Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 309/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2010-07-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia NSA Jerzy Krupiński Sędziowie: sędzia WSA Krzysztof Bogusz – spr. sędzia WSA Teresa Cisyk Protokolant : st. sekretarz sądowy Katarzyna Johan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 lipca 2010r. sprawy ze skargi C. K. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Opolskiego z dnia [...], nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu, 3) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz C. K. kwotę 757 (słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej przez C. K. jest decyzja Wojewody Opolskiego z [...] nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty Opolskiego z [...] nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej N. C. pozwolenia na budowę budynku sklepu branży odzieżowej z wewnętrzną instalacją gazową przy ul [...] w O. na działce gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr a z karty mapy [...].

Wydanie tych aktów administracyjnych poprzedziło postępowanie

o następującym przebiegu.

Inwestor N. C. wystąpił do Starosty Opolskiego wnioskiem z dnia 4 lutego 2010 r. o wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku załączono projekt budowlany oraz oświadczenie inwestora o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedmiotem zabudowy miała być według wniosku działka a położona przy ul. [...] w O. Inwestor zamierzał zrealizować na niej obiekt budowlany w postaci sklepu branży odzieżowej z wewnętrzną instalacją gazową.

Po przeprowadzeniu postępowania Starosta Opolski decyzją z [...] działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił N. C. pozwolenia na budowę. Niezależnie od tego do sentencji decyzji wpisano, że obiekt objęty decyzją zaliczany jest do kategorii 17 i zgodnie z art. 55 pkt 1 Prawa Budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Z sentencji decyzji wynikało również, że obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego obejmuje nieruchomości o nr. ewidencyjnych gruntu a, b, c, d z karty mapy [...], obręb [...]. Dalej podniesiono, że "budowa zjazdu z drogi publicznej wymaga odrębnej decyzji pozwolenia na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany zjazdu uzgodniony stosowną decyzją zarządcy drogi". Wreszcie w sentencji decyzji powołując się na przepis art. 36 ust. 1 i art. 42 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego zawarto warunki, jakie winny być zachowane w toku realizacji inwestycji o następującej treści:

"1. szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych – nie dotyczy

2. czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych – nie dotyczy

3. termin rozbiórki:

• istniejących obiektów budowlanych nie przewidzianych do dalszego użytkowania – nie dotyczy

• tymczasowych obiektów budowlanych – nie dotyczy

4. szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie – nie dotyczy

5. Kierownik budowy jest obowiązany prowadzić dziennik budowy oraz umieścić na budowie, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie, zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia."

W uzasadnieniu decyzji Starosta wskazał, że inwestycja jest zgodna

z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Ozimka uchwalonego uchwałą nr XXXVIII/245/2001 Rady Miejskiej w Ozimku z 28 września 2001 r. Przestawiony projekt zagospodarowania działki jest z kolei zgodny z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Organ zaznaczył, że inwestor posiada prawo do dysponowania działką a a inwestycja nie jest objęta szczególnymi wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r.

w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko.

Dalej Starosta zważył, że uczestnik C. K. w pisemnym zastrzeżeniu wykazywał, że stanowiąca jego własność działką c ma w ewidencji gruntów zmienione oznaczenie z drogi (dr) na zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp).

Organ zauważył, że w planie zagospodarowania przestrzennego działka c figuruje jako droga dojazdowa na zaplecze budynków usługowych, o czym świadczy symbol "i" w ciągu tej drogi na mapie geodezyjnej. Starosta zaznaczył, że brak jest uzasadnienia w przepisach prawa dla organu gminy, który osobie fizycznej sprzedaje drogę służącą jako dojazd na zaplecze obiektów usługowych. Wskazał też, że rolą gminy jest zapewnienie dojazdów dla tworzących się obiektów usługowych i sporna droga w planie zagospodarowania przestrzennego nie posiada oznaczonej kategorii, jest drogą wewnętrzną.

Dalszy ciąg uzasadnienia decyzji stanowi opis zastrzeżeń wnoszonych przez C. K. a odnoszących się do rozwiązania układu kanalizacji, odprowadzania wód opadowych z dachu budynku w stronę działki c i odległości projektowanego budynku od strony działki nr c. Co do tego ostatniego zarzutu organ podniósł, ze według planu miejscowego teren inwestycji objęty jest symbolem MW i nie jest planowany pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jest to teren, który zgodnie planem jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o niskiej intensywności zabudowy z usługami wbudowanymi lub wolnostojącymi – stwierdził Starosta. Organ odwołał się przy tym do zapisu § 8 ust. 5 cytowanej uchwały Rady Miejskiej w Ozimku z 28 września 2001 r. Ponadto organ zauważył, że projektowany budynek zlokalizowany jest w plombie między istniejącymi budynkami w liniach zabudowy wyznaczonych przez sąsiednie obiekty. Budynek zlokalizowany według projektu w odległości 1,5 metra od granicy działki c i posiada ścianę oddzielenia pożarowego. W ścianie tej projekt przewiduje otwór wypełniony luksferami oraz drzwi przeciwpożarowe. Oba otwory nie przekraczają dopuszczalnej normy 10% powierzchni ściany i zdaniem organu spełniają wymogi § 232 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Zdaniem Starosty nieuzasadniony jest zarzut C. K. o zajęciu przez inwestycję części jego działki nr b, gdyż nie przedłożono żadnych dokumentów mogących stanowić dowód w sprawie.

Reasumując, skoro w planie zagospodarowania przestrzennego działka

nr c jest drogą dojazdową na zaplecze budynków usługowych bez określenia jej kategorii, to nie ma wobec niej zastosowania zapis § 8 ust. 5 uchwały z 28 września 2001 r. - podkreślił Starosta.

Odwołanie od tej decyzji wniósł C. K. zarzucając, że decyzję oparto na niewiadomego pochodzenia mapach, naruszeniu przy budowie granicy działki oraz jego budynku posadowionego na działce b i brak odsunięcia nowego obiektu na odległość 1,5 metra od działki b oraz 4 metrów od granicy z działką c.

Po rozpatrzeniu odwołania zaskarżoną decyzję z [...] Wojewoda Opolski utrzymał w mocy decyzję Starosty Opolskiego.

W uzasadnieniu po przedstawieniu przebiegu postępowania, organ odwoławczy odwołał się do treści art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego. Następnie podniósł, że

z miejscowego planu zagospodarowania terenu Ozimka wynika, że działka a znajduje się na terenie objętym symbolem MW. W myśl § 8 ust. 5 uchwały dopuszcza się w przypadku lokalizacji nowych budynków w plombach istniejącej zabudowy a linie zabudowy należy określić indywidualnie w nawiązaniu do sąsiednich istniejących budynków lub ciągów zabudowy, jednak nie bliżej niż nieprzekraczalna linia zabudowy.

W związku z brakiem definicji zabudowy plombowej w miejscowym planie organ wywodził, że także w prawie powszechnie obowiązującym brak jest wyjaśnienia tego pojęcia. Odwołując się do orzecznictwa sądowego, bez podania konkretnych orzeczeń, Wojewoda stwierdził, że planowana inwestycja zlokalizowana w plombie między istniejącymi budynkami i w liniach zabudowy wyznaczonych przez sąsiednie budynki nie narusza ustaleń miejscowego planu.

Co do zarzutów dotyczących norm odległościowych od sąsiednich nieruchomości, w tym działki c, Wojewoda podniósł, że zmiana oznaczenia działki z "dr" na symbol "Bp" sprawia, że nie naruszono § 12 rozporządzenia wykonawczego. Przepis ten normuje sytuowanie budynków na działce budowlanej względem

z sąsiednią działką budowlaną. Odwołując się do pojęcia działki budowlanej z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz z art. 4 pkt 3a ustawy

o gospodarce nieruchomościami, Wojewoda podniósł, że działka c mimo charakteru zurbanizowanego terenu niezabudowanego nie jest działką budowlaną tak ze względu na charakter użytkowania (dojazd) jak i ze względu na parametry (prostokąt o szerokości 3 metrów i długości 27 metrów). W konsekwencji zdaniem organu odwoławczego nie naruszono norm odległości z § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki.

W skardze do sądu administracyjnego C. K. wniósł o uchylenie decyzji Wojewody Opolskiego i zarzucił jej naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjęcie, że działka c nie może być zabudowana oraz naruszenie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, przez jego bezpodstawne niezastosowanie.

W uzasadnieniu skarżący wywodził m.in., że działka c nie może być oceniana z wyłączeniem faktu graniczenia z działką e, która ponad wszelką wątpliwość spełnia wymogi działki budowlanej.

Jakkolwiek działki c i e są wyodrębnione geodezyjnie i stanowią odrębny przedmiot własności, to dla ich właściciela stanowią one całość gospodarczą

i obie razem nadają się do zabudowy. Wyodrębnienie wskazanych działek ma charakter tylko i wyłącznie geodezyjny. Bezpodstawne jest ocenianie parametrów jednej tylko działki c pod kątem jej przydatności do zabudowy w oderwaniu od faktu,

że działka ta może przez jej właściciela zostać połączona z działką e i może stać się przedmiotem inwestycji budowlanej. Odwołano się także do treści orzeczenia WSA w Bydgoszczy w sprawie II SA/Bd 321/2007.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji oraz brak podstaw do zastosowania art. 54 § 3 P.p.s.a.

W toku rozprawy skarżący podtrzymał swoje stanowisko procesowe i powołał się na postępowanie przed Sądem Rejonowym w Opolu, w którym inwestor domaga się ustanowienia drogi koniecznej na działce c na rzecz działki a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153 poz.1269 ze zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...), przy czym kontrola, o której mowa w §1 sprawowana jest pod względem zgodności

z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( art.1 § 2).

Sprawując kontrolę działalności administracji publicznej sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie. Kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 1 i § 2 pkt.1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.). , dalej P.p.s.a

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji był przepis art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane ( teks jednolity Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz.1118 ze zm.), §12 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia

2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 Nr 75 poz. 690 ze zm.), art. 2 pkt.12 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.) a także art. 4 pkt.2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz. 2603 ze zm.).

Zanim ocenie poddane zostanie rozstrzygnięcie zapadłe w postępowaniu administracyjnym, trzeba zważyć, że do postępowania w niniejszej sprawie stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Dlatego stosuje się także zasady ogólne w nim wyrażone. Zgodnie z zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej rozpoznający sprawę, a w efekcie wydający decyzję, powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa (art. 8 K.p.a.). Winien, więc działać na podstawie przepisów prawa (art. 6 K.p.a.), wyczerpująco informować strony

o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego oraz czuwać, aby strony nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa (art. 9 K.p.a.)

i w toku postępowania stać na straży praworządności oraz podejmować wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy (art. 7 K.p.a.), jak i wyjaśniać stronom zasadność przesłanek rozstrzygnięcia, którymi kierował się przy załatwianiu sprawy (art.11 K.p.a.). Powinien też mieć na względzie, że zasady ogólne postępowania administracyjnego są integralną częścią przepisów regulujących to postępowanie i są dla niego wiążące na równi z innymi przepisami postępowania.

Podzielając pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z 4 czerwca 1982 r., sygn. akt I SA 258/82 (ONSA 1982, nr 1, poz. 54) Sąd podkreśla, iż zasady ogólne postępowania administracyjnego stanowią integralną część przepisów regulujących procedurę administracyjną i są dla organów wiążące na równi z innymi przepisami tej procedury, przy czym wymieniony art. 7 K.p.a. jest nie tylko zasadą dotyczącą sposobu prowadzenia postępowania, lecz w równym stopniu wskazówką interpretacyjną prawa materialnego, na co wskazuje zwrot zobowiązujący organy do ,,załatwienia sprawy" zgodnie z tą zasadą. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego sprawy wskazuje jednak, zdaniem Sądu, że organ uchybił wskazanej wyżej zasadzie zawartej w art. 7 K.p.a. przy rozstrzyganiu sprawy. Zaniechanie przez organ administracji podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania pełnego materiału dowodowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy strona powołuje się na określone i ważne dla niej okoliczności, jest uchybieniem przepisom postępowania administracyjnego, skutkującym wadliwość decyzji.

W rozpatrywanej sytuacji organy administracji obu instancji w ogóle nie poczyniły ustaleń związanych z tym, czy przedmiotowy obiekt budowlany mógł zostać zlokalizowany w miejscu zaprojektowanym w stosunku do nieruchomości sąsiednich, biorąc pod uwagę nie tylko ustalenia planu miejscowego, ale także przepisy rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ustalenia te mają charakter kluczowy dla oceny prawidłowości wydanych decyzji. Rozwiązania wynikające z § 12 ust. 2, ust. 3, ust. 5, ust. 6 i ust. 7 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają charakter odstępstwa od generalnej zasady nakazującej lokalizację nowych obiektów w odległościach od nieruchomości sąsiednich wynikających z § 12 ust. 1 i jako takie powinny być interpretowane w sposób zawężający a nie rozszerzający. W związku z czym mogą one znajdować zastosowanie tylko wówczas, gdy na konkretnej nieruchomości z uwagi na jej powierzchnię nie ma możliwości innego usytuowania konkretnego obiektu, oraz gdy takie usytuowanie nie będzie w sposób nadmierny ograniczało wykonywanie praw rzeczowych na nieruchomościach sąsiednich.

Z powołanej wyżej zasady ogólnej zawartej w art. 11 K.p.a oraz treści art. 107 § 3 K.p.a. wynika, że uzasadnienie decyzji organu, w tym decyzji odwoławczej nie może ograniczać się do przedstawienia umotywowanego własnego stanowiska organu, jeżeli w toku postępowania strona podniosła zarzuty, oceniając faktyczną bądź prawną ocenę sprawy odmiennie niż organ.

Jeżeli przyjęte przez organ przesłanki faktyczne lub prawne, jak również ocena dowodów budzą zastrzeżenia strony, to w uzasadnieniu decyzji powinno zostać zawarte rozstrzygnięcie odnośnie tych wątpliwości. Istnieje zatem obowiązek ustosunkowania się organu administracji publicznej do twierdzeń i wniosków stron, a pogląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie (por. wyroki NSA z 22 kwietnia 1998 r., I SA/Lu 21/98, opubl. Lex Omega 34147, z 20 grudnia 1999 r., IV SA 274/97, opubl. Lex Omega 48 234 i WSA w Krakowie z 12 grudnia 2006 r., III SA/Kr 1185/05, opubl. PPP 2007, Nr 9, str 109 ). Uchybienie powyższemu obowiązkowi zazwyczaj wiąże się z istotnym wpływem na treść zapadłego w postępowaniu administracyjnym orzeczenia. Trzeba bowiem pamiętać, że zgodnie z zakresem kognicji sądu administracyjnego przedstawionym na wstępie zważań, sąd administracyjny bada jedynie legalność zaskarżonego aktu administracyjnego. Sąd – co do zasady – nie prowadzi postępowania dowodowego uzupełniającego braki takiego postępowania w toku czynności organu administracji publicznej. Przepis art. 106 § 3 P.p.s.a przewidujący wyjątek dopuszczenia dowodu z dokumentu, czy to na wniosek strony czy z urzędu, nie jest bezwarunkowy. Dowód z dokumentu sąd administracyjny może dopuścić tylko, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przy takiej regulacji jest oczywiste, że sąd administracyjny prowadzić może postępowanie dowodowe z dokumentu tylko wówczas, gdy organy administracji nie uchybiły zasadom postępowania dowodowego z art. 7 i art. 75 i nast. K.p.a., a jednocześnie wystąpiła istotna wątpliwość w toku postępowania sądowego, zwłaszcza na tle okoliczności zaistniałych po wydaniu zaskarżonej decyzji.

W rozpatrywanej sprawie taka sytuacja jednak nie zachodzi, a prowadzenie przez sąd postępowania dowodowego w istocie zmierzałoby do zastąpienia obowiązków organu przez sąd administracyjny. Tymczasem sąd nie jest trzecią instancją w toku postępowania administracyjnego, lecz kontroluje działalność administracji publicznej na zasadach przedstawionych wyżej.

Należy zatem stwierdzić, że organy nie wzięły pod uwagę wszystkich możliwości załatwienia sprawy a więc nie przeprowadziły postępowania dowodowego na tyle wnikliwie i szczegółowo, że dzięki temu mogłyby podjąć prawidłowe rozstrzygnięcie. Jest to o tyle istotne, aby ustrzec się przed zarzutem naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. w sytuacji kwestionowania lokalizacji obiektu przez skarżącego. Dlatego organy powinny dokonać szczegółowej analizy sprawy i odnieść się do zarzutów strony i rozważyć wszystkie warianty a nie od razu zastosować rozwiązanie przewidziane

w przepisach tylko w przypadkach wyjątkowych.

Braki postępowania dowodowego doprowadziły w konsekwencji do wadliwie sporządzonego uzasadnienia, nie odpowiadającego wymogom art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. W szczególności organ I instancji nie podał żadnego uzasadnienia dla zastosowanych przepisów prawa materialnego, skupiając się na prostej relacji przebiegu czynności podjętych w toku postępowania, a zwłaszcza treści zastrzeżeń wnoszonych przez skarżącego. Z kolei organ odwoławczy nie tylko nie rozważył zastrzeżeń i zarzutów zgłoszonych przez tą stronę, gównie na tle § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, ale także nie odniósł się do odwołania. Samo bowiem odwołanie się przez Wojewodę na zapisy planu miejscowego bez rozważenia, który z wyjątków § 12 rozporządzenia (z konkretnym zacytowaniem ustępu i punktu tego paragrafu) pozwala na zabudowę projektowaną przez inwestora zdecydowanie uchybia wyżej wskazanym zasadom postępowania.

Trzeba dlatego przywołać treść § 12 cyt. wyżej rozporządzenia. Przewiduje ono w ust. 1 co do zasady, że jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy

z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Zasada ta doznaje licznych wyjątków np. w ust. 2, ust. 3 i ust. 5 tego paragrafu.

Zgodnie z ust. 2 sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z kolei według ust. 3 w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie

o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m

i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Dalej według ust. 4 i ust. 5 § 12 usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (ust.4).

Przy tym odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej (ust.5).

Na koniec według ust. 7 odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.

Organy administracji w każdej sprawie o wydanie pozwolenia na budowę w granicy, muszą należycie wyważyć interesy strony. Zasady postępowania administracyjnego nakazują równe traktowanie stron. Wiąże się to z możliwością prawidłowego korzystania z nieruchomości zarówno przez inwestorów jak i właścicieli sąsiednich nieruchomości. W razie konfliktu interesów właścicieli nieruchomości, a więc inwestora

i właściciela nieruchomości sąsiedniej, optymalne korzystanie z ich praw wiąże się

z reguły z wprowadzeniem ograniczeń w korzystaniu z jednej z tych nieruchomości lub obu. Rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością, organ administracji publicznej powinien uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 zdanie drugie Konstytucji RP) jak również przepis art. 144 K.c. Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora. Wyważenie to następuje w oparciu o przepisy prawa, w tym m.in. warunki techniczne przewidziane w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), ale przede wszystkim w oparciu o przepisy Rozdziału 4 ustawy - Prawo budowlane.

Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę mając na uwadze, iż w myśl art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich,

a w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany, powinien więc rozważyć ją w szczególności świetle przepisów art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego, zawartych w Księdze drugiej - "Własność i inne prawa rzeczowe". Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, a tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Tak nie może być rozumiany przepis art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy w ramach prawidłowo prowadzonego postępowania dowodowego muszą między innymi rozważyć, czy pojęciem działka budowlana należy objąć teren e, graniczący z działką c, gdyż mimo zarzutów podnoszonych przez stronę w toku postępowania dotychczas

wcale się do tego nie odniosły.

Z tych wszystkich względów na podstawie art. 134 § 1 i art. 135 P.p.s.a.,

w związku z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku,

a orzeczenie o wykonalności decyzji i o kosztach postępowania oparł na przepisach art. 152 i art. 200 P.p.s.a.