Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2254/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7,77  par. 1, 107  par. 3 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt.1 ustawy Pr. budowlane
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 32 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.), , Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędzia WSA Elżbieta Zielińska- Śpiewak, Protokolant st. ref. Karolina Kaca, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2015 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz M. Z. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409), po rozpatrzeniu odwołania M. Z. złożonego w imieniu własnym oraz jako następca prawny rodziców J. i F. Z., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia dla [...] Spółka z o.o. na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego V-kondygnacyjnego z wbudowanym garażem w podziemiu i przyziemiu w konstrukcji żelbetowej monolitycznej o liczbie mieszkań 68 wraz ze zjazdem i infrastrukturą techniczną, na terenie działek nr ew. [...] i [...] z obrębu [...], położonych w [...] Dzielnicy [...] przy ul. [...].

W odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. M. Z. zarzucił decyzji obrazę przepisów prawa budowlanego materialnego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla [...] - [...], ustawy o ochronie środowiska oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, wnosząc o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania. M. Z. wskazywał na brak zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie: 1) zabudowy działki nr ew. [...] w stosunku do otaczającej ją, istniejącej zabudowy jednorodzinnej; 2) wysokości budynku - gdyż projekt przewiduje wysokość budynku liczoną od najniżej położonego wejścia, co daje jego rzeczywistą wysokość wynoszącą 19 m wraz z nadbudówkami. Ponadto, zdaniem skarżącego, pomimo dołączonych uzgodnień komunikacyjnych parametry techniczne ul. [...] wykluczają bezpieczny ruch samochodów. W dokumentacji budowlanej brak jest ponadto oceny wpływu hałasu wygenerowanego ruchem samochodów na istniejącą zabudowę jednorodzinną oraz pobliski obszar cennego drzewostanu. Zastrzeżenia skarżącego wzbudza też brak dokumentacji technicznej podlegającej uzgodnieniu z MPWiK, pomimo uzgodnień w zakresie zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, bowiem za niewiarygodne, w jego ocenie, należy uznać obliczenia, według których odprowadzanie ścieków oraz wód opadowych zdoła przyjąć kanał ściekowy o średnicy 30 cm. M. Z. zwrócił też uwagę w odwołaniu, iż posadowienie fundamentów budynku przewidziane jest poniżej poziomu lustra wód podziemnych, co będzie wymagało odwodnienia wykopów i spowoduje obniżenie poziomu wód gruntowych. Wskazał, iż odwodnienie wykopów powinno być poprzedzone obowiązkiem uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Zarzucił ponadto, że projekt nie przewiduje dróg ewakuacyjnych i drogi pożarowej.

W ocenie organu odwoławczego Prezydent Miasta [...] nie mógł wydać decyzji odmownej, ze względu na spełnienie przez inwestora przewidzianych prawem wymogów, a odwołanie nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Wojewoda [...] zgodził się z organem I instancji, iż przedstawiony projekt budowlany jest zgodny z uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] - [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. w sprawie zmiany uproszczonego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] - [...] w Gminie [...] - [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] - [...] w dniu [...] listopada 1994 r. oraz ogłoszenia jednolitego tekstu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] - [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]).

Organ wskazał, iż działki nr ew. [...] i [...] położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem U/MN/MW, który zgodnie z § 9 planu koncentruje usługi z zabudową mieszkaniową i jako podstawowe przeznaczenie terenów, plan ustala:

1) usługi II i III stopnia obsługi, o charakterze ogólnomiejskim, stołecznym i gminnym, z zakresu administracji, gastronomii, handlu, turystyki, bankowości, finansów i ubezpieczeń, kultury, nauki, specjalistycznej służby zdrowia, łączności itp.,

2) mieszkalnictwo wielorodzinne, małogabarytowe, o wysokości obiektów do 15,0 m npt.,

3) mieszkalnictwo jednorodzinne, we wszelkich formach zabudowy.

Wojewoda [...] stwierdził, iż sporny budynek wielorodzinny zaprojektowano o wysokości 14,98 m (co wynika z przedłożonego projektu budowlanego), a więc zgodnie z powyższymi ustaleniami planu.

Wskazał ponadto, że projektowany budynek oraz pozostałe elementy zagospodarowania działki zostały usytuowane zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Inwestor przedłożył oświadczenia odpowiednich jednostek o warunkach dostarczenia gazu i przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, jak również zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków. Inwestor posiada dostęp do drogi publicznej, przedłożył decyzję Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. na lokalizację zjazdu z drogi gminnej oraz opinię nr [...] Inżyniera Ruchu. Zachowana została powierzchnia biologicznie czynna, zgodnie z wymaganiami planu. Ponadto projekt budowlany został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się ważnym na dzień opracowania projektu zaświadczeniem z właściwej izby samorządu zawodowego.

Zdaniem Wojewody [...] wobec spełnienia przez inwestora wymagań z art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, organ I instancji był zobligowany do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się do odwołania M. Z. organ stwierdził, że nie można zgodzić się z twierdzeniem o braku zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz o naruszeniu ładu przestrzennego wobec otaczającej zabudowy jednorodzinnej, bowiem zabudowa jednorodzinna oznaczona na rysunku planu symbolem MN przewidziana jest za ulicą [...]. Wskazał też, powołując się na § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, iż wysokość zaprojektowanego budynku jest zgodna z zapisami miejscowego planu, bowiem do wysokości budynku nie zalicza się pomieszczeń technicznych, nadszybia windy itp. Podkreślił, iż powoływanie się na miejscowe plany w innych dzielnicach [...] jest nietrafne, bowiem organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany ustaleniami obowiązującego dla określonego terenu miejscowego planu. Wojewoda [...] wskazał ponadto, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może kwestionować uzgodnień komunikacyjnych dokonanych przez inwestora z odpowiednimi służbami miejskimi, które odpowiedzialne są za bezpieczeństwo ruchu samochodowego, a ponadto żaden przepis ustawy - Prawo budowlane i przepisów wykonawczych nie wymaga złożenia przez inwestora oceny wpływu hałasu wygenerowanego ruchem samochodowym na zabudowę jednorodzinną. Podniósł również, że pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A. z dnia [...] stycznia 2013 r., dotyczące ustalenia warunków technicznych zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzania ścieków z projektowanego budynku przy ul. [...], spełnia wymagania określone przepisem art. 35 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Dodatkowo zwrócił uwagę, że MPWiK pozostawia inwestorowi wybór kanału ogólnospławnego w ulicy [...] lub ulicy [...].

Zdaniem organu odwoławczego chybione jest stwierdzenie skarżącego, że projekt budowlany nie przewiduje dróg ewakuacyjnych i drogi pożarowej oraz nie spełnia warunków § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia wodę oraz dróg pożarowych (Dz. U. Nr 124, poz. 1030), bowiem ust. 6 § 12 rozporządzenia przewiduje, że wymagań, o których mowa w ust. 2 i 3, nie stosuje się, gdy są spełnione łącznie następujące warunki:

1) w budynku o więcej niż 3 kondygnacjach nadziemnych, na każdej kondygnacji powyżej trzeciej nadziemnej, do wysokości 25 m, każda klatka schodowa służąca ewakuacji ma okno dla ekip ratowniczych, umożliwiające dostęp z zewnątrz przez otwór o dolnej krawędzi położonej nie wyżej niż 90 cm nad poziomem posadzki oraz o wysokości i szerokości odpowiednio co najmniej 110 cm i 60 cm, lub ma zapewnione dotarcie do takiego okna poziomą drogą ewakuacyjną o długości nieprzekraczającej 50 m;

2) droga pożarowa jest doprowadzona do budynku tak, że jej najbliższa krawędź jest oddalona o 5-10 m od rzutu pionowego na poziom terenu każdego z okien, o których mowa w pkt 1, a między tą drogą i wymienionymi oknami nie występują stałe elementy zagospodarowania terenu lub drzewa o wysokości przekraczającej 3 m, uniemożliwiające dotarcie do tych okien za pomocą podnośników i drabin mechanicznych;

3) okno, o którym mowa w pkt 1, jest oznakowane od wewnątrz znakiem bezpieczeństwa "nie zastawiać", a z zewnątrz - znakiem bezpieczeństwa odpowiednim do sposobu, w jaki można dostać się do wnętrza budynku, zgodnie z Polską Normą dotyczącą znaków bezpieczeństwa.

Organ wskazał, że w części projektu budowlanego (od str. 14), dotyczącej warunków ochrony pożarowej ustosunkowano się szczegółowo do ww. warunków rozporządzenia (str. 22), zatem przedłożony projekt budowlany spełnia warunki ww. rozporządzenia. Podniósł też, że w aktach sprawy znajduje się opinia hydrogeologiczna sporządzona przez geologa z uprawnieniami hydrogeologicznymi, który stwierdził, że "na podstawie przedstawionych obliczeń, przy przedstawionych założeniach wyjściowych, stwierdza się zamknięcie obszaru oddziaływania odwodnienia budowlanego (zasięg izolinii depresji 0,5 m) w obrębie działki nr [...], obrębu [...], tj. w obrębie terenu Inwestora", zatem zgodnie z art. 124 pkt 6 ustawy z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2012 r. poz. 145 ze zm.) pozwolenie wodnoprawne nie jest wymagane.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. złożył M.Z. Skarżący podkreślił, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna ma być małogabarytowa, natomiast projektowany wielorodzinny, V-kondygnacyjny budynek mieszkalny o strukturze 68 lokali mieszkalnych, z dwupoziomowym parkingiem na 101 miejsc postojowych, nie może być uznany za budynek małogabarytowy, a jego lokalizacja pomiędzy otaczającą zabudową jednorodzinną naruszyłaby ład przestrzenny. Wskazał też, że rzeczywista wysokość budynku wyniosłaby 19 metrów wraz z nadbudówkami, czyli przekroczyłaby o 4 metry dopuszczalną wysokość określoną w planie. Podniósł również, że ze względu na projektowane posadowienie fundamentów budynku poniżej poziomu wód podziemnych odwodnienie wykopów spowoduje lej depresyjny wykraczający poza granice działki objętej inwestycją, co w konsekwencji stworzy zagrożenie dla cennego drzewostanu. Zdaniem skarżącego, wbrew stanowisku Wojewody [...], projektowana inwestycja przewidująca 68 mieszkań spowoduje w sposób oczywisty trwałe uciążliwości i utrudnienia dla okolicznych mieszkańców.

Skarżący zarzucił też, że zarówno inwestor, jak też Wojewoda [...], zupełnie pominęli fakt, iż mur stojący na ostrej granicy działki skarżącego i sąsiedniej, na której ma być zrealizowana inwestycja jest jednocześnie tylną ścianą budynku mieszkalnego, zachodzi zatem niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody oraz spowodowania trudnych do odwrócenia skutków z uwagi na zagrożenie zdrowia, a nawet życia członków rodziny skarżącego mieszkających w tym budynku.

M. Z. wskazał też, że notarialną umową przedwstępną z dnia [...] października 2012 r. - w ustępie 4 § 5 - sprzedający nieruchomość o numerach ewiden. [...] i [...] A. K. udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podniósł, że, jak wynika z otrzymanego przez skarżącego od A. K. pisma, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości wygasła. Zdaniem skarżącego inwestor utracił tym samym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

[...] Spółka z o.o. w [...] wniosła o oddalenie skargi (pismo z dnia 4 lutego 2015 r.)

Postanowieniem z dnia 10 czerwca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę wobec nieuiszczenia wpisu sądowego.

Następnie postanowieniem z dnia 9 lipca 2014 r. Sąd odmówił M. z. przywrócenia terminu do uzupełnienia braków formalnych skargi.

Postanowieniem z dnia 8 października 2014 r. w sprawie II Oz 1047/14 naczelny Sąd Administracyjny uchylił postanowienie z dnia 9 lipca 2014 r. w przedmiocie przywrócenia terminu do uzupełnienia braków formalnych skargi i jednocześnie przywrócił ten termin. Tym samym, mimo oddalenia przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjnej na postanowienie z dnia 10 czerwca 2014 r. w przedmiocie odrzucenia skargi, upadło rozstrzygnięcie odrzucające skargę.

Rozpoznając merytorycznie sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga jest zasadna i prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji jednakże nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są słuszne.

Będącą przedmiotem kontroli Sądu decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...], mocą której organ zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego V-kondygnacyjnego z wbudowanym garażem w podziemiu i przyziemiu w konstrukcji żelbetowej monolitycznej o liczbie mieszkań 68 wraz ze zjazdem i infrastrukturą techniczną, na terenie działek nr ew. [...] i [...] z obrębu [...], położonych w [...] Dzielnicy [...] przy ul. [...].

Podstawą materialno - prawną ww. decyzji był art. 32 ust. 1 – 4 i 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1309). Zgodnie z treścią ust. 4 pkt 2 art. 32 pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W art. 35 ust. 1 ustawy ustawodawca nałożył na organ architektoniczno – budowlany obowiązek sprawdzenia m.in.:

1) zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Art. 32 ust. 2 pkt 2 ustawy został znowelizowany ustawą z dnia 27 marca 2003 r. (która weszła w życie 11 lipca 2003 r.) i dotychczasowy obowiązek wykazania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane złagodzono poprzez nakazanie inwestorowi złożenia oświadczenia o posiadaniu takiego prawa. Oświadczenie to winno być złożone według ustalonego przez ustawodawcę wzoru, pod groźbą odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Powyższa zmiana nie oznacza jednak, że organ administracji architektoniczno – budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, został pozbawiony możliwości weryfikacji takiego oświadczenia.

Należy w tym miejscu przypomnieć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych jak i w literaturze prawa prezentowane były początkowo poglądy, że organ prowadzący postępowanie nie posiada, co do zasady, kompetencji do badania prawdziwości złożonego oświadczenia, a jeżeli nabierze wątpliwości co do zgodności oświadczenia z prawdą, to winien zwrócić się do organów ścigania o wyjaśnienie tej kwestii (tak m.in. j. Dessoulavy- Śliwiński w: Prawo budowlane. Komentarz pod redakcja Z. Niewiadomskiego; 2. wydanie C.H. Beck, wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 11 lipca 2006 r. w sprawie II SA/Wr 286/05, dostępne na http://:orzeczenia.nsa.gov.pl). Do takich wniosków prowadziła przede wszystkim wykładnia celowościowa ww. przepisu i przyjęcie, że skoro ustawodawca zastąpił obowiązek wykazania prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane obowiązkiem złożenia oświadczenia o posiadaniu takiego prawa to ograniczył rolę organu architektoniczno – budowlanego do badania prawidłowości tego oświadczenia jedynie pod względem formalnym. Miało to także przyśpieszyć postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę. Obecnie, głównie z uwagi na liczne nadużycia prawa przez potencjalnych inwestorów, przyjmuje się w orzecznictwie, iż oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane ma charakter jedynie dowodowy. Organ może zatem ograniczyć się do zbadania prawidłowości takiego oświadczenia pod względem formalnym jedynie wówczas gdy jego treść nie budzi wątpliwości i żadna ze stron postępowania jej nie kwestionuje. W przeciwnym razie obowiązkiem organu jest merytoryczna weryfikacja jego treści.

Taki obowiązek, w ocenie Sądu, spoczywał na organie administracji również w niniejszej sprawie.

Z akt sprawy wynika, że spółka [...] (inwestor) złożyła oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane. W pkt 6 tego oświadczenia (złożonego na ustawowo określonym formularzu) wskazano, iż prawo to wynika ze stosunku zobowiązaniowego – umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Do oświadczenia dołączono wyciąg z tej umowy. W przyrzeczeniu zawarcia umowy ostatecznej sprzedający jednocześnie użyczył nieruchomość inwestycyjną i oświadczył, że umowa ta stanowi prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. Uszło jednak uwadze organu, że strony w ww. umowie określiły termin, do którego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, który był ostatecznie aneksowany do [...] września 2013 r. (§ 1 pkt 5 umowy z dnia [...] września 2009 r.) Niesporne jest, iż do tego dnia nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości, niezależnie od przyczyn). Powyższe oznacza, że w tym dniu stało się wymagalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i rozpoczął bieg termin przedawnienia, o którym mowa w art. 390 § 2 k.c.

Jednocześnie jednak wygasły zawarte w tej umowie postanowienia dotyczące użyczenia nieruchomości. Powyższe ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy albowiem to z tą częścią postanowienia umowy przedwstępnej to jest dotyczącej umowy użyczenia związana była skuteczność oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane.

O ile zatem w części dotyczącej zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej każdej ze stron przysługuje prawo żądania zawarcia tej umowy, o tyle umowa użyczenia i związane z nią prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane wygasła z dniem wskazanym w umowie jako dzień zawarcia umowy ostatecznej. Tym samym w dacie wydawania decyzji przez organ odwoławczy inwestor nie posiadał prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane. Sytuacji tej nie zmieniłaby okoliczność toczącego się ewentualnie przed sądem powszechnym postępowania o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wynik tego postępowania nie stanowiłby również zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego – art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, bo mimo złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane spełniającego warunki formalne, prawo takie inwestorowi w dniu wydania decyzji ostatecznej nie przysługiwało, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Jako trafny należało również uznać zarzut skarżącego wskazujący na nienależyte wyjaśnienie czy projekt budowlany przedstawiony do zatwierdzenia jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka nr [...] położona przy ul. [...], jak wynika z uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2000 r. w sprawie zmiany uproszczonego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] - [...] w gminie [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dniu [...] listopada 1994 r. oraz ogłoszenia jednolitego tekstu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], położona jest na obszarze U/MN/MW. Z § 9 tej uchwały wynika, że podstawowe przeznaczeniem tego terenu mieszkalnictwo wielorodzinne, małogabarytowe, o wysokości obiektów do 15,0 m npt.

Trafny jest zarzut skarżącego, że zgodność zaprojektowanego obiektu z ww. zapisem planu nie została wyjaśniona w dostateczny sposób.

Prawidłowo organ wyjaśnił, iż wbrew twierdzeniom skarżącego, zaprojektowany budynek nie przekracza wysokości wskazanej w postanowieniach planu. Zarówno z części opisowej jak i graficznej inwestycji wynika, że zaprojektowano obiekt o wysokości 14, 98 m, a zatem poniżej maksymalnej wysokości wskazanej w planie zagospodarowania przestrzennego. Wskazać należy, że zgodnie z treścią § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wysokość budynku, służącą do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Wszystkie elementy wskazane przez skarżącego jako te, które znajdują się ponad 15 m npt, jak wynika z przekrojów projektu, stanowią te elementy urządzenia, których zgodnie z wolą ustawodawcy nie wlicza się do wysokości budynku.

Natomiast nie zostało w żaden sposób wyjaśnione czy projektowany obiekt budowlany spełnia zawarty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapis dotyczący możliwości realizowania jedynie obiektów "małogabarytowych". Wymaga w tym miejscu podkreślenia, że z oświadczeń stron złożonych do protokołu rozprawy z dnia 10 lutego 2015 r. wynika, że po pierwsze: została podjęta dnia [...] marca 2014 r. uchwała w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m.in. w celu zmiany zapisu dotyczącego obiektów małogabarytowych jako pojęcia niedookreślonego. Po drugie: strony oświadczyły, że w bliskim sąsiedztwie od powyższej inwestycji znajdują się nieruchomości zabudowane tzw. apartamentowcami 3,- 4,- kondygnacyjnymi. O ile pierwsza z ww. okoliczności, bez względu na to czy odpowiada prawdzie, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy albowiem organ administracji wydaje decyzję biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny obowiązujący w dacie wydawania orzeczenia, o tyle druga z podniesionych kwestii może mieć znaczenie dla oceny zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega wszak wątpliwości, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani w części tzw. słowniczka (§7) ani w innej części nie zdefiniowały pojęcia mieszkalnictwa "małogabarytowego" lub "wielkogabarytowego" (a contrario). Oznacza to, że obowiązkiem organu architektoniczno – budowlanego jest każdorazowo ocena czy warunek taki został spełniony w stosunku do konkretnej inwestycji. Pomocna niewątpliwie dla takiej oceny winna być między innymi faktyczna zabudowa na danym terenie i porównanie zamierzenia inwestycyjnego do zastanego sposobu zagospodarowania obszaru. Skoro celem ustawodawcy miejscowego jest zapewnienie ładu przestrzennego, to wszelkie unormowania zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego niedookreślone przez Radę Miasta winny być interpretowane w sposób zapewniający taki ład. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z zasadą ochrony prawa własności wyrażoną w art. 64 ust. 3 Konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. A zatem skoro ograniczenie prawa własności ma stanowić wyjątek od tak określonej zasady do interpretacja przepisu ograniczającego własność winna być dokonywała w taki sposób aby własność tę ograniczać w jak najmniejszym zakresie. A zatem organ administracji architektoniczno – budowlanej oceniając charakter projektowanego obiektu winien rozważyć czy obiekt będący przedmiotem wniosku o pozwolenie na budowę jest obiektem małogabarytowym w rozumieniu przepisu § 9 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy założeniu, że może być obiektem zbliżonym gabarytowo do innych obiektów w sąsiedztwie, w granicach obszaru planistycznego, w którym znajduje się sporna nieruchomość, legalnie zrealizowanych.

W pozostałym zakresie jako prawidłowe Sąd ocenił ustalenia organu co do zgodności planowanej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie jest wszak sporne, że inwestycja spełnia postanowienia planu w zakresie zachowania powietrzni biologicznie czynnej oraz w zakresie ilości miejsc parkingowych (1,5 m/1 mieszkanie).

Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut związany z uciążliwością korzystania z ul. [...] w związku z realizacją inwestycji poprzez zwiększenie ruchu pojazdów samochodowych na tej ulicy i nieprzystosowania jej do takiego ruchu. Ulica [...] jest drogą publiczną. Sam fakt, że niewątpliwie realizacja inwestycji oraz zasiedlenie mieszkań spowoduje zwiększenie ruchu samochodowego związanego z koniecznością dojazdu przez mieszkańców obiektu żadna miara nie może stanowić podstawy do odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy wszak podkreślić, że każda nowa inwestycja zwiększa ruch samochodowy w jej pobliżu, co nie oznacza, że właściciele nieruchomości sąsiednich mają skuteczne prawo brania udziału w takim postępowaniu o pozwolenie na budowę. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się i takie stanowisko podziela również Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że takie uciążliwości mogą być rozważane jedynie w kategorii naruszenia interesu faktycznego a nie prawnego. Który nie jest chroniony przepisami prawa administracyjnego.

Konkludując: zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego – art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane poprzez udzieleniu pozwolenia na budowę mimo oczywistego braku prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane oraz przepisów postępowania: art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane poprzez niewyjaśnienie czy przedmiotowa inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w szczególności w zakresie oceny czy stanowi budownictwo małogabarytowe w rozumieniu § 9 ww. planu.

Z tych względów zaskarżone rozstrzygnięcie należało wyeliminować z obrotu prawnego.

Rozpoznając ponownie sprawę organ związany będzie wskazana wyżej ocena prawna. W konsekwencji organ ustali, na dzień wydawania decyzji czy inwestor posiada prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane (np. w związku z zawarciem przez strony nowej umowy przedwstępnej lub prawomocnym rozstrzygnięciem Sądu powszechnego w zakresie zobowiązania do zawarcia takiej umowy lub nawiązaniem innego stosunku zobowiązaniowego) a w przypadku stwierdzenia, że oświadczenie o posiadaniu takiego prawa dołączone do wniosku odpowiada prawdzie, rozważy zgodność zamierzenia inwestycyjnego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w omówionym wyżej zakresie.

Wobec powyższego, działając w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach zostało oparte o treść art. 200 i 205 tej ustawy.