Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 794/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157,  art. 175,  art. 194,  art. 134  ust. 2,  art. 150  ust. 1,  art. 155  ust. 1 i 2,  art. 195
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz asesor WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Joanna Grzyb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2006 r. sprawy ze skargi S.R. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2004 r. nr [...] w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej rzeczoznawcy majątkowemu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu wniosku S.R. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] września 2004 r., nr [...] utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia [...] lipca 2004 r., nr [...] orzekającej o zastosowaniu wobec S.R. kary dyscyplinarnej w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Pismem z dnia 8 maja 2002 r. E. sp. z o. o. w W. wystąpiła do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast o zbadanie prawidłowości wyceny nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], wskazując na rażące zawyżenie wartości tej nieruchomości ([...] za 1 m2) w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego S.R. w dniu 6 lipca 2001 r., w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. w dniu 15 kwietnia 2002 r., w którym ustalono wartość rynkową 1 m2 przedmiotowej nieruchomości na [...] zł.

Pismem z dnia 23 maja 2002 r. Zarząd Dzielnicy [...] Gminy W. wystąpił do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast o ustalenie, czy wycena wskazanej wyżej nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w dniu 15 kwietnia 2002 r. spełnia wymogi wynikające z obowiązujących przepisów, wskazując, że żadna z trzech nieruchomości wskazanych przez tego rzeczoznawcę w wycenie nieruchomości do porównania nie może stanowić podstawy do wyznaczenia wartości obiektu wycenianego, ponieważ np. w stosunku do obiektu nr [...] wystąpiły szczególne warunki sprzedaży, natomiast obiekt nr [...] nie był objęty transakcją o parametrach wskazanych przez biegłego.

Na skutek skargi złożonej przez E. sp. z o. o. w W. i Zarząd Dzielnicy [...] Gminy W. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast pismem z dnia 17 czerwca 2002 r. wystąpił do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wszczęcie postępowania wyjaśniającego, w związku z istotnymi rozbieżnościami w opiniach o wartości przedmiotowej nieruchomości sporządzonych przez S.R. i J. M.

Postępowanie wyjaśniające zostało zakończone protokołem sporządzonym przez Zespół Rzeczoznawców Majątkowych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu 7 października 2002 r. W rozstrzygnięciu Zespół Komisji uznał, że rzeczoznawca majątkowy naruszył obowiązujące przepisy prawa i standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2001 r. naruszono bowiem przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 ze zm.) w tym szczególnie: art. 134, ust 2 i będącym w związku z tym artykułem zapis standardu III.7., pkt 2.8. - brak przywołania w operacie tego artykułu oraz brak wymaganego opisu wycenianej nieruchomości według wyszczególnionych w nim cech, pomimo, iż w przyjętej procedurze wyceny należało uwzględnić warunki w nim wymienione (nie zdefiniowano rodzaju nieruchomości, brak opisów budynków, wyposażenia w urządzenia infrastruktury, niepełny opis stanu zagospodarowania), art. 175, ust. 1 - nie zachowano zasady staranności m.in. poprzez: błędne podanie publikacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, brak podania właściwego przepisu o źródłach danych merytorycznych a mianowicie "miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. [...]", nie przytoczono aktów notarialnych jako źródła informacji o cenach nieruchomości porównawczych, art. 175, ust. 4 - rzeczoznawca w czasie sporządzania operatu szacunkowego nie posiadał obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, art. 155, ust. 1 i 2 poprzez brak załączników potwierdzających dane zawarte w ewidencji gruntów, księgach wieczystych oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, art. 150, ust. 1 - poprzez nie zamieszczenie w operacie szacunkowym rodzaju szacowanej wartości.

W ocenie Komisji naruszono również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612), w tym szczególnie: § 36 ust. 1 pkt 1 poprzez pobieżne i niewystarczające określenie przedmiotu wyceny oraz nie zamieszczenie w operacie szacunkowym zakresu wyceny bez wyszczególnienia, jakie prawa i części składowe nieruchomości zostają objęte wyceną i z czego takie postępowanie wynika, § 36 ust. 1 pkt 2 poprzez nie przytoczenie podstaw prawnych, z których w tym przypadku wynika cel wyceny, § 36 ust. 1 pkt 7 poprzez pobieżną analizę i charakterystykę rynku nie gwarantującą poprawnego doboru prawidłowych nieruchomości do porównania oraz właściwych cech i wag jako składników cenotwórczych, § 36 ust. 2 poprzez nie zamieszczenie klauzuli o sporządzeniu wyciągu, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 35 ust. 1 poprzez nie dokonanie wystarczającego opisu nieruchomości, z którego wynikałyby jednoznaczne cechy stanu nieruchomości i cechy stanu techniczno - użytkowego, które z kolei zostały uwzględnione w tabelach porównawczych i miały bezpośredni wpływ na uzyskaną wartość nieruchomości, przez co brak jest informacji niezbędnych do ustalenia sposobu postępowania i wniosków autora opracowania dotyczących określenia wartości nieruchomości, § 36, ust. 3 poprzez nie zamieszczenie w wyciągu z operatu szacunkowego wszystkich obligatoryjnych informacji z niego wynikających, § 36 ust. 1 pkt 3 oraz standardu VII.1., pkt 7.1. poprzez: nie przytoczenie podstawy formalnej opracowania operatu, mimo, że umowa taka z określeniem stron, jej sygnatury i daty sporządzenia została w wyjaśnieniach przekazana, błędne i niepełne zapisy, co do podstaw materialnoprawnych oraz źródeł danych merytorycznych (błędnie podano publikację ustawy o gospodarce nieruchomościami, błędnie nazwany plan zagospodarowania przestrzennego, brak przytoczenia aktów notarialnych jako źródła danych merytorycznych, § 36 ust. 1 pkt 5 poprzez nie dokonanie należytego i wystarczającego opisu nieruchomości, stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego, § 36 ust. 1 pkt 6 poprzez niewskazanie rodzaju określanej wartości, § 35 ust. 4 poprzez nie zachowanie szczególnej staranności, co wynika z ilości sformułowanych zarzutów na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego i opinii Komisji Arbitrażowej.

Zespól Komisji stwierdził także naruszenie Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w tym szczególnie: standardu VII.1., pkt 9.3.3. poprzez nie zamieszczenie wymaganego opisu wycenianej nieruchomości, standardu VII.1., pkt 5 poprzez pobieżne i niewystarczające określenie przedmiotu wyceny oraz brak rozdziału zakresu wyceny od przedmiotu wyceny z odpowiednim uzasadnieniem, standardu III.7, pkt 2.6 poprzez nie przedstawienie wyrysu działek gruntowych, czy też planów sytuacyjnych lub map na postawie, których można odczytać cechy mające wpływ na wartość nieruchomości jak np. kształt czy lokalizację szczegółową, standardu VII.1., pkt 16 poprzez nie dołączenie do operatu wymaganych załączników jak np.: wypis z ewidencji gruntów, plany sytuacyjne - mapy, odpis lub wypis z księgi wieczystej, standardu II.1., pkt 2.2 poprzez nie podanie w operacie rodzaju i definicji ustalonej wartości wraz z uzasadnieniem, co jest obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego, standardu II.7., pkt 1.2 poprzez przyjęcie do porównania transakcji mającej miejsce poza przedziałem dwuletnim bez zamieszczenia stosownego uzasadnienia, standardu VII.1., pkt 12 poprzez pobieżną i niepełną analizę rynku nieruchomości - wynika to z przyjęcia do porównań czterech nieruchomości różniących się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej a w jednym przypadku także przeznaczeniem w planach zagospodarowania bez należytego uzasadnienia, które w ocenie autora operatu były w badanym okresie czasu na tym rynku najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej a czemu zaprzecza opinia Komisji Arbitrażowej twierdząc, że na obszarze rynku (obszar [...]) występowały inne transakcje o powierzchniach i lokalizacjach bardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, których rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, standardu III.7., pkt 4.4, lit. a) poprzez określenie trendu czasowego z rynku kapitałowego, a nie zgodnie z przepisami obowiązującymi rzeczoznawców tj. z lokalnego rynku nieruchomości. Naruszono także zasady metodologii wyceny poprzez niezamieszczenie w wyciągu z operatu szacunkowego daty, na którą określono wartość nieruchomości oraz nie uwzględniono służebności, jaką była obciążona działka gruntowa nr [...] na rzecz działki nr [...] - co wynika z treści aktu notarialnego Nr Rep. [...] z dnia 7 grudnia 2001 r. (tom 1, karta nr 53, str. 2 akt) i wpisu w księdze wieczystej KW Nr [...].

Ustosunkowując się do pisma S. R. z dnia 10 października 2002 r. zespół Komisji zauważył, że w odniesieniu do zakresu analizy tej sprawy w prowadzonym postępowaniu, pismo to nie wnosi istotnych dodatkowych argumentacji, które mogłyby mieć wpływ na rozstrzygnięcie toczącego się postępowania. Zespół KOZ dokonał analizy skutków sporządzenia operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa i standardów zawodowych. Zważywszy przedstawione błędy i uchybienia, w tym przede wszystkim niewłaściwie dobrane nieruchomości porównawcze, uznano, że zaskarżony operat szacunkowy nie może być wykorzystany w celu, dla którego został sporządzony.

Uwzględniając całość zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w tym uzyskanego w toku postępowania wyjaśniającego, biorąc pod uwagę wyjaśnienia złożone przez S.R. oraz treść opinii Komisji Arbitrażowej działającej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zakres naruszenia obowiązków w związku z czynnością stanowiącą przedmiot skargi, zespół Komisji zawnioskował o nałożenie na rzeczoznawcę majątkowego S.R. kary dyscyplinarnej przewidzianej w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. kary nagany z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2004 r. orzekł o zastosowaniu wobec S.R. kary dyscyplinarnej w postaci nagany z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu organ podzielił stanowisko i ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawarte w rozstrzygnięciu opisanym w protokole z dnia 22 czerwca 2004 r. uznając, że rodzaj i waga uchybień popełnionych przez S.R. przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2001 r. oraz brak okoliczności łagodzących uzasadniają orzeczenie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W dniu 5 sierpnia 2004 r. S.R. złożył do Ministra Infrastruktury wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją tego organu z dnia [...] lipca 2004 r. W uzasadnieniu zarzucił, że Minister Infrastruktury wydał decyzję po upływie 3 letniego okresu przedawnienia mimo, że przepis w § 43 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. nakazuje w takiej sytuacji umorzenie postępowania w sprawie. Podniósł także, iż Minister Infrastruktury błędnie przyjął, że pismo E. sp. z o. o. z dnia 8 maja 2002 r. oraz pismo Zarządu Dzielnicy [...] Gminy W. z dnia 23 maja 2002 r. są skargami, o których mowa w § 39 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. W ocenie skarżącego w pismach tych nie wnioskowano o ukaranie rzeczoznawcy i nie formułowano zarzutów pod jego adresem, lecz zwrócono się o zbadanie prawidłowości wycen nieruchomości do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. S.R. zarzucił organowi szereg innych naruszeń stwierdzając, że: Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast we wniosku o wszczęcie postępowania wyjaśniającego nie zawarł zarzutów, przez co naruszył § 39 ust. 2 rozporządzenia, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie posiada uprawnień do badania prawidłowości operatów szacunkowych pod kątem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wnioskowania kar dyscyplinarnych, Wiceprzewodniczący KOZ przekroczył uprawnienia, o których mowa w § 37 ust. 3 w związku z § 40 ust. 2 oraz naruszył § 44 ust. 2 pkt 8 rozporządzenia prowadząc postępowanie w oparciu o własne zarzuty, a nie zarzuty Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz podpisując protokół z postępowania wyjaśniającego. Ponadto w ocenie S.R. rozstrzygnięcie Komisji jest efektem niesamodzielnej pracy Zespołu KOZ, ponieważ postępowanie wyjaśniające Zespołu odbyło się w dniu 7 października 2002 r., natomiast rozstrzygnięcie zapadło poza posiedzeniem Zespołu, a więc niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Zwrócił również uwagę na rozbieżności KOZ i Ministra Infrastruktury, dotyczące standardów naruszonych przy sporządzaniu operatu z dnia 6 lipca 2001 r. Według ustaleń KOZ naruszono standardy określone w wyd. VIII z 2002 r., natomiast Minister stwierdził, że naruszono standardy określone w wyd. VII z 2000 r., co poddaje w wątpliwość całość rozstrzygnięcia sprawy. Wskazał także, iż przepisy prawa nie określają jakie standardy są uznawane za obowiązujące, nie wiadomo więc dlaczego Minister ocenił wycenę nieruchomości właśnie w oparciu o standardy PFSRM, mimo że znanych jest obecnie kilka różnych tego rodzaju opracowań. Poza tym w postępowaniu za dowód uznano opinię Komisji Arbitrażowej działającej przy PFSRM, która funkcjonuje bez umocowania prawnego, a jej opinie są nieważne. Podniósł także, iż naruszone zostało jego prawo do zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i zgłoszenia uwag przed wydaniem decyzji, ponieważ zawiadomienie z pouczeniem o prawie zapoznania się z materiałem dowodowym w terminie 7 dni otrzymał w dniu 12 lipca 2004 r., natomiast decyzja została wydana w dniu [...] lipca 2004 r., co świadczy o tym, że termin siedmiodniowy nie został zachowany. Stwierdził również, że nie są zasadne zarzuty organu o braku załączników w operacie czy też niezastosowaniu w wycenie właściwych wag. Standardy nie określają bowiem ile załączników winien zawierać operat, nie zdefiniowano również w przepisach jak należy rozumieć "właściwe wagi".

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2004 r. utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia [...] lipca 2004 r. W uzasadnieniu decyzji - odnosząc się do zarzutów wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy - wskazał, że 3 –letni termin przedawnienia nie upłynął bowiem operat szacunkowy sporządzono w dniu 6 lipca 2001 r., natomiast protokół kończący postępowanie wyjaśniające został przekazany do organu w dniu 22 czerwca 2004 r. W ocenie organu pismo Zarządu Dzielnicy [...]Gminy W. z dnia 23 maja 2002 r. nosi znamiona skargi, ponieważ w piśmie tym jest mowa o zbadaniu prawidłowości wykonania operatów, co świadczy o tym, ze zaistniały przesłanki do wszczęcia postępowania wyjaśniającego. Jeżeli zaś chodzi o podstawy prawne działania Komisji arbitrażowej organ wskazał, że Komisja ta działa w ramach struktury PFSRM i jest zespołem specjalistycznym, powołanym do wydawania opinii, co do prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych w oparciu o przepisy prawa i standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, co potwierdzają przepisy § 26 pkt 1 ppkt 2 Statutu PFSRM oraz § 1 regulaminu działania z dnia 6 czerwca 2001 r. Zdaniem Ministra za bezzasadny należało również uznać zarzut niezgodnego z prawem zakończenia postępowania wyjaśniającego, ponieważ rozstrzygnięcie nastąpiło większością głosów członków KOZ, postępowanie zostało zakończone protokołem, który zawiera rozstrzygnięcie oraz wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej. Odnosząc się do zarzuty naruszenia prawa strony do zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji organ stwierdził, że pismem z dnia 24 czerwca 2004 r. S.R. został poinformowany o zakończeniu postępowania i o prawie zapoznania się z aktami sprawy. W dniu 14 lipca 2004 r. pełnomocnik strony z prawa tego skorzystał, co potwierdza znajdujące się w aktach sprawy oświadczenie. W tym samym dniu została również w sprawie wydana decyzja.

W dniu 5 listopada 2004 r. S.R. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2004 r. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. W uzasadnieniu skarżący powtórzył większość zarzutów i argumentację zawartą we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Poza tym podniósł, że Minister nie uzasadnił w jakim stopniu skierowane przeciwko rzeczoznawcy zarzuty organu wpłynęły na ocenę winy S.R. i zastosowaną karę dyscyplinarną. Nie wiadomo również, czy i w jakim stopniu błędy popełnione przez rzeczoznawcę wpłynęły na wynik wyceny (oszacowaną wartość nieruchomości), a te ustalenia dopiero mogłyby świadczyć o wadze uchybień rzeczoznawcy i zastosowaniu kary.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu i Budownictwa wniósł o zbadanie sprawy i podtrzymał stanowisko przedstawione dotychczas w sprawie. Jednocześnie uznał za zasadny zarzut skarżącego odnoszący się do naruszenia prawa strony do zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie przed wydaniem decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Na wstępie należy stwierdzić, że zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest tylko pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż przedmiotem niniejszej sprawy sądowoadministracyjnej jest ocena przez sąd prawidłowości prowadzenia przez organ administracji publicznej postępowania administracyjnego oraz zapadłych w tym postępowaniu rozstrzygnięć. Sąd administracyjny nie jest zatem uprawniony do kontroli decyzji wydanych w granicach danej sprawy wedle kryterium celowości i słuszności podjętego rozstrzygnięcia, lecz ocenia, czy wydana w sprawie decyzja narusza przepisy prawa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie jest również uprawniony do badania zasadności podnoszonych w sprawie zarzutów o charakterze merytorycznym wynikających z wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych (np. oceny prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości zgodnie ze standardami wyceny).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2004 r. Sąd uznał, że w przeprowadzonym przez Ministra Infrastruktury postępowaniu o wymierzenie kary dyscyplinarnej rzeczoznawcy majątkowemu organ nie naruszył przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i przepisów wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących działalności zawodowej (Dz. U. Nr 115, poz. 745), w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Zdaniem Sądu decyzja z dnia [...] lipca 2004 r. oraz decyzja z dnia [...] września 2004 r. zostały bowiem wydane w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym się kierował organ przy wymiarze kary nagany z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (rodzajem i wagą popełnionych uchybień, brakiem okoliczności łagodzących). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister odniósł się również do istotnych dla sprawy zarzutów wnioskodawcy.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi należy wskazać, że nie są one trafne, przez co nie mogą stanowić podstawy do jej uwzględnienia.

Nie można się bowiem zgodzić ze skarżącym, iż wydane w sprawie decyzje zostały wydane bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa, ponieważ w niniejszej sprawie miał zastosowanie przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z akt sprawy wynika wyraźnie, że wnioski: Zarządu Dzielnicy [...] Gminy W. z dnia 23 maja 2002 r. jak i E. sp. z o. o. w W. z dnia 8 maja 2002 r. zostały zaadresowane do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Prezesie Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Poza tym w ich treści wskazano, że przyczyną ich złożenia było nieprawidłowe dobranie transakcji porównawczych do wyznaczenia wartości obiektu wycenianego oraz rażące zawyżenie wartości 1 m2 nieruchomości. Zamiar pociągnięcia S.R. do odpowiedzialności zawodowej potwierdza również pismo pełnomocnika spółki E. z dnia 26 lutego 2004 r., w którym stwierdzono, że "ponieważ spółka została pokrzywdzona działaniem rzeczoznawcy (...) S.R. chciałaby wiedzieć, w jaki sposób załatwiona została sprawa odpowiedzialności zawodowej, nie wyklucza bowiem wystąpienia w stosunku do niego z roszczeniem o odszkodowanie". Poza tym z treści zawiadomienia Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 19 lipca 2002 r. skierowanego do E. sp. z o. o. wynika, że Spółka ta (oprócz wniosku skierowanego do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej) wystąpiła także do Komisji Arbitrażowej PFSRM o wydanie - na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - opinii o wycenach S.R. i J.M. Niezależnie od tego należy zauważyć, że postępowanie opiniodawcze (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami), prowadzone przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) jest innym postępowaniem niż postępowanie wyjaśniające, prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (art. 194 § 2 i art. 195 tej ustawy). Postępowanie to ma na celu wydanie opinii wskazującej, w którym z przedstawionych do oceny operatów szacunkowych ustalono właściwą dla danej nieruchomości wartość rynkową. Postępowanie wyjaśniające nakierowane jest natomiast na ustalenie, czy przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dochował obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W postępowaniu tego rodzaju nie dokonuje się więc merytorycznej weryfikacji operatów. Omawiane wyżej postępowania mogą się więc toczyć niezależnie od siebie, a wszczęcie tego pierwszego nie jest uzależnione od wcześniejszego zakończenia drugiego.

Nie jest także trafny zarzut skarżącego, że wniosek o wszczęcie postępowania wyjaśniającego Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 17 czerwca 2002 r. nie zawierał zarzutów, o których mowa w § 39 ust. 2 rozporządzenia z dnia 18 sierpnia 1998 r. Z treści tego pisma wyraźnie wynika, że S.R. zarzucono istotne rozbieżności w opinii o wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...], położonej w W. przy ul. [...], w stosunku do opinii o wartości tej samej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Zarzut ten został następnie rozwinięty w zawiadomieniu Wiceprzewodniczącego KOZ z dnia 19 lipca 2002 r. o wszczęciu postępowania wyjaśniającego. W tej sytuacji należało więc uznać, że w postępowaniu wyjaśniającym zostały postawione skarżącemu zarzuty o niewypełnianiu obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2004 r., sygn. akt I SA 2500/02, nie publikowany).

Sąd nie podziela zarzutu skarżącego co do tego, że rozstrzygnięcie postępowania wyjaśniającego nastąpiło ponad półtora roku (22 czerwca 2004 r.) po zakończeniu w dniu 7 października 2002 r. tego postępowania. Z protokołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wynika bowiem, że dokument ten zawierający również rozstrzygnięcie (punkt 8 protokołu) został sporządzony w dniu 7 października 2002 r. i podpisany przez trzech członków zespołu Komisji, natomiast w dniu 22 czerwca 2004 r. protokół Komisji został podpisany przez jej wiceprzewodniczącego i w tym samym dniu przekazany wraz z aktami sprawy przewodniczącemu KOZ (pismo z dnia 22 czerwca 2004 r.). Jednocześnie w punkcie 7.2 q-r protokołu stwierdzono, że został on sporządzony z udziałem rzeczoznawcy S.R. w dniu 7 października 2002 r., a zespół Komisji uznał, że materiał dowodowy jest wystarczający do wydania rozstrzygnięcia, co pozwoliło na przedstawienie wniosku o zastosowanie kary dyscyplinarnej. Na podstawie wyników analizy treści i formy tego dokumentu nie sposób przyjąć, że zawarte w nim rozstrzygnięcie zostało dodane do protokołu w okresie późniejszym niż dzień 7 października 2002 r., ponieważ elementy treści protokołu, o których mowa w § 44 ust. 2 rozporządzenia z dnia 18 sierpnia 1998 r. tworzą logiczną i spójną całość.

Za bezzasadny należało uznać zarzut S.R. o braku uprawnień KOZ do wnioskowania kar dyscyplinarnych. W pkt 7 ust. 2 § 44 wskazanego wyżej rozporządzenia przewidziano, że w protokole z postępowania wyjaśniającego należy zamieścić m. in. wniosek o zastosowanie kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast to, że pod protokołem widnieje podpis wiceprzewodniczącego Komisji nie pozbawia tego dokumentu ważności. Podpis wiceprzewodniczącego Komisji ma charakter podpisu dodatkowego w stosunku do podpisów członków zespołu KOZ. Nie można więc twierdzić, że podpis ten wpływa na prawidłowość ustaleń przyjętych w protokole przez zespół Komisji, w składzie powołanym zgodnie z § 38 § 1 rozporządzenia z dnia 18 sierpnia 1998 r. Zasadność tego twierdzenia można by potwierdzić gdyby wiceprzewodniczący podpisał protokół zamiast jednego z członków Komisji.

Analiza materiału dowodowego sprawy nie potwierdza także, iż Minister Infrastruktury określał standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych jako przepisy prawa. Za oczywiście błędne należało również uznać stanowisko skarżącego jakoby Standardy Zawodowe PFSRM nie wiązały rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji zobowiązywał rzeczoznawcę do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie m. in. ze standardami zawodowymi. Brak bliższego określenia w tym przepisie, których ze standardów należy przestrzegać świadczył tylko o tym, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego musiał liczyć się z tym, że jego wycena w przyszłości może być oceniana pod kątem jednego lub kilku standardów istniejących na rynku nieruchomości. Do rzeczoznawcy należała więc ocena, którym (którymi) ze standardów należy się kierować przy szacowaniu nieruchomości. Prawidłowość jego wyboru podlegała później badaniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Jeżeli zaś chodzi o podnoszony przez skarżącego zarzut naruszenia prawa do zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i zgłoszeniem uwag przed wydaniem decyzji, to należy stwierdzić, że skarżący był zawiadamiany o czynnościach postępowania (zawiadomienie z dnia 19 lipca 2002 r. i z dnia 21 sierpnia 2002 r.), brał w nim czynny udział, składał wyjaśnienia i zgłaszał uwagi (pismo z dnia 9 sierpnia 2002 r., protokół z dnia 7 października 2002 r., pismo z dnia 10 grudnia 2002 r.), był pouczany o prawie do zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i z prawa tego korzystał (oświadczenie z dnia 1 października 2002 r., zawiadomienie z dnia 24 czerwca 2004 r., oświadczenie z dnia 14 lipca 2004 r. ). Nie można więc uznać, że jego prawa w tym zakresie zostały w istotny sposób naruszone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej bądź Ministra Infrastruktury.

Rację ma na natomiast skarżący co do istniejącej rozbieżności, które wydanie standardów (VIII z lutego 2002 r., czy VII z lipca 2000 r.) było miarodajne do oceny operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2001 r. Jednakże zarzut ten nie miał wpływu na wynik sprawy. Postępowanie wyjaśniające wykazało bowiem przede wszystkim szereg naruszeń przepisów prawa. Przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2001 r. naruszono bowiem przepisy art. 134 ust. 2, art. 150 ust. 1, art. 155 ust. 1 i 2, art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, w tym szczególnie: § 35 ust. 1 i 4, § 36 ust. 1 pkt 1-3,5-7 oraz § 36 ust. 2 i 3. Należy podkreślić, że ciężar gatunkowy powyższych naruszeń, (zwłaszcza brak właściwego doboru nieruchomości porównawczych oraz nieuwzględnienie przy szacowaniu nieruchomości istniejącej służebności obciążającej nieruchomość) skutkował stwierdzonym przez Komisję zakazem wykorzystywania operatu do celu, dla którego został sporządzony (str. 9 protokołu pkt 8.4). W ocenie Sądu waga tych naruszeń uzasadniała wymierzenie rzeczoznawcy kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej (por. wyrok NSA z dnia 17 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1435/04, LEX nr 166683).

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.