Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 719/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2013-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2 i 4
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (sprawozdawca) Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 stycznia 2013r. sprawy ze skargi Gminy Ż. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 2 sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta T. postanowieniem z dnia 2 lipca 2012 r., nr [...] , odmówił Gminie Ż. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku położonym na działce nr [...], [...], przy ul. S. [...] w Ż..

W uzasadnieniu organ stwierdził, że nie został spełniony warunek wydzielenia trwałymi ścianami zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych wraz pomieszczeniami pomocniczymi, gdyż pokoje wchodzące w skład lokalu nr 2 przylegają do siebie i posiadają bezpośrednie wejście z korytarza stanowiącego część wspólną a nie posiadają żadnej komunikacji wewnętrznej z pozostałymi pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, w tym między innymi z kuchnią, łazienką z WC. Zdaniem organu o ile dopuszczalna jest rozdzielność pomieszczeń przynależnych, jak łazienka z WC, to brak jest podstaw do uznania samodzielności lokalu, w sytuacji gdy kuchnia jest izbą, której nie można wraz z pokojami wydzielić jako zespół izb.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła Gmina Ż. reprezentowana przez Burmistrza zarzucając mu naruszenie przepisów art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. postanowieniem z dnia 2 sierpnia 2012 r. SKO [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Z uzasadniania wynika, że organ II instancji zgadzając się z prawidłowością samego rozstrzygnięcia nie podzielił jednak argumentacji organu pierwszej instancji, co do tego, że części lokalu stanowiące dwa pokoje oraz kuchnię i spiżarkę usytuowane po przeciwnej stronie wspólnego korytarza, nie stanowią samodzielnego lokalu mieszkalnego tylko dlatego, że nie stanowią wydzielonego trwałymi ścianami w obrębie budynku zespołu izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi.

Zdaniem Kolegium rozważania wymaga natomiast, że pomieszczenie komunikacyjne na parterze budynku przy ul. S., nazwane w postanowieniu organu I instancji "korytarzem" należącym do części wspólnych dostępnych dla wszystkich mieszkańców budynku, w istocie jest przedpokojem wewnątrz pięciopokojowego samodzielnego lokalu mieszkalnego, wspólnym tylko dla dwóch lokatorów tego lokalu. Zwracając uwagę na brak normatywnej definicji pojęć: "korytarz" i "przedpokój", organ zauważył że w ustawodawstwie korytarz jest powierzchnią komunikacyjną w budynku zaś przedpokój zawsze znajduje się wewnątrz lokalu. Kolegium stwierdziło, że pomieszczenie składające się na rzekomy lokal nr 2, w istocie jest częścią samodzielnego lokalu nr 1 który współużywają na zasadzie różnych tytułów prawnych J. B. i A. B. (ten ostatni przypuszczalnie na zasadzie najmu). Organ podkreślił, że pomieszczenia składające się na lokal nr 2 mogą być przedmiotem współzamieszkiwania na zasadzie najmu albo podnajmu, ale nie mogą być uwłaszczone jako odrębna nieruchomość lokalowa.

W ocenie Kolegium samodzielnym lokalem nr 2 w budynku przy ul. S. [...] jest cały lokal pięciopokojowy od jedynego wejścia do lokalu z podestu ogólnie dostępnej klatki schodowej, obejmujący dwie kuchnie (jedną przystosowaną z pokoju) i łazienkę z ustępem. Wspólny przedpokój nazwany błędnie korytarzem, podzielony został na dwie części przez wstawienie drzwi. Nie jest to jednak korytarz ogólnie dostępny dla wszystkich mieszkańców budynku z którego prowadzi wejście do mieszkań, ale przedpokój wewnątrz lokalu, wspólny tylko dla dwóch jego lokatorów. Organ II instancji uznał, że wstawienie drzwi izoluje tylko dwóch lokatorów jednego lokalu ale nie czyni części lokalu samodzielnymi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielny lokal mieszkalny może być podzielony na dwie części, tylko przez legalną, zgodną z prawem przebudowę, co może mieć miejsce jeżeli układ lokalu, konstrukcja ścian i stropów budynku umożliwi uzyskanie dwóch lub więcej lokali z odrębnymi wejściami.

Odnosząc się do argumentów zażalenia Kolegium stwierdziło, że nietrafne i sprzeczne są rozważania, w kwestii ubocznej, dotyczącej różnicy poglądów odnośnie pomieszczeń pomocniczych i przynależnych. Zdaniem organu sytuacja faktyczna pomieszczeń oznaczonych jako lokal nr 2, nie jest podobna do stanu faktycznego w przywołanym w zażaleniu wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 20 stycznia 2008 r. (II SA/Bd 935/07) oraz w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 19 lutego 2009 r. (III SA/GD 434/08). W wyroku tym Sąd ocenił, że samodzielnym jest lokal złożony z wyodrębnionego zespołu dwóch pokoi, ciemnej kuchni, pomieszczenia gospodarczego i przedpokoju oraz osobnego ustępu w sytuacji, gdy był on dostępny z klatki schodowej (części wspólnej budynku). Podobnie w innym wyroku tego Sądu za samodzielne uznano lokale w sytuacji, gdy pokoje wraz z wejściami znajdowały się po jednej stronie korytarza stanowiącego część wspólną budynku a kuchnie i łazienki po drugiej stronie tego samego korytarza.

Kolegium stwierdziło również, że w sprawie nie ma zastosowania definicja pomieszczenia pomocniczego z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i uch usytuowanie, gdyż weszło ono w życie w dniu 16 grudnia 2002 r. i znajduje zastosowanie w ściśle określonych przypadkach. Natomiast na uwadze należało mieć definicję lokalu mieszkalnego z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, zawartą w § 3 i dotyczącą wszystkich budynków. Na tej podstawie Kolegium przyjęło, że z wymogiem wydzielenia lokalu w obrębie trwałych ścian budynku nierozerwalnie łączy się odrębność usytuowanego w trwałej ścianie wejścia do lokalu z klatki schodowej, z korytarza ogólniedostępnego dla mieszkańców budynku lub z zewnątrz budynku.

Reasumując organ stwierdził, że skoro część pięciopokojowego lokalu nr 1 została sprzedana J. B. jako, że wcześniej wydano wadliwie zaświadczenie o samodzielności części lokalu, to nie można w niniejszej sprawie poprzestać tylko na odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności drugiej części lokalu znajdującej się bliżej wejścia. W konkluzji Kolegium uznało, że wydanie wadliwego zaświadczenia i sprzedanie części lokalu zobowiązuje Starostę T. i Burmistrza Gminy Ż. do podjęcia czynności w celu zgodnego z prawem uregulowania współwłasności całego lokalu, przez stwierdzenie samodzielności pięciopokojowego lokalu nr 1 i doprowadzenie do zmiany aktu notarialnego.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem Gmina Ż. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzuciła mu naruszenie prawa materialnego tj:

- art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, gdyż przepis ten nie uzależnia stwierdzenia samodzielności danego lokalu od kwalifikacji pomieszczeń związanych z tym lokalem a wymaga jedynie stwierdzenia przesłanki art. 2 ust. 2 tej ustawy, tymczasem Kolegium uznało, że kuchnia, wc, pomieszczenie gospodarcze i spiżarka (zwane we wniosku jako przynależne) są pomieszczeniami pomocniczymi, których nie można wraz z pokojami wydzielić jako zespół izb w obrębie przedmiotowego lokalu; Uzasadniając ten zarzut wskazano, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nie może być uzależnione od właściwego nazwania należących do danego lokalu pomieszczeń, w szczególności od kwalifikowania ich przez wnioskującego do "pomocniczych" lub "przynależnych". Stwierdzenie, że niektóre z pomieszczeń wskazanych we wniosku jako przynależne, mają charakter pomocniczych, nie może powodować odmowy wydania zaświadczenia, jeżeli lokal spełnia przesłankę samodzielności o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. Podkreślono, że kuchnia, spiżarka, pomieszczenie gospodarcze i łazienka z wc służą zaspokajaniu potrzeb mieszkańców lokalu nr 2 i są z nim integralnie związane, przy czym nie ma znaczenia, że nie znajdują się one w obrębie lokalu nr 2; Nie było więc podstaw do odmowy stwierdzenia samodzielności tego lokalu;

- art. 2 ust. 2 ww. ustawy, przez przyjęcie, że pomieszczenia kuchni, spiżarki, pomieszczenie gospodarcze oraz łazienka z wc, to pomieszczenia pomocnicze, podczas, gdy charakter tych pomieszczeń wskazuje, że są to pomieszczenia przynależne, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali; W tym zakresie podniesiono, że ustawa w żaden sposób nie zamyka katalogu pomieszczeń, które mogą mieć charakter pomieszczeń przynależnych - mogą do nich należeć łazienka, przedpokój jak i odrębna izba. Organ powinien sam określić w zaświadczeniu charakter pomieszczeń przynależnych. Błędne określenie we wniosku charteru pomieszczeń przynależnych nie powoduje zaś konieczności składania kolejnego zmodyfikowanego wniosku.

- § 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, przez przyjęcie definicji lokalu z tego aktu jako podstawy orzekania . Skarżąca uważa, że ustawa o własności lokali w żaden sposób nie precyzuje, że lokal musi posiadać wejście z klatki schodowej czy korytarza ogólnie dostępnego dla mieszkańców budynku lub z zewnątrz budynku. Organy nie były więc uprawnione do oceny spełnienia przez lokal wymagań ogólnych dla budynków i pomieszczeń.

Skarżąca podniosła również zarzut naruszenia art. 144 k.p.a. w związku z art. 136 i art. 77 § 1 k.p.a. przez zaniechanie niezbędnych czynności w celu wyczerpującego zebrania materiałów i dowodów w sprawie, co uzasadniono wadliwym przyjęciem przez Kolegium, że lokal nr 1 posiada wspólny korytarz z lokalem nr 2. Lokal nr 1 stanowi bowiem własność J. B. i znajduje się po przeciwnej stronie budynku a jedyną częścią wspólną z lokalem nr 2 jest ściana łazienki z wc. Tym samym wywody Kolegium co do wadliwego zaświadczenia i niewłaściwej sprzedaży lokalu nr 1 nie znajdują podstaw prawnych.

Przedstawiając powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z dotychczasową argumentacją.

Na rozprawie w dniu 16 stycznia 2013 r. pełnomocnik Gminy poparł skargę w całości. Natomiast przy piśmie z dnia 21 stycznia 2013 r. przedłożył wypis z rejestru gruntów, odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu nr 1, kserokopie umowy sprzedaży tego lokalu z 13 października 1989 r., umowy darowizny z 7 września 1993 r. oraz rysunek rzutu parteru w przedmiotowym budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn.zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). W konsekwencji akt administracji publicznej w postępowaniu sądowym podlega weryfikacji z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno aktów administracyjnych (decyzji, postanowień) uchybiających prawu materialnemu - jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 – zwanej dalej " u.p.p.s.a.".) - jak też rozstrzygnięć dotkniętych wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b przywołanego przepisu), a także wydanych bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (lit. c ww. przepisu). Jak wskazano w literaturze przedmiotu "przez możliwość istotnego wpływania na wynik sprawy należy rozumieć prawdopodobieństwo oddziaływania naruszeń prawa procesowego na treść decyzji lub postanowienia, a więc na ukształtowanie w nich stosunku administracyjnoprawnego materialnego lub procesowego" /por. [red.] T. Woś, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Warszawa 2005, s. 458/. Stosownie do treści art. 134 § 1 u.p.p.s.a. wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 133 u.p.p.s.a kontrola w powyższym zakresie odbywa się na podstawie akt sprawy (które obejmują akta administracyjne i akta sądowe) co nie wyklucza możliwości wzięcia przez sąd pod uwagę faktów powszechnie znanych (również, gdy nie powołują się na strony) oraz dopuszczenie dowodów z dokumentów nawet po zamknięciu rozprawy (art. 113 § 2 u.p.p.s.a)

Uwzględniając przytoczone wyżej zasady dokonywanej kontroli legalności, Sąd w niniejszej sprawie, nie dopatrzył się naruszenia prawa w zakresie określonym w art. 145 § 1 i § 2 przywołanej wyżej ustawy. Tym samym skarga nie mogła być uwzględniona.

Wskazać należy, że materialnoprawną podstawę orzekania w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U z 2000 r. , Nr 80, poz. 903 z późn. zm – zwana dalej u.w.l.) określające, między innymi, sposób ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych.

W niniejszej sprawie strona skarżąca wystąpiła bowiem do właściwego organu (Starosty T.) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 2, znajdującego się budynku położonym w Ż. przy ul. S. [...], na który – zgodnie z wnioskiem - składają się dwa pokoje o łącznej powierzchni 34,30 m2, kuchnia i dostępne z niej spiżarka i pomieszczenia gospodarcze o łącznej powierzchni 13,90 m2, łazienka z ustępem o pow. 5,70 m2 oraz jako pomieszczenie przynależne piwnica o pow. 17,50 m2. Z załączonych do wniosku rysunków rzutów poziomych kondygnacji parteru wynika, że dwa pokoje przylegają do siebie i posiadają osobne wejścia z korytarza, który opisany został jako część wspólna. Po przeciwnej stronie tego samego korytarza znajduje się zaś kuchnia ze spiżarką i pomieszczeniem gospodarczym oraz przylegające do niej łazienka, posiadające osobne wejścia z tego samego korytarza.

Analizując powyższe dokumenty organ II instancji stwierdził, że opisane wyżej pomieszczenia stanowią część większego pięciopokojowego lokalu mieszkalnego rozpoczynającego się od wejścia na ogólnodostępną klatkę schodową i obejmującego dwie kuchnie (jedną przystosowaną z pokoju) oraz łazienkę z ustępem. Zdaniem organu, korytarz nazwany na rysunku rzutu kondygnacji jako część wspólna, (na który prowadzą wejścia do pomieszczeń przewidzianych do wydzielenia w ramach lokalu nr 2), w istocie jest ciągiem komunikacyjnym – przedpokojem znajdującym się wewnątrz pięciopokojowego samodzielnego lokalu mieszkalnego w skład którego, obok przewidzianych do wydzielenia pomieszczeń wchodzą jeszcze inne pomieszczenia. Kolegium stwierdziło, że przedmiotowy przedpokój został podzielony na dwie części przez wstawienie drzwi wewnętrznych (zaznaczonych na rzucie kondygnacji), co pozwala na izolowanie dwóch lokatorów korzystających z tego samego pięciopokojowego samodzielnego lokalu. W rezultacie organ uznał, że przedpokój jest wspólny jedynie dla lokatorów tego samego pięciopokojowego lokalu mieszkalnego a nie stanowi części wspólnej budynku ogólnie dostępnej dla wszystkich jego mieszkańców, jak wynikałoby to z załączonych do wniosku dokumentów. Dodać w tym miejscu należy, że jak wynika z wypisu z rejestru gruntów w budynku przy ul. S. [...] doszło już do wyodrębnienia i zbycia samodzielnych lokali mieszkalnych (lokalu nr [...] i nr [...] i nr [...]).

Zauważyć w tym miejscu należy, że prawidłowości ustalenia organu II instancji co do tego, że pomieszczenia przewidziane do wydzielenia jako lokal nr 2 wchodzą w skład większego samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz co do tego, że ciąg komunikacyjny przebiegający wewnątrz tak określonego lokalu (z którego istnieją wejścia do pomieszczeń określonych jako lokal nr 2) nazwany wspólnym korytarzem i przedzielony drzwiami, nie stanowi ogólnodostępnej części wspólnej budynku lecz jest wspólny tylko dla dwóch lokatorów, strona skarżąca nie kwestionowała. W skardze zarzucono natomiast wadliwość ustaleń Kolegium co tego, że lokal nr 2 ma wspólny korytarz z lokalem nr 1. Strona skarżąca wykazała bowiem, że lokal nr 1 - stanowiący już przedmiot odrębnej własności - znajduje się po przeciwnej stronie budynku a jedyną częścią wspólną tych lokali jest ściana łazienki z wc. Okoliczność tę potwierdza przedłożona przez pełnomocnika skarżącej dokumentacja w postaci wypisu z rejestru gruntów, odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu nr 1, kserokopie wypisów z aktów notarialnych umowy sprzedaży z dnia 13 października 1989 r. oraz umowy darowizny z dnia 7 września 1993 r, jak też rysunek rzutu parteru, którą Sąd dopuścił jako dowód po zamknięciu rozprawy.

Wskazując położenie lokalu nr 1 na przedstawionym Sądowi rysunku w postaci rzutu parteru, strona skarżąca podała jednocześnie, że po przeciwnej stronie budynku znajdują się lokal nr 2 (przedmiot postępowania) i lokal nr 3 - oba stanowiące własność Gminy Ż.. Lokale te odpowiadają opisanemu przez Kolegium pięciopokojowemu samodzielnemu lokalowi, wewnątrz którego, od wejścia na klatkę schodową przebiega przedpokój – opisany na rysunku jako korytarz część wspólna. Lokal nr 3 tworzą trzy pomieszczenia oraz część korytarza (przedpokoju) znajdujące się za opisanymi przez Kolegium drzwiami przedzielającymi ów przedpokój (ten właśnie lokal został błędnie zakwalifikowany przez Kolegium jako lokal nr 1). Natomiast część korytarza znajdująca się przed tymi drzwiami, lecz za drzwiami stanowiącymi wyjście na klatkę schodową, oznaczona została przez obecnie przez skarżącą jako część wspólna dla lokali nr 2 i nr 3. Tym samym skarżąca potwierdziła w istocie prawidłowość ustalenia organu II instancji, co do tego że omawiany ciąg komunikacyjny, opisany jako korytarz część wspólna, nie jest częścią wspólną budynku ogólnodostępną dla wszystkich mieszkańców, lecz służy wyłącznie mieszkańcom lokalu nr 2 i nr 3. Pomieszczenie to jest niezbędne do swobodnego korzystania z pomieszczeń przewidzianych do wydzielenia jako lokal nr 2 i lokal nr 3.

W takiej sytuacji rozważyć należało, czy w świetle regulacji zawartych w ustawie o własności lokali możliwe było potwierdzenie samodzielności lokalu nr 2 obejmującego opisane we wniosku pomieszczenia.

Według art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Poza trzema przesłankami które wynikają z treści zacytowanego przepisu (1/ izba lub zespól izb wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku; 2/ przeznaczenie na stały pobyt ludzi; 3/ zaspokajanie wraz z pomieszczeniami pomocniczymi potrzeb mieszkaniowych) ustawa nie precyzuje szerzej atrybutów samodzielności lokalu. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się jednak zgodnie, że samodzielność ta charakteryzuje się tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Lokal posiada zatem cechę samodzielności o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń czy też urządzeń znajdujących się w innym lokalu.

Warto zaznaczyć, że w ustawie nie zdefiniowano też wprost pojęć "pomieszczenie pomocnicze", "izba", "pomieszczenie przynależne". Według art. 2 ust. 4 ustawy do lokalu mogą bowiem przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w szczególności piwnica, strych, komórka , garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Przyjmuje się, że generalne podział pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami oparty jest na kryterium funkcjonalności. Za pomieszczenia pomocnicze uznaje się pomieszczenia które umożliwią lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach np. przedpokój, łazienka i wc, czy spiżarnia. Tego rodzaju pomieszczenia stanowią integralną część lokalu i nie mogą być od niego odłączone bez jego fizycznego i funkcjonalnego zniszczenia. Natomiast pomieszczenia przynależne nie mają charakteru mieszkalnego.

Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznanej sprawy zauważyć należy, że pomiędzy lokalami nr 2 i nr 3 przewidzianymi przez Gminę do wydzielenia, istnieje możliwość komunikacji przez korytarz (określony jako wspólny dla lokali nr 2 i nr 3) i otwór drzwiowy w tym korytarzu mający izolować lokal nr 3. Co istotne, wskazany korytarz nie stanowi części wspólnej budynku. Pomieszczenie to nie zostało bowiem wyodrębnione jako część wspólna wraz z wcześniej wydzielonymi i zbywanymi lokalami. Tym samym nie można mówić o samodzielności pomieszczeń określonych jako lokal nr 2 i lokal nr 3, ponieważ nie są one wydzielone (oddzielone od siebie) trwałymi ścianami. Zawarte w art. 2 ust. 2 sformułowanie "wydzielone trwałymi ścianami" należy rozumieć jako wyodrębnienie w sposób trwały a nie przejściowy, tymczasowy. Trafnie tym samym Kolegium podniosło, że pomieszczenia składające się na lokal nr 2 i lokal nr 3, stanowią w istocie jeden lokal mieszkalny. Zamiarem skarżącej jest niewątpliwie podzielenie tego dużego lokalu na dwa odrębne samodzielne lokale. Jednak wymaga to wyodrębniania w sposób trwały przez wykonanie odpowiednich robót budowlanych, które mogą też polegać na przebudowie. Zgodzić się należy z Kolegium, że samo wstawienie drzwi dzielących wewnętrzny korytarz nie czyni poszczególnych części istniejącego lokalu samodzielnymi w rozumieniu art. 2 ust. 2.

Należy też mieć na uwadze, że omawiany korytarz (czy też przedpokój) konieczny jest do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i umożliwiać ma pobyt w izbach przewidzianych do wyodrębnienia jako lokal nr 2 i nr 3. Dojście do lokalu nr 3 obecnie możliwie jest bowiem tylko przez ten korytarz. Jest on również niezbędny dla korzystania z pomieszczeń lokalu nr 2. Sama skarżąca oznaczyła go jako część wspólną dla lokalu nr 2 i nr 3. Skoro zatem przedmiotowy korytarz nie stanowi części wspólnej, ogólnodostępnej, a dostęp do pomieszczeń lokalu nr 2 i nr 3 możliwy jest tylko z tego korytarza, to musiałby on wchodzić jako pomieszczenie pomocnicze w skład obu tych lokali. Tym samym, część każdego z tych lokali (pomieszczenie pomocnicze) stanowiłby korytarz, który służyłby do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego.

W zaistniałych okolicznościach stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu objętego przedmiotem postępowania. Jako zespół izb nie jest on wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku a jego część – wspólny korytarz – służy do zaspokajania potrzeb innych osób nie mieszkających w tym lokalu.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że zasadny okazał się zarzut naruszenia przez Kolegium przepisów prawa procesowego, przez oparcie się na wadliwych ustaleniach faktycznych dotyczących położenia lokalu nr 1 względem lokalu nr 2. Trafnie też skarżąca wskazała na naruszenie prawa materialnego przez zastosowanie w sprawie przez Kolegium definicji lokalu mieszkalnego, zawartej w przepisach rozporządzenia MSWIA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowiącego akt wykonawczy do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują bowiem przy ocenie samodzielności lokalu, powoływania się na inne niż wymienione w niej kryteria tej oceny, w szczególności wynikające z ustawy Prawo budowlane wraz z aktami wykonawczymi. Zakres przedmiotowy ustawy o własności lokali obejmuje przede wszystkim kwestie cywilnoprawne, zatem sięgnięcie na gruncie przepisów tej ustawy do innych ustaw – w tym Prawa budowlanego, wymaga wyraźnego umocowania, którego jednak nie da się wprowadzić z jej treści ( tak NSA w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r. I OSK 1653/11). Pozostałe zarzuty skargi dotyczą argumentacji podnoszonej przez organ pierwszej instancji, z którą Kolegium się nie zgodziło, co wprost wskazano w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. W odniesieniu do Kolegium zarzuty te były więc nieuzasadnione.

Pomimo zasadności niektórych podniesionych w skardze zarzutów Sąd stwierdził, że nie mogły one jednak wpłynąć na ocenę legalności kwestionowanego postanowienia. Naruszenia przepisów prawa procesowego oraz prawa materialnego, których dopuścił się organ II instancji, nie miały bowiem wpływu na wynik sprawy. Błędne przyjęcie przez Kolegium, że lokal który posiada wspólny korytarz z lokalem nr 2 oznaczony jest nr 1 a nie nr 3, nie wpływało przecież, na prawidłową ocenę istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii: że pomieszczenia lokalu nr 2, wraz z pomieszczeniami lokalu sąsiedniego (niezależnie od tego jaki jest jego numer) wchodzą w skład większego samodzielnego lokalu a korytarz nie jest częścią wspólną budynku lecz służy wyłącznie osobom współzamieszkującym ten lokal na zasadzie odrębnych tytułów prawnych. Bez znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia pozostała też kwestia posłużenia się przez Kolegium innym aktem prawnym, skoro lokal nie spełnia kryteriów samodzielności określonych w ustawie o własności lokali.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 u.p.p.s.a orzeczono jak w sentencji.