Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 544/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2007-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151 art. 161 par. 1 pkt 1 art. 232 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędzia NSA Henryk Dolecki, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 października 2007 r. sprawy ze skargi S. K. oraz E. i B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. oddala skargę S. K., II. umarza postępowanie sądowe w stosunku do E. K. i B. K., III. zwrócić skarżącym połowę uiszczonego wpisu sądowego w kwocie [...] / [...] / złotych.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

z 2003r. Nr 80, poz. 717), po rozpatrzeniu sprawy z odwołania S. K. od decyzji Wójta Gminy z dnia (...) odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wieży widokowo - sportowej o wysokości 60 m, na podstawie 4,0 m x 4,0 m z gondolą u góry o wymiarach 4,0 m x 4,0 m na terenie działki nr (...), położonej w obrębie geodezyjnym (...), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji podjął ww. rozstrzygnięcie w następującym stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie :

Wnioskiem z dnia (...) I i S K wystąpili do Wójta Gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wieży widokowo-sportowej o wysokości 60 m, na podstawie 4,0 m x 4,0 m z gondolą u góry o wymiarach 4,0 m x 4,0 m na terenie działki nr (...), położonej w obrębie geodezyjnym (...). Wójt Gminy decyzją z dnia (...) odmówił ustalenia warunków zabudowy, albowiem uznał, że planowana inwestycja nie spełnia wymagań zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż posadowienie na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wysokości w granicach 8-10 m wieży o wysokości wynoszącej 60 m stanowić będzie dysonans krajobrazowy i tym samym naruszy ład przestrzenny. Po rozpatrzeniu odwołania S. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdyż uznało, że organ pierwszej instancji nie doręczył decyzji wnioskodawcy, a ponadto pozostałym stronom postępowania nie umożliwiono wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w sprawie. S K., w toku postępowania, w piśmie z dnia (...) wskazał, że na należącej do niego sąsiedniej działce nr (...) istnieje obiekt sportowy - korty ziemne. Ponadto właściciel innej sąsiedniej działki K. SA w Ł. złożył mu ofertę kupna działki objętej wnioskiem z przeznaczeniem na korty kryte. Wnioskowana inwestycja ma mieć wysokość do 60 metrów, będzie miała cel komercyjny i będzie stanowiła obiekt sportowy użyteczności publicznej. W dniu (...) wpłynął sprzeciw U. i J. P. dla wnioskowanej inwestycji. Po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu Wójt Gminy decyzją z dnia (...) wydaną na wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Na działkach sąsiednich i dostępnych z tej samej drogi publicznej znajduje się zabudowa mieszkaniowa lub usługowa, są to obiekty kubaturowe, których parametrów nie można odnieść do parametrów planowanego obiektu. Od powyższej decyzji odwołał się S. K. wskazując, że doręczony mu egzemplarz decyzji nie został podpisany przez Wójta. Wójt Gminy w dniu (...) doręczył S. K. podpisany egzemplarz decyzji z dnia (...). W odwołaniu z dnia (...) S. K. zarzucił, że zaskarżona decyzja została podpisana przez A. G. - byłego Wójta Gminy. Poza tym odwołujący się podniósł, że Wójt Gminy wydał wstępną opinię dotyczącą zmiany zagospodarowania sąsiedniej działki nr (...) z hal przemysłowych na nieuciążliwą działalność rekreacyjno - sportową w zakresie kortów tenisowych i siłowni. Nadto wskazał, że w rejonie inwestycji występują obiekty, których parametry zbliżone są do planowanej inwestycji tj. kościół z wieżą, maszty telefonii komórkowej o wysokości 60 metrów w bezpośrednim sąsiedztwie oraz drugi maszt o wysokości 80 metrów przy ul. (...), słupy linii wysokiego napięcia 220 tys. kV o wysokości 40 metrów. S. K. podał, że uzyskał zgodę na wybudowanie na sąsiedniej działce nr (...) komina szklarniowego o wysokości 60 metrów oraz, że przy planowanej inwestycji w obszarze domków jednorodzinnych istnieje fabryka A, zaś w planach miejscowych nie ma zakazu budowania obiektów sportowych.

Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał na brzmienie przepisu art. 61 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących warunków :

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

I następnie wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Obszar analizowany jest to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy

i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy

i zagospodarowania (§ 1 pkt 4 ww. rozporządzenia). Nadto § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 1 pkt 5 ww. rozporządzenia).

Zdaniem organu II instancji analiza stanowiąca załącznik do zaskarżonej decyzji jest prawidłowa i została przeprowadzona zgodnie z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z analizy tej wynika, że obszar analizowany obejmuje tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny zabudowy produkcyjnej. Zatem planowana budowa wieży o wysokości 60 metrów, na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wysokości od 8 do 10 metrów będzie stanowiła dysonans krajobrazowy oraz zostanie naruszony ład przestrzenny stanowiący podstawę kształtowania i zagospodarowania przestrzeni.

W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji trafnie przyjął w sprawie, że nie został spełniony określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek kontynuacji funkcji zabudowy i na tej podstawie odmówił ustalenia warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy uzależnia bowiem zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

W odpowiedzi na zarzut strony odnośnie wydania decyzji przez osobę nieuprawnioną organ II instancji podkreślił, że skoro zaskarżona decyzja została wydana w dniu (...), to musiała zostać podpisana przez A. G. piastującego wówczas funkcję Wójta Gminy. W dniu (...). skarżącemu nie doręczono nowej decyzji, lecz podpisany przez osobę uprawnioną egzemplarz decyzji z dnia (...). Dodatkowo organ II instancji wyjaśnił, że nie mogły się także ostać zarzuty dotyczące występowania w rejonie inwestycji zabudowy produkcyjnej (fabryka A.) oraz obiektów o parametrach zbliżonych do planowanej inwestycji takich jak: kościół z wieżą, maszty telefonii komórkowej o wysokości 60 metrów i 80 metrów, słupy linii wysokiego napięcia o wysokości 40 metrów. Zabudowa taka i obiekty nie stanowią bowiem obiektów sportowo - rekreacyjnych. Ponadto, jeśli chodzi zarzut dotyczący uzyskania przez skarżącego warunków zabudowy na wybudowanie na sąsiedniej działce nr (...) komina szklarniowego o wysokości 60 metrów oraz uzyskania przez właściciela sąsiedniej działki nr (...) zgody na zmianę zagospodarowania z hal przemysłowych na nieuciążliwą działalność rekreacyjno - sportową w zakresie kortów tenisowych i siłowni, to należy podkreślić, że w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy właściwy organ przeprowadza postępowanie wyjaśniające w oparciu o analizę istniejącej zabudowy, a nie w oparciu o inne decyzje administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Organ II instancji, mając na względzie ustalone fakty stwierdził, że decyzja organu I instancji odpowiada prawu.

Od decyzji organu II instancji S K. oraz I. K. i E, B K. wnieśli do Sądu skargę.

Skarżący w uzasadnieniu skargi (złożonej w dwóch kolejnych pismach) wskazali, że nie zgodne z prawdą są ustalenia organów obu instancji, że w rejonie planowanej inwestycji nie występują zbliżone parametrami obiekty, bowiem w bezpośrednim sąsiedztwie istnieje nowa wieża telefonii komórkowej o wysokości 60 m, istnieje kościół z wysoką wieżą i kolejny maszt telefonii cyfrowej o wysokości 80 m oraz przebiega linia wysokiego napięcia – słupy o wysokości 40 m. Nadto skarżący podali, że S. K. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy na wybudowanie wysokiego komina szklarniowego o wysokości 60 m. Skarżący podnieśli również, że w pobliżu planowanej inwestycji sportowej istnieje fabryka A – pośród domów jednorodzinnych oraz, że w miejscowych planach nie ma zakazu budowania obiektów sportowych.

Ponadto skarżący zarzucili organowi II instancji naruszenie art. 40 § 1 k.p.a. w zw. z art. 109 § 1 k.p.a. poprzez niedoręczenie decyzji wszystkim stronom postępowania, bowiem decyzja ta nie została doręczona I. K. oraz B. K. Skarżący stwierdzili również naruszenie w sprawie przepisów art. 156 § 1 pkt 2 i 7 k.p.a. poprzez wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa i wadą powodującą jej nieważność z mocy prawa, a także art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że zabudowa występująca na działkach sąsiednich uniemożliwia ustalenie wymagań dla planowanej inwestycji, a także art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ww. ustawy poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na analizie sporządzonej przez nieuprawniony do tego organ. Zdaniem strony prawidłowo dokonana analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu winna objąć większy obszar niż przyjęty do analizy w niniejszej sprawie i wówczas można byłoby jednoznacznie ustalić dominującą funkcję zabudowy wokół działki na której planowana jest inwestycja.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji ustosunkowując się do skargi wyjaśnił, że zaskarżona decyzja została prawidłowo doręczona wszystkim stronom postępowania. S. K. odebrał osobiście egzemplarz decyzji organu II instancji przeznaczony dla S. i I. K. Natomiast egzemplarz decyzji przeznaczony dla E. i B. K. został wysłany pocztą i przedmiotową przesyłkę odebrała B. K. Nie zachodzą zatem w sprawie przesłanki określone w art. 156 § 1 pkt 2 i 7 k.p.a. Nie został też naruszony przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Odnośnie zarzutu sporządzenia analizy przez nieuprawnioną osobę organ II instancji wyjaśnił w odpowiedzi, że została ona sporządzona przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów. Ponadto organ II instancji wyjaśnił, że zaskarżona decyzja nie narusza interesu prawnego skarżących, bowiem zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W niniejszej sprawie zrealizowanie planowanego przedsięwzięcia naruszyłoby interes publiczny, czyli ład przestrzenny i uprawnione interesy osób trzecich tj. właścicieli sąsiedniej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 8 sierpnia 2007r. Sąd odrzucił skargę I. K. jako wniesioną po upływie ustawowego terminu.

Uczestnicy postępowania U. i B. P. (właściciele sąsiedniej nieruchomości) wnieśli w dniu (...) do Sądu pismo procesowe, w którym poparli stanowisko organu II instancji i wyjaśnili, że w sąsiedztwie działki S K. nie znajdują się żadne obiekty sportowe, zaś planowana nowa zabudowa (wieża widokowo-sportowa) pozostaje w sprzeczności z istniejącą funkcją zabudowy i narusza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa oraz prawem chronione interesy osób trzecich.

W dniu (...) skarżący B i E. K. złożyli oświadczenie o cofnięciu wniesionej przez nich skargi i wnieśli o zwrot uiszczonego wpisu sądowego.

Na rozprawie w dniu (...) obecnym na sali S. K. i pełnomocnikowi uczestnika postępowania M. P. okazano mapkę stanowiącą część graficzną analizy na karcie 40 akt administracyjnych i po okazaniu skarżący oświadczył, że na działce (...) znajdują się obiekty o wysokości 30 metrów oraz, że w granicach obszaru analizowanego znajduje się maszt telefonii komórkowej o wysokości 60 m, zaś kościół i linie wysokiego napięcia położone są poza granicami tego obszaru. Nadto oświadczył, że na jego działce znajduje się komin szklarniowy o wysokości 30 m i uzyskał warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na podwyższenie komina, którą to decyzję przedłoży Sądowi. Pełnomocnik uczestnika postępowania oświadczył, że maszt telefonii komórkowej znajduje się poza terenem analizowanym, natomiast istniejący na działce nr (...) komin ma wysokość 20 m.

W dniu (...) do Sądu wpłynęło pismo S K wraz z kopią decyzji z dnia (...) o warunkach zabudowy ustalonych dla inwestycji Stacji (...) o wysokości 42 m planowanej na działce nr (...) przy ul. (...) i następnie w dniu (...) wpłynął wniosek skarżącego o dopuszczenie dowodu z ww. decyzji i z decyzji z dnia (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji przebudowy komina szklarniowego znajdującego się na działce nr (...).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Podstawowym instrumentem zagospodarowywania przestrzeni jest tworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy brak jest na danej przestrzeni miejscowego planu, ustalenie warunków i zasad zagospodarowania tym terenem, w tym jego zabudowy, wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Przepis art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717.) regulujący zasady gospodarowania przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia pięciu warunków (pkt 1-5) tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępu do drogi publicznej, zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne i decyzja ta jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższej regulacji wynika tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, czyli obowiązek dostosowania cech nowej zabudowy do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Cechy nowej zabudowy oraz szczegółowy sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem i nie mniejszej jednak niż 50 m od działki, gdzie ma być realizowane przedsięwzięcie (§ 3 ust. 2).

W rozpoznawanej sprawie podstawą negatywnego rozstrzygnięcia wniosku I i S. K. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez niego inwestycji stało się ustalenie przez organy obu instancji , że planowane przedsięwzięcie nie spełnia wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ww. ustawy.

Przeprowadzona analiza w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy w prawidłowo wyznaczonym – zdaniem sądu – obszarze analizowanym doprowadziła do ustalenia, że na terenie sąsiednim z terenem lokalizacji nowej zabudowy istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, której wysokość waha się od 8 do 10 m, a zatem planowana dominanta tj. 60 m wieża widokowo- sportowa na podstawie 16 m.kw z gondolą u góry o wymiarach 16 m.kw stanowić będzie dysonans krajobrazowy i tym samym naruszy ład przestrzenny.

Podkreślić przy tym należy, że analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania ww. terenu została przeprowadzona przez uprawnionego urbanistę, zaś obszar przyjęty do analizy został prawidłowo wyznaczony na kopii mapy ewidencyjnej w skali 1:1000 stanowiącej załącznik graficzny analizy, z zachowaniem wymogów określonych w § 3 wyżej powoływanego rozporządzenia.

Nietrafne są zatem zarzuty skarżących odnośnie nieprawidłowości przy sporządzaniu przedmiotowej analizy.

Zdaniem skarżących w rejonie planowanej inwestycji znajdują się obiekty o parametrach zbliżonych do planowanej inwestycji. Mianowicie w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się wieża telefonii komórkowej o wysokości ok. 60 do 70 m oraz kościół z wieżą, a także słupy linii wysokiego napięcia o wysokości 40 m i fabryka A – co w ocenie strony – uprawnia organy orzekające w sprawie do przyjęcia, że planowany obiekt odpowiada cechom istniejącej wokół terenu inwestycji zabudowie.

Na rozprawie w dniu (...) strony postępowania uszczegółowiły powyższe twierdzenia skarżących. I tak skarżący oświadczył, że w granicach obszaru analizowanego znajduje się nowy maszt telefonii komórkowej o wysokości 60 m, zaś kościół z wieżą i linie wysokiego napięcia znajdują się poza granicami tego obszaru. Nadto oświadczył, że na działce (...) znajduje się komin szklarniowy o wysokości 30 m i skarżący uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy na podwyższenie komina do wysokości 60 m. Natomiast pełnomocnik uczestniczki postępowania U. P. oświadczył, że maszt telefonii komórkowej znajduje się poza terenem przyjętym do analizy, a wskazany komin ma wysokość 20 m.

W tym miejscu – w odniesieniu do powyższych twierdzeń stron niniejszego postępowania - wskazać należy, że obiekty położone poza obszarem analizowanym nie mogą stanowić o spełnieniu przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego względem działki nowej inwestycji, będącego w sprawie o ustalenie warunków zabudowy - obszarem analizowanym.

Skarżący przedłożył ponadto do akt sprawy dokumenty, z których Sąd dopuścił dowód, a mianowicie decyzję w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia (...). dla inwestycji polegającej na zainstalowaniu na działce (...) stacji bazowej (...) o wysokości 42 m i decyzję z dnia (...) ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na przebudowie komina szklarniowego (bez określenia wysokości obiektu).

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia (...) wygasła z dniem 31 grudnia 1999r. i wydana była jeszcze w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego miasta S z dnia (...) uchwalony uchwałą Rady Miejskiej (...) ze zmianami i nie może znaleźć odniesienia w rozpoznawanej sprawie. Ani ze sporządzonej analizy, ani też z twierdzeń stron nie wynika, aby taka wieża została wybudowana (zamontowana) na działce (...). Również decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z dnia (...) wydana została w oparciu o opisany wyżej plan i nie może mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia Sądu.

Obie decyzje wydane zostały na podstawie nieobowiązującej już ustawy z 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Podkreślić należy, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w powoływanej ustawie, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe, estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania cech nowej zabudowy do cech istniejącej już zabudowy terenu sąsiedniego, z zastrzeżeniem, że co najmniej jedna działka sąsiednia powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, przy czym – jak wynika z brzmienia przepisu – warunki, do których należy dostosować nową inwestycję winny wystąpić kumulatywnie (łącznie).

W ocenie Sądu, niedopuszczalne zatem byłoby dostosowywanie nowej zabudowy do poszczególnych cech, wskaźników, parametrów analizowanych wybiórczo z różnych, poszczególnych zabudowanych działek.

Sąd stwierdził, że organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że funkcją analizowanego obszaru jest budownictwo jednorodzinne mieszkaniowe oraz budownictwo produkcyjne. Skoro zatem ustalenia organów w tym zakresie są prawidłowe i bezsporne w sprawie to w konsekwencji uznać należy, że planowana inwestycja, czyli budowa obiektu o funkcji rekreacyjno-sportowej nie stanowi kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem nowa zabudowa (wieża widokowo-sportowa) nie spełnia warunków dobrego sąsiedztwa opisanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy. Inaczej mówiąc, nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można pogodzić jej funkcję z już istniejąca funkcją zabudowy terenu sąsiedniego. Zatem ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji nie jest możliwe z uwagi na brak kontynuacji funkcji zabudowy terenu, co zdaniem Sądu, musiało skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy dla nowej zabudowy.

Wyjaśnić przy tym należy, w odpowiedzi na zarzut skarżącego podnoszony zarówno w odwołaniu jak i skardze, że nawet gdyby właściciel działki na (...), położonej w obszarze analizowanym uzyskał decyzję określającą warunki zmiany zagospodarowania hal przemysłowych na działalność sportowo – rekreacyjną w zakresie kortów tenisowych i siłowni to ewentualnie byłby spełniony warunek kontynuacji funkcji zabudowy (w niniejszej sprawie), lecz nie spełniony byłby warunek kontynuacji parametrów takich jak np. wysokość obiektu, które winny przecież wystąpić kumulatywnie co najmniej na jednej działce – co podniesiono wyżej. Poza tym, nie wynika z akt sprawy, aby na dzień wydania zaskarżonej decyzji, wyżej wskazany obiekt istniał i funkcjonował na działce nr (...) objętej analizą. Kwestii tej skarżący nie podniósł w skardze.

Nadto, zdaniem Sądu, nietrafny jest zarzut skarżącego, że decyzja organu I instancji została wydana i podpisana przez osobę nieuprawnioną. Jak prawidłowo ustalił organ II instancji w dniu (...) tj. w dniu wydania decyzji organu I instancji funkcję Wójta Gminy sprawował A G, który przedmiotową decyzję podpisał. W dniu (...) skarżącemu nie doręczono nowej decyzji, lecz podpisany przez osobę uprawnioną egzemplarz decyzji z dnia (...).

W związku z powyższym, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę S. K. Natomiast w punkcie II wyroku Sąd na podstawie art. 161 § 1 pkt 1 P.p.s.a. orzekł o umorzeniu postępowania sądowego w stosunku do E. K. i B. K., albowiem skutecznie cofnęli oni skargę. O zwrocie kosztów w wysokości 250 zł tj. połowy uiszczonego przez ww. skarżących wpisu sądowego Sąd orzekł w punkcie III sentencji, na podstawie art. 232 § 1 pkt 2 P.p.s.a., zgodnie z którym Sąd zwraca stronie połowę wpisu od pisma cofniętego przed rozpoczęciem posiedzenia, na które rozprawa została skierowana. Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, bowiem skarżący w osobach B. i E. K. w piśmie z dnia (...), a więc przed rozprawą sądową, złożyli oświadczenie o cofnięciu ich skargi.