Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 120/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151,
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 12 ust. 4 i 5, art. 18, art. 13 ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1474
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jedn.
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 135, art. 154, art. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 107 par. 1 i 3, art. 7, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] r.

nr [...] na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1a, 1b

i 3, art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

(Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) w związku z decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi gminnej ulicy [...] w K." ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł z tytułu utraty prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi gminnej, położonej

w K. przy ul. [...], oznaczonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] działką ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, należne Spółka A od zarządcy drogi tj. Prezydenta Miasta K..

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że stosownie do przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w dniu [...] r. została wydana decyzja Prezydenta Miasta K. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi gminnej ulicy [...] w K.", której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta m.in. zatwierdziła podział nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. [...], dz. ew. nr [...] o pow. [...] ha, na działki nr [...] i [...]. Zatwierdzenie podziału oraz nabycie z mocy prawa przez tę jednostkę działki nr [...] nastąpiło z dniem [...] r.

W związku z powyższym zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości położonej

w K. przy ul. [...], oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha oraz wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu na rzecz [...] S.A w G.. Stan prawny nieruchomości do dnia 2 października 2018 r., tj. do dnia uostatecznienia się ww. decyzji drogowej nie uległ zmianie. Stan faktyczny nieruchomości ustalono podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 17 sierpnia 2018 r. Z protokołu wynika, iż stan nieruchomości w dniu oględzin był taki sam jak w dniu wydania decyzji drogowej. Działka nr [...] stanowiła teren towarzyszący zabudowie usługowo-handlowej. Była w całości ogrodzona, znajdowały się na niej: plac utwardzony polbrukiem wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W dniu 5 września 2018 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym określił wartość przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...]zł, w tym: wartość rynkową prawa własności gruntu - [...] zł, wartość składników budowlanych - [...] zł, wartość służebności przesyłu - [...] zł. W operacie tym uprawniony rzeczoznawca wskazał przedmiot, zakres i cel wyceny, stan prawny, użytkowy i stan zagospodarowania nieruchomości, scharakteryzował lokalny rynek nieruchomości podobnych. Wartość rynkowa prawa własności gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, koszt odtworzenia budowli przy użyciu metody kosztów zastąpienia, techniki wskaźnikowej.

W ocenie organu I instancji operat zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, braków, które musiałyby być sprostowane lub uzupełnione, a wnioski w nim zawarte są prawidłowe. Opinia jest logiczna, zupełna

i wiarygodna. Dlatego też wartość przedmiotowej nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego przyjęto jako wysokość odszkodowania, które należne jest w całości poprzedniemu właścicielowi nieruchomości.

Spółka A, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie, w którym zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 13 ust. 3 specustawy poprzez brak zbadania w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego kwestii wpływu wywłaszczenia części nieruchomości należącej do odwołującej na możliwość dalszego wykorzystania oraz użytkowania pozostałej, tj. niepodlegającej wywłaszczeniu części nieruchomości, w tym w szczególności w kontekście prowadzonej przez odwołującą działalności gospodarczej, a która to okoliczność ma podstawowe znaczenie dla ustalenia wartości odszkodowania lub zastosowania w stosunku do odwołującej innych przewidzianych prawem form rekompensaty,

II. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 7, art. 75 § 1 kpa, art. 78 § 1 k.p.a. poprzez brak należytego przeprowadzenia postępowania dowodowego, w tym w szczególności poprzez brak przeprowadzenia dowodu z przesłuchania odwołującej, opinii biegłego na okoliczność ustalenia rzeczywistego wpływu wywłaszczenia części nieruchomości na możliwość dalszego korzystania przez odwołującą z nieruchomości, a która to okoliczność ma podstawowe znaczenie dla okoliczności niniejszej sprawy.

Jednocześnie wskazała, że nie kwestionuje zasadności kwoty dotychczas przyznanej, a jedynie, iż przyznana kwota nie uwzględnia szeregu okoliczności wskazanych w odwołaniu.

Wojewoda decyzją z dnia [...] r.

Nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm. - dalej k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm. - dalej u.g.n.) w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 - zwana dalej specustawą), po rozpatrzeniu odwołania, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Zdaniem Wojewody, odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl art. 12 ust. 4f specustawy, za nieruchomość, która w związku

z wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej przeszła na własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, jej dotychczasowemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Stosownie do art. 12

ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18. Jak wynika natomiast z art. 18 ust. 1 wysokość przedmiotowego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 5 września 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. B. (uprawnienia nr [...]). Organ administracji ma obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, stosownie do art. 80 k.p.a.

W tym miejscu organ II instancji przytoczył treść § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia i wskazał następnie, że według tych przepisów, a w szczególności ust. 1, zasadą przy określaniu wartości tego typu nieruchomości jest wycena nieruchomości poprzez porównanie jej do nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Jak ustalił organ oraz rzeczoznawca majątkowy teren nieruchomości nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego. Jednakże dla terenu działek [...] i [...] (przed scaleniem w działkę nr [...]) wydano decyzję o warunkach zabudowy dla rozbudowy i przebudowy hali magazynowej, dlatego też w pierwszej kolejności rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o takim przeznaczeniu, pod zabudowę usługową. Rzeczoznawca stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości. Analizą objęto rynek na terenie miasta K. - transakcje ostatnie trzy lata przed datą wyceny. W wycenie do określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość rynkową prawa własności działki określono na kwotę [...]zł. Natomiast, wartość części składowych gruntu określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej w wysokości [...] zł.

W ocenie Wojewody, organ I instancji słusznie uznał, że operat szacunkowy jest sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów odwołania tj. naruszenia art. 13 ust. 3 specustawy, Wojewoda wyjaśnił, że treść omawianego przepisu rozstrzyga o skutkach prawnych sytuacji, w której obszar wyznaczony pasem drogowym przyszłej drogi publicznej objął tylko część nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi pozostałej części tej nieruchomości przyznane zostało przez ustawodawcę roszczenie wobec organu lub podmiotu, wykonującego funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej, do nabycia tej części tzw. "resztówki", jeżeli owa część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Jest to jednak roszczenie o charakterze cywilnoprawnym, którego zgłoszenia dokonuje dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty. Nie jest zatem w kompetencji organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie odszkodowawcze badanie podnoszonych przez skarżącą kwestii. Odszkodowanie zaś może być rekompensatą tylko za ten grunt wraz z częściami składowymi, a nie za np. spadek wartości pozostałej części gruntu. Żaden z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania o jeszcze inne składniki takie jak utracone przez właściciela zyski czy utrata wartości pozostałej części nieruchomości lub innych uszczerbków majątkowych bądź zbadania w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego wpływu wywłaszczenia części nieruchomości na możliwość dalszego wykorzystania oraz użytkowania pozostałej części nieruchomości. Organ administracji publicznej nie prowadzi w tego typu sprawach postępowania administracyjnego i nie orzeka w formie decyzji administracyjnej. Z uwagi na powyższe także zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisów art. 7, 75 § 1 i 78 §1 k.p.a. nie zasługuje na uwzględnienie.

Spółka A, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na decyzję Wojewody zarzucając jej

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 13 ust. 3 specustawy poprzez błędną jego wykładnie, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że nie jest w kompetencji organu administracji publicznej, badanie kwestii wpływu wywłaszczenia części nieruchomości należącej do odwołującej na możliwość dalszego wykorzystania oraz użytkowania pozostałej, tj. niepodlegającej wywłaszczeniu części nieruchomości, w tym w szczególności w kontekście prowadzonej przez skarżącą działalności gospodarczej, a która to okoliczność ma podstawowe znaczenia dla ustalenia wartości odszkodowania lub zastosowania innych przewidzianych prawem form rekompensaty;

II. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy,

tj. art. 7 k.p.a., art. 86 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego oraz brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, w tym nieprzeprowadzenia dowodu z przesłuchania skarżącej na okoliczność ustalenia rzeczywistego wpływu wywłaszczenia nieruchomości na możliwość dalszego korzystania przez skarżącą z nieruchomości, która to okoliczność ma podstawowe znaczenie dla okoliczności niniejszej sprawy;

III. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy,

tj. art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 84 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia rzeczywistego wpływu wywłaszczenia nieruchomości na możliwość dalszego korzystania przez skarżącą z nieruchomości, która to okoliczność ma podstawowe znaczenie dla okoliczności niniejszej sprawy, których wyjaśnienie wymaga informacji specjalnych.

Zdaniem skarżącej, w niniejszej sprawie należy z całą pewnością wziąć pod uwagę, że działka wydzielona w ramach decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji stanowiła fragment jej nieruchomości. Nieruchomość ta wykorzystywana jest w sposób stały oraz zorganizowany na cele usługowo-handlowe. Na nieruchomości zlokalizowano budynek magazynowo-handlowy. Wywłaszczenie części nieruchomości ma wpływ na możliwość korzystania z pozostałej części nieruchomości, albowiem może uniemożliwiać dalsze prowadzenie działalności gospodarczej, w tym rozbudowę budynku. Okoliczności te nie były w ogóle badane w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego, w związku z czym przyjąć należy, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe było niekompletne.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm. – p.p.s.a.) wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu I instancji odpowiadają prawu.

Materialnoprawną podstawę decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ), zwanej dalej specustawą, oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm. - dalej u.g.n.).

W myśl art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania,

o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Tak więc - według znajdującego zastosowanie w sprawie art. 130 ust. 2 u.g.n. - dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Jak wynika z akt, organ I instancji, ustalając kwotę odszkodowania, oparł się na opinii sporządzonej w dniu 5 września 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego R. B., uznając przedstawiony do akt operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z prawem, z którą to oceną zgodził się Wojewoda.

Oceny tej w istocie nie podważa skarżąca, podnosząc jedynie, że przyznana kwota odszkodowania jest zbyt niska z tego powodu, że nie uwzględnia okoliczności wpływu wywłaszczenia części nieruchomości na możliwość dalszego korzystania

z części nieruchomości niewywłaszczonej. Zdaniem skarżącej, na skutek odjęcia prawa własności części nieruchomości działki nr [...], pozostała część nieruchomości utraciła dla spółki wartość gospodarczą z punktu prowadzonej tam dotąd zorganizowanej działalności gospodarczej, która może okazać się niemożliwa do kontynuowania, w tym, ze względu na brak możliwości rozbudowy istniejącej magazynowo handlowej zabudowy działki.

W związku z powyższym skarżąca zarzuca organom naruszenie art. 13 ust. 3 specustawy, co w zasadzie stanowi jedyny zarzut naruszenia prawa materialnego w tej sprawie i oś sporu pomiędzy stronami.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Zdaniem Sądu, rację ma organ II instancji twierdząc, że sporna kwestia pozostaje poza zakresem postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za utratę prawa własności do części nieruchomości w związku

z realizacją inwestycji drogowej, w trybie specustawy.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wypracowano stanowisko,

że nabywanie na żądanie właściciela tzw. "resztówek", tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu (tu odpowiednio: po odjęciu praw do nieruchomości

z mocy prawa, w związku z wydaniem zezwolenia na realizację inwestycji drogowej), która wskutek wywłaszczenia (tu: ww. odjęcia) nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego (szerzej: postępowania, które doprowadziło do ingerencji o charakterze wywłaszczeniowym), czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to - pomimo, że nabywcą omawianej części nieruchomości na rzecz na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego jest organ administracji publicznej - roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym (por. wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., I OSK 1932/10 - CBOIS, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 października 2018 r. IV SA/Po 38/17 Lex nr 2580891).

Sąd podziela argumenty organu, że czynność prawna polegająca na nabyciu nieruchomości jest kategorią prawa cywilnego, która następuje przez zawarcie umowy cywilnoprawnej (w formie aktu notarialnego). Z tego powodu sprawy dotyczące zawierania umów cywilnoprawnych nie mogą być załatwiane w drodze decyzji administracyjnej, w ramach postępowania administracyjnego. Wyłącznie sąd powszechny w postępowaniu cywilnym jest kompetentny do oceny niemożności prawidłowego wykorzystania pozostałej części nieruchomości na dotychczasowe cele na skutek wywłaszczenia części tej nieruchomości jako przesłanki roszczenia o nabycie niewywłaszczonej części nieruchomości.

Tym samym zarzut naruszenia art. 13 ust. 3 specustawy przez jego błędną wykładnię i przyjęcie braku kompetencji po stronie organu do zbadania wskazanej przesłanki z cytowanego przepisu nie mógł być skutecznie podniesiony w tej sprawie. Sporna kwestia nie mogła być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą, ponieważ okoliczność utraty wartości pozostałej części nieruchomości nie stanowi elementu wyceny i analizy w procedurze szacowania wartości nieruchomości wywłaszczanej i pozostaje bez wpływu na wartość odszkodowania.

Podstawowe zastosowanie przy wycenie nieruchomości przejętej w trybie specustawy ma art. 18 ust. 1 specustawy, według którego wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1-4 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Według art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują

w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Ponadto określenie wartości nieruchomości dodatkowo precyzuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36. Stosownie do ust. 1 tego paragrafu, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Pod pojęciem stan nieruchomości, należy rozumieć stan jej zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan otoczenia nieruchomości, wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której położona jest wyceniana nieruchomość (vide: art. 4 u.g.n. i str. 5 i 10 operatu).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, co trafnie podkreślił organ odwoławczy, że ewentualny spadek wartości pozostałej części nieruchomości pozostaje poza oceną rzeczoznawcy majątkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej i nie jest elementem analizy biegłego w ramach szacowania wartości nieruchomości, a w konsekwencji nie jest czynnikiem, który może być brany pod uwagę przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Dlatego też nie można uznać, jak oczekuje skarżąca, że przedłożony do akt operat niedostatecznie określa wartość nieruchomości będącą podstawą do wyliczenia odszkodowania za jej utratę, a ustalone odszkodowanie jest zaniżone w związku z nieuwzględnieniem okoliczności, że pozostała część nieruchomości nie może być wykorzystywana na cele jak dotąd.

Z podanych powodów żądanie skarżącej w zakresie przeprowadzenia dowodów uzupełniających na okoliczność wartości części nieruchomości niewywłaszczonej nie mogło być uwzględnione przez organ II instancji, ani obecnie na etapie postępowania sądowego. Zarzuty skargi zgłoszone w tym zakresie są bezpodstawne.

W ocenie Sądu przedłożony w sprawie operat z punktu widzenia przepisów specustawy, ustawy u.g.n. oraz cytowanego wyżej rozporządzenia jest prawidłowy

i mógł stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania. Przypomnieć należy, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Takiej właściwej oceny operatu dokonały organy obu instancji, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniach obu decyzji odszkodowawczych. Organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia

(art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.). Organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego odszkodowanie na poziomie kwoty [...]zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.