Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2194/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-10-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust 1,  art. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż Paweł Jastrzębski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2018 r. sprawy ze skargi T. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z [...] lipca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania T. i M. K. oraz K. W. od decyzji Nr [...] Zarządu Dzielnicy U.[...] W. z dnia [...] grudnia 2016 r. znak [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. B.[...] w [...] W., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z dnia [...] października 2004 r., utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2004 r., Prezydent [...] W. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. B. [...] w [...] W..

Wyrokiem z dnia 3 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 233/05 Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. uchylił ww. decyzję z dnia [...] października 2004 r. i z dnia [...] grudnia 2004 r. wskazując, iż zostały podjęte z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia oraz znaruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.

Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 902/06 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od powyższego wyroku sygn. akt IV SA/Wa 233/05.

W konsekwencji, wyrokiem z dnia 13 listopada 2007 r. sygn. akt VII SA/Wa Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. uchylił decyzję Prezydenta [...] W. z dnia [...] maja 2005 r. i utrzymującą ją w mocy decyzję Wojewody M. z dnia [...] września 2005 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę ww. obiektu przy A.. B.[...] w W..

W związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 września 2015r. sygn. akt II OSK 3006/14 oddalającym skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia [...] maja 2014 r. sygn. akt VII SA/Wa 491/14 w sprawie ze skargi na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] grudnia 2010 r. w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania i przedłożenia dokumentacji budowlanej powykonawczej oraz inwentaryzacji geodezyjnej dla ww. obiektu, w dniu [...] listopada 2015 r. A. i J. W. złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A.. B.[...] w [...] W. - Dzielnica U.. Wniosek został uzupełniony w dniu [...] kwietnia 2016 r. Wnioskodawcy powołali się na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] października 2010 r., które zobowiązywało ich m.in. do przedłożenia zaświadczenia o zgodności nadbudowy i dobudowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. Zarząd Dzielnicy U.[...] W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. B.[...] w [...] W..

Decyzją z dnia [...] października 2016 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania T. i M. K., uchyliło w całości ww. decyzję Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na konieczność przeprowadzenia postępowania zgodnie z wytycznymi sądów administracyjnych orzekających w niniejszej sprawie.

Ponownie rozpatrując sprawę, Zarząd Dzielnicy U.[...] W. decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. znak [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem (taras nad garażem) - w celu legalizacji istniejącego obiektu na terenie działki o nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. A. B.[...] w [...] W..

W pkt. I decyzji ustalono m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, wyznaczając: nieprzekraczalną linię zabudowy - wg załącznika nr 1, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji - od 27% do 32% , szerokość elewacji frontowej - [...]m z 20 % tolerancją, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attykidla głównej bryły budynku max. [...] m,dla części garażowej do [...] m (przy czym wysokość ta liczona jest łącznie z balustradą tarasu zlokalizowanego na stropie dobudowanego garażu), geometria dachu budynku i układ połaci dachowych: układ połaci dachowych równoległy do ulicy A.. B.,dach o spadku do 10°,wysokość głównej kalenicy - max. [...] m, na terenie działki własnej należy zapewnić miejsca postojowe w ilości dla samochodów osobowych - 2 miejsca postojowe na budynek mieszkalny. W ppkt. 1.5 wskazano, że wody opadowe i roztopowe przedmiotowej nieruchomości nie mogą być kierowane na teren działek sąsiednich. W pkt. 2 określono wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich ustalając, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem: al dostępu do drogi publicznej,b/ możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności,cl dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, d/ uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie,e/ zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli T. i M. K. oraz K. W..

T. i M. K. zarzucili, iż właściciele działki nr [...] zakłócają mieszkańcom spokój, w tym z tarasu nad garażem, który jest całkowicie otwarty na wszystkie strony i wybudowany w mniejszej odległości niż [...] metry od granicy działki. Inwestycja powoduje ponadto zatruwanie spalinami samochodowymi oraz chemikaliami (które spływają na grunt do ogródka odwołujących). W odwołaniu nie wyrażono zgody na parking na działce nr [...] oraz zaznaczono, że garaż wybudowany został bez wymaganych warunków zabudowy, a także, że inwestor nie uwzględnił warunków ochrony środowiska. Powyższa inwestycja spowodowała również naruszenie stosunków wodnych w terenie. W odwołaniu zwrócono uwagę na stanowisko sądów wskazujące na konieczność analizy inwestycji zrealizowanej w warunkach samowoli budowlanej z sąsiednimi budynkami, w szczególności w kontekście zrealizowania tarasu nad garażem.

K. W. zarzuciła natomiast, iż w okolicy znajdują się tarasy nad garażami o pow. ok. [...] m2, zaś taras na działce nr [...] ma powierzchnię ok. [...] m2. Odwołująca zwróciła również wagę na niezachowanie odległości od obiektów, zgodnie z przepisami odrębnymi oraz nie wyraziła zgody na legalizację budynku.

Po rozpoznaniu odwołania SKO w W. wydało powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2017r., poz. 1073) wraz z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588).

Organ powołał, że co do zasady decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawana jest dla planowanej inwestycji, ale może być wydana również dla istniejącego obiektu, który podlega legalizacji w postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego.

Wskazano, że organ I instancji wyznaczył, zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, granice obszaru analizowanego i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na kopii mapy w skali 1:500 (stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż [...] m. Powołano, że z przeprowadzonej analizy wynika, że na terenie analizowanym, na działkach sąsiednich tej. [...],[...],[...],[...],[...] obręb [...] dostępnych z tej samej drogi, znajdują się tarasy zlokalizowane na części mieszkalnej i na garażach. W tej sytuacji uznano, że będzie zachowana kontynuacja funkcji i cech najbliższego otoczenia, albowiem planowana inwestycja polega na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem, który tworzy jednolitą całość architektoniczną, a więc spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.i.z.p. W odniesieniu do linii zabudowy wskazano, że zabudowa działek nr [...],[...],[...],[...] i [...] tworzy jednolitą linię zabudowy, która prawidłowo została wskazana przez organ I instancji jako linia zabudowy dla legalizowanego obiektu. Powołano, że w obszarze analizowanym średni parametr wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wynosi 27 %, a poszczególne wartości kształtują się w przedziale od 15% do 49%. Natomiast powyższy wskaźnik na działkach sąsiadujących, tj. [...],[...] i [...] wynosi 32%. Wyznaczenie zatem powyższego parametru w przedziale od 27% do 32 % uznano za zasadne i zgodne z powołaną normą § 5 rozporządzenia, zaznaczając, że działka [...] zabudowana jest w 32 %. W zakresie szerokości elewacji frontowej powołano, że szerokość elewacji frontowych kształtuje się na średnim poziomie [...] m, a występujące w obszarze wartości kształtują się w granicach od [...] do [...] m. Przyjęcie zatem średniego poziomu ww. parametru z tolerancją do 20%, tj. 11 m, z tolerancją od [...] m do [...] m należało uznać za prawidłowe. Skoro zaś ww. obiekt posiada szerokość elewacji frontowej na poziomie [...] m, to mieści się w wyznaczonych wartościach.

W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono, że budynku w obszarze analizowanym mają od 1 do 4 kondygnacji, a ich wysokość kształtuje się od [...] m do [...] m. Średnia wysokość obiektów w obszarze wynosi [...] m. Podkreślono jednak, iż przedmiotowy budynek jest budynkiem w zabudowie bliźniaczej, co uzasadnia przyjęcie stanowiska, iż jego wysokość powinna być analogiczna jak wysokość budynku, z którym graniczy, czyli budynku przy A.. B.[...]. Skoro budynek przy A.. B.[...] ma wysokość [...] m, to nadbudowa przedmiotowej inwestycji do takiej właśnie wysokości jest dopuszczalna w myśl powołanego § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Podano, że wysokości garaży kształtują się w obszarze analizowanym w granicach od [...] m do [...] m, a zatem wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla garażu do [...] należało uznać za prawidłowe. Wybudowany obiekt mieści się przy tym w wyznaczonym parametrze, skoro posiada [...] m. Główną kalenica oraz kąt nachylenia budynku ustalono w stosunku do nieruchomości sąsiadującej - równolegle do A.. B. i o kącie nachylenia na poziomie 10°. Powołano, że wartości takie spełnione są przez legalizowany obiekt.

Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji prawidłowo również uznał spełnienie pozostałych wymogów wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy. Powołano, że obiekt ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zrealizowanego zamierzenia budowlanego (obiekt zaopatrywany jest w energię elektryczną, gaz, wodę oraz posiada przyłączenie do sieci kanalizacyjnej), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczono, że zarządca drogi - Prezydent [...] W., pozytywnie zaopiniował realizację przedmiotowego obiektu na warunkach wskazanych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2016 r. Wskazania te oraz ustalenia zachowują aktualność na etapie niniejszego postępowania.

W odniesieniu do zarzutów odwołańzauważono, że przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, również na potrzeby legalizacji samowoli budowlanej, nie jest ustalanie stosunków wodnych na gruncie, gdyż jest to materia regulowana ustawą prawo wodne, a w kwestionowanej decyzji organ I instancji szczegółowo wskazał na warunki ochrony środowiska w związku z realizacją ww. inwestycji. Powołano, że przedmiotem decyzji o warunkachzabudowy i zagospodarowania terenu nie jest dokładne lokalizowanie obiektu, ani teżustalanie minimalnych odległości obiektów z granicami działek sąsiadujących. Jest to bowiem materia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę i dopiero w tym postępowaniu kwestie te mogą zostać rozstrzygnięte. Organ zauważył, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o legalizacji samowoli budowlanej, a ponadto organy lokalizacyjne nie są właściwe do oceny podnoszonych przez skarżących okoliczności związanych z oddziaływaniem zrealizowanej samowolnie inwestycji, jak również stosunki sąsiedzkie nie mogą mieć wpływu na wynik postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. na powyższą decyzję wnieśli T. i M. K.. Decyzji zarzucono naruszenie chronionych praw osób trzecich tj. Skarżących. Powołano, że odległość zabudowy na działce nr [...] jest mniejsza niż [...] metry od granicy nieruchomości należącej do Skarżących. Zarzucono zakłócanie spokoju z tarasu nad garażem na działce nr [...], zatruwanie spalinami z samochodów oraz chemikaliów spływających do ogródka Skarżących. Zakwestionowanej wybudowanie garażu w ogrodzie – w strefie ochrony środowiska i w strefie zagrożenia przeciwpożarowego. Podano, że inne garaże są usytuowane na ok. [...] m od ul. B., a nie w głębi działek. Powołano, że garaż Skarżących ulega niszczeniu poprzez ruch samochodów na działce inwestorów. Zarzucono naruszenie stosunków wodnych z powodu zalewania garażu Skarżących przez wody opadowe z działki nr [...]. Wskazano, że teren działki nr [...] został podniesiony, a Inwestorzy nie zaprojektowali spływu wg. Postanowienia nr [...] z [...].06.2003 r. Podano, że Inwestorzy nie wykonali żadnego z warunków nałożonych przez zarządcę drogi, wskazanych w piśmie z [...].04.2016 r. Powołano, że w decyzji nie określono wskaźników ani części parametrów odnoszących się do części inwestycji tj. garażu z tarasem. Zakwestionowano wykonanie otworów w ścianie konstrukcyjnej od strony nieruchomości Skarżących, w odległości mniejszej niż [...] metry.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja, ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2017r., poz. 1073) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: (1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; (2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Zgodnie natomiast z przepisem art. 59 ust. 1 ww. ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla inwestycji nowych. Taki pogląd, że ustalenia warunków zabudowy dokonuje się dla przedsięwzięcia przyszłego (planowanego, zamierzonego), a nie już zrealizowanego, jest również ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wynika to przede wszystkim ze ścisłego funkcjonalnego związku pomiędzy unormowaniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy Prawo budowlane, i wynikającą z nich regułą, że w procesie inwestycyjno-budowlanym decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,poprzedza uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 32 ust. 4 pkt 1 pr.bud.), względnie skuteczne dokonanie zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych (art. 30 ust. 6 pkt 2 pr.bud.) lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (art. 71 ust. 2 pkt 4 pr.bud.). Z kolei bez uprzedniego uzyskania ww. pozwolenia na budowę albo skutecznego dokonania zgłoszenia, na gruncie przepisów Prawa budowlanego, nie jest dopuszczalne rozpoczęcie robót budowlanych (por. art. 28, art. 30 pr.bud.) lub dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (por. art. 71 ust. 2 pr.bud.).

Wyjątkowo dopuszcza się możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do obiektu już istniejącego, ale ma to miejsce jedynie w wyjątkowych wypadkach prawem przewidzianych. I tak dopuszcza się wydanie takiej decyzji w sytuacji, gdy inwestor w trakcie realizacji zabudowy zmieni swój pierwotny zamiar inwestycyjny dotyczący konkretnego terenu, bądź w sytuacji, gdy po uostatecznieniu się decyzji o warunkach zabudowy, a następnie po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, dojdzie do wznowienia postępowania w przedmiocie warunków zabudowy (Z. Leoński, M. Szewczyk. M. Kruś, Prawo zagospodarowania przestrzennego, Lex Wolters Kluwer business, Warszawa 2012 s. 205).

W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r. o sygn. akt P 37/06 (OTK-A 2007/11/160), przesądzono, że w określonych przypadkach powinna istnieć możliwość ustalania warunków zabudowy dla inwestycji będących w trakcie realizacji albo zrealizowanych – w celu umożliwienia ich tzw. legalizacji. Wydana w takim trybie decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga, czy dany obiekt wybudowano zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także z przepisami szczególnymi. Następnie organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego dokonują dalszej oceny, co do zgodności robót budowlanych z przepisami budowlanymi.

Możliwość taka, obecnie powszechnie akceptowana w orzecznictwie sądów administracyjnych, nadal jest traktowana jedynie jako wyjątek od zasady, wymagający oparcia w przepisie prawa przewidującym możliwość nałożenia na inwestora w toku postępowania "legalizacyjnego" obowiązku przedłożenia decyzji w.z. Przykładem takiego przepisu jest art. 48 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 1 i 2 pr.bud., w świetle którego w razie budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia (wyjątkowo: zgłoszenia), właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu.

W przedmiotowej sprawie dopuszczalność wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy wynikało z nałożonego na A. i J. W. obowiązku złożenia w toku prowadzonego postępowania legalizacyjnego dla obiektu usytuowanego na działce nr [...] decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z prawomocnym postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z 2010 r. W rozstrzygnięciu tym Inwestorzy zostali zobowiązani do m.in. przedłożenia zaświadczenia o zgodności nadbudowy i dobudowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu. Postanowienie to było przedmiotem rozpoznania przez sądy administracyjne i NSA w dniu [...].09.2015 r. wydał wyrok oddalający skargę Inwestorów w tej sprawie. W tej sytuacji bezsprzecznie zachodziła potrzeba prowadzenia postępowania w tym przedmiocie w przedmiocie decyzji o warunkach zabudowy, albowiem decyzja taka jest niezbędna dla legalizacji samowoli budowlanej. Do wydania takiej decyzji zastosowanie mają przesłanki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przedmiotowej sprawie inwestor złożył wniosek dotyczący inwestycji na działce nr [...], na której inwestycja została już zrealizowana, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z [...].12.2004 r. i pozwolenia na budowę z [...].05.2005 r., które to decyzje zostały wycofane z obrotu prawnego na skutek orzeczeń sądów administracyjnych. Zgodnie z zamierzeniem inwestycja polega na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dobudowie garażu z tarasem. Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ustalając:

- nieprzekraczalną linię zabudowy wg. załącznika Nr 1,

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji od 27 % do 32 %,

- szerokość elewacji frontowej –[...] m z 20 % tolerancją,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowejdla głównej bryły budynku max. [...] m, dla części garażowej do [...]m (liczoną łącznie z balustradą tarasu zlokalizowanego na stropie dobudowanego garażu),

- geometra dachu: układ połaci dachowych równoległy do A.. B., dach o spadku do 10°, wysokość głównej kalenicy – max. [...] m. Ustalono również warunek zapewnienia na terenie działki własnej 2 miejsca postojowe dla samochodów osobowych.

W pkt. 2 decyzji ustalono, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii oraz środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

W decyzji określono również warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii, warunki obsługi w zakresie komunikacji.

Jak wynika z akt sprawy ustalenia zostały poprzedzone analizą urbanistyczną sporządzoną według art. 53 ust. 3 ustawy p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej, obszar analizowany został wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż. [...] m (granice wyznaczono jako odległość [...] m) – czyli zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy wynika, że działki sąsiednie, zlokalizowane w obszarze analizowanym, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanego zamierzenia budowlanego w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażowymi. W bryłach budynków jednorodzinnych znajdują się części garażowe i gospodarcze. Na działkach sąsiednich tj. [...],[...],[...],[...],[...], dostępnych z tej samej drogi znajdują się tarasy zlokalizowane na części mieszkalnej i na garażach. Ustalono, że planowana inwestycja po nadbudowie i dobudowie garażu będzie stanowiła jedną bryłę budynków, nawiązywać będzie do istniejącej zabudowy mieszkalnej i tarasów i stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy na zasadach "dobrego sąsiedztwa".

Z przeprowadzonej analizy wynika jednoznacznie, że możliwe było określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza bowiem konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech wyznaczonych przez zastany stan dotychczasowej zabudowy w aspekcie cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Wskazać należy, że zasada dobrego sąsiedztwa gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju. W przedmiotowej sprawie, jak słusznie powołał organ I instancji, celem postępowania - z uwagi na prowadzony proces legalizacji inwestycji – było ustalenie, czy zrealizowana inwestycja w zakresie swych cech i parametrów, będzie się wpisywała w istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu, organ prawidłowo uznał, że nie dojdzie do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Jak powołano, na sąsiednich działkach również znajdują się budynki mieszkalne z tarasami zlokalizowanymi nad częściami mieszkalnymi bądź garażami. Taki taras nad garażem znajduje się np. na działce sąsiedniej nr [...]. Wskazać również należy, że załącznika Nr 1 do decyzji wynika, że na obszarze analizowanym znajdują się również działki z oddzielnie usytuowanymi budynkami garażowymi, zlokalizowanymi w głębi działek (np. działka nr [...],[...]). Tak więc koncepcja tarasu nad garażem, zlokalizowanym nie w bezpośrednim sąsiedztwie ul. A.. B., ale w głębi działki, nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa.

Dla projektowanej inwestycji wyznaczono linię zabudowy, która wraz z zabudową na działkach [...],[...],[...],[...] i [...] tworzy jednolitą linię – zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalono w przedziale od 27 % do 32 %. Z analizy wynika, że na obszarze wskaźniki kształtują się od 15 % do 49 %, średni wskaźnik wynosi 27%, natomiast na działkach sąsiadujących wynosi 32 % (nr [...],[...],[...]). Wyznaczenie więc wskaźnika w przedziale od 27 % - w nawiązaniu do średniej arytmetycznej w obszarze analizowanym - do 32 % - w nawiązaniu do średniej arytmetycznej działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji,zgodne było z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ustalenie takiego wskaźnika wynikało bowiem z analizy i ten parametr nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego. Jak wskazano w analizie, działka nr [...] zabudowana jest w 32 % - tj. około [...] m2 powierzchni zabudowy. Z analizy wynika również, że na analizowanym terenie znajdują się budynki o podobnej powierzchni zabudowy – dz. ew. [...] (zab. ok.[...] m2), dz. ew. [...] (zab. ok. [...] m2). W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że w toku postępowania o wydanie warunków zabudowy, organ nie precyzuje dokładnych parametrów inwestycji w zakresie dokładnej powierzchni garażu bądź tarasu. Ustala tylko wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, co zostało w decyzji uczynione.

Dla projektowanej inwestycji ustalono prawidłowo szerokość frontowej elewacji zgodnie z § 6 rozporządzenia, albowiem szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od [...]m do [...] m – średni wskaźnik [...] m. W sprawie ustalono wskaźnik na [...] m z tolerancją do 20 %. W toku postępowania ustalono, że szerokość elewacji budynku wynosi [...] m, a zatem mieści się w granicach.

W odniesieniu do wskaźnika wysokości, to w analizie wskazano, że przedmiotowy budynek jest budynkiem w zabudowie bliźniaczej, zatem jego wysokość winna być przedłużeniem wysokości znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej – A.. B.[...]. Wysokość tego budynku oszacowano na około [...] m. Wyznaczono więc wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla głównej bryły na max. [...] metrów. Wysokość dla część garażowej wyznaczono na [...] m. Z analizy wynika, że wysokość budynków gospodarczych i garażowych na terenie analizy kształtuje się w przedziale od [...] m do [...] m. Z danych technicznych budynku wynika, że wysokość głównej bryły budynku wynosi [...] m, natomiast dobudowanego garażu z tarasem (łącznie z balustradą) wynosi ok. [...] m. Ustalenie wskaźnika wysokości jest więc uzasadnione wynikami analizy i znajduje oparcie w brzmieniu § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

Geometria dachu została ustalona zgodnie z § 8 rozporządzenia. Jest to budynek bliźniaczy, więc ustalono układ połaci równoległy do A.. B., dach o spadku do 10°, wysokość głównej kalenicy – max. [...] m. Ustalone parametry nawiązują do budynku przyległego na działce nr [...].

W ocenie Sądu wszystkie powyższe ustalenia, zostały dokonane zgodnie z § 3 – 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. i zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.

Teren ma dostęp do drogi publicznej gminnej (ul. A.. B.) oraz dostęp do mediów – istniejące i uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (obiekt zaopatrywany jest w gaz, energię, wodę, posiada przyłącze kanalizacyjne) - spełnione zostały więc warunki z art. 61 ust. 1 pkt. 2 i 3 ustawy. Teren planowanej inwestycji wg ewidencji gruntów oznaczony jest symbolem B (tereny mieszkaniowe) i nie wymaga w świetle ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgody na zmianę przeznaczenia. Teren przedmiotowej inwestycji, według ustaleń dokonanych w toku postępowania sądowoadministracyjnego, nie był przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił mocz dniem [...].12.2003r., na realizację celu publicznego ujętego w programie zadań rządowych bądź samorządowych, toteż brak było podstaw prawnych do dokonywania uzgodnień projektu decyzji nie spełniającego warunku, o którym mowa w art. 53 ust.4 pkt 10 ww. ustawy. Zarządca drogi pozytywnie zaopiniował realizację przedmiotowego obiektu na warunkach wskazanych w piśmie z [...].04.2016 r., i wszystkie te warunki zostały wskazane w decyzji – spełniony został zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 4. Został spełniony również warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy – w pkt. I ppkt. 1.2.2. nałożono na Inwestorów obowiązki wynikające z usytuowania inwestycji na terenie objętym obszarem ograniczonego użytkowania L. C..

Uznać należy, że prawidłowo ustalono zaistnienie wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 uzasadniających wydanie pozytywnej decyzji.

Niezasadne są również pozostałe zarzuty Skarżących. Wskazać należy, że konflikty sąsiedzkie wynikające z zakłócania spokoju Skarżących nie są przedmiotem prowadzonego postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Kwestie naruszenia stosunków wodnych wynikające ze sposobu korzystania z nieruchomości należących do Inwestora, urządzenie podjazdu na ich działce z naruszeniem zapisów postanowienia Prezydenta Miasta [...] z [...].06.2003 r., niewykonanie warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej wynikającej z uzgodnienia wydanego w dniu [...].04.2016 r., jak również wykonanie otworów okiennych i drzwiowych w odległości mniejszej niż [...] metry od granicy, nie są przedmiotem prowadzonego postępowania i nie mogą mieć wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak zasadnie wskazał organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji, ustalenie naruszenia stosunków wodnych na gruncie jest regulowane ustawą Prawo wodne, a kwestie dotyczące wybudowania budynku z naruszeniem przepisów prawa będzie przedmiotem kontroli w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego na dalszym jego etapie. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o legalizacji samowoli budowlanej, a ponadto organ wydający decyzję w sprawie nie jest władny do rozstrzygania okoliczności związanych z oddziaływaniem zrealizowanej inwestycji.

Reasumując, uznać należy, że organy wnikliwie przenalizowały sprawę, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. Nie zostały naruszone przepisy art. 6,7, 8, 10 i 11 k.p.a. Decyzja została uzasadniona zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 2 k.p.a., organ odniósł się do wszystkich zarzutów zgłaszanych przez uczestników w toku prowadzonego postępowania. Nie doszło również do naruszenia prawa materialnego. Sąd nie dostrzegł w zaskarżonej decyzji, ani w decyzji organu I instancji, uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności, bądź ich uchylenia.

Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.