Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 400/09
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2009-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6211 Przydział i opróżnienie lokalu mieszkalnego oraz kwatery tymczasowej w służbach mundurowych
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 37a
journal: Dz.U. 1995 nr 86 poz 433
law: Ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.
article: art 11
journal: Dz.U. 2001 nr 71 poz 733
law: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
article: art 674
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Janina Antosiewicz Sędziowie: sędzia NSA Joanna Banasiewicz sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) Protokolant Anna Krakowiecka po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. G. i A. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Wa 2037/07 w sprawie ze skargi B. G. i A. G. na decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] września 2007 r. nr [...] w przedmiocie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz uiszczenia należnych opłat i odszkodowań 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] września 2007 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Gdyni z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...]; 2. zasądza od Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej na rzecz B. G. i A. G. kwotę 394 /trzysta dziewięćdziesiąt cztery/ złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego za obie instancje.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Wa 2037/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę B. G. i A. G. na decyzję Prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej z dnia [...] września 2007 r. nr [...] w przedmiocie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz uiszczenia należnych opłat i odszkodowań.

W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

Decyzją z dnia [...] września 2007 r., wydaną na podstawie art. 138 §1 pkt 1 kpa oraz art. 13 ust. 7 ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 ze zm.), Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej po rozpatrzeniu odwołania B. i A. G., utrzymał w mocy decyzję Dyrektora Oddziału Regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Gdyni z dnia [...] czerwca 2007 r., zobowiązującą B. G. i A. G. wraz ze wszystkimi wspólnie zamieszkującymi osobami do opróżnienia i przekazania w stanie wolnym do dyspozycji organu zajmowanego bez tytułu prawnego lokalu mieszkalnego nr [...], położonego przy ul. [...] w G., uiszczenia opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich, jak również zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu mieszkalnego za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania bez tytułu prawnego, począwszy od dnia 1 lipca 2004 r. do dnia przekazania lokalu do dyspozycji organu, z zastrzeżeniem zmiany wysokości należnego odszkodowania w przypadku zmiany wysokości należnych opłat za używanie lokalu mieszkalnego jako odpowiadającego 200% wartości należnych opłat, począwszy od daty wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowy lokal został oddany w najem umową nr [...] z dnia [...] września 1997 r., zawartą pomiędzy Dyrektorem Oddziału Terenowego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w G. a B. G.. Umowa została zawarta na czas oznaczony, tj. na czas zatrudnienia B. G. w jednostkach podległych MON. Zatrudnienie B. G. trwało do dnia 31 sierpnia 2001 r., a następnie Dyrektor Oddziału Terenowego WAM w Gdyni w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. wypowiedział B. G. najem zajmowanego lokalu ze skutkiem na koniec lutego 2004 r. B. G. pismem z dnia [...] listopada 2005 r. wystąpiła za pośrednictwem Dyrektora Oddziału Terenowego WAM w Gdyni do Ministra Obrony Narodowej o wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu. Pismem z dnia [...] marca 2006 r. Dyrektor Oddziału Terenowego WAM w Gdyni poinformował zainteresowaną, że nie wykazała wyjątkowości swojej sytuacji, warunkującej zastosowanie art. 29 powołanej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Pismem z dnia [...] kwietnia 2007 r. organ pierwszej instancji powiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o opróżnieniu lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, powołując się na art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP wskazał, że osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu mieszkalnego za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. Stwierdził ponadto, iż tryb postępowania, o którym mowa w art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej nie jest trybem fakultatywnym, lecz obligatoryjnym, w sytuacji zaistnienia stanu faktycznego określonego w tym przepisie i dlatego uznał, że decyzja organu I instancji została wydana w sposób prawidłowy.

Odnosząc się do zarzutu zasadności wydania zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy przed Sądem Rejonowym w Gdańsku toczy się z powództwa Agencji postępowanie w sprawie opróżnienia przedmiotowego lokalu stwierdzono, że zarzut ten nie jest zasadny, ponieważ zgodnie z art. 45 ust. 3 powołanej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP nałożenie obowiązku opróżnienia lokalu, m.in. na małoletniego, nie może być dokonane w trybie administracyjnym. W takim przypadku Dyrektor Agencji występuje do sądu z pozwem o nakazanie opróżnienia lokalu, orzeczenie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, o wezwanie do udziału w procesie gminy oraz określenie odszkodowania.

Na powyższą decyzję B. i A. G. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wskazując na naruszenie prawa materialnego, tj. art. 674 kc oraz art. 11 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. Nr 71, poz. 733), poprzez ich pominięcie oraz art. 37a powołanej ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu skargi wskazano, że mimo iż umowa najmu lokalu z dnia [...] września 1997 r. została zawarta na czas zatrudnienia B. G. w jednostkach organizacyjnych MON, które trwało do dnia 31 sierpnia 2001 r., to po tej dacie zamieszkiwała ona wraz z rodziną za wiedzą i zgodą WAM przez kolejne lata i uiszczała stosowne opłaty związane z jego eksploatacją, dlatego zgodnie z art. 674 kc najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie stosunku najmu dokonane przez organ pismem z dnia [...] stycznia 2004 r., winno zatem spełniać przesłanki określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Podniesiono również, że przepisy te do dnia 1 lipca 2004 r. znajdowały zastosowanie do lokali będących w dyspozycji WAM, dlatego zgodnie z art. 11 ust. 1 in fine powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie winno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tymczasem organ nie wykazał istnienia jakichkolwiek przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 powołanej ustawy, dlatego oświadczenie o wypowiedzeniu jest nieważne i w konsekwencji niewłaściwie zastosowano art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP.

W odpowiedzi na skargę Prezes WAM wniósł o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe ustalenia faktyczne i prawne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Wa 2037/07 oddalił skargę wskazując, iż zatrudnienie skarżącej w jednostce wojskowej trwało do dnia 31 sierpnia 2001 r. Skarżąca posiadała prawo do lokalu mieszkalnego, wynikające z zawartej umowy najmu, który to najem uzależniony był jednak od pozostawania jej w stosunku pracy. Skoro więc stosunek pracy został ze skarżącą rozwiązany, to automatycznie mocą umowy utraciła ona prawo do zajmowania tego lokalu. Wystarczyło zatem jedynie wezwać skarżącą do wydania przedmiotowego lokalu. W przypadku skarżącej Dyrektor Oddziału WAM w Gdyni w dniu [...] stycznia 2004 r. wypowiedział najem zajmowanego lokalu ze skutkiem na koniec lutego 2004 r.

Organ rozwiązując umowę najmu z dnia [...] stycznia 2004 r. uznał, że umowa zawarta ze skarżącą w dniu [...] września 1997 r. została przedłużona na czas nieoznaczony zgodnie z art. 674 kc. W innej bowiem sytuacji nieuzasadnione byłoby wypowiadanie przez organ umowy najmu, która automatycznie, mocą zawartej umowy, uległa rozwiązaniu. Nie zmienia to jednak faktu, że doszło do wypowiedzenia przez organ umowy najmu z dnia [...] stycznia 2004 r. w oparciu o art. 13 ust. 4 ustawy i §9 rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych MON oraz zwalniania tych lokali. Sąd wskazał jednak, na brak uprawnień do badania wypowiedzenia najmu lokalu, bowiem jego dokonanie było czynnością cywilnoprawną i podlegało uregulowaniom określonym w kodeksie cywilnym. Nie miały do niego zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, o czym skarżąca była poinformowana pismem Dyrektora WAM w Gdyni z dnia [...] stycznia 2004 r. A zatem, wypowiedzenie umowy najmu lokalu nastąpiło niewątpliwie, co oznacza, że skarżąca zajmowała lokal mieszkalny w chwili wydania decyzji z dnia [...] czerwca 2007 r. bez tytułu prawnego.

Podstawę materialnoprawną powyższej decyzji stanowi art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, zgodnie z którym, osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200% wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań (art. 37a ust. 2 ustawy). Określenie użyte w ust. 2 ustawy "wydaje decyzję" oznacza, że organ zobowiązany jest do wydania decyzji, o ile zostanie spełniona przesłanka określona w ust. 1, jaką jest zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego. Tak więc organ był zobowiązany do wydania decyzji nakazującej B. i A. G. opróżnienie lokalu mieszkalnego i przekazania w stanie wolnym do dyspozycji Oddziału Regionalnego WAM w Gdyni, zajmowanego przez nich lokalu bez tytułu prawnego oraz do naliczenia opłat i odszkodowań.

Zasadne było wydanie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji pomimo, iż przed Sądem Rejonowym w Gdańsku toczy się z powództwa Agencji postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu, zgodnie bowiem z art. 45 ust. 3 powołanej ustawy nałożenie obowiązku opróżnienia lokalu, m.in. na małoletniego, nie może być dokonane w trybie administracyjnym.

Ponadto Sąd wskazał, że organ był zobligowany do naliczenia skarżącym ww. opłat i odszkodowania od 2004 r., ponieważ, zgodnie z art. 30 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 1203, ze zm.), art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, regulujący tę kwestię, wszedł w życie z dniem 1 lipca 2004 r. Skoro więc już w tym czasie skarżący zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu bez tytułu prawnego, to od tej właśnie daty należy przyjąć, że powstał po ich stronie obowiązek wnoszenia określonych opłat i odszkodowania. Bezzasadny jest również zarzut skarżących, jakoby organ do dnia otrzymania decyzji organu I instancji nigdy nie informował ich o tym, iż ciąży na nich obowiązek zapłaty odszkodowania. Skoro skarżący zdawali sobie sprawę z tego, że zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego, winni sami wcześniej podjąć czynności w celu uregulowania sytuacji prawnej mieszkania.

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Wa 2037/07 złożyli B. i A.G. zarzucając naruszenie art. 11 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów w brzmieniu obowiązującym w dniu [...] stycznia 2004 r. poprzez niewłaściwą ocenę jego pominięcia przez organ, który w konsekwencji błędnie uznał, iż łącząca strony umowa najmu lokalu mieszkalnego, położonego przy ul. [...] w G. została skutecznie wypowiedziana oświadczeniem Dyrektora Oddziału Terenowego WAM w Gdyni z dnia [...] stycznia 2004 r. oraz naruszenie art. 37a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP poprzez bezzasadne pominięcie jego błędnego zastosowania przez organ w stosunku do skarżących, w sytuacji gdy posiadali oni tytuł do lokalu.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, iż w dacie złożenia przez Dyrektora Oddziału Terenowego WAM oświadczenia z dnia [...] stycznia 2004 r., do łączącego strony stosunku najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Z tychże względów wypowiedzenie umowy najmu zawartej ze skarżącą w dniu [...] września 1997 r., winno spełniać przesłanki określone w art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, którego treścią organ był związany. Wskazano również na błędne uznanie, iż wypowiedzenie umowy z dnia [...] stycznia 2004 r. nie wymieniało żadnej z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów uzasadniających wypowiedzenie. Dlatego też, wbrew treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku umowa najmu nie została rozwiązana. Organ nie spełnił bowiem ustawowych przesłanek warunkujących skuteczność wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. Podniesiono również, że brak było podstaw do zastosowania przez organ art. 37a ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Przesłanką powstania obowiązków wymienionych we wskazanym przepisie jest bowiem brak tytułu prawnego do lokalu, co winno być zbadane w przedmiotowym postępowaniu w oparciu o przepisy prawa, wiążące organ w dacie złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, czyli także z uwzględnieniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwioną podstawę naruszenia przepisów prawa materialnego określoną w art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), dlatego zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398, ze zm.) osoby zajmujące lokal mieszkalny bez tytułu prawnego są obowiązane do jego opróżnienia, uiszczenia opłaty za używanie lokalu i opłat pośrednich oraz zapłaty odszkodowania w wysokości 200 % wartości należnych opłat za używanie lokalu za każdy rozpoczęty miesiąc jego zajmowania. Z art. 37a ust. 2 powołanej ustawy wynika zaś, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1, dyrektor oddziału regionalnego Agencji wydaje decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań.

Z tak sformułowanego przepisu jednoznacznie zatem wynika, iż wydając decyzję w sprawie opróżnienia lokalu mieszkalnego oraz wysokości należnych opłat i odszkodowań, dyrektor oddziału regionalnego Agencji zobowiązany jest ustalić spełnienie się ustawowej przesłanki zajmowania lokalu mieszkalnego przez określoną osobę bez tytułu prawnego.

Prawidłowo w zaskarżonym wyroku Sąd przyjął, iż najem lokalu mieszkalnego wynikający z umowy z dnia [...] września 1997 r. uległ z mocy art. 674 kc przedłużeniu na czas nieokreślony. O ile bowiem najem ten ustanowiony został na czas pracy B. G. w jednostkach podległych MON, w związku z czym, po dniu 31 sierpnia 2001 r. powinien ulec wygaśnięciu z powodu ustania zatrudnienia skarżącej w jednostce podległej MON, to jednak skarżąca nadal zajmowała sporny lokal uiszczając stosowne należności, a z akt sprawy nie wynika, i nie jest to kwestionowane, aby organy Wojskowej Agencji Mieszkaniowej do stycznia 2004 r. podejmowały jakiekolwiek działania zmierzające do opróżnienia lokalu przez skarżącą. Zaniechanie organów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej podejmowania wobec skarżącej po dniu 31 sierpnia 2001 r. a przed 2004 r. działań eksmisyjnych, jak również przyjmowanie stosownych należności od skarżącej za używanie spornego lokalu należy zatem uznać za udzielenie przez organy Wojskowej Agencji Mieszkaniowej dorozumianej zgody na dalsze używanie tego lokalu przez skarżącą, co w konsekwencji spowodowało przedłużenie dotychczasowego prawa najmu na czas nie oznaczony w ramach art. 674 kc. Według bowiem wskazanego przepisu, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Z ustalonego przez organy orzekające stanu faktycznego wynika zatem, iż cytowany przepis znajduje wobec niej zastosowanie. To oznacza, iż pismo Dyrektora Oddziału Terenowego WAM w Gdyni z dnia [...] stycznia 2004 r. zatytułowane "Wypowiedzenie stosunku najmu" prawidłowo zostało uznane w zaskarżonym wyroku za wypowiedzenie istniejącego w owym czasie stosunku prawnego najmu spornego lokalu.

Wbrew jednak twierdzeniom zawartym w zaskarżonym wyroku, wydając decyzję na podstawie art. 37a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, organy orzekające nie były związane wskazanym wypowiedzeniem co do jego skutków prawnych, lecz zobowiązane były dokonać oceny, czy wypowiedzenie to rzeczywiście wywarło skutek rozwiązujący istniejącego dotychczas stosunku najmu. Jeżeli bowiem ustawodawca uprawnił organ do wydawania decyzji o nakazaniu opróżnienia lokalu przez określoną osobę, to wydanie takiej decyzji może nastąpić jedynie po uprzednim niewątpliwym ustaleniu, iż osoba ta zajmuje dany lokal bez tytułu prawnego. Skoro zaś w sprawie ocenionej przez Sąd pierwszej instancji nie ulegało wątpliwości, iż najem spornego lokalu nadal istnieje po dniu 31 sierpnia 2001 r., to ustanie tego najmu w wyniku jego wypowiedzenia zawartego w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. mogło nastąpić jedynie wówczas, gdy wypowiedzenie to spełniało ustawowe warunki do wywarcia przez nie skutku rozwiązującego.

Warunki zaś skutecznego wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego ustanowionego na czas nieoznaczony w chwili dokonania takiego wypowiedzenia w rozpatrywanej sprawie, tj. w styczniu 2004 r., określone były w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.). Przepisy powołanej ustawy znajdowały bowiem zastosowanie do lokali objętych ustawą z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, z mocy art. 85 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, według którego do lokali mieszkalnych przydzielonych na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów pracownikom jednostek organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz osobom nieuprawnionym do kwater stosuje się przepisy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Jakkolwiek w powołanym art. 85 była mowa o przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które zawarte były w ustawie z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509, ze zm.), to ustawa ta została uchylona w przeważającej części z dniem 10 lipca 2001 r. na mocy art. 39 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, lecz według art. 38 powołanej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., ilekroć w innych ustawach [a więc także w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP] jest mowa o przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozumie się przez to przepisy niniejszej ustawy, tj. ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Dopiero z dniem 1 lipca 2004 r. w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (...) dodano art. 1a według którego, przepisów [tej] ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (por. art. 10 i art. 30 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. Nr 116, poz. 1203).

Również w §7 rozporządzenia Ministra Oborny Narodowej z dnia 9 kwietnia 1996 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu oddawania w najem lokali mieszkalnych pracownikom zatrudnionym w jednostkach organizacyjnych podległych Ministrowi Obrony Narodowej oraz zwalniania tych lokali (Dz.U. Nr 45, poz. 201), obowiązującym do dnia 1 lipca 2004 r., wskazano, iż w sprawach nie uregulowanych w rozporządzeniu do zawierania i wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych oraz ich zajmowania, używania i opróżniania, a także określania praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, stosuje się przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 oraz z 1995 r. Nr 86, poz. 433 i Nr 133, poz. 654) i Kodeksu cywilnego; uprawnienia zaś przewidziane w przepisach, o których mowa w ust. 1, dla organów gminy, zarządcy budynku lub właściciela lokalu mieszkalnego przysługują dyrektorowi oddziału terenowego Agencji, z wyjątkiem przyznawania i wypłaty dodatków mieszkaniowych. Od dnia 10 lipca 2001 r. w miejsce ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych weszła zaś w życie ustawa o ochronie praw lokatorów (...).

Zgodnie zatem z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5, przy czym wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny zaś wypowiedzenia zostały określone w szczególności w art. 11 ust. 2-5 powołanej ustawy.

Obowiązkiem organów orzekających w niniejszej sprawie było zatem dokonanie oceny, czy pismo z dnia [...] stycznia 2004 r. wskazywało jedną z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Zarówno jednak organy orzekające, jak i Sąd pierwszej instancji zaniechały dokonania takiej oceny błędnie uznając za wystarczającą samą okoliczność wypowiedzenia najmu w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. Jakkolwiek bowiem wypowiedzenie najmu nosi charakter czynności cywilnoprawnej, jak słusznie zauważył to Sąd pierwszej instancji w zaskarżonym wyroku, to jednak Sąd ten nie mógł uchylić się od oceny skuteczności wypowiedzenia zawartego w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. tylko dlatego, iż wypowiedzenie to podlegało przepisom kodeksu cywilnego. Jak już to wyżej wskazano, omawiane wypowiedzenie – w chwili jego sformułowania - musiało spełniać wymogi określone w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), a konieczność dokonania oceny jego skuteczności przez organy orzekające w sprawie – i w konsekwencji także przez Sąd pierwszej instancji, wynika z faktu, iż od oceny tej zależy ustalenie spełnienia wobec skarżącej ustawowej przesłanki braku przysługiwania tytułu prawnego do spornego lokalu, określonej w art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP.

Ocena skuteczności wypowiedzenia skarżącej najmu spornego lokalu należałaby do sądu cywilnego tylko wtedy, gdyby to ten sąd rozstrzygał sprawę eksmisji skarżącej ze spornego lokalu. Skoro jednak ustawodawca z dniem 1 lipca 2004 r. sprawy nakazania opróżnienia lokalu mieszkalnego z zasobów Wojskowej Agencji Mieszkaniowej przekazał do właściwości organów tej Agencji mających wydawać stosowne w tym względzie decyzje administracyjne na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, to również do właściwości tych organów w toku wydawania wskazanych decyzji należy ocena spełnienia wszystkich warunków określonych w powołanym art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Konsekwentnie więc, organy te - wydając w 2007 r. decyzje o nakazaniu opróżnienia przez skarżącą spornego lokalu– zobowiązane były dokonać oceny, czy skarżącej nie przysługuje tytuł prawny do tego lokalu. Okoliczność przysługiwania zaś skarżącej takiego tytułu prawnego do spornego lokalu jest ściśle związana z oceną skuteczności wypowiedzenia najmu zawartego w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r.

Błędnie więc Sąd pierwszej instancji przyjął brak po stronie organów orzekających uprawnienia do oceny skuteczności wypowiedzenia skarżącej najmu spornego lokalu zawartego w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. Skoro bowiem organy te zobowiązane były dokonać oceny dopuszczalności wydania wobec skarżącej decyzji na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, to w ramach ustalonego przez nie stanu faktycznego, miały obowiązek dokonać oceny, czy wypowiedzenie skarżącej najmu spornego lokalu spełnia wymogi określone w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

W konsekwencji powyższego, mając na uwadze sformułowanie w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia zaskarżonym wyrokiem jedynie przepisów prawa materialnego, co umożliwia rozpatrzenie przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi złożonej na decyzje administracyjne wydane w sprawie, za nieprawidłowe należy uznać również te decyzje, skoro także przy ich wydawaniu organy orzekające zaniechały dokonania oceny skuteczności wypowiedzenia skarżącej najmu w kontekście powołanych wyżej przepisów art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP w zw. z art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

W związku z powyższym, na podstawie art. 188 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznał skargę, w wyniku czego, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżone decyzje organów obu instancji, jako wydane z naruszeniem art. 37a ust. 1 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP w zw. z art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ orzekający dokona oceny skuteczności wypowiedzenia najmu zawartego w piśmie z dnia [...] stycznia 2004 r. w ramach stanu prawnego obowiązującego w dniu dokonania tego wypowiedzenia.

O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 203 pkt 1 i art. 205 §2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.