Wyrok NSA, sygn. akt IV SA 2897/00
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 2002-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 22 ust. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903
law: Obwieszczenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 8 sierpnia 2000 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o własności lokali.
Teza: Zgoda zarządcy na powierzenie prowadzenia robót przez adaptującego strych innemu niż zarządca podmiotowi nie wymagała uchwały Wspólnoty. Nie są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu o jakich mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/.

TEZY

Zgoda zarządcy na powierzenie prowadzenia robót przez adaptującego strych innemu niż zarządca podmiotowi nie wymagała uchwały Wspólnoty. Nie są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu o jakich mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Krzysztofa Witolda P. na decyzję Wojewody M. z dnia 1 grudnia 2000 r. (...) w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego adaptacji strychu - skargę oddala.


UZASADNIENIE

Wojewoda M. po rozpatrzeniu odwołania Ireny i Jana P. decyzją (...) z dnia 1.12.2000 r. utrzymał w mocy decyzję Burmistrza Gminy W.-C. z dnia 21 lipca 2000 r., zatwierdzającą projekt budowlany adaptacji strychu na powiększenie lokalu mieszkalnego nr 12 oraz modernizację tego mieszkania oraz projekt techniczny wewnętrznej instalacji gazowej dla lokalu mieszkalnego nr 12 modernizowanego i powiększonego o część przylegającego strychu i zezwalającą na wykonanie robót budowlanych związanych z adaptacją części strychu na powiększenie lokalu nr 12 w kamienicy przy Rynku S.-M. 21/21a w W.

W uzasadnieniu decyzji podniósł, że powierzchnie strychowe stanowią współwłasność części mieszkańców nieruchomości położonej przy ul. P. 34/36, 38/38a, 40/42, Rynek S.-M. 17, 19, 21/21a, 25 oraz Gminy W.-C.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ w celu zadysponowania nieruchomością wspólną Wspólnota Mieszkaniowa musi wyrazić zgodę w formie uchwały. W dniu 1.10.1996 r. Wspólnota Mieszkaniowa ww. nieruchomości podjęła uchwałę nr 2/96, w której wyraża zgodę na wykonanie przez Dittę i Jana T. adaptacji powierzchni strychowej budynku przy ul. R. S. M. 21/21a. Podjęta uchwała określiła wielkość powierzchni przeznaczonej do adaptacji i sprecyzowała jej lokalizację w budynku.

Ponadto w dniu 30.12.1998 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła kolejną uchwałę nr 6/98 zawierającą zgodę na adaptację strychu o pow. 40 m2 usytuowanego w budynku przy ul. R. S. M. 21/21a. Na podstawie powyższych uchwał zostały zawarte umowy pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez zarządcę nieruchomości - Zarząd Domów Komunalnych W.-Ś. a Dittą i Janem T. określające warunki, na jakich ma być dokonana przez inwestora adaptacja strychów. Umowy te określiły wystarczająco co ma być przedmiotem adaptacji.

Inwestor spełnił zatem warunek zawarty w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane z 1994 r. i wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu, że decyzja z dnia 21 lipca 2000 r. narusza uchwałę Rady Gminy W.-C. z dnia 30.11.1995 r. w sprawie trybu adaptacji pomieszczeń i nadbudowy budynków organ stwierdził, że zgodnie z treścią załącznika nr 2 do uchwały lokal może zostać powiększony tylko o powierzchnie strychowe, które znajdują się obok lub nad lokalem, który ma ulec powiększeniu wskutek adaptacji. W przedmiotowej sprawie decyzja nie narusza wspomnianej uchwały, gdyż strych, który ma podlegać adaptacji znajduje się nad lokalem nr 12, którego najemcami są Ditta i Jan T. Natomiast skład o powierzchni 8 m2 jest przedmiotem współwłasności właścicieli mieszkań w tym Ditta i Jan T.

Na decyzję Wojewody M. skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli Irena i Jan P. Po ich śmierci w prawa strony wstąpił ich następca prawny Krzysztof Witold P.

Skarga zarzuca naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, polegające na obrazie: art. 87 ust. 2 Konstytucji RP w związku z naruszeniem uchwały Rady Gminy W.-C. z 30.11.1995 r. w sprawie trybu adaptacji pomieszczeń i nadbudów budynków

- art. 5 ust. 1 pkt 6 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, które nakazują uwzględniać słuszny interes osób trzecich i uzależniają wydanie pozwolenia na budowę od wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- art. 206 Kc, który określa, że każdy ze współwłaścicieli może posiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim zakresie w jakim daje się to pogodzić z posiadaniem i korzystaniem z tej rzeczy przez innych współwłaścicieli;

- art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4 i 5 ustawy o własności lokali określającego, że podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga uchwały wspólnoty mieszkańców;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, a polegające na obrazie art. 6-8, art. 11, art. 80, art. 107 par. 3, art. 136 i art. 138 par. 2 Kpa.

Podnosząc powyższe zarzuty wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważyły, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Wbrew twierdzeniom skarżącego organ II instancji odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Przyznać jednak należy, że nie wszystkie argumenty przytoczone w motywach zaskarżonej decyzji są trafne i odpowiadają stanowi faktycznemu.

Organ prawidłowo ocenił, że inwestor spełnił warunek zawarty w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane z 1994 r. tj. wykazał się prawem do nieruchomości na cele budowlane. Pomieszczenia strychowe stanowią współwłasność części mieszkańców właścicieli lokali oraz Gminy W.-C. W celu zadysponowania nieruchomością wspólną Wspólnota Mieszkaniowa musi wyrazić zgodę w formie uchwały. W przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa podjęła dwie uchwały nr 2/96 z dnia 1.10.1996 r. i nr 6/98 z dnia 30.12.1998 r., w których wyraziła zgodę na wykonanie przez Dittę i Jana T. adaptacji pomieszczeń strychowych budynku przy ul. R. S. M. 21/21a.

Nie ma racji skarżący podnosząc, że uchwała nr 6/98 z dnia 30.12.1998 r. nie sprecyzowała lokalizacji powierzchni strychowej, której dotyczy.

Z treści uchwały wynika, że dotyczy adaptacji strychu o powierzchni 40 m2 na powiększenie lokalu nr 12 wskazując, że chodzi o strych przylegający do mieszkania Ditty i Jana T. Twierdzenie skarżącego, że uchwała ta nie dotyczy strychu położonego nad mieszkaniem nr 8, gdyż strych ten nie przylega do mieszkania nr 12 należącego do Ditty i Jana T. jest nieuprawnione.

Nie ma wątpliwości jakiej powierzchni strychowej dotyczy uchwała nr 6/98 gdyż jedynym mieszkaniem przylegającym do strychu oznaczonym na przekroju literą C jest mieszkanie nr 12. Wprawdzie mieszkanie nr 12 oddziela od strychu pomieszczenie gospodarcze tzw. skład użytkowany przez najemców lokalu nr 12 ale jest oczywiste, że Wspólnota podejmując uchwałę o wyrażeniu zgody na adaptację strychu przylegającego do mieszkania nr 12 wyraziła tym samym zgodę na adaptację składu. Stanowisko organu wyrażone w motywach zaskarżonej decyzji dotyczące adaptacji składu uznać należy za błędne.

Zaskarżona decyzja nie jest sprzeczna z ustaleniami uchwały Rady Gminy W.-C. z 30.11.1995 r., gdyż powierzchnia strychowa podlegająca adaptacji znajduje się nad mieszkaniem i Obok mieszkania nr 12, które ma być powiększone. W motywach zaskarżonej decyzji organ nie udzielił wyczerpującej odpowiedzi wskazując, że adaptacji podlega strych znajdujący się nad mieszkaniem nr 12. Prace polegające na rozbiórce powierzchni dachowej nie wymagały odrębnej uchwały Wspólnoty, gdyż stanowią element adaptacji strychu, na co Wspólnota wyraziła zgodę. Umowa pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez zarządcę nieruchomości - Zarząd Domów Komunalnych W.-C. a Dittą i Janem T. - zawiera ustalenie, że adaptujący podejmie się wykonania zamierzonych robót własnym staraniem i na własny koszt, zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.

Zgoda Zarządcy na powierzenie prowadzenia robót przez adaptującego strych innemu niż zarządca podmiotowi nie wymagała uchwały Wspólnoty. Nie są to czynności przekraczające zakres zwykłego rządu o jakich mowa w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa Sąd na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 7 poz. 368 ze zm./ skargę oddalił.