Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2546/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 178, art. 175 ust. 1, art. 158, art. 195a ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 56 ust. 1 pkt 5 , pkt 7 oraz  ust. 2, par. 5 ust. 1, par. 55 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska Sędziowie Sędzia WSA Pamela Kuraś - Dębecka Sędzia WSA Danuta Szydłowska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2016 r. sprawy ze skargi J. U. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 1 kpa oraz w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. poz. 1257), po rozpatrzeniu wniosku J. U. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] października 2013 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. U. kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Minister przedstawił przebieg postępowania w sprawie wyjaśniając m.in., że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego w związku ze skargą B. R. dotyczącą czynności rzeczoznawców majątkowych B. L. i J. U., którzy wspólnie sporządzili operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2011 r. dotyczący określenia wartości nieruchomości gruntowej o pow. 15,5757 ha, oznaczonej jako dz. ew. nr [...], obręb [...], położonej w [...], przy ul. [...], woj. [...].

Operat ten został sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta [...], w celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny, która stanowić będzie podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed podziałem została oszacowana na kwotę 15 575 900 zł, a po podziale na kwotę 19 552 100 zł. Wzrost wartości nieruchomości, spowodowany jej podziałem, wyniósł zatem 3 976 200 zł.

Skarżąca zarzuciła rzeczoznawcom majątkowym wykonanie czynności zawodowych w sposób sprzeczny z przepisami prawa, bez zachowania zasady szczególnej staranności obowiązującej rzeczoznawcę majątkowego, z naruszeniem zasad etyki zawodowej oraz w oparciu o nierzeczywiste, nieprzeprowadzone przez rzeczoznawców czynności. Szczegółowe zarzuty przedstawiła w uzasadnieniu skargi.

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2013 r. orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy kary dyscyplinarnej w postaci nagany. Rozpoznając ponownie sprawę pismem z dnia [...] stycznia 2014 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, obejmującego cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. U. naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. Poz. 782). Wykonując bowiem czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia 16 grudnia 2011 r., naruszyła przepisy art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także przepisy § 5 ust. 1, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 5 i pkt 7 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

W związku z powyższym, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wystąpiła o zastosowanie wobec J. U. kary dyscyplinarnej określonej w przepisie art. 178 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nagany. Minister stwierdził, że zarzut wymieniony w pkt 1 skargi a dotyczący nieprawidłowości związanych z oględzinami, został częściowo potwierdzony w zgromadzonym materiale dowodowym. Odnosząc się do kwestii dokonania oględzin bez zawiadomienia właścicielki nieruchomości Minister wskazał, że przepisy prawa nie zobowiązują rzeczoznawcy majątkowego do zawiadamiania stron postępowania administracyjnego o terminie oględzin wycenianej nieruchomości jak również dokonywania ich w obecności strony. Minister jednakże podkreślił nieprawidłowości przy podawaniu dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi wskazali dzień [...] grudnia 2011 r. jako datę sporządzenia operatu szacunkowego. Ten sam dzień wskazali również jako datę dokonania oględzin wycenianej nieruchomości.

W aktach sprawy znajdują się również kopie trzech innych operatów, w których J. U. i B. L. podawali [...] grudnia 2011 r. jako datę sporządzenia tych opracowań i datę dokonywania oględzin wycenianych nieruchomości. W ocenie organu nie sposób uznać, że wszystkie te czynności mogły zostać wykonane poprawnie w jednym dniu. Z kolei, gdyby miały zostać wykonane w innych datach i w dłuższym okresie czasu, to informacje podane w pkt "Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego" byłyby niezgodne z prawdą. Przepisu § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie można interpretować w taki sposób, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek podawania w operatach szacunkowych dat "istotnych dla określenia wartości nieruchomości", w sposób dowolny. Powinny to być daty wynikające z przepisów prawa oraz daty, w których wskazane czynności rzeczywiście zostały dokonane. Taki sposób postępowania rzeczoznawców majątkowych w oczywisty sposób podważa zaufanie do rzetelności i profesjonalizmu wykonanych czynności szacowania oraz sporządzonego przez nich operatu szacunkowego i dowodzi braku szczególnej staranności, o której mowa w przepisie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pełne potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym znalazł zarzut wymieniony w pkt 2 skargi, dotyczący niedokonania należytych i szczegółowych czynności związanych z badaniem stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego i techniczno-użytkowego. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest opisanie w operacie szacunkowym stanu wycenianej nieruchomości, co wynika z treścią przepisu § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stan prawny, zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest elementem stanu nieruchomości. W przedmiotowym rzeczoznawcy majątkowi J. U. i B. L. podali jedynie numer księgi wieczystej, nazwisko właściciela oraz oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów przed podziałem i po dokonanym podziale. Nie zamieścili informacji o badaniu poszczególnych działów księgi wieczystej. Dokonując wyceny nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, będącego wynikiem jej podziału na wniosek właściciela, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W analizowanym przypadku, data wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości to [...] kwietnia 2009 r., a dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna to [...] kwietnia 2009 r. Opis stanu zagospodarowania nieruchomości zamieszczony w operacie szacunkowym (str. 7 i kolejne) ogranicza się do kilku zdań, a jego treść jest taka sama dla działki przed podziałem, jak i nieruchomości (poszczególnych działek gruntu) po dokonanym podziale. Z wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych wynika, że stan nieruchomości na potrzeby wyceny został ustalony w oparciu o "Protokół w sprawie określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości", sporządzony w dniu [...] października 2011 r. z udziałem przedstawiciela Urzędu Miasta [...], a także na podstawie innych dokumentów ("Prognoza oddziaływania na środowisko", Ekofizjografia miasta [...] " i "Prognoza skutków finansowych"). W operacie szacunkowym, w tym również w pkt 1.7 (Źródła informacji), nie ma jakichkolwiek treści pochodzących z tych dokumentów, co więcej, brak jest również informacji o ich istnieniu. Opisy działek powstałych w wyniku podziału są tak samo zdawkowe. Bardziej obszerne opisy zostały podane dopiero w wyjaśnieniach pisemnych przekazanych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, z powołaniem się również na wskazane wyżej dokumenty. Niezamieszczenie pełnego opisu stanu prawnego wynikającego z treści czterech działów księgi wieczystej jest uchybieniem rzeczoznawców majątkowych. J. U. nie potrafiła wyjaśnić, dlaczego nie powołała się w operacie szacunkowym na "Protokół w sprawie określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości", dlaczego nie wykorzystała w operacie szacunkowym żadnych treści pochodzących z tego dokumentu lub nie zamieściła go w formie załącznika. Nie była również w stanie wytłumaczyć, dlaczego protokół powstał dwa i pół roku po wydaniu decyzji podziałowej. Opis stanu wycenianej nieruchomości jest zdawkowy i nieodpowiedni do okoliczności sprawy, a złożone wyjaśnienia niewystarczające. Wobec powyższego organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy naruszyła przepis § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie zachowała szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Za udokumentowany uznano zarzut wymieniony w pkt 3 skargi, dotyczący niedokonania należytych i szczegółowych czynności związanych zbadaniem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z analizy treści załącznika nr 1 do "miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w [...] w rejonie ulic: [...],[...] i [...] ", zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] października 2008 r., jednoznacznie wynika, że na działkach o numerach [...],[...],[...] i [...] powstałych w wyniku dokonanego podziału, zaleca się realizację zabudowy wielorodzinnej niskiej, inaczej niż na pozostałych działkach o funkcji mieszkaniowej, oznaczonych na rysunku planu jako strefa zalecanej lokalizacji zabudowy jednorodzinnej. Rzeczoznawcy majątkowi podali w opisach dotyczących wszystkich działek o funkcji mieszkaniowej taką samą informację, "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej", nie zwracając uwagi na szczegółowe uwarunkowania planu miejscowego. Konsekwencją było pominięcie tych różnic w części obliczeniowej operatu szacunkowego. Bezspornym więc jest, że informacje podane w operacie szacunkowym, dotyczące szczegółowego przeznaczenia czterech ww. działek są niezgodne z zapisami planu miejscowego. Uchybienie to świadczy o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania i stanowi naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym znalazł także zarzut wymieniony w pkt 4a skargi, dotyczący popełnienia błędów merytorycznych, metodologicznych i matematycznych, stanowiących naruszenie przepisów prawa i zasad wyceny, polegających na nieprawidłowej analizie rynku i dokonania błędnego doboru nieruchomości do porównań wbrew zasadom i wymaganiom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym pominięcie z nieznanych przyczyn transakcji, które miały miejsce na rynku. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do zamieszczenia w operacie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Treści przedstawione na str. 95 operatu szacunkowego i na stronach następnych, nie spełniają wymagań tego przepisu. Ogólnikowo i niejednoznacznie określony został rodzaj badanego rynku i jego obszar dla potrzeb wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową jako, "analiza rynku nieruchomości obejmowała rynek regionalny - województwo lubuskie, zachodniopomorskie ". Z tego zapisu można by wnioskować, że analizą objęto cały obszar dwóch województw. Jednak z treści operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych złożonych w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego teza ta nie wynika. Nie sprecyzowano przy tym, w jakich miastach, powiatach lub gminach poszukiwano nieruchomości podobnych. Także dalsze stwierdzenia mają ogólny charakter. Ponadto nie został wskazany wynik dokonywanych analiz w postaci zbioru nieruchomości podobnych przyjętych do analizy porównawczej. Nie wskazano nawet liczby transakcji przyjętych do tej analizy porównawczej. Wprawdzie w spisie załączników wymienione zostały tabele transakcji nr 1, 2 i 3, nie zostały one jednak faktycznie dołączone do operatu szacunkowego. Dowodzi tego znajdująca się w aktach sprawy decyzja nr [...] Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] marca 2012 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Na. 96 operatu szacunkowego znajduje się zapis, "Analiza rynku nieruchomości wykazała, że ceny gruntów inwestycyjnych pod zabudową usługowo-handlową na rynku regionalnym kształtują się od 110 zł/m2 do 350 zł/m2. Najwyższą cenę 944 zł/m2 uzyskano za sprzedaż gruntu pod usługi w [...]. i 1385 zł/m2 za działkę w [...] ". Stwierdzenia te są ze sobą sprzeczne. Nie można ich było jednak zweryfikować, bowiem, rzeczoznawcy majątkowi nie dołączyli do operatu szacunkowego wykazu zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. Informacje te nie są również zgodne z zestawieniem transakcji przekazanym w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (tablica nr 1). W zestawieniu tym nie ma ceny 1385 zł/m2. Nie wiadomo więc, jaki jest jej związek z dokonywaną wyceną. Przy określeniu wartości części nieruchomości o funkcji usługowej przed podziałem napisano, że cena maksymalna na rynku (Cmax) to 346,08 zł/m2, a cena minimalna (Cmjn) to 110,44 zł/m2. Przyjmując powyższe ceny wyliczono rozstęp cenowy AC, stanowiący podstawę do obliczenia zakresów kwotowych dla poszczególnych cech rynkowych i przyjmowania poprawek korygujących ceny transakcyjne. W tabeli nr 1 znajduje się 7 cen transakcyjnych wyższych od Cmax. Zaraz po tym napisano, jakie atrybuty mają decydujące znaczenie dla kształtowania się cen, by na następnej stronie przyjąć cechy rynkowe do obliczeń bez żadnego związku z tym zapisem. Cechy rynkowe i ich stany nie zostały opisane. Nie wiadomo więc, jaka lokalizacja jest "bardzo dobra", a jaka "średnia". Nie wiadomo, czy wielkość działki "mała" skutkuje wyższą ceną jednostkową i wartością, niż wielkość "duża" itd. Podanych w wyjaśnieniach pisemnych opisów również nie sposób uznać za wyczerpujące. Pomimo zadeklarowania rynku regionalnego, na str. 100 operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi stwierdzili, "na podstawie analizy rynku lokalnego (...) do porównania przyjęto 3 nieruchomości...". Nieruchomości przyjęte do porównań nie zostały w ogóle opisane. Powierzchnia wycenianej części nieruchomości to 54 760 m2. Nieruchomości przyjęte do porównań mają odpowiednio powierzchnie: 6 597 m2, 10 000 m2 i 6 002 m2. Bez jakiegokolwiek uzasadnienia, wielkość wycenianej działki została oceniona jako "duża" - tak samo jak wszystkich trzech działek przyjętych do porównań. Równie zdawkowa jest analiza rynku przy wycenie części nieruchomości przed podziałem, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Nieprecyzyjnie i niejednoznacznie określony został rodzaj i obszar rynku. Z dalszej treści operatu szacunkowego wynika, że analiza (bardzo ogólnikowa) dotyczy rynku lokalnego na terenie [...]. Nie ma w operacie szacunkowym choćby jednego zdania o rynku regionalnym. Także w tym przypadku nie został przedstawiony zbiór nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej. Tak samo nie wskazano liczby transakcji przyjętych do porównań. Zestawienie takie zostało przedłożone dopiero w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (13 transakcji). Rzeczoznawcy majątkowi nie wyjaśnili jednak, w jaki sposób zbiór ten został utworzony i jakie były kryteria wyboru nieruchomości do porównań. Wadliwa jest również analiza rynku dotycząca wyceny działek "mieszkaniowych" po dokonanym podziale. Najpierw rzeczoznawcy majątkowi podali dużo ogólnikowych stwierdzeń, nie niosących żadnej konkretnej treści, a następnie stwierdzili, że "Analiza rynku wykazała, że ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną jako przedmiotu prawa własności kształtują się od 22 zł/m2 do ok. 110 zł/m2". Nie zamieścili zestawienia transakcji przyjętych do analizy porównawczej, i tak jak poprzednio, nie podali informacji o liczbie transakcji stanowiących bazę porównawczą. Zestawienie przekazane zostało dopiero w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego. W zestawieniu tym znajduje się jednak znacznie wyższa od podanej powyżej cena jednostkowa (182,31 zł/m2), a cena minimalna (uwzględniona w obliczeniach) odbiega w sposób zdecydowany od cen pozostałych. Cechy rynkowe i wagi cech są identyczne jak w przypadku wyceny części działki nr 116/72 o funkcji mieszkaniowej o powierzchni 100 997 m2 (czyli przed podziałem). Do wyceny przed podziałem określono rynek regionalny, cyt. "województwo lubuskie, zachodniopomorskie", a transakcje pochodzą z wielu miejscowości, w większości położonych w znacznej odległości od [...] Przy wycenie działek "mieszkaniowych" po podziale przyjęto rynek lokalny - miasto Kostrzyn nad Odrą. Cechy rynkowe, które rzeczoznawcy majątkowi ustalili w procedurze podejścia porównawczego są to te właściwości, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. Nie mają one uniwersalnego charakteru. Przyjęcie do dwóch różnych wycen tych samych cech rynkowych i ich wag budzi poważne wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności analizy rynków nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi naruszyli zatem § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tym samym naruszyli przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości.

Za potwierdzony uznano także zarzut wymieniony w pkt 4b skargi, dotyczący m.in. braku wymaganej staranności, popełnienia wielu błędów matematycznych i błędnego przyjęcia danych o nieruchomościach podobnych, z pomyłkami w powierzchniach i cenach oraz z pominięciem szczegółowych warunków zawarcia transakcji. W zestawieniu transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową przekazanym do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przez rzeczoznawców majątkowych w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (tabela nr 1) znajduje się nieruchomość położona w miejscowości [...], gmina [...], w powiecie polickim. Nieruchomość ta została sprzedana dwukrotnie w tym samym dniu, najpierw za cenę 1 500 000 zł, a następnie sporządzona została w tej samej kancelarii notarialnej kolejna umowa, z ceną 2 800 000 zł. Rzeczoznawcy majątkowi przyjęli do analizy porównawczej kwotę z drugiej transakcji, bez jakiegokolwiek uzasadnienia. Rzeczoznawcy majątkowi naruszyli dyspozycję przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej samej tabeli nr 1 wymieniona jest transakcja dotycząca nieruchomości położonej w Witnicy, w powiecie gorzowskim. W cenie sprzedaży tej nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym na kwotę 1 150 000 zł uwzględnia przeniesienie uprawnień z decyzji obejmującej pozwolenie na budowę oraz autorskie prawa majątkowe do projektu pawilonu handlowo-usługowego, wycenione w umowie sprzedaży na kwotę 100 000 zł. Organ podkreślił, że zbiór transakcji stanowiących podstawę dokonanych wycen nie został dołączony do operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi nie wspomnieli nawet o jego istnieniu i o liczbie nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. Wskutek powyższego, operat szacunkowy nie zawiera jakichkolwiek informacji o okolicznościach tej transakcji. Takie postępowanie stanowi naruszenie treści przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 175 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości.

Udokumentowany został również zarzut wymieniony w pkt 4c skargi, dotyczący zaokrąglenia wyliczonej kwoty przedziału cenowego pomiędzy ceną minimalną i maksymalną, co w istotny sposób wpłynęło na końcowy wynik wyceny. Przy szacowaniu części nieruchomości o funkcji usługowej rzeczoznawcy majątkowi obliczyli różnicę pomiędzy ekstremalnymi cenami jednostkowymi w zbiorze transakcji porównawczych AC = 346,08 zł/m2 - 110,44 zł/m2 = 235,64 zł/m2, po czym przyjęli do dalszych czynności szacowania kwotę 240,00 zł/m2. W analizowanym operacie szacunkowym rzeczoznawcy dokonywali zaokrągleń dwukrotnie, najpierw na etapie obliczeń, a następnie przy przyjmowaniu wyników końcowych. Takie postępowanie jest nieuprawnione, gdyż zgodnie z §56 ust. 2 ww. rozporządzenia kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Tym samym, naruszony został przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez brak szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego.

Potwierdzony w zgromadzonym materiale dowodowym został zarzut wymieniony w pkt 4e skargi, dotyczący niewskazania w treści operatu szacunkowego, w jaki sposób zostały ustalone cechy rynkowe i ich wagi. Ustalenie cech rynkowych i ich wag przy stosowaniu podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości powinno być elementem analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, o której mowa w § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Za udokumentowany uznano także zarzut przedstawiony w pkt 4f skargi. Wycena działki nr [...] o powierzchni 30 m2, która nie może być samodzielnie wykorzystana na cele zabudowy mieszkaniowej i porównywanie jej z nieruchomościami o powierzchniach 775 m2, 826 nr i 839 m , bez jakiegokolwiek uzasadnienia dla takiego sposobu postępowania stanowi naruszenie przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ podzielił także stanowisko skarżącej, że brak korekt cenowych w zakresie cechy "wielkość działki" w tabeli na stronie 589 operatu szacunkowego nie odpowiada ocenie tej działki ("dobra") i ocenom nieruchomości przyjętych do porównań (dla wszystkich trzech nieruchomości przyjęto ocenę "średnia"). Ten sam błąd został powtórzony przy wycenie działki nr [...]. Rzeczoznawcy majątkowi nie zachowali w tym przypadku szczególnej staranności wymaganej przy szacowaniu nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu wymienionego w pkt 5 skargi, dotyczącego niedochowania należytej staranności w sporządzeniu operatu szacunkowego, który zawiera inne liczne nieścisłości i błędy, a także nie zamieszczenia załączników, na które powołano się w operacie szacunkowym, organ wskazał, że skarżąca nie wymieniła w tym zarzucie konkretnych błędów i nieścisłości popełnionych przez rzeczoznawców majątkowych. Dokonując oceny zasadności pozostałych zarzutów, przedstawiono w innych punktach istotne błędy, zaniechania i uchybienia związane z czynnościami szacowania, udokumentowanymi operatem szacunkowym z dnia 16 grudnia 2011 r., wskazując na naruszone przepisy prawa.

W odniesieniu do zarzutu wymienionego w pkt 6 skargi, dotyczącego nieprzekazywania przez wyciągów z J. U. operatów szacunkowych do organów prowadzących kataster nieruchomości organ stwierdził naruszenie przepisu art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym znalazł także zarzut wymieniony w pkt 7 skargi, który to zarzut został omówiony przy ocenie zarzutu wymienionego w pkt 2, dotyczącego niedokonania należytych i szczegółowych czynności związanych z badaniem stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego i techniczno-użytkowego. W operacie szacunkowym, w tym również w pkt 1.7 (Źródła informacji), nie ma jakichkolwiek treści pochodzących z tych dokumentów, co więcej, brak jest również informacji o ich istnieniu. Tak samo zdawkowe są opisy działek powstałych w wyniku podziału. Bardziej obszerne opisy zostały podane dopiero w wyjaśnieniach pisemnych przekazanych do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i dopiero wówczas rzeczoznawcy majątkowi powołali się na wskazane wyżej dokumenty. Niezależnie od wskazanego przy omówieniu zarzutu wymienionego w pkt 2 naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego J. U. stanowi również naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezachowanie szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego przy szacowaniu nieruchomości.

Częściowe potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym znalazły zarzuty wymienione w pkt 8 i 9 skargi. Z wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych wynika, że stan nieruchomości na potrzeby wyceny został ustalony m. in. w oparciu o "Protokół w sprawie określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości", sporządzony w dniu [...] października 2011 r. Organ wyjaśnił, że oceny sposobu wykorzystania tego dokumentu przy sporządzaniu operatu szacunkowego dokonał przy omówieniu zasadności zarzutu wymienionego w pkt 2, wskazując na nieprawidłowo wykonane czynności w tym zakresie, natomiast oceny zarzutu nieprawidłowego dokonania wizji na wycenianej nieruchomości dokonał podczas omówienia zasadności zarzutu wymienionego w pkt 1.

Za udokumentowany częściowo uznano także zarzut wymieniony w pkt 10 skargi. Zgodnie z §56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Przepis ten jednak nie precyzuje, które dokumenty należy uznać za istotne, co oznacza, że nie wszystkie dokumenty, z jakich korzysta rzeczoznawca majątkowy dołącza się do wyceny. Także z treści art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, że dane, które rzeczoznawca majątkowy podaje w operacie szacunkowym, muszą być potwierdzone przez dołączenie do operatu szacunkowego wszystkich dokumentów, na których wycena się opiera. Tym samym rzeczoznawcy majątkowi nie mieli obowiązku dołączyć "Prognozy oddziaływania na środowisko", "Ekofizjografii Miasta [...] ", "Prognozy skutków finansowych", czy mapki Google pokazującej przedmiotową działkę w dacie wydania decyzji. Odrębnym problemem jest natomiast brak opisu cech rynkowych i ich stanów. Opis taki jest elementem procedury szacowania nieruchomości w podejściu porównawczym. Powinien być zamieszczony w treści operatu szacunkowego jako jedna z konkluzji analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, o której mowa w § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu niezamieszczenie w operacie szacunkowym opisu cech rynkowych i ich stanów stanowi naruszenie ww. przepisu, a także naruszenie zasady szczególnej staranności obowiązującej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pozostałe zarzuty, wymienione w pkt 4d, 11 oraz 12 skargi, w toku ponownie przeprowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zostały uznane za niepotwierdzone.

Organ, mając na względzie uzasadnienie wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całość zebranego w sprawie materiału dowodowego uznał, że kara dyscyplinarna w postaci nagany będzie karą właściwą oraz adekwatną do popełnionych przez J. U. błędów i uchybień przy sporządzaniu operatu szacunkowego i będzie wystarczającym ostrzeżeniem przed popełnianiem podobnych błędów w przyszłości.

Organ, odnosząc się do zarzutów podniesionych we wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy, uznał je za bezzasadne.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, J. U., zwana dalej skarżącą, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Podniosła zarzuty:

- rażącego naruszenia przepisów art.175 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997r. /Dz.U. 2014 poz. 518/ w zw. z § 55-57 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami/ i art. 157 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ocenę merytoryczną treści operatu szacunkowego, co nie należy do zakresu kontroli Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a więc i Ministra Infrastruktury i Rozwoju.

naruszenia przepisów prawa materialnego tj.

a) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art* 175 § 1 tejże ustawy w związku z art. 107 k.p.a. w zw. z art 140 k.p.a. poprzez uznanie, że zarzuty opisane w pkt I, II, III, IVa, lVb, IVf, VII skargi wskazują na brak szczególnej staranności po stronie rzeczoznawcy w sytuacji gdy w uzasadnieniu decyzji w żaden sposób nie wskazano kryteriów oceny szczególnej staranności, a nadto z uwagi na brak wskazania wzorca tych zasad,

b) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r" o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 175 § 1 tejże ustawy poprzez błędną wykładnię tych przepisów i przyjęcie, że sporządzenie opisu nieruchomości nie zawierającego opisu treści księgi wieczystej stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

c) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 175 § 1 tejże ustawy poprzez przyjęcie, w zakresie oceny zarzutu IVa, że naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7) stanowi naruszenie zasad szczególnej staranności w sytuacji gdy ustawodawca w art. 175 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób jednoznaczny rozdziela naruszenie polegające na naruszeniu przepisów prawa i niezachowaniu należytej staranności,

d) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 175 § 1 tejże ustawy poprzez przyjęcie, odnośnie zarzutu IVa, że naruszeniem przepisów § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest błędne, w ocenie organu, dokonanie analizy rynku nieruchomości w sytuacji gdy przepisy te wskazują jedynie na elementy konieczne operatu, które bezspornie znajdują się w tym operacie, a organ kwestionuje jedynie prawidłowość dokonanej analizy,

e) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 175 § 1 tejże ustawy w związku z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, odnośnie zarzutu IVc, że zaokrąglenie wartości nieruchomości może dotyczyć tylko końcowej wartości nieruchomości, pomimo że przepis rozporządzenia w żaden sposób na to nie wskazuje, a nadto poprzez przyjęcie, że naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 56 ust. 2) stanowi naruszenie zasad szczególnej staranności w sytuacji gdy ustawodawca w art. 175 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób jednoznaczny rozdziela naruszenie polegające na naruszeniu przepisów prawa i niezachowaniu należytej staranności,

f) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 175 § 1 tejże ustawy w związku z § 56 ust 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że rzeczoznawca ma obowiązek zawrzeć w operacie ustalenie cech rynkowych i ich wag w sytuacji gdy cytowany przepis rozporządzenia wskazuje jedynie, że operat powinien zawierać "analizę i charakterystykę rynku nieruchomości",

g) art. 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 175 § 1 tejże ustawy w związku z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak wyraźnego wskazania, odnośnie zarzutów 4e i V, że zarzuty te nie znalazły potwierdzenia,

h) art 178 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 175 § 1 tejże ustawy w związku z art. 107 k.p.a. w zw. z art 140 k.p.a. poprzez brak wskazania w jakiej części potwierdzenie znalazły zarzuty nr 8 i 9 i do naruszenia jakich obowiązków należą, w szczególności w sytuacji gdy omawiając te zarzuty, str. 12 decyzji, organ wskazał jedynie w jakim zakresie zarzuty te nie znajdują potwierdzenia, a nie wskazał w jakim zakresie znajdują,

oraz naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. - art. 139 k.p.a. poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że zachowanie rzeczoznawcy majątkowego opisane w pkt II zawiadomienia stanowi działanie bez zachowania należytej staranności w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano jedynie, że działanie to stanowi naruszenie przepisów prawa, co stanowi orzeczenie na niekorzyść odwołującego,

- art. 139 k.p.a. poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że udowodniony został zarzut VI, w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano, że zarzut ten nie znalazł potwierdzenia (sir. 12 decyzji) co stanowi orzeczenie na niekorzyść odwołującego,

- art. 139 k.p.a. poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że udowodniony został częściowo zarzut X, w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano, że zarzut ten nie znalazł potwierdzenia (str. 13 decyzji), a część tego zarzutu znajdująca w ocenie organu potwierdzenie została już rozstrzygnięta w zakresie zarzutu IV, co stanowi orzeczenie na niekorzyść odwołującego,

- art. 7 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarski Morskiej w przedmiocie zastosowanie kary dyscyplinarnej z naruszeniem zasady praworządności, poprzez niepodjęcie przez organ z urzędu niezbędnych czynności, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także załatwienie jej bez uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Poprzez bezkrytyczne przyjęcie zarzutów podniesionych w zawiadomieniu przy jednoczesnym zakwestionowaniu wszystkich wyjaśnień rzeczoznawcy,

- art 8 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarski Morskiej w przedmiocie zastosowanie kary dyscyplinarnej z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego, co prowadzi do utraty zaufania obywatela do władzy publicznej, w szczególności poprzez wydanie decyzji bez wyjaśnienia podstaw decyzji m.in. w zakresie określenia zasad należytej staranności, a także poprzez wydanie w postępowaniu odwoławczym decyzji mniej korzystnej,

- art. 77 § 1 k.p.a w zw. z art. 78 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie przez organ całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie dowodów na okoliczność prawidłowości działań rzeczoznawców.

W uzasadnieniu skargi skarżąca rozwinęła i szczegółowo uzasadniła wskazane zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Zgodnie z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) w/w ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).

Zgodnie zaś z przepisem art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).

Jak stanowił art. 195a ust.1 ugn właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Analiza wyżej wskazanych przepisów pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe.

Tak więc, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jest więc oczywiste, że z woli ustawodawcy owa Komisja nie tylko prowadzi samo postępowanie, ale i ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra.

Zauważyć trzeba, że omawiane wyżej zagadnienie było już kilkakrotnie analizowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) NSA wyraził pogląd, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 ugn nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury. Dlatego trudno zgodzić się ze stanowiskiem (Sądu pierwszej instancji) o istnieniu obowiązku Ministra Infrastruktury przedstawienia własnego, szczegółowego stanowiska, a nie Komisji, co do faktu naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązujących przepisów i podstaw nałożenia określonej kary dyscyplinarnej.

Jak wynika z akt sprawy postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącej została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Organ dążąc do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy w toku ponownego jej rozpoznawania skierował ją ponownie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci nagany, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez skarżącą naruszeń.

Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszyła obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1, art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 5, pkt 7, oraz ust. 2, § 5 ust. 1, § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co w konsekwencji skutkowało pociągnięciem do odpowiedzialności zawodowej.

Rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że - jeżeli organ zleca wycenę - pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny), ponieważ w tej sprawie występują strony o sprzecznych interesach. Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Nałożona na skarżącą kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i zdaniem Sądu spełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącej i szczegółowo wyjaśnił na czym polegały naruszenia przepisów prawa. Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien w nim zamieścić wszystkie dane, jakie są niezbędne do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a wszelkie czynności zmierzające do dokonania wyceny nieruchomości powinny być przeprowadzone z najwyższą starannością. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj, charakter oraz wagę naruszonych przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Sądu orzeczona kara jest adekwatna do stwierdzonych nieprawidłowości w operacie szacunkowym sporządzonym przez skarżącą, nie można także uznać jej za zbyt dolegliwą. Błędy w procedurze wyceny i brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego mogły w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania przez organ administracji samorządowej rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki

Sąd nie podziela także poglądu skarżącej, że w niniejszej sprawie organ, dokonując innej oceny postępowania rzeczoznawcy majątkowego w wyniku złożonego wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawie, orzekł na jej niekorzyść naruszając tym samym art. 139 kpa.

Istota zakazu reformationis in peius polega na tym, że organ odwoławczy nie może zmienić rozstrzygnięcia zawartego w decyzji organu I instancji na niekorzyść odwołującej się strony. W wyroku z 23.4.2014 r., II OSK 1385/13 (Legalis) NSA przyjął, że istotą zawartego w art. 139 KPA zakazu reformationis in peius jest stworzenie stronie odwołującej się gwarancji procesowych, iż w wyniku złożenia odwołania jej sytuacja prawna nie ulegnie pogorszeniu, bowiem organ odwoławczy może bądź utrzymać w mocy decyzję dotychczasową, bądź też zmienić ją na decyzję bardziej korzystną dla strony, która składa odwołanie. Nie może zaś wydać decyzji mniej korzystnej dla strony odwołującej się niż decyzja dotychczasowa.

W niniejszej sprawie orzeczono taką samą karę dyscyplinarną.

W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się zarówno do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Minister uwzględnił ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w całości. W trakcie postępowania nie doszło do uchybień w pracy Komisji. Na podstawie analizy całości akt sprawy zasadnie ustalono, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa. Na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci nagany oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, który znalazł potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Reasumując, w sposób właściwy organ przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, iż skarżąca, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. a wymierzona skarżącej kara została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ.

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, skargę należało oddalić.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.