Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 788/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 186 ust. 1, art. 188 ust. 1, art. 195a ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Kot, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski /sprawozdawca/, Sędzia WSA Leszek Kobylski, Protokolant Referent stażysta Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2013 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej jako "K.p.a.") utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia [...] marca 2012 r. orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości A. J. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres [...] miesięcy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec A.J. jako zarządcy nieruchomości zostało wszczęte w związku ze skargą zarządu wspólnoty mieszkaniowej przy ul. O. [...] w G.. W przedmiotowej skardze zarzucono zarządcy nieruchomości naruszenie przepisów prawa oraz działania niekorzystne dla wspólnoty mieszkaniowej. Całość akt sprawy została pismem z dnia [...] kwietnia 2011 r. przekazana Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadziła postępowanie wyjaśniające. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej orzekł o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości A.J. kary zawieszenia licencji zawodowej na okres [...] miesięcy. Od decyzji organu wydanej w pierwszej instancji A. J. złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z dyspozycją art. 195a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami") w przypadkach, o których mowa

w art. 127 § 3 K.p.a., minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Biorąc pod uwagę, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, to do rezygnacji z przeprowadzenia w drugiej instancji postępowania wyjaśniającego może dojść w sytuacji, gdy wszystkie okoliczności danej sprawy zostały wyjaśnione, a strona nie wskazała na nowe, mające znaczenie dla sprawy, okoliczności faktyczne lub nowe dowody, istniejące w dniu wydania decyzji, które nie byłyby znane organowi wydającemu decyzję. W takim przypadku organ może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. W świetle powyższego organ uznał, że w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania przepisu art. 195a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie organu ustalenia faktyczne dokonane w przedmiotowej sprawie są oczywiste i nie budzą żadnych wątpliwości. Wnioskując o ponowne rozpoznanie sprawy zarządca nieruchomości nie wskazał na nowe okoliczności, które należałoby ponownie przeanalizować w postępowaniu wyjaśniającym. W trakcie prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej ustalono, że zarządca nieruchomości wykonywał czynności zarządzania nieruchomością położoną przy ul. O. [...] w G.. W aktach notarialnych kupna - sprzedaży lokali powierzono zarząd A.J.. W dniu [...] stycznia 2007 r. pomiędzy ówczesnym właścicielem nieruchomości położonej przy ul. O. [...] w G. (developerem) a firmą A. J. zawarta została umowa o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną na czas określony, tj. do dnia [...] lutego 2010 r.

W przedmiotowej umowie postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną został powierzony A. J., posiadającemu licencję zawodową z zakresu zarządzania nieruchomościami oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą powstać w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. Do sprawowania zarządu ww. nieruchomością mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej jako "ustawa o własności lokali").

Następnie organ wskazał, że A. J. zarząd wspólnoty mieszkaniowej postawił zarzuty dotyczące zróżnicowania wysokości naliczeń bez uchwał wspólnoty mieszkaniowej, uzyskiwania innych korzyści z zarządzania nieruchomością, nieprawidłowego sporządzania sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej, niewłaściwego prowadzenia dokumentacji finansowej wspólnoty mieszkaniowej, wydatkowania środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej bez umocowania tych czynności w formie uchwał wspólnoty mieszkaniowej, niewłaściwego ewidencjonowania środków finansowych na koncie funduszu remontowego, braku wiarygodnego określenia wyników finansowych wspólnoty w okresie zarządzania nieruchomością przy ul. O. [...] w G., doprowadzenia do niewłaściwej eksploatacji nieruchomości, przekazywania ze znacznym opóźnieniem dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej po zakończonych czynnościach zarządzania oraz wykonywania czynności zarządzania nieruchomością bez dbałości o bezpieczeństwo właścicieli nieruchomości i nie dążenie do stworzenia dobrych warunków użytkowania nieruchomości.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów postawionych zarządcy nieruchomości, biorąc pod uwagę zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym wyjaśnienia złożone przez zarządcę przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej, organ stwierdził, że część zarzutów znalazła potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Wspólnota mieszkaniowa przy ul. O. [...] w G. powstała w wyniku wyodrębniania kolejnych lokali i ich sprzedaży przez dewelopera. W aktach notarialnych A.J. został powierzony zarząd, jednocześnie developer zawarł w dniu [...] stycznia 2007 r. z jego firmą umowę o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną na czas określony, tj. od dnia [...] lutego 2007 r. do dnia [...] lutego 2010 r. Tym samym uznać należy, że od powstania wspólnoty mieszkaniowej A. J. wpływał na jej funkcjonowanie w znacznym stopniu. Jednak przez okres kilku lat nie podjął działań w celu m. in. podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o prowadzeniu ewidencji kosztów, zaliczek i rozliczeń z innych tytułów. Stosownie bowiem do art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ww. ustawy, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Z akt sprawy wynika, że nie było żadnego dokumentu, z którego wynikałoby, że sposób prowadzenia ewidencji kosztów, zaliczek i rozliczeń z innych tytułów został formalnie określony lub uzgodniony z członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyższego zarządca nieruchomości dokonywał rozliczeń finansowych wspólnoty mieszkaniowej w sposób dowolny, bez stosownej uchwały. Przy czym błędy w rozliczeniach były rażące, skutkujące powstaniem chaosu w finansach wspólnoty mieszkaniowej.

Organ wyjaśnił, że dowolność i brak rzetelności w wykonywaniu powierzonych zadań wynika z tego, że zarządca nieruchomości nie wykazywał m. in. wyniku roku poprzedniego (brak tzw. bilansu otwarcia), nie rozliczał nadwyżek z lat poprzednich (sprawozdania finansowe za lata 2007 - 2010). W latach 2007 - 2009 nie dokonywał także rozliczenia opłat za media, tj. za dostawę wody, ścieki i odpady komunalne. W sprawozdaniach ujęte zostały tylko faktyczne przychody, a nie ustalone zaliczki. A. J. nie sporządził również zestawienia należności i zobowiązań na koniec każdego roku. W aktach sprawy znajdują się różne wersje sprawozdań finansowych za te same lata, które różnią się saldami. Skutkiem takich działań zarządcy nieruchomości było poniesienie dodatkowych kosztów przez wspólnotę mieszkaniową, bowiem należało dokonać ponownego księgowania dokumentów za lata 2007 - 2010. Poza prowadzeniem w sposób niezrozumiały rozliczeń finansowych wspólnoty mieszkaniowej zarządca nieruchomości w sposób nieprawidłowy przechowywał także dokumenty wspólnoty mieszkaniowej, w tym dokumentację finansową. Z uwagi na brak uchwał o ustaleniu wysokości opłat w poszczególnych latach, powiadomień o wysokości naliczonych opłat, zestawień w sprawozdaniach zobowiązań i należności, nie wykazywał zadłużeń właścicieli z tytułu nie uiszczonych zaliczek na koszty zarządu. Brak jest również zbioru uchwał podjętych przez wspólnotę mieszkaniową. Tak prowadzona dokumentacja spowodowała problemy z ustaleniem faktycznego stanu finansów wspólnoty mieszkaniowej oraz zadłużenia poszczególnych właścicieli lokali, w tym prowadzenia bieżącej windykacji i dochodzenia należności. W ten sposób zarządca nieruchomości naruszył § 7 ust. 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości ogłoszonych w Komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. (Dz. U. MB nr 1 z 2007 r., poz. 3) w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, który stanowi, że zarządca nieruchomości ma obowiązek na bieżąco prowadzić i aktualizować dokumentację zarządzanej nieruchomości. Jest on także obowiązany do prawidłowego gromadzenia i starannego przechowywania tej dokumentacji. Obowiązkiem zarządcy nieruchomości stosownie do treści art. 185 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest podejmowanie decyzji i wykonywanie czynności zapewniających właściwą gospodarkę ekonomiczno -finansową nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że zarządca nie wypełnił prawidłowo tego obowiązku, gdyż przygotowywał niepełne sprawozdania oraz rozliczenia finansowe i w ten sposób nie zapewnił wspólnocie mieszkaniowej przy ul. O. [...] w G. pełnych i rzetelnych informacji o sytuacji finansowej nieruchomości wspólnej.

Organ wskazał, że zgodnie z dyspozycją art. 185 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej. Z akt sprawy wynika zaś, że A. J. wykonywał na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przy ul. O. [...] w G. usługi polegające na sprzątaniu budynku i terenu, konserwacji zieleni i odśnieżaniu. Na wykonanie ww. prac nie zawarto umowy określającej zakres czynności, kosztów materiałów, a przede wszystkim wysokości i terminu wypłaty wynagrodzenia za wykonaną pracę. Rozliczanie następowało na podstawie not księgowych, a nie faktur. Ze szczątkowej dokumentacji finansowej wynika, że obciążenie z tego tytułu wynosić mogło [...] zł miesięcznie. Jednak np. w grudniu 2007 r. z tego tytułu wystawiono noty księgowe na łączną kwotę co najmniej [...] zł, w kwietniu 2008 r. - zaliczka na sprzątanie posesji i budynku w wysokości [...] zł, a w grudniu 2008 r. - [...] zł.

Zdaniem organu opisane powyżej okoliczności wskazują, że zarządca nieruchomości samodzielnie i absolutnie dowolnie decydował o wydatkach wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku, o tym, ile wspólnota mieszkaniowa zapłaci na świadczone przez zarządcę nieruchomości usługi dodatkowe decydował wyłącznie A.J.. Zarządca nieruchomości naruszył więc przepis art. 185 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem pobierał dodatkowe wynagrodzenie poza wynagrodzeniem ustalonym w umowie o zarządzanie z dnia [...] stycznia 2007 r. W przedmiotowej umowie nie wskazano, aby zarządca nieruchomości mógł pobierać dodatkowe wynagrodzenie. Nie zawierał również umów ze wspólnotą mieszkaniową na wykonanie dodatkowych prac. Pobierał z konta wspólnoty mieszkaniowej na rzecz swojej firmy samodzielnie ustalane różne kwoty na cele sprzątania i konserwacji. Zarządca nieruchomości postępował podobnie również w przypadku zlecania prac konserwacyjnych, tzn. zlecał wykonanie ww. usług bez zawarcia stosownej umowy. Zapłata zaś za wykonane usługi nie była poprzedzona wystawieniem faktury. Po wygaśnięciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, A.J. powierzył ustnie zlecenie naprawy siłowników bramy wjazdowej, nie ustalając zakresu prac, wysokości wynagrodzenia, ani warunków gwarancyjnych. Takim postępowaniem naraził wspólnotę mieszkaniową na późniejszy proces o zapłatę za wykonane prace. Nie dokonano także odbioru tych prac protokółem zdawczo - odbiorczym. Zarządca nieruchomości nie sporządził i nie przedstawił zarządowi wspólnoty do podpisu umowy zlecenia na ww. roboty awaryjne.

Reasumując organ stwierdził, że zarządca nieruchomości bez zgody wspólnoty mieszkaniowej i bez zawartych umów na wykonanie prac zlecał wszystkie prace porządkowo - konserwacyjne. Zdecydowaną większość robót wykonywał siłami zatrudnionych przez siebie pracowników, czerpiąc z tego tytułu dodatkowe korzyści finansowe. Koszt tych prac kształtował się na poziomie ok. [...] % rocznego przychodu wspólnoty mieszkaniowej przeznaczonego na eksploatację. Tym samym wykonywał czynności zawodowe bez uwzględnienia ochrony interesu wspólnoty mieszkaniowej, o której mowa w art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istotne w przedmiotowej sprawie było również przekazanie dokumentacji po wygaśnięciu umowy o zarządzanie z dnia [...] stycznia 2007 r. W myśl § 17 ww. umowy po wygaśnięciu umowy zarządca nieruchomości w terminie 1 miesiąca powinien sporządzić protokół zdawczo - odbiorczy, niezwłocznie wydać dokumentację wspólnoty mieszkaniowej, a w terminie 3 miesięcy przekazać sprawozdanie z wykonania planu gospodarczego. Umowa powyższa wygasła z dniem [...] lutego 2010 r. Część dokumentacji oddana została zgodnie z ww. terminami. Jednak całość dokumentacji finansowej została przekazana dopiero w połowie października 2010 r., a więc z przekroczeniem wskazanych w umowie terminów. Postępowanie zarządcy nieruchomości stanowi niewypełnienie zobowiązań wynikających z umowy o zarządzanie z dnia [...] stycznia 2007 r., a także jest sprzeczne z § 7 ust. 2 standardów zawodowych zarządców nieruchomości, stanowiącym, że przekazanie dokumentacji powinno być dokonane niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie określonym w umowie o zarządzanie.

Organ uznał natomiast za niezasadne lub nieudokumentowane pozostałe zarzuty dotyczące: zróżnicowania wysokości naliczeń bez uchwał wspólnoty mieszkaniowej, wydatkowania środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej bez umocowania tych czynności w formie uchwał wspólnoty mieszkaniowej, niewłaściwego ewidencjonowania środków finansowych na koncie funduszu remontowego, doprowadzenia do niewłaściwej eksploatacji nieruchomości, wykonywania czynności zarządzania nieruchomością bez dbałości o bezpieczeństwo właścicieli nieruchomości i nie dążenie do stworzenia dobrych warunków użytkowania nieruchomości,.

Organ odniósł się również do wniosku A. J. złożonego w toku postępowania przed wydaniem ostatecznej decyzji w sprawie o wyznaczenie ponownego spotkania z Komisją Odpowiedzialności Zawodowej z uwagi na nie zapoznanie się przez nią ze złożonymi przez niego pismami z dnia [...] października 2011 r. oraz z [...] grudnia 2011 r., złożonymi po zakończeniu postępowania wyjaśniającego. Organ wskazał, że wyjaśnienia zawarte w ww. pismach zostały włączone do całości akt sprawy i uwzględnione w treści decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2012 r., jak również w treści niniejszej decyzji. Nadto, zdaniem organu wyjaśnienia te nie wniosły do sprawy żadnych nowych okoliczności, istotnych dla sprawy, które nie były znane organowi w dacie wydania decyzji z dnia [...] marca 2012 r. W świetle powyższego oraz mając na względzie, że zebrany materiał dowodowy w sprawie jest wystarczający do wydania rozstrzygnięcia nie było konieczne wyznaczanie kolejnego posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Organ podkreślił przy tym, że zarządca nieruchomości w czasie trwania postępowania wyjaśniającego od dnia [...] kwietnia 2011 r. miał wielokrotnie możliwość składania dokumentów i wyjaśnień do akt sprawy, z czego korzystał.

Reasumując organ stwierdził, że A. J. wykonując czynności zawodowe jako zarządca nieruchomości, nie wypełnił obowiązków wynikających z art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez:

- naruszenie art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na niezapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości, gdyż rozliczenia finansowe wspólnoty mieszkaniowej były prowadzone w sposób niezgodny z przepisami prawa i nierzetelny;

- § 7 ust. 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości, bowiem nie wypełnił obowiązku bieżącego prowadzenia i aktualizowania dokumentacji zarządzanej nieruchomości, a także obowiązku prawidłowego gromadzenia i starannego przechowywania tej dokumentacji;

- naruszenie art. 185 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wobec pobierania dodatkowego wynagrodzenia poza określonym w umowie o zarządzanie;

- brak ochrony interesu wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na niezawieranie umów na wykonanie prac porządkowo - konserwacyjnych w formie pisemnej;

- § 7 ust. 2 standardów zawodowych zarządców nieruchomości z uwagi na nieprzekazanie całości dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej we wskazanych terminach.

W ocenie organu opisane w przedmiotowej sprawie zaniedbania i błędy w pracy A. J. jako zarządcy nieruchomości są istotne i powodują konieczność orzeczenia wobec niego kary dyscyplinarnej. Dlatego też organ zastosował w stosunku do zarządcy karę zawieszenia licencji zawodowej na okres [...] miesięcy, określoną w art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biorąc pod uwagę udowodnioną zarządcy nieruchomościami winę organ uznał, że orzeczona kara dyscyplinarna jest adekwatna w stosunku do stwierdzonych uchybień. Dowolne kształtowanie swojego dodatkowego wynagrodzenia, poza świadczeniem usług z zakresu zarządzania nieruchomościami, jest niedopuszczalne i zasługuje na surową karę obejmującą co najmniej czasowe zawieszenie licencji zawodowej. Wspólnota mieszkaniowa powierzając prowadzenie gospodarki finansowej profesjonaliście, jakim niewątpliwie powinien być zarządca nieruchomości, oczekuje prawidłowego wykonywania obowiązków. Tymczasem w przedmiotowej sprawie zarządca nieruchomości wypłacał sobie wynagrodzenie za świadczenie usług dodatkowych w dowolnej wysokości i w dowolnym terminie. Nie zawierał umów na świadczenie usług porządkowo - konserwacyjnych, ustnie zlecał ich wykonanie. Dodatkowo po wygaśnięciu umowy o zarządzanie nie zwrócił wspólnocie mieszkaniowej całości dokumentacji jej dotyczącej.

Organ podkreślił, że orzeczenie wobec A. J. kary o niższej dolegliwości nie wydaje się na obecnym etapie właściwe, ze względu na skalę stwierdzonych błędów, a przede wszystkim skutki, w tym finansowe, dla zleceniodawcy - wspólnoty mieszkaniowej przy ul. O. [...] w G.. Oczekując, że w przyszłości A. J. nie dopuści do sytuacji przedstawionej w przedmiotowej sprawie oraz biorąc pod uwagę fakt, że w prowadzonym postępowaniu nie stwierdzono podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, organ utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] marca 2012 r.

Skargę na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł A.J. (dalej jako "skarżący") wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, a nadto o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżący zarzucił zaskarżonym decyzjom naruszenie:

1) art. 195a w związku z art. 188 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu związku jaki zachodzi pomiędzy ustalonymi w postępowaniu faktami i orzeczeniem o odpowiedzialności dyscyplinarnej skarżącego w sytuacji, gdy skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych postępował zgodnie z dyspozycją przepisu art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2) art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy brak jest podstaw do wydania takiego rozstrzygnięcia albowiem ustalone w postępowaniu fakty wskazują, że skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych postępował zgodnie z dyspozycją wynikającą z art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

3) art. 7 w związku z art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i pozostawienia poza rozważaniami organu argumentów podnoszonych przez skarżącego, a w konsekwencji arbitralne przyjęcie, że skarżący dopuścił się uchybienia zasad wykonywania czynności zawodowych zarządcy nieruchomości w sytuacji, gdy zebrany w sprawie materiał, wraz z wyjaśnieniami skarżącego złożonymi na posiedzeniu Komisji oraz pisemnie, upoważnia do wniosku o wykonywaniu czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej;

4) art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób dyskredytujący zaufanie obywateli do organów Państwa i podważający świadomość prawną obywateli poprzez przekazanie Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za pośrednictwem U.K. pisma z [...] marca 2012 r., znak [...] o zastosowaniu wobec zarządcy A. J. kary dyscyplinarnej w sytuacji, gdy przedmiotowa decyzja została wysłana do strony dopiero w dniu [...] marca 2012 r.;

5) art. 11 K.p.a. poprzez brak podjęcia próby przekonania strony do słuszności stanowiska zawartego w rozstrzygnięciu, a w szczególności poprzestaniu na lakonicznym wskazaniu, że "biorąc pod uwagę udowodnioną zarządcy nieruchomościami winę należy uznać, że orzeczona kara dyscyplinarna jest adekwatna w stosunku do stwierdzonych uchybień" stoją w sprzeczności ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sprawie;

6) art. 107 § 3 K.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;

7) art. 185 ust. 1 i ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że skarżący nie zapewnił właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości oraz że pobierał on dodatkowe wynagrodzenie poza określonym w umowie o zarządzanie, co pozostaje w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że w 2007 r. przejmując zarządzanie wspólnotą, księgowość prowadził we własnym zakresie. Natomiast od 2008 r. ewidencję księgową wspólnoty prowadziło Biuro Rachunkowe H. B. w R.. Wyjaśnił, że z uwagi na brak zdecydowania właścicieli lokali na organizowanych zebraniach odnośnie sposobu wykonywania sprawozdań czy to w formie memoriałowej czy kasowej, Biuro Rachunkowe H. B. wykonywało sprawozdania w obu wersjach.

W dalszej kolejności skarżący wskazał, że wspólnota stosuje przepisy ustawy z 1994 r. o rachunkowości. Obowiązki nałożone tą ustawą istnieją niezależnie od wprowadzonego w art. 29 ustawy z dnia 1994 r. o własności lokali, obowiązku prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Przepis art. 29 ustawy o własności lokali mówi o obowiązku prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, jednakże o sposobie prowadzenia ewidencji rachunkowej nie decyduje ustawa o własności lokali, która według orzecznictwa nie ma charakteru podatkotwórczego, lecz przepisy prawa podatkowego, które odwołują się w tym zakresie do ustawy o rachunkowości, które wspólnota mieszkaniowa, jako podatnik, powinna stosować odpowiednio. Wprawdzie, o zasadach prowadzenia ewidencji rachunkowej decydują właściciele lokali w formie uchwały, ale muszą to być ustalenia zgodne z zasadami nadrzędnymi rachunkowości oraz z prawem podatkowym, związanym z rachunkowością. Uchwałę taką właściciele podjęli na pierwszym zebraniu.

Skarżący podniósł, że w toku sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie dokonała porównania sprawozdań wykonanych przez U. K., ze sprawozdaniami wykonanymi przez Biuro Rachunkowe współpracujące ze skarżącym w dwóch wersjach, tj. kasowej i memoriałowej. Jego zdaniem zarzut o rzekomym prowadzeniu rozliczeń finansowych wspólnoty w sposób niezgodny z art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z naruszeniem § 7 ust. 1 standardów zawodowych zarządców nieruchomości uznać należy za nieuzasadniony i nieuprawniony w świetle złożonych pisemnych i ustnych wyjaśnień skarżącego.

Co do zarzutu niezawarcia umów z usługodawcami skarżący wskazał, że jego działania polegały na minimalizowaniu kosztów eksploatacji. Zatrudniając pracowników przez swoją firmę i wykonując nimi prace porządkowe skarżący minimalizował koszty eksploatacji, ponieważ koszty pracodawcy dzielił na udziały wspólnot. Koszt sprzątania budynku i posesji wynosił [...] zł/udział, co stanowiło obciążenie wspólnoty [...] zł miesięcznie. Były to koszty własne firmy skarżącego, aby nie płacić podatku dochodowego, gdyż takiego dochodu z tego tytułu skarżący nie posiadał. Po przejęciu wspólnoty przez nowego zarządcę koszty te wzrosły do [...] zł/udział, co daje kwotę [...] zł miesięcznie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi powtarzając wcześniej prezentowaną argumentację. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi uznał je za niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji administracyjnej i to z przepisami obowiązującymi w dacie jej wydania. Innymi słowy, sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w postępowaniu z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym

i obowiązującymi przepisami prawa procesowego.

Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: p.p.s.a.). Podkreślić przy tym należy, że sąd administracyjny nie jest powołany do badania słuszności, czy merytorycznych ocen wyrażanych w toku postępowania wyjaśniającego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzające ją rozstrzygnięcie nie naruszają prawa.

Przedmiotem niniejszej skargi jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa

i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. utrzymująca w mocy własną decyzję

z dnia [...] marca 2012 r. orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącego jako zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres [...] miesięcy. W ocenie skarżącego postępował on jako zarządca nieruchomości zgodnie

z dyspozycją art. 186 i art. 185 ust. 1 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nadto organ w toku postępowania dopuścił się do naruszenia przepisów postępowania

w sposób mający wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a tej ustawy (tj. zapewnienia właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości; zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; zapewnienia właściwej gospodarki energetycznej

w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; bieżącego administrowania nieruchomości; utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, ponadto zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami), zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa

i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Zgodnie z art. 188 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 oraz art. 186a ww. ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec zarządcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary dyscyplinarne określone w art. 188 ust. 2 ustawy. Karami tymi są: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji zawodowej

z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Z kolei na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z ww. kar dyscyplinarnych. Na podstawie zaś ust. 2 powołanego przepisu, w przypadkach

o których mowa w art. 127 § 3 K.p.a., ww. minister może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

W niniejszej sprawie organ administracji wszczął - na skutek skargi złożonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej w G. przy ul. O. [...] - postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do skarżącego. Następnie przekazał sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadziła postępowanie wyjaśniające w sprawie. Skarżący był powiadomiony o wyznaczonym posiedzeniu ww. komisji i stawił się na nim osobiście.

W trakcie ww. postępowania złożył również pisma stanowiące jego wyjaśnienia

w sprawie. Skarżący miał więc niewątpliwie możliwość przedstawienia swojej argumentacji w toku przeprowadzonego w sprawie postępowania wyjaśniającego. Fakt, że ww. Komisja nie zapoznała się z pismami skarżącego złożonymi przez niego już po zakończeniu postępowania wyjaśniającego, nie oznacza, że decyzje organu naruszają prawo. W takiej bowiem sytuacji wystarczające było odniesienie się przez organ do podnoszonych przez skarżącego zarzutów w swoich decyzjach. W przeciwnym bowiem przypadku skarżący mógłby w nieskończoność przedłużać postępowanie wyjaśniające w sprawie.

W ocenie Sądu przeprowadzone postępowanie wyjaśniające toczyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W znajdującym się w aktach sprawy protokole końcowym [...] z dnia [...] września 2011 r., Komisja w sposób wyczerpujący przedstawiła przebieg postępowania wyjaśniającego oraz wnikliwie i rzetelnie przeanalizowała zarzuty postawione zarządcy - odnosząc się do nich, co znalazło wyraz w wydanych przez organ decyzjach. Przedmiotowy protokół końcowy jest podstawowym dowodem w sprawie na podstawie którego organ wskazał wszystkie - co należy podkreślić - dość liczne przypadki naruszenia prawa przez skarżącego jako zarządcy nieruchomości. Opis tych naruszeń znalazł również odzwierciedlenie w dość obszernych uzasadnieniach rozstrzygnięć organu.

Prowadząc postępowanie z wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się również do zarzutów skarżącego podniesionych w trakcie tego postępowania, uzasadnił także w wystarczający sposób przyczyny nałożenia na zarządcę kary zawieszenia licencji. Organ ponownie rozpoznając sprawę nie dopuścił się naruszenia art. 138 § 1 w zw. z art. 127 § 3 K.p.a. i słusznie stwierdził, że nie ma podstaw do uchylenia decyzji o nałożeniu kary dyscyplinarnej. Sąd orzekający

w niniejszej sprawie, wbrew zarzutom skargi, nie dopatrzył się również naruszenia innych przepisów postępowania, a szczególności art. 7, 8, 11, 80, 107 § 3 K.p.a.

w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ podjął bowiem wszelkie kroki do wyjaśnienia sprawy, zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy, dokonał prawidłowej - swobodnej ale nie dowolnej jego oceny oraz uzasadnił w wyczerpujący

i przekonywujący sposób swoje rozstrzygnięcie.

Zauważyć należy, że organ w swoich decyzjach, wskutek przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego część zarzutów postawionych skarżącemu uznał za niezasadne i nieudowodnione, niemniej jednak co do istotnej ich części uznał, że znajdują one potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym i uzasadniają nałożenie orzeczonej kary dyscyplinarnej. Tym samym organ nie naruszył wskazanych w skardze przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Istotnym dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest, że zarządca nieruchomości musi stosować wszystkie przepisy odnoszące się do wykonywania czynności zawodowych i za brak ich stosowania podlega odpowiedzialności zawodowej. Zatem materialną podstawę odpowiedzialności zawodowej może stanowić przepis art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odnoszący się do obowiązku zapewnienia

w zarządzanej nieruchomości właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej, art. 185 ust. 5 tej ustawy uzależniający pobieranie dodatkowego wynagrodzenia przez zarządcę nieruchomości od zamieszczenia stosownych zapisów w umowie o zarządzanie lub też art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, w którym określono warunki prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną i rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Stąd też, słusznie stwierdził organ, że działania niezgodne z ww. przepisami stanowią naruszenie art. 186 ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Skarżący przygotowywał niepełne sprawozdania oraz rozliczenia finansowe i w ten sposób nie zapewnił wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. O. [...] w G. pełnych i rzetelnych informacji o sytuacji finansowej nieruchomości wspólnej. Ponadto z akt sprawy wynika, że nie było żadnego dokumentu, który mógł świadczyć o tym, że sposób prowadzenia ewidencji kosztów, zaliczek i rozliczeń z innych tytułów został formalnie określony lub uzgodniony z członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyższego zarządca nieruchomości dokonywał rozliczeń finansowych wspólnoty mieszkaniowej w sposób dowolny, bez stosownej uchwały. W myśl przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony

w art. 18 ust. 1 ww. ustawy, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W przedmiotowym przypadku do dokonywania rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej był zaś obowiązany skarżący jako zarządca nieruchomości.

Na etapie wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy skarżący podniósł, że orzeczona wobec niego kara jest za surowa, bowiem optymalną karą jaką powinien on otrzymać winna być kara nagany. Sporne w niniejszej sprawie wydaje się więc czy zastosowana przez organ kara dyscyplinarna jest adekwatna do stwierdzonych przez skarżącego naruszeń. Niemniej jednak, w ocenie Sądu dokonana przez organ ocena naruszeń prawa skarżącego jako zarządcy, oparta o zebrany w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności protokół końcowy sporządzony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej uprawnia organ do nałożenia na skarżącego tak surowej kary jaką jest zawieszenie licencji zawodowej na okres [...] miesięcy. Co również istotne - nałożenie przedmiotowej kary jest zgodne z wnioskiem ww. Komisji zawartym

w protokole końcowym, sporządzonym po przeprowadzonym w sprawie postępowaniu wyjaśniającym.

Reasumując stwierdzić należy, że organ orzekający w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzył stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśnił motywy, jakimi się kierował przy jej rozstrzyganiu.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji wyroku.