Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 651/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-08-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4  pkt 16, art. 154, art. 157, art. 176
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 11, art. 87 ust. 3 a
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Protokolant asystent sędziego Klaudia Borowicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta D. decyzją z dnia [...] r. orzekł o ustaleniu dla skarżącej A. W. opłaty w wysokości 12.308,55 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w D. przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr 1 i 2 k.m. [...], obręb S., o łącznej pow. 1.155 m2, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji powołał art. 36 ust. 4, art. 34 ust, 1, 3-6, i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) w zw. z uchwałą Rady Miejskiej w D. z dnia [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Śl. z dnia 4 kwietnia 2014 r. poz. 1999).

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że zgodnie z tym planem, obecnie obowiązującym, przedmiotowe działki znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem 1UM – tereny zabudowy usługowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Skarżąca zbyła nieruchomość – działkę nr 1 i udział w wysokości ½ części w działce nr 2, aktem notarialnym z dnia [...] r., a zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie z dniem [...] r. obecnego planu. Poprzednio na tym terenie obowiązywał do dnia [...] r. plan miejscowy zatwierdzony uchwałą z dnia [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Kat. nr [...] z dnia [...]r. poz. [...]ze zmianą). W nieobowiązującym planie działki znajdowały się na obszarze o symbolu F 64 RPU – "tereny produkcji rolnej. Adaptacja stanu istniejącego. Prowadzona hodowla nie może stwarzać uciążliwości dla terenów mieszkaniowych". Dla ustalenia wartości nieruchomości organ I instancji oparł się na nowym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. w dniu [...]r., uwzględniającym uwagi organu odwoławczego, który uchylił poprzednią decyzję o ustaleniu opłaty z uwagi na wątpliwość, czy do procesu wyceny przyjęto nieruchomości podobne pod względem powierzchni.

W operacie tym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że nieruchomość na dzień wejścia w życie obowiązującego miejscowego planu tj. [...]r. składała się z działki gruntu oznaczonej nr geod. 3 o powierzchni 2690m2, km. [...], zabudowanej jednokondygnacyjnym murowanym kurnikiem, krytym papą i jednokondygnacyjnym murowanym magazynem, krytym eternitem oraz budynkiem kotłowni. Na dzień sporządzenia operatu szacunkowego i datę zbycia nieruchomości składała się z działek gruntu oznaczonych nr geod. 1 o powierzchni 900m2, 2 o powierzchni 255m2 km. [...], były to działki niezabudowane (po dokonanej rozbiórce budynku gospodarczego i kurnika) i niezagospodarowane, porośnięte roślinnością niską. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane zalesione i zadrzewione, tereny zabudowy jednorodzinnej, w znacznej odległości znajdują się tereny rekreacyjne zbiornika wodnego [...], obiekty usługowo-handlowe, obiekty użyteczności publicznej oraz obiekty oświatowe znajdują się w odległości około 1 km. Dojazd do otoczenia średnio korzystny, komunikacja miejska autobusowa - przystanki w średniej odległości. Działka nr 1 o korzystnym kształcie (korzystnym potencjale do zabudowy). Działka nr 2 o niekorzystnym kształcie (niekorzystny potencjał do zabudowy) - działka długa i wąska. Obie działki nieogrodzone. Brak uciążliwości i innych ograniczeń. Nieruchomość posiada możliwość dostępu do podstawowego uzbrojenia w postaci : napowietrznej energii elektrycznej oraz wody.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła - analizując zgromadzony materiał dowodowy- iż faktyczny sposób użytkowania w okresie pomiędzy obowiązywaniem starego a nowego planu był następujący: działka nr 3, która uległa podziałowi na działki m.in. 1, 2, zabudowana była jednokondygnacyjnym murowanym kurnikiem, krytym papą i jednokondygnacyjnym murowanym magazynem, krytym eternitem oraz budynkiem kotłowni. Tym samym wywiodła, że na nieruchomości prowadzona była działalność produkcyjna (rolnicza).

Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny określa właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności:

rodzaj rynku

obszar rynku

okres badania cen

informacje o popycie i podaży.

Dla określenia wartości rynkowej ww. nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W pierwszej kolejności biegła przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej i zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Do wyceny wybrano nieruchomości niezabudowane, jakie w badanym okresie (dwóch lat) były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży na rynku lokalnym, jako najbardziej podobne pod względem wycenianych cech do nieruchomości szacowanych, a przeznaczonych w planie zagospodarowania pod tereny mieszkaniowo-usługowe. W badanym okresie odnotowano 61 transakcji na terenie D.. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie S., stąd w tym obrębie w pierwszej kolejności poszukiwała transakcji nieruchomości podobnych. W okresie objętym analizą, zanotowała niewystarczającą ilość transakcji nieruchomości podobnych pochodzących z ww. obrębu. Zdecydowała się zatem okres analizy transakcji nieruchomości podobnych wydłużyć do lat trzech poprzedzających datę określenia wartości. Po wydłużeniu okresu czasu nie odnotowała żadnej kolejnej nieruchomości podobnej.

Biegła zdecydowała zatem dokonać analizy transakcji nieruchomości podobnych z obrębu bezpośrednio sąsiadującego z obrębem S. tj. obrębu U.. Wdrożenie powyższego pozwoliło jej skomponować wstępnie bazę 12 danych o znacznej jednorodności cech i znacznej spodziewanej skali podobieństwa, a do ostatecznej wyceny wybrała 4 nieruchomości najbardziej podobne , ze względu na stan cech rynkowych.

Na podstawie obliczeń i obserwacji zawartych transakcji nieruchomościami oraz na podstawie opisów ofert sprzedaży ustalono, że dla tak dobranej bazy cechami wpływającymi na wartość nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej jest sąsiedztwo i otoczenie, potencjał nieruchomości do zabudowy, dostęp do drogi, powierzchnia nieruchomości.

Następnie rzeczoznawca majątkowy analizując zgormadzony materiał dowodowy, wywiodła iż na nieruchomości prowadzona była działalność produkcyjna (rolnicza). Zatem analizie poddała nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zabudowy zagrodowej związanej z działalnością produkcji rolnej. W pierwszej kolejności badaniem objęła obszar obrębu S., jako obrębu w którym zlokalizowana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny i okresu dwóch lat poprzedzających datę określenia wartości. W obrębie tym nie odnalazła żadnej podobnej nieruchomości, stąd zdecydowała okres analizy rozszerzyć do lat trzech. Nadal w obrębie tym nie odnalazła żadnej transakcji nieruchomości podobnej. Biegła zdecydowała zatem na rozszerzenie rynku na obszar ciągły D. na którym znalazła wystarczającą ilość nieruchomości podobnych. W analizowanym obszarze znalazło się 11 transakcji nieruchomości, a do ostatecznej wyceny wybrała 4 nieruchomości najbardziej podobne ze względu na stan cech rynkowych.

Na podstawie analizy zawartych transakcji ustalono, że cechami nieruchomości o takim przeznaczeniu, mających wpływ na ich wartość, są sąsiedztwo i położenie, potencjał nieruchomości do zabudowy, dostęp do drogi, powierzchnia nieruchomości.

W ostatnim okresie biegła nie zaobserwowała znacznych zmian cen, co potwierdziły wyniki obliczeń trendu rocznego, dlatego nie zaktualizowała cen transakcyjnych na dzień wyceny.

Po przeanalizowaniu rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przystąpiła do określenie wartości nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie miejscowym obowiązującym na dzień zbycia. Z danych zawartych w aktach notarialnych wynotowała transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowy usługowo-mieszkaniowej i zabudowy mieszkaniowo-usługowej, które miały miejsce w badanym okresie czasu. Następnie porównała oceny cech rynkowych, wprowadziła kwotowe poprawki korygujące ceny nieruchomości podobnych.

Wynikiem czego średnia arytmetyczna cen skorygowanych została określona w wysokości 85,32zł/m2.

Zatem wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wyniosła :

działka nr 1 - 900m2 x 85,32zł/m2 = 76 788,00zł

działka nr 2 - 255m2 x 85,32zł/m2 = 21 756,60zł

21 757,00zł

W dalszej analizie rzeczoznawca majątkowy dokonała określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Z danych zawartych w aktach notarialnych wynotowała transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod: tereny przeznaczone zabudowy zagrodowej związanej z działalnością produkcji rolnej, które miały miejsce w ostatnim okresie czasu. Następnie porównała oceny cech rynkowych, wprowadziła kwotowe poprawki korygujące ceny nieruchomości podobnych.

Wynikiem czego średnia arytmetyczna cen skorygowanych została określona w wysokości 45,39zł/m2.

Zatem wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości wyniosła:

działka nr 1 - 900m2 x 45,39zł/m2 = 40 851,00zł

działka nr 2 - 255m2 x 45,39zł/m2 = 11 574,45zł

11 574,00zł

Następnie rzeczoznawca majątkowy przystąpiła do określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej". Biegła, obliczyła wartość rynkową prawa własności, ustaloną przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości na poziomie wartości gruntu określonego wg przeznaczenia w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując :

Wartość dla działek 1, 2, k.m [...] o łącznej pow. 1155m2 na dzień jej zbycia, przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego:

- w planie miejscowym obowiązującym wynosi:

98 545,00zł

- w planie nieobowiązującym wynosi:

52 425,00zł

- według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (luka planistyczna) wynosi:

52 425,00zł

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym stwierdziła, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości.

Wzrost wartości gruntu wynosi 46 120,00 zł = (98 545,00 zł - 52 425,00 zł).

Przy zastosowaniu ustalonej w powołanej uchwale Rady Miejskiej stawki procentowej wynoszącej 30%, opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowego gruntu wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi:

Działka nr 1 - [(76 788,00 zł - 40 851,00 zł ) x 30%] = 10 781.10zł

Działka nr 2. ( udział 1/2cz. ) - [(21 757,00 zł - 11 574,00zł) x 30%] x % =

1 527.45zł

Łącznie:12 308,55zł

Organ przyjął operat jako sporządzony zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 121 ze zm.), rozporządzeniu Rady Ministrów z dn. 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r, Nr 207. poz. 2109 ze zm.) oraz w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. 2017, poz. 1073 ze zm.). Operat zawiera opis metody obliczeniowej i uzasadnienie jej wyboru w stosunku do wycenianych nieruchomości. Zawiera określenie wartości nieruchomości na dzień ich zbycia przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie miejscowym obowiązującym jak i przy uwzględnieniu przeznaczenia w planie nieobowiązującym biorąc pod uwagę faktyczny sposób użytkowania w czasie tzw. "luki planistycznej". Odzwierciedla rzeczywistą sytuację rynkową na podstawie transakcji przyjętych do porównań oraz badania rynku wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, który jest osobą uprawnioną do wykonania takiego operatu.

Wobec powyższych faktów, organ działając w ramach tzw. uznania administracyjnego po wnikliwej ocenie stanu faktycznego z perspektywy określnych w przepisach przesłanek wydał decyzję ustalającą opłatę planistyczną.

W odwołaniu od decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 7 i 11 kpa – poprzez zaniechanie przez organ oceny prawidłowości operatu szacunkowego,

2) art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 24 § 1 pkt 5 kpa – z powodu określenia wartości nieruchomości wartości rynkowej nieruchomości na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, podlegającego wyłączeniu od dalszego udziału w sprawie na skutek uchylenia przez organ odwoławczy poprzedniej decyzji o ustaleniu opłaty z powodu wadliwości operatu tego samego rzeczoznawcy,

3) art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozp. – poprzez objęcie opłatą zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu,

4) art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu oraz art. 7, 77 § 1, 80 i 89 kpa – z powodu przyjęcia wadliwych kryteriów podobieństwa nieruchomości,

5) art. 7, 77 § 1 i 80 kpa – z powodu braku wszechstronnej oceny operatu szacunkowego.

Zdaniem odwołującej się, organ I instancji bezkrytycznie oparł się na wadliwie sporządzonym operacie, podczas gdy rzeczoznawca podlegała wyłączeniu w sprawie, a ponadto, do porównania wytypowała nieruchomości bez wykazania ich podobieństwa i dokonała analizy obszaru nieadekwatnego do powierzchni wycenionego. Zbyte działki powstały dopiero w wyniku podziału po wejściu w życie nowego planu. Tymczasem rzeczoznawca do porównań przyjęła działki o pow. zbliżonej do podzielonych już (mniejszych) działek. Nadto, działka wykorzystywana była nie tylko na cele rolne, ale także i budowlane w okresie luki planistycznej, gdyż była zabudowana.

Jednakże zaskarżoną decyzją odwołania nie uwzględniono. Kolegium uznało bowiem, że w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy, przedmiotową nieruchomość należało traktować jako teren produkcji rolnej. Zatem faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości był tożsamy z jej przeznaczeniem w planie z [...]r.

Zdaniem Kolegium, przyjęte do wyceny 12 nieruchomości spełniały wymogi podobieństwa z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podobieństwo to wynika z faktu położenia w obrębie S. i U. jako obrębu najbardziej podobnego ze względu na cechy lokalizacyjno-środowiskowe i uwzględniania powierzchni nieruchomości zbliżonych do przedmiotu wyceny przed podziałem nieruchomości.

Do cen rynkowych różnicujących wyceniona nieruchomość i nieruchomości podobne rzeczoznawca zakwalifikowała:

- sąsiedztwo i otoczenie,

- potencjał nieuchronności do zabudowy,

- dostęp do drogi.

W związku z tym, że nieruchomości podobne posiadały powierzchnię różną od powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i różną względem siebie, rzeczoznawca zdecydowała w dalszym procesie wyceny na uwzględnienie wpływu powierzchni działki na wartość nieruchomości. W tym celu rzeczoznawca dokonała sprawdzenia zależności ceny 1 m2 nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowo mieszkaniowej oraz zabudowy mieszkaniowo usługowej od powierzchni działki i w tym celu dokonała badania współczynnika korelacji pomiędzy wartością 1 m2 działki a jej powierzchnią, wyznaczając w tym celu współczynnik korelacji r-Pearsona. Współczynnik korelacji r-Pearsona dla tej próby wyniósł minus 0,1046. Rzeczoznawca stwierdziła, że jest to minimalnie ujemny poziom korelacji, który świadczy o zależności ceny 1 m2 działki od jej powierzchni. W dalszym procesie wyceny rzeczoznawca uwzględniła wpływ powierzchni działki na wartość nieruchomości, poprzez zastosowanie cechy liniowej.

Szczegółowa analiza cech rynkowych nieruchomości podobnych pozwoliła na wybranie 4 nieruchomości "najbardziej podobnych". Nieruchomości "najbardziej podobne", wybrane do bezpośrednich porównań posiadają ponad 75% podobieństwa cech do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Zastosowana metoda określenia współczynników korelacji cząstkowej przy pomocy regresji wielorakiej, pozwoliła na określenie wagi cechy rynkowej "powierzchnia nieruchomości" na poziomie 10%. Przyjęta cecha jest cechą liniową, przy założeniu, że im większa powierzchnia nieruchomości tym mniejsza cena 1 m2 nieruchomości. Jak stwierdziła rzeczoznawca majątkowy w swoich wyjaśnieniach z dnia [...]r. "relatywnie niska waga cechy wynika, z zastosowania na wstępie kryterium wyboru nieruchomości podobnych o powierzchni najbardziej zbliżonej do przedmiotu wyceny, gdzie już wybrano nieruchomości podobne powierzchniowo. Nie jest prawdą jak twierdzi pełnomocnik strony, że rzeczoznawca przyjęła w procesie wyceny nieruchomości podobne o powierzchniach znacznie odbiegających od powierzchni nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie dość, że nieruchomości posiadają powierzchnię zbliżoną (2 633, 2042, 1339, 2211) m2 to zastosowano liniową cechę rynkową "powierzchnia nieruchomości". Wszystkie cechy transakcyjne nieruchomości podobnych ze względu na powierzchnię zostały skorygowane (obniżone) do wielkości przedmiotu wyceny".

Analogiczna sytuacja miała miejsce przy analizie nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy zagrodowej związanej z działalnością produkcji rolnej.

W pierwszej kolejności badaniem objęto obszar obrębu S., jako obrębu, w którym zlokalizowana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny i okresu dwóch lat poprzedzających datę określenia wartości. W obrębie tym nie odnaleziono żadnej podobnej nieruchomości, stąd zdecydowano okres analizy rozszerzyć do lat trzech. Nadal w obrębie tym nie odnaleziono żadnej transakcji nieruchomości podobnej. W związku z tym, że obszar D., w rozumieniu zasad wyceny nadal stanowi rynek lokalny nieruchomości, postanowiono analizę przeprowadzić dla obszaru ciągłego D., w okresie dwóch lat poprzedzających datę określenia wartości. W obszarze ciągłym D., w okresie dwóch lat odnotowano zaledwie trzy transakcje nieruchomości podobnych, okres analizy rozszerzono zatem do lat trzech poprzedzających datę określenia wartości

W analizowanym obszarze znalazło się 11 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zabudowy zagrodowej. Transakcje te odnoszą się do nieruchomości, których powierzchnia wynosiła od 188 m2 do 3.627 m2.

Szczegółowa analiza cech rynkowych nieruchomości podobnych pozwoliła rzeczoznawcy majątkowej na wybranie 4 nieruchomości "najbardziej podobnych". Nieruchomości "najbardziej podobne", wybrane do bezpośrednich porównań posiadają ponad 75% podobieństwa, cech do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Zastosowana metoda określenia współczynników korelacji cząstkowej przy pomocy regresji wielorakiej, pozwoliła na określenie wagi cech rynkowej "powierzchnia nieruchomości" na poziomie 20%. Przyjęta cecha liniowa jest cechą liniową, odwrotnie proporcjonalną, tj. przy założeniu, że im mniejsza powierzchnia nieruchomości tym większa cena 1 m2 nieruchomości.

Kolegium stwierdziło, że działka nr 3, która uległa podziałowi na działki będące przedmiotem wyceny nr 1 i 2, w okresie tzw. "luki planistycznej" zabudowana była jednokondygnacyjnym murowanym kurnikiem, krytym papą i jednokondygnacyjnym murowanym magazynem, krytym eternitem oraz budynkiem kotłowni. Tym samym należy stwierdzić, że na nieruchomości prowadzona była działalność produkcyjna (rolnicza). Zatem rzeczoznawca prawidłowo przyjęła do analizy nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zabudowy zagrodowej związanej z działalnością produkcji rolnej.

Kolegium stwierdziło też, że rzeczoznawca majątkowy określiła wartości nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie miejscowym obowiązującym na dzień zbycia średnia arytmetyczna cen skorygowanych została określona w wysokości 85,32zł/m2. Zatem wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wyniosła: działka nr 1 - 900m2 x 85,32zł/m2 = 76.788,00 zł, działka nr 2 - 255m2 x 85,32zł/m2 = 21.756,60 zł = 21.757,00 zł.

W dalszej analizie rzeczoznawca majątkowy dokonała określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Średnia arytmetyczna cen skorygowanych została określona w wysokości 45,39zł/m2 Zatem wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości wyniosła; działka nr 1 - 900m2 x 45,39zł/m2 = 40 851,00 zł, działka nr 2 - 255m2 x 45,39zł/m2 = 11 574,45zł =

11 574,00 zł.

Następnie rzeczoznawca majątkowy przystąpiła do określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej". Biegła, obliczyła wartość rynkową prawa własności, ustaloną przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości na poziomie wartości gruntu określonego wg przeznaczenia w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wartość dla działek 1, 2, k.m [...] o łącznej pow. 1.155m2 na dzień jej zbycia, przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego;

w planie miejscowym obowiązującym wynosi;

98 545,00 zł

w planie nieobowiązującym wynosi;

52 425,00 zł

według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (luka planistyczna) wynosi;

52 425,00 zł

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] r. stwierdziła, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości .

Wzrost wartości gruntu wynosi 46.120,00 zł = (98 545,00 zł - 52 425,00 zł) Przy zastosowaniu ustalonej w powołanej uchwale Rady Miejskiej stawki procentowej wynoszącej 30%, opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowego gruntu wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi;

Działka nr 1 - [(76 788,00 zł - 40 851,00 zł) x 30%] = 10 781,10 zł

Działka nr 2 ( udział % cz.) - [(21 757,00 zł -11 574,00zł) x 30%] x 1/2 = 1.527,45 zł

Łącznie ; 12.308,55 zł.

w ocenie Kolegium zaskarżona decyzja prawidłowo określa wysokość jednorazowej opłaty planistycznej, a postępowanie prowadzone w tej sprawie odbyło się z poszanowaniem norm Kodeksu postępowania administracyjnego.

Operat szacunkowy, będący opinią biegłego, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty zawiera określenie celu wyceny, sposobu określania wartości nieruchomości a także określenie wyboru i opisu metody szacowania. Operat nie zawiera błędów rachunkowych i omyłek, które mogłyby wpłynąć na treść podjętego rozstrzygnięcia i spełnia wymogi formalne dla uznania go za opinię biegłego.

Odnosząc się do treści odwołania strony Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dowodem w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Kolegium zauważyło, że jeżeli strona postępowania ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu do czego uprawniona jest na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i korzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy do wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322,/06; także: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r.; sygn. akt I OSK 1894/12) i z tego tytułu musi ponieść określone koszty.

W dalszej kolejności, sam fakt opracowania przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez organ II instancji pewnych jego aspektów, nieścisłości bądź przyjętych przez rzeczoznawcę założeń lub ustaleń nie może być kwalifikowany jako przesłanka jego wyłączenia od udziału w szacowaniu tej nieruchomości na mocy art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. Jak wskazał naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I OSK 1815/17 z 26 lutego 2018 r. "Wykładnia art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 K.p.a. nie daje bowiem podstaw do przyjęcia, iż w każdym przypadku, gdy w toku postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w której organ odwoławczy, dokonując oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, stwierdzi jego nieścisłości, niedostateczność uzasadnienia, które może uzupełnić autor operatu szacunkowego wtoku ponownego postępowania, rzeczoznawca majątkowy podlega obligatoryjnemu wyłączeniu z dalszego udziału w szacowaniu nieruchomości w tym samym postępowaniu, tj. nie może już sporządzić uzupełnionego (nowego) operatu szacunkowego określającego wartość szacowanej nieruchomości. Taka wykładnia przepisów prawa w opisanej sytuacji, oparta wyłącznie na przesłankach wyłączenia pracownika organu administracji określonych w art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a., jest zatem błędna. Nie uwzględnia ona bowiem istoty i zawodowego charakteru, ustawowo regulowanej działalności rzeczoznawcy majątkowego i związanej z tym dyscyplinarnej odpowiedzialności zawodowej (art. 174 ust. 1, art. 175 ust. 1, art. 178 u.g.n.), a także możliwego zakresu oceny dowodowej operatu szacunkowego przez organ administracji-jako opinii o sformalizowanej prawnie formie i trybie oceny prawidłowości sporządzenia (art. 157 u.g.n.). O ile w aspekcie proceduralnym, rola rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do biegłego, w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., to z uwagi na szczegółowe regulacje u.g.n. dokonanie wykładni art. 24 K.p.a. w kontekście przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, wymaga uwzględnienia także odmienności od pozycji procesowej biegłego, uregulowanej wyłącznie w K.p.a. Zgodnie z art. 84 § 2 K.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Z kolei w myśl art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Z analizy treści tych przepisów wynika zatem celowe rozróżnienie przez ustawodawcę i odrębność pozycji procesowej rzeczoznawcy majątkowego od toku postępowania administracyjnego w sprawie, w której z mocy ustawy istotne okoliczności (określenie wartości nieruchomości) następuje przez zawodowego rzeczoznawcę majątkowego w ramach odrębnego postępowania (wyceny nieruchomości). Rzeczoznawca majątkowy nie jest bowiem ani pracownikiem organu, ani biegłym, którego potrzeba powołania w sprawie zależy w istocie od uznania organu. Rzeczoznawca majątkowy nie podlega także, co do zasady, wyłączeniu od udziału w postępowaniu w danej sprawie administracyjnej, na zasadach i w trybie określonych w art. 24 K.p.a. dla pracowników organu administracji. Podlega on wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, czyli czynnościach związanych z określeniem wartości nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Uwzględniając powyższe przepisy, odczytanie tych przesłanek w odniesieniu do rzeczoznawcy majątkowego, nie może nastąpić wyłącznie przez proste podstawienie zamiast pojęcia "pracownik organu administracji" lub "biegły" pojęcia "rzeczoznawca majątkowy", lecz wymaga dokonania wykładni z uwzględnieniem charakteru ustawowego i funkcji procesowej rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok NSA z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1706/15)". Kolegium w pełni podzieliło ten pogląd. Po szczegółowej analizie sprawy Kolegium stwierdziło, że wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w okresie "luki planistycznej" jak i po jego zmianie, zostały należycie udokumentowane.

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca domagała się uchylenia decyzji organów obydwu instancji i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania.

Ponawiając zarzuty i argumentację, zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji, skarżąca uzasadniając faktyczne wykorzystanie nieruchomości w okresie luki planistycznej na cele budowlane, podniosła, że w dniu [...]r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę kurnika, a następnie na budowę innych obiektów na podstawie decyzji z dnia [...] r. Obiekty te były potem przedmiotem pozwolenia na rozbiórkę (decyzja z dnia [...] r.) Pozostała część budynku została zaadaptowana na inne cele, niż produkcji rolnej. Co więcej, na kopii mapy ewidencyjnej dla działki nr 3, widnieje oznaczenie "Bi" – inne tereny zabudowane. Zdaniem skarżącej, wyklucza to możliwość zakwalifikowania działki jako terenu produkcji rolnej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Na podstawie należycie zebranego i ocenionego materiału dowodowego, nie naruszając gwarancji procesowych skarżącej, zasadnie organy administracji stwierdziły, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości.

Zdaniem sądu administracyjnego, wnikliwe i obszerne wywody organów obu instancji, przeczą zarzutom naruszenia art. 7, 77 § 1, 80 i 84 kpa. Ustalenia organów, oparte na nowym operacie szacunkowym, należy w pełni podzielić. Skład orzekający podzielił też stanowisko organów, że brak przesłanek do wyłączenia biegłego z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) w zw. z art. 24 § 1 pkt 5 kpa.

Uchylenie poprzedniej decyzji w trybie odwoławczym spowodowały wątpliwości Kolegium, czy rzeczoznawca przyjęła do wyceny nieruchomości podobne pod względem powierzchni. Tego rodzaju kwestie nie podpadają pod przesłanki wyłączenia z art. 24 § 1 pkt 5 kpa. Biegła nie brała bowiem udziału w wydaniu zaskarżonej decyzji, a jedynie sporządziła w poprzednim postępowaniu operat szacunkowy. Przepis art. 24 kpa, z istoty może mieć jedynie odpowiednie zastosowanie do rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie jest on ani pracownikiem organu, ani nie prowadzi postępowania administracyjnego i wydaje decyzję. Jego pozycja jest inna i ma charakter biegłego. Stąd też skład orzekający przychylił się do poglądu, zaprezentowanego przez Kolegium i przywołanego przez organ wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Operat szacunkowy mógł zatem stanowić materiał dowodowy na użytek ustalenia opłaty planistycznej.

Zasadniczy spór w niniejszej sprawie dotyczy ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej oraz doboru nieruchomości do wyceny pod względem powierzchni, bowiem zbyta nieruchomość została podzielona już po wejściu w życie planu miejscowego. Wbrew zarzutom skarżącej, przyjęte do porównań nieruchomości wg przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym do dnia [...]r. oraz w okresie luki planistycznej, nie stanowiły terenów niezabudowanych, służących jedynie produkcji rolnych. Jest poza sporem, że nieruchomość skarżącej była zabudowana budynkiem gospodarczym i kurnikiem. Oznacza to, że działka stanowiła inne tereny zabudowane "Bi" w rozumieniu rozp. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, przywołanego w skardze. Projekt rozbiórki budynku gospodarczego i części kurnika z [...]r., przedłożony przez skarżącą w toku postępowania potwierdza, że poprzednio nieruchomość stanowiła farmę drobiu, zaś obiekty były w złym stanie technicznym. Do rozbiórki przeznaczono obiekty o pow. 79m2 (budynek gospodarczy) i ok. 733m2 (kurnik). Były to już wówczas obiekty nieużytkowane. Pozostała część nieruchomości ma oznaczenie PS VI (vide: kopia mapy ewidencyjnej k.55 akt adm.).

Zatem twierdzenia skarżącej, że działka była wykorzystywana na cele budowlane, są całkowicie dowolne. Łączna powierzchnia nieruchomości przed jej podziałem wynosiła bowiem 2 690m2. Skarżąca nie sprecyzowała przy tym, jaki charakter miałaby zabudowa. Tymczasem rzeczoznawca do wyceny przyjęła nieruchomości zabudowy zagrodowej, związanej z działalnością produkcji rolnej. Zdaniem sądu administracyjnego, tylko tego rodzaju zabudowa mogła powstać na nieruchomości pod rządami starego planu i taki też charakter miała zabudowa istniejąca na nieruchomości. Po rozbiórce obiektów w [...]r. pozostał tylko fragment nierozebranego kurnika. Skarżąca nie podała, jaką funkcję pełnił obiekt. Jest jednak logiczne, że mógł to być jedynie obiekt gospodarczy. Nie sposób więc przyjąć, że były to tereny zabudowy mieszkaniowej, bądź usługowej, skoro w okresie luki planistycznej skarżąca nie legitymowała się decyzją o warunkach zabudowy.

Zabudowa zagrodowa ma charakter budowlany, lecz o innej funkcji niż zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Przed wejściem w życie nowego planu nie była możliwa realizacja takiej zabudowy na przedmiotowej nieruchomości. Przeznaczenie (funkcja) nieruchomości jest zaś istotnym czynnikiem, wpływającym na jej wartość, co wykazała rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie. Skarżąca przyznała w skardze, że w przeszłości były to tereny rolne. Sam fakt, że zaprzestano prowadzenia działalności rolniczej, nie oznacza zaś, że budynki gospodarcze i kurnik uzyskały inną funkcję, czy też możliwa była budowa budynków o innym przeznaczeniu mieszkalnym, czy usługowym.

Stąd też chybione są zarzuty nienależytego ustalenia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości w okresie luki planistycznej, skoro wówczas istniała tam wyłączenie zabudowa zagrodowa. Na użytek wyceny nieruchomości pod rządami starego planu, jak i po utracie jego mocy, rzeczoznawca majątkowy analizowała zaś nieruchomości zabudowy zagrodowej związanej z działalnością produkcji rolnej (vide: str. 14 operatu).

Brak też podstaw do ferowania zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy idzie o dobór do porównań nieruchomości pod względem powierzchni. Jak trafnie stwierdziło Kolegium, nie ma nieruchomości identycznych. Potwierdza to operat szacunkowy. Jednak chybiony jest zarzut, że rzeczoznawca do porównań przyjęła nieruchomości o mniejszej powierzchni, jaką uzyskały działki skarżącej po podziale, dokonanym przed wejściem w życie nowego planu miejscowego, pod rządami którego nastąpiło zbycie nieruchomości. Dopiero wówczas też możliwa stała się zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Organ odwoławczy prawidłowo wyjaśnił, że do wyceny rzeczoznawca przyjęła działki o dużej powierzchni (2 633m2, 2042m2, 1339m2 i 2211m2). Jest to powierzchnia zbliżona do wielkości nieruchomości przed jej podziałem (2.690m2). Nadto, rzeczoznawca dokonała korekty cech transakcyjnych ze względu na ich powierzchnię. Istotne, jest przy tym, że do analizy przyjęto rynek lokalny, a wykazane do bezpośrednich porównań nieruchomości posiadają ponad 75% podobieństwa cech do nieruchomości wycenianej.

Rzeczoznawca dokonała wyceny wg podejścia porównawczego metody porównania parami. Wybór metody szacowania został zastrzeżony do uprawnień rzeczoznawcy w świetle art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak zatem podstaw do ferowania zarzutu naruszenia § 4 ust. 1 i 4 rozp. w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego.

W istocie skarżąca oczekiwała, że to organy administracji dokonają wyceny nieruchomości w zastępstwie rzeczoznawcy. Jednak trafnie uznały organy administracji, że negowanie prawidłowości operatu szacunkowego możliwe było wyłącznie w drodze oceny stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji nie są bowiem uprawnione do wkraczania w kwestie, wymagające wiedzy specjalistycznej, zaś skarżąca w żaden sposób nie podważyła mocy dowodowej operatu, stanowiącego podstawę orzekania organów, które dokonały jego należytej oceny z punktu widzenia zgodności z wymogami prawa, lecz bez wchodzenia w kwestie, wymagające wiedzy fachowej.

Na tej podstawie zasadnie organy dopatrzyły się wzrostu wartości zbytej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, co dopiero umożliwiło przeznaczenie na cele zabudowy usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Tego rodzaju zabudowa nie była zaś możliwa pod rządami starego planu i w okresie luki planistycznej. Szczegółowe zapisy obydwu planów zostały zamieszczone w przywołanych wyżej dziennikach urzędowych, a istotne postanowienia przywołano w decyzjach organów. Zatem ustalenie opłaty planistycznej i jej wysokość, nie narusza art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4 i 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945).

Z tych względów nie stwierdzając naruszenia prawa materialnego, ani też uchybienia regułom procedury administracyjnej w stopniu skutkujących wznowieniem tego postępowania, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).

ec