Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1186/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję w całości; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej M. P. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO, organ II instancji), po rozpatrzeniu odwołania R. P., M. P. oraz M. P. od decyzji Wójta Gminy R. (dalej: Wójt, organ I instancji) z dnia [...] października 2019 r. znak; [...] wydanej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], położonych w obrębie S., gmina R., na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 - ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r - kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. 2020.256, dalej: k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 - ustawy z dnia 27 marca 2003 r - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2020.293, dalej: u.p.z.p.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję

W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że w dniu [...] października 2019 r. Wójt wydał na rzecz inwestora - J. K. decyzję, którą ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z drogą wewnętrzną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...] i [...], położonych w obrębie S., gmina R..

Z treścią decyzji nie zgodzili się R. P., M. P. oraz M. P., którzy w przepisanym terminie wnieśli tożsame w treści odwołania. Odwołujący stwierdzili, że nie zgadzają się z treścią decyzji, zarzucili organowi pierwszej instancji błędne określenie parametrów dla nowej inwestycji w tym przede wszystkim nieprawidłowe określenie linii zabudowy, brak dobrego sąsiedztwa, nieprawidłowe określenie parametrów dachu, dopuszczalnego procentu zabudowy. Dodatkowo podnieśli, że w tej sprawie postępowanie administracyjne powinno zostać zawieszone, nie wskazując na przyczyny zawieszenia, R. P. zwrócił się o przeprowadzenie postępowania mediacyjnego przed organem odwoławczym.

SKO podkreśliło, że sprawa jest przedmiotem kolejnego postępowania przed organami administracji publicznej obu instancji, była także przedmiotem badania przez sąd administracyjny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wydał w dniu [...] marca 2018 r. wyrok IV SA/Po [...], którym wycofał z obrotu prawnego wcześniej wydane rozstrzygnięcia zarówno organu odwoławczego, jak i organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ I instancji ponownie zobowiązany był do rozpatrzenia wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy.

Z przedłożonych akt sprawy wynika, że sporna działka znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego zatem w takim przypadku zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego rozbudowie wymaga ustalenia w drodze decyzji administracyjnej warunków zabudowy. Stosownie do zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy ustalane są wyłącznie w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym zwłaszcza w oparciu o art. 61 u.p.z.p. Organ I instancji otrzymując zatem wniosek w takiej sprawie musi przede wszystkim zbadać czy spełnia on łącznie wszystkie warunki określone w ustępie 1 w punktach od 1 do 5. Decyzja taka powinna być ponadto zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc regulacje prawne do treści samej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy SKO uznało, że zaskarżona decyzja spełnia wymagania przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 u.p.z.p. zatem możliwe było ustalenie warunków zabudowy na rzecz inwestora.

W swoim wyroku z dnia [...] marca 2018 r. IV SA/Po [...] WSA w Poznaniu wskazał, że organ pierwszej instancji nieprawidłowo wyznaczył obszar analizowany, wyznaczył parametry zabudowy określając je jako maksymalne i w sposób niewystarczający uzasadnił przyjęcie zwiększonych wskaźników parametrów.

Planowana inwestycja położona jest w obszarze nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatem w celu rozstrzygnięcia wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy organ administracji publicznej sporządza analizę urbanistyczną w postaci tekstowej i graficznej. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów.

Organ pierwszej instancji wyznaczając w tej sprawie obszar analizowany kierował się uzasadnieniem przywołanego wyroku WSA w Poznaniu, w związku z tym nadal przyjął obszar analizowany w wielkości wynoszącej 153 m, organ uznał przy tym, iż obszar ten stanowi funkcjonalną całość, jego rozszerzenie nie wpłynęłoby na sposób załatwienia wniosku inwestora. Stosując wytyczne wyroku Sądu organ I instancji wskazał, że jeśli linia graniczna przebiega tylko przez część zabudowanej działki, to działka ta w całości jest objęta analizą. W ocenie organu odwoławczego zabieg ten jest prawidłowy i przejrzysty, nie ma potrzeby obrysowania działki w całości przy precyzyjnym wyjaśnieniu organu, iż linia przebiegająca częściowo przez działkę, czy budynek objęta jest analizą w całości.

W układzie tabelarycznym organ I instancji wskazał nieruchomości przyjęte do analizy, wskazał przy tym działki w całości zlokalizowane w badanym obszarze, częściowo zlokalizowane i przyjęte do analizy, wyjaśniono dokładnie, z jakich przyczyn przyjęto do analizy działkę nr [...]. Organ odwoławczy prowadząc po raz wtóry postępowanie w pełnym zakresie uznał działanie organu pierwszej instancji za prawidłowe, organ ten wyjaśnił w sposób precyzyjny, które nieruchomości objął analizą. Takie działanie organu I instancji w tej sprawie jest zgodne z powszechną praktyką stosowaną przez organy administracji publicznej załatwiające wniosek o ustalenie warunków zabudowy.

Obszar tak określony przez organ pierwszej instancji stanowi pewną urbanistyczną całość, obejmuje zabudowę pozwalającą na przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rozszerzenie obszaru analizowanego nie wniosłoby do sprawy nowych ustaleń, nie wprowadziłoby nowych faktów.

W ocenie organu odwoławczego Wójt rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy prawidłowo określił obszar analizowany, rozszerzenie obszaru analizowanego należy traktować jako wyjątek i tylko w sytuacji poszukiwania tzw. dobrego sąsiedztwa w celu dokonania ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie SKO, wbrew twierdzeniu odwołujących, organ pierwszej instancji rozstrzygając sprawę zastosował się do wywodów uzasadnienia przywołanego wyroku Sądu.

Bezzasadny jest zarzut co do błędnego określenia linii zabudowy na podstawie § 4 pkt. 4 rozporządzenia wykonawczego do u.p.z.p. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreślono, iż parametry nowej zabudowy ustalono nawiązując do parametrów oraz wskaźników kształtowania zabudowy występujących na nieruchomościach sąsiednich. Wójt wskazał, iż ustalenie innych parametrów na zasadach określonych w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy - Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jest możliwe, o ile wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, wbrew twierdzeniu odwołujących, wynika możliwość określenia linii zabudowy, organ I instancji dokonał tego w oparciu o przepisy przywołanego rozporządzenia - § 4 ust. 1-3. Organ I instancji kierował się przy tym zabudową przy ulicy [...], przy niej bowiem położone są budynki bezpośrednio z nią graniczące, ale także zabudowania znajdujące się w głębi działek, połączone z ulicą [...] drogą wewnętrzną. Oznacza to, że są to nieruchomości połączone komunikacyjnie drogą wewnętrzną z ulicą [...], czyli tak, jak w zamiarze inwestora. Budynki położone przy ulicy [...] znajdują się bezpośrednio przy granicy frontowej działek względnie w odległości Od 1 do 10 m od granicy z działka drogową. Z ulicą [...] połączona jest ponadto działka nr [...] (droga wewnętrzna) obsługująca komunikacyjnie budynki mieszkalne położone w głębi terenu. W obszarze analizowanym znajdują budynki mieszkalne położone w głębi terenu, w kilku liniach zabudowy od drogi publicznej, co prowadzi w konsekwencji do słusznego wniosku, że określona w tej sprawie linia zabudowy nie godzi w zastany ład przestrzenny i nie zaburza go i to w sytuacji, gdy organ I instancji określił szczegółowo położenie linii zabudowy. Z licznego już utrwalonego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika niewątpliwie, że o przedłużeniu linii zabudowy nie można mówić wyłącznie w kontekście, gdy nowo wyznaczona linia stanowi kontynuację linii prostej wyznaczonej zabudową na działkach sąsiednich, ale także wówczas, gdy jej wyznaczenie nieco odbiega od linii tego przedłużenia ale wpisuje się w średnią linię zabudowy wyznaczoną na działkach sąsiednich. Chodzi przy tym nie o to, by wszystkie budynki były usytuowane idealnie, co do centymetra w tej samej linii zabudowy, ale by linia stanowiła całość i wpisywała się w już istniejące linie bez odstępstw zaburzających ład przestrzenny.

Nie można także uznać za słuszny zarzut, jakoby zaskarżona decyzja naruszała zasadę dobrego sąsiedztwa. Twierdzenia odwołujących są bezpodstawne, sprzeczne z ugruntowaną linia orzeczniczą sądów administracyjnych. Organ wyznaczając nowe parametry dla planowanej inwestycji opierał się na istniejącej w badanym obszarze zabudowie. Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno- estetyczne - art. 2 pkt. 1 u.p.z.p. Przepis ten zawiera bowiem legalną definicję pojęcia - ład przestrzenny i uznaje, że nowa zabudowa jest dopuszczalna jeśli można pogodzić ją z funkcją już istniejącą na danym obszarze, a z taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie.

W ocenie SKO organ I instancji przeprowadził prawidłową analizę w tym zakresie oceniając całość zabudowy w wyznaczonym obszarze i w oparciu o wyniki analizy także w zakresie parametrów zabudowy dokonał prawidłowego określenia parametrów.

Organ II instancji uznał także, że wbrew twierdzeniu odwołujących organ I instancji dokonał prawidłowego określenia wysokości górnej kalenicy określając ją na poziomie 9,5 m. W obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości z taką wysokością kalenicy - dz. nr [...] i [...]. Wskazać jednocześnie należy, iż żaden przepis prawa nie wskazuje by oceniając dany parametr opierać się wyłącznie na nieruchomościach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji. Oznacza to, że bez znaczenia jest okoliczność, że wskazane budynki nie znajdują się bezpośrednio przy ulicy [...], bowiem inwestycja ma wpisywać się w istniejący ład przestrzenny i bezzasadne jest ograniczanie zakresu analizy tylko do ulicy [...]. Takie rozumienie wynika wprost z przepisu § 8 rozporządzenia wykonawczego, odwołując się do całego obszaru analizowanego, a nie wyłącznie do konkretnej drogi publicznej i to w sytuacji rozumienia pojęcia działki sąsiedniej szeroko, a nie w sposób zawężający. Obie działki stanowiące podstawę do określenia parametru wysokości głównej kalenicy znajdują się niewątpliwie w badanym obszarze, na działkach [...] i [...] wysokość ta wynosi 9,5 m, na działkach nr [...], [...], [...] wysokość ta wynosi 9 m, na kilku działkach (wskazanych w tabeli) wysokość ta wynosi 8,5 m, a także 8 i 7 m zatem twierdzenie skarżących, że wskaźnik ten wynosi 7 m nie znajduje oparcia w materiale dowodowym.

W obszarze analizowanym istnieją zabudowania od wysokości 5,5 do wysokości 9,5 m, taką też wysokość dopuszczalną wskazał organ I instancji w swoim rozstrzygnięciu, co należało uznać za prawidłowe i nie naruszające istniejącego ładu przestrzennego. Wreszcie wbrew twierdzeniu odwołujących, za prawidłowe uznać należy przyjęcie dopuszczalnego procentu zabudowy określonego w decyzji na 11,4% do 21,1% (§ 5 rozp.). Wskaźnik ten został ustalony w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczną i jej wyniki. Średnia wartość tego wskaźnika w badanym obszarze wynosi 16,8%, przy ulicy [...] wskaźnik ten jest większy niż np. wzdłuż ulicy [...]. Zwrócić należy ponadto uwagę, iż inwestor wnioskowany wskaźnik obniżył w trakcie postępowania administracyjnego, po zapoznaniu się z wynikami analizy urbanistycznej. W ocenie organu odwoławczego bezzasadny jest także wniosek odwołujących o wykluczenie z analiz nieruchomości z zabudową zagrodową bowiem i ta zabudowa obejmuje zabudowę mieszkaniową. Dla ustalenia wielkości wskaźnika bez znaczenia jest, jaki rodzaj zabudowy występuje w badanym obszarze.

Organ odwoławczy nie odniósł się do wniosku w kwestii zawieszenia postępowania administracyjnego ze względu na brzmienie przepisu art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a. bowiem w odwołaniu nie uzasadniono żądania zaś organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji kwestię tę wyjaśnił. Co zaś się tyczy oczekiwania R. P. zastosowania mediacji w trakcie postępowania administracyjnego, SKO wskazało, że ten tryb nie ma zastosowania do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ta wydawana jest bowiem w oparciu o przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenie wykonawcze - rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie warunków zabudowy nie zależy od niczyjej (dobrej lub złej woli), nie wymaga się także na etapie ustalania warunków zabudowy zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich na realizację inwestycji.

Ochrona interesów osób trzecich przewidzianą w przepisie art. 54 pkt. 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p. nie może przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że ochrona ta nie może być tak konkretna i szczegółowa określona w decyzji o warunkach zabudowy, jak to ma miejsce w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Decyzja organu II instancji zaskarżona została do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu przez M. P..

Zarzuciła ona naruszenie:

1. Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporządzenie) poprzez uwzględnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu elementów zabudowy nie znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym na podstawie § 3 ust. 2 Rozporządzenia.

2. Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 4 Rozporządzenia poprzez odstąpienie od ogólnych zasad wyznaczania linii zabudowy, w sytuacji gdy nie zaistniały ku temu przesłanki oraz brak jakiegokolwiek uzasadnienia zastosowania wyjątku, o którym mowa w § 4 ust. 4 Rozporządzenia.

3. Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 1 i 2 Rozporządzenia poprzez wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie przewyższającym średni wskaźnik wynikający z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz brak uzasadnienia przyjętego odstępstwa.

4. Art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. § 8 ust. 1 Rozporządzenia poprzez ustalenie wskaźnika wysokości głównej kalenicy na poziomie 9,5 m, w sytuacji, gdy wskaźnik ten nie wynika z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

5. Art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 8 i 11 k.p.a. poprzez sporządzenie lakonicznego uzasadnienia, które narusza podstawowe zasady postępowania administracyjnego, tj. zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz zasadę przekonywania, oraz nie wyjaśnia zasadności przesłanek, którymi kierował się organ II instancji podczas załatwiania sprawy.

6. Art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie wszechstronnej i obiektywnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji błędne uznanie, że w przedmiotowej sprawie zachodziły przesłanki do ustalenia warunków zabudowy.

W skardze wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

O oddalenie skargi w całości wniósł też uczestnik postępowania J. K. zastępowany przez fachowego pełnomocnika.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie może się ostać, choć Sąd nie znalazł podstaw do uznania zasadności zarzutów skargi.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167), i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny jest sądem kasacyjnym. W razie stwierdzenia istotnych uchybień sąd administracyjny nie ma więc kompetencji do merytorycznego rozstrzygnięcia danego postępowania, lecz jest upoważniony jedynie do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji lub aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. ustalającą warunków zabudowy.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p, a w szczególności przepis art. 61 ust.1 pkt 1-5.

Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 u.p.z.p.). Wymagania, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 u.p.z.p., stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z [...].12.2012 r., II OSK [...], Lex nr 1367308, wyrok NSA z [...].10.2010 r., II OSK [...], Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach Rozporządzenia.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Warunki, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W pkt 1 w/w przepisu określono tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która ma m.in. na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji. Zachowanie tego elementu oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, W. 2004, str. 500).

Skoro wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to nie można pomijać aspektu ładu przestrzennego. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest bowiem dopuszczenie do zmiany sposobu zagospodarowania terenu jako uzupełnienie już istniejących sposobów zagospodarowania, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. znaczenia szerokiego. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia. A zatem, wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego".

W orzecznictwie podkreśla się, iż wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu ma charakter promesy, a więc rozstrzygnięcia dającego możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Decyzja ta określa parametry przyszłej inwestycji w takim zakresie, w jakim przewiduje to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kwestią o fundamentalnym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy jest stwierdzenie, czy planowana inwestycja, oprócz spełnienia innych wymogów, będzie mieściła się w zakresie pojęcia "dobrego sąsiedztwa", a więc czy jej realizację można będzie w przyszłości zakwalifikować jako kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Ustalenie spełnienia tych przesłanek następuje poprzez porównanie obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia.

Pojęcie "kontynuacja funkcji" jakim posłużono się w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Stąd też wywnioskować można, że kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (wyrok WSA w Warszawie z dnia [...] października 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa [...], CBOSA).

Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2. teren ma dostęp do drogi publicznej,

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa wart. 88 ust. 1,

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

W orzecznictwie przyjmuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (vide: wyrok NSA z dnia [...] marca 2012 r., sygn. akt II OSK [...],CBOSA). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Z treści art. 61 u.p.z.p. jasno wynika, że wprowadzone przez ustawodawcę pojęcie działki sąsiedniej zabudowanej w sposób określony w ustawie dla potrzeb decyzji o warunkach zabudowy stanowi swoistego rodzaju tamę, granicę dla zabudowy terenów, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji dla pozytywnego rozpatrzenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por.: Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, W. 2004, str.493-495). Oczywiście tak rozumiana działka sąsiednia może mieć charakter działki graniczącej bezpośrednio z terenem zamierzonej inwestycji (sąsiedztwo w znaczeniu wąskim) lub może znajdować się w pewnej odległości, pozwalającym na realizację przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (znaczenie sąsiedztwa w ujęciu szerokim).

W orzecznictwie sądowym, jak i w nauce prawa administracyjnego, mocno osadzony jest pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy je odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak: wyrok NSA z dnia [...] maja 2008 r. sygn. akt II OSK [...], z dnia [...] kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK [...]). Przyjmuje się zatem, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. Należy przy tym podkreślić, że w każdym przypadku należy się kierować ratio legis art. 61 u.p.z.p., którym jest utrzymanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Celem art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 Rozporządzenia. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określają przepisy rozporządzenia, które stanowi, iż przez pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Natomiast mówiąc o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu – należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (art. 2 pkt 4 rozporządzenia).

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia [...] października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd [...], Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien wyjaśnić w uzasadnieniu decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia [...] sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK [...], Lex 488144). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia [...] września 2007 r., sygn. akt II SA/Po [...], Lex 376849). Tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. zostanie dokonana na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie wskazuje się, że co do zasady dokonana analiza urbanistyczna wniosku i ocena wniosków z tej analizy płynących może nastąpić wyłącznie w postępowaniu przed organem I instancji, albowiem gdyby takie postępowanie przeprowadził organ odwoławczy, stanowiłoby to naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego statuowanej w art. 15 k.p.a. (zob. m.in. wyrok NSA z [...] marca 2011 r., sygn. akt II OSK [...],CBOSA).

W orzecznictwie tak wojewódzkich sądów administracyjnych, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntowany jest pogląd o związaniu organu administracji i Sądu ponownie rozpoznającego sprawę ocena prawną i wskazaniami zawartymi w uzasadnieniu wcześniejszego wyroku. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani organ administracji publicznej, ani Sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie Sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie.

Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Sądu administracyjnego, może być wyłączony tylko w przypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego, a także po wzruszeniu wyroku.

W niniejszej sprawie nie zaszła żadna istotna zmiana stanu prawnego lub faktycznego, która czyniłaby niewiążącą ocenę prawną wyrażoną w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia [...] marca 2018 r. sygn. akt IV SA/Po [...].

W ocenie Sądu organy administracji ponownie rozpoznając sprawę uczyniły zadość wskazaniom co do dalszego postępowania. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano, że organ administracji winien w uzasadnieniu decyzji uzasadnić przyjęcie takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Sąd orzekający stwierdza prawidłowe wytyczenie (i uzasadnienie) przez Wójta obszaru analizowanego i sporządzenie analizy. Wprawdzie – w świetle treści § 3 ust. 2 rozporządzenia - co do zasady istnieje możliwość poszerzania granic obszaru analizowanego, lecz jedynie w uzasadnionych przypadkach. Na wyznaczonym obszarze przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w oparciu o jej wyniki ustalono wymagania dla zamierzonej inwestycji. W ocenie Sądu procedura ta została przeprowadzona prawidłowo, zgodnie z powołanymi wyżej regulacjami prawnymi i organy obu instancji zasadnie stwierdziły ziszczenie się przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 p.p.s.a. Wójt prawidłowo także uwzględnił zalecenie z wyroku w sprawie IV SA/Po [...], by w wypadku przebiegania przez linię graniczną obszaru analizy przez część zabudowanej działki, działkę tę w całości włączyć do analizy.

Ponownie rozpoznając sprawę wójt uwzględnił także, że niedopuszczalne jest wskazywanie parametrów nowej zabudowy wyłącznie poprzez podanie ustalonego zgodnie z rozporządzeniem wskaźnika jedynie w wartości maksymalnej. Zgodnie ze wskazaniem Sądu w treści analizy urbanistycznej ujęto wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni odnośnie poszczególnych działek w obszarze analizowanym. W analizie i jej wynikach zawarto też wyczerpujące uzasadnienie dla przyjętych parametrów nowej zabudowy.

Odnośnie zarzutu skargi co do wadliwego wyznaczenia linii zabudowy, Sąd stwierdza, że z analizy wynika, iż zabudowa wzdłuż drogi publicznej zlokalizowana jest w sposób nieuporządkowany w odległości 1 - 10 m od drogi. Działka sąsiednia ma linię zabudowy oddaloną o 5 m od drogi. Dalej wskazać należy, że działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obsługiwana jest z drogi wewnętrznej (dz. nr [...]), organ wskazał również działki gdzie zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana jest w głębi działki w kilku liniach zabudowy. Z powyższego wynika, że możliwym było wytyczenie linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Wbrew stanowisku skarżącej planowana inwestycja w jej obecnym kształcie spełnia wymóg kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym spełnia również, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zasadę dobrego sąsiedztwa.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. Parametr ten ustalono w granicach 11,4% - 21,1% przy średniej wartości z obszaru analizowanego wynoszącej 16,8%. Wyższą od tej średniej, górną granicę parametru organ wyznaczył opierając się na wskazanych działkach położonych wzdłuż ulicy [...], dolna granica parametru ustalona zaś została w oparciu o jego minimalna wartość w bliskim sąsiedztwie działki inwestycyjnej. W ocenie Sądu organ wystarczająco zatem uzasadnił zastosowanie regulacji z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zauważyć też należy, że górna granica parametru dopuszczona przez Wójta przekracza średnią z całego obszaru analizowanego o nieznaczną wartość – 4,3 punktu procentowego, jest też o 13 punktów procentowych niższa od wartości maksymalnej w obszarze analizowanym. Także ustalenie parametrów szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy dachu znajduje swe uzasadnienie w wynikach przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Odnośnie ostatniego z tych parametrów, organ prawidłowo uwzględnił istnienie budynków o wysokości głównej kalenicy dachu 9,5 m (działki [...], [...] oraz [...]), które wbrew twierdzeniom skargi nie mogą zostać wyłączone z obszaru analizowanego (podkreślić tu trzeba, że zgodnie z wskazaniami z wyroku w sprawie IV SA/Po [...] skorygowano wysokość kalenicy na działkach [...] i [...]).

Pomimo przedstawionych wyżej rozważań zaskarżona decyzja nie może ostać się w obrocie prawnym. Uszło bowiem uwadze SKO, że na dzień wydawania decyzji zdezaktualizowało się oświadczenie Spółki A. z dnia [...].11.2018 r. o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej. Oświadczenie to było ważne przez 12 miesięcy od daty wystawienia, co oznacza, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Na etapie wydawania decyzji organ II instancji powinien dysponować aktualnymi zapewnieniami gestorów sieci. Uchybienia tego można było uniknąć, gdyby w postępowaniu odwoławczym inwestor przedłożył również aktualne zapewnienie gestora, co jednak, jak wynika z przedłożonych Sądowi akt, w tej sprawie nie nastąpiło.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję SKO (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez skarżącą koszt wpisu ([...] zł).

Rozpoznając sprawę ponownie, organ II instancji, uwzględni przedstawione wyżej uwagi, wskazania i oceny prawne i uzupełni postępowanie w celu pozyskania do akt sprawy kompletu ważnych zapewnień gestorów sieci, W zależności od wyników tego postępowania organ II instancji podejmie stosowne rozstrzygnięcie, należycie je uzasadniając, jak tego wymaga art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a.

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 pkt 3 zzs? ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374).