Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 279/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-09-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 194-195a, 178, 175
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie: WSA Iwona Kosińska (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2012 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu wniosku J. M. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] orzekającą o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że w związku ze skargą Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego J. M. Po przeprowadzeniu przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego, którego przedmiotem było zbadanie, czy rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2007 r. wypełnił obowiązki o których mowa w art. 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności, czy zarzuty postawione rzeczoznawcy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. są zasadne, Minister Infrastruktury, po zapoznaniu się z całością akt sprawy i wynikami tego postępowania, decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu J. M. kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem J. M. wystąpił z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy. W jego uzasadnieniu powołał się na przedawnienie karalności, naruszenie zasady prawdy obiektywnej i art. 80 oraz 107 § 3 kpa, a także § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. J. M. wniósł o uchylenie kwestionowanej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie. Minister Infrastruktury pismem z dnia [...] grudnia 2009 r. zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Komisja ponownie stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy J. M. wykonując czynności szacowania, zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2007 r. określającym wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej obecnie działkę ew. nr [...] obręb [...], położonej w S., ul. [...], sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta S. w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, naruszył przepisy art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 oraz 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.), a także przepisy § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 6 oraz ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). W tej sytuacji Komisja ponownie wystąpiła o zastosowanie wobec J. M. kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. upomnienia.

Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister stwierdził, że nie może on zostać uwzględniony. W uzasadnieniu zajętego stanowiska Minister wyjaśnił, że postępowanie wyjaśniające w przedmiotowej sprawie przeprowadziła Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, ustalenia zarówno faktyczne, jak i prawne dokonane w trakcie tego postępowania odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni [...] m2, rzeczoznawca majątkowy przyjął zbiór [...] transakcji sprzedaży nieruchomości, w którym minimalna jednostkowa cena transakcyjna wynosi [...] zł/m2, a maksymalna [...] zł/m2. Z akt sprawy wynika, że analiza rynku zawarta w przedmiotowym operacie szacunkowym została sporządzona w sposób bardzo lakoniczny:

- nie doprecyzowano w niej rodzaju rynku poprzez pominiecie informacji dotyczących przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub sposobu wykorzystania nieruchomości będących podstawą wyceny, co jest niezgodne z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- dobór cechy "sposób użytkowania i przeznaczenie" i opis tej cechy zawarty w operacie sugeruje, że analizą rynku objęto nieruchomości różniące się między sobą w sposób zasadniczy przeznaczeniem lub sposobem użytkowania, a zatem nie spełniające warunku podobieństwa,

- nie doprecyzowano w jakim zakresie mieściły się powierzchnie działek będących przedmiotem analizy.

Na podstawie informacji Urzędu Miasta S. stwierdzono, że do obliczeń przyjęto działki o powierzchni od [...] ha do [...] ha. Przyjęcie tak różniących się od siebie pod względem powierzchni działek jest sprzeczne z pojęciem nieruchomości podobnych. Brak jest również jakiegokolwiek wyjaśnienia takiego sposobu postępowania rzeczoznawcy. Tak sporządzona analiza rynku, w kontekście opisu przyjętych cech rynkowych, wskazuje na przyjęcie w procesie wyceny nieruchomości niespełniających warunków podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz narusza § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższe jest także niezgodne z § 4 ust. 4 tego rozporządzenia. W przeprowadzonym postępowaniu stwierdzono również, że rzeczoznawca majątkowy J. M. nie zamieścił w operacie szacunkowym informacji na temat przeznaczenia wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, czym naruszył art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ zakwestionował także prawidłowość pkt 8.3 operatu dotyczącego opisu nieruchomości o najniższej i najwyższej jednostkowej cenie transakcyjnej, uznając, że został on sformułowany z naruszeniem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 175 ust. 1 tej ustawy w zakresie braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania. W ocenie Ministra rzeczoznawca naruszył także § 56 ust. 1 pkt 6 powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym rzeczoznawca był zobowiązany do wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości, a także § 55 ust. 2, który nakazuje zawarcie w operacie szacunkowym informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przestawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W przedstawionej sprawie ustalono również, że rzeczoznawca naruszył art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez brak odniesienia się do upływu czasu i jego wpływu na zmiany cen jednostkowych przyjętych do obliczeń, przyjmując wprost ceny transakcyjne z okresu od października 2005 do listopada 2007 r., co oznacza, że rzeczoznawca nie przeprowadził wnikliwej analizy rynku właściwej dla celu wyceny. Niezależnie od powyższych zarzutów Minister stwierdził również, że zachodzą inne okoliczności sprawy, które świadczą o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów prawa w trakcie wykonywania czynności zawodowych. Z pisma Kolegium z dnia [...] grudnia 2007 r. wynika bowiem, że podczas prowadzenia przez Kolegium postępowania wyjaśniającego w przedmiotowej sprawie powstała poważna wątpliwość co do autorstwa operatów szacunkowych sporządzonych dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wykonanych w ramach zlecenia dla [...] w S. Analizując udzielane przez rzeczoznawców majątkowych w tym postępowaniu odpowiedzi na zarzuty, Kolegium powzięło podejrzenie, że faktycznym autorem tych opracowań był inny rzeczoznawca majątkowy, tj. S. K., a pozostali rzeczoznawcy jedynie firmowali swoim nazwiskiem wykonaną przez niego pracę. Z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego J. M., złożonych podczas posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] lipca 2009 r., wynika, że wykonał on tylko część czynności niezbędnych do określenia wartości nieruchomości. Z pisma Instytutu [...] w S. z dnia [...] grudnia 2008 r. wynika natomiast, że nastąpił podział zadań pomiędzy poszczególnych rzeczoznawców, wykonujących w 2007 r. wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku operatu szacunkowego, będącego przedmiotem niniejszego postępowania, byli to trzej rzeczoznawcy majątkowi tj. S. K., J. M. i I. F. Mając na uwadze § 57 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Minister zważył, że nie ma możliwości podziału zadań i związanego z tym dzielenia odpowiedzialności za sporządzenie operatu, a odpowiedzialność za opracowanie w postaci operatu spoczywa solidarnie na wszystkich jego autorach. W związku z tym niezrozumiałe jest nieudzielenie przez J. M. odpowiedzi na pytania zadane na posiedzeniu w dniu [...] lipca 2009 r. dotyczące m.in. przeznaczenia nieruchomości szacowanej oraz nieruchomości przyjętych do porównań, wyboru nieruchomości do porównań i wnoszenie o przesłuchanie świadków w osobach pozostałych rzeczoznawców majątkowych, którzy wspólnie z nim dokonali wyceny. Jest to niezrozumiałe również w kontekście wyżej przytoczonego pisma [...] w S.

Dodatkowo Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy naruszył art. 56 ust. 4 powołanego rozporządzenia poprzez niedołączenie do operatu istotnych dokumentów niezbędnych przy jego sporządzaniu, w tym wypisu z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej, wypisu lub notatki z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Brak istotnych dokumentów wykorzystanych przy sporządzeniu operatu może w ocenie Ministra utrudnić lub wręcz uniemożliwić właściwe odniesienie się do treści w nim zawartych i oceny wykonanych czynność szacowania. Wobec czego organ podniósł zarzut naruszenia przez rzeczoznawcę § 55 ust. 2 i § 56 ust. 4 powołanego rozporządzenia, a ponadto art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak szczególnej staranności rzeczoznawcy majątkowego właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania.

Odnosząc się do pozostałych podniesionych przez J. M. zarzutów zawartych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister wskazał na ich niezasadność. Minister odwołując się do treści art. 194 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnił, że brak jest podstawy prawnej do przedawnienia karalności czynu w niniejszej sprawie oraz brak było podstaw do rozszerzania postępowania wyjaśniającego o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania wnioskowanych świadków. Minister uznał, że z analizy całokształtu przedmiotowej sprawy, tj. dokumentów i wyjaśnień zebranych w trakcie prawidłowo przeprowadzonego postępowania prowadzonego w I instancji, a w szczególności otrzymanych w trakcie ponownego postępowania z Urzędu Miasta S. zestawień transakcji zawierających m.in. informacje dotyczące wielkości działek stanowiących podstawę określenia wartości nieruchomości i ich przeznaczenia wynika, że przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego nastąpiło w sposób rażący naruszenie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości, a zwłaszcza opracowania analizy rynku (doboru odpowiedniego obszaru rynku i jego rodzaju). Minister stwierdził, że wszystkie dostrzeżone przez Komisję błędy i uchybienia zostały szczegółowo przez Komisję przedstawione z podaniem konkretnych przepisów prawa, które zostały naruszone, a także opisem działań rzeczoznawcy majątkowego, które doprowadziły do naruszenia tych przepisów, a ustalenia Komisji zawarte w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego z dnia [...] grudnia 2010 r. są poparte zgromadzoną w sprawie dokumentacją. Jednocześnie Minister nie dopatrzył się uchybień w pracy Komisji i powyższe ustalenia uwzględnił w całości.

Ustosunkowując się do kwestii nieprzedstawienia na posiedzeniu Komisji konkretnych zarzutów wobec rzeczoznawcy, organ wyjaśnił, że jak wynika z akt sprawy Komisja nie miała możliwości przedstawienia rzeczoznawcy zarzutów na posiedzeniu w dniu [...] marca 2010 r., bowiem rzeczoznawca nie stawił się na to posiedzenie. Jednakże rzeczoznawca znał treść tych zarzutów, o czym świadczy fakt, że został on pismem z dnia [...] grudnia 2008 r. powiadomiony o pierwszym terminie posiedzenia Zespołu Komisji i przysługujących mu prawach, w tym prawa do zapoznania się z aktami, podczas posiedzenia Komisji w dniu [...] lipca 2009 r. przedstawiono rzeczoznawcy treść skargi Samorządowego Kolegium Odwoławczego i zawartych w niej zarzutów, pismem z dnia [...] września 2009 r. strona została powiadomiona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału. Mając powyższe na względzie, a przede wszystkim ocenę czynności zawodowych wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w ponownie przeprowadzonym wobec niego postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz wniosek Komisji zawarty w protokole końcowym z postępowania wyjaśniającego co do wymiaru kary dyscyplinarnej i jego uzasadnienie Minister przychylił do tego wniosku Komisji o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, wymienionej w art. 178 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Minister stanął na stanowisku, że biorąc pod uwagę zakres i rodzaj naruszonego prawa, kara upomnienia jest najbardziej zasadną karą, jaką należało orzec wobec rzeczoznawcy, przy uwzględnieniu jego winy stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu.

Mając powyższe na uwadze Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r.

Na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. M. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1 - naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności:

- art. 45 § 1 kodeksu wykroczeń poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie orzeczenia o umorzeniu niniejszego postępowania z uwagi na upływ terminu przedawnienia;

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędną wykładnię i zastosowanie polegającą na uznaniu, że przedstawione do porównania przez skarżącego nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa, gdy tymczasem zostały one dobrane w sposób prawidłowy, bowiem nie tylko powierzchnia działek świadczy o ich podobieństwie, ale także szereg innych okoliczności takich jak np. położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania;

- § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie i wskazanie, że w operacie szacunkowym nie wskazano w ogóle przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

- art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i zastosowanie i uznanie, że rzeczoznawca majątkowy J. M. zbyt lakonicznie określił przeznaczenie wycenianych nieruchomości, oraz

2 - naruszenie przepisów postępowania, w szczególności :

- § 12 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości, poprzez nieprzedstawienie na posiedzeniu zespołu konkretnych i oznaczonych zarzutów wobec J. M., wobec którego wszczęto postępowanie, co spowodowało, że skarżący nie mógł podjąć konkretnej obrony przed zarzutami;

- poprzez oparcie się przy wydawaniu niniejszej decyzji na wyniku postępowania wyjaśniającego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jako jedynej podstawie do wydania przedmiotowej decyzji, gdy tymczasem z akt sprawy wynika jednoznacznie, że postępowanie przed Komisją nie zostało przeprowadzone zgodnie z prawem, m.in. nie przedstawiono skarżącemu zarzutów, jak i nie przesłuchano wnioskowanych przez niego świadków.

Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania dyscyplinarnego z uwagi na upływ terminu przedawnienia wynikającego z przepisu art. 45 § 1 Kodeksu wykroczeń, ewentualnie skarżący wniósł o uchylenie decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Okoliczności stanu faktycznego (w odróżnieniu od ich oceny) nie są w sprawie sporne, dlatego też Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w kwestionowanej decyzji poddał ją kontroli pod względem zgodności z prawem. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi. W przeprowadzonym postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie naruszył przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) i przepisów wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. Nr 11, poz. 66) w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sąd administracyjny nie jest uprawniony do badania podnoszonych w sprawie przez skarżącego licznych zarzutów o charakterze merytorycznym i metodologicznym wynikających z wiedzy specjalistycznej z zakresu trybu i sposobu dokonywania przez rzeczoznawców majątkowych wyceny wartości nieruchomości. Postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma bowiem szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej, opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez specjalnie do tego celu powołaną Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Organ administracji publicznej prowadzący takie postępowanie stosuje się do zasad procedury administracyjnej zawartych w Kodeksie postępowania administracyjnego, jak również do zasad procedury zawartej w art. 194-195a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów powołanego rozporządzenia z 11 stycznia 2008 r.

Zgodnie z przepisem art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z art. 195a tej ustawy minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej z zastrzeżeniem ust. 2. Z powyższych przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, ale dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 (minister orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego), nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Minister sam nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, gdyż jest to zadanie Komisji, a w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odwołuje się do ustaleń Komisji i rozważa jej stanowisko co do zasadności wymierzenia kary dyscyplinarnej z uwagi na charakter naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego ma na celu wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tzn. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego dlatego właśnie nie bada operatu szacunkowego pod katem, czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada, czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta bowiem kwestia jest przedmiotem postępowania wyjaśniającego. Z analizy akt przedmiotowej sprawy wynika, że kwestionowane decyzje wydane zostały w oparciu o prawidłową podstawę prawną. Postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem wyjaśniającym o którym mowa w art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono, czym kierował się organ przy wymiarze kary (adekwatność do popełnionych uchybień rzeczoznawcy majątkowego). W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister szczegółowo odniósł się również do zarzutów skarżącego postawionych we wniosku. Za nieznajdujące uzasadnienia prawnego uznać należy wywody skargi dotyczące konieczności umorzenia przedmiotowego postępowania dyscyplinarnego ze względu na upływ terminu przedawnienia. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 11 stycznia 2008 r. regulujące sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie przewidują umorzenia tego rodzaju postępowania uwagi na przedawnienie karalności czynu. Art. 194 ust. 1c powołanej ustawy stanowi, że nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności. Z akt sprawy wynika, ze skarga na czynności szacowania rzeczoznawcy majątkowego wpłynęła [..] lutego 2008 r., zaś czynności szacowania zawarte zostały w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2007 r. określającym wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej obecnie działkę ew. nr [...] obręb [...], położonej w S., ul. [...], sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta S. w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Nie upłynął więc okres 3 lat, o którym mowa w powołanym przepisie. Nie miał on więc zastosowania w rozpatrywanej sprawie. Zawarte w skardze wywody dotyczące stosowania w przedmiotowym postępowaniu przepisów Kodeksu wykroczeń są całkowicie pozbawione podstaw prawnych. Przepis art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami odsyła wprawdzie do przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, ale nie odnosi się on w żaden sposób do postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych a jedynie do czynów określonych w tym przepisie.

Sąd nie podziela poglądu skarżącego, że postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej zawiera szereg nieprawidłowości, które powodują, ze jej ustalenia nie mogą stanowić podstawy rozstrzygania w niniejszej sprawie. Z akt sprawy wynika bowiem, że pismem z [...] października 2008 r. skarżący został zawiadomiony o wszczęciu postępowania. Pismem z [...] grudnia 2008 r. wiceprzewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zawiadomił skarżącego o wyznaczeniu pierwszego terminu posiedzenia, jak również o prawie do uczestniczenia w prowadzonym postępowaniu, przeglądania akt oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, złożenia pisemnych wyjaśnień, ustanowienia obrońcy (k. 55 akt administracyjnych). W dniu [...] lutego 2009 r. odbyło się posiedzenie komisji, w którym uczestniczył obrońca skarżącego. Skarżący nie stawił się z powodu choroby. Następne posiedzenie odbyło się w dniu [...] lipca 2009 r. (k-91 akt administracyjnych). Na posiedzenie to skarżący przybył wraz ze swoim obrońcom. Z protokołu z tego posiedzenia (k-92 akt adm.) wynika, że skarżącemu zostały przedstawione zarzuty zawarte w piśmie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2008 r. będące podstawą wszczęcia postępowania dyscyplinarnego. Pismem z dnia [...] września 2009 r. strona została powiadomiona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału. Skarżący wraz z obrońcą zostali również prawidłowo powiadomieni o kolejnym wyznaczonym terminie posiedzenia komisji (w dniu [...] marca 2010 r.) ze względu na złożenie wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Skarżący, mimo prawidłowego powiadomienia, na tym posiedzeniu nie był obecny ale przybył na nie jego obrońca. Prawidłowo zatem Minister przy ponownym rozpatrzeniu sprawy uznał, że z akt administracyjnych sprawy wynika, że skarżący znał treść postawionych mu zarzutów. Za zasadne uznać również należy stanowisko Ministra o braku podstaw do rozszerzania postępowania dowodowego poprzez przesłuchanie w charakterze świadków pozostałych rzeczoznawców, współautorów kwestionowanych operatów, skoro zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do merytorycznego zakończenia postępowania. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła natomiast, że skarżący jako rzeczoznawca majątkowy sporządzając przedmiotowy operat szacunkowy nie wypełnił obowiązków wynikających z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i naruszył przepisy powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wykazując szczegółowo stwierdzone uchybienia. Stanowisko to w ocenie Sądu znajduje pełne oparcie w materiale dokumentacyjnym sprawy. Operat szacunkowy stanowi dokument, który musi być czytelny nie tylko dla urzędników wydających decyzję, ale również dla użytkownika wieczystego, który może zakwestionować zasadność lub wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej. Z tego też powodu powinien on być sporządzony zgodnie z dyspozycją art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z powyższych względów Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, że rzeczoznawca nie jest zobowiązany do załączenia istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu. Wyjaśnić jeszcze należy, że Sąd podziela stanowisko Ministra, że operat sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych podpisują wszyscy, którzy go sporządzili, a w konsekwencji wszyscy jego współautorzy ponoszą solidarną odpowiedzialność za cały proces wyceny i w efekcie za cały operat szacunkowy. Błędne jest zatem prezentowane w skardze stanowisko skarżącego, że rolą organu jest ustalenie, który z rzeczoznawców dokonujących wyceny odpowiada za którą część etapu szacowania wartości nieruchomości. Z przepisów powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wynika możliwość podziału zadań pomiędzy rzeczoznawców majątkowych i w konsekwencji możliwość podziału odpowiedzialności za sporządzenie operatu szacunkowego.

Reasumując uznać należy, że postępowanie wyjaśniające wykazało w niniejszej sprawie szereg naruszeń przepisów prawa przy sporządzaniu zakwestionowanych operatów szacunkowych, tj. art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 oraz art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 6 oraz ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co znalazło potwierdzenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. W ocenie Sądu ciężar gatunkowy powyższych naruszeń uzasadniał wymierzenie rzeczoznawcy kary dyscyplinarnej upomnienia z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) orzekł jak w sentencji.