Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1045/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2016-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 pkt 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 26 stycznia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Ewa Osipuk Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 stycznia 2016 roku sprawy ze skargi M. Sz. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 13 stycznia 2014 r. Burmistrz Miasta i Gminy "[...]"odmówił "[...]"ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na "[...]". Organ pierwszej instancji stwierdził bowiem, że nie został spełniony warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647, z późn. zm.), zwanej dalej jako u.p.z.p., gdyż działki przylegle do przedmiotowej nieruchomości nie były zabudowane.

Po rozpoznaniu odwołania inwestora, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w "[...]"decyzją z dnia 13 marca 2014 r. uchyliło powyższą decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kolegium zarzuciło, że kwestionowana decyzja nie zawierała części graficznej, co uniemożliwiło ocenę prawidłowości tej decyzji.

Burmistrz Miasta i Gminy "[...]"decyzją z dnia 22 kwietnia 2014 r. ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji, podtrzymując w całości stanowisko zajęte w decyzji z dnia 13 stycznia 2014 r.

Po rozpoznaniu odwołania inwestora, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w "[...]"decyzją z dnia 7 października 2014 r. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium podniosło, że organ pierwszej instancji przyjął, iż skoro na jedynej zabudowanej działce w obszarze analizowanym posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej, to niemożliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla działki inwestora. W ocenie organu odwoławczego, w tej sytuacji niezbędne było ustalenie, jakie obiekty były zlokalizowane na tej działce i czy stanowiły one bazę i zaplecze gospodarstwa rolnego, w którym prowadzona jest działalność o charakterze rolniczym. Kolegium wskazało ponadto na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego o mapę w skali 1:5000 i odniesienie się do zarzutu odwołania, iż obszar analizowany powinien być rozszerzony i objąć również działki dostępne z drogi gminnej nr "[...]".

Burmistrz Miasta i Gminy "[...]"decyzją z dnia 5 stycznia 2015 r. kolejny raz odmówił ustalenia warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji.

W uzasadnieniu podał, że działka objęta wnioskiem położona jest poza skupioną zabudową wsi "[...]". Działki przyległe do tej nieruchomości i dalsze działki nie są zabudowane i stanowią tereny rolnicze. W sąsiedztwie działki nr "[...]"nie występuje więc zabudowa pozwalająca określić wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Burmistrz wskazał ponadto, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów w skład działki nr "[...]"wchodzą pastwiska trwałe oznaczone symbolem PsIV, o pow. "[...]"ha, grunty rolne zabudowane oznaczone symbolem BrVI, o pow. "[...]"ha. Na tej działce zlokalizowany jest budynek mieszkalny o pow. "[...]"m² oraz ruiny. Działka ta stanowi więc zabudowę zagrodową, zgodnie z § 3 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Burmistrz wyjaśnił ponadto, że działki dostępne z drogi gminnej nr "[...]"w tym zabudowane działki nr "[...]", które zdaniem inwestora powinny być ujęte w analizie, położone są w odległości ok. 800 m od przedmiotowej działki. Działki te położone są w skupionej zabudowie wsi "[...]", tworząc kontur urbanistyczny zabudowy wiejskiej. Natomiast działka nr "[...]"położona jest na terenie wykorzystywanym rolniczo. Nie zostały one ujęte w obszarze analizowanym ze względu na dużą odległość od działki wnioskowanej, której front wynosi 43 m. Dodał, że działki nr nr "[...]"wchodzą w inny kontur urbanistyczny niż wnioskowana działka. Wyjaśnił również, że działka nr "[...]"nie jest dostępna z tej samej drogi, do której przylega działka objęta wnioskiem, gdyż posiada ona dostęp do drogi położonej na działce nr "[...]"przez działkę nr "[...]"i przez drogę gruntową położoną na działce nr "[...]".

Uwzględniając powyższe, Burmistrz podtrzymał stanowisko, że w sąsiedztwie działki nr "[...]"nie występuje zabudowa pozwalająca określić wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ocenił jednocześnie, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

W złożonym odwołaniu "[...]"zarzucił, że w analizie nie oparto się na cechach istniejącej architektury i sposobie użytkowania nieruchomości. zauważył, że na działce "[...]"znajduje się wyłącznie budynek· mieszkalny, którego cechy architektoniczne pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników zabudowy oraz zagospodarowaniu terenu. Ponadto nie jest tam prowadzona działalność rolna, a istniejąca zabudowa realizuje wyłącznie funkcję mieszkaniową. Zauważył, że zabudowa zagrodowa różni się jedynie tym, iż oprócz budynku mieszkalnego na działce mogą być zlokalizowane dodatkowo budynki inwentarskie. Wywiódł, że istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej nie wyklucza podjęcia inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego, gdyż obie kategorie zabudowy polegają na wybudowaniu budynku mieszkalnego wraz z dodatkowymi elementami w postaci np. budynków gospodarczych. Przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymóg kontynuacji funkcji należy bowiem rozumieć szerzej uznając, że nowa zabudowa jest dopuszczalna, o ile nie godzi ona w zastany stan I rzeczy. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową oznacza to, że nowa inwestycja może być mieszkalna pod warunkiem kontynuacji cech i parametrów zabudowy. Organ bezpodstawnie przyjął, że nowa zabudowa lub zagospodarowanie musi posiada funkcje takie jak dotychczas istniejąca, podczas gdy przepis jedynie wymaga, aby inwestycja nie była z istniejącą zabudową wyraźnie sprzeczna. Zauważył ponadto, że dozwolone było rozszerzenie granic terenu analizowanego na działki nr "[...]"jest, gdyż w celu dokonania analizy obszar analizowany można dowolnie powiększać, w ramach tego samego układu urbanistycznego, tworzącego spójną całość urbanistyczną. Odwołujący zarzucił ponadto, że decyzja z dnia 5 stycznia 2015 r. została wydana z naruszeniem zasad określonych w art. 7, art. 8 i art. 12 K.p.a., a także z przekroczeniem terminów określonych w art. 35 § 3 K.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 22 lipca 2015 r. utrzymało

w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podniosło, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe, jeżeli zostaną spełnione łącznie wszystkie przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jedną z nich jest zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W tej regule mieszczą się m.in. wymagania dotyczące funkcji obiektu. Kolegium wskazało, że terenami o odmiennej funkcji i przeznaczeniu są tereny zabudowy zagrodowej i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Podkreśliło, że zasadniczym elementem postępowania wyjaśniającego

w rozpoznawanej sprawie było sporządzenie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół przedmiotowej działki wynikało, że za front działki uznana została część działki przylegająca do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, wynosząca 43 m. Trzykrotna szerokość frontu działki wyniosła zatem 129 m. Z uwagi na sposób zagospodarowania działek sąsiednich, granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone: od północy ok. 300 m - ze względu na ujęcie zabudowy zagrodowej, która wchodzi w kontur urbanistyczny wsi "[...]"tworząc ład przestrzenny; od południa ok. trzykrotną szerokość frontu wnioskowanej działki - ok. 129 m, ze względu na rozległe tereny wykorzystywane rolniczo; od zachodu trzykrotną szerokość frontu działki, ze względu na występowanie terenów leśnych tworzących kontur leśny na bardzo rozległym terenie; od wschodu również przyjęto trzykrotną szerokość frontu działki, z uwagi na występujące rozległe tereny wykorzystywane rolniczo. Wyjaśniono też, że obszar analizowany wyznaczony został na mapie zasadniczej w skali 1:1000, a lokalizację działki w odniesieniu do najbliżej zabudowy przedstawiono na mapie w skali 1:5000. Podano ponadto, że działka nr "[...]"jest zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie zagrodowej; działki o numerach: "[...]"stanowią tereny rolne niezabudowane; w skład kompleksu leśnego wchodzą działki: nr "[...]"; drogi wewnętrzne (KDW) stanowią działki o numerach: "[...]". Kolegium stwierdziło, że jedyną działką zabudowaną, znajdującą się w obszarze analizowanym, jest działka nr "[...]"która jednak posiada dostęp do drogi położonej na działce nr "[...]", a przez drogę gruntową na działce nr "[...]". Działka nr "[...]"nie leży bezpośrednio przy drodze oznaczonej nr "[...]", do której bezpośrednio przylega działka objęta wnioskiem. Organ odwoławczy zaznaczył ponadto, że przedmiotowa działka położona jest poza skupioną zabudową wsi "[...]", a przyległe do niej działki nie są zabudowane podobnie, jak dalsze działki, które stanowią tereny rolnicze. Uwzględniając powyższe stwierdziło, że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie został zachowany. Działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, położona jest bowiem na terenie wykorzystywanym rolniczo, w kompleksie kilkunastu działek wydzielonych z działki rolnej, poza skupioną zabudową wsi "[...]" i żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób, który stanowiłby podstawę do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

W ocenie Kolegium nie było podstaw do ujęcia w analizie zabudowanych działek o numerach: "[...]", z uwagi na ich położenie w odległości ok. 800 m od przedmiotowej działki, w skupionej zabudowie wsi "[...]", tworzącej kontur urbanistyczny zabudowy wiejskiej. Wyjaśniono, że za działki sąsiednie mogą być uznane jedynie te, które położone są w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Całość taka nie może być zbyt rozległa, gdyż ustawodawca, używając pojęcia" sąsiadująca", narzucił pewną bliskość. Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu, że dowolnie pominięto w analizie działkę nr "[...]", gdyż zdaniem organu działka ta nie leży bezpośrednio przy drodze położonej na działce nr "[...]", bezpośrednio do której przylega działka objęta wnioskiem. Ponadto działka objęta wnioskiem posiada powierzchnię 2001 m², natomiast działka nr "[...]" posiada powierzchnię fizyczną 0,7819 ha, przeliczeniową 0,3358 ha. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów w skład działki nr "[...]"wchodzą pastwiska trwałe o pow. "[...]"ha i grunty rolne zabudowane o pow. "[...]"ha. Z uwagi na to, że na tej działce zlokalizowany jest budynek mieszkalny o pow. "[...]"m² i ruiny, charakter istniejącej zabudowy funkcjonalnie związany jest z gospodarstwem rolnym. Istnienie zaś zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej.

Kolegium stwierdziło ponadto, że ponieważ podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było niespełnienie przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie zaistniała konieczność wystąpienia do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska o uzgodnienie, choć działka położona jest w Obszarze Chronionego Krajobrazu "[...]".

Kolegium podzieliło zarzut naruszenia art. 35 § 3 i art. 36 K.p.a. Wyjaśniło ponadto, że organ odwoławczy nie jest uprawniony do orzeczenia co do istoty i ustalenia po raz pierwszy warunków zabudowy.

W złożonej skardze "[...]"stwierdził, że wybór do analizy działki nr "[...]" był prawidłowy, gdyż analiza obszaru winna uwzględniać także bardziej oddalone od przedmiotowej działki grunty. Zauważył, że § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) nie wskazuje maksymalnej odległości dla dokonania analizy. Z tego względu przepis ten należy interpretować z uwzględnieniem wykładni celowościowej, to jest należy badać czy planowa inwestycja nie kłóci się z pobliskimi zabudowaniami pod względem funkcjonalności lub estetyki. Skoro wokół przedmiotowej działki znajdują się przede wszystkim pola, to analizą należało objąć także dalszy teren, w tym działki nr "[...]", na których zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa. Skarżący podniósł, że ze względu na rozmiar działek, odległości dzielące działki na terenach wiejskich mogą być znaczne, nawet kilkusetmetrowe. W niniejszej sprawie wyznaczono zbyt mały obszar, co skutkowało błędną oceną, że planowana zabudowa kłóci się z dotychczasową funkcją obszarów przyległych – pastwisk i działek ornych. Skarżący zarzucił, że przy analizie działki nr "[...]" nie uwzględniono funkcji znajdującej się tam zabudowy – domu mieszkalnego, lecz funkcję gruntu. Za okoliczność bez znaczenia uznał fakt, że za ten grunt jest płacony podatek rolny. Skarżący wywiódł też, że z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie wynika bezwzględny zakaz ustalania zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie i bezwzględny obowiązek kontynuacji dominującej funkcji, jeżeli z analizy wynika możliwość odstępstwa. Stwierdził, że funkcja działki nr "[...]" jest identyczna, jak funkcja działek sąsiadujących z nieruchomością skarżącego, a ponadto, na tym gruncie pobudowany jest dom mieszkalny. Identyczną funkcję ma pełnić wnioskowana inwestycja- to jest oba budynki mają zapewniać zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych. Zarzucił ponadto, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie wskazano, dlaczego planowana zabudowa pozostawałaby w konflikcie z funkcją istniejącej zabudowy oraz cechami architektonicznymi i urbanistycznymi istniejących zabudowań.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Decyzją tą Samorządowe Kolegium Odwoławcze w "[...]"utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy "[...]"z dnia 5 stycznia 2015 r., którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce "[...]", gdyż uznano, że nie została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zgodnie tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Z tego względu wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Sposób ustalenia czy wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1

pkt 1 u.p.z.p., został określony w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym

w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenia warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcję oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 16 ust. 1-5 u.p.z.p. Z kolei w myśl § 3 ust. 2, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W niniejszej sprawie obszar analizowany został ustalony zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej sporządzonej dla przedmiotowej działki wynika bowiem, że obszar ten ustalono od północy w odległości od przedmiotowej działki- ok. 300 m, zaś z pozostałych stron- w odległości ok. trzykrotnej szerokość frontu wnioskowanej działki to jest ok. 129 m. W obszarze analizowanym ustalonym wokół przedmiotowej działki znajdują się: od południa - rozległe tereny wykorzystywane rolniczo; od zachodu tereny leśne tworzące kontur leśny na bardzo rozległym terenie; od wschodu -rozległe tereny wykorzystywane rolniczo; zaś od północy (w odległości ok. 300 m) - zabudowa zagrodowa, wchodząca w kontur urbanistyczny wsi "[...]", znajdująca się na działce

nr "[...]". Działka nr "[...]"nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi powiatowej, położonej na działce nr "[...]", do której bezpośrednio przylega działka skarżącego. Działka nr "[...]"ma dostęp do tej drogi przez działkę nr "[...]"i drogę gruntową na działce nr "[...]". Dodać też należy, że jest ona położona poza skupioną zabudową wsi "[...]", a przyległe do niej działki nie są zabudowane, podobnie, jak dalsze działki, które stanowią tereny rolnicze.

Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, że zasadnie przyjęto, iż nie było odstaw do rozszerzania obszaru analizowanego w taki sposób, aby objął on wskazane przez skarżącego w odwołaniu działki nr nr "[...]". działki te znajdują się bowiem w odległości ok. 800 m od przedmiotowej działki, w skupionej zabudowie wsi "[...]", tworzącej kontur urbanistyczny zabudowy wiejskiej. Niedopuszczalne jest natomiast poszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać. Nie może budzić wątpliwości, że ustalając granice obszaru analizowanego organ powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż celem wprowadzenia jej do ustawy o planowaniu było zachowanie ładu urbanistycznego. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 1 u.p.z.p., przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Niewątpliwie, ze względu na zasadę dobrego sąsiedztwa, nie jest wykluczone ustalenie obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne, określone w rozporządzeniu, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, że rozszerzenie obszaru analizowanego służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym terenie. Nie może bowiem budzić wątpliwości, że w każdym przypadku wyznaczony obszar powinien tworzyć urbanistyczną całość (zob. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. II OSK 222/14, wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 października 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 922/15, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA").

Należy zatem podzielić stanowisko organów obu instancji, że brak było podstaw do objęcia analizą także zabudowanych działek nr nr "[...]". Niezależnie bowiem od znacznej odległości dzielącej te działki od działki skarżącego (800 m), działki te znajdują się w skupionej zabudowie wsi "[...]"i tworzą odrębny, urbanistyczny kontur zabudowy wiejskiej. Przedmiotowa działka położona jest natomiast na terenie wykorzystywanym rolniczo, poza skupioną zabudową tej wsi.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości ustalenia warunków zabudowy na podstawie zabudowy zagrodowej znajdującej się na działce nr "[...]", przyznać należy, że w u..p.z.p. ustawodawca nie definiuje pojęcia "zabudowa zagrodowa". Posiłkowo możliwe jest odwołanie się do definicji sformułowanej w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwa rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych i w gospodarstwach leśnych. Tym samym należy uznać, że zwrot "zabudowa zagrodowa" odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny. Wprawdzie powyższe mogłoby prowadzić do wniosku, że zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią identyczną funkcję, skoro obie nakierowane są na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, lecz taka konkluzja byłaby nietrafna. Należy bowiem podkreślić, że zabudowa zagrodowa związana jest głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie można bowiem pominąć faktu, że na tę zabudowę składają się przede wszystkim budynki gospodarcze i inwentarskie, którym jedynie towarzyszy budynek mieszkalny. Takie rozwiązanie nie jest charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolne. W konsekwencji nie można zatem przyjąć, że zabudowa mieszkaniowa kontynuuje funkcję zabudowy zagrodowej (zob. wyrok NSA z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 316/13, wyrok NSA z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 951/12, CBOSA). Skarżący podnosił, że budynek znajdujący się na działce nr "[...]" pełni funkcję mieszkaniową, co powinno przemawiać za zachowaniem wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Pogląd ten jest jednak nietrafny. Z map załączonych do akt sprawy wynika bowiem m.in., że na działce jest prowadzone gospodarstwo rolne (działkę stanowią grunty orne i pastwiska). Istnienie na tej działce również budynku mieszkalnego nie sprawia, że zabudowa ta traci charakter zabudowy zagrodowej. Poza tym działka ta nie leży bezpośrednio przy drodze, do której bezpośrednio przylega działka objęta wnioskiem.

Wobec powyższego, uwzględniając pogląd, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć w ten sposób, że istnienie zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej otwiera możliwość dokonania analizy na całym obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z przepisami rozporządzenia do art. 61 ust. 6 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt II OSK 318/14, niepubl.; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 1352/14 i z dnia 8 października 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 559/15, CBOSA), w stanie faktycznym sprawy zasadnie uznano, że nie została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż w prawidłowo ustalonym obszarze analizowanym nie istnieje działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wykluczyło to możliwość ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), skargę należało oddalić.