Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 921/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 174 pkt 1 i 2, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 par. 180
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 13 września 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie: sędzia NSA Andrzej Gliniecki sędzia del. WSA Robert Sawuła (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Pilip po rozpoznaniu w dniu 13 września 2013 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej L.P. i G.S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 488/11 w sprawie ze skargi L.P. i G.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku Białej z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 8 grudnia 2011 r. II SA/Gl 488/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gliwicach oddalił skargę L.P. i G.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w Bielsku-Białej z [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wyrok ten wydano w następującym stanie sprawy:

Umową sprzedaży zawartą 9 czerwca 2010 r. w formie aktu notarialnego L.P. i G.S. przenieśli na rzecz M.M. własność nieruchomości ( działek oznaczonych nr ewid. 1 i 2 objętej KW nr [...] oraz nr ewid. 3 objętej KW nr [...] położonych w C. za łączną kwotę wynoszącą 610.000 zł brutto, w tym 500.000 zł netto i 110.000 zł podatku VAT.

Decyzją z [...] września 2010 r. Wójt Gminy Porąbce ustalił L.P. i G.S. jednorazową opłatę w wysokości 36.585,65 zł tytułem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Porąbce i zobowiązał ich do wpłacenia tej kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wskutek uwzględnienia odwołania stron decyzją z [...] listopada 2010 r. SKO w Bielsku-Białej uchyliło w/w decyzję i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Zasadniczym powodem wydania takiej decyzji organu odwoławczego był brak analizy przeznaczenia działek w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. W ocenie SKO w Bielsku-Białej kwestię tę organ winien uwzględnić w aspekcie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 lutego 2010 r. P 58/08, a ponadto odnieść się do uwag odwołujących się, nie zaś poprzestać na stwierdzeniu, że odniósł się do nich powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy.

Decyzją z [...] lutego 2011 r. nr [...] Wójt Gminy Porąbce ponownie ustalił L.P. i G.S. jednorazową opłatę w wysokości 36.585,65 zł tytułem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał do jej zapłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Organ I instancji ustalił, że powołaną na wstępie umową z 9 czerwca 2010 r. strony zbyły nieruchomość gruntową położoną na obszarze, dla którego Rada Gminy w Porąbce 11 marca 2009 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Transakcji dokonano przed upływem 5 lat od daty wejścia uchwalonego planu miejscowego w życie, przy czym zmiana przeznaczenia przedmiotowego terenu w planie miejscowym spowodowała wzrost wartości zbytej nieruchomości. Aktualnie teren ten oznaczony jest w planie miejscowym symbolem "C 26 UH" - usługi handlu, a w poprzednio obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. planie zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w Porąbce nr X/52/91 z 30 kwietnia 1991 r. oznaczony był symbolem "C 26 RP" - uprawy rolne i ogrodnicze. Wzrost wartości nieruchomości został wyliczony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego z 2009 r., przy uwzględnieniu faktycznego, tj. rolniczego sposobu jej wykorzystania, a wartością po tej dacie, przy uwzględnieniu obecnego przeznaczenia terenu wynikającego z tego planu. Zaistniały zatem w świetle dyspozycji art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm., dalej: "Upzp") podstawy do naliczenia opłaty, której wysokość dla terenów przeznaczonych pod zabudowę oznaczonych symbolem "UH" ustalono w planie na 15 % wzrostu wartości nieruchomości. Dotychczasową wartość nieruchomości ustalono na 120.844 zł, po uchwaleniu planu na 364.755 zł, a wzrost wartości na 243,911 zł. Zwrócono ponadto uwagę, że w sprawie nie znajdował zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. P.58/08, ponieważ obecne przeznaczenie terenu jest odmienne od przeznaczenia w poprzednio obowiązującym do 2003 r. planie zagospodarowania przestrzennego.

W odwołaniu od powyższej decyzji strony zakwestionowały prawidłowość operatu szacunkowego w zakresie wyceny zbytych nieruchomości, a tym samym naliczonej im opłaty. Odwołujący się zarzucili, że wartość nieruchomości z okresu poprzedzającego uchwalenie planu miejscowego została znacznie zaniżona, ponieważ rzeczoznawca majątkowy porównywał ze zbytą nieruchomością nieruchomości nie spełniające ustawowego kryterium podobności. Wskazali, że zbyta nieruchomość położona była w centrum miejscowości, przy drodze i w sąsiedztwie centrum handlowo-usługowego. Natomiast porównania dokonać miano z działkami rolnymi położonymi na obrzeżach gminy, z trudnym dojazdem, bez możliwości ich uzbrojenia. Biegły nie uwzględnił również istniejącej wokół nieruchomości strefy ochrony cmentarza oraz linii energetycznej średniego napięcia przebiegającej przez część nieruchomości, które to elementy powinny mieć wpływ na wartość nieruchomości, a mimo tego nie dokonano stosownej korekty, traktując działki jako pełnowartościowe z możliwością zabudowy, podczas gdy znaczna ich część spod takiej zabudowy jest wyłączona.

Decyzją z Porąbce maja 2011 r. nr Porąbce, SKO w Bielsku-Białej utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne organu I instancji uznając, że uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości zbytej nieruchomości. Wzrost ten należało wyliczyć jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w uchwalonym planie miejscowym a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania sprzed jego uchwalenia. Z obowiązku tego wywiązał się rzeczoznawca majątkowy, którego operat szacunkowy oceniono jako niebudzący zastrzeżeń i spełniający wymogi wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej jako: rozp. RM z 2004). Wycenę sporządzono metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cech rynkowych nieruchomości, takich jak położenie, kształt, uzbrojenie, sąsiedztwo, obszar, warunki dojazdu i warunki geotechniczne. Dokonane wyliczenia uznano za prawidłowe.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania, w tym jakoby organ I instancji miał nie ocenić operatu szacunkowego, przeciwko takiemu twierdzeniu przemawiać miało uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Rzeczoznawca uwzględnił także sąsiedztwo cmentarza i linii energetycznej, które zostało ocenione jako niekorzystna cecha rynkowa nieruchomości mającą wpływ na jej wartość.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli L.P. i G.S. kwestionując prawidłowość zaakceptowanego przez organy operatu szacunkowego i naliczonej opłaty. Ponowili argumentację o walorach zbytej nieruchomości i jej zaniżonej wartości sprzed okresu uchwalenia planu miejscowego oraz niekorzystnych cechach ocenionych przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, które w ich ocenie nie spełniały tego kryterium. Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organów, jakoby dotychczas zbyta nieruchomość była wykorzystywana rolniczo, ponieważ przeciwko temu przemawiać miał przede wszystkim stan faktyczny na gruncie. W ocenie skarżących była ona wykorzystywana pod kątem działalności gospodarczej, ponieważ ulokowane na niej zostały 3 reklamy wielkoformatowe. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy uwzględnił do porównania nieruchomości niespełniające kryterium podobności. Powołali się także na opracowany na ich zlecenie operat szacunkowy, w którym wartość zbytej nieruchomości z okresu sprzed uchwalenia planu miejscowego w 2009 r. została oszacowana na 356.100 zł, a nie jak sporządzonym w sprawie operacie na 120.844 zł. Operat powyższy dołączono do akt sądowych. Skarżący oświadczyli, że uznają opłatę planistyczną w wysokości 21.585 zł, obliczoną od różnicy wartości sprzedaży (500.000 zł) i szacunku z ww. operatu (356.100 zł).

Oddalając powołanym na wstępie wyrokiem skargę WSA w Gliwicach uznał, że kontrolowana decyzja nie narusza prawa. Sąd wyjaśnił, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy Upzp, w szczególności jej art. 36 ust. 4. Z przepisów tych wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia wejścia planu w życie, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w wysokości nie większej niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ziszczenie się przedstawionych warunków nakłada na organ obowiązek wydania decyzji.

Sąd I instancji uznał za niesporne między stronami fakt zbycia nieruchomości, uchwalenia planu miejscowego oraz zmiany przeznaczenia terenu w obecnym planie w stosunku do stanu dotychczasowego. Za zagadnienie sporne, a zarazem kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy, uznano natomiast przesłankę wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego. Sąd wskazał, że zasadnicze znaczenie dowodowe w tej kwestii ma sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Z akt sprawy wynikało, że w okresie obowiązywania poprzedniego planu miejscowego z 1991 r. - do 31 grudnia 2003 r. - nieruchomość skarżących znajdowała się w terenie oznaczonym w ówcześnie obowiązującym planie symbolem "C 26 RP" - uprawy polowe i ogrodnicze. W obecnym planie z 2009 r. znalazła się natomiast w terenie oznaczonym symbolem "C 26 UH" - tereny usług i handlu. W okresie zaś, kiedy nie obowiązywał żaden plan, według wypisu z ewidencji gruntów działki oznaczone były jako rolne i takie ich przeznaczenie zostało przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z 3 sierpnia 2010 r. sporządzonym dla potrzeb wydania decyzji w sprawie. Wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpiła w ocenie sądu wojewódzkiego zmiana przeznaczenia gruntów w obszarze, w którym położona była nieruchomość skarżących, a przez to jej wartość, którą prawidłowo wyliczył powołany przez wójta rzeczoznawca. Za bezzasadne sąd I instancji uznał twierdzenia skarżących, jakoby ich nieruchomość przed uchwaleniem obowiązującego planu posiadała inny sposób wykorzystania niż przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt rolniczego wykorzystania tych terenów potwierdził sołtys wsi, a ponadto wynikał on z danych w ewidencji gruntów. Okoliczności tej nie mogły zmienić postawione na tym terenie trzy reklamy. Z kolei podnoszone przez skarżących warunki położenia nieruchomości zostały w operacie skorygowane przy zastosowaniu przewidzianych współczynników korygujących.

Odnosząc się do przedłożonego przez skarżących operatu szacunkowego sąd wojewódzki podał, że jego ocena nie może prowadzić do zmiany stanowiska w sprawie. Uznał, że na wyższą wartość nieruchomości z okresu sprzed uchwalenia planu wpływ miało to, że do wyceny jako nieruchomości porównywalne przyjęte zostały m.in. działki o przeznaczeniu budowlanym, podczas gdy faktycznie działki skarżących wykorzystywane były jako rolne.

Skargę kasacyjną od wyroku z 8 grudnia 2011 r. wnieśli przez pełnomocnika L.P. i G.S. zaskarżając go w całości i domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Powołując się na art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wyrokowi temu zarzucili naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, "w szczególności":

1. art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst. jednol. Dz. U. Nr 98 z 2000 r., poz. 1071 ze zm., dalej: "K.p.a.") polegające na wydaniu zaskarżonego wyroku bez wszechstronnego wyjaśnienia sprawy w zakresie przyjęcia ustalenia, że w okresie braku obowiązywania planu miejscowego nieruchomości stanowiące wówczas własność skarżących wykorzystywane były wyłącznie rolniczo, poprzez oparcie podnoszonej okoliczności jedynie na danych z ewidencji gruntów i oświadczeniu sołtysa wsi Czaniec, w sytuacji, gdy zaprzeczać temu ma faktyczny sposób wykorzystywania tych nieruchomości w omawianym okresie, noszący cechy użytkowania dalej idącego niż wykorzystywanie rolnicze, tj. pod kątem działalności gospodarczej wynikającej z umiejscowienia na ich terenie kilku reklam wielkoformatowych,

2. art. 87 ust. 3a Upzp poprzez jego niezastosowanie skutkujące oszacowaniem nieruchomości jedynie w okresie bezpośrednio poprzedzającym uchwalenie aktualnego planu miejscowego planu, z pominięciem jej przeznaczenia wynikającego z planu poprzednio obowiązującego, przy jednoczesnym kwestionowaniu przez skarżących zasadności wyceny nieruchomości stanowiących ich własność w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów miejscowych,

Ponadto z ostrożności procesowej, na podstawie art. 174 pkt 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wyrokowi zarzucono naruszenie prawa materialnego, "w szczególności" art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 210 r., poz. 651 ze zm., dalej: "Ugn") poprzez jego błędną wykładnię dotyczącą uznania, że operat szacunkowy z 3 sierpnia 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.Z. oparty został na przyjęciu, że do przedmiotu jego wyceny przyjął on nieruchomości porównywalne do zbytej przez nich nieruchomości w sytuacji, gdy zaprzecza temu rzeczywisty brak cech podobnych porównywalnych względem nieruchomości sprzedanej, w szczególności pod kątem ich położenia, potencjału rozwojowego i możliwości wykorzystywania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że skarżący w pełni rozumieją zasadność obowiązku poniesienia opłaty planistycznej, niemniej kwestionują jej zawyżoną wysokość. Nie zgadzają się z zaaprobowanym przez sąd I instancji ustaleniem, jakoby sprzedana nieruchomość była wykorzystywana przez nich wyłącznie rolniczo, ponieważ ustawienie na niej reklam wielkoformatowych ma dowodzić wykorzystywania nieruchomości pod kątem działalności gospodarczej. Działki te położone były w bezpośrednim sąsiedztwie głównego szlaku komunikacyjnego, drogi C. – A., czyniąc je wyjątkowo korzystnymi dla takiej działalności zarobkowej. Dowodzić ma to dokonania przez sąd wojewódzki błędnej oceny całokształtu materiału dowodowego w omawianym zakresie. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy szacował zbytą nieruchomość przy uwzględnieniu nieruchomości, które nie spełniały w ich ocenie kryterium "podobności" wymaganej przepisami Ugn, a której definicję zawiera art. 4 pkt 16 tej ustawy. Żadna ze wskazanych przez biegłego nieruchomości nie cechowała się atrybutami, jakie posiadała zbyta nieruchomość, której wartość sprzed uchwalenia planu miejscowego z 2009 r. w ich ocenie wynosiła 356.100 zł, a więc niemal trzykrotnie więcej niż wynikająca z operatu szacunkowego K.Z.

Podczas rozprawy pełnomocnik skarżących kasacyjnie wycofał zarzut naruszenia art. 87 ust. 3a Upzp.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. ( Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) zwanej dalej Ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 Ppsa rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie żadnej z wymienionych w art. 183 § 2 Ppsa przesłanek nieważności postępowania Sąd się nie dopatrzył, wobec czego kontrola ograniczyć się musiała wyłącznie do zbadania zawartych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Zarzuty skargi kasacyjnej ograniczone zostały do naruszenia enumeratywnie wskazanych przepisów K.p.a., a to art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. oraz art. 4 pkt 16 Ugn, bez powiązania z zarzutem naruszenia przez sąd I instancji stosowanych przez niego przepisów Ppsa. Prawidłowo sformułowane podstawy skargi kasacyjnej nie mogą przy tym być sformułowane ogólnikowo ("w szczególności"), winny także być oparte nie tylko o zarzut naruszenia przepisów stosowanych przez orzekające w sprawie organy administracji, ale w powiązaniu z naruszeniem przepisów postępowania sądowoadministracyjnego. Jednak w świetle uchwały pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 października 2009 r. (I OPS 10/09, ONSAiwsa 2010, nr 1, poz.1) zgodnie z zasadą falsa demonstratio non nocet, nie ma przeszkód, dla których Naczelny Sąd Administracyjny nie mógłby samodzielnie zidentyfikować zarzutu naruszenia prawa przez sąd I instancji i tak przedstawiony zarzut rozpoznać merytorycznie. Zarzut naruszenia wskazanych przepisów K.p.a., powinien być potraktowany przeto jako zarzut braku właściwej kontroli zastosowania wskazanych przepisów kodeksu przez sąd wojewódzki. Skarżący kasacyjnie kwestionują także błędną wykładnię art. 4 pkt 16 Ugn, w istocie zarzucając prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, będącego podstawą do wydania decyzji w przedmiocie tzw. renty planistycznej, w którym rzeczoznawca majątkowy miał przyjąć w ich przekonaniu nietrafnie nieruchomości nieporównywalne do nieruchomości skarżących.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach.

Podstawą materialnoprawną ustalenia renty planistycznej były przepisy Upzp. Wedle art. 36 ust. 4 zd. 1 Upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem pobrania przez organ administracji tzw. renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Prawidłowo sąd wojewódzki wskazał, że pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty są przepisy Ugn (wadliwie przy tym wskazano w uzasadnieniu wyroku tekst jednolity tej ustawy, obowiązujący w chwili orzekania przez SKO w Bielsku-Białej) oraz rozp. RM z 2004, skoro zgodnie z art. 37 ust. 11 Upzp, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie sporządzony został operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę, z którego treścią skarżący mieli możliwość zapoznania się. Skarżący korzystając z tego prawa wnieśli zarzuty co do sporządzonego operatu, do których odniósł się rzeczoznawca uznając je za nie mające wpływu na ustalenia sporządzonego operatu. Uwag tych nie podzieliły także orzekające w sprawie organy. Z punktu widzenia przepisów o postępowaniu administracyjnym operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. Ewentualne podważanie treści tej opinii powinno uwzględniać dyspozycję art. 157 ust. 1 Ugn, wedle którego "Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności". Na taki zresztą tryb wzruszenia sporządzonego operatu wskazywało SKO w Bielsku-Białej w zaskarżonej decyzji. Sporządzenie na użytek skarżących kasacyjnie odrębnego operatu szacunkowego w 2009 r. zanim dokonana przez nich została transakcja sprzedaży nieruchomości, nie może prowadzić do dezawuowania operatu sporządzonego na użytek postępowania administracyjnego w sprawie. Jak bowiem wynika z art. 157 ust. 2 Ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Dla określenia wartości rynkowej zbytych przez skarżących nieruchomości rzeczoznawca K.Z. zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Dla tego celu rzeczoznawca przyjął do porównania kilkanaście nieruchomości reprezentatywnych. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozp. RM z 2004 przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z kolei wedle art. 4 pkt 16) Ugn ilekroć w ustawie (tj. w Ugn) jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wynika z operatu K.Z. za nieruchomości podobne do wycenianej pod względem faktycznego wykorzystania uznano grunty o przeznaczeniu rolnym, o znacznym potencjale rozwojowym. Cechy tych nieruchomości skorygowano m. in. w aspekcie kształtu i dojazdu. Brak zakwestionowania w trybie przewidzianym w art. 157 ust. 1 Ugn sporządzonego na użytek organu I instancji operatu przez rzeczoznawcę, tudzież werbalne wyłącznie zarzuty przyjęcia przez niego do porównania nieruchomości niepodobnych, czyni zarzut błędnej wykładni art. 4 pkt 16 Ugn nietrafnym.

Nie jest usprawiedliwiony zarzut pominięcia przez sąd wojewódzki naruszenia przez organy przepisów K.p.a. odnośnie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, gdy chodzi o sposób wykorzystania nieruchomości i przyjęcie, że przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego były wykorzystane na cele rolnicze. Ustalenie takiego przeznaczenia przez organy w ocenie sądu I instancji było niewadliwe, ocenę te podziela Naczelny Sąd Administracyjny. Bezspornie obowiązujący do 2003 r. plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał, że działki skarżących znajdowały się w konturze planistycznym upraw polowych i ogrodniczych. Niesporne jest, że nieruchomości skarżących przed uchwaleniem nowego planu w operacie ewidencji gruntów oznaczone były jako grunty rolne (RIIIb). Taki sposób ich przeznaczenia (rola i grunty orne) ujęty był w księgach wieczystych (por. odpisy z ksiąg znajdujące się w operacie szacunkowym z 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę J. K. na zlecenie L.P. oraz G.S.), co wyłącznie potwierdził sołtys wsi. Wbrew wywodom skargi kasacyjnej, umieszczenie na części tych nieruchomości tablic reklamowych, uwzględniając ich położenie przy ruchliwym szlaku drożnym, nie wyklucza rolnego ich przeznaczenia. Doświadczenie życiowe przekonuje, że podobne działania właścicieli nieruchomości rolnych mogą prowadzić do dodatkowego dochodu, nie dezawuują przy tym dotychczasowego, rolnego przeznaczenia areału.

Powyższe przyczyny legły u podstaw uznania przez Naczelny Sąd Administracyjny, że skarga kasacyjna nie miała usprawiedliwionych podstaw, przeto podlegała oddaleniu na podstawie art. 184 Ppsa.