Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 265/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2007-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2;  art. 2  ust. 3
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 218 par. 2; art. 219
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi A. Spółka z o.o. na postanowienie Wojewody z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego oddala skargę /-/ E. Podrazik /-/ A. Zieliński /-/ A. Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Wnioskiem z 22.02.2007r. A. sp. z o.o. zwróciła się do Prezydenta Miasta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nr [...] usytuowanych w budynku handlowym zlokalizowanym w P. przy ul. [...] nr [...].

W dniu 1.03.2007r. organ wydał zaświadczenia co do lokali od [...] do [...]. Wobec lokalu [...] wydał zaś postanowienie, którym na podstawie art. 219 kpa w zw. z art. 2 ust. 3 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) odmówił wydania zaświadczenia, wskazując, że brak jest trwałego wydzielenia lokalu z przestrzeni wspólnej. Lokal ten jest bowiem wydzielony jedynie bramkami elektronicznymi i innymi urządzeniami technicznymi, a nie przegrodami budowlanymi. Dlatego uznać należało, że nie jest on samodzielnym lokalem użytkowym w rozumieniu Prawa budowlanego w związku z przepisami ustawy o własności lokali.

Spółka A. wniosła zażalenie na powyższe postanowienie, domagając się jego uchylenia. Podniosła, iż przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do lokali użytkowych. Jak wynika z załączonej do wniosku inwentaryzacji lokal [...] wyodrębniony jest trwałymi ścianami. Ze względu na jego funkcje i przeznaczenie nie posiada on ściany od strony komunikacji, tj. pomiędzy salą sprzedaży i pasażem. Pasaż stanowi część wspólną budynku, który należy traktować jako korytarz. Na granicy lokalu [...] i pasażu istnieje linia kas wraz z bramami wejściowymi/wyjściowymi, które należy traktować jako główne wejście/wyjście do lokalu, czyli odpowiednie do funkcji obiektu rozwiązanie zapewniające komunikację dla 63 potoków klientów. Rozwiązanie takie jest typowe dla tego rodzaju obiektów handlowych i jest zgodne z przepisami technicznymi, zwłaszcza bezpieczeństwa pożarowego ze względu na ewakuację. Tego rodzaju wielkogabarytowe wejście/wyjście jest zabezpieczone systemami elektronicznymi wraz z monitoringiem (24 godziny na dobę), co zabezpiecza lokal przed ewentualnym wejściem osób poza godzinami pracy. Nie może być ono zamykane za pomocą zwykłych drzwi, gdyż nie jest to możliwe z przyczyn technicznych. Specyfika tego typu obiektów nie wymaga realizacji pełnych (trwałych) ścian pomiędzy pasażem i butikami, czy salą sprzedaży. Wydzielenie takie nie jest konieczne i wymagane przepisami prawa budowlanego, a przyczyn ekonomicznych, funkcjonalnych i wizualnych – nieuzasadnione. Tym samym uznać należy, że przedmiotowy lokal spełnia odpowiednio przesłanki określone w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Postanowieniem z [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdził, że przedmiotowy lokal, aby spełniać określone w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wymogi, winien być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. Urządzenia techniczne nie mogą pełnić funkcji trwałej ściany. O tym, czy urządzenia te są przegrodami budowlanymi nie przesądza również specyfika obiektu.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła spółka A., zarzucając organowi II instancji naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy istotnych dla jej rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 kpa) oraz wymaganego art. 107 § 3 kpa uzasadnienia.

Skarżąca powtórzyła argumentację zawartą w zażaleniu. Ponadto podniosła, że skoro ustawodawca dla lokali użytkowych, celem ustalenia ich samodzielności posłużył się sformułowaniem o odpowiednim stosowaniu przepisu dla lokali mieszkalnych, należy uznać, że możliwości oceny spełniania tej cechy odnoszą się do wydzielenia go trwałymi ścianami, podkreślając, że kryterium to należy stosować odpowiednio do specyfiki lokalu. Skoro organowi administracyjnemu pozostawiono przy ocenie samodzielności lokalu użytkowego tego typu luz decyzyjny, to winien on uwzględnić specyfikę lokalu. W przypadku lokali super czy hipermarketów brak jednej ściany jest cechą powszechną. Organ administracji winien do specyfiki tego typu lokalu dostosować kryterium wydzielenia lokalu trwałymi ścianami. Wskazówką w tym zakresie może być orzeczenie Sądu Najwyższego stwierdzające, że w niektórych sytuacjach balkon może być także kwalifikowany jako pomieszczenie przynależne do lokalu (wyrok SN z 3.10.2002r., III RN 153/01, OSNP 18/03). Skoro bowiem w sensie jurydycznym możliwe jest uznanie balkonu za pomieszczenie, to nie ma przeszkód, aby lokal użytkowy mógł być uznany za samodzielny, pomimo, że jest częściowo wyodrębniony za pomocą innych niż trwałe ściany, środków technicznych.

Ponadto projekt lokalu [...] został zaaprobowany przez władze administracji architektoniczno-budowlanej, a po wybudowaniu budynek, wraz z lokalem uzyskał decyzję zezwalającą na jego użytkowanie, poprzedzoną pozytywnymi opiniami władz sanitarnych, straży pożarnej i inspekcji pracy. Zatem punktu widzenia szeroko pojętego prawa budowlanego nie istnieją żadne przeszkody dla jego użytkowania. Ustalenie granicy pomiędzy korytarzem, a lokalem nie stwarza żadnych problemów, ponieważ stanowią ją stanowiska kasowe. Z punktu widzenia prawnorzeczowego istnieje odrębny lokal mogący stanowić odrębną własność, którego granice są wyraźnie ustalone. Sposób zabezpieczenia pomieszczenia przed dostępem do niego osób trzecich, z punktu widzenia właścicieli budynku, jak i użytkownika marketu, przy zastosowaniu współczesnych środków technicznych, jest wystarczająca.

Nadto, trudno jest wskazać, jakie i czyje dobra chroni decyzja o nieuznaniu przedmiotowego lokalu za lokal samodzielny. Brak jest materialnych podstaw, aby twierdzić, że konieczna jest w tej sprawie interwencja Państwa w ramach posiadanego dominium. Jedynym uzasadnieniem może być tradycyjne traktowanie pojęcia lokalu, w którym wszystkie jego strony wymagają wyodrębnienia trwałymi ścianami. W przypadku lokalu mieszkalnego takie podejście znajduje racjonalne uzasadnienie potrzebą ochrony interesu mieszkańców, tak aby przedmiotem obrotu były jedynie takie lokale mieszkalne, które zapewniają co najmniej minimalne możliwości odseparowania mieszkania od pozostałej części budynku. Natomiast w przypadku lokali użytkowych przeznaczonych dla prowadzenia w nim sklepu wielkopowierzchniowego ochrony takiej nie potrzeba. Godzi się przypomnieć, że tego typu lokale są przedmiotem obrotu prawnego w Polsce. Skarżąca w ramach podjętych działań restrukturyzacyjnych i ustanawiania odrębnej własności lokali hipermarketów w posiadanych na terenie kraju centrach handlowych, na 14 złożonych wniosków o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu uzyskała już 11 zaświadczeń wydanych przez organy nadzoru architektoniczno-budowlanego. We wszystkich tych przypadkach uznano, że lokale użytkowe usytuowane w budynkach centrów handlowych, wydzielone od strony korytarza jedynie linią kas stanowią samodzielne lokale mogące stanowić przedmiot odrębnej własności.

Uzasadniając zarzut niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, skarżąca wskazała, że organ nie ustalił, czy lokal hipermarketu, jeśli nie stanowi samodzielnego lokalu nie może być traktowany jako pomieszczenie przynależne do lokali biurowych oraz magazynowych znajdujących się na zapleczu hipermarketu, w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Powyższe lokale, wskazane na załączonych do wniosku rzutach kondygnacji budynku, stanowią samodzielne lokale, wydzielone od pozostałej części budynku trwałymi ścianami.

Co do braku stosownego uzasadnienia decyzji strona skarżąca podniosła, że w zakresie wykładni sformułowania po odpowiednim stosowaniu przepisu dotyczącego lokali mieszkalnych do lokali użytkowych organ administracji praktycznie ograniczył się jedynie do jednozdaniowego sformułowania "nie można zgodzić się z argumentami skarżącego, że z uwagi na fakt, ze specyfika obiektu nie wymaga realizacji pełnych (trwałych) ścian pomiędzy salą sprzedaży, a pasażem, funkcję ściany trwałej spełniają kasy i bramki elektroniczne albowiem urządzenia techniczne nie stanowią przegrody budowlanej". Oczywiste jest, że urządzenia techniczne nie stanowią ściany. Z powołanego zdania nie wynika jednak dlaczego organ nie zgodził się z argumentacją skarżącej dotyczącej specyfiki przedmiotowego lokalu użytkowego.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, przytaczając stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Na wstępie zważyć należy, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych – Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.). Tym samym istotą sądowej kontroli jest ocena zgodności lub niezgodności zaskarżonego aktu administracyjnego z normą prawną. W tym celu sąd dokonuje wykładni przepisów prawnych, które były podstawą wydania zaskarżonego aktu, a następnie ocenia prawidłowość zastosowania odpowiednio rozumianego przepisu prawnego do ustalonego stanu faktycznego sprawy.

W niniejszej sprawie organy orzekające odmówiły skarżącej spółce wydania zaświadczenia o spełnieniu wymagań dotyczących samodzielności lokalu użytkowego nr [...] w budynku centrum handlowego [...] w P., twierdząc, że lokal ten nie posiada cech samodzielności określonych w art. 2 ust. 2 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Stwierdziły, że samodzielny lokal winien być wydzielony trwałymi ścianami, zaś przedmiotowy lokal posiada trzy ściany, a czwartą zastępuje linia kas i bramek wejściowych/wyjściowych. W ocenie organów urządzeń tych nie można uznać za ścianę wydzielającą lokal od pozostałej części budynku.

Wskazać należy, że przepis art. 2 ust. 2 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.) zawiera definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, którą odpowiednio stosuje się do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Przyjąć zatem należy, że lokale przeznaczone na inne cele np. lokale produkcyjne, handlowe, usługowe, magazyny, biura, gabinety, czy lokale rekreacyjne, o ile spełniają wymóg samodzielności, mogą być przedmiotem odrębnej własności (A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wyd. C. H. Beck, Warszawa 2005, s. 544-545).

Zgodnie z ustawową definicją samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

O "samodzielności lokalu" w rozumieniu cytowanego przepisu decyduje, niezależnie od jego funkcji, faktyczne wydzielenie izby lub zespołu izb trwałymi ścianami w obrębie budynku.

Tym samym przy ocenie, czy dany lokal posiada cechy samodzielności należy w pierwszej kolejności ustalić, czy posiada on wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub izby.

Organy I i II instancji w oparciu o dołączoną przez skarżącą inwentaryzację prawidłowo stwierdziły, że lokal [...] w budynku centrum handlowego [...] w P. nie posiada ściany od strony komunikacji, tj. pomiędzy salą sprzedaży i pasażem, który stanowi część wspólną budynku. W jej miejsce w granicy lokalu istnieje rząd kas oraz bramki wejściowe i wyjściowe.

Organy trafnie przyjęły, że urządzenia te nie wyczerpują pojęcia "trwałej ściany" w rozumieniu art. 2 ust.2 cyt. ustawy o własności lokali. Ustawa ta wprawdzie nie zawiera definicji tego pojęcia jednak jego znaczenie nie budzi wątpliwości w potocznym brzmieniu języka polskiego, do którego należało odnieść się przy zaniechaniu nadania mu odmiennego znaczenia w stosowanej ustawie. Sięgając do słownika języka polskiego czytamy ,iż " ściana" to w istocie pionowa płaszczyzna ograniczająca lub przedzielająca wnętrze budynku, wykonana z cegieł , betonu , drewna itp( vide:Uniwersalny Słownik Języka Polskiego, wydany przez PWN pod redakcją Stanisława Dubisza, Warszawa 2006,tom III,IV)

W świetle tej definicji wątpliwości budzić nie może, że " rząd kas oraz bramek" nie wyczerpuje pojęcia "trwała ściana" w rozumieniu analizowanego przepisu.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, że stosowanie odpowiednio definicji "samodzielnego lokalu mieszkalnego" do lokali użytkowych w konsekwencji miałoby prowadzić do wniosku, że istnienie ściany przy wejściu do hali hipermarketu jest zbędne dla stwierdzenia, że lokal użytkowy posiada cechy samodzielności. W ocenie Sądu takie rozumowanie podważa istotę "samodzielności lokalu" w rozumieniu ustawy o własności lokali, albowiem dopiero wydzielenie lokalu trwałymi ścianami daje podstawę do zbadania, czy lokal jest samodzielny. Bez znaczenia jest przy tym, powszechna praktyka konstruowania poszczególnych hal hipermarketów bez wyodrębnienia ściany wejściowej i zgodność takiego działania z "szeroko rozumianymi przepisami prawa budowlanego". Istotą postępowania o wydanie zaświadczenia określonego w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali nie jest bowiem ocena zgodności budowy obiektu hipermarketu z przepisami prawa budowlanego, lecz stwierdzenie istnienia lub nieistnienia samodzielnego lokalu w jego obrębie .

Przy czym lokal ten odpowiadać musi wymogom z art.2 ust.2 ustawy o własności lokali.

Sąd nie podziela również stanowiska skarżącej, iż organ II instancji nie wyjaśnił wszystkich okoliczności faktycznych, a w szczególności nie ustalił, czy hala hipermarketu, jeśli nie stanowi samodzielnego lokalu, nie może być traktowana jako pomieszczenie przynależne do pomieszczeń biurowych oraz magazynowych, znajdujących się na jego zapleczu.

Wskazać należy, że zaświadczenie jest tylko potwierdzeniem stanu rzeczy na żądanie wnioskodawcy. Jego natura ogranicza się więc tylko do takiego postępowania, które pozwoli na stwierdzenie znanych faktów lub stanu prawnego. Dlatego postępowanie o wydanie zaświadczenia ma charakter uproszczony. Organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 218 § 2 kpa).

W niniejszej sprawie skarżąca w sposób jednoznaczny sformułowała wniosek, żądając wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu numer [...] w oparciu o dołączony operat inwentaryzacyjny. Z operatu tego wynika, że przeważającą powierzchnię tego lokalu zajmuje sala sprzedaży (nr [...]). Ponadto specyfika lokalu handlowego (tu:hipermarketu) świadczy o tym, że jego głównym pomieszczeniem jest właśnie sala sprzedaży, nie zaś magazyn, czy biura. Zważyć też trzeba, że argumentacja skarżącej jest całkowicie chybiona z tego powodu, że pomieszczenia przynależne – zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali – to w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Za bezzasadny uznać należy też zarzut braku stosownego uzasadnienia zaskarżonego postanowienia. Organ odwoławczy zgodnie z art. 126 w zw. z art. 107 § 3 kpa przytoczył podstawę prawną (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali) oraz wyjaśnił, że przedmiotowy lokal, aby spełniać wskazane wymogi winien być wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku. Skoro zatem na granicy lokalu istnieją kasy i bramki wejściowe/wyjściowe nie można lokalu nie w pełni wydzielonego uznać za samodzielny. Urządzenia techniczne nie mogą bowiem pełnić funkcji ściany trwałej.

Mając na względzie powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.

/-/ E. Podrazik /-/ A. Zieliński /-/ A. Łaskarzewska