Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1307/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 , art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 1-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski (spr.) Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Ewa Rynczak Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2011 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 listopada 2005 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] .08.2005 r. (znak: [...]) Prezydent Miasta K. , działając na podstawie art. art. 59 ust. 1, art. 61 ust.1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.nr.80 poz.717 z późn.zm. - zwaną dalej ustawą o planowaniu z 2003 r.) , § 1 - 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588 - zwanego dalej rozporządzeniem z dnia 26.08.2003 r.,), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08. 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1589) ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. Parking strzeżony wraz z wjazdem bramowym i przyłączami wod-kan, energetycznym i obiektem portierni zlokalizowany przy ul. [...] w K. na terenie działek nr 1, 2, 3 obr. [...]. Integralną częścią decyzji uczyniono załączniki nr. 1 - określające warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz nr 2-obrazujące linie rozgraniczające teren inwestycji, część graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W załączniku rodzaj inwestycji określono, w oparciu o treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy jako obiekt usług komunikacyjnych, który towarzyszy zabudowie wielorodzinnej. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na działkach sąsiednich, tj. na działkach nr 4 i 5 , 6 obr.[...]

Linię nowej zabudowy, budynku portierni zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy (budynek mieszkalny) na działce sąsiedniej, tj. na działce nr 7 .

Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu działek inwestowanych ustalono na poziomie ok. 10-20 % celem stworzenia strefy zieleni izolacyjnej.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku portierni musi być dostosowana do wysokości budynków gospodarczych istniejących na działkach sąsiednich.

W zakresie ochrony zieleni zalecono unikanie w trakcie budowy składowania materiałów budowlanych w zasięgu systemów korzeniowych drzew i krzewów, nakazano zabezpieczenie na czas budowy system korzeniowy, koron i pni drzew, prace ziemne w pobliżu drzew winno się prowadzić sposobem ręcznym oraz w odległości równej zasięgowi ich koron, nakazano zastosowanie w projektowanej budowie technologii pozwalającej na ochronę systemów korzeniowych drzew a przypadku nieuniknionej kolizji z istniejącą zielenią (drzewa i krzewy) projektant, inwestor lub właściciel terenu powinien zwrócić się do WG K i OŚ z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni (promesy) załączając odpowiednie dokumenty. Ponadto określono warunki w zakresie: - ochrony wód i gospodarki wodnej,

- hałasu przez określenie, że wprowadzanie gazów i pyłów do powietrza oraz emisja hałasu nie powinny powodować przekroczeń standardów jakości środowiska (t.j. dopuszczalnych poziomów stężeń substancji w powietrzu oraz hałasu w środowisku) poza granicami inwestycji.

- infrastruktury technicznej i komunikacji określono, sposób zaopatrzenia w wodę, energie elektryczną oraz odprowadzenia ścieków, określono, że zaopatrzenie w wodę dokonane zostanie w oparciu o wodociąg 0 200mm w ul. [...] a zasilenie w energię elektryczną -nastąpi ze złącza na budynku nr [...] przy ul. [....]. Odprowadzenie ścieków sanitarnych i wód opadowych ma być rozwiązane w oparciu o istniejący kanał ogólnospławny o przekroju 0,3 m w drodze dojazdowej, przy zastosowaniu urządzeń podczyszczających, zapewniających wymaganą jakość ścieków wprowadzanych do kanalizacji miejskiej.

- dostępu do drogi publicznej, ustalono, że projektowany obiekt posiada dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ulica [...] poprzez drogę wewnętrzna przebiegającą po działce nr 8 , przewidziano ilość miejsc parkingowych na 60 miejsc.

- obsługi komunikacyjnej, ustalono, że użytkowanie dróg wewnętrznych ma być uzgodnione z zarządca, zjazd z drogi osiedlowej na teren parkingu należy zaprojektować przy szczególnym uwzględnieniu normatywnych spadków podłużnych. Stanowiska parkingowe i drogę manewrowa należy odsunąć od krawędzi skarpy na odległość zapewniającą jej stateczność, ale nie mniejszą niż 1,5 m. Projekt budowlany parkingu wraz z wjazdem bramowym należy uzgodnić w ZGK ul. [...] w K.

- ochrony interesów osób trzecich określono, że realizacja inwestycji nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy zapewnić ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Ponadto, określono, że zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach ( Dz.U. Nr 62 póz. 628 z późn. zmianami) w projekcie budowlanym inwestor winien wskazać sposób postępowania i zagospodarowania mas ziemnych, jeżeli będą one przesuwane lub przemieszczane w związku z realizacją projektowanej inwestycji. Przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę należy wystąpić o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r.. Prawo ochrony środowiska ( Dz.U. 2001 Nr 62 póz. 627 ze zmianami), a przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę należy uzyskać oświadczenie o warunkach przyłączenia do dróg lądowych. W uzasadnieniu podniesiono, że :

1. w dniu 21.07.2003 r., M.S. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: Parking strzeżony wraz z wjazdem bramowym i przyłączami wod-kan, energetycznym i obiektem portierni zlokalizowany przy ul.[...] w K. na terenie działek nr 1, 2 , 3 obr. [...], który to teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

2. w związku z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu z 2003 r. w toku postępowanie uzyskano następujące opinie i uzgodnienia:

- Opinia Zarządu Gospodarki Komunalnej znak: [....] z dnia 24.02.2004r.i znak: [...] z dnia 28.06.2005r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego,

Postanowienie Zarządu Melioracji Urządzeń Wodnych znak: [...] dnia [...].01.2004r. w zakresie melioracji wodnych, Uzyskano także opinie, Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska (znak: [...] z dnia 05.09.2003r. w zakresie układu komunikacyjnego oraz opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska (znak: [...]) z dnia 10.10.2003 r. ,w zakresie ochrony zieleni wód i gospodarki wodnej oraz geologii i ochrony przed hałasem.

3. skoro ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., orzeczono jak w sentencji,

4. odnosząc się do zastrzeżeń zgłoszonych w toku postępowania przez:

a) W.S. , iż parking na 60 samochodów zwiększy zanieczyszczenie środowiska naturalnego i spowoduje uciążliwy hałas.

b) K.K. , że zlokalizowany parking w odległości 6.0 m od okien, pogorszy warunki mieszkaniowe oraz, że projektowany parking będzie negatywnie wpływał na ogród co spowoduje jego degradację.

c) A.D. i M.D. że nie wyrażają zgody na realizację przedmiotowej inwestycji,

d) S.M. że nie wyraża zgody na inwestycję, do czasu zakończenia sprawy spadkowej po J.P. .

e) A. sp. z o.o., reprezentująca Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...], że wjazd zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie budynku nr [...] przy ul. [...] spowoduje nadmierny hałas oraz zanieczyszczenie powietrza spalinami. Dalej, że żąda zmiany umiejscowienia wjazdu na parking z wewnętrznej drogi osiedlowej o dużym natężeniu ruchu, na ul. [...] ponieważ zgodnie z faktyczną dokumentacją służebność przejazdu na działki nr 1, 2, 3 zawarta w KW nr [...] jest od ul. [...] krańcem północno-wschodnim działek nr 9 i 10 objętych KW nr [...], oraz nie wyraża zgody na przyłączenie kabla energetycznego do złącza w budynku nr [...] Firma ta zarzuciła, że parking ma charakter rotacyjno-komercyjny. Oś wewnętrznej drogi dojazdowej do osiedla jest oddalona od czoła budynku 5m, a różnica poziomu drogi do poziomu planowanego parkingu wynosi 2,5m. Spowoduje to nadmierne zagrożenie bezpieczeństwa drogowego dla dzieci i mieszkańców osiedla jak również duże zanieczyszczenie spalinami, zakłócenie spokoju i bezpieczeństwa ogólnego, a więc narusza interesy osób trzecich. Inwestycja nie stanowi kontynuacji zabudowy na działkach sąsiednich, a w związku z tym nie spełnia wszystkich warunków wymienionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustosunkowując się do tych zarzutów organ wyjaśniono, że :

- zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu z 2003 r., decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest tylko pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych. Decyzja ta określa rodzaj inwestycji, parametry techniczne inwestycji oraz warunki, jakim winna odpowiadać inwestycja, wynikające z przeprowadzonej analizy urbanistyczno -architektonicznej oraz z przepisów odrębnych,

- analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu z 2003 r.,

- następnym etapem procesu inwestycyjnego, będzie uzyskanie przez Inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę i na etapie właściciele, użytkownicy wieczyści, lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji i w tym postępowaniu będą mieli prawo do czynnego udziału i kwestionowania rozwiązań architektonicznych, bowiem dopiero na etapie projektu budowlanego inwestycji będą rozwiązane kwestie parametrów wjazdu, dojazdu oraz wszystkich innych elementów zagospodarowania terenu parkingu strzeżonego.

- zgodnie z treścią art. 63 ust 2 ustawy o planowaniu z 2003 r., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza uprawnień osób trzecich. Dlatego też na obecnym etapie rozstrzygania nie jest wymagana zgoda stron postępowania na realizację zamierzenia inwestycyjnego, a Wnioskodawca nie jest zobowiązany do legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Obowiązek taki dotyczy, bowiem dopiero etapu pozwolenia na budowę.

- zgodnie z art. 30 § 4 Kpa w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania w miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni. Na podstawie tego przepisu za strony postępowania w niniejszej sprawie uznano osoby, zgodnie z przedłożonymi oświadczeniami o następcach prawnych J.P. .

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli K.K. , M. i M. D.

oraz "A. " sp. z o.o. z siedzibą w K

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. rozpoznało odwołania K.K. oraz "A. " sp. z o.o. z siedzibą w K. reprezentującą współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...] i decyzją z dnia [...].11.2005 r., (znak: [...]) - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc w uzasadnieniu co następuje.

I. odwołanie M. i M.D. zostało złożone z przekroczeniem ustawowego terminu do jego wniesienia. "Jednakże z uwagi na to, że odwołania złożone przez pozostałe Strony zostały wniesione w terminie, Kolegium rozpatrzyło przedmiotową sprawę w toku postępowania odwoławczego".

II. w pozostałej części uzasadnienia Kolegium podzieliło i ustalenia i wnioski organu l instancji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję wniosła firma A. Sp. z o.o. z siedziba w K. i zarzucając naruszenie :

-art. 30 §, 106 §5, 7 i 77 kpa

- art. 53 ust. 4 i 5 ustawy o planowaniu z 2003 r.,

- § 3 oraz § 7 rozporządzenia z dnia 26.08. 2003r.,

i w oparciu o te zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnienie podniesiono, że :

A. organ II instancji całkowicie błędnie i bezzasadnie stwierdził, iż organ l instancji prawidłowo określił krąg stron niniejszego postępowania, przeprowadzając konieczne postępowanie wyjaśniające w tym zakresie. Pismem z dnia 20.12.2004 r., S.M. wskazywała, iż właścicielem nieruchomości sąsiedniej był J.P. , który zmarł. W takim stanie rzeczy winien zostać ustalony krąg następców prawnych zmarłego (stosownie do treści art. 30 § 4 KPA), co może nastąpić tyko na podstawie orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku a nie na podstawie oświadczeń osób fizycznych.

B. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie określa terenu przez który będą przebiegać przyłącza (zaopatrzenie w wodę), co z kolei powoduje, iż nie zostali określeni właściciele tego terenu, którzy także winni być stronami prowadzonego postępowania.

C. organ l instancji wskazał, iż przy wydawaniu decyzji stosownie do treści art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu z 2003 r., dokonano w trybie art. 106 kpa uzgodnień, uzyskując:

a) Opinię Zarządu Gospodarki Komunalnej z dnia 24.02.2004r. i z dnia 28.06.2005r., w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego,

b) Postanowienie Zarządu Melioracji Urządzeń Wodnych z dnia [...].01.2004r. w zakresie melioracji wodnych.

Zgodnie z treścią art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu z 2003 r.,, uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 kpa i organ współdziałający zajmuje stanowisko w drodze postanowienia, na które służy stronom zażalenie. Stronie skarżącej ani też innym stronom postępowania dokumenty te nigdy nie zostały doręczone, co powoduje naruszenia art. 106 § 5 kpa.

D. orzekające organy naruszyły art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r. Organ II instancji nie przeprowadził oceny spełnienia przez planowaną inwestycję warunków określonych 61 ust. 1 ustawy a mógł to dokonać w dwojaki sposób - albo przeprowadzając samodzielną analizę i ocenę zebranego w sprawie materiału i prezentując własne stanowisko w przedmiotowej kwestii, albo też (podzielając całkowicie stanowisko organu l instancji) w sposób jasny i wyraźny przyjąć je za swoje. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji absolutnie nie wskazuje jakież to konkretne działki sąsiednie względem działek nr 1, 2, 3 obr. [...] jego zdaniem w przedmiotowym wypadku miałyby być zabudowane w sposób, który uzasadniać by miał projektowaną inwestycję w postaci parkingu strzeżonego wraz z wjazdem bramowym. W gruncie rzeczy tylko i wyłącznie z faktu, iż organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję można domyślać się, iż ocenił on sprawę tak, jak uczynił to organ l instancji.

C. zdaniem skarżącej na żadnej z nieruchomościach sąsiednich nie istnieje zabudowa, która w oparciu o tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwa" pozwalałaby na lokalizację na działkach 1, 2 , 3 obr. [...] parkingu strzeżonego wraz z wjazdem bramowym, obejmującego 60 miejsc parkingowych. Na sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji działkach o nr: 7 , 9 , 11, , 12 znajdują się wyłącznie jednorodzinne budynki mieszkalne. Także na innych działkach znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, w granicach obszaru analizowanego, zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa jednorodzinna - w szczególności na działkach o nr: 13, 14, 15, 16 , 17 , 18 , 19, 20 , 21, 22, 23, 24 , 25 , 26 , 27 , 28 , 29 znajdują się jednorodzinne budynki mieszkalne. Na działkach o nr: 30 i 31 znajdują się wielorodzinne budynki mieszkalne, przy których znajdują się wprawdzie miejsca postojowe, lecz ilość tych miejsc jest znacznie mniejsza, niż planowana przez wnioskodawcę w niniejszej sprawie, a nadto są one rozmieszczone bezpośrednio wzdłuż ulicy [...]. D. w obszarze analizowanym nie istnieje żaden parking zbiorczy (w postaci wydzielonego placu o wyłącznej funkcji parkingowej, na którym urządzony byłby parking, tym bardziej zaś komercyjny parking strzeżony. W takim stanie rzeczy parking strzeżony obejmujący zgrupowanie 60 miejsc parkingowych w żaden sposób nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu działek sąsiednich, stąd brak było przesłanek do wydania zaskarżonej decyzji. Z samego faktu, iż na działkach o nr: 30 i 31 znajdują się wielorodzinne budynki mieszkalne, przy których znajdują się miejsca postojowe, absolutnie nie można wywodzić wniosku, iż parking strzeżony na 60 samochodów będzie stanowił kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

E. błędnie przyjęto, iż działki o nr 1, 2, 3 mają dostęp do drogi publicznej, podczas gdy w rzeczywistości teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Pojęcie "dostępu do drogi publicznej" nie może być rozpatrywane abstrakcyjnie, jako dostęp potencjalny, możliwy do uzyskania w przyszłości, lecz jako dostęp istniejący w chwili wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Teren planowanej inwestycji nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, jak też nie istnieje służebność drogowa, która dostęp taki do ul. [...] by zapewniała. Wnioskodawca nie dysponuje również prawem do korzystania z drogi wewnętrznej zlokalizowanej na działce 32. Co więcej - skarżący w toku postępowania wielokrotnie i zdecydowanie wskazywał, iż zgody takiej wnioskodawcy nie udzielił i nie udzieli. Wnioskodawca w toku postępowania nie wskazał tytułu prawnego do korzystania z tejże drogi, albowiem uczynić tego nie mógł z prostego powodu - tytuł taki bowiem nie istnieje. Na marginesie podkreślić należy, iż istniejące różnice wysokościowe terenu uniemożliwiają w praktyce wykonanie wjazdu na parking z drogi wewnętrznej przebiegającej po działce 32, albowiem działkę 3 dzieli od drogi wewnętrznej stroma skarpa umocniona kamieniem łamanym, zaś różnica w poziomie terenu wynosi pomiędzy tymi działkami blisko 2,5 metra. F. Teren inwestycji nie jest uzbrojony - na terenie inwestycji nie istnieje przyłącze wodno-kanalizacyjne ani też przyłącze energetyczne. W piśmie [...] stwierdza się, iż w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji brak jest miejskiej sieci wodociągowej ale można rozważać doprowadzenie wody przez przyłącze wodociągowe obsługujące nieruchomość przy ul. [...], lecz należy uprzednio sprawdzić przepustowość przyłącza oraz uzyskać zgodę użytkownika tego przyłącza na takie rozwiązanie. W aktach sprawy brak jest informacji, co do przepustowości przyłącza, jak również brak jest zgody użytkownika przyłącza na włączenie do tego przyłącza. W zaskarżonej decyzji przewidziano, iż zasilanie w energię elektryczną nastąpi ze złącza na budynku nr [...] przy ul. [...]. W aktach sprawy brak jest jednak zgody właściciela nieruchomości na takie rozwiązanie - co więcej Skarżący wielokrotnie w toku postępowania wyrażał brak zgody na zakładane przez inwestora włączenie się do przyłącza na terenie należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej [...], stąd nie można uznać, iż uzbrojenie terenu w zakresie energii elektrycznej jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

G. Doręczony skarżącemu załącznik nr 2 do decyzji organu l instancji - stanowiący część graficzną decyzji - nie obejmuje całego obszaru analizowanego, co jest absolutnie niedopuszczalne i świadczy o braku staranności przy sporządzaniu decyzji.

H. Niedopuszczalne jest posłużenie się przez organ l instancji w pkt. II lit b) Załącznika nr l ogólnikowym wyrażeniem, iż "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku portierni należy dostosować do wysokości budynków gospodarczych istniejących na działkach sąsiednich", bez wskazania o jakie konkretnie działki chodzi, bądź też bez wskazania konkretnej wysokości.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, póz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.o.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 134 p.o.p.s.a. Sąd nie jest związany granicami skargi i zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa, a także przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w sprawie.

Od razu na wstępie - w związku ze stanowiskiem Kolegium wyrażonym w uzasadnieniu decyzji, iż odwołanie M. i M.D. zostało złożone z przekroczeniem ustawowego terminu do jego wniesienia to - "Jednakże z uwagi na to, że odwołania złożone przez pozostałe Strony zostały wniesione w terminie, Kolegium rozpatrzyło przedmiotową sprawę w toku postępowania odwoławczego" - Sąd na podstawie akt tut. Sądu II SA/Kr 198/06 ustalił, że skarga M.D. i M.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]11.2005 r., została postanowieniem z dnia [...].06. 2006 r., odrzucona w sposób prawomocny (zob. protokół rozprawy z dniaa 17.11.2011 r.). Tym samym uznał Sąd, że zaprezentowane stanowisko Kolegium - z którego można wyprowadzić wniosek, że odwołanie M. i M.D. nie zostało rozpoznane jest uchybieniem nie mającym wpływu na wynik sprawy.

Skargę firmy A. Sp. z o.o. z siedziba w K. należy uznać za uzasadnioną acz nie wszystkie jej zarzuty można podzielić.

Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. Parking strzeżony wraz z wjazdem bramowym i przyłączami wod-kan, energetycznym i obiektem portierni zlokalizowany przy ul. [...] w K. na terenie działek nr 1, 2, 3 obr. [...]. Integralną częścią decyzji uczyniono załączniki nr. 1 - określające warunki zabudowy terenu oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz nr 2- obrazujące linie rozgraniczające teren inwestycji, część graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Zwrócić należy także uwagę, że przedmiotem rozpoznania Sądu jest skarga na decyzję zapadłą w dniu [...].11.2005 r., a więc pod uwagę musi być brany stan prawny obowiązujący w tej dacie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu z 2003 r., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy "określa":

1) rodzaj inwestycji, a także

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów Budowlanych na terenach górniczych,

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,

Organ ma obowiązek dokonać analizy: warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym inwestor przewiduje realizację inwestycji.

Przechodząc do konkretnych rozstrzygnięć należy stwierdzić, że nie budzi zastrzeżeń wyznaczenie obszaru analizowanego, a także, iż prawidłowo określono rodzaj inwestycji jako obiekt usług komunikacyjnych towarzyszący zabudowie wielorodzinnej. Ale już wątpliwości:

1. budzi wyznaczenie nowej linii zabudowy tylko dla budynku portierni a nie dla całego zmierzenia inwestycyjnego. Przedmiotem ustalenia warunków zabudowy jest nie tylko budynek portierni a obiekt usług komunikacyjnych ( parking z niezbędną infrastrukturą). Tak więc obowiązkiem orzekających organów było ustalenie linii zabudowy dla całego zamierzenia a nie tylko dla budynku portierni.

2. budzi fakt, że nie wyznaczono wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Ustalono jedynie, że udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu działek inwestowanych winien być na poziomie ok. 10-20 % celem stworzenia strefy zieleni izolacyjnej. Czym innym jest wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu a czym innym jest udział powierzchni biologicznie czynnej. Ustawa o planowaniu z 2003 r., o powierzchni czynnej biologicznie mówi tylko w art. 15 ust. 2 pkt. 2 - i to dopiero od dnia 21.10.2010 r. (zob. art. 1 pkt 4 lit. "a" ustawy z dnia 25 czerwca 2010 r. -Dz.U.10.130.871- zmieniającej ustawę o planowaniu z 2003 r., z dniem 21.10. 2010 r.). Pojęcie terenu biologicznie czynnego czy powierzchni terenu biologicznie czynnej zna rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04. 2002 r, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( zob. § 3 pkt. 22). Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy może być ustalany (dla nowej zabudowy) i obliczany (dla istniejącej zabudowy) albo w stosunku do powierzchni działki albo w stosunku do powierzchni terenu, przez który rozumieć można nieruchomość składającą się z kilku działek o oznaczonych numerach. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie musi przy tym stanowić średniego wskaźnika tej wielkości dla całego obszaru analizowanego - może zatem zostać ustalony w inny sposób, lecz - jak to wyraźnie wynika z ustępu drugiego § 5 rozporządzenia, musi to wynikać z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

3. budzi, iż zamierzenie inwestycyjne przewiduje budowę "obiektu portierni", dla tego obiektu wyznaczono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku portierni jako "dostosowanie" do wysokości budynków gospodarczych istniejących na działkach sąsiednich. Takie rozstrzygnięcie nie może się ostać bowiem jest na tyle nieprecyzyjne, że w żaden sposób nie można wywnioskować jaka wysokość dla tego obiektu ustala decyzja. O szerokość elewacji frontowej czy geometrii dachu decyzję w ogóle nie wspominają - a skoro uznają że te parametry są zbędne (nie istotne) dla sprawy winny to swoje stanowisko uzasadnić.

W orzecznictwie sądowym wielokrotnie zwracano uwagę, że analiza architektoniczno-budowlana jest dowodem podlegającym ocenie organu w trybie art. 77 kpa, a ta ocena winna znaleźć wyraz w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 kpa). Orzekające organu odwołują się do analizy - opierając rozstrzygnięcie na jej treści - ale w ogóle nie dokonują jej oceny.

Trafnie skarga podnosi, że uzgodnienia o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu z 2003 r., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji dokonywane były w trybie art. 106 kpa ( art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu z 2003 r., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji) - ale ten zarzut stał się bezprzedmiotowy bowiem przepis art. 53 ust. 5 z dniem 17.07. 2010 r, zmieniony został przez art. 70 pkt 6 lit. b) ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz.U. 10.106.675) w ten sposób, że uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 kpa, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi.

W końcu sprawa ostatnia związana z dostępem do drogi publicznej. Orzekające organy stoją na stanowisku, że nieruchomość na której ma być realizowane przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publicznej którą stanowi ulica [...] poprzez drogę wewnętrzna przebiegającą po działce nr 8 . Strona skarżąca kwestionuje ten pogląd i podnosi, że "dostęp do drogi publicznej" nie może być rozpatrywane abstrakcyjnie, jako dostęp potencjalny, możliwy do uzyskania w przyszłości, lecz jako dostęp istniejący w chwili wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Teren planowanej inwestycji nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, jak też nie istnieje służebność drogowa, która dostęp taki do ul. [...] by. zapewniała. Wnioskodawca nie dysponuje również prawem do korzystania z drogi wewnętrznej zlokalizowanej na działce 32.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym dominuje stanowisko, iż dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej na potrzeby ustalenia warunków zabudowy tegoż terenu, nie można utożsamiać z dostępem faktycznym. Dostęp ten ma być prawnie zagwarantowany (vide: między innymi: wyroki NSA z dnia 9 lipca 2009 r. sygn. akt II OSK 1116/08, z dnia 20 października 2010 r. II OSK 1467/09 ), co oznacza, że musi wynikać z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego czy administracyjnego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymieniając przesłanki, których łączne spełnienie warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wskazując w punkcie 2- gim ust. 1- go art. 61 na warunek dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, używa sformułowania "ma dostęp do drogi publicznej", co wyraźnie wskazuje, iż dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie może powstać dopiero w przyszłości. Dlatego też postanowienie decyzji organu l instancji (zaakceptowane przez organu II instancji) iż użytkowanie dróg wewnętrznych należy uzgodnić z zarządca, nie przesądza o tym, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

Nie można podzielić zarzutów skargi o tyle o ile zmierzają do wykazania naruszenia art. 30 § 4 kpa przez ustalenie następców bez przeprowadzenia postępowania o stwierdzeniu nabycia spadku. Spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia (art. 1027 kc). Tylko w takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku.

Także nie można podzielić zarzutu skargi, że budowa parkingu nie stanowi kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu działek sąsiednich zabudowanych budynkami jednorodzinnymi bowiem, w obszarze analizowanym nie istnieje żaden parking zbiorczy w postaci wydzielonego placu o wyłącznej funkcji parkingowej, na którym urządzony byłby parking, tym bardziej zaś komercyjny parking strzeżony. W tym miejscu Sąd podziela stanowisko Kolegium, że przy określaniu tych parametrów nie chodzi "o tożsamość planowanej inwestycji z zabudową już istniejącą na danym obszarze (w tym przypadku zabudowa mieszkaniowa), ale o kontynuację m. in. cech i funkcji. W tym zaś aspekcie dodać należy, że przedmiotowa inwestycja planowana jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie parkingów związane jest z taką właśnie zabudów

'. Nie może budzić wątpliwości, że budowa strzeżonego parkingu na osiedlu mieszkaniowym stanowi kontynuacji funkcji wszak ustawodawcy w tym miejscu nie chodzi o budowę podobnych obiektów a takich których sposób użytkowania jest zgodny z przepisami odrębnymi.

W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to, by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy.

Ponownie rozpatrując sprawę organy wezmą pod uwagę wyżej przedstawione rozważania, dokonają stosownych ustaleń i w oparciu o cały zebrany materiał dowodowy wydadzą orzeczenie zgodne z prawem.

Skoro więc dokonana kontrola sądowa stwierdziła, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszają prawo na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. "c" i 135 p.o.p.s.a orzeczono jak w sentencji.