Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 588/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: art. 2 pkt 1, art. 9 ust. 5, art. 52 ust. 2 pkt 1 i ust. 3, art. 53 ust. 4 pkt 9 i ust. 5, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 2-4, par. 3 ust. 1, par. 4 ust. 4, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7 ust. 4, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 26 listopada 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie: Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 roku przy udziale - sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia[...], nr[...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U z 2013r., poz. 267) – w skrócie: "K.p.a." i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.) – powoływanej także jako: "ustawa",u.p.z.p. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia[...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami oraz urządzeniami budowlanymi i budowie dwóch zjazdów z ul. A, przewidzianej do realizacji: w Ł., przy ul. A1, na działce numer 319/1 w obrębie [...] i części działki drogowej nr 280/26 w obrębie[...].

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w dniu 3 lipca 2013r., wnioskodawca Ł.S. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji w Ł., ul. A, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami w parterze i garażami podziemnymi oraz urządzeniami budowlanymi i budowie dwóch zjazdów z ulicy.

Organ II instancji wskazał również, że odwołanie od decyzji organu I instancji złożyli wnioskodawca Ł. S. oraz R. M. Inwestor wskazał, że wnioskował o wysokość planowanej inwestycji na 7 kondygnacji nadziemnych i jedną podziemną i jak wynika z analizy urbanistycznej na terenie znajdują się budynki o wysokości nawet do XI kondygnacji, zatem dopuszczalne jest ustalenie wnioskowanej wysokości. Natomiast R. M., odwołując się od decyzji podniosła, że organ podejmując decyzję pominął kwestie ochrony przed hałasami i drganiami, problem transportu tj. samochodów o dużej masie zaopatrujących ulicą A plac budowy, problem prowadzonych robót budowlanych ciężkim sprzętem i głębokich wykopów pod garaże podziemne. Odwołująca podniosła także kwestie braku uregulowania odpowiedzialności cywilno-prawnej za ewentualne szkody powstałe podczas prac budowlanych oraz wskazała, że niedoręczenie wszystkim stronom załącznika graficznego świadczy o lekceważeniu stron oraz stanowi próbę ukrycia tego co stanowi mapa.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił zasady ustalania warunków dla nowej zabudowy, określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) – powoływanego także jako: "rozporządzenie". Następnie organ stwierdził, że z istniejącej w aktach sprawy analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że współwłaścicielami dz. nr 319/1 są osoby fizyczne, właścicielem dz. drogowej nr 280/26, której część objęto wnioskiem jest gmina Miasto Ł., władającym – ZDiT. Teren inwestycji jest obecnie zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Ulica A - dz. drogowa nr 280/26 jest utwardzona, w pasie drogowym znajduje się uzbrojenie: wodociąg, gazociąg i linie energetyczne. Teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. A (dr gminna) przez projektowane dwa zjazdy. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przedłożono pisma gestorów sieci w zakresie dostaw mediów z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci energetycznej i sieci ciepłowniczej. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowana nieruchomość oznaczona jest jako B, co oznacza brak konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nieleśne.

W ocenie Kolegium wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w powyższym przepisie. Mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Ustalone decyzją docelowe parametry zachowują cechy urbanistyczne i architektoniczne budynków na działkach poddanych analizie. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odnosząc się do kwestii podnoszonej przez stronę odwołującą R. M. organ II instancji wskazał, że w kontrolowanej sprawie zarządca drogi miał za zadanie dokonać uzgodnienia przedstawionego projektu decyzji o warunkach zabudowy z racji położenia wnioskowanej inwestycji w obszarze przyległym do pasa drogowego ulicy A i jak wynika z akt dokonał tego poprzez tzw. milczącą zgodę. Natomiast za przedwczesne na tym etapie planowania inwestycji uznano zarzuty ewentualnych szkód powstających podczas prowadzenia robót budowlanych. Decyzja o warunkach zabudowy, stosownie do brzmienia art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa jedynie rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów szczególnych, w tym warunki w zakresie infrastruktury technicznej i wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w stosownej skali. Decyzja ta nie przesądza natomiast o szczegółach planowanych budynków, ich formie architektonicznej, obrysie na gruncie, a także usytuowaniu w stosunku do granic działek oraz innych obiektów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Te bowiem okoliczności konkretyzują się w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Za nieuzasadnione uznać należało zdaniem organu odwoławczego zarzuty odwołania dotyczące negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, bowiem inwestycja ta nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Kolegium podkreśliło, że stosownie do przepisów ustawy Prawo budowlane, które mają zastosowanie w toku udzielania pozwolenia na budowę, obiekt budowlany należy projektować, budować, i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m.in. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, która obejmuje przede wszystkim: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed możliwością korzystania z wody kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dopływem światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby. Decyzja organu I instancji zawiera natomiast ustalenia w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Kolegium podkreśliło również, że hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Podsumowując, zdaniem Kolegium, podnoszone zarzuty związane z uciążliwościami, które przyniesie realizacja planowanej inwestycji, kwalifikować należało zdaniem organu w kategoriach interesu faktycznego, a nie mającego znaczenie, interesu prawnego.

W kwestii zaś niedoręczenia wszystkim stronom postępowania załączników graficznych Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać dwa integralne załączniki: jeden w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji - czego wymaga art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy - oraz drugi, w postaci wyników analizy. Zdaniem organu odwoławczego decyzja organu I instancji odpowiada ww. warunkom. W toku postępowania prowadzonego przez organ I instancji stosownie do treści przepisu art. 10 kpa strony miały zapewnioną możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, a zatem i mapą i analizą urbanistyczną. Niedoręczenie wszystkim stronom postępowania załączników graficznych do decyzji wynika z ekonomiki postępowania i nie stanowi o naruszeniu prawa mającym wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. Kolegium zauważyło także, że część tekstowa decyzji o warunkach zabudowy jest tożsama z załącznikiem graficznym w zakresie ustalenia terenu inwestycji, a zatem brak tego załącznika nie uniemożliwia stronom zainteresowanym zlokalizowania inwestycji w terenie.

Kolegium odniosło się także do odwołania złożonego przez Ł. S., który wnioskował o możliwość dopuszczenia wyższej zabudowy niż ustalona w decyzji. W odpowiedzi na ten zarzut organ odwoławczy wskazał, że jak wynika z analizy zabudowa obszaru przebiega tworząc uskok, a jej średnia wysokość wynosi 5,3 kondygnacji. Organ oceniając zatem zabudowę istniejącą w najbliższej okolicy (naprzeciw działki inwestycji) ustalił, że optymalnym rozwiązaniem będzie zatem ustalenie wysokości planowanego obiektu na 5 kondygnacji. W ocenie Kolegium powyższe pozostaje w zgodzie dyspozycją § 7 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyznacza się w pierwszej kolejności dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ustalenie parametru o wskazanej wysokości poprzez nawiązanie do sąsiedniej zabudowy gwarantuje zdaniem Kolegium zachowanie ładu przestrzennego i efektu uporządkowania elementów architektonicznych. Powyższe, zdaniem Kolegium zapobiegnie wrażeniu dominacji projektowanego obiektu nad najbliżej sąsiadującymi budynkami i pozwoli na stworzenie spójnej i harmonijnej zabudowy. Ponadto organ II instancji wskazał, że wnioskodawca w toku postępowania przed organem I instancji zaakceptował parametr wysokości projektowanego obiektu zaproponowany przez organ i w tym zakresie dokonał odpowiedniej korekty swojego wniosku.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożyła R. M. W skardze oraz jej uzupełnieniu z dnia 8 listopada 2014r. skarżąca zarzuciła pominięcie przez organ wcześniej wydanej decyzji [...] września 2011r. zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, wydanej przez Prezydenta Miasta Ł na terenie działki sąsiedniej nr 320/1 przy ul. A2 oraz niezbadanie sposobu zagospodarowania działki sąsiedniej.

Skarżąca stwierdziła, że ostateczna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, podjęta została bez należytej staranności, przy braku dokonania ustaleń faktycznych i ich oceny.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1, który uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzn. zasada dobrego sąsiedztwa). Ponadto przeprowadzona analiza nie odpowiada wymaganiom wynikającym z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.

Ponownie podniesiono zarzut braku uzgodnienia z właściwym organem w zakresie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Zdaniem skarżącej zgoda milcząca nie załatwia sprawy, wręcz przeciwnie spowoduje dalsze komplikacje na późniejszym etapie pozwolenia na budowę. Ponadto w ocenie skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w wydanej decyzji o warunkach zabudowy daje pełną zgodę na nadmierne zwiększenie ruchu pojazdów na ul. A, nie dostrzegając przy tym protestu okolicznych mieszkańców i konsekwencji takiej decyzji. Ruch pojazdów i jego szkodliwe oddziaływanie związany z realizacją inwestycji spowoduje zagrożenie dla bezpieczeństwa pieszych, bowiem ulica A należy do typu ulic dojazdowych. Od ponad 40 lat pełni funkcję drogi pożarowej i jest ulicą o charakterze drogi osiedlowej, jest wąską 3-metrową ulicą pieszo-jezdnią bez wyznaczonych pasów do poruszania się osób i pojazdów. Skarżąca powołała się również na opinię Wydziału Dróg Urzędu Miasta Ł. dnia 8 kwietnia 1998r., wydanej dla potrzeb aktualizacji planu realizacyjnego osiedla "D", w której napisano, że odcinek ulicy A od ulicy B do ulicy C - przylegającej do wysokiej zabudowy mieszkaniowej (bloki XI-kondygnacyjne) z wejściami bezpośrednio na ulice, powinien mieć przede wszystkim charakter ciągu pieszego, ruch kołowy może odbywać się tylko jako awaryjny lub być związany z bezpośrednia obsługa tego budownictwa. Nie należy dopuścić do lokalizacji bezpośrednio przy nim parkingów, wjazdów i wyjazdów do i z obiektów.

Zdaniem skarżącej skoro przewidywana kubatura obiektu ma wynosić ok. 17.000 m3, to wskazana we wniosku przewidziana liczba miejsc parkingowych (do 65 miejsc) nie jest wystarczająca. Natomiast w decyzji pominięto ustalenia ilości miejsc parkingowych. Ponadto w analizowanym obszarze nie ma inwestycji odpowiadającej funkcji garaży podziemnych.

Skarżąca zarzuciła również sprzeczność wydanej decyzji z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca uznała za całkowicie sprzeczne z zasadą określoną w art. 61 ust. 1 punkt 1 ustawy oraz ładem przestrzennym dopuszczanie lokalizacji budynku ośmiokondygnacyjnego w zwartym urbanistycznym zespole zabudowy niskiej, jednorodzinnej o ograniczonej wydolności obsługi komunikacyjnej. To oznacza, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dokonało rzetelnej i wnikliwej oceny warunków i szczegółowych zasad zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów odrębnych.

W ocenie skarżącej organy naruszyły § 5 ust 2 rozporządzenia, skoro przyjęto wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 319/1 do 0,33, a średni wskaźnik w analizowanym obszarze zabudowy wynosi 0,22. Zdaniem skarżącej analiza urbanistyczna jest niezrozumiała i jest niedokładna, a planowana inwestycja ponad trzykrotnie przekracza dopuszczalną powierzchnie nowej zabudowy do powierzchni działki. Zarzucono także naruszenie § 6 ust. 1 rozporządzenia ponieważ, organ administracji nie określił szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji oraz naruszenie § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia przez przyjęcie innej oceny charakterystyki zabudowy na działkach sąsiednich w decyzji, a innej w analizie urbanistycznej.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 K.p.a. poprzez naruszenie zasady uwzględnienia przez organy administracji publicznej interesu społecznego i słusznego interesu obywateli oraz art. 77 § 1 K.p.a. poprzez błąd w rozpatrzeniu materiału dowodowego skutkującym naruszeniem jednej z elementarnych zasad postępowania administracyjnego, a mianowicie zasady prawdy obiektywnej. Podniesiono także zarzut naruszenia art. 8 K.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa mających zasadnicze znaczenie w przedmiotowej sprawie.

Skarżąca podniosła, że decyzja jest niezgodna z warunkami ochrony środowiska i zdrowia ludzi, gdyż inwestycja na działce 319/1 spowoduje niedopuszczalne pogorszenie warunków ochrony środowiska oraz konieczność likwidacji cennego zadrzewienia oraz usunięcia terenów zielonych o powierzchni ponad 1.000,00 m2 i całkowite, stuprocentowe (100%) zastąpienie ich przez beton budowli i terenu utwardzonego, oraz degradację dalszych sąsiadujących terenów w czasie budowy i później.

Dodatkowo skarżąca zarzuciła, że projektowana zabudowa działki 319/1 przy ul. A1 wchodzi w granicę działki sąsiedniej nr 320/1 przy ul. A2 co narusza wymagany dystans minimum trzech metrów bez otworów okiennych przy niskiej zabudowie oraz przepisów dotyczących oświetlenia pomieszczeń - naruszenie § 12 i 13 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zdaniem skarżącej w wydanej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego usytuowanie budynku, w którym wysokość i odległość wnioskowanej inwestycji od działek sąsiednich, potęguje zagęszczenie, pozbawia naturalnego oświetlenia budynku na działkach sąsiednich, nie zachowuje podstawowych warunków, określonych w przepisach ww. rozporządzenia. Ponadto pogarsza ona, z tego samego powodu warunki mieszkaniowe.

Skarżąca zarzuciła także naruszenie § 19 ust. 1 ww. rozporządzenia, bowiem na fragmencie inwestycji planowany jest teren utwardzony przed wjazdem do garaży nadziemnych, od strony działki nr 320/1. W ocenie skarżącej nie ulega wątpliwości, że teren będzie wykorzystywany jako miejsce parkingowe przed garażami. Będzie więc w istocie parkingiem i terenem manewrowym sięgającym do granicy działki inwestycji, a więc którego odległość od sąsiedniej działki (nr 320/1) nie ma szans spełnić wymogu minimalnej odległości 10 metrów określonego w §19 ust. 1 rozporządzenia.

Skarżąca podniosła, że na terenie inwestycji prowadzone są już roboty budowlane, które zagrażają konstrukcji istniejącego na sąsiedniej działce budynku, którego jest właścicielką.

Skarżąca nie zgodziła się także, że teren istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Sąd administracyjny uprawniony jest do badania zaskarżonej decyzji wyłącznie pod względem zgodności z prawem, to znaczy ustalenia, czy organy administracji prawidłowo zinterpretowały i zastosowały przepisy prawa w oparciu o należycie ustalony stan faktyczny sprawy (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm., a także art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. 2012r., poz. 270 ze zm., powoływanej dalej jako "p.p.s.a"). W razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) - powoływane dalej jako: "rozporządzenie". Definiuje ono pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu jako sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (art. 2 pkt 4 rozporządzenia.). Zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 (§ 3 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy). Mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę w celu ustalenia warunków zabudowy powinna być aktualna i winna ona odzwierciedlać aktualny, w chwili prowadzenia przez organ postępowania, stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym, a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt sprawy inwestor spełnił wszystkie wymagania, które nakładają na niego przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny. Organ administracji dokonał natomiast prawidłowej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Przede wszystkim organ administracji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu. Z analizy urbanistycznej wynika, że teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej (jako funkcji podstawowej) oraz zabudowy gospodarczo-garażowej (pełniącej funkcję uzupełniającą). Planowane przez inwestora przedsięwzięcie stanowi zatem kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów.

Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły również na przyjęcie określonych w decyzjach parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ ustalił bowiem, że sąsiednie nieruchomości przy ulicy A 4, 3 i 2 są zabudowane w sposób, który zarówno gabarytami, formą architektoniczną, intensywnością wykorzystania terenu, jak również sposobem użytkowania odpowiada planowanej inwestycji.

W rozpatrywanej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, a mianowicie stanowi ona kontynuację linii zabudowy budynku znajdującego się na działce sąsiedniej, tj. przy ulicy A2 i powinna być usytuowana równolegle względem krawędzi jezdni i tym samym równolegle względem znajdującego się naprzeciw budynku mieszkalnego wielorodzinnego w odległości 12m od krawędzi jezdni. Jednocześnie w nawiązaniu do układu urbanistycznego istniejącego w obszarze analizy zabudowy wielorodzinnej należy usytuować ściany zewnętrzne planowanego budynku równolegle i prostopadle do tej zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy w ten sposób uwzględnia układ urbanistyczny występujący na analizowanym terenie, dlatego określenie tego parametru należy uznać za prawidłowe.

Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły również na odstępstwo od średniego współczynnika wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W analizie urbanistycznej wyjaśniono, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 0,22, ale jest on zdecydowanie większy w przypadku zwłaszcza zabudowy wielorodzinnej - do 0,33. Odwołanie się do wskaźnika wielkości zabudowy w przypadku budynków wielorodzinnych, zatem tożsamych z projektowaną inwestycją jest logiczne, pozwala na zachowanie przesłanki ładu przestrzennego. W związku z tym ustalenie tego wskaźnika jest uzasadnione i znajduje usprawiedliwienie w § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Pewne wątpliwości budzi ustalenie szerokości elewacji frontowej. W analizie urbanistycznej obliczono, że wielkość tego parametru wynosi średnio 19,3m, co z uwzględnieniem tolerancji 20% daje przedział od 15,4 do 23,2m. Natomiast szerokość frontu działki inwestycji wynosi 21m. Niewielka szerokość frontu działki w stosunku do ustalonej średniej z uwzględnieniem tolerancji 20% dała podstawy do określenia jej poprzez odwołanie się do warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższy zapis należy interpretować w ten sposób, że dopuszcza on na działce objętej wnioskiem zabudowę oj szerokości uwzględniającej na etapie realizacji inwestycji przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), a zatem wymaganych odległości od granicy działki. Takie określenie omawianego parametru nie jest wprawdzie precyzyjne, ale pozwala na weryfikację przyjętych założeń Ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej nie narusza zatem ładu przestrzennego i ostatecznie odpowiada treści § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej wynika bowiem, że zabudowa w tym obszarze przebiega tworząc uskok, a jej średnia wysokość wynosi 5,3 kondygnacji. Ponadto znajdująca się naprzeciwko terenu inwestycji zabudowa wielomieszkaniowa jest V kondygnacyjna, to dla planowanej inwestycji ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na takim samym poziomie (V kondygnacji, 18m) jest dopuszczalne i uzasadnione. Analogicznie ustalono wysokość głównej kalenicy. Spełniono zatem wymóg wynikający z § 7 ust. 4 i § 8 rozporządzenia.

Sporna decyzja zawiera wystarczające ustalenia dotyczące miejsc postojowych przewidzianych do obsługi terenu inwestycji. Określenie obowiązku zapewnienia miejsc postojowych w granicach nieruchomości, odpowiada w pełni warunkom, jakie spełniać winna decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji. Stosownie do treści par. § 2 pkt 6 in fine rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) - dalej powoływanego jako: "rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa", ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej liczby miejsc parkingowych. Jednakże przepisy powołanego rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa nie precyzują zasad, według których organ ma dokonać określania wymaganej liczby miejsc parkingowych. Przyjęcie w decyzji, że inwestor ma zapewnić na terenie inwestycji miejsca postojowe/garażowe dla samochodów osobowych poza pasami dróg publicznych w liczbie 1mp/1mieszkanie, lecz nie mniej niż 1mp/60m2 pow. mieszkaniowej, spełnia warunek określony w powoływanym rozporządzeniu, przewidując, iż każde mieszkanie wiąże się z zapewnieniem miejsca postojowego. Nie ma zatem przeszkód, żeby uznać warunek zapewnienia niezbędnej liczby miejsc postojowych za spełniony. Natomiast rozmieszczenie tych miejsc na nieruchomości należy do kolejnego etapu postępowania.

Zatem trafna jest ocena organów, że zgodnie z wymogami powoływanych przepisów ustalono parametry planowanej inwestycji. Nie może się ostać zarzut, że inwestycja owa nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta winna gwarantować zachowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Zasada "dobrego sąsiedztwa" uzależnia zmianę sposobu zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Z "dobrym sąsiedztwem" będziemy mieli do czynienia także wtedy, gdy na terenie objętym analizą istnieje już co najmniej jeden obiekt zbliżony w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do obiektu będącego przedmiotem wydanej w sprawie decyzji, a wyniki analizy urbanistycznej będą pozwalały na dostosowanie projektowanej zabudowy do istniejącego obiektu, jako elementu zastanego na danym terenie ładu przestrzennego. Jak wynika z wcześniejszych rozważań dotyczących przyjętych rozwiązań, warunek ten został spełniony.

Wbrew twierdzeniu skarżącej nie mamy też do czynienia w niniejszej sprawie z brakiem uzgodnienia warunków zabudowy dla inwestycji z zarządcą drogi gminnej. Po pierwsze trafnie organ przyjął, iż doszło do zgody milczącej. Zgodnie bowiem z art. 53 ust.5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. Po drugie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowane jest stanowisko, że nie ma potrzeby uzyskiwania odrębnego uzgodnienia w sytuacji, gdy zarówno do wydania decyzji o warunkach zabudowy, jak i do dokonania uzgodnienia, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy właściwy jest ten sam organ. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem to Prezydent Miasta Ł. jest zarządcą dróg gminnych na terenie miasta, natomiast Zarząd Dróg i Transportu jest jedynie jednostką organizacyjną Miasta Ł., wykonującą zadania w imieniu Prezydenta Miasta. W związku z tym wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji jest równoznaczne z pozytywnym uzgodnieniem zarządcy drogi w zakresie komunikacji z drogą publiczną. Skoro zatem w decyzji organu I instancji wskazano, że obsługa komunikacyjna inwestycji będzie odbywać się z ul. A przez projektowane dwa zjazdy, to oznacza, że warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy został spełniony. Na marginesie można wskazać, że decyzja organu I instancji nakłada na inwestora dodatkowe obowiązki wynikające z przepisów szczególnych dotyczących dróg publicznych.

Nie mogą również odnieść skutku zarzuty naruszenia ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, bowiem akt ten, stosownie do art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest aktem prawa miejscowego, a zatem jego ustalenia nie są wiążące przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Podzielić należy stanowisko organu II instancji w zakresie braku podstaw do uwzględnienia zarzutów dotyczących negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji, zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Szczegółowe okoliczności planowanej zabudowy (w tym odległość od innych obiektów czy granic działki) konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zasadnie zatem organ II instancji podkreślił, że stosownie do wymogów ustawy Prawo budowlane, której przepisy mają zastosowanie w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę - obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m.in. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, która obejmuje przede wszystkim: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed możliwością korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dopływem światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby. Dlatego też wszelkie argumenty dotyczące kwestii technicznych, takich jak podnoszona w odwołaniu kwestia naświetlenia sąsiednich budynków, czy innych jak natężenie hałasu, budowy zjazdów, ich parametrów technicznych itp. nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanych decyzji. Z kolei organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stosownie do art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 3 i art. 56 ustawy. Nie można bowiem uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Jeżeli natomiast zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., jak również innych przepisów postępowania w stopniu, który mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy i na jego podstawie ustalił istniejący stan faktyczny, a następnie prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że uchybienie w postaci niedoręczenia wszystkim uczestnikom załącznika graficznego do decyzji jakkolwiek stanowi uchybienie procesowe, to w sytuacji dostępu stron do akt nie miało wpływu na wynik postępowania.

W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

k.ż.