Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2350/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 2, art. 145 par. 1 pkt 1 lit a - c i pkt 2, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 175 ust. 1 - 3, art. 174 ust. 3, art. 151 ust. 1, art. 194 ust. 1b i ust. 2, art. 178 ust. 1 i 2, art. 157 ust. 1, art. 158
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 97 par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Grzelak Sędzia WSA Aneta Lemiesz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Jarosław Kielczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie wymierzenia kary dyscyplinarnej rzeczoznawcy majątkowemu oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej "Minister", "organ") utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r. orzekającej o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. (dalej "strona", "skarżący") kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

Decyzje zostały wydane w następujących okolicznościach faktycznych oraz stanie prawnym.

Pismem z dnia 18 maja 2016 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego M. S. o wszczęciu wobec niego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Sąd Rejonowy dla [...] w piśmie z dnia 9 maja 2016 r. Jednocześnie akta przedmiotowej sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej: "KOZ") w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Sąd Rejonowy dla [...] zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego następujących opracowań:

1. "Operat szacunkowy nieruchomości komercyjnej zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym. Adres nieruchomości: [...], ul. [...]. Działka nr ewid. [...] o pow. 841 m2. KW nr [...]". Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] maja 2013 r. Celem wyceny (według operatu szacunkowego) było "określenie aktualnej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości zabudowanej dla celów sprzedaży przez Syndyka". Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości wynosi 481 180 zł.

2. "Operat szacunkowy. Adres nieruchomości: [...] Gm. [...] ul. [...] lokal użytkowy [...]. Księga wieczysta KW nr [...]". Operat został sporządzony w dniu [...] maja 2013 r. Celem wyceny (według operatu szacunkowego) było "określenie aktualnej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży lokalu użytkowego wraz z piwnicą i udziałem w częściach wspólnych budynku i współudziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu dla celów sprzedaży przez Syndyka". Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości wynosi 345 140 zł.

3. "Wycena nieruchomości. K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w [...] przy ul. [...], wg stanu na [...] grudnia 2012 r." Opracowanie w formie operatu szacunkowego zostało sporządzone w dniu [...] kwietnia 2013 r. Celem wyceny (według operatu szacunkowego) było "określenie aktualnej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży składników majątku służącego do prowadzenia działalności gospodarczej Przedsiębiorstwa pod nazwą K. sp. z o.o. w [...] w rozumieniu art. 551 K.C. dla celów sprzedaży przez Syndyka". Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości wynosi 9 320 180 zł.

Sąd Rejonowy dla [...] zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu dopuszczenia się następujących czynów, przedstawionych w piśmie Prokuratury Okręgowej [...] w [...] z dnia 15 stycznia 2016 r. :

1. Poświadczenie nieprawdy w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] maja 2013 r. co do okoliczności mających znaczenie prawne poprzez zaniżenie wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 481 180 zł, podczas gdy jej wartość rynkowa określona w opinii biegłej powołanej w śledztwie wynosiła nie mniej niż 1 968 000 zł. Nieruchomość ta została zbyta w toku postępowania upadłościowego za kwotę 481 180 zł.

2. Poświadczenie nieprawdy i istotne zaniżenie wartości rynkowej przedsiębiorstwa pod nazwą K. sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w [...] w dokumencie zatytułowanym "[...]" Załącznikiem do tego dokumentu jest opracowanie sporządzone w formie operatu szacunkowego w dniu [...] kwietnia 2013 r., zatytułowane "[...]".

3. Zaniżenie wartości lokalu użytkowego położonego w [...] przy ul. [...] w opracowaniu sporządzonym w dniu [...] maja 2013 r. zatytułowanym "[...]".

Minister Infrastruktury i Budownictwa w decyzji z dnia [...] czerwca 2017 r., na podstawie wyniku postępowania wyjaśniającego, orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

Pismem z dnia 20 lipca 2017 r. M. S. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Po analizie wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz po zapoznaniu się z całością akt sprawy, Minister Infrastruktury i Budownictwa zwrócił się pismem z dnia 7 sierpnia 2017 r. do KOZ o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie M. S.. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w zakresie całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, KOZ stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy M. S. naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych przedmiotowym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018 r., poz. 121 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Dlatego też KOZ wystąpiła o wymierzenie kary M.S. w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku, na podstawie 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n..

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów postawionych przez skarżącego, Minister stwierdził, co następuje.

Przedmiotem prowadzonego postępowania zostały objęte czynności dokonane przy sporządzaniu dwóch operatów szacunkowych i jednej wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu tych opracowań zastosował podejście dochodowe, metodę inwestycyjną i technikę kapitalizacji prostej, ponadto w przypadku lokalu użytkowego dodatkowo podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej i wówczas jako końcowy wynik wyceny podał średnią arytmetyczną z wartości określonych przy zastosowaniu obu wymienionych wyżej podejść.

Minister ustalił, że jako zleceniodawcę wszystkich wycen rzeczoznawca majątkowy wskazał S. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w [...] przy ul. [...]. Jako cel wycen podał "określenie aktualnej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży (dla celów sprzedaży przez Syndyka)".

Dalej organ wskazał, że w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej zbadano, czy rzeczoznawca majątkowy M. S. wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 u.g.n.. Oceniając czynności rzeczoznawcy majątkowego M. S. udokumentowane w opracowaniu "[...]" ograniczono się do oceny jedynie czynności związanych z szacowaniem nieruchomości.

Następnie zostało stwierdzone, że w każdym z trzech operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy M. S. jako podstawę dokonanych wycen wskazał "wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży". Tymczasem przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe (Dz. U. z 2017 r., poz. 2344 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonywania przedmiotowych opracowań, nie regulowały, ani też nie wskazywały, jaką wartość należy przyjąć do oszacowania majątku upadłego, w tym wartość nieruchomości stanowiących składniki masy upadłości. Przepisy tej ustawy nie wymieniają "wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży", na którą powoływał się M. S. Tego rodzaju wartości nie przewidują również inne obowiązujące przepisy prawne. W związku z tym przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania upadłościowego prowadzonego przez syndyka, rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., która to wartość stanowi podstawę ustalenia przez syndyka ceny wywoławczej sprzedaży w przetargu. M. S. powołał się wprawdzie na definicję wartości rynkowej z u.g.n., lecz przytoczył jej nieaktualną treść. Od dnia 22 września 2004 r. do dnia 31 sierpnia 2017 r. obowiązywał bowiem art. 151 ust. 1 w brzmieniu zmienionym przez art. 1 pkt 99 lit a ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowiła "najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń (...)". Ponadto organ wskazał, że następstwem nieprawidłowego posługiwania się pojęciem "wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży" było zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego "współczynnika wymuszonej sprzedaży" w wysokości 0,50. Zastosowanie tego współczynnika rażąco pomniejszyło oszacowane wartości rynkowe nieruchomości położonych przy ul. [...] i ul. [...]. Rzeczoznawca majątkowy przyjął również "współczynnik pustostanów" na rażąco niskim poziomie, odpowiednio w wysokości 0,25 dla nieruchomości przy ul [...] oraz 0,45 (część handlowo-biurowo-usługowa) oraz 0,65 (część hotelowo-gastronomiczna) dla nieruchomości przy ul. [...]. M. S. w żaden sposób nie uzasadnił przyjętych obliczeń dla "współczynników pustostanów". Pomylił to pojęcie ze "współczynnikiem wykorzystania wynajmowanej powierzchni" i nie wspomniał o ewentualnych stratach spowodowanych zaległościami w płatnościach czynszu. Przy wycenie nieruchomości położonej przy ul. [...] rzeczoznawca majątkowy zastosował również dodatkowo współczynnik zmniejszający stawkę czynszu w wysokości 25% ze względu na "specyficzną grupę klientów". Zastosowanie ww. współczynników skutkowało drastycznym zaniżeniem wartości szacowanych nieruchomości. Ponadto organ zauważył, że wobec tego należy stwierdzić, ze rzeczoznawca majątkowy naruszył przepis art. 151 ust. 1 u.g.n., jak również przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie"), poprzez niezamieszczenie informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny, w tym niewskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych.

Minister wskazał, że we wszystkich operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy M. S. zastosował do wyceny podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Na podstawie § 9 ust. 1 rozporządzenia przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. W myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. Zgodnie z § 12 rozporządzenia w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Z kolei przepis § 13 rozporządzenia stanowi, że w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

Organ uznał, że z § 12 i § 13 rozporządzenia wynika, że określanie stóp kapitalizacji na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym stosuje się wówczas, gdy nie jest możliwe ich ustalenie na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych. M. S. nie wykonał żadnych czynności prowadzących do ustalenia stóp kapitalizacji na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, przy czym zaznaczono, że wykonane w tym zakresie czynności są niezgodne z przepisami rozporządzenia. Stopy dyskontowe i stopy kapitalizacji oraz wielkość prognozowanych dochodów przyjmowane do określenia wartości rynkowej nieruchomości powinny odzwierciedlać poziom realny, a nie nominalny. Dochody oraz stopy określa się bowiem z pominięciem inflacji. Rzeczoznawca majątkowy M. S. obliczył stopę dyskontową (r) jako iloczyn stopy (rr) nazwanej przez niego "realną", ryzyka finansowego (rf) i ryzyka operacyjnego (ro). Napisał, że "stopa zwrotu z inwestycji nieryzykownych określona została na poziomie rentowności obligacji skarbowych 10-letnich. Wynikająca z obliczeń przeciętna realna rentowność obligacji 10-letnich na poziomie 5,9 % została przyjęta jako realna stopa zwrotu z inwestycji nieryzykownych". W przedmiotowych operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, które emisje obligacji były podstawą tych ustaleń. Podana przez niego stopa procentowa nie może być stopą realną. Na przykład z listu emisyjnego nr [...] Ministra Finansów z dnia [...] kwietnia 2013 r. w sprawie emisji emerytalnych dziesięcioletnich oszczędnościowych obligacji skarbowych oferowanych w sieci sprzedaży detalicznej wynika, że stopę procentową dla poszczególnych okresów odsetkowych oblicza się na podstawie wzoru: r=i+m, gdzie i to stopa wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych przyjmowana dla 12 miesięcy i ogłaszana przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w miesiącu poprzedzającym pierwszy miesiąc danego okresu odsetkowego (w przypadku gdy i < 0 przyjmuje się że i = 0), a m to marża odsetkowa w danym okresie odsetkowym. Marża odsetkowa m w pierwszym okresie odsetkowym wynosiła w tym przypadku 3,00 %, zaś w następnych rocznych okresach odsetkowych ustalono marżę w wysokości 1,50 %. Z powyższego przykładu wynika, że rzeczoznawca majątkowy ustalił parametr rr na poziomie nominalnym, a nie realnym, co wpłynęło na rażące zawyżenie obliczonej stopy dyskontowej (r), niezależnie od innych popełnionych przy tym błędów i niezrozumiałych czynności przy jej obliczaniu. Rzeczoznawca majątkowy określił parametr rf, nazwany przez niego ryzykiem finansowym, na poziomie 1,75 w przypadku wyceny lokalu użytkowego przy ul. [...] i nieruchomości przy ul. [...] oraz na poziomie 1,45 w przypadku wyceny nieruchomości przy ul. [...] (wbrew wcześniejszym zapisom w operacie szacunkowym, również w tym przypadku przyjął ostatecznie rf = 1,75 do obliczenia r). Wcześniej rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, że "Ryzyko finansowe – dodatek za ryzyko inwestowania w nieruchomości, przyjmowany jest najczęściej jako współczynnik 1,2 do 1,8, a nawet 2,0". Następnie wymienił cztery poziomy tego parametru (1,2; 1,5;, 1,8 oraz 2,0) i stwierdził, że wynikają one z "popytu na nieruchomość". Rzeczoznawca majątkowy nie wskazał przy tym ani podstaw przyjętych założeń, ani nie wyjaśnił przyjęcia do obliczeń ryzyka finansowego (rf) w wysokości 1,75. Na temat ryzyka operacyjnego (ro) rzeczoznawca majątkowy napisał, że jest to "dodatek za ryzyko (charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów nieruchomości), uwzględniający warunki ich funkcjonowania, zaufanie rynkowe do nieruchomości, udział w rynku i stosunki konkurencyjne". Wymienił trzy poziomy tego parametru: niskie ryzyko (1,1), średnie ryzyko (1,3) i wysokie ryzyko (1,5). Do obliczenia r przyjął współczynniki: 1,45 (w operatach dotyczących nieruchomości przy ul. [...] i przy ul. [...]) oraz 1,485 (w operacie dotyczącym nieruchomości przy ul. [...]).

W ocenie organu przyjęte wielkości współczynników są niezrozumiałe. Rzeczoznawca majątkowy uzależniał je od "perspektyw rozwoju nieruchomości", "prawdopodobieństwa napotkania bariery popytu na wykorzystanie potencjału nieruchomości", "zdolności do generowania dochodu oraz tendencji prawdopodobieństwa napotkania bariery popytu na wykorzystanie potencjału nieruchomości" oraz "udziału w rynku i stosunków konkurencyjnych". W operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy nie wskazał, co było podstawą tych ustaleń oraz jaki jest ich związek z rynkami nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych położonych w [...] w [...], [...] i [...] oraz wymaganiami § 12 i § 13 rozporządzenia. Nie jest więc możliwe ustalenie, co te formuły mogłyby oznaczać. M. S. powinien przy obliczaniu stopy dyskontowej uwzględnić stopień ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, a następnie określić stopę kapitalizacji na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca nie wykonał jednak tych czynności, a zamiast tego mnożył nieprawidłowo i w niezrozumiały sposób określone parametry, uzyskując stopy dyskontowe (r) na rażąco zawyżonym poziomie (15,00 % oraz 15,50 %), bez związku z realiami rynkowymi. Oznacza to, że w niewłaściwy sposób uwzględnił stopień ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Nie zastosował modelu addytywnego, tj. do stopy bazowej nie dodał premii za ryzyko finansowe i premii za ryzyko operacyjne, lecz zamiast tego te trzy stopy procentowe przemnożył przez siebie. Przy zastosowaniu modelu addytywnego (sumowania składników ryzyka) stopa kapitalizacji - według pozostałych założeń rzeczoznawcy – wyniosłaby nie 15,00 % lecz 9,15 % i w rezultacie dałaby znacznie wyższe wyniki oszacowania. Rzeczoznawca majątkowy w żadnym z operatów szacunkowych nie określił stopy kapitalizacji lub współczynnika kapitalizacji, do czego był zobowiązany przepisem § 9 ust. 1 rozporządzenia. Poprzestał na obliczeniu stopy dyskontowej, co oznacza, że nie odróżnia tych pojęć i nie zna podstawowych zasad wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Tym samym rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy § 9 ust. 1 i 3, § 12 oraz § 13 rozporządzenia. Naruszył również § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez nieprzeprowadzenie odpowiedniej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Brak informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny, w tym niewskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych w zakresie określania stóp dyskontowych stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Organ wskazał ponadto, że wycena lokalu użytkowego położonego przy ul. [...] została sporządzona przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej, podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do analizy zbiór 15 lokali użytkowych, sprzedanych w okresie od kwietnia 2011 r. do grudnia 2012 r. Nieodpowiednio do stanu prawnego szacowanej nieruchomości wskazał jako rodzaj badanego rynku "rynek praw do lokali użytkowych będących ograniczonymi prawami". Nie opisał lokali przyjętych do analizy porównawczej, wskazując jedynie, że wszystkie usytuowane są w [...]. Nie podał nawet nazw ulic, przy których są zlokalizowane. Nie można więc ocenić, czy ich lokalizacja jest adekwatna do przedmiotu wyceny. Osiedle [...], w którym znajduje się wyceniany lokal, ma wyjątkową renomę, nie tylko w dzielnicy [...], ale na obszarze całego miasta, czego rzeczoznawca majątkowy nie zauważył, nie znając specyfiki warszawskiego rynku nieruchomości. O położeniu obiektów porównawczych nie można również wnioskować na podstawie opisów lokali o ekstremalnych cenach jednostkowych. Rzeczoznawca majątkowy napisał jedynie, że lokal o cenie minimalnej znajduje się wśród zabudowy mieszkaniowej, a jego położenie "określono słabe – dalekie sąsiedztwo o funkcji przemysłowej i usługowej". Położenie lokalu o cenie maksymalnej opisał jako "wśród zabudowy mieszkaniowo-usługowej w pasażu handlowym. Położenie określono b. dobre – bliskie sąsiedztwo punktów o funkcji przemysłowej i usługowej". Także opis stanu określonego jako bardzo dobre w zakresie cechy rynkowej "położenie" jest enigmatyczny i nie wyjaśnia usytuowania lokali porównawczych na obszarze dzielnicy. Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował ten stan jako "przy głównych ulicach, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych., obiektów oświatowych, strefa centralna bliskie sąsiedztwo punktów o funkcji przemysłowej, handlowej i usługowej, teren ogrodzony, estetyka terenu bardzo ładna". W opisanym wyżej kontekście zupełnie niezrozumiałym jest ocena szacowanego lokalu w zakresie cechy rynkowej "położenie" jako dobre/słabe przy gradacji ocen tego atrybutu bardzo dobre, dobre, słabe. Wielkości współczynników korygujących określone przez rzeczoznawcę majątkowego nie odpowiadają przyjętym wcześniej stanom cech rynkowych i ocenom przedmiotu wyceny w zakresie ustalonych atrybutów. Dokonane w trakcie postępowań wyjaśniających ustalenia dowodzą, że analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nie spełnia wymagań § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Naruszony został również § 55 ust. 2 rozporządzenia poprzez niewskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i przyjętych rozwiązań merytorycznych.

Organ wskazał ponadto, że przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia nie przewidują obliczenia średniej z wartości określonych przy zastosowaniu dwóch różnych podejść, jak to uczynił rzeczoznawca majątkowy. W ocenie organu takie postępowanie nie znajduje racjonalnego wytłumaczenia.

Dodatkowo organ zwrócił uwagę na fakt, iż M. S. przy określaniu stawki czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym przyjął do porównań 30 nieruchomości będących przedmiotem najmu, z których większość jest niepodobna do wycenianej nieruchomości. Są to bowiem centra logistyczne, w tym również położone pod [...]. Duża rozpiętość stawek czynszu stanowi również potwierdzenie, że dobór materiału porównawczego jest niewłaściwy. Tym samym rynkowa stawka czynszu określona na tej podstawie jest niewiarygodna. Powyższe świadczy o naruszeniu przez rzeczoznawcę majątkowego przepisu § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez niewłaściwie przeprowadzoną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Ponadto organ stwierdził, że w operacie szacunkowym dotyczącym nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz ul. [...] rzeczoznawca majątkowy podał daty [...] maja 2013 r., natomiast w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2013 r. dotyczącym nieruchomości przy ul. [...] stan nieruchomości określił na dzień [...] grudnia 2012 r. Z przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe wynika, ze stan wycenianej nieruchomości powinien być przyjęty na dzień wydania postanowienia sądu o ogłoszeniu upadłości. W przypadku dwóch pierwszych nieruchomości powinien to być dzień [...] września 2012 r., natomiast dla trzeciej nieruchomości – [...] lipca 2007 r. M. S. nie wyjaśnił, dlaczego przyjął inne daty określenia stanu wycenianych nieruchomości. Naruszył tym samym przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Organ, odnosząc się do zarzutów podniesionych we wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy, uznał je za bezzasadne.

Minister podniósł, że M. S. podczas sporządzenia przedmiotowych opracowań naruszył w sposób rażący przepisy prawa. Zakres sprzeczności i błędów jest bardzo szeroki i w ten sposób podważa wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego. Sposób oszacowania dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego spowodował rażące pomniejszenie wartości rynkowych nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca wskazał nieprawidłowe daty określenia stanu nieruchomości oraz popełnił inne wskazane błędy metodologiczne. W ocenie organu świadczy to o niedostatecznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, którą powinien uzupełnić w okresie zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku. Uwzględniając całość zgromadzonego w aktach materiału dowodowego, a także zakres naruszenia przepisów prawa i ciężar gatunkowy naruszeń, organ stwierdził, że kara wymierzona na podstawie art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. będzie najbardziej właściwa w przedmiotowej sprawie.

Od powyższej decyzji M. S. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Zaskarżył przedmiotową decyzję w całości oraz zarzucił:

1) naruszenie art. 198a u.g.n. w zw. z art. 194 ust. 1c w zw. z 1b u.g.n. poprzez niezastosowanie i nieumorzenie postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, w sytuacji, gdy nastąpiło przedawnienie karalności czynu

2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez nierzetelne przeprowadzenie postępowania dowodowego, w tym brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, dokonanie wybiórczej, niedokładnej oceny dowodów oraz pominięcie lub też dokonanie fragmentarycznej tylko oceny wyjaśnień obwinionego i dowodów z dokumentów takich jak: pismo Sądu Rejonowego dla [...] Wydział [...] z dnia [...] marca 2018 r. ws. o późniejszej sygn. [...] i postanowienie Sądu Rejonowego dla [...]Wydział [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r., sygn. akt [...], a w konsekwencji nieprawidłowe i sprzeczne z dowodami, m.in. z w/w pismami, ustalenie, że obwiniony sporządził operaty wykorzystane w postępowaniu przed Sądem Rejonowym dla [...] Wydział [...] o sygn. akt [...];

3) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy – art. 97 § 1 kpa poprzez niezawieszenie postępowania w sytuacji, gdy istniało istotne zagadnienie wymagające rozstrzygnięcia w postępowaniu karnym (będącym na etapie przygotowawczym), od którego to zależało istnienie przesłanek ukarania w postępowaniu w sprawie odpowiedzialności zawodowej;

4) naruszenie prawa materialnego – art. 157 u.g.n. w zw. z art. 194 ust. 1a u.g.n. poprzez nieprawidłowe uznanie się za organ właściwy do merytorycznej oceny operatu szacunkowego sytuacji, gdy ocena taka jest dokonywana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a także samodzielne dokonanie takiej oceny oraz niezwrócenie uwagi na to, że błędnie opinii organizacji zawodowej nie zasięgnął uprzednio organ zawiadamiający Ministra o przewinieniu rzeczoznawcy;

5) naruszenie prawa materialnego – art. 6, art. 7 i art. 8 § 1 kpa w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. oraz art. 194 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 175 ust. 1-3 u.g.n. i w zw. z art. 7 i art. 4 pkt 6 u.g.n. poprzez ich błędne niezastosowanie i uznanie się za organ kompetentny do wyceny nieruchomości na potrzeby prowadzonego postępowania ws. odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego i dokonanie takiej wyceny, a następnie przyjęcie jej jako prawidłowej wartości i punkt odniesienia do oceny prawidłowości badanego operatu w sytuacji, gdy żaden przepis prawa nie przyznaje Ministrowi ani Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych uprawnienia do dokonywania takich samodzielnych wycen nieruchomości;

6) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy – art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 7 u.g.n. i art. 4 pkt 6 poprzez niepowołanie w toku postępowania biegłego w zakresie wyceny nieruchomości w celu wyliczenia – weryfikacji kwoty określonej w badanym operacie jako wartość nieruchomości, a w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie podanej przez Komisję kwoty wyceny nieruchomości jako kwoty prawidłowej i nieustalenie prawidłowości wartości nieruchomości podanej w badanym operacie;

7) naruszenie prawa materialnego – art. 175 u.g.n. w zw. z art. 178 § 1 i 2 u.g.n. poprzez ich błędne zastosowanie w sytuacji, gdy rzeczoznawca majątkowy nie dokonał naruszeń, za które mógłby ponieść odpowiedzialność zawodową.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinął i szczegółowo uzasadnił wskazane zarzuty, na końcu wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji w całości i umorzenie postępowania administracyjnego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ administracji, ponadto wniósł o zasądzenie kosztów postępowania od organu administracji na swoją rzecz.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując na nietrafność podniesionych zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1207 t.j.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) - dalej "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem, nie zaś według kryteriów słuszności. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, lub ewentualnie ustalenie, że decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c oraz pkt 2 p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. o utrzymaniu w mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2017 r. orzekającej o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego M. S. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

Sposób postępowania rzeczoznawców przy wykonywaniu przez nich czynności zawodowych wyznacza przepis art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej "u.g.n."), który stanowi, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a (t.j. m.in. dokonywanie określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością), zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Zalecenie stosowania ww. zasad dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Natomiast kwestie techniczne wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, dalej: "rozporządzenie").

Szczególnie istotnymi dla oceny niniejszej sprawy są przepisy, których dyspozycję naruszył skarżący:

- § 9 ust. 1 i 3 rozporządzenia, które stanowią, że przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji, natomiast wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości;

– § 12 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej;

– § 13 rozporządzenia, który przewiduje, że w przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych;

– § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, zgodnie z którym w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

– § 55 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Dokonując oceny wydanych w sprawie skarżącego decyzji, należało więc rozstrzygnąć, czy w postępowaniu administracyjnym wykazano, że jako osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy sporządzeniu określonego operatu szacunkowego, postępował zgodnie z dyrektywami wynikającymi z art. 175 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia.

Organ w skarżonej decyzji wskazał na szereg błędów przy sporządzaniu opracowań będących przedmiotem kontroli, wskazujących zarówno na nieznajomość obowiązujących przepisów prawa, jak i błędnie przyjętej metodyki pracy. Wszystkie popełnione błędy miały doprowadzić do obniżenia szacowanej wartości rynkowej nieruchomości. Sąd, po zapoznaniu się z argumentacją organu w skarżonej decyzji, w pełni ją podziela. Wszystkie dostrzeżone przez KOZ naruszenia mają potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym sprawy. Zasadnym jest przytoczenie dostrzeżonych przez organ uchybień dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Pierwszym dostrzeżonym błędem było przytoczenie w każdym z trzech operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. nieaktualnej, nieobowiązującej już kilka lat przed sporządzeniem przedmiotowych operatów, definicji "wartości rynkowej".

Następnie w przedmiotowych operatach zostały przyjęte współczynniki, które spowodowały znaczące obniżenie szacowanej nieruchomości, jak chociażby "współczynnik wymuszonej sprzedaży" w wysokości 0,50, czy "współczynnik pustostanów", odpowiednio w wysokości 0,25 dla nieruchomości przy ul [...] oraz 0,45 (część handlowo-biurowo-usługowa) oraz 0,65 (część hotelowo-gastronomiczna) dla nieruchomości przy ul. [...]. Nie wiadomo dlaczego wysokość tych współczynników rzeczoznawca majątkowy ustalił na takim poziomie. Ponadto wyceniając nieruchomość położoną przy ul. [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął kolejny współczynnik zmniejszający stawkę czynszu w wysokości 25% ze względu na "specyficzną grupę klientów". Były to pojęcia zastosowane dowolnie przez rzeczoznawcę majątkowego, bez należytego umocowania w obowiązujących przepisach prawa, jak również bez odpowiedniego uzasadnienia dokonanego przez samego rzeczoznawcę. Błędy te naruszają zarówno treść art. 151 ust. 1 u.g.n., jak również przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Istotnym błędem było niewłaściwie przeprowadzenie analizy rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, gdyż rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości niepodobne do nieruchomości szacowanych, nieodpowiednie do stanu prawnego szacowanej nieruchomości, co bezpośrednio wpłynęło na wynik końcowy. Uchybienia w tym zakresie są najbardziej znaczące przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Podejście porównawcze polega bowiem na porównaniu nieruchomości podobnych, gdy te nieruchomości nie są podobne, to cały proces wyceny można uznać za wadliwy, a wynik wyceny za błędny.

Dodatkowo - jak zauważył organ - nie opisano nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej.

Poza tym rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo określił stan szacowanych nieruchomości, bowiem przyjął inne daty określenia stanu nieruchomości niż wynika to z przepisów. Popełnił też błędy metodologiczne, gdyż nie ustalił stóp kapitalizacji na podstawie rynków nieruchomości, przystąpił od razu do obliczenia stóp na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, co jest niezgodne z przepisami prawa. Niemniej istotnym błędem było posługiwanie się przez rzeczoznawcę majątkowego pojęciami, które nie miały odzwierciedlenia w przepisach prawa.

Tak więc działanie rzeczoznawcy naruszyło szereg przepisów rozporządzenia, wskazujących na sposób przeprowadzania prawidłowej wyceny, w tym § 9 ust. 1 i 3, § 12, § 13, § 56 ust. 1 pkt 7 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia.

Sąd nie znalazł podstaw do podważenia oceny zawartej w zaskarżonej decyzji, bowiem organ wyczerpująco wyjaśnił okoliczności faktyczne sprawy, a zaskarżoną decyzję wydał na podstawie zebranego materiału dowodowego. Zaskarżona decyzja została uzasadniona w sposób przekonujący i jasny, zarówno co do stanu faktycznego jak i prawnego sprawy. W ocenie Sądu, organ przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa procesowego oraz prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego.

Skarżący zaś ani w skardze, ani wcześniej w postępowaniu przed organem, w którym brał czynny udział, nie zdołał zakwestionować wykazanych przez organ podstaw nałożenia na niego kary dyscyplinarnej.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego, na wstępie należy wskazać na treść art. 194 ust. 1c u.g.n., który stanowi, że nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności. Przedmiotowe operaty szacunkowe zostały sporządzone w dniach [...] kwietnia 2013 r., [...] maja 2013 r. oraz [...] maja 2013 r., natomiast Minister Infrastruktury i Budownictwa otrzymał stosowną informację w dniu [...] grudnia 2015 r., czyli przed upływem wskazanego terminu. Taką bowiem (m.in.) datę noszą adnotacje pracowników Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa znajdujące się na piśmie P. N., Zastępcy prokuratora Okręgowego [...] w [...] z dnia 27 listopada 2015 r., w którym wniesiono o wszczęcie postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej wobec skarżącego.

Podnoszenie przez skarżącego okoliczności, że termin ten powinien być liczony od uzyskania informacji od Sądu Rejonowego dla [...], nie jest zasadne. Co prawda art. 194 ust. 1b u.g.n. wskazuje, że w przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych, wyznaczonych lub ustanowionych przez sąd, prokuratora lub komornika, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd lub prokuratora, jednakże jak sam skarżący twierdzi, jego opracowania nie były wykorzystane przed sądem, dlatego też przepis ten nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu wszczyna się z urzędu (z zastrzeżeniem art. 194 ust. 1b u.g.n.) choć sygnałem do tego wszczęcia może być wniosek osoby (lub innego organu), która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy w swojej sprawie.

Drugi podniesiony przez skarżącego zarzut także nie może zostać uwględniony. Zgodnie z art. 194 ust. 2 u.g.n. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1-3 u.g.n., czyli wykonywania czynności rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z przewidzianymi zasadami. Jest to podstawowe zadanie KOZ - która w przypadku naruszenia wskazanych zasad - dokonuje stosownych ustaleń. Istotny i wystarczający jest sam fakt naruszenia tych zasad. Tymczasem ten zarzut skargi zdaje się pomijać ww. bezsporne fakty ustalone w toku postępowania i koncentruje się przede wszystkim na próbie wykazania, że skarżący nie sporządzał opracowań wykorzystanych na potrzeby postępowania sądowego. Zdaniem Sądu stanowisko skarżącego nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem to w stosunku do niego jako rzeczoznawcy zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W postępowaniu dyscyplinarnym dotyczącym rzeczoznawcy majątkowego nie jest badana okoliczność przeznaczenia przedmiotowych operatów. Okoliczność, czy zostały one wykorzystane na potrzeby postępowania sądowego nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia. Dlatego też i ten zarzut należy uznać za bezzasadny.

Zarzut trzeci sformułowany przez skarżącego wskazuje na naruszenie art. 97 § 1 kpa. Sąd po lekturze treści skargi domyśla się, że dotyczy to punktu 4 tego artykułu, który stanowi, że organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Jednakże w ocenie Sądu sam fakt toczącego się postępowania karnego w sprawie o podobnym zakresie nie stanowi przesłanki do zawieszenia postępowania administracyjnego, w przypadku, gdy organ może wydać decyzję po dokonaniu niezbędnych samodzielnych ustaleń i ocen (podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 18.04.2000 r. sygn. akt V SA 1701/99, LEX nr 79244; oraz z dnia 15.04.2010 r., sygn. akt II OSK 538/09, LEX nr 597675). W przedmiotowej sprawie organ miał możliwość przeprowadzenia postępowania na podstawie obowiązujacych przepisów, co też uczynił, dlatego zarzut skarżącego jest bezzasadny.

Natomiast zarzuty skarżącego - od czwartego do szóstego - dotyczą właściwości oraz kompetencji Ministra oraz KOZ. Odnosząc się do tych zarzutów, należy wskazać, że przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. dotyczy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Kompetencje w tym zakresie zostały powierzone organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o którym mowa w art. 178 u.g.n., dotyczy wypełniania przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków, o których mowa w art. 158 i art. 175 u.g.n. Jak wynika z powyższego oba postępowania dotyczą różnych zagadnień, bowiem w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie weryfikuje się operatu szacunkowego, lecz ocenia się wyłącznie czynności szacowania wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego w kontekście obowiązków nałożonych na niego w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Są to więc dwa odrębne postępowania, dotyczące różnych zagadnień i tym samym ocena prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, dokonana w trybie art. 157 u.g.n. nie przekłada się na możliwość prowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Podobnie, w przypadku stwierdzenia naruszeń prawa, dokonywanie wycen i powoływanie biegłych dla celów postępowania wydaje się zbędne, biorąc pod uwagę ustalenia wynikające z porównania przedmiotowych operatów szacunkowych z obowiązującymi przepisami.

W zarzucie siódmym skarżący wskazuje, że nie dokonał naruszeń, za które mógłby ponieść odpowiedzialność zawodową. Jak wskazano wyżej, twierdzenie skarżącego o takiej treści jest nieuprawnione. W uzasadnieniu decyzji wyartykułowano wyraźnie naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Skoro zaś wycena została sporządzona niezgodnie z przepisami prawa, to jest to jednoznaczne, że rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie zaś powyższego - zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n. - skutkuje poniesieniem przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialności zawodowej, polegającej na orzeczeniu przez organ jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2. u.g.n.

Sąd nie ma wpływu na rodzaj zastosowanej kary. Bada tylko prawidłowość postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez KOZ oraz postępowania organu wydającego zaskarżoną decyzję. Wybór kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego. Oczywiście, wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 u.g.n. nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie, tj. od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych, wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego. Orzeczenie o karze musi być więc następstwem precyzyjnego opisania zaistniałych i niebudzących żadnych wątpliwości naruszeń prawa ze wskazaniem konkretnego naruszonego przepisu. Należy wyjaśnić, na czym to naruszenie polegało, na czym polegało nie zachowanie należytej staranności, na czym polegało nie wywiązanie się ze wszystkich i jakich obowiązków nałożonych przepisami i w jaki sposób je naruszono. W zakresie orzekania o karze dyscyplinarnej nie jest wystarczające uzasadnienie hasłowe, ogólne, tak samo jak nie jest wystarczające tylko przytoczenie uchybień stwierdzonych przez inny organ. Innymi słowy organ, który karę orzeka, powinien uzasadnić, dlaczego orzeka karę taką a nie inną.

Uwzględniając powyższe - zdaniem Sądu - Minister wystarczająco uzasadnił orzeczoną wobec skarżącego - rzeczoznawcy majątkowego karę dyscyplinarną. Z uzasadnienia tego wynika, że spowodowana jest ona niedostateczną wiedzą rzeczoznawcy majątkowego, którą powinien uzupełnić w okresie zawieszenia uprawnień zawodowych, a także zakresem naruszenia przepisów prawa i ciężarem gatunkowym naruszeń, które organ należycie sprecyzował, a których konsekwencją jest ta kara.

W tej sytuacji Sąd uznał, że pociągnięcie skarżącego do odpowiedzialności zawodowej nie budzi zastrzeżeń. Ustalona we wskazany sposób sytuacja faktyczna i jej implikacje prawne uzasadniały zaś nałożenie na skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.