Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 480/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt. 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2013 r. sprawy ze skargi D.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Wójt Gminy K. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 usr. 1-5, art. 63 i 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, dalej u.p.z.p.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania ternu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie z 2003 r.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) i art. 107 § 1 -4 K.p.a. ustalił na rzecz M. S. warunki zabudowy terenu położonego w miejscowości K. przy ul. K., obejmującego działkę nr ewid. gruntu (...), dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażu w granicy z działką nr ewid.(...).

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu (...) r. M. S. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie garażu na działce nr ewid. (...) w K. w granicy z działką nr ewid.(...).

Decyzją z dnia (...)r. nr (...) Wójt Gminy K. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W odwołaniu od powyższej decyzji D. S. i J.S. podnieśli, że w zaskarżonej decyzji nie przedstawiono aktualnej mapy zabudowy działki, na której znajduje się budynek mieszkalny dwukondygnacyjny oraz dwa blaszane garaże. W związku z powyższym wnieśli o uchylenie tej decyzji.

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że organ I instancji winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające oraz wykonać analizę sposobu zagospodarowania terenu udowadniając rzetelnie, czy faktycznie istnieje możliwość realizacji inwestycji, opierając się na aktualnych mapach. Zdaniem Kolegium przedmiotowa analiza dokonana została na podstawie niewłaściwej mapy zasadniczej. Część graficzna mapy datowana jest dzień (...) r., zaś wniosek o ustalenie warunków zabudowy pochodzi z (...) r. Ponadto na nieruchomości objętej wnioskiem nie wykazano wszystkich obiektów, które się na niej znajdują tj. dwóch istniejących garaży, co oznacza, że przy określeniu zasady kształtowania zabudowy dla nowego budynku garażowego nie uwzględniono tych obiektów.

Inwestor nie wypełnił także w całości warunku określonego w art. 52 ust. 1 i 2 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ nie określił zapotrzebowania na media, zaś mapa zasadnicza wykonana została w 2001 r. i nie ma na niej uwidocznionych wszystkich istniejących obiektów. W części opisowej brak natomiast ustaleń co do powierzchni, jaką zajmuje budynek mieszkalny oraz dwa garaże. Ma to o tyle znaczenie, że podanie wielkości obiektów istniejących oraz obiektu projektowanego pozwoli na określenie niezbędnych parametrów wymaganych w decyzji o warunkach zabudowy.

Organ I instancji winien także wyjaśnić czy w budynku garażowym inwestor planuje prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż we wniosku w pkt 4 dotyczącym przewidywanego sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków wskazano, ze przewiduje się odprowadzania ich do zbiornika.

Ponadto zaskarżona decyzja nie spełnia warunku z art. 54 ust. 3 u.p.z.p., bowiem nie załączono do niej wszystkich wymaganych załączników, które powinny zostać odpowiednio opisane i opieczętowane.

Kolegium wskazało również, że przedmiotem toczącego się postępowania przed organem odwoławczym stanowi tylko treść decyzji o warunkach zabudowy. Organ prowadzący przedmiotowe postępowanie nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z przepisami prawa budowlanego, a jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Samowola budowlana (podniesiona przez odwołujących) powinna być stwierdzona w odrębnym postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji wydając decyzję z dnia (...) r. stwierdził, że teren, na którym planowane jest zamierzenie inwestycyjne nie jest objęty obecnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przywołując treść art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. ustalono, że teren ten spełnia warunki wymienione w tym przepisie. Na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik do analizy nie ujawniono tymczasowych obiektów, gdyż jak sama nazwa określa - tymczasowy obiekt - kwalifikuje się do likwidacji, a w tym przypadku przedmiotowa budowa garażu planowana jest na miejscu lokalizacji blaszanych obiektów przeznaczonych do likwidacji.

Na działkach sąsiednich w wyznaczonym obszarze analizy zgodnie z § 3

ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. wzdłuż ul. Kościelnej (po tej samej stronie drogi) znajdują się w głębi działek - budynki garażowe, które pozwalają na ustalenie parametrów dla wnioskowanej inwestycji - w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów: wysokości, rodzaju dachu, linii zabudowy oraz intensywności zabudowy w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Wnioskowana działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, gminnej - ul. K., z której będzie odbywać się bezpośredni zjazd. Działka posiada istniejący wjazd uzgodniony przez zarządcę drogi. Wjazd ten przylega do wjazdu na działce sąsiedniej, a dojazd do planowanego garażu graniczy z dojazdem na działce sąsiedniej (nr(...)) do garażu na tył działki. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa budynki gospodarcze blaszane nie połączone trwale z gruntem (tymczasowe), które przeznaczone są do rozbiórki. Inwestor zamierza na w/w nieruchomości zrealizować budowę budynku garażowego, aby zlikwidować obiekty tymczasowe i uporządkować teren. Planowany budynek będzie uzupełnieniem podstawowych potrzeb przy zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wzdłuż ul. K.

Linię zabudowy dla przedmiotowej inwestycji określono na podstawie § 4 ust. l i 3 rozporządzenia z 2003 r. Ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy z uwagi na zróżnicowane odległości budynków garaży (na tyłach działek) od frontowej i tylnej granicy działek i jako kontynuację istniejącego budynku na działce sąsiedniej nr ewid. (...) i w granicy tej działki oraz w odległości nieprzekraczającej 1,5 m od tylnej granicy działki. Frontową nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono na podstawie linii zabudowy istniejącego budynku na terenie przylegającym (tj. dz. (...)) do przedmiotowego terenu i jednocześnie położonego w większej odległości od pasa drogowego.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalony, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r., pomiędzy najwyższym procentem zabudowy działki bezpośrednio graniczącej, a najniższym procentem w obszarze analizy i wyniósł 25%.

Jednak po zgłoszonych uwagach przed wydaniem decyzji i ponownym sprawdzeniu procentu zabudowy, w tym działki nr (...) ustalono, że procent zabudowy tej działki obecnie wynosi (...) % (odczyt z udostępnionej organowi ewidencji budynków prowadzonej przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P.) w tym powierzchnia zabudowy garażu stanowi 40 m², zabudowa działki stanowi najwyższy procent w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - z tego wynika, że zabudowa działki nr ewid. (...) kształtuje możliwość większego zainwestowania terenu wraz z pozostałymi działkami w zakresie tego parametru. Obecne, istniejące zainwestowanie przedmiotowej działki nr ewid. (...) łącznie z budynkami gospodarczymi (2 x po (...) m²) wynosi (...)% powierzchni zabudowy działki, zatem w ich miejsce jest możliwa budowa garażu o powierzchni 40 m², a inwestycja nie będzie przekraczać (...) % powierzchni działki. Pierwotnie nie zostały uwzględnione istniejące budynki gospodarcze na wnioskowanej działce, które miały wpływ na rozstrzygniecie. Ponadto procent zabudowy działki w obszarze analizy i bezpośrednio graniczącej z tylną granicą działki nr ewid..(...) wynosi obecnie (...) % powierzchni zabudowy. Zatem zgodnie z § 5. ust. 2 ww. rozporządzenia 2003 r. możliwa była zmiana procentu zabudowy na maksymalnie (...) % ze względu na istniejący stan zainwestowania wnioskowanej działki oraz działek sąsiednich.

Zgodnie z § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. szerokość elewacji wynosząca maksymalnie 8 m została ustalona na podstawie. szerokości elewacji budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym, na podstawie budynku na działce nr 1145, do którego ma przylegać planowany garaż

Ponadto, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. ustalono na nowo wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy - tzn. budynku garażu na dz. (...) (który zlokalizowany jest w granicy z dz.(...)). Po ponownej analizie wprowadzona została zmiana w parametrze - "wysokość budynku garażu" - i ustalono – maksymalną wysokość 6 m w nawiązaniu do budynku garażowego na działce sąsiedniej – (...) ( wysokość budynku garażu na dz. (...) wynosi (...) m).

Geometrię dachu ustalono na podstawie § 8 rozporządzenia z 2003 r. Dach dwuspadowy ustalony został jako nawiązanie do zabudowy na terenie analizowanym i do zabudowy bezpośrednio graniczącej z przedmiotowym terenem (tj. dz.(...)) - w zakresie kierunku kalenicy dachu - równolegle do drogi i układu połaci. Kąt nachylenia nawiązuje do zróżnicowanych dachów w obszarze analizy.

Odnosząc się do art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. i analizując uwarunkowania dostępu do drogi publicznej, stwierdzono, że warunek ten jest spełniony, ponieważ przedmiotowa działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ponadto zjazd jest uzgodniony i wykonany przez zarządcę drogi gminnej, tak jak dla pozostałych posesji przy ul. K..

Teren, na którym planowana jest inwestycja w zakresie infrastruktury technicznej posiada na działce nr (...) istniejące przyłącze do sieci energetycznej. Zasilanie odbywa się zgodnie z umową z E. Operator Grupa E. Rejon Dystrybucji P., a inwestycja swoim zakresem nie wpłynie na zwiększenie mocy przyłączeniowej. Przedmiotowa działka wyposażona jest również w pozostałe media tj. przyłącza: wodociągowe i kanalizacyjne. Planowany budynek wyposażony zostanie tylko w instalację elektryczną z istniejącego przyłącza energetycznego - zgodnie z oświadczeniem inwestora. Zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony.

Ponadto odnosząc się do wymogu art. 61 ust.1 pkt 4 u.p.z.p. ustalono, że teren objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne i uzgodnienia w zakresie gruntów rolnych i melioracji - gdyż objęty jest już tą zgodą i oznaczony jest w ewidencji gruntów symbolem B - jako tereny mieszkaniowe.

Powołując przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. wskazano, że wnioskowana inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, teren nie jest objęty ochroną konserwatora zabytków i nie figuruje w rejestrze zabytków, nie został oznaczony także do ochrony archeologicznej Teren ten nie jest objęty na podstawie art. 6 ust. 1. formami ochrony przyrody -ustawa o ochronie przyrody, działka położona jest poza granicami Wielkopolskiego Paku Narodowego i jego otuliny oraz poza wyznaczonym terenem ochrony Natura 2000. Dla terenu działki (...) oznaczonej w rejestrze gruntów jako B (tereny mieszkaniowe) - nie stosuje się przepisów ustawy o lasach. Teren nie jest objęty formami ochrony zgodnie z ustawami: o lasach, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ochronie przyrody. Nie jest to teren górniczy i nie podlega ochronie obiektów górniczych.

W decyzji zawarte zostały ograniczenia w zakresie zagospodarowania nieruchomości: w tym zakazy i nakazy wynikające z przepisów szczególnych w zakresie wymagań ochrony interesów osób trzecich oraz ustalenia w zakresie wymagań ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

Przed wydaniem decyzji przeanalizowano przyległy do wnioskowanej działki teren, inwestycja uzyskała uzgodnienie stosownie do art. 60 ust. 1 oraz art. 53, ust. 4 pkt. 9 u.p.z.p. z właściwym zarządcą drogi - UG K. Wydział Gospodarki Komunalnej - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.

W trakcie wizji w terenie stwierdzono, że na działce zrealizowany został budynek mieszkalny dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony z tarasem, wiatrołapem i schodami. W głębi działki postawione zostały dwa tymczasowe blaszane budynki gospodarcze. Nie stwierdzono działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości.

Po przeanalizowaniu zgromadzonych dokumentów w sprawie zrealizowanego budynku mieszkalnego organ I instancji stwierdził, że zgłoszona uwaga strony postępowania o wybudowaniu tego budynku bez wymaganego pozwolenia jest bezzasadna, gdyż dokonano stosownego zgłoszenia o zakończeniu budowy, a Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego po spełnieniu przez inwestora wszystkich warunków zgodności z przepisami prawa budowlanego zatwierdził projekt budowlany zamienny budynku mieszkalnego jednorodzinnego zrealizowanego na dz. (...) w K. – decyzją (...).

Po dokonaniu ponownej analizy terenu i całości dokumentów zgromadzonych w przedmiotowej sprawie stwierdzono, że lokalizacja planowanego garażu w miejscu blaszanych obiektów nie jest sprzeczna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazana lokalizacja kształtuje ład przestrzenny, zgodna jest z układem urbanistycznym na terenie wzdłuż ulicy K. Inwestycja planowana jest w granicy z działką sąsiednią nr (...), w której zrealizowany jest już budynek garażowy z pomieszczeniami użytkowymi oraz w pasie zabudowy budynków garażowych na nieruchomościach wzdłuż ulicy Kościelnej. Zaprojektowanie budynku o parametrach wskazanych w niniejszej decyzji będzie stanowić uzupełnienie istniejącej zabudowy na przedmiotowej nieruchomości, wprowadzi ład przestrzenny poprzez uporządkowanie przestrzeni i uzupełni podstawowe funkcje mieszkaniowe.

Odnosząc się do żądań zgłoszonych przez stronę postępowania D. S. w zakresie włączenia do akt sprawy zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, potwierdzenia zgłoszenia budowy obiektów tymczasowych, podjęcia takich działań prawnych, które doprowadzą do stanu zgodnego z prawem oraz w zakresie wyjaśnienia na jakiej podstawie dokonano zmiany zagospodarowania działki nr ewid. (...) zbliżając działalność gospodarczą do strefy budownictwa mieszkaniowego, organ I instancji wskazał, że przedmiotem tego postępowania nie jest analizowanie na jakiej zasadzie zbliżono działalność gospodarczą na działce nr ewid.(...), przedmiotem postępowania jest ustalenie czy planowana budowa garażu na działce nr ewid. (...) w granicy z działką nr ewid. (...) jest możliwa i zgodna z przepisami obowiązującymi.

Obiekty tymczasowe były zgłoszone w Starostwie Powiatowym, a ich trwałość wynika z faktu, że postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budowy garażu nie zostało zakończone.

Możliwość realizacji inwestycji przeanalizowano w oparciu o złożony wniosek, wyjaśnienia i przedstawioną przez wnioskodawcę mapę zgodną z wymaganiami art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. tzn. mapę zasadniczą przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000. Na mapie w skali 1:500 wrysowane zostały przez uprawnionego geodetę budynki gospodarcze (tymczasowe), które nie zostały wykazane, gdyż są to obiekty nietrwale związane z gruntem w związku z tym nie wymagają pozwolenia na budowę i przeznaczone są do likwidacji. Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej nie wprowadza do zasobów tych obiektów, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 (Ustawa Prawo budowlane) tylko "obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę oraz obiekty, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20 (dotyczy: przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;), podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po ich wybudowaniu -geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, obejmującej położenie ich na gruncie", natomiast tymczasowe budynki gospodarcze nietrwale połączone z gruntem - przeznaczone do rozbiórki w tym przypadku nie podlegają inwentaryzacji, gdyż nie zostały zakwalifikowane jako wymagające pozwolenia na budowę.

Wnioskodawca opisał ponadto powierzchnię spornych tymczasowych obiektów - tzn. 25 m² i 25 m², które zostały zgłoszone w Starostwie Powiatowym w P. Obiekty te przeznaczone są do likwidacji, a w ich miejsce planowana jest budowa garażu z lokalizacją obejmującą obecne położenie budynków. Budynki tymczasowe stanowią łącznie 50 m² powierzchni działki, a wnioskowany garaż zakłada powierzchnię 40 m², zatem mniejszą powierzchnię zabudowy. Z uwagi na konieczną likwidację obiektów tymczasowych, aby zrealizować budowę garażu stwierdzono, że powierzchnia tych budynków nie ma wpływu dla zwiększenia powierzchni zabudowy w stosunku do obecnej powierzchni zabudowy. Powierzchnia budynku mieszkalnego na przedmiotowej działce została ustalona na podstawie rejestru ewidencji budynków i zaktualizowana o pomiar z mapy zasadniczej w skali 1:1000 (o schody z wiatrołapem i taras) w ten sam sposób, jak dokonane zostały odczyty i pomiary pozostałych budynków na działkach sąsiednich w wyznaczonym obszarze analizy. Wnioskodawca złożył oświadczenie, że nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w garażu w związku z uwagą pełnomocnika odwołującej, że na terenie prowadzona jest działalność gospodarcza. Ponadto złożył wyjaśnienia w sprawie zapotrzebowania na media, które określone zostało jako zapotrzebowanie wyłącznie na zasilanie w energię elektryczną w garażu oraz przedstawił zgłoszenia budynków gospodarczych (które przeznaczone są do likwidacji po uzyskaniu pozwolenia na budowę na garaż). Wszystkie wyjaśnienia złożone przez wnioskodawcę w sprawie planowanej budowy budynku garażu w granicy z działką nr ewid. (...) uznano za wystarczające.

Odnosząc się do kwestionowanego przez stronę pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego oraz innych żądań zgłaszanych od 2005 r., organ wskazał, że nie są przedmiotem tego postępowania, a ponadto organ I instancji nie jest upoważniony do rozstrzygania na podstawie przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż organem właściwym do wydania pozwolenia na budowę jest Starosta P., a w przypadku stwierdzonych nieprawidłowości Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Pozostałe uwagi pełnomocnika strony postępowania zgłaszane do sprawy, a dotyczące działek sąsiednich m.in. jak kwestia zbliżenia budynku działalności do granicy, ilość parkujących samochodów na posesjach, nie stanowią żadnych okoliczności, które mają wpływ dla ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie i zostały odrzucone. Kwestie odprowadzania wód opadowych regulowane są przepisami w zakresie odprowadzenia wód opadowych z budynków z zakazem odprowadzenia na tereny sąsiednie - i zakaz taki zawarty został w niniejszej decyzji.

Odnosząc się natomiast do podnoszonej przez stronę postępowania kwestii dobrego sąsiedztwa i przytoczonych odmiennych warunków zabudowy z 2000 r. dla działki (...) określające m.in. (...) zabudowy, organ wyjaśnił, że warunki zabudowy z 2000 r. obecnie nie są obowiązujące ze względu na wygaśnięcie miejscowego planu miejscowego, który obowiązywał do 31.12.2003 r. na podstawie, którego wydane były warunki zabudowy z 2000 r. Stąd zagospodarowanie działki może różnić się od zagospodarowania na działce sąsiedniej. Procent zabudowy jest ustalany jako jeden z parametrów dla planowanego zagospodarowania terenu, na podstawie wyników analizy i przepisów rozporządzenia z 2003 r. Zmiany w zagospodarowaniu terenów wraz z uzupełnianiem zabudowy np. o budynki garażowe w obszarze analizy mają wpływ na zmianę procentu zabudowy. Pełnomocnik odwołującej J. S. powołał się na zasadę "dobrego sąsiedztwa" dla zagospodarowania przedmiotowej działki z żądaniem zagospodarowania zgodnie z planem z 2000 r. Odnosząc się do powyższej kwestii, po przeprowadzeniu analizy zagospodarowania działek i ponownego sprawdzenia procentu zabudowy, w tym działki nr (...) (której właściciela reprezentuje pełnomocnik J. S.) ustalono, że procent zabudowy tej działki obecnie wynosi (...) % (w tym powierzchnia garażu stanowi 40 m², co stanowi najwyższy procent dla zabudowy w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z powyższego wynika zatem, że zabudowa działki nr ewid. (...) kształtuje możliwość większego zainwestowania terenu wraz z pozostałymi działkami w zakresie tego parametru Również obecnie istniejące zainwestowanie przedmiotowej działki nr ewid. (...) łącznie z budynkami gospodarczymi wynosi (...) % powierzchni zabudowy, zatem w ich miejsce możliwa jest budowa garażu, a inwestycja nie będzie przekraczać 30 % powierzchni działki.

Lokalizację planowanego budynku ustalono poprzez określenie nieprzekraczalnych linii zabudowy i w granicy działki sąsiedniej nr (...) – jako budynek przylegający do istniejącego budynku gospodarczo-garażowego w tej granicy. Przebieg granicy pomiędzy działką nr (...) a (...) od momentu powstania obu działek nie został zakwestionowany przez właścicieli tych działek, również w postępowaniach prowadzonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla działki (...) - tj. dla budynku garażu zlokalizowanego właśnie w tej granicy. Zatem przyjmuje się, że istniejący budynek na działce (...) zlokalizowany jest we właściwym przebiegu granicy obu działek nr (...) i (...) (objętej wnioskiem), a frontowa nieprzekraczalna linia zabudowy dla wnioskowanego garażu ustalona została jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku garażowego zlokalizowanego na dz. (...) i w granicy dz.(...). Natomiast tylna nieprzekraczalna linia zabudowy określona została w odległości 1,5 m - zgodnie z przeprowadzoną analizą i przepisami. Zwrócić należy uwagę, że tylna linia zabudowy nie została ustalona jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku na dz. (...) z uwagi na stwierdzenie przy pomiarze , że budynek nie zachowuje minimalnej odległości 1,5 m od granicy działki sąsiedniej (nr (...)) ze względu na wykonane ocieplenie budynku, a wymaganej przepisami odrębnymi, co również zostało stwierdzone w odrębnym postępowaniu przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w decyzji dla dz.(...).

Zatem wnioskowany budynek garażu w granicy z dz.(...) w całości (boczną ścianą) przylegać ma do budynku już zrealizowanego, jednak będzie pomniejszony dla zachowania odległości min. 1,5 m od tylnej granicy działki zgodnie z przepisami.

Ponadto analiza terenów sąsiednich wykazała, że nawet z pominięciem niezinwentaryzowanych budynków mieszkalnych na mapie (w skali 1:1000) - planowana inwestycja jest możliwa i zgodna z obowiązującymi przepisami. Planowany garaż stanowi uzupełnienie podstawowej funkcji dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizy - wzdłuż ul. K.

W odwołaniu od powyższej decyzji J.S. zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 -5 u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 2003 r. oraz podniósł, ze przyjęte do analizy dane są niezgodne z rzeczywistymi.

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że wbrew twierdzeniom odwołującego, organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę funkcji i cech zabudowy na analizowanym obszarze. Analiza wykazała, ze planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznych obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Kolegium nie dopatrzyło się także nieprawidłowości w przypadku przyjętych przez organ I instancji danych do przeprowadzonej analizy funkcji. Organ w sposób szczegółowy odniósł się do zgłaszanych uwag odwołującego i tym samym w sposób wyczerpujący przeanalizował kwestię planowanej inwestycji.

W skardze na powyższą decyzje D. S. reprezentowana przez J. S. wniosła o jej uchylenie.

W uzasadnieniu podniesiono, że zaskarżona decyzja narusza art. 7,8 i 107 § 3 K.p.a. Przyjęta do analizy wysokość budynków mieszkalnych na działkach nr (...) i (...) nie odpowiada przyjętej do analizy wysokość 8,2 m. Różnica przekracza 2 m. Podobnie jest w pozostałych przypadkach. Przyjęte do analizy dane zaciemniają obraz istniejącej na analizowanym terenie zabudowy, co powoduje, że organy próbują usankcjonować zabudowę sprzeczną z zastanym stanem faktycznym.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia (...) r. będącym uzupełnieniem skargi pełnomocnik skarżącej wskazał, że na działce nr ewid. (...) jest eksploatowanych i wykorzystywanych do działalności gospodarczej sześć samochodów, w tym dwa ciężarowo-osobowe. Budynek na działce nr ewid. (...) to budynek gospodarczo-garażowy. Oznacza to, że stwierdzenie "kontynuacja" jest fałszywe. Wydane warunki zabudowy to obejście obowiązujących przepisów i jednocześnie furtka dla kolejnych garaży lub garażu wielokondygnacyjnego dla czterech samochodów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. 2012..270, dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejsza sprawę w świetle wyżej przytoczonych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Na gruncie przedmiotowej sprawy kwestię sporną stanowią przyjęte do analizy dane oraz kwestia kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy przedmiotowego terenu.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p., co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym przedmiotowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po łącznym spełnieniu warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tj. 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Należy mieć na uwadze, że sposób sformułowania art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, jakie warunki muszą być spełnione, aby było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z tych warunków jest istnienie zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, przy czym ma to być nie jakakolwiek zabudowa, ale zabudowa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1. Spełnienie tego warunku oznacza tylko tyle, że może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie oznacza to jednak, że tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej wyznacza sposób zabudowania (użytkowania) na działce, której ma dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, który określa sposób zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej nie można wyprowadzać wniosku, iż tym samym sposób zabudowania tej jednej działki przesądza wymagania dotyczące nowej zabudowy. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, według którego funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.).

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp (§ 3 ust. 1 rozporządzenia 2003 r.). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (patrz : wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54)

Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. p. nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (zob. wyrok z dnia 10 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1826/06 oraz wyrok z dnia 27 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 738/07, publ.: orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma więc podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko i wyłącznie tego samego rodzaju co już istniejące na działce sąsiedniej. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją i parametrami zabudowy już istniejącej, którą organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt tej sprawy należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w sposób pozwalający na ustalenie warunków zabudowy.

Integralne części decyzji Wójta Gminy K. o warunkach zabudowy przedmiotowej inwestycji stanowią: załącznik nr 1 zawierający mapę zasadniczą w skali 1:1000 i załącznik nr 2 obejmujący część tekstową i graficzną wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z § 9 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia z 2003 r. i art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Obszar analizowany wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, w promieniu 50 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Trzykrotna szerokość frontowa terenu inwestycji wynosi 57,2 m. Zatem prawidłowo przyjęto do analizy obszar w promieniu 60 m od granic przedmiotowej działki.

Organy administracji publicznej nie mają swobody przy ustalaniu warunków zabudowy obejmujących poszczególne parametry, zaś ich określenie winno nastąpić w sposób stanowczy i konkretny. l tak, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, analiza winna obejmować wszelkie informacje z zakresu art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Niezależnie od kwestii wynikających z wiążących uzgodnień i przepisów odrębnych, analiza winna podawać konkretne dane, o których mowa w § 4-7 rozporządzenia 2003 r. Treść i konstrukcja powołanych przepisów naprowadza, że obowiązują tu również zobiektywizowane, podane wprost przez ustawodawcę standardy uznane za gwarancje zachowania ładu przestrzennego, które określono w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia z 2003 r. Ustawodawca dopuszcza odstąpienie od reguł określonych w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia w konkretnym przypadku uzasadnionym wynikami analizy. Takie rozwiązanie jest podyktowane względami celowości i stwarza możliwość pełnej realizacji zamierzeń wnioskodawcy w zakresie podawanych przez niego parametrów inwestycji, o ile nie sprzeciwiają się powyższemu względy wymienione w art. 1 ust. 2 u.p.z.p. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie między innymi dla rozstrzygnięcia obejmującego wiążące ustalenia dla działki objętej wnioskiem w zakresie: obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub trenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (patrz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 grudnia 2009 r. II SA/Po 530/09, pub. Orzeczenia.nsa.gov.pl).

Kwestią, która budzi zastrzeżenia skarżącego są przyjęte do analizy dane, a w szczególności dotyczące wysokości budynku mieszkalnego na działce nr (...) i na działce (...) oraz kwestia powierzchni zabudowy i kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy przedmiotowego terenu.

Wskazać należy, iż w zaskarżonej decyzji prawidłowo określono rodzaj inwestycji jak i warunki szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy tj. nieprzekraczalną linię zabudowy od granicy działki, maksymalną powierzchnię zabudowy obiektami kubaturowymi - maksymalnie 30% powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej budynku – 8 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi istniejącego budynku na dz. (...) (w granicy z dz.(...)), wysokość budynku- jednak kondygnacja nadziemna, maksymalnie 6 m od poziomu terenu, geometrię dachu - dach dwuspadowy o spadku –maksymalnie 30º-40 º, kalenica równoległa do frontowej granicy działki i układu połaci. Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę podziela powyższe ustalenia dokonane w zaskarżonej decyzji, czyniąc je integralną częścią własnych ustaleń.

Co się zaś tyczy budynków mieszkalnych na działce nr (...) i (...) to ich wysokość wynosi zgodnie z przeprowadzą analizą 8, 2 m, natomiast dla budynku garażowego na działce 1146 wysokość wynosi 6, 02 m, a na działce (...) wysokość ta wynosi 2, 5 m dla dwóch blaszanych budynków gospodarczych. Parametry te, w ocenie Sądu nie budzą żadnych wątpliwości.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Natomiast zgodnie z § 7 ust. 3 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zatem organ wydający decyzje o warunkach zabudowy ma możliwość wyznaczenia wysokości nowego budynku w innej wysokości, niż wysokości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, której może skorzystać po przeprowadzeniu szerokiej i specjalistycznej analizy uregulowanej w § 3 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. i nie jest w tym zakresie związany koniecznością ustalenia tej wysokości, w sposób określony w z § 7 ust. 1 tego rozporządzenia ( wyrok WSA w Szczecinie z 18 czerwca 2009 r., sygn. akt II SA/Sz 338/09, Lex nr 563817, wyrok NSA z 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2916/10, Lex nr 1138106, wyrok NSA z 8 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1641/11, Lex nr 1341557).

Mając na uwadze powyższe uregulowania i przeprowadzoną szczegółowo analizę funkcji wskazać należy, że organ prawidłowo ustalił wysokość planowanego garażu na poziomie 6 m, pomimo, że wysokość budynków garażowych na analizowanym terenie waha się do 4 do 5 m, a tylko jeden budynek garażowy ma 6,02 m. Tak, bowiem ustalona wysokość planowanego budynku garażowego nawiązuje do najwyższego budynku garażowego na działce sąsiedniej, a to z tego względu, że planowany garaż będzie przylegać boczną ścianą do garażu już zrealizowanego. W ten sposób zostanie zachowany ład przestrzenny i harmonijne kontynuowanie tego parametru.

Również jeżeli chodzi o powierzchnię zabudowy planowanej inwestycji, która została ustalona na poziomie 30% nie budzi ona żadnych zastrzeżeń.

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jednocześnie w ust. 2 tej jednostki redakcyjnej prawodawca dopuścił możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Organ I instancji w sposób wyczerpujący uzasadnił ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, prawidłowo biorąc pod uwagę, że na spornej działce znajdują się dwa tymczasowe budynki gospodarcze przeznaczone do likwidacji. Skoro obecnie istniejące zainwestowanie przedmiotowej działki nr (...) łącznie z tymczasowymi budynkami gospodarczymi wynosi 30,42 % powierzchni zabudowy, to możliwa jest budowa planowanego garażu o powierzchni 40m², a inwestycja nie będzie przekraczać 30 % powierzchni działki. Przeprowadza analiza wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni terenu analizowanego wykazała, że średni wskaźnik zabudowy przy ul. K. wyniósł 25%, natomiast najwyższy wskaźnik zabudowy wyniósł 32,05 % na działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której ma powstać budynek garażowy. Zatem możliwe było ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 30%, pomimo, że tylko jedna działka charakteryzowała się wskaźnikiem zabudowy na poziomie 32, 05%.

Ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru analizowanego jest konieczne, co jednak nie oznacza, ze tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W cytowanym wyżej przepisie § 5 ust. 2 zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej(przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest wiec w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygniecie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamierzone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej (wyrok WSA w Gdańsku z 28 listopada 2012r. sygn. akt II SA/Gd 407/12, Lex nr 1248777).

Ponadto przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że planowany garaż o parametrach wskazanych w decyzji z dnia (...) r. na działce nr (...) będzie stanowić uzupełnienie podstawowej funkcji mieszkaniowej na analizowanym terenie, bowiem ww. działka oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem B jako tereny mieszkaniowe, a planowany garaż jest uzupełnieniem tego terenu.

Ponadto z analizy wynika, że na działkach sąsiednich w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej po tej samej stronie drogi (w jej wzdłuż), od frontu zlokalizowane są budynki mieszkalne, natomiast budynki garażowe zlokalizowane są w granicach z działkami sąsiednimi oraz w granicach tylnych działek, w odległościach od 1, 5 do 3, 0 i 4, 5 m od tylnej granicy działek. Garaże zlokalizowane są w głębi działek, w granicach z działką sąsiednią po lewej stronie od budynku mieszkalnego. Jednie na działce (...) budynek garażu zlokalizowany jest po prawej stronie działki w granicy z działką sąsiednią tj. z działką objętą przedmiotowym wnioskiem oraz w odległości mniejszej niż 1, 5 m od swojej tylnej granicy działki tj. od działki nr (...).

Wobec powyższego, zarzut braku kontynuacji funkcji uznać należało za bezzasadny.

W tym miejscu podkreślić należy, ze rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Ograniczenia tej zasady wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Nie można przy tym uznać, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi (por. wyrok WSA z dnia 25 lutego 2009r., sygn.akt II SA/Go 2/09, Lex nr 530025). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Chodzi zatem o kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych (wyrok WSA z 26 sierpnia 2009r., sygn. akt IV SA/Po 295/09, Lex nr 553444; wyrok WSA z 12 grudnia 2008r., sygn. akt VIII SA/Wa 446/08, Lex nr 528351).

Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musiałaby być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu od decyzji" (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz [red.] Z. Niewiadomski, Warszawa 2004, Wydanie 3, s. 500).

Decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej (wyrok WSA w Lublinie z 28 maja 2009 r. II SA/Lu 751/08, Lex nr 558385).

W niniejszej sprawie planowana inwestycja czyni zadość wszystkim warunkom wymienionym w art. 61 u.p.z.p. zatem możliwe było wydanie pozytywnej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.

W doktrynie wskazuje się, iż organ wydający decyzję o warunkach nie ma uprawnień kształtujących. Decyzje o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym. Organ nie ma więc luzu decyzyjnego (uznanie administracyjne) ani swobody interpretacyjnej, innych niż przewidziane w przepisach odrębnych. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na nieprzekraczalne granice ustalenia warunków i zasad zagospodarowania oraz zabudowy w decyzji. Zatem to prawo determinuje treść decyzji. Decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego stanowią więc, w świetle komentowanej ustawy, typowy przykład aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Jeśli stwierdzi niezgodność, ma obowiązek wydać decyzję odmowną, jeśli jej nie stwierdzi, ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, C.H. Beck 2009 s. 453-454 nb 2.).

Końcowo Sąd wskazuje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza, że do realizacji inwestycji w ogóle dojdzie. Inwestor może do niej przystąpić po uzyskaniu aktów wymaganych przepisami prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem pierwszym etapem procesu inwestycyjnego., który znajduje swoje oparcie wyłącznie w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca podjęte zostały na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych.

Z tych względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.