Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 41/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

D. M. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 grudnia 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 10 września 2014 r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce oznaczonej nr [...] położonej w B., gmina W.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 10 września 2014 r., Wójt Gminy odmówił D. M. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce oznaczonej nr [...] położonej w B., gmina W.

Organ wyjaśnił, że po przeprowadzeniu analizy stanu faktycznego i prawnego terenu inwestycji, stwierdził brak spełnienia wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ ustalił, że w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa, w formie ekstensywnych rozproszonych siedlisk. Poza budynkiem gospodarczym w siedlisku na działce nr [...] w obszarze objętym analizą brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Teren analizy reprezentuje obszar rolny z ekstensywną rozproszoną zabudową zagrodową typu siedliskowego.

Organ wskazał, że w obszarze analizowanym występuje funkcja produkcji rolnej z zabudową zagrodową, zamierzeniem wnioskodawcy jest realizacja funkcji mieszkaniowej w formie zespołu budynków mieszkaniowych jednorodzinnych. Wobec tego brak jest zgodności funkcji planowanej z istniejącą w sąsiedztwie.

Nadto, organ uznał, że nie jest możliwe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w zgodzie z przepisami rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym dla jedynej zabudowy w obszarze analizy na działce nr [...] wynosi 2%. Wnioskująca żądała natomiast wskaźnika 20%, co nie mieści się w wyniku analizy. Organ uznał przy tym, że wobec szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym (dla budynku gospodarczego na działce nr [...]) wynoszącej 18 m, wnioskowana przez skarżącą szerokość 25 m odbiega od wyniku analizy. Z analizy wynika, że wysokość jedynej zabudowy w obszarze analizy na działce nr [..]. wynosi wysokość kalenicy - do 6,0 m; wysokość 1 okapu - do 3,5 m i parametry te znacznie odbiegają o żądanych wnioskiem wysokości kalenicy do 14 m i wysokości okapu do 14.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła D. M. zarzucając brak przeanalizowania zabudowy na terenach, na których już istnieją budynki oraz terenu działek nr [...] – [...], na których właściciele planują budowę. W piśmie z dnia 8 października 2014 r. uzupełniającym odwołanie skarżąca wskazała, że w odległości 100 m od jej działki buduje się dwa domy, w tej sytuacji brak ustalenia warunków dla jej inwestycji odbiera jako przejaw złej woli urzędników.

Rozpoznając odwołanie, decyzją z dnia 1 grudnia 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru oddziaływania nie została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa, albowiem brak jest zabudowań mieszkaniowych, których kontynuacją mogłaby być inwestycja skarżącej. Zauważono, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa zagrodowa, która jednak nie jest tożsama z zabudową mieszkaniową. Kolegium podkreśliło również brak okoliczności uzasadniających rozszerzenie obszaru analizowanego w stosunku do zastosowanej reguły trzykrotności szerokości frontu działki, albowiem tereny przyległe do granicy obszaru analizowanego to również tereny rolnicze z zabudową zagrodową.

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko, że skoro średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi 2%, natomiast wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy planowanego przedsięwzięcia wyniósłby 20%, to nie jest możliwym wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w zgodzie z dyspozycją § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Podkreślono przy tym, że z analizy, jak i pozostałych okoliczności sprawy (w tym z odwołania) nie wynika, aby możliwym było zastosowanie wyjątku przewidzianego w § 5 ust. 2 rozporządzenia. Kolegium podzieliło przy tym stanowisko organu pierwszej instancji co do braku możliwości wyznaczenia szerokości elewacji frontowej zgodnie z rozporządzeniem, skoro średnia szerokości wynosi 18 m, a skarżąca wnioskowała o 25 m. Podobnie rzecz ma się z pozostałymi parametrami zabudowy w postaci wysokości zabudowy i wysokości kalenicy.

W skardze na powyższą decyzję D. M. zarzuciła:

I. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 50 ust. 1, art. 51 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niezastosowanie i odmówienie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr [...] położonej w B. w Gminie W. oraz uznanie, iż w analizowanym obszarze występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa mimo, iż działka bezpośrednio sąsiadująca z działką skarżącej ma ustalone warunki zabudowy, w których jako rodzaj zabudowy wskazano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,

2. § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym na poziomie 2% w sytuacji, gdy w obszarze tym występuje zaledwie jedno zabudowanie, zaś decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla działki sąsiedniej ustala wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki do 18%,

II. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt 1 kpa polegające na utrzymaniu w mocy przez organ II instancji decyzji organu I instancji, pomimo naruszenia przez w/w decyzję wskazanych powyżej przepisów.

Mając powyższe zarzuty na uwadze, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji oraz o przeprowadzenie dowodu z decyzji Wójta Gminy nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 15 grudnia 2014 r. na okoliczność wykazania, iż działka bezpośrednio sąsiadująca z działką skarżącej mimo znajdowania się na tym samym terenie, ustalone zostały warunki zabudowy, oraz dowodu z postanowienia Starosty z dnia 16 stycznia 2015 r. znak [...] na okoliczność wykazania, iż w stosunku do działki bezpośrednio sąsiadującej uzgodniono pozytywnie, w zakresie ochrony gruntów rolnych, projekt decyzji o warunkach zabudowy.

Z uzasadnienia skargi wynika, że według skarżącej istnieją warunki do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez nią inwestycji. Działka skarżącej sąsiaduje bowiem bezpośrednio z działką nr [...] stanowiącą własność J. G. Decyzją z dnia 15 grudnia 2014 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie w/w działki. W decyzji tej jako rodzaj zabudowy ustalona została zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zdaniem skarżącej jeżeli zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna możliwa jest tuż za granicą jej działki, to jest ona możliwa także na jej działce i uważa decyzję organu wobec jej wniosku za krzywdzącą. Również w zakresie parametrów zabudowy, w tym wielkości powierzchni zabudowy, skarżąca powoływania się na ustalenia odnoszące się do działki nr [...] uznając w tych warunkach za krzywdzącą odmowę ustalenia warunków zabudowy na jej działce.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Kontroli legalności w przedmiotowym postępowaniu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 10 września 2014 r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce oznaczonej nr [...] położonej w B., gmina W.

Zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonych decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. 2016, poz. 778), zwanej dalej u.p.z.p., a w szczególności art. 59 i art. 61 ust. 1.

Przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odpowiednio stosuje się przy tym art. 50 ust. 2, określający jakie roboty budowlane nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy).

Norma art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przewiduje natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki.

Należy podkreślić, że określona w punkcie 1 kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

W rozpoznawanej sprawie organy odmówiły ustalenia warunków zabudowy, albowiem z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., wynikało, że nie jest spełniony warunek dobrego sąsiedztwa rozumiany w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jako stan, w którym co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W ocenie Sądu, stanowisko organów w niniejszej sprawie jest prawidłowe.

Weryfikacja dokumentacji sporządzonej i zgromadzonej w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że organy w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj.: Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, przeprowadziły ocenę spełniania przez planowaną zabudowę warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Organy zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia wyznaczyły wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu i przeprowadziły na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wbrew twierdzeniom skarżącej obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wyznaczono respektując dyspozycję § 2 pkt 5 rozporządzenia, zgodnie z którą przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przyjmując, że front działki od strony ul. Ż. wynosi 40 m, określono promień obszaru analizy minimum 120 m. Tak wyznaczony obszar analizowany nie nasuwa żadnych wątpliwości co do jego prawidłowości, a ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynikają okoliczności, które uzasadniałyby poszerzenie tego obszaru, ponieważ tereny graniczące z obszarem analizowanym są terenami rolniczymi bez zabudowy mieszkaniowej.

Wobec powyższego, organy miały wszelkie podstawy faktyczne do tego, ażeby przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji wnioskowanej przez skarżącą polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce oznaczonej nr [...]. Z ustaleń organów wynikało, że działka nr [...] o pow. 3600 m2 stanowi użytek rolny bez zabudowań.

Analizując zbieżność funkcji proponowanej przez skarżącą z funkcjami realizowanymi już w obszarze analizowanym organy obu instancji doszły do wniosku, że nie zachodzi warunek kontynuacji funkcji, albowiem w obszarze analizowanym zlokalizowane są działki z zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych na działkach nr [...]-[...]. Podkreślono przy tym, że poza jedynym budynkiem gospodarczym w siedlisku na działce nr [...] w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy. W najbliższym sąsiedztwie inwestowanej działki znajduje się działka nr [...] – droga, nr [...] – siedlisko, użytki rolne oraz działka nr [..] – użytek rolny, niezabudowana. W dalszym sąsiedztwie również zlokalizowane są użytki rolne.

W tej sytuacji organy przyjęły prawidłowo, że nie zachodzi kontynuacja funkcji realizowanych w sąsiedztwie, które sprowadzają się do zabudowy zagrodowej w formie ekstensywnych rozproszonych siedlisk. W bliższym, ani dalszym sąsiedztwie nie występuje natomiast zabudowa mieszkaniowa, która mogłaby stanowić wzorzec ustaleń dla planowanej przez skarżącą zabudowy mieszkaniowej.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęto, że zabudowa jednorodzinna nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy zagrodowej. Zajęto bowiem stanowisko, że wprawdzie zabudowa jednorodzinna, jak i zabudowa budynkiem mieszkalnym w ramach zabudowy zagrodowej służą realizacji tego samego celu - zamieszkiwaniu, jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy bowiem przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (tak WSA w Gdańsku w wyrokach z dnia 21 stycznia 2009 r., II SA/Gd 689/08, II SA/Gd 690/08, LEX Nr 483266, 486227, oraz w wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r., II SA/Gd 447/09, LEX nr 576267). W konsekwencji planowana inwestycja nie jest kontynuacją funkcji realizowanej w obszarze analizowanym.

Wzorca takiego nie może stanowić również planowana dopiero realizacja inwestycji mieszkaniowej na działce sąsiedniej nr [...], stanowiącej własność J. G. Skarżąca przedłożyła do akt sprawy sądowej kserokopię projektu decyzji ustalającej dla inwestycji mieszkaniowej jednorodzinnej na działce nr [...] warunki zabudowy. Podkreślić także należy, że przedłożony przez skarżącą odpis dotyczy projektu decyzji i nie stanowi dowodu na okoliczności wydania decyzji o takiej treści. Nadto wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy określa wyłącznie warunki, których spełnienie umożliwia zgodne z prawem w aspekcie ładu architektoniczno – urbanistycznego zrealizowanie inwestycji budowalnej, ale nie przesądza o jej faktycznym powstaniu. Nie jest podstawą podjęcia działań realizacyjnych, którą stanowi dopiero decyzja o pozwoleniu na budowę. W świetle dyspozycji art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wzorzec oceny kontynuacji funkcji winna stanowić zabudowa istniejąca, a nie dopiero planowana.

Dodatkowo, argumentacja skarżącej, która odwołuje się do udzielonych sąsiadowi warunków zabudowy dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego nie uzasadnia odmiennej oceny jej inwestycji. W pierwszej bowiem kolejności wyjaśnić należy, że obie działki indywidualizują odmienne parametry, w szczególności różni je powierzchnia zabudowy. Działka skarżącej ma 3600 m2 powierzchni, podczas gdy działka sąsiednia ma 69843 m2, obie działki mają odmienne szerokości frontów i zakresy obszarów analizowanych, a w przypadku innej wielkość obszaru analizowanego w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględniane mogą być inne elementy zabudowy.

Podsumowując, planowana na etapie warunków zabudowy inwestycja mieszkaniowa na działce sąsiedniej o nr [...] nie może dostarczyć argumentów przesądzających o możliwości oczekiwanego przez skarżącą zagospodarowania jej działki o nr [...]. Natomiast podkreślić należy, że faktyczna realizacja zabudowy mieszkaniowej na działce nr [...] może przyczynić się do sytuacji, w której kolejny wniosek skarżącej o ustalenie warunków zabudowy na jej działce dla preferowanej inwestycji zostanie rozpatrzony pozytywnie. Wówczas bowiem zmianie ulegną kluczowe parametry zabudowy w obszarze analizowanym, stanowiące wzorzec ustaleń w sprawie skarżącej.

Zwrócić również należy uwagę na znaczącą rozbieżność proponowanego przez skarżącą kształtu inwestycji w porównaniu ze średnimi wskaźnikami zabudowy wynikającymi z analizy zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej w obszarze analizowanym. Skoro w obszarze analizowanym nie ma zabudowy mieszkaniowej mogącej stanowić wzór porównawczy zarówno dla funkcji, jaki i dla parametrów zabudowy, a jedynie rozproszona zabudowa zagrodowa, w tym wyłącznie jeden budynek gospodarczy brany pod uwagę, to trudno oczekiwać, że wskaźniki zabudowy wskazane przez skarżącą we wniosku będą korelować ze średnimi w obszarze analizowanym. Średnie wskaźniki zabudowy, w tym średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej oraz wysokość zabudowy, w obszarze analizowanym w sposób znaczący odbiegają od parametrów inwestycji wskazanych przez skarżącą. Wobec tego zrozumiałym jest, że proponowany przez skarżącą wskaźnik powierzchni zabudowy jej działki w wysokości 18% był niedopuszczalny, skoro z analizy wynikało, że średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 2%. Podobnie rzecz ma się z innymi parametrami zabudowy, takimi jak szerokość elewacji frontowej oraz wysokość zabudowy. Okoliczność ta nie miała jednak decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem sam fakt braku kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym wykluczał możliwości uwzględnienia wniosku.

W sprawie nie został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co przesądzało o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Nie wyklucza to uzyskania przez skarżącą decyzji o warunkach zabudowy w przyszłości, w razie zmiany okoliczności faktycznych – powstania nowej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w obszarze analizowanym.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2016 r., poz. 718), oddalił skargę jako bezzasadną.