Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 306/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2011-06-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 149, art. 153 ust. 1, art. 155 ust. 1 pkt 3, art. 156 ust. 3 i 4,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, 10 par. 1, art. 77 par. 1, art. 79 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 14 czerwca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant Specjalista Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 czerwca 2011 roku sprawy ze skargi D. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 3.012 zł (trzy tysiące dwanaście złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Po wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w O. na osiedlu "[...]", oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" i "[...]" w obrębie ewidencyjnym nr "[...]" m. O., Prezydent Miasta decyzją z dnia "[...]" ustalił D.R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 20.400 zł. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651, ze zm.), uchwała nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału (Dz.Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego z 2007 r., nr 200, poz. 2591).

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że na wniosek D.R. Prezydent Miasta decyzją z dnia "[...]" zatwierdził podział nieruchomości położonej w O. na "[...]", oznaczonej jako działki nr "[...]" i "[...]" obręb "[...]" m. O. na 25 nowych działek oznaczonych numerami od "[...]" do "[...]" oraz od "[...]" do "[...]". Wydzielone działki znajdują się na terenie, dla którego zapis planu zagospodarowania przestrzennego brzmi:

- dla działki nr "[...]" - "116MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, "123ZN i 124ZN" - tereny zieleni izolacyjnej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia;

- dla działek nr "[...]" i "[...]" - "KD-10D, KD-11D" - tereny przeznaczone pod ulice dojazdowe;

- dla działek od nr "[...]" do "[...]" - "114MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną szeregową lub wolnostojącą;

- dla działek nr "[...]" i "[...]" - "125ZN" - tereny zieleni izolacyjnej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia;

- dla działek nr "[...]" i od nr "[...]" do nr "[...]" - "127MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną szeregową lub wolnostojącą;

- dla działek nr "[...]" - "116MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą i "124ZN" - tereny zieleni izolacyjnej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia;

- dla działki nr "[...]" - "129MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą i "126ZN" - tereny zieleni izolacyjnej nad gazociągiem wysokiego ciśnienia;

- dla działki nr "[...]" - "128MNj" - tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą.

Organ wyjaśnił również, że w celu stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości został powołany rzeczoznawca majątkowy – P.W., który sporządził operat szacunkowy. Ponieważ strona podnosiła, że oględziny nieruchomości odbyły się bez jej udziału, rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż strona została poinformowana o terminie oględzin nieruchomości, jednakże nie stawiła się w tym terminie. Jednocześnie strona została poinformowana, że brak jej stawiennictwa lub jej pełnomocnika nie wstrzymuje prac związanych z wyceną nieruchomości.

W ocenie organu, sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca jasno określił cel wyceny obejmujący określenie wartości prawa własności działki gruntowej przed i po podziale, dokonał prawidłowej analizy rynku nieruchomości oraz doboru metody wyceny. Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny została opisana szczegółowo, we wszystkich aspektach wpływających na jej wartość. Także nieruchomości przyjęte do obliczeń zostały opisane w sposób pełny i wystarczający do określenia wartości nieruchomości. Cechy rynkowe różniące nieruchomości zostały dokładnie i wyczerpująco opisane. Występujące na niektórych z działek ograniczenia wynikające z faktu obecności linii energetycznej i sieci gazowej wraz ze strefami ochronnymi z zakazem zabudowy zostały ujęte i opisane w cechach rynkowych różniących nieruchomości przyjęte do porównań. Ponadto ustaloną w procesie wyceny wartość działek nr "[...]" i "[...]" przed podziałem skorygowano o dodatkowy współczynnik w wysokości 0,90. Współczynnik taki został przyjęty, gdyż nieruchomość posiada szczególne wady wykraczające poza cechy rynkowe. Współczynnik ten został również zastosowany przy określaniu wartości działek powstałych po podziale i posiadających ograniczenia. Zatem operat szacunkowy z 12 sierpnia 2009 r., którego aktualność potwierdzono klauzulą z września 2010 r., został sporządzony prawidłowo.

Organ wyjaśnił, że wartość nieruchomości przed podziałem została określona na kwotę 3.707.000 zł, a wartość po podziale - 3.775.000 zł. Zatem wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wyniósł 68.000 zł. Ponieważ uchwałą nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału ustalono, że wysokość opłaty adiacenckiej będzie wynosiła 30% wskazanej różnicy, w tym przypadku opłatę ustalono na kwotę 20.400 zł.

Od powyższej decyzji D.R. wniosła odwołanie podnosząc, że oględziny nieruchomości zostały dokonane bez jej udziału, a operat szacunkowy został sporządzony rok przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej co jest niezgodne z zasadami prowadzenia spraw administracyjnych. Poza tym nie uwzględniono w wycenie terenów oznaczonych jako zieleń (ZN), które stanowią prawie 30% powierzchni szacowanych nieruchomości. Do wyceny zostały przyjęte działki przeznaczone w 100% jako MN (zabudowa mieszkaniowa), podczas gdy jej działki były tylko częściowo przeznaczone pod MN, a częściowo ZN. Pominięta została również kwestia występowania mediów na obszarze działek budowlanych lub w ich okolicy.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że ustalenie opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie taka opinia została sporządzona jeszcze przed wszczęciem postępowania. Jest to dopuszczalne, gdyż w przypadku stwierdzenia braku lub nikłego wzrostu wartości nieruchomości po podziale, nie wszczyna się postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po tym czasie operat może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Strona w odwołaniu nie powołała się na zmiany czynników rzutujących na wartość nieruchomości, nie wniosła także do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu.

Zdaniem Kolegium, sporządzony operat szacunkowy nie budzi wyraźnych zastrzeżeń. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście i metodę szacowania, a wycena wartości rynkowej gruntu odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych przez porównywanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do powierzchni, funkcji, lokalizacji, przeznaczenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej. Również przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości oraz dane działek porównawczych zostały ujęte w sposób umożliwiający pozytywną ocenę prawidłowości oszacowania.

Ponadto organ wyjaśnił, że strona została pisemnie poinformowana o terminie, miejscu przeprowadzanych oględzin nieruchomości. Czynności dokonane przez rzeczoznawcę nie miały formy rozprawy, gdyż rzeczoznawca nie występował w roli biegłego, a poza tym nie toczyło się jeszcze postępowanie administracyjne. Dopiero stwierdzenie przez rzeczoznawcę wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału uzasadniało wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej. Jeżeli strona uważa, że dokonując oszacowania nieruchomości pod jej nieobecność rzeczoznawca naruszył np. zasady wynikające z przepisów prawa, standardów zawodowych czy szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, to powinna zwrócić się odrębnym pismem do Ministra Infrastruktury wskazując zaistniałe okoliczności mogące stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Na powyższą decyzję D.R. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 89 § 1 i 2, art. 107 § 3, art. 136 i art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm.) - zwanej dalej: kpa, poprzez wydanie decyzji bez przeprowadzenia rozprawy i uzupełnienia materiału dowodowego o dodatkowe ustne wyjaśnienia biegłego, który sporządził w sprawie operat szacunkowy oraz dokonanie dowolnych ustaleń w zakresie zarzutów zawartych w odwołaniu odnośnie operatu, które wykraczają poza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy;

- art. 98a ust. 1, art. 4 pkt 16 w związku z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwie sporządzonym operacie, w którym do przyjętej metody wyceny – podejścia porównawczego nie dobrano nieruchomości podobnych oraz nieprawidłowo wskazano cechy różniące te nieruchomości i wpływające na ich wartość.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że brak przeprowadzenia w sprawie rozprawy i wysłuchania autora operatu szacunkowego w celu wyjaśnienia wskazanych w odwołaniu zarzutów do opinii spowodowało nierozpoznanie sprawy w granicach wskazanych w odwołaniu. W odwołaniu skarżąca wskazała, że przyjęte do wyceny nieruchomości porównawcze nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Przyjęte do porównania nieruchomości są bowiem przeznaczone w całości w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy jednorodzinnej lub wielorodzinnej. Tymczasem wyceniania nieruchomość w dużej części przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako zieleń izolacyjna bez możliwości zabudowy.

Skarżąca wskazała również, że biegły sporządzając operat szacunkowy nie wziął pod uwagę uzbrojenia nieruchomości w media. Pomimo podnoszonych w tym zakresie zarzutów w odwołaniu, kwestia ta nie została wyjaśniona w postępowaniu odwoławczym. Tymczasem sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę nie zwalnia organu prowadzącego sprawę od dokonania rzetelnej i wnikliwej oceny tego dowodu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Ponadto organ wyjaśnił, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodziła konieczność wyjaśnienia zarzutów zawartych w odwołaniu z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy. Kwestie budzące zastrzeżenia zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę w sposób dostateczny w operacie.

Na rozprawie w dniu 14 czerwca 2011 r. pełnomocnik skarżącej złożył wniosek o odroczenie rozprawy z uwagi na zlecenie przez skarżącą sporządzenia opinii dotyczącej prawidłowości operatu, jednakże Sąd postanowił nie uwzględnić wniosku o odroczenie rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) - zwanej dalej: ustawą ppsa.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Sąd poddawszy kontroli zaskarżoną decyzję stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Taki operat, na podstawie art. 156 ust. 3 cyt. ustawy, może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast po upływie wyżej wskazanego okresu operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony 12 sierpnia

2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P.W. Na operacie znajduje się jego pieczątka i podpis zgodnie z wymogami zawartymi w § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Natomiast na dołączonej do sporządzonego operatu klauzuli z września 2010 r. potwierdzającej jego aktualność znajduje się pieczątka i podpis innego rzeczoznawcy majątkowego – M.L. Sporządzony 12 sierpnia 2009 r. operat nie mógł być zatem wzięty pod uwagę przy ustalaniu skarżącej opłaty adiacenckiej, gdyż od chwili jego sporządzenia upłynęło już 12 miesięcy, a po tym terminie nie została potwierdzona aktualność operatu przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Należy również zauważyć, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów podnoszonych przez skarżącą w odwołaniu co do prawidłowości sporządzonego operatu. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości, jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji ocenić czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 kpa nakładający na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zatem organ powinien ocenić operat szacunkowy, a w razie wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalania wartości nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. To rzeczoznawca decyduje o wyborze nieruchomości do porównania, ale nie zwalnia go to od uzasadnienia dokonanego wyboru. Zatem jeżeli strona w toku postępowania kieruje zarzuty przeciwko operatowi organ zobowiązany jest do przekazania stanowiska strony rzeczoznawcy majątkowemu i zobowiązania go do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów strony (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 października 2008 r., I SA/Wa 928/08, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości zastosował metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W operacie szacunkowym należy zatem wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z przedłożonego w sprawie operatu można się dowiedzieć o tym, gdzie nieruchomości porównywalne są położone, jaką mają powierzchnię i jakie jest ich przeznaczenie. Skoro skarżąca kwestionowała w odwołaniu dobór nieruchomości do porównania podnosząc, że do wyceny zostały przyjęte działki przeznaczone jako MN (zabudowa mieszkaniowa), podczas gdy należące do niej działki są tylko częściowo przeznaczone pod jako MN, a częściowo jako ZN (zieleń izolacyjna), to rzeczoznawca powinien był wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości. Tymczasem z akt administracyjnych przedstawionych Sądowi nie wynika, aby organ odwoławczy przedstawił rzeczoznawcy zarzuty skarżącej odnośnie sporządzonego operatu szacunkowego i uzyskał w tym zakresie jego stanowisko.

Skarżąca wskazywała również, że jej nieruchomości są nieuzbrojone. W operacie brak jest informacji co do stanu uzbrojenia nieruchomości porównawczych. Również organ odwoławczy nie podjął działań w celu wyjaśnienia, czy działki wzięte do porównania były uzbrojone czy nie. Tymczasem art. 155 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Wskazuje to na fakt, że parametr uzbrojenia jest czynnikiem istotnym przy wycenie nieruchomości (wyrok NSA z dnia

19 października 2007 r., I OSK 1467/06, dostępne w CBOSA).

Zatem przed wydaniem decyzji organ odwoławczy powinien był zwrócić się do rzeczoznawcy, aby ten odniósł się do zarzutów strony. Rzeczoznawca mógł również złożyć wyjaśnienia odnośnie sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 kpa, zgodnie z którym strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Prawo do udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 kpa, jest uszczegółowieniem zawartej w art. 10 § 1 kpa ogólnej zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, dostępne w CBOSA).

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy uzyska aktualną wycenę nieruchomości skarżącej, jak również przekaże rzeczoznawcy zarzuty skarżącej odnośnie operatu i zobowiąże do udzielenia w tym zakresie odpowiedzi. Po uzyskaniu wyjaśnień od rzeczoznawcy organ dokona oceny operatu i wyda stosowne rozstrzygnięcie.

Odnośnie zarzutu skarżącej dotyczącego sporządzenia operatu rok przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej należy zauważyć, że sporządzenie operatu przed formalnym wszczęciem postępowania jest racjonalnie uzasadnione. Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Gdyby ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 lipca 2009 r., II SA/Ol 581/09, dostępne CBOSA).

Należy również wyjaśnić, że wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na przedmiotowej nieruchomości nie miała charakteru dowodu w sprawie. Należy ją traktować jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego obecność stron nie jest konieczna, jeżeli biegły nie potrzebuje informacji od stron. Strona ma natomiast prawo odnieść się do tego dowodu po jego sporządzeniu (wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 października 2007 r., II SA/Łd 797/07, dostępne w CBOSA). W rozpoznawanej sprawie skarżąca została poinformowana o terminie i miejscu przeprowadzanych oględzin nieruchomości.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję.

O kosztach postępowania orzeczono stosownie do art. 200 i art. 205 § 2 powołanej ustawy, a o wstrzymaniu wykonania zaskarżonego rozstrzygnięcia na podstawie art. 152 ustawy.