Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2032/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-12-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 80, art. 75 par. 1, art. 77 par 1, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c w zw. art. 190, art. 152
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Iwona Maciejuk (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2006 r. nr [...], działając

na podstawie art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności działki położonej przy

ul. [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym [...] jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...].

Z wnioskiem z dnia [...] września 2004 r. o wypłatę odszkodowania wystąpili współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości – M. W., G. T., J.T., B.T. i W. T.

Starosta [...] decyzją z [..] października 2010 r. nr [...], działając na podstawie art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) ustalił odszkodowanie

za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka ewidencyjna

nr [...], z obrębu [...], stanowiąca część ul. [...], o pow. [...] m2, w kwocie [...] zł, na rzecz: G. T. za udział [...] części ww. nieruchomości w kwocie [...] zł, J. T. za udział [...] części w ww. nieruchomości w kwocie [...] zł, B. T. za udział [...] części w ww. nieruchomości w kwocie [...] zł, M. W. za udział [...] części w ww. nieruchomości w kwocie [...] zł oraz W. T. za udział [...] w ww. nieruchomości w kwocie [...] zł; zobowiązując Gminę L. do jego wypłaty.

Organ wskazał, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2010 r., przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., która wyceniła nieruchomość na kwotę [...] zł. W dniu [...] września 2010 r. podczas rozprawy administracyjnej Gmina L. zarzuciła, że wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym została zawyżona, gdyż wycenione działki stanowią istniejące drogi publiczne, a nie działki budowlane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości oświadczyli, że nie akceptują kwoty [...] zł za m2, gdyż jest zbyt niska. Według nich wycena powinna opiewać na kwotę [...] zł za m2. Rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że wycena została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Gmina Miejska L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając oparcie jej na nieprawidłowej wycenie nieruchomości. W uzasadnieniu odwołania podniosła, że rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na rynku lokalnym nie stwierdzono transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, czym naruszono § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odwołujący się wskazał, że w przypadku braku transakcji porównawczych na rynku lokalnym obejmującym miasto L., rzeczoznawca obowiązany był objąć porównaniem teren regionalny, tj. powiatu [...] bądź województwa. Podniesiono również, że do porównań przyjęto nieruchomości znacznie różniące się powierzchnią od nieruchomości wycenianej, jak również lokalizacją. Rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości [...] i o zupełnie innym charakterze. Jako cechę rynkową rzeczoznawca przyjął "dostęp do drogi", która to cecha nie ma znaczenia dla nieruchomości o statusie drogi publicznej, tak jak cecha "sąsiedztwo i otoczenie", której wagę rzeczoznawca ocenił na [...]%. Powyższe spowodowało zawyżenie wartości rynkowej nieruchomości.

Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2010 r. nr [...] utrzymał

w mocy decyzję Starosty [...].

W uzasadnieniu stwierdził, że dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej – biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008 -2010. Jak bowiem wyjaśniła biegła

w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości oznaczonej ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w badanym okresie

nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Zatem taki stan rzeczy, wbrew zarzutom odwołania, a mianowicie brak obrotu nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wymienionej na rynku lokalnym, obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczania odszkodowania, przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, a więc wg wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Wojewoda podał, że rzeczoznawca ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę [...] transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych

o cenach jednostkowych od [...] zł/ m2 do [...] zł/ m2', o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem: rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami.

W ocenie organu, z uwagi na fakt, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne, biegła w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2010 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 2 ust. 2 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] kierowała się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących zastosowanych w operacie atrybutów rynkowych, tj. cechy "dostępu do drogi" oraz cechy "sąsiedztwo i otoczenie"

i procentowego ich określenia, Wojewoda stwierdził, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości, oni mają prawo wstępu na nieruchomość i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan wyposażenia i stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości. Wojewoda uznał, że przyjęcie przez biegłą takich, a nie innych cech rynkowych do szacowania spornych nieruchomości nie może być określane zgodnie

z indywidualnymi życzeniami.

Odnosząc się do zarzutu, iż do porównań biegła wzięła zbyt duże działki gruntu stanowiące przedmiot obrotu w stosunku do zajętej pod drogę publiczną nieruchomości, organ uznał go za nieuzasadniony, powołując w tym miejscu przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia. Wojewoda podkreślił, że odwołujący miał możliwość kwestionowania operatu szacunkowego na przeprowadzonej w dniu [...] września 2010 r. rozprawie administracyjnej.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2010 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Decyzja Wojewody [...] z [...] grudnia 2010 r. nr [...] stała

się przedmiotem skargi Gminy Miejskiej L. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji skarżąca zarzuciła:

1) naruszenie § 4 ust. 2 i ust. 3 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 w związku z § 36 ust. 5 rozporządzenia poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiotową działkę ewidencyjną nr [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2) niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określaniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie stwierdził, że na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co miało wpływ na dobór metody szacowania w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia i w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowana;

3) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

W uzasadnieniu wskazano, że Wojewoda dokonał pobieżnej, a nadto nieprawidłowej oceny operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił, że żadna

z nieruchomości wybranych do porównań nie jest położona w tym samym obrębie

co nieruchomość wyceniana, a ich ceny kształtują się w granicach od [...] zł

do [...] zł za m2. Do porównania przyjęto nieruchomości znacznie różniące

się powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Gmina zwróciła uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując obliczenia współczynnika korygującego mającego decydujące znaczenie przy ustalaniu ceny nieruchomości. Jedną z nich jest dostęp do drogi publicznej, który miał aż [...] % wpływ na ustalenie tegoż współczynnika. Cecha ta zgodnie z przedmiotowym operatem oznacza: bezpośredni dostęp do ważnych ciągów komunikacyjnych, dobre wyeksponowanie nieruchomości (możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ww. ciągów) oraz pełne uzbrojenie w media. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość

z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Wagę cechy sąsiedztwo i otoczenie rzeczoznawca ustalił na [...]%, w sytuacji, gdy cecha ta jest nieistotna dla nieruchomości, jaką jest droga publiczna. Nadto, skarżący wskazał, że przed ustaleniem wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, rzeczoznawca obowiązany był wykazać brak możliwości określenia wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. W operacie znalazło się jedno zdanie bez powołania źródeł informacji, iż istotnie brak jest transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 sierpnia

2011 r. sygn. akt I SA/Wa 345/11 oddalił skargę na wymienioną wyżej decyzję Wojewody [...]. Naczelny Sąd Administracyjny uchylając wyrokiem z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11 wyrok Sądu I instancji i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania temu Sądowi, w uzasadnieniu wskazał, że nie jest trafny pogląd Sądu, iż organ posiada uprawnienie do oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego jedynie pod względem formalnym. NSA podkreślił, że na organie ciąży obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno Sąd, jak i organ zobligowani są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego i dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że tylko operat spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomość wycenianą i właściwym ustaleniu współczynników korygujących może stanowić podstawę rozstrzygnięcia. NSA uznał ocenę dokonaną przez Sąd I instancji za całkowicie nieprawidłową. Sąd przyjął bowiem, wbrew treści operatu, iż rzeczoznawca oparł ustalenia stosując podejście porównawcze metodą porównywania parami. Z opinii wynika zaś, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. NSA wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę Sąd powinien zbadać legalność zaskarżonej decyzji pod tym kątem, biorąc pod uwagę przedstawiony wyżej pogląd, co do zakresu oceny operatu szacunkowego jako dowodu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarga Gminy L. jest zasadna. Zaskarżona decyzja Wojewody [...] oraz decyzja Starosty [...] wydane zostały bowiem z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej k.p.a., w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ II instancji utrzymując wydaną z naruszeniem tych przepisów decyzję organu I instancji naruszył nadto przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Na wstępie wskazania wymaga, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), zgodnie z którym, odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.).

Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości – art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Nie oznacza to jednak, jak podkreślił to już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 września 2012 r., że organ zwolniony jest z obowiązku dokonania oceny wiarygodności sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Pamiętać należy bowiem, że to organ decyduje o wysokości odszkodowania ustalonego decyzją administracyjną. Zgodnie z art. 80 k.p.a., organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego,

czy dana okoliczność została udowodniona.

Zdaniem Sądu, dokonana w niniejszej sprawie przez Wojewodę [...] ocena wiarygodności, a tym samym mocy dowodowej operatu szacunkowego nie była prawidłowa. Natomiast Starosta [...] w decyzji z dnia [...] października 2010 r.

w ogóle nie dokonał oceny prawidłowości sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2010 r. i to mimo uwag Gminy, która na rozprawie administracyjnej kwestionowała wartość nieruchomości określoną

w operacie szacunkowym.

W sprawie niniejszej, organ przyjął za zasadne zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego przy określaniu wartości nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przepisu art. 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Wskazania wymaga, iż zasadą jest – zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 2).

Dla określenia wartości nieruchomości istotne jest zatem ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego, czy na rynku lokalnym miały miejsce transakcje gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Określanie wartości nieruchomości rzeczoznawca powinien więc poprzedzić analizą i charakterystyką rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie celu i sposobu wyceny, uzyskiwanych cen, oraz warunków zawarcia transakcji. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowany jest pogląd, że pod pojęciem rynku lokalnego należy rozumieć obszar gminy lub powiatu

(v. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Obszar województwa stanowi już rynek regionalny.

W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy W. K. dokonując na stronie [...] operatu szacunkowego charakterystyki rynku lokalnego, stwierdziła jedynie,

że w latach 2008-2010 na terenie miasta L. nie było zawartych transakcji na nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Twierdzenia tego

nie poprzedza analiza konkretnych dokumentów, czy rejestrów. Organ nie dokonał oceny prawidłowości twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, co do braku takich transakcji na rynku lokalnym, w tym również w kontekście uznania za rynek lokalny wyłącznie miasta L. Tymczasem, wobec stwierdzenia przez rzeczoznawcę,

że na terenie miasta L. nie było takich transakcji, analizą należało objąć również powiat [...]. Dopiero, gdyby na tak określonym rynku lokalnym nie było transakcji na nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne, dopuszczalne byłoby zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z treści operatu szacunkowego nie wynika, czy na tak określonym rynku lokalnym istniała odpowiednia ilość nieruchomości podobnych nabytych lub zajętych pod drogi publiczne. W tym celu konieczna była dodatkowa analiza, która przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie nie została zlecona. Już z tej przyczyny nie można podzielić poglądu organu II instancji, co do tego, że analiza dokonana w operacie szacunkowym była pełna.

W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy szacując wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (choć w zdaniu pierwszym omyłkowo przywołał metodę analizy statystycznej rynku). Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje

się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa

się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W ocenie Sądu, organ II instancji nie dokonał w istocie oceny prawidłowości operatu, z uwzględnieniem powołanych przepisów. Organ stwierdził jedynie, że przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Sąd nie podziela twierdzenia organu, że ilość

i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przede wszystkim wskazania wymaga, że z treści operatu nie wynikają cechy nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne. Operat nie jest w tym zakresie pełny. Organ nie wziął nadto pod uwagę, że żadna z tych nieruchomości nie jest choćby zbliżona powierzchnią do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podlegająca wycenie zajmuje powierzchnię [..] m2, zaś nieruchomości przyjęte do porównań mają powierzchnię od [...] m2, przez [...] do [...] m2. Na stronie [...] operatu rzeczoznawca przedstawił rodzaj cech rynkowych nieruchomości, które ważyły na określeniu wartości nieruchomości. Do cech tych biegła zaliczyła m.in. dojazd ([...]) określając wagę cechy na [...]%, czy sąsiedztwo, stan zurbanizowania otoczenia ([...]) określając wagę cechy na [...]%, jak również możliwość uzbrojenia terenu w media ([...]), waga cechy [...]%. Biorąc pod uwagę, że wyceniana nieruchomość stanowi drogę publiczną, organ obowiązany był ocenić prawidłowość ustalenia współczynników korygujących zastosowanych przez rzeczoznawcę. Prawidłowość założeń operatu szacunkowego w tym zakresie istotnie wpływa bowiem na wartość wycenianej nieruchomości, co zasadnie podniesiono w skardze. W zaskarżonej decyzji brak jest oceny mocy dowodowej operatu szacunkowego również pod tym kątem.

Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., organ administracji publicznej jest obowiązany

w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 k.p.a.). W ocenie Sądu, ocena wiarygodności i tym samym mocy dowodowej operatu szacunkowego dokonana przez organ II instancji nie była prawidłowa, czym naruszono przepis art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd wskazuje przy tym, że strona kwestionująca prawidłowość ustaleń w zakresie wartości nieruchomości jest uprawniona, a nie zobowiązana do przedstawienia dodatkowych dowodów, a zatem

nie spoczywał na niej obowiązek przedstawienia innego operatu szacunkowego.

To do obowiązków organu administracji publicznej należy zgromadzenie materiału dowodowego, pozwalającego na prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania. Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego nie ma charakteru wiążącego

i podlega ocenie właściwego organu (por. wyrok NSA z dnia 8.11.2001 r., sygn. akt I SA 833/00, Lex nr 81735).

Wobec naruszenia przepisu art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., w tym także poprzez

nie wyeliminowanie wątpliwości, co do zastosowania odpowiedniej normy prawa materialnego tj. § 36 ust. 1 lub 2 rozporządzenia, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd obowiązany był uchylić zaskarżoną decyzję i decyzję organu I instancji. Wojewoda [...] utrzymując w mocy decyzję Starosty [...], która także wydana została z naruszeniem powołanych przepisów, albowiem pozbawiona była oceny wiarygodności podstawowego materiału dowodowego w sprawie o ustalenie odszkodowania, naruszył nadto przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Rozpoznając sprawę ponownie organ w sposób wyczerpujący zbierze materiał dowodowy, a ustalając wysokość odszkodowania, oceni wartość dowodową operatu szacunkowego, który sporządzony zostanie na potrzeby tego postępowania, zgodnie

ze wskazaniami zawartymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia

13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 wyroku Sąd oparł na przepisie art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.