Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 166/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak (spr.), , Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Sędzia WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka, Protokolant Mariusz Gąsiński-Goc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2006 r. sprawy ze skargi Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2005r. znak [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998r., na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 22 marca 1990r. – o terenowych organach rządowej administracji ogólnej (Dz. U. Nr 21, poz. 123 z późn. zm.), art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990r. – o samorządzie terytorialnym (Dz. U. Nr 16, poz. 95 z późn. zm.), art. 66 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 – tekst jedn.) nakazał Zarządowi Budynków Komunalnych [...] w W., wykonanie remontu balkonów szczytowych i galerii wraz z balustradą, pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich w budynku przy ul. O. w terminie 60 dni, od daty uprawomocnienia się decyzji.

Pismem z dnia 11 kwietnia 2002r. ZBK [...] wniósł o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji, na podstawie art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. oraz o wstrzymanie jej wykonania. W uzasadnieniu wniosku ZBK wskazał, że organ nie wyjaśnił stanu faktycznego i prawnego w sprawie, czego skutkiem było skierowanie decyzji do administratora budynku – Dyrektora Zarządu Budynków Komunalnych [...] działającego wyłącznie na zlecenie i w ramach wykonania podjętych uchwał Zarządu i współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a zatem podmiotu nie będącego stroną w sprawie wykonania remontu, zamiast do właścicieli tego budynku – Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej i Zarządu tej wspólnoty – Gminy W. Zarząd powyższą nieruchomością w dacie wydania decyzji sprawowała jednoosobowo Gmina W. a ZBK [...]" działał wyłącznie jako administrator i nie posiadał uprawnień do samodzielnego wykonywania czynności określonych w zaskarżonej decyzji bez uprzedniej akceptacji współwłaścicieli nieruchomości i Zarządu Wspólnoty – Gminy W. Decyzja została zatem skierowana do podmiotu nie będącego stroną w sprawie.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2003r. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego działając na podstawie art. 158 § 1 i art. 156 § 1 pkt 2 i 4 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 83 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, po przeprowadzeniu postępowania wszczętego na wniosek ZBK "Wola" w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 1998r. Nr [...], stwierdził jej nieważność.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ wskazał, że powyższa decyzja została skierowana do podmiotu nie posiadającego przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu. Ponadto, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że organ wydając powyższą decyzję określił termin, w którym należy wykonać wskazane obowiązki, co stanowi naruszenie dyspozycji wynikającej z art. 66 – Prawa budowlanego. Prezydent [...] wydając ww. decyzję wskazał także błędną podstawę prawną, gdyż art. 66 - Prawa budowlanego nie zawiera ustępów lecz punkty, a organ wskazał jako podstawę wydania swej decyzji ustęp 3 art. 66 zamiast punktu 3. Organ podniósł także, że z analizy akt sprawy nie wynika, by w budynku przy ul. O. w W. występowało zagrożenie dla życia i zdrowia mieszkańców, dlatego organ stwierdził że w decyzji Prezydenta występuje niezgodność ustaleń faktycznych poczynionych w decyzji z przepisami prawnymi.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa O. wnosząc o stwierdzenie jej nieważności. Wspólnota podniosła, że organ nie zachował należytej staranności przy rozpatrywaniu całej sprawy, gdyż nie zwrócił uwagi, że decyzja Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 1998r. Nr [...] jest prawomocna i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał w dniu 12.02.2002r. upomnienie, w którym zawarta jest informacja co do nowego terminu wykonania prac. Zdaniem Wspólnoty, Prezydent [...] prawidłowo wskazał jednostkę organizacyjną zarządzającą mieniem komunalnym [...] do wykonania jego decyzji.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] maja 2003r. znak : [...] na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w całości, gdyż Wspólnota Mieszkaniowa nie miała możliwości zgłoszenia wyjaśnień do wszczętego postępowania administracyjnego. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało wysłane Wspólnocie Mieszkaniowej O. w dniu 14 stycznia 2003r., a doręczone w dniu 20 stycznia. Decyzja została wydana [...] stycznia 2003r., a zatem z naruszeniem 14-dniowego termin do składania wyjaśnień w sprawie co spowodowało tym samym naruszenie uprawnień strony postępowania.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2003r. działając na podstawie art. 158 § 1 i art. 156 § 1 pkt 2 i 4 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego stwierdził nieważność decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 1998r. W uzasadnieniu organ wskazał, że oparcie decyzji na punkcie 3 art. 66 Prawa budowlanego stanowi naruszenie przepisów prawa, bowiem punkt 3 zawiera, jako powód nałożenia obowiązku fakt użytkowania budynku niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia. Zdaniem organu, materiał znajdujący się w aktach sprawy nie pozwala na dokonanie takich ustaleń, gdyż w protokole oględzin nie stwierdzono by takie zagrożenie występowało. Ponadto, przepis art. 66 nie zawiera upoważnienia dla organu administracji do wyznaczenia terminu na usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podniósł, że Prezydent wydając zaskarżoną decyzję nie wyjaśnił kwestii dotyczących podmiotów, które posiadałyby stosowne uprawnienia w zakresie tych, jakie posiada właściciel budynku oraz tych leżących w zakresie uprawnień administratora. Zaskarżona decyzja została bowiem skierowana do podmiotu nie posiadającego przymiotu strony w postępowaniu a zatem do podmiotu nie będącego właściwym do wykonania nałożonych przedmiotową decyzją obowiązków, co stanowi przesłankę do stwierdzenie nieważności decyzji w oparciu o przepis art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej O. od powyższej decyzji Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] lutego 2004r. znak : [...] uchylił ją w części dotyczącej nakazania ZBK [...] wykonania remontu balkonów szczytowych i galerii wraz z balustradą, pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich i w tej części odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998r. znak : [...], a w pozostałej części (dotyczącej terminu) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie ze statutem ZBK [...] do zakresu jego działania należy w szczególności wykonywanie planowanych remontów kapitalnych, bieżących oraz konserwacyjnych budynków łącznie z ich instalacjami wewnętrznymi i urządzeniami oraz ich modernizacją. Zdaniem organu uzasadniony staje się pogląd, by pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego", o którym mowa w art. 61, było rozumiane szerzej niż by to wynikało z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządcą zobowiązanym do właściwego utrzymywania obiektu budowlanego jest każda osoba władająca tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której – z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa, spoczywa taki obowiązek. Zdaniem organu, statut jest wprawdzie aktem o charakterze wewnętrznym i nie zmienia postanowień ustawy o własności lokali, ale z uwagi na brak szczegółowego unormowania ustawowego zakresu zarządu statut właśnie go uszczegółowia wyznaczając ściślej jego zakres. Zdaniem organu, z uwagi na przyjęty zakres zarządu, na ZBK "O." spoczywa obowiązek wykonania niezbędnych prac remontowych, nałożony sporną decyzją Prezydenta [...]. Ponadto, organ wskazał, że przepis art. 66 Prawa budowlanego nie daje podstawy do określenia terminu jako elementu orzeczenia, w którym nakazane prace podlegałyby wykonaniu.

W wyniku rozpatrzenia wniosku Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] następcy prawnego ZBK [...] o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2005r. znak : [...], działając na podstawie art. 157 § 1 i § 2 oraz art. 158 § 1 w związku z art. 156 § 1 k.p.a. odmówił stwierdzenia nieważności decyzji własnej z dnia [...] lutego 2004r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że zaskarżone rozstrzygnięcie, wbrew twierdzeniu skarżącego, zapadło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a zatem nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności powyższej decyzji.

Pismem z dnia 22 listopada 2005r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy i uchylenie decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2005r. oraz stwierdzenie nieważności decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2004r. znak : [...] oraz wstrzymanie jej wykonania. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że organ nie wyjaśnił stanu faktycznego i prawnego w sprawie, czego skutkiem było kierowanie decyzji do administratora budynku – Dyrektora ZBK "[...]" obecnie Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] czyli do podmiotu nie posiadającego przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu. Od dnia 1 kwietnia 2000r. ZBK "[...]", a obecnie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] nie jest administratorem tej nieruchomości wspólnej.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] grudnia 2005r. znak : [...] utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] listopada 2005r. Organ uznał, że podnoszone we wniosku argumenty nie dają podstaw do zmiany własnego rozstrzygnięcia bowiem w chwili wydawania decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 1998r. obowiązywał § 3 ust. 3 pkt 2 rozdziału III statutu ZBK "[...]" stanowiącego załącznik do uchwały Nr [...] podjętej przez Radę Dzielnicy – Gminy [...] z dnia [...] grudnia 1991r., który stanowił, że do zakresu działania Zakładu należy w szczególności wykonywanie planowanych remontów kapitalnych, bieżących oraz konserwacja budynków łącznie z ich instalacjami wewnętrznymi i urządzeniami oraz ich modernizacją.

Na powyższą decyzję Zakład Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący zaskarżonym decyzjom zarzuca rażące naruszenie art. 61 w związku z art. 66 - Prawa budowlanego oraz art. 7, art. 10, art. 28 i art. 61 § 4 k.p.a. oraz wypełnienie dyspozycji art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. to jest nie wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego w sprawie, czego skutkiem było skierowanie decyzji do administratora budynku – Dyrektora Zarządu Budynków Komunalnych "v obecnie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...]. Zarząd powyższą nieruchomością w dacie wydania w/w decyzji sprawowała jednoosobowo Gmina [...]., która z dniem 15 marca 2000r. zaprzestała pełnienia funkcji zarządu nieruchomości. ZBK "[...]" – Administracja Budynków Komunalnych "[...]" z dniem 4 stycznia 2000r. zaprzestała administrowania nieruchomością wspólną , którą z dniem 16 marca 2000r. wykonuje Biuro Zarządzania i Administrowania Nieruchomościami [...] M. H. z siedzibą w W. Zdaniem skarżącego przyjmując nawet rozszerzającą wykładnię funkcji zarządzania dokonaną przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w zaskarżonej decyzji ZBK "[...]" a obecnie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] od dnia 1 kwietnia 2000r. nie jest stroną w postępowaniu administracyjnym i nie posiada uprawnień do wykonania remontu budynku przy ul. O. w W., a nałożony obowiązek nie istnieje po stronie Zakładu a wyłącznie po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. O. i Zarządu tej wspólnoty lub obecnego jej zarządcy czy administratora. Zdaniem skarżącego, decyzja nr [...] Prezydenta [...], a w ślad za nią decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2004r. oraz decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2005r. została skierowana do podmiotu nie posiadającego przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę, ocenia czy zaskarżona decyzja lub postanowienie nie narusza przepisów prawa materialnego i postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 § 1 ww. ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

W przedmiotowej sprawie podstawę rozstrzygnięcia Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego stanowiła ocena, czy w sprawie wystąpiły przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji własnej, którą organ uchylił decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2003r. Nr [...] w części dotyczącej nakazania ZBK "[...]" wykonania remontu balkonów szczytowych i galerii wraz z balustradą, pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich i w tej części odmówił stwierdzenia jej nieważności, a w pozostałej części (dotyczącej terminu) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że postępowanie prowadzone na podstawie art. 156 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego jest nadzwyczajnym trybem postępowania i stanowi wyłom od zasady stabilności decyzji, stąd też ustalenie podstaw do stwierdzenia nieważności musi być niewątpliwe. Celem postępowania nieważnościowego nie jest merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, lecz przeprowadzenie weryfikacji ostatecznej decyzji z jednego punktu widzenia, a mianowicie czy decyzja jest dotknięta jedną z wad kwalifikowanych wskazanych w art. 156 § 1 pkt 1-7 k.p.a. Zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998r. w części dotyczącej nakazania ZBK "[...]" wykonania określonych obowiązków, gdyż stwierdził, że zgodnie ze statutem ZBK do jego zakresu działania należy w szczególności wykonywanie planowanych remontów kapitalnych, bieżących oraz konserwacyjnych budynków łącznie z ich instalacjami wewnętrznymi i urządzeniami oraz ich modernizacją. Zdaniem organu uzasadnionym wydaje się pogląd, aby pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" o którym mowa w art. 61- Prawa budowlanego było rozumiane szerzej niż to by wynikało z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ uznał, że zarządcą zobowiązanym do właściwego utrzymywania obiektu budowlanego jest każda osoba władająca tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego i na której z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa spoczywa taki obowiązek. Z uwagi zaś na brak szczegółowego unormowania ustawowego zakresu zarządu w ustawie o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz.903) statut uszczegóławia go wyznaczając ściślej jego zakres. Zgodnie z przyjętym w statucie zakresem zarządu, na ZBK "O." spoczywa obowiązek wykonania niezbędnych prac remontowych nałożonych decyzją Prezydenta. Z powyższych względów organ uznał, że zaskarżone rozstrzygnięcie, wbrew twierdzeniom skarżącego, zapadło zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu, stanowisko organu w tej sprawie nie jest słuszne. Podkreślić należy, że statut na który powołuje się organ jest aktem o charakterze wewnętrznym i nie zmienia postanowień ustawy. Podstawową kwestią jaką organ powinien wyjaśnić w sprawie było ustalenie, czy obowiązek nałożony decyzją Prezydent Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998r., wykonania remontu balkonów szczytowych i galerii wraz z balustradą, pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich w budynku przy ul. O., został skierowany do właściwego podmiotu, który stosownie do art. 28 k.p.a. może być tym obowiązkiem obciążony.

Wskazane w rozdziale 6 ustawy – Prawo budowlane obowiązki w zakresie utrzymania obiektów budowlanych, skierowane są do właścicieli lub zarządcy obiektu budowlanego. Artykuł 61 Prawa budowlanego stanowi, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 1 tego prawa, zaś art. 5 ust. 2 stwierdza, ze obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej. Tylko te podmioty, to jest właściciel lub prawnie ustanowiony zarządca, są zobowiązane do dbałości o użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywanie go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Zgodnie z treścią art. 66 w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub mieniu ... właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości określając termin wykonania obowiązku. W decyzji tej organ może zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W niniejszej sprawie kwestią sporną jest to czy Zakład Budynków Komunalnych "[...]" w dacie wydania decyzji pełnił funkcję zarządcy, jak to przyjęto w zaskarżonej decyzji, czy też w istocie był wyłącznie administratorem budynku. Aby rozstrzygnąć kwestię dotyczącą podmiotów, które posiadałyby stosowne uprawnienia w zakresie tych, jakie posiada właściciel budynku oraz tych leżących w zakresie uprawnień administratora należy wyjaśnić powyższe pojęcia.

Pojęcie zarządu jest używane w ustawodawstwie i jak to słusznie podkreśla się w skardze ma określone odmienne od administrowania, znaczenie normatywne. Z reguły zarządca ma szersze od administratora możliwości w zakresie obowiązków i uprawnień co do podejmowania decyzji dotyczących zarządzania obiektem budowlanym, które nie są uzależnione w takim stopniu, jak czynności administratora od woli i środków właściciela obiektu budowlanego. Nie można natomiast przyjąć, że każdy administrator jest równocześnie zarządcą obiektu budowlanego.

Z przepisów rozdziału 6 ustawy – Prawo budowlane normującego kwestię wiążące się z utrzymaniem obiektów budowlanych wynika, że określone obowiązki należące do zarządu obiektem budowlanym odnoszą się do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. W nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową zarządzającym rzeczą wspólną, a więc w istocie "zarządcą obiektu" w rozumieniu przepisów tego działu jest właśnie ta wspólnota. Nie można natomiast traktować jako "zarządcę obiektu" podmiotu, któremu wspólnota mieszkaniowa powierzyła obowiązki administrowania nieruchomością.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą, gdy w określonej nieruchomości powstaną lokale zgodnie z regulacją ustawy o własności lokali. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w myśl art. 21 ust.1 cyt. ustawy kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z tej właśnie przyczyny obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa winny być nałożone właśnie na ten podmiot.

W ocenie Sądu, nałożenie na administratora obowiązku wykonaniu pewnych robót budowlanych wobec braku u tego podmiotu uprawnień władczych oraz środków umożliwiających dokonanie tych robót , którymi może dysponować tylko właściciel lub zarządcą obiektu czyni taką decyzję niewykonalną.

Z akt sprawy wynika, że z ZBK "[...]" została zawarta umowa o administrowanie przedmiotowym budynkiem, co jednak nie czyni tej strony podmiotem praw i obowiązków w odniesieniu do tego budynku, które odpowiadają treści zarządu. Określone zatem w decyzji obowiązki mogły być nałożone wyłącznie na właścicieli tego budynku tj. wspólnotę mieszkaniową nieruchomości położonej w W. przy ul. O. lub Zarząd tej Wspólnoty, nie zaś na ZBK "[...]", który jak to zasadnie podnosi w skardze następca prawny Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], nie jest stroną w sprawie. Zgodnie z § 1 uchwały nr [...] z dnia [...] maja 1995r. w sprawie wyboru zarządu nieruchomością wspólną zarząd powyższą nieruchomością w dacie wydania decyzji sprawowała jednoosobowa Gmina [...]. Z dniem 15 marca 2000r. Gmina zaprzestała pełnienia Zarządu Nieruchomością Wspólną a ZBK "[...]" – Administracja Budynków Komunalnych "[...]" z dniem 1 kwietnia 2000r. zaprzestała administrowania nieruchomością wspólną, którą od tej daty wykonuje Biuro Zarządzania i Administrowania Nieruchomościami [...]M. H.

Stwierdzić zatem należy, że ZBK "[...]" obecnie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] w dacie wydania decyzji działał wyłącznie jako administrator na zlecenie Zarządu Wspólnoty – Gminy [...] i nie posiadał uprawnień do samodzielnego wykonywania czynności określonej w decyzji bez uprzedniej akceptacji współwłaścicieli nieruchomości i Zarządu Wspólnoty, bowiem podjęcie takiej decyzji jako związane z wydatkowaniem środków wspólnoty przysługuje wyłącznie właścicielom budynku – członkom wspólnoty, którzy nie podjęli powyższej uchwały.

Zdaniem Sądu, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego błędnie przyjął, że decyzja została skierowana do właściwego podmiotu tj. ZBK "[...]". Skierowanie natomiast decyzji do podmiotu nie będącego stroną w sprawie stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności tej decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. Brak podjęcia przez organ administracji państwowej czynności zmierzających do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy w kwestii ustalenia podmiotów, które posiadałyby uprawnienia w zakresie tych, jakie posiada właściciel budynku oraz tych leżących w zakresie uprawnień administratora ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i stanowi naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 7,8,77 k.p.a.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nieprawidłowo zatem przyjął, że nie zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 1998r. nakazującej ZBK "[...]" wykonanie remontu balkonów szczytowych i galerii wraz z balustradą, pokrycia dachu oraz obróbek blacharskich. Słusznie organ natomiast podzielił stanowisko [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w zakresie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta z dnia [...] stycznia 1998r. w części dotyczącej terminu wykonania nałożonych obowiązków. Przepis art. 66 Prawa budowlanego nie daje podstawy do określenia terminu, jako elementu orzeczenia, w którym nakazane prace podlegałyby wykonaniu.

Z powyższych względów, , Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002r. Nr 153, poz.1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu pierwszej instancji.