Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1588/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 134, art 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Jakub Linkowski, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 1588/15

U Z A S A D N I E N I E

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].03.2015 r. nr [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju (zwany dalej Ministrem) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] (zwanego dalej Wojewodą) z dnia [...].10.2013 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie w wysokości 91.865,00 zł na rzecz E. K., tytułem przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0.0824 ha z obrębu [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...], a także zobowiązującej Zarząd Województwa [...] do wpłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Organ odwoławczy podał, że podstawę do wydania decyzji odszkodowawczej stanowiła decyzja Wojewody [...] z dnia [...].01.2012 r., zmieniona decyzją Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...].12.2012 r., którą udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...]. Decyzji Wojewody [...] nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...].10.2013 r., nr [...]. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz byłej właścicielki tej nieruchomości w kwocie 91.865,00 zł.

W odwołaniu E. K. zarzuciła, że operat szacunkowy sporządzony był nieprawidłowo, gdyż jako materiał porównawczy przyjęto transakcje z okresu poprzedzającego datę określenia wartości nieruchomości o ponad dwa lata, a datę wydania decyzji ustalającej odszkodowanie o ponad trzy lata. Podniosła, iż biegła wyceniając nieruchomość nieprawidłowo przyjęła, że jest ona przeznaczona w całości pod drogę publiczną, podczas gdy położona jest ona na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno pod drogę w klasie zbiorczej KUz, jak i pod teren urządzeń transportu samochodowego KS. Zdaniem odwołującej się, ma to wpływ na wycenę nieruchomości, gdyż na terenie KS możliwa jest realizacja zabudowy kubaturowej. Po trzecie, odwołująca się podniosła, że biegła nie zastosowała zasady korzyści w związku z tym, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Po czwarte, w odwołaniu podniesiono, że opis cech rynkowych przyjętych przez biegłą jest niejednoznaczny, co umożliwia dowolną i subiektywną kwalifikację szacowanej nieruchomości do grupy nieruchomości o różnej ocenie cechy.

Organ odwoławczy uzupełnił materiał dowodowy o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] grudnia 2012 r. Aktualność operatu została potwierdzona przez biegłą pismem z dnia [...] lutego 2015 r.

Pełnomocnik strony zarzucił, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego było mechaniczne i nie poprzedzone czynnościami analitycznymi. W piśmie z [...] marca 2015 r. podniesiono także, że klauzula aktualizacyjna nie może być nadana operatowi szacunkowemu tylko w ciągu 12 miesięcy od jego sporządzenia.

Organ odwoławczy przytoczył ustalenia rzeczoznawcy uwidocznione w raporcie i stwierdził co następuje.

Biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość stanowi niezbudowaną działkę, użytkowaną rolniczo z zasiewami jednorocznymi. Wyceniana nieruchomość położona jest w odległości ok. 9 km od ścisłego centrum [...] i niespełna 3 km od ścisłego centrum [...], bezpośrednio przy asfaltowej drodze wojewódzkiej we frontowej części terenów zabudowy mieszkalno-zagrodowej, w otoczeniu terenów niezabudowanych inwestycyjnych, użytkowanych rolniczo. Szacowana nieruchomość była, zgodnie z ustaleniami biegłej, obsiana zasiewami jednorocznymi na całej swojej powierzchni.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podała, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 2003 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wyceniania nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną w klasie zbiorczej - KUz oraz tereny urządzeń transportu samochodowego - KS. Według ustaleń biegłego grunty otaczające przeznaczone były pod zabudowę mieszkalno-usługową, a sama nieruchomość wyceniania użytkowana była na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod uprawy polowe.

Biegła w granicach rynku nieruchomości obejmującego miasto [...] oraz miasto [...] i obręby graniczące z [...] i [...] w gminie W. i N., ustaliła występowanie transakcji gruntami podobnymi przeznaczonymi pod budowę dróg. Ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz stabilność rynku biegła za podstawę porównania przyjęła transakcje z okresu od stycznia 2010 r.

Ponieważ według stanu na datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, szacowana nieruchomość przeznaczona była pod inwestycję drogową, biegła nie zastosowała zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (zwanej dalej też u.g.n.).

Ze względu na fakt, że w obrocie nie zanotowano transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem stanu zagospodarowania, biegła ustaliła wartość odtworzeniową nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Przy wycenie wartości zasiewów jednorocznych oszacowano wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

Na potrzeby wyceny biegła sporządziła zbiór 11 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Ze zbioru wyłączono dane nieprzydatne, tworząc tym samym zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej. Średnia cena nieruchomości porównawczych ustalona przez biegła wyniosła 100.43 zł.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: położenie nieruchomości - 70%, otoczenie nieruchomości - 30%. Biegła ustaliła, że wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie mają wpływu na cenę.

Biegła dokonała korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i wyceniła wartość gruntu na kwotę 87 064.00 zł. Wartość zasiewów jednorocznych biegła wyceniała na 428.00 zł. Ostatecznie biegła po zaokrągleniu wyceniła nieruchomość na kwotę 87 490.00 zł.

Minister podał także, iż Organ I. instancji powiększył należne odszkodowanie o 5% z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości i ustalił odszkodowanie w kwocie 91 865.00 zł.

Do oceny prawidłowości sporządzonego operatu Minister – stosownie do art. 15 K.p.a. - posłużył się regulacją § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Następnie, stosując się do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy, by ocenić, czy pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości, możliwy był dobór nieruchomości porównawczych.

W efekcie Minister potwierdził, że przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną w klasie zbiorczej - KUz oraz tereny urządzeń transportu samochodowego - KS. Rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe. Ustalona wartość jest uzasadniona cechami rynkowymi charakteryzującymi tę nieruchomość.

Analiza operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 r. nie wykazała – zdaniem Ministra - zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Minister potwierdził stanowisko I. instancji, że autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutów odwołania potwierdził, że biegła ustaliła zbiór transakcji porównawczych. Jednocześnie podniósł, iż żaden z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie zabrania przyjmowania transakcji z okresu dłuższego niż dwa lata. Rzeczoznawca majątkowy powinien jednak w takim przypadku wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się na objęcie monitoringiem okres zawierania transakcji danego rodzaju nieruchomości dłuższy niż dwa lata, który to wymóg dopełniła rzeczoznawca w niniejszej sprawie. Potwierdził, że z punktu widzenia formalnoprawnego nie istnieją przepisy, które ograniczałyby objęcie analizą rynku obrotu nieruchomościami maksymalnie do dwóch lat wstecz, od dnia wyceny.

Odnosząc się do zarzutu niezastosowania zasady korzyści, Minister wskazał, że ustawodawca w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadził zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny.

Zasada korzyści, opisana w art. 134 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie jednak jedynie w przypadku, w którym cel wywłaszczenia i aktualne przeznaczenie nieruchomości są różne. Tylko wtedy może występować różnica między wartością nieruchomości ocenianą według obecnego sposobu korzystania, wynikającego z dokumentów planistycznych, a alternatywnym sposobem korzystania wynikającym z celu wywłaszczenia. Z tych względów w niniejszej sprawie Minister stwierdził, że nie miała zastosowania zasada korzyści.

Odnosząc się do zarzutu niejednoznacznego opisu cech rynkowych przyjętych przez biegłą, co umożliwia dowolną i subiektywną kwalifikację szacowanej nieruchomości do grupy nieruchomości o różnej ocenie cechy wskazał, że opis cech rynkowych nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny jest poprawny i nie wskazuje na dowolność. Biegła jasno i wyczerpująco podała, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i dokonała opisu poszczególnych ocen cechy.

Podał także, iż przedmiotowy operat szacunkowy jest ważny i może być wykorzystany do celu w jakim został sporządzony przez rok od jego sporządzenia. Wykorzystanie operatu po tym okresie jest możliwe po potwierdzeniu jego aktualności. Aktualizacja operatu poprzedzona jest analizą przeprowadzona przez rzeczoznawcę, czy nie zaszły istotne zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązujące przepisy nie wyznaczają terminu, w jakim możliwa jest aktualizacja operatu. Minister podkreślił przy tym, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA). Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie posiada i nie ma podstaw do podważenia tych ustaleń.

We wniesionej skardze E. K. zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.);

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.);

- art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. - dalej: u.g.n.)

przez ich błędną wykładnię i w efekcie wadliwe zastosowanie, czego skutkiem było wydanie naruszającej prawo decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju o utrzymaniu w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...].10.2013 r.

Podnosząc ten zarzut, wniosła o uchylenie decyzji obu instancji. W uzasadnieniu skargi przyznała, że nie ma przepisów określających sztywne ramy czasowe dotyczące okresu transakcji przyjętych jako podstawa wyceny wywłaszczonej nieruchomości. Jednakże brak takich regulacji, w żadnej mierze nie oznacza dowolności przy wyborze czasu transakcji przyjętych do porównania przy wycenie wywłaszczonej nieruchomości. Co więcej, brak takich uregulowań jest zrozumiały i zasadny. Wprowadzenie tego typu przepisów byłoby nie tylko zupełnie zbędne, ale też bezcelowe. Zagadnienie to jest w sposób kompletny i wyczerpujący uregulowane w obowiązujących przepisach, tj. w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Zarzuciła, że w przedmiotowej sprawie chwila ustalenia wysokości odszkodowania to data wydania decyzji przez organ drugiej instancji. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że organ odwoławczy jest organem merytorycznym w sprawie. Jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy.

Wyraziła przekonanie, że odszkodowanie powinno być ustalone wg wartości (ceny) nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, tj. z dnia [...] marca 2015 r. Tymczasem, wartość nieruchomości została ustalona na podstawie ceny nieruchomości sprzed 5 lat, ponieważ do wyceny biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przyjął transakcje nieruchomościami podobnymi z 2010 r. Z tego względu, w jej ocenie był on nieprzydatny do określenia wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Stanowi to rażące naruszenie prawa materialnego, tj. przywołanych powyżej przepisów art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Zdaniem Skarżącej, zważywszy na zmienność cen na runku nieruchomości, w szczególności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi, których znaczny wzrost notuje się w ostatnich latach, przyjęcie za podstawę ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości transakcji, sprzed kilku lat musi być uznane za drastyczne i rażące naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz z § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Z tej też przyczyny stwierdziła, że wadliwe było potwierdzenie aktualności tego operatu przez biegłą. Nadmieniła, że Organ odwoławczy również wskazał, iż obowiązujące przepisy nie wyznaczają terminu, w jakim możliwa jest aktualizacja operatu. Wskazała, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] grudnia 2012 r. (wg poziomu cen z 2010 r.). Jego potwierdzenie nastąpiło zatem po 2 latach i 2 miesiącach ([...] lutego 2015 r.).

Przyznała, że nie ma również przepisu szczegółowo określającego czas, po jakim operat może zostać potwierdzony. Jednak nie oznacza to, że takie potwierdzenie może zostać dokonane po dowolnie długim okresie. Podkreśliła, że operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zatem tylko przez jeden rok operat jest wiążący. Możliwość potwierdzenia aktualności operatu po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jest regulacją wyjątkową. Może nastąpić wyłącznie po nieznacznym jego przekroczeniu, np. o kilka tygodni maksymalnie kilka miesięcy.

Zarzuciła, że art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. przez organ drugiej instancji polegała na przyjęciu za wiążącą aktualizację operatu szacunkowego pomimo tego, że biegły rzeczoznawca majątkowy dokonał tej czynności automatycznie, mechanicznie, bez przeprowadzenia analizy czy nie zaszły istotne zmiany czynników będących podstawą wyceny nieruchomości, co podnoszono w toku postępowania przed ogranemu odwoławczym.

Zarzuciła także, iż tak długie prowadzenie postępowania przez organy jest skutkiem okoliczności leżących wyłącznie po ich stronie. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Minister Infrastruktury i Rozwoju, w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach. W pierwszej kolejności należy wskazać, że stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a. ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I. instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W myśl ust. 3 tego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Zgodnie z kolei z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 134 ust. 3 i 4 cyt. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2. uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Operat sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie z § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, chyba że określenie wartości w ten sposób nie jest możliwe.

Wyceniana nieruchomość, w dniu wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...].01.2012 r., zmienionej decyzją Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...].12.2012 r., którą udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...]., w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę publiczną - czyli miała przeznaczenie tożsame z celem wywłaszczenia.

Wobec tego trafnie przyjęły organy obu instancji, że przeznaczenie nieruchomości było zgodne z celem jej wywłaszczenia, co nie powodowało zwiększenia jej wartości.

Podziałem objęto m. in. działkę nr [...] położoną w gminie [...] i należącą do Skarżącej. Z działki tej wydzielono działkę oznaczoną nr. [...], o pow. 0.0824 ha z obrębu [...], przeznaczoną pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...]. Działka przejęta położona jest w całości w liniach rozgraniczających drogi wojewódzkiej nr [...], co ustaliły organy.

W rozpatrywanej sprawie, trafnie ustaliła biegła, a potwierdziły to organy obu instancji, że przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną w klasie zbiorczej - KUz oraz tereny urządzeń transportu samochodowego - KS. Rzeczoznawca majątkowa przyjęła do porównania nieruchomości nabywane na cele drogowe. Zasadnie zatem przyjęły organy, że w sposób prawidłowy ustalona została wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Analiza operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2012 r. nie wykazała – zdaniem Ministra - zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa.

Biegła rzeczoznawca majątkowa sporządziła operat szacunkowy, określający wartość rynkową przedmiotowej działki nr [...] jako kwotę 87.064,00 zł. Uwzględniła także zasiewy jednoroczne o wartości 428,00 zł. Stąd łączna wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę wyniosła 87 490,00 zł.

Wycena gruntu została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

Podkreślenia wymaga, że Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i, tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 K.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 roku sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

W ocenie Sądu, trafnie ustaliły organy, że sporządzony operat szacunkowy jest zupełny, wyczerpujący i nie zawiera pomyłek, czy też istotnych braków. W procesie wyceny biegła przyjęła prawidłowo istotne dla niego daty. Operat ten zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Rzeczoznawca w czytelny, logiczny i kompletny sposób zastosowała jak i opisała metodologię wyceny. Scharakteryzowała także przyjęty rynek transakcyjny, stosując się w tym zakresie do właściwych regulacji prawnych. Nadto, w ocenie Sądu, operat ten w sposób przejrzysty i jednoznaczny przedstawił wnioski z wyceny, umożliwiając w ten sposób zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii.

Wobec tego trafnie przyjęły organy, że ustalenia przedmiotowego operatu szacunkowego nie budziły zastrzeżeń i mógł on stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Należy odnotować, że w postępowaniu prowadzonym przed I. instancją pełnomocnik Skarżącej trzykrotnie zgłaszał zastrzeżenia do tego operatu. W dniach [...].03.2013 r., [...].05.2013 r. oraz [...].08.2013 r. Biegła odniosła się do podniesionych uwag w wyjaśnieniach z dnia [...].04.2013 r. oraz z dnia [...].07.2013 r.

Na ostatnie, wymienione pismo pełnomocnika Skarżącej, ponownie zgłaszające tożsame zarzuty i zarzucające biegłej brak kompetencji, Organ wystosował do niego zapytanie z [...].07.2013 r., czy jest to wniosek o wyłączenie biegłego. Na to pismo nie została przez pełnomocnika Skarżącej udzielona odpowiedź. W ocenie Sądu zatem, udzielone przez rzeczoznawcę odpowiedzi wyjaśniały podniesione przez pełnomocnika Skarżącej wątpliwości. Biegła przede wszystkim podkreśliła stabilność cen nieruchomości i ich tendencje spadkowe w 2012 r. w stosunku do roku 2010. Położyła nacisk na to, że nie ma żadnych przeciwwskazań do przyjmowania cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych z okresu ponad dwóch lat od daty wyceny, jeśli zostanie to właściwie uzasadnione. Wskazała, iż w operacie uzasadniła uwzględnienie trendu czasowego. Należy się zgodzić z biegłą, że uzasadnienie to jest sformułowane jasno i zrozumiale. Podała, że ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz stabilność rynku w ostatnim czasie, czas badania rynku obrotu nieruchomościami objął okres od 01.2010 roku, czyli 3 lata. Wobec przytoczonej argumentacji, wskazany zarzut skargi nie zasługiwał na uwzględnienie. Podobnie nie jest trafny zarzut skargi, jakoby niedopuszczalne było potwierdzenie przez rzeczoznawcę aktualności sporządzonego przez niego operatu po upływie 2 lat i dwóch miesięcy.

Niewątpliwie, jak trafnie przyjął Minister, pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważną odpowiedzialnością za wykonywanie powierzonych zadań, zbliża jego status do statusu osoby zaufania publicznego. Podobny pogląd był już wyrażany w orzecznictwie sądów administracyjnych i skład orzekający w niniejszej sprawie w całości go podziela. Z całą pewnością wykonywane przez rzeczoznawcę czynności wymagają wiedzy specjalistycznej i kontrola prawidłowości jego ustaleń może być przez organy dokonywana jedynie do tego momentu, w którym do weryfikacji przyjętych przez rzeczoznawcę ustaleń nie są potrzebne wiadomości specjalne. Jeśli zatem rzeczoznawca stwierdza, że sporządzony przez niego operat zachowuje aktualność, mimo upływu czasu, to jest to dla Organu wiążące, zwłaszcza w sytuacji, gdy Skarżący nie przedstawi opracowania specjalistycznego, w którym sformułowane by zostały przeciwne wnioski.

Jeśli więc biegła – jak miało to miejsce w rozpatrywanej sprawie - potwierdziła, że rynek nieruchomości nie uległ istotnym zmianom i sporządziła klauzulę, z której wynikało, że operat ten nadal mógł być wykorzystany do celu, dla którego został opracowany - Organy czy też Skarżąca nie mogły tego stanowiska skutecznie zanegować. Uprawnionym do tego mogłaby być tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Subiektywne przekonanie Skarżącej o istotnych zwyżkowych tendencjach zmian na rynku nieruchomości, nie może być wzięte pod uwagę. Skarżąca nie wykazała, by biegła rzeczoznawca majątkowa dokonała czynności potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego w sposób automatyczny i mechaniczny. Sąd z urzędu zauważa także, iż zaskarżona decyzja została wydana z poszanowaniem artykułów: 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 K.p.a. W efekcie w sposób wyczerpujący i prawidłowy została uzasadniana, przy czym powołano właściwą podstawę prawną, a wydanie jej poprzedziło ponowne, gruntowne wyjaśnienie sprawy w jej całokształcie, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 15 k.p.a. Zaskarżona decyzja nie zawiera też takich błędów i uchybień, które Sąd zobowiązany by był wziąć pod uwagę z urzędu, a prowadziłyby do jej uchylenia.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny Warszawie na podstawie art. 151 P.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.