Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 663/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2005-07-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 615  Sprawy zagospodarowania przestrzennego
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym : Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia NSA Julia Szczygielska /sprawozdawca/ Asesor WSA Alicja Palus Protokolant: Iwona Borecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lipca 2005r. sprawy ze skargi B. i J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. znak [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 3, 4, 6, 7 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r. Nr [...]w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej" w G., Prezydent Miasta G. ustalił dla J. i B. D. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej nr [...] o pow. [...] m2, położonej w G. w obrębie 11 "K.", spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej" w G., w związku z jej sprzedażą.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej" w G., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r. Nr [...]i zawiera się w obszarach oznaczonych w tekście i rysunku w/w planu symbolami: "[...]" i "[...]". Północna część działki nr [...] oznaczona jest symbolem "[...]" i ma ustalone w planie przeznaczenie pod uprawy polowe, co utrzymuje przeznaczenie terenu sprzed uchwalenia planu. Natomiast dla południowej części tej działki, oznaczonej symbolem "[...]" ustalono w planie przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową zagrodową wraz z budynkami gospodarczymi do produkcji rolniczej. Przeznaczenie tej części działki nieruchomości w porównaniu z przeznaczeniem sprzed uchwalenia planu zostało zmienione.

Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Organ podkreślił, że dla terenu "Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej" w G. została ustalona stawka procentowa w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu nastąpił zdaniem organu wzrost wartości działki gruntu oznaczonej nr [...], którą rzeczoznawca majątkowy określił w operacie szacunkowym jako różnicę wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosi [...]zł, natomiast po – wartość działki wynosi [...]zł. Różnica wynosi zatem kwotę [...]zł, z czego wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi . [...]zł, co stanowi 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli B. i J. D. domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Zdaniem odwołujących się zarówno wartość przedmiotowej nieruchomości jak i ustalona przez Prezydent Miasta G. na tej podstawie jednorazowa opłata jest zawyżona. Zdaniem skarżacych północna część działki w ogóle nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona jest wyłącznie pod uprawy polowe. W południowej części przeznaczenie pozostało zmienione o tyle tylko, że możliwa jest zabudowa mieszkaniowa zagrodowa wraz z budynkami gospodarczymi do produkcji rolniczej. Mimo, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwala na zabudowę, to zabudowa ta jest istotnie ograniczona, gdyż dotyczy jedynie zabudowy mieszkaniowej zagrodowej wraz z budynkami gospodarczymi do produkcji rolniczej. Powoduje to, że wartość działki nr [...] nie mogła wzrosnąć do kwoty ustalonej w decyzji organu pierwszej instancji. Nadto strona wskazała, iż nieruchomość ta położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowych, co mając na uwadze jej rolnicze przeznaczenie, również istotnie obniża jej wartość. W ocenie odwołujących się uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie miało wpływu na wzrost wartości ich działki.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż podstawą materialnoprawną wydania przez organ pierwszej instancji decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 3, 8 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła – w związku z uchwaleniem lub zmianą mieczowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość – wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Taka sytuacja niewątpliwie - zdaniem Kolegium - wystąpiła w przedmiotowej sprawie.

Określona w niniejszym postępowaniu jednorazowa opłata stanowi pochodną wartości zbytej przez stronę nieruchomości, ustalonej przez powołanego do sprawy rzeczoznawcę majątkowego, który zgodnie z zaleceniem organu, sporządza na potrzeby postępowania operat szacunkowy. Obowiązkiem organu jest również dokonanie oceny, czy załączony do sprawy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Kolegium, sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy spełnia wszelkie przepisane prawem wymogi. Biegły uwzględnił w nim cechy charakterystyczne wycenianej nieruchomości, w tym położenie względem nieruchomości o innym przeznaczeniu (tereny PKP – tabela 3.4 poz. 6). Ponadto, ustalając wartość działki przyjął do porównania nieruchomości podobne, co wypełnia wymóg art. 153 ust. 1 ustawy. Sporządzenie wyceny poprzedzone zostało analizą i charakterystyką rynku nieruchomości.

Brak jest zatem zdaniem Kolegium podstaw do przyjęcia, iż wartość badanej nieruchomości została w sposób nieuzasadniony zawyżona, co w konsekwencji spowodowało ustalenie przez organ tak wysokiej opłaty jednorazowej.

Skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli B. i J. D.. Ponawiając zarzuty i argumentację przedstawioną w odwołaniu, wnieśli o uchylenia zaskarzonej decyzji.

Nadto skarżący zarzucili naruszenie i błędną wykładnię:

- art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie uznanie zasady, że organ właściwy w sprawie sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego jest zobligowany do zawiadomienia na piśmie stron o terminie wyłożenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego, których interes prawny może być naruszony ustaleniami przedmiotowego planu bądź, od których może być pobrana jednorazowa opłata; - art. 9 i art. 10 § 1 k.p.a. , poprzez niewykonanie obowiązku polegającego na należytym i wyczerpującym informowaniu stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, a w szczególności przez niezapełnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, pozbawienie ich możliwości wniesienia zarzutów bądź protestów do planu zagospodarowania przestrzennego;

- art. 36 ust. 3, 4, 6, 7 i 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przy ustaleniu zobowiązania w postaci jednorazowej opłaty i jego wysokości z tytułu rzekomego wzrostu wartości gruntów działki zbytej przez skarżących na podstawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Wschodniej dzielnicy Przemysłowej" w G. w sytuacji, gdy zarówno charakter jak i wartość zbytej nieruchomości nie uległa rzeczywistej zmianie.

Skarżący podnieśli nadto, iż na przełomie [...] i [...] roku zwracali się do Urzędu Miasta w G. o wyrażenie zgody na przekwalifikowanie zakupionych gruntów rolnych i przeznaczenie ich pod budowę domu mieszkalnego. Nie wyrażono im również zgody na wykupienie sąsiedniej działki nr [...]. Stąd też dokonali sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie wiedząc, iż podjęto prace polegające na zmianie charakteru części posiadanych przez nich gruntów.

Zdaniem skarżących, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego dla ich nieruchomości była tylko zmianą nazwy a nie zmianą rzeczywistego charakteru przedmiotowych gruntów.

Obciążenie ich jednorazową opłatą za zmianę charakteru tylko części sprzedanej nieruchomości jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a wysokość opłaty zawyżona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi, organ odwoławczy wskazał, iż procedura związana z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania odbywa się w innym trybie administracyjnym, w którym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. nie jest organem odwoławczym. Stąd też nie może zająć stanowiska w kwestii zarzutu naruszenia przez organ dyspozycji art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył, co następuje

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny kontroluje legalność zaskarżonej decyzji administracyjnej oceniając prawidłowość zastosowania przepisów i ich wykładnię, a więc zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa na tle stanu faktycznego ustalonego w chwili wydania decyzji.

Biorąc pod uwagę tak ograniczony zakres kognicji, Sąd rozpatrując

niniejszą skargę uprawniony jest jedynie w tym postępowaniu do zbadania, czy

zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L.

z dnia [...]r. odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności

od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art.145 &1 lub art.151 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U.

Nr 153, poz.1270/.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm./ - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym, co oznacza, że cyt. wyżej ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma zastosowanie w niniejszej sprawie.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy Sąd stwierdził, że skarga B. i J. D. nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organów nie dają podstaw do uchylenia tak decyzji organu odwoławczego, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

Uchylenie bowiem decyzji administracyjnej względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd następuje tylko w razie istnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy /art.145 & 1 w/w ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi/.

Takie zaś wady i uchybienia nie występują w niniejszej sprawie.

Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 36 ust.3 w/w ustawy - jeżeli wartość nieruchomości wzrosła,

w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość,

wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w

stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym

planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być

wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Niesporne jest w sprawie, że w dniu [...]r. Rada Miejska w

G. podjęła uchwałę Nr [...]w sprawie miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej w

G. /Dz.Urz.Woj.Dolnosląskiego Nr 95, poz.1250/.

Lektura akt wskazuje, że postanowieniami tegoż planu objęta została

również działka gruntu położona w G., obręb 11, oznaczona nr [...].

Teren tej działki zgodnie z ustaleniami w/w planu, oznaczony został w części

południowej symbolem "[...] " , zaś teren tej działki w części północnej

oznaczony został symbolem "[...] ".

Zgodnie z zapisem § 9 ust.24 pkt.1 w/w planu, teren oznaczony na

rysunku planu symbolem "[...] " – przeznaczony został na zabudowę

mieszkaniową zagrodową wraz z budynkami gospodarczymi do produkcji

rolniczej.

Dla terenu zaś oznaczonego na rysunku planu symbolem "[...]" , ustalono

przeznaczenie na uprawy polowe / § 9 ust.26 pkt.1/.

Niewątpliwe jest także w sprawie, że opisaną wyżej działkę gruntu

położoną w G., obręb 11, oznaczoną nr [...], skarżący zbyli [...]r., za kwotę [...]zł

Prezydent Miasta G. , w/w decyzją z dnia [...]r. z

powołaniem się m. innymi na przepis art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu

przestrzennym oraz uchwałę Rady Miejskiej w G. Nr [...]

z dnia [...]r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej w G., a także

opierając się na wartości nieruchomości określonej przez uprawnionego

rzeczoznawcę, ustalił skarżącym jednorazową opłatę w kwocie [...]zł , tj.

w wysokości 30% wzrostu wartości działki nr [...], w związku z uchwaleniem

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tegoż terenu.

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust.14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami.

I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm./ stanowi : " Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V."

Przepis art.149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości", stanowi: Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Zgodnie zaś z art. 155 ust.1 tejże ustawy – przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru.

Istotny jest przy tym również przepis & 5 ust.1 rozporządzenia

Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 98, poz.612/, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w G. w obrebie 11 , oznaczonej działką nr [...], sporządzony na dzień [...]r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. L. /uprawnienia nr [...]/, a który posłużył organowi pierwszej instancji do ustalenia skarżącym spornej opłaty, nie budzi w ocenie Sądu wątpliwości.

Dokonane przez w/w rzeczoznawcę wyliczenie wartości przedmiotowej

działki nr [...] , oparte na szerokim materiale porównawczym, pozwalają na

stwierdzenie, że na skutek uchwalenia w dniu [...]r. miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego Wschodniej Dzielnicy Przemysłowej w

G., wzrosła wartość tejże działki w wysokości wyliczonej przez

Biegłego.

Istotne jest w sprawie, że w myśl cyt. wyżej przepisu art.36 ust.3

ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, organ obowiązany jest pobrać

jednorazową opłatę, jeżeli wzrosła wartość nieruchomości w związku z

uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego.

Innymi słowy, aby organ miał podstawy do ustalenia – pobrania opłaty o której

stanowi omawiany art.36 ust.3 ustawy, to musi nastąpić wzrost wartości

nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu

zagospodarowania , jak i musi nastąpić zbycie tej nieruchomości przez

dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy, wbrew twierdzeniom B. i

J. D. dawał organowi pierwszej instancji podstawę do ustalenia

skarżącym, w oparciu o przepis art.36 ust.9 w związku z art.36 ust.3 ustawy o

zagospodarowaniu przestrzennym przestrzennego opłaty w kwocie [...]zł.

Podkreślić nadto należy, iż niewątpliwe jest w sprawie, że skarżący

przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej, mieli możliwość zapoznania się

z zebranym materiałem, jak i mieli możliwość składania wniosków, co

wskazuje, że w sprawie nie naruszono przepisów procedury administracyjnej, a

tym samym praw strony.

Sąd nie podziela także zarzutów skargi, że w niniejszej sprawie

naruszono przepis art.18 ust.2 pkt.5 w/w ustawy o zagospodarowaniu

przestrzennym, z tej to przede wszystkim przyczyny, że przepis ten w

rozpatrywanej przez Sąd sprawie nie był i nie mógł być stosowany.

Poza kontrola Sądu w niniejszej sprawie pozostaje kwestia procedury

uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wschodniej

Dzielnicy Przemysłowej w G., stąd zarzuty skarżących w tej materii nie

mogły być przez Sąd brane pod uwagę.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a do czego ograniczają się kompetencje Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, jako, że Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy sprawiedliwości społecznej - nie wykazała, by tak decyzja organu pierwszej instancji, jak i decyzja organu odwoławczego wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa o którym stanowi cyt.wyżej przepis art.145 & 1 w/w ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Z braku zatem uzasadnionych podstaw, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie mógł uwzględnić skargi B. i J. D., wobec tego oddalił ją w myśl art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.