Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 920/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6071 Trwały zarząd nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 136, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 87 ust. 1, 2 i 3, art. 134 ust. 2, art. 152 ust. 1, 2 i 3,, art. 153 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4, par. 6, par. 7 ust. 1 i 2, par. 34 ust. 1, par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 22 stycznia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA: Arkadiusz Blewązka Sędzia NSA: Anna Stępień Protokolant Pomocnik sekretarza sądowego Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2013 roku przy udziale --- sprawy ze skargi Prokuratora Okręgowego w Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością. - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., w skrócie K.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] orzekającą o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu sprawowanego przez Prokuraturę Okręgową w Ł. nieruchomością będącą w udziale 434/1000 własnością Skarbu Państwa, położoną w Ł. przy ul. A 11, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr: 18/1 o pow. 0,27 ha, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...].

W toku postępowania ustalono, iż Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia [...], nr [...] oddał od dnia 1 stycznia 2007r. Prokuraturze Okręgowej w Ł.w trwały zarząd na czas nieoznaczony udział Skarbu Państwa wynoszący 434/1000 części we własności ww. nieruchomości zabudowanej, obejmujący pomieszczenia o powierzchni 724 m² w budynku frontowym o funkcji biurowo-usługowej, III kondygnacyjnym, częściowo podpiwniczonym o powierzchni użytkowej 1666,80 m² oraz taki sam udział w pozostałych częściach nieruchomości, w tym: piwnicy budynku frontowego, wiacie stalowej-postojowej, budynku gospodarczym, pozostałych składnikach nieruchomości. Powyższą decyzją ustalona została opłata roczna z tytułu trwałego zarządu w wysokości 0,1 % ceny udziału 434/1000 części w kwocie 1.506,40 zł.

W związku ze zmianą wartości nieruchomości, o której mowa organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie aktualizacji rocznej opłaty z tytułu trwałego zarządu. Po zebraniu materiału dowodowego w sprawie, w tym po sporządzeniu operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego organ I instancji decyzją z dnia [...], na podstawie art. 87 i art. 88 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm., powoływana także jako ustawa), orzekł o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu sprawowanego przez Prokuraturę Okręgową w Ł. na przedmiotowej nieruchomości oraz o ustaleniu nowej opłaty rocznej w wysokości 1.649,50 zł, liczonej z zachowaniem dotychczasowej stawki w wysokości 0,1% od kwoty 1.649.500 zł, będącej różnicą wartości nieruchomości - 1.769.000 zł i poniesionych nakładów - 119.500 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła Prokuratura Okręgowa w Ł. zarzucając jej wydanie z naruszeniem przepisów art. 87 ust. 1 i art. 87 ust. 2 ustawy poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości oddanej skarżącej w trwały zarząd uległa zmianie wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 10 listopada 2011r., podczas gdy operat szacunkowy dokonany został dla całości nieruchomości o łącznej powierzchni 0,27 ha, stanowiącej w części 566/1000 własność samorządu wojewódzkiego, a więc nie dotyczy nieruchomości o powierzchni 1.171,8 m² pozostającej faktycznie w zarządzie skarżącej jednostki, a także art. 80 K.p.a. poprzez dokonanie błędnej oceny, iż na podstawie operatu szacunkowego, dokonanego w odniesieniu do większej powierzchniowo nieruchomości, okoliczność zwiększenia wartości nieruchomości pozostającej faktycznie w trwałym zarządzie skarżącej została udowodniona.

Pismem z dnia 6 kwietnia 2012r. Prokuratura Okręgowa w Ł., w uzupełnieniu odwołania podniosła, że biegły sporządzając w formie operatu szacunkowego swoją opinię, nie zawarł w niej uzasadnienia metod przyjętych do określenia wartości nieruchomości, nie wskazał w opinii cech nieruchomości wymienionych w tabeli transakcji, mających wykazać podobieństwo do nieruchomości ocenianej, a w szczególności nie uwzględnił, iż wyceniona nieruchomość oddana na czas nieokreślony w trwały zarząd na siedzibę organu wymiaru sprawiedliwości, nie prowadzącej działalności gospodarczej nie może być wynajmowana i tym samym nie generuje przychodu w postaci czynszu. Nadto nie wskazał na czym polega podobieństwo np. w zakresie przeznaczenia gruntu, sposobu użytkowania, przy ustalaniu wykazu nieruchomości sprzedawanych na terenie całej Ł., w celu ustalenia średniej ceny metra kwadratowego gruntu.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Wojewoda [...] uznał je za niezasadne i wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż w sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 10 listopada 2011r. w punkcie 3.4 pt. "oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w zakresie wyceny" została określona powierzchnia zdolna do generowania dochodu w następujący sposób: budynek główny - biurowa funkcja o powierzchni 724 m² w zakresie wskazanego udziału, piwnica 115,46 m² (z tego udział 434/1000), budynek gospodarczy 45 m² (z tego udział 434/1000), wiata postojowa 9 szt. (z tego udział 434/1000). Ponadto z przedmiotowego operatu szacunkowego wynika, że czynniki takie jak potencjalny dochód brutto, efektywny dochód brutto, wydatki operacyjne mające wpływ na ustalenie wartości nieruchomości były wyliczane w zakresie udziału 434/1000, co w konsekwencji oznacza, iż wartość przedmiotowej nieruchomości została wyliczona w zakresie udziału 434/1000 oddanego w trwały zarząd Prokuraturze. Wobec powyższego do zakresu wyceny udziału 434/1000 we współwłasności nieruchomości rzeczoznawca przyjął powierzchnię użytkową w wysokości 724 m² użytkowaną przez Prokuraturę oraz taki sam udział w pozostałych częściach nieruchomości, tj. piwnicy, wiacie postojowej i budynku gospodarczym.

Z kolei odnosząc się do zarzutów przypisania zawyżonej 30% wagi takim cechom przedmiotowego gruntu jak: sąsiedztwo i możliwość zagospodarowania Wojewoda stwierdził, że przy szacowaniu wartości prawa własności gruntu w zakresie wyceny rzeczoznawca określił zbiór cech rynkowych o charakterze lokalnym. Cechy te zostały określone w oparciu o uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości, rodzaj i stan wycenianego gruntu oraz przepis art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wagi przypisane poszczególnym cechom zostały przypisane według rzeczoznawcy w oparciu o dokonaną przez niego analizę lokalnego rynku nieruchomości, tzn. w oparciu o jego własną bazę danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego i podobnego przeznaczenia oraz na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Następnie organ odwoławczy uznał, iż w przedmiotowej sprawie nie znajdują również uzasadnienia zarzuty skarżącego, dotyczące ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego stawki czynszowej w kwocie 27,70 zł/m² oraz pominięcia w tej części wyceny takiej cechy jak wielkość powierzchni użytkowej budynku, bowiem przy ustalaniu wielkości tej stawki biegły dokonał analizy lokalnego rynku najmu, przyjmując do porównania nieruchomości, mające powierzchnie biurowo-usługowe przeznaczone do najmu oraz stawki czynszu, jakie są pobierane za najem tych nieruchomości od największej do najmniejszej, ustalając w ten sposób cenę minimalną, cenę średnią i maksymalną. Ponadto dokonał oceny przypisanych cech rynkowych nieruchomości. Następnie zestawiając ze sobą wszystkie wyżej opisane elementy biegły wyliczył ww. stawkę czynszu dla przedmiotowej nieruchomości w kwocie 27,50 zł/m².

Wojewoda wyjaśnił również, że biegły w części 3 swojego operatu pt. "Wycena" zawarł rozdział 3.3, w którym opisał wybór podejścia, metody i techniki oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Powyższe zgodne jest z § 56 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane także jako rozporządzenie) oraz z art. 134 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnił zatem jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami oraz wziął pod uwagę uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości, jak i rodzaj oraz stan wycenianego gruntu określił zbiór cech rynkowych o charakterze lokalnym mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości, do którego należą: lokalizacja nieruchomości, dostęp do nieruchomości, sąsiedztwo i możliwość zagospodarowania. Ww. cechom przypisał procentowe wagi i dokonał ich oceny.

Organ odwoławczy uznał również za niezasadny zarzut, że operat szacunkowy nie uwzględnia faktu, iż przedmiotowa nieruchomość nie generuje dochodu z uwagi na to, iż oddana jest w trwały zarząd na siedzibę organu wymiaru sprawiedliwości, bowiem w omawianej sprawie biegły oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu dochodowym przy zastosowaniu metody inwestycyjnej. Zgodnie z pkt 3.2.1 ppkt a) Noty Interpretacyjnej Nr 2 NI 2 "Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości" przy metodzie inwestycyjnej podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.

Na koniec Wojewoda wskazał, że organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Na ostateczną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] skargę do sądu administracyjnego wniosła Prokuratura Okręgowa w Ł. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 87 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 34 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości oddanej skarżącej w trwały zarząd uległa zmianie wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 10 listopada 2011r., podczas gdy operat szacunkowy dokonany został dla całości nieruchomości o łącznej powierzchni 0,27 ha, a więc nie dotyczy nieruchomości gruntowej o powierzchni 1.171,8 m2 pozostającej faktycznie w zarządzie skarżącej.

Ponadto strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a., w związku z art. 136 i art. 138 § 1 pkt 1) K.p.a., poprzez niezebranie i rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz nieuzupełnienie dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy, stanowiącego podstawę określenia wartości nieruchomości i mimo niedokładnego ustalenia stanu faktycznego w sprawie podjęcie zaskarżonej decyzji, a także naruszenie art. 80 K.p.a. poprzez przyjęcie, że na podstawie całokształtu materiału dowodowego okoliczność dotycząca wzrostu wartości nieruchomości oddanej w trwały zarząd, została udowodniona, podczas gdy cena nieruchomości i aktualna opłata roczna ustalona została na podstawie

operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z naruszeniem przepisów art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy, § 4 ust. 1 i 4 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 i pkt 9 rozporządzenia.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła argumenty powołane w odwołaniu od decyzji organu I instancji oraz w piśmie z dnia 6 kwietnia 2012r., na tej podstawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na postanowienie uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji orzekającą o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu części nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, położonej w Ł. przy ul. A 11. Zarzuty skargi podważają natomiast prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do aktualizacji ww. opłaty rocznej.

W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, iż materialnoprawną podstawę do dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się według dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie natomiast do art. 87 ust. 2 i 3 ustawy aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się, z urzędu albo na wniosek jednostki organizacyjnej posiadającej nieruchomość w trwałym zarządzie, w drodze decyzji właściwego organu na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności (§ 34 ust. 1 rozporządzenia). Z powyższego wynika, iż o aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością decyduje zmiana wartości tej nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości zleca się powołanemu przez organ rzeczoznawcy majątkowemu.

Następnie wskazać należy, iż w myśl art. 152 ust. 1, 2 i 3 ustawy sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Natomiast przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Z art. 153 ust. 1 ustawy wynika, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 ustawy). Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny określa wspomniane wyżej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy).

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, w którym stosownie do § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Mając powyższe regulacje na uwadze stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy uwzględniając opis przedmiotowej nieruchomości, jej jednorodną funkcję użytkową, a także dostępność danych z lokalnego rynku nieruchomości, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomość w zakresie wyceny oszacował w podejściu dochodowym przy zastosowaniu metody inwestycyjnej przy użyciu techniki kapitalizacji prostej z uwagi na to, że przedmiotowa nieruchomość może generować dochód z czynszów. Wysokość dochodu została ustalona na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu na rynku lokalnym, a w procedurze wyceny dla określenia elementów podejścia dochodowego posługiwano się elementami podejścia porównawczego. Szczegółowy wybór podejścia, metody i techniki oszacowania został określony w pkt 3.3 operatu.

Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości rynkowej nieruchomości udziału 434/1000 nieruchomości (pkt 3.4 operatu). W pierwszej kolejności została określona powierzchnia zdolna do generowania dochodu oraz jej funkcja. Do obliczeń przyjęto cechy nieruchomości taki jak: lokalizacja, standard lokalu, infrastruktura techniczna, dostęp do nieruchomości, sąsiedztwo i parking, a następnie cechom tym przypisano określone wagi. Dokonując analizy lokalnego rynku najmu biegły przyjął do porównania nieruchomości, mające powierzchnie biurowo-usługowe przeznaczone do najmu oraz stawki czynszu, jakie są pobierane za najem tych nieruchomości od największej do najmniejszej, ustalając w ten sposób cenę minimalną, cenę średnią i maksymalną. Po dokonaniu oceny przypisanych cech rynkowych nieruchomości oraz zestawiając ze sobą wszystkie wyżej opisane elementy biegły wyliczył stawkę czynszu dla poszczególnych funkcji powierzchni przedmiotowej nieruchomości, która dla powierzchni biurowej wyniosła np. 27,50 zł/m². W dalszej kolejności oszacowano potencjalny i efektywny dochód brutto, wydatki operacyjne stopę kapitalizacji i stopę dyskontową. Rzeczoznawca przyjął powierzchnię użytkową w wysokości 724 m² (co stanowi udział 434/1000 z całkowitej powierzchni użytkowej wynoszącej 1666,80 m²) użytkowaną przez Prokuraturę oraz udział taki sam udział w pozostałych częściach nieruchomości, tj. piwnicy, wiacie postojowej i budynku gospodarczym, tak jak wynikało to z decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o oddaniu udziału Skarbu Państwa we własności przedmiotowej nieruchomości. W rezultacie ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości w zakresie udziału 434/1000, która w zaokrągleniu wyniosła 1.769.000,00 zł.

Dalej rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość prawa własności gruntu w zakresie wyceny (pkt 3.5 operatu). Biegły szczegółowo wyjaśnił, jaki danymi posłużono się w procesie wyceny oraz wskazał, iż dla określenia wartości rynkowej przeanalizowano atrybuty analogiczne, jak określone w art. 134 ust. 2 ustawy tj. rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze oraz uwarunkowania lokalnego rynku nieruchomości, rodzaj i stan wycenianego gruntu określono zbiór cech rynkowych o charakterze lokalnym, mający wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Następnie rzeczoznawca wskazał, iż w wyniku analizy lokalnego rynku nieruchomości na podstawie własnej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego i podobnego przeznaczenia oraz na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości ww. cechom przypisano określone wagi, w tym dla cech: sąsiedztwo i możliwość zagospodarowania przypisano wagę 30 %. Biegły wyjaśnił również, co należy rozumieć pod pojęciem każdej z cech oraz ich oznaczeniem. W rezultacie wartość gruntu odpowiadająca udziałowi 434/1000 wyniosła 662.000,00 zł.

Kolejnym etapem było dokonanie rozdziału wartości rynkowej w zakresie wyceny na wartość gruntu i wartość naniesień (pkt 3.6. operatu). Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wartość udziału 434/1000 części budynków i urządzeń trwale związanych z gruntem na przedmiotowej nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością rynkową przedmiotowego udziału w nieruchomości, a oszacowaną wartością udziału w prawie własności do gruntu. Określona w ten sposób wartość rynkowa udziału w prawie własności budynków i urządzeń wyniosła 1.107,000,00 zł.

Następnie biegły określił wartość rynkową nakładów trwałego zarządcy, które zostały oszacowane na kwotę 119.500,00 zł. W konsekwencji organ administracji dokonał aktualizacji opłaty rocznej obliczonej od kwoty 1.649.500,00 zł, będącej różnicą wartości nieruchomości i poniesionych nakładów, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki w wysokości 0,1%.

Stwierdzić zatem należy, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony w sposób przejrzysty, kompletny i rzetelny, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne, konsekwentne oraz wyczerpująco uzasadnione, w szczególności w zakresie wyboru podejścia, metody i techniki oszacowania. Nadto operat odpowiada wszystkim warunkom prawnym, w szczególności określonym w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Organy administracji nie miały zatem powodów, aby odmówić przedłożonej opinii rzeczoznawcy majątkowego wiarygodności. Strona skarżąca była zawiadomiona o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zapoznania się z jego treścią, a także składania ewentualnych uwag.

W związku z powyższym za niezasadny należy uznać zarzut, że w omawianej sprawie biegły oszacował przedmiotową nieruchomość w podejściu dochodowym przy zastosowaniu metody inwestycyjnej przy użyciu techniki kapitalizacji prostej, co w konsekwencji spowodowało, iż operat szacunkowy nie uwzględnia faktu, że przedmiotowa nieruchomość nie generuje dochodu z uwagi na to, iż oddana jest w trwały zarząd na siedzibę organu wymiaru sprawiedliwości. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z powołanym art. art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wynika z operatu na skutek przeprowadzonego procesu wyceny oszacowano wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości rozumianą jak dla aktualnego użytkowania odpowiadającemu najkorzystniejszemu sposobowi wykorzystania, przy uwzględnieniu opisanych w operacie cech rynkowych. Jak wynika z § 6 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów (§ 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości przy metodzie inwestycyjnej podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są zatem wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż powierzchnia w budynku głównym pełni funkcję biurową, a więc zasadnie do wyceny porównano transakcje najmu powierzchni o funkcji biurowo-usługowej. Warto również podkreślić, iż w taki sam sposób dokonano oszacowania wartości udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości przed oddaniem go w zarząd Prokuraturze w styczniu 2007r. Wówczas operat sporządził ten sam rzeczoznawca majątkowy, dokonując tego samego wyboru podejścia, metody i techniki oszacowania.

Nie można również podzielić argumentu strony skarżącej, iż oszacowania wartości dokonano w stosunku do całej nieruchomości o powierzchni działki 0,27 ha, a następnie od tej wartości obliczono wartość udziału nieruchomości pozostającego w trwałym zarządzie Prokuratury, skoro wszystkich obliczeń dokonano w zakresie udziału w nieruchomości wynoszącego 434/1000. Niezasadne są także zarzuty strony skarżącej, dotyczące nieuzasadnionego pominięcia przy uwzględnianiu stawki czynszu za powierzchnię biurową powierzchni użytkowej budynku i nieprzypisania jej żadnej wagi. To biegły dokonuje oceny w oparciu o jakie cechy rynkowe nieruchomości należy dokonać porównania nieruchomości podobnych oraz jakie wagi tym cechom przypisać tak, aby uzyskać wartość najbardziej zbliżoną do cen rynkowych. Bez znaczenia dla sprawy ma okoliczność, że przed objęciem udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości w trwały zarząd Prokuratura płaciła czynsz z tytułu najmu w wysokości 11 zł/m². Warto bowiem wskazać, iż w operacie szacunkowym z dnia 7 grudnia 2006r. sporządzonym w celu oszacowania wartości nieruchomości w związku z oddaniem Prokuraturze udziału we współwłasności nieruchomości w trwały zarząd stawka czynszu została określona na kwotę 30 zł/m², zatem obecnie przyjęta stawka 27,50 zł/m² nie odbiega od stawki ustalonej w dacie oddania nieruchomości w trwały zarząd, a nawet jest nieco korzystniejsza.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut nieuzasadnionego przypisania przez biegłego wagi 30% do cech: sąsiedztwo i możliwość zagospodarowania przy określaniu wartości prawa własności gruntu w zakresie wyceny. Jak już zostało wyżej wyjaśnione biegły wyjaśnił, jakimi regułami kierował się przy określaniu zbioru cech rynkowych o charakterze lokalnym, mającego wpływ na wartość rynkową nieruchomości, a także przy przypisaniu tym cechom określonych wag.

Z powyższego wynika, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu ma oparcie w przepisach ustawy, zwłaszcza w art. 87 ust. 1 i 2. Oszacowanie wartości udziału we współwłasności nieruchomości nie narusza art. 153 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy, jak również § 4, § 34 oraz § 56 rozporządzenia. Postępowanie administracyjne oraz wydane rozstrzygnięcie było prowadzone z poszanowaniem przepisów ustawy Kodeks postępowania administracyjne, w szczególności z art. 7. art. 77 § 1, art. 80, art. 136 i art. 138 § 1 pkt 1.

Podkreślenia wymaga, że art. 136 K.p.a. uprawnia organ administracji do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, ale tylko wówczas gdy dostrzeżone przez organ odwoławczy wady postępowania pierwszoinstancyjnego nie przekreślają możliwości rozstrzygnięcia sprawy co do istoty, a zebrany w sprawie materiał dowodowy wymaga jedynie uzupełniania w ograniczonym zakresie. Jeżeli jednak organ odwoławczy uznał sprawę za wszechstronnie wyjaśnioną, nie miał wobec tego obowiązku przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Poza tym strona skarżąca, jeżeli uznała operat szacunkowy za niewiarygodny mogła skorzystać z możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stosownie do art. 157 ustawy.

Na marginesie wskazać należy, że od 2007r. opłata z tytułu trwałego zarządu nie była aktualizowana, a obecny jej wzrost nie stanowi rażącej różnicy w porównaniu z rokiem 2007.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

LS