Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 421/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 134, art. 154
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: sędzia WSA Jolanta Górska sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi K. J. na decyzję Wojewody z dnia 5 marca 2020 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości przejętej pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Starosty z dnia 25 czerwca 2018 r., nr [...] 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej K. J. kwotę 10764,00 (słownie: dziesięć tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

K. J., dalej skarżąca, wniosła skargę na decyzję Wojewody z 5 marca 2020r. o uchyleniu decyzji Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z 25 czerwca 2018 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania w kwocie 311 836,35 zł na rzecz K. J. z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o pow. 0,4495 ha, położonej w obrębie K., gmina K., objętej decyzją Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z 29 sierpnia 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej [...] wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej, sieci energetycznej oświetleniowej oraz przebudowa sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, sieci elektroenergetycznej i sieci teletechnicznej, ul. M. w miejscowości K. i ul. K. w miejscowości O.. gm. K.", zmienioną decyzją Starosty z 22 stycznia 2018 r., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy oraz o zobowiązaniu do jego wypłaty Wójta Gminy jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna, i orzekającej co do istoty w ten sposób, że ustalono odszkodowania w wysokości 296 987,00 zł na rzecz K. J. za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie K., gmina K., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o powierzchni 0,4495 ha, w związku z wzmiankowaną ostateczną decyzją Starosty z 29 sierpnia 2017 r., oraz zobowiązaniu Wójta Gminy do wypłaty ustalonego odszkodowania w pkt 1 jednorazowo w terminie 14 dni od dnia. w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Skarga została wniesiona w następującym stanie sprawy:

W dniu 29 sierpnia 2017 r. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, dalej określany jako Starosta, wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej [..] wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej, sieci energetycznej oświetleniowej oraz przebudowa sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej sieci elektroenergetycznej i sieci teletechnicznej, ul. M. w miejscowości K. i ul K. w miejscowości O., gm. K."- zwaną dalej decyzją "zrid". Decyzją tą została objęła m.in. działka nr [..].

Nieruchomość ta przeszła z mocy prawa (art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm. - zwanej dalej "specustawą drogową") na własność Gminy z dniem 3 października 2017 r., tj. z dniem, w którym decyzja zrid z 29 sierpnia 2017 r. stała się ostateczna.

W dniu 5 marca 2018 r. rzeczoznawca majątkowy Ł. L. sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 260 980,00 zł.

Pismem z 23 marca 2018 r. Starosta zawiadomi! strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [..] oraz poinformował strony że odszkodowanie zostanie ustalone w drodze decyzji administracyjnej, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 5 marca 2018 r. przez biegłego Ł. L.

Pismem z 30 marca 2018 r. K. J. wniosła uwagi do ww. operatu szacunkowego, dotyczące zbyt krótkiego okresu badania rynku, braku podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości oraz niewłaściwego ustalenia cech rynkowych nieruchomości podobnych i ich wag.

Pismem z 29 kwietnia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy, Ł. L. udzielił wyjaśnień do zastrzeżeń sformułowanych przez skarżącą dotyczących przedmiotowej wyceny oraz poinformował, że zostanie ona skorygowana o wartość nawierzchni znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości.

Po wprowadzeniu korekty w dniu 7 maja 2018 r. w operacie szacunkowym z dnia 5 marca 2018 r., wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 296 987,00 zł.

Pismami z dnia 30 maja 2018 r. i 15 czerwca 2018 r. skarżąca odniosła się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego oraz podtrzymała swoje wcześniejsze uwagi.

Decyzją z 25 czerwca 2018 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] w wysokości 311 836,35 zł na rzecz K. J. oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy do wypłaty ww. odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wniosła skarżąca przedstawiając zarzuty do wyceny przedmiotowej nieruchomości, dotyczące przyjętych do porównań nieruchomości podobnych oraz ustalenia cech rynkowych i ich wag.

Wojewoda, w dniu 10 września 2019 r. pozyskał klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z 5 marca 2018 r., sporządzonego przez biegłego Ł. L.

Natomiast pismem z 5 sierpnia 2019 r. skarżąca wniosła prośbę o wstrzymanie wydania decyzji na okres jednego miesiąca, w celu sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości na jej zlecenie oraz dostarczenia jej organowi.

Pismem z 2 września 2019 r. skarżąca przekazała operat szacunkowy z 30 sierpnia 2019 r., sporządzony na jej zlecenie przez A. Z. oraz wniosła o dołączenie go do akt, jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym.

Rozpoznając sprawę Wojewoda dokonał oceny operatu szacunkowego z 5 marca 2018 r. i wskazał, że Ł. L. ustalił, iż dla przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid, tj. w dniu 29 sierpnia 2017 r., obowiązywał miejscowy pian zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwalą nr XXXVIl/278/2013 Rady Gminy z dnia 24 września 2013 r. (Dz. Urz. Woj. z dnia 29 października 2013 r., poz. 3677), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w sąsiedztwie obwodnicy oraz składowiska odpadów komunalnych [..]. Biegły stwierdził, iż zgodnie z ww. planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [..] znajduje się w całości w obrębie jednostki 20.KDL - tereny drogi publicznej, ulica lokalna.

W celu dokładnego wyjaśnienia przeznaczenia Wojewoda pozyskał zaświadczenie planistyczne wydane na podstawie art. 217 Kpa przez Wójta Gminy w dniu 24 stycznia 2020 r.: zgodnie z którym działka nr [..] na dzień wydania decyzji zrid, tj. na dzień 29 sierpnia 2017 r. objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr XXXVU/278/2013 Rady Gminy z dnia 24 września 2013 r.. Według ww. zaświadczenia planistycznego działka nr [..] położona była w całości na terenie ulicy lokalnej (strefa 20.KDL). W związku z powyższym należy uznać, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid.

Dalej organ odwoławczy zaznaczył, że według § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) "wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji".

Podkreślił dalej, że oprócz uwzględnienia w procesie szacowania nieruchomości ww. przepisów rzeczoznawca majątkowy jest zobligowany do zastosowania art. 134 u.g.n., w świetle którego jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że w niniejszej sprawie zasada korzyści nie ma zastosowania, gdyż przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia. W związku z powyższym nie powoduje wzrostu jej wartości.

Biegły jako obszar analizy wyznaczył rynek lokalny gminy. Z uwagi na brak transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym na obszarze gminy autor wyceny obszar analizy rynku dla nieruchomości o tym przeznaczeniu rozszerzył na teren powiatu, ze szczególnym uwzględnieniem terenów sąsiadujących z miastem G.

Okres badania cen rzeczoznawca majątkowy przyjął od kwietnia 2015 r. do marca 2018 r. Biegły rozszerzył okres badania o ponad 2 lata ze względu na niewielką ilość transakcji nieruchomości na przyjętym do analizy obszarze oraz z uwagi na stabilność cen jednostkowych ww. nieruchomości w badanym czasie. Ł. L. analizując zmiany cen w czasie wykazał, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w czasie od kwietnia 2015 r, do marca 2018 r. utrzymywały się na stabilnym poziomie, Z uwagi na stabilność cen nieruchomości na przyjętym rynku, nie przeprowadził korygowania cen transakcyjnych z tytułu upływu czasu.

Biegły jednostkową wartość gruntu o przeznaczeniu komunikacyjnym określił na kwotę 58,06 zł/m2. Zatem wartość rynkową gruntu przedmiotowej nieruchomości (o powierzchni 4 495 m2) oszacował w wysokości 260 979,70 zł.

W dniu oględzin na przedmiotowej nieruchomości znajdowała się wykonana droga żwirowa, utwardzona w pasie o zróżnicowanej szerokości 4,5 - 5,5 m. Biegły przyjął jako wartość średnią szerokość 5 m. Ł. L. w oparciu o obliczenia metodą graficzną z mapy ewidencyjnej oszacował powierzchnię zajętą przez ww. drogę na 2000 m2.

Do wyceny kosztów odtworzenia nakładów biegły zastosował metodę odtworzeniową, technikę elementów scalonych, według cennika "Scalone normatywy do wycen budynków i budowli [..]." z czwartego kwartału 2017 r. Rzeczoznawca majątkowy współczynnik regionalny przyjął na poziomie 0,9. Ponadto uwzględnił zużycie nakładu w wysokości 25%.

Ł. L. określił wartość drogi żwirowej, znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości na kwotę 36 006,53 zł. Zatem wartość odtworzeniową wycenianej nieruchomości, jako sumę dwóch składników (wartości gruntu i wartości nakładów) w wysokości 296 987,00 zł.

Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, w związku z odmienną ich lokalizacją od nieruchomości wycenianej Wojewoda podkreślił, że Ł. L. prawidłowo przyjął jako nieruchomości podobne transakcje nieruchomości z gmin K. i P. Nieruchomość wyceniania położona jest w gminie K. Biegły początkowo obszarem badania objął rynek lokalny gminy, jednak ze względu na niewielką ilość transakcji rozszerzył rynek na obszar powiatu G. (ze szczególnym uwzględnieniem terenów sąsiadujących z miastem G.).

Analizując zarzut, dotyczący nieprawidłowego przyjęcia przez rzeczoznawcę cech porównawczych i ich wag, Wojewoda podkreślił, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez Ł. L. zostały w sposób jasny i w pełni zrozumiały przedstawione informacje dotyczące zarówno cech rynkowych, jak i ich wag.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, sporządzony w dniu 5 marca 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, Ł. L. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności działki nr [..]. Nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, natomiast przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Ponadto autor operatu posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Dalej organ odwoławczy odniósł się do operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżącą, gdzie wartość prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej została określona na kwotę 835 173 zł, wskazując, że przeprowadzenie dowodu z niego wykracza poza granice postępowania uzupełniającego przed organem odwoławczym.

Dokonując jednak jego analizy wskazał organ odwoławczy, że prawidłowo przyjęto w nim przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości na dzień wydania zrid tożsame z przyjętym przez w operacie sporządzonym na zlecenie organu I instancji. Jednostkową cenę przedmiotowej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym rzeczoznawca majątkowy określił w wysokości 177,79 zł/m2.

Dostrzegł organ odwoławczy, że rzeczoznawca majątkowy określając wartość jednostkową nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, przy obliczeniach wartości cząstkowych uzyskanych w kolejnych porównaniach nieruchomości szacowanej z nieruchomościami podobnymi trzykrotnie błędnie wpisał poszczególne dane liczbowe, potrzebne do wyliczeń lub będące ich wynikiem. Podkreślił Wojewoda, że w operacie szacunkowym powinien być przedstawiony nie tylko prawidłowy wynik końcowy, ale także poprawny tok obliczeń.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość drogi o nawierzchni żwirowej, znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości na kwotę 36 007,00 zł (przy uwzględnieniu stopnia zużycia na poziomie 25%). Końcowo A. Z. oszacował wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, stanowiącą sumę wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej nawierzchni drogi żwirowej na kwotę 835 173,00 zł.

Wątpliwości organu odwoławczego wzbudziła data przeprowadzenia oględzin nieruchomości, tj. 25 kwietnia 2017 r. , gdyż nastąpiły one przed wydaniem decyzji zrid tj. przed dniem29 sierpnia 2017 r., na który określony jest stan przedmiotowej nieruchomości. Ponadto autor wyceny nie dołączył protokołu (ani żadnego innego dowodu), zgodnie z którym stan przedmiotowej nieruchomości z 25 kwietnia 2017 r. byłby tożsamy ze stanem nieruchomości z 29 sierpnia 2017 r.

Organ odwoławczy dodał, że A.Z. przywołał błędny przepis twierdząc, że "(...) działka nr [..] , na podstawie przepisu art. 98 ust. 3 u.g.n. stała się własnością Gminy.", podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Gminy na podstawie specustawy drogowej.

Ze względu na opisane powyżej błędy i niejasności Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony w dniu 30 sierpnia 2019 r., przez A. Z. obarczony jest wadami, które powodują, że nie można go uznać za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. W związku z powyższym nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Przechodząc do kolejnej kwestii powołał Wojewoda treść art. 18 ust. 1e specustawy drogowej który stanowi, że "w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego ".

Przedmiotowej decyzji zrid z 29 sierpnia 2017 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [..] biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, tj. od dnia 5 września 2017 r. W związku z powyższym termin ten minął z dniem 4 października 2017 r. Zgodnie z pismem Wójta Gminy z 28 marca 2018 r. wydanie przedmiotowej nieruchomości przez byłego właściciela nastąpiło w dniu 4 stycznia 2018 r. protokołem zdawczo - odbiorczym. Natomiast plac budowy gmina przekazała protokolarnie wykonawcy robót w dniu 13 grudnia 2017 r.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym według g Wojewody jest, że inwestor nie objął nieruchomości w posiadanie w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e specustawy. Bezspornym jest również fakt, że wola wydania nieruchomości ze strony skarżącej nie została w żaden sposób uzewnętrzniona inwestorowi. Właściciel przedmiotowej nieruchomości nie złożył oświadczenia woli jej wydania. Ponadto w sprawie nie nastąpiły żadne okoliczności faktyczne, na podstawie których można było domniemywać lub zakładać, że taką zgodę wyrażono w sposób bierny, bowiem nie doszło do rozpoczęcia realizacji inwestycji w wymaganym ww. przepisem terminie. Zatem skarżącej nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość o 5% jej wartości.

Uzasadniając rozstrzygnięcie dodał Wojewoda, że zgodnie z art. 139 Kpa "organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny". W niniejszej sprawie odwołanie złożyła K. J. Niewątpliwie zatem decyzja organu odwoławczego, która uchyla decyzję Starosty i orzeka o ustaleniu odszkodowania w kwocie niższej (296 987,00 zł) jest decyzją niekorzystną dla strony odwołującej się. Jednak opinii organu odwoławczego pozostawienie decyzji Starosty w obrocie prawnym prowadziłoby do rażącego naruszenia prawa, bowiem treść zaskarżonej decyzji niewątpliwie pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią art. 18 ust. 1e specustawy.

Zasada praworządności stanowi pierwszą zasadę ogólną wyrażoną w Kpa. Głównym jej założeniem jest działanie organów administracji publicznej w granicach i na podstawie prawa. Zasada ta stanowi powtórzenie art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, który również mówi o tym, że "organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa". Działanie na podstawie prawa oznacza, iż podejmowane przez organ administracji publicznej czynności procesowe muszą znajdować swoje oparcie w przepisach prawa wynikających ze źródeł prawa powszechnie obowiązującego.

Wobec powyższego zasadne było odstąpienie od zasady zakazu "reformationis in peius" przewidzianej w art. 139 Kpa, bowiem orzeczenie organu I instancji w sposób rażący naruszało prawo.

W złożonej skardze podniesiony został zarzut naruszenia interesu prawnego skarżącej określonego w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Wskazała skarżąca, że w toku postępowania zgłaszała szereg uwag do operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Ł. L. (pisma z dnia 7.03.2018, 30.03.2018, 30.05.2018, 15.06.2018 i odwołanie z dn. 6.07.2018 r.). Uwagi te nie zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę, a wartość nieruchomości oszacowana w jego operacie nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. W konsekwencji wartość odszkodowania ustalona w skarżonej decyzji w oparciu o ten operat jest rażąco zaniżona. W treści skargi skarżąca szczegółowo ponownie odniosła się do operatu, który był podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w zaskarżonej decyzji i powtórzyła uwagi podnoszone wcześniej. Wskazała, że zleciła wykonanie operatu szacunkowego celem wykazania zaniżenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. Dodała, że analizując operaty dostrzec należy, że rzeczoznawca L. w swoim operacie przedstawił analizę rynku lokalnego, w wyniku której przedstawił zaledwie 9 transakcji nieruchomości, które przyjął jako nieruchomości podobne. W opinii skarżącej żadna z nich nie jest położona w sąsiedztwie Obwodnicy, lecz wszystkie dotyczą terenów wiejskich gmin [..] (obręby: [..]), co w konsekwencji powoduje, że pod względem położenia nie są to nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości.

W operacie rzeczoznawcy Z. udokumentowano, że w obszarze rynku lokalnego było 88 transakcji (nie 20 jak twierdził p. L.), zaś wykres rozkładu normalnego przedstawia, że ceny rynkowe kształtowały się w przedziale od 42 do 256 zł/m2. Uwzględniając położenie w pasie wzdłuż Obwodnicy, jako podobne p. Z. przyjął sześć transakcji, z których ostatecznie do porównań przyjął trzy.

Dodała, że w listopadzie 2019 r. na zlecenie Wójta rzeczoznawca M.M. sporządził operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dla działki sąsiedniej, w którym wartość gruntu została oszacowana na kwotę 165 zł/m2, co potwierdza poziom cen z operatu rzeczoznawcy A.Z.

Odnosząc się do twierdzeń o braku uprawnienia do podwyższenia ustalonego odszkodowania o 5% wobec wydania nieruchomości podała skarżąca, że działka nr [..] powstała na skutek podziału jej nieruchomości dokonanego w roku 2002 przez Wójta z urzędu, w trybie art. 97 ust. 3 pkt. 1 u.g.n.. Przejęcie władania przedmiotowej działki przez Gminę nastąpiło na skutek tego podziału, zaś jej prawo własności zostało przeniesione z mocy prawa dopiero 15 lat później z dniem, w którym decyzja zrid Starosty stała się ostateczna. Nie zgadza się skarżąca z zarzutem co braku wydania nieruchomości po wydaniu decyzji Starosty, ponieważ wówczas jedynie formalnie była jej właścicielem, zaś faktycznie nieruchomością władała, jako drogą publiczną (ul. M.), Gmina K.

Do skargi załączyła skarżąca pismo wyjaśniające rzeczoznawcy A.Z., w którym ustosunkował się do zarzutów zgłoszonych przez Wojewodę pod adresem sporządzonego przez niego operatu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem rozpoznania Sądu jest decyzja Wojewody z 5 marca 2020 r. orzekająca o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o pow. 0,4495 ha, położonej w obrębie K., gmina K., objętej decyzją Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z 29 sierpnia 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Pierwszą kwestią sporną w niniejszej sprawie jest zgodność z prawem opinii biegłego, tj. rzeczoznawcy majątkowego, Ł. L., który w operacie szacunkowym sporządzonym z dnia 5 marca 2018 r., wartość przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę 296 987,00 zł.

Drugą jest stwierdzenie przez organ odwoławczy rażącego naruszenia prawa przez organ I instancji w zakresie powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości na zasadzie określonej w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i skutkiem tego orzeczenie przez Wojewodę na niekorzyść strony skarżącej.

W obu powyższych kwestiach zdaniem Sądu słuszność należy przyznać stronie skarżącej.

Odnosząc się do pierwszego ze spornych zagadnień wskazać należy, że materialnoprawną podstawę podjętych przez organy rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W powyższym zakresie istotne znaczenie dla niniejszej sprawy mają przede wszystkim przepisy art. 12 i 18 specustawy drogowej. Zgodnie z nimi, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2). Decyzję ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 18 ust. 1, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przechodząc następnie na grunt przepisów u.g.n. wskazać należy na przepis art. 130 ust. 2, zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Następnie przywołać należy przepis art. 134 u.g.n., zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Zgodnie z treścią art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jeżeli natomiast chodzi o ramy prawne samego procesu szacowania wartości nieruchomości to w tym zakresie należy wskazać na przepis art. 154 u.g.n., zgodnie z którym wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W pierwszej kolejności rzeczoznawca zobowiązany jest zatem uwzględnić przeznaczenie nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji zaś jego braku, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Oceny operatu organy obu instancji dokonały mając za podstawę również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie". I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie natomiast do § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W świetle § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Podkreślić należy przy tym, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki NSA z 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz WSA w Warszawie z 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie. Natomiast w sytuacji, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdzie sporządzono dwa operaty – jeden autorstwa rzeczoznawcy majątkowego Ł. L., oraz drugi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z., przedłożony wraz z odwołaniem, potrzeba oceny każdego z operatów z osobna oraz ich wzajemnej konfrontacji z wyjaśnieniem ujawnionych różnic, jest jeszcze silniejsza. Takiej oceny zgromadzonych operatów zabrakło, co podważa wiarygodność ustaleń przyjętych za podstawę określenia wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy wskazał co prawda uchybienia w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. Z. jednakże nie ustalił jaki mogły mieć one wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania. Organ nie wystąpił również do biegłych celem wyjaśnienia powstałych wątpliwości. A było to o tyle uzasadnione, że wartość szacowanej nieruchomości wynikająca z tych operatów jest diametralnie różna.

Podkreślić należy, że zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę, zobligowane są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma prawo i obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również czy jest logiczny i zupełny, czy przyjęte kryteria w okolicznościach danej sprawy są prawidłowo uzasadnione. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organ, który dysponuje kilkoma opiniami biegłych powołanych w sprawie, obowiązany jest rozpatrzeć nie tylko poszczególne dowody z osobna ale przede wszystkim dowody we wzajemnej łączności, ustosunkowując się do istotnych różnic (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 1984 r., sygn. akt III SA 113/84, ONSA 1984, Nr 1, poz. 42). Przede wszystkim zaś przy ocenie opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł te konkluzję i skontrolować prawidłowość jego rozumowania. Kontrola ta polega na sprawdzeniu, z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego, prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w uzasadnieniu opinii, która doprowadziła do wydania przez biegłego takiej a nie innej opinii (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 1983 r. sygn. akt II SA 1302/83, ONSA 1983, Nr 2, poz. 106). Ponieważ organom administracji publicznej została przypisana czynna rola w prowadzeniu postępowania dowodowego, to fakt bezkrytycznego akceptowania opinii biegłego stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 138 § 2 k.p.a. (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 193/13, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Reasumując w ocenie Sądu organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej i kompleksowej oceny obu przedłożonych w sprawie opinii rzeczoznawców, które w zasadniczych dla sprawy wnioskach różnią się między sobą.

Jednocześnie zauważyć należy, iż operat szacunkowy sporządzony przez Ł. L. stracił wartość dowodową na zasadzie określonej w art. 156 ust. 4 u.g.n., co przesądza o konieczności uchylenia decyzji obu instancji.

Odnosząc się do drugiej ze spornych kwestii przywołać należy art. 139 K.p.a., zgodnie z którym organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny. Przepis ten formułuje zakaz reformationis in peius. Zakaz ten jest uznawany za jedną z fundamentalnych zasad prawa procesowego w demokratycznym państwie prawa, dlatego sąd administracyjny – rozpatrując skargę – musi zawsze dokonać wnikliwej kontroli zasadności odstąpienia od niego przez organ odwoławczy (teza pierwsza wyroku SN z 24 czerwca 1993 r., III ARN 33/93, PiP 1994, nr 9, s. 111).

Odstępstwo od tego zakazu jest możliwe w dwóch przypadkach: rażącego naruszenia prawa przez zaskarżoną decyzję oraz rażącego naruszenia interesu społecznego.

Naruszenie prawa ma charakter rażący, gdy rozstrzygnięcie zawarte w decyzji organu I instancji pozostaje w sprzeczności z treścią przepisu przez proste ich zestawienie ze sobą (wyrok NSA z 25 lutego 1998 r., IV SA 771/96, LEX nr 45182). W orzecznictwie oraz literaturze wskazuje się na konieczność nadania szerokiego znaczenia pojęciu rażącego naruszenia prawa w rozumieniu komentowanego przepisu. W zakresie tego pojęcia będą się mieścić naruszenia prawa wyliczone w art. 145 § 1, art. 145a § 1 oraz art. 156 § 1 (wyrok NSA z 26 listopada 2015 r., II OSK 772/14, LEX nr 2108806; W. Chróścielewski, Recenzja pracy A. Skóry, Reformatio in peius w postępowaniu administracyjnym, Gdańsk 2002, PiP 2002, nr 12, s. 83). Przyjęcie tożsamości zakresowej pojęcia rażącego naruszenia w art. 139 i 156 § 1 pkt 2 in fine jest błędne (B. Adamiak [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks..., art. 139, pkt 4).

Pojęcie "rażące naruszenie interesu społecznego" jest pojęciem nieostrym, w związku z czym organ odwoławczy ma szeroką swobodę wartościowania rozstrzygnięcia przyjętego w decyzji organu I instancji (B. Adamiak [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks..., art. 139, pkt 4). Można przyjąć, że do rażącego naruszenia interesu społecznego dojdzie m.in. wówczas, gdy organ I instancji utożsami z interesem społecznym interes innego rodzaju, przez co powstanie zagrożenie dla wartości mających istotne znaczenie w demokratycznym państwie prawnym, takich jak prawa i wolności obywatelskie.

W przedmiotowej sprawie Wojewoda uznał, iż decyzja organu I instancji rażąco narusza art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, zgodnie z którym w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Organ odwoławczy wskazał, że decyzji Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z 29 sierpnia 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej [..] wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej, sieci energetycznej oświetleniowej oraz przebudowa sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, sieci elektroenergetycznej i sieci teletechnicznej, ul. M. w miejscowości K. i ul. K. w miejscowości O. gm. K." nadano rygor natychmiastowej wykonalności zatem termin na wydanie działki nr [..] biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o jej wydaniu, to jest od 5 września 2017 r. Natomiast wydanie przedmiotowej nieruchomości przez skarżącą nastąpiło 4 stycznia 2018 r. protokołem zdawczo-odbiorczym, a plac budowy gmina K. przekazała wykonawcy robót w dniu 13 grudnia 2017 r. Wojewoda uznał zatem, że w przedmiotowej sprawie inwestor nie objął nieruchomości w posiadanie w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Zauważyć należy, iż w wykładni przywołanego przepisu dostrzec można rozbieżność w orzecznictwie sądów administracyjnych. Dla przykładu w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2020 r., sygn. akt I OSK 3776/18 (LEX nr 3030813) stwierdzono, że w przepisie art. 18 ust. 1e ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wyraźnie jest mowa o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości, a nie o gotowości do jej wydania. To zaś jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłego właściciela tej nieruchomości. Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wyraźnie jest mowa o wydaniu wywłaszczonej nieruchomości należy zatem rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą. Natomiast w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2020 r., sygn. akt I OSK 3775/18 (LEX nr 3030821) uznano, że przesłanki uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione również, gdy bez czynienia przeszkód przez byłego właściciela nieruchomości dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Zwraca się przy tym uwagę, że przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości. W szczególności, nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również, bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego.

W świetle powyższego zdaniem Sądu wskazana przez Wojewodę okoliczność, że przed upływem terminu określonego w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej inwestor w niniejszej sprawie nie rozpoczął robót budowlanych na nieruchomości położonej w obrębie K., gmina K., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o powierzchni 0,4495 ha, nie oznacza w sposób ewidentny, że nie było podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Nie można zatem w tej sprawie stwierdzić, że organ I instancji w sposób rażący naruszył powyższy przepis specustawy drogowej nie dokonując oceny, czy skarżąca zaprzestała wykonywania uprawnień właścicielskich w stosunku do tej nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i stąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono o uchyleniu decyzji organów obydwu instancji. O kosztach obejmujących wpis od skargi (10764,00 zł) orzeczono na podstawie art. 200 cytowanej ustawy.