Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2617/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi A. N. i D. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 127 § 2 w związku z art 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych, po rozpatrzeniu odwołania A. i D. małżonków N., reprezentowanych przez pełnomocnika r.pr. A. L. od decyzji Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] ustalającej ww. stronom jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej dz. ew. nr [...] o powierzchni [...] m kw, położonej w miejscowości [...], Gmina [...], na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...].

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

Dla przedmiotowego terenu, uchwalą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., został zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] obejmujący obszar obrębu [...], w tym nieruchomość skarżących stanowiącą dz. ew. nr [...] o powierzchni [...] m kw. położona w miejscowości [...] w gminie [...]. Skarżący aktem notarialnym Nr [...] z dnia [...] lutego 2013r. zbyli, jako współwłaściciele - na zasadach wspólności ustawowej - w drodze umowy sprzedaży ww nieruchomość, która przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego położona była na terenach rolnych oznaczonych symbolem "R/R/", po uchwaleniu nowego planu jej przeznaczenie uległo zmianie - znajduje się w terenach przeznaczonych pod obiekty produkcyjne i usługi, oznaczonych symbolem "9.P/U". Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., dla terenów przeznaczonych pod obiekty produkcyjne i usługi oznaczonych symbolem IV U, ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłaty planistycznej) na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wskutek wskazanej zmiany, celem ustalenia opłaty planistycznej, na zlecenie Gminy wykonany został operat szacunkowy z dnia [...] maja 2013 r; określający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu. Skarżący z uwagi na szereg zarzutów co do rzetelności i prawidłowości operatu wystąpili do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu, które negatywnie oceniło ww operat. Wobec powyższego organ zlecił wykonanie nowego operatu. Pismem z dnia [...] maja 2014 r. pełnomocnik strony poinformował organ o wszczęciu przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, wobec wyznaczonego przez organ rzeczoznawcy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, skutkiem czego został on wyłączony od udziału w postępowaniu a Burmistrz [...] zlecił wykonanie kolejnego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy D. S. sporządziła operat z dnia [...] lipca 2014 r. określający obie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu a następnie dokonała jego korekty w dniu [...] września 2014 roku określając wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł wskazując, że w korekcie dodatkowo uwzględniała przy wycenie wartości działki przed zmianą planu miejscowego m.in. dodatkowy współczynnik korygujący w wysokości 1.1., co wcześniej zostało błędnie pominięte.

Na wielokrotne wnioski pełnomocnika skarżących organ udzielał stosownych odpowiedzi załączając wyjaśnienia rzeczoznawcy w tym odnośnie sporządzenia korekty operatu szacunkowego z dnia [...] września 2014 r. uwzględniającej przy wycenie wartości działki przed zmianą planu miejscowego m.in. o dodatkowy współczynnik korygujący w wysokości 1.1. jak również wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w zakresie: Noty Interpretacyjnej ujętej w operacie; wpływu przystąpienia przez gminę już w 2006 r. do zmiany miejscowego planu zagospodarowania obejmującego obszar [...] na wartość nieruchomości; obliczania wag atrybutów cenotwórczych;

przeznaczenia w planie zagospodarowania przyjętych do wyceny nieruchomości rolnych o cenie min. i max.; ewentualnej możliwości zagospodarowania nieruchomości na podstawie zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz [...] ostatecznie, po wielokrotnej korespondencji, uznał prawidłowość sporządzonego operatu - korekty z dnia [...] września 2014 r. - wyznaczając stronom termin na zapoznanie się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. W operacie wartość przedmiotowej działki przed wprowadzeniem planu została ustalona na kwotę [...] zł, natomiast po wprowadzeniu nowego planu na kwotę [...] zł; wzrost wartości działki wyniósł [...] zł, a wynosząca 30% tego wzrostu renta planistyczna - [...] zł. Burmistrz wskazał, iż wysokość naliczonej opłaty planistycznej wynika z różnicy pomiędzy wartością ww. nieruchomości pod rządami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. (Dz. Urz. nr 62, poz. 293 z dnia 20 października 1998 r.), gdzie działka ta położona była na terenach rolnych oznaczonych symbolem "R/RZ" na rysunku planu a wartością ww. nieruchomości pod rządami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. (Dz. Urz. nr 85, poz. 2733 z dnia 24 maja 2011 r.), gdzie działka ta położona jest na terenach przeznaczonych pod obiekty produkcyjne i usługi oznaczonych symbolami "9.P/U" na rysunku planu przy drodze zbiorczej oznaczonej symbolem "3.KDZ".

Wobec powyższego wskazaną decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 roku Burmistrz [...] ustalił w stosunku do A. i D. małżonków N. opłatę planistyczną w kwocie [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli małżonkowie N., na skutek rozpoznania którego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że operat (korekta) z dnia [...] września 2014 r. został wykonany zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz zgodnie z obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207. poz. 2109). W operacie przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej gdzie zgodnie z "§ 4. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. " Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: "Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych."

Organ odwoławczy uznał za zasadne stanowisko organu I instancji, i uznał, iż analizę rynku (rynek nieruchomości gruntowych położonych na terenie Miasta i Gminy [...]) przeprowadzono prawidłowo. Biegły wyjaśnił wszystkie kwestie dotyczące wyboru nieruchomości podobnych. Wzięto do porównań nieruchomości mające cechy wspólne zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami a z opinii biegłego z [...] września 2014 r. wynika, że wartość nieruchomości wzrosła wyłącznie z powodu wejścia w życie nowego planu miejscowego. Stąd też Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ostatecznie uznało, iż nie doszło do naruszenia wskazanych w odwołaniu przepisów.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. z dnia [...] czerwca 2015 roku wnieśli A. i D. małżonkowie N., reprezentowani przez pełnomocnika r.pr. A. L., którzy zakwestionowali prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie skarżących wycena nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym zawiera błędy poprzez twierdzenie organu II instancji, że wykonywanie przez biegłego czynności (których wynikiem był operat szacunkowy) na podstawie nie istniejących w przepisach prawa not interpretacyjnych stanowi prawidłowy i prawnie skuteczny sposób dokonania wyceny, co stanowi powielenie błędnego założenia organu I instancji.

Wskazali na naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, naruszenie § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, że operat szacunkowy będący podstawą wydania decyzji oraz dalsze wyjaśnienia biegłego zawierał wszystkie obligatoryjne elementy. Nadto wskazali na naruszenie:

art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie przez organ II instancji (w ślad za organem I instancji) różnicy w wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, który w sposób nieprawidłowy i niejasny dla Skarżących określa wysokość wzrostu wartości nieruchomości;

art. 78 §1 k.p.a. polegające na uznaniu przez organ II instancji, że istniała podstawa do odmowy przez organ I instancji przeprowadzenia dowodu zawnioskowanego przez stronę w pismach z dnia [...] grudnia 2014r. i [...] marca 2015r., art. 123 §1 w zw. z art. 78 §1 k.p.a. w zw. z art. 10§ 1 kpa polegające na uznaniu przez organ II instancji, że pomimo naruszenia przez organ I instancji obowiązku wydania postanowienia o oddaleniu wniosku dowodowego strony zawartego w piśmie z dnia [...] marca 2015r. (dot. charakteru not interpretacyjnych oraz wag cech zastosowanych przez rzeczoznawcę), powyższe naruszenie nie miało istotnego wpływu dla rozstrzygnięcia;

naruszenie art. 7, 8, 11 oraz 84 k.p.a. poprzez uznanie przez organ II instancji za zgodne z prawem składanie przez organ I instancji wyjaśnień w imieniu rzeczoznawcy D. S.;

art. 7, 8 i art. 11 K.p.a. przez przeprowadzenie postępowania w sposób naruszający zasadę zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej;

art. 10 w zw. z art. 73 i 78 k.p.a. - zasady czynnego udziału strony w postępowaniu poprzez nie pouczenie strony o możliwości zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia po zamknięciu postępowania dowodowego;

art. 107 § 3 k.p.a., polegające na wadliwym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskutek braku pełnego wyjaśnienia jego podstawy faktycznej, braku rozważań dotyczących analizy treści dwóch wzajemnie wykluczających się operatów autorstwa rzeczoznawcy D. S.;

art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. polegające na braku rzetelnego zbadania całokształtu okoliczności niniejszej sprawy poprzez: brak analizy przyczyny ogromnej różnicy w wynikach wszystkich operatów sporządzonych na zlecenie organu I instancji, braku wskazania jak przebiegała dokonana przez organ ocena operatów w sytuacji gdy każdy z 4 sporządzonych na zlecenie organu operatów zawierał zasadnicze różnice i finalnie dlaczego organ nie powziął wątpliwości odnośnie prawidłowości sporządzonego ostatniego operatu;

art. 9 i 11 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu I instancji, w szczególności na brak wyjaśnienia na jakiej podstawie organ II instancji uznał operat z dnia [...] września 2015r. za prawidłowy;

art. 7, 8, 107 §3 kpa poprzez wewnętrzną sprzeczność w treści uzasadnienia w zakresie w jakim organ II instancji wskazuje, że postępowanie I instancji przeprowadzono zgodnie z przepisami prawa, chociaż we wcześniejszej części uzasadnienia wskazuje, że organ I instancji naruszył przepisy postępowania w zakresie oddalenia wniosku dowodowego strony z pominięciem formy postanowienia.

Wobec powyższego skarżący wnieśli o na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ppsa o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i na podstawie art. 200, art. 205 § 2 , 210 § 1 ppsa o zasądzenie od organu administracji na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W, w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważyć co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Rozpoznając skargę w świetle powyższych kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 11 wspomnianej ustawy przewiduje, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy, którzy sporządzają w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią o wartości konkretnej i określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Przepisy w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami w dziale IV stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (152 § 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zwaną również rentą planistyczną) - ustala się na dzień jej sprzedaży. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, może na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przed jej zbyciem żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Szczegółowe zasady dokonywania oceny nieruchomości określa natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z § 50 ust 1 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Z kolei przepis § 50 przewiduje w ust. 2, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Natomiast stosownie do obowiązującego od dnia 7 października 2005 r. § 50 ust. 3 w/w rozporządzenia, w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Należy więc stwierdzić, że do ustalenia tej opłaty konieczne jest określenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu czyli, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 933/06, niepublikowane oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06, niepublikowane).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości muszą być bezpośrednim następstwem uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r., którą został zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] obejmujący obszar obrębu [...]. Uchwala została opublikowana [...] maja 201 1 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2011 r. Nr 85. poz. 2733) i weszła wżycie z dniem 24 czerwca 2011 r. Uchwała powyższa ustaliła, dla terenów przeznaczonych pod obiekty produkcyjne i usługi, oznaczonych symbolem IV U. stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłaty planistycznej) na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Według zapisów tego planu przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę gruntu o nr ew. [...] z obrębu [...] przy zbiorczej drodze gminnej , położona jest w terenach przeznaczonych pod obiekty produkcyjne i usługi (9.P/U). W poprzednio obowiązującym na tym terenie planie znajdowała się w terenach rolnych oznaczonych symbolem "R/Rz", na rysunku planu i przed jego uchwaleniem planu przedmiotowa działka pozostawała niezabudowana.

Na podstawie operatu szacunkowego oraz uchwały w przedmiocie uchwalenia planu, organy ustaliły jednorazową opłatę w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, spowodowaną uchwaleniem planu.

W niniejszej sprawie skarżący podnieśli zarzut nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Przeprowadził prawidłową analizą ustaleń dotychczasowego faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu, z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został ponadto przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do wykonywania tego rodzaju dokumentów.

Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę położenie wycenianej nieruchomości. Ponadto przedmiotową działkę porównano na rynku I z 15 nieruchomościami podobnymi, a na rynku II z 11 nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, uwzględniono również warunki zawierania tych umów oraz cechy tychże nieruchomości.

Należy stwierdzić, iż jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu, w niniejszej sprawie zachodzi bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww rejonu Gminy [...] obejmujący obszar obrębu [...] a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości ( pkt 11 operatu szacunkowego).

W postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty planistycznej bierze się pod uwagę wyłącznie skutek jaki spowodowało uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do wartości określonej nieruchomości. Inaczej mówiąc, należy dokonać porównania wartości tejże działki przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Sądu, nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżących, sprowadzające się do uznania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2015 roku, szacującego wartości przedmiotowej nieruchomości, za nieprawidłowy. Skarżący nie przedstawili w tym zakresie żadnych dowodów, ograniczając się jedynie do wielokrotnego żądania od rzeczoznawcy składania wyjaśnień i przeczenia dokonanych przez niego ustaleń. Należy mieć na względzie, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym podkreśla się, że operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu orzekającego. Ocena ta nie jest jednak możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również kontrola sądu administracyjnego nie obejmuje weryfikacji wiadomości rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Zarówno organy administracji publicznej jak i sąd administracyjny, mogą jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony zgodnie z zasadami określonymi w powołanych wyżej aktach prawnych, czy też treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W świetle powyższego uznać trzeba, że podnoszone w skardze zarzuty dotyczące dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości podobnych do transakcji przyjętych do porównań, sposobu szacowania nieruchomości, powołania w operacie not interpretacyjnych oraz wag cech zastosowanych przez rzeczoznawcę bez szczegółowego wyjaśnienia ich charakteru, przyjętego zakresu i podstawy zastosowania są bezpodstawne. Odnoszą się one bowiem do tych elementów operatu, które wymagają wiadomości specjalnych w zakresie szacowania nieruchomości, nie podlegających ocenie organów administracji publicznej w trybie przepisu art. 80 k.p.a., jak również ocenie sądu administracyjnego. Należy w tym miejscu jednak wskazać, iż wbrew twierdzeniu skarżących, biegła wielokrotnie składała wyjaśnienia, niezależnie od omówienia wag cech rynkowych w samym operacie szacunkowym (k.209 akt adm.; str. 9 operatu- korekty z dnia [...] września 2014r roku), podobnie jeśli chodzi o noty interpretacyjne, które nie stanowią, jak wyjaśniła, podstawy do dokonania wyliczenia wartości nieruchomości a dotyczą procedury postępowania przy zastosowania korygowania ceny średniej (k.206 akt adm; str.12 ww operatu). Natomiast skarżący, chcąc skutecznie je zakwestionować, winni byli wykazać sprzeczność powyższych not interpretacyjnych z ww ustawą, czego nie dokonali.

Pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest szczególna, co wynika nie tylko z tego, że jest on osobą wyłącznie uprawnioną do dokonywania wycen nieruchomości (w tym dla potrzeb ustalania renty planistycznej). W istocie pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do osoby zaufania publicznego. Rzeczoznawca majątkowy jest nie tylko osobą, która musi posiadać stosowne uprawnienia, ale też wiedzę i umiejętności, która jest zobowiązana do działania zgodnie z prawem. Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego sprzeczne z opisanymi wyżej wymaganiami powoduje jego odpowiedzialność zawodową przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego) powinna być poddana ocenie organów administracji publicznej, nie stanowi bowiem dowodu, które te organy przyjmują zupełnie bezkrytycznie. Jak to określił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07 (w: J.Jaworski, A.Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz." Warszawa 2009 r., s. 963-964): "Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową."

Konkludując należy przyjąć, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo a ustalona w nim wartość ustalona została w sposób wymagany przez przepisy prawa materialnego, co prawidłowo zważył organ I instancji. Zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia w celu wyliczenia tzw. renty planistycznej szacowana jest rynkowa cena nieruchomości wg cen z daty jej zbycia. Rzeczoznawca w operacie (str. 16 i 17 operatu-k.200-201 akt adm.) określił główne cechy rynkowe wpływające na wartość gruntu. Powyższe nie potwierdza zarzutów skargi, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę okoliczności, na które zwracała uwagę strona w toku postępowania administracyjnego, w ocenie Sądu wszelkie wątpliwości zostały w sposób przejrzysty wyjaśnione. Okoliczność, iż skarżący nie zgadzają się z dokonaną wyceną nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu, który w sposób oczywisty spowodował wzrost wartości nieruchomości na skutek możliwości jej zainwestowania, nie może stanowić podstawy do wzruszenia prawidłowo wydanych decyzji.

Nie ma również podstawy prawnej ani zasadności ustosunkowywania się przez organy do dowodów w sprawie wyeliminowanych, jak miało to miejsce w niniejszym postępowaniu. Operat szacunkowy wyeliminowany opinią Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości pierwszego operatu, sporządzonego na użytek niniejszej sprawy, które negatywnie go oceniło, nie stanowi materiału podlegającego analizie organów administracyjnych czy sądu, które uznane by było za bezprzedmiotowe.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że zaskarżona i utrzymana nią mocy decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, które miały zastosowanie w sprawie, a ponadto przy jej wydawaniu nie naruszono przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

A zatem z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.