Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 395/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1  pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 23 listopada 2016 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Teresa Kobylecka Sędziowie sędzia NSA Anna Łuczaj sędzia del. NSA Janina Kosowska /spr./ Protokolant starszy sekretarz sądowy Mariusz Szufnara po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.S., H.S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 6 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Sz 573/14 w sprawie ze skargi J.S., H.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Sz 573/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargi J.S. i H.S. (dalej zwanych skarżącymi) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy.

Wyrok ten został wydany w następujących okolicznościach faktycznych

i prawnych sprawy:

Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. Wójt Gminy [...] (dalej zwany organem I instancji) odmówił skarżącym ustalenia warunków zabudowy dla budowy dwóch budynków letniskowych w miejscowości C., działka nr [...] obręb [...], gmina [...]. Rozstrzygnięcie to zostało wydane w wyniku ponownego rozpatrzenia tej sprawy, gdyż poprzednia decyzja organu I instancji została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] listopada 2013 r. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] stycznia 2014 r. organ I instancji ocenił, że w niniejszej sprawie nie został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.); dalej jako u.p.z.p. Podał, że w celu określenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wyznaczono wokół działki obszar analizy w odległości większej niż minimalna, tj. od [...] do [...] m, zgodnie z załącznikiem graficznym. Wskazał, że w wyznaczonym obszarze analizy brak jest jakiejkolwiek legalnej zabudowy pozwalającej na określenie wskaźników dla nowej zabudowy. Stwierdził, że wszystkie obiekty małej architektury i budynki rekreacji indywidualnej na działkach sąsiednich są wzniesione nielegalnie i nie mogą stanowić podstawy do analizy tzw. dobrego sąsiedztwa. Skonstatował, że na terenie analizy nie istnieje legalnie zrealizowana zabudowa, która stanowiłaby tzw. dobre sąsiedztwo, a z treści art. 61 u.p.z.p. wyraźnie wynika konieczność istnienia zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Na skutek odwołania skarżących, decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium zaaprobowało stanowisko organu I instancji o braku możliwości ustalenia warunków zabudowy na wskazanej nieruchomości ze względu na brak w analizowanym obszarze legalnej zabudowy pozwalającej na określenie wskaźników dla nowej zabudowy. Stwierdziło, że chociaż teren na którym położona jest działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy podzielony jest na mniejsze działki, to trudno traktować ten obszar, przynajmniej w stanie obecnym, jako kompleks zabudowy letniskowej. Zauważyło, że z akt sprawy wynika, że znaczny obszar podzielony został na wiele mniejszych działek, wśród których są prawdopodobnie działki wydzielone i przeznaczone na drogi wewnętrzne. Oceniło jednak, że fakt takiego podziału ewidencyjnego terenu nie oznacza, że dla celów ustalenia warunków zabudowy ukształtował się kompleks urbanistyczny i powinien on być przedmiotem analizy. Przyjęło, że za podziałem ewidencyjnym nie kryje się rzeczywisty rozwój uporządkowanego kompleksu legalnej zabudowy letniskowej, co mogłoby stanowić argument za funkcjonalnym rozszerzeniem obszaru analizowanego. Dodało, że działka skarżących położona jest w głębi większego terenu, na którym nie ma legalnej zabudowy, a istniejąca zabudowa letniskowa zrealizowana jest nielegalnie. Skonstatowało, że skoro w stosunku do planowanej inwestycji nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., to wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem skarżących stanowiłoby rażące jego naruszenie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając naruszenie: art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2, art. 7, 8, 77 § 1 k.p.a. oraz art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a ponadto art. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588); dalej jako rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W uzasadnieniu skargi wywiedziono, że przy dokonywaniu wykładni i stosowaniu przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., na uwadze należy mieć przede wszystkim cel i sens ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz zagwarantowanie aby inne dobra i wartości wymienione w art. 1 tej ustawy nie zostały pominięte. Stwierdzono, że wykładnia ta nie może ograniczać inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, tworzenia zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Oceniono, że organy obu instancji dokonały błędnej wykładni normy prawnej tworzącej zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa oraz błędnie wyznaczyły obszar analizy, zbytnio go ograniczając, co spowodowało, że nie odnalazły w nim nieruchomości, których zabudowę można porównać do zabudowy przez nich planowanej. Zauważono, że obowiązujące przepisy nie określają maksymalnego obszaru analizy, a z orzecznictwa sądowego wynika, że wyznaczając go organ winien mieć na uwadze, nie tylko najbliższy wycinek obszaru o zbliżonej funkcji, ale kompleksowo cały obszar o zbliżonej funkcji, czy podobieństwie urbanistycznym. Uznano, że organ administracji powinien szczegółowo wytłumaczyć, dlaczego przyjął dany obszar analizy, zwłaszcza w sytuacji, kiedy uważa, że zamierzenie budowlane nie spełnia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa. Podano, że w rozpoznawanej sprawie, mimo, że organy przyjęły maksymalny obszar analizy [...]-[...] m, to nie wyjaśniły powodu jego ograniczenia do nieznacznego wycinka całego zespołu urbanistycznego. Stwierdzono, że sporządzona na jego podstawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest wadliwa. Przyjęto, że obszar analizy ma służyć poszukiwaniu zabudowań mogących stanowić punkt odniesienia w celu dokonania analizy, a skoro ustawodawca nie wyznaczył granicy maksymalnej, to należy wyznaczać ją kierując się wspieraniem działalności obywateli przy zachowaniu ładu urbanistycznego. Zaznaczono, że cała okolica miejscowości C. spełnia funkcję [...], ze spójną urbanistycznie zabudową jednorodzinną, mieszkaniową, letniskową i turystyczną, a najbliższa zabudowa od działki należącej do skarżących położona jest w odległości ok. [...] m, przy czym w promieniu od [...] m do [...] km od nieruchomości jest sąsiednia zabudowa dostępna z tej samej drogi publicznej, zgodna z planowanym zagospodarowaniem nieruchomości pozwalająca na wyznaczenie parametrów dopuszczalnej zabudowy. Skonstatowano, że zamierzona inwestycja wpisuje się nie tylko w funkcje najbliższego otoczenia, ale również całej miejscowości. Dodano, że błędne wyznaczenie obszaru analizowanego oznacza, że na chwilę obecną skarżący w ogóle nie mają prawa jakiejkolwiek zabudowy na swojej działce, ponieważ brak jest legalnej zabudowy w odległości do ok. [...] m. Uznano, że w takiej sytuacji organ administracji powinien zwiększyć obszar analizy w taki sposób aby objąć nim istniejącą, legalną zabudowę i porównać zamierzenie inwestycyjne z już istniejącymi.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie.

Oddalając skargę wniesioną w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie podzielił pogląd zaprezentowany w skardze, że celem uwzględnienia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa jest takie ukształtowanie przestrzeni, aby tworzyła ona harmonijną całość oraz uwzględniała relacje oraz wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Podkreślił, że powstająca nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. Ocenił, że przedstawiona w tym zakresie argumentacja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w kontekście faktycznego usytuowania działki na której miałaby nastąpić realizacja planowanego przedsięwzięcia, uwidocznionego na mapie otaczającego ją obszaru, nie daje podstaw do uznania jej za wadliwą. Podał, że ze znajdujących się w aktach sprawy map terenu wynika, że działka skarżących nie sąsiaduje z nieruchomością, która byłaby legalnie zabudowana i to mając na uwadze zarówno nieruchomości bezpośrednio z nią sąsiadujące, jak i działki znajdujące się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego. Stwierdził, że nawet dalsze poszerzenie obszaru analizowanego, o kolejną [...]-krotność elewacji frontowej działki skarżących nie pozwalałoby na znalezienie zabudowy, która mogłaby posłużyć ustaleniom warunków zabudowy. Nie zgodził się przy tym z zarzutem skargi, jakoby organy drastycznie ograniczyły obszar analizowany do nieznacznego wycinka całego zespołu urbanistycznego w sytuacji, gdy w tzw. bliskim sąsiedztwie nie znajduje się żaden zespół urbanistyczny, a jedynie działki rolne, niezabudowane, czego nie zmienia fakt istnienia na niektórych z licznie wydzielonych działek, małych form architektonicznych lub zabudowy nielegalnej.

Ponadto Sąd I instancji nie zgodził się z argumentacją skargi, jakoby zasadnym było poszerzenie obszaru analizowanego do widocznej z terenu działki skarżących zabudowy istniejącej w promieniu [...] m do [...] km. Ocenił, że takie rozumienie sąsiedniej zabudowy i rozciąganie minimalnie ustalonej wartości [...] m lub [...] krotności szerokości frontowej działki – [...] m, do jej [...]-krotności, byłoby sprzeczne z celem ustawy, której przyświecał m.in. zakaz rozpraszania zabudowy, w ten sposób iluzorycznym czyniąc zamysł prawodawcy o zachowaniu dotychczasowego ładu przestrzennego, bez względu na to jaka może być ocena zasadności takiego a nie innego sposobu dotychczasowego zagospodarowania terenu. Wywiódł, że wynikiem takich ocen może być ewentualnie przypisanie danemu terenowi odpowiedniego, innego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; celom takim nie może jednak służyć wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Sąd I instancji nie podzielił tym samym zawartego w skardze wniosku, aby czyniąc zadość oczekiwaniom skarżących i ich prawu do swobodnej zabudowy stanowiącej ich własność nieruchomości, organ powinien nie ograniczać obszaru analizowanego do ok. [...] m, ale zwiększyć go do takiego obszaru, aby w końcu objąć nim istniejącą legalną zabudowę. Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie znajdując podstaw do uwzględnianie zarzutów skargi i nie dostrzegając naruszeń przepisów prawa materialnego lub procesowego, orzekł o oddaleniu skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.); dalej jako p.p.s.a.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiedli skarżący reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Zaskarżając ten wyrok w całości Sądowi I instancji zarzucili:

1) naruszenie prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., polegające na tym, że przyjęty obszar analizy jest prawidłowy niezależnie od tego, czy w jego obrębie znajdują się jakiekolwiek zabudowane legalnie działki, niezbędne do zbadania zamierzenia pod kątem warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych norm prowadzi do wniosku, że należy ustanowić taki obszar analizy w ramach tego samego kompleksu urbanistycznego, który pozwoli na objęcie nim najbliższej legalnej zabudowy w celu prawidłowego wydania i uzasadnienia pozytywnej lub negatywnej decyzji o warunkach zabudowy;

2) naruszenie przepisów postępowania, to jest: art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sadów administracyjnych oraz art. 3 § 2, art. 141 § 4, art. 134, art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., polegające na tym, że sąd w wyniku niewłaściwej oceny legalności działalności administracji publicznej oddalił skargę pomimo naruszenia przez organ w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy norm prawnych z art. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez brak prawidłowego wyznaczenia obszaru analizy, czego wyrazem jest wyznaczenie zbyt małego obszaru analizy, co skutkowało wydaniem błędnej decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

W oparciu o te zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz uchylenie decyzji organów obu instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wywiedli natomiast, że podstawowym celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zapewnienie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Przyjęli, że sąsiedztwo w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy interpretować jako sąsiedztwo urbanistyczne, czyli należy je oceniać nie przez pryzmat wyłącznie nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących, czy wręcz graniczących, ale również przez pryzmat także tych nieruchomości, które wprawdzie nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności, ale znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość, tzw. kompleks urbanistyczny. Uznali, że prawidłowa wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. prowadzi do wniosku, że pierwszorzędne znaczenie dla realizacji zasady dobrego sąsiedztwa ma najpierw określenie zespołu urbanistycznego w danej miejscowości lub obszarze, a następnie zbadanie, czy działka inwestora leży w obszarze danego zespołu urbanistycznego, a jeżeli leży, to prawidłowe wyznaczenie obszaru analizy powinno prowadzić do objęcia nim najbliższej legalnej zabudowy. Podali, że miejscowość C. jest miejscowością [...], która w zasadzie składa się z zabudowy przystosowanej do realizacji tych funkcji, a zamierzenie budowlane skarżących wpisuje się w funkcję mieszkaniowo-usługową tej zabudowy. Wskazali, że najbliższa zabudowa od działki skarżących znajduje się w odległości ok. [...] m, przy czym w promieniu od [...] m do [...] km od nieruchomości istnieje sąsiednia zabudowa dostępna z tej samej drogi publicznej całkowicie zgodna z planowanym zagospodarowaniem nieruchomości i pozwalająca na wyznaczenie parametrów dopuszczalnej zabudowy. Ocenili, że planowana przez nich inwestycja w żaden sposób nie zmieni obecnego ładu urbanistycznego i architektonicznego okolicy, gdyż stanowi ich kontynuację. Dodali, że wokół ich działki znajduje się wiele mniejszych działek i jest tylko kwestią czasu, kiedy poszczególni inwestorzy zaczną występować o warunki zabudowy dla swoich działek. Uznali, że zadaniem organów czy sądów jest umożliwienie spójnej zabudowy tych działek i wspieranie inwestycji, a nie sztuczne ich ograniczanie. Stwierdzili, że w niniejszej sprawie nie można znaleźć logicznego uzasadnienia dla sposobu wyznaczeni obszaru analizy przez organy administracji, ponieważ obszar ten nie kończy się na żadnej granicy kompleksu urbanistycznego, a co za tym idzie w sposób nieuprawniony rozdziela cały kompleks. Zarzucili także, że organy nie sformułowały żadnych wskazówek, czy racjonalnych argumentów uzasadniających dlaczego obszar ten został tak drastycznie ograniczony do nieznacznego wycinka całego zespołu urbanistycznego, a pomimo to Sąd I instancji uznał wyznaczenie obszaru analizy za prawidłowe.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga kasacyjna podlega oddaleniu.

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z przesłanek nieważności postępowania, wymieniona w art. 183 § 2 powołanej ustawy, tym samym sprawa ta może być rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej, które – zgodnie z art. 176 w zw. z art. 174 powołanej ustawy – tworzą, podnoszone przez strony, zarzuty naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach. Sądowi I instancji zarzucono bowiem naruszenie zarówno prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., jak i przepisów postępowania, to jest: art. 1 § 1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sadów administracyjnych oraz art. 3 § 2, art. 141 § 4, art. 134, art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Zarzuty te nie mogą jednak odnieść zamierzonego skutku.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W świetle zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Należy zauważyć, że na gruncie kontrolowanej sprawy zarówno Sąd I instancji, jak i skarżący, prawidłowo przyjmują, że warunek dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., winien być realizowany przy zachowaniu podstawowej zasady planowania przestrzennego jaką jest zgodność z wymogami ładu przestrzennego. Przez ład przestrzenny, zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., należy zaś rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, dokonana w kontrolowanej sprawie przez Sąd I instancji ocena legalności decyzji organów administracji publicznej uwzględnia wskazaną powyżej zasadę planowania przestrzennego. Jak słusznie zauważył Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, ze znajdujących się w aktach sprawy map terenu wynika, że działka skarżących nie sąsiaduje z nieruchomością, która byłaby legalnie zabudowana i to mając na uwadze zarówno nieruchomości bezpośrednio z nią sąsiadujące, jak i działki znajdujące się w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego. Nie sposób przy tym podzielić zarzutu skarżących, jakoby w niniejszej sprawie organy wyznaczyły zbyt mały obszar analizy. Wbrew bowiem twierdzeniom skarżących, co wynika z map terenu znajdujących się w aktach administracyjnych, ich działka nie leży w żadnym kompleksie urbanistycznym, lecz w głębi większego terenu, w którego skład wchodzą działki rolne niezabudowane, czego nie zmienia fakt istnienia na niektórych z licznie wydzielonych działek, małych form architektonicznych lub zabudowy nielegalnej. Teren ten, choć znajduje się w obrębie miejscowości C. nie tworzy aktualnie z istniejącą legalnie zabudową tej miejscowości harmonijnej całości, nie jest zatem częścią tamtego kompleksu urbanistycznego, jak błędnie podnoszą skarżący. Wyznaczenie zatem obszaru analizowanego, obejmującego choć jedną działkę wchodzącą w skład tej zabudowy byłoby sprzeczne z wymogami ładu przestrzennego. Wiązałoby się ponadto z koniecznością rozciągnięcia minimalnie ustalonej wartości 50 m lub 3 krotności szerokości frontowej działki – [...] m, do jej [...]-krotności, co wypaczałoby sens użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 terminu "działka sąsiednia" i prowadziłoby do sprzecznego z celem ustawy rozpraszania zabudowy.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.