Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 662/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-07-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151, 153
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska /spr./ Sędziowie Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędzia WSA Jerzy Siegień Protokolant Michał Samoraj po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2007 r. sprawy ze skargi G. G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. z dnia [...] stycznia 2007 r. nr [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], na podstawie art. 127 § 3 w związku z art. 138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu zażalenia G. G. utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] października 2006 r., nr [...] o uznaniu z urzędu projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] ha, położonej w gminie [...] przy ul. [...], za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało na następujący stan sprawy.

Wójt Gminy [...] postanowieniem z dnia [...] października 2006 r., nr [...] zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] ha, położonej w gminie [...] przy ul. [...], jako zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i [...].

W uzasadnieniu wydanego postanowienia organ pierwszej instancji podał, iż w wyniku podziału z działki [...] powstaną trzy działki działka o projektowanym numerze ewidencyjnym [...] zabudowana, położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną, działka o projektowanym numerze ewidencyjnym [...] położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną oraz działka o projektowanym numerze ewidencyjnym [...] przeznaczona pod drogę gminną – ulica [...].

Wójt Gminy [...] wskazał, że postanowienie pozytywnie opiniujące projekt podziału wydaje po raz kolejny. Wcześniej dwukrotnie strona zainteresowana korzystała z prawa wniesienia co do postanowień zażaleń do organu wyższej instancji, jak również z prawa wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Skutkiem powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ostatnio wydane w sprawie postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w tym również postanowienie Wójta Gminy [...] i stwierdził, że plan zagospodarowania przestrzennego nie wyjaśnia pojęcia "niekorzystne warunki posadowienia budynku", zaś organ dokonał interpretacji tego pojęcia co do działki skarżącej biorąc pod uwagę takie czynniki jak ukształtowanie terenu, wody gruntowe. Czynniki te zostały jednak wyliczone przekładowo i nie wyczerpują wszystkich możliwości ograniczeń, które niosą za sobą niekorzystne warunki posadowienia budynku. Organ powinien się również odnieść do ograniczeń normatywnych dotyczących pasów wolnych od zabudowy z uwagi na konieczność zachowania strefy ochronnej [...] Parku Narodowego, pięciometrowego pasa wzdłuż cieków wodnych oraz zachowania odpowiedniej odległości od drogi gminnej. Organ nie wyjaśnił zdaniem Sądu dlaczego stoi na stanowisku, że niekorzystne warunki posadowienia budynku odnoszą się tylko do takich czynników jak wody gruntowe, czy też ukształtowanie terenu, a nie odnoszą się do ograniczeń normatywnych. Sąd wskazał, że należy również wziąć pod uwagę wielkość powierzchni działki i wielkość obszaru do zabudowy, skoro organ twierdzi, że nowoutworzona działka nie odpowiada kryteriom działki o niekorzystnych warunkach zabudowy.

W związku z powyższym Wójt Gminy [...] ponownie rozpoznawał sprawę podziału działki o numerze ewidencyjnym [...]. Organ wskazał, że materialnoprawną podstawą dla wydawanego postanowienia jest art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). Podział działki nr [...] dokonywany jest z urzędu celem wydzielenia działki przeznaczonej pod drogę gminną. Podkreślił również, że wstępny projekt podziału jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] i [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2002 r., nr [...]. W § [...] ust. [...] ww. plan przewiduje, że minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną wynosi [...] m2, z dopuszczeniem zmniejszenia normatywu powierzchni nie więcej jednak niż [...] % w stosunku do powierzchni normatywnej. W ust. [...] § [...] plan zaleca, aby na terenach o niekorzystnych warunkach posadowienia budynków powstawały działki o powierzchni powyżej [...] m2, a zatem większe od ustalonego normatywu. Wójt Gminy [...] wskazał, ze działka nr [...] nie leży na terenach określanych jako niekorzystne ze względu na warunki posadowienia budynków, wobec czego przyjęto dla niej normatyw powierzchni wynoszący [...] m2. Nowoutworzona działka o projektowanym numerze ewidencyjnym [...], jest działką wynikową, bowiem powstaje w wyniku wydzielenia działki drogowej – działki o projektowanym numerze ewidencyjnym [...], co oznacza, że kształt powstających działek, ich powierzchnia jest w tym wypadku konsekwencją ustaleń planu.

Organ pierwszej instancji zaznaczył, że nowoprojektowana działka o numerze ewidencyjnym [...] jest działką budowlaną, gdyż spełnia normatyw dla nowoutworzonych działek, jej cechy geometryczne umożliwiają, mimo ograniczenia wynikającego z planu realizację obiektów budowlanych, natomiast obszar pozostający w liniach zabudowy umożliwia usytuowanie na nowotworzonej działce zabudowy mieszkaniowej w formie zabudowy jednorodzinnej.

Wójt Gminy [...] szczegółowo wyjaśnił również dlaczego przyjęto, iż powierzchnia działki ewidencyjnej nr [...] wynosi nie [...], ale [...].

Mając na uwadze powyższe organ wydał postanowienie z dnia [...] października 2006 r. pozytywnie opiniujące projekt podziału działki nr [...].

Od postanowienia Wójta Gminy [...] G. G. wniosła zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...].

Kolegium w toku prowadzonego postępowania powołując się na treść art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oraz art. 93 ust. 1 i 4 i art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również podkreślając, iż sąd w wyroku z dnia 6 czerwca 2006 r. wskazał na konieczność ustalenia czy w wyniku projektowanego podziału nie powstanie działka o niekorzystnych warunkach posadowienia budynku, stwierdziło, że z legendy do rysunku planu wynika, że pojęcie "grunty o szczególnie złych warunkach posadowienia budynków" zdefiniowane zostało jako tereny podmokłe, na co wskazuje także treść § [...] pkt [...] planu. Z rysunku planu wynika natomiast, że będąca przedmiotem podziału nieruchomość nie leży na terenach o szczególnie złych warunkach posadowienia budynków. Organ drugiej instancji zaznaczył, że zgodnie z § [...] pkt [...] plan określa minimalną powierzchnię poszczególnych nowowydzielanych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną jako [...] m2 z obowiązkiem zachowania minimum [...] % powierzchni biologicznie czynnej, dopuszczając w uzasadnionych przypadkach podziały na działki ze zmniejszoną powierzchnią (poniżej [...] m2) nie więcej jednak niż [...] % w stosunku do powierzchni normatywnej.

Kolegium wskazało również na § [...] pkt [...] planu gdzie dla obszaru objętego podziałem postuluje się minimalną wielkość nowoutworzonych działek na [...] m2. Organ odwoławczy wskazał, że w wyniku proponowanego podziału nieruchomości powstaną działki spełniające normatyw powierzchniowy o którym mowa w planie, bowiem utworzenie działki nr [...] o powierzchni [...] ha jest zgodne z określoną planem powierzchnią nowowydzielanych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną, zaś wielkość działki na terenie [...] ma charakter postulatu i nie może z tego powodu przesądzać o niezgodności projektowanego podziału z planem. Organ podkreślił, że prowadzone postępowanie dotyczy zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości pod kątem jego zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i w tym zakresie postanowienie organu pierwszej instancji uwzględnia ograniczenia i ustalenia wynikające z planu w zakresie powierzchni nowotworzonych działek, oraz wydzielenia terenu pod drogi publiczne zgodnie z przebiegiem linii rozgraniczających.

Mając na uwadze powyższe Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy [...] z dnia [...] października 2006 r.

Na postanowienie Kolegium z dnia [...] stycznia 2007 r. G. G. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o jego uchylenie z uwagi na naruszenie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Strona zarzuciła zarówno Wójtowi Gminy [...] jak i Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] brak zastosowania się do wytycznych zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1863/05 w szczególności co do wskazania Sadu, że plan nie wyjaśnia pojęcia "niekorzystne warunki posadowienia budynku" co ma zasadnicze znaczenie dla określenia normy powierzchniowej dla nowoutworzonych działek.

G. G. uważa, że uwadze Kolegium umknęło to, że w legendzie do rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] pojęcie "grunty o szczególnie złych warunkach posadowienia budynków" odnosi się do terenów podmokłych, na terenie których według rysunku planu nie leży działka nr [...]. Ponadto G. G. wskazała, że w § [...] ust. [...] planu, zalecono zwiększenie ustalonego normatywu powierzchni nowoutworzonych działek do powierzchni powyżej [...] m2, na terenach o niekorzystnych warunkach posadowienia budynków, zatem jej zdaniem zwiększona norma powierzchniowa, w stosunku do minimalnej powierzchni nowoutworzonych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną to jest [...] m2 nie może odnosić się jedynie do działek leżących na terenie o szczególnie złych warunkach posadowienia, które w planie dotyczą terenów podmokłych.

Skarżąca podkreśliła, że plan nie narzuca ustaleń w zakresie kształtu nowoutworzonej działki, nie zgodziła się również z założeniem, że ograniczenia normatywne przyjęte w planie zagospodarowania przestrzennego w § [...], [...], [...] ust. [...] i [...] nie stanowią o niekorzystnych warunkach posadowienia budynku. Zdaniem G. G. Kolegium nie zwróciło uwagi na to, że pojęcie "niekorzystne warunki posadowienia budynku" obejmuje również ograniczenia normatywne dotyczące usytuowania budynku w przestrzeni. Ograniczenia te stanowią o niekorzystnych warunkach posadowienia budynku, a zatem do działki o projektowanym numerze ewidencyjnym [...] powinien mieć zastosowanie zwiększony normatyw powierzchni – nie mniej niż [...] m2, o którym mowa w § [...] ust. [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie nie podzielając zarzutów w niej zawartych. W szczególności Kolegium nie zgodziło się z twierdzeniami skarżącej, iż nie zastosowano się do wskazówek i zaleceń zawartych w wyroku sądu m. in. co do wielkości powierzchni działek i wielkości obszaru do zabudowy. Kolegium wskazało również, że z rysunku planu jednoznacznie wynika, że nieruchomość, której dotyczy skarga nie leży na terenach o szczególnie złych warunkach posadowienia budynków. Plan dopuszcza w uzasadnionych przypadkach podziały na działki ze zmniejszoną powierzchnią (poniżej [...] m2) nie więcej jednak niż [...] %, w stosunku do powierzchni normatywnej. Organ wskazał ponadto, że utworzenie działki nr [...] o powierzchni [...] ha jest zgodne z określoną Planem powierzchnią nowowydzielanych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną, zaś wskazana wielkość działki na terenie [...] ma charakter postulatu i nie może z tego powodu przesądzać o niezgodności projektowanego podziału z planem.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, że organ pierwszej instancji prawidłowo stwierdził, że postępowanie dotyczy zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości pod kątem jego zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie postanowienie organu I instancji uwzględnia ograniczenia i ustalenia wynikające z planu w zakresie powierzchni nowoutworzonych działek, oraz wydzielenia terenu pod drogi publiczne zgodnie z przebiegiem linii rozgraniczających. Organ pierwszej instancji zasadnie stwierdził, że plan nie narzuca ustaleń w zakresie kształtu nowoutworzonej działki i posadowienia budynku – zarówno z uwagi na jej kształt, jak i wysokość wód gruntowych. Zatem z tego powodu, że nie stanowią one kryteriów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie mogły być przedmiotem prowadzonego postępowania, którego celem jest zaopiniowanie zgodności proponowanego podziału z zapisami planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga niniejsza nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie zaznaczyć należy, że ocenie Sądu podlegała nie tyle zgodność z prawem samego postępowania podziałowego jako takiego, ale prawidłowość wstępnej jego części to jest zaopiniowania przez organ wstępnego projektu podziału nieruchomości pod kątem jego zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W orzecznictwie administracyjnym ukształtował się pogląd, że postanowienie opiniujące wstępny projekt podziału jest wydawane w toku postępowania o podział nieruchomości, a pozytywna opinia stanowi jedynie podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) koniecznym jest, aby podział nieruchomości był zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zatem zarówno Wójt Gminy [...] jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] miały obowiązek sięgnąć do zapisów w planie analizując je pod względem wymogów wynikających z art. 93 ust. 1 powyższej ustawy.

W przedmiotowej sprawie zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) związane były zaleceniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1863/05, którym Sąd uchylił wcześniej wydane postanowienia podziałowe i zalecił zgodnie z art. 7 i 77 kpa ponowne, w sposób wyczerpujący, rozpatrzenie całego materiału dowodowego, a w szczególności wyjaśnienie pojęcia "niekorzystne warunki posadowienia budynku" oraz odniesienie się do ograniczeń normatywnych.

Stwierdzić należy, że wbrew zarzutom skargi zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji zastosowały się do zaleceń Sądu. W obu postanowieniach wykazane bowiem zostało co należy rozumieć przez pojęcie "grunty o szczególnie złych warunkach posadowienia budynków", oraz to, że na skutek podziału powstaną działki spełniające normatyw powierzchniowy o którym mowa w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego słusznie zdaniem Sądu ograny uznały, że projektowany podział nie narusza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2002 roku, nr [...]. W sprawie istotne jest również to, że podział ww. nieruchomości przeprowadzony został z urzędu w związku z koniecznością realizacji celu publicznego jakim niewątpliwie jest wydzielenie działki pod drogę gminną, a więc w trybie art. 97 ust. 3 ww. ustawy.

Nie znajdując więc przesłanek do uchylenia postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2007 r., jak również utrzymanego nim w mocy postanowienia Wójta Gminy [...] z dnia [...] października 2006 r. Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.