Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 119/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2017-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 130, art. 134 ust. 1-4, art. 154
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi B. W. i S. G. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za wygaszenie prawa użytkowania wieczystego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących B. W. i S. G. solidarnie kwotę 6900 zł (słownie: sześć tysięcy dziewięćset złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]" Prezydent ustalił na rzecz B. W. i S. G., wspólników spółki cywilnej A, odszkodowanie w kwotach: 104.397 zł - stanowiącej wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz 18.286 zł - stanowiącej wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości, z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego działki nr "[...]". Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę A.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podał, że decyzją z dnia "[...]" Prezydent udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej, ulicy A w A. Powyższą decyzją objęta została działka nr "[...]", będąca dotychczas w użytkowaniu wieczystym wspólników spółki A. Organ pierwszej instancji powołał treść przepisów: art. 12 ust. 4 i 4f, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), art. 130, art. 134 ust. 1-4, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), dalej powoływanej jako "u.g.n.", oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wycenił prawo użytkowania wieczystego oraz wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości (budowli) przejętej przez Gminę, ustalając wartość tych praw według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen na dzień wydania tej decyzji. Wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości określono zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia. Do wyceny części składowych gruntu rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

W odwołaniu od tej decyzji wspólnicy Spółki zarzucili naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wnieśli o ustalenie na ich rzecz odszkodowania w kwotach odpowiednio 161.000 zł. i 19.000 zł., ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Odwołujący stwierdzili, że ustalona na zlecenie organu wartość nieruchomości jest rażąco zaniżona. Wskazali, że w 2002 r. nabyli prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości za 172.650 zł, a uwzględniając zmiany na rynku nieruchomości, trudno było przyjąć, że straciła ona na wartości w tak znacznym stopniu, jak wynika to z wyceny przyjętej przez organ. Zarzucili, że błędnie przyjęto kwoty odszkodowania w wysokości oszacowanej przy przyjęciu metody porównawczej, z uwzględnieniem transakcji z 2012 r. i 2013 r., podczas gdy prawidłowe wyliczenie powinno zostać oparte na stanie jak najbardziej zbliżonym do daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji i według daty ustalenia wysokości odszkodowania. Odwołujący się podnieśli, że zlecili wykonanie operatu szacunkowego innemu podmiotowi, który uwzględnił transakcje z kwietnia 2014 r. oraz stycznia i kwietnia 2015 r. i właśnie w tym operacie wskazano na kwotę 161.000 zł jako wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego działki i 19.000 zł jako wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości.

Wojewoda decyzją z dnia "[...]" utrzymał

w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Organ odwoławczy potwierdził prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Prezydenta. Rzeczoznawca do określenia wartości odtworzeniowej zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Wartość rynkową gruntu obliczył w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Natomiast oceniając operat szacunkowy sporządzony na zlecenie odwołujących się wskazał na występujące braki w tym operacie.

Na skutek skargi B. W. i S. G.l wywiedzionej na decyzję Wojewody, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2016 r. w sprawie II SA/Ol 171/16, uchylił zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że rozbieżność wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawców majątkowych i podanej w umowie, wymaga wyjaśnienia, gdyż może budzić wątpliwości co do prawidłowości przyjęcia przez organy operatu.

W pierwszej kolejności należy zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów strony przeciwnej, po uzyskaniu wyjaśnień od rzeczoznawcy organ powinien dokonać ponownej oceny operatu.

Wojewoda po rozpoznaniu sprawy po raz drugi i po uzyskaniu odpowiedzi na pytania dotyczące operatów udzielonych przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie organu pierwszej instancji decyzją z dnia 22 grudnia 2016 r. ponownie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji przytoczono treść przepisów prawa w oparciu, o które dokonano wyceny wywłaszczonej nieruchomości, stwierdzając że operat został sporządzony zgodnie z tymi unormowaniami. W trakcie prowadzonego postępowania biegły potwierdził aktualność sporządzonego operatu, może być więc on wykorzystywany do 15 czerwca 2017 r. Wojewoda podkreślił, że rzeczoznawca uwzględnił stan nieruchomości z dnia wydania decyzji udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień 12 marca 2015 r. oraz poziom cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania. Przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało zgodnie z art. 154 u.g.n. Biegły ustalił, że szacowana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta leży w strefie funkcjonalno-przestrzennej G2 (strefa usługowo-gospodarcza), na obszarze koncentracji usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. Do określenia wartości odtworzeniowej zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Wartość rynkową gruntu obliczono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przeprowadzona analiza rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych w Olsztynie w okresie od maja 2013 r. do maja 2015 r. wykazała, że segment tego typu nieruchomości jest dobrze rozwinięty. Spośród wszystkich zanotowanych transakcji, biegły wyselekcjonował transakcje nieruchomości podobnych, przyjęto również zerowy wskaźnik zmiany cen w czasie. Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegły zaliczył: lokalizację (waga 50%), warunki techniczno-użytkowe (waga 40%) i powierzchnię (waga 10%), cechy nieruchomości zostały skorygowane stosownymi poprawkami kwotowymi. Na lokalnym rynku brak jest wystarczającej liczby transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego dla nieruchomości o przeznaczeniu inwestycyjnym (usługi, przemysł, składy), w związku z powyższym wartość prawa własności nieruchomości ustalono zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia. W konsekwencji biegły ustalił wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 104.397 zł, wartość odtworzeniową obiektów budowlanych na kwotę 18.286,00 zł oraz wartość nasadzeń na kwotę 816,00 zł.

Transakcje przyjęte w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie skarżących nie zostały przyjęte do wyceny, bo nie są to nieruchomości podobne z uwagi na inne przeznaczenie planistyczne, różnicę w lokalizacji i znajdujące się na jednej z nich budowle.

Wojewoda stwierdził, że ceny sprzedaży nieruchomości nie należy utożsamiać z jej wartością, a z treści aktu notarialnego z dnia 21 listopada 2002 r. (zakupienie działki przez skarżących) nie wynika, żeby cenę sprzedaży ustalano na podstawie wyceny rzeczoznawcy, również wartość prawa użytkowania wieczystego w miarę upływu lat maleje.

Odnosząc się do rozbieżności w wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wynikającej z wyliczeń zawartych w dwóch operatach, organ odwoławczy wskazał, że oboje rzeczoznawcy zastosowali to samo podejście i tę samą metodę wyceny, różnice wynikają w głównej mierze z przyjętych przez autorów operatów nieruchomości porównawczych.

W opinii Wojewody, nieruchomości przyjęte do porównań w operacie sporządzonym na zlecenie organu pierwszej instancji były bardziej podobne do nieruchomości wycenianej, pod względem przeznaczenia, gdyż ich przeznaczenie jest tożsame z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Ustalona wartość jest wartością rynkową, tj. odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości możliwej do uzyskania i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, a odszkodowanie nie może obejmować wartości nasadzeń, gdyż należą one do właściciela gruntu.

Skargę na powyższą decyzję wywiedli B. W. i S. G. zarzucając naruszenie prawa:

a/ materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z zw. z art. 134 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyznanie odszkodowania, którego wysokość nie odpowiada wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wygaszeniu prawa użytkowania wieczystego oraz poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, co do którego wątpliwości przedstawione przez stronę skarżącą nie zostały wyjaśnione;

b/ procesowego, tj. art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. i art. 80 k.p.a., tj. zasady prawdy obiektywnej poprzez brak dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

W konsekwencji skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zmianę decyzji organu pierwszej instancji poprzez przyznanie im odszkodowania w kwotach wynikających z operatu sporządzonego na ich zlecenie, ewentualnie o uchylenie decyzji organów obu instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że skarżący po zapoznaniu się z operatem szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu zlecili dokonanie wyceny innemu rzeczoznawcy. Rzeczoznawca w sporządzonym operacie określiła wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 161.000 zł., czym potwierdziła przypuszczenia skarżących, że wartość ich nieruchomości zakupionej w 2002 r. za kwotę 172.650 zł nie mogła zmaleć do 104.397 zł. Rzeczoznawca majątkowy powinien brać pod uwagę umowy zawarte w czasie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu i takie właśnie umowy wzięła pod uwagę rzeczoznawca sporządzająca operat na zlecenie skarżących, zanegowanie tych nieruchomości jako podobnych dokonane zostało bez głębszej analizy zagadnienia, zwłaszcza że rzeczoznawca wykonujący operat na zlecenie organu przyjął transakcje z 2013 i 2014 roku.

Organ pierwszej instancji w innej sprawie, dla gruntu sąsiadującego z nieruchomością skarżących ustalił wartość odszkodowania w wyższej kwocie, bo na kwotę około 136 zł. za metr kwadratowy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. z 2016 r., poz. 718) zwanej dalej: ustawa p.p.s.a.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Nadto na podstawie art. 170 p.p.s.a. prawomocne orzeczenie wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Podobnie jak w czasie rozpoznawania sprawy pod sygnaturą II SA/Ol 171/16 (decyzja utrzymująca w mocy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania została uchylona ) kwestią sporną pozostaje nadal prawidłowość i wysokość ustalonego na rzecz skarżących odszkodowania stanowiącego wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 8/14.

Stosownie do treści art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015r. poz. 2031 ze zm.), dalej jako: "specustawa drogowa" dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, za nieruchomości, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w chwili, w której decyzja

o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna, przysługuje odszkodowanie. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy, do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej jako "u.g.n.", z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Natomiast w myśl art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zasada ta nie ma zastosowania jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, w sytuacji gdy tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość metodą odtworzeniową art. 135 ust. 1 u.g.n.).

Niewątpliwie podstawowymi dowodami w rozpoznawanej sprawie są sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych operaty szacunkowe. Pomimo tego, że organy prowadzące postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, to bez wątpienia mogą operat oceniać pod względem formalnym według norm jakimi się rządzi postępowanie dowodowe. Tak więc normy określone w kodeksie postępowania administracyjnego nakazujące podejmowanie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego ustalenia stanu faktycznego (art. 7 k.p.a.), obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 § 1k.p.a.), a także ocena czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), nie są wyłączone od stosowania, dlatego, że operat szacunkowy w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wygaszenie prawa wieczystego użytkowania stanowi kluczowy dowód w sprawie.

Pamiętając o tym, że to rzeczoznawca dysponuje wiedzą specjalistyczną, stwierdzić należy, że również strony postępowania mają prawo zakwestionować sporządzony operat poprzez wskazanie jego merytorycznych wad, nawet powstrzymując się od przedłożenia przeciwdowodów (zob. wyrok W.S.A. w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 509/16, dostępny w CBOSA ).

Jeżeli przyjęta w operacie wartość nieruchomości budzi wątpliwości, to organ zobowiązany jest do podjęcia dalszych kroków. Jednoznaczny w orzecznictwie jest pogląd, że przy merytorycznych zarzutach wobec treści sporządzonego operatu szacunkowego, niezbędnym działaniem organu w celu właściwego wyjaśnienia sprawy, powinno być umożliwienie rzeczoznawcy ustosunkowania się do zgłoszonych zarzutów ( zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, wyrok W.S.A. w Gdańsku z dnia 7 sierpnia 2013 r., sygn.. akt II SA/Gd 49/13 ).

Takie też były wskazania WSA w Olsztynie zawarte w uzasadnieniu wyroku wydanego w dniu 12 kwietnia 2016 r. w sprawie II SA/Ol 171/16. Dla przypomnienia zacytować należy końcowe stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu wydanego wówczas wyroku, otóż Sąd nakazał organowi ponownie rozpoznającemu sprawę – "organ odwoławczy przekaże rzeczoznawcy zarzuty strony skarżącej dotyczące operatu i zobowiąże go do udzielenia w tym zakresie odpowiedzi. Po uzyskaniu wyjaśnień od rzeczoznawcy, organ dokona ponownej oceny operatu, z uwzględnieniem art. 156 ust. 4 u.g.n., i wyda stosowne rozstrzygnięcie".

Bez wątpienia organ odwoławczy w sposób prawidłowy wykonał początkową i końcową część zaleceń Sądu orzekającego w sprawie w dniu 12 kwietnia 2016 r. Rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy na zlecenie organu pierwszej instancji potwierdził w dniu 6 czerwca 2016 r. aktualność operatu sporządzonego w dniu 15 czerwca 2015 r., ze wskazaniem, że może być on wykorzystywany do zamierzonego w nim celu do dnia 15 czerwca 2017 r. Natomiast w piśmie z dnia 28 października 2016 r. tenże rzeczoznawca majątkowy zdyskredytował operat sporządzony na zlecenie skarżących również przez rzeczoznawcę majątkowego, przyjmując, że żadna z trzech nieruchomości uznana za nieruchomość podobną, w rzeczywistości taką nie jest.

Organ odwoławczy, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania poprzestał na tych wyjaśnieniach i przede wszystkim z uwagi na tożsame przeznaczenie nieruchomości porównywanych z nieruchomością skarżących, uznał, że wartość określona w operacie rzeczoznawcy wydającego opinię na zlecenie organu pierwszej instancji stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości możliwej do uzyskania na rynku i została uzyskana z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

W ocenie Sądu orzekającego w sprawie taka ocena obu sporządzonych operatów (pominięcie jednego i całkowite podzielenie drugiego) jest przynajmniej przedwczesna.

Pamiętać należy o tym, że zarzuty skarżących dotyczące niewłaściwego ustalenia odszkodowania wynikającego z wygaszenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, wynikały nie tylko z ich przekonania, ale przede wszystkim z treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 21 września 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkową.

W ten sposób na skutek sporządzenia dwóch operatów szacunkowych przez dwoje rzeczoznawców majątkowych doszło do sytuacji, że prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomość, którą skarżący nabyli w 2002 r. jeden rzeczoznawca majątkowy wycenił na kwotę 104.397 zł., druga biegła ustaliła wartość tego prawa na kwotę 161.000 zł. Tylko z obowiązku przypomnieć należy, że oboje rzeczoznawcy majątkowi zastosowali to samo podejście i tę samą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze i metodę porównywania parami.

Wobec faktu tak wielkiej różnicy w kwocie należnego odszkodowania organ odwoławczy ponownie rozpoznając sprawę nie mógł poprzestać na wyjaśnieniach biegłego powołanego na zlecenie Prezydenta zwłaszcza, w sytuacji, gdy ten rzeczoznawca w całej rozciągłości zanegował sporządzony kontr-operat.

W takiej sytuacji organ odwoławczy w pierwszej kolejności powinien przede wszystkim zwrócić się do rzeczoznawcy wydającej operat szacunkowy na zlecenie skarżących o odniesienie się do treści stwierdzeń podważających jej wycenę. W przypadku podtrzymania dotychczasowego stanowiska niezbędnym, jak się wydaje, będzie zastosowanie procedury określonej w art. 157 u.g.n. i zwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych. Na taką możliwość, czy też nawet konieczność wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 czerwca 2016 r. w sprawie II OSK 2600/14, w którym stwierdził, że o zewnętrznej potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Organ posiada możliwość skontrolowania operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego, a zatem dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie jak każdy dowód.

W rozpoznawanej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją typową, gdzie podstawowa i główna wątpliwość dotycząca prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wynika z braku spójności argumentacji, logiczności, zupełności czy też istniejących nieścisłości. Podstawową przyczyną skutkującą powstaniem wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu jest sporządzony kontr-operat. Przypomnieć należy, że obie osoby sporządzające operaty szacunkowe to rzeczoznawcy majątkowi, których standardy zawodowe i kodeks etyki zawodowej obciążają bardzo poważnymi obowiązkami dotyczącymi prawidłowości wycen mających istotny wpływ na gospodarowanie mieniem publicznym, gdyż praktycznie żadne z przesunięć majątkowych dotyczących tego mienia nie może nastąpić bez dokonania stosownej wyceny.

Rzeczą zupełnie niezrozumiałą jest to jak dwoje rzeczoznawców majątkowych może wartość odszkodowania za wygaszenie prawa użytkowania wieczystego oceniać w tak różnych wysokościach, bo odpowiednio na kwotę 104.397 zł. i 161.000 zł. Wydaje się, że nie będzie przesadą stwierdzenie, iż w przypadku, gdyby w tej sprawie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych podzieliła w całości prawidłowość sporządzenia jednego z operatów, to okoliczność ta powinna dyskwalifikować kompetencje zawodowe osoby sporządzającej operat przeciwstawny.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że każdy z rzeczoznawców przy określaniu wartości nieruchomości stosował nie tylko to samo podejście i tę samą metodę, ale również brał pod uwagę te same cechy wpływające na cenę rynkową nieruchomości, które co do ich wagi nie różniły się znacznie. Były to lokalizacja (waga 50% i odpowiednio 45%), warunki techniczno-użytkowe (waga 40% i odpowiednio 35%) oraz powierzchnię (waga 10% i odpowiednio 20%), tak więc i te czynniki nie mogą przemawiać za tak wielkim zróżnicowaniem kwot z tytułu odszkodowania za wygaszenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Kolejną okolicznością, która jak się wydaje nie została wyjaśniona w dostatecznym stopniu, a powinna być z uwagi na rozbieżność sporządzonych operatów, jest to czy, a jeżeli tak to jaka jest różnica w wartościach nieruchomości, które studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określa jako obszar koncentracji usług komercyjnych, a obszarem koncentracji usług, przemysłu i składów oraz innej aktywności gospodarczej. Przypomnieć należy, że przede wszystkim ta okoliczność została uznana przez organ za przemawiającą za tym, iż nieruchomości uznane za podobne, w kontr-operacie nie mogą być za takie uznane.

Organowi z pewnością nie była znana wcześniej argumentacja podniesiona w skardze i dotycząca różnicy w wycenie sąsiedniej nieruchomości w stosunku do nieruchomości skarżących, która wynosi około 16 złotych za metr kwadratowy, tym niemniej okoliczność ta powinna być przeanalizowana, a jeżeli różnica w wartości jednego metra prawa użytkowania wieczystego pozostanie, to należy w sposób zrozumiały wyjaśnić z czego ona wynika.

Na zakończenie rozważań wskazać należy, że istotnego znaczenia dla sprawy nie ma powoływana przez skarżących okoliczność zakupienia przez nich nieruchomości w 2002 r. za kwotę 172.650 zł. i to nie tylko z powodów wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Skarżący powinni sobie doskonale zdawać sprawę z tego, że w 2002r. zakupili oni działkę nr "[...]" o powierzchni 0,1151 ha., działka ta została podzielona na działki nr "[...]" o powierzchni 0,0875 ha i nr "[...]" o powierzchni 0,0276 ha. Tylko co do działki nr "[...]" zostało wygaszone prawo użytkowania wieczystego i tylko jej wycena była objęta operatem szacunkowym. Według twierdzeń pełnomocnik skarżących wypowiedzianych na rozprawie to na działce nr "[...]" znajduje się siedziba skarżących.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w pkt I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję, uznając, że nie zachodzi obecnie konieczność uchylania decyzji organu pierwszej instancji.

O kosztach orzeczono w pkt II wyroku na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015r., poz. 1800 ze zm.).