Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 158/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6155 Uzgodnienia w sprawach z zakresu zagospodarowania przestrzennego
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 7 ust. 2 pkt 1, art. 7 ust. 2a, art. 4 pkt 29, art. 4 pkt 30
journal: Dz.U. 2021 poz 1326
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tj
article: art. 61 ust. 1 pkt 4, art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 6
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski Sędziowie WSA Piotr Godlewski AWSA Maria Mikolik /spr./ po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 24 maja 2022 r. sprawy ze skargi J. H. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

II SA/Rz 158/22

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 10 grudnia 2021r. nr SKO 415.115.2021, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu, po rozpatrzeniu zażalenia J. H., reprezentowanej przez adwokat S. K., utrzymało w mocy postanowienie Starosty Przemyskiego z dnia 17 listopada 2021r. nr G.V.6123.489.2021 w przedmiocie negatywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy pod względem ochrony gruntów rolnych i leśnych.

Jak wynika z akt sprawy, Wójt Gminy [...] na podstawie art 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2021r. poz. 741 ze zm., dalej: u.p.z.p.) wystąpił do Starosty Przemyskiego o uzgodnienie projektu decyzji z dnia 4 listopada 2021 r. znak: IG.6730.73.2021.UK w sprawie ustalenia warunków zabudowy działki nr [...] w miejscowości O.

Postanowieniem z dnia 17 listopada 2021r. nr G.V.6123.489.2021 Starosta Przemyski odmówił uzgodnienia projektu decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 4 listopada 2021 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia p.n: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną towarzyszącą na terenie działki nr [...] w miejscowości O.

W uzasadnieniu Starosta wskazał, że inwestycja zlokalizowana jest na terenie działki nr [...] o powierzchni 0,1355 ha RIIIb. W projekcie decyzji zapisano iż, teren obejmujący inwestycję nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych klasy I — III na cele nierolnicze ze względu na spełnienie warunków zawartych w art. 7 ust 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

W ocenie Starosty zapis ten nie znajduje potwierdzenia w załączniku graficznym dołączonym do projektu decyzji oraz w analizie funkcji i cech zabudowy i jej załączniku graficznym. Art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995r., o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz. U. z 2021r., poz.1326 ze zm., dalej: u.o.g.r.l.) zakłada, że bez zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi jest dopuszczalna zabudowa na gruntach klasy I-III, o ile łącznie spełnione zostaną 4 warunki określone w art. 7 ust 2a.

Starosta stwierdził, że w projekcie przekazanym do uzgodnienia nieprawidłowo wyznaczony został obszar zwartej zabudowy. Bezpodstawnie w projekcie decyzji stwierdzono, że około 75 % terenu przeznaczonego pod inwestycję znajduje się w obszarze zwartej zabudowy. W części graficznej analizy pokazane zostały budynki wchodzące w skład zwartej zabudowy na działkach nr [...]. Starosta stwierdził, że budynki zlokalizowane na terenie tych działek położone są bliżej niż 50 metrów od granicy tych działek. Nie ma zatem podstaw do wyznaczania w tym miejscu obwiedni prowadzonej w odległości 50 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę w kierunku działek nr [...], gdyż obszar zwartej zabudowy przebiega po granicy tych działek. Ponadto wszystkie budynki pokazane w zwartej zabudowie leżą przy zupełnie innych drogach.

Starosta zaznaczył, że zgodnie z definicją, obszar zwartej zabudowy należy rozumieć jako obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m (art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l.). W przekazanym do uzgodnienia projekcie decyzji, a w szczególności w dołączonym do analizy załączniku graficznym nieprawidłowo został wyznaczony obszar zwartej zabudowy.

Organ I instancji uznał więc, że projektowana do zagospodarowania działka nr [...] nie spełnia warunku zawartego w art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l. stanowiącego, że co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, ponieważ w tym przypadku nie mamy do czynienia z prawidłowo wyznaczonym obszarem zwartej zabudowy. Teren objęty zmianą zagospodarowania określony w projekcie decyzji wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne.

J. H., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła zażalenie na powyższe postanowienie Starosty, zarzucając mu naruszenie:

- art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l., poprzez niewłaściwe zastosowanie oraz błędne i bezpodstawne przyjęcie, że warunek ten nie został spełniony;

- art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i bezpodstawną odmowę uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 11 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego, nierozpatrzenie całego materiału dowodowego i jego dowolną ocenę, brak uzasadnienia faktycznego i prawnego, które potwierdzałoby zasadność wydanego postanowienia oraz brak wyjaśnienia zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ przy rozpoznawaniu sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz jego prawidłowa ocena powinny doprowadzić do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji.

Mając na względzie powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i rozstrzygnięcie sprawy co do istoty poprzez uzgodnienie projektu decyzji Wójta Gminy [...] z dnia 4 listopada 2021 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia p.n.: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną towarzyszącą na terenie działki nr [...] w miejscowości O.

SKO opisanym na wstępie postanowieniem z dnia 10 grudnia 2021r. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie,

Kolegium podzieliło przekonanie co do tego, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia warunku wskazanego w art. 7 ust. 2a pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z powodu błędnego wyznaczenia obszaru zwartej zabudowy[pic]Niekwestionowanym w sprawie jest, że planowane przedsięwzięcie zrealizowane ma być na terenie działki nr [...] o powierzchni 0,1355ha, stanowiącej współwłasność J. H. oraz K. H., która zawiera w sobie wyłącznie użytki RIIlb.

Jednym z warunków uzasadniających odstąpienie od obowiązku uzyskania zgody ministra na "odrolnienie" jest wymóg, by co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy. Ustawowa definicja obszaru zwartej zabudowy zawarta została w art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l., który przewiduje, że obszar zwartej zabudowy to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50m. Poprzez zwartą zabudowę rozumieć z kolei należy zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m (art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l.).

Powołując się na poglądy orzecznictwa sądów administracyjnych Kolegium wskazało, że w analizie wykazano budynki wchodzące w skład zwartej zabudowy na działkach nr [...]. Budynki zlokalizowane na terenie tych działek położone są bliżej niż 50 metrów od granicy tych działek. Nie ma zatem podstaw do wyznaczania w tym miejscu obwiedni prowadzonej w odległości 50 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę, gdyż obszar zwartej zabudowy przebiega po granicy tych działek. Tym samym wskazany w projekcie decyzji Wójta Gminy [...] obszar zabudowy wyznaczony w odległości 50m od granicy działek został nieprawidłowo wyznaczony. Ponadto jak słusznie zauważył organ I instancji, wszystkie budynki zaliczone w Analizie do zwartej zabudowy są położne przy innych niż działka planowana pod zabudowę drogach (działki nr [...] i [...]).

Kolegium oceniło, że nie zaistniała konieczność dokonywania szerszych ustaleń faktycznych, niż takich które wynikają ze zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego. Wbrew przekonaniu Strony, zaskarżone postanowienie zawiera składniki wymagane przez art. 126 w związku z art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r., Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 735, dalej: k.p.a.).

Nie budziło zatem wątpliwości Kolegium, że teren objęty wnioskiem Skarżącej nie spełnia warunku z art. 61 ust.1 pkt 4 u.p.z.p. Wymaga bowiem (stanowiąc grunt rolny klasy III) uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Jednocześnie nie jest możliwe zastosowanie wyjątku z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. z tego powodu, że nie został spełniony warunek z pkt 1 tego przepisu.

J. H., reprezentowana przez [pic]adwokat S. K. wniosła skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z dniu 10 grudnia 2021 r., nr SKO 415.115.2021, zarzucając naruszenie:

- art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i bezpodstawną odmowę uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji;

- art. 7 ust. 2a pkt 1 w zw. z art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l., polegające na zaaprobowaniu zaniechania przez Starostę wyznaczenia obszaru zwartej zabudowy, nieprzeprowadzeniu analizy położenia terenu inwestycji i nieuzasadnionym uznaniu, że warunek określony w tym przepisie pozostaje niespełniony;

[pic] art. 6 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l., poprzez niedostrzeżenie, że teren inwestycji stanowi grunt o znikomej wartości produkcyjnej;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 11 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego, nierozpatrzenie całego materiału dowodowego i jego dowolną ocenę, brak uzasadnienia faktycznego i prawnego, które potwierdzałoby zasadność wydanego postanowienia oraz brak wyjaśnienia zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ przy rozpoznawaniu sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz jego prawidłowa ocena powinny doprowadzić do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji.

Mając na uwadze powyższe Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Starosty Przemyskiego z dnia 17 listopada 2021 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu Skarżąca wskazała, że stanowisko Starosty jest wynikiem błędnej wykładni kluczowego w niniejszej sprawie pojęcia "zwartej zabudowy" zdefiniowanej w art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l., który stanowi element składowy definicji pojęcia "obszaru zwartej zabudowy", określonej w art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l. i współkształtuje treść przesłanki z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l., w myśl której co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu musi zawierać się w obszarze zwartej zabudowy. Proces weryfikacji przesłanki z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l. jest dwuetapowy, polegający w pierwszej kolejności na ustaleniu, czy działka podlegająca zainwestowaniu położona jest w zwartej zabudowie rozumianej zgodnie z treścią art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l., a w drugiej na sprawdzeniu, czy co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy rozumianej zgodnie z definicją z art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l. W tej sytuacji wadliwa interpretacja pojęcia "zwartej zabudowy" rzutować może automatycznie na nieprawidłową weryfikację warunku z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l., z czym mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Skarżąca podkreśliła, że redakcja art. 40 pkt 30 u.o..g.r.l. umożliwia zastosowanie przewidzianych tam sposobów wyznaczania obwiedni obszaru zwartej zabudowy zarówno łącznie, jak i oddzielnie, w zależności od usytuowania istniejących budynków względem granic działki.

W ocenie Skarżącej w niniejszej sprawie zabrakło wystarczająco wszechstronnych ustaleń faktycznych umożliwiających ocenę, czy działka nr [...] zlokalizowana jest w zwartej zabudowie rozumianej jak w art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l. Starosta Przemyski stwierdził tylko, że ww. działka nie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy, nie wyjaśniając jednak w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia powodów takiego wnioskowania. W taki sam sposób postąpiło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu. Trudno w uzasadnieniu kontrolowanego postanowienia [pic]odczytać, czy w ogóle w sąsiedztwie terenu działki przeznaczonej pod przedmiotową inwestycję znajduje się zwarta zabudowa, definiowana w art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l., które konkretnie budynki i gdzie zlokalizowane ją tworzą i dlaczego właśnie wybrane budynki powinny zostać zaliczone do zwartej zabudowy. Brak jest ze strony Starosty oraz Kolegium jakichkolwiek wyjaśnień w tych zasadniczych dla wyniku sprawy kwestiach, co w zasadzie skutkuje niemożnością oceny, czy teren inwestycji znajduje się w obszarze zwartej zabudowy SKO nie rozważyło również argumentacji Skarżącej w zakresie uznania, że pozbawione podstawy prawnej jest twierdzenie zwarte w postanowieniu Starosty Przemyskiego, iż wszystkie budynki położne w zwartej zabudowie leżą przy zupełnie innych drogach. Nie ma bowiem wymogu ustawowego aby działki położone w zwartej zabudowie były położone przy tej samej drodze. W tym zakresie zarówno Starosta jak i Kolegium dokonali nieuprawnionej wykładni rozszerzającej przywołując pogląd niemający oparcia w ustawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), zwanej dalej P.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu.

Zaskarżone postanowienie zostało wydane na żądanie Wójta Gminy [...] o uzgodnienie projektu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną na terenie działki nr [...] w miejscowości O. Uzgodnienie przewidziane w art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych ma na celu kontrolę, czy nie następuje lokalizacja inwestycji, która nie daje się pogodzić z rolnym lub leśnym przeznaczeniem gruntu.

W niniejszej sprawie Starosta odmówił uzgodnienia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji a stanowisko to podtrzymało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu. Sąd podzielił argumentację przedstawioną w zaskarżonym postanowieniu a wcześniej w postanowieniu Starosty.

Kluczowy w niniejszej sprawie był fakt, że działka, na której miałaby zostać realizowana wnioskowana inwestycja stanowi użytki rolne III klasy (RIIIb). Z tego względu przed wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy konieczne było jej uzgodnienie z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, którym w niniejszej sprawie był Starosta (art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p.). Należy bowiem pamiętać, że stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.zp., uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Należało zatem w niniejszej sprawie ustalić, czy w stosunku do działki, na której planowana jest inwestycja istnieje obowiązek uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, czy też istnieje możliwość zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze bez konieczności uzyskiwania wcześniejszej zgody właściwego organu.

Uzyskanie pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji, która planowana jest na gruntach rolnych klasy III obwarowane jest szczegółowymi wymogami.

Co do zasady, zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l., przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a.

Zgodnie z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l., nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

W niniejszej sprawie sporne okazało się wypełnienie warunku, zawartego w art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l., którego spełnienie wraz z pozostałymi umożliwiałby lokalizację wspomnianej inwestycji na gruntach rolnych klasy III. Wójt w przekazanym do uzgodnienia projekcie decyzji o warunkach zabudowy przyjął, że 75% terenu przeznaczonego pod inwestycję mieści się o obszarze zwartej zabudowy. Z kolei Starosta stwierdził, że obszar zwartej zabudowy został przez Wójta wyznaczony nieprawidłowo.

Stosownie do art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l., zwarta zabudowa oznacza zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m;

Zgodnie z art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l., przez obszar zwartej zabudowy rozumie się obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m.

Przepis ten wyznacza dwa sposoby wyznaczania obszaru zwartej zabudowy. W przypadku gdy budynki tworzące zwartą zabudowę znajdują się w odległości mniejszej niż 50 m od granicy działek, na których są położone, obszar zwartej zabudowy wyznacza się po zewnętrznych granicach tych działek. Jeżeli natomiast odległość pomiędzy budynkami tworzącymi zwartą zabudowę a granicami działek, na których są położone wynosi 50 m i więcej, wówczas obszar zwartej zabudowy wyznacza się na podstawie obwiedni prowadzonej w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę.

W niniejszej sprawie z kopii mapy zasadniczej, będącej załącznikiem do analizy funkcji i cech zabudowy terenu wynika, że odległość budynków zaliczonych przez Wójta do zwartej zabudowy od granic działek, na których są położone wynosi mniej niż 50m. Powyższe wynika z porównania odległości pomiędzy budynkami zwartej zabudowy a granicach położonych na nich działek z naniesionym na ww. mapę dystansem 50m. Z tego powodu Sąd jako prawidłowe ocenił stanowisko Starosty a w konsekwencji i Kolegium, że obszar zwartej zabudowy przebiega po granicach działek nr [...]. W konsekwencji takiego wyznaczenia obszaru zwartej zabudowy działka objęta inwestycją nie spełni warunku z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l. (co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy), zwalniającego z obowiązku uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze.

W tej sytuacji negatywne uzgodnienie projektu warunków zabudowy przez Starostę jawi się jako prawidłowe.

Sąd nie podzielił stanowiska wyrażonego w skardze, że redakcja art. 40 pkt 30 u.o..g.r.l. umożliwia zastosowanie przewidzianych tam sposobów wyznaczania obwiedni obszaru zwartej zabudowy zarówno łącznie, jak i oddzielnie, w zależności od usytuowania istniejących budynków względem granic działki.

Zdaniem Sądu z unormowań definiujących obszar zwartej zabudowy (art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l.) oraz samą zwartą zabudowę (art. 4 pkt 29 u.o.g.r.l.) wyłania się wniosek, że dobór metody wyznaczania granic obszaru zwartej zabudowy determinowany jest odległością zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę od granicy działek. Wyznaczenie granic obszaru zwartej zabudowy poprzez wytyczenie obwiedni prowadzonej w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę możliwe jest jedynie wówczas, gdy odległość tych budynków od granicy jest większa niż 50 m. Jeżeli odległość ta jest mniejsza, granice obszaru zwartej zabudowy wyznacza się adekwatnie do drugiej części alternatywy sformułowanej w art. 4 pkt 30 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych gruntach, a więc po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki (zob. wyroki: WSA w Rzeszowie z 13 listopada 2019 r., II SA/Rz 965/19; WSA w Rzeszowie z dnia 8 maja 2018 r. II SA/Rz 212/18, WSA w Poznaniu z dnia 1 czerwca 2017 r. IV SA/Po 265/17, WSA w Gdańsku z dnia 20 lutego 2019 r. II SA/Gd 651/18, dostępne w bazie CBOSA).

Wbrew zarzutom procesowym skargi Starosta wyjaśnił w sposób nie budzący wątpliwości, dlaczego jego zdaniem działka inwestycyjna nie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy w co najmniej 50 %. Z uzasadnienia Starosty jasno wynika, że podstawą takiego wnioskowania jest odmienne w stosunku do Wójta wyznaczenia granic obszaru zwartej zabudowy. Starosta a następnie Kolegium wyjaśnili z jakich przyczyn uznali, że w niniejszej sprawie obwiednię obszaru zwartej zabudowy należy poprowadzić po granicach działek, na których znajduje się zwarta zabudowa. Sąd to stanowisko z przyczyn przedstawionych powyżej zaakceptował. Nie jest też zasadny zarzut skargi, że trudno w uzasadnieniu kontrolowanego postanowienia odczytać, czy w ogóle w sąsiedztwie terenu działki przeznaczonej pod przedmiotową inwestycję znajduje się zwarta zabudowa. Organy w niniejszej sprawie nie kwestionowały samego faktu istnienia zwartej zabudowy w sąsiedztwie terenu inwestycyjnego. Sporny był jedynie sposób wyznaczenia obszaru zwartej zabudowy, który determinował w dalszej kolejności spełnienie wymogu z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l. Należy jedynie przyznać rację Skarżącej, że przepisy art. 40 pkt 29 i pkt 30 u.o.g.r.l. nie uzależniają wyznaczenia zwartej zabudowy oraz obszaru zwartej zabudowy od położenia działek względem drogi. Jednakże rozważania organów w tym zakresie nie miały wpływu na wynik sprawy, bowiem z mapy dołączonej do analizy funkcji i cech zabudowy wynika, że budynki tworzące zwartą zabudowę położone są względem granic działek, na których są położone w odległości mniejszej niż 50m. To zadecydowało o wyznaczeniu obszaru zwartej zabudowy po granicy działek tworzących zwartą zabudowę a w konsekwencji o niespełnieniu wymogu z art. 7 ust. 2a pkt 1 u.o.g.r.l.

Mając na względzie powyższe Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Na podstawie art. 119 pkt 3 P.p.s.a. Sąd rozpoznał sprawę w trybie uproszczonym.