Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 219/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wójcik, asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi P. Spółka Akcyjna z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) listopada 2007 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta W. z dnia (...) sierpnia 2007 r.; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej P. Spółka Akcyjna z siedzibą w G. kwotę 33.792 zł (trzydzieści trzy tysiące siedemset dziewięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. zwraca skarżącej P. Spółka Akcyjna z siedzibą w G. kwotę 361 zł (trzysta sześćdziesiąt jeden) z kasy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie tytułem nadpłaconego wpisu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia (...) listopada 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło zaskarżoną przez P. S.A. z siedzibą w G. decyzję Prezydenta W. z dnia (...) sierpnia 2007 r., ustalającą jednorazową opłatę od P. S.A. z siedzibą w G. w wysokości 2. 695. 226, 02 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej KW (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) , w obrębie (...), o łącznej powierzchni (...) m², położonej w rejonie ul. (...) i ul. (...), spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów P. Wskazana kwota stanowiła 5 % wzrostu wartości udziału w wysokości (...) części dla użytkownika wieczystego opisanej nieruchomości, objętej ww. planami miejscowymi, zbytego umową notarialną z dnia 7 grudnia 2004 r. Rep. A nr (...).

W uzasadnieniu organ podał, iż decyzja Prezydenta W. z dnia (...) sierpnia 2007 r. podlegała uchyleniu niezależnie od zarzutów odwołania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, iż opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związana ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, ustalana jest na podstawie art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Powstanie obowiązku uiszczenia opłaty – o której mowa w art. 36 ust. 4 wymienionej ustawy z dnia 27 marca 2003 r., zwanej rentą planistyczną – zależne jest od zaistnienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu.

Kolegium podało również, iż w niniejszej sprawie uchwała nr (...) Rady Gminy W. z dnia (...) stycznia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu W. oraz uchwała nr (...) Rady Gminy W. z dnia (...) stycznia 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów P. określiła, iż przedmiotowy teren znajduje się w obszarach urbanistycznych oznaczonych symbolami (...)MU, (...)MU i (...) MU, natomiast działka o nr ew. (...) znajduje się na obszarach urbanistycznych oznaczonych symbolami (...)ME, (...)UK, (...)U, (...)UM, (...)ME i (...)UM. Organ wskazał, iż przez teren działki nr (...) planuje się realizację dróg oznaczonych symbolami: (...) (...), (...) (ul. (...)) (...) i (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)) i (...) i (...). Ponadto działka nr (...) oraz część działek o nr ew. (...) i (...) znajduje się w strefie ochrony archeologicznej.

Organ wskazał, iż plan uchwalony uchwałą z dnia (...) stycznia 2001 r. nr (...) wszedł w życie w dniu (...) kwietnia 2001 r., natomiast plan uchwalony uchwałą z dnia (...) stycznia 2001 r. wszedł w życie w dniu (...) kwietnia 2001 r. Udział w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości został zbyty w dniu 7 grudnia 2004 r., zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planów. Wysokość opłaty określono na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w którym podano, że wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 291 767 625 zł, natomiast po zmianie planu 465 696 917 zł, co dało różnicę 173 929 292 zł. Od tak ustalonego wzrostu wartości obliczono jednorazową opłatę, która wynosi 5 % wzrostu wartości udziałów w wysokości (...) części przedmiotowej nieruchomości, a zatem 2 659 226, 02 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało ponadto, że do ustalenia wartości nieruchomości doprowadziła ocena możliwości inwestycyjnych na opisanej działce, przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu. Organ wskazał, że brak zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze powoduje, że nieruchomość nie może być wykorzystana w sposób inny niż rolniczo.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego w zakresie upływu 5 – letniego terminu od dnia wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ stwierdził, iż postępowanie w sprawie zostało wszczęte w dniu 14 września 2005 r., zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie wymienionych planów, co spowodowało przerwanie 5 – letniego terminu, określonego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ podkreślił, że decyzja podlegała uchyleniu niezależnie od podniesionych zarzutów, gdyż w skład nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją wszedł teren oznaczony w planie symbolem (...) UK, przeznaczonym na obiekty kultu religijnego, nauki i kultury. Organ wskazał, ze w tabelach dotyczących transakcji gruntami niezabudowanymi na rynku lokalnym nie podano, jakie było przeznaczenie działek wziętych pod uwagę przy dokonywaniu analizy, zatem – w ocenie organu – nie można odnieść się do okoliczności czy wartość nieruchomości położonej w obszarze oznaczonym symbolem (...) UK została ustalona prawidłowo. Ponadto Kolegium określiło, iż część nieruchomości, o których mowa w zaskarżonej decyzji została przeznaczona w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne.

W skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. P. S.A. z siedzibą w G. wniósł o jej uchylenie, jak również o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący zarzucił naruszenie art. 2 § 1 pkt. 1 w zw. z art. 21 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ordynacja podatkowa (Dz. U. nr 137, poz. 926 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie oraz dokonanie błędnej wykładni przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie sposobu ustalenia dla organu terminu do zgłoszenia roszczenia o zapłatę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytego udziału w nieruchomości skarżącego.

Ponadto zarzucono naruszenie art. 37 ust. 6 w zw. z art. 36 ust. 4 i ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wszczęcie postępowania administracyjnego przez Prezydenta W. – dotyczącego pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytego udziału w nieruchomości pozostającej w jego użytkowaniu wieczystym w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przez Radę Gminy W. zaczęły obowiązywać – spowodowało zachowanie przez organ 5–letniego terminu w zakresie wydania decyzji dotyczącej ustalenia renty planistycznej.

Skarżący wskazał w uzasadnieniu, iż pomimo uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzji organu pierwszej instancji, zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja Prezydenta W. naruszają prawo.

W tym zakresie podał, iż opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, związanego z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego ma charakter publicznoprawny i stanowi dochód gminy. Powołując się na przepis art. 2 § 1 pkt. 1 ustawy ordynacja podatkowa – skarżący wskazał, iż do pobierania renty planistycznej znajdują zastosowanie przepisy ordynacji podatkowej, które przewidują, iż przepisy prawa podatkowego to nie jedyne przepisy poszczególnych ustaw podatkowych, ale także innych ustaw, o ile wprowadzają one przymusowe płatności na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego.

W ocenie skarżącego, 5–letni termin, określony w art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczący zgłoszenia przez organ roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy liczyć od dnia wejścia w życie odpowiednich uchwał w przedmiocie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla zachowania tego terminu organ powinien doręczyć skarżącemu decyzję administracyjną powodującą powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej najpóźniej do dnia (...) kwietnia 2006 r. oraz do (...) kwietnia 2006 r.

Skarżący wskazał, iż prawo do dochodzenia roszczeń przez organ wygasło (...) kwietnia 2006 r. oraz (...) kwietnia 2006 r., a na bieg powyższego terminu, w szczególności na jego przerwanie bądź zawieszenie nie miał wpływu fakt, iż w międzyczasie organ I instancji wszczął postępowanie administracyjne w tym przedmiocie. Postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinno zostać – w ocenie skarżącego – umorzone, jako bezprzedmiotowe.

Skarżący wskazał również, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w zaskarżonej decyzji w wyniku oczywistej omyłki wskazało wysokość opłaty planistycznej ustalonej przez organ I instancji na kwotę 2 695 226, 02, zamiast 2 659 226, 02 zł.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentu zawarte w zaskarżonej decyzji.

Dodatkowo organ wskazał, iż przy ustalaniu renty planistycznej nie stosuje się przepisów ustawy ordynacja podatkowa. W tym zakresie organ przytoczył treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. (OSK 520/04, OSP 2005, nr 7 – 8, poz. 91) oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2006 r. (IV SA/Wa 2265/05, lex 222281).

Postanowieniem z dnia (...) stycznia 2008r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. sprostowało oczywistą omyłkę zaistniałą w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) listopada 2007 r. poprzez skreślenie na stronie 1 w wierszu 15 i 28 od góry decyzji kwoty: " 2 695 226, 02" i wpisanie w tym miejscu kwoty: " 2 659 226, 02".

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż z innych przyczyn niż w niej wskazano.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm./ sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./.

Rozpoznając skargę w świetle powyższych kryteriów należy uznać, że zasługuje ona na uwzględnienie, chociaż z innych przyczyn niż w niej wskazano.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą, a właścicielem nieruchomości / użytkownikiem wieczystym /, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost wartości nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu (...) stycznia 2001r. przez Radę Gminy W. Uchwałą Nr (...) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu W., który obowiązuje od dnia (...) kwietnia 2001r. /Dz. Urz. Woj. M. nr (...), poz. (...)/ oraz bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu (...) stycznia 2001r. przez Radę Gminy W. Uchwałą Nr (...) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów P., który obowiązuje od dnia (...) kwietnia 2001r. /Dz. Urz. Woj. M. nr (...), poz. (...)/./. Według zapisów tych planów:

- działka ew. nr (...) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (...)MU – z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami w parterach, wolnostojące obiekty usługowe w zieleni typu szkoły, kluby, obiekty kultury, placówki dyplomatyczne, obiekty administracji publicznej oraz jako przeznaczenie uzupełniające dla tego obszaru przewidziano zieleń parkową:

- działka ew. nr (...) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (...)MU – z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę administracyjno-usługową i biurową, obiekty hotelowe, obiekty handlowe oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jako przeznaczenie uzupełniające;

- działka ew. nr (...) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (...)MU - z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę administracyjno-usługową i biurową, obiekty hotelowe, obiekty handlowe oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jako przeznaczenie uzupełniające;

- działka ew. nr (...) znajduje się w obszarach urbanistycznych oznaczonych symbolami: (...)ME – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, (...)UK – zespół zabudowy Ś. , zabudowa o funkcji nauki i kultury oraz obiekty towarzyszące Zespołowi Ś. jako przeznaczenie uzupełniające tego obszaru, (...)U – obiektu usług w zieleni, (...)UM – tereny sportu i rekreacji, (...)ME - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, (...)UM – obiekty o charakterze usługowym związane z hotelarstwem, wystawiennictwem, szkoły podstawowe lub ponadpodstawowe, placówki naukowe, obiekty administracyjno-biurowe oraz tereny sportu i rekreacji jako przeznaczenie uzupełniające;

- działka ew. nr (...) – przez teren tej działki planuje się realizację dróg oznaczonych symbolami: (...) ((...)), (...) (ul. (...)), (...) i (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), (...) i (...);

- działka ew. nr (...) położona jest na terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej UM-(...) (część zachodnia działki) oraz UM-(...) (część wschodnia działki), w środkowej części tej działki planuje się realizację drogi oznaczonej symbolem (...).

Zapisy planów zagospodarowania przestrzennego: rejonu W. i terenów P. ustalające dla terenu działek (...) wyżej wskazane funkcje zostały przez organy porównane z zapisami poprzednio obowiązującego na tym terenie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. uchwalonego przez Radę W. Uchwałą Nr (...) z dnia (...) września 1992r.

Organy ustaliły, że teren ten w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. z (...) września 1992r. znajdował się w obszarze MU-(...) tj. strefie o funkcjach mieszkaniowo-usługowych z następującymi, jak wynika z operatu szacunkowego, ustaleniami podstawowymi:

• preferuje się utrzymanie i rozwój funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi, funkcji usługowych II i III stopnia obsługi, w oparciu o scentralizowane układy infrastruktury technicznej,

• dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie funkcji nie kolidujących z funkcjami preferowanymi,

• wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwości i szkodliwości dla środowiska wykraczają poza granice terenu inwestycji oraz realizację inwestycji stałych i czasowych opartych na lokalnych i czasowych rozwiązaniach infrastruktury technicznej: inżynieryjnej i komunikacyjnej.

Jednocześnie organy przyjęły, że faktycznie przedmiotowe działki były działkami rolnymi bez prawa zabudowy, gdyż zgodnie z Załącznikiem Nr 2 do ustalenia ogólnego nr (...) Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego W., nie wyrażono zgodny na zmianę przeznaczenia 445 ha gruntów rolnych położonych w strefie MU-(...), ograniczonych ulicami (...), (...), (...), (...) i terenami zieleni pod S. do czasu zaistnienia warunków umożliwiających urbanizację tego terenu. W planie teren ten powinien zostać określony jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.

Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. z (...) września 1992r. został uchwalony w czasie obowiązywania ustawy z dnia 12 lipca 1984r. o planowaniu przestrzennym / tj. Dz. U. z 1989r. Nr 17, poz. 99 ze zm. /. Ustawa ta przewidywała sporządzanie założeń do planu oraz planów miejscowych sporządzanych jako plany ogólne i szczegółowe (art. 26 ust. 1). Plan z (...) września 1992r. był planem ogólnym.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym / tj. Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm. / uchyliła ustawę o planowaniu przestrzennym z 1984r. i w miejsce planów ogólnych i szczegółowych, wprowadziła jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tym samym odpadła możliwość sporządzenia obok miejscowego planu ogólnego, planu szczegółowego. W tak powstałej sytuacji w orzecznictwie ukształtował się pogląd, że nie można było zawartych w nadal obowiązujących planach ogólnych, traktowanych obecnie jako miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, postanowień wskazujących na to, że będzie jeszcze dla danego terenu sporządzony plan szczegółowy, traktować jako norm prawnych tworzących rezerwy terenu pod ewentualną przyszłą regulację nowego planu / por. wyrok NSA z dnia 3 listopada 2004r. OSK 714/04 Lex nr 164525 /. Również w wyroku z dnia 20 października 2000r. sygn. akt IVSA146/98 / niepubl. / Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony w życie przed uchwaleniem ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 roku nie może być tak interpretowany, aby umożliwiał istnienie "rezerwy terenu" pod realizację w odległej przyszłości zabudowy nie dopuszczając aktualnie zabudowy, pod którą teren w planie jest przeznaczony.

Uchwała Nr (...) Rady W. z dnia (...) września 1992r. w sprawie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego W. w § 2 zaleciła Radom (...) W. sporządzenie i uchwalenie miejscowych planów szczegółowych dla obszarów ustalonych planem lub miejscowych planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego (...) W.

Dla obszaru objętego w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W.z dnia (...) września 1992r. strefą MU-(...) miejscowy plan szczegółowy nie został uchwalony. Z dniem 1 stycznia 1995r., kiedy weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego W. z dnia (...) września 1992r. dla obszaru strefy MU-(...) z mocy prawa stał się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r.

W rozpatrywanej sprawie ustalenia wymaga kwestia, czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planów z 2001 roku w stosunku do planu z 1992 roku, które wpłynęły na wzrost wartości działek skarżącej spółki, tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego rejonu W.i planu miejscowego terenów P. doszło do przekwalifikowania przeznaczenia przedmiotowych działek.

W miejscowym planie ogólnym z 1992r. nieruchomości odpowiadające terenem działek (...) położone były w obszarze oznaczonym symbolem MU-(...) o funkcji mieszkaniowo-usługowej. Zgodnie zaś z planami miejscowymi z 2001 roku działki te leżą na terenach przeznaczonych pod zabudowę: usługową, usługowo-mieszkaniową, mieszkaniową z towarzyszącymi usługami, obiekty kultu religijnego, nauki o kultury, budownictwo jednorodzinne ekstensywne oraz budowę dróg różnej kategorii. Ponadto teren ten częściowo znajduje się w strefie ochrony archeologicznej.

Z powyższego wynika, że zarówno przed uchwaleniem planów z 2001 roku, jak i po ich uchwaleniu działki (...) znajdowały się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo - usługową. Niezasadnie organy obu instancji przyjmują, nie kwestionując zapisów operatu szacunkowego, że tereny odpowiadające (...) w planie z 1992r. powinien być określony jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowe. Stwierdzenie to pozostaje w sprzeczności z zapisem samego planu, który po 1 stycznia 1995r. ma status miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r.

Organy obu instancji oraz rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przyjmują, że teren odpowiadający działkom (...), do czasu uchwalenia planów z 2001 roku faktycznie był terenem rolnym bez prawa zabudowy. Powołują się w tym zakresie na Załącznik nr 2 do ustalenia ogólnego nr (...) Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego W. z 1992r., w którym nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-(...), ograniczonych ulicami (...), (...), (...), (...) i terenami zieleni pod S. Brak zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-(...), ograniczonych ulicami (...), (...), (...), (...) i terenami zieleni pod S. nie ma znaczenia przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości, gdyż istotne są jedynie ustalenia samego planu z 28 września 1992r.

Operat szacunkowy sporządzony w sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie wynika z niego, na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planach miejscowych z 2001 roku, skoro przed ich uchwaleniem teren ten, odpowiadający działkom (...), przeznaczony był również pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.

Ustalenie wzrostu nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając czy z uchwaleniem tego nowych planów związany jest wzrost wartości konkretnych nieruchomości.

W sytuacji, z jaką mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planów z 2001 roku wymaga szczegółowej analizy porównawczej ustaleń tych planów z ustaleniami planu z 1992 roku, czego organy nie uczyniły.

Sąd uznał za zasadne uchylenie zaskarżonej decyzji, gdyż niezasadnie akceptowała ona stanowisko, iż okoliczności inne niż wynikające z samej treści planu z 1992 roku mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu czy wzrosła wartość nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego. Stanowisko takie jest niezgodne z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który przewiduje, że jedynie, jeżeli w związku ze zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrośnie pobiera się jednorazową opłatę. Inne okoliczności, nie wynikające z samej zmiany planu w zakresie przeznaczenia nieruchomości nie mogą być brane pod uwagę.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznał je za niezasadne.

Przesłanką warunkującą możliwość żądania uiszczenia renty planistycznej przez byłego właściciela (użytkownika wieczystego) zbytej nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, jest zgodnie z art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgłoszenie przez organ roszczenia w tym zakresie w terminie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego / por. wyrok NSA z dnia 7 października 2005r. sygn. akt II OSK 93/05 / przyjmuje się, iż wnoszenie roszczeń wymaganych w trybie publicznoprawnym oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Dochodzenie powyższego roszczenia jest, zatem ograniczone czasowo. Termin rozpoczyna swój bieg od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące i biegnie przez okres pięciu lat. A zatem zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany po tym okresie wyłącza możliwość wymierzenia renty planistycznej od zbywcy. Jak wynika z akt sprawy, uchwały Rady Gminy W. w sprawie uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: rejonu W.i terenów P. obowiązują odpowiednio od (...) kwietnia 2001r. i od (...) kwietnia 2001r. A zatem pięcioletni termin upływał odpowiednio w dniu (...) kwietnia 2006r. i w dniu (...) kwietnia 2006r. Skarżąca spółka dokonała zbycia udziałów w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowych nieruchomości umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 7 grudnia 2004r. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało zaś wszczęte z urzędu zawiadomieniem z dnia 14 września 2005r. doręczonym skarżącemu 19 września 2005r., a zatem jeszcze przed upływem w/w terminu. Wobec powyższego organy prawidłowo uznały, że roszczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie uległo przedawnieniu.

Sąd nie podzielił również zarzutów skargi dotyczących naruszenia przez organ art. 2 § 1 pkt 1 w zw. z art. 21 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, poprzez ich niezastosowanie. Opłata na rzecz gminy jest szczególnego rodzaju dochodem gminy, o jakich mowa w art. 54 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Przepis ten w ust. 1 pkt 1 stanowi, że dochodami gminy są podatki, opłaty i inne wpływy określone w odrębnych ustawach, jako dochody gminy. Przedmiotowa opłata na rzecz gminy (renta planistyczna) ma cechy podatku. Jest świadczeniem publicznoprawnym, przymusowym i bezzwrotnym na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Jednak według art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa / t. jedn. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm / - podatek stanowi świadczenie wynikające z ustawy podatkowej. Z art. 3 pkt 1 Ordynacji podatkowej wynika, że ustawa podatkowa to ustawa dotycząca podatków opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określająca podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie zobowiązania podatkowego oraz regulująca prawa i obowiązki organów podatkowych podatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich. Takich cech nie ma ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, trudno zatem ją uznać za ustawę podatkową. Ponadto najważniejszą cechą prawną podatku jest brak ekwiwalentności tego świadczenia pieniężnego, nakładanego przez władzę publiczną. Oznacza to obowiązek świadczenia podatkowego, któremu nie towarzyszy wzajemne świadczenie władzy publicznej (Komentarz do ordynacji podatkowej B. Adamiak, J. Borkowski, R. Martalski, J. Zubrzycki, 2004 r. Unimex Oficyna Wydawnicza).

Tymczasem opłata planistyczna nosi cechy świadczenia ekwiwalentnego. Jest wymierzana tylko wtedy, gdy na skutek działań gminy, polegających na uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrośnie wartość danej nieruchomości. Gdyby ustawodawca chciał nadać opłacie status podatku czy też innej należności podatkowej, uczyniłby to wprost lub przynajmniej zobowiązałby do stosowania w tych sprawach Ordynacji podatkowej. Jeżeli tego nie zrobił, to takiego faktu nie można domniemywać. W sprawie opłaty planistycznej mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, które mają charakter norm powszechnie stosowanych w postępowaniach administracyjnych, a nie przepisy Ordynacji podatkowej. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi w sprawie II SA/Łd 1826/02 w wyroku z dnia 25 września 2003 r. Stanowisko to podzielił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r. rozpoznając skargę kasacyjną od powyższego wyroku (sygn. OSK 520/04) oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 marca 2005r. sygn. akt IVSA/Wa 40/05.

W sprawie niniejszej Wojewódzki Sąd Administracyjny stanowisko to podziela.

Uznając, że sprawa z naruszeniem art. 7, 77, 107 § 3 kpa nie została dostateczne wyjaśniona, a tym samym mogło dojść do naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 225 w/w ustawy.