Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2476/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4  ust. 1  pkt 3
journal: Dz.U. 2020 poz 139
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie Sędzia WSA Monika Sawa (spr.) Sędzia WSA Jolanta Dargas po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi A. B. i J. N. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] września 2020 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W.(dalej:SKO/organ) po rozpatrzeniu zażalenia A. N. i J. N., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...] , którym odmówiono wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] , stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] , uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] .

Postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Prezydent W. , po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez A. N. oraz J. N. , postanowieniem z dnia [...]sierpnia 2019 r., Nr [...] , odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul [...] , stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] , uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] . Na postanowienie to, dochowując ustawowemu terminowi, zażalenie wnieśli A. N. oraz J. N. wyrażając niezadowolenie z wydanego postanowienia oraz kwestionując prawidłowość ustaleń poczynionych przez organ pierwszej instancji.

Kolegium rozpoznając powyższe zażalenie wskazało , że zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r., poz. 139), zwanej dalej jako "ustawa przekształceniowa z 2018 r. podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej "zaświadczeniem'’, wydawane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Przepis art. 4 ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy stanowi zaś, że organ, o którym mowa w ust. 1, zwany dalej "właściwym organem", wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. SKO wskazało, że zgodnie z art. 217 § 2 kpa, zaświadczenie wydaje się: jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (punkt 1), osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (punkt 2). Zaświadczenie jest zatem urzędowym potwierdzeniem istnienia określonego stanu prawnego lub faktów i w przeciwieństwie do decyzji administracyjnej, nie rozstrzyga ono żadnej sprawy. Zaświadczenie jest więc aktem wiedzy, a nie woli organu. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia zwrócili się A. N. oraz J. N. wskazując, że przysługuje im prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr [...] na parterze budynku położonego przy ul. [...] w W. oraz związany z prawem własności lokalu udział w nieruchomości wspólnej, położonej na dz. nr [...] . Udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej dz. ew. nr [...] , był związany z prawem własności lokalu mieszkalnego. SKO wskazało, że działka gruntu, której dotyczy zaskarżone postanowienie graniczy wzdłuż ścian zewnętrznych z budynkiem mieszkalnym, w której znajduje się lokal i znajdują się na niej ogródki przydomowe oraz stacja transformatorowa wraz z położonymi pod ziemią przewodami elektrycznymi zasilającymi osiedle przy ul. [...] , usytuowane na dz. nr [...] . Na działce nr [...] znajduje się ponadto taras, który wraz z częścią zieloną zajmuje powierzchnię około [...] m2. Organ podał, że z treści księgi wieczystej Nr [...], wynika, że nieruchomość, której dotyczy zaskarżone postanowienie ma powierzchnię [...] m2 i stanowi działkę ewid. Nr [...] z obrębu [...] . Pod rubryką "sposób korzystania" wpisano, iż działka jest niezabudowana. Kolegium odwołało się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2020 r. wydanego w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1080/19, w którym wskazano, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy tym za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe ustawodawca uznał nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przez pojęcie przekształcenie należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu. Z przepisów tych jasno wynika, że wymienione w nim obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać powyższej regulacji, muszą znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to ust. 5 cytowanego artykułu, który wprost stanowi, że obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają częścią składową gruntu, na którym znajdują się budynki mieszkalne. Oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich nie podlegają cytowanej regulacji. Nie dzielą bowiem w takiej sytuacji losu prawnego budynku mieszkalnego. Aby zatem mogło nastąpić przedmiotowe przekształcenie muszą zostać spełnione dwa warunki:

- wskazane obiekty muszą znajdować się na tej samej nieruchomości co budynek mieszkalny, a co za tym idzie muszą dzielić jej los prawny. W sytuacji gdy obiekty te będą znajdowały się na innej nieruchomości o odrębnym stanie prawnym, nie podlega ona przekształceniu.

- musi również istnieć związek funkcjonalny pomiędzy korzystaniem z budynków mieszkalnych a funkcją realizowaną przez te obiekty. Jeżeli taki związek nie istnieje, przekształcenie nie nastąpiło. W przypadku gdy na nieruchomości będą występowały odrębne obiekty budowlane o innej funkcji niż mieszkaniowa, taka nieruchomość co do zasady nie podlega przekształceniu. Aby przekształcenie nastąpiło, koniecznym będzie w takiej sytuacji dokonanie podziału nieruchomości w trybie art. 2 ust. 1 ustawy przekształceniowej (patrz Łukasz Sanakiewicz "Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz." Wolters Kluwer Polska, 2019). W konkluzji Sąd, w zbliżonym stanie faktycznym sprawy stwierdził, iż działka, która stanowi ogród wykorzystywany przez mieszkańców budynku, nie podlega przekształceniu, jeżeli stanowi odrębną nieruchomość, o odrębnym stanowi prawnym. Nie jest to powiem nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. W ocenie SKO taka opisana wyżej sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Nieruchomość, której dotyczy zaskarżone postanowienie, nie jest zabudowana żadnym budynkiem, zwłaszcza mieszkalnym, o czym świadczy informacja z księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, a także już samo zdjęcie satelitarne w serwisie maps.google. Sporna nieruchomość i nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkaniowym są uregulowane odrębnymi księgami wieczystymi, a zatem stanowią, w świetle art. 46 § 1 k.c. dwie różne nieruchomości. W tym stanie sprawy, zdaniem SKO, rację należy przyznać organowi pierwszej instancji, iż w ustalonym stanie faktycznym brak jest podstaw, aby wydać zaświadczenie o treści żądanej przez A. N. oraz J. N. .

Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli A. N. i J. N. (dalej: skarżący)

zaskarżając je w całości

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili:

1. naruszenie art. 2 ust 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu), poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do błędnego ustalenia, że działka ewidencyjna nr [...] nie podlega ustawie o przekształceniu,

2. naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym dotyczących wszystkich właściwości działki gruntu o nr ewidencyjnym [...] , świadczących o jej niesamodzielnym charakterze i jej ścisłym związaniu funkcjonalnym z budynkiem mieszkalnym, w tym lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną własność, położonym na sąsiedniej działce ewidencyjnej nr [...] .

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia SKO w W. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez SKO w W. oraz zasądzenie na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., którym organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta W. z [...] sierpnia 2019 r., o odmowie wydania zaświadczenia o przekształceniu, z dniem 1 stycznia 2019 r., prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe położonego przy ul. [...] , stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] , uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] ,

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916), zwanej dalej "ustawą". Grunty objęte powyższą regulacją zdefiniowano w art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy.

Oznacza to, że w aspekcie procesowym do tego rodzaju postępowania znajdzie zastosowanie tryb, o którym mowa w art. 217 i 218 kpa. Postępowanie to ma charakter uproszczony, a organ wydaje zaświadczenie na podstawie dokumentów, które są w jego posiadaniu, przede wszystkim ewidencji i rejestrów. Art. 218 § 1 kpa dopuszcza przy tym możliwość przeprowadzenia w koniecznym zakresie postępowania wyjaśniającego. Postępowanie w sprawach wydawania zaświadczeń stanowi zatem rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym. Postępowanie to sprowadza się do zbadania okoliczności wynikających z ewidencji, rejestrów i innych danych, czy też wyjaśnienia czy te dane odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów lub stanu prawnego, którego potwierdzenia domaga się zainteresowany, a także ustalenia jakiego rodzaju ewidencje lub rejestry, mogą zawierać żądane dane. Zaświadczenie jest aktem wiedzy organu, który poprzez nie, potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego, prawnego) na podstawie posiadanych danych.

W ocenie Sądu, występujące w sprawie okoliczności faktyczne uzasadniają odmowę wydania wnioskowanego przez stronę zaświadczenia.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że w świetle przepisów ustawy rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest, czy też nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 ustawy. W tym miejscu wskazać należy, że dla ustalenia, czy dana nieruchomość jest zabudowana budynkami mieszkalnymi, co do zasady punktem wyjścia powinny być zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2020 r. 276 ze zm.), ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jak wskazuje się w doktrynie, zamiarem ustawodawcy przy wprowadzaniu zawartej w przytoczonym wyżej przepisie ogólnej klauzuli związania danymi ewidencyjnymi było uporządkowanie i ujednolicenie sposobu postrzegania szeregu istotnych parametrów nieruchomości i to w ogólnym kontekście (wymiaru podatków, statystyki, planowania przestrzennego, prowadzenia ksiąg wieczystych itd.). Przepis ten wprowadza bezwzględne związanie zapisami ewidencji gruntów i budynków również dla potrzeb stosowania komentowanej ustawy (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz Opublikowano: WKP 2019) (por. wyrok WSA w Szczecinie z 23 kwietnia 2020 r. sygn. akt II SA/Sz 197/20; https://cbois.nsa.gov.pl).

Tymczasem z danych z ewidencji gruntów i budynków nie wynika, aby przedmiotowa nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym. Określony został w niej jedynie faktyczny sposób użytkowania (B-tereny mieszkaniowe). Także z księgi wieczystej prowadzonej dla dz. nr [...] (Nr [...] ) wynika, że jest to nieruchomość niezabudowana. Analiza akt sprawy wskazuje, że działka o nr ewid. [...] graniczy z działką o nr [...] , na której znajduje się budynek mieszkalny. Granica między działkami przebiega wzdłuż ścian tego budynku, a na działce [...] znajdują się ogródki przydomowe przynależne do lokali wyodrębnionych w tym budynku mieszkalnym oraz stacja transformatorowa obsługująca nieruchomość. Skarżący tej okoliczności nie kwestionują. W tej sytuacji należy zgodzić się z organem, że działka, która faktycznie stanowi ogródek przydomowy, stanowi jednak odrębną od działki, na której posadowiony jest budynek nieruchomość, o odrębnym stanie prawnym i z tej przyczyny nie podlega przekształceniu. Nie jest to bowiem nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Organy zatem prawidłowo uznały, że w odniesieniu do nieruchomości skarżących brak było podstaw do wydania zaświadczenia o przekształceniu, gdyż nieruchomość ta nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy. Nie sposób więc zarzucić Kolegium naruszenia wskazanych w skardze przepisów art. 7 i 77 § 1 kpa oraz art. 2 ust 1 ustawy poprzez ich błędne zastosowanie. Ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika bowiem, że przedmiotowa nieruchomość nie mieści się w definicji gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, bowiem jest ona nieruchomością niezabudowaną. Ma gruncie tym znajduje się ogródek przydomowy i stacja transformatorowa, nie jest to zaś grunt zabudowanego obiektami budowlanymi.

Tym samym organy słusznie odmówiły wydania zaświadczenie żądanej treści. Podkreślić należy, że celem ustawy jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Z tych względów, przekształceniem nie zostaną objęte nieruchomości wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, nawet jeżeli , tak jak w niniejszej sprawie jest ona funkcjonalnie związana z nieruchomością.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji.

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ww. ustawy, które to przepisy pozwalają na rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.