Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 561/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Dnia 10 października 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn (spr.) Protokolant referent Natalia Rusinek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 października 2018 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we [...] z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia zagrożenia i nieprawidłowości związanych z utrzymaniem budynku mieszkalnego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we [...] na rzecz strony skarżącej kwotę 980 zł (słownie: dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] (nr [...]) D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej "organ") utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. z [...] (nr [...]), nakazującą A S.A. w W., L. S. oraz M. i S. S. - właścicielom budynku mieszkalnego położonego przy ul. K. we W., dz. nr [...] - usunięcie zagrożenia i występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poprzez:

1. naprawę konstrukcji więźby dachowej (w tym zadaszenie nad zejściem zewnętrznym do piwnicy) poprzez zastosowanie obustronnych nakładek z drewna dla osłabionych elementów więźby oraz wymianę zużytych technicznie elementów drewnianych,

2. oczyszczenie całej konstrukcji więźby dachowej (w tym zadaszenie nad zejściem zewnętrznym do piwnicy) i zaimpregnowanie jej środkiem przeciwko korozji biologicznej,

3. wymianę pokrycia dachowego (w tym zadaszenie nad zejściem zewnętrznym do piwnicy) z dachówki ceramicznej wraz z obróbkami blacharskimi, wyłazem dachowym i naświetlami połaciowymi,

4. docieplenie połaci dachu wełną mineralną z włókna szklanego o współczynniku przewodzenia ciepła 0,036 W/mK w dwóch warstwach: między krokwiami wełną o grubości 15 cm oraz drugą warstwą o grubości 5 cm układaną w poprzek pierwszej warstwy, a następnie zabezpieczenie izolacji termicznej folią paroizolacyjną,

5. demontaż podsufitki drewnianej w poziomie zewnętrznego wejścia do piwnicy wraz z odtworzeniem warstwy wykończeniowej stropu (np. poprzez wykonanie zabudowy z impregnowanych płyt g-k),

6. przemurowanie trzonów kominowych ponad dachem wraz z otynkowaniem,

7. wymianę ław kominiarskich,

8. wyprowadzenie ponad dach istniejących kanałów odpowietrzających instalacji kanalizacyjnej,

9. naprawę spękanych tynków na kominach w poziomie strychu budynku,

10. wymianę zużytych technicznie desek posadzki na strychu (w tym jej wyższego poziomu),

11. wykonanie wentylacji wywiewnej pomieszczeń kuchni i łazienki w lokalach mieszkalnych oraz pomieszczeń piwnicznych (w tym kotłowni) podłączonej do indywidulanych przewodów kominowych wyprowadzonych ponad dach budynku (otwory wlotowe i wylotowe wentylacji oraz parametry przewodów kominowych wykonać zgodnie z Polskimi Normami: PN-83/B-03430 Wentylacja w budynkach mieszkalnych zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej. Wymagania wraz ze zmianą PN-83/B- 03430/Az3:2000 i PN-89/B-10425 Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane z cegły - Wymagania techniczne i badania przy odbiorze oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 20 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie),

12. wykonanie kanału nawiewnego typu "ZETKA" z blachy ocynkowanej i przekroju 15 cm x 15 cm (otwór nawiewny powinien być usytuowany nie wyżej niż 30 cm ponad poziomem posadzki piwnicy, a dolna krawędź otworu czerpnego powietrza powinna znajdować się na wysokości 2m powyżej poziomu terenu) w pomieszczeniu kotłowni w piwnicy budynku,

13. wykonanie zabezpieczenia żył kabli od podłączenia licznika,

14. odłączenie pompy hydroforu od podwójnego gniazda, a następnie wykonać jej bezpośrednie podłączenie do wyłącznika,

15. wykonanie zabezpieczenia różnicowo-prądowe w całym budynku,

16. wymienienie prymitywnej instalacji elektrycznej w pomieszczeniu piwnicznym (warsztacie) na instalację spełniającą wymogi bezpieczeństwa użytkowania,

17. odłączenie wyprowadzonych z piwnicy przedłużaczy zasilających osobne budynki,

18. wymienienie istniejącej skrzynki kablowej w budynku wraz z uporządkowaniem podłączeń i wykonaniem niezbędnych schematów elektrycznych, oznaczeń i opisów,

- w terminie 8 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna;

19. wykonanie poziomej izolacji przeciwwilgociowej ścian piwnicznych i fundamentowych oraz izolacji pionowej ww. ścian wraz z ich dociepleniem polistyrenem ekstrudowanym o grubości 8 cm, współczynniku przewodzenia ciepła 0,033 W/mK i wykonaniem warstwy ochronnej na izolacji termicznej z folii kubełkowej,

20. naprawę istniejących fragmentów opaski betonowej wokół budynku (uszczelnienie i wyprofilowanie) oraz na pozostałych fragmentach wykonanie nowej opaski ochronnej zabezpieczającej ściany przed zawilgacaniem wodą opadową oraz wyprofilowanie spadków terenu przyległego do budynku w kierunku do niego przeciwnym i wykonanie drenażu opaskowego wokół budynku podłączonego do studni rozsączającej na terenie posesji,

21. wykonanie izolacji przeciwwodnej posadzki piwnic wraz z uzupełnieniem ubytków posadzki,

22. naprawę spękań ścian (np. metodą zszycia prętami wklejanymi w spoiny muru),

23. skucie luźnych tynków elewacyjnych, a następnie oczyszczenie powierzchni ścian i odtworzenie tynku,

24. demontaż nieprawidłowo wyprowadzonych kanałów wentylacyjnych na elewacji budynku z lokali mieszkalnych nr 1 i 2,

25. wymianę rynien i rur spustowych z ich podłączeniem do studni rozsączającej (wykonanej na potrzeby drenażu),

26. wykonanie obróbek blacharskich gzymsu pośredniego na elewacji,

27. wymianę zużytej technicznie drewnianej stolarki okiennej na strychu, w obrębie klatki schodowej oraz piwnicy,

28. wymianę drzwi zewnętrznych przy schodach zewnętrznych do pomieszczenia pralni w piwnicy,

29. oczyszczenie z produktów korozji stalowych belek stropu nad piwnicą, a następnie wykonanie zabezpieczenia antykorozyjnego ww. belek poprzez kilkukrotne malowanie,

30. naprawę spękań lub wykruszeń stropu nad piwnicą za pomocą iniektu systemowego przeznaczonego do napraw i renowacji elementów konstrukcji ceglanych,

31. wykonanie izolacji termicznej stropu nad piwnicą z wełny mineralnej o grubości 10 cm i współczynnikach przewodzenia ciepła 0,036 W/mK (wełnę mocować do stropu poprzez klejenie i mechaniczne łączniki, a następnie należy ją pokryć wyprawą tynkarską na siatce systemowej),

32. naprawę uszkodzonych stopnic i podstopnic wewnętrznego biegu schodowego wraz ze wzmocnieniem przytwierdzenia balustrady schodowej,

33. skucie luźnych i skorodowanych biologicznie tynków wewnętrznych w piwnicy, a następnie oczyszczenie ścian i odtworzenie tynku,

- w terminie 15 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że nałożenie na współwłaścicieli budynku wyżej opisanych robót wynika z ustaleń przeprowadzonego z urzędu postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieprawidłowości w opisanym obiekcie budowlanym (pochodzącym z początku XX wieku, czterolokalowym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym i z poddaszem przeznaczonym na pomieszczenie gospodarcze). Organ wyjaśnił, że w toku przeprowadzonej w dniu 21 III 2016 r. kontroli stanu technicznego budynku stwierdzono szereg nieprawidłowości (m.in. prześwity pokrycia dachowego, skorodowane belki stropu piwnicznego, grożącą oberwaniem podsufitkę klatki schodowej prowadzącej do pralni, spękania tynku, zawilgocenie, brak systemu wentylacji, zanieczyszczenie rynien). W związku z tym została wydana przez organ prawomocna decyzja z [...], nr [...], (zob. również wyrok tutejszego Sądu z [...],[...]) nakazująca właścicielom budynku przeprowadzenie kontroli stanu technicznego obiektu i przydatności do użytkowania, w tym przewodów kominowych oraz przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego obiektu w zakresie: zwentylowania pomieszczeń w lokalach mieszkalnych i w piwnicy, zawilgocenia w piwnicy, stanu technicznego klatki schodowej i korytarzy, pokrycia i konstrukcji dachu, systemu odprowadzania wody opadowej z dachu, stolarki okiennej i drzwiowej, podsufitki na klatce schodowej prowadzącej do pomieszczenia pralni w piwnicy, stropów i elewacji. W wykonaniu nałożonego obowiązku przedłożono organowi ostatecznie ekspertyzę stanu technicznego z 25 X 2017 r. wraz z protokołem z 18 X 2017 r. stanu technicznego obiektu i przydatności do użytkowania, protokołem z 20 X 2017 r. pomiarów elektrycznych i protokołem z 14 IX 2017 r. kontroli przewodów kominowych. Po uwzględnieniu przedłożonego materiału oraz dodatkowych wyjaśnień z 29 I 2018 r. przesłanych przez autora ekspertyzy stanu technicznego budynku, organ zdecydował się nałożyć na właścicieli budynku obowiązek wykonania określonych prac. Jednocześnie organ wyjaśnił, że obowiązek nałożono na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości a nie na Wspólnotę Mieszkaniową, bowiem w niniejszej sprawie występuje mała wspólnota (trzylokalowa), która nie powołała swojego zarządu ani też nie powierzyła go osobie fizycznej lub prawnej. Faktyczne zawiązanie zaś wspólnoty następuje z chwilą powołania lub powierzenia zarządu. Organ stwierdził też, że zakres robót naprawczych określonych w rozstrzygnięciu nie przekracza zwykle przyjętych działań naprawczych przy tego rodzaju obiektach budowlanych biorąc pod uwagę jego stan oraz wymagania ochrony zdrowia. Roboty te służą zatrzymaniu procesów powodujących degradację budynku oraz wyeliminowaniu ustalonych przez organ negatywnych zjawisk.

Skargę na powyższą decyzję wniosła A S.A. w W. (dalej "skarżąca"). W skardze zarzucono, że organ nie poinformował stron o konieczności sporządzenia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej. Strony bowiem pozostawały w mniemaniu, że zawarcie w formie pisemnej umowy z podmiotem zajmującym się zarządzaniem nieruchomości jest wystarczające do reprezentacji istniejącej Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu i to Wspólnota powinna być jedyną stroną postępowania. Skarżąca podkreśliła również, że rezultatem nałożenia obowiązku na wszystkich współwłaścicieli są niejasności co do zakresu odpowiedzialności każdego z nich za wykonanie robót. Odpowiedzialność współwłaścicieli jest bowiem odpowiednia do wielkości udziałów (art. 207 kc), a nie solidarna. Skarżąca zakwestionowała również możliwość stosowania w sprawie przepisów dotyczących warunków technicznych, bowiem niniejsza sprawa nie dotyczy projektowania, budowy, przebudowy czy zmiany użytkowania budynku. Organ nie wskazał również żadnej adekwatnej normy prawnej, która pozwalałaby na sformułowanie nakazów w sposób wskazany w rozstrzygnięciu.

W odpowiedzi na skargę organ potrzymał stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi można podzielić.

Dokonując w niniejszej sprawie oceny legalności zaskarżonej decyzji należało wziąć pod uwagę, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 ustawy z 7 VII 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r., poz. 1202, ze zm.) – dalej jako "pb".

Jak wynika z art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 pb, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Przepis ten stanowi instrument egzekwowania od właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie. Taki obowiązek określony został w art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 pb. Obiekt budowlany trzeba utrzymywać w "należytym stanie technicznym i estetycznym", nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 pb.

Zakres przedmiotowy kompetencji nadzorczej z art. 66 ust. 1 pb musi być zatem określany przy uwzględnieniu prawnych obowiązków właściciela (zarządcy) obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego nie może bowiem ingerować w uprawnienia właścicielskie w stopniu wykraczającym poza zakreślony przez ustawodawcę standard oczekiwań względem użytkowanego obiektu budowlanego. Jest jasne, że budynek powinien być utrzymany we "właściwym stanie technicznym" (art. 5 ust. 2 w zw. z ust. 1 pkt 3 pb). Nie ulega też wątpliwości, że powinien spełniać "podstawowe wymagania w zakresie higieny, zdrowa i środowiska" (art. 5 ust. 2 w zw. z ust. 1 pkt 1 lit.c pb). Ocena budynku w tym zakresie nie może jednak abstrahować od uwarunkowań, jakie towarzyszyły jego powstaniu i stanu, w jakim kiedyś został oddany do użytku. Nie bez powodu w orzecznictwie podkreśla się, że oceniając zgodność stanu technicznego obiektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi, należy badać, jaki stan techniczny został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę (zob. wyrok NSA z 17 IX 2009 r., II OSK 1394/08, publ. CBOSA). Nakazy określone w decyzji z art. 66 ust. 1 pb mają bowiem charakter naprawczy, a więc remontowy (restytucyjny). Służą przywróceniu obiektu do stanu poprzedniego. Nie mogą zaś prowadzić do przebudowy, rozbudowy czy nadbudowy obiektu. W tym wyraża się dyspozycja omawianego przepisu uprawniająca organ nadzoru do wydania decyzji nakazującej "usunięcie nieprawidłowości". Chodzi tu więc o prace o charakterze remontowym w rozumieniu art. 3 pkt 8 pb, mającym na celu odtworzenie stanu pierwotnego, z dopuszczalnością stosowania innych wyrobów budowlanych od użytych pierwotnie.

W okolicznościach niniejszej sprawy decyzja dotyczy budynku z początku XX w. (według ekspertyzy pierwsza dekada XX w.). Budynek taki nawet w stanie pierwotnym nie spełniałby współczesnych wymagań. Gros rozwiązań w takim budynku nie odpowiada współczesnym normom, niższy też będzie w nim komfort zamieszkiwania czy standardy w zakresie ochrony zdrowia. Wynika to już z samego wieku budynku (okresu jego powstania) bez względu na to, w jakim aktualnie stanie technicznym on się znajduje. Nie istnieje przy tym ogólna norma prawna nakazująca właścicielom takich budynków dostosowanie ich do współczesnych wymagań budowlanych. W konsekwencji, nie ma też podstaw, by nakładać na stronę taki obowiązek w ramach normy indywidualno-konkretnej, w tym na podstawie art. 66 ust. 1 pb. Realizując uprawnienie nadzorcze z art. 66 ust. 1 pb organ nadzoru powinien w takim przypadku określić standard wymagań adekwatny do wieku budynku i rozwiązań technicznych przyjętych w nim pierwotnie, mając na uwadze naprawczy, a więc remontowy, charakter nakładanych na właściciela obowiązków.

Tymczasem lektura zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji budzi uzasadnione wątpliwości co do tego, czy katalog robót nałożonych na strony mieści się w tak określonym zakresie. Wskazać tu należy chociażby obowiązek wykonania w budynku pionów wentylacji wywiewnej, docieplenia dachu wełną mineralną, wykonania izolacji przeciwwilgociowej, wykonania izolacji stropu nad piwnicą. Jakkolwiek zasadność wykonania tego typu robót potwierdzona została w sporządzonej w ekspertyzie technicznej i nie ulega wątpliwości, że byłyby one korzystne dla przedmiotowego budynku, to jednak nie wystarczy, by można je było uczynić przedmiotem administracyjnego obowiązku nakładanego na strony w trybie art. 66 ust. 1 pb. Inny jest bowiem zakres robót ocenianych generalnie jako korzystne dla określonego budynku i rokujących możliwością dalszej wieloletniej eksploatacji obiektu, inny zaś w przypadku robót stanowiących przedmiot obowiązku nakładanego w ramach policji administracyjnej na właściciela (zarządcę) obiektu budowlanego. W tym drugim przypadku zakres będzie zawsze węższy, ograniczony koniecznością odtworzenia stanu pierwotnego, zapewniania minimalnego standardu pozwalającego uznać budynek za utrzymany w "należytym" stanie technicznym. Stan techniczny ma być "należyty", a więc uwzględniający m.in. charakterystykę i cechy obiektu z chwili jego wykonania oraz związane z tym standardy.

Rację ma skarżąca wskazując, że nie można w tego typu sprawach stosować wprost standardów określonych w obowiązującym aktualnie rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 IV 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422, ze zm.). Zakres zastosowania przepisów powołanego rozporządzenia został wyraźnie określony w § 2 i nie obejmuje on przypadków oceny stanu technicznego budynków powstałych przed jego wejściem w życie. Sytuacje zaś, w których prawodawca przewidział możliwość stosowania aktualnych norm do budynków powstałych w przeszłości, zostały wyraźnie unormowane, jak ma to miejsce w przypadku norm dotyczących bezpieczeństwa pożarowego (zob. § 207 ust. 2 rozporządzenia).

W rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji w istocie inkorporował do decyzji zalecenia wynikające z ekspertyzy stanu technicznego budynku oraz dodatkowych wyjaśnień autora ekspertyzy, nie dokonując oceny tych zaleceń z perspektywy obowiązków możliwych do nałożenia w trybie art. 66 ust. 1 pb oraz z uwzględnieniem pierwotnego stanu budynku. Takiej oceny zabrakło również w zaskarżonej decyzji, czym naruszono wymagania procesowe z art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Ocena w tym zakresie powinna zaś mieć charakter całościowy, obejmować wszystkie zalecenia wynikające z ekspertyzy, gdyż nakazane roboty budowlane mają jeden łączny cel, jakim jest usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego. Tym samym, niezależnie od liczby nakładanych na stronę obowiązków w postaci wykonania konkretnych robót budowlanych, jest to jedna sprawa administracyjna, załatwiana jedną decyzją nakazującą wykonanie szeregu robót budowlanych, mających łącznie na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego (zob. wyrok NSA z 6 IV 2016 r., II OSK 1894/14).

Zgodnie z art. 77 § 1 kpa organ powinien nie tylko zebrać ale i "rozpatrzyć" cały materiał dowodowy. Obowiązek rozpatrzenia materiału uwzględnić musi oczywiście normę prawa materialnego, stanowiącą w sprawie podstawę rozstrzygnięcia o prawnej sytuacji strony. Przy rozpatrzeniu materiału sprawy należy również uwzględnić pozostałe kryteria charakterystyczne dla – określonej w art. 80 kpa - zasady swobodnej oceny dowodów (m.in. zasady doświadczenia życiowego, wiedzy ogólnej, zdrowego rozsądku). Dopiero tak przeprowadzona ocena pozwala na prawidłowe rozstrzygnięcie.

Wydanie decyzji bez przeprowadzenia wskazanej wyżej oceny stanowi naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie podzielił natomiast zarzutów skargi dotyczących zakresu podmiotowego decyzji oraz naruszenia zasady informowania stron.

Zakres podmiotowy decyzji związanych z użytkowaniem obiektów budowlanych był już przedmiotem rozważań tutejszego Sądu, przy okazji skargi na decyzję organu z [...], nr [...], nakładającą na współwłaścicieli obowiązek przeprowadzenia kontroli przedmiotowego budynku i sporządzenia ekspertyzy technicznej. W motywach wyroku z 20 IV 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 71/17, Sąd wyjaśnił, że do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odpowiednie zastosowanie znajduje m.in. art. 199 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Powyższe oznacza, że adresatem nakazów z art. 62 pb, podobnie jak i z art. 66 pb, muszą być wszyscy współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości. Pogląd ten został zaakceptowany w wyroku NSA z 15 II 2018 r., sygn. akt II OSK 1864/17. Podziela go również Sąd w składzie orzekającym.

Nieuzasadniony jest również zarzut wskazujący na trudności w określeniu zakresu nałożonych decyzją obowiązków obciążających poszczególnych współwłaścicieli, którzy odpowiadają stosownie do wielkości posiadanych udziałów w prawie własności. W orzecznictwie utrwalone jest przecież stanowisko, że obowiązki nałożone decyzją z art. 66 ust. 1 pb mają charakter niepodzielny (zob. np.: wyrok NSA z 28 I 2010 r., II OSK 193/09; wyrok WSA w Szczecinie z 13 XII 2017 r., II SA/Sz 1071/17; wyrok WSA w Warszawie z 8 II 2017 r., VIII SA/Wa 731/16). Jeśli zatem doszukiwać się tu jakichś cywilnoprawnych regulacji dotyczących zakresu odpowiedzialności współdłużników, to nie będzie to – jak wskazuje skarżąca – art. 207 kc ale art. 380 § 1 kc, zgodnie z którym dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego są odpowiedzialni za spełnienie świadczenia jak dłużnicy solidarni.

Nie można też się zgodzić z zarzutem naruszenia przez organ zasady informowania stron. Przedmiotem postępowania administracyjnego były bowiem obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie, a nie kwestie wewnątrzorganizacyjne konkretnej Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie można zatem oczekiwać, że organ nadzoru budowlanego będzie instruował strony, jak powinny od strony formalnej przeprowadzić czynności dotyczące powierzenia osobie fizycznej zarządu Wspólnotą.

Niezależnie od powyższego, okoliczność stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem art. 77 § 1 i art. 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy obligowała Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z 30 VIII 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018r., poz. 1302) - dalej "ppsa".

Rozpatrując sprawę ponownie organ powinien więc na zasadzie art. 77 § 1 i art. 80 kpa ocenić, które ze wskazanych przez eksperta prac mogą stanowić przedmiot obowiązku nakładanego na strony, a tym samym podlegającego egzekucji administracyjnej. W tym celu należy określić standard oczekiwań wobec przedmiotowego budynku, uwzględniając jego stan pierwotny, stan aktualny oraz wymagania normatywne określone w art. 5 ust. 2 pb. Organ powinien w szczególności uwzględnić naprawczą funkcję nakazów z art. 66 ust. 1 pb, co prowadzi do wniosku, że w ramach stosowanego przepisu nie powinno się nakładać obowiązku wykonania robót, które stanowiłyby już nie tyle remont, ale przebudowę (modernizację) użytkowanego budynku, chyba że obowiązek przebudowy użytkowanego budynku (jego dostosowania do aktualnych standardów) wynika z obowiązujących przepisów. Oczywiście samodzielna ocena w tym zakresie może być utrudniona ze względu potrzebę jednoznacznego stwierdzenia, które z zalecanych prac generują zmiany parametrów technicznych lub użytkowych budynku i nie stanowią już odtworzenia stanu pierwotnego, ale jego przebudowę. W przypadku ewentualnych trudności w określeniu charakteru poszczególnych zaleceń organ powinien wykorzystać możliwości przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w ramach art. 136 kpa.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 ppsa, uwzględniając kierunek rozstrzygnięcia oraz poniesione przez skarżącą celowe koszty zastępstwa procesowego w łącznej kwocie 980 zł, w tym 500 zł tytułem wpisu od skargi i 480 zł kosztów zastępstwa procesowego.