Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 561/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec,, asesor WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2007 r. sprawy ze skargi A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) stycznia 2006 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz A. O. kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 4. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata M. L. z Kancelarii Adwokackiej w W. przy Al. (...) (...) lok. (...) kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych), oraz kwotę 52,80 zł (pięćdziesiąt dwa 80/100 złotych) stanowiącą 22% podatku VAT, tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia (...) stycznia 2006 r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia (...) listopada 2005r. Nr (...) o ustaleniu jednorazowej opłaty A. O. - zbywcy prawa własności nieruchomości położonych we wsi Z. przy ul. (...), oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr (...) o pow. 1100 m2, (...) o pow. 1233 m2, (...) o pow. 1216 m2, (...) o pow. 1144 m2, (...) o pow. 1191 m2, (...) o pow. 1284 m2, (...) o pow. 1320 m2, (...) o pow. 1183 m2 i (...) o pow. 1183 m2 w obrębie (...) pochodzących z księgi wieczystej KW (...) - w wysokości 22.652 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że działki gruntu o powołanych numerach ewidencyjnych, sprzedane zostały przez A. O. umowami zawartymi w dniach: (...) czerwca, (...) czerwca, (...) czerwca i (...) czerwca 2001 r., w dniu (...) kwietnia 2002 r. oraz w dniu (...) marca 2003 r.

Natomiast, w dniu 17 marca 2001 r. weszła w życie uchwała Rady Miasta W. z dnia (...) grudnia 2000 r. Nr (...) w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy W., w której obszar - obejmujący powołane działki gruntu - położony w strefie o priorytecie funkcji rolniczych, przeznaczono pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. W §3 uchwały ustalono przy tym stawkę procentową w wysokości 30%, służącą naliczeniu opłat z tytułu wzrostu wartości gruntu.

Skutkiem powyższego, Burmistrz W., zawiadomieniami z dnia 4 marca i 3 kwietnia 2003 r., poinformował A. O. o wszczęciu postępowania o naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany przeznaczenia dokonanej w planie miejscowym. Po uzyskaniu zaś opinii o wzroście wartości sprzedanych działek gruntu, decyzją z dnia (...) listopada 2005r, ustalił opłatę w wysokości 22.652 zł

W uznaniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., ustalenie opłaty znajduje uzasadnienie w art. 36 ust. 3 i ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139, ze zm.) w zw. z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.). Uzyskane opinie o wartości sprzedanych działek gruntu wskazują, iż wartość ta wzrosła w wyniku zmiany przeznaczenia w planie miejscowym. Działki zaś, według protokołu oględzin z dnia 17 marca 2003 r., podpisanego przez skarżącego bez uwag, przed uchwaleniem planu i na

1

Sygn. akt IV SA/Wa 561/06

dzień sprzedaży nie były zagospodarowane, stanowiły nieużytek, wszelkie natomiast nakłady istniejące na tych działkach w dniu oględzin zostały wykonane przez nowych właścicieli, co potwierdził skarżący. Koszty podziału geodezyjnego nie są nakładem na nieruchomość, a także koszty poniesione na zmianę planu miejscowego czy inną dokumentację nie mogą być uznane za nakład rozumiany jako działanie na działce gruntowej wpływające na zwiększenie wartości. Skarżący nie przedstawił przy tym żadnych dowodów poniesienia nakładów na sprzedane działki, które można by uwzględnić przy ustalaniu opłaty.

Ponadto, analiza operatów szacunkowych o wartości przedmiotowych działek, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w dniach 24, 26 i 27 maja 2003r., wskazuje, że sporządzono je zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) stycznia 2006 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, złożonej przez A. O., zarzucono nieprawidłowe powiadomienie o wszczęciu postępowania o ustalenie opłaty zawiadomieniem z dnia 4 marca 2003 r., jak również brak powiadomienia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w 1999 r. oraz uchwały o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w 2000 r., co jest sprzeczne z art. 18 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący zarzucił również nieważność uchwały o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego z 2000 r. , jako pozostającej w sprzeczności z art. 10, art. art. 13 i art. 18 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Protokół z posiedzenia Rady Miasta W. w dniu 21 grudnia 2000 r., na którym uchwalono zmiany do planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawiera żadnego odniesienia do stosowania przyszłej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, co pozwalało na dowolne stosowanie tej opłaty przez zarząd gminy.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło ojej oddalenie, podtrzymując uzasadnienie zaskarżonej decyzji.

W toku postępowania przed Sądem skarżący złożył kolejne, liczne pisma wskazujące na okoliczności przemawiające za nieważnością uchwał z 1994 r., z 1999 r. i z 2000 r. dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego, lecz ocena tych uchwał wyłączona została do odrębnych postępowań sądowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, lecz z innych przyczyn, niż podniesione w skardze. Zgodnie bowiem z art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o

Sygn. akt IV SA/Wa 561/06

postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, dlatego też Sąd z urzędu uwzględnił okoliczności nie podniesione w skardze.

Do ustalenia opłaty planistycznej w rozpatrywanej sprawie stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ postępowanie administracyjne w tej sprawie zostało wszczęte przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. przed dniem 17 lipca 2003 r. Zgodnie zaś z art. 85 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Według więc art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia (...) grudnia 2000 r. Nr (...) Rady Miasta W., w której ustalono stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych zmianą, w wysokości 30%. Uchwała ta była aktem obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, dlatego podnoszone wobec niej zarzuty przez skarżącego nie mają znaczenia przy ocenie decyzji o ustaleniu opłaty. Dopiero skuteczne zakwestionowanie tej uchwały mogłoby być rozważane przez organy orzekające, w celu podjęcia określonych działań przewidzianych przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.

Z opinii o wartości sprzedanych przez skarżącego działek gruntu, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego w dniach 24, 26 i 27 maja 2003 r., wynika wzrost wartości tych działek wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, skoro działki te przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego znajdowały się w obszarze strefy o priorytecie funkcji rolniczych, natomiast po zmianie planu przeznaczono je pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Omawiane opinie sporządzone zostały na podstawie m.in. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924). W dniu podejmowania decyzji przez organ pierwszej instancji, jak również w dniu wydania zaskarżonej decyzji organu odwoławczego, obowiązywało jednak

Sygn. akt IV SA/Wa 561/06

kolejne rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), które w odniesieniu do określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, w §50 ust. 2 zawiera istotną zmianę wobec treści §50 ust. 2 poprzedniego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r., wskazując na przyjmowanie do wyceny stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Według natomiast §50 ust. 2 poprzedniego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r., do wyceny nieruchomości należało przyjmować stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany.

Powyższe świadczy o istotnej zmianie stanu prawnego, dokonanej po sporządzeniu w rozpatrywanej sprawie opinii o wartości nieruchomości w 2003 r. a przed wydaniem zaskarżonej decyzji w 2006 r. Organy orzekające w sprawie nie rozważyły jednak wpływu zaistniałej zmiany stanu prawnego dla sporządzonych w sprawie opinii, w których przyjęto do wyceny stan nieruchomości z dnia uchwalenia zmiany planu miejscowego, tj. stan z dnia 21 grudnia 2000 r. Organy orzekające nie rozważyły tej okoliczności nawet w ramach dyspozycji art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.), mającej zastosowanie w sprawie z mocy art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Według bowiem powołanego art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany także po upływie wskazanego okresu, ale jedynie po potwierdzeniu jego aktualności dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w tym operacie (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Brak rozważenia przez organy orzekające w sprawie wskazanej okoliczności zmiany stanu prawnego w zakresie wyceny nieruchomości stanowi naruszenie art. 7 i art. 75 §1 w zw. z art. 84 §1 kpa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik rozstrzygnięcia, skoro ustalenie wysokości opłaty jest zależne od prawidłowego stwierdzenia zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości, przy pomocy opinii o tej wartości, sporządzonej z uwzględnieniem stanu prawnego obowiązującego w tym zakresie w dniu orzekania.

Należy przy tym wskazać, iż art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnosi się jedynie do przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie których wszczęto m.in. postępowanie

Sygn. akt IV SA/Wa 561/06

o ustalenie opłaty planistycznej, i dlatego przepis ten nie dotyczy stosowania w rozpatrywanej sprawie odrębnych przepisów o wycenie nieruchomości sprzed wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sąd podziela natomiast pogląd organu odwoławczego, że koszty podziału geodezyjnego nieruchomości, dokonanego przez skarżącego po uchwaleniu zmiany planu miejscowego (decyzja Burmistrza W. z dnia (...) maja 2001 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości skarżącego) nie są nakładem na nieruchomość, mogącym być odliczonym na podstawie art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nie mogą być również odliczone koszty poniesione przez skarżącego na zmianę planu miejscowego lub inną dokumentację z tym związaną, skoro również nie stanowią nakładów na nieruchomość.

W rozpatrywanej sprawie organy nie naruszyły również art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ postępowanie o ustalenie opłaty zostało wszczęte w 2003 r., a więc przed upływem terminu 5 lat od dnia 17 marca 2001 r, w którym to dniu zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, zawarta w uchwale Rady Miasta W. z dnia (...) grudnia 2000 r. Nr (...), stała się obowiązująca. Wprawdzie, według art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie opłaty w drodze decyzji powinno nastąpić bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego zbycia nieruchomości, natomiast pierwsza decyzja w sprawie zapadła w dniu (...) sierpnia 2003 r. (następnie uchylona w wyniku złożonego odwołania przez A. O.), to jednak naruszenie powołanego art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, nie wpływa na dopuszczalność wydania takiej decyzji w późniejszym terminie, jeżeli zachowano ustawowo określony w art. 36 ust. 7 termin do wszczęcia postępowania o jej wydanie.

W związku z powyższym, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji.

O zwrocie kosztów postępowania oraz zastępstwa procesowego orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 §2 i art. 250 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ orzekający uwzględni okoliczności zawarte w uzasadnieniu orzeczenia.