Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 603/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 98 ust. 1 - 3, art. 134 ust. 1 - 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia NSA Mieczysław Markowski, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 listopada 2016 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2016 roku nr [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość gruntową położoną w B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr geod. [...] o powierzchni 0,0906 ha i nr [...] o powierzchni 0,1035 ha (obręb [...]).

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia:

Decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2011 r., znak: [...], zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w B. w obrębie nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów nr geod. [...] o pow. 1,9049 ha, na działki nr [...] o pow. 0,0906 ha, nr [...] o pow. 0,1035 ha i nr [...] o pow. 1,7108. Działki o nr geod. [...] o pow. 0,0906 ha i nr [...] o pow. 0,1035 ha wydzielone zostały pod drogę publiczną gminną i z mocy prawa przeszły na rzecz Gminy B.

W wyniku prowadzonych negocjacji nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za wydzielone działki pomiędzy właścicielem a właściwym organem, w związku z czym dotychczasowa właścicielka złożyła wniosek o przyznanie odszkodowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...], ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 444.252 zł. Następnie Wojewoda P. decyzją z [...] 6 listopada 2013 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...], ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 509.517,48 zł. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w kwocie 519.794,54 zł., w tym za grunt w kwocie 487.599 zł i za części składowe (ogrodzenie oraz urządzenia infrastruktury technicznej) w kwocie 32.195,54 zł.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości.

Powyższa decyzja została uchylona wyrokiem z dnia 8 grudnia 2015 r. sygn. akt. II SA/Bk 600/15 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że w/w decyzja została wydana z naruszeniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślono także, iż nieruchomość skarżącej o nr [...] została najpierw podzielona na działki o numerach [...], [...] i [...], a następnie działka o nr [...] została podzielona na działki o nr [...] i [...]. Przy czym zarówno działki nr [...] i nr [...]., jak i działka o nr [...] mają przeznaczenie drogowe i zostały wywłaszczone na ten cel. Ponadto wysokość odszkodowania działek o nr [...] i [...] wyliczono na kwotę 251,21 zł/m2, zaś w sprawie dotyczącej odszkodowania za działkę nr [...] wysokość odszkodowania wyliczono na kwotę 287,48 zł/m2. Na tej podstawie Sąd przyjął, iż różnica zatem w wartości 1 m2 w obu przypadkach wynosi 36,27 zł, co przy powierzchni działek [...] i [...] wynoszącej 1941 m2, stanowi kwotę 70.400,07 zł. Odnosząc to do okoliczności, że podział nieruchomości, wywłaszczenie oraz liczenie odszkodowania odbyły się w zbliżonym czasie, uzasadniały w ocenie Sądu przekonanie, że mogło dojść do naruszenia zasad z art. 7 k.p.a. i art. 8 k.p.a.

W związku z powyższym dając zalecenia dla organów Sąd wskazał, że w ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny, tzn. nieruchomości drogowych, czy ceny nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, są korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej, co będzie wiązało się z koniecznością zwrócenie się przez organy do rzeczoznawcy o stosowne uzupełnienie opinii w tym zakresie.

Wojewoda P. rozpoznając ponownie odwołanie A. N. zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2016 roku nr [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B., działającego jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość gruntową położoną w B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr geod. [...] o powierzchni 0,0906 ha i nr [...] o powierzchni 0,1035 ha (obręb [...]).

Odszkodowanie ustalono w wysokości 519.794,54 zł, w tym wartość gruntu – 487.599,00 zł i wartość części składowych – 32.195.54 zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] marca 2015 r., które aktualność potwierdzono [...] marca 2016 r.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wskazał i omówił przepisy dotyczące kwestii ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, tj. art. 98 ust. 3, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 - 4, art. 135 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., zwanej dalej u.g.n.). Ponadto organ wyjaśnił, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Natomiast wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca.

W ocenie organu, regulacja zawarta w § 36 ust. 4 rozporządzenia dotyczy nieruchomości, które w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej były przeznaczone pod inwestycję drogową. Wartość rynkową takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości, czyli nieruchomości drogowej i dopiero wówczas gdy nie jest to możliwe, wartość takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, czyli cen właściwych dla nieruchomości o innym przeznaczeniu niż drogowe. Mając na uwadze fakt, iż przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji o podziale była przeznaczona pod inwestycję drogową, rzeczoznawca za właściwy do zastosowania w wycenie uznał § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Dalej organ wskazał, że z treści sporządzonego w dniu [...] marca 2015 r. operatu szacunkowego, którego aktualność została potwierdzona [...] marca 2016 r. wynika, iż wartość nieruchomości określono na kwotę 519.794,54 zł, w tym wartość gruntu - 487.599,00 zł i wartość części składowych - 32.195,54 zł. Wyceniana nieruchomość na dzień przejęcia przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne, oznaczona symbolem 016KD-D (działka nr geod. [...]) oraz 05KD-L i 06KD-L (działka nr geod. [...]). Rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości przyjął jej przeznaczenie jako tzw. drogowe. Organ I instancji uznając sporządzony w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy, na jego podstawie dokonał ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, a organ odwoławczy podzielił to stanowisko.

Odnosząc się do zarzutów skarżącej nieuwzględnienia zaleceń zawartych w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 8.12.2015 r., organ II instancji podniósł, iż przytoczony wyrok nie nakazuje ustalenia wyższego o kwotę 70.400.07 zł odszkodowania, a wskazuje jedynie na różnicę w cenie jednostkowej odszkodowania za przedmiotowe działki, przejęte na podstawie art. 98 u.g.n., a działką nr geod. [...], przejętą na podstawie przepisów specustawy drogowej. Różnicę tą wyjaśnia rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2016 r. wskazując, iż nieruchomość nr geod. [...] i [...] zostały przejęte [...] listopada 2011 r., zaś nieruchomość nr geod. [...] została przejęta [...] października 2013 r. Upływ czasu miał znaczenie w przypadku wyceny, gdyż przyjmowane do porównań ceny nieruchomości mogły znacznie różnić się od siebie zwłaszcza iż, jak podkreśla biegły, zmianie uległo otoczenie nieruchomości w związku z zakończeniem procesu inwestycyjnego polegającego na budowie ul. [...], co podniosło atrakcyjność terenu, na którym położone są omawiane nieruchomości.

Organ II instancji wskazał także, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się także do zarzutu dotyczącego niezastosowania zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n. zgodnie z którą, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Biegły wyjaśnił, iż w niniejszej sprawie aktualny sposób użytkowanie nieruchomości był drogowy, gdyż działki stanowiące przedmiot wyceny przed wydaniem decyzji podziałowej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod drogę (co. jak słusznie podkreśla rzeczoznawca majątkowy, jest koniecznym warunkiem zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n.). Aktualny sposób użytkowania jest więc tożsamy z celem wywłaszczenia, a co za tym idzie – cel wywłaszczenia nie spowodował zwiększenia wartości nieruchomości. Niezasadnym byłoby więc zastosowanie zasady korzyści, gdyż nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości.

Za trafne również organ przyjął stanowisko biegłego, iż zapisy § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia nie są sprzeczne z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepis § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia uszczegóławia zapisy ustawy, zawierając tożsame, choć bardziej szczegółowe regulacje dotyczące możliwości zastosowania zasady korzyści.

Organ odwoławczy uznał zatem odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego za wyczerpującą i wyjaśniającą wszelkie wątpliwości dotyczące przeznaczenia przejętej nieruchomości oraz zastosowania zasady korzyści. Ponadto wskazał, iż art. 98 u.g.n. dotyczy nieruchomości, które w wyniku podziału zostają wydzielone pod drogi publiczne, zaś podział ten nie może być sprzeczny z ustaleniami planistycznymi. Jeżeli więc przeznaczenie przed podziałem nieruchomości musi być tożsame z przeznaczeniem wynikającym z decyzji podziałowej, tzn. drogowym, wynika z tego, że nieruchomość także przed podziałem musi mieć przeznaczenie drogowe. Jeżeli więc nie nastąpiła zmiana przeznaczenia, rzeczoznawca majątkowy nie miał możliwości zbadania, czy w sprawie występują przesłanki do zastosowania zasady korzyści.

Ponadto organ II instancji wskazał, iż organ I instancji, dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Jak wynika z analizy akt sprawy, sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny tak w momencie wydawania decyzji przez organ I Instancji, jak i w dacie orzekania przez Wojewodę P. i zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 rozporządzenia. Wobec tego nie było podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie oraz decyzji organu I instancji w tym zakresie.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła A. N., przedstawiając chronologiczny przebieg czynności podejmowanych przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła nieuwzględnienie – w jej ocenie – dopłaty 70.400,07 zł do odszkodowania za wywłaszczone działki, wskazanej w wyroku WSA w sprawie II SA/Bk 600/15. Jako główny zarzut skarżąca podniosła okoliczność, iż wywłaszczenie działki [...] nastąpiło [...] marca 2014 r., a ostateczna jej wycena [...] czerwca 2014 r., zaś wywłaszczenie przedmiotowych działek [...] i [...] nastąpiło [...] listopada 2011 r., a sporna wycena powstała dopiero [...] marca 2015 r., czyli 3 i pół roku po przejęciu odebranej nieruchomości. Wszystkie natomiast trzy działki pochodziły z tej samej nieruchomości skarżącej, całej o tym samym przeznaczeniu i sposobie jej użytkowania, a także wywłaszczone zostały na ten sam cel, poprawiający funkcjonowanie mieszkańców miasta B. Tym samym niezasadne jest przyjęcie różnych kwot odszkodowania za m2.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie dopłaty w kwocie 70.400,07 zł.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji akcentując, iż wszystkie podniesione w skardze zarzuty zostały rozpatrzone już w postępowaniu odwoławczym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, a zarzuty i argumenty skargi nie podważają jej legalności.

Zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że orzeczenie sądu wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Związanie zaś samego sądu oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania poprzez treść nowego wyroku w razie stwierdzenia braku zastosowania do wskazań w zakresie dalszego postępowania. Sąd nie może powracać do kwestii już wcześniej przesądzonych (vide: wyrok NSA z 22 marca 1999r., IV S.A. 527/97, LEX nr 47275). Ocena prawna o której mowa w w/w przepisie dotyczy zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego, natomiast wskazania mają wytyczyć kierunek działalności organu przy ponownym rozpoznawaniu sprawy.

Przechodząc na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że Wojewoda P. ponownie przeprowadzając postępowanie zainicjowane odwołaniem A. N. i wydając decyzję z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość gruntową położoną w Białymstoku, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr geod. [...] o powierzchni 0,0906 ha i nr [...] o powierzchni 0,1035 ha (obręb [...]), które zgodnie z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2011 r. znak: [...], wydzielone zostały pod drogę publiczną gminną i z mocy prawa przeszły na rzecz Gminy B., związany był wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 8 grudnia 2015 r. sygn. akt II SA/Bk 600/15. Ustaleniami prawnymi i wskazaniami w/w wyroku związany był również sąd orzekający w niniejszym postępowaniu.

W uzasadnieniu wyroku w sprawie sygn. akt II SA/Bk 600/15 sąd wskazał, iż nieruchomość skarżącej o nr [...] została najpierw podzielona na działki o numerach [...], a następnie działka o nr [...] została podzielona na działki o nr [...] i [...]. Przy czym zarówno działki nr [...] i nr [...], jak i działka o nr [...] mają przeznaczenie drogowe i zostały wywłaszczone na ten cel, ale wysokość odszkodowania za 1m2 była różna (w sumie dawało to różnicę w kwocie 70.400,07 zł). Odnosząc te okoliczności do tego, że podział nieruchomości, wywłaszczenie oraz ustalenie odszkodowania odbyły się w zbliżonym czasie, uzasadniały w ocenie Sądu przekonanie, że mogło dojść do naruszenia zasad z art. 7 k.p.a. i art. 8 k.p.a. W związku z powyższym przy ponownym rozpoznaniu sprawy w ocenie Sądu konieczne było ustalenie, które ceny tzn. nieruchomości drogowych, czy ceny nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, były korzystniejsze dla osoby wywłaszczanej (zasada korzyści), co wiązało się z przede wszystkim z koniecznością zwrócenia się przez organy do rzeczoznawcy o stosowne uzupełnienie opinii w tym zakresie.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.), oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie).

Na wstępie należy wskazać, że odszkodowanie za działki gruntu wydzielone przy podziale nieruchomości pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad

i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 1- 3 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n.). Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: art. 130 ust. 2 w zw. z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, koniecznych do przeprowadzenia, który podlega, jak każdy dowód, ocenie organu administracji stosownie do dyspozycji art. 77 k.p.a. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu (vide: m.in. wyroki WSA w Warszawie z dnia 12.12.2007r. sygn. I SA/Wa 1484/07, Lex nr 464055, NSA z dnia 26.01.2006r. sygn. II OSK 459/05, Lex nr 206473 i z dnia 4.10.2006r. sygn.

I OSK 417/06, Lex nr 281387). Treść operatu szacunkowego winna odpowiadać przepisowi § 56 ust. 1 rozporządzenia. Ustawa o gospodarce nieruchomościami i wymienione wyżej rozporządzenie wykonawcze regulują w sposób szczegółowy zasady wyceny nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 – 4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Określenie wartości nieruchomości dodatkowo uszczegóławia rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36. Zgodnie z tym przepisem, w szczególności ust. 1-4:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

a. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

b. wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W rozpoznawanej sprawie zastosowanie znajduje ust. 4 cyt. rozporządzenia. Bezspornym w sprawie pozostaje, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości była przeznaczona pod drogi publiczne, oznaczona symbolem 016KD-D (działka nr geod. [...]) oraz 05KD-L i 06KD-L (działka nr geod. [...]). W świetle przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną było porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Dopiero brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwiało odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie zatem wynika kolejność stosowania podejść.

Zasady wynikające ze stosowania § 36 ust. 4 należało również odnieść do art. 134 ust. 4 u.g.n. Organ w tym zakresie – zgodnie z wytycznymi Sądu w sprawie II SA/Bk 600/15 - wezwał rzeczoznawcę majątkowego sporządzające operat szacunkowy z dnia 10 marca 2015 r. do odniesienia się do wytycznych zawartych w tym wyroku, w szczególności w zakresie korelacji § 36 ust. 4 rozporządzenia i art. 134 ust. 4 u.g.n. (zasady korzyści), zgodnie z którym jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Biegły wyjaśnił, iż w niniejszej sprawie aktualny sposób użytkowanie nieruchomości był drogowy, gdyż działki stanowiące przedmiot wyceny przed wydaniem decyzji podziałowej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod drogę, co jest koniecznym warunkiem zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n. Aktualny sposób użytkowania był więc tożsamy z celem wywłaszczenia, a co za tym idzie – cel wywłaszczenia nie spowodował zwiększenia wartości nieruchomości. Niezasadnym byłoby więc zastosowanie zasady korzyści, gdyż nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że nawet gdyby przyjąć, że "aktualny sposób użytkowania" oznacza wycenę według faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny (w tej sprawie przeznaczenie działek pod drogi publiczne) nie wpłynęłoby to de facto na podniesienie wysokości odszkodowania. "Aktualny sposób użytkowania" i wycena takiej nieruchomości przy potencjalnej sprzedaży takiej działki na normalnych zasadach nie mogłaby być ustalana w oderwaniu od istniejącego planu zagospodarowania i przeznaczenia tych działek. Ich wartość zatem nie byłaby porównywalna z działkami np. mieszkalnymi, ale nadal byłaby to cena nieruchomości przeznaczonej pod drogę.

Zasadnie również organ przyjął stanowisko biegłego, iż zapisy § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia nie są sprzeczne z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepis § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia uszczegóławiają zapisy ustawy, zawierając tożsame, choć bardziej szczegółowe regulacje dotyczące możliwości zastosowania zasady korzyści.

Za trafne należało również przyjąć stanowisko organu II instancji, iż przytoczony wyrok Sądu nie nakazywał ustalenia wyższego o kwotę 70.400.07 zł odszkodowania, a wskazywał jedynie na różnicę w cenie jednostkowej odszkodowania za przedmiotowe działki, przejęte na podstawie art. 98 u.g.n., a działką nr geod. [...], przejętą na podstawie przepisów specustawy drogowej. Różnicę tą wyjaśniał rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2016 r. wskazując, iż nieruchomość nr geod. [...] zostały przejęte [...] listopada 2011 r., zaś nieruchomość nr geod. [...] została przejęta [...] października 2013 r. Okoliczność upływu czasu w tym przypadku miała zatem duże znaczenie dla wyceny, gdyż przyjmowane do porównań ceny nieruchomości mogły znacznie różnić się od siebie zwłaszcza iż, zmianie uległo otoczenie nieruchomości w związku z zakończeniem procesu inwestycyjnego polegającego na budowie ul. [...], co podniosło atrakcyjność terenu, na którym położone są omawiane nieruchomości.

Organ odwoławczy zasadnie zatem uznał odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego za wyczerpującą i wyjaśniającą wszelkie wątpliwości dotyczące przeznaczenia przejętej nieruchomości oraz zastosowania zasady korzyści. Ponadto wskazał, iż art. 98 u.g.n. dotyczy nieruchomości, które w wyniku podziału zostają wydzielone pod drogi publiczne, zaś podział ten nie może być sprzeczny z ustaleniami planistycznymi. Jeżeli więc przeznaczenie przed podziałem nieruchomości musi być tożsame z przeznaczeniem wynikającym z decyzji podziałowej, tzn. drogowym, wynika z tego, że nieruchomość także przed podziałem musi mieć przeznaczenie drogowe. Jeżeli więc nie nastąpiła zmiana przeznaczenia, rzeczoznawca majątkowy nie miał możliwości zbadania, czy w sprawie występują przesłanki do zastosowania zasady korzyści.

Sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] marca 2015 r. uzupełniony w dniu [...] marca 2016 r. prawidłowo został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości działek przeznaczonych pod drogi. W ocenie Sądu operat ten odpowiada wymogom rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedstawia bowiem sposób dokonania wyceny, w tym: określa przedmiot wyceny, określa cel wyceny, wskazuje podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, ustala daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisuje stan nieruchomości, wskazuje przeznaczenie nieruchomości, analizuje i charakteryzuje rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazuje wybór podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawia też w sposób prawidłowy tok obliczeń wartości nieruchomości oraz wynik oceny.

Końcowo zatem podnieść należy, że zasadności decyzji nie podważa argumentacja zawarta w skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego dotycząca naruszenia art. 153 p.p.s.a.

Konkludując Sąd uznał, że zarówno decyzja Wojewody P., jak

i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B., są zgodne z prawem. Orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 ustawy Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono o oddaleniu skargi.