Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 522/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-01-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA Anna Siedlecka (sprawozdawca) Protokolant: specjalista Izabela Szczerbińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi J. Z. i A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty, tzw. renty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6 i ust. 11, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania A. Z. i J. Z., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu jednorazowej opłaty, tzw. renty planistycznej, w wysokości 3.900,00 zł z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej położonej w K., w granicach działki nr 183/19, o powierzchni 3.000 m2.

W uzasadnieniu decyzji kolegium podano, że umową z dnia 14 października 2015 r., zawartą w formie aktu notarialnego, A. Z. i J. Z. sprzedali nieruchomość gruntową, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 183/19 o powierzchni 3.000 m2, położoną we wsi K.. Następnie pismem z dnia 20 października 2015 r. Wójt Gminy Z. zawiadomił A. Z. i J. Z. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K., uchwalonego uchwałą Rady Gminy Z. z dnia [...] r. Nr [...] (Dz.Urz.Woj.Doln poz. [...]). Organ podał również, że stawka procentowa służąca ustaleniu tej opłaty wynosi 10%.

Kolegium wskazało, że w okresie do dnia 17 października 2014 r., a więc dnia wejścia w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K. występowała "luka planistyczna", czyli okres bez planu zagospodarowania przestrzennego. Zaistniała sytuacja wynika z faktu, iż w okresie obowiązywania Planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Z., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., w wyniku której plan zatwierdzony tą uchwałą wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. Z akt sprawy wynika, że działka nr 183/19 o pow. 0,3000 ha, obręb K., była zgodnie z ww. Planem ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. przeznaczona pod: RO - uprawy ogrodnicze, sady o pow. 0,1600ha oraz zieleń ochronną - ZO o pow. 0,1400 ha (do dnia 31 grudnia 2003 r.). Natomiast zgodnie z uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] r. nieruchomość objęta postępowaniem oznaczona została symbolem MN7 - pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o pow. 0,1600ha oraz Z1 - tereny lasów o pow. 0,1400ha (od dnia 17 października 2014 r.).

Dalej podano, że zgodnie z treścią ewidencji gruntów oraz wnoszonymi opłatami z tytułu podatku od nieruchomości przedmiotowa nieruchomość w okresie "luki planistycznej", czyli w okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia 16 października 2014 r. wykorzystywana była jako tereny rolne. Biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny ustalono, że nastąpił wzrost wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze zgromadzonych materiałów oraz z oceny wykonanego operatu szacunkowego wynika, że w okresie przed wejściem w życie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość była użytkowana jako grunty orne. Takie samo wykorzystanie nieruchomości następowało w okresie obowiązywania ogólnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. Przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość związana była wyłącznie z produkcją rolną. Dla tej samej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie podstawowe zostało zmienione, umożliwiając lokalizację zabudowy mieszkaniowej.

Następnie kolegium wskazało, że biegły ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości uwzględniając dla terenu fakt występowania "luki planistycznej" przy zastosowaniu art. 87 ust. 3a w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stąd rzeczoznawca dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości, tj. przy uwzględnieniu przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sposobu użytkowania na dzień wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego (dla terenu, na którym występowała "luka planistyczna") oraz przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W sprawie dokonano jednak oceny pod względem formalnym, tj. zbadano, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy i czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawiera precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości z dnia sprzedaży, czyli okresu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z okresu nieobowiązującego już planu ogólnego, jak i z okresu "luki planistycznej", została przyjęta przez organ w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego. Strona w sposób skuteczny nie zakwestionowała prawidłowości operatu, w szczególności nie złożyła żadnego innego dowodu. Na tej podstawie organ ustalił, że wartość działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła: 5.300 zł, natomiast po jego uchwaleniu 44.300,00 zł. Przy zastosowaniu obowiązującej stawki procentowej 10% opłaty planistycznej wyliczono jej wysokość na 3.900,00 zł. Zdaniem organu wartość nieruchomości jest wyższa, gdy zachodzi możliwość jej zabudowy od wartości nieruchomości położonej na terenie, na którym wykonać jej nie można. W tym przypadku bez wątpienia mamy więc do czynienia z sytuacją, gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego pociąga za sobą okoliczności wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, istnieje uzasadniona podstawa do naliczenia opłaty planistycznej. Brak było przy tym dowodów na to, że nieruchomość była wykorzystywana w inny niż opisany sposób, a także by wydano dla niej warunki zabudowy.

Kolegium oceniło, że został spełniony warunek wynikający z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości miała miejsce przed upływem 5 lat od dnia 17 października 2014 r., tj. dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również roszczenie organu I instancji zostało zgłoszone z zachowaniem ww. 5-letniego terminu. Kolegium podkreśliło, że w postępowaniu zostały dokonane ustalenia w zakresie zastosowania art. 87 ust. 3a ustawy i w procedurze wyceny została oceniona również nieruchomość w okresie "luki planistycznej". Kolegium stwierdziło, iż faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości nie zmienił się po wygaśnięciu poprzedniego planu zagospodarowania terenu, a potwierdzeniem tej okoliczności jest również stanowisko skarżących, zgodnie z którym sprzedawana nieruchomość nie była nieruchomością o charakterze budowlanym. Również z faktu opodatkowania nieruchomości należy wnioskować, że nie zmieniła ona swojego charakteru rolno-leśnego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości zarówno dla przeznaczenia w planie, który wygasł, przeznaczenia zgodnego z faktycznym wykorzystywaniem w okresie "luki planistycznej" oraz wyceny po wejściu w życie planu miejscowego. Dokonana wycena nie budzi zastrzeżeń kolegium; jest zgodna z przepisami prawnymi dotyczącymi sposobu sporządzania operatu szacunkowego. Operat ten daje podstawę do ustalenia opłaty, tzw. "renty planistycznej", która w niniejszej sprawie wynosi 3.900 zł, a co wynika z przeliczeń wartości nieruchomości oraz stawki 10% opłaty, wynikającej z uchwały wprowadzającej plan zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium wskazało, że nie może przyjąć argumentacji skarżących, jakoby przedmiotem sprzedaży była wyłącznie nieruchomość rolno-leśna, gdyż przeczy temu materiał dowodowy. W szczególności jednym z dokumentów przedłożonych do umowy sprzedaży z dnia 14 października 2015 r. było zaświadczenie z dnia 8 września 2015 r. Wójta Gminy Z. w sprawie przeznaczenia działki nr 183/19 na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny lasów. Przeznaczenie zatem nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej było znane w dniu zbycia nieruchomości.

Nie godząc się z przytoczoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli A. Z. i J. Z..

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia:

1) art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, iż w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy nie wykazały, ażeby pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości istniał faktyczny związek przyczynowy, uzasadniający obciążenie zbywcy opłatą planistyczną w rozumieniu ustawy;

2) art. 37 ust. 5 i 6 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 12 § 1 k.p.a., poprzez wydanie decyzji ostatecznej w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej po upływie ponad półtora roku od daty sprzedaży nieruchomości, a więc z naruszeniem nakazu bezzwłocznego ustalania przez organy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zawartego w art. 37 ustawy oraz zasady działania organów w sprawie w sposób wnikliwy i szybki.

W skardze zarzucono również naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść decyzji:

1) art 7 k.p.a., przejawiające się w:

a. zaniechaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wydaniu decyzji w następstwie przeprowadzenia pobieżnego, cechującego się dowolnością, postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz

b. nieposzanowaniu słusznego interesu strony postępowania, a w konsekwencji tego nieprzyczynieniu się do realizacji zasady prowadzenia postępowania administracyjnego w sposób budzący zaufanie do organu administracji publicznej, w zakresie, w jakim organ ten przyjął, że okoliczność, iż nieruchomość zarówno pod rządami pierwotnego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i podczas trwania tzw. "luki planistycznej" była użytkowana cały czas w ten sam sposób - na cele rolne, przeczy zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu, podczas gdy okoliczność ta potwierdzona została przez organ I instancji w toku przeprowadzonego postępowania, a także

c. pominięciu przy ustalaniu wartości spornej nieruchomości przed uchwaleniem obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okoliczności, że w maju 2013 r. strony zawarły z późniejszym nabywcą działki umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w sytuacji, gdy okoliczność ta miała istotne znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy;

2) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a., przejawiające się w dążeniu organu odwoławczego do przerzucenia ciężaru dowodu w zakresie wyliczenia wzrostu wartości przedmiotowej działki na skarżących i wskazaniu, że nie przedstawili oni żadnego dowodu wskazującego, że wartość ta jest niższa niż wskazana w operacie szacunkowym, podczas gdy zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami to operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściwego organu samorządu terytorialnego jest podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i stanowi jedyny merytoryczny dowód na potwierdzenie tej okoliczności;

3) art. 84 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym bez dokonania analizy ww. operatu pod kątem materialnym, w sytuacji, gdy biegły przyjmując, iż różnica wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 39.000 zł, opiera się w istocie na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości, zgodnie bowiem z wiedzą skarżących, w okresie, w którym dokonali oni sprzedaży działki wartość analogicznych działek była znacznie niższa, aniżeli zostało to przyjęte przez biegłego.

W uzasadnieniu skargi rozwinięto postawione zarzuty z powołaniem się na orzecznictwo sądowe. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. w całości, a także o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Przedmiotem niniejszego postępowania przed sądem administracyjnym jest kontrola legalności zaskarżonej decyzji, którą wydano na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778; obecnie: Dz.U. z 2017 r. poz. 1073; dalej: u.p.z.p.), który w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji (w jakim też Sąd przywołuje niżej przepisy u.p.z.p.) stanowił, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu w zaskarżonej decyzji wykazano należycie, że skarżący zbyli nieruchomość gruntową, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 183/19 o powierzchni 3.000 m2, położoną we wsi K., w okresie nie dłuższym niż 5 lat odkąd plan miejscowy stał się obowiązujący (zob. art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), co uprawniało organ gminy do naliczenia stosownej opłaty. W kontekście zarzutów podniesionych w skardze wskazać należy, że w myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też zastosowanie w sprawie omawianej opłaty znajdzie art. 7 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147; dalej: u.g.n.), który stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy. Zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 155 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Uwzględniając powyższe regulacje u.p.z.p. i u.g.n. Sąd w składzie rozpoznającym skargę uznał, że nie jest trafny zarzut skarżących, iż w postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji nie udowodniono należycie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, którą zbyli skarżący. W przekonaniu Sądu operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego może być jedynym dowodem, jaka jest wartość nieruchomości. Nie mogą być przy tym skutecznie przeciwko jego treści wysunięte twierdzenia strony niepoparte materiałem o równej mocy dowodowej. Nietrafne były więc zarzuty skarżących, że organ nie przeprowadził należycie dowodów w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie doszło więc – w ocenie Sądu – do naruszenia art. 7, art. 77 i art. 84 k.p.a.

Zdaniem Sądu wysoki poziom skomplikowania i specjalizacji operatu szacunkowego świadczy o jego szczególnej roli w postępowaniu dowodowym przed organem administracji publicznej. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (zob. wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15, Orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy administracji publicznej powinny więc ocenić operat szacunkowy pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 157, w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, System Informacji Prawnej LEX 2017 i cytowane tam orzecznictwo). Wyznacznikiem wiarygodności operatu szacunkowego jest także to, czy wyliczenie wartości nieruchomości jest oparte o przewidziany prawem sposób określania wartości nieruchomości. Organ może zakwestionować przyjętą przez rzeczoznawcę metodę wyceny nieruchomości czy też dobór nieruchomości w sytuacji, gdy stoją one w sprzeczności z przepisami prawa powszechnie obowiązującego i sprzeczność ta niewątpliwie wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Jednocześnie jednak nie można pominąć, że jeżeli strona lub organ ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (art. 157 u.g.n.). W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć istoty wiadomości specjalnych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2977/15 i powołane tam orzecznictwo, Orzeczenia.nsa.gov.pl).

W tym kontekście Sąd ocenił, że kolegium w zaskarżonej decyzji dokonało trafnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy. Ustalenie, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi formalne pozwalał organom obu instancji na przyjęcie go jako dowód tego, jaka była wartość opisanej na wstępie nieruchomości przed i po wejściu w życie zmiany planu miejscowego. Bez wpływu na ocenę operatu szacunkowego w tym zakresie pozostają również uwagi skarżących dotyczące wiedzy na temat cen uzyskiwanych za nieruchomości w okolicy. W tym kontekście zarzuty skargi Sąd ocenił jako nietrafne.

Przechodząc dalej trzeba powiedzieć, że nie budzi wątpliwości, iż kluczową przesłanką pobrania opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest to, by wzrost wartości nieruchomości nastąpił wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości (tak: I. Zachariasz, Komentarz do art. 36, w: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LEX 2013). Zdaniem Sądu rozpoznającego skargę w niniejszej sprawie zarówno treść operatu szacunkowego, jak i uzasadnienie zaskarżonej decyzji, wyraźnie wskazują, że nieruchomość, którą zbyli skarżący zmieniła przeznaczenie w planie miejscowym.

Trafnie organy ustaliły, że do dnia 31 grudnia 2003 r. nieruchomość była przeznaczona w planie miejscowym (ogólnym) pod uprawy ogrodnicze, sady w części obejmującej 0,1600 ha, a w pozostałej części pod zieleń ochronną (0,1400 ha). Ustaleń tych skarżący nie kwestionują.

Następnie działka nie była objęta żadnym planem miejscowym aż do dnia 16 października 2014 r. Dla tego okresu organy ustaliły przeznaczenie nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i danych o opłacanym podatku od nieruchomości (rolnym) – ustalono przeznaczenie rolne nieruchomości. W tym zakresie ustalenia organów skarżący podważają, wskazując, że organy pominęły istotne okoliczności. Jednak zdaniem Sądu twierdzenia skarżących nie były zasadne. Owszem, jak na to zwracają uwagę skarżący, w umowie sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 14 października 2015 r. powołano dokumenty urzędowe w postaci wypisów z ewidencji gruntów wskazujące na przeznaczenie ww. nieruchomości pod lasy i pastwiska. Jednak wyjaśnić trzeba, iż okoliczność, że w chwili sprzedaży nieruchomości działka nadal w ewidencji gruntów nie była oznaczona jako budowlana nie ma wpływu na to, że zmieniło się jej przeznaczenie wraz z wejściem w życie miejscowego planie zagospodarowania przestrzennego, na skutek czego wzrosła jej wartość. Zdaniem Sądu przy tym zasadnie organy uznały, że przeznaczenie działki w ewidencji gruntów miało w sprawie znaczenie dowodowe dla ustalenia sposobu zagospodarowania nieruchomości w okresie "luki planistycznej". Innego niż rolne przeznaczenia działki w tym okresie skarżący nie wskazali. Nietrafnie też skarżący powołują się na znaczenie zaświadczenia Wójta Gminy z dnia 8 września 2015 r., które przecież dotyczy przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z dnia 29 września 2014 r., a nie mówi o przeznaczeniu nieruchomości w okresie "luki planistycznej" (zob. § 1 umowy sprzedaży nieruchomości i akta II instancji). Zaświadczenie to ma jedynie walor informacyjny na temat treści planu miejscowego. Nadto wskazać wypada, że ewentualne wydanie decyzji o zgodzie na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej (co jak podają skarżący nastąpiło po sprzedaży nieruchomości – decyzję uzyskał nabywca) nie ma wpływu na ustalenie przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej może się także wiązać z poniesieniem stosownych opłat publicznoprawnych, a więc pozostaje bez związku z opłatą planistyczną. Natomiast nałożona na skarżących opłata związana jest ze zbyciem nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego powodującego wzrost wartości nieruchomości – niezależnie czy grunty wyłączono z produkcji rolniczej przed czy po zbyciu nieruchomości.

Co więcej w umowie sprzedaży nieruchomości podano, że wydanie nieruchomości nabywcy nastąpi z dniem sprzedaży, to jest w dniu 14 października 2015 r. Bez znaczenia dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości była więc powoływana przez skarżących umowa przedwstępna zawarta w dniu 20 maja 2013 r., zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży, skoro do dnia sprzedaży posiadaczami nieruchomości byli skarżący, którzy – czego nie kwestionują – opłacali za nieruchomość podatek rolny. W skardze nie podano, na jaką okoliczność dowód z umowy przedwstępnej miałby być przeprowadzony. Z treści tej umowy (zob. akta II instancji) wynika tyle, że przedmiotem sprzedaży miała być niezabudowana działka gruntu. Również w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący wskazali, że działka "nigdy nie była działką budowlaną".

Wobec tego, w ocenie Sądu, na podstawie zgromadzonych akt administracyjnych, uzasadnione było – jak to uczyniły organy obu instancji – przyjąć, że przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 29 września 2014 r. działka skarżących nie była terenem zabudowy mieszkaniowej, lecz miała przeznaczenie rolne.

Dalej, jak wynika z zaskarżonej decyzji, od dnia 17 października 2014 r. nieruchomość została w planie miejscowym przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w części obejmującej 0,1600 ha, a w pozostałej części pod lasy (0,1400 ha). Wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wskazuje jednoznacznie, że wartość nieruchomości przeznaczonej na cele rolnicze była niższa niż wartość tej samej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Co przy tym istotne w operacie szacunkowym rzeczoznawca zaznaczył, że zmiana wartości nieruchomości dotyczy tej części, która zmieniła przeznaczenie z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej (o pow. 0,1600 ha). Uwzględniając zaś, że w myśl art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zdaniem Sądu, w zaskarżonej decyzji wykazano należycie, że spełnione zostały przesłanki do zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a do wzrostu wartości nieruchomości doszło w związku z wejściem w życie planu miejscowego, który zmienił przeznaczenie nieruchomości.

Zdaniem Sądu całokształt okoliczności faktycznych został przez organy obu instancji wzięty pod uwagę i poddany prawidłowej ocenie z punktu widzenia zastosowanych w sprawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd ocenił, że wysokość opłaty ustalono na dzień zbycia nieruchomości, ustalając wartość tej nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W konsekwencji Sąd doszedł do przekonania, że zarzuty podniesione w skardze w zakresie naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego nie potwierdziły się. W szczególności kolegium nie dopuściło się naruszenia przepisów z zakresu postępowania dowodowego, a w efekcie prawidłowo zastosowano w zaskarżonej decyzji przepisy prawa materialnego. Natomiast odnośnie do zarzutu skargi, że decyzję wydano po upływie półtora roku od zbycia nieruchomości, wskazać należy, że organy nie przekroczyły okresu 5-letniego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. Natomiast w toku postępowania skarżącym służyło prawo wniesienia zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie, z którego to prawa nie korzystali. Ewentualna opieszałość organu nie jest jednak przedmiotem skargi w niniejszej sprawie i nie mogłaby stanowić podstawy uchylenia zaskarżonej decyzji.

To co do tej pory powiedziano oznacza, że Sąd rozpoznający skargę nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Sąd administracyjny w świetle art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) uchyla zaskarżoną decyzję wyłącznie w razie jeżeli stwierdzi: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, 2) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, 3) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponieważ Sąd w niniejszej sprawie – nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.) – naruszeń prawa materialnego czy procesowego tego rodzaju i mających istotny wpływ na wynik sprawy nie stwierdził, skargę należało oddalić.

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.