Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1110/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 23, art. 4 pkt 17, art. 134 ust. 1, 3, 4, art. 151 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 156
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 września 2015 r. sprawy ze skargi M. U. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącej M. U. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2015r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania Pani M.U. od decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] listopada 2014r. znak: [...], w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy wskazaną decyzję orzekającą w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1105,00zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., obręb Ś., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0019 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej polegającej na dobudowie drugiej jezdni obwodnicy miasta K. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku od km 233+342 do km 235+000 wraz z budową drugiego obiektu mostowego i w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania w wys. 473,00zł na rzecz Pani M.U. za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - służebności drogi koniecznej przez działkę nr ew. [...] a także w pkt 3 zobowiązującej Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna

Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Nieruchomość położona w K., obręb Ś., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0019 ha, decyzją Wojewody Podkarpackiego Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r., znak: [...], została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej polegającej na dobudowie drugiej jezdni obwodnicy miasta K. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku od km 233+342 do km 2.35+000 wraz z budową drugiego obiektu mostowego oraz budową infrastruktury technicznej.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2013 r., znak: [...] uchylił w części decyzję Wojewody Podkarpackiego Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r. znak: [...], natomiast w pozostałym zakresie utrzymał ją w mocy.

Następnie Wojewoda Podkarpacki decyzją z dnia [...] listopada 2014 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1105,00zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., obręb Ś., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0019 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej polegającej na dobudowie drugiej jezdni obwodnicy miasta K. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku od km 233+342 do km 235+000 wraz z budową drugiego obiektu mostowego i w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania w wys. 473,00zł na rzecz Pani M.U. za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - służebności drogi koniecznej przez działkę nr ew. [...] a także w pkt 3 zobowiązującej Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Pani M.U.

Organ II instancji po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] stycznia 2015r. nr [...] w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] listopada 2014r.

W uzasadnieniu organ przywołał obowiązujące w sprawie przepisy. Podniósł ze zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Krośnie, przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność Pani M.S.. Natomiast w Dziale III w/w księgi wieczystej ujawnione zostało ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością: służebność drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej nr [...] przebiegającej szlakiem oznaczonym na mapie uzupełniającej literami A-B-C-D, na rzecz każdorazowego właściciela działki nr ew. [...] i [...]. W toku postępowania organ ustalił, że zgodnie ze sporządzonym wykazem synchronizacyjnym, nieruchomość na której ustanowiona została w/w służebność tj. działka nr [...] odpowiada działce nr [...] (własność M.S.), natomiast działki na rzecz których służebność została ustanowiona, tj. nr [...] i [...], odpowiadają działce o nr [...] (własność M.U.).

Wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., obręb Ś., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0019 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2014 r. na zlecenie Wojewody Podkarpackiego przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. Z operatu, który stanowi materiał dowodowy w sprawie, wynika, że działka nr [...] położona jest w południowo-wschodniej części K., bezpośrednio przy ulicy [...]. Stanowi fragment gruntu o kształcie zbliżonym do trapezu. Jest ona wolna od części składowych podlegających wycenie. Najbliższe otoczenie działki stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz komercyjna, w większej odległości znajduję się kościół parafialny oraz cmentarz komunalny.

Organ wskazał, iż z analizy w/w operatu wynika, że autor ustalił, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomości położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Śródmieście IX", uchwalonego uchwałą Rady Miasta K. Nr XXXV/615/08 z dnia [...] listopada 2008 r. Zgodnie z ustaleniami w/w planu, działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem 25.MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (domy wolnostojące jedno lub dwu mieszkaniowe).

Rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości (działka nr ew. [...]) zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy czym biegły w pierwszej kolejności przeanalizował transakcje gruntami o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem w/w działki wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako obszar rynku lokalnego przyjęto miasto K. Badaniem objęto okres od października 2011 r. do października 2013 r. W efekcie przeprowadzonych analiz rzeczoznawca określił, że ceny tych gruntów kształtują się w przedziale od 28,56 do 143,55 zł/m2, przy cenie średniej 52,91 zł/m2. Rzeczoznawca dokonał również analizy kształtowania się wzajemnych relacji cenowych pomiędzy niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę "drogową" . Z ustaleń tych wynika, że cenność gruntów drogowych jest wyższa od cenności gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ze względu na powyższe wartość działki została ustalona przy zastosowaniu tzw. "zasady korzyści" tj. przy przyjęciu alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z celu wywłaszczenia - zgodnie z art. 134 ust.4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U z 2014r. poz. 518 z późn. zm. - dalej: u.g.n.) i po dokonaniu korekty ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą od obiektów porównawczych. Wartość rynkowa 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości wyniosła 83,04 zł.

Ostatecznie rzeczoznawca określił wartość gruntu działki nr [...] na kwotę 1.578,00 zł., a wartość służebności drogi koniecznej przy zastosowaniu 30% współczynnika korygującego oszacowano na 473,00zł.

Analiza sporządzonego operatu szacunkowego, zdaniem organu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Badany operat szacunkowy zawiera bowiem wszystkie elementy wymagane przepisami prawa a autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Tym samym zdaniem organu II instancji opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Organ wskazał również, że biegły wyceniając przedmiotową działkę prawidłowo uznał, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości wobec czego jej wycenę przeprowadzono w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości drogowe, co wypełnia dyspozycję § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów Skarżącej stwierdzono, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Powyższe, zdaniem organu, oznacza że brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie w niniejszej sprawie ustalone zostało wadliwie.

Niezgadzajac się z w/w decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2015r. Pani M.U. wniosła pismem z dnia [...] marca 2015r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, według norm przepisanych.

W skardze podniesiono, iż skarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego i procesowego mających wpływ na wynik w sprawy tj.:

- art 134 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie odszkodowania w oparciu o zaniżoną wartość rynkową nieruchomości;

- art. 138 § 1 kpa poprzez niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy organ odwoławczy powinien był wydać decyzję uchylającą decyzję organu I instancji i orzec co do istoty sprawy lub uchylić decyzję i przekazać do ponownego rozpoznania;

art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwe i w sposób niepełny zebranie oraz rozpoznanie materiału dowodowego w sprawie i przyjęcie za podstawę orzeczenia operatu szacunkowego z dnia [...].05.2014 r., który w ocenie skarżącej powinien być na etapie odwołania poddany ocenie i weryfikacji;

art. 8 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w sposób zrozumiały i jasny dlaczego organy oparły się jedynie na kwestionowanym przez skarżącą operacie szacunkowym z dnia [...].05.2014 r., a nie wzięły pod uwagę aktu notarialnego rep. A numer [...].

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że ustalając wysokość odszkodowania organ nie wziął pod uwagę kryteriów, które je kształtują, a które są wskazane w normach prawnych wskazanych w zarzucie pierwszym. Wskazała, że organ rozpoznając sprawę nie wyjaśnił wątpliwości na które wskazywała w odwołaniu oraz nie wziął pod uwagę aktu notarialnego rep. A nr [...] a w szczególności cen jakie z tego aktu wynikały.

Nadto skarżąca nie zgodziła się, że w niniejszej sprawie prawidłowo zostały zinterpretowane przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. § 36 ust. 2, 3 i 4., gdyż zdaniem skarżącej w myśl przepisu ust. 2 wskazanego przepisu w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości nie są wystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Dane z lokalnego rynku były wystarczające, a bezspornym dowodem jest akt notarialny zakupu przez Skarżącą działki [...]. Wskazała również, że w niniejszej sprawie nieprawidłowo został zastosowany ust. 4, bowiem określenie przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonych pod inwestycje drogowe powinny być określane z uwzględnieniem przeznaczenia tej nieruchomości według stanu przed wydaniem decyzji ZRID, gdyż w przypadku gdy była ona przeznaczona na cele drogowe w pierwszej kolejności jej wartość należy określać poprzez porównanie do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Nieruchomość Skarżącej według stanu przed wydaniem decyzji ZRID była przeznaczona na zabudowę jednorodzinną, zatem ta metoda przyjęta przez rzeczoznawcę nie była właściwa.

Zdaniem Skarżącej przy zastosowanie art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, rzeczoznawca w pierwszej kolejności powinien określić prawidłowo stan nieruchomości przyjmując go na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o lokalizacji inwestycji drogowej.

Wobec tego błędnie przyjęty przez rzeczoznawcę stan nieruchomości przed podziałem skutkuje wadliwością całego operatu.

Nadto zdaniem skarżącej zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, organ odwoławczy jest obowiązany ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę, a nie ograniczyć się tylko do kontroli decyzji. Oznacza to, że organ ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu a także organ nie może ograniczyć się jedynie do formalnej oceny operatu szacunkowego. Winien go ocenić merytorycznie i zdecydować o jego wartości jako dowodu w sprawie, w razie zaś wątpliwości powinny wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie lub wyjaśnienie sporządzonej wyceny.

Zdaniem skarżącej organ naruszył również zasadę zaufania obywateli do organów państwa, bowiem nie wyjaśnił w sposób zrozumiały i jasny dlaczego organy ustalając odszkodowanie, oparły się jedynie na kwestionowanym przez skarżącą operacie szacunkowym z dnia [...].05.2014 r., a nie wzięły pod uwagę aktu notarialnego rep. A nr [...] i cen wynikających z tego dokumentu.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn.zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. - jt.Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.).

Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa.

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że jest ona zasadna.

W kontrolowanej przez Sąd sprawie kwestią sporną jest sposób ustalenia wartości nieruchomości, w następstwie czego zostało ustalone odszkodowanie.

Podnieść zatem należy, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 ustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane - w związku z art. 23 ww. ustawy- przepisy u.g.n.

W myśl przywołanego art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartością, o której stanowi ww. przepis jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust 1 u.g.n.).

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 156 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zauważyć należy, iż zarówno art. 156 ust. 1 u.g.n., jak i inne przepisy tej ustawy, posługując się terminem operat szacunkowy nie określają jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość. W tym zakresie w ustawie o gospodarce nieruchomościami zawarto w art. 159 u.g.n. upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzenia, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te zostały uregulowane w rozdziale 4 (§ 55 - 58) rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisów powołanego rozporządzenia wynika, że chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zgodnie z § 56 ust. 1 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Organ, a także sąd administracyjny, dokonując kontroli decyzji organu, kontroluje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego pod względem zgodności jego zawartości z wymogami przewidzianymi przepisami ustawowymi i wykonawczymi dotyczącymi zasad sporządzania operatów szacunkowych.

W pierwszej kolejności oceny operatu szacunkowego dokonuję się pod kątem spełnienia warunków formalnych, tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną, czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane i uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową. Dalej oceniana jest wartość dowodowa operatu szacunkowego. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jako specjalisty w danej dziedzinie, jest bowiem jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu na równi z innym. Opinia taka nie jest wiążąca i nie może zastępować działania organu. Innymi słowy operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości i jest dowodem w sprawie administracyjnej, który podlega ocenie stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego jest możliwa w przypadku, gdy prosta analiza jego treści nasuwa uzasadnione wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, ale również wówczas gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomija elementy istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości. Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy (art. 7 k.p.a.). Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za przejęty z mocy prawa grunt pod drogi publiczne stanowił operat szacunkowy z [...] maja 2014r. sporządzony przez P.T. Przy czym zauważyć należy, iż jest to drugi operat sporządzony przez ww. autora w odniesieniu do tej samej nieruchomości. Wcześniejszy operat sporządzony [...] października 2013r. został zanegowany przez Prezydenta Miasta K., co do prawidłowości jego sporządzenia w szczególności co do przyjęcia do porównania jednej z działek tj. o nr ew. [...]. Rzeczoznawca po dokonaniu ponownej analizy transakcji doszedł do przekonania, iż w/w transakcja nie mogła zostać użyta w procedurze określania wartości nieruchomości, bowiem podana cena obejmowała zarówno wartość gruntu jak i wartość drzewa usytuowanego na działce. Z tego względu powtórnie dokonano szacowania.

Operat stanowiący podstawę ustalonego odszkodowania m. in. dla Pani M.U. z dnia [...] maja 2014r. budzi jednak wątpliwości, co do swej prawidłowości i rzetelności, czego nie zauważyły organy rozpoznające sprawę przyjmując go za prawidłowy. Należy bowiem zauważyć, iż zarówno w pierwotnym operacie z dnia [...] października 2013r. jak i w operacie z dnia [...] maja 2014r. do porównania rzeczoznawca przyjął jako podobną działkę położoną w K., w dzielnicy P., ul. [...] o pow. 134 m2 (rep. A nr [...] z dnia [...] czerwca 2012r.). Jednak w operacie z [...] października 2013r. wskazał on, że cena 1 m2 wskazanej działki, wynikająca z aktu notarialnego, wynosiła 80,00 zł przy czy kwota całej transakcji wyniosła 10.720 zł (str. 13 operatu II tabela, str. 16 nieruchomość B), gdy tymczasem w operacie z dnia [...] maja 2014r. wskazano, że cena 1 m2 wynosiła jedynie 73,66 zł przy czym kwota całej transakcji miała wynosić 9.870 zł (str. 13 operatu II tabela, str. 16 nieruchomość B). Ponieważ przyjęte wartości rzutują na ustalenie wartości rynkowej prawa własności 1 m2 szacowanej nieruchomości, to nie można uznać, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy a tym samym, iż wartość szacowanej nieruchomości i przyznane w oparciu o tak wyszacowaną nieruchomość odszkodowanie jest prawidłowe.

Ponieważ prawidłowo sporządzony operat szacunkowy jest w sprawie dot. odszkodowania kluczowym dowodem, Sąd mając powyższe na uwadze uznał, iż na skutek nie dość wnikliwej analizy tego dowodu i niewyjaśnienia istniejących rozbieżności, organ dopuścił się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art.7, 77 i 80 § 1 k.p.a., polegającym na niewyjaśnieniu w wyczerpujący sposób stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy oraz nierozpatrzeniu we wszechstronny sposób zgromadzonego w sprawie materiał dowodowego. Sąd w tym miejscu wskazuje również, iż w treści skarżonego orzeczenia brak jest szczegółowego odniesienia się do argumentu skarżącej, która podnosi zarówno w skardze jak i w odwołaniu oraz w licznych pismach kierowanych do organu w trakcie postępowania, że nabyła sąsiednią nieruchomość rok wcześniej tj. w 2011 r. pod cele mieszkaniowe i że 1m2 tej nieruchomości kosztował wówczas znacznie więcej niż rzeczoznawca wskazuje i przyjmuje to w operacie dla działki nr ew. [...] (1m2 - 110zł zgodnie z aktem notarialnym rep. A nr [...]). Powyższe narusza zatem również przepis art. 8 k.p.a.

Na marginesie jedynie Sąd wskazuje na niekonsekwencje zawartą w operacie na str. 12, akapit 2 gdzie wskazano, że analizą objęto nieruchomości - "najświeższe" - zawarte w okresie do roku wstecz od daty wyceny. Tymczasem wycena została sporządzona [...] maja 2014r. co oznaczałoby, że w tabeli na str. 12 winny się znaleźć transakcje nieruchomościami w przedziale [...] maja 2014r. do [...] maja 2013r. Tymczasem w takim przedziale czasowym ujętych zostało jedynie 7 transakcji. Natomiast znacznie większa część transakcji pochodzi z innego przedziału czasowego tj. pomiędzy [...] października 2012r. do [...] kwietnia 2014r. (18 transakcji).

Z racji tego, że wskazane naruszenia mogły istotnie wpłynąć na wynik sprawy, skarżona decyzja podlega wyeliminowaniu z obrotu prawnego.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd nie podzielił pozostałych zarzutów skarżącej, w tym w szczególności dot. naruszenia przez organ prawa materialnego, bowiem wskazywane przez skarżącą przepisy, jak wynika z treści sporządzonego operatu, były wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę sporządzającego operat a także stanowiły podstawę rozstrzygnięć wydanych przez organy.

W tym miejscu w szczególności wskazać wypada że w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., ustawodawca wprowadził tzw. "zasadę korzyści", zgodnie z którą, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (por. wyrok NSA z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 2456/12, CBOSA). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 u.g.n.). W świetle powyższego przyjąć należy, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego było zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1926/12, CBOSA). Od wyniku tego badania zależało bowiem zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, CBOSA).

W niniejszej sprawie jak wynika z operatu rzeczoznawca przeprowadził stosowną analizę, w oparciu o którą ustalił, że przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Stąd zasadnie, co do zasady, przyjęte zostały do dalszej wyceny nieruchomości drogowe (ceny ich jak wynika z operatu, były bowiem wyższe niż nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne).

Wskazać w tym miejscu również należy, że co do zasady organ prawidłowo zinterpretował § 36 ust. 1-4 rozporządzenia. Przepis ten wprowadza, bowiem jako zasadę ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na cele drogowe. Przy czym zasady ustalania wartości rynkowej określają przepisy § 36 ust. 1, 3 i 4, rozporządzenia odnoszące się do różnych stanów faktycznych. Dopiero, gdy ustalenie wartości rynkowej nie jest możliwe, albowiem dane z rynku lokalnego i regionalnego są niewystarczające, wartość określa się w podejściu kosztowym, które służy określeniu wartości odtworzeniowej (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Tak więc prawidłowo w niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 152 p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.