Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 260/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: ar 73 ust 1 i 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi P. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania E. J. i P. J. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Starosty W. Nr [...] z dnia [...] maja 2014 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod część dróg publicznych - ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha z obrębu [...], gmina L., dla której [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego W. prowadzi księgę wieczystą KW [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Wojewoda [...] przedstawił następujący stan sprawy.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2014 r. Starosta W. ustalił odszkodowanie za powyżej opisaną nieruchomość w kwocie [...] zł, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz E. J. i P. J. zgodnie z przypadającymi im udziałami, Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli E. J., A. J. i P. J., nie zgadzając się z rozstrzygnięciem organu pierwszej instancji.

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewoda [...] na podstawie art. 134 kpa stwierdził niedopuszczalność odwołania A. J.

Rozpatrując odwołanie E. J. i P. J., Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Organ odwoławczy wskazał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż Wojewoda [...] ostateczną decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2012 r. stwierdził nabycie przez Gminę - Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...].

Ostateczną decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2012 r. stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...].

W piśmie z dnia 22 listopada 2005 r. E.a J., A. J. i P. J. zwrócili się do Starosty W. o ustalenie odszkodowania za [...] m2 gruntu, stanowiącego część działki nr [...], położonej w B., przy ul. [...], wpisanej do księgi wieczystej [...], zajętego na drogi gminne.

Jak wskazał Wojewoda [...] z akt sprawy wynika, iż nieruchomość oznaczona nr [...] o pow. [...] m2 położona w B., gm. L., uregulowana w KW [...] stanowiła współwłasność E. J. w 6/8 częściach oraz P. J. w 1/8 części i R. J. w 1/8 części. Z dokumentacji zebranej w sprawie wynika, iż dawnej działce hip. [...] o pow. [...] m2 odpowiadają obecne działki ew. nr: [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2 (zajęta pod część ulicy [...]),[...] o pow. [...] m2 (zajęta pod część ulicy [...]) oraz [...] o pow. [...] m2.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] grudnia 1993 r. A. J. nabyła z P. J. na zasadach wspólności ustawowej udział wynoszący 7/8 części zabudowanej działki nr [...] o pow. [...] m2, natomiast na podstawie umowy darowizny z dnia [...] lipca 1999 r. A. J. razem z P. J. nabyła na zasadzie wspólności ustawowej, udział wynoszący 1/8 części zabudowanej działki nr [...] o pow. [...] m2.

Zdaniem Wojewody [...] z powyższych dokumentów jednoznacznie wynika, iż część nieruchomości, oznaczonej dawnym nr [...], uregulowanej w KW [...], która została zajęta pod drogi publiczne nie stanowiła przedmiotu obrotu i nadal pozostała we współwłasności E. J., P. J. i R. J.

W związku z tym Wojewoda [...] stwierdził, iż organ pierwszej instancji prawidłowo uznał, że osobami uprawnionymi do odszkodowania są E. J. w 6/8 częściach oraz P. J. w 1/8 części i R. J. w 1/8 części. Mając na uwadze, że R. J. nie złożył stosownego wniosku, odszkodowanie zostało ustalone na rzecz E. J. oraz P. J. w przypadających im udziałach.

Organ odwoławczy wskazał, że z przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn.). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 powyższej ustawy, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 r,), wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U, z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 powyższej ustawy oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Zgodnie z § 36 ust. 1 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 powyższej ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Organ odwoławczy wskazał, że w prowadzonym przed Starostą W. postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013 r. (klauzula aktualności z dnia [...] kwietnia 2014 r.) przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M. S., po analizie którego organ pierwszej instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczne gminne, położoną w mieście L.

Zdaniem Wojewody [...] rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 6 pkt 1 w związku z ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę porównywania parami biorąc do porównań transakcje "drogowe".

Zgodnie z art. 153 ust. 1 powyższej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z kolei z § 4 ust. 3 powyższego rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Autor operatu do wyceny wybrał próbkę 3 transakcji o cenach jednostkowych [...] zł/m2, [...] zł/m2 i [...] zł/m2. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1 m2 wycenianej działki ew. nr [...] o pow. [...] m2 ustalił w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni dało kwotę [...] zł. Natomiast wartość 1 m2 wycenianej działki ew. nr [...] o pow. [...] m2 ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni dało kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości zajętej pod drogi publiczne została określona na kwotę [...] zł. Ustalona w decyzji wysokość odszkodowania stanowi udział 7/8 części w w/w nieruchomości.

W piśmie z dnia 24 maja 2014 r. P.J. i A. J. wnieśli szereg zastrzeżeń do sporządzonej wyceny, do których biegły ustosunkował się w piśmie z dnia [...] czerwca 2014 r.

Organ pierwszej instancji przeprowadził w dniu [...] czerwca 2014 r. rozprawę administracyjną, na której przedstawiciel Gminy L. zaakceptował wysokość odszkodowania, zaś P. J. wniósł liczne uwagi i zastrzeżenia do sporządzonej wyceny, na które wyjaśnień udzielił obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013 r. (klauzula potwierdzająca aktualność z dnia [...] kwietnia 2014 r.) zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Organ odwoławczy zaznaczył, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 powyższej ustawy), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 powyższej ustawy) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 powyższej ustawy). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 powyższej ustawy). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 powyższej ustawy) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ), ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 powyższej ustawy).

Wojewoda [...] wskazał, że zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Samo subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Organ odwoławczy zauważył, że również Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, po dokonaniu oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2013 r. (klauzula aktualności z dnia [...] kwietnia 2014 r.), pozytywnie zaopiniowała wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.

Nawiązując do przedstawionego w odwołaniu zarzutu naruszenia prawa przez organ pierwszej instancji poprzez cytowanie w treści zaskarżonej decyzji fragmentów opinii Komisji Arbitrażowej sporządzonej na zlecenie skarżącego, organ odwoławczy zaznaczył, iż art. 77 § 1 kpa zobowiązuje organ administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy, zgodnie bowiem z art. 80 kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Odnosząc się natomiast do kwestii wypłaty kwoty z zaskarżonej decyzji jako części bezspornej odszkodowania i ustalenia wartości odszkodowania według cen rynkowych, a nie według operatu M. S. organ odwoławczy zaznaczył, iż zgodnie z art. 132 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Zgodnie zaś z art. 130 ust. 2 powyższej ustawy ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie P. J., który zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. błędne wskazanie beneficjentów odszkodowania ponieważ w lipcu 2012 r. Sąd Rejonowy W., Wydział [...] Ksiąg Wieczystych ujawnił wpisem do księgi wieczystej [...] A. i P. J. jako ostatnich właścicieli działek [...] przed ich wywłaszczeniem. W związku z powyższym ustalenie E., P. i R. J. jako uprawnionych do odszkodowania jest błędne;

2. drastyczne zaniżenie wartości odszkodowania ponieważ grunty w B. należą do najdroższych w gminie L., a niektóre nieruchomości położone w sąsiedztwie w/w działek drogowych wyceniono na kwotę [...], a nawet [...] zł za 1 m2;

3. skarżący wskazał, że ocena Komisji Arbitrażowej PFSRM została sporządzona na jego zlecenie i koszt, a organ wszedł w jej posiadanie bezprawnie, a więc nie może ona być wykorzystana w procesie dowodowym.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się m.in. do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego M. S., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat w ocenie Sądu, nie może zostać uznane za naruszenie prawa.

Przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego były działki ew. nr [...] o powierzchni [...] m² z obrębu [...] gmina L.

Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, wskazując, że na rynku lokalnym obrotu gruntami niezabudowanymi znaleziono dostateczną ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, dla których znane były warunki zawarcia transakcji. Oszacowania dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, w oparciu o transakcje "drogowe" zawarte w okresie poprzedzającym wycenę. W kontekście powyższych ustaleń rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w związku z powyższym zastosował § 36 ust. 6 pkt 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne.

Zdaniem Sądu, analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat sporządzony został zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wskazać również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt II OSK 534/14). Na wezwanie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] czerwca 2014 r. oraz wcześniej w piśmie z dnia [...] czerwca 2014 r.

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością.

Jeśli zaś chodzi o zarzut skarżącego, dotyczący wykorzystania się przez organ kserokopii oceny operatu sporządzonej przez Komisję Arbitrażową PFSRM to należy wyjaśnić, iż w myśl art. 75 § 1 kpa, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Zatem organ może gromadzić w sprawie dowody, które mogą mieć znaczenie w postępowaniu administracyjnym i dokonywać oceny ich zasadności (art. 76 kpa), podobnie jak i oceny wiarygodności i mocy dowodowej zebranych w sprawie materiałów (art. 80 kpa) w świetle normy prawa materialnego. Przypomnieć również należy, że ustawą z dnia 23 października 2009 r. o zmianie ustaw w zakresie uwierzytelniania dokumentów (Dz. U. Nr 216, poz. 1676) wprowadzony został art. 76a kpa. Wskazać należy, że w dotychczasowej praktyce kopie dokumentu były uznawane za dowód wyłącznie wtedy, gdy były one uwierzytelnione. Orzecznictwo sądowe i doktryna prawa administracyjnego jednoznacznie więc zakładają, że status dokumentów mają jedynie oryginały i to one stanowią właściwy i jedynie skuteczny środek dowodowy (uch. SN z dnia 29 marca 1994 r., III CZP 37/94, OSNC 1994, Nr 11, poz. 206). Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 21 września 1999 r. (III SA 7375/98, LEX nr 40052) oraz WSA w Białymstoku (wyr. z dnia 23 czerwca 2005 r., II SAB/Bk 32/05, LEX nr 173673). Tym samym niepoświadczone urzędowo kserokopie dokumentów w zdecydowanej większości nie mogą stanowić dowodu na to, co jest w nich zapisane (Komentarz do art. 76a. kpa, C. Martysz, Tom I, Lex 2010, wydanie II).

Wskazać należy, że znajdująca się w aktach sprawy ocena operatu szacunkowego sporządzona przez Komisję Arbitrażową PFSRM nie mogła stanowić dowodu w sprawie ponieważ jest to niepoświadczona za zgodność kserokopia, a ponadto w punkcie 6.2 powyższej oceny (str. 16) znajduje się następujący zapis "Niniejsza opinia jest przeznaczona do użytku Zleceniodawcy zgodnie z celem określonym w punkcie 2.3".

Powyższe naruszenie przepisów postępowania w zakresie przeprowadzania dowodów nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy ponieważ podstawą rozstrzygnięcia w sprawie był operat szacunkowy sporządzony przez M. S., oceniony szczegółowo przez organ, a wynik tej oceny znalazł się w uzasadnieniu decyzji (str. 4 i 5 zaskarżonej decyzji).

Z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest zdaniem Sądu zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi w tym zakresie należy uznać za bezzasadnie. Złożona przez skarżącego w załączniku do protokołu informacja dotycząca odszkodowań za grunty, udzielona przez Burmistrza L. nie ma znaczenia w sprawie. Po pierwsze nie stanowi kontroperatu, po drugie wg przedłożonej informacji ceny za 1 m2 wahają się od [...] zł (w niniejszej sprawie ustalono cenę za 1 m2 [...] zł), a nie jak wskazał skarżący wynoszą nawet [...] zł za 1 m2.

Odnosząc się natomiast do zarzutu skargi dotyczącego błędnego wskazania beneficjentów odszkodowania to wskazać należy, że nieruchomość oznaczona nr [...] o pow. [...] m2 położona w B., gm. L., uregulowana w KW [...] stanowiła współwłasność E. J. w 6/8 częściach oraz P. J. w 1/8 części i R. J. w 1/8 części. Dawnej działce hip. [...] o pow. [...] m2 odpowiadają obecne działki ew. nr: [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2 (zajęta pod część ulicy [...]),[...] o pow. [...] m2 (zajęta pod część ulicy [...]) oraz [...] o pow. [...] m2.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] grudnia 1993 r. A. J. nabyła z P. J. na zasadach wspólności ustawowej udział wynoszący 7/8 części zabudowanej działki nr [...] o pow. [...] m2, natomiast na podstawie umowy darowizny z dnia [...] lipca 1999 r. A. J. razem z P. J. nabyła, na zasadzie wspólności ustawowej, udział wynoszący 1/8 części zabudowanej działki nr [...] o pow. [...] m2.

Z powyższego wynika jednoznacznie, że przedmiotem obrotu były działki nr ew. [...]. Natomiast działki o nr [...], których dotyczy decyzja nie były przedmiotem obrotu i ich współwłaścicielami pozostają osoby uprawnione do otrzymania odszkodowania E. J., P. J. oraz R. J. Wobec niezłożenia stosownego wniosku przez R. J., odszkodowanie ustalono na rzecz E. J. i P. J. w przypadających im udziałach.

Potwierdzeniem powyższego jest wypowiedź P. J., który na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie w dniu 28 kwietnia 2015 r. wskazał, że grunty odpowiadające późniejszym działkom o nr [...], które stanowiły część działki [...] od początku były zajęte pod drogę. Grunty te nie stanowiły części działki nr [...]. Przedmiotem obrotu były wyłącznie działki nr [...], natomiast nie były to działki o nr [...] z powodu zajęcie ich pod drogę publiczną i braku możliwości ujęcia w akcie notarialnym".

Złożony przez skarżącego w załączniku do protokołu odpis zupełny księgi wieczystej [...] dowodzi, że działki o nr [...] stanowiły część dawnej działki nr [...] i zostały odłączone od powyższej księgi wieczystej i obecnie [...] Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego W. prowadzi dla tych nieruchomości księgę wieczystą KW [...]. Nie wynika z powyższego, że działki nr [...] były własnością A. i P. J.

Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności zarzuconych przez stronę skarżącą naruszeń art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.