Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 182/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 1, ust. 2 i ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: at. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1 - 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 15, art. 138
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 par. 2, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 13 grudnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot- Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda -Lenczewska (spr.), Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, , Protokolant Referent stażysta Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2018 roku sprawy ze skargi G. P. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę. A.B.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. Wojewoda [...]po rozpatrzeniu odwołania G. S. i J. S. od decyzji Starosty [...] z dnia [...] r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 – dalej jako: k.p.a.), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Wnioskiem z dnia 2 sierpnia 2001 r. J. S. wystąpił do Starosty [...] o "wypłacenie za teren 196 m2 z placu 56 zajętego na budowę drogi". Odrębny wniosek w sprawie wypłacenia odszkodowania złożył w dniu 26 września 2001r. G. S.

Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] r. wydaną na podstawie art. 73 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Gminę Miasto K. własności części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną (gminną - ul.A), położonej w K. przy ul. A 56 dawny numer 66, oznaczonej na mapie sytuacyjnej do celów prawnych jako działka B o pow. 196 m2. Decyzja Wojewody [...], w wyniku rozpatrzenia odwołania J. S. i G. S., została utrzymana w mocy ostateczną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] r., a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 22 lipca 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 797/04 oddalił skargę G. S. i J. S.

W piśmie z dnia 25 marca 2010 r. G. S., działając również jako pełnomocnik J. S., ponowił wniosek przekraczający zakres ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Postanowieniem z dnia [...] r. Starosta [...] zwrócił ww. wniosek. Postanowienie Starosty [...], w wyniku rozpatrzenia zażalenia G. S., działającego też w imieniu J. S., zostało utrzymane w mocy ostatecznym postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 16 czerwca 2011 r. sygn. akt I SA/Łd 1562/10 oddalił skargę. Kwestia kompetencji organów administracji publicznej w zakresie wykraczającym poza wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające (...) została tym samym rozstrzygnięta prawomocnym wyrokiem Sądu.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] r. wydaną na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) w związku z art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. la, 2, 3 i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), ustalił odszkodowanie na kwotę w wysokości 20.760,00 zł za działkę B o pow. 196 m2, przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz J. S. i G. S. oraz zobowiązał Gminę Miasto K. do wypłacenia ustalonego odszkodowania.

W wyniku rozpatrzenia odwołania złożonego przez G. S., działającego w imieniu własnym i jako pełnomocnik J. S., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji z uwagi na nieprawidłowo przyjęty w operacie szacunkowym z dnia 16 maja 2012 r. stan nieruchomości, co spowodowało, że opinia o wartości działki nie mogła stanowić dowodu w sprawie.

Decyzją z dnia [...] r., na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) w związku z art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. la, 2, 3 i art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Starosta [...], ustalił odszkodowanie za działkę nr 117/33 o powierzchni 196 m2 położoną w K., w obrębie [...], zajętą pod ulicę A na kwotę w wysokości 20.700,00 zł i przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz J. S. i G. S. oraz zobowiązał Gminę Miasto K. do wypłacenia ustalonego odszkodowania.

Od decyzji organu I instancji G. S., działając w imieniu własnym i na rzecz J. S., wniósł odwołanie. Z odwołania wynika, stosownie do art. 128 k.p.a., że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji.

Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ wyjaśnił, iż materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi regulacja zawarta w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Stosownie do powołanego przepisu nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Ust. 2 art. 73 ustawy stanowi, że odszkodowanie wypłaca gmina w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, Skarb Państwa w odniesieniu do pozostałych dróg. Natomiast w myśl ust. 4 art. 73 ustalenie i wypłacenie odszkodowania będzie dokonywane według zasad i w trybie określonym w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

W rozpatrywanej sprawie podstawę do ustalenia przez organ I instancji odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną stanowiła wartość rynkowa ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 9 grudnia 2013r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość przedmiotowej działki określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej.

Zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 pkt 1 i 2).

W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4). Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy - Przepisy wprowadzające (...), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa władania gruntem (§ 36 ust. 6 pkt 1).

Warunkiem prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość, której własność została odjęta dotychczasowemu właścicielowi na podstawie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające (...), jest właściwa identyfikacja przeznaczenia wycenianego gruntu według ściśle określonego stanu nieruchomości. Stosownie do § 36 ust. 1 i ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przeznaczenie nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wg stanu na dzień 29 października 1998r. W myśl treści przepisu art. 154 ust. 1, 2 i 3 ugn przy określaniu przeznaczenia nieruchomości należy uwzględnić zapisy planu miejscowego, a w przypadku jego braku - zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ewentualnie, w przypadku braku ww. dokumentów, uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Z informacji uzyskanych w toku postępowania z Urzędu Miasta K. wynika, że wg stanu na dzień 29 października 1998 r. obowiązywał plan ogólny miejscowy zagospodarowania przestrzennego miasta K. zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w K. Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urzędowy Woj. [...] z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]). Teren obejmujący aktualną działkę nr 117/33 oznaczony był w planie symbolem B10. Strefa B stanowiła tereny mieszkaniowe, budownictwo mieszkaniowe jednorodnie zorganizowane przestrzennie. Wprawdzie plan przewidywał jedynie uwzględnienie linii rozgraniczających ulic o klasach: głównych ruchu przyspieszonego GP, głównych G i zbiorczych Z, przy czym strefa B10 graniczy z wydzielonymi liniami rozgraniczającymi ulicami klasy Z - ul. B, czy klasy G -C, to podać trzeba, że na rysunku planu wyrysowane zostały na obszarze B10 ulice klasy dojazdowej, w tym też ulica A. Dodać trzeba także, że obszar B10 obejmował kwartał ulic: B, D, E. Wskazano tym samym ulicę D, która została oznaczona na rysunku planu w sposób identyczny jak ulica A, a doprecyzowując - na terenie obszaru B10 żadna z uwzględnionych tam ulic nie posiadała klasy skutkującej wyrysowaniem na planie linii rozgraniczających. Zgodnie z opisem, funkcją dominującą terenu było budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z wszelkimi funkcjami związanymi z obsługą terenów mieszkaniowych i mieszkańców w zakresie, między innymi, komunikacji. Zapis ten uwzględniał więc poprowadzenie dróg na obszarze B10. Reasumując, działka nr 117/33 wg stanu na dzień 29 października 1998 r. leżała na terenie stanowiącym drogę.

Adekwatnie do przedstawionych wyników przeprowadzonej analizy, w przyjętym za dowód w sprawie operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2013 r. biegła, opisując przeznaczenie terenu podała, że działka nr 117/33 wg stanu dzień 29 października 1998 r. stanowiła drogę. Przeznaczenie terenu pod drogę skutkowało, zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, koniecznością oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Jednakże, z uwagi na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi o podobnych do nieruchomości wycenianej cechach, wyceny dokonano przyjmując transakcje gruntami o przeznaczeniu zgodnym z gruntami przyległymi do nieruchomości wycenianej, a zatem gruntami o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne, co pozostaje zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia i z planem zagospodarowania terenu. W planie zagospodarowania przestrzennego tereny przylegające do ulicy A stanowiły obszar przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i było to niewątpliwie budownictwo jednorodzinne. Funkcją dopuszczoną w planie zagospodarowania była natomiast istniejąca i uzupełniająca zabudowa jednorodzinna.

Odnotować trzeba, że obszar rynku obejmował w operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2013 r. miasto K., a zatem rynek adekwatny pod względem położenia do wycenianej nieruchomości. Okres badania cen przypadał od grudnia 2011 r. do grudnia 2013 r. w wynosił 2 lata, czyli zgodnie z wytycznymi wynikającymi z PKZW Nota Interpretacyjna Nr 1, gdyż do porównań przyjęto nieruchomości w okresie najbliższym poprzedzającym wycenę.

W wyniku analizy operatu szacunkowego organ stwierdził, że operat spełnia wymogi określone przepisami prawa, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, w sposób zgodny z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny oraz standardami zawodowymi, jest spójny, logiczny i zupełny, nie zawiera też pomyłek, a określona w operacie wartość rynkowa jest możliwa do osiągnięcia na rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i może stanowić w ocenie organu drugoinstancyjnego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Godzi się również odnotować, że hipotetycznie w przypadku, gdyby przeznaczenie działki nr 117/33 zgodnie z planem było pod budownictwo mieszkaniowe, wówczas przedstawiona w wycenie wartość nieruchomości, jako ustalona faktycznie w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, również odpowiadałaby wartości prawa własności działki o takim przeznaczeniu.

Osobnego wyjaśnienia wymaga też, że ujęta w decyzji działka B o pow. 196 m2 odpowiada zgodnie ze zgromadzonym materiałem dowodowym aktualnej działce nr 117/33, o której mowa w osnowie decyzji organu I instancji. Powyższe potwierdza zapis zawarty na wypisie z rejestru gruntów z dnia 16 października 2013 r.

W skardze do WSA w Łodzi J. S. i G. P. S. opisali wielowątkowy stan faktyczny, zarzucili funkcjonariuszom publicznym oszustwa, mataczenie. Z obszernego uzasadnienia, w którym skarżący omawiali wiele kwestii bardziej lub mniej związanych z zaskarżoną decyzją wywieść można zarzut zaniżenia wartości gruntu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi.

Postanowieniem z dnia 16 grudnia 2015 r. WSA w Łodzi zawiesił postępowanie sądowe z uwagi na śmierć skarżącego J. S.

Postanowieniem z dnia 24 lutego 2017 r. WSA w Łodzi podjął zawieszone postępowanie z udziałem G. P. S. jako następcy prawnego zmarłego skarżącego J. S.

W toku postępowania G. P. S. składał szereg pism podnosząc okoliczności związane z poczuciem pokrzywdzenia i strat poniesionych na skutek wieloletnich działań i zaniedbań zarówno urzędników różnego szczebla jak i sędziów, czego wyrazem były liczne skargi do organów ścigania, jak również wnioski o wyłączenie od rozpoznania sprawy. Zarzuty strony sprowadzały się w istocie do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości i odszkodowania w szczególności poprzez odmowę zwrotu wieloletnich kosztów "towarzyszących", a wynikających z opłacanych podatków, nieodpłatnego użytkowania, realizacji infrastruktury technicznej w drodze bez pozwolenia strony, nakładów czynionych na potrzeby prywatnej analizy rynku nieruchomości itp.

Na rozprawie w dniu 13 grudnia 2018 r. skarżący obszernie przedstawił swoje stanowisko w sprawie wyrażając niezadowolenie z wydanej decyzji, podnosząc okoliczności zgłaszane wielokrotnie w kolejnych pismach składanych w toku postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., zwana dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga podlega oddaleniu stosownie do art. 151 p.p.s.a.

W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać kwestionowanej w sprawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za działkę nr 117/33 o powierzchni 196 m2 położoną w K., w obrębie [...], zajętą pod ulicę A na kwotę w wysokości 20.700,00 zł i przyznania ustalonego odszkodowania na rzecz J. S. i G. S. oraz zobowiązania Gminy Miasta K. do wypłacenia ustalonego odszkodowania w zakreślonym terminie.

Rozpoznając niniejszą skargę, po wnikliwej analizie zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności obszernie i wielokrotnie podnoszonych przez skarżącego w licznych pismach zarzutów sąd stwierdził, iż zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydania przepisami prawa, a stan faktyczny istniejący w dacie jej wydania dawał organowi podstawę do zastosowania, przytoczonych w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji, odpowiednich przepisów prawa. W ocenie sądu, ustalenia faktyczne i prawne wyczerpująco i szczegółowo omówione w uzasadnieniach organów obu instancji, a przytoczone w stanie faktycznym niniejszego uzasadnienia, nie budzą żadnych wątpliwości. Organ I instancji zebrał i prawidłowo ocenił materiał dowodowy, ocena ta jest logiczna, przy jej dokonaniu tenże organ nie przekroczył obowiązujących reguł procesowych, wskazał prawidłową podstawę prawną swojej decyzji. Podobnie uczynił organ odwoławczy, który mając na uwadze swe obowiązki wynikające z art. 15 w związku z art. 138 k.p.a., przeprowadził własną, ponowną analizę zgromadzonego materiału dowodowego, po której zasadnie podzielił stanowisko wywiedzione przez organ I instancji. Nie budzi także wątpliwości sądu, iż organ odwoławczy przeanalizował materiał sprawy w świetle podniesionych w odwołaniu zarzutów strony skarżącej, a następnie wyczerpująco je omówił, jednocześnie prawidłowo uznając je za niezasadne.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz przywołane tam przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także przepisy do tej ustawy wykonawcze, i tylko we wskazanym tam zakresie organy mogły i winny procedować, wbrew zarzutom skarżącego.

I tak, jak słusznie wskazał Wojewoda, zgodnie z art. 73 ust. 1 przywołanej ustawy Przepisy wprowadzające (...), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Stosownie zaś do art. 73 ust. 2 tej ustawy odszkodowanie wypłaca gmina w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, a Skarb Państwa w odniesieniu do pozostałych dróg. Z kolei w myśl ust. 4 art. 73 ustalenie i wypłacenie odszkodowania będzie dokonywane według zasad i w trybie określonym w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Niewątpliwie z ustalonego przez organy stanu faktycznego wynika, że decyzją z dnia [...]r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Gminę Miasto K. własności części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną (gminną - ul. A), położonej w K. przy ul. A 56 dawny numer 66, oznaczonej na mapie sytuacyjnej do celów prawnych jako działka B o pow. 196 m2 i decyzja ta pozostaje w obrocie prawnym (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 lipca 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 797/04). Wskazana decyzja determinuje tym samym fakt, że organem właściwym do wypłaty odszkodowania jest Gmina Miasto K., na rzecz której nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości, co też stwierdzono kwestionowanym rozstrzygnięciem.

Kolejnym niezbędnym elementem dla ustalenia i wypłaty odszkodowania w oparciu o wskazane wyżej uregulowanie jest złożenie wniosku w zakreślonym terminie i jak ustalił to organ, co dokumentują akta administracyjne, stosowne wnioski zostały złożone zarówno przez J. S. (pismo z dnia 2 sierpnia 2001 r.), jak i G. S. (pismo z dnia 26 września 2001 r.).

Powyższe obligowało organ do ustalenia odszkodowania według zasad i w trybie określonym we wskazanych w art. 73 ust. 4 cytowanej wyżej ustawy Przepisy wprowadzające (...) przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, które z kolei przewiduje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwane dalej: rozporządzeniem).

W ocenie sądu nie budzi wątpliwości, iż zaskarżony akt został wydany po prawidłowym zastosowaniu do ustalonego stanu faktycznego przytoczonych przepisów.

Jak zaznaczono to wyżej, zasady szacowania wartości nieruchomości zawierają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy). Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ustawy). Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przedmiotowej sprawie organy prawidłowo uznały, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowić winna wartość rynkowa nieruchomości ustalona w oparciu o sporządzony w dniu 9 grudnia 2013 r. przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego A. W. operat szacunkowy. Rzeczony operat będący swoistą opinią biegłego został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie został skutecznie podważony, wobec czego bezspornie mógł stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Analizując treść operatu szacunkowego sąd podzielił stanowisko organów, że jest on jasny, logiczny i spójny. Rzeczoznawca racjonalnie wyjaśniła przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne opracowania operatu szacunkowego, określiła daty istotne dla operatu szacunkowego, opisała i określiła stan nieruchomości, w tym stan prawny, przeznaczenie w planie miejscowym, opisała przedmiot wyceny w tym stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy, przedstawiła sposób wyceny, wyjaśniając zasady określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, przeanalizowała i scharakteryzowała rynek nieruchomości w tym trend zmian cen w analizowanym okresie i oszacowała wartość rynkową wycenianej działki. W końcowej części operatu przedstawiła zaś stosowne wnioski oraz ich uzasadnienie, zamieściła klauzule i zastrzeżenia. Wartość szacowanej w sprawie nieruchomości określona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej.

Niewątpliwie w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (§ 36 ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 pkt 1 i 2). Z kolei jeżeli na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4). Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy - Przepisy wprowadzające (...), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa władania gruntem (§ 36 ust. 6 pkt 1).

Mając na uwadze przywołane uregulowania i stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawidłowo ustalono przeznaczenie szacowanej nieruchomości według stanu na dzień 29 października 1998 r., uwzględniając zapisy obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym zakresie organ wskazał, i znajduje to potwierdzenie w aktach sprawy, że na dzień 29 października 1998 r. obowiązywał plan ogólny miejscowy zagospodarowania przestrzennego miasta K. zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w K. Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urzędowy Woj. [...] z dnia [...]r. Nr [...], poz.[...]). Teren obejmujący aktualną działkę nr 117/33 oznaczony był w planie symbolem B10. Strefa B stanowiła tereny mieszkaniowe, budownictwo mieszkaniowe jednorodnie zorganizowane przestrzennie. Organ zaznaczył, że co prawda plan przewidywał jedynie uwzględnienie linii rozgraniczających ulic o klasach: głównych ruchu przyspieszonego GP, głównych G i zbiorczych Z, przy czym strefa B10 graniczyła z wydzielonymi liniami rozgraniczającymi ulicami klasy Z - ul. B, czy klasy G -C, to jednak na rysunku planu wyrysowane zostały na obszarze B10 ulice klasy dojazdowej, w tym też ulica A. Dodał również, że obszar B10 obejmował kwartał ulic: B, D,E. Wskazano tym samym ulicę D, która została oznaczona na rysunku planu w sposób identyczny jak ulica A, a doprecyzowując - na terenie obszaru B10 żadna z uwzględnionych tam ulic nie posiadała klasy skutkującej wyrysowaniem na planie linii rozgraniczających. Zgodnie z opisem, funkcją dominującą terenu było budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z wszelkimi funkcjami związanymi z obsługą terenów mieszkaniowych i mieszkańców w zakresie, między innymi, komunikacji. Zapis ten uwzględniał więc poprowadzenie dróg na obszarze B10. Reasumując, działka nr 117/33 wg stanu na dzień 29 października 1998 r. leżała na terenie stanowiącym drogę.

Analogiczne przeznaczenie szacowanej nieruchomości wskazała biegła w sporządzonym dla potrzeb przedmiotowej sprawy operacie. Ustalone przeznaczenie nieruchomości winno skutkować szacowaniem nieruchomości, zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 1 w związku z ust. 4 rozporządzenia, w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Jednakże biegła wskazała i wyjaśniła, że z uwagi na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami drogowymi o podobnych do nieruchomości wycenianej cechach, wyceny dokonano przyjmując transakcje gruntami o przeznaczeniu zgodnym z gruntami przyległymi do nieruchomości wycenianej, a zatem gruntami o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne, co pozostaje w zgodzie z § 36 ust. 4 rozporządzenia i z miejscowym planem (w opisanym wyżej planie zagospodarowania przestrzennego tereny przylegające do ulicy A stanowiły obszar przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie sposób konkluzji biegłej, zaakceptowanej przez organ podważać, również z uwagi na treść art. 134 § 2 p.p.s.a. Abstrahując od powyższego, a odnosząc się do argumentów strony o zaniżeniu wartości odszkodowania zaznaczyć należy, że co do zasady wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jest wyższa niż drogowych, i jest to fakt powszechnie znany, tak więc przyjęcie dla potrzeb wyceny, ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia gruntów przyległych jest niewątpliwie dla strony najkorzystniejsze z punktu widzenia wartości rynkowej.

Podsumowując, w sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji jak i sąd nie jest uprawniony do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Nadto, to autor operatu, nie zaś organ czy sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań.

Odnosząc się do podnoszonych przez stronę zarzutów, a dotyczących w szczególności zaniżenia wartości nieruchomości i odszkodowania poprzez odmowę zwrotu wieloletnich kosztów "towarzyszących", a wynikających z opłacanych podatków, nieodpłatnego użytkowania, realizacji infrastruktury technicznej w drodze bez pozwolenia strony, licznych wydatków i nakładów czynionych przez szereg lat przez rodzinę skarżącego i jego samego zaznaczyć należy, że wskazane kwestie były przedmiotem rozstrzygnięcia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który w prawomocnym wyroku z dnia 16 czerwca 2011 r. sygn. akt I SA/Łd 1562/10 wypowiedział się co do braku kompetencji organów orzekających w przedmiotowej sprawie w zakresie wykraczającym poza wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające (...), tym samym zgłaszane przez skarżącego żądania zwrotu ponoszonych wieloletnich kosztów i innych roszczeń nie wynikających z przywołanego przepisu nie mogły być przez sąd rozpatrywane w przedmiotowej sprawie. Inne zaś kwestie podnoszone w licznych pismach przez skarżącego a dotyczące, ogólnie rzecz ujmując nieprawidłowego, zdaniem strony, działania, czy to urzędników, czy sędziów, nie są materią badaną w ramach oceny zgodności z prawem kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Z tych wszystkich względów, zdaniem sądu, stanowisko organu zasługuje na uwzględnienie. Rozstrzygnięcie poprzedzone zostało wnikliwym postępowaniem dowodowym, w ramach którego sporządzono operat szacunkowy, oceniony w graniach wyznaczonych przez obowiązujące przepisy. Organy zasadnie wywiodły, iż operat jest spójny, logiczny, kompletny i może być dowodem w rozumieniu k.p.a. i przywołanych przepisów materialnych, w oparciu o które ustalona została kwota odszkodowania. Zaskarżona decyzja spełnia wszelkie wymagania związane ze składnikami decyzji i jej uzasadnieniem, a jej wydanie nastąpiło w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa po wnikliwym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego.

Biorąc pod uwagę powyższe, wobec tego, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi wobec braku podstaw do jej uwzględnienia.

A.B.