Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1375/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi S. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 17 sierpnia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27 lutego 2015 r. nr [...] działając na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwały nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina – Południe, art. 104 K.p.a. orzekł o ustaleniu w stosunku do S. H. – zbywcy części nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. P. objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomo sic spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 28 września 2010 r. S. H. w wyniku umowy zamiany zawartej w formie aktu notarialnego dokonała przeniesienia własności części nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej jako działka nr [...]. Stwierdzono, że przedmiotowa część nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina — Południe, zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r., obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe., tj. przed dniem 26 sierpnia 2006 r., przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Z treści § 24 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi [...] %. Przeniesienie własności przedmiotowej części nieruchomości nastąpiło w dniu 28 września 2010 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego strona niniejszego postępowania S. H. dokonała przeniesienia na rzecz E. H. własności części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], w zamian za co E. H. przeniosła na rzecz S. H. własność nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...]. W przedmiotowym akcie notarialnym strony określiły wartość rynkową przedmiotów umowy w ten sposób, że wartość działki, której właścicielem była S. H. określono na kwotę [...] zł, natomiast wartość działek, których właścicielem była E. H. określono na łączną kwotę [...] zł. Strony oświadczyły również, że z tytułu zawarcia tej umowy nie dochodzi między nimi do żadnych spłat i dopłat ani żadnych innych rozliczeń finansowych. Część nieruchomości, której właścicielem była S. H. podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina -Południe, zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r. obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]. Nieruchomość, której właścicielem była E. H. podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r. obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajduje się w terenie "naturalnej" zieleni nieurządzonej, tj. zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz użytki rolne oznaczonym na rysunku planu symbolem 8 ZO (ok. 85 % powierzchni działki) oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] (ok. 15 % powierzchni działki), natomiast działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem [...]. Na skutek opisanej powyżej zamiany S. H. uzyskała nieruchomość (działki nr [...] i nr [...]), której parametry pozwalają na pełne wykorzystanie możliwości inwestycyjnych ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, na powierzchni większej niż powierzchnia zbywanej działki nr [...], zarówno w zakresie przeznaczenia podstawowego, jaki i dopuszczalnego, natomiast E. H. uzyskała nieruchomość (działkę nr [...]), która na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe została zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. W odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości istnieją podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Nie ma bowiem wątpliwości co do ekwiwalentności czynności prawnej w wyniku której przeniesiono własność przedmiotowej części nieruchomości. W toku przedmiotowego postępowania nastąpiła zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mająca wpływ na to postępowanie. Ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2011 r. Nr 153, póz. 901), która weszła w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r., dodany został bowiem art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem l stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. l zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem l stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu; w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem l stycznia 1995 r. Nowelizacja ta miała na celu uwzględnienie treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r., obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem 19 MN. Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 26 sierpnia 2006 r. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] (zatwierdzonego ostateczną z dniem 7 czerwca 2010 r. decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 21 maja 2010 r. tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru S. - P. Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, tj. 26 sierpnia 2006 r., istniała zatem nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha [...] jedn. ewid. [...]., objęta księgą wieczystą Nr [...]. Dla przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina -Południe jako teren niezabudowany, porośnięty trawą, częściowo zakrzaczony, rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie dokonanych w dniu 18 sierpnia 2014 r. oględzin przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość (działka nr [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r., zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 93, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej oraz Obszarze Rolnym i Urządzeń Rolnictwa oznaczonym na rysunku planu symbolem RM 138, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 3,nr 5 i nr 20. Wobec powyższych ustaleń w celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej -w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 26 sierpnia 2006 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 28 września 2010 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. Przyjąwszy stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, tj. nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], rzeczoznawca majątkowy najpierw określił wszystkie trzy wartości jednostkowe przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]), a następnie określił wszystkie [...] wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]). Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie trzech nieruchomości porównawczych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy wybrał trzy transakcje nieruchomościami, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do wycenianej przedmiotowej nieruchomości. Ceny nieruchomości porównawczych, po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) - 28 września 2010 r., zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały w okresie od września 2008 r. do sierpnia 2009 r. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe wynosi [...] zł. Wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...] przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe, rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]). Wartość ta wynosiła [...] zł. Natomiast wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi [...] zł. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego można zatem stwierdzić, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina — Południe spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...]ha. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest mniejsza niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina -Południe a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi [...] zł. Zgodnie z § 24 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. W związku z powyższym w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jest możliwe ustalenie renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi [...] zł, odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru S. – P.tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej - [...] zł.

Od tej decyzji odwołanie wniosła S. H. domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że dokonana zamiana skutkowała przysporzeniem majątkowym, a co za tym idzie stanowiła zbycie obciążone opłatą planistyczną. Podkreślono, że w sprawie dokonano obciążenia opłatą zarówno nieruchomości jak i ekwiwalent traktując zamianę jako de facto "dwie umowy sprzedaży" z potrąceniem wzajemnych należności pieniężnych, co jest błędne bowiem w sprawie nie występują cztery świadczenia wzajemnie ekwiwalentne. Przyjęcie takiej interpretacji przez organ I instancji powoduje podwójne obciążenie uczestników czynności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 17 sierpnia 2015 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ podniósł, że dnia 28 września 2010 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa zamiany, na mocy której S. H. dokonała przeniesienia na rzecz E. H. własności części nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...] a w zamian za co E. H. przeniosła na rzecz S. H. własność nieruchomości gruntowej położonej w K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...] W przedmiotowym akcie strony zamiany ustaliły wartość rynkową przedmiotów umowy w ten sposób, że wartość działki, której właścicielem była .S. H. określono na kwotę [...] zł, a wartość działek, której właścicielem była E. H. określono na łączną kwotę [...] zł. Nadto strony umowy oświadczyły, ze w związku z zawarciem umowy nie dochodzi między nimi do żadnych spłat i dopłat żadnych innych rozliczeń finansowych. W świetle twierdzeń organu I instancji na skutek opisanej powyżej zamiany S. H. uzyskała nieruchomość (dz. nr [...] i nr [...]), której parametry pozwalają na pełne wykorzystanie możliwości inwestycyjnych ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Sidzina - Południe na powierzchni większej niż powierzchnia dz. nr [...] zarówno w zakresie przeznaczenia podstawowego, jak i dopuszczalnego, natomiast E. H. uzyskała nieruchomość (dz. nr [...]), która na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o ustalenia planu obszaru Sidzina - południe została zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Na obszarze położenia opisanych nieruchomości, od dnia 20 października 2006 r. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r. Zdaniem organu analiza akt sprawy, pozwala stwierdzić, iż organ I instancji dowiódł, że skutkiem zawarcia tej umowy przez S. H., nastąpiło po jej stronie przysporzenie majątkowe, co pozwoliłoby uznać przeniesienie własności części działki nr [...] za "zbycie" w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu. Przysporzenia majątkowego po stronie S. H. w rezultacie zawarcia umowy zamiany, w kontekście art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu, należy upatrywać w tym, że w zamian za części nieruchomości [...]. której wartość oszacowano na kwotę [...] zł uzyskała nieruchomość (dz. nr [...] i [...]), której wartość oszacowano na kwotę [...] i której parametry pozwalają na pełne wykorzystanie jej możliwości inwestycyjnych ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z przeznaczeniem planistycznym na powierzchni większej niż powierzchnia zbywanej działki nr [...] zarówno w zakresie przeznaczenia podstawowego, jak i dopuszczalnego. Mając na uwadze powyższe analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, iż organ I instancji wykazał, że odwołująca wskutek zawarcia umowy zamiany nieruchomości, uzyskała przysporzenie majątkowe, co przesądziło o możliwości prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej w odniesieniu do analizowanej sprawy.

Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła S. H. zarzucając naruszenie art. 37 ust. 1 oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że dokonana zamiana skutkowała przysporzeniem majątkowym, a co za tym idzie stanowiła "zbycie" obciążone opłatą planistyczną. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że dla uznania, że zbycie nieruchomości pociąga za sobą przysporzenie majątkowe konieczne jest istnienie związku przyczynowego pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym a uzyskaniem przysporzenia majątkowego. W niniejszej sprawie wartość nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu zmienia jednocześnie wartość jej ekwiwalentu tzn. drugiej działki. Czy strony dokonałyby przedmiotowej zamiany przed wejściem w życie planu czy po jego wejściu w życie stopień ekwiwalentności transakcji byłby taki sam, ponieważ obydwie działki łączy ta sama sytuacja planistyczna. Nie każda zatem zamiana będzie podstawą do wymierzenia opłaty planistycznej. Biorąc pod uwagę powyższe skarżąca wniosła i chylenie decyzji SKO w K. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji ustalającej jednorazową opłatę dla zbywcy nieruchomości (skarżącej) z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. opłaty planistycznej.

Przepisem regulującym kwestię ustalenia opłaty planistycznej jest przepis art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.). Stanowi on, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym zgodnie z dyspozycją art. 37 ust 1 tejże ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Przesłankami uzasadniającymi ustalenie opłaty planistycznej jest zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust 4).

Na wstępie sąd poddał analizie prawidłowość postępowania prowadzonego przed organami administracji w zakresie dokonanej wyceny. Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy tj. operat szacunkowy. Operat ten winien określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. II OSK 1686/11 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (LEX nr 1270183). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Operat ten podlega merytorycznej kontroli organów a sam fakt czy taka operacja została przez organ wykonana oraz czy kontrola ta była pełna i prawidłowa, w razie wniesienia skargi na decyzję ustalającą opłatę planistyczną, jest przedmiotem badania przez sąd.

W niniejszej sprawie organ II instancji kontroli tej nie przeprowadził. Ustalenia swoje oparł na operacie rzeczoznawcy, nie wyjaśniając w decyzji czy operat ten spełnia wymogi określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej rozporządzenie) i czy jest merytorycznie poprawny. Orzeczenie to nie spełnia zatem wymogów o których mowa w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jedną z naczelnych zasad procedury administracyjnej jest wyrażona w art. 7 k.p.a. zasada prawdy materialnej, zgodnie z którą organy administracji publicznej podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada ta znajduje rozwinięcie w dalszych przepisach, między innymi w art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie, z którym organ administracji publicznej winien w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy. Z kolei w myśl art. 80 k.p.a. udowodnienie danej okoliczności ma nastąpić na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Stwierdzone uchybienia skutkują, że kontrolowane postępowanie dotknięte jest wadami, które musiały prowadzić do wyeliminowania kwestionowanej decyzji z obrotu prawnego, bowiem zaistniałe uchybienia miały istotny wpływ na sposób orzekania.

Ocenia przedmiotowego operatu została przeprowadzona przez organ I instancji, ale oparcie się wyłącznie na tej ocenia naruszało by wyrażonej w art. 15 K.p.a. zasadzę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego tj. dwukrotnego pełnego merytorycznego rozpatrzenia sprawy administracyjnej - tym samym wadliwość ta nie mogła by być konwalidowana.

Jak mowa o tym wyżej ocena operatu przez organ I instancji została przeprowadzone (w obszernym uzasadnieniu) ale zdaniem sądu ocena ta nie była pełna co także skutkuje przyjęciem przez sąd naruszenia przez organ I instancji przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w sposób istotny, mogący mieć wpływ na rozstrzygnięcie. Wskazać tu należy, iż wartość nieruchomości rzeczoznawca oceniał posługując się metodą porównywania parami. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust..3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (ust. 5).

Wybór metody szacowania wartości nieruchomości nie jest bez znaczenia, bowiem tylko prawidłowy dobór metody gwarantuje rzetelne ustalenie wartości nieruchomości i ewentualny jej wzrost po uchwaleniu planu miejscowego co uzasadnia ustalenie opłaty planistycznej. W podejściu porównawczym stosuje się trzy metody szacowania wartości nieruchomości - metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z tych trzech metod metoda porównywania partami jest metodą najprostszą, przy zastosowaniu której rzeczoznawca musi dysponować bazą jedynie kilku nieruchomości które były przedmiotem obrotu rynkowego a które porównuje z nieruchomością wycenianą. Przy metodzie metodę korygowania ceny średniej lub metodzie analizy statystycznej rynku baza nieruchomości na podstawie której dokonywana jest wycenia musi być znacznie większa. Metoda porównywania parami takiego wymogu nie wprowadza, jednakże prawodawca zastrzegł ją jedynie do sytuacji, kiedy rzeczoznawca dysponuje danymi o obrocie nieruchomościami podobnymi. Rozporządzenie pojęcia tego nie definiuje, jednakże definicja nieruchomości podobnej zamieszczona jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która to ustawa w art. 159 zamieściła delegacje ustawową do wydania rozporządzenia. W art. 4 pkt 16 wskazano, iż ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z analizy operatu szacunkowego wynika, iż w obrębie, w jakim położona jest wyceniana nieruchomość brak było obrotu nieruchomościami o przeznaczeniu podobnym co nieruchomość wyceniana, analizą objęto więc także transakcje dokonywanie w innych obrębach z których wybrano nieruchomości na podstawie których ustalono wzrost wartości nieruchomości wycenianej. Organy nie oceniły (także organ I instancji) czy ze względu na położenie tych nieruchomości leżących w innych okręgach geodezyjnych, nieruchomości te można uznać za podobne (z uwagi na kryterium położenia) do nieruchomości wycenianej a co za tym idzie czy rzeczoznawca prawidłowo dobrał metodę szacowania wzrostu wartości nieruchomości. Jak zasadnie wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 25 sierpnia 2009 r. II SA/Ol 701/09 dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (LEX nr 553143). Wadliwość postępowania w tym zakresie mogła mieć wpływ na wysokość dokonanej wyceny a zatem mogła mieć wpływ na rozstrzygnięcie. Organ był obowiązany jednoznacznie ustalić czy dobrane przez rzeczoznawcę nieruchomości były nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy - a zatem czy metoda stosowana przez niego była metodą poprawną, dającą podstawy do dokonania ustalenia rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości wycenianej.

Wskazać jednak należy, iż podstawowy spór w sprawie będącej przedmiotem niniejszego postępowania dotyczy wyjaśnienia terminu "zbycie nieruchomości", które to zbycie warunkuje możliwość naliczenia opłaty planistycznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych opartej na wykładni historycznej (nowelizację przepisu art. 36 ust 4 termin dokonaną ustawą z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustawy Dz. U. z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) przez zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozumie odpłatną czynność prawną. Zdaniem organu w pojęciu "zbycie nieruchomości" nie mieszczą się jedynie te czynności prawne, na podstawie których przenoszona jest własność nieruchomości, które mają nieodpłatny charakter. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2009 r. II OSK 302/08 przyjęto, iż termin prawny "zbycie" użyty w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może, w związku z brakiem ustawowej definicji terminu "zbywa nieruchomość", szczególnym charakterem opłaty oraz niekonsekwencją ustawodawcy (art. 37 ust. 1), obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny. Także w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 lipca 2009 r. II SA/Gl 1326/08, wskazano, iż jakkolwiek każde zniesienie współwłasności powoduje zmianę stosunków własnościowych w stosunku do objętej nim nieruchomości, to z całą pewnością nie każde może być uznane za zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zniesienie współwłasności polega na podziale nieruchomości w naturze względnie przez zmianę udziałów we współwłasności w kilku działkach stanowiących współwłasność, w wyniku której to czynności prawnej dotychczasowi współwłaściciele otrzymują nieruchomości o podobnej wartości, tj. gdy zniesienie następuje bez dopłat.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 orzekł, iż pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. W uzasadnieniu tej uchwały NSA stwierdził między innymi, że "opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Jeżeli przysporzenie majątkowe, o którym mowa, nie staje się przedmiotem korzyści z tytułu zbycia nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana. Tak rozumiana funkcja owej opłaty odpowiada celom, dla jakich jest ustanawiana: po pierwsze - podzielenia się przez właściciela nieruchomości zyskiem, jaki osiąga, a po drugie - przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu". W innym fragmencie uzasadnienia uchwały NSA stwierdza " ... w przekonaniu tym utwierdza przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym ustawodawca stanowi, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień "sprzedaży" nieruchomości, a nie jej "zbycia". Użycie w tym przepisie pojęcia "sprzedaż" nie jest, jak się wydaje, niedopatrzeniem ustawodawcy, jak się dość często sądzi, także w literaturze przedmiotu (T. Bąkowski: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze 2004, s. 146). Kilka kolejnych nowelizacji ustawy nie doprowadziło przecież do zmian tego przepisu. Stosownie do jego brzmienia wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu ustala się na dzień jej sprzedaży. W ten sposób ustawodawca zdaje się podkreślać, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jeżeli nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, to nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty, o której mowa."

Pogląd wyrażony w wyżej przedstawionej uchwale (aczkolwiek literalnie dotyczy tylko darowizny na rzecz osób bliskich) z uwagi na uzasadnienie ma zdaniem sądu walor ogólniejszy, który można sprowadzić od stwierdzenia, iż obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu.

W tym kontekście należy przeanalizować czy tego typu czynnością prawną tj. czynnością na podstawie której organ może ustalić opłatę planistyczną jest zamiana nieruchomości. Co do zasady umowa zasady, umowa zamiany jest czynnością prawną mającą charakter odpłatny i wzajemny. W stosunku do tej umowy stosuje się przepisy dotyczące sprzedaży (art. 604 K.p.c.). Rozważyć jednakże należy, czy w sytuacji, kiedy w wyniku zawarcia takiej umowy, zamianie ulegają nieruchomości podobne, położone w obrębie tego samego planu miejscowego, o podobnym przeznaczeniu i bez dokonywania towarzyszącej tej operacji rozliczeń finansowych ,zasadnym jest przyjęcie, iż doszło do zbycia tych nieruchomości jako czynności od których nalicza się opłatę planistyczną związaną ze zwiększeniem wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego i przysporzeniem majątkowym po stronie zbywcy.

W sprawie rozpoznawanej przez sąd doszło do zawarcia umów zamiany nieruchomości podlegające temu samemu planowi zagospodarowania przestrzennego, o podobnej wartości, położone w sąsiedztwie - na terenie mającym to samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Formalnie nieruchomości te stały się przedmiotem obrotu, bowiem doszło do zmiany ich właściciela, natomiast nie można w tym przypadku mówić o jakimkolwiek przysporzeniu majątkowym (korzyści) po stronie tych właścicieli. Kierując się przytoczonymi wyżej wskazaniami Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartymi w uchwale 7 sędziów z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09, można więc stwierdzić, że skoro przysporzenie majątkowe (polegające na wzroście wartości nieruchomości wskutek zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie) nie zmaterializowało się, obie bowiem strony umowy zamiany utrzymują własność nieruchomości o zbliżonej wartości, to opłata planistyczna nie powinna być wymierzana. Innymi słowy nie każdy obrót nieruchomością - nawet dokonany w związku z umową wzajemną, spowoduje zmaterializowanie się przysporzenia, o którym mowa w przytoczonych przepisach i orzeczeniach. Opłatę planistyczną można by wymierzyć, o ile mielibyśmy do czynienia z zamianą nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek zmiany przeznaczenia w planie miejscowym na inną nieruchomość, nieobjętą tym samym planem, bądź też taką, której przeznaczenie nie uległo zmianie. Nie każda zatem zamiana nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkuje wymierzeniem jednorazowej opłaty planistycznej a tylko taka gdy na jej skutek jedna ze stron w wyniku umowy zamiany odnosi korzyść majątkową ze wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdzie przedmiotem zamiany są nieruchomości podobnej wartości, wielkości i przeznaczeniu, pobranie opłaty od obydwu stron umowy wiąże się ze wzbogaceniem organu administracji, mimo, iż stan majątkowy właścicieli nieruchomości de facto nie uległ zmianie (porównaj; wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 listopada 2010 r. II IS/Kr 1050/10).

Bezsporną jest okoliczność, że działki objęte umową zamiany były położone w bliskim sąsiedztwie, objęte tym samym planem zagospodarowania przestrzennego i wynikającego z niego przeznaczenia gruntu pod zabudowę jednorodzinną a także o zbliżonej wartości. W tej sytuacji zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie doszło po stronie skarżącej do przysporzenia majątkowego związanego ze zbyciem nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a co za tym idzie naliczenie opłaty planistycznej było bezpodstawne.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zastosuje się do powyższych wskazań.

Mając na uwadze powyższe, sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzje organów obu instancji.