Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 782/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-08-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel / spr. / Sędziowie WSA Krystyna Daniel Aldona Gąsecka-Duda Protokolant Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi E.J. na decyzję Wojewody z dnia 12 marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta W. decyzją z dnia [...] października 2011 r., znak [...] na podstawie art. 73 ust. 2 pkt. 2, ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 z 1998 r. z późn. zm.), art. 129 ust. 5, art. 132, art. 133 pkt 1, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651), art. 104 k.p.a. ustalił odszkodowanie w wysokości 21.953,00 zł na rzecz E.J. za działki nr [...] o pow. 0,0232 ha, nr [...] o pow. 0,0367 ha, położone w B. , gmina K. zajęte pod fragment drogi krajowej nr [...] relacji [...], które z dniem 1 stycznia 1999r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa. Ponadto orzekł, że odszkodowanie to na podstawie art. 73 ust. 2 pkt. 2 wypłaci Starosta reprezentujący Skarb Państwa, jednorazowo w terminie 14-tu dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego oraz że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że Wojewoda decyzją znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2007 r. (ostateczna w dniu 25 lutego 2009 r.), wydaną na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. Skarb Państwa z mocy prawa nabył własność nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0232 ha, nr [...] o pow. 0,0367 ha, położone w B. , zajęte pod fragment drogi krajowej. Przed dniem 1 stycznia 1999 r. działki te stanowiły własność E.J. i wpisane były w KW.[...].

Na podstawie art. 73 ust. 4 i 5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość gruntu zajętego pod w/w drogę krajową.

Rzeczoznawca majątkowy R.J. sporządził operat szacunkowy z dnia 15 czerwca 2010r. w którym ustalił wartość działek nr [...] , nr [...] na łączną kwotę 15.510,00 zł. W wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego Starosta decyzją [...] z dnia [...] października 2010 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotowe działki w wysokości wynikającej z wymienionego operatu.

Wojewoda decyzją [...] z [...] lutego 2011 r. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty W. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji Wojewody wskazano, iż sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, budzi wątpliwości, czy został sporządzony w sposób odpowiadający przepisom prawa, a w szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze treść wyżej powołanej decyzji Wojewody organ prowadzący postępowanie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie pisemnych wyjaśnień na uwagi zwarte w decyzji Wojewody do operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2010r. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 23 marca 2011r. udzielił wyjaśnień na powyższe uwagi, pismo to zostało przesłane byłemu właścicielowi.

W dniu 13 kwietnia 2011r. zorganizowano rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego oraz byłego właściciela celem skonfrontowania opinii autora operatu oraz byłego właściciela. W trakcie rozprawy administracyjnej rzeczoznawca majątkowy poinformował, że od 15 czerwca 2010 r. tj. daty, na którą sporządzono operat szacunkowy zaistniały na lokalnym rynku nieruchomości transakcje, które mogą mieć wpływ na wartość prawa własności działek nr [...] ,[...] położonych w B. , zajętych pod drogę krajową nr [...]. Starostwo Powiatowe W. zwróciło się więc do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowej wyceny uwzględniającej nowe transakcje.

Rzeczoznawca majątkowy R.J. złożył w do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony na dzień 4 maja 2011r., uwzględniający transakcje z lokalnego rynku nieruchomości, które zostały zawarte od maja 2010 r. do listopada 2010r. Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek nr [...] ,[...] położonych w B. ustalono na kwotę 21.253,00 zł.

W związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165 poz. 985), Starosta pismem z dnia 8 września 2011 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy z daty 22 września 2011 r. zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny, uchwalonych przez Federację Stowarzyszeń [...].

Jak wynika z treści operatu, na dzień 29 października 1998r. wyceniany grunt miał charakter działki budowlanej, a zatem rzeczoznawca majątkowy zgodnie z § 36 ust. 6 pkt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową określił na podstawie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, których przeznaczenie, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało określone jako zabudowa mieszkaniowa lub mieszkaniowo usługowa wraz z terenami dróg. Rzeczoznawca majątkowy zbadał rynek działek budowlanych na terenie powiatu [...], które swoją specyfiką były najbardziej podobne do gruntu wycenianego. Okres badania transakcji obejmował przedział czasu od września 2009 r. do września 2011 r. Wartość rynkową 1 m2 powierzchni przedmiotowego gruntu obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech parach porównawczych. W wyniku obliczeń wartość 1 m2 gruntu obliczono na kwotę 33,32 zł/m2. Ponadto z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość położona jest niedaleko granicy z K. [...], wartość przedmiotowego gruntu powiększono o współczynnik eksperta, powiększający jego wartość rynkową o 10 %. tj 33,32 x 1,1= 36,65 zł/m2.

W ten sposób wyliczono wartość rynkową działki nr [...] o pow. 232 m2 na 8.502,80 zł, a działki nr [...] o pow. 367 m2 na 13.450,55 zł. Łączna wartość tych działek wynosi 21. 953,35 zł, po zaokrągleniu 21. 953,00 zł.

Organ I instancji wskazał też, że przed wydaniem decyzji strona została poinformowana na podstawie art. 10 k.p.a. o przysługującym prawie do zapoznania się z całością akt sprawy oraz wypowiedzeniu się co do zebranych materiałów i zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji administracyjnej. W dniu 6 października 2011 r. J.J. działający w imieniu E.J. zapoznał się z całością akt sprawy i otrzymał kserokopie operatu szacunkowego z dnia 22 września 2011 r.

Odwołanie od decyzji Starosty złożył E.J. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji celem ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność właściwego ustalenia należnego wnioskodawcy odszkodowania. Skarżący domagał się zalecenia organowi I-szej instancji dopuszczenia w sprawie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Wskazał, że organ odwoławczy już wcześniej uchylił wydaną w sprawie decyzję ze względu na wadliwość operatu szacunkowego, ponadto skarżący utracił zaufanie do rzeczoznawcy majątkowego wobec sporządzenia w sprawie kilkukrotnie operatów różniących się od siebie. Skarżący domagał się wielokrotnie przeprowadzenia w postępowaniu I instancji dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, jednak bezskutecznie. Organ I instancji w żaden sposób nie odniósł się do tego wniosku dowodowego, a w uzasadnieniu decyzji wbrew przepisowi art. 107 k.p.a. nie podał przyczyn, dla których odmówił uwzględnienia tego wniosku.

W odwołaniu podniesiono również, że transakcje, na jakie powołał się rzeczoznawca w operacie nie są typowymi transakcjami, które pozwalałyby na ustalenie wartości nieruchomości na potrzeby niniejszej sprawy. W badanym przez rzeczoznawcę okresie zawarto bowiem cały szereg umów, w których cena 1 m2 była znacznie wyższa niż w transakcjach przyjętych jako podstawę wyceny. Skarżący wymienił te umowy

Wojewoda decyzją z [...] marca 2012 r., znak [...] na podstawie art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty W.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda podkreślił, że kwestią podstawową z punktu widzenia rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy było ustalenie prawidłowej wysokości odszkodowania, za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa z dniem 1 stycznia 1999r. własność nieruchomości składającą się z działek ewidencyjnych nr [...] o pow. 0,0232 ha i nr [...] o pow. 0,0367 ha, położone w B. , gmina K. , zajęte pod fragment drogi krajowej nr [...] relacji [...], na rzecz wnioskodawcy – E.J. , który w ustawowym terminie wystąpił z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania. Powołano się na poglądy wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Organ nie może więc ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania.

Wojewoda ocenił, że operat szacunkowy z 22 września 2011 r. został sporządzony w sposób należyty, zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powołano się na § 36 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi: "W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1—3 stosuje się odpowiednio". Rzeczoznawca majątkowy zaś na stronie 6 operatu szacunkowego stwierdził: "na dzień 29 października 1998 r. wyceniany grunt miał charakter działki budowlanej, a zatem zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 RRM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową określono na podstawie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, których przeznaczanie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało określone, jako: budowa mieszkaniowa lub mieszkaniowo - uslugowa wraz z terenami dróg. W związku z tym, zbadano rynek działek budowlanych na terenie powiatu [...] ale takich, które swoją specyfiką były jak najbardziej podobne do gruntu wycenianego".

Biegły podał również w treści niniejszego operatu szacunkowego, iż do określenia aktualnej wartości rynkowej prawa własności wycenianego gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb wyceny dokonał badania transakcji kupna - sprzedaży działek gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo - usługową, zawartych w okresie od września 2009 r. do września 2011 r. W wyniku przeprowadzonej analizy rzeczoznawca majątkowy utworzył pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównywano kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. W konsekwencji wartość przedmiotowej nieruchomości została przez rzeczoznawcę majątkowego określona na kwotę 21 953,00 zł.

Dokonując oceny operatu szacunkowego z 22 września 2011 r., mając na uwadze powołane powyżej przepisy organ odwoławczy wskazał, iż opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji.

W niniejszej sprawie biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda stwierdził, że przedstawione przez rzeczoznawcę uzasadnienie jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość, z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego, rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści. Brak było zatem, zdaniem organu II instancji, przesłanek do zlecenia przez organ I instancji sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w sprawie.

Kierowane przez E.J. pisma do organu I instancji nie stanowiły wniosków o dopuszczenie zleconego przez niego operatu szacunkowego, co jak wskazuje orzecznictwo sądowe jest uprawnione, lecz stanowiły próbę nakłonienia tegoż organu do zlecenia kolejnej wyceny nieruchomości. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 2 lutego 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 2383/06 "o ile w toku postępowania administracyjnego strona nie zgadza się z opinią biegłego, może skorzystać z możliwości zlecenia kontrekspertyzy we własnym zakresie i przedłożenia jej jako dowodu w sprawie".

Dodatkowo wskazano, iż odwołanie E.J. zostało przesłane przez organ I instancji do rzeczoznawcy majątkowego, celem ustosunkowania się do zarzutów w nim zawartych, w szczególności przeanalizowania wskazanych przez odwołującego aktów notarialnych w zakresie transakcji sprzedaży nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe do Starostwa Powiatowego w W. wpłynęły wyjaśnienia odnoszące się do poszczególnych, wskazanych w odwołaniu transakcji, które organ odwoławczy podzielił.

- "akt notarialny nr [...] z dnia [...] lipca 2011 dot. zbycia prawa użytkowania wieczystego w miejscowości W. - nie był analizowany, gdyż dotyczył zbycia prawa użytkowania wieczystego. Przy wycenie prawa własności nie można brać transakcji prawem użytkowania wieczystego (patrz §27. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...).

- przytoczone akty notarialne nr [...] z dnia 25 marca 2010 r. i nr [...]z dnia 16 grudnia 2009 r. dotyczące zbycia nieruchomości w K. poddano zatem analizie. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży tych aktów notarialnych nie mogą być wzięte do porównania, gdyż znajdują się na terenie miasta K . We wcześniejszej korespondencji wyjaśniającej, temat ten był już poruszany: cyt. "wyceniając działki na terenach wiejskich powiatu [...], nie można brać do porównań gruntów miejskich, gdyż tam ceny jednostkowe uzyskują średnio wyższe wartości". Zgodnie z § 26. 3 wspomnianego RRM "Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków". Z uwagi na ten fakt, akty te nie były brane do bazy przyjętych transakcji, które posłużyły do obliczenia wartości działek gruntu nr [...] i nr [...]. Nie mniej jednak, analizując dalej nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, w przywołanych aktach notarialnych działki te są o znacznie większej powierzchni, są to działki w pełni inwestycyjne (bardziej atrakcyjne bo ich cechy są korzystniejsze). W związku z tym, nie można porównywać ich do wąskich wydzielonych działek zajętych pod drogę krajową. Działka wykorzystana tylko i wyłącznie pod drogę nie może być porównywana np. z działką [...], która leży w terenach U3 podst. przeznaczenie dla zabudowy usługowej i przestrzeni publicznej; strefa B2 obszar staromiejskiego układu urbanistycznego K.

- akt notarialny nr [...] z dnia 6 lipca 2010 r. dotyczący zbycia nieruchomości w K. Działka ta nie była wzięta do bazy (tabela nr 1 operatu szacunkowego) z uwagi na fakt, iż ma bardzo korzystny kształt i wielkość, tak atrakcyjnej nieruchomości nie można porównywać do nieinwestycyjnych działek zajętych pod drogi (a to było przedmiotem wyceny)

- akt notarialny [...] z dnia 12 października 2009 r. dotyczący zbycia nieruchomości w T. Działka ta nie była wzięta do bazy (tabela nr 1 operatu szacunkowego) również z uwagi na fakt, iż ma bardzo korzystny kształt i wielkość, tak atrakcyjnej nieruchomości nie można porównywać do działek zajętych pod drogi. Działka wykorzystana tylko i wyłącznie pod drogę nie może być porównywana np. z działką [...], która leży w terenach: UC2 - tereny aktywności gospodarczej i usługi komercyjne, MU1 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

W związku z powyższym, żaden z przedstawionych aktów notarialnych nie mógł być wzięty do bazy transakcji, które posłużyły do obliczenia wartości działek gruntu nr [...] i [...] w B. . Dla zobrazowania tematu, załączone zostały kształty działek z przywołanych aktów notarialnych, które zdaniem E.J. są podobne do działek wycenianych nr [...] i nr [...] (slajd powyżej). Otóż zdaniem rzeczoznawcy majątkowego, nie są one podobne i w żaden sposób nie mogły być uwzględnione w obliczeniach".

Uwzględniając powyższe uwagi organ II instancji uznał, iż sporządzona w przedmiotowej sprawie wycena wartości działek nr [...] i nr [...] położonych w B. wolna jest od błędów, których wystąpienie musiałoby skutkować koniecznością wykonania nowego operatu szacunkowego bądź powołania przez organ I instancji innego biegłego. Jednocześnie E.J. nie przedstawił w toku postępowania innych operatów szacunkowych sporządzonych dla potrzeb przedmiotowego postępowania, które mogłyby stanowić swego rodzaju alternatywę dla wyceny autorstwa R.J. . Jest to o tyle istotne, gdyż jak wskazano w orzecznictwie subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb postępowania wywłaszczeniowego.

Organ odwoławczy podkreślił, że postępowanie, poprzedzające wydanie weryfikowanego rozstrzygnięcia, przeprowadzone przez organ pierwszej instancji było prawidłowe, obejmowało bowiem: zlecenie wykonania operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy, umożliwienie stronie zapoznanie się z treścią tegoż operatu oraz wypowiedzenie się co do jego ustaleń.

Wojewoda wskazał, iż co prawda podziela wątpliwości odwołującego, iż: "w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I-szej instancji w żaden sposób nie odniósł się merytorycznie do zgłaszanego przez wnioskodawcę wniosku dowodowego o dopuszczenie w sprawie dowodu na okoliczność wyceny tych nieruchomości przez innego rzeczoznawcę majątkowego", jednak należy wskazać za orzecznictwem sądów administracyjnych, iż: "organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu, jeśli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności wyjaśnionych w postępowaniu". Powyższe wynika z zawartej w art. 80 k.p.a. zasady swobodnej oceny dowodów. Niemniej jednak podkreślono, iż organ I instancji winien był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazać przyczyny odmowy dopuszczenia dowodu na okoliczność wyceny przedmiotowej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Mimo to decyzję organu I instancji uznano za prawidłową i utrzymano ją w mocy.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie E.J. , zarzucając jej:

1. naruszenie przepisu art. 138 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. a także art 75 i art. 78 k.p.a. przez nieuwzględnienie w postępowaniu odwoławczym zarzutu skarżącego dotyczącego pominięcia w postępowaniu przed organem l-ej instancji wniosku dowodowego o przeprowadzenie w sprawie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wyceny spornych nieruchomości, niż rzeczoznawca majątkowy występujący w niniejszej sprawie; również organ II-ej instancji nie przeprowadził tego rodzaju dowodu w niniejszej sprawie po myśli art. 136 k.p.a., mimo, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji uznano zasadność zarzutu naruszenia przez organ l-ej instancji przepisu art. 107 k.p.a. w zw. z art. 78 k.p.a.,

2. naruszenie przez organy obu instancji naczelnych zasad postępowania administracyjnego: wynikającej z art. 8 k.p.a. zasady pogłębiania zaufania stron postępowania do organów państwa oraz wynikającego z art. 9 k.p.a. obowiązku należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy poprzez nieuchylenie decyzji I instancji mimo stwierdzenia przez Wojewodę poważnego uchybienia w postępowaniu organu l-ej instancji (naruszenie art. 107 k.p.a. w zw. z art. 78 k.p.a.), a także pomimo stwierdzenia, że organ l-ej instancji nie pouczył skarżącego o możliwości zabezpieczenia przez niego we własnym zakresie dowodu z wyceny tych nieruchomości, przez innego biegłego,

3. naruszenie § 36 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez błędne jego rozumienie w związku z przyjęciem w niniejszej sprawie, że przejęte przez Skarb Państwa pod drogi nieruchomości skarżącego mogą być inaczej wyceniane niż nieruchomości z których zostały wydzielone ze względu na rodzaj przeznaczenia.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji l-ej instancji oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia organowi l-ej instancji przy uwzględnieniu wniosku dowodowego skarżącego o przeprowadzenie w tym ponownym postępowaniu dowodu na okoliczność wyceny tych nieruchomości przez innego rzeczoznawcę majątkowego, przy wniosku skarżącego o zasądzenie na jego rzecz od organu ll-ej instancji kosztów niniejszej skargi.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej decyzji organu i Instancji wykazało, że są one prawidłowe a tym samym wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za działek ewid. Nr [...] o pow. 0,0232 ha oraz nr [...] o pow. 0,0367 ha położone w B. gmina K, zajętych pod drogę publiczną tj. fragment drogi krajowej nr [...], relacji [...].

Materialno-prawną podstawę wydanego orzeczenia stanowi przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.). Zgodnie z ust. 1 art.73 w/w ustawy - nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. O objęciu konkretnej nieruchomości zakresem art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające decyduje zatem jej przynależność do wyznaczonej generalnymi przesłankami kategorii gruntów. Przesłanki te mają charakter tak pozytywny - pozostawanie nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego oraz zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną, jak i negatywny - Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego nie mogły być właścicielem danej nieruchomości. Podstawą zaś ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których była mowa wyżej, jest ostateczna decyzja wojewody (art. 73 ust. 3 omawianej ustawy). Zgodnie z wymienionym wyżej art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998r. drogami gminnymi, a Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.

Stosownie zaś do art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną - "Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa władania gruntem". Zatem w kwestii sposobu ustalenia i wypłacenia odszkodowania będą miały zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w tym art. 130 powołanej ustawy. Przepis ten wymaga dla ustalenia wysokości odszkodowania uzyskania opinii rzeczoznawcy. W myśl natomiast art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz .2109 ze zmianami), przepisy ust. 1-4 tego paragrafu stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Stosując zatem odpowiednio § 36 ust. 1 – 4 należy stwierdzić, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę określa się, przyjmując stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r., ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy tj. z uwzględnieniem rodzaju i położenia nieruchomości oraz przeznaczenia w planie miejscowym, na podstawie dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 § 36, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z powyżej cytowanymi regulacjami, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie natomiast z ust. 3 § 36, w wypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (czyli przeznaczenie pod drogę), powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień 29.10.1998r. była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z akt sprawy wynika, że Starosta W. zlecił wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawcy majątkowemu R.J. . Operat szacunkowy dla przedmiotowych działek, w wersji stanowiącej podstawę wydania decyzji został sporządzony w dniu 22 września 2011r. m.in. w oparciu o powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., z uwzględnieniem jego nowelizacji, która weszła w życie w dniu 26 sierpnia 2011r. i zmieniła brzmienie § 36. Z tego też względu organ I Instancji zlecił biegłemu sporządzenie nowego operatu, uwzględniającego nowe zasady wyceny nieruchomości zajętych pod drogi. Z operatu wynika, że wartość rynkową oszacowano przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości (nieruchomości gruntowe niezabudowane), lokalizacji, sąsiedztwa, dostępności komunikacyjnej, wielkości powierzchni, warunków fizjograficznych, możliwości zagospodarowania działki. Przyjęto populacje generalna 13 transakcji, przy których nie wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji i zastosowano podejście porównawcze - porównywania parami Stwierdzono, że uzyskana wartość rynkowa odzwierciedla przeciętne ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży podobnych działek do wycenianych.

Zdaniem Sądu operat został sporządzony prawidłowo. Bezzasadny jest zarzut skargi dotyczący naruszenia § 36 ust. 2 tego rozporządzenia. Jak można wnosić z uzasadnienia skargi, Skarżący odnosi się do § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia w brzmieniu sprzed nowelizacji, domagając się wyceny spornych nieruchomości tak jak działek z których zostały wydzielone, jednakże wobec zmiany stanu prawnego jest to zarzut nieuzasadniony. Obecnie § 36 ust. 2 przewiduje, że gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z powyżej cytowanymi regulacjami, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Z treści operatu (str. 6 ) wynika, że nie było potrzeby stosowania podejścia kosztowego.

Podnoszone przez skarżącego zarzuty dotyczące art. 75, 78, 136, 138 KPA polegające na pominięciu wniosku Skarżącego o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego przez innego biegłego, nalezy uznać za chybione i niczym nie uzasadnione. Jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub inny operat, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W istocie żaden wniosek dowodowy nie został pominięty przez organy. Gdyby Skarżący przedstawił kontroperat, z którego wynikałoby, że szacunkowa wartość nieruchomości wynikająca z operatu sporządzonego na zlecenie organów administracyjnych znacznie odbiega od wartości przedstawionej w kontroperacie, a organ tej okoliczności nie uwzględniłby – wówczas rzeczywiście zarzut naruszenia art. 78 KPA mógłby być uzasadniony. Oczekiwanie natomiast na to, że organ administracji publicznej będzie poszukiwał nowego biegłego, który sporządzi inny operat, być może korzystniejszy dla Skarżącego, nie jest wnioskiem dowodowym. Operat sporządzony przez biegłego był niewadliwy, co szeroko omówił szczególnie organ II Instancji. Jak słusznie podniesiono, subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast zarzut naruszenia art. 75 KPA jest o tyle niezrozumiały, że obowiązkowy w tej sprawie dowód z opinii biegłego został dopuszczony, a biegły na żądanie organu wyjaśniał wyczerpująco wszystkie zarzuty i zastrzeżenia.

Fakt, że organ I Instancji nie pouczył Skarżącego o możliwości zabezpieczenia we własnym zakresie dowodu z wyceny tych nieruchomości przez innego biegłego nie jest zdaniem Sądu naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub tym bardziej dającym podstawę do wznowienia postępowania. Zdaniem Sądu postępowanie dowodowe obciąża organ i zostało ono prawidłowo przeprowadzone. Obowiązek pouczanie strony przez organ o możliwości sporządzenia operatu szacunkowego na własny koszt nie wynika z żadnego przepisu prawa, a w szczególności podstawą taką nie jest art. 9 KPA. Co więcej, można by się zastanawiać czy takie pouczenie nie mogłoby się spotkać z uzasadnionym słusznym zarzutem, że organ usiłuje koszty postępowania dowodowego przerzucać na stronę, co nie jest dopuszczalne.

Nie jest też uzasadniony zarzut naruszenia art. 136 KPA – szczególnie w kontekście tej okoliczności, że Skarżący zarzuca, że powołał w odwołaniu akty notarialne, których treścią nie dysponował i nie mógł się odnieść do ustaleń rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia 21 listopada 2011r. Stwierdzić należy, że nie jest obowiązkiem organu przypuszczanie, że odwołujący nie zna treści dokumentów na które się powołuje, podważając jednocześnie na tej podstawie (na podstawie dokumentów, których treści nie zna) operat szacunkowy. Umowę z biegłym, zapewne w trybie ustawy o zamówieniach publicznych, zawarł organ I Instancji i dlatego ten organ przesłał odwołanie Skarżącego do biegłego z wnioskiem o ustosunkowanie się do zawartych w nim zarzutów. Biegły nie tylko dotarł do owych nieznanych Skarżącemu aktów notarialnych, ale również sporządził bardzo wyczerpujące, jasne i przekonujące wyjaśnienia, które dodatkowo zobrazował na mapach. Tak więc w tym zakresie postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone zdaniem Sądu jak najbardziej prawidłowo - zarówno przez organ I jak i II instancji. Nie znajduje zatem również uzasadnienia zarzut naruszenia art. 138 KPA, gdyż zasadnie organ II Instancji utrzymał w mocy decyzję organu I Instancji.

Biorąc powyższe pod rozwagę Sąd na zasadzie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), skargę oddalił.