Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 722/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2016-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 63 ust. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 97 § 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Dziedzic Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Protokolant sekr. sąd. Stanisława Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi H.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2014 r. (data wpływu do organu – 13 stycznia 2014 r.) K. i M.C. zwrócili się do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego oraz budynku garażowego wraz z infrastrukturą techniczną na działkach o numerach ewidencyjnych [...] oraz zjazdu z drogi powiatowej o numerze ewidencyjnym [...].

W piśmie z dnia [...] stycznia 2014 r. H. i K.M. - współwłaściciele działki gruntu o numerze ewid. [...] - bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością objętą planowaną inwestycją, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika - podnieśli, że w toku pozostaje postępowanie o ustalenie granic pomiędzy nieruchomością – działką gruntu o numerze ewid. [...] stanowiącą własność wnioskodawców, a nieruchomością - działką gruntu o numerze ewid. [...] stanowiącą ich własność. Nadto wskazali że postępowanie poprzedzające wydanie decyzji z dnia [...] września 2011 r. o podziale nieruchomości [...] na działki [...] dotknięte jest wadą, ponieważ nie powiadomiono ich o przysługujących im prawach oraz dokonano błędnego podziału nieruchomości, gdyż do działki nr [...] nie zapewniono dojazdu z drogi publicznej. Ponadto pełnomocnik zarzucił, że do wniosku wszczynającego postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie dołączono sposobu zagospodarowania terenu i charakterystyki nieruchomości oraz, że zjazd do drogi powiatowej nie uwzględnia drzewa rosnącego w świetle planowanego wjazdu, na ul. [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2014 r. Wójt Gminy stalił warunki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego oraz budynku garażowego wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr ewid. [...] oraz zjazdu z drogi powiatowej na działce nr [...]. Decyzja wydana została na podstawie art. 104 kpa oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.). Decyzja zapadła po uprzednich pozytywnych uzgodnieniach z Zarządem Powiatu - w zakresie dróg oraz ze Starostą w zakresie wymogu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Od powyższej decyzji H. i K.M., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli odwołanie.

Decyzją z dnia [...] maja 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Od wskazanej decyzji organu odwoławczego H. i K.M. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., który wyrokiem z dnia 15 pażdziernika 2010 r. sygn. akt II SA/Go 562/14 uchylił zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że wprawdzie organ odwoławczy odniósł się do kwestii możliwości zabudowy działek objętych wnioskiem, ale nie rozważył zarzutów odwołania dotyczących ustalenia granic pomiędzy działką skarżących, a działkami inwestorów i wpływu postępowania rozgraniczeniowego na możliwości ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Stosując się do wytycznych zawartych w wyroku WSA z dnia 15 pażdziernika 2010 r., Kolegium wskazało na potrzebę ustalenia czy w sprawie toczy się, lub toczyło się postępowanie o ustalenie granic pomiędzy działką skarżących, a działką o numerze ewid, [...] – objętą zamierzeniem inwestycyjnym. W sytuacji gdyby ewentualne postępowanie rozgraniczeniowe zostało zakończone prawomocnym wyrokiem, istnieje ewentualność innego zakresu granic terenu objętego wnioskiem. Organ I instancji winien orzekać według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydawania decyzji.

Jednocześnie Kolegium wskazało, że w decyzji pierwszej instancji nie określono konkretnie wskaźnika powierzchni zabudowy oraz średnią szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym. Ponadto ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organ I instancji nie ustalił jej średniej wysokości w obszarze analizowanym.

SKO wyraziło stanowisko, że postępowanie przed sądem powszechnym, którego przedmiotem jest rozgraniczenie nieruchomości nie stanowi podstawy do zawieszenia postępowania w sprawie realizacji inwestycji.

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku garażowego wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] oraz zjazdu z drogi powiatowej na działce nr [...].

W uzasadnieniu, ustosunkowując się do zgłoszonych w toku postępowania zarzutów H. i K.M. organ wskazał, że na mapie inwestor zaznaczył teren objęty wnioskiem, co nie oznacza, że planowany zjazd będzie przebiegał po granicy działki, ponieważ dostęp do drogi publicznej ma szerokość ok. 8 m. Organ podniósł, że dopiero na mapie do celów projektowych inwestor sporządzi projekt zagospodarowania działki oraz zaznaczy rosnące drzewo, jeżeli będzie ono kolidowało z projektowanym zjazdem na drogę publiczną, inwestor będzie musiał uzyskać stosowne zezwolenia na jego usunięcie, a okoliczność ta nie ma wpływu na ustalenia warunków zabudowy.

Organ wskazał, że brak jest podstaw do zawieszania postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, do czasu przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego pomiędzy nieruchomościami inwestora i p. H. i K.M.. Decyzja i ustaleniu warunków zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego, a jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego, co w danej sprawie zostało zachowane. Wszelkie sprawy związane z odległościami pomiędzy sąsiednimi budynkami i działkami nie są badane na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz na etapie pozwolenia na budowę. Organ wskazał, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analiza stanu faktycznego i prawnego, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, wykazała że teren dla którego wystąpiono z wnioskiem może być przeznaczony pod wskazaną inwestycję. Wnioskowany pod zabudowę teren ma dostęp do drogi publicznej - do drogi powiatowej - ul. [...] i leży w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z zabudową gospodarczą i garażową, budynkiem warsztatowo – gospodarczym oraz, zlokalizowanym po przeciwnej stronie drogi , budynkiem szkoły wraz z zespołem boisk oraz w nieco dalszej odległości - budynkiem przedszkola. Dominującą zabudowę stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna, a planowana inwestycja to budynek mieszkalny jednorodzinny i budynek garażowy stanowiący funkcję uzupełniającą zabudowy mieszkalnej. Teren wnioskowany stanowi użytki RV, B-RIVa i dr, które zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. W tej sytuacji, zdaniem organu, zaistniały przesłanki pozwalające na kontynuację funkcji mieszkalnej na wnioskowanej działce oraz gabarytów i wskaźników kształtowania zabudowy.

Sporządzenie projektu decyzji, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. powierzono osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów Okręgowej Izby Architektów.

Organ wskazał, że decyzja została uzgodniona ze Starostwem Powiatowym zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych, udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych oraz w zakresie pasa drogowego.

Integralną częścią decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest mapa w skali 1:1000 na której wyznaczono linię rozgraniczającą teren inwestycji oraz linię zabudowy, wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzone w formie tekstowej oraz mapa w skali 1:1000, na której oznaczono obszar analizowany.

Od powyższej decyzji Wójta Gminy H. i K.M., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli odwołanie.

Skarżący podnieśli, że jest to kolejna decyzja Wójta Gminy ustalająca warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, poprzednie decyzje zostały uchylone przez organ odwoławczy, nadto w sprawie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w wyroku z dnia 15 pażdziernika 2014 r. sygn. akt II SA/Go 562/14.

Skarżący zarzucili, że organ nie uwzględnił wskazań zawartych w w.w. wyroku WSA z dnia 15 pażdziernika 2014 r. Odniesienie się do kwestii ustalenia granic pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami, zdaniem skarżących, ma istotne w sprawie znaczenie. Wskazali, że przed Sądem Rejonowym, pod sygn. [...] toczy się, z udziałem skarżących i inwestorów, postępowanie z wniosku Wójta Gminy o rozgraniczenie nieruchomości. Zdaniem skarżących w skarżonej decyzji nie wzięto pod uwagę przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

Skarżący podnieśli, że decyzja z [...] września 2011r. w sprawie podziału nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewid. [...], na działki nr [...] jest wadliwa, nie zapewnia dojazdu do w.w. działek, nadto nie została skarżącym doręczona.

Skarżący zarzucili, że uzasadnienie skarżonej decyzji jest lakoniczne. Z załącznika graficznego wyraźnie wynika, że linia zabudowy zajmuje częściowo nieruchomość skarżących, a nadto przebiega częściowo przez ich budynek mieszkalny. Na załączniku graficznym nie ujawniono drzew rosnących w pasie drogowym, na wprost dojazdu do działki inwestorów, ponadto granice nieruchomości mają inny przebieg. Skarżący podnieśli, że wykonanie dojazdu do obiektu z drogi powiatowej spowoduje degradację zabudowań skarżących, gdyż wyznaczony dojazd przebiega po ich nieruchomości oraz wzdłuż granicy nieruchomości, co spowoduje obsunięcie fundamentów i drganie ścian.

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy dokonał analizy sprawy pod kątem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U. Nr 164 poz. 1588) oraz stwierdził, że planowana inwestycja nie pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa. Za nieuzasadniony uznał organ zarzut dotyczący przebiegu linii zabudowy częściowo przez nieruchomość skarżących i przez ich budynek mieszkalny. Organ stwierdził, że nawet jeżeli na mapie została zaznaczona linia zabudowy w ten sposób, że zachodzi na nieruchomość skarżących, to znaczenie mieć będzie tylko co do nieruchomości objętej inwestycją. Zdaniem Kolegium postępowanie rozgraniczeniowe, na które powołują się skarżący w odwołaniu, nie ma wpływu na ustalenie warunków zabudowy. W tym zakresie organ odwoławczy w całości podzielił stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji organu I inst. oraz powołał się na orzecznictwo sądowe.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu odwołania Kolegium stwierdziło, że na mapie oznaczono teren objęty wnioskiem, co nie jest jednoznaczne z tym, że planowany zjazd będzie przebiegał po granicy działki, w tym przypadku dostęp do drogi publicznej ma szerokość 8 metrów.

Rozpatrując kolejny zarzut skarżących organ wyjaśnił, że składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor dołączył do wniosku mapę do celów opiniodawczych, a nie do celów projektowych, na której faktycznie nie ujawniono rosnącego przy zjeżdzie drzewa. Sporządzając projekt zagospodarowania działki na mapie do celów projektowych, przedmiotowe drzewo będzie musiało być zaznaczone i gdy będzie ono kolidowało z wykonaniem zjazdu, inwestor będzie zobowiązany uzyskać stosowne zezwolenia na jego usunięcie. Postępowanie w przedmiocie zezwolenia na usuniecie drzewa nie ma wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie Kolegium, toczące się postepowanie o rozgraniczenie nieruchomości skarżących oraz H. i K.M., nie stanowi przesłanki do zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Od powyższej decyzji organu II instancji H.M. oraz K.M. wnieśli skargę. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie art. 7, art. 8 i art. 77 kpa , ponadto naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DZ.U. z 2010 r. nr 243 poz. 1623 ze zm.).

Skarżący podnieśli, że wykonanie dojazdu z drogi powiatowej spowoduje degradację ich zabudowań, gdyż wyznaczony dojazd przebiega po ich nieruchomości oraz wzdłuż granicy nieruchomości, co ich zdaniem spowoduje obsuniecie fundamentów i drganie ścian, a realizacja planowanej inwestycji nie może spowodować nadmiernej uciążliwości dla sąsiedztwa. Zarzucili, że SKO nie wypowiedziało się w kwestii granic nieruchomości, które przebiegają inaczej niż jest to ujawnione na załącznikach graficznych. Skarżący wskazali, że problemem w sprawie jest wadliwa decyzja Wójta Gminy z dnia [...] września 2011 r., w sprawie podziału działki [...] na działki nr [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W toku postępowania sądowego zmarł skarżący K.M.. Na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu [...] stycznia 2016 r. przez notariusza N.W. (Rep. "A" Nr: [...]) spadek po zmarłym K.M. nabyli jego żona oraz dzieci. Następnie na mocy umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu [...] lutego 2016 r. przez notariusza B.W. (Rep."A" Nr: [...]) zabudowaną nieruchomość gruntową – dz. nr [...], w całości nabyła H.M..

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Na wstępie wskazać należy, że stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w przypadkach określonych w art. 145 p.p.s.a. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a)naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Analiza przedmiotowej sprawy nie dała podstaw do stwierdzenia, że zaszły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2015 r. poz. 199, dalej zwana ustawą) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Po myśli art. 56 ustawy nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przytoczony przepis art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1).

Treść przywołanych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że jeżeli zamierzenie inwestycyjne czyni zadość warunkom wskazanym w art. 61 ustawy, organ winien ustalić warunki zabudowy. Odmowa ustalenia warunków zabudowy może nastąpić tylko wówczas, gdy inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek. Trzeba podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień zeń wynikających przysługujących osobom trzecim, o czym wprost stanowi art. 63 ust. 2 ustawy. W oparciu o samą decyzję o warunkach zabudowy inwestor zyskuje jedynie uprawnienie do wykonania zamierzonego przedsięwzięcia, jednak uprawnienie to musi zostać skonkretyzowane na etapie uzyskania pozwolenia na budowę. Wtedy też dojdzie do konkretyzacji rozwiązań chroniących interesy osób trzecich, które w sposób ogólny zostały wskazane w decyzji o warunkach zabudowy (pkt 4d decyzji I instancji).

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

O spełnieniu warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy przesądza analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza przeprowadzana jest w obszarze, którego granice wokół działki budowlanej wyznacza właściwy organ na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu działki, objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m ( § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 konstytuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W myśl tej zasady, planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, sąsiedniej zabudowy. Chodzi bowiem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów.

W badanej sprawie obszar analizowany określono zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalono, że nieruchomość wnioskowana pod zabudowę ma dostęp do drogi publicznej - do drogi powiatowej ul. [...] i leży w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z zabudową gospodarczą i garażową, budynkiem warsztatowo- gospodarczym oraz zlokalizowanym po przeciwnej stronie drogi – budynkiem szkoły wraz z zespołem boisk oraz, w nieco dalszej odległości, budynkiem przedszkola. Dominującą zabudowę stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Teren objęty wnioskiem stanowi użytki - RV, B-RV i RIVa i dr, które nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Słusznie zatem organ ocenił, że warunki z art. 61 ust. 1 zostały spełnione.

Odnośnie podnoszonej w sprawie kwestii dostępu terenu objętego wnioskiem do drogi publicznej należy zauważyć, że w art. 2 pkt 4 ustawy, który to przepis zawiera definicję pojęcia –"dostęp do drogi publicznej", ustawodawca przewidział szerokie rozumienie tego pojęcia. W myśl wskazanego przepisu przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Możliwość korzystania z pośredniego dostępu do drogi publicznej powinna być prawnie uregulowana, np. w formie ustanowienia służebności gruntowej, względnie pisemnej zgody właściciela terenu, z którego inwestor ma korzystać, aby miał zapewniony dostęp do drogi publicznej (por. wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt II OSK 9/19, Lex nr 953094). Nie ulega wątpliwościom, że w sytuacji, gdy wnioskodawca legitymuje się prawem własności do nieruchomości gruntowej, na której planowana jest inwestycja oraz do nieruchomości bezpośrednio przyległej do drogi publicznej, to są podstawy do przyjęcia, że poprzez działkę gruntu bezpośrednio przyległą do drogi publicznej, teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej, a zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. został spełniony.

Jednak podstawowym zarzutem podnoszonym w niniejszej sprawie, tak w toku postępowania administracyjnego jak i w postępowaniu przed sądem administracyjnym, był przebieg granicy pomiędzy działką nr [...] stanowiącą własność skarżącej, a działką nr [...], na której planowana jest przedmiotowa inwestycja. Według twierdzeń skarżącej przebieg granicy wykazany na mapach, stanowiących załącznik do decyzji jest nieprawidłowy, a w sprawie toczy się postępowanie przed sądem powszechnym o rozgraniczenie.

Odnosząc się do powyższego zarzutu należy wyjaśnić, że rozgraniczenie pomiędzy działką skarżącej, a działką inwestorów nie jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy. Wynika to w sposób oczywisty z charakteru decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja taka wydawana jest każdemu wnioskodawcy (po spełnieniu prawem przewidzianych przesłanek), który nie musi legitymować się prawem własności nieruchomości, co do której występuje o ustalenie warunków zabudowy. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest bowiem równoznaczna z udzieleniem pozwolenia na budowę, a stanowi jedynie promesę ubiegania się o nie. Wydając taką decyzję organ opiera się na danych, które odczytuje z map, dołączonych do wniosku przez wnioskodawcę. Mapy te natomiast pochodzą z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wiążą się z tym dwie ważne kwestie. Po pierwsze, mapom takim przysługuje domniemanie wiarygodności i prawdziwości. Po drugie, organ wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy nie ma kompetencji do badania zgodności przedstawionych mu map ze stanem rzeczywistym, tj. nie może rozstrzygać o słuszności tych zarzutów podnoszonych przez strony postępowania, które odnoszą się do wadliwego rozgraniczenia działek. Decyzja o warunkach zabudowy przesądza tylko o tym, że w określonych liniach rozgraniczających możliwe jest, ze względu na przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym i przepisy odrębne, zlokalizowanie określonej inwestycji. Co zaś do kwestii własnościowych podnoszonych przez skarżącą, art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprost stwierdza, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, o czym informuje się w treści decyzji. Podnieść też należy, że w konsekwencji dokonania zmiany przebiegu spornej granicy pomiędzy nieruchomościami stron, stan ten znajdzie odzwierciedlenie w dokumentacji znajdującej się w zasobie geodezyjnym i kartograficznym i dopiero wtedy ustalenia warunków zabudowy poczynione w decyzji I instancji staną się nieaktualne, gdyż nieodpowiadające stanowi faktycznemu oraz prawnemu analizowanego terenu. Ponownie należy podkreślić, że celem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla danej inwestycji jest odpowiedź na pytanie – czy aktualny stan prawny i faktyczny nieruchomości pozwala na realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W konsekwencji zmiana stanu prawnego, w zakresie przebiegu granic nieruchomości, będzie okolicznością, która spowoduje konieczność wystąpienia z nowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Z powyższych względów należało uznać, że w badanej sprawie nie było podstaw do zawieszenia postępowania administracyjnego do czasu zakończenia postępowania o rozgraniczenie nieruchomości. W myśl art. 97 § 1 pkt 4 kpa organ administracji publicznej zawiesza postępowanie gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Postępowanie rozgraniczeniowe nie ma charakteru prejudycjalnego względem decyzji ustalającej warunki zabudowy, gdyż jej postanowienia odnoszą się do każdego, aktualnego na datę orzekania stanu danej nieruchomości.

W sprawie zachowano reguły wynikające z art. 7, art. 8 oraz art. 80 kpa. Postępowanie wyjaśniające doprowadziło do jednoznacznych, nie budzących wątpliwości ustaleń stanu faktycznego, które dawały podstawę do wydania merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy.

Na koniec przyjdzie wskazać, że sprawa dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji była już przedmiotem badania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp., który wyrokiem z dnia 15 pażdziernika 2014 r. sygn. akt II SA/Go 562/14, uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na potrzebę rozważenia przez organ kwestii wpływu postępowania rozgraniczeniowego na postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Badając zaskarżoną decyzję w niniejszej sprawie Sąd stwierdził, że organ pochylił się nad powyższym zagadnieniem i dokonał analizy wpływu postępowania rozgraniczeniowego na postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Przyjętą przez organ argumentację oraz wnioski z niej płynące należy ocenić jako prawidłowe, mające oparcie w obowiązującym stanie prawnym.

W tym stanie sprawy skarga, na podstawie art. 151 p.p.s.a., podlegała oddaleniu.