Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 806/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 134, 151 i 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Joanna Skiba Protokolant ref. Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2010 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2009 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości.

Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, nieruchomość położona w gminie S., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...], o pow. [...] ha została przeznaczona pod budowę drugiego mostu przez rzekę [...] w S. wraz z ul. [...]- bis w ciągu drogi krajowej nr [...].

Orzeczeniem tym zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Następnie decyzja to orzeczeniem Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] została utrzymana w mocy.

W dniu 15 października 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za ww. nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...]ha. Do wniosku dołączył, m.in. odpis księgi wieczystej z dnia 26 sierpnia 2008 r., nr [...], z którego wynika, że właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], o pow. [...]ha, położonej w obrębie [...], gmina S. jest J. L. W dziale IV ww. księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna kaucyjna na zabezpieczenie kredytu w kwocie [...] zł, ustanowiona na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W.

Pismem z dnia 20 października 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa.

Na zlecenie organu wojewódzkiego został sporządzony operat szacunkowy z dnia 19 marca 2009 r. - celem wyceny nieruchomości będącej przedmiotem przejęcia.

J. L. nadesłała projekt ugody w sprawie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości. Jednakże Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w K., nie znalazł podstaw prawnych do jej zawarcia.

Następnie w dniu [...] października 2009 r. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której J. L. przedłożyła do akt sprawy regulamin kredytowania osób fizycznych Banku [...] S.A. stwierdzając, że w związku ze zmniejszeniem powierzchni nieruchomości obciążonej hipoteką bank - zgodnie z ww. regulaminem - może żądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub natychmiastowej jego spłaty. Ponadto poinformowała, iż bank pobiera opłatę za przeprowadzenie czynności ponownej wyceny oraz opłatę [...] za wcześniejszą spłatę kredytu. Wniosła o takie zabezpieczenie jej interesów, aby w przypadku postawienia przez bank kredytu w stan natychmiastowej wymagalności była w stanie go spłacić. Stwierdziła też, że sporządzona wycena nie odzwierciedla wysokości strat, jakie ponosi w związku z przejęciem przedmiotowej nieruchomości i nie stanowi w jej odczuciu słusznego odszkodowania, bowiem pozostałe poza pasem drogowym działki straciły na wartości. Nie zgodziła się także, aby całą kwotę odszkodowania otrzymał wierzyciel oraz wniosła zastrzeżenia, co do dat transakcji przyjętych w operacie do porównań i szacowania nieruchomości. W celu wykazania, iż ceny rynkowe nieruchomości położonych w S. przy ul. [...] są wyższe od przyjętych w operacie, przedstawiła pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego w S.

W odpowiedzi na powyższe zarzuty rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż daty transakcji, przyjętych w operacie do porównań, są dopuszczalne, gdyż pochodzą z ostatnich dwóch lat i są zgodne ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Ponadto poinformował, że przyjął do porównań wszystkie transakcje, które były dostępne na rynku lokalnym, dotyczące nieruchomości przejętych pod drogi publiczne oraz przyjął do porównań ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, wydzielone z gruntów zabudowanych, podobnych do nieruchomości szacowanej.

Decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha stanowiącej własność J. L., obciążonej hipoteką umowną kaucyjną ustanowioną na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W. oraz ustalił odszkodowanie za wygaśnięcie ww. hipoteki, którą obciążona jest ww. nieruchomość - przeznaczona na pasy drogowe - dla realizacji celu publicznego jakim jest inwestycja polegająca na budowie drugiego mostu przez rzekę [...] w S. wraz z ul. [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] - etap II obejmujący budowę przejścia drogi krajowej nr [...]przez S. po prawej stronie [...]z uwzględnieniem ulicy [...] jako nowego przebiegu wraz z włączeniem do drogi krajowej nr [...], w łącznej wysokości [...] zł. Organ orzekł też, iż ww. odszkodowanie wypłacone zostanie na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W. w całości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty tego odszkodowania, orzekając jednocześnie o sposobie, terminie jego zapłaty oraz waloryzacji.

W uzasadnieniu orzeczenia organ podniósł, że zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 18 marca 2009 r. - stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - określił wartość ww. nieruchomości według stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast ze względu na rodzaj nieruchomości, zgodnie z art. 136 pkt. 1, 2, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ustalił jej wartość odtworzeniową. Zastosował przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Posłużył się on podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi - uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacował na kwotę łączną [...] zł, w tym: grunt - [...] zł, składniki roślinne - [...] zł, ogrodzenie trwałe – [...] zł.

Wojewoda - odnosząc się do pisma Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z dnia [...] kwietnia 2009 r. - wyjaśnił, że podane w nim kwoty nie stanowią urzędowego cennika, mają charakter orientacyjny i wynikają z dotychczasowych transakcji (brak informacji z jakiego okresu, danych dotyczących konkretnych cech nieruchomości). W związku z czym nie mogą stanowić podstawy szacowania nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Dodał, iż te wartości nieruchomości są wykorzystywane w postępowaniach podatkowych, a nie do ustalania odszkodowań za prawa własności nieruchomości.

Podniósł też, iż subiektywne przekonanie byłego właściciela, że wskazana w operacie szacunkowym cena za 1 m2 nieruchomości jest zbyt niska, nie poparta dowodami, nie może świadczyć o zaniżeniu jej wartości przez rzeczoznawcę majątkowego. Zbadał on lokalny rynek nieruchomości i przyjął do porównań ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych podobnych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych, pochodzących z obrotu cywilnoprawnego, z terenu miast S. i T., mających odzwierciedlenie w zawartych aktach notarialnych - w związku z czym organ przyjął jako dowód w sprawie sporządzony operat.

Wojewoda zaznaczył, że stosownie do postanowień art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958) w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się przepisy w brzmieniu nadanym tą nowelą.

Stosownie do art. 18 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości, jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką, a odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Ponadto w myśl art. 18 ust. 1d kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Na podstawie ww. przepisów Bank [...] S.A. otrzymał odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ww. hipoteki.

W myśl art. 18 ust. 1a ww. ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, iż nieruchomość przed podziałem zatwierdzonym decyzją z dnia [...] lutego 2008 r. była obciążona hipoteką umowną kaucyjną w kwocie [...] zł.

Odszkodowanie w wysokości [...] zł przysługuje Bankowi [...]S.A. z siedzibą w W. - bowiem zgodnie z dyspozycją uprzednio wskazanego art. 18 ust. 1c ww. ustawy organ w pierwszej kolejności zobowiązany jest zabezpieczyć wierzyciela hipotecznego.

Wojewoda zaznaczył, że J. L. pozostaje nadal właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...] obciążonej hipoteką umowną kaucyjną ustanowioną na rzecz banku.

Podkreślił, że ustalając odszkodowanie za nieruchomość przejętą nie mógł zwiększyć jego wysokości, np. z uwagi na ewentualne dodatkowe koszty związane z zawartą umową kredytową, gdyż takiego rozwiązania nie przewidują obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury złożyła J. L., zarzucając nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania. Podniosła, iż odszkodowanie nie uwzględnia hipoteki kaucyjnej, którą obciążona jest nieruchomość. Wysokość odszkodowania nie uwzględnia strat poniesionych z tytułu obniżenia wartości rynkowej nieruchomości pozostałych poza liniami rozgraniczającymi drogę po podziale. Ponadto skarżąca zwróciła się o przywrócenie terminu do wydania nieruchomości w terminie umożliwiającym powiększenie odszkodowania o 5%.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...]marca 2010 r., nr [...]utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2009 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia organ powołał treść art. 6 ust. 1 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Dodał, że w myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] marca 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. G.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Biegła badaniem i analizą objęła segment rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi w okresie 2007-2008, rozszerzając rynek nieruchomości drogowych o miasto T., które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego jest bardzo podobne do rynku nieruchomościami w S. Do końcowej analizy porównawczej biegła przyjęła zbiór [...] transakcji nieruchomościami drogowymi w okresie od sierpnia 2007 r. do listopada 2007 r. Wartość 1 m2 gruntu określona została na kwotę [...] zł, która zawiera się w przedziale cen minimalnej i maksymalnej uzyskiwanych na badanym rynku transakcyjnym, tj. w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Organ podkreślił, iż operat dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Odpowiadając zaś na zarzuty strony Minister Infrastruktury wyjaśnił, że w warunkach niniejszej sprawy uznać należy, iż z chwilą zyskania waloru ostateczności decyzji o lokalizacji drogi, hipoteka ustanowiona na nieruchomości objętej liniami rozgraniczającymi teren tej drogi wygasła, a nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń stała się własnością Skarbu Państwa.

W myśl z art. 18 ust. 1a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Zgodnie z art. 18 ust. 1c jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Natomiast w myśl art. 18 ust. 1d kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Wojewoda [...] zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, zobowiązany był zatem określić wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i tę wartość odjąć od ustalonego odszkodowania. Skoro bowiem nieruchomość ta obciążona była hipoteką umowną kaucyjną na rzecz banku w wysokości [...] zł i na rozprawie administracyjnej w dniu 12 października 2009 r., J. L. wskazała, iż kwota [...] zł nie pokryje w całości zadłużenia hipotecznego, to powyższe oświadczenie pozwalało stwierdzić, że wartość obciążenia hipotecznego w dalszym ciągu przewyższa wartość przedmiotowej nieruchomości oraz wysokość ustalanego odszkodowania. Nie istniała zatem konieczność występowania do wierzyciela hipotecznego o udzielenie informacji o aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego.

W odpowiedzi na zarzuty strony Minister podkreślił, że w przypadku, kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, to Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela, tej części nieruchomości. Organ uznał, że tego rodzaju roszczenie nie może być przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, gdyż jest to kwestia rozstrzygana między zainteresowanymi stronami na drodze cywilnoprawnej.

Natomiast odpowiadając na zarzuty strony dotyczące przywrócenia terminu do powiększenia odszkodowania, organ wskazał, iż zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r., jeżeli w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, tj. do dnia 10 października 2008 r., właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia wysokość odszkodowania przysługującemu temu właścicielowi bądź użytkownikowi wieczystemu nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Minister stwierdził, że termin ten jest terminem prawa materialnego, do którego nie ma zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Uchybienie terminu materialnego wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia praw lub obowiązków o charakterze materialnoprawnym.

Dodał, że podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku w wyroku z dnia 8 kwietnia 1999 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Gd 26/99. Ponadto w aktach sprawy nie widnieje jakakolwiek wzmianka, potwierdzająca fakt wydania przez stronę przedmiotowej nieruchomości do dnia 10 października 2008 r.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła J. L. - wnosząc o jej uchylenie.

W skardze stwierdziła, że w świetle zarówno Konstytucji RP jak i wiążących Polskę norm prawa międzynarodowego pozbawienie własności lub innych praw majątkowych na cele publiczne może nastąpić wyłącznie za słusznym odszkodowaniem.

Natomiast wycena przedstawiona w decyzji Wojewody [...] nie spełnia definicji słusznego odszkodowania i znacznie zaniża wartość nieruchomości, poprzez użycie w operacie szacunkowym do wyceny nieruchomości ceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, a nie cen rynkowych. Potwierdza to pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 14 kwietnia 2009 r., dotyczące określenia wartości rynkowej gruntów położonych w S. przy ul. [...]. Operat szacunkowy zaniża wartość nieruchomości o co najmniej połowę, bowiem przyjęto w nim cenę [...] zł/m2 w przypadku, kiedy Urząd Skarbowy do oszacowania podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie/sprzedaży nieruchomości na tym terenie używa wyceny na poziomie 100 -150 zł/m2.

Ponadto, odszkodowanie przedstawione w przedmiotowej decyzji nie uwzględnia hipoteki kaucyjnej, którą obciążona jest przedmiotowa nieruchomość. Pod zastaw hipoteki kaucyjnej zaciągnięty został kredyt hipoteczny w walucie frank szwajcarski, a spłacany w złotych polskich pod budowę domu. Wysokość kredytu na dzień przejęcia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości wynosiła [...]. W wyniku wzrostu kursu franka szwajcarskiego w okresie od dnia przejęcia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości do dnia terminu rozprawy administracyjnej wartość gotówkowa kredytu wzrosła o 30%. Jednocześnie - biorąc pod uwagę dokonane wywłaszczenie - zachodzi domniemanie, że bank zażąda bądź spłaty w całości kredytu, bądź ustanowienia dodatkowego zabezpieczania majątkowego. Podkreśliła, że przedstawione w decyzji odszkodowanie nie zawiera waloryzacji kosztów zawiązanych z wcześniejszą spłatą kredytu wynoszącej 2% kwoty wcześniejszej spłaty, jak również dodatkowych kosztów związanych z wykreśleniem hipoteki oraz ponowną wyceną przez bank nieruchomości. Odszkodowanie nie zawiera także waloryzacji odszkodowania z uwagi na zmianę kursu franka szwajcarskiego, wynikającej z bezczynności Wojewody, w wyniku czego rozprawa administracyjna odbyła się po ponad roku od dnia uprawomocnienia się decyzji nr [...], na podstawie której w dniu [...] sierpnia 2008 r. przedmiotową działkę [...]o pow. [...] przejęto na własność Skarbu Państwa. W tej dacie równowartość odszkodowania, tj. kwoty [...] zł we frankach szwajcarskich kształtowała się na poziomie [...] CHF, a obecnie to ok. [...] CHF.

Poza tym wysokość odszkodowania nie uwzględnia strat poniesionych przez skarżącą w wyniku obniżenia ceny rynkowej dwóch nieruchomości pozostałych po podziale - co jest związane z bliskością drogi, bowiem dom mieszkalny będzie oddalony o 20 m od planowanej drogi.

Dodała, że bezczynność urzędu nie pozwoliła jej skorzystać z powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, wynikającą z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. i zwróciła się z prośbą o przywrócenie jej przywileju skorzystania z ww. art. 18.

Ponadto wniosła o powtórne rozpatrzenie złożonego wniosku o zwrot kosztów związanych z jej obecnością na rozprawie administracyjnej, gdyż został niezgodne z przepisami odrzucony.

Zwróciła się także o wypłatę kwoty [...] zł, zgodnie z decyzją Wojewody [...], nr [...] powiększoną o waloryzację i odsetki ustawowe za zwłokę, tj. naliczone od dnia uprawomocnienia się decyzji z dnia [...] lutego 2008 r., jako zaliczkę na poczet ostatecznej kwoty słusznego odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie stwierdzając, iż zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa.

Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2009 r. ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] , gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność J. L., obciążonej hipoteką umowną kaucyjną ustanowioną na rzecz Banku [...] S.A. z siedzibą w W. oraz ustalił odszkodowanie za wygaśnięcie ww. hipoteki, którą obciążona była ww. nieruchomość - w łącznej wysokości [...] zł.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości oraz prawidłowości dokonanej jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych - na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości z dnia 18 marca 2009 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. G.

Zgodnie z ww. przepisem art. 18 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Natomiast w myśl art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Określając wartość wywłaszczonych nieruchomości, konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Rzeczoznawcy majątkowi obowiązani są działać w określonych ramach prawnych. Nie mogą zatem działać bez uwzględnienia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych rozporządzenia.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca wycenił przedmiotową nieruchomość zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), który stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2. Prawidłowo określił on wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, bowiem wycenił jej wartość odtworzeniową, biorąc pod uwagę cel wyceny oraz brak obrotu na rynku lokalnym podobnymi nieruchomościami.

Wartość odtworzeniową określi jako sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej części składowych gruntu i kultur wieloletnich wraz z utraconymi pożytkami - zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod drogę posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta opowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były już przedmiotem obrotu rynkowego. Przy czym wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Skarżąca mimo tego zarzuca, że odszkodowanie powinno być ustalone w inny sposób – uwzględniający także koszty związane z zaciągniętym przez nią kredytem, którego zabezpieczenie stanowiła nieruchomość. Z tego względu powinno ono uwzględniać koszty związane ze wcześniejszą spłatą kredytu, wykreśleniem hipoteki oraz ponowną wyceną nieruchomości przez bank a także waloryzację odszkodowania z powodu zmiany kursu franka szwajcarskiego. Ponadto powinno wziąć pod uwagę zmniejszenie wartości pozostałych przy skarżącej nieruchomości oraz przyszłe straty związane z bliskością drogi.

Takie wnioski skarżącej nie mogą być uwzględnione w tym postępowaniu administracyjnym.

Wysokość odszkodowania regulują bowiem konkretne, ww. przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz.1194 ze zm.) – które normują – co należy ponownie podkreślić, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Tak więc operat szacunkowy powinien uwzględniać jedynie wartość gruntu wywłaszczonego, a nie pozostałe koszty związane z obciążeniami dotyczącymi nieruchomości.

Z tego też względu rzeczoznawca, zgodnie z art. 136 pkt. 1, 2, 3 i 4 ww. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), posłużył się podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi - uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Na tej podstawie właściwie oszacował wartość przejętej nieruchomości na kwotę łączną [...] zł.

Zatem ustalone odszkodowanie prawidłowo objęło tylko rzeczywistą wysokość szkody, jaką poniosła skarżąca – nie uwzględniając natomiast odszkodowania za pozostałe, poniesione straty. Wszelkich pozostałych roszczeń dotyczących zwiększenia kwoty odszkodowania skarżąca może dochodzić przed sądem powszechnym.

Odnosząc się natomiast to zarzutów skarżącej, dotyczących sposobu wypłaty odszkodowania za nieruchomość Sąd stwierdza, że zgodnie z art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz.1194), jeżeli na nieruchomościach, których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego - z wyłączeniem kwoty 5% powiększenia wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego za wydanie nieruchomości w terminie określonym w ustawie - nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. (ust. 1 b ww. art.).

Natomiast zgodnie z ust. 1 c ww. art. wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Powyższe oznacza, że ustalając wartość nieruchomości organ obowiązany był - w związku z dokonanym wywłaszczeniem - zapłacić odszkodowanie za wywłaszczenie ograniczonego prawa rzeczowego do nieruchomości. Jednakże w niniejszym przypadku - gdy wartość zabezpieczona hipoteką przekracza ustaloną wartość nieruchomości - organ prawidłowo orzekł o zapłacie odszkodowania na rzecz Banku [...] S.A.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżącej są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów, co zyskało całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.