Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 156/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2008-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 59 ust 1 , art 64 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędziowie: Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.) Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant Joanna Białas - Gołąb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2008r. sprawy ze skargi R. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w S., działając na podstawie art. 138 § 2 kpa oraz art. 59 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), po rozpatrzeniu odwołania M. i E. M. od decyzji Nr [...] z dnia [...] wydanej przez Wójta Gminy D. ustalającej warunki zabudowy R. O. dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych, jednorodzinnych na części działki nr [...] w W. – uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu podano, że inwestor w dniu 12 czerwca 2007 r. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie

7 budynków jednorodzinnych na działce nr [...] w W., przy ul. L., powierzchna działek od [...] m2 do [...] m2.

Wójt Gminy D. decyzją Nr [...] z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, wskazując w szczególności: nieprzekraczalną linię zabudowy od linii rozgraniczającej drogę powiatową Nr [...] - 22 m, lokalizację planowanych budynków przy zachowaniu minimalnych odległości zabudowy od granic działki i zabudowy na działce sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; maksymalną powierzchnię zabudowy terenu inwestycji - 16 %; szerokość elewacji frontowej 10,0 m do 16,0 m; dopuszczalne zwiększenie szerokości elewacji frontowej o szerokość parterowego garażu; wysokość zabudowy mieszkaniowej na 7,0 + 9,0 od poziomu terenu do głównej kalenicy dachu.

W załączniku nr 2 do decyzji tj. analizie funkcji oraz cech zabudowy stwierdzono, że obszarem analizowanym są objęte działki zabudowane o numerach [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]; ze względu na kształt działki nr [...] oraz planowaną realizację [...] budynków, które muszą być zrealizowane w różnej odległości od drogi powiatowej nr geod. [...] nie ustalono obowiązującej linii zabudowy. Analiza zawiera też wskaźniki zabudowy dla powyższych działek. Ustalono ponadto maksymalną powierzchnię zabudowy dla terenu inwestycji - 16 %.

W pkt 3.3. decyzji organ I instancji podał, że przez teren inwestycji przebiega linia elektroenergetyczna 110 kV, wzdłuż której występuje strefa oddziaływania pola elektromagnetycznego, niebezpiecznego dla ludzi przez czas dłuższy niż 8 godz.,

w której nie można lokalizować obiektów budowlanych.

Od decyzji organu pierwszej instancji odwołanie złożyli M. i E. M., właściciele sąsiedniej działki (nr [...]) zarzucając, że planowana budowa pogorszy ich działania inwestycyjne i zmniejszy wartość działki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. odnosząc się do podniesionych zarzutów stwierdziło, że zaskarżona decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ organ ustalając warunki zabudowy określił

w decyzji nieprzekraczalną linię zabudowy, w sytuacji, gdy art. 61 ust. 7 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

Nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowi o linii zabudowy, a w przepisie § 4 ust.

1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.

Nr 164, poz. 1588) wskazano, iż w decyzji o warunkach zabudowy określa się obowiązującą linię zabudowy. Określenie w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy może być odczytane jako przyzwolenie na lokalizowanie zabudowy w głębi działki, mimo że brak jest określenia obowiązujących linii zabudowy dla takiej lokalizacji. Oznacza to, iż decyzja organu pierwszej instancji narusza wskazane przepisy prawa

i już z tego powodu powinna być uchylona. Ustalenie bowiem warunków zabudowy wynikających z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) dotyczy wszystkich planowanych budynków

z osobna.

Ponadto obszar analizowany nie został wyznaczony zgodnie z § 3 rozporządzenia, który nakazuje ustalić granice wokół działki budowlanej, co oznacza, że powinny to być jednakowe odległości.

Błędnie również przyjęto wskaźnik powierzchni zabudowy zamiast wyliczenia średniego wskaźnika zabudowy dla obszaru analizowanego (tj. ilorazu powierzchni zabudowy do powierzchni terenu obszaru analizowanego, działki zabudowane

i niezabudowane). Organ I instancji określił jedynie procent zabudowy na określonych działkach, to zaś nie stanowi średniego wskaźnika zabudowy dla obszaru analizowanego.

Niedopuszczalne jest wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy, że planowane budynki należy lokalizować zachowując minimalne odległości zabudowy od granic działki i zabudowy na działce sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ ustalający warunki takich kompetencji nie posiada. Poza tym zapis ten w sposób oczywisty narusza interes prawny właścicieli sąsiednich działek oraz narusza konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP) jak również przepis art. 144 k.c. Inwestor i właściciel działki sąsiadującej mają równe prawa i korzystanie z nich przez jednego, nie może ujmować prawa drugiemu.

Zgodnie z art. 104 § 2 kpa decyzja rozstrzyga sprawę, co do istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji. Zatem organ

I instancji winien rozważyć, po przeprowadzeniu prawidłowego postępowania, czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji i to nie tylko

w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także o przepisy ustaw szczególnych.

Wyjaśnienia wymaga również, czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy, jeżeli na terenie inwestycji znajduje się linia wysokiego napięcia. Poza tym istnieje wymóg opisu inwestycji, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 2 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niewyjaśniona jest także kwestia faktycznego dostępu do drogi publicznej.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Szczecinie złożył R. O. wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucił naruszenie art. 61 ust. 7 pkt. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, że określenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest naruszeniem przepisu tej ustawy oraz aktu wykonawczego do niej. Skarżący sformułował także zarzut naruszenia § 2 pkt 4, § 3, 4 i 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Nadto podniesiony został zarzut naruszenia art. 138 § 2 kpa poprzez przyjęcie, że rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części.

W uzasadnieniu skargi przedstawiona została szczegółowa argumentacja podniesionych zarzutów wskazująca, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich. Zarzut podniesiony przez M.

i E. M. winien być oddalony a odwołanie uznane przez organ za nieuzasadnione. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny gdyż potwierdza, iż dane zamierzenie inwestycyjne planowane na wskazanym terenie jest zgodne z wymaganiami określonymi w przepisach prawa w (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Decyzja o warunkach zabudowy jedynie wskazuje sposób uzupełnienia już istniejącego ładu urbanistycznego. Nie tylko potwierdza legalność zamierzenia inwestycyjnego, ale przede wszystkim wyjaśnia, czy inwestycja stanowić będzie kontynuację istniejącej zabudowy w bliskim sąsiedztwie, a nadto czy teren pod względem infrastruktury technicznej oraz rozwiązań komunikacyjnych nadaje się do intensyfikacji zabudowy. Dlatego skarżący nie zgadza się z twierdzeniami zawartymi w decyzji organu II instancji. Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów, jak stanowi art. 60 ust. 4 powołanej ustawy i osoba ta działa zgodnie

z fachową wiedzą i doświadczeniem.

Odnosząc się do stanowiska organu odwoławczego w kwestii określenia "nieprzekraczalnej" linii zabudowy - zamiast "obowiązującej" skarżący stwierdził, że nie mogło to stanowić podstawy do uznania, iż nastąpiło rażące naruszenie prawa i uchylenia decyzji. Zwłaszcza, ze decyzja zawiera zarówno część tekstową i graficzną. "Z całościowej analizy dokumentów stanowiących decyzję, nie uprawnione są wnioski organu II instancji, ze może być ona odczytana jako przyzwolenie na lokalizowanie zabudowy w głębi działki". Decyzja określa obowiązującą linię zabudowy w sposób jednoznaczny dla wnioskodawcy, a w myśl § 4 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Kwestia te zostały przesądzone w decyzji organu I instancji.

W kwestii określenia obszaru analizowanego, to zdaniem skarżącego przepis § 3 rozporządzenia Minister Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zobowiązuje organ ustalający warunki zabudowy do wyznaczenia wokół terenu inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1-5 cyt. ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W związku z tym uznać należy, że sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, uwidoczniony w załączniku graficznym do decyzji organu I instancji spełnia wymagania wskazane w rozporządzeniu. Z faktu, iż obszar ten ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji wynika logiczny wniosek, że z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi. W rozpoznawanej sprawie zaznaczono wszystkie granice analizowanego obszaru. Nadto na terenie analizowanym zlokalizowane są budynki, które wraz z planowaną inwestycją stanowić będą całość urbanistyczną. Z akt sprawy wynika, że analiza została sporządzona prawidłowo. Treść § 3 cyt. rozporządzenia nie daje podstawy do stwierdzenia, że ustalając do analizy granice wokół działki budowlanej, organ ma je ustalać

w jednakowej odległości. Natomiast zgodnie z § 5 cyt. rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Tak też zostało to określone przez organ I instancji.

Zdaniem skarżącego uchylenie decyzji byłoby możliwe tylko wtedy, gdyby

z materiału dowodowego wynikało w sposób niewątpliwy, iż wadliwość analizy miała wpływ na wynik sprawy, co należy rozumieć w ten sposób, iż gdyby analiza sporządzona została poprawnie, to w sposób oczywisty organ orzekłby inaczej niż to miało miejsce. Wniosku takiego nie można jednakże wyprowadzić w oparciu o akta sprawy.

Przepis § 1 pkt. 1- 5 cyt. rozporządzenia wykonawczego do ustawy wskazuje, jakie elementy ustala się w toku postępowania. Jest to katalog otwarty i nie trafny jest pogląd o niedopuszczalności określenia w decyzji o warunkach zabudowy, że planowane budynki należy lokalizować zachowując minimalne odległości zabudowy do granic działki i zabudowy na działce sąsiedniej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Poza tym skarżący zarzucił, że kwestia zmniejszenia wartości nieruchomości M. i E. M. na skutek realizacji inwestycji, nie stanowi przeszkody w ustaleniu warunków zabudowy. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zakazują ustalenia warunków zabudowy w sytuacji, gdy realizacja inwestycji mogłaby wpłynąć na zmianę wartości nieruchomości sąsiednich. Kwestie pogorszenia ich działań inwestycyjnych w budynku sąsiednim mogą być rozpatrywane dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę czy też zatwierdzenia projektu budowlanego. Dopiero w tym postępowaniu właściwy organ administracji architektonicznej bada, czy projekt budowlany odpowiada warunkom określonym w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Skarżący wskazał również, że organ odwoławczy może wydać decyzję,

o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., tylko wtedy, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części. Potrzeba przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości zachodzi wtedy, gdy organ I instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, zaś przeprowadzenia go w znacznej części konieczne jest, gdy organ I instancji nie przeprowadził przeważającej części postępowania wyjaśniającego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska.

Na rozprawie w dniu 28 maja 2008 r. skarżący podniósł zarzut, że organ odwoławczy bezzasadnie rozpatrzył odwołanie M. i E. M., którzy nie wykazali interesu prawnego a najwyżej faktyczny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej wykonywaną pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Odnosząc się do podniesionych w skardze kwestii należy przede wszystkim stwierdzić, że nie jest zasadny zarzut braku legitymacji M. i E. M. do występowania w sprawie wszczętej z wniosku R. O. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji na działce nr [...] w W..

Zgodnie z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sposób wykonywania prawa własności nieruchomości kształtują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wraz z innymi przepisami,

a każdy w granicach określonych ustawą ma prawo, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Poza tym każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednocześnie określeniem warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy

w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Tak więc, już na tym etapie postępowania brane są pod uwagę interesy inwestora i ochrona uprawnień jego sąsiadów.

W rozpoznawanej sprawie decyzje organów obu instancji te założenia ustawowe zrealizowały.

M. i E. M. biorą udział w sprawie, poczynając od złożenia

w dniu 12 czerwca 2007 r. przez inwestora wniosku o wszczęcie postępowania. To właśnie R. O. w części 2, lit.c, pkt 2 wniosku o ustalenie warunków zabudowy, podając numery działek sąsiadujących i stan ich władania wskazał działkę nr [...] oraz B. i B. R. jako władających, jak również działkę nr [...] i władających nią M. i E. M. (k. 5 akt administracyjnych). W konsekwencji organ zawiadomił te osoby o wszczęciu postępowania i pouczył o prawie wypowiedzenia się w sprawie, w tym również, co do sporządzonego projektu decyzji o warunkach zabudowy (k. 20 akt administracyjnych).

Z tego uprawnienia M. i E. M. skorzystali i złożyli w dniu

26 lipca 2007 r. pismo procesowe, w którym przedstawili swoje stanowisko (k. 21 akt administracyjnych). Następnie organ I instancji doręczył im w dniu 26 października 2007 r. decyzję nr [...] z dnia [...]. W tej sytuacji brak podstaw prawnych do kwestionowania ich uprawnień do działania w sprawie. Decyzja ustalająca warunki zabudowy dla określonej inwestycji winna chronić również interesy osób trzecich. Należy poza tym podkreślić, iż w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, ugruntowany jest pogląd, że przymiot strony ma nie tylko właściciel działki, na której ma być zlokalizowana zamierzona inwestycja, ale również właściciele lub użytkownicy działek sąsiednich (zob. uchwała NSA z 4 XII 1995 r., VI SA 20/95, ONSA 1996, nr 2, poz. 54). Powołana uchwała zachowała aktualność w obowiązującym stanie prawnym.

Dokonując kontroli legalności (zgodności z prawem) stanowiska organu odwoławczego w kwestii linii zabudowy należy stwierdzić, że jest ono zgodne

z obowiązującymi przepisami. Wyznaczenie linii zabudowy następuje zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Powołane przepisy stanowią, że linia ta jest przedłużeniem linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Poza tym wynika z nich, że wyznaczenie linii zabudowy planowanej inwestycji oznacza nakaz ustalenia odległości pomiędzy frontową częścią inwestycji a pasem drogowym (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z 20 II 2007 r., IV SA/Wa 2163/06). Dopuszczalne jest inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, ale musi to wynikać z analizy,

o której mowa w § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia.

Jednak w rozpoznawanej sprawie organ I instancji wyznaczył nieznaną ustawie, ani przepisom wykonawczym "nieprzekraczalną linię zabudowy" w odległości 22 m od linii rozgraniczającej drogę powiatową (nr geod. 249). To ustalenie organu

I instancji należy także ocenić w kontekście treści pkt. 3 Analizy funkcji oraz cech zabudowy (...), stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy. Ta część analizy zawiera stwierdzenie, że z uwagi na kształt działki nr [...], która jest wąska i długa, oraz planowana realizację 7 budynków, które muszą być zrealizowane w różnej odległości od drogi powiatowej (nr geod. [...]), nie ustalono obowiązującej linii zabudowy.

Jeżeli zatem nie było możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy, wymaganej w aktualnym stanie prawnym, i nie zostały spełnione wszystkie ustawowe przesłanki, to organ winien był odmówić ustalenia warunków zabudowy, a nie ustalać, bez normatywnych podstaw, "nieprzekraczalną linię zabudowy". Ponadto, skoro określa się linię jako "nieprzekraczalną", to jest taką, poza którą nie można wyjść, to ewentualne, wszelkie inne wcześniejsze są możliwe, ponieważ nie przechodzą poza "nieprzekraczalną".

W tej sytuacji, nawet gdyby przyjąć, że w przedmiotowej sprawie możliwe byłoby spełnienie wymogu zachowania obowiązującej linii zabudowy, to można to odnieść jedynie do jednego budynku, a mianowicie pierwszego. Planowana inwestycja ma jednak polegać na wzniesieniu [...] budynków jednorodzinnych, usytuowanych w głębi działki, a zatem warunek zachowania obowiązującej linii zabudowy musiał być spełniony w stosunku do wszystkich budynków, a nie tylko jednego. Zakwestionowanie przez organ odwoławczy, ustaleń organu I instancji dotyczących linii zabudowy było więc w pełni uzasadnione.

W kwestii zarzutu dotyczącego określenia sposobu usytuowania budynków na działce i przestrzegania w tym zakresie obowiązujących przepisów budowlanych, należy stwierdzić, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje, aby w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wskazywano konkretną lokalizację poszczególnych elementów planowanej inwestycji na działce objętej wnioskiem, a jednocześnie w stosunku do nieruchomości sąsiednich. W przepisie § 1 cyt. rozporządzenia wskazuje się, iż w postępowaniu tym określa się: 1) linię zabudowy, 2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokość elewacji frontowej, 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych). Jest to katalog otwarty, ale te właśnie kwestie powinny być w szczególności przedmiotem rozstrzygania przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Natomiast kwestia usytuowanie obiektu budowlanego, w tym zachowania przewidzianych prawem odległości od innych obiektów badana jest na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę. W tym postępowaniu wnioskodawca obowiązany jest szczegółowo wskazać charakterystykę inwestycji,

w tym dokładną jej lokalizację - art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych.

Z faktu zaś, że obszar analizowany ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji trzeba wyprowadzić wniosek, iż z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi. Nie przesądza to natomiast kształtu obszaru analizowanego, ponieważ z treści § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia wynika, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W powołanym przepisie ustawodawca nie określa jednak "kształtu" obszaru analizowanego, pozostawiając to podmiotowi opracowującemu analizę, wskazując jedynie odległości minimalne.

Odnośnie zarzutu dotyczącego określenia wskaźnika zabudowy, konieczne jest przywołanie w tym zakresie podstawy prawnej. Zgodnie z treścią § 5 cyt. rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Określenie wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji wymaga uprzedniego obliczenia średniego wskaźnika zabudowy dla otoczenia tego terenu. Należy przyjąć, iż wartość ta, obliczona za pomocą działania matematycznego, musi wyrażać się

w konkretnie określonej liczbie procent albo w konkretnym ułamku dziesiętnym (zob. wyrok WSA w Warszawie z 20 II 2007 r., IV SA/Wa 2163/06). Na potrzebę spełnienia tego wymogu również wskazał organ odwoławczy, a odpowiadając na skargę organ wyjaśnił, że z akt sprawy organu I instancji nie wynika, jaka jest powierzchnia zabudowy obszaru analizowanego, jaka jest powierzchnia tego obszaru i jaki miałby być średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego. Nie chodzi bowiem o to w jakim procencie zabudowane są niektóre działki, jak wskazano w analizie sporządzonej na potrzeby przedmiotowej sprawy.

W tej sytuacji organ odwoławczy na podstawie art. 138 § 2 kpa zasadnie orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji, ponieważ rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego, prawidłowego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

W związku z tym Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.