Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 619/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2016-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1, art.154 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca),, Sędzia WSA Jacek Czaja, Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 listopada 2016 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Lu [...]

Uzasadnienie

Wojewoda decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., po rozpatrzeniu odwołania G. G. od decyzji Starosty L. z dnia [...] grudnia 2015 r. orzekającej o ustaleniu i wypłacie odszkodowania na rzecz E. K. i K. K. za nieruchomość położoną w miejscowości Ć. G. G., stanowiącą działki o numerach ewidencyjnych: [...] o pow. 0,1318 ha, [...] o pow. 0,0152 ha, [...] o pow. 0,0253 ha i [...] o pow. 0,0491 ha ( obręb 3 – [...], arkusz mapy 1), która na podstawie decyzji Wójta G. G. z dnia [...] sierpnia 2007 r. stała się własnością G. G. – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Decyzją Wójta G. G. z dnia [...] sierpnia 2007 r. zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej numerem 53 o pow. 0,9042 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] G. G.. W wyniku podziału powstały działki opisane w decyzji Wojewody przeznaczone pod drogi gminne, które z mocy prawa przeszły na własność G. G.. W trakcie negocjacji w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania strony nie doszły do porozumienia, w związku z czym E. K. i K. K. wystąpili o ustalenie odszkodowania do Starosty L.. Decyzjami z dnia: [...] sierpnia 2011 r. i [...] kwietnia 2014 r. Starosta ustalał odszkodowanie w oparciu o opinię rzeczoznawców majątkowych , jednakże decyzje te były uchylane przez organ odwoławczy. Kolejną decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r. Starosta L. ustalił odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości, wskazując w uzasadnieniu decyzji, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operaty szacunkowe zgodnie z obowiązującymi przepisami, wobec czego stanowią one wiarygodny dowód w sprawie.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła G. G., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono oparcie się na nieprawidłowej wycenie przedmiotowej nieruchomości oraz zawyżenie kwoty odszkodowania.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania G. G. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że w jego ocenie dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności.

Wskazano, że w prowadzonym przed Starostą L. postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] września 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. K. M., po analizie którego organ I instancji uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomości stanowiące przedmiot niniejszego postępowania.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosował się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach przez porównanie kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Biegła objęła analizą powiat lubelski, jako rynek lokalny w odniesieniu do gruntów przeznaczonych pod drogę, oraz G. G., obręb Ć. i [...] jako rynek lokalny dla gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla potrzeb przedmiotowej wyceny monitorowaniem cen biegła objęła okres 3 lat poprzedzających wycenę. Nieznacznie rozszerzyła okres badania cen ze względu na małą ilość transakcji przeznaczonych pod drogi. W wyniku dokonanej analizy rynku nieruchomości drogowych biegła odnotowała 15 takich transakcji. Większość tych transakcji dotyczyła jednak nieruchomości, które były wywłaszczane na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, w związku z czym nieruchomości te nie mogły stanowić źródła cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Pozostałe transakcje nieruchomościami drogowymi dotyczyły gruntów wydzielonych z gruntów o przeznaczeniu pod uprawy rolne, stąd nie stanowiły gruntów podobnych do wycenianych działek. Z tych względów wycenę przeprowadzono na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Grunty przyległe to tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z urządzeniami towarzyszącymi, zapis planu MN. Biegła przeanalizowała 11 transakcji z rejonu porównywalnego. Ś. cena 1m2 wyniosła [...] zł.

Zgodnie ze znowelizowanym § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia [...] września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Autorka operatu szacunkowego z dnia [...] września 2015 r. mgr inż. K. M. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, najbardziej podobnych do wycenianej, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o cenach jednostkowych od 66,67 do [...] zł za 1m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie; lokalizacja - dostępność komunikacyjna; stan zagospodarowania działki i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; otoczenie i sąsiedztwo; kształt działki, ograniczenia w jej zagospodarowaniu) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 metra kwadratowego wycenianych nieruchomości została określona w wysokości [...] zł.

W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca właściwie oszacował wartość gruntu. Prawidłowo też zostało określone przeznaczenie dominujące wśród terenów przyległych. Odszkodowanie za grunt w wysokości po [...] zł dla każdego ze skarżących nie budzi zatem zastrzeżeń w ocenie Wojewody.

Następnie wskazano, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn).

Wskazano również, że zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zgodnie z powyższym w ocenie Wojewody w operacie szacunkowym sporządzonym przez mgr inż. K. M. przyjęto prawidłową metodologię ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2016 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniosła G. G. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów:

1. art. 156 ust. 1 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 z późn. zm. – dalej u.g.n.) w związku § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy sporządzona wycena opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych oraz w oparciu o niezasadne przyjęcie cen działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, powodując tym samym zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej;

2. art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych;

3. § 36 ust. 4 w związku z ust. 2 rozporządzenia poprzez błędne zastosowanie w niniejszej sprawie przez ustalenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, nie biorąc pod uwagę transakcji dotyczących nieruchomości drogowych zawartych nie tylko na rynku lokalnym, ale również na rynku regionalnym, tj. w obrębie województwa lub kilku województw;

4. § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez błędne zastosowanie w niniejszej sprawie przez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, mimo, że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych;

5. art. 151 u.g.n. przez pominięcie transakcji sprzedaży nieruchomości pod drogi publiczne zawartych między osobami fizycznymi (osobami prawnymi) a Skarbem Państwa (Gminą), które jak twierdzi rzeczoznawca "nie są źródłem cen nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi" – w sytuacji gdy ustawodawca nie wyłączył z porównania, cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne między osobami fizycznymi (osobami prawnymi) a gminą lub Skarbem Państwa, uznając że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151 ust. 1 u.g.n.;

6. art. 155 ust. 1 pkt 7 u.g.n. poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach podobnych, które pozostawały w dyspozycji organu I instancji ;

7. art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nierozważenie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz niepodjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia przedmiotowej sprawy.

Mając na uwadze podniesione zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty L. z dnia [...] grudnia 2015 r. i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła , że na lokalnym rynku nieruchomości odnotowano wystarczającą liczbę transakcji drogowych, na których powinna być oparta wycena przedmiotowej nieruchomości. Wskazała, że na terenie samej G. G. w latach 2014-2015, odnotowano 2 transakcje nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, o cenach [...] zł za 1 ar. Były także pojedyncze transakcje pod drogi gminne w gminie K. w terenie rolnym i rolno-leśnym za ceny [...] zł – [...] zł za 1 m2, a także transakcje w G. G. po drogi wewnętrzne między osobami fizycznymi za cenę [...] zł i [...] zł za 1 m2.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przyjmując nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, przy pominięciu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, co powoduje naruszenie przepisu § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia.

W ocenie strony skarżącej , na obszarze rynku lokalnego (obejmującego G. G., [...] i [...]) istnieje szereg transakcji rynkowych pod drogi publiczne, które stanowią podstawę do ustalenia odpowiedniej wartości rynkowej dla wycenianej działki. Ponadto w podobnej sprawie Starosta L. decyzjami z dnia [...] stycznia 2016 r. przyznał odszkodowania (w dwóch sprawach) za nieruchomości wydzielone i przejęte pod drogi gminne przyjmując cenę [...] zł za 1 m2.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych skarżąca stwierdziła, że nawet w sytuacji ograniczonej liczby transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, należy uwzględniać także ceny nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, gdyż takie nieruchomości bardziej odpowiadają kategorii nieruchomości podobnych, niż nieruchomości innego rodzaju, z których wydzielono działkę pod drogę publiczną, czego w przedmiotowej sprawie organ nie uczynił. Organ przyjmując wprost, bezkrytycznie, ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w sporządzonym operacie, niezasadnie uznał za słuszne stanowisko przez niego zaprezentowane.

Dokonując przedmiotowej wyceny rzeczoznawca majątkowy uznał, że transakcje rynkowe dotyczące nieruchomości drogowych odnotowane na rynku lokalnym nie spełniają warunku podobieństwa, wymaganego dla podejścia porównawczego, stąd dokonał wyceny w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym dla gruntów przyległych do działki szacowanej, czyli o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Tymczasem ceny takich nieruchomości to około [...] zł za 1m2, podczas gdy ceny nieruchomości drogowych to maksymalnie około [...] zł za 1m2. Strona skarżąca przytoczyła także treść art. 4 pkt 16 u.g.n., podnosząc, że rzeczoznawca nie zawarł w uzasadnieniu operatu argumentów przemawiających za uznaniem wskazanych w nim nieruchomości za podobne do nieruchomości wycenianej. Natomiast aby dokonać oceny czy nieruchomości stanowiące podstawę wyceny zostały wybrane przez biegłego prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Zaniechanie powyższej kwestii w sporządzonym operacie szacunkowym świadczy o jego wadliwości.

Ten sam rzeczoznawca dokonując wyceny podobnej nieruchomości we wsi M. zaprezentował zupełnie odmienne stanowisko, według którego liczba wiarygodnych transakcji rynkowych nieruchomości drogowych niezabudowanych, przeznaczonych i nabytych pod drogi publiczne na rynku lokalnym była wystarczająca do określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Ponadto operat szacunkowy stanowi najważniejszy dowód w postępowaniu odszkodowawczym, ale nie ma charakteru bezwzględnie wiążącego. Musi być poddany wnikliwej ocenie przez organ I instancji, z czego w niniejszym postępowaniu – według skarżącej – organ nie wywiązał się przyjmując ustalenia rzeczoznawcy majątkowego bezkrytycznie za własne. Z tych przyczyn G. G. uważa, że należy uznać za dowolne i przekraczające zasadę swobodnej oceny dowodów ustalenia dokonane przez organ w niniejszej sprawie, bowiem zostały one oparte na treści nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Według skarżącej organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy. Ustalenia faktyczne czynione przez organ administracji publicznej powinny być jego własnymi ustaleniami, pozwalającymi na przedstawienie stanowiska organu w kwestii będącej przedmiotem sprawy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji, wskazać należy, że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz E. K. i K. K. za nieruchomości przeznaczone pod drogi gminne w miejscowości Ć. G. G..

Podstawę materialnoprawną decyzji wydanej w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dniu kiedy decyzja Wójta G. G. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne.

Za przejęte działki w trybie wskazanym w ust.1 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem, a gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 u.g.n.).

Wniosek o ustalenie odszkodowania za działkę wydzieloną w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. pod drogę jest zasadny wtedy, gdy spełnione są następujące przesłanki:

1. w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja administracyjna wydana na wniosek dotychczasowego właściciela, która spowodowała podział nieruchomości wydzielonej pod drogę w trybie art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 u.g.n. oraz wydzielenie na jej podstawie działki pod drogę publiczną.

2. z wnioskiem o odszkodowanie występuje osoba, która posiada takie roszczenie (wierzytelność) - tj. adresat decyzji lub jego następca prawny, innymi słowy były właściciel danej działki;

3. uprawniony do odszkodowania usiłował najpierw uzgodnić jego wysokość na drodze pertraktacji ugodowych;

4. nastąpił skutek w postaci przejścia z mocy prawa własności określonej działki na rzecz właściwej miejscowo jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, powyższe przesłanki zostały spełnione. Skarżący jako byli właściciele działek nr: [...], [...], 53/5i [...] w dniu [...] lutego 2011 r. uczestniczyli w negocjacjach w sprawie ustalenia na ich rzecz odszkodowania za te działki.

Niewątpliwie zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., w dniu kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna , przedmiotowe działki jako wydzielone na wniosek właściciela pod drogi publiczne przeszły z mocy prawa na własność G. G.. Spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 u.g.n. Mianowicie: prawomocną decyzją dokonano podziału nieruchomości, a wydzielone działki przeznaczone są w planie pod drogę publiczną. Powyższa okoliczność nie jest kwestionowana, przez żadną ze stron. Wniosek o odszkodowanie złożył podmiot uprawniony, tj. byli właściciele działek. Ponadto nie doszło do porozumienia w kwestii odszkodowania, a zatem zaktualizowała się przesłanka do ustalenia odszkodowania na mocy decyzji administracyjnej według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Nie ulega więc wątpliwości, że spełnione zostały wszystkie przesłanki do ustalenia odszkodowania na rzecz skarżących.

Zgodnie z art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości w myśl art. 150 ust. pkt 1 u.g.n. dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust.1 pkt 1 i 2 u.g.n. i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.( art. 152 ust. 1 i 2 u.g.n.).

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 k.p.a.) podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega również ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 5.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o określeniu wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyrok NSA z 4.10.2006 r. sygn. akt I OSK 417/06, oraz wyrok NSA z dnia 4.06.2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Organ jest zatem zobowiązany do oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma prawo i obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również czy jest logiczny i zupełny, czy przyjęte kryteria w okolicznościach danej sprawy są prawidłowo uzasadnione. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organ odwoławczy dokonał oceny operatu i słusznie wskazał, że organ I instancji ustalił odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy, który jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w kwocie [...]zł za 1m2 może być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Wydzielone działki numer [...], [...], [...] i [...] miały przeznaczenie drogowe nadane planem miejscowym z dnia [...] grudnia 2006 r. Po wejściu w życie tego planu, nieruchomości sąsiednie dla przedmiotu wyceny uzyskały przeznaczenie o symbolu MN – tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z urządzeniami towarzyszącymi. Powyższe oznacza, iż nieruchomości podobne dla tych działek to działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, tak jak przyjęto w operacie.

Szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, zgodnie z którym, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Aktualne orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla, że w związku ze zmianą tego przepisu ( wprowadzonego od dnia 25 sierpnia 2011 r. rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. nr 165, poz. 985) zmieniły się zasady ustalania odszkodowania w analizowanym zakresie ( vide : wyrok NSA z dnia 18 maja 2016 r. sygn. akt I OSK 2041/14, wyrok NSA z dnia 16 września 2016 r., sygn. akt I OSK 2938/14).

Treść zaskarżonej decyzji wskazuje, że dokonano analizy poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie powyższych przepisów.

Zdaniem Sądu ocena prawidłowości zastosowania w szczególności § 36 powołanego rozporządzenia przez biegłą w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa. Nie można zarzucić jej naruszenia § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego rozporządzenia.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. K. M., uznając sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Jak wynika z akt sprawy , szacowane nieruchomości powstały z podziału większej nieruchomości , zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego G. G. , uchwalonego w dniu [...] grudnia 2006 r., przeznaczone zostały pod drogi publiczne, bezpośrednio przylegają do terenów budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego. Z ustaleń rzeczoznawcy wynika , że na lokalnym rynku nieruchomości drogowych brak było wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek "rynkowości" oraz podobieństwa ( przede wszystkim były to nieruchomości wydzielone z gruntów o przeznaczeniu pod uprawy polowe). Prawidłowo biegła przyjęła zatem procedurę określenia wartości szacowanych działek w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych , zgodnie z § 36 ust. 4 wyżej cytowanego rozporządzenia.

Operat sporządziła z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przyjęła rynek nieruchomości niezabudowanych z lat 2013 - 2015 przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie miejscowości Ć. i [...] G. G.. Do analizy wybrała odpowiadającą prawu liczbę transakcji, a następnie ustaliła cechy położenia , lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, stanu zagospodarowania działki, infrastruktury, otoczenia, kształtu działki oraz ograniczeń w jej zagospodarowaniu jako te, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen transakcyjnych. W dalszej kolejności określiła procentowo wagi tych cech i skorygowała cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice miedzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami , które przyjęła do badania.

Zatem stwierdzić należy, że biegła w sposób właściwy zastosowała treść § 36 ust.4 rozporządzenia . Z operatu wprost wynika , że nie dysponowała wystarczającą ilością transakcji drogowych. Sąd nie podziela twierdzeń strony skarżącej , że rzeczoznawca powinien w zaistniałej sytuacji dokonać analizy rynku regionalnego. Powyższemu przeczy bowiem fakt, że wyceniana działka przeznaczona została pod budowę drogi gminnej , o charakterze lokalnym, a dokonywana wycena odzwierciedlać powinna jej miejscową , rynkową wartość.

Skarżąca wskazuje, że organ dysponował wiedzą o sprzedaży gruntów drogowych z uwagi na decyzje , które wydawał w tej samej materii w innych sprawach.

Podkreśliła także , że ma wiedzę o sprzedaży nieruchomości drogowych na terenie gmin [...], [...] i [...] i w toku postępowania wskazywała te okoliczności. Ceny 1m2 na tym terenie wahają się od 33,42 - [...] zł za 1m2.

Wskazanych zarzutów Sąd orzekający w sprawie niniejszej nie podziela. Stwierdzić bowiem należy, że to rzeczoznawca majątkowy, a nie organ administracji lub strona postępowania , decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym, którą biegły stosuje według swojej najlepszej wiedzy, przy czym jego kompetencje korzystają z waloru właściwego dla osoby zaufania publicznego.

Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z treścią wymienionego rozporządzenia w sprawie wyceny. W tym zakresie nie można zaś zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji zatem kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie.

Zważyć również należy, że skarżąca konsekwentnie negując wycenę biegłego mgr inż. K. M. zaniechała jednocześnie skorzystania z możliwości przedłożenia organowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jej poprawność.

Samo zaś subiektywne przekonanie podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z przyczyn opisanych na wstępie uzasadnienia, zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie dobranej przez biegłego bazy porównawczej , analizowanie nieruchomości faktycznie niepodobnych do wycenianej oraz nieprawidłowego zastosowania treści § 36 ust 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie mogą skutkować uwzględnieniem skargi. Przedstawiona w tych zarzutach polemika merytoryczna jest właśnie efektem wkraczania w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy .

Wskazany przez skarżącą i dołączony do odwołania od decyzji Starosty L. operat techniczny tej samej biegłej sporządzony w innym , analogicznym postępowaniu administracyjnym , pozostaje bez wpływu na treść wydanych w sprawie decyzji. Jego analiza nie mogła bowiem wpłynąć ani na dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę ani na rozstrzygniecie sądu. Za w pełni nieuprawnione uznać bowiem należy wszelkie dowody , które nie są przedmiotem postępowania w tej konkretnej sprawie, a co za tym idzie nie mogą mieć wpływu na jej wynik.

W ocenie Sądu niezasadny jest także zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Decyzje organów obu instancji odnoszą się merytorycznie do operatu, dokonując jego oceny jako dowodu w sprawie. Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej przeprowadzone zostało w sposób wnikliwy. Organy podjęły wszelkie czynności niezbędne do wyjaśnienia sprawy (m.in. żądały dodatkowych wyjaśnień od biegłej w związku z zarzutami zgłoszonymi przez stronę skarżącą po sporządzeniu operatu), a uzasadnienia decyzji organów obu instancji odpowiadają wymogom wynikającym z art. 107 k.p.a.

Uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącą zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa, nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.