Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 340/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi S. Z., A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r., nr (...) w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. solidarnie na rzecz skarżących S. Z., A. Z. kwotę 3744 zł (trzy tysiące siedemset czterdzieści cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z (...) r., znak: (...), Prezydent Miasta P. (dalej: ".Prezydent Miasta" lub "organ I instancji") – wskazując w podstawie prawnej na: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 85 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.; dalej w skrócie: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.; dalej w skrócie: "k.p.a."), w związku z uchwałą (...) Rady Miejskiej w P. z dnia (...) r. w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta P. oraz P. – M. (M.P. (...) – w rejonie ul. P. – ul. S. – Dz. Urz. Woj. Wielk. (...) r.; zwanej dalej: "Planem") – ustalił z urzędu dla S. Z.za udział 1/2 części i A. Z. za udział 1/2 części jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami geodezyjnymi (...), (...),(...) i (...) o łącznej powierzchni 15,2806 ha, położonej w P.– M., w związku z uchwaleniem ww. Planu, w wysokości (...) zł, z czego dla S. Z. (za udział 1/2 części) i dla A. Z. (za udział 1/2 części) – po (...) zł. Ponadto w ww. decyzji określono 14-dniowy termin do uiszczenia ustalonej opłaty, licząc od dnia odbioru tej decyzji.

W uzasadnieniu wskazano, że postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wszczęte zostało (...) r. na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.; dalej w skrócie: "u.z.p."). Zgodnie natomiast z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: "Do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe". W związku z tym w przedmiotowej sprawie należało stosować – jak wskazał organ – regulacje zawarte w szczególności w art. 36 ust. 3, 4 i 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98 poz. 612), a także obowiązujące wówczas inne odpowiednie przepisy prawne. Zgodnie z ww. przepisami, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: "m.p.z.p."), a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w m.p.z.p. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W toku postępowania organ I instancji ustalił, że: w dniu (...) r. S. Z. i A. Z. (dalej łącznie jako: "Skarżący") sprzedali przedmiotową nieruchomość; sprzedana nieruchomość znajduje się w obszarze objętym Planem i w wyniku uchwalenia tego Planu nastąpił wzrost jej wartości; w Planie określona została stawka procentowa (30%) służąca naliczeniu jednorazowej opłaty; sprzedaży dokonano przed upływem 5 lat od uchwalenia Planu – a więc, że ziściły się wszystkie przesłanki naliczenia przedmiotowej opłaty.

Dalej organ I instancji wskazał, że głównym dowodem świadczącym o wzroście wartości nieruchomości spowodowanym wejściem w życie Planu, jest sporządzony w dniu (...) r. operat szacowania nieruchomości (autorstwa C. G.). Przedmiotowa wycena uwzględnia stan nieruchomości z dnia wejścia w życie Planu, tj. z (...) r. oraz poziom cen z dnia zbycia nieruchomości, tj. z (...) r. Stan nieruchomości określony został na podstawie oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu (...) r., a także zgromadzonej dokumentacji, tj. w szczególności księgi wieczystej, wypisu i wyrysu z m.p.z.p. obowiązującego przed i po dniu (...) r. Szczegółowa charakterystyka stanu nieruchomości zawiera: opis stanu prawnego nieruchomości, lokalizacji i otoczenia, stanu zagospodarowania poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości, stanu techniczno-użytkowego oraz przeznaczenia nieruchomości (s. 6–13 operatu). Rzeczoznawca majątkowy w treści swej opinii dokonał dokładnej analizy rynku – począwszy od określenia zakresu badania, poprzez analizę popytu i podaży, analizę zmienności cen, a skończywszy na doborze nieruchomości porównawczych i analizie cech rynkowych (s. 14–17 operatu). Oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości dla stanu po 24 lutego 2001 r. wyniosła (...) zł, a dla stanu do dnia (...) r. wyniosła (...) zł. Opinia rzeczoznawcy majątkowego została przez organ oceniona pod względem formalnym, tj. zbadano czy została ona sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Organ I instancji ocenił, że przedstawiona przez biegłego opinia jest logiczna, spójna i zupełna (zgodnie z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.) i postanowieniem z (...) r. dopuścił ją jako dowód w postępowaniu. Jednocześnie ww. postanowieniem Prezydent Miasta odmówił dopuszczenia dowodów w postaci operatów szacowania nieruchomości sporządzonych przez K. F.

Prezydent Miasta wyjaśnił ponadto, że celem wyceny było w szczególności oszacowanie wpływu uchwalenia Planu jako prawnie dopuszczalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości na jej rynkowy wymiar inwestycyjnej atrakcyjności. Oszacowane wartości rynkowe nieruchomości odpowiadają przewidywanej cenie, jaką można by uzyskać za przedmiotową nieruchomość według jej stanu oraz cen transakcyjnych na dzień zbycia. Organ I instancji podkreślił, że aktualny operat szacunkowy stanowi wycenę najbardziej wiarygodną i rzetelną z dotychczasowych. Różnice wartości wynikające z operatów wcześniej sporządzanych wynikają m.in. z metody wyceny i bazy nieruchomości przyjętych do obliczeń. Sporządzone operaty szacunkowe przez różnych biegłych, których wartości odbiegały od siebie, jak również od ceny sprzedaży, nie zostały poddane ocenie prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych m.in. z tego względu, że minął okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego i zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w skrócie: "u.g.n.") nie mogły zostać wykorzystane do celu, dla którego zostały sporządzone. Zgodnie z opracowanym operatem szacowania nieruchomości wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem Planu wzrosła o (...) zł. Renta planistyczna ustalona w oparciu o 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi (...) zł.

Od opisanej decyzji Prezydenta Miasta, Skarżący, reprezentowani przez radcę prawnego D.B., złożyli odwołanie. Zarzucając zaskarżonej decyzji przede wszystkim nieprawidłowe ustalenia, iż w związku z wejściem w życie Planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wnieśli o uchylenie tej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Decyzją z (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej: "SKO" lub "organ II instancji") – wskazując jako podstawę prawną art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 3 u.z.p. w związku z art. 85 u.p.z.p. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia SKO oceniło, że sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego C. G. operat szacunkowy należało uznać za rzetelny, kompletny i wykazujący, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia Planu. Sporządzony operat uwzględnia stan nieruchomości z dnia uchwalenia zmiany Planu, do porównań przyjęto nieruchomości podobne, odpowiednio korygując różnice w powierzchniach między nieruchomością wycenianą a działkami porównawczymi, zgodnie z przyjętą przez rzeczoznawcę metodą podejścia porównawczego. Rzeczoznawca wskazał, że doboru nieruchomości porównawczych dokonano przy zastosowaniu miary podobieństwa, opartej o współczynnik podobieństwa Sorensena, przyjmując za pozytywny wynik wyłącznie współczynnik równy 1. Do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości o cechach wspólnych z wycenianą, położone w skrajnych dzielnicach Piły, o takim samym przedmiocie prawa własności, oraz przeznaczeniu i sposobie korzystania tak jak przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca dokonał wyceny dla każdego rodzaju przeznaczenia nieruchomości, tj. gruntów przeznaczonych na cele rzemiosła i produkcji, niezabudowanego gruntu przeznaczonego na cele zabudowy mieszkaniowej, usługowo-mieszkaniowej, gruntów drogowych i pod infrastrukturę, przeznaczonych pod uprawy polowe i leśne, i ustalił wartość 1 m2 każdego z tych gruntów przed i po zmianie m.p.z.p. Organ II instancji odniósł się także do zarzutów podniesionych przez Skarżących w odwołaniu, w tym zwłaszcza zarzutów co do braku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego rzetelnego rozpatrzenia, a także szczegółowych zarzutów odnoszących się do treści przyjętego w sprawie operatu. W konkluzji SKO stwierdziło, że uznając rzetelność i kompletność operatu szacunkowego wskazującego na wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu Planu, orzekło jak w sentencji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną decyzję SKO, S. Z. i A. Z., reprezentowani przez dotychczasowego pełnomocnika, wnieśli o: (i) wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji z uwagi na niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody Skarżącym oraz spowodowanie trudnych do odwrócenia skutków; (ii) uchylenie zaskarżonej decyzji w trybie art. 145 § 1 pkt 1 [lit.] a lub art. 145 § 1 pkt 1 [lit.] c p.p.s.a.; (iii) uchylenie decyzji Prezydenta Miasta z 28 lutego 2014 r. w trybie art. 135 p.p.s.a. oraz (iv) zasądzenie od organu na rzecz Skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili: (1) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez niepełną, wybiórczą oraz niewłaściwą ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, (2) naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 75 k.p.a., poprzez uznanie, że nie stanowi dowodu w sprawie opinia biegłego K.F. z (...) r. oraz jego pisma kierowane do organu I instancji, negujące wzrost wartości działek nr (...), (...) oraz (...), co miało istotny wpływ na wynik sprawy, (3) błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie poprzez przyjęcie, iż w związku z uchwaleniem Planu wzrosła wartość działek nr (...),(...) oraz (...), (4) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 3 u.z.p., poprzez wydanie zaskarżonych decyzji w sytuacji, gdy nie doszło do wzrostu wartości działek nr (...),(...) oraz (...). W uzasadnieniu skargi pełnomocnik Skarżących obszernie te zarzuty umotywował.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z 02 czerwca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 340/15, tut. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

W wyniku wniosku Skarżących o zmianę ww. postanowienia, tut. Sąd, postanowieniem z 23 czerwca 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 340/15, zmienił ww. postanowienie z 02 czerwca 2015 r. i wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 03 grudnia 2015 r. pełnomocnik Skarżących podtrzymał skargę i dodał, że w operacie szacunkowym C. G. pominięto kwestię trendu czasowego, do porównań przyjęto nieruchomość niepodobną, a ponadto sam operat jest nazbyt lakoniczny, jeżeli idzie o scharakteryzowanie poszczególnych cech nieruchomości traktowanych jako istotne w procesie wyceny. W ocenie samego Skarżącego ww. operat został sporządzony nieprawidłowo, natomiast rzetelny jest poprzedzający go operat biegłego K. F., który prawidłowo stwierdził, iż wartość części nieruchomości w ogóle nie wzrosła na skutek uchwalenia Planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazane.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji SKO z 22 sierpnia 2014 r. Sąd stwierdził, że przy jej wydaniu doszło do istotnego naruszenia przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm.; dalej w skrócie: "u.g.n."), skutkującego koniecznością uchylenia tej decyzji.

Zaskarżona decyzja zapadła w sprawie dotyczącej ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p., której wymiar został oparty na szacunkach zawartych w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, C. G., operacie szacunkowym z dnia (...) r.

Należy w tym miejscu podkreślić, że ponieważ postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte w dniu (...) r. – a więc jeszcze pod rządem ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, z późn. zm.) – to znajdował do niego zastosowanie przepis przejściowy zamieszczony w uchylającej ww. ustawę, ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym (art. 85 ust. 1): "Do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy [tj. przed 11 lipca 2003 r. – uw. Sądu] stosuje się przepisy dotychczasowe." Kwestię tę przesądził Naczelny Sąd Administracyjny w zapadłym w rozpoznawanej tu sprawie wyroku z 05 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 918/07, w którym jednocześnie wskazano, że przywołane unormowanie art. 85 ust. 1 u.p.z.p. oznacza, że "w niniejszej sprawie, na podstawie przytoczonego przepisu, zastosowanie mają nie tylko odpowiednie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), a także obowiązujące wówczas odpowiednie przepisy". Bliższa analiza uzasadnienia cytowanego wyroku o sygn. akt II OSK 918/07 pokazuje, że przez inne "obowiązujące wówczas odpowiednie przepisy" NSA rozumiał przede wszystkim (o ile nie wyłącznie) przepisy normujące sposób (zasady) określania wartości nieruchomości zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), wydane na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wymóg stosowania dawnych "odpowiednich przepisów" nie został natomiast rozciągnięty w analizowanym wyroku na pozostałe przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, o czym świadczy fakt, że w swych rozważaniach prowadzonych na kanwie art. 154 ust.1 u.g.n., NSA oparł się expressis verbis na brzmieniu tego przepisu aktualnym na dzień wydania ww. wyroku, a obowiązującym dopiero od 22 września 2004 r. (w myśl którego: "Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.").

Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Właściwy sposób rozumienia "wzrostu wartości nieruchomości" określa art. 36 ust. 4 zd. drugie u.z.p., z którego wynika, iż wzrost ten stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia (art. 36 ust. 4 zd. pierwsze u.z.p.). Z treści art. 36 ust. 14 u.z.p. wynika natomiast, że zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wspomniane zasady określenia wartości nieruchomości zostały zawarte w rozdziale 1 ("Określanie wartości nieruchomości") Działu V ("Wycena nieruchomości") ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w jej przepisach art. 149–art. 159. Przepisy te, po myśli art. 149 u.g.n., stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Według przywołanych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (ich obowiązki oraz status określają te przepisy, a także przepisy art. 174–art. 178 oraz art. 191–art. 192 u.g.n.), sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Kluczowe znaczenie w rozpoznawanej sprawie na obecnym jej etapie mają przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. W myśl tych przepisów operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.).

W ocenie Sądu przywołane przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. znajdują zastosowanie także w sprawach, których przedmiotem jest – tak jak w sprawie niniejszej – ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. (tzw. renty planistycznej). Przemawia za tym już brzmienie art. 149 in principio u.g.n., z którego wynika, że przepisy art. 149–art. 159 u.g.n. stosuje się zasadniczo do wszystkich nieruchomości, bez względu m.in. na cel wyceny.

Dalszych argumentów na rzecz trafności takiego stanowiska dostarcza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 06 września 2012 r., sygn. akt II OSK 1097/12 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w skrócie: "CBOSA"), w którym expressis verbis stwierdzono, że przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. ma zastosowanie także do ustalenia renty planistycznej. Zdaniem NSA, przede wszystkim przemawia za tym treść art. 37 ust. 11 u.p.z.p. W przepisie tym – podobnie jak w analogicznym, wcześniej obowiązującym art. 36 ust. 14 u.z.p. [uw. tut. Sądu] – nie odesłano do "odpowiedniego" stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby ustawodawca odesłał do "odpowiedniego" stosowania tych przepisów, to dopuszczalne byłyby modyfikacje odpowiednio stosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże z woli ustawodawcy, wyrażonej w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. (tu odpowiednio: art. 36 ust. 14 u.z.p. – uw. tut. Sądu), do ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej należy ściśle stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące m.in. zasad określania wartości nieruchomości. Taką zasadą jest zaś m.in. to co wynika z art. 156 ust. 3 u.g.n. Decydując się na wykładnię, która uwzględnia dosłowne brzmienie interpretowanych przepisów, NSA – jak sam zaznaczył – miał na uwadze, że brak jest przekonujących argumentów, aby od wyniku wykładni otrzymanego przy użyciu reguł gramatycznych odstąpić. Analiza prawdopodobnego celu art. 156 ust. 3 u.g.n. wskazywałaby na możliwość zastosowania reguł celowościowych wykładni. Można by stwierdzić, że celem art. 156 ust. 3 u.g.n. jest otrzymanie w miarę aktualnego na dzień wydania decyzji operatu szacunkowego, a zatem w przypadku renty planistycznej, kiedy wartość nieruchomości jest ustalana na dzień z przeszłości, cel ten odpada. Jednakże nie można jednoznacznie stwierdzić, że tylko taki jest cel art. 156 ust. 3 u.g.n. Nie można wykluczyć, że chodzi też o to, aby rzeczoznawca majątkowy operat szacunkowy dostosował zawsze do zmieniającego się stanu jego wiedzy na temat wartości nieruchomości. Inaczej mówiąc, w przypadku renty planistycznej celem art. 156 ust. 3 u.g.n. może być dostosowanie operatu szacunkowego do nowego stanu wiedzy rzeczoznawcy majątkowego. W ciągu roku od sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy mógł bowiem uzyskać informacje o porównywalnych transakcjach z chwili sprzedaży nieruchomości i w związku z tym mogło się okazać, że ustalony wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości jest inny. Przy czym wzrost ten będzie inny nie dlatego, że zmieniła się wartość nieruchomości, ale dlatego że uległa zmianie wiedza o tej wartości. To wszystko – jak czytamy w cytowanym wyroku NSA o sygn. akt II OSK 1097/12 – przemawia za przyjęciem wykładni, że art. 156 ust. 3 u.g.n. ma zastosowanie także w sprawie ustalenia renty planistycznej.

Pogląd ten oraz argumentację przytoczoną na jego poparcie Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela (tak też m.in. wyrok WSA z 01.10.2013 r., IV SA/Wa 765/13, CBOSA) i w rezultacie uznaje, że także w rozpoznawanej tu sprawie zastosowanie znajdują wprost przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Wypada zauważyć, że również w treści samego operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby tej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego C.G. – w całości i bez uwag zaakceptowanego przez organy obu instancji – zostało zawarte wyraźne zastrzeżenie (w punkcie szóstym części 10. "Klauzule i zastrzeżenia"), w myśl którego: "Stosownie do art. 156 ust. 2 [powinno być raczej: "ust. 3" – uw. Sądu] operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, do jakiego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego wykonania, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych czynników mających wpływ na wartość przedmiotu wyceny." (s. 44 operatu).

Z analizy akt sprawy wynika, że ww. operat szacunkowy zostały sporządzony w dniu (...) r. (s. 2 operatu). Zatem organ I instancji rozstrzygając sprawę w dniu (...) r. wydał swą decyzję jeszcze w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu. Jednakże rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło dopiero w dniu (...) r., a więc już po upływie dwunastomiesięcznego terminu "ważności" (aktualności) operatu, wynikającego z art. 156 ust. 3 u.g.n. oraz z treści operatu – czego organ II instancji najwyraźniej nie dostrzegł, skoro nie wystąpił do rzeczoznawcy o potwierdzenie aktualności operatu w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n.

W tym miejscu należy podkreślić, że ww. termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, jako organu zobligowanego – zgodnie z zasadą ogólną dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.) – do powtórnego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w jej całokształcie, według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu podejmowania rozstrzygnięcia przez ten organ, a nie jedynie do kontroli decyzji organu I instancji. W konsekwencji znajdujący się w aktach sprawy istotny materiał dowodowy – w tym przypadku: operat szacunkowy – musi nadawać się do wykorzystania także w postępowaniu odwoławczym. Pogląd, że termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzanego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale również organu odwoławczego, jest już utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki NSA: z 02.10.2012 r., II OSK 1058/11; z 06.08.2010 r., I OSK 1371/09; z 11.02.2010 r., I OSK 564/09; a także wyroki WSA: z 17.09.2014 r., II SA/Gd 34/14; z 10.11.2010 r., II SA/Po 556/10; z 25.02.2009 r., I SA/Wa 1751/08, LEX nr 527209 – wszystkie orzeczenia dostępne w CBOSA).

Jak to już wyżej wskazano, jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez autora operatu, poprzez umieszczenie w nim stosownej klauzuli (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Tego zaś ustanowiony w sprawie rzeczoznawca majątkowy bez wątpienia nie uczynił; a organ II instancji o potwierdzenie aktualności operatu do rzeczoznawcy w ogóle się nie zwrócił. Stąd wniosek, że organ II instancji nieprawidłowo, bo sprzecznie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa (art. 156 ust 3 i 4 u.g.n. w zw. z art. 136 k.p.a.), uczynił podstawą swoich ustaleń nieaktualny już operat szacunkowy.

Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, istotne naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i art. 136 oraz art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (zob. wyrok NSA z 02.10.2012 r., II OSK 1058/11, CBOSA).

W tym stanie rzeczy ustosunkowywanie się przez Sąd do zarzutów skargi – dotyczących w istocie błędnych ustaleń stanu faktycznego przyjętych w ww. operacie – byłoby przedwczesne, gdyż nie sposób wykluczyć, że w związku ze znacznym upływem czasu od daty sporządzenia tego operatu ((...) r.) rzeczoznawca odmówi potwierdzenia jego aktualności, co skutkować będzie koniecznością zlecenia sporządzenia nowego operatu.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję SKO (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 i art. 206 p.p.s.a., uwzględniając poniesione przez Skarżących: koszt wpisu (1.910 zł), koszt pełnomocnictw (2 x 17 zł) oraz wynagrodzenie ich pełnomocnika, ustalone na podstawie § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w związku z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 490 z późn. zm.), w wysokości 1.800 zł – łącznie: 3.744 zł. Jednocześnie Sąd wyjaśnia, że przyznając stronie skarżącej zwrot kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 50% stawki wynikającej z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z § 6 pkt 6 ww. rozporządzenia, uznał, że w sprawie zachodzi uzasadniony przypadek w rozumieniu art. 206 p.p.s.a., przemawiający za słusznością odstąpienia na podstawie tego przepisu od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w ww. części, a wyrażający się w tym, że skarga została uwzględniona przez Sąd z innych, niż w niej wskazane, przyczyn.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego C.G. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z (...) r. w oparciu o art. 156 ust. 4 u.g.n. Następnie:

– w przypadku uzyskania od rzeczoznawcy ww. potwierdzenia we właściwej formie – dokona jego powtórnej oceny oraz ponownie, merytorycznie rozpozna sprawę, także z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w skardze, a następnie wyda stosowne rozstrzygnięcie należycie je uzasadniając, jak tego wymaga art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a.;

natomiast:

– w przypadku odmowy przez rzeczoznawcę potwierdzenia aktualności operatu organ drugiej instancji uchyli zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekaże sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia (art. 138 § 2 k.p.a.), polecając jemu w szczególności zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 11.02.2010 r., I OSK 564/09, CBOSA).