Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2847/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5 i art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.), Protokolant ref. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2019 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. Minister Inwestycji I Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), dalej kpa po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oraz A. M. (dalej: skarżąca) od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2017 r. znak [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 446685,75 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1220 ha i nr [...] o pow. 0,3525 ha, położonych w obrębie [...], gmina [...], przeznaczonej pod budowę drogi [...] na odcinku [...], w tym na rzecz A. M. w kwocie 445960,26 zł i na rzecz [...] SA z siedzibą w [...] w kwocie 725,49 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na w/w nieruchomości, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej: GDDKiA) do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu orzeczenia, po zreferowaniu przebiegu sprawy, organ odwoławczy, m.in.: wskazał, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki [...] i [...] o powierzchni jw. decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. znak [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowych, została przeznaczona pod budowę drogi [...]. Decyzją z [...] sierpnia 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił w części w/w decyzję z [...] grudnia 2014 r. i w tym zakresie orzekł co do istoty sprawy, a w pozostałej części utrzymał w mocy w/w decyzję.

W/w decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. M. i [...] SA z siedzibą w [...].

W odwołaniu GDDKiA wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. K. nie stanowi wiarygodnego dowodu z uwagi na popełnione błędy – przyjęcie do porównań nieruchomości nie posiadających cech nieruchomości podobnych, niezróżnicowanie przyjętych do porównań działek pod względem przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniósł, że w działka nr [...] jest przeznaczona pod drogi ekspresowe (MOP), natomiast działka nr [...] jest przeznaczona w części pod drogi ekspresowe (MOP), a w części pod drogi zbiorcze – tymczasem wyceny dokonano w oparciu o tę samą bazę nieruchomości porównawczych. Nadto przyjęte do porównań nieruchomości przeznaczone były w planie zagospodarowania na cele usługowe, zatem nie mogły stanowić zbioru nieruchomości podobnych. Powyższe przełożyło się na zawyżenie wyceny wartości nieruchomości.

A. M. w odwołaniu zarzuciła nieprawidłowości operatu polegające na przyjęciu nieprawidłowej gradacji cech rynkowych nieruchomości. Przy atrybucie "ograniczenia i utrudnienia w zagospodarowaniu charakteryzowane istnieniem na nieruchomości infrastruktury technicznej i przesyłowej" ustalono wagę cechy na 15%, co zdaniem skarżącej oznacza, że nieruchomości porównawcze pod względem tej cechy różniły się między sobą o w/w procentowa wartość. Tymczasem nieruchomościami porównawczymi w ramach tej cechy przyznano identyczną ocenę, co stoi w sprzeczności z wcześniej przyjętym założeniem. Nadto podniosła, że wśród nieruchomości porównawczych są takie, którym nie można przypisać niektórych przypisanych przez biegłego ocen. Gradacja cechy "wielkość nieruchomości i związana z tym cecha jednostkowa" nie odpowiada cenom nieruchomości porównawczych. Wskazała, że odwrotnie niż to założył biegły w zbiorze transakcji porównawczych najwyższą cenę osiągnęła nieruchomość największa, najniższą najmniejsza. Biegły nie przyjął do wyceny nieruchomości, o cechach najbardziej korzystnych wskazanej na str. 11 opracowania (transakcja nr 4 – nieruchomość o cenie 233 zł/mkw.), jak również przyjął do analizy cechę dotyczącą kształtu działek wydzielonych zamiast kształtu nieruchomości przed podziałem. Zdaniem skarżącej niekorzystny kształt działki nr [...] jest wynikiem podziału dokonanego na skutek przejęcia jej części pod inwestycję drogową, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w kwocie odszkodowania, bowiem w ten sposób w majątku skarżącej wyrządzono rzeczywistą szkodę. Zakwestionowała też wycenę ograniczonego prawa rzeczowego – służebności przesyłu, bowiem nie dokonano jej z uwzględnieniem wartości gruntu nieobciążonego. Biegły szacując wartość tego prawa przyjął wartość nieruchomości z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z lokalizacji linii energetycznej.

Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał, że podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) dalej: specustawa drogowa oraz przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.) dalej: ugn wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o w/w ustawę. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] gmina [...] oznaczonej jako działki nr [...] i [...] stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G.. Aktualność opracowania została potwierdzona stosowną klauzulą na dzień [...] lipca 2017 r.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do treści art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił, że wyceniane działki są użytkowane rolniczo. Działka nr [...] ma korzystne parametry tj. kształt regularnego prostokąta i płaską konfigurację terenu. Dostęp do działki jest możliwy z drogi krajowej. W obrębie działki znajdują się rowy melioracyjne stanowiące ok. 2% jej powierzchni. Działka nr [...] ma mniej korzystne parametry pod względem kształtu, gdyż część jej granic nie wytyczają linie proste. Przez działkę nr [...] przebiega linia elektroenergetyczna 4000kV. Działka ma dostęp do drogi publicznej – drogi wojewódzkiej nr [...] – ul. [...].

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z [...] grudnia 2014 r. przedmiotowe działki były objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2002 r., zgodnie z którymi działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], a działka nr [...] stanowi teren częściowo oznaczony jako 09KS, a częściowo [...]. Ze względu na stwierdzenie niewystąpienia dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby transakcji nieruchomościami spełniających kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, i co za tym idzie, brak możliwości oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, wyznaczono wartość odtworzeniową nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe nieruchomości.

Wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody porównywania parami. Wartość składników roślinnych oszacowano metodą kosztowo – dochodowa, zaś wartość ograniczonego prawa rzeczowego – służebności przesyłu – metodą parametryczną.

Dla potrzeb sporządzenia wyceny gruntu rzeczoznawca utworzył zbiór cen transakcyjnych, składający się z możliwie najbardziej podobnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako przedmiot prawa własności w okresie od 2013 do 2016 r. na obszarze rynku lokalnego tj. powiatu [...]. Przeprowadzona analiza rynku wykazała, ze do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod komunikacje należy zaliczyć: atrakcyjność inwestycyjną (30%), warunki lokalizacji w aspekcie przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym (25%), wielkość nieruchomości (20%), ograniczenia w zagospodarowaniu charakteryzowane istnieniem na nieruchomości infrastruktury technicznej i przesyłowej (15%), kształtu rozłogu i możliwości efektywnego zagospodarowania (10%). Po odrzuceniu transakcji skrajnych, jak również transakcji budzących wątpliwości biegłego co do ich rynkowego charakteru (transakcja nr 4 – nieruchomość o cenie 230 zł/m.kw), do porównań przyjęto 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Ceny nieruchomości porównawczych wynosiły 137,67 zł/m.kw. (transakcja nr 1), 134,58 zł/m.kw. (transakcja nr 2), oraz 125 zł/m.kw/ (transakcja nr 3). Cena średnia za m.kw. po skorygowaniu współczynnikiem kwotowym określona została na poziomie 122,76 zł dla działki [...] oraz 78,01 dla działki nr [...]. Wartość składników roślinnych oszacowano na kwotę 650,43 zł.

Wobec faktu obciążenia działki nr [...] służebnością biegły oszacował wartość ograniczonego prawa rzeczowego w oparciu o metodę parametryczną wskazując, ze wartość służebności stanowi iloczyn powierzchni zajętego gruntu na potrzeby wykonywania w/w prawa i wartości rynkowej gruntu obciążonego tym prawem. Współczynnik "K" przyjęto na poziomie 0,2 Zatem wartość ograniczonego prawa rzeczowego oszacowano na kwotę 725,49 zł.

Organ wskazał, że Wojewoda [...] postanowieniem z [...] lutego 2015 r. nadał decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] grudnia 2014 r. rygor natychmiastowej wykonalności, które skarżąca odebrała [...] lutego 2015 r., a stosowne oświadczenie o wydaniu nieruchomości złożyła [...] marca 2015 r., zatem przed upływem 30 dni od otrzymania postanowienia Wojewody [...] z [...] lutego 2015 r. Tym samym wskazano, że organ wojewódzki prawidłowo powiększył odszkodowanie o kwotę 5% wartości szacowanej nieruchomości.

Organ II instancji podniósł, ze celem dokonania oceny w/w dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ugn oraz rozporządzenia. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Szczególne zasady określania gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne określone zostały w § 36 rozporządzenia. Regułą ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa, która w dacie przejęcia przeznaczona była pod inwestycję drogową jest przyjęcie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych.. Od tej reguły zapis § 36 ust. 4 rozporządzenia przewiduje wyjątek w sytuacji, gdy określenie wartości nieruchomości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zatem biegły winien wstępnie przedstawić rynek nieruchomości drogowych i dokonać stosownej analizy oraz szczegółowo opisać przyczyny dla których wskazane transakcje winny zostać przyjęte do wyceny lub winny zostać odrzucone.

Organ wskazał, ze w przedmiotowej sprawie zapisy planistyczne nieruchomości pokrywały się z celem przejęcia w/w nieruchomości zatem brak było podstaw do analizowania wystąpienia zasady korzyści. Dalsza analiza operatu zdaniem organu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości mogących skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Podniesiono, ze biegły poprawnie wskazał, że cel przejęcia nieruchomości nie zwiększa jej wartości w stosunku do jej przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego. To uzasadnia twierdzenie, ze biegły poprawnie dokonał doboru nieruchomości porównawczych wśród nieruchomości nabywanych na cele komunikacyjne – droga ekspresowa (MOP), zatem poprawnie zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia. Rzeczoznawca poprawnie w ocenie Ministra ustalił zbiór transakcji porównawczych niezbędnych do sporządzenia wyceny, szczegółowo wyjaśniając które nieruchomości gruntowe spełniły kryteria podobieństwa, a które nie mogły stanowić podstawy do porównań. Autor operatu zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób wyczerpujący scharakteryzował nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe rzutujące na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe, a różnice w cechach wpływających na wartość odpowiednio skorygował. Opinia biegłego w ocenie organu odwoławczego spełnia wymagania formalne określone w rozporządzeniu jest tez zgodna z regulacjami zawartymi w ugn.

Odnosząc się do zarzutów GDDKiA organ wskazał w szczególności, że biegły uwzględnił zróżnicowane przeznaczenie działek [...] (09 KS – Miejsce Obsługi Podróżnych) i [...] (częściowo przeznaczonej pod drogi ekspresowe – MOP, a w części pod drogi zbiorcze) odpowiednio opisując wycenianą działkę w kontekście cechy "atrakcyjność inwestycyjna". I tak przedmiotowa działka otrzymała w ramach w/w cechy ocenę "mniej korzystne", co zgodnie z opisem ze str. 12 operatu oznacza, że na nieruchomości istniała możliwość budowy obiektów usługowych jedynie o ograniczonym zakresie świadczonych usług, właśnie ze względu na fakt, iż część nieruchomości przeznaczona została pod drogę publiczną. Następnie, ceny nieruchomości porównawczych, które w ramach omawianej cechy uzyskały wyższa ocenę, podlegały odpowiedniej korekcie, co nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. Analiza przeznaczenia planistycznego w/w nieruchomości wykazała, ze przyjęte do porównań nieruchomości spełniają kryteria MOP-u przyjętego dla nieruchomości wycenianej. Zdaniem Ministra, w świetle powyższego, również zarzuty dotyczące przyjętych atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości nie są uzasadnione. Błędne są bowiem zarzuty, że biegły do wyceny przyjął nieruchomości posiadające równa gradacje danej cechy i nie różniące się między sobą. Podkreślił, że charakterystyka cech mających wpływ na wartość nieruchomości następuje w oparciu o indywidualną analizę dla danej cechy. Nie ma przeciwskazań by do porównań przyjąć nieruchomości o takiej samej gradacji danej cechy, zwłaszcza że w toku analizy biegły porównuje cechę nieruchomości podobnej z cechą nieruchomości wycenianej. Także fakt, braku w bazie porównawczej nieruchomości, którym można przypisać wszystkie ustalone wcześniej gradacje danej cechy nie stanowi o błędzie wyceny. Gradacja cechy może być kilkustopniowa brak jest obligatoryjnego poszukiwania nieruchomości podobnych dla każdego poziomu gradacji opisanej cechy.

Organ II instancji wskazał, że błędne jest twierdzenie o przyjęciu gradacji cechy "powierzchnia" w sposób sprzeczny do wykazanych następnie cech jednostkowych nieruchomości porównawczych. Z opracowania wynika, że do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął ostatecznie nieruchomości nr 1, 2, 3, wśród których nieruchomość o największej powierzchni 10200 m.kw. osiągnęła najniższa cenę (transakcja nr 3 – nieruchomość o cenie 125,00 zł/m.kw/), a nieruchomości o mniejszych powierzchniach tj. 4431 m.kw. i 3002 m.kw. osiągnęły ceny odpowiednio wyższe (transakcje nr 1 i 2 – nieruchomości o cenach 137,67 zł/m.kw. i 134,58 zł/m.kw.). Natomiast nieruchomość nr 4 o najwyższej cenie transakcyjnej i największej powierzchni została odrzucona, jako skrajna (tabela na str. 11 operatu). Odnośnie przyjętego kształtu działki wskazano m. in., że zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zatem stan do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Odnośnie uwzględnienia w kwocie odszkodowania strat związanych z utrata wartości nieruchomości wskazano, ze odszkodowanie za grunt powinno uwzględniać jedynie tę część nieruchomości i jej części składowe które bezpośrednio przeznaczone zostały pod realizacje inwestycji o charakterze publicznym, a odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości a nie szkody, jaka poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości.

Minister nie podzielił też zarzutów skarżącej odnośnie błędnej wyceny ograniczonego prawa rzeczowego tzn.- w oparciu o wartość gruntu obciążonego tym prawem, zamiast o wartość uzyskana przed obciążeniem. W opracowaniu wskazano wartość 1 m.kw. gruntu kwotę - 78,01 zł, którą biegły przemnożył przez wartość powierzchni używanej i wartość współczynnika "K". Zapis noty IV.4 stanowi, ze wartość służebności przechodu stanowi iloczyn powierzchni wykorzystywanego gruntu i wartość 1 m.kw. gruntu nieruchomości obciążonej a zatem działki nr [...] i współczynnika "K". zatem prawidłowo biegły przyjął do wyliczeń wartość na poziomie 78,01 zł/m.kw. Wskazał, że wycenie podlegała wartość służebności przesyłu, a nie zaś wartość jego ustanowienia i wynagrodzenia za to ustanowienie czego zdaje się domagać skarżąca.

Czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, a także wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny i mieszczą się w jego wyłącznych kompetencjach płynących z posiadanej wiedzy specjalistycznej, której organ nie posiada. Wybór dokonany przez rzeczoznawcę nie może być dowolny, w wszelkie wątpliwości winny być wyjaśniane przez organ prowadzący postepowanie w zakresie ustalania odszkodowania. Z akt sprawy wynika, ze strona dopiero na etapie postepowania odwoławczego zakwestionowała dobór nieruchomości podobnych. Organ zauważył, ze skarżąca w toku postepowania przed organem I instancji złożyła do akt operat szacunkowy autorstwa M. B. Wojewoda [...] oceniając w/w opinię stwierdził, ze z powodu istotnych błędów nie może stanowić ona wiarygodnego dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości, który to pogląd Minister podzielił, podnosząc, ze opinia zawiera błędny opis nieruchomości o cenie minimalnej. Rzeczoznawca wskazał bowiem, że cenę minimalna 40 zł/m.kw. uzyskała transakcja dotycząca nieruchomości w miejscow ości [...]. Tymczasem do zbioru nieruchomości porównawczych, przyjętych do ostatecznej analizy, rzeczoznawca przyjął nieruchomość o cenie minimalnej – 43,22 zł/m.kw. położoną w miejscowości [...], dla której nie sporządzono opisu, a brak pełnego opisu analizowanych nieruchomości nie daje podstaw do potwierdzenia lub wykluczenia, że transakcje dotyczące nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę są transakcjami dotyczącymi nieruchomości reprezentatywnych dla dokonanych porównań. Wskazano, ze autor operatu posłużył się materiałem porównawczym bez podania jego cech zindywidualizowanych, co skutecznie podważa wiarygodność wyceny i całego operatu szacunkowego. Nadto podniesiono, ze operat z [...] lutego 2016 r. w dacie wpływu do organu odwoławczego był już nieaktualny i nie było możliwości jego potwierdzenia, a nowego dowodu skarżąca nie przedłożyła.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła skarżąca zarzucając naruszenie:

1. art. 36 kpa mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z nowego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, uwzgledniającego istotne zmiany jakie zaszły w zakresie danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych wpływających na dezaktualizacje operatu uwzględniającego stan na [...] lipca 2016 r. a także z uwagi na okoliczność, iż operat z [...] lipca 2016 r. stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania zawierał liczne uchybienia i braki na które i skarżąca i GDDKiA zwracali uwagę na etapie postępowania rozpoznawczego, zatem Minister winien przeprowadzić we własnym zakresie stosowne postępowanie dowodowe lub zlecić je organowi I instancji;

2. art. 156 ust. 4 ugn mające wpływ na wynik sprawy, poprzez przyjęcie za podstawę ustaleń operatu z [...] lipca 2016 r. podczas gdy nastąpiły istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 cyt. ustawy tj. w zakresie danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, wpływających na dezaktualizacje operatu uwzględniającego stan na dzień [...] lipca 2016 r., które to uchybienie doprowadziło w konsekwencji do naruszenia przepisu art. 7, 77 § 1w zw. z art. 140 kpa, albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i efekcie oparte na nich odszkodowanie co do jego wysokości są zgodne z rzeczywistym, obiektywnym stanem rzeczy;

3. art. 7, 77 § 1 kpa oraz art. 80 kpa w zw. z art. 140 kpa poprzez oparcie rozstrzygnięcia na sporządzonym z naruszeniem standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych operacie szacunkowym, przy niezasadnym uznaniu tego dowodu za pełny, jasny i wewnętrznie niesprzeczny, podczas gdy skarżąca jak i GDDKiA dostrzegali liczne wady i uchybienia operatu podnosząc je w pisemnych zastrzeżeniach do opinii. W ocenie skarżącej operat z [...] lipca 2016 r. zawiera liczne błędy polegające w szczególności na:

a) przyjęciu do wyceny jedynie nieruchomości, które posiadają równa gradacje danej cechy i nie różnią się między sobą, co doprowadziło do nieprawidłowości wyceny;

b) nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych w kontekście przesłanki "podobieństwa" nieruchomości;

c)niezasadnym przyjęciu w atrybucie kształtu rozłogu i możliwości zagospodarowania cechy nieruchomości jako mniej korzystnej, podczas gdy okoliczność obecnego kształtu działki jest konsekwencją jej podziału dla celów wywłaszczeniowych, zas przed podziałem działka miała regularny, prostokątny kształt i taki winien zostać uwzględniony przez biegłego;

d) dokonanie wyceny ograniczonego prawa rzeczowego w oparciu o wartość gruntu obciążonego tym prawem, zamiast o wartość uzyskaną przed ustanowieniem służebności;

4. art. 107§ 3 kpa mające wpływ na wynik sprawy, poprzez sporządzenie uzasadnienia w sposób nieodpowiadający ustawowym wymogom tj. pominięcie niektórych twierdzeń i wyjaśnień skarżącej, brak odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącej do opinii biegłego, zdawkowość i lakoniczność argumentacji organu co do zarzutów w zakresie przyjętych atrybutów mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości doprowadziły do powstania uzasadnienia niepełnego, niejasnego i obarczonego błędami;

5) art. 10 kpa w zw. z art. 140 kpa mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niezapewnienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym – ani pełnomocnik ani skarżąca nie zostali zawiadomieni przez organ o zakończeniu postepowania i możliwości wniesienia końcowych uwag i wniosków w sprawie, co miało istotny wpływ na wynik sprawy albowiem w przypadku poinformowania strony o zebraniu całego materiału dowodowego, w tym o aktualizacji operaty szacunkowego biegłego G. K., skarżąca miałaby możliwość zlecenia aktualizacji operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę M. B. z [...] lutego 2016 r. stanowiącego "kontropinię" w sprawie lub zlecenia sporządzenia nowego operatu, mogącego stanowić dowód w sprawie przedstawiony przez stronę, jeszcze przed zakończeniem postępowania. Ponadto skarżąca została pozbawiona realnej możliwości zgłoszenia uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego podlegającego aktualizacji, stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji. Powyższe uchybienie organu II instancji doprowadziło do wydania decyzji administracyjnej w oparciu o operat szacunkowy zawierający liczne wady. Tylko poprzez sporządzenie nowego operatu przez specjalistę posiadającego widomości specjalne możliwym byłoby sprawdzenie prawidłowości zaktualizowanego operatu, do którego liczne zastrzeżenia wnosiły obie strony postępowania już na etapie postepowania przez Wojewoda [...]. Tymczasem organ odwoławczy w sposób nieuprawniony samodzielnie ocenił operat szacunkowy pod względem merytorycznym i zwrócił się o jego aktualizacje do biegłego, nie zawiadamiając następnie skarżącej o dokonanej aktualizacji i tym samym o zebraniu przez organ całego materiału dowodowego w sprawie, przed wydaniem decyzji w przedmiocie rozpoznania złożonych odwołań.

Powołując się na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ administracji oraz o zasądzenie kosztów postepowania, w tym kosztów wpisu od skargi i kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W uzasadnieniu szeroko rozwinął podnoszone zarzuty.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał zaprezentowaną wcześniej argumentację.

Pismem procesowym z dnia [...] listopada 2018 r. skarżąca wniosła o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu tj. "Operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej działek gruntu wraz z częściami składowymi, położonych w miejscowości [...], gmina [...] (działki nr [...] i [...])" z dnia [...] listopada 2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. na zlecenie skarżącej na okoliczność określenia wysokości należnego odszkodowania skarżącej, przy uwzględnieniu zmiany czynników w zakresie danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, wpływających na ostateczna wysokość przyznawanego odszkodowania, zgodnych z rzeczywistym, obiektywnym stanem rzeczy, załączając do pisma operat z [...].11.2018 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a specustawy. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości,, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f cyt. ustawy). Z art. 12 ust. 5 tej ustawy dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy.

Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony przez G. K. operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować.

Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody przez G. K..

Podniesione przez skarżącą zarzuty dotyczące prawidłowości sporządzonego operatu stanowią polemikę z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nie posiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, co musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osoby zainteresowanej uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania – o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W przedmiotowej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Co prawda skarżąca złożyła na etapie prowadzonego postępowania kontroperat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. z dnia [...] lutego 2016 r., poprawiony aneksem z dnia [...] kwietnia 2016 r., jednakże jak słusznie wyjaśniły organy, opracowanie to nie mogło służyć za dowód w sprawie. Operat sporządzony na zlecenie strony postępowania (tzw. kontroperat) jest tylko dokumentem prywatnym, który może stanowić dowód w sprawie (art. 75 § 1 kpa), ale nie jest równoważny, a tym bardziej nie może zastąpić dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ (por. wyrok NSA z 2 września 2016 r., I OSK 1120/16, CBOSA). Ponadto należy podzielić stanowisko organów, ze operat ten zawierał błędy dotyczące wskazania błędnej powierzchni przedmiotowej nieruchomości, nieprawidłowego opisu cech rynkowych, opisu charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej - brak opisu nieruchomości ze zbioru nieruchomości porównawczych przyjętych do ostatecznej analizy (położonej w miejscowości [...], o cenie minimalnej – 43,22 zł/m.kw.). Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości typowane jako podobne skutecznie podważa wiarygodność wyceny i całego operatu. Uchybienia te nie mogą być konwalidowane w drodze aneksu do operatu (vide – aneks z [...] kwietnia 2016 r.), bowiem nie przewidują tego obowiązujące przepisy prawa. Jak stanowi art. 156 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zauważyć też należy, że złożony przez stronę operat z [...] lutego 2016 r. już w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji ([...] luty 2016 r.) utracił swą aktualność, bowiem może on być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ugn). Wskazać trzeba, że skarżąca nie zwróciła się do stowarzyszenia rzeczoznawców w trybie art. 157 ugn w celu weryfikacji sporządzonego na zlecenie organu operatu. Prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie wyceny może być podważana wyłącznie w ramach procedury zakreślonej w art. 157 ust. 1 ugn. (por wyrok NSA z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 401/16 w Lex nr LEX 2444402).

Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, czy jest logiczny i zupełny, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sprawdzenie to ma charakter formalny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 746/17, LEX nr 2411545). W świetle powyższego Sąd nie podziela zarzutów skargi o potrzebie sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Skoro zdaniem organów operat spełnił wszystkie wymogi ustawowe, którą to ocenę ostatecznie podzielił Sąd, brak było podstaw do podejmowania inicjatywy dowodowej w tym zakresie przez organ.

Pozostałe zarzuty skargi sprowadzają się w tym aspekcie do kwestionowania przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny jedynie nieruchomości, które posiadają równą gradację danej cechy i nie różnią się między sobą, co zdaniem skarżącej doprowadziło do nieprawidłowości wyceny, nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych w kontekście przesłanki "podobieństwa" nieruchomości, niezasadnym przyjęciu obecnego kształtu działki, wyceny ograniczonego prawa rzeczowego w oparciu o wartość gruntu obciążonego tym prawem.

Oceniając operat w świetle zarzutów skargi Sąd stwierdza, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn). Tak więc, aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością będąca przedmiotem wyceny. Do takich cech zaliczyć trzeba: przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości , nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest, aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie przez biegłego. W przedmiotowej sprawie, jak zasadnie przyjęły organy obu instancji, rzeczoznawca szczegółowo wyjaśnił które nieruchomości spełniły kryteria podobieństwa, a które nie miały tych przymiotów. Biegły do porównań przyjął nieruchomości posiadające możliwość posadowienia na nich obiektu lub obiektów o podobnym lub możliwie zbliżonym programie świadczonych usług przewidzianego Miejsca Obsługi Podróżnych – MOP. Mając na uwadze, ze dokument planistyczny przewidywał jako funkcje terenu 09- KS – MOP, brak jest podstaw do kwestionowania tak przyjętego zbioru nieruchomości podobnych. Odnośnie zarzutu braku zróżnicowanego przeznaczenia działki [...] wskazać trzeba, że rzeczoznawca dostrzegł powyższą okoliczność odpowiednio opisując tę działkę w kontekście cechy "atrakcyjność inwestycyjna" i w efekcie działka ta w ramach tej cechy otrzymała ocenę "mniej korzystne", co jak wynika z opisu ze str. 12 operatu oznacza, że na nieruchomości istniała możliwość budowy obiektów usługowych jedynie o ograniczonym zakresie świadczonych usług, właśnie z uwagi na fakt, że część nieruchomości jest przeznaczona pod drogę publiczną. Następnie, ceny nieruchomości porównawczych, które w ramach omawianej cechy uzyskały wyższa ocenę, podlegały odpowiedniej korekcie. Ponadto, analiza przeznaczenia planistycznego ww. nieruchomości podobnych jednoznacznie wykazała, ze przyjęte do porównań nieruchomości spełniają kryteria MOP-u przyjętego dla nieruchomości wycenianej. Z tych względów sąd nie uwzględnił tego zarzutu.

Odnośnie zarzutu przyjęcia równiej gradacji danej cechy i braku różnic pomiędzy nieruchomościami wskazać należy za zasadne stanowisko przyjęte przez Ministra, że charakterystyka cech mających wpływ na wartość nieruchomości następuje w oparciu o indywidualną analizę dokonaną dla danej cechy. Brak przy tym przeciwskazań, by do zbioru nieruchomości przyjętych do porównań, przyjąć nieruchomości o takiej samej gradacji danej cechy, tym bardziej ze w toku analizy biegły porównuje cechę nieruchomości podobnej z cechą nieruchomości wycenianej. Także brak w bazie porównawczej nieruchomości, którym można przypisać wszystkie wcześniej ustalone gradacje danej cechy nie przekreśla prawidłowości dokonanej wyceny – gradacja cechy może być kilkustopniowa, brak jest obligatoryjnego poszukiwania nieruchomości podobnych dla każdego poziomu gradacji opisanej cechy.

Odnośnie zarzutu dotyczącego przyjęcia obecnego, mniej korzystnego kształtu działki wskazać należy, że przedmiotem wyceny nie była nieruchomość istniejąca przed podziałem, lecz jej część w postaci działki nr: [...] i [...]. Odnosnie uwzględnienia w kwocie odszkodowania strat związanych z utratą wartości nieruchomości na skutek jej podziału, wskazać należy, że odszkodowanie za grunt winno uwzględniać jedynie tę część nieruchomości i jej części składowe, które bezpośrednio przekazane zostały na realizacje inwestycji celu publicznego. Przepisy specustawy drogowej wskazują jednoznacznie, ze odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt z jego częściami składowymi.. Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody jaką poniesie strona wskutek utraty nieruchomości. Również ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie szkody jaką ewentualnie poniesie jej dotychczasowy właściciel. Tym samym ewentualna szkoda nie może być objęta operatem szacunkowym jak też decyzja o odszkodowaniu bowiem wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną forma wyrównania ewentualnych strat w majątku byłego właściciela nieruchomości.

Nie jest też zasadny zarzut nieprawidłowego sposobu obliczenia ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość. Rzeczoznawca przyjął jako wartość 1 m.kw. gruntu kwotę 78,01 zł, którą przemnożył przez wartość powierzchni używanej oraz wartość współczynnika "K" – a zatem zgodnie z notą IV.4 stanowiącą, że wartość służebności stanowi iloczyn powierzchni wykorzystywanego gruntu i wartość 1 m.kw. gruntu nieruchomości obciążonej, tj. działki nr [...] i współczynnika "K". Zatem zasadnie przyjęto do wyliczeń wartość w wysokości 78,01 zł/m.kw.

Niezasadny jest zarzut dotyczący naruszenia art. 156 ust. 4 ugn oraz art. 7, 77 § 1w zw. z art. 140 kpa. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystany w celu w jakim został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba ze wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 ugn. Ponadto operat może być wykorzystany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o jakich mowa w art. 154 ugn. Po potwierdzeniu aktualności operat może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu o jakim mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154 (art. 156 ust.4 ugn). Skoro będący podstawą wydania decyzji w sprawie niniejszej operat szacunkowy autorstwa G. K. był przedmiotem analizy zmiany uwarunkowań prawnych oraz istotnych zmian czynników o których mowa w art. 154 dokonanej przez biegłego K., w wyniku której nastąpiło potwierdzenie jego aktualności na dzień [...] lipca 2017 r. przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym - to zarzuty skarżącej są nie zasługują na uwzględnienie. Należy bowiem mieć na uwadze, że operat był aktualny w dacie wydawania kontrolowanej decyzji, a aktualizacji dokonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie regułami.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że nie doszło do naruszenia przez organ art. 7, 77 § 1, 80 w zw. z art. 140 kpa i art. 107 § 3 kpa. Organ w sposób zgodny z zasadami postępowania administracyjnego i w granicach wyznaczonych przez art. 157 § 1 ugn dokonał oceny operatu szacunkowego, dokonując kontroli w zakresie w jakim nie jest ona zastrzeżona dla stowarzyszenia rzeczoznawców. Wyniki tej oceny zostały przestawione w uzasadnieniu decyzji. Ponadto z uwagi na zgłoszone zarzuty przesłał je biegłemu w celu ustosunkowania się do nich, do czego biegły zastosował się. Pisma, wnioski strony były przedmiotem uwagi organu, który całościowo wyjaśniał sprawę, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z wymaganiami z art. 107 § 3 kpa. Zatem zarzuty skargi w tym zakresie nie są zasadne.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 10 kpa wskazać należy, że organ odwoławczy dokonał jedynie czynności których celem była aktualizacja operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2016 r. Zatem postępowanie dowodowe zakończyło się już na etapie organu I instancji, a więc skarżącej znany był całokształt materiału dowodowego. Odnośnie twierdzeń, że powyższe uniemożliwiło skarżącej uzyskanie aktualizacji opinii M. B., zauważyć należy, ze dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego przez biegłego G. K. nie kolidowało z możliwością dokonania analogicznych czynności przez skarżącą. W ocenie sądu – odnośnie zarzutu nie zapoznania z aktualizacją operatu wskazać należy, że klauzula nie stanowi nowego dowodu w sprawie (jest tylko potwierdzeniem jego aktualności). Nie jest wymagane zatem ponowne zapoznanie strony z operatem.

Odnośnie złożonego na etapie postępowania sądowego operatu szacunkowego i związanego z tym wniosku dowodowego skarżącej wskazać należy, że dowód ten nie był przedmiotem oceny w toczącym się postępowaniu administracyjnym, a sąd administracyjny w prowadzonej sprawie nie zastępuje organów w rozstrzyganiu o czyichś prawach lub obowiązkach. Kognicja sądu, tak jak wskazano na wstępie, polega więc w głównej mierze na badaniu zgodności z prawem wyliczonych w art. 3 § 2 pkt 1 - 7 p.p.s.a. przypadków aktywności organów administracji, zarówno w sprawach indywidualnych jak i generalnych.

Skoro formułowane w stosunku do uzasadnienia kwestionowanej decyzji zarzuty skargi okazały się nieskuteczne, a podjęte rozstrzygniecie, w świetle ustalonego stanu faktycznego odpowiadało prawu, to skarga jako niezawierająca uzasadnionych podstaw podlegać musi oddaleniu.

Z tych względów i na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił.