Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1133/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134, 151, art. 154
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Mirosław Bator Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2018 r. sprawy ze skargi H. Ł. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego H. Ł. kwotę 6900,00 zł (sześć tysięcy dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 25 kwietnia 2018 r. znak: [...] po przeprowadzeniu z urzędu postępowania administracyjnego ws. decyzji o odszkodowaniu za wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0489 ha obręb [...] jedn. ewid. [...], orzekł o:

1. ustaleniu wysokości odszkodowania za nieruchomość, która z dniem 2 września 2016 r. stała się własnością Gminy K. - w kwocie [...]zł,

2. niepowiększeniu ustalonego w przedmiotowej decyzji odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm., obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 1474), dalej "specustawa drogowa",

3. wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz D. Ł. oraz H. Ł. - na prawach własności ustawowej małżeńskiej,

4. zobowiązaniu Gminy K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. do wpłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 12 ust. 4a, 4f, 5 i art. 18 specustawy drogowej, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, 1a, 2, 3 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121, obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 2204), dalej "u.g.n." oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 2096), dalej "K.p.a."

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że po rozpoznaniu wniosku Prezydenta Miasta K. Starosta [...] wydał 17 listopada 2015 r. decyzję znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Rozbudowa ul. [...] jako drogi gminnej dojazdowej (...)", na podstawie przepisów specustawy drogowej.

W dniu 2 września 2016 r. Wojewoda ostateczną decyzją znak: [...] utrzymał częściowo w mocy ww. decyzję Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a powyższa decyzja została sprostowana postanowieniem z 29 listopada 2016 r., znak: [...]

Starosta [...] decyzją znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zatwierdził projekt podziału nieruchomości przyjęty do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego pod identyfikatorem ewidencyjnym [...] dnia 20 maja 2016 r. Projektem podziału opisanym wyżej między innymi działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,4964 ha podzieliła się na działki nr [...] o pow. 0,0489 ha (przeznaczona pod inwestycję drogową) oraz nr [...] o pow. 0,4475 ha.

Organ przywołał art. 12 ust. 4a oraz ust. 5 specustawy drogowej wskazując, że w związku z powyższym Starosta [...] z urzędu wszczął postępowanie mające na celu ustalenie i wypłatę odszkodowania za ww. nieruchomość, a 14 lipca 2017 r. wydał decyzję znak: [...] o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za ww. nieruchomość oraz o zobowiązaniu do jego zapłaty, jak również o sposobie i terminie dokonania tej zapłaty.

Odszkodowanie w ww. decyzji zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego z 15 grudnia 2016 r. sporządzonego na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.-L., dalej "operat z 15 grudnia 2016 r.".

Od przedmiotowej decyzji zostało wniesione odwołanie.

Decyzją z 9 lutego 2018 r., znak: [...] Wojewoda uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji z powodu uchybień proceduralnych.

Rozpatrując ponownie sprawę ustalenia i wypłaty odszkodowania za ww. nieruchomość organ I instancji stwierdził, że z księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] obejmującej działkę nr [...], według stanu na 2 września 2016 r., tj. na datę ostateczności decyzji Wojewody w dziale II "Własność" ujawnieni byli D. Ł. oraz H. Ł. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, dział III i IV ww. księgi wieczystej pozostawał wolny od wpisów.

Organ zauważył także, że względem przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie przed Wojewodą znak: [...] dotyczące regulacji stanu prawnego w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Organ wskazał, że zgodnie z pismem Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. znak: [...] powyższa działka nie może podlegać działaniu przepisów art. 73 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r. z uwagi na fakt, iż ul. [...] nie została zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych.

Dalej organ przywołał art. 130 ust. 2, art. 134 u.g.n., art. 18 specustawy drogowej oraz § 36 § 1 i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 165, poz. 985) – (powinno być "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm." – dopisek Sądu).

Mając na uwadze powyższe, organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], według jej stanu na dzień 17 listopada 2015 r., tj. na datę wydania ww. decyzji Starosty [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Rzeczoznawca majątkowy M. G.-L., sporządziła 15 grudnia 2016 r. operat szacunkowy określając w nim wartość prawa własności ww. nieruchomości, a 31 stycznia 2018 r. poświadczyła aktualność sporządzonego operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazała, że wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest na terenie, gdzie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości określiła więc zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmienioną uchwałą nr XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca 2010 r. oraz uchwałą nr CXII/1700/14 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 lipca 2014 r. Według ww. studium przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie oznaczonym symbolem ZR - teren zieleni nieurządzonej.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca analizie poddała transakcje nieruchomościami drogowymi oraz zieleni nieurządzonej, aby zobrazować ich ceny i przeanalizować możliwość zastosowania zasady korzyści. Na podstawie przeprowadzonej analizy stwierdziła, że ceny sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi zawierały się w przedziale od 89,97 zł/m2 do 165,10 zł/m2 przy cenie przeciętnej 149,78 zł/m2. Natomiast ceny gruntów przeznaczonych pod zieleń kształtują się na poziomie od 17,99 zł/m2 do 133,33 zł/m2 przy cenie średniej 62,92 zł/m2. Zatem średnia cena transakcyjna nieruchomości o przeznaczeniu drogowym jest wyższa od ceny terenów przeznaczonych pod zieleń. Biegła nie stwierdziła zmiany cen transakcyjnych związanych z upływem czasu. Jako wynikające z analizy zebranych danych oraz obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości główne cechy decydujące o cenie nieruchomości rzeczoznawca wskazała lokalizację (30%), charakter obszarów lokalizacji inwestycji (30%), rodzaj drogi (10%), sąsiedztwo – stan zagospodarowania otoczenia (30%).

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w strefie peryferyjnej K. ok. 350 m na wschód od węzła [...] obwodnicy autostradowej [...] i ok. 300 m od skrzyżowania ulicy [...] z ulicą [...]. Stan użytkowy nieruchomości biegła określiła jako użytek zielony z grupą zakrzewień bez wartości użytkowej, działka płaska, w kształcie rombu, znajdująca się w zasięgu sieci uzbrojenia W, G.

W celu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod realizację inwestycji drogowej rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Organ za operatem opisał na czym polega przyjęte podejście i metoda wyceny. Wskazał, że okres przyjęty do badania cen obejmuje 2 lata poprzedzające datę sporządzenia operatu.

W wyniku wyceny rzeczoznawca otrzymała wartość rynkową 1 m2 powierzchni w wysokości 118,54 zł/m2. Zatem wartość rynkowa gruntu dla działki ewidencyjnej nr [...] została wyznaczona przez rzeczoznawcę majątkowego i oszacowana na kwotę [...]zł.

Pismem z 3 kwietnia 2018 r. H. Ł. przedłożył operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego K. B. z 30 marca 2018 roku (dalej "kontroperat"), wnosząc o przeprowadzenie dowodu ze wskazanego operatu na okoliczność ustalenia słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i na jego podstawie przyznanie odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł.

Podnosząc wysokie kwalifikacje autora kontroperatu skarżący wskazał, że przedłożony przez niego operat rzeczoznawcy K. B., w przeciwieństwie do operatu wykonanego przez rzeczoznawcę M. G.-L., zawiera odpowiednią analizę rynku i wiarygodności cen transakcyjnych, tym samym powinien stanowić wyłączną podstawę ustalenia słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość stron.

Zarzucił, że operat M. G.-L. z uwagi na wytknięte przez stronę w trakcie postępowania nieprawidłowości powodujące jego niezgodność z przepisami prawa i standardami zawodowymi, winien zostać przez organ administracyjny pominięty, bowiem zdaniem strony nie może stanowić podstawy do ustaleń faktycznych w zakresie ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Organ wskazał, że skarżący we wcześniejszych pismach podnosił, że biegła M. G.-L. nie odniosła się w sposób właściwy do stawianych zarzutów, szczególnie w odniesieniu do przyjętych w operacie nieruchomości porównawczych, a dokładnie transakcji nr [...] - działka nr [...] o pow. 0,0060 ha, obr. [...], położonej przy ul. [...]. Skarżący stwierdził, że wyżej wymieniona nieruchomość (działka [...]) nie jest podobna pod względem lokalizacji do nieruchomości szacowanej.

W ocenie organu przedłożony przez stronę kontroperat nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Zgodnie bowiem z art. 134 ust. 3 u.g.n. i § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej "rozporządzenie"), określona jest między innymi kolejność stosowania podejścia dla celów dokonywanej wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne).

Zdaniem organu dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w § 36 ust. 1 znajduje zastosowanie § 36 ust. 3 rozporządzenia. W ocenie organu biegły zastosował procedurę szacowania wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 3 pkt 1 wyżej wymienionego rozporządzenia. Jak wynika z treści operatu szacunkowego biegły oszacował wartość na podstawie badania rynku nieruchomości powiększoną o 50% wartości.

Przywołując wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2011 i 2012 r. organ wskazał, że zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne, wynikającą z § 36 ust. 1 rozporządzenia, jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem zaś od tej zasady jest ust. 2 powołanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Tym samym wobec istnienia na rynku transakcji drogowych (co wynika z operatu szacunkowego M. G.-L.) jej operat może zostać uznany przez organ jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania.

Dalej organ wyjaśnił pojęcie słusznego odszkodowania zgodnie z treścią art. 21 ust. 2 Konstytucji RP i wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66). W szczególności zwrócił uwagę, że słuszne nie oznacza w pełni ekwiwalentne.

Odnosząc się do zarzutów braku podobieństwa działki nr [...] obr. [...] pod względem lokalizacji do nieruchomości szacowanej organ wskazał, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Dalej organ przywołując art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wskazał, że przepis ten stanowi podstawę do powiększenia odszkodowania w dwóch sytuacjach. Po pierwsze - gdy nieruchomość zostanie wydana przez właściciela w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zaopatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności lub doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, po drugie - gdy nieruchomość zostanie wydana przez właściciela w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W niniejszej sprawie termin 30-dniowy biegnie od daty ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (2 września 2016 r.). Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego. Do dnia dzisiejszego H. Ł. i D. Ł. nie przedłożyli wymienionych dokumentów potwierdzających wydanie nieruchomości, co poświadcza prowadzona korespondencja z Wydziałem Skarbu Miasta K., Zarządem Infrastruktury Sportowej w K. oraz Zarządem Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K..

W tym przypadku nie można było uznać, że zaistniały podstawy do podwyższenia należnego odszkodowania o 5%, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Końcowo organ wskazał, że odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Waloryzacje dokonuje organ zobowiązany do zapłaty odszkodowania.

H. Ł. złożył od powyższej decyzji odwołanie, wnosząc o uchylenie decyzji w całości i przyznanie odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł.

Zarzucił, że organ I instancji określił wysokość odszkodowania na podstawie operatu z 15 grudnia 2016 r., mimo podniesionych przez skarżącego w trakcie postępowania wielu zarzutów co do jego prawidłowości.

Wskazał, że bezsprzecznym na gruncie niniejszego postępowania jest fakt, że całe odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość należy się D. i H. Ł. w ramach ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, jako dotychczasowym właścicielom.

Skarżący podniósł, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej. Decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe itd., to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Natomiast tylko wówczas, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej miała przeznaczenie drogowe, to zastosowanie znajdzie dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Skarżący podniósł, że działka nr [...] była na dzień wydania decyzji przez Starostę [...] z 17 listopada 2015 r. o realizacji inwestycji drogowej, przeznaczona pod zieleń nieurządzona (ZR), zatem błędne jest twierdzenie organu, że kontroperat nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Zarzucił, że rozważania poczynione przez organ I instancji na kanwach uzasadnienia decyzji (piąta strona uzasadnienia) oraz przytoczone przez organ I instancji fragmenty wyroków NSA odnoszą się do całkowicie innego stanu faktycznego tj. do sytuacji, w której wywłaszczona nieruchomość na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycje drogową.

W związku z powyższym skarżący zarzucił naruszenie art. 7 K.p.a. przez zaniechanie przeprowadzenia samodzielnej rzetelnej oceny prawidłowości operatu z 15 grudnia 2016 r. oraz kontroperatu, co miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji.

Skarżący zarzucił, że operat z 15 grudnia 2016 r. obarczony jest znacznymi błędami merytorycznymi oraz formalnymi, zatem powinien zostać przez organ pominięty. Podkreślił, że wbrew stanowisku wyrażonemu w zaskarżonej decyzji, organy administracyjne rozpoznające sprawę zobligowane są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Rzeczoznawca także w tym zakresie obowiązany jest uzasadnić ten wybór. Ustawodawca nie zdecydował się na związanie organu ustaleniami operatu. Na poparcie powyższego stanowiska skarżący przywołał szeregów wyroków NSA. Podsumowując ten wywód skarżący podniósł, że oszacowana przez rzeczoznawcę M. G.-L. wartość przedmiotowej nieruchomości jest znacznie zaniżona, a sam operat jest nieprawidłowy.

Skarżący zarzucił biegłej naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. Wskazał, że nieruchomość podobna musi być porównywalna między innymi ze względu na cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli jest jakaś cecha nieruchomości, która wpłynęła na jej wartość, ale nie jest ona porównywalna z tą samą cechą innej nieruchomości, to są one niepodobne do siebie. I nie ma znaczenia że pozostałe cechy są porównywalne.

Biegła w operacie z 15 grudnia 2016 r. zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej a do obliczeń wykorzystała 11 transakcji.

Skarżący zwrócił uwagę, że bez żadnego uzasadnienia wśród 11 transakcji działek drogowych w K., które uznała za podobne, a które zgodnie nie są reprezentatywne dla rynku lokalnego pod względem cen rynkowych:

- transakcja nr [...] (strona 12 operatu) została zawarta z ceną [...] zł/m2,

- pozostałe 10 transakcji zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, czyli były bardzo zbliżone cenowo: średnia [...] zł/m2 a odchylenie standardowe zaledwie [...] zł/m2 (współczynnik zmienności na poziomie 4,56%).

Transakcja nr [...] jest niższa od drugiej najtańszej ceny aż o 39% i odbiega od średniej z pozostałych 10 transakcji aż o [...] zł/m2 ti. o 42%, co stanowi aż 9-krotność odchylenia standardowego.

Jako transakcja tak znacząco odstająca od średniej i od pozostałych transakcji powinna zostać przez biegłą odrzucona z próbki nieruchomości podobnych, gdyż wyraźnie zniekształcała obliczenia: średnia z jej udziałem wynosi w operacie zaledwie [...] zł, a zatem sytuuje się na poziomie drugiej najtańszej transakcji w próbce liczącej 11 transakcji.

Obliczenia wykonane z uwzględnieniem tej odstającej od pozostałych cen transakcji są więc obarczone istotnym błędem metodologicznym, który znacznie zaniżył szacowaną wartość działki.

Co więcej działka nr [...] o powierzchni 60 m2, obr. [...], położona jest przy ul. [...] na os. [...] czyli lokalizacja tej działki jest zupełnie inna niż wycenianej, gdyż osiedle [...] usytuowane jest po przeciwległej stronie miasta, a przede wszystkim dlatego, iż sąsiedztwo tej działki stanowią tereny przemysłowe.

Nieruchomość ta jest zatem niepodobna do szacowanej działki pod względem lokalizacji, a także pod względem przeznaczenia terenów przyległych do niej, gdyż sąsiedztwo tej działki stanowią tereny przemysłowe. Skarżący załączył na dowód powyższego mapy i rysunek obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr [...] przeznaczona jest po połowie pod drogę o symbolu 12KDD oraz pod tereny przemysłowo-usługowe o symbolu 31 PU (a nie pod zieleń).

Ponadto skarżący zarzucił biegłej, że przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami o gorszych lokalizacjach (niepodobnych do nieruchomości wywłaszczonej) niż te które zostały zawarte w dzielnicy [...] (czyli niż te dostępne transakcje, którą są podobne lokalizacyjnie do nieruchomości szacowanej).

I tak biegła pominęła transakcje:

- z 23 czerwca 2015 r. działki położonej przy ulicy [...] (obręb [...]) o powierzchni 614 m2 sprzedanej za cenę [...] zł/m2 pod drogę publiczną, numer repertorium [...],

- z 16 października 2015 r. działki położonej przy ulicy [...] (obręb [...]) o powierzchni 1 072 m2 sprzedanej za cenę [...] zł/m2, numer repertorium [...],

- z 2 października 2014 r. działki położonej przy ulicy [...] (obręb [...]) o powierzchni 1 008 m2 sprzedanej po cenie 190,48 z/m2 numer repertorium [...].

Skarżący zarzucił także autorce operatu szacunkowego, iż bez żadnego uzasadnienia dobierała jako nieruchomości podobne tylko transakcje z najniższymi cenami.

Równocześnie biegła pominęła wiele transakcji działek kupionych przez Gminę Miasta K. oraz GDDKiA pod drogi publiczne położonych w tych samych lokalizacjach (lub odpowiedniejszych lokalizacjach niż przyjęte przez biegłą w operacie) ale za znacznie wyższe ceny.

I tak biegła uwzględniła w obliczeniach (transakcja nr [...]) działkę nr [...] o powierzchni 99 m2 położoną przy ul. [...] obr. [...] na os. [...], kupioną przez Gminę Miasta K. pod [...] za [...] zł/m2.

Równocześnie pominęła transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 124 m2 położoną także w obrębie [...] na os. [...], kupioną 28 października 2015 r. przez Gminę Miasta K. pod [...] za [...] zł/m2.

Pominęła ona także transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 102 m2 położoną w obrębie [...] na sąsiednim os. [...], kupioną 21 grudnia 2015 r. przez Gminę Miasta K. pod ul. [...] za [...] zł/m2.

Biegła w operacie uwzględniła w obliczeniach działki:

- poł. w obrębie [...] na os. [...] kupione przez Gminę Miasta K. za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]),

- poł. w obrębie [...] na os. [...] kupione przez Gminę Miasta K. za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]),

- poł. w obrębie [...] na os. [...] kupione przez Gminę Miasta K. za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]) i za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]),

- poł. w obrębie [...] na os. [...] kupione przez Gminę Miasta K. za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]).

Równocześnie biegła pominęła transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 293 m2 położoną w obrębie [...] na os. [...], kupioną 8 czerwca 2015 r. przez Gminę Miasta K. pod ul. [...] za [...] zł/m2.

Pominęła ona także transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 3 592 m2 położoną w obrębie [...] na sąsiednim os. [...], kupioną 25 maja 2016 r. przez Gminę Miasta K. pod ul. [...] za [...] zł/m2.

Biegła uwzględniła w obliczeniach działkę nr [...] o powierzchni 60 m2 położoną przy ul. [...] obr. [...] na os. [...], kupioną przez Gminę Miasta K. za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]).

Równocześnie biegła pominęła transakcję zakupu 12,5% części działki nr [...] o powierzchni 49 m2 położoną w obrębie [...] także na os. [...], kupioną 30 maja 2014 r. przez Gminę Miasta K. pod trasę [...] za [...] zł/m2.

Biegła pominęła także transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 87 m2 położoną w obrębie [...] także na os. [...] kupioną 17 grudnia 2015 r. przez Gminę Miasta K. pod ul. [...] za [...] zł/m2.

Biegła uwzględniła w obliczeniach działki:

- poł. w obrębie [...] na os. [...] przy obwodnicy [...] kupione przez GDDKiA za [...] zł/m2 (Lp. 9) i za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]),

- poł. w obrębie [...] na os. [...] przy obwodnicy [...] kupione przez GDDKiA za [...] zł/m2 (transakcja nr [...]).

Równocześnie biegła pominęła transakcję zakupu działki nr [...] o powierzchni 863 m2 położoną w obrębie [...] na os. [...], kupioną 27 lutego 2014 r. przez GDDKiA pod obwodnicę [...] za [...] zł/m2.

Pominęła ona także transakcję zakupu działek nr [...] i [...] o powierzchni 1 544 m2 położonych w obrębie [...] na os. [...], kupione 11 marca 2014 r. przez GDDKiA pod obwodnicę [...] także za [...] zł/m2.

Ponadto biegła pominęła transakcję zakupu z 4 marca 2016 r. działek nr [...] i [...] o powierzchni 1 065 m2 obręb [...] na os. [...] pod budowę dróg publicznych ul. [...] i ul. [...] w sąsiedztwie terenów zieleni ZR i MN, gdzie cena zapłacona przez Gminę Miasta K. wyniosła [...] zł/m2 oraz transakcję zakupu z 27 października 2015 r. działki nr [...] o powierzchni 554 m2 obręb [...] na os. [...] pod budowę drogi publicznej ul. [...] w sąsiedztwie terenów zieleni ZR i MN, gdzie cena zapłacona przez Gminę Miasta K. wyniosła [...] zł/m2.

W związku z powyższym skarżący stwierdził, że biegła w operacie w ogóle nie dokonała analizy wiarygodności cen i nie odrzuciła transakcji niespełniających definicji "ceny rynkowej".

Konsekwencją pominięcia przez biegłą najbardziej podobnych działek drogowych o wyższych cenach jest wyraźne zaniżenie ceny i zniekształcenie wyniku końcowego wyceny nieruchomości wywłaszczonej. Co więcej w operacie biegłej nie znajdują się opisy nieruchomości porównawczych, co także jest nieprawidłowe pod względem formalnym, jak również uniemożliwia merytoryczne odniesienie się do tej kwestii. Tym samym analiza biegłej nie jest ani klarowna, ani wystarczająca, aby została uznana za wiarygodną i prawidłową.

W konsekwencji zdaniem skarżącego ustalona przez biegłą wartość nieruchomości w rzeczywistości nie ustala aktualnej wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny i nie odpowiada cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży, tym samym nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Ponadto skarżący zarzucił, że organ I instancji zupełnie pominął w swych rozważaniach zalegające w aktach odpisy dwóch operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości gruntowej stanowiącej część działki nr [...] obr. [...] położonej przy ul. [...] w K., objętej księgą wieczystą nr [...] wykonanych 7 listopada 2011 r. przez biegłą rzeczoznawcę majątkową dr. inż. M. S. na zlecenie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., w których biegła ustaliła wartość ceny jednostkowej dla gruntów o funkcji zieleni położonych przy ul. [...] w K. na kwotę [...]zł/m2 (strona 15 w obu operatach). Przy tym skarżący podniósł, że bez znaczenia pozostaje okoliczność, dla jakich celów zostały wykonane wskazane operaty skoro w tych operatach rzeczoznawca M. S. wyliczyła wartość rynkową 1 m2 nieruchomości położonej przy ulicy [...] w K. o przeznaczeniu pod zieleń nieurządzoną czyli o takim samym przeznaczeniu i w identycznej lokalizacji jak wartość 1 m2 wyliczana przez rzeczoznawcę M. G.-L..

Dodatkowo skarżący zarzucił, że biegła w operacie z 15 grudnia 2016 r. stwierdziła brak występowania trendu zmian cen w czasie na obszarze położenia nieruchomości, więc wyliczenia sporządzone przez rzeczoznawcę M. S. pozostają w pełni aktualne.

Co więcej wskazane powyżej operaty zostały sporządzone niezależnie od niniejszego postępowania, w związku z tym winne być brane pod uwagę przez Starostę Wielickiego jako dokumenty urzędowe, a nie prywatne.

Dalej skarżący wskazał, że nie zgadza się z tezą przyjętą w decyzji przez organ I instancji, że odszkodowanie słuszne to nie jest odszkodowanie ekwiwalentne albowiem Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z dnia 8 maja 1990 r. (K 1/90, OTK 1990, nr 1, poz. 2,) stwierdził, iż słuszne odszkodowanie to odszkodowanie sprawiedliwe. Sprawiedliwe odszkodowanie jest to jednocześnie odszkodowanie ekwiwalentne, ponieważ tylko takie nie narusza istoty odszkodowania za przejęta własność. W związku z tym skarżący wskazał, że organ I instancji bezzasadnie pominął w swej decyzji art. 151 u.g.n. Tym samym przyznane odszkodowania w wysokości wartości rynkowej nieruchomości co do zasady powinno umożliwić wywłaszczonemu nabycie na lokalnym rynku nieruchomości o parametrach zbliżonych do nieruchomości wywłaszczonej. Skarżący podniósł, że przy orzeczonej przez organ kwocie odszkodowania nie jest to możliwe.

Wojewoda decyzją z 29 czerwca 2018 r. znak [...], na podstawie art. 9a u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 935), utrzymał w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przywołał art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 i ust. 1a specustawy drogowej.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że w sprawie niniejszej organ I instancji zobowiązany był powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem ta opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać, jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Niezależnie od powyższego, zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu.

Organ wskazał również na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści".

Dalej organ omówił wycenę nieruchomości sporządzoną 15 grudnia 2016 r., położoną, w dniu określania stanu (17 listopada 2015 r.), zgodnie ze studium, w terenach zieleni nieurządzonej oznaczonych symbolem "ZR". Wykorzystując podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej, stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 u.g.n., biegła określiła wartość działki przy uwzględnieniu cen transakcyjnych 11 nieruchomościami drogowymi z terenu miasta K. - dzielnica [...]. Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń, w wyniku której biegła stwierdziła, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych (ok. [...] zł/m2) są wyższe niż średnie ceny transakcyjne nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni (ok. [...] zł/m2), a zatem w niniejszym przypadku zasada korzyści występuje.

Organ wskazał, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe, natomiast jedynie w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych. Organ powołał się na opracowanie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pn. "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych", Warszawa 2012, s. 98-101.

W świetle powołanych powyżej przepisów przyjęcie przez biegłą zasady korzyści zgodnie z art. 134 ust 4 u.g.n. jest prawidłowe.

Organ dodał, że ustawodawca zarówno w u.g.n. jak i rozporządzeniu nie zawarł definicji pojęć rynku lokalnego i regionalnego. Ich znaczenie zostało dookreślone w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym wskazano, iż pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa.

Następnie organ podał, że autorka operatu będącego podstawę decyzji I instancji stosując metodę korygowania ceny średniej dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do zgłoszonych w odwołaniu licznych zarzutów, organ odwoławczy stwierdził, że odnośnie załączonego do akt kontroperatu, na podstawie którego według odwołującego powinno zostać ustalone odszkodowanie w przedmiotowej sprawie, przyjęta przez biegłego w tym operacie metodologia oszacowania sięga jedynie do unormowania zawartego w § 36 ust. 3 rozporządzenia, pomijając regulacje art. 134 ust. 4 u.g.n. Tym samym tak sporządzona wycena nie uwzględnia przepisu rangi ustawowej, a opiera się jedynie na unormowaniach wykonawczych, co sprzeciwia się wymogowi uwzględniania norm prawnych rangi ustawowej. W efekcie operat ten nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w przedmiotowym postępowaniu.

Przywołując orzeczenia sądów administracyjnych organ wskazał, że odnośnie relacji między art. 134 ust. 4 u.g.n. a § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia, jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposób użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym prawo korzyści w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości - według tych kryteriów, które zwiększają wartość nieruchomości.

Organ wskazał, że skoro określenie wartości przedmiotowej nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, to miał zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 zd. 1 in fine rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i nie było potrzeby sięgania do reguł z § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Dalej organ wskazał, że wbrew twierdzeniom skarżącego, w aktach przedmiotowej sprawy brak wymienionych w odwołaniu operatów szacunkowych z 6 sierpnia 2007 r., sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. oraz opinii ww. rzeczoznawcy z 7 listopada 2011 r. (nie są one wyszczególnione także w znajdujących się w aktach kartach poglądowych). Niezależnie od powyższego dowody te nie mogą mieć znaczenia w przedmiotowej sprawie, skoro - jak wskazuje skarżący - zostały one sporządzone w innym celu, niż objęty niniejszym postępowaniem, a poza tym dotyczą okresu sprzed wielu lat. Tym samym nie było podstaw do ich pozyskiwania, gdyż przyczyniłoby się to wyłącznie do przedłużenia postępowania.

Zdaniem organu, wbrew twierdzeniom skarżącego, biegła ustosunkowała się wystarczająco do nieruchomości wskazanych przez skarżącego jako takich, które w jego subiektywnej opinii winny być wzięte pod porównania.

W piśmie z 23 maja 2017 r. biegła wyjaśniła bowiem, że wszystkie podane w piśmie skarżącego nieruchomości, znajdują się w terenach skoncentrowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowych, natomiast wyceniana działka znajduje się w otoczeniu terenów niezabudowanych starorzecza W. o przeznaczeniu pod zieleń, w odległości ok. 300 m od zabudowy jednorodzinnej przy Ośrodku Sportu i Rekreacji "K." i ok. 315 m od składu budowlanego przy ul. [...]. Tymczasem zgodnie z aktualnym orzecznictwem NSA o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Również tylko rzeczoznawca kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, jak i o tym jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny.

Zdaniem organu dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także zastosowane podejście i metodę wyceny, wielkość współczynników korygujących odnoszą się do wiadomości specjalnych, a więc do takiego zakresu operatu szacunkowego, który - z uwagi na brak tego rodzaju wiadomości - nie mógł być przedmiotem weryfikacji zarówno ze strony organów, jak i Sądu I instancji.

Nie jest zasadny zarzut wskazujący na to, iż dane zawarte w operacie nie pozwalają na zidentyfikowanie nieruchomości porównawczych, skoro wszystkie one mają podane numery działek i obręby ewidencyjne, a także numery i daty aktów notarialnych, którymi były objęte. Skarżący miał zatem możliwość zapoznania się z podstawowymi parametrami tychże nieruchomości, lecz mimo to ostatecznie zakwestionował przyjęcie do porównania jedynie działki nr [...] obr. 104 Podgórze o pow. 60 m2. W piśmie z 5 września 2017 r. rzeczoznawca ustosunkowała się do zarzutów w tym zakresie, wskazując, iż "(...) nabywana była pod ulicę [...], a jej sąsiedztwo stanowią, oprócz zabudowy przemysłowej przy ulicy i luźnej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej (położone znacznie bliżej niż przy działce nr [...]), również kompleksy niezabudowanych użytków zielonych, zatem zgodnie z przeprowadzoną analizą i zasadami wycen nie zachodzą przesłanki do odrzucenia tej transakcji jedynie z powodu najniższej ceny transakcyjnej".

Wyjaśnienia te są zdaniem organu spójne i logiczne, zaś zarzuty formułowane przez skarżącego - nietrafne. Faktem jest, iż przeznaczenie planistyczne tej działki to: częściowo tereny dróg publicznych (oznaczone symbolem 12KDD) a częściowo tereny zabudowy usługowo-przemysłowej (oznaczone symbolem 31 PU), zaś gruntów sąsiadujących z działką - analogiczne, tyle tylko, że już fakt, iż działka ta nabywana była pod ulicę, oznacza że mogła być ona uznana za nieruchomość drogową i wzięta do porównania. Organ podkreślił, że realizacja ww. zasad ustalania odszkodowań zawartych w ustawie jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny niewątpliwie należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu ich użytkowania.

Uwzględniając wpływ, jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie cen administracyjnych nieruchomości drogowych jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględnić również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych.

Organ wskazał, że biegła nie przyjęła cechy "przeznaczenie planistyczne nieruchomości przyległych", lecz "sąsiedztwo - stan zagospodarowania otoczenia", przez co należy rozumieć szeroko rozumiany sposób zagospodarowania i faktycznego użytkowania nieruchomości znajdujących się na tym obszarze (a więc nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczących z wycenianą działką). Tymczasem fakt, że w otoczeniu działki nr [...] znajdują się również niezabudowane użytki zielone, wynika choćby z ogólnodostępnych portali geodezyjnych (takich jak np. Miejski System Informacji Przestrzennej). Analogicznie prezentuje się sytuacja w odniesieniu do lokalizacji tej nieruchomości porównawczej. Biegła trafnie zdaniem organu zauważyła, że [...] stanowią podobne do wycenianych tereny peryferyjne przy granicy miasta, w pobliżu węzła autostradowego drogi ekspresowej [...] z autostradą [...].

Przywołując wyrok NSA organ wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa.

Jako trafne organ ocenił także rozstrzygnięcie zawarte w pkt. 2 zaskarżonej decyzji dotyczącym braku powiększenia odszkodowania o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Skoro bowiem właściciele nie wykazali, by w terminie wskazanym w ww. przepisie uzewnętrznili oni zamiar wydania nieruchomości, to tym samym nie było podstaw do zastosowania omawianej regulacji.

H. Ł. wniósł na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów, które mogło mieć wpływ na wynik niniejszej sprawy:

- art. 8 § 1 oraz art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt 1 i 7 K.p.a. oraz art. 176 u.g.n. poprzez brak wyłączenia od udziału w postępowaniu administracyjnym działającej w charakterze biegłej rzeczoznawcy M. G.-L. i zlecenie jej wykonania operatu w sprawie, mimo że wyżej wskazana biegła od 2014 roku wykonywała operaty szacunkowe na zlecenie strony niniejszego postępowania tj. Gminy Miejskiej K. (chociażby operaty dotyczące zamówienia pod nazwą "wykonanie operatów szacunkowych (5 części) - edycja [...]" z dnia 5 listopada 2014 r.), ponadto w dalszym ciągu startuje w przetargach organizowanych przez Gminę Miejską K., w związku z powyższym pozostawała oraz pozostaje z Gminą Miejską K. w takim stosunku prawnym, który budzi uzasadnione wątpliwości co do jej obiektywności w niniejszej sprawie, zwłaszcza mając na uwadze, iż wyżej wskazana biegła w swym operacie z 15 grudnia 2016 r. dobrała jako nieruchomości podobne tylko transakcje z najniższymi cenami, o czym świadczą o wiele droższe transakcje przedstawione w kontroperacie odnoszące się zarówno do nieruchomości przeznaczonych pod zieleń jak i pod drogi, a także transakcje nieruchomościami drogowymi wskazane przez skarżącego w odwołaniu i we wcześniejszych pismach w sprawie,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 156 ust. 4 i 5 u.g.n., w konsekwencji błędne przyjęcie w zaskarżonej decyzji, iż opinia (operat) z 15 grudnia 2016 r. jest nadal aktualna, mimo że biegła nieprawidłowo potwierdziła 31 stycznia 2018 r. aktualność opinii tj. bez wymaganej prawem stosownej analizy cen nieruchomości oraz wskazania aktualnego trendu zmian cen w czasie, zaś z kontroperatu wynika, że przyjęte przez biegłą średnie ceny transakcyjne zarówno nieruchomości przeznaczonych pod zieleń jak i nieruchomości drogowych są całkowicie nieaktualne, bowiem zgodnie z kontroperatem (wyliczona na 30 marca 2018 r. na bazie 16 i 23 transakcji nieruchomościami podobnymi — strona 27 i 23 operatu) średnia cena nieruchomości przeznaczonych pod zieleń na tym terenie wynosi obecnie [...] zł za m2, a nie [...] zł jak podała i następnie błędnie uaktualniła w swej opinii biegła M. G.-L., zaś średnia cena nieruchomości przeznaczonych pod drogi na tym terenie wynosi obecnie [...] zł za m2, a nie [...] zł jak podała i następnie błędnie uaktualniła w swojej opinii biegła,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. § 36 ust. 4 rozporządzenia, w konsekwencji niezasadne odrzucenie i oparcie decyzji na opinii z 15 grudnia 2016 r., bowiem art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia, odnosi się wyłącznie do nieruchomości, które w chwili wydania decyzji (dacie decyzji) wywłaszczeniowej były już rzeczywiście przeznaczone pod cel wywłaszczenia, zaś nie ma zastosowanie do tzw. fikcji przeznaczenia gruntu, jaka zachodzi w niniejszej sprawie, gdzie zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 154 u.g.n., co rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w swym wyroku z dnia 16 października 2012 roku wydanym do sygnatury akt K 4/10,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie § 36 rozporządzenia w zw. z art. 154 u.g.n., w konsekwencji oparcie zaskarżonej decyzji na opinii z 15 grudnia 2016 r., w której biegła całkowicie pominęła, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej, przy tym organ odwoławczy kompletnie pominął, iż najkorzystniejszą cenę dla skarżącego za wywłaszczoną nieruchomość, uwzględniającą aktualne ceny transakcyjne oraz wyżej wymienioną zasadę, ustalono w kontroperacie,

- naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia, w konsekwencji błędne rozumienie przez organ II instancji tzw. "zasady korzyści", ponieważ w sytuacji gdy nieruchomości o funkcji zieleni średnio wynoszą [...] zł za m2, a średnia cena nieruchomości przeznaczonych pod drogi wynosi [...] zł za m2, to zgodnie z prawidłowo rozumianą zasadą korzyści należało wyliczyć wartość wycenianej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości "zielonych", a następnie podwyższyć uzyskaną cenę o 50%, bowiem w tej sytuacji zastosowanie § 36 ust. 3 rozporządzenia, dla nieruchomości skarżącego jest bardziej korzystny niż suche zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. § 36 ustęp 4 rozporządzenia, czego z tylko dla siebie znanych powodów organ II instancji w zaskarżonej decyzji nie zauważał i cały czas błędnie upiera się nad pełnym akceptowaniem opinii z 15 grudnia 2016 roku, która w każdym zakresie (tj. zarówno odnośnie analizy rynku, cen transakcyjnych oraz metodologii) jest mniej korzystna dla skarżącego niż kontroperat, więc nasuwa się pytanie do jakiej zasady korzyści odnosi się organ II instancji w zaskarżonej decyzji i dlaczego na jej podstawie neguje kontroperat (pomijając zawarte w nim transakcje i analizę rynku),

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 2 u.g.n. bowiem zgodnie z prawidłową analizą rynku przeprowadzoną w kontroperacie w 2017 roku Gmina Miejska K. w dzielnicy [...] w K. wykupiła 7 działek pod drogi publiczne w przedziale cenowym od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 ze średnią ceną [...] zł/m2, wskazana średnia cena stanowi odniesienie do ustawowego wymogu zawartego w wyżej wymienionym artykule tj. "aktualnie kształtującej się ceny w obrocie nieruchomościami", tym samym ustalona w opinii z 15 grudnia 2016 r. cena 1 m2 na poziome [...] zł narusza powyższy ustawowy wymóg,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 151 u.g.n., ponieważ operat z 15 grudnia 2016 r., na którym organy obu instancji oparły swoje decyzje, nie ustala najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku za wywłaszczoną nieruchomość, tym samym w obu decyzjach nie ustalono słusznego odszkodowania, bowiem biegła pominęła 14 transakcji z wyższymi cenami (podane przez skarżącego choćby w odwołaniu skarżącego z 17 maja 2018 r.) podając nieprawdziwe fakty, że wskazane przez Skarżącego nieruchomości znajdują się na terenach skoncentrowanej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, mimo iż wskazane czternaście nieruchomości jest położone w identycznych lokalizacjach (nieruchomość sąsiadujące i o tym samym przeznaczeniu) jak nieruchomości, które biegła wzięła do porównań, przy tym są to nieruchomości bardziej podobne niż jedenaście nieruchomości wziętych do porównań przez biegłą w operacie z 15 grudnia 2016 r.,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie art. 4 pkt 16 w z art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4.1 rozporządzenia, bowiem organy obu instancji w pełni zaakceptowały operat z 15 grudnia 2016 r., w którym biegła dobrała jako nieruchomości podobne tylko transakcje z najniższymi cenami, równocześnie pomijając wiele transakcji działek kupionych przez Gminę Miejską K. oraz GDDKiA pod drogi publiczne oraz pod zieleń położonych w tych samych lokalizacjach i posiadających podobne cechy ale za znacznie wyższe ceny, o czym świadczy 23 transakcji nieruchomościami drogowymi i 16 transakcji nieruchomościami pod zieleń zawartych w kontroperacie, 14 transakcji nieruchomościami drogowymi wskazane przez skarżącego w odwołaniu, 12 i 17 transakcji nieruchomościami z przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną wskazanych w dwóch operatach M. S.,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4.1. rozporządzenia, ponieważ przyjęte przez biegłą w operacie z 15 grudnia 2016 r. transakcje do porównań (zwłaszcza nr [...]) są "mniej zbliżone" do nieruchomości wycenianej niż transakcje nieruchomości wskazane w toku postępowania przez skarżącego (choćby w odwołaniu), a także niż 23 transakcje drogowe wskazane w kontroperacie,

- przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnie art. 154 ust. 1 u.g.n., polegającą na błędnym przyjęciu w zaskarżonej decyzji, że w zakresie doboru nieruchomości przyjętych do porównań, rzeczoznawca ma całkowitą dowolność niepopartą stosownym uzasadnieniem i analizą,

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez całkowicie błędne odrzucenie kontroperatu,

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez pominięcie transakcji nieruchomościami o funkcji zieleni zawartych w operatach wykonanych przez rzeczoznawcę majątkową M. S. na zlecenie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., czyli podmiotu kompletne niezwiązanego z osobą skarżącego, gdzie transakcje odnoszące się do nieruchomość skarżącego już w listopadzie 2011 r. są znacznie wyższe niż transakcje przedstawione w operacie z 15 grudnia 2016 r., co także potwierdza, iż biegła M. G.-L. wzięła do porównań w swej opinii wyłącznie transakcje z najniższymi cenami, przy tym skarżący podnosi, że dwa ww. operaty M. S. zostały załączone do pisma skarżącego z 25 sierpnia 2017 r. i winny zalegać w aktach sprawy, stąd dziwi twierdzenie zawarte w decyzji, że organ II instancji nie mógł ich znaleźć w aktach,

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz w zw. z art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., poprzez zaakceptowanie przez organy obu instancji operatu wykonanego przez rzeczoznawcę M. G.-L. w sprawie, bez obalenia zgłaszanych pod jego adresem zarzutów, oraz pomimo wykazanych przez skarżącego ewidentnych sprzeczności między operatem a dalszymi pisemnymi wyjaśnieniami biegłej (zwłaszcza w zakresie, jakże istotnej transakcji nr [...]),

- art. 138 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i orzeczenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości co najmniej [...] zł.

Jednocześnie skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, poprzedzającej ją decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi. Zażądał również zobowiązania organu I instancji do wydania decyzji w przedmiotowej sprawie w terminie 15 dni na podstawie zalegającego w aktach kontroperatu, a co za tym idzie powiększenia wcześniej ustalonego odszkodowania o kwotę [...]zł za wywłaszczoną nieruchomość. Wniósł też o zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów wynagrodzenie jego pełnomocnika.

W uzasadnieniu zarzutów skargi powtórzono argumentację odwołania. Ponadto podkreślono m.in., że organ odwoławczy nie odniósł się w ogóle do zawartych w kontroperacie transakcji nieruchomościami pod zieleń i pod drogi oraz wyliczonej średniej ceny za m2 dla tego typu nieruchomości na tym terenie, a także do wiarygodności cen transakcyjnych zawartych w tym operacie.

Zarzucono, że rzeczoznawca pozostawała oraz pragnie pozostawać z Gminą Miejską K. w stosunku prawnym opartym na zależności finansowej, który budzi uzasadnione wątpliwości co do jej bezstronności w niniejszej sprawie, zwłaszcza że finalnie zapłacić odszkodowanie ma właśnie Gmina Miejska K.. Wskazana okoliczność powinna być wzięta pod uwagę i dokładnie wyjaśniona przez organy obu instancji z urzędu, tak się jednak nie stało.

Skarżący podkreślił, że cel kontroperatu jest taki sam jak operatu z 15 grudnia 2016 r. To samo dotyczy metody i podejścia.

Inaczej tylko zastosowano w obu operatach zasadę korzyści, jednak stosowanie tej zasady żadną miarą nie wpływa na analizę rynku oraz wiarygodność cen transakcyjnych czy na dobór nieruchomości podobnych i ustalenie średniej ceny za m2 nieruchomości.

Skarżący zaprzeczył, by prawdziwe było twierdzenie biegłej, a za nim twierdzenie organu odwoławczego zawarte w zaskarżonej decyzji, że podane przez niego w pismach nieruchomości (transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości szacowanej) znajdują się na terenach skoncentrowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, a co za tym idzie podlegają odrzuceniu i nie są porównywalne do 11 transakcji nieruchomościami zawartymi w opinii biegłej z 15 grudnia 2016 r. Na dowód powyższego skarżący przedstawił mapkę z lokalizacjami nieruchomości wziętych do porównań przez biegłą, które zostały wskazane na mapie czerwonymi cyframi oraz z lokalizacjami nieruchomości przedstawionymi przez skarżącego w jego pismach, które zostały wskazane na mapie zielonymi literami.

Zdaniem skarżącego na tej mapie widać, że nieruchomości, na które powołuje się skarżący nie leżą w zabudowie usługowej, ponadto są bardziej zbliżone lokalizacyjnie jak i funkcjonalnie do nieruchomości szacownej niż nieruchomości przedstawione przez biegłą w operacie z 15 grudnia 2016 r.

Skarżący przedstawił tabelę jego zdaniem podobnych do szacowanej nieruchomości, oznaczonych od A do Z, w tym 11 transakcji przyjętych przez biegłą M. G.-L..

Wskazał, że nieruchomość nr [...] jest niepodobna do szacowanej działki pod względem lokalizacji, a także pod względem przeznaczenia terenów przyległych do niej, gdyż sąsiedztwo tej działki stanowią wyłącznie tereny przemysłowe.

Zdaniem skarżącego potwierdza to sama biegła, argumentując, iż "podane w piśmie (strony postępowania) nieruchomości znajdują się w terenach ... usługowych ([...]), natomiast wyceniana działka znajduje się w otoczeniu terenów niezabudowanych starorzecza W. o przeznaczeniu pod zieleń..." — co też w swojej decyzji powtórzył organ odwoławczy.

Zdaniem skarżącego to właśnie nieruchomość nr [...] (nr [...] w operacie biegłej) położona jest na terenie [...], nie zaś nieruchomości wskazane przez skarżącego.

Na dowód powyższego skarżący przedstawił mapę z oficjalnej witryny Urzędu Miasta K. (Obserwator) obrazującą sąsiedztwo i położenie działki nr [...] oraz rysunek obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr [...] przeznaczona jest po połowie pod drogę o symbolu 12KDD oraz pod tereny przemysłowo-usługowe o symbolu 31PU (a nie pod zieleń).

Skoro więc brak podobnego sąsiedztwa do działki szacowanej, to należało tą transakcję odrzucić jako niepodobną do nieruchomości szacowanej pod względem lokalizacji (inne niż zieleń sąsiedztwo) i przeznaczeniu (odmienna od zieleni funkcja terenów przyległych).

Przywołując wyrok NSA skarżący podniósł, że jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania.

Skarżący podniósł, że przecież w wycenie nieruchomości ranga podobieństwa podniesiona została do jednej z podstaw poprawnej wyceny wartości nieruchomości. W związku z powyższym zdaniem skarżącego biegła w operacie w ogóle nie dokonała analizy wiarygodności cen i nie odrzuciła transakcji niespełniających definicji "ceny rynkowej".

Skarżący podkreślił, że zarówno w trakcie postępowania w I instancji, jak i w odwołaniu, nie poprzestał tylko na gołosłownym kwestionowaniu operatu, ale przedstawił konkretne zarzuty wobec jego treści i wniosków, które wymagały od biegłej jak i organów dogłębnej analizy i merytorycznego wyjaśnienia. W tym skarżący na potwierdzenie faktu zaniżenia przez biegłą ceny oszacowanej nieruchomości przedłożył kontroperat.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2188) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że zachodzą podstawy do jej uchylenia na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c P.p.s.a. Na zasadzie art. 135 P.p.s.a. Sąd uchylił także decyzję organu pierwszej instancji. Skarga zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ podniesione w niej zarzuty były w części zasadne. Zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 P.p.s.a. skutkuje wyeliminowaniem jej z obrotu prawnego.

W niniejszej sprawie kontroli sądu administracyjnego podlegała decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność Miasta K., na podstawie przepisów specustawy drogowej.

W przedmiotowej sprawie nie były sporne okoliczności wywłaszczenia i nabycia przez Gminę Miejską K. działki nr [...] w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej. Powyższe spowodowało po stronie organu obowiązek orzeczenia odszkodowania na rzecz byłych właścicieli, to jest skarżącego i jego żony, co wynika z odpowiedniej księgi wieczystej nieruchomości.

Odnośnie kwestii mających znaczenie dla wyceny nieruchomości nie były sporne cechy charakterystyczne działki obejmujące położenie, kształt i stan zagospodarowania, a także data określenia stanu nieruchomości - 17 listopada 2015r. Nie było też kwestionowane przyjęcie przeznaczenia nieruchomości zgodnie ze studium, jako zieleń nieurządzona ZR oraz brak objęcia nieruchomości decyzją o warunkach zabudowy ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W istocie nie było też przedmiotem sporu, że ceny nieruchomości o przeznaczeniu na zieleń były niższe niż nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, dlatego zasadne było zastosowanie tzw. zasady korzyści. Nie ulegało również wątpliwości, że zarówno autorka operatu z 15 grudnia 2016 r. jak i autor kontroperatu posiadali stosowne uprawnienia biegłych rzeczoznawców majątkowych.

Główną kwestią sporu była prawidłowość oceny organów dotycząca rzetelności, metodologii i podstawy prawnej dokonania wyceny w operacie szacunkowym z 15 grudnia 2016 r., będącym podstawowym dowodem w niniejszej sprawie. Sporna była też odpowiednia ocena kontroperatu. W zakresie prawidłowości ww. operatów kwestionowane było przede wszystkim uzasadnienie doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, a także sposób i podstawa prawna zastosowania zasady korzyści. Strony różnie oceniły też możliwość zastosowania w sprawie jako dowodów operatów sporządzonych w innych postępowaniach oraz zastosowanie do biegłej przepisów o wyłączeniu.

Materialnoprawną podstawą decyzji poddanych kontroli sądowej były przepisy specustawy drogowej i u.g.n.

Na wstępie należy wskazać, ze zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Art. 12 ust. 4a powołanej ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła powołany art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy u.g.n., a w szczególności art. 134, zgodnie z którym: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Istotne znaczenie w sprawie mają też reguły procesowe, zgodnie z którymi ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.)

Zgodnie zaś z art. 154 u.g.n.:

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie znaczenie ma także § 36 rozporządzenia, zgodnie z którym:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji;

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym;

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%;

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio;

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej;

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi (...)

Stosownie do § 4 rozporządzenia:

1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie organy administracji publicznej trafnie wskazały przepisy będące materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia.

Jednak wobec niewystarczająco rzetelnej oceny operatu szacunkowego, będącego podstawą rozstrzygnięcia, decyzje musiały zostać usunięte z obrotu prawnego.

Należy wskazać, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i doktrynie istnieją rozbieżności odnośnie zakresu koniecznej i dopuszczalnej kontroli decyzji opartych na operatach szacunkowych sporządzonych przez biegłych dysponujących wiedzą specjalną niedostępną dla organów i sądu. Przyjmuje się jednak jednolicie, że operat taki musi być uzasadniony spójnie i logicznie w zakresie przyjętych istotnych dla końcowego efektu elementów.

Zaobserwować można również rozbieżności w orzecznictwie i doktrynie odnośnie przesłanek i konsekwencji zastosowania instytucji zawartej w art. 157 u.g.n., dotyczącej kontroli operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców, z inicjatywy strony lub organu.

Niniejsza sprawa administracyjna w przedmiocie odszkodowania dotyczy wywłaszczenia dokonanego na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 17 listopada 2015 r.

W sprawie zostały opracowane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych dwa operaty szacunkowe: jeden został opracowany na zlecenie organu i stał się głównym dowodem i podstawą zaskarżonej decyzji organu; drugi – opracowany na zlecenie skarżącego.

Należy przy tym wskazać, że okoliczności podniesione w skardze, mające w zamierzeniu skarżącego dyskwalifikować obiektywność biegłej, nie mogą być uznane jako spełniające przesłanki wyłączenia w rozumieniu wskazanych w skardze, ani jakichkolwiek innych ustanowionych w K.p.a. przepisów (np. art. 24 K.p.a.). Nawet jeżeli biegła sporządza na zlecenie Gminy Miejskiej K. i za wynagrodzeniem operaty szacunkowe, to nie może być uznana za pracownika w rozumieniu ww. przepisu.

Dalej należy wskazać, że wobec niebudzącego wątpliwości przyjęcia przez oboje rzeczoznawców, że nieruchomości o przeznaczeniu na zieleń, cechowały się niższymi cenami transakcyjnymi, to niewątpliwie należało zastosować zasadę korzyści.

W aspekcie relacji art. 134 ust. 4 u.g.n. i § 36 ust. 3 rozporządzenia, zarówno wykładnia zaprezentowana przez organy, jak i przez skarżącego, zawiera błędy.

Co do zasady jednak trafnie wskazał organ odwoławczy, że prawo korzyści jest statuowane bezpośrednio przepisem ustawy i nie sposób przepisów aktu wykonawczego do tej ustawy interpretować w sposób prowadzący do jego ograniczenia bądź wyłączenia w odniesieniu do określonych przypadków wywłaszczenia. Gdy, stosując § 36 rozporządzenia rzeczoznawca dochodzi do wyceny mniej korzystnej dla wywłaszczanego, niż gdyby wyceniać nieruchomość w oparciu o art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., to bezwzględnie należy stosować przepisy ustawowe. Trzeba bowiem przyjąć, że norma wynikająca z § 36 rozporządzenia nie może naruszać regulacji ustawowej wynikającej z przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. Podstawą orzekania będzie w tym wypadku bezpośrednio art. 134 ust. 4 u.g.n., co - wbrew twierdzeniom skarżącego - nie wpływa negatywnie na wysokość oszacowanej ceny. W niniejszej sprawie bowiem przyczyną niżej oszacowanej wartości nie był sposób dokonywanej wyceny, a zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do opracowania.

Nie ma racji skarżący i autor kontroperatu, że w niniejszej sprawie należało zastosować cenę ustaloną dla nieruchomości przeznaczonych na zieleń, powiększoną o 50% wartości.

Nie ma przy tym znaczenia błędna wykładnia organu odwoławczego co do możliwości zastosowania § 36 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia, co do której powołał się m.in. na opracowanie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Chociaż bowiem istotnie zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej, a decydujące dla określenia wartości nieruchomości co do zasady jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, to powyższe zasady doznają ograniczenia ze względu na statuowaną w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasadę korzyści. Wbrew stanowisku skarżącego, powyższe uregulowanie chroni prawa właściciela, ale zwykle jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie wyceniane na rynku wyżej niż drogowe, np. mieszkaniowe, usługowe, a nie np. rolne czy pod zieleń. Dlatego też wszelka argumentacja, przywoływane wyroki i zakwestionowanie przyjętych w operacie cen transakcyjnych, dotyczące nieruchomości przeznaczonych na zieleń, nie miało w sprawie decydującego znaczenia, a zatem również istotnego wpływu na jej wynik.

Z kolei wiele z przywołanych przez organ wyroków NSA z 2011 i 2012 r. dotyczyło brzmienia § 36 rozporządzenia sprzed nowelizacji ww. rozporządzenia dokonanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011 r., nr 165, poz. 985). Nowelizacja ta w sposób istotny zmieniła brzmienie całego przepisu. Dlatego tezy zawarte w uzasadnieniach ww. wyroków nie mogą być uznane za adekwatne w sprawie niniejszej.

Częściowo trafne są też zarzuty skarżącego, że przytoczone przez organ I instancji fragmenty wyroków NSA odnoszą się do innego stanu faktycznego tj. do sytuacji, w której wywłaszczona nieruchomość na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycje drogową.

Mając na uwadze powyżej nakreślony przebieg postępowania oraz wątpliwości związane ze znacznymi różnicami w przyjętej liście transakcji nieruchomości podobnych, a w konsekwencji w ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości, przy zastosowaniu tego samego podejścia i metody, należało oczekiwać odpowiedniego, wyczerpującego uzasadnienia lub wyjaśnień rzeczoznawcy będącego autorem operatu przyjętego przez organ jako podstawa decyzji, umożliwiających dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków operatu.

Wnioski operatu winny być możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane korekty i współczynniki, jak i lista transakcji nieruchomości porównawczych, winny być szczegółowo wyjaśnione.

Biegła i organy powinni mieć na względzie, iż sporządzany operat dotyczy osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegła doszła do zawartych w operacie wniosków, ponieważ tylko to umożliwia ocenę prawidłowości tego dowodu. Rzeczoznawca winna opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania.

Z kolei organy w uzasadnieniach decyzji oceniając operat powinny sprostać ciążącemu na nich obowiązkowi dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej poprzez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (por. wyrok NSA z 13 września 2012 r., sygn. I OSK 7/11).

Należy podkreślić, że do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80, art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Może m.in. żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu o wyjaśnienia co do jego treści (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. II OSK 459/05, LEX nr 206473).

Jak trafnie podniósł skarżący okoliczność, że wybór podejścia, metody oraz techniki szacowania, jak i dobór transakcji nieruchomościami podobnymi należy do rzeczoznawcy, nie oznacza jeszcze, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma obowiązek zbadać, czy przedłożony operat jest zgodny z przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012r., sygn. I OSK 172/11, LEX nr 1124070).

Mając na uwadze powyższe rozważania oraz przytoczone na wstępie przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie, przechodząc do ustosunkowania się do zarzutów skargi należy wskazać, że biegła nie uzasadniła wystarczająco w operacie i wyjaśnieniach w pismach z 9 lutego 2017 r., 8 kwietnia 2017 r. i 23 maja 2017 r., dlaczego cena w transakcji nr 7 jest wyraźnie niższa od drugiej najtańszej ceny aż o 39% i odbiega od średniej z pozostałych 10 transakcji aż o [...] zł/m2 ti. o 42%.

Nie wyjaśniła również wystarczająco kwestii podobieństwa sąsiedztwa tej działki do działki szacowanej.

Powyższe zarzuty skarżącego nie były gołosłowne, bowiem załączył on mapy i rysunek obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr [...] przeznaczona jest po połowie pod drogę o symbolu 12KDD oraz pod tereny przemysłowo-usługowe o symbolu 31 PU (a nie pod zieleń). Ponadto biegła nie odniosła się wystarczająco do zarzutów, że przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami o gorszych lokalizacjach niż te, które zostały zawarte w dzielnicy [...]. Należy tu podkreślić, że skarżący już w piśmie z 10 marca 2017 r. zawarł tabelę transakcji wymienionych od lit. A do Z (23 nieruchomości), a biegła przyjęła najmniejszą dopuszczalną liczbę 11 transakcji.

W skardze szczegółowo opisano poszczególne transakcje przyjęte przez biegłą i porównano z transakcjami nieruchomości leżących w ich sąsiedztwie o wyższych cenach.

Jak słusznie podniósł skarżący biegła nie zawarła również takich opisów nieruchomości porównawczych, które umożliwiłyby merytoryczne odniesienie się do kwestii ich podobieństwa i przyjętych współczynników korygujących. Tym samym analiza biegłej nie jest ani klarowna, ani wystarczająca, aby została uznana za wiarygodną i prawidłową. Niezasadnie zatem organ odwoławczy przyjął, że biegła zawarła opisy poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętej skali cech rynkowych oraz przypisanych im wartościami w sposób wykazujący uwzględnienie m.in. dyspozycji § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Biegła winna była również bardziej wyczerpująco uzasadnić pominięcie 14 transakcji z wyższymi cenami wskazywanymi w skardze i wcześniej, już w postępowaniu I instancji.

Jak trafnie wskazał organ odwoławczy nie może opinia rzeczoznawcy sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać, jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Tymczasem biegła w swym operacie i pismach wyjaśniających w znacznej mierze zasłaniała się specjalnym charakterem wiedzy, nie odnosząc się rzetelnie do konkretnie wskazanych zarzutów skarżącego, popartych w końcu kontroperatem. Powyższe nie może być uznane za wystarczające wyjaśnienie, ze względu na podważenie twierdzeń biegłej przez wskazanie transakcji nieruchomościami z sąsiedztwa nieruchomości przyjętych przez nią samą, a także uwzględnieniem konkurencyjnych nieruchomości o wyższych cenach transakcyjnych przez innego rzeczoznawcę, także dysponującego wiedzą specjalną.

Co do oceny kontroperatu przez organ odwoławczy należy wskazać, że trafnie wytknął on, że przyjęta przez biegłego w tym operacie metodologia szacowania sięga jedynie do unormowania zawartego w § 36 ust. 3 rozporządzenia, pomijając regulacje art. 134 ust. 4 u.g.n. Tym samym tak sporządzona wycena nie uwzględnia przepisu rangi ustawowej, a opiera się jedynie na unormowaniach wykonawczych, co sprzeciwia się wymogowi uwzględniania norm prawnych rangi ustawowej.

W efekcie kontroperat ten rzeczywiście nie mógł stanowić jedynej podstawy do ustalenia odszkodowania w przedmiotowym postępowaniu. Z powyższego w żadnej mierze nie wynika jednak, by wadliwe były dokonana w kontroperacie analiza rynku i przyjęte nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

Jak trafnie podniósł skarżący błędne zastosowanie zasady korzyści nie wpływa na analizę rynku oraz wiarygodność cen transakcyjnych czy na dobór nieruchomości podobnych i ustalenie średniej ceny za m2 nieruchomości.

Nadmienić jeszcze trzeba, że nie można przyjąć, jak chciałby skarżący, że zasada korzyści oznacza konieczność przyjęcia za podstawę decyzji w sprawie odszkodowania korzystniejszego z kilku opracowanych w sprawie operatu szacunkowego.

Odnośnie natomiast zarzutów pominięcia przez organy w swych rozważaniach dwóch operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości gruntowej stanowiącej część działki nr [...] obr. [...] położonej przy ul. [...] w K., objętej księgą wieczystą nr [...] wykonanych 7 listopada 2011 r. przez biegłą M. S. na zlecenie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K., należy wskazać, że w kontekście oszacowania wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu, wbrew stanowisku skarżącego, nie jest bez znaczenia okoliczność, dla jakich celów zostały wykonane wskazane operaty.

Organy powinny jednak zwrócić się do rzeczoznawcy opracowującego operat przyjęty za podstawę ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, o wyjaśnienie różnicy w przyjętych cenach 1 m2 nieruchomości położonej przy tej samej ulicy o identycznym przeznaczeniu i lokalizacji.

Odnosząc się do kwestii prawidłowości dokonanego 31 stycznia 2018 r. potwierdzenia aktualności operatu z 15 grudnia 2016 r. należy wskazać, że wbrew zarzutom skargi załączono do tej opinii analizę cen nieruchomości oraz wskazanie aktualnego trendu zmian cen w czasie (k. 203 -204 akt administracyjnych). Trzeba jednak zaznaczyć, że budzi wątpliwości stwierdzenie aktualności operatu i brak zmiany wyceny, przy jednoczesnym wskazaniu, że nastąpił wzrost cen o 2,2% w skali roku. Mimo wskazania przez biegłą, że załączyła wymagany przepisami dokument ubezpieczenia, brak jest tego dokumentu w aktach.

Podsumowując należy podkreślić, że na rozwiniętym lokalnym rynku nieruchomości (południe K.), gdzie możliwe jest znalezienie wielu nieruchomości podobnych do szacowanej, okazuje się, że decydujące znaczenie dla wysokości wyceny ma dobór tych nieruchomości. Zatem prawidłowy operat winien być przez biegłego wyczerpująco uzasadniony co do przyjęcia konkretnych transakcji, a także opisu i zastosowania przyjętych współczynników korygujących. Dlatego też zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych w niniejszej sprawie nie jest wynikiem zakwestionowania wyborów dokonanych przez rzeczoznawcę, ale brakiem ich wystarczającego uzasadnienia.

Organy akceptując operat, którego wyborów biegła nie uzasadniła w sposób spójny i przekonywujący, naruszyły art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 K.p.a. Z kolei brakiem stosownego uzasadnienia decyzji w tym zakresie uchybiono art. 107 § 3 K.p.a. Zatem organy nie wykazały, by przyjęta wartość szacowanej nieruchomości spełniała kryteria zawarte w art. 151 u.g.n.

Końcowo Sąd stwierdza, że trafnie organ odwoławczy ocenił rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 decyzji I instancji.

Podsumowując Sąd stwierdził, że oba wskazane operaty zawierają błędy, które choć nie dyskwalifikują ich w całości, to uniemożliwiły oparcie na którymś z nich prawidłowej decyzji o odszkodowaniu. Również ocena ww. operatów dokonana zarówno przez organy, jak i przez skarżącego, nie była w pełni usprawiedliwiona i oparta na stosownych, właściwie wykładanych przepisach, co wyżej wskazano.

W ponownie prowadzonym postępowaniu, mając na uwadze art. 153 P.p.s.a., organy zastosują się do przedstawionej w uzasadnieniu wykładni przepisów i ocenie prawnej, a także rozważą konieczność zwrócenia się do biegłego o wyjaśnienia, bądź sporządzenia nowego operatu, czy też zastosowania art. 157 u.g.n., który może być zastosowany nie tylko z inicjatywy strony, ale też organu.

Ze względu na powyższe, na podstawie art.145 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 135 P.p.s.a., orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 P.p.s.a. (zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw) oraz art. 205 § 2 P.p.s.a. Na zasądzone koszty w wysokości 6 900 zł składa się: 1 500 zł tytułem uiszczonego przez skarżącego wpisu od skargi; 5.400 zł tytułem wynagrodzenia – w stawce minimalnej - adwokata reprezentującego skarżącego (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800).