Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3503/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-03-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 c, art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 134 ust. 3-4
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2016 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2014 r., Znak: [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego R. M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2015r. (znak: [...]) Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania R. M. od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2012r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan faktyczny sprawy jest następujący.

Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2012r. Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia polegającego na budowie drogi ekspresowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia terenu odcinek [...] – granica województwa [...], od km [...] drogi krajowej, na terenie gmin: J. i W. Decyzja ta objęła nieruchomość położoną w gminie J., obrębie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0398 ha, nr [...] o pow. 0,0840 ha, nr [...] o pow. 0.0156 ha i nr [...] o pow. 0,0314 ha, stanowiącą własność R. M. Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2014r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz R. M. za przejęcie na własność Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie J., w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0.0398 ha, nr [...] o pow. 0,0840 ha, nr [...] o pow. 0,0156 ha i nr [...] o pow. 0,0314 ha, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Wskutek odwołania wniesionego przez R. M. Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] września 2015r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2014r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał, że zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r., poz. 782), dalej jako u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W sprawie uzyskano trzy operaty szacunkowe, sporządzone w dniu 5 kwietnia 2013r. i w dniu 3 marca 2014r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Z. K. aktualizowane w dniu 25 czerwca 2015r. Organ podkreślił, że z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, a także terenów zabudowy przemysłowo-usługowej. Działka nr [...] położona jest na terenie płaskim, ma regularny kształt, jest niezabudowana. Na działce znajduje się ogrodzenie z przęseł betonowych prefabrykowanych - 72 mb, ogrodzenie z siatki stalowej na słupach metalowych - 17 mb oraz zadrzewienie (świerk i jesion) na powierzchni 120 m2. Na działkach nr [...] i [...] znajduje się ogrodzenie z przęseł betonowych prefabrykowanych - 15 mb, śliwa (1 szt.), czereśnie (6 szt.), grusza (1 szt.) i jabłonie (9 szt.). Na działce nr [...] znajduje się ogrodzenie z przęseł betonowych prefabrykowanych - 32 mb, ogrodzenie z siatki w ramach metalowych na słupach i cokole betonowym - 24 mb, śliwa (5 szt.), czereśnia (12 szt.). Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie terenów uzbrojonych w podstawowe sieci infrastruktury technicznej. Autor operatu ustalił również, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy J., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] czerwca 2011r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako tereny pasa drogowego drogi ekspresowej klasy "S" (symbol KDS).

Dla określenia wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość nasadzeń i naniesień ustalono metodą odtworzeniową. Na potrzeby wyceny działek nr [...], nr [...] i [...], przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi na terenie województwa [...], w szczególności powiatu j. w okresie ostatnich dwóch lat od dnia wyceny. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 7,90 zł/m2 do 80,50 zł/m2, przy cenie średniej 41,10 zł/m2. Ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacja (waga 35%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 25%), zagospodarowanie (waga 25%) i dostępność komunikacyjna (waga 15%). Natomiast na potrzeby wyceny działki nr 16/13, przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi na terenie województwa [...], w szczególności powiatu j. w okresie ostatnich dwóch lat od dnia wyceny. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 33,80 zł/m2 do 75,00 zł/m2, przy cenie średniej 52,60 zł/m2. Ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacja (waga 35%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 25%), zagospodarowanie (waga 25%) i dostępność komunikacyjna (waga 15%).

Organ przywołał § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako rozporządzenie i twierdzi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zdaniem Ministra biegły prawidłowo określił wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu pod drogi, czyli tożsamym jak część wycenianej nieruchomości. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n.

W odniesieniu do podniesionej w odwołaniu kwestii dotyczącej nieustalenia odszkodowania za znajdujące się na działce naniesienia budowlane i kilka drzew organ stwierdził, że wadliwości te zostały usunięte, gdyż ponownie zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wycenę składników, co nastąpiło w dniu 4 marca 2014r., tj. w dniu sporządzenia nowego operatu szacunkowego określającego wartość działki nr [...].

W kwestii wykupu pozostałej po podziale nieruchomości to Minister wywodzi, że żądanie nabycia części nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. nie jest elementem administracyjnego postępowania wywłaszczeniowego i nie podlega załatwieniu w drodze decyzji administracyjnej. Roszczenie o wykup całej nieruchomości w trybie tego przepisu ma charakter cywilnoprawny i może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł R. M. Skarga wnosi o uchylenie decyzji organów obydwu instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7, 8, 77 § 1 i 80 kpa poprzez pobieżną i błędną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, co doprowadziło do wydania błędnej decyzji.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że organy dokonały pobieżnej oceny dowodu jakim są sporządzone operaty szacunkowe. Operat szacunkowy na podstawie którego dokonano ustalenia wysokości odszkodowania nie jest opracowaniem zupełnym, gdyż nie zawiera wszystkich wymaganych przepisami rozporządzenia elementów. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 9 powołanego rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, podczas gdy operat stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania nie spełnia owego wymogu, gdyż nie zawiera uzasadnienia, co uniemożliwia organowi prowadzącemu sprawę dokonanie jego oceny pod kątem jego wiarygodności i logiczności.

Ponadto przedmiotowe operaty zawierają rozbieżności co do sposobu określenia wartości 1m2 działek sąsiadujących ze sobą, które mają identyczne cechy wpływające na ich wartość, takie jak: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, zagospodarowanie i dostępność komunikacyjna. Chodzi w tym wypadku o rozbieżności przy ustaleniu średniej ceny przy wycenie działki nr [...] (52,60 zł/m2) oraz działek [...], [...] i [...] (41,10 zł/m2).

Sporządzone operaty nie zawierają opisu składników roślinnych na wycenianych działkach (poza ich opisem), nadto na działce nr [...] posadowione było ogrodzenie na słupkach i cokole wymurowanym z cegły szamotowej, nie zaś z betonu. Wpływa to na koszt wytworzenia takiego ogrodzenia i przekłada na wartość tego składnika budowlanego. Nadto operat dla działki nr [...] nie zawiera części składowej gruntu jaką było utwardzenie części podwórka stanowiące dojazd do garażu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga ma usprawiedliwione podstawy, choć o wyniku sprawy nie zadecydowały argumenty w niej podniesione. W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ lub mającym wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako p.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy u.g.n.

W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały natomiast w § 36 rozporządzenia, znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r., Nr 165, poz. 985).

W myśl § 36 ust. 1 znowelizowanego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operatach rzeczoznawcy majątkowego uznając błędnie sporządzone przez nią operaty szacunkowe za prawidłowe i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia nie mogła stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania.

Mianowice jako podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości przyjmuje się zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie w planie miejscowym, w przypadku jego braku - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy (decyzji podobnych). Jak wynika z akt sprawy, szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami studium zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy J., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] czerwca 2011r., położona jest na terenie oznaczonym jako tereny pasa drogowego drogi ekspresowej klasy "S" (symbol KDS). Oznaczałoby to, że przeznaczenie działek jeśli idzie o zastosowanie § 36 rozporządzenia odpowiadałoby dyspozycji ust. 4, co słusznie zauważył i przyjął rzeczoznawca, a w ślad za nim organ. Jako bowiem nieruchomości podobne do wycenianych działek przyjęto działki o przeznaczeniu drogowym. W tym miejscu Sąd podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, że w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (vide wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r., sygn. akt I OSK 1395/13). Skoro w obrocie prawnym miały miejsce transakcje nieruchomościami drogowymi, słusznie rzeczoznawca przyjął do porównania tego rodzaju działki.

W rozpoznawanej sprawie, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zastosowane podejście oraz przyjęta metoda nie budzi żadnych wątpliwości, niemniej organy zupełnie odeszły od istoty prowadzonego postępowania jakim jest ustalenie odszkodowania.

Mianowice Sąd orzekający w niniejszej sprawie prezentuje pogląd, że roszczenie o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia ma charakter cywilnoprawny, jak każde roszczenie odszkodowawcze, a jest jedynie ustalane w drodze aktu administracyjnego. Forma aktu administracyjnego nie może jednak przesądzać o publicznoprawnym charakterze tego roszczenia. To założenie implikuje konieczność ustalenia odszkodowania w granicach wartości szkody. Przy tym wysokość tej szkody może być normatywnie ograniczona np. poprzez wyłączenie odszkodowania za utracone pożytki. Jednakże słuszne odszkodowanie ma być rekompensatą umożliwiającą osobie pozbawionej prawa do jego "odtworzenia". Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości (tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 marca 2013r., sygn. akt I SA/Wa 1395/13).

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Wobec tego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Wywłaszczany nie może bowiem ponosić negatywnych skutków, poprzez obniżenie wysokości odszkodowania, z tego powodu, iż jego nieruchomość została przeznaczona na cel publiczny. Zasada powyższa funkcjonuje jako "zasada korzyści".

W rozpatrywanej sprawie zarówno rzeczoznawca, jak również organy nie przeanalizowały stanu faktycznego pod względem owej "zasady korzyści". Mianowicie, co wynika z opisu szacowanej nieruchomości, a co także podnosił skarżący w odwołaniu (wskazując, że ceny nieruchomości budowlanych w mieście J. są wyższe od przyjętych w operatach), nieruchomość ta położona jest w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, a także terenów zabudowy przemysłowo-usługowej. Nie można zatem wykluczyć, że przyjęte w operacie ceny działek drogowych będą mniej korzystne dla skarżącego niż ceny działek położonych w otoczeniu jako grunty przyległe. Te działki przyległe to tereny zabudowy jednorodzinnej, zagrodowej oraz przemysłowo-usługowej. Konieczne jest zatem dokonanie wyceny działek o powyższym przeznaczeniu, aby rozważyć, czy nie będzie w tym wypadku uzasadnione zastosowanie zasady korzyści.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że stanowisko przyjęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jest przedwczesne, gdyż nie dokonano ustaleń faktycznych co do ceny działek o alternatywnym przeznaczeniu tj. mieszkaniowym, zagrodowym i przemysłowo - usługowym, co prowadzi do naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w związku z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Nie można bowiem uznać, iż w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne prawidłowe jest uwzględnienie w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepisy te zawarte są bowiem w akcie wyższego rzędu – ustawie. Uznanie, iż § 36 ust. 4 rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłączającą przepisy ustawy, oznaczałoby, iż rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa. Takiego natomiast ustalenia zabrakło w zaskarżonej decyzji, co uzasadniało jej uchylenie, jak również decyzji organu I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę organy nadto ustosunkują się do kwestii materiału, z jakiego było wykonane ogrodzenie na działce nr [..] i czy rodzaj materiału miał wpływ na wycenę tego naniesienia. Ponadto wymaga ustalenia czy na działce nr [...] było utwardzenie części podwórka stanowiące dojazd do garażu i czy fakt ten wpływa na wycenę tej działki.

Mając na uwadze, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji doszło do naruszenia przepisów regulujących postępowanie wyjaśniające tj. art. 7, 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n należało zaskarżoną decyzję uchylić, jak również utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c) i 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.