Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1383/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 3, art. 61 ust. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 3 ust. 1, § 3 ust. 2, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 4 pkt 30, art. 7 ust. 2a
journal: Dz.U. 2021 poz 1326
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tj

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi K. S. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących K. S. i W. S. solidarnie kwotę 997 zł /słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1383/21

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2021r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu odwołania K. S. i W. S., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2021r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Jak wynika z akt sprawy, Wójt Gminy [...] działając na wniosek K. S. oraz W. S., decyzją z dnia [...] czerwca 2021r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr ewid. [...] w miejscowości [...].

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że projekt decyzji został uzgodniony przez PGW Zarząd Zlewni w [...], w zakresie melioracji wodnej; przez Starostę [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz przez Ministra Klimatu i Środowiska, Departamentu Nadzoru Geologicznego i Polityki Surowcowej w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych - w trybie art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: u.p.z.p.).

W oparciu o art. 53 ust. 3 u.p.z.p. organ przeprowadził analizę (zał. nr 2 i 3 do decyzji) złożonego wniosku Inwestorów, biorąc pod uwagę warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. W powyższej analizie określono parametry, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej: rozporządzenie). .

Organ I instancji wskazał również, że nieruchomość posiada powierzchnię 0,2534 ha i użytkowana jest zgodnie z ewidencją jako tereny mieszkaniowe (B) oraz grunt rolny - użytki: orne klasy RIIIa oraz grunty zadrzewione i zakrzewione klasy Lzr-PsIII.

Wójt wyjaśnił również, że w wygasłym dnia 31 grudnia 2003 r. Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] przyjętym uchwałą Nr [...] z dnia [...].12.1988 r. Gminnej Rady Narodowej w [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 1989 r. Nr [...]), nieruchomość znajdowała się na terenach istniejącej i projektowanej zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej o symbolu A 102 MNR. Na podstawie art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm., dalej: u.o.g.r.l.). przeprowadzono dodatkową analizę, która została przedstawiona w załączniku nr 3 do decyzji. Zespół zwartej zabudowy tworzą budynki, za wyjątkiem tych o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość nie przekracza 100m. Stwierdzono, że

- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu klasy III zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

- położone są bezpośrednio przy działce budowlanej tj. np. 1103/1,

- od drogi publicznej gminnej Nr [...] relacji [...] położone są w linii prostej od 0 do 140 m (przepisy wskazują odległość nie większą nić 50 m),

- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Odwołanie od decyzji wnieśli K. S. i W. S. wnosząc o zmianę decyzji w zakresie szerokości elewacji frontowej, wskazując by określono ją na 16 m. lub poprzez zapis: "dopuszcza się większą w przypadku gdy budynek mieszkalny będzie posiadał pomieszczenie garażu".

W wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] lipca 2021r. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Dokonano w trakcie postępowania oceny parametrów architektonicznych dla porównywalnych obiektów występujących w obszarze analizowanym. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,2534 ha i jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym (zabudowa z drewna). Otoczenie stanowią sady zabudowane oraz tereny mieszkaniowe. Ustalając szerokość elewacji frontowej stwierdzono, że budynki posiadają w obszarze analizowanym szerokość od 4 lub13,5 m (z częścią gospodarczą) do 12,5 m lub ok. 15m - budynek mieszkano gospodarczy na działce nr 1158. Średnia wynosi 8 m lub 14 m. Na tej podstawie wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalony został na 14m z tolerancją do 20%. Kolegium uznało, że ustalenia co do cech planowanej zabudowy wynikają z przeprowadzonej analizy i są z nią spójne. Przeprowadzona analiza wykazała, że inwestycja odpowiada charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Kolegium uznało, że ustalenie szerokości elewacji frontowej z tolerancją do 20 % daje Inwestorom możliwość realizacji obiektu o gabarytach objętych wnioskiem o wydanie decyzji.

K. S. oraz W. S. wnieśli skargę na ww. decyzję SKO w [...] z dnia [...] lipca 2021 nr [...].

Skarżący zarzucili naruszenie art.. 2 i art.. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, przez faktyczne pozbawienie Skarżących prawa do całkowicie i w pełni możliwej do realizacji inwestycji o parametrach i gabarytach wskazanych we wniosku. Skarżący podnieśli, że wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalony został na 14 metrów z tolerancją do 20 % tj. możliwością szerokości elewacji frontowej w przedziale od 11, 2 metra do 16, 8 metra. Niemniej w wydanej decyzji przez Wójta Gminy [...], a następnie utrzymanej w mocy przez SKO w [...] nie został zawarty precyzyjny zapis, że szerokość elewacji frontowej wynosi od 16 do 20 metrów, lub "dopuszcza się większą w przypadku, gdy budynek mieszkalny będzie posiadał pomieszczenie garażu". W ocenie Skarżących taki zapis w wydanej decyzji przez Wójta Gminy [...] jest bezwzględnie konieczny, albowiem na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawcy muszą mieć zapisy bardzo czytelne, tak aby w przyszłości planowana przez nich inwestycja mogła zostać zrealizowana.

W ocenie Skarżących organy dopuściły się również naruszenia art. 7 i art. 8 k.p.a., przez wydanie orzeczenia sprzecznego z materiałem dowodowym sprawy i poprzez brak precyzyjnego wskazania w wydanej decyzji parametrów oraz gabarytów planowanej inwestycji w sytuacji, gdy takie rozstrzygnięcie jest błędne, albowiem stoi w sprzeczności ze zgromadzonym materiałem dowodowym.

Skarżący zarzucili również rażące naruszenie art. 104 i art. 107 w zw. z art. 7 k.p.a., przez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, co ostatecznie skutkowało wydaniem błędnych decyzji administracyjnych bez wskazania precyzyjnych zapisów dotyczących parametrów inwestycji. Zdaniem Stron organy dopuściły się również naruszenia art. 156 k.p.a. w zw. z art.. 13 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, przez wydanie przez organ obydwu instancji zaskarżonej decyzji bez wskazania konkretnych szczegółowych zapisów.

W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019r., poz. 2325 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego 10 lub w innych przepisach - sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). W przypadku, o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2, sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie (art. 145 § 3 P.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

W ocenie Sądu skarga okazała się zasadna z uwagi na szereg naruszeń, jakich organy dopuściły się przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, które dotyczącą zarówno procesu sporządzenia prawidłowej analizy urbanistycznej, jak i koniecznych do weryfikacji warunków umożliwiających ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji.

W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie Sądu organy analizując spełnienie przez inwestycję warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie przeprowadziły prawidłowej analizy urbanistycznej, której zasady sporządzenia regulują przepisy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na treść § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jak stanowi § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Na marginesie należy wskazać, że z uwagi na brzmienie § 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2399), w niniejszej sprawie zastosowaniu podlega § 3 w brzmieniu obowiązującym sprzed nowelizacji dokonanej na mocy ww. rozporządzenia.

Zatem co do zasady obszar analizowany ma być wyznaczony wokół terenu inwestycji. Z każdej strony tego terenu wymieniony obszar winien zostać wyznaczony symetrycznie, mając przy tym kształt zbliżony do koła (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 listopada 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 1555/08).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie obszar analizowany nie został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Jak wynika z załącznika nr 3 do decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2021r. obszar analizowany został wokół działki Inwestorów wyznaczony w kształcie prostokąta. Takie niesymetryczne ustalenie tego obszaru spowodowało, że przy wyznaczeniu granic obszaru analizowanego nie zostały zachowane minimalne odległości, wynikające z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Powyższe spowodowało, że granicami obszaru analizowanego nie zostały objęte działki, które powinny zostać poddane analizie jeżeli chodzi o kontynuację funkcji i parametrów zabudowy na działce Skarżących. Nie można również pominąć, że obszar analizowany został wyznaczony w ten sposób, że przecina nie tylko obszar działek do niego zaliczonych, lecz również budynki znajdujące się na nich (tak w przypadku działek nr 1106 i 1099). W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że obszar analizy urbanistycznej należy wyznaczyć w taki sposób, aby tworzył całość urbanistyczną. Obszar ten powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. Przyjmuje się, że w przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2726/15, Baza NSA, tak również wyrok NSA z 25 września 2019 r., II OSK 2359/18, LEX nr 2865935)

Zastrzeżenia Sądu budzi prawidłowość wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia wielkość tego wskaźnika wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W niniejszej analizie urbanistycznej nie podano, jaki jest wskaźnik gęstości zabudowy na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym i ile wobec tego wynosi średnia tego wskaźnika w obszarze analizowanym. W zamian wskazano, że średnia tego wskaźnika została ustalona na podstawie danych z portali informacji katastralnej powiatu [...] i waha się od 4 do 34%. Z całą pewnością portal informacji katastralnej, czy też powołana Norma PN –ISO nie może stanowić podstawy do określenia średniego wskaźnika gęstości zabudowy na obszarze analizowanym, o którym mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Podstawą ustalenia średniej tego wskaźnika są wielkości – jeżeli chodzi o gęstość zabudowy występujące na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym. Tego rodzaju danych analiza urbanistyczna natomiast nie zawiera. Zdaniem Sądu analiza winna zawierać szczegółowe przedstawienie wskaźników powierzchni zabudowy dla poszczególnych działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wraz z podaniem powierzchni działek i wielkości znajdujących się na nich budynków. Brak takich danych nie pozwala na weryfikację przyjętego przez organ wskaźnika gęstości zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z 15 kwietnia 2010 r., IV SA/Po 1026/09, LEX nr 619209).

Odnośnie ustalenia szerokości elewacji frontowej, której prawidłowość kwestionowali Skarżący – § 6 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Ponownie należy wskazać, że nie wskazano w analizie urbanistycznej, jaka szerokość elewacji frontowej występuje na działach objętych obszarem analizowanym, by następnie móc rzetelnie ustalić i zweryfikować, jaka średnia tego wskaźnika występuje w obszarze analizowanym. Przedstawiono jedynie parametry tego wskaźnika występujące na działce nr [...]. Podane są również średnie wartości w formie alternatywnej z odwołaniem się do "tych budynków" bez wskazania, których działek dotyczą. Zdaniem Sądu organ I instancji powinien był wskazać precyzyjnie, jakie parametry, jeżeli chodzi o szerokość elewacji frontowej występują na poszczególnych działkach objętych obszarem analizowanym a następnie przedstawić średnią tego wskaźnika. W kontrolowanej analizie urbanistycznej dane dotyczącego tego wskaźnika zostały przedstawione w formie wyrywkowej, natomiast średnią przedstawiono w formie alternatywnej. Ustalenia dotyczącego wielkości ww. wskaźnika, jako zbyt ogólnikowe i fragmentaryczne nie poddają się rzetelnej weryfikacji. Nie mają natomiast racji Skarżący domagając się ujęcia w decyzji o warunkach zabudowy postanowienia, że dopuszcza się większą szerokość elewacji frontowej w przypadku gdy budynek będzie posiadał pomieszczenie garażu. Zarówno u.p.z.p., jak i powołane wyżej rozporządzenie nie dają możliwości wyznaczenia wielkości parametrów niejako pod warunkiem, z dopuszczeniem zastosowania szerokości elewacji frontowej o w istocie dowolnej – większej – wielkości.

W przypadku określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej § 7 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, że wysokość tą wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

W przedmiotowej analizie urbanistycznej nie podano, jakie wielkości tego parametru występują na działkach sąsiednich i czy wysokość ta przebiega tworząc uskok. Przedstawiono jedynie dane w formie widełek granicznych a następnie wskazano średnią jednakże bez wskazania, jakie konkretnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej występują na poszczególnych działkach objętych obszarem analizowanym. W decyzji organu I instancji ustalono następnie wysokość ww. parametru w formie widełek wskazując, że wysokość ww. parametru jest zróżnicowana, co ma uzasadniać przyjęcie niestandardowych rozwiązań. W ocenie Sądu teza o zróżnicowanym charakterze zabudowy nie została wykazana, skoro w analizie urbanistycznej nie przedstawiono, jakimi cechami charakteryzuje się zabudowa na poszczególnych działkach objętych obszarem analizowanym. Należy również wskazać, że jeżeli organ I instancji dochodzi do przekonania, że wysokość tą należy określić w ramach odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia – powinien w tym zakresie przedstawić szczegółowe uzasadnienie z odwołaniem się do danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 18 lutego 2020r., II SA/Rz 1213/19, LEX nr 2809328).

Należy również dostrzec, że działka Skarżących bezpośrednio graniczy z drogą gminną nr [...], co powoduje konieczność uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z właściwym zarządcą drogi gminnej stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. Uzgodnienia tego w toku kontrolowanego postępowania zaniechano co świadczy o naruszeniu ww. przepisów, w stopniu, który miał istotny wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., warunkiem wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy jest, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organy uznały powyższy warunek za spełniony opierając się na oświadczeniu zawartym we wniosku inicjującym postępowanie, że zasilanie w wodę, gaz i energię nastąpi z istniejących sieci. Organ I instancji w decyzji wskazał, że uzbrojenie terenu nastąpi z istniejących na terenie inwestycji przyłączy. Niemniej jednak stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. podmiot składający wniosek obowiązany jest do przedłożenia organowi administracji publicznej dokumentów potwierdzających dostęp do poszczególnych elementów uzbrojenia stosownie do projektowanej inwestycji. Zadaniem organów administracji jest zweryfikowanie przedłożonych dokumentów pod kątem ich kompletności i sporządzenia przez uprawnione podmioty. W niniejszej sprawie Skarżący do wniosku nie dołączyli tego rodzaju dokumentów, a przy najmniej nie zalegają one w aktach sprawy, choć we wniosku wśród załączników wymieniono umowy zawarte z właściwą jednostką i inwestorem na wykonanie uzbrojenia terenu. Niewątpliwie uzbrojenie terenu musi istnieć, ewentualnie musi zostać wykazana możliwość doprowadzenia i podłączenia sieci z planowanym obiektem, czyli faktyczna i prawna możliwość potencjalnego uzbrojenia terenu. Dokumentem potwierdzającym spełnienie powyższej przesłanki jest zazwyczaj oświadczenie zakładu (gestora mediów) złożone przy określaniu warunków przyłączeniowych, promesie czy treści umowy (także warunkowej umowy). Choć dokumenty te nie podlegają dodatkowej weryfikacji przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, to jednak muszą zostać zgromadzone na etapie poprzedzającym wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu wykazania realnej możliwości uzbrojenia teren, czego w niniejszej sprawie zabrakło.

Istotne znaczenie dla niniejszej sprawy ma również fakt, że na terenie objętym wnioskiem znajdują się grunty rolne klasy III. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

W niniejszej sprawie organ I instancji wskazywał, że w wygasłym dnia [...] grudnia 2003r. Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] przyjętym uchwałą Nr [...] z dnia [...].12.1988 r. Gminnej Rady Narodowej w [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 1989 r. Nr [...]), nieruchomość znajdowała się na terenach istniejącej i projektowanej zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej o symbolu A 102 MNR.

W orzecznictwie przyjmuje się za dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla terenu rolnego, dla inwestycji niezgodnej z przeznaczeniem rolnym, jeżeli inwestycja ta mieści się w zakresie celu, na który nastąpiło odrolnienie w planie, który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. W uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2010 r., II OPS 1/10, wskazano, że teren nie wymaga "nowej" zgody pod warunkiem przeznaczenia terenu zgodnie z celem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który z mocy art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym utracił moc obowiązującą. Art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. wymaga aby teren był objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze uzyskaną w odniesieniu do konkretnego gruntu (oznaczonych gruntów) przy sporządzaniu miejscowego planu, który utracił moc.

W niniejszej sprawie organ I instancji nie przedstawił w aktach sprawy odpowiedniego wyciągu z ww. Miejscowego Planu Ogólnego, który dotyczyłby nieruchomości objętych wnioskiem. Niewątpliwie w celu weryfikacji spełnienia przez przedmiotowy teren inwestycyjny wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. tego rodzaju dokumentacja powinna być zawarta w aktach sprawy. Organ I instancji nie wyartykułował również, czy teren inwestycyjny został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze przy sporządzaniu ww. miejscowego planu. Kwestię tą należy doprecyzować w ramach ponownego rozpoznania sprawy.

Organ I instancji dokonał również analizy pod względem spełnienia przez teren inwestycyjny przesłanek wskazanych w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Należy wskazać, że konieczność analizy pod względem spełnienia wskazanych w tym przepisie wymogów co do braku potrzeby uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – pojawia się gdy teren nie był objęty zgodą przy sporządzeniu miejscowego planu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Zatem w pierwszej kolejności organ winien wskazać, czy tego rodzaju zgoda została uzyskana. W razie jej braku organ winien dokonać analizy przesłanek wskazanych w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Niezależnie od powyższego Sąd już na tym etapie wskazuje, że przedstawiona przez organ I instancji analiza pod względem spełnienia wymogów z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l., budzi zastrzeżenia.

Zgodnie z art. 7 ust. 2a u.g.r.i.l., nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Odnośnie spełnienia wymogu wynikającego z pkt 1 wskazanego powyżej przepisu – kluczowe jest prawidłowe wyznaczenie obszaru zwartej zabudowy. Zgodnie z art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l. przez obszar zwartej zabudowy - rozumie się obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. W niniejszej sprawie obwiednia obszaru zwartej zabudowy, co wynika z załącznika nr 3 do decyzji organu I instancji, na działce nr 1158 przecina budynek znajdujący się na tej działce bez zachowania wymaganych odległości, wynikających z art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l.

Spełnienie wymogów wynikających z art. 7 ust. 2a pkt 2 i pkt 4 u.o.g.r.l. nie budzi wątpliwości w przeciwieństwie do wymogu wskazanego w pkt 3 tego przepisu. Organ I instancji wskazał, że działki położone są od drogi publicznej gminnej Nr [...] relacji [...] w linii prostej w odległości od 0 do 140 m przyznając jedocześnie, że przepisy wskazują odległość nie większą nić 50 m.

Z przepisu art. 7 ust. 2a pkt 3 u.o.g.r.l. wynika, że grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III – mają się znajdować w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej. W przypadku gruntu klasy III znajdującego się na działce nr [...] należy wskazać, że graniczy on z drogą publiczną nr [...] zatem wymóg z ww. przepisu jest zachowany. W przypadku gruntu ornego RIIIa na działce nr [...] organ I instancji powinien wskazać precyzyjnie w jakiej odległości od ww. drogi publicznej znajduje się ww. grunt. Niemniej jednak należy jeszcze raz wskazać, że potrzeba analizy pod względem spełnienia wymogów z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. zachodzi, gdyby nie został spełniony warunek objęcia terenu inwestycji zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.).

Mając na względzie powyższe organ I instancji rozpoznając sprawę ponownie zobowiązany będzie sporządzić prawidłową analizę urbanistyczną z wyeliminowaniem błędów wskazanych w uzasadnieniu do niniejszego orzeczenia. Wójt będzie również zobowiązany do uzyskania uzgodnienia projektu decyzji, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. Organ będzie również zobowiązany do wyjaśnienia kwestii istnienia odpowiedniego uzbrojenia terenu, stosowanie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., jak również do doprecyzowania, czy teren inwestycji objęty był zgodą uzyskaną przy sporządzaniu wyżej wskazanego Miejscowego Planu Ogólnego a w razie niespełnienia tego warunku obowiązany będzie dokonać analizy pod względem spełnienia wymogów z art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. z uwzględnieniem wskazań zawartych w niniejszym uzasadnieniu.

Mając na względzie powyżej wskazane uchybienia Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2021r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. Sąd na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 zasądził na rzecz Skarżących od SKO w [...] zwrot kosztów postępowania sądowego, na które składa się wpis od skargi w wysokości 500 zł, wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 480 zł, stosownie do § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).