Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 717/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2015-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4b, 4f, 4g i 5, art. 18 ust. 1 i 1e pkt 1, art. 11f ust. 3-4
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154 ust. 1-2, art. 135 ust. 1, art. 134 ust. 3, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 44 par. 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 lutego 2015 r. sprawy ze skargi A. Ż. na decyzję Wojewody z dnia 25 czerwca 2014 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 czerwca 2014 r. znak: [...], Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania J. Ż., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 31 marca 2014 r. znak [...] ustalającą na rzecz A. Ż. i J. Ż. po ½ części dla każdej z nich odszkodowanie w wysokości 31.302 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta prawa własności nieruchomości położonej w [...], obręb 0024, przy ul. W. oznaczonej jako działka nr 82/1 o pow. 0,0055 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. "Rewitalizacja Miasta– przywrócenie przestrzeni publicznej i otwarcie komunikacyjne historycznego obszaru [...]".

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Ostateczną decyzją z dnia 28 września 2012 r. znak: [...], dalej jako "decyzja z.r.i.d.", Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla opisanego wyżej zadania, obejmującej m.in. działkę nr 82/1. Decyzją powyższą zatwierdzony został podział działki nr 82 o pow. 0,0452 ha na działki nr 82/1 o pow. 0,0055 ha i nr 82/2 o pow. 0,0397 ha. Na podstawie informacji o synchronizacji działek zamieszczonej na wypisie z rejestru gruntów dla Miasta obręb 0024 z dnia 17.05.2013r. ustalono, że działki ewidencyjne nr 82/1 i 82/2 odpowiadają nieruchomości oznaczonej jako działki nr 12 i 13, o łącznej pow. 0,0449 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], a zmiana numeracji i powierzchni wynika z aktualizacji ewidencji gruntów i budynków Miasta . Jako współwłaściciele wskazanej nieruchomości ujawnione zostały w księdze wieczystej A. Ż. i J. Ż. w udziale po 49/100 każda oraz S. Ż. w udziale 2/100.

Organ I instancji, pozostając początkowo w błędnym przekonaniu, że J. Ż. nie żyje, ostatecznie ustalił, że spadek po S. Ż. nabyły A. Ż. i J. Ż.. Następnie, pismem z dnia 18.06.2013r. organ zawiadomił współwłaścicielki o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta działki nr 82/1 o pow. 0,0055 ha. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania sporządzony został operat szacunkowy z dnia 14.09.2013r. określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 31.271 zł. Organ przeprowadził ponadto rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, podczas której A. Ż. nie zgodziła się w całości z operatem szacunkowym, nie zgłaszając jednak konkretnych zarzutów poza zakwestionowaniem oszacowanych składników znajdujących się na nieruchomości w dacie wydania decyzji z.r.i.d. W oparciu inwentaryzację składników przedmiotowej nieruchomości dostarczoną przez Miejski Zarząd Dróg, rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 17.02.2014r. aneks do operatu szacunkowego, przy czym korekta dotyczyła jednego drzewa. Powyższy materiał dowodowy stanowił podstawę wydania opisanej na wstępie decyzji z dnia 31 marca 2014 r.

W odwołaniu J. Ż. wniosła o przedstawienie całości wyceny rzeczoznawcy majątkowego twierdząc, że nie miała możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym oraz zażądała dowodu doręczenia jej zawiadomienia o wydaniu decyzji z.r.i.d. Ponadto zażądała odszkodowania w wysokości 100.000 zł za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości oraz odszkodowania w tej samej kwocie za pomyłkowe uznanie jej za zmarłą.

Rozpatrując odwołanie organ II instancji, przywołując treść 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (...) oraz art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), stwierdził, że podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W przyjętym jako dowód w niniejszej sprawie operacie szacunkowym zaznaczono, że przedmiotowa nieruchomość została wyceniona stosownie do § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W operacie szacunkowym podano, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z dnia 26 października 2000 r. nr [...], przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami podstawowymi – istniejące/rozwojowe. W związku z powyższym jako bazę nieruchomości porównawczych przyjęto nieruchomości podobne, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe na terenie Miasta , będące przedmiotem transakcji. Stosownie do dyspozycji art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości oszacowano wg jej aktualnego sposobu użytkowania, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem jej wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości wskazano jej lokalizację i otoczenie, kształt działki, cechy indywidualne i sposób zagospodarowania terenu.

Zgodnie z wymogami procedury szacowania metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, rzeczoznawca, na podstawie zbioru transakcji 14 nieruchomości podobnych, obliczył cenę średnią 1 m² gruntu na kwotę 496,20 zł. Cenę tę skorygowano o współczynnik 1,0967 odzwierciedlający wpływ cech rynkowych o odpowiednich wagach procentowych. W efekcie wartość 1 m² gruntu określono na kwotę 544,18 zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę 31.302 zł, w tym: wartość działki o pow. 55 m² - 29.930 zł, wartość składników budowlanych – 982 zł, wartość składników roślinnych – 390 zł.

Organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśnił, że nie istnieje jedna obowiązująca definicja "słusznego odszkodowania" gwarantowanego przez Konstytucję RP. Powołując się na treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego wydanego w sprawie SK 11/02, organ wskazał na konieczność wyważenia interesu publicznego i prywatnego, zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele. W tym kontekście słusznym odszkodowaniem może być również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Organ wyjaśnił, że to rzeczoznawca majątkowy posiada odpowiednie uprawnienia, wiedzę i doświadczenie w zakresie wyceny nieruchomości. Organ ocenia zaś operat szacunkowy pod względem merytorycznym, rachunkowym oraz zgodności z przepisami prawa.

Odnosząc się do roszczenia o wypłatę kwoty 100.000 zł za uznanie za zmarłą, organ wyjaśnił, że roszczeń tego typu strona może dochodzić ewentualnie przed sądem powszechnym w postępowaniu cywilnym. Poza tym pomyłka organu I instancji nie miała żadnego wpływu na wynik postępowania odszkodowawczego.

W kwestii utrudnionego dostępu do nieruchomości pozostającej poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji oraz bezumownego korzystania z części działki, organ wskazał na przewidziane w pkt X decyzji z.r.i.d. ograniczanie korzystania z nieruchomości poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie sieci uzbrojenia technicznego, w tym na działce nr 82/2. Kwestia ta jednak, zdaniem organu nie może być rozpatrywana w niniejszym postępowaniu. Gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe, nadmiernie utrudnione lub kosztowne, to wtedy inwestor zobowiązany byłby do zapłaty odszkodowania na podstawie odrębnej decyzji administracyjnej.

Organ wyjaśnił, że operat dotyczący aktualizacji ewidencji gruntów i budynków Miasta , w wyniku którego zmienione zostały numery m.in. działek nr 12 i 13, przyjęty został do Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w dniu 21.11.1989r. pod nr [...]. Wskazał, że w interesie właścicieli jest doprowadzenie do zgodności zapisów dotyczących numeracji i powierzchni działek ujawnionych w księdze wieczystej i ewidencji gruntów. Tym niemniej również ta kwestia nie może być przedmiotem niniejszego postępowania.

Organ podkreślił, że uprawnienie do podjęcia czynności związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji drogowej wynika z art. 17 ust. 1 i 3 pkt 2-4 "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. Kwestia niedoręczenia stronie decyzji z.r.i.d. została zaś wyjaśniona w odpowiedzi na odwołanie (zawiadomienie o wydaniu decyzji wysłano na adres wskazany w katastrze nieruchomości, stosownie do treści art. 11f ust. 3 ww. ustawy). Zdaniem organu J. Ż. sama przyczyniła się do trudności w ustaleniu przez organ I instancji stanu prawnego nieruchomości i aktualnego adresu poprzez zaniechanie aktualizacji swoich danych osobowych. W ewidencji gruntów nadal bowiem figuruje jej nieaktualny adres oraz jednoczłonowe nazwisko. Tymczasem z art. 22 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wynika obowiązek zgłaszania staroście wszelkich zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od ich powstania.

Na koniec organ wyjaśnił, że przewidziane w art. 73 § 1a k.p.a. prawo do wglądu w akta sprawy nie oznacza obowiązku organu doręczania stronom wypisów i uwierzytelnionych kopii dowodów z akt sprawy. Autorka odwołania w toku całego postępowania odszkodowawczego nie wysunęła konkretnych zarzutów w odniesieniu do sporządzonej wyceny nieruchomości. Strona kwestionująca prawidłowość operatu szacunkowego może skorzystać z weryfikacji operatu dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Ponadto żaden przepis nie obliguje rzeczoznawcy majątkowego do zawiadamiania byłego właściciela o terminie oględzin., zwłaszcza jeśli wyceniana nieruchomość jest ogólnodostępna.

Na powyższe rozstrzygnięcie dwie odrębne skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wywiodły A. Ż. i J. Ż..

A. Ż. stwierdziła, że kwoty 31.302 zł ustalonej jako odszkodowanie za przejęte z mocy prawa na rzecz Miasta prawo własności przedmiotowej nieruchomości, nie można uznać za słuszną w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Skarżąca podniosła, że decyzja z.r.i.d. nie jest decyzją ostateczną, ponieważ do chwili obecnej nie została jej doręczona. Pod realizację inwestycji drogowej przejęto znacznie większy obszar niż 55 m². Niezrozumiałe jest, dlaczego w decyzji mowa jest o działce nr 82, podczas gdy skarżąca jest właścicielką działki nr 13. Nigdy nie nastąpiła żadna aktualizacja ewidencji gruntów i budynków. Decyzja organu I instancji z dnia 31 marca 2014 r. nie została jej doręczona. Operat szacunkowy został sporządzony dopiero po roku od wydania decyzji z.r.i.d., tj. po wycięciu drzew, usunięciu masztów reklamowych i znacznej ilości kamienia budowlanego, rozebraniu płotu. Przy wycenie drzew posłużono się zdjęciami satelitarnymi. W ocenie skarżącej operat szacunkowy powinien zostać sporządzony w październiku 2012 r. przed podjęciem jakichkolwiek prac budowlanych, na podstawie aktualnego stanu nieruchomości, a nie zdjęć satelitarnych.

A. Ż. poparła żądanie drugiej skarżącej w przedmiocie odszkodowania za uznanie za zmarłą. Zdaniem skarżącej jednostka samorządu terytorialnego może stać się z mocy prawa właścicielem nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne dopiero po wypłaceniu słusznego odszkodowania. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w centrum miasta, w pobliżu szkół i urzędów, obiektów sportowych i parku miejskiego, co powinno wpłynąć na wyższą jej wartość.

Skarżąca wskazała brak dostępu, na skutek prowadzonych robót budowlanych, do nieruchomości stanowiącej jej własność. Ponadto, jej zdaniem organ dopuścił się naruszenia art. 12 pkt 4g "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. Na koniec podniosła, że urzędnicy "zrobili" z jej siostry i ojca jej rodziców, co negatywnie wpłynęło emocjonalnie na jej życie.

W konkluzji A. Ż. wniosła o wypłacenie słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, za faktycznie przejętą część działki nr 13, wypłacenie kwoty 100.000 zł za bezumowne korzystanie z jej posesji znajdującej się poza terenem przejętym pod inwestycję drogową oraz wypłacenie kolejnych 100.000 zł za podanie nieprawdziwej informacji o jej sytuacji życiowej.

J. Ż., w swojej skardze zawarła zarzuty tożsame z zarzutami A. Ż. w odniesieniu do numeracji działek, doręczenia decyzji z.r.i.d., powierzchni faktycznie przejętej pod realizację inwestycji drogowej, terminu sporządzenia operatu szacunkowego, nieprawidłowej wyceny w zakresie ogrodzenia, drzew, masztów reklamowych, kamienia budowlanego, braku dostępu do nieruchomości stanowiącej jej własność, uznania jej za zmarłą. Na koniec przedstawiła żądania tożsame z żądaniami drugiej skarżącej.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniami z dnia 25 września 2014 r. tut. Sąd postanowił na podstawie art. 111 § 2 p.p.s.a. połączyć do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy o sygn. II SA/Ke 717/14 (ze skargi A. Ż.) i II SA/Ke 725/14 (ze skargi J. Ż.) oraz prowadzić je pod sygn. II SA/Ke 717/14.

Postanowieniem z dnia 28 listopada 2014 r. tut. Sąd odrzucił skargę J. Ż., wskutek czego utraciła ona status skarżącej i występowała jako uczestnik w sprawie ze skargi swojej siostry.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji będącej przedmiotem skargi (art. 145 § 1 p.p.s.a.).

Na wstępie należy podkreślić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za prawidłowe. Cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został rozpatrzony, skarżąca nie zaoferowała dowodów innych niż przeprowadzone, a stan faktyczny sprawy został wszechstronnie wyjaśniony. Nie mogło w szczególności odnieść skutku kwestionowanie ustaleń przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), dalej "ustawa", ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej "u.g.n." oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie", dotyczące przysługiwania, a także zasad ustalania i wysokości odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa, na podstawie art. 12 ust. 1, 2 i 4 "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. własnością Miasta (miasta na prawach powiatu).

Zgodnie z art. 12 ust. 4f ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, a wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy). Wartość rynkowa nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na podstawie przepisów "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalania odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji, o czym stanowi § 36 ust. 1 rozporządzenia. Prawidłowo zatem w sprawie niniejszej odszkodowanie było ustalane przy zastosowaniu reguł przewidzianych w powołanym § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Należy podkreślić, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 ug.n.). W operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu 14 września 2013 r., uzupełnionym aneksem sporządzonym w dniu 17 lutego 2014 r., rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 135 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia określił wartość nieruchomości w podejściu kosztowym, jako sumę wartości rynkowej prawa własności działki gruntu oraz kosztu odtworzenia części składowych. Przy szacowaniu ww. wartości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 28 września 2012 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przepis ten stanowi, że przy ustalaniu odszkodowania należy uwzględniać przeznaczenie w planie miejscowym (ust. 1), jednak w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z niekwestionowanych w tej mierze ustaleń organu wynika, że dla przedmiotowego obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy. Dlatego prawidłowo przeznaczenie przedmiotowych nieruchomości zostało przyjęte na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta , uchwalonego Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej z dnia 26 października 2000 r. Zgodnie z ustaleniami tego Studium, wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje zapis: "tereny zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy wysokiej intensywności z usługami podstawowymi – istniejące/rozwojowe".

Na podstawie analizy rynku nieruchomości (rozdział 7 operatu szacunkowego) rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych wynoszą średnio 150 zł/m², tj. mniej niż ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe (ok. 500 zł/m²), a wiec cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. W konsekwencji wartość nieruchomości została określona, stosownie do treści art. 134 ust. 3 u.g.n., zgodnie z jej aktualnym sposobem użytkowania, a przeznaczenie zgodnie z art. 154 ust. 2 ww. ustawy. Wartość rynkową prawa własności gruntu rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metoda korygowania ceny średniej. W tym celu przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości za okres od listopada 2011 r. do kwietnia 2013 r. dla gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe. W procesie szacowania wartości gruntu, zostało wyselekcjonowanych 14 transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe na terenie miasta , dla których średnia cena jednostkowa wyniosła 496,20 zł/m². W wyniku analizy rynku rzeczoznawca wybrał 5 cech rynkowych nieruchomości, tj. lokalizację i otoczenie nieruchomości, kształt działki, cechy indywidualne, sposób zagospodarowania terenu. Następnie, przy uwzględnieniu współczynników korygujących została określona wartość rynkowa 1 m² gruntu na kwotę 544,18 zł.

W ocenie Sądu organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo przyjęły, że operat szacunkowy (wraz z aneksem) zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera też żadnych błędów logicznych czy niejasności, które uprawniałyby organy do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Z pisma MZD z dnia 7.02.2013r. nie wynika, aby współwłaścicielki wydały nieruchomość w terminie ustawowym, a zatem prawidłowo przy ustalaniu odszkodowania nie powiększono go o kwotę równą 5% wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy).

Podkreślić należy, że dobór nieruchomości dla analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustaliła jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, w przypadku ich odmienności korygując ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Rolą organów administracji była ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Sąd orzekający w sprawie niniejszej podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08, zgodnie z którym prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków.

Organ określił dokładnie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dlaczego uznał, że będący dowodem w sprawie operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zobowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie dla ustalenia odszkodowania, czego skarżąca, ani uczestniczka skutecznie nie podważyły. Kwestia weryfikacji operatów szacunkowych została uregulowana w art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Ponieważ w niniejszej sprawie organ nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, odniósł się do zarzutów pod adresem tego operatu zgłoszonych przez strony, a ocena organu nie budzi wątpliwości Sądu, nie było w sprawie podstaw do uwzględnienia podniesionych w tym zakresie zarzutów skargi i do kwestionowania wysokości odszkodowania ustalonego przez organ administracji. W szczególności byłe współwłaścicielki nie wykazały, aby stan nieruchomości na dzień wydania decyzji z.r.i.d. odbiegał od tego, który został ustalony przez organ i przyjęty za podstawę wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżąca i uczestniczka nie przedstawiły również żadnych dowodów na okoliczność, że powierzchnia gruntu przejęta pod realizację inwestycji drogowej jest w rzeczywistości większa niż 55 m², tj. powierzchnia wynikająca z ewidencji gruntów.

Wbrew twierdzeniom skarżącej przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie określają żadnych terminów sporządzenia operatu szacunkowego. Z treści art. 12 ust. 4b ustawy wynika natomiast, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeżeli zaś decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (ust. 4g). Terminy te mają jednak charakter ściśle procesowy i stanowią uzupełnienie ogólnych regulacji Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących terminów załatwiania spraw. Może więc być on przedłużony według reguł określonych w art. 36 ust. 2 k.p.a. i nie można go interpretować jako normy nakazującej wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania w tym terminie za wszelką cenę (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 26 września 2014 r., sygn. II SAB/Łd 101/14). Ustawodawca nie przewidział żadnej sankcji za przekroczenie terminu o którym mowa w art. 12 ust. 4g ustawy.

Odnosząc się do kwestii niedoręczenia były współwłaścicielkom decyzji z.r.i.d. z dnia 28 września 2012 r., podkreślić należy, że w niniejszej sprawie przedmiotem kontroli jest zgodność z prawem decyzji ustalającej odszkodowanie, nie zaś decyzji z.r.i.d. Decyzja z dnia 28 września 2012 r. niewątpliwie weszła do obrotu prawnego i wywołała określone w niej skutki prawne. W razie wielości stron doręczenie decyzji jednej stronie ma bowiem skutek prawny wejścia decyzji do obrotu prawnego. Naruszenie przepisów prawa o doręczeniu decyzji wszystkim stronom nie wywołuje skutku prawnego pozbawienia przymiotu ostateczności decyzji administracyjnej. Tego rodzaju naruszenie przepisów prawa jest wadą postępowania polegającą na pozbawieniu udziału strony w postępowaniu administracyjnym i stanowi podstawę do wznowienia tego postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.; por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r., sygn. II OSK 154/11). Jednocześnie wskazać należy, że stosownie do dyspozycji art. 11f ust. 3 "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych doręczają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wnioskodawcy oraz zawiadamiają o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń, odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin, a także w prasie lokalnej. Ponadto wysyłają zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera informację o miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z treścią decyzji (ust. 4). Brak doręczenia decyzji z.r.i.d. byłym współwłaścielkom nie oznacza więc, że decyzja ta nie weszła do obrotu prawnego.

W kwestii numeracji działek podkreślić należy, że w postępowaniu o ustalenie odszkodowania w trybie "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. organ administracji nie bada prawidłowości postępowania, w wyniku którego nastąpiła aktualizacja ewidencji gruntów i budynków, prowadząca w konsekwencji do zmiany numeracji działek objętych aktualizacją. Z akt sprawy wynika, że operat dotyczący aktualizacji ewidencji gruntów i budynków, dający podstawę do zmiany numerów działek oznaczonych jako 12 i 13 został przyjęty do Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w dniu 21.11.1989r. pod nr 594/89 o obowiązuje. Domaganie się przez skarżącą i uczestniczkę uznania, że działki stanowiące ich współwłasność mają nadal numery 12 i 13, nie znajduje oparcia w istniejącym stanie faktycznym i prawnym, a w konsekwencji podniesione w tym zakresie zarzuty nie zasługują na uwzględnienie.

Odnośnie roszczeń odszkodowawczych dotyczących bezumownego korzystania z nieruchomości i pomyłkowego uznania uczestniczki za zmarłą, przypomnieć jeszcze raz należy, że niniejsze postępowanie dotyczy odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz Miasta w trybie "specustawy" z dnia 10 kwietnia 2003 r. Zakres odszkodowania wyznacza przepis art. 18 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W konsekwencji żadne inne roszczenia odszkodowawcze nie mogły być w niniejszym postępowaniu uwzględnione. Ubocznie można wskazać, że ostatecznie organ prawidłowo ustalił krąg osób uprawnionych do odszkodowania za przejętą z mocy prawa działkę nr 18/2. Obie byłe współwłaścicielki brały udział w postępowaniu odszkodowawczym zakończonym zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 25 czerwca 2014 r. Odnośnie niedoręczenia skarżącej decyzji organu I instancji, wyjaśnić należy, że jak wynika z akt sprawy przesyłka zawierająca tę decyzję, wysłana na prawidłowy adres ( , ul. W. 18), pomimo dwukrotnego awizowania, nie została podjęta przez skarżącą. W konsekwencji należało uznać, że doręczenie ww. decyzji zostało dokonane w trybie art. 44 § 4 k.p.a.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.