Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 400/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 138 par. 2 w zw. z art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirella Łent (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Leszek Kleczkowski Sędzia WSA Jarosław Szulc Protokolant: Starszy asystent sędziego Waldemar Dąbrowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 czerwca 2016r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody K. z dnia 22 [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. zasądza od Wojewody K. na rzecz Gminy P. kwotę 697,00 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] marca 2015r. H. K. wystąpiła do Starosty Ś. o ustalenie w drodze decyzji odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0.0552 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym P. , gm. P.. Rokowania prowadzone z G. P. nie doprowadziły bowiem do zawarcia ugody w tej sprawie.

Wnioskiem z dnia [...] marca 2015 r. Wójt G. P. zwrócił się do Starosty Ś. o ustalenie odszkodowania za opisaną wyżej działkę zapisaną w księdze wieczystej nr [...]. W uzasadnieniu wskazał, że na mocy ostatecznej decyzji Wójta G. P. z dnia [...] lutego 2013r. zatwierdzającej podział nieruchomości, powstała działka nr [...] o pow. 0.0552 ha, która przeszła z mocy prawa na własność G. P. za odszkodowaniem, stosownie do treści art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), nazywanej dalej "u.g.n.". W dniu [...] marca 2015r. przeprowadzono oględziny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy A. L. w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2015r. określił wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. W piśmie z dnia [...] maja 2015r. wnioskodawczyni zgłosiła uwagi do operatu szacunkowego. W dniu [...] lipca 2015r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, jaką metodę zastosował przy określeniu wartości nieruchomości. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy w piśmie

z dnia [...] lipca 2015r. ustosunkował się do zastrzeżeń do operatu szacunkowego zgłoszonych przez pełnomocnika wnioskodawczyni.

W decyzji z dnia [...] sierpnia 2015r. Starosta Ś. ustalił odszkodowanie na rzecz H. K. w kwocie [...]zł i do jego wypłaty zobowiązał Wójta G. P. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, z jakiego powodu przyjął jako dowód w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2015r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. L., analizując przyjętą przez rzeczoznawcę technikę i metodę wyceny. Ponadto Starosta Ś. wskazał, że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego prawa, a nie szkody powstałej na skutek wywłaszczenia nieruchomości. Zarzut, iż biegły nie uwzględnił utraty wartości pozostałej części nieruchomości jest bezzasadny, bowiem żaden z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania. Organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w dacie jego wykonania przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera niejasności

i omyłek. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość części nieruchomości odzwierciedla warunki rynkowe, jest poprawna i spełnia zasadę korzyści. Operat szacunkowy wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych i uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku.

W złożonym odwołaniu wnioskodawczyni wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji

i przyznanie odszkodowania za wywłaszczoną działkę w realnej, rynkowej wysokości. Wniosła również o dopuszczenie dowodu z opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości przejętej przez gminę działki. W ocenie wnioskodawczyni biegły nie uwzględnił szczególnie korzystnego położenia nieruchomości w ścisłym centrum miejscowości, lecz dokonał jedynie ogólnikowego podziału miejscowości na część północną południową. Ponadto biegły nie wykazał, aby nieruchomości przyjęte przez niego do porównania z nieruchomością wycenianą rzeczywiście były do niej podobne. Odwołująca zaznaczyła, że cała dzielona nieruchomość została nabyta ponad 10 lat temu za [...] zł/m2. Cena ta uwzględniała oprócz wartości gruntu koszty rozbiórki pozostawionych na gruncie ruin budynków

(w części rozbiórki te zostały już wykonane). Stąd też podtrzymuje stanowisko, że

w chwili obecnej wartość niezabudowanego gruntu (po usunięciu ruin) usytuowanego

w ścisłym centrum P. oscyluje wokół [...] zł/m2.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2015r. Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Organ powołał przepisy mające zastosowanie w sprawie. Wskazał, że szczegółowe zasady określenia wartości nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określono w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W ocenie Wojewody operat szacunkowy w niniejszej sprawie nie został sporządzony prawidłowo. Organ zauważył, że zgodnie z ustalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) – dalej jako: "k.p.a.".

Wojewoda nie zakwestionował doboru nieruchomości podobnych czy określenia wartości nieruchomości wycenianej przez jej porównanie z nimi przy zastosowaniu poprawek wynikających z cech różnicujących nieruchomości. Zaznaczył, że doboru nieruchomości do porównania dokonuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie badania rynku i posiadanej wiedzy specjalistycznej, w której sferę organ rozpatrujący sprawę nie jest władny wkraczać. Jednakże, zdaniem Wojewody, w świetle przepisów prawa, nie było prawidłowe zastosowanie współczynnika relacji między cenami nieruchomości pod drogi a cenami nieruchomości pod inne cele inwestycyjne

w północnej części P. . Skoro bowiem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż nieruchomości drogowych opisanych w operacie nie można uznać za podobne do nieruchomości wycenianej, co zostało przez niego uzasadnione, w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Nie było natomiast podstaw do korygowania ceny przez zastosowanie dodatkowego współczynnika uwzględniającego wartość nieruchomości drogowych i innych nieruchomości, które zostały uznane za niepodobne do nieruchomości wycenianej. Zastosowanie go nie znajduje oparcia w przepisach prawa, doprowadziło natomiast do bezpodstawnego obniżenia należnego odszkodowania. W tej sytuacji organ uznał, że operat szacunkowy w dnia [...] kwietnia 2015r., jako niezgodny prawem, nie może stanowić dowodu w sprawie.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, z operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął nieruchomości podobne do nieruchomości, z której wydzielono nieruchomość pod drogę. Uwzględnił jednak powierzchnię nieruchomości wycenianej, przez co dokonał poprawki na korzyść właścicielki nieruchomości, uznając, iż na badanym terenie nieruchomości o mniejszej powierzchni osiągają ceny wyższe niż te o powierzchni mniejszej.

Ponadto Wojewoda podzielił przytoczone przez odwołującą się poglądy na temat słuszności odszkodowania, jednak sposób określenia jego wartości został określony w przytoczonych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, iż wartość 1 m2 nieruchomości wynosi [...] zł, podczas, gdy nie znajduje to uzasadnienia

w wynikach analizy rynku lokalnego dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Reasumując Wojewoda wskazał, że wystąpiła konieczność sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego, na podstawie którego zostanie określona wartość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, co stało się podstawą uchylenia decyzji.

W złożonej do tut. Sądu skardze G. P. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Kujawsko – P. zarzucając:

- naruszenie przepisu art. 138 § 2 k.p.a. w związku z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że biegły dokonując wyceny zastosował "dodatkowy" współczynnik relacji między porównywanymi nieruchomościami, pomimo że jak wynika z treści operatu, jedyny współczynnik relacji jaki przyjął rzeczoznawca to

Wr = 0,69 - współczynnik relacji między cenami gruntów nabywanymi pod drogi

a cenami gruntów z otoczenia nieruchomości;

- naruszenie przepisu art. 84 k.p.a. polegające na nieuprawnionej ingerencji organu wydającego zaskarżoną decyzję w kompetencje biegłego, w tym przede wszystkim

w zakres jego wiedzy specjalistycznej.

W ocenie skarżącej organ dokonał błędnej oceny materiału dowodowego

w postaci operatu szacunkowego, bowiem wbrew treści samego operatu przyjął, że rzeczoznawca majątkowy oprócz zastosowania "poprawek wynikających z cech różnicujących nieruchomości", określonych na s.10 i 11 operatu jako "współczynnik relacji", zastosował także "dodatkowy współczynnik". Zdaniem Gminu, wbrew twierdzeniom organu, rzeczoznawca nie stosował dodatkowego współczynnika,

a jedynie dokonał korekty cen przy zastosowaniu współczynnika relacji wynikającego

z różnic pomiędzy cenami nieruchomości wyodrębnionych z działek drogowych oraz cenami nieruchomości wyodrębnionych z działek mieszkaniowo -usługowych. Możliwość dokonania przedmiotowej korekty przewidziana została wprost w przepisie art. 153 § 1 zd. 2 u.g.n. Potwierdzeniem powyższego jest analiza tabeli znajdującej się na s. 12 przedmiotowego operatu, gdzie zastosowany przez rzeczoznawcę współczynnik relacji opisany został jako Wr wynoszący 0,69. Wbrew twierdzeniom organu poza tym jednym współczynnikiem relacji, przewidzianym w art. 153 § 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca nie stosował żadnego "dodatkowego współczynnika." Dwukrotne opisanie w operacie tego samego współczynnika s. 10 i 11 operatu, wynika jedynie z przyjętej przez rzeczoznawcę systematyki operatu, nie zaś podwójnego stosowania współczynnika relacji.

Powyższa błędna ocena operatu przez Wojewodę jest zdaniem Gminy wynikiem z jednej strony wkroczenia przez organ w sferę wiedzy specjalistycznej, zastrzeżonej dla rzeczoznawcy majątkowego, z drugiej zaś niedostatecznym wyjaśnieniem przez organ wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności pominięciem wystąpienia do rzeczoznawcy o złożenie

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja narusza prawo.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014r., poz. 1647, t.j.), sądy administracyjne kontrolują prawidłowość zaskarżonych aktów administracyjnych, między innymi decyzji ostatecznych, przy uwzględnieniu kryterium ich zgodności z prawem. Decyzja podlega uchyleniu, jeśli sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie prawa mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016r. poz. 718 dalej jako "p.p.s.a.") lub też naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia nieważności decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd dopatrzył się naruszenia art. 138 § 2 w zw. z art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016r., poz. 23) – dalej jako: "k.p.a." oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej jako: "rozp.".

Stosownie do art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania,

a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

WSA wyjaśnia, że organ odwoławczy uchyla zaskarżoną decyzję (postanowienie) w całości i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy organ ten nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego (dowodowego) lub przeprowadzone postępowanie nie jest wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i brak jest podstaw do przeprowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego, uzupełniającego postępowania dowodowego. Postępowanie wyjaśniające nie może być w całości przeprowadzone przez organ odwoławczy, albowiem naruszałoby to zasadę dwuinstancyjności.

Poza sporem pozostaje to, że w sprawie koniecznym było odwołanie się do wiadomości specjalnych w celu dokonania wyceny nieruchomości dla celów odszkodowania. Oznacza to, że brak operatu szacunkowego spełniałby warunek zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., niemniej taki operat został dokonany a organ odwoławczy jedynie uznał go za nie spełniający wymogów prawa.

Zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a., gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

Sąd, mając przy tym na względzie ugruntowane orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyjaśnia, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie,

w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie

i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego, zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej. Sąd administracyjny jest nie tylko uprawniony lecz wręcz zobligowany, tak samo jak organ administracji, by ocenić wartość operatu szacunkowego, którego ustalenia legły

u podstaw rozstrzygnięcia. Operat szacunkowy stanowi bowiem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę, jak również sąd administracyjny ma nie tylko prawo, ale

i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. Ocena obejmuje również trafność doboru przez rzeczoznawcę materiału porównawczego, służącego wycenie wywłaszczanej nieruchomości. Z tego względu, operat ten może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej, w myśl art. 80 k.p.a. Jeżeli więc strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego.

Niespornym w sprawie było również to, jakie przepisy miały zastosowanie. Organ przywołał szereg przepisów, niemniej to § 36 ust. 4 rozp., miał decydujące znaczenie.

Organ uznał, że nie było prawidłowe zastosowanie współczynnika relacji między cenami nieruchomości pod drogi a cenami nieruchomości pod inne cele inwestycyjne

w północnej części P. . Uzasadnił, że skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iż nieruchomości drogowych opisanych w operacie nie można uznać za podobne do nieruchomości wycenianej, co zostało przez niego uzasadnione, w myśl § 36 ust. 4 rozp., wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Ostatecznie wyciągnął taki wniosek, że nie było podstaw do korygowania ceny przez zastosowanie dodatkowego współczynnika uwzględniającego wartość nieruchomości drogowych i innych nieruchomości, które zostały uznane za niepodobne do nieruchomości wycenianej. Zakończył, iż zastosowanie go nie znajduje oparcia w przepisach prawa, doprowadziło natomiast do bezpodstawnego obniżenia należnego odszkodowania.

W ocenie Sądu taka ocena nie znajduje usprawiedliwienia w zapisach prawa,

w szczególności § 36 ust. 4 rozp., zgodnie z którym, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Mając na względzie również orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny wyjaśnia, w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozp. podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

Nie było sporu co do tego, że zabrakło wystarczających danych odnoszących się do transakcji nieruchomości drogowych, co jednak w zapisie prawa nie implikuje konieczności stosowania li tylko danych dotyczących transakcji nieruchomościami

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Należało je jedynie wykorzystać.

Analizując treść operatu, Sąd doszedł do przekonania, że biegły zbadał rynek nieruchomości w miejscowości P., gdzie w części północnej doszło do trzech transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, powierzchnia wahała się od 117 do 214 m kw., a cena za m. kw. to [...] zł. Jednocześnie ceny w tej części za zabudowę jednorodzinną kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Z kolei ceny tychże, ale położnych w części centralnej miejscowości, czyli tam, gdzie leżała nieruchomość stanowiąca przedmiot oceny w niniejszej sprawie, to przedział od [...] zł do [...] zł. Z tego jednoznacznie wynika, że racje ma biegły rezygnując z przyjęcia cen transakcyjnych, co do nieruchomości drogowych. [...] wykorzystuje w sprawie proporcję, jaka jawi się z porównania na tym samym obszarze cen obydwu rodzajów nieruchomości.

Pytaniem, na które należało odpowiedzieć w sprawie, było to, czy § 36 ust. 4 rozp. dopuszcza takie działania.

Zdaniem WSA, przepis ten nie wyklucza zastosowania przedmiotowego współczynnika i nie ma powodów do zakwestionowania faktu, że w operacie przyjęto ceny za zabudowę jednorodzinną. Wykazując ceny nieruchomości drogowych (20 zł za m. kw.) oraz nieruchomości pod zabudowę od [...] zł do [...] zł, z części północnej P. , za ich pomocą jedynie zweryfikowano wartości tych, położnych w części centralnej miejscowości, czyli ostatecznie wykorzystano dane od [...] zł do [...] zł za m. kw.

Z doświadczenia życiowego wiadomo, że cena sprzedaży nieruchomości drogowych jest niższa niż tych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Takie wnioski wysnuwane są co do terenu całego kraju, a badanie rynku w P. nie wykazało wyników odmiennych. Na ten ogólny fakt zwrócono już uwagę, kwestionując wręcz wolny rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi (por. przywołane poglądy

w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 października 2012 r., K 4/10).

Mając na względzie powyższe Sąd uznał, że zastosowanie współczynnika zakwestionowanego przez organ odwoławczy przyczyniło się do wskazania najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku (art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014r. poz. 518 ze zm.), nazywanej dalej "u.g.n." i mieściło się w doborze metody wyliczeń, o której decyduje jedynie rzeczoznawca.

Trudno też przyjąć za przekonujący argument organu odwoławczego, że doprowadziło to do bezpodstawnego obniżenia należnego odszkodowania.

Wcześniej przywołany wyrok Trybunału Konstytucyjnego zawiera szeroki wywód na temat jak należy postrzegać tego typu odszkodowanie. Można zacytować, że

"W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, odwołanie się do wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi właściwą podstawę dla określenia odszkodowania "słusznego" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji. Trybunał nie dostrzega przy tym zasadniczej sprzeczności między przyjęciem jako podstawy określenia odszkodowania wartości rynkowej nieruchomości a jej wartości odtworzeniowej. Z założenia bowiem odszkodowanie równe wartości rynkowej ma pozwolić właścicielowi na odtworzenie stanu sprzed wywłaszczenia. Cena wywłaszczanej nieruchomości, "jaką można uzyskać za nią na rynku" (art. 151 u.g.n.), powinna - poza przypadkami gwałtownych zmian cen - wystarczyć na zakup nieruchomości innej, ale odpowiadającej cechom tej, której własność odjęto. Dlatego poprawne są określenia, że rekompensata wypłacana wywłaszczonemu jest zgodna ze standardem konstytucyjnym, jeśli odpowiada rynkowej wartości nieruchomości, jeśli jest ekwiwalentna, jeśli pozwala wywłaszczonemu odtworzyć rzecz przejętą przez władzę publiczną (por. L. Garlicki, op.cit., s. 17; S. Jarosz-Żukowska, op.cit., s. 124; T. Woś, op.cit., s. 283).".

Mając powyższe na względzie, logika operatu w zakwestionowanej treści, również nie przeczy wymogom odpowiedniego odszkodowania. Na marginesie można zaznaczyć, że właściciel działki wiedział, że kupuje działkę przeznaczoną na drogę, co jasno wynika z treści odwołania.

Zatem skoro organ nieprawidłowo wskazał braki opinii biegłego, to nie można było uznać, że ta kwestia stanowi podstawę do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a.

i w związku z tym sprawa wraca do ponownego rozpoznania. WSA wskazuje, że stosowanie do art. 153 p.p.s.a. organ ponownie prowadząc postępowanie związany jest oceną prawną i wskazaniami wyrażonymi w niniejszym orzeczeniu.

Mając na względzie powyższe oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono stosownie do art. 200 p.p.s.a.