Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 768/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 134 ust. 4, art. 154 ust. 1, art. 12 ust. 4b, g
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2018r. sprawy ze skargi A. J. i G. J. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z [...] po rozpatrzeniu odwołania A. i G. J. od decyzji Prezydenta Miasta z [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 352.360,05 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta K. na prawach powiatu prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 0020 miasto K., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0959 ha i nr [...] o pow. 0,0528 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e pkt 1, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), dalej "ustawa", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że decyzją z [...], Prezydent Miasta K. zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. "Rozbudowa ulicy G. w K." obejmując nią m.in. działki: nr [...] i nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna 5 marca 2016 r.

Wojewoda podał, że organ I instancji dwukrotnie wydawał decyzje o ustaleniu odszkodowania, które jednak były uchylane, pierwsza z nich z powodu dopuszczenia jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, który nie spełniał wymogów określonych w przepisach, a druga z powodu braku wyłączenia biegłego. Natomiast przystępując do oceny obecnie zaskarżonej decyzji organu I instancji, Wojewoda przedstawił zasady ustalania wysokości odszkodowania, powołując między innymi regulacje zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2004 r.( Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ II instancji wskazał, że podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] stanowił sporządzony przez biegłą operat szacunkowy z 27 kwietnia 2017 r. Biegła ustaliła, że powyższa nieruchomość jest niezabudowana. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości tej występowały składniki roślinne i budowlane. W ewidencji gruntów działki będące przedmiotem wyceny oznaczone były jako użytki rolne (RVI). Każda z działek jest nieregularnego kształtu, a przylegając do siebie bezpośrednio tworzą łącznie wielobok, zbliżony do wydłużonego prostokąta o jednym ściętym boku. Od strony północnej graniczą z działką stanowiącą w ewidencji gruntów użytek - drogę, której sposób użytkowania i zagospodarowania nie odbiega od działek wycenianych. Od strony południowej graniczą z działkami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi.

Ponadto autorka operatu ustaliła, że w dacie wydania, omawiana nieruchomość nie była objęta miejscowym planem, natomiast zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., część działki nr [...] o pow. 0,0223 ha i działka nr [...] o pow. 0,0959 ha, położone były na terenie zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi, natomiast część działki nr [...] o pow. 0,0305 ha położona była na terenie oznaczonym jako ulice wojewódzkie.

Organ odwoławczy podkreślił, że przy określeniu wartości nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny.

W niniejszej sprawie biegła dokonała analizy obrotu rynkowego nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi na cele zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi oraz pod drogi publiczne, w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Analizując rynek nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z usługami podstawowymi wskazała, że na terenie miasta K., w strefie pośredniej oraz peryferyjnej odnotowano kilkanaście transakcji o cenach transakcyjnych od ok. 50 zł/m 2 do ponad 170 zł/m2, przy średniej cenie 123,29 zł/m2. Natomiast badając rynek nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe biegła stwierdziła, że ceny transakcyjne takich nieruchomości na terenie całego miasta K. kształtowały się od 100 zł/m2 do 281,43 zł/m2, przy średniej cenie 152,09 zł/m2.

Rzeczoznawca podniosła, że ze względu na rodzaj wycenianej nieruchomości nie mogła określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie. Tym samym określiła jej wartość odtworzeniową. W stosunku do wyceny gruntu nieruchomości zastosowała tzw. "zasadę korzyści", czyli w procesie wyceny uwzględniła ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, gdyż były one wyższe od cen transakcyjnych pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z usługami podstawowymi. Do ostatecznej analizy przyjęła 12 transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianych działek. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja nieruchomości 35%, stopień zurbanizowania otoczenia - 20%, cechy indywidualne, kształt - 25 %, uzbrojenie techniczne - 20%. Biegła obliczyła wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie obliczyła wartość 1 m2 gruntu na kwotę 211,59 zł. Tym samym wartość gruntu dla działek [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,1487 ha oszacowała na 314.634 zł, wartość składników budowlanych określiła na 20.777 zł, a roślinnych na 170 zł. Zatem łączna wartość nieruchomości została oszacowana na 335.581 zł.

Prezydent Miasta K. stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy powiększył odszkodowanie przysługujące dotychczasowym właścicielom nieruchomości o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, czyli o 16.779,05 zł. Łącznie odszkodowanie wyniosło więc 352.360,05 zł.

Wojewoda podniósł, że podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego zanim sporządzi operat szacunkowy, jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości, o ile pierwotne przeznaczenie nieruchomości było inne niż drogowe. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny pozwalającego określić wartość nieruchomości w wysokości korzystniejszej dla osoby wywłaszczonej. W przedstawionym operacie szacunkowym biegła prawidłowo wskazała, że zasadnym jest sporządzenie wyceny gruntu na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe. Autorka operatu szczegółowo wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierowała dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazała również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała. Z tych przyczyn organ zauważył, że nie miał podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym, który stanowi wiarygodny dowód dla wyceny nieruchomości.

Odnosząc się do zrzutów odwołania Wojewoda podkreślił, że subiektywne poczucie stron, że wskazana w operacie szacunkowym wartość jest zaniżona i nieadekwatna do faktycznej wartości nieruchomości, nie poparte żadnymi dowodami, nie może świadczyć o wadliwości operatu. Brak w dokumentacji danych dotyczących sprzedaży działki nr 399 nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy, ponieważ wybór metody i techniki szacowania nieruchomości, transakcji w procesie wyceny oraz cech nieruchomości pozostaje w gestii rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast stronom postępowania odszkodowawczego przysługiwało prawo wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jeżeli uważały, że wycena działek została sporządzona nieprawidłowo, czego nie uczyniły.

Ponadto w kwestii zaniżenia wartości spornej nieruchomości w stosunku do wycen nieruchomości sąsiednich, przejętych w ramach tej samej inwestycji, Prezydent w uzasadnieniu decyzji z 9 grudnia 2016 r., ustalającej odszkodowanie dla odwołujących się wyjaśnił, że wartości jednostkowe 1 m2 dla nieruchomości, objętych decyzją tego organu z [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, położonych w niedalekim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości mieszczą się w przedziale 210,50 zł/m2 - 210,86 zł m2, zatem są niższe od oszacowanej wartości 1 m2 gruntu dla niniejszej nieruchomości, tj. 211,59 zł/m2.

Organu II instancji odnosząc się do kwestii dotyczącej braku negocjacji wskazał, że wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, konsekwencją której jest między innymi przejście z mocy prawa objętych taką decyzją nieruchomości przeznaczonych pod realizację inwestycji drogowej na własność odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg gminnych, nie wymaga negocjacji czy zgody właścicieli nieruchomości na ich przejęcie. Również wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość nie wymaga przeprowadzenia jakichkolwiek negocjacji.

Wojewoda podkreślił, że postępowanie odszkodowawcze dotyczy jedynie ustalenia odszkodowania, a kwestia braku wypłaty zaliczki w wysokości 70% nie może być przedmiotem rozpoznania w tym postępowaniu. Wypłata ustalonego odszkodowania bądź zaliczki leży w kompetencji Prezydenta Miasta K. - Miejskiego Zarządu Dróg. Wskazał nadto, że odwołujący nie wskazali, jakie ich wnioski na etapie toczącego się postępowania nie zostały uwzględnione oraz co rozumieją przez wydawanie decyzji w oparciu o niepełny i nierzetelnie zebrany materiał dowodowy przez oba organy. Tym samym nie sposób odnieść się do powyższych zarzutów.

Organ dodał, że podjęte działania w zakresie skierowania sprawy do mediacji oraz zawarcia ugody administracyjnej przez strony postępowania nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Pełnomocnik Prezydenta Miasta K. wyraził gotowość przystąpienia do przeprowadzenia postępowania mediacyjnego jak również zakończenia sprawy w trybie zawarcia ugody administracyjnej. Jednakże zaoferował byłym właścicielom odszkodowanie w kwocie określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, czyli wartość niższą niż ustalona w zaskarżonej decyzji, przy zaliczeniu na poczet tego odszkodowania zaliczki wypłaconej 13 stycznia 2017 r. w wysokości 241.712,83 zł. W ocenie pełnomocnika zarządcy drogi kwota 250 zł/m2 gruntu, jakiej domagają się odwołujący się, nie jest możliwa do zaakceptowania, gdyż ceny działek przeznaczonych pod zabudowę położonych w tej samej dzielnicy co przedmiotowa nieruchomość wynoszą od 102 do 170 zł/m2. Ponadto wskazał, że rzeczoznawca szacując wartość gruntu dla spornej nieruchomości na poziomie 211,59 zł/m2 zastosowała tzw. "zasadę korzyści". Z uwagi na przedłużające się postępowanie pełnomocnik Prezydenta ostatecznie wniósł o wydanie decyzji w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Organ II instancji zauważył, że niniejsze postępowanie zostało wszczęte 28 stycznia 2016 r., następstwem czego wydane zostały trzy decyzje, z którymi za każdym razem nie zgadzali się byli właściciele, a na każdym etapie postępowania podejmowane były próby zawarcia ugody administracyjnej.

Odnosząc się natomiast do wniosku byłych właścicieli zawartego w piśmie z 6 września 2017 r. o poinformowanie ich przed wydaniem decyzji o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym "od momentu wydania decyzji zrid", organ wyjaśnił, że 6 września 2017 r. poinformowano telefonicznie G. J., że w najbliższym czasie zostanie wydana decyzja. Z kolei 7 września 2017 r. udostępniono mu całość akt sprawy. Odwołujący zapoznał się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Ponadto czynnie uczestniczył w postępowaniu odszkodowawczym, a po wydaniu zaskarżonej decyzji nie zaistniały nowe okoliczności faktyczne czy prawne, które miałyby wpływ na wynik sprawy.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję A. J. i G. J., zarzucili naruszenie art. 7 i 77 kpa, art. 21ust 1 Konstytucji RP oraz przepisów prawa z zakresu zakładania i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków jak również ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że Wojewoda nie dopuścił do przeprowadzenia w toku postępowania odwoławczego rozprawy administracyjnej, czym uniemożliwił wskazanie przez nich rażących błędów i niedotrzymania terminów w toczącym się postępowaniu. Ponadto skarżona decyzja zawiera wiele błędów formalnych np. akapit 1 str. 3 data wykonania operatu oraz stwierdzeń nieprawdziwych akapit 6 i 7 str. 7 oraz str. 8 całość. Podkreślili, że stwierdzenie "subiektywne poczucie strony" jest wysoce niestosowne i obraźliwe. To organ odwoławczy zobowiązany był do zweryfikowania ich zarzutów, czego nie uczynił, a wręcz wprowadził nieprawdziwe dane do skarżonej decyzji akapit 1 str. 8 wers 4. Stwarza to wrażenie przestępstwa fałszowania dokumentacji gdyż różnica między cenami wynosi 36 groszy, a tymczasem ich nieruchomość wyceniona była na kwotę po uśrednieniu 206 zł, co ze względu na największy obszar zajęty pod tę inwestycję nie znajduje logicznego uzasadnienia.

Dalej autorzy skargi zarzucili, że nie zasługuje na usprawiedliwienie fakt, że ze względu na nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji z [...] postępowanie winno się toczyć w trybie art.12 ust. 4g ( Dz. U.2015.2031 tekst jedn.). Zapis ten obliguje organ do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania w terminie 60-ciu dni. Decyzja powinna być więc wydana 29 stycznia 2016 r., a została wydana [...] a więc nastąpiło naruszenie terminu o 116 dni i oparto ją na podstawie prawnej bez rygoru natychmiastowej wykonalności. Skarżący zauważyli, że w związku z ich wnioskiem o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w stosunku do sporządzonego operatu szacunkowego nie rozpatrzono ich słusznych zastrzeżeń, czego skutkiem było uchylenie przez Wojewodę rozstrzygnięciem z [...], decyzji I organu w całości. Wskazali, że dziwi ich fakt, że wydając decyzję Wojewoda nie stwierdził, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa. Wykonano przez tego samego rzeczoznawcę nowy operat szacunkowy, w którym nie wzięto pod uwagę zaleceń Wojewody oraz zaniżono cenę za m2 gruntu jak również robociznę i ceny materiałów. Skarżący wnieśli o porównanie obydwu protokołów z rozpraw administracyjnych i wyciągnięcie wniosków, jakie płyną jedynie z prośby o możliwość nagrywania. Wskazali, że wysunięta z ich strony propozycja ugody administracyjnej na poziomie 250 zł za m2 nie odbiegała od cen nieruchomości przekraczających 1000 m2 znajdujących się w obydwu operatach szacunkowych. Twierdzenie rzeczoznawcy, że wielkość działki nie ma wpływu na cenę nieruchomości jest absurdalne.

Dalej wnoszący skargę podkreślili, że 9 grudnia 2016 r. złożyli pismo o zaprzestanie naruszania prawa, w którym wyjaśnili większość kwestii spornych, które powinny być wzięte pod uwagę przed wydaniem decyzji. Stwierdzili również, że z naruszeniem art. 107 kpa nie pouczono ich o możliwości uzyskania 70% zaliczki wynikającej wprost z art. 12 ust. 5 i 5a specustawy drogowej. Na podstawie art. 136 kpa wzywali do uzupełnienia dowodów w sprawie o dołączenie wycen pozostałych nieruchomości, co pozwoliłoby na wykazanie, że rzeczoznawca naruszył przepisy prawa i nie działał bezstronnie. Dodali, że wybór metody obliczania odszkodowania jest błędny gdyż naraża ich na stratę finansową i nie gwarantuje słusznego odszkodowania, o którym mowa w ustawie zasadniczej.

Wobec powyższych faktów skarżący wnieśli o stwierdzenie czy dopuszczalny był podział bez zgody właścicieli nieruchomości 34 na działki [...] i [...] co skutkowało różnicowaniem ceny; stwierdzenie oparcia decyzji ustalającej wysokość odszkodowania o błędną podstawę prawną bez uwzględnienia rygoru natychmiastowej wykonalności i wprowadzenie w błąd strony przez błędne pouczenie; wskazanie daty wymagalności wypłaty 70% odszkodowania z uwzględnieniem prawidłowego poinformowania strony o przysługujących jej prawach; wskazanie wysokości odsetek ustawowych za nieterminowe wydanie decyzji; stwierdzenie przewlekłości postępowania i nieprawidłowości w procesie wyceny; dołączenie do akt sprawy dokumentów procesu wyceny dla tej samej inwestycji dotyczące wszystkich wywłaszczanych nieruchomości; dołączenie do akt sprawy akt sprzedaży nieruchomości 339 obrębu 0,20; wskazanie czy w dniu wydania pierwszej decyzji ustalającej odszkodowanie możliwe była wycenienie nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne zawierane w obrocie prawnym z terenu dzielnicy B.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie sądowej skarżący podniósł, że cena m² jego działki wywłaszczonej pod realizację tej inwestycji drogowej powinna wynosić ok. 250 zł. Oświadczył, że głównym zarzutem w sprawie jest to, że odbiera się mu jego prawa, nie informuje o przysługujących prawach, co narusza art. 8 i 9 kpa, ponadto decyzji o realizacji inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a nie podjęto się jej realizacji, fundusze na jej budowę zostały wycofane, co wynika z uchwały Rady Miasta K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie zauważyć należy, że w tym samym piśmie skarżący zawarli zarówno zarzuty dotyczące wysokości ustalonego odszkodowania jak i zarzuty związane z niewydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie w przewidzianym prawem terminie, a więc z przewlekłością postępowania. Te ostatnie zarzuty zostały rozpoznane w sprawie II SAB/Ke 80/17, w której w dniu 1 lutego 2018 r. WSA w Kielcach uwzględniając skargę stwierdził, że Prezydent Miasta K. dopuścił się przewlekłego prowadzenia postępowania. W związku z tym, o ile zawarty w skardze zarzut dotyczący tego, że postępowanie z uwagi na nadanie decyzji organu I instancji rygoru natychmiastowej wykonalności powinno się toczyć w trybie art. 12 ust. 4g ustawy, a więc, że decyzja ustalająca odszkodowanie powinna być wydana w terminie 60 od dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zamiast w trybie art. 12 ust. 4b ustawy, zgodnie z którym decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, był zasadny w sprawie dotyczącej przewlekłości, o tyle w niniejszej sprawie nie ma on większego znaczenia. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja ustalająca odszkodowanie i fakt, że organ I instancji wskazując jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia pominął przepis art. 12 ust. 4g ustawy, a zamiast tego błędnie wskazał art. 12 ust.4b, chociaż stanowi naruszenie prawa, to jednak naruszenie to nie miało i nie mogło mieć żadnego wpływu na wynik tej sprawy. Również brak pouczenia skarżących o możliwości żądania wypłaty zaliczki w wysokości 70 % odszkodowania ustalonego przez organ I instancji nie może mieć wpływu na wynik tej sprawy. Na marginesie jedynie zauważyć należy, że taka zaliczka, w wysokości 241712,83 zł została skarżącym wypłacona 13 stycznia 2017 r. Z kolei powoływane w skardze pismo z 9 grudnia 2016 r. zawierało żądanie zaprzestania naruszania prawa przez Starostę Powiatu Grodzkiego, objęcia tego postępowania osobistym nadzorem kontrolnym z uwagi na prowadzenie go z rażącym naruszeniem prawa, uwzględnienie zarzutów składanych na rozprawach oraz oparcia decyzji na dostępnym orzecznictwie TK i NSA. Faktycznie zaś pismo to nie zawierało żadnych konkretnych zarzutów, a poza tym zostało złożone tego samego dnia, w którym organ I instancji wydał swoją drugą z kolei decyzję. Natomiast przedmiotem postępowania w tej sprawie jest decyzja Wojewody Świętokrzyskiego, utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z [...]. Dlatego też jedynie na marginesie wskazać należy, że rozpoznając odwołanie skarżących od decyzji organu I instancji z 9 grudnia 2016 r. organ odwoławczy uchylając decyzję nie mógł orzec o tym, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa, albowiem rozpoznając odwołanie w zwykłym trybie organ takiego rozstrzygnięcia nie mógł wydać.

W toku postępowania skarżący domagali się przyznania odszkodowania nie tylko za działki Nr [...] i [...] ale także za działkę nr [...], która według ich twierdzeń stanowiła ich własność. W związku z tym żądaniem kwestionowali podział dawnej działki nr 34 wymienionej w ich księdze wieczystej. Zauważyć jednak należy, że podział tej działki został dokonany najpóźniej w 2001 r., o czym świadczy pismo G. J. z 16 listopada 2001 r. Ponadto ze znajdującego się w aktach sprawy wykazu synchronizacyjnego z 5 października 2011 r. wynika, że działce nr [...] o pow. 0,1487 odpowiadają działki [...] o pow. 0,0959 oraz [...] o pow. 0,0528 ha o łącznej pow. 0,1487 ha. W związku z tym wskazać należy, że niewątpliwie już w toku postępowania zakończonego decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej w ewidencji gruntów figurowały działki [...] i [...] jako własność skarżących. W niniejszej sprawie organy nie miały podstawy do ustalania na rzecz skarżących odszkodowania za jeszcze inną nieruchomość. Z kolei w związku z żądaniem zawartym w skardze wskazać należy, że Sąd w niniejszej sprawie nie jest uprawniony do kontrolowania dopuszczalności podziału działki nr [...] na działki [...] i [...]. Nie ma także kompetencji do dokonywania oceny podnoszonej przez skarżących okoliczności, że decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, pomimo nadania jej rygor natychmiastowej wykonalności nie jest realizowana.

Odnośnie samego odszkodowania to poza twierdzeniem, że powinno ono być ustalone przy przyjęciu kwoty 250 zł za 1 m2 autorzy skargi nie formułują żadnych konkretnych zarzutów w stosunku do operatu szacunkowego, na podstawie którego zostało ustalone odszkodowanie. Podkreślenia wymaga, że po jego sporządzeniu organ I instancji zawiadomił skarżących o możliwości zapoznania się z operatem. W dniu 12 maja 2017 r. G. J. z tej możliwości skorzystał i zapowiedział, że w terminie 14 dni odniesie się pisemnie do wyceny (k. 307). Pismem z 26 maja 2017r. (k. 312) skarżący zarzucili jedynie, że kwota wyceny łamie konstytucyjne prawo do słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości, powoduje powstanie straty finansowej wynikające z wybrania sposobu wyceny jak również z wcześniejszych błędów. Na wyznaczonej przez organ I instancji rozprawie skarżący podtrzymał, że odszkodowanie powinno wynosić 250 zł za 1 m2 to jest tyle, za ile były sprzedawane nieruchomości przy ul. J. W związku z tym skarżący ponowili wniosek o przeprowadzenie negocjacji jednakże Miejski Zarząd Dróg wskazał, że cena 250 zł za 1 m2 jest nie do zaakceptowania.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. na datę wydania zaskarżonej decyzji Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zmianami), dalej u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z opisu nieruchomości wynika, że jest ona niezabudowana, natomiast została częściowo utwardzona tłuczniem kamiennym i kamienno – betonowym oraz ogrodzona. Biegła wskazała, że ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości podobnych do szacowanej dane są niewystarczające do określenia wartości rynkowej i wartość nieruchomości stosownie do art. 135 ust.1 u.g.n. zostanie określona w podejściu kosztowym jako suma wartości rynkowej prawa własności działki gruntu oraz koszt odtworzenia części składowych. Przy określaniu wartości samego gruntu biegła przyjęła podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej i dokonała analizy transakcji nieruchomości podobnych, przy czym w pierwszej kolejności ustaliła, czy korzystniejsze jest dla skarżących przyjęcie przeznaczenia nieruchomości zgodnie z zapisami Studium czy też zgodnie z celem wywłaszczenia i ustaliła, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z usługami podstawowymi są niższe od cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe. W związku z tym do wyceny przyjęła stosownie do przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości na inwestycję drogową.

Zgodzić się należy z organem, że analiza sporządzonego operatu prowadzi do wniosku, że brak jest podstaw do jego zakwestionowania; operat jest kompletny, czytelny, spójny i logiczny. Podkreślenia wymaga, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii ponownie podkreślić należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia. W sprawie niniejszej organ II instancji po analizie operatu powziął pewne wątpliwości, w związku z czym wezwał biegłą do ich wyjaśnienia. Po złożeniu przez nią wyjaśnień organ odwoławczy nie miał podstaw do kwestionowania operatu, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji. Ponownie podkreślić należy, że skarżący nie podważyli skutecznie przyjętego za podstawę orzeczenia dokumentu, poprzestając na twierdzeniu, że odszkodowanie powinno być wyższe o około 40 zł na metr kwadratowy.

Sąd nie uwzględnił zawartego w skardze wniosku dowodowego aby zażądać dokumentów związanych z wyceną wszystkich innych nieruchomości wywłaszczonych pod tę samą inwestycję. Po pierwsze, jak wynika z zaskarżonej decyzji ceny te oscylowały w granicach 210 zł za 1 m2, po drugie, nieruchomości te mogły być szacowane przy wykorzystaniu innej metody, innego podejścia jak również na podstawie innych transakcji, a po trzecie każda z nieruchomości mogła mieć cechy odrębne, w związku z czym proste porównanie przyjętych w tych operatach cen i tak nie mogłoby skutecznie podważyć operatu sporządzonego dla potrzeb tej sprawy. Dodatkowo zauważyć należy, że nieruchomość należąca do skarżących była w sumie trzykrotnie szacowana przez dwóch różnych biegłych i różnice w ustalonej w tych operatach wartości szacunkowej nie są na tyle istotne, aby aktualnie dokonana wycena mogła budzić wątpliwości.

Nie może być uznane za wystarczające do uchylenia zaskarżonej decyzji samo twierdzenie skarżących, że w ich ocenie sporządzony operat jest nieprawidłowy gdyż powinni oni dostać wyższe odszkodowanie.

Odnośnie zawartego w skardze żądania wskazania wysokości odsetek ustawowych za nieterminowe wydanie decyzji wskazać należy, że postępowanie w przedmiocie przyznania odsetek prowadzone jest na wniosek (por. Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami W-ctwo C.H.BECK wydanie V str. 892), tymczasem niniejsza sprawa została wszczęta stosownie do przepisu art.12 ust. 4a ustawy z urzędu, w związku z czym skarżący, o ile chcą przyznania odsetek powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem w tej sprawie co, jak wynika z przedłożonych przez nich na rozprawie przed Sądem dokumentów uczynili już po wydaniu zaskarżonej decyzji. Wystąpili także o wykupienie od nich działki 695. Kwestie te nie mogą być przedmiotem oceny i kontroli w niniejszej sprawie.

Natomiast odnosząc się do wskazanych w skardze błędów to mylnie podana na stronie 3 zaskarżonej decyzji data sporządzenia operatu została sprostowana postanowieniem z [...]. Brak jest podstaw do uznania, że akapity 6 i 7 na stronie 7 a także strona 8 decyzji zawierają nieprawdziwe twierdzenia; nie można także zgodzić się ze skarżącymi, że użyte w tej decyzji sformułowanie "subiektywne poczucie strony" jest "wysoce niestosowne i obraźliwe". Ponieważ przed wydaniem decyzji przez organ I instancji była przeprowadzona rozprawa, na której skarżący mogli zgłosić wszelkie swoje uwagi, organ II intonacji nie miał obowiązku przeprowadzania kolejnej rozprawy administracyjnej.

Mając powyższe na uwadze, ponieważ podniesione w skardze zarzuty okazały się nieuzasadnione, a Sąd z urzędu nie dopatrzył się takiego naruszenia przez organy przepisów, które uzasadniałoby wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, skarga podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.).