Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2267/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Przejęcie mienia
Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 pkt 2-4
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 183 par. 1 i 2 art. 184
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 19 września 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Siegień Sędziowie: Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędzia del. NSA Zygmunt Zgierski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 19 września 2017 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A.R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 26 kwietnia 2016 r. sygn. akt II SA/Ol 333/16 w sprawie ze skargi A.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [..], nr [..] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną [pic]


UZASADNIENIE

II OSK 2267/16

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie oddalił skargę A.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia 31 grudnia 2015 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne.

Decyzją z dnia 1 września 2015 r. Wójt Gminy Dźwierzuty, na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), dalej jako u.p.z.p., po rozpatrzeniu wniosku W.Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w ramach zabudowy zagrodowej na działce nr [..], obręb geodezyjny Orzyny, gmina Dźwierzuty.

Odwołanie od ww. decyzji złożyła A.R., zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 101, art. 107 § 1 i 3, art. 132 § 2 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Wskazała na brak powołania w podstawie prawnej decyzji art. 61 ust. 4 u.p.z.p., który dotyczy zabudowy zagrodowej oraz uzasadnienia faktycznego do wydania takiego rozstrzygnięcia, jak również nieustalenie, czy istnieje rzeczywisty związek między prowadzonym gospodarstwem rolnym, a inwestycją objętą wnioskiem. Podniosła także błędne przyjęcie przez organ I instancji, że nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja, posiada dostęp do drogi publicznej, poprzez istniejący zjazd na teren inwestycji z drogi wojewódzkiej nr 600, poprzez działkę nr [..]. Podała, że wnioskodawczyni nie przedłożyła dokumentów świadczących o posiadaniu prawa służebności przejazdu przez tę działkę. Odwołując się za przedwczesne uznała stanowisko organu I instancji, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielką tej działki, skoro po przyjęciu spadku posiada ona tylko część majątku spadkowego, w tym 1/6 gospodarstwa rolnego, a w toczącej się sprawie o dział spadku nie wnosi o przyznanie na jej rzecz przedmiotowej działki. Ponadto odwołująca się uznała, że organ I instancji wadliwie określił parametry techniczne budynku, ustalając jedynie maksymalne szerokości elewacji frontowej dla budynku mieszkalnego - nie więcej niż 16 m, a dla budynku gospodarczego - nie więcej niż 8 m. Organ winien ustalić także minimalne szerokości tych elewacji.

Decyzją z dnia 31 grudnia 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium podało, że w skład działki nr [..], na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie budowlane, wchodzą grunty orne (RIIIa) o powierzchni 0,4900 ha, objęte ochroną prawną. Wskazało, że ograniczenia w przeznaczaniu takich gruntów na cele nierolnicze, wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie dotyczą tzw. zabudowy zagrodowej. Przyjęło, że przez zabudowę zagrodową rozumie się zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. W ocenie Kolegium wnioskodawczyni planuje realizację obiektu w ramach zabudowy zagrodowej, gdyż prowadzi ona z mężem i synem gospodarstwo rolne, a działka nr [..], objęta wnioskowaną inwestycją, jest usytuowana w bliskim położeniu od działki, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne. W sytuacji planowanego przejęcia całego gospodarstwa rolnego przez jej syna z pozostawieniem mu dotychczas zajmowanych budynków: mieszkalnego oraz gospodarczych, powstaje potrzeba budowy budynku mieszkalnego oraz gospodarczego w sąsiedztwie działki, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne. Kolegium oceniło, że istnieje związek funkcjonalny pomiędzy posiadaniem gospodarstwa a inwestycją.

Kolegium uznało także, że została spełniona przesłanka wynikająca z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym przepisów ust. 1 pkt 1 (dotyczących zasady dobrego sąsiedztwa) nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie wynosi 18,53 ha, a powierzchnia gospodarstwa rolnego należącego do wnioskodawczyni i związanego z planowaną zabudową to około 25,84 ha. Dlatego w przedmiotowej sprawie organ I instancji nie był zobowiązany do przeprowadzenia analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a analiza powinna ograniczać się jedynie do zbadania przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 u.p.z.p.

Kolegium stwierdziło, że inwestycja spełnienia warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (to jest drogi wojewódzkiej nr 600 – działka ewidencyjna nr [..], poprzez działkę nr [..], stanowiącą współwłasność wnioskodawczyni), istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu są wystarczające dla planowanej inwestycji; teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych; planowana inwestycja nie narusza przepisów odrębnych.

Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wniosła A.R..

Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, przytaczając treść art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 4 ustawy przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W ocenie Sądu planowana inwestycja stanowi zabudowę zagrodową, przez którą rozumie się zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Istnieje bowiem związek funkcjonalny między planowaną inwestycją, a gospodarstwem rolnym prowadzonym przez skarżącą wraz z mężem i synem, a zatem dwupokoleniowo. Dlatego planowana inwestycja, polegająca na budowie drugiego domu mieszkalnego wraz z budynkiem gospodarczym, pozostaje w związku funkcjonalnym z gospodarstwem rolnym. Powierzchnia prowadzonego przez skarżącą gospodarstwa rolnego (25,88 ha) przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, na której terenie planowana jest realizacja inwestycji (18,49 ha). Spełnione zostały zatem przesłanki pozwalające na wyłączenie stosowania w niniejszej sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., statuującego zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, co z kolei pozwoliło organom na wyznaczenie parametrów dotyczących nowej zabudowy na podstawie wniosku inwestora.

Zdaniem Sądu Wojewódzkiego organy dokonały także prawidłowej oceny co do wystąpienia pozostałych przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Teren planowanej inwestycji posiada przede wszystkim dostęp do drogi publicznej (to jest drogi wojewódzkiej nr 600 – działka ewidencyjna nr [..]), poprzez działkę nr [..], stanowiącą współwłasność wnioskodawczyni. Przed sądem rejonowym toczy się wprawdzie sprawa o dział spadku obejmująca tę działkę, jednak zawisłość sprawy o dział spadku nie pozbawia udziału we własności do działki. Dopóki w wyniku działu spadku działka nie przypadnie na wyłączną własność jednemu ze spadkobierców, dopóty stanowi ona współwłasność wszystkich spadkobierców, w tym wnioskodawczyni, która nie musi uzyskiwać zgody drugiego właściciela na korzystanie z tej działki, ani legitymować się prawem służebności przejazdu przez tę działkę.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 kwietnia 2016 r. skargę kasacyjną wniosła A.R.. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła mu naruszenie:

I. Prawa materialnego przez:

1/ niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że proponowana zabudowa, będąca przedmiotem postępowania, stanowi zabudowę zagrodową związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego o powierzchni przekraczającej średnią wielkość gospodarstwa rolnego w gminie. Doprowadziło to w konsekwencji do wadliwego uznania, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy należało stosować w stosunku do niej regulację dotyczącą zabudowy zagrodowej - art. 61 ust. 4 u.p.z.p.,

2/ niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. oraz art. 199 i 206 k.c., poprzez błędne przyjęcie, że nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja, posiada dostęp do drogi publicznej, gdyż wnioskodawczym nie musi uzyskiwać zgody drugiego właściciela zgodnie z art. 206 k.c. Tymczasem z wykładni powyższego przepisu wynika, że do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczyć trzeba będzie również wszelkie inne działania, w tym także o charakterze faktycznym, których doniosłość z punktu widzenia losów rzeczy wspólnej jest zbliżona do doniosłości aktów rozporządzających, tym samym w przypadku braku zgody nie ma dostępu do drogi publicznej,

3/ błędną wykładnię § 1 pkt 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), poprzez brak w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy precyzyjnego określenia szerokości elewacji frontowej, wysokości kalenicy.

II. Przepisów postępowania, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

1/ art. 151 w zw. z art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 poz. 718 ze zm.), dalej p.p.s.a., w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., poprzez nieustosunkowanie się przez Sąd do zarzutu pominięcia przy rozstrzyganiu sprawy przez organy administracji publicznej treści dokumentu z opinii biegłego wydanej na potrzeby postępowania cywilnego oraz braku dopuszczenia dowodu z przesłuchania wnioskowanego świadka odnośnie do braku dostępu do drogi publicznej i przyjęcie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd na teren inwestycji z drogi wojewódzkiej nr 600, poprzez działkę nr [..]. Uchybienie to miało istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, gdyż doprowadziło do oddalenia skargi na skutek błędnego przyjęcia, że nieruchomość, której dotyczy postępowanie, ma dostęp do drogi publicznej oraz doprowadziło do niewyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Wskazując na powyższe naruszenia autor skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i rozpoznanie skargi, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 ustawy, przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Dlatego też, przy rozpoznawaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Biorąc po uwagę tak uregulowany zakres kontroli instancyjnej sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić należy, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czyli gdy:

1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, oraz

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie zaś z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. – przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Autor skargi kasacyjnej, stawiając wyrokowi Sądu I instancji zarzuty naruszenia przepisów materialnych i procesowych, tak naprawdę kwestionuje dwa ustalenia przyjęte do podstawy rozstrzygnięcia przez Sąd I instancji. Po pierwsze, że planowana inwestycja nie stanowi zabudowy zagrodowej, a więc nie jest ona objęta wyłączeniem z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Po drugie, że działka nr [..], na której planowana jest inwestycja, nie posiada dostępu do drogi publicznej, a zatem nie jest spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w rozpoznawanej sprawie Sąd I instancji, w ślad za organami, prawidłowo przyjął, że zachodziły przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy na szczególnych zasadach określonych w art. 61 ust. 4 u.p.z.p.

Celem art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego na siedlisko, tj. miejsce zamieszkania oraz bazę i zaplecze gospodarstwa. W sytuacji, gdyby przepisu tego nie było, posadowienie zabudowań mieszkalnych i gospodarczych w obszarach rolnych, rzadko zabudowanych, byłoby utrudnione lub niemożliwe ze względu na brak możliwości nawiązania do jakiejkolwiek zabudowy w użytkowanej rolniczo okolicy. Przepis ten ma na celu umożliwienie rolnikom zorganizowania sobie niejako miejsca pracy, które - ze względu na charakter działalności rolniczej - jest równocześnie związane z miejscem zamieszkania.

Na zabudowę zagrodową składa się zawsze zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza. Zabudowa ta to w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych bądź w gospodarstwach leśnych. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej. Zgodnie z art. 553 k.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zabudowa zagrodowa stanowi inny, szczególny rodzaj zabudowy, który odróżnia ją od np. zabudowy jedno lub wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej wyklucza wprowadzenie na ten teren zabudowy jednorodzinnej (por. WSA w Łodzi z dnia 13 sierpnia 2014 r., II SA/Łd 554/14; wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07).

Zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Zgodzić się przy tym należy z Sądem I instancji, że domy mieszkalne jednorodzinne w ramach budownictwa zagrodowego wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeżeli zamieszkałe są przez rolników i im służą.

Wnioskodawczyni prowadzi dwupokoleniowe gospodarstwo rolne (wraz z mężem i synem). Planowana zabudowa służyć ma jej i mężowi, w dotychczasowym siedlisku zamieszkać ma syn, któremu w przyszłości rodzice planują również przekazać całe gospodarstwo rolne. Tym niemniej obecnie jeszcze to nie nastąpiło, a gospodarstwo prowadzone jest wciąż wraz z synem. Zgodzić się zatem należy z tezą, że planowana inwestycja, polegająca na budowie drugiego domu mieszkalnego wraz z budynkiem gospodarczym, pozostaje w związku funkcjonalnym z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Wnioskodawczyni wyraźnie akcentowała bowiem (potwierdzając to na rozprawie administracyjnej) potrzebę powstania nowych zabudowań w bliskim położeniu od działki, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne, w sytuacji planowanego pozostawienia synowi dotychczas zajmowanych budynków: mieszkalnego oraz gospodarczych. Skoro zatem powierzchnia prowadzonego przez wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, to spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., pozwalające na wyłączenie stosowania na gruncie niniejszej sprawy przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co z kolei pozwoliło organom na wyznaczenie parametrów dotyczących nowej zabudowy na podstawie wniosku inwestora. W tych okolicznościach za nieuprawnione uznać należy zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak precyzyjnego określenia szerokości elewacji frontowej i wysokości kalenicy.

Nie mogły także przynieść oczekiwanego rezultatu wywody odnośnie do braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej.

Normatywne pojęcie "dostępu do drogi publicznej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp ten winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego. Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być to dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (wyrok NSA z dnia 5 marca 2013 r., II OSK 2078/11). Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, że działka nr [..] ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem inwestorka jest współwłaścicielką działki nr [..]. Dostęp do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy należy rozumieć możliwie najszerzej (por. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2015 r., II OSK 2199/13). Współwłaściciel, w przypadku braku podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, może korzystać z rzeczy wspólnej, co oznacza, że może również korzystać z wjazdu na działkę wspólną i przejazdu przez nią, tak zresztą jak pozostali współwłaściciele (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 7 lutego 2013 r., II SA/Go 1042/12). Nie jest do tego potrzebna, jak stara się wykazać autor skargi kasacyjnej, zgoda pozostałych współwłaścicieli. Trudno bowiem uznać, że przejazd współwłaściciela przez działkę stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Z charakteru współwłasności wynika uprawnienie do współposiadania w zakresie nie wyłączającym pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Uprawnienie to wynika z prawa współwłasności, jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, że korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem (postanowienie SN z dnia 6 listopada 2015 r., II CSK 774/14). Z definicji współwłasności zawartej w art. 195 k.c. wynika, że ten stosunek prawnorzeczowy ma trzy podstawowe cechy: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Określenie, że w wypadku współwłasności prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie, oznacza, że pomimo istnienia takiej współwłasności rzecz nie jest podzielona i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do jej fizycznie określonej części; przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 lipca 2016 r., I ACa 254/16).

Trudno w tej sytuacji wymagać, by inwestorka, której przysługuje prawo współwłasności działki nr [..], co daje jej prawo do korzystania z rzeczy (nieruchomości) poprzez choćby wjazd na nią, legitymowała się także służebnością przejazdu.

Wobec powyższego nietrafione są także zarzuty naruszenia przepisów postępowania, których uzasadnienie zmierzało wyłącznie do wykazania, że takim ograniczonym prawem rzeczowym inwestorka winna się wykazać. Skoro przysługuje jej najszersze prawo do rzeczy (własność), to ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego jest oczywiście zbędne. Stąd również zarzut niedopuszczenia dowodu z opinii biegłego oraz przesłuchania świadka na etapie postępowania administracyjnego, na okoliczność braku dostępu do drogi publicznej, należało uznać za chybiony. Organy prawidłowo bowiem uznały, że działka nr [..] ma dostęp do drogi publicznej.

Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.