Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 394/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2 pkt 2,a rt. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1,4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: ART. 104, 7,8,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: ART. 145 PAR. 1 PKT 1 LIT. C, ART. 200,152
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi A. K. i C. K. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Nr [...] z dnia [...] r., II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. K. i C. K. solidarnie kwotę [...]złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją [...] wydaną w oparciu o art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.)po rozpatrzeniu wniosku S.S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji na działce o nr ewid. [...] położonej w obrębie [...]., polegającej na budowie jednorodzinnego budynku mieszkalnego.

Uzasadniając wydaną decyzję organ podał, że w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją warunki zabudowy ustalono w oparciu o złożony przez inwestora wniosek oraz analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, stanu faktycznego i prawnego terenu wykonanej w oparciu o art. 53 ust. 3.

Projekt wydanej decyzji uzgodniony został z Urzędem Morskim, natomiast organ odstąpił od uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi, ponieważ

w przedmiotowej sprawie pełni również funkcję organu uzgadniającego.

W trakcie prowadzonego postępowania R. i C.K. przygotowywanemu projektowi zarzucili naruszenie:

1/ § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez wyznaczenie na załączniku nr 1 do decyzji obowiązującej nowej linii zabudowy jako przedłużenia linii zabudowy na działkach sąsiednich,

2/ § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, przez wskazanie w treści decyzji powierzchni zabudowy na działkach w obszarze analizowanym do wielkości [...] % powierzchni działki. Analiza wyliczona wynosi natomiast [...]%;

3/ § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez przyjęcie do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej nieprawdziwych szerokości zabudowy;

4/ § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia poprzez nieustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jako średniej występującej w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do powyższego organ wyjaśnił, że zarzut punktu 1 w żaden sposób nie koreluje z zasadą przyjętą do wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w związku

z czym pozostawia się ją w niezmienionym przebiegu. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zarzut przedstawiony w punkcie 2 jest bezzasadny, ponieważ odnosi się do ust. 1 § 5 ww. rozporządzenia, a więc nie odnosi się do właściwego przepisu na podstawie którego przyjęto rozstrzygnięcie w projekcie decyzji. Szerokość elewacji frontowej ustalona została zgodnie z § 6 ust. 1

ww. rozporządzenia. Natomiast zarzut przedstawiony w pkt. 3 nie odpowiada rzeczywistości oraz danych zawartych w tabelach wydanej decyzji i w związku z tym jest bezpodstawny. Odnośnie zarzutu zawartego w pkt 4 organ podał, iż nie koreluje on z zasadą przyjętą do wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, ponieważ dotyczy innego przepisu prawa.

Od powyższej decyzji A.K. i C.K. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wnosząc o uchylenie wydanej decyzji zarzucili jej naruszenie art. 7 i 8 K.p.a. przez nieuwzględnienie składanych przez nich zarzutów i wniosków, w szczególności pominięcie wniosku o przeprowadzenie analizy urbanistycznej przez innego biegłego urbanistę, ustalenie warunków zabudowy oraz wyników analizy urbanistycznej pod załączony do akt projekt budowlany, ustalenie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu jako jednorodzinnej, w sytuacji, gdy z treści decyzji oraz sporządzonej analizy wynika, iż inwestycja ma polegać na budowie pensjonatu, wybieranie działek w celu zawyżenia parametrów planowanej inwestycji zwłaszcza w przypadku ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, ustalenia szerokości elewacji frontowej przez niewykluczenie działek nie w pełni zabudowanych tak jak to miało miejsce w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy oraz uwzględnienie szerokości elewacji frontowej, ustalenia wysokości górnej elewacji frontowej na poziomie max do [...] m, gdy z analizy wynika, że średnia wynosi [...] m, ustalenia maksymalnej wysokości budynku na poziomie [...]m, gdy z analizy wynika, że średnia w obszarze analizowanym wynosi [...]m. Dalej skarżący zarzucili naruszenie art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przez ustalenie warunków zabudowy pod planowaną inwestycję, naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy przez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ ustalone warunki zabudowy prowadzą do naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ponieważ wzniesienie budynku o gabarytach wskazanych w decyzji doprowadzi do zacienienia budynku posadowionego na działce skarżących oraz niemożliwe będzie zapewnienie tylu miejsc postojowych na nieruchomości wnioskodawców, nieuzgodnienie treści decyzji z zarządcą drogi, naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. przez niewyznaczenie granic obszaru analizowanego, naruszenie § 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 104, poz. 1588) poprzez jej nieustalenie jako średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym. Pomimo, że wysokość elewacji frontowej jest obligatoryjnym parametrem do ustalenia w tabeli analizy stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji, celowo nie zamieszczono wyliczonej średniej dla tego parametru, gdyż wynosi ona [...]m i bez jakiejkolwiek podstawy prawnej została zawyżona do [...] m, a w konsekwencji tego podwyższona została również wysokość budynku do [...]m. Tymczasem na ul. [...] przeważającą zabudowę stanowią budynki jednorodzinne o maksymalnej wysokości [...]m.

W efekcie opisanych nieprawidłowości organ naruszył podstawowe zasady postępowania administracyjnego zawarte w art. 7 i 8 K.p.a. poprzez dążenie do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem i planowaną przez wnioskodawców inwestycją, nie zgodnej natomiast z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest natomiast zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydana w sprawie decyzja jest w swej treści niespójna, ponieważ z jednej strony definiuje funkcję zabudowy jako zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w dalszej części wskazuje na obowiązek zapewnienia na terenie posesji miejsc postojowych dla samochodów wszystkich użytkowników stałych i przebywających okresowo, w ilości stanowiącej co najmniej 80% liczby pokoi sypialnych nie mniej niż jedno stanowisko na każde mieszkanie i dalej wskazuje, że projektowany obiekt stworzy kompleks mieszkalny z budynkiem na działce [...]. Z powyższego więc nie wynika jaką funkcję będzie pełnić planowany budynek, ponieważ organ do tych ustaleń nie doszedł. Mając na uwadze, że jest to już trzecia decyzja organu w przedmiotowej sprawie, a w każdej analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu prowadził ten sam biegły urbanista, w ocenie skarżących wniosek o zlecenie analizy innemu biegłemu jest jak najbardziej zasadny.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji prawidłowo wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na mapie w odpowiedniej skali, lekko przekraczając obszar minimalny. Przeanalizowano [...] działki zabudowane, w zakresie funkcji obiektów oraz parametrów: wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachów w tym kąt nachylenia połaci dachowych.

Kolegium nie podzieliło oceny dokonanej przez organ I instancji w zakresie dotyczącym badania wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym,

w którym wskazano, że średni wskaźnik wynosi [...]% przy czym do obliczenia wartości średniej nie przyjęto [...] działek zabudowanych. Uzasadnieniem ich pominięcia był fakt, że nie są one w pełni zabudowane. Przy czym w ocenie organu I instancji działka w pełni zabudowana to taka, która posiada wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie [...]%, ponieważ taka intensywność zabudowy ma odzwierciedlenie w zabudowie całej miejscowości [...].

W ocenie Kolegium zgodnie z treścią § 3 ww. rozporządzenia analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest przeprowadzana w określonym, wyznaczonym obszarze. Skoro zamiarem analizującego było odniesienie się do tendencji zabudowy w miejscowości, powinien przyjąć obszar analizowany obejmujący swymi granicami całe [...] i przeanalizować wszystkie obiekty z tego obszaru. Analiza urbanistyczna dotyczy wszystkich obiektów z wyznaczonego obszaru, według stanu faktycznego zagospodarowania terenu w dacie jej wykonywania. Powyższe oznacza, że analizujący niezasadnie rozróżnia działki w "pełni zabudowane" i "nie zabudowane w pełni". Wyliczając średni wskaźnik powierzchni zabudowy w przyjętym obszarze analizy, w oparciu o wskaźnik zabudowy wszystkich [...] działek, Kolegium otrzymało wartość średnią [...]%. Przepisy dopuszczają wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Z analizy wynika natomiast, że [...]% działek z obszaru analiz to działki zabudowane intensywniej, w ponad [...]%. Teren inwestycji graniczy bezpośrednio z działką nr [...] zabudowana w [...]%, okoliczności te mogą usprawiedliwiać przyjęcie wskaźnika nowej zabudowy

w wysokości [...]%.

Bezzasadnie w ocenie Kolegium skarżący kwestionują wyliczenie średniej szerokości elewacji frontowej na [...]m. Wyznaczenie określonego obszaru analizy obliguje do przeanalizowania wszystkich obiektów z tego obszaru. Szerokość elewacji frontowej nowego obiektu ustalono przyjmując wartość średnią z tolerancja do [...]%, czyli zgodnie z § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia. Również wysokość elewacji frontowej nowej zabudowy ustalona na [...] m znajduje potwierdzenie w sporządzonej analizie i jest zgodna z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Również ustalenia dotyczące pokrycie dachowego i geometrii dachu zabudowy nawiązują do dachów obiektów położonych w obszarze analizy.

Odnosząc się do zarzutów skarżących Kolegium wskazało, iż teren inwestycji przylega do pasa drogi gminnej ul. [...] której zarządcą jest Burmistrz [...]. Organem właściwym do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie jak i dokonania przedmiotowego uzgodnienia w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogowego jest ten sam organ, tj. Burmistrz. Dlatego brak było podstaw do podejmowania odrębnego postanowienia w trybie art. 106 K.p.a. przez burmistrza gminy w przedmiocie uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z zarządcą drogi.

Natomiast zarzut, iż ustalone w decyzji warunki nowej zabudowy skutkować będą naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, na obecnym etapie procesu inwestycyjnego jest nietrafiony, bowiem decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie daje uprawnień do rozpoczęcia budowy. W tym celu bowiem niezbędne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zbadanie, czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynku na nieruchomości sąsiedniej i czy w związku z tym spełnione będą warunki techniczne określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, możliwe jest dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Podnoszona przez skarżących okoliczność odniesienia wymaganej ilości miejsc postojowych do użytkowników stałych i przebywających okresowo oraz do ilości pokoi sypialnych i mieszkań w budynku nie zmienia ustalonego rodzaju oraz funkcji zabudowy.

Zarzut pominięcia wniosku skarżących dotyczący sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy przez innego biegłego urbanistę również nie zasługuje na uwzględnienie. Przytoczone przez skarżących sygnatury dotyczyły innych postępowań, nadto uchybienia w innych postępowaniach oraz w innych analizach urbanistycznych sporządzonych na potrzeby innych postępowań nie mogą wyłączyć współpracującego z gminą urbanisty od przygotowania projektu decyzji po uprzednim wykonaniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

A.K. i C.K. na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Wnosząc o uchylenie kwestionowanej decyzji skarżący przytoczyli argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Dodatkowo skarżący podnieśli,

że zasadniczą kwestią organów obu instancji było ustalenie, czy planowana inwestycja dotyczy jednorodzinnego domu mieszkalnego. Treść decyzji była niespójna, ponieważ z jednej strony definiowała funkcję zabudowy jako mieszkaniowo jednorodzinną, a dalej wskazywała na obowiązek zapewnienia na terenie posesji miejsc postojowych dla samochodów wszystkich użytkowników stałych i przebywających okresowo. Skoro projektowana inwestycja ma być kompleksem z inwestycją na działce nr [...]to tak powinien zostać sformułowany wniosek o wydanie warunków zabudowy. Uznając jednak, że organ był bezwzględnie związany treścią wniosku inwestora to warunki zabudowy dla planowanej inwestycji powinien ustalić jak dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie doprowadzając do ich zawyżenia poprzez odniesienia do zabudowy przewidzianej dla funkcji wypoczynkowej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zajęte w sprawie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego aktu podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania tego rozstrzygnięcia. Oznacza to, iż w przedmiotowej sprawie sąd bierze pod uwagę przede wszytki obejmujące w dacie podejmowania zaskarżonego aktu regulacje kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Podkreślić należy, że w świetle art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (wyrok NSA z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt FSK 2326/04).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla planowanego przedsięwzięcia należy ustalić warunki zabudowy na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 17 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1/ co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana

w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy

w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Należy podkreślić, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym

z prawa warunkom a obowiązek odmowy istnieje tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki (zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu i przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych warunków – wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09). Dodatkowo unormowania zawarte w rozporządzeniu wykonawczym należy interpretować systemowo

i celowościowo z uwzględnieniem okoliczności, że rozwiązania o charakterze technicznym zawarte w akcie podustawowym nie mogą uzasadniać ingerencji w prawo własności w zakresie szerszym niż wynika to z regulacji ustawowych.

Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca

uzyskał informacje, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja ta zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, że dojdzie do realizacji planowanej inwestycji, gdyż decyzja ta nie zawiera nakazu realizacji zamierzenia. Dlatego też wszelkie podnoszone przez strony argumenty dotyczące naświetlenia sąsiednich budynków, parametrów technicznych itp. nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanych decyzji. Zgodnie z ugruntowanym poglądem orzecznictwa ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym

w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy (wyrok NSA z dnia 20.10.2010 r., II OSK 1643/09).

Ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji organ z jednej strony jest ograniczony zasadą dobrego sąsiedztwa, która zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym

i architektonicznym, z drugiej zaś strony prawem do wolności zagospodarowania nieruchomości. Wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być wszczynane wyłącznie na wniosek zainteresowanego (art. 52 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).Organy administracji są związane tym wnioskiem co do granic określonego w nim terenu inwestycji, charakteru planowanej inwestycji i nie mają kompetencji do podejmowania czynności postępowania bez żądania uprawnionego podmiotu.

W niniejszej sprawie inwestor wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednorodzinnego budynku mieszkalnego, na działce nr [...]położonej w obrębie ewidencyjnym [...] gmina [...]. We wniosku podał, że budynek ma mieć trzy kondygnacje, powierzchnię zabudowy około [...], gabaryty [...]

Organy obydwu instancji zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami przeprowadziły analizę i w oparciu o powyższe wyznaczyły parametry zabudowy, takie jak: wskaźnik zabudowy działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu podając, iż wbrew zarzutom skarżących odpowiadają one przepisom § 5-8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Trafny okazał się zarzut skarżących, którego słuszność podziela Sąd orzekający w niniejszej sprawie polegający na braku spójności wydanej decyzji w zakresie dotyczącym tego, czy planowana inwestycja dotyczy domu jednorodzinnego mieszkalnego, czy tez budynku o charakterze usługowym np. pensjonatu.

Z treści wniosku inwestora wynika, że wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Organ wydając decyzję określającą warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji w punkcie 7.2.3. określił obowiązek zapewnienia na terenie posesji miejsc postojowych dla samochodów wszystkich użytkowników stałych i przebywających okresowo, w ilości stanowiącej co najmniej 80% liczby pokoi sypialnych, nie mniej niż jedno stanowisko na każde mieszkanie.

Zgodnie z art. 3 ustawy Prawo budowlane przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość (...). Stosownie do § 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki przez budynek mieszkalny należy rozumieć: a/ budynek mieszkalny wielorodzinny, b/ budynek mieszkalny jednorodzinny, natomiast zgodnie z § 3 pkt 5 przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy (..).

Tak więc sposób sformułowania pkt 7.2.3. dotyczący zapewnienia miejsc parkingowych wskazuje na budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, podczas, gdy pozostała część analizy została przeprowadzona przez organ

w odniesieniu do domu jednorodzinnego mieszkalnego. Wbrew twierdzeniu organu takie sformułowanie pkt 7.2.3. zmienia ona rodzaj i funkcję zabudowy. Powyższe powoduje, że wydana decyzja jest niespójna.

Natomiast decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji, zatem powinno jednoznacznie z jej treści wynikać jakiej inwestycji ona dotyczy. Jeżeli organ powziął wątpliwość co do charakteru planowanej inwestycji winien wezwać inwestora do dokładnego sprecyzowania wniosku, w zakresie dotyczącym rodzaju planowanej inwestycji. W świetle powyższego ocena pozostałych zarzutów skarżących dotyczących pozostałych parametrów wnioskowanej inwestycji jest na obecnym etapie przedwczesna.

Odnośnie uwarunkowań dotyczących naturalnego oświetlenia i zacienienia budynku sąsiedniego, jak już wcześniej Sąd wskazał rozstrzygnięcie tej kwestii nie należy do organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Warunek dotyczący dostępu światła może być oceniany dopiero przez organ architektoniczno-budowlany, który kontroluje zgodność z prawem konkretnego projektu budowlanego.

Brak również było w niniejszej sprawie podstaw do powoływania nowego urbanisty, czego domagali się skarżący.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że organy obu instancji ustalając warunki zabudowy naruszyły przepisy prawa postępowania, a uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy. Z tego powodu zaskarżona decyzja jak i decyzja

ją poprzedzająca podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O kosztach postępowania i wykonalności decyzji orzeczono na podstawie

art. 200 i 152 ww. ustawy.