Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 339/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 129 pkt 3, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 156 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 73 ust. 1
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędziowie: Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędzia del. WSA Tamara Dziełakowska Protokolant: starszy inspektor sądowy Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Legionowo od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1070/13 w sprawie ze skargi Gminy Legionowo na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 listopada 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1070/13 oddalił skargę Gminy Legionowo na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Starosta Powiatu Legionowskiego decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] ustalił, na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), na rzecz B. M. i E. R. odszkodowanie z tytułu przejęcia zajętej pod ul. [...] w Legionowie nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] (obręb [...]) i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Prezydenta Miasta Legionowa. Podstawą ustalenia odszkodowania była wartość przejętej nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. (operat z dnia 17 marca 2012 r.).

Wojewoda Mazowiecki, decyzją z dnia [...] marca 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy Legionowo, utrzymał w mocy powyższą decyzję.

Wojewoda wskazał, że kwestionowana w odwołaniu wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Rzeczoznawca zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przyjmując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na obszarze miasta Legionowa, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, objętych transakcjami sprzedaży w okresie maj 2010 – marzec 2012.

W dniu 19 czerwca 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w czasie której rzeczoznawca odniosła się do zgłoszonych przez Miasto Legionowo zastrzeżeń do sporządzonego przez nią operatu. W ocenie organu określona w operacie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania, gdyż operat czyni zadość wymogom stawianym przez przepisy prawa. Natomiast odnosząc się do zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego organ stwierdził, że mógł on skorzystał z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej powoływana jako "u.g.n."), który to przepis daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu.

W skardze na decyzję Wojewody Mazowieckiego Gmina Legionowo zarzuciła naruszenie:

1) art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z § 36 ust. 2 pkt 2 oraz z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2) art. 7, art. 8, art. 11 oraz art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę powołał się na przepisy art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. określające zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania i stwierdził, że przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Na tle odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi w istocie o sposób użytkowania w dacie 29 października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym (z wyłączeniem analizy statystycznej).

Zdaniem Sądu I instancji należy przyjąć, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Ponadto wskazano, że zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, gdyż wartość nieruchomości w wyniku ustaleń planu nie wzrosła w takim stopniu a opinia rzeczoznawcy jest wadliwa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podzielił ocenę organów, że sporządzony przez biegłą operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Z treści operatu wynika bowiem, że przez rzeczoznawcę zostały poczynione ustalenia, iż na rynku lokalnym, obejmującym powiat legionowski, nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, które zgodnie z ustaleniami biegłej znajdują się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z bazy danych biegła wybrała 14 transakcji nieruchomości. Przy wycenie biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Sąd stwierdził, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Jednocześnie biegła wyjaśniła zastosowane podejście i sposób wyceny. Ponadto biegła na rozprawie w dniu 19 czerwca 2012 r. złożyła dodatkowe wyjaśnienia w tym zakresie

Sąd I instancji wyjaśnił, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można zarzucić organom oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tej materii nie zasługuje, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, na uwzględnienie. Skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Gmina Miejska Legionowo, zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 1, 4 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 17 marca 2012 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania, zaś rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne;

2) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 17 marca 2012 r. spełnia wymogi określone w ww. rozporządzeniu podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy Legionowo;

3) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] marca 2013 r. nie naruszyła przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca kasacyjnie wniosła o:

1) uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie;

2) zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżony wyrok odpowiada prawu. Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwanej dalej "p.p.s.a.") Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu. Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności, skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.

Odnosząc się zaś do zarzutów skargi kasacyjnej to w pierwszej kolejności należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia wskazanych art. 151 ust.1 i art. 129 pkt 3 oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te stanowią; art. 151 ust.1 rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z kolei art. 129 pkt 3 stanowi, jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji o której mowa w ust.1 podaje się dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty. W rozpoznawanej sprawie opinia o wartości nieruchomości została sporządzona na piśmie w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, stąd zarzut dotyczący naruszenia art. 151 ust. 1 ustawy jest bezprzedmiotowy. Bezprzedmiotowy jest również zarzut dotyczący naruszenia art. 129 pkt 3 ustawy, albowiem w rozpoznawanej sprawie nie została przyznana nieruchomość zamienna. Natomiast art. 153 ust. 1 ustawy definiuje jeden ze sposobów określania wartości nieruchomości jakim jest podejście porównawcze, zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast artykuł 4 pkt 16 ustawy zawiera definicję nieruchomości podobnej, zgodnie z powołanym przepisem, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tym samym podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, a kryterium powierzchni nieruchomości nie ma charakteru decydującego dla oceny, czy dane nieruchomości są czy nie są podobne. O podobieństwie nieruchomości decyduje bowiem cały zespół cech, stąd też zarzut dotyczący naruszenia art. 153 ust. 1 ustawy nie mógł być uwzględniony.

W zarzutach skargi kasacyjnej wskazano także na naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego tj. § 4 ust. 4, § 36 ust. 1, 2, 4, 6, podnosząc niewłaściwy dobór nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co spowodowało zawyżenie odszkodowania, a także że nieruchomości, które zostały wzięte pod uwagę, nie były nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości miedzy innymi dlatego, że były większe. Podniesiono również, że wycena wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości powinna być dokonana przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, podczas gdy rzeczoznawca określił tę wartość, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W szczególności zarzucano, że skoro rzeczoznawca nie uwzględnił rynku regionalnego transakcji drogowych, to niezasadne było oparcie wyceny nieruchomości na podstawie cen nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu na budownictwo jednorodzinne. Punktem wyjścia do weryfikacji podniesionych zarzutów powinna być analiza przepisów ust. 1-4 § 36 rozporządzenia, mających odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania przewidzianego w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, na mocy którego Gmina Miejska Legionowo nabyła z mocy prawa własność nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Organy orzekające w sprawie, kierując się właściwą interpretacją przepisów rozporządzenia dokonały prawidłowej oceny operatu sporządzonego z odpowiednim zastosowaniem przepisu § 36 ust. 4. Mianowicie ustalenie wartości rynkowej działki gruntu zajętej pod drogę publiczną z mocy prawa, wymagało przy dokonywanej wycenie, przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Nie było w sprawie sporne, że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia wycena rozpoczyna się od analizy rynku transakcji nieruchomości drogowych i tylko brak wystarczających danych w tym zakresie umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu cen z transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Nadto zgodnie z zdaniem drugim ust. 4, przepisy ust.1-3 stosuje się odpowiednio, w tym odpowiednie zastosowanie znajduje ust.2, który stanowi, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1 wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Te zawarte w ust.2 pojęcia rynek lokalny, rynek regionalny, które nie zostały zdefiniowane, stanowią kwestię sporną. Zauważyć jednak należy, że w orzecznictwie pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (por. wyrok NSA z 8 stycznia 2014 r. I OSK 1460/12). W rozpoznawanej sprawie organ opierając się na treści operatu oraz wyjaśnieniach złożonych przez rzeczoznawcę na rozprawie administracyjnej przyjął, że wykazany został brak na terenie rynku lokalnego transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Odwołał się przy tym do argumentu, że wykorzystanie cen z rynku regionalnego miałoby sens w przypadku gdyby chodziło o odszkodowanie za drogi wojewódzkie lub krajowe. Z uwagi zaś na różnice w lokalizacji nieruchomości sięganie do transakcji z rynku regionalnego nie spełniłoby warunku "podobieństwa" zwłaszcza, że działka wyceniana znajduje się na terenie miasta Legionowa. Nadto należy zwrócić uwagę, że §36 ust.2 rozporządzenia, którego treść została wyżej przytoczona, ma bezpośrednie zastosowanie, ale do sytuacji określonej w § 36 ust.1 rozporządzenia. Natomiast mający zastosowanie w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia, odsyła do odpowiedniego stosowania ust.1-3, a więc również do odpowiedniego stosowania ust. 2. Z kolei ust.6 §36 rozporządzenia stanowi, że ust.1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: pkt 1 przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. /..../. Z przytoczonych przepisów tj. § 36 ust. 4 i ust. 6 wynika, odesłanie, ale do odpowiedniego stosowania ust. 2, a nie do stosowania jego wprost. A z istoty konstrukcji odpowiedniego stosowania przepisów prawa wynika zarówno możliwość stosowania ich z pewnymi zmianami bądź też nawet niestosowanie określonych przepisów do innego zakresu odniesienia.

W rozpoznawanej sprawie organy zaaprobowały wybór podejścia dokonany przez rzeczoznawcę, który stwierdziwszy, że na rynku lokalnym brak było transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, do wyceny wybrał działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, a więc zgodnie z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości. Zważywszy, że w okolicznościach niniejszej sprawy przedmiotem wyceny była nieruchomość przejęta pod drogę gminą, która położna jest na terenie miasta Legionowo, a także mając na uwadze odesłanie do odpowiedniego stosowania ust. 2 zasadnym było nie sięganie po dane z rynku regionalnego. Zaznaczyć w tym miejscy należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Z przytoczonego unormowania wynika, że rzeczoznawca kierując się posiadaną wiedzą specjalistyczną wybiera podejście i metodę szacowania nieruchomości, ale nie może czynić tego w sposób dowolny, lecz musi uwzględnić podane w art. 154 ust. 1 u.g.n. czynniki. W rozpoznawanej sprawie organy obydwu instancji podjęły czynności służące wyjaśnieniu przesłanek, jakimi kierował się rzeczoznawca decydując o metodzie wyceny nieruchomości. Uwzględniając argumentację zawartą w uzasadnieniach decyzji należało uznać, że organy orzekające w sprawie w ramach posiadanych kompetencji prawidłowo zweryfikowały operat szacunkowy, przyjmując konkluzje w nim jako podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość, a Sąd I instancji prawidłowo przeprowadził kontrolę.

Trzeba zaznaczyć, że podnoszone przez Gminę zarzuty co do poprawności sporządzonego operatu, nie zostały poparte sporządzonym przez innego rzeczoznawcę operatem dotyczącym wyceny przedmiotowej nieruchomości. Nadto ewentualne podważenie wyceny dokonanej w sprawie mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Gmina ze wskazanej możliwości nie skorzystała, natomiast załączony do skargi kasacyjnej dokument będący częścią operatu szacunkowego jakiejś innej nieruchomości nie ma waloru dowodowego mogącego mieć znaczenie przy kontroli kasacyjnej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zwrócić bowiem trzeba uwagę, że w myśli art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd pierwszej instancji kontrolował legalność zaskarżonej decyzji na podstawie akt sprawy, a więc tego materiału dowodowego jaki został zgromadzony w postępowaniu administracyjnym i sądowym. Jako nietrafny należało uznać zarzut kasacyjny dotyczący niewłaściwego zastosowania w operacie współczynników korygujących uwzględniających różnice w poszczególnych cechach nieruchomości porównywanych.

Jako chybiony należało uznać również zarzut nawiązujący w uzasadnieniu skargi kasacyjnej do treści art. 156 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy będący podstawą orzekania o odszkodowaniu sporządzony był 15 marca 2012 r., a decyzja organu I instancji podjęta została w dniu [...] października 2012 r., a więc do naruszenia art. 156 ust. 2 u.g.n. nie doszło. Z wymienionego przepisu, ani żadnego innego, nie wynika natomiast wprost z jakiego okresu biegły powinien przyjąć ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi, analizuje rynek i decyduje jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. W przedmiotowym operacie, jego autorka obejmując analizą transakcje z ostatnich dwóch lat wyjaśniła, że w tym czasie ceny nieruchomości pozostały stabilne, mimo występujących wówczas zmian w sferze popytu, wynikających z ogólnoświatowego kryzysu. Tej tezy rzeczoznawcy nie mogły podważyć zawarte w skardze kasacyjnej ogólnikowe twierdzenia wskazujące na: "powszechnie znany zastój na rynku nieruchomości z uwagi na kryzys gospodarczy i związany z tym spadek ich cen." Wobec powyższego należało przyjąć, że organy orzekające w sprawie nie miały podstaw, aby zakwestionować przydatność sporządzonej wyceny do określenia wysokości odszkodowania.

Jak już wyżej zasygnalizowano, ustawodawca przewidział w art. 157 ust. 1 u.g.n. szczególny tryb oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego, co nie może być pomijane w postępowaniu sądowym. Jeżeli więc strona kwestionująca operat rzeczoznawcy nie skorzysta z tego właśnie trybu, to nie może skutecznie domagać się w tym zakresie kontroli sądowej przed Sądem pierwszej i drugiej instancji.

Z tych wszystkich względów niezasadne okazały się zarzuty procesowe i materialnoprawne związane z oceną operatu szacunkowego. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej, organ odwoławczy wnikliwie rozpatrzył cały materiał dowodowy, jak też prawidłowo zweryfikował ustalenia faktyczne, przy uwzględnieniu reguł wynikających z art. 7, 77, 80 k.p.a. Prawidłowa była zatem ocena Sądu Wojewódzkiego co do legalności rozstrzygnięć podjętych w rozpoznawanej sprawie przez organy obydwu instancji. W konsekwencji skarga kasacyjna, jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, podlegała oddaleniu zgodnie z art. 184 p.p.s.a.