Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 933/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 110 r  par. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1314
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Kornacki, Sędziowie WSA Agata Ćwik-Bury, Anna Tyszkiewicz-Ziętek (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 marca 2019 r. sprawy ze skargi I. M., L. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. z dnia [...], nr [...], 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach na rzecz skarżących solidarnie kwotę 614 (sześćset czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] nr [...], Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej jako "k.p.a.") oraz art. 17, art. 18 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1207 ze zm., dalej jako "u.p.e.a.") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. (dalej jako "organ egzekucyjny") z dnia [...] nr [...], o oddaleniu zarzutów I. M. i L. M. (dalej jako "skarżący" lub "zobowiązani") na opis i oszacowanie wartości nieruchomości położonej w B., ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...].

Powyższe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w B. prowadzi postępowanie egzekucyjne w oparciu o własne tytuły wykonawcze z dnia [...] o nr: [...] i [...].

Pismem z dnia [...] nr [...], organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżących pozostających we wspólności ustawowej małżeńskiej, położonej w B. przy ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta [...].

Pismem z dnia 6 listopada 2017 r. organ egzekucyjny zlecił biegłemu dokonanie oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

W dniu 20 listopada 2017 r. rzeczoznawca majątkowy M. T. sporządził operat szacunkowy.

Pismem z dnia 10 stycznia 2018 r. organ egzekucyjny zawiadomił strony oraz w drodze obwieszczenia o terminie i miejscu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...], nr [...], organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o sporządzony operat, określając wartość nieruchomości na kwotę [...]zł. Skarżący nie stawili się.

W ustawowym terminie skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Zarzucając określenie wartości nieruchomości na rażąco niskim poziomie w stosunku do ich rzeczywistej wartości, wskazali na nieodpowiedni dobór nieruchomości porównawczych. Wnieśli o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu - operatu szacunkowego z dnia 25 czerwca 2014 r. sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu wskazali, że z przedstawionego przez rzeczoznawcę pomiaru podobieństwa nieruchomości zabudowanej budynkiem jedynie dwie spośród przyjętych do porównania nieruchomości można uznać za podobne, natomiast z wyników pomiaru podobieństwa nieruchomości niezabudowanej jedynie jedna może być za taką uznana. Pozostałe bowiem nie wykazują cech podobieństwa. Ponadto, w ich ocenie, rzeczoznawca nie wskazał cech nieruchomości przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen. Jednocześnie zarzucili, że w sporządzonym operacie brak jest precyzyjnego wskazania zarówno podstaw doboru nieruchomości, jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane. Powołali się również na sporządzony na ich potrzeby operat szacunkowy oraz ustalenia w nim zawarte dotyczące położenia nieruchomości, jej cech oraz wartości.

W związku z wniesionymi zarzutami organ egzekucyjny pismem z dnia 6 marca 2018 r. zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy - autora sporządzonej na zlecenie organu wyceny, aby odniósł się do podniesionych przez zobowiązanych kwestii.

Pismem z dnia 26 marca 2018 r. wspomniany biegły rzeczoznawca ustosunkował się do podniesionych zarzutów, podtrzymując wycenę w całości i wskazując, że:

- definicję nieruchomości podobnych zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

- przy wyborze nieruchomości podobnych kierował się więc takimi kryteriami jak: położenie (budynki jednorodzinne z powiatu [...] i miast pobliskich o podobnej randze administracyjnej i podobnym stopniu urbanizacji), stan prawny (własność), przeznaczenie i sposób korzystania (nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi), a także uwzględnił inne cechy wpływające na wartość – jak powierzchnia użytkowa budynków od 170 do 300 m2 (nieruchomość wyceniana ma [...] m2) oraz lata budowy budynków (2003-2015 r.);

- po wdrożeniu powyższych kryteriów wyszukano 5 transakcji najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, które utworzyły zbiór nieruchomości podobnych;

- na terenie gminy B. istnieją transakcje nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi, jednakże budynki te nie są podobne do wycenianej nieruchomości ze względu na inne lata budowy, niewielką powierzchnię użytkową budynków oraz niskie ceny sprzedaży;

- w tabeli opisującej cechy nieruchomości wybranych jako podobne dokonano pomiaru podobieństwa nieruchomości pod kątem zastosowania cech rynkowych, przy czym nie jest to jednak pomiar podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomiar ten jest jedynie opisem różnic stanu cech rynkowych;

- maksymalna cena 1m 2 wynosiła 4.619,88 zł, zaś cena minimalna 3.384,10 zł, a zatem różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną w przeliczeniu na 1m 2 wynosi 1.235,78 zł;

- zgodnie z dobrą praktyką wyceny, aby uznać, że nieruchomości podobne w procesie wyceny zostały wybrane prawidłowo, zaleca się, aby różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną, czyli AC 1.235,78 zł/m2 była mniejsza od ceny minimalnej 3.384,10 zł/m2, a warunek ten został w procesie wyceny spełniony;

- do porównania przyjęto transakcje nieruchomości o łącznej cenie sprzedaży 600.000 zł do 790.000 zł oraz stopień urbanizacji terenu;

- nieruchomości w cenach wyższych niż te przyjęte w procesie wyceny oraz bardziej podobnych nie odnotowano ani na rynku lokalnym ani na rynku rozszerzonym do miast podobnych, ze względu na rangę administracyjną i stopień urbanizacji terenu;

- cechy rynkowe ustalono w wyniku analizy zbioru nieruchomości podobnych;

- cechami różniącymi są położenie, stan techniczny i powierzchnia użytkowa;

- stany ocen dla poszczególnych cech rynkowych podzielono na: położenie (1 bardzo dobre, 2 dobre, 3 średnie, 4 złe), stan techniczny (1 bardzo dobry, 2 dobry, 3 średni) oraz powierzchnię budynku (do 180m2 – powierzchnia najlepsza, powyżej 180 m2 - cena niższa);

- szczegółowy opis stanów cech znajduje się na str. 21 operatu szacunkowego;

- po dokonaniu analizy zbioru nieruchomości podobnych oraz wykazaniu cech rynkowych i stanu cech rynkowych, dokonano wyliczenia wpływu poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. Z rozkładu tego wpływu na poszczególne cechy wynika, że:

- położenie wpływ 38% - zakres kwotowy 469,60 zł,

- stan techniczny wpływ 55% - zakres kwotowy 679,68 zł,

- powierzchnia użytkowa wpływ 7% - zakres kwotowy 86,50 zł.

Razem 100% zakres kwotowy 1.235,87 zł.

- w procesie wyceny zostały do porównania przyjęte nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, wg zastosowanych kryteriów opisanych na początku pisma;

- najczęściej przez kupujących poszukiwane są budynki mieszkalne o cenie do 800.000 zł i takich transakcji na rynku jest najwięcej;

- na nieruchomości o łącznej cenie transakcyjnej powyżej 800.000 zł nie ma już dużo chętnych. Do transakcji takimi nieruchomościami dochodzi rzadko. Są to nieruchomości amatorskie, poszukiwane przez wybranego inwestora;

- najbardziej poszukiwane przez kupujących są budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej do 200 m2, stąd transakcji takimi nieruchomościami jest na rynku najwięcej. Jednak nie są to nieruchomości podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny;

- potencjalni klienci nie zapłacą już więcej za każdy następny metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku, w takiej samej wysokości, jak za metr kwadratowy domu o powierzchni do 200 m2, jest to ekonomicznie i funkcjonalnie nie opłacalne. Wynika to z dużych kosztów ogrzewania i utrzymania budynku;

- nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny zapisana jest w jednej księdze wieczystej Nr [...] i została oszacowana jako jedna nieruchomość, łączna powierzchnia działek Nr [...] i [...] ma powierzchnię [...] m2. Na działce [...] o pow. [...] m2 znajdują się zabudowania, działka [...] (wąska i długa) ma pow. [...] m2. Obie działki stanowią całość gospodarczą;

- wartość 1 m2 działek określono na [...]zł;

- w procesie wyceny przyjęto jako podobne działki z powiatu [...] i miast pobliskich, o podobnej randze administracyjnej i stopniu urbanizacji terenu, o tym samym przeznaczeniu, o powierzchniach od 3000 do 7000 m2 z podobnym dostępem do uzbrojenia;

- na terenie B. odnotowano sprzedaż działek budowlanych o powierzchni 500-1400 m2, jednakże ze względu na obszar nie są one podobne do przedmiotu wyceny. Ceny tych działek wynosiły 60-120 zł/m2;

- ponieważ na rynku lokalnym ani rozszerzonym nie znaleziono transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami o zbliżonej powierzchni użytkowej do przedmiotu wyceny, posadowionych na działkach przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o powierzchni zbliżonej do przedmiotu wyceny działki te do celów wyceny wydzielono umownie, dzieląc teren na:

• działkę, na której posadowiony jest budynek stanowiący przedmiot wyceny o powierzchni działki [...]m2,

• działkę dodatkową o powierzchni działki [...]m2.

- nieruchomość w całości została oszacowana na kwotę [...]zł, wraz z działkami i budynkami o charakterze niemieszkalnym. Wartość ta została oszacowana przy uwzględnieniu, że ewentualna sprzedaż nieruchomości, nastąpi w całości. Zgodnie z ustawą z dnia 17 czerwca 1966 r. ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wydzielono wartość dla części składowych i wartości działki.

- budynek - [...]zł

- budynek biurowo administracyjny - [...]zł

- budynek magazynowy - [...]zł,

- działka - [...]zł, razem - [...]zł

- przy założeniu, że nieruchomość zostanie podzielona geodezyjnie na dwie części lub więcej, lub w jakikolwiek inny sposób, a sprzedaż tych części nastąpiłaby osobno, wtedy stan taki może mieć wpływ na oszacowaną łączną wartość rynkową. Biegły zastrzegł, że dla takich założeń należałoby sporządzić nową opinię o wartości nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] organ egzekucyjny oddalił zarzuty zobowiązanych do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazał na treść art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a., w oparciu o który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, o czym zobowiązani zostali poinformowani. Podkreślił, że dostosował się do wymogów ustawy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do realizowania zlecenia organu egzekucyjnego. Sporządził on operat szacunkowy nieruchomości zobowiązanych, który zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w art. 110s § 2 u.p.e.a.

Dalej organ egzekucyjny wskazał na treść art.7, art. 150 ust. 5 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204, dalej: "u.g.n.") oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym w szczególności na treść § 55 tego rozporządzenia. Odnosząc się do podniesionego przez zobowiązanych zarzutu nieodpowiedniego doboru nieruchomości porównawczych zauważył, że rzeczoznawca, jako sposób określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Odwołując się do art. 154 § 4 u.g.n. stwierdził, że biegły w operacie szacunkowym do porównań wykorzystał nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie od listopada 2015 r. do kwietnia 2017 r., a informacje o cenach transakcyjnych pochodziły z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Obserwowany był także ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i podaży. Organ egzekucyjny wskazał, że badaniem objęte zostały nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jak też nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Odwołując się do wyjaśnień biegłego w jego piśmie z dnia 26 marca 2018 r. organ egzekucyjny zauważył, że biegły wyszukał nieruchomości podobne według wskazanych tam kryteriów. W procesie wyceny, jako podobne przyjęto działki o tym samym przeznaczeniu, o powierzchniach od 3.000 m2 do 7.000 m2 z podobnym dostępem do uzbrojenia. Wobec stwierdzenie braku nieruchomości podobnych na terenie gminy położenia nieruchomości badanie rynku poszerzono do całego powiatu [...] oraz sąsiedniego powiatu [...].

Organ egzekucyjny stwierdził, że po wdrożeniu ww. kryteriów rzeczoznawca majątkowy przyjął 5 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, a zatem nie miały one identycznych parametrów. Zaznaczył przy tym, że w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jednocześnie powołując się na wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2014/08 wskazał, że przez nieruchomości podobne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Tym samym, zdaniem organu, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanej nieruchomości jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie na tożsamości. Dlatego też biegły uwzględnił, w jaki sposób dane cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość, dokonał zestawienia cech i ocen oraz wag (str. 21 operatu), co sprawia że sposób sporządzenia operatu pozostaje, w ocenie organu egzekucyjnego, w zgodzie z ww. przepisami. Za bezzasadny uznał zatem organ egzekucyjny zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n.

Ponadto organ egzekucyjny wskazał, że w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości spełniono warunek wynikający z zasad dobrej praktyki zawodowej rzeczoznawców (Uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych nr 5/03/2012 z 2 marca 2012 r.), aby różnica między ceną maksymalną a minimalną m2 nieruchomości przyjętych do porównania była mniejsza od minimalnej ceny 2. Biegły podkreślił bowiem, że cena maksymalna m2 nieruchomości wynosiła [...]zł, zaś cena minimalna m2 nieruchomości wynosiła [...]zł, a zatem różnica pomiędzy nimi wyniosła [...]zł/ m2, czyli była mniejsza od ceny minimalnej - [...]zł/ m2.

Organ egzekucyjny nie zgodził się z argumentami podniesionymi przez pełnomocnika zobowiązanych dotyczącymi niewłaściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości przyjęte do porównania oraz, że rzeczoznawca w ogóle nie wskazał cech przyjętych do porównania nieruchomości. Stwierdził, iż z analizy operatu szacunkowego wynika, że zestawienie cech rynkowych nieruchomości, ocen oraz wag znajduje się na stronach 20-21 operatu. Jednocześnie z wyjaśnień biegłego wynika, iż "cechy rynkowe nieruchomości" ustalił on w wyniku analizy zbioru nieruchomości podobnych. Cechami różniącymi są: położenie, stan techniczny i powierzchnia użytkowa, przy czym stan ocen ustalił on odpowiednio dla położenia: 1 bardzo dobre, 2 dobre, 3 średnie, 4 złe, dla stanu technicznego: 1 bardzo dobry, 2 dobry, 3 średni, zaś dla powierzchni budynku - do [...] m2 najlepsza powierzchnia, powyżej [...] m2 cena niższa.

Organ egzekucyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku zobowiązanych o dokonanie nowego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że na tym etapie postępowania nie przewidują tego przepisy u.p.e.a.. W ocenie organu egzekucyjnego wszystkie podjęte w sprawie czynności zostały przeprowadzone prawidłowo.

Odnosząc się do wnioskowanego dopuszczenia dowodu z innego operatu szacunkowego opinii wskazano, że - wbrew twierdzeniu skarżących - trudno uznać wskazaną w tym operacie bazę 3 nieruchomości za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Zabudowano je bowiem w innych okresach (rok 1969, a nawet rok 1930), mają niewielką powierzchnię użytkową budynków (88 m2 -123 m2) oraz niskie ceny sprzedaży. Z tych względów przedłożonemu przez zobowiązanych operatowi szacunkowemu odmówiono wiarygodności.

W opinii organu egzekucyjnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonano z zachowaniem reguł postępowania i obowiązujących przepisów. Rzeczoznawca majątkowy po oględzinach nieruchomości, sporządził operat szacunkowy, który spełnia przesłanki wynikające z ww. przepisów. W trakcie oględzin sporządził dokumentację zdjęciową wszystkich obiektów na terenie nieruchomości, która załączona została do operatu szacunkowego. W operacie wskazał stan prawny i faktyczny: lokalizację, stan techniczno-użytkowy, powierzchnię działki, jej kształt, stan zagospodarowania, infrastrukturę. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów i uwzględnił wpływ tych cech wag na wartość przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu egzekucyjnego opis nieruchomości ujęty w protokole dokładnie określa nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych wskazanych w art 110r § 1 u.p.e.a. Protokół zawiera oznaczenie nieruchomości, w tym numery ewidencyjne działek, powierzchnię, kształt, a także oznaczenie wierzyciela i księgi wieczystej. Ujawniono również hipoteki wpisane do księgi wieczystej oraz wierzyciela, na rzecz którego dokonano wpisu. Wskazane zostały obiekty budowlane posadowione na gruncie ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz podano stwierdzone prawa i obciążenia, wymieniono osoby, w posiadaniu których znajduje się nieruchomość, a także sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanych. W protokole odniesiono się również do umowy ubezpieczenia nieruchomości. Organ egzekucyjny podkreślił także, że protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony został zgodnie z wymogami wynikającymi z § 1-5 rozporządzenia, albowiem dane rzeczywiste dotyczące nieruchomości są zgodne z danymi wynikającymi z księgi wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków, protokół zawiera dane wynikające z § 2 tego rozporządzenia, a ponadto nie uwzględniono praw odkupu i pierwokupu.

Nadto organ egzekucyjny zaznaczył, że w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to bowiem ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu, jakim jest taki operat. W sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie jest uprawniony do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Nadto, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań (por. wyroki WSA we Wrocławiu z dnia 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08, WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., I SA/Wa 2068/12, WSA w Gdańsku z dnia 16 lutego 2017 r., II SA/Gd 736/16, WSA w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2017 r., II SA/Bk 325/17, WSA w Gliwicach z dnia 6 listopada 2017 r., II SA/G1643/17, NS A z dnia 2 grudnia 2016 r., I OSK 229/15).

W zażaleniu na powyższe postanowienie, reprezentujący zobowiązanych radca prawny, zarzucił:

I. naruszenie przepisów postępowania, a to:

1) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na:

a) niepodjęciu przez organ czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz niepodjęciu działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej własność zobowiązanych wyrażające się w nieprzeprowadzeniu przez organ dalszego postępowania dowodowego, podczas gdy w treści posiadanych przez niego operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych występują rozbieżności w ocenie wartości tej samej nieruchomości;

b) niepodjęciu przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz niewyczerpującym rozpatrzeniu przez organ materiału dowodowego, wyrażające się w braku dokonania przez organ oceny znajdującego się w materiale dowodowym, przedłożonego przez skarżących operatu szacunkowego z dnia 25 czerwca 2014 r., sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego;

c) niepodjęciu przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz niewyczerpującym rozpatrzeniu przez organ materiału dowodowego, wyrażające się w braku dokonania przez organ rzetelnej i wnikliwej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego pod kątem obowiązujących przepisów prawa;

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1) art. 153 § 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i wydanie rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o operat szacunkowy, który nie spełnia wymogów formalnych bowiem nie wskazuje on cech i warunków zawarcia transakcji przedstawionych w nim nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości;

2) art. 153 § 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o operat szacunkowy, który nie spełnia wymogów formalnych, bowiem został oparty na niewłaściwej i niepełnej analizie rynku nieruchomości;

3) art. 154 § 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o operat szacunkowy, który nie spełnia wymogów formalnych, bowiem przy jego sporządzaniu rzeczoznawca dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, a także nie podano w nim danych, w oparciu o które ceny zestawionych do porównania nieruchomości zostały skorygowane.

Wobec powyższego wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ egzekucyjny.

W uzasadnieniu podniesiono, że operat nie spełnia wymogów obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Rzeczoznawca w żaden sposób nie uzasadnił doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W treści operatu brak jest bowiem wskazania na jakiekolwiek cechy przedstawionych przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, w tym przede wszystkim takie jak: ich położenie, stan zagospodarowania, dojazd, zabudowa itp. Biegły ograniczył się jedynie do wskazania lokalizacji tych nieruchomości oraz ich powierzchni. Tym samym nie jest wiadome, co było podstawą przyjęcia przez biegłego, że przedstawione do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości należącej do zobowiązanych. Natomiast zgodnie treścią § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca w ogóle nie wyjaśnił, jakimi kryteriami kierował się przy dokonywaniu doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Powyższe uchybienie nasuwa wątpliwości co do prawidłowości dokonanych ustaleń i wyliczeń, co niewątpliwie mogło także doprowadzić do zaniżenia wartości nieruchomości. Pełnomocnik skarżących podniósł także, iż ciążące w tym zakresie na rzeczoznawcy obowiązki wynikają również z wyrażonego na gruncie powołanych przepisów orzecznictwa, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, w tym różniących się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Wskazał, że podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 26 października 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 1170/12).

Ponadto pełnomocnik zobowiązanych zauważył, że w treści sporządzonego operatu rzeczoznawca wyjaśnił, iż analiza rynku pozwoliła skomponować bazę 5 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi. Tymczasem, w ocenie zobowiązanych, nieruchomości tych nie można uznać za nieruchomości podobne w rozumieniu powołanego powyżej przepisu u.g.n.. Jak wynika bowiem z przedstawionego przez rzeczoznawcę pomiaru podobieństwa nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jedynie dwie spośród przyjętych do porównana nieruchomości można uznać za nieruchomości podobne (94,33% i 100% podobieństwa), natomiast zgodnie z wynikami pomiaru podobieństwa nieruchomości niezabudowanej jako podobną można uznać wyłącznie jedną (97% podobieństwa). Pozostałe z przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości nie wykazują natomiast cech podobieństwa z wycenianą nieruchomością. W konsekwencji sporządzony w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy oparty został na niewłaściwym doborze przez nieruchomości podobnych oraz niewłaściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości. Rzeczoznawca w ogóle nie wskazał cech przyjętych do porównania nieruchomości, które wpłynęły na ustalony w sporządzonym przez niego operacie poziom ich cen, a ponadto nie wyjaśnił, dlaczego przyjął do porównania właśnie takie, a nie inne nieruchomości. W zażaleniu podniesiono także, że przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie wskazuje precyzyjnie porównywalnych nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę do wyceny. Nadto rzeczoznawca w ogóle nie podał danych, w oparciu o które, ceny zestawionych przez niego do porównania nieruchomości zostały skorygowane, uniemożliwiając dokonanie w tym zakresie jakiejkolwiek kontroli. Ponadto przedstawione przez rzeczoznawcę do porównywania nieruchomości nie są położne w możliwie najbliższej odległości od nieruchomości wycenianej, a jak wskazuje się w operacie miało to być jedno z kryteriów wyboru transakcji do analizy.

Dalej podniesiono, że omawiany operat nie został w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ. Z uwagi na brak należytego wyjaśnienia i opisania przez rzeczoznawcę przyjętych przez niego danych i wskaźników do do wyceny nieruchomości, nie jest możliwa merytoryczna ocena rzetelności i prawidłowości przeprowadzonych wyliczeń. Braki te powodują, że materiał dowodowy, na którym oparto rozstrzygnięcie nie może być podstawą prawidłowego rozpatrzenia przedmiotowej sprawy, co stanowi naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W zażaleniu przywołano także orzecznictwo sądowe dotyczące wartości dowodowej operatu oraz jego oceny w postępowaniu administracyjnym, w tym wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11. Stwierdzono w nim, że tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości i nieruchomość wycenianą oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Przedłożony w niniejszym postępowaniu operat nie spełnia powyższych wymogów, a mimo to organ bezkrytycznie oparł na nim rozstrzygnięcie.

W zażaleniu nadmieniono także, iż w słusznym interesie majątkowym zarówno zobowiązanych, a przede wszystkim organu jest, aby cena należącej do zobowiązanych nieruchomości została określona na możliwie jak najwyższym poziomie, adekwatnie do jej rzeczywistej wartości.

Utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie organ odwoławczy stwierdził, że formułując zarzut niewłaściwego doboru nieruchomości porównywanych, a w rezultacie niewychwycenia cech różniących te nieruchomości, pełnomocnik zobowiązanych nie wyjaśnił, na czym nieprawidłowości te miałyby polegać, ani też nie wskazał nieruchomości, które powinny stanowić materiał porównawczy. Odwołał się zatem, do art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. oraz § 2 rozporządzenia. Wskazał, że operat szacunkowy wartości nieruchomości zobowiązanych sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez organ egzekucyjny, stanowiący podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez ten organ, spełnia wszystkie wymogi wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia, bowiem drobiazgowo opisuje poszczególne elementy wchodzące w skład wycenianej nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego nie można zgodzić się z zarzutami pełnomocnika co do niewskazania w operacie szacunkowym cech i warunków zawarcia transakcji nieruchomości porównywanych i wydania rozstrzygnięcia w oparciu o operat szacunkowy zawierający niewłaściwą i niepełną analizę rynku nieruchomości oraz braku danych dotyczących skorygowania cen zestawionych do porównania, uniemożliwiających wychwycenie cech różniących te nieruchomości, bowiem przedmiotem oględzin i wyceny mogła być wyłącznie nieruchomość objęta postępowaniem egzekucyjnym. Porównywanie jej zasadniczych cech z innymi podobnymi nieruchomościami było wynikiem przyjęcia przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, jako jednej z metod dokonania wyceny nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu pominięcia przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego przedłożonego wraz z zażaleniem, organ odwoławczy podkreślił, że operat ten sporządzono w odległym 2014 r. dla innych celów (zabezpieczenia kredytu bankowego). Tymczasem, zgodnie z art. 156 § 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Wobec powyższego za niezasadny uznano zarzut naruszenia art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. i stwierdzono, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.

W skardze na powyższe postanowienie, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skarżący, reprezentowani przez radcę prawnego, powtórzyli zarzuty zawarte w zażaleniu oraz argumentację na ich poparcie Wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Kontroli Sądu – na podstawie art. 3 § 1 i § 2 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej: P.p.s.a.) podlegało postanowienie organu nadzoru z dnia [...], którym utrzymano w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z dnia [...] o oddaleniu zarzutów skarżących na opis i oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej położonej w B..

Kontrola ta w niniejszej sprawie obejmuje zasadniczo prawidłowość sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby prowadzonego wobec skarżących postępowania egzekucyjnego. Został on sporządzony w związku z toczącym się postępowaniem egzekucyjnym z nieruchomości skarżących. W zażaleniu (a następnie w skardze) zobowiązani kwestionowali dokonany przez rzeczoznawcę wybór nieruchomości uznanych przez niego za podobne. Organ nadzoru, po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy w przedmiocie zarzutów, uznał, że operat został sporządzony prawidłowo, a zarzuty stron są bezpodstawne.

Rozstrzygając tak zarysowany spór, w którym rację należy przyznać skarżącym, wskazać należy na wstępie, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednocześnie w myśl art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach u.g.n. Art. 110r § 1 u.p.e.a. stanowi, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. z 2014 r., poz. 742).

Zgodnie natomiast z art.154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wymaga przy tym zauważenia, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n., jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Należy również wskazać, że z uwagi na treść art. 159 u.g.n. sposób sporządzenia operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 tego rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W myśl zaś § 4 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2), zaś przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Przy sporządzaniu operatu w postępowaniu egzekucyjnym w administracji rzeczoznawca winien jednocześnie uwzględnić treść § 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącego, że jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania oraz wyposażenia w instalacje i urządzenia.

Tak zakreślone ramy prawne wyznaczają kryteria oceny prawidłowości operatu. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się bowiem jednolicie, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak rzeczoznawca nie ma pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Musi się on bowiem stosować do ustawowych i podustawowych regulacji w tym zakresie. Jednocześnie opinia biegłego jest dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, co do jego zgodności z przepisami prawa, w oparciu o które został sporządzony.

W judykaturze wskazuje się również, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12, wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), którą w pełni podziela. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (por. wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 851/16).

Operat musi być niewątpliwie sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Wprawdzie, w świetle cytowanego wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. nie kwestionuje się prawa rzeczoznawcy majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, podkreśla się jednakże, iż uzasadnienie dokonanego wyboru, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17).

Z powołanych wyżej przepisów, w tym art. 153 ust. 1 u.g.n., wynika, że przy zastosowanej przez biegłego w niniejszej sprawie metodzie porównywania parami konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne (dane takie muszą wynikać z treści operatu). Jednocześnie nieodzowne jest dokonanie analizy nieruchomości zabudowanych, ze względu na rok budowy (przybliżony wiek), stan, przeznaczenie rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczbę kondygnacji, sposób korzystania, jak również sposób i jakość wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Te bowiem cechy determinują bez wątpienia wartość nieruchomości. Tymczasem omawiany operat szacunkowy (wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia 26 marca 2018 r.) nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne.

W operacie szacunkowym biegły w części 8.4 "Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi" wskazał jedynie, że "duży wpływ na wartość nieruchomości mają takie cechy jak: położenie, powierzchnia użytkowa, stan techniczny" (str. 19), by następnie w tabeli określić skalę ocen rynku lokalnego na poziomie 1-4 ze względu na położenie, stan techniczny, powierzchnię użytkową budynku (str. 21). W pkt. 9.1. – Wybór nieruchomości przyjętych do porównania dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (str. 22) i dla działki (str. 24) przedstawiono tabele, w których nieruchomości z bazy, na podstawie której dokonano wyceny, opisano jedynie poprzez: miasto, obręb, nazwę ulicy, datę transakcji, cenę transakcji i powierzchnię. Podobnie rzecz ma się w tabelarycznym przedstawieniu pomiaru podobieństwa nieruchomości (str. 26 – 27), które dała wyniki od 54% do 94,33% (dla nieruchomości zabudowanej) oraz od 53% do 97% (dla działki), w obu przypadkach baza obejmowała 5 nieruchomości.

W wyjaśnieniach z dnia 26 marca 2018 r. biegły wskazał natomiast, że przy doborze nieruchomości podobnych kierował się takimi kryteriami jak: położenie (budynki jednorodzinne z powiatu będzińskiego i miast pobliskich o podobnej randze administracyjnej i podobnym stopniu urbanizacji, stan prawny (własność), przeznaczenie i sposób korzystania (nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi), a także "inne cechy wpływające na wartość" przy czym wskazał jedynie na powierzchnię użytkową budynków od 170 do 300 m2 (nieruchomość wyceniana ma [...] m2) oraz lata budowy budynków, tj. lata 2003-2015 (budynek jednorodzinny jest z [...] r.). Jednocześnie biegły w piśmie tym przyznał, że "w tabeli opisującej cechy nieruchomości wybranych jako podobnych w procesie wyceny, dokonano pomiaru podobieństwa nieruchomości pod kątem zastosowania cech rynkowych, nie jest to jednak pomiar podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy", a jedynie "opis różnic stanu cech rynkowych" i stwierdził, że "właśnie ten warunek (warunek ceny - przyp. Sądu) został w procesie wyceny spełniony". Z pisma tego wynika przy tym jednoznacznie, że rzeczoznawca wybrał nieruchomości podobne tak, by różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną, była mniejsza od ceny minimalnej. Przyjął zatem do porównania transakcje nieruchomości o łącznej cenie sprzedaży od 600.000 zł do 790.000 zł, kierując się "dobrą praktyką wyceny".

W kontekście przedstawionych wyżej danych dotyczących treści analizowanego operatu wskazać należy (posługując się m.in. argumentacją przedstawioną w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 17 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 355/18, którą skład orzekający w pełni podziela), że zgodnie z § 4 ust. 1 przywoływanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu (wykorzystanego w rozpatrywanej sprawie) podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisane określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajduje się jedynie szczegółowy opis cech nieruchomości szacowanej, brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako obiektu porównawcze.

Wprawdzie przepisy tak u.g.n., jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych umożliwiających zidentyfikowanie nieruchomości podobnych, lecz w niniejszej sprawie – jak już akcentowano - biegły ograniczył się do wskazania nieruchomości podobnych poprzez podanie miasta ich położenia, obrębu, ulicy, powierzchni, daty transakcji oraz ceny transakcji. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Opisu tego należy dokonywać w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest znajomość cech wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech. Autor omawianego operatu stwierdził w nim (str. 19), że duży wpływ na wartość nieruchomości ma położenie, otoczenie i powierzchnia. Z pisma z dnia 28 marca 2018 r. wynika natomiast, że istotny wpływ (55%) ma także stan techniczny. W związku z tym należało przez pryzmat tych cech dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, co pozwoliłoby zweryfikować istnienie - bądź nie - wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Kwestionowany operat opisów takich nie zawiera., tymczasem uzasadnienie dokonanego wyboru, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17). Jak jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie (por. m.in. wyrok NSA z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15) operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10). Niewątpliwie nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1505/17).

Jak więc wykazano powyżej, operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano w niniejszej sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest dotknięty wadami, które pozbawiają ten dokument pełnej mocy dowodowej, których to wad w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji. Za zasadny należy uznać więc podniesiony w skardze zarzut naruszenia przepisów postępowania - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 P.p.s.a., uchylił zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z dnia [...], zobowiązując właściwy organ, aby uwzględnił przedstawioną argumentację, z której wynika konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, który będzie podlegał ocenie organów, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach prawa.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i § 4 oraz art. 206 P.p.s.a., zasądzając na rzecz strony skarżącej koszty postępowania obejmujące wpis sądowy od skargi w wysokości 100 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł (wynikające z § 14 ust. 1 pkt 1) lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. z 2018 r., poz. 265) oraz opłatę skarbową od udzielonych przez skarżących pełnomocnictw.