Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2772/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-04-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2 i ust. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska sędzia del. WSA Ewa Kwiecińska (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Justyna Stępień po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej I. Spółki jawnej w S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 lipca 2014 r. sygn. akt III SA/Gd 237/14 w sprawie ze skargi I. Spółki jawnej w S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 31 lipca 2014 r., sygn. akt III SA/Gd 237/14, oddalił skargę spółki I. Spółka Jawna z siedzibą w S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...] Prezydent Miasta S., działając na podstawie art. 219 k.p.a. w związku z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) odmówił Spółce Jawnej I. z siedzibą w S. wydania zaświadczenia o samodzielności dla czterech wyodrębnionych lokali mieszkalnych usytuowanych na działce nr [...], obręb [...], przy ulicy M. w S.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że stwierdzona została rozbieżność pomiędzy załączoną do wniosku inwentaryzacją budowlaną podwykonawczą pod nazwą "Budynek mieszkalny – rozdzielenie dwóch lokali mieszkalnych 1A i 1B na cztery samodzielne lokale mieszkalne A, B, C, D" a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "P." uchwalonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 2007 r., decyzją nr [...] z dnia [...].11.2011 r. o zatwierdzeniu projektu i udzieleniu pozwolenia na budowę dla przedmiotowego budynku ze zmianą z dnia [...].10.2013 r., zatwierdzonym projektem budowlanym przedmiotowego budynku oraz kserokopią przyjętego bez sprzeciwu zawiadomienia o zakończeniu budowy otrzymaną od Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z dnia[...] listopada 2013 r.

Zdaniem organu wydanie wnioskowanego zaświadczenia byłoby sprzeczne ze stanem faktycznym przedstawionym w powyższych dokumentach. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał na wskazanym terenie tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, której definicja znajduje się w § 3 pkt 2 warunków technicznych, a wniosek inwestora dotyczy potwierdzenia zaświadczeniem zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej. Wydane pozwolenie na budowę obejmowało budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący z dwoma lokalami mieszkalnymi, zmiana obejmowała wyłącznie zgodę na instalację gazową dla dwóch lokali. Zgodnie z zaświadczeniem o zakończeniu budowy przedmiotowego budynku, zrealizowany obiekt jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła Spółka Jawna I., zarzucając organowi naruszenie art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz art. 10 § 1, art. 217 § 1 i 2 i art. 218 § 2 k.p.a. Spółka wskazała, że w przedmiotowej sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do wydania zaświadczenia o treści żądanej przez stronę, bowiem przedmiotowe lokale zostały wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, którego budowa została zakończona. Lokale te są przeznaczone na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, służą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zdaniem Spółki organ pierwszej instancji prowadząc postępowanie, wykroczył poza ramy koniecznego postępowania wyjaśniającego. W sprawie konieczne było zbadanie, czy przedmiotowe lokale spełniają wymagania, o których mowa w art. 2 ustawy o własności lokali.

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta S. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że organ nie mógł spełnić żądania inwestora z uwagi na treść znajdujących się w jego posiadaniu dokumentów. Jeżeli stan prawny lub faktyczny jest sporny, organ nie może wydać zaświadczenia. Stwierdzenie, że lokale wyszczególnione we wniosku służą zaspokojeniu potrzeb mieszkalnych możliwe byłoby jedynie w przypadku, gdyby zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.

Organ wskazał, że zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy. W przypadku, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagana, koniecznym jest zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy. Jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, możliwym jest rozpoczęcie korzystania z obiektu (art. 54 Prawa budowlanego).

Organ odwoławczy wyjaśnił również, że z załącznika do ustawy Prawo budowlane wynika, iż budynki mieszkalne jednorodzinne zostały zaliczone do kategorii I, w związku z czym w stosunku do nich nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na użytkowanie a wyłącznie dokonanie zgłoszenia. Z kolei budynki mieszkalne wielomieszkaniowe mieszczą się w kategorii XIII – pozostałe budynki mieszkaniowe i są objęte dyspozycją art. 55 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, tak więc koniecznym jest przed rozpoczęciem użytkowania uzyskanie decyzji, o której mowa w tym przepisie. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W ocenie organu analiza żądania wnioskodawcy prowadzi do wniosku, że budynek przy ul. M. w S., posadowiony na działce nr [...], nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, bowiem wydzielone w nim mają być cztery lokale mieszkalne, a nie tylko dwa. W związku z powyższym, budynek ten powinien zaliczać się do kategorii XIII załącznika do ustawy Prawo budowlane. Dla takiego budynku, zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 ustawy, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W aktach sprawy brak jest ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie budynku przy ul. M., w związku z czym, opierając się na wykładni dokonanej w orzeczeniach sądów administracyjnych, o których mowa powyżej, Kolegium stwierdziło, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności czterech lokali mieszkalnych nie jest możliwe. Brak jest bowiem dokumentu pozwalającego na stwierdzenie, że cztery lokale znajdujące się w budynku przy ul. M. w S. służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Nadto Kolegium wskazało, że dopuszczenie do użytkowania dwóch lokali mieszkalnych w budynku przy ul. M. może budzić wątpliwości również ze względu na różnice względem projektu. Wyodrębnienie czterech zamiast dwóch lokali w budynku może świadczyć o budowie niezgodnej z otrzymanym pozwoleniem. Wydanie zaświadczenia skutkowałoby zalegalizowaniem działań, które nie znajdują ochrony w obowiązującym porządku prawnym.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie wniosła spółka I. Spółka Jawna z siedzibą w S. domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji i zasądzenia na rzecz skarżącej Spółki zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie artykułów 6, 217 § 1 i 2 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. W uzasadnieniu skargi skarżąca Spółka powołała się na zasadę praworządności wyrażoną w art. 6 k.p.a., podnosząc, iż, zgodnie z tą zasadą i art. 217 § 1 i 2, przedmiotem potwierdzenia zawartego w zaświadczeniu wydanym przez organ administracji mogą być tylko i wyłącznie te fakty lub stan prawny, jakich wymaga przepis prawa. Według skarżącej Spółki organy I i II instancji oparły odmowę wydania zaświadczenia na przesłankach nieobjętych hipotezą art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Ponadto Spółka powołała się na wyrok WSA w Gdańsku z dnia 9 listopada 2012 r., sygn. akt III SA/Gd 395/2012, w którym stwierdzono, iż przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z prawa budowlanego i przepisów wykonawczych tej ustawy. Przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy nie jest stwierdzenie, czy lokal może nadawać się do użytkowania. Zdaniem skarżącej Spółki organy administracji nie dokonały oceny lokali, sprawdzając kryteria zgodnie z art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali. W orzecznictwie sądów administracyjnych stwierdzono, że wniosek o wydanie zaświadczenia w celu wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych w istniejącym budynku powinien być rozpoznawany w granicach wskazanych w art. 2 ust. 3 w zw. z ust. 2 ustawy o własności lokali. Zaświadczenie, o jakim mowa w art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali, nie może być porównywalne z wyrażoną w formie postanowienia opinią organu administracji wyrażającą, stosownie do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Wniosek powinien być rozpatrzony w granicach art. 2 ust. 3 w zw. z ust. 2 ustawy o własności lokali.

Powołanym wyżej wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji na wstępie podkreślił, że zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, pomimo tego, że jego uzasadnienie nie może być uznane za w pełni trafne. Sąd I instancji zwrócił uwagę, że uzasadnienie to koncentruje się bowiem przede wszystkim na kwestii braku wymaganego pozwolenia na użytkowanie budynku, który wskutek wyodrębnienia czterech lokali mieszkalnych miałby uzyskać status budynku wielorodzinnego. Sąd I instancji wskazał, że sama zasada uzależnienia możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokali od pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym są położone, pozostaje kontrowersyjna w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zdaniem Sądu rozstrzygnięcie sprawy nie wymagało jednak zajęcia stanowiska co do powyższego problemu.

Sąd I instancji wskazał, że ze znajdującego się w aktach administracyjnych projektu architektoniczno-budowlanego, jak i z uzyskanego pozwolenia na budowę wynika, iż skarżąca Spółka jako inwestor wzniosła dom jednorodzinny. Pojęcie domu jednorodzinnego jest definiowane w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. Nr 1409 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie mowa jest o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

WSA w Gdańsku zwrócił uwagę, że jednym z elementów konstrukcyjnych pojęcia domu jednorodzinnego jest wyraźny zakaz wydzielania w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Powyższa definicja ustawowa sformułowana została wprawdzie w ustawie Prawo budowlane, lecz w innych przepisach prawa brakuje odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia domu jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Analizowana definicja nawiązuje zaś do unormowań ustawy o własności lokali w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych" – co oczywiście stanowi domenę tej właśnie ustawy. Skoro tak, to, zdaniem Sądu I instancji, względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu. Skoro elementem pojęcia domu jednorodzinnego jest wyraźnie sformułowane ograniczenie możliwości wydzielenia w nim odrębnych lokali mieszkalnych do dwóch, to, w ocenie WSA w Gdańsku, uznać należy za całkowicie niedopuszczalne wydzielenie większej ilości lokali.

Ponadto Sąd I instancji wskazał, że nie budzi żadnych wątpliwości, iż celem wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali jest wyodrębnienie (wydzielenie) odrębnej własności lokali. Skoro wyraźny przepis prawa uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż 2 lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi wzniesionemu przez skarżącą Spółkę przysługuje status takiego domu, uznać należy za niedopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali.

W tej sytuacji, Sąd I instancji uznał, że wprawdzie nie można podzielić w pełni argumentów uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, lecz wadliwość ta nie miała wpływu na wynik sprawy.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniosła spółka I. Spółka Jawna z siedzibą w S. reprezentowana przez radcę prawnego. Skarżąca kasacyjnie wskazała, że zaskarża wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie art. 6 oraz art. 217 § 1 i § 2 k.p.a. a także art. 2 ust. 2 i ust .3 ustawy o własności lokali. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca kasacyjnie podniosła, że przedmiotem potwierdzenia zawartego w zaświadczeniu wydanym przez organ administracji mogą być tylko i wyłącznie te fakty lub stan prawny, jaki wymaga przepis prawa (art. 217 § 1 i § 2 k.p.a.). Wszelkie przekroczenia tego zakresu zaświadczenia oznaczają naruszenie ww. zasady praworządności i kompetencji organu administracji skutkującym konieczność ingerencji sądów administracyjnych. Wskazał, że przedmiotem zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego (i odpowiednio postępowania prowadzonego w sprawie wydania takiego zaświadczenia) nie mogą być żadne inne kwestie aniżeli te, które literalnie wymienione są w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W ocenie skarżącego kasacyjnie bez żadnych podstaw prawnych zarówno organ I, jak i II instancji odmówił Spółce wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, ponieważ każdy z tych organów swoje stanowisko oparł na przesłankach, które nie objęte są hipotezą i zakresem zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Skarżący kasacyjnie powołał się ponadto na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 listopada 2012 r., sygn. akt III SA/Gd 395/12. W wyroku tym Sąd wskazał, że przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali ustawy jest stwierdzenie, czy dany lokal może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu. Przedmiotem tego postępowania nie jest natomiast stwierdzenie, czy lokal może nadawać się do użytkowania. Ponadto w wyroku tym Sąd wskazał, że "Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie stwierdza, że wyznacznikiem samodzielności lokalu mieszkalnego jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. I co jest istotne, przepis ten nie odwołuje się do innych unormowań prawnych, w tym do przepisów prawa budowlanego."

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, a z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie żadna z enumeratywnie wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zaistniała, zatem przedmiotową sprawę należało rozpoznać w granicach zakreślonych podniesionymi w złożonej skardze kasacyjnej zarzutami. Zaś tak rozpoznawana skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim nieusprawiedliwiony jest zarzut naruszenia art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zdaniem skarżącej kasacyjnie Spółki Sąd pierwszej instancji błędnie uznał, że przedmiotem postępowania w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego mogą być inne kwestie aniżeli te, które literalnie wymienione są w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Rozpatrując ten zarzut przypomnieć należy, iż przepis art. 2 ust. 1 powołanej ustawy o własności lokali stanowi, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3).

Artykuł 2 ust. 1 powołanej ustawy przesądza, że przedmiotami odrębnej własności mogą być zarówno lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu (lokale użytkowe). Przepis ten, używając pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego, wskazuje jednocześnie, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność. Zatem nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu, izby, pomieszczenia, jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.

Podstawowym atrybutem samodzielności jest – zgodnie z ww. przepisem – wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. O samodzielności określonego lokalu decyduje bowiem wyłącznie kryterium normatywne, tj. spełnienie przez niego warunków określonych przez ustawodawcę w dyspozycji art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi rozwinięcie treści art. 2 ust. 1 omawianej ustawy.

Zgodnie z definicją zawartą w ust. 2, samodzielny lokal może się składać z jednej lub z kilku izb, byleby tylko zostały one wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym, co należy wyraźnie podkreślić, dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on bowiem być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wymogi stawiane zatem lokalom mieszkalnym są niewątpliwie większe niż stawiane lokalom o innych funkcjach (użytkowym). Powoduje to zatem konieczność dookreślenia, kiedy takie lokale nadają się do stałego pobytu ludzi. W tym zaś zakresie, jak trafnie wskazał to Sąd pierwszej instancji, przy wykładni art. 2 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Tym samym analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali prowadzi w rezultacie do przyjęcia stanowiska, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy, polegającą na zaspokajaniu potrzeb osób korzystających z lokali. Tylko taki lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi, służący wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (nadający się do zamieszkania), zapewnia cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu mieszkalnego. Te właściwości architektoniczno-funkcjonalne lokalu determinują ocenę samodzielności lokalu. Oczywiście organ w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nie bada, czy dany obiekt nadaje się do użytkowania, gdyż w tym zakresie opiera się wyłącznie na dokumentach urzędowych sporządzonych przez kompetentne organy, które decydują o tym, czy konkretne obiekty można zgodnie z prawem użytkować.

Takie stanowisko jak wyżej przedstawione, w ocenie składu Naczelnego Sądu Administracyjnego, prowadzi do wniosku, iż wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali) może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany, w szczególności gdy obowiązek ten wynika z przepisów prawa budowlanego lub z decyzji zezwalającej na budowę. Pogląd ten znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych (porównaj wyroki NSA: z dnia 3 lipca 2001 r., sygn. akt II SA/Lu 393/2000, publikowany w zbiorze LEX nr 79661; z dnia 19 stycznia 2010 r., sygn. akt I OSK 1196/09, publikowany w zbiorze LEX 559348; z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 646/11, z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 908/13, zamieszczone w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl, czy też wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 stycznia 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1991/09, LEX nr 554257).

Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest również odmienny pogląd, na który powołuje się skarżący kasacyjnie w motywach skargi kasacyjnej, prezentujący stanowisko, że kwestie te nie wchodzą w zakres badania w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia (porównaj wyroki NSA: z dnia 8 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 1653/11; z dnia 20 października 2010 r. sygn. akt I OSK 810/10 zamieszczone w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 318/08, publikowany w zbiorze LEX nr 471490).

Nie podzielając poglądu zaprezentowanego w skardze kasacyjnej i niektórych orzeczeniach sądów administracyjnych wskazujących na brak konieczności uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie przy stwierdzaniu przez starostę w drodze zaświadczenia samodzielności lokalu użytkowego lub mieszkalnego na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zaznaczyć należy, iż za zaprezentowanym przez skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej sprawie poglądem o konieczności w takiej sytuacji uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie przemawia fakt, że samodzielnym jest lokal, który jest zdolny do zaspokajania określonych potrzeb, zaś pewność w tym zakresie gwarantuje wydanie pozwolenia na użytkowanie, które potwierdza możliwość zgodnego z prawem korzystania z lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Według art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali to, czy lokal jest samodzielny, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do wydawania tych zaświadczeń stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220 k.p.a. Niewątpliwie postępowanie prowadzone z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu ma charakter administracyjny, do którego mają zastosowanie powołane wyżej przepisy. Mimo, iż zaświadczenie wydane przez starostę polega na "urzędowym potwierdzeniu określonych faktów", to odmiennie, niż wynika to z art. 218 § 1 k.p.a. – opiera się najczęściej na określeniu stanu samodzielności lokalu nie na podstawie materiałów znajdujących się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz również na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia (porównaj uzasadnienie uchwały NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 2/09, opublikowanej ONSAiWSA 2009 r., nr 5, poz. 83). Tym samym badanie czy lokal przeznaczony jest na pobyt stały ludzi oraz czy posiada pomieszczenia pomocnicze służące zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych następować będzie przede wszystkim na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej wraz z pozwoleniem na użytkowanie.

Takie prawidłowe badanie, wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, przeprowadzono w rozpoznawanej sprawie i w wyniku tej analizy ustalono, że przedmiotowe cztery lokale usytuowane są w budynku położonym w S. przy ul. M.. Budynek ten ma status budynku jednorodzinnego, co wynika z decyzji nr [...] z dnia [...] listopada 2011 r. zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenie na jego budowę.

Jak słusznie wskazał Sąd I instancji, pojęcie domu jednorodzinnego zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie mowa jest o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Stosownie natomiast do art. 55 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, na co zasadnie zwróciło uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S, przed rozpoczęciem użytkowania budynku mieszkalnego wielomieszkaniowego konieczne jest uzyskanie decyzji, o której mowa w tym przepisie.

Skoro zatem wnioskodawca zamierza wyodrębnić w budynku jednorodzinnym cztery lokale mieszkalne, to oznacza, że budynek ten – przed wyodrębnieniem lokali mieszkalnych – powinien zostać dopuszczony do użytkowania jako budynek wielomieszkaniowy. Brak zaś takiej ostatecznej decyzji uniemożliwia wydanie zaświadczenia żądanej treści.

Dodać należy, iż zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Niewątpliwie stanowisko zajęte w zaskarżonym wyroku w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych.

Dotychczasowe rozważania pozwalają uznać, że Sąd Ij instancji wydając zaskarżony wyrok, dokonał prawidłowej wykładni art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali, jak też w okolicznościach rozpoznawanej sprawy właściwie je zastosował. W tej sytuacji nieusprawiedliwione pozostają także zarzuty naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 6 oraz art. 217 § 1 i § 2 k.p.a.

Dlatego też, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, dokonana ocena legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia pozwalała Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku na zastosowanie konstrukcji prawnej z art. 151 P.p.s.a. i oddalenia wniesionej skargi wobec jej niezasadności. Przedstawione zatem w motywach tego uzasadnienia stanowisko prowadzi do wniosku, że zarzuty skargi kasacyjnej jako nieusprawiedliwione nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Mając na uwadze powyższe rozważania, na podstawie art. 184 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.