Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 78/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-05-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędzia WSA Janina Guść Asesor WSA Magdalena Dobek - Rak po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2018 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi D. W. na decyzję Wojewody z dnia 10 listopada 2017 r., nr [...] w sprawie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 20 lipca 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 134 w zw. z art. 98

ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r.

poz. 2147 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.", Starosta - dalej jako "Starosta", wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o ustaleniu i przyznaniu na rzecz D. W. odszkodowania w wysokości 44.678 zł za nieruchomości położone w obrębie K., gmina K., oznaczone w ewidencji gruntów jako działki: nr [..] o powierzchni 0,0562 ha, nr [..] o powierzchni 0,0408 ha i nr [..] o powierzchni 0,0011 ha, które z mocy prawa stały się własnością Gminy oraz o zobowiązaniu do wypłaty ww. kwoty Wójta Gminy - dalej jako "Wójt".

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że decyzją z dnia 26 czerwca

2012 r., nr [..], Wójt, po rozpatrzeniu wniosku D. W., zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], położonej w K., będącej własnością D. W., m.in. na działki nr [..]-[..], stanowiące "fragment drogi gminnej". Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2012 r.

Starosta wskazał następnie, że D. W., po bezskutecznych próbach ustalenia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji prowadzonych z Wójtem, pismem z dnia 12 września 2016 r. wniosła o ustalenie odszkodowania za działki nr: [.]-[..]. W związku z tym, pismem z dnia 14 września 2016 r. Starosta zawiadomił strony

o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie.

Organ pierwszej instancji podał, że ustalając wysokość odszkodowania oparł się na sporządzonym w dniu 10 listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. operacie szacunkowym, w którym wartość rynkową prawa własności działek nr [..]-[..] oszacowano na kwotę 44.678 zł.

W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu D. W. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Starostę, ewentualnie

o jej uchylenie w części określającej wysokość odszkodowania i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy.

W uzasadnieniu wskazano, że negocjacje pomiędzy odwołującą się a Wójtem

w przedmiocie wysokości odszkodowania za nieruchomości, których własności D. W. została pozbawiona z mocy samego prawa, trwały od 2012 r. Ostatecznie

w 2016 r. strony doszły do porozumienia co do wysokości odszkodowania określając jego wysokość na kwotę 68.670 zł, nie doszło jednak do porozumienia co do terminu płatności. W związku z tym, dalsze postępowanie w sprawie określenia wysokości odszkodowania należnego D. W. z tytułu pozbawienia jej prawa własności do nieruchomości prowadzone było przez Starostę.

Zarzucono, że w sporządzonym na zlecenie Starosty operacie szacunkowym odszkodowanie zostało ustalone w rażąco niskiej kwocie, a nieruchomości zostały dobrane do wyceny w sposób powodujący, że wysokość odszkodowania ustalono w kwocie rażąco niższej niż Wójt w drodze uzgodnień stron wypłaca właścicielom za pozbawienie ich prawa własności nieruchomości z mocy samego prawa (od około 70 zł do 120 zł za m2). W ocenie strony, przy określeniu wartości należnego jej odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien również takie transakcje uwzględnić.

Dobór nieruchomości wpływający na wysokość należnego stronie odszkodowania uznano za nieprawidłowy i krzywdzący, naruszający stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z którym pozbawienie prawa własności jest możliwe wyłącznie za zapłatą odpowiedniego odszkodowania. Wskazano, że przy takim doborze nieruchomości wysokość odszkodowania jest niższa niż wysokość odszkodowania z tego tytułu np. w P., gdzie ustalano jego wysokość w kwocie ponad 50 zł za m2, przy czym ceny nieruchomości w K. (tzw. sypialni S.) są trzykrotnie wyższe niż

w P. (położonej około 30 km od S.).

Podano, że odwołująca się zwróciła się do co najmniej 6 rzeczoznawców majątkowych ze zleceniem sporządzenia nowego operatu, jednak z uwagi na solidarność środowiska żaden z rzeczoznawców wykonujących operaty na terenie powiatu nie wyraził zgody na jego wykonanie. W związku z tym, w ocenie strony, konieczne jest wykonanie kolejnego operatu szacunkowego w ten sposób, aby do porównania przybrano transakcje nieruchomościami faktycznie podobnymi oraz transakcje dokonywane w trybie uzgodnień przez Wójta.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda - dalej jako "Wojewoda", decyzją

z dnia 10 listopada 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie

art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) oraz art. 9a u.g.n., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że postępowanie Starosty o ustalenie odszkodowania za działki nr: [..]-[..] prowadzone było w oparciu o art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. Odwołując się do treści tego przepisu, jak również regulacji zawartej

w art. 98 ust. 1 u.g.n., Wojewoda podniósł, że nabycie przez podmioty publicznoprawne działek wydzielonych pod drogi następuje, gdy spełnione są łącznie trzy przesłanki:

1) wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną (bądź jej poszerzenie), 2) podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego), 3) decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna bądź orzeczenie o podziale jest prawomocne.

Analizując te przesłanki organ odwoławczy podał, że decyzja Wójta z dnia 26 czerwca 2012 r. (wydana na wniosek D. W.) zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] m.in. na działki nr [..]-[..], stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2012 r. Z kolei w operacie szacunkowym z dnia 10 listopada 2016 r. rzeczoznawca majątkowy M. C. ustalił, że na dzień wydania decyzji podziałowej ww. działki objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr XXIX/345/2005 Rady Gminy z dnia 29 kwietnia 2005 r. i znajdowały się na obszarze: "droga zbiorcza zaliczona do układu podstawowego [SW.04KZ], droga dojazdowa [SW.038KD]" - działka nr [..], "droga dojazdowa [SW.038KD]" - działka nr [..], "droga lokalna [SW.015KL]" - działka nr [..]. Potwierdza to również zaświadczenie Wójta z dnia 11 lipca 2017 r. Ponadto ww. działki zostały określone w decyzji podziałowej Wójta z dnia 26 czerwca 2012 r. jako "fragment drogi gminnej". Tym samym zostały spełnione wszystkie przesłanki zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Wojewody, w sprawie nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania, o którym mowa w zdaniu pierwszym art. 98 ust. 3 u.g.n., gdyż D. W. nie zgodziła się na warunki wypłaty odszkodowania proponowane przez Wójta (pismo Wójta z dnia 10 sierpnia 2016 r. oraz pismo D. W. z dnia 12 września 2016 r.). Zatem rokowania zakończono wynikiem negatywnym.

Organ odwoławczy wskazał następnie, że pismem z dnia 12 września 2016 r. D. W. wniosła o ustalenie odszkodowania za działki nr: [..]-[..],

a zatem doszło do złożenia wniosku, o którym mowa w zdaniu ostatnim art. 98 ust. 3 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Wojewoda przytoczył treść art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 u.g.n. akcentując, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Odwołując się do judykatury organ odwoławczy wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania,

że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ.

Wojewoda wskazał następnie, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwalą nr XXIX/345/2005 Rady Gminy z dnia 29 kwietnia

2005 r., zgodnie z którą przedmiot wyceny znajdował się na obszarach drogowych. Te ustalenia planistyczne spowodowały, że wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

ze zm.) - dalej jako "rozporządzenie z 21 września 2004 r.".

Organ odwoławczy podał, że rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości przyjmując do porównania transakcje z nieruchomościami "przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne" od 2012 r. do dnia wyceny, z obszaru powiatu, przy czym w operacie szacunkowym z dnia 10 listopada 2016 r. zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dokonując stosownych obliczeń rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość 1 m2 działek nr: [..] i [..] na kwotę 45,39 zł, a wartość 1 m2 działki nr [..] na kwotę 59,05 zł.

Oceniając sporządzony w sprawie operat szacunkowy Wojewoda podniósł, że został on wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działek nr: [..]-[..].

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości porównawczych organ odwoławczy podniósł,

że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza,

w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

W związku z powyższym Wojewoda stanął na stanowisku, że subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte żadnymi dodatkowymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, iż wycena z dnia 10 listopada 2016 r. została sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co jest zgodne z przepisami rozporządzenia z 21 września 2004 r. Biegły opisał również cechy nieruchomości, tj.: lokalizację, otoczenie, uwarunkowania planistyczne i powierzchnie działek.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w sytuacji negocjacji prowadzonych w trybie art. 98 u.g.n. gmina jest jedynym możliwym nabywcą działki pod drogę, a zatem trudno mówić o transakcji rynkowej w rozumieniu art. 151 ust. 1 tej ustawy. Podkreślono, że celem postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie art. 98 u.g.n. nie jest ustalenie ceny, jaką gmina proponuje osobie fizycznej w trakcie negocjacji, tylko wartości rynkowej nieruchomości. Definicja wartości rynkowej zawarta w art. 151 ust. 1 u.g.n. zakłada m.in. niedziałanie stron pod przymusem (działka została już wywłaszczona i fiasko negocjacji nie zmieni tej sytuacji, spowoduje jedynie rozpoczęcie procedury administracyjnej w sprawie ustalenia odszkodowania) oraz konieczność eksponowania nieruchomości na rynku (trudno eksponować na rynku drogę, której jedynym nabywcą może być podmiot publiczny). Ponieważ przesłanki z art. 151 ust. 1 u.g.n. muszą być spełnione łącznie, niespełnienie chociaż jednej powoduje, iż taka transakcja nie może być wzięta pod uwagę w procesie wyceny. Z tego powodu twierdzenia D. W., że rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić w procesie wyceny wartości, jakie proponuje Wójt

w trakcie negocjacji, Wojewoda uznał za nieuzasadnione.

Odnosząc się do zawartych w odwołaniu twierdzeń, że wywłaszczenie powinno nastąpić "wyłącznie za zapłatą odpowiedniego odszkodowania", organ odwoławczy odwołał się do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego konkludując, że przyjęte w u.g.n. zasady odpowiadają konstytucyjnemu standardowi słusznego odszkodowania, nawiązują bowiem m.in. do zasady, według której odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości.

W odniesieniu do twierdzenia strony o konieczności wykonania kolejnego operatu szacunkowego Wojewoda wskazał, że wobec faktu, iż w zgromadzonym materiale dowodowym znajduje się operat szacunkowy z dnia 10 listopada 2016 r. mogący stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za działki nr [..]-[..], zlecanie nowej wyceny nie znajduje uzasadnionych podstaw, tym bardziej, że strona nie przedstawiła żadnych dodatkowych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, że operat szacunkowy

z dnia 10 listopada 2016 r. został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami.

W skardze na powyższą decyzję D. W., reprezentowana przez pełnomocnika - radcę prawnego M. R.-K., wniosła o uchylenie zarówno zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie od organu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 98 u.g.n. poprzez nieprzyznanie skarżącej odpowiedniego odszkodowania. Z ostrożności procesowej podniesiono zarzut niedopuszczalności wydania decyzji przez Starostę ustalającej wysokość odszkodowania w sytuacji, gdy w tym zakresie doszło do uzgodnień pomiędzy stronami, tj. skarżącą i Wójtem.

W uzasadnieniu przedstawiono przebieg dotychczasowego postępowania wskazując m.in., że w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania strony prowadziły negocjacje ustne i pisemne. Podano, że w dniu 16 maja 2016 r. Wójt zaproponował odszkodowanie w wysokości 65 zł za 1 m2 oraz termin jego wypłaty w I kwartale 2017 r.

i na taką kwotę D. W. wyraziła zgodę. Zaznaczono, że spór pomiędzy stronami na tym etapie nie dotyczył de facto wysokości odszkodowania, a terminu jego wypłaty - Wójt wskazywał na I kwartał 2017 r., a skarżąca - do końca IV kwartału 2016 r. Tym samym strony dokonały uzgodnień co do wysokości należnego skarżącej odszkodowania określając je na kwotę 68.670 zł, a prowadzone faktycznie w czasie trwających negocjacji postępowanie administracyjne wszczęte z urzędu w dniu 9 maja 2016 r. nie niweczyło tych ustaleń.

Odwołując się do orzecznictwa sądowego podniesiono, że konsekwencją ustalenia przez organ wyższego stopnia, iż zawarte zostało porozumienie dotyczące odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, jest wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji organu pierwszej instancji ustalającej odszkodowanie i umorzenie postępowania pierwszej instancji w całości, bowiem sprawa nie może zostać rozstrzygnięta co do jej istoty.

Niezależnie od powyższych okoliczności strona skarżąca podtrzymała sformułowany w odwołaniu zarzut dotyczący rażąco niskiej wysokości ustalonego odszkodowania spowodowanej niewłaściwym doborem nieruchomości przyjętych do porównania.

W ocenie strony skarżącej, ani Starosta ani Wojewoda nie ocenili operatu szacunkowego w prawidłowy sposób. Zaznaczono, że skarżąca przedstawiała Staroście możliwy dobór nieruchomości do oceny porównawczej w celu ustalenia wysokości odszkodowania w piśmie z dnia 9 stycznia 2017 r. Strona wskazywała, że z uwagi na wielość transakcji w samej K. za nieuzasadnione należy uznać przyjęcie działek

z całego powiatu s., co znacznie wypacza obraz cen podobnych nieruchomości, ponieważ gmina K. i wieś K. ma bardzo zróżnicowane ceny nieruchomości w zależności od ich atrakcyjnej lokalizacji i wyposażenia w infrastrukturę techniczną

i możliwość zagospodarowania. Zarzucono, że w K. w ogóle nie ma tak niskich cen transakcyjnych jak określił wartość przejętej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy. Wskazano ponadto, że w 2016 r. na zlecenie Wójta wykonywany był operat szacunkowy, co prawda dla innego celu, ale dotyczący nieruchomości sąsiedniej - rzeczoznawca nie miał problemu z przywołaniem 14 transakcji z K. i określenia wartości 1 m2 na kwotę 69 zł.

Podsumowując zarzucono, że ustalenie odszkodowania na tak rażąco niskim poziome, jak uczynił to Starosta w decyzji z dnia 20 lipca 2017 r., narusza prawa skarżącej zagwarantowane w Konstytucji RP, która z ochrony prawa własności i prawa dziedziczenia czyni jedną z podstawowych zasad ustrojowych. Wskazano, że poręczając prawo własności ustawa zasadnicza dopuszcza wywłaszczenie (czyli pozbawienie własności) tylko na cele publiczne (które zostały sprecyzowane w art. 6 u.g.n.) i za słusznym odszkodowaniem, co oznacza nie tylko równowartość rzeczy, ale także np. dodatkowe koszty związane z poszukiwaniem i nabyciem nieruchomości zastępczej.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem.

Z kolei art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) - dalej jako "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.

W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,

że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) P.p.s.a.).

Z regulacji art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został

w skardze podniesiony.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Oceniając wydane w sprawie decyzje z punktu widzenia wskazanych powyżej kryteriów należy stwierdzić, że są one zgodne z prawem.

W niniejszej sprawie uprawnione było bowiem ustalenie, w drodze decyzji administracyjnej, na rzecz D. W. odszkodowania w łącznej wysokości

44.678 zł w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n. Przepis ten stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W art. 98 ust. 1 tej ustawy wskazano zaś, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa

z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie

o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Jak wynika z akt sprawy, działki nr [..]-[..] są działkami, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. Decyzją Wójta z dnia 26 czerwca 2012 r., nr [..], wydaną na wniosek D. W. na podstawie art. 96 ust. 1 i 4 u.g.n., zatwierdzono projekt podziału działki nr [..] położonej w K. na działki od nr [..] do nr [..] i określono, że działki nr [..]-[.] stanowić będą fragment drogi gminnej. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 13 lipca 2012 r.

Sąd podziela przy tym stanowisko orzekających w sprawie organów, które uznały, że pomiędzy byłym właścicielem działek – D. W. a Gminą nie doszło do skutecznego uzgodnienia wysokości odszkodowania za przejęte z mocy prawa działki nr [..]-[..] w drodze rokowań.

Jak wynika z akt sprawy, w okresie od 4 stycznia 2016 r. do 10 sierpnia 2016 r. pomiędzy D. W. a Wójtem prowadzone były negocjacje dotyczące zarówno wysokości odszkodowania, jak i terminu jego wypłaty. Ostatecznie, w piśmie z dnia

12 września 2016 r., skierowanym do Starosty, reprezentujący skarżącą pełnomocnik poinformował organ, że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania i warunków jego płatności, w związku z czym wniesiono o powołanie rzeczoznawcy celem określenia wysokości tego odszkodowania (k. 27 akt organu pierwszej instancji). Uprawniało to Starostę do rozpoznania wniosku D. W. o ustalenie odszkodowania za działki nr [..]-[..] przejęte na rzecz Gminy pod drogi publiczne.

W judykaturze podkreśla się, że obowiązek wypłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., może być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym a organem, a dopiero gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 lipca 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 254/17, LEX nr 2339502).

Wysokość przyznanego D. W. odszkodowania Starosta ustalił stosując się do wymogu określonego w art. 130 ust. 2 u.g.n., tj. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Orzekające w sprawie organy prawidłowo przy tym oceniły wartość dowodową sporządzonego operatu, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 774/14, LEX nr 1649847).

Zdaniem Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w u.g.n., obowiązującym przy wywłaszczeniu nieruchomości,

a także w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. Operat ten sporządzony został w dniu

10 listopada 2016 r., po uprzednim przeprowadzeniu w dniu 6 listopada 2016 r. oględzin wycenianych nieruchomości. W operacie rzeczoznawca dokonał szczegółowego opisu nieruchomości wycenianych z uwzględnieniem ich stanu prawnego, a jako cel wyceny wskazał: określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod drogi publiczne. Rzeczoznawca uwzględnił w operacie, że na obszarze położenia wycenianej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[..]" zatwierdzony uchwałą Rady Gminy nr XXIX/345/2005 z dnia

29 kwietnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 66, poz. 1231). Wyceniane działki położone są na obszarze oznaczonym następującymi symbolami planu: działka nr [..] - "droga zbiorcza zaliczona do układu podstawowego [SW.04KZ], droga dojazdowa [SW.038KD]", działka nr [..] - "droga dojazdowa [SW.038KD]", działka nr [..] - "droga lokalna [SW.015KL]".

Stosując się do treści art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania rzeczoznawca ustalił wg stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ww. ustawy podstawą ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawca uczynił wartość rynkową nieruchomości, którą określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W związku z powyższym, skoro § 4 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. wymaga przyjęcia do porównania co najmniej kilkunastu transakcji, ograniczenie się jedynie do obszaru K. - jak domagała się tego strona skarżąca - nastąpiłoby wbrew literalnemu brzmieniu tej regulacji. Zauważyć bowiem należy, że w sporządzonym zestawieniu rzeczoznawca majątkowy uwzględnił transakcje z gminy K., ale było ich jedynie pięć, a więc nie "co najmniej kilkanaście", jak wymaga § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia.

W ocenie Sądu, przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przeanalizował bowiem 36 transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne zgodnie z cechami gruntu wycenianego. Jako najbardziej podobne wybrano transakcje gruntami o powierzchni nie większej niż 1.000 m2, natomiast obszarem rynku, dla którego zostały określone główne cechy rynkowe wycenianej nieruchomości, uczyniono teren powiatu s. Transakcje zostały przeprowadzone od 21 listopada 2012 r. do 10 marca 2016 r.

Zauważyć w tym miejscu należy, że podane przez rzeczoznawcę dane

o okolicznych transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela ani danych umożliwiających zidentyfikowanie danej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (zob. J. Jaworski,

A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2011, str. 1151). Dla potrzeb wyceny nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy, nie są natomiast potrzebne dane identyfikacyjne.

Dla przyjętego obszaru, na podstawie analizy cen i cech sprzedanych działek, jak też na podstawie obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości, rzeczoznawca określił wagi cech mające wpływ na wielkość współczynników korygujących. Wagi te obrazują rozkład preferencji nabywców, tj. ukazują, za jakie walory nieruchomości nabywcy są skłonni zapłacić więcej, a za jakie mniej, ponieważ są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej. Na podstawie analizy przeprowadzonych transakcji rzeczoznawca określił następujące cechy mające wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja działki, jej otoczenie, uwarunkowania planistyczne oraz wielkość działki. Na podstawie tych cech rzeczoznawca ustalił współczynniki korygujące ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, a następnie dokonał wyceny działek nr [..]-[..] w oparciu o tak ustalone współczynniki korygujące. W rezultacie, rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki gruntu nr [..] na kwotę 25.509 zł, działki gruntu nr [..] na kwotę 18.519 zł, a działki gruntu nr [..] na kwotę 650 zł, co w sumie daje kwotę ustaloną w decyzji Starosty, tj. 44.678 zł.

Należy wskazać, że w art. 157 u.g.n. przewidziano możliwość weryfikacji operatu szacunkowego. Co prawda sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego, niemniej jednak ewentualne przedłożenie przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającego wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny, może rzutować na ocenę jego prawidłowości i uzasadniać ewentualny wniosek strony o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zdaniem Sądu, jeżeli organ nie kwestionował operatu, to nie miał obowiązku wystąpienia o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców. To skarżąca, nie godząc się z zawartymi w operacie ustaleniami, powinna przejąć inicjatywę dowodową

w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie złożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego (dotyczącego spornych nieruchomości), zaś argumentację strony o solidarności środowiska przejawiającą się odmową sporządzenia operatu przez sześciu rzeczoznawców, do których się zwracała, należy uznać za gołosłowną, nie popartą żadnym dowodem.

Wyjaśnić przy tym należy, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie organy administracji podjęły stosowne działania umożliwiające skarżącej prawidłowy udział w postępowaniu. W szczególności, Starosta pismem z dnia 12 stycznia 2017 r. wezwał rzeczoznawcę do wyjaśnienia sporządzonej wyceny i odniesienia się do zgłoszonych przez skarżącą zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy M. C. udzielił odpowiedzi na przedstawione zarzuty w piśmie z dnia 23 stycznia 2017 r., szczegółowo się do nich odnosząc. Wskazał m.in., że większość przywołanych przez stronę skarżącą transakcji nie istnieje w bazie transakcji rynkowych Starostwa Powiatowego i bez wątpienia nie dotyczy sprzedanych nieruchomości gruntowych. Zwrócono uwagę, że część ze wskazanych przez stronę transakcji dotyczy gruntów o przeznaczeniu "MN" (budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne), tylko jedna transakcja dotyczy faktycznie działki przeznaczonej pod komunikację i transakcja ta znalazła się również w zestawieniu sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Odnosząc się końcowo do załączonego do skargi operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. H. należy zauważyć, że został on sporządzony w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [..], celem określenia podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. A zatem, operat ten został sporządzony w innym celu niż ustalenie wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod drogi publiczne. Tym samym, inne były przyjęte przez rzeczoznawcę metody i techniki szacowania wartości nieruchomości. Ponadto, operat ten został sporządzony w dniu 21 kwietnia 2016 r.,

co w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n., pozbawia go mocy dowodowej (por. wyrok NSA z dnia

6 września 2012 r. sygn. akt II OSK 1097/12, LEX nr 1251746).

Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 P.p.s.a., oddalił skargę.[pic]