Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 708/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2018-05-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (sprawozdawca) Sędzia WSA Anna Siedlecka Protokolant: Starszy asystent sędziego Łukasz Cieślak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 maja 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...][...]we W. na decyzję D.Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. decyzją nr [...], wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane /j. t. z 2016 roku, póz. 290 ze zm/ oraz art. 104 § 2 kpanakazał Wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy [...]we W.- stanowiącej ogół współwłaścicieli budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ulicy [...] we W., usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poprzez: wzmocnienie elementów konstrukcyjnych drewnianej więźby dachowej - płatwi, wzmocnienie ścian konstrukcyjnych budynku w lokalu nr [...] oraz na klatce schodowej w obrębie drzwi wejściowych do lokali nr [...] i [...], w zakresie zarysowań ścian o rozwarciu rys powyżej 2 mm wraz z uzupełnieniem ubytków elementów murowanych oraz tynków, wymianę warstw stopu w obrębie zapadniętej podłogi w pomieszczeniu kuchennym w lokalu mieszkalnym nr [...] w zakresie desek "ślepej podłogi", które uległy korozji biologicznej oraz zawilgoconej warstwy izolacyjnej – polepy. Te roboty należy zrealizować w oparciu o ekspertyzę techniczną sporządzoną przez mgr inż. A. G. w styczniu 2016 roku, naprawę ściany ceglanej elewacji frontowej powyżej poziomu parteru tzn. uzupełnienie brakujących spoin pomiędzy elementami ceramicznymi, uzupełnienie brakujących fragmentów cegieł oraz tynków w obrębie elementów ozdobnych i gzymsów, a także wymianę skorodowanych obróbek blacharskich, montaż stolarki okiennej w ścianie frontowej budynku w poziomie piwnicy oraz zabezpieczenie antykorozyjne stalowej stolarki okiennej w obrębie piwnicy w ścianie budynku usytuowanej od zaplecza nieruchomości, uzupełnienie tynków na ścianach i stropie w obrębie korytarzy piwnicznych oraz pobiałkowanie ww. powierzchni. Roboty budowlane wskazane w punkcie 1 należy wykonać w ciągu 3 miesięcy natomiast roboty wskazane w punkcie 2 należy wykonać w terminie 6 miesięcy, od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej i przynależnej do Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. O usunięciu nieprawidłowości należy zawiadomić organ nadzoru budowlanego załączając oświadczenie osoby uprawnionej o ich wykonaniu (wraz z uprawnieniami i zaświadczeniem o przynależności ww. osoby do Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa). Na uzasadnienie organ wskazał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W., po powzięciu informacji o nieodpowiednim stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego przy ulicy [...] we W., wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie jego utrzymania. Na podstawie ustaleń dokonanych w toku oględzin przeprowadzonych w dniu 6 czerwca 2013 roku oraz w dniu 12 stycznia 2015 roku, a także analizy przedłożonych przez zarządcę budynku dokumentów, stwierdzając nieodpowiedni stan techniczny budynku, mogący spowodować zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, bezpieczeństwa mienia, a także uznając potrzebę pozyskania dodatkowego materiału dowodowego w sprawie - Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. decyzją nr [...] z dnia [...] roku nakazał Wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy [...] we W. - stanowiącej ogół współwłaścicieli budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ulicy [...] we W.: przeprowadzenie kontroli budynku, w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego budynku wskazującej przyczyny powstałych nieprawidłowości w budynku (w szczególności spękań ścian oraz uszkodzeń stropu w obrębie piątego piętra), zawierającej ocenę czy powstałe nieprawidłowości stwarzają zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynku, zdrowia i życia ludzi oraz mienia, wskazującej jednoznacznie jakie elementy przedmiotowego budynku wykazują te nieprawidłowości (tj. czy nieprawidłowości dotyczą ścian działowych, ścian konstrukcyjnych, elementów konstrukcji stropów, itp.), jak również wskazującej zakres robót jakie należy wykonać aby doprowadzić obiekt do odpowiedniego stanu technicznego (wskazując konkretne i precyzyjne rozwiązania) i sposób ich wykonania. Wymagane dokumenty ostatecznie wpłynęły do organu w dniu 18 marca 2016 roku. Przedłożone opracowania w postaci: protokołu okresowej kontroli sprawdzenia stanu technicznej sprawności i wartości użytkowej całego obiektu (przegląd 5-letni) z dnia 1 marca 2016 roku, sporządzonego przez inż. R. S. (nr uprawnień [...]), ekspertyzy stanu technicznego budynku przy ulicy [...]we W.sporządzonej przez mgr inż. A.G.(nr uprawnień [...]) oraz uzupełnienie do ekspertyzy z dnia [...] roku, wskazują zalecenia, które należy wykonać w celu doprowadzenia przedmiotowego budynku do właściwego stanu technicznego.

W ekspertyzie wskazano przede wszystkim na potrzebę wzmocnienia płatwi, więźby dachowej, wzmocnienie zarysowanych ścian nośnych w poziomie 6-tej kondygnacji (w szczególności w obrębie lokalu nr [...]) oraz wymianę warstw stropu drewnianego w obrębie pomieszczenia kuchennego w lokalu nr [...] w przedmiotowym budynku. Ponadto w protokole okresowej kontroli sprawdzenia stanu technicznej sprawności i wartości użytkowej całego obiektu, sporządzonego przez inż. R. S. wskazano także na zły stan stolarki okiennej w obrębie piwnic, jak i jej brak od frontu, zły stan tynków w rejonie korytarzy piwnicznych, a także nieprawidłowości w obrębie ścian w lokalu mieszkalnym nr [...]. Zalecenia dotyczące budynku wskazane w przedłożonych dokumentach uwzględniono w sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy, czyli utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie bezpieczeństwa użytkowania i bezpieczeństwa konstrukcji. Przez "należyty stan techniczny" należy rozumieć stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, nieposiadający jakichkolwiek uszkodzeń, a zwłaszcza takich które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części albo naruszenie innych wymagań wymienionych w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Podkreślenia wymaga fakt, iż właściciel ma obowiązek prawny usuwania nieprawidłowości w stanie technicznym budynku nie czekając na działania przymuszające ze strony właściwych organów państwowych. Decyzja oparta na przepisie art. 66 ustawy - Prawo budowlane stanowi zatem jedynie podstawę do wyegzekwowania ciążącego na adresacie obowiązku, który już istniał. Zgodnie z treścią art. 66 ustawy w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Organ wskazuje, iż w przedmiotowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym istnieje wspólnota mieszkaniowa. W takim przypadku mamy do czynienia z nieruchomością, na którą składają się części będące w posiadaniu poszczególnych członków wspólnoty oraz części wspólne dla wszystkich członków wspólnoty. W myśl art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem obowiązki określone w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane rozkładają się w takiej sytuacji odmiennie niż w przypadku typowej współwłasności, bo w zależności od tego, której części nieruchomości dotyczą - lokalu stanowiącego odrębną własność czy części wspólnej. Jak wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 16 listopada 2009 roku, odpowiedzialność wspólnoty może dotyczyć tylko części wspólnych budynku (sygn. akt VII SA/Wa 672/09). W przypadku zatem części wspólnych obowiązki dotyczące ich stanu technicznego obciążać będą wszystkich współwłaścicieli solidarnie. Z kolei w przypadku lokalu stanowiącego odrębną własność jednego z członków wspólnoty, to on będzie podmiotem zobowiązanym do utrzymania tego lokalu w należytym stanie sprawności technicznej. Przy czym w przypadku, gdy nieprawidłowości zaistniałe w obrębie poszczególnych lokali oddziałują na stan techniczny całego budynku za uzasadnione uznaje się w orzecznictwie - w drodze wyjątku od reguły - obciążenie obowiązkiem usunięcia takich nieprawidłowości również wspólnoty mieszkaniowej. Organ zauważa, że przedmiotem niniejszego postępowania jest nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ulicy [...] we W., a obowiązki sformułowane w sentencji niniejszej decyzji, wynikające z zaleceń zawartych w przedstawionych w organie dokumentach jak i ustaleń dokonanych w toku przeprowadzonych oględzin, dotyczą części wspólnych obiektu. W związku z powyższym zasadne jest skierowanie nakazu wykonania robót budowlanych określonych w przedmiotowym rozstrzygnięciu do właściciela rzeczonej nieruchomości, którym jest Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy [...] we W. Organ wyjaśnia, iż w ekspertyzie technicznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w styczniu 2016 roku wskazano, iż zarysowania ścian w lokalu nr [...] powstały w głównej mierze z uwagi na naprężenia będące skutkiem braku stężenia ścian wieńcami lub masywnym stropem. Konstrukcja drewniana stropodachu nad lokalem nie stanowi wystarczającego usztywnienia ścian. Ponadto z uwagi na niewystarczające docieplenie stropodachu, na zarysowania ścian w poziomie 6-tej (ostatniej) kondygnacji mają również wpływ naprężenia termiczne związane ze zmianą temperatury otoczenia. W związku z powyższym autor dokumentu zalecił naprawę zarysowań o rozwarciu rys powyżej 2 mm (co wskazano w sentencji) natomiast w zakresie pozostałych zarysowań zalecił zamontowanie plomb oraz poddanie ich obserwacji w ramach przeglądów okresowych. W zakresie dotyczącym zagrożenia związanego z nieprawidłowym stanem instalacji elektrycznej w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku (wskazanym w ekspertyzie autorstwa A.G.oraz w uzupełnieniu tego dokumentu z dnia 9 marca 2016 roku) organ nadzoru budowlanego wyda odrębną decyzję częściową (dotyczącą innego podmiotu zobowiązanego).

Odnośnie ustaleń w kwestii odpowiedzialności finansowej związanej z utrzymaniem obiektu w odpowiednim stanie technicznym podkreślić należy, iż organy nadzoru budowlanego działają wyłącznie na podstawie i w granicach prawa. Nie są tym samym kompetentne do orzekania o kosztach związanych z przywróceniem kondycji przedmiotowego budynku do stanu technicznego zgodnego z przepisami. Wszelkie roszczenia i spory w tej materii winny być dochodzone na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym. Organy nadzoru budowlanego są władne do orzekania wyłącznie w sprawach związanych z użytkowanymi obiektami budowlanymi, ich utrzymaniem oraz zagrożeniami z tym użytkowaniem związanymi. Ze względu na zakres robót budowlanych niezbędnych do wykonania uznano za zasadne zróżnicowanie terminów do ich zrealizowania. Roboty budowlane wskazane w punkcie 1 sentencji niniejszej decyzji należy wykonać w ciągu 3 miesięcy, a roboty z punktu 2 w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym przedmiotowy akt stanie się ostateczny. Zdaniem organu komentarza wymaga zatem fakt, iż w przypadku, gdy strony przedmiotowego postępowania administracyjnego nie wniosą odwołania do D.Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego bieg terminu wskazany w sentencji niniejszej decyzji należy liczyć wraz z upływem 14 dni od dnia otrzymania przez strony niniejszego rozstrzygnięcia. Natomiast w przypadku wniesienia zaskarżenia bieg terminu rozpoczyna się z chwilą wydania przez organ II instancji rozstrzygnięcia w postaci utrzymania decyzji organu lub też w przypadku uchylenia decyzji organu nadzoru budowlanego i wydania przez organ odwoławczy własnego rozstrzygnięcia, w tym także w zakresie wyznaczenia innego terminu, na wykonanie obowiązku, niż wynikający z niniejszej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów, zgłoszonych w toku postepowania przed organem pierwszej instancji organ zaznacza, iż dla organu nadzoru budowlanego sprawą drugorzędną jest stwierdzenie mgr inż. A. G., iż wady w obrębie stropu w lokalu nr [...] związane są z jego niewłaściwym użytkowaniem. Fakt istnienia nieprawidłowości jest natomiast podstawą do nałożenia na zobowiązanego określonych czynności, które wyeliminują rzeczone wady. Ponadto nie sposób zgodzić się z opinią B.J. w zakresie pomiarów wilgotnościowych dokonanych w lokalu. Co prawda, jak wskazuje autor ekspertyzy wyniki pomiarów wilgotności w zakresie ścian lokalu są prawidłowe - ściany są suche, niemniej jednak pomiar wilgotności posadzki w pomieszczeniu kuchni (w obrębie zapadnięcia podłogi) wykazał jej maksymalne zawilgocenie. W związku z powyższym trudno odmówić wiary dla przedstawionych w ekspertyzie sporządzonej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane okoliczności. Co do poruszonej kwestii pęknięć ścian należy zauważyć, iż autor ekspertyzy potwierdził istnienie spękań ścian w lokalu oraz w obrębie wejścia do lokalu, ponadto wskazał roboty jakie należy wykonać w celu ich wyeliminowania (co zostało objęte przedmiotem niniejszej decyzji). Niniejsza decyzja rozstrzyga sprawę w części dotyczącej nieprawidłowości w obrębie części wspólnych budynku. Zgodnie bowiem z art. 104 § 1 Kpa "organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej"'. Natomiast w myśl art. 104 § 2 Kpa "decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji". Co do nieprawidłowości stwierdzonych bezpośrednio w lokalu mieszkalnym nr [...], a nie objętych niniejszą decyzją zostanie wydana przez tut. organ odrębna decyzja.

Od decyzji powyższej w ustawowym terminie wniosła odwołanie strona zobowiązana.

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego (Dz.U.2017.1332 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] we W., od opisanej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Na uzasadnienie organ odwoławczy wskazał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Rozstrzygnięcie organu I instancji uznać należy za prawidłowe w świetle zgromadzonego materiału dowodowego. Dokonując rozpatrzenia sprawy będącej przedmiotem odwołania od decyzji organu I instancji, organ odwoławczy uznał, iż materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jest kompletny i potwierdza ponad wszelką wątpliwość, że przedmiotowy budynek mieszkalny wielorodzinny znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym. Dokonane niesporne ustalenia w powyższym zakresie obligowały organ I instancji do orzeczenia w przedmiocie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, celem przywrócenia obiektu budowlanego do należytego stanu technicznego. W tym celu słusznie zastosowana została podstawa prawna z art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego. Jak wynika bowiem z obszernego i spójnego materiału dowodowego, obiekt znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym. Stanowiący podstawę zaskarżonej decyzji przepis art. 66 prawa budowlanego przesądza bowiem o tym, że ma on zastosowanie w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie wywiązują się z obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. Obowiązek ten expressis verbis wynika z art. 61 ustawy Prawo budowlane. Z kolei z art. 5 ust. 2 P.b. stanowi, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 P.b. jest konsekwencją zaniedbań związanych z utrzymaniem obiektu budowlanego, w szczególności zaniechaniem remontów, konserwacji, bieżących kontroli obiektu, niewłaściwym, niezgodnym z przeznaczeniem użytkowaniem, które w konsekwencji prowadzą do pogorszenia stanu technicznego (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 17 sierpnia 2016r., II SA/Sz 328/16).

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdza, iż nie mają one wpływu na rozstrzygnięcie, gdyż istniały one przed wydaniem rozstrzygnięcia przez organ I instancji i były uwzględniane w niniejszym postępowaniu. Z przedłożonej ekspertyzy wynika, że występują zarysowania w ścianach nośnych, co niewątpliwie wpływa na cały obiekt, a w sytuacji, gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt, możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu bądź w lokalach. W takim przypadku chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części (por. wyroki NSA: z dnia 28 lutego 2007 r., II OSK 1036/06, z dnia 5 lutego 2009 r" II OSK 985/08). W odpowiedzi na zarzuty dot. naprawy podłogi organ stwierdza, że płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi Wspólnota. W przypadku naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt I ACa 484/13). Zarzuty dot. punktu drugiego decyzji, również nie mogą zostać uwzględnione, gdyż o ile rzeczywiście w poziomie parteru dokonano remontu to wciąż nieprawidłowości występują powyżej poziomu parteru. Skoro organ I instancji stwierdził nieprawidłowości w elewacji frontowej to subiektywne zdanie zarządcy stwierdzające, że nie stwarza ona zagrożenia dla użytkowników i zostanie w przyszłości wyremontowana, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż organ I instancji był zobligowany do wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w tym zakresie.

Organ I instancji zgromadził rzetelny materiał dowodowy przemawiający za koniecznością objęcia nakazem określonych elementów obiektu budowlanego oraz w sposób wyczerpujący uzasadnił w skarżonej decyzji konieczność doprowadzenia tych elementów do właściwego stanu technicznego. Organ I instancji uzasadnił przy tym w sposób wyczerpujący, jakie okoliczności brał pod uwagę przy wyznaczaniu poszczególnych terminów realizacji obowiązków. Po uwagę wzięto zakres niezbędnych do wykonania prac oraz stopień ich pilności, dokładając w istocie starań, by roboty niezbędne do wykonania rozłożyć stronie zobowiązanej w czasie, tak by ich wykonanie uczynić technicznie możliwym.

Skargę na ostateczną decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa z ul. [...] we W. Zaskarżono decyzję w całości i zarzucono, że wskazana decyzja wydana została bez właściwej analizy zgromadzonego materiału dowodowego i bez należytej staranności w ocenie aktualnego stanu technicznego budynku, jak również braku wizji lokalnej budynku z udziałem stron w 2017 r. przed wydaniem ostatecznej decyzji, co może rodzić wątpliwości czy w sposób wyczerpujący rozpatrzyły i dopełniły właściwej staranności przy podejmowaniu decyzji stosownie do treści wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12.04.2007 r. IFSK 379/06. Mając powyższe na uwadze, wnoszą o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji PINB jako niezgodnych z aktualnym stanem nieruchomości.

Na uzasadnienie wskazano, że Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w ostatnich kilkunastu latach wykonała wiele remontów mających poprawić funkcjonalność, bezpieczeństwo i estetykę budynku. Między innymi wykonano: Wykonano remont dachu z wymianą deskowań, przemurowaniem, naprawą kominów z obróbkami blacharskimi. 2. Remont piwnic z wymianą stolarki okiennej bezpiecznej pp. na stalowe okna zapewniające odpowiednią wentylację piwnic. 3. Wymieniono instalację WLZ na klatce schodowej, gdzie również zainstalowano bezpieczne oświetlenie 24V DC.4. Przeprowadzono remont klatki schodowej z wymianą stolarki okiennej. 5. Wykonano kapitalny remont tylnej elewacji budynku z wymianą blacharki i nowymi parapetami podokiennymi. 6. Wykonano naprawę elewacji czołowej do I piętra. 7. Wykonano złącze ZK z wymianą kabli do głównego kabla energetycznego. 8. Wykonano naprawę odcinka instalacji wodno-kanalizacyjnej w mieszkaniu nr [...] na koszt Wspólnoty (za zgodą Właścicieli), co sfinansowano ze środków na bieżące remonty. Wykonano to na koszt Wspólnoty w związku notorycznymi, uciążliwymi dla mieszkańców, powtarzającymi się od lat awariami tej instalacji w mieszkaniu nr [...] z powodu nieprawidłowego użytkowania przez właściciela tego mieszkania. Dlatego, zdaniem skarżącej, teza podnoszona w zaskarżanej decyzji o braku zainteresowania Wspólnoty stanem technicznym budynku jest nieprawdziwa. Ponadto Wspólnota podnosi, że stan techniczny w zakresie stolarki okiennej, tynków na ścianach w korytarzach piwnicznych oraz estetyka ścian jest poprawna. Wobec tego nakaz wykonania tych prac określonych w decyzji jest bezprzedmiotowy. Błędne jest zatem stwierdzenie, że istnieje konieczność wykonania takich prac. Wątpliwości Wspólnoty budzi również fakt, że na koszt Wspólnoty mają być wykonane prace naprawy podłogi w mieszkaniu nr [...]. Osoba zamieszkująca tam od bardzo wielu lat ( matka obecnej właścicielki mieszkania, a poprzednio główna najemca) swoim działaniem jest uciążliwa i stwarza zagrożenie dla wszystkich mieszkańców kamienicy, poprzez niewłaściwe użytkowanie lokalu (jak np. niszczenie armatury i przez to zalewanie podłogi swojego mieszkania, a także sąsiadów w pionie). Uciążliwe dla wszystkich staje się od wielu miesięcy jej uderzanie młotkiem po ścianach, co budzi również niepokój i obawy Wspólnoty. Przytoczone ekspertyza A. G. i opinia R. S. - inspektora nadzoru [...] potwierdzają stan dobry stropu, a jedynie zniszczenie podłogi, której to naprawa należy do obowiązku właściciela mieszkania, zgodnie z Ustawą o własności lokali. Wątpliwości (zdaniem strony) budzi fakt okoliczności przeprowadzenia stosownych oględzin. Ani Zarząd Wspólnoty, ani Zarządca nie zostali poinformowani o przeprowadzeniu wizji lokalnej, nie mieli więc możliwości wziąć udziału w tych czynnościach, a biorąc pod uwagę opisany stan techniczny oraz treść wydanej opinii, są uzasadnione wątpliwości co do rzetelności przeprowadzenia tych oględzin. W świetle wszystkich tych okoliczności i rozbieżności wynikających z ekspertyz, stanu istniejącego oraz stanu przytoczonego w wydanej decyzji zasadne wydaje się żądanie jej uchylenia. W uzasadnieniu żądania zgłoszonego na wstępie skarżący podaje, iż w decyzji z dnia [...] r. PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej z ul. [...] usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, polegających na wykonaniu szeregu robót budowlanych, częściowo w terminie 3 miesięcy (w zakresie pkt I), a częściowo 6 miesięcy (w zakresie pkt II), od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Od tej decyzji administrator nieruchomości wspólnej - reprezentujący właścicieli z nieruchomości, tj. Prezes spółki [...] sp. z o.o. Z. Ł.(posiadający umocowanie zarządu wspólnoty) złożył odwołanie, domagając się zmiany zakresu nałożonych obowiązków, w szczególności odnośnie nakazania wymiany warstw stropu w lokalu mieszkalnym nr [...] oraz naprawy ściany ceglanej elewacji frontowej powyżej poziomu parteru. W uzasadnieniu złożonego odwołania zostało podkreślone, iż jak wynika z ekspertyzy wykonanej przez mgr inż. A. G. (stanowiącej podstawę do wydania decyzji przez organ I inst.) oraz złożonych przez niego w piśmie z dnia 09-03-2016 r. dodatkowych wyjaśnień, nakaz dotyczący wymiany podłogi w lokalu nr [...] (zawarty w pkt 1 podp. 3 decyzji z dnia [...] r.) narusza przepisy prawa, gdyż w tym lokalu nie zachodzi konieczność wymiany belek stropowych, czyli części konstrukcyjnych budynku, a jedynie desek podłogowych, co zgodnie z ustawą o własności lokali należy do obowiązków właściciela lokalu, a nie całej Wspólnoty (ta część podłogi jako część nie związana konstrukcyjnie z budynkiem powinna być zadbana wyłącznie przez właściciela tego lokalu). Odnośnie nakazu remontu elewacji frontowej zostało z kolei podniesione, iż nakaz został wydany, pomimo braku istnienia ze strony elewacji jakiegokolwiek zagrożenia dla mieszkańców i otoczenia. Rozpoznając odwołanie organ II inst. podtrzymał w całości zaskarżoną decyzję PINB, wskazując, iż materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie jest kompletny i potwierdza ponad całą wątpliwość, że budynek przy ul. [...] znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym, co uzasadnia zastosowanie w niniejszej sprawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie skarżącej wydane nakazy nie zostały przeanalizowane z należyta starannością, a w szczególności artykuły ustawy o własności lokalu oraz Prawa budowlanego, a także interes właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniowa z ul. [...]. W pierwszej kolejności strona skarżąca podkreśla, iż w jej ocenie zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie jest kompletny, a nadto nie został właściwie oceniony przez organ wydający zaskarżoną decyzję. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że organ II inst. podtrzymał nakaz wymiany belek stropowych, pomimo jednoznacznego stanowiska mgr inż. A. G. (którego ekspertyza, jak wyżej wskazano, stała się podstawą do nałożenia obowiązków zawartych w pkt 1 decyzji wydanej przez PINB), iż w lokalu nr [...] nie stwierdza się ugięcia belek stropowych ponad warunki normatywne, w związku z czym nie jest konieczne ich wzmacnianie. Posadzka w tym lokalu wymaga jedynie lokalnej rozbiórki i wymiany uszkodzonych elementów. W tych okolicznościach należy uznać, iż nałożony na wspólnotę obowiązek wymiany płyty stropowej w lokalu nr [...] jest wynikiem wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału. Skoro żaden ze zgromadzonych w niniejszej sprawie dowodów nie wskazuje na uszkodzenie belki stropowej (a z całą pewnością nie jest tym dowodem ekspertyza inż. G.), wydanie na wspólnotę nakazu w tym zakresie należy uznać za wynik dowolnej oceny zebranych w sprawie dowodów. Przedmiotowy nakaz, poprzez zobowiązanie całej wspólnoty do poniesienia kosztów, które powinien w świetle ustawy o własności lokali pokryć wyłącznie jeden właściciel, jest bezprawny oraz narusza interes pozostałych właścicieli, obligując ich do ponoszenia kosztów niezgodnie z ustawowym podziałem obowiązków. Skarżąca także uznaje, iż nieusprawiedliwiony w świetle zebranych dowodów jest wydany na wspólnotę nakaz remontu elewacji frontowej powyżej poziomu parteru. W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż kamienica przy ul. [...] nie odbiega swoją estetyką od szeregu innych kamienic Starego Miasta i Śródmieścia, a co najważniejsze jej stan zachowania nie stwarza zagrożenia dla otoczenia. Żadnego zagrożenia ze strony elewacji nie dostrzegł wydający ekspertyzę techniczną budynku przy ul. [...] mgr inż. A. G. Przegląd 5-cio letni też problemu takiego zagrożenia nie podnosi. Organ II inst. rozpatrujący odwołanie skarżącej wspólnoty, pomimo postawionego w odwołaniu zarzutu o braku zagrożenia ze strony elewacji, nie dokonał osobistych komisyjnych oględzin budynku z udziałem Zarządcy budynku i bez przytaczania konkretnej podstawy faktycznej, wskazującej na zagrożenie ze strony elewacji, nakazał jej wyremontowanie. Tym samym, w ocenie skarżącej, wymusza na właścicielach ponoszenie niekoniecznie najpilniejszych obecnie wydatków. Skarżąca podaje, iż ze względu na jego wykonanie przed wydaniem decyzji przez organ I inst., nakaz wykonania montażu stolarki okiennej (pkt 2 ppkt 2 decyzji z dnia [...]r.) oraz uzupełnienie tynków na ścianach w korytarzach piwnicznych, pobiałkowanie (pkt 2 ppkt 3 decyzji) jest bezprzedmiotowy. Tym samym obligowanie właścicieli z kamienicy [...] do wykonania robót wcześniej wykonanych nie może być uznane za prawidłowe. Co do robót wskazanych w pkt 1 ppkt 1 i 2 skarżąca podnosi, iż nie kwestionuje konieczności ich wykonania przez wspólnotę w przyszłości, jednakże ze względu na brak istnienia (ze strony tych nieprawidłowości) zagrożenia dla otoczenia i mieszkańców budynku - nakazanie ich usunięcia w trybie art. 66 prawa budowlanego trudno jej uznać za uzasadnione.

W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki sąd administracyjny zważył:

W myśl art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, zatem w zakresie tej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tym zakresie sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, w skrócie p.b.), który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Należy także pamiętać, że artykuł ten umieszczony jes t w rozdziale 6 ustawy – Prawo budowlane zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych" (art. 61 i nast.). Artykuł 61 tej ustawy nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego określone obowiązki w zakresie zasad utrzymywania i użytkowania takiego obiektu, a także zapewnienia bezpiecznego jego użytkowania w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt. Dotyczą one obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Podmiot, na którym ciążą obowiązki określone w przywołanym przepisie, powinien z jednej strony zapewniać na bieżąco odpowiedni stan techniczny obiektu umożliwiający jego bezkolizyjne użytkowanie, dbać o stałe utrzymywanie obiektu w stanie niepogorszonym, a także w razie potrzeby zapewnić jego naprawę.

W związku z tym, co do zasady, zdaniem sądu, nałożenie obowiązków na wspólnotę mieszkaniową należy uznać za uzasadnione. Trzeba bowiem pamiętać, że organy nadzoru budowlanego, w sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, są obowiązane reagować w trybie decyzyjnym. Inaczej mówiąc sam fakt dostrzeżenia nieprawidłowości, wyczerpujących dyspozycję art. 66 ust.1 pkt 1-4 p. b. obliguje organ do wydania orzeczenia nakazowego. Mamy zatem do czynienia z tzw. decyzją związaną, czyli wydający decyzję sprawdza jedynie, czy są spełnione przesłanki wydania decyzji – jeśli tak, to decyzję wydaje. Nie znaczy to jednak, że nakładając obowiązki opisane w decyzji organ nie ustrzegł się bądź błędów, bądź pewne obowiązki zostały nałożone przedwcześnie, bez dokonania koniecznych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy ustaleń, co spowodowało konieczność uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia. Jak wynika bowiem z twierdzeń strony nakaz wykonania montażu stolarki okiennej (pkt 2 ppkt 2 decyzji z dnia [...] r.) oraz uzupełnienie tynków na ścianach w korytarzach piwnicznych, pobiałkowanie (pkt 2 ppkt 3 decyzji) były już w dacie wydawania decyzji przez organ pierwszej instancji bezprzedmiotowe, bowiem zostały wykonanie jeszcze przed jej wydaniem. Jeśli zaś właściciel budynku/zarządca we własnym zakresie usunął nieprawidłowości, to organ nadzoru budowlanego nie ma powodu, aby ingerować w trybie decyzyjnymW konsekwencji, o ile stan faktyczny sprawy potwierdzi tę okoliczność, będzie trzeba zgodzić za stroną skarżącą, że nakaz wykonania robót wcześniej wykonanych nie może być uznane za prawidłowe. Wprawdzie organ drugiej instancji pisze w uzasadnieniu swojej decyzji, że zarzuty strony w zakresie wykonania niektórych obowiązków przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji są nietrafione, ale lektura osnowy decyzji PINBu wskazuje, że nakazano w niej między innymi, montaż stolarki okiennej w ścianie frontowej budynku w poziomie piwnicy oraz zabezpieczenie antykorozyjne stalowej stolarki okiennej w obrębie piwnicy w ścianie budynku usytuowanej od zaplecza nieruchomości, uzupełnienie tynków na ścianach i stropie w obrębie korytarzy piwnicznych oraz pobiałkowanie ww. powierzchni. Wydaje się zatem, że istotnie decyzją objęto czynności już wcześniej wykonane przez wspólnotę.

Nadto, zdaniem sądu, dogłębnego wyjaśnienia wymaga na jaki podmiot, ewentualnie nałożyć kolejny obowiązek, zapisany w decyzji, tj. wymianę warstw stopu w obrębie zapadniętej podłogi w pomieszczeniu kuchennym w lokalu mieszkalnym nr [...] w zakresie desek "ślepej podłogi", które uległy korozji biologicznej oraz zawilgoconej warstwy izolacyjnej – polepy. O ile należy zgodzić się ze stanowiskiem organu, że jeśli strop służy wszystkim współwłaścicielom budynku, to będzie to obowiązkiem wspólnoty, to na obecnym etapie sprawy wydaje się, że sama podłoga w zakresie desek "ślepej podłogi", które uległy korozji biologicznej, winna zostać naprawiona przez właściciela lokalu nr [...], chyba że organ jednoznacznie wykaże, że np. nie da się wymienić warstwy izolacyjnej stropu – polepy bez wymiany desek podłogowych w kuchni, ale tę okoliczność winien ponad wszelką wątpliwość wykazać organ.