Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 3457/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Sędziowie: sędzia NSA Tomasz Zbrojewski sędzia del. WSA Piotr Broda (spr.) po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 2712/18 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie z dnia 21 września 2018 r. nr 1307/2018 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 23 maja 2019 r., sygn. akt VII SA/Wa 2712/18 oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (dalej zwanej Wspólnotą) na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 21 września 2018 r., nr 1307/2018 w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (dalej PINB) decyzją z dnia 27 czerwca 2018 r., nr IIIOT/260/2018, nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przy lokalu nr [...] na ostatniej kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...], poprzez wykonanie robót budowlanych w 5 etapach:

1. prace rozbiórkowe: skucie wykładziny ceramicznej oraz zerwanie cokolika, skucie tynku z barierki w pasie ok. 30 cm powyżej nawierzchni, zerwanie izolacji termicznej na ścianie południowo-wschodniej do 60 cm powyżej poziomu tarasu, zerwanie izolacji termicznej na ścianie południowo-zachodniej do 30 cm powyżej poziomu tarasu, skucie resztek kleju z powierzchni podkładu cementowego, oczyszczenie szczeliny pomiędzy podkładem cementowym a ścianą budynku;

2. prace przygotowawcze: podział podkładu cementowego na pola dylatacyjne, zgodnie ze schematem na fot. 23, przez nacięcie szczelin o szerokości 10 mm i głębokości równej co najmniej połowie grubości podkładu, oczyszczenie naciętych szczelin, wypełnienie szczeliny między podkładem cementowym a ścianą przez włożenie paska styropianu ekstrudowanego (stroduru) tak, aby wystawał on 6-7 cm ponad podkład, przykrycie styropianu ekstradowanego paskiem folii PE, dwukrotne zagruntowanie podkładu cementowego preparatem typu Ceresit CT 17, ułożenie w naciętych szczelinach sznura dylatacyjnego o średnicy 12mm, wyrównanie powierzchni na barierce w miejscu skutego tynku;

3. roboty izolacyjne: odtworzenie na ścianach budynku izolacji z wełny skalnej i wykonanie na niej warstwy zbrojącej, ułożenie na podkładzie cementowym, z wyprowadzeniem na ściany (izolację termiczną) na 30 cm, elastycznej mineralnej powłoki izolacyjnej typu Ceresit CR 166, co najmniej w dwóch warstwach, przy łącznym zużyciu materiału ok. 4, wklejenie taśmy uszczelniającej typu Ceresit CL 152 w pierwszej warstwie izolacji w miejscu styku podkładu ze ścianami i barierką oraz nad naciętymi szczelinami dylatacyjnymi w podkładzie;

4. roboty wykładzinowe: przyklejenie do izolacji typu Ceresit CL 166 płytek ceramicznych metodą kombinowaną, przy ich prostokątnym układzie, płytki należy mocować po minimum 3 dniach od wykonania izolacji, do klejenia stosować klej elastyczny typu Ceresit CM 16, ułożenie na ścianach i barierce cokolika, wypełnienie spoin nad naciętymi szczelinami oraz występujących w połowie odległości między nimi uszczelniaczem poliuretanowym, ułożenie w szczelinie między cokolikiem a płytą ceramiczną sznura dylatacyjnego o średnicy 6 mm, wypełnienie szczeliny między cokolikiem a płytą ceramiczną uszczelniaczem poliuretanowym, wypełnienie pozostałych spoin zaprawą typu Ceresit CE 43;

5. roboty wykończeniowe: uzupełnienie tynków na ścianach i barierce, pomalowanie ścian i barierki; w terminie 6 miesięcy od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna. Wcześniej organ w dniu 25 września 2017 r. przeprowadził oględziny.

Wspólnota odwołała się od tej decyzji do Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej MWINB), który decyzją z dnia 21 września 2018 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, ze zm.; dalej k.p.a.) i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, ze zm.; dalej zwanej ustawą) utrzymał w mocy ww. decyzję.

W jego ocenie PINB zasadnie zastosował art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z przekazanej przez Wspólnotę ekspertyzy technicznej wynika bowiem, że na dostępnym rysunku rzutu tarasu nie ma żadnego opisu dotyczącego sposobu ani technologii wykonywania wykładziny ceramicznej na tarasie. Brak jest wymagań odnośnie dylatowania wykładzin, ukształtowania spadków. Nie ma też informacji o sposobie odprowadzenia wody z powierzchni tarasu. W pkt. 10 podano zalecenia dotyczące prac naprawczych w 5 etapach. Jak zaznaczył, załączona dokumentacja zdjęciowa potwierdza opisane nieprawidłowości.

W oparciu o uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08 stwierdził, że adresatem decyzji winna być Wspólnota, bowiem balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić część wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega. W tym zakresie argumentował, że nieprawidłowości w zakresie odwodnienia tarasu dotyczą braku dylatacji termicznej w wykładzinie ceramicznej, braku izolacji podpłytkowej, a izolacja przeciwwodna winna być zastąpiona izolacją przeciwwilgociową z folii PE 0,2 mm. Brak izolacji termicznej ściany budynku z wełny skalnej chroniącej przed oddziaływaniem wody opadowej. Zdaniem organu II instancji, nie są to elementy służące jedynie właścicielowi lokalu, bo dotyczą konstrukcji budynku, co wpływa niewątpliwie na stan budynku jako całości. Taras jest również stropem/zadaszeniem balkonu znajdującego się poniżej. Stropy jako przegrody poziome stanowią część wspólną obiektu i podlegają utrzymaniu przez ogół właścicieli. Dodatkowo wskazał, że taras stanowi element elewacji budynku. Nieprawidłowości dotyczą jego warstw izolacyjnych i odwodnienia. Z uwagi na powiązanie z konstrukcją obiektu, taras stanowi element wspólny obiektu. Nieszczelności tarasu wpływają bowiem na prawidłowy stan techniczny całej elewacji budynku, nie tylko danego lokalu. Nieprawidłowości w izolacji tarasu i jego odwodnienia wpływają na stan techniczny innego lokalu, a nie tylko lokalu, do którego on przynależy.

Na koniec MWINB wskazał, że błędy w procesie inwestycyjnym skutkowały nieodpowiednim stanem technicznym. Wyjaśnił, również że to kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny, bądź jakich działań lub zaniechań jest wynikiem, nie należy do kompetencji organów nadzoru budowlanego. Celem art. 66 ustawy jest bowiem usunięcie nieprawidłowości jedynie w aspekcie prawa administracyjnego.

Wspólnota, kwestionując wyrażone przez organ odwoławczy stanowisko, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Rozpoznając wniesioną skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że nie zawiera ona usprawiedliwionych podstaw.

Nie budziło jego wątpliwości, że w tej sprawie istniała konieczność podjęcia przez właściwy organ nadzoru budowlanego działań mających na celu przywrócenie części obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z akt sprawy wynika bowiem w sposób jednoznaczny - a okoliczność ta nie była kwestionowana w toku postępowania - nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego tarasu, co potwierdza opinia techniczna wykonana na zlecenie organu przez dr inż. L. H. posiadającego stosowne uprawnienia budowlane. Zdaniem Sądu, postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy i wyczerpujący. Ustalenia poczynione w jego toku znajdują potwierdzenie w aktach sprawy, a w szczególności w protokole oględzin.

Sąd nie przychylił się do stanowiska Wspólnoty, że wobec błędów projektowych postępowanie nie powinno toczyć się w trybie art. 66 ustawy, skoro ich wynikiem jest obecnie ustalony zły stan techniczny przedmiotowego tarasu. Nie zgodził się również z argumentacją w zakresie wadliwego określenia adresata decyzji. Sąd przytoczył art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) i wskazał, że wnioskując a contrario należałoby przyjąć, iż skoro przedmiotowy taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], to nie wchodzi on - co do zasady - w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Tym samym, jak słusznie podkreślała Wspólnota, w tym zakresie właściciel ma - wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w odpowiednim stanie technicznym, jak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08, publ. LEX nr 348085, Biuletyn SN 2008/3/6). Jednak wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Wskazał przy tym, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tylko tę jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Jednak te architektoniczne części konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, na ogół - a więc nie zawsze - usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji nakazując, na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, organ powinien zawsze uwzględniać indywidualne cechy obiektu budowlanego lub jego części, którego ta decyzja dotyczy.

Mając powyższe na uwadze Sąd zauważył, że sporny taras położony jest na ostatniej kondygnacji IX budynku. W części taras stanowi jednocześnie stropodach nad lokalem znajdującym się poniżej. Opisane nieprawidłowości, w ocenie Sądu, obejmują zatem nie tylko odwodnienie samego tarasu, ale również części stropodachu oraz izolacji termicznej ściany budynku. Są to zatem niewątpliwie części, które dotyczą konstrukcji całego budynku, co ma bezpośredni wpływ na jego stan techniczny jako całości. Nie tylko elewacji, ale również warstw wewnętrznych stropów i ścian. Sąd potwierdził, że stropy będące przegrodami poziomymi należą do części wspólnych obiektu budowlanego i jako takie podlegają utrzymaniu przez ogół właścicieli. Brak prawidłowego odwodnienia opisanego tarasu skutkuje nieprawidłowym odwodnieniem stropodachu, który jest również elementem wspólnym obiektu. Ponadto wpływa na bezpieczeństwo nie tylko właścicieli lokalu mieszkalnego do którego taras przynależy, ale i lokalu znajdującego się bezpośrednio pod tarasem.

W konsekwencji Sąd przyjął, że organ nadzoru budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu na skarżącą Wspólnotę, jako właściciela całego obiektu uzasadniając to wykonaniem obowiązku w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego całego budynku.

Z tych powodów Sąd I instancji oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze zm.; dalej zwanej p.p.s.a.).

Wspólnota wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając to orzeczenie w całości. Podniosła w niej:

1. obrazę przepisów prawa materialnego, tj.:

a. naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy, poprzez niewłaściwe zastosowanie wynikające z niedostrzeżenia przez Sąd I instancji, że zaskarżone decyzje organów I oraz II instancji zostały wydane z naruszeniem tego przepisu, gdyż przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego, natomiast z ustalonego przez organy stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że stwierdzone nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego tarasu powstały na etapie projektowym i wykonawczym, czyli przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, w konsekwencji wskazany przepis nie mógł stanowić podstawy prawnej zaskarżonych decyzji;

b. naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy, poprzez niewłaściwe zastosowanie wynikające z niedostrzeżenia przez Sąd I instancji, że zaskarżone decyzje organów I oraz II instancji zostały wydane z naruszeniem tych przepisów, gdyż zobowiązują skarżącą do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w zakresie obejmującym przestrzeń wewnętrzną przedmiotowego tarasu, w sytuacji gdy ta część tarasu - zgodnie z orzecznictwem - stanowi wyłączną własność właściciela lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, do którego to lokalu taras przylega, tym samym to właściciel tego lokalu powinien wykonać roboty budowlane w kwestionowanym zakresie;

2. obrazę przepisów postępowania, mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. naruszenie art. 134 § 1 p.p.s.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na braku merytorycznego rozpoznania zarzutu zawartego w skardze w postaci naruszenia przez organy I oraz II instancji art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy, czego wyrazem jest lakoniczne i enigmatyczne stwierdzenie, że zdaniem Sądu I instancji przepis ten, w ustalonym stanie faktycznym, powinien znaleźć zastosowanie, nie wyjaśniając w żaden sposób tego stanowiska, jak i nie odnosząc się w żaden sposób do przeciwnej argumentacji skarżącej, co narusza prawo skarżącej do sądu wyrażone w art. 45 ust. 1 Konstytucji RP;

b. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i § 3 w zw. z art. 135 p.p.s.a., poprzez niezastosowanie tych przepisów i oddalenie skargi od decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, które to zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 66 ust. 1 pkt 3 oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty Wspólnota wniosła o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie, uchylenie w całości zaskarżonego wyroku, decyzji organów I oraz II instancji oraz przekazanie sprawy w całości organowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy w całości temu Sądowi do ponownego rozpoznania, jak również zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Na wstępie należy wyjaśnić, że stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której podstawy zostały ujęte w art. 183 § 2 p.p.s.a., jak też podstawy odrzucenia skargi lub umorzenia postępowania przed sądem wojewódzkim (art. 189 p.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie nie występują te przesłanki, zatem Naczelny Sąd Administracyjny był związany zarzutami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, wobec spełnienia warunków wynikających z treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 z późn. zm.).

Rozpoznając wniesioną skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nie zasługiwała ona na uwzględnienie. Przystępując zaś do wyjaśnienia przesłanek nieuwzględnienia wniesionego w tej sprawie środka odwoławczego i mając na uwadze wskazane w nim zarzuty w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż przedmiotem oceny legalności Sądu pierwszej instancji była ostateczna decyzja Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 21 września 2018 r. nakazująca skarżącej Wspólnocie usunięcie, w określonym terminie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przy lokalu nr [...] na ostatniej kondygnacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...], poprzez wykonanie czynności precyzyjnie oznaczonych w decyzji organu. Podstawą materialnoprawną takiego rozstrzygnięcia była norma zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, która stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przez nieodpowiedni stan techniczny, w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy należy rozumieć stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych elementów, pogorszenia substancji, braku remontów, właściwej dbałości o stan techniczny. W świetle art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ustawy przyczyny, które doprowadziły do nieprawidłowego stanu technicznego tarasu nie mają jednak znaczenia, stąd powoływanie się na wadliwe zaprojektowanie tarasu, w sytuacji gdy jego aktualny stan techniczny jest niezgodny z przepisami pozostaje irrelewantna.

Okolicznością niesporną w przedmiotowej sprawie jest właśnie nieodpowiedni stan techniczny tarasu, co potwierdził zarówno protokół oględzin przeprowadzonych przez pracowników organu, jak i wyniki przedłożonej przez Wspólnotę "Ekspertyzy Technicznej", z której wynikał, zakres wymaganej niezbędnej naprawy tarasu. Stąd też, zgodnie z wnioskami ekspertyzy, wydając decyzję nakazującą usunięcie w spornym obiekcie stwierdzonych nieprawidłowości, organy nadzoru budowlanego określiły zakres tych prac, jednocześnie oznaczając wymagany przepisem art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy, termin ich wykonania.

Skarga kasacyjna nie kwestionuje stanu faktycznego tej sprawy, w zakresie niewłaściwego stanu technicznego tarasu, a jedynie kwestionuje podstawę prawną nałożonych obowiązków oraz ich adresata. Nie jest jednak, w okolicznościach tej sprawy usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy, poprzez przyjęcie, że przepis ten znajduje zastosowanie również w sytuacji gdy zły stan techniczny obiektu powstał w wyniku wadliwego zaprojektowania obiektu oraz poprzez przyjęcie, że skarżąca Wspólnota jest zobowiązana do usunięcia niewłaściwego stanu technicznego tarasu stanowiącego wyłączną własność właściciela lokalu do którego taras przylega.

Przepis art. 66 ustawy stanowi przykład konkretyzacji nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego, zawartego w art. 61 tej ustawy. Norma art. 66 ust. 1 obliguje organ nadzoru budowlanego do wszczęcia z urzędu postępowania administracyjnego w razie zaistnienia jednej z wymienionych w tym przepisie przesłanek i nakazania w drodze decyzji usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wraz z określeniem terminu wykonania tego obowiązku. Nakazane w tym trybie roboty budowlane mają charakter naprawczy, a ich rodzaj oraz zasięg zależy od rodzaju stwierdzonych nieprawidłowości. W niniejszej sprawie skoro, co wyżej wykazano, ujawniono w sposób niesporny niedostateczny stan techniczny przedmiotowego tarasu, to zachodziła w związku z tym potrzeba wydania nakazu, w oparciu o przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a ich rodzaj oraz zasięg zależał od ustaleń zawartych w opracowanej Ekspertyzie Technicznej. Argumentacja skarżącej Wspólnoty o wadliwie zaprojektowanej izolacji tarasu, pozostaje bez znaczenia dla konieczności nałożenia obowiązku mającego na celu przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu, albowiem jego niewłaściwy stan techniczny powstał w trakcie eksploatacji budynku. Istotną nakazu wydanego na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy nie jest przywrócenie stanu sprzed wystąpienia stwierdzonych okoliczności powodujących zły stan techniczny budynku, lecz doprowadzenie do stanu, w którym ten zły stan techniczny budynku zostanie usunięty.

Problem odpowiedzialności za stan techniczny nieruchomości budynkowych wielolokalowych (mających często różny status) związany jest z charakterem prawnym tych części budynku, w których nakazane roboty mają być wykonane. Jeśli będą to części wspólne, w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2018., poz. 716 ze zm.), to adresatem nakazu będzie właściciel lub zarządca budynku, jeśli natomiast nakazane roboty naprawcze dotyczyć będą lokali (odrębnych własności), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to zobowiązanym wówczas będzie właściciel lokalu. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2403/12 (dostępny: orzeczenia.nsa.gov.pl), wskazano - a pogląd ten w pełni podziela skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie, że w okolicznościach, w których taras pełni rolę dachu budynku, fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli, jaką pełni, że jest to fragment dachu (stropodachu) nad lokalem mieszkalnym. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku (por. też wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13). Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal, o ile rola płyty podłogowej wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować ją, jako część nieruchomości wspólnej. Teza, że w sytuacji, w której taras pełni jednocześnie funkcję dachu budynku można stwierdzić, że jest to jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną, formułowana jest powszechnie zarówno w orzeczeniach sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych (por. wyrok NSA z 17 listopada 2020 r. sygn. akt II OSK 2041/20, LEX nr 3116348, wyrok NSA z dnia 16 maja 2018 r. sygn.. akt II OSK 1556/16, LEX nr 2506414, wyrok NSA z dnia 5 marca 2014 r. sygn. akt II OSK 2403/12 oraz wyrok SA w Katowicach z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt VI ACa 743/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r., sygn. I ACa 17/18, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 763/13). W takiej sytuacji fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli jaką pełni tj. stropodachu. Stąd też zły stan techniczny tarasu mający wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku, gdyż elementy architektonicznej konstrukcji stropu (na którym umiejscowiony jest też zarazem przedmiotowy taras) są trwale połączone z bryłą budynku i stanowią część struktury (konstrukcji) tego budynku. Część taką (stropodach) uznawać zatem należy za element, który nie służy wyłącznie do użytku właściciela konkretnego lokalu. Powyższe zaś oznacza, że strop stanowi część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (por. także uchwała SN z dnia z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08). W konsekwencji więc remont, czy też bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, którą niewątpliwie stanowi stropodach - należy do wspólnoty mieszkaniowej, co wprost wynika z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Zasadnie zatem przyjął Sąd I instancji, że sporny obiekt z jednej strony pełni rolę tarasu, z drugiej zaś stropodachu, zamykającego przestrzeń nad lokalem znajdującym się poniżej, będąc zatem elementem składowym zewnętrznym całości budynku. Jednocześnie brak prawidłowego odwodnienia spornego tarasu skutkuje nieprawidłowym odwodnieniem stropodachu, a więc elementu wspólnego budynku i wpływa przy tym na bezpieczeństwo lokalu znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem. Skarżąca kasacyjnie nie podważyła skutecznie oceny stanu faktycznego sprawy dokonanej przez Sąd I instancji, a zatem ustalenia te należy przyjąć za prawidłowe.

Niezależnie nawet od powyższego, Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu I instancji, że odpowiedzialność za stan techniczny obiektu powinna rozkładać się zarówno na właściciela lokalu (stan podłogi na tarasie, z której wyłącznie korzysta) oraz na skarżącą kasacyjnie Wspólnotę (zabezpieczenie przeciwwilgociowe, odprowadzenie wody). Fakt, że skarżąca kasacyjnie Wspólnota nie ma dostępu do tarasu nie oznacza, że wyłączona jest jej odpowiedzialność jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej za stan techniczny tego obiektu budowlanego (nieruchomości wspólnej) jako całości, skoro jak już wyżej wskazano przedmiotowy element konstrukcji budynku poza funkcją tarasu eksploatowanego wyłącznie przez właściciela wyodrębnionego lokalu, pełni również odmienną funkcję stropodachu i co za tym idzie stanowi w tym zakresie element nieruchomości wspólnej. Zgodzić się należy również ze stanowiskiem, że ze względu na zakres koniecznych do wykonania prac zasadnym było nałożenie obowiązku ich wykonania na Wspólnotę a ewentualne rozliczenie z właścicielem lokalu za wymianę posadzki powinno być przedmiotem rozliczeń dochodzonych w trybie przepisów Kodeksu cywilnego.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnia, że w ramach zarzutu naruszenia tego przepisu nie można kwestionować dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oceny ustalonego stanu faktycznego z punktu widzenia jego zgodności lub niezgodności z mającym zastosowanie w sprawie stanem prawnym, czy też prawidłowości dokonanej przez Sąd oceny działań organu administracji publicznej pod kątem zachowania przepisów procedur obowiązujących ten organ (por. wyrok NSA z dnia 28 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 735/19 i przywołane tam orzecznictwo). Nie można również w ramach zarzutu naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. kwestionować prawidłowości zajętego stanowiska prawnego i wyrażonych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku poglądów (por. wyrok NSA z dnia 2 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 450/15), ani prawidłowości oceny materiału dowodowego (por. wyrok NSA z dnia 21 października 2010 r., sygn. akt I GSK 264/09). W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Sąd pierwszej instancji orzekł w granicach sprawy. Granice sprawy sądowej zakreśla przedmiot zaskarżenia, którym jest konkretny akt lub bezczynność kwestionowane w skardze (por.m.in. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 3 lutego 1997 r., sygn. akt OPS 12/96, ONSA 1997/3/104; wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2006 r., sygn. akt I OSK 1019/05). Rozstrzygnięcie "w granicach danej sprawy", o jakim mowa we wskazanym przepisie oznacza jedynie to, że sąd nie może uczynić przedmiotem rozpoznania innej sprawy administracyjnej niż ta, w której wniesiono rozpoznawaną skargę. Sąd dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego nie jest skrępowany sposobem sformułowania skargi, użytymi argumentami, a także podniesionymi wnioskami, zarzutami i żądaniami. Brak związania zarzutami i wnioskami skargi oznacza, że sąd bada w pełnym zakresie zgodność z prawem zaskarżonego aktu. Sąd pierwszej instancji, rozpoznając skargę na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia 21 września 2018 r., w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości, orzekł w granicach sprawy. Z uzasadnienia wyroku nie wynika aby orzekał związany jedynie zarzutami i wnioskami skargi. Rozpoznał zatem sprawę w pełnym zakresie. Ocenione przez skarżącą kasacyjnie Wspólnotę uzasadnienie Sądu pierwszej instancji jako "lakoniczne i enigmatyczne" nie może stanowić zarzutu naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a., co najwyżej mogłoby stanowić podstawę zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. ale takiego zarzutu skarga kasacyjna nie zawiera.

W sytuacji gdy Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że zasadnie organy nadzoru budowlanego w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy, nałożyły na skarżącą kasacyjnie Wspólnotę obowiązki określone w zaskarżonej decyzji, nie znajduje uzasadnienie również zarzut kasacyjny naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 145 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ustawy.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. skargę kasacyjną oddalił.