Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 44/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2007-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Adam Matuszak Asesor WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2007 r. sprawy ze skargi G. i T. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz G. i T. L. kwotę 770,- zł (słownie: siedemset siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

II SA/Ol 44/07

UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją nr "[...]" z dnia "[...]" r., znak: "[...]" odmówił Państwu G. i T. L. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego (stajni ze stodołą) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr "[...]" w obrębie "[...]" gmina "[...]", stwierdzając iż dokonana analiza, zarówno przedstawionych przez Wnioskodawców dokumentów, jak i rodzaj wnioskowanej zabudowy jako zabudowy zagrodowej o charakterze siedliska, prowadzi do wniosku, że na obszarze analizowanym nie istnieje dla wnioskowanego terenu zabudowy działka sąsiednia spełniająca wymagania art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 lipca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.). Jak zaznaczono w uzasadnieniu tej decyzji, wniosek Zainteresowanych o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego (stajni ze stodołą) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, spełniał pozostałe warunki, określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 cyt. wyżej ustawy.

We wniesionym od wspominanej decyzji Wójta Gminy odwołaniu G. i T. L. zarzucili przedmiotowej decyzji naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 lipca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), polegającą na przyjęciu, że działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, będąca punktem odniesienia dla proponowanej nowej zabudowy musi znajdować się na obszarze analizowanym w rozumieniu tego przepisu. Nadto, iż punktem odniesienia dla ustalenia przesłanki w tym przepisie opisanej, nie jest działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, lecz granica zabudowy na niej istniejącej. W przekonaniu Odwołujących się, nie wolno obszaru takiej działki ograniczać tylko do jej części zabudowanej. Sąsiedztwo w rozumieniu tej normy wyznacza granica działki, a nie granica zabudowy. Odwołujący podnieśli również, iż wydając decyzję organ I instancji przekroczył granice uznania administracyjnego, określone w regulacji § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., co polegało na dowolnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wszystkich okoliczności sprawy i dowolnym, pozbawionym uzasadnienia określeniu obszaru analizowanego pod względem urbanistycznym, czym naruszono art. 107 § 3 kpa. Zarzucili także naruszenie art. 7 i 77 kpa poprzez nierozważnie interesu stron i pominięcie okoliczności, iż interes publiczny nie sprzeciwiał się uwzględnieniu interesu stron i ich uprawnień właścicielskich oraz poprzez nie uwzględnienie ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]", zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy "[...]" nr "[...]" z dnia "[...]" r. Z przytoczonej w odwołaniu argumentacji wynika nadto, że w opinii Odwołujących z żadnego przepisu, w szczególności ani z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., nie wynika, iż działka sąsiednia winna znajdować się w obszarze analizowanym. Odwołujący się twierdzili, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga jedynie, aby działka sąsiednia dostępna była z tej samej drogi publicznej, natomiast § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. precyzuje, że obszar analizowany wyznacza się jedynie w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, dla przeprowadzenia na nim analizy funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, w zakresie warunków, o których jest mowa w art. 61 ust.1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołujący podkreślili, iż § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. ustala jedynie granicę minimalną obszaru analizowanego, sprecyzowanie zatem tej odległości mieści się więc w ramach uznania administracyjnego, co nie oznacza, iż granica ta może być wyznaczana dowolnie. Wyznaczając w niniejszej sprawie promień obszaru analizowanego o długości 340 m (1 m ponad trzykrotność długości frontu działki Odwołujących się), organ winien był uzasadnić swe stanowisko, stosownie do treści art. 107 § 3 kpa. Jak wskazali Odwołujący się, w zaskarżonej decyzji organ I instancji uzasadnił przyjęte rozwiązanie jednym zdaniem. Strony ponadto zauważyły, iż organ I instancji nie wyjaśnił, jakie konkretnie cechy krajobrazu miałyby decydować o wielkości obszaru analizowanego i jak ma się do tego wielkość zabudowy wsi "[...]". Strony zauważyły również, iż organ I instancji porównując nieruchomość Wnioskodawców do działki Nr "[...]" i budynku recepcyjno-socjalnego położonego na znajdującym się tam polu namiotowym, błędnie twierdził, że budynek ten może być wyłącznie odniesieniem dla zabudowy usług turystycznych, nie zaś dla zabudowy zagrodowej. W przekonaniu Stron, nie można zakładać, iż porównanie funkcji zabudowy zgodnie z intencją ustawodawcy, ma polegać na czysto kazuistycznym ich podziale na: mieszkalną, siedliskową, usługową turystyczną, itp. Ten sam bowiem budynek recepcyjno-socjalny położony na polu namiotowym, może z punktu widzenia jego konstrukcji i cech użytkowych służyć i służy, jak podkreślają, celom mieszkalnym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" r., znak: "[...]", utrzymało w mocy decyzję nr "[...]" Wójta Gminy z dnia "[...]" r., znak: "[...]". Polemizując z zarzutami odwołania, organ odwoławczy stwierdził, iż wnioskowana przez Strony inwestycja nie spełnia wymogów zasady "dobrego sąsiedztwa", określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując wykładni pojęcia "obszar analizowany" przyjęło, że wyznaczenie tego obszaru, pozwala na wskazanie, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Organ odwoławczy uznał, iż prawidłowo wyznaczono obszar analizowany i ustalono, że w tak wyznaczonym obszarze nie występuje zabudowa zagrodowa, a jedynie budynek recepcyjno-socjalny przeznaczony do obsługi pola namiotowego. Za słuszny uznał pogląd organu I instancji, iż funkcja usługowa nie jest tożsama z funkcją mieszkalną. Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów budowlanych, zaś w przedmiotowej sprawie funkcja ta nie została zachowana. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, musi się znajdować w obszarze analizowanym, w przeciwnym razie bezcelowym byłoby sporządzanie analizy i wyznaczanie obszaru analizowanego. Poza budynkiem obsługi pola namiotowego, najbliższa zabudowa zagrodowa znajduje się poza obszarem analizowanym i w tej sytuacji organ I instancji prawidłowo orzekł, że nie ma podstaw do ustalenia warunków zabudowy.

Od decyzji tej Pełnomocnik Państwa G. i T. L. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, Pełnomocnik podniósł, iż decyzja organu odwoławczego narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zawarta w tej decyzji wykładnia tych norm jest błędna. Precyzując tenże zarzut Pełnomocnik wyjaśnił, iż organ niezasadnie przyjął, że w obszarze analizowanym, wyznaczonym w trybie i na zasadach określonych w w/w rozporządzeniu, dla sprecyzowania warunków zabudowy musi występować zabudowa zagrodowa, bowiem stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. wystarczającym jest, aby w tym obszarze znajdowała się sąsiednia działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. Stwierdził nadto, iż naruszono art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nie znajdujący uzasadnienia w przepisach tej ustawy prymat wymagań zachowania swoiście rozumianego ładu przestrzennego, nad konstruowaniem tego ładu przy jednoczesnym nieograniczaniu prawa własności. W przekonaniu Pełnomocnika przesłanki te winny być uwzględniane w sposób równoważny, zwłaszcza że w niniejszej sprawie nie zachodzi kolizja tych praw z pozostałymi celami polityki przestrzennej, określonej w art. 1 ust. 2 tej ustawy. Wywodzi, iż naruszono § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez brak w decyzji organu I instancji załącznika tekstowego zawierającego wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu w zakresie warunków, o których jest mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dowodzi także, iż naruszono art. 7 i 77 kpa, poprzez: dowolne określenie obszaru analizowanego pod względem urbanistycznym i w tym zakresie przekroczenie granic uznania administracyjnego wyznaczonego w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., pominięcie i nie rozważenie zarzutu, iż obszar analizowany sięga działki nr "[...]", zabudowanej siedliskiem rolniczym, nie uwzględnienie przesłanki zaistnienia słusznego interesu stron, nie pozostającego w sprzeczności z interesem społecznym. Argumentuje również, iż uzasadnienie faktyczne zaskarżonej decyzji przez swoją lakoniczność i schematyczność nie spełnia przesłanek określonych w art. 107 § 3 kpa , to zaś nie pozwala na kontrolę sądową tego rozstrzygnięcia.

Zauważa nadto, iż organy obu instancji określając obszar analizowany i uznając go za wystarczający w danym krajobrazie, nie sprecyzowały, jakie właściwie cechy tegoż krajobrazu o tym decydują. Podkreśla, że w wydanych przez organy administracji decyzjach nie wskazano powodów, dla których do analizy urbanistycznej w tej sprawie przyjęto obszar mieszczący się w granicach minimum dopuszczonego przez właściwe przepisy prawa, choć w zgodzie z tymi normami można było przyjąć w tym celu obszar większy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Niemniej jednak Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyznało, iż wyniki analizy powinny stanowić załącznik do decyzji organu I instancji, zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., jednakże uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stosownie do przysługujących sądowi administracyjnemu kompetencji, Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy – art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Wzruszenie decyzji następuje w razie, gdy kontrola wykaże, że decyzja narusza przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w związku z art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi).

W ocenie Sądu sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona przez organy administracji, co uniemożliwiło wydanie w niniejszej sprawie prawidłowego rozstrzygnięcia. Zgodnie z art. 7 i 77 § 1 kpa, w toku postępowania organy administracji podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, są też zobowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Rezultaty tak przeprowadzonego postępowania przed organem administracji, winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji.

Organy rozpoznające przedmiotową sprawę tylko w niewielkiej części zastosowały się do przytoczonych wyżej obowiązków, czego potwierdzeniem jest, gdy pominąć opis stanu faktycznego i przebiegu postępowania administracyjnego, lakoniczne uzasadnienie, zarówno decyzji organu I instancji, jak i organu odwoławczego. Zauważyć w tym miejscu należy, iż niniejsza sprawa była rozpatrywana przez obydwa organy administracji kilkakrotnie, bowiem odwołanie z dnia 3 października 2006 r. od decyzji nr "[...]" Wójta Gminy z dnia "[...]" r., znak: "[...] było czwartym w kolejności odwołaniem w rozpatrywanej sprawie. Większość z argumentów przytoczonych w tym odwołaniu była powieleniem zarzutów podnoszonych przez Strony w poprzednich odwołaniach: z dnia 10 grudnia 2004 r., 25 października 2005 r., 5 kwietnia 2006 r. W poprzednich swych rozstrzygnięciach, zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy także nie ustosunkowały się wyczerpująco do zgłaszanych przez Wnioskodawców zarzutów, których kwintesencję zawiera rozpoznawania przez Sąd skarga.

Podkreślić należy, iż stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 61 ust. 1 tej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Niesporne w niniejszej sprawie jest, iż Skarżący spełnili warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

Jak wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04, regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 ust. 1 w/w ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy, przy czym orzekając w tym względzie organ administracji musi mieć na uwadze regulacje aktu wykonawczego do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak słusznie wywodzi Pełnomocnik Skarżących, w niniejszej sprawie wymogu określenia tychże cech nie dopełniono. Podzielić bowiem należy argumentację skargi, iż organy obu instancji, a przede wszystkim I instancji nie wskazały, jakie względy krajobrazowe przemawiały za przyjęciem obszaru analizowanego o promieniu 340 m i czemu organ I instancji oparł się na takich, a nie innych kryteriach wyboru cech ukształtowanego w tym obszarze krajobrazu. Nie podano w podjętym rozstrzygnięciu, czemu dla określenia obszaru analizowanego przyjęto linię po okręgu, a nie określono tej linii w inny sposób, np. linią łamaną. Kwestionując przyjętą przez organy długość promienia obszaru analizowanego, Strony postępowania administracyjnego wskazywały, iż nie uzasadniono też prezentowanego w decyzjach obu organów poglądu dotyczącego wymogu występowania w obszarze analizowanym zabudowy sąsiedniej działki, że nie jest wystarczające, iż na obszarze tym znajduje się jedynie część działki zabudowanej, ale sama zabudowa jest poza obszarem analizowanym. Ma to duże znaczenie, bowiem zdaniem Skarżących, dla spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystarczającym jest aby w obszarze analizowanym znalazła się wyłącznie działka sąsiednia zabudowana, nie zaś sama zabudowa posadowiona na tejże działce. Dowodzą również, iż jeżeli w przypadku uwzględnienia skargi, organy prowadząc ponowne postępowanie stwierdzą, że wykładnia art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymaga jednak, by w obszarze analizowanym znalazła się zabudowa sąsiedniej działki, mogą w ramach dozwolonego prawem uznania administracyjnego wyznaczyć dłuższy promień, niż 340 m, tak aby zabudowa sąsiedniej działki znalazła się w tym obszarze.

Zauważyć należy, iż brak wyczerpującego uzasadnienia stanowiska organów obu instancji w tej kwestii, opartego na poczynionych przez nie ustaleniach, uniemożliwia Sądowi jego kontrolę pod względem legalności. Choć wydaje się, że pogląd Kolegium, iż w obszarze analizowanym musi znajdować się nie tylko część działki zabudowanej, ale także sama zabudowa znajdująca się na tej działce, zasługuje na aprobatę, chociażby z tego powodu, że gdyby ta zabudowa znajdowała się poza obszarem analizowanym, jego wyznaczenie mijałoby się z celem, bowiem niemożliwym byłoby ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji.

Na uwzględnienie zasługuje także argumentacja skargi, w części dotyczącej naruszenia przez organu obu instancji art. 107 § 3 kpa, poprzez nie ustosunkowanie się do zarzutów w zakresie naruszenia art. 7 i 77 kpa. Zarówno w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, jak i w poprzednio prowadzonych przez w/w organy postępowaniach, Strony wywodziły, iż brak jest konstatacji dotyczącej zaistnienia interesu publicznego i słusznego interesu stron, ewentualnej zgodności tych interesów, bądź ustalenia, iż oba te interesy pozostają we wzajemnej sprzeczności, tudzież wskazania, który z tych interesów ma prymat i z jakich względów. Analiza akt postępowania administracyjnego dowodzi, iż organy administracyjne nie dokonały żadnych ustaleń w powyższym zakresie. Podkreślić przy tym należy, iż prawo do zabudowy nieruchomości jest elementem prawa własności, ograniczenia tego prawa na gruncie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Organy I i II instancji winny były zatem wskazać, jakie wartości przemawiają za tym, by w przedmiotowej sprawie prawo własności ograniczyć. Ingerencja w sferę prawa własności musi bowiem pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do celów, których ochrona uzasadnia dokonane ograniczenie. Skarżący konsekwentnie dowodzili, że interes publiczny nie sprzeciwiał się uwzględnieniu Ich interesu i ich uprawnień właścicielskich, nadto, iż nie sprzeciwia się temu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]" , zatwierdzone uchwałą Rady Gminy "[...]" nr "[...]" z dnia "[...]" r. Organy administracji były również obowiązane do ustosunkowania się do tej argumentacji, jednakże tego nie uczyniły.

Powyżej opisane uchybienia w połączeniu z brakiem w decyzji organu I instancji załącznika tekstowego zawierającego wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu w zakresie warunków, o których jest mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skutkują tym, iż uzasadnienie faktyczne i prawne decyzji organu I i II instancji jest nieczytelne, a przez to wadliwe.

Reasumując, stwierdzić należy, iż wadliwość dokonanej przez organy administracji analizy, spowodowała, iż zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, zostały wydane z naruszeniem art. 7, 77, 80 i 107 § 3 kpa.

Zaniechanie wykazania w zaskarżonej decyzji wskazywanych wyżej okoliczności, a zwłaszcza dlaczego przyjęto prawie minimalny obszar analizowany (co stanowi element uznaniowości w zaskarżonej decyzji), ma istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż uniemożliwia Sądowi dokonanie oceny zgodności z prawem kwestionowanej decyzji. Organy administracji nie mogą dowolnie ustalać wielkości obszaru analizowanego, uzasadniając to jednym zdaniem, że "przyjętą wielkość obszaru analizowanego, należy traktować jako uzasadnioną w danym krajobrazie, gdyż jego wielkość przekracza wielkość zwartej zabudowy wsi "[...]". Słusznie Skarżący zadają pytanie o jaki krajobraz chodzi? Brak ustaleń i głębszego uzasadnienia stanowiska w powyższym zakresie ma zasadnicze znaczenie dla wyniku sprawy. Jak bowiem wskazują Skarżący, gdyby przyjąć większy obszar analizowany, to mogłaby znaleźć się na nim zabudowa zagrodowa, znajdująca się na działce "[...]". Dlatego przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ, administracji powinien dokonać dodatkowych ustaleń w tym zakresie i szczegółowo uzasadnić swoje stanowisko, szczególnie gdyby było one negatywne dla inwestorów. A to z racji tego, że do ograniczenia konstytucyjnie zagwarantowanego prawa własności, może dochodzić tylko wyjątkowo, a właściciel nieruchomości ma prawo wiedzieć, jakie względy szczególnie publiczne, za tym przemawiają.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, stwierdzając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jak w pkt I sentencji. O kosztach postępowania orzeczono stosownie do art. 200 powołanej ustawy w pkt II sentencji. W oparciu o art. 152 cyt. Ustawy Sąd orzekł, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana do chwili uprawomocnienia się wyroku.