Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1214/07
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2008-07-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz stwierdzono nieważność postanowienia I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 188 w zw. z art. 145 par. 1 pkt 2 i art. 135 oraz art. 203 pkt 1; art. 81 Prawa Budowlanego, art. 6 ustawy o własności lokali
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Andrzej Gliniecki /spr./ Sędziowie sędzia NSA Wojciech Chróścielewski sędzia NSA Janina Kosowska Protokolant Marcin Sikorski po rozpoznaniu w dniu 25 lipca 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. z siedzibą w D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 marca 2007 r., sygn. akt II SA/Wr 818/06 w sprawie ze skargi [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie nałożenia na [...] Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. obowiązku przedłożenia oceny technicznej stropu nad parterem budynku mieszkalnego przy ul. [...] w D. 1. uchyla zaskarżony wyrok i stwierdza nieważność zaskarżonego postanowienia oraz utrzymanego nim w mocy postanowienia nr [...] Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w D. z dnia [...], 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. na rzecz [...] Zarządu Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. z siedzibą w D. kwotę 420 (czterysta dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 20 marca 2007 r. sygn. akt II SA/Wr 818/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę D. Z. B. M. Sp. z o.o. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...], nr [...] w sprawie nałożenia na D. Z. B. M. Sp. z o.o. obowiązku przedłożenia oceny technicznej stropu nad parterem budynku mieszkalnego przy ul. N. w D. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w D. z dnia [...], Nr [...] nałożono na D. Z. B. M. Sp. z o.o. obowiązek przedłożenia, w terminie 30 dni, oceny stanu technicznego stropu nad parterem budynku mieszkalnego przy ul. N. [...] w D. W uzasadnieniu wskazano, że w wyniku przeprowadzonych oględzin stwierdzono, iż w mieszkaniu należącym do J. B., położonym na parterze budynku przy ul. N. [...], na ścianie pokoju występują pionowe pęknięcia, a w kuchni widoczne są zarysowania i pęknięcia. W dniu [...]. J. B. poinformował organ o kolejnych pęknięciach, w związku z czym organ uznał, że stan techniczny stropu nad parterem budynku budzi poważne wątpliwości. W celu wyjaśnienia tych wątpliwości i ustalenia aktualnego stanu technicznego stropu, organ uznał, że konieczne jest wykonanie oceny zagrożenia dla ludzi i mienia oraz oceny możliwości bezpiecznego użytkowania stropu wraz z ewentualnymi zaleceniami co do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i niezbędnych robót remontowych, dlatego na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), powołanej dalej jako Prawo budowlane, nałożył na zarządcę budynku obowiązek przedstawienia oceny stany technicznego stropu.

W zażaleniu na to postanowienie D. Z. B. M. Sp. z o.o. podniósł, że nie jest zarządcą w rozumieniu art. 81c Prawa budowlanego i może jedynie reprezentować w postępowaniu władającą nieruchomością Wspólnotę Mieszkaniową.

Postanowieniem z dnia [...], nr [...], [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. po rozpatrzeniu zażalenia, utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że zebrany materiał dowodowy wskazuje jednoznacznie, że stan techniczny stropu nad parterem budynku mieszkalnego przy ul. N. [...] w D. budzi poważne wątpliwości. W tej sytuacji obowiązkiem organu było podjęcie wszelkich kroków w celu wyjaśnienia wątpliwości w zakresie stanu technicznego stropu budynku i uzyskania informacji co do sposobu usunięcia nieprawidłowości. Zgodnie bowiem z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na inwestora, właściciela lub zarządcę budynku obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

Zdaniem organu II instancji bezspornym w niniejszej sprawie jest fakt, iż [...] Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. pełni funkcję zarządcy nieruchomości, może być zatem jednym z adresatów postanowienia, o których mowa w art. 81c Prawa budowlanego. Ustawa o własności lokali, na podstawie której sprawowany jest zarząd nieruchomością, nie zna pojęcia administratora, a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny, pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem, jest zgodnie z ustawą - zarządcą nieruchomości. W związku z tym ciążą na nim określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach, za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd. Taką właśnie czynnością jest realizacja obowiązków wynikających ze skarżonego rozstrzygnięcia. Dodatkowo, zgodnie z § 3 pkt 3 umowy o zarządzanie nieruchomością, do obowiązków zarządcy należy m. in. przeprowadzanie z pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

W skardze do sądu administracyjnego na postanowienie Nr [...] z dnia [...] D. Zarząd Budynków Mieszkalnych Sp. z o.o. podniósł, że postępowanie stało się bezprzedmiotowe, ponieważ obowiązek został wykonany przez A. K., który przedłożył ocenę techniczną wykonanych robót w toku postępowania administracyjnego dotyczącego samowolnie wykonanych przez niego robót budowlanych w budynku przy ul. N. [...]. Ponadto podniesiono, że strona zobowiązana w postanowieniu nie jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu wskazanego przepisu, zatem postanowienie nie mogło być do skarżącego adresowane.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalając skargę wskazał, że przepis art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego, w brzmieniu obowiązującym na dzień wydawania ostatecznego postanowienia w sprawie, wskazywał, że organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego mogą żądać od właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów dotyczących stanu obiektu budowlanego. W razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, organy te mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Adresatem takiego postanowienia, może być bądź właściciel (współwłaściciele), bądź zarządca nieruchomości. Zdaniem Sądu kluczowe znaczenie ma zatem treść umowy łączącej wspólnotę mieszkaniową i stronę skarżącą. W umowie tej strony określiły natomiast, że przedmiotem kontraktu jest wykonywanie przez zarządcę czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (§ 3), do których umowa zalicza prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz bieżącej dokumentacji nieruchomości wspólnej, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego oraz przeprowadzanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego a także (pkt 8) usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej. Z treści umowy wynika zatem, że zgodną wolą stron było powierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej, specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami. Do czynności zaliczanych do zwykłego zarządu rzeczą wspólną należą wszelkie czynności zmierzające do utrzymania substancji rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, do takich zaś czynności zaliczyć należy czynności zmierzające do takiego użytkowania budynku, aby nie zagrażał zdrowiu i życiu ludzkiemu. Analiza treści umowy wskazuje ponadto, że strona skarżąca w umowie zobowiązała się (między innymi) do wykonywania bieżącej konserwacji i naprawy nieruchomości wspólnej oraz urządzeń technicznych, ponadto do usuwania awarii i ich skutków. Nadto z ustępu 2 § 3 umowy wynika także, iż czynności zwykłego zarządu zarządca podejmuje samodzielnie.

Treść "Umowy o zarządzanie" z dnia [...]. wskazuje, iż D. Z. B. M. Sp. z o.o. jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Sam skarżący podnosi ponadto, że jest podmiotem zawodowo trudniącym się zarządzaniem nieruchomościami. Sąd wskazał także, że okoliczność, iż jeden z mieszkańców wykonał inną ekspertyzę nie może być uznane za zadośćuczynienie nałożonemu obowiązkowi. Ekspertyza ta nie jest wystarczająca do wyeliminowania obaw o bezpieczne użytkowanie budynku z uwagi na stan techniczny stropu pierwszego piętra i jego ewentualne dodatkowe obciążenia.

W skardze kasacyjnej D. Z. B. M. Spółki z o.o. od powyższego wyroku zarzucono, naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię przepisu art. 61 oraz art. 66 Prawa budowlanego, a także art. 6 i 21 ustawy o własności lokali - polegającą na przyjęciu, że skierowanie decyzji nakładającej obowiązek przedłożenia oceny technicznej stropu do zarządcy nieruchomością wspólną, działającym na podstawie umowy o zarządzanie oraz ustawy o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami jest uzasadnione i zgodne z prawem. Zdaniem podmiotu wnoszącego skargę kasacyjną, nie jest on zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, w tym w szczególności art. 61, 66 czy też art. 81c. W związku z czym wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że treść oraz interpretacja poszczególnych zapisów umowy o zarządzanie potwierdza jedynie, iż D. Z. B. M. Sp. z o.o., jako zarządca nieruchomością wspólną, posiada umocowanie do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu, ale wszystkie czynności wykonuje na rzecz i w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, działając jako jej pełnomocnik. Zarządca nie może być zatem samodzielnym podmiotem praw i obowiązków związanych z eksploatacją nieruchomości wspólnej. Stanowisko skarżącego dotyczące braku przymiotu strony w tym postępowaniu potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Adresatem nakazu zawartego w decyzji, a tym samym stroną postępowania administracyjnego może zatem być nie zarząd a wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Zdaniem skarżącego prawo budowlane posługując się pojęciem zarządcy, wskazuje na podmiot, który nie będąc właścicielem skupia w swoim ręku pewne uprawnienia właścicielskie. Takim podmiotem jest jedynie zarządca realizujący swoje uprawnienia na podstawie stosunku prawnego jakim jest trwały zarząd. Tylko ta forma zarządu uprawnia do użytkowania nieruchomości i korzystania z niej na własną rzecz i we własnym imieniu.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 15 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powołanej dalej jako p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego skarga kasacyjna D. Z. B. M. Sp. z o.o. ([...]), nie jest pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, wskazując na naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną ich wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do uznania, iż podmiot wnoszący skargę jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nałożenie na niego obowiązku przedłożenia oceny stanu technicznego stropu nad parterem budynku mieszkalnego w oparciu o art. 81c ust. 2 tej ustawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zaskarżonym wyrokiem zaakceptował powyższe stanowisko z czym nie można się zgodzić z następujących powodów.

Pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" występuje w art. 52, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 i art. 81c Prawa budowlanego, chociaż ustawodawca nie definiuje tego pojęcia w ustawie.

Ponieważ sprawa dotyczy budynku objętego wspólnotą mieszkaniową należy przy jej rozpoznawaniu brać również pod uwagę przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), które z racji swego charakteru (lex specialis) wyznaczają ramy prawne umowy z dnia [...]. zawartej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. N. [...] w D., reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty, a Zarządzającym (D. Z. B. M. Sp. z o.o.).

Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku starał się wykazać, że obowiązek nałożony na skarżącą ([...]) postanowieniem Nr [...] z dnia [...], utrzymanym w mocy postanowieniem Nr [...] D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zgodny jest zatem z zwartą umową z dnia [...] w związku z czym "wbrew wywodom strony skarżącej jest ona zarządcą nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane".

Poza tym, strona skarżąca jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może "zatem być adresatem postanowień wydanych na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku".

W związku z powyżej cytowanymi fragmentami uzasadnienia zaskarżonego wyroku należy zauważyć, że w art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego mowa jest, podobnie jak i w innych przepisach tej ustawy, o "zarządcy obiektu budowlanego", a nie o "zarządcy nieruchomości", jak to stwierdził Sąd. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 184 i nast.) posługuje się terminami "zarządca nieruchomości" i "zarządzanie nieruchomością". Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali". Właściciele lokali mogą "określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej" (art. 18 ust. 1). W postanowieniach wyżej cytowanych ustaw odróżnić jednak trzeba zarząd, czyli zarządzanie nieruchomością wspólną, od zarządu wspólnoty mieszkaniowej rozumianego jako jej organ kolegialny. Nie można też powyższych pojęć utożsamiać z terminami "zarządzanie nieruchomością" i "zarządca nieruchomości", którymi posługuje się prawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Czym innym jest też wreszcie "zarządca obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Nie ulega wątpliwości, że strona skarżąca ([...]) jest zarządcą nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co wynika również z zawartej umowy z dnia [..] i na co trafnie zwrócił uwagę Sąd. Ustalenie to jednak nie pozwala na rozstrzygnięcie w przedmiocie niniejszej sprawy, bowiem nie można przyjąć, że "zarządca obiektu budowlanego" to "zarządca nieruchomości", tak jak to przyjął Sąd. Ponieważ zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu I instancji, zostały wydane w oparciu o art. 81c Prawa budowlanego, ustalenie znaczenia pojęcia "zarządca obiektu budowlanego", zakresu jego uprawnień, należy dokonać w oparciu o wszystkie przepisy Prawa budowlanego, w których użyto tego pojęcia, a nie tylko odnosząc się do przepisu art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1, jak to przyjęto w zaskarżanym wyroku. Zgodnie bowiem z § 10 Zasad techniki prawodawczej, stanowiącym załącznik do rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" (Dz.U. Nr 100, poz 908), dane pojęcie (zwrot, termin, określenie), użyte w różnych jednostkach redakcyjnych aktu normatywnego, musi mieć to samo znaczenie. Tymczasem ustalenie znaczenia danego pojęcia ustawowego w oparciu tylko o wykładnię jednego przepisu, w którym zostało użyte to pojęcie, może wypaczyć jego znaczenie i prowadzić do błędnych wniosków, tak jak w tym przypadku.

Analizując obowiązki, jakie mogą organy nałożyć na zarządcę obiektu budowlanego, w oparciu tylko o niektóre przepisy Prawa budowlanego (art. 52, 66, 67, 68, 69), należy jednoznacznie stwierdzić, że są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w związku z czym, jako zarządcę obiektu budowlanego nie można uznać "zarządcy nieruchomości" w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie zmienia tego i to, że niektóre z obowiązków wynikających np. z art. 62, 63, 64, 65, 70 i art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego, adresowanych do zarządcy obiektu budowlanego, można zaliczyć do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199, 201 k.c.), bowiem pojęcie "zarządca obiektu budowlanego" nie może w jednej ustawie występować w dwu różnych znaczeniach. W takiej sytuacji należy przyjąć, że zakres uprawnień zarządcy obiektu budowlanego i rozumienie tego pojęcia, określają te z obowiązków ustawowych, które stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Powyższe rozważania wskazują na to, że skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobne jak na inwestora, właściciela czy też użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia. Stanowisko to jest zbieżne z dotychczasowym orzecznictwem sądowym w tym zakresie, zgodnie z którym pojęcie zarządcy obiektu budowlanego odnosi się do jednostki organizacyjnej, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd, który jako jeden z tytułów prawnych do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, został wymieniony w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego (wyrok NSA z 27 marca 2007 r., II OSK 522/06, LEX nr 339391; wyrok WSA w Gliwicach z 19 grudnia 2007 r., II SA/GL 762/07, LEX nr 347951; wyrok NSA z 6 września 2005 r., OSK 1914/04, niepubl.; wyrok NSA z 28 kwietnia 2006 r., II OSK 800/05, niepubl.).

W innych orzeczeniach sądów administracyjnych wychodząc z podobnych założeń opowiedziano się jednoznacznie, iż obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego powinny być nałożone na wspólnotę mieszkaniową, a nie na zarząd wspólnoty (wyroki WSA w Warszawie z 9 maja 2005 r., VII SA/Wa 752/04, LEX nr 168052 i z 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, LEX nr 195009; wyrok NSA z 28 czerwca 2002 r., IV SA 2231/01, niepubl.).

W świetle powyższych rozważań należy zgodzić się z poglądem skarżącej, iż jako zarządca nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, posiada umocowanie wspólnoty mieszkaniowej jedynie do samodzielnego wykonywania czynności zwykłego zarządu, ale wszystkie te czynności wykonuje na rzecz i w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, działając jako jej pełnomocnik i reprezentant, nie może być zatem samodzielnym podmiotem praw i obowiązków. Przez czynność zwykłego zarządu uznaje się natomiast załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W odniesieniu do nieruchomości takie zarządzanie mieszczące się w ramach czynności zwykłego zarządu, określa się najczęściej skrótowo jako "bieżące administrowanie nieruchomością", co znajduje swoje odzwierciedlenie w treści art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok SN z 19 stycznia 2006 r., IV CK 343/05, LEX nr 191167). Tymczasem zdaniem skarżącej, Prawo budowlane posługuje się pojęciem zarządcy jako podmiotu, który nie będąc właścicielem skupia w swoim ręku pewne uprawnienia właścicielskie, a takim podmiotem jest jedynie zarządca, realizujący swoje uprawnienia na podstawie stosunku prawnego, jakim jest trwały zarząd, gdyż tylko ta forma zarządu uprawnia do użytkowania nieruchomości i korzystania z niej na własną rzecz i we własnym imieniu.

Należy raz jeszcze podkreślić, że w niniejszej sprawie problemem do rozstrzygnięcia było to, czy strona skarżąca może być uznana w świetle przepisów Prawa budowlanego, jako zarządca obiektu budowlanego i w konsekwencji tego adresatem postanowienia nakładającego na nią obowiązek w oparciu o przepis art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1 Prawa budowlanego.

Tymczasem w zaskarżanym wyroku błędnie przyjęto, iż rozstrzygnięcie sprawy polega na ustaleniu, czy obowiązek nałożony postanowieniem na stronę skarżącą w oparciu o art. 81c ust. 2 w związku z ust. 1 Prawa budowlanego, mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, co jednocześnie przesądziło o tym, i przyjęto, że pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" jest tożsame z pojęciem "zarządcy nieruchomości".

Jak wynika z powyższych rozważań, strona skarżąca ([..]) w świetle przepisów Prawa budowlanego nie mogła być uznany jako zarządca obiektu budowlanego, co oznacza, że podmiot ten nie mógł być stroną w sprawie, tym samym nie mógł być adresatem postanowienia wydanego na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego (art. 156 § 1 pkt 4 w związku z art. 126 k.p.a.). W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii, czy było uzasadnione nałożenie obowiązku wykonania oceny stanu technicznego stropu nad parterem budynku mieszalnego przy ul. N. [..] w D., staje się bezprzedmiotowe.

Organ nadzoru budowlanego, ponownie rozpatrując sprawę, obowiązek przedłożenia stosownej oceny stanu technicznego stropu, powinien nałożyć na wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy o własności lokali).

Ponieważ w skardze kasacyjnej wskazano na naruszenie prawa materialnego Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 w związku z art. 145 § 1 pkt 2 i art. 135 oraz art. 203 pkt 1 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.