Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 556/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-11-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 2, par. 29, par. 50, par. 57 ust. 1, par. 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 15, art. 77, art. 107 par. 1 i 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt. 1 lit. a i c, art. 152, art. 210 par. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2010 r. sprawy ze skargi T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję , II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ J. Zieliński /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ A. Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Burmistrz K. decyzją z dnia (...) lutego 2010 r. Nr (...) ustalił T. B. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) o powierzchni (...) ha, położonej w K. przy ul. (...), w wysokości (...) zł. Opłatę ustalono w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Krotoszyna części śródmieścia w rejonie ulic (...),(...) i (...). Ponadto organ nakazał uiszczenie ustalonej kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, wskazując, iż uprawomocnienie decyzji następuje po 14 dniach od jej doręczenia.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w K, który spowodował zmianę funkcji działki objętej decyzją z terenów przemysłu – A 42P na: częściowo tereny zabudowy usługowej, częściowo tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej, częściowo tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, częściowo tereny usług komunikacji, częściowo tereny infrastruktury technicznej – elektroenergetyka, częściowo tereny dróg wewnętrznych i komunikacji pieszej. Organ wskazał, że uchwałą tą dla terenu tej działki ustalono wysokość stawki procentowej mającej wpływ na wzrost ich wartości w wysokości 30 %, a przedmiotowa działka w dniu uchwalenia planu pozostawała w użytkowaniu wieczystym T. B. i zapisana była w księdze wieczystej KW (...). W dniu (...) września 2007 r. zawarta została umowa zbycia przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym Rep.A nr (...) i w związku z tym zaistniały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. Nr 80 poz. 717 ze zm. – dalej ustawa o p.z.p.). Burmistrz K. wyjaśnił, iż opłatę ustalono na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, który to operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także, że operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, co umożliwiło przyjęcie tej wyceny jako właściwej do celów ustalenia jednorazowej opłaty. Wskazano, iż operat został przez organ wydający decyzję zweryfikowany i przyjęty jako dowód w sprawie. Organ powołał się na przepis art. 37 ustawy o p.z.p. i wskazał, iż wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wartość przedmiotowej działki o powierzchni (...) ha przed uchwaleniem planu przy wartości 1 m2 o funkcji przemysłowej w wysokości (...) zł zgodnie z operatem wynosi (...) zł, natomiast wartość działki zgodnie z nowym przeznaczeniem przy wartości 1 m2 o funkcji handlowo-usługowo-mieszkaniowej w wysokości (...) zł zgodnie z operatem wynosi (...) zł. Różnica wartości nieruchomości wynosi (...) zł, stąd 30% tej kwoty wynosi (...) zł.

W dalszej części uzasadnienia organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, w ramach którego pierwszą decyzję ustalającą opłatą wydano w dniu (...) czerwca 2008 r. Organ przedstawił przyczyny uchylenia tej decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., oraz wyjaśnił, iż także kolejne dwie decyzje wydane w sprawie ustalenia opłaty zostały przez organ odwoławczy uchylone. Wskazano, iż przedmiotowa decyzja wydana została po uchyleniu decyzji z dnia (...) września 2009 r. W ramach postępowania uzyskano stanowisko rzeczoznawcy majątkowego S. T., który odniósł się do zarzutów strony dotyczących opracowanego przez niego operatu, a to stanowisko przekazano stronie. Strona pismem z dnia (...) stycznia 2010 r. po raz kolejny zakwestionowała operat, podnosząc, iż zgłoszone przez nią w toku postępowania uwagi do operatu nie zostały wyjaśnione. Burmistrz wskazał, iż zakresem wyceny objęto prawo użytkowania wieczystego, rzeczoznawca w operacie wskazał, iż przy obliczeniu wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która polega na porównaniu przez analogię cech stanowiących o wartości wycenianych nieruchomości do innych nieruchomości mających podobne cechy i których cena rynkowa jest znana. Określenie tej wartości za pomocą tej metody polega na korekcie średnich cen nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym rzeczoznawca przyjął do analizy nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w miastach powiatowych, przy czym były to nieruchomości podobne, zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in. z uwagi na położenie, powierzchnię, przeznaczenie i stan prawny. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż w czasie analizy rynku nie odnotował żadnej transakcji nieruchomości gruntowej niezabudowanej będącej w wieczystym użytkowaniu, w związku z czym nie mógł opracować wyceny z uwzględnieniem §29 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie z 21 września 2004 r.). W tych okolicznościach wycenę sporządził w oparciu o §29 ust. 3 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje nieruchomości stanowiących prawo własności. Do wyceny przyjęto więc porównywalne nieruchomości, aby następnie ustalić cenę rynkową średnią dla przeznaczenia nieruchomości w określonym segmencie rynku. Do samego oszacowania przyjęto nieruchomości o cenach minimalnych i maksymalnych z tego segmentu rynku, których różnica powierzchni w stosunku do szacowanej nieruchomości jest niewielka i dopuszczalna. Jednocześnie wprowadzone atrybuty różnicujące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej pozwoliły na właściwe określenie ceny.

Organ wskazał, iż zgodnie z §50 rozporządzenia z 21 września 2004 r. nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, dlatego rzeczoznawca nie miał obowiązku przeprowadzania analiz dotyczących części składowych nieruchomości wycenianej. W okolicznościach sprawy kryterium dla szacowania wzrostu wartości nieruchomości jest sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu. W tym zakresie biegły dokonał niezbędnych ustaleń, z których wynika, że przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana jako tereny przemysłowe. Przeznaczenie takie ujawnione było w rejestrze gruntów, wynika także z przeprowadzonych oględzin nieruchomości oraz wywiadu o sposobie wykorzystania nieruchomości, który przeprowadził z pracownikiem strony oraz z najemcami nieruchomości. Zdaniem organu przyjęcie przez rzeczoznawcę przy określaniu wartości nieruchomości stanu na dzień uchwalenia planu nie miało wpływu na wynik sprawy. Organ przyjął uzupełniającą opinię rzeczoznawcy i uznał, że faktyczny stan nieruchomości zarówno w dniu uchwalenia planu, jak w dniu jego wejścia w życie, był identyczny.

W odwołaniu od tej decyzji T. B., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniósł o jej uchylenie oraz umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 37 ustawy o p.z.p. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy Trybunał Konstytucyjny uznał przepis ten za niekonstytucyjny, naruszenie art. 107 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm. –dalej: "kpa") poprzez błędne wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, naruszenie dyspozycji art. 7, art. 75 §1, art. 77 §1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność wartości prawa użytkowania wieczystego, naruszenia dyspozycji art. 107 §3 kpa poprzez błędne sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

Odwołując się do uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08 skarżący podniósł, iż w sytuacji, gdy organy gminy w okresie do dnia 31 grudnia 2003 r. nie uchwaliły nowych uregulowań zagospodarowania przestrzennego nie może być mowy o przyjęciu, że wzrost wartości nieruchomości jest skutkiem uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W realiach przedmiotowej sprawy plan miejscowy utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r., nowy plan zaczął obowiązywać (...) kwietnia 2005 r., a zatem wzrost wartości nieruchomości nie jest skutkiem aktywności organów gminy w przedmiocie planowania ładu przestrzennego.

Uzasadniając zarzut naruszenia przepisów kpa skarżący wskazał, iż organ I instancji wadliwie powołał w podstawie prawnej decyzji przepis art. 132 §1 kpa. Zarzucając wadliwość przyjętego przez organ operatu szacunkowego skarżący podniósł, iż organ bezpodstawnie zaniechał przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność wartości prawa użytkowania wieczystego będącego przedmiotem postępowania. Podniesiono, iż organ bezkrytycznie podszedł do przedmiotowego operatu, nie przeprowadzając jego oceny. Wskazano, że operat powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do realiów danej sprawy. Zarzucono, iż z naruszeniem §50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. rzeczoznawca nie uwzględnił stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego, a uwzględnił stan na dzień uchwalenia planu. Wskazano, iż wyjaśniania biegłego zawarte w piśmie z dnia (...) lipca 2008 r. nie pozwalają ustalić na jakiej podstawie biegły uznał, iż stan nieruchomości na dzień wejścia w życie planu był taki sam, jak w dniu uchwalenia planu. Podkreślono, że plan wszedł w życie w dniu (...) kwietnia 2005 r., a nie (...) kwietnia 2005 r., jak biegły wskazał w piśmie z dnia (...) grudnia 2008 r. Zakwestionowano dokonanie przez biegłego korekty operatu w tym zakresie. Zdaniem skarżącego w tych okolicznościach uznać należy, iż organ nie dysponuje opinią dotyczącą stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Wadliwy był także wybór nieruchomości porównawczych, bowiem na dwadzieścia porównywanych nieruchomości dla gruntu o funkcji przemysłowej jedynie trzy posiadały podobną powierzchnię, natomiast na dwadzieścia porównywanych nieruchomości dla gruntu o funkcji handlowo-usługowo-mieszkaniowej jedynie jedna posiadała podobną powierzchnię, przy czym cena transakcyjna znacząco odbiega od cen rynkowych. Odwołując się do wyroków tut. Sądu skarżący podniósł, iż rzeczoznawca winien zawrzeć dodatkowe rozważania co do dopuszczalności przyjęcia podobieństwa działek w przypadku wyraźnej różnicy powierzchni i jej wpływu na cenę. Przyjmując do analizy nieruchomości o innym stanie prawnym biegły nie wskazał jakie było ich uzbrojenie, dostęp do infrastruktury, faktyczne przeznaczenie, stan zabudowy, kształt, położenie w granicach miasta, odległość od tras komunikacyjnych, ośrodków przemysłu, handlu, edukacji, dostęp do komunikacji publicznej, dostęp do trenów rekreacji. Rzeczoznawca winien zawrzeć w operacie uzasadnienie wskazujące na właściwy wybór nieruchomości przyjętych do porównania. Operat nie uwzględnia także wymaganego dyspozycją przepisu art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Odwołując się do wyroku tut. Sądu z dnia 31 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Po 211/06, utrzymanego w mocy wyrokiem NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 918/07, skarżący wskazał na niekonstytucyjność regulacji zawartej w § 50 ust. 1 zdanie 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który wyłącza możliwość uwzględnienia części składowych szacowanej nieruchomości przy określaniu jej wartości rynkowej do ustalenia opłaty planistycznej. Skarżący podniósł, iż nieruchomość to zarówno grunt jak i jego część składowa trawle z gruntem związana, jak budynki, drzewa, rośliny. W ocenie skarżącego z uwagi na specyfikę zabudowy nie ma możliwości wykorzystywania nieruchomości zgodnie z nowym przeznaczeniem, dlatego wartość nieruchomości nie wzrosła. Aby możliwe było wykorzystanie nieruchomości zgodnie z nowym przeznaczeniem należy ponieść znaczne nakłady na rozbiórkę istniejących zabudowań lub na ich adaptację.

Skarżący zakwestionował ustalenia co do faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, bowiem z uwagi na jej stan nie mogła być prowadzona w nich działalność gospodarcza, co potwierdzają decyzje organów podatkowych z lat 2004-2006. Opinia biegłego nie spełnia także wymogów zawartych w §29 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Organ powinien zweryfikować okoliczność podaną przez biegłego, iż nie odnotowano transakcji dotyczących nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym. Biegły mógł także skorzystać z możliwości rozszerzenia badanego rynku, jeżeli nie znalazł takich transakcji na badanym rynku.

Skarżący zakwestionował nie uwzględnienie faktu, iż zgodnie z planem na części przedmiotowej nieruchomości przewidziano funkcje terenów usług komunikacji, infrastruktury technicznej (energetyka) oraz dróg wewnętrznych i komunikacji pieszej. Podsumowując skarżący podniósł, iż zaniechanie wszechstronnego zbadania sprawy i dokonania wnikliwej oceny zebranych w ten sposób dowodów wskazuje, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 7, art. 75, art. 77 §1 kpa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) maja 2010 r. Nr (...) utrzymało w całości w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p. i stwierdził, że o ile w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel tej nieruchomości zbywa ją, to wójt ma obowiązek pobrania jednorazowej opłaty w związku ze wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu oparcia rozstrzygnięcia na niekonstytucyjnym przepisie art. 37 ustawy o p.z.p. Kolegium wskazało, iż z uzasadnienia wyroku wynika, że opłaty planistycznej nie można naliczać w ściśle określonych sytuacjach, a w przedmiotowej sprawie z taką sytuacją nie mamy do czynienia. Wskazano, iż objęta planem nieruchomość w poprzednim planie miejscowym oznaczona była symbolem A 42 P - tereny przemysłu – istniejący browar i po wygaśnięciu planu nieruchomość użytkowana była częściowo jako magazyny składowe, częściowo wynajmowana na produkcję, a częściowo stanowiła pustostan poprodukcyjny. Według zapisów nowego planu, ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa przedmiotowa nieruchomość objęta została jednostkami bilansowymi 11U. 3 U/KS, 4 MW, 6 U/MN i poznaczona pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego, usługi niematerialne o charakterze publicznym (kultury, obsługi bankowej, administracji), przestrzenie uzupełniające – place, elementy małej architektury, zieleń urządzona. Wskazano, iż ustawa o p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości odsyła do unormowań zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustalenia opłaty dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz składanych przez rzeczoznawcę dodatkowych wyjaśnień. W dniu (...) kwietnia 2009 r. rzeczoznawca potwierdził aktualność wartości określonych w operacie z dnia (...) kwietnia 2008 r. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż dokonał wizji w trenie, która pozwoliła na określenie sposobu użytkowania nieruchomości. Rzeczoznawca potwierdził, że wyceniając prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na brak transakcji obejmujących to prawo brał do porównania nieruchomości stanowiące przedmiot własności i następnie dokonał stosownych przeliczeń. Wartość nieruchomości tak przed wejściem planu w życie, jak i po wejściu w życie, ustalona została podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Kolegium wyjaśniło, iż po analizie zapisów operatu szacunkowego podziela stanowisko organu I instancji, że nieruchomości przyjęte do porównania noszą cechy nieruchomości podobnych w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ wyceniana nieruchomość jest zabudowana, rzeczoznawca zastosował przepis §50 ust. 1 zdanie 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., który wyłącza możliwość uwzględnienia części składowych szacowanej nieruchomości przy określaniu jej wartości rynkowej do ustalenia opłaty planistycznej. Kolegium wskazało, iż organy administracji publicznej w myśl zasady wyrażonej w art. 6 kpa zobowiązane są stosowania obowiązujących przepisów prawa, stąd zarzut zastosowania tego przepisu nie mógł zostać uwzględniony.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na powyższą decyzję T. B. wniósł o stwierdzenie jej nieważności, zarzucając naruszenie dyspozycji art. 107 §3 kpa poprzez błędne sporządzenie uzasadnienia faktycznego wydanego rozstrzygnięcia, które nie odnosi się do sformułowanych przez stronę zarzutów, wykorzystanie operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, wbrew dyspozycji art. 156 ust. 3 ustawy o p.z.p., wskazanie w utrzymanej przez Kolegium decyzji organu I instancji terminu wykonania obowiązku nałożonego na stronę pomimo braku podstawy prawnej do wskazania tego terminu, naruszenie dyspozycji przepisu art. 7, art. 75 §1, art. 77 §1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność wartości prawa użytkowania wieczystego wycenianej nieruchomości.

W rozwinięciu zarzutu naruszenia art. 107 §3 kpa w uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, w odniesieniu do jakich zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium nie odniosło się, co uzasadnia zarzut rażącego naruszenia powołanego przepisu. Skarżący podniósł, że operat szacunkowy został wykorzystany przez organy obu instancji po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, a sam operat będący podstawą ustalenia opłaty jest nieprawidłowy i nierzetelny. Skarżący powtórzył w tej części skargi zarzuty przytoczone w odwołaniu od decyzji organu I instancji, dotyczące wadliwego doboru nieruchomości do porównania, braku wskazania kryteriów na podstawie których rzeczoznawca dokonał tego wyboru, stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, wadliwego oznaczenia tego dnia, naruszenia art. § 50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., nie uwzględnienia korekty cen z uwagi na upływ czasu. Skarżący powołując się na wyrok tut. Sądu z dnia 20 grudnia 2006 r. sygn. akt II SA/Po 622/06 wskazał, że niewystarczające jest w tym zakresie stwierdzenie rzeczoznawcy, iż brak jest konieczności zastosowania poprawki uwzględniającej upływ czasu. W wydanej opinii biegły nie odniósł się do tej okoliczności i nie wskazał, czy koniecznym było korygowanie cen z uwagi na upływ czasu, a jeśli nie to dlaczego. Skarżący ponownie podniósł, iż wyceniona powinna zostać nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, jak również uwzględnione powinny zostać przyszłe nakłady na rozbiórkę istniejących zabudowań lub ich przystosowanie na potrzeby nowej funkcji. Brak jest także ustaleń co do faktycznego wykorzystania nieruchomości, a biegły nie uwzględnił faktu nie wykorzystywania nieruchomości przez stronę na działalność przemysłową. W podobnej sytuacji WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. II SA/Po 723/08 uchylił zaskarżoną decyzję. Zdaniem skarżącego opinia biegłego nie spełnia także wymogów określonych przepisem § 29 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., w konsekwencji organy administracji powinny zweryfikować twierdzenie biegłego, iż brak jest transakcji dotyczących nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym. Ponownie podkreślono, że zgodnie z nowym planem część wycenianej nieruchomości ma inne przeznaczenie, aniżeli przyjęte przez rzeczoznawcę do wyceny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wydania decyzji w oparciu o nieaktualny operat Kolegium wskazało, iż rzeczoznawca potwierdził w kwietniu 2009 r. ustaloną przez siebie wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę. Wskazano, że zarzuty dotyczące nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę. Kolegium wskazało, iż zgodnie z §50 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Kolegium podniosło, iż powoływany przez skarżącego wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie. Nie wyklucza obowiązku naliczenia opłaty brak ciągłości w planowaniu przejawiający się przerwą w obowiązywaniu planów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., - dalej jako p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to wydane zostało z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty planistycznej, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p. wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera opłatę w przypadku zbycia nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrosła w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec takie redakcji wskazanego przepisu organ ten zobowiązany jest do ustalenia opłaty i jej pobrania. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ust. 11 tego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. T. ustalający wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym (...) sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Krotoszyn części śródmieścia w rejonie ulic (...),(...) i (...) przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia (...) stycznia 2005 r. oraz wartość tej nieruchomości po uchwaleniu planu.

Odnosząc się do zarzutu wydania decyzji w obu instancjach w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy wskazać należy, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce gruntami. Zgodnie z ust. 4 art. 156 operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Z analizy akt niniejszej sprawy wynika, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu (...) kwietnia 2008 r., a jego aktualność rzeczoznawca majątkowy potwierdził stosowną klauzulą w dniu (...) kwietnia 2009 r. Organ I instancji wydał decyzję w dniu (...) lutego 2010 r., a więc w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, jednakże rozpoznanie sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło w dniu (...) maja 2010 r., a więc po upływie dwóch tygodni od daty upływu terminu jego ważności - czego organ II instancji nie dostrzegł. W ocenie Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę, określony wskazanym przepisem termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym w sprawie, zobligowanym do powtórnego rozpatrzenia całości sprawy. Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania w prowadzonym postępowaniu, czyli w tym przypadku musi on być aktualny na etapie postępowania odwoławczego, bowiem operat dezaktualizuje się ze względu na zmiany innych czynników, wymienionych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym chociażby o dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jest potwierdzenie jego aktualności przez sporządzającego operat rzeczoznawcę. Tego obowiązku przed wydaniem zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie dopełnił, czyniąc podstawą swych ustaleń nieaktualny już operat szacunkowy. W tej sytuacji oparcie decyzji II instancji na ustaleniach takiego operatu nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem nie spełniał wymogów przewidzianych w art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 58 ust. 1 w związku z § 57 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję nie przeprowadził żadnych własnych ustaleń w powyższym zakresie, czym naruszył w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy art. 15 kpa - ustanawiający zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (por. wyrok z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt II SA/Lu 275/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl, wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 lutego 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1751/08 Lex nr 527209). W ocenie Sądu uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, już z tej przyczyny uzasadniające uchylenie zaskarżonej decyzji.

W toku kontroli legalności zaskarżonej decyzji w tym zakresie Sąd rozważył, iż rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w pismach datowanych na dzień (...) czerwca 2009 r., (...) lipca 2009 r. oraz (...) grudnia 2009 r. W ocenie Sądu pisma te, w tym także pismo z dnia (...) czerwca 2009 r., zawierające pieczęć rzeczoznawcy i jego stwierdzenie, iż w całości podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia (...) grudnia 2008 r., w którym kończąc rzeczoznawca podtrzymał wartość szacowanej nieruchomości, nie mogły być potraktowane na równi z klauzulą o aktualności określoną w art. 156 §3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i §58 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Pisma te dotyczyły wyjaśnień co do treści operatu, w zakresie zarzutów strony, zawierały także stwierdzenie o podtrzymaniu wartości nieruchomości, lecz nie zawierały informacji, że rzeczoznawca zbadał, czy na aktualność operatu wpływ miały wszystkie czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. art. 156 ust. 3 tej ustawy).

W ocenie Sądu zarówno wskazany operat, jak i wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w toku postępowania administracyjnego w związku z zarzutami strony skarżącej co do treści operatu, są niewystarczające dla oceny, czy operat ten mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Zważyć należy, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o .p.z.p. pobranie opłaty planistycznej uzależnione jest od dwu przesłanek - zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie obowiązującego planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku planu lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy, przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w K. dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) brak było planu, jak też decyzji o warunkach zabudowy. Z materiału dowodowego załączonego do akt wynika zaś, że przed uchwaleniem planu nieruchomość faktycznie wykorzystywana była na cele składowe i produkcyjne. W toku postępowania skarżący nie kwestionował faktu zmiany przeznaczenia działki, próbował natomiast wykazać, że przed uchwaleniem nowego planu przedmiotowa działka nie była wykorzystywana na cele produkcyjne. W tym miejscu Sąd wskazuje, że działka nr (...) zabudowana jest obiektami przemysłowymi, które jak wynika z akt sprawy (akt notarialny – umowa sprzedaży z dnia (...) września 2007 r.) już w 2004 r. w części wynajmowane były na składy magazynowe i pod produkcję. Tym samym za prawidłowe uznać należało ustalenia organu, wynikające ponadto z wyjaśnień składnych przez rzeczoznawcę, w zakresie faktycznego wykorzystywania działki nr (...) przed uchwaleniem planu.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących przeprowadzenia wyceny wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 152 ust. 2 cytowanej ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z kolei stosownie do przepisu art. 153 ust. 1 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wskazał w operacie, że przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie zaznaczono, że została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości na rynku miast powiatowych w najbliższym otoczeniu miasta K. oraz ich cech i porównanie ich do przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczenia.

W rozpatrywanym przypadku wszystkie przyjęte do porównania dla wyceny wartości nieruchomości po uchwaleniu planu mają jednakowe przeznaczenie – pod zabudowę handlowo- usługowo-mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z nowym planem dla działki nr (...) przewidziano różne funkcje, poza handlowo- usługowo-mieszkaniową także funkcje dróg wewnętrznych i publicznych, infrastruktury technicznej, przestrzenie uzupełniające – place, elementy małej architektury, zieleni urządzonej. Zarówno w treści operatu szacunkowego, jak i w pisemnych wyjaśnieniach rzeczoznawcy brak jakiejkolwiek informacji, czy powyższą okoliczność uwzględniono przy wycenie, jak również czy i ewentualnie w jakim stopniu pozostałe przewidywane na szacowanej nieruchomości funkcje mają wpływ na jej wycenę. Powyższy brak operatu należało uzupełnić na etapie postępowania odwoławczego.

Sporządzając wycenę rzeczoznawca wyjaśnił, iż dla porównania przyjął nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, a porównując wybrane cechy charakteryzujące nieruchomość wycenianą z nieruchomościami o najniższej i najwyższej cenie dokonano analizy oceny za pomocą współczynników korygujących zgodnie z tabelami na stronach 18 i 20 operatu. Z wyliczeń zawartych w tabeli wynika, że przedmiotowa nieruchomość uzyskała 2,63 sumy wartości współczynników korygujących dla funkcji przemysłu i składu oraz 2,895 dla funkcji po zmianie planu. Powyższe oznacza, iż przyjmując do porównania nieruchomości o różnych powierzchniach rzeczoznawca okoliczność tą uwzględnił, dokonując stosownej korekty, zgodnie z przyjętą metodą wyceny. Nie można więc podzielić zarzutu skargi, iż do wyceny nie przyjęto nieruchomości podobnych według kryterium powierzchni.

Ponieważ przedmiotem wyceny była nieruchomość w stosunku do której skarżącemu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego wycenę przeprowadzono w oparciu o przepis §29 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Nie uwzględnia się więc części składowych tej nieruchomości, co uprawniało rzeczoznawcę do nieuwzględnienia w operacie zabudowań istniejących na wycenianej działce.

W myśl ust. 2 §29 rozporządzenia jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca określił wartość szacowanej nieruchomości na podstawie § 29 ust. 3 rozporządzenia, przyjmując iż nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2. Określił więc tę wartość jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru określonego w tym przepisie. W ocenie Sądu przyjęta w ten sposób wycena działki skarżącego odpowiada regułom określonym powyższym przepisem. Rzeczoznawca w sposób wystarczający uzasadnił zasadność sporządzenia wyceny w oparciu o przepis § 29 ust. 3 rozporządzenia, przeprowadzając wyczerpującą analizę rynku właściwego. W tej sytuacji należało uznać zasadność wykonanej w ten sposób wyceny.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. W sytuacji, gdy strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r. sygn. II OSK 1517/07 Lex nr 573573). W badanym przypadku wycenie podlegała działka nr (...) o powierzchni (...) ha, wydzielona z działki nr (...) o powierzchni (...) ha na mocy decyzji podziałowej Burmistrza K. z dnia (...) lipca 2007 r. Z powyższego wynika, iż dla obliczenia opłaty planistycznej nie przyjęto stopy wzrostu wartości działki w jej kształcie obowiązującym w dniu uchwalenia planu. Jednocześnie zauważyć należy, iż powierzchnia dwóch pozostałych wydzielonych działek nr (...) i (...) wynosi łącznie (...) m2, W ocenie Sądu wyjaśnienia biegłego wymaga, czy i ewentualnie w jaki sposób wynikająca stąd różnica może wpłynąć na wycenę.

Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę podziela także zarzut skargi, iż w wydanej opinii oraz w swoich późniejszych pismach rzeczoznawca nie wyjaśnił, czy koniecznym było korygowanie cen z uwagi na upływ czasu, a jeśli nie, to dlaczego. Kwestia ta jest istotna, bowiem stosownie do treści art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Na skutek naruszenia w ten sposób zasad wynikających z art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa oraz art. 107 § 1 i 3 kpa zaskarżona decyzja uchyla się spod kontroli sądowej i musi ulec uchyleniu.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi podnieść należy, że, wbrew stanowisku strony skarżącej, na skutek uchwalenia planu miejscowego uległ zmianie stan nieruchomości, ponieważ zmieniona została funkcja działki. W operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego S. T., wskazano, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie istniał żaden obowiązujący plan będący aktem prawa miejscowego, ponieważ wcześniejszy plan miejscowy Miasta K. przyjęty uchwałą Rady Miejskiej z 1991 r. przestał obowiązywać z mocy prawa z dniem 31 grudnia 2003 r. Jak podkreślił rzeczoznawca, przy ustaleniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjąć należało faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z jej dotychczasowego przeznaczenia. Stąd wartość nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła wartość nieruchomości według jej faktycznego dotychczasowego przeznaczenia. Jednocześnie faktyczne wykorzystanie nieruchomości po dniu 1 stycznia 2004 r. było taki samo, jak jej przeznaczenie zgodnie z zapisami planu miejscowego z 1991 roku. W świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08 decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomość została wydana z poszanowaniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż obliczenie wzrostu wartości nieruchomości odniosło się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania, tożsamego z przeznaczeniem określonym w obowiązującym uprzednio planie zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie obliczenie wzrostu Wzrost wartości nieruchomości wynika więc z aktywności gminy w zakresie wykonywania przez nią obowiązku planistycznego. Tym samym decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza K. ustalające wysokość opłaty planistycznej zostały wydane w sposób, który w świetle powołanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09 lutego 2010 r., nie można zakwestionować.

Na uwzględnienie nie zasługuje także argumentacja skargi dotycząca wadliwości operatu szacunkowego w części, w której rzeczoznawca majątkowy nie wykazał zasadności przyjętej metody wyceny poprzez udowodnienie, iż nie znalazł transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego gruntu. W orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażany jest pogląd, iż wybór podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić, przy czym wskazać należy, iż na mocy art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca posiada pełną autonomię w zakresie tego wyboru. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie stwierdzenie rzeczoznawcy, iż nie znalazł transakcji gruntami będącymi w użytkowaniu wieczystym, podparte jest przeprowadzoną analizą rynku, w ramach której rzeczoznawca posiada uprawnienie do wglądu do zbiorów przeprowadzonych transakcji, prowadzonych przez odpowiednie urzędy. Wskazać należy, iż na stronie 6 operatu szacunkowego rzeczoznawca wskazał podstawy merytoryczne opracowania.

Strona skarżąca podnosi ponadto niekonstytucyjność § 50 ust. 1 rozporządzenia w części, w której przepis ten stanowi o nie uwzględnianiu części składowych wycenianej nieruchomości. W ocenie Sądu zarzut ten w okolicznościach przedmiotowej sprawy, w ramach której wycena przeprowadzona została nas potrzeby ustalenia opłaty planistycznej, nie może zostać uznany za zasadny. Opłata ta dotyczy bowiem wzrostu wartości samego gruntu, spowodowanej zmianą jego przeznaczenia w wyniku uchwalenia planu. W świetle § 50 ust. 1 w wyniku nieuwzględnienia części składowych szacowanej nieruchomości zarówno przed uchwaleniem lub zmianą planu, jak i po jego uchwaleniu lub zmianie, eliminuje się możliwość ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek innych czynników, niż określone przepisami prawa. Z tej przyczyny Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę nie podziela zarzutu skarżącego co do niekonstytucyjności tego przepisu w części, w której nakazuje on nie uwzględniać części składowych nieruchomości dla jej wyceny. Przepis § 50 jest przepisem szczególnym, dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o p.z.p., obowiązującym w dacie wydania zaskarżonych decyzji oraz w dacie sporządzenia operatu szacunkowego. Skarżący dla podparcia swoich zarzutów w tym zakresie wskazuje na wyrok tut. Sądu z dnia 31 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Po 211/06 oraz podnosi, że wyrok ten został utrzymany w mocy przez NSA. Stanowisko to nie znajduje potwierdzenia, bowiem w wyroku z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 918/07 NSA nie wypowiedział się w przedmiotowej kwestii.

Na wynik sprawy nie ma także wpływu wadliwe powołanie przez organ I instancji przepisu art. 132 kpa w podstawie prawnej decyzji z dnia (...) lutego 2010 r. Organ I instancji powołał także przepisy właściwe w sprawie, a wskazane uchybienie uznać należy za oczywistą omyłkę, która nie miała wpływu na wynik sprawy i nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji organu I instancji. W tej sytuacji pominięcie tej kwestii na etapie rozpatrywania sprawy przez organ II instancji nie ma wpływu na wynik sprawy.

Sąd nie podziela także zarzutów dotyczących wadliwego przyjęcia przez rzeczoznawcę stanu nieruchomości na dzień wejścia planu w życie (7 kwietnia 2005 r.), podczas gdy przepis art. 37 ust. 1 ustawy o p.z.p. nakazywał przyjąć datę uchwalenia planu (8 marca 2005 r.). Okoliczność ta nie ma zdaniem Sądu wpływu na ocenę operatu a przez to i na wynik sprawy, bowiem za akt sprawy wynika, iż stan szacowanej nieruchomości nie uległ zmianie na przestrzeni od (...) marca 2005 r. do (...) kwietnia 2005 r., co rzeczoznawca w sposób wystarczający wyjaśnił.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ II instancji zobowiązany będzie do uzupełnienia materiału dowodowego w kierunku wskazanym w poczynionych wyżej rozważaniach. Organ wystąpi do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie – w trybie wymaganym ustawą o gospodarce nieruchomościami – stanowiska co do aktualności sporządzonego w sprawie operatu. Organ zobligowany jest również uzyskać stanowisko biegłego co do korekty czasu, wpływu wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki nr (...) na wycenę oraz wpływu różnych funkcji przewidzianych w nowym planie na tą wycenę. Rolą organu odwoławczego jest nie tylko ustalenie stanu faktycznego sprawy, ale także dokonanie oceny zgromadzonego materiału dowodowego z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a uzasadnienie przyszłej decyzji powinno spełniać wymogi określone przepisem art. 107 §3 kpa.

W tym stanie rzeczy Sąd, uznając zaskarżoną decyzję za wydaną z naruszeniem prawa materialnego oraz przepisów postępowania mającym istotny wpływ na wynik sprawy, z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach nie orzeczono wobec braku stosownego wniosku strony, o czym strona skarżąca została pouczona przez Sąd wraz z zawiadomieniem o terminie rozprawy (art. 210 § 1 p.p.s.a.).

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie II sentencji wynika z art. 152 p.p.s.a.

/-/J. Zieliński /-/D. Rzyminiak – Owczarczak /-/A. Łaskarzewska