Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 774/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 7 października 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant: asystent sędziego Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 7 października 2014 roku sprawy ze skargi W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] maja 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 17 lutego 2012 r. spółka [...] sp. z o.o. w T. wystąpiła do Prezydenta Miasta [...] o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania wraz z rozbudową, nadbudową i przebudową budynku na cele usługowo-mieszkaniowe na działce nr ewid. 284 w obrębie nr 37 w [...] przy ul. [...].

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta[...], na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61, art. 63 oraz art. 53 ust 3 i 4, art. 54 i art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 647, zwanej w skrócie "p.z.p"), § 2 i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), § 3 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem"), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania wraz z rozbudową, nadbudową i przebudową istniejącego budynku na cele usługowo - mieszkalne oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej, na terenie części nr ewid. 284 w obrębie nr 37 przy ul. [...].

Organ uznał, że spełnione są wszystkie warunki wymagane dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 p.z.p., bowiem działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, co pozwoliło na określenie warunków kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren posiada również dostęp do drogi publicznej - ul. [...], istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, teren też nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wyjaśnił również, że planowana powierzchnia handlowa (sprzedaży) nie przekracza 2000m², co pozwala na określenie warunków zabudowy, a przygotowanie projektu powierzono osobie wpisanej na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Wokół działki budowlanej wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim szczegółową analizę funkcji oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, Wyniki analizy zawierające cześć tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji. Projekt decyzji został uzgodniony z [...] Zarządem Dróg w [...] pismem z dnia 27 września 2012 r.

W wyniku rozpatrzenia odwołania wniesionego przez skarżącego W. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (zwanej dalej "Kolegium") decyzją z dnia[...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 p.z.p.oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (w skrócie "k.p.a."), utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że nie budzi wątpliwości kwestia spełnienia przez inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 p.z.p. W ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji prawidłowo dokonał stosownej analizy, a także wymaganych przepisami uzgodnień. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, usługowa, oświatowa, a także cmentarz parafialny, zatem w stosunku planowanego budynku czterokondygnacyjnego spełniono warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zasada dobrego sąsiedztwa nie wymusza by dany obszar był zabudowany jednolicie, np. przez domy jednorodzinne. Teren posiada także dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Przy jednej z tych dróg znajduje się budynek wielorodzinny, zatem spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p., zgodnie z którym, co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowa w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organ odwoławczy podkreślił, że poprzez ustalenie ilości kondygnacji planowanego budynku w liczbie czterech, realizacja inwestycji nie spowoduje powstania budynku wyższego, niż taki, który już istnieje w obszarze analizowanym.

Kolegium wskazało również, że konkretyzacja parametrów przyszłej inwestycji nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę, a zaskarżona decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy jak np. ilość kondygnacji, maksymalna wysokość budynku itd. Odnosząc się do ustalonego przez organ pierwszej instancji wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki maksymalnie do 40% Kolegium stwierdziło, że takim właśnie wskaźnikiem charakteryzują się znajdujące się w Toruniu działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi z funkcją usługową.

W wyniku rozpatrzenia skargi W. M. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 13 sierpnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Bd 428/13) uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium z dnia [...] r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r.

Sąd uznał, że organ rozpatrzył wniosek inwestora, który został sformułowany niezgodnie z wymogami art. 52 ust. 2 p.z.p. w związku 64 ust. 1 p.z.p. oraz art. 64 ust. 2 p.z.p.

Wniosek inwestora nie określa w wymagany przepisami sposób w formie pisemnej ani też graficznej podstawowych danych dotyczących planowanej zmiany zagospodarowania terenu, tak co do szczegółowych gabarytów, jak i pozostałych parametrów i cech planowanej inwestycji, w tym istniejącego budynku, a także zakresu jego rozbudowy, nadbudowy i przebudowy oraz planowanej infrastruktury technicznej, inwestor zamierza zrealizować które na działce 284. Nadto sprzecznie z określeniem zakresu i funkcji planowanej zmiany sposobu użytkowania, podany opis wskazuje, iż budynek ma pełnić nie tylko funkcję mieszkalno-usługową, lecz w znacznym zakresie ma stanowić obiekt o przeznaczeniu handlowym (dyskont spożywczy).

Sąd wskazał, że na załączniku graficznym do wniosku inwestor oznaczył wyłącznie obszar planowanej inwestycji - granice działki nr 284, nie oznaczył terenu, na który inwestycja będzie oddziaływać. Inwestor nie określił frontu budynku, szerokości elewacji frontowej, wysokości głównej kalenicy, gabarytów budynku. Wskazano wyłącznie planowaną ilość kondygnacji naziemnych w poszczególnych częściach budynku, projektowane zagospodarowanie i ogólny bilans terenu inwestycji oraz bilans miejsc parkingowych (w tym dla mieszkańców 100, dla klientów hipermarketu [...], dla dostaw 3, w tym jedno dla samochodu ciężarowego - razem 119). Pewien ogólny pogląd co do zamiaru inwestora odnośnie rozmieszczenia kondygnacji budynku, liczby planowanych do realizacji miejsc parkingowych i ich lokalizacji może dawać wyłącznie przedłożona mapa.

Sąd zauważył, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie poparte oceną zachowania ładu przestrzennego.

Sąd uznał, że w tym zakresie organ dopuścił się naruszenia prawa.

W kontrolowanej sprawie przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy w istocie zabrakło bowiem przeprowadzenia analizy urbanistycznej spełniającej wymogi prawa.

Sąd wskazał, że do decyzji organu załączono dokument określony "wynikami analizy - część tekstowa" oraz załącznik "wyniki analizy - część graficzna." W aktach postępowania brak jest jednakże stosownej analizy, przewidzianej przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności w aktach sprawy brak jest części tekstowej analizy, która odpowiadałaby wymogom stawianym przez rozporządzenie wykonawcze, wydane w oparciu o upoważnienie zawarte w art. 61 § 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W aktach sprawy znajduje się dokument sporządzony przez uprawnionego urbanistę określony jako: "analiza spełnienia warunków wynikających z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" (k. 83 i 84 akt administracyjnych), w istocie stanowi jedynie zbiór szczątkowych i wyrywkowych stwierdzeń, których powielenie stanowią wyniki analizy dołączone do decyzji. Do tego dokumentu dołączony jest załącznik nr 2 nazwany "wynikami analizy" oraz załącznik graficzny oznaczony jako załącznik nr 2a do decyzji - "wyniki analizy – część graficzna", którego nie można uznać ani za czytelny, ani odpowiadający wymogom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mimo zgromadzenia częściowych danych wskazanych na części graficznej wyników analizy, zdaniem Sądu nie przeprowadzono samej analizy opisowej terenu sąsiadującego (w szerokim tego słowa znaczeniu) z działką objętą inwestycją. Znajdujący się w aktach dokument, oznaczony jako "analiza spełnienia warunków wynikających z art. 61 ustawy z dna 27 marca 2003 r. (...)" (k. 84-85 akt administracyjnych) to w istocie zbiór lakonicznych stwierdzeń, nieznajdujących oparcia w materiałach sprawy. Opis analizowanego terenu – funkcji istniejącej zabudowy przedstawiony w tym dokumencie jest co najwyżej hasłowy, brak szczegółowych informacji dotyczących wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu i parametrów istniejącej zabudowy. W konsekwencji określenie w tym dokumencie istniejącej linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy działki, szerokości elewacji frontowych obiektów oraz ich wysokości i ilości kondygnacji (określonej jako – budynki I i II kondygnacyjne) oraz geometrii dachu jest pozbawione osadzenia w występujących w obszarze analizowanym wskaźnikach, parametrach i innych cechach istniejącej zabudowy, które nie zostały w sposób dostateczny odzwierciedlone w dokumentacji, znajdującej się w aktach, nie odnoszą się do konkretnych działek. Z dokumentów znajdujących się w aktach nie wynikają szczegółowo wskaźniki zabudowy obszaru analizowanego, służące wyznaczeniu parametrów zabudowy planowanej, z odniesieniem ich do wszystkich, szczegółowo określonych działek obszaru analizowanego (ze wskazaniem numerów tych działek). Sąd uznał, że nie sposób za odpowiadające zasadzie prawdy obiektywnej uznać ustalenia tych parametrów poprzez lakoniczne podanie wielkości maksymalnej i minimalnej, występujących w obszarze analizowanym. Brak jakiegokolwiek zestawienia analizowanych parametrów sąsiedniej zabudowy, nie wiadomo jakiego charakteru zabudowa znajduje się w obszarze analizowanym, nie sposób ustalić jej gabarytów na potrzeby sprawdzenia czy właściwie organ wyznaczył wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, a co za tym idzie nie można ustalić czy poczynione przez organ odstępstwa od wymogów znajdujących podstawę w przywołanych przepisach prawnych mają w istocie uzasadnienie.

Sąd wytknął, że ani organ ani też osoba wykonująca analizę nie określiły szerokości działki, nie ustaliły także jednoznacznie, gdzie znajduje się front działki budowlanej nr 284.

Sąd podkreślił, że analiza winna podawać konkretne dane, o których mowa w § 4 - 7 rozporządzenia.

Tymczasem w decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r. w ogóle nie określono obowiązującej linii planowanej zabudowy dla działki nr 284, w a jedynie "nieprzekraczalną linię zabudowy". zdefiniowaną jako linię, której nie może przekroczyć nadziemna część budynku, z wyłączeniem gzymsu, okapu dachu, zadaszenia nad wejściem, balkonu pozbawionego dodatkowego podparcia na gruncie, tarasu, schodów i pochylni zewnętrznych. Pojęcie to nie odpowiada istocie wymaganej przepisami prawa obowiązującej linii zabudowy. Obowiązujące przepisy nie upoważniają także organu do definiowania odrębnych od uregulowanych ustawą i aktami wykonawczymi warunków zabudowy, zezwalających na tak dowolną jak zdefiniowana w decyzji interpretację linii nowej zabudowy stanowiącej jeden z wyznaczników kształtowania ładu przestrzennego. Co więcej określoną przez organ w załączniku nr 1 "nieprzekraczalna linia zabudowy" nie stanowi kontynuacji linii zabudowy na działkach sąsiednich, z analizy nie wynika także takie ukształtowanie wskazanej linii zabudowy, zezwalające na cały szereg wyłomów w zabudowie terenu

Brak wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji organu przyjętego dla planowanej inwestycji wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 284 – do 40% (pkt 2.2.a). W części tekstowej analizy wskazano przybliżoną powierzchnię zabudowy wyłącznie dla 5 działek oraz dla przedmiotowej działki. Brak jest określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni pozostałych (licznych) działek w obszarze analizowanym, nie został też ustalony średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego. Sąd wskazał, że okoliczność, iż planowana inwestycja obejmuje rozbudowę, nadbudowę i przebudowę istniejącego budynku o funkcji przemysłowej na cele usługowo-mieszkalne sama w sobie nie stanowi przesłanki do dowolnego, w oderwaniu od norm § 5 ust. 1 rozporządzenia kształtowania ww. wskaźnika. W § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczono wyjątkowo możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, jednakże w kontrolowanej sprawie analiza nie wskazuje na istnienie uzasadnienia dla proponowanego przez inwestora powiększenia wskaźnika wobec obecnego stanu zagospodarowania działki. Nadto w sprzeczności z obowiązującym przepisami jest odwoływanie się w treści analizy do wskaźnika intensywności zabudowy o zbliżonej funkcji na terenie całego miasta [...] (a nie obszaru analizowanego – jak wymagają tego przepisy).

Podobnie udział powierzchni biologicznie czynnej podano wyłącznie jako wartość minimalną "nie mniej niż 20%". Nadto brak jakiegokolwiek wyjaśnienia ustalenia tego parametru zabudowy.

Wbrew wymogom § 7 rozporządzenia, ani w analizie, ani w decyzji organu I instancji nie została wyznaczona ani ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla planowanej nowej zabudowy, którą należy mierzyć od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W analizie określono wyłącznie ogólnikowo "wysokość budynków" istniejących, przy czym nie uwzględniono zabudowy na wszystkich działkach w obszarze analizowanym, lecz wskazano wybiórczo dane przykładowe. Zamiast wymaganych przepisami wartości tj. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ określił wysokość planowanego budynku poprzez niedopuszczalne wskazanie ilości jego kondygnacji. Organ dowolnie ustalił wyłącznie "wysokość zabudowy". Nadto nie określił jednoznacznie tego parametru, a jedynie bez podstawy prawnej oznaczył nieokreślony pułap maksymalny – IV kondygnacje nadziemne, nie więcej niż 15,6 m ponad poziom istniejącego chodnika przed głównym wejściem do budynku. Z akt sprawy nie wynika ani wysokość planowanych kondygnacji, ani usytuowanie głównego obecnego wejścia do budynku, ani tym bardziej aktualna rzędna istniejącego przed nim chodnika. Niezależnie zatem od wadliwości wyznaczenia tego parametru zabudowy, nie jest możliwa rzeczywista weryfikacja ustalonej w decyzji ani wysokości nowej zabudowy, ani tym bardziej wysokości głównej krawędzi jej elewacji frontowej, gzymsu lub attyki.

Sąd podkreślił, że niewłaściwe jest określanie parametrów tylko i wyłącznie przez podanie wartości maksymalnej. Wartość ta powinny być ustalona w sposób konkretny i jednoznaczny tak, ażeby nie pozwolić inwestorowi na ich interpretację w sposób dowolny. Nie oznacza to, że niedopuszczalnym jest ustalenie konkretnego parametru np. poprzez podanie wartości od minimalnej do maksymalnej, pod warunkiem prawidłowego określenia tych wartości, jednak decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus.

W świetle § 6 rozporządzenia organ nie określił szerokości elewacji frontowej. Organ określając warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustalił szerokość elewacji frontowej "bez zmian", nie podając żadnego uzasadnienia dla takiego niejednoznacznego ukształtowana tego parametru. W załączonych do decyzji wynikach analizy brak parametrów szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, nie określono średniego wskaźnika w tym zakresie. Brak również wskazania elewacji frontowej na przedmiotowej działce, oraz jej obecnej szerokości. Brak jakiegokolwiek uzasadnienia przyczyn "pozostawienia jej bez zmian", w odniesieniu do powyższej regulacji prawnej i warunków zabudowy w obszarze analizowanym.

Niewłaściwie organ zastosował również przepis § 8 rozporządzenia regulujący geometrię dachu. Organ wskazał wyłącznie typ – dach płaski, nie określając wysokości głównej kalenicy. W przypadku dachów płaskich, organ nie jest jednakże zwolniony od obowiązku określenia innych parametrów dookreślających geometrię dachu, czyli pośrednio także wysokości, w takiej sytuacji należałoby określić odpowiednio wysokość najwyższego punktu dachu, który odpowiadał będzie wysokości głównych kalenic innych dachów.

Generalnie Sąd podkreślił, że parametry wyprowadzone z analizy, a dotyczące cech zabudowy i zagospodarowania terenu są nieweryfikowalne w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Analiza nie przedstawia danych co do wysokości geometrii dachu, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, linii zabudowy czy intensywności wykorzystania terenu odniesionych do poszczególnych nieruchomości w analizowanym obszarze (z uwzględnieniem wszystkich działek budowlanych). Nie można bowiem uznać za wystarczające wskazanie przez organ, iż zabudowa w obszarze analizowanym spełnia funkcje mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną, usługową, oświatową oraz, że w obszarze analizowanym znajduje się cmentarz parafialny. Twierdzenie to winno być potwierdzone nie tylko załączoną mapą, ale również znaleźć swoje uzasadnienie w części tekstowej analizy. W szczególności organ winien wskazać, jaka zabudowa dominuje w obszarze analizowanym, wskazać konkretne nieruchomości, na których znajduje się dany typ zabudowy wraz ze wskazaniem gabarytów i charakterystycznych cech tej zabudowy. Niewystarczającym jest stwierdzenie organu, iż szerokość elewacji frontowej obiektów w obszarze analizowanym od strony południowej ul[...] wynosi od 8 do 33 m, od strony północnej ul. [...] od 5 do 85m bez przywołania konkretnych parametrów nieruchomości znajdujących w się w obszarze analizy. W dokonanej analizie brak jest jakiegokolwiek zestawienia parametrów konkretnych nieruchomości, nie wiadomo jakie parametry odpowiadają konkretnemu charakterowi zabudowy, nie sposób określić ich gabaryty. Tak dokonana analiza nie pozwala na dokonanie rzetelnej i prawidłowej kontroli wyznaczenia przez organ linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu.

Dodatkowo Sąd podkreślił, że organy zaniechały sprecyzowania rzeczywistego zakresu i charakterystyki planowanych robót budowlanych związanych jak wskazuje inwestor z nadbudową, rozbudową i przebudową istniejącego budynku przemysłowego na budynek mieszkalno - usługowy. We wniosku zabrakło opisu zakresu i charakterystycznych parametrów planowanego do rozbudowy, nadbudowy i przebudowy obiektu budowlanego, brak gabarytów obecnej zabudowy i planowanej, nieprecyzyjne w tym zakresie jest posługiwanie się wyłącznie pojęciem kondygnacji. Nadto analiza akt sprawy wskazuje, że istnieje sprzeczność w określeniu przedmiotu i terenu inwestycji we wniosku i załączniku graficznym (teren działki nr 284), a niejednoznaczną treścią korespondencji pomiędzy inwestorem i organem, określeniem terenu w ww. analizie, której dokonano dla bliżej nieokreślonej części działki 284 oraz samej decyzji, która ustaliła warunki zabudowy dla bliżej nieokreślonej "części działki nr 284".

Sąd podkreślił także szczególny charakter planowanej inwestycji i jej ewidentny wpływ, np. poprzez potrzebę dostosowania układu komunikacyjnego na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Z akt wynika, że w toku postępowania trwały uzgodnienia w zakresie wydzielenia z działki nr 284 pasa szerokości co najmniej 11,m, który poszerzy ulicę[...], do której przylega przedmiotowa działka budowlana (k. 71,72 akt adm.). W tej sytuacji niezrozumiałym jest całkowite przemilczenie tej istotnej kwestii przy analizie zarówno istniejącego jak i planowanego zagospodarowania tej działki, chociażby w aspekcie odległości zabudowy od pasa drogowego, kontynuacji linii zabudowy na działkach sąsiednich. Wbrew twierdzeniom organu skoro decyzja (także jej projekt) przemilcza kwestie rzeczywistej dostępności działki 284 do dróg publicznych, ewentualnych zjazdów, ich parametrów itp. do tej działki, w tym zakresie niezrozumiałe jest co i w jakim charakterze uzgadniał [...] Zarząd Dróg w [...] pismem z dnia 27 września 2012 r. Tym bardziej, iż w pkt 2.5 lit. g decyzji wskazano, że obsługa komunikacyjna: w uzgodnieniu i na warunkach określonych przez zarządcę drogi.

Sąd zwrócił także uwagę [...] Zarząd Dróg w[...], z którym dokonywano uzgodnienia projektu decyzji nie jest zarządcą dróg przylegających do działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Miasto [...] jest bowiem miastem na prawach powiatu, a stosownie do art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 19 poz. 115 ze zm. – w dacie orzekania przez organy) w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta. [...] Zarząd Dróg w[...] jest jedynie jednostką budżetową, przy pomocy której Prezydent Miasta [...] wykonuje swoje obowiązki zarządcy drogi (art. 21 ust. 1). Takie przeniesienie niektórych zadań zarządcy drogi na jednostkę podległą temu zarządcy nie oznacza jednak przeniesienia kompetencji organu. Wobec powyższego zarządcą ul. [...] oraz [...] jest Prezydent Miasta [...] i to on jest organem właściwym do dokonania wspomnianego uzgodnienia. W sytuacji w której organ wydający decyzję oraz organ mający tą decyzję uzgodnić to jeden i ten sam organ, tak jak w rozpatrywanej sprawie, nie tylko nie stosuje się art. 106 k.p.a., ale i kwestie tą powinien rozstrzygnąć ten organ samodzielnie, a rozstrzygnięcie to powinno stanowić część decyzji o warunkach zabudowy i znajdować się w uzasadnieniu decyzji W rozpatrywanej sprawie Prezydent Miasta [...] nie tylko zwrócił się o uzgodnienie projektu decyzji do podległej sobie jednostki organizacyjnej, która nie był właściwa do dokonania takiego uzgodnienia, ale też w konsekwencji nie rozstrzygnął kwestii w podjętej decyzji. Takie stanowisko Sądu nie oznacza, że [...] Zarząd Dróg w[...] nie mógł brać udziału w postępowaniu jako jednostka wyspecjalizowana, niemniej jednak nie mógł on być uznany za zarządcę drogi, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 p.z.p.

Sąd zważył także, że organ określił rodzaj inwestycji jako "zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z wbudowaną funkcją usługową", co nie jest zgodne z rzeczywistym charakterem planowanego zamierzenia inwestycyjnego wskazanego przez wnioskodawcę i nie oddaje charakteru planowanej zabudowy. Inwestor bowiem wnioskował o wydanie decyzji dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania wraz z rozbudową, przebudową i nadbudową istniejącego budynku na cele usługowo-mieszkalne, w tym pomieszczenie usługowe – dyskont spożywczy o powierzchni poniżej 2000m2 i powierzchni sprzedaży 1300m2. W ocenie sądu, planowany sposób użytkowania określony jedynie jako "wbudowana funkcja usługowa" istotnie odbiega od charakteru dyskontu spożywczego o takiej powierzchni zabudowy i sprzedaży. Nie budzi wątpliwości, iż cześć planowanego obiektu budowlanego przeznaczona na dyskont spożywczy o tak znacznej powierzchni zabudowy i pow. sprzedaży 1300m2, nie będzie pełnić zasadniczo funkcji usługowej lecz handlową. Dodatkowo decyzja nie precyzuje w uzasadnieniu ani rozstrzygnięciu "niezbędnej infrastruktury technicznej" pozostawiając w tym zakresie inwestorowi całkowitą swobodę.

Za dowolne w kontekście zgromadzonego materiału dowodowego, Sąd ocenił zawarte w pkt 2.5 lit. h decyzji ustalenia w zakresie ilości miejsc parkingowych. Organ posłużył się bowiem niejednoznacznym określeniem "na terenie inwestora", które nie precyzuje czy miejsca parkingowe mają być na działce nr 284, czy także na innych działkach. Ponadto organ wskazał 1,1 miejsca postojowego na mieszkanie oraz 20 miejsc postojowych na 1000m2 powierzchni użytkowej usług. W aktach sprawy brak jest określenia ilości planowanych mieszkań, oraz jednoznacznego określenia sumarycznego powierzchni użytkowej usług (określono tylko powierzchnię sprzedaży dyskontu – 1300m2, co nie wyklucza także w budynku innych usług) w planowanej inwestycji. Nie jest wobec tego możliwe zweryfikowanie i ocena, ile miejsc parkingowych, według tego wskaźnika inwestor musi uwzględnić na tej działce budowlanej, i czy jest to możliwe mając na uwadze zakres planowanej rozbudowy i przebudowy obiektu budowlanego, wynikającą z analizy intensywność zabudowy w obszarze analizowanym oraz planowaną "infrastrukturę towarzyszącą", jak również niewyjaśnioną kwestię planowanego przez zarządcę poszerzenia drogi publicznej ul. [...].

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania wraz z rozbudową, nadbudową i przebudową istniejącego budynku na cele usługowo - mieszkalne oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej, na terenie części nr ewid. 284/2 w obrębie nr 37 przy ul. [...] w[...].

W decyzji organ określił:

― obowiązująca linię zabudowy (w załączniki graficznym),

― wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu: od 27,3 % do 40 %,

― udział powierzchni biologicznie czynnej: nie mniej niż 20 %,

― wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (krawędzi attyki): od 13,5 m do 16,3 m od poziomu 66,45 m n.p.m. (istniejący poziom chodnika przed głównym wejściem do budynku),

― szerokość elewacji frontowej: 80,1 m – 97,9 m.,

― geometrię dachu: dach płaski o kącie nachylenia połaci dachowych do 12 stopni i wysokości kalenicy do 15,6 m.,

― ilość miejsc parkingowych na terenie objętym wnioskiem według wskaźnika 1,1 miejsca postojowego na mieszkanie i 20 miejsc postojowych na 1000 m2 powierzchni użytkowej usług.

W uzasadnieniu organ wskazał, że po wyroku Sądu inwestor dnia 9 grudnia 2013r. uzupełnił w formie opisowej i graficznej wniosek o warunki zabudowy. Ponadto została ponownie przeprowadzona analiza architektoniczno – urbanistyczna z uwzględnieniem wszystkich zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizowanym.

Wyznaczając granice obszaru analizowanego organ brał pod uwagę front działki inwestora, który znajduje się od ulicy[...], z tej bowiem ulicy będzie odbywać się główny wjazd na działkę.

Określając linię zabudowy organ wskazał, że jest ona zgodna z obecną linią zabudowy planowanego do przebudowy budynku.

Odnośnie określenia powierzchni biologicznie czynnej wskazał, że określenie tego parametru jest konieczne ze względu na to, że przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie przewidują jaka część terenu ma pozostać biologicznie czynna w przypadku zabudowy usługowej, handlowej. Na terenie [...] działki o takim przeznaczeniu charakteryzują się 10 % wskaźnikiem powierzchni biologicznie czynnej. Mając na uwadze mieszany charakter inwestycji (powiązanie funkcji usługowej oraz funkcji mieszkalnej), dla planowanej inwestycji określono powyższy wskaźnik na 20 %.

Organ podkreślił, że w planowany obiekt będzie także wypełniał funkcję handlową, traktowaną jako szczególny rodzaj usług. Planowana powierzchnia handlowa (sprzedaży nie przekracza 2000 m2, co pozwala na określenie warunków zabudowy (zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 8 i art. 15 ust. 3 pkt 5 p.z.p.)

Organ wskazał, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] nr 1032/06 z dnia 18 maja 2006 r. teren położony przy ul. [...] znajduje się w strefie zurbanizowanej przewidzianej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W wyniku rozpatrzenia odwołania skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...]r.

Organ odwoławczy, wskazując na prawidłowo wykonaną analizę urbanistyczną stwierdził, że spełnione są warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Kolegium, biorąc pod uwagę § 4 rozporządzenia rozważyło szczegółowo przebieg linii zabudowy. Podkreśliło, że w obszarze analizowanym linia zabudowy jest bardzo zróżnicowana, budynki są usytuowane w odległości od 1 m. do 43 m. od krawędzi jezdni, a nawet w krawędzi jezdni. Budynki po południowej stronie ul. [...] są oddalone od krawędzi jezdni o 1 – 40 m., w tym budynki mieszkalne w odległości 7 – 14 m. Budynki po północnej stronie przy ul. [...] (gdzie zlokalizowana jest inwestycja) znajdują się odległości - 21 m od krawędzi jezdni. Linia zabudowy szkoły usytuowana jest w odległości 17 m od krawędzi jezdni, natomiast budynek inwestora – w odległości 9 - 21 m. Budynki przy ul. [...] oddalone są od krawędzi jezdni o 5 – 15 m. (po stronie wschodniej) i 3 13 m (po stronie zachodnie ulicy). Uwzględniając te uwarunkowania oraz biorąc pod uwagę, że z wniosku inwestora wynika, że nie zamierza rozbudowywać budynku w kierunku ul. [...] oraz ul. [...], planowana inwestycja nie zmienia linii zabudowy od ww. ulic – obowiązujące linie zabudowy wyznaczono poprzez istniejący budynek na wnioskowanej działce.

Kolegium podniosło, że jak wynika z analizy w obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, mieszkaniowa jednorodzinna z produkcyjną, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, mieszkaniowa wielorodzinna z usługami, zabudowa usługowa i produkcyjna, zabudowa produkcyjna, zabudowa usługowa (w tym handel), zabudowa oświatowa oraz cmentarz parafialny. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy działek obszaru analizowanego wynosi 27,3 %, maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 93 % (działka nr 122/38 przy ul. [...]). Wnioskowany teren jest obecnie zabudowany w 31,6 %. Planowana inwestycja obejmuje zaś rozbudowę, nadbudowę i przebudowę istniejącego budynku o funkcji przemysłowej (wyjątkowej w obszarze analizowanym) na cele usługowo – mieszkalne. Wobec powyższego Kolegium, mając na względzie § 5 ust. 2 rozporządzenia uznało za prawidłowe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki – od 27,3 do 40 %.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej Kolegium wskazało, że szerokość elewacji frontowej obecnego budynku wynosi 89 m. W obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowej jest zróżnicowana: 8 – 33 m po południowej stronie ul. [...], 5 – 89 m. po północnej stronie tej ulicy; średnia szerokość elewacji frontowej budynków wynosi 13 m, a maksymalna – 136 m. Mając na względzie umożliwienie przekształcenia zabudowy istniejącej oraz dostosowanie do planowanej funkcji (ocieplenie ścian zewnętrznych) Kolegium uznał za możliwe ustalenie szerokości frontowej przedmiotowej budynku z tolerancją 10 % tj. od 80,1 do 97,7 %.

Odnośnie górnej krawędzi elewacji frontowej budynku Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym zlokalizowanych jest 57 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w tym 40 budynków o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (krawędzi attyki) od 16 m. do 17,5 m. Średnia wysokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi 14,6 m. Mając na uwadze, że wnioskowana prze inwestora wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (krawędzi attyki) nie przekracza maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (krawędzi attyki) w obszarze analizowanym, dal planowanej inwestycji możliwe jest wyznaczeni wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 13,5 do 16,3 m.

W kwestii geometrii dachów Kolegium podniosło, że w obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, o kącie nachylenia połaci dachowych do 12 stopni i wysokości do 17,5 m oraz budynki z dachami skośnymi dwu i wielospadowymi, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15 do 45 stopni, kalenicy prostopadłej lub równoległej do drogi i wysokości kalenicy do 16 m. W związku z tym dopuszczono dach płaski o kącie nachylenia połaci dachowych do 12 stopni i wysokości kalenicy 15,6 m (zgodnie z wnioskiem inwestora).

W skardze na powyższą decyzję W. M. wnosząc o jej uchylenie zarzucił naruszenie:

― art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i błędne, nielogiczne rozpatrzenie materiału dowodowego, polegające m.in. na przyjęciu, że ustalona wysokość budynku spełnia wymagania prawem przewidziane, a także wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i krajobrazowe,

― art. 8 (k.p.a.) poprzez prowadzenie postępowania w sposób odbierający obywatelom zaufanie do organów władzy publicznej z uwagi na błędną interpretację przepisów i wadliwe ich stosowanie,

― art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe i niewyczerpujące uzasadnienie zaskarżonej decyzji,

― art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. poprzez jego błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie polegające na bezpodstawnym przyjęciu, że dla nadbudowanego budynku można przyjąć wysokość budynku najwyższego niebędącego budynkiem sąsiednim, a nie średniej wysokości wszystkich, a nie tylko wybranych, budynków z obszaru analizowanego.

W uzasadnieniu skarżący podniósł ponadto, że organ wydając decyzję oparł się na wniosku inwestora z dnia 23 lutego 2012 r., uzupełnionym w dniu 22 marca 2012 r. w sytuacji kiedy w dniu 13 sierpnia 2013 r. Sąd wskazał braki, które mógł uzupełnić wyłącznie wnioskodawca. Warunki zabudowy zostały wobec tego określone dla innej inwestycji niż wskazanej we wniosku inwestora.

Zdaniem skarżącego organ nadal, wbrew wytycznym zawartym w wyroku sądu, nie wskazał, na czym opiera swoje ustalenia. Wyniki analizy w zakresie dopuszczalnej wysokości, powierzchni zabudowy czy też terenów zielonych w żaden sposób nie pozwalają dokonać ich merytorycznej kontroli, gdyż brak konkretnych wskazań i wyliczeń odnoszących się do skonkretyzowanych nieruchomości.

Ponadto organ bezpodstawnie raz analizuje tylko budynki wielorodzinne, a innym razem wszystkie budynki, tymczasem winien rozstrzygać mając na względzie wszystkie budynki z obszaru analizowanego, ze szczególnym uwzględnieniem budynków na działkach sąsiednich.

Organ nie wyjaśnił także kwestii komunikacyjnych i roli [...] Zarząd Dróg w[...] jako organu uzgadniającego.

Zdaniem skarżącego obszar analizowany został wyznaczony zbyt szeroko, a wyniki analizy zostały tak dobrane i przedstawione, by za wszelką cenę osiągnąć warunki żądane przez wnioskodawcę.

Wskazując na zagrożenia, które będą skutkiem realizacji inwestycji, skarżący podkreślił w szczególności że ilość miejsc parkingowych jest zbyt mała do obsługi planowanej inwestycji.

Skarżący podniósł, że decyzja doprowadzi do wprowadzenia na teren osiedla domów jednorodzinnych zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (wysokiej) w sytuacji kiedy Studium przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Sąd uznał, że w zaskarżonej decyzji organ zastosował się do wytycznych zawartych w wyroku tutejszego Sądu z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 428/13, natomiast podnoszone w skardze zarzuty są niezasadne.

Niezasadny jest zarzut rozpatrzenia sprawy w szerszym zakresie niż określony we wniosku inwestora. Rzeczywiście Sąd w ww. wyroku wskazał na potrzebę uzupełnienia wniosku inwestora tak, aby możliwe było precyzyjne określenie planowanej inwestycji. Uszło uwadze skarżącego, iż pismem z dnia 9 grudnia 2013 r., a więc po wydaniu ww. wyroku, wnioskodawca przedłożył organowi materiały uzupełniające do wniosku o ustalenie warunków zabudowy (k. 329 – k. 339) zawierające szczegółowy opis planowanej inwestycji (także w formie graficznej) i jej parametrów, w tym szczegółowy opis w jaki sposób istniejący budynek ma być przebudowany, rozbudowany i nadbudowany. Nie ma znaczenia, że w sentencji decyzji wydanej po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent wskazał błędnie jedynie na wniosek inwestora z dnia 23 lutego 2012 r. uzupełniony 22 marca 2012 r., skoro jak wynika zarówno z treści analizy jak też z treści samej decyzji, że organ brał pod uwagę sprecyzowanie wniosku przez inwestora dokonane ww. pismem z dnia 9 grudnia 2013r.

Wbrew twierdzeniu skarżącego nie można uznać, że błędnie sporządzono ponowną analizę urbanistyczną oraz błędnie, w sposób niekonkretny sformułowano jej wyniki.

W szczególności niezasadny jest zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego. To, że obszar ten jest rzeczywiście duży, jest konsekwencją znacznych rozmiarów działki, na której ma być realizowana inwestycja. Tak jak wskazał organ, mając w tym względzie oparcie w materiale dowodowym sprawy, szerokość frontu działki inwestora wynosi 115 m. Wobec tego wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości 345 m od granic działki inwestora jest zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wymaga, aby granice obszaru analizowanego wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Nie można także uznać, że analiza urbanistyczna oraz wnioski analizy są niekonkretne, nie poddające się kontroli. W analizie (k. 42 – k. 438 akt organu I instancji) ujęto działki z obszaru analizowanego, w odniesieniu do każdej wskazując jej numer ewidencyjny, funkcję, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, linię zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (w metrach), wysokość i kierunek kalenicy, układ i nachylenie połaci dachowych. Funkcje poszczególnych budynków oznaczono także w części graficznej analizy. Do analizy włączono również dokumentację fotograficzną przedstawiającą budynki z obszaru analizowanego. W wynikach analizy wyliczono: średni wskaźnik powierzchni zabudowy działek z obszaru analizowanego (27,3 %), średnią szerokość elewacji frontowej (13 m) tj. wartości wymagane przez § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki należy zgodzić się ze skarżącym, że punktem wyjścia rozważań organu poprzedzających wyznaczenie tego parametru w decyzji winna być średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wszystkich budynków z obszaru analizowanego. Na taką bowiem wielkość wskazuje § 7 ust. 2 rozporządzenia kiedy – jak w przedmiotowym przypadku – wysokość ta na działkach sąsiednich tworzy uskok. Tym niemniej należy zauważyć, że stosownie do § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Zdaniem Sądu akta przedmiotowej sprawy pozwalają na stwierdzenie, że analiza urbanistyczna dała organowi możliwość ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w oparciu o innych parametr niż średnia wysokość liczona w oparciu o dane wszystkich budynków z obszaru analizowanego. Jak podkreślono w decyzji – obszar analizowany obejmuje budynki o bardzo zróżnicowanej funkcji. Nie są to wyłącznie budynki mieszkalne jednorodzinne. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajduje się 57 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a więc jest to istotna część budynków z obszaru analizowanego (analizą objęto 487 budynków o różnej funkcji). Z części graficznej analizy wynika, że budynki mieszkalne wielorodzinne tworzą dość zwarty obszar w południowej części obszaru analizowanego – pomiędzy cmentarzem a ul. [...] i ul. [...]. Do tego obszaru przylega działka inwestora, a ponadto wielorodzinne budynki mieszkaniowe na zachód od działki inwestora, wzdłuż ul. [...], po jej północnej stronie. Planowana inwestycja przylega wprawdzie do obszaru zajętego przez budynki mieszkaniowe jednorodzinne, ale można ją uznać za część obszaru zajętego w większości przez budynki mieszkaniowe wielorodzinne. Co więcej parametry istniejącego budynku są zdecydowanie bliższe parametrom budynków mieszkalnych wielorodzinnych niż budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wobec tego za zasadne, znajdujące oparcie w wynikach analizy, należy uznać takie określenie parametru wysokości planowanego budynku, by tworzył on architektoniczną całość z sąsiednimi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, zapewniając tym samym ład przestrzenny. Na taką ocenę nie może mieć wpływu okoliczność, że Studium, jak przyznał sam organ, przewiduje dla przedmiotowego terenu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z art. 9 ust. 5. p.z.p. studium nie jest aktem prawa miejscowego, a stosownie do art. 9 ust. 4 p.z.p. ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Ustalenia studium nie są zatem wiążące przy ustalaniu warunków zabudowy. Wzgląd na zapisy Studium nie może być przeszkodą w realizacji przez właściciela nieruchomości prawa do zabudowy jego gruntu, w sytuacji kiedy gmina nie realizuje, w drodze uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, swojego władztwa planistycznego.

Wbrew twierdzeniom skarżącego w toku postępowania rozważana była konieczność zapewnienia odpowiedniej komunikacji w przypadku zrealizowania inwestycji. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że precyzując swój wniosek w piśmie z dnia 9 grudnia 2013 r. inwestor wskazał, że planowana inwestycja ma objąć działkę nr 284/2. Dołączona do pisma dokumentacja wyjaśnia (k. 339 akt administracyjnych), że działka nr 284, wskazana w pierwotnym wniosku, uległa podziałowi, w ten sposób, że został z niej wydzielona działka nr 284/1 przeznaczona na poszerzenie ul. [...]. Został zatem rozwiązany problem, na który wskazywano na początku postępowania (konieczność wydzielenia pasa gruntu na poszerzenie ul. [...]), a tym samym została zapewniona możliwość rozwiązania komunikacyjnego odpowiedniej do planowanej inwestycji. Ponadto wbrew twierdzeniu skarżącego organ nie był zobowiązany w wyroku Sądu z dnia 13 sierpnia 2013 r. do wyjaśnienia roli[...] Zarząd Dróg w[...]. Sąd w ww. wyroku uznał, że jednostka ta może brać udział w postępowaniu (co miało miejsce także przy ponownym rozpatrywaniu sprawy), tyle że jej opinia nie może być uznana za tego rodzaju uzgodnienie, o jakim mowa w art. 53 ust. 4 p.z.p.

Odnośnie miejsc parkingowych należy zwrócić uwagę, że art. 54 pkt 2 lit. c) p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, wymaga tylko by decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. Nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby określenie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 128/13). Zatem określenie konkretnej liczby i sposób urządzania miejsc postojowych może nastąpić na etapie późniejszym, tworzenia projektu budowlanego z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów § 19 - 21 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., które to w sposób szczegółowy regulują odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych. W przedmiotowej sprawie wyznaczony w tym względzie parametr odnosi się do przedstawionego, szczegółowo przy piśmie z dnia 9 grudnia 2013 r. zamiaru inwestora odnośnie konkretnej ilości przewidywanych lokali mieszkalnych i konkretnej wartości powierzchni użytkowej usług. Przyjęty parametr jest zatem jak najbardziej weryfikowalny, a co więcej może ulec zwiększeniu na etapie pozwolenia na budowę, stosownie do wymagań ww. rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. i z uwzględnieniem konkretnego projektu budowlanego, który zostanie przedstawiony przez inwestora.

Zgodnie ponadto ze wskazaniami zawartymi w wyroku Sądu z dnia 13 sierpnia 2013 r. organ zawarł konkretne wyjaśnienie odnośnie przyjętego parametru udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Ze względu na powyższe, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270), Sąd oddalił skargę.