Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 799/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-08-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Elżbieta Lenart Protokolant Kinga Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi M.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania M.B., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej podziałem.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Wójt Gminy W., decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...], po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez A.W., K.W., M.B. i M.W. (współwłaścicieli działki nr ewid. [...]) oraz G.D. (właścicielki działki nr ewid. [...]), zatwierdził projekt podziału nieruchomości opisanej w KW [...], ozn. w ewid. gruntów jako działka nr [...] z obr. [...], gm. W., o pow. [...] ha, na działki o nr ewid.: [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), i [...] (pow. [...] ha),. Decyzją tą zatwierdzono również projekt podziału innej działki – ozn. nr ewid. [...] z tego samego obrębu. Działka nr [...] została przeznaczona pod projektowaną drogę o parametrach drogi publicznej, zaś działki o nr [...] i [...] zostały przeznaczone pod drogi wewnętrzne.

Następnie, zawiadomieniem z dnia 8 listopada 2010 r., organ poinformował A.W., K.W., M.B., M.W. i G.D., o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działek nr ewid. [...] i [...], na skutek ich podziału. W konsekwencji, na potrzeby niniejszego postępowania, na zlecenie organu, został sporządzony, przez rzeczoznawcę majątkowego B.H., operat szacunkowy z dnia 10 stycznia 2011 r. Jak wyjaśnił organ I instancji, ponieważ w wyniku podziału wydzielono działki gruntu przeznaczone pod projektowaną drogę publiczna gminną o pow. [...] ha, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, przyjęto powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o pow. działki przeznaczonej pod drogę oraz pow. działek rolnych i działki ewid. nr [...] nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. I tak wartość rynkową nieruchomości przed podziałem biegła określiła na kwotę [...] zł, zaś po podziale na kwotę [...] zł. Różnica wartości nieruchomości (przed podziałem i po podziale) wyniosła więc [...] zł.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] Wójt Gminy W. ustalił opłatę adiacencką w łącznej wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem działki nr [...]. Rozstrzygnięcie to na skutek odwołania M.B., działającej w imieniu własnym oraz M.W., zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...]. Zdaniem Kolegium organ I instancji nie objął przedmiotowym postępowaniem wszystkich stron, pomijając B.W. i G.D., zaś ustalając opłatę adiacencką oparł się na nierzetelnym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego B.H. O nierzetelności operatu świadczy, zdaniem organu, fakt, że w operacie nie wymienia się G.D., zaś dołączono do niego odpis z księgi wieczystej dotyczącej działki ew. nr [...], której jest właścicielką.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Wójt Gminy W. decyzją z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...] ponownie ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z podziałem działki nr [...]. Do uiszczenia opłaty zobowiązał współwłaścicieli: A.W., K.W., M.B. i M.W. w kwocie odpowiadającej udziałowi każdego z nich w prawie własności nieruchomości. Na potrzeby postępowania administracyjnego biegła potwierdziła aktualność operatu szacunkowego na dzień 8 lutego 2012 r.

Od ww. decyzji, odwołanie z dnia 28 lutego 2012 r., złożyła M.B. - działająca w imieniu własnym i M.W., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz sporządzenie nowego operatu szacunkowego dla działki nr [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołał treść przepisów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Stwierdził, że w myśl art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Mając na uwadze treść ww. przepisu organ stwierdził, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości po jej podziale jest bezsporny, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G.H. Operat ten został wykonany celem określenia wartości nieruchomości gruntowej opisanej w KW [...], ozn. w ewid. gruntów jako działka nr [...] z obr. [...], gm. W. Jak wynika z treści tego dokumentu wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę [...] zł, zaś po podziale na kwotę [...] zł. Organ stwierdził, iż w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przedstawiona w sprawie opinia rzeczoznawcy jest w ocenie organu odwoławczego rzetelna. Dalej organ podkreślił, że z treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zatem, proces szacowania, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie zobowiązany jest przedstawić w sporządzanym operacie. Jednocześnie Kolegium zauważyło, iż podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam. Przy wycenie uwzględnia się bowiem wagi cech rynkowych nieruchomości. Powołując się na orzecznictwo Kolegium stwierdziło, że możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić, a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. W niniejszej sprawie strona skarżąca z takiej możliwości nie skorzystała i nie przedstawiła swojej własnej wyceny przedmiotowej nieruchomości (operatu), zatem organ uznał, że fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości został udowodniony. Następnie Kolegium wyjaśniło, że podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...], wydaną przez Wójta Gminy W. Decyzja ta, wydana na podstawie art. 93 ust. 1, 3 i 4, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 oraz art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, była ostateczna w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu podziału nieruchomości w niniejszej sprawie została określona w uchwale Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]).

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że faktycznie jako załącznik do operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości przedłożony został wypis z księgi wieczystej dla nieruchomości sąsiedniej, obejmującej działkę o nr ew. [...], w sytuacji, gdy przedmiotem wyceny była działka o nr ew. [...]. Zdaniem organu tę okoliczność należy rozpatrywać jedynie w kategoriach uchybienia autora operatu, pozostającego bez wpływu na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, dzięki któremu ustalono wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. Odnośnie zaś powołania na stronie 26 operatu jako daty wykonania operatu – 10 stycznia 2010 r., w sytuacji gdy przedmiotowy operat datowany jest na dzień 10 stycznia 2011 r., Kolegium wyjaśniło, że w świetle analizy treści pozostałej części tegoż operatu, ze szczególnym uwzględnieniem wymienienia znajdujących się na tej samej 26 stronie załączników: dokumentów datowanych na dzień 7 października 2010 r., 18 października 2010 r., 9 grudnia 2010 r., czy 10 stycznia 2011 r. nie można traktować powyższego inaczej, niż w kategoriach oczywistej omyłki pisarskiej.

Skargę na decyzję z dnia [...] marca 2012 r. wniosła M.B., wnosząc o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji, oraz decyzji ją poprzedzającej,

2) zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych,

3) wstrzymanie wykonania decyzji organu I i II instancji, w sytuacji gdyby Kolegium nie zastosowało się do art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu skargi M.B. stwierdziła, że decyzja Wójta Gminy W. z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej została wydana po upływie dwunastu miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego, który był kluczowym dowodem w tym postępowaniu administracyjnym. W takiej sytuacji art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wymaga potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Zatem rzeczoznawca majątkowy, przygotowując klauzulę aktualizacyjną, powinien ustalić, czy nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn, a jeśli wystąpiły, to jakie oraz czy i w jakim zakresie mogły one mieć wpływ na aktualność sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Tymczasem Wójt Gminy W. w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wspomniał zdawkowo, że rzeczoznawca majątkowy potwierdziła na dzień [...] lutego 2012 r. aktualność operatu szacunkowego.

Ponadto skarżąca zaznaczyła, że w dniu 26 sierpnia 2011 r. zaczął obowiązywać zmieniony § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, regulujący zasady określania wartości nieruchomości drogowych, przy czym jak wynika z § 36 ust. 6 pkt 5 zmienionego rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio. Ponieważ jedna z działek będących przedmiotem wyceny – działka ewidencyjna nr [...] została wydzielona pod drogę wewnętrzną, to okolicznością wymagającą szczegółowego wyjaśnienia i zbadania, mogącą mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, było ustalenie, czy w sytuacji radykalnej zmiany opisanych wyżej uwarunkowań prawnych, operat szacunkowy stanowiący dowód w tym postępowaniu, w zakresie w jakim służył określeniu wartości działki ewidencyjnej nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną, zgodny był ze zmienionymi przepisami rozporządzenia.

Ponadto w skardze z dnia 29 marca 2012 r. M.B. zarzuciła organom naruszenie art. 10 § 1 Kpa, poprzez uniemożliwienie wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012, poz. 270) -dalej "ppsa", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zdaniem Sądu, stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji oraz biorąc pod uwagę powyższe kryteria kontroli uznał, że skarga jest niezasadna.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji, dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - dalej: "ugn". Zgodnie z tym przepisem (ust. 1 i 1a), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Z analizy materiału dowodowego sprawy wynika, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały powołane wyżej przesłanki warunkujące możliwość wymierzenia przez właściwy organ stronie skarżącej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił ze względu na dokonany podział nieruchomości. Wójt Gminy W. decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...], w trybie art. 93 ugn, zatwierdził projekt podziału m.in. nieruchomości opisanej w KW [...], ozn. w ewid. gruntów jako działka nr [...] z obr. [...], gm. W., na działki o nr ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 10 marca 2009 r., czyli była ostateczna w dacie orzekania przez organy obu instancji. W tym dniu obowiązywała uchwała Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) – ustalająca ją w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wyjaśnienia wymaga, że określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587).

W ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G.H., dla potrzeb niniejszego postępowania, operat szacunkowy z dnia 10 stycznia 2011 r., z klauzulą aktualności na dzień [...] lutego 2012 r., jest zgodny z przepisami ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zawiera bowiem wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem, jest spójny i logiczny.

I tak, biegła opisując stan techniczny i użytkowy nieruchomości przed podziałem wskazała, iż przedmiotowa działka nr ewid. [...] objęta jest w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś pozostała część gruntu jest terenem rolnym. Kształt (wydłużony równoległobok) i wymiary działki ([...] m długości i [...] m szerokości) oraz ukształtowanie terenu (płaski, nieuzbrojony, niezagosporowany) nie ograniczają warunków zabudowy. Działka położona jest bezpośrednio przy ul. [...], asfaltowej, oświetlonej, z chodnikami i uzbrojonej w linię energetyczną. Planowany wjazd na nieruchomość od strony ul. [...] jest z projektowanej drogi wewnętrznej. W sąsiedztwie znajdują się: niska zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (luźna od strony wschodniej i północnej, od strony południowej zaś sąsiedztwo Lasów Państwowych) oraz działki niezagospodarowane. Działka nr ewid. [...] ma słaby dostęp do usług, handlu i komunikacji lokalnej. W operacie szacunkowym biegła stwierdziła, że po podziale działkę ewid. nr [...] stanowić będzie działka nr [...] (projektowana droga o parametrach drogi publicznej), nr [...], [...], [...], [...] (wszystkie ze względu na ukształtowanie terenu bez ograniczeń warunków zabudowy, zgodnie z mpzp – przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), nr [...] (projektowana droga wewnętrzna, zgodnie z mpzp – przeznaczona pod zabudowę usługową i/lub mieszkaniową jednorodzinną) i nr [...] (projektowana droga wewnętrzna, brak mpzp).

Biegła wyjaśniła, iż na terenie wsi W. odnotowano bardzo mało transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o dużych powierzchniach, dlatego też analizą objęto tereny gmin sąsiednich. W analizowanym okresie ceny za nieruchomości o dużych powierzchniach z przeznaczeniem pod zabudowę na rozszerzonym rynku kształtowały się w graniach od [...] zł/m² do [...] zł/m². Ceny typowych działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną kształtowały się w granicach od [...] zł/m² do [...] zł/m². W badanym okresie nie odnotowano wzrostu ani spadku cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dlatego też nie aktualizowano cen transakcyjnych na datę wyceny. Przyjęto ceny transakcyjne podane w aktach notarialnych.

Biegła prawidłowo zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a uzyskany w procesie wynik wyceny określiła na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych w gminie W., ze szczególnym uwzględnieniem wsi W. Analizie poddano także nieruchomości gruntowe niezabudowane położone w gminach sąsiednich, tj. N., S., J.

Badaniem objęto ostatnie dwa lata przed wyceną.

Rzeczoznawca, na podstawie przeprowadzonej analizy uznała, iż cechami rynkowymi wpływającymi na ceny nieruchomości na badanym rynku lokalnym są: lokalizacja nieruchomości (waga cechy 20 %), położenie nieruchomości w obrębie miejscowości (waga cechy 20 %), kształt działki (waga cechy 25 %), uzbrojenie w media (waga cechy 20 %), dostępność komunikacyjna, jakość drogi dojazdowej (waga cechy 15 %).

Biegła do określenia wartości nieruchomości działki nr [...] (przed podziałem) wykorzystała zestawienie 3 transakcjami podobnymi do nieruchomości wycenianej, do wyceny działki nr [...] (po podziale) wykorzystała zestawienie 3 transakcjami podobnymi do nieruchomości wycenianej, do wyceny działki nr [...], [...] i [...] i [...] (po podziale) wykorzystała zestawienie 5 transakcjami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Wycenie nie podlegała więc działka przeznaczona pod projektowaną drogę publiczną (nr ew. [...]) oraz działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną ([...]), w stosunku do której brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że ponieważ w wyniku podziału wydzielono działkę gruntu przeznaczoną pod projektowaną drogę publiczną gminną do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, przyjęto powierzchnię nieruchomości pomniejszoną o powierzchnię działki przeznaczonej pod drogę publiczną gminną oraz powierzchnię działek rolnych nie objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutu skarżącej w kwestii potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, wyjaśnić należy, że stosownie do § 58 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu, podpisując klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (data, podpis i pieczęć rzeczoznawcy). W ocenie Sądu klauzula aktualizacyjna, potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego z dnia 10 stycznia 2011 r. na dzień [...] lutego 2012 r. jest zgodna z wymogami ww. regulacji. Tym samym, wobec potwierdzenia w dniu [...] lutego 2012 r., aktualności operatu z dnia 10 stycznia 2011 r., a co się z tym wiąże również wartości rynkowej nieruchomości nr ewid. [...], nietrafny jest kolejny zarzut skargi odnośnie aktualności wyceny działki ewid. nr [...], stanowiącej po podziale drogę wewnętrzną. Tego typu zarzut stanowi w rzeczywistości polemikę z ustaleniami biegłej, której wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organy i sąd administracyjny nie mogą kwestionować jej ustaleń i oceniać jej "warsztatu pracy", jeżeli w sprawie brak jest dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę.

W konsekwencji Sąd orzekający doszedł do przekonania, że sporny operat szacunkowy nie zawiera niejasności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Za chybiony, w ocenie Sądu, uznać również należy zarzut dotyczący naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 Kpa, bowiem zarówno skarżąca, jak i pozostałe strony, miały zapewniony czynny udział w postępowaniu (karta 59 i 65 akt administracyjnych), a sam fakt niepowiadomienia stron przed wydaniem decyzji o zebranych materiale dowodowym (poszerzonym jedynie o klauzulę aktualizacyjną operatu szacunkowego, niestanowiącej samodzielnego dowodu w sprawie) nie narusza przepisów postępowania administracyjnego w stopniu skutkującym koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżąca bowiem nie wskazała, jakie dowody, materiały czy też żądania istotne dla sprawy zgłosiłaby przed wydaniem decyzji, gdyby została powiadomiona o zebranym materiale dowodowym.

Sąd zgadza się także z organem odwoławczym, iż skoro Kolegium uznało, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, zaś rzetelność jego kwestionuje M.B., to właśnie ona, a nie organ, mogła wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. Takie uprawnienie, stronie niezadowolonej z wyceny, bowiem przysługiwało. Jednakże skarżąca, z niego nie skorzystała.

Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości, a zarzuty skargi nie zyskały akceptacji Sądu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji.

-----------------------

1