynuację przepisu art. 98 tej ustawy, a ich wykładnia językowa prowadzić ma do wniosku, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości byłby możliwy tylko wówczas jeżeli wyniku podziału nieruchomości wydzielono grunt pod drogi publiczne.

W ocenie Sądu chybiony jest również zarzut, że w rozpoznawanej sprawie niewłaściwie zastosowano postanowienia uchwały Nr [...] Rady Gminy

w [...]z dnia [...]. o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej, z tego powodu, że została podpisana na podstawie art. 98 ust.4 ustawy gospodarce nieruchomościami i nie odnosi się do treści art. 98a ust.1 tej ustawy.

Uchwała rady gminy jako akt prawa miejscowego, obowiązuje do czasu zmiany lub uchylenia. Niesporne jest, że w czasie wydania zaskarżonej decyzji uchwała ta nie została zmieniona ani uchylona, zatem wiązała organy. Ponadto stawka opłaty 30% nie przekracza wysokości stawki określonej w art.98a ust.1ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis aktualnie stanowi podstawę prawną podjęcia uchwały w tym zakresie.

W tych okolicznościach, zdaniem Sądu, brak jest jakichkolwiek podstaw by uznać za trafne zarzuty o rażącym naruszeniu prawa.

Brak jest również podstaw by podzielić zarzut skarżącej, iż rzeczoznawca ustalając wartość nieruchomości winien był uwzględnić stan ich zagruzowania po rozbiórce budynków i porównać je z działkami również zagruzowanymi a nadto uwzględnić nakłady poczynione przez skarżącą.

Wskazać należy , że przepis art. 98a ust.1 pozwala na odpowiednie stosowanie art. 144 ust.2, art. 147 i art. 148 ust.1-2, lecz nie odsyła do art. 148 ust.4.

Przepis ten stanowi , że na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej .

Tak więc, brak jest podstawy prawnej do uwzględnienia nakładów poniesionych przez skarżącą, gdyż opłata adiacencka została ustalona w wyniku wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału a nie budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Definicja "stanu nieruchomości" została zawarta w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że przez stan nieruchomości - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, Sąd podziela stanowisko rzeczoznawcy wyrażone w piśmie z dnia [...] . (k.40 akt adm.), że stan techniczno-użytkowy takiej nieruchomości wiąże się z dostępem do infrastruktury technicznej oraz dostępem komunikacyjnym (stan techniczny),natomiast stan użytkowy to wykorzystanie nieruchomości jako działki niezabudowanej.

W ocenie Sądu, wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana została co do zasady prawidłowo, jak również operat szacunkowy odpowiada wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207,poz. 2109 ze zm.).

Niezależne od powyższego stwierdzić trzeba, że zgodnie z art. 98 a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale ustala się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Stosownie do art. 156 ust. 3 tej ustawy – operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu, o którym mowa w ust.3 po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (ust.4 art. 156).

Z akt sprawy wynika, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu

[...].

Przypomnieć wypada, że w wyniku kolejnych decyzji organu odwoławczego, rozstrzygnięcie organu I instancji w przedmiocie opłaty adiacenckiej zostało wydane w dniu [...]. Wskazać też należy, że w toku kolejnych ponownych rozpatrywań rzeczoznawca na piśmie ustosunkował się do zgłoszonych przez stronę zarzutów odnośnie operatu, co nie zmienia jednak faktu, że na dzień wydania decyzji operat nie był zgodny z prawem, skoro od jego sporządzenia upłynęło ponad 12 miesięcy, a nie zawierał on klauzuli określonej w art. 156 ust.4 ustawy.

To uchybienie, stanowiące naruszenie prawa materialnego nie jest uchybieniem wyłącznie formalnym, bowiem wykluczyć nie można, iż rzeczoznawca w obliczu obowiązku potwierdzenia aktualności operatu – z uwagi na odległość czasową od jego sporządzenia do wydania decyzji - doszedłby do przekonania , że wycena wartości nieruchomości przed i po podziale prowadząca do ustalenia należnej opłaty adiacenckiej wymaga aktualizacji, co skutkowałoby koniecznością sporządzenia nowego operatu.

W tej zaś sytuacji, nie można również wykluczyć, że nowe ustalenie opłaty adiacenckiej wynikające z nowego operatu szacunkowego byłoby korzystniejsze dla skarżącej. Powyższy tok rozumowania prowadzi do wniosku, że naruszenie art. 156 ust.3 i 4, mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tego względu Sąd, mimo że nie uwzględnił zarzutów skargi uchylił obie decyzje wydane w sprawie.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, rzeczą organu będzie usunięcie wyżej stwierdzonego naruszenia art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomości. Wskazać przy tym trzeba, że w przypadku ustalenia przez organ, iż należna opłata adiacencka powinna być wyższa od ustalonej uchyloną decyzją, organ powinien respektować zakaz reformationis in peius wyrażony w art. 134 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, bowiem postępowanie administracyjne po uchyleniu decyzji przez Sąd, nie może doprowadzić do sytuacji, w której jego wynik byłby mniej korzystny dla strony, która wniosła skargę do Sądu niż rozstrzygnięcie będące przedmiotem skargi, skoro Sąd nie stwierdził nieważności decyzji.

Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w punkcie I i II wyroku.

Orzeczenie o kosztach oparte zostało o przepis art. 200 tej ustawy.