Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1159/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-10-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 ppsa
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj,, sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. Paweł Jastrzębski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2020 r. sprawy ze skargi [...] Spółdzielń Mieszkaniowej z/s w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] marca 2020 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] działając na podstawie art. 104, art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2: art. 59 ust 1, art. 60 ust 1 i 4, art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293.), po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową w [...], od decyzji Prezydenta Miasta [...], znak [...] z dnia [...] lipca 2019 r., ustalającą warunki zabudowy na działkach nr ew. [...] i [...] obręb [...], położonych w [...] dla inwestycji polegającej na:- budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach naziemnych z garażem podziemnym; budowie dróg wewnętrznych i miejsc postojowych, orzekło o :.

1. uchyleniu zaskarżoną decyzję w części, odnośnie rozstrzygnięcia zawartego w jej punkcie II podpunkt 1 litera e) i f) i w tym zakresie ustaliło:

II. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności:

1 . Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

e) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, (elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...], dla każdej z pięciu części nadziemnych) - 15,1 m z tolerancją do -15% i do +6% ;

b) geometria dachu (dla każdej z pięciu części nadziemnych) - dachy wielospadowe, z kalenicami głównymi prostopadłymi lub równoległymi do elewacji frontowych (do elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...]), wysokości głównych kalenic 16,0 m z tolerancją do -15%, katy nachylenia połaci od 0° do 20°;

2. W pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu przedstawiajac stan faktyczny i prawny sprawy organ wskazał, że wnioskiem z dnia 10 maja 2019 r. K. S., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą [...] K. S., wystąpił do Prezydenta Miasta [...] o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach nadziemnych z garaZem podziemnym oraz drogami wewnętrznymi i postojowymi na działkach o nr geod [...], [...] obręb [...], położonych przy ul. [...] w [...].

Pismem z 9 lipca 2019 r. inwestor wniósł o dokonanie modyfikacji projektu decyzji w zakresie zmian parametrów: wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokości głównej kalenicy budynku oraz szerokości elewacji frontowej.

Natomiast [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w [...] pismem z dnia 11 lipca 2019 r. zakwestionowała ustalony w projekcie decyzji rodzaj inwestycji, ustalony parametr powierzchni zabudowy. a także położerne jednego z budynków na wjeździe na teren dewelopera.

Kolejnym pismem, z dnia 15 lipca 2019 r., inwestor ponownie wniósł o zmianę parametrów inwestycji.

Po opracowaniu kolejnego projektu decyzji, decyzją administracyjną z dnia [...] lipca 2019 r., znak [...] Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestora Pana K. S., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą [...] K. S. na działkach nr geod. [...] i [...] obręb [...], położonych w [...] przy ul. [...] dla inwestycji polegającej na:

- budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach naziemnych z garaZem podziemnym;

- budowie dróg wewnętrznych i miejsc postojowych.

Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w [...].

Decyzją z [...] października 2019 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

K. S. złożył sprzeciw od powyższej decyzji z dnia [...] października 2019 r., na skutek czego, wyrokiem z dnia 18 grudnia 2019 r. sygn. akt IV SAlWa 2844/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium.

W dniu 22 stycznia 2020 r. Prezydent Miasta [...] nadesłał akta sprawy zgromadzone po wydaniu decyzji Kolegium z dnia [...] października 2019 r.

Pismem z dnia 23 stycznia 2020 r. organ odwoławczy zwrócił się do Prezydenta Miasta [...] o nadesłanie akt sprawy znak [...] zakończonej decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r. w przedmiocie braku potrzeby przeprowadzania oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Po nadesłaniu żądanych akt, pismem z dnia 3 marca 2020 r. Kolegium poinformowało strony o uprawnieniach wynikających z przepisu art. 10 § 1 k.p.a.

Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, że w niniejszej sprawie wydany został wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - wyrok z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2844/19, uchylający uprzednią decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2019r., nr [...]. Dlatego też, organ odwoławczy rozpoznając sprawę ponownie, zgodnie z przepisem art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi U. t. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej .p.p.s.a."), obowiązany było do uwzględnienia stanowiska Sądu i wskazań zawartych w tymże wyroku. W uzasadnieniu przedmiotowego wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że rozważania w zakresie dopuszczenia innych niż przyjęte w decyzji organu I instancji parametrów w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównych kalenic mogą zostać dokonane przez organ odwoławczy w trybie art. 136 k.p.a. Nie można bowiem czynić organowi I instancji zarzutu naruszenia prawa, skoro przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. dopuszczają odstępstwa pod pewnymi warunkami.

Organ przywołał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie i wyjaśnił, mając na uwadze treść przywołanego wyżej wyroku, że po wydaniu uprzedniej - uchylonej przez Sąd administracyjny - decyzji organu odwoławczego, organ I instancji działając z urzędu podjął działania zmierzające do ponownego rozpatrzenia sprawy, w wyniku których sporządzona została ponowna analiza urbanistyczna i w dniu 13 stycznia 2020 r. sporządzono projekt decyzji. Kolegium wskazuje, iż przedmiotowa analiza zawiera parametry nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, pozwalające organowi odwoławczemu na wydanie merytorycznego rozstrzygnięcia.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - dalej rozporządzenie) w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu wskazuje, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa wart. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W cytowanym wyżej rozporządzeniu brak jest zapisów określających maksymalną wielkość tego obszaru, gdyż ustawodawca pozostawił rozstrzygnięciu organów kwestie odnoszące się do wyznaczenia obszaru w wielkości większej niż minimalna. Jednakże takie rozstrzygnięcie wymaga uzasadnienia.

Planowana inwestycja ma zostać zrealizowana na działkach nr ewid. [...] i [...]. Przylegających bezpośrednio do drogi z której odbywać ma się wjazd na teren przedmiotowej inwestycji. Natomiast szerokość frontu tych działek wynosi 39 m, stąd też, w ocenie Kolegium prawidłowo organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości 117 m od granicy tych działek. Do obszaru analizy włączono wszystkie działki zabudowane przez które przebiega minimalna granica obszaru analizowanego. Wszystkie tereny włączone do analizy, którego częścią jest przedmiotowy teren inwestycji, tworzą ład przestrzenny, który charakteryzuje znajdującą się w jego granicach zabudowę. Wyznaczono obszar analizy, którego granice odsunięte są od terenu inwestycji od 117 m do około 304 m i dokonaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej wszystkich działek i istniejącej zabudowy zlokalizowanej na wyznaczonym obszarze analizowanym. Istniejąca zabudowa pozwala na ustalenie warunków zabudowy. Występujący w obszarze analizowanym rodzaj zabudowy potwierdza, iż możliwa jest realizacja wnioskowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Odnosząc się do określenia dostępu inwestycji do drogi publicznej, która to okoliczność kwestionowana była przez odwołującego, organ wskazał, że z treści wniosku wynika, iż dostęp ten ma się odbywać bezpośrednio z drogi publicznej ul. [...]. Ustalono również, że decyzją administracyjną znak [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "budowa przedłużenia ulicy [...] w [...]" w zakresie obejmującym budowę jezdni, przebudowę skrzyżowania, budowę chodnika, budowę miejsc postojowych, budowę zjazdów, budowę kanalizacji deszczowej wraz z wpustami ulicznymi, budowę oświetlenia, wycinkę drzew i krzewów. Następnie, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r. powyższa decyzja została utrzymana w mocy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznał skargę na powyższą decyzję i od wyroku tego [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa złożyła skargę kasacymą. W obrocie prawnym znajduje się jednak ostateczna decyzja regulująca tę kwestię. Natomiast okoliczność zaskarżenia tej decyzji do sądu administracyjnego i złożenia kasacji od wydanego przez WSA wyroku, w okoliczności braku wstrzymania wykonania przedmiotowej decyzji przez sąd, nie powoduje iż objęte decyzją zagadnienie uznać można jako nieuregulowane.

Dodatkowo wyjaśniono, że z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż w sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się nieruchomości zabudowane zabudową tego rodzaju, która pozwala na ustalenie parametrów dla projektowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdza, iż w oparciu o przeprowadzoną na tak wyznaczonym obszarze analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, planowana zabudowa nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i da się z nią w praktyce pogodzić. W analizowanym obszarze występuje zabudowa w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego oraz budynków garażowych, podczas gdy planowana inwestycja dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach nadziemnych z garażem podziemnym.

Zatem mając na uwadze fakt, iż w obszarze objętym analizą występują nieruchomości posiadające tę samą funkcję, Kolegium stwierdziło, że inwestycja objęta wnioskiem stanowi kontynuację funkcji występującej w tymże obszarze. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu.

Organ wskazał, zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. że z przeprowadzonej analizy wynika, iż w obszarze objętym analizą wartości tego wskaźnika są zróżnicowane i wynoszą od 0,17 do 0,59, podczas gdy średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,36. Natomiast w ocenianej decyzji wskaźnik ten ustalono w zakresie od 0,17 do 0,36. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podkreśliło, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalono na podstawie wartości występujących w obszarze analizowanym i dla niego charakterystycznych, dlatego dopuszczenie wartości przyjętej w decyzji nie wpłynie w żadnym stopniu na naruszenie dotychczas zastanych warunków. Za bezzasadny uznało więc zarzut odwołującego, iż wskaźnik ten osiągnie parametr 0,76, bowiem występujące aktualnie na terenie inwestycji budynki zostaną rozebrane.

W zakresie dalszych parametrów wskazano, że linię nowej zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 powołanego rozporządzenia. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika bowiem, iż nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono w odległości 9,3 m od granicy terenu inwestycji z działką nr geod. [...] (oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem "Tp" - grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych), jako nawiązanie do linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działce nr geod. [...]. Brak jest zatem podstaw aby kwestionować wyznaczenie tej linii w sytuacji, gdy ustalenia wynikają z przeprowadzonej analizy, pozwolą na zachowanie ładu przestrzennego i umożliwią zagospodarowanie działki z uwzględnieniem urbanistycznych uwarunkowań kompozycyjno-estetycznych.

Odnośnie parametru szerokości elewacji frontowej, w niniejszej sprawie, parametr ten ustalony został w zakresie od 11,1 m do 85,2 m . Z przeprowadzonej analizy wynika bowiem, iż dla wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych na obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych wynosi od około 3 m (budynki garażowe w szeregach na dz. nr geod. [...] do [...], [...] do [...]) do około 85,2 m (budynek mieszkalny wielorodzinny, dz. nr geod. [...]), natomiast średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy wynosi 33,1 m. Szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynoszą od około 11,1 m (dz. nr geod. [...]) do około 85,2 m (nr [...], dz. nr geod. [...]), średnia szerokość elewacji frontowych tych budynków wynosi 40,9 m. Planowana inwestycja nie będzie zdaniem organu wpływała na zmianę w obszarze analizowanym również w zakresie tego parametru. Przyjęta przez organ pierwszej instancji w tym zakresie wielkość jest zgodna z szerokościami elewacji frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Przy ustalaniu średniej szerokości elewacji frontowej organ pierwszej instancji kierował się czytelnym i zasadnym kryterium, mającym na celu wprowadzenie na obszar analizowany zabudowy która nie będzie wykraczała poza wartości szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy, nawiązując przy tym do zabudowy o podobnej co planowana funkcji - budynków mieszkaniowych wielorodzinnych oraz ich orientacji w stosunku do frontu działki.

Organ zakwestionował ustalenia organu I instancji w zakresie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, które wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, ustalając ten parametr w przedziale od 15,1 m z tolerancją do -15% i do +8%, oraz - geometrię dachu - które ustalono w następujący sposób: dachy wielospadowe, z kalenicami głównymi prostopadłymi lub równoległymi do elewacji frontowych (do elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...]), wysokości głównych kalenic 16,0 m z tolerancją do -15% i do 2%, kąty nachylenia połaci od 0 do 20. W ocenie organu wskazane wyżej wartości, szczególnie w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównych kalenic, zostały wyznaczone w sposób sprzeczny z przepisami prawa oraz odbiegający od stanu istniejącego na obszarze analizowanym. Należy podkreślić, iż wskazane wyżej parametry, nawet przy zastosowaniu wynikającego z rozporządzenia odstępstwa, winny zostać ustalone wyłącznie w oparciu o parametry istniejące na obszarze analizowanym. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zawarcie w treści decyzji takiego rozstrzygnięcia, które będzie kolidowało z ustaleniami analizy. W przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji dopuścił się tego typu naruszeń, ustalając oba wymienione wyżej parametry w wartościach które nie występują na obszarze analizowanym. Dokonanie tego typu ustaleń organ wyjaśnił w ten sposób, że różnica w wysokości, w skali całej inwestycji w istniejącym obszarze analizowanym zastanym układzie urbanistycznym nie jest odczuwalna z poziomu człowieka, zważywszy, że teren jest płaski - następuje jego spadek w kierunku tylnej granicy (w stosunku do frontu) - co widać załączonej kopii mapy zasadniczej. Kolegium wskazało, iż wskazane wyżej argumenty nie mogą stanowić uzasadnienia dla wyznaczenia części parametrów inwestycji w wartościach nie występujących w obszarze analizowanym.

Stąd też, mając na uwadze przeprowadzoną przez organ I instancji ponowną analizę urbanistyczną - z którą strony zostały zapoznane przez Kolegium w trybie przepisu art. 10 § 1 k.p.a. - organ odwoławczy częściowo uchylił zaskarżoną decyzję - odnośnie błędnie ustalonych parametrów wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównych kalenic dachów i w tym zakresie orzekł:

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, (elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...], dla każdej z pięciu części nadziemnych) - 15,1 m z tolerancją do -15% i do +6% ;

- geometria dachu (dla każdej z pięciu części nadziemnych) - dachy wielospadowe, z kalenicami głównymi prostopadłymi lub równoległymi do elewacji frontowych (do elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...]), wysokości głównych kalenic 16,0 m z tolerancją do -15%, katy nachylenia połaci od 0° do 20°. W pozostałym natomiast zakresie decyzja podlegała utrzymaniu w mocy. Kolegium odniosło się również do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniu.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Sądu [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzucając jej :

1) mające istotny wpływ na wynik niniejszej sprawy naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie zaskarżonej decyzji, podczas gdy przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymagań dotyczących dostępu do drogi publicznej;

b) przepisu § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rozporządzenie wykonawcze) poprzez błędną jego wykładnię w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji w oparciu o obszar analizowany, dla którego front działki określono w wysokości 39 m, podczas gdy w niniejszej sprawie rzeczywista szerokość frontu działki wynosi ok. 33 m;

c) przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, wyrażające się w wyznaczeniu obszaru analizy, którego granice odsunięte są od terenu inwestycji dalej niż na trzykrotną szerokość frontu działki, podczas gdy w niniejszej sprawie nie zaszły okoliczności uzasadniające objęcie tym obszarem terenu większego niż minimalny;

d) przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w zw. z art. 6 k.p.a., a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, wyrażające się w:

- określeniu wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w sposób inny, niż na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, podczas gdy w niniejszej sprawie nie zachodziły ku temu przesłanki;

- określeniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w wysokości od 0,17 do 0,36, podczas gdy faktyczna zabudowa, przyjmując przedsięwzięcie jako jeden budynek, będzie wynosiła 0,76;

e) przepisu § 6 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, wyrażające się w wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej w sposób inny, niż poprzez średnią szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, podczas gdy w niniejszej sprawie nie zachodziły ku temu przesłanki; f) przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, wyrażające się w wyznaczeniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w sposób inny, niż poprzez przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, podczas gdy w niniejszej sprawie nie zachodziły ku temu przesłanki;

g) przepisu art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię w zw. art. 7 k.p.a., a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, wyrażającą się w pominięciu przy procedowaniu okoliczności, iż niczym nieuzasadnione jest przyjęcie, że skumulowanie w jednym organie uprawnień w zakresie zarządzania drogą publiczną, zwalnia ten organ od przedstawienia analizy wpływu nowej inwestycji na istniejącą infrastrukturę komunikacyjną;

h) przepisu § 19 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: r.w.t.b.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, podczas gdy Organy obu Instancji nie dokonały analizy inwestycji pod względem odległości dzielących naziemne miejsca postojowe od budynków mieszkalnych wielorodzinnych;

i) przepisu § 40 ust. 1 i ust. 3 r.w.t.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, podczas gdy Organy obu Instancji nie dokonały analizy inwestycji pod względem położenia oraz powierzchni placów zabaw dla dzieci;

j) przepisu art. 144 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji, podczas gdy organy obu Instancji nie dokonały analizy inwestycji pod względem emisji hałasu, spalin, wzmożenia ruchu samochodów oraz pieszych, które bezpośrednio wpłyną na komfort życia członków Spółdzielni;

k) przepisu art. 140 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji wydanie przedmiotowej" decyzji, podczas gdy Organy obu Instancji nie wzięły pod uwagę, iż usytuowanie jednego z planowanych budynków praktycznie na samym wjeździe na teren inwestora, będzie dodatkowo blokować dojazd do budynków spółdzielczych położonych przy ul. [...] [...] i [...], których to mieszkańców pozbawiono miejsc parkingowych;

1) przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w zw. z art. 3 pkt 2 i pkt 6 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.) poprzez jego błędną wykładnię w zw. z art. 6 k.p.a., a w konsekwencji wydanie przedmiotowej decyzji dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach nadziemnych z garażem podziemnym, co w istocie prowadzi do obejścia prawa, albowiem w rzeczywistości przedmiotowa inwestycja obejmuje budowę pięciu samodzielnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych ze wspólnym garażem podziemnym;

2) rażące naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) przepisu art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez wydanie przedmiotowej decyzji, podczas gdy:

- Spółdzielnia w pismach z dnia 28.05.2019 r., i z 11.07.2019 r., podniosła okoliczności uzasadniające wydanie decyzji odmownej w niniejszej sprawie;

- z pisma Wojewódzkiego Sztabu Wojskowego w [...], które wpłynęło do Organu l-ej Instancji w dniu 6.06.2019 r. wynika, że wszelkie prace projektowe oraz budowlane, przed ich rozpoczęciem, należy prowadzić w uzgodnieniu z Regionalnym Centrum Informacji w [...] - czego, jak wynika z treści uzasadnień decyzji Organów obu Instancji, zaniechano na etapie postępowania administracyjnego;

- Organ l-ej Instancji z urzędu podjął działania zmierzające do ponownego rozpatrzenia sprawy, podczas gdy nie dysponował on aktami sprawy, które od czasu wniesienia przez Inwestora sprzeciwu od decyzji SKO z dnia [...].10.2019 r. znajdowały się w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie, a następnie zostały zwrócone Organowi II-ej Instancji;

b) przepisu art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez:

- niewystarczające uzasadnienie przez Organy obu Instancji zastosowania odstępstw od ogólnych reguł rozporządzenia wykonawczego,

- nieodniesienie się przez Organ Odwoławczy do części zarzutów podniesionych przez Spółdzielnię w odwołaniu z dnia 9.08.2019 r.;

c) przepisu art. 136 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Organ II-ej Instancji postępowania wyjaśniającego, podczas gdy zaistniałe w sprawie wątpliwości uzasadniały przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie;

d) przepisu art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. poprzez wydanie

przedmiotowej decyzji, podczas gdy:

- uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia pozostaje w sprzeczności z jego

sentencją;

- Organ II-ej Instancji nie uzasadnił, z jakich powodów w pkt 1 ppkt II lit. e) zaskarżonej decyzji dokonał zmiany rozstrzygnięcia wydanego przez Organ l-ej Instancji.

Mając na uwadze opisane wyżej naruszenia przepisów prawa skarżąca wniosła o :

1) uwzględnienie niniejszej skargi poprzez uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...].03.2020 r., wydanej w sprawie oraz o przekazanie sprawy temu Organowi do ponownego rozpoznania;

2) zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu skargi przedstawniono stanowisko majace uzasadniać postawione zarzuty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

W toku postępowania sądowego do akt sprawy wpłynęło pismo uczestnika postępowania z 11 września 2020r. - inwestora, w którym wniósł on o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - dalej "p.p.s.a.") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Kontroli Sądu poddana została decyzja w przedmiocie ustalania warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji przez organ I instancji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 tej ustawy, obejmujących wymaganie, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Powyższy przepis jest wyrazem obowiązywania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, mającej na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu.

Wskazać należy, iż w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W wyroku z dnia 31 maja 2010 r. sygn. akt II OSK 860/09, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił w szczególności, iż "restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od tego jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogu demokratycznego państwa prawa (art. 2 Konstytucji RP)." W tym samym wyroku Naczelny Sąd Administracyjnych podkreślił także konieczność przykładania należytej uwagi zasadzie wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. polegającej na prawie do zabudowy, jak też wystrzegania się zachowań nadmiernie formalistycznych, nieproporcjonalnych do potrzeb interesu publicznego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia działki sąsiedniej. W orzecznictwie sądów administracyjnych interpretuje się pojęcie działki sąsiedniej, wskazując na konieczność wykładni funkcjonalnej. Podkreśla się, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz należy je odnieść do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Działka sąsiednia to nieruchomość położona w obszarze objętym analizą, tworzącym pewną całość urbanistyczną (por. wyroki NSA z dnia 4 lipca 2007r., sygn. akt II OSK 997/06 i z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06). Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu.

Stosownie do mającego zastosowanie w niniejszej sprawie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Podstawowe znaczenie dla poprawności wyznaczenia granic obszaru analizowanego ma ustalenie szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, gdyż w świetle § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez front działki rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ administracyjny zobowiązany jest do bliższego uzasadnienia dokonanego w tym względzie wyboru. Kwestia ta ma niezmiernie istotne a wręcz podstawowe znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ewentualnie przyjęcie obszaru analizowanego w innych graniach może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyznaczenie obszaru analizowanego ze względu na jego znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy, powinno być zatem poparte rozważną argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu decyzji a takiej nie zawierają decyzje organów obu instancji.

Dla prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, konieczne jest zatem ustalenie szerokości frontu działki, która to szerokość ma bezpośredni wpływ na wielkość (długość) analizowanego obszaru. Granice analizowanego obszaru należy wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 3 rozporządzenia), natomiast maksymalnej odległości ustawodawca nie określił.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1334/09 (publik. http://orzeczenia.nsa.gov.pl), że obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów. Obszar analizowany winien stanowić zatem minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum - co jest prawnie dopuszczalne - to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego.

Za front działki przyjmuje się przy tym część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie, wbrew stanowisku zawartemu w skardze granice obszaru analizowanego dla projektowanej inwestycji zostały wyznaczone zgodnie z powołanym § 3 rozporządzenia. Objęta wnioskiem inwestycja ma zostać zrealizowana na działkach nr ewid. [...] i [...], które przylegają bezpośrednio do drogi z której odbywać ma się wjazd na teren przedmiotowej inwestycji. Szerokość frontu tych działek wynosi 39 m, stąd też, wbrew twierdzeniom skargi prawidłowo organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości 117 m od granicy tych działek. Do obszaru analizy włączono również wszystkie działki zabudowane przez które przebiega minimalna granica obszaru analizowanego. Wszystkie tereny włączone do analizy, którego częścią jest przedmiotowy teren inwestycji, tworzą ład przestrzenny, który charakteryzuje znajdującą się w jego granicach zabudowę.

Odnośnie prawidłowości określenia dostępu inwestycji do drogi publicznej, co również kwestionowane jest w treści skargi, zgodnie z wnioskiem dostęp ten ma się odbywać bezpośrednio z drogi publicznej ul. [...]. Podkreślenia wymaga, że obecnie działka ta jako zagospodarowania ma również dostęp do tej drogi. Co więcej ustalono również, że decyzją administracyjną znak [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "budowa przedłużenia ulicy [...] w [...]" w zakresie obejmującym budowę jezdni, przebudowę skrzyżowania, budowę chodnika, budowę miejsc postojowych, budowę zjazdów, budowę kanalizacji deszczowej wraz z wpustami ulicznymi, budowę oświetlenia, wycinkę drzew i krzewów. Następnie, decyzją Wojewody [...] znak: [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r. powyższa decyzja została utrzymana w mocy. W obrocie prawnym funkcjonuje zatem ostateczna decyzja w zakresie przebudowy w/w ulicy, w sposób który polepszyć ma dostęp do tej drogi z działki objętej inwestycją. W tym stanie rzeczy nie można podzielić zarzutu skarżącej, iż kwestia istnienia dostępu do drogi publicznej nieruchomości, na których ma zostać zrealizowana objęta wnioskiem inwestycja, nie została ostatecznie rozstrzygnięta. Na rozstrzygnięcie sprawy nie mogła mieć również wpływu okoliczność zaskarżenia tej decyzji do sądu administracyjnego. Dlatego zawarte w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcie odnoszące się do zapewnienia dostępu do działek od ulicy [...] (droga gminna), należy uznać za prawidłowe.

Uznanie, że w sprawie prawidłowo określono obrszar objety analizą z kolei ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, bowiem to właśnie w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną ustala się poszczególne warunki dla nowej zabudowy (linię zabudowy - § 4, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - § 5, szerokość elewacji frontowej - § 6, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - § 7, geometrię dachu - § 8). Jeżeli zatem powołany § 3 ust. 1 rozporządzenia zobowiązuje organ do przeprowadzenia analizy to winna ona - stosownie do przepisu art. 77 § 1 k.p.a. - mieć odzwierciedlenie w zgromadzonym przez ten organ materiale dowodowym.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, że wbrew zarzutom podniesionym w skardze orzekający w sprawie organ, związany wnioskiem inwestora oraz wyrokiem Sądu, dokonał prawidłowych ustaleń, zgodnych z zasadą ładu przestrzennego obowiązującego na analizowanym obszarze. Z przeprowadzonej co należy podkreślić- ponownie (analiaza na potrzeby postępowania odwoławczego, została poprawiona, co pozwoliło organowi odwoławczemu na prawidłowe jej rozpoznanie, zgodnie z wytycznymi Sądu) przez organ analizy urbanistycznej wynika, że teren na którym jest planowana przedmiotowa inwestycja położony jest w obszarze na którym znajduje się zabudowa wielorodzinna. W sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się zatem nieruchomości zabudowane zabudową tego rodzaju, która pozwala na ustalenie parametrów dla projektowanej inwestycji. Ponadto, planowana zabudowa nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i da się z nią w praktyce pogodzić. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (por.wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Mając zatem na uwadze, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynku usługowego oraz budynków garażowych, podczas gdy planowana inwestycja dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego o pięciu częściach nadziemnych z garażem podziemnym, organ prawidłowo przyjął, że inwestycja objęta wnioskiem stanowi kontynuację funkcji występującej w tymże obszarze.

W ocenie Sądu w sprawie prawidłowo zostały także wyznaczone określone w rozporządzeniu wskaźniki.

Wskazać należy, że zgodnie z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa § 3 ust. 1. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż w obszarze objętym analizą wartości tego wskaźnika są zróżnicowane i wynoszą od 0,17 do 0,59, podczas gdy średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,36. W ocenianej decyzji wskaźnik ten ustalono w zakresie od 0,17 do 0,36. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wyjaśniło, iż wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalono na podstawie wartości występujących w obszarze analizowanym i dla niego charakterystycznych, dlatego dopuszczenie wartości przyjętej w decyzji nie wpłynie w żadnym stopniu na naruszenie dotychczas zastanych warunków.

Prawidłowo wyznaczono także linię nowej zabudowy. Zgodnie z § 4 rozporządzenia "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, iż nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono w odległości 9,3 m od granicy terenu inwestycji z działką nr geod. [...] (oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem .Tp" - grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych), jako nawiązanie do linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działce nr geod. [...]. Brak jest zatem podstaw aby kwestionować wyznaczenie tej linii w sytuacji, gdy ustalenia wynikają z przeprowadzonej analizy, pozwolą na zachowanie ładu przestrzennego i umożliwią zagospodarowanie działki z uwzględnieniem urbanistycznych uwarunkowań kompozycyjno-estetycznych.

Stosownie do § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie, parametr ten ustalony został w zakresie od 11,1 m do 85,2 m. Z przeprowadzonej analizy wynika, iż dla wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych na obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych wynosi od około 3 m (budynki garażowe w szeregach na dz. nr geod. [...] do [...], [...] do [...]) do około 85,2 m (budynek mieszkalny wielorodzinny, dz. nr geod. [...]), natomiast średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy wynosi 33,1 m. Szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynoszą od około 11,1 m (dz. nr geod. [...]) do około 85,2 m (nr 4, dz. nr geod. [...]), średnia szerokość elewacji frontowych tych budynków wynosi 40,9 m. Przyjęta przez organy wielkość jest zatem zgodna z szerokościami elewacji frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Przy ustalaniu średniej szerokości elewacji frontowej organ pierwszej instancji kierował się czytelnym i zasadnym kryterium, mającym na celu wprowadzenie na obszar analizowany zabudowy, która nie będzie wykraczała poza wartości szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy, nawiązując przy tym do zabudowy o podobnej co planowana funkcji - budynków mieszkaniowych wielorodzinnych oraz ich orientacji w stosunku do frontu działki.

Wbrew zarzutom sakrgi organ odwoławczy w niniejszej sprawie zasadnie uchylił decyzję organu I instancji w zakresie w jakim określono w nim wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i paramatry dachu.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się zgodnie z treścią § 7 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W niniejszej sprawie, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia i organ I instancji ustalił ten parametr w przedziale od 15,1 m z tolerancją do -15% i do +6%. Organ odwoławczy zmienił zakres tolerancji z + 8% na +6%, aby jak wynika z akt sprawy nie powodowała ona przekroczenia skrajnych paramatrów tej zabudowy.

Kolejny ze wskaźników - geometrię dachu - dla planowanej inwestycji, ustalono jako dachy wielospadowe, z kalenicami głównymi prostopadłymi lub równoległymi do elewacji frontowych (do elewacji zwróconych w stronę frontu terenu inwestycji - w stronę dz. nr geod. [...]), wysokości głównych kalenic 16,0 m z tolerancją do -15%, kąty nachylenia połaci od 00 do 20o. Organ odwoławczy zmienił zakres tolerancji (usunięto po " do 15%", sformułowanie "i do 2 %"). Powyższych ustaleń dokonano w oparciu o stwierdzenie, że budynki zlokalizowane w obszarze analizowanym przykryte są dachami płaskimi (kąt nachylenia połaci do 10 ) oraz stromymi, jedno-, dwu- lub wielospadowymi, kąty nachylenia połaci od około O (dachy płaskie, budynki mieszkalne wielorodzinne, dz. nr [...]) do około 35 (budynek mieszkalny wielorodzinny, dz. nr [...]), kalenice główne równoległe lub prostopadłe do elewacji frontowych, wysokości głównych kalenic od około 2,3 m (budynki garażowe w szeregu na dz. nr [...] do [...]) do około 16,0 m (budynki mieszkalne wielorodzinne, dz. nr 92-60[...]/20); budynki mieszkalne wielorodzinne przykryte są dachami o kątach nachylenia połaci zaczynających się od około O (dachy płaskie) do około 35 (dz. nr 98-41/18), kalenice główne na wysokościach od około 10,5 m (dz. nr [...]) do około 16,0 m (dz. nr [...]), kalenice główne równoległe lub prostopadłe do elewacji frontowych. W ocenie organu odwoławczego powyższe ustalenia w zakresie wartości parametrów nawiązują do wartości występujących w obszarze analizowanym, dlatego planowana inwestycja w sposób harmonijny wpisze się w sytuację urbanistycznąna obszarze analizowanym.

Odnosząc się z kolei do pozostałych zarzutów skargi dotyczących kwestii odległości miejsc postojowych od budynków, czy powierzchni i położenia placów zabaw, podkreślić należy, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie obejmuje przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, w tym przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to ma zastosowanie w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę jako wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego, a ponadto, za zaprezentowanym powyżej stanowiskiem przemawia przedmiot postępowania o ustalenie warunków zabudowy i tym samym jego odrębność od postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12). W konsekwencji, organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. W decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwie najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, jednak ich konkretyzacja następuje dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (wyrok NSA z 11 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 756/16).

Na uwzględnienie nie załugiwał także zarzut braku uzgodnienia inwestycji z organami wojskowymi. Wskazać należy, że zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 oraz uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zgodnie z pkt. 15 tego przepisu decyzję tą wydaje się po uzgodnieniu z właściwym organem wojskowym – w odniesieniu do stref ochronnych terenów zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej.

Z akt sprawy nie wynika, aby teren wojskowy sąsiadujący z terenem inwestycji stanowił strefę ochronnych terenów zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony. Organy wojskowe wiedziały, że toczy się niniejsze postępowanie i zastrzegły sobie prawo do kwestionowania ustaleń inwestycji, jeżeli uznają ją za kolidującą z potrzebami obronnym państwa.

W ocenie Sądu w sprawie nie doszło także do naruszenie m.in. wskazanych w skardze przepisów k.p.a. (art. 7, 8, 11, 77§1, 107§3 i 107§1 pkt. 5, 136 § 1k.p.a) w stopniu mającym istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Jak wskazano powyżej, organ odwoławczy, związany wyrokiem Sądu, właściwie przeprowadził, posiłkując się poprawioną analizą, postępowanie odwoławcze, wprawdzie w uzasadnieniu nie wyjaśnił w sposób klarowny, dlaczego uchylił w części zaskarżoną decyzję, powyższe wynika jednak z akt sprawy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a oddalił skargę.