Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 304/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 17 listopada 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2016 roku sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...]roku, nr [...], po rozpoznaniu odwołań M. K. i W. K., uchyliło w części decyzję Burmistrza Gminy i Miasta S. z dnia [...], znak: [...] w sprawie warunków zabudowy orzekając w tym zakresie i utrzymując w mocy w pozostałym zakresie.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek uchylenia wcześniejszej decyzji w toku kontroli instancyjnej, Burmistrz Gminy i Miasta S. decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu wniosku S. W., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny oraz jego nadbudowy w zabudowie zagrodowej, na działce nr ewid 22, w miejscowości K., gm. S.. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku, poz. 199 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p.").

Odwołania od powyższej decyzji wniosła M. K. i W. K..

M. K. domagając się jej zmiany i oddalenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zarzuciła że organ popełnił te same błędy, których stwierdzenie legło u podstaw uchylenia poprzedniej decyzji. Wysokość budynku, zarówno w pierwszej decyzji, jak również w zaskarżonej obecnie, w zasadzie pozostała na tym samym poziomie (odpowiednio 5 – 7 m oraz 5 i 8 m), tymczasem na podstawie analizy można stwierdzić, że w najbliższym sąsiedztwie nie ma żadnego budynku mieszkalnego, którego wysokość elewacji frontowej, jak również kalenicy, przekraczałaby odpowiednio 3 i 5 m. Jedynym takim budynkiem jest znacznie oddalony budynek na działce nr ewid. 19/7, którego wysokość górnej elewacji frontowej wynosi 5 m, zaś kalenicy 12 m. Żaden ze znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych nie ma takiej wysokości. W tej sytuacji ustalanie parametrów wysokości na wskazanym w decyzji poziomie jest niedopuszczalne, a nadto uniemożliwi wybudowanie w przyszłości na działce skarżącej pełnowartościowego obiektu, odpowiadającego warunkom technicznym (4 m od granicy działki). Tak wysoki, nadbudowany obiekt jak planowany, postawiony w granicy, zmieni warunki nasłonecznienia nieruchomości. Nie jest zatem uzasadnione twierdzenie (punkt 8 wyników analizy warunków zabudowy), że ustalenie wysokości głównej kalenicy wnioskowanego budynku w przedziale od 5 do 8 m oraz ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanego budynku w przedziale od 5 do 7 m, nie będzie burzyć istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego.

Podobnie sformułowane odwołanie wniosła W. K., która dodatkowo zarzuciła, że powstanie budynku prowadzić będzie do naruszenia nie tylko zasad dobrego sąsiedztwa, ale również zasad współżycia społecznego. Należałoby się zatem zastanowić się, czy nie prowadziłoby również do usankcjonowania przez organ naruszenia art. 5 Kodeksu cywilnego, mówiącego o nadużywaniu prawa przez podmiot tymże prawem dysponujący.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania, przywołaną na wstępie decyzją uchyliło pkt 6 ppkt 4 decyzji i w tym zakresie ustaliło, że planowana inwestycja nie może pozbawiać dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i przedstawił treść regulacji prawnych wskazując, że postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Burmistrza wykazało – z czym Kolegium się zgodziło – że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana na wskazanym przez inwestora terenie, bowiem spełnione są warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., co wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem, wyznaczonym granicami obszaru analizowanego, występują nieruchomości, na których znajduje się bardzo zróżnicowana zabudowa, tj. zabudowa zagrodowa, składająca się z zabudowań mieszkalnych i gospodarczych, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa. Wobec tego nie ma przeszkód, na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., aby dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny oraz dokonać jego nadbudowy. Parametry architektoniczne zabudowy występującej na obszarze analizowanym pozwalają na ustalenie wymagań nowej zabudowy w kształcie odpowiadającym zaproponowanemu przez inwestora. Inwestycja wpisuje się w lokalny ład przestrzenny.

Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej przez istniejący zjazd z drogi powiatowej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla inwestycji, a zgoda na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze nie jest wymagana, gdyż realizacja zabudowy w ramach istniejącej zabudowy zagrodowej nie zmienia rolniczego wykorzystania gruntów (art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku, poz. 909 ze zm.). Z przepisów szczególnych nie wynikają przeciwwskazania do realizacji inwestycji. Na tej podstawie Kolegium stwierdziło, że spełnione są warunki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p., zatem Burmistrz był obowiązany ustalić warunki zabudowy dla inwestycji. Decyzja zawiera wymagane przez art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. elementy, przy czym, w szczególności prawidłowo ustalono – w oparciu o wyniki niewadliwie przeprowadzonej analizy urbanistycznej – poszczególne parametry i wskaźniki architektoniczne i urbanistyczne przewidziane przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"). Ponadto projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami, tj. z zarządcą drogi powiatowej (postanowienie z dnia [...]), ze Starostą [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych (postanowienie z dnia [...]) oraz z Marszałkiem Województwa [...] w zakresie melioracji wodnych (milcząca akceptacja).

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji zastosował się do wskazań zawartych w decyzji z dnia [...]roku w zakresie wad analizy urbanistycznej. Powielił jednak wadliwy zapis decyzji dotyczący ochrony interesów osób trzecich w zakresie ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Kolegium uzupełniło zatem zakres ochrony interesów osób trzecich dodając odpowiedni warunek.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium napisało, że z ponownie przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, iż wysokość budynków mieszkalnych zlokalizowanych w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od jednej do trzech kondygnacji i wynosi maksymalnie 12 m. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu, do której zalicza się również wysokość głównej kalenicy dachu, ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Skoro na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne o wysokości od 4,5 m do 12 m, to nie jest sprzeczne z zastanym lokalnym ładem przestrzennym ustalenie tego parametru na poziomie od 5 m do 8 m, co pozwoli inwestorowi na realizację nadbudowy na wskazanym we wniosku poziomie 6,8 m. Nie ma znaczenia, że tylko jeden budynek na obszarze analizowanym ma wysokość 12 m i nie jest on położony w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Przy ustalaniu wymagań nowej zabudowy uwzględnia się wszystkie zabudowane nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, a nie tylko te, które są położone najbliżej terenu inwestycji. Kolegium nie podzieliło także twierdzenia odwołujących, że w decyzji z dnia [...] roku przesądzono, iż na obszarze analizowanym nie ma budynków o wysokości proponowanej przez inwestora. W decyzji tej Kolegium odnosiło się wyłącznie do ustaleń poprzedniej analizy urbanistycznej, które były odmienne od ustaleń poczynionych w ramach opracowanej na nowo analizy. Odwołujące nie zakwestionowały ustaleń nowej analizy w zakresie parametrów zabudowy polemizując jedynie z zasadnością uwzględniania w wynikach analizy zabudowy występującej na działce, która nie sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji, co jest niezgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa, bowiem sąsiedztwo – w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – należy rozumieć szerzej niż tylko poprzez działki bezpośrednio graniczące z terenem inwestycji. Działkami sąsiednimi są grunty w pewnym obszarze wokół terenu inwestycji tworzącym pewną urbanistyczną całość.

Problem przesłaniania światła słonecznego wykracza poza zakres decyzji. Ocena ewentualnego zacieniania nieruchomości sąsiednich może mieć miejsce na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. przy udzielaniu inwestorowi pozwolenia na budowę. Jest to zagadnienie związane z warunkami techniczno – budowlanymi.

Zawarta w art. 5 Kodeksu cywilnego, klauzula nadużycia prawa podmiotowego jest instytucją prawa cywilnego i stanowi instrument ochrony (w ramach stosunków cywilnoprawnych) przed nadużywaniem prawa przez uprawnione podmioty. Tymczasem przedmiotowa sprawa ma charakter administracyjny, a zatem nie znajdują w niej zastosowania instytucje prawa cywilnego.

W skardze na powyższą decyzję W. K. zarzuciła błędne ustalenie odległości trzykrotnej szerokości działki od granic planowanej inwestycji i objęcie analizą także działki nr ewid. 19/7, na której usytuowany budynek mieszkalny ma wysokość kalenicy 12 m, podczas gdy wysokość w kalenicy pozostałych budynków mieszkalnych kształtuje się na poziomie 4 do 5 m (za wyjątkiem budynku mieszkalnego na działce inwestora – 9 m, czego w świetle obowiązujących przepisów nie można brać pod uwagę). Z tego powodu autorka skargi wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji i odmowę ustalenia warunków zabudowy oraz o wstrzymanie jej wykonania.

W motywach skargi W. K. podkreśliła, że organy nie uwzględniły faktu ustalania warunków zabudowy dla budynku już istniejącego. Budynek pełniący obecnie funkcje budynku gospodarczego, choć tylko z nazwy (gdyż od kilku lat jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe), ma być formalnie przekształcony w budynek mieszkalny i nadbudowany czyli ma dojść do sformalizowania istniejącego stanu faktycznego. Budynek ten jest usytuowany w zachodniej części granicy, rozdzielającej działkę inwestora od działki uczestniczki. Załączona do decyzji analiza warunków zabudowy wyraźnie wskazuje, iż należy brać pod uwagę obszar w odległości trzykrotnej szerokości działki od granic inwestycji. Ta trzykrotna szerokość – w ocenie skarżącej – nie obejmuje działki oznaczonej na mapie nr ewid. 19/7, na której wzniesiony jest budynek mieszkalny, którego wysokość w kalenicy wynosi 12 m. W tej sytuacji wysokość okolicznych budynków mieszkalnych w kalenicy nie przekracza 5 m. Stąd ustalona w decyzji o warunkach zabudowy wysokość mającego ulec przekształceniu budynku, nie powinna przekraczać w kalenicy 5 m, a nie jak ustalono od 5 do 8 m. Zdziwienie skarżącej budzi fakt, że dwie różne analizy warunków zabudowy, sporządzone przez dwóch różnych profesjonalistów, mogą wykazywać tak daleko idące rozbieżności.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2016 roku, po rozpoznaniu wniosku skarżącej, omówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości lub w części, sąd skargę oddala w całości lub w części.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organ drugiej instancji prawidłowo orzekł o uchyleniu decyzji pierwszej instancji w części i orzekł w tym zakresie, utrzymując w pozostałym zakresie decyzję pierwszej instancji w mocy. W ocenie Sądu organy przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p., który wskazuje, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 tego aktu wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Analiza treści załączonej do analizy urbanistycznej mapy pozwala ocenić, że wielkość obszaru analizowanego została ustalona w sposób prawidłowy, bowiem – jak wskazał organ pierwszej instancji – w trzykrotnej szerokości frontu inwestowanej działki. Tak ustalona wielkość obszaru analizowanego – w ocenie Sądu – jest wystarczająca na potrzeby niniejszej sprawy, bowiem w obszarze analizowanym występuje liczna zabudowa charakterystyczna dla obszarów wiejskich. Jak podkreślił autor analizy, wyznaczony obszar analizowany tworzy spójną całość urbanistyczno – architektoniczną i zapewnia zachowanie ładu przestrzennego w ramach zwartej jednostki terenowej urbanistyczno – architektonicznej na danym obszarze. Zdaniem składu orzekającego, nie można w tym zakresie poczynić organom żadnego zarzutu.

W prawidłowo zatem wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy zagrodowej, czyli budynków mieszkalnych i gospodarczych związanych z prowadzonym gospodarstwem rolnym oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej. Z przedmiotowej sprawy wynika, że inwestor wnioskował o ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na budynek mieszkalny oraz jego nadbudowy w zabudowie zagrodowej.

Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i objętej wnioskiem inwestora, nie można wyprowadzić konkluzji o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. W żadnej mierze nie może być kontestowane to, iż zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny wraz z jego nadbudową w zabudowie zagrodowej, to obiekt związany z tradycyjną zabudową zagrodową. W ramach zabudowy zagrodowej występują budynki mieszkalne i budynki związane z produkcją rolną. Pogląd taki jest utrwalony w orzecznictwie, które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela (por. np. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 roku, II OSK 1536/07 oraz wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 4 września 2013 roku, IV SA/Po 396/13; w Lublinie z dnia 17 listopada 2011 roku, II SA/Lu 519/11 i inne; wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

W dalszej kolejności wskazać należy, iż w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia.

I tak, przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Rzeczoną linię zabudowy organ określił uwzględniając lokalizację działki przy drodze powiatowej. Ponadto istniejące frontowe linie zabudowy mieszczą się w odległości od 8 m do 29 m. Nieprzekraczalna linia zabudowy została określona na poziomie 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni. W tym zakresie nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa.

W tym miejscu dostrzec należy, iż sporny budynek, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy zlokalizowany jest w granicy z sąsiednią działką. W obszarze analizowanym, co potwierdza lektura mapy, występuje zabudowa usytuowana bezpośrednio przy granicy, co należy ocenić jako utrwalony, w obszarze analizowanym, element ładu przestrzennego.

W dalszej kolejności organ, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W sprawie organ powołując treść § 7 ust. 1 rozporządzenia określił ten parametr na poziomie 7,7%. W sprawie dostrzec jednak należy, że na skutek realizacji planowanej inwestycji polegającej – jak podnoszono wcześniej – na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny i jego nadbudowie, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy nie legnie zmianie.

Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak ustalił organ, szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi średnio – 8,5 m. Wobec tego organ ustalił szerokość elewacji frontowej na poziomie 8,5 m z tolerancją do 20% odpowiednio do treści § 6 ust. 1 rozporządzenia. Ustalenia organu w tym zakresie odpowiadają prawu.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia). Przy czym, dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). W sprawie organ określił tę wielkość powołując regulację szczególną zawartą w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Burmistrz w motywach przyjęcia takiego rozwiązania podniósł, iż wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi od 1 do 3 kondygnacji, czyli wynosi maksymalnie 12 m. Z tego powodu organ powołując się na treść § 7 ust. 4 rozporządzenia określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 5 do 7 m. Takie określenie komentowanego parametru nie narusza prawa.

Końcowym elementem decyzji, wynikającym z treści § 8 rozporządzenia, są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W decyzji pierwszej instancji organ określił, że obiekt ma mieć dach o konstrukcji jednospadowej o kącie nachylenia do 30°, dwuspadowej o kącie nachylenia do 45° lub wielospadowej o kącie nachylenia wynoszącym również do 45° za spadkiem połaci dachowych między 5°, a 20°, o kalenicy głównej równoległej lub prostopadłej do frontu działki. W obszarze analizowanym bowiem organ stwierdził dachy o konstrukcji jedno, dwu lub wielospadowej o płaskim (od 0° do 30°) lub średnim (od 30° do 50°), z kalenicami budynku usytuowanymi prostopadle lub równolegle do granic działek. Wysokość kalenic wynosi od 6 m do 12 m. W konkluzji organ napisał, że wyznaczone parametry odpowiadają geometrii dachu legalizowanego, a jednocześnie nie naruszają ładu przestrzennego, zatem – zdaniem składu orzekającego – również ustalenia organu w tym zakresie odpowiadają prawu.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działka inwestora ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wzniesionych obiektów. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż skład orzekający w pełni podziela rozstrzygnięcie organu odwoławczego, w którym tenże organ wyeliminował z obrotu prawnego decyzję pierwszej instancji w części dotyczącej ochrony interesów osób trzecich poprzez zawarcie wskazania, że inwestycja nie może pozbawiać dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Argumentacja zawarta w motywach decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jako uzasadniona, zasługuje na akceptację.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie Sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych wyżej przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień.

W tym miejscu podkreślić należy, iż uwzględniając rodzaj inwestycji – zdaniem Sądu – nie było potrzeby ustalania wszystkich parametrów zabudowy. Zbędne było ustalanie linii zabudowy (§ 4 rozporządzenia), wskaźnika powierzchni zabudowy (§ 5 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia) i wysokość górnej krawędzi (§ 7 rozporządzenia). Budynek, którego przeznaczenie ma ulec zmianie znajduje się w głębi działki, od frontu są inne zabudowania, a wskazane parametry kształtują zabudowę elewacji frontowej (czyli linia zabudowy, szerokość elewacji i wysokość górnej krawędzi) lub na skutek zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego podwyższenia wskaźnik powierzchni zabudowy nie ulegnie zmianie. Tym samym organ powinien ustalić tylko geometrię dachu (§ 8 rozporządzenia). Ewentualne uchybienie w tym zakresie nie mają wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem stanowią one ograniczenie w zabudowie dla inwestora, który nie kwestionował decyzji.

Strona skarżąca najpierw w odwołaniu, a później w skardze podnosiła, iż podstawą do ustalenia wysokości kalenicy była działka nr 19/7, która jest oddalona na znaczną odległość od działki objętej warunkami zabudowy. Odnosząc się do tej kwestii wyjaśnić należy, iż przywołana działka znajduje się w obszarze analizowanym, dlatego stanowi wyznacznik kształtujący parametry planowanej inwestycji. Wbrew twierdzeniom strony, działka zaliczona do obszaru analizowanego to nie tylko działka bezpośrednio granicząca, ale działka zlokalizowana w obszarze poddanym analizie urbanistycznej. W tym miejscu należy podkreślić, że w prawie ochronie podlega nasłonecznienie pomieszczeń mieszkalnych, a nie nasłonecznienie działki. Realizując tą zasadę Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzupełniło decyzję pierwszej instancji zawierając zapis, iż planowana inwestycja nie może pozbawiać dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

Ponadto, fakt ewentualnego dotychczasowego wykorzystywania budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe może stanowić pole zainteresowania organów nadzoru budowlanego, ale w sprawie nie stanowi podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W postępowaniu w sprawie warunków zabudowy organy nie orzekają na podstawie zasad współżycia społecznego, ani nie uwzględnia zapisów art. 5 Kodeksu cywilnego.

Końcowo należy podkreślić, że zabudowa na działce inwestora nie ogranicza użytkowanie terenu działki sąsiedniej, bowiem zachowane zostało tzw. dobre sąsiedztwo, a nadto w decyzji określone zostały wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Uzupełniając powyższe dodać można, iż zagadnienia z zakresu ewentualnych immisji wykraczają poza zakres postępowania administracyjnego i kompetencje organów administracji. Jeżeli skarżąca uważa, że inwestor ogranicza użytkowanie jej działki, to swoich roszczeń powinna dochodzić przed sądem powszechnym. W żadnym razie te kwestie nie mogą przemawiać za odmową ustalenia warunków zabudowy.

Uzupełniając powyższe należy wskazać na utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który podziela także skład orzekający, iż sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę (por. np. wyroki WSA: w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013 roku, II SA/Kr 1205/13; w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 roku, II SA/Łd 8/13; w Lublinie z dnia 18 października 2011 roku, II SA/Lu 604/11 i inne; wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Podstaw do uwzględnienia ich sprzeciwu nie można upatrywać w treści art. 64 Konstytucji RP, który wskazuje, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia, które to prawa podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W ocenie składu orzekającego próżno szukać w planowanej inwestycji (jej konstrukcji i rozmiarach) ograniczenia prawa własności przysługującego skarżącym do terenu ich nieruchomości. Wręcz przeciwnie – gdyby przyjąć, że sprzeciw skarżących mógłby wykluczyć lub ograniczyć plany inwestycyjne – wówczas można by przyjąć, że doszło do nieuzasadnionego ograniczenia prawa własności, ale prawa przysługującego inwestorowi, a nie skarżącym. Uzasadnieniem dla naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa nie jest sprzeciw skarżącego wobec planów budowlanych inwestora. Innymi słowy, na wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma wpływu zgoda, czy sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy społeczności lokalnej.

W konkluzji podkreślić należy, iż mimo że skarżąca nie podnosiła argumentów dotyczących naruszenia przepisów proceduralnych Sąd, który nie jest związany granicami skargi, zobligowany był także rozważyć ewentualne naruszenia w tym zakresie. Sąd jednak nie dopatrzył się uchybień w tym zakresie, gdyż postępowanie w sprawie było przeprowadzone w sposób rzetelny i dokładny, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych i w uzasadnieniu skonstruowanym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 267 ze zm.).

Konkludując powyższe rozważania Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi w całości.

a.tp.