Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 683/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-04-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Tamara Dziełakowska po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2017 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 29 marca 2016 r., nr [...] przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga Gminy S. na decyzję Wojewody z dnia 29 marca 2016 r. nr [...] wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wnioskiem z dnia 13 lutego 2015 r. L. C., E. R., J. Z. i R. T. zwrócili się do Starosty W. o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], położoną w obrębie geodezyjnym nr [...] K., gmina S., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy S. z przeznaczeniem na poszerzenie drogi gminnej. Przejście to nastąpiło na podstawie decyzji Wójta Gminy S. z dnia 9 maja 2013 r. nr [...], mocą której zatwierdzono projekt podziału nieruchomości, będącej współwłasnością wnioskujących a oznaczonej jako działka nr [...], położonej w gminie S., obręb K., m.in. na działkę nr [...] oraz stwierdzono, że nowo utworzona działka nr [...] stanowiąca poszerzenie drogi gminnej (KDD) z mocy prawa przechodzi na własność Gminy S. z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 31 maja 2013 r. i, jak wskazali wnioskujący, pomimo podjętych prób uzgodnienia z Wójtem Gminy S. wysokości odszkodowania za działkę nr [...] do porozumienia nie doszło.

Starosta W. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, decyzją z dnia 15 września 2015 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 w związku z art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 1 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r .o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518), ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 44 063,00 zł (w tym dla J. Z. współwłaściciela w udziale 3/6 części - kwotę 22 031,51 zł zaś dla L. C., E. R. i R. T. współwłaścicieli w udziałach po 1/6 części - kwoty po 7 343,83 zł) za działkę nr [...], wskazując, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

Uzasadniając wydaną decyzję, Starosta wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustalił na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 marca 2015 r. operatu szacunkowego, który określa wartość nieruchomości zgodnie z zasadami wskazanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu rzeczoznawca wykazał, że na analizowanym rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, była wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami podobnymi a zakres cech posiadanych przez nieruchomości podobne o cenie minimalnej i maksymalnej umożliwił właściwe obliczenie wysokości współczynników korygujących. Biorąc pod uwagę fakt, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie przewidzianym pod drogę Starosta uznał, że oszacowana wartość odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym a oszacowana wartość 1 m2 gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną jakie na nim zanotowano. Na zarzuty stawiane wobec dokonanej wyceny przez Wójta Gminy S. rzeczoznawca odpowiedział w piśmie z dnia 26 marca 2015 r. wskazując, że jego rolą jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości i z tego powodu uzasadnione było rozszerzenie badania rynku na gminy sąsiednie w celu znalezienia nieruchomości podobnych. Na zarzuty stawiane wobec operatu przez wnioskujących rzeczoznawca udzielił odpowiedzi w piśmie z dnia 15 czerwca 2015 r. wyjaśniając, że w procesie sporządzania operatu odrzucił wszystkie transakcje rynkowe, zawarte na obszarze objętym analizą rynku, które były niepodobne do wycenianej, gdyż zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie cen w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Weryfikacji dokonał zaś poprzez analizę stanu nieruchomości podobnych oraz zapisów umów kupna – sprzedaży a informacje uzyskane przez niego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i nie mogą być przekazywane osobom trzecim.

Od decyzji Starosty W. odwołania złożyli L. C., E. R., J. Z. i R. T. oraz Wójt Gminy S..

L. C., E. R., J. Z. i R. T. domagali się zmiany decyzji organu I instancji i w konsekwencji ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] w kwocie 100 000 zł, podnosząc, że decyzja Starosty W. wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. oraz art. 88 § 1 k.p.a. - poprzez, pomimo uwzględnienia wniosku skarżących o zobowiązanie biegłego rzeczoznawcy do wydania uzupełniającej opinii z zakresu wyceny wartości spornej nieruchomości, zaakceptowanie bezprawnego uchylenia się biegłego od realizacji tego obowiązku a w konsekwencji przyjęciu za podstawę rozstrzygnięcia błędnych ustaleń faktycznych polegających na uznaniu, iż wartość przedmiotowej nieruchomość stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], której własność przeszła z mocy prawa na Gminę S. wynosi 44 063 zł. Odwołujący się podkreślili, że wycena rzeczoznawcy przyjmująca przeznaczenie przedmiotowej działki w ślad za ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. pod tereny ulic i dróg dojazdowych (oznaczenie KDD) jest nieprawidłowa i prowadzi do bezpodstawnego, gdyż naruszającego art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaniżenia jej wartości. Jak wskazali, działka nr [...] w chwili wydania decyzji z dnia 9 maja 2013 r. o zatwierdzeniu planu podziału działki nr [...], przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i tego rodzaju przeznaczenie winno być brane pod uwagę przy określeniu jej wartości celem ustalenia odszkodowania. Odwołujący się podnieśli również, że rzeczoznawca dokonał eliminacji szeregu transakcji dotyczących nieruchomości drogowych cechujących się wyższymi wartościami, nie wyjaśniając jednak z jakiego powodu taką decyzję podjął.

Wójt Gminy S. we wniesionym odwołaniu domagał się uchylenia decyzji Starosty W., podnosząc, że decyzja ta wydana została z naruszeniem:

- art. 129 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez przyjęcie przez organ I instancji jako dowód w sprawie operatu, którego analizy w pełni nie przeprowadził, mimo zgłaszanych do niego uwag strony;

- art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 153 i art. 154 oraz art. 4 pkt 16 tejże ustawy - poprzez błędne ustalenie ceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości spowodowane uwzględnieniem w całości operatu szacunkowego przedstawionego przez biegłego i uznaniem, iż wskazane do porównania wyceny nieruchomości są nieruchomościami podobnymi;

- art. 80 k.p.a. - poprzez pominięcie twierdzeń strony skarżącej i rozstrzygnięcie sprawy jedynie na podstawie operatu szacunkowego.

W ocenie Wójta oszacowana w operacie szacunkowym z dnia 30 marca 2015 r. wartość działki nr [...] jest wartością zawyżoną, do ustalenia której przyjęto transakcje z niepodobnych rynków regionalnych. Do wyceny nieruchomości drogowych konieczne jest zaś analizowanie wyłącznie rynku lokalnego.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 29 marca 2016 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty W z dnia 15 września 2015 r.

Uzasadniając zajęte stanowisko, Wojewoda wskazał na wstępie, że w toku postępowania odwoławczego uzyskał: od rzeczoznawcy majątkowego pismo z dnia 8 grudnia 2015 r., w którym rzeczoznawca stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 30 marca 2015 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz uznaną praktyką; od Wójta Gminy S. zaświadczenie z dnia 14 marca 2016 r., w którym stwierdził on, że działka nr [...] na dzień 9 maja 2013 r., zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy S. z dnia 25 października 2006 r. nr [...] przeznaczona była na poszerzenie publicznej drogi gminnej (symbol terenu KDD).

Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki zastosowania art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż: Wójt Gminy S. decyzją z dnia 9 maja 2013 r., po rozpatrzeniu wniosku skarżących, zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] m.in. na działkę nr [...] a decyzja ta stała się ostateczna w dniu 31 maja 2013 r.; na dzień wydania decyzji podziałowej, wydzielona działka nr [...], przeznaczona była pod drogę publiczną; zgodnie bowiem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. z dnia 25 października 2006 r. nr [...] działka ta znajduje się w jednostce terenu KDD – teren ulic i dróg dojazdowych; w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr [...], w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina S., a prawo to zostało ujawnione na podstawie decyzji podziałowej z dnia 9 maja 2013 r.

Wojewoda ocenił jednocześnie, nie wkraczając w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazał przy tym, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził w dniu 30 marca 2015 r. oględziny nieruchomości i wartość działki nr [...] określił na ten, natomiast stan i przeznaczenie nieruchomości określił na dzień 9 maja 2013 r. tj., na dzień wydania ostatecznej decyzji Wójta Gminy S. nr [...]. W operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo wskazał przedmiot, zakres i cel wyceny oraz przedstawił stan prawny nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej zawarty w księdze wieczystej nr [...]. Rzeczoznawca przedstawił również lokalizację, otoczenie oraz stan zagospodarowania nieruchomości. Wojewoda zaznaczył, że z analizy uwarunkowania planistycznego dokonanej przez biegłego wynika, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z jej alternatywnym przeznaczeniem, wynikającym z decyzji podziałowej. Rzeczoznawca przedstawił sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości, Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych na terenie gmin: S., L. oraz W., przeznaczonych pod drogi, przyjmując do analizy szczegółowej transakcje zawarte w okresie od 1 kwietnia 2013 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca wskazał przy tym, że w tym czasie "nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmiany cen". Ostatecznie rzeczoznawca przyjął do porównań trzynaście transakcji nieruchomościami oraz określił procentowy wpływ atrybutów cenotwórczych na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Na podstawie powyższego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod "drogi" we wskazanym powyżej okresie ceny nieruchomości podobnych przyjętych do porównań kształtowały się na poziomie od 18,00 zł do 70,00 zł za 1m2. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczony w toku porównania z nimi działek wycenianych współczynnik korygujący rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 m2 prawa własności działki nr 278/1 wynosi 44,02 zł/m2. Tym samym wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej działki o pow. 1 001 m2 wyniosła 44 062,54 zł. Zgodnie zaś z § 56 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy dokonał zaokrąglenia wartości oszacowanej nieruchomości do 44 063,00 zł.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że samo subiektywne przekonanie odwołujących się o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia ich wiarygodności a odwołujący się nie przedstawili aktualnej wyceny ani opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca w piśmie z dnia 8 grudnia 2015 r. wskazał, że sporządzając dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy, zastosował tryb postępowania opisany w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zgodnie z § 36 ust. 2 przeprowadził analizę rynku na terenie gminy S., L. i W., które znajdują się w granicach powiatu wejherowskiego tj. rynku lokalnego.

To rzeczoznawca majątkowy ze względu na posiadaną wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie zawodowe dokonuje wyboru metody obliczeń i dobiera odpowiednie nieruchomości podobne a organ nie może oceniać, czy biegły dobrał nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej w sytuacji kiedy mają tożsame z nią przeznaczenie a także w sytuacji, jeśli rzeczoznawca majątkowy uzasadni i wskaże, że nieruchomości te są podobne do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości a wskazywana przez skarżących umowa sprzedaży z dnia 5 grudnia 2013 r. nie może być podstawą ustalenia odszkodowania za działkę nr 278/1. Ponadto, w piśmie z dnia 4 maja 2015 r. rzeczoznawca ustosunkował się zarzutów strony wskazując, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale a zgodnie z art. 154 ust. 1 tej ustawy przeznaczenie określa się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu wydania decyzji podziałowej działka nr [...] przeznaczona była zaś w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na "poszerzenie publicznej drogi gminnej", co potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy S. z dnia 14 marca 2016 r.

Wojewoda zgodził się ze stanowiskiem Wójta Gminy S., że w uzasadnieniu decyzji Starosta powinien był odnieść się do dokonanej analizy operatu szacunkowego oraz przywołać stosowne przepisy, a nie tylko ograniczyć się do stwierdzenia, że "wyszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości określona została zgodnie z zasadami określonymi rozporządzeniem", przy czym uznał, że powyższe naruszenie nie ma wpływu na wynik sprawy i sporządzoną wycenę.

Celem sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego nie była analiza wzrostu lub spadku wartości nieruchomości wskutek jej przeznaczenia pod drogę a rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku, aby w operacie szacunkowym zestawiać wszystkie nieruchomości, jakie wziął początkowo do analizy a które okazały się niepodobne do nieruchomości wycenianej. Ponadto, informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową i nie mogą być przekazywane osobom trzecim.

We wniesionej do Sądu skardze Gmina S. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji Wojewody jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty W., podnosząc, że decyzje te wydane zostały z naruszeniem:

- art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. - poprzez rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób wybiórczy i oparcie swych ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 18 lutego 2015 r. z całkowitym pominięciem, że skarżąca zgłosiła szereg różnego rodzaju zastrzeżeń, uchybień i wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii, a wątpliwości te nie zostały w sposób logiczny i jednoznaczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego;

- art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez zupełnie dowolne uznanie przez organ odwoławczy, że zarzuty strony skarżącej, że oszacowana wartość nieruchomości jest zawyżona jest jedynie subiektywnym przekonaniem Wójta Gminy S. niepopartym żadnymi dowodami, podczas gdy strona skarżąca na poparcie swoich twierdzeń przedstawiła m.in. zestawienie 20 transakcji przedstawiających realny poziom cen na rynku nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi dojazdowe położone na terenie Gminy S.;

- art. 7 k.p.a., art. 75 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. - poprzez zupełnie dowolne uznanie przez organ odwoławczy, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej były w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowe, podczas gdy organ w takim stopniu nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a w sprawie zaniechano przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego;

- art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 134 ust. 1 w zw. z art. 153 i 154 oraz art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez błędne przyjęcie przez organ odwoławczy, że operat szacunkowy z dnia 30 marca 2015 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego) i oceny dowodu z opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 1 marca 2017 r. uczestnicy postępowania L. C., E. R., J. Z. i R. T. wnieśli o oddalenie skargi Gminy S..

Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Wojewody z dnia 29 marca 2016 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty W. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia 15 września 2015 r. - są zgodne z prawem. W niniejszej sprawie uprawnione było bowiem ustalenie, w drodze decyzji administracyjnej, na rzecz J. Z., L. C., E. R. i R. T. odszkodowania w łącznej wysokości 44 063 zł w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).

Przepis ten stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z art. 98 ust. 1 wynika zaś, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Działka nr [...] jest działką, o której mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzją Wójta Gminy S. z dnia 9 maja 2013 r. nr [...], wydaną na wniosek J. Z., L. C., E. R. i R. T., na podstawie art. 96 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), zatwierdzono projekt podziału działki nr [...] położonej w gminie S., obręb K. m.in. na działkę nr [...], określając, że działka ta stanowiąca poszerzenie drogi gminnej (KDD) z mocy prawa przechodzi na własność Gminy S. z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 31 maja 2013 r. Działka nr [...] ujawniona została w księdze wieczystej KW nr [...], w której w dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina S. a w dziale I–O jako sposób korzystania z działki wpisano dr – drogi. Ponadto, ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu uzgodnień sporządzonego w dniu 23 kwietnia 2014 r. wynika, że pomiędzy byłymi współwłaścicielami działki a Wójtem Gminy S. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa działki nr [...].

Powyższe, uprawniało Starostę W. do rozpoznania wniosku J. Z., L. C., E. R. i R. T., złożonego w piśmie z dnia 13 lutego 2015 r., o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], przejętą na rzecz Gminy S. pod poszerzenie drogi publicznej. Obowiązek wypłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być bowiem realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a organem a dopiero, gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 listopada 2005 r., sygn. akt I SA/Wa 2128/04, LEX nr 198961).

Wysokość przyznanego J. Z., L. C., E. R. i R. T. odszkodowania Starosta W. ustalił, stosując się do wymogu określonego w art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Orzekające w sprawie organy prawidłowo przy tym oceniły wartość dowodową tego operatu, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, a także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat ten sporządzony został w dniu 30 marca 2015 r., po uprzednim przeprowadzeniu w tym też dniu oględzin nieruchomości. W operacie rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu nieruchomości wycenianej, w tym opisu jej stanu prawnego na podstawie księgi wieczystej oraz na podstawie rejestru gruntów i budynków. Z dokumentów tych wynika, że działka nr [...] stanowi dr – drogę. Rzeczoznawca opisał także przeznaczenie wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji Wójta Gminy S. z dnia 9 maja 2013 r., wskazując, że nieruchomość gruntowa położna była na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy S. z dnia 25 października 2006 r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., B., C., D., D., G., J., K., K. H., K., K., K., L., L. ., Ł., P., R., S. i zgodnie z tym planem działka nr [...]znajdowała się w jednostce terenu KDD – teren ulic i dróg dojazdowych.

Rzeczoznawca wskazał, że ze względu na charakter wycenianej nieruchomości, jej położenie w dniu wydania decyzji, na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz z uwagi na brak przesłanek do zastosowania tzw. zasady korzyści, zawartej w art. 134 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określenia wartości nieruchomości dokonał na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poddając analizie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny dróg lub ulic. Zastosowanie w niniejszej sprawie dyspozycji powołanego § 36 ust. 4 rozporządzenia zasługuje na aprobatę. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ponadto, zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Stosując się do dyspozycji § 36 rozporządzenia stan przedmiotu wyceny rzeczoznawca określił na dzień 9 maja 2013 r. a wartość przedmiotu wyceny na dzień 30 marca 2015 r.

Analizą rzeczoznawca objął rynek lokalny obejmujący teren Gminy S., L i W., wyjaśniając, że na terenie miejscowości K. i Gminy S. nie zanotowano wystarczającej ilości transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych a przyjęty obszar rynku lokalnego wynika również z charakteru niniejszej nieruchomości i nieruchomości porównawczych, koniunktury na rynku nieruchomości oraz dostępności do wiarygodnych danych o zawartych transakcjach i nieruchomościach porównawczych. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wynika, że na terenie gminy S., L. oraz W. przeprowadzono kilkaset transakcji, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe, niezabudowane w zdecydowanej większości przeznaczone na cele rolne lub pod zabudowę mieszkaniową. Przyjęcie takiego rynku analizowanego nie budzi wątpliwości Sądu. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym, jak ustalono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 920/15 (dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl), w przepisie § 26 ust. 3 rozporządzenia wskazano, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Dlatego też wycena nieruchomości prowadzona w oparciu o przepis § 36 rozporządzenia nie wyłącza możliwości doboru rynku w taki sam sposób.

Z uwagi na posiadanie danych o transakcjach kupna – sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości wycenianej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

Jak wynika z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Uznać należy, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do porównania rzeczoznawca wybrał bowiem 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod teren dróg i ulic, wskazując, że w monitorowanym okresie czasu na obszarze badanym nie wystąpił wyraźny trend czasowy zmiany cen, w związku z czym uznał, że różnice cen wynikają z różnicy cech poszczególnych nieruchomości. Zaznaczył również, że w większości wypadków stroną transakcji nabywającą nieruchomość były jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa, którzy w ten sposób regulowali przebieg pasów drogowych. Wskazał także, że nie uwzględnił transakcji znacznie odbiegających od cen osiąganych na analizowanym rynku oraz transakcji, w których nie ujawniono istotnych warunków ich przeprowadzenia. Rzeczoznawca przedstawił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, określając je jako lokalizacja i sąsiedztwo oraz określił wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz zakres skali ich ocen.

Rzeczoznawca obliczył cenę średnią ze zbioru cen transakcyjnych, wskazując jako: cenę minimalną 18,00 zł/m2, cenę maksymalną 70,00 zł/m2 i cenę środkową 38,92 zł/m2. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej i obliczył dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących, zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych oraz określił wielkości współczynnika korygującego. Następnie, rzeczoznawca obliczył wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako iloczyn ceny średniej obliczonej ze zbioru nieruchomości podobnych i sumy współczynników korygujących i na tej jej podstawie określił wartość wycenianej nieruchomości jako 44 062, 54 zł. Stosując się zaś do zasady określonej w § 56 ust. 2 rozporządzenia rzeczoznawca zaokrąglił otrzymaną w ten sposób wartość do kwoty 44 063, 00 zł.

Zauważyć w tym miejscu należy, że podane przez rzeczoznawcę dane o okolicznych transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela ani danych umożliwiających zidentyfikowanie danej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie, których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (zob. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2011, str. 1151). Dla potrzeb wyceny nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia odszkodowania.

Ponadto, jak słusznie stwierdził Wojewoda, samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

W ocenie Sądu, dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena sporządzonego operatu szacunkowego była prawidłowa, a tym samym zasadne było podjęcie rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania na jego podstawie. Wbrew zarzutom skargi z faktu, że rzeczoznawca dysponuje wiadomościami specjalnymi w żadnym razie nie wynika konieczność weryfikowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w drodze opinii innego rzeczniowscy. Stosownie bowiem do treści art. 80 Kpa organ administracji publicznej ocena materiału dowodowego należy do organu prowadzącego postępowanie administracyjne.

Z uwagi na powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako niezasadną.