Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 863/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2006-08-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący NSA Bonifacy Bronkowski (spr.) Sędziowie WSA Iwona Bogucka WSA Maria Taniewska-Banacka Protokolant starszy referent Magdalena Jankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2006r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

We wniosku z dnia [...] r. M. i I. T. wnieśli o ustalenie warunków zabudowy dla rozbudowy i nadbudowy budynków gospodarczych na cele handlowo-usługowe i mieszkalne na działce nr A w O. powiat [...]. Po wszczęciu w tej sprawie postępowania zastrzeżenia co do zamierzonej inwestycji zgłosiła właścicielka sąsiedniej nieruchomości Z. S. wyrażając obawy czy nie dojdzie w następstwie planowanych robót do pogorszenia stanu technicznego jej budynku mieszkalnego przylegającego bezpośrednio do budynku mieszkalnego inwestorów. Już po sporządzeniu projektu decyzji o warunkach zabudowy zastrzeżenia do tego projektu zgłosiła również D. P. stojąc na stanowisku, że objęte tym projektem zamierzenie inwestycyjne narusza jej uzasadnione interesy. Powstanie bowiem duża różnica wysokości jej budynków i budynków projektowanych, co stworzy zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynków stanowiących jej własność np. w sytuacji nawisu śnieżnego. Podniosła również, że przewidziano zbyt dużą, w porównaniu z zagospodarowaniem jej działki, intensywność zabudowy działki inwestorów oraz iż projektowana linia zabudowy spowoduje duży uskok w stosunku do linii zabudowy jej działki.

Wydaną z upoważnienia Wójta Gminy O. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] ustalono sprecyzowane bliżej w tej decyzji warunki zabudowy terenu działki nr A obr. O., ark. [...] przy ul. [...] w O. dla inwestycji obejmującej rozbudowę i nadbudowę istniejących budynków gospodarczych z przeznaczeniem na cele handlowo-usługowe i mieszkalne. Wśród tych warunków ustalono dopuszczalną wielkość powierzchni zabudowy do 60 % powierzchni działki lub terenu oraz określono do 7 m wysokość kalenicy budynków przy południowej granicy działki inwestorów. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że projekt decyzji uzyskał wymagane uzgodnienia a jej treść została ustalona w następstwie analizy stanu faktycznego oraz analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych. W odniesieniu do zastrzeżeń Z. S. stwierdzono, że kwestia technicznych możliwości realizacji inwestycji, m. in. z uwzględnieniem stanu technicznego jej budynku mieszkalnego będzie przedmiotem analizy na etapie postępowania o pozwolenie na budowę.

W odwołaniu od tej decyzji D. P. oświadczyła, że nie zgadza się na większą niż 1 m różnicę wysokości jej budynków i usytuowanych przy granicy jej działki budynków objętych decyzją o ustaleniu warunków zabudowy oraz na budowę w granicy poza obrys jej budynku od strony ul. [...]. Nie wyraża również zgody na podpiwniczenie budynków inwestorów przylegających do jej zabudowy. Zarzuciła nadto, że linia projektowanej zabudowy tworzy zbyt duży uskok w stosunku do jej budynku mieszkalnego oraz że ustalony wskaźnik zabudowy nie odpowiada wskaźnikowi zabudowy działek sąsiednich.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej ustawą lub ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdzono, że organ I instancji dokonał zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy jak również stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym inwestorzy zamierzają realizację inwestycji. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną oraz uzgodniony stosownie do treści art. 53 ust. 4 ustawy. W odniesieniu do zarzutów odwołania organ odwoławczy stwierdził, że decyzja została uzgodniona z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków zarówno pod względem przyjętej linii zabudowy, wskaźnika zabudowy i rozwiązań urbanistycznych. Odmienne w tym względzie zapatrywanie odwołującej się nie zasługuje zatem na uwzględnienie. Dalej podał, że w postępowaniu o pozwolenie na budowę rozstrzygane będą techniczne możliwości przebudowy i rozbudowy istniejących budynków z uwzględnieniem również stanu technicznego budynków do nich przylegających.

W skardze do sądu administracyjnego wniesionej na powyższą decyzję SKO D. P. zarzuciła, że projektowane prace budowlane na działce sąsiedniej mogą doprowadzić do uszkodzenia jej budynków usytuowanych w granicy działek, które są już stare i mimo przeprowadzonych remontów nie są w najlepszym

stanie technicznym. Podwyższenie budynków na działce sąsiedniej naruszy także cyrkulację powietrza i z tego też powodu będzie zmuszona zwiększyć wysokość kominów w jej budynku mieszkalnym, co z kolei zeszpeci wygląd tego budynku i narazi ją na koszty. Nadto projektowana wysokość budynku na działce sąsiedniej naruszy treść § 7 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.). Zdaniem skarżącej tendencyjnie wyznaczono też granice obszaru analizowanego aby usprawiedliwić znacznie wyższy niż na działkach sąsiednich wskaźnik intensywności zabudowy. Wskaźnik ten będzie zresztą wyższy niż 60 % i będzie przekraczał 80 %. W "części graficznej" decyzji z naruszeniem treści § 1 rozporządzenia nie zaznaczono geometrii dachu, w tym układu połaci dachowych. Tym samym istnieje zagrożenie, że nowoprojektowany budynek będzie stwarzać zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji jej budynków. Stanowi to także naruszenie § 7 ust. 1 rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę SKO w C. wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko oraz jego uzasadnienie. Dodatkowo stwierdziło, że wysokość kalenicy objętych postępowaniem budynków przy granicy z działką skarżącej nie może przekraczać 7 m. W sytuacji gdy wysokość budynku skarżącej wynosi 6 m, nie będzie potrzeby nadbudowy kominów o 3 m, co podniesiono w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa, a tylko pod tym względem podlega ona kontroli Sądu zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269). Jak wynika z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych zaskarżona decyzja została wydana po przeprowadzeniu analizy o jakiej mowa w art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i po spełnieniu warunków określonych w art. 53 ust. 1 i ust. 4, art. 54, art. 60 ust. 1 i 4 i art. 61 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 tej ustawy. Z przeprowadzonej analizy (zał. [...]) wynika, że zabudowa działek sąsiednich pozwalała na określenie wymagań dotyczących projektowanej inwestycji w zakresie cech wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Brak było zatem podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego.

Brak jest także zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że decyzja ta została wydana z naruszeniem zasługujących na ochronę interesów osób trzecich, w tym interesów skarżącej. W uwzględnieniu zastrzeżeń skarżącej w decyzji znalazł się warunek co do wysokości budynków przy granicy z jej działką. Wysokość tą określono w kalenicy "do 7 m". W sytuacji gdy wysokość budynku mieszkalnego skarżącej wynosi około

6 m (tak w zał. [...]) jest to w zasadzie spełnienie jej żądania aby projektowane przy granicy budynki nie były wyższe od jej budynku więcej niż 1 m. W tym przedmiocie należy też stwierdzić, że określenie takiej dopuszczalnej wysokości tych budynków nie przesądza jeszcze, że taka wysokość zostanie ustalona w pozwoleniu na budowę. Tam bowiem organy orzekające będą zobowiązane do zbadania zarzutów skarżącej (jeżeli zostaną zgłoszone) o negatywnym wpływie projektowanej zabudowy na cyrkulację powietrza a w konsekwencji na sposób odprowadzania dymów z jej budynku. Rozstrzyganie tej kwestii na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest możliwe przede wszystkim z tego względu, że nie są znane ostateczne parametry projektowanych budynków, które będą wynikać dopiero z projektu budowlanego. Z tego też względu trudno mówić, a tym bardziej przesądzać na tym etapie procesu inwestycyjnego o wystąpieniu ewentualnych zagrożeń dla budynków skarżącej, o których mowa w skardze. Na etapie pozwolenia na budowę skarżąca będzie mogła nadto domagać się aby został zatwierdzony projekt budowlany, którego realizacja takich zagrożeń nie wywoła. Zasadnie też stwierdziło SKO, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie mogły być rozstrzygnięte, a w konsekwencji i uwzględnione, zastrzeżenia skarżącej odnoszące się do technicznych następstw projektowanej inwestycji w odniesieniu do stanu technicznego jej budynków. Takich warunków technicznych w decyzji o warunkach zabudowy się bowiem nie określa (art. 54 ustawy). Nie można zatem analizować takich następstw projektowanej inwestycji. Jeszcze raz należy bowiem podkreślić, że o ostatecznym kształcie inwestycji i zakresie robót budowlanych rozstrzygnie pozwolenie na budowę i zatwierdzony nim projekt budowlany. Tam też zostanie rozstrzygnięte położenie objętych zamierzeniem inwestycyjnym budynków, również w stosunku do granicy działki skarżącej i jej budynków. Zgodnie bowiem z treścią art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 61 ust. 2 pkt 1 ustawy w decyzji o warunkach zabudowy ustala się jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji i linie zabudowy a nie dokładne usytuowanie poszczególnych obiektów budowlanych. Z tego też względu nie można twierdzić, jak to zdaje się rozumie skarżąca, że zaskarżona decyzja przesądziła o usytuowaniu projektowanych obiektów w granicy z jej działką na odcinku poza obrysem jej budynku mieszkalnego od strony ulicy [...]. Kwestia ta będzie rozstrzygana dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Jej rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy nie przewidują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Takiego rozstrzygnięcia zaskarżona decyzja też nie zawiera. Możliwość takiego rozstrzygnięcia na tym etapie postępowania inwestycyjnego nie przewiduje też treść § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Nie można podzielić też stanowiska skarżącej, że dopuszczona zaskarżoną decyzją wysokość budynków przy granicy z jej działką została ustalona z naruszeniem treści § 7 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. a to w sytuacji gdy przepis ten odnosi się do wysokości "górnej krawędzi elewacji frontowej", która od strony budynków skarżącej nie występuje. Zdaniem Sądu nie został też wykazany zarzut tendencyjnego określenia obszaru analizowanego dla podwyższenia wskaźnika intensywności zabudowy działki inwestorów. Przyjęty do analizy obszar jak i ustalona w decyzji intensywność zabudowy jest bowiem usprawiedliwiona szczególnym usytuowaniem działki inwestorów, co znalazło swoje jednoznaczne odzwierciedlenie w postanowieniu uzgadniającym [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] r. (zał. [...] akt adm.), i w piśmie z dnia [...] r. przygotowującego projekt decyzji [...]. W. D. (zał. [...] akt adm.). W tych okolicznościach ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie 60 % powierzchni działki inwestorów znajduje swoje oparcie w treści § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Na tym etapie postępowania nie można też zakładać, a tym bardziej przesądzić, jak twierdzi skarżąca, że ustalony wskaźnik zabudowy zostanie przekroczony. Jego zachowanie powinno wynikać z projektu budowlanego i będzie podlegało kontroli w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Z urzędu należy też podnieść, że jakiekolwiek granice obszaru analizowanego w rozpatrywanej sprawie nie spełniają warunków ust. 2 § 3 rozporządzenia to nie mogło to stanowić podstawy zakwestionowania legalności zaskarżonej decyzji, a to w sytuacji gdy w tym zakresie rozporządzenie to zostało wydane z przekroczeniem delegacji z art. 61 ust. 6 ustawy.

Nie można podzielić także zarzutu skarżącej, że "w części graficznej" decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie zaznaczono geometrii dachu, a zwłaszcza układu połaci dachowych. Wymagania w tym zakresie zostały bowiem zawarte zdaniem Sądu w pkt [...] "warunków i wymagań ochrony i kształtowania przestrzennego" decyzji organu I instancji. Odpowiadają one treści § 8 rozporządzenia. W sytuacji gdy nie ma na tym etapie postępowania projektu budowlanego bardziej szczegółowe określenie tych warunków nie jest w zasadzie możliwe. W tym zakresie skarżąca swoich interesów będzie mogła zatem bronić również w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja nie narusza także treści § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. a to z tego względu, że z uwagi na swoje usytuowanie budynek skarżącej nie może stanowić odniesienia dla kontynuacji linii zabudowy w rozumieniu tego przepisu. Został on bowiem wybudowany w głębi działki skarżącej, w znacznym oddaleniu od ulicy [...] i dlatego trudno mówić w tym przypadku o "uskoku" o jakim mowa w tym przepisie. Można bowiem twierdzić, że został on wybudowany w drugiej linii zabudowy (zobacz w tym względzie usytuowanie budynków uwidocznione na mapie – karta [...] akt adm.). Gdyby przyjąć nawet w tym względzie twierdzenie skarżącej to na inne wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwala treść § 4 ust. 4 rozporządzenia, zwłaszcza w sytuacji gdy chodzi o zabudowę przy rynku staromiejskim (tak [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków w postanowieniu z dnia [...]r. – zał. nr [...] akt adm.).

Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).