Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 67/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-07-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28, art. 29, art. 30
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 6 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3 pkt 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 6, art. 63 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 1, par. 9 ust. 2, par. 9 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Stankowski Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lipca 2010 r. sprawy ze skargi B.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta Miasta Poznania (nr [...]) z dnia [...].09.2009r wydaną na rzecz R.S. ustalono warunki zabudowy terenu o nr geodezyjnym [...] położonego w P. przy ul. P. [...] dla rozbudowy poprzez nadbudowę części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, szeregowego w obrysie tarasu lokalu nr [...].

Od powyższej decyzji odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu B.P. reprezentowany przez pełnomocnika radcę prawnego M.G. Pełnomocnik B.P. wniósł o uchylenie powyższej decyzji. Jego zdaniem organ I instancji przy wydawaniu zaskarżonej decyzji:

-nie wziął pod uwagę braku prawa do dysponowania terenem przez inwestora,

-nie uwzględnił zawartej ugody pomiędzy`B.P. a właścicielem terenu,

-wydał decyzję wbrew przepisom art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- zezwolił na zwiększenie procentu zabudowy,

-nie uwzględnił przepisów prawa zawartych w Prawie budowlanym oraz w przepisach szczególnych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję uzasadniając,że istotą decyzji ustalającej warunki zabudowy jest jej deklaratoryjny charakter. Tym samym w decyzji powyższej stwierdza się jedynie o możliwości realizacji określonego zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że spełnia ono kryteria przewidziane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.Samorządowe Kolegium Odwoławcze przytoczyło poglądy orzecznictwa sądów administracyjnych traktujące ustalenie warunków zabudowy jako informację o terenie, przybierającą postać decyzji.

W uznaniu organu administracyjnego II instancji przywołany wcześniej art. 61 ustawy określa ramy, dla każdej planowanej inwestycji, dla której konieczne jest wydanie decyzji określającej warunki zabudowy. Przepis ten wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa dotyczącą dostosowania planowanej zabudowy do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Dotyczy to funkcji zabudowy i wskaźników kształtowania zabudowy, gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy czy wreszcie intensywności wykorzystania terenu. Celem tego wymogu jest zagwarantowanie w miarę harmonijnej zabudowy uwzględniającej wymagania funkcjonalne oraz kompozycyjne - estetyczne, wkomponowanie nowej zabudowy w istniejący już stan rzeczy.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, organ I instancji przed wydaniem zaskarżonej decyzji przeprowadził szczegółowe postępowanie wyjaśniające, wykonał analizę funkcji na podstawie, której stwierdza się, iż na terenie przyległym istnieje zabudowa, która umożliwia określenie wymagań dotyczącej zadaszenia istniejącego tarasu w zakresie kontynuacji zarówno funkcji jak i parametrów. Z przedstawionych załączników w postaci zdjęć terenu przyległego wynika, iż na działkach sąsiednich znajduje się zabudowa z wysuniętymi w stosunku do bryły budynku tarasami. Ponadto zabudowa tarasu przez R.S. nie zwiększy istniejącego procentu zabudowy terenu, ponieważ taras ten nie tylko został zrealizowany, ale także powierzchnia jego została uwzględniona przy obliczaniu powierzchni zabudowy na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę przy realizacji obiektu zasadniczego tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

W kwestii zarzutu dotyczącego określenia sposobu usytuowania spornej inwestycji na działce i przestrzegania w tym zakresie obowiązujących przepisów budowlanych Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziało, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, aby w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wskazywano konkretną lokalizację poszczególnych elementów planowanej inwestycji na działce objętej wnioskiem, a jednocześnie w stosunku do nieruchomości sąsiednich. W przepisie § l cyt. rozporządzenia wskazuje się, iż w postępowaniu tym określa się: 1) linię zabudowy, 2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokość elewacji frontowej, 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych). Jest to katalog otwarty, ale te właśnie kwestie powinny być w szczególności przedmiotem rozstrzygania przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy. Natomiast kwestia usytuowania obiektu budowlanego, w tym zachowania przewidzianych prawem odległości od innych obiektów badana jest na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w tym postępowaniu wnioskodawca obowiązany jest szczegółowo wskazać charakterystykę inwestycji, w tym dokładną jej lokalizację - art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, póz. 1118 ze zm.). Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Interes osób trzecich znajduje konkretyzację w następnym etapie procesu inwestycyjnego, a w szczególności w przepisach prawa budowlanego w momencie wydawania pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność budowy inwestycji dla terenu wskazanego we wniosku, ale nie przesądza o możliwości jej realizacji. Dalej Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło,że zgodnie z przyjętym orzecznictwem, nie można mówić na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, o niezgodności planowanej inwestycji z warunkami technicznymi, gdyż zgodnie z treścią art. 9 ust. l ustawy Prawo budowlane inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno- budowlanych. Wymieniony wyżej przepis wskazuje na możliwość uzyskania takiej zgody oraz przesłanki jej uzyskania. Wydanie postanowienia o możliwości otrzymania zgody na odstępstwo od obowiązujących przepisów prawa, wydaje się dopiero w toku postępowania dotyczącego uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor, uzyskując decyzję o warunkach zabudowy terenu, uzyskuje ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce.

Organ administracyjny II instancji dodatkowo argumentował,że zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy może występować z wnioskiem o uzyskanie stosownej decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, zaś decyzję taką można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis jej do wiadomości pozostałym współwłaścicielom i właścicielem lub użytkownikom wieczystym tejże nieruchomości ( art. 63 ust. l u.p.z.p.). Wnioskodawca nie musi legitymować się prawem do terenu, którym wykazać się musi dopiero na etapie ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność budowy inwestycji dla terenu wskazanego we wniosku, ale nie przesądza o możliwości jej realizacji.

Dalej Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanęło na stanowisku,że na treść wydawanej decyzji o warunkach zabudowy nie ma wpływu zawarta ugoda cywilno- prawna między B.P. a właścicielem terenu objętego wnioskiem Spółdzielnią [...], ponieważ rozstrzygnięcie organu administracji publicznej nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza uprawnień osób trzecich. Jak już wskazano w decyzji organu odwoławczego, kwestię możliwości uzyskania zgody na dysponowanie terenem ( a tym samym na możliwość realizacji inwestycji), inwestor będzie musiał załatwić przed wydaniem pozwolenia na budowę od właściciela nieruchomości. Na tym też etapie w uznaniu organu administracji drugiej instancji badana będzie szczegółowo treść ugody stron postępowania.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożył pełnomocnik B.P., który wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pełnomocnik B.P. w skardze podniósł następujące zarzuty:

1) nruszenia art. 6 i 7 k. p .a w związku z art.6 ust 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2007 roku o planowaniu przestrzennym (Dz.U.z 2003 nr 80 poz.poz.717 poprzez jego niezastosowanie i pozbawienie skarżącego ochrony interesu prawnego przysługującego mu wobec jego nieruchomości

2) naruszenia art.6 i 7 k p a w związku z art.2 1 i art.61 ust.1 pkt.1 ustawy z dnia 27 marca 2007 roku o planowaniu przestrzennym (Dz.U.z 2003 nr 80 poz.poz.717) oraz roporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ,poprzez błędne ustalenie także z naruszeniem obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie,że zamierzenie budowlane będące pprzdmiotem wniosku R.S. nie narusza ładu przestrzennego.

Powyższe zarzuty zostały przez pełnomocnika skarżącego bardzo szczegółowo rozwinięte w uzasadnienieu skargi. Stwierdził on przede wszystkim,że wydanie w sprawie decyzji uwzględniającej wniosek R.S. narusza interes prawny B.P., podlegający ochronie prawnej na podstawie art. 6 ust. 2 pkt l i 2 ustawy.

Jako przyczynę naruszenienia powyższego przepisu podał to,że wnioskodawca nie jest właścicielem nieruchomości, którego dotyczy zamierzenie budowlane. Przysługuje mu jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zgodnie z art. 17 2 ust. l ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, póz. 1116, z późniejszymi zmianami) jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Nieruchomość B.P. położona w P. przy ul. P. nr [...], sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością Krajowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]", na której wnioskodawca ma ustanowione ograniczone prawo rzeczowe w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

B.P. zawarł w dniu 23 lutego 1996 r. ugodę z właścicielem sąsiedniej nieruchomości (Krajową Spółdzielnią Mieszkaniową "[...]"). Na mocy tejże ugody zawartej pomiędzy stronami Spółdzielnia zobowiązała się do zabudowania swojej nieruchomości na terenie sąsiadującym bezpośrednio z działką B.P. w sposób uzgodniony przez strony w w/w ugodzie. Między innymi Spółdzielnia zobowiązała się do zwiększenia odległości budynku od granicy posesji B.P. do 7,5 m. w sposób wskazany w załączniku graficznym (§ 2 aktu notarialnego). Ponadto zgodnie z ustaleniami stron Spółdzielnia oświadczyła, iż ściana budynku równoległa do granicy działki B.P. będzie bez okien. Z całości treści aktu notarialnego wynika niezbicie, iż Spółdzielnia zobowiązała się do takiego zabudowania swojej nieruchomości, który zachowywać będzie obecną zabudowę szeregową i które nie będzie negatywnie wpływać na zapewnienie ładu architektonicznego i zburzy obecnej formy architektonicznej sąsiadujących ze sobą budynków (§ 3 i 4 ugody). Z powyższej ugody wynika więc, iż Spółdzielnia zapewniła, jako właściciel nieruchomości, iż nie dopuści także do zabudowania nieruchomości na terenie sąsiadującym z posesją B.P. w sposób jaki jest przedmiotem wniosku R.S. w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Powyższa ugoda stanowi wiec obciążenie nieruchomości Spółdzielni, które winno być wzięte pod uwagę przy rozpoznawaniu sprawy dotyczącej zmiany przeznaczenia terenu.

Zdaniem pełnomocnika skarżącego istotne jest też to,że wnioskodawca do dnia dzisiejszego nie otrzymał od właściciela nieruchomości zgody na jej przeznaczenie na cele budowlane, skutkujące możliwością złożenia skutecznego wniosku o pozwolenie na budowę.

Dalej pełnomocnik skarżącego wywiódł,że jego mandantowi na podstawie art., 6 ust. 2 pkt 2 ustawy przysługuje prawo do ochrony należącej do niego nieruchomości także w odniesieniu do zamierzeń budowlanych jakie są planowane na nieruchomościach sąsiednich.

B.P. posiada zatem możliwość kontroli jak i żądania ochrony prawnej w stosunku do planowanych zamierzeń budowlanych.

Jego zdaniem z treści decyzji Prezydenta Miasta Poznania z dnia 14 września 2009 r. nie wynika, że anlizie zostały poddane wszystkie elementy wskazane w § l Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. 03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w czególności dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Ponadto skarżona decyzja, wbrew stanowisku organu pierwszej instancji jak i Samorządowego Kolegium Odwoławczego, została wydana z naruszeniem art. 2 pkt li 61 ustawy a w czególności art. 61 ust. pkt 1.

Planowane zamierzenie budowlane wnioskodawcy w żadnym stopniu nie odpowiada warunkom pozwalającym na wydanie w sprawie decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie tylko ze względu na naruszenie praw osób trzecich, ale i także ze względu na naruszenie tzw. zasad dobrego sąsiedztwa, określonych w szczególności w art. 61 ust. l pkt l ustawy. Organ pierwszej instancji zdniem pełnomocnika skarżacego w sposób błędny ustalił, że planowana inwestycja nie naruszy zasad dobrego sąsiedztwa, albowiem bez zmian pozostanie funkcja i linie zabudowy i że nie zmieni się powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki, pomimo wskazania, że wysokość górnej elewacji ulegnie zwiększeniu.

W konsekwencji organ pierwszej instancji nie wziął pod uwagę wszystkich wymogów określających zasady dobrego sąsiedztwa, a w szczególności tego, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów, formy architektonicznej, obiektów budowlanych) budowy już istniejącej.

Zdaniem pełnomocnika skarżącego planowana inwestycja budowlana narusza zasadę kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Powodem powyższego jest to,że wnioskodawca na części niezabudowanej, działki sąsiedniej do części działek stanowiących trawniki czy przydomowe ogródki zamierza zlokalizować obiekt budowlany. Przeprowadzając zatem zamierzenie budowlane polegające na rozbudowie części mieszkalnej budynku w obrysie jego obecnego tarasu, a więc miejsca przeznaczonego do odpoczynku i rekreacji, zmienia w sposób jednoznaczny funkcję architektoniczną zabudowy, burząc jednocześnie ład architektoniczny zabudowy sąsiedniej.

Organ pierwszej instancji natomiast w zaskarżonej decyzji zmienia w sposób jednoznaczny funkcję terenów sąsiednich, zezwalając na zintensyfikowanie zabudowy mieszkalnej na terenie sąsiadującym z terenami zielonymi - trawnikami.

Ponadto planowane przez wnioskodawcę zamierzenie budowlane zaburzy ład przestrzenny w zakresie obowiązującej wysokości tarasów nieruchomości sąsiednich przeznaczonych do rekreacji i wypoczynku. Obecny taras wedle wniosku R.S. ma stracić obecną swoją funkcję i ma być nadbudowany kolejną kondygnacją przeznaczoną do celów mieszkalnych. Zamierzenie wnioskodawcy zaburzy więc ład architektoniczny i cechy zabudowy.

Dalej pełnomocnik skarżącego podniósł,że zamierzenie budowlane wnioskodawcy pogorszy w stopniu znaczącym kontynuację dotychczasowych cech istniejącej zabudowy, albowiem znacznie zwiększy intensywność wykorzystania terenu, który z obecnej funkcji rekreacyjnej i wypoczynkowej będzie wykorzystany do celów mieszkalnych, co zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury winno skutkować negatywną oceną analizy cech zabudowy badanego obszaru nieruchomości sąsiednich.

Stanowisko skarżącego w uznaniu pełnomocnika znajduje także poparcie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 stycznia 2009 r. (II SA/Gd 690/08) stwierdził, że "Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją a także że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej".

Ponadto utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji stanowić będzie niebezpieczny precedens do zwiększenia intensywności zabudowy na działkach w rejonie ulicy P. w Poznaniu, który wedle planu zagospodarowania przestrzeni tego rejonu Poznania, potwierdzonego uchwałą Rady Miasata Poznania z dnia 06 grudnia 1994 r., nr X/58/II/94, nie powinien przekraczać 50 % powierzchni działki.

Pełnomocnik ostatecznie podniósł, że nieruchomość, której dotyczy wniosek R.S., w stopniu znaczącym odbiega charakterem zabudowy, gabarytami,jak i intensywnością wykorzystania terenu od nieruchomości sąsiednich. Nieruchomość ta już obecnie dominuje nad nieruchomościami sąsiednimi i ma decydujący wpływ na ocenę ładu przestrzennego najbliższej okolicy. Z tego też względu dalsza jej rozbudowa poprzez powiększenie jej gabarytów będzie skutkować pogorszeniem istniejącego ładu przestrzennego, co także w sposób ewidentny narusza podlegające ochronie prawnej zasady dobrego sąsiedztwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w odpowiedzi na powyższą skargę wniosło o jej oddalenie powtarzając w całości argumenty prawne i faktyczne z zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

W niniejszym postępowaniu sąd administracyjny był zobowiązany do badania legalności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 16 listopada 2009 roku utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Poznania z dnia [...] września 2009 roku wydaną w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla rozbudowy części budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wniosku uczestnika postepowania R.S. W uznaniu Sądu powyższa decyzja organu administracyjnego I instancji jak i poprzedzająca decyzja II Instancji nie zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego czy też procesowego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwaną dalej "ustawą".

I tak zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy - ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Stosownie zaś do treści art. 1 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury.

Z cytowanych przepisów wywieść zatem można dwie fundamentalne zasady w planowaniu przestrzennym, a to zasadę zachowania ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju, przy czym pojęcie " ładu przestrzennego", stosownie do art. 2 pkt 1 ustawy - obejmuje takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i m. innymi wymagania kompetencyjno-estetyczne (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004).

Aby zatem sprostać powyższym wymaganiom, ustawodawca w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, ustanowił w przepisie art. 53 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy - obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych.

Wskazać przy tym również należy przepis art. 61. 1 u.p.z.p. który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia wymogów, określonych w poniższych punktach:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

I tak wymieniony wyżej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem, bowiem tegoż przepisu jest zagwarantowane ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno estetyczne.

Zasada dobrego sąsiedztwa zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Podkreślić przy tym należy, że szczególny sposób ustalania wymagań dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą stanu zastanego, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - zwanym dalej "rozporządzeniem", wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy.

Na mocy § 3 ust. 1 tegoż rozporządzenia, organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobowiązany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i do przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się zaś na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

Zgodnie zaś z § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Część graficzna decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna wspomnianej wyżej analizy, sporządza się w myśl § 9 ust. 3 rozporządzenia - na kopiach opisanej wyżej mapy.

Sąd administracyjny przy rozpoznawaniu skargi z urzędu nie dopatrzył się uchybień w zakresie zastosowania przez organy administracyjne,żadnego z wyżej wymienionych przepisów.Z akt administracyjnych wynika,że powyższe warunki zabudowy ustalone zostały dla mającego powstać w drodze rozbudowy ogrodu zimowego na tarsie przyległym do mieszkania R.S. Mieszkanie to znajduje się w domu wielorodzinnym,szeregowym położonym przy ul P. [...] i stanowi jego własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Krajowa Spółdzielnia [...] z siedzibą w P.

Rozbudowa miałaby nastąpić poprzez nadbudowę w obrysie istniejącego już tarasu, który ma powierzchnię zabudowy 32 m 2 i stanowić będzie zadaszenie dla garażu znajdującego się w części piwnicznej. Projektowane założenie miałoby powstać w najbliższym sąsiedztwie istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego szeregowego, na którym znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna szeregowa, bliźniacza oraz wolnostojąca. Całość przedsięwzięcia polegać ma na rozbudowie poprzez nadbudowę istniejącej już powierzchni tarasowej bez zmiany powierzchni zabudowy. Projektowana rozbudowa zlokalizowana jest w południowej części działki i związana jest z lokalem mieszkalnym nr[...]. Rozbudowa taka nie wpłynie w żąden sposób na zmiany gabarytu rzutu budynku, a jedynie spowoduje pojawienie się na południowo-wschodniej elewacji niewielkiej gabarytowo formy kubaturowej z częściowo przeszkloną ścianą w postaci ogrodu zimowego.

W uznaniu Sądu również żaden z zarzutów podniesionych przez pełnomocnika B.P. dotyczących naruszenia prawa przy wydawaniu zaskarżonej decyzji organu administracyjnego II instancji i poprzedzającej ją decyzji organu administracyjnego I instancji nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodwym.

Sąd administracyjny przy badaniu legalności tychże decyzji rozważył w pierwszym rzędzie sformułowane przez pełnomocnika B.P. w części wstępnej skargi dwa podstawowe zarzuty. Pierwszy polegający na na tym,jakoby skarżący został pozbawiony ochrony interesu prawnego przysługującego mu wobec jego nieruchomości z uwagi na wcześniej zawartą ugodę z Krajową Spółdzielnią Mieszkaniową [...] i że R.S. do tej pory nawet nie uzyskał zgody od spółdzielni na planowaną rozbudowę. Drugi z kolei zarzut polegać ma na tym,że zamierzenie budowlane będące przedmiotem wniosku R.S. narusza ład przestrzenny.

Na podstawie przepisu art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, oraz ochrony interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich wynikać muszą z aktów prawa powszechnie obowiązującego, obejmującego całość obowiązującego ustawodawstwa, w tym przepisów Prawa budowlanego.

Wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącego organy administracji nie naruszyły również powyżej wskazanych przepisów.

Otóż na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy po stronie wnioskodawcy nie stoi obowiązek ustawowy uzyskania od właściciela nieruchomości podlegającej ewentualnej rozbudowie, zgody na planowaną inwestycję.

Sąd administracyjny podziela więc stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że zgoda właściciela nieruchomości- Krajowej Spółdzielnii [...] na planowane zamierzenie budowlane,wymagana będzie dopiero na etapie ewentualnego ubiegania się przez R.S. o pozwolenie na budowę

Podkreślić również należy,że dla uzyskania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie jest wymagane po stronie R.S. prawo własności nieruchomości,która ma ulec rozbudowie.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wnioskodawca, a zarazem adresat decyzji o warunkach zabudowy nie musi się legitymować tytułem prawnym do nieruchomości, na której dochodzi do ustaleń warunków zabudowy. Należy w związku z tym przyjąć, iż każdy podmiot spełniający wymogi określone w art. 29 i 30 k.p.a., z momentem złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy uzyskuje status strony postępowania w rozumieniu art. 28 k.p.a. Interes prawny strony, o którym mowa w art. 28 k.p.a., wynika w tym przypadku z art. 63 ust. 1 u.p.z.p. Brak materialnoprawnych wymogów wobec wnioskodawcy skłania do uznania, iż stroną postępowania i adresatem decyzji o warunkach zabudowy może być "w zasadzie każdy podmiot mający subiektywny zamiar dokonania zabudowy lub innego zagospodarowania jakiegoś terenu (...). W odniesieniu do zainteresowanego (wnioskodawcy), interes faktyczny będący źródłem jego zainteresowania zagospodarowaniem określonej nieruchomości, stanowi jednocześnie interes prawny" (Z. Leoński, M. Szewczyk, Podstawowe instytucje.., s. 103; zob. też T. Bąkowski, Decyzja o warunkach zabudowy..., s. 106-107). Podkreślić przede wszystkim należy,że decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność budowy inwestycji dla terenu wskazanego we wniosku, ale nie przesądza o możliwości jej realizacji. Oznacza to, iż z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy może wystąpić nie tylko jeden ze współwłaścicieli tejże nieruchomości bez zgody pozostałych, ale także osoba niezwiązana z tymże terenem ( por. wyrok NSA z 30. 03.2007r, II, OSK 566/06).

Powyższe świadczy również i o tym,że R.S. nie może być na etapie ubiegania sie o warunki zabudowy związany treścią ugody zawartej pomiędzy skarżącym B.P. a Spółdzielnią [...]. Rację ma też Samorządowe Kolegium Odwoławcze,że zgoda spółdzielni na ewentualną rozbudowę będzie wymagana dopiero po stronie R.S. na etapie ubiegania się o pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy art. 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia ładu przestrzennego należy zwrocić uwagę,że w niniejszym postępowaniu została sporządzona szczegółowa analiza urbanistyczna funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonana na podstawie rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w zakresie warunków o których mowa w art.61 ust.1-5 Ustawy z dnia 27 maraca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym(Dz.U. nr 80 z 2003 roku,poz.717 ze zmianami) ,stanowiąca integralną część decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] września 2009 roku. Z analizy tej wynika jednoznacznie,że proponowana zabudowa w żaden sposób nie naruszy ani zasad dobrego sąsiedztwa ani ładu przestrzennego, ponieważ odpowiada charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów,cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,linii zabudowy i intensywności wykorzystania ternu)i architektonicznej (gabarytów,formy architektonicznej,obiektów budowlanych)zabudowy już istniejącej. Sąd oprócz samych wyników tej analizy wziął pod uwagę jej uzasadnienie ( str.184 do 185 akt administracyjnych), z którego wynika,że planowana nadbudowa budynku w obrysie istniejącego tarasu nie wpłynie negatywnie na istniejącą zabudowę w terenie analizowanym, a zwłaszcza na bezpośrednio sąsiadującą zabudowę przy ul.P. [...] tzn. nieruchomość,której właścicielem jest B.P. Z analizy urbanistycznej wynika,że planowana rozbudowa wpisuje się w zastaną zabudowę szeregową, gdzie stwierdzono podczas wizji w terenie,że budynki mieszkalne przy ul.P. [...] charakteryzują się wysuniętymi w stosunku do głównej bryły budynków kondygnacjami, parterów, na których dodatkowo znajdują się tarasy. Nadbudowa budynku w obrębie istniejącego już tarasu będzie stanowiła niejako powtórzenie zabudowy na działkach sąsiednich i nie będzie burzyć zastanego w analizowanym terenie ładu przestrzennego.Ponadto wnioskowana inwestycja nie zmieni istotnych parametrów takich jak procent zabudowy działki, linia zabudowy, szerokośc elewacji frontowej,rodzju dachów, miejsca prakingowego,zaś funkcja zabudowy pozostanie bez zmian,jako mieszkalna. Proponowana rozbudowa nie przyczyni się w żadnej mierze do zwiększenia zacienienia działki sąsiedniej, należącej do B.P..

Odnośnie tak sporządzonej analizy urbanistycznej pełnomocnik skarżącego nie przedstawił w uzaniu sadu żadnych konkretnych i merytorycznych zarzutów,które świadczyłyby o sporządzeniu jej z naruszeniem przepisów zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. 03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podniósł jedynie,że z treści decyzji Prezydenta Miasta Poznania z dnia 14 września 2009 r. nie wynika, że anlizie zostały poddane wszystkie elementy wskazane w § l Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. 03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności dotyczące wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Zarzut ten w uznaniu Sądu jest oczywiście chybiony, gdyż w załączniku do decyzji stanowiącym wyniki analizy w pkt. II1e odniesiono się do określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Mianowicie podano,że wysokość krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nadbudowy tarasu w pierwszej kondygnacji nadziemnej ma stanowić maksymalną wysokość od poziomu terenu do 4,2 m. Sąd jednocześnie zwraca uwagę na ustalenia, które wynikają z przedmiotowej analizy urbanistycznej biorącej pod uwagę załączony do wniosku przez R.S. projekt ogrodu zimowego ( str 3 k.184 akt administracyjnych) ,że proponowana nadbudowa budynku nastąpi w obrysie już istniejącego tarasu, a górna krawędź elewacji frontowej (według wskazń analizy) nie przekroczy swą wysokością dotychczas wniesionego na działce objętej wnioskiem budynku,z którego to ten taras wychodzi .Budynek,w którym ma nastąpić przedmiotowa rozbudowa tarasu posiada 3 kondygnacje nadziemne i podpiwniczone o wysokości 8,60 m.

Sąd administracyjny rozpoznając zarzuty pełnomocnika skarżącego wziął pod uwagę,że przewidziana w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wymóg ten dotyczy dostosowania planowanej zabudowy do warunków istniejących, faktycznie występujących w miejscu planowanej inwestycji z wyjątkiem zabudowy niezgodnej z prawem. Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych.

W tym zakresie Sąd administracyjny podzielił wykładnię wyżej wskazanego przepisu wyrażoną w w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lipca 2009 roku (II OSK 1193/08) , iż wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, jeśli analiza urbanistyczna wskazuje przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji dla działek sąsiednich.( opubl. LEX nr 552836)

W niniejszym postępowaniu (wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącego) ze sporządzonej analizy urbanistycznej jednoznacznie wynika,że w tej konkretnie sprawie poprzez planowaną rozbudowę, zostanie zachowana kontynuacja dotychczasowej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych.

Z tych wszystkich względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

MZ