Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1119/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 maja 2006r. przy udziale sprawy ze skargi M.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2005r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/W. Batorowicz /-/B. Kamieńska /-/E. Podrazik


UZASADNIENIE

Burmistrz G. decyzją z dnia [...] lipca 2005r. – wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i art. 104 kpa – ustalił dla T. i M. K. jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni [...] ha położonej w W.

W uzasadnieniu wskazał, że oszacowany – w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną w dniu [...] grudnia 2004r. – przyrost wartości tej działki jest wynikiem zmian wprowadzonych zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G. w części dotyczącej miasta i gminy G. wprowadzoną uchwałą Nr XIX/126/2000 Rady Miejskiej w G. z dnia 19 kwietnia 2000r. opublikowaną w Dz. Urzęd. Województwa Wielkopolskiego Nr 33, poz. 394 z dnia 23 maja 2000r.

Według wyceny rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] grudnia 2004r. wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu wynosiła [...] zł, a przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po zmianie planu – [...] zł, co oznacza wzrost wartości rynkowej o [...] zł. Ponieważ w powołanym wyżej planie miejscowym Rada Miejska ustaliła wysokość stawki procentowej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu na 15% - to tytułem opłaty planistycznej należy się kwota wskazana w decyzji. T. i M. K. sprzedali bowiem przedmiotową działkę umową notarialną z dnia [...] września 2003r.

Sprzedający nie mogą liczyć na odliczenie poniesionych nakładów, ponieważ przepis art. 37 ust. 2, wprowadzający możliwość odliczeń, już nie obowiązywał w chwili wydania decyzji. Ubocznie organ orzekający zaznaczył, że dostarczone przez zbywców faktury za wykonane usługi, pismo oświadczające o kosztach wytyczenia geodezyjnego działki oraz projekt budowlany sieci wodociągowej nie są dowodami dokumentującymi nakłady poniesione na konkretną działkę. Brak bowiem możliwości ustalenia na ich podstawie, czy wymieniony sprzęt i materiały budowlane (instalacyjne) zostały wykorzystane do prac związanych z budową sieci wodociągowej oraz czy doszło do odbioru sieci przez uprawniony podmiot.

M. K. wniósł odwołanie od tej decyzji, domagając się odliczenia poniesionych nakładów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2005r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazało na wynikający z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek pobrania jednorazowej opłaty, gdyż w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z maja 2000r. wzrosła wartość przedmiotowej działki, skarżący sprzedał ją w dniu [...] września 2003r., a postępowanie administracyjne wszczęte zostało w dniu [...] stycznia 2005r., to znaczy przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca.

Organy orzekające miały obowiązek orzekać na podstawie przepisów obowiązujących w dacie wydania decyzji, a nie w dacie sprzedaży działki.

Organ odwoławczy uznał, że przedłożony przez odwołującego się operat szacunkowy wyceny nieruchomości na dzień [...] sierpnia 2005r. nie może mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, zgodnie bowiem z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego ustaleniem. Z kolei w myśl § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Naruszenie przez organ I instancji wynikającego z ust. 6 art. 37 ustawy zobowiązania do bezzwłocznego, po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, ustalenia opłaty nie niweczy możliwości pobrania opłaty planistycznej, gdyż ma charakter dyscyplinujący.

Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez M. K.

Skarżący podtrzymał i rozbudował zarzuty zawarte w odwołaniu i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów poniesionych na sporządzenie operatu szacunkowego. Jego zdaniem z faktu, że po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego jego nieruchomość o powierzchni [...] ha stanowiła otwartą przestrzeń bez żadnych naniesień, a w dniu sprzedaży pierwszej nowowydzielonej działki o numerze geod. [...] powstała droga oraz zbudowana została sieć wodna, logicznym jest fakt, że jako właściciel poczynił on nakłady finansowe, które miały wpływ na wartość sprzedanej nieruchomości gruntowej. Te nakłady powinny zostać odliczone. Zdaniem skarżącego, oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej na dzień jej sprzedaży nie uwzględniające nakładów poczynionych w okresie od ustalenia planu do dnia sprzedaży nieruchomości, jest działaniem rzeczoznawcy poza obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie można stosować przepisu § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do działki zbytej wcześniej.

Skarżący wniósł dodatkowo o przywrócenie mu terminu umożliwiające skorzystanie z uprawnienia wynikającego z zapisu art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, przytaczając dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z przepisami prawa.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do powołanego przepisu, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz (prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, której wysokość ustalana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wartość nieruchomości zależy przede wszystkim od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie nowego bądź zmiana miejscowego planu może spowodować zarówno obniżenie jak i wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Mając to na uwadze, powołana ustawa wprowadza mechanizm wzajemnych rozliczeń gminy z właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym) dotkniętym skutkami zmiany porządku planistycznego.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości skarżącego, podzielonej następnie na działki budowlane – wzrosła. W takiej sytuacji wartość sprzedawanych sukcesywnie działek słusznie została ustalona na dzień ich sprzedaży. Stanowił o tym art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jej uchwaleniem.

Z powyższego wynika, że przy obliczeniach pomija się wartość nieruchomości, jaką miała ona bezpośrednio po uchwaleniu zmiany planu. Przedmiotem szacunku byłaby cała nieruchomość skarżącego, pierwotnie stanowiąca grunt rolniczy, a po ich przekształceniu przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz aktywizację gospodarczą, tylko wtedy, gdyby skarżący zbył ją w całości przed podziałem na działki. Stąd też nie mogły być brane pod uwagę zarzuty skarżącego poparte wyliczeniem rzeczoznawcy J.K., przyjmujące za podstawę obliczeń wartość jaką zyskała cała pierwotna działka zaraz po zmianie planu, to znaczy w grudniu 2000r.

Spornym jest problem pomniejszenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o wzrost nakładów. Skarżący odwołuje się do przepisu art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującego w dacie sprzedaży przedmiotowej działki nr [...] o powierzchni [...] ha, to jest w dniu [...] września 2003r., w myśl którego jednorazową opłatę pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Problem jednak w tym, że na podstawie art. 10 pkt 4 lit. "a" ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492) wskazany przepis utracił obowiązującą moc z dniem 22 września 2004r., a zatem nie obowiązywał w chwili wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza G. z dnia [...] lipca 2005r. Organy orzekające, zgodnie z przepisem art. 6 kpa, działając na podstawie przepisów prawa musiały zatem uwzględnić uchylenie przepisu, z którego skarżący wywodzi swoje prawo do odliczenia nakładów.

Bezczynność organu administracji w wydaniu decyzji o pobraniu opłaty planistycznej, zaraz po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości, jest niewątpliwie naruszeniem określonego w art. 35 kpa terminu załatwienia sprawy (art. 37 § 1 kpa). Nie może to jednak uchylić obowiązku pobrania opłaty, bez umniejszenia jej o nakłady. Ewentualne odszkodowawcze skutki tej bezczynności nie są rozpatrywane w trybie postępowania administracyjnego.

Z tych samych względów chybiony jest zarzut zastosowania przy szacunku przepisów nie obowiązującego jeszcze w dacie sprzedaży działki rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Rzeczoznawca szacujący wartość działki skarżącego po tej dacie miał bowiem obowiązek kierować się przepisami aktualnie obowiązującego rozporządzenia.

Z tych przyczyn uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/W. Batorowicz /-/B. Kamieńska /-/E. Podrazik

kk