Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 497/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1-2, art. 4 ust. 4, art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1-4
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 7, art. 76, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 217, art. 218 par. 1-2
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 3 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2204
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - t.j.
article: art. 21 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 2052
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - t.j.
article: art. 151, art. 170
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert Sędziowie Sędzia WSA Waldemar Inerowicz (spr.) Sędzia WSA Karol Pawlicki Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi M.N. i P.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia rocznej opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją z [...] września 2020 r., nr [...], ustalił M. N. i P. N. (dalej także jako: "skarżący") wysokość rocznej opłaty przekształceniowej nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej geodezyjnie: obręb P. , arkusz mapy [...], działki nr: [...],[...],[...], [...] o łącznej powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...], związanej z udziałem [...] cz. na kwotę w wysokości [...] zł oraz okres 20 lat, pozostały do wnoszenia opłaty, tj. do 31 grudnia 2038 r.

W motywach rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że na postawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z [...] sierpnia 2008 r., Rep. A nr [...], M. N. i P. N. nabyli lokal mieszkalny oznaczony nr [...] zapisany w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy P.-S. M. w [...], stanowiący odrębną nieruchomość, położony w P. , przy ul. [...] (obecnie ul. [...]) oraz związany z nim udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku pozostałych po wyodrębnieniu lokali oraz innych urządzeń, które nie służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Prezydent Miasta [...] zaświadczeniem nr [...] z [...] października 2020 r., w sprawie nr [...], wydanym na podstawie art. 1, art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 2040 ze zm. – w skrócie: "u.p.p.u.w.p.w."), potwierdził, że z prawem własności lokalu nr [...], zapisanym w księdze wieczystej KW nr [...] Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...], położonym w P. przy ul. [...] związany jest udział w wysokości [...] części w prawie użytkowania nieruchomości oznaczonej geodezyjnie: obręb P. , arkusz mapy [...], działki nr: [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...], które to prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w udziale wynoszącym [...] cz. z dniem [...] stycznia 2019 r. przekształciło się z mocy prawa w prawo własności. W zaświadczeniu tym organ poinformował o obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, wskazując, że wysokość rocznej opłaty przekształceniowej wynosi [...] zł.

Wnioskiem z [...] grudnia 2019 r. M. i P. N. wystąpili o ustalenie wysokości opłaty przekształceniowej w drodze decyzji z uwagi na błędne oznaczenie wysokości udziału, jaki przysługuje stronom w prawie własności nieruchomości. Wnioskodawcy podali, że ich faktyczny udział w prawie własności nieruchomości jest znacznie niższy i wynosi [...] cz., a nie jak wskazano w ww. zaświadczeniu - [...] cz. Zdaniem wnioskodawców wysokość rocznej opłaty przekształceniowej uwzględniająca faktyczny udział w prawie własności powinna wynosić [...] zł. Wnioskodawcy zaznaczyli, że w sprawie zapadł prawomocny wyrok Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...] z [...] kwietnia 2019 r., sygn. akt I C [...], potwierdzony wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] z [...] września 2019 r., sygn. akt XV Ca [...].

Organ I instancji wskazał, że jeżeli do powstania prawa potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, to do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. Dotyczy to nie tylko powstania samego prawa, ale również jego zakresu - czyli również tego w jakiej wielkości istnieje udział w wieczystym użytkowaniu nieruchomości. Organ stwierdził, że nie kwestionuje, że faktyczny udział M. i P. N. w prawie własności nieruchomości wynosi [...] cz. Jednocześnie zaznaczył, że do dnia wydania decyzji nie przeprowadzono zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości i nie dokonano zmiany wpisu w księdze wieczystej KW nr [...] uwzględniającej faktyczny udział w prawie własności nieruchomości.

Organ uznał, że orzeczenia, na które powołują się strony, tj. wyrok Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...] z [...] kwietnia 2019 r., sygn. akt I C [...], a także wyrok Sądu Okręgowego w [...] z [...] września 2019 r., sygn. akt XV Ca [...], nie dotyczą sprawy będącej przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, a tym samym - nie mają mocy wiążącej w niniejszym postępowaniu. Wskazane orzeczenia zapadły w sprawie, której przedmiotem było żądanie zasądzenia od stron na rzecz powoda Miasta [...] kwoty [...]zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty [...]zł od dnia 26 lutego 2016 r. do dnia zapłaty. Powód wskazywał na zobowiązanie stron do solidarnej zapłaty na jego rzecz opłaty rocznej za 2015 r. oraz odsetek za opóźnienie w uiszczeniu opłaty rocznej za 2014 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w P. , przy ul. [...] w udziale zapisanym w księdze wieczystej KW nr [...] W ww. orzeczeniach przesądzono prawomocnie o umorzeniu postępowania co do zasądzenia kwoty [...]zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie i kwoty [...]zł, oraz o oddaleniu powództwa w pozostałym zakresie. Przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego jest natomiast ustalenie wysokości rocznej opłaty przekształceniowej ww. nieruchomości.

W związku z tym organ stwierdził, że w zaświadczeniu nr [...] w sprawie nr [...] wysokość rocznej opłaty przekształceniowej została ustalona prawidłowo.

W odwołaniu z [...] października 2020 r. M. N. i P. N. wnieśli o zmianę i orzeczenie o wysokości rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości związanej z faktycznym udziałem wynoszącym [...] cz., tj. na kwotę [...]zł, ewentualnie o ponowne rozpatrzenie sprawy. Organowi I instancji zarzuci naruszenie: art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm. – w skrócie: "k.p.a"), art. 7 ust. 1, 2, 5 u.p.p.u.w.p.w. oraz art. 27 i art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. – w skrócie: "u.g.n.").

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] lutego 2021 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia SKO wskazało, że w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 4 u.p.p.u.w.p.w. potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej. Zaświadczenie stanowi podstawę do wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości, o czym stanowi art. 4 ust. 4 i ust. 5 ww. ustawy. SKO zwróciło także uwagę, że zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem sądów administracyjnych organ wydający zaświadczenie w trybie przepisów art. 217 i art. 218 k.p.a. nie może dokonywać ocen prawnych bowiem taka ocena w postępowaniu o wydanie zaświadczenia jest niedopuszczalna. Nie powinien także rozstrzygać jakichkolwiek kwestii spornych, gdy stwierdzony zostanie brak zgodności między treścią żądania a stanem rzeczy wynikającym z ewidencji, rejestrów lub innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, czy też z ksiąg wieczystych. Postępowanie to jest zatem ograniczone do minimum niezbędnego do urzędowego stwierdzenia znanych faktów lub stanu prawnego, w zakresie danych pozostających w dyspozycji organu mającego wydać zaświadczenie.

SKO wskazało, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. [...], została ustalona w procesie aktualizacji dokonanej pismem Prezydenta Miasta [...] z [...] grudnia 2010 r., nr [...], i rozstrzygnięta prawomocnie orzeczeniem SKO [...] z [...] marca 2013 r., nr [...], którym oddalono wniosek złożony przez użytkowników wieczystych o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej dokonana ww. pismem Prezydenta Miasta [...], jest nieuzasadniona. Wobec nie wniesienia przez użytkowników wieczystych sprzeciwu od ww. orzeczenia SKO do sądu powszechnego, opłata roczna została prawomocnie ustalona z uwzględnieniem przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. następująco: za 2012 r. - w wysokości [...] zł, za 2013 r. - w wysokości [...] zł, a za 2014 r. i kolejne lata aż do ponownej aktualizacji w wysokości [...] zł. Opłata została ustalona za udział [...] cz. związany z prawem własności lokalu nr [...], zapisanego w księdze wieczystej KW nr [...], w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położnej w P. przy ul. [...], zgodnie z zapisem prowadzonej dla niej w księgi wieczystej KW nr [...] Wskazany udział nabyli M. i P. N. na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego z [...] sierpnia 2008 r., Rep. A nr [...], od następców prawnych pierwotnej właścicielki lokalu nr [...], wraz z udziałem [...] cz. w użytkowaniu wieczystym ww. nieruchomości, L. R..

Organ II instancji stwierdził, że zmiana udziału w tej nieruchomości gruntowej, którego nie kwestionuje organ I instancji, może nastąpić wyłącznie w trybie do tego przewidzianym, tj. poprzez wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy też podjęcie czynności prawnej przed notariuszem, w której uczestniczyliby właściciele lokali odrębnych znajdującym się w tym budynku, co pozwoliłoby na sprostowanie wpisów. Zmiany takiej nie można dokonać ani w wydanym przez organ zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie, z mocy prawa, prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z dniem 1 stycznia 2019 r., w prawo własności, ani w zaskarżonej decyzji. Dopóki taki stan istnieje brak jest podstaw do ustalenia opłaty w innej wysokości.

W kontekście powyższych rozważań SKO nie znalazło podstaw do zmiany bądź uchylenia decyzji organu I instancji.

W skardze z [...] kwietnia 2021 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. N. i P. N. wnieśli o uchylenie powyższej decyzji SKO [...] w części ponad kwotę [...]zł, tj. w części dotyczącej kwoty [...]zł. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

1) art. 7 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego zbadania sprawy tak pod względem faktycznym, jak i prawnym, w celu ustalenia rzeczywistego stanu rzeczy, co pogwałciło zasadę prawdy obiektywnej,

2) art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej,

3) art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego w sprawie, w tym ustaleń i uzasadnienia prawomocnego wyroku z [...] kwietnia 2019 r. Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...] sygn. akt I C [...], potwierdzonego wyrokiem z [...] września 2019 r. Sądu Okręgowego w [...], sygn. akt XV Ca [...],

4) art. 7 ust. 1, 2, 5 u.p.p.u.w.p.w. poprzez odmowę wydania decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej geodezyjnie: obręb [...], arkusz mapy [...], działki nr [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni [...] m2, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] związanej z faktycznym udziałem wynoszącym [...] cz. na kwotę w wysokości [...] zł,

5) art. 27, art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. poprzez niezgodne ze stanem faktycznym wyliczenie opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, błędnie biorąc do wyliczenia [...] cz. nieruchomości, a nie faktyczną [...] cz.,

6) art. 5 ustawy z dnia 16 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. 2019 r., poz. 2240 ze zm. – w skrócie: "u.k.w.h.") poprzez przyznanie wpisowi dot. [...] cz. nieruchomości - przymiotu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i konstytutywności.

W argumentacji skargi skarżący wskazali, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że pomimo niekwestionowania przez Prezydenta Miasta [...] faktycznego naszego udziału w prawie własności nieruchomości, tj. [...] cz. organ administracyjny wydał decyzję, co do wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości biorąc pod uwagę nieprawidłowy udział [...] cz., uzasadniając to wpisem w księdze wieczystej nieruchomości KW nr [...] Skarżący podkreślili, że kwestię wadliwości wpisów wysokości udziałów do księgi wieczystej, od kilkunastu lat próbowali wyjaśnić z organem I instancji. Strony podejmowały próby mediacji w tej kwestii, która niestety zakończyła się bez rozstrzygnięcia z przyczyn dotyczących organu administracyjnego. Ponadto skarżący wskazali, że kwestia roszczenia organu administracji w stosunku do nich o zapłatę - ich zdaniem - zawyżonej opłaty przekształceniowej, była przedmiotem postępowania przed sądem cywilnym. Powołując się na uzasadnienie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego P.-S. M. w [...] z [...] kwietnia 2019 r., sygn. akt I C [...], potwierdzonego wyrokiem z [...] września 2019 r. Sądu Okręgowego w [...], sygn. akt XV Ca [...] (oddalającego apelację Miasta [...], wskazali, że w księdze wieczystej [...] jedynie w Dziale I-O - oznaczenie nieruchomości pod. L.p.[...] wymieniono informacje o wyodrębnionym lokalu nr [...] (KW [...]), jednakże w Dziale II - własność, nie uwidoczniono wielkości udziału przypisanego dla ww. lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział związany z własnością lokalu i przynależny do tego lokalu udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości nr KW [...] w nieprawidłowym wymiarze [...] części ujawniono w dziale I -Sp księgi wieczystej lokalu KW [...] Sąd Rejonowy ustalił, że w dziale I Sp ww. księgi wieczystej wpisano prawo związane w innym zakresie niż w rzeczywistości (wpisano [...] cz., zamiast [...] cz.), stąd rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje tego wpisu. O ww. okolicznościach dokładnie wie Prezydent Miasta [...]. Ponadto skarżący wskazali, że Sąd uznał, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni osoby trzecie, a nie strony umowy. Zatem powoływanie się przez organ I Instancji w zaskarżonej decyzji oraz organ II instancji jedynie na wpis w księdze wieczystej ([...] cz.), którego nie obejmuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jest bezpodstawne.

W odpowiedzi na skargę SKO [...] podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W toku przeprowadzonej sądowej kontroli zaskarżonej decyzji, na podstawie kryterium jej zgodności z prawem i w kontekście zarzutów sformułowanych w skardze, Sąd badał, czy organy prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy prawa materialnego, a w szczególności przepis art. 7 ust. 2 i ust. 3 u.p.p.u.w.p.w, które – w ocenie organów – uzasadniały ustalenie skarżącym opłaty przekształceniowej w wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, przy uwzględnieniu wynikającego z danych ewidencyjnych udziału w prawie własności wynoszącego [...] cz., a pominięciu przy ustaleniu wysokości tej opłaty faktycznego udziału w prawie własności nieruchomości, który wynosi [...] cz.

Okoliczność istotnej rozbieżności co do wysokości udziału w nieruchomości między danymi ewidencyjnym, w tym wynikającymi z księgi wieczystej, a stanem rzeczywistym, była między stronami bezsporna. Skarżący odwołując się do rzeczywistej wysokości udziału w nieruchomości uznali, że opłata ta powinna wynosić [...] zł. Zdaniem skarżących prawidłowa wysokość opłaty winna zostać ustalona w decyzji wydanej na podstawie art. 6 ust. 1 u.p.p.u.w.p.w., w sytuacji braku porozumienia z Prezydentem Miasta [...] w kwestii usunięcia tej niezgodności w drodze czynności prawnych (sprostowanie aktu notarialnego). W ocenie skarżących wszczęcie postępowania przed sądem powszechnym o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest "prawie niemożliwe", ponieważ w tym postępowaniu musiałoby uczestniczyć ponad 100 podmiotów (s. [...] skargi).

Wobec sformułowania przez skarżących zarzutów naruszenia przepisów postępowania, na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że sądowa kontrola zaskarżonej decyzji musi w pierwszej kolejności dotyczyć tych ewentualnych naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na prawidłowe ustalenie podstawy faktycznej rozstrzygnięć organów podatkowych. Jak trafnie wskazano w orzecznictwie, rozważania w przedmiocie zastosowania określonego przepisu prawa materialnego mają uzasadnienie dopiero na tym etapie stosowania prawa, na którym nie ma już żadnych wątpliwości, co do stanu faktycznego. Dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez organ w zaskarżonej decyzji jest prawidłowy albo, że nie został skutecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany w sprawie przepis prawa materialnego (wyrok NSA z dnia 2 lutego 2018 r., I FSK 579/16; wyrok ten i orzeczenia powołane w dalszej części uzasadnienia dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Dokonując oceny wskazanych zarzutów kwalifikowanych jako naruszenia przepisów postępowania, Sąd miał na uwadze wyrażony w piśmiennictwie pogląd, według którego, chodzi tu o pewne wady stosowania przez organy regulacji proceduralnych, które mogą polegać na:

- niedopełnieniu przez organy obowiązków wynikających z tych regulacji,

- uniemożliwieniu stronie skorzystania z zawartych w tych regulacjach uprawnień,

- błędnej wykładni poszczególnych przepisów regulacji proceduralnej stosowanej przez organ (por. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz pod red. prof. R. Hausera i prof. M. Wierzbowskiego, Wyd. C.H. Beck W-wa 2011, s. 529).

Wszystkie wymienione wyżej postaci naruszeń, muszą mieć jednak wspólną cechę istotności, co oznacza, że gdyby organ nie naruszył prawa, to najprawdopodobniej zapadłaby decyzja o innej treści. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, wpływanie istotne na wynik sprawy, to prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc ukształtowanie w nich stosunku administracyjnego, materialnego lub procesowego. Sąd uchylając z tych powodów decyzję lub postanowienie musi wykazać, że gdyby nie było stwierdzonego w postępowaniu sądowym naruszenia przepisów postępowania, to rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne (por. wyrok NSA z 14 lutego 2013 r., sygn. akt I GSK 363/12, wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1490/11). Podkreśla się także, że aby jednoznacznie uznać, że tego rodzaju naruszenie wystąpiło, nieodzowne jest wykazanie przez stronę, że wytykane naruszenie taki wpływ mogło mieć.

Mając powyższe na uwadze Sąd zważył, że w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.), co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu skonstruowanym stosownie do wymagań określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

O rodzaju i zakresie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych decydują przepisy prawa materialnego, a zakres postępowania administracyjnego i obowiązków organów, limitowany jest tymi przepisami. Z tych względów w pierwszej kolejności należy odnieść się do treści zastosowanych przez organy administracyjne przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w.p.w z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. W myśl art. 1 ust. 2 przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie jest odpłatne i zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.p.u.w.p.w z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2), a opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Z kolei w myśl art. 7 ust. 3 u.p.p.u.w.p.w, w przypadku gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że sformułowanie "opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia" odnosi się do zindywidualizowanej opłaty rocznej ustalonej dla konkretnego użytkownika wieczystego, bo tylko taka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Przemawia za tym również przyjęta przez ustawodawcę forma aktu administracyjnego potwierdzającego zaistnienie przekształcenia w postaci zaświadczenia. Podkreślenia wymaga, ze zaświadczenie potwierdza jedynie określone fakty lub stan prawny (art. 217 k.p.a.). Z przepisu art. 4 ust. 4 u.p.p.u.w.p.w wynika, że w zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (co nastąpiło z mocy prawa) oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7 oraz zasadach jej wnoszenia. Z powyższego należy zatem wywieść, że skoro w myśl art. 7 ust. 1 i 2 u.p.p.u.w.p.w wysokość opłaty ponoszonej przez nowego właściciela gruntu na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, to w zaświadczeniu nie może być ustalona inna wysokość opłaty rocznej niż ponoszona wcześniej przez określonego użytkownika wieczystego. Zaakcentować należy, że zaświadczenie nie kreuje żadnego stosunku prawnego, a jedynie potwierdza istniejące fakty. Podobnie jak samo przekształcenie, obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa, z dniem, w którym to przekształcenie następuje (por. wyrok WSA w Gliwicach z 28 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Gl 404/21, wyrok WSA w Krakowie z 9 lipca 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 274/20, wyrok WSA w Krakowie z 11 lutego 2020 r., sygn. II SA/Kr 1555/19, wyrok WSA w Krakowie z 1 stycznia 2020 r. sygn. II SA/Kr 1307/19).

Mając to na uwadze Sąd uznał, że – co do zasady – organ I Instancji prawidłowo określił w wydanym zaświadczeniu wysokość rocznej opłaty przekształceniowej na kwotę [...]zł (obowiązująca od 2014 r.), ustaloną w toku ostatniego postępowania aktualizacyjnego (powołane w decyzji organu II instancji prawomocne orzeczenie SKO [...] z [...] marca 2013 r., Nr [...]).

Należy tu podkreślić, że zgodnie z art. 218 § 1 k.p.a., zaświadczenie ma na celu potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Stosowanie zaś do art. 218 § 2 kpa, organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Postępowanie to ma jedynie charakter pomocniczy i nie podlega rygorom pełnego postępowania dowodowego. Ma to o tyle istotne znaczenie, że tego rodzaju postępowanie ma charakter uproszczony, a organ wydaje zaświadczenie na podstawie dokumentów, które są w jego posiadaniu, przede wszystkim ewidencji i rejestrów. Zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego, prawnego) na podstawie posiadanych danych. Pojęcie danych znajdujących się w posiadaniu organu należy interpretować ściśle. Nie są to nowe informacje zebrane przez organ w postępowaniu, o którym mowa w art. 218 § 2 k.p.a., ani oceny oparte o orzeczenia sądowe i dokumenty innych organów, ani też, co do zasady, dane dostarczone właściwemu organowi przez osobę ubiegającą się o zaświadczenie (por. wyrok WSA w Krakowie z 16 listopada 2017 r., III SA/Kr 620/17).

Stosownie do art. 6 u.p.p.u.w.p.w, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Decyzja ta nie ma jednak charakteru konstytutywnego i niczego nowego nie "ustala", co wynika z treści pozostałych przepisów ustawy. Zasady "ustalenia" opłaty w drodze decyzji są bowiem identyczne jak w przypadku obliczenia tej opłaty dla potrzeb podania informacji, o której mowa w art. 4 ust. 4 ustawy. Wynikają one, jak wyżej już przytoczono, z art. 7 u.p.p.u.w.p.w. Podkreślenia również wymaga, że stosownie do art. 7 ust. 4 u.p.p.u.w.p.w , w przypadku ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego w okresie od dnia 1 stycznia 2018 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r. Potwierdza to, że wysokość rocznej opłaty przekształceniowej musi uwzględniać obniżki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustalone w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego (por. wyrok WSA w Krakowie z 9 lipca 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 274/20).

Ponadto w orzecznictwie podkreśla się, że decyzja wydana w tym trybie może uwzględniać okoliczności nieznane organowi przy wydawaniu zaświadczenia. Decyzja ta może też uwzględniać oświadczenia właściciela nieruchomości, który w każdym czasie może zgłaszać organowi wnioski o zmianę okresu wnoszenia opłaty (art. 7 ust. 6b, 6d i ust. 7 ustawy). Przy wydawaniu decyzji obowiązują ogólne zasady postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które obligują organy administracji publicznej do wszechstronnego i wyczerpującego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Przy czym zakres koniecznych do rozstrzygnięcia ustaleń wynika z przepisów prawa materialnego (wyrok WSA w Olsztynie z 27 października 2020 r., II SA/Ol 578/20).

Na tle sporów dotyczących postępowań administracyjnych prowadzonych w trybie art. 6 i 7 u.p.p.u.w.p.w, w judykaturze zwrócono uwagę na zagadnienie związania organu prowadzącego to postępowanie danymi ewidencyjnymi. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r. poz. 2052), podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Punktem wyjścia dla ustaleń są zatem dane ujęte w ewidencji gruntów i budynków, i innych rejestrach publicznych (także wynikające z księgi wieczystej). Ewidencja gruntów i budynków ma charakter dokumentu urzędowego i szczególna moc dowodową w rozumieniu art. 76 k.p.a. Przytoczony wyżej przepis wprowadza bezwzględne związanie zapisami danymi ewidencyjnymi również dla potrzeb stosowania przepisów u.p.p.u.w.p.w (wyrok WSA w Warszawie z 9 grudnia 2020 r., I SA/Wa 2131/20; i powołane tam orzecznictwo oraz piśmiennictwo).

Wychodząc z powyższych założeń Sąd uznał, że organy obu instancji związane były wynikającym z księgi wieczystej działem wynoszący [...] cz. i nie mogły przyjąć do obliczeń udziału w innej wysokości. Zmiana wysokości opłaty będzie możliwa w tym trybie po usunięciu powołanej na wstępie rozważań niezgodności. Wskazane przez skarżących obiektywne przeszkody utrudniające usunięcie tej niezgodności w drodze czynności prawnych czy postępowania sądowego, nie mogły mieć wpływu na treść kontrolowanych w tym postępowaniu decyzji.

Dla wyniku sądowej kontroli w tej sprawie nie miała istotnego znaczenia okoliczność wydania prawomocnego wyroku przez Sąd Rejonowy P.-S. M. w [...] z [...] kwietnia 2019 r.(I C [...]). Zasadnie organu wskazały, że wyrok ten dotyczył opłaty należnej za 2014 r. i nie mógł być brany pod uwagę przy ustaleniu wysokości tej opłaty w 2020 r., podobnie jak wyrok ten nie mógł wiązać Sądu na podstawie art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej w skrócie "p.p.s.a."). Ponadto Sąd w składzie rozstrzygającym tę sprawę uznał, że istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawnej możliwości kwestionowania wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w postępowaniu przed sądem powszechnym w sprawie o zapłatę, z uwagi na deklaratoryjny charakter wyroku wydanego w okolicznościach faktycznych, jak w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących odwołujący się do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (punkt [...] petitum skargi). W kontekście tego zarzutu Sąd zwraca uwagę, że stosownie do treści art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zasada, że prawo jawne wpisane jest do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uzasadnia domniemanie, że prawo wpisane istnieje, przysługuje podmiotowi oznaczonemu we wpisie, treść praw jest zgodna z wpisem, a prawo to ma pierwszeństwo wynikające z wpisu. Stanowisko to zostało powszechnie zaakceptowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, zgodnie z którym, skoro domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, to z tej przyczyny organ administracyjny nie ma możliwości, aby w toku postępowania, jakie przed nim się toczy, dokonywać odmiennych ustaleń prawnych od tych, jakie wynikają z prawomocnych orzeczeń sądowych, w tym z wpisów dokonanych w księdze wieczystej. Wpis do księgi wieczystej jest bowiem orzeczeniem sądu cywilnego, którego treść wiąże wszystkie inne sądy oraz organy. Zasada wyrażona w art. 3 u.k.w.h. wyklucza jakąkolwiek kontrolę w postępowaniu administracyjnym. Domniemania wynikające z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 3 i 5) nie pozwalają organom administracji na podważanie ich prawidłowości, i, co oczywiste, weryfikowania ich treści. Wpisami w księdze wieczystej organy administracji są związane (wyrok WSA w Olsztynie z 7 września 2021 r., II SA/Ol 549/21, i powołane tam orzecznictwo).

Za bezzasadne należało uznać również zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w sposób opisany w petitum skargi (art. 7, art. 8 i art. 77 k.p.a.). Analiza toku postępowania administracyjnego nie pozwala na uznanie, że organy dopuściły się naruszenia przepisów postępowania w sposób istotny dla wyniku sprawy. Zauważyć należy, że skarżący w żaden sposób nie wykazali "istotności" zarzucanych naruszeń i ich wpływu na treść zaskarżonych rozstrzygnięć.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.