Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 44/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-05-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3, art. 156, art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4, par. 55, par. 36 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit c w zw. z art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. F. na decyzję Wojewody z dnia 5 listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia 20 lipca 2009 r., nr [...], 2/ zasądza od Wojewody na rzecz B. F. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 20 lipca 2009 r., nr [...] Starosta W. na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 w związku z art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. Nr 261 z 2004 r. poz. 2603 ze zm.) ustalił na rzecz B.F. odszkodowanie w wysokości 8.980 zł za nieruchomość położoną w G., zajętą pod drogą gminną, oznaczoną ewidencyjnie jako działka numer 48/28, o pow. 665 m2, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w W. prowadził Kw. 15759. Działka ta przeznaczona pod poszerzenie dróg gminnych – ulicy X i Y w G. z mocy prawa przeszła na własność Gminy W., na skutek decyzji Wójta Gminy W. z dnia 26 listopada 2007 r. nr [...], zatwierdzającej projekt podziału działki nr 48/6 obręb G. Gmina W.. B.F. złożyła wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość. Decyzja z dnia 21 stycznia 2009 r. ustalająca odszkodowanie została uchylona decyzją Wojewody z dnia 2 marca 2009 r. Nr [...] i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. W sprawie sporządzono nowy operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości na kwotę 8 980 zł, B.F. wniosła zastrzeżenia do tego operatu. Rzeczoznawca K.O. ustosunkował się do tych zastrzeżeń w trakcie przeprowadzonej rozprawy administracyjnej. Organ I instancji wskazał, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez K.O. wartość rynkową określono zgodnie z zasadami określonymi rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm). § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z § 36 ust. 3 przepisy ust.1 i 2 pkt 1, stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art.98 ust.1 i art. 105 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału [...] a ceny, zgodnie z tym przepisem, na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Do określenia wartości rynkowej gruntów rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej z wykorzystaniem cen przeciętnych kształtujących się na terenie powiatów w. i k. Wycenę oparto na analizie cen i cech działek gruntowych podobnych do wycenianej, które były przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. Okres badawczy zaistniałych transakcji obejmował lata 2007-2009, analizą objęto ponad 20 transakcji jako podmiotu prawa własności, do szczegółowej analizy wybrano 11 transakcji. Rzeczoznawca stwierdził, że największy wpływ na ceny gruntów na tak określonym rynku miały takie cechy nieruchomości: lokalizacja, otoczenie i powierzchnia działki. Organ ocenił, że operat został sporządzony prawidłowo, oszacowane wartości odpowiadają wartościom rynkowym nieruchomości i odzwierciedlają poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym a oszacowana wartość 1 m 2 gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną jakie zanotowano na rynku lokalnym. Organ stwierdził, że zapisy dotyczące stanu prawnego i przeznaczenia nieruchomości znajdują się w pkt 7.1 i 7.2 operatu oraz decyzji Wójta Gminy W. z 26 listopada 2007 r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału, stanowiącej załącznik do operatu. Biegły zapewnił, iż przyjęte ceny są cenami rynkowymi, zostały spisane z aktów notarialnych znajdujących się w Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego w W., w związku z czym zarzut wnioskodawczyni, iż ceny te nie są wiarygodne, nie są cenami rynkowymi, lecz dotyczą odszkodowań, organ uznał za niezasadny.

B.F. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając wadliwość sporządzenia operatu i kwestionując oparcie go na danych wynikających z aktów notarialnych dotyczących zawarcia umów sprzedaży. Wskazała ona, że w nowo sporządzonym operacie z maja 2009 r., cena tych samych działek uległa zmianie – podwyższeniu, w stosunku do operatu z września 2008 r., na przedstawionych 11 działek, aż w 7 z nich są rozbieżności cenowe, a jedynie wartość jednej działki pozostała bez zmian.

Decyzją z dnia 5 listopada 2009 r. Nr [...] Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne które przeszły na własność gminy, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ odwoławczy wskazał, iż na wniosek B.F. z dnia 20 maja 2008 r. Starosta W., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą z mocy prawa na własność Gminy W., nieruchomość oznaczoną jako działka nr 48/28. Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, organ I instancji wydał decyzję z dnia 21 stycznia 2009 r. i orzekł o wysokości ustalonego odszkodowania kwocie 7 794 zł. W postępowaniu odwoławczym Wojewoda dokonał oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K.O., określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, stwierdził, iż operat ten został sporządzony nieprawidłowo, jak również w sposób naruszający przepisy prawne obowiązujące w tym zakresie. Przedmiotowemu operatowi szacunkowemu zarzucono m. in. brak badania treści księgi wieczystej, brak zapisu dotyczącego przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, oraz brak dokumentacji fotograficznej dotyczącej wycenianej nieruchomości oraz wskazano, iż sposób wykonania wyceny podany został w sposób mało czytelny. W trakcie ponownie przeprowadzonego postępowania, Starosta W. ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu K.O., wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, uwzględniającego wszystkie uwagi Wojewody odnośnie wyceny sporządzonej w dniu 16 września 2008 r. Rzeczoznawca majątkowy K.O. 16 maja 2009 r. sporządził kolejny operat szacunkowy. W trakcie ponownie prowadzonego postępowania odwoławczego, Wojewoda, w związku z zarzutami wnioskodawczyni, zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie kwestii dotyczących próbki reprezentatywnej nieruchomości przyjętych do porównania w operacie z dnia 16 września 2008 r. oraz z dnia 16 maja 2009 r. Dodatkowo zwrócono się z prośbą o wyjaśnienie toku prac prowadzonych przez rzeczoznawcę, zakończonych wynikiem końcowym, jakim jest wartość rynkowa wycenionej nieruchomości. K.O. w odpowiedzi szczegółowo wyjaśnił różnice pomiędzy transakcjami, które przyjął do porównania w operacie z dnia 16 września 2008 r. oraz z dnia 16 maja 2009 r. Podniósł, iż w próbce reprezentatywnej nieruchomości przyjętych do porównania w operacie z dnia 16 maja 2009 r. zostały ujęte tylko transakcje, które zaistniały w latach 2007 - 2009. Zostały wykreślone dwie transakcje z 2006 r., a mianowicie z A. i B. Ponadto różnice w cenach pozostałych nieruchomości, które były również w operacie z 16 września 2008 r. zostały zaktualizowane na dzień wyceny o występujący trend wzrostowy. Organ wskazał, iż po przeanalizowaniu materiału dowodowego zgromadzonego przez organ I instancji oraz po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, organ odwoławczy uznał, że operat został sporządzony poprawnie, a oszacowane wartości odpowiadają wartościom rynkowym nieruchomości i odzwierciedlają poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym. Organ wskazał, iż zgodzić się należy z oszacowaną wartością za 1 m2 gruntu, która to mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną, jaką zanotowano na rynku lokalnym, a wysokość ustalonego odszkodowania na kwotę 8.980 zł za nieruchomość położoną w G., zajętą pod drogę gminną odpowiada aktualnym cenom rynkowym.

B.F. w skardze podniosła zarzut, iż szacując wartość gruntu rzeczoznawca powinien powoływać się na ceny rynkowe działek. Skarżąca stwierdziła, że w rzeczywistości rzeczoznawca oparł się on się na wysokości odszkodowań, a skarżącej odmówiono prawa zapoznania się z aktami notarialnymi stanowiącymi rzekomo podstawę wyceny. Skarżąca zakwestionowała wiarygodność operatu, uznając za nierealną sytuację, w której ceny rynkowe gruntów w mieście powiatowym są mniejsze od cen rynkowych gruntów na wsi. Skarżąca wskazała, iż ceny w operacie są zaniżone, ceny rynkowe były w ówczesnym czasie w pobliżu jej działki bardzo wysokie. Ponadto skarżąca zarzuciła, iż odszkodowania za zajęcie działek o mniejszym metrażu są w przeliczeniu na zł/m2 większe niż odszkodowania za zajęcie działek o większym metrażu co jest niesprawiedliwe.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańśku zważył, co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarżąca złożyła wniosek o zapłatę odszkodowania w związku z uprawomocnieniem się w dniu 14 lipca 1999 r. decyzji z dnia 30 czerwca 1999 r. o podziale nieruchomości oznaczonej jako działka nr 114/4. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, iż działka nr 114/15 wydzielona na podstawie decyzji z dnia 30 czerwca 1999 r., nr [...], ma spełniać funkcję drogi dojazdowej do pozostałych wydzielonych działek. Art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741 ze zm.), zwanej dalej ustawą, stanowi, iż działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy, za działki, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, który to tryb uregulowany jest w przepisach Działu III Rozdziału 5 Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Przepis art. 130 ust. 2 ustawy stanowi, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia ta jest najistotniejszym dowodem w sprawie o ustalanie wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Organ administracji prowadząc postępowanie w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie art. 98 ust. 1 ustawy winien mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej winny stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.

Zgodnie z art. 156 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania, i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności.

W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). W wyroku z dnia 5 października 2009 r. sygn. akt I OSK 1444/2008 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż "operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania."(LexPolonica Nr 2089305)

Skoro na organie administracji spoczywa obowiązek oceny treści operatu szacunkowego, operat ten powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków operatu. Z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), wynika, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego, a biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV S.A./Wa 123/08 Lex Nr 522410)

W niniejszej sprawie strona podnosiła zastrzeżenia odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dotyczące kwestii doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji stanowiących podstawę do ustalenia wartości nieruchomości podejściu porównawczym oraz wysokości ustalonej wartości rynkowej nieruchomości. Organ winien zatem dokonać wnikliwego sprawdzenia opinii i prześledzić szczegółowo prawidłowość zastosowanej metody. Nadto skarżąca usiłowała wykazać wyższą wartość nieruchomości sporządzoną na jej zlecenie opinią, która nie została przez organ przyjęta do akt sprawy, a która to okoliczność wynika z protokołu rozprawy administracyjnej z dnia 21 listopada 2008 r. Fakt, iż wartość nieruchomości winna być wykazana sporządzonym w toku postępowania operatem szacunkowym, nie pozbawia strony możliwości kwestionowania prawidłowości jego ustaleń i wykazywania swego stanowiska innymi dowodami.

Zgodnie z § 36 ust. 1 w związku z ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z § 4 rozporządzenia wynika, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen ( ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). W wyroku z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przypadku zastosowania tej metody operat szacunkowy winien opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.(Lex Nr 437627) Podobnie w wyroku z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2017/2006 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż operat szacunkowy winien opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ugn), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. (Lex Polonica 1994864)

Sporządzony w niniejszej sprawie operat nie jest czytelny. W operacie szacunkowym nie zostały wyjaśnione wszystkie czynniki wpływające na ustalenie wartości nieruchomości, brak jest rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia m.in. sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących. W operacie nie wskazano, czym kierował się rzeczoznawca ustalając przedmiotowe współczynniki. Z operatu wynika, iż na zróżnicowanie cen gruntów zajętych pod drogi miały wpływ takie cechy jak lokalizacja, otoczenie i powierzchnia gruntów, w operacie zastosowano współczynniki korygujące. Treść operatu nie umożliwia sprawdzenia poprawności przyjętego rozumowania. W operacie brak jest bowiem danych dotyczących cech nieruchomości dotyczących otoczenia, brak jest także opisu wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wielkość zastosowanego współczynnika oraz wartość nieruchomości. Przeprowadzona korekta ceny średniej nie jest zrozumiała, w szczególności nie wynika z niej, w jaki sposób ustalono wagę cechy oraz współczynniki. Podkreślenia nadto wymaga, iż wielkości te różnią się od wielkości zastosowanych w korekcie ceny średniej w operacie z dnia 16 września 2008 r., a różnice te nie zostały przez biegłego wyjaśnione. Nadto wskazać należy, iż biegły nie wyjaśnił, w sposób umożliwiający ocenę poprawności zastosowania przyjętej metody, korekty różnicy cen poszczególnych nieruchomości wynikającej z upływu czasu. Sporządzone na żądanie organu II instancji wyjaśnienie opinii przez rzeczoznawcę jest w istocie ogólnikowe i nie zawiera szczegółowych informacji umożliwiających zweryfikowanie opinii.

Odnośnie zarzutu skarżącej dotyczącego braku aktów notarialnych stanowiących podstawę ustalenia cen transakcyjnych wskazać należy, iż rzeczoznawca sporządzając operat winien opierać się na danych, które możliwe są do zweryfikowania. W treści opinii nie wskazano danych dotyczących umów stanowiących podstawę ustalenia cen. Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. w księgach wieczystych, umowach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 ustawy). Biegły korzystając z umów w celu ustalenia ceny, w razie wątpliwości strony co do wiarygodności dokonanych ustaleń, może wskazać źródła przyjętych do dokonania obliczeń ustaleń – w tym numery i daty zawartych aktów notarialnych, czego nie uczynił.

Zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem przepisów prawa procesowego - art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty W. Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji winien zobowiązać biegłego do szczegółowego wyjaśnienia sporządzonego operatu we wskazanym powyżej zakresie, z uwzględnieniem założenia, iż operat ten winien być dowodem czytelnym dla strony postępowania, organów jak i sądu. Wnioski operatu winny być możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane korekty i współczynniki szczegółowo wyjaśnione.

W związku z uwzględnieniem skargi, Sąd na podstawie art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądził na rzecz skarżącej kwotę 360 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania - uiszczonego w sprawie wpisu sądowego.