Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 135/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151, 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 7,8,105
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 61 ust1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 5,6,7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant ref. staż. Anna Dziosa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2012 r. sprawy ze skargi A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z [...] listopada 2011 r. - zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez A. D. (dalej także, jako: skarżący) - utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy C. z [...] lipca 2011 r. ustalającą - na wniosek A. i K. S. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (gastronomia) z pokojami mieszalnymi dla właściciela w zabudowie mieszkaniowo-usługowej, zlokalizowanego na działce nr [...] w m. C.

Stan sprawy przedstawia się następująco:

Wyrokiem z 29 czerwca 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 662/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Wójta Gminy C. z [...] lipca 2006 r. ustalającą warunki zabudowy dla ww inwestycji oraz decyzję SKO w C. z [...] lutego 2010 r., którą organ odwoławczy utrzymał w mocy rozstrzygnięcie pierwszej instancji.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy - po przeprowadzeniu postępowania uzupełniającego zgodnie z wytycznymi zawartymi w wyroku Sądu administracyjnego - Wójt Gminy C. wydał decyzję z dnia [...] lipca 2011 r., którą ponownie ustalił na rzecz A. i K. S. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej, wskazanej wyżej inwestycji.

Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się A.D. i wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. Skarżący podniósł, iż sporna inwestycja została już zrealizowana, a zatem postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest bezprzedmiotowe i winno zostać umorzone. Nadto, zdaniem odwołującego się, organ I instancji dopasował poszczególne wskaźniki zabudowy do istniejącego już budynku i tym samym przyjął wskaźniki maksymalne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. nie podzieliło stanowiska skarżącego i decyzją z [...] listopada 2011 r. - zaskarżoną obecnie do Sądu administracyjnego - utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy C. z [...] lipca 2011 r.

Kolegium - w pierwszej kolejności - wyjaśniło, że za niezasadny należy uznać pogląd skarżącego, iż dla inwestycji już zrealizowanej nie można wystąpić o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Stanowisko takie potwierdził Sąd wydając wyrok w niniejszej sprawie w dniu 29 czerwca 2010 r., w którym zobowiązał organ do ponownego, merytorycznego rozpoznania wniosku inwestora, mając wiedzę, iż inwestycja objęta wnioskiem został już zrealizowana. Omawiana kwestia została nadto przesadzona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 20 grudnia 2007 r., sygn. akt P 37/06.

Dalej organ odwoławczy podniósł, iż w sprawie organ I instancji wykonał wytyczne wynikające z wyroku Sądu administracyjnego z 29 czerwca 2010 r., do czego był zobowiązany art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r. poz. 270) - dalej w skrócie, jako: P.p.s.a.

Wójt Gminy C. określając ponownie w pkt 1 decyzji z [...] lipca 2011 r. rodzaj inwestycji, jako zabudowa mieszkaniowo-usługowa, a w pkt 2 określającym funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu, jako budowę budynku usługowego (gastronomia) z pokojami mieszkalnymi dla właściciela oraz zagospodarowanie działki w parkingi i śmietnik, spełnił żądanie inwestora zawarte w zmienionym w dniu 18 lutego 2011 r. i doprecyzowanym pismem z 3 marca 2011 r. wniosku. Nadto decyzja organu I instancji została wydana po dokonaniu wszelkich niezbędnych uzgodnień. Analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy z [...] maja 2011 r. (dalej w skrócie: analiza) oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji pozwala przyjąć, iż realizacja spornej inwestycji jest dopuszczalna i możliwa.

W ocenie organu, działka inwestora spełnia warunek dostępności do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu będzie wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W otoczeniu działki występuje zabudowa usługowa, mieszkalno- usługowa, mieszkaniowa i zagrodowa: budynki mieszkalne parterowe, piętrowe i dwupiętrowe; usługowe - parterowe i piętrowe oraz budynki gospodarcze parterowe o dachach dwuspadowych. Działka nr [...] sąsiaduje bezpośrednio z zabudowanymi działkami o nr [...] - bank, nr [...] - dom weselny, sklep, delikatesy. Na działkach tych, dostępnych z tej samej drogi gminnej - ul. [...] znajdują się budynki usługowe, dwukondygnacyjne z użytkowym poddaszem oraz jednokondygnacyjne o zróżnicowanych parametrach i architekturze.

Szerokość elewacji frontowych wynoszą od ok. 18 m i 27 m (działka nr [...]) oraz 10 m (działka [...]). Szerokości elewacji frontowych występujące w najbliższym sąsiedztwie wnioskowanej działki to szerokość od 5 m do 27 m (średnia około 12 m), a wysokość budynków to od 5 m do 10 m - wysokość kalenic (średnia około 8 m).

Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni całej działki kształtuje się na poziomie od około 10% do około 27% (średnia około 18,5%).

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do całej powierzchni działek dla obszaru działek bezpośrednio przylegających do działki wnioskowanej i zlokalizowanej bezpośrednio przy ul. [...] wynosi około 18%, przy czym wskaźnik dla obszaru analizowanego wynosi około 12%, przy czym waha się i wynosi dla zabudowy usługowej od około 7% do około 19%.

Nadto - co należy podkreślić zdaniem organu - ul. [...] stanowi centralną ulicę, przy której zlokalizowano znaczące obiekty usługowe C. tj. Urząd Gminy, targowisko, bank, aptekę, bibliotekę, sklepy o zróżnicowanej wielkości. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż wnioskowana inwestycja usługowa stanowi kontynuację zabudowy usługowej ulicy [...] i wynika z powszechnego obecnie procesu przekształcania terenów wsi gminnych w tereny o pełniejszej ofercie usługowej oraz podnoszenia standardów zabudowy. Uwzględniając współczesne standardy usług i potrzeby inwestora ustalono zwiększone w stosunku do średnich parametry zabudowy. Na określenie odmiennych wymagań dla nowej zabudowy zezwalają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - dalej w skrócie: rozporządzenie.

W ocenie Kolegium spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - dalej w skrócie: u.p.z.p. pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (gastronomia) z pokojami mieszalnymi dla właściciela w zabudowie mieszkaniowo- usługowej, zlokalizowanego na działce nr [...] w m. C.

W skardze A.D.- właściciel działki sąsiedniej o nr [...] - wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium z [...] listopada 2011 r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wójta Gminy C. z [...] lipca 2011 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1) art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 105 § 1 K.p.a. w zw. z art. 59 ust 1 u.p.z.p., które miało Istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na ich niezastosowaniu i nieumorzeniu postępowania mimo jego bezprzedmiotowości;

2) art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z § 5 ust 1, § 6 ust 1 i § 7 ust 1 i 3 rozporządzenia w zw. z art. 140 K.p.a. polegające na nieuwzględnieniu przez organ przy rozpatrywaniu materiału dowodowego w sprawie wytycznych, o których mowa w rozporządzeniu oraz wydaniu decyzji sprzecznej z przepisami prawa;

3) art. 153 P.p.s.a. w zw. z art. 140 K.p.a. polegające na nieuwzględnieniu przez organy obu instancji wszystkich wytycznych WSA w Warszawie i niewskazanie w decyzji uzasadnienia dla ustalonych w decyzji gabarytów nowej zabudowy odmiennych od już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich oraz dla kontynuacji funkcji zabudowy;

4) art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób naruszający zaufanie obywateli do władzy publicznej;

5) art. 7 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania bez uwzględnienia słusznego interesu stron.

W uzasadnieniu skargi A.D. podtrzymał swoje stanowisko, według którego nie można wydać decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, a zatem postępowanie w niniejszej sprawie było bezprzedmiotowe i jako takie winno być umorzone. Dalej skarżący wskazał, iż wydanie decyzji dla inwestycji już zrealizowanej spowodowało, że organ naruszył wskazane wyżej przepisy rozporządzenia, dopasowując wielkość poszczególnych wskaźników (wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej) do istniejącego budynku. Tym samym organ nie dokonał właściwej analizy, o której mowa w przepisach, a materiał dowodowy rozpatrzył jedynie z uwzględnieniem potrzeb inwestorów. Brak należytego uzasadnienia dla zwiększonych wartości dla wnioskowanej zabudowy narusza także art. 153 P.p.s.a. W ocenie skarżącego ww sposób prowadzenia postępowania wskazuje, że organy zupełnie pominęły słuszny interes stron postępowania - właścicieli i mieszkańców działek sąsiadujących ze sporną inwestycją, co kolei przemawia za uznaniem, że zaskarżona decyzja została wydana także z naruszeniem art. 7 i 8 K.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. - w odpowiedzi na skargę - wniosło o jej oddalenie. Odpierając zarzuty skargi organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) - dalej w skrócie: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z [...] listopada 2011 r. i utrzymana nią w mocy decyzja Wójta Gminy C. z [...] lipca 2011r. nie naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego.

Na wstępie należy zauważyć, iż w przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji, których przedmiotem była wnioskowana inwestycja były już oceniane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Wyrokiem z dnia 29 czerwca 2010 r. (sygn. akt IV SA/Wa 662/10) Sąd uchylił decyzję Kolegium [...] lutego 2010 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy C. z [...] lipca 2006 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku zawarte zostały jasne i oczywiste wskazówki, co do tego, jakie czynności i jakie ustalenia winny być poczynione przez organ przy rozpoznawaniu sprawy po raz kolejny.

Owe wskazówki jak również ocena prawna, jakiej organ powinien dokonać na gruncie poczynionych ustaleń była dla organu wiążąca, co nie może budzić wątpliwości ze względu na treść przepisu art. 153 ustawy P.p.s.a. Otóż stanowi on, że właśnie ta ocena jak i wskazania, co do dalszego toku postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia.

Odnosząc powyższe uwagi z jednej strony do treści wytycznych zawartych w powołanym wyroku, z drugiej zaś do treści zaskarżonej decyzji z [...] listopada 2011 r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wójta Gminy C. z [...] lipca 2011 r. stwierdzić należy, iż organy administracji orzekając ponownie w niniejszej sprawie wzięły pod uwagę - wbrew twierdzeniom skarżącego - wytyczne Sądu, do czego były zobligowane w myśl powołanego art 153 P.p.s.a. i wydały decyzje zgodne z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2010 r. wskazał, iż prowadząc ówcześnie postępowanie w przedmiotowej sprawie organy uchybiły obowiązkowi sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, spełniającej warunki określone w rozporządzeniu. Zawarta w aktach sprawy analiza nie określała w sposób prawidłowy obszaru analizowanego terenu, co uchybiało wymaganiom wymienionym w § 9 ust 2 rozporządzenia. Nie wiadomo było gdzie przebiega front działki nr [...] - czy od strony ul. [...], czy od strony ul. [...] tym bardziej, że pomiędzy mapą stanowiącą załącznik do analizy, a mapą stanowiącą załącznik do decyzji o warunkach zabudowy istniały rozbieżności w oznaczeniu numeru ewidencyjnego działki (na załączniku mapowym do "Analizy" teren - wskazany, jako działka nr [...] na załączniku mapowym do decyzji - obejmuje działkę nr [...] i działkę nr [...]). Dalej wskazano, że analiza powinna wskazywać, w oparciu o które zabudowane działki sąsiednie ustalono wymagania dotyczące nowej zabudowy, w szczególności które działki zabudowane w zakresie rozwiązań architektoniczno - urbanistycznych (dotyczących m.in. funkcji, cech, parametrów) stanowią wzorzec dla określenia charakterystyki nowej zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków oraz wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p.

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei warunki analizy, o których mowa w § 3 ust. 1 (zwierające część tekstową i graficzną), stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Jedną z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy, uregulowaną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem powołanej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

W kontrolowanej sprawie prawidłowo określono warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (gastronomia) z pokojami mieszalnymi dla właściciela w zabudowie mieszkaniowo-usługowej, zlokalizowanego na działce nr [...] w m. C.; prawidłowo zakreślono obszar analizowany (front działki od ul. [...]), a uzasadnienie decyzji, w tym analiza wskazują, iż w sposób wyczerpujący uzasadniono odstępstwa w poszczególnych wskaźnikach wnioskowanej zabudowy ustalonych na tle zabudowy w obszarze analizowanym. Wbrew twierdzeniom skargi nie doszło do naruszenia wskazanych w niej przepisów prawa. I tak odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, iż:

- po pierwsze nie można zgodzić się ze skarżącym, że w sprawie wystąpiły przesłanki do umorzenia postępowania administracyjnego z uwagi na fakt, iż sporna inwestycja został już zrealizowana. Otóż realizacja inwestycji w całości lub w części objętej wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie uprawnia do umorzenia postępowania na podstawie art. 105 K.p.a. Organ administracji zobowiązany jest wniosek rozpatrzyć merytorycznie przez ustalenie warunków zabudowy lub odmowę ich ustalenia (por. np. wyrok NSA z 8 listopada 2007 r., sygn. akt II OSK 1161/06, wyrok NSA z 26 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 756/09). Zgodzić należy się nadto z organem, iż kwestia dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji zrealizowanej - została przesądzona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. P 37/06. Co więcej orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że realizowana bez zakłóceń przez kilka lat funkcja usługowa budynku inwestora nie powinna być obojętna dla organu wydającego decyzję o warunkach rozbudowy tego budynku. Przeciwnie, takie kilkuletnie doświadczenie stwarza faktyczne domniemanie nienaruszania przez ten budynek i jego funkcje "zasady dobrego sąsiedztwa". Niezakłócone kilkuletnie realizowanie funkcji usługowej budynku stwarza domniemanie faktycznej harmonii tej funkcji z funkcjami działek sąsiednich, czyli domniemanie kontynuacji funkcji, w rozumieniu art.61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 11 lutego 2009 r., sygn. akt II OSK 147/08). Ponadto przedmiotowa inwestycja, jak oświadczyła uczestniczka postępowania na rozprawie - A. S., została zrealizowana zgodnie z pozwoleniem na budowę, jako że sprawa ze skarżącym wyniknęła w momencie kiedy już uzyskała pozwolenie na użytkowanie inwestycji;

- po drugie sporna inwestycja stanowi na terenie objętym analizą kontynuację zabudowy usługowej, z elementem funkcji mieszkaniowej;

- po trzecie nie można podzielić poglądu skarżącego, iż nieprawidłowo określono średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Wójt Gminy C.kierując się powołanym ust. 2 § 5 rozporządzenia wskazał, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do całej powierzchni działek dla obszaru działek bezpośrednio przylegających do działki wnioskowanej i zlokalizowanych bezpośrednio przy ul. [...] i [...] wynosi ok. 18%. Wskaźnik ten jest zróżnicowany, przy czym dochodzi on do ok. 27% dla zabudowy mieszkaniowej i od 7% do 19% dla zabudowy usługowej. Organ ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy dla wnioskowanej inwestycji na poziomie 30%. Ustalenie to, jako odbiegające od średniej ustalonej dla tego obszaru, uzasadnione zostało dużym zróżnicowaniem wskaźnika powierzchni zabudowy na tym terenie, a także lokalizacją spornej inwestycji w centrum miasta C. Funkcja tego obszaru podlega stopniowemu przekształceniu w funkcję usługową i mieszkaniowo - usługową przez m. in. powiększanie wskaźnika zabudowy. Przy ul. [...] zlokalizowane są główne usługi miasta takie jak: bank, Urząd Gminy, sklepy o zróżnicowanych wielkościach czy targowisko. Wnioskowana inwestycja wpisuje się, zatem charakterem i powierzchnią zabudowy w istniejącą wokół zabudowę i przyjęcie wskaźnika powierzchni zabudowy dla tej inwestycji na poziomie 30% nie może być poczytane, jako naruszające prawo;

- po czwarte zgodnie § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy wynika, że szerokości elewacji frontowych występujące w obszarze analizowanym wnioskowanej inwestycji są zróżnicowane i wynoszą od 5m do 27m (średnio 12m), w tym budynki mieszkalne mają szerokość od 5m do 22m, a budynki usługowe od 7m do 27m. Zaś w najbliższym sąsiedztwie działki inwestycyjnej występuje szerokość 24 m. Przyjęcie, zatem tego wskaźnika dla inwestycji pp. S. na poziomie 17m wynika z analizy, czyli nie odbiega od zabudowy występującej wokół inwestycji. Zatem i ten parametr "nowej" zabudowy ustalono w sposób prawidłowy;

- po piąte w myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy, jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (ust.

4). Z kolei w myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wysokości budynków występujące w najbliższym sąsiedztwie wnioskowanej działki kształtują się od 5m do 10m - i są to wysokości kalenic (ogólna średnia 8m), a od 3m do 6,5m kształtują się wysokości okapów (ogólna średnia ok. 4,5m). W okolicy występują budynki o jednej lub dwóch kondygnacjach z użytkowym poddaszem. Przeważają dachy dwuspadowe lub wielospadowe, kształty dachów są zróżnicowane, kąty nachylenia połaci dachowych także niejednorodne. Usytuowanie kalenic w stosunku do drogi jest zróżnicowane, na ogół równoległe do dłuższego boku budynku. Dla spornej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono na poziomie 6m, zaś wysokość kalenicy na poziomie 10m. Mając na uwadze wskazane wyższej wartości tych wskaźników zabudowy, w tym występowanie na obszarze analizowanym wysokości elewacji frontowej wynoszącej 9m (a w najbliższym sąsiedztwie działki inwestycyjnej 6,5 m) i wysokości kalenicy wynoszącej 11 (a w najbliższym sąsiedztwie działki inwestycyjnej 10m) stwierdzić należy, iż organ w sposób uzasadniony, bo wynikający z analizy, ustalił te parametry, czyli z zachowaniem zasad wynikających z § 7 ust. 4 i § 8 rozporządzenia.

Podsumowując w aspekcie całokształtu sprawy wskazać należy, iż celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, nie było wprowadzenie automatyzmu w działanie organów, które z założenia miałoby dopuścić bądź nie do wielu inwestycji, ale ochrona ładu przestrzennego (analiza terenu, zasada dobrego sąsiedztwa). Zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów dających podstawę do ustalenia poszczególnych wskaźników dla nowej zabudowy również na zasadzie wyjątku, nie może zostać uznane za niezgodne z prawem. Co więcej działanie takie jest racjonalne, albowiem godzi interes inwestora z zasadą ochrony ładu przestrzennego, na gruncie której stoi ustawodawstwo polskie dotyczące - ogólnie rzecz ujmując - procedury inwestycyjnej. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić (por. Z.

Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz, Warszawa 2006 r., str. 500). Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w rozpoznawanej sprawie. Sporna inwestycja została już zrealizowana, wpisuje się w istniejącą na tym terenie funkcję i stanowi kontynuację istniejącej przy ul. [...] zabudowy usługowej. Organy orzekające w niniejszej sprawie nie naruszyły - wbrew twierdzeniom skarżącego - art. 153 P.p.s.a. Sąd w wyroku z 29 czerwca 2010 r. wskazał, iż nieprawidłowo ustalono obszar analizowany, a zatem dokonana analiza nie mogła być uznana za zgodną z przepisami prawa i wystarczająca dla wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wójt Gminy C., a następnie Kolegium ponownie orzekając w sprawie uczyniły zadość przepisom u.p.z.p. oraz rozporządzenia, których uchybienie wytknięto w ww wyroku. Organy działały nadto w zgodzie z przepisami prawa procesowego, tj. m. in. w zgodzie z powołanymi przez skarżącego art. 7 i 8 K.p.a. Wszelka argumentacja skarżącego związana z uciążliwością spornej inwestycji (hałas, zachowanie osób przebywających na imprezach organizowanych w domu weselnym), która uniemożliwia - jak twierdzi skarżący - normalne funkcjonowanie mieszkańców sąsiednich posesji, nie mogła odnieść pożądanego przez stronę skutku w sprawie dotyczącej warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy dla inwestora jest - co do zasady - etapem wstępnym na drodze realizacji inwestycji, mającym na celu przesądzenie, czy planowane zamierzenie inwestycyjne może być na danym terenie zrealizowane przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy wytycza podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji budowlanej w sposób wiążący projektanta obiektu budowlanego, jak również organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, który dokonuje oceny inwestycji z punktu widzenia ochrony interesów osób trzecich, co zostało już podkreślone w poprzednio wydanym przez Sąd administracyjny wyroku.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie i jako taka - na podstawie art. 151 P.p.s.a. - podlega oddaleniu.