Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 748/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie : WSA Joanna Człowiekowska WSA Iwona Niżnik-Dobosz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 17 października 2019 r. sprawy ze skargi A. L. i L. L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 28 maja 2019 r., znak: [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu l instancji.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa postanowieniem z dnia 19 marca 2019 r. nr [...] działając na podstawie art. 123 K.p.a. zaopiniował negatywnie przedłożony projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb [...] według załącznika graficznego stanowiącego integralną część postanowienia jako niezgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej". W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] obręb [...] podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej" zatwierdzonego uchwałą nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13.02.2019 r. Działka ta znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod budowę jednorodzinną (część zasadnicza ) MN.5 oraz w terenach ciągów pieszych o podstawowym przeznaczeniu pod publicznie dostępne ciągi piesze KDX.4 (część wschodnia). Przedłożony projekt podziału nieruchomości mający na celu wydzielenie działek oznaczonych nr [...] jest niezgodny z zapisami §17 ust. 4 planu, bowiem działki nowopowstałe po odjęciu części znajdującej się w terenach KDX.4, będą mniejsze niż 800m2.

Na to postanowienie zażalenie wnieśli A. L. i L. L. domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia jako sprzecznego z § 12 ust. 2 oraz §17 ust. 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej" - uchwała nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13.02.2019 r. Stwierdzili, że projekt podziału zakłada podział nieruchomości na trzy działki, każda o powierzchni większej ni z 8OOm.kw. z zapewnieniem dojazdu do drogi publicznej - ul. Pylnej m. innymi poprzez wyznaczone w MPZP przeznaczenie KDX.4. Projektowane do wydzielenia działki spełniają definicję z art. 2 pkt 12 działki budowlanej z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zaskarżonym postanowieniu organ błędnie przyjął, że projektowana do wydzielenia działka budowlana powinna w całości składać się z przeznaczenia MN.5 lub powyższe przeznaczenie powinno wynosić w projektowanej do wydzielenia działce minimum SOOm.kw. Tymczasem powyższe przesłanki nie są zawarte w MPZP, a organ administracyjny nie wskazał na jakiej podstawie uznał ich obowiązywanie- co ponadto jest sprzeczne z zasadami ogólnymi k.p.a. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa zasady podziału nieruchomości w §12, zgodnie z tą regułą MPZP określa minimalną powierzchnię nowowydzielanych działek na 600m. kw.- przedstawiony projekt podziału działek spełnia powyższy wymóg. Jeśli chodzi o wymóg przedstawiony w §17 ust. 4 MPZP to określa on wyłącznie minimalną powierzchnię działek budowlanych na 800 m.kw., nie wprowadza obowiązku aby cała działka budowlana była z przeznaczeniem MN.5 lub minimalna powierzchnia przeznaczenia MW.5 w działce budowlanej wynosiła 800 m. kw. Co więcej można również łatwo jak organ administracyjny postawić tezę, iż do przedstawionego projektu podziału nieruchomości §17 ust. 4 nie znajduje zastosowania, gdyż projektowane do wydzielenia działki nie są w całości przeznaczone pod MN.5, a wówczas zastosowanie ma wyłącznie norma planistyczna §12.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 28 maja 2019 r. nr [...] utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Istota rozstrzygnięcia organu opiniodawczego sprowadza się więc do skonkretyzowania ustaleń planu w odniesieniu do zamierzonego podziału i sposobu zagospodarowania uzyskanych w trakcie podziału działek, a następnie oceny, czy projekt odpowiada przeznaczeniu nieruchomości określonemu w planie i czy wydzielone w wyniku podziału działki gruntu będą nadawały się do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem w planie. W omawianej sprawie nie budzi wątpliwości, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podlegająca podziałowi działka nr [...] stanowiąca współwłasność wnioskodawców, położona w Krakowie znajduje się w terenach zabudowy jednorodzinnej (MN.5) oraz w ternach tras ciągów pieszych (KDX.4). Jednocześnie z akt sprawy wynika, że we wstępnym projekcie proponuje się podział działki nr [...] na trzy działki [...] [...] i [...] Należy podzielić stanowisko organu co do tego, że w niniejszej sprawie zaistniały okoliczności uniemożliwiające wydzielenie działek zgodnie z przedłożonym przez wnioskodawcę wstępnym projektem podziału, ponieważ taki podział byłby niezgodny z zapisem § 17 ust. 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej" - uchwała nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13.02.2019 r., z którego to wynika, iż przy dokonywaniu nowych podziałów geodezyjnych określa się minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych:800m2. Przepis § 12 ust. 2 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej" nie znajduje zastosowania do przypadku mającego miejsce w przedmiotowej sprawie, ponieważ zapis ten znajduje zastosowanie przy scaleniu działek, a następnie ich podziale. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z nowym podziałem geodezyjnym i dlatego § 17 ust. 4 znajduje tu zastosowanie. Kolegium podziela stanowisko organu I instancji co do tego, że przedłożony projekt podziału nieruchomości mający na celu wydzielenie działek [...] byłby sprzeczny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż powierzchnie nowo wydzielanych działek budowlanych wynosiły by faktycznie 646m2 - nr [...] około 656m2 dla działki nr [...] oraz 758m2 dla działki [...], co jest nie do pogodzenia z §17 ust. 4 uchwały nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13.02.2019r. Przyjęcie rozwiązania zaproponowanego przez wnioskodawców stanowiłoby de facto obejście zapisów planu, dlatego brak jest podstaw do przyjęcia, że przedstawiony w omawianej sprawie projekt podziału działki nr [...] położonej w obrębie [...] jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Podłużnej i Pylnej", bowiem przepisy prawa miejscowego przewidują, aby działki budowlane, które mają powstać w wyniku podziału miały powierzchnię minimum 800m2. Z powyższych względów należało uznać, iż negatywna opinia w sprawie wstępnego projektu podziału ww. działki, jest uzasadniona.

Na to postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli A. L. i L. L. zarzucając naruszenie art. 6, art. 7, art. 7a i art. 8 K.p.a. w związku z § 17 ust. 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. W uzasadnieniu wskazali, że przedstawiony projekt podziału nieruchomości spełnia wymagania z § 17 ust. 4 mpzp: projektowane do wydzielenie z Nieruchomości działki spełniają definicję z art. 2 pkt. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działki budowlanej: "należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia Infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego". Zgodnie z planem przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, a wyłącznie w zakresie koniecznym do zapewnienie komunikacji pod ciągi piesze, w tym dojazdy niewyznaczone. Wobec powyższego projektowane do wydzielenia działki są działkami budowlanymi o powierzchni większej niż 800 m.kw., a tym samym przedstawiony projekt podziału nieruchomości jest zgodny z mpzp. W konkluzji skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymują przy tym argumentacje zwarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocenia legalności postanowienia negatywnie opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości. W ocenie organu projekt podziału sprzeczny jest z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż przewiduje on, że minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek w obszarze, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość to 800 m, natomiast po odjęciu tych części działek, które znajdują się w terenach KDX.4, projektowane działki mają powierzchnię mniejszą niż wymagana planem miejscowym. W ocenie sądu stanowisko to jest wadliwe.

Zgodnie z dyspozycją art. 93 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.(dalej u.g.n.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Z kolei art. 94 ust 2 u.g.n. stanowi, że 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z przepisów tych wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia dokonuje całościowej oceny, czy projekt podziału nie jest sprzeczny z przeznaczeniem terenu określonym w planie. Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza (nie stwarza) hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 sierpnia 2014 r. I OSK 107/13).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszar "Rejonu ulic Podłużnej i Pylnej" w § 17 ust. 1 wyznacza tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12 z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. W § 17 ust 4 znajduje się zapis, że przy dokonywaniu nowych podziałów geodezyjnych określa się minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych: 800 m2. Przepis ten nie określa minimalnych powierzchni nowo wydzielanych działek o symbolach czy w obszarach oznaczonych jako MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12, ale działek budowlanych. Innymi słowy wielkość nowo wydzielonej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 800 m2, ale nie musi być na w całości położona w terenach MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12. Jeżeli zatem działka budowlana jest położona jest częściowo w terenie o symbolach MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12 a częściowo w terenach o innym przeznaczeniu, badając zgodność projektu podziału działki lub działek z zapisami planu należy udzielić odpowiedzi na pytanie czy nowo wydzielona działka budowlana minimalną powierzchnię 800 m2 zachowuje a nie czy działka o minimalnej powierzchni 800 m2 jest zlokalizowana w obszarach oznaczonych jako MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12.

Zgodnie z § 4 pkt 10 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar "Rejonu ulic Podłużnej i Pylnej" ilekroć w uchwale jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć działkę budowlaną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945). Wyżej przywołana ustawa w art. 2 pkt 12 stawowi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Dokonując analizy tego przepisu należy mieć na względzie dwie podstawowe cechy, o których mowa w ustawie a które charakteryzują działki budowlane. Pierwsza do wielkość i inne cechy (geometria i dostępność do drogi publicznej). Druga to wyposażenie jej w urządzenia infrastruktury technicznej. Zaistnienie obu tych cech mają zapewnić realizację obiektów budowlanych w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Terminu "urządzenia infrastruktury technicznej" ustawa ta nie definiuje. Można jednak uznać ze termin ten definiowany przez powiązaną tematycznie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) jest przydatny do odkodowania normy prawnej zawartej w tym przepisie. Zgodnie natomiast z 143 tej ustawy przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Tak więc droga (ustawa nie wymaga by była to droga publiczna – należy więc uznać, iż termin ten użyty jest w potocznym znaczeniu tego słowa) jest istotnym elementem urządzeń infrastruktury technicznej w jaką powinna być wyposażona działka budowlana. Przy czym podkreślenia wymaga, iż jest to cecha niezależna od dostępności działki do drogi publicznej. Należy więc uznać, że wyposażenie działki w ciąg pieszy lub pieszo-jezdny czyli w drogę w potocznym rozumieniu tego słowa nie tylko nie jest sprzeczny z budowlanym przeznaczeniem danej działki ale wręcz stanowi o spełnieniu przez ta działkę ustawowych kryteriów do uznania jej za działkę budowlaną.

Ponieważ zaś przedmiotowe działki położone są w przeważającym obszarze w terenie MN.5 (zabudowy mieszkaniowej) oraz KDX (publiczno dostępne ciągi piesze) a jak wynika mapy ze wstępnym projektem podziału działki nr [...], każda z nowo wydzielonych działek będzie miała powierzchnię powyżej 800 m2 uwzględniając oba te obszary, wydaję się, że spełniają one warunki wymagane dla działek budowlanych o których mowa w § 17 ust 4, tym bardziej, że wg. mapy ze wstępnym projektem podziału po tych fragmentach nieruchomości (KDX) ma się odbywać skomunikowanie z droga publiczną działek, które zostały oznaczone w projekcie podziału jako [...] i [...] W ocenie sądu, przynajmniej z przyczyn o których w decyzjach organów obu instancji, brak podstaw by uznać, iż projektowany podział jest sprzeczny z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejonu ulic Podłużnej i Pylnej".

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a 0 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.