Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 526/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-10-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130-135
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Dnia 12 października 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) po rozpoznaniu w dniu 12 października 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. C., M. C.-D., T. C.-K. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2021 r., znak: [...] [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala . /


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 24 lutego 2021 r. nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 24 lipca 2020 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz K. C., M. C. – D. oraz T. C. – K.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 14 stycznia 2020 r. znak: [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie P. gmina B. obejmującą działki ewidencyjne nr nr: [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 3129 m2, która z mocy prawa stała się własnością Gminy B..

W wyniku skutecznie wniesionego odwołania, Wojewoda w decyzji z dnia 9 marca 2020 r. nr [...] uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując przede wszystkim na niewłaściwe zastosowanie w operacie szacunkowym zasady korzyści i w konsekwencji nieuprawnione dokonanie wyceny w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 24 lipca 2020 r. znak: [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 25 302,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie P. gmina B. obejmującą działki ewidencyjne nr nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 3129 m2, która z mocy prawa stała się własnością Gminy B., a także o tym, że wypłata odszkodowania nastąpi proporcjonalnie do posiadanych udziałów w prawie własności na rzecz K. C., M. C. – D. oraz T. C. - K., a w dalszych punktach zobowiązał Gminę B. do wypłaty odszkodowania, a także wskazał sposób i termin jego zapłaty.

W uzasadnieniu organ powołał się w szczególności na treść art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65, zwanej dalej ustawą), zgodnie z którym ustawowym wyznacznikiem ustalenia odszkodowania jest wartość nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy (art. 7 ustawy). Dalej organ wskazał, że wysokość odszkodowania, stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy, ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, natomiast jeżeli wydawana jest odrębna decyzja o odszkodowaniu, co w niniejszej sprawie ma miejsce, jego wysokość ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości, w dniu pozbawienia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne zawiera § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

Dalej organ wyjaśnił, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W myśl tzw. "zasady korzyści" w sytuacji, w której wartość nieruchomości oszacowana na podstawie przeznaczenia, wynikającego z celu wywłaszczenia (np. z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) byłaby wyższa, niż wartość tej nieruchomości ustalona na podstawie przeznaczenia, wynikającego z właściwych dokumentów planistycznych, wówczas rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do przeprowadzenia wyceny tej nieruchomości, na podstawie przeznaczenia, wynikającego z celu wywłaszczenia (alternatywny sposób użytkowania, art. 134 ust. 4 ustawy). Natomiast w sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy ustali, że w danym przypadku przeznaczenie, wynikające z celu wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości, wówczas wartość nieruchomości winien ustalić na podstawie przeznaczenia tej nieruchomości, wynikającego ze stosownych dokumentów planistycznych (aktualny sposób użytkowania, art. 134 ust. 3 ustawy). Uszczegółowienie i doprecyzowanie wskazanej wyżej "zasady korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy stanowi § 36 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Odnosząc powyższe regulacje do okoliczności faktycznych niniejszej sprawy organ wskazał, że na dzień określenia stanu, przedmiotowa część nieruchomości nie była objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B., przedmiotowe działki znajdowały się w terenach rolnych i zostały przeznaczone pod drogi publiczne. W związku z tym, zgodnie z wyżej interpretowanymi przepisami prawa, należało przeprowadzić dwa odrębne badania rynku, aby stwierdzić, czy nie zachodzi w rozpatrywanym przypadku możliwość zastosowania wyżej wspomnianej zasady korzyści.

W przedmiotowej sprawie podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy z dnia 20 marca 2020 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z wytycznymi zawartymi w opisanej powyżej decyzji Wojewody z dnia 9 marca 2020 r.

Przeprowadzona w nim analiza wykazała, że ceny na rynku nieruchomości drogowych są dziesięciokrotnie wyższe niż ceny na rynku obejmującym nieruchomości znajdujące się w terenach rolnych. W związku z powyższym do oszacowania przedmiotowej części nieruchomości, zastosowano tzw. zasadę korzyści oraz §36 pkt 3 rozporządzenia, zgodnie z czym szacowania dokonano w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny rolne z maksymalnym możliwym powiększeniem wartości o 50 %.

Rzeczoznawca majątkowy wartość gruntu określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, tzn. wartość określono na podstawie cen osiągniętych z rzeczywistych sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym obejmującym teren gminy B.. Natomiast wartość drzewostanu, określił przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej.

W ocenie organu operat został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym oraz zgodnie z zaleceniami Wojewody określonymi w ww. decyzji i został przyjęty jako dowód w przedmiotowej sprawie i na jego podstawie została ustalona wysokość przyznanego odszkodowania.

W odwołaniu strona wniosła o uchylenie powyższej decyzji. W uzasadnieniu zakwestionowała wysokość przyznanego jej odszkodowania wskazując, że przedmiotowe nieruchomości były przeznaczone pod drogi publiczne i winny zostać porównane do działek drogowych, a nie rolnych. Strona podniosła, że wywłaszczenie winno być dokonane za słusznym odszkodowaniem, które w niniejszym przypadku przez porównanie do działek rolnych jest zaniżone.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia 24 lutego 2021 r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...].

Z uzasadnienia powyższego rozstrzygnięcia wynika, że organ odwoławczy zgodził się z dokonaną przez Starostę Brzeskiego oceną, zgodnie z którą sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest prawidłowo sporządzony i może stanowić wiarygodną podstawę ustalenia odszkodowania. Skoro w wyniku przeprowadzonej analizy biegły stwierdził, że ceny nieruchomości drogowych są na wyższym poziomie niż ceny nieruchomości rolnych, to wycenę działek należy przeprowadzić w oparciu o § 36 ust. 3 cyt. rozporządzenia, tj. przy uwzględnieniu wyliczonego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość, którą to wartość należy powiększyć o 50%.

W opinii organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami cyt. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniono dyspozycję art. 154 cyt. ustawy.

W skardze od powyższej decyzji złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzucono:

1) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na zebraniu, rozpatrzeniu i dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1 k.p.a. oraz 80 k.p.a., w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa operatu szacunkowego z dnia 20 marca 2020 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G., który wobec wadliwości nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie,

2) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1774 ze zm., zwana dalej u.g.n.) polegające na ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia gruntu wydzielonego pod drogę publiczną na własność Gminy B., pomimo że organ ten nie dysponował wystarczającymi informacjami do prawidłowego określenia wartości nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

3) naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 3 u.g.n. polegający na nieuzasadnionym dokonaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami rolnymi, podczas gdy w zaistniałym stanie faktycznym za prawidłową należało uznać wycenę w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych, dokonywanych na nieruchomościach przeznaczonych pod inwestycje drogowe, a zatem jako nieruchomości analogicznych względem przedmiotu wyceny.

W świetle powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji administracyjnej wraz z poprzedzającą decyzją organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu autor skargi zarzucił, że organy zaniechały oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a ten zawiera istotne uchybienia. Został bowiem oparty na błędnych założeniach i niewłaściwym materiale porównawczym, a także nasuwa wątpliwości w zakresie właściwego doboru nieruchomości podobnych i uniemożliwia zidentyfikowanie tych nieruchomości. Strona skarżąca zarzuciła, że ustalone odszkodowanie zostało w sposób nieuprawniony zaniżone, poprzez odniesienie się do cen działek rolnych, a nie drogowych, które zgodnie z tzw. "zasadą korzyści" powinny być wzięte pod uwagę w przedmiotowej sprawie.

Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi na skargę o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy wskazał, że wyjaśnienia biegłego są w pełni przekonujące i dostateczne. Biegły dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Należy także zaznaczyć, że na mocy art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875), zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia była decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość rolną, która z mocy prawa stała się własnością gminną w związku z przeznaczeniem jej pod inwestycję drogową.

W opinii strony skarżącej odszkodowanie zostało bezpodstawnie zaniżone, a głównym zarzutem była poprawność operatu szacunkowego wykorzystanego przez organy do ustalenia wartości przejętej nieruchomości. Strona skarżąca zakwestionowała w szczególności dobór nieruchomości porównawczych, które posłużyły rzeczoznawcy do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości – spośród działek rolnych, w sytuacji, gdy zdaniem strony skarżącej, do porównania winny służyć działki o przeznaczeniu drogowym.

Rozstrzygnięcie sporu w przedmiotowej sprawie wymaga zatem przybliżenia podstaw materialnoprawnych badanego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm., dalej "specustawa drogowa") nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Art. 12 ust. 4a powołanej ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła powołany art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2016 poz. 2147, dalej "u.g.n."), a w szczególności art. 134, zgodnie z którym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Zacytowany art. 134 ust. 4 u.g.n. wyraża tzw. zasadę korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jest to zasada ogólna, która podlega uszczegółowieniu w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109), który w ust. 3 stanowi, że w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W świetle natomiast § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zatem, jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%.

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje rolne przeznaczenie przejętej nieruchomości.

Pierwszym krokiem, który należało podjąć była zatem ocena, czy przeznaczenie tej nieruchomości na inwestycję drogową zwiększyło jej wartość. Rzeczoznawca dokonał w sporządzonym operacie takiego szacunku, z którego wynika, że doszło do zwiększenia wartości przedmiotowych gruntów. Logiczną zatem konsekwencją było zastosowanie mechanizmu przewidzianego w § 36 ust. 3 cyt. rozporządzenia poprzez dokonanie wyceny z uwzględnieniem wartości nieruchomości, z których wydzielono przejęte działki. Skoro natomiast nieruchomość ta miała przeznaczenie rolne, nie było podstaw do tego, aby – jak życzyłaby tego sobie strona skarżąca – wyceny jej wartości dokonywać w oparciu o działki drogowe. Skoro pierwotna nieruchomość miała przeznaczenie rolne, jej wartość słusznie oszacowana została w oparciu o wartość okolicznych działek rolnych.

Tym samym za bezzasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 134 ust. 3 u.g.n. Jak wskazano powyżej, wyrażona w tym przepisie zasada korzyści została doprecyzowana w § 36 cyt. rozporządzenia, a Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie znalazł podstaw do przełamania linii orzeczniczej, która postrzega § 36 rozporządzenia jako lex specialis w stosunku do art. 134 u.g.n., który nie pozostaje w sprzeczności z ustawową zasadą korzyści.

Sąd nie podzielił także zarzutów natury procesowej, w których strona zarzuciła naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie oceny operatu szacunkowego.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 130 ust. 2 u.g.n. organ w toku postępowania uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego – operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 marca 2020 r. przez Ł. G.. Zarówno w decyzji organu pierwszej instancji, jak i w decyzji organu odwoławczego odnośny operat został omówiony i w konkluzji oceniony jako prawidłowy i mogący stanowić podstawę ustaleń faktycznych.

Również w ocenie Sądu operat ten nie budzi zastrzeżeń. Został on sporządzony zgodnie z wszelkimi zasadami oraz – co należy podkreślić – zgodnie z wytycznymi wypływającymi z decyzji Wojewody dnia 9 marca 2020 r. nr [...], który uchylił zapadłą pierwotnie decyzję odszkodowawczą z uwagi na uchybienia znajdujące się w pierwszym operacie.

Zauważyć należy, że kwestionowany przez stronę skarżącą operat szacunkowy określa przedmiot, zakres i cel wyceny; wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne, w oparciu o które został wykonany, a także źródła danych. Biegły szczegółowo opisał stan nieruchomości, uwzględniając jej status prawny i w efekcie oszacował, że wartość nieruchomości wynosi 25.302,00 zł. Wniosek ten ani poprzedzająca go analiza nie budzą wątpliwości, w ocenie Sądu są spójne i logiczne, a fakt, że strona skarżąca spodziewała się wyższego odszkodowania nie świadczy o nieprawidłowości operatu. W odpowiedzi na zarzut strony skarżącej, że w operacie nie umieszczono numerów działek, które umożliwiłyby ich identyfikację należy stwierdzić, że nie jest to element dyskwalifikujący przedmiotowy operat. Z tabeli na stronie 13 operatu wynika, że zestawiając transakcje przyjęte do analizy rzeczoznawca wskazał numer aktu notarialnego dla każdej transakcji, datę tej transakcji oraz uzyskaną cenę transakcyjną. W tej sytuacji Sąd podzielił ocenę organu, że dane te umożliwiają identyfikację nieruchomości uwzględnionych w procedurze porównawczej.

W konsekwencji prawidłowe są ustalenia faktyczne poczynione na podstawie powyższego operatu, a zarzut ustalenia odszkodowania w sytuacji, gdy organ nie dysponował wystarczającymi informacjami – jest również chybiony.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.