Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt I SA/Ke 252/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2022-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par 1art. 85 par. 12, art. 8, art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 110u, art. 110u par. 2, art. 110i par. 3, art. 110s par. 1art. 111k par. 2,
journal: Dz.U. 2022 poz 479
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Chraniuk-Stępniak, Sędziowie Sędzia WSA Ewa Rojek, Asesor WSA Andrzej Mącznik (spr.), Protokolant, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 24 listopada 2022 r. sprawy ze skargi J. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach z dnia 4 kwietnia 2022 r. nr 2601-IEE.711.20.2022.10 w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

1.1 Przedmiotem skargi wniesionej przez J. S. (dalej jako: skarżący, strona) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach (dalej jako: Dyrektor, organ odwoławczy) z 4 kwietnia 2022 r., którym organ ten działając na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, ze zm.), dalej: "k.p.a." oraz art. 17 i 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479, ze zm.), dalej: "u.p.e.a." - utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach (dalej jako: Naczelnik, organ I instancji) z 13 kwietnia 2021 r. w sprawie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]

1.2 Zaskarżone rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

1.3 Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach prowadzi wobec skarżącego postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych skierowanych do egzekucji administracyjnej przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach.

Zawiadomieniem z 10 września 2019 r. szczegółowo opisanym w zaskarżonym postanowieniu, organ egzekucyjny dokonał zajęcia należącej do skarżącego ww. nieruchomości. Dnia 18 września 2020 r. wyznaczony biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości. Protokołem z 5 października 2020 r. Naczelnik zakończył czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

1.4 Pismem z 12 lutego 2021 r. (data wpływu do organu: 17 luty 2021 r.) pełnomocnik skarżącego złożył do organu egzekucyjnego wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku wskazał, że od daty sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawartego w protokole opisu i oszacowania z 5 października 2020 r. strona poniosła znaczne nakłady na nieruchomość w postaci modernizacji metodą gospodarczą wejścia do budynku od strony parkingu, tj. zostały położone płytki, została wykonana barierka, zostało wstawione okno balkonowe z zamkiem zabezpieczającym oraz rolety antywłamaniowe. Ponadto, w nieruchomości został zamontowany piec grzewczy. Dodatkowo, powołując się na treść art. 110u § 2 u.p.e.a., pełnomocnik wyjaśnił, że przez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć również zmiany wartości rynkowej, niezależnie od tego, z jakich przyczyn wynikają. Tym samym strona uznała, że poniesione na nieruchomość nakłady znacznie podniosły wartość przedmiotowej nieruchomości.

1.5 Pismem z 23 lutego 2021 r. Naczelnik wezwał pełnomocnika skarżącego do uzupełnienia wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości poprzez złożenie w wyznaczonym terminie dokumentów potwierdzających zakup położonych płytek, wykonanej barierki, okna balkonowego z zamkiem zabezpieczającym, rolet antywłamaniowych, pieca grzewczego. W przypadku rolet antywłamaniowych oraz pieca grzewczego organ I instancji wymagał przedstawienia dodatkowego szczegółowego opisu urządzeń potwierdzonych informacją od producenta. Niezbędne do rozpatrzenia wniosku skarżącego były też, zdaniem Naczelnika, dokumenty potwierdzające dokonane usługi montażu (koniecznie z datą ich wykonania). Uzyskane informację, miały pozwolić na wycenę poniesionych nakładów oraz ustalenie okresu w którym zostały dokonane zgłoszone modernizacje.

Pismem z 15 marca 2021 r. pełnomocnik skarżącego poinformował organ, że dłużnik nie znajduje się w posiadaniu żądanych dokumentów, wobec czego nie może uczynić zadość zobowiązaniu organu. Nadmienił nadto, że na skarżącym nie ciąży obowiązek archiwizacji ww. dokumentów. Wniósł o wyznaczenie przez organ egzekucyjny rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność oszacowania wartości nakładów poczynionych przez dłużnika, a w konsekwencji oszacowania wartości nieruchomości oraz sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

1.6 Dnia 29 marca 2021 r. pracownicy organu egzekucyjnego udali się pod adres zajętej nieruchomości celem oględzin lokalu pod kątem oceny poniesionych przez skarżącego nakładów i dokonanych przez niego zmian w nieruchomości. Pod wskazanym adresem nie zastali skarżącego, jak i jego pełnomocnika. O próbie podjęcia czynności został telefonicznie powiadomiony pełnomocnik skarżącego, który miał skontaktować się z J. S. i wskazać tego samego dnia (tj. 29 marca 2021 r.) datę i godzinę oględzin. Do godz. 15:00 tego dnia ani strona, ani jej pełnomocnik nie skontaktowali się z pracownikami organu egzekucyjnego w tej sprawie.

1.7 Rozstrzygnięciem z 13 kwietnia 2021 r. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach postanowił odmówić przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]

W uzasadnieniu postanowienia wskazał, że zmiany w stanie nieruchomości muszą być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej.

Ponadto, ostatecznym instrumentem, za pomocą którego dokonywane jest ustalenie wartości nieruchomości jest sprzedaż licytacyjna. W ocenie organu egzekucyjnego wymienione przez zobowiązanego nakłady na nieruchomość nie stanowią istotnych zmian w stanie nieruchomości warunkujących konieczność przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania. Wskazane przez stronę czynności stanowią czynności zwykłego zarządu, bowiem zalicza się do nich m.in. niezbędne remonty, naprawy, czynności zapewniające prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości. Dodatkowym argumentem organu przemawiającym przeciwko zaistnieniu zmian jest brak stosownych dokumentów potwierdzających wykonanie prac i unikanie oględzin dowodów z natury.

Zauważył także, że stosownie do treści art. 110i § 2 u.p.e.a. dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, która mogłaby sprawić wzrost jej wartości przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody organu egzekucyjnego pod rygorem odebrania zarządu na podstawie art. 110g § 2 u.p.e.a.

1.8 Postanowieniem z 7 czerwca 2021 r. Dyrektor stwierdził, że zażalenie J. S. jest niedopuszczalne. Postanowienie to zostało zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który wyrokiem z 2 grudnia 2021 r. (sygn. akt I SA/Ke 456/21) uchylił zaskarżone postanowienie.

1.9 Rozpoznając zażalenie na postanowienie Naczelnika z 13 kwietnia 2021 r., Dyrektor w zaskarżonym postanowieniu przytoczył treść art. 110u § 2 u.p.e.a., wskazując, że zastosowanie tego przepisu zdeterminowane jest równoległym zaistnieniem dwóch przesłanek: zmiany w stanie nieruchomości winny zaistnieć w ściśle określonym okresie – od daty sporządzenia opisu i oszacowania do wyznaczonego terminu licytacji, zmiany w stanie nieruchomości muszą mieć istotne znaczenie. Zmiany w stanie nieruchomości dotyczą jej zmian fizycznych oraz zmian spowodowanych stanem prawnym, zmianą cen rynkowych. Obok czynników fizycznych na poziom wartości nieruchomości wpływać będą także czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Mogą nimi być zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei zmiany istotne to takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Są to zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze budowli spowodowane czynnikami natury.

Zdaniem organu odwoławczego, w niniejszej sprawie nie wystąpiły przesłanki wynikające z art. 110u § 2 u.p.e.a., w związku z czym organ egzekucyjny prawidłowo odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości będącej przedmiotem prowadzonej przez ten organ egzekucji administracyjnej.

Organ zwrócił uwagę, że co do zasady gospodarzem postępowania administracyjnego jest organ administracji publicznej, który powinien prowadzić je zgodnie z zasadą oficjalności, jednakże strona postępowania powinna aktywnie współdziałać z organem w celu ustalenia wszystkich okoliczności sprawy. Powinna przedstawić wszystkie informacje niezbędne do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak również udostępnić dowody znajdujące się w jej posiadaniu lub które tylko ona może przedstawić. Ogólna, w żaden sposób nieudowodniona informacja, że skarżący poniósł znaczne koszty związane z modernizacją i remontem lokalu i że nakłady te zostały poniesione w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości a wyznaczonym terminem licytacji, nie dawała podstaw do uznania złożonego wniosku za zasadny w rozumieniu ww. przepisu.

Ponadto, w ocenie Dyrektora wskazane nakłady stanowią, co do zasady, czynności zwykłego zarządu. Prawidłowo także organ egzekucyjny zwrócił uwagę, że dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, która mogłaby sprawić wzrost jej wartości przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody organu egzekucyjnego.

2.1 We wniesionej skardze, reprezentowany przez pełnomocnika, J. S. podniósł zarzuty naruszenia przepisów prawa:

1. materialnego:

art. 110u § 2 u.p.e.a. poprzez błędne uznanie przez organ pierwszej instancji, a za nim organ drugiej instancji, iż w przedmiotowej sprawie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem wartości nieruchomości z 5 października 2020 r. zlokalizowanej w K., ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...], a wyznaczonym terminem licytacji nie zaszły istotne zmiany w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a. uzasadniające konieczność przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości podczas, gdy nakłady poczynione przez stronę na nieruchomość po sporządzeniu opisu i oszacowania z 5 października 2020 r. stanowią istotne zmiany w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. zwiększające wartość rynkową nieruchomości;

2. procesowego:

a) art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez nierozpoznanie sprawy zarówno przez organ pierwszej instancji, jak i organ drugiej instancji w sposób wyczerpujący i wszechstronny, nierozważenie i nieuwzględnienie słusznego interesu strony, niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości;

b) art. 85 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez nieprzeprowadzenie oględzin nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym uznaniem zarówno przez organ I instancji, jak i organ drugiej instancji, iż brak jest podstaw prawnych do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości;

c) art. 89 § 2 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy, podczas gdy w przypadku zaistnienia potrzeby wyjaśnienia sprawy w drodze oględzin, organ powinien przeprowadzić rozprawę, co miało wpływ na wynik sprawy oraz skutkowało niedostatecznym wyjaśnieniem podstaw i przesłanek sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości;

d) art. 110s § 1 u.p.e.a. poprzez niewyznaczenie rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy w sprawie zaszła konieczność wyznaczenia rzeczoznawcy majątkowego, oszacowania wartości nakładów poczynionych przez stronę, co skutkowało nieoszacowaniem wartości nakładów i błędnym uznaniem zarówno przez organ pierwszej instancji, a za nim organ drugiej instancji, iż brak jest podstaw prawnych do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości;

e) art. 124 § 2 k.p.a. poprzez brak odniesienia się przez organ drugiej instancji do wszystkich zarzutów zawartych w zażaleniu w sposób wyczerpujący, a w szczególności poprzez brak dostatecznego uzasadnienia odmowy uznania naruszenia przez organ egzekucyjny przepisów art. 7, 8, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

W związku z powyższym, strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, przyznanie na rzecz skarżącego od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi, pełnomocnik zaznaczył, że organ zgodził się ze stanowiskiem skarżącego, że poprzez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć zmiany wartości rynkowej niezależnie od tego, z jakich przyczyn wynikają. A pomimo tego, organy odmówiły przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości. Ponadto, organ pierwszej instancji nie przedłożył protokołu z czynności oględzin, pomimo że taki obowiązek nakłada na niego przepis art. 67 § 2 pkt 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Poza tym ilekroć zachodzi potrzeba wyjaśnienia sprawy w drodze oględzin, organ powinien przeprowadzić rozprawę (art. 89 § 2 k.p.a.). Skarżący zarzucił, że uzasadnienie zaskarżonego postanowienia nie było wyczerpujące, jasne i nie odniosło się do wszystkich zarzutów pełnomocnika w sposób dostateczny.

3.1 W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Dodatkowo przywołując treść art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1895), dalej: "u.g.n." wyjaśnił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast z ust. 4 tego przepisu wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Tryb ten powinien aktualnie zostać wdrożony w sprawie przez organ egzekucyjny. Wskazał jednakże, że jego stanowisko odnosi się do stanu sprawy zainicjowanej wnioskiem z 12 lutego 2021 r. o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania, czyli kiedy nie upłynął jeszcze okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

4.1 Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstawy do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329), dalej: "p.p.s.a.", tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W niniejszej sprawie zaistniały zatem warunki do jej rozpoznania w trybie uproszczonym.

4.2 Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Kielcach z 4 kwietnia 2022 r. w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]

4.3 Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że w sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a zarzuty podniesione przez skarżącego nie zasługują na uwzględnienie.

Podstawę prawną wydania rozstrzygnięć w sprawie przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości stanowi art. 110u u.p.e.a. Zgodnie z § 1 tego przepisu zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Z kolei stosownie do treści § 2, jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

W piśmiennictwie (zob. W. Grześkiewicz (w:) Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, SIP Lex, Warszawa 2015, art. 110 (u).) podkreśla się, że przepisy § 2 ww. artykułu przewidują dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości, jeśli w okresie pomiędzy zakończonym opisem i oszacowaniem a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, które spowodowały zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. powódź, huragan), zmian spowodowanych stanem prawnym, zmianą cen rynkowych. Obok czynników fizycznych na poziom wartości wpływają czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Ich wpływ może okazać się znacznie wyższy niż wpływ cech fizycznych Na wartość nieruchomości mogą mieć bowiem wpływ czynniki, takie jak zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania (zob. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., sygn. akt II OSK 1108/08; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 815/11, dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przepisie § 2 ww. artykułu nie chodzi o sam upływ czasu, lecz o istotne zmiany w stanie nieruchomości, które wpływają na zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu, a tym samym i oszacowania (zob. postanowienie SN z dnia 4 lutego 1977 r., III CRN 239/76, OSNC 1977, Nr 11, poz. 217). Wskazuje na to użycie w treści przepisu słów "istotne zmiany w stanie nieruchomości" oraz wzmianka o konieczności dokonania dodatkowego opisu i dodatkowego oszacowania, a nie zmiany samego tylko oszacowania.

Zmiany w stanie nieruchomości muszą bowiem być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Przez istotne zmiany należy rozumieć zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze budowli spowodowane czynnikami natury, np. huraganu, opadów deszczowych, śniegu czy zmiany przeznaczenia budowli, lokalu mieszkalnego. Przepis § 2 ww. artykułu, zawierający możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości, powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu.

4.3 W ocenie sądu rozpoznającego przedmiotową skargę, organy właściwie uznały, że nie wystąpiły okoliczności wskazujące na istotną zmianę wartości nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. Wymienione przez J. S. prace, jako czynności zwykłego zarządu, nie mogły stanowić istotnej zmiany wartości nieruchomości w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a.

Nie budzi również zastrzeżeń sądu, stanowisko organów, że w sprawie brak było podstaw do sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ponieważ opisane przez skarżącego prace stanowią, co do zasady, czynności zwykłego zarządu. Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się bowiem załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia (tak NSA w wyroku z 15 listopada 1993 r., sygn. akt V SA 993/93; dostępny na orzeczenia.nsa.gov.pl). Przykłady czynności zwykłego zarządu podaje orzecznictwo, wskazując, że do takich czynności należy np.: wydzierżawienie nieruchomości, jeśli jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności czy też budowa podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową będącą przedmiotem współwłasności.

Słusznie przy tym zauważyły, że dokonywanie zmian w nieruchomości, które mogłyby sprawić wzrost jej wartości przekracza zwykły zarząd i wymaga, stosownie do treści art. 110i § 3 u.p.e.a., zgody organu egzekucyjnego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w konsekwencji niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 110s § 1 u.p.e.a. polegający na niewyznaczeniu rzeczoznawcy majątkowego.

Ponadto, co do podniesionych w odpowiedzi na skargę argumentów w zakresie możliwości dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego aktualizacji operatu szacunkowego, który utracił swą moc prawną z uwagi na upływ 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, co go dyskwalifikuje w sprawie, w ocenie sądu organ trafnie przyjął, że przepis art. 156 u.g.n. daje możliwość modyfikacji 12-miesięcznego terminu ważności operatu szacunkowego, ustanowionego przepisami ustawy egzekucyjnej (zob. pogląd Sądu Najwyższego przedstawiony w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. akt II CSK 117/17). Powołane orzeczenie w zakresie stosowania przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zachowuje swoją aktualność również w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W przypadku gdy operat szacunkowy ma być dopiero podstawą opisu i oszacowania nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych przepisami art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3 ww. przepisu, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 u.p.e.a. (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 5 u.g.n.). Regulacje taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego.

4.4 Kierowany do organu egzekucyjnego wniosek o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości powinien zostać odpowiednio uzasadniony, udokumentowany, przytaczać konkretne dane wskazujące na wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić istotną różnicę.

Z treści art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. wynika, że ciężar dowodu spoczywa na organie administracji, co oznacza, że regułą obowiązującą w procedurze administracyjnej jest obciążenie obowiązkiem udowodnienia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy organu administracyjnego. Zasada oficjalności nie oznacza jednak, że strona może zachowywać się biernie w toku postępowania. Także na stronie spoczywa ciężar wskazania konkretnych faktów i zdarzeń, z których wywodzi dla siebie określone skutki prawne (tak P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, Wrocław 2013, s. 54-55 i przywołane tam orzecznictwo).

Strona, mimo wezwania do uzupełnienia wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości poprzez złożenie w wyznaczonym terminie dokumentów potwierdzających zakup położonych płytek, wykonanej barierki, okna balkonowego z zamkiem zabezpieczającym, rolet antywłamaniowych, pieca grzewczego, nie uczyniła zadość temu wezwaniu. W przypadku rolet antywłamaniowych oraz pieca grzewczego nie przedstawiła dodatkowego szczegółowego opisu urządzeń potwierdzonych informacją od producenta. Niezbędne do rozpatrzenia wniosku skarżącego były też, zdaniem organów, dokumenty potwierdzające dokonane usługi montażu (koniecznie z datą ich wykonania). Uzyskane informację, miały pozwolić na wycenę poniesionych nakładów oraz ustalenie okresu w którym zostały dokonane zgłoszone modernizacje. Te dokumenty także nie zostały przedstawione przez skarżącego.

Organy administracji publicznej nie są zobowiązane do poszukiwania dowodów służących poparciu twierdzeń strony w sytuacji, gdy ta ostatnia – mimo wezwania – dowodów takich nie przedstawia, a nie jest możliwe ustalenie danej okoliczności na podstawie innych środków dowodowych. Nie można bowiem w takich sytuacjach przyjmować, że przy bierności strony cały ciężar dowodzenia faktów mających przemawiać przeciwko ustaleniom poczynionym przez organy administracji spoczywał będzie na tych organach. Zaniechanie przedstawienia przez stronę dowodów, mimo wezwania przez organ, wyłącza możliwość skutecznego podnoszenia zarzutu, że zaskarżone rozstrzygnięcie jest niezgodne z prawem skutek naruszenia art. 7 k.p.a. (tak P. Daniel, Naruszenie przepisów postępowania jako przesłanka uchylenia decyzji lub postanowienia w postępowaniu sądowoadministracyjnym, Warszawa 2016, s. 235).

Z art. 85 § 1 k.p.a. wynika natomiast, że dokonanie oględzin w toku postępowania dowodowego pozostawiono uznaniu organu prowadzącego postępowanie, który może przeprowadzić ten środek dowodowy z urzędu lub na wniosek strony. Swoboda organu jest ograniczona przez obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadę prawdy obiektywnej.

Analiza akt sprawy, w szczególności notatki służbowej z 29 marca 2021 r. sporządzonej przez P. J. i P. M., świadczy o tym, że organ próbował dokonać oględzin przedmiotowej nieruchomości. Wbrew stanowisku skarżącego, nie mogło być sporządzonego protokołu z przeprowadzonych oględzin, bo do nich po prostu nie doszło. Z ww. notatki służbowej wynika, że pracownicy organu egzekucyjnego udali się pod adres nieruchomości. Nie zastali ani J. S., ani jego pełnomocnika. Jeden z pracowników organu próbował się kontaktować telefonicznie z pełnomocnikiem. Gdy okazało się to bezskuteczne, zadzwonił do kancelarii pełnomocnika, zostawiając dane do kontaktu. Gdy pełnomocnik oddzwonił, udzielono mu szczegółowych wyjaśnień a pełnomocnik oświadczył, że po skontaktowaniu się ze skarżącym, wskaże datę i godzinę oględzin, czego nie zrobił. Podobnie jak sama strona postępowania.

Powyższe okoliczności wskazują na to, że organ pierwszej instancji nie był bierny i mimo braku wymaganych od strony dowodów (których sam nie posiadał i nie był w stanie samodzielnie uzyskać), próbował, w celu wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, dokonać także oględzin.

Dodatkowo warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że przeprowadzenie oględzin w pomieszczeniach zamkniętych jest możliwe jedynie za wiedzą i zgodą właściciela.

Ponadto, w świetle art. 89 § 2 k.p.a. należy zaznaczyć, że powinność przeprowadzenia rozprawy, gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy w drodze oględzin, nie jest równoznaczna z koniecznością przeprowadzenia rozprawy w każdym przypadku dokonywania oględzin. Rozprawa winna zostać przeprowadzona tylko w sytuacji, gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy (tak G. Łaszczyca, Rozprawa administracyjna w ogólnym postępowaniu administracyjnym, Warszawa-Kraków 2008, s. 58-59 oraz NSA w wyroku z 30 października 2019 r., sygn. akt II OSK 3045/17; dostępny na orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zrealizowanie określonej w art. 8 k.p.a. zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej wymaga od organu staranności przy przeprowadzeniu postępowania. Zdaniem sądu przeprowadzone przez organy postępowanie dowodowe było przeprowadzone w sposób prawidłowy, z ograniczeniami wynikającymi z biernej postawy samej strony postępowania.

Zawarta w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny materiału dowodowego jest ściśle powiązana z wynikającym z treści art. 77 § 1 k.p.a. obowiązkiem zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Dokonanie oceny materiału dowodowego jest możliwe dopiero po wyczerpaniu wszystkich ujawnionych w toku postępowania administracyjnego możliwości dowodowych dotyczących istotnych okoliczności faktycznych. Sąd nie dopatrzył się naruszenia tego przepisu przez organy. Rozstrzygnięcie sprawy oparte było na materiale dowodowym zebranym przez organ pierwszej instancji, dokonana ocena tego materiału wynikała z wszechstronnej analizy całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego, organy dokonały oceny znaczenia i wartości dowodów dla rozpoznawanej sprawy z uwzględnieniem zasad logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego. Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia wskazuje jakie istotne powody stały za podjęciem innego, niż oczekiwane przez skarżącego, rozstrzygnięcia.

W konsekwencji, w ocenie sądu organy słusznie przyjęły (na podstawie treści samego wniosku), że dokonane nakłady stanowiły czynności zwykłego zarządu. W sytuacji braku współdziałania strony i w sytuacji, gdy organ egzekucyjny nie znalazł z urzędu dowodów potwierdzających zaistnienie zdarzeń, co do których skarżący wywodził korzystne dla siebie skutki prawne, na akceptację sądu zasługują ustalenia organów, że w sprawie brak było podstaw do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości.

4.5 W podsumowaniu stwierdzić należy, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z przepisami prawa, a zawarte w skardze zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego i procesowego nie są zasadne.

4.6 Mając na uwadze wnioski zawarte w skardze wyjaśnić należy, że sąd administracyjny nie ma podstaw do: wydania postanowienia w przedmiocie przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, zobowiązania organów do przeprowadzenia oględzin nieruchomości, zobowiązania organów do wyznaczenia rzeczoznawcy majątkowego. Wnioski te skierowane do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach nie mają podstaw prawnych w przepisach normujących postępowanie przed tymi sądami. Sąd administracyjny nie jest ani organem egzekucyjnym, ani organem nadzoru nad prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym i przez to nie jest właściwy do wydania orzeczeń merytorycznych, które mogą zapadać tylko w toku postępowania administracyjnego, a w tym wypadku postępowania egzekucyjnego w administracji (zob. postanowienie NSA z dnia 12 lipca 2021 r., sygn. akt III FZ 446/21; dostępny na orzeczenia.nsa.gov.pl).

4.7 Mając na uwadze powyższe, orzeczono o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.