Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 511/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 93  ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie WSA Gabriela Nowak (spr.) WSA Monika Sawa po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J. M. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako "Kolegium") postanowieniem z [...] grudnia 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza L. (dalej jako "Burmistrz") z [...] września 2019 r. nr [...] pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości stanowiącej dz. nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gmina [...].

Postanowienie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Burmistrz postanowieniem z [...] września 2019 r., działając z urzędu na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 oraz art. 97 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204), powoływanej dalej jako "u.g.n.", pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału dz. nr [...] o pow. [...] ha. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że zgodnie z art. 97 ust. 3 pkt 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeśli jest on niezbędny dla realizacji celów publicznych. W niniejszej sprawie celem podziału jest wydzielenie działki pod drogę dojazdową ([...]) i zapewnienie lepszej dostępności komunikacyjnej tego obszaru, w tym zapewnienia połączenia dróg publicznych ul. [...] z ul. [...]. Burmistrz zauważył, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] z [...] grudnia 2009 r. nr [...] zmieniona uchwałą z [...] lutego 2012 r. nr [...]), powoływanego dalej jako "plan", w jednostkach planistycznych: UM1 – śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa nieuciążliwa, MN23 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w układzie wolnostojącym, KDD31 – droga publiczna klasy dojazdowej. Proponowany podział zakłada z kolei wydzielenie dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka [...], dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka [...], dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka UM1. W ocenie Burmistrza, projektowane dz. nr [...] i nr [...] będą mogły stanowić samodzielne działki budowlane i będą mogły być zagospodarowane w sposób dotychczasowy, tym bardziej, że druga z tych działek jest już zabudowana dwoma budynkami. Z kolei wydzielenie projektowanej dz. nr [...] nastąpiło przy uwzględnieniu ustalonych w planie miejscowym linii rozgraniczających, jak również możliwości zagospodarowania terenu. W związku z tym "kąt widoczności" drogi [...] wydzielono tylko w kierunku północnym, gdyż w kierunku południowym linia rozgraniczająca przecina istniejący i użytkowany bezodpływowy zbiornik do odprowadzania nieczystości, dlatego mając na uwadze możliwość zagospodarowania projektowanej działki budowlanej nr [...], a w tym art. 93 ust. 2 u.g.n., odstąpiono w stanie dotychczasowym od jego wydzielenia. Zdaniem Burmistrza powyższe oznacza, że podział jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a więc spełnia przesłanki z art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.

W zażaleniu na powyższe postanowienie A. i R. L., G. G. i J. M. zarzucili Burmistrzowi brak uwzględnienia alternatywnych wersji podziału nieruchomości, błędne uznanie, że podział w zaopiniowanej wersji mieści się w interesie publicznym, skoro jest niezgodny z wnioskami oraz stanowiskiem zainteresowanych właścicieli.

Kolegium postanowieniem z [...] grudnia 2019 r. utrzymało w mocy postanowienie z [...] września 2019 r. W uzasadnieniu postanowienia wskazało, że jak wynika z zapisów planu miejscowego dz. nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami [...] – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w układzie wolnostojącym, [...] – śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa nieuciążliwa, [...] – publiczna droga dojazdowa o zmiennej szerokości w liniach rozgraniczających od [...] m do [...] m. Szczegółowe warunki podziału nieruchomości i parametry działki budowlanej położonej na terenie oznaczonym symbolem [...] określone zostały w § 19 ust. 6 planu. Wynika z nich, że minimalna wielkość działki budowlanej dla noworealizowanej zabudowy winna wynosić 800 m2, zaś minimalna szerokość frontu dla zabudowy jednorodzinnej szeregowej – 9 m, dla pozostałej zabudowy – 15 m z tolerancją 10%. W § 21 ust. 6 planu określone zostały szczegółowe warunki podziału nieruchomości i parametry działki budowlanej położonej na terenie oznaczonym symbolem [...], z których wynika, że minimalna wielkość działki budowlanej winna wynosić dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej – 800 m2, dla zabudowy jednorodzinnej w układzie bliźniaczym (jeden segment) – 700 m2, zaś minimalna szerokość frontu działki budowlanej winna wynosić dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej – 25 m z tolerancją 10%, dla zabudowy jednorodzinnej w układzie bliźniaczym (jeden segment) – 20 m z tolerancją 20%. Ze wstępnego projektu podziału wynika, że wskutek podziału dz. nr [...] powstaną dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w układzie wolnostojącym, dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczoną pod drogę publiczną klasy dojazdowej [...] i dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczona pod śródmiejską zabudowę usługowo-mieszkaniową nieuciążliwą. W ocenie Kolegium, zaproponowany podział jest zgodny z postanowieniami planu, bowiem wydzielone działki po zakończeniu postępowania podziałowego będą nadawały się do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w planie. Organ zauważył przy tym, że do dz. nr [...] nie ma zastosowania § 19 ust. 6 pkt 2 planu określający minimalną wielkość działki budowlanej dla noworealizaownej zabudowy, bowiem działka ta już jest zabudowana. Odnosząc się do zarzutów zażalenia Kolegium wskazało, że podział nieruchomości pełni funkcję służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tego rodzaju podział poprzedza bowiem podział prawny, który następuje na skutek przeniesienia własności wyodrębnionych na skutek podziału działek gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział musi więc uwzględniać warunki zawarte w planie po to, by przyszli właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższe postanowienie J. M. (dalej jako "skarżąca") wniosła o stwierdzenie nieważności postanowień organów obu instancji, zarzucając im naruszenie:

1. art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez skierowanie zaskarżonego postanowienia do osoby zmarłej – J. G.;

2. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia wydanego z rażącym naruszeniem prawa, co winno skutkować jego uchyleniem, a które polegało na skierowaniu postanowienia pierwszej instancji do osoby zmarłej.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że J. G. zmarł w dniu [...] grudnia 2017 r., a mimo tego postanowienia organów obu instancji zostały do niego skierowane. Co więcej, po zmarłym nie przeprowadzono postępowania spadkowego, a zatem brak jest wiedzy o osobach mogących w sprawie występować jako jego następcy prawni. W tej sytuacji kwestionowane postanowienia rażąco naruszają prawo.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępnie odnieść się należy do najdalej idącego zarzutu skargi, a mianowicie zarzutu wydania kwestionowanych postanowień z rażącym naruszeniem prawa. Zgodzić się należy ze skarżącą, że prowadzenie postępowania administracyjnego w stosunku do osoby zmarłej i wydanie decyzji (postanowienia) ocenione być musi jako rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a.

W ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy nie można jednak zarzucić organom wspomnianego wyżej naruszenia z uwagi na doręczanie postanowień obu instancji J. G. zmarłemu w dniu [...] grudnia 2017 r. Jak wynika bowiem z akt sprawy oraz z treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w W., [...] Wydział Ksiąg Wieczystych dla dz. nr [...], właścicielami tej nieruchomości są J. G. i G. G. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej; A. L. (córka J. i G.) i R.L. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej oraz J. G. (córka J. i G.). Stan taki widnieje w księdze wieczystej do dnia dzisiejszego. Z powyższego wynika, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się z udziałem żony zmarłego oraz dwóch jego córek, a zatem potencjalnych spadkobierców, którym doręczano wydane w sprawie rozstrzygnięcia. Jak podniesiono ponadto w skardze, rodzina zmarłego nie przeprowadziła postępowania o stwierdzeniu nabycia spadku, jak również nie poczyniła starań o wykreślenie J. G. z księgi wieczystej i wpisania w jego miejsce następców prawnych. Zdaniem Sądu, powyższe okoliczności powodują, że nie można organowi w niniejszej sprawie zarzucić rażącego naruszenia prawa, stąd zarzuty skargi w tym zakresie należy uznać za niezasadne.

Przechodząc do merytorycznej oceny zaskarżonego postanowienia, wskazać należy, że zasady podziału nieruchomości regulują przepisy Działu III, Rozdział 1 (art. 92-100) u.g.n. Zgodnie z art. 93 ust. 1 zd. 1 tej ustawy, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).

Wskazanie w art. 93 ust. 2 u.g.n., że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, w zasadzie określa treść i znaczenie kryterium podziału polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym. Oznacza bowiem, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy podział służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Są to więc wyznaczniki oceny zgodności w ustaleniami planu - czy proponowany projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (tak: G. Bieniek i inni w "Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz" LexisNexis, Warszawa 2007, wyd. 2, str. 354 i nast.).

Zdaniem Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo zastosowały art. 93 ust. 2 u.g.n.

Z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] z [...] grudnia 2009 r. nr [...] zmieniona uchwałą z [...] lutego 2012 r. nr [...]), wynika bowiem, że dz. nr [...] znajduje się w jednostkach planistycznych: [...] – śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa nieuciążliwa, [...] – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w układzie wolnostojącym, [...] – droga publiczna klasy dojazdowej. Z kolei proponowany podział zakłada wydzielenie dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka [...], dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka [...], dz. nr [...] o pow. [...] ha – jednostka [...].

Szczegółowe warunki podziału nieruchomości i parametry działki budowlanej położonej na terenie oznaczonym symbolem UM1 określone zostały w § 19 ust. 6 planu. Wynika z nich, że minimalna wielkość działki budowlanej dla noworealizowanej zabudowy winna wynosić 800 m2, zaś minimalna szerokość frontu dla zabudowy jednorodzinnej szeregowej – 9 m, dla pozostałej zabudowy – 15 m z tolerancją 10%. W § 21 ust. 6 planu określone zostały natomiast szczegółowe warunki podziału nieruchomości i parametry działki budowlanej położonej na terenie oznaczonym symbolem MN23, z których wynika, że minimalna wielkość działki budowlanej winna wynosić dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej – 800 m2, dla zabudowy jednorodzinnej w układzie bliźniaczym (jeden segment) – 700 m2, zaś minimalna szerokość frontu działki budowlanej winna wynosić dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej – 25 m z tolerancją 10%, dla zabudowy jednorodzinnej w układzie bliźniaczym (jeden segment) – 20 m z tolerancją 20%.

Skoro więc, jak wskazano powyżej, wskutek podziału dz. nr [...] powstaną dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w układzie wolnostojącym, dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczoną pod drogę publiczną klasy dojazdowej [...] i dz. nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczona pod śródmiejską zabudowę usługowo-mieszkaniową nieuciążliwą, to prawidłowo organy obu instancji uznały, że podział ten jest zgodny z postanowieniami planu, bowiem wydzielone działki po zakończeniu postępowania podziałowego będą nadawały się do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w planie. Zgodzić się również należy z organami, że do dz. nr [...] nie ma zastosowania § 19 ust. 6 pkt 2 planu określający minimalną wielkość działki budowlanej dla noworealizaownej zabudowy, bowiem działka ta już jest zabudowana dwoma budynkami. Z kolei wydzielenie projektowanej dz. nr [...] nastąpiło przy uwzględnieniu ustalonych w planie miejscowym linii rozgraniczających, jak również możliwości zagospodarowania terenu. W związku z tym "kąt widoczności" drogi [...] wydzielono tylko w kierunku północnym, gdyż w kierunku południowym linia rozgraniczająca przecina istniejący i użytkowany bezodpływowy zbiornik do odprowadzania nieczystości, dlatego też organ mając na uwadze możliwość zagospodarowania projektowanej działki budowlanej nr [...], a w tym art. 93 ust. 2 u.g.n., odstąpił w stanie dotychczasowym od jego wydzielenia.

Konkludując wskazać należy, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonego postanowienia i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 K.p.a.).

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ww. ustawy, które to przepisy pozwalają na rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.