Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 197/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 3 par. 1, art. 134 par. 1, art. 119 pkt 3, art. 200
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 4 ust. 1 pkt 3, art. 1, art. 1a
journal: Dz.U. 2019 poz 916
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - tekst jedn.
article: art. 217, art. 218, art. 219
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Arkadiusz Windak po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 23 kwietnia 2020 r. sprawy ze skargi M. P. i M. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r., znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. P. i M. P. solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

1. Wnioskiem z dnia [...] marca 2019 r. (data wpływu do urzędu [...] marca 2019 r.) skierowanym do Prezydenta Miasta K. Pani M. P. oraz M. P. (dalej przywoływane jako: "Skarżące"), powołując się na przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1716), wystąpiły o wydanie zaświadczenia dla nieruchomości gruntowej dz. [...], obr. [...] przy al. [...] w K., o pow. [...] ha, będącej w użytkowaniu wieczystym, dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą [...].

2. Organ I instancji postanowieniem z dnia [...] r., znak [...] [...] ([...]) odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści z uwagi na to, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dotyczy na podstawie art. 1 ust 2 cytowanej powyżej ustawy wyłącznie nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi lub mieszkaniami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Ponadto Organ I instancji przywołał w rozstrzygnięciu definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) oraz kwestie kwalifikacji budynku jako mieszkalny zawartą w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1302), zgodnie z którą, w budynku mieszkalnym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne. Organ wskazał, iż w przedmiotowym budynku nie wyodrębniono żadnego lokalu mieszkalnego, a powierzchnia użytkowa wykorzystana jest na cele niemieszkalne

– prowadzona jest tam działalność gospodarcza, wynajem powierzchni biurowych. Tym samym dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków oraz zapisy w księdze wieczystej w zakresie funkcji, jaką pełni budynek są sprzeczne z ustalonym przez Organ stanem faktycznym.

3. Z rozstrzygnięciem niniejszym nie zgodziły się Skarżące i pismem z dnia

[...] lipca 2019 r. złożyły zażalenie na niniejsze postanowienie, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do Organu I instancji do ponownego rozpatrzenia albo rozstrzygnięcia sprawy przez SKO co do istoty poprzez wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności.

4. Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia

[...] r., znak [...] uwzględniło zażalenie, gdyż postanowienie Organu I instancji zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

5. Postanowieniem z dnia [...] r., znak [...] [...] wydanym z upoważnienia Prezydenta Miasta K. przez Zastępcę Prezydenta Miasta K., ponownie odmówiono wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego w prawo własności tego gruntu dotyczącego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasto K., oznaczonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] działką o powierzchni [...] ha, położonej w K. przy [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą Nr [...] Rozstrzygnięcie Organu I instancji opiera się na ustaleniu, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, oraz budynkiem niemieszkalnym - zbiorniki, silosy, budynki, magazyny. Ponadto zgodnie z zapisami w księdze wieczystej [...] w dziale I- Sp (wg stanu na dzień 1 stycznia 2019 r.) nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługową, dopuszcza się funkcję mieszkaniową. Zatem funkcja usługowa, w ocenie Organu jest funkcją podstawową, a na dzień 1 stycznia 2019 r. w księdze wieczystej nie było zapisów o wyodrębnieniu w budynku lokali mieszkalnych. Niezależnie od powyższego w umowie zmiany przeznaczenia nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego Rep."A" Nr [...] z dnia [...] r. ustalono jako podstawowy cel zagospodarowanie nieruchomości – pod zabudowę usługową. Działka gruntu nr [...] znajduje się w obszarze dwóch obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i jest w części przeznaczona pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, a w części pod ulicę klasy głównej publiczną.

6. Z postanowieniem tym nie zgodziły się Skarżące i pismem z dnia [...] stycznia 2020 r. złożyły zażalenie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenia prawa materialnego oraz przepisów postępowania oraz wnosząc o uchylenie postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. i rozstrzygnięcie sprawy co do istoty poprzez wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo własności, tj. dla nieruchomości gruntowej działka ewidencyjna [...], o pow. [...] ha, położonej w K. przy al. [...] w K., dla której prowadzona jest księga wieczysta Nr [...]

7. Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] wydanym na podstawie art.138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 oraz art. 217 § 2 pkt 1 i pkt 2 i art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. 2096 ze zm., dalej przywoływana jako: "K.p.a."), art. 1 ust. 1 i ust.2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 139), utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie Organu I instancji.

Organ odwoławczy w ślad za Organem I instancji uznał, że funkcja usługowa jest funkcją podstawową spornej nieruchomości, a na dzień 1 stycznia 2019 r. w księdze wieczystej nie było zapisów o wyodrębnieniu w budynku lokali mieszkalnych.

Organ podkreślił także, że niezależnie od powyższego w umowie zmiany przeznaczenia nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego Rep."A" Nr [...] z dnia [...] r. ustalono jako podstawowy cel zagospodarowanie nieruchomości – pod zabudowę usługową.

Organ wskazał, że sporny budynek powstał jako budynek niemieszkalny, jego obecny właściciel jest użytkownikiem wieczystym gruntu, który został zabudowany na cele niemieszkaniowe. Ponadto przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana jest zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem niemieszkalnym- zbiorniki, silosy, budynki, magazyny. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości wyłącznie zabudowane budynkami mieszkaniowymi wraz z obiektami i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to ust. 5 art. 1 ustawy przekształceniowej, który wprost stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają się częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Tym samym, jak wskazał Organ, zbiorniki i silosy, budynki magazynowe posadowione na przedmiotowej nieruchomości nie są obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z nieruchomości i nie mogą zostać przekształcone (wyrok II SA/ Łd 436/19 z dnia 14 listopada 2019 r.).

8. Niezadowolone z treści rozstrzygnięcia Skarżące wywiodły skargę na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono:

1). naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 1 ust. 1, 2 i 3, art. 1a, art. 2, art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916) przez ich błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie i odmowę potwierdzenia przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności,

- art. 1a ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916) przez jego niezastosowanie i odmowę wydania zaświadczenia z powodu położonych na przedmiotowej nieruchomości budynków niemieszkalnych: zbiorników, silosów, magazynów, których powierzchni użytkowej organ nie ustalił,

- art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916) przez jego zastosowanie, podczas gdy w/w przepis stosuje się do gruntów na których położone są także inne budynki niż określone w art. 1 ust. 2 ustawy (tj. inne niż mieszkalne), których łączna powierzchnia użytkowa przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, a na gruncie stanowiącym działkę ewidencyjną [...], o pow. [...] ha, położonej w K. przy al. [...] w K. nie ma takich innych budynków, których łączna powierzchnia przekraczałaby 30% wszystkich budynków,

- art. 20 ust. 1 ustawy z 17.05.1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - przez jego zastosowanie, podczas gdy w myśl tego przepisu Organ II instancji był związany danymi z rejestru gruntów, w których obiekt na przedmiotowej nieruchomości oznaczony jest jako budynek o funkcji mieszkaniowej, a grunt jako użytek gruntowy B - tereny mieszkaniowe o pow. [...],

2). naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 217, 219 K.p.a., art. 7, 77, 80 K.p.a. - przez dowolne ustalenia faktyczne i dowolną ocenę dowodów, błędne ustalenie, że przedmiotowa nieruchomość nie jest gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916), że jest zabudowany budynkami niemieszkalnymi, których powierzchnia przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków, a także że w świetle przepisów w/w ustawy bierze się pod uwagę przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 w/w ustawy dla przekształcenia w prawo własności rozstrzygająca jest wyłącznie kwestia, czy nieruchomość jest, czy nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, bez względu na to na jakie cele grunt jest przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

- art. 107 § § 3 K.p.a. w zw. z art. 124 § 2 i art. 126 K.p.a. - przez brak wskazania jakichkolwiek dowodów, na których się oparł ustalając rzekome istnienie budynków niemieszkalnych, których powierzchnia przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków na przedmiotowym gruncie.

9. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje.

Skarga jest zasadna.

10. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Należy również podkreślić, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest wyłącznie w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonana w oparciu o wskazane wyżej kryterium kontrola zaskarżonego postanowienia prowadzi do uznania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. utrzymujące w mocy postanowienie Prezydenta Miasta K. – o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – naruszają przepisy prawa w stopniu, który uzasadnia konieczność ich wyeliminowania z porządku prawnego.

11. Skarga została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. W myśl tej regulacji, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta K. wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916, dalej przywoływana jako: "ustawa przekształceniowa") oraz art. 217 § 2 oraz art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096, dalej przywoływana jako: "K.p.a."). Co prawda w podstawie prawnej decyzji Organu I instancji art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy przekształceniowej nie został wprost wskazany, jednak nie ulega wątpliwości, że przepis ten został potraktowany przez organ Odwoławczy jako podstawa żądania Skarżących i stanowił też podstawę orzekania przez ten Organ.

12. Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na trudności interpretacyjne przepisów ustawy przekształceniowej w zakresie wydawania zaświadczeń o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (wskazywał na powyższe także tutejszy Sąd, np. w wyroku z dnia 5 września 2019 r. (sygn. akt II SA/Sz 638/19; dostępny na: www.orzczenia.nsa.gov.pl). Ustawodawca nie rozstrzygnął bowiem, jaki charakter ma mieć to zaświadczenie, w szczególności czy jest to zaświadczenie, o którym mowa w przepisach K.p.a., czy też jest to nowy rodzaj zaświadczenia.

Ustawodawca zawarł w ustawie przekształceniowej szczegółowe uregulowania dotyczące terminów wydawania zaświadczeń (odmienne niż uregulowania zawarte w rozdziale VII Kodeksu postępowania administracyjnego), wskazał też, że wydaje się je z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia, ewentualnie na wniosek w terminie 4 miesięcy lub 30 dni od otrzymania wniosku, podczas gdy art. 217 K.p.a. przewiduje wydanie zaświadczenia wyłącznie na wniosek. Ustawa nie zawiera przy tym żadnych uregulowań dotyczących trybu i sposobu zaskarżenia takiego postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia, chociaż przewiduje stosowny tryb postępowania w wypadku właściciela nieruchomości, który nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty. Jednocześnie nie wyłączył jednak stosowania przepisów K.p.a. w tym postępowaniu.

Należy przy tym zaznaczyć, że przedmiotowe zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Wobec powyższego, zdaniem Sądu, należało uznać, że przepisy K.p.a. dotyczące czy to terminów, czy przesłanek wydawania zaświadczeń – z uwagi na ich szczegółowe uregulowanie w ustawie przekształceniowej – nie mogą mieć w tym wypadku zastosowania.

Z tego też względu uzasadnienie postanowienia Kolegium w zakresie w jakim odwołuje się do art. 217 i 218 K.p.a. oraz wskazuje na możliwość wydania zaświadczenia wyłącznie z uwzględnieniem okoliczności wynikających z dostępnych rejestrów czy ewidencji – okazało się nietrafne.

Z uwagi na brak w ustawie przekształceniowej stosownego uregulowania dotyczącego trybu postępowania w wypadku braku podstaw do wydania zaświadczenia, zdaniem Sądu, prawidłowo Organy zastosowały art. 219 K.p.a., zgodnie z którym, odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Z kolei w myśl art. 1 ust. 2 ww. ustawy, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Jednocześnie art. 1 ust. 3 wspomnianej ustawy stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o przekształceniu, należy przez to rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.

Zgodnie z art. 1a tej ustawy, jej przepisy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej "zaświadczeniem", wydawane przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego (art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przekształceniowej).

13. W sprawie Skarżące domagały się wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] o powierzchni [...] ha., w oparciu o przepis art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zgodnie z tym przepisem, organ, o którym mowa w ust. 1, zwany dalej "właściwym organem", wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.

W ocenie Sądu nieprawidłowa, bo przedwczesna, jest konstatacja Organów o niemożności wydania zaświadczenia żądanej treści, brak jest bowiem w sprawie wystarczających i niezbędnych zarazem ustaleń dla takiego wniosku.

14. Pojęcie przeznaczenia, jakie nieruchomość musi spełniać, by można było przekształcić przysługujące względem niej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności - utożsamiać można, jak tego domaga się Organ z przeznaczeniem, o jakim mowa w art. 4 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co oznacza w takim wypadku, iż to przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową lub garażową wynikać musi z obowiązującego na dany moment planu miejscowego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por także wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Po 1176/17, orzeczenie dostępne na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Nieprawidłowa jest jednak argumentacja Organu odwoławczego, że owo przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową oznacza "przeznaczenie jedynie pod zabudowę mieszkaniową". Wniosek taki uznać należy za daleko idący a niewynikający w każdym razie z obowiązujących przepisów prawa. W ocenie Sądu nie stoi na przeszkodzie uznaniu za przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową także przeznaczenie tzw. "mieszane" – a z takim mamy do czynienia w sprawie. Bowiem działka gruntu nr [...] znajduje się w obszarze dwóch obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i jest w części przeznaczona pod zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, a w części pod ulicę klasy głównej publiczną.

15. Za punkt wyjścia w sprawie o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu przyjąć należy datę 1 stycznia 2019 r., w konsekwencji wszelkie ustalenia czynione być powinny na ten dzień.

W związku z tym, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż jak wynika z akt sprawy w budynku Skarżących, wydzielono skutecznie 8 lokali mieszkalnych, o czym świadczą m.in. zaświadczenia Prezydenta Miasta K. o samodzielności w/w lokali mieszkalnych; umowa zmiany przeznaczenia nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego Rep A nr [...] z dnia [...] r., którą zmieniono treść decyzji z dnia [...] r. znak [...] w zakresie przeznaczenia nieruchomości, ustalając jako podstawowy cel zagospodarowania nieruchomości zabudowę usługową z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej; decyzja nr [...] z dnia [...] r. znak [...] Prezydenta Miasta K., wydana w trybie przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w której orzekł o zmianie głównej funkcji budynku z biurowej na mieszkaniową, a w miejsce użytku Bi - inne tereny zabudowane o pow. [...] orzekł o wpisaniu użytku gruntowego B - tereny mieszkaniowe o pow. [...], w/w zmiany zostały ujawnione w rejestrze gruntów i księdze wieczystej nieruchomości; zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego złożone z kancelarii Prezydenta Miasta K. dn. [...] r.; zaświadczenie

[...] z dn. [...] r. o braku sprzeciwu wobec zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego zgodnie ze zgłoszeniem z dnia [...].09.2016 r.; zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania pozostałych lokali z dn. [...]01.2017 r.; zaświadczenie Prezydent Miasta K. [...] z dn. [...] r. o braku sprzeciwu wobec zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego zgodnie ze zgłoszeniem z dnia [...].01.2017 r.

Z wszystkich przywołanych dokumentów wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że zostały one wydane przed 1 stycznia 2019 r., czego zdaje się nie dostrzegać Organ odwoławczy.

16. Sąd pragnie także wskazać, że w świetle przepisów ustawy przekształceniowej rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest, czy nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 ustawy. Sąd przywołał także art. 1a tej ustawy, zgodnie z którym przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Tymczasem w treści zaskarżonego postanowienie nie sposób dostrzec odniesienia się i analizy tej normy w relacji do powierzchni wskazanych przez Organ II instancji budynków niemieszkalnych: zbiorników, silosów, magazynów. Brak jest ustaleń, czy ich powierzchnia przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie, co uniemożliwiałoby zastosowanie ww. przepisu.

W tym miejscu zgodzić się wypada ze Skarżącymi, że dla ustalenia, czy dana nieruchomość jest zabudowana budynkami mieszkalnymi, co do zasady punktem wyjścia powinny być zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem, Ł. Sanakiewicza, zamiarem ustawodawcy przy wprowadzaniu zawartej w przytoczonym wyżej przepisie ogólnej klauzuli związania danymi ewidencyjnymi było uporządkowanie i ujednolicenie sposobu postrzegania szeregu istotnych parametrów nieruchomości i to w ogólnym kontekście (wymiaru podatków, statystyki, planowania przestrzennego, prowadzenia ksiąg wieczystych itd.). Autor ten wprost wskazuje, że przepis ten wprowadza bezwzględne związanie zapisami ewidencji gruntów i budynków również dla potrzeb stosowania komentowanej ustawy (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz Opublikowano: WKP 2019).

Tymczasem, jak wskazują Skarżące, w sprawie powierzchnia budynków niemieszkalnych nie przekracza 30% wskazanych w ustawie, faktycznie stanowi 4,7 % z powierzchni użytkowych wszystkich budynków położonych na gruncie.

Już sam brak odniesienia się Organów do powyżej wskazanej powierzchni czyni oba postanowienia wadliwymi w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obiegu prawnego. Ta okoliczność powinna zatem w pierwszej kolejności stać się przedmiotem zainteresowania i analizy Organów orzekających w sprawie.

17. Także okoliczność, że nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, a na potwierdzenie której w aktach sprawy znajdują się liczne dowody zgromadzone w sprawie, na które wskazują Skarżące, nie stała się przedmiotem badania Organów. I tak wskazać należy na:

1) dokumentację pod nazwą: "Zmiana sposobu użytkowania części budynku usługowego o charakterze biurowym na funkcję mieszkalną" zawierającą część opisową oraz graficzną obejmującą rzuty lokali mieszkalnych, sporządzoną przez mgr inż. arch. M. B.-[...], mgr inż. M. G. z września 2016 r. zgodnie z którą wydzielono w budynku usługowo biurowym:

- łącznie pow. [...] m2 lokali mieszkalnych (9 lokali mieszkalnych);

- łącznie pow. [...] m2 lokal biurowy (1 lokal niemieszkalny);

- łącznie pow. [...] m2 powierzchnie użytkowe;

2) dokumentację pod nazwą: "Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń usługowych sutereny na poziomie -1 i piwnicy na poziomie -2 na komórki lokatorskie w budynku mieszkalno-usługowym" zawierającą część opisową oraz graficzną obejmującą rzuty lokali mieszkalnych w związku ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń sutereny i piwnicy na pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych w budynku Skarżących, sporządzoną przez mgr inż. arch. M. B.-[...], mgr inż. M. G. ze stycznia 2017 r., zgodnie z którą wydzielono w budynku usługowo biurowym:

- łącznie pow. [...] m2 komórki lokatorskie na cele mieszkalne;

- łącznie [...] m2 lokal gospodarczy na potrzeby na cele niemieszkalne;

3) zgłoszenie z dnia [...].09.2016 r. złożone przez Skarżące do Prezydenta Miasta K. – dotyczące zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w trybie art. 71 ustawy Prawo budowlane. Prezydent Miasta K. nie wniósł sprzeciwu wobec w/w zmiany sposobu użytkowania;

4) zgłoszenie z dnia [...].01.2017 r. o zamiarze zmiany sposobu użytkowania części obiektu, tj. sposobu korzystania z pomieszczeń sutereny i piwnicy na powierzchnie przynależne do lokali mieszkalnych w budynku mieszkalno-usługowym;

5) zaświadczenia Nr [...] z dn. [...] r., oraz

Nr [...] z dn. [...] r., wydane przez Prezydenta Miasta K., w których Organ ten potwierdził zgodność zamierzenia Skarżących z m.p.z.p.;

6) Decyzja nr [...] z dnia [...] r. znak [...] Prezydenta Miasta K., którą Organ ten orzekł o zmianie głównej funkcji budynku z biurowej na mieszkaniową, a w miejsce użytku Bi - inne tereny zabudowane o pow. [...] ha orzekł o wpisaniu użytek gruntowy B - tereny mieszkaniowe o pow. [...] ha. W/w zmiany zostały ujawnione w rejestrze gruntów i księdze wieczystej nieruchomości;

7) wydruk księgi wieczystej [...], w której w dziale I - oznaczenie nieruchomości dla działki wpisany jest sposób korzystania "B - tereny mieszkaniowe" dla budynki przeznaczenie budynku "110 - budynki mieszkalne" i "104 - zbiorniki, silosy i budynki magazynowe";

8) decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...] zmieniająca wymiar podatku od nieruchomości za rok 2017, w której jako powierzchnię usługową związaną z działalnością gospodarczą wskazano [...] m2 z [...] m2 powierzchni budynku;

9) zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały M. P. z dnia [...] r., M. P. z dnia [...] r. oraz M. P. z dnia [...] r.;

10) decyzja [...] z dnia [...] r. Komendanta Miejskiego Państwowej Straży Pożarnej w K., w której stwierdza się wygaśnięcie uprzedniej decyzji z [...] r. dla budynku administracyjno-biurowego.

18. Nie dokonując stosownych ustaleń w sprawie Organy obu instancji istotnie naruszyły przepisy postępowania w stopniu, który może mieć wpływ na wynik sprawy i który uzasadnia uchylenie obu rozstrzygnięć.

Powyższe ustalenia należy uznać za kluczowe dla podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie. Zadaniem Organów ponownie orzekających będzie ustalenie powierzchni, o której mowa w art. 1a ustawy przekształceniowej i odniesienie się do wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie. Jeżeli w wyniku prawidłowo i kompleksowo poczynionych ustaleń Organ dojdzie do przekonania, że dokonano legalnej zmiany sposobu użytkowania spornej nieruchomości a jej powierzchnia użytkowa (budynków mieszkalnych), wynosi co najmniej 70% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na spornym gruncie lub jeśli nieruchomość na dzień 1 stycznia 2019 r. była zabudowana budynkiem mieszkalnym, a ma to wynikać z całości materiału zgromadzonego w sprawie, Organ wyda stosowne zaświadczenie.

19. Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) p.p.s.a., Sąd orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.