Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 284/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 157 ust. 1 i 1a, art. 154 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2017 r. sprawy ze skargi L. H. i R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P z dnia [...] grudnia 2016r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P solidarnie na rzecz skarżących kwotę 189 zł (sto osiemdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], Wójt Gminy S. L. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm., dalej: "k.p.a."), art. 98a ust. 1, 1a i 3, art. 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm., dalej: "u.g.n.") oraz przepisów uchwały nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 33, poz. 686 z późn. zm.) ustalił wobec L. H. i R. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. L., oznaczonej jako działka nr [...], arkusz [...], obręb S. L., na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy S. L. z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], przy czym L. H. i R. K. zostali zobowiązani do zapłaty powyższej opłaty każde w [...] części.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że na wniosek skarżących ostateczną decyzją z dnia [...] maja 2015 r, nr [...], Wójt Gminy S. L. zatwierdził podział nieruchomości położonej w S. L., oznaczonej jako działka nr [...], arkusz [...], obręb S. L.. W dniu, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna, prawo własności do dzielonej nieruchomości przysługiwało L. H. w udziale [...] oraz R. K. w udziale [...]. Na skutek podziału wyodrębniono działki nr [...] i [...]. Jak wynika przy tym z uchwały nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 33, poz. 686 z późn. zm.), stawka procentowa rozważanej opłaty wynosiła wtedy 20% różnicy między wartością nieruchomości podziałem i wartością nieruchomości po podziale. W celu ustalenia wartości tych gruntów zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Organ I instancji omówił przy tym podstawę prawną przygotowania wymienionej opinii biegłego ze wskazaniem na przepisy powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) oraz ustaleń zawartych w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, uchwalonych przez radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W tej mierze biegły określił wartość rynkową nieruchomości według stanu przed podziałem i po podziale zgodnie z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w myśl których działki nr [...] i [...] przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną. Wartość nieruchomości według stanu przed podziałem i po podziale obliczono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przeprowadzona analiza rynku wykazała, że ceny gruntów w gminach S. L. i J. wyróżnia są stosunkowo wysokie. Najczęściej spotykane wartości jednostkowe mieszczą się w przedziale 200-600 zł/m2, przy czym cena maleje w miarę oddalania się od S. L.. Najwyższy poziom cen jednostkowych osiągają grunty o powierzchni do 100 m2, których średnia cena wynosi [...] zł/m2. Cena jednostkowa za grunt o powierzchni 1000-2000 m2 wynosi [...] zł/m2, a cena jednostkowa za grunt o powierzchni powyżej 2000 m2 – [...] zł/m2. N. ceny jednostkowe osiągają także grunty o powierzchni poniżej 400 m2, gdyż są one zbywane za [...] zł/m2. Większość nieruchomości jest sprzedawana jako działki pojedyncze. P. transakcje dotyczą przede wszystkim nieruchomości dwu- i trzydziałkowych. Cena jednostkowa nieruchomości pojedynczych wynosi [...] zł/m2, nieruchomości dwudziałkowych – [...] zł/m2, a nieruchomości trzydziałkowych i większych – [...] zł/m2. Następnie organ I instancji omówił założenia, jakie przyjął biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego, wskazując w szczególności parametry i przypisane im wagi, a także nieruchomości podobne. Na tej podstawie wartość działki nr [...] przed podziałem została oszacowana na kwotę [...]zł, a cena jednostka na kwotę [...]zł/m2. W. działek nr [...] i [...] po podziale została natomiast oszacowana na kwotę [...]zł, a cena jednostka na kwotę [...]zł/m2. Tym samym w wyniku omawianego podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł, wobec czego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Organ I instancji zaznaczył przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie i może stanowić dowód w postępowaniu administracyjnym.

W piśmie z dnia [...] lipca 2016 r. L. H. i R. K. odwołali się od powyższej decyzji Wójta Gminy S. L. z dnia [...] czerwca 2016 r.

W uzasadnieniu skarżący wskazali na błędne oznaczenie ulicy jednej z nieruchomości w operacie szacunkowym. Ponadto L. H. i R. K. zaznaczyli, że działki nr [...] i [...] są wprawdzie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, niemniej można na nich zrealizować jedynie zabudowę bliźniaczą, co obniża wartość gruntu. Okoliczność ta nie została natomiast uwzględniona przez biegłego. Rzeczoznawca majątkowy rozszerzył przy tym bezzasadnie okres badania rynku, w wyniku czego zawyżono wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nie uwzględnia także niekorzystnego położenia omawianego gruntu (sąsiedztwo wysypiska śmieci). Skarżący zarzucili także niekonsekwencję rzeczoznawcy majątkowemu, który najpierw odnosi się do cen jednostkowych za grunty o powierzchni do 1000 m2, 1000-2000 m2 i powyżej 2000 m2, a następnie tworzy grupy nieruchomości o powierzchni do 750 m2, 750-1000 m2 i powyżej 1000 m2. Wątpliwości budzą również wagi przypisane określonym parametrom nieruchomości przyjętym do porównania.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy powyższą decyzję z dnia [...] czerwca 2016 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił w pełni ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P wyjaśniło, że organy administracji publicznej nie mogą wkraczać w ocenę merytorycznej trafności opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi. Dlatego operat szacunkowy jest badany tylko pod względem formalnym. Organy administracji publicznej weryfikują w tej mierze, czy autor opracowania dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi, czy dokument ten zawiera wszystkie wymagane elementy, czy treść operatu jest jasna, zrozumiała i kompletna. Z tej perspektywy wadliwe oznaczenie nazwy ulicy należy uznać za oczywistą omyłkę pisarską, pozostającą bez wpływu na wycenę. Nie można również uznać, że przeznaczenie omawianych działek zostało wadliwie ustalone. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika bowiem, że teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zarówno wolnostojącą, jak i bliźniaczą. Zasadność poszerzenia okresu badania rynku została natomiast pozostawiona biegłemu. Taką możliwość dopuszczają zresztą Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. P. zarzuty podnoszone przez skarżący mają charakter ściśle techniczny i dotyczą wiedzy specjalnej, którą dysponuje biegły. Organy administracji publicznej nie mogą zatem ich oceniać; tym bardziej, że skarżący nie przedłożyli własnego operatu szacunkowego, który wskazywałby na ewentualnie nieprawidłowości opracowania przyjętego przez organ I instancji.

W piśmie z dnia [...] lutego 2016 r. L. H. i R. K. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu powyższą decyzję Kolegium z dnia [...] grudnia 2016 r.

W uzasadnieniu skarżący wskazali na wadliwe oznaczenie w operacie szacunkowym liczby mediów dla jednej z badanych nieruchomości. W pozostałym zakresie L. H. i R. K. powtórzyli swoją wcześniejszą argumentację.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje

Skarga okazała się zasadna, choć nie wszystkie przytoczone w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzroście jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. W. stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzają podział stała się ostateczna albo0 orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 98a ust. 1a u.g.n., że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzają podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], Wójt Gminy S. L. na wniosek L. H. i R. K. zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], arkusz [...], obręb S. L., na działki nr [...] i [...] (k. 1-3 akt adm. organu I instancji). Rozstrzygnięcie to korzysta przy tym obecnie z przymiotu ostateczności. Jednocześnie w dacie, w której decyzja z dnia [...] maja 2015 r. stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 33, poz. 686 z późn. zm.). Jak wynika z § 1 powołanego aktu prawa miejscowego, stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosiła 20% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i wartością nieruchomości po podziale. Wymienione okoliczności należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Wątpliwości, jakie wyłoniły się w rozpatrywanej sprawie, związane są natomiast z oceną prawidłowości operatu szacunkowego. W tej mierze należy zaznaczyć, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Jak wynika zarazem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jednocześnie zgodnie z art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n.

Organy administracji publicznej nie mogą zatem dokonywać merytorycznej oceny poprawności wyliczeń przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego i są obowiązane do uwzględnienia negatywnej oceny takiego opracowania wystawionej przez odpowiednią organizację zawodową. Z tej perspektywy trafnie zatem organ II instancji wskazywał na brak możliwości uwzględniania szeregu zarzutów technicznych, zmierzających do podważenia poprawności założeń przyjętych przez biegło w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2016 r. (k. 16-45 akt adm. organu I instancji). Organy administracji publicznej nie są w szczególności uprawnione do weryfikowania trafności przyjęcia określonych współczynników przez biegłego (np. wag cech danej nieruchomości związanych z jej otoczeniem lub skomunikowaniem). Zarzuty podnoszone w tej mierze nie mogły być zatem uwzględnione, jeżeli skarżący nie skorzystali z trybu opisanego w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. lub nie przedstawili własnego operatu szacunkowego, który zawierałby odmienne wyliczenia.

Zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza jednak, że organy administracji publicznej mogą bezkrytycznie przyjąć każde opracowane przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustawodawca nakłada bowiem na organy administracji publicznej obowiązek zbadania otrzymanej opinii biegłego pod względem formalnym. Taka analiza obejmuje w szczególności sprawdzenie kwalifikacji zawodowych autora opracowania, kompletności dokumentu oraz jasności i rzetelności zawartych w nim wyliczeń. Dopiero po przeprowadzeniu powyższych działań organ administracji publicznej uwalnia się od zarzutu dowolności wydanego rozstrzygnięcia.

Oceniając z tej perspektywy materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, Sąd uznał, że wspomniana weryfikacja formalna operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2016 r. nie została dokonana poprawnie. Organy administracji publicznej pominęły bowiem wskazywane przez skarżących nieścisłości w opinii biegłego, przy czym uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik postępowania. Przede wszystkim należy zauważyć, że biegły – dokonując wyceny nieruchomości po podziale – w opisie nieruchomości porównawczych dla nieruchomości nr [...] przy ul. [...] najpierw wskazał na dostępność 4 mediów (k. 26 akt adm. organu I instancji), po czym dokonując szacowania przyjął, że nieruchomość ta ma dostęp tylko do 3 mediów (tabela na k. 25 akt adm. organu I instancji). Różnica ta jest doniosła, gdyż mniejsza liczba mediów wiązała się z zastosowaniem współczynników korygujących, które wpłynęły na wyższą poprawioną cenę transakcyjną wymienionej nieruchomości porównawczej, a w konsekwencji na wyliczoną wartość 1 m2 powierzchni gruntu. Uchybienie to mogło zatem prowadzić do zawyżenia opłaty adiacenckiej.

Ponadto skarżący trafnie wskazali na niekonsekwencję rzeczoznawcy w zakresie opisu cechy rynkowej i przypisanej jej wagi odnośnie powierzchni nieruchomości. W części tekstowej operatu szacunkowego dotyczącej analizy rynku nieruchomości biegły – mając na względzie wielkość powierzchni gruntu i wpływ tej cechy na cenę rynkową – wyróżnia trzy grupy gruntów, tj. grunty o powierzchni (1) do 1.000 m2, (2) od 1.000 m2 do 2.000 m2 oraz (3) grunty powyżej 2.000 m2 (k. 33-34 akt adm. organu I instancji). Niemniej następnie w tabeli w części dotyczącej procedury szacowania nieruchomości ujęto w trzy inne grupy, tj. grunty o powierzchni (1) do 750 m2, (2) od 751 m2 do 1.000 m2 oraz (3) powyżej 1.000 m2 (k. 32 akt adm. organu I instancji). Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił w ogóle tej rozbieżności. Tymczasem mogła mieć ona istotny wpływ na wynik postępowania. Powierzchnia działki skarżących przed podziałem wynosiła bowiem 836 m2, a zatem niewykluczone, że dla tego parametru przypisano by rozważanemu gruntowi odmienną wagę. Okoliczność ta nie została jednak wyjaśniona przez organy administracji publicznej, co z kolei negatywnie wpłynęło na prawidłowość wydanego rozstrzygnięcia.

W świetle dotychczasowych uwag nie ulega zatem wątpliwości, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P naruszyło art. 7 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm., dalej: "k.p.a."), zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Uchybienie to doprowadziło z kolei do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, oraz art. 80 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Wady te miały istotny wpływ na wynik kontrolowanego postępowania i uzasadniały wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego.

Sąd nie przychylił się natomiast do pozostałych zarzutów skarżących. Wbrew wywodom zawartym w odwołaniu z dnia [...] lipca 2016 r. (k. 3-5 akt adm. organu II instancji) oraz w skardze z dnia [...] lutego 2016 r. (k. 3-6 akt sądowych) należy przyjąć, że przeznaczenie działek nr [...] i [...] zostało prawidłowo określone przez biegłego. Trzeba bowiem zaznaczyć, że hierarchia określona w art. 154 u.g.n. jest wiążąca dla biegłego i organów administracji publicznej. Jak wynika bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając, w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 154 ust. 2 u.g.n., że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 3 u.g.n. w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w art. 154 ust. 2 u.g.n., uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika zarazem, że dla rozważanego terenu obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] października 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości S. L., rejon A.-P. W. (Dz. U. Nr 139, poz. 2789 z późn. zm.). Zgodnie z przepisami tego aktu prawa miejscowego działki nr [...] i [...] zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zarówno wolnostojącą, jak i bliźniaczą. Okoliczność tę należy uznać za bezsporną, gdyż nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Biegły i organy administracji publicznej nie mogli zatem w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n. odstąpić od wskazanego przeznaczenia terenu. Nie ulega zarazem wątpliwości, że zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna obejmuje zarówno zabudowę wolnostojącą, jak i bliźniaczą. Biegły zastosował więc trafnie art. 154 ust. 1 u.g.n. i przyjął do analizy nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Skarżące wywodziły niemniej, że na działkach powstałych w wyniku podziału możliwe jest zrealizowanie wyłącznie zabudowy bliźniaczej, co powinno wpłynął na obniżenie wartości wydzielonych działek. Możliwość zrealizowania wyłącznie określonego typu zabudowy na danej nieruchomości powinna być zdaniem Sądu co do zasady traktowana jako element struktury podziału i w tym zakresie współkształtować szacowaną wartość gruntu. Z analizy operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2016 r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy nie odniósł się szerzej do poruszanej kwestii. Nie oznacza to jednak, że omawiany zarzut skarżących okazał się trafny. Ze względu bowiem na podobieństwo działki dzielonej oraz działek przyjętych do porównania w wymienionym opracowaniu można uznać, że biegły posłużył się działkami, na których także możliwe było wprowadzenie tylko zabudowy bliźniaczej. Z uwagi bowiem na powierzchnię nieruchomości przyjętych do porównania możliwe było wyodrębnienie z nich gruntów, na których zrealizowana mogła być jedynie zabudowa bliźniacza. Zastrzeżenia skarżących okazały się zatem nietrafne.

W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w P z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...] (k. 10-16 akt adm. organu II instancji) z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania.

Rozpatrując ponownie sprawę, organ II instancji powinien wyjaśnić rozbieżności w treści operatu szacunkowego wskazane wyżej, wzywając w tym celu biegłego do złożenia odpowiedniego uzupełnienia operatu, czy jego korekty, a następnie ponownie ocenić całość materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.