Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1677/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-02-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2013 roku nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - po rozpoznaniu odwołania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [....], Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [....], J. B.i R.B. - od decyzji Prezydenta [...] W. Nr [...] z dnia [...] lipca 2013 r. w przedmiocie ustalenia na wniosek J. M. warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] na postanowienie Prezydenta [...] W. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin, zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] na postanowienie Nr [....] z dnia [...] sierpnia 2012 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin oraz na postanowienie Nr [...] z dnia [...] maja 2013 r. Konserwatora Zabytków - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy wymienioną decyzję organu I instancji i jednocześnie na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania J. B. i R. B.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym:

W dniu 23 listopada 2009 r. J. M. wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowo-handlowymi, garażami podziemnymi, infrastrukturą i konieczną przebudową sieci, na działkach o nr ew. [...] i cz. [...] w obrębie [...], położonych przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [....].

W wyniku rozpoznania powyższego wniosku decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków i zasad zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji z uwagi na stanowisko [...] Konserwatora Zabytków, który stwierdził, że zabudowa wskazanego pod inwestycję terenu jest niedopuszczalna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując, że oparto się na opinii Konserwatora Zabytków, a nie na postanowieniu w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji, o jakim mowa w art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. organ pierwszej instancji również odmówił ustalenia warunków i zasad zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji argumentując brakiem dostępu działki do drogi publicznej. SKO decyzją z dnia [...] marca 1012 r. uchyliło w/w decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wskazało, że działki nr [...] i [...] stanowią drogę wewnętrzną, która powinna zapewnić dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. W wyniku skarg Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...], wymieniona decyzja Kolegium stanowiła przedmiot kontroli sądowej. Wyrokiem z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt IV SA/Wa 968/12, Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Warszawie skargi oddalił.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. Prezydent [...] W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji realizowanej w etapach, polegającej na budowie: zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, konieczną infrastrukturą (w tym dojazdem i parkingami terenowymi) i lokalami handlowo-usługowymi w parterach oraz przebudową istniejących na działce sieci, na działkach o nr ew. [...] i cz. [...] oraz pod wjazdy i infrastrukturę na części działek o nr ew. [...] i [...]w obrębie [...], położonych przy ul. [....] na terenie Dzielnicy [....]. Ustalając warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ określił następujące parametry zabudowy:

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji maks. 0,27;

- szerokość elewacji frontowej od ulicy - nie dotyczy, ale projektowane budynki powinny nawiązywać do szerokości elewacji sąsiedniej zabudowy, tzn. długość elewacji powinna wynosić 35-45m, szerokość elewacji powinna wynosić 12-15m;

- wysokość górnej krawędzi elewacji budynków (gzymsów lub attyk) liczona orient, od średniego poziomu terenu (ok. 18,50 mnpm) - zróżnicowana, tj. do V kond. (17m) - od strony zachodniej, zmniejszająca się do IV kond. (13,5m) - na południowy-wschód i dalej na południe do III Kond. (10m) w sąsiedztwie budynków li kond.(w płd.-wsch. części działki);

- geometria dachu - dachy płaskie;

- powierzchnia biologicznie czynna - udział tej powierzchni (zgodnie z wnioskiem inwestora) powinien kształtować się na poziomie min. 55%, w tym przeważająca część na gruncie rodzimym, umożliwiającym naturalny spływ wód deszczowych.

Jednocześnie organ stwierdził, że nie wyznacza się linii zabudowy, gdyż teren nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej.

Ponadto organ wskazał, że: w projekcie zagospodarowania terenu należy uwzględnić istniejące w sąsiedztwie budynki wielorodzinne poprzez odsunięcie zabudowy, utworzenie zieleni izolującej i nielokowanie w sąsiedztwie elementów mogących stanowić potencjalną uciążliwość, takich jak śmietniki, wjazdy do garażu itp; na terenie działki należy ograniczyć do niezbędnego minimum ruch kołowy, a wjazd do garażu podziemnego, funkcje usługowo-handlowe oraz miejsca postojowe naziemne (w ilości 10% ogólnej ilości miejsc postojowych) należy przewidzieć w rejonie planowanej drogi dojazdowej we wschodniej części działki, projektowane funkcje usługowo- handlowe powinny być ogólnodostępne. Ustanowiono zakaz wynoszenia płyty garażowej od strony sąsiednich nieruchomości, górny poziom stropu płyty garażu podziemnego powinien nawiązywać do istniejącego poziomu terenu, wjazdy do garaży w obrysie budynków, ewentualne wyniesienia od strony wnętrz osiedlowych, lecz nie wyższe niż 0,9m od obecnego poziomu terenu, należy niwelować poprzez ukształtowanie terenu i zieleni.

Określając warunki obsługi w zakresie komunikacji organ ustalił, że teren inwestycji położony jest w rejonie ulic [...] i [....] i nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej, ale posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] za pośrednictwem ogólnodostępnej, wewnętrznej drogi gminnej położonej na działce nr ew. [...] i ogólnodostępnej, wewnętrznej drogi gminnej położonej na działce nr ew. [....]. Wymienione działki stanowią własność [...] W.. Stwierdził, że obsługa komunikacyjna inwestycji od drogi publicznej ul. [....]odbywać się będzie poprzez ogólnodostępną, wewnętrzną drogę gminną położoną na działce nr ew.

[....] oraz takiej samej kategorii drogę na działce nr ew. [...] po uzyskaniu tytułu prawnego do terenu stanowiącego część działki nr ew. [...] w granicach określonych na załączniku mapowym do decyzji.

Ustalając warunki dotyczące miejsc postojowych organ I instancji wskazał, że należy je zapewnić w garażu podziemnym jak również mają to być miejsca naziemne, przy zachowaniu wskaźników: 30-60/1 OOOrn2 powierzchni użytkowej handlu i usług oraz 1 m. p./1 mieszkanie, nie mniej jednak niż 1 m.p. na 60 m2 pow. mieszkalnej.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent [...] W. zaznaczył, że w związku z wiążącą organ I instancji decyzją SKO z dnia [...] marca 2012 r. oraz wyrokiem WSA z dnia 14 listopada 2012 r. w zakresie dotyczącym możliwości obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, negatywna opinia zarządcy drogi nie może być podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wskazał, że w dniu [...] marca 2013 r. wnioskodawca zmienił wniosek. Określił następujące parametry inwestycji wg wniosku: powierzchnia terenu ok. 12 505 m2 (pod kubaturę), ok. 875m2 (pod budowę drogi dojazdowej); powierzchnia zabudowy ok. 3 150 m2; wysokość zabudowy 10m(lllk.)5 13,5(IVk.), 17m(Vk.); powierzchnia całkowita ok. 18 700m2, w tym powierzchnia całkowita nadziemna ok. 14 200m2, powierzchnia sprzedaży ok. 350m2, liczba miejsc postojowych 205. Organ podkreślił, że po zmianie zakresu terenowego wniosku przez wnioskodawcę - rozszerzeniu m.in. o działkę nr ewid. [...] organ uznał dodatkowo za stronę Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...]i budynku przy [...].

Następnie organ wskazał, że w oparciu o art. 53 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 j.t.), zwanej dalej u.p.z.p., została przeprowadzona analiza stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem oraz zweryfikowano dane zawarte we wniosku po wizji w terenie i analizie stanu istniejącego. Podano, że wnioskiem objęto działki ewidencyjne stanowiące zgodnie z ewidencją gruntów: działka nr ew. [...] - własność A. W. działka nr ew. [...] (dla dojazdu, wjazdu) - własność Skarb Państwa, wiecz. użytk. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, działka nr ew. [...] i [...] (dr) - właściciel [...] W. Zaznaczono, że teren objęty wnioskiem usytuowany jest w otoczeniu historycznego założenia urbanistycznego A., które to założenie wraz z otoczeniem jest wpisane do rejestru zabytków. Od północy i zachodu przedmiotowy teren sąsiaduje z terenem niezabudowanym, zadrzewionym i zakrzewionym, dalej od północnego-zachodu znajdują się: II/III kodn. Budynek biurowy, za nim II/II kond. Budynek (hotel oficerski, biblioteka, internat przy ul. [...], wpisany do rejestru zabytków w/w założenia. Od południa w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji znajduje się IV-V kond. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ogólnodostępna wewnętrzna droga dojazdowa (dz. ew. [...]) oraz II-III kond. Zabudowa mieszkaniowa, w tym 3 budynki mieszkalne wpisane do rejestru zabytków w/w założenia (budynki: [...]) oraz pawilony handlowe. Od wschodu teren inwestycji sąsiaduje z terenem niezabudowanym, zadrzewionym i zakrzewionym, dalej z drogą wewnętrzną ogólnodostępną (dz. ew. [...]), za nią znajduje się teren przedszkola. Dalej podano, że teren objęty wnioskiem jest niezabudowany, zadrzewiony i zakrzewiony. Przy południowej granicy działki znajdują się obecnie miejsca parkingowe oraz wiata śmietnikowa wykorzystywana przez mieszkańców sąsiednich wspólnot mieszkaniowych. Przez działkę przebiegają sieci: ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, energetyczna, telefoniczna.

Organ I instancji wskazał, że zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem, wyznaczył wokół działki objętej wnioskiem inwestora obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1- 5 u.p.z.p. Wnioski z analizy stanowią załącznik Nr 2 do decyzji.

Zdaniem organu I instancji przeprowadzona analiza obszaru wykazała dopuszczalność realizacji planowanej inwestycji zgodnie z warunkami określonymi w niniejszej decyzji.

Organ I instancji stwierdził, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych (załącznik nr 2 - tekst), jak również z warunkami wynikającymi z przeprowadzonego uzgodnienia [...] Konserwatora Zabytków - postanowienie nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. Zaznaczył, że w związku z rozszerzeniem w dniu 7 marca 2013 r. przez wnioskodawcę terenu objętego wnioskiem o działkę nr [...]i część działki [...], które są objęte ochroną konserwatorską, ponownie wystąpiono do [...] Konserwatora Zabytków o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy, który postanowieniem nr [...] z dnia [...] maja 2013 r. uzgodnił przedstawiony projekt decyzji.

Organ I instancji podkreślił, iż zapewnił czynny udział stronom postępowania. Jednocześnie zauważył, iż w toku postępowania zostały wniesione uwagi i wnioski przez Wspólnoty Mieszkaniowe Nieruchomości [...], jak również [....] oraz [....]. Organ wskazał, iż w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ustawodawca nie przewidział żądania dodatkowych opinii dotyczących zagadnień podniesionych przez Wspólnoty. Ponadto podał, że postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2012 r. odmówił przeprowadzenia oględzin terenu jako dowodu w sprawie, o przeprowadzenie którego występowały Wspólnoty. Podkreślił, że wizja lokalna była przeprowadzana wielokrotnie przez osoby prowadzące postępowanie administracyjne.

Organ ! instancji orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla omawianej inwestycji z uwagi na zgodność inwestycji z obowiązującymi przepisami prawa, a także wobec faktu, iż decyzja zgodna jest z wnioskiem inwestora.

Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wnieśli: Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...], Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] oraz J. B. i R. B., z tym, że w/w Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] wniosła zaskarżyła również postanowienie Prezydenta [...] W. z dnia [...] czerwca 2013 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin, a Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] postanowienie z dnia [...] sierpnia 2012 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin oraz postanowienie z dnia [...] maja 2013 r. wydane przez [...] Konserwatora Zabytków dla [...] w sprawie uzgodnienia projektu kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy.

Strony odwołujące podniosły m.in., że decyzja i postanowienia naruszają art. 7 i 32 ust. 1 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, a także art. 140 k.c. i art. 6, 7, 8, 13, 75 § 1, 77 i 78 k.p.a. Wskazano także na naruszenie przepisów u.p.z.p. oraz ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Podniesiono, że w związku z rozszerzeniem wniosku o działki o nr [...] i część działki o nr [...] właściciele

6

działek sąsiadujących z tymi działkami nie zostali powiadomieni o postępowaniu administracyjnym. Zdaniem odwołujących nie została wyjaśniona należycie obsługa komunikacyjna dla planowanej inwestycji, ponieważ przyjęto, że działka nr [....] posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę o nr [...] i [...], a wnioskodawca nie przedłożył żadnego dokumentu na okoliczność potwierdzającą ustanowienie służebności przejścia i przejazdu.

W wyniku rozpatrzenia wniesionych odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało w dniu [...] czerwca 2014 r. zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzję.

W pierwszej kolejności SKO stwierdziło, że J. B. i R. B. nie wykazali, że mają interes prawnym w niniejszej sprawie, a brak posiadania przymiotu strony uniemożliwia uzyskanie w postępowaniu odwoławczym rozstrzygnięcia merytorycznego, a zatem na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. zasadne było umorzenie postępowania odwoławczego z odwołania wymienionych.

Rozpoznając sprawę wskutek odwołań wniesionych przez w/w Wspólnoty, Kolegium uznało, że charakterystyka urbanistyczna projektowanej inwestycji zawarta we wniosku inwestora pozwoliła na stwierdzenie, że zamierzenie spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Podkreśliło, że funkcja, która została określona we wniosku inwestora występuje w obszarze analizowanym. Przytaczając treść § 3 w/w rozporządzenia, Kolegium wskazało, że jako załącznik graficzny została do decyzji załączona mapa w odpowiedniej skali i na podstawie tej mapy organ I instancji wyznaczył obszar analizowany, w którym znalazły się obiekty pozwalające na określenie funkcji, gabarytów i parametrów dla inwestycji, którą planuje inwestor.

W ocenie Kolegium przeprowadzona analiza, stanowiąca załącznik do decyzji określiła możliwości realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w decyzji organu I instancji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zaznaczyło, że decyzja organu I instancji oparta została na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, przy równoczesnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy, mających istotny wpływ na ocenę, czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w przepisach prawa materialnego, to jest w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., zatem czy dopuszczalne jest wydanie dla niej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że organ I instancji ustalając warunki dla planowanej inwestycji wykazał, że spełnione są warunki do wydania tej decyzji wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutów stron odnośnie zmiany granic terenu objętego wnioskiem inwestora Kolegium wskazało, że nie znajdują one uzasadnienia, ponieważ dokonane przez inwestora korekty nie stanowiły rozszerzenia terenu inwestycji, gdyż planowana inwestycja nie przewiduje zmiany zagospodarowania działek drogowych nr [....] i [...] należących do [...] W.. Z powyższych względów nie są uzasadnione zarzuty odnoszące się do nieprawidłowego ustalenia kręgu stron postępowania.

W kontekście zarzutów odwołujących, Kolegium stwierdziło także, że zarówno obszar analizy, jak i front działki zostały wyznaczone prawidłowo. Wskazało, że działka nr ew. [...] stanowiąca teren projektowanej inwestycji znajduje się w głębi kwartału zabudowy i nie przylega do żadnej drogi publicznej. Front terenu inwestycji stanowi wschodnia krawędź działki nr [...], na której projektowana jest zabudowa kubaturowa i według tej krawędzi ustalono zasięg obszaru analizy urbanistycznej. Dalej organ odwoławczy zaznaczył, że ze względu na to, że teren inwestycji nie przylega do drogi publicznej, to w kwestionowanej decyzji nie została ustalona linia zabudowy. Podkreślił, że analiza urbanistyczna w przedmiotowej sprawie została sporządzona w sposób prawidłowy i wykazała, że dominująca w tym obszarze jest funkcja mieszkaniowa, wielorodzinna z funkcją uzupełniającą usługową: usługi nauki, oświaty, handel.

Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, uznając tym samym za niezasadne zarzuty i argumenty zawarte w odwołaniach.

Ponadto Kolegium zauważyło, że organ I instancji odmawiając przeprowadzenia oględzin wydał w dniu [...] sierpnia 2012 r. postanowienie, w którym obszernie uzasadnił swoje stanowisko stwierdzające, że nie ma potrzeby przeprowadzenia dodatkowych wizji w terenie, które to stanowisko - w ocenie Kolegium - jest zasadne i słuszne.

Natomiast zaskarżenie postanowienia z dnia [..] maja 2013 r. Konserwatora Zabytków Kolegium uznało w niniejszym postępowaniu za niedopuszczalne i jednocześnie wskazało, że uprawnionym do kwestionowania postanowienia uzgadniającego jest tylko i wyłącznie inwestor.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...], zarzucając naruszenie:

- art. 7 i art. 32 ust. 1 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP;

- art. 4 ust. 2, art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 61 ust 1 pkt 1, 2, 3, 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2008 r. Nr 199, poz. 1227 ze zm.) w zw. z art. 3 pkt 7, 11, 14, 32,39, 50, art. 101 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2008 r., Nr 25, poz. 150 ze zm.) w aspekcie aneksu II Dyrektywy Rady Nr 85/337/EWG z dnia 27 czerwca 1085 r. w sprawie skutków wywieranych przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prawne na środowisko naturalne (Dz. Urz. UE L 175 z 5 lipca 1985 r. z późn. zm.);

- art. 140 kodeksu cywilnego;

- przepisów postępowania, a mianowicie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 13, art. 28 i art. 75 § 1 k.p.a., które w sposób istotny wpłynęło na wynik sprawy;

- art. 141 § 1 i art. 142 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie postanowień, na które nie służy zażalenie, a strona je zaskarżyła w odwołaniu od decyzji;

- art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie do oceny stanu faktycznego sprawy i nieuznanie, że decyzja Prezydenta [...] .W. z dnia [...] lipca 2013 r., postanowienie z dnia [....] sierpnia 2012 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin oraz postanowienie [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] maja 2013 r. w sprawie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak również postanowienia [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] maja 2013 r. i postanowienia Prezydenta [...] W. z dnia [....] sierpnia 2012 r. o odmowie przeprowadzenia oględzin.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca zakwestionowała stanowisko Kolegium, które jedynie potwierdza prawidłowość i zasadność ustaleń organu I instancji, a nie zmierza do wyjaśnienia konkretnych zarzutów zawartych w odwołaniu. Zdaniem skarżącej bardzo ogólnikowe uzasadnienie decyzji SKO może dotyczyć każdej decyzji. Wskazała, że odnosząc się zarzutów odwołania dotyczących wielkości obszaru analizowanego i szerokości frontu działki Kolegium podkreśliło, że wielkości te zostały prawidłowo wyznaczone. Tymczasem wskazanie frontu działki objętej wnioskiem należy do obowiązku wnioskodawcy, a nie organu wydającego decyzję. Zdaniem skarżącej Prezydent powinien wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku, poprzez wskazanie frontu działki na mapie i opisanie w legendzie. Parametr ten powinien być zwymiarowany, ponieważ jest podstawą do ustalenia minimalnej wielkości obszaru analizowanego. W decyzji brak jest takich danych oraz uzasadnienia dla przyjętych wielkości przez organ wydający decyzję, czego nie zauważyło SKO. Wielkości te powinny być uzasadnione w sposób jasny i przejrzysty, aby nie budziły wątpliwości.

Według strony skarżącej obszar objęty analizą został wyznaczony niezgodnie z w/w rozporządzeniem. Obszar ten zawarty jest w przedziale od 150m do 400m i brak jest uzasadnienia dla ustalonego w taki sposób obszaru. W jego granicach znalazły się duże kompleksy leśne i tereny ogródków działkowych, które nie mają wpływu na planowaną inwestycję.

Skarżąca podniosła, że treść decyzji organu I instancji nie jest integralnie powiązana z załącznikami do decyzji. Przykładowo wskazała, że ma to miejsce w przypadku określenia geometrii dachów, ustalając dachy płaskie, gdy tymczasem na załączniku nr 2 brak jest takich informacji, co świadczy o nierzetelnie przygotowanej analizie. W części graficznej analizy nie wskazano kształtów dachów budynków lub podano je błędnie ( np. na działce nr ew. [...] występuje budynek o dachu dwuspadowym). Z kolei na załączniku nr 1 brak legendy użytych graficznych oznaczeń na mapie nie pozwala na ich odczytanie (linie czerwone ciągłe, przerywane), a nadto brak informacji, że mapa pochodzi z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, o czym stanowi przepis art 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Ponadto podniesiono w skardze, że z treści decyzji Prezydenta wynika, że nie ustala się linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej od ulicy, natomiast w analizie (pkt I) jest mowa o froncie działki na odcinku K-Ł, gdzie planowane jest główne wejście/wjazd na teren inwestycji. Z kolei powierzchnię biologicznie czynną ustalono "zgodnie z wnioskiem inwestora", a nie po dokonaniu analizy, jak również brak uzasadnienia dla przyjętego wskaźnika.

W ocenie skarżącej ustalone warunki dają pełną swobodę przy projektowaniu i realizacji inwestycji. Decyzja zezwala na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem, lecz nie precyzuje ilości budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz czy garaż będzie jeden, czy będzie odrębnym budynkiem.

Zdaniem strony skarżącej realizacja dużego osiedla mieszkaniowo-usługowego na terenie usytuowanym w granicach otoczenia historycznego założenia urbanistycznego A., na faktycznym użytku gruntowym porośniętym kilkudziesięcioletnim, wartościowym drzewostanem z pięknymi dębami, wymaga zgodnie z art. 63 ust. 1 pkt 1 i 2 ppkt g ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Teren posiada wysokie walory krajobrazowe, kulturowe i historyczne, W żadnym planie zagospodarowania przestrzennego nie był przeznaczony na cele budowlane. Lokalizacja przedmiotowej inwestycji może spowodować utratę zabytkowych wartości historycznych założenia. Skarżąca Wspólnota zaznaczyła, że troska o ochronę dóbr kultury wynika z konieczności ochrony przestrzeni historycznie ukształtowanej, stanowiącej świadectwo dziedzictwa narodowego, jakim jest A.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności

administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 p.p.s.a., tj. w przypadku stwierdzenia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do oceny, że zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na polegającej na budowie: zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, konieczną infrastrukturą (w tym dojazdem i parkingami terenowymi) i lokalami handlowo- usługowymi w parterach oraz przebudową istniejących na działce sieci, na działkach o nr ew. [...] i cz. [...]oraz pod wjazdy i infrastrukturę na części działek o nr ew. [...]i [...] w obrębie [...], położonych przy ul. [...]na terenie Dzielnicy [...].

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. lu.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie zaś z art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków wymienionych w ustępie 1 tego artykułu. Brak spełnienia którejkolwiek z przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 tej ustawy skutkuje odmową ustalenia warunków zabudowy.

Należy również wskazać, że stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" winno zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 odsyła do rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, przy czym jak stanowi ust. 2 tego paragrafu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Podstawowym zatem dowodem sporządzanym w trakcie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest analiza obszaru. Jest to podstawowy dokument, na jego bowiem podstawie organ administracji określa parametry zamierzenia inwestycyjnego. W sprawie niniejszej taka analiza została sporządzona i na jej podstawie organ I instancji ustalił parametry zamierzenia inwestycyjnego, bądź od ustalenia niektórych odstąpił, zaś organ II instancji podzielił stanowisko Prezydenta [...] W.. W ocenie Sądu sporządzona jednak analiza w sprawie jest wadliwa. Zdaniem autora analizy, a w ślad za jego stanowiskiem także w ocenie orzekających organów administracyjnych obu instancji w realiach niniejszej sprawy nie występuje konieczność ustalenia dla wnioskowanej inwestycji linii zabudowy. W ocenie jednak Sądu stanowisko to jest wadliwe.

Zaznaczyć należy, że organy administracji publicznej nie mają swobody przy ustalaniu warunków zabudowy obejmujących poszczególne parametry, zaś ich określenie winno nastąpić w sposób stanowczy i konkretny. I tak, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, analiza winna obejmować wszelkie informacje z zakresu art. 61 ust. 1-

5. u.p.z.p. Niezależnie od kwestii wynikających z wiążących uzgodnień i przepisów odrębnych, analiza winna podawać konkretne dane, o których mowa w § 4-7 rozporządzenia. Treść i konstrukcja powołanych przepisów naprowadza, że obowiązują tu również zobiektywizowane, podane wprost przez ustawodawcę standardy uznane za gwarancje zachowanie ładu przestrzennego, które określono w § 4 ust 1-3, § 5 ust. 1, §

6. ust. 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia. Ustawodawca dopuszcza odstąpienie od reguł określonych w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia w konkretnym przypadku uzasadnionym wynikami analizy. Takie rozwiązanie jest podyktowane względami celowości i stwarza możliwość pełnej realizacji zamierzeń wnioskodawcy w zakresie podawanych przez niego parametrów inwestycji, o ile nie sprzeciwiają się powyższemu względy wymienione w art. 1 ust 2 u.p.z.p. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie między innymi dla rozstrzygnięcia obejmującego wiążące ustalenia dla działki objętej wnioskiem w zakresie: obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu.

Jednym z tych parametrów jest zatem wyznaczenie linii zabudowy. Organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie na podstawie wyników analizy zagospodarowania terenu (załącznik nr 2 do decyzji) stwierdziły, że nie wyznacza się linii zabudowy, gdyż teren nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej.

Z zawartych w § 4 kolejno regulacji wynika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Podkreślenia w tym kontekście wymaga, że żaden z tych przepisów nie zwalnia z obowiązku wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Przepis ten dopuszcza bowiem tylko wyznaczenie linii zabudowy w inny sposób niż wskazany w ust. 1-2. Określenie linii nowej zabudowy jako obowiązującej oznacza, że nie są możliwe żadne odstępstwa wyznaczonego w decyzji jej przebiegu. Zauważyć należy, że ustalenie w decyzji linii zabudowy ma zaś istotne znaczenie nie tylko pod kątem zbliżenia projektowanego budynku do pasa drogowego. Do takich wniosków prowadzi zarówno treść § 4 ust. 1 rozporządzenia, jak również fakt, że kwestia linii zabudowy została objęta regulacją z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., związaną z ładem przestrzennym i dobrym sąsiedztwem, nie zaś pkt 5 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. To ten ostatni przepis - a nie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dotyczy zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a więc także ustawą o z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.). Powyższa ustawa w art. 43 normuje kwestie zbliżenia obiektów budowlanych do pasa drogowego, przy czym z zawartych w niej regulacji wynika, że ustawodawca nie wprowadza żadnych wymogów w stosunku do dróg innych niż drogi publiczne (tj. autostrady, drogi ekspresowe, czy ogólnodostępne drogi - krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne) w szczególności zaś co do dróg wewnętrznych. W takim zatem przypadku - podobnie jak w sytuacji, gdy linia zabudowy na działce sąsiedniej jest zgodna z przepisami odrębnymi określającymi zbliżenie obiektów budowlanych do pasa drogowego - o wyznaczeniu linii zabudowy decyduje wyłącznie wymóg dobrego sąsiedztwa przy zachowania ładu przestrzennego.

Stosownie do § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), który stanowi w ust. 1-2, że jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub

drzwiowymi w stronę tej granicy

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, która zawiera rozstrzygnięcie dotyczące budowy bezpośrednio przy granicy (w granicy) przesądza dopuszczalność takiego usytuowania obiektów budowlanych i również w tym zakresie - podobnie jako co do obowiązującej linii zabudowy, wiąże organy administracji publicznej wydające pozwolenie na budowę. Nie podlegają natomiast uwzględnieniu przy wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy same przepisy techniczno-budowlane.

Należy zatem przyjąć takie rozumienie § 4 ust. 4 rozporządzenia, iż na jego podstawie należy ustalić linię zabudowy w sposób odmienny niż określony w § 4 ust. 1, jeżeli inwestycja spełnia wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W takim wypadku linia zabudowy winna być wyznaczona w sposób inny, pod warunkiem jednakże, że musi to znaleźć oparcie w sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej, a zatem jej ustalanie musi się odbyć w odniesieniu do zabudowy istniejącej na nieruchomościach, położonych w obszarze analizowanym.

Podobnie Sąd w składzie orzekającym w tej sprawie nie podziela stanowiska organu I instancji, a zaakceptowanego przez organ odwoławczy, zgodnie z którym z uwagi na brak frontu działki (spowodowany jej położeniem w głębi kwartału), nie ma podstawy do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej planowanych budynków. W tym zakresie należy przypomnieć, że front działki, o którym mowa w § 2 pkt 5 w/w rozporządzenia ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez określenie, z której drogi odbywać się ma główny wjazd lub wejście na działkę. Natomiast szerokość elewacji frontowej, o której mowa w § 6 ust. 1 rozporządzenia określa linia prosta łącząca dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku obiektu budowlanego od strony frontu działki. Przedmiotowy wskaźnik winien zatem zostać jednoznacznie ustalony w oparciu o § 6 ust. 1 rozporządzenia lub też w przypadku stosownego uzasadnienia zawartego w treści analizy w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Natomiast w załączniku nr 2 do decyzji (wyniki analizy zagospodarowania terenu) organ I instancji stwierdził, że odstąpiono od wyliczenia

średniej arytmetycznej szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze, gdyż nie jest to miarodajne dla wyznaczenia szerokości elewacji dla nowej zabudowy.

Zaznaczyć należy, że brak wskazania tak istotnych parametrów przedmiotowej inwestycji jak linia zabudowy i szerokość elewacji frontowej wypacza istotę charakteru decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Takie określenie warunków zabudowy nie może być uznane za prawidłowe, gdyż w istocie czyni niemożliwym ustalenie - na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy- Prawo budowlane).

Zauważenia w tym miejscu wymaga, że organ I instancji stwierdzając, że "szerokość elewacji frontowej od ulicy - nie dotyczy", jednocześnie wskazał, że "projektowane budynki powinny nawiązywać do szerokości elewacji sąsiedniej zabudowy, tzn. długość elewacji powinna wynosić 35-45m, szerokość elewacji powinna wynosić 12-15". Zarówno w przepisach ustawy p.z.p. jak również w w/w rozporządzeniu prawodawca nie przewidział takich pojęć jak: długość elewacji i szerokość elewacji. Jak wyżej nadmieniono, przepisy rozporządzenia obligują organ do określenia szerokości elewacji frontowej. Zatem za niedopuszczalne należy uznać wprowadzanie przez organ w decyzji o warunkach zabudowy ustalanie parametrów obiektów budowlanych nie mających oparcia w przepisach prawa.

Lektura akt administracyjnych sprawy potwierdza, że trafnie podniesiono w skardze, że powierzchnię biologicznie czynną ustalono "zgodnie z wnioskiem inwestora", a nie po dokonaniu analizy, jak również brak uzasadnienia dla przyjętego wskaźnika, jak również pozostałych wskaźników.

Zdaniem Sądu, wobec braku odpowiedniej analizy uznać należy, iż dowolnie określono również wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, przy czym w decyzji organu I instancji użyto sformułowania " górnej krawędzi elewacji budynków". Określenie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zostało dokonane bez jakiegokolwiek odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który winien zostać poddany rzetelnej analizie.

Reasumując powyższe Sąd stwierdza, iż skoro ustalenia wymagań dla nowej inwestycji dokonuje się na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) przeprowadzonej w granicach wyznaczonego ściśle obszaru, to powierzchowne, wybiórcze przeprowadzeniem analizy urbanistycznej, powoduje konieczność ponownego przeprowadzenia analizy przed sporządzeniem projektu decyzji w sprawie. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest bowiem wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy. Dowolne ustalenie warunków zabudowy (bez określenia średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i ewentualnych odstępstw od tych wielkości w warunkach zabudowy) stanowi naruszenie wyżej powołanych przepisów prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionych przepisów rozporządzenia wykonawczego), jak i przepisów procedury administracyjnej (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.). Naruszania te niewątpliwie miały wpływ na wynik sprawy prowadząc organy do co najmniej przedwczesnego i nieuzasadnionego uznania, iż w sprawie zachodzą podstawy do ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora.

Trafnie podniosła również skarżąca, że decyzja zezwala na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem, lecz nie precyzuje ilości budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz czy garaż będzie jeden, czy będzie odrębnym budynkiem. Kwestia ta wymaga, tym bardziej wyjaśnienia, że w załączniku nr 2 do decyzji w określeniu przedmiotu inwestycji wskazano, m.in. garaże podziemne.

Na końcu należy jednak podkreślić, iż nie ma racji skarżąca, że błędne jest stanowisko Kolegium, zgodnie z którym za niedopuszczalne w niniejszym postępowaniu należało uznać zaskarżenie postanowienia z dnia [...] maja 2013 r. [...] Konserwatora Zabytków. Kolegium prawidłowo wskazało, że uprawnionym do kwestionowania postanowienia uzgadniającego jest tylko i wyłącznie inwestor, jakkolwiek nie powołało w tym zakresie stosownego przepisu, a mianowicie art. 53 ust. 5 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 152 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powyższej ustawy.

Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji zobowiązane będą do uwzględnienia poczynionych powyżej uwag. Obowiązkiem organu przed wydaniem rozstrzygnięcia będzie zebranie kompletnego materiału dowodowego (w tym nowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu) oraz jego rozpatrzenie w całokształcie istotnych dla sprawy okoliczności.