Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 285/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-06-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 7,77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 119 par. 2 i  art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. B. i W. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania M. B. i W. B. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za nieruchomość nabytą przez Gminę Z., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, objętą decyzją Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ulicy [...] jako przedłużenie ulicy [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [..] w Z. wraz z budową [...]. Lokalizacją inwestycji objęta została m.in. nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] stanowiąca własność M. B. oraz W. B., numer księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. [...].

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stanowiącymi linie podziału na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej, stały się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 4 f tej ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości odszkodowania i jego wypłacenia stosuje się odpowiednie przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość. Jak wynika z akt sprawy Starosta [...] wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Gminy Z. przedmiotowej nieruchomości. W celu ustalenia wysokości odszkodowania w dniu [...] kwietnia 2010 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Pismem z dnia [...] maja 2010 r. organ poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym, jaki został zgromadzony w sprawie, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków. W dniu [...] czerwca 2010 r. W. B. zapoznał się z operatem szacunkowym i oświadczył, że wnosi zastrzeżenia co do wartości oszacowanej nieruchomości, nie precyzując jednak treści tych zastrzeżeń.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], na podstawie operatu szacunkowego ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz M. B. oraz W. B. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem M. B. oraz W. B. wnieśli odwołanie kwestionując wysokość przyznanego odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołania i analizie materiału dowodowego Wojewoda nie podzielił zarzutów podniesionych w odwołaniu. Organ II instancji wskazał na treść art. 129 ust. 1 i art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i wyjaśnił, że kwestia słuszności odszkodowania i jego konstytucyjności (art. 21 Konstytucji) była wielokrotnie obiektem analiz zarówno Trybunału Konstytucyjnego, jak też sądownictwa administracyjnego. Trybunał Konstytucyjny wskazał, że w zakresie rozumienia pojęcia "odszkodowania słusznego" na tle art. 21 ust. 2 i art. 77 ust. 1 Konstytucji mieści się zarówno jego ekwiwalentność w stosunku do poniesionego uszczerbku, jak również adekwatny do okoliczności sposób ustalania i zapłaty odszkodowania. Ponadto Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że stworzenie szczególnej procedury wywłaszczania i nabywania nieruchomości jest zgodne z art. 21 ust. 2 Konstytucji. Słuszność odszkodowania mierzy się bowiem nie tylko interesami podmiotu wywłaszczanego, lecz również znanymi ustawodawcy możliwościami władzy publicznej w zakresie sprostania wymaganiom związanym z uregulowaniem sytuacji prawnej nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Zatem w niniejszej sprawie Wojewoda [...] podniósł, że nie widzi podstaw uzasadniających zarzut skarżących naruszenia przez Starostę [...] art. 21 Konstytucji. Słuszność odszkodowania musi obejmować zarówno jego ekwiwalentność dla byłego właściciela, jak też obiektywizm i rzetelność sporządzania wyceny, a także musi być akceptowalna dla podmiotu wypłacającego odszkodowanie. Rolą Starosty [...] było właściwe zastosowanie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i w oparciu o w/w przepisy, a po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod inwestycję publiczną, jaką jest rozbudowa drogi. Organ odwoławczy nie zgodził się z argumentacją stron, że działka o numerze ewidencyjnym [...] przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, ponieważ wydzielona jest z działki [...], której przeznaczeniem jest budownictwo jednorodzinne. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane zawarte m.in. w planach miejscowych, rozumianych jako miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z., przyjętym przez Radę Miejską w Z. uchwałą z dnia [...] grudnia 2003 r. nr [...] (Dziennik Urzędowy Wojewody [...] z 2004 r. nr [...], poz. [...]) przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod drogi, co zostało ujęte w punkcie 5 operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2010 r. Stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Spadek wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i ustalenie odszkodowania z tego tytułu jest kwestią, która została unormowana przez ustawodawcę w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36). Dochodzenie wskazanych tam roszczeń jest ograniczone czasowo terminem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3). Tym samym w ocenie organu odwoławczego niezasadne jest podjęcie przez stronę dochodzenia odszkodowania uwzględniającego spadek wartości nieruchomości, będący następstwem zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznaczałoby to bowiem działanie mające na celu uzyskanie odszkodowania bez podstawy w przepisach prawa materialnego, gdyż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. takiej podstawy nie daje. W zakresie szkód związanych z utratą wartości pozostałej przy właścicielu części działki, zgodnie z art. 12 ust. 4a w zw. z ust. 4 odszkodowanie ustala się za nabytą na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego część nieruchomości. Ustalane odszkodowanie nie obejmuje więc szkód związanych z podziałem nieruchomości. Art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wskazuje jednak, że jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Wskazany przepis stanowi podstawę do wystąpienia z roszczeniem cywilnoprawnym, którego w razie sporu można dochodzić przed sądem powszechnym. Podsumowując Wojewoda [...] uznał, że wycena nieruchomości, sporządzona w dniu [...] kwietnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego została wykonana prawidłowo i rzetelnie oraz w zgodzie z właściwymi przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, a organ I instancji rozstrzygając niniejszą sprawę zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, rzetelnie i prawidłowo ocenił operat szacunkowy, w następstwie czego wydał prawidłową decyzję. Mając powyższe na uwadze, Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...].

Na decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli M. B. i W. B. Skarżący wnieśli o stwierdzenie jej nieważności oraz nieważności decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia W uzasadnieniu skargi zarzucili naruszenie:

- art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości według alternatywnego do dotychczasowego sposobu użytkowania bez wcześniejszego wskazania, że ten sposób użytkowania zwiększa wartość rynkową nieruchomości,

- art. 7 i art. 77 § 1 kpa w zakresie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego przez organy obu instancji,

co w konsekwencji, w ocenie skarżących doprowadziło do naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji w zakresie słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili argumentację na poparcie postawionych w skardze zarzutów.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi.

Przede wszystkim wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 119 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

W rozpatrywanej sprawie sporną kwestię stanowi wysokość ustalonego w zaskarżonej decyzji odszkodowania za nieruchomość skarżących przejętą pod drogę publiczną. Zdaniem organów rozpatrujących niniejszą sprawę, znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz odpowiednimi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowego gruntu. Skarżący uważają natomiast, że w niniejszej sprawie organy nie ustaliły prawidłowo słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji, ponieważ sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wadliwy.

W tej sytuacji wyjaśnić należy, że Sąd podzielił stanowisko organu II instancji odnośnie rozumienia konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczenie (art. 21 ust. 2 Konstytucji), a w szczególności zacytowany przez Wojewodę pogląd Trybunału Konstytucyjnego, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r. P 5/99, OTK 2000/2/60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r. SK 11/02 OTK-A2004/7/66). Prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Dodać do tego należy tezy wypowiedziane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 września 2010 r. sygn. akt I OSK 1548/09 (LEX nr 745080), które sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, że "z treści rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...) jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w § 36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w ust. 2 § 36 tego rozporządzenia". "Brak jest dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem."

Sąd w pełni podziela także pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 grudnia 2010 r. sygn. akt I OSK 331/10, że przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia pozwalający na dokonanie szacunku nieruchomości w oparciu o dane dotyczące gruntów sąsiednich ma zastosowanie dopiero wtedy, gdy nie jest możliwe określenie wartości gruntów na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia z powodu braku cen transakcyjnych gruntów zajętych pod drogi publiczne. Raz jeszcze podkreślić wypada, że ustawodawca nie wyłączył z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych bądź przeznaczonych pod drogi publiczne pomiędzy osobami fizycznymi lub prawnymi a gminą lub Skarbem Państwa, a zatem stanął na stanowisku, że takie transakcje spełniają przesłanki określone w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że zawarty w skardze zarzut, dotyczący błędnego wzięcia do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji dotyczących zakupu przez gminę Z. nieruchomości przeznaczonych pod drogi, uznać należy za chybiony.

Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2010 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w przywołanym § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy akt sprawy wynika, że w przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo określił przedmiot wyceny (nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2 położona w Z., przeznaczona pod drogę publiczną) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie). Prawidłowo także rzeczoznawca określił wartość nieruchomości na dzień sporządzenia wyceny ([...] kwietnia 2010 r.) biorąc pod uwagę stan nieruchomości istniejący w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej ([...] sierpnia 2009 r.). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] kwietnia 2010 r. i ustalił dane dotyczące nieruchomości, w tym otoczenie nieruchomości i stan jej zagospodarowania. Analizując lokalny rynek nieruchomości (gmina Z.) rzeczoznawca ustalił, że w okresie od maja 2008 do kwietnia 2010 r. wystąpiły transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Wobec tego prawidłowo przyjął, że w wycenie winien być zastosowany przepis § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, który przy określaniu wartości gruntów o przeznaczeniu drogowym nakazuje przyjęcie podejścia porównawczego z zastosowaniem cen sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W wycenie rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości, ponieważ na obszarze właściwym ze względu na położenie nieruchomości istniał rynek nieruchomości nabywanych pod drogi. Działając w ramach swoich uprawnień określonych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca zastosowały metodę porównywania parami jako jedną z metod stosowanych przy szacowaniu gruntów w podejściu porównawczym. W wycenie określił cechy nieruchomości oraz ich wagi, które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości (położenie, otoczenie i sąsiedztwo, stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz wielkość działki). Przyjęta w wycenie wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości zawiera się w przedziale cen gruntów porównawczych określonych jako cena maksymalna i cena minimalna. W ocenie Sądu przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje natomiast w obecnym stanie prawnym rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jak wynika z analizy akt sprawy sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny w momencie wydawania przez Wojewodę [...] zaskarżonej decyzji, ponieważ nie minął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 powołanego rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, w ocenie Sądu orzekającego brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie.

Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Jednak w ocenie Sądu organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera w swej treści wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek zarówno wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie postępowania niezadowolonej z ustaleń rzeczoznawcy. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący mieli zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mieli możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez sąd, znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystali opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem (za taki nie sposób bowiem uznać wydruku komputerowego ze strony internetowej: www.nieruchomosci.pl, nadesłanego przez skarżących przy złożonej skardze). Podkreślić przy tym należy, że ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu również nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Sądy administracyjne kontrolują zaskarżone decyzje jedynie pod względem zgodności z prawem, natomiast ocena prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawców wiedzy specjalistycznej pozostaje poza zakresem właściwości Sądu.

Również postawione w skardze zarzuty dotyczące współzależności między ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych a przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego oraz zapisami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą odnieść zamierzonego przez skarżących skutku, ponieważ stanowią one w zasadzie jedynie polemikę z wyjaśnieniami zawartymi w uzasadnieniu wydanej przez Wojewodę [...] decyzji, dotyczącymi obowiązującego stanu prawnego. Kwestie te nie mają natomiast bezpośredniego wpływu na ocenę prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania za grunt przejęty od skarżących pod drogę publiczną.

Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7 oraz art. 77 § 1 kpa. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. Oznacza to, że dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcie go jako dowodu w sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.