Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 737/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 i 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 14 grudnia 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie sędzia NSA Teresa Kobylecka sędzia del. NSA Janina Kosowska /spr./ Protokolant starszy sekretarz sądowy Mariusz Szufnara po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 października 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 925/14 w sprawie ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 14 października 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 925/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu skargi P. K. (dalej zwanego skarżącym) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr SKO.[...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej: uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana oraz zasądził od organu na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji przedstawił następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. Wójt Gminy L. (dalej zwany organem I instancji) powołując się na art. 36 ust .4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2012 poz. 647 ze zm – dalej upzp) ustalił skarżącemu jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – części działki nr [...], obręb B., gmina L. o powierzchni [...] ha, która po wydzieleniu z działki nr.[...] o powierzchni [...] ha, została sprzedana, co wynika z aktu notarialnego załączonego do akt sprawy. Wskazana decyzja była czwartym z kolei rozstrzygnięciem organu I instancji wydanym w tej sprawie, gdyż poprzednie decyzje tego organu zostały uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. na skutek odwołań skarżącego. Także decyzja organu I instancji z dnia [...] lutego 2014 r. stała się przedmiotem odwołania skarżącego, który zarzucił wydanie jej z naruszeniem: art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., czego wyrazem miało być niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i przyjęcie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego za podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Ponadto wskazał na naruszenie art. 36 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy L. nr [...] z [...] kwietnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 396, poz. 2617), poprzez ustalenie opłaty w kwocie wyższej niż 20% rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium oceniło, że operat szacunkowy z dnia 3 stycznia 2014 r. uwzględnia wskazywaną przez Kolegium w poprzednich decyzjach okoliczność, iż podział działki nr [...] nastąpił po wejściu w życie miejscowego planu, a sprzedaż objęła tę nieruchomość już po podziale na dwie działki geodezyjne nr [...] i nr [...], której dotyczy przedmiotowe postępowanie. Szacując więc wartość nieruchomości, rzeczoznawca uwzględnił wartość działki nr [...]. Podało, że jak wynika z tego operatu wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] po uchwaleniu planu miejscowego (wg stanu na dzień sprzedaży działek) wyniosła [...] zł/m2, zaś jej wartość przed uchwaleniem planu - [...] zł/m2. Wskazało, że na tej podstawie ustalono, że część działki nr [...], tj. [...] m2 przed uchwaleniem planu miała wartość [...] zł., zaś po uchwaleniu, kiedy to w miejscowym planie powierzchnia ta zmieniła przeznaczenie z rolnego (B.22.R) na oznaczone symbolem 2U (usługi komercyjne), wartość ta wynosiła [...] zł. Skonstatowało, że wzrost wartości nieruchomości w części powierzchni zajmowanej przez nowo wydzieloną działkę wynosił więc [...] zł., co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej, określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 20 %, daje kwotę opłaty wynoszącą [...]. W dalszej części uzasadnienia decyzji Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości podobne. Przytoczyło przy tym obszerne fragmenty operatu szacunkowego dotyczące metodologii wyceny oraz sposobu ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Odniosło się także do zarzutów sformułowanych w odwołaniu uznając je za nieuprawnione.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skarżący powtórzył zarzuty sformułowane uprzednio w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a ponadto zarzucił Kolegium naruszenie art. 138 § 2 k.p.a., poprzez brak uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, w sytuacji gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a w tym art. 7, art. 77, art. 80 kpa, bowiem sprawa wymagała uzupełnienia postępowania dowodowego. W oparcie zaś do porównania wzięto nieodpowiednie działki, co zawyżyło wysokość opłaty planistycznej w kwocie wyższej niż 20% rzeczywistego wzrostu wartości jak ustaliła Rada Gminy L. W oparciu o te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.

Uwzględniając skargę wniesioną w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przyjął, że poza sporem pozostaje okoliczność, iż skarżący po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni [...], powstałej w wyniku podziału działki nr [...], która po przyjęciu planu zmieniła przeznaczenie z rolnej na częściowo tereny usługowe tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz częściowo na tereny dróg publicznych klasy D. Podał, że w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy. Uznał, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do ich usunięcia. Dokonując kontroli w tym zakresie, Sąd I instancji stwierdził, że operat szacunkowy w oparciu o który wydano zaskarżoną decyzję, nie został poprawnie sporządzony. Sąd I instancji stanął bowiem na stanowisku, że przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Zważył przy tym, że przepis art. 36 ust 4 (podobnie jak art. 37 ust 1) u.p.z.p. stanowi o wzroście wartości nieruchomości, lecz przepisy u.p.z.p. nie definiują pojęcia nieruchomości, a w kwestii naliczenia opłaty planistycznej odwołują się do ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Wskazał, że zgodnie z art. 4 pkt 1 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o: nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Uznał, że definicja ta koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46 § 1 K.c. zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Skonstatował więc, że określając wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość, która była przedmiotem transakcji sprzedaży, i która w związku z tym stanowi odrębny przedmiot własności. Zdaniem Sądu I instancji brak jest ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości, lecz jako dwie odrębne nieruchomości i to różnym podmiotom. Zauważył, że w tej sytuacji zmieniają się cechy rynkowe nieruchomości tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt - a zatem wszystkie te parametry, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd I instancji wskazał, że jeżeli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z działki nr [...] o pow. [...], to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej działką [...] przed podziałem o pow. [...] ha. Podał, że zupełnie inna jest powierzchnia działki nr. [...], od tej przyjętej w ocenianym operacie szacunkowym o pow. [...] – a zatem jest o prawie połowę większa. Zmianie ulegnie też ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniana nieruchomość, a także dostępność komunikacyjna i możliwość zagospodarowania. Dodał, że w odmienny sposób można zagospodarować mniejszą działkę, a co więcej działka ta po podziale ma zupełnie inny kształt i może mieć inną dostępność komunikacyjną.

W ocenie Sądu I instancji przedmiotowy operat jest wadliwy również z innych powodów, a wątpliwości Sądu wzbudziła wysokość zastosowanej korekty odnośnie parametru "dostępność komunikacyjna" (str. 28 operatu), która nie została uzasadniona przez rzeczoznawcę majątkowego. W konsekwencji Sąd I instancji podzielił stanowisko skarżącego o naruszeniu przez organy przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 80 k.p.a., uznając, że organy obu instancji nie dokonały prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy i z powołaniem art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy zostały zobowiązane do przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania tj. działki nr [...], przy czym do wyceny uwzględnione miałyby zostać przez biegłego nieruchomościami jak najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej; ocena cech różniących nieruchomości oraz wielkość zastosowanych korekt, winna być natomiast przez biegłego wyczerpująco uzasadniona.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodło Samorządowe Kolegium Odwoławcze reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika Zaskarżając ten wyrok w całości Kolegium zarzuciło Sądowi I instancji naruszenie:

1) prawa materialnego, a mianowicie:

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że przedmiotem oszacowania przez biegłego powinna być tylko ta część nieruchomości, która powstała w wyniku podziału nieruchomości dokonanego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niezastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że dla oszacowania nieruchomości należy brać pod uwagę jej stan faktyczny i prawny z daty sprzedaży, nie zaś z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2. naruszenie przepisów postępowania, to jest:

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie normy tego przepisu, podczas gdy w sprawie nie stwierdzono naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

- art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, poprzez przyjęcie, że decyzja Kolegium jest niezgodna z prawem, podczas gdy przy podejmowaniu objętej kontrolą Sądu decyzji nie został naruszony żaden z przepisów prawa materialnego lub procesowego.

W oparciu o te zarzuty Kolegium wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej Kolegium podniosło, że w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p., istotą wyceny nieruchomości sporządzanej na potrzeby ustalenia wysokości opłaty jest takie jej dokonanie, które wyeliminuje choćby hipotetyczny wpływ na wartość nieruchomości innych czynników, jak np. podział nieruchomości. Wywiodło, że dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, będącej następstwem tylko i wyłącznie uchwalenia lub zmiany planu, należy przyjmować stan (prawny oraz faktyczny) nieruchomości w momencie wejścia w życie uchwały wprowadzającej miejscowy plan lub jego zmianę. Oceniło, że w ten sposób można uniknąć zarzutów dotyczących wzrostu wartości nieruchomości w następstwie innych czynników, tj. nie tylko podziału nieruchomości, ale również np. wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną, po dacie wejścia w życie miejscowego planu. Stwierdziło, że skoro w niniejszej sprawie do podziału nieruchomości doszło już po wejściu w życie miejscowego planu, to dokonanie oszacowania wydzielonej działki - zgodnie z wytycznymi Sądu I instancji - spowoduje, że dla ustalenia wartości nieruchomości znaczenie miałoby nie tylko wejście w życie planu, ale również dokonanie podziału i związana z tym podziałem możliwość innego zagospodarowania wydzielonej działki oraz inny kształt, czy dostępność komunikacyjna. Uznało, że takie podejście stoi w sprzeczności nie tylko z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ale także z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w którym ustawodawca wprost odwołuje się do daty sprzedaży jedynie w związku z ustaleniem wysokości opłaty; nie mówi natomiast o dacie sprzedaży nieruchomości, jako dacie, w której należy ustalać stan faktyczny i prawny nieruchomości. Przyjęło więc, że ustalając wysokość opłaty należy ustalić wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, z uwzględnieniem jednakże stanu nieruchomości z daty wejścia w życie miejscowego planu.

Za nieuzasadnione Kolegium uznało ponadto pozostałe argumenty Sądu I instancji mające świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego uwzględnionego przy wydawaniu zaskarżonej decyzji. Wywiodło przy tym, że zastosowane przez biegłego korekty są wynikiem fachowej wiedzy i doświadczenia biegłego, a Sąd I instancji nie wskazał żadnego przepisu prawa materialnego, z którego można by wywieść obowiązek "wyczerpującego uzasadnienia" dla wysokości zastosowanych czynników korygujących.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną skarżący wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – dalej jako p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z przesłanek nieważności postępowania, wymieniona w art. 183 § 2 powołanej ustawy, tym samym sprawa ta może być rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej, które – zgodnie z art. 176 w zw. z art. 174 powołanej ustawy – tworzą, podnoszone przez strony, zarzuty naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach kasacyjnych. Sądowi I instancji zarzucono bowiem naruszenie: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. oraz art. 1 § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych. Zarzuty te nie mają jednak usprawiedliwionych podstaw.

Organ upatruje bowiem naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w błędnym przyjęciu, że przedmiotem oszacowania przez biegłego powinna być tylko ta część nieruchomości, która powstała w wyniku podziału nieruchomości dokonanego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc według stanu faktycznego i prawnego z daty sprzedaży, nie zaś z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z takim poglądem organu nie sposób się zgodzić.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, przy czym Rada Gminy L. ustaliła ją w wysokości 20%. W świetle zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Okolicznością niekwestionowaną w niniejszej sprawie jest, że skarżący zbył nieruchomość stanowiącą jego własność po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego jej przeznaczenie oraz to, że zbyta nieruchomość, obejmująca działkę nr [...], powstała na skutek podziału działki nr [...] dokonanego po uchwaleniu tego planu. Bezsporne jest, że operat szacunkowy uwzględniony przy wydawaniu zaskarżonej decyzji dotyczył działki nr [...] nie zaś powstałej w wyniku jej podziału działki nr [...].

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela pogląd Sądu I instancji, że w okolicznościach tej sprawy przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta, stanowiąca działkę o nr [...]. Skoro bowiem, w świetle art. 36 ust 4 u.p.z.p., warunkiem ustalenia opłaty jest zbycie nieruchomości, to nie sposób przyjąć aby przedmiotem wyceny mogła być inna działka niż ta, która jest przedmiotem zbycia. Naczelny Sąd Administracyjny podziela rozważania Sądu I instancji dotyczące definicji nieruchomości, zawarte na s. 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Uwzględniając tą definicję Sąd I instancji zasadnie wskazał, że określając wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość, która była przedmiotem umowy sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Słusznie przyjął, że brak jest ustawowych przesłanek do uznania, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości; w tej sytuacji zmieniają się bowiem parametry, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt.

Wymaga podkreślenia, że plan miejscowy ustala przeznaczenie danej nieruchomości bez względu na to, w jaki sposób nieruchomość ta podzielona jest ewidencyjnie. Mimo więc dokonanych na danej nieruchomości podziałów, które mają miejsce po uchwaleniu planu miejscowego, wszystkie wydzielone działki mają przeznaczenie takie jak ustalono w planie dla tej nieruchomości. Plan miejscowy rozróżnia przede wszystkim granice przeznaczenia gruntu, nie koncentruje się natomiast na granicach ewidencyjnych. Z tego względu nie można uznać za zasadny poglądu organu, że sporządzając operat szacunkowy należy brać pod uwagę wielkość działki przed podziałem. Opłata planistyczna pobierana jest bowiem od wzrostu wartości nieruchomości z tytułu zmiany przeznaczenia terenu, a wzrost wartości z tego powodu dotyczy terenu zarówno przed, jak i po podziale.

Za trafnością stanowiska Sądu I instancji wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przemawia także okoliczność, że z dniem 26 sierpnia 2011 r. został uchylony § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) - przez § 1 pkt 15 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165 poz. 985), który w ust. 1 i 2 stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjmuje się jej stan z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis ten nie obowiązywał już w dacie wszczęcia postępowania przez organem pierwszej instancji.

Skoro ocena Sądu I instancji co do wadliwości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji była prawidłowa, to zasadne było też uwzględnienie skargi wniesionej w niniejszej sprawie z zastosowaniem art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., co nieuprawnionym czyni stawianie temu Sądowi zarzutu naruszenia tego przepisu. W świetle powyższych argumentów nie może odnieść zamierzonego skutku także zarzut naruszenia art. 1 § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych. Jedynie na marginesie wskazać należy, że skoro operat szacunkowy został sporządzony względem innej działki niż będąca przedmiotem zbycia, to zbędne było dalsze badanie jego poprawności przez Sąd I instancji. Niezasadne jest więc odnoszenie się przez Naczelny Sąd Administracyjny do zarzutów względem tej oceny sformułowanych w skardze kasacyjnej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji wyroku.