Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2193/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Wesołowska, Sędziowie sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.), sędzia WSA Łukasz Trochym, , po rozpoznaniu w dniu 15 września 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi K. M. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia (...)sierpnia 2020 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] sierpnia 2020 r., nr [...], Minister Rozwoju, po rozpoznaniu odwołania K. M., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczono na realizację inwestycji "Przebudowa drogi wojewódzkiej nr [...] od granicy woj. [...] do granicy miasta na prawach powiatu [...] (od km [...] do km [...]).

Decyzją z [...] lutego 2020 r. Wojewoda [...] w pkt 1 orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. M. za prawo własności powyższej nieruchomości, w pkt 2 odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w pkt 3 zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania we wskazanym w tej decyzji terminie.

Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] złożył K. M. podnosząc błędne ustalenie w operacie szacunkowym, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działki nr [...] i [...] posiadały oznaczenie [...], podczas gdy zgodnie z aktem notarialnym - umową darowizny z 26 maja 2004 r. oraz zapisem w księdze wieczystej działki te posiadały oznaczenie [...] - teren budowlany. W odwołaniu wskazano również, że wywłaszczane nieruchomości powinny być oszacowane zgodnie z obowiązującym prawem, a nie przeznaczeniem planistycznym, a ich cena jednostkowa powinna wynieść [...] zł/m. Zakwestionowano również ustaloną w operacie szacunkowym wartość ogrodzenia, która nie pozwala na odtworzenie nowego składnika budowlanego, a także zarzucono ustalenie długości ogrodzenia nie uwzględniającej jego części między działkami nr [...] i [....], [...] i [...], [...] i [...].

Decyzją z [...] sierpnia 2020 r. Minister Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z 15 sierpnia 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. M.

W przedmiotowym operacie rzeczoznawca ustaliła, że wyceniana nieruchomość przylega do drogi wojewódzkiej nr [...]. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wspomniana droga. Nieruchomość wyposażona jest w sieć teletechniczną, sieć gazociągową oraz sieć wodociągową. Znajduje się na niej ogrodzenie betonowe prefabrykowane o długości [...] mb oraz nasadzenia roślinne opisane na str. 10 operatu.

Organ wskazał, że badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowych działek nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z 29 kwietnia 2015 r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...]) działki nr [...] i [...] położone były na terenach oznaczonych symbolem: [...] - tereny dróg głównych. Biegła ustaliła również, że dla działki nr [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy z [...] lipca 2010 r. - budowa chodnika wraz z odwodnieniem w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...]. Biegła stwierdziła, że z udostępnionej przez K. M. dokumentacji wynika, że przedmiotowa inwestycja fizycznie nie obejmowała działki [...], a jedynie przebiegała wzdłuż jej granicy. Dla działki nr [...] nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Mając powyższe na uwadze, biegła ustaliła przeznaczenie wycenianej nieruchomości w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W operacie wskazano również, że ponieważ przeznaczenie planistyczne nieruchomości jest tożsame z celem wywłaszczenia, to tzw. zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie znajdzie w sprawie zastosowania.

Minister wskazał, że dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przebadała rynek transakcji drogowych obejmujący początkowo obszar powiatu [...]. Wobec odnotowania transakcji dotyczących tylko jednej inwestycji drogowej biegła zdecydowała o rozszerzeniu analizy na teren powiatu [...]. Ceny jednostkowe uzyskiwane ze sprzedaży na terenie rynku powiatu [...] i [...] w badanym okresie kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Na terenie samego powiatu [...] średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy zdefiniowanego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogę biegła wybrała 16 transakcji rynkowych do próbki reprezentatywnej, zawartych od sierpnia 2015 r. do dnia wyceny.

Wyceniając grunt biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ustaliła następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi: lokalizacja szczegółowa (waga 50%), sąsiedztwo (waga 25%) oraz możliwość zagospodarowania działki (waga 25%). Dla każdej cechy biegła przyjęła skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Następnie dokonała charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej, a także oceniła ww. nieruchomości porównawcze i nieruchomości wyceniane w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] rzeczoznawca oszacowała na kwotę [...] zł, a działki nr [...] na kwotę 1 [...] zł. Wartość naniesień budowlanych biegła ustaliła, zgodnie z metodologią opisaną na str. 24-25 operatu, na kwotę [...] zł, wartość drzew na kwotę [...] zł, a krzewów na kwotę [...] zł zgodnie z obliczeniami zawartymi na str. 26-27 operatu. Łącznie wartość nieruchomości określono na kwotę [...]zł.

Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy z 15 sierpnia 2019 r., zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Po ustaleniu drogowego przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, wobec faktu, że zasada korzyści nie ma w sprawie zastosowania, biegła prawidłowo określiła wartość gruntu wywłaszczonych nieruchomości w oparciu o rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W ocenie Ministra, wyjaśnienia biegłej w powyższym zakresie są spójne i logiczne, dlatego organ je w całości podziela. Rzeczoznawca wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu skarżącego, że biegła nieprawidłowo ustaliła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu, w art. 154 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno określono, na podstawie jakich dokumentów należy ustalać przeznaczenie nieruchomości i wskazano kolejność ich zastosowania w tym procesie. Powołany przepis jest jedyną normą prawną zawartą w ww. ustawie, która wskazuje rzeczoznawcy sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Wskazuje on jednoznacznie na konieczność ustalenia przeznaczenia nieruchomości w oparciu o zapisy studium w przypadku braku obowiązującego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak jest zatem podstaw do ustalenia przeznaczenia nieruchomości na podstawie zapisów aktu notarialnego przekazującego własność nieruchomości czy też na podstawie zapisów w księdze wieczystej.

Minister dodał, że wprawdzie w przypadku wydania dla danej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, należy wziąć pod uwagę jej ustalenia w procesie wyceny. Jednakże w niniejszej sprawie biegła, po szczegółowej analizie wydanego aktu stwierdziła, że inwestycja dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie obejmuje fizycznie działki nr [...] i przebiega wzdłuż jej granicy. W związku z powyższym zasadnie uznała, że przeznaczenie nieruchomości powinno zostać określone w oparciu o ustalenia obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie bez znaczenia pozostaje również to, że inwestycja, której dotyczyła decyzja o warunkach zabudowy obejmowała budowę chodnika wraz z odwodnieniem drogi wojewódzkiej nr [...]. Bez wątpienia stanowi to część infrastruktury drogowej, a zatem koresponduje z przeznaczeniem drogowym nieruchomości określonym w studium. Nie można zatem, zdaniem organu, uznać aby wydana dla działki nr [...] decyzja o warunkach zabudowy wpływała na określenie odmiennego przeznaczenia.

Za niezasadny Minister uznał również zarzut nieprawidłowej wyceny ogrodzenia. Organ wyjaśnił, że na odszkodowanie składa się bowiem wyłącznie wartość gruntu oraz części składowych znajdujących się fizycznie na części nieruchomości wydzielonej pod inwestycję drogową, co wynika z przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Brak jest zatem podstaw do uwzględnienia w kwocie odszkodowania części ogrodzenia znajdujących się pomiędzy działkami objętymi inwestycją.

Końcowo Minister wskazał, że poza zakresem postępowania odszkodowawczego pozostają zarzuty dotyczące warunków realizacji inwestycji, w tym obniżenia chodnika i zapewnienia zjazdu. Zarzuty te mogły być bowiem podnoszone w postępowaniu lokalizacyjnym zakończonym wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Ministra Rozwoju złożył K. M. wnosząc o jej uchylenie.

Skarżący zarzucił nieuwzględnienie przy wydaniu zaskarżonej decyzji wydanych dla przejętych nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o wydzieleniu działki budowlanej z majątku P. M. Podniósł również błędne ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego długości ogrodzenia poprzez niewzięcie pod uwagę metrów bieżących między działkami: [...], [...] i [...]; [...], [...] i [...]; [...] i [...] do czego organ odwoławczy nie odniósł się w zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego, błędnie również biegła ustaliła przeznaczenie działek [...] oraz [...], gdyż posiadały one oznaczenie [...] - teren budowlany, a nie jak stwierdziła rzeczoznawca oznaczenie [...].

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z [...] marca 2021 r. skarżący przedstawił dodatkową argumentację na poparcie zarzutu błędnego ustalenia przeznaczenia przejętych nieruchomości załączając zawiadomienia o zmianach danych w ewidencji gruntów i budynków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlegała decyzja Ministra Rozwoju, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r. o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, zwanej dalej "ustawą z 10 kwietnia 2003 r."), stosowane odpowiednio na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a ww. ustawy przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., zwanej dalej "ustawą z 21 sierpnia 1997 r."), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z przepisami ustawy z 10 kwietnia 2003 r. odszkodowanie za nieruchomości przejęte na realizację inwestycji drogowej przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłaty tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto, w sprawach nieuregulowanych w przepisach ustawy z 10 kwietnia 2003 r. stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Analiza akt sprawy, w tym treści skargi i pisma procesowego z [...] marca 2021 r. wskazuje, że stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie nie jest sporny. Zarzuty skargi koncentrują się natomiast na prawidłowości sporządzonego w dniu [...] sierpnia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. M. operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do określenia przez organ wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. W ocenie skarżącego, przedmiotowy operat zawiera uchybienia, które dyskwalifikują jego wartość dowodową w sprawie. W szczególności skarżący podniósł, że w operacie błędnie ustalono długość ogrodzenia. Nie wzięto bowiem pod uwagę metrów bieżących między działkami [...], [...], [...], [...], [...] i [...], [...] i [...], a organ odwoławczy nie odniósł się do tej kwestii w zaskarżonej decyzji. Ponadto, w ocenie skarżącego, w kwestionowanym operacie biegła błędnie ustaliła przeznaczenie wywłaszczonych działek nr [...] i nr [...]. Zdaniem skarżącego, działki te posiadały oznaczenie B tj. teren budowlany, a nie oznaczenie [...], jak stwierdziła rzeczoznawca.

Odnosząc się do powyższych zarzutów podnieść trzeba, że zasady ustalania odszkodowania za nieruchomość przejmowaną pod drogę publiczną na podstawie ustawy z 10 kwietnia 2003 r. wynikają m.in. z art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz regulacji zawartych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 154 tej ostatniej ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z powyższego wynika, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Z kwestionowanego operatu wynika, że w odniesieniu do przeznaczenia wywłaszczanych nieruchomości biegła ustaliła, że dla tych nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] przedmiotowe nieruchomości położone były na terenach oznaczonych symbolem [...] – tereny dróg głównych. Rzeczoznawca ustaliła również, że dla działki nr [...] w dniu [...] lipca 2010 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy - budowa chodnika wraz z odwodnieniem w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...]. Ponadto, na podstawie dokumentacji udostępnionej przez właściciela nieruchomości rzeczoznawca przyjęła, że przedmiotowa inwestycja fizycznie nie obejmowała działki [...], a jedynie przebiegała wzdłuż jej granicy. Dla działki nr [...] nie została natomiast wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Analiza treści operatu szacunkowego potwierdza również, że w procesie wyceny biegła przeanalizowała rynek transakcji drogowych obejmujący początkowo obszar powiatu [...]. Wobec jednak odnotowania transakcji dotyczących tylko jednej inwestycji drogowej rzeczoznawca zdecydowała o poszerzeniu analizy na teren powiatu [...]. Na podstawie tak wykonanej analizy rynku biegła wybrała 16 transakcji rynkowych do próbki reprezentatywnej zawartych od sierpnia 2015 r. do dnia wyceny. Następnie ustaliła cechy rynkowe i ich wagi. Dla każdej cechy ustaliła skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Kolejno biegła dokonała charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej oraz cenie maksymalnej, a także oceny ww. nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianych w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] rzeczoznawca oszacowała na kwotę [...] zł, zaś działki nr [...] na kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych ustaliła, zgodnie z metodologią opisaną na str. 24-25 operatu na kwotę [...] zł. wartość drzew na kwotę [...] zł, a krzewów na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości rzeczoznawca określiła na kwotę [...] zł.

Ponadto, wobec zgłaszanych przez skarżącego zastrzeżeń do operatu z 15 sierpnia 2019 r. Wojewoda [...] wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienia. Pismem z [...] listopada 2019 r. biegła szczegółowo odniosła się do zastrzeżeń właściciela nieruchomości dotyczących przyjętego w operacie przeznaczenia nieruchomości, transakcji porównawczych oraz wyceny ogrodzenia i podtrzymała sporządzoną przez siebie wycenę.

Po analizie zebranego materiału dowodowego, a w szczególności spornego operatu szacunkowego, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania finalnych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej opinii z 15 sierpnia 2019 r. Analiza zebranej dokumentacji potwierdza bowiem, że operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera oczywistych pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Obejmuje on wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Wynika z niego, że wyceny wartości rynkowej prawa własności wywłaszczanych nieruchomości biegła dokonała za pomocą podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Stosując tę metodę, biegła dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównawczych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami - zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Uwzględniła przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie i stan nieruchomości dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełniła dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wbrew zarzutom skargi, biegła prawidłowo ustaliła w kwestionowanej wycenie przeznaczenie wywłaszczanych nieruchomości. Jak trafnie wskazał organ odwoławczy, sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości przejmowanych na realizację inwestycji drogowej reguluje art. 154 ust. 2 – 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. W niniejszej sprawie nie jest sporne, że dla wycenianych nieruchomości w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika kolejność działań do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie wywłaszczanej nieruchomości. W pierwszej kolejności biegły zobowiązany jest uwzględnić przeznaczenie nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku takiego planu przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero gdy brak jest studium lub decyzji o warunkach, rzeczoznawca uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Powołany przepis ustawy z 21 sierpnia 1997 r., na co trafnie zwrócił uwagę Minister, nie odsyła do innych regulacji prawnych. Nie zawiera też zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej". Tylko zaś takie odesłanie mogłoby ewentualnie stanowi podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości.

W tej sytuacji prawidłowo uznał organ odwoławczy, że nie ma podstaw do oczekiwanego przez skarżącego ustalenia przeznaczenia wywłaszczanych nieruchomości na podstawie zapisów aktu notarialnego przekazującego własność nieruchomości czy na podstawie zapisów księgi wieczystej. Ponadto, wbrew twierdzeniom zawartym w piśmie procesowym skarżącego z [...] marca 2021 r., dla celów ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia gruntu pod drogę pierwszeństwa przed ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogą mieć zapisy ewidencji gruntów. Odmienna interpretacja wprost naruszyłaby bowiem art. 154 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1391/12, Lex nr 1456960).

Prawidłowo również ocenił organ odwoławczy, że bez wpływu na ustalenia biegłej dotyczące przeznaczenia wywłaszczanych nieruchomości pozostaje wydana dla działki nr [...] decyzja o warunkach zabudowy. Jak bowiem wynika z dokonanej przez biegłą analizy, inwestycja dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie obejmuje fizycznie działki nr [...] i przebiega wzdłuż jej granicy. Ponadto, z akt sprawy wynika, że inwestycja, której dotyczyła decyzja o warunkach zabudowy obejmowała budowę chodnika wraz z odwodnieniem drogi wojewódzkiej nr [...]. Powołana inwestycja obejmowała zatem część infrastruktury drogowej, co, jak trafnie dostrzegł organ odwoławczy, koresponduje z przeznaczeniem drogowym nieruchomości określonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Sąd nie podzielił również zarzutu nieprawidłowego ustalenia przez biegłą wartości ogrodzenia. Rację ma bowiem organ odwoławczy, że na odszkodowanie składa się wyłącznie wartość gruntu oraz części składowych znajdujących się fizycznie na części nieruchomości wydzielonej pod inwestycję drogową. Odszkodowanie przysługuje bowiem wyłącznie za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., tj. nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Nie ma zatem, wbrew twierdzeniu skarżącego, podstaw do uwzględnienia w kwocie odszkodowania części ogrodzenia znajdujących się pomiędzy działkami objętymi inwestycją drogową.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 powołanej ustawy.