Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1368/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 8 lutego 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Protokolant asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2012 roku sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania J. K. od decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty planistycznej w wysokości 86 620 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej nr ewidencyjnym [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie art. 18 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust.4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...].

Jak wynika z akt sprawy Wójt Gminy P. decyzją z dnia [...] ustalił J. K. opłatę planistyczną w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy P., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy P. z dnia 28 kwietnia 2004r. Nr XX/134/2004 i wzrostem z tego tytułu wartości nieruchomości J. K. oraz dokonaniem jej zbycia przez właścicieli na rzecz osób trzecich.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. K. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania dotyczącego uchylenia zapisu § 40 uchwały Rady Gminy P. z dnia 28 kwietnia 2004r.

Strona zarzuciła naruszenie § 40 uchwały Rady Gminy, polegające na ustaleniu 20% stawki opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do nieruchomości, których tylko część objęta została zmianą w planie, w sytuacji gdy § 40 wyraźnie stwierdzał, iż 20% opłata możliwa jest tylko dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy, zaś sam Wójt Gminy w swej decyzji wskazał, iż "nie ma nowych terenów, które częściowo zmieniły przeznaczenie", zatem opłata winna być wymierzona tylko dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy.

Przywołaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W wyniku ponownej analizy dokumentów sprawy organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje, gdy nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel lub użytkownik wieczysty zbył nieruchomość, wzrost wartości nieruchomości jest związany ze zmianą bądź uchwaleniem planu, w uchwale rady gminy o zmianie bądź uchwaleniu planu określona została stawka procentowa i roszczenie w przedmiocie ustalenia opłaty zostało zgłoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Organ odwoławczy przypomniał, iż jak wynika z akt sprawy, nieruchomość strony - działka nr [...] według planu, zatwierdzonego uchwałą z dnia 12 grudnia 1990r., który przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003r., położona była częściowo na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne (zachodni odcinek długości około 300 m mierzony od osi drogi gminnej), częściowo na terenach dolin rzecznych i upraw łąkowych w obniżeniach dolinnych (następny odcinek o długości około 450 m), częściowo na terenach rolnych (odcinek długości około 550 m) i ponownie na terenach dolin rzecznych i upraw łąkowych w obniżeniach dolinnych (pozostała część).

Zgodnie z aktualnym planem działka ta leży częściowo na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne (RP) (zachodni odcinek długości około 300 m mierzony od osi drogi gminnej), częściowo na terenach przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe (RZ) (odcinek około 450 m), częściowo w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi (5MR,MN,U), dla którego brak szczegółowego opracowania urbanistycznego (odcinek około 550 m) i pozostała część ponownie na terenach przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe (RZ).

W ocenie Kolegium okolicznością bezsporną jest, iż w wyniku częściowej zmiany przeznaczenia nieruchomości w nowym planie, na korzystniejsze inwestycyjnie od rolniczego, następuje wzrost wartości całej nieruchomości, uprawniający organ do naliczenia opłaty planistycznej.

Kwestią sporną jest rozumienie § 40 obowiązującego planu, w brzmieniu "wartość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, określa się na 20% dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy". Wobec posłużenia się pojęciem "nowych terenów" powstaje wątpliwość, czy teren oznacza działkę gruntu, nieruchomość czy też część nieruchomości, przy czym w operacie rzeczoznawca posłużył się pojęciami działka i nieruchomość. Kolegium stoi na stanowisku, iż zapis § 40 planu dotyczy nie tylko zupełnie nowych terenów przewidzianych do zabudowy w całości, lecz także terenów, które tylko w części pozyskały nowe przeznaczenie w postaci możliwości zabudowy, a w pozostałej części ich przeznaczenie nie zostało zmienione.

Organ zauważył, iż pojęcie terenu nie jest zdefiniowane ustawowo, ale sama uchwała Rady Gminy P. w § 2 ust. 1 pkt 5 wskazuje, iż przez "teren" należy rozumieć najmniejszą wydzieloną jednostkę ustaleń planu, oznaczoną numerem i symbolem literowym, dla której ustalono przepisy szczegółowe. Pod pojęciem "nowych terenów przewidzianych do zabudowy" należy rozumieć tereny, których częściowa zmiana przeznaczenia dała możliwość zabudowy w ściśle określonym jej fragmencie, przyczyniając się tym samym do wzrostu wartości całej nieruchomości.

Okoliczność ta znajduje odzwierciedlenie w operacie, którego przedmiotem jest nieruchomość składająca się z jednej działki, zlokalizowanej na terenie objętym trzema jednostkami planistycznymi, z których tylko jedna 5MR,MN,U przeznaczona jest pod zabudowę.

Uchwalenie nowego planu tylko w części przyczyniło się do zmiany przeznaczenia nieruchomości, bowiem we fragmencie odnoszącym się do upraw rolnych i użytków zielonych, oznaczonych symbolem RP i RZ, do przekwalifikowania terenu nie doszło.

W tej części nie zyskała ona na wartości, ale to wzrost wartości całej nieruchomości wygenerowany został de facto tylko i wyłącznie poprzez jej przeznaczenie pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi.

Działka nr [...] nie jest w całości nowym terenem przewidzianym do zabudowy, lecz nieruchomością, której część wchodzi w skład w/w nowego terenu. Jednak wobec ustalenia, iż działka została zbyta w całości, jako działka nie wydzielona geodezyjnie, organ ustalił opłatę w wysokości 20% od wzrostu jej wartości przed i po uchwaleniu planu jako całość.

Opłata planistyczna ustalona została na podstawie operatu szacunkowego, w którym biegły ustalił, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 279 600 zł, a po uchwaleniu 712 700 zł. Wzrost wartości stanowi zatem kwotę 433 100 zł, co przy zastosowaniu stawki 20% opłaty, wynosi 86 620 zł.

Przedłożony operat została sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i spełnia wszelkie wymagania, jest jasny i czytelny, odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Wartość spornej nieruchomości ustalono w oparciu przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 270, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca zawarł informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, ustalił daty istotne dla wyceny, opisał dokładnie stan prawny nieruchomości, zawarł również opis nieruchomości według stanu na dzień przed i po uchwaleniu planu. Wskazał na podstawę i zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, wybór i opis nieruchomości porównywalnych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. K. zarzucił naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 40 uchwały Rady Gminy P. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P., polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy § 40 uchwały przewiduje możliwość ustalenia opłaty w wysokości 20% dla nowych terenów przeznaczonych do zabudowy. Organ I instancji ustalił opłatę, twierdząc jednocześnie, że nie ma nowych terenów, które częściowo zmieniły przeznaczenie, co wzajemnie się wyklucza, nadto organ I instancji nie jest w stanie wydać decyzji w sytuacji, gdy zapis § 40 uchwały jest sprzeczny z przepisem art. 36 ust. 4 w/w ustawy.

Strona zauważyła, iż organ I instancji powinien ustalić nie opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy, czego nie uczynił. Natomiast już Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...]. wskazało na powyższe Wójtowi Gminy, wyjaśniając, iż zapis § 40 planu można rozumieć w ten sposób, że opłata dotyczy tylko nowych terenów przewidzianych do zabudowy w całości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa

i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala.

Rozpoznając sprawę ze skargi J. K. sąd nie dopatrzył się takiego rodzaju naruszenia prawa, które kwalifikowałoby zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. z dnia [...] do wyeliminowania z obrotu prawnego.

W ocenie sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydano decyzję ustalającą skarżącemu opłatę planistyczną, zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił w przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.".

Stanowi on, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można zadać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.). Przy czym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) daje jako "u.g.n.".

Z powyższego wywieść należy, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości.

Do takiego określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W tym miejscu trzeba zauważyć, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ nieprawidłowo powołuje się na § 50 ust. 3 przywołanego rozporządzenia, choć przepis ten został uchylony z dniem 26 sierpnia 2011r. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985). To uchybienie organu nie wpływa jednak na ostateczne rozstrzygnięcie sądu, ponieważ zapis § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. znalazł odzwierciedlenie w treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., który organ w niniejszej sprawie prawidłowo uwzględnił jako podstawę rozstrzygnięcia.

Przechodząc do meritum podkreślić trzeba, za szeroko wypracowanym stanowiskiem judykatury, iż właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po wtóre - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów u.g.n. (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010r., sygn.akt II SA/Łd 704/10; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 marca 2009r., sygn.akt II SA/Wr 478/08 - publikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://cbois.nsa.gov.pl).

W ocenie sądu, na gruncie niniejszej sprawy, niekwestionowaną okolicznością postępowania jest fakt, że dotychczasowy właściciel przedmiotowej nieruchomości - skarżący J. K. - w dniu 14 maja 2008r., czyli po wejściu w życie uchwały w sprawie planu zagospodarowania miejscowego (uchwała Rady Gminy P. z dnia 28 kwietnia 2004r. weszła w życie 24 lipca 2004r.), a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zbył sporną działkę w drodze umowy sprzedaży, czego dowodem jest akt notarialny rep. A nr [...], poświadczający sprzedaż przedmiotowej nieruchomości za kwotę 864 125 zł.

Elementem spornym w sprawie jest przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym też zakresie skarżący kwestionował prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji. Jednakże mając na uwadze te zarzuty strony w świetle wyczerpującej analizy stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez organ odwoławczy, zdaniem sądu stanowisko to zasługuje na uwzględnienie. Tym bardziej, iż organ II instancji w sposób szczegółowy i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Pamiętać przy tym należy, iż nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, i tak uczynił, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W niniejszej sprawie organ poddał operat właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej jako "k.p.a.", zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

Operat szacunkowy, w toku postępowania o ustalenie opłaty planistycznej, stanowi bowiem podstawowy, ale nie jedyny dowód, który miałby obrazować wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości może zostać ustalona również za pomocą innych dowodów, o których stanowi Kodeks postępowania administracyjnego. Tym niemniej, w rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego, gdyż skarżący w toku postępowania administracyjnego nie złożył żadnego innego dowodu.

Jak wynika z akt sprawy nieruchomość strony - działka nr [...] według planu, zatwierdzonego uchwałą z dnia 12 grudnia 1990r., który przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003r., położona była częściowo na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne (zachodni odcinek długości około 300 m mierzony od osi drogi gminnej), częściowo na terenach dolin rzecznych i upraw łąkowych w obniżeniach dolinnych (następny odcinek o długości około 450 m), częściowo na terenach rolnych (odcinek długości około 550 m) i ponownie na terenach dolin rzecznych i upraw łąkowych w obniżeniach dolinnych (pozostała część).

Zgodnie zaś z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą z dnia 28 kwietnia 2004r., działka ta leży częściowo na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne (RP) - (zachodni odcinek długości około 300 m mierzony od osi drogi gminnej), częściowo na terenach przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe (RZ) - (odcinek około 450 m), częściowo w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi (5MR,MN,U), dla którego brak szczegółowego opracowania urbanistycznego (odcinek około 550 m) i pozostała część także na terenach przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe (RZ).

Z powyższego zestawienia wynika bezspornie, iż zmiana przeznaczenia dotyczyła części nieruchomości, oznaczonej nr ewidencyjnym [...], która dotychczas zakwalifikowana była do terenów rolnych, a obecnie została przeznaczona pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi (5MR,MN,U) jest to odcinek około 550 m.

Wobec zastrzeżeń skarżącego wyjaśnić należy, iż wycena prawidłowo dotyczy całej nieruchomości, gdyż zmiana przeznaczenia jej części pod różne funkcje ma niewątpliwy wpływ na jej wartość jako całości. Tym bardziej, iż strona nie dokonała ewidencyjnego podziału działki nr [...] i sprzedała ją jako jedną dużą działkę o różnorodnym przeznaczeniu w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jedynie bowiem ewidencyjny podział skutkowałby sporządzeniem wyceny dla każdej wyodrębnionej działki z osobna. Taki pogląd znajduje pełne potwierdzenie w dotychczasowym stanowisko judykatury (por. orzeczenia WSA w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010r., sygn.akt II SA/Gd 190/10 oraz z dnia 18 października 2007r., sygn.akt II SA/Gd 528/07 – publ. http://cbois.nsa.gov.pl).

Ponadto, niewątpliwie zmiana przeznaczenia części nieruchomości umożliwiająca jej zabudowę skutkuje wzrostem wartości całej nieruchomości, o czym świadczy chociażby fakt, iż skarżący zbył ją za kwotę 864 125 zł, a zatem za kwotę znacznie przewyższającą kwotę ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę jako wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 712 700 zł.

Reasumując, nie sposób uznać, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia co najmniej z dwiema różnymi częściami o różnym przeznaczeniu i wartości równej sumie wartości obu części. Tym bardziej, jeżeli przedmiotem cywilnoprawnej umowy sprzedaży była cała nieruchomość, z której nie została geodezyjnie wyodrębniona i opatrzona indywidualnym numerem ewidencyjnym część przeznaczona pod zabudowę.

W tak ustalonym stanie faktycznym należy stwierdzić, iż organy administracji miały podstawy do naliczenia opłaty planistycznej w kwocie 86 620 zł, skoro wyczerpująco biegły rzeczoznawca dowiódł, że w wyniku zmiany przeznaczenia terenu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu, wartość nieruchomości wzrosła z kwoty 279 600 zł do kwoty 712 700 zł.

Wysokość opłaty stanowi wyliczenie matematyczne, opierające się na wartościach nieruchomości, wynikających m. in. z operatu szacunkowego przy uwzględnieniu 20% stawki opłaty od wzrostu wartości nieruchomości stosownie do § 40 uchwały Rady Gminy P. z dnia 28 kwietnia 2004r., który - w ocenie strony - nie ma w sprawie zastosowania. Całokształt niniejszej sprawy, w świetle argumentacji organu odwoławczego i brzmienia § 40 przedmiotowej uchwały nie pozwala na podzielenie stanowiska strony skarżącej.

Warto przypomnieć, iż jak stanowi § 40 w/w aktu wartość stawki procentowej, służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, określa się dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy - 20%, z wyłączeniem terenów stanowiących własność gminy i skarbu państwa.

Skarżący stanął na stanowisku, iż takie sformułowanie § 40 w/w uchwały oznacza, iż opłatę planistyczną można naliczyć wyłącznie dla nowych terenów przewidzianych do zabudowy, a działka strony takim nowym terenem nie jest.

Sąd, w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, nie zgadza się z takim rozumieniem cytowanego § 40 przedmiotowej uchwały. Użyte w § 40 uchwały sformułowanie "nowe tereny", to - zdaniem sądu - zarówno tereny, których przeznaczenie uległo zmianie w związku z uchwaleniem planu, a zatem tereny, którym plan miejscowy nadał nowe, odmienne od dotychczasowego przeznaczenie w stosunku do dotychczasowego, i to zarówno w stosunku do terenów, których przeznaczenie zostało w całości zmienione, jak i w części, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie doszło do faktycznego wydzielenia "nowego terenu".

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że podobne stanowisko związane z takim właśnie rozumieniem kwestionowanego zapisu uchwały Rady Gminy P. zostało zaprezentowane w wyroku WSA w Łodzi z dnia 22 sierpnia 2007r. ( sygn. akt II SA/Łd 215/07 ), kontrolowanym w toku postępowania instancyjnego przez Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 stycznia 2009r. ( Sygn. II OSK 1805/07 ).

Mając powyższe na uwadze zauważyć ponadto trzeba, iż wbrew twierdzeniu strony skarżącej, w dotychczas wydanych rozstrzygnięciach Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie opowiedziało się za koncepcją rozumienia "nowych terenów" zbieżnym ze skarżącym. W decyzji, którą strona wskazuje w skardze - decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] - organ odwoławczy zawarł jedynie wytyczne dla organu I instancji, aby ponownie prowadząc postępowanie jednoznacznie określił, czy w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i uchwały Rady Gminy P. z dnia 28 kwietnia 2004r. istnieje możliwość naliczenia 20% stawki opłaty tylko dla zupełnie nowych terenów przewidzianych do zabudowy w całości, czy też możliwość taka istnieje również w odniesieniu do terenów, które tylko w części pozyskały nowe przeznaczenie, a w części nie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nakazało zatem organowi I instancji poczynić odpowiednie ustalenia i analizy, a w następstwie tego niedwuznacznie opowiedzieć się za konkretnym stanowiskiem. Lektura argumentacji organu odwoławczego w żaden sposób nie nakłania do zajęcia stanowiska, iż opłata planistyczna winna być naliczona wyłącznie dla nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę, tak jak oczekiwałby tego skarżący.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały, ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Nie zachodzą też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 2. p.p.s.a.), ani też kodeksowe lub wynikające z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.).

Mając powyższe na uwadze skargę, jako bezzasadną, oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.

ds