Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1328/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2017-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 li. a) i c)
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 12, art. 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 130
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Piotr Godlewski /spr./ Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk WSA Marcin Kamiński Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. sprawy ze skargi E. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody [....] na rzecz skarżącego E. J. kwotę 680 zł /słownie: sześćset osiemdziesiąt złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1328/16

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi E. J. jest decyzja Wojewody z dnia [...] czerwca 2016 r. Nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, którą wydano w następującym stanie sprawy;

decyzją z dnia [...] marca 2014 r. Nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta [...] działając na podstawie art. 11a ust. 1 i art. 11 f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687), zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi kategorii G zapewniającej dojazd do terenów inwestycyjnych w ramach przedsięwzięcia: Budowa drogi "G" i "Z" odcinek od ul. Z. do ul. K. w K., w ramach inwestycji: Budowa Strefy Aktywności Społeczno - Gospodarczej w Sąsiedztwie [...] Lotniska". Decyzją objęto m. in. działkę nr 206/1 o pow. 0,1341 ha, położoną w K., obręb 7 S., która z dniem [...] kwietnia 2014 r. przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...].

Następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. Nr [...] Prezydent M. [...] – na podstawie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4a i 5 ustawy

o szczególnych zasadach (...), art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 130 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774

ze zm.; dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej: K.p.a.) - ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomość w wysokości 33 380 zł na rzecz E. J. Wskazano, że wypłata odszkodowania nastąpi w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Wartość odszkodowania określono na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego.

W odwołaniu E. J. nie zgodził się z przedstawioną w operacie szacunkowym wyceną nieruchomości. Wskazał, że nie ustalono wartości nieruchomości według jej aktualnego stanu.

Opisaną na wstępie decyzją z [...] czerwca 2016 r. Wojewoda [...] – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 9a w zw. z art. 129 ust. 5, art. 130

ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 u.g.n. - utrzymał w mocy decyzję organu

I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że za nieruchomości przejęte pod drogi na mocy ustawy

o szczególnych zasadach (...), ustalenie odszkodowania następuje - w zakresie

w niej nieuregulowanym - na zasadach określonych w u.g.n., tj. w oparciu o operat szacunkowy określający wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości. Wybór odpowiedniej metody i techniki szacowania należy do sporządzającego go rzeczoznawcy majątkowego. Według organu, sporządzony w sprawie operat z dnia [...] września 2014 r., zaktualizowany w dniu [...] stycznia 2016 r. wraz z aneksem

z dnia [...] maja 2016 r. w którym poprawiono datę stanu nieruchomości, odpowiadał wymaganiom § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca wskazał, że wyceniana działka płożona jest na obrzeżu Miasta [...], w jego południowo-zachodniej części.

W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości rozciągają się tereny zielone i w części uprawiane rolniczo. W bliskim sąsiedztwie przepływa rzeka L. a na północ, w odległości ok. 20 m zaczyna się zabudowa jednorodzinna na osiedlu T. Działka leży w terenie równinnym o średnich warunkach geotechnicznych z uwagi na możliwość wystąpienia podtopień. W dniu oględzin działka porośnięta była ścierniskiem i trawą. Przez jej teren i w sąsiedztwie ulicy przebiega podziemny kabel telefoniczny. Wskazano nadto, że działka leży w terenie, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] (uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r.). W ww. Planie działka leży w obszarach: ok. 99% - "2.KDG" – droga główna, ok. 1% - "8.KDL" – droga lokalna.

Wskazano, że rzeczoznawca wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Cenę średnią tych nieruchomości ustalono na poziomie 15,24 zł za m2, a wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na 24,89 zł/m2. Organ wskazał, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej, ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n., z pominięciem wskazań decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W pierwszej kolejności należy ustalić czy nieruchomość objęta była mpzp, ewentualnie studium bądź decyzją

o warunkach zabudowy. Dopiero względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy jest dobór nieruchomości porównawczych.

Wojewoda wskazał, że sporządzony operat jest wiarygodny i spójny, zawierający wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ zauważył, że odwołujący w toku postępowania nie powołał żadnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego; za takie nie można bowiem uznać powołanych

w piśmie z dnia [...] września 2015 r. cen działek określonych w ogłoszeniach Prezydenta M. [...] o przetargach.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wskazał na zawarte przez biegłego w piśmie z dnia [...] października 2015 r. wyjaśnienia, że w rozpatrywanym przypadku tereny przeważające wśród terenów przyległych według zapisu w obowiązującym mpzp stanowią tereny zieleni, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy, stąd takie nieruchomości zostały przyjęte do analizy porównawczej. Wskazał także, że decyzja z dnia [...] października 2012 r. mocą której przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, w związku z uchwaleniem mpzp Miasta [...] pn. "S." została wygaszona.

W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skardze na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2016 r. E. J. - reprezentowany przez pełnomocnika (radcę prawnego) - wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego.

Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 18 ustawy o szczególnych zasadach (...) poprzez niezastosowanie i niedokonanie oceny, czy ustalone odszkodowanie z którego wysokością się nie zgadza zostało określone w prawidłowej wysokości; art. 134 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że ustalona w operacie wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości ustalona została w sposób prawidłowy; naruszenie

art. 21 ust. 2 Konstytucji stanowiącego, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Skarżący zarzucił ponadto naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7,

art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez wydanie decyzji z pominięciem przepisów

o szczególnych zasadach (...), brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego

i uznanie, że ustalenie stanu faktycznego w oparciu o operat szacunkowy w którym rzeczoznawca majątkowy przyjął do ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, działki leżące w terenach zielonych jest prawidłowe. Wskazał na brak zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów poprzez nieuznanie dokumentów dotyczących cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wywłaszczonej i dokonanie pozornej oceny operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje m.in. kontrolę działalności administracji publicznej; sprawowana jest ona pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione

w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.

Poddawszy zaskarżoną decyzję kontroli w tak określonych granicach Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny jest bezsporny, jeżeli chodzi o objęcie położonej w K. – obr. nr 7 S. działki nr 206/1 o pow. 0,1341 ha decyzją Prezydenta M. [...] z dnia [...] marca 2014 r. zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej. Działka ta z dniem uzyskania przez tę decyzję waloru ostateczności,

tj. 2 kwietnia 2014 r. przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...], względem której zaktualizował się obowiązek ustalenia i wypłaty z tego tytułu odszkodowania na rzecz byłego właściciela, tj. E. J. W tym zakresie [...] stycznia 2016 r. wydana została ustalająca odszkodowanie w wysokości 33 380 zł decyzja Prezydenta M. [...], utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją Wojewody z dnia [...] czerwca 2016 r. Spór w sprawie sprowadza się do prawidłowości sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego i wysokości ustalonego na jego podstawie odszkodowania, które w ocenie skarżącego jest zaniżone.

Wywłaszczenie nieruchomości jako skutek wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nastąpiło na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, której przepisy stanowią również materialnoprawną podstawę ustalenia odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Na podstawie ust. 5 tego artykułu, do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami,

z zastrzeżeniem art. 18. W myśl jego ust. 1, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zasady obliczania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość zawarte są w dziale III u.g.n. - Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości, rozdziale 5 - Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

W myśl art. 130 ust. 2 tej ustawy, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat stanowi dowód na okoliczność, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, która z kolei jest podstawą określenia kwoty odszkodowania; stosownie bowiem do art. 134 ust. 1 tej ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie

o odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać także regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n., zamieszczonym w jej dziale IV - Wycena nieruchomości; zgodnie z nim, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość działki nr 206/1 zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, przyjmując jej przeznaczenie wynikające z MPZP Miasta [...] "S." z dnia [...] kwietnia 2013 r., tj. drogi (ok. 99% - 2.KDG droga główna i ok. 1% - 8 KDL droga lokalna). Uwzględniając fakt, że wyceniana działka przeznaczona została pod inwestycję drogową, rzeczoznawca dokonując analizy rynku stwierdził małą ilość transakcji

o podobnej lokalizacji, wskazując, że działki gruntowe pod drogi sprzedawane są najczęściej w ciągu drogi krajowej stanowiącej ul. P. (wg treści operatu – s. 13, "działka gruntowa nr 206/1 zlokalizowana jest w sąsiedztwie ul. T.

i jednocześnie przy skrzyżowaniu z ul. W.").

Uprawniało to, aby stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia, wartość rynkową działki określić w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W tej sytuacji, jak wskazano na s. 9-10 operatu, biegły posłużył się transakcjami nieruchomości "leżących w obszarach zielonych jako w terenach przeważających wśród gruntów przyległych". Analizując sprzedaż nieruchomości zlokalizowanych w obszarach zieleni i zarazem w sąsiedztwie potencjalnych terenów inwestycyjnych na terenie K. opisał 17 transakcji, w tym 16 dotyczących działek położonych w obrębie S. (nr 134 i 77, 140, 181 i 9, 127, 179, 78, 1381, 172, 79/1 i 79/2 oraz 80, 143, 144, 165, 72, 151, 57 i 66, 135) i jedną w obrębie K. (nr 3189), których średnia cena sprzedaży wynosiła 15,24 zł/m² (bez uwzględniania tej ostatniej). Wskazując w oparciu o powyższe, że "w ostatnim czasie była dosyć duża ilość sprzedanych nieruchomości w sąsiedztwie wycenianej, tj. jednocześnie leżących w obszarach zieleni i spełniających uwarunkowania działek przyległych", zwrócił uwagę, że "szczegółowa analiza kilku transakcji pod drogi wskazuje, że w niedalekim sąsiedztwie, ale już w obszarach przyległych przeznaczonych pod przemysł i usługi, działki drogowe były sprzedawane niewiele drożej", zatem ze względu na małą ilość tych transakcji wycena została przeprowadzona w oparciu o transakcje nieruchomościami przyległymi. Do porównania przyjęte zostały transakcje nieruchomościami położonymi w K. obr. S., wykazanymi w poz. III operatu (analiza rynku), lp. 2, 3 i 4, tj.:

- działką nr 140 o pow. 1028 m² (lokalizacja – średnia, przeznaczenie w planie – tereny zieleni, warunki geotechniczne - średnie, dojazd – średni, sąsiedztwo – średnie, wielkość – b. dobra, kształt wąski, cena sprzedaży 12 zł/m²);

- działkami nr 181 i 9 o pow. łącznej 2965 m² (lokalizacja – średnia, przeznaczenie

w planie – tereny zielone, warunki geotechniczne - średnie, dojazd – dobry, sąsiedztwo – średnie, wielkość – dobra, kształt wąski, cena sprzedaży 14 zł/m²);

- działką nr 127 o pow. 1041 m² (lokalizacja – średnia, przeznaczenie w planie – tereny zieleni, warunki geotechniczne - średnie, dojazd – średni, sąsiedztwo – średnie, wielkość – b. dobra, kształt wąski, cena sprzedaży 12 zł/m²).

Z zawartego w dalszej części operatu (s. 13) opisu działki nr 206/1 wynika jej położenie na obrzeżu Miasta [...], w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych i w części uprawianych rolniczo, w odległości ok. 20 m od zabudowy jednorodzinnej na os. T. Biegły jej lokalizację – z uwzględnieniem nieruchomości przyjętych do analizy – ocenił jako b. dobrą, tak samo jak jej sąsiedztwo – z uwagi na zabudowę jednorodzinną oraz dojazd – z uwagi na przyleganie do drogi asfaltowej,

ul. T. Kształt działki zbliżony jest do regularnego prostokąta. Działka leży

terenie równinnym, o średnich warunkach geotechnicznych.

W ocenie Sądu, z powyższych okoliczności wynikają istotne wątpliwości rzutujące na prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego,

a w konsekwencji na wysokość ustalonego za działkę nr 206/1 odszkodowania.

Przede wszystkim należy zauważyć, że w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia

w sprawie wyceny (...), w pierwszej kolejności przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej, jeżeli na dzień wydania decyzji była ona przeznaczona pod inwestycję drogową, uwzględnienia się ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Nie kwestionując dokonanego w wyniku analizy uznania, że w okolicznościach sprawy ich liczba była niewystarczająca (z zastrzeżeniem wzięcia pod uwagę - na podstawie stosowanego odpowiednio ust. 2 tego paragrafu - danych z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości), upoważniało to dokonującego wyceny rzeczoznawcę do oparcia się na przeznaczeniu nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych.

Jakkolwiek obowiązujące przepisy nie zawierają definicji gruntów przyległych, nie budzi wątpliwości, że dotyczy to gruntów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, w najbliższym otoczeniu wycenianej działki. Jako takie przeważające przeznaczenie rzeczoznawca przyjął tereny zielone (obszary zieleni), nie wyjaśniając jednak, na jakiej podstawie i w oparciu o jakie kryteria przyjął taką kwalifikację, zwłaszcza że w opisie działki gruntowej nr 206/1 (s. 13 operatu) jednocześnie wskazał na istniejącą w odległości ok. 20 m zabudowę jednorodzinną na

os. T. W tym zakresie za niewystarczające należy uznać samo stwierdzenie zawarte na s. 10 operatu, że "w ostatnim czasie była dość duża ilość sprzedanych nieruchomości w sąsiedztwie wycenianej, leżących w obszarach zieleni

i spełniających uwarunkowania działek przyległych". Wobec konkretnego wskazania parametru odległości względem terenów zabudowy jednorodzinnej i braku jakiegokolwiek odniesienia się co do spełniania przez nie kryterium przyległej, tym bardziej parametr ten powinien zostać określony w odniesieniu do działek traktowanych jako punkt odniesienia, z wyjaśnieniem, jakie znaczenie w kontekście działek przyległych nadano określeniu "nieruchomości położone w sąsiedztwie wycenianej" oraz jakie uwarunkowania zostały przyjęte przy takiej ich kwalifikacji. Bez dokładnego wyjaśnienia tych okoliczności niemożliwe jest stwierdzenie, jakie przeznaczenie nieruchomości przeważa wśród gruntów przyległych, a tym bardziej, że są to obszary zielone.

W tym zakresie wyraźnego podkreślenia wymaga również, że § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (...) statuując jako punkt odniesienia do określenia wartości wycenianej działki przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, nie uzależnia go od ilości transakcji takimi nieruchomościami; pozbawione prawnego znaczenia pozostaje zatem stwierdzenie odnoszące się do ilości sprzedanych nieruchomości leżących w obszarach zieleni i w sąsiedztwie wycenianej, spełniających uwarunkowania działek przyległych.

W aktach sprawy, a tym bardziej w sporządzonym operacie, brak jest chociażby mapy obrazującej położenie działek przyjętych do analizy, w tym zwłaszcza porównywanych z działką wycenianą działek nr 140, 181 i 9 oraz 127, co pozwoliłoby zweryfikować spełnienie przez nie kryterium gruntów przyległych (ich położenie

w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 206/1 nie wynika z kserokopii map stanowiących załącznik do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

z dnia [...] marca 2014 r.).

W tej sytuacji, opierając się na materiałach aktualnie zawartych w aktach administracyjnych sprawy, Sąd stoi na stanowisku, że bez należytego wyjaśnienia przy wycenie niemożliwe jest pominięcie, jako przyległych, działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zwłaszcza że jak wynika to

z przedstawionych wyżej opisów, działka nr 206/1 cechuje się znacznie lepszymi parametrami od działek przyjętych bezpośrednio do porównania (mimo uwzględnienia różnic w wycenie jako mających wpływ na jej wartość), co znajduje dodatkowe potwierdzenie w fakcie wydania dla niej decyzji o warunkach zabudowy, następnie uchylonej (jak wynika z załącznika nr 2 obejmującego część graficzną wyników analizy, tereny zabudowy jednorodzinnej znajdowały się w granicach obszaru objętego analizą urbanistyczną, w którym obecnie nie stwierdzono żadnej

z przyjętych do porównania "przyległych" działek nr 140, 181 i 9 oraz 127). Bez dokładnego wyjaśnienia kryterium kwalifikacji nieruchomości jako gruntów zielonych oraz jako gruntów przyległych brak jest możliwości stwierdzenia, jakie przeznaczenie nieruchomości jest przeważające wśród gruntów przyległych.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowym poglądem (por. m.in. wyroki NSA z dnia 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13 i z dnia 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13), operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Organ prowadzący postępowanie a także sąd nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nie oznacza to jednak przyzwolenia dla arbitralnego działania rzeczoznawcy, gdyż podejmowane przez niego czynności i czynione na ich podstawie ustalenia powinny jawić się jako zrozumiałe, zwłaszcza dla stron postępowania.

Skoro jednak to organy administracji decydują o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, tym samym na podstawie art. 80 K.p.a. uprawnione są również do oceny wiarygodności opinii rzeczoznawcy, która stanowi podstawę jego ustalenia. W tym zakresie powinny dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji, w ogóle nie zweryfikował on prawidłowości operatu, zaś organ II instancji wprawdzie dokonał jego oceny, niemniej nie dostrzegł jego uchybień obowiązującym przepisom. Akceptując zatem nie poddające się żadnej weryfikacji ustalenia operatu organy uchybiły przepisom postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.) w zakresie niewyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy. Mogło to mieć istotny wpływ na jej wynik wobec braku wykazania, że kierowały się właściwie ustaloną wartością rynkową prawa własności działki. Błędy, o których mowa, zostały spowodowane niewłaściwą wykładnią i stosowaniem przepisów prawa materialnego, w szczególności § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (...).

Naruszenie wskazanych wyżej przepisów uzasadniało uchylenie decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organy będą miały na uwadze wytyczne wynikające z treści niniejszego uzasadnienia, dotyczące właściwego ustalenia i uzasadnienia przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (...).

O należnych skarżącemu kosztach postępowania, na które składają się zwrot wpis od skargi oraz wynagrodzenie pełnomocnika (radcy prawnego), Sąd orzekł

w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.