Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2768/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7; art. 8; art. 77 § 1; art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1;
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: § 7 i § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c; art. 200; art. 205 § 2.
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Jarosław Łuczaj sędzia WSA Kaja Angerman po rozpoznaniu w dniu 27 maja 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi L. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2020 r., [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz L.W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: "SKO" lub "Kolegium" lub "organ II instancji") z [...] października 2020 r., [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy [...] (dalej: "Wójt" lub "organ I instancji") z [...] maja 2020 r., nr [...], znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących oraz dwunastu zbiorników na nieczystości płynne – szamb szczelnych na działce o nr ewid. [...] z obrębu [...], gmina [...] (dalej: "inwestycja").

II. Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych.

II.1. W dniu [...] listopada 2019 r. S. S. oraz E. L. zwróciły się do Wójta z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji.

II.2. Wójt decyzją z [...] maja 2020 r., nr [...], znak: [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji. W szczególności, Wójt ustalił, iż elewacje frontowe planowanych budynków będą zwrócone w stronę boku terenu inwestycji zwróconego w stronę pasa drogowego ul. [...], oznaczonego na załączniku graficznym literami AB, zaś wysokość kalenicy głównej oraz górnej krawędzi elewacji frontowej dla każdego budynku - odpowiednio 8 i 6,3 m jako wartość maksymalna.

II.3. Odwołania od powyższej decyzji złożyli D. O. oraz L. W., zarzucając jej: błędną analizę funkcji oraz cech zabudowy działek budowlanych zlokalizowanych w obrębie obszaru analizowanego; błędne określenie kierunku elewacji frontowej; brak określenia wyniesienia rzędnej posadzki do planowanych obiektów; naruszenie art. 7 i 77 k.p.a.; naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 i 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741; dalej: "u.p.z.p.") oraz naruszenie art. 61 ust. 7 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie").

II.4. Kolegium decyzją z [...] października 2020 r., [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta z [...] maja 2020 r., nr [...], znak: [...]. SKO oświadczyło, że analiza treści zaskarżonej decyzji, akt postępowania poprzedzającego jej wydanie, ze szczególnym uwzględnieniem analizy sposobu zabudowy terenu sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, przeprowadzonej w trybie przewidzianych przez obowiązujące przepisy nie daje podstaw do uznania, iż w niniejszej sprawie istnieje podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej. Zdaniem SKO przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne nie jest w szczególności sprzeczne z jakimikolwiek przepisami odrębnymi, wszystkie zaś warunki określone w u.p.z.p. mające zastosowanie w niniejszej sprawie, zostały spełnione. Zdaniem SKO, analiza urbanistyczna oparta została o dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, podczas gdy analogiczna analiza sporządzona na potrzeby decyzji Wójta Gminy [...]

nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. - w oparciu o przybliżone pomiary dokonane

w terenie. Stąd zapewne wynikają stosunkowo niewielkie różnice między danymi zawartymi w obu analizach. Bez wątpienia, to dane zawarte w ewidencji są bardziej wiarygodne, a co za tym idzie - to one powinny stanowić podstawę do ustalania parametrów planowanej zabudowy. W ten sposób zresztą spełniono postulaty zawarte w odwołaniach od wspomnianej decyzji Wójta oraz w skargach na decyzję Kolegium, utrzymującą ową decyzję w mocy. Zdaniem SKO, odwołującym umknął fakt, iż w analizie sporządzonej na potrzeby decyzji Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] maja 2020 r. budynki nie tylko "urosły" w stosunku do wcześniejszej analizy, ale również "zmalały", jak na przykład budynki na usytuowane na działkach o nr ew. [...] (z 8 m do 6,5 m], [...] (z 5,5 m do 4,5 m), [...] (z 8 m do 7,5 m) oraz [...] (z 8 m do 7 m i z 5 m do 4 m). Świadczy to - przynajmniej pośrednio – o rzetelności sporządzonej obecnie analizy.

III.1. Pismem z [...] grudnia 2020 r., L. W. (dalej: "skarżący") złożył skargę na decyzję SKO z [...] października 2020 r., [...] zarzucając jej:

1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a., polegające w szczególności na wydaniu decyzji administracyjnej z pominięciem wszechstronnego rozpoznania całości materiału dowodowego co spowodowało m.in. błędne określenie kierunku elewacji frontowej;

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a., polegające w szczególności na wydaniu decyzji administracyjnej z pominięciem wszechstronnego rozpoznania całości materiału dowodowego co spowodowało m.in. ustalenie błędnych wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, co z kolei spowodowało wadliwe wartości zabudowy ustalone w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu;

3. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust.1 rozporządzenia poprzez wadliwe, niepełne sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu co w konsekwencji prowadzi do ustalenia błędnych wyników.

W oparciu o powyższe, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO z [...] października 2020 r., [...] oraz poprzedzającej jej decyzji Wójta z [...] maja 2020 r., nr [...], znak: [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania. Argumentując skargę, skarżący wskazał, iż kolejno wydawane decyzje o warunkach zabudowy powodują niepewność co do prawidłowości danych w nich zawartych. Wydawane decyzje, wady postępowania i błędy merytoryczne niezgodnie z art. 8 § 1 k.p.a. nie budzą zaufania stron postępowania do władzy publicznej. Prawidłowość, kompletność danych wskazanych w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest kluczowa do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Brak w decyzji o warunkach zabudowy wymaganych konkretnych rozstrzygnięć, odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, wraz z wynikającym z analizy uzasadnieniem przyjętych rozwiązań stanowi naruszanie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy. Nadto, w ocenie skarżącego, ani organ I instancji, ani SKO nie dostrzegły błędnego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w budynkach, oraz ich wysokości, które znajdują się w obszarze oddziaływania. Skarżący zwrócił przy tym uwagę, że przy analizie pominięto budynki istniejące na działkach ew. nr [...] i [...]. W ocenie skarżącego, skoro organ I instancji wyznaczył teren oddziaływania to powinien poddać odpowiedniej analizie wszystkie budynki w nim się znajdujące. Skarżący wskazał również na Tabelę nr 1 stanowiącą załącznik do decyzji organu I instancji, w której w niewyjaśnionych okolicznościach budynki w niej ujęte zwiększyły swoje wymiary, zarówno co do wysokości całych zabudowań, jak i wysokości elewacji frontowej. Mając na uwadze powyższe istnieje prawdopodobieństwo, iż pozostałe dane co do powierzchni zabudowy, wskaźników, szerokości elewacji etc. również nie zostały sporządzone z zachowaniem należytej staranności. Zaś to organ wydający decyzję o warunkach zabudowy zobowiązany jest zgodnie z przepisami do wykonania prawidłowych, zgodnych ze stanem faktycznym pomiarów. Dodatkowo skarżący wskazał na błędy danych w Tabeli nr 1 będącej częścią analizy funkcji i cech zabudowy dla działek zlokalizowanych na terenie obszaru analizowanego. Na działce nr [...] (ul. [...] nr [...]) będąca własnością skarżącego znajduje się budynek o wysokości elewacji frontowej ok. 3 m maksymalnie a nie jak wskazano w Tabeli nr 1 – 9 m. Wysokość elewacji frontowej budynku może zostać ustalona poprzez jego pomiar albo według poniższego wyliczenia: 43 sztuki cegły x 0,065 m wysokości cegły + około 0,2 m wysokości od obróbki blacharskiej do rynny = 2,995 m. Skarżący zwrócił również uwagę, że na pozostałych działkach wysokość budynków także została ustalona błędnie (nie podjąć jednak konkretnych zarzutów co do poszczególnych działek). Tym samym, zdaniem skarżącego uznać należy, że dokonano błędnych pomiarów budynków albo dane zawarte w kartotece budynków są błędne. Błędne dane z kolei nie mogą prowadzić do ustalenia prawidłowych wyników analizy funkcji i cech zabudowy. Skarżący zwrócił również uwagę, że w decyzji organu I instancji elewacja frontowa została określona wzdłuż boku AB przedmiotowej działki dla każdego z projektowanych budynków mieszkalnych, co zdaniem skarżącego jest obiektywnie niemożliwe. Przez elewację frontową budynku należy rozumieć zewnętrzną powierzchnię ściany budynku z wszystkimi znajdującymi się na niej elementami, zwróconą w kierunku ulicy, drogi wewnętrznej lub placu, w której umieszczone jest główne wejście do budynku i brama wjazdowa. Zdaniem skarżącego, oczywistym jest sytuacja, iż droga wewnętrzna znajdująca się pomiędzy działkami [...] i [...] zostanie przedłużona dzieląc działkę [...] na dwie części, nie tylko aby zapewnić dostęp odpowiednich służb do koryta rzeki [...] - co jest wymagane, ale również dla dojazdu do budynków znajdujących się przy krawędziach działki [...]. Na przedmiotowej działce, której front AB posiada długość 70 mb, nie ma możliwości posadowienia 10 budynków obok siebie zwróconych frontem do granic oznaczonych AB, dla których od strony granic AB (front elewacji) będzie doprowadzony dojazd, wejście, wykonana brama wjazdowa, oraz wykonania dodatkowo dojazdu dla służb w celu dostępu do rzeki [...] pomiędzy tymi zabudowaniami. Według zaskarżanej decyzji szerokość elewacji frontowej budynków ma zawierać się w przedziale 12,7 m – 18,9 m. Mając na uwadze nawet najmniejszą szerokość tj. 12,7 m oraz zachowując odstęp 4 m pomiędzy sąsiadującymi działkami i budynkami oraz wykonania dojazdu dla służb do rzeki [...] o szerokości najprawdopodobniej nie mniejszej niż 5 m otrzymujemy obraz według którego zachowując wytyczne decyzji tj.: minimalną szerokość elewacji frontowej 12,7 m, front budynków skierowany do granicy AB, można umieścić co najwyżej 3 budynki. Pozostaje 6,9 m szerokości działki. Mając na względzie ustalenia wskazane w decyzji o warunkach zabudowy, skarżący wskazał, że pozostałe 7 budynków nie będzie mogło zostać posadowione wzdłuż boku AB przedmiotowej działki ([...]). Jeśli natomiast dojazdy do działek i wejścia do budynków zostaną zaprojektowane od strony przedłużonej drogi pomiędzy działkami [...] i [...] to decyzja o warunkach zabudowy błędnie określa kierunek elewacji frontowej. Prawidłowym określeniem powinno być odpowiednio C-B dla części wschodniej oraz J-A dla części zachodniej. W ocenie skarżącego błędne określenie kierunku elewacji frontowej spowoduje poważne problemy na etapie sporządzenia projektu architektoniczno-budowalnego, następnie procedury administracyjnej w sprawie zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowalnego i udzielenia pozwolenia na budowę. Końcowo skarżący wskazał, że nie dąży do zablokowania realizacji jakiejkolwiek inwestycji na nieruchomości sąsiedniej. Jednakże w jego ocenie inwestycja powinna zostać zrealizowana na podstawie prawidłowej decyzji organu I Instancji, pozbawionej rażących błędów formalnych z uwzględnieniem istniejącej zabudowy.

III.2. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

IV.1. Skarga zasługuje na uwzględnienie, ale nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się zasadne.

IV.2. Bezzasadne są zarzuty skargi dotyczące wyznaczenia jako frontu działki odcinka AB o szerokości 70 m. Należy zauważyć, że rodzajowo tożsamy zarzut został zgłoszony wobec decyzji Wójta Gminy [...] z [...] stycznia 2019 r. nr [...], wydanej również na wniosek S. S. i E. L. i dotyczącej inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących, dwunastu zbiorników na nieczystości płynne - szamb szczelnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce o nr ew. [...] z obr. [...], gm. [...]. Decyzja Wójta z [...] stycznia 2019 r. została utrzymana w mocy decyzją SKO w [...] z [...] marca 2019 r., nr [...]. Prawomocnym wyrokiem z 12 września 2019 r., IV SA/Wa 1280/19, WSA w Warszawie uchylił obie decyzje (o wyroku tym wspomina skarżący na s. 7 skargi, decyzja nr [...] znajduje się tomie 4/4 akt administracyjnych). W orzeczeniu tym sformułowano następującą ocenę prawną: Jeśli zaś chodzi o podniesione na rozprawie przed WSA w Warszawie w dniu 12 września 2019 r. kwestie dotyczące kierunku wyznaczenia elewacji frontowej, to wskazać trzeba że zgodnie z przepisami przywoływanego rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5). Z § 6 ust. 1 wynika zaś, że szerokość elewacji frontowej znajduje się od frontu działki. Na dzień wydania decyzji prawidłowo organ uznał, że frontem działki jest odcinek oznaczony literami AB. Ewentualne kwestie podziałowe i powstanie nowych frontów działki, pozostaje zaś poza oceną Sądu". Sąd w niniejszym składzie podziela w całości te oceny prawne i uznaje je za własne. Przypomnieć przy tym należy, mając zwłaszcza na uwadze zasadniczą zbieżność przedmiotową i podmiotową sprawy niniejszej oraz sprawy IV SA/Wa 1280/19, że orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby (art. 170 p.p.s.a.). Zasadnie przy tym zwróciło uwagę Kolegium na s. 5 zaskarżonej decyzji, że przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego nie przewidują wymogu rozmieszczenia wszystkich planowanych budynków w jednym rzędzie, równolegle do części działki oznaczonej literami AB. Można dodać, że w decyzji o warunkach zabudowy w ogóle nie dokonuje się konkretnej lokalizacji budynku lub budynków na terenie inwestycji – ta czynność jest obligatoryjna dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, tj. w ramach projektu zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego). Innymi słowy, w decyzji o warunkach zabudowy można określić warunki zabudowy dla wyodrębnionej liniami rozgraniczającymi części działki (np. w postaci nieprzekraczalnej linii zabudowy, tak jak miało to miejsce w decyzji Wójta na skutek decyzji organu Wód Polskich z [...] lutego 2020 r.), ale bez przesądzania o konkretnym położeniu zabudowy (por. np. uzasadnienie wyroku NSA z 24 maja 2018 r., II OSK 1634/16, CBOSA). W realiach niniejszej sprawy wjazd na działkę [...] będzie niewątpliwie odbywał się od strony części działki oznaczonej jako odcinek AB o szerokości 70 m, a zatem zarzut co do wadliwego ustalenia frontu działki jest bezzasadny.

IV.3.1. Zasadne okazały się natomiast zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania (m.in. 7, 8, 77 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a.) sformułowane w kontekście zarzutów co do rzetelności analizy urbanistycznej stanowiącej załącznik do decyzji Wójta. Równocześnie należy zaznaczyć, że uwzględnienie skargi nie oznacza, że zdaniem Sądu analiza urbanistyczna przygotowana przez R. M. zawiera błędy, które dyskwalifikują ją w ogóle jako dowód w sprawie. Analiza ta, w powiazaniu z zarzutami zawartymi w skardze oraz dołączonymi do niej dokumentami, nasuwa jednak wątpliwości, których wyjaśnienie przekracza ramy postępowania sądowoadministracyjnego (art. 106 § 3 k.p.a.). Wątpliwości te mogą być natomiast wyjaśnione w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego przeprowadzonego przez Kolegium przy ponownym rozpatrzeniu sprawy (art. 136 § 1 k.p.a.). W szczególności, Kolegium może wystąpić do organu I instancji o przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej analizy urbanistycznej lub skierowanie do autora analizy pytań związanych z przedmiotowymi wątpliwościami (zob. np. wyroki NSA z dnia 7 grudnia 2017 r., II OSK 3011/17 oraz z 14 listopada 2019 r., II OSK 2967/19; wyrok NSA z 16 lipca 2020 r., II OSK 425/20 – CBOSA).

IV.3.2. Przechodząc do szczegółowego uzasadniania powodów uwzględnienia skargi trzeba przede wszystkim wskazać, że analiza przygotowana przez R. M. budzi wątpliwość co do prawidłowości ustalenia parametrów dotyczących działki [...] należącej do skarżącego. Przede wszystkim, w poprzednich analizach (z 2017 i 2019) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono na 3,5 m, zaś wysokość kalenicy na 6 m. Tymczasem w analizie autorstwa R. M. obie te wartości ustalono na 9 m (poz. 3 w tabeli nr 1). Zarówno ze zdjęcia budynku posadowionego na działce [...]

(k. 7), jak i z ogólnie dostępnych danych (np. [...] oraz [...] – zob. wydruki dołączone do akt) wynika, że budynek na wspomnianej działce nie ma dachu płaskiego. Dodatkowo, w analizach z 2017 i 2019 r. dopuszczono błąd w pomiarach do 1,5 m, co dodatkowo zwiększa wątpliwości co do rzetelności danych zawartych w analizie z 2020 r. (różnice znacznie przekraczają bowiem wartość 1,5 m). Kolegium twierdzi w zaskarżonej decyzji, że analiza "oparta została o dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, podczas gdy analogiczna analiza sporządzona na potrzeby decyzji Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. - w oparciu o przybliżone pomiary dokonane w terenie". Nie jest wiadomo, na jakiej podstawie Kolegium sformułowało ten wniosek. W aktach sprawy brak dokumentów mogących potwierdzić taką konkluzję, w szczególności wysokość budynku zlokalizowanego na działce [...] nie jest wskazana na znajdującej się w aktach kopii mapy zasadniczej. Równocześnie należy odnotować, że w kartotece budynków obligatoryjnie jest ujawniana ilość kondygnacji, a nie wysokość kalenicy albo wysokość elewacji frontowej budynku (zob. § 63 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków - t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 393). Reasumując, doszło do naruszenia art. 7, 8, 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 i 8 rozporządzenia).

IV.3.3. Druga sprawą, która wymaga wyjaśnienia w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego przez Kolegium jest zasadność pominięcia w analizie budynków zlokalizowanych na działkach nr [...] oraz [...]. Zdaniem autora analizy, takie podejście uzasadniał wyłącznie fakt, że "na dzień prowadzenia analizy nie widniały one w kartotece budynków". Otóż Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, że zabudowa stanowiąca odniesienie do ustalania kontynuacji funkcji i parametrów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., powinna być zgodna z porządkiem prawnym (por. np. wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r., II OSK 2092/15, CBOSA). Rzecz jednak w tym, że sam brak ujawnienia budynku w kartotece budynków nie może być samodzielną podstawą do poczynienia stanowczego ustalenia, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Autor analizy nie stawia co prawda wprost tak daleko idącej tezy, ale wykluczenie z analizy urbanistycznej wspominanych budynków z tego tylko powodu, że nie zostały ujawnione w kartotece budynków, w istocie ma skutek równoważny ze stwierdzeniem samowoli budowlanej. W sytuacji powzięcia wątpliwości, czy istniejąca zabudowa jest zabudową legalną, organ powinien ustalić, czy zabudowa została zrealizowana zgodnie z prawem. Przy czym znaczenie ma przede wszystkim to, czy zabudowę zrealizowano z zachowaniem warunków określonych w prawie budowlanym. Niedochowanie tych warunków pozwala stwierdzić, że istniejąca zabudowa, przynajmniej z punktu widzenia organu ustalającego warunki zabudowy, jest "samowolą budowlaną", a więc obiektem wybudowanym bez pozwolenia budowlanego albo dokonania zgłoszenia, jeżeli takie było wymagane (por. np. wyrok NSA z 15 marca 2018 r., II OSK 1318/16, CBOSA). Reasumując, autor analizy co najmniej przedwcześnie wykluczył z analizy budynki zlokalizowane na działkach nr [...] oraz [...]. Tym samym doszło do naruszenia art. 7, 8, 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia).

IV.4. Rozpoznając sprawę ponownie Kolegium będzie miało na uwadze wskazane wyżej oceny prawne i wskazania co do dalszego postępowania. Przed skierowaniem żądania do Wójta w sprawie przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego Kolegium winno wyznaczyć osobom, które wniosły odwołanie, odpowiedni termin na zgłoszenie ewentualnych innych, niż wskazane w niniejszym wyroku (punkt IV.3), zarzutów do przedmiotowej analizy urbanistycznej. Przyczyni się to do realizacji zasady szybkości postępowania i koncentracji materiału dowodowego (art. 7 i 12 k.p.a.). Zdaniem Sądu, strona kwestionująca rzetelność analizy urbanistycznej nie powinna być bierna, ale winna współpracować z organem odwoławczym w wyjaśnieniu rzeczonych wątpliwości. Po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego Kolegium winno umożliwić stronom wypowiedzenie się co do zebranego materiału dowodowego (art. 10 k.p.a.).

IV.5. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na koszty te składa się wpis od skargi w kwocie 500 zł, wynagrodzenie radcy prawnego (480 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).

IV.6. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).