Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1440/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: PAR. 4, 5, 6, 7,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant Izabela Maj- Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2014 r. sprawy ze skargi B.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 5 kwietnia 2012 r. J. i P, R. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na działce nr [...] w B. przy ulicy [...].

Pismem z dnia 14 sierpnia 2012 r. Prezydent Miasta B. zawiadomił o wszczęciu postępowania, przeprowadził wymagane postępowanie, uzyskał niezbędne uzgodnienia, a decyzją z dnia [...] r. Nr [...] ustalił warunki zabudowy dla budowy max. 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na wskazanej nieruchomości. W wyniku złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu stwierdziło, iż sprawa nie została wyjaśniona do merytorycznego rozstrzygnięcia.

W wyniku ponownego postępowania Prezydent Miasta B. powtórnie przygotował niezbędne dokumenty – dołączył nową analizę funkcji i cech zabudowy terenu oraz projekt decyzji przygotowany przez uprawnionego architekta, a następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji "budowa 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb K. przy ulicy [...] w B. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji przywołał przepisy art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2012, poz.647) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. W decyzji ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym linii zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy oraz udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość nowej zabudowy oraz szerokość elewacji obiektu od strony frontu działki, geometria dachu oraz warunki podziału geodezyjnego. Określono w niej także warunki i wymagania w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony przyrody i krajobrazu, ochronę dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej, a także warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że ponownie przygotowana analiza obejmująca obszar ok. 526m wokół wnioskowanej działki, od zachodu ograniczony lasem i [...] z ulicy [...], pod południa obszarem analizy, od wschodu [...] z rejonu ulicy [...] a od północy terenem skarp i zieleni, wykazała, że spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1do 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej wyniki zostały załączone zostały do niniejszej decyzji. Organ ustalił w decyzji wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru, a sposób ich ustalenia zgodny jest z ujednoliconą linią orzeczniczą. Organ dodał, że na podstawie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niniejsza decyzja została uzgodniona z Prezesem Lotnictwa Cywilnego oraz [...] Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych i Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył B. S. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zrzucił naruszenie art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 11 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wobec wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o wadliwie wykonaną analizę urbanistyczną, bez zebrania i rozważenia pełnego materiału dowodowego, w szczególności wobec braku uzasadnienie wybranego sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, a także zarzucił naruszenie prawa materialnego w postaci §3 ust. 2 i ust. 1 rozporządzenia poprzez brak prawidłowego wskazania frontu działki a wobec powyższego brak właściwego oznaczenia obszaru analizowanego i w związku z tym brak prawidłowego przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy, naruszenie §5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia w związku z art. 61 ustawy poprzez nieprecyzyjne określenie wskaźników nowej zabudowy oraz brak uzasadnienia tych odstępstw oraz naruszenie § 9 rozporządzenia poprzez brak załączenia do decyzji części graficznej w formie odpowiedniej mapy obejmującej obszar analizy. Uzasadniając zarzut wadliwie wykonanej analizy bez zebrania i rozważenia pełnego materiału dowodowego podniósł fakt braku ustalenia właściwej szerokości frontu działki przyjętego za podstawę wyznaczenia obszaru analizowanego, wskutek czego ustalono obszar analizy w promieniu ok. 526m, podczas gdy w rzeczywistości przy szerokości frontu działki ok. 290 m, winien on wynosić minimum 870 m. Zatem wobec braku możliwości wyznaczenia obszaru analizowanego bez precyzyjnego wymierzenia i podania szerokości frontu działki, przeprowadzona analiza nie odpowiada warunkom wskazanym w obowiązujących przepisach. Podkreślił, iż brak prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego uniemożliwia wyznaczenia wymaganych wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Naruszono tym sam zapisy § 3 ust. 2 rozporządzenia, a jednocześnie dopuszczono do naruszenia § 3 ust. 1 poprzez brak prawidłowego przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie odwołującego nastąpiło to w sposób zupełnie dowolny według uznania organu. Podniósł, iż w analizie nie znalazły się działki, które uwzględnione były w pierwszej analizie przy poprzednim rozpatrzeniu sprawy. Organ nie przeanalizował wymaganych wskaźników, nie odniósł się wcale do wskaźnika intensywności wykorzystania terenu w obszarze analizowanym. Pozostałe wskaźniki określone zostały w sposób nieprecyzyjny i bez żadnego uzasadnienia. Dodatkowo podniósł zarzut braku wymaganego załącznika graficznego do decyzji.

Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wymaga ustalenia warunków zabudowy, zaś zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy ustalenie ich w drodze decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 wskazanego przepisu. W przypadku ustalenia, że warunki te nie zostały spełnione, obowiązkiem organu pierwszej instancji jest wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. W konsekwencji więc, przed wydaniem przedmiotowej decyzji organ powinien dokonać oceny, czy spełnione zostały przesłanki określone w tym artykule, uwzględniając przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu pierwszej instancji. Stwierdził, iż zasadnie ustalono, iż na przedmiotowej działce istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji ze względu na sąsiednią zabudowę, która pozwala na określenie wymagań zabudowy i zagospodarowania terenu (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Działka posiada też dostęp do drogi publicznej – ulicy [...] poprzez drogę wewnętrzną, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze a decyzja zgodna jest z przepisami odrębnymi. Organ pierwszej instancji po wyznaczeniu obszaru analizy, przeprowadził jego ocenę w przedmiocie wymagań dotyczących nowej zabudowy, załączył do przedmiotowej decyzji załączniki – tak załącznik graficzny jak i załącznik opisowy – wyniki analizy. Organ odwoławczy stwierdził, iż autor analizy w sposób wyczerpujący ustosunkował się do kwestii wyznaczenia granic obszaru analizy w kontekście frontu działki, a przedstawione argumenty w ocenie Kolegium są przekonujące. Zakres analizy przestrzennej pozwolił na dokonanie wiarygodnej i reprezentatywnej oceny cech istniejącej zabudowy, przy uwzględnieniu ładu przestrzennego.

W odpowiedzi na zarzut odwołania Kolegium wyjaśniło, że działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która z jednej strony nie może być pojmowana zbyt rozlegle, a drugiej strony nie można przedmiotowego sąsiedztwa traktować w znaczeniu wąskim, ograniczonym wyłącznie do nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zasada "dobrego sąsiedztwa" odnosi się do nieruchomości sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Definicja dostępu do drogi publicznej zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy – jako bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów organ stwierdził, iż ustalenie stron przedmiotowego postępowania następuje z uwzględnieniem kryteriów określonych w art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, czyli oprócz wnioskodawcy będą to właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich (niekoniecznie bezpośrednio graniczących z terenem planowanej inwestycji). Nieruchomości sąsiadują ze sobą nie tylko bezpośrednio z sobą granicząc, ale także wtedy, gdy jedna z nich podlega skutkom działań pochodzących z innej nieruchomości, czyli oddziałuje na nią w rozumieniu, o którym mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W zakresie ustalenia parametrów nowej zabudowy organ odwoławczy przyznał, iż w zasadzie winny one być ustalone w sposób konkretny, precyzyjny, jednak za dopuszczalne należy uznać ustalenie cech planowanej inwestycji poprzez wskazanie wartości granicznych ("od -do"). Organ odwoławczy uznał, iż w przedmiotowej decyzji organ pierwszej instancji określił warunki dotyczące projektowanego przedsięwzięcia w dopuszczalny sposób, a w uzasadnianiu wyjaśnił i ustosunkował się do wybranej formy ustalenia parametrów. Analizując ustalone wskaźniki, stwierdził, iż w myśl regulacji § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej wyznacza się na podstawie średniej elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym, z tolerancją 20%. W podobny sposób ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7) oraz wskaźnik wielkości zabudowy - § 5 rozporządzenia. Ten ostatni na podstawie przeprowadzonej analizy – średnio ustalono na 7%, podczas gdy w decyzji parametr ten ustalono w sposób elastyczny – 6,5 do 7% dodatkowo uzasadniając takie działanie.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż zgodnie z § 9 rozporządzenia wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w granicach obszaru analizowanego zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do niniejszej decyzji. Wprawdzie w niniejszej sprawie niedoręczenie części graficznej analizy stanowi uchybienie procesowe, ale nie może ten fakt mieć negatywnego wpływu na wynik sprawy. W szczególnych bowiem sytuacjach (np. gdy kopia mapy jest dużego formatu) dopuszczalne jest jej niedoręczenie, o ile zachowane zostały prawa strony. W niniejszym postępowaniu organ pierwszej instancji zawiadomił strony o zakończeniu postępowania i możliwości zapoznania się z całością akt sprawy, w tym także z częścią graficzną. Nadto w pkt 5 zaskarżonej decyzji poinformował o załącznikach do niniejszej decyzji oraz o możliwości zapoznania się z częścią graficzną w Urzędzie Miejskim B. (z uwagi na duży format utrudniający wielokrotne powielanie).

Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy jest decyzją o charakterze promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budowę i nie przesądza o możliwości realizacji inwestycji. Stwierdza jedynie o dopuszczalności - z punktu widzenia prawa – określonego zamierzenia inwestycyjnego na określonych terenie, nie przesądza jednak o możliwości realizacji takiej inwestycji. Spełnienie określonych warunków techniczno- budowlanych będzie przedmiotem szczegółowych rozważań na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego – uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Wskazując na treść art. 63 ust. 2 cytowanej ustawy wydana decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach B. S. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji, gdy w decyzji tej brak było prawidłowego wskazania szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a tym samym brak prawidłowego wskazania wielkości obszaru analizowanego z uwagi na brak prawidłowego ustalenia odległości granic obszaru analizowanego, a także w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i § 3 ust. 1 cytowanego rozporządzenia – wobec braku prawidłowego przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenie wymagań nowej zabudowy, oraz § 5, § 6 i § 7 oraz § 8 rozporządzenia wobec nieprecyzyjnego określenia wskaźników wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości nowej zabudowy czy geometrii dachu, a także § 9 poprzez brak załączonej do akt mapy obejmującej cały obszar analizowany. Zarzucił także naruszenie art. 138 § 2 w związku z art. 7, art. 8, art. 10 § 11, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego wobec utrzymania w mocy decyzji wydanej bez zebrania i rozważenia pełnego materiału dowodowego, co skutkowało orzekaniem przez wyjaśnieniem wszystkich okoliczności, które należało wziąć pod uwagę, co miało także wpływ na wadliwe wyznaczenie stron niniejszego postępowania. Uwzględniając powyższe wniósł o uwzględnienie skargi poprzez uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący powtórzył i rozwinął argumenty podnoszone już w złożonym wcześniej odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdziło, że w oparciu o dokonaną analizę, której wyniki w formie graficznej i tekstowej zostały dołączone do decyzji, organ pierwszej instancji w sposób wyczerpujący uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie, tak w zakresie przyjętego obszaru analizy, jak i określonych w decyzji wskaźników nowej zabudowy.

W piśmie procesowym z dnia 28 kwietnia 2014 r., działając przez pełnomocnika, stanowisko w sprawie zaprezentowali uczestnicy niniejszego postępowania – inwestorzy J. i P. R., wnosząc o oddalenie skargi i zasądzenie od skarżącego na ich rzecz solidarnie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu swego pisma w pierwszej kolejności odnieśli się do zarzutu wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego, argumentując jego niezasadność. Dodali, że ustawodawca posługuje się pojęciem "sąsiedztwa" w szerokim znaczeniu, jednakże działką sąsiednią będzie tylko nieruchomość położna w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie. Z obowiązującej regulacji nie wynika, że działka inwestora przewidziana pod nową zabudowę musi znajdować się w środku obszaru analizowanego, pomimo użycie określenia, iż obszar ten wyznacza się "wokół działki budowlanej", której dotyczy wniosek. Określenie "wokół" oznacza tylko tyle, że działka ta powinna znajdować się w obszarze analizowanym, przy czym obszar ten musi stanowić regularnego kręgu otaczającego działkę inwestora.

Dodali także, że decyzja organu pierwszej instancji, utrzymana w mocy przez organ drugiej instancji nie narusza prawa z powodu braku precyzyjności wskazania parametrów zabudowy, gdyż wynikają one z przeprowadzonej analizy.

Na rozprawie w dniu 8 maja 2014 r. pełnomocnik uczestników postępowania podtrzymał stanowisko zawarte w przywołanym powyżej piśmie procesowym z dnia 28 kwietnia 2014 r. i wniósł o oddalenie skargi. Zwrócił uwagę, że decyzja wydana została w ponownym postępowaniu, w którym organ pierwszej instancji w pełni zastosował się do wskazówek zawartych w poprzedniej decyzji kasacyjnej organu odwoławczego. Wyjaśnił, iż nadal nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nic mu nie wiadomo o ewentualnie prowadzonej procedurze w tym zakresie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., jak również poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. nie naruszają obowiązującego prawa w sposób skutkujący koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Wskazać należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i urbanistyczne. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość z otoczeniem oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków, tzn. wydanie tej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku potwierdzenia warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decydującym zatem czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działek objętych wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji było przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei kolejne paragrafy mówią o wyznaczaniu wymaganych wskaźników nowej zabudowy.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt kontrolowanej sprawy stwierdzić należy, iż - jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego – w niniejszym postępowaniu przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej przedmiotowym wnioskiem. Zgodnie z przywołanym powyżej § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół działki przewidzianej do zabudowy, której dotyczył złożony wniosek - obszar analizowany, który zgodnie z ust. 2 tego przepisu, wyznaczony został na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (czyli mapy w skali 1 : 1000) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Na podstawie analizy tego obszaru przygotowana została analiza słowna – załącznik tekstowy. Tak załącznik w postaci graficznej jak i tekstowej dołączone zostały do zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy jako załączniki (wbrew twierdzeniom skarżącego).

Wyniki przeprowadzonej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, czy w ogóle, a jeśli tak o jakich funkcjach i cechach zabudowę wnioskodawczyni może zrealizować na terenie działki wymienionej we wniosku. W ocenie Sądu analiza ta, przy zachowaniu wymogów wynikających z cytowanego art. 61 ust. 1 ustawy została przeprowadzona w sposób właściwy. Wprawdzie zdaniem skarżącego obszar analizy wyznaczony został w sposób nie do końca prawidłowy, gdyż nie uwzględniono faktu, iż przedmiotowa działka całym swym frontem przylega do drogi pomimo niewątpliwego uskoku, czyli kształtu nieregularnego. Pomimo jednak błędnego rozumienia frontu działki, nie wydaje się, patrząc na zakreślony w załączniku mapowym obszar analizy, by obszar ten został wyznaczony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Jak wynika z załącznika graficznego, przedmiotowy obszar wyznaczony został z uwzględnieniem ukształtowania tego terenu, ograniczony został od wschodniej strony [...] z Rejonu [...] i przebiegającą tam ulicą [...], a od zachodu lasem i [...] z ulicy [...] oraz od południa i północy naturalnym ukształtowaniem oraz sąsiedztwem łąk i pól. Organ nie włączył do obszaru analizy obszaru po wschodniej stronie ulicy [...] – (ulic [...] i [...]) gdyż obsługują one zabudowę po przeciwnej stronie [...] i nie tworzą urbanistycznej całości z przedmiotowym terenem. Uwzględniając powyższe trzeba stwierdzić, że tak wyznaczony obszar analizy był reprezentacyjny i spełniał wymagania określone przepisami.

Ustalając cechy nowej zabudowy zgodnie ze złożonym przez inwestorów wnioskiem organ orzekający prawidłowo oparł się na charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach w najbliższym sąsiedztwie działki przewidzianej do zainwestowania. Nie podlega bowiem wątpliwości, że proponowana przez inwestorów zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna mieści się w kontynuacji funkcji tego terenu, gdzie całość zabudowy wzdłuż ulic [...],[...],[...] czy [...] to zabudowa jednorodzinna. Przyjęte i określone w decyzji wskaźniki przyszłej zabudowy także wynikają z przygotowanej analizy, która dokładnie wskazuje określone budynki i ich położenie. W przedmiotowej decyzji ustalono szerokość elewacji od strony frontu działki – na 11,5 m z tolerancją do 20% (co wprost wynika z zapisu § 6 ust. 1 rozporządzenia), przy średniej wynikającej z przygotowanej w sprawie analizy - 11,5m. Wysokość nowej zabudowy ustalona została w decyzji od 1 do 2 kondygnacji w tym poddasze mieszalne oraz od 5 do 8,5 m, podczas gdy z analizy wynika, że średnia kondygnacji w obszarze analizy wynosi 1,9, a w przeważającej większości są to dwie kondygnacje, co stanowi podana w decyzji wysokość. Wielkość powierzchni zabudowy w decyzji określono do 6,5 do 7%, - gdy w analizie średnia wyniosła 7%. Z kolei linia zabudowy ustalona została zgodnie z § 4 ust. 4 odnosząc ją do wymagań zawartych w ustawie o drogach publicznych. Jak zatem wynika wskaźniki i parametry nowej zabudowy ustalone zostały na podstawie średnich wskaźników tych wielkości dla obszaru analizowanego. Wbrew twierdzeniom skargi nie można uznać, by zostały one określony w sposób nieprecyzyjny i nieścisły. Wyznaczenie parametru w granicach tolerancji "od- do" – tak ja uczyniono to w przedmiotowej decyzji- jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie – na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego – konkretnych wymiarów, wskazanych w wyniku analizy mających analizy mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w z dnia 28 lipca 2011 r. sygn. akt II OSK 1955/10).

. Nie jest zatem zasadny zarzut skarżącego naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 czy też wymienionych kolejnych paragrafów rozporządzenia wykonawczego.

Nie podziela także Sąd zarzutu naruszenia w sprawie art. 7 czy art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż organ pierwszej instancji prawidłowo zebrał materiał dowodowy, przygotował niezbędne opinie i analizy, wyczerpująco je przeanalizował i uzasadnił przyjęte wskaźniki i parametry, dokonał niezbędnych uzgodnień. Nie uznał także Sąd zarzutu naruszenia w sprawie art. 109 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z § 9 ust. 3 rozporządzenia polegające na doręczeniu stronie skarżącej decyzji bez jej załącznika graficznego. Wprawdzie fakt ten trzeba uznać za naruszenia procesowe, ale nie miał on wpływu na wynik sprawy. Tylko bowiem istotne naruszenia, które miałyby wpływ na przyjęte w sprawie rozstrzygnięcia mogłyby by być w takiej sprawie uwzględnione, stanowiąc podstawę uchylenie decyzji. .

W konkluzji stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. a także poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. nie naruszają przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie doszło także do naruszenia prawa materialnego, które by miało wpływ na wynik sprawy.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na orzekł jak w sentencji na podstawie art. art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). .