Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 846/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2012-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a ust. 4f ust. 5 art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 130 ust. 2 art. 134 ust. 1 ust. 2 ust. 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 1 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 4 grudnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2012 roku sprawy ze skargi Gminy Miasto Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...], decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 12 ust. 4 a), ust. 4 b), 4 f), ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e), ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 129 ust. 5, art.130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1 i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

1. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A zajętą pod drogę publiczną, gminną, ul. A, oznaczoną w ewidencji gruntów, w obrębie [...], jako działka nr [...] o pow. 0,0771 ha, przejętą ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C, dla której prowadzony jest zbiór dokumentów [...] - w kwocie 314 000 zł, w tym:

2. przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz:

- H. K. w wysokości 157 000,00 zł, jako współwłaścicielce 1/2 części

nieruchomości,

- Z. W. w wysokości 157 000,00 zł, jako współwłaścicielce 1/2 części nieruchomości,

3. Zobowiązał Gminę Miasto Ł. do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz w/w osób, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu podjętej decyzji wskazano, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w Ł. przy ul. A, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka numer [...] o pow. 0,0771 ha, zgodnie z w/w decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] wydaną na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), została objęta zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C w Ł. i z dniem [...] stała się własnością Gminy Miasta Ł.

W trakcie przeprowadzonego postępowania ustalono, że w/w decyzja z dnia [...] stała się ostateczna w dniu [...]. Wczesnej przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność H. K. w 1/2 części i Z. W. w 1/2 części, co wynika:

- z aktu własności ziemi nr [...] z dnia [...] stwierdzającego nabycie przez E. W., s. L. i H. oraz J. W., c. F. i H. nieruchomości oznaczonych numerami [...] i [...] o powierzchni 3,08 ha, położonej w Ł., przy ul. A;

- prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Ł., w sprawie o sygn. akt [...] z dnia [...], stwierdzającego nabycie spadku po E. W. przez żonę J. W. i dzieci H. K. i Z. W. po 1/3 części każda z nich.

- prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Ł., w sprawie o sygn. akt [...] z dnia [...], stwierdzającego nabycie spadku po J. W. przez córki: H. K. i Z. W. po 1/2 części spadku każda z nich.

Dalej wskazano, że z informacji uzyskanej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. wynika, że działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,0771 ha, w obrębie[...] w Ł. odpowiada działce nr [...] z w/w aktu własności ziemi nr [...], a w dniu [...] tj. w dniu wydania decyzji teren działki był niezagospodarowany, niezabudowany, nieogrodzony i nieutwardzony, zaś stan nieruchomości został przyjęty według operatu szacunkowego

Organ wyjaśnił dalej, iż rzeczoznawca majątkowy, A. H. – T., wykonała operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości w którym określiła wartość nieruchomości na kwotę 337 000,00 zł

Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym H. K. i Z. W. nie wniosły do niego uwag, jednakże uwagi takie wniósł Prezydent Miasta Ł. w dniu 7 grudnia 2011r., mając na względzie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Łodzi zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi Nr LXXVII/1793/02 z dnia 3 kwietnia 2002r. Prezydent wskazał, iż w jego ocenie rzeczoznawca błędnie określiła przeznaczenie gruntów wynikające ze struktury terenów oraz kierunków rozwoju przestrzennego Miasta - jako przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Przedmiotowa nieruchomość bowiem znajduje się w zasięgu terenów oznaczonych nr [...], tj. terenów w przewadze źle zagospodarowanych, nie wykorzystywanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Zdaniem Prezydenta Miasta Ł., źle przyjęte przeznaczenie terenu skutkuje błędną analizą rynku opartą na niewłaściciwie przyjętych transakcjach obejmujących sprzedaż gruntów pod zabudowę wielorodzinną, jednorodzinną i usługową, a nawet komercyjną, czego wynikiem jest uzyskanie tak wysokiego poziomu oszacowanej wartości jednostkowej 437,13 zł/m2. Wątpliwości Prezydenta wzbudziła zebrana baza danych obiektów reprezentatywnych. Nieruchomości uwzględnione w bazie danych do porównań nie spełniają, w jego ocenie, kryteriów podobieństwa do nieruchomości wycenianej wynikających z przepisów prawa. Poddano w wątpliwość cztery transakcje z których dwie posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, kolejna zawierała się na obszarze m.p.z.p o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną z towarzyszącym rzemiosłem a ostatnia (czwarta) to nieruchomość o bardzo dobrej lokalizacji i sąsiedztwie (sąsiadująca ze stacją paliw), a pozostałe nieruchomości leżą na obszarach przeznaczonych pod budownictwo jedno i wielorodzinne. Ponadto jak zauważyła strona przedmiotowe opracowanie nie zawiera opisu stanu prawnego nieruchomości, gdyż wyceniana nieruchomość to część większej nieruchomości opisanej w zbiorze dokumentów. Rzeczoznawca dokonał wyceny jedynie dla działki wywłaszczanej nr [...], a zdaniem strony wnoszącej uwagi cechy i ocena winna być przyjęta dla całej nieruchomości przed wywłaszczeniem. Konkludując, Prezydent Miasta Ł. wskazał, iż w jego ocenie występujące w operacie błędy dyskwalifikują go jako dowód w postępowaniu.

Następnie pismem z dnia 13 grudnia 2011r. rzeczoznawca majątkowy – A. H. – T. złożyła szczegółowe wyjaśnienia do powyższych uwag, podkreślając iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w Ł., w dzielnicy W., w obrębie [...], na terenie, dla którego plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. obowiązujący do dnia 31 grudnia 2003r. na dzień określania stanu nieruchomości tj. [...] już na tym terenie, podobnie jak żaden nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dalej wyjaśniła, że zgodnie z obowiązującą na dzień [...] uchwałą Rady Gminy Miejskiej w Łodzi w sprawie uchwalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Łodzi, przedmiotowa działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] (393 ha), który w Studium opisany był jako tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej (U) zdominowane współczesną zabudową mieszkaniową (wielorodzinną osiedlową, w małej części jednorodzinną), miejscami niedostatecznie wyposażone w zakresie infrastruktury technicznej. Zgodne z charakterem jednostki formy użytkowania i zagospodarowania prezentują zespoły zabudowy osiedlowej, zespoły miejskiej zabudowy jednorodzinnej przestrzennie zorganizowanej oraz tereny zabudowy usługowej i przemysłowej, wszystkie z zabudową luźną i bez uformowanych granic terenów przestrzeni publicznych oraz rozproszone zespoły zieleni. Negatywnymi w stosunku do walorów otoczenia są formy zespołów zabudowy jednorodzinnej o nie wykształconym charakterze miejskim, tereny ogródków działkowych oraz tereny (w przewadze) źle zagospodarowane, niewykorzystane i zagrożone degradacją. Uznając, iż zgodne z charakterem jednostki formy użytkowania i zagospodarowania prezentują zespoły zabudowy osiedlowej, zespoły miejskiej zabudowy jednorodzinnej oraz tereny zabudowy usługowej i przemysłowej rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż transakcje przyjęte do porównań są adekwatne do przedmiotowej nieruchomości a otrzymane wartości odpowiadają wartościom możliwym do uzyskania przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości i mogą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości z mocy prawa na własność Gminy Ł. Nawet jeśli są to transakcje sprzedaży nieruchomości dla których wydane zostały warunki zabudowy to, jak podkreśla dalej rzeczoznawca majątkowy, ich przeznaczenie jest zgodne z przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości na dzień [...]. Jeśli chodzi o ocenę cech rynkowych nieruchomości to zostały one przyjęte dla nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia, który dla potrzeb wykonania operatu został przyjęty (z uwagi na brak protokołu przekazania nieruchomości z opisem stanu z dnia wywłaszczenia) na podstawie informacji uzyskanych od pełnomocnika byłych właścicieli podczas oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 24 listopada 2010r. Szczegółowy opis stanu nieruchomości z dnia wywłaszczenia opisano w pkt 5.2 i 5.3 operatu.

Podsumowując, rzeczoznawca poinformowała, że sporządzając operat szacunkowy to rzeczoznawca dokonuje wyboru sposobu i metody wyceny w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Dokonując spornej wyceny zastosowano się do wszystkich obowiązujących przepisów prawa.

Prezydent Miasta Ł. podtrzymał swoje uwagi, podnosząc iż rzeczoznawca majątkowy w swoich wyjaśnieniach, odnosząc się do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w obowiązującym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Łodzi zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi Nr LXXVII/1793/02 z dnia 3 kwietnia 2002r. porusza jedynie opis wyodrębnionej jednostki przestrzennej, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Natomiast oprócz jednostki przestrzennej istnieje jeszcze głębszy podział każdej jednostki na odpowiednio oznaczone kolorem struktury terenów oraz kierunków rozwoju przestrzennego Miasta. W tym konkretnym przypadku przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu struktury terenów (kolor różowy) oznaczonych nr [...] - tereny w przewadze źle zagospodarowanych, nie wykorzystanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Dlatego też, zdaniem strony wnoszącej uwagi, podczas wyceny winny być rozpatrywane tereny podobne do wyżej opisanych. Natomiast przyjęte przeznaczenie na podstawie jedynie opisu jednostki przestrzennej (tereny budownictwa mieszkaniowego oraz usługowo-przemysłowego) skutkuje błędnym doborem analizowanego rynku i nieruchomości podobnych. To z kolei rzutuje na oszacowanie wartości nieruchomości wycenianej na błędnym poziomie. Zdaniem Prezydenta Miasta Ł. to cała nieruchomość, charakteryzująca się pewnymi cechami, poprzez wywłaszczenie jej części, jest ograniczana i w związku z powyższym to cała nieruchomość winna być uwzględniana podczas oceny poziomu cech rynkowych.

W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy, A. H. – T. przedłożyła pismo wyjaśniające oraz nowy operat szacunkowy z dnia 23 stycznia 2012r. uwzględniający wszystkie uwagi Prezydenta Miasta Ł. Odnosząc się do uwagi dotyczącej oceny cech nieruchomości jako dla działki wywłaszczanej, a nie dla całej nieruchomości wyjaśniła, że uznano, iż przedmiotowa działka stanowi jedną całość techniczno-użytkową i można ja oceniać jako nieruchomość, a nie część większej nieruchomości. W efekcie opinii z dnia 23 stycznia 2012r. sporządzonej w formie operatu szacunkowego przez A. H. – T., po uwzględnieniu uwag Prezydenta, wartość rynkowa nieruchomości zmniejszyła się z kwoty 337 000,00 zł do kwoty 314 000,00 zł. Rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości - wartość rynkową niezabudowanej działki gruntu jako przedmiotu prawa własności z wykorzystaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Przypomniano, iż zgodnie z ustaleniami obowiązującego na dzień [...] Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Łodzi przedmiotowa działka znajdowała się w granicach strefy zurbanizowanej U w jednostce przestrzennej nr [...] opisanej w studium jako tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej (U) zdominowane współczesną zabudową mieszkaniową (wielorodzinną - osiedlową, w małej części - jednorodzinną) miejscami niedostatecznie wyposażone w zakresie infrastruktury technicznej. Ponadto przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu struktury terenów (kolor różowy) oznaczonych nr [...] - tereny w przewadze źle zagospodarowane, niewykorzystywane lub zdegradowane wymagające głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. W związku z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przedmiotowej działki uznano, że przedmiotowa działka przejęta z mocy prawa pod drogę publiczną, na dzień wydania decyzji nie była przeznaczona pod inwestycję drogową. Uznano więc, że dla potrzeb operatu nie ma zastosowania § 36.4 rozporządzenia.

Dla potrzeb niniejszej wyceny określono lokalny rynek nieruchomości pod względem rodzajowym, obszarowym i okresu badania cen transakcyjnych, wyodrębniając w szczególności: rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem prawa własności. Obszar analizowanego rynku obejmował województwo [...], miasto Ł. w szczególności obręb [...], ale również obręby sąsiednie i inne tereny miasta Ł., najbardziej podobne do przedmiotowej nieruchomości pod względem lokalizacji, przeznaczenia w studium tj. położone w strefie zurbanizowanej użytkowane jako tereny zabudowy usługowej i przemysłowej, z uwzględnieniem konieczności poczynienia głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej itp. w okresie 2 lat tj. od stycznia 2010 do stycznia 2012r.

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku stwierdzono, że w ostatnim okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w zasięgu terenów oznaczonych w studium "kolorem różowym" tj. źle wykorzystywanych, niewykorzystywanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Zdecydowano o rozszerzeniu, badania o rynek regionalny, teren całego województwa [...], gdzie również nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie poza położeniem w strefie urbanizacji szczegółowo opisane byłoby jako "tereny źle zagospodarowane, niewykorzystane lub zdegradowane wymagające głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej".

W związku z powyższym, na potrzeby niniejszej wyceny dokonano analizy rynku lokalnego, z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu w studium - "Strefa urbanizacji - podstawowe formy użytkowania zabudowa mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna oraz usługowa", gdzie jednostki strukturalne opisano ogólnie również jako źle zagospodarowane. Na tak określonym rynku zaobserwowano w badanym okresie stosunkowo niewielką liczbę transakcji związanych z zakupem niezabudowanych działek gruntowych będących przedmiotem prawa własności, przeznaczonych ogólnie na cele budowlane. Wynika to głównie z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu i związany z tym obowiązek uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku planowania jakichkolwiek zamierzeń inwestycyjnych. Trend zmian cen przyjęto na poziomie zerowym. Wartość 1m2 powierzchni działki gruntu stanowi iloczyn ceny średniej uzyskanej z badania lokalnego rynku nieruchomości, sumy współczynników korygujących oraz współczynnika korekcyjnego z przedziału [9,90; 1,10], uwzględniającego przypadki szczególne. W sprawie zastosowano współczynnik 0,95, ze względu na różnicę w przeznaczeniu przedmiotowej działki w studium na tle działek przyjętych do porównania. Tak przyjęty współczynnik uwzględnia negatywny wpływ na wartość nieruchomości z powodu ograniczeń wynikających z zapisu w studium. Współczynnik ten nie został przyjęty w minimalnej wysokości ze względu na informację uzyskaną od pełnomocnika byłych właścicieli nieruchomości podczas oględzin, że teren ten nie nosił cech terenu zdegradowanego i wymagającego głębokich przekształceń na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego, potwierdzeniem powyższego jest fakt, iż możliwe było zrealizowanie celu zgodnego z decyzją oraz brak widocznych cech terenów zdegradowanych na działkach położonych w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości (również w strefie oznaczonej kolorem różowym), na których cel nie był zrealizowany. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, jako przedmiot prawa własności, oznaczonej jako działka gruntu numer [...] o powierzchni 0,0771 ha, położona przy ul. A w Ł., oszacowana w podejściu porównawczym w metodzie korygowania ceny średniej wynosi 314 000,00 zł. Tak określona wartość rynkowa nieruchomości - 1 m powierzchni działki (C = 407,78 zł/m2) będąca podstawą do określenia wartości nieruchomości, mieści się w granicach cen 1m2 (Cmin= 325,83 zł/m2 i Cmax= 539,79 zł/m2) uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości, w związku z czym, w ocenie rzeczoznawcy określona wartość rynkowa nieruchomości może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną.

Prezydent Miasta Ł., po zapoznaniu się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego ponownie wniósł uwagi, z których wynikało, że w nowo wykonanym operacie szacunkowym uwzględnione zostały tylko niektóre, ze zgłoszonych przez stronę uwag. Nadal zastrzeżenia strony budzi dobór segmentu rozpatrywanego rynku nieruchomości tj. budownictwo jedno i wielorodzinne oraz usługowe. Ponadto zastosowanie współczynnika 0,95, z uwagi na różnicę w przeznaczeniu działki wynikającym ze studium ("tereny w przewadze źle zagospodarowanych, nie wykorzystywanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej") na tle nieruchomości przyjętych do porównania, jako nieruchomości podobne do wycenianej, nie jest w ocenie Prezydenta Miasta Ł., rozwiązaniem prawidłowym. Nie odzwierciedla to bowiem w sposób realny różnic w wartościach jednostkowych istniejących pomiędzy tymi segmentami rynku. Niewłaściwy zaś dobór analizowanego rynku nieruchomości podobnych rzutuje na określenie wartości nieruchomości wycenianej na błędnym poziomie.

W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoje wcześniejsze wyjaśnienia w zakresie doboru segmentu rozpatrywanego rynku, wskazując, iż przyjęte transakcje są wynikiem analizy rynku. Jak wskazuje dalej, z uwagi na brak transakcji sprzedaży nieruchomości położonych w zasięgu terenów oznaczonych w studium "kolorem różowym" tj. źle zagospodarowanych, niewykorzystywanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej oraz braku podobnych transakcji na rynku regionalnym, na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku lokalnego uwzględniając transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu w studium - "Strefa urbanizacji - podstawowe formy użytkowania zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz usługowa", gdzie jednostki strukturalne opisano ogólnie również jako źle zagospodarowane.

Jeśli chodzi o uwagę dotyczącą zastosowania współczynnika, rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż współczynnik korygujący stosowany jest wówczas, gdy uwzględnić należy szczególne cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Zatem, z uwagi na różnicę w przeznaczeniu przedmiotowej działki w studium na tle działek przyjętych do porównań, zastosowany współczynnik korygujący uwzględnia negatywny wpływ na wartość nieruchomości ograniczeń wynikających z zapisu w studium. Wysokość współczynnika, na poziomie 0,95 została przyjęta na podstawie wywiadu terenowego tj. informacji uzyskanych od pełnomocnika byłych właścicieli uzyskanych podczas oględzin oraz braku widocznych cech terenów zdegradowanych na działkach położonych w sąsiedztwie nieruchomości (również w strefie oznaczonej kolorem różowym).

Jeśli chodzi o uwagi Prezydenta Miasta Ł. dotyczące stanu prawnego w aspekcie wycenianej nieruchomości, jako części większej nieruchomości opisanej w zbiorze dokumentów ([...]) oraz oceny cech rynkowych i uwzględnienia stanu nieruchomości z dnia wywłaszczenia wskazano, iż w 1958r. przedmiotowa działka oznaczona numerem [...] o pow. 0,0771 ha stanowiła już odrębną działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0769 ha i w całości została przejęta decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] i objęta zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C w Ł. Zatem nie odłączenie przedmiotowej działki ze zbioru dokumentów nie ma wpływu na sposób jej wyceny.

W konkluzji Starosta [...] wyjaśnił, iż operat szacunkowy odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa, w szczególności z treści ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, tym samym istnieje podstawa do uznania, iż określone w nim kwoty są wartościami rynkowymi, a więc są najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku, ustaloną z uwzględnieniem cen transakcyjnych

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent Miasta Ł. podtrzymując zarzuty podniesione w trakcie dotychczasowego postępowania.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy wskazaną na wstępie decyzję Starosty [...] z dnia [...].

Wojewoda po analizie operatu szacunkowego stwierdził, że przeprowadzenie wyceny nieruchomości, rozumianej jako postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, zostało dokonane w sposób zgodny z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny, a także ze standardami zawodowymi. Operat szacunkowy przyjęty jako dowód w sprawie jest wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków, czy też pomyłek. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem rozważań organu gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że wartość określona w przedmiotowym operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Przyjęta wartość nie nasuwa żadnych wątpliwości, brak zatem obiektywnej potrzeby przeprowadzenia dalszych dowodów na okoliczność już udowodnioną.

Wskazano także, iż Prezydent na potwierdzenie podniesionych zarzutów przedłożył kontroperat z wyceny przedmiotowej nieruchomości, zaś Wojewoda stwierdził, powołując się na przepis art. 157 ust. 1 ustawy, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zatem strona stwierdzając błędy w operacie winna wystąpić do ww. organizacji. Po wtóre wskazano, że stosownie do art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Powyższe w ocenie rganu oznacza, że kontroperat nie może stanowić dowodu na wystąpienie błędów w operacie szacunkowym przyjętym jako dowód w sprawie.

Dokonując z kolei analizy operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 16 kwietnia 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. na zlecenie strony postępowania Wojewoda zauważył rozbieżności pomiędzy opinią, a wymogami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych. Biegła dokonała wyceny przyjmując optymalny sposób wykorzystania nieruchomości wskazując na wykorzystanie nieruchomości do celów usług. Organ zauważył, iż wprawdzie KSWP l pozwala na określenie wartości rynkowej nieruchomości przy ustaleniu optymalnego sposobu użytkowania, ale pamiętać należy, że sposób taki oznacza nie tylko najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne ale też, co równie ważne, zapewniające najwyższą wartość nieruchomości. Wskazując optymalny sposób wykorzystania nieruchomości do celów usług, który zgodnie ze standardem ma zapewnić najwyższą wartość nieruchomości biegła podała, że w przypadku takich nieruchomości najważniejszym atrybutem jest jej lokalizacja (str. 15) i cesze tej przypisała znacząca wagę 60% z jednoczesnym wskazaniem, że wyceniana nieruchomość znajduje się w najgorszym zaszeregowaniu 0%. Sposób oszacowania działki pozostaje zatem w niezgodzie z powołanym Standardem KSWP l Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, bowiem optymalny sposób wykorzystania gruntu na cele usługowe nie może zapewnić mu wartości .x, najwyższej skoro lokalizacja, przy tak znaczącej wadze tej cechy, pozostaje na poziomie najniższym z możliwych, tym bardziej, że, jak podała biegła: "o sposobie wykorzystania nieruchomości - na cele usługowe, zwłaszcza usług komercyjnych, usługowo-przemysłowych czy przemysłowych - przesądza lokalizacja" (akapit 2 str. 15 operatu). Skoro w omawianym przypadku lokalizacja nie przesądza o osiągnięciu najwyższej wartości przyjęcie optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości pozostaje w sprzeczności ze standardem.

Nadto Wojewoda zaznaczył, że biegła opisując przeznaczenie nieruchomości przewidziane w studium ograniczyła się jedynie do wskazania, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie zurbanizowanej, w zasięgu terenów w przewadze źle zagospodarowanych, nie wykorzystanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania. Opis taki nie licuje z treścią art. 175 ust. 1 ustawy odwołującym się do szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności. Przeznaczenie ograniczające się do terenów usług, jak wykazano wyżej, jest znacznym zawężeniem, gdyż strefa usługowa stanowi jedynie 4 ha pow. całej strefy zurbanizowanej [...], przy terenach zabudowy osiedlowej (166 ha), czy terenach zespołów miejskiej zabudowy jednorodzinnej przestrzennie zorganizowanej (6 ha). Przeznaczenie pod usługi nie jest więc przeznaczeniem wiodącym, ani też jak widać z opinii biegłej nie może zapewnić najwyższej wartości nieruchomości, toteż uniemożliwia przyjęcie optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Wskazano nadto, iż w przypadku dwóch operatów szacunkowych złożonych do sprawy, to od oceny organu administracji zależy, który z nich zostanie przyjęty za podstawę ustaleń faktycznych. Brak zastrzeżeń wobec opinii sporządzonej na zlecenie organu i brak tym samym umotywowań do występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oraz jednoczesne wątpliwości co do opinii przedłożonej przez stronę powodują, że ta ostatnia nie została przyjęta jako podstawa do ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

Dodatkowo wskazano, iż w aktach sprawy znajduje się także złożony przez współwłaścicielki nieruchomości operat szacunkowy sporządzony w maju 2011r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Operat ten nie mógł być przyjęty za dowód w sprawie z uwagi na niewłaściwie zakreślony rynek nieruchomości podobnych sprowadzający się do transakcji drogowych, a pozostający w sprzeczności z wymogami zawartymi w § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny. Szczegółowa analiza tego dokumentu nie jest jednak konieczna, gdyż strona nie sprzeciwiła się odrzuceniu tego operatu jako dowodu w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania, poprzez złożenie odwołania od decyzji organu pierwszej instancji.

Reasumując Wojewoda stwierdził się, że operat sporządzony w dniu 23 stycznia 2012r. stanowiący dowód z wartości nieruchomości spełnia wymogi obowiązujących przepisów wynikających w szczególności z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny i zachowuje ważność i aktualność na gruncie tych przepisów.

Gmina Miasto Ł. zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, wnosząc o jej uchylenie w całości, wskazując, iż głównym zarzutem jest brak rozpatrzenia zgłoszonych w odwołaniu zastrzeżeń do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia sumy odszkodowania.

Strona skarżąca podkreśliła, iż zgodnie ze studium przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi nr LXXVII/1793/02 przedmiot wyceny położony jest w zasięgu terenów oznaczonych nr [...], tj. terenów w przewadze źle zagospodarowanych niewykorzystanych lub zdegradowanych wymagających głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej. Tym samym wybrany przez rzeczoznawcę majątkowego A. H. – T. segment rozpatrywanego rynku nieruchomości (pod budownictwo jedno i wielorodzinne oraz usługowe) w ocenie strony należy uznać za niewłaściwy. Zastosowanie zaś współczynnika 0,95 (z uwagi na różnicę w przeznaczeniu działki wynikającym ze studium na tle nieruchomości przyjętych do porównania) jest rozwiązaniem nieprawidłowym i w sposób realny nie odzwierciedla różnic pomiędzy wartościami jednostkowymi występującymi pomiędzy segmentami rynku. Błędny dobór analizowanego rynku i nieruchomości podobnych wpłynął w bardzo istotny sposób na określenie wartości przedmiotowej nieruchomości na znacznie zawyżonym poziomie tj 407, 26 zł / m2.

W ocenie skarżącego powyższe oznacza, iż organ prowadzący postępowanie nie wyjaśnił należycie stanu faktycznego sprawy, czym naruszył art. 7 K.p.a. i 77 K.p.a. Naruszenie to wynika dodatkowo z odrzucenia dowodu z operatu przedstawionego przez Miasto Ł. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, argumentując, jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 § 1 i § 2 p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, w tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

Na wstępie wypada zauważyć, że ostateczną decyzją z dnia [...], nr [...] Prezydent Miasta Ł. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej Miastu Ł. polegającej na rozbudowie ul. A (drogi gminnej) na odcinku od ul. B do ul. C w Ł., zlokalizowanej na nieruchomościach lub ich częściach oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...] w obrębie [...] i [...] w obrębie [...].

Wskazana decyzja ma fundamentalne znaczenia dla niniejszej sprawy, albowiem obejmuje działkę o nr [...]. Tym samym nie ulega wątpliwości, iż z chwilą uostatecznienia się owej decyzji owa działka z mocy prawa stała się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, zaś w realiach niniejszej sprawy stała się własnością Gminy Ł. To z kolei skutkuje określonym obowiązek odszkodowawczym.

Stosownie bowiem do treści art. 12 ust. 4 a) ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z dniem, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Co więcej odszkodowanie za takowe nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4 f) ustawy), zaś po myśli art. 12 ust. 5 wskazanej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z ust. 1 tegoż przepisu wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy bezspornym jest także to, iż osobami uprawnionymi do otrzymania odszkodowania za w/w działkę gruntu są H. K. i Z. W. Sporna jest natomiast wysokość ustalonego odszkodowania.

Odnosząc się do tejże kwestii należy wskazać, iż zgodnie z art. 130 ust. 2 oraz art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z ust. 3 wskazanego przepisu wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

W rozpoznawanej sprawie, jak wynika z załączonego do akt operatu szacunkowego wyceny wartości prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. H. – T. na dzień 23 stycznia 2012r. wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 314 000 zł. Analizę rynku nieruchomości oparto o 11 transakcji na obszarze miasta Ł., których cena wahała się w granicach od 371,12 zł/m2 do 539,79 zł/m2. W konsekwencji ustalono, że wartość średnia 1 m2 powierzchni wycenianej działki wynosi 427,53 zł/m2, co dało kwotę odszkodowania równą 314 000 zł, po zastosowaniu czynników korygujących

Natomiast średnia wartość 1 m2 nieruchomości wynikająca z konrtoperatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. to 429,31 zł, zatem bardzo zbliżona do wartości podanej w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenia organu, mimo iż w kontroperacie wzięto pod uwagę transakcję dotyczące innych nieruchomości. W konsekwencji należy przyjąć, iż średnia wartości 1 m2 nieruchomości została ustalona przez organ w sposób prawidłowy.

Różnica w wysokości odszkodowania ustalonego w zaskarżonej decyzji, a odszkodowaniem proponowanym przez stronę skarżącą wynika z zastosowanych w obu operatach czynników korygujących cenę średnią 1 m2. W przypadku operatu sporządzonego przez A. H. – T. wartość współczynnika to 1,004, zaś u M. S. to 0,806.

Dokonując oceny zgodności prawem zaskarżonej decyzji pod rozwagę Sądu poddano przede wszystkim wycenę sporządzoną przez A. H.– T., bowiem to na podstawie tego operatu Wojewoda [...] podjął zaskarżone rozstrzygnięcie.

Wskazać należy iż, przy dokonywaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985).

Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 wskazanego rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący (ust. 2):

– wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną, wartość powiększa się o 50 %;

– wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Wobec powyższego wypada zgodzić się z organami, iż operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej działki gruntu nr [...] z obrębu [...], położonej w Ł., przy ul. A został sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie, a wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak wynika z owego operatu w przypadku przedmiotowej nieruchomości

rzeczoznawca zastosował sporny współczynnik korygujący 0.95, uzasadniając jego zastosowanie różnicą w przeznaczeniu przedmiotowej działki w podjętej przez Radę Miasta Łodzi nr LXXVI/1793/02 z dnia 3 kwietnia 2002r. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Łodzi, na tle działek przyjętych do porównania, albowiem ów współczynnik uwzględnia negatywny wpływ na wartość nieruchomości ograniczeń wynikających z zapisu w studium.

W ocenie Sądu należy podzielić argumentację Wojewody zawartą w odpowiedzi na skargę oraz w uzasadnieni zaskarżonej decyzji, iż mając na uwadze, okoliczność, iż na spornym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego należało się odwołać do zapisów zawartych w uchwale Rady Gminy Miejskiej w Łodzi w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Łodzi, obowiązującego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ prawidłowo ustalił, iż przedmiotowa działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...] opisanym jako tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej zdominowane współczesną zabudową mieszkaniową (wielorodzinną osiedlową, w małej części jednorodzinną), miejscami niedostatecznie wyposażone w zakresie infrastruktury technicznej. Formy użytkowania i zagospodarowania prezentują zespoły zabudowy osiedlowej (166 ha), zespoły miejskiej zabudowy jednorodzinnej przestrzennie zorganizowanej (6 ha) oraz tereny zabudowy usługowej i przemysłowej (4 ha) wszystkie z zabudową luźną i bez uformowanych granic terenów przestrzeni publicznych oraz rozproszone tereny zieleni (16 ha). Prawidłowo też ustalono wartość rynkową przedmiotu wyceny, biorąc pod uwagę aktualny sposób użytkowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej zakreślając rodzaj rynku jako rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem prawa własności, z uwzględnieniem transakcji wolnorynkowych sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych pod zabudowę (mieszkaniową jedno i wielorodzinną oraz usługową) w strefach zurbanizowanych (str. 19 operatu), czyli zgodnie z zapisami studium. Biegła dokonała w sposób prawidłowy analizy transakcji z obrębu [...] (położonego w strefie [...] jak i obrębów sąsiednich i innych terenów miasta Ł. najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości, czyli "z uwzględnieniem konieczności poczynienia głębokich przekształceń i zagospodarowania w granicach strefy zurbanizowanej" (str. 18 operatu). Operat szacunkowy sporządzony w sprawie jest wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków, czy też pomyłek.

Odnosząc się do zarzutu skargi, iż w/w operat szacunkowy został wykonany błędnie poprzez nieprawidłowo dobrany segment rynku nieruchomości porównawczych, a także błędne zastosowanie współczynnika korygującego 0,95, wskazać należy, iż w kontroperacie biegła dokonała wyceny przyjmując optymalny sposób wykorzystania nieruchomości wskazując na wykorzystanie nieruchomości do celów usług, który ma zapewnić najwyższą wartość nieruchomości. Podała jednocześnie, że w przypadku takich nieruchomości najważniejszym atrybutem jest jej lokalizacja i cesze tej przypisała znacząca wagę 60% z jednoczesnym wskazaniem, że wyceniana nieruchomość znajduje się w najgorszym zaszeregowaniu 0% Nie zauważono jednak, iż przeznaczenie pod usługi nie jest przeznaczeniem wiodącym, ani też nie może zapewnić najwyższej wartości nieruchomości, zatem uniemożliwia przyjęcie optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Przeznaczenie ograniczające się do terenów usług jest nieuzasadnionym zawężeniem ze strony biegłego który sporządził kontroperat, gdyż strefa usługowa stanowi jedynie 4 ha powierzchni całej strefy zurbanizowanej [...], przy terenach zabudowy osiedlowej 166 ha), czy terenach zespołów miejskiej zabudowy jednorodzinnej przestrzennie organizowanej (6 ha), zatem w ocenie Sądu zarzut skargi, mając na uwadze argumentację strony skarżącej, w realiach niniejszej sprawy należy uznać za bezzasadny.

Konkludując należy zatem wskazać, iż w rozpoznawanej sprawie organy prawidłowo zastosowały zarówno normę zawartą w art. 12 ust. 4 a) ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w myśl którego odszkodowanie za nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości i zasadnie przyznały na rzecz H. K. i Z. W. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość zajętą pod rozbudowę drogi publicznej.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na akceptację. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 pkt. 1 p.p.s.a.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa, skargę jako pozbawioną uzasadnionych podstaw należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.

m.o.