Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 976/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Maciejuk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2014 r. sprawy ze skargi [...] Spółka Komandytowo-Akcyjna z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent W. postanowieniem nr [..] z dnia [...] sierpnia

2011 r., po rozpatrzeniu wniosku [...] Spółka komandytowo-akcyjna, negatywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości uregulowanej w KW [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] na terenie [..] w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż proponowany podział zakłada przyłączenie projektowanej działki nr [...], która znajduje się w [...] oraz w liniach rozgraniczających drogi dojazdowej [...] i ciągu pieszego [...], do działki ewidencyjnej

nr [...], która w przeważającej części położona jest w [...]. Organ stwierdził, że proponowane przyłączenie działki nr [...] koliduje z docelowymi zamierzeniami urbanistycznymi miasta, ponieważ uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru, ustala inne sposoby zagospodarowania i użytkowania terenu niż dla przeważającej części działki ewidencyjnej nr [...]. Ponadto, jak wskazał organ I instancji przyłączenie projektowanej działki nr [...] do działki ewidencyjnej nr [...] nie znajduje uzasadnienia ponieważ działka ta nie może być obsługiwana od ulicy [...]. Część działki ewidencyjnej nr [...] służąca jako dojazd nie jest niezbędna do obsługi pozostałej części nieruchomości i przyłączenie do niej projektowanej działki nr [...] nie poprawi warunków jej zagospodarowania.

[...] Spółka komandytowo-akcyjna złożyła zażalenie na wymienione postanowienie. W ocenie strony, proponowany podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady W. w dniu [...] 2010 r. Mimo, że w uzasadnieniu przedmiotowego postanowienia prawidłowo wskazuje się, że działka ewidencyjna [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolami [..], to już zupełnie bezpodstawnie przyjmuje się, że obsługa komunikacyjna tej działki jest dopuszczalna jedynie z ulicy [...] i drogi projektowanej [....], podczas gdy nie może być mowy o wjeździe z tych ulic do działki [...], skoro

nie graniczy ona z tymi drogami, a łączy ją jedynie projektowany ciąg pieszy [...] od ul. [...] do terenu [...]. Spółka powołała się na [...] uchwały wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wjazd dla terenu [...] ustala sie z ulicy [..] i projektowanej [....]. Wywodzenie w uzasadnieniu skarżonego postanowienia, że działka [....] nie może być obsługiwana od ul. [....] jest sprzeczne z zapisem planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący się wskazał, że działka ta jest obsługiwana przez wjazd od ul. [....] od ponad [...] lat. Plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje różnicowania możliwości wjazdu na działkę od tego na jakim terenie działka jest położona "w przeważającej części", ani nie definiuje pojęcia położenia "w przeważającej części". Organ I instancji nie wskazał zapisu planu, który stanowi podstawę negatywnej opinii, bo zapisu takiego nie ma. Zdaniem strony poszerzenie wąskiej działki ewid. [...] przylegającej do ulicy [....] o [...] ha (projektowana dz.[....]) - niewątpliwie poprawi warunki zagospodarowania działki [....], nie uszczuplając warunków zagospodarowania działki [...]. Nie będzie to też kolidować z docelowymi zamierzeniami urbanistycznymi miasta określonymi w uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Po rozpatrzeniu zażalenia [...] Spółka komandytowo-akcyjna Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu organ wskazał, że z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Organ wskazał, że podział nieruchomości został zainicjowany wnioskiem spółki [..] Spółka komandytowo-akcyjna, będącej właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...]. Podział nieruchomości na polegać na wydzieleniu działki ew. nr [...] o pow. [...] ha przewidzianej do połączenia z działką ew. nr [...] w celu poszerzenia drogi dojazdowej oraz działki ew. nr [...] o pow. [..] ha przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Z projektu podziału nieruchomości wynika, iż nowowydzielona działka ma służyć jako poszerzenie istniejącego dojazdu do działki nr [...] od strony ulicy oznaczonej na planie jako [...]. Działka ew. nr [...] ma kształt[...], bezpośrednio przylegającej do działki ew. nr [...].

SKO wskazało, że obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [....], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] 2010 r. ([...]) określa układ komunikacyjny objęty planem zagospodarowania przestrzennego. W [...] tejże uchwały zostały ustalone zasady dotyczące ustaleń w zakresie przebiegu oraz wymogów technicznych dla układu komunikacyjnego terenu objętego planem. W tych ustaleniach część działki ew. nr [...] ([...]) nie została włączona do układu komunikacyjnego, aczkolwiek z załączonej mapy, jak również stwierdzeń strony skarżącej wynika, iż część działki ew. nr [..] ([..]) stanowi faktyczny dojazd do jej dalszej części.

W ocenie organu proponowany podział nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie odnoszącym się do celu i przeznaczeniem nieruchomości, poprzez stworzenie układu komunikacyjnego nie objętego ustaleniami planu.

W toku rozpoznania sprawy Kolegium analizowało również [...] planu zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [....], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [....] 2010 r. i wskazało, że podział nieruchomości nie powoduje konieczności utworzenia nowej drogi bowiem działka ew. nr [...], jak również nowopowstałe działki posiadają dostęp do drogi publicznej, a zatem [...] planu nie może mieć zastosowania w powyższej sprawie.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w zażaleniu Kolegium wskazało,

że zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność

z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania. Nie jest zatem możliwe zaakceptowanie podziału, którym zmierza do stworzenia układu komunikacyjnego, nie ustalonego w planie. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje zatem kwestia obsługi komunikacyjnej tak działki [...], jak również działki ew. nr [...].

Postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] stało się przedmiotem skargi [...] Spółka komandytowo-akcyjna. Wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego, skarżący zarzucił:

- naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, 7, 8, 9, 11 k.p.a. oraz art. 77 §1

i 107 §3 k.p.a. polegające na nie wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, nierównym traktowaniu stron postępowania przez nieuwzględnienie słusznego interesu strony

i ograniczenie prawa własności w sposób sprzeczny przepisami prawa. Pominięcie dowodów wskazujących, że zarówno działka dzielona, jak i działka, do której ma być przyłączona działka wydzielona przylegają do drogi publicznej ([...]), a więc mają dostęp do drogi publicznej, oraz na utrzymaniu w mocy postanowienia, które

nie zawierało jasnego, logicznego uzasadnienia faktycznego i prawnego dla przyjętego stanowiska i wskazania dowodów, na podstawie których uznano, że projektowany podział nieruchomości jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Takiego uzasadnienia nie zawiera również skarżone postanowienie SKO, nie wyjaśnia przesłanek, jakimi kierował się organ wydając to postanowienie

- naruszenie prawa materialnego, a w szczególności: art. 64 Konstytucji RP przez ograniczenie prawa własności w sposób nie znajdujący podstawy ustawowej, polegające na bezpodstawnym zabronieniu właścicielowi wydzielenia części swojej działki i sprzedania jej sąsiadowi, oraz zakazaniu sąsiadowi poruszania się po swojej działce wybraną przez niego trasą, w sposób nie kolidujący z interesami właścicieli działek graniczących; art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że projektowany podział działki jest niezgodny

z planem zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy podział ten nie powoduje zmiany przeznaczenia terenu jak i nie zmienia możliwości zagospodarowania gruntu;

[...] planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą

nr [...] Rady W. z dnia [...] 2010 r., przez błędną wykładnię powodującą przyjęcie, że proponowany podział jest niezgodny z zasadami ustalonymi w tym zapisie, choć jest oczywistym że projekt podziału nie koliduje z żadną i zasad określonych w tym paragrafie, a celem tego podziału jest jedynie poszerzenie wąskiej działki sąsiedniej; [...] wymienionej uchwały przez błędne jego zastosowanie, gdyż zapis ten dotyczy warunków zagospodarowania terenu ulic i nie ma związku

z przedmiotową sprawą, gdyż projektowany podział nie tworzy nowej ulicy, ani nowego dojazdu; [...] uchwały przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy zapis ten stwierdza wyraźnie, że dla terenu [...] na którym znajduje się działka dzielona i działka

nr ewid. [...] do której ma być przyłączona wydzielona działka - "ustala się wjazd z ulicy [...]" ul. [...], do której przylega działka nr [...] i działka [...]).

W uzasadnieniu skarżący wskazał m.in., że przyłączenie projektowanej działki miało poprawić warunki zagospodarowania wąskiej części działki nr [..]. Pomiędzy właścicielami działki [...] i sąsiedniej działki nr [...] została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży projektowanej działki. Skarżący podkreślił,

że projektowany podział pozwala na bardziej sensowne ukształtowanie działki nr [...], która w najwęższym miejscu ma jedynie [...] m szerokości, a to że właściciel działki nr [...] wykorzystuje tę część jako dojazd i dojście do zabudowań na swojej działce

nie oznacza tworzenia układu komunikacyjnego koniecznego do odnotowania w planie zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego fakt, że właściciel działki

nr [...] chce poszerzyć swoją działkę nie powoduje zmiany przeznaczenia terenu,

ani nie zmienia możliwości zagospodarowania działki w sposób, który byłby niezgodny

z ustaleniami planu.

W odpowiedzi na skargę SKO w W. wniosło o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe ustalenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w W. oraz postanowienie organu I instancji negatywnie opiniujące projekt podziału nieruchomości odpowiadają prawu.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Natomiast z ustępu 4 ww. przepisu wynika, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

W ocenie Sądu, organ dokonał prawidłowej wykładni i właściwie zastosował w niniejszej sprawie powołany wyżej przepis prawa.

Badając zgodność zaproponowanego podziału nieruchomości w sposób przedstawiony we wstępnym projekcie, organ obowiązany był stwierdzić,

czy przedstawiony przez wnioskodawcę projekt służy realizacji przeznaczenia terenu

w planie zagospodarowania przestrzennego oraz, czy stwarza możliwość zagospodarowania w przyszłości wydzielonej działki gruntu w sposób zgodny

z przeznaczeniem terenu (v. G.Bieniek [w:] G.Bieniek, S.Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wyd. 6, Warszawa 2011, str. 502).

W sprawie jest bezsporne, że działka ewidencyjna nr [...], której dotyczy wniosek o podział, leży na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] w rejonie ul. [...], zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] 2010 r. ([...]). Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ewidencyjna nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] przeznaczonym pod [...]. Zgodnie z [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określającego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, pkt [...] , minimalna powierzchnia działki budowlanej a) dla zabudowy wolnostojącej to min. [...] m2, b) dla jednego segmentu w zabudowie bliźniaczej – [...] m2. Stosownie zaś do [...] planu, podział i łączenie nieruchomości powinno nastąpić zgodnie z ustaleniami [...] planu. Zgodnie z [...], ilekroć w przepisach uchwały jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów lub ustaleń planu. Ilekroć zaś w uchwale jest mowa o terenach [...] należy przez to rozumieć tereny, na których [...],

tj.[...].Stosownie do [...] planu, przeprowadzany podział nie może powodować powstania sytuacji, która uniemożliwiałaby prawidłowe zagospodarowanie działek sąsiadujących – zgodnie z przepisami oraz funkcją i warunkami zagospodarowania dla całej jednostki terenowej.

W ocenie Sądu, organ prawidłowo stwierdził, że podział działki nr [..], w wyniku którego miałaby powstać działka nr [...] o powierzchni [...] ha, nie jest zgodny

z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia tego nie zmienia okoliczność, że właściciel działki, która miałaby podlegać podziałowi zawarł

z właścicielem sąsiedniej działki, tj. działki nr [...] przedwstępną warunkową umowę sprzedaży projektowanej do wydzielenia działki nr [...].

Organ prawidłowo przyjął, że proponowany podział nie umożliwia zagospodarowania działki powstałej po podziale (według projektu działka nr [...] o powierzchni [...] ha) w sposób w tym planie przewidziany. Z projektu podziału wynika, iż brak jest zgodności tego podziału z przepisem [...] w związku

z [...] planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem zarówno z punktu widzenia przeznaczenia terenu ([...]), jak i możliwości zagospodarowania wydzielonej działki ([...] ha).

Odnosząc się do twierdzeń skargi, że okoliczność, iż właściciel działki

nr [..], tj. działki sąsiedniej, chce tę działkę poszerzyć, co zdaniem skarżącego

nie powoduje zmiany przeznaczenia terenu, ani nie zmienia możliwości zagospodarowania działki, zauważyć należy, że wnioskodawca proponowanego podziału sam wskazał, iż właściciel działki nr [...] wykorzystuje część swojej działki znajdującą się na terenie [...] jako dojazd do zabudowań znajdujących się na terenie [...].

W panie zagospodarowania przestrzennego teren ten nie stanowi terenu drogi, czy ulicy, a przeznaczony jest pod [...], co również zauważył sam skarżący.

Okoliczność, że sąsiednia działka nr [...] w części znajdującej się na terenie [...] przylega do ul. [...] nie jest sporna. Okoliczność ta nie ma jednak żadnego znaczenia w niniejszej sprawie. Kwestia dostępu działki nr [...] do drogi publicznej nie jest przedmiotem tej sprawy. Również kwestia sposobu korzystania

z działki nr [...] przez jej właściciela, a zatem sąsiada wnioskodawcy,

nie jest przedmiotem sprawy. W żadnym razie w tym aspekcie nie może być mowy

o naruszeniu art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Podniesiona w skardze okoliczność, iż sposób korzystania przez sąsiada wnioskodawcy z działki nr [.;..] w części znajdującej się na terenie [...] (dojazd do zabudowań znajdujących się na działce nr [...] położonej na terenie [...]) nie koliduje z interesami właścicieli działek graniczących, nie może być kwalifikowana jako słuszny interes strony i nie jest przesądzająca w niniejszej sprawie w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje w tym miejscu drogi dojazdowej. Zasady budowy systemów komunikacji ustalone zostały w [...] planu zagospodarowania przestrzennego. Organ nie naruszył tym samym [...] planu zagospodarowania przestrzennego wskazując, że w ustaleniach planu część działki ewidencyjnej

nr [...] (znajdującej się na terenie [...]) nie została włączona do układu komunikacyjnego.

Niezasadny jest zarzut naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 11 oraz art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej k.p.a. Skarżący nie wskazał nadto, na czym miałoby polegać zarzucane niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Organ opiniował zgodność proponowanego podziału

z ustaleniami planu miejscowego. Niezrozumiały jest zarzut nierównego traktowania stron postępowania, albowiem stroną postępowania był jedynie wnioskodawca. Natomiast zarzut nieuwzględnienia słusznego interesu strony jest nieuprawniony, albowiem organ obowiązany był dokonać oceny zgodności proponowanego podziału

z przepisami obowiązującego planu miejscowego. W sprawie nie można też mówić

o pominięciu dowodów. Zarzut w tym aspekcie skarżący odnosi do pominięcia przez organ okoliczności przylegania działki mającej podlegać podziałowi, tj. działki nr [...] oraz działki sąsiedniej, tj. działki nr [...] do drogi publicznej. Jak wskazano już wyżej,

ta kwestia nie była sporna i nie miała ona rozstrzygającego znaczenia w sprawie.

W ocenie Sądu, uzasadnienie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji mogłoby obszerniej przedstawiać uregulowania planu miejscowego i pełniej wyjaśniać stronie zasadność stanowiska organu, jednakże to uchybienie przepisowi art. 107 § 3 k.p.a.

nie miało wpływu na wynik niniejszej sprawy.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie,

na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.