Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1078/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2014-01-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112, art. 114 ust. 1 i 2, art. 115 ust. 1 i 2, art. 116 ust. 1 i 2, art. 118 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kujawa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi T.O., J. O., B. O. na decyzję Wojewody W. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) po kolejnym rozpoznaniu sprawy Starosta Ś. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) oraz art. 112, art. 113 ust. 1 i 3, art. 119, art. 121 ust. 1 i art. 123 ust. 1, w zw. z art. 6 pkt 1 oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Ś. z dnia (...) r. nr (...) o wywłaszczenie na rzecz Gminy Ś. nieruchomości stanowiącej własność T. O. zamieszkałego w Z. ul. Dł.(...) , (...) Ś, Starosta Ś.:

1. wywłaszczył poprzez pozbawienie prawa własności, na rzecz Gminy Ś., nieruchomość gruntową stanowiącą własność T. O., położoną w Z. gm. Ś., oznaczoną numerami działek ewidencyjnych (...),(...) i (...) o powierzchni łącznej 0,1494 ha, dla której Sąd Rejonowy w K. IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ś. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), przeznaczoną na realizację celu publicznego, jakim jest gminna droga lokalna,

2. ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości (...) zł. (słownie: (...) złote 00/100),

3. zobowiązał Gminę Ś. do zapłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, zaznaczając, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego.

W uzasadnieniu decyzji stwierdzono co następuje:

W dniu (...) r. do Starosty Ś. wystąpił Burmistrz Ś. z wnioskiem z dnia (...) r. o wywłaszczenie nieruchomości, stanowiącej własność T. O., położonej w Z., gmina Ś., oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek (...),(...) i (...) o łącznej powierzchni 0,1494 ha. dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą KW (...). Przedmiotowy wniosek został uzasadniony potrzebą realizacji celu publicznego jakim jest gminna droga lokalna.

Ze zgromadzonych w aktach administracyjnych materiałów wynika, że rokowania z właścicielem T. O. przeprowadzono dwukrotnie: po raz pierwszy (...) r. wyłącznie z T. O. i po raz drugi dnia (...) r. z T. O. oraz B. O. i Józefem O. posiadającymi ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia.

W obu przypadkach rokowania nie przyniosły skutku gdyż oferowana cena przez Gminę Ś nie odpowiadała właścicielowi, który za wywłaszczone działki żądał (...) zł.

W toku postępowania nie doszło w myśl przepisów art. 115 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r.l nr 102, poz. 651 ze zm.) dalej U.g.n. do zawarcia umowy cywilnej zbycia nieruchomości przez właściciela Gminie Ś. w zakreślonym terminie. Jest niespornym, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w gminie Ś.dla obszaru położonego na gruntach wsi Z. i M., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Ś. Nr (...) z dnia (...) r. nieruchomość objęta wnioskiem przeznaczona była na realizację celu publicznego jakim jest gminna droga lokalna. Wymieniona inwestycja stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji jest celem publicznym w rozumieniu w/w ustawy.

W przedmiotowej sprawie trzykrotnie sporządzano operat, z tym że operat mający ostatecznie zastosowanie w sprawie sporządzono (...) r. Odbywały się również rozprawy administracyjne – ostatnia (...) r.

Starosta Ś. dokonał oceny operatu szacunkowego z dnia (...) r. i uznał, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi, stąd przedmiotowy operat został dopuszczony jako dowód w niniejszej sprawie. Zdaniem organu rzeczoznawca w sposób prawidłowy określiła datę stanu nieruchomości na dzień (...) r. (data wizji lokalnej na nieruchomości), a więc jest to data zbliżona do daty wydania decyzji wywłaszczeniowej (działanie dopuszczalne).

Rzeczoznawca zastosował procedurę szacowania wartości rynkowej zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). który mówi. iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W związku z dość liczną próbką transakcji gruntów niezabudowanych przeznaczonych w planie pod drogi na terenie gminy i gmin ościennych wartość rynkową gruntu określono metodą korygowania ceny średniej. Do analizy porównawczej przyjęto 16 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi, mającymi miejsce w; okresie od lipca 2011 r. do listopada 2012 r. na rynku lokalnym. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2. uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135. wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Ostatecznie uznając, że operat szacunkowy z dnia (...) r. jest prawidłowy organ wywłaszczając nieruchomość ustalił odszkodowanie na kwotę (...) zł., którą to kwotę Gmina Ś. miała zapłacić T. O.

Odwołanie od tej decyzji złożyli T. O. oraz B. i J. O.

W odwołaniu zarzucono, że organ rozstrzygający sprawę nie wskazał w podstawie § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego co powoduje, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej i winno skutkować nieważnością decyzji. Nadto odwołujący podnieśli, że wadliwym było powierzanie sporządzania operatu temu samemu biegłemu co zdaniem odwołujących narusza przepisy art. 7 K.P.A. Wreszcie w odwołaniu zarzucono naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, gdyż w myśl tego przepisu "wywłaszczenie dopuszczalne jest wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Na dowód, że przyznane odszkodowanie nie spełnia warunku słuszności, odwołujący załączyli akt notarialny sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną na rzecz osoby prawnej, gdzie cena za 1m2 gruntu wyniosła około 80 zł.

W wyniku rozpoznania odwołania Wojewoda W. decyzją z dnia (...) r. nr (...) (numer po sprostowaniu) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Po omówieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) mających zastosowanie w sprawie i obszernym opisie przeprowadzonych i wymaganych przy wywłaszczeniu nieruchomości czynności organ odwoławczy nie podzielił stanowiska wyrażonego w odwołaniu, iżby powołanie kolejny raz lego samego biegłego miało prowadzić do naruszenia zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego. W toku postępowania organy zobowiązane są do każdorazowego przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego niezależnie od tego, który rzeczoznawca podjął się jego wykonania. Brak jest również norm prawnych, które zakazywałyby powoływania tej samej osoby na stanowisko biegłego. Organ podkreślił, że każdy rzeczoznawca posiada wiedzę i umiejętności specjalne, które mogą zostać wykorzystane przez organ za każdym razem, niezależnie od faktu wcześniejszego uznania sporządzonej wyceny za wadliwą.

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 tejże ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa.

Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wycen) nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207. poz. 2109 ze zm.).

W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Zgodnie z § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687) określa się. przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust.2).

W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni.

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3).

Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie wartość nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Stosownie do art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieruchomość podobną należ) rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce (...) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Rzeczoznawca B.N. przyjęła za cel wyceny określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb ustalenia odszkodowania. Z uwagi na fakt, że przedmiotowe działki są niezabudowane ustanowiona służebność mieszkania nie miała wpływu na wynik wyceny.

W pierwszej kolejności dokonano analizy rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi na terenie Gminy Ś.. Z powodu niewielkiej liczby transakcji przeznaczonych pod drogi analizą objęto teren powiatu ś., co pozwoliło na wyodrębnienie 16 transakcji nieruchomościami drogowymi zawierającymi się w przedziale cenowym 10,00-35,00 złotych za 1 m2, których cena średnia kształtowała się na poziomie 22,37 zł/m2. Z uwagi na stabilność rynku przyjęto trend czasowy na poziomie 1.

Obserwacja rynku pozwoliła na wyodrębnienie czterech cech mających najistotniejszy wpływ na ukształtowanie cen transakcyjnych tj.: lokalizację, dostępność komunikacyjną, rodzaj gruntów otaczających oraz rodzaj drogi.

Po przyjęciu wskaźnika korygującego na poziomie 1,066 (stanowiącego instrument wyrównania cech różnicujących poszczególne nieruchomości podobne względem siebie) oraz współczynnika korekcyjnego na poziomie 1 wartość 1 m2 wycenianego gruntu została określona na 23,85 złotych za 1 m2.

Zatem wartość działek nr (...),(...) i (...) o łącznej powierzchni 1494 m2 wyniosła po zaokrągleniu (...) złotych.

Organ drugiej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego i stwierdził, że biegła w niniejszej sprawie, stosując przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prawidłowo wyceniła wartość przedmiotowych działek. Wyniki wyceny mieszczą się w przedziale cenowym transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie powiatu ś. o, których wystarczające zestawienia biegła przedstawiła podczas przeprowadzonej analizy rynku. Wycena spełnia wymogi formalne wyrażone w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonana analiza rynku jak i przyjęte do porównania transakcje mają przymiot podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz są prawidłowe z punktu widzenia § 26 ust. 3 powyższego rozporządzenia a także art. 154 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Wojewody na powyższą ocenę nie miała wpływu przedstawiona przez strony transakcja sprzedaży z (...) r. dotycząca działki nr (...), gdyż jej przedmiotem była nieruchomość użytkowana rolniczo i w takim celu właśnie nabyta. Już choćby z tego powodu nie mogła ona znaleźć się w zestawieniu transakcji gruntami drogowymi, stanowiącymi podstawę do określenia wartości 1 m2 gruntu.

Postulat słuszności odszkodowania wyrażony w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. ( Dz. U. z 1997 r.. nr 78. poz. 483 ze zm.), odnosi się do takiego ukształtowania wartości danego prawa, aby odpowiadała ona rzeczywistej i obiektywnej cenie uzyskiwanej na określonym rynku. Instrumentem do realizacji wskazanej zasady konstytucyjnej jest właśnie opinia rzeczoznawcy majątkowego, czyli bezstronnej osoby posiadającej wiadomości fachowe na temat kształtowania się cen rynkowych. Stąd też wartość rynkową wskazaną w operacie szacunkowym należy uznać za spełniającą wymagania wyrażone w przytoczonym przepisie Konstytucji, która może nie być satysfakcjonująca dla strony, ale spełnia kryterium obiektywizmu.

Wojewoda nie podzielił również zarzutu odwołujących się, iż brak w podstawie prawnej decyzji organu pierwszej instancji powołania się na § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi o rażącym naruszeniu prawa. Zdaniem organu przytoczony akt prawny kierowany jest w pierwszym rzędzie to tych osób, które będą sporządzać daną wycenę tj. do rzeczoznawców majątkowych. Wskazany przepis nie stanowi natomiast samoistnej podstawy prawnej rozstrzygnięcia organu orzekającego o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania, choć oczywiście jest on również, stosowany w toku postępowania.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżący T. O., B. O., J. O. w dalszym ciągu kwestionowali wysokość ustalonego odszkodowania zarzucając organom naruszenie art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, potrzebę zmiany biegłego, oraz brak odniesienia się do faktu, że skarżący jako dowód wskazali akt notarialny, w którym za 1 m2 gruntu przyjęto wyższą cenę bo 80 zł.

W konkluzji skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda W.wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Z regulacji zawartej w art. 112 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 nr 102, poz. 652 ze zm.) wynika, że instytucja wywłaszczenia ma zastosowanie tylko wtedy kiedy nieruchomość przeznaczona została na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo wtedy kiedy dla określonej nieruchomości wydana została decyzja o ustaleniu dla niej lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji celu publicznego, natomiast art.6 ustawy zawiera jedynie katalog celów. Wśród nich ustawa wymienia "wydzielenie gruntów pod drogi publiczne" (art.6 pkt 1 U.g.n.), który to przepis ma zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, w którym dokonuje się prawnie wiążącego ustalenia przeznaczenia terenu.

Przed zastosowaniem wywłaszczenia, które jest władczą formą ingerencji w prawo rzeczowe, ustawodawca nakazuje dokonać próby pozyskania czy też ograniczenia praw rzeczowych w sposób cywilnoprawny, poprzez zawarcie umowy.

Służy temu regulacja przewidziana w art.114 ust.1 i 2 U.g.n. stawiająca wymóg rokowań przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, oraz konieczność upływu dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art.114 ust.1 (art.115 ust.1 i 2 U.g.n.).

W kontrolowanej sprawie Sąd stwierdził, że organy administracyjne zanim wszczęły postępowanie wywłaszczeniowe, wyczerpały wszelkie przewidziane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwości cywilnoprawne pozyskania nieruchomości od skarżącego T. O. przy udziale osób, którym przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe na przedmiotowej nieruchomości, a wniosek o wywłaszczenie spełniał wymogi przewidziane w art.116 ust.1 i 2 U.g.n. Organ I instancji spełnił wymogi jakie nakłada art. 118 ust.1 i przeprowadził rozprawę administracyjną.

Sąd nie dopatrzył się również w kontrolowanej sprawie uchybień co do formy operatu szacunkowego jak też sposobu i metody jego sporządzania.

Rzeczoznawca B.N., stosując przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową gruntu określiła metodą korygowania ceny średniej. Do analizy porównawczej przyjęto 16 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi, mającymi miejsce w okresie od lipca 2011 do listopada 2012 r. na rynku lokalnym. Zarówno organ I instancji jak i drugiej instancji dokonały szczegółowej analizy sporządzonego przez biegłą operatu, również pod kątem zachowania wymogów określonymi zarówno przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i mającego zastosowanie w sprawie rozporządzenia.

W ocenie Sadu Wojewódzkiego, analiza akt administracyjnych, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia 6 maja 2013 r. stanowiący podstawę dla określenia kwoty odszkodowania, pozwala na stwierdzenie, że operat odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego.

Odnosząc się do zarzutów skargi, iż organy przy ostatecznym rozstrzyganiu sprawy winny dopuścić dowód z wyceny innego rzeczoznawcy, skoro biegła wydając w toku rozstrzygania wcześniejszy operat popełniła błąd – należało stwierdzić, że zarzut ten nie jest uzasadniony, a dostrzeżone uchybienie polegające na przyjęciu błędnego założenia, iż podstawą prawną przejścia prawa własności działek (...), (...) i (...) są przepisy art. 98 U.g.n., zamiast przepisów art. 112 ust. 2 U.g.n. świadczy o rzetelnej i skrupulatnej kontroli decyzji przez organ odwoławczy.

Zdaniem Sądu dla przedmiotowej sprawy nie miała znaczenia wskazywana przez skarżących cena rynkowa innej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego Rep. A nr (...) załączonego do odwołania, uzyskana w obrocie cywilnym, gdyż w rozpatrywanej sprawie celem wyceny nie było określenie gruntu w celu jego sprzedaży jako gospodarstwa rolnego, ale określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego pod inwestycję drogową. Toteż subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości gruntu przedstawionej w operacie niepoparte na przykład wyceną innego biegłego, którą przedstawiliby skarżący, nie świadczy o wadliwej wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę powołanego przez organy rozstrzygające sprawę.

W kontrolowanej sprawie wskazano, że pod uwagę brano ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, lokalizację nieruchomości, dostępność komunikacyjną, rodzaj gruntów otaczających wreszcie rodzaj drogi – (droga gminna).

Właściwego podejścia, metody, techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 U.g.n.).

Wymienione cechy posiada operat rzeczoznawcy z (...) r. będący podstawą przyznanego odszkodowania, toteż zarzut, iż poprzedni operat był wadliwy, gdyż wskazywał błędną podstawę prawną nie mógł być brany pod uwagę.

Zdaniem Sądu nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia przepisów art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wskazany przepis posługuje się pojęciem "słusznego odszkodowania". Pojęcie to nie jest równoznaczne z pojęciem pełnego odszkodowania, a tym bardziej subiektywnie określanego odszkodowania przez osobę wywłaszczoną. W tym względzie Sąd kontrolujący niniejszą sprawę odwołuje się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2004 r. – sygn. akt I SK 11/02, OTK – A 2004/7/66, gdzie stwierdzono, że określenie "słuszne odszkodowanie" jest terminem o elastycznym charakterze i pozwala przez to przyjmować, że w niektórych sytuacjach, mając na uwadze, że wywłaszczenie następuje dla dobra wspólnego, nieraz pełne odszkodowanie nie będzie odszkodowaniem słusznym, a niepełne odszkodowanie może być za takie uznane. Podobnie orzeczono w wyroku NSA z dnia 11.07.2013 r. sygn. akt I OSK 374/12.

Z powyższych względów na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 poz. 270) skargę należało oddalić.