Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 508/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Ewa Kruppik-Świetlicka Sędziowie: sędzia WSA Leszek Kleczkowski sędzia WSA Jarosław Szulc (spr.) Protokolant: asystent sędziego Katarzyna Chowańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2016r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37

ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.

Dz.U. z 2015 poz. 199 ze zm. ) - dalej jako: "u.p.z.p.", Burmistrz Miasta K.

P., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, ustalił J. i K. P.

solidarnie opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

(tzw. renty planistycznej) dla nieruchomości oznaczonej nr. geod. 88, położonej w

obrębie ewidencyjnym F. gm. K. P. o pow. [...] ha, w

związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wskazano, że nieruchomość została objęta miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w Kowalewie

Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie wsi

Frydrychowo w gminie Kowalewo Pomorskie z przeznaczeniem pod zabudowę

mieszkaniową, mieszkaniowo-rzemieślniczą, zabudowę handlowo-usługową oraz

funkcję rolniczą (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2012, poz. 1379),

który przewiduje dla niej przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną i jednorodzinną z

usługami oraz tereny komunikacyjne.

Przed uchwaleniem planu, teren, na którym położona jest przedmiotowa działka był

wykorzystywany rolniczo, a w poprzednio obowiązującym planie, który utracił moc

obowiązującą na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym, działka położona była w terenach upraw polowych. W ocenie organu,

takie przeznaczenie nieruchomości spowodowało, iż jej wartość uległa wzrostowi

wziąwszy pod uwagę jej dotychczasowe przeznaczenie. Organ zauważył, że z uwagi na

zbycie nieruchomości, wystąpiły przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty

planistycznej. W uzasadnieniu odniesiono się do kwestii faktycznego wykorzystania

terenu przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

jak i możliwości ustalenia potencjalnego, hipotetycznego wykorzystania nieruchomości.

Odniesiono się też do operatu szacunkowego i dokonano jego analizy. Przedstawiono

także szczegółowy sposób ustalenia wysokości opłaty, z uwzględnieniem rożnych

stawek dla terenów o rożnym przeznaczeniu.

W złożonym odwołaniu J. i K. P. zarzucili wadliwe ustalenie

stanu faktycznego, szczególnie w zakresie przeznaczenia nieruchomości przed

uchwaleniem planu, z pominięciem możliwości uzyskania decyzji o warunkach

zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Wskazali, że nie nastąpiła zmiana

sposobu zagospodarowania nieruchomości, gdyż w bezpośrednim sąsiedztwie

przedmiotowej nieruchomości znajdowały się budynki mieszkalne jak i przemysłowo- handlowe.

W ich ocenie powoduje to, że wadliwie ustalono, iż zbyte nieruchomości są

gruntami rolnymi, podczas gdy w rzeczywistości powinny być uznane za grunty

mieszkaniowo przemysłowe. Dodatkowo podniesiono zarzuty dotyczące operatu

szacunkowego, poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości przyjętych do porównań.

Decyzją z dnia [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało

w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ przytoczył treść przepisów zawartych w ustawie o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym, które znalazły zastosowanie w sprawie. Organ

podkreślił, że ustalenie opłaty planistycznej jest możliwe w przypadku wykazania, że

ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów

położonych w rejonie wsi F. uchwalonego [...] roku zmieniły

dotychczasowe przeznaczenie działki nr [...] i zmiana ta spowodowała wzrost wartości

przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z zebranych w sprawie dowodów wynika, że nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, a przy tym nie występowano o ustalenie dla niej warunków zabudowy. W ocenie składu Kolegium orzekającego w sprawie, w świetle ustaleń niniejszej sprawy, niewątpliwym jest, iż nieruchomość była do dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystywana rolniczo, co zostało wszechstronnie i jednoznacznie udowodnione przez organ pierwszej instancji. W związku z tym, w ramach tej konkretnej sprawy, nie było podstaw do badania hipotetycznej, potencjalnej możliwości innego wykorzystania nieruchomości, skoro była ona wykorzystywana rolniczo. Organ odwoławczy za wiarygodny i posiadający moc dowodową uznał,

znajdujący się w aktach sprawy, operat szacunkowy. W jego ocenie spełnia on wymogi

określone w przepisach prawa. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony

datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu

szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego

sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz.U. z 2004r.

Nr 207, poz. 2109 ze zm. ). Operat szacunkowy zawiera również wyciąg z operatu

szacunkowego, zawierający określenie celu wyceny, opisu nieruchomości oraz jej

wartości (art. 158 u.g.n. i § 56 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny). W ocenie

Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy przyjął

do porównania nieruchomości w sposób spełniający wymogi przepisu art. 4 pkt 16 i art.

153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazał istotne cechy

porównywanych nieruchomości.

W niniejszej sprawie, rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynniki korygujące

wartości przypisane poszczególnym parametrom nieruchomości, w szczególności

położenia i atrakcyjności lokalizacji, bonitacji, infrastruktury, kształtu i wielkości,

sąsiedztwa i otoczenia, co pozwoliło na dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o

dane transakcyjne dotyczące nieruchomości o innych parametrach. W ocenie organu

odwoławczego, operat szacunkowy jest spójny, niesprzeczny i w należyty sposób

przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 1 rozporządzenia w

sprawie wyceny). W związku z tym argumenty odwołania odnoszące się do operatu

szacunkowego organ uznał za chybione.

W Złożonej skardze, K. P. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w

całości oraz poprzedzającej jej decyzji Burmistrza Miasta K. P. z dnia

[...]., zarzucając naruszenie art. 36-37 u.p.z.p. przez błędną interpretację

oraz naruszenie zasad sporządzania operatu szacunkowego.

Zdaniem skarżącego, w rozpatrywanej sprawie zarówno organ odwoławczy jak i

organ pierwszej instancji dokonały błędnej wykładni przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie

ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pomijając istniejącą w tym

zakresie wykładnię operatywną dokonywaną przez sądy administracyjne.

Skarżący powołując orzecznictwo sądów podkreślił, że o możliwości

przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka

faktycznie już istnieje lub jest realizowana, czy też wydano decyzję o warunkach

zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie była dopuszczalna.

Zdaniem strony, dla nieruchomości objętej ustaleniami renty planistycznej było możliwe

ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mających identyczne przeznaczenie, jakie

zostało zapisane w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący podkreślił, że na nieruchomościach graniczących ze zbytą nieruchomością

znajduje się zabudowa o charakterze mieszkalnym, a także zabudowa przemysłowo-usługowa.

Ponadto w dalszym sąsiedztwie nieruchomości została zlokalizowana stacja

benzynowa wraz zabudową hotelową (około 500 m od nieruchomości). Przy

sporządzeniu projektu decyzji o ustalenie warunków zabudowy, z uwagi na szerokość

frontu działki wskazane nieruchomości znajdowałby się w zakresie sporządzanej

analizy i stanowiłby tzw. dobre sąsiedztwo dla zbytej nieruchomości. Zbyta

nieruchomość nie podlegała także ochronie z uwagi na przepisy ustawy o ochronie

gruntów rolnych i leśnych (klasa R1V).

Skarżący zauważył, że z uzasadnienia sporządzonego operatu wynika, iż

"Otoczenie (nieruchomości) stanowią obiekty przemysłowo-usługowe, mieszkalne oraz

działki niezabudowane". Takie sąsiedztwo nieruchomości oznacza zdaniem strony, że

byłoby możliwe zabudowanie nieruchomości w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

zabudowy w sposób wskazany w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego. Natomiast ustalenia zawarte w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego są jedynie potwierdzeniem takiej możliwości. Skarżący zwrócił uwagę,

że we wcześniejszych wywodach zawartych w uzasadnianiu zaskarżonej decyzji organ

pierwszej instancji w istocie potwierdza możliwość wydania decyzji o warunkach

zabudowy. Stwierdzając istnienie dobrego sąsiedztwa - zbieżnego z funkcją istniejącą

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie dostępu do drogi

publicznej, a także braku ochrony z punktu widzenia ustawy o ochronie gruntów rolnych

i leśnych. Natomiast konkluzje dokonane na podstawie ustaleń faktycznych są

sprzeczne z ustaleniami przepisu art. 61 u.p.z.p. Ustalenie powyższych okoliczności

pozwala na stwierdzenie, że postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej jest

bezprzedmiotowe.

Skarżący zarzucił także organom, że dokonały oceny operatu szacunkowego

wyłącznie pod względem formalnym. Zdaniem strony, operat jest wadliwy, a

zaniechanie oceny tego dokumentu doprowadziło organ do błędnych wniosków i

bezzasadnego naliczenia renty planistycznej. Wartość nieruchomości nie wzrosła w

wyniku uchwalenia planu miejscowego i nie ma podstaw do naliczenia opłaty

planistycznej w ogóle lub wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji. W ocenie strony,

nieruchomości przyjęte do porównania nie stanowią nieruchomości podobnych z uwagi

na znaczne różnice w ich powierzchni. W operacie nie znajdują się szczegółowe dane

dotyczące opisu nieruchomości wziętych do porównań. Dodatkowo skarżący zwrócił

uwagę, że rzeczoznawca dokonywał wyceny na dzień [...]., podczas gdy

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z dniem 14

czerwca 2012r. W tej sytuacji trudno polemizować, z cenami wziętymi do porównania,

gdyż nie zostały odniesione do transakcji dokonanych bezpośrednio przed wejściem w

życie m.p.z.p., co stanowi proste (oczywiste) naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Podobna

sytuacja ma miejsce w przypadku nieruchomości wziętych do porównania po wejściu w

życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z ustaleń operatu

szacunkowego, w tym zakresie, nie wynika jaki jest charakter powyższych działek w

zakresie sposobu ich zagospodarowania. Rzeczoznawca nie wskazuje, czy przyjęte do

porównania nieruchomości objęte są ustaleniami m.p.z.p., a także czy są to działki o

charakterze budowlanym, czy rolnym. Ponadto działka przyjęta do porównania

znajdująca się w P. znacząco odbiega obszarem od nieruchomości

zbywanej - jest to nieruchomość tylko o powierzchni [...] m

, w sytuacji gdy

nieruchomość zbyta wynosi [...] ha. Najważniejsza jest jednak, zdaniem skarżącego,

ocena, czy dla nieruchomości wziętych pod uwagę do dokonania wyceny istnieją zapisy

m.p.z.p. Powyższa kwestia ma o tyle istotne znaczenie, że w przeciwnym przypadku

zagospodarowanie terenu jest tylko możliwe w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

zabudowy podobnie jak w przypadku zbytej nieruchomość przed wejściem w życie

m.p.z.p.

Dodatkowo skarżący zauważył, że transakcje, z których zostały wzięte ceny

nieruchomości, zostały wzięte zarówno sprzed wejścia w życie m.p.z.p. - styczeń

2012r. - nieruchomości 1 i 2, jak i po wejściu w życie lipiec 2014r. - nieruchomość 3.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując

dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

I. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju

sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014, poz. 1647 ze zm. ), sądy administracyjne

kontrolują prawidłowość zaskarżonych aktów administracyjnych, między innymi decyzji

ostatecznych, przy uwzględnieniu kryterium ich zgodności z prawem. Decyzja podlega

uchyleniu, jeśli sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ

na wynik spławy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub

inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik

sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 718

dalej jako "p.p.s.a.") lub też naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia

nieważności decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a ). W myśl natomiast art. 134 § 1 p.p.s.a.

sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i

wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem

stwierdzić należy, że decyzja ta nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej

uchylenie.

II. z ustalonych, niespornych okoliczności faktycznych sprawy wynika, że

skarżący wraz z małżonką, byli właścicielami niezabudowanej nieruchomości

oznaczonej nr. geodezyjnym 88, położonej w obrębie ewidencyjnym F. gm.

K. P. o pow. [...] ha, którą w dniu [...]. sprzedali w całości

za cenę [...] zł. Nieruchomość ta została objęta miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w Kowalewie

Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie wsi

F. w gminie K. P. z przeznaczeniem pod zabudowę

mieszkaniową, mieszkaniowo-rzemieślniczą, zabudowę handlowo-usługową oraz

funkcję rolniczą ( ogłoszonym w Dz. Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z dnia

26 czerwca 2012r., poz. 1379), który przewiduje dla niej przeznaczenie pod zabudowę

jednorodzinną i jednorodzinną z usługami oraz tereny komunikacyjne.

W poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania

przestrzennego gminy K. P., zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVIII/170/93

Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r. ( ogłoszonego w Dz.Urz. Woj. Tor., nr

5/94, poz. 36 z dnia 4 marca 1994r. ), który utracił moc obowiązującą z dniem 31

grudnia 2003r., na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nieruchomość ta znajdowała się w

terenie przeznaczonym pod uprawy połowę. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów

sporządzonym przez Starostwo Powiatowe w Golubiu-Dobrzyniu, działka oznaczona nr,

geod. 88, sklasyfikowana była, według użytków i klas bonitacyjnych jako: RIVa - 1.58

ha, RIVb - 2.62 ha i RV - 0.20 ha., a zatem stanowiła grunty orne.

W okresie tzw. "luki planistycznej", tj. od daty utraty mocy obowiązującej

miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego

Uchwałą Nr XXVIII/170/93 Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r., a wejściem w

życie Uchwały Rady Miejskiej w Kowalewie Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca

2012 r., dla nieruchomości tej nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu, ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym, co wynika z pisma Urzędu Miejskiego w K. P. z dnia

[...] r. Natomiast, z informacji udzielonej przez Agencję

Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa Oddział Regionalny w T. pismem z dnia

[...] r. wynika, że w latach 2006-2012 przedmiotowa nieruchomość

zgłaszana była do płatności i beneficjent otrzymał płatność bezpośrednią w związku z

użytkowaniem rolniczym działki nr [...] obr. F.. Nadto, zgodnie z informacją z

Urzędu Miasta K. P. z dnia [...] r., w okresie od 01

stycznia 2004 r. do dnia [...] r. dla nieruchomości tej opłacany był podatek

rolny.

III. Zasadniczym zagadnieniem spornym w sprawie jest ustalenie, czy w związku

z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr [...] z

dnia [...] r. nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz, czy zostały

naruszone zasady sporządzania operatu szacunkowego.

Wobec tego, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 36

ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą

wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę

nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę

ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości

nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może

być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 37 ust.1 tej

ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art.

36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości

nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy

uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu

miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu,

obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania

nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest wobec tego ustalenie,

że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a

więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości

nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu.

W rozpoznawanej sprawie nie może budzić wątpliwości, że taka właśnie sytuacja

wystąpiła. W sprawie jednoznacznie bowiem ustalono, że w pierwotnie obowiązującym

planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVIII/170/93

Rady Miejskiej z dnia 20 października 1993r., obowiązującym do 31 grudnia 2003r.,

nieruchomość znajdowała się w terenie przeznaczonym pod uprawy połowę i stanowiła

grunty orne. Od daty utraty mocy obowiązującej tego planu, do dnia uchwalenia nowego

planu z dnia [...] r., dla nieruchomości tej nie wydano decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu, ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu

publicznego. Nadto, w latach 2006-2012 nieruchomość zgłaszana była do płatności i

skarżący otrzymał płatność bezpośrednią w związku z użytkowaniem rolniczym

nieruchomości, dla której do dnia [...] r. opłacany był podatek rolny.

Uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego nr Xl/110/12 z dnia 14

czerwca 2012 r. w sposób zasadniczy zmienił przeznaczenie nieruchomości, ustalając

jej przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną i jednorodzinną z usługami oraz tereny

komunikacyjne. Zmiana planu uwzględnia wniosek skarżącego i jego małżonki, złożony

pismem z dnia [...]. do Burmistrza Miasta K. P., w

którym wnioskowano o zmianę przeznaczenia działki nr [...] z

przeznaczeniem terenów obecnie rolnych, na teren pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Zatem nie tylko ze względów obiektywnych, ale również subiektywnych,

wynikających z możliwości wykorzystania nieruchomości po zmianie planu w celach

zarówno mieszkalnych, jak i usługowych, wartość nieruchomości wzrosła i jest wyższa,

od wartości możliwej do uzyskania w stanie faktycznym i prawnym obowiązującym

przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nr Xl/110/12 z dnia 14

czerwca 2012 r.

Należy przy tym podkreślić, że opłata obciążająca właściciela zbywającego

nieruchomość z tytułu wzrostu jej wartości nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia

nieruchomości osiągnął on zysk i w jakiej wysokości. Decydujące jest bowiem zbycie w

drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła,

wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania

przestrzennego.

IV. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie, ( co nie jest sporne ) sprzedaż

nieruchomości nastąpiła w dniu [...]., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w

którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z

ust. 4 u.p.z.p.), organ, wobec kategorycznej i jednoznacznej treści przepisu art. 36 ust.

4 u.p.z.p., był nie tylko uprawniony, ale również zobowiązany do wszczęcia

postępowania i wymierzenia oraz poboru jednorazowej opłaty, ustalonej w planie

miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Z uwagi na to, że zbyta przez J. i K. P. nieruchomość objęta była

wspólnością ustawową, co wynika z aktu notarialnego z dnia [...].,

zobowiązanie z tytułu ustalonej opłaty ma charakter solidarny w rozumieniu art. 366

kodeksu cywilnego.

Wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania

organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek

określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 u.p.z.p., przy uwzględnieniu przepisów

ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i

określenia wartości nieruchomości.

Sąd nie podziela przy tym argumentacji skarżącego, że jeśli na

nieruchomościach graniczących ze zbytą nieruchomością znajduje się zabudowa o

charakterze mieszkalnym, a także zabudowa przemysłowo-usługowa, to oznacza, że

byłoby możliwe zabudowanie nieruchomości w oparciu o ustalenia decyzji o warunkach

zabudowy w sposób wskazany w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego, którego ustalenia są jedynie potwierdzeniem takiej możliwości. Te

okoliczności zdaniem skarżącego pozwalają na stwierdzenie, że postępowanie w

sprawie ustalenia renty planistycznej jest bezprzedmiotowe.

W ocenie Sądu, skoro skarżący nie podważył skutecznie ustaleń organu co do

przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania

przestrzennego oraz jego kwalifikacji i sposobu wykorzystywania po wygaśnięciu tego

planu, a przed uchwaleniem nowego planu, zmieniającego przeznaczenie

nieruchomości, to organy administracji nie miały obowiązku badania z urzędu, czy

wyceniana nieruchomość spełniała potencjalnie przesłanki do uzyskania pozytywnej

decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość ubiegania się przez właściciela

nieruchomości o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

nie ma normatywnego znaczenia, w świetle jednoznacznego brzmienia art. 37 ust. 1

u.p.z.p., który stanowi o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości przed

uchwaleniem planu, a więc uwzględniającym stan rzeczywisty nieruchomości, a nie

potencjalną możliwość jej zagospodarowania. Z przeznaczenia gruntu na określony cel

wskazany w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy wynika

dopuszczalny sposób jego użytkowania. W sytuacji braku decyzji o warunkach

zabudowy lub decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego, brak jest podstaw

prawnych do poszukiwania i ustalania w postępowaniu zmierzającym do wymierzenia

opłaty planistycznej możliwości innego, niż rzeczywisty, sposobu wykorzystania

nieruchomości oraz badania, czy spełniała ona, przed uchwaleniem planu lub jego

zmianą, przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu, zgodnie z uchwalonym następnie miejscowym planem.

Skład orzekający podziela tym samym stanowisko wyrażone w tej kwestii w

powołanych przez organ pierwszej instancji wyrokach Naczelnego Sądu

Administracyjnego z dnia 27 listopada 2014r., II OSK 1146/13, z 7 maja 2013r, II OSK

2688/11 i z 13 grudnia 2012r., II OSK 1496/11 - wszystkie dostępne na stronie:

www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W ocenie Sądu, z powyższych względów, organ nie naruszył wskazanych w

skardze przepisów, dokonując prawidłowej wykładni art. 36 ust. 3 i 4 oraz art. 37 ust. 1

u.p.z.p.

V. Zdaniem skarżącego, sporządzony przez biegłego operat szacunkowy jest

wadliwy, a zaniechanie jego oceny doprowadziło organ do błędnych wniosków i

bezzasadnego naliczenia renty pianistycznej. Wartość nieruchomości nie wzrosła w

wyniku uchwalenia planu miejscowego i nie ma podstaw do naliczenia opłaty

pianistycznej w ogóle lub wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji.

W ocenie Sądu, stanowisko skarżącego o wadliwości operatu szacunkowego nie

jest zasadne. Z przepisu art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika, że w odniesieniu do zasad

określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych

uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób

uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o

gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stanowią w art. 7, że jeżeli istnieje

potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy

majątkowi. Wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej dokonuje

zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, sporządzonym wg zasad

określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207,

poz. 2109, ze zm.) - dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny".

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości

dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości

oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154

ust. 1 u.g.n. ). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię

rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego

wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu

szacunkowego przez organ administracji i sąd nie jest więc możliwa w takim zakresie, w

jakim miałaby weryfikować wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

W przypadku zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez

rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, strona może skorzystać z

możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w

celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, co umożliwia jej przepis

art. 157 u.g.n. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ,

w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego

opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O

potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n.

decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych

wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyroki NSA z 16 maja 2013r.,

sygn. I OSK 2088/11 i I OSK 2138/11).

VI. W rozpoznawanej sprawie organy uznały, że sporządzony przez

rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...]. został

wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest wiarygodny i posiada moc

dowodową.

Operat stanowiąc opinię biegłego jest dowodem w sprawie administracyjnej i

stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód. Ocena

wartości dowodowej operatu jest możliwa, gdy prosta analiza treści operatu budzi

wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu

istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W operacie rzeczoznawca

powinien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą

dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie

Organy administracji, a w szczególności organ pierwszej instancji, przedstawiły

szeroką analizę operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn oceniły go jako

prawidłowy. Organ pierwszej instancji wskazał m.in. na kompletność operatu oraz jego

wykonanie Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym z

wytycznymi zawartymi w § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Organ wskazał na przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego procedurę

czynności, który określił przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazał podstawy

opracowania operatu ( formalne, podstawy prawne i uwarunkowania dokonywanych

czynności, źródła danych merytorycznych ), ustalił daty istotne dla określenia wartości

nieruchomości, opisał stan nieruchomości ( otoczenia, zagospodarowania, stan

prawny), przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, określił sposób

wyceny ( zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami ),

przedstawił charakterystykę rynku nieruchomości, określił wartość nieruchomości

(dokonał określenia rodzaju wartości rynkowej, wartości rynkowej prawa własności do

nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed 1 stycznia

1995r., według faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu

oraz po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego ), ustalił

wynik końcowy oraz określił klauzule i ograniczenia.

VII. w skardze skarżący podnosi, że rzeczoznawca dokonywał wyceny na dzień

[...] r. (strona 14 operatu), podczas gdy miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego został uchwalony z dniem [...] r. W tej sytuacji trudno

polemizować, z cenami wziętymi do porównania, gdyż nie zostały odniesione do

transakcji dokonanych bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p., co stanowi

proste (oczywiste) naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Skarżący formułując ten zarzut nie dostrzega, że biegła w operacie

szacunkowym dokonała określenia wartości rynkowych prawa własności do

nieruchomości przy uwzględnieniu:

przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

- faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu

miejscowego (tj. dla terenu, na którym występowała tzw. luka planistyczna),

- przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym ogólnym planie

zagospodarowania przestrzennego ( ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Woj.

Toruńskiego [...].).

Ponieważ poprzedni plan, uchwalony przed dniem [...] roku utracił

moc obowiązującą z końcem 2003 roku, a kolejny, nowy plan zagospodarowania

przestrzennego nr Xl/110/12 został uchwalony 14 czerwca 2012 r. pomiędzy

obowiązywaniem obu planów istniała tzw. "luka planistyczna". W takim wypadku, jak

słusznie wskazała biegła w operacie, należało mieć na uwadze przepis art. 87 ust. 3a

u.p.z.p. stanowiący, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31

grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego uchwalony przed dniem [...] r., przepisu art. 37 ust. 1

zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie

stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia

terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

uchwalonym przed dniem [...] r. jest większa, niż wartość nieruchomości

określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie

mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w

art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy

uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu

miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu

ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem [...] r.

Wobec powyższego, dla ustalenia prawidłowej relacji pomiędzy wartościami

wskazanymi w tym przepisie i zastosowania właściwego sposobu obliczenia wzrostu

wartości nieruchomości w związku z jej sprzedażą, konieczne było określenie wartości

nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym i starym planie miejscowym oraz

według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie "luki planistycznej". Takie też

wyodrębnienie i określenie wartości nieruchomości w podanych sekwencjach zawiera

operat szacunkowy, w którym wartość rynkową prawa własności do nieruchomości przy

uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed dniem [...]. oraz w okresie "luki

planistycznej" biegła określiła na tożsamym poziomie wynoszącym [...] zł,

natomiast po uchwaleniu nowego planu miejscowego na poziomie wynoszącym

[...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości, przy zastosowaniu w tym wypadku

przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., stanowił różnicę między tymi wartościami,

wynoszącą [...] zł.

VIII. W skardze skarżący podnosi również, że nieruchomości przyjęte do

porównania nie stanowią nieruchomości podobnych z uwagi na znaczne różnice w ich

powierzchni, w operacie nie ma szczegółowych danych dotyczących opisu

nieruchomości przyjętych do porównań. Z ustaleń operatu szacunkowego nie wynika

także, jaki jest charakter działek w zakresie sposobu ich zagospodarowania,

rzeczoznawca nie wskazuje, czy przyjęte do porównania nieruchomości objęte są

ustaleniami m.p.z.p., a także czy są to działki o charakterze budowlanym, czy rolnym.

W ocenie Sądu, z tymi zarzutami nie sposób się zgodzić. W sporządzonym

operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy zawarła określenie sposobu wyceny

oraz charakterystykę rynku nieruchomości, wskazała również na dokonaną w dniu 9

listopada 2015r. wizję lokalną, uwzględniającą szczegółowe oględziny wycenianej

nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań.

W sporządzonym operacie zastosowano podejście porównawcze oraz metodę

porównywania parami. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny przy

stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych

nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także

cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie

porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której

cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu

rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz

cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Biegła szczegółowo opisała sposób wyceny oraz zastosowaną procedurę

czynności. Podała, że określiła rynek lokalny na którym znajduje się wyceniana

nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen

transakcyjnych. Ustaliła wpływ czasu na zmiany poziomu cen na rynku lokalnym, rodzaj

i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen wraz z określeniem wag cech

rynkowych. Do porównania wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne pod

względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Utworzono pary porównawcze nieruchomości i porównano cechy nieruchomości z

kolejnymi cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczono poprawki stanowiące

wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością

wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań. Określono wartość

nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej, skorygowanej o

sumę poprawek. Określono wartość nieruchomości wycenianej, jako średniej

arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Biegła podała, że ponieważ bardzo trudna rzeczą jest znalezienie obiektów

porównawczych identycznych z obiektem wycenianym, w stosowanej metodzie wyceny,

do porównania wprowadzono odpowiednie poprawki korygujące, które odzwierciedlają

w wymiarze ekonomicznym, różnice w cechach nieruchomości lub praw wycenianych i

przyjętych do porównań. Wielkość poprawek wynika z prowadzonych porównań wpływu

cech nieruchomości na ich wartość. Za właściwe metody określania wielkości

poprawek, uznano obserwację preferencji potencjalnych nabywców na lokalnym rynku

nieruchomości, pozwalające na odpowiednią standaryzację wielkości różnic

wynikających z wpływu poszczególnych czynników. Wpływ cech na wartość rynkową

wycenianej nieruchomości opisano w pkt 8 i 9 operatu.

Analizą rynku objęto nieruchomości na obszarze gminy K. P. -

działki gruntu pod uprawy połowę oraz niezabudowane o przeznaczeniu pęd zabudowę

mieszkaniową i usługi. Na podstawie zebranych danych biegła dokonała zestawienia

cech rynkowych dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych o najniższej i

najwyższej cenie, charakterystycznych dla opisywanego rynku i mających wpływ na

kształtowanie się cen nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określono

według wartości rynkowej dla optymalnego sposobu użytkowania.

W odniesieniu do każdej z ustalanych wartości rynkowych nieruchomości, a więc

przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed dniem [...]., faktycznego

sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej oraz jej

przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu miejscowego biegła omówiła założenia do

wyceny, w tym obszar i rodzaj rynku, okres badania rynku, ustalenie wag cech

rynkowych, dokonała charakterystyki rynku i szacowanej nieruchomości gruntowej w

aspekcie cech rynkowych.

Określając wartość rynkową prawa własności do nieruchomości według jej

przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu miejscowego, biegła określiła odrębnie

wartość poszczególnych części nieruchomości, odpowiednio do symboliki i konkretnego

przeznaczenia, ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących

wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, biegła ustaliła wagi

cech rynkowych, porównując nieruchomości różniące się - o ile to możliwe - tylko jedną

cechą rynkową. To pozwoliło na wyodrębnienie następujących cech rynkowych i ich

wag; 1/ położenie, atrakcyjność lokalizacji ( waga cechy 36% ). 2/ sąsiedztwo i

otoczenie (15% ). 3/ Infrastruktura ( 22% ). 4/ Kształt i wielkość działki ( 27% ).

X. Jeśli chodzi o kształt oraz wielkość ( powierzchnie ) działek, który to element

skarżący kontestuje w skardze, to biegła ustaliła trzy poziomy mające wpływ na

atrakcyjność; a tym samym wartość działki: bardzo dobry - dla działek o powierzchni do

1000 m

, zadawalający - dla działek o powierzchni do 3.000 m

oraz średni dla

pozostałych. Działka o nr [...] jak chodzi o kształt i wielkość została

zaliczona do ostatniej grupy ( średniej) podobnie jak wskazywana w skardze działka w

[...]. Trudno zatem, wobec logicznej, spójnej i przekonującej argumentacji

biegłej, popartej analizą lokalnego rynku nieruchomości będących wcześniej

przedmiotem obrotu, kwestionować wybór porównywanych nieruchomości, uznanych z

podobne pod względem cech rynkowych, do nieruchomości stanowiącej przedmiot

wyceny.

Ponadto należy podkreślić, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez "nieruchomość

podobną" należy rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością

stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie,

sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis ten wskazuje,

jakie okoliczności bądź cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o

porównywalności nieruchomości. Zdaniem Sądu, w zakresie wykładni pojęcia

"nieruchomości podobnej" wskazać należy, że nie chodzi w tym przepisie o to, aby

porównywane nieruchomości były identyczne, tożsame, w szczególności jak chodzi o

ich kształt i wielkość. W analizowanym przypadku, różnice w powierzchni

porównywanych działek, z uwagi na uwarunkowania rynkowe i uzyskiwane ceny, nie

były istotnym kryterium, dyskwalifikującym porównywanie działek o rożnej wielkości.

Biegła, w sporządzonym operacie przekonująco uzasadniła dobór porównywanych

nieruchomości, dokonując ich opisu i charakterystyki, także jak chodzi o lokalizację.

Wbrew zarzutom skargi, biegła w założeniach do wyceny podała, że do

oszacowania wartości nieruchomości wykorzystano transakcje gruntami

przeznaczonymi w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę

mieszkaniową jednorodzinną z usługami oraz transakcje gruntami, które są objęte

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i leżą w

"obszarze działalności inwestycyjnej jako tereny zurbanizowane". Zastosowana metoda

była zatem poprawna, co potwierdza treść przepisu art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n., z

którego wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności

m.in. przeznaczenie w planie miejscowym ( ust. 1 ). Natomiast w przypadku braku

planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( ust. 2 ).

W operacie szacunkowym, biegła uzasadniła również przyjęty okres badania

rynku. Wskazała, że przyjęła okres od stycznia 20121 r. do dnia zbycia nieruchomości,

co pozwala z zadowalającą dokładnością określić wartość nieruchomości wycenianej.

Podała, że przyjęto większy okres badania, z uwagi na możliwość zdefiniowania

wiarygodnego rynku nieruchomości gruntowych dla wyceny. Przy obecnym rynku

niewielkiego popytu, zbyt mała ilość zawartych transakcji, konieczne było rozszerzenie

badania rynku nieruchomości gruntowych. Biegła na podstawie analizy ce

transakcyjnych, po odrzuceniu transakcji najwyższych i najniższych określiła, że

osiągane ceny kształtują się w granicach [...] zł do [...] zł za m

powierzchni gruntu.

Oceniając miesięczny trend zmiany cen z uwagi na sytuację na rynku podała m.in., że

ceny utrzymują się na stałym poziomie.

X. W ocenie Sądu, operat został sporządzony w sposób zgodny z wymogami

ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny

nieruchomości. Operat przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości opłaty z tytułu

wzrostu wartości nieruchomości, jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i

prawnej. Operat ten, z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia

wartości, przekonujący opis metody i wnikliwą analizę istotnych czynników, trafnie

został uznany za wiarygodny. Nie ma również podstaw do kwestionowania

prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym nieruchomości

podobnych, a w operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśniła, czym się kierowała

przyjmując określone nieruchomości do porównania.

Organy dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z

przepisami prawa. Natomiast wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki

szacowania nieruchomości, a w konsekwencji zasadności wybrania do porównań

wskazanych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa,

rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, a

niezależnych od zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, przyjęcia

korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek, pozostaje poza

zakresem rozważań organów, które nie są uprawnione do samodzielnej ustaleń w tym

zakresie, które wymagają wiedzy specjalistycznej, którą posiadają rzeczoznawcy

majątkowi. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, ocena prawidłowości

sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację

zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

Z tych względów za niezasadne należało uznać zarzuty skargi kwestionujące

sporządzony w sprawie operat szacunkowy, który mógł stanowić podstawę do

wyliczenia wysokości opłaty planistycznej. Nie budzi również zastrzeżeń Sądu sposób

ustalenia wysokości opłaty planistycznej, szczegółowo przedstawiony przez organ I

instancji na stronie 13 decyzji, z zastosowaniem stawek procentowych ustalonych w

miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady

Miejskiej w Kowalewie Pomorskim nr Xl/110/12 z dnia 14 czerwca 2012 r.

Z tych względów, uznając podniesione w skardze zarzuty za niezasadne. Sąd na

podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.