Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 828/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2009-02-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112 ust. 1,  art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Teza: Zdanie pierwsze art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nakazuje ustalać odszkodowanie według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu przez organ I instancji (bądź przez organ odwoławczy w sytuacji, gdy dopiero ten organ orzeknie o wywłaszczeniu) . Omawiana regulacja prawna wyraźnie odróżnia bowiem moment wydania decyzji od momentu, gdy wywołuje ona skutki prawnorzeczowe w postaci pozbawienia prawa lub jego ograniczenia.

TEZY

Zdanie pierwsze art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) nakazuje ustalać odszkodowanie według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu przez organ I instancji (bądź przez organ odwoławczy w sytuacji, gdy dopiero ten organ orzeknie o wywłaszczeniu) . Omawiana regulacja prawna wyraźnie odróżnia bowiem moment wydania decyzji od momentu, gdy wywołuje ona skutki prawnorzeczowe w postaci pozbawienia prawa lub jego ograniczenia.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca),, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Referent Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 lutego 2009 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta L. decyzją z dnia 27 maja 2008 r., Nr [...], wywłaszczył na rzecz Gminy B. nieruchomość gruntową, położoną w B. K. gm. B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...]70/3 o pow. 1753 m2, stanowiącą własność A. J. Tą samą decyzją za wywłaszczoną nieruchomość ustalił odszkodowanie na rzecz wyżej wymienionej w kwocie 8 166,00 zł.

Wywłaszczenie nastąpiło pod budowę boiska szkolnego dla potrzeb uczniów Publicznej Szkoły Podstawowej oraz Gimnazjum, znajdującego się w trakcie realizacji w K. B., integralnie związanego ze Szkołą Podstawową, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Borzechów zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy Borzechów nr XIV/86/2000 z dnia 29 sierpnia 2000 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego Nr 70, poz. 841 z 2000 r., w którym to przedmiotowa działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem UP- usługi publiczne

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniosła właścicielka nieruchomości A. J. , żądając uchylenia zaskarżonej decyzji.

Skarżąca stwierdziła, że decyzja organu I instancji narusza treść art. 128 ust. 1 i art.130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), poprzez zaniżenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i oparcie decyzji na błędnej wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto podniosła, że rzeczoznawca majątkowy w operacie nie uwzględnił istniejących na działce złóż piachu, które zwiększają jej wartość. Skarżąca zakwestionowała również granice wywłaszczanej działki od strony rzeki C.

Dyrektor Wydziału Geodezji i Nieruchomości L. Urzędu Wojewódzkiego działając z upoważnienia Wojewody L. decyzją z dnia 20 października 2008 r. Nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono następujące okoliczności faktyczne i rozważania prawne:

Wnioskiem z dnia 24 stycznia 2007 r. nr [...], Wójt Gminy B. wystąpił do Starosty L. o wywłaszczenie na rzecz Gminy B. nieruchomości gruntowej położonej w B. K., oznaczonej jako działka nr [...]70/3 o pow. 0,1753 ha, stanowiącej własność A. J. ([...]). W uzasadnieniu wniosku podano, iż wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości jest niezbędne do realizacji celu publicznego jakim jest budowa boiska sportowego przy Publicznej Szkole w B. Wnioskodawca wykazał, że wywłaszczenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy B., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Borzechów nr XIV/86/200 z dnia 29 sierpnia 2000 r.

Wywłaszczona działka dotychczas była użytkowana rolniczo (plantacja kultur wieloletnich - malin).

Pomimo podjętych prób negocjacji w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy B. do zawarcia umowy o dobrowolny wykup nie doszło.

Zgodnie z art. 112 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U.: z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane wyłącznie na cel publiczny, jeżeli nie może być on zrealizowany w inny sposób niż pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy B. teren ten przeznaczony jest pod usługi publiczne (UP), w ramach których dopuszcza się lokalizację usług oświaty i wychowania, kultury i obiektów sakralnych, usług zdrowia i opieki społecznej itp.), dlatego na tym terenie możliwa jest budowa boiska szkolnego dla potrzeb uczniów Publicznej Szkoły Podstawowej oraz Gimnazjum. Starosta L. pismem nr [...], doręczonym stronom w dniu 16 kwietnia 2007 r., wyznaczył dwumiesięczny termin do zawarcia z Gminą B. umowy nabycia własności działki nr [...]70/3 o pow. 1753 m2, a po bezskutecznym upływie terminu, zawiadomieniem z dnia 5 lipca 2007 r., wszczął postępowanie wywłaszczeniowe.

W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości organ I instancji zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który stanowiłby podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. w dniu 30 października 2007 r. Zgodnie z wyceną wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień wywłaszczenia wynosi 8 116 zł.

W myśl art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem. Natomiast zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nieruchomości stanowi dowód w sprawie i jako taki podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie (art. 77 § 1 i art. 80 kpa).

Z wykazanej w operacie z dnia 30 października 2007 r. analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (rolnych), niezabudowanych, położonych w Gminie B., wynika, że ceny gruntów w tym obszarze zawierają się w granicach 9 036,14 - 20 445,13 zł/ha, a zatem przedstawiona wartość 1 ha w wysokości 10 031,27 zł mieści się w tym zakresie.

Przedłożony w rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa. W myśl art. 135 ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość części składowych - koszt odtworzenia nasadzeń z uwzględnieniem zużycia i koszt zakupu gruntu. Przy określeniu wartości (kosztu zakupu gruntu) ma zastosowanie przepis art. 134 ust. 2-4 ustawy, gdzie ust. 2 dotyczy określenia wartości rynkowej nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 3 i 4 ustawy wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Przedmiotowa działka położona jest w terenie usług publicznych (UP - usługi oświaty, wychowania, kultury itp.) Zapisy planu natomiast wykluczają lokalizację innego typu obiektów np. mieszkaniowych czy związanych z usługami komercyjnymi.

Podczas procesu wyceny rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek nieruchomości również przeznaczonych pod usługi publiczne (na terenie Gminy B. odnotowano 2 transakcje - cena 4 zł/m2), natomiast nie stwierdził, aby istniały transakcje nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne o wyższych cenach. Taki poziom cen spowodowany jest m. in. uwarunkowaniami planistycznymi, które powodują, że zakres potencjalnych nabywców jest ograniczony. Tereny te nie mogą konkurować z terenami przeznaczonymi pod usługi komercyjne czy pod budownictwo mieszkaniowe.

Zbyt mała liczba zanotowanych transakcji i brak szczegółowych danych o stanie nieruchomości w dniu sprzedaży uniemożliwiły zastosowanie podejścia porównawczego, jednakże pozwoliły na sformułowanie pewnych wniosków dotyczących relacji między cenami za nieruchomości przeznaczone pod usługi publiczne lecz użytkowanymi rolniczo, a cenami za nieruchomości o innym przeznaczeniu. Na ceny te w praktyce składa się wartość gruntu i nasadzeń. Gdyby

rzeczoznawca uwzględniał te transakcje (cena gruntu łącznie z ceną nasadzeń) to spowodowałoby to podwójne naliczanie. Jest to niezgodne z definicją wartości rynkowej. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, w tym zwłaszcza sposób użytkowania nieruchomości objętych analizą oraz realia rynku lokalnego, rzeczoznawca stwierdził, że nie nastąpiło zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia. Fakt ten wykluczył określenie wartości gruntu według alternatywnego sposobu użytkowania (art. 134 ustawy).

Ze względu na istnienie na przedmiotowej nieruchomości plantacji kultur wieloletnich, rzeczoznawca stwierdził konieczność sporządzenia wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania. Wartość określono jako koszt nasadzeń z uwzględnieniem zużycia i koszt zakupu gruntu rolnego.

Według art. 135 ust. 6 ustawy, przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartości utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Wartość części składowych gruntu określono z wykorzystaniem danych zawartych w pozycji "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych, oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie".

Wartość części składowych gruntu w postaci plantacji malin i drzewek owocowych rzeczoznawca majątkowy określił na kwotę 6 408 zł.

Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość odtworzeniowa gruntu, w przeliczeniu na jednostkę porównawczą na poziomie 10 031,27 zł/ha, mieści się w przedziale odnotowanych na rynku lokalnym cen transakcyjnych (9 036,14 do 20 445,13 zł/ha).

Wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił jako sumę kosztów nabycia gruntu dla aktualnego sposobu użytkowania (1.758 zł) oraz wartość jego części składowych (6 408 zł).

Wobec powyższych ustaleń Wojewoda L. stwierdził, że podniesione w odwołaniu zarzuty, które zostały powtórzone również w piśmie z dnia 6 października 2008 r., dotyczące między innymi zbyt niskiej kwoty ustalonego odszkodowania, są nieuzasadnione.

Organ odwoławczy uznał także za niezasadny zarzut dotyczący niewłaściwego ustalenia granic wywłaszczonej działki, bowiem podczas przeprowadzonych przez organ I instancji oględzin nieruchomości z udziałem geodety uprawnionego, okazano stronom granice działki nr [...]70/3 i stwierdzono, że pas gruntu wzdłuż rzeki, na którym rosną drzewa - 2 olszyny, nie znajduje się w granicach wywłaszczanej działki (protokół z 1.04.2008 r.).

Również zarzut, dotyczący braku wyceny pokładu piachu znajdującego się na nieruchomości, jest - zdaniem organu - niezasadny, ponieważ właścicielka nie przedstawiła jakiejkolwiek dokumentacji geologicznej dotyczącej tego terenu, brak jest również odpowiedniego zapisu w planie miejscowym o istnieniu takiego złoża (możliwości jego wydobycia), a inne dostępne dokumenty nie zawierają żadnej informacji o istnieniu złoża piachu na przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie ze Standardem V.7 - wyceny nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin można dokonać, gdy fakt istnienia tych złóż można stwierdzić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub dokumentacji geologicznej złoża kopalin Dokumentację taką rzeczoznawcy majątkowemu udostępnia właściciel nieruchomości lub właściwy organ lub jednostka organizacyjna.

W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i w związku z powyższym należało utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

A. J. reprezentowana przez pełnomocnika zaskarżyła powyższą decyzję Wojewody L. w całości do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie zarzucając – podobnie jak w odwołaniu od decyzji Starosty L. – naruszenie art. 128 ust. 1 i art. 139 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaniżenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz oparcie decyzji o operat szacunkowy nie spełniający wymogów ustawy i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi A. J. podniosła, że rzeczoznawca majątkowy wadliwie wykonał operat szacunkowy, w którym nie ujął całości działki (pominął pas przy rzece wraz z rosnącymi na nim drzewami i nie uwzględnił tego, że na nieruchomości znajduje się złoże piachu budowlanego, który może być wydobywany. Ponadto nie został uwzględniony fakt atrakcyjnego położenia nieruchomości przy rzece C. oraz dostępu do drogi publicznej. Nie zostały także uwzględnione nasadzenia w postaci 22 krzaków porzeczek, 7 drzew wiśni i krzewy malin.

Skarżąca stwierdziła, że zarówno ona jak i jej przodkowie zawsze uważali, że granica ich działki biegnie w środku koryta rzeki i za taką powierzchnię działki płacili do Gminy podatki. Ponadto w ostatnim czasie skarżąca otrzymała z Gminy zezwolenie na wycięcie drzew rosnących bezpośrednio nad sama rzeką. Zatem Gmina uznała, że drzewa rosną na jej (skarżącej) nieruchomości i nie ma tam żadnego pasa rzecznego. W tej sytuacji pomiary dokonane przez biegłego uwzględniające pas rzeczny są – zdaniem skarżącej – wadliwe i powodują zaniżenie powierzchni działki, a w następstwie jej wartości.

W dalszej części skargi podniesiono, że przyjęta przez rzeczoznawcę cena wywłaszczonego gruntu (10.031,27 zł w przeliczeniu na 1 ha) jest jedynie o około 1000 zł wyższa od ceny minimalnej, natomiast o około 10 400 zł niższa od ceny maksymalnej. Zatem nie jest to cena średnia, a w sposób rażący zaniżona na niekorzyść skarżącej.

Pełnomocnik skarżącej wskazał ponadto, że między stronami postępowania administracyjnego były prowadzone rozmowy dotyczące ugodowego załatwienia sprawy, w których Wójt Gminy zaproponował A. J. nieruchomość zamienną, na którą ona się zgodziła. Jednakże następnie Gmina wycofała się z tej propozycji nie podając żadnego uzasadnienia. Była już także uzgodniona cena po 450 zł za ar, jednakże okazało się, że Gmina nie posiada środków finansowych.

W końcowej części skargi przyznano, że skarżąca nie posiada dokumentacji geologicznej, z której wynikałoby, że na działce znajduje się pokład piachu budowlanego. Jednakże, że taki pokład jest, widać gołym okiem bez żadnej dokumentacji i biegły musiał to widzieć, jednakże w ogóle tego faktu nie uwzględnił w swojej wycenie. Na sąsiedniej działce taki piach jest wydobywany. Ponadto autor skargi zarzuca, że nie zostały dokładnie policzone wszystkie krzewy i drzewa.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. (W piśmie zawierającym odpowiedź na skargę sformułowany w nim wniosek mówi wprawdzie o oddaleniu "obu skarg", jednakże wydaje się to być zwykłą omyłką, gdyż w sprawie wniesiona została tylko jedna skarga – przez pełnomocnika A. J. W uzasadnieniu powyższego pisma także omawia się tylko tę jedną skargę).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w myśl § 2 tego przepisu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach omawianej kontroli, stosownie do treści art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływanej w dalszym ciągu jako "ppsa") sądy administracyjne orzekają w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W ocenie sądu zaskarżona w niniejszej sprawie decyzja Wojewody L. jak też utrzymana nią w mocy decyzja Starosty L. z dnia 27 maja 2008 r. nie naruszają przepisów materialnego prawa administracyjnego jak również przepisów postępowania administracyjnego.

Zgodnie z art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływanej w dalszym ciągu jako "ustawa") przepisy dotyczące wywłaszczania nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i art. 126 (nie mających w niniejszej sprawie zastosowania) na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości i nie jest kwestionowana okoliczność, iż zamierzony przez wnioskodawcę wywłaszczenia – Gminę B. sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, tj. budowa boiska szkolnego dla potrzeb uczniów Publicznej Szkoły Podstawowej oraz będącego w trakcie realizacji Gimnazjum w K. B., mieści się w kategorii celów publicznych wskazanych w art. 6 pkt 6 ustawy, a nadto jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy B. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Borzechów Nr XIV/86/2000 z dnia 29 sierpnia 2000 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego nr 70 pod poz. 841, w którym działka nr [...]70/3 położona jest na obszarze oznaczonym symbolem UP – usługi publiczne.

W świetle materiałów zgromadzonych w aktach sprawy niewątpliwym jest także spełnienie przesłanek z art. 112 ust. 3 ustawy, a mianowicie wskazany cel publiczny nie mógł być zrealizowany w inny sposób, niż przez pozbawienie skarżącej prawa własności nieruchomości, a wobec nieprzyjęcia przez A. J. oferty Gminy B. nabycia tej nieruchomości, nabycie własności nie mogło nastąpić w drodze umowy .

Zgodnie z art. 115 ust. 2 ustawy Starosta L. przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego pismem z dnia 10 kwietnia 2006 r. wyznaczył skarżącej dwumiesięczny termin do zawarcia umowy zbycia przedmiotowej nieruchomości, który to termin upłynął bezskutecznie.

Istotą sporu między stronami w niniejszej sprawie – jak to wynika z treści skargi – nie jest zatem zasadność samego wywłaszczenia, ale wysokość przyznanego skarżącej odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy).

W niniejszej sprawie organ I instancji zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Sąd podziela stanowisko zaskarżonej decyzji, iż znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi zarówno ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W szczególności zawiera on analizę i charakterystykę rynku nieruchomości i przedstawia szczegółowo sposób dokonania wyceny nieruchomości ze wskazaniem czynników mających na tę wycenę wpływ.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ten ostatni przepis stanowi zaś, że "Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Jak podniósł rzeczoznawca w sporządzonym operacie, nie stwierdzono w obrocie na rynku lokalnym gminy B., nieruchomości o cechach umożliwiających wycenę całej nieruchomości (tj. jej wartości rynkowej) w podejściu porównawczym (nieruchomości o zbliżonej powierzchni do przedmiotowej, użytkowanych jako plantacje kultur wieloletnich o porównywalnych cechach). Generalnie zaś rynek ten oceniono jako słaby. Z tego względu określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości. Stosownie do dyspozycji art. 135 ust. 2 ustawy rzeczoznawca oddzielnie określili wartość gruntu i oddzielenie wartość jego części składkowych, przy czym określając wartość gruntu stosował przepisy art. 134 ust. 2-4 dotyczące określenia wartości rynkowej gruntu (art. 135 ust. 3 ustawy).

Zarzut skargi, iż przyjęta przez rzeczoznawcę cena działki skarżącej ( w przeliczeniu na 1 ha) nie jest ceną średnią w stosunku do cen porównywanych nieruchomości i w sposób rażący zaniżona na niekorzyść A. J., jest nietrafny z tego względu, że stosownie do treści art. 134 ust. 2 ustawy normującego sposób określania wartości rynkowej nieruchomości, "aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami" są tylko jednym z elementów wpływających na wysokość wartości rynkowej nieruchomości. Oprócz tej przesłanki powyższy przepis wymienia: rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan nieruchomości.

Stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami rzeczoznawca skonfrontował przedmiotową nieruchomość z nieruchomościami porównywanymi w aspekcie określonych cech rynkowych (jakość gruntów, lokalizacja ogólna, dojazd (dostępność), utrudnienia w uprawie i poziom kultury rolnej) i po zastosowaniu odpowiednich wskaźników skorygował ceny transakcyjne tych nieruchomości , a następnie określił wartość rynkową wywłaszczanej działki gruntu.

Nie można także zgodzić się z zarzutem, iż biegły nie objął swoim szacunkiem całej działki skarżącej pomijając pas przy rzece wraz z rosnącymi na nim drzewami. Wprawdzie może budzić wątpliwości konstatacja organu odwoławczego zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oparta na wynikach oględzin z dnia 1 kwietnia 2008 r. dokonanych z udziałem geodety, iż pas gruntu wzdłuż rzeki, na którym rosną drzewa – dwie olszyny, nie znajduje się w granicach wywłaszczonej działki, a to z tego względu, iż z projektu podziału działki Nr [...]70/2 na działki nr [...]70/3 i Nr [...]70/4 zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy B. z dnia 17 października 2006 r. Nr [...] (k. 19-20 akt adm.) wynika, iż działka Nr [...]40/2, a po podziale jej część oznaczona jako działka Nr [...]40/3, od strony południowej graniczy z rzeką oznaczoną jako działka Nr [...]95, jednakże powyższa okoliczność nie ma istotnego znaczenia w sprawie. Powierzchnia wywłaszczonej działki została bowiem jednoznacznie określona w powyższej decyzji o podziale i taką powierzchnię przyjął rzeczoznawca dla ustalenia odszkodowania za grunt.

Decyzja ta ma walor ostateczności, a A. J. była stroną postępowania podziałowego.

Jeżeli chodzi o brak wyceny rosnących nad rzeką drzew olszyny i wierzby, to należy zauważyć, że sama skarżąca określiła je w piśmie z dnia 27 stycznia 2008 r. jako "małowartościowe" (k. 189 akt adm.), w trakcie rozprawy w dniu 10 kwietnia 2008 r. pełnomocnik A. J. kwestionował operat szacunkowy jedynie w zakresie wyceny gruntu (k. 255 akt adm.), a jeszcze wcześniej – na rozprawie w dniu 21 listopada 2007 r. aprobował w całości wycenę rzeczoznawcy (k. 140 akt adm.). Ostatecznie o braku znaczenia powyższej kwestii dla ustalenia wysokości odszkodowania przesądza fakt, że jeszcze przed zakończeniem postępowania wywłaszczeniowego Wójt Gminy B. na wniosek A. J. decyzją z dnia 8 maja 2008 r. Nr [...] zezwolił jej na usunięcie 12 drzew (3 wierzb i 9 olch) rosnących na przedmiotowej nieruchomości (k. 280 akt adm.).

Sąd podziela stanowisko organów administracji, iż brak było przesłanek do uwzględnienia przy wycenie nieruchomości faktu, że znajduje się na niej złoże piachu. Jak wyjaśnił w toku postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zgłoszonych przez stronę zarzutów, zgodnie z § 47 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, "Przy określaniu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1-5 (tj. położonych na złożach kopalin – przypis autora uzasadnienia) uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji mierniczo-ekologicznej złoża". Rzeczoznawca powołał się nadto na Standard V.7 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych dotyczący wyceny nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin stanowiący w pkt 1.5, iż "Złoże kopaliny w rozumieniu niniejszego standardu stanowi cześć składową gruntu wówczas, gdy kopalina ta może być wydobywana metodą odkrywkową. Fakt ten można stwierdzić w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub dokumentacji geologicznej złoża kopalin". Uwzględniając wartość złoża należy na wstępie dokonać jego oceny w świetle przepisów ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. nr 27, poz. 96 ze zm.), a mianowicie należy zapoznać się z dokumentacją geologiczną, udostępnioną przez właściciela nieruchomości lub przez właściwy organ lub jednostkę organizacyjną, zgodnie z art. 47 ustawy Prawo geologiczne i górnicze.

Wbrew stanowisku strony skarżącej dla wyceny złoża kopaliny nie jest zatem wystarczające, iż fakt jego istnienia "widać gołym okiem, bez żadnej dokumentacji". W okolicznościach sprawy bezsporne jest, iż wydobywanie piachu na przedmiotowej nieruchomości nie jest przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdyż ten przeznacza nieruchomość skarżącej pod usługi publiczne. Skarżąca przyznaje zaś, że nie posiada dokumentacji geologicznej. Wypada zauważyć, że zgodnie z art. 15 pkt 2 ustawy – Prawo geologiczne i górnicze, wydobywanie kopalin ze złóż wymaga koncesji. W świetle cyt. § 1.5 Standardu V.7. rzeczoznawca nie miał wobec tego podstaw do traktowania przedmiotowego złoża piachu jako części składowej wywłaszczanego gruntu i do jego szacowania.

Chybiony jest także zarzut nieuwzględnienia w operacie szacunkowym nasadzeń w postaci 22 krzaków porzeczek, 7 drzew wiśni i krzewów malin. Informację o tych dodatkowych nasadzeniach pełnomocnik skarżącej podał dopiero w odwołaniu od decyzji organu I instancji określając, iż zostały one dokonane " W chwili wydawania decyzji".

Stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy "Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomośc w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu" Przepis ten nie określa, czy chodzi o decyzję pierwszo – czy drugoinstancyjną. Jednakże zważywszy, że zdanie drugie cyt. przepisu określające moment ustalenia wysokości odszkodowania w przypadkach, gdy dopuszczalne jest wydanie odrębnej decyzji o odszkodowaniu, zawiera sformułowanie "według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw", należy uznać, że zdanie pierwsze art. 130 ust. 1 ustawy nakazuje ustalać odszkodowanie według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu przez organ I instancji (bądź przez organ odwoławczy w sytuacji, gdy dopiero ten organ orzeknie o wywłaszczeniu) . Omawiana regulacja prawna wyraźnie odróżnia bowiem moment wydania decyzji od momentu, gdy wywołuje ona skutki prawnorzeczowe w postaci pozbawienia prawa lub jego ograniczenia.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy chodzi zatem o dzień wydania decyzji organu I instancji o wywłaszczeniu jako miarodajny dla ustalenia stanu i wartości nieruchomości, a nie o dzień, gdy decyzja uzyskała walor ostateczności, tj. gdy utrzymał ją w mocy organ odwoławczy i gdy skarżąca utraciła prawo własności.

Skarżąca nie wykazała, że dodatkowych nasadzeń dokonała przed dniem wydania decyzji przez organ I instancji. W jej interesie było zaś zawiadomienie tego organu o powyższej zmianie stanu faktycznego zanim wydał on decyzję, gdyż wówczas możnaby oczekiwać, że organ zleci rzeczoznawcy stosowne uaktualnienie operatu szacunkowego.

W powyższych warunkach nie sposób zasadnie zarzucić zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji, że ustalone na rzecz skarżącej odszkodowanie narusza cyt. przepis art. 130 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy.

Zarzut wadliwego wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jest nieskuteczny także z tego względu, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych po zawarciu z nią stosownej umowy.

Trzeba bowiem pamiętać, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Dlatego problem tej oceny musi być traktowany z dużą ostrożnością i wymaga także wiadomości fachowych od organu dokonującego tej oceny (zob. Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Komentarz pod red. G. Bieńka, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007 , s. 517).

W sprawie niniejszej skarżąca nie zwracała się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Nie przedstawiła także przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, mimo, że o takiej możliwości organ I instancji informował jej pełnomocnika pismem z dnia 19 grudnia 2007 r. (k.168-169 akt adm.).

Końcowo należy wskazać, że – jak wynika z akt sprawy – w toku postępowania wywłaszczeniowego rozważana była sprawa przyznania A.J. działki zamiennej, jednakże prowadzone w tej kwestii negocjacje między skarżącą, a Wójtem Gminy B. nie przyniosły pozytywnego rezultatu (protokół – k.85 akt adm.).

Sformułowanie art. 131 ust. 1 ustawy ("może być przyznana odpowiednia nieruchomość zamienna") świadczy o fakultatywnym charakterze ustalenia takiej formy odszkodowania. Innymi słowy osobie wywłaszczanej nie przysługuje roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej (zob. T. Woś, Wywłaszczanie nieruchomości i ich zwrot, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007 r. s. 188).

Z przedstawionych wyżej względów należało uznać, że zaskarżona decyzja nie narusza wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego, a przez to skarga ta, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ppsa.