Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 368/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2019-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 153
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 157 ust.1 i 4
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Adam Matuszak Sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi D. K. i S. K. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty z dnia "[...]"; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących D. K. i S. K. solidarnie kwotę 1500 zł (tysiąc pięćset złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

UZASADNINIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że Starosta O decyzją z dnia "[...]"r., znak: "[...]" ustalił na rzecz D i S K (dalej: skarżący), odszkodowanie w wysokości "[...]" zł za prawo własności działki nr "[...]" o powierzchni "[...]" ha, położonej w obrębie S, gmina S, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy S jako droga publiczna. Podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy z "[...]"r. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego Z G. Ponadto skarżący przedłożyli w sprawie operat z "[...]"r. wykonany na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego Ł Ż.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli D i S K, zaś Wojewoda W decyzją z "[...]"r., znak: "[...]" utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Po rozpatrzeniu skargi na to rozstrzygniecie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18) uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty O. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że skoro rzeczoznawca majątkowy decyduje o doborze obiektów porównawczych, a organ dysponuje dwoma rozbieżnymi operatami szacunkowymi, to obowiązkiem organów orzekających było zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w celu urzeczywistnienia zasady obiektywizmu, wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i poszanowania uzasadnionych interesów skarżących. Organ dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miał podstawę wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, wskazując na rozbieżności w ocenie "porównywalności nieruchomości" wynikające z obydwu znajdujących się w sprawie operatów.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym, Starosta O decyzją z "[...]"r., znak: "[...]" ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości "[...]" zł za działkę nr "[...]" o pow. "[...]" ha, położoną w obr. S, gmina S.

Od tej decyzji odwołanie złożyli D i S K którzy nie zgodzili się z oszacowaną wartością nieruchomości, która w ich ocenie jest znacząco zaniżona i nie uwzględnia lokalizacji nieruchomości wśród gruntów inwestycyjnych. W opinii stron, nie można uznać przyjętych w operacie szacunkowym nieruchomości porównawczych za podobne do obiektu wycenianego, szczególne pod względem lokalizacji szczegółowej i sąsiedztwa, gdyż żadna z nich nie jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości typowo komercyjnych (w otoczeniu zabudowań lub gruntów o funkcji usługowej, handlowej, produkcyjnej, magazynowej), tak jak przedmiot wyceny. W ocenie skarżących operat szacunkowy z "[...]"r. nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania, natomiast prawidłowa wartość rynkowa została określona w przedłożonym przez nich operacie szacunkowym z "[...]"r., który określał wartość wywłaszczonej nieruchomości na kwotę "[...]" zł.

Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda W decyzją z "[...]"r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia, po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy, wskazano, że został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę W K operat szacunkowy datowany na "[...]"r. Wyjaśniono, że organ nie mógł zrealizować zaleceń wyroku WSA w Olsztynie z 11 września 2018r., z uwagi na brak możliwości potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z "[...]"r. wykonanego przez Z G, na którym oparto uchylone przez sąd decyzje organów I i II instancji, wobec śmierci autorki operatu. Nadto operat szacunkowy sporządzony przez Ł Ż na zlecenie stron, również utracił przymiot ważności, a w aktach sprawy brak jest dowodów o potwierdzeniu jego aktualności. Skoro oba źródła dowodowe nie mogły być już wykorzystywane w postępowaniu zlecono wykonanie kolejnego operatu szacunkowego, tj. operatu z "[...]"r. sporządzonego przez rzeczoznawcę W K.

Wyjaśniono, że operat szacunkowy sporządzony w ramach postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organów, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Jest on opinią biegłego (art. 84 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a.), która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych, wydanych na podstawie tej ustawy. W związku z tym organy obu instancji były zobowiązane do oceny sporządzonego "[...]"r. operatu szacunkowego. Przedstawiono zasady i regulacje prawne jakie uwzględniane winny być w toku sporządzania, a także oceny operatu szacunkowego. Szczegółowo omówiono mające zastosowanie w sprawie operatu szacunkowego cechy samej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Odnosząc się do zgłoszonych w odwołaniu zarzutów zakwestionowano ich zasadność. Za bezpodstawne uznano m.in. uwagi wskazujące, że żadna z transakcji przyjętych w operacie nie dotyczy nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości typowo komercyjnych (zabudowania, grunty o funkcji usługowej, handlowej, produkcyjnej, magazynowej), mimo że sąsiedztwo takie cechuje obiekt wyceny. Zaznaczył organ, że działka nr "[...]", przeznaczona jest w miejscowym planie pod drogę publiczną i to determinuje jej wartość, bowiem nic innego na tej nieruchomości nie mogłoby powstać bez względu na jej otoczenie. Omówiono szczegółowo metodologię opracowania operatu szacunkowego, który jak wskazano uwzględnia położenie nieruchomości i jej otoczenie.

Zaznaczono, że rozpatrując zgromadzony materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy, należy wskazać, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i w ocenie organu spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem organu odwoławczego, może być on dowodem służącym określeniu wartości wycenianej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, która jest podstawą określenia ceny. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018r. poz. 04) dalej: u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach i cenach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zaś rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powołane wyżej rozporządzenie. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie takich reguł jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 sierpnia 2018r., (sygn. akt I OSK 2291/16).

Od tej decyzji, pismem z dnia "[...]"r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wywiedli D K i S K, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania tj.:

- art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich dostępnych kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy w słusznym interesie strony, a w konsekwencji błędy w ustaleniach faktycznych mające wpływ na treść zapadłych rozstrzygnięć;

- art. 80 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w przedmiotowej sprawie;

a nadto wskazali na naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. polegające na niewłaściwym zastosowaniu w sprawie, poprzez ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca oparł określenie wartości nieruchomości (wysokość odszkodowania) o błędnie przyjęte do porównania nieruchomości drogowe, których nie można pod żadnym względem uznać za nieruchomości podobne do wywłaszczonej nieruchomości.

Mając to na uwadze wnosili o uchylenie decyzji Wojewody W z "[...]"r. znak "[...]"i poprzedzającej jej decyzji Starosty O z "[...]"r. znak "[...]".

W uzasadnieniu wskazali, że zgodnie z wytycznymi wyroku WSA w Olsztynie z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18) uchylającego wcześniejsze decyzje, organy powinny zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia dotychczas wykorzystywanych w sprawie operatów szacunkowych. Organ nie zrealizował jednak tych wytycznych. Operat szacunkowy sporządzony przez Z G stracił swoją aktualność, a z uwagi na śmierć jego autorki nie było możliwe potwierdzenie jego aktualności. Organ I instancji powołał zatem nowego rzeczoznawcę majątkowego W K, w celu ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą działkę. Kwota na jaką została oszacowana wartość nieruchomości wynosiła "[...]" zł, czyli "[...]"zł w przeliczeniu na 1 m². W toku ponownie prowadzonego postępowania stracił również ważność operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego dr inż. Ł Ż. Starosta nie zwrócił się z pytaniem do autora operatu, czy oszacowana wartość jest nadal aktualna, nie wystąpił o takie potwierdzenie również do skarżących. Organ I instancji nie odniósł się do zarzutów stawianych poprzednio sporządzonemu aparatowi szacunkowemu (przygotowanemu przez Z G). Skarżący sformułowali zastrzeżenia do metodologii przygotowania operatu szacunkowego przez W K podnosząc, że organy konsekwentnie pomijały fakt, że rzeczoznawca jako materiał porównawczy do operatu przyjął transakcje, które nie dotyczyły nieruchomości podobnych. Podkreślili, że fakt wydzielenia drogi dojazdowej, kosztem nieruchomości skarżących, uwolnił kolejne grunty inwestycyjne w najbardziej atrakcyjnej pod względem inwestycyjnym część S, gdzie ceny transakcyjne tego typu gruntów dochodzą do ponad "[...]" zł/m². Zakwestionowali stanowisko Wojewody, zgodnie z którym przeznaczenie w planie miejscowym determinuje wartość nieruchomości drogowej, bowiem nic innego na tej nieruchomości nie mogłoby powstać bez względu na jej otoczenie. Podali, że zgodnie z treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W ich ocenie prawidłowa wartość rynkowa działki została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dr inż. Ł Ż, na kwotę "[...]" zł. Nadto rzeczoznawca majątkowy Ł Ż potwierdził aktualność sporządzonego na ich zlecenie operatu szacunkowego do dnia "[...]" r.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoją dotychczasową argumentację. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazano, że wydając zaskarżone rozstrzygnięcie opierano się na materiale dowodowym zgromadzonym przez organ I instancji. Podkreślono, że strony nie przedłożyły ani na etapie ponownie prowadzonego postępowania przed Starostą, ani w toku postępowania odwoławczego aktualnego operatu szacunkowego. Dopiero w skardze S K wskazał, że biegły Ł Ż potwierdził aktualność opinii do "[...]"r. Strony do dnia złożenia odpowiedzi na skargę nie przedłożyły jednak stosowanego dowodu potwierdzającego ten fakt. Organ zaznaczał, że na gruncie obowiązujących przepisów postępowania administracyjnego strona inicjująca postępowanie administracyjne nie może przerzucać wyłącznie na organ obowiązku dokonania czynności mających wyjaśnić stan faktyczny sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Skarga jest zasadna.

Stosownie do art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz.U. z 2018r. poz. 2107 ze zm.) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2018r. poz. 1302 ze zm.) dalej jako: p.p.s.a., sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowanej wykładni tych przepisów.

W rzeczonej sprawie istotna jest także okoliczność, że zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W pojęciu "ocena prawna" mieści się przede wszystkim wykładnia przepisów prawa materialnego i prawa procesowego, a także sposób ich zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Ocena prawna dokonana przez sąd może dotyczyć ujawnionych w postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego, w szczególności kwestii zastosowania do nich określonych regulacji prawnych. Wskazania co do dalszego postępowania zasadniczo stanowią konsekwencję oceny prawnej, określając sposób i kierunek działania przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Związanie oceną prawną jak i zawartymi w orzeczeniu wskazaniami co do dalszego postępowania powoduje, że determinują one działania organu w postępowaniu administracyjnym, podejmowane w sprawie, której dotyczy postępowanie sądowoadministracyjne, aż do czasu jej rozstrzygnięcia. Odmienna ocena materiału dowodowego stanowi natomiast prawnie niedopuszczalną polemikę z prawomocnym wyrokiem sądu (wyrok NSA z 10 lutego 2017r. sygn. akt I GSK 311/15, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: CBOSA). Kontrola rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy sprowadza się zatem w pierwszej kolejności do oceny czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd, gdyż jest to główne kryterium poprawności nowo wydanej decyzji. Istotne jest również, że przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie wiążący co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Istotą zasady "związania oceną prawną" z art. 153 p.p.s.a. jest to, że dotyczy wykładni prawa materialnego, jak i procesowego oraz braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu istotnych okoliczności stanu faktycznego. Związanie oceną prawną oznacza również, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie może formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem. Uregulowania zawarte w art. 153 p.p.s.a. mają zapobiec sytuacji, w której określona kwestia byłaby odmiennie oceniana w kolejnych orzeczeniach sądu (por. wyrok NSA z 25 listopada 2016r. sygn. akt II OSK 491/15, dostępny CBOSA).

Powyższe uwagi mają znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, gdyż w prawomocnym wyroku WSA w Olsztynie z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18), wskazano w motywach między innymi, że "skoro to rzeczoznawca majątkowy według swej wiedzy specjalistycznej decyduje o doborze obiektów porównawczych, a organ dysponuje dwoma rozbieżnymi w tym względzie operatami szacunkowymi, sporządzonymi przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, to obowiązkiem organów orzekających w sprawie było zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w celu urzeczywistnienia zasady obiektywizmu, wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i poszanowania uzasadnionych interesów skarżących, do czego obliguje organy administracji publicznej art. 7 k.p.a. i konkretyzujące go art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, organ ma podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, wskazując także na rozbieżności w ocenie "porównywalności nieruchomości" wynikające z obydwu znajdujących się w sprawie operatów. Organizacja zawodowa rzeczoznawców oceni, jak sam wskazuje organ, możliwość wykorzystania operatu wykonanego na zlecenie organu do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie."

Skład orzekający w niniejszej sprawie stwierdza, że orzekające organy nie zastosowały się do wytycznych zawartych w prawomocnym wyroku Sądu. Równocześnie skład orzekający w rzeczonej sprawie dostrzega zmianę okoliczności faktycznych sprawy, jakie zaistniały spowodowane śmiercią rzeczoznawcy majątkowego Z G, co uniemożliwiło jednoznaczne przeniesienie wszystkich wytycznych zawartych w prawomocnym wyroku Sądu na grunt ponownie prowadzonego postępowania. Nie zmienia to jednak okoliczności, że organy ponownie prowadząc postępowanie zamiast odnieść się do wytycznych zawartych w wyroku Sądu w ramach zmienionych okoliczności faktycznych tej sprawy, zupełnie je pominęły, a w konsekwencji nie zrealizowały obowiązku pełnego wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy.

WSA w Olsztynie w wyroku z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18) wobec istotnych rozbieżności dwóch występujących w sprawie operatów szacunkowych (przygotowanego na zlecenie organu oraz drugiego przedstawionego na zlecenie strony) zobowiązał organy do wystąpienia w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Wobec utraty aktualności operatu szacunkowego z "[...]"r. sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego Z G i braku możliwości potwierdzenia jego aktualności, organ I instancji uzyskał nowy operat szacunkowy z "[...]"r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W K. Działanie takie należy ocenić jako prawidłowe, bowiem na skutek zmiany sytuacji faktycznej należało pozyskać dane do wyszacowania wielkości odszkodowania za przejętą nieruchomość pod drogę. Jednak organy, ponownie prowadząc postępowanie, nie podjęły w żaden sposób czynności do skonfrontowania tego nowo pozyskanego operatu szacunkowego z "[...]"r. z ekspertyzą przedstawioną przez strony na jej zlecenie. Organy na żadnym etapie prowadzonego ponownie postępowania nie podjęły działania celem ustalenia czy operat szacunkowy przedstawiony przez skarżących zachował aktualność, jak też nie wystąpiły do skarżących z wezwaniem do potwierdzenia aktualności przedstawionego przez nich operatu szacunkowego, czy też poinformowania, że przedstawiony przez nich operat szacunkowy na skutek upływu czasu utracił aktualność. Podkreślenia przy tym wymaga, że nowy operat szacunkowy sporządzony w toku prowadzonego postępowania w sposób istotny - jeśli chodzi o wskazaną w nim wartość nieruchomości - różnił się od operatu prywatnego przygotowanego na zlecenie stron. Sytuacja ta w swej istocie stanowiła powielenie stanu faktycznego, jaki zaistniał w poprzednio prowadzonym postępowaniu, którego wynik zakwestionowany został wyrokiem WSA w Olsztynie z 11 września 2018 r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18). Choć okoliczności faktyczne sprawy uległy zatem formalnie zmianie, to istota sprawy pozostała niezmieniona, a nowy stan faktyczny jest w znacznej mierze analogiczny z tym, do którego odnosił się uprzednio Sąd w wydanym wyroku.

Przyjmując dodatkowo, że zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ma charakter uznaniowy (por. wyroki WSA we Wrocławiu z: 29 stycznia 2019r. sygn. II SA/Wr 761/18; 23 stycznia 2019r. sygn. II SA/Wr 717/18, dostępne CBOSA) nie istniały przeszkody by wobec rozbieżności stanowisk dotyczących wyceny działki nr "[...]" i metodologii sporządzenia operatu szacunkowego, także nowy operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu takiej ocenie poddać. Zwłaszcza, że nowy operat szacunkowy także został zakwestionowany przez strony postępowania. Wprawdzie w toku postępowania skarżący nie przedstawili aktualnego operatu szacunkowego, jednakże w tym zakresie wobec jednoznacznych wskazań uprzedniego wyroku Sądu obowiązkiem organów było realizując wymóg wszechstronnego wyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych tej sprawy, chociażby poinformować skarżących o konieczności uzupełnienia przedłożonego przez nich dowodu w postaci przedstawienia informacji co do zachowania aktualności sporządzonego na ich zlecenie operatu szacunkowego. Tymczasem w tym zakresie, wbrew jednoznacznym wytycznym zawartym w uprzednim wyroku Sądu, zaniechano wystąpienia z takim żądanie, jak też nie poinformowano skarżących, że przedłożony przez nich operat szacunkowy utracił ważność na skutek upływu czasu.

Reasumując wskazać należy, że wprawdzie wytyczne zawarte w wyroku WSA w Olsztynie z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18) dotyczyły jednego z operatów szacunkowych innych, niż ten na którym oparły się organy ponownie prowadząc postępowanie, to jednak organy winny wskazane wytyczne co do dalszego prowadzenia postępowania przełożyć na nowy stan faktyczny tej sprawy. W pierwszej kolejności, gdy w toku postępowania uzyskano nowy datowany na "[...]"r. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę W K, organy winny skonfrontować go z opinią przedłożoną przez strony i w razie rozbieżności tych źródeł dowodowych, aktualnym pozostawało zalecenie Sądu dotyczące zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organu.

Brak realizacji zaleceń Sądu oraz realizacji zasad postępowania administracyjnego co do wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy, pominięto ustalenie czy operat złożony przez skarżących pozostaje aktualny, doprowadził do sytuacji w której nadal nierozstrzygnięte pozostają istotne rozbieżności co do okoliczności faktycznych sprawy. Organy nie tylko nie skorzystały z wszelkich dostępnych możliwości usunięcia tych rozbieżności - nawet mimo wiążących zaleceń Sądu w tym zakresie - ale zignorował również wprowadzoną w 2017r. do Kodeksu postępowania administracyjnego zasadę rozstrzygania wątpliwości co do stanu faktycznego, na korzyść strony wynikającą z art. 81a k.p.a. Zasada ta ma zastosowanie, gdy przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia. Choć prowadzone postępowanie dotyczy ustalania odszkodowania za nieruchomość, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy S, to istota sprawy nie polega na ustaleniu uprawnienia strony, lecz rekompensaty za wcześniejsze ograniczenie jej prawa do nieruchomości. W swej istocie sprawa dotyczy zatem ograniczenia praw strony, a wiec zasada z art. 81a k.p.a. ma w niej zastosowanie. Obowiązkiem kluczowym w postępowaniu jest zatem, ustalenie istotnych okoliczności sprawy, a w razie powstania niedających się usunąć wątpliwości uwzględnianie przy ich rozstrzyganiu interesu strony.

Organy winny zatem w pierwszej kolejności dążyć do realizacji wynikającego z art. 153 p.p.s.a. obowiązku jak najpełniejszej - nawet wobec zmian okoliczności faktycznych sprawy - realizacji wytycznych zawartych w wyroku WSA w Olsztynie z 11 września 2018r. (sygn. akt II SA/Ol 423/18). Jako istotę tych wytycznych traktować należy podjęcie działań zmierzających do usunięcia istniejących w sprawie rozbieżności co do jej istotnej okoliczności faktycznej tj. ustalenia wartości nieruchomości która przeszła z mocy prawa na własność Gminy S. Aktualność zachowują również wytyczne w zakresie poddania operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie organów ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. w sytuacji, gdy rzeczoznawca szacunkowy sporządzający operat na rzecz skarżących potwierdzi jego aktualność na dzień wydawania skarżonej decyzji przez organ. Dopiero usunięcie wątpliwości w tym zakresie pozwoli na podjęcie przez organy prawidłowego rozstrzygnięcia w sprawie, które nie będzie naruszało podstawowych zasad postępowania administracyjnego.

Ze wskazanych względów, wobec niewyczerpania wiążących zaleceń Sądu, skarżone decyzje nie mogły być pozostawione w obrocie prawnym. Jeśli chodzi o zarzuty skarżącego odnoszące się do naruszeń procedury administracyjnej oraz art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. to pozostają one w funkcjonalnym związku z naruszeniem przez organy art. 153 p.p.s.a. i nie zastosowaniu się przez nie do wiążących zaleceń Sądu. Ponownie rozpoznając tą sprawę organy będą obowiązane po raz kolejny rozpoznać ją w jej całokształcie i odnieść się do całości zgromadzonego materiału dowodowego, w tym dowodów przedstawionych przez strony. Niezastosowanie się organów do wskazówek, zawartych w przytoczonych wyrokach spowodowało, że zgromadzony materiał dowodowy nadal jest niekompletny, a te braki mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Reasumując sąd orzekł, jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. O kosztach postępowania, obejmujących zwrot uiszczonego wpisu od skargi w kwocie "[...]" zł, rozstrzygnięto na zasadzie art. 200 p.p.s.a.