Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 298/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz,, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy referent Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 września 2010 r. sprawy ze skargi T. P. i S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 11 marca 2010 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza L. z dnia 28 stycznia 2010 r., znak [...] ustalającą dla T. i S. małżonków P. opłatę adiacencką w wysokości 7.687,80zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w obrębie I – Miasto L., oznaczonej jako działka nr [...]/9 o łącznej powierzchni 0,4829 ha, stanowiącej po podziale działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami: [...]/10, [...]/11, [...]/12 oraz [...]/13.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na treść art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w którym ustawodawca uregulował przesłanki i sposób ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Organ wskazał, iż z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 17 grudnia 2009 r. dla określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 252.192,00 zł, zaś po podziale wynosi 290.631,00 zł. Wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła zatem o kwotę 38.439,00 zł.

Kolegium podniosło, iż strona poinformowana została przez organ pierwszej instancji o dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego ustaleniach w zakresie wartości nieruchomości przed i po podziale oraz o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym (zawiadomienie z dnia 22 grudnia 2009 r.), jednakże nie wniosła żadnych uwag i zastrzeżeń do sporządzonej wyceny.

Zdaniem organu, przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości, zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, porównując wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o podobnym położeniu, wyposażeniu w urządzenia infrastruktury technicznej, przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowaniu. Zdaniem Kolegium, nieruchomości porównawcze dobrane zostały przez rzeczoznawcę prawidłowo.

Kolegium wskazało, iż w oparciu o w/w wycenę, organ pierwszej instancji ustalił dla strony opłatę adiacencką w wysokości 7.687,80 zł, stosując 20% stawkę wynikającą z § 1 uchwały Rady Miejskiej w L. nr [...] z dnia 24 stycznia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale zmienionej uchwałą z dnia 24 czerwca 2009 r. nr [...], obowiązującej w dacie, w której decyzja z dnia 12 października 2009 r. znak [...] zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna.

W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do nałożenia na skarżących opłaty adiacenckiej, zaś ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale, jak również wysokości opłaty adiacenckiej przez organ pierwszej instancji nastąpiło w sposób prawidłowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium uznało, iż nie zasługują one na uwzględnienie, bowiem planowane przez właściciela dokonanie dalszego podziału jednej z działek powstałych w wyniku podziału nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału dokonanego.

T. P. i S. P. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. nie sprecyzowaną co do wniosków, iż organ ten nie odniósł się do głównego argumentu ich odwołania od decyzji pierwszoinstancyjnej, w którym powoływali się na art. 98 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a sens i treść ich argumentów zostały wypaczone. Zdaniem skarżących, SKO pomija istotne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stwierdzili, iż wydzielenie z nieruchomości jednej działki budowlanej oznacza podział w trybie art. 92a ust. 2 tej ustawy, z którego wynika, że nie ma podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Zdaniem skarżących nie jest zrozumiałe, dlaczego naliczono opłatę od części nieruchomości, która nie została podzielona. Uważają, że ta część nieruchomości, która nie została podzielona i nie jest działką budowlaną, nie ma takiej samej wartości, jak wydzielona z niej część.

T. i S. P. zarzucili, że rzeczoznawcy dokonują wycen tendencyjnie, zgodnie z oczekiwaniami i interesem zleceniodawcy. Dlatego wniesienie uwag do wyceny nie ma żadnego znaczenia, gdyż są one ignorowane, a żaden przepis nie wiąże decyzji organu z opinią właściciela nieruchomości.

Skarżący uznali nadto za nieprzekonujące wyjaśnienia dotyczące niezastosowania przez Burmistrza L. art. 92a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podkreślili, iż przedmiotem ich skargi nie był operat szacunkowy, tylko decyzja Burmistrza. W treści tej decyzji wymienia się całą powierzchnię ich nieruchomości wraz z przejętą działką pod drogę publiczną oraz gruntami przeznaczonymi pod kolejne drogi jako podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej.

T. i S. P. podnieśli także, iż opłata adiacencka nie jest podatkiem, a jej przesłanką jest udział właścicieli nieruchomości w budowie infrastruktury, czyli jest opłatą celową (art. 144 ustawy). Wskazali, że w myśl art. 146 ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a nie od samego faktu podziału.

Art. 145 uprawnia organ do pobrania opłaty adiacenckiej dopiero po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Tymczasem Urząd Miasta L. nalicza właścicielom nieruchomości w obszarze nowopowstającego osiedla opłaty adiacenckie, mimo, że nie prowadzi tu żadnych inwestycji.

Media doprowadzają właściciele na własny koszt.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. obowiązujący w dacie wydania zaskarżonej decyzji jako "u.g.n.") "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały wysokość nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Z kolei w myśl ust. 1a cyt. przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W myśl art. 98a ust. 3 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że decyzja wymierzająca skarżącym opłatę adiacencką spełnia wszystkie wymogi wskazane w przytoczonych przepisach. Sąd podziela nadto stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. O., w oparciu o który, stosownie do dyspozycji art. 156 ust 1 u.g.n. ustalono wartość nieruchomości przed i po podziale, odpowiada zasadom określania wartości nieruchomości unormowanym w rozdziale 1. działu IV u.g.n. (art. 149 i nast.), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca ustalając wartości nieruchomości zastosował w sposób prawidłowy podejście porównawcze i metodę porównywania parami, porównując wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o podobnym położeniu, wyposażeniu w urządzenia infrastruktury technicznej, przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowaniu.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 154 u.g.n. dokonywanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości wynikających z przepisów omawianej ustawy i wskazanego rozporządzenia wykonawczego z uwzględnieniem celu wyceny rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jest wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego. Oznacza to, że rzeczoznawcę nie wiążą żadne wskazania zamawiającego wycenę w tym przedmiocie, gdyż o zastosowanym podejściu, metodzie i technice decydują okoliczności od niego niezależne.

Opinia skarżących o tendencyjności wycen rzeczoznawców ma charakter generalny i nie czyni konkretnych zarzutów operatowi szacunkowemu sporządzonemu w niniejszej sprawie. Należy ją w związku z tym uznać za gołosłowną i subiektywną.

Chybione są także pozostałe zarzuty skargi.

Przede wszystkim wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie nie miał zastosowania art. 98 a ust. 1 u.g.n. wyłączający stosowanie ust. 1 przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Przypadki, w jakich podział taki może nastąpić określa art. 95 u.g.n., z których żaden w niniejszej sprawie nie występuje.

Skarga powołuje w tym względzie nieistniejący przepis art. 92 a ust. 2 u.g.n., co uniemożliwia bliższe odniesienie się do tego zarzutu.

Nie jest zrozumiały i wydaje się nielogiczny zarzut naliczenia opłaty od części nieruchomości, która nie została podzielona. Działka skarżących nr [...]/9 została podzielona decyzją Burmistrza L. z 12 października 2009 r. na 4 części, które zostały odrębnie oszacowane po podziale (z wyjątkiem części przeznaczonej pod drogę gminną dojazdową). Wypada zauważyć, że cena 1 m2 w odniesieniu do mniejszych działek wydzielonych (nr [...]/10 o pow. 743 m2) i nr [...]/11 o pow. 791 m2) jest wyższa (79,19 zł/m2) niż w odniesieniu do działki nr [...]/13 o pow. 3125 m2 (54,13 zł/m2).

Wbrew twierdzeniu skarżących wartość działki nr [...]/12 przeznaczonej po drogę gminną nie została uwzględniona przy ustalaniu powierzchni nieruchomości po podziale. Powierzchnia nieruchomości przed podziałem przy ustalaniu jej wartości została również pomniejszona o powierzchnię tej działki zgodnie z wymogiem art. 98a ust.3. Zarzut skargi w tym względzie jest zatem nieprawdziwy.

Wywody skargi odnoszące się do pominięcia przez organy administracji art. 145 i art. 146 ust. u.g.n. z argumentacją, iż urząd miasta nie wybudował na przedmiotowym terenie żadnych urządzeń infrastruktury technicznej, a media doprowadzają właściciel na własny koszt, należy uznać za nieporozumienie. Wskazane przepisy normują opłatę adiacenką ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i w sprawie niniejszej nie mają zastosowania. Ustalona wobec skarżących oplata jest opłatą adiacenką innego rodzaju, ustalaną wyłącznie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości i unormowaną w art. 98a u.g.n.

Rodzaje opłat adiacenckich wyraźnie rozróżnia art. 4 pkt 11 u.g.n., który wskazuje na trzeci jeszcze rodzaj takiej opłaty – z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego scaleniem i podziałem nieruchomości (art. 98a w zw. z art. 98b ust. 1 u.g.n.).

Z przytoczonych względów należało uznać, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a skarga na nią jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).