Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1496/11
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2012-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 9, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 63 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 13 grudnia 2012 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zofia Flasińska /spr./ sędzia NSA Wojciech Mazur sędzia del. WSA Elżbieta Kremer Protokolant Elżbieta Granatowska po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2012 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej M. M. i A. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Sz 187/11 w sprawie ze skargi M. M. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 30 marca 2011 r. (sygn. akt II SA/Sz 187/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę M. M. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] grudnia 2010 r. utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] maja 2010 r. o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu [...] marca 2009 r. Rada Gminy K. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 46, poz. 1143). W uchwale tej ustalono stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Uchwała ta weszła w życie w dniu 8 sierpnia 2009 r. M. M. i A. M. w dniu 30 listopada 2009 r. sprzedali przysługujący im udział w wysokości ½ części nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha położoną w obrębie K.

Pismem z dnia 21 stycznia 2010 r. Wójt Gminy K. poinformował skarżących o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] maja 2010 r. organ ustalił M. M. i A. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie [...] zł. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy z dnia 9 kwietnia 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. R.-W. Organ I instancji dokonał oceny operatu i doszedł do przekonania, że jest on rzetelny i sporządzony zgodnie z prawem, a ustalenia rzeczoznawcy nie budzą wątpliwości. W wyniku szacowania wartości udziału do ½ części nieruchomości objętej zmianą planu miejscowego, po zastosowaniu czynników korygujących, określono wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł, zaś po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł. Zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł, a w związku z treścią obowiązującej na przedmiotowym terenie uchwały opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% tej kwoty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. uchyliło decyzję organu I instancji i umorzyło postępowanie w sprawie, ponieważ uchwała nr [...] Rady Gminy K. nie określała stawki procentowej opłaty planistycznej, w związku z czym brak było podstawy prawnej do naliczenia takiej opłaty. Decyzją z dnia [...] października 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji własnej z dnia [...] sierpnia 2010 r., stwierdziło nieważność tej decyzji jako rażąco naruszającej prawo z tego powodu, że Kolegium wydając tę decyzję oparło się na niepełnej treści uchwały nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] marca 2009 r. opublikowanej w Systemie Informacji Prawnej "Lex", gdy tymczasem analiza pełnej treści uchwały opublikowanej w wojewódzkim dzienniku urzędowym prowadzi do wniosków przeciwnych niż przyjęło SKO w Szczecinie tzn. że stawka procentowa opłaty planistycznej wynosi 30%. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. SKO w Szczecinie utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] października 2010 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, po ponownym rozpoznaniu odwołania M. M. i A. M. od decyzji Wójta Gminy K. z dnia [...] maja 2010 r. utrzymało tę decyzję w mocy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, po rozpoznaniu skargi M. M. i A. M. na tę decyzję uznał, iż jest ona zgodna z prawem.

Sąd wskazał, iż z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wynika obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty planistycznej w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Warunki te, zdaniem Sądu I instancji, zostały w tej sprawie spełnione. Sąd wskazał, iż uchwałą nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K., Rada Gminy uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego m. in. działkę nr [...], przeznaczając ją pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne. W uchwale tej Rada Gminy ustaliła stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wysokości 30%. Uchwała ta weszła w życie w dniu 8 sierpnia 2009 r. Skarżący w dniu 30 listopada 2009 r. sprzedali przysługujący im udział do ½ części nieruchomości. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej zostało doręczone skarżącym w dniu 25 stycznia 2010 r.

Organy obu instancji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego uznały, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] spowodowany uchwaleniem planu miejscowego, ponieważ na obszarze tym od utraty ważności planu miejscowego uchwalonego przed 1995 r. nie obowiązywał plan miejscowy, a działka była wykorzystywana na cele związane z produkcją rolną. Zdaniem Sądu I instancji, w sprawie tej nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, ponieważ w planie miejscowym, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. działka ta stanowiła tereny łąk i pastwisk. Zatem jej przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie i nowo uchwalonym było inne.

Sąd wskazał, że operat szacunkowy dotyczący wzrostu wartości udziału do ½ części działki nr [...], sporządzony w dniu 9 kwietnia 2010 r., określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego na kwotę [...] zł, a po uchwaleniu planu na kwotę [...] zł. Prawidłowość tego operatu nie została skutecznie zakwestionowana w toku postępowania. Zdaniem Sądu I instancji, nie można twierdzić, że operat ten jest wewnętrznie sprzeczny z uwagi na to, że opisując działkę biegła podała, iż jest niezabudowana, ma regularny kształt zbliżony do prostokąta, a teren jest płaski, nieogrodzony i uzbrojony w infrastrukturę wodno-kanalizacyjną i elektryczną oraz posiada dostęp do drogi publicznej. Posiadanie tych cech nie oznacza, iż działka nie ma charakteru działki rolnej, gdyż przykładowo zabudowa zagrodowa posadowiona jest na działkach rolnych wyposażonych w infrastrukturę techniczną. Prawidłowo biegła wzięła pod uwagę istnienie w pobliżu wycenianej działki infrastruktury technicznej, bowiem obowiązana jest dokonać wyceny z uwzględnieniem wszystkich czynników mających wpływ na wartość nieruchomości, uwzględniając stan faktyczny istniejący w dniu wejścia w życie planu.

W odniesieniu do zarzutu skargi, iż w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do ustalania opłaty planistycznej, ponieważ działka zbyta przez skarżących zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe, Sąd I instancji stwierdził, że studium określa jedynie kierunki zmian w polityce przestrzennej gminy, nie określa przeznaczenia terenów i nie wpływa na sposób wykonywania prawa własności. Studium jest narzędziem określania polityki przestrzennej gminy, obejmuje obszar całej gminy, a jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie zastępuje planu miejscowego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Sporządzenie studium nie oznacza, że dla danego obszaru zostanie uchwalony plan miejscowy, bowiem zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w studium gmina wskazuje obszary, dla których zamierza sporządzić plan miejscowy, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W ocenie Sądu I instancji, bez znaczenia w tej sprawie jest także to, czy na sąsiednim terenie dopuszczono zabudową mieszkaniową, skoro dla nieruchomości której dotyczy postępowanie nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy. Organy orzekające w sprawie nie miały obowiązku badania czy dla działki nr [...] możliwe było uzyskanie warunków zabudowy w czasie, gdy jeszcze nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące zasad ustalania opłat planistycznych nie zawierają regulacji umożliwiającej organom uwzględnienia zapisów studium czy zagospodarowania działek sąsiednich.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wnieśli M. M. i A. M., opierając ją na podstawie naruszenia prawa materialnego tj.:

- art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) poprzez ich błędną wykładnię i błędne zastosowanie polegające na przyjęciu przez Sąd I instancji, że zaszły przesłanki do naliczenia i obciążenia skarżących opłatą planistyczną z tytułu sprzedaży udziału do ½ części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w obrębie K., a więc że nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości, pomimo tego, że nieruchomość ta przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K. przeznaczona była na taki sam cel jak w uchwalonym planie miejscowym tj. pod budownictwo mieszkaniowe;

- przepisu § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wartości zbywanej nieruchomości bez uwzględnienia przeznaczenia terenu zgodnie z postanowieniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K., w sytuacji, gdy ustalenia te były dla Wójta Gminy K. i Rady Gminy K. wiążące podczas opracowywania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy,

- przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie faktycznego sposobu wykorzystywania zbytej przez skarżących nieruchomości przed uchwaleniem planu jedynie w oparciu o zapis wynikający z ewidencji gruntów;

- przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż organy administracji, ustalając sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości nie miały obowiązku badania czy dla nieruchomości zbytej przez skarżących możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w czasie, gdy nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi na podstawie art. 188 p.p.s.a. przez Naczelny Sąd Administracyjny, jak również o zwrot kosztów postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący podnieśli, iż w związku z treścią art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalając wzrost wartości nieruchomości, który jest wynikiem uchwalenia planu miejscowego należy porównać jej przeznaczenie określone w planie z przeznaczeniem jakie miała ta nieruchomość przed uchwaleniem planu. W tej sprawie nieruchomość skarżących w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K. z dnia 12 czerwca 2006 r. została przeznaczona jako teren pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną oraz zabudowę zagrodową. W planie miejscowym z dnia 30 marca 2009 r. teren, na którym położona jest nieruchomość skarżących oznaczono symbolem 12.MN jako teren pod zabudowę jednorodzinną. Zatem przeznaczenie tej nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu było identyczne. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 4 ustawy ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. strona skarżąca wskazała, iż Sąd I instancji błędnie przyjął - w zakresie ustalenia przez organy administracji faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przez skarżących przed uchwaleniem planu – iż organy nie miały obowiązku badania czy dla działki nr [...] możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku wystąpienia o wydanie takiej decyzji przed wejściem w życie planu. Organy błędnie ustaliły - w oparciu jedynie o klasyfikację nieruchomości w ewidencji gruntów – że nieruchomość skarżących była wykorzystywana na cele rolne. Zdaniem strony skarżącej, zapisy w ewidencji gruntów nie świadczą jeszcze o faktycznym sposobie wykorzystywania nieruchomości. W tej sprawie należało ustalić, czy dla nieruchomości skarżących możliwe było potencjalnie ustalenie warunków zabudowy.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wniosło o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postępowania na rzecz organu.

W ocenie Kolegium, nie sposób podzielić argumentacji skarżących, iż określenie przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dla wartości rynkowej nieruchomości równoważne z jego określeniem w planie miejscowym. Przyjęcie takiego stanowiska oznaczałoby, że uchwalanie planów byłoby zbędne, gdyż stanowią one proste powielenie zapisów studium. Tymczasem studium nie jest źródłem prawa i nie jest w praktyce możliwe wyegzekwowanie jego zapisów. Mimo uchwalenia studium może w ogóle nie dojść do uchwalenia planu na danym terenie, a nawet, gdy plan zostanie uchwalony, to jego szczegółowe zapisy dla konkretnych nieruchomości mogą być odmienne od koncepcji wyrażonej w studium. Kolegium wskazało ponadto, że ustawodawca powiązał wzrost wartości nieruchomości z wejściem w życie planu miejscowego, a nie studium. Gdyby prawodawca chciał zobowiązać organy administracji oraz rzeczoznawców majątkowych do oceny wpływu studium na wartość nieruchomości, to w sposób analogiczny jak w § 47 ust. 6 rozporządzenia, wskazałby ustalenia studium jako jeden z parametrów badanych w trakcie wyceny.

Zdaniem organu, chybiona jest również argumentacja skarżących dotycząca obowiązku organów badania przy ustalaniu opłaty planistycznej potencjalnej możliwości uzyskania przez właściciela nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, gdyż brak ku temu jakiejkolwiek podstawy prawnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Nietrafne są zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz przepisu § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wartości zbywanej nieruchomości bez uwzględnienia przeznaczenia terenu zgodnie z postanowieniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K., co w konsekwencji prowadziło do ustalenia skarżącym opłaty planistycznej. Z przepisów art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 ust. 1 i 3 powołanego rozporządzenia wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub – jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy - z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Powołane przepisy nie przewidują zatem możliwości ustalania wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego z uwzględnieniem jej przeznaczenia ustalonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium - jako akt polityki przestrzennej gminy - nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy) i nie tworzy żadnych uprawnień ani ograniczeń dla właścicieli nieruchomości. Jego ustalenia są jedynie wiążące dla gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 4 ustawy). Jak trafnie podniósł organ w odpowiedzi na skargę kasacyjną, mimo uchwalenia studium może w ogóle nie dojść do uchwalenia planu na danym terenie i nie jest w praktyce możliwe wyegzekwowanie jego zapisów. Brak jest więc podstaw prawnych do porównywania dla celów ustalenia opłaty planistycznej przeznaczenia nieruchomości określonego w studium z przeznaczeniem ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w oparciu o to studium. Takie stanowisko wyraził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 15 grudnia 2008 r., II OSK 1600/07 i z dnia 25 lipca 2012 r., II OSK 793/11 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, www.nsa.gov.pl). Zauważyć należy ponadto, iż skoro – zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy – organy planistyczne są związane ustaleniami studium przy sporządzaniu planu miejscowego, to zawsze przeznaczenie terenu w planie powinno odpowiadać przeznaczeniu terenu określonemu w studium. W takiej sytuacji – gdyby przyjąć stanowisko skarżących - brak byłoby w ogóle podstaw do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego, gdyż nie następowałaby zmiana przeznaczenia nieruchomości, a co za tym idzie zmiana jej wartości.

Strona skarżąca zarzuciła Sądowi I instancji również naruszenie przepisu § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., gdyż Sąd zaakceptował działanie organów administracji, które ustaliły faktyczny sposób wykorzystywania zbytej przez skarżących nieruchomości przed uchwaleniem planu jedynie w oparciu o zapis wynikający z ewidencji gruntów i nie zbadały czy dla tej nieruchomości przed uchwaleniem planu możliwe było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego powinno więc nastąpić w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie, ewentualnie w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a w ostatniej kolejności z uwzględnieniem jej faktycznego wykorzystywania przed wejściem w życie planu. Brak jest więc podstaw prawnych do nałożenia na organ ustalający opłatę planistyczną obowiązku badania czy dla danej nieruchomości potencjalnie możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i jej zbycia przez właściciela istniałaby więc również podstawa do nałożenia na jej właściciela opłaty planistycznej.

Należy zgodzić się ze stroną skarżącą, że ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości rolnej nie powinno następować jedynie w oparciu o jej klasyfikację w ewidencji gruntów, lecz z również z uwzględnieniem takich czynników jak możliwość przekształcenia jej w przyszłości na działkę budowlaną. Taki charakter nieruchomości powinien jednak znaleźć odzwierciedlenie w ustaleniu odpowiedniej wartości rynkowej, jaką nieruchomość posiadała przed wejściem w życie planu. W tej sprawie, w operacie szacunkowym sporządzonym w celu wyceny wzrostu wartości nieruchomości skarżących zaznaczono, że dla określenia szacunkowej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed zmianą w planie do porównania przyjęto transakcje nieruchomości rolnych o charakterze rozwojowym w kierunku zabudowy mieszkaniowej (Uwagi końcowe pkt 4.0.6. operatu).

Mając na uwadze powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.