Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 231/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 1066
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 124 ust. 1 i 6, art. 128 ust. 1 i 4, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. znak: [...], Starosta G., działając m.in. na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt. 1,

w związku z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), ustalił odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], obręb Z., w związku z realizacją inwestycji celu publicznego, dokonanego decyzją Starosty G. znak: [...] z [...] r., zgodnie z którą starosta udzielił Spółce A zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji, polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...].

Odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł zostało rozdzielone na poszczególnych współwłaścicieli ww. działki stosownie do posiadanych udziałów

w prawie własności, tj. na rzecz: E. W. w kwocie [...] zł (udział do 4/6 części), J. W. w kwocie [...] zł (udział do 1/6 części), M. W. w kwocie [...] zł (udział do 1/6 części). W pkt. 2 decyzji starosta zobowiązał inwestora do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia, nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego i odpowiedzi biegłego na zarzuty odnośnie sporządzenia wyceny. Organ ocenił, że operat szacunkowy z [...] r. zawiera niezbędne informacje, tj. wskazanie podstawy prawnej oraz przedstawienie toku obliczeń. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił, stosownie do art. 134 ust. 2 u.g.n., rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym przypadku biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W rezultacie, organ uznał, że operat szacunkowy jest spójny, logiczny i wiarygodny oraz został wykonany prawidłowo, zatem stanowi dowód w sprawie.

Od decyzji Starosty G. odwołanie wniosła Spółka A zarzucając jej naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i art. 134 u.g.n. poprzez niewłaściwe ustalenie przez biegłego wartości nieruchomości, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości wyższej niż wartość szkody,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w związku z brakiem analizy wszystkich czynników mających wpływ na ustalenie odszkodowania,

- art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie przeznaczenia nieruchomości, wynikającego z dokumentów planistycznych,

- art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych do wycenianej,

- art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zdaniem skarżącej operat szacunkowy nr [...] z [...] r. został sporządzony z wadami i uchybieniami, które powodują że jego wynik nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wydaną decyzją ograniczającą sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Wnosząca odwołanie wskazała, że stanowisko biegłego nie wyjaśnia w sposób wyczerpujący wszystkich uwag odnośnie operatu szacunkowego, albowiem na przedmiotowej nieruchomości istniały ograniczenia w jej korzystaniu już przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania. Ograniczenia te wynikały z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, czego biegły nie uwzględnił. Przedmiotowa linia została przebudowana po istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów, więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy. Zatem szkoda, wynikająca z umiejscowienia linii, istniała już na przedmiotowej działce w momencie jej zakupu przez obecnych właścicieli i należało to uwzględnić w operacie. Zdaniem strony nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że szkoda trwała nastąpiła z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej. Ograniczenie nastąpiło już w chwili wydania decyzji lokalizacyjnej. Postanowienia tej decyzji są źródłem ograniczeń i zmniejszenia się wartości rynkowej przedmiotowej działki. Tym samym właściciel może dochodzić odszkodowania z tego tytułu na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pełnomocnik inwestora wyjaśnia w odwołaniu, że w niniejszej sprawie, na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie może mieć wpływ uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji lub usunięcia awarii urządzenia. Jednak wniosek ten powinien wypływać z dokładnej analizy. Ponadto w okresie realizacji inwestycji właściciel nieruchomości nie mógł w określonym obszarze z niej korzystać w sposób dotychczasowy. W odwołaniu wskazano ponadto, że biegły błędnie określił wartość 1m2 prawa własności działki nr [...], bowiem posłużył się zbiorem transakcji zarówno działkami gruntu nieobciążonymi, jak i obciążonymi liniami energetycznymi. Ograniczenia spowodowane linią energetyczną nie mogą- w opinii strony - być cechą wpływającą na wartość prawa własności nieruchomości nieobciążonej linią ponieważ inne są zachowania stron na rynku nabywających grunty nieobciążone urządzeniami infrastruktury technicznej, a inne nabywających grunty już obciążone. Pełnomocnik inwestora stwierdził, że taki stan rzeczy powoduje zawyżenie wysokości odszkodowania.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Wojewoda Z. zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu

I instancji.

W jej uzasadnieniu obszernie przedstawiono okoliczności faktyczne i prawne sprawy, wskazując, iż przedmiotowa inwestycja ta polegała na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], która swym zakresem obejmowała demontaż przewodów roboczych i odgromowych oraz założenie

i przeprowadzenie przewodów i urządzeń. Powierzchnia zajęcia określona została

w decyzji na 509 m2, w tym szerokość pasa technicznego - 14 m, długość trasy linii -

ok. 36,5 m. Ograniczenie nastąpiło zgodnie z decyzją Burmistrza Gminy G.

nr [...] z [...] r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie przebudowy i rozbudowy linii napowietrznej 110 kV relacji [...].

Po wykonaniu prac, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie, ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Winno to nastąpić niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, a jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. Zgodnie z art. 128 ust. 4 właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje wówczas odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Zgodnie z art. 129 ust. 1 u.g.n. odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jednakże z zastrzeżeniem ust. 5. Zgodnie z ust. 5 art. 129 u.g.n. w przypadkach, o których mowa m.in. w art. 124 starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu.

W myśl § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy uwzględnia się w szczególności:

- stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio

o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji,

- utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Ponadto przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa

w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

- zmianę warunków korzystania z nieruchomości,

- zmianę przydatności użytkowej nieruchomości,

- trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości,

- skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 43 ust. 2). W niniejszej sprawie punktem wyjścia do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, jest ustalenie stanu nieruchomości w dwóch kluczowych datach, opisanych w § 43 rozporządzenia. Pierwszą z dat jest dzień wydania decyzji o ograniczeniu. W przedmiotowej sprawie biegły prawidłowo wskazał datę [...] r. tj. dzień wydania decyzji przez Starostę G.

o ograniczeniu prawa własności do przedmiotowej nieruchomości. Biegły przedstawił na stronie 15 operatu stan nieruchomości w dacie wydania decyzji następująco: "Zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażowym. Działka jest ogrodzona

i zagospodarowana. Budynek poza zasiągiem strefy ograniczenia. Nad działką przebiega linia wysokiego napięcia 110 kV oraz jest usytuowany słup energetyczny. Ograniczenia z powodu przebiegającej linii określono według czterostopniowej skali (punkt 6.3.) jako średnie. Uzasadnienie - powierzchnia udziału ograniczeń 509 m2 stanowi 42% powierzchni działki, ale istnieje możliwość zabudowy. "

Drugą istotną datą był termin zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu. W niniejszej sprawie, zgodnie z dokumentacją, zakończenie prac nastąpiło [...] r. Według ustaleń poczynionych przez biegłego (str. 14 operatu), stan nieruchomości na ten dzień nie zmienił się w stosunku do stanu z dnia wydania decyzji o ograniczeniu.

Dla przedmiotowej działki nr [...], zarówno na dzień wydania decyzji

o ograniczeniu, jak i na dzień zakończenia prac, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla części nieruchomości, objętej ograniczeniem, wydana została decyzja nr [...] z [...] r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie przebudowy i rozbudowy linii napowietrznej 110 kV relacji [...]. W decyzji z [...]r. organ wskazał, że uwarunkowania inwestycji przewidziane dla przedmiotowej działki w decyzji lokalizacyjnej winny zostać przeanalizowane przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kolejny element odszkodowania, jak wskazuje art. 128 ust. 4 u.g.n., może stanowić zmniejszenie wartości nieruchomości. Ustalenie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości poprzedzone musi zostać dogłębną analizą stanu faktycznego sprawy, w tym zwłaszcza stanu nieruchomości w dniu jej zajęcia, a przede wszystkim występujących na niej ograniczeniach. Jak wynika z treści art. 128 ust. 4 ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości winno nastąpić wskutek zdarzeń, wskazanych w art. 124 ust. 1 u.g.n. Oznacza to, że zmniejszenie wartości nieruchomości jest ujemnym skutkiem przeprowadzonych robót.

Sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w dokumentacji planistycznej ma wpływ na jej wartość. Jeżeli zatem dopuszczalność budowy urządzenia infrastruktury technicznej na danym fragmencie nieruchomości wynika wprost z planu miejscowego, to z uwagi na konieczność uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego, przy określaniu wartości nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, fakt zaistnienia urządzenia na nieruchomości sam przez się nie powoduje obniżenia wartości nieruchomości. Odnosząc się do stanowiska inwestora, że na przedmiotowej nieruchomości już przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości istniały ograniczenia w jej korzystaniu wynikające z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, które są źródłem ograniczeń i zmniejszenia wartości rynkowej przedmiotowej działki, zatem zrealizowana inwestycja nie spowodowała zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej oraz nie zmieniła sposobu ograniczenia korzystania z nieruchomości, tym samym inwestycja nie miała żadnego wpływu na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, iż jak wynika z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, sam fakt usytuowania linii energetycznej i słupa na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania, nie obniża wartości nieruchomości, bowiem przedmiotowa linia przebiegała nad nieruchomością a słup znajdował się na nieruchomości przed wydaniem decyzji. Jednak - jak wyjaśnił biegły - różnica pomiędzy stanami nieruchomości polega na prawnym ograniczeniu właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości, w wyniku wprowadzenia powierzchni zajęcia, co zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej [...]. W piśmie z 3 sierpnia 2016 r. biegły wyjaśnił, że przed wydaniem decyzji o ograniczeniu, właściciel urządzeń nie miał możliwości wejścia na tę nieruchomość, pomimo istnienia urządzenia przesyłowego. Dopiero decyzja

o ograniczeniu, a w ślad za nią wpis w dziale III księgi wieczystej spowodował nowe, trwałe ograniczenie. Zdaniem biegłego decyzja starosty spowodowała dodatkowe obniżenie wartości nieruchomości.

Organ II instancji stoi na stanowisku, że w niniejszym przypadku nie można mówić o zmniejszeniu wartości nieruchomości w związku z czynnikami z § 43 ust. 3 rozporządzenia, bowiem żadna z przesłanek opisanych w tym przepisie nie została spełniona. Jednak organ odwoławczy przyjmuje założenie, iż roszczenie odszkodowawcze, powstałe w związku z ujawnieniem w dziale III księgi wieczystej decyzji o ograniczeniu, przyjęło formę wynagrodzenia za faktyczne współkorzystanie

z nieruchomości. Można uznać, że nastąpiła czasowa ingerencja w prawo własności, która wywołała okresowe obciążenie danej nieruchomości skutkujące wymierną szkodą w prawie własności. Zdaniem organu odwoławczego - każdorazowe wejście inwestora na nieruchomość stanowi ograniczenie wykonywania prawa własności dla właściciela i rodzi prawo do ustalenia za to ograniczenie odszkodowania.

Natomiast w kwestii przyjęcia przez biegłego współczynnika Sb, jak również

w kwestii badania stopnia odchyleń, czy też współczynników rozbieżności cen transakcyjnych organ odwoławczy wyjaśnia, że zarówno on, jak i strona skarżąca nie dysponują specjalistyczną wiedzą merytoryczną pozwalającą kwestionować wiadomości specjalne biegłego, zatem zarówno organ, jak i strona skarżąca nie mają podstaw do wskazania, w jakiej wysokości winien być ustalony współczynnik. Jednak istnieje możliwość oceny wysokości współczynnika w świetle przyjętych przez biegłego założeń. Biegły wyjaśnił, że decyzja o ograniczeniu spowodowała w niniejszym przypadku obniżenie wartości stanowiące 30% kwoty obniżenia wartości w przypadku zaistnienia wszystkich czterech czynników z § 43 ust. 3 rozporządzenia. Wartość 1 m2 działki przy pełnym ograniczeniu określono w wysokości [...] zł, natomiast bez obciążenia - 101,39 zł/m2. Biegły do analiz przyjął współczynnik obniżenia wartości rynkowej nieruchomości (Sb) na poziomie 0,30, jako dojazd do strefy (największe ograniczenie). Rzeczoznawca wyjaśnił, że współczynnik ten znajduje się w przedziale (0,25 do 0,30) dotyczącym nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, na których występują największe ograniczenia w przeciwieństwie do gruntów rolnych. W opinii rzeczoznawcy grunty przeznaczone pod zabudowę obciążone urządzeniem przesyłowym muszą być dużo bardziej ograniczone w korzystaniu przez właściciela, z uwagi na odległości od zabudowy, brak możliwości dowolnego zagospodarowania w strefie oddziaływania urządzenia.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości biegły posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie wartość nieruchomości określa się na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi. Do określenia wartości rynkowej dochodzi w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym. Do analizy biegły przyjął 25 transakcji z obrębu Załom. Ceny transakcyjne tych nieruchomości oscylowały w przedziale od 43,59 zł/m2 do 144,09 zł/m2. Analiza rynku pozwoliła biegłemu ustalić wpływ poszczególnych cech na cenę, tj. ograniczenia spowodowane linią energetyczną - 50%, lokalizacja (położenie w miejscowości) - 25%, powierzchnia działki - 5%, uzbrojenie w media - 5%, dostępność - 10% i kształt - 5%.

Organ odwoławczy przyznał, iż warunek nieruchomości podobnych do wycenianej spełnia tylko kilka transakcji z tabeli nastr.17 operatu. Pozostałe nieruchomości nie są obciążone liniami energetycznymi. Biegły do określenia wartości 1m2 działki nr [...] posłużył się bazą transakcji nieruchomościami obciążonymi linią energetyczną jak i tymi, które nie posiadają takich ograniczeń. Przez nieruchomość podobną w myśl art. 4 pkt 16. u.g.n., należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy zaznaczyć, że wymóg doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, nie oznacza, że nieruchomości te będą identyczne, bowiem bardzo rzadko zdarzają się tego rodzaju transakcje. Ustosunkowując się do uwag, rzeczoznawca wyjaśnił, że fakt ograniczenia w sposobie korzystania z uwagi na przebiegającą linię energetyczną nie wyklucza podobieństwa. Zgodnie z metodyką wyceny różnice cech należy korygować odpowiednimi współczynnikami. W opinii rzeczoznawcy wszystkie wymienione w art. 4 pkt 16 u.g.n. warunki podobieństwa nieruchomości są spełnione, zwłaszcza że zarówno te nieobciążone jak i obciążone linią zostały nabyte w celu zabudowy domami mieszkalnymi.

Ponieważ realizacja inwestycji przeprowadzonej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. - wywołała skutki polegające na tym, że właściciel nieruchomości nie mógł samodzielnie w danym okresie korzystać z niej, lecz musiał znosić uprawnienie inwestora do realizacji zamierzenia budowlanego, to wydaje się oczywiste, że z tego tytułu właściciel powinien otrzymać należytą rekompensatę. Obszar ograniczenia został dokładnie wskazany w decyzji o ograniczeniu i wynosi 509 m2 i w ramach tego obszaru dokonano ingerencji w prawo własności do nieruchomości przysługujące właścicielom.

W opinii organu odwoławczego, nie ulega wątpliwości, że zawsze na wartość nieruchomości mają wpływ wybudowane na niej urządzenia i związane z tym uprawnienia inwestora do każdorazowego wejścia na nieruchomość w celu dokonania konserwacji tych urządzeń lub usunięcia awarii. Tym samym obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego i organu prowadzącego postępowanie jest zawsze ustalenie czy w danym stanie faktycznym powyższy aspekt ma znaczenie.

W niniejszym przypadku biegły ocenił, że decyzja o ograniczeniu, a w ślad za nią wpis w dziale III księgi wieczystej spowodował nowe, trwałe ograniczenie.

Ponadto w wyniku realizacji inwestycji wystąpiły szkody fizyczne. W trybie administracyjnym uwzględnia się tylko obszar, w stosunku do którego nastąpiło administracyjne ograniczenie sposobu korzystania, tj. 509 m2. Odszkodowanie za szkody fizyczne, powstałe poza obszarem zajęcia, stanowi roszczenie o charakterze cywilnoprawnym i nie jest rozpatrywane w postępowaniu administracyjnym. W wyniku realizacji prac została zniszczona mata trzcinowa zamontowana na siatce ogrodzenia trawnik na powierzchni 220 m2 i powstały koleiny poza pasem zajęcia na powierzchni 30 m2. W rezultacie biegły określił wartość szkód tymczasowych w wysokości [...] zł, przyjmując jako szkodę fizyczną jedynie koszt obsiania trawą powierzchni pod słupem i w jego obrębie.

Organ odwoławczy stwierdził zatem, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego K. R. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby jego wykorzystania jako dowodu w sprawie. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 14 marca 2016 r., wraz z wyjaśnieniami biegłego, nie narusza pod względem formalnym przepisów u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny. Zawiera wszystkie elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Ponadto biegły szczegółowo opisał przedmiotową nieruchomość, jej stan prawny, stan zagospodarowania i przeznaczenie. Wszelkie wątpliwości zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego w odrębnym piśmie. Wobec całokształtu okoliczności sprawy organ odwoławczy stwierdza, że Starosta G. w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne.

Powyższą decyzję Spółka A zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz powtarzając zarzuty zawarte

w skarżonej decyzji zarzuciła naruszenie tożsamych przepisów, jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi Spółka powtórzyła, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikającego z decyzji z dnia [...] r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji [...] przebiegała już przez tę nieruchomość. Obecna inwestycja dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie", w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych. Zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji, linie rozgraniczające teren inwestycji mają szerokość 8 m i 19 m. W liniach tych następuje zakaz lokalizacji budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tak więc ograniczenia prawne w korzystaniu

z przedmiotowej działki istniały już na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Skarżąca wskazała, że nie zgadza się z twierdzeniem rzeczoznawcy, iż trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości powodującym zmniejszenie jej wartości, o którym mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia, jest wpis w dziale III księgi wieczystej. Rzeczoznawca w sposób błędny przyjął, iż ograniczenie w sposobie korzystania z działki gruntu nr [...], a tym samym obniżenie jej wartości nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej nieruchomości.

Skarżąca wskazała też na niekonsekwencję rzeczoznawcy, który z jednej strony podaje, iż w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...] r., nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej zaś strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Nie wiadomo więc jakie czynniki zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa art. 128 ust. 4.

Zdaniem skarżącej, na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej może mieć jedynie wpływ czynnik wymieniony § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, tj. uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji urządzenia lub usunięcia jego awarii, przewidziane w art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżąca stoi na stanowisku, że w przypadku wprowadzenia cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" rzeczoznawca majątkowy winien posłużyć się jedynie transakcjami nieruchomościami obciążonymi liniami energetycznymi, ponieważ tylko te nieruchomości spełniają warunek nieruchomości podobnych. Pozostałe nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi, bowiem nie są obciążone liniami energetycznymi, różnią się zatem przeznaczeniem oraz sposobem korzystania. Uwzględnienie przy porównywaniu wartości nieruchomości nie obciążonych linią energetyczną spowodowało zawyżenie średniej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę w operacie, czego skutkiem było zawyżenie wysokości ustalonego odszkodowania. Poza tym skarżąca powtórzyła argumentację zawartą w odwołaniu.

Wojewoda Z. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2016 r. poz. 718), zwanej dalej "P.p.s.a."

Przedmiotem niniejszej kontroli sądu jest decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek przeprowadzenia przez nieruchomość nr [...] w obr. Z., przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji [...], na rzecz właścicieli tej nieruchomości. Roboty związane z powyższą inwestycją wykonała Spółka A po uzyskaniu decyzji Starosty G. z dnia [...] r. ograniczającej właścicielom działki nr [...] w obr. Z. sposób korzystania z nieruchomości. Podstawę prawną decyzji ograniczającej stanowił art. 124 ust.1 i 6 ustawy 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., Nr 1774, poz. 651), dalej zwanej "u.g.n".

Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie zaś art. 130 ust.1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust.2).

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości – w tym wypadku jej zmniejszenie. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa

w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) – dalej zwanego "rozporządzeniem". Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 ww. rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust.1 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Mając na uwadze treść przytoczonych wyżej przepisów sąd stwierdził, iż organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego K. R. w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie, w pełni odpowiada obowiązującemu prawu. W przedmiotowym operacie wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności nieruchomości ([...] r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...].). Te dwie daty stanowią ramy czasowe badania zaistniałych szkód czy też trwałych ograniczeń skutkujących zmniejszeniem wartości nieruchomości. Określając stan nieruchomości nr [...] w obr. Z. na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stan po zakończeniu działań na nieruchomości rzeczoznawca prawidłowo wskazał, iż trwałą szkodą jest prawne ograniczenie właściciela nieruchomości, poprzez wprowadzenie powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości.

Nie można zgodzić się ze stroną skarżącą, że inwestycja dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie".

Jak wynika z operatu szacunkowego, w wyniku przeprowadzonych w niniejszej sprawie czynności prawnych związanych z działaniami inwestycyjnymi na nieruchomości powstała szkoda trwała spowodowana różnicą w prawnym ograniczeniu właściciela działki r [...] w sposobie korzystania z nieruchomości przez wprowadzenie tzw. "powierzchni zajęcia", co zostało objęte wpisem w dziale III Księgi Wieczystej nr [...].

Jest to trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, powodujące zmniejszenie jej wartości (szkoda trwała).

Jest to ograniczenie, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Szkód tymczasowych, o których mowa w § 43 ust.3 pkt 4 ww. rozporządzenia, nie stwierdzono co potwierdza nie tylko operat szacunkowy ale i protokół nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód podpisany przez właścicielkę nieruchomości dnia [...] r.

Rzeczoznawca wyjaśnił też, iż samo usytuowanie na działce [...] linii energetycznej i słupa na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania

z nieruchomości nie obniża jej wartości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała nad nieruchomością, jak też stał na niej słup.

Za niezasadny uznać należy też zarzut naruszenia przez rzeczoznawcę art. 4 ust. 16 u.g.n. Przepis ten zawiera definicję legalną nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne. Badając rynek wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów ma lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, uciążliwość i ograniczenia, warunki geologiczne, dostęp do infrastruktury technicznej. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "uciążliwość i ograniczenia". W operacie rzeczoznawca nie wprowadził, jak twierdzi skarżąca, cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną". Ograniczenie to jest jednym z wielu jakie może mieścić się w definicji cechy "uciążliwość i ograniczenia". Rzeczoznawca wyjaśnił, że uciążliwością może być np. utrudniony dojazd, ograniczenie ukształtowania terenu, usytuowanie słupów energetycznych itp. Nie istnieje więc wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedno z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę. Rzeczoznawca dokonał oceny wielkości i wpływu tej cechy zgodnie ze Standardem III.7. Należy podkreślić, że zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też, ani organy, ani sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej.

W ocenie Sądu, organy obu instancji dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, iż ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 i art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew zarzutom skargi, organ nie naruszył również przepisów prawa procesowego, gdyż wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wydane rozstrzygnięcie (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.).

Z tych przyczyn skargę należało oddalić jako bezzasadną, o czym orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.