Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3219/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit a i lit c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant ref. staż. Sebastian Niedbalski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2019 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Województwa [...] kwotę 7400 (siedem tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] października 2018r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej: organ odwoławczy, Wojewoda) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz Województwa [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Starosta [...] decyzją z [...] maja 2016r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej, pod nazwą "[...]".

Pod wskazaną inwestycję została przeznaczona m. in nieruchomość położona w [...] oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha. Dla nieruchomości tej prowadzona była księga wieczysta KW nr [...], w której w dziale II ujawniona była własność Województwo [...] z siedzibą w [...], w dziale III znajdował się zapis o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego - służebność gruntowa przejścia i przejazdu.

Starosta [...] pismem z [...] maja 2017r. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość. Po jego przeprowadzeniu decyzją z [...] kwietnia 2017r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Województwa [...] w wysokości [...] zł za wskazaną wyżej nieruchomość oraz zobowiązał Gminę Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyło Województwo [...], w którym wniosło uwagi do zaniżonej jego zdaniem wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2017 r., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Po rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy decyzją z [...] października 2018r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starost [...] z [...] kwietnia 2018r. w sprawie przyznania odszkodowania. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał, iż wszystkie zarzuty odwołującego się odnoszą się do wyceny nieruchomości sporządzonej [...] grudnia 2017r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. W tym zakresie organ przytoczył obowiązujące w sprawie przepisy oraz wyjaśnił, że jego zdaniem operat nie zawiera nieprawidłowości a tym samym mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania za działkę [...].

W ocenie organu odwoławczego biegły – T. J. po dokonaniu korekty w operacie szacunkowym z [...] grudnia 2017 r., na. podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], kierował się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Wskazano również, odwołując się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości, to oni mają prawo wstępu na nieruchomość, to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Podniesiono również, że zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z [...] grudnia 2016r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodło Województwo [...], zaskarżając decyzję Wojewody [...] z [...] października 2018r. w całości i zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., polegające w szczególności na: niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] kwietnia 2018 r. w sytuacji przedstawionych przez Województwo [...] różnic w wartościach gruntów ustalonych w niniejszym postępowaniu oraz w innych postępowaniach których stroną jest Województwo [...], prowadzonych w tym samym czasie i dotyczących nieruchomości podobnych, położonych w tej samej miejscowości, a także innych postępowań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, które prowadzone są przez Województwo [...];

2) art. 75 § 1 w zw. z art. 78 § 1 w zw. a art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nierozpoznanie wniosku dowodowego Skarżącego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy i brak wskazania w uzasadnieniu do decyzji przyczyn takiego działania przez organ.

Podnosząc wskazane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji Starosty [...] nr [...] z [...] kwietnia 2018 r. w całości oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentów tj. decyzji Wojewody [...] nr [...] z [...] lipca 2017 r. wraz w wyciągiem z operatu szacunkowego na okoliczność wykazania, że wartość nieruchomości drogowych w Gminie Miasto [...] w innych postępowaniach administracyjnych rażąco różni się od wysokości ustalonej przez organy w niniejszej sprawie. Wniesiono także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania wg norm prawem przypisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia skarżący podniósł, że wartość rynkowa działki gruntu oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] ha określona w operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. - uprawnienia nr [...], odbiega rażąco od cen gruntów położonych na terenie miasta [...] określanych dla potrzeb prowadzonych przez Województwo [...] postępowań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami. Skarżąca podniosła, że w wyniku podziału nieruchomości dokonanego decyzją Starosty [...] nr [...] z [...] maja 2016 r., powstały m.in. działki ewidencyjne nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha. Dla powyższych działek ewidencyjnych w 2017 r. na zlecenie Województwa [...] sporządzone zostały operaty szacunkowe określające wartości prawa własności nieruchomości niezabudowanych. Do oszacowania wartości rynkowych nieruchomości gruntowych rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb Województwa [...] określił wartość 1 m2 gruntu działki ewidencyjnej oznaczonej nr [...], na kwotę [...] zł.

Tymczasem wykonany na zlecenie Starostwa Powiatowego w [...] operat szacunkowy dla działki ewidencyjnej nr [...], a więc położonej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości Województwa [...] oznaczonej jako działka nr [...] i powstałej w wyniku podziału tej samej nieruchomości, tj. działki nr [...], określił wartość 1 m2 gruntu w wysokości ok. 35% niższej.

Skarżąca podniosła również że wartość działki gruntu w znacznym stopniu odbiega także od wartości ustalonych w postępowaniach administracyjnych w sprawach o odszkodowania, których stroną jest Województwo [...]. Przykładem jest decyzja Wojewody [...] Nr [...]z [...] lipca 2017 r. orzekająca o ustaleniu na rzecz Gminy - [...] odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...]o powierzchni [...] ha, która stała się własnością Województwa [...], przeznaczoną pod inwestycję drogową: "rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...], relacji [...] na odcinku: [...] - tzw. "[...]" do granicy miasta [...], tj. od km [...] do km [...] wraz z rozwiązaniem skrzyżowania dróg wojewódzkich nr [...] i [...] - kategoria obiektów budowlanych [...]". Na mocy przywołanej decyzji Województwo [...] zostało zobowiązane do zapłaty na rzecz Gminy - Miasta [...] odszkodowania w wysokości [...] zł. Dla potrzeb postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy w 2017 r. sporządził operat szacunkowy określający m.in. wartość gruntu na kwotę [...]zł, a więc wartość rynkowa 1 m2 powierzchni gruntu wyniosła [...] zł.

Skarżący podkreślił, że mając na względzie występujące różnice w wartościach gruntów przy zbieżnych postępowaniach administracyjnych, prowadzonych w tym samym czasie i dotyczących nieruchomości podobnych, położonych w tej samej miejscowości wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości działki ewidencyjnej stanowiącej przedmiot postępowania. Jako uzasadnienie zgłoszonego wniosku wskazał on że wykonany na zlecenie Starostwa Powiatowego w [...] operat szacunkowy dla działki ewidencyjnej nr [...]określa wartość nieruchomości na kwotę 173,56 zł/m2, a położona w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomość podobna stanowiąca własność Województwa [...] wyceniona została na kwotę 266,22 zł/m2.

Pomimo przedstawionych argumentów, organ II instancji w zaskarżonej decyzji nie odniósł się w żadnej mierze do wniosku skarżącego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Powyższe zdaniem skarżącego wskazuje że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów k.p.a., nakazujących organom administracyjnym podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i do załatwienia sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Takie prowadzenie postępowania dowodowego narusza przepisy postępowania i to w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Organ winien bowiem dopuścić jako dowód wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia istoty danej sprawy, z zastrzeżeniem, że nie jest to sprzeczne z obowiązującym prawem. Innymi słowy, na organie administracji publicznej spoczywa obowiązek stania na straży praworządności i podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do jej załatwienia mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Podczas rozprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie w dniu 22 marca 2019r. pełnomocnik skarżącego cofnął wniosek złożony w skardze o dopuszczenie dowodu z dokumentów wskazując że dokumenty o dopuszczenie których skarżący wnioskował znajdują się w aktach administracyjnych sprawy i stanowiły materiał dowodowy w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz. U.2018 poz. 2107) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz. U. z 2018r. poz. 1302 z późn. zm. – dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] z [...]października 2018r. , wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z [...] kwietnia 2018r. nr [...] ustalającą, na rzecz Województwa [...] odszkodowanie za nabytą - z mocy prawa - przez Gminę Miasta [...] nieruchomość stanowiącą działkę nr ew. [...] o pow. [...] ha obr. [...][...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz.U. z 2018r. poz. 1474- dalej: "specustawa drogowa"), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2018 paz. 121 -dalej: "u.g.n."), oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - dalej: "rozporządzenie").

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie organem tym był Starosta [...]. Stosownie do art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy). Po myśli § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma więc przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n.

Odnotować również należy, że treść przepisów oraz charakter samego procesu szacowania nieruchomości związanych z inwestycjami drogowymi wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 u.g.n. Przy czym zauważenia wymaga również, że w świetle ust. 4 § 36 rozporządzenia, jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Gdy wyceniana nieruchomość posiada w dokumentach "planistycznych" przeznaczenie drogowe, to wówczas należy zastosować dyspozycję zawartą w treści wskazanego przepisu, czyli wycenić nieruchomość na podstawie analizy porównawczej transakcji nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Jeśli natomiast na rynku lokalnym i regionalnym nie odnotowano w ogóle takich transakcji, ww. analizę należy przeprowadzić w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Z powyższego wynika, że ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości musi być określona przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, oraz na zasadach określonych w powołanych wyżej przepisach. Również wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.).

Powyższe nie oznacza jednak, że operat szacunkowy, który posiada walor opinii biegłego, nie podlega badaniu przez organ prowadzący postępowanie. Przepis art. 80 k.p.a. stanowi dla organów administracji prawną podstawę dokonywania oceny wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego, w tym operatów szacunkowych, jako dowodów na okoliczność wartości nieruchomości. Organ zobowiązany jest zatem do oceny operatu szacunkowego, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także, czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Zasadnie wskazał organ drugiej instancji, że ciąży na nim powinność zbadania operatu pod względem formalnym, czyli ustalenia, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane prawem elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, a następnie dokonania oceny, czy dokument ten ma wartość dowodową. Dodać można, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż ocena wiarygodności operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, a nawet przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy jest obowiązkiem organu rozstrzygającego (por. wyroki NSA: z 5 lutego 2002 r., sygn. akt I SA 1978/00; z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; z 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 374/07; z 8 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1246/08 - dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, ponieważ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i dlatego ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby tych wiadomości dotyczyć. Jeżeli bowiem organ prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 K.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Rekapitulując, choć ustalenie przez organ wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, która jest podstawowym dowodem w sprawie, to organ nie jest związany jej ustaleniami i jak każdy materiał dowodowy podlega ona ocenie oraz rozpatrzeniu na podstawie art. 7, art. 77 k.p.a. Stąd też organy orzekające w sprawie zobligowane były dokonać oceny wartość dowodowej sporządzonego operatu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Obowiązkiem Sądu jest zatem ustalenie, czy w okolicznościach niniejszej sprawy organy prawidłowo dokonały ustalenia wysokości należnego odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pod nazwą – "[...]"; która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta [...], a tym samym czy przeprowadziły właściwą ocenę operatu szacunkowego oraz zebranego w sprawie materiału dowodowego, który stanowił podstawę do określenia jego wysokości.

Rozstrzygając zaistniały pomiędzy skarżącymi i organem spór dotyczący prawidłowości ustalenia przez organ wysokości odszkodowania, które zostało oparte na sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania operacie szacunkowym z [...] grudnia 2017r. przez T. J. należy wskazać, że zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami postępowania administracyjnego - uwzględniając specyfikę tego postępowania – organ miał obowiązek przeprowadzenia wyczerpującego postępowanie dowodowe, odniesienia się do zebranych materiałów, w szczególności do operatu szacunkowego dotyczącego wywłaszczonej nieruchomości a także do składanych przez skarżącą dokumentów oraz wniosków dowodowych, a wyniki swojej oceny szczegółowo i rzetelnie uzasadnić.

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu, organ nie wywiązał się jednak z ww. obowiązku. Należy bowiem zauważyć, że organ nie zauważył i nie rozważył prawidłowości dokonania szacowania nieruchomości na podstawie § 36 ust.4 rozporządzenia - tak jak gdyby była ona w miejscowym planie przeznaczona pod drogę gdy tymczasem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2003r. nr [...], przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie usług zdrowia oznaczonych w planie symbolem UZ.

Zauważyć należy, że wskazany przepis § 36 ust.4 rozporządzenia ma zastosowanie jedynie wówczas gdy dochodzi do szacowania nieruchomości, która w planie została przeznaczona pod drogi. Natomiast skoro w niniejszej sprawie nieruchomość byłą przeznaczona pod usługi zdrowia to sposób szacowania nieruchomości winien być dokonany w zgodnie z ust.1 lub 2 tego paragrafu. A zatem wartość winna być określona poprzez przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. A w wypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust.1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym.

W niniejszej sprawie jak wynika z operatu (str. 7 pkt 3.2, oraz str. 12 pkt 4.1) rzeczoznawca stwierdził, że na terenie miasta [...] oraz całego powiatu [...], w badanym okresie, nie odnotowano żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi zdrowia. Z tego względu uznał on, że ponieważ usługi zdrowia podobnie jak budowa i przebudowa dróg są inwestycjami celu publicznego to wartość przedmiotowej nieruchomości została określona przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Uznanie powyższe pozostaje jednak w wyraźnej sprzeczności ze wskazanym powyżej § 36 ust.2 rozporządzenia a także przepisem art. 154 u.g.n. Tym samym organ akceptując sporządzony niezgodnie z przepisami obowiązującego prawa operat szacunkowy dopuścił się również naruszenia wskazanych przepisów.

W tym miejscu należy również zauważyć, ze zawarty w zaskarżonej decyzji zapis (5 akapit na str. 5 zaskarżonej decyzji) może sugerować również, że to nie znajdujący się w aktach sprawy operat był przedmiotem analizy organu. W akapicie tym zawierającym ocenę operatu wskazano bowiem na operat z [...] grudnia 2016r., gdy tymczasem w niniejszej sprawie podstawy dokument w oparciu o który ustalone zostało zaskarżoną decyzją odszkodowanie stanowił operat z [...] grudnia 2017r.

Nadto wskazać również należy, że skarżący konsekwentnie od początku postępowania negował ustaloną przez biegłego wartość nieruchomości przedkładając na tę okoliczność: wyciąg z operatu dla działki sąsiedniej tj. [...], która wydzielona została z tej samej działki (nr ew. [...]) co przedmiotowa działka [...] i podnosząc, iż wartość działki sąsiedniej została wyceniona na dużo wyższą wartość (cena 1 m2 gruntu oszacowana została zgodnie ze znajdującą się w aktach kopią wyciągu z operatu szacunkowego na kwotę 266,22 zł ) oraz decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2017r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za działkę wywłaszczoną pod drogę publiczną na terenie [...] z której wynika że odszkodowanie za m2 wyceniony został na 283,88 zł (odszkodowanie za grunt o pow. [...] m2 ustalone zostało w wys. [...] zł). Takie działania skarżącego winny po stronie organu spowodować podjęcie stosownych czynności wyjaśniających. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że próba takiego wyjaśnienia została podjęta przez organ I instancji bowiem organ wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienia, co może wskazywać na wątpliwości tego organu. Jednakże co należy podkreślić zamiast wyjaśnień organ otrzymał nowy operat, który nie został przez organ przyjęty (o czym świadczy adnotacja na tym operacie oraz fakt iż w aktach pojawia się 3 operat tego samego rzeczoznawcy) a następnie z tą samą datą organ otrzymał 3 operat, który odmiennie określa wartość nieruchomości w stosunku zarówno do 1 jak i 2 operatu szacunkowego i który w istocie stanowił podstawę wydanego w sprawie zaskarżonego orzeczenia. Fakt sporządzenia trzech kolejnych operatów dla tej samej nieruchomości w których wartość wycenianej nieruchomości została określona na [...] zł (137,71zł/ 1 m2), [...] zł (224,91zł/ 1 m2) i [...] zł (173,56zł/1m2) a zatem w dość dużej rozpiętości wartości winien również wzbudzić po stronie organu wątpliwości w zakresie prawidłowości i rzetelności sporządzonych wycen, szczególnie że z akt sprawy jak również z uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia nie wynika dlaczego zdaniem organów 1 i 2 operat był nieprawidłowe (jeśli były). To z kolei winno spowodować albo zgodnie z art. 157 u.g.n. wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu albo w wypadku wątpliwości organu i żądania strony spowodować powołanie nowego biegłego, który dokona szacowania nieruchomości. Przy czym nie ulega żadnej wątpliwości, że skoro skarżący odwoływał się do innych transakcji dokonanych na terenie [...] to organ winien w uzasadnieniu decyzji odnieść się do podnoszonych przezeń zarzutów w tym zakresie. Tymczasem w zaskarżonej decyzji brak jest jakiegokolwiek odniesienia się do stawianych zarzutów i przedkładanych dokumentów mimo, że ich celem było wykazanie, że odszkodowanie ustalone w oparciu o trzeci operat jest nieprawidłowe. Tym samym organ naruszył również art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 11 k.p.a.

Wobec powyższego uznać należało, że rozpoznając odwołanie od decyzji Wojewody [...], organ nie dokonał dokładnej analizy sprawy i zgromadzonego w jej toku materiału dowodowego, a w konsekwencji nie ustalił stanu faktycznego w sposób umożliwiający podjęcie na gruncie norm prawa materialnego rozstrzygnięcia sprawy, czym naruszył art. 7, 8, 77 § 1 i 80 k.p.a. a także art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ będzie zobligowany do uwzględnienia wyżej wyrażonego stanowiska Sądu

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) p.p.s.a. postanowił jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a.