Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 804/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2020-10-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 8 § 1, art. 77, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust.  1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Marcin Kamiński WSA Joanna Zdrzałka /spr./ po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 października 2020 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy z dnia [...] maja 2019 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. K. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 804/20

UZASADNIENIE

Wójta Gminy prowadził postepowanie administracyjne, z wniosku R.G. i B. G., o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr 2540 w [...].

Pierwszą wydaną w tym postepowaniu była decyzja Wójta Gminy z dnia [...]września 2016 r. nr [...] ustalająca warunki zabudowy, uchylona następnie w postępowaniu odwoławczym, decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...], który zakwestionował sporządzoną analizę funkcji i cech zabudowy. W analizie tej nie wskazano jakie budynki w obszarze analizowanym zostały przyjęte do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych oraz wysokości głównych kalenic dachów, ponadto akta sprawy nie zawierały wyrysu i wypisu z właściwego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potwierdzającego, że działka nr 2540 jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wójt wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy (z dnia [...] maja 2017 r. nr [...]), która również została przez uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...], a sprawa przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy zauważył, że ustalając warunki zabudowy Wójt nie określił parametrów dla budynku gospodarczego, mimo że wiosek strony określał takie zamierzenie inwestycyjne. Wadliwie przeprowadzono również analizę urbanistyczną, gdyż nie wskazano jakiejkolwiek bliższej charakterystyki parametrów istniejącej zabudowy ze wskazaniem na jakich działkach, jakie budynki się znajdują i jaka jest wielkość tych działek.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] Wójt ponownie ustalił warunki zabudowy, jednakże również i to rozstrzygnięcie zostało uchylone wydaną w postępowaniu odwoławczym decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2018 r. nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium podało, że wniosek inwestora nie zawiera jakiejkolwiek charakterystyki budynku gospodarczego, który ma być przedmiotem inwestycji. Ustalając parametry owej zabudowy organ wziął pod uwagę jedynie niektóre, wybrane nie wiadomo według jakich kryteriów, budynki, całkowicie pomijając przy tym inne działki zabudowane. Organ I instancji nie dostrzegł przy tym wewnętrznej sprzeczności analizy w zakresie oznaczenia sposobu zagospodarowania działek sąsiednich oraz nie zauważył, że dokumenty wydane inwestorowi o zapewnieniu dostaw mediów utraciły ważność.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił na rzecz B. G. i R. G. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego na działce nr 2540 w [....].

Uzasadniając wydaną decyzję organ podał, że wniosek inwestora był kompletny i spełniał wymogi określone ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.) – dalej: "u.p.z.p.", a na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeprowadzona ponownie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwoliła ustalić, iż planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wnioskowane zamierzenie nawiązuje do zabudowy działek sąsiednich w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty, a następnie uzgodniony ze Starostą, Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej– Dyrektorem Zarządu Zlewni oraz Dyrektorem Okręgowego Urzędu Górniczego.

W. K. wniósł odwołanie od tej decyzji argumentując, że linia zabudowy została wyznaczona na granicy działki nr 2540 i jego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2542, podczas gdy winna zostać ustalona w odległości 3m lub 4m od jego działki – w zależności od tego, czy inwestor chce zrealizować ścianę z otworami okiennymi. Podkreślił, że nie wyraził zgody na zabudowę w granicy jego działki, tym bardziej że sam uzyskał już decyzję o pozwoleniu na rozbudowę budynku gospodarczo – garażowego o część mieszkalną. Zdaniem odwołującego, zabudowa w granicy działek lub w bezpośrednim sąsiedztwie granicy uniemożliwi racjonalne wykorzystanie działki nr 2542 oraz spowoduje jej znaczne zacienienie. Niezależnie od powyższego odwołujący podniósł, że granica między działkami nr 2540 i 2542 była ustabilizowana, a obecnie, jak wynika z materiałów znajdujących się ewidencji gruntów i budynków, doszło do zmiany jej przebiegu.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze:

1. uchyliło decyzję Wójta Gminy z dnia [...] maja 2019 r. w zakresie pkt 1.3 lit. a tiret 3 decyzji orzekającego o zaopatrzeniu projektowanych obiektów w gaz z istniejącej sieci gazowej i tym zakresie orzekło poprzez wskazanie, że ogrzewanie obiektów należy rozwiązać indywidualne w sposób nie pogarszający stanu środowiska (tj. instalacja fotowoltaiczna, pompa ciepła);

2. w pozostałym zakresie utrzymało w mocy ww. decyzję.

Zdaniem organu odwoławczego, wobec spełnienia przez inwestora przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 u.p.z.p., organ I instancji miał obowiązek ustalić warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Wymagania dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy, w tym obszar analizowany, ustalono zgodnie z przepisami Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenie" oraz analizując przedstawioną przez wnioskodawcę koncepcję planowanej inwestycji. Zarzuty odwołania Kolegium uznało za niezasadne, gdyż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie kontroluje przebiegu granic, natomiast ocena zgodności lokalizacji obiektów z przepisami techniczno – budowlanymi jest przedmiotem oceny w postępowaniu prowadzonym w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Natomiast z uwagi na modyfikację wniosku dokonaną przez inwestora na etapie postępowania odwoławczego, konieczne stało się zreformowanie decyzji pierwszoinstancyjnej w zakresie przyłączenia inwestycji do sieci gazowej.

W złożonej na tę decyzję skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, W. K. wniósł o jej uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r poz. 256 z późn. zm.) – dalej: "k.p.a.", w zw. z art. 61 u.p.z.p. poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy, w tym okoliczności wskazanych przez skarżącego w odwołaniu, skutkujące błędnym uznaniem, że w opisywanej sprawie zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył argumentację zbieżną z zarzutami odwołania konkludując, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a zatem rzeczą organu było wydanie decyzji odmownej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sprawa niniejsza została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15 zss⁴ pkt 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374). Pierwotnie Sąd wyznaczył rozprawę w niniejszej sprawie, jednakże w związku z zaostrzającą się epidemią i zwiększającą się liczbą stwierdzonych zachorowań, zarządzeniem z dnia 20 października 2020 r., (na podstawie zarządzeń: Prezesa NSA nr 39 z 16 października 2020 r. oraz Prezesa WSA w Rzeszowie nr 22 z 19 października 2020 r.). Sąd, działając w celu ograniczenia zagrożenia zakażeniem wirusem COVID – 19 i uwzględniając potrzebę rozstrzygnięcia sprawy w możliwie najkrótszym terminie, odwołał wyznaczoną rozprawę i skierował sprawę do rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. Zaznaczyć przy tym należy, że rozpoznanie sprawy i wydanie wyroku przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, za wyjątkiem braku możliwości ustnego przedstawienia przez stronę swojego stanowiska i samego udziału stron w takim posiedzeniu w jakikolwiek sposób nie wpływa na zakres i tryb kontroli przeprowadzonej przez skład orzekający.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 z późn. zm.) Sąd poddał zaskarżoną decyzję kontroli legalności, mając przy tym na względzie art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) – zwanej dalej w skrócie: P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie Sąd uwzględnił skargę, choć tylko częściowo z przyczyn w niej podniesionych.

Przedmiotem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie, zainicjowanego wnioskiem B. i R. G. było ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego na działce nr 2540 w [...].

Obowiązek ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy dla tego rodzaju inwestycji określa art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t,j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293, ze zm. –,,u.p.z.p."), stanowiący, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia warunków zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), zapewnienia dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), braku wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wydane na podstawie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Rozporządzenie to określa w szczególności wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Wprowadza również pojęcie obszaru analizowanego (§ 3 ust. 1), ustanawiając obowiązek jego wyznaczenia wokół działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000 (§ 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego - odległość nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, co najmniej jednak 50 metrów. Pojęcie "frontu działki" zdefiniowane zostało w § 2 pkt 5 rozporządzenia jako część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Wyznaczenie obszaru analizowanego ma dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zasadnicze znaczenie, stąd też prawidłowość jego ustalenia nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości. W obszarze analizowanym przeprowadza się bowiem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest podstawowym elementem postępowania w sprawie warunków zabudowy (wyrok NSA z dnia 25.02.2011 r., II OSK 1607/09, LEX Nr 992490).

W rozpoznawanej sprawie za obszar analizowany przyjęto obszar "nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy". Z części graficznej analizy wynika, że główny wjazd i wejście na działkę nr ewid. 2540 odbywać się będzie z drogi publicznej – działki nr ewid. 2534, a cały teren inwestycji ma kształt wąskiego prostokąta, którego szerszy bok przylega do ww. działki - drogi publicznej. Na załączniku graficznym do analizy urbanistycznej, sporządzonym w skali 1:1000, obszar analizowany oznaczono w formie okręgu. Wielkość i sposób wyznaczenia tego obszaru nie budzi zastrzeżeń; istotnie stanowi on trzykrotność szerokości terenu inwestycji, słusznie też organy przyjęły go jako prawidłowo wyznaczony.

Na załączniku graficznym przedstawiono także w formie tabeli zestawienie charakterystycznych parametrów budynków mieszkalnych na poszczególnych działkach objętych analizą – szerokość elewacji frontowej, wysokość okapu, wysokość głównej kalenicy, kąt nachylenia połaci dachu, wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Sąd zauważa przy tym, że w zestawieniu tym brak działki o nr 2537/2 (znajduje się na niej budynek mieszkalny).

Z części tekstowej analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej w zabudowie sąsiedniej dla budynków mieszkalnych wynosi ok. 13 m. Z § 6 ust. 1 rozporządzenia wynika jednak, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy "na działkach w obszarze analizowanym" (nie "na działkach sąsiednich") , z tolerancją do 20 %.

Szerokość elewacji frontowej dla planowanego budynku mieszkalnego ustalono w decyzji na 13 m z tolerancją do 20 %, co oznacza zwiększenie tego parametru – nawet do 15,6 m. Z zestawienia średniej szerokości elewacji frontowych na całym obszarze analizowanym wynika, że wynosi ona 12,071 m, a nie 13 m jak przyjął organ.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w decyzji na 2,5 m do 3,5 m, przyjmując, że średnia wielkość w tym zakresie w "zabudowie sąsiedniej" wynosi 3,5 m. Istotnie, przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia odwołuje się przy ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W części tekstowej analizy nie wskazano jednak jakie działki sąsiednie wzięto pod uwagę i jakie są parametry znajdującej się na nich zabudowy.

Ustalając wysokość głównej kalenicy dachu przyjęto parametr 7,8 m z tolerancją do 20 %, co de facto pozwala na wybudowanie budynku o wysokości 9,4 m, co również przekracza średnią (w obszarze analizowanym istnieje tylko 1 budynek przekraczający tę wysokość – ma wysokość 10 m - na działce 2469). W decyzji brak odniesienia do tej kwestii, przede wszystkim jednak nie wskazano jakie wysokości mają budynki mieszkalne w najbliższym otoczeniu (sąsiednie) działki 2540.

Sąd podkreśla przy tym, że kwestia prawidłowości sporządzenia i kompletności analizy była wcześniej trzykrotnie powodem uchylenia decyzji Wójta Gminy w postepowaniu odwoławczym. Przypomnieć wypada, że już w pierwszej decyzji kasacyjnej z dnia [...] listopada 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zakwestionowało prawidłowość sporządzenia analizy, wytykając, że nie wynika z niej jakie budynki w obszarze analizowanym organ I instancji przyjął do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i głównych kalenic. W kolejnej decyzji kasacyjnej z dnia [...] sierpnia 2017 r. Kolegium zarzuciło brak wskazania w części tekstowej numerów działek nią objętych i parametrów posadowionych na tych działkach nieruchomości, które zostały wzięte pod uwagę przy ustalaniu średniej dla projektowanego obiektu. W trzeciej z wydanych w sprawie decyzji kasacyjnych – z dnia [...] maja 2018 r. organ odwoławczy zakwestionował wzięcie pod uwagę przy analizie jedynie wybiórczo niektórych budynków (bez podania kryteriów, które o tym zadecydowały), a także sprzeczność pomiędzy częścią graficzną i tekstową w zakresie funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (w jednej wskazano zabudowę mieszkaniowo – usługową, w drugiej zabudowę mieszkalną jednorodzinną z towarzyszącą zabudową garażowo – gospodarczą).

Kolegium nie odniosło się w żaden sposób w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do swoich wcześniejszych uwag i zastrzeżeń, nie stwierdzając czy zostały one uwzględnione przez organ I instancji.

W rozpoznawanej sprawie szczególnie istotną kwestią jest ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, którą ustalono na 6 m od krawędzi drogi gminnej na działce nr ewid. 2534. Skarżący kwestionuje w odwołaniu tę odległość, wskazując, że wrysowana w załączniku graficznym wynosi ona 4 m. W odpowiedzi na odwołanie pełnomocnik inwestorów wskazuje, że odległość ta wynosi 6m i jest mierzona od krawędzi drogi gminnej, która nie pokrywa się z granicą działki ewidencyjnej 2540. Do zarzutów tych nie ustosunkował się organ II Instancji, a w ocenie Sądu kwestia ta ma szczególne znaczenie nie tylko ze względu na samą odległość zabudowy od drogi gminnej. Odległość ta determinuje również w ogóle możliwość powstania budynku mieszkalnego na działce nr 2540, należy bowiem przypomnieć, że działka ta ma kształt wąskiego prostokąta. Tymczasem ani z analizy urbanistycznej ani z uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji nie wynika, jakie są rzeczywiste wymiary działki nr 2540.

Co do zasady słuszne jest stanowisko organu II instancji wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, prezentowane zresztą już we wcześniej wydawanych decyzjach, że kwestie usytuowania budynku i zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi stanowią przedmiot postępowania o pozwolenie na budowę, Sąd zwraca jednak uwagę, że rzeczą organu przy ustaleniu warunków zabudowy jest ocena, czy planowana inwestycja będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

Z tego względu konieczne jest ustalenie, czy na działce 2540, przy zachowaniu nieprzekraczalnej linii zabudowy, "zmieszczą się" budynek mieszkalny i budynek gospodarczy zlokalizowane w przepisanych prawem odległościach od granic działek sąsiednich , a zatem czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy na tej działce dla inwestycji konkretnie określonej we wniosku.

Należy bowiem pamiętać, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., II OSK 10/11).

Innymi słowy nie wystarczy, że zamierzona inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji mieszkaniowej, ale także musi być kontynuacją "parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych", co wynika z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Dotyczy to także ewentualnej możliwości usytuowania budynków w granicy działki i 1,5 m od granicy z działkami sąsiednimi i oceny czy takowa w ogóle występuje na analizowanym obszarze, czy jest kontynuacją istniejącego zagospodarowania terenu i czy nie kłóci się z istniejącym układem urbanistycznym.

Przy tej ocenie należy też mieć na względzie istniejący stan zagospodarowania działek sąsiednich, w tym także rozpoczęte procesy inwestycyjne skarżącego, który w swoich pismach sygnalizował wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy na rozbudowę budynku gospodarczo – garażowego o część mieszkalną na swojej działce.

Podniesione przez Sąd okoliczności wskazują, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy z dnia [...] maja 2019 r. wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy – 7 i art. 77 § 1 k.p.a. obligujących organy do zebrania dowodów w sposób wyczerpujący i art. 80 k.p.a. określającego zasadę swobodnej oceny dowodów, która oznacza, że organ administracji publicznej powinien poddać ocenie materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, a ocena winna zostać oparta na wszechstronnej jego analizie. Naruszenia dotyczą także art. 107 § 3 k.p.a. w powiązaniu z art. 8 § 1 k.p.a., a w przypadku organu II instancji także w powiązaniu z art. 15 k.p.a. Organ ten jest zobligowany ponownie rozpatrzyć sprawę w jej całokształcie, uwzględniając swoje stanowisko zawarte w poprzednio wydanych decyzjach lub wskazując z jakich przyczyn odstępuje od wcześniej wyrażonego stanowiska i wyjaśnić te wątpliwości, które pominął organ I instancji lub zostały zgłoszone w toku postepowania odwoławczego.

Prawidłowe jest natomiast stanowisko organu co do braku wpływu na treść decyzji argumentacji skarżącego dotyczącej konkretnego usytuowania budynków na działce inwestorów i zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie zacieniania, nasłonecznienia i ochrony przeciwpożarowej, jako że kwestie te będą przedmiotem kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, o ile do takiego dojdzie. Słusznie też organ wypowiedział się w zakresie ewentualnego sporu granicznego – pozostaje on poza zakresem rozważań zarówno organów, jak i Sądu, a w postepowaniu o ustalenie warunków zabudowy brany jest pod uwagę stan istniejący aktualnie w ewidencji gruntów i budynków.

Nie miał także wpływu na ocenę Sądu podnoszony w skardze zarzut dołączenia "wadliwego" załącznika do decyzji doręczonej skarżącemu; skarżący nie wykazał, by "uniemożliwiło" mu to zgłaszanie zarzutów co do linii zabudowy i lokalizacji planowanego obiektu.

Z wszystkich tych przyczyn Sąd orzekł jak w pkt I sentencji wyroku w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

W postępowaniu ponownym konieczne będzie uzupełnienie analizy urbanistycznej o kwestie wywiedzione w uzasadnieniu niniejszego wyroku ze szczególnym uwzględnieniem prawidłowości wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy i wyjaśnienia wątpliwości w tej kwestii. Dokonując zaś oceny materiału dowodowego organy związane będą wskazaniami i ocena prawną Sądu, z mocy art. 153 P.p.s.a.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a. uwzględniając w tym zakresie wniosek skarżącego.