Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2274/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-12-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 w zw. z  art. 120;  art. 134 par. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 grudnia 2010 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Zarządu [...] w S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu na rzecz Zarządu [...] S.A. odszkodowania w wysokości [...] zł za odjęcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach Skarbu Państwa położonych w obrębie [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonych pod inwestycję w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S., a także zobowiązującego Wojewodę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania.

W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], zostały przeznaczone pod inwestycję w zakresie [...] w S. decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2009 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie [...]. Przedmiotowa decyzja z dnia [...] października 2009 r. stała się ostateczna dnia 3 listopada 2009 r.

Decyzję z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz Zarządu [...] S.A. odszkodowania w wysokości [...] zł za odjęcie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości Skarbu Państwa położonych w obrębie [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha , nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha , przeznaczonych pod inwestycję w zakresie [...] w S. , a także zobowiązał Wojewodę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia , w którym decyzja stanie się ostateczna .

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Zarząd [...] S.A. podnosząc zarzut, iż wartość nieruchomości ustalona została w bez słusznego odszkodowania w wysokości wartości tego prawa tj. bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług (VAT). Ponadto wskazano, że w decyzji nie wskazano na konieczność zwaloryzowania odszkodowania za wywłaszczenie na dzień dokonania wypłaty przez organ.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] uznając odwołanie za nieuzasadnione. W uzasadnieniu decyzji Minister przywołał treść art. 20 ust. 12 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S. ( Dz. U. z 2009 r. Nr 84 poz. 700 ze zm.) , który określa , że jeżeli przeznaczona na inwestycję w zakresie [...] nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste , w zakresie wskazanym w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji użytkowanie to wygasa za odszkodowaniem z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna. Wysokość odszkodowania (ustalanego w sytuacji, gdy nie dojdzie do pisemnych uzgodnień dotyczących wysokości odszkodowania między wojewodą a dotychczasowym użytkownikiem wieczystym) dokonuje się na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie [...] przez organ I instancji oraz wg jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 dalej ugn) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi , z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości . Zdaniem Ministra przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście porównawcze, metoda porównywania parami było prawidłowe. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny , a także dostępność danych transakcyjnych , biegły dla potrzeb wyceny określił wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczył okres jego analizy. Dokonał analizy transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych , przeznaczonych pod [...] lub położonych w granicach [...] oraz ich sąsiedztwie , które miały miejsce na terenie miast północnej polski z [...] w okresie 2007-2009. Do porównania wybrano ostatecznie 13 transakcji nieruchomościami, natomiast do końcowej analizy biegły przyjął 3 nieruchomości. Z uwagi na fakt iż na rynku nieruchomości odnotowano tylko dwie transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego określono zgodnie z par. 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Ostatecznie wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł , działki nr [...] na kwotę [...] zł , a działki nr [...] na kwotę [...] zł. Prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę P. A. z dnia 10 marca 2010r. została potwierdzona opinią Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Federacji Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 23 maja 2010r . Odnosząc się z kolei do żądania strony dotyczącego naliczania podatku VAT, organ wskazał, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, iż decyzja Wojewody [...] nie wskazuje konieczności zwaloryzowania odszkodowania na dzień wypłaty, organ odwoławczy uznał go za niezasadny. Waloryzacja odszkodowania ma charakter obrachunkowy i jest czynnością materialno- techniczną. Z tych wszystkich względów Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję organu I instancji .

Na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury skargę wniósł Zarząd S. zarzucając jej naruszenie prawa: tj. art. 7,8,77 kpa, art. 21 Konstytucji RP oraz art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S. w zw. z art. 29 ust. 9art. 5 ust. 1 pkt1 , art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. W konkluzji skargi wniesiono i jej uchylenie .

Zdaniem skarżącego do wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego powinien być doliczony VAT, skoro wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego opodatkowane jest podatkiem VAT. Oszacowana przez biegłego wartość była wartością netto. W takiej sytuacji organ ustalający wysokość odszkodowania winien był powiększyć wskazaną w operacie szacunkowym kwotę netto o należny podatek VAT. Przyjęcie stanowiska, że spółka jest zobowiązana odprowadzić podatek VAT od ustalonego odszkodowania, stawia je w dużo gorszej sytuacji niż podmioty, które otrzymują odszkodowanie, a nie są płatnikami podatku VAT. Skarżący wywodzi, iż odszkodowanie ustalone w oparciu o ceny netto nieruchomości porównawczych od którego gmina musi odjąć 22 % przestaje być słusznym odszkodowaniem w rozumieniu art. 21 Konstytucji .

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Zgodnie z art. 119 § 2 ppsa Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy, że przedmiotem sporu jest kwestia dodania albo nie do kwoty ustalonego odszkodowania podatku VAT. Przy tym poza zakresem rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie – dotyczącej legalności decyzji odszkodowawczej – pozostają wszelkie kwestie związane z tym czy, kiedy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe. Dlatego powołanie się piśmie z dnia 29 listopada 2010 roku przez organ na stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w sprawie o sygn. III SA/Wa 795/10 nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie. W sprawie tej chodziło bowiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii czy wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz Skarbu Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i kto zobowiązany jest do jego odprowadzenia , natomiast w przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą oceny była prawidłowość ustalonego odszkodowania w kontekście powołanych przez organ przepisów prawa materialnego ( tj. ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie [...] w S. , ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ), nie zaś kwestia obowiązków podatnika wynikających z ustawy o podatku o towaru i usług.

Zaznaczyć należy, że skarżący nie kwestionuje ustalenia wartości nieruchomości. Jednak Sąd kontrolując legalność decyzji Ministra we wszystkich aspektach stwierdza, że w zakresie ustalenia wartości nieruchomości, w żadnym razie nie ma podstaw do podważania legalności zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...]. Prawidłowo jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto operat szacunkowy sporządzony przez P. A. w dniu 10 marca 2010 r. Ustalenie odszkodowania art. 134 ugn – który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m. in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT.

Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT w wysokości 22 %. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują.

W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 20 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku ). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga, fakt że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi.

Zgodzić należy się z organem II instancji, że ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącej związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Zresztą również w sytuacji, kiedy odszkodowanie jest wypłacane osobie prawnej jest to przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 54 poz. 654 ze zm.) nie przewiduje zwolnienia w tym zakresie. Inaczej reguluję tę kwestię art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) zwalniając od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości (pomijając przewidziane ustawowo dodatki np. 5 % z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości). Dlatego w obecnym stanie prawnym żadnym razie nie można postawić organom zarzutu naruszenia art. 134 ugn czy art. 20 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku jak tego chce skarżący .

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.