Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 45/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-05-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7 i 77 kpa, 107 par. 3 Kpa
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Maria Mysiak,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 maja 2016 r. sprawy ze skargi M. K. i K. K. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 3 marca 2014 r. M. K. i K. K. zwrócili się do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obręb ewidencyjny nr oznaczonej jako działka geodezyjna nr [..], które nastąpiło decyzją z dnia [..] r. Starosty w ten sposób, że zezwolono Gminie Miasto na założenie i przeprowadzenie przez tę działkę rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych długości ok. m, zlokalizowanego równolegle do zachodniej granicy działki, w odległości ok. m od tej granicy z prawem do wykonywania konserwacji, modernizacji, remontów, napraw i usuwania awarii, a także zakazano lokalizowania nowej zabudowy i sadzenia drzew w strefie kontrolowanej rurociągu oraz zobowiązano do wykonania odcinka rurociągu tłocznego metodą przewiertu sterowanego, a jeżeli byłoby to niemożliwe albo powodowało nadmierne trudności lub koszty Inwestor będzie zobowiązany do zapłaty odszkodowania. Wnioskodawcy wnieśli o odszkodowanie w wysokości [..] zł równej wartości prawa użytkowania zajętego pasa, ustalonej zgodnie z operatem szacunkowym Z.W. z dnia [...] r.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1oraz na podstawie art. 130 ust. 1 i ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 poz. 782), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U z 2013 poz. 267 ze zm.) ustalił brak podstaw do przyznania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [..] z obrębu na rzecz małżonków M. K. oraz K. K., którym prawo do ww. nieruchomości przysługuje na zasadach ustawowej wspólnoty małżeńskiej.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego, czy wartość nieruchomości oznaczonej numerem działki [..] o pow. ha z obr. uległa zmniejszeniu wskutek ułożenia na jej części rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych, zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca B. L. sporządziła operat szacunkowy w formie opinii z dnia [...].Organ przekazał operat szacunkowy pełnomocnikowi stron. Pismem z dnia 22 stycznia 2015 r. pełnomocnik M. K. i K. K. a wniosła o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z.W. w dniu [..] r. na okoliczność zmniejszenia wartości nieruchomości działki nr [..] poprzez ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego, określającego wartość ograniczonego prawa rzeczowego na kwotę [..] zł i wniosła

o uzupełnienie opinii rzeczoznawcy majątkowego B.L. na okoliczność stwierdzenia różnicy pomiędzy wartością nieruchomości sprzed rozpoczęcia prac oraz po ich zakończeniu. Postanowieniem z dnia [..]r. odmówiono dopuszczenia dowodu z tego dokumentu. Pismem z dnia 23 lutego 2015 r. rzeczoznawca B.L. uzupełniła operat. Pismem z dnia 2 kwietnia 2015 r. pełnomocnik stron zakwestionował treść operatu. Organ I instancji wyjaśnił, że nie przyjął dowodu z operatu Z.W., gdyż nie został on sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego. Zdaniem organu, jeżeli dana infrastruktura była przewidziana w m.p.z.p., to wówczas brak jest podstaw do przyjęcia, że dopiero na skutek wydania decyzji lokalizacyjnej nastąpiły skutki zmieniające warunki korzystania z nieruchomości, przydatność użytkową nieruchomości, czy nastąpiły trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Pismem z dnia 18 maja 2015 r. strony wniosły do akt sprawy operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy K. B. z dnia 14 maja 2015 r. z wnioskiem o przeprowadzenie z niego dowodu.

Zdaniem organu I instancji, operat wykonany przez B. L. został sporządzony zgodnie z zachowaniem podstaw prawnych i merytorycznych dotyczących przedmiotu i celu wyceny określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca majątkowy określił stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania, tj. 26 sierpnia 2013 r. Opisując stan nieruchomości uwzględniono jej stan prawny prawidłowo odwołując się do treści księgi wieczystej oraz zagospodarowanie i inne elementy, o których mowa w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawidłowo wskazano przeznaczenie nieruchomości na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego " " uchwalonego uchwałą Rady Miasta a Nr LV/1025/06 z dnia 24.04.2006 r. zmienionego uchwałą Rady Miasta Nr LI/1316/10 z dnia 27.09.2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "".

Organ I instancji podał dalej, że szacowana nieruchomość znajduje się w granicy terenu elementarnego o symbolu [..] - tereny elementarne: teren działalności rolniczej z dopuszczeniem jednego lokalu mieszkalnego z zakazem lokalizacji nowych i rozbudowy istniejących obiektów służących gospodarce rolniczej jak np.: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, przechowalnie owoców, oraz z zakazem nasadzeń drzew i krzewów i zagospodarowania terenu uniemożliwiającego dostęp do cieku w celu konserwacji, w pasie do m od linii brzegu cieku . W pasie do m od linii brzegu cieku zakaz nasadzeń drzew i krzewów oraz zagospodarowania terenu uniemożliwiającego dostęp do cieku w celu jego konserwacji. Przedmiotowa część działki w pasie przylegającym do cieku (w stosunku, do której ograniczono sposób korzystania) zlokalizowana jest w wydzieleniu wewnętrznym terenu elementarnego o symbolu LIT - pas techniczny dla przebiegu sieci inżynieryjnych, z zakazem nasadzeń drzew i krzewów oraz zagospodarowania terenu zagrażającego eksploatacji sieci inżynieryjnych oraz nakazem zachowania pasa terenu o szerokości minimum m wzdłuż granicy terenu LIT w celu zapewnienia dojazdu do sieci inżynieryjnych w celu prowadzenia prac eksploatacyjnych ciężkim sprzętem. W planie przewidziano ustanowienie służebności gruntowej dla budowy i eksploatacji projektowanego kolektora kanalizacji ściekowej na działkach nr [..] obr. W planie tym na terenie oznaczonym symbolem 1.11 ustala się realizację kanalizacji sanitarnej i rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych. Na tej podstawie należy uznać, że inwestycja na działce nr [..] została zrealizowana zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wycena wartości nieruchomości przeprowadzona została w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Na stronie 11 operatu rzeczoznawca wskazał, że działka nr [..] wg stanu na dzień wydania decyzji stanowi nietypową nieruchomość ze względu na ww. ograniczenia określone planem. Rzeczoznawca podał, że w niniejszym przypadku ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości generowane jest jedynie w wartości gruntu - wartość zabudowań nie zmienia się, ponieważ tego typu ograniczenia nie ingerują w już istniejącą zabudowę. Z uwagi na powyższe wartość 1 m gruntu nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej opinii została oszacowana w oparciu o nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenie tej samej dzielnicy, co szacowana tj. i bezpośrednio sąsiadującej. Jednakże z braku transakcji o podobnych ograniczeniach, szczegółowym przeznaczeniu i wielkości powierzchni do określenia wartości zastosowano poprawki dla odpowiednich cech różniących. Dla potrzeb przedmiotowej wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął okres monitorowania cen do początku [..]r. oraz przeprowadził przegląd cen transakcyjnych na podstawie zawartych aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy z uwagi na zauważalną stagnację na rynku nieruchomości nie przyjął poprawki czasowej. Rzeczoznawca określił wartość rynkową m2 nieruchomości oznaczonej numerem działki na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z niej na kwotę [..] zł. Równocześnie rzeczoznawca uznał, iż wartość rynkowa przedmiotowej działki po przeprowadzeniu rurociągu tłocznego przez część nieruchomości nie zmieniła się, tj. opisane cechy nieruchomości (mające wpływ na jej wartość rynkową) są takie same. W wyniku badania czy nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości rzeczoznawca ustalił, iż z całą pewnością do takiego zmniejszenia doszło. Jednakże to zmniejszenie nastąpiło parę lat wcześniej, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "". W związku z powyższym, dokonując wyliczenia wartości m2 działki w chwili wydania decyzji Starosty i po zakończeniu inwestycji, rzeczoznawca uznał, iż nie zmieniła się ona, gdyż cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość rynkową - nie uległy zmianie.

Organ I instancji, powołując się na treść art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał dalej, że elementami składowymi odszkodowania z ww. tytułu jest rekompensata za realnie wyrządzone szkody (jeśli takowe zaistniały) oraz refundacja ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości.

Zdaniem organu, podstawowym dowodem na okoliczność określenia szkód powstałych na nieruchomości należącej do stron postępowania, w wyniku robót budowlanych, polegających na wykonaniu posadowieniu rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych, metodą przewiertu sterowanego - jest protokół z oględzin z dnia [..] r. Wizja lokalna przeprowadzona została po zakończeniu robót budowlanych w obecności K. K. W jej wyniku nie stwierdzono żadnych szkód - co zostało potwierdzone w protokole z danej czynności, pod którym obecne na oględzinach osoby złożyły podpisy, bez zastrzeżeń. Fakt niezaistnienia szkód na działce nr potwierdza także w swoim operacie z dnia 23 lutego 2015 r. rzeczoznawca B.L.

Kolejnym, a w niniejszym postępowaniu jedynym, ze względu na brak fizycznych szkód, elementem składowym odszkodowania, jest kwota odpowiadająca zmniejszeniu wartości nieruchomości dotkniętej ograniczeniami. Rzeczoznawca B.L. wyjaśniła, iż przedmiotowa nieruchomość zarówno przed wydaniem decyzji jak i po realizacji inwestycji posiadała znaczne ograniczenia i utrudnienia w sposobie racjonalnego zagospodarowania.

Organ I instancji wskazał następnie, że przychyla się do stanowiska, iż ułożenie rurociągu tłocznego na działce nr nie spowodowało żadnych nowych ograniczeń ponad te wynikające z planu miejscowego, tym samym wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Oznacza to, iż w niniejszym postępowaniu brak podstawy do przyznania odszkodowania z tego tytułu. Strony mogą dochodzić należności z tego tytułu, jednak poza niniejszym postępowaniem i na podstawie odrębnych przepisów, tj. na podstawie art. 36 ust. 1 lub 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ ograniczenie to powstało w wyniku wprowadzenie lokalizacji urządzenia do dokumentów planistycznych.

Analizując operat rzeczoznawcy K. B. organ I instancji doszedł do wniosku, że wątpliwość wzbudza sam cel wyceny - określenie różnicy wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla potrzeb określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości i w celu określenia wysokości odszkodowania za ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ułożeniem na części przedmiotowej nieruchomości rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych. Nadto w swoim operacie biegły nie bada relacji wartość działki z obciążeniami wynikającymi z planu miejscowego w stosunku do ograniczeń związanych z ułożeniem rurociągu. Autor operatu pomija możliwość "nałożenia" się na siebie zakresów owych obciążeń, co oznacza brak obniżenia wartości działki obciążonej - a zakłada, że zmniejszenie wartości następuje zawsze i jedyną niewiadomą jest wysokość tego obniżenia. Kolejnym błędem biegłego, zdaniem organu, jest założenie, że strony uprawnione są do odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości, w okresie od wydania decyzji Starosty do dnia wydania opinii. W niniejszej sprawie pierwszeństwo mają regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z czym brak podstawy prawnej do zgłaszania roszczeń o charakterze cywilnych. Mając powyższe na uwadze, organ I instancji uznał, że operat z dnia 14 maja 2015 r. oparty został o błędne założenia, co implikuje błędne wnioski końcowe, w zawiązku z czym twierdzenia w nim zawarte zostały pominięte.

K. i M. K. wnieśli odwołanie od ww. decyzji Prezydenta Miasta zarzucając jej naruszenie art. 8, art. 77 § 1 Kpa w związku z art. 80 Kpa oraz § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny, jak również art. 134 i art. 128 ust. 4 w związku z art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem strony organ dokonał błędnej oceny operatów szacunkowych, sporządzonych przez biegłą B.L. oraz K. B. Zdaniem właścicieli, operaty B.L. zawierają wewnętrzne sprzeczności oraz zostały sporządzone z naruszeniem zasad prawidłowej wyceny wartości nieruchomości. Wskazano w odwołaniu, że biegła nie powinna stosować weryfikacji wartości nieruchomości "przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "po uchwaleniu takiego planu". Ponadto zastosowała ostatecznie inną metodologię i nie porównała wartości nieruchomości z daty wydania decyzji o ograniczeniu i z daty zakończenia prac. Operaty nie uwzględniają kwestii bezumownego korzystania, służebności gruntowej, wskazanej w ustaleniach m.p.z.p. Dodatkowo, zdaniem stron, przy ocenie przedmiotowych operatów pominięto fakt, że operat B.L. z 23 lutego 2015 r. jest sprzeczny ze stanowiskiem organu wyrażonym w postanowieniu o odmowie dopuszczenia dowodu z operatu Z.W. Bowiem z uzasadnienia tego postanowienia wynika, że dla organu istotnym momentem jest wydanie decyzji o ograniczeniu, a nie uchwalenie zmian w m.p.z.p. Ponadto strona wskazała, że organ nie dokonał obiektywnej oceny operatu K. B., błędnie zarzucono biegłemu nierzetelność, z uwagi na to, że przyjął, iż strony uprawnione są do odszkodowania za bezumowne korzystanie przez Gminę z tej części działki i błędnie odmówiono przeprowadzenia dowodu z operatu Z.W..

Wojewoda decyzją z dnia [..] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w związku z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy powołał się na treść § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyjaśniając, iż wskazuje on na dwie daty istotne dla ustalenia odszkodowania na gruncie przepisów u.g.n. Pierwszą z nich jest data wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, drugą - data zakończenia działań na nieruchomości.

Zdaniem organu II instancji w niniejszej sprawie właścicielom nie przysługuje odszkodowanie za szkody fizyczne, w związku z realizacją inwestycji na przedmiotowej działce, co jest sprawą bezsporną. Inwestycja została przeprowadzona metodą przewiertu sterowanego, w celu zapewnienia najmniejszej uciążliwości i zminimalizowania szkód na działce. Zgodnie z protokołem oględzin nieruchomości z [..] r., sporządzonym z bezpośrednim udziałem K. K.a, na części działki nr [..], w stosunku do której ograniczono sposób korzystania w drodze decyzji administracyjnej, nie stwierdzono szkód, spowodowanych przeprowadzeniem rurociągu. K. K. nie wniósł żadnych dodatkowych uwag w tej sprawie.

Kolejnym elementem odszkodowania, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., który winien zostać przeanalizowany, jest zmniejszenie wartości nieruchomości. Jak wynika z treści art. 128 ust. 4 ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości winno nastąpić wskutek zdarzeń, wskazanych w art. 124 ust. 1 u.g.n. Oznacza to, że zmniejszenie wartości nieruchomości jest ujemnym skutkiem przeprowadzonych robót. W odwołaniu pełnomocnik właścicieli zaznaczył, że weryfikacja, czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości winna być dokonana na zasadzie różnicy między wartością "z obciążeniem" czyli ograniczeniem i "bez obciążenia", nie zaś między wartością "przed planem" i "po planie". Należy wyjaśnić, że rzeczoznawca majątkowy B.L., określając wartość w operacie z lutego 2015 r. wzięła pod uwagę skutki wynikające z porównania stanu sprzed rozpoczęcia prac (na dzień wydania decyzji o ograniczeniu) oraz stanu w okresie po wykonaniu inwestycji. W opinii organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, że zawsze na wartość nieruchomości mają wpływ wybudowane na niej urządzenia i związane z tym uprawnienia inwestora do każdorazowego wejścia na nieruchomość w celu dokonania konserwacji tych urządzeń lub usunięcia awarii. Tym samym obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego i organu prowadzącego postępowanie jest zawsze ustalenie czy w danym stanie faktycznym nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości. Należy jednak odróżnić zaistnienie warunków do skutecznego zgłoszenia roszczenia na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n., od możliwości żądania odszkodowania za poniesioną szkodę wobec ustaleń określonychw planie miejscowym. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., jednym z elementów, jakie biegły bierze pod uwagę w procesie wyceny, jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Dlatego też w pierwszej kolejności należało zbadać, czy przebieg infrastruktury technicznej był przewidziany w dokumentach planistycznych.

W niniejszej sprawie, na zlecenie organu I instancji, rzeczoznawca majątkowy B.L. sporządziła w dniu 5 grudnia 2014 r. operat szacunkowy w formie opinii, określający czy wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr uległa zmniejszeniu wskutek w związku z realizacją inwestycji celu publicznego. Biegła wskazała, że celem wykonania opinii jest ustalenie wysokości odszkodowania w myśl art. 128 ust. 4 w związku z art. 124 ust. 1 u.g.n. Ponadto biegła na podstawie dokonanej analizy, stwierdziła, że wartość przedmiotowej działki mogła ulec zmniejszeniu, jednakże to zmniejszenie nastąpiło w momencie uchwalenia m.p.z.p., nie zaś na skutek fizycznej realizacji inwestycji. Zdaniem B.L. realizacja inwestycji nie zmieniła przeznaczenia tej części działki i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania, zmienił je zaś m.p.z.p. W związku z powyższym biegła zawarła w operacie informację, że właściciele działki mają prawo żądać od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę lub wykupienie nieruchomości lub jej części wyłącznie na podstawie ustawy z 27 marca 2013 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36 i 37). W powyższej opinii biegła nie zawarła żadnych obliczeń i niezbędnej analizy, które uzasadniałyby przedstawione wnioski, nie została dokonana ocena stanu zagospodarowania przedmiotowej części działki na dzień wydania decyzji o ograniczeniu i w okresie po realizacji inwestycji oraz - co za tym idzie - biegła nie przedstawiła wartości w oparciu

o istotne daty. W związku z powyższym za zasadne należało uznać zastrzeżenia właścicieli odnośnie powyższej opinii, złożone w toku postępowania, prowadzonego przez organ I instancji. W wyniku wniesionych przez właścicieli zastrzeżeń, biegła przedłożyła nowy operat szacunkowy z 23 lutego 2015 r. W celu określenia, czy nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w wyniku fizycznej realizacji inwestycji, biegła B.L. w operacie z lutego 2015 r. przeanalizowała czynniki wskazane w § 43 ww. rozporządzenia, które wpływają na wartość nieruchomości. Biegła porównała stan nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania i po wykonaniu inwestycji. Zmiana przydatności użytkowej nieruchomości oraz zmiana warunków korzystania z nieruchomości oznacza, że na skutek budowy urządzenia infrastruktury technicznej nie można nieruchomości wykorzystywać w sposób dotychczasowy, co powoduje, że nieruchomości nie można już użytkować w ten sam sposób jak przed budową urządzenia (dla przykładu zakaz sadzenia drzew spowodował brak możliwości prowadzenia sadu). Inny przypadek może dotyczyć zmniejszenia się jakości gleby w wyniku posadowienia infrastruktury technicznej, co będzie skutkowało niemożnością uprawiania określonych gatunków roślin. Natomiast przez trwałe ograniczenie w sposobie korzystania należy rozumieć zakaz wykorzystywania potencjalnych możliwości w korzystaniu z nieruchomości, np. zakaz zabudowy, sadzenia drzew. Do trwałego ograniczenia w sposobie korzystania

z nieruchomości można także zaliczyć istnienie na nieruchomości lub nad nią obcego elementu, np. znacznika przebiegu rurociągu. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości biegła posłużyła się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Biorąc pod uwagę przeznaczenie działki w miejscowym planie, biegła do analizy przyjęła bazę nieruchomości gruntowych niezabudowanych z terenu dzielnic, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w tym z usługami. Z uwagi na brak transakcji o podobnych ograniczeniach, do określenia wartości rzeczoznawca majątkowy zastosował poprawki dla odpowiednich cech różniących. W rezultacie wartość 1 m2 prawa własności gruntu według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu została ustalona w wysokości [..] zł. Ponieważ w wyniku fizycznej realizacji inwestycji stan nieruchomości zgodnie z planem nie uległ zmianie, wartość działki w okresie po wykonanych pracach pozostaje taka sama. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę opisu wynika, że nie nastąpiła zmiana przydatności użytkowej, warunków korzystania z nieruchomości, czy też trwałe ograniczenie bowiem zarówno w dacie wydania decyzji o ograniczeniu, jak i po zakończeniu inwestycji, przedmiotowa część działki według planu była wyłączona z zabudowy i dokonywania nasadzeń i krzewów ze względu na planowane usytuowanie sieci inżynieryjnej, jak również w związku z zapewnieniem dostępu do cieku . Już w obowiązującym planie nakazano zachowanie pasa terenu o szerokości minimum 4 m w celu zapewnienia dojazdu do sieci inżynieryjnych.

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo uznał,

że w niniejszej sprawie ułożenie rurociągu na działce nie spowodowało żadnych nowych ograniczeń ponad te wynikające z planu miejscowego.

Następnie organ II instancji wskazał, że w operacie szacunkowym K. B., celem wyceny było określenie różnicy wartości rynkowej przedmiotu wyceny dla potrzeb określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

z przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, jak przedstawiono w treści operatu (str. 5 operatu), "zakres wyceny obejmuje opis przedmiotu wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, określenie różnicy wartości rynkowej prawa własności powstałej na skutek ułożenia w jej części rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych za okres od dnia [...]r. dla potrzeb wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w ujęciu jednorazowym, rocznym i miesięcznym, w celu określenia wysokości odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ułożeniem na części przedmiotowej nieruchomości rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych. Określenie różnicy wartości opiera się na założeniu, że przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona żadnym wpisem w III dziale Księgi Wieczystej dotyczącym przebiegu przedmiotowej linii przesyłowej." Przedmiotem wyceny było prawo własności przedmiotowej działki gruntu nr . Biegły w rezultacie określił wysokość zmniejszenia wartości rynkowych na skutek posadowienia sieci przesyłowej na kwotę [...] zł oraz wartość zwaloryzowanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w kwocie [..] zł. Biegły do określenia wysokości zmniejszenia zastosował wzór uwzględniający różnicę między wartością rynkową nieruchomości bez ustanowionej służebności (bez ograniczenia) a wartością z ustanowioną służebnością (z ograniczeniem). W tym celu biegły zastosował § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny, którego wytyczne mają zastosowanie w przypadku obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (m.in. służebność, użytkowanie).

Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 134 u.g.n. organ II instancji wyjaśnił, że art. 134 ust. 3 i 4 nie stosuje się odpowiednio przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie art. 128 ust. 4. W odróżnieniu od pozbawienia prawa własności w wyniku wywłaszczenia, przy ograniczeniu sposobu korzystania, właściciel nie traci posiadanego prawa do nieruchomości. Natomiast szkody wywołane ograniczeniem mogą występować czasowo lub na stałe, jednak właściciel nadal może korzystać z nieruchomości z jej ograniczeniami i wynikającymi z tych ograniczeń skutkami. Niewątpliwie zawsze na wartość nieruchomości mają wpływ wybudowane na niej urządzenia (mogą zmniejszać, bądź też zwiększać wartość nieruchomości), jednak w stosowanym trybie decydujące znaczenie mają ustalenia dokumentacji planistycznej i analiza czynników, wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny, na określone daty. Zdaniem organu II instancji, operat szacunkowy K. B. obejmuje wyliczenia, które będą miały zastosowanie do regulacji roszczeń o charakterze cywilnoprawnym. Operat szacunkowy, który ustalałby wynagrodzenie za służebność przesyłu oraz za bezumowne korzystanie nie może być w żadnym razie podstawą ustalenia odszkodowania za straty wywołane administracyjnoprawnym ograniczeniem prawa własności. Jest to całkiem odrębna instytucja wymagająca odmiennego sposobu obliczania wysokości odszkodowania i stanowi roszczenie cywilnoprawne. Również organ odwoławczy zgadza się ze stanowiskiem organu I instancji w kwestii niedopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego Z.W. Operat szacunkowy Z.W. został sporządzony

19 czerwca 2012 r., czyli jeszcze przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania. Bez wątpienia, zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n., operat ten nie może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, bez stosownej klauzuli, potwierdzającej jego aktualność. Ponadto nie może być dopuszczony w niniejszym postępowaniu, z uwagi cel, dla którego został sporządzony, tj. określenie wartości prawa użytkowania części przedmiotowej działki dla celów realizacji sieci kanalizacji sanitarnej tłocznej. Słusznie zatem organ I instancji wyjaśnił w decyzji, że w niniejszej sprawie pierwszeństwo mają regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie zaś regulacje dotyczące roszczeń cywilnych, np. w zakresie służebności przesyłu, bezumownego korzystania z nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo uznał, że brak jest podstaw do ustalenia odszkodowania w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości w trybie art. 128 ust. 4 u.g.n., w związku wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

K. K. i M. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewody , zarzucając jej naruszenie art. 77 § 1 Kpa w zw. z art. 80 Kpa poprzez błędną ocenę operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie przez B.L. (). Zdaniem skarżących, operaty te zawierają wewnętrzne sprzeczności oraz w ocenie skarżących zostały sporządzone z naruszeniem zasad prawidłowej wyceny wartości nieruchomości, w szczególności nie powinno się weryfikować wartości nieruchomości "przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" oraz "po uchwaleniu takiego planu". Ponadto operaty autorstwa B.L. nie uwzględniają okoliczności, że dopiero z chwilą wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stron Gmina rozpoczęła bezumowne korzystanie z nieruchomości stron oraz, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na nieruchomości stron przewidziano ustanowienie służebności gruntowej dla budowy i eksploatacji kolektora kanalizacji ściekowej, jednak taka służebność nie została do dnia dzisiejszego ustanowiona. Nadto operat autorstwa B.L. z dnia 23 lutego 2015 r. jest sprzeczny ze stanowiskiem organu wyrażonym w postanowieniu o odmowie dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego autorstwa Z.W.

Skarżący podnieśli również zarzut błędnej oceny operatu szacunkowego K. E. B. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że autor operatu sporządził go do innych celów niż cele niniejszego postępowania oraz, iż ów operat opiera się na błędnych założeniach i implikuje błędną tezę, z tego powodu, że nie zawiera analizy porównawczej obciążeń wynikających z zapisów planu miejscowego

i wykonania robót budowlanych - w rzeczywistości prawidłowa metodologia w tej sprawie winna zakładać porównanie wartości nieruchomości przed ograniczeniem prawa do korzystania z nieruchomości oraz z daty zakończenia realizacji inwestycji (jak wynika to z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego). Nieuzasadnione jest także przyjęcie przez organ, że ww. operat zawiera jedynie wyliczenia mające zastosowanie do regulacji roszczeń cywilnoprawnych oraz iż operat szacunkowy ustalający wynagrodzenie za służebność przesyłu oraz za bezumowne korzystanie nie może być podstawą ustalenia odszkodowania za straty wywołane administracyjnoprawnym ograniczeniem prawa własności, podczas gdy przedłożony organowi przez stronę operat podlega takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Nie powinien być deprecjonowany przez organ m.in. dlatego, że biegły wybrał inną metodę wyliczenia wartości wycenianej nieruchomości oraz wyliczył wartość wynagrodzenia za służebność przesyłu oraz za bezumowne korzystanie.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili także naruszenie:

- art. 107 § 3 Kpa w z w. z art. 15 Kpa poprzez brak odniesienia się przez organ

II instancji w uzasadnieniu decyzji do podnoszonych w odwołaniu zarzutów błędnej oceny dowodów, ograniczenie się przez organ II instancji jedynie do kontroli rozstrzygnięcia zawartego w orzeczeniu organu I instancji,

- art. 8 Kpa w zw. z art. 11 Kpa poprzez nieustosunkowanie się do twierdzeń uważanych przez skarżących za istotne dla sposobu załatwienia sprawy

tj. zarzucanej organowi I instancji błędnej oceny dowodów,

- § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez pominięcie okoliczności, iż przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości należy uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji (tak jak to uczynił rzeczoznawca K. E. B.) - a nie według stanu na inne dni, w szczególności na dzień uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 128 ust. 4 tejże ustawy poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie braku podstaw do przyznania stronom odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania

z części nieruchomości w sytuacji gdy ograniczenie sposobu korzystania

z przedmiotowej nieruchomości spowodowało spadek jej wartości,

- art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie

i odmowę ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania

z nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w ie z w a ż y ł, co następuje :

Skarga nie jest zasadna, albowiem odmowa przyznania skarżącym odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości działki

nr , obręb nastąpiła zgodnie z przepisami prawa materialnego, a zaskarżona decyzja została wydana po przeprowadzeniu w sposób prawidłowy postępowania administracyjnego.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 ze zm., dalej powoływanej jako u.g.n.).

Stosownie do art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W niniejszej sprawie zachodzi przypadek określony w art. 124 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, gdyż ostateczną decyzją z dnia [..] r. Starosty zezwolono Gminie Miasto na założenie i przeprowadzenie przez tę działkę rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych długości ok. m, zlokalizowanego równolegle do zachodniej granicy działki, w odległości ok. m od tej granicy z prawem do wykonywania konserwacji, modernizacji, remontów, napraw i usuwania awarii, a także zakazano lokalizowania nowej zabudowy i sadzenia drzew w strefie kontrolowanej rurociągu oraz zobowiązano do wykonania odcinka rurociągu tłocznego metodą przewiertu sterowanego, a jeżeli byłoby to niemożliwe albo powodowało nadmierne trudności lub koszty Inwestor będzie zobowiązany do zapłaty odszkodowania.

Przewidziane zatem w art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczenie sposobu korzystania

z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie na takiej nieruchomości, między innymi, przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej, jest jednym z rodzajów wywłaszczenia, które nastąpić może jedynie za odszkodowaniem,

o czym wprost stanowi art. 128 ust. 1 u.g.n.

Podkreślić należy, że już z ogólnego założenia ustawodawcy (art. 128 u.g.n.) wynika, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód (pieniężne wyrównanie zniszczeń) oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych.

Szczegółowe zaś zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których to elementach odszkodowania mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio

o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (ust. 2)

Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy (ust. 3).

Przy czym oszacowanie szkód w tym ostatnim elemencie, następuje dopiero po wystąpieniu szkody w tym zakresie, co wynika z ustępu 4 omawianego § 43.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że sposób zagospodarowania

i przeznaczenie działki skarżących określony został w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "" uchwalonym uchwałą Rady Miasta a Nr LV/1025/06 z dnia 24.04.2006 r. zmienionym uchwałą Rady Miasta Nr LI/1316/10 z dnia 27.09.2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "", zgodnie z którym na terenie działki nr , obręb ustala się realizację kanalizacji sanitarnej i rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych.

Według zapisów planu działka skarżących posiada ograniczenia i utrudnienia

w sposobie zagospodarowania, takie jak:

- wyłączenie z zabudowy i dokonywania nasadzeń drzew i krzewów części ze względu na planowane i zrealizowane usytuowanie sieci inżynieryjnej,

- nakaz umożliwienia dostępu i poruszania się ciężkim sprzętem w tym pasie w celu eksploatacji tej sieci,

- nakaz zachowania pasa gruntu wzdłuż umożliwiający dostęp do niego w celu konserwacji cieku wodnego.

W niniejszej sprawie organy rozstrzygnęły o braku podstaw do przyznania skarżącym odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy B.L. z dnia 5 grudnia 2014 r. oraz z dnia 23 lutego 2015 r., a także na podstawie wizji lokalnej miejsca inwestycji.

W zakresie ustalenia wartości poniesionych szkód na nieruchomości skarżących powstałych w wyniku robót budowlanych, polegających na posadowieniu rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych, metodą przewiertu sterowanego (pierwszy element składowy odszkodowania) podstawowy dowód stanowi protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych po zakończeniu prac inwestycyjnych w dniu 7 lipca 2014 r., w obecności skarżącego.

Jak wynika z tego dokumentu, nie stwierdzono żadnych szkód (strat) na nieruchomości wskutek realizacji inwestycji, co nie jest kwestionowane przez skarżących.

Istotą sporu w tej sprawie jest natomiast kwestia (drugi element składowy odszkodowania), czy wartość nieruchomości oznaczonej numerem działki o pow. ha z obr. uległa zmniejszeniu wskutek ułożenia na jej części rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych.

Dowodem zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek ograniczenia sposobu korzystania z niej jest wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez osobę posiadającą wiadomości specjalne, tj. rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami wynikającymi z wpisu na listę rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z art. 156 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Dowód z operatu szacunkowego z jednej strony podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku

z art. 75 § 1 Kpa, lecz z drugiej strony merytorycznie wiąże organ w tym sensie,

że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Jeżeli w ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – zwanego dalej "rozporządzeniem", to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Innymi słowy ujmując, operat taki w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może jedynie ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Operat ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenie wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 rozporządzenia). Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia.

Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, co w niniejszej sprawie miało miejsce, albowiem w wyniku wniesionych przez właścicieli zastrzeżeń do operatu z grudnia 2014 r., biegła na wniosek organu uzupełniła swoja opinię i przedłożyła nowy operat szacunkowy z 23 lutego 2015 r. oraz pisemne wyjaśnienia w odpowiedzi na pismo organu z dnia 17 lutego 2015 r.

W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo oceniły, iż sporządzony w dniu 23 lutego 2015 r. pod względem formalnym, nie narusza przepisów u.g.n., ani przepisów rozporządzenia, zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego.

Biegła szczegółowo opisała nieruchomość, jej położenie, oraz stan jej zagospodarowania i przeznaczenie gruntu oraz stan prawny nieruchomości prawidłowo uwzględniając wpisy z Księgi Wieczystej dla działki oraz zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "-uchwalonego uchwałą Rady Miasta a Nr LV/1025/06 z dnia 24.04.2006 r. zmienionego uchwałą Rady Miasta Nr LI/1316/10 z dnia 27.09.2010 r.

Oszacowania wartości nieruchomości dokonano prawidłowo na dzień wydania decyzji Starosty o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości

i na dzień zakończenia spornej inwestycji celu publicznego z uwzględnieniem ograniczeń wprowadzonych dla tego terenu miejscowym planem zagospodarowania – uchwała z 2006 r. zmieniona w 2010 r.

Niezasadny jest zatem zarzut skargi dotyczący naruszenia § 43 rozporządzenia wskutek nieuwzględnienia stanu zagospodarowania (w tym przeznaczenia gruntu) nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczeniu sposobu korzystania. Ponadto w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., jednym z elementów, jakie biegły bierze pod uwagę w procesie wyceny, jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Podkreślić należy,

że wybór metody, podejścia i techniki szacowania nieruchomości należy wyłącznie do rzeczoznawcy. Z operatu wynika, że rzeczoznawca szczegółowo przeanalizował rynek nieruchomości i dane transakcyjne, co zostało ujęte w tabelach porównawczych. Podane zostały czynniki cenotwórcze. Szczegółowo opisana została metoda i założenia do przyjętej metody wyceny oraz procedura szacowania (str. 9 i 10, 12 operatu). Biegła logicznie i wyczerpująco wyjaśniła w swojej opinii, że realizacja spornej inwestycji nie zmieniła dotychczasowego przeznaczenia części działki skarżących i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania i nie wprowadziła żadnych nowych ograniczeń w korzystaniu z przedmiotowej działki ponad te, które przewidział ww. plan miejscowy.

Sąd uznał, że biegła rzetelnie i jasno przedstawiła w operacie cały proces oceny czy wartość nieruchomości działki nr z obrębu uległa zmniejszeniu wskutek ułożenia w części tej działki rurociągu tłoczonego ścieków sanitarnych.

Tym samym prawidłowe i zasadne stało się stwierdzenie organów obu instancji, w oparciu o niewadliwe sporządzony operat szacunkowy, że wartość rynkowa przedmiotowej działki po przeprowadzeniu rurociągu tłocznego przez część nieruchomości nie zmieniła się.

Zdaniem Sądu całokształt materiału dowodowego zebranego w sposób wyczerpujący w tej sprawie został należycie oceniony przez organy obu instancji, stąd też zarzut błędów w ocenie dowodów zebranych w sprawie nie podlega uwzględnieniu.

Nie jest trafny również zarzut naruszenia art. 124 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.

Przepis ten odnosi się do tzw. szkód fizycznych powstałych na nieruchomości wskutek prac inwestycyjnych, a tymczasem zebrany materiał dowodowy w sprawie,

w szczególności oględziny terenu, wykazał brak tego rodzaju szkody.

Nie są zasadne również zarzuty skargi odnośnie nieuwzględnienia operatów przedłożonych przez skarżących. Słusznie wskazał organ I instancji, że operat rzeczoznawcy K. B. nie mógł stanowić skutecznego przeciwdowodu dla operatów B.L. ze względu na inny cel wyceny - dla potrzeb określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w związku z ułożeniem na części przedmiotowej nieruchomości rurociągu tłocznego ścieków sanitarnych, a ponadto nie uwzględnia ograniczeń do części działki wynikających z ww. planu zagospodarowania. Sąd podziela stanowisko organu II instancji, że istotne jest to, że ww. operat obejmuje wyliczenia, które mogą mieć zastosowanie do regulacji roszczeń o charakterze cywilnoprawnym i nie może być podstawą ustalenia odszkodowania za straty wywołane administracyjnoprawnym ograniczeniem prawa własności. Również Sąd zgadza się organami w kwestii niedopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego Z.W. z powodu tego, że został sporządzony przed wydaniem decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania i z uwagi cel, dla którego został sporządzony, tj. określenie wartości prawa użytkowania części przedmiotowej działki dla celów realizacji sieci kanalizacji sanitarnej tłocznej, nie zaś w celu objętym przedmiotem tej sprawy.

Wyjaśnić należy, że odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw, wbrew twierdzeniom skarżących, do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości, do którego odwołuje się strona. Ponadto skarżący nie zostali pozbawieni domagania się ustalenia wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Obecnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Wszelkie spory na tle prawa korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, rozstrzygane być winny w drodze stosownych postepowań cywilnych

W konkretnej sprawie nie zostały również naruszone przepisy prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 Kpa). Ocena ta nie nosi zaś cech dowolności

(art. 80 Kpa. Zgodnie zaś z art. 107 Kpa w decyzjach obu instancji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji dowiodła, że brak jest jakichkolwiek podstaw do usunięcia jej z obrotu prawnego.

W tym stanie rzeczy Sąd uznając skargę za nieuzasadnioną, na podstawie

art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.