Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1881/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 i 4a, art. 11f ust. 1 pkt 6, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędziowie: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Małopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 126/16 w sprawie ze skargi K. P. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od K. P. na rzecz Wojewody Małopolskiego kwotę 340 (trzysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 126/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, po rozpatrzeniu skargi K. P., uchylił decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2015 r., znak: [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia [...] czerwca 2015 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., Nr [...], Starosta W. ustalił odszkodowanie w kwocie 52.693,00 zł na rzecz K. P., za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0687 ha, obr. 107, jedn. ewid. P. m. K., objętą księgą wieczystą nr [...], która z dniem [...] kwietnia 2014 r. stała się własnością Gminy K. - jako miasta na prawach powiatu, a także o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty. Za podstawę ustalenia odszkodowania organ przyjął operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.z dnia [...] grudnia 2014 r.

Po rozpatrzeniu odwołania K. P., która przedłożyła operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych M. W. i E. H. (określającego wartość nieruchomości w wysokości 87.696 zł, Wojewoda Małopolski decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Cytując w uzasadnieniu decyzji wybrane przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r. poz. 2031), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), organ odwoławczy stwierdził, że autorka sporządzonej wyceny na zlecenie organu pierwszej instancji, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania jego stanu ([...] lutego 2014 r.), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT", wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Do analizy porównawczej biegła przyjęła 3 nieruchomości spośród bazy obejmującej 12 nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu jednostki ewidencyjnej P. miasta K., co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. Uwzględnione w wycenie nieruchomości porównawcze uznać należy za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosując metodę porównywania parami, w omawianym operacie szacunkowym dokonano odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami każdej z porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia. W podejściu porównawczym stosuje się bowiem metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei jak stanowi § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organy nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Nadto rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, tj. z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym oraz stanu, jak również dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W odniesieniu do przedłożonego przez stronę odwołującą się operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2015 r. organ odwoławczy powołał się na art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wybrane orzecznictwo sądowoadministracyjne stwierdzając, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzonego już operatu szacunkowego; organy zobowiązane są zaś do dokonania oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Różnica pomiędzy ustaloną w operacie z dnia [...] czerwca 2015 r. wartością przedmiotowej nieruchomości, a wartością określoną w operacie szacunkowym pozyskanym przez organ pierwszej instancji, wynika z ustalenia przez biegłych odmiennego przeznaczenia wycenianej nieruchomości i tym samym przyjęcia do porównania nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu. Biegli w operacie wskazanym w odwołaniu uwzględnili postanowienia: decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] marca 2008 r. ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na części działki [...] obr. [...] jedn. ew. P. przy ul. O. w K."; postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] października 2008 r. pozytywnie opiniującego projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obr. [...] P., przy ul. O. w K., w zakresie zgodności z powołaną decyzją z dnia [...] marca 2008 r.; decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] stycznia 2009 r. zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w obr. [...], jedn. ewid. P., składającej się z działki nr [...] - na działki: nr [...], [...], [...], [...] (z której wydzielono przedmiot wyceny oznaczony nr [...]) oraz nr [...]; decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] sierpnia 2009 r. o przeniesieniu na rzecz nowego inwestora, K. P., ul. O. [...], [...] K., decyzji Nr [...]o pozwoleniu na budowę z dnia [...] lipca 2008 r. dla inwestycji pn.: "Budynek mieszkalny jednorodzinny nr 1 z instalacjami wewnątrz budynku: wody, kanalizacji, gazu c.o. elektryczną - 1 etap zabudowy" przy ul. O. w K., na działce nr [...] obr. [...] P., zmienionej decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. Biegli przyjęli ostatecznie, że wyceniana nieruchomość posiada przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i takie też przyjęli nieruchomości porównawcze w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2015 r., tj. "nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". Z kolei biegła, której operat uznał organ pierwszej instancji wyjaśniła, że: "dla części działki nr [...] w marcu 2008 r. została wydana decyzja wzzt na budowę od strony ul. O. (tj. północnej części działki nr [...]) trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. Działka nr [...] decyzją Prezydenta Miasta K. znak: [...] [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. została podzielona na dzialki nr [...], [...], [...], [...] i [...]. Z kolei działka nr [...] została podzielona na: w części południowej działkę nr [...] wchodzącą w zakres inwestycji drogowej i w części północnej od strony ul. O. działkę nr [...], pozostającą poza zakresem inwestycji drogowej. Działka nr [...] położona w obszarze wskazanym decyzją wzzt została zabudowana nowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast działka nr [...] pozostająca poza obszarem powołanej decyzji wzzt, podlega ustaleniom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., zgodnie z którym położona jest w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych. Potwierdzenie położenia działki nr [...] poza obszarem linii rozgraniczających teren inwestycji budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (...) uwidoczniono w załączniku nr 2 do decyzji Prezydenta Miasta K. znak: [...] z dnia [...] marca 2008 r. (załączonego do operatu szacunkowego E. H. i M. W.)." W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawcy majątkowi E. H. i M. W. w sposób nieznajdujący oparcia w przepisach prawa przyjęli do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy na str. 11 operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2015 r. wskazali, że w południowej części działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], była objęta ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. i znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych ("KT"). Przedłożony wraz z odwołaniem operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r. został więc oparty na założeniach niezgodnych z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które przewidują, że odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod inwestycje drogowe powinno co do zasady odpowiadać ich aktualnej, a nie potencjalnej wartości. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2015 r., jest nieprzydatny dla potrzeb niniejszego postępowania.

Uwzględniając skargę K. P. na decyzje organów obu instancji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014 r., polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłą do wyceny nieruchomości. Organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Organ administracji powinien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Przedmiotowa nieruchomość powinna być wyceniana według stanu na dzień [...] lutego 2014 r., w którym została wydana decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji. Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany jest w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przez nieruchomość ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez działkę gruntu, niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3). Istotny jest zatem stan techniczno-użytkowy nieruchomości, jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np. fragmentu wywłaszczanego. Przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. 46 § 1 kc, zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem stan nieruchomości należy przyjąć tę nieruchomość, która stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności. W przedmiotowym wypadku nieruchomością, do której skarżącej przysługiwało prawo własności w dniu [...] lutego 2014 r., a z której części dopiero później powstała działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. – P. o pow. 0,0687 ha przeznaczona pod drogę publiczną, była nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. – P. o pow. 0,3209 ha. Taki też stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – tj. jak uprzednia działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. – P. o pow. 0,3209 ha - powinien być uwzględniany przy doborze do wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości.

Zebrany materiał dowodowy – w ocenie Sądu pierwszej instancji - nie daje podstaw do przyjęcia, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., wyceniana nieruchomość znajduje się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonego symbolem "KT" (str. 6 operatu). Prezydent Miasta K. wydając zaświadczenie o kierunkach zagospodarowania przestrzennego w Studium Miasta K., udzielał bowiem odpowiedzi na wniosek Starosty W., który dotyczył kilkudziesięciu działek przeznaczonych pod inwestycję drogową. Z zaświadczenia tego wynika, że większość tego obszaru, którego dotyczy wniosek, przeznaczona jest w studium pod tereny otwarte, tereny zieleni publicznej i tereny podstawowych korytarzy drogowo-ulicznych oraz w nieznacznej części (cz. dz. nr [...], [...], [...] pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności – MN). Tymczasem rzeczoznawca przekopiował treść zaświadczenia w sposób, który sugeruje, jakoby dotyczyło ono tylko wycenianej nieruchomości, a nie całego obszaru wskazanego we wniosku Starosty W., co wypaczyło całkowicie jego treść. Wbrew treści operatu, również z załączników graficznych znajdujących się w nim i aktach administracyjnych, nie wynika aby zgodnie ze Studium, nieruchomość skarżącej znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT".

Sąd pierwszej instancji wskazał, aby w ponownym postępowaniu organ zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy prawne. Ponadto, organ ustali, jakie zgodnie ze Studium Miasta K. było przeznaczenie nieruchomości oznaczonej uprzednio jako działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. – P. o pow. 0,3209 ha, a rzeczoznawca przeprowadzi wycenę wywłaszczonej nieruchomości, dobierając nieruchomości podobne do tej nieruchomości - oznaczonej uprzednio jako działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. – P. o pow. 0,3209 ha. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku z dnia 14 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 126/16, Wojewoda Małopolski zarzucił naruszenie:

- przepisów prawa materialnego polegające na naruszeniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U Nr 153, poz.1270, ze zm.) – dalej ppsa, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, w powiązaniu z art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4, 4a i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687), poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości zajętej pod budowę drogi, powinien uwzględnić jej stan sprzed podziału dokonanego na potrzeby danej inwestycji,

- przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa przez błędne przyjęcie, że organ odwoławczy naruszył przepisy kpa dotyczące postępowania dowodowego, uznając, że przedstawiony w sprawie operat szacunkowy, w jego ocenie prawidłowy, jest dowodem pozwalającym na wydanie merytorycznej decyzji administracyjnej.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że rzeczoznawca majątkowy bez wątpienia uwzględniła stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, tj. w dniu [...] lutego 2014 r., bowiem wśród nieruchomości podobnych przyjęła nieruchomości przeznaczone analogicznie, jak przedmiot wyceny (działka nr [...]), pod drogi z terenu jednostki ewid. Podgórze miasta Krakowa. Trudno jest zatem uznać za zasadne, aby wywłaszczonemu właścicielowi należało wyliczać wartość odszkodowania w oparciu o cechy nieruchomości, która nie jest przedmiotem wyceny, tylko nieruchomości z której została ona wydzielona i która nie została wywłaszczona pod drogę. Każda nieruchomość posiada cechy indywidualne ją charakteryzujące, tym samym, skoro przedmiotem wyceny jest wywłaszczona działka wydzielona (po podziale), to jej wartość winna być określona w oparciu o cechy nieruchomości po podziale, nie zaś nieruchomości pierwotnej o możliwie całkowicie odmiennych cechach. Przyjęcie cech działki przed podziałem o odmiennych cechach rynkowych, niż wywłaszczony przedmiot wyceny, byłoby zaprzeczeniem definicji nieruchomości podobnej, o której mowa art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co prowadziłoby w skrajnych przypadkach do określania wartości nieruchomości np. o powierzchni 1 m2 (przejętej pod inwestycję drogową) w oparciu o cechy nieruchomości o pow. 1000 m2. Należy więc uznać przyjęte nieruchomości porównawcze za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Za błędne należy uznać stanowisko Sądu pierwszej instancji, jakoby przy określaniu wartości nieruchomości zajętej pod inwestycję drogową w trybie powołanej ustawy, należało uwzględniać stan nieruchomości sprzed jej podziału dokonanego na potrzeby danej inwestycji - z tej tylko przyczyny, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie "nieruchomości gruntowej" nie jest tożsame z pojęciem "działki gruntu" - skoro odszkodowanie w takim przypadku, jaki ma miejsce w przedmiotowej sprawie, było ustalane jedynie za część nieruchomości (oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]- powstała z podziału większej działki oznaczonej nr [...]) rozumianej jako "grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wbrew opinii Sądu, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, powyższy operat szacunkowy może stanowić dowód pozwalający na wydanie merytorycznej decyzji administracyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Według zaś powołanego art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ustalenie odszkodowania następuje zatem za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4. W przepisie tym wskazano zaś na nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Przepis art. 12 ust. 1 omawianej ustawy stanowi przy tym, że decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 11f ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy, do którego zawarto odesłanie w art. 12 ust. 4, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

Z zestawienia przedstawionych przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wynika zatem, że przedmiotem przejęcia jest nieruchomość lub jej wydzielona część i dlatego odszkodowanie jest należne za to, co jest przedmiotem przejęcia. Nieruchomością, w rozumieniu art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, jest bowiem także jej część wydzielona w celu realizacji na niej inwestycji drogowej, która to część podlega przejęciu na rzecz podmiotu publicznoprawnego.

Jeżeli więc, według art. 18 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji, to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji, tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji drogowej, za którą należne jest odszkodowanie.

Odmienne stanowisko wyrażone w zaskarżonym wyroku, wskazujące na konieczność zbadania stanu nieruchomości przed podziałem, stanowi naruszenie powołanych wyżej przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, uzasadniające uwzględnienie skargi kasacyjnej. Skoro bowiem do wyceny należy brać pod uwagę część nieruchomości objętą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to przejęta część nieruchomości w niniejszej sprawie, według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., była położona w terenach podstawowych korytarzy drogowo-ulicznych.

Organy administracji orzekające w sprawie prawidłowo zatem uznały, że przedmiotem wyceny jest wyłącznie część nieruchomości, która została przejęta na realizację inwestycji drogowej, dlatego prawidłowo uwzględniły operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r., w którym dokonano oszacowania wartości tej części według jej stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji.

Z uwagi na to, że powołany operat szacunkowy nie był kwestionowany w pozostałym zakresie, na podstawie art. 188 i art. 151 ppsa, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę K. P.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 ppsa.