Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 539/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2017-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 4, art. 54 ust. 2 lit. d, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 1, art. 64
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Zdrzałka Sędziowie NSA Małgorzata Wolska /spr./ WSA Krystyna Józefczyk Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2017 r. sprawy ze skargi Spółdzielni "[...]" w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala-


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Spółdzielni "[...]" z siedzibą w [...] jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO lub Kolegium) z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Podaniem z dnia 30 listopada 2015 r. (data wpływu do organu) A. S.A. z/s w [...] wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne p.n. "Zespół dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych

z miejscami postojowymi w garażu podziemnym oraz na terenie działki wraz

z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu" na działkach nr ewid. 1475/21, 1475/72,1483/5 obr. [...] położonych w R. przy ul. L.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. ([...]) Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] czerwca 2016 r. ([...]) uchyliło powyższą decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia [...] stycznia

2017 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Zespół dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami postojowymi w garażu podziemnym oraz na terenie działki wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu" na działkach nr 1475/78, 1475/77 (powstałych po podziale działki nr 1475/72), 1475/75 i 1475/76 (powstałych po podziale działki nr 1475/21) i 1483/5, obr. [...] położonych

w R., przy ul. L.

Podał, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a planowane przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 - dalej zwanej: "u.p.z.p.). Projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami.

W odwołaniu Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" zawnioskowała o jej uchylenie wskazując, że ustalone warunki zabudowy dla planowanej inwestycji budzą wątpliwości, w szczególności te dotyczące ustalonych wysokości górnych poziomych krawędzi elewacji frontowych od 30m do 38m, co spowoduje przytłoczenie budynków sąsiednich oraz ograniczy dostęp do światła słonecznego. Decyzja określa zbyt małą ilość miejsc postojowych na poziomie 1,2 na lokal mieszkalny, zamiast 1,6 na lokal mieszkalny. Planowana inwestycja nie uwzględnia bliskiego sąsiedztwa hali sportowej oraz planów inwestycyjnych Prezydenta Miasta [...] mających na celu rozbudowę tej hali. Postępowanie winno być prowadzone z uwzględnieniem postępowania o wydanie warunków zabudowy dla innych inwestycji planowanych na działkach położonych w pobliżu planowanej inwestycji (sprawy znak: [...] i [...]). Zarzucono brak uznania za strony postępowania osób posiadających prawo odrębnej własności lokali znajdujących się w sąsiednich budynkach, posadowionych na działce nr 2117.

Decyzją z dnia [...] marca 2017 r. SKO, działając na podstawie art. 104 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało decyzję pierwszej instancji w mocy.

W ocenie organu odwoławczego spełnione zostały wymogi do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Postępowanie przeprowadzono

w sposób prawidłowy a wydana decyzja odpowiada prawu.

Wskazano przede wszystkim, że w ramach ustalenia wymagań dla inwestycji objętej wnioskiem, organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył wokół działek granice obszaru analizowanego i przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przeprowadzona analiza spełnia wymagania ustalone w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.

z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). W toku analizy urbanistycznej organ I instancji ustalił wszystkie wymagane przez przepisy rozporządzenia dane, które stały się podstawą do określenia w zaskarżonej decyzji warunków i parametrów planowanej inwestycji. SKO podzieliło ustalenia organu I instancji w tym zakresie, jak również nie wniosło uwag do ustalonych warunków i parametrów.

Odnosząc się do zarzutów odwołania odnośnie wysokości planowanych budynków, Kolegium podało, że została ona (wysokość) określona po wnikliwej analizie zabudowy w obszarze analizowanym i została uzasadniona przez organ I instancji. Odnośnie zarzutu dotyczącego ilości miejsc postojowych SKO wyjaśniło, że w decyzji został określony wskaźnik 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie. Tak ustalona ilość miejsc postojowych jest adekwatna do charakteru planowanej inwestycji. Ewentualne nabywanie mieszkań w celu najmu nie ma wpływu na zwiększenie ilości miejsc postojowych.

Jako niezasadny Kolegium oceniło zarzut nieuwzględnienia planów rozbudowy hali sportowej znajdującej się w pobliżu. W świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wobec spełnienia określonych w tym przepisie warunków oraz uwzględniając związany charakter decyzji o warunkach zabudowy i treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - brak jest podstaw do uznania, że należy uwzględniać plany i zamierzenia dotyczące innej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu odwołania, iż przedmiotowa inwestycja powinna być rozpatrywana łącznie z inwestycjami objętymi innymi postępowaniami znak: [...] i [...] SKO uznało go za bezprzedmiotowy. Wyjaśniło, że organ związany był wnioskiem strony, co do którego brak jest podstaw do uznania go za niezgodny z prawem. Brak także podstaw do połączenia na zasadzie art. 62 K.p.a. do wspólnego rozpatrywania spraw wszczętych na skutek różnych wniosków tego samego inwestora, nawet w sytuacji gdy dotyczą one sąsiednich działek czy też sąsiednich terenów. Sprawy, o których traktuje odwołanie nie spełniają wymogu tożsamości, o której mówi art. 62 K.p.a.

Odnośnie zarzutu dotyczącego braku uznania za strony osób posiadających prawo odrębnej własności Kolegium podzieliło stanowisko wyrażone w wyroku NSA w Warszawie z 13 kwietnia 2016 r., II OSK 892/15 (Lex nr 2065822), że na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną sprawuje spółdzielnia mieszkaniowa W postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali, w tym również niebędących członkami spółdzielni - co do zasady legitymację ma spółdzielnia mieszkaniowa, nie zaś poszczególni właściciele lokali. Tylko

w wyjątkowych przypadkach właściciel lokalu może samodzielnie, niezależnie od spółdzielni mieszkaniowej, występować jako strona postępowania. Takie odstępstwo od ogólnych zasad reprezentowania w postępowaniu administracyjnym podmiotów prawnych o charakterze zbiorowym jak wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie możliwe jest wtedy, gdy właściciel lokalu wykaże swój indywidualny interes prawny, odrębny od interesu spółdzielni mieszkaniowej.

W skardze Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w [...], żądając uchylenia w całości wydanych w sprawie decyzji i orzeczenia o kosztach postępowania, zarzuciła, że ustalone warunki zabudowy budzą szereg wątpliwości.

Strona skarżąca podtrzymała zarzuty dotyczące: ustalonej wysokości górnych poziomych krawędzi elewacji frontowych (wnioskowana inwestycja jest zbyt wysoka); braku dopływu światła dziennego; niedostatecznej ilości miejsc postojowych; braku połączenia toczących się postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy

a dotyczących inwestycji planowanych na tym samym terenie; braku uznania za strony postępowania osób posiadających prawo odrębnej własności.

W odpowiedzi na skargę SKO zawnioskowało o jej oddalenie

z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie natomiast do art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, zwana dalej "P.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg m. in. na decyzje administracyjne. Sąd rozpoznający skargę na decyzję dokonuje jej oceny mając na uwadze wyłącznie stan prawny obowiązujący w dniu wydania decyzji, jak i stan sprawy istniejący na ten dzień, a wynikający z akt administracyjnych (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Nadto, jak wynika z art. 134 § 1 P.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W świetle brzmienia art. 145 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne badają, czy kwestionowana decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego lub procesowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Nadto badają, czy organ administracji nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji.

Oceniając zaskarżoną decyzję w omówionym zakresie, tj. w aspekcie jej legalności, Sąd nie stwierdził naruszenia prawa uzasadniającego usunięcie tej decyzji z obrotu prawnego. W konsekwencji więc, zgodnie z art. 151 P.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu.

Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej prowadzone było na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm. – zwana dalej "u.p.z.p.") oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm. - zwanego dalej "rozporządzeniem").

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego interesu publicznego i osób trzecich oraz ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych podmiotów.

Z kolei z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Decyzję taką wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po dokonaniu wymaganych przepisami art. 53 ust. 4 u.p.z.p. uzgodnień i uzyskania uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, na podstawie projektu opracowanego przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Natomiast według art. 56 i 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi. W razie zatem spełnienia ustawowych warunków strona wnioskująca ma prawo skutecznie domagać się wydania decyzji o określonej treści, zaś ewentualna odmowa przez organ prowadzący postępowanie ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie.

Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenów pozbawionych planu miejscowego możliwe jest wyłącznie w razie łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1 – 5, tj. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej wykorzystania terenu (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5). Natomiast sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określa wskazywane wyżej rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. W pierwszej kolejności organ wyznacza wokół działki budowlanej planowanej inwestycji obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wymaga wyznaczenia granic obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren inwestycji i obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, przy uwzględnieniu wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza się linię nowej zabudowy. Określenie pozostałych parametrów zabudowy także wymaga uwzględnienia rodzaju planowanej zabudowy, a wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną powinny stanowić załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Kolegium utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [....] stycznia 2017 r., którą ustalono na wniosek A. S.A. z siedzibą w [...] warunki zabudowy

i zagospodarowania terenu dla inwestycji p.n. "Zespół dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami postojowymi w garażu podziemnym oraz na terenie działki wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu" na działkach nr 1475/78, 1475/77 (powstałych po podziale działki nr 1475/72), 1475/75 i 1475/76 (powstałych po podziale działki nr 1475/21) i 1483/5, obr. [...] położonych

w R., przy ul. L., nie narusza prawa materialnego. Sąd nie stwierdził też naruszeń przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo wymagały stosowania środków określonych przepisami P.p.s.a. Postępowanie przeprowadzono w sposób gwarantujący stronom czynny w nim udział a w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji rozpatrzono podnoszone przez skarżących uwagi i zastrzeżenia. Decyzje zawierają również wszystkie niezbędne elementy, o których mowa w art. 107 § 1 i 3 K.p.a. oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

W okolicznościach sprawy nie budzi wątpliwości wymóg uzyskania decyzji

o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, w świetle regulacji zawartej

w cyt. wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Działki przeznaczone na realizację planowanej inwestycji, znajdują się na terenie, na którym brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Posiadają dostęp do drogi publicznej – ul. L. poprzez działkę nr 1475/56 z ustanowioną służebnością (własność Gminy Miasto [...]), poprzez działki nr 1475/53 i 1475/55 (własności wnioskodawcy), działkę nr 1475/73 z ustaloną służebnością,

Projekt decyzji został sporządzony przez osobę przynależną do właściwej izby samorządu zawodowego - (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) – mgr inż. arch. A. S. W toku postępowania z zachowaniem warunków określonych przepisami art. 53 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 3 i 9 rozporządzenia przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. – wyznaczając granice obszaru analizowanego na kopii mapy

w skali 1:1000 – a wyniki tej analizy (zawierające część tekstową i graficzną) stanowią załącznik decyzji wydanej w dniu [...] stycznia 2017 r. Ustalone tą decyzją warunki zabudowy wynikają z powyższej analizy.

Określono, że na terenie objętym inwestycją znajdują się sieci: gazowa, energetyczna, wodociągowa i kanalizacji sanitarnej. Planowana inwestycja posiada zapewnienia gestorów ww. sieci o możliwości dostaw wody i energii elektrycznej oraz odbioru ścieków sanitarnych i deszczowych (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Działki 1475/78, 1475/77, 1475/75 i 1475/76 stanowią użytek Bp, a działka 1483/5 użytek B. Teren inwestycji nie leży w obszarze chronionym, nie jest terenem zamkniętym, górniczym, nie podlega przepisom ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, nadto leży poza obszarem zagrożonym zalewaniem wodami powodziowymi.

Zauważyć wypada, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej przedmiotowym wnioskiem, wykazała spełnienie w niniejszej sprawie warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p. W takich warunkach zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jak już wyżej zaznaczono do przedmiotowej decyzji wydanej w niniejszej sprawie dołączone zostały załączniki w postaci graficznej i tekstowej. Wyniki przeprowadzonej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, że wnioskowana zabudowa na wskazanych we wniosku działkach zgodna jest z zasadą kontynuacji funkcji i formy zabudowy i zagospodarowania terenu.

Należy dodać, że ponownie rozpoznając wniosek organ pierwszej instancji wypełnił zalecenia wynikające z treści kasacyjnej decyzji SKO z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...].

Odnosząc się do zarzutów skargi jako niezadany należało ocenić ten dotyczący uznania przez organ, że planowana inwestycja stanowi inwestycję celu publicznego. Kolegium wskazało jedynie, że mając na uwadze unormowania zawarte w art. 56 zd. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w przypadku spełnienia przez inwestora stosownych wymogów. Wprawdzie w art. 56 zd. 1 u.p.z.p. mowa jest o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednak na mocy art. 64 ust. 1 tej ustawy przepis ten stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Prawidłowo zatem SKO przytoczyło ww. uregulowania.

Jako niezasadny Sąd uznał także zarzut dotyczący nieprawidłowego ustalenia warunków planowanej wysokości, przede wszystkim warunku wysokości budynku Jak wynika z lektury decyzji i sporządzonej analizy urbanistycznej wysokość górnej poziomej krawędzi elewacji frontowej – licząc od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem budynku – ustalono od 30m do 38m. Zdaniem strony skarżącej wybudowanie tak wysokiego budynku w sąsiedztwie niskiej zabudowy spowoduje "przytłoczenie sąsiednich budynków i ograniczy dostęp światła słonecznego".

Jak już wyżej zaznaczono podstawowym warunkiem ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku planu miejscowego są wskaźniki, parametry, cechy

i gabaryty przyszłego budynku wynikające z analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu. Przepisy prawa posługują się pojęciem ogólnym, jakim jest "istniejąca zabudowa". To ona właśnie determinuje, oprócz innych parametrów określonych w rozporządzeniu, także wysokość górnej elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia). Analiza winna odnosić się do istniejącej zabudowy i w kontekście tych ustaleń można decydować o cechach przyszłej zabudowy. Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie. Ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji odpowiada zastanemu w analizowanym terenie sposobowi zabudowy, co znalazło swój wyraz w sporządzonej analizie urbanistycznej.

Odnośnie zaś zarzutu o ustaleniu wysokości budynku w sposób pozbawiający dostępu światła do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, Sąd wyjaśnia, że kwestie związane z odpowiednim nasłonecznieniem są przedmiotem badania przez organy architektoniczno-budowlane w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, a nie w poprzedzającej ten etap sprawie o ustalenie warunków zabudowy. Nadto w kwestionowanej decyzji określono także wymagania niezbędne dla ochrony interesów osób trzecich (art. 54 pkt 2 lit. d w zw.

z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Podkreślono bowiem, że projektowania inwestycja nie może powodować m. in. ograniczenia dostępu do drogi publicznej, ograniczenia korzystania z kanalizacji, energii elektrycznej oraz środków łączności, naruszenia obowiązujących przepisów dotyczących naturalnego doświetlenia pomieszczeń mieszkalnych w budynkach sąsiednich.

Jako prawidłowe należy także ocenić stanowisko SKO o braku konieczności połączenia toczących się postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy dotyczących dwóch różnych inwestycji a przewidzianych do realizacji na części tego samego terenu. Teren inwestycji objęty odrębnym postępowaniem stanowi bezpośredni dojazd do inwestycji objętej niniejszym postępowaniem. Wyjaśnić należy, co słusznie zauważyło Kolegium, że zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p.

w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Przepis ten w ust. 2 stanowi zaś, że decyzja

o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności

i uprawnień osób trzecich. Co więcej zauważyć wypada, że dla jednego obszaru inwestycyjnego wydane mogą być decyzje odmiennie kształtujące warunki zabudowy i zagospodarowania, o ile planowana zabudowa i zagospodarowanie terenu pozostaje w zgodzie z przepisami prawa (por. wyrok WSA w Szczecinie z 8 października 2015 r., sygn. II SA/Sz 178/15, Lex 1936410). Nadto podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla danego terenu ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu pod warunkiem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji. Nie ma też przeszkód, aby wnioskodawca z tego rodzaju wnioskami wystąpił równocześnie

i żeby dotyczyły one tego samego terenu, z tym że nie tych samych inwestycji (por. wyrok WSA w Poznaniu z 16 lipca 2014 r., sygn. IV SA/Po 216/14). Zatem podnoszony w tym zakresie zarzut strony skarżącej okazał się bezzasadny.

Odnośnie zarzutu braku uznania za strony postepowania osób posiadających prawo odrębnej własności lokali znajdujących się w budynkach zlokalizowanych

w szczególności na działce nr 2117, Sąd zauważa, że zasada, iż właściciela lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności reprezentuje zarządca nieruchomości, którym w niniejszej sprawie jest spółdzielnia mieszkaniowa, nie wyklucza możliwości, iż właściciel lokalu może być stroną postępowania i to zarówno o ustalenie warunków zabudowy jak i o wydanie pozwolenia na budowę. Warunkiem uznania za stronę jest jednak wykazanie własnego, zindywidualizowanego interesu prawnego w danej sprawie. W orzecznictwie sądowym dotyczącym spraw rozstrzyganych na gruncie prawno-rzeczowym dominujący jest pogląd w kwestii występowania w tych sprawach właścicieli lokali tak w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, jak i wspólnot mieszkaniowych, skoro sprawy te właśnie dotyczą praw tychże właścicieli. Jednakże w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi właśnie są sprawy

z dziedziny zagospodarowania przestrzennego, czy też prawa budowlanego, co do zasady to zarząd spółdzielni mieszkaniowej lub odpowiednio zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji nie tylko spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej, ale także w stosunku do wszystkich podmiotów posiadających wyodrębnione lokale. Co do zasady członków spółdzielni mieszkaniowych w postępowaniach przed organami, jak i przed sądem, reprezentuje spółdzielnia mieszkaniowa, a w wyjątkowych tylko sytuacjach przymiot strony mają sami członkowie, co wynika z utrwalonego orzecznictwa sądowego (wyrok NSA

z 13.10.2016, II OSK 3356/14, wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001 r., IV SA 1610/99; wyrok NSA z dnia 15 marca 2006 r., II OSK 634/05; wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2006 r., II OSK 794/05; wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., II OSK 722/08, wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2010 r., II OSK 1283/09; wyrok NSA z dnia 5 marca 2010 r., II OSK 494/09, orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy brała udział m. in. Spółdzielnia "[...]", powyższe zaś nie narusza prawa.

Raz jeszcze wypada podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy jest początkowym etapem procesu inwestycyjnego. Ma ona wstępny i ogólny charakter

i nie przesądza o obowiązku prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu. Określa jedynie czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa i na jakich warunkach. Innymi słowy, wbrew obawom skarżącej, zaskarżona decyzja nie przesądza o lokalizacji przedmiotowej inwestycji. Rozstrzygnięcie o konkretnym usytuowaniu projektowanej inwestycji podejmuje zawsze dopiero organ architektoniczno–budowlany, zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę. Prawidłowo także wskazało Kolegium, że decyzja

o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności

i uprawnień osób trzecich. Dopiero na etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę organ architektoniczno–budowlany bada prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku łącznego spełniania warunków z art. 61 u.p.z.p. oraz ustalenia, że zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy terenu (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p.). Wbrew twierdzeniom skarżących organ prawidłowo przeprowadził postępowanie, prawidłowo też ustalił krąg stron postępowania, zapewniając im czynny udział w tym postępowaniu. Nie doszło również w ocenie Sądu do naruszenia zasady prawdy obiektywnej – tj. naruszenia art. 7 i art. 77 K.p.a. Sprawa bowiem została dokładnie wyjaśniona i przygotowana do rozstrzygnięcia w oparciu

o wymagane opinie, analizy i uzgodnienia.

Ponieważ żaden z zarzutów skargi Spółdzielni Mieszkaniowej nie okazał się zasadny, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, o czym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.