Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1630/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6274 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca
Hasła tematyczne: Cudzoziemcy
Skarżony organ: Minister Spraw Wewnętrznych
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 1 ust 1, ust 4, art 5, art 6 ust 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 167 poz 1758
law: ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2013 r. sprawy ze skargi I. K. na decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy udzielenia promesy na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] czerwca 2012 r. I.L. (obywatel [...]) wystąpił do Ministra Spraw Wewnętrznych o przyrzeczenie wydania zezwolenia (promesy) na nabycie nieruchomości – lokalu mieszkalnego o powierzchni [...] m2 położonego w G. przy ul. [...] nabytej aktem notarialnym z dnia [...] lipca 2002 r. przez jego ówczesną żonę M.K., wskazaną jako właściciel w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w W.

We wniosku skarżący zakwestionował oświadczenie M.K., zamieszczone w akcie notarialnym z [...] lipca 2002 r., że nieruchomość tę nabyła ze środków pochodzących z majątku odrębnego (§ 2 aktu notarialnego). Podkreślił, że w dniu zawarcia tej umowy, z M.K. pozostawała z nim w związku małżeńskim. Wyjaśnił, że małżeństwo to zostało zawarte w dniu [...] listopada 2001r., rozwiązane natomiast przez rozwód w dniu [...] stycznia 2005 r. (wyrok Sąd Okręgowy w G. z [...] grudnia 2004 r.).

Skarżący wyjaśnił, że wnioskiem z dnia [...] grudnia 2009 r. wystąpił do Sądu Rejonowego G. z wnioskiem o podział majątku wspólnego oraz ustalenie, że sporny lokal wchodzi w skład majątku wspólnego stron. Podkreślił, że na zakup nieruchomości przy ul. [...] czynił nakłady finansowe.

Minister Spraw Wewnętrznych decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., wydaną na podstawie art.3 d ust. 1 i art. 1a ust. 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758 ze zm.), art. 104 i art. 80 K.p.a. odmówił skarżącemu udzielenia (wydania) promesy na wydanie zezwolenia na nabycie tej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Minister Spraw Wewnętrznych, po rozpatrzeniu wniosku strony o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy swoje rozstrzygnięcie.

Organ stwierdził, że skarżący nie dołączył do wniosku o wydanie promesy na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oświadczenia zbywcy wyrażającego wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729). Minister podkreślił, że oświadczenie to jest o tyle istotne, że w przypadku stwierdzenia przez sąd, że nieruchomość stanowi majątek wspólny, wnioskodawca w związku z orzeczonym rozwodem zachowałby prawo do udziału wynoszącego ½ części w prawie własności nieruchomości, natomiast w toczącym się postępowaniu administracyjnym wnioskodawca ubiega się o wydanie promesy na nabycie całej nieruchomości, a nie udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości.

Minister stwierdził ponadto, że przyjęcie, iż lokal mieszkalny wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków prowadziłoby do stwierdzenia, że skarżący nabył nieruchomość z naruszeniem art. 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, bowiem dniu nabycia nie posiadał zezwolenia na nabycie nieruchomości.

I.K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie tę ostateczną decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych. Organowi administracji zarzucił naruszenie:

1) art. 1a ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przez jego błędne niezastosowanie, tj. odmowę wydania promesy w sytuacji, gdy zostały spełnione przesłanki do jej wydania,

2) naruszenie art. 1a ust. 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przez jego błędną interpretację i bezpodstawne uznanie, że przepis ten uniemożliwia nabycia przez wnioskodawcę nieruchomości na podstawie rozstrzygnięcia sądu, gdyż w chwili zawierania umowy przez M.K. wnioskodawca nie posiadał zezwolenia – podczas gdy nabycie przez wnioskodawcę ma nastąpić nie w dacie nabycia przez M.K. (a więc z datą wsteczną), a z momentem orzeczenia sądu w tym zakresie,

3) błędne przyjęcie, że nabycie przez wnioskodawcę wraz z byłą małżonką M.K. do majątku wspólnego w zakresie ustawowej wspólności małżeńskiej miało nastąpić w dacie nabycia nieruchomości przez M.K. i wobec powyższego było nieważne z mocy prawa – podczas gdy czym innym jest nabycie nieruchomości przez M.K., a czym innym wejście określonego roszczenia (nie nieruchomości – a roszczenia o ustalenie, że nieruchomość jest majątkiem wspólnym) do majątku wspólnego,

4) naruszenie art. 6 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przez przyjęcie nieważności nabycia własności nieruchomości, podczas gdy zgodnie z tym przepisem o nieważności takiej czynności orzeka sąd, nie zaś organ administracji publicznej,

5) naruszenie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 czerwca 2012 r., przez jego błędne zastosowanie, w sytuacji gdy w okolicznościach niniejszej sprawy przedstawienie oświadczenia zbywcy nieruchomości jest niemożliwe (z uwagi na toczący się spór sądowy).

Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie zajmując stanowisko jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Spraw Wewnętrznych wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 tej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Natomiast przepis art. 3 d ust. 1 ustawy stanowi, że cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia (promesy).

Skarżący żądanie uzyskania takiej promesy opierał na tym, że domaga się w postępowaniu przed sądem powszechnym w sprawie o podział majątku wspólnego po pierwsze ustalenia, że zakupiona przez byłą żonę aktem notarialnym z [...] lipca 2002r. nieruchomość stanowi majątek wspólny byłych małżonków, po drugie przyznania na jego rzecz przez sąd w drodze postanowienia prawa własności spornej nieruchomości w całości. W konsekwencji, aby jego zdaniem mogło dojść do przyznania mu prawa własności konieczne jest uzyskanie stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Uzyskanie promesy natomiast stanowi zabezpieczenie dla niego, że takowa zgoda zostanie udzielona. Cudzoziemiec bowiem legitymujący się promesą nie uzyskuje zezwolenia na nabycie nieruchomości, lecz otrzymuje szczególną gwarancję w postaci przyrzeczenia wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości, którą określono w promesie zezwolenia. Omawiana decyzja nie wywołuje żadnych skutków o charakterze materialnoprawnym, a tym samym nie legitymuje adresata promesy do nabycia nieruchomości. Przed nabyciem nieruchomości zatem ma obowiązek uzyskania zezwolenia, co w wypadku uzyskania wcześniej promesy powinno nastąpić, chyba że ulegnie zmianie stan faktyczny istotny dla sprawy.

W omawianej sprawie organ odmówił udzielenia promesy powołując się na dwie przesłanki – jedną o charakterze formalnym, drugą natomiast materialnym. Mianowicie do wniosku nie zostało dołączone oświadczenie właściciela zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz skarżącego, co w tej konkretnej sytuacji wymagałoby uzyskania oświadczenia byłej żony, z którą – jak należy wywodzić skoro podział majątku odbywa się na drodze sądowej – pozostaje w sporze. Wymóg uzyskania takiego oświadczenia wynika z § 3 ust. 1 pkt 3) rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012, poz. 729).

W ocenie Sądu stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji, że w każdym wypadku występowania o wydanie zezwolenia jest bezwzględnie wymagany dokument w postaci oświadczenia zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości – nie może być uznane za trafne. Zgodnie z art. 1 ust. 4 ustawy nabyciem nieruchomości w rozumieniu omawianej ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Ustawa zatem nie ogranicza nabycia wyłącznie do czynności prawnych, lecz rozszerza zakres tytułów takiego nabycia. Takim zdarzeniem może być zatem także orzeczenie sądowe, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. W takim wypadku nie zawsze będzie możliwe przedstawienie oświadczenia zbywcy z różnorakich przyczyn. Choćby w wypadku nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Nabycie takie ma pierwotny charakter i z istoty nie będzie możliwe uzyskanie oświadczenia zbywcy, gdyż takiej osoby w tych relacjach prawnych brak. Z kolei w wypadku przymusowego charakteru przeniesienia własności, a taki charakter z reguły mają orzeczenia sądowe również nie będzie możliwie z reguły przedstawienie oświadczenia zbywcy o zamiarze zbycia. Zamiar ten bowiem zostaje zastąpiony przymusem wynikającym z wiążącego charakteru prawomocnego orzeczenia sądowego. O przeniesieniu prawa własności decyduje sąd nie zaś zbywca i nabywca. Stosunek obligacyjny zostaje zastąpiony orzeczeniem sądowym, które w sferze prawa własności powoduje taki sam skutek jak czynność prawna zawarta między stronami. Jednakże w wypadku orzeczenia sądowego wchodzi istotny element jakim jest przymus realizowany przez organy władzy sądowniczej, co wyklucza wolność i swobodę przy dokonywaniu czynności prawnych przez strony.

Co prawda rozporządzenie z dnia 20 czerwca 2012r. nie różnicuje sposobów nabycia przy formułowaniu nakazu przedłożenia omawianego oświadczenia zbywcy, nie mniej jednak nie może być stosowane przez organ bez zachowania reguł racjonalnej wykładni. Ta natomiast nie może prowadzić do tego, że organ wymaga takich dokumentów, które z istoty zdarzenia prawnego stanowiącego nabycie nieruchomości nie są możliwe do przedłożenia.

Przesłanka odmowy udzielenia promesy o charakterze materialnym – wskazana w zaskarżonej decyzji - dotyczy naruszenia art. 6 ust. 1 ustawy. Przepis ten stanowi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Sankcja ta ma charakter bezwzględnej (vide wyrok SN z dnia 25 czerwca 2008r. sygn. akt III CZP 53/08) i nabycie w rozumieniu legalnej definicji bez uprzedniego zezwolenia w każdym wypadku skutkuje nieważnością. O tym, że zezwolenie ma być uzyskane przed nabyciem nieruchomości przesądza z kolei art. 5 ustawy. Stanowi on, że bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków - także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji wynika ze stwierdzenia, że wydanie promesy stanowiłoby w istocie konwalidowanie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez uprzedniego uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych. Nie można jednocześnie twierdzić, aby organ wszedł w kompetencję zastrzeżoną dla sądu powszechnego. Z art. 6 ust. 2 ustawy wynika, że w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy o nieważności nabycia orzeka sąd. Organ nie wypowiedział się, że na jakimkolwiek etapie doszło do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia, co skutkuje nieważnością tego nabycia. Nie mógł zresztą tego uczynić, bowiem na datę orzekania brak było jakichkolwiek podstaw faktycznych aby twierdzić, że doszło do nabycia nieruchomości przez I.K. pomimo braku stosownego zezwolenia na dokonanie takiej czynności. O tym bowiem zdecydować może jedynie sąd powszechny w postępowaniu o podział majątku dorobkowego. Sąd ten bowiem dokona ustalenia – o ile nie zmieni się sytuacja procesowa, że sporny lokal wchodzi w skład majątku dorobkowego byłych małżonków i zniesie wspólność poprzez przyznanie prawa własności jednemu z nich lub oddali wniosek o podział majątku stwierdzając, że nie zachodzą przesłanki do podziału z racji, że żaden składnik majątku wspólnego nie istnieje – wniosek o podział majątku wspólnego obejmował jedynie sporny lokal położony w G. przy ul. [...]. Ustalenie, którego dokonałby sąd w postępowaniu o podział majątku, że lokal wchodzi w skład dorobku małżeńskiego będzie miało skutek z mocą wsteczną, co będzie oznaczało przyjęcie prawnej fikcji, że małżonkowie łącznie nabyli lokal w dniu [...] lipca 2002r.

Organ przywołał w tym miejscu wyrok SN z dnia 25 czerwca 2008r. (sygn. akt III CZP 53/08) i twierdzi, że nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków cudzoziemca i obywatela polskiego należy rozumieć jako nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy. Podzielając to stanowisko należałoby stwierdzić, że jeśliby obecnie Minister udzielił promesy na warunkach podanych przez skarżącego we wniosku oznaczałoby, że nabycie nieruchomości przez niego i żonę nastąpiłoby bez takowego zezwolenia, gdyż w 2002r. skarżący nie legitymowałby się zezwoleniem z racji tego, że o takowe nie wystąpił. Tymczasem, co wynika z przywołanego art. 5 ustawy zezwoleniem cudzoziemiec musi dysponować się przed przystąpieniem do czynności nabycia nieruchomości. W tej sytuacji uzyskanie zezwolenia ex post stanowiłoby naruszenie art. 5 ustawy i doprowadziło w konsekwencji do sytuacji, w której organ konwalidowałby nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze umowy sprzedaży bez uzyskania uprzednio zezwolenia Ministra, o którym mowa w art. 1 ust. 1 ustawy.

Pomimo, że nie wszystkie argumenty przedstawione w zaskarżonej decyzji zasługują na aprobatę, nie mniej jednak istnieją podstawy do odmowy udzielenia promesy, co wykazał organ. Z tych względów, Sąd na zasadzie art. 151 P.p.s.a skargę oddalił.