Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 556/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-10-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 6, 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4, par. 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2010 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Aktem notarialnym z dnia [...]r. nr rep. [...] R. S. sprzedał działkę nr [1] o pow. 0,2161 ha, objętą KW SR w B. nr [...] za kwotę 210 000 zł oraz udział 9/10 części w nieruchomości objętej KW nr [...], stanowiącej działkę nr [2] o pow. 0,0356 ha za kwotę 30 000 zł. W umowie stwierdzono, że niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone nieruchomości są położone w B. przy ul. [...], a działka nr [1] zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego leży w terenach [...] (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), druga działka stanowi drogę dojazdową. Po otrzymaniu zawiadomienia o transakcji organ I instancji ustalił, że w nieobowiązującym planie, który utracił moc obowiązującą [...]r., działka nr [1] leżała w jednostce [...],[...] a działka [2] w jednostkach [...] , [...] oraz [...]. W aktualnie obowiązującym planie, który wszedł w życie [...]r., obie działki leżą w jednostce [...].

O wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego zawiadomiono stronę pismem z [...]r. W odpowiedzi strona podała jedynie swój aktualny adres do korespondencji.

W dniu [...]r. rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości. Ustalił lokalizację, stan zagospodarowania, parametry i sąsiedztwo działki nr [1] oraz fakt, że działka nr [2] stanowi drogę dojazdową częściowo utwardzoną żwirem. Następnie został sporządzony operat szacunkowy wartości rynkowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Rzeczoznawca przyjął, że nie doszło do zmiany funkcji i wartości działki nr [2] stanowiącej drogę dojazdową do drugiej działki. Obliczona natomiast poziom wzrostu wartości działki nr [1] w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Wyliczono, że wartość działki przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 153 647 zł, zaś po uchwaleniu planu wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia działki wyznaczonego planem wynosi 215 754 zł. Wzrost wartości ustalono na kwotę 62 107 zł

Po zawiadomieniu o możliwości zapoznania się z operatem, Prezydent B. decyzja z [...]r. ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego na kwotę 18.632, 10 zł. Rozstrzygnięcie to zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z [...]r. a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. Zarzucono, że organ nie ustalił precyzyjnie faktycznego sposobu użytkowania działki.

Prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji zwrócił się do strony o podanie, jaki był faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed [...]r. Dołączono do akt zdjęcia satelitarne z [...] r., [...]r. i [...]r. ilustrujące zagospodarowanie terenu działki [1] w tym okresie. Na zdjęciach tych brak jest zmian w stanie zagospodarowania działki, ujawniają one istnienie na tym obszarze terenów zielonych. Rzeczoznawca majątkowy w dniu [...]r. potwierdził aktualność wyliczonej w operacie wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast strona, w odpowiedzi na wezwanie zwróciła się o wyjaśnienie, co oznacza określenie "faktyczny sposób użytkowania" i o podanie dokumentów, jakie będą pomocne w ustaleniu tego stanu. Organ pismem z [...]r. wyjaśnił, że sposób wykorzystania nieruchomości został ustalony przez organ prowadzący postępowanie i pouczył o możliwości zapoznania się z aktami. Do akt dołączono wypis z rejestru gruntów na dzień [...]r., zgodnie z którym działka nr [2] stanowi pastwiska trwałe.

Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta B. ustalił dla R. S. jednorazową opłatę w kwocie 18.632, 10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [1] na skutek uchwalenia planu miejscowego. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz uchwałę nr LXIII/2074/2006 Rady Miejskiej w B. z dnia [...]r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie mieszkalnictwa obejmującego teren położony w L.na północ od ulicy [...] do potoku [...] (Dz. Urz. Woj. Śl. nr 131, poz. 3778 z dnia 16 listopada 2006 r.). W uzasadnieniu opisano przebieg postępowania i przytoczono obowiązująca regulację prawną dotyczącą przedmiotowej opłaty. Wskazano, że wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Sprzedane działki są położone na obszarze, dla którego brak było ciągłości obowiązywania planu. W obowiązującym do dnia [...]r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego z 26 maja 1994 r. uchwała nr LVII/790/04 (Dz. Urz. Woj. Biel. Nr 5 z dnia 9 czerwca 1994 r.), działka nr [1] znajdowała się w jednostce [...],[...] a działka nr [3] w jednostkach [...],[...] i [...]. Po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu, obie działki znajdują się w jednostce [...]. Przepis art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy nakazują uwzględniać przy ustalaniu wartości działki, w sytuacji braku planu lub decyzji ustalającej warunki zabudowy, faktyczny sposób wykorzystania, jaki miał miejsce przed wejściem w życie planu. Faktyczny sposób użytkowania, zgodnie z regułami znaczeniowymi języka polskiego, oznacza sposób zgodny z faktami, oparty na faktach, będący faktem, rzeczywisty, realny, istotny. W tym zakresie organ powołał się na definicję terminu "faktyczny" podaną w słowniku języka polskiego. Wskazano, że w oparciu o zebrane materiały należy przyjąć, że działka nr [1] była przed wejściem w życie nowego planu odłogiem (łąka) a działka [2] stanowiła drogę dojazdową. Dla działki nr [1] nie wydano decyzji ustalającej warunki zabudowy a Wydział Geodezji i Kartografii UM w B. w piśmie z dnia [...]r. potwierdził, że zgodnie z posiadaną dokumentacją, w granicach działki wedle stanu z dnia sprzedaży nie istniały żadne zabudowania. Organ wskazał, że nawet analiza aktów notarialnych dotyczących działki nr [1] wskazuje, że w ciągu trzech lat doszło do dziewięciokrotnego wzrostu jej wartości. Nie był on spowodowany wyłącznie upływem czasu, nakładami i sytuacją rynkową, ale także wpływ na to miało uchwalenie planu miejscowego. Wykazuje to sporządzony w sprawie operat, który został oceniony przez organ jako prawidłowy i rzetelny.

W odwołaniu od decyzji skarżący zarzucił, że została ona wydana bez należytego ustalenia stanu faktycznego co do faktycznego sposobu wykorzystania działki objętej opłatą i z naruszeniem zasady udziału stron w postępowaniu. Oględziny dokonane przez rzeczoznawcę i zdjęcia nie mogą stanowić podstawy do ustalenia sposobu wykorzystania nieruchomości. Wezwano stronę do wykazania, jak działka była wykorzystywana, ale zrezygnowano z uzyskania odpowiedzi, bez reakcji organu pozostało zapytanie strony, co oznacza termin "faktyczny sposób użytkowania" i jakie dokumenty go wykazują. Narusza to obowiązek udzielania przez organ informacji stronom. Interpretacja ustawowego zwrotu dokonana przez organ obciążona jest błędem logicznym idem per idem. Oględziny działki dokonane przez rzeczoznawcę były przeprowadzone bez poinformowania i udziału strony, co narusza art. 79 § 1 k.p.a. i skutkuje tym, że operat nie może być uznany za dowód w sprawie. Nadto skarżący zawnioskował o dopuszczenie go do udziału w postępowaniu przed organem odwoławczym.

W dniu [...] r. skarżący stawił się w organie II instancji i złożył wyjaśnienia. Podał, że w okresie od zakupu działki w dniu [...]r. do jej sprzedaży [...]r. wykonał prace, które podniosły wartość nieruchomości, czego nie uwzględnia operat: nabył i utwardził drogę dojazdowa do działki, wyrównał i zdrenował teren, zasypał "jar", doprowadził wodę. Zarzucił, że nie był powiadomiony o oględzinach terenu i nie podpisał protokołu. Rzeczoznawca w operacie wadliwie podał, że droga jest utwardzona żwirem, podczas gdy faktycznie jest to tłuczeń. Przyjęto także, że działka nie jest ogrodzona, podczas gdy posiada ogrodzenie z dwóch stron.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Podzielono stanowisko, że w dacie sprzedaży działka była pozostawiono w odłogu, co potwierdza dokumentacja fotograficzna. Zgodnie z wynikiem oględzin dokonanych przez rzeczoznawcę, działka stanowiła teren trawiasty, porośnięty drzewami i krzewami, nieogrodzony, położona była w sąsiedztwie budynków mieszkalnych. Ustalając jej wartość rzeczoznawca przyjął, że była wykorzystywana faktycznie jako teren rolny, ale ustalając jej wartość uwzględnił jej potencjał gospodarczy i położenie w modnej, rozwijającej się dzielnicy miasta, wobec czego cena przed zmianą planu jest bardzo korzystna i wynosi 71,10 zł za m2. W poprzednio obowiązującym planie działka była położona w jednostce określonej jako teren upraw rolnych, pola i łąki. Odnosząc się do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów procedury administracyjnej Kolegium wskazało, że strona była poinformowana zarówno o wszczęciu postępowania, jak i o możliwości zapoznania się z aktami i pouczona o przysługujących prawach. Na jej życzenie została przesłana kopia operatu szacunkowego, do którego jednak strona nie zgłosiła ówcześnie uwag. Przyznano, że faktycznie skarżący nie brał udziału w oględzinach działki, ale rodzaj zastrzeżeń wniesionych do wyników tych oględzin pozwala uznać, że nieobecność ta nie miała wpływu na poczynione ustalenia. Okoliczność, czym jest wysypana droga dojazdowa ma znaczenie drugorzędne, albowiem w stosunku do tej działki nie ustalono opłaty. W kwestii ogrodzenia w operacie podano, że działka nie ma własnego, z czego należy wnosić, że ogrodzenia wykonano dla działek sąsiednich. Nakłady na działkę w postaci utwardzenia czy wyrównania terenu nie mają znaczenia przy szacowaniu gruntu na potrzeby ustalenia przedmiotowej opłaty.

W skardze do sądu administracyjnego skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Powielił zarzuty podniesione uprzednio w odwołaniu do Kolegium, dotyczące prawidłowości ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania działki przez uchwaleniem planu oraz pozbawienia go udziału w czynnościach dowodowych związanych z oględzinami działki przez rzeczoznawcę. Podniósł, że wpływ na wartość działki miało nie uchwalenie planu, lecz zapewnienie do niej dojazdu. Po nabyciu działki stanowiącej drogę, możliwe stało się bowiem spełnienie warunków określonych w art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ustalenie dla działki warunków zabudowy, działka uzyskała dostęp do drogi publicznej i w efekcie stała się działką budowlaną. Gdyby drogi nie było, to zmiana planu nie mogłaby nadać jej takiego budowlanego charakteru. Wskazał również, że działka nr [1] została wydzielona z działki [4], dla której w roku [...] zostało wydane pozwolenie na budowę i na której wzniesiono budynek mieszkalny. Z tego można wnioskować, że także dla działki skarżącego możliwe było uzyskanie pozwolenia. Zwrócono uwagę, że także działka sąsiednia nr [5] w roku [...] uzyskała pozwolenie na budowę, mimo że miała taki sam status jak działka skarżącego – teren upraw rolnych z dopuszczalną adaptacją i modernizacją istniejącej zabudowy. Tak więc jedynie brak dojazdu, bez względu na postanowienia planu, uniemożliwiał traktowanie działki jak działki budowlanej. To nie uchwalenie planu, lecz zapewnienie dojazdu podniosło wartość działki.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej odrzucenie, podnosząc, że skarga została wniesiona po terminie, albowiem decyzja organu II instancji została doręczona [...]r. a skargę nadano [...]r. Jednocześnie Kolegium podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Nie znajduje uzasadnienia zarzut organu odwoławczego, wniesienia skargi po terminie przewidzianym w art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Ze znajdującego się w aktach administracyjnych potwierdzenia odbioru decyzji wynika, że została ona nadana w urzędzie pocztowym w B. dnia [...]r. Zawiadomienie o przesyłce zostało pozostawione przez doręczyciela w skrzynce pocztowej adresata dnia [...]r. Przesyła została odebrana przez adresata w dniu [...]r. Istotnie, odręcznie napisana data dzienna odbioru nie jest jednoznacznie czytelna, weryfikuje ją jednak datownik urzędu pocztowego [...], umieszczony na pierwszej stronie doręczenia, który zawiera czytelną datę [...]r. Okoliczności te dokumentują, że skarga została wniesiona z zachowaniem terminu, co pozwala na jej merytoryczne rozpoznanie.

Instytucję opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego regulują przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczania wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodność takiego sposobu ustalania wartości z Konstytucją została poddana w wątpliwość w pytaniu prawnym postawionym Trybunałowi Konstytucyjnemu w postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 marca 2008 r., sygn. II SA/Kr 778/07, które dotyczyło takich przypadków, gdy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. W niniejszej sprawie wyrok ten nie ma jednak zastosowania, albowiem w planie, który utracił moc obowiązującą 31 grudnia 2003 r. działka nr [1] była położona w jednostce określonej jako tereny upraw rolnych – pola, łąki, adaptacja użytkowania i zagospodarowania, adaptacja zabudowy rozproszonej, dopuszczalna modernizacja budynków istniejących. W aktualnym planie działka leży w terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną. Zapisy obu planów nie są zatem tożsame. Okoliczność ta uzasadnia zastosowanie sposobu ustalania wartości działki przed i po uchwaleniu planu zgodnie z zasadą określoną w art. 37 ust. 1 ustawy, z odniesieniem do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Nie są zasadne zarzuty strony dotyczące wadliwej interpretacji przez organy wyrażenia "faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości". Jest to wyrażenie złożone, które nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w akcie prawnym. W sytuacji braku definicji legalnej, organ stosujący przepis zobowiązany jest dokonać wykładni poszczególnych wyrażeń, ustalając znaczenie obowiązującego przepisu. Fakt posługiwania się przez ustawodawcę językiem naturalnym pociąga za sobą tę konsekwencję, że w przypadku interpretacji terminów, które nie mają specyficznego, fachowego znaczenie, w pierwszym rzędzie należy przyjąć rozumienie możliwe do ustalenia przy przyjęciu potocznego, zwykłego dla języka polskiego, znaczenia poszczególnych słów i wyrażeń. Nie można wobec tego uznać zarzutu, że wyjaśniając istotny dla sprawy zwrot, organ odwołał się do terminów uznanych za synonimiczne dla terminów wyjaśnianych, celem oddania przyjmowanego rozumienia. Ta praktyka nie stanowi o błędzie logicznym, interpretacja nie jest bowiem budowaniem definicji terminu, lecz próbą oddania treści zapisanych w tekście przepisu. Podobnie nie można uznać za nadużycie powołania się przez organ na słownik języka polskiego. Przywołane rozumienie nie stoi w sprzeczności z wynikami interpretacji możliwymi do uzyskania przez przeciętnego użytkownika języka polskiego, dysponującego kompetencją językową. Faktyczny sposób użytkowania, o jakim mowa w przepisie, to nie sposób potencjalnie możliwy (ze względu na przeznaczenie terenu w planie, gdy plan taki istnieje), ale właśnie faktycznie możliwy do zaobserwowania na gruncie. Stąd podstawowym sposobem jego stwierdzenia będzie opis stanu faktycznego. Ustalenie faktycznego sposobu użytkowania należy do obowiązku organu, który nie może przenieść ciężaru na stronę postępowania. Wezwanie z [...]r. wystosowane do strony było elementem postępowania wyjaśniającego prowadzonego w wyniku powtórnego rozpoznania sprawy. To, czy odstąpienie przez organ od uzyskania wyjaśnień przez stronę może wpływać na wadliwość postępowania zależy faktu, czy wyjaśnienia takie były koniecznym warunkiem ustalenia stanu faktycznego. W ocenie Sądu, skutku takiego nie wywarło. Stan zagospodarowania i sposób wykorzystywania działki był możliwy do ustalenia z wykorzystaniem innych środków dowodowych niż wyjaśnienia strony a środki te należy uznać za miarodajne. W szczególności charakter taki mają zdjęcia satelitarne pokazujące sposób zagospodarowania nieruchomości w różnych okresach czasu oraz dane uzyskane z Wydziału Geodezji i Kartografii UM. Te dokumenty, jak również treść znajdujących się w materiale sprawy aktów notarialnych wykazują, że w dacie wejścia w życie planu oraz w dacie sprzedaży działka objęta postępowaniem nie była zabudowana, stanowiła teren zielony, porośnięty trawą, drzewami i krzakami. W tej sytuacji przyjęcie w operacie rolnego charakteru działki nie stanowi nadużycia, po wykluczeniu innych rodzajów wykorzystywania terenu (droga, teren zabudowany, obszar pod zbiornikiem wodnym itp.) rolniczy sposób wykorzystania gruntu jest sposobem podstawowym i nie oznacza, że na działce musi być prowadzona aktywna gospodarka rolna i uprawy. Ustalenie faktycznego sposobu wykorzystania służy w istocie tylko jednemu celowi – doborowi odpowiednich działek porównawczych, pozwalających na ustalenie wartości. Nie ma przy tym racji Skarżący twierdząc, że działka w istocie miała charakter budowlany po zapewnieniu jej dostępu do drogi publicznej, albowiem możliwe było uzyskanie zarówno decyzji ustalającej warunki zabudowy jak i pozwolenia na budowę. Te okoliczności w świetle kryteriów art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają znaczenia dla ustalenia charakteru działki (sposobu faktycznego wykorzystania). Mogą one natomiast mieć wpływ na wartość działki. Jest bowiem oczywiste, że grunty rolne mogą mieć zróżnicowaną wartość w zależności od położenia. Wartość działki rolnej położonej na terenie pozbawionym planu, ale w sąsiedztwie zabudowy, z możliwością uzyskania pozwolenia na budowę (czego warunkiem jest m. in. dojazd) jest inna, niż działki takiej możliwości pozbawionej. Te kwestie związane są już jednak ze sposobem ustalenia wartości, nie z kwalifikacją działki wedle kryterium jej faktycznego wykorzystania. Te cechy działki rolnej zostały jednak uwzględnione w sporządzonym operacie, co wpłynęło na ustaloną wartość działki przed wejściem w życie planu miejscowego.

Ustalanie wartości nieruchomości, zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, następuje z zastosowaniem przepisów o gospodarce nieruchomościami. Podstawowe znaczenie w tym zakresie mają przepisy rozdziału 1 działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę. Nie jest zasadny zarzut, że wadliwie pominięto stronę w czynnościach rzeczoznawcy i pozbawiono ją udziału w przeprowadzonych oględzinach. Badanie nieruchomości w terenie przez rzeczoznawcę nie jest czynnością wymagającą dla swej dopuszczalności i skuteczności obecności właściciela gruntu. Warunek taki nie wynika z żadnego przepisu dotyczącego sporządzania operatu, zaś czynności rzeczoznawcy nie są prowadzone w trybie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu k.p.a., dopiero ocena sporządzonego operatu przez organ jest czynnością procesową. Zgodnie z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami organ, który zlecił sporządzenie operatu, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego on dotyczy, przeglądanie operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Z akt sprawy wynika, że strona zapoznała się z operatem, który na jej żądanie został przesłany. W tym zakresie czynności organu nie były zatem wadliwe a operat może stanowić dokument w sprawie. Jego aktualność na dzień wydawania decyzji została także potwierdzona zgodnie z art. 156 ust. 4 powołanej ustawy.

Zarzuty skarżącego pod adresem operatu dotyczyły, poza wcześniej już omówionymi kwestiami związanymi z prawidłowością ustalenia charakteru działki w dacie wejścia w życie planu miejscowego, wadliwego wyliczenia wartości działki rolnej, bez uwzględnienia jej stanu i parametrów. W tym zakresie skarżący podnosił, że dokonał jej wyrównania, zdrenowania, zasypał bliżej nie określony "jar" i doprowadził wodę. Ten ostatni argument nie znajduje potwierdzenia w materiale sprawy, w szczególności w treści aktów notarialnych zawieranych przez skarżącego i dotyczących przedmiotowej działki, w których każdorazowo jest ona określana jako "nieuzbrojona", zarówno w chwili jej nabycia aktem z [...]r. jak i w chwili sprzedaży aktem z [...]r. Nie jest również wiarygodny zarzut ogrodzenia działki, nie można bowiem za takie uważać ogrodzenia wykonanego dla innych nieruchomości. Natomiast ewentualne takie czynności jak wyrównanie czy zdrenowanie terenu mają znaczenie dla cech działki i doboru działek porównawczych oraz ewentualnych współczynników korygujących. Z operatu wynikają cechy, jakie charakteryzują działkę i skarżący im nie zaprzecza. Rzeczoznawca wyceniając działkę jako działkę wykorzystywaną rolniczo nie przyjął, że działka jest podmokła czy szczególnie nierówna, co mogłoby niekorzystnie wpłynąć na obliczaną różnicę wartości. Opisano w operacie, że działka ma urządzony dojazd, odległość od komunikacji 500 m, jest widokowa. Położenie i sąsiedztwo oraz atrybuty mikrośrodowiska oceniono jako korzystne. Działka ma kształt trapezu, teren jest lekko nachylony a częściowo stromy, sieci uzbrojenia odlegle i częściowe, brak przyłączy. Sieci uzbrojenia w linii ulicy [...], działka wymaga długich przyłączy. Tym ustaleniom skarżący nie przeczył, a to one wyznaczały cechy działek porównawczych i współczynniki korygujące oraz w konsekwencji wartość działki o wykorzystaniu rolniczym sprzed planu.

Przedmiotem wyceny było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości regulują przepisy rozdziału 2 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów. Zgodnie z jego § 4, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z § 50 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

W sporządzonym operacie wykazano 11 transakcji działkami o przeznaczeniu rolnym o cenach w przedziale od 23,09 zł do 110 zł za m2. Cenę średnią skorygowano współczynnikami wynikającymi z cech działki, ustalając ją na poziomie 71,10 zł. za m2. Jako czynniki korygujące przyjęto położenie (bardzo dobre), przydatność rolniczą (niedobrą), warunki dojazdu (średnie), cechy fizyczne działki (dobre), zagospodarowanie (średnie), uzbrojenie (częściowe). Jak wynika z przedstawionej analizy lokalnego rynku nieruchomości, do porównania przyjęto transakcji porównywalnymi gruntami wykorzystywanymi jako tereny rolne bez prawa zabudowy z podobnymi cechami i oczekiwaniem na możliwe uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, z terenu dzielnicy [...] i przyległych. Dostrzeżono, że działka jest położona w terenie modnym i atrakcyjnym, cechującym się przewagą popytu nad podażą działek. Ceny tych działek są wyższe i często zbliżone do cen gruntów pod zabudowę. Ze względu na fakt, że [...] ma wyrównane ceny ze względu na dobre parametry i cechy dzielnicy, przyjęto zerowy wskaźnik aktualizacji cen. Podobnie w odniesieniu do przyjętych do porównania działek o przeznaczeniu pod zabudowę zastosowano czynniki korygujące wskazane na str. 11 operatu. Skarżący nie negował prawidłowości zastosowanej metody szacowania i doboru działek porównawczych oraz zastosowanych wskaźników korygujących.

Oceniając zasadność skargi Sąd doszedł wobec powyższego do przekonania, że wydane decyzje nie naruszają przepisów prawa a zgłaszane zarzuty nie znajdują potwierdzenia w materiale sprawy.

Mając na względzie podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł, jak w sentencji.