Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 346/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-07-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151, art. 152, art. 153
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

| | |Sygn. akt IV SA/Po 346/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 04 lipca 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk - Marciniak WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 lipca 2013 r. sprawy ze skargi L. N. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr: 1. [...]; 2. [...]; 3. [...]; 4. [...]; 5. [...]; 6. [...]; 7. [...]; 8. [...]; 9. [...]; 10. [...]; 11. [...]; 12. [...]; 13. [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 2. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 3. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 4. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 5. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; 6. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; 7. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 8. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; 9. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 10. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]; 11. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; 12. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...]; 13. uchyla zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.z dnia [...] grudnia 2012 r. o nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy C. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; 14. określa, że decyzje opisane w punkcie od 1 do 13 wyroku nie mogą być wykonane; 15. zasądza od Samorządowego Kolegium odwoławczego w P. na rzecz skarżącego L. N. kwotę 2.656,- zł (dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów uiszczonych wpisów sądowych oraz kwotę 3.341,- zł (trzy tysiące trzysta czterdzieści jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 810/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 9 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 809/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 849/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...]

Wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 811/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 815/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...]

Wyrokiem z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 808/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 814/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 807/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 850/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 812/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 6 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 846/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2008r., nr [...].

Wyrokiem z dnia 8 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 394/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2008r., nr [...],

Wyrokiem z dnia 14 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 402/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] marca 2009 r., nr [...].

W uzasadnieniu powyższych wyroków Sąd wskazał, że w myśl art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych oraz w odniesieniu do osób uprawionych do określania tych wartości i skutków finansowych - stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 § 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. ) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników będących podstawa wyceny - art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wykorzystanie operatu po tym okresie może nastąpić jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Dalej Sąd wskazał, że opierając rozstrzygnięcie na nieaktualnej wycenie, wbrew treści art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organy dopuściły się zatem naruszenia, które stanowiło wystarczającą podstawę do uwzględnienia skargi (zob. wyrok WSA z dnia 14 czerwca 2007 r., sygn. akt II SA/Lu 275/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podkreślił, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Rentę planistyczną ustala się, co prawda, w oparciu o wartość nieruchomości według jej stanu i cen w stałych, ściśle określonych datach (§ 50 rozporządzenia), jednakże nie oznacza to, że operat nie dezaktualizuje się ze względu na zmiany innych czynników. Na aktualność operatu mają bowiem wpływ wszystkie czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w tym chociażby dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd stwierdził, że organy pierwszej i drugiej instancji trafnie uznały, że w sprawie zaistniały przesłanki opisane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (stanowiące podstawę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako następstwa uchwalenia uchwałą Rady Gminy C. nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.Urz. Woj. Wielkopolskiego nr [...] z dnia [...] lipca 2002 r. poz. [...]). Poprzednio działka, której dotyczyło postępowanie, objęta była planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy C. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy C. z dnia [...] maja 1994 r. nr [...]. Stanowiła ona grunt przeznaczony po uprawy polowe bez prawa zabudowy. W planie miejscowym z dnia [...] czerwca 2002 r., obowiązującym od dnia [...] lipca 2002 r., znalazła się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną.

Sąd zwrócił również uwagę, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej stosuje się art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "odpowiednio", co oznacza, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte jedynie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przez odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 ustawy ustawodawca nakazuje zastąpić cywilnoprawne wyrażenie "zgłosić roszczenie" - administracyjnoprawnym odpowiednikiem "wszcząć postępowanie" - które w obu przypadkach są odpowiednikami rozpoczęcia procedury dochodzenia świadczenia (odpowiednio odszkodowania, renty planistycznej). W zakresie, w jakim art. 37 ust. 3 stanowi o "roszczeniu", odnosi się wprost i tylko do odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Wątpliwości w tym zakresie nie pozostawia zresztą sposób sformułowania tego przepisu ("roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3").

Powyższe stanowisko nie budzi wątpliwości na tle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 03 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04 (publ. OSP 2005, z. 7-8, poz. 91, s. 394) Sąd zakreślił tezę wprost odnoszącą się do tego zagadnienia: "wszczęcie postępowania o ustalenie (...) opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana okazały się obowiązujące". Wyjaśnił przy tym, że termin wnoszenia roszczeń (w szerokim znaczeniu) z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości jak i gminy do właściciela w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o systemie wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela z tytułu zmiany wartości nieruchomości. Różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd wymóg zawarty w art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (identyczna regulacja została przeniesiona do ustawy z 2003 r. - art. 37 ust. 4), dotyczący "odpowiedniego" stosowania przepisu ust. 6 (obecnie art. 37 ust. 3 ustaw z 2003 r.) o roszczeniach właściciela powstających w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli tak, to 5-letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel. Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Zaprezentowane stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał również w wielu późniejszych orzeczeniach (zob. wyrok z dnia 21 maja 2007 r. sygn. akt II OSK 814/06; wyrok z dnia 22 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 935/06; wyrok z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07; wyrok z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 944/07 - publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd dając wytyczne wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powinno wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie - w trybie wymaganym ustawą o gospodarce nieruchomościami - stanowiska co do aktualności sporządzonego w sprawie operatu.

Po ponownym rozpoznaniu powyższych spraw Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało następujące decyzje.

Po wyroku z dnia [...] września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 810/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]marca 2008 r. nr [...].

Po wyroku z dnia 9 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 809/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]marca 2008 r. nr [...]..

Po wyroku z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 849/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 811/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 815/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]marca 2008 r. nr [...].

Po wyroku z dnia 11 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 808/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]marca 2008 r. nr [...].

Po wyroku z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 814/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt II SA/Po 807/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]marca 2008 r. nr [...].

Po wyroku z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 850/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 812/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 6 października 2009 r., sygn. akt II SA/Po 846/08 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 8 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 394/09 organ wydał decyzję z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...]kwietnia 2008 r., nr [...].

Po wyroku z dnia 14 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 402/09 organ wydał decyzję z dnia[...] grudnia 2012 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy C. z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...].

W uzasadnieniu wyżej wskazanych decyzji organ podniósł, że w niniejszej sprawie wyceniając nieruchomości biegła zastosowała metodę korygowani ceny średniej. W ocenie Kolegium biegła mogła przyjąć taką metodę, ponieważ umożliwiło to lepszą analizę wartości nieruchomości w zaistniałych dwóch stanach faktycznych tj. przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. Biegła znała przeznaczenie nieruchomości według tych stanów. W ocenie organu o powyższym świadczą informacje zawarte w operacie. Organ podniósł, iż nie ulega wątpliwości, że na skutek zmiany przeznaczenia wykorzystania nieruchomości w miejscowym planie nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Dalej organ wyjaśnił, że zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego operat zawiera wszystkie w/w elementy. Organ wskazał, że biegła dokonała opisu wybranej metody korygowania ceny średniej. Znając przeznaczenie nieruchomości przed podjęciem uchwały zanalizowała prawidłowo rynek nieruchomości rolnych, a następnie podobnie uczyniła to w zakresie rynku przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową. Dokonując wyceny biegła opisała cechy nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym, które posiadały cenę minimalną i maksymalną. Stosując metodę korygowania ceny średniej biegła prawidłowo obliczyła na podstawie ceny minimalnej, maksymalnej i średniej tzw. granice współczynników korygujących. Zostały one ustalone w przedziale 0,529 do 1,429. Znając tą granicę na stronie 2 w dolnej tabeli znając cechy nieruchomości określiła wartości współczynników korygujących wycenianej nieruchomości i otrzymała ich sumę w wysokości 1,249. Znając cenę średnią obliczoną na stronie 2 Aneksu w kwocie 11,33 złotych za metr kwadratowy i mnożąc wartość cech działki wycenianej w oparciu o uzyskany wcześniej współczynnik korygujący otrzymała wartość gruntu w kwocie 14,15 złotych za metr kwadratowy. Taki sam sposób wyceny według tych samych metod biegła wykorzystała przy wycenie nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegła w operacie przedstawiła skalę cech i dokonała opisu tych cech. Następnie przedstawiła określenie wag cech dla nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Cechami tymi są: lokalizacja, powierzchnia, uzbrojenie, droga dojazdowa. Wagi procentowe nie odbiegają od innych podobnych materiałów dowodowych znanych Kolegium. Biegła w dalszej części trzymała się zakresu procentowego tych cech. Znając cenę średnią, minimalną i maksymalną nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne ustaliła prawidłowo zakres współczynników korygujących w przedziale od 0,650 do 1,447.

W oparciu o cenę średnią na poziomie 31,10 złotych za metr kwadratowy i wartość współczynnika korygującego przedmiotowej nieruchomości biegła obliczyła cenę za metr kwadratowy wycenianej nieruchomości w kwocie 21,53 złotych.

Zdaniem organu operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego pod opinię takiej organizacji.

Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu organ przytoczył treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 września 2011 r., sygn. akt II SA/Po 489/11 ..w którym podniesiono, że "jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada, bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracji nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości.".

Skargi na powyższe decyzje do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł L.N. zarzucając im naruszenie:

1. prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy, tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 9 ust. 1, 3-4, art. 14 ust. 3, art. 15 ust. 1, art. 20 ust. 1, art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niedokładne zbadanie oraz brak weryfikacji istnienia podstawy prawnej obowiązku zapłaty renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości , przejawiające się w pominięciu okoliczności z których bezspornie wynika, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotknięty jest sankcją nieważności, na skutek uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchwały zmieniającej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy C.

2. przepisów postępowania administracyjnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 w zw. z art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. z 2013 r. poz. 267 – dalej Kpa) oraz art. 2 Konstytucji poprzez nieustalenie w sposób dokładny i wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nieuwzględnienie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczności, w szczególności zaniechanie przeprowadzenia czynności niezbędnych do zbadania i weryfikacji w toku prowadzonego postępowania odwoławczego okoliczności, z których bezspornie wynika, iż z uwagi na skutek stwierdzenia nieważności uchwały zmieniającej studium uwarunkowań przestrzennych Gminy C. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozbawiony został podstaw do dalszego obowiązywania, co bezpośrednio przekłada się na brak podstawy prawnej dochodzenia przez Wójta Gminy C. zapłaty renty planistycznej,

b) art. 138 § 1 pkt 2 Kpa poprzez niezastosowania pomimo ziszczenia się wszelkich przesłanek oraz zaistnienia okoliczności uprawniających do skorzystania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z instytucji umorzenia postępowania w niniejszej sprawie.

Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że studium, będąc aktem planistycznym, stanowi podstawę działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Z treści studium, jego charakteru i funkcji, a zwłaszcza z całokształtu unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż w odróżnieniu od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ono aktem obligatoryjnym, a teren, jaki ma być nim objęty jest jednoznacznie określony i zawsze powinien obejmować cały obszar gminy (vide: T.Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LEX). Skarżący ponadto zauważył, że jedną z podstawowych zasad obwiązujących przy sporządzaniu planów miejscowych jest związanie organów gminy ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Poprzez uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego organy gminy podejmują podstawowe ustalenia w zakresie kształtowania polityki przestrzennej. W studium określa się w szczególności: kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów (art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy (art. 10 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 10 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Można zatem uznać studium za swego rodzaju aksjologiczną podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Z treści studium powinny wynikać lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Skonkretyzowane działania w zakresie zmiany przeznaczenia terenu, położonego na obszarze gminy, przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być formułowane i realizowane zgodnie z tymi zasadami.

Skarżący wskazał, że wyrokiem z dnia 18 lipca 2012r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, w sprawie o sygn. akt II SA/Po 368/12, uchylił uchwałę Rady Gminy C. z dnia [...] września 2010r. uznając, iż została wydana z naruszeniem prawa. W związku z powyższym Gmina C. pozbawiona została aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzenie nieważności uchwały w zakresie przyjęcia studium oznacza, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki nie posiada podstawy planistycznej. Ustalenia planu miejscowego są konsekwencją zapisów studium. Stąd też oparcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na nieaktualnym bądź też nieważnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, pociąga za sobą doniosłe skutki w postaci stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący wyjaśnił, że powyższe wnioski znajdują również swe potwierdzenie w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który stwierdził, iż plan zagospodarowania przestrzennego objęty zaskarżoną uchwalą oparty został na nieważnej uchwale w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie istniejącym studium. Stwierdzenie nieważności studium, jako skutkujące ex tunc, oznacza, że ważnie uchwalone studium nie istniało już w dacie podejmowania uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co prowadzić musiało do stwierdzenia nieważności planu opartego na takim studium (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 2091/06, CBOSA, LEX nr 341285).

Zgodnie z poglądem judykatury wszelkie prace planistyczne prowadzone w oparciu o nieważne jak również nieaktualne studium winny być prowadzone od początku. Prace planistyczne faktycznie wykonywane pod rządami nieaktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania winny zostać przerwane i rozpoczęte od nowa po uchwaleniu ostatecznej wersji tego studium. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 marca 201 Ir., sygn. akt II OSK 2544/10, CBOSA, Legalis). Na zasadzie analogii należy stwierdzić, iż uchwalony uprzednio miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wobec braku aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego również należy uznać za nieważny z mocą wsteczną.

W opisanej sytuacji, skoro zaskarżona uchwała o zmianie studium jest sprzeczna z prawem i jako taka została przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylona w całości, należy uznać, iż sam plan kształtuje ustalenia planistyczne niezgodnie z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, gdyż pozbawiony został tejże podstawy. Z treści art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym expresis verbis wynika, iż dla ważności uchwały w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, koniecznym jest stwierdzenie jego zgodności ze studium.

Skarżący zwrócił uwagę, iż ustalenie stanu faktycznego dokonane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze nastąpiło w sposób bardzo pobieżny oraz wysoce niewystarczający. Nie podjęto bowiem jakichkolwiek działań niezbędnych do prawidłowego ustalenia czy wystąpienie przez Wójta Gminy C. z roszczeniem o zapłatę renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma oparcie w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Brak ustaleń w tym zakresie niewątpliwie stanowi o naruszeniu kardynalnych zasad procedury administracyjnej, tj. zasady legalizmu, zasady prawdy obiektywnej, zasady pogłębienia zaufania do organów administracji publicznej oraz zasady informowania strony o wszelkich okolicznościach faktycznych i prawnych rozpatrywanej sprawy.

Należy również zauważyć, iż niepełne, a więc wadliwe, ustalenie stanu faktycznego nie może służyć jego prawidłowej subsumpcji do odpowiednich norm prawa materialnego.

Ponadto skarżący podkreślił, że zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą organy administracyjne orzekają według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie wydawania przez nie decyzji. Obowiązek ten dotyczy również organu drugiej instancji, co wynika z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Zgodnie z nią, organ drugiej instancji ma obowiązek uwzględniać aktualny stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydawania decyzji drugoinstancyjnej. Niezrealizowanie tego obowiązku łączy się z uchybieniem zasadzie prawdy obiektywnej, tj. art. 7 i art. 77 § 1 Kpa (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 kwietnia 20l0r., sygn. akt II SA/Kr 541/09, LEX nr 686654).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Ponadto organ wskazał, że skarga pomimo swej obszerności zawiera w istocie jeden zarzut utraty ważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek stwierdzenia nieważności uchwały zmieniającej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy C.. Organ wskazał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako przepis prawa miejscowego jest aktem powszechnie obowiązującym na terenie gminy, a nadto należy do konstytucyjnych źródeł prawa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego korzysta z domniemania legalności, dopóki nie zostanie usunięty z obrotu prawnego przez sąd administracyjny. Nie można derogować planu miejscowego w drodze interpretacji zdarzeń zaproponowanej w skardze.

Na rozprawie w dniu 4 lipca 2013 r. Sąd połączył skargi na ww. decyzje do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Materialnoprawną podstawą ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą jest art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W orzecznictwie sądowym zauważa się, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2009 r., II OSK 1810/07, lex nr 509156). Określenie procentu wysokości opłaty planistycznej jest obligatoryjnym elementem składowym planu miejscowego. Skoro ustawodawca przesądził o istnieniu obowiązku wniesienia powyższej opłaty w okolicznościach, o których stanowi art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości doznaje ograniczenia nie tylko co do możliwości przekroczenia górnej jej wysokości ale także wyklucza możliwość zastosowania stawki zerowej (red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r., str. 284-285). W art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca stanowi, że organ wykonawczy samorządu gminnego pobiera jednorazową opłatę na skutek zaistnienia określonego stanu faktycznego związanego ze wzrostem wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego. Organ właściwy do pobrania opłaty nie dysponuje jakąkolwiek swobodą w określeniu jej wysokości oraz decyzji o samym jej wymierzeniu. Jedynie w art. 37 ust. 3-4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określony został termin po upływie którego wymierzenie opłaty ulega przedawnieniu. Przedmiotowa opłata stanowi dochód własny gminy i poza samym przedawnieniem brak jest podstaw do odstąpienia od jej pobrania (wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2011 r., II OSK 1066/10, lex nr 964507).

Ponadto w tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 153 Ppsa ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Przez ocenę prawną rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w rozpoznanej sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie, jak i wyjaśnienie, dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał dany akt zostało uznane za błędne, bądź za prawidłowe. Natomiast wskazania co do dalszego postępowania dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (zob. A. Kabat w: B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Zakamycze 2005, s. 345).

Jak wynika z ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych, skutki wyroku sądu administracyjnego dotyczą każdego nowego postępowania prowadzonego w zakresie danej sprawy i obejmują zarówno postępowanie sądowoadministracyjne, w którym orzeczenie to zostało wydane; postępowanie administracyjne, w którym zapadło zaskarżone rozstrzygnięcie administracyjne; przyszłe postępowanie administracyjne, w tym także w sprawie stwierdzenia nieważności aktu i wznowienia postępowania administracyjnego, oraz ewentualne przyszłe postępowanie sądowoadministracyjne, w tym także przed NSA w przypadku ewentualnego rozpoznawania skargi kasacyjnej od ponownego wyroku sądu pierwszej instancji (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt i SA/Łd 1230/08, LEX 493588). Stąd skutkiem wyroku sądu administracyjnego w toku każdego z tych postępowań jest zakaz formułowania nowych ocen prawnych – sprzecznych z wyrażonym wcześniej przez sąd administracyjny poglądem.

Z uwagi na powyższe zarówno organ administracji publicznej ponownie rozstrzygający sprawę, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny związany jest oceną wyrażoną w powołanych powyżej wyrokach, w którym Sąd przesądził, że Gmina jest uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel. Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Sąd tym samym przesądził, że w przedmiotowej sprawie został zachowany 5 letni termin do ustalenia opłaty planistycznej.

Ponadto w wyroku tym Sąd przesądził, że organy pierwszej i drugiej instancji trafnie uznały, iż w sprawie zaistniały przesłanki opisane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowiące podstawę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako następstwa uchwalenia uchwałą Rady Gminy C. nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki (Dz.Urz. Woj. W. nr [...] z dnia [...]ipca 2002 r. poz. [...]).

Działki, których dotyczy niniejsze postępowanie, objęte były planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy C. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy C. z dnia [...] maja 1994 r. nr [...] i stanowiły one grunt przeznaczony po uprawy polowe bez prawa zabudowy. Natomiast w planie miejscowym z dnia [...] czerwca 2002 r., obowiązującym od dnia [...] lipca 2002 r., znalazły się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną.

Wobec powyższego stwierdzić należy, co przesądził już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyżej powołanych wyrokach, że w niniejszej sprawie mieliśmy do czynienia ze zmianą przeznaczenia terenu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym miejscu odnosząc się do zarzutu skargi wskazać należy, że stwierdzenie nieważności studium po uchwaleniu planu miejscowego powoduje niemożność ustalenia renty planistycznej. Podkreślić należy, że w dacie orzekania zarówno przez organy jak i Sąd miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem obowiązującym i wiążącym.

Ponadto należy zauważyć, że podstawowym warunkiem wymierzenia opłaty o której stanowi art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obok faktu uchwalenia albo zmiany planu miejscowego jest zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest również część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta planem miejscowym i przeznaczona w nim na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może stanowić samodzielny przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Innymi słowy, ustalenie opłaty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 13.01.2011 r., II SA/Ol 1017/10, lex nr 753941; red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r., str. 285-286). Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela przy tym pogląd, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA z dnia 19 listopada 2008 r., II SOK 1316/07, lex nr 549384, wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., II OSK 1517/07, lex nr 573573, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010 r., II SA/Gd 190/10, lex nr 576265). Wycena nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej nie może zostać zakłócona przez innego rodzaju czynniki, w tym m. in. zmianę jej wartości spowodowaną podziałem dużej działki na mniejsze. W przeciwnym razie wycena nie oddaje rzeczywistej modyfikacji wartości nieruchomości spowodowanej zmianą albo uchwaleniem planu miejscowego.

W przedmiotowej sprawie z akt sprawy, w tym również ze sporządzonego operatu nie wynika czy zmiana przeznaczenia działek nastąpiła przed ich podziałem czy też wręcz odwrotnie podział nastąpił po zmianie przeznaczenia na skutych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazano już wyżej opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu. W sytuacji gdy podział nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wycena pojedynczej działki po jej podziale może spowodować naliczenie renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej nie tylko poprzez zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ale również spowodowanej podziałem nieruchomości. Stąd też istotną kwestią wymagającą zbadania jest fakt kiedy nastąpił podział nieruchomości.

Dopiero ustalenie powyższej daty pozwoli na oceną czy operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że zaskarżone decyzje, jak i poprzedzające je decyzje zostały w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który to operat stał się podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa).

Abstrahując od kwestii nie wzięcia pod uwagę tak istotnej okoliczności jaką jest data podziału nieruchomości zauważyć należy, że niezależnie od powyższego operat zawiera wady dyskwalifikujące go jako dowód na wzrost wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu nawet w razie ustalenia, że podział nieruchomości nastąpił przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodziłaby konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonych decyzji z uwagi na niewłaściwą oceną sporządzonego w niniejszej sprawie operatu.

Przy czym wskazać należy, że oczywistym jest, że zmiana przeznaczenia z działki rolnej na działkę budowlaną ma istotny wpływ na jej wartości, to jednakże wzrost tej wartości winien być ustalony w oparciu o należycie sporządzony operat szacunkowy.

W tym miejscu podkreślić należy, że opinia (operat szacunkowy) rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po podziale, jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro bowiem operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, to nie ma on dla organu charakteru wiążącego, lecz winien zostać przed wydaniem decyzji oceniony. Podlega on ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 Kpa (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., II SA/Po 392/10, również wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. I OSK 860/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wskazać również należy, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, LEX nr 863821). W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, LEX nr 461659).

Ujmując problematykę szacowania wartości nieruchomości ogólniej, wskazać należy, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2). Przepis art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościammi stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2).

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd.

Analiza załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wydawania decyzji przez organ II instancji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Dla potrzeb sporządzenia operatu celem ustalenia wartości nieruchomości przed zmiana przeznaczenia rzeczoznawca dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych rolnych w okresie od lipca 2004 r. do marca 2005 r.. Do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem 12 transakcji.

Przy czym podkreślenia wymaga okoliczność, że do porównania winno przyjmować się nieruchomości podobne. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Ewidentną cechą mającą wpływ na wartość nieruchomości ma jej wielkość. Co potwierdził rzeczoznawca w sporządzonym operacie wskazując, że na str. 8 operatu, iż cena nieruchomości zależy od wielkości kształtu. Również na stronie 7 operatu rzeczoznawca wskazał, że z analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości wynika zróżnicowanie cen gruntów przeznaczonych pod uprawy polowe i budownictwo mieszkaniowe. Ceny transakcyjne zależą od wieli czynników rynkowych takich jak: położenie, powierzchnia, uzbrojenie, otoczenie itp. Ponadto powyższe potwierdza zestawienie transakcji przedstawione w tabeli. Największa działka mająca 95894 zł cena wyniosła 6,78 zł, a w przypadku działki o pow. 2829 m zbliżonej wielkością do działki wycenianej cena wyniosła już 16,19 zł. Ponadto ustalając wagi cech rynkowych rzeczoznawca uznał, że cecha wielkości wynosi 30 %. Co prawda na skutek odwołania wniesionego przez stronę rzeczoznawca sporządził stosowny aneks, to jednakże również powyższy aneks potwierdza, że wielkość działki ma istotny wpływ na jej cenę.

Wobec powyższego mając na względzie powołaną wyżej definicję nieruchomości podobnej oraz fakt, który opisał rzeczoznawca, a sprowadzający się do występującej na rynku lokalnym nieruchomości dużych rozbieżności cenowych pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi, należy uznać, że organy orzekające nie wyjaśniły w sposób dostateczny, dlaczego rzeczoznawca dokonując wyboru transakcji nieruchomościami podobnymi celem oszacowania przedmiotowej nieruchomości przed zmiana przeznaczenia przyjął do porównania działki o pow. przekraczającej 5000 m2 (aneks do operatu) podczas gdy działki skarżącego kształtują się na poziomie około 2000 m.

Jak wynika z aneksu do operatu cena m2 w przypadku działek o pow. około 2000 m2 wynosi od 9 zł (działki o pow. 2213, ) do 16,19 zł. Natomiast działek o pow. przekraczającej 5000 m2 ceny zaczynają się od 6 zł za m2.

Powyższe odnosi się również do ustalenia wartości nieruchomości po zmianie przeznaczenia. Wobec powyższego stwierdzić należy, że organy orzekające nie wyjaśniły w sposób dostateczny, dlaczego rzeczoznawca dokonując wyboru transakcji nieruchomościami podobnymi celem oszacowania przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjął do porównania działki o pow. 1124 m2, 1165 m2, a nie o powierzchni zbliżonej do pow. działek wycenianych tj. o pow. 1987 m2- dz. [...], dz. [...], o pow. 1996 m2 - dz. [...], o pow. 1997 m2– dz. [...], o pow. 2000 m2 - dz. [...] [...] o pow. 2067 m2- dz. [...], o pow. 2510 m2 - dz. [...], o pow. 4140 m2– dz. [...].

Jak wynika ze sporządzonego operatu cena z m2 przy działce o pow. 1124 m2 wyniosła 45,37, a w przypadku działki o pow. 1165 m2- 45 zł. Natomiast cena m2 działki zbliżonej powierzchniowo do działek wycenianych kształtowała się następująco: dz. o pow. 1885 m2 - 26,73 zł, dz. o pow. 1997 m2 - 30,04 zł , dz. o pow. 2660 m2– 24,43 zł, dz. o pow. 1885 m2– 26,73 zł, dz. o pow. 1984 m2– 20,12 zł, dz. o pow. 2192 m2 - 26,45 zł, dz. o pow. 2334 m2– 21,42 zł.

Z powyższego zestawienia jednoznacznie wynika, że działki o pow. około 1000 m2 są prawie dwa razy droższe niż działki o pow. zbliżonej do powierzchni działek wycenianych.

Mając na uwadze powyższe uchybienia Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2002 r., nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżone decyzje oraz poprzedzające je decyzje. O wykonalności orzeczenia orzeczono na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O zwrocie kosztów postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 200, art. 205 § 2 i § 4 oraz art. 209 Ppsa w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.), gdyż strona skarżąca była reprezentowana przed Sądem przez adwokata. Na łączną kwotę przysługujących do zwrotu stronie skarżącej kosztów postępowania Sąd zaliczył wpisy uiszczone w 13 połączonych sprawach, minimalne koszty zastępstwa adwokackiego należne w każdej ze spraw oraz zwrot opłat kancelaryjnych uiszczonych od pełnomocnictwa.

W tym miejscu wskazać należy, że pomimo połączenia spraw do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia, żadna ze spraw nie straciła odrębności. W związku z tym pełnomocnikowi przysługuje wynagrodzenia za każdą z połączonych spraw.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji w pierwszej kolejności powinien dokładnie ustalić stan faktyczny sprawy tzn. kiedy nastąpił podział nieruchomości. W razie ustalenia, że podział miał miejsce po uchwaleniu planu organ winien mieć na uwadze, że dla obliczenia opłaty planistycznej powinna zostać przyjęta stopa wzrostu wartości działki w kształcie, jaki istniał w dniu uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast w razie ustalenia, że podział nieruchomości nastąpił przed zmianą przeznaczenia organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu uwzględniającego wytyczne zawarte w niniejszym wyroku tzn. rzeczoznawca do porównania winien wziąć działki podobne a więc zbliżone pow. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy powinien być w pełni przejrzysty oraz możliwy do zweryfikowania zarówno przez organy administracyjne jak i przez Sąd.