Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 202/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art 59 ust 1 i art. 60 ust.1 i art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Izabela Bąk-Marciniak /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2012r. sprawy ze skargi W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2012r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

W dniu [...] lipca 2009r. [...] S.A. z siedzibą w [...] wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwustanowiskowej myjni samochodowej bezdotykowej na terenie istniejącej stacji paliw, na nieruchomości położonej w [...] przy Al. [...] [...] [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] (obręb [...]) (dalej - Inwestycja).

Decyzją z dnia [...] stycznia 2010 roku Prezydent Miasta K. (dalej - Prezydent) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Od decyzji tej złożone zostało odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K.. W wyniku rozpatrzenia odwołania Kolegium decyzją z [...] kwietnia 2010 r. uchyliło zaskarżoną decyzję Prezydenta i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] Prezydent ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Odwołanie od tej decyzji wniosła [...] [...] [...] Oddział w Polsce [...] (dalej - Inwestor) wyjaśniając, że jest następcą prawnym [...] [...] [...], powstałym na skutek przejęcia [...] [...] [...] przez [...] [...] [...], która jednocześnie przyjęła formę prawną spółki europejskiej i działa w obrocie jako [...] [...] [...], a na terytorium RP wykonuje działalność gospodarczą jako [...] [...] [...] Oddział w Polsce [...]. W załączeniu przedstawiono odpis z KRS. W uzasadnieniu złożonego odwołania zadeklarowano możliwość zmiany lokalizacji wnioskowanej myjni i dostosowanie jej do położenia do linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące zabudowania stacji paliw.

W świetle powyższego decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] działając na podstawie art. 104, art. 107 i art. 132 ustawy z dnia 14.06.1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej kpa) oraz na podstawie art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej ustawa planistyczna, zpU) Prezydent uchylił decyzję własną z [...] października 2010 r. nr [...] oraz ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwustanowiskowej myjni samochodowej bezdotykowej na terenie istniejącej stacji paliw.

Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji wskazał, że biorąc pod uwagę złożone wyjaśnienia, wyniki przeprowadzonej analizy kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu oraz fakt, że Prezydent rozstrzygając złożone wnioski o ustalenie warunków zabudowy działa w tym zakresie w oparciu o obowiązujący porządek prawny - w ocenie Prezydenta - niemożliwym stało się odmówienie ustalenia warunków zabudowy dla myjni samochodowej realizowanej w ramach istniejącej stacji paliw. Prezydent podkreślił, że w myśl art. 56 w związku z art. 64 zpU nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Odwołanie od tej decyzji wniósł reprezentowany przez pełnomocnika profesjonalnego W.P. - właściciel działki sąsiedniej, położonej przy ul. [...] [...] (działka nr [...], obręb [...]) (dalej - skarżący). W odwołaniu wskazano na naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. 7 kpa oraz przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 2 pkt 2 zpU, a także § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588, dalej – rozporządzenie ws. wymagań).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej - Kolegium, SKO) decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję pierwszoinstancyjną.

Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium wskazało, że dla terenu wskazanego przez inwestora nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z czym ustalenie warunków zabudowy jest możliwe gdy zostaną spełnione łącznie warunki określone w art.61 ust. 1 zpU. W ocenie Kolegium, w przedmiotowej sprawie, zgodnie z przepisem § 3 ust.2 rozporządzenia ws. wymagań wyznaczono wokół działki inwestora granice obszaru analizowanego. Z przeprowadzonej, w ramach wytyczonego obszaru, analizy – jak wskazał organ odwoławczy - wynika, że działka inwestora znajduje się w terenie o funkcji usługowej oraz mieszkaniowej wielorodzinnej. Zauważono też, że istniejąca zabudowa charakteryzuje się znacznym zróżnicowaniem, co do skali i wyglądu architektonicznego, a analizowany obszar to obrzeża ścisłego centrum miasta K.. Zdaniem Kolegium planowana inwestycja zgodna jest z zastaną funkcją terenu, a odmowa mogłaby dotyczyć jedynie inwestycji, która pozostaje w wyraźnej sprzeczności z funkcją. W ocenie Kolegium trudno zatem zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w odwołaniu, że zlokalizowanie myjni i to na terenie stacji paliw, wprowadzi dysonans w zastanym ładzie przestrzennym. Podkreślono przy tym, że w analizie określono, bowiem wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie maksymalnie 0,4 z tego względu, że w obszarze analizowanym jest on zróżnicowany i kształtuje się na poziomie od około 0,2 do około 0,7. Natomiast wyniki analizy tak w formie graficznej jak i opisowej stosownie do brzmienia § 5 ust.2 rozporządzenia stanowią załączniki do decyzji.

Skargę do sądu administracyjnego wniósł skarżący domagając się uchylenia decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...] z uwagi na: naruszenie przepisu art. 7 k.p.a. mające wpływ na wynik sprawy, a polegające na nie wyjaśnieniu przez organ pierwszej instancji wszelkich istotnych okoliczności sprawy; a ponadto z uwagi naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) mające wpływ na wynik sprawy, polegające na jego błędnej interpretacji, a w konsekwencji przyjęciu, iż planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. W dalszej kolejności wskazano również na naruszenie przepisu art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mające wpływ na wynik sprawy, polegające na dowolnym przyjęciu, iż wydanie w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy było zgodne z chronionym prawnie interesem osób trzecich - właściciela sąsiedniej nieruchomości. W skardze zawarto również zarzut naruszenia przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) poprzez błędną jego interpretacji, a w konsekwencji braku analizy wielkości powierzchni zabudowy działek sąsiednich w stosunku do powierzchni działki, na której planowana jest przedmiotowa inwestycja.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt IV SA/Po 158/11 uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z dnia [...] października 2010 r. nr [...] oraz uchylił decyzję Prezydenta z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...]. W uzasadnieniu Sąd zważył co następuje.

Ustalenie istnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 zpU następuje poprzez przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej również – Analiza), zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowe sporządzenie analizy urbanistycznej jest, więc warunkiem wydania odpowiadającej wymogom prawa decyzji o warunkach zabudowy. Poprawnie przeprowadzona Analiza służy zapewnieniu zgodności powstającej w sąsiedztwie zabudowanych działek nowej zabudowy z charakterystyką urbanistyczną (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektoniczną (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Prowadząc postępowanie organ musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, tak aby stwierdzić co na danym obszarze jest normą, a co odstępstwem od niej, a następnie w oparciu o tak przeprowadzoną analizę ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Sporządzenie analizy urbanistycznej jest, zatem warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, a jej wyniki załącza się do decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań).

W myśl § 9 ust. 3 powołanego powyżej rozporządzenia część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 zpU, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Tymczasem, już ocena załączników do decyzji Prezydenta z [...] października 2010 r. nr [...] wskazuje, że integralną część tej decyzji stanowi "zał. nr 1 – mapa syt.wys. w skali 1: 500" (k[...].). Również część graficzną Analizy, stanowiącej załącznik nr 2 do tej decyzji, sporządzono na kserokopii mapy sytuacyjno-wysokościowej, a więc nieodpowiadającej wymogom z art. 52 ust. 2 pkt 1 zpU.

W następnej kolejności należy zwrócić uwagę, że prawidłowo, analizę prowadzi się w granicach obszaru analizowanego. W tym celu na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500 lub 1:1000, wyznacza się ów obszar, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań). Analiza zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że w toku postępowania posłużono się szeregiem map – k. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Ocena tych map nie pozwala jednak stwierdzić, aby którakolwiek z nich odpowiadała wymogom określonym w art. 52 ust. 2 pkt 1 zpU, czego wymaga przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań. Na mapie oznaczonej w aktach jako k. [...] brak jakichkolwiek informacji wskazujących co to jest za mapa i w jakiej skali została ona sporządzona. Uwadze Sądu nie umknęło, że na k. [...] zatytułowanej "Załącznik graficzny do analizy sporządzonej na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" zawarto wskazanie "skala 1:500", zauważyć jednak należy, że pozbawiona jakichkolwiek danych (co do rodzaju i skali) mapa na k. [...] nie zawiera żadnej sygnatury. Nie sposób zatem przesądzić, że dokument ten w istocie stanowił przedmiot analizy organów w niniejszej sprawie, w szczególności, że do stanowiącej załącznik do decyzji pierwszoinstancyjnej Analizy załączono - zupełnie inną mapę – sytuacyjno - wysokościową.

W konsekwencji, z uwagi na brak jednoznacznego wskazania skali mapy, kontroli Sądu wymyka się ocena poprawności wytyczonego obszaru analizowanego. Z treści przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań, wynika, że granice obszaru analizowanego winny rozciągać się wokół działki budowlanej objętej wnioskiem inwestora, tak że każdą granicę tej działki z granicą obszaru analizowanego powinna dzielić przynajmniej minimalna odległość wymieniona w tym przepisie. Tymczasem, w części tekstowej Analizy nie wskazano, jaka jest ustalona przez organ szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Jednocześnie, w orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi również wątpliwości, że wymóg wyznaczenia wokół działki budowlanej obszaru analizowanego oznacza, że powinno nastąpić to w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się - w centrum - tego obszaru. Jak się, bowiem zauważa, zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół" określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty (por. wyrok WSA z 15 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Kr 49/10). Tymczasem, analiza załącznika mapowego do Analizy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie wytyczony i oznaczony zielonym markerem obszar analizowany został przesunięty daleko poza rejon ul. [...]. W efekcie wskazana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy działka znajduje się u dołu mapy. Jakkolwiek, wprawdzie nie budzi wątpliwości Sądu, że pewną decyzyjność przy wyznaczaniu obszaru analizowanego pozostawiono organom, to jednak uwadze organu umknęło, że wyznaczając obszar analizowany w granicach większych niż dopuszcza to rozporządzenie organ obowiązany jest, szczegółowo uzasadnić i wyjaśnić dlaczego w konkretnej sprawie zachodzi potrzeba wyznaczenia takiego a nie innego obszaru analizowanego, gdyż w przeciwnym wypadku zawsze można uznać, że obszar został wyznaczony dowolnie. Organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy jest uprawniony do wyznaczenia większego obszaru analizowanego - jeżeli - pozwoli to na odniesienie planowanej zabudowy do zabudowy już istniejącej, o ile zabudowa znajdująca się na nieruchomościach położonych w okolicy terenu inwestycji tworzy pewną urbanistyczną całość. Decyzję o zakresie obszaru analizowanego organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy, winien podjąć z uwzględnieniem stanu faktycznego danej sprawy. W każdym przypadku organ powinien jednak w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić jakie względy przemawiały za przyjęciem takiego, a nie innego zakresu obszaru, o którym mowa w § 3 ust. 1 powołanego rozporządzenia, a w szczególności dlaczego organ wyznaczył minimalny obszar analizowany. Istotne w tym zakresie będzie wskazanie czy i w jakiej w przybliżeniu odległości od granic terenu inwestycji znajduje się już istniejąca zabudowa (por. wyrok NSA z 16 października 2009 r., sygn. II OSK 1632/08 oraz wyrok NSA z 27 października 2009 r., sygn. II OSK 1636/08). Tymczasem, analiza uzasadnień decyzji obu instancji prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie odstąpiono od wskazania motywów opisanego powyżej sposobu wytyczenia obszaru analizowanego. Również z akt sprawy nie wynikają jakiekolwiek racjonalne argumenty przemawiające za celowością takiego, a nie innego jego wytyczenia. W świetle czego ustalenia organów w tym zakresie uznać należało za dowolne. Część graficzna Analizy w żaden sposób nie dokumentuje natomiast ustaleń poczynionych w odniesieniu do pozostałych (licznych) działek, również położonych w obszarze analizowanym. Załączona do akt część tekstowa Analizy nie tylko nie wskazuje jakie konkretnie działki uwzględniono przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy, ale nie pozwala stwierdzić czy w ogóle ocenie poddano wszystkie znajdujące się w obszarze analizowanym działki. W konsekwencji nieznane pozostają zarówno przyjęte do Analizy działki, jak również to jakie – konkretnie – w odniesieniu do każdej z przyjętych do analizy działek poczyniono ustalenia. W następnej kolejności wskazać należy, że również na podstawie uzasadnienia zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej nie sposób ustalić które ze znajdujących się w obszarze analizowanym działek przyjęto za punkt odniesienia przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz jak te ewentualne ustalenia się przedstawiają. Wobec czego ustalenia organu w tym zakresie uznać należy za arbitralne i nie odpowiadające wymogom określonym w § 3 ust. 1 i 2 oraz § 5 - 8 rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań. Jak podkreśla, bowiem w swym orzecznictwie Naczelny Sąd Administracyjny, a Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę pogląd ten podziela nie powinno budzić uzasadnionych wątpliwości, że ustalenie stopnia kontynuacji funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu możliwe jest tylko po wcześniejszym wskazaniu - konkretnych - budynków i obiektów mieszczących się na sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji działkach. Bez takiej analizy nie można przejść do kolejnych, doniosłych z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU ustaleń, w tym także w zakresie ich funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu. Po ustaleniu listy tych budynków i obiektów rolą organu jest zbadanie funkcji, jaką - poszczególne - obiekty pełnią. Ocena cech, formy architektonicznej i sposobu zagospodarowania terenu powinna, w przypadku - każdego z analizowanych obiektów sąsiadujących - obejmować ich gabaryty (powierzchnię użytkową, liczbę kondygnacji), wzajemne przestrzenne ulokowanie, a także stosunek zajmowanych powierzchni do poszczególnych funkcji, jeżeli ten sam obiekt wypełnia więcej niż jedną funkcję.

Za wadliwe, w ocenie Sądu, uznać należało również postanowienie decyzji pierwszoinstancyjnej, iż "projektowana myjnia usytuowana będzie przy granicy działki nr [...]" (pkt. II ust. 1 lit. b). Wyjaśnić, bowiem należy, że na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34. ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (por. wyrok NSA z 08 lipca 2008 r., sygn. II OSK 779/07 i sygn. II OSK 789/07).

Reasumując, Sąd wskazał, że analiza załączonej do akt sprawy dokumentacji sporządzonej na etapie postępowania poprzedzającym wydanie na podstawie art. 132 kpa decyzji Prezydenta z dnia [...] października 2010 r. pozwala stwierdzić, że – jak trafnie wskazywała odwołująca się Spółka - również decyzja Prezydenta z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] dotknięta była wadliwością. Nieprawidłowości skutkujące potrzebą uchylenia tej decyzji dostrzegł zresztą sam organ. W ocenie Sądu o trafności argumentacji przekonującej o wadliwość decyzji z [...] lipca 2010 r. przesądzają przede wszystkim niezwykle lakoniczne "Wyniki Analizy" (k[...].), pozbawione obligatoryjnego załącznika graficznego w postaci mapy zasadniczej (lub katastralnej) z zaznaczonym obszarem analizowanym. Załączona do tej decyzji mapa nie tylko nie została wyposażona w elementarne dane na temat jej rodzaju oraz parametrów, ale dodatkowo w ogóle nie przedstawia wyrysowanego obszaru analizowanego (k. [...]). Nie może zatem budzi wątpliwości, że ocena decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy wydanej w oparciu o tak poczynione i (nie)udokumentowane ustalenia wymyka się kontroli Sądu z uwagi na naruszenie przepisów postępowania art. 7, art. 77, art. 80 kpa.

Sąd wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę, organ winien uwzględnić poczynione w uzasadnieniu rozważania, w szczególności zaś co do konieczności dochowania wymogom wynikającym z cytowanego wyżej rozporządzenia z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań... ( Dz.U. 03.164.1588). Wyznaczy zgodnie z jego wymogami obszar analizowany, w ramach którego przeprowadzi analizę i ustali wymagania w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu planowanej zabudowy. W sporządzanej analizie należy zawrzeć zarówno parametry zabudowy istniejącej, jak i projektowanej. Przedmiotowa Analiza musi być przy tym możliwa do skontrolowania, co do zgodności z wymogami prawa przyjętych rozwiązań

Ponownie rozpoznając sprawę decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...], na podstawie art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 oraz na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 zpU oraz art. 104 i art. 107 kpa ustalono warunki zabudowy dla Inwestycji. Organ określił rodzaj inwestycji; warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym: warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki dot. ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich; określił linie rozgraniczające teren inwestycji oraz wskazał dokumenty niezbędne do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Integralną częścią decyzji uczynił organ załączniki: mapę zasadniczą w skali 1:500 oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że obszar objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd postępowanie dotyczy wydania decyzji o warunkach zabudowy. W toku ponownie prowadzonego, po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, postępowania administracyjnego w sprawie, organ przeanalizował wskazania zawarte w ww. wyroku. Prezydent kolejny raz przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej Inwestycji - z uwzględnieniem wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Analiza sporządzona została na mapie zasadniczej w skali 1 : 1000 pochodzącej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. wymagań. Łączna szerokość frontu dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] (obręb [...]), położonych przy Al. [...] wynosi około 65 m. Trzykrotna szerokość frontu nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wynosi zatem 195 m. W takiej sytuacji - stosownie do wymogów zawartych w § 3 ust. 1 cytowanego rozporządzenia - granice obszaru analizowanego winny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 195 m wokół działki, na której projektowana jest wnioskowana inwestycja. Na podstawie dokonanej analizy kolejny raz potwierdzono możliwość ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej Inwestycji. Powołując się na orzecznictwo organ wskazał, iż tylko sprzeczność nowoprojektowanych inwestycji z istniejącym otoczeniem może być podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanych inwestycji. Jak zaś wynika z dokonanej analizy wnioskowana Inwestycja nie jest sprzeczna z istniejącą, zarówno w bezpośrednim jak i dalszym sąsiedztwie, zabudową. Inwestycja znajduje pełne potwierdzenie w zabudowie bezpośrednio sąsiadującej z terenem Inwestycji, stąd też, to na podstawie bezpośredniego otoczenia terenu inwestycji potwierdzono możliwość ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zgodnie z zaleceniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wskazano konkretne nieruchomości, na podstawie których potwierdzono zgodność wnioskowanej inwestycji z istniejącym zainwestowaniem terenu. Uzasadniono również zasadność dokonanych wyborów. Zdaniem organu z przeprowadzonej analizy, że uzasadnione i uprawnione jest czerpanie cech zabudowy i zagospodarowania terenu z nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, tj. nieruchomości położonych przy Al. [...], Al. [...], ul. [...] [...]; ul. [...] , ul. [...] , [...], [...] i Al. [...] od nr [...] do nr [...]. Powyższe uzasadnione jest także faktem, iż ewentualny wpływ projektowanej inwestycji ograniczony będzie terytorialnie do bezpośredniego sąsiedztwa, nie zaś do całego terenu, który zgodnie z obowiązującymi przepisami jest przedmiotem przeprowadzanej analizy. Zdaniem organu potwierdzenie zgodności projektowanej inwestycji winno być zatem oparte na cechach zabudowy występującej w bezpośrednim otoczeniu. Przy tak intensywnym zainwestowaniu Śródmieścia K., to relacje przestrzenne bezpośredniego sąsiedztwa projektowanej inwestycji muszą być brane pod uwagę przede wszystkim przy ustalaniu warunków zabudowy dla danej inwestycji i to one powinny mieć decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii dopuszczenia do realizacji danej zabudowy. W ocenie organu nie ma bowiem jakichkolwiek sprzeczności (rozumianych w sensie przestrzennym) pomiędzy wnioskowaną myjnią a np. budynkiem mieszkalnym położonym w odległości około 160 m od terenu inwestycji i oddzielonym kilkoma intensywnie zabudowanymi nieruchomościami. Przy takiej odległości i tak dużym nasyceniu zabudowy nie ma żadnych relacji przestrzennych pomiędzy tą projektowaną myjnią a przywołanym budynkiem mieszkalnym na nieruchomości położonej przy ul [...]. Organ wskazał, że teren będący przedmiotem Analizy, to zespół zabudowy położonej w bezpośrednim otoczeniu historycznego centrum miasta o bardzo wysokim zróżnicowaniu istniejącej zabudowy zarówno pod względem funkcji użytkowania obiektów budowlanych jak i ich gabarytów. Zatem biorąc pod uwagę wszystkie aspekty przestrzenne w przedmiotowej sprawie zasadne jest czerpanie cech dla projektowanej inwestycji przede wszystkim z bezpośredniego otoczenia i jak wykazano w przeprowadzonej Analizie sąsiedztwo to w pełni potwierdza zasadność ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej myjni. Zbadanie zgodności projektowanej inwestycji z jej otoczeniem wskazane zostało zaś przez Wojewódzki Sąd Administracyjny jako podstawowe kryterium poprawnie przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jednocześnie organ zwrócił uwagę, iż także dalsze otoczenie terenu inwestycji pozwala na stwierdzenie, ż możliwe jest bezkolizyjne funkcjonowanie przedmiotowej myjni na terenie istniejącej stacji paliw. Reasumując organ stwierdził, że w oparciu o wyniki dokonanej Analizy należy uznać, że wnioskowana Inwestycja spełnia wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU. Wyniki tejże analizy stanowią zaś załącznik do decyzji.

Organ wskazał następnie, że po ponownym przeprowadzeniu analizy, o której mowa powyżej, Prezydent zawiadomił strony prowadzonego postępowania administracyjnego o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W wyniku powyższego zawiadomienia złożone zostały pisma skarżącego oraz pismo pełnomocnika Inwestora. Skarżący zgłosił sprzeciw w stosunku do wnioskowanej Inwestycji, który uzasadnił wysoką szkodliwością dla otoczenia projektowanej myjni. Negatywne oddziałanie przedmiotowej myjni, zdaniem skarżącego uniemożliwią właściwe korzystanie z budynku będącego jego własnością. Ustosunkowując się do postawionych zarzutów organ wskazał, iż w treści decyzji zawarto szereg zapisów dotyczących ograniczenia negatywnego oddziaływania projektowanej myjni do terenu inwestycji, do którego inwestor posiada tytuł prawny. Ocena zaś ewentualnego wpływu projektowanej myjni na otoczenie nie jest możliwa na obecnym etapie prowadzonego postępowania administracyjnego. Ocena ta możliwa będzie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę w oparciu o opracowany projekt budowlany, w którym przedstawione zostaną konkretnie rozwiązania techniczne projektowanego przedsięwzięcia.

Odnosząc się do pisma złożonego przez pełnomocnika Inwestora organ wskazał, iż uwagi dotyczące obowiązku sporządzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przez osobę wpisaną na listę właściwego samorządu zawodowego są nieuzasadnione i nieuprawnione. Z treści z § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. wymagań wynika bowiem wprost, że osoba przygotowująca stosowny projekt decyzji nie jest podmiotem wskazanym do przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem organu, za nieuzasadnione należy także uznać uwagi dotyczące sposobu ustalania wartości wskaźnika intensywności zabudowy. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 2 przywoływanego rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego (a więc nie średniego) wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jeżeli wynika to z analizy. Jak już powyżej wskazano i uzasadniono, w tym konkretnym przypadku potwierdzenie możliwości realizacji projektowanej inwestycji winno być oparte na cechach zabudowy występującej w bezpośrednim jej otoczeniu. Stąd też, uznając tę zasadę za słuszną, ustalono wartość wskaźnika intensywności zabudowy na podstawie zainwestowania nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących, na których wartość tego wskaźnika wynosi około 0,4. Także uwagi dotyczące mapy będącej podstawą sporządzonej analizy nie znajdują potwierdzenia w aktach sprawy. Z analizy treści zastosowanej mapy jednoznacznie wynika bowiem, iż jest to mapa zasadnicza o skali 1 : 1000. Zatem mapa ta spełnia wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 zpU.

Nadto organ zauważył, iż zgodnie z obowiązującymi definicjami wiata nie jest budynkiem, a co za tym idzie nie jest wydzielona z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Taką przegrodą budowlaną niewątpliwie są ściany projektowanych budynków. Biorąc pod uwagę fakt, że projektowana wiata służąca dla potrzeb urządzenia myjni może posiadać maksymalnie trzy ściany boczne (bowiem od jej frontu konieczny jest swobodny wjazd i wyjazd pojazdów korzystających z projektowanego obiektu) to zasadne jest uznanie, że w przedmiotowej sprawie występuje obiekt pozbawionym elewacji frontowej stąd analizowanie cech tejże elewacji jest bezcelowe. Nie można zaś uznać, iż dla każdego obiektu ustalanego w drodze decyzji o warunkach zabudowy (np.: słup reklamowy, staw hodowlany, wiata, droga wewnętrzna itp.) istnieje konieczność ustalania typowych cech przypisanych budynkom. Stanowisko takie należy, w ocenie organu, uznać za niesłuszne.

Wreszcie organ powołał się na art. art. 54 w związku z art. 64 zpU i podniósł, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Nadto w toku prowadzonego ponownie postępowania administracyjnego organ szczegółowo przeanalizował uwagi zawarte w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (IV SA/Po 158/11) z dnia 19 kwietnia 2011 roku i w stopniu maksymalnym uwzględniono uwagi i sugestie dotyczące prowadzonego postępowania administracyjnego. W trakcie prowadzonej procedury administracyjnej uzyskano również niezbędne opinie i uzgodnienia.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył skarżący, zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 kpa mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na nie wyjaśnieniu przez organ pierwszej instancji wszelkich istotnych okoliczności sprawy; naruszenie art. 20 kpa polegające na wydaniu przez organ pierwszej instancji postanowienia decyzji, iż projektowana myjnia usytuowana będzie przy granicy działki nr [...], podczas gdy kompetencje w tym zakresie posiada inny organ administracyjny; naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU mające wpływ na wynik sprawy, polegające na jego błędnej interpretacji, a w konsekwencji przyjęciu, iż planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa; naruszenie przepisu art. 6 ust. 2 pkt 2 zpU mające wpływ na wynik sprawy, polegające na dowolnym przyjęciu, iż wydanie w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy było zgodne z chronionym prawnie interesem osób trzecich - właściciela sąsiedniej nieruchomości; naruszenie przepisu § 3 ust. 2 i 5 rozporządzenia ws. wymagań polegające na błędnej jego interpretacji, a w konsekwencji nieprawidłowym wyznaczeniu analizowanego obszaru i braku analizy wielkości powierzchni zabudowy działek sąsiednich w stosunku do powierzchni działki, na której planowana jest przedmiotowa inwestycja. Odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz orzeczenie przez organ odwoławczy co do istoty sprawy poprzez wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej Inwestycji.

W opinii wnoszącego niniejsze odwołanie, stanowisko organu pierwszej instancji jest niesłuszne, a decyzja jako niegodna z obowiązującym prawem, nie może się ostać. Zdaniem skarżącego organ błędnie ustalił, iż spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU. Zdaniem skarżącego, nie ma mowy w przedmiotowej sprawie o możliwości kontynuacji funkcji, parametrów, cech czy wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, albowiem planowana inwestycja nie będzie odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Nadto analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego uniemożliwiła dokonanie merytorycznej oceny wymagań dotyczących projektowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, bowiem analiza dokonana w sprawie przez organ pierwszej instancji nie wskazuje, jakie konkretnie usługi występują na działkach sąsiednich oraz w obszarze analizowanym. Skarżący stwierdził, iż niezbędnego wyjaśnienia wymaga okoliczność, w jakiej odległości (według stanu na gruncie) od planowanej inwestycji znajdują się budynki mieszkalne zlokalizowane na działkach sąsiedniej i jakie wymagania stosownie do przepisu art. 54 w związku z art. 64 zpU w zakresie ochrony interesów osób trzecich, w szczególności użytkowników sąsiednich budynków mieszkalnych winna określać decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Dla ochrony interesu osób trzecich potrzebne jest wykazanie wpływu inwestycji, jej uciążliwości, na leżące w pobliżu nieruchomości - zabudowane budynkami mieszkalnymi. Dopiero po przeprowadzeniu pełnej analizy rodzaju usługi świadczonych na spornym terenie, organ pierwszej instancji mógłby wydać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji.

Skarżący zarzucił, iż organ administracji nie dokonał dokładnej analizy przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU pomijając całkowicie zasadę dobrego sąsiedztwa, a przede wszystkim dotychczasowe zagospodarowanie terenu sąsiednich działek przy ul. [...] w K.. Organ nie wziął też pod uwagę faktu, iż proponowane przez inwestora rozmieszczenie planowanej myjni znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie obiektów mieszkalnych oraz obiektu usługowego należącego do odwołującego.

Kolejno skarżący zarzucił, że organ choć wskazał szerokość frontu działki i granice obszaru analizowanego, które winny być wyznaczone w odległości mniejszej niż 195 m wokół działki, na której projektowana jest wnioskowana inwestycja, to do ustalenia warunków zabudowy przyjął obszar analizowany ograniczony zasięgiem terytorialnym do bezpośrednich działek sąsiednich. Jednocześnie organ w sposób bardzo ogólny wyjaśnia jakie względy przemawiały za przyjęciem takiego właśnie obszaru analizowanego. Nadto choć organ wskazał, które działki przyjęto za punkt odniesienia przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy, to nie wskazał konkretnych budynków i obiektów mieszczących się na sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji działkach. Skarżący zwrócił również uwagę, że w skarżonej decyzji nie zawarto danych dotyczących wielkości powierzchni zabudowy działek sąsiednich w stosunku do powierzchni działki, będącej przedmiotem wniosku. (§ 5 ust. 1 rozporządzenia) Średni wskaźnik zabudowy musi wyrażać się w konkretnie określonej liczbie procentowej albo w konkretnym ułamku dziesiętnym. W decyzji organu pierwszej instancji, określono jedynie powierzchnię zabudowy działki objętej planowaną inwestycją, nie zawarto natomiast ani danych dotyczących powierzchni zabudowy działek znajdujących się w obszarze analizowanym, ani średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - ustalonego na podstawie ww. danych.

Za wadliwe należy również uznać, zdaniem skarżącego, postanowienie decyzji, iż projektowana myjnia usytuowana będzie przy granicy działki nr [...] (pkt. II ust. 1 lit. b). Wskazać bowiem trzeba, że na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat wzajemnych odległości obiektów, gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu i dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z prawa budowlanego.

Reasumując skarżący wskazał, iż nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego, albowiem przyjął za podstawę swoich rozstrzygnięć analizę, która nie zawierała wszystkich niezbędnych ustaleń dotyczących funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja z dnia [...] listopada 2011 roku została wydana w oparciu o nieprawidłowo ustalony stan faktycznym. Oran pierwszej instancji nie wyjaśnił wszystkich okoliczności sprawy, mających istotny wpływ na ocenę czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w przepisach prawa materialnego, to jest w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a zatem czy dopuszczalne jest wydanie dla niej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący zwrócił również uwagę na fakt niewątpliwego wzrostu poziomu hałasu w okolicy w wyniku realizacji planowanej inwestycji oraz wzmożony ruch, który zagrażać będzie bezpieczeństwu mieszkańców.

Pismem z dnia [...] grudnia 2011 r. wnioskodawca ustosunkował się do zarzutów odwołania wskazując, że odwołanie jest całkowicie bezzasadne, a podniesione w nim zarzuty chybione. Kolejno odniesiono się do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU oraz § 3 ust. 2 i § 5 rozporządzenia ws. wymagań, wskazując, iż oczywistym jest, iż dwustanowiskowa myjnia bezdotykowa na nieruchomości stacji paliw kontynuuje dotychczasową funkcję zabudowy – sąsiedztwo stacji paliw. Nadto, powołując się na orzecznictwo, podniesiono, iż odwołujący się w błędny sposób interpretuje zasadę dobrego sąsiedztwa. Prawidłowo został również wyznaczony obszar analizowany.

Kolejno Inwestor podnosił, iż organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz dokonał prawidłowej analizy zabudowy sąsiedniej. Prezydent przeanalizował bowiem obszar znajdujący się w granicach określonych zgodnie z §3 ust. 2 rozporządzenia ws. wymagań. Inwestor podzielił poglądy organy, zgodnie z którymi dalsze otoczenie terenu Inwestycji pozwala na stwierdzenie, iż możliwe jest bezkolizyjne funkcjonowanie przedmiotowej Inwestycji na terenie istniejącej stacji paliw. , jak również położenie nacisku na nieruchomości znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie pilnowanej inwestycji. Jednocześnie Inwestor potwierdził, iż organ przeprowadził kompleksową i prawidłową analizę obszaru analizowanego, oraz prawidłowo wyznaczył ten obszar.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia interesu prawnego skarżącego – Inwestor wskazał, iż Inwestycja interesu tego naruszać nie będzie, zaś same zarzuty w tej mierze nie zostały skonkretyzowane na tyle, aby wiadomo było w jaki sposób naruszony został interes prawny skarżącego i jakiego ochrony tego interesu domaga się skarżący.

Odpierając zarzuty naruszenia art. 20 kpa Inwestor wskazał, iż odwołujący się myli kwestię usytuowania obiektu w określonej odległości od obiektów sąsiednich z kwestią określenia linii zabudowy - myli kwestię wykreślenia linii zabudowy z kwestią szczegółowego rozmieszczenia budynków w obrębie obszaru ograniczonego przez linię zabudowy.

Za pozbawiony podstaw uznał Inwestor zarzut naruszenia art. 7, art. 77 §1 i art. 80 kpa. Organ bowiem prawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz przeprowadził jego dokładną i wyczerpującą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeprowadził również wszelkie wymagane prawem dowody, wyczerpująco wyjaśnił wszelkie okoliczności istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia. Wyniki przeprowadzonej analizy zawierają stanowisko organ u w odniesieniu do wszystkich elementów wymienionych w art. 61 ust. 1 zpU.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...]/[...] Kolegium na podstawie art. 17 pkt. 1 art. 127 § 2 art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, iż dla przedmiotowego terenu nie ma planu miejscowego, a zatem ustalenia warunków zabudowy dokonuje się w decyzji administracyjnej (art.59 ust. 1 zpU) i to jedynie wówczas gdy spełnione zostaną łącznie warunki wyszczególnione w art.61 ust. 1 tej ustawy. Organ I instancji, w ocenie organu odwoławczego, sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie przepisów rozporządzenia ws. wymagań, z której wynika, że w obszarze analizowanym występują zróżnicowane funkcje i sposób użytkowania poszczególnych obiektów ze zdecydowaną przewagą obiektów o charakterze usługowym. Część graficzna analizy została sporządzona na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 i obszar objęty analizą wkreślono wokół działki wskazanej na cele inwestycyjne w odległości 195 metrów od jej granic - trzykrotna szerokość frontu działki, a szerokość ta wynosi około 65 m. W bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajdują się : budynki handlowe przy Al. [...] i 151, budynki handlowo -usługowe przy ul. [...][...], budynek usługowy przy ul. [...] [...], zespół pawilonów handlowych przy ul. [...] [...], [...], [...] i Al. [...] [...] - .. Myjnia ma być usytuowana w obrębie stacji paliw, w obszarze o funkcji usługowej, a zatem stwierdzić należy, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji. W decyzji w punkcie II.2 lit. k zobowiązano inwestora do zastosowania urządzeń ograniczających rozprzestrzenianie się aerozoli na teren sąsiednich nieruchomości, a w punkcie II.2 lit. q określono, że na styku z terenami zabudowy mieszkaniowej obowiązują standardy akustyczne jak dla zabudowy mieszkaniowej. Zapisy te służą ochronie tak środowiska jak i interesów osób trzecich. Zaskarżona decyzja określa możliwość usytuowania planowanej myjni przy granicy działki nr [...] , nie jest to jednak nakaz usytuowania w określonym miejscu bowiem ostateczne usytuowanie zostanie rozstrzygnięte w toku postępowania związanego z wydaniem pozwolenia na budowę. Zdaniem SKO analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdziła spełnienie wszystkich przesłanek z art.61 ust. l zpU, a zatem w myśl art. 56 w związku z art.64 ust. l zpU nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy. W tym stanie rzeczy Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia wniesionego odwołania.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł skarżący, zarzucając jej: naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU, mające wpływ na wynik sprawy, polegające na jego błędnej interpretacji i w konsekwencji przyjęciu, iż planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa; błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia oraz przekroczenie granic swobodnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego polegające na błędnym ustaleniu, iż co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; naruszenie przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. wymagań, polegające na błędnej jego interpretacji, a w konsekwencji nieprawidłowym przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 zpU, w szczególności poprzez nieuwzględnienie wszystkich zabudowań usytuowanych w obszarze analizowanym. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta. Skarżący podtrzymał swojej wcześniejsze stanowisko, wyrażone w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W szczególności zarzucono, powołując się na orzecznictwo w tej mierze, iż planowana Inwestycja w dalszym ciągu nie realizuje zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa". Skarżący podkreślił, że - podobnie jak przy wydawaniu wcześniejszych decyzji w sprawie - także teraz organy postępowania ustalając warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji winny były uwzględnić całościowo warunki wskazane w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim wymogi związane z zachowaniem ładu przestrzennego uwzględniając zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa", czego nie uczyniły.

Odwołując się do wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, skarżący podkreślił, że zawarte w wyroku z dnia 19 kwietnia 2011r. w sprawie IV SA/Po 158/11 wytyczne , co do obowiązków organu I instancji przy przeprowadzaniu analizy nakładają na organ obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i przeprowadzenia postępowania dowodowego, a w konsekwencji prawidłowe wykonanie analizy, wymaga zebrania danych ze wszystkich działek położonych na terenie analizowanym. Winno być wykonane szczegółowe wyliczenie wartości dla wszelkich parametrów niezbędnych przy ustaleniu warunków dla nowej zabudowy. Błąd w ustaleniach faktycznych będących podstawą analizy ma, zdaniem skarżącego, bezpośrednie przełożenie na ustalenie w sposób niewłaściwy warunków zabudowy. Skarżący wskazał, iż w następstwie wskazań WSA w Poznaniu, organ I instancji wprawdzie przeprowadził ponownie analizę i zmienił wymagania dla nowej zabudowy, jednakże wyniki przeprowadzonej analizy nadal wskazują, iż analiza nie została przygotowana w sposób prawidłowy.

Skarżący wskazał ponadto, że WSA zwrócił uwagę, iż w analizie znaleźć winny się zarówno parametry zabudowy istniejącej jak i projektowanej. Istotnym jest, zdaniem Skarżącego, fakt, że w niedużej odległości od planowanej inwestycji usytuowany jest sklep spożywczy (ok. 15 metrów) oraz sklep mięsny (ok. 30 metrów). Zarzucono, że organ administracji wydając zaskarżoną decyzję nie uwzględnił zabudowy istniejącej na całym obszarze analizowanym, na co wprost wskazuje uzasadnienie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z dnia [...] listopada 2011 r. Skarżący nie zgadza się również z założeniem organu I instancji, iż to bezpośrednie sąsiedztwo projektowanej inwestycji ma decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącego, w toku analizy nie powinna zostać pominięta żadna działka zabudowana umiejscowiona w obrębie terenu analizowanego, a nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. W ocenie skarżącego, brak wskazania, jakiego rodzaju są to usługi uniemożliwia dokonanie merytorycznej oceny kontynuacji istniejącej funkcji zabudowy, a także oceny funkcji w aspekcie usług uciążliwych, do których niewątpliwie zaliczyć należy usługi związane z obsługą myjni samochodowej.

Reasumując skarżący stwierdził, że organ wydający decyzje w przedmiotowej sprawie błędnie ustalił, iż spełniony jest warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1. Nie ma mowy w przedmiotowej sprawie o możliwości kontynuacji funkcji, parametrów, cech czy wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, albowiem planowana inwestycja nie będzie odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Ponadto w sposób nieprawidłowy przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. 02/153/1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 02/153/1270 ze zm., dalej - ppsa)). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach. Zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ppsa, sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ewentualnie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia, jeżeli zachodzą przyczyny określone we właściwych przepisach. Tak więc stwierdzenie istnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek skutkuje wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego. Akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z prawem, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 ppsa).

Na wstępie zaznaczyć trzeba, że prawomocnym wyrokiem z dnia z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt IV SA/Po 158/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną decyzję SKO z dnia [...] grudnia 2010 r. i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z dnia [...] października 2010 r. nr [...] oraz uchylił decyzję Prezydenta z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...]. W wyroku tym Sąd zawarł ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania dla organu odwoławczego, a wytyczne wskazane przez ten Sąd wiążą Sąd w niniejszym postępowaniu.

Decyzja Prezydenta z dnia [...] listopada 2011 r. i utrzymująca ją w mocy decyzja SKO z dnia [...] stycznia 2012 r. będące przedmiotem niniejszego postępowania przed są zatem decyzjami wydanymi w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organy.

Z tego względu zastosowanie w sprawie znajduje art. 153 z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 02.153.1270 ze zm., dalej - ppsa), w myśl którego ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Należy wskazać, że - jak wynika z treści art. 153 ppsa - orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Ocena prawna wynika z uzasadnienia wyroku sądu i dotyczy wykładni przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym przypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ewentualne naruszenie przez organy administracyjne postanowień art. 153 powodowałoby konieczność, w razie złożenia skargi, uchylenia zaskarżonej decyzji (bądź innego aktu czy czynności). Stanowi to gwarancję przestrzegania przez organy administracji publicznej związania orzeczeniem Sądu. Z kolei związanie samego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w rozumieniu art. 153 powołanej ustawy oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku (zob. wyrok NSA z dnia 22 marca 1999 r., IV SA 527/97). W judykaturze powszechnie przyjmuje się, że ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Sądu wiąże w sprawie tak długo, jak wyrok Sądu nie zostanie uchylony w prawem określonym trybie, bądź też nie ulegnie zmianie stan prawny, będący podstawą orzekania (zob. wyrok NSA z dnia 16 października 1997 r., I SA/Po 263/97; wyrok SN z dnia 25 lutego 1998 r., III RN 130/1999, nr 1, poz. 2; wyrok NSA z dnia 29 lipca 1999 r., IV SA 1177/97; wyrok NSA z dnia 6 września 2001 r., III SA 3377/00; wyrok NSA z dnia 1 października 2001 r., SA/Rz 434/00, Palestra 2002, nr 9-10, s. 199).

Również powszechnie przyjmuje się w judykaturze stanowisko, że nieaktualność, a co za tym idzie - ustanie mocy wiążącej oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu orzeczenia Sądu administracyjnego powstaje w przypadku istotnej zmiany stanu faktycznego sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 29 lipca 1999 r., IV SA 1177/97; wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2000 r., I SA/Ka 2408/98).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wojewódzki Sąd Administracyjny, wydając zaskarżony wyrok, miał obowiązek dostosowania się do oceny prawnej, wyrażonej we wcześniejszym wyroku tego Sądu z dnia 19 kwietnia 2011 r. Sąd w niniejszym składzie nie może dokonać odmiennej oceny prawnej, niż uczynił to Sąd we wcześniejszym wyroku. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2006 r. I FSK 506/05, LEX nr 187499).

Jednocześnie, w ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2006 r. II OSK 816/05 (LEX nr 236445) należy wskazać, że rozstrzygając sprawę w ponownym postępowaniu organ administracyjny dysponuje takimi samymi możliwościami w zakresie sposobu rozstrzygnięcia, jakimi dysponował w pierwotnym postępowaniu, oczywiście z ograniczeniami wynikającymi z zasady związania oceną prawną sądu administracyjnego. Jeśli uzupełnione postępowanie wskazuje na zasadność poprzedniej decyzji, nic nie stoi na przeszkodzie w wydaniu identycznego z poprzednim rozstrzygnięcia, z odpowiednim - oczywiście pogłębionym - uzasadnieniem.

Kolejno należy wskazać w zakresie merytorycznym sprawy, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, co do zasady, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy(art. 59 ust. 1 zpU).

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 zpU, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami.

Jednocześnie należy podkreślić, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy czym warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. (Art. 61 ust. 1 i 5 zpU).

Należy wskazać, że zgodnie z art. 64 ust. 1 przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 zpU stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Art. 56 wskazuje zaś, że nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Komentowany przepis, zgodnie z art. 64 ust. 1 zpU, ma odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy jest zatem typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683).

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest więc decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 zpU i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Istotne jest, iż każda inwestycja wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie prawa budowlanego i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie zpU (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 20 czerwca 2011 r. sygn. akt II SA/Bd 425/11, LEX nr 992820)

Organ, wydając decyzję odmowną, powinien w sposób niebudzący wątpliwości wykazać niezgodność zamierzeń wnioskodawcy z przepisami odrębnymi bądź też wyjaśnić okoliczności przewidziane zpU, uniemożliwiające pozytywne załatwienie sprawy (por. wyrok NSA z dnia 10 listopada 1998 r., II SA/Gd 375/97, LEX nr 44227) (por. Tomasz Bąkowski, Komentarz do art.56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, [w:] Bąkowski Tomasz, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. Zakamycze, 2004).

W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy dla Inwestycji. Zadaniem Sądu jest zatem skonfrontowanie tej decyzji z wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zawartymi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2011 r.

Należy zatem wskazać, iż organ I instancji skonstruował decyzję w taki sposób, aby odnosić się kolejno do wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Abstrahując od niepotrzebnej polemiki organu z prawomocnym wyrokiem Sądu, która jednak nie wpłynęła na wynik sprawy, Sąd stwierdza, że organ co do zasady zastosował się do wytycznych Sądu. Organ określił rodzaj inwestycji; warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym: warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki dot. ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich; określił linie rozgraniczające teren inwestycji oraz wskazał dokumenty niezbędne do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Integralną częścią decyzji uczynił organ załączniki: mapę zasadniczą w skali 1 : 500 oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wyjaśnił, ustosunkowując się do uchybień wykazanych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, że wszystkie mapy stanowiące załączniki graficzne w sprawie to mapy zasadnicze przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, o czym świadczą pieczęcie Miejskiego Ośrodka Geodezyjnego i Kartograficznego odciśnięte na mapach. Korekcie poddano zatem uprzednią błędną nazwę załącznika.

Organ kolejny raz przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej Inwestycji - z uwzględnieniem wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jak wskazano w decyzji Analiza sporządzona została na mapie zasadniczej w skali 1 : 1000 pochodzącej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, a zatem spełniającej wymagania zpU. Obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z wymogami § 3 ust. 1 rozporzadzenia ws. wymagań. Wskazano, iż łączna szerokość frontu dz. nr [...], [...], [...], [...], [...] (obręb [...]), położonych przy Al. [...] wynosi około 65 m. Trzykrotna szerokość frontu nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wynosi zatem 195 m. Stosownie zatem do wymogów zawartych w § 3 ust. 1 cytowanego rozporządzenia - granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż 195 m wokół działki, na której projektowana jest wnioskowana inwestycja. Na podstawie dokonanej analizy kolejny raz potwierdzono możliwość ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej Inwestycji. Wnioskowana Inwestycja nie jest sprzeczna z istniejącą, zarówno w bezpośrednim jak i dalszym sąsiedztwie, zabudową. Inwestycja znajduje ponadto pełne potwierdzenie w zabudowie bezpośrednio sąsiadującej z terenem Inwestycji, stąd też, to na podstawie bezpośredniego otoczenia terenu inwestycji potwierdzono możliwość ustalenia warunków zabudowy dla Inwestycji. Zgodnie z zaleceniami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wskazano konkretne nieruchomości, na podstawie których potwierdzono zgodność wnioskowanej Inwestycji z istniejącym zainwestowaniem terenu. Uzasadniono również zasadność dokonanych wyborów. Sąd nie znalazł podstaw, by twierdzenia te kwestionować, iż uzasadnione i uprawnione jest czerpanie cech zabudowy i zagospodarowania terenu z nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, tj. nieruchomości położonych przy Al. [...], Al. [...], ul. [...] [...]; ul. [...] [...], ul. [...] [...], [...], [...] i Al. [...] od nr [...] do nr [...]. Wpływ projektowanej Inwestycji terytorialnie ograniczony będzie w istocie do bezpośredniego sąsiedztwa, nie zaś do całego terenu, który zgodnie z obowiązującymi przepisami jest przedmiotem przeprowadzanej Analizy. Słusznie zatem zgodności owej poszukiwać należy w relacji do cech zabudowy występującej w bezpośrednim otoczeniu. Wynika to z faktu intensywności zabudowy omawianego obszaru. Sąd podziela pogląd, że w tak zakreślonym obszarze nie występują sprzeczności pomiędzy Inwestycją - myjnią samochodową a sąsiednimi nieruchomościami, w tym znajdującą się stacją paliw. Oddziaływanie Inwestycji nie będzie się bowiem kumulowało, z uwagi na odległość i silne nasycenie zabudowy bliższej Inwestycji na odleglejsze nieruchomości. Powyższe wynika z tego, iż – jak prawidłowo wskazał organ - teren będący przedmiotem Analizy, to zespół zabudowy położonej w bezpośrednim otoczeniu historycznego centrum miasta o bardzo wysokim zróżnicowaniu istniejącej zabudowy zarówno pod względem funkcji użytkowania obiektów budowlanych jak i ich gabarytów. Ewentualny wpływ Inwestycji na nieruchomości sąsiednie położone w większej odległości, aczkolwiek w zakresie obszaru analizowanego , z natury rzeczy będzie ograniczony, a nawet wyłączony z uwagi na barierowy charakter bliższej inwestycji zabudowy. Zatem biorąc pod uwagę wszystkie aspekty przestrzenne w przedmiotowej sprawie zasadne jest czerpanie cech dla projektowanej inwestycji przede wszystkim z bezpośredniego otoczenia i, jak wykazano w Analizie, sąsiedztwo to w pełni potwierdza zasadność ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej myjni. Jednocześnie Sąd wskazuje, iż organ nie poprzestał jedynie na dokonaniu Analizy bezpośredniego sąsiedztwa Inwestycji, ale w wyniku przeprowadzonej analizy, i co wynika z istoty rzeczy, doszedł do wniosku, iż także dalsze otoczenie terenu inwestycji pozwala na stwierdzenie, że możliwe jest bezkolizyjne funkcjonowanie przedmiotowej myjni na terenie istniejącej stacji paliw. Zdaniem Sądu zatem organ w sposób wystarczający wykazał, iż spełniony został wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU. Wyniki Analizy stanowią zaś załącznik do decyzji.

Organ uzasadnił również sposób ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy (k. 9 decyzji) oraz odejście od analizowania cechu elewacji frontowej budynku (obiekt pozbawiony jest elewacji frontowej). Uzyskano również niezbędne opinie i uzgodnienia.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń organów, poczynionych w toku postępowania. Organ I instancji prawidłowo wyznaczył analizowany obszar. Sąd nie dopatrzył się również uchybień w przeprowadzonej analizie. Należy podkreślić, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 zpU; wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683).

Jednocześnie Sąd zwraca uwagę, że zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Warunek w zakresie kontynuacji funkcji należy rozumieć w taki sposób, że tylko wówczas nie jest spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się nią w praktyce pogodzić. Warunek sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie, niezależnie od ocen inwestora lub kontestującego jego plany właściciela terenu sąsiedniego. Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także, że w przyszłości ta nowowprowadzana funkcja nie ograniczy obecnej. Kontynuacja funkcji to również uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 6 października 2011 r. sygn. akt II SA/Go 499/11, LEX nr 965324).

Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego." (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, LEX nr 992669). Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza nakazu czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy. Wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 1371/10, LEX nr 994162).

W świetle zatem obowiązujących przepisów oraz obszernego w tym względzie orzecznictwa sądowego nie można stwierdzić, aby zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zawierały uchybienia skutkujące koniecznością ich uchylenia, bądź stwierdzenia nieważności.

Należy mieć również na względzie, że postulaty strony skarżącej dotyczące zbadania Inwestycji pod kątem naruszenia interesu prawnego oraz zagrożenia hałasem dla nieruchomości sąsiednich będą przedmiotem analizy przez właściwe organy administracji architektoniczno-budowlanej na etapie ubiegania się przez Inwestora o pozwolenie na budowę. Skarżący nie pozostaje zatem na przyszłość pozbawiony możliwości ani środków służących zabezpieczeniu jego praw na wypadek wszczęcia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę obiektu, stanowiącego Inwestycję Wnioskodawcy. Decyzja zaś ustalająca warunki zabudowy to pierwszy etap postępowania, potwierdzający możliwość realizacji inwestycji na wskazanym terenie, natomiast szczegółowa ocena czy inwestycja nie narusza uzasadnionych interesów osób trzecich będzie przedmiotem postępowania związanego z pozwoleniem na budowę. Wynika to bezpośrednio z treści art. 63 ust.2 zpU, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Tak należy przepis ten rozumieć.

Organ orzekający o ustaleniu warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy ocena czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie.

W zaistniałych okolicznościach Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, skargę oddalił.

MZ