Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 458/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 94 ust. 1 pkt 1, art. 96 ust. 1, art. 98a ust. 1b, art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 maja 2018 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia 4 września 2017 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. M. kwotę 4137 (cztery tysiące sto trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

J.M. wniósł do WSA w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 maja 2018 r., sygn. akt [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 4 września 2017 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem (działki nr [...] położonej w miejscowości L., na działki od nr [...] do nr [...]).

Decyzje powyższe wydane zostały w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 8 września 2016 r., na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 1 i art. 96 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm., dalej u.g.n.), Burmistrz Gminy na wniosek właściciela zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działka nr [...] na działki o nr od [...] do [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 5 października 2016 r.

Powołując się na art 98a u.g.n., Burmistrz wskazał, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, właściwy organ ustala w drodze decyzji administracyjnej opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej określa w drodze uchwały rada gminy. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Mając powyższe na uwadze, w dniu 26 lipca 2017 r. Burmistrz wszczął z urzędu postępowanie administracyjne, mające na celu naliczenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonaniem jej podziału na wniosek właściciela.

Zgodnie z treścią uchwały Rady Miejskiej Nr XXII/232/2016 z dnia 22 marca 2016 r. wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 20% różnicy wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem. Uchwała weszła w życie w dniu 7 maja 2016 r.

Jak wskazał organ, z treści sporządzonego w dniu 11 sierpnia 2017 r. na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. W operacie tym do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Oceniając przedłożony mu operat szacunkowy organ stwierdził, że dokument ten spełnia wymogi prawne. Biegła zgromadziła i przeanalizowała bazę 29 transakcji nieruchomościami gruntowymi o podobnej lokalizacji, dotyczących obrotu na rynku lokalnym Gminy, o przeznaczeniu podobnym do wycenianego, dla określenia wartości nieruchomości, według stanu przed podziałem. Natomiast do określenia wartości nieruchomości, według stanu po podziale nieruchomości, biegła uwzględniła 51 transakcji nieruchomościami podobnymi. Następnie określiła wpływ poszczególnych cech na wartość rynkową nieruchomości, a każdej z cech przyporządkowano atrybuty różniące tę cechę i wielkość poprawki korygującej poszczególne różnice.

W oparciu o ustalenia operatu organ przyjął, że wartość nieruchomości nr [...] przed podziałem, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wynosi 475.539 zł, a po podziale, według stanu na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, wynosi 562.176 zł.

Tym samym, zdaniem organu, wystąpił wzrost wartości tej nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 86.637 zł, stanowiącej różnicę wyżej przywołanych wartości tej nieruchomości. Uwzględniając przyjętą w uchwale Rady Miejskiej Nr XXII/232/2016 z dnia 22 marca 2016 r. stawkę procentową opłaty adiacenckiej wynoszącą 20%, w przypadku przedmiotowej nieruchomości wielkość opłaty adiacenckiej wynosi 17.327,40 zł. Taką też kwotę opłaty adiacenckiej organ ustalił w decyzji z 4 września 2017 r.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł J.M., kwestionując ustaloną w niej wysokość opłaty adiacenckiej.

Na skutek rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy w pierwszej kolejności powołał podstawę prawną ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz przepisy regulujące kwestie sporządzania wyceny wartości nieruchomości.

Dalej organ ten uznał, że prawidłowość sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny nie budzi wątpliwości. Kolegium wskazało, że wartości uzyskane przez rzeczoznawcę w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale są zbliżone do średnich wartości uzyskiwanych przy transakcjach nieruchomościami podobnymi i mieszczą się między wartościami minimalnymi i maksymalnymi odnotowywanymi na rynku nieruchomości. Biegły prawidłowo przedstawił i ocenił stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz wskazał na wszelkie występujące na nim ograniczenia. W ocenie Kolegium rzeczoznawca trafnie dobrał nieruchomości porównawcze dla przeprowadzenia procedury korygowania ceny średniej. Oceniając atrybuty nieruchomości przed i po podziale, rzeczoznawca w sposób prawidłowy uwzględnił cechy nieruchomości wpływające na jej wartość. Znalazło to odzwierciedlenie w przyjętych opisach i ocenach cech nieruchomości.

Odnosząc się za zarzutów odwołania organ wskazał, że w piśmie z dnia 15 marca 2018 r. rzeczoznawca wyjaśnił, iż przedmiotowe działki znajdują się na terenie zalewowym, zaś organ zwrócił uwagę, że dla terenu działek nr [...] - [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wraz z garażami. Oznacza to, że na terenie nieruchomości nie występują ograniczenia skutkujące niemożnością inwestowania oraz, że nieruchomość nie podlega wyłączeniu spod przepisów dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż nie funkcjonuje już ona jako nieruchomość rolna. Wydanie dla nieruchomości ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy spowodowało, że nieruchomość nie ma już przeznaczenia zgodnego z zapisami ewidencji gruntów, a jest ono takie, jakie przewiduje decyzja o warunkach zabudowy, czy zabudowa mieszkaniowa.

W skardze na powyższą decyzję J.M. zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zdaniem skarżącego sporządzony w sprawie operat nie jest wiarygodny, albowiem biegła błędnie ustaliła wielkość działki [...] przed jej podziałem, tj. jako 5.842 m2, podczas gdy w rzeczywistości działka ta posiadała przed podziałem powierzchnię 77.114 m2. W oczywisty sposób doprowadziło to do błędnego ustalenia katalogu nieruchomości podobnych i co za tym idzie - do błędnej wyceny. Wynika to z faktu, że biegła bezpodstawnie z wyceny działek powstałych po podziale wyłączyła działkę [...] o powierzchni 71.272 m2, która również powstała w wyniku przedmiotowego podziału nieruchomości, a do porównania przyjęła nieruchomości (działki o wielkości od 248 do 992 m2), które nie były podobne do wycenianych działek skarżącego (działki o powierzchni 1448-1475 m2). Także nieruchomości przyjęte do wyceny działek przed podziałem nie były podobne do wycenianej przez nią części działki [...] (działki o wielkości powyżej 10.000 m2, czyli o ponad 100 % większe od wycenianej działki o powierzchni 5842 m2). Biegła nie podała również, na podstawie jakich decyzji o warunkach zabudowy ustaliła przeznaczenie wycenianych działek oraz nie dołączyła do operatu protokołu z wizji lokalnej w terenie z dnia 5 sierpnia 2017 r., co uniemożliwia zweryfikowanie poprawności operatu w zakresie prawidłowego ustalenia cech nieruchomości. Naruszenie to jest o tyle istotne, że organ wbrew art. 10 k.p.a. nie dopuścił strony do udziału w ww. wizji lokalnej, w konsekwencji czego nie mogła ona przekazać swoich uwag.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Rozpoznając skargę sąd miał również na względzie treść art. 135 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej jako: "p.p.s.a."), według którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Przeprowadzona przez sąd kontrola zaskarżonego aktu ujawniła, że skarga jest zasadna, albowiem organy naruszyły przepisy postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonych decyzji był przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej zwanej u.g.n.

Zgodnie z jego treścią, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że w rozważanej sprawie - co do zasady - spełnione zostały przesłanki określone w art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., warunkujące prawną możliwość określenia opłaty adiacenckiej.

Mianowicie, w dniu 8 września 2016 r. Burmistrz Gminy zatwierdził podział nieruchomości położonej w Leźnie oznaczonej jako działka nr [...]. W wyniku podziału nieruchomości powstało 5 nowych działek o numerach od [...] do [...]. Decyzja podziałowa została stała się ostateczna dnia 5 października 2016 r. Nie budzi również wątpliwości, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miejskiej Nr XXII/232/2016Z z dnia 22 marca 2016 r., która ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału na poziomie 20% różnicy wartości nieruchomości.

Kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii.

Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wzrost wartości nieruchomości.

Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, przy czym nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może, a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie - w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy.

Problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej regulują przepisy art. 149-159 u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zasadą jest, że to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), dokonując przy tym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Uwzględnia przy tym w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, jako podmiot uprawniony do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sporządzonym operacie szacunkowym dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Istotne jest zatem prawidłowe ustalenie kręgu nieruchomości podobnych, które przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. definiuje jako nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W operacie szacunkowym podlegającym ocenie w niniejszej sprawie przedmiotem wyceny była, jak wskazał jego autor: przed podziałem działka nr [...] o pow. 5.842 m2, zaś po podziale działki nr [...] o pow. 1.470 m2, nr [...] o pow. 1.449 m2 i nr [...] opow. 1.475 m2. Przy czym z operatu tego wynika, że nowopowstała działka nr [...] o pow. 71.272 m2 nie była przedmiotem zawartej w nim wyceny.

W tym miejscu wskazać trzeba, że stan nieruchomości, o którym mowa

w art. 98a ust. 1b u.g.n. to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny. Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Oczywiście na skutek samego podziału geodezyjnego poszczególne działki nie tworzą osobnych nieruchomości, nie mogą być więc "samoistnym" celem wyceny, ale poprzez stworzoną możliwość podziału prawnego, podział geodezyjny tworzy stan, który należy uwzględnić przy szacowaniu wartość całej dzielonej nieruchomości. Jeśli bowiem poszczególne działki mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu, to wartość nieruchomości po podziale, w sensie ekonomicznym, zależy od sumy wartości poszczególnych działek utworzonych przez podział.

W tej sytuacji należy przyjąć że przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, winna być tylko i wyłącznie nieruchomość zapisana w księdze wieczystej. Wycenie takiej podlega nie działka, czy działki a nieruchomość - jako całość. W obu przypadkach szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Także z brzmienia zd. 3 omawianego przepisu jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Skoro opłata adiacencka to określony procent wzrostu wartości nieruchomości, to należy ustalić najpierw, jaką wartość miała nieruchomość przed dokonaniem podziału, a jaką po podziale. Obie te wartości określają uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi, a szacunki te stanowią podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w odniesieniu do konkretnej dzielonej nieruchomości.

Reasumując stwierdzić należy, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowaniu wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału.

Tymczasem sporządzony w sprawie operat nie odnosi się do całej nieruchomości, a w konsekwencji ustalona na jego podstawie opłata nie dotyczy całej nieruchomości, lecz wybranych działek. Z decyzji podziałowej wynika bowiem jednoznacznie, że działka nr [...] przed podziałem miała powierzchnię 7,7114 ha (77,114 m2), jednakże w operacie wycenie podlegał grunt o powierzchni 5,842 m2 (0,5842 ha). Wynika to z faktu, iż rzeczoznawca z szacunków (zarówno w odniesieniu do stanu przed jak i po podziale) wyłączył część działki, z której podczas podziału wydzielono działkę nr 71,272 m2 (7,1272 ha). Tak sporządzona wycena w ocenie Sądu stoi w sprzeczności z art. 98a u.g.n. Nie uwzględnia ona bowiem całej powierzchni działki nr [...], zaś ustalona wartość nieruchomości nie stanowi sumy poszczególnych wartości wszystkich działek powstałych po podziale. Powyższe uchybienie rzeczoznawcy miało natomiast istotny wpływ na ustalenie przez organ wysokości opłaty adiacenckiej, albowiem organ stwierdzając prawidłowość operatu i wynikających zeń wniosków, przyjął jako podstawę wyliczenia opłaty adiacenckiej kwotę wzrostu wartości nieruchomości wyliczoną przez biegłego.

W tym stanie rzeczy należy zgodzić się ze skarżącym, że organy administracji dopuściły się naruszenia prawa, które miało wpływ na wynik sprawy, albowiem dokonały błędnej oceny operatu szacunkowego. Skoro biegły w niniejszej sprawie w sposób błędny dokonał szacowania wzrostu wartości nieruchomości przyjmując za podstawę tylko jej część i wyłączając z wyceny powierzchnię 71,272 m2, która po podziale stanowiła działkę nr [...], to tym samym przedłożony operat nie mógł stanowić wiarygodnego dowodu w niniejszej sprawie. Nie sposób zatem uznać również, że w przeprowadzonym postępowaniu organy dokonały wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, jak wymaga tego art. 77 § 1 k.p.a.

Niezasadne okazały się jednak pozostałe zarzuty skargi. Wyjaśnić bowiem trzeba, że organy administracji prowadząc postępowanie wprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, nie są zobowiązane do zawiadamiania stron o miejscu i terminie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin nieruchomości. W konsekwencji, brak takiego powiadomienia nie może stanowić naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Tym bardziej, że w okolicznościach niniejszej sprawy prawa procesowe skarżącego zostały zachowane – został on zawiadomiony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, zaś w wyniku uwzględnienia wniesionej przezeń skargi wydane w sprawie decyzje zostały uchylone.

Sąd nie podzielił też zarzutu, że przyjęte do porównania nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi z uwagi na ich powierzchnię, która była większa od działki wycenianej. W tym zakresie wskazać należy, że żaden przepis prawa, w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n. zawierający definicję "nieruchomości podobnej", nie stanowi, iż nieruchomością podobną może być wyłącznie działka tej samej powierzchni, co nieruchomość podlegająca wycenie.

Mając to wszystko na uwadze Sąd uznał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze oraz Burmistrz Gminy ustalając opłatę adiacencką na podstawie wadliwie sporządzonego operatu, dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy.

Dlatego też, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 maja 2018 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy z dnia 4 września 2017 r.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zaś na podstawie art. 200 w zw.

z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 265). Na zasądzoną kwotę składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości 480 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 3.600 zł oraz oplata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.

Rozpoznając sprawę ponownie obowiązkiem organów będzie pozyskanie nowego operatu szacunkowego sporządzonego z uwzględnieniem wykładni zaprezentowanej w niniejszym wyroku.