Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 849/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2007-07-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 8 i 11 w zw. z art. 107 § 3, , art. 75 , art. 76 , art. 77 i art 78 § 2, art. 7, art. 79 § 2i art. 98 § 2, art. 95 § 2,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 157,
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Anna Lechowska /spr./ Sędziowie WSA Zbigniew Czarnik AWSA Magdalena Józefczyk Protokolant sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólno-Administracyjnym na rozprawie w dniu 11 lipca 2007 r. sprawy ze skargi E. G., L. D., W. G. i Z. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2006 r. nr[...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] maja 2006 r. nr[...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących E. G., L. D., W. G. i Z. G. solidarnie kwotę 8710 zł /słownie: osiem tysięcy siedemset dziesięć złotych/ tytułem zwrotu uiszczonego wpisu od skargi, a nadto na rzecz skarżących E. G. i L. D. kwoty po 7217 zł /słownie: siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych/ zaś na rzecz skarżących Z. G. i W. G. kwoty po 3617 zł /słownie: trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 849/06

U Z A S A D N I E N I E

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006r. nr [...] Wojewoda - po rozpatrzeniu odwołań E. G. oraz Z. G. i W. G. działających przez pełnomocników od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] maja 2006 r. nr [...] orzekającej o wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, położoną w R. obr. [...], oznaczoną jako działka nr 1077/5 o pow. 2 2040 m 2 - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Jako jej podstawę prawną wskazał art. 127§2 i l38 § l pkt. l ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. -Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm. ), w związku z art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. )

Z jej uzasadnienia wynika , że tenże Wojewoda i decyzją z dnia [...] grudnia 2004. nr [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem l stycznia 1999 r. przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej w R. obr. [...], oznaczonej jako działka nr 1077/5, stanowiącej w dacie 31 grudnia 1998 r. własność L. D. w 2/6 częściach, E. G. w 2/6 częściach, Z. G. w 1/6 części i W. G. w 1/6 części, zajętej pod drogę publiczną - ul. P., za odszkodowaniem.

Pismem z dnia 2 września 2005 r. E. G., L. D., Z. G. i W. G. zwrócili się do Prezydenta Miasta o ustalenie i wypłatę odszkodowania za tę działkę. W trakcie postępowania z tego wniosku W. G. ustanowił swoim pełnomocnikiem radcę prawnego T. L., natomiast Z. G. radcę prawnego P. K.

Prezydent zlecił Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych sporządzenie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a następnie pismem z dnia 28 listopada 2005 r. powiadomił o tym fakcie strony postępowania.

W dniu 20 stycznia 2006 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego L. S., na której biegły wyjaśnił stronom podstawy prawne i metodologię szacowania nieruchomości. Pismem z dnia 14 kwietnia 2006 r. Prezydent zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym (w tym z operatem szacunkowym) oraz zgłoszenia ewentualnych żądań.

Następnie wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] maja 2006 r. Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w R. obr. [...], oznaczoną jako działka nr 1077/5 o pow. 2 2040 m2, zajętą pod drogę publiczną krajową P., przejętą na własność Skarbu Państwa w wysokości: 290 309,00 zł na rzecz L. D., 290 308,00 zł na rzecz E. G., 145 154,50 zł na rzecz Z. G. oraz 145 154,50 na rzecz W. G.

Od decyzji tej odwołanie wnieśli: E. G. osobiście oraz Z. G. i oraz W. G. działający przez pełnomocników

E. G. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenia prawa materialnego i procesowego. W ocenie odwołującego naruszono zasadę prawa stron do czynnego udziału w postępowaniu poprzez uniemożliwienie mu uczestniczenia w pracach biegłego na etapie przygotowania operatu szacunkowego, nieudzielenie przez rzeczoznawcę odpowiedzi na zadawane mu w trakcie rozprawy pytania i uchylanie pytań przez prowadzącego rozprawę. Nadto zarzucił brak odpowiedzi ze strony Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, bowiem odpowiedzi tej udzielił sam rzeczoznawca będący mężem prezesa Stowarzyszenia, zawierając w niej stwierdzenia o niemożności dyskusji nad doborem transakcji do porównania , choć z operatu wynika , że jako cenę najwyższą przyjęto 55 zł za m 2 w sytuacji , gdy wynika zeń , że najwyższa cena transakcyjna wynosi 102 zł. Stwierdził także , iż organ nie poinformował go o możliwości weryfikacji operatu przez Komisję Arbitrażową w W. , choć przedstawił on operat opracowany przez innego biegłego, z którego wynika , że odszkodowanie winno być znaczenie wyższe . Zaznaczył, że dopiero gdy sam dowiedział się o takiej możliwości wystąpił o weryfikację operatu w dniu 31 maja 2006r. i na okoliczność tę przedstawił pismo do Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych. W końcowej części odwołania zarzucił, że decyzja narusza art. 32 Konstytucji RP, jako że w roku 2003, decyzją tegoż organu wypłacono R. P. odszkodowanie za działkę 1077/3 o tym samym charakterze i przylegającą do działki skarżącego, przyjmując cenę 84 zł. za m2 a więc dwukrotnie wyższą.

W. G. i Z. G. w swych odwołaniach zarzucili naruszenie art. 10 § l Kpa polegające na niezawiadomieniu, iż organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego biegłemu rzeczoznawcy L. S., który podjął czynności, o terminie których odwołujący nie byli informowani. Strony nie uczestnicząc w przeprowadzonych przez niego oględzinach nie miały możliwości weryfikacji poczynionych ustaleń, co przedmiotu opinii. W konsekwencji orzeczenie biegłego odbiega od ustaleń, co do wysokości należnego odszkodowania dokonanego przez posiadającego identyczne uprawnienia rzeczoznawcę działającego przy udziale stron. Nieprawidłowości tej nie sanowała rozprawa, w trakcie której rzeczoznawca nie był w stanie wytłumaczyć dlaczego wskazane przez strony transakcje nie mogły być podstawą wyceny i jakie są istotne różnice w atrybutach tych i wziętych pod uwagę nieruchomości. Oznacza to naruszenie art. 79 §1 i 2 kpa. W odwołaniu zarzucono również naruszenie art. 32 konstytucji RP z tych samych przyczyn, co wskazane w odwołaniu E. G. dodając, że w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu wielokrotnie wyrażano pogląd , że brak słusznego odszkodowania narusza prawo własności zagwarantowane Konwencją o ochronie praw człowieka i obywatela.. Zarzucili także naruszenie art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, jako dowodu wadliwego operatu. W operacie tym bowiem jako transakcje do porównania przyjęto skrajnie niekorzystne dla stron. Podnieśli zarzut nie skierowania, mimo złożonego wniosku, operatu do oceny Stowarzyszenia Rzeczoznawców , którego biegły nie jest członkiem a także złożyli wniosek o dopuszczenie jako dowodu orzeczenia Komisji Arbitrażowej, do której o weryfikację operatu wystąpił A. G., bądź uchylenie decyzji I instancji, by organ ten mógł skompletować wszystkie dowody, w tym także orzeczenia Komisji.

Zarzucili naruszenie art. 75 §1 kpa, 77 §1 i i78§1 kpa poprzez odmowę dopuszczenia w charakterze dowodu orzeczenia przedstawionego przez strony, jak też naruszenie tych przepisów i przepisu art. 12 i 80 kpa poprzez przyjęcie, że mimo podnoszonej i wykazywanej przez strony wadliwości operatu, organ uznał, iż nie jest uprawniony do jego oceny. Obowiązek dokonania takiej oceny wynika dlań z tych właśnie przepisów. Zwrócili uwagę na upływ czasu między wydaniem orzeczenia a decyzji i związaną z tym kwestię wzrostu cen nieruchomości. W końcowej części tych odwołań sformułowano także zarzut naruszenia art. 107 §1 kpa, polegający niewskazaniu w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych sprawy, wniosków dowodowych i zarzutów stron.

Po rozpatrzeniu odwołań organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną nimi decyzje, decyzją opisaną na wstępie, argumentując swe stanowisko następująco:

Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę gruntu, która z mocy prawa przeszła na własność Skarbu Państwa, zgodnie z art. 129 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami prowadził Starosta - Prezydent Miasta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Stosownie do art. 130 ust. 2 cyt. ustawy - Prezydent zasięgnął opinii rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził stosowny operat szacunkowy. Strony postępowania zostały powiadomione o tym fakcie pismem z dnia 28 listopada 2005 r. znak:[...]. Kodeks postępowania administracyjnego nie nakłada na organ obowiązku wydawania postanowienia dotyczącego zlecenia wykonania operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 § l oraz innych przepisów kpa, Wojewoda stwierdza, iż organ I instancji zapewnił wszystkim stronom postępowania czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwił im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów (zawiadomienie z dnia 14 kwietnia 2006 r.). Podkreślił, iż zgodnie tymi przepisami 7 i 77 §1kpa postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności, co oznacza, że organ administracyjny jest obowiązany z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Dowodem takim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego . Jednocześnie organ administracji jest obowiązany stosownie do art. 78 § l Kpa jest obwiązany uwzględnić żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Jednakże zgodnie z art. 78 § 2 organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania strony, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, co miało miejsce w tym przypadku. Tym samym należy uznać, iż nie został naruszony art. 80 Kpa, zgodnie z którym organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona.

Zarzut dotyczący wysokości ustalonego w decyzji odszkodowania jest bezprzedmiotowy, gdyż wycena rzeczoznawcy majątkowego Pana L. S. z dnia 2 grudnia 2005 r. została wykonana zgodnie z wymogami określonymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.). Zastosowanie ma tu § 36 pkt l tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Oznacza to, że organ I instancji nie miał podstaw do kwestionowania wskazanej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości i ustalenia odszkodowania w innej kwocie. Organy administracji nie są bowiem uprawnione do dokonywania samodzielnych ustaleń, czy wskazana przez rzeczoznawcę kwota odpowiada faktycznej wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 z późn.zm.) wyboru właściwej metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cechach nieruchomości podobnych. Dlatego też biegły, dokonując wyceny miał prawo przyjąć do określenia wartości szacowanej nieruchomości, nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu, położone w różnych częściach miasta.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z mocy prawa stała się własnością jednostki samorządu terytorialnego, ustalane jest według stanu istniejącego w dniu 29 października 1998 r. przy zastosowaniu jednakże cen nieruchomości obowiązujących w chwili orzekania o odszkodowaniu. Wyłącznym dowodem, na podstawie którego organ orzekający o odszkodowaniu ustala jego wysokość, jest opinia biegłego - rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości, stosownie do przepisu art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające na podstawie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 2 grudnia 2005 r.

W związku z przedłożeniem przez pełnomocnika Z. G. operatu szacunkowego wykonanego dla tej samej działki, który został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P. oraz zarzutów zawartych w pismach z dnia 20 stycznia 2006 r. i 31 stycznia 2006 r. organ I instancji wystąpił do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w R. z prośbą o ustosunkowanie się do kwestii podnoszonych tych pismach. Organ I instancji w piśmie z dnia 20 marca 2006 r. znak: [...] poinformował strony postępowania o odpowiedzi przesłanej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Fakt, iż pełnomocnik pani Z. G. radca prawny P. K przedłożył operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości nie może stanowić dowodu na błędne sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego Pana L. S. Przedłożony przez P. K. operat szacunkowy nie jest dowodem w sprawie a jedynie "twierdzeniem strony". Zgodnie z art. 84 § l Kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego o wydanie opinii, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. W znaczeniu proceduralnym biegłym jest osoba powołana przez organ orzekający. W związku z tym stanowisko rzeczoznawcy powołanego przez stronę postępowania nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1. Również art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obliguje organ do uzyskania w sprawie o ustalenie odszkodowania opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny w formie operatu szacunkowego tej samej nieruchomości nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości innego operatu szacunkowego. Z tych też przyczyn za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania organ I instancji przyjął operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pana L. S.

Przytoczone wyżej argumenty dowodzą prawidłowości zaskarżonej decyzji i przesądzają o tym, że żądania odwołujących nie mogą być wzięte pod uwagę- konkluduje organ II instancji.

Skargę na tę decyzję do złożyli E. G. działający osobiście i L. D., Z. G. i W. G. działający przez pełnomocnika radcę prawnego P. K.

E. G. nie precyzując kierunku weryfikacji decyzji zarzucił jej rażące naruszenie prawa materialnego i formalnego.

W uzasadnieniu skargi ponowił zarzuty odwołania dotyczące niezapewnienia prawa do czynnego udziału w postępowaniu prowadzonym przez rzeczoznawcę, co miało wpływ na nieprawidłowość operatu szacunkowego, bowiem to skarżący i pozostałe strony posiadają wiedzę, co do faktów na których opierał się operat. W szczególność wskazując w operacie sposób zagospodarowania terenu w chwili przejęcia biegły podał , iż były to tereny rolnicze a w otoczeniu znajdowały się ogrody działkowe , tereny komunikacji i budownictwa mieszkaniowego , choć działka przejęta została wydzielona z terenu należącego do rodziców skarżącego a zajętego przez byłą cegielnię, który to teren został im zwrócony dopiero w 1997r. Na okoliczności te i inne, które miały wpływ na zaniżenie wartości działki skarżący i pozostałe strony zwracali uwagę na rozprawie lecz prowadzący zabraniał im zadawać pytania, traktując to jako atak na rzeczoznawcę. Zarzucił także , iż nie jest prawdą , by Stowarzyszenie Rzeczoznawców ustosunkowało się do wyceny, bo przesłało ono tylko pismo przewodnie do wyjaśnień samego rzeczoznawcy , podpisane przez Przewodniczącą, będąca zresztą jego żoną. Skarżący zakwestionował zastosowaną przez rzeczoznawcę metodę szacowania odwołując się w tym zakresie do dołączonej do skargi kserokopii stanowiska Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wyrażonego w piśmie z dnia 24 maja 2006r. adresowanym do Ministerstwa Transportu i Budownictwa w Warszawie w sprawie o takim samym stanie faktycznym.

Zaznaczył, że uzyskawszy nieoficjalną wiadomość w listopadzie 2005r. , iż 1 m 2 spornej nieruchomości zostanie wyceniony na 40 zł. zlecił opracowanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy i operat ten przedstawił organowi . Został on pominięty a jego nie poinformowano, że właściwym do oceny prawidłowości operatów jest wspomniana Stowarzyszenie i Federacja Stowarzyszeń, w związku z czym zlecił taką ocenę dopiero w maju 2006r. o czym poinformował organ odwoławczy . Organ ten jednak nie poczekał na orzeczenie. Skarga zawiera wniosek o jej rozpatrzenie, po otrzymaniu opinii Komisji Stowarzyszenia, co ma nastąpić do końca września 2006r. Do skargi dołączono ponadto kserokopię umowy zawartej ze Stowarzyszeniem w przedmiocie oceny obu operatów.

Pozostali skarżący działający przez pełnomocnika radcę prawnego P. K. wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji i zasadzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Decyzji zarzucili rażące naruszenie art. 10 §1 kpa, art. 79 §1 i 2 kpa, §36 rozporządzenia Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wymienionego wyżej i art. 32 Konstytucji RP także art. 8, 9, 12, 75 §1, 77 §1 , 7,77§1 i 78 oraz 80 i 107 §1 kpa.

Skarga ponawia i rozbudowuje zarzuty odwołań tych osób w zakresie braku zawiadomienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego i nie zapewnienia stronom prawa udziału w wykonywanych przez niego czynności oględzin i pozyskiwaniu informacji. Brak udziału stron miał wpływ na treść operatu i skutkował zaniżeniem odszkodowania. Oznacza to ,że organ naruszył art. 10 §1 , 79 §1 i 2 kpa

Naruszenie przepis § 36 ust 2 pkt 2 rozporządzenia w zw. z art. 259 ustawy skarżący uzasadniają, faktem , że od dnia 1 stycznia 1999r. brak jest powszechnego obrotu cywilnoprawnego gruntami już zajętymi pod drogi publiczne, bowiem od dnia wejścia w życie zapisu ustawy o drogach publicznych, że stanowią one własność Skarbu Państwa bądź właściwych samorządów, obrót tymi nieruchomościami może być dokonywany tylko między Skarbem Państwa a samorządami i w obrębie samorządów. Ceny uzyskiwane w takich transakcjach nie mogą być przyjęte jako realne i rynkowe ceny zbycia nieruchomości, w związku z czym przy ustalaniu wartości gruntów przeznaczonych na drogi winien mieć zastosowania §36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, zgodnie z którym wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne ustala się z uwzględnieniem wartości gruntów przyległych

Skarżący zaznaczają , że brak cen transakcyjnych w odniesieniu do gruntów zajętych pod drogi publiczne podnosił sam rzeczoznawca .

Pogląd skarżących w kwestii stosowania §36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia znajduje wsparcie w stanowisku wspomnianej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, na dowód czego przedkładają pisma Stowarzyszenia do Ministerstwa Transportu i Budownictwa z dnia 24 maja 2006 i 26 czerwca 2006r. wnosząc o ich dopuszczenie jako dowodów postępowaniu sądowym. W dalszej kolejności podnoszą , że nawet gdyby przyjąć, iż w sprawie nie ma zastosowania przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia to i tak organy naruszyły przepis § 36 ust. 1 w zw. z art. 129 ust. 1, 130 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dopuszczenie, jako dowodu wadliwie sporządzonego operatu.

Wartość bowiem gruntu operatem tym ustalona jest znacznie zaniżona, jako , że biegły w sposób błędny a zarazem skrajnie niekorzystny dla stron dokonał wyboru transakcji porównawczych. Uwzględnił on transakcje, w których cena była rażąco niska w stosunku do faktycznych cen rynkowych nieruchomości o podobnym charakterze. Przyjął, iż ceny pod budownictwo drogowe na rynku rzeszowskim wahają się od 15 -102zł., podczas gdy skarżący podnosili w postępowaniu i wskazywali na transakcje, w których cena przekraczała 160 zł . za m2 gruntu. Gmina R. dokonywała zakupu lub ustalała odszkodowania z tytułu przejęcia gruntu pod drogi publiczne przy zastosowaniu cen przekraczających 102 zł za m2 , czego dowodzi przedstawiona w postępowaniu administracyjnym wycena sporządzona przez R. W. na zlecenie tej Gminy ( w bezpośrednim sąsiedztwie spornej nieruchomości).

Nadto biegły pominął przy wycenie transakcje, w których ceny przewyższały 55 zł, co dodatkowo zaniżyło wartość odszkodowania a transakcje porównawcze przyjęte przez niego dotyczą nieruchomości o odmiennym położeniu, warunkach zagospodarowania i innych parametrach, które mają wpływ na cenę

Naruszenia art. 32 Konstytucji RP i art. 8 kpa skarżący dopatrują się w pominięciu faktu , że decyzja Prezydenta z [...] marca 2003r. w odniesieniu do działki nr1077/3 sąsiadującej z działką będącą przedmiotem sprawy ustala odszkodowanie przy zastowaniu wartości 1 m2 odpowiadającej kwocie 84 zł., tj. dwukrotnie wyższej. Odpis tej decyzji znajduje się w aktach sprawy. Do takiego zróżnicowania brak podstaw merytorycznych.

Ponowili też skarżący zarzut, iż z uwagi na upływ czasu między datą sporządzenia wyceny a datą wydania decyzji i wzrost cen nieruchomości w okresie ostatnich 3 lat należało uznać , iż wartość nieruchomości przejętej jest znacznie wyższa.

Zarzucając naruszenie art. 75 §1 77§1 i 78 §1 kpa, skarżący kwestionują pogląd organu , że ani wycena opracowana na ich zlecenie przez rzeczoznawcę J. P., ani inne przedłożone dokumenty nie mogą być dowodami w sprawie. Zgodnie z art. 75 kpa, w postępowaniu administracyjnym dowodem może być wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie jest z prawem sprzeczne, w tym dokumenty i opinie biegłych.

Ponowili także zarzuty odwołania , iż w sprawie nie uwzględniono wniosków stron o uzyskanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego ze strony Zrzeszenia Rzeczoznawców Majątkowych , jak również z dowodu w postaci oceny sporządzonej przez wspomniana Federacje Rzeczoznawców nie uzasadniając dlaczego wnioski te zostały pominięte.

Skarżący wnoszą o dopuszczenie w postępowaniu sądowym Oceny sporządzonej przez Komisję Oceny Zawodowej przy Ministerstwie Transportu i Budownictwa w Warszawie na okoliczność prawidłowości sporządzenia operatu.

Naruszenia art. 7,8,12, 75, 78 i 80 kpa skarżący upatrują w stanowisku organu, który przyjmuje , że nie jest uprawniony do podejmowania czynności w zakresie badania prawidłowości operatu, choć liczne jego nieprawidłowości wskazywane przez strony i dowodzone przedstawionymi dokumentami obligowały organ do takiej oceny.

Nadto organ naruszył wskazane normy prawne a także art. 107 §1 kpa wobec braku w treści uzasadnienia decyzji okoliczności faktycznych sprawy, wniosków dowodowych stron i ich zarzutów

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie z przyczyn , które legły u podstaw zaskarżonej decyzji. Zdaniem Wojewody skarga nie podnosi nowych okoliczności w sprawie.

W pismach uzupełniających skargę skarżący L. D., Z. G. i W. G. działający przez pełnomocnika radcę prawnego P. K. wnieśli o dopuszczenie dowodu z sentencji opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz z pisma Przewodniczącego tej Komisji adresowanego do L. S. i przekazanego do wiadomości m.in. skarżących zawierającego ustosunkowanie się do zarzutów L. S. złożonych do wspomnianego orzeczenia, które to dokumenty nadesłali w kserokopii.

W kolejnym piśmie procesowym z dnia 5 lipca 2007r. ( data wpływu) tym razem wniesionym przez pełnomocnika skarżącej Z. G. radcę prawną M. M., podtrzymała ona dotychczasowe zarzuty domagając się uchylenia decyzji obu instancji. W piśmie tym odwołała się do dołączonej doń w kserokopii orzeczenia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych , opisanego wyżej pisma Przewodniczącego tejże Komisji uznających operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za wadliwy i ponowiła wniosek o dopuszczenie dowodu z tegoż pisma i wyciągu orzeczenia.

Ponowiła także zarzuty na tej opinii oparte, podnoszone wcześniej przez Pełnomocnika radcę prawnego P. K. a dotyczące nieustalenia w sposób właściwy stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień 29 października 1998r. i przyjęcia do określenia wartości nieruchomości transakcji zbycia gruntów przeznaczonych pod drogi, sytuacji gdy nie dotyczą one gruntów pod drogi zajętych a nadto brak transakcji rynkowych w obrocie takimi gruntami.

Wskazała, że podobne zarzuty skarżący podnosili w postępowaniu administracyjnym.

W związku z powyższym zgłosiła wniosek, by Sąd w uzasadnieniu wyroku szczegółowo wskazał na jakich zasadach powinien być sporządzony operat a w szczególności by przesądził, że w sprawie nie może być stosowany art. 36 ust 1 pkt 1 rozporządzenia z przyczyny braku takich transakcji od 1 stycznia 1999r., jak również że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości należy brać ze według alternatywnego sposobu użytkowania przyjmować zgodnie z §36 ust 2 pkt rozporządzenia wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, z których wydzielono daną nieruchomość powiększoną o 50 %, oraz że dokonując wyceny należy ustalić stan nieruchomości na dzień 29.10 1998r. , przy czym, co już wcześniej stwierdzono ma to być stan nieruchomości przyległych do drogi, przy założeniu , że to z nich została droga wydzielona, bądź przy braku możliwości ustalenia granicy stanu zagospodarowania z tej daty, przyjąć te granice z dnia rozpoczęcia budowy drogi.

W ocenie skarżącej tylko takie wskazania w wyroku zawarte zapewnią wydanie decyzji zgodnej z prawem. Wniosek taki złożył także reprezentujący na rozprawie skarżącą L. D. radca prawny T. L. W postępowaniu sądowym także skarżący E. G. udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu M. B.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Podług z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) wojewódzki sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji, obejmującą badanie zaskarżonych aktów pod względem ich zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) -zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd jest zobowiązany do uchylenia decyzji lub stwierdzenia jej nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest ona naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy lub jeśli zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji przewidziane art. 156 kpa lub innych przepisach.

Dokonawszy w sprawie takiej właśnie kontroli, Sąd doszedł do wniosku, że skargi są uzasadnione.

Ich przedmiotem jest decyzja o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną należnego na podstawie przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administracje publiczną ( Dz.U. nr 133 poz. 872 ,ze zm.), zwanej dalej ustawą reformującą.

Stanowi on w ust. 1, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu

Ust. 2 przewiduje, że odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 , wypłaca:

1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31grudnia 1998 r. drogami gminnymi,

2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych

Ust.3 tego przepisu , stanowi , że podstawą ujawnienia księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości , o których mowa w ust. 1 jest ostateczna decyzja wojewody.

Zgodnie z ust.4, odszkodowanie, o którym mowa w ust 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

W myśl ust.5, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

Przepis art. 73 wprowadza szczególny rodzaj wywłaszczenia. Stanowi on element uporządkowania stosunków własnościowych nieuregulowanych przez wiele lat i jest wyrazem dążenia do wzmocnienia i niewzruszalności powstałych stosunków, które - jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku w sprawie o sygn. SK 9/98 – "uzasadnia wprowadzenie pewnych ograniczeń prawa własności". Regulacja w nim zawarta jest aktem jednorazowym, którego działanie zostało ograniczone w czasie. Celem, jakim kierował się ustawodawca była konieczność uregulowania stanu prawnego dróg, a właściwie uzgodnienie stanu prawnego ze stanem faktycznym. Artykuł 73 ustawy stanowi bowiem uzupełnienie wprowadzonego w życie z dniem 1 stycznia 1999 r. przepisu art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086 ze zm.). Statuuje on zasadę, że od dnia 1 stycznia 1999 r. właścicielem dróg publicznych, a więc i nieruchomości, na których są one położone, może być jedynie gmina lub Skarb Państwa. Unormowaniem w art. 73 ustawy reformującej odebrano z mocy prawa własność nieruchomości wszystkim innym podmiotom realizując ten sposób postulat zawarty w art. 2a ustawy o drogach publicznych.

W świetle reguł składniowych i znaczeniowych art. 73 ust. 1 ustawy pozwala przyjąć, że nieruchomości zajęte pod drogi publiczne pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się - za odszkodowaniem - z mocy prawa własnością tych podmiotów. Odszkodowanie to zostało wyraźnie odniesione do "odjęcia" dotychczasowym właścicielom ipso iure własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, stanowi więc rekompensatę tylko za to wywłaszczenie. Zostało potraktowane w sposób szczególny, jako że ustawodawca dopuścił pewne ograniczenie zasady ekwiwalentności wynikające z art. 73 ust. 4 i 5. Prowadzi do niego między innymi odsunięcie w czasie możliwości złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania i ograniczenie okresu dochodzenia roszczenia. Ograniczenie to zostało przez Trybunał Konstytucyjny uznane za zgodne z art. 21 Konstytucji RP., stanowiącym , że własność podlega ochronie a wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem – patrz wyrok TK z dnia 20.07.2004r. SK 11/02 –OTK –A 2004/7/66.

Pojęcie słusznego odszkodowania nie zostało w Konstytucji zdefiniowane, Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego słuszne odszkodowanie związane jest z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Nie jest ono tożsame z pojęciem odszkodowanie pełnego, stąd w pewnych przypadkach za słuszne może być uznane także odszkodowanie nie w pełni -jak w przypadku art. 73 ustawy reformującej- ekwiwalentne. We wspomnianym wyroku Trybunał podkreślił jednak, że nie jest dopuszczalne ograniczenie odszkodowania w sposób arbitralny.

Ten pogląd orzecznictwa dotyczy w ocenie Sądu nie tylko ustawodawcy ale również organów orzekających w sprawach odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości. Wskazówka taka (o wymogu słusznego odszkodowania) wynika również z orzecznictwa Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu na tle art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Wspomniany wyżej przepis przewiduje, że każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt zgodnie z zapisem tego przepisu nie może zostać pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Powyższe postanowienia nie będą jednak naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pinięznych.

Z cytowanego przepisu wynika zakaz pozbawiania własności w innych przypadkach, niż w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych ustawie. Nie formułuje on wprawdzie expressis verbis wymogu odszkodowania w przypadku pozbawienia własności, tym niemniej z orzecznictwa Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu wynika , że w sposób dorozumiany wymaga on wypłaty odszkodowania za wywłaszczenie, jako niezbędnego warunku odebrania własności w granicach jurysdykcji państwa ( patrz: np. orzeczenie James i inni v. Wielka Brytania 1986, Lithgow i inni v. Wielka Brytania 1986 – za publ. Sylwia Jarosz – Żukowska – "Konstytucyjna zasad ochrony własności," Wyd. Zakamycze 2003r., str. 256 a także A. Bura "Przejmowanie gruntów pod drogi publiczne" - Samorząd Terytorialny Nr 5/2001, str. 26 - 30).

Jak już do zaznaczono wyżej, do ustalania i wypłaty odszkodowania za drogi publiczne, których własność odjęto w trybie art. 73 ustawy reformującej stosuje się przepisy o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomościami z odmiennościami wynikającym z ust. 4 i 5 tego przepisu.

"Przepisy o odszkodowaniach" w dacie wydania zaskarżonej decyzji ustanawiała ustawa o z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 263 , ze zm. – ostatnia zm. Dz.U. 06, nr 104, poz. 708), zwana dalej ustawą o g.n., zaś odmienności od nich - to omówione wyżej ograniczenia czasowe przewidziane art. 73 ust.4 ustawy reformującej oraz wynikające z jego ust. 5 odmienne ustalanie stanu i wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania.

Podług bowiem art. 130 ustawy o g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywwlaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, jego wysokość ustala się co do zasady według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenie praw.

Art. 134 ustawy o g.n. stanowi natomiast , że podstawę ustalenia odszkodowania z zastrzeżeniem ust. 135 stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust.1.), przy której określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania , przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Podług ust.3 wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia , nie powoduje zwiększenia jej wartości. Ust.4 ustanawia zasadę , że w przypadku zwiększenia w warunkach wynikających z ust. 3 wartości nieruchomości, jej wartość rynkową określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tegoż przeznaczenia. Podług art. 135 , jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości użytkowej , ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, przy zastosowaniu zasad określonych w ust 2-7 tego przepisu.

Zastosowanie przytoczonych przepisów przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomości wskazane w art. 73 ust.1 ustawy reformującej wymaga uwzględnienia przytoczonego wyżej ust. 5 tego przepisu, z którego wynika , że wartość nieruchomości ustala się wedle stanu z dnia wejścia w życie ustawy, tj. na dzień 29 października 1998r.., z tym jednak zastrzeżeniem , że przy ustalaniu owego stanu przepis nakazuje nie uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 ustawy o g.n. ustalenie wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej tę wartość. Z przepisu tego wynika , że dowód z opinii rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości jest dowodem obligatoryjnym w postępowaniu w sprawie o ustalenie odszkodowania.

Zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy zawarte są w przepisach art. 149 - 158 ustawy o g.n. Definiują one pojęcia wartości rynkowej nieruchomości , jako jej najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy ( ust. 1 pkt 1 i 2) a także określają pojęcia wartości odtworzeniowej i katastralnej.

Wskazując w art. 152 ust. 1 i 2 sposoby określania wartości nieruchomości stanowiące podejścia do ich wyceny - porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane oraz sytuacje, w których podejścia te należy stosować ( ust. 3) ustawodawca w art. 153 definiuje owe podejścia, zaś w art. 154 pozostawia wybór podejścia , metody i techniki szacowania rzeczoznawcy majątkowemu, uzależniając jednak ów wyvbor od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1) jak również wskazując sposoby ustalania przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego ( ust. 2) a także braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 3).

W art. 155 ustawodawca określa, jakie dane należy w szczególności wykorzystywać przy szacowaniu nieruchomości i jaką mogą mieć one formę oraz ustanawia obowiązek wymienionych w nim organów od ich udostępniania rzeczoznawcom.

Art. 156 natomiast określa formę operatu szacunkowego i zasady jego wykorzystania.

Sformułowanie wymogów ustawowych oznacza , że przewidziana w art. 154 zasada wyboru przez rzeczoznawcę technik , metod i podejść do wyceny nie oznacza dowolności w szacowaniu.

Przepis art.157 ustawy o g.n. przewiduje możliwość weryfikacji operatu, stanowiąc w ust. 1, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym , niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W ust. 3 ustanawia on zasadę, że jeśli operat wykorzystywany jest przed w postępowaniu przed sądem o jego ocenę może wnioskować tylko sąd, zas w ust. 4 stanowi , że przepisy ust. 1 i 3 stosuje się w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczacyh wartości tej samej nieruchomości.

Uzupełnienie wskazanych przepisów ustawy o g.n. stanowi wydane w oparciu o upoważnienie zawarte w jej art. 159 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109).

Przepis §36 tegoż rozporządzenia przewiduje , że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi

publiczne stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust.1).

Podług ust. 2, w przypadku braku cen o których mowa w ust 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

W myśl ust.5 przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn.zm. ) , z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998, a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania . Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Przy stosowaniu wyżej przedstawionych przepisów w odniesieniu do ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte warunkach art. 73 ust. 1 muszą być uwzględniane wynikające z jego ust. 4 i 5 odmienności a interpretacja

przepisów § 36 rozporządzenia musi uwzględniać pierwszeństwo przepisów ustawy reformującej i ustawy gospodarce nieruchomościami (art.87 Konstytucji R.P.)

Postępowanie w przedmiocie odszkodowania za nieruchomości w ten sposób przejęte jest postępowaniem administracyjnym a zatem mają w nim zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Dotyczy to także postępowania dowodowego z odmiennością wynikającą ze wspomnianego wyżej art. 136 ust. 2 ustawy o g.n., wskazującego na obligatoryjność w tym postępowaniu dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organy prowadzące takie postępowanie związane są zatem zapisem art. 7, ustanawiającym zasadę dążenia do prawdy obiektywnej , gwarantującym ją art. 77 §1 obligującym do zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego przed podjęciem decyzji , art.75 kpa stanowiącym, że dowodem w postępowaniu być wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie jest sprzeczne z prawem a także art. 78kpa przewidującym , że żądanie strony przeprowadzenia dowodu powinno być uwzględnione, jeśli jego przedmiotem jest okoliczność mająca dla sprawy znaczenie (§1) i dopuszczającym nie uwzględnienie żądania spóźnionego ale tylko wtedy, gdy dotyczy ono okoliczności stwierdzonych innymi dowodami i to pod warunkiem , że nie mają one dla sprawy istotnego znaczenia.(§2 ). Ten ostatni przepis należy rozumieć w ten sposób , że jeżeli okoliczność ma dla sprawy znaczenie a dotyczy tezy dowodowej stwierdzonej na niekorzyść strony twierdzącej odmiennie , niż wykazano dotychczas przeprowadzonym dowodem, wniosek dowodowy należy uwzględnić: patrz; Zbigniew Janowicz - Kodeks postępowania administracyjnego – Komentarz Wyd. Naukowe PWN W-wa – Poznań 1995 str. 205, W . Jaśkowska . A. Wróbel - Kodeks Postepowania administracyjnego, Komentarz- Zakamycze 2005r.

Obowiązkiem organu jest także zapewnienie stronom ich praw wynikających z art. 10 §1 kpa (zasada prawa do czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym w każdym jego stadium), sprecyzowanych między innymi w art. 79 §2 kpa stwarzającym stronom, uprawnienie do zadawania pytań także biegłym, jak również w art. 95 §1 kpa uprawniającym je do składania na rozprawie administracyjnej wyjaśnień , zgłaszania żądań, propozycji i zarzutów i przedstawiania dowodów na ich poparcie a także wypowiadania się do wyników postępowania.

Wprawdzie § 2 tego ostatniego przepisu dozwala prowadzącemu rozprawę na uchylenie zadawanych pytań, w tym także pod adresem biegłych ale dotyczy to tylko pytań nie mających dla sprawy istotnego znaczenia. Jest to wyjątek od zasady ustanowionej w §1, co oznacza , iż organ z możliwości w nim przewidzianej winien korzystać nader ostrożnie.

Do obowiązków organu należy też przestrzeganie ustanowionej art.8 kpa zasady prowadzenia postępowania w taki sposób, by pogłębić zaufanie obywateli do organów Państwa, przewidzianej w art. 11 kpa zasada wyjaśniania przesłanek , jakimi organy kierują się przy załatwianiu sprawy a także wynikającej z art.9 kpa zasady informacji.

Standardom wyżej przedstawionym nie odpowiada postępowanie poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji, co czyni skargi uzasadnionymi.

W sprawie jest niesporne , że skarżący złożyli wniosek o ustalenie i wypłacenie im odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w terminie przewidzianym w art. 73 ust.4 ustawy reformującej oraz że nabycie prawa własności tej nieruchomości z dniem 1 stycznia 1999r. przez Skarb Państwa zostało stwierdzone ostateczną decyzją Wojewody z dnia [...] grudnia 2004r. nr [...].

Organ I instancji zgodnie z wymogami art. 130 ust. 2 ustawy o g.n. dopuścił w postępowaniu dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, którego uprawnienia nie są kwestionowane. O dopuszczeniu tego dowodu skarżący zostali poinformowani na piśmie. Nie ulega także wątpliwości , że skarżący poprzez swoich pełnomocników i osobiście ( E. G.) kwestionowali prawidłowość dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny i na okoliczność jej wadliwości zgłaszali wnioski dowodowe, wnosili o dokonanie oceny operatu przez organizacje zawodową rzeczoznawców, wskazywali też na nieprawidłowość zastosowanego przez biegłego podejścia wynikającą z nieuwzględnienia przezeń okoliczności , że wobec faktu iż drogi publiczne stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego brak jest obrotu nieruchomościami na ten cel przeznaczonymi, odpowiadającego wymogom art. 151 ust.1 ustawy o g.n., jak również z faktu, iż biegły niewłaściwie ustalił stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy reformującej. Wiadomo również, że jeszcze przed wydaniem decyzji odwoławczej skarżący E. G. zlecił dokonanie oceny prawidłowości operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę powołanego przez organ i wynajętego przez siebie, jak również, iż oceny tej dokonała Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, już po wniesieniu skargi. Uznała ona, że żaden z nich nie powinien stanowić podstawy wyceny nieruchomości, odszkodowanie za którą ustala zaskarżona decyzja.

Sąd nie podziela poglądów skarżących, jakoby organ winien był wydać w kwestii powołania rzeczoznawcy odrębne postanowienie , bowiem wymóg taki nie jest przewidziany przepisami ustawy o g.n., ani kpa.

Nie jest także zasadny zarzut nie zapewnienia skarżącym udziału w przygotowaniu operatu szacunkowego a więc w czynnościach, które przeprowadza rzeczoznawca celem jego opracowania , bowiem w odniesieniu do tych czynności wymogu takiego nie można wywieść z przepisów ustawy o g.n. i rozporządzenia. Zapis art. 10 §1 kpa, którego naruszenie zarzucają w odniesieniu do tej kwestii skarżący dotyczy każdego stadium postępowania toczącego się przed organem administracji publicznej a nie postępowania , które prowadzi biegły celem wydania opinii.

Dowód z opinii rzeczoznawcy ma - jak słusznie zauważa organ - walor opinii biegłego. Dowód ten jest przeprowadzany przed organem i dopiero na tym etapie zastosowanie znajduje art. 10 §1kpa, gwarantowany zapisem art. 79 kpa dotyczącym zawiadomienia o przeprowadzeniu takiego dowodu i prawa udziału w czynności przeprowadzanej przed organem, łącznie ze składaniem pytań, wyjaśnień , uwag i zastrzeżeń, propozycji i zarzutów.

W pełni natomiast uzasadnione są zarzuty dotyczące nie dopuszczenia w sprawie dowodów wnioskowanych przez strony. Wynika to z błędnego przekonania organu , iż operat rzeczoznawcy nie podlega jego ocenie.

Wprawdzie, co Sąd zaznaczył wcześniej, dowód z orzeczenia rzeczoznawcy był w sprawie dowodem obligatoryjnym ale to nie rzeczoznawca a organ po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy ustala wysokość odszkodowania. Także okoliczność, że zgodnie z art. 154 ustawy o g.n .wyboru podejścia i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy nie zwalania organ od kontroli operatu w zakresie jego zgodności z przepisami regulującymi kwestię odszkodowania i wyceny. Nie oznacza ona także , iż rzeczoznawca może działać w sposób dowolny. Wybór podejścia i techniki szacowania winien on bowiem uzasadnić, w razie zastrzeżeń stron postępowania wyjaśnić je w sposób nie nasuwający wątpliwości a organ winien sprawdzić, czy operat odpowiada obowiązującym przepisom. patrz; wyrok NSA ISA 833/00 8.11.2001 - System Komputerowy Orzecznictwa "LEX" nr 81735, wyrok WSA z dnia 8.11.2005r ISA /Wa 1759/05 "LEX"nr 199025.

Jeżeli operat i ustalona nim wycena budzą wątpliwości stron i na okoliczność uzasadnienia owych wątpliwości powołują one dowody takie jak w sprawie , tj. inne operaty szacunkowe , czy dowody z innych transakcji, organ zobowiązany jest w świetle art. 7,77 §1 75 i 78 kpa dowody te przeprowadzić. Sąd nie podziela poglądu organu , że dowód z operatu przedstawionego przez stronę stanowi oświadczenie strony, bowiem choć istotnie nie jest to dowód z opinii biegłego , jako że biegłym jest podmiot powołany do tej roli przez organ , to odpowiada on dowodowi z dokumentu prywatnego i stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oświadczenie tego rodzaju złożone przez podmiot o kwalifikacjach rzeczoznawcy majątkowego zawierające twierdzenia i ustalenia odmienne od zawartych w przeprowadzonym przez organ dowodzie z opinii biegłego jest dowodem na okoliczność mającą znaczenie dla sprawy, bowiem może wskazywać na wadliwość sporządzonego przez biegłego operatu. Na tę okoliczność mogły także wskazywać inne dowody , które wnioskowali skarżący , a których z naruszeniem art. 78 nie dopuścił organ.

Zasadny jest także zarzut naruszenia art. 95 §2 kpa, bowiem pytania skarżących uchylone przez organ zmierzały do wykazania , że odszkodowanie zostało ustalone w zbyt niskiej wysokości a więc wadliwie . Wprawdzie protokól rozprawy zawiera wyjaśnienia biegłego wskazujące na zasady, jakimi kierował się przy sporządzaniu operatu, jednak uchylenie dwu pytań dotyczących ustosunkowania się do okoliczności , iż na podstawie operatu innego rzeczoznawcy szacującego działkę o zbliżonych walorach ustalono wyższą jej wartość , jak również dlaczego ustalone decyzją organu za inną działkę o zbliżonych walorach odszkodowanie było znacznie wyższe nie pozwala na uznanie, że postępowanie organu odpowiadało wymogom art. 7 , 77 §1 , 78 i 79 §2 i 95 §2 kpa.

W uzasadnieniu decyzji oba organy powołują się na dokonanie oceny operatu przez Podkarpackie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Uzyskane przez organ pismo tegoż Stowarzyszenia nie odpowiada wymogom takiej oceny. Przepisy art. 157 ustawy o g.n. przewidujące możliwość jej przeprowadzenia nie precyzują wprawdzie form postępowania przed stowarzyszeniem, jednakowoż fakt , że ma to być ocena prawidłowości sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę dokonana przez stowarzyszenie rzeczoznawców , wyklucza możliwość dokonywania jej przez tego samego rzeczoznawcę. "Ocena" bowiem w języku polskim oznacza wypowiedzenie sądu o czym, (kimś) – patrz; Mały słownik Języka Polskiego PWN W-wa 1995r, str. 533. Sąd o prawidłowości czegoś z natury rzeczy musi należeć do innego podmiotu , niż ten który to oceniane "coś" zrealizował.

Sytuacja samooceny wystąpiła w sprawie , bowiem ocena , na którą powołuje się organ, to ustosunkowanie się sporządzającego operat do niektórych zarzutów skarżących złożonych po rozprawie administracyjnej. W "ocenie" tej zarzuty dotyczące doboru transakcji do porównania uznał on arbitralnie za nie podlegające dyskusji.

Okoliczność podpisania pisma przewodniego przesyłającego wyjaśnienia rzeczoznawcy przez Prezesa Stowarzyszenia Rzeczoznawców nie nadaje mu waloru oceny w rozumieniu art. 157 ustawy o g.n. Przeciwnie pismo tego rodzaju stanowi uchylenie się od dokonania takiej oceny.

Sąd za zasadny uznaje także zarzut skargi, że organ z naruszeniem art. 9 kpa nie poinformował działającego bez pełnomocnika skarżącego E. G. o możliwości wystąpienia o dokonanie tego rodzaju oceny przez inne stowarzyszenie. Uzasadniony jest również zarzut , że organ II instancji nie ustosunkował się do faktu wystapienia przezeń o taką ocenę do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przed złożeniem odwołania i nie tylko nie uwzględnił wniosku o dopuszczenie dowodu z takiej oceny złożonego przez skarżącego W. G. ale nawet się doń nie ustosunkował w uzasadnieniu swej decyzji.

Po stronie tego organu oznacza to naruszenie art. 75,76, 77 i 78 §2 a także art. 8 i 11 kpa oraz 107 §3 kpa .

Za niezasadny Sad uznaje pogląd organu II instancji , że wystąpienie z wnioskiem o dokonanie takiej oceny wyklucza art. 157 ust. 2 ustawy o g.n. Przepis ten stanowiący , że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 adresowany jest zdaniem Sądu do dokonujących oceny operatu, nie wyklucza natomiast możliwości i potrzeby zwrócenia się o taką ocenę przez samą stronę lub przez organ , który poweźmie wątpliwości co prawidłowości operatu sporządzonego przez powołanego przezeń rzeczoznawcę. Na wątpliwości organu I instancji w tej kwestii zdaje się wskazywać pismo z dnia 10 lutego 2006r. przekazujące zarzuty pełnomocnika stron kwestionującego podstawę wyceny i wskazującego , iż przy szacowaniu zastosowanie w sprawie winien mieć §36 ust. 1 pkt 2 wspomnianego rozporządzenia.

Jak już jednak wskazano wyżej uzyskane od Stowarzyszenia pismo nie ma waloru oceny przewidzianej art. 157 ustawy o gn. Pismo to zresztą nie zawiera bliższych wyjaśnień w odniesieniu do tego zarzutu jako , że biegły ograniczył się do gołosłownego stwierdzenia , że stosowanie tego przepisu było bezprzedmiotowe a nadto , że przy jego zastosowaniu wartość nieruchomości byłaby znaczenie niższa.

Organy obu instancji do zarzutów zawartych w piśmie pełnomocnika skarżących nie ustosunkowały się w swych decyzjach naruszając tym art. 8 i 11 kpa w zw. art. 107 §3kpa.

Zauważyć wypadnie , że zarzuty skarżących dotyczące wadliwości operatu znalazły odzwierciedlenie w opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych sporządzonej już po wydaniu zaskarżonej decyzji, której poświadczoną za zgodność kserokopię sentencji i pisma Przewodniczącego Komisji Arbitrażowej skierowanego do rzeczoznawcy wydającego w sprawie opinię Sąd dopuścił w oparciu o art. 106 P.p.s.a., jako dowód w sprawie na okoliczność dokonania takiej oceny.

Wskazane wyżej naruszenia przepisów postępowania Sąd uznał za mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na względzie, Sąd w oparciu o przepis art. 145 §1 pkt 1 lit. c uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

W postępowaniu ponownym niezbędne będzie rozważenie - przy uwzględnieniu wskazanego orzeczenia Komisji Arbitrażowej zawierającego ocenę operatu , który stanowił podstawę ustalenia odszkodowania - konieczności jego uzupełnienia, bądź powołania nowego biegłego celem dokonania oszacowania i przeprowadzenie postępowania, w którym organ zapewni przestrzeganie reguł przewidzianych kpa.

Sąd, aczkolwiek podziela pogląd o konieczności rozważenia - czy wobec zgłoszonych przez skarżących zastrzeżeń co do braku pełnej swobody w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, jak również wątpliwości co do sposobu ustalania stanu nieruchomości zajętych pod drogi publiczne , którymi uwłaszczono Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego - zastosowanie przepisu §36 ust. 1 pkt 1 jest w sprawie możliwe nie uwzględnił wniosku pełnomocnika skarżącej Z. G. oraz złożonego na rozprawie wniosku pełnomocnika L. D. o przesądzenie, które z przepisów rozporządzenia winny być przyjęte przez dokonującego szacunku i w konsekwencji przez organ prowadzący postępowanie ponowne , bowiem uchylił on decyzję organu I i II instancji z przyczyn procesowych, jako wydane przedwcześnie. Wymagać to będzie ponowienia postępowania i orzeczenia na podstawie obowiązującego w dacie wydania nowej decyzji stanu faktycznego i prawnego.

W oparciu o przepis art. 152 ustawy Sąd orzekł , że decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach obejmujących zwrot wpisu stosunkowego w kwocie 8.710 zł (osiem tysięcy siedemset dziesięć złotych) uiszczonego solidarnie przez skarżących oraz koszty wynagrodzenia pełnomocników stron - radców prawnych w kwotach odpowiadających wartości przedmiotu sporu określonej w decyzji dla każdego ze skarżących, jako współwłaścicieli przejętej przez Skarb Państwa nieruchomości, Sąd orzekł na podstawie art. 200 i , 202 i 205 §2 P.p.s.a. a także §6 pkt 6 i 7 oraz 14 ust 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. ( Dz.U. nr 163, poz 1349, ze zm.).