Wyrok NSA, sygn. akt IV SA 396/01
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 2002-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nieruchomości
Powołane przepisy: article: poz. 903
journal: Dz.U. 2000 nr 8 poz. 0
Teza: Organ administracji publicznej nie ma kompetencji do badania zgodności z prawem uchwał właścicieli lokali podjętych na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./. Uchwały te mogą być wzruszone w drodze powództwa cywilnego przed sądem powszechnym.

TEZY

Organ administracji publicznej nie ma kompetencji do badania zgodności z prawem uchwał właścicieli lokali podjętych na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./. Uchwały te mogą być wzruszone w drodze powództwa cywilnego przed sądem powszechnym.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Jarosława S., Jolanty S., Jacka P., Rafała P., Krystyny E. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 13 grudnia 2000 r. (...) w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę - skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 kwietnia 1999 r. Prezydent miasta O. zatwierdził projekt budowlany i udzielił Jerzemu K. pozwolenia na budowę - adaptację istniejącej bramy przejazdowej z przeznaczeniem jej na salę konsumpcyjną przy ul. M. 7 w O., na działce nr 39/11.

We wniosku z 30 marca 2000 r. Jarosław S. i Krystyna E. wnieśli o stwierdzenie nieważności tej decyzji podnosząc, iż inwestor nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co prawda Wspólnota Mieszkańców nieruchomości przy ul. M. 7 podjęła uchwałę w dniu 26 czerwca 1997 r., wyrażającą zgodę na adaptację bramy przejazdowej, ale nie podjęła uchwały co do trybu wyłonienia przyszłego najemcy tej bramy. Tymczasem Gmina O. w drodze przetargu wskazała najemcę w osobie Jerzego K., a następnie jako jeden z członków wspólnoty zawarła z nim umowę najmu nr XI/98 przedmiotowej bramy.

Decyzją z 2 czerwca 2000 r. (...) Wojewoda O. odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta miasta O. z dnia 30 kwietnia 1999 r. Stwierdził on, iż w dacie wydania kwestionowanej decyzji w budynku przy ul. M. 7 funkcjonowała tzw. "mała wspólnota", w skład której wchodzili właściciele 8 lokali mieszkalnych i dwóch lokali użytkowych /kancelaria notarialna i bar "A."/. W świetle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903/ jeżeli lokali jest nie więcej niż 10, wówczas stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dot. współwłasności. Zatem do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Inwestor przedłożył uchwałę wszystkich członków wspólnoty z dnia 26 czerwca 1997 r. wyrażającą zgodę na trwałą adaptację bramy przejazdowej "pod cele handlu artykułami przemysłowymi bądź kawiarnię". W uchwale nie określono procedury wyłaniania podmiotu, który dokona adaptacji bramy. W wyniku przeprowadzonego przez Gminę przetargu wyłoniono inwestora - Jerzego K., z którym Gmina O. zawarła umowę najmu przedmiotowej bramy. Z tych względów brak było przesłanek do zastosowania art. 156 par. 1 Kpa.

Odwołanie od decyzji Wojewody O. wnieśli Jarosław S. i Krystyna E. Podnieśli, iż umowę najmu bramy przejazdowej zawarła z inwestorem tylko Gmina O. a nie Wspólnota Mieszkaniowa, co nie jest podstawą do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Uchwała z 29.06.1997 r. upoważniała do adaptacji bramy a nie do zawierania umowy najmu bez zgody wym. Wspólnoty i jest jej wewnętrznym dokumentem i nie może służyć jako podstawa prawna dla organów administracji państwowej. Taką podstawę stanowiłaby natomiast umowa najmu, która w sposób jasny określa prawa i obowiązki ewentualnego inwestora.

Decyzją z dnia 24 sierpnia 2000 r. (...) Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania Jarosława S. i Krystyny E. na podstawie art. 138 par. 1 pkt 2 Kpa uchylił zaskarżoną decyzję w całości i stwierdził nieważność decyzji Prezydenta miasta O. z dnia 30 kwietnia 1999 r. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż nie można uznać uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przedmiotowej nieruchomości z dnia 26 czerwca 1997 r. za wiążącą, gdyż uchwała ta nie określa inwestora adaptacji bramy przejazdowej. Natomiast uchwała z dnia 15 kwietnia 1999 r. określająca inwestora, nie zawiera zgody wyrażonej przez wszystkich współwłaścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową. Co więcej z dalszej korespondencji Wspólnoty wynika, iż jej członkowie nie wyrażają zgody na prowadzenie działalności gastronomicznej przez inwestora w zaadaptowanej na ten cele bramie. W tej sytuacji rażąco naruszono art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane z 1994 r., co daje podstawę do stwierdzenia nieważności kwestionowanej decyzji na podstawie art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa.

Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na tę decyzję wniósł Jerzy K. /sprawa IV SA 2281/00 - umorzono postępowanie/.

W wyniku jej rozpoznania Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 13 grudnia 2000 r. (...) działając w trybie art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ uchylił własną decyzję z dnia 24 sierpnia 2000 r. i utrzymał w mocy decyzję Wojewody O. z dnia 2 czerwca 2000 r. (...) wyjaśniając, iż inwestor posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ponieważ zawarł umowę najmu przedmiotowego obiektu z dnia 2.11.1998 r. po uzyskaniu uprawnień do jej zawarcia w drodze przetargu nieograniczonego.

Decyzja, co do osoby najemcy inwestora została podjęta przy uwzględnieniu uchwały członków wspólnoty z dnia 26.06.1998 r.

Organ wydający pozwolenie miał więc dostateczne przesłanki aby uznać, że wymóg art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego z 1994 r. został spełniony tym bardziej, że we właściwości organów nadzoru budowlanego i organów administracji architektoniczno-budowlanej nie leży ocena zgodności z prawem umowy najmu, uchwały wspólnoty mieszkańców, czy też ocena zgodności z prawem postępowania przetargowego. W sprawie przedstawione przez inwestora dokumenty były wystarczającą podstawą do uznania przez organ wydający pozwolenie na budowę, iż posiada on prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Skargę na tę decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli Jarosław S., Krystyna E., Rafał P. i Jacek P. domagając się uchylenia tej decyzji. Zarzucili, iż uchwała nr 51 z dnia 15 kwietnia 1999 r. dot. zgody na adaptację bramy na lokal gastronomiczny przez Jerzego K. nie została podjęta przez wszystkich współwłaścicieli. Nadto inwestor nie wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ponieważ umowę najmu przedmiotowej nieruchomości /bramy/ zawarła z inwestorem jako wynajmujący Gmina O. a nie Wspólnoty Mieszkaniowa.

W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wywodził jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga nie jest zasadna.

Nietrafny jest pogląd wyrażony w odwołaniu jak i skardze, iż inwestor nie dysponował prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z akt sprawy wynika, iż Wspólnota Mieszkańców nieruchomości przy ul. M. 7 w dniu 26 czerwca 1997 r. podjęła uchwałę nr 2/97 wyrażającą zgodę na adaptację przedmiotowej bramy "na cele handlu artykułami przemysłowymi bądź kawiarnię". Następnie inwestor w dniu 24 listopada 1998 r. zawarł z Gminą O. reprezentowaną przez zarządcę nieruchomości przy ul. 1-go M. 7 w O. - "F." Sp. z o.o. umowę najmu przedmiotowej bramy. Także kolejną uchwałą z dnia 15 kwietnia 1999 r. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na "adaptację istniejącej bramy przejazdowej na lokal gastronomiczny, którego najemcą był Jerzy K."

W świetle tych okoliczności nie można uznać, iż takie działanie Wspólnoty Mieszkaniowej nie rodzi co najmniej skutków zobowiązaniowych, z mocy których inwestor mógł dysponować sporną bramą i adaptować ją do celów gastronomicznych. Organ wydający pozwolenie na budowę - adaptację tej bramy, prawidłowo przyjął, iż Jerzy K. posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie uchwały Wspólnoty z dnia 26 czerwca 1997 r. i uchwały z dnia 15 kwietnia 1999 r., wobec czego przy spełnieniu innych wymagań potrzebnych w takim wypadku wydanie pozwolenia na budowę pozostawało w zgodzie z przepisami ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Podnoszony przez skarżących w skardze zarzut dotyczący wadliwości uchwały właścicieli lokali z dnia 15 kwietnia 1999 r. nie może odnieść zamierzonego skutku prawnego, albowiem organ administracji publicznej nie ma kompetencji do badania zgodności z prawem uchwał właścicieli lokali podjętych na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./. Uchwały te mogą być wzruszone w drodze powództwa cywilnego przed sądem powszechnym. Podkreślić należy, iż w rozpoznawanej sprawie wystarczającą podstawą do uznania, iż inwestor posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane były pozytywne uchwały właścicieli lokali, w których wyrażono zgodę na adaptację przedmiotowej bramy na cele wskazane przez inwestora nienależnie od zawartej następnie umowy najmu tej bramy.

Mając powyższe na uwadze należało uznać, iż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i dlatego na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ należało orzec jak w wyroku.