Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 248/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędzia WSA Beata Łomnicka (spr.) Sędzia NSA Anna Szkodzińska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 28 sierpnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 grudnia 2019r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wójt Gminy L. G., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 24 października 2019 r. (znak: [...]) orzekł o ustaleniu na wniosek J. N. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie i przebudowie istniejącego pawilonu handlowego na działkach nr [...], [...], [...] i [...] w miejscowości L. G..

Z powyższą decyzją nie zgodziła się A. G. wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Organ odwoławczy w decyzji z 16 grudnia 2019 r. (znak: [...]), po rozpatrzeniu ww. odwołania, utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji.

W motywach swojej decyzji organ odwoławczy na wstępie przytoczył brzmienie przepisów materialnoprawnych mających szczególne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Następnie SKO odniosło się do analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu. Jak wynika z tego dokumentu w obszarze analizowanym występują trzy rodzaje funkcji zagospodarowania terenu: strefa zwartej zabudowy usługowej, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, oraz zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa.

W skład zwartej zabudowy usługowej w obszarze analizowanym wchodzą m.in. działka nr [...] (dom handlowy GS), działka nr [...] (Gminne Centrum Usług Medycznych), działka nr [...] ( budynek Urzędu Gminy z urzędem pocztowym , biblioteka gminna), działki nr [...], [...] i [...] ( Okręgowa Stacja Kontroli Pojazdów).

Zdaniem organu II instancji, powyższe ustalenia świadczą o istniejącej kontynuacji funkcji usługowej, która dominuje w obszarze analizowanym. Zatem prawidłowym jest przyjęcie, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy na rozbudowie i przebudowie istniejącego pawilonu handlowego na działkach nr [...], [...], [...] i [...] w miejscowości L. G..

Przechodząc do weryfikacji parametrów określających nową zabudowę organ wskazał, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z rozbudową już istniejącego budynku handlowego stąd też linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono jako przedłużenie już istniejącej linii zabudowy. Brak jest możliwości rozbudowy w kierunku drogi publicznej. (§ 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Przechodząc do wskaźnika zabudowy (§ 5 ww. rozporządzenia) wyjaśniono, iż wielość zabudowy działek w analizowanym obszarze wynosi od 20 % do 80 %. Średni wskaźnik zabudowy w stosunku do powierzchni działki bądź terenu wynosi około 36/9 % w strefie zwartej zabudowy usługowej, natomiast w całym obszarze analizowanym 27,6 %. Organ odwoławczy wyjaśnił, że sztywne przyjęcie tych wskaźników praktycznie uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję polegającą na rozbudowie istniejącego budynku handlowego. W decyzji ten średni wskaźnik ustalono na 65 % dla budynku istniejącego i rozbudowy łącznie. Skoro wielkości działek w obszarze analizowanym mieszczą się w przedziale od 20 % do 80 %, to przyjęcie tego wskaźnika w decyzji na poziomie 65 % organ II instancji uznał za dopuszczalne. Proponowany wskaźnik powierzchni zabudowy nie narusza ładu przestrzennego, mieści się bowiem w zbiorze w analizowanym obszarze i nie przekracza maksymalnej wartości występujących wskaźników. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej przyjęto na poziomie minimalnym 15 %.

W dalszej kolejności SKO przeszło do weryfikacji parametru dot. szerokości elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia). Powołując się na wyniki analizy wskazano, iż średnia szerokość elewacji frontowych w strefie zwartej zabudowy usługowej wynosi około 22,8 m, natomiast w całym obszarze analizowanym 12,8 m. W decyzji wskaźnik ten przyjęto na poziomie 65 m.

W analizie wyjaśniono, że obecna szerokość elewacji frontowej przedmiotowego budynku wynosi 37 m. Projektowana rozbudowa ze względu na uwarunkowania komunikacyjne oraz ograniczenia wynikające z odległości od granic będzie możliwa jedynie na tyłach budynku istniejącego. Z uwagi na znaczne różnice długości elewacji frontowych zabudowy w obszarze analizowanym, wyznaczenie tego parametru na podstawie średniej z tolerancją do 20% nie jest właściwe bowiem uniemożliwia prawidłowe zagospodarowanie terenu inwestycji. Za szerokość elewacji frontowej uważa się całkowitą długość budynku po rozbudowie od strony drogi publicznej (gminnej) uwzględniając także te elementy budynku, które są znacznie oddalone od wyznaczonej linii zabudowy. Stąd też dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego przyjęto szerokość elewacji frontowej do 65 m dla budynku istniejącego i rozbudowy łącznie (w znaczeniu długości całkowitej budynku w kierunku północ - południe).

Następnie wskazano, że zgodnie z analizą, średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia) dla zwartej zabudowy usługowej w obszarze analizowanym wynosi około 6,8 m w strefie zwartej zabudowy usługowej i 5,0 m dla całego obszaru analizowanego. Wysokość do okapu istniejącego budynku wynosi 8,0 m. W decyzji wskaźnik ten przyjęto na poziomie do 7,0 m dla rozbudowy.

Powołując się na zapisy analizy podano, że w związku z tym, że inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego budynku wyznaczenie tego parametru jako średniej zabudowy sąsiedniej nie jest właściwe. Należy przede wszystkim uwzględnić gabaryty planowanej inwestycji.

Weryfikując ostatni z parametrów zabudowy - tj. geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), stosownie do § 8 rozporządzenia, organ odwoławczy za autorem analizy podał, że ze względu na dużą różnorodność brył dachów w obszarze analizowanym, w tym także w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę parametry budynku istniejącego, a także specyfikę inwestycji polegającej na jego rozbudowie. Stąd też przyjęto kąty nachylenia głównych połaci dachowych od 10 do 45 stopni, wysokość kalenicy nie wyższa niż istniejąca, układ głównych połaci dachowych dach - jedno, dwu lub wielospadowy, przebieg głównej kalenicy podobny jak w części budynku już istniejącej.

Z uwagi na to, że planowana inwestycja leży na gruntach objętych zgodą właściwego ministra na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, Starosta [...] postanowieniem z dnia 13 sierpnia 2019r. uzgodnił pozytywnie projekt decyzji w zakresie ochrony gruntów rolnych. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, Dyrektor Zarządu Zlewni w J., w terminie wynikającym z art. 53 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zajął stanowiska w sprawie uzgodnienia decyzji, w związku z czym uzgodnienie uważa się za dokonane.

Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wyjaśniło, iż inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej (drogi gminnej). Ustosunkowując się natomiast do ilości miejsc parkingowych, organ II instancji wskazał, iż w treści zaskarżonej decyzji, w pkt 6 dotyczącym obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej podano, że w projekcie zagospodarowania terenu, na obszarze inwestycji, należy przewidzieć minimum 15 miejsc postojowych dla klientów (w tym min. 1 miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych) oraz minimum 2-4 miejsc postojowych dla personelu.

Od ww. decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła A. G.. W skardze wniesiono o: uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z uwagi na ich bezpodstawność.

Strona skarżąca w zasadzie w całości powtarzając treść swojego odwołania zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 k.p.a. poprzez naruszenie przez organ obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dokładnego wyjaśnienia sprawy, a tym samym ustalenia przez organ prawdy obiektywnej. SKO nie odniosło się do wniosku skarżącej, aby w decyzji w.z. określić:

a) Niższe parametry powierzchni zabudowy na poziomie max 30 %;

b) Pow. biologicznie czynnej min. 40 %;

c) Szerokość elewacji frontowej max 37 %;

d) Realne warunki ochrony sąsiedniej zabudowy mieszkalnej poprzez nałożenie obowiązków zapewnienia ochrony akustycznej na wysokości obiektu rozbudowanego w granicy z dz. skarżącej – np. poprzez budowę ekranu dźwiękoszczelnego.

- naruszenia art. 7 k.p.a. w związku z art. 75 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez

organ l instancji oględzin przedmiotowej działki, czym organ II instancji dopuścił się naruszenia w/w przepisów,

* art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie ustalenia przez organ lI instancji w jaki sposób obecnie i po rozbudowie będzie zapewniony dostęp do drogi publicznej części magazynowej rozbudowywanego domu handlowego.

Ponadto strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenia przepisów prawa materialnego:

- art. 61 ust. 7 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku § 5,6,7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez dopuszczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, bez jego określenia na podstawie dokonano analizy, dopuszczenie szerokości elewacji frontowej inna niż wyznaczona z analizy, określenie wysokości elewacji bez wyliczenia. Należy bowiem podkreślić, iż ustalenie szerokości elewacji frontowej i powierzchni zabudowy jest znacząco wyższy, niż średnie wartości w obszarze analizowanym, co nie jest poparte w żaden sposób szczegółowymi ustaleniami zalegającej w aktach sprawy analizy urbanistycznej;

- utrzymania decyzji organu I instancji, która została wydana z naruszeniem prawa, wobec braku dostępu do drogi publicznej w tym przede wszystkim braku dostępu do drogi publicznej jej części magazynowej, co jest niezgodne z art. 61 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy. Podkreślenia wymaga fakt, iż już teraz działka nr [...] nie ma dostępu do drogi publicznej, gdyż bez tytułu prawnego zaopatrzenie pawilonu odbywa się przez działkę gminną [...]. Dlatego też rażącym naruszeniem prawa jest utrzymanie przez organ II decyzji zezwalającej na zabudowę na kolejne działki, tj. [...], [...], [...] i [...] w stosunki do 65%, w sytuacji gdy już teraz nie jest możliwe zaopatrywanie części magazynowej z drogi publicznej (brak odpowiednich uchwał zezwalających Wójtowi Gminy L. G. na ustanowienie służebności przejazdu dla każdoczesnego właściciela w/w działek). Podkreślenia w tym miejscy wymaga również fakt, iż w pkt 6 decyzji wskazano, iż dojazd do działki poprzez istniejący zjazd z drogi gminnej. Zjazd ten ma szerokość ok. 3 m, od lat nie jest wykorzystywany jako wjazd na działkę - transport towarów i wjazd pojazdów klientów odbywa się poprzez działkę [...], nie będącą drogą publiczną ani komunikacją wewnętrzną. Zjazd istniejący jest zagrodzony zabetonowany słupkiem (dowód - fotografia w załączeniu). Nawet jego usuniecie nie powoduje dostępu do drogi publicznej wymaganych parametrach: jak w § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mając na uwadze powyższe należy podnieść, iż inwestor pomimo formalnego dostępu do drogi publicznej (dostęp bezpośredni działki [...] do ul. [...] to jednak część magazynowa już takiej możliwości już jest pozbawiona. Zatem planowane zamierzenie inwestycyjne nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej zapewniającego obsługę komunikacyjną części magazynowej i to ze względów faktycznych, jak i ze względów formalnych, w tym przede wszystkim ze względów na konieczność zapewnienia odpowiednich paramentów drodze przeciwpożarowej.

- § 4 ww. rozporządzenia, poprzez wykazanie, że istnieją w sąsiedztwie budynki usługowe (na bliżej nieokreślonych działkach). Ponadto organy I i II instancji nie doprecyzowały, która konkretnie (co najmniej jedna) działka stanowi "działkę sąsiednią" w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt1 u.p.z.p. Nie jest wystarczające w tym zakresie odwołanie się przez organ do niewskazanej jednoznacznie i precyzyjnie działki występującej w sąsiedztwie terenu inwestycji.

- błędnej subsumcji art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, która doprowadziła do zaniechania zachowania ładu przestrzennego,

- zakwestionowanie przez organ II instancji braku pełnej analizy ilości miejsc parkingowych, która winna zostać dokonana przez organ I instancji, która to powinność wynika z § 2 pkt 6 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych

w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji

o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, póz. 1589).

Powyższe zarzuty zostały rozwinięte w uzasadnieniu skargi.

W związku ze złożoną skargą Kolegium podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem zakwestionowana w sprawie decyzja organu II instancji odpowiada prawu.

W świetle art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne i postanowienia. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Przeprowadzając taką kontrolę stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Na wstępie zaznaczyć należy, że badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji Sąd podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez te organy przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań. Sąd przychylił się również do stanowiska organów w sprawie oraz podzielił poczynione przez organy ustalenia w zakresie mających zastosowanie w sprawie przepisów.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie i przebudowie istniejącego pawilonu handlowego na działkach nr [...], [...], [...] i [...] w miejscowości L. G.. W ocenie sądu zarzuty skargi nie znajdują usprawiedliwionych podstaw.

Tytułem wstępu wskazać należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, innymi słowy analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, IV SA/Po 926/11; wszystkie orzeczenia powołane są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp. oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów techniczno - budowlanych, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Powyżej odnotowany pogląd ma o tyle znaczenie w tej sprawie, że zarzuty podniesione przez skarżącą (co do kwestii dostępu do drogi publicznej oraz ilości miejsc parkingowych) odnosiły się do unormowań o charakterze techniczno-budowlanych zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w oparciu o które orzekają organy administracji architektoniczno-budowlanej.

Dokonując oceny decyzji organu I instancji a utrzymanego w mocy orzeczeniem organu odwoławczego, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. Jak wynika z decyzji funkcja terenu planowanej zabudowy będzie funkcją zwartej zabudowy usługowej. Funkcja ta, obok zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz mieszkaniowej i zagrodowej, stanowi kontynuację funkcji, jaka dominuje tak w obszarze analizy jak i występuje na innych działkach dostępnych do tej samej drogi publicznej. Spełniony został zatem warunek, o którym mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 w zakresie kontynuacji przez planowaną inwestycje funkcji jaka w obszarze objętym analizą występuje a nawet jest dominujący. Z decyzji też wynika, że działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma dostęp do drogi publicznej (działka przylega do drogi gminnej, komunikacja odbywa się przez istniejący zjazd), projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (...).

W dalszej kolejności przypomnieć należy, iż organ pierwszej instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy, którą Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy podzielając pogląd o dopuszczalności zabudowy i sposobie wyznaczenia parametrów zabudowy. I tak w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia.

Kwestionowany w skardze wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki określony na 65 % dla budynku istniejącego i rozbudowy łącznie, mieści się w graniach tego parametru, jaki występuje w obszarze analizy tj. 20 - 80 %. Zauważyć jednak należy, iż urbanista w analizie właściwie uzasadnił, zawyżenie tego parametru w stosunku do wartości średniej występującej w strefie zabudowy usługowej (36, 9 %) z obszaru analizy.

Z kolei szerokość elewacji frontowej wyznaczono, jako wartość średnią z obszaru analizy z tolerancją do 20% tj. zgodnie z § 6 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), który to przepis, jako zasadę ustanawia wyznaczenie tego parametru jako wartości średniej z obszaru analizy z tolerancją do 20%. Tylko odstępstwo od tej zasady wymaga uzasadnienia urbanistycznego zawartego w analizie. W przedmiotowej sprawie wskazano, ze obecna szerokość elewacji frontowej ww. budynku wynosi 37 m, a po rozbudowie wskaźnik ten przyjęto na poziomie 65 m. W niniejszej sprawie zastosowanie znalazł § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia, bowiem autor analizy uzasadnił przyjętą szerokość elewacji frontowej, wskazując m.in., że ww. całkowita długość budynku nie będzie w żaden sposób zaburzała istniejącego ładu przestrzennego.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono do 7 m dla rozbudowy, zgodnie z ust. 2 ww. rozporządzenia.

Ustosunkowując się do dalszych zarzutów podniesionych w skardze, wskazać należy, że stanowią one w zasadniczej mierze powtórzenie zawartej w odwołaniu argumentacji, do której wyczerpująco odniósł się organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Rozważania te sąd uważa za trafne, bez konieczności ponownego ich tu przytaczania.

W podsumowaniu powyższego, w ocenie Sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu sięgając do regulacji art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. należy podzielić pogląd wyrażony w konkluzji decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Wbrew zarzutom skargi w sprawie spełnione zostały spełnione warunki do wydania decyzji pozytywnej dla inwestora, czyli decyzji ustalającej warunki zabudowy. W szczególności podkreślić należy, iż - co wynika z wcześniej przedstawionych argumentów - w sprawie planowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa.

Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów skargi dotyczących naruszenia procedury administracyjnej, Sąd uznał, że także i one nie zasługują na uwzględnienie.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, iż - co już wcześniej podkreślono - inwestor ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który podziela także skład orzekający, iż sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę (por. np. wyroki WSA: w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013 roku, II SA/Kr 1205/13; w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 roku, II SA/Łd 8/13; w Lublinie z dnia 18 października 2011 roku, II SA/Lu 604/11 i inne). Wręcz przeciwnie - gdyby przyjąć, że sprzeciw strony skarżącej mógłby wykluczyć lub ograniczyć plany inwestycyjne – wówczas można by przyjąć, że doszło do nieuzasadnionego ograniczenia prawa własności, ale prawa przysługującego inwestorowi, a nie stronie skarżącej. Uzasadnieniem dla naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa nie jest sprzeciw strony skarżącej wobec planów budowlanych inwestora.

Mając na uwadze powyżej wskazane okoliczności sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a.