Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1673/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: par. 36 ust. 1. ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2014 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...]roku, znak: [...], którą ustalono na rzecz M. K. odszkodowanie w wysokości 76.820,00 zł za nieruchomość drogową o powierzchni 695 m², której własność nabyła z mocy prawa Gmina L. Nieruchomość ta stanowiła działkę nr [...] położoną w obrębie L. , k.m. [...], zajętą pod drogę gminną ul. [...].

Decyzja Starosty [...] została wydana w oparciu o przepisy art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm. dalej zwanej - ustawą Przepisy wprowadzające) na wniosek poprzedniej właścicielki nieruchomości M. K., złożony w dniu 28 grudnia 2005 roku. W uzasadnieniu tego orzeczenia organ I instancji podał, że Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...]r., nr [...], orzekł o przejściu prawa własności przedmiotowej działki drogowej na rzecz Gminy L.. Następnie organ stwierdził, że wysokość należnego odszkodowania ustalił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Uznał następnie, że operat ten spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej zwane rozporządzeniem RM), zawiera wymagane elementy i odpowiada zasadom określonym przepisami prawa.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Gmina L., zastępowana przez Burmistrza Miasta, domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając to żądanie Gmina zakwestionowała prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazując, że:

– rzeczoznawca do porównań wziął sąsiednie działki budowlane o powierzchni powyżej 1000 m²,

– przedmiotowa droga została zaliczona do kategorii dróg gminnych w 1987 roku, a zatem musiała zostać wybudowana znacznie wcześniej,

– od 1990 roku Gmina ponosi nakłady na bieżące utrzymanie tej drogi,

– w świetle § 36 rozporządzenia RM możliwe było przyjęcie do porównań cen transakcyjnych uzyskanych na podstawie umów cywilnoprawnych dotyczących nabywanych nieruchomości drogowych,

– umowy w oparciu o które nabywane były nieruchomości drogowe były zawierane na terenie powiatu mikołowskiego, a ceny tych gruntów są niższe od nieruchomości budowlanych,

– trudno jest porównywać działki budowlane z działkami drogowymi, bowiem mają one rożne atrybuty i cechy cenotwórcze.

Pismem z dnia 4 sierpnia 2013 r. Wojewoda [...] wezwał Starostę [...] do nadesłania wyrysu oraz wypisu z planu miejscowego obowiązującego w dniu 29 października 1998 roku z oznaczeniem na tym wyrysie działki stanowiącej przedmiot postępowania. Zobowiązał także Burmistrza Miasta L. do udokumentowania twierdzeń podniesionych w odwołaniu.

W odpowiedzi na to wezwanie Burmistrz Miasta L. nadesłał kopie 14 umów z lat 2010 – 2012 w oparciu o które zostały nabyte nieruchomości drogowe na terenie gmin L. oraz M. Z umów tych wynikało, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne zamykały się w przedziale od 20,0 zł/m² do 70 zł/m², a ich średnia cena oscylowała poniżej 50 zł/m².

Wojewoda [...] utrzymując w mocy decyzję organu I instancji powołał się na przepisy art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 9a, art. 129 ust. 5 pkt 3 art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej zwanej u.g.n.) oraz art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające (...). Uzasadniając to orzeczenie organ omówił regulacje prawne dotyczące ustalania odszkodowań za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z mocy prawa przeszły na własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego. Następnie zanalizował treść sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazując, że sporządzono go z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Do porównań rzeczoznawca majątkowy wziął 11 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową z terenu Gminy L. zawartych w latach 2010 – 2012. Uzasadniając przyjęty sposób wyceny rzeczoznawca podał, że na lokalnym rynku brak jest transakcji gruntami położonymi w pasach drogowych zaś transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne nie mają znamion transakcji rynkowych. Wobec tego jego zdaniem określenia wartości przedmiotowej nieruchomości należało dokonać w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Stanowisko to rzeczoznawca majątkowy podtrzymał w odpowiedzi na zarzuty podniesione w odwołaniu. Zdaniem Wojewody opisany pogląd rzeczoznawcy dotyczący charakteru transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne nie zasługiwał na aprobatę. Powołując się na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zajęte w szeregu wyrokach organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy nie jest w szczególności uprawniony do oceny rynkowego charakteru cen transakcyjnych gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne sprzedawanych w drodze umów cywilnoprawnych lecz ma stosować obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa (por. wyroki NSA: z dnia 9 lutego 2012r., I OSK 309/11, z dnia 18 lutego 2012 r. I OSK 961/11, z dnia 3 lutego 2011 r., I OSK 497/10 oraz z dnia 22 października 2010 r., I OSK 900/09). Wojewoda zauważył także, że w badanym operacie rzeczoznawca zawarł sprzeczne informacje bowiem w jednym miejscu wskazał, iż jako podstawę wyceny przyjął "aktualny t.j. dotychczasowy - sprzed daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, sposób użytkowania", a w innym miejscu podał, że wyceniana nieruchomość przeszła na własność gminy z mocy prawa. Organ dostrzegł także rozbieżności między przyjętą w operacie datą, na którą określono stan wycenianej nieruchomości obejmujący przeznaczenie gruntu i sposób jego wykorzystania przed 1999 rokiem a powołanym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Łaziskach Górnych z dnia 11 grudnia 2011 r. Nr XLV/315/2001, zgodnie z którym wyceniana nieruchomość znalazła się na terenie ulic dojazdowych.

Dostrzeżone przez Wojewodę opisane uchybienia sporządzonego w sprawie operatu nie przesądzały jednak - w jego ocenie - o wadliwym określeniu wartości wycenianej nieruchomości. Stanowisko to organ wywiódł z treści przepisów rozporządzenia RM oraz ustaleń planu miejscowego obowiązującego w dniu 29 października 1998 r. W szczególności stwierdził, iż § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia RM przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części nakazuje dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odpowiednie stosowanie przepisów ust. 1-4, z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. W ocenie Wojewody oznacza to, "że wartość rynkową nieruchomości przejętej pod drogę, która na dzień jej przejęcia była przeznaczona pod inwestycję drogową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie jej wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Z wyrysu i wypisu z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Łaziska Górne, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej nr XXV/112/92 z dnia 29 czerwca 1992 r., który obowiązywał w dniu 29 października 1998 r. wynika, że działka nr [...] znajdowała się w strefie urbanistycznej A 14 MN – tereny mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy z możliwością lokalizacji usług. W konsekwencji zdaniem Wojewody należało uznać, że mimo, iż u podstaw wyceny legły błędne założenia wskazane w punktach 6.1 i 6.3 operatu jednak prawidłowo ustalono wartość wycenianej nieruchomości oparciu o ceny obowiązujące na rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.

W skardze Gmina L., reprezentowana przez jej Burmistrza, domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zarzuciła wydanie tej decyzji z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, w którym zastosowano niewłaściwą metodę wyceny. Ponadto decyzja ta w ocenie skarżącej została wydana z naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia RM oraz art. 151 u.g.n. poprzez określenie wartości nieruchomości w oparciu o przyjęcie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych mimo, że możliwe było określenie jej wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wreszcie Gmina ponownie zarzuciła naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 128 ust. 1 i art. 151 ust. 1 i art. 154 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania przekraczającego wartość nieruchomości na skutek przyjęcia niewłaściwej metody jej wyceny uznanej przez organ za prawidłową.

W uzasadnieniu podniesiono, że nie można się zgodzić ze stanowiskiem, iż na lokalnym rynku nieruchomości brak było cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Na poparcie tych twierdzeń Gmina zamieściła informację o nieruchomościach drogowych nabytych w latach 2010 – 2011 przez podmioty publiczne wskazując, że umowy ich kupna zawarte zostały w wyniku prowadzonych negocjacji i rokowań. Podała też, że ceny tych nieruchomości wahały się od 20,0 zł/m² a 80 zł/m², zaś ich średnia cena arytmetyczna wyniosła 57,45 zł/m². Gmina pokreśliła jednocześnie, że Wojewoda [...] mimo przesłanych mu kopii aktów notarialnych, w oparciu o które doszło na lokalnym rynku do sprzedaży nieruchomości drogowych nie wziął tej informacji pod uwagę.

Następnie Gmina wskazała, że aczkolwiek przedmiotowa działka zgodnie z obowiązującym w dacie jej przejęcia planem miejscowym leżała w strefie zabudowy mieszkaniowej to jednak była ona wykorzystywana jako droga publiczna jeszcze przed wejściem w życie tego planu, co wynika z uchwały Wojewódzkiej Rady Narodowej w Katowicach z dnia 31 marca 1987 r. (Dz. Urz. Woj. Katowickiego z 1987 r., poz. 112), mocą której zaliczono ją do kategorii drogi gminnej. Potwierdza to też aktualnie obowiązujący plan miejscowy przyjęty uchwałą nr XLV/315/01 Rady Miejskiej w Łaziskach Górnych z dnia 11 grudnia 2001 r., w którym działka nr [...] znajduje się w jednostce [...]- teren drogi dojazdowej.

Za uchyleniem decyzji przemawiają - zdaniem Gminy - poza podniesionymi wyżej zastrzeżeniami dotyczącymi transakcji nieruchomościami drogowymi także i inne względy. W szczególności nie można się zgodzić z tezą, że w gminach o niskim stopniu zurbanizowania w lokalizacjach peryferyjnych wartość nieruchomości drogowych jest porównywalna z wartością przyległych do nich działek mieszkaniowych czy mieszkaniowo-usługowych, bowiem działki drogowe sięgają ok. 50 % wartości działek przyległych. Rzeczoznawca nie uwzględnił także trendu czasowego, a w ostatnim roku istnieje na rynku wyraźny trend spadkowy. Wreszcie "rzeczoznawca nie wykazał, aby działki przyjęte do wyceny były działkami przyległymi". W konsekwencji zdaniem strony skarżącej sporządzone wyceny są "obarczone błędem nieprawidłowego doboru próbki badawczej, próbki porównawczej oraz metody wyceny, a zatem nie mogą być podstawą rozstrzygania w sprawie". W ocenie Gminy określając wartość rynkową gruntu przeznaczonego pod drogi, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia RM należało przyjąć do porównań w pierwszej kolejności ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na cele dróg publicznych. W treści uzasadnienia skargi zamieszczono dwie tabele zawierające informacje o transakcjach nieruchomościami drogowymi na lokalnym rynku nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. Podkreślił, że w uzasadnieniu swojej decyzji wykazał, iż chociaż na aprobatę nie zasługiwały argumenty jakich użył rzeczoznawca majątkowy uzasadniając przyjęty sposób wyceny, to jednak samą wycenę należało uznać za prawidłową. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących pominięcia w toku wyceny transakcji nieruchomościami drogowymi organ stwierdził, że w uzasadnieniu swojej decyzji jednoznacznie zakwestionował pogląd rzeczoznawcy twierdzącego, iż transakcje nieruchomościami drogowymi nie mają charakteru rynkowego i nie mogą stanowić podstawy wyceny.

Wojewoda ponownie przytoczył brzmienie § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia RM wskazując, że przez zawarte w tym przepisie pojęcie "stan nieruchomości" należy w świetle art. 4 ust. 17 u.g.n. rozumieć m.in. stan prawny nieruchomości. W zakresie tego pojęcia mieści się zaś przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym stanowiącym element porządku prawnego. Tym samym skoro zgodnie z obowiązującym w dniu 29 października 1998 r. planem przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach przeznaczonych w miejscowym planie pod budownictwo mieszkaniowe z możliwością lokalizacji usług to nie mógł znaleźć zastosowania w sprawie przepis § 36 pkt 4 (winno być ust. 4 – przyp. Sąd) rozporządzenia RM.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem zaskarżona decyzja mimo jej częściowo błędnego uzasadnienia nie narusza prawa w stopniu pozwalającym Sądowi na jej wzruszenie.

Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. O objęciu konkretnej nieruchomości zakresem art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające decydowała jej przynależność do wyznaczonej generalnymi przesłankami kategorii gruntów. Przesłanki te miały charakter tak pozytywny - pozostawanie nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa, bądź jednostek samorządu terytorialnego oraz jej zajęcie pod drogę publiczną, jak i negatywny - Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego nie mogły być w tej dacie właścicielem danej nieruchomości.

Odszkodowanie za nieruchomości przejęte w opisanym trybie przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości (...). Stosownie zaś do ust. 5 tego artykułu podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. - do stosowania której odsyła przepis art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające - ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie zaś z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Niesporna w kontrolowanym postępowaniu była kwestia przejścia z mocy prawa na własność gminy L. nieruchomości uczestniczki postępowania oznaczonej jako działka nr [...]. Sporna w sprawie była natomiast wysokość ustalonego odszkodowania za tę przejętą nieruchomość drogową, a w szczególności sporna była kwestia czy wartość tej nieruchomości należało ustalić na podstawie cen rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową czy też cen rynkowych nieruchomości drogowych.

W pierwszej zatem kolejności rozważenia wymaga prawidłowe zastosowanie oraz wykładnia przepisów w oparciu o które został w sprawie sporządzony operat szacunkowy. Przystępując do tych rozważań podkreślić należy, że z dużą ostrożnością podchodzić trzeba do orzecznictwa wypracowanego na gruncie mającego zastosowanie w tej sprawie § 36 rozporządzenia RM. Przepis ten z dniem 26 sierpnia 2011 r. został bowiem gruntownie zmieniony rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Zgodnie z aktualnym brzmieniem § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia RM przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1 - 4, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. Nie uwzględnia się natomiast nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Analiza tego przepisu dowodzi, że kluczowe znaczenie dla odpowiedniego zastosowania unormowań zawartych w ust. 1 - 4 § 36 rozporządzenia RM ma rozumienie użytego przez prawodawcę pojęcie "stan nieruchomości". Definicję tego pojęcia ustawodawca zamieścił w art. 4 pkt 17 u.g.n. wskazując, że należy przez nie rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Zgodzić się należy jednocześnie z Wojewodą [...], że pod pojęciem stan prawny nieruchomości należy rozumieć m.in. jej przeznaczenie określone w planie miejscowym stanowiącym akt prawny powszechnie obowiązujący. Dodać należy, że zgodnie ze wskazaniami ustawodawcy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.). W konsekwencji przeprowadzonych rozważań stwierdzić należy, że dla ustalenia czy objęta postępowaniem działka była przeznaczona pod drogę czy też pod inne cele decyduje jej przeznaczenie w planie miejscowym w dacie wejścia w życie ustawy Przepisy wprowadzające (...), czyli w dniu 29 października 1998 roku.

Kierując się przeprowadzoną wykładnią należało rozważyć w pierwszej kolejności możliwość zastosowania ust. 1 § 36 rozporządzenia RM. Zgodnie z tym przepisem stosowanym odpowiednio wartość rynkową dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości (...) przejęte z mocy prawa (...) określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie zgodnie z art. 154 ustawy (...). Wątpliwości jakie mogące powstać w związku z odpowiednim stosowaniem tego przepisu dotyczą przede wszystkim rozumienia zwrotu "stan nieruchomości z dnia wydania decyzji" (o wywłaszczeniu lub przejęciu nieruchomości na podstawie specustawy drogowej). Wątpliwości te rozwiewa, jednakowoż przepis § 36 ust. 6 pkt 1 u.g.n. nakazujący stan nieruchomości przyjmować na dzień 29 października 1998 roku, a zatem abstrahujący od daty wydania decyzji deklaratoryjnej, o jakiej jest mowa w art. 73 ust. 1 i ust. 3 ustawy Przepisy wprowadzające.

W kontrolowanej sprawie nie jest kwestionowane przez stronę skarżącą, że z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Łaziska Górne zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej nr XXV/112/92 z dnia 29 czerwca 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Katowickiego Nr 9 poz. 105), który obowiązywał w dniu 29 października 1998 r. wynika, iż działka nr [...] znajdowała się w strefie urbanistycznej A 14 MN określonej jako tereny mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy z możliwością lokalizacji usług. Ustalając zatem wartość rynkową działki nr [...] położonej w L. należało przyjąć, że nabyta przez skarżącą Gminę nieruchomość przeznaczona była stosownie do art. 154 u.g.n. pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Dodać należy, że z tekstu wskazanego wyżej planu nie wynikała możliwość lokalizacji na terenach A 14 MN dróg dojazdowych. Odnosząc się do argumentacji Gminy wskazującej na zaliczenie ul. [...] w L. do kategorii dróg gminnych jeszcze przed wejściem w życie planu miejscowego z 1992 roku zauważyć należy, że ustalenie to w świetle przepisu art. 154 u.g.n. nie miało znaczenia dla określenia przeznaczenia przedmiotowej działki w dniu 29 października 1998 roku. Podobnie też bez wpływu na to ustalenie miało wydzielenie przedmiotowej działki z większej nieruchomości stanowiącej własność M. K. Podkreślenia w końcu wymaga, że w art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające jest mowa o nieruchomościach zajętych, a nie przeznaczonych pod drogi publiczne.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym w sprawie operacie zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Do porównań wziął on nieruchomości podobne, przez które należało rozumieć nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. W szczególności do porównań prawidłowo wzięte zostały mające miejsce na lokalnym rynku transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a zatem o przeznaczeniu, jaką miała przejęta działka w dniu 29 października 1998 r. Autorowi operatu przyjdzie jednak wytknąć, że nie wskazał on wprost, który z przepisów § 36 rozporządzenia RM winien znaleźć zastosowanie w sprawie oraz nie zamieścił w operacie danych dotyczących przeznaczenia nieruchomości w dniu 29 października 1998 r. W sposób nieuprawniony autor operatu uznał też, że transakcje nieruchomościami drogowymi zawierane na podstawie umów cywilnoprawnych nie mają charakteru rynkowego, co zasadnie wytknął mu organ odwoławczy. Wojewodzie [...] zarzucić należy także niejasne stanowisko w przedmiocie wskazania właściwego ustępu § 36 rozporządzenia RM, który winien znaleźć zastosowanie w sprawie. W szczególności niezrozumiałe było powołanie w treści uzasadnienia fragmentu przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia RM, który w świetle argumentacji organu nie mógł znaleźć zastosowania w sprawie. W przepisie tym jest bowiem mowa o przeznaczeniu nieruchomości pod inwestycję drogową, a nie jak to miało miejsce w sprawie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. W związku z tym za co najmniej niefortunne należy uznać posłużenie się przez Wojewodę także stwierdzeniem dotyczącym określenia wartości rynkowej wycenianej działki przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych.

Przeprowadzone rozważania prowadzą do wniosku, że operat szacunkowy w oparciu, o który ustalono należne skarżącej odszkodowanie aczkolwiek nie pozbawiony uchybień nie narusza jednak przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia RM w stopniu pozwalającym Sądowi na wzruszenie wydanych na jego podstawie decyzji organów obu instancji. W szczególności brak było podstaw do stwierdzenia wydania tych decyzji z naruszeniem art. 151 ust. 1 u.g.n. Przeprowadzone rozważania wskazują także, że w sprawie nie mógł znaleźć zastosowania art. § 36 ust. 4 rozporządzenia RM, a zatem przepis ten nie mógł zostać naruszony zaskarżoną decyzją. Rzeczoznawca przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej ustalił także w sposób należyty wartość nabytej przez Gminę z mocy prawa działki. W konsekwencji należało uznać, że oparte na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym decyzje organów obu instancji nie naruszały także przepisów prawa procesowego, a to art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Chybiony był wreszcie zarzut, że sporządzony w sprawie operat nie uwzględniał trendu czasowego na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca odniósł się bowiem do tej kwestii na s. 10 operatu stwierdzając, że szczegółowa analiza segmentu badanego rynku wykazała brak zmian cen związany z upływem czasu, "dlatego przy wycenie nieruchomości nie aktualizowano cen na datę wyceny".

W tym stanie rzeczy działając w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. dalej zwanej p.p.s.a.) Sąd skargę oddalił.