Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 721/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor WSA Wojciech Wycichowski (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 maja 2022 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 25 października 2021 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Decyzją z dnia 23 grudnia 1999 r. Wójt Gminy (dalej: "Wójt") zatwierdził projekt podziału działek nr [..] i nr [..] położonych w obrębie D., gmina K., o łącznej powierzchni 17.200 m2. Podział został dokonany na wniosek ówczesnych właścicieli nieruchomości S.M. i A. M. W wyniku podziału powstały m.in. działki nr [..] o powierzchni 31 m2 i nr [..] o powierzchni 1.340 m2, położone w obrębie D., gmina K. Decyzja stała się ostateczna w dniu 29 grudnia 1999 r.

Wnioskiem z dnia 30 maja 2018 r. S.M. i A. M. (dalej: "Wnioskodawcy") wystąpili do Starosty (dalej: "Starosta", "organ pierwszej instancji") o ustalenie odszkodowania m.in. za działki nr [..] o powierzchni 31 m2 i nr [..] o powierzchni 1.340 m2, położone w obrębie D., gmina K. Do wniosku załączono protokół z dnia 24 maja 2018 r. z negocjacji dotyczących ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomości, z którego wynika, że negocjacje zostały zakończone bez ustalenia odszkodowania za działki nr [..] i nr [..].

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2019 r. Starosta, na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1

i art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", orzekł:

1. o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 232.042 zł za działki nr [..]

o powierzchni 0,0031 ha i nr [..] o powierzchni 0,1340 ha, stanowiące nieruchomość położoną w obrębie D., gmina K., która na podstawie decyzji Wójta z dnia 23 grudnia 1999 r. przeszła na własność Gminy (dalej: "Gmina", "Skarżąca") pod budowę publicznej drogi gminnej,

2. o zobowiązaniu Wójta do zapłaty i dokonania waloryzacji na dzień zapłaty ustalonej wysokości odszkodowania określonego w pkt 1 niniejszej decyzji,

3. że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania określonego w pkt 1 niniejszej decyzji stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że postanowieniem z dnia

20 lutego 2019 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego I. K. w celu wykonania wyceny przedmiotowych nieruchomości niezbędnej dla określenia wysokości odszkodowania. W dniu 18 marca 2019 r. rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy,

w którym określił wartość działki nr [..] na kwotę 5.235 zł, a działki nr [..] na kwotę 226.299 zł. Starosta podał następnie, że po rozpatrzeniu uwag Wójta i pełnomocnika Wnioskodawców oraz przeanalizowaniu materiału dotyczącego stanu prawnego nieruchomości będących przedmiotem wyceny zobowiązał się do wykonania nowego operatu szacunkowego. W nowym operacie szacunkowym (z dnia 27 maja 2019 r.) wartość działki nr [..] określono na kwotę 5.247 zł, a działki nr [..] na kwotę

226.795 zł.

W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez Gminę Wojewoda (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 23 kwietnia 2020 r. uchylił ją w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m.in., że w operacie szacunkowym

z dnia 27 maja 2019 r. dokonano tylko analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, nie przeprowadzono natomiast analizy rynku nieruchomości drogowych. Wątpliwości Wojewody wzbudziło również duże zróżnicowanie wysokości współczynników korygujących co do podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań. Organ odwoławczy zgodził się z zarzutem Gminy, że autor operatu szacunkowego nie powinien przyjmować cech fizycznych przedmiotu wyceny "(...) jak dla działek sprzed podziału czyli nr [..] oraz [..]".

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta wydał w dniu 9 marca 2021 r. decyzję, którą orzekł:

1. o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 246.071 zł za działki nr [..]

o powierzchni 0,0031 ha i nr [..] o powierzchni 0,1340 ha, stanowiące nieruchomość położoną w obrębie D., gmina K., która na podstawie decyzji Wójta z dnia 23 grudnia 1999 r. przeszła na własność Gminy pod budowę publicznej drogi gminnej,

2. o zobowiązaniu Wójta do zapłaty i dokonania waloryzacji na dzień zapłaty ustalonej wysokości odszkodowania określonego w pkt 1 decyzji na rzecz S.M. i A. M. na zasadzie współwłasności majątkowej małżeńskiej, odpowiednio dla S. M. 123.035,50 zł i A.M. 123.035,50 zł,

3. że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania określonego w pkt 1 decyzji stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał m.in., że postanowieniem z dnia

12 października 2020 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego A. O. jako biegłego w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. W dniu 26 października 2020 r. rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w którym określił wartość działki nr [..] na kwotę 1.546 zł, a działki nr [..] na kwotę 244.507 zł. Starosta podał następnie,

że w piśmie z dnia 19 lutego 2021 r. rzeczoznawca odniósł się do uwag złożonych przez Gminę wskazując, że dla celów ustalenia wysokości odszkodowania określa się wartość nowo wydzielonych działek, a nie wartość gruntu nieruchomości, z której zostały one wydzielone. Podał również, że z obserwacji rynku wynika, iż kształt działek gruntu nabywanych na cele drogowe nie wpływa na ceny tych nieruchomości, ceny nieruchomości drogowych są zależne od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Rzeczoznawca wyjaśnił dokonaną ocenę lokalizacji nieruchomości

i dla poparcia przedstawił mapę granic miejscowości D. obrazującą,

że nieruchomość wyceniana znajduje się w strefie centralnej miejscowości. Rzeczoznawca poinformował, że ceny transakcji nieruchomości, o których mowa w piśmie Gminy, obejmowały jedynie wartość gruntu. Zdaniem biegłego nie ma podstaw prawnych do ujawniania danych identyfikujących przyjęte do porównania nieruchomości. Odwołując się do art. 154 ust. 2 u.g.n oraz do planu miejscowego rzeczoznawca podniósł, że nie można potraktować wycenianych działek jako terenu pod zabudowę mieszkaniową.

Zdaniem organu pierwszej instancji operat szacunkowy z dnia 26 października

2020 r. został sporządzony prawidłowo oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa

i standardami wyceny, przez co może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. W ocenie Starosty operat ten jest jasny, logiczny i nie zawiera nieścisłości, czy błędów oraz nie budzi też wątpliwości co do swojej rzetelności, a tym samym może stanowić wartość dowodową.

W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez Gminę Wojewoda decyzją z dnia 25 października 2021 r. utrzymał ją w mocy w zakresie pkt 1 i 3 oraz uchylił pkt 2 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Wójta do zapłaty

w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, i dokonania waloryzacji na dzień zapłaty ustalonej wysokości odszkodowania określonego w pkt 1 decyzji na rzecz S.M. i A. M. jako współwłasność majątkowa małżeńska.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania wskazując m.in., że decyzję podziałową z dnia 23 grudnia 1999 r. Wójt wydał na wniosek właścicieli S. i A. małżonków M. (na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej). Zdaniem Wojewody z akt sprawy nie wynika, aby własność ustawowa majątkowa małżeńska została zniesiona pomiędzy współmałżonkami, w związku z czym przyznane odszkodowanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Tym samym Starosta nie mógł podzielić odszkodowania na poszczególnych małżonków. Organ odwoławczy zauważył, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna, którą charakteryzuje to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Z tych względów Wojewoda uchylił pkt 2 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekł merytorycznie.

Przechodząc do meritum sprawy organ odwoławczy wskazał, że postępowanie

o ustalenie odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [..] i [..], prowadzone było w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 1 i art. 98 ust. 3 u.g.n. Analizując te regulacje Wojewoda podniósł, że nabycie przez podmioty publicznoprawne działek wydzielonych pod drogi następuje gdy spełnione zostały łącznie trzy przesłanki:

1) wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną (bądź jej poszerzenie), 2) podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego), 3) decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna bądź orzeczenie o podziale jest prawomocne. Zdaniem organu odwoławczego przesłanki te zostały w rozpoznawanej sprawie spełnione. W sprawie nie doszło również do uzgodnienia wysokości odszkodowania, o którym mowa w zdaniu pierwszym art. 98

ust. 3 u.g.n., o czym świadczy protokół z dnia 24 maja 2018 r. w sprawie ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się do kwestii związanej z ustaleniem wysokości odszkodowania Wojewoda przytoczył treść przepisów art. 130 oraz art. 134 u.g.n. i wskazał, że w sprawie zostały sporządzone trzy operaty szacunkowe na zlecenie organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej operatu szacunkowego z dnia 26 października 2020 r., a także zbadał jego wartość dowodową

w niniejszej sprawie. Wojewoda zaznaczył, że dla oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego podstawowe znaczenie mają regulacje zawarte w u.g.n. oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) - dalej: "rozporządzenie".

Organ odwoławczy podał, że w ww. operacie szacunkowym biegły wyceniając wartość gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W rozdziale 7 "Badanie możliwości zastosowania zasady korzyści", powołując się na zaświadczenie Wójta z dnia 23 września 2020 r. oraz pismo z dnia 19 października 2020 r., rzeczoznawca podał: "do obliczeń przyjęto, że powierzchnia działki nr [..] przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej wynosi 1.130 m2, a na cele "drogowe" wynosi 210 m2". Natomiast działka nr [..] o powierzchni 31 m2 "w całości stanowiła tereny ulic i dróg w liniach rozgraniczających". W związku z czym biegły przeprowadził analizę rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz analizę lokalnego rynku nieruchomości drogowych. W pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy zbadał nieruchomości gruntowe położone na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegły badaniem objął rynek lokalny, obejmujący obszar obrębu D. w gminie K., w okresie od II połowy 2019 r., ponieważ rynek jest bardzo dobrze rozwinięty, a na początku 2019 r. nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości. Z tego powodu nie badano cen z okresu pełnych 2 lat poprzedzających datę wyceny. W trakcie przeprowadzonej analizy biegły wytypował 15 podobnych nieruchomości, będących przedmiotem prawa własności. Zgodnie z tabelą nr 1 (s. 18 operatu) ceny kształtowały się na poziomie od 170 zł/m2 do 294 zł/m2, co daje średnią ze zbioru w wysokości 231 zł/m2.

Wojewoda wskazał, że w następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy zbadał nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu drogowym. Biegły badaniem objął rynek lokalny, obejmujący obszar powiatu, w okresie od II połowy 2019 r., ponieważ rynek jest bardzo dobrze rozwinięty, a na początku 2019 r. nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości. Z tego powodu nie badano cen z okresu pełnych 2 lat poprzedzających datę wyceny. W trakcie przeprowadzonej analizie biegły wytypował 12 podobnych nieruchomości, będących przedmiotem prawa własności. Ponadto przedmiotem analizy przeprowadzonej przez biegłego były grunty nabywane na cele budowy, rozbudowy lub poszerzenia dróg publicznych oraz stanowiące tereny komunikacyjne, będące przedmiotem prawa własności. Zgodnie z tabelą nr 2 (s. 21 operatu) ceny kształtowały się na poziomie od 24 zł/m2 do 76,92 zł/m2, co daje średnią ze zbioru w wysokości 47,33 zł/m2.

Organ odwoławczy podał, że w wyniku przeprowadzonej analizy dotyczącej transakcji niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi położonymi na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz transakcji nieruchomościami drogowymi biegły ustalił, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są niższe od cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z tym biegły stwierdził, że wartość części działki nr [..]

o powierzchni 1.130 m2 ustalono zgodnie z przeznaczeniem MN, MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zakładów rzemiosła nieuciążliwego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast wartość części działki nr [..]

o powierzchni 210 m2, oraz wartość działki nr [..] o powierzchni 31 m2, ustalono zgodnie z przeznaczeniem, tj. tereny ulic i dróg w liniach rozgraniczających, ponieważ przeznaczenie nieruchomości i cel wywłaszczenia są zgodne.

Wojewoda wskazał, że dla niezabudowanych nieruchomości gruntowych, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, rzeczoznawca majątkowy przyjął następujące rodzaje cech: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, infrastruktura techniczna i powierzchnia. Natomiast dla nieruchomości drogowych przyjął następujące cechy: lokalizacja i sąsiedztwo.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności dla części działki nr [..] o powierzchni 0,1130 ha (pod zabudowę jednorodzinną), przy uwzględnieniu cech szczególnych nieruchomości, na poziomie 207 zł/m2 mieści się w granicach cen uzyskiwanych na analizowanym rynku nieruchomości podobnych. Z tego względu wartość nieruchomości oszacowaną na kwotę 233.910 zł uznano za wartość rynkową. Natomiast określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności dla części działki nr [..] o powierzchni 0,0210 ha

i całej działki nr [..] o powierzchni 0,0031 ha (nieruchomości drogowe), przy uwzględnieniu cech szczególnych nieruchomości, na poziomie 50,46 zł/m2, mieści się

w granicach cen uzyskiwanych na analizowanym rynku nieruchomości podobnych. Z tego względu wartość nieruchomości oszacowaną na kwotę 10.597 zł dla części działki [..]

i 1.564 zł dla całej działki [..] uznano za wartość rynkową.

Wojewoda wskazał, że na skutek zarzutów Gminy do ww. wyceny pismem z dnia

7 maja 2021 r. poprosił Starostę o uzyskanie wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego

w tym zakresie. Do zarzutów Gminy zawartych w odwołaniu rzeczoznawca majątkowy odniósł się w piśmie z dnia 14 czerwca 2021 r. wskazując m.in., że do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami o powierzchniach zbliżonych do działek będących przedmiotem wyceny, przy czym bez znaczenia jest fakt, że szacowane działki zostały wydzielone z nieruchomości, której powierzchnia wynosiła 17.200 m2. Rzeczoznawca podkreślił, że dla celów ustalenia wysokości odszkodowania określa się wartość nowo wydzielonych dziatek, a nie wartość gruntu nieruchomości, z której zostały one wydzielone. Biegły wyjaśnił również, że kształt działek gruntu nabywanych na cele drogowe nie wpływa na ceny tych nieruchomości, nie stanowi bowiem niezależnego atrybutu charakteryzującego daną nieruchomość, decydującego o ich walorach, lecz jest on zależny od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Odwołując się do orzecznictwa sądowego rzeczoznawca majątkowy podniósł,

że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.

W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego są spójne i logiczne. Wojewoda podkreślił przy tym, że biegły posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dlatego subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Odwołując się do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazano, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Końcowo organ odwoławczy wskazał, że nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości z dnia 26 października 2020 r. przez biegłego Pana A. O. W związku z tym nie zlecił oceny prawidłowości tego operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wojewoda zaznaczył, że strony nie złożyły kontroperatu ani też nie skorzystały

z możliwości oceny operatu szacunkowego z dnia 26 października 2020 r. przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

W skardze na decyzję organu odwoławczego Gmina, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, zarzuciła jej naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., polegające na uznaniu za wiarygodną podstawę ustaleń faktycznych w sprawie operatu szacunkowego, podczas gdy przedmiotowy operat stanowi dowód niepełny

i niewiarygodny w świetle zgłoszonych do niego zastrzeżeń Gminy i wszechstronne zebranie i rozważenie materiału dowodnego wymagało dalszych ustaleń co do wysokości odszkodowania.

Stawiając powyższy zarzut wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewodzie oraz zasądzenie od Wojewody na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi zwrócono uwagę, że na podstawie analizy operatu szacunkowego ustalono, iż rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny uwzględnił transakcje nieruchomości o powierzchni około 1.000 m2, tj. o powierzchni zbliżonej do już wydzielonych działek. Wskazano, że na dzień 23 grudnia 1999 r. działki nr [..] i [..] stanowiły część działek nr [..] i [..] o powierzchni 17.200 m2. W związku z tym,

że rzeczoznawca przyjął do porównania typowe działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną - bez jakichkolwiek ograniczeń w ich zabudowie, zdaniem Gminy w procesie wyceny należy uwzględnić fakt, że działki nr [..] i [..] nie są typowymi działkami przeznaczonymi pod zabudowę, a ich kształt całkowicie je dyskwalifikuje w kwestii zabudowy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Zdaniem Skarżącej również lokalizacja ogólna nieruchomości została błędnie ustalona. Zaznaczono, że przedmiot wyceny znajduje się poza centralną częścią miejscowości, w której zlokalizowana jest m.in. szkoła, przystanki autobusowe, sklep.

W związku z tym przedmiot wyceny, uwzględniając opis z tabeli nr 4 operatu szacunkowego, powinien zostać oceniony jako dobry lub przeciętny.

Strona skarżąca wskazała, że rzeczoznawca majątkowy, określając wartość części nieruchomości przeznaczonej pod komunikację, w zestawieniu transakcji - tabela nr 2, uwzględnił transakcje nieruchomościami częściowo zabudowanymi (przedmiotem wyceny są działki niezabudowane) np.: transakcja nr 9 dotyczy działki położonej w M., utwardzonej kostką brukową, transakcja nr 8 dotyczy działki położonej w K., utwardzonej kostką brukową.

Zdaniem strony skarżącej z powyższego wynika, że rzeczoznawca nie zweryfikował stanu zagospodarowania działek przyjętych do wyceny przedmiotowej nieruchomości

i w żaden sposób nie uwzględnił faktu, że nieruchomości porównawcze są zabudowane. Ponadto, w operacie szacunkowym brak jest informacji pozwalających stronie na weryfikację transakcji porównawczych np. numerów działek. Dodatkowo podkreślono,

że w dokumentach planistycznych przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa i jednorodzinna, a na wniosek właścicieli, mimo przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych, wydzielone zostały pod drogi publiczne, dzięki czemu mogły zgodnie z przepisami u.g.n. przejść na własność Gminy z dniem, w którym decyzja o podziale stała się prawomocna.

Wskazano, że przejęte przez Gminę działki stanowią drogi publiczne: działka

nr [..] - ulicę C. i O., natomiast działka nr [.]. ulicę O.

W dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział główne ciągi tych dróg funkcjonowały już jako oficjalnie nazwane ulice zgodnie z uchwałą Rady Gminy nr IX/69/93 z dnia 12 sierpnia 1993 r. w sprawie: nadania nazw oraz wprowadzenia numeracji we wsi D. – [..]. Działki nr [..] i [..] zostały wydzielone jako ich poszerzenie, co również potwierdza mapa z projektem podziału nieruchomości. Nie można zatem traktować działek nr [..]

i [..] jako terenu pod zabudowę mieszkaniową. Mając to na uwadze Skarżąca podniosła, że wartość przedmiotowej części nieruchomości powinna zostać określona na podstawie transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabytych pod drogi (np. gminne, powiatowe, wojewódzkie).

W ocenie strony skarżącej zebrany w sprawie materiał dowodowy jest niekompletny i nie odzwierciedla rzeczywistego stanu rzeczy, co oznacza, że organy wydały decyzje opierając je na wadliwym i niepełnym stanie faktycznym. Wobec tego w sprawie zachodzą podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji w całości, albowiem w związku z licznymi błędami w treści operatu szacunkowego należy przyjąć, że brak jest wyceny, w oparciu

o którą można by orzec o wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Końcowo Skarżąca podała, że zwróciła się do Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych i zamierza zlecić przygotowanie operatu weryfikującego sporny operat w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., który niezwłocznie po uzyskaniu zostanie przedstawiony Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 21 lutego 2022 r. uczestnicy postępowania S.M. i A. M. wnieśli o oddalenie skargi w całości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem.

Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,

że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) P.p.s.a.).

Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został

w skardze podniesiony.

Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia 25 października 2021 r. uchylająca w części decyzję Starosty z dnia 9 marca 2021 r. ustalającą odszkodowanie w łącznej wysokości

246.071 zł za działki nr [..] o powierzchni 0,0031 ha i nr [..] o powierzchni

0,1340 ha, stanowiące nieruchomość położoną w obrębie D., gmina K., która na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 23 grudnia 1999 r. przeszła na własność Gminy pod budowę drogi publicznej oraz zobowiązującą Wójta Gminy do zapłaty i dokonania waloryzacji na dzień zapłaty ustalonej wysokości odszkodowania na rzecz S.M. i A. M.

Główny i w zasadzie jedyny zarzut złożonej w niniejszej sprawie skargi polega na kwestionowaniu przez Skarżącą dowodu, w oparciu o który wydano w sprawie decyzje,

tj. operatu szacunkowego z dnia 26 października 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.O.

Należy zauważyć, że zarzut i twierdzenia skargi w tym zakresie w istocie zostały powtórzone, gdyż wcześniej podniesiono je zarówno w piśmie z dnia 7 stycznia 2021 r., jak i w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia 9 marca 2021 r.

Z akt sprawy wynika, że po otrzymaniu uwag Skarżącej do operatu szacunkowego zawartych w piśmie z dnia 7 stycznia 2021 r. organ pierwszej instancji przekazał je rzeczoznawcy majątkowemu, który ustosunkował się do nich w piśmie z dnia 19 lutego 2021 r.

Z kolei w związku z treścią odwołania i sformułowanych w nim zarzutów Wojewoda w piśmie z dnia 7 maja 2021 r. zobowiązał Starostę do pozyskania od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnień odnośnie do tych zarzutów. Wyjaśnienia te zostały przekazane organowi odwoławczemu przez organ pierwszej instancji wraz z pismem z dnia 24 czerwca 2021 r.

W złożonych wyjaśnieniach biegły konsekwentnie wskazywał, że dla celów ustalenia wysokości odszkodowania określa się wartość nowo wydzielonych działek, a nie wartość gruntu nieruchomości, z którego zostały one wydzielone. Za nie mający znaczenia biegły uznał tym samym fakt, że szacowane działki zostały wydzielone z nieruchomości, której powierzchnia wynosiła 17.200 m2. Odwołując się do obserwacji rynku rzeczoznawca majątkowy podał, że kształt działek gruntu nabywanych na cele drogowe nie wpływa na ceny tych nieruchomości, nie stanowi bowiem niezależnego atrybutu charakteryzującego daną nieruchomość, decydującego o ich walorach, lecz jest on zależny od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Biegły wskazał również, że dla oceny położenia ogólnego nieruchomości przyjął, iż znajduje się ona na obrzeżach strefy centralnej miejscowości (obrazując to załącznikiem graficznym). Odnosząc się do zastrzeżeń Gminy dotyczących braku danych o numerach działek nieruchomości przyjętych do porównania rzeczoznawca podniósł, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.

W ocenie Sądu Wojewoda prawidłowo ocenił przebieg postępowania, jak również trafnie ustosunkował się do zarzutów i argumentów odwołania Skarżącej. Nie bez znaczenia też pozostaje fakt, że również na etapie postępowania odwoławczego autor operatu szacunkowego ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez Gminę. Mające walor aktualności wyjaśnienia biegłego zostały poddane analizie organu odwoławczego. Pomimo tego strona skarżąca konsekwentnie podtrzymuje stanowisko, że liczne błędy

w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym czynią ten dowód niepełnym

i niewiarygodnym.

Zdaniem Sądu sformułowany w skardze zarzut i argumentacja na jego poparcie nie zasługują na uwzględnienie, gdyż nie znajdują poparcia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana za wywłaszczoną nieruchomość reguluje u.g.n. oraz rozporządzenie, które szczegółowo określają tryb

i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania.

Z regulacji zawartych w art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości

(ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne

z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W myśl § 36 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4). Przepis ten stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (ust. 6 pkt 2).

Z powyższych regulacji wynika, że przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje bowiem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną (art. 98 ust. 3 u.g.n., § 36 ust. 6 pkt 2 w zw. z ust. 1 rozporządzenia). Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Niezasadne jest zatem domaganie się od organu, aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt (zob. wyrok WSA w Kielcach z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Ke 238/13, wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu wyroki są dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Stąd zarzut strony skarżącej, że biegły

w procesie wyceny uwzględnił transakcje nieruchomości o powierzchni zbliżonej do już wydzielonych działek, a nie powierzchni działek, z których zostały one wydzielone, uznać należy za niezasadny.

W niniejszej sprawie ustalenie drogowego przeznaczenia nieruchomości (działki

nr [..] i części działki nr [..]) nie budzi w sprawie wątpliwości.

Jak ustaliły organy i wynika to również z operatu szacunkowego, w dacie wydania przez Wójta decyzji podziałowej (23 grudnia 1999 r.) dla działek nr [..] i [..] obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy nr III/26/94 z dnia 25 marca 1994 r.

(Dz. Urz. Woj. z dnia 15 października 1994 r. Nr 21, poz. 103). Zgodnie z tym planem działka nr [..] o powierzchni 1.340 m2 w części na fragmentach stanowiących poszerzenie ul. O. (około 60-70 m2) i ul. J. (około 150-160 m2) była przeznaczona na tereny ulic i dróg w liniach rozgraniczających, zaś w pozostałej części stanowiła tereny oznaczone jako: MN, MR - tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zakładów rzemiosła nieuciążliwego (droga do obsługi działek budowlanych, wydzielonych na terenie MN, MR). Natomiast działka nr [..]

o powierzchni 31 m2 w całości stanowiła tereny ulic i dróg w liniach rozgraniczających (dowód: zaświadczenie Wójta z dnia 23 września 2020 r. nr [..]).

W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przeznaczenie

w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z art. 154 u.g.n.) oraz analizę lokalnego rynku nieruchomości "drogowych" (przeznaczenie

w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z art. 154 u.g.n. oraz w celu zbadania, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości - zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.).

Dla oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Cechy te, a więc lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, znaczenie drogi w układzie komunikacyjnym oraz wielkość działki zostały opisane w operacie szacunkowym, dodatkowo wyjaśnienie w zakresie przyjętych cech biegły przedstawił

w pismach z 19 lutego 2021 r. i 14 czerwca 2021 r.

W rozdziale 7 operatu szacunkowego ("Badanie możliwości zastosowania zasady korzyści") rzeczoznawca majątkowy, powołując się na zaświadczenie Wójta z dnia

23 września 2020 r. oraz pismo z dnia 19 października 2020 r., przeprowadził analizę rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz analizę lokalnego rynku nieruchomości drogowych.

W odniesieniu do pierwszej kategorii biegły objął badaniem rynek lokalny obejmujący obszar obrębu D. w gminie K., w okresie od II połowy 2019 r., ponieważ - jak stwierdził - rynek ten jest bardzo dobrze rozwinięty, zaznaczając przy tym, że na początku 2019 r. nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wytypował 15 podobnych nieruchomości, będących przedmiotem prawa własności. Zgodnie z tabelą nr 1 ceny kształtowały się na poziomie od 170 zł/m2 do

294 zł/m2, co daje średnią ze zbioru w wysokości 231 zł/m2.

Badając natomiast nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu drogowym biegły objął badaniem rynek lokalny obejmujący obszar powiatu, w okresie od II połowy

2019 r. Również w tym przypadku biegły uznał, że rynek ten jest bardzo dobrze rozwinięty

i zaznaczył, że na początku 2019 r. nastąpił znaczny wzrost cen nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wytypował 12 podobnych nieruchomości, będących przedmiotem prawa własności. Ponadto przedmiotem analizy uczynił grunty nabywane na cele budowy, rozbudowy lub poszerzenia dróg publicznych oraz stanowiące tereny komunikacyjne, będące przedmiotem prawa własności. Zgodnie z tabelą nr 2 ceny kształtowały się na poziomie od 24 zł/m2 do 76,92 zł/m2, co daje średnią ze zbioru

w wysokości 47,33 zł/m2.

W wyniku przeprowadzonej analizy biegły stwierdził, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są niższe od cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na obszarach, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W związku z tym wartość części działki

nr [..] o powierzchni 1.130 m2 ustalił zgodnie z przeznaczeniem MN, MR, tj. tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zakładów rzemiosła nieuciążliwego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast wartość części działki

nr [..] o powierzchni 210 m2 oraz wartość całej działki nr [..] o powierzchni

31 m2 rzeczoznawca majątkowy ustalił zgodnie z przeznaczeniem, tj. tereny ulic i dróg

w liniach rozgraniczających, ponieważ przeznaczenie nieruchomości i cel wywłaszczenia są zgodne.

Z operatu szacunkowego wynika, że dla niezabudowanych nieruchomości gruntowych, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, biegły przyjął następujące rodzaje cech: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, infrastruktura techniczna i powierzchnia, natomiast dla nieruchomości drogowych cechy: lokalizacja i sąsiedztwo.

Określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności dla części działki nr [..] o powierzchni 0,1130 ha (pod zabudowę jednorodzinną), przy uwzględnieniu cech szczególnych nieruchomości, na poziomie 207 zł/m2 mieści się

w granicach cen uzyskiwanych na analizowanym rynku nieruchomości podobnych. Z tego względu wartość tej nieruchomości oszacowaną na kwotę 233.910 zł uznano za wartość rynkową. Natomiast określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa prawa własności dla części działki nr [..] o powierzchni 0,0210 ha i całej działki nr [..]

o powierzchni 0,0031 ha (nieruchomości drogowe), przy uwzględnieniu cech szczególnych nieruchomości, na poziomie 50,46 zł/m2, mieści się w granicach cen uzyskiwanych na analizowanym rynku nieruchomości podobnych. Z tego względu wartość nieruchomości oszacowaną na kwotę 10.597 zł dla części działki [..] i 1.564 zł dla całej działki [..] uznano za wartości rynkowe.

W tym miejscu należy podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód z opinii biegłego jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jak każdy inny dowód podlega on ocenie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organy administracji publicznej ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny tego dowodu (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Zatem organ administracji publicznej i sąd administracyjny powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA: z dnia 30 stycznia 2020 r. sygn. akt I OSK 1215/18, z dnia 21 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 1126/14,

z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, czy z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt

II OSK 2012/06).

Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w judykaturze (prezentowane również w zaskarżonej decyzji), że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia

20 kwietnia 2022 r. sygn. akt I SA/Po 853/21). Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 3/18). W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami

w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie.

Skarżąca konsekwentnie kwestionuje operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy, wkraczając w jego merytoryczną treść. Natomiast, co raz jeszcze należy podkreślić, sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji publicznej, ani sądu administracyjnego. Zgodnie bowiem z art. 154

ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy również wskazać, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu

o przepisy u.g.n. zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Wobec tego, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny

w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. wyrok NSA z dnia 3 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 511/19).

Weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego została powierzona stowarzyszeniom lokalnym rzeczoznawców majątkowych, na co wskazuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Weryfikacja taka może zostać poprzedzona zgłoszeniem wątpliwości autorowi opinii, który może naprawić drobne uchybienia w drodze uzupełnienia opinii, bądź też przedstawić pisemne stanowisko uzasadniające stanowisko przyjęte pierwotnie.

W złożonej w niniejszej sprawie skardze (jej końcowej części) Gmina sygnalizowała, że zwróciła się do Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych i zamierza zlecić przygotowanie operatu weryfikującego sporny operat w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., który niezwłocznie po uzyskaniu zostanie przedstawiony tutejszemu Sądowi, jednakże do dnia wyrokowania dowodu takiego nie przedłożono. Tymczasem sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 P.p.s.a.).

Jeszcze raz należy powtórzyć, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie

w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa

w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo zaś żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości jego sporządzenia.

Jeżeli strona kwestionuje ustalenia operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym

w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie Gminy o błędnym doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, nie poparte przez stronę skarżącą stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy z dnia 26 października 2020 r. został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia.

W ocenie Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom formalnym określonym w przepisach u.g.n. i rozporządzenia, jest kompletny

i logiczny. W konsekwencji mógł on stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie.

Podsumowując należy stwierdzić, że organy przeprowadziły postępowanie dowodowe w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gromadząc kompletny materiał dowodowy, który następnie został prawidłowo oceniony. Zdaniem Sądu Wojewoda dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego, tj. u.g.n. i rozporządzenia, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom stawianym przez art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za bezzasadną.[pic]