Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1156/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2013 r. sprawy ze skargi A. Spółka z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 3 czerwca 2013 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta Miasta orzeczono o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa 3 budynków jednorodzinnych z garażami na części dz. nr [...] i nr [...] obr. [...] oraz budowa zjazdu na drogę publiczną nr [...] obr. [...] poprzez dz. nr [...] obr. [...] z odwodnieniem po terenie inwestycji przy ul. O. w K.."

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ l instancji wskazał, że z uwagi na okoliczność, że teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przeprowadzono postępowanie w trybie i na zasadach wynikających z art. 59 i nast. ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania sporządzono analizę urbanistyczno -architektoniczną, podczas której ustalono, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy przynależy do rozległych terenów otwartych. Wskazano, że dominująca część działek znajdujących się w obszarze analizowanym znajduje się w terenach otwartych, wolnych od zabudowy, o wysokich walorach krajobrazowych. Najbliższa zabudowa w obszarze znajduje się po południowej stronie ulicy O. na działce nr [...] obr. [...] i stanowi ją drukarnia oraz towarzyszący jej budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy na działce nr [...] obr. [...]. Po stronie północnej ul. O., niemal na wprost znajduje się cmentarz. Najbliższe tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi związane bezpośrednio z przebiegiem ul. O. znajdują się poza obszarem analizowanym. Stwierdzono, że wyznaczenie obowiązującej nowej linii zabudowy na podstawie odległości zabudowy na działce nr [...] od ul. O. wykluczałoby możliwość zabudowy terenu objętego wnioskiem, gdyż linia ta przebiegałaby poza tym terenem, stąd brak jest możliwości kontynuacji obowiązującej linii zabudowy na terenie inwestycji jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich zgodnie z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia wykonawczego do ustawy.

Dalej wyjaśniono, że stan zagospodarowania terenu zawartego w obszarze analizowanym powoduje, że w obszarze tym nie występuje działka sąsiednia, o której mowa w art. 61 ust. 1 upzp. Nadto żaden ze wskazanych w rozporządzeniu wykonawczym sposobów ustalenia obowiązującej linii zabudowy nie daje możliwości wyznaczenia tej linii na działce objętej wnioskiem. W świetle poczynionych przez organ I instancji ustaleń stwierdzono, iż brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła "A" Sp. z o.o. z siedzibą w K., w imieniu której działa radca prawny M. K.. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ustalenie, że objęta wnioskiem o wydanie decyzji WZ działka nie posiada działki sąsiedniej w rozumieniu

art. 61 ust. 1 ustawy, a w szczególności działki takiej nie stanowi działka nr [...] oraz dz. nr [...] obr. [...];

naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 ww. ustawy poprzez błędne

ustalenie, że planowana inwestycja naruszałaby wymagania ładu przestrzennego

określonego w przepisach;

naruszenie art. 7, art. 77 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne i niedokładne

ustalenie stanu faktycznego sprawy polegające w szczególności na błędnym ustaleniu, że w obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji linii zabudowy dla inwestycji, błędnym ustaleniu że działka nr [...] lub [...] nie stanowi działki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, błędnym ustaleniu, że działka nr [...] oraz dz. nr [...] nie daje możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy na działce objętej wnioskiem.

zbyt wąskim ustaleniu granic obszaru analizowanego poprzez ograniczenie się do trzykrotnej szerokości frontu działki.

błędnym ustaleniu, że działki sąsiednie do terenu inwestycji są

zabudowane w sposób nie dający możliwości kontynuowania obowiązującej linii

zabudowy na terenie inwestycji.

błędnym ustaleniu, że przedmiotowa inwestycja określona we wniosku o

wydanie decyzji powodowałoby naruszenie ładu przestrzennego oraz walorów

krajobrazowych przyległego terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 3.06.2013r., nr [...], działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U. z 2012r. poz. 647) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy w całości podzielił zasadność twierdzeń przedstawionych w zaskarżonym rozstrzygnięciu, co do konieczności odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Wskazano, że działki objęte wnioskiem położone są w obszarze chronionym, w rejonie Bielańsko - Tynieckiego Parku Krajobrazowego, w terenie o wysokich walorach krajobrazowych. Działki nr [...] i [...] obr. [...] stanowiące zasadniczą powierzchnię terenu objętego wnioskiem są niezabudowane i znajdują się w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, stanowiących rozległy kompleks terenów otwartych.

Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w rozpoznawanej sprawie brak jest możliwości ustalenia wskazania działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskazano również na brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

W ocenie organu odwoławczego brak jest również podstaw do niewyznaczania w ogóle linii zabudowy.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, SKO wyjaśniło, że ich nie podziela. Kolegium stwierdziło, że są bezzasadne. Wskazano, że usytuowanie planowanej zabudowy poza istniejącą linią zabudowy, nie stanowiłoby kontynuacji zastanego układu urbanistycznego i zastanych relacji przestrzennych istniejącej zabudowy i terenów wolnych od zabudowy. Tym samym nie stanowiłoby wkomponowania nowej zabudowy w istniejący układ urbanistyczny.

Ww. decyzję SKO z dnia 3.06.2013r. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie "A" Sp. z o.o. z siedzibą w K., działająca przez pełnomocnika radcę prawnego. K., zarzucając jej naruszenie przepisów prawa administracyjnego procesowego i materialnego:

- art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne ustalenie, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie posiada działki sąsiedniej, o której mowa w tym przepisie, a w szczególności błędne ustalenie, że działki takiej nie stanowi działka nr [...], Obr. [...] ("Działka nr [...]") oraz działka nr [...] obr. [...] ("Działka nr [...]");

- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy poprzez błędne ustalenie, że dla inwestycji

nie ma możliwości wyznaczenia linii zabudowy;

- naruszenie art. 1 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 2 pkt. 1 Ustawy poprzez błędne ustalenie, że

planowana Inwestycja naruszałaby wymagania ładu przestrzennego określonego w

tych przepisach;

- naruszenie art. 7, 77 § 1, 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej

jako "KPA") poprzez błędne i niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy,

polegające w szczególności na:

a. zbyt wąskim ustaleniu granic obszaru analizowanego poprzez ograniczenie go

jedynie do trzykrotnej szerokości frontu działki i braku uzasadnienia dlaczego

został wyznaczona taka a nie inna wielkość obszaru analizowanego;

b. błędnym ustaleniu, że w obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji linii zabudowy dla Inwestycji;

c. błędnym ustaleniu, że Działka nr [...] lub Działka nr [...] obr. [...] nie stanowi

działki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 Ustawy;

d. błędnym ustaleniu, że Działka nr [...] oraz Działka nr [...] obr. [...] nie daje

możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy na działce objętej

wnioskiem;

e. błędnym ustaleniu, że działki sąsiednie do terenu Inwestycji są zabudowane w

sposób nie dający możliwości kontynuowania obowiązującej linii zabudowy na terenie inwestycji, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;

f. błędnym ustaleniu, że przedmiotowa Inwestycja określona we wniosku o wydanie decyzji powodowałaby naruszenie ładu przestrzennego oraz walorów krajobrazowych przyległego terenu.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zaś w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.).

Sąd rozpoznający sprawę nie orzeka i nie może orzekać merytorycznie w sprawie administracyjnej, nie może zmienić zaskarżonej decyzji (nie ma ku temu stosownych podstaw prawnych, a nadto wiązałoby się to z naruszeniem konstytucyjnej zasady trójpodziału władz), a jedynie uwzględniając skargę, Sąd uchyla ją bądź stwierdza jej nieważność, ewentualnie niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 tejże ustawy podlega oddaleniu.

Wychodząc z tych przesłanek, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie uwzględnił skargi, gdyż stwierdził, że zaskarżona oraz poprzedzająca ją decyzja I instancji odpowiadają prawu. Organy obu instancji w sposób wyczerpujący zebrały materiał dowodowy, prawidłowo ustaliły stan faktyczny oraz właściwie zastosował przepisy prawa, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji obu instancji. W najmniejszym stopniu nie można zarzucić organ administracyjnym (i i II instancji) orzekającym w niniejszej sprawie naruszenia art.107 § 3 k.p.a.

Kontrola sądowa przeprowadzona w niniejszej sprawie nie wykazała naruszenia prawa, a w szczególności art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), ani też rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Podstawę prawną rozpoznania i rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy: ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoływane w dalszej części rozważań jako u.p.z.p., aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako rozporządzenie) oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.).

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w niniejszej sprawie, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 59 ust.1 i art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ( art. 61 ust. 1 u.p.z.p.).

Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego pozwala na wskazanie, które z sąsiadujących działek stanowią punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Obszar analizowany wyznaczany jest na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyznaczenie obszaru analizowanego i tym samym przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy przez organ pierwszej instancji odpowiada wymaganiom cytowanego rozporządzenia.

Prawidłowe jest stanowisko organów obu instancji, iż nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem strony skarżącej, bowiem nie jest spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. brak jest działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wnioskodawca domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków jednorodzinnych z garażami na części działki nr [...] i nr [...] obr. [...], zlokalizowanych przy ul. O. w K..

Jak wynika z analizy urbanistyczno - architektonicznej, która jest pełna, rzetelna i jasna, taka funkcja zabudowy na objętych wnioskiem działkach nie jest dopuszczalna.

W analizie wskazano ponadto, że obszar analizowany obejmuje fragment rozległych terenów o wysokich walorach krajobrazowych przyrodniczych w skali miasta. Jest to fragment jednego z najważniejszych kompleksów terenów zielonych K., położonych w jego zachodniej części. W rejonie obszaru analizowanego stanowi go teren, na którym znajdują się działki rolnicze i łąki. Teren należy do kompleksu obszarów toczenie tzw. zachodniego klina zieleni, podstawowego elementu systemu przyrodniczego K., położonego w obszarze Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego oraz w granicach otuliny Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego.

Podano, że charakterystyczną cechą w zaistniałym sposobie zagospodarowania i użytkowania terenów wyznaczonym obszarze jest brak zabudowy. Po stronie południowej ul. O. znajduje się jedynie zabudowa drukarni oraz jeden budynek mieszkalny. Budynki te usytuowane są w znacznej odległości od ul. O. (ok. 140m licząc od zjazdu na działkę oraz ok. 90m licząc w linii prostopadłej do ulicy) jak i od jakiejkolwiek innej zabudowy, tworząc zabudowę oderwaną od terenów zabudowanych związanych z ul. O. a znajdujących się w bardzo dużej odległości od terenu objętego wnioskiem. Odległość zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej zlokalizowanej, jak teren objęty wnioskiem, przy ul. O. wynosi około 400m (działka nr [...] obr. [...], poza obszarem analizowanym, w związku z tym nie może być uwzględniona w szczegółowej analizie cech zabudowy w obszarze).

W dalszej kolejności ustalono, że w obszarze, po stronie południowej ul. O. (poza obiektami na dz. o nr nr [...] i [...] obr. [...] budynek drukarni, zabudowa gospodarcza i budynek mieszkalny) nie występuje jakakolwiek inna zabudowa. Zgodnie z wymaganiami ładu przestrzennego nowa zabudowa winna tworzyć harmonijną całość z zabudową istniejącą, winna być jej uzupełnieniem oraz kontynuacją. Zabudowa na działce nr [...] (i dz. nr [...]) stanowi pojedynczy, odizolowany przykład zagospodarowania wywołujący wrażenie dysharmonii w szerokim kontekście urbanistycznym i nie może stanowić podstawy do wprowadzenia owej zabudowy na terenie objętym wnioskiem.

Podsumowując, w ocenie Sądu stwierdzić należy, że istniejące warunki ładu przestrzennego w kontekście braku zabudowy oraz szczególne walory krajobrazowe obszaru analizowanego wykluczają możliwość zagospodarowania terenu zgodnie z wnioskiem inwestora.

Zasadnie zatem uznano, iż planowana inwestycja nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, ponieważ na obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (...).

Zasada kontynuacji cech zabudowy istniejącej, dostępnej od tej samej drogi publicznej odnosi się do zasady tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" opisanej w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198).

Teren planowanej inwestycji zlokalizowany jest poza zakresem istniejącej zabudowy związanej z przebiegiem ul. O.. Realizacja nowej zabudowy w terenach otwartych znajdujących się w otoczeniu zachodniej części ul. O. (w tym w obszarze objętym analizą), na działkach nie stanowiących bezpośredniego sąsiedztwa dla jakiejkolwiek działki zabudowanej powodowałaby powstawanie zabudowy o charakterze rozproszonym i naruszenie ładu przestrzennego oraz walorów krajobrazowych terenu.

Niezasadny jest także zarzut, że "organ I instancji wyznaczył zbyt wąsko obszar analizowany". Po pierwsze dlatego, że obszar analizowany nie jest wyznaczany przez organ administracyjny, ale powołanego w tym celu specjalistę – urbanistę, który ma sporządzić analizę urbanistyczną, sformułować jej wyniki oraz przygotować projekt decyzji w.z. Po drugie dlatego, że obowiązujące przepisy prawa wyraźnie wskazują jak na być wyznaczany obszar dla takiej analizy. Jest to nie mniej niż trzykrotność frontu działki oraz nie mniej niż 50 m. "Obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum - co jest prawnie dopuszczalne - to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego." (wyrok NSA z 12.12.2012r., sygn. akt II OSK 1492/11) Zatem nie każde "standardowe" wyznaczenie obszaru analizowanego, lecz tylko wyznaczenie obszaru większego niż dopuszczalne prawem minimum wymaga uzasadnienia, gdyż właśnie wówczas następuje szczególne odstępstwo od prawem przewidzianych zasad. W niniejszej sprawie prawidłowo wyznaczono obszar analizowany, podkreślając nawet, że brak jest przesłanek do zwiększenia minimalnego obszaru analizowanego.

Żądania, aby urbanista tak dalece wyznaczał obszar analizowany, aby wreszcie obejmował on obszary zabudowane, tak by móc planowaną inwestycją nawiązać do nich, gdyż byłoby to korzystne dla wnioskodawcy, jest całkowicie nieuzasadnione i sprzeczne z dążeniem w postępowaniu jurysdykcyjnym do osiągnięcia prawdy obiektywnej (naczelnej zasady prawa i postępowania administracyjnego). Inaczej byłoby to działaniem z wyłącznie podle woli inwestora, bez liczenia się z jakimikolwiek istniejącymi uwarunkowaniami faktycznymi i prawnymi.

Zdaniem Sądu, fakt istnienia zabudowy zlokalizowanej na dz. nr [...] oraz [...], nie może przemawiać za uwzględnieniem wniosku strony skarżącej, bowiem, jak słusznie wskazało Kolegium, posiłkując się wnioskami analizy urbanistyczno architektonicznej, dopuszczenie zabudowy na wnioskowanym terenie pozostawałoby w kolizji z dotychczasowym sposobem zagospodarowania obszaru urbanistycznego, do którego teren inwestycji przynależy.

Odpowiadając na zarzuty skargi wskazać należy, że zabudowa na działce nr [...] i dz. nr [...] nie może stanowić podstawy do wprowadzenia nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem, co zostało wyjaśnione we wcześniejszej części uzasadnienia. Ewentualne wyznaczenie linii nowej zabudowy na podstawie odległości zabudowy na działce nr [...] od ul. O. (niemające jednakże swojego uzasadnienia w kontekście uwarunkowań wynikających z istniejącego ładu przestrzennego), wykluczałoby możliwość zabudowy terenu objętego wnioskiem, gdyż linia ta przebiegałaby poza tym terenem, w odległości ok.90m od ulicy. Odległość południowej granicy terenu objętego wnioskiem, w miejscu najbardziej oddalonym od ulicy wynosi natomiast ok.70m. Taka sytuacja wyklucza możliwość wyznaczenia linii nowej zabudowy dla terenu objętego wnioskiem od strony drogi publicznej - ul. O. (teren inwestycji nie sąsiaduje z inną drogą) przebiegającej w obszarze analizowanym. Dodać należy, pomijając odizolowany, dysharmonijny charakter tej zabudowy, to na jednej działce jest zabudowa gospodarcza, a na drugiej działce zabudowa produkcyjno-usługowym (drukarnia), z którą związany jest budynek mieszkalny. Tymczasem planowana zabudowa ma całkowicie inny charakter. Nie miały to być jakiś pojedynczy obiekt, lecz zespół trzech budynków jednorodzinnych z garażami oraz budowa zjazdu. W konsekwencji doszłoby de facto do wprowadzenia nowej zabudowy w terenie, który nie jest zabudowany o wysokich walorach krajobrazowych i przyrodniczych w skali miasta. Miasta, w którym tereny takie powinny być szczególnie chronione, a ich zabudowa ograniczana, w kontekście faktu, że jest miejscowością o najbardziej zanieczyszczonym powietrzu w Polsce. Warunki zabudowy w sytuacji, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mają umożliwiać tworzenie zabudowy, jako harmonijnej całości z już istniejącą, będąc jej uzupełnieniem, dopełnieniem i kontynuacja. Taki właśnie spójny układ urbanistyczny mamy po północnej stronie ulicy O. w odległości ok.400 m od planowanej inwestycji, poza obszarem analizowanym. Co więcej działki objęte obszarem analizy architektoniczno-urbanistycznej, w tym działki objęte planowaną zabudową, to działki rolnicze (i tak też oznaczone w ewidencji gruntów) należące do rozległego kompleksu terenów otwartych całkowicie pozbawiony uzbrojenia w media (w sąsiedztwie inwestycji np. brak jest sieci kanalizacyjnej sanitarnej, wodociągowej i nie będzie możliwości jej zasilania w przyszłości, jak również nie przewiduje się budowy miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej w tym terenie). Planowana inwestycja oznaczałaby, więc wprowadzenie nowej zabudowy w teren dotychczas nie zabudowany, bez odpowiedniej infrastruktury, nie stanowiący spójnej całości architektoniczno-urbanistycznej.

Podsumowując stwierdzić zatem należy, że realizacja zabudowy we wskazanej we wniosku lokalizacji wykracza poza zasady ustalania warunków zabudowy poprzez decyzje wz - ograniczające pozytywne rozstrzygnięcia na podstawie nawiązania do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy przy konieczności zachowania i (kształtowania) harmonijnej całości urbanistycznej. Kreowanie przestrzeni poprzez dopuszczenie zabudowy w terenach pozbawionych zabudowy, w oderwaniu od istniejących zabudowań - jest niezgodne z przepisami prawa określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - obowiązującymi w przypadku wykonywania analizy architektoniczne - urbanistycznej oraz ustalania warunków zabudowy.

Ustosunkowując się do następnego zarzutu strony skarżącej, Sąd przyznaje rację SKO, że nawet rozległy obszar analizowany nie pozwoliłby na wyznaczenie jednego z kluczowych dla sprawy wskaźników - linii zabudowy, w oparciu o odstępstwo od ogólnej reguły pozwalające organowi wyznaczyć ten wskaźnik na podstawie tzw. wyników analizy (§ 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego).

Nawet dopuszczana w orzecznictwie sądowym ewentualność wyznaczenia nowej linii zabudowy jako odwzorowanie linii zabudowy działek leżących po przeciwnej stronie ulicy, w rozpoznawanej sprawie nie może znaleźć zastosowania. W przedmiotowej sprawie konieczne byłoby wykreowanie nowej linii zabudowy w oderwaniu od zabudowy istniejącej. Uprawnienie do takiego kształtowania ładu przestrzennego, w oderwaniu od zabudowy na działkach sąsiednich nie przysługuje jednak organowi właściwemu w sprawach ustalenia warunków zabudowy.

Jednocześnie brak jest podstaw do niewyznaczania w ogóle linii zabudowy. Możliwość taka należy do wyjątków w procesie ustalania warunków zabudowy i w świetle orzecznictwa sądowo - administracyjnego ograniczona jest do sytuacji, w których zabudowa realizowana jest "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy (por. wyrok NSA w wyroku z dnia 16 marca 2011r. II OSK 496/10, LEX nr 863095). W niniejszej sprawie planowana zabudowa dotyczy jednak zupełnie innego wariantu przestrzennego.

Nietrafnie także strona skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu uchybienie przepisom procesowym, bowiem skarga nie zawiera żadnych argumentów, które mogłyby stanowić uzasadnioną podstawę dla sformułowania zarzutu naruszenia powołanych w niej przepisów k.p.a.

W tym stanie rzeczy uznawszy, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązującego w dniu jej wydania prawa, tym samym uznając, iż brak przesłanek z art. 145 § 1 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - na podstawie art. 151 skargę oddalono .