Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 899/05
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2006-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 6 , art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Maria Czapska-Górnikiewicz Sędziowie Andrzej Jurkiewicz ( spr. ) Anna Łuczaj Protokolant Krzysztof Tkacz po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13 kwietnia 2005 r. sygn. akt SA/Sz 2244/03 w sprawie ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] "S.," w M. na decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2005 r. sygn. akt S.A./Sz 2244/03 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie po rozpatrzeniu skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...]" S." w M. na decyzje Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] października 2003 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych , uchylił zaskarżoną decyzję .

Wyrok ten wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy :

Decyzją z dnia [...] października 2003 r. Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 2 kpa po rozpatrzeniu odwołania S. P., od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia [...] sierpnia 2003 r. nakazującej dokonanie rozbiórki /demontażu/ kotła c.o. na paliwo stałe i podłączenie wewnętrznej instalacji c.o. w lokalu mieszkalnym w M. do instalacji zasilanej z kotłowni centralnej uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu decyzji podano, że organ nadzoru budowlanego po stwierdzeniu samowoli budowlanej w lokalu mieszkalnym nr [...] w miejscowości M., polegającej na przebudowie instalacji co. w trakcie której właściciel lokalu odłączył się od instalacji co. wspólnej dla całego budynku, zasilanej z kotłowni centralnej, i wykonał etażową instalację c.o. dla swojego lokalu - decyzją z dnia 4 października 2001 r. wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, nałożył na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności tj. przedłożenia dokumentów, w celu doprowadzenia samowolnie wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Zaskarżona decyzja została wydana w następstwie nie wykonania tych czynności.

Od decyzji tej odwołał się inwestor S. P., który podniósł, iż wskazane przez organ warunki spełnił i uzyskał zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Przywołując treść postanowienia Sądu Okręgowego w S., że wspólnotę mieszkaniową tworzą mieszkańcy nieruchomości stwierdził, że przedłożona zgoda 9 rodzin (z 12 zamieszkujących budynek nr [...]) stanowi wymaganą zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

Organ II instancji odnosząc się do zarzutów odwołującego się stwierdził, że podstawą wydania zaskarżonej decyzji jest niewykonanie przez zobowiązanego czynności nakazanych decyzją ostateczną z dnia 4 października 2001 r., a mianowicie nie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane. Jak wynika z akt sprawy, wspólnotę mieszkaniową nieruchomości nr [...] w M. tworzy 36 członków, zamieszkujących w trzech dwunastorodzinnych budynkach, ogrzewanych ze wspólnej kotłowni. Wspólnota ta w uchwale nr 2/02 z dnia 11 czerwca 2002 r. podjęła decyzję o utrzymaniu wspólnej kotłowni. Inwestor wystąpił w związku z tym do Sądu Rejonowego w G. o tzw. zgodę zastępczą. Sąd Rejonowy w G. postanowieniem z dnia 11 grudnia 2002 r. nie zezwolił zainteresowanemu na odłączenie się od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania. Natomiast Sąd Okręgowy w S., po rozpoznaniu apelacji od tego orzeczenia, postanowieniem z dnia 14 marca 2003 r., zmienił je w ten sposób, że wniosek oddalił. W uzasadnieniu Sąd II instancji powołując się na art. 24 ustawy o własności lokali, stwierdził, że wnioskodawcy nie przysługiwało prawo wystąpienia do sądu o zgodę zastępczą, ponieważ uprawnienie to przysługuje jedynie zarządowi. Nie można zatem uznać, że Sąd Okręgowy w S. rozstrzygnął kwestię odłączenia się zainteresowanego od instalacji co., zasilanej z kotłowni centralnej.

Zdaniem organu odwoławczego ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 / stanowi, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (wspólnota nie jest powoływana, lecz powstaje z mocy prawa). Wobec tego w przedmiotowej sprawie wspólnotę mieszkaniową nieruchomości - budynku nr [...], dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę główną, tworzy 12 właścicieli lokali mieszkalnych. Uzyskana przez odwołującego zgoda większości właścicieli lokali mieszkalnych budynku nr [...](7 spośród 12) jest zgodnie z przepisami powołanej ustawy, wymaganą zgodą wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolnie roboty budowlane, a zatem powstała możliwość zalegalizowania samowoli.

Od powyższej decyzji skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Szczecinie złożył Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] "S." w M. zarzucając, że została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ nie wyjaśniono wszystkich okoliczności sprawy.

Strona skarżąca wskazała, że zgodnie z wolą większości właścicieli nieruchomości nr [...] w dniu 11 lipca 2001r. wybrano jeden zarząd dla całej nieruchomości. W związku z tym S. P. nie uzyskał zgody Zarządu reprezentującego wszystkie trzy nieruchomości. Powoływanie się przez zainteresowanego na listę z podpisami 9 mieszkańców jest bezprawne, gdyż budynek nr [...] nie posiada własnego zarządu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, jeżeli jest więcej niż 7 lokali właściciele są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Natomiast w budynku nr [...] mieszka 12 rodzin. Zgodnie z art. 23 ust. 1 w zw. z art. 31 powołanej ustawy uchwały są podejmowane na zebraniu właścicieli, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, a nie przez pojedyncze osoby. Dlatego stanowisko organu odwoławczego, że zostały spełnione wszystkie warunki pozwalające na wydanie decyzji legalizującej samowolę jest bezpodstawne, ponieważ zgodę na odłączenie od wspólnej instalacji co. może wydać tylko zarząd, który został wybrany większością głosów właścicieli na walnym zebraniu w dniu 11 lipca 2001 r. Właściciele nieruchomości nr [...] utworzyli tylko jedną wspólnotę mając na uwadze wspólną instalację grzewczą, a także względy ekonomiczne.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie rozpatrując wniesioną skargę na podstawie art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1271/ oraz na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./ uwzględnił wniesioną skargę .

Mając na uwadze zakres kompetencji Sądu oraz ustalony stan faktyczny i prawny sprawy Sąd I instancji wskazał , że organ odwoławczy przyjął na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zatem wspólnotę mieszkaniową nieruchomości - budynku nr [...], dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę główną [...], tworzy 12 właścicieli lokali mieszkalnych. W związku z tym uzyskana przez S. P. zgoda większości właścicieli lokali mieszkalnych budynku 34 ( 7 spośród 12 ) jest zgodnie z przepisami powołanej ustawy wymaganą zgodą wspólnoty mieszkaniowej na wykonane samowolne roboty budowlane , a zatem powstała możliwość zalegalizowania samowoli .

Jednakże ze stanowiskiem tym Sąd I instancji się nie zgodził , wyjaśniając , że w dniu 11 lipca 2001 r. odbyło się zebranie mieszkańców nieruchomości położonej we wsi M., blok [...], w trakcie którego została utworzona jedna wspólnota mieszkaniowa dla wszystkich wymienionych budynków . Wspólnota ta została rozwiązana dopiero w grudniu 2004 r. . Tak więc w chwili wydawania zaskarżonej decyzji w dniu [...] października 2003 r. przez organ odwoławczy , istniała tylko jedna wspólnota mieszkaniowa , a nie trzy wspólnoty , tak jak przyjął organ . W związku z tym zebranie przez zainteresowanego podpisów właścicieli lokali w budynku Nr [...], nie miało znaczenia prawnego i nie mogło dać podstawy do przyjęcia przez organ , że osoby te wyraziły zgodę na odłączenie się S. P. od wspólnej instalacji grzewczej . Nie został spełniony , wbrew twierdzeniom organu odwoławczego , warunek dotyczący uzyskania wymaganej przez przepisy zgody wspólnoty mieszkaniowej .

Skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego od powyższego wyroku wniósł pełnomocnik S. P. zaskarżając go w całości . Wyrokowi temu zarzucono naruszenie prawa materialnego a mianowicie

1) przepisu art.6, art. 24 i art. 183 par.2 pkt. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali / tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. / poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w przyjęciu , że istniała jedna wspólnota mieszkaniowa ,blok 34,35,36 utworzona w dniu 11 lipca 2001 roku przez zebranie mieszkańców łącznie dla budynków numer [...] następnie została rozwiązana w grudniu 2004 r. podczas gdy na mocy powołanego przepisu wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i dotyczy jednej nieruchomości a więc w tym wypadku bloku nr [...] co ma zasadnicze znaczenie dla oceny woli mieszkańców tej nieruchomości wyrażającej zgodę na odłączenie się skarżącego od wspólnego ogrzewania zaś nieruchomości oznaczone numerami [...] stanowią odrębne wspólnoty mieszkaniowe co słusznie stwierdził Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego ,

2.naruszenie przepisu art. 183 par.2 pkt. 2 wyżej powołanej ustawy poprzez przyjęcie , że istnieje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] co narusza przywołany wyżej przepis art.6 i art. 20 ustawy o własności lokali stwierdzających , że dla określonej nieruchomości powołuje się zarząd reprezentujący właścicieli lokali tej nieruchomości a nie jak to przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny ,iż zgodnym z prawem jest powołanie zarządu blok [...] a więc dla wszystkich budynków co w efekcie powoduje brak legitymacji czynnej po stronie podmiotu wnoszącego skargę określanego jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr [...] "S." w M. albowiem taki zarząd nie może istnieć w myśl powołanych przepisów ustawy o własności lokali.

3.naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy a w szczególności art. 62 pkt.1 , art. 106 § 1 pkt. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153 , poz. l270 ze zm. / poprzez zaniechanie i nie skompletowanie wszystkich dowodów niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy co ma szczególne znaczenie dla strony działającej w tej fazie postępowania bez pomocy prawnika.

Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Nr [...] "S." w M. wniósł o jej oddalenie .

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje :

Skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy.

Na wstępie należy jednak podkreślić, iż Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) – dalej zwanej p.p.s.a. - rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej, a nie ma uprawnienia do oceny innych zagadnień nie objętych skargą kasacyjną i nie objętych dyspozycją art. 183 § 2 p.p.s.a.

Oceniając w tym aspekcie zarzuty skargi kasacyjnej stwierdzić należy, że są one w części trafne.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 183 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zm. ) stwierdzić trzeba, iż w ustawie o własności lokali takiego przepisu nie zawarto, wobec tego odniesienie się do tak postawionego zarzutu nie jest możliwe.

Zasadny jest natomiast zarzut skargi kasacyjnej wskazujący na naruszenie przepisów postępowania poprzez brak wykazania przez podmiot wnoszący skargę do Sądu pierwszej instancji posiadania legitymacji czynnej w niniejszym postępowaniu.

Nie można też oczywiście wykluczyć, iż osoby wnoszące skargę taką legitymację faktycznie posiadały. Ta kwestia nie była jednak przedmiotem oceny Sądu pierwszej instancji, brak jest dokumentacji mogącej okoliczność tą wykluczyć bądź też potwierdzić, a wobec tego zarzut uchybienia wskazanym w kasacji przepisom procesowym w tym zakresie uznać trzeba za zasadny.

Trafnie w skardze kasacyjnej zwrócono uwagę, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali / t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm./ ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Skoro więc powstanie wspólnoty nie jest uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie uchwały, to tym samym nie można podzielić stanowiska Sądu pierwszej instancji, iż o utworzeniu jednej wspólnoty dla nieruchomości położonych we wsi M. stanowiących budynki Nr [...], Nr [...] i Nr [...] zdecydowało przeprowadzone w dniu 11 lipca 2001 r. zebranie mieszkańców. Odczytanie protokołu z dnia 11 lipca 2001 r. jako uchwały o utworzeniu wspólnoty jest sprzeczne z treścią art. 6 ustawy o własności lokali, a więc normą prawną określającą kto tworzy wspólnotę mieszkaniową. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi ogół właścicieli jednej określonej nieruchomości, przy czym są to zarówno właściciele lokali, jak też właściciel budynku, z którego lokale te zostały wyodrębnione, jeśli część lokali pozostało niewyodrębnionych.

Tak więc dyspozycja art. 6 ustawy o własności lokali nie mogła stanowić upoważnienia do przyjęcia w oparciu o protokół z dnia 11 lipca 2001 r., że istniała jedna wspólnota mieszkaniowa, którą tworzyły "bloki Nr [...], Nr [...], Nr [...]". Stanowisko takie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Podzielić należy też stanowisko strony wnoszącej kasację, iż treść protokołu z dnia 11 lipca 2001 r. wskazuje na to, że dla nieruchomości położonych w M. Nr [...], Nr [...] i Nr [...] powołana została w określonym czasie wspólna administracja, co jest oczywiście dopuszczalne i zmierza do zmniejszenia kosztów utrzymania takich nieruchomości. Prowadzenie jednak administracji nieruchomości przez kilka wspólnot mieszkaniowych nie jest, ani tożsame z powołaniem zarządu tych wspólnot, ani też nie może zmieniać praw właścicieli lokali tworzących poszczególne wspólnoty, a określonych przepisami ustawy o własności lokali.

Zasadnicze znaczenie w rozpoznawanej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony został na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd (zarządca) dla nieruchomości, w której usytuowany jest lokal strony wnoszącej kasację. Z akt sprawy nie wynika, aby doszło do ustanowienia zarządcy w trybie przewidzianym przepisami ustawy o własności lokali. Nie wiadomo też, z uwagi na brak stosownych dokumentów, czy właściciele lokali powołali zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwestia ta nie była przedmiotem analizy Sądu pierwszej instancji i nie można wykluczyć, iż doszło do powołania zarządu dla wspólnoty mieszkaniowej jaką tworzą właściciele lokali budynku oznaczonego Nr [...].

Przedstawione powyżej kwestie winny zostać wyjaśnione przez Sąd pierwszej instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Z przytoczonych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.