Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 871/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi W. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty P. z dnia [...] stycznia 2011 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Naczelnik Gminy S. zarządzeniem z dnia [...] kwietnia 1979 r., nr [...] w sprawie ustalenia granic terenów budowlanych (Dz. Urz. Wojewódzkiej Rady Narodowej w P. Nr [...], poz. [...]) przejął na własność Państwa grunt położony w M., oznaczony jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiący własność T. i F. małż. C. na podstawie aktu własności ziemi z dnia [...] października 1976 r., nr [...]. Przy czym w dokumencie tym zostały wykreślone wyrazy "wraz z zabudowaniami".

Następnie decyzją z dnia [...] października 1979 r., nr [...] Naczelnik Gminy S. ustalił na rzecz T. i F. małż. C. odszkodowanie za przejętą na rzecz Państwa jako tereny budowlane, działkę gruntu nr [...] o pow. [...] ha na sumę [...] zł.

W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że powyższa działka wchodzi w skład terenów budowlanych dla obszarów wsi M., została przejęta na rzecz Państwa, zaś znajdujące się na gruncie zabudowania stanowią własność Skarbu Państwa.

Od tej decyzji nie zostało złożone odwołanie.

Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w P. I Wydział Cywilny z dnia [...] lutego 2004 r., sygn. akt I Ns [...] spadek po zmarłej T. C. nabyli: mąż F. C. w udziale wynoszącym [...] części oraz dzieci D. S. i W. C. po [...] części każde z nich.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2007 r., nr [...] stwierdził nieważność decyzji Naczelnika Gminy S. z dnia [...] października 1979 r., nr [...] - z powodu braku dowodu potwierdzającego przeprowadzenie rozprawy administracyjnej przed wydaniem decyzji.

Wnioskiem z dnia 10 października 2007r. F. C., D. S. i W. C. wystąpili o odszkodowanie za przejęcie i bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości.

Starosta P. - stosownie do art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - wydał w dniu [...] października 2008 r. decyzję nr [...] ustalającą odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji F. C., D. S. i W. C. złożyli odwołanie - wnosząc o jej uchylenie.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji stwierdzając, że operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości, w oparciu o który organ ustalił wysokość odszkodowania, został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r. nr [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości odpowiadającej jej aktualnej wartości rynkowej, pomniejszonej o zwaloryzowaną wartość odszkodowania na kwotę [...] zł.

Po rozpoznaniu odwołania W. C. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania – uznając, że została ona wydana z naruszeniem przepisów kpa związanych z wyczerpującym wyjaśnieniem stanu faktycznego nieruchomości (jej powierzchni i zabudowy).

W toku ponownego rozpatrywania niniejszej sprawy Starosta [...] w dniu 5 stycznia 2011 r. przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem pełnomocnika W. C. oraz rzeczoznawcy majątkowego.

Pełnomocnik stron wniósł pismo do protokołu stwierdzające, że operat nie zawiera wyceny nieruchomości oznaczonej nr [...] położonej we wsi M., gmina S. według jej stanu prawnego i fizycznego w dniu wydania zarządzenia nr [...]. Operat bowiem nie objął całej powierzchni przejętej na Skarb Państwa działki budowlanej nr [...], o pow. [...] ha w dniu przejęcia oraz zabudowań istniejących na nieruchomości w dniu przejęcia. Ponadto, nie uwzględnił budowlanego charakteru działki, przez co wartość nieruchomości jest zaniżona.

Rzeczoznawca majątkowy A. M. odrzuciła uwagi strony i podtrzymała w całości operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2010 r. - oświadczając na rozprawie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a przyjęte do porównań ceny nieruchomości odpowiadają stanowi działki na dzień wywłaszczenia.

Decyzją z dnia z dnia [...] stycznia 2011 r., [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania, według aktualnej wartości rynkowej, za nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]) położoną w obrębie ewidencyjnym M. gmina S. na kwotę [...] zł. Następnie ustalił zwaloryzowaną wartość odszkodowania za ww. działkę gruntu na kwotę [...] zł oraz ostateczną wysokość odszkodowania odpowiadającą aktualnej wartości rynkowej nieruchomości pomniejszonej o zwaloryzowaną wartość odszkodowania na kwotę [...] zł (za grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...] ha, położony w obrębie M. gmina S.).

W orzeczeniu tym ustalił, iż odszkodowanie przysługuje dla spadkobierców T. C., tj: F. C. w udziale [...] części na kwotę [...] zł, D. S. w udziale [...] części na kwotę [...] zł i W. C. w udziale [...] części kwotę [...] zł.

Ponadto orzekł o sposobie i terminie zapłaty ustalonego odszkodowania.

W uzasadnieniu organ podniósł, że w oparciu o zeznania świadków ustalił, iż budynki znajdujące się na działce ewidencyjnej nr [...], o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]) wybudowała w latach 1953-1955 Spółdzielnia Produkcyjna w M. i stanowiły one jej własność do czasu rozwiązania Spółdzielni. Po rozwiązaniu Spółdzielni właścicielem zabudowań był Skarb Państwa – Urząd Gminy S., natomiast ich właścicielami nigdy nie byli T. i F. C.

Ponadto protokoły przesłuchań świadków oraz mapa z dnia 26 lutego 1979 r. wykonana przez Wojewódzkie Biuro Geodezji i Terenów Rolnych w P. potwierdzają, że przedmiotowa działka, którą T. i F. C. zostali uwłaszczeni, była już w tym momencie gruntem zabudowanym. W dniu przejęcia na Skarb Państwa, tj. w dniu [...] października 1976 r. i w dniu [...] października 1979 r. na przedmiotowej działce znajdowały się następujące budynki:

- budynek dawnej obory z 1954 r. adaptowany ostatecznie na 18 lokali mieszkalnych socjalnych o pow. zabudowy [...] m2 , o pow. użytkowej [...] m2,

- budynki gospodarcze z 1955 r. służące jako stajenki na opał o pow. zabudowy [...] m2,

- dwie studnie kopane, w tym jedna z wodą pitną czerpaną kołowrotkiem.

Stwierdził również, iż Urząd Gminy S. jako terenowy organ administracji państwowej, jeszcze przed datą uwłaszczenia adaptował budynek dawnej obory na mieszkania socjalne, a od lipca 1975 r. (przed Dożynkami Centralnymi w P.) przeprowadzał do tego budynku lokatorów. Także z akt archiwalnych z lat 1951 – 1956 wynika, że Spółdzielnia prowadziła inwestycje i remonty związane z ww. budynkami i budowlami. Dodał, że zgromadzony materiał dowodowy potwierdza, że na dzień przejęcia na Skarb Państwa, tj. [...] października 1979 r. działka gruntu nr [...] o pow. [...] ha położona w M. stanowiła własność T. M. małż. C. na podstawie aktu własności ziemi z dnia [...] października 1976 r. – lecz bez zabudowań. Zabudowania zostały wykreślone z aktu własności ziemi z dnia [...] października 1976 r. Wobec powyższego budynki po zlikwidowanej Spółdzielni Produkcyjnej stanowiły własność Skarbu Państwa, co potwierdzają też m.in. decyzja Naczelnika Gminy S. z dnia [...] października 1976 r. (bez numeru) w sprawie wznowienia postępowania dot. regulacji własności działki nr [...] i decyzja Naczelnika Gminy S. z dnia [...] października 1979 r., nr [...] ustalająca odszkodowanie (wycofana z obrotu prawnego).

Dodał, że wnioskodawcy nie udokumentowali prawa własności do zabudowań znajdujących się na działce na datę uwłaszczenia i datę wywłaszczenia. Ponieważ odszkodowanie ustala się wyłącznie za mienie, którego właściciel został pozbawiony, dlatego też w niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone tylko za grunt przejęty od małżonków C. Natomiast zabudowania nigdy nie stanowiły ich własności – zatem odszkodowanie za te zabudowania nie przysługuje.

Ponadto organ wskazał, iż kopia obliczenia powierzchni działek z operatu kontroli ewidencji gruntów z 1986 r. dowodzi, że działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha odpowiada dawnej działce [...] (bez zmiany powierzchni), która była przedmiotem przejęcia na Skarb Państwa. Natomiast działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha odpowiada dawnej działce [...] bez zmiany powierzchni, była odrębną działką stanowiącą drogę i nie wchodziła w skład działki [...].

Starosta podniósł, że ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego określającego aktualną wartość rynkową nieruchomości pomniejszoną o kwotę zwaloryzowanego odszkodowania sporządzonego w dniu [...] grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. M.

Dodał, że zgodnie z art.130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania została ustalona według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. W niniejszej sprawie jest to dzień [...] października 1979 r. i jest to data, na którą określono stan przedmiotu wyceny. Natomiast jej wartość określono na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu.

Podniósł także, iż analizując dokumenty pozyskane z księgi wieczystej [...] należy stwierdzić, że na etapie założenia księgi wieczystej wystąpiła już niezgodność danych. W ewidencji gruntów powierzchnia wynosiła [...] ha, a w księdze wieczystej powierzchnia wynosiła [...] ha.

Wyrys z mapy ewidencyjnej sporządzonej przez WBGiTR w P. z dnia [...] kwietnia 1977 r. oraz odpis nieruchomości wydany przez Urząd Gminy S. z dnia [...] kwietnia 1977 r. obejmują działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, i działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha - łączna powierzchnia [...] ha.

Natomiast akt własności ziemi [...] z dnia [...] października 1976 r. oraz postanowienie z dnia [...] kwietnia 1977 r. Państwowego Biura Notarialnego w P. o założeniu księgi wieczystej [...] obejmują działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha - łączna powierzchnia [...] ha.

W związku z tym na wniosek Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa z dnia 15 lutego 2010 r. Starosta [...] doprowadził do zgodności zapisów danych w ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej.

Organ stwierdził, że w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawił bazę danych nieruchomości z cenami transakcyjnymi przyjętymi do analizy opisując cechy podobnych nieruchomości przyjętych do porównań. Zatem rzeczoznawca majątkowy wykonał operat zgodnie z zasadami określonymi w art. 130 ust. 2 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi. Operat został sporządzony prawidłowo i zgodnie z art. 75 kpa stanowi dowód w sprawie ustalenia odszkodowania w trybie art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ podniósł, że w prowadzonym postępowaniu sądowym z powództwa F. C. przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście [...] o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości działki nr [...] (aktualna działka nr [...]) Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia [...] lutego 2010 r., sygn. akt [...] oddalił powództwo.

Odwołanie od powyższej decyzji starosty [...] - z uwagi na niezgodność jej z prawem - wniósł W. C.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2011 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2011 r[...].

W uzasadnieniu decyzji podniósł, że Starosta [...] zgromadził materiał dowodowy potwierdzający, iż właścicielami budynków i budowli na działce nr [...] nie byli poprzedni właściciele gruntu. T. i F. małż. C. zostali uwłaszczeni na mocy aktu własności ziemi z dnia [...] października 1976 r. W momencie uwłaszczenia działka ta była zabudowana, obiektami wybudowanymi w latach 1953 - 1955 przez Spółdzielnię Produkcyjną w M. i stanowiły one jej własność - do czasu rozwiązania Spółdzielni. Następnie właścicielem tych zabudowań został Skarb Państwa - Urząd Gminy S., co potwierdziły protokoły z przesłuchania świadków, decyzja Naczelnika Gminy S. z dnia [...] października 1976 r. w sprawie wznowienia postępowania dotyczącego regulacji własności działki nr [...] oraz decyzja tego organu z dnia [...] października 1979 r., nr [...], ustalająca odszkodowanie za przejęty grunt (wycofana z obrotu prawnego). Ponadto z akt archiwalnych z lat 1951 – 1956, dotyczących Spółdzielni [...] w M. wynika, iż Spółdzielnia prowadziła inwestycje i remonty związane z ww. budynkami.

Także z ewidencji ludności wynika, iż od początku 1975 r. w budynku wielorodzinnym zamieszkali lokatorzy.

Oran stwierdził, że w dniu uwłaszczenia gruntu oraz w dacie jego przejęcia na własność Skarbu Państwa, tj. [...] października 1976 r. i w dniu [...] października 1979 r., na przedmiotowej działce znajdowały się: budynek mieszkalny z 18 lokalami o pow. zabudowy [...] m2, budynki gospodarcze służące jako stajenki o pow. zabudowy [...] m2 oraz dwie studnie kopane, w tym jedna z wodą pitną.

Z analizy akt uwłaszczeniowych wynika, że F. C. i jego żona T. C. stali się z mocy prawa właścicielami m.in. działki nr [...] we wsi M. bez zabudowań. Zabudowania bowiem zostały wykreślone z aktu własności ziemi z dnia [...] października 1976 r. Zatem, skoro dowody wskazują na fakt, iż zabudowania na opisywanym gruncie nigdy nie stanowiły własności T. i F. C., to odszkodowanie za przejęte mienie ustala się wyłącznie za mienie, którego własności właściciel faktycznie został pozbawiony - a ponieważ zabudowania nie stanowiły nigdy własności byłych właścicieli gruntu to odszkodowanie za zabudowania nie przysługuje.

Odnosząc się do ustalenia odszkodowania Wojewoda [...] stwierdził, że zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość rynkową nieruchomości. Podkreślić należy, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wywłaszczone prawo własności, powinien odpowiadać wymogom określonym w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 1 grudnia 2010 r., ustalił stan nieruchomości w dniu jej przejęcia na własność Państwa, opisał jakie budynki znajdowały się na nieruchomości i która część podlegała przejęciu, oraz stan w jakim przedmiotowa nieruchomość została przejęta (w dniu [...] października 1979 r.). W momencie przejęcia nieruchomość była nieruchomością rolną zabudowaną, przy czym zabudowania nie należały do właściciela gruntu.

Wartość gruntu oszacowana została w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. Analizowane działki stanowiły nieruchomości rolne niezabudowane, w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone jako rolne z możliwością zabudowy oraz małe działki rolne bez planu zagospodarowania przestrzennego. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy z bazy danych nieruchomości zawierającej ceny transakcyjne przyjęte do analizy, wyselekcjonowała trzy nieruchomości przyjęte do porównań.

Wartość nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł, a waloryzację wypłaconego odszkodowania na kwotę [...] zł. Waloryzacji dokonano wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanymi wg tabeli GUS (wskaźniki roczne) oraz wg obwieszczeń GUS (wskaźniki miesięczne). Ostateczna wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, pomniejszona o kwotę zwaloryzowanego wypłaconego odszkodowania, wyniosła [...] zł.

Organ stwierdził, że rzeczoznawca prawidłowo oszacował wartość gruntu, a operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Odnosząc się do zarzutu strony, iż w poprzednim operacie szacunkowym z dnia [...] września 2009r., ustalono wyższe odszkodowanie, niż w aktualnie przeprowadzonym postępowaniu, Wojewoda stwierdził, że uprzednio wykonany operat był nieprawidłowy pod względem prawnym, a w konsekwencji nie mógł stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania. Zatem nie można było go przyjąć, jako dowodu w niniejszej sprawie. Ponadto operat szacunkowy jest ważny przez okres 1 roku od daty jego sporządzenia.

Wojewoda odniósł się też do zarzutu strony, iż obecnie przedmiotowy grunt stanowi atrakcyjny teren podmiejski stwierdzając, że przy ustaleniu odszkodowania oceniany jest stan faktyczny i prawny opisywanej nieruchomości w dacie jej przejęcia przez Skarb Państwa w 1979 r., a nie obecnie. Stan nieruchomości w dacie jej przejęcia należało zatem porównywać do nieruchomości podobnych do niej w ówczesnym okresie, a nie do nieruchomości zlokalizowanych obecnie w jej sąsiedztwie. Dotyczy to również cen nieruchomości podobnych do opisywanej nieruchomości w rozpatrywanym okresie, tj. w 1979 r., a więc nieruchomości położonych na terenie wiejskim, włączanym dopiero w granice zabudowy wiejskiej. Nie można więc rozpatrywać cen uzyskiwanych obecnie wobec nieruchomości podmiejskich, ale należy brać pod uwagę ceny uzyskane w transakcjach nieruchomościami położonymi na terenach wiejskich. Wysokość odszkodowania ustala się według obecnych cen rynkowych, ale dotyczących nieruchomości porównywalnych do nieruchomości przejętej w dniu jej przejęcia (a nie obecnie podobnych do niej pod względem lokalizacji, bo sąsiedztwo lokalizacyjne przez okres ponad 30 lat uległo znacznej zmianie).

Dodał, że w związku z występującą uprzednio różnicą w powierzchni przejętego gruntu pomiędzy zapisami w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów ([...] ha zamiast [...] ha) Starosta P. reprezentujący Skarb Państwa, doprowadził do sprostowania zapisów w księdze wieczystej nr [...]. Dawna działka nr [...] odpowiada obecnie działce nr [...] o tej samej powierzchni.

Skargę na powyższą decyzję do wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył W. C. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej prawo.

Skarżący zarzucił decyzji naruszenie:

- art. 10 ustawy z dnia 26 marca1982 r. o zmianie kodeksu cywilnego i uchyleniu ustawy o uregulowaniu gospodarstw rolnych,

- art. 48 kodeksu cywilnego,

- art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego,

- art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych,

- art.7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa.

W uzasadnieniu stwierdził, że Wojewoda [...] uznał za dowód własności nieruchomości nr [...] o powierzchni [...] ha wypisy z niezaktualizowanych rejestrów gruntów oraz zeznania świadków, dotyczących własności nieruchomości, bez wskazania podstawy prawnej dla takich dowodów. Tymczasem, dowodem własności nieruchomości ww. nr [...] o powierzchni [...] ha był akt własności z dnia [...] października 1976 r., nr [...] oraz zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny był dokonany przez sąd wpis w księdze wieczystej KW [...] - ważny na dzień przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości nr [...].

Z mocy art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece treść księgi wieczystej, w której zapisana jest działka nr [...] na dzień wydania zarządzenia [...] o przejęciu części działki nr [...] przesądziła o prawie własności działki i wielkości jej powierzchni.

Skarżący podniósł, że w myśl art. 48 kc do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zatem zabudowania istniejące na działce nr [...] należały do tej nieruchomości i do właściciela gruntu. W akcie własności i w księdze wieczystej nie było zapisów o odrębności własności zabudowań od gruntu. Organ nie miał podstawy aby uznać, że właściciele gruntu nie byli właścicielami zabudowań znajdujących się na nim. Operat szacunkowy winien zatem wycenić także zabudowania na nieruchomości.

Ponadto, przedmiotowa nieruchomość była nieruchomością budowlaną od 1974 r. Mimo tego operat nie wycenił nieruchomości budowlanej, zabudowanej. Wycena nieruchomości o innych cechach niż nieruchomość nr [...] w dniu przejęcia jest niezgodna z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Skarżący podniósł tez, iż z § 1 ww. zarządzenia nr [...] wynika, iż przedmiotowy grunt był terenem budowlanym. Nieruchomość nr [...] była budowlaną w świetle prawa miejscowego, jakim było także zarządzenie [...].

Dodał, że świadkowie przywołani w operacie nie byli członkami rolniczej spółdzielni, ani członkami zarządu i mimo upływu ponad trzydziestu lat zeznawali do protokołu dokładną wielkość nieruchomości nr [...] oraz właściciela budynków. Jest nieprawdopodobne, żeby pamiętać po upływie trzydziestu lat tak szczegółowe informacje, nie dotyczące bezpośrednio świadka. Ponadto, świadkowie nie uczestniczyli w zarządzaniu Spółdzielnią, nie mieli wiedzy na jej temat i nieruchomości nr [...] w okresie od 1951 r. do 1979 r.

Skarżący stwierdził, że Wojewoda nie zauważył, iż spółdzielnia produkcyjna nie była państwowym gospodarstwem rolnym. Właścicielami spółdzielni byli spółdzielcy, a nie państwo. Ponadto według zeznań sołtysa S. K. i sołtysa S. W., po rozwiązaniu spółdzielni produkcyjnej przez [...] lata, tj. do dnia przejęcia na Skarb Państwa części nieruchomości nr [...], zabudowania należały do nieruchomości nr [...].

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji, bowiem w skardze nie wskazano na żadne nowe okoliczności sprawy wpływające na sposób jej rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

W ocenie Sądu skarga jest niezasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza zarówno prawa procesowego, jak i materialnego.

W niniejszej sprawie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość.

Konieczność ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w M. oznaczoną jako działka nr [...], stanowiącą własność T. i F. C. nastąpiła z uwagi na wycofanie z obrotu prawnego (stwierdzenia nieważności) decyzji Naczelnika Gminy S. z dnia [...] października 1979 r., nr [...].

Obecnie ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z art. 130 § 1 tego aktu w przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (§2).

Zasady sporządzania operatu szacunkowego określone zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 204, poz. 2109 ze zm.).

Powyższy przepis nakłada zatem obowiązek ustalenia wartości nieruchomości na dzień pozbawienia do niej praw i według jej stanu w tej dacie. W niniejszej sprawie jest to dzień [...] października 1979 r. (dzień ogłoszenia zarządzenia nr [...] w Dzienniku Urzędowym Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...])

Prawidłowo zatem zarówno Starosta jak i Wojewoda [...] uznali, że w dniu przejęcia nieruchomość była zabudowana, jednakże budynki znajdujące się na niej nie stanowiły własności ówczesnych właścicieli gruntu. Przesądza o tym, wbrew twierdzeniom skarżącego, akt własności ziemi z dnia [...] października 1976 r., w którym zaznaczono, że F. i T. C. stali się współwłaścicielami nieruchomości oznaczonych nr [...] i nr [...], jednakże w akcie tym wykreślone zostały wyrazy "wraz z zabudowaniami". Zatem stali się oni właścicielami tylko gruntu - bez zabudowań.

Skoro zatem budynki te nie należały do ówczesnych właścicieli, co także potwierdzają inne okoliczności ustalone przez organy administracji, dotyczące inwestora wznoszącego przedmiotowe budowle, podmiotu przeprowadzającego w nich prace remontowe - to nie może za nie zostać wypłacone odszkodowanie, bowiem jest ono ustalane za określone, realnie istniejące prawo. W tym miejscu warto podnieść, że skarżący nie przedłożył do akt postępowania dokumentów, które kwestionowałyby powyższe ustalenia dokonane przez organy administracji lub dokumentów, z których wynikałoby prawo własności jego rodziców do tych zabudowań. Zresztą skarżący nigdy nie twierdził, że to jego rodzice wybudowali te zabudowania lub w inny sposób stali się ich właścicielami – podnosił tylko, że w myśl art. 48 kc do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Poza tym Sąd wziął pod uwagę fakt, że wywłaszczeni małżonkowie wówczas, a obecnie ich następcy prawni, nie mogą otrzymać odszkodowania za nieruchomości, które do nich nie należały - bowiem zarządzenie o wywłaszczeniu nie mogło odebrać im więcej praw niż sami posiadali.

Z tego względu także zarzut skarżącego dotyczący powierzchni gruntu, za który określone zostało odszkodowanie, tj. [...] ha, a nie [...] ha (określonej w księdze wieczystej oraz akcie własności ziemi), jest nieuprawniony.

Sąd uznał, że organy w sposób prawidłowy przyjęły, iż odszkodowanie przysługuje wyłącznie za nieruchomość o wielkości [...] ha. Z akt zgromadzonych w sprawie wynika, iż wywłaszczona działka nr [...] odpowiada obecnej działce nr [...], która zajmuje powierzchnię [...] ha. W stosunku do tej nieruchomości - co potwierdza materiał dowodowy - nie nastąpiły żadne zmiany jej granic, które miałyby wpływ na modyfikację jej powierzchni. Odszkodowanie zatem nie może zostać wypłacone za grunt o większej powierzchni.

Ponadto należy wyraźnie podkreślić, że zgodnie z uchyloną decyzją z dnia [...] października 1979 r. ustalającą odszkodowanie oraz w związku z pozostającym w obrocie prawnym zarządzeniem nr [...] na własność Państwa została przejęta działka nr [...] o powierzchni [...]ha. W związku z tym postępowanie odszkodowawcze może obejmować tylko taką powierzchnię gruntu - bowiem to do niej zostało odjęte prawo własności.

Sąd uznał, że rzeczoznawca majątkowy - dokonując wyceny niniejszej nieruchomości - prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, zgodnie z § 4 ust. 3 uprzednio wskazanego rozporządzenia, w której porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny (o znanych cechach), kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca dokonał analizy 12 transakcji działkami stanowiącymi nieruchomości rolne, niezabudowane, które w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone zostały jako rolne z możliwością zabudowy oraz małe działki rolne bez planu zagospodarowania przestrzennego z terenu gminy S. Do porównań przyjął 3 nieruchomości, uwzględniając ich sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie w media infrastruktury technicznej i wielkość.

Odnosząc się zaś do zarzutu skarżącego, że przedmiotowy grunt stanowił nieruchomość budowlaną Sąd uznał, iż w dniu przejęcia nieruchomości bezspornie był to grunt rolny, co potwierdza akt własności ziemi. Skoro zatem przedmiotowy teren faktycznie był gruntem rolnym, to odszkodowanie nie mogło przysługiwać jak za grunt budowlany. Również odszkodowanie ustalone w decyzji z dnia [...] października 1979 r. dotyczyło gruntów ornych.

Podsumowując Sąd uznał, że zaskarżone decyzje odpowiadają prawu, a skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu. Organy rzetelnie, wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz przekonująco uzasadniły swoje decyzje, zgodnie z art. 107 §3 kpa - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.