Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 408/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1 - 1a, art. 155 ust. 1 pkt 3a, art. 157, art. 175 ust. 3, art. 178
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 października 2017 r. sprawy ze skarg [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 1 lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

IV SA/Po 408/17

UZASADNIENIE

[...] oraz [...] - współwłaściciele nieruchomości - działki położonej w Plewiskach, o nr ewid. [...], obręb Plewiska, gmina Komorniki o powierzchni 13.475 m2, dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW [...] (dalej również: "skarżący"), wnieśli o zatwierdzenie projektu podziału działki o [...]na 5 działek o nr: [...]. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Komorniki [...]z dnia 16.01.2014 r., która stała się ostateczna w dniu 01.02.2014 r.

Pismem z dnia 20 kwietnia 2015 r. skarżący zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości.

Wójt Gminy Komorniki postanowieniem z dnia 5 maja 2015 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego w celu sporządzenia operatu szacunkowego.

Pismem [...]z dnia 05.11.2015 r. strony zostały zawiadomione o możliwości zapoznania się ze sporządzonym przez biegłą [...] operatem szacunkowym i z aktami sprawy.

Pismem z dnia 14.12.2015 r. pełnomocnik strony wniósł uwagi dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie których wniósł o zobowiązanie biegłego do udzielenia odpowiedzi na zadane pytania.

W piśmie z dnia 11.01.2016 r. rzeczoznawca majątkowy [...] odniosła się do zgłoszonych przez stronę uwag.

Decyzją nr [...]z dnia 23 lutego 2016 r. Wójt Gminy Komorniki ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na rzecz skarżącego [...] w wysokości 40.418,96 zł wynikającą z udziału we współwłasności w wysokości: [...] oraz na rzecz skarżącego [...] w wysokości 47.448,34 zł wynikającą z udziału we współwłąsności w wysokości: [...].

Wyżej wymienione kwoty zostały ustalone na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego [...] z dnia 22 maja 2015 r. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość ww. nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę 2.084.259,00 zł, natomiast wartość ww. nieruchomości po podziale została oszacowana na kwotę 2.377.150,00 zł.

Organ wskazał, że Rada Gminy Komorniki uchwałą nr XXXII/211/2005 z dnia 28 lutego 2005 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2005 r. Nr 48, poz. 1513) określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Organ wskazał, że w wyniku podziału geodezyjnego przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w wysokości: 292.891,00 zł. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości tj. 292.891,00 zł * 30% = 87.867.30 zł.

Pełnomocnik strony skarżącej pismem z dnia 14 marca 2016 r. wniósł odwołanie od ww. decyzji zarzucając jej naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej także jako k.p.a.), tj.:

1. naruszenie art. 80 w zw. z art. 84 § 1 i 2 k.p.a. poprzez uznanie prawidłowości operatu szacunkowego [...] z dnia 22 maja 2015 r., pomimo że operat ten pomija w swojej treści istotne okoliczności stanu faktycznego dotyczące wycenianej nieruchomości, zawiera nieprawidłowości i nieścisłości, które skutkują ustaleniem opłaty adiacenckiej w oparciu o nieprawidłową wycenę;

2. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, niewyczerpujące zebranie materiału w sprawie oraz jego rozpatrzenie w sposób naruszający swobodną ocenę dowodów, a to w związku z brakiem powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego w sprawie, w której istnieją istotne wątpliwości co do wyceny sporządzonej przez [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 lutego 2017 roku, nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Komorniki z dnia 23 lutego 2016 roku, nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 87.868,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości.

Organ odwoławczy m.in. wskazał, że opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca wybrał metodę porównywania parami. Biegły posiadał wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości zostały uchwalone miejscowe akty planowania i zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowo wymieniono je na stronie 7 operatu. Organ wyjaśnił, że biegła oszacowała wartość nieruchomości jedną metodą, tj. korygowania ceny średniej. W ocenie organu mogła zastosować takie podejście, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Organ II Instancji uznał, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego ewentualny zarzut podniesiony w odwołaniu, że operat jest nierzetelny jest bezpodstawny. Organ odwoławczy wskazał, że ewentualny zarzut, że organ I instancji nie dokonał oceny materiału dowodowego jest chybiony. Organ I instancji nie naruszył przepisów art. 80 w związku z art. 84 § 1 i § 2 k.p.a. oraz art. 7, art. 77 i 80 k.p.a., ponieważ w treści decyzji szeroko omówiono powody i przesłanki do ustalenia opłaty. Kolegium wskazało również, że biegły nie ma obowiązku podawania w operacie numerów działek oraz wskazania konkretnej ulicy położenia nieruchomości.

Kolegium uznało, że operat zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłą jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości.

Pełnomocnik strony skarżącej pismem z dnia 24 marca 2017 r. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu nr [...] z dnia 1 lutego 2017 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, tj.:

1. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 k.p.a. w zw. z art. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję oraz nie wydanie przez ten organ decyzji uchylającej zaskarżoną decyzję oraz umarzającej postępowanie w całości z powołaniem na fakt, że na dzień orzekania przez organ II instancji upłynął termin do wydania decyzji ustalającej zobowiązanie do zapłaty opłaty adiacenckiej;

2. naruszenie art. 77, 80 i 84 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2014 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie wydanej decyzji na treści operatu szacunkowego, który nie spełniał formalnych warunków ustawowych jego sporządzenia (brak aktualizacji);

3. naruszenie art. 80 w zw. z art. 84 § 1 i 2 k.p.a. poprzez uznanie prawidłowości operatu szacunkowego [...] z dnia 22 maja 2015 r., pomimo że operat ten pomija w swojej treści istotne okoliczności stanu faktycznego dotyczące wycenianej nieruchomości, zawiera nieprawidłowości i nieścisłości, które skutkują ustaleniem opłaty adiacenckiej w oparciu o nieprawidłową wycenę;

4. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, niewyczerpujące zebranie materiału w sprawie oraz jego rozpatrzenie w sposób naruszający swobodną ocenę dowodów, a to w związku z brakiem powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego w sprawie, w której istnieją istotne wątpliwości co do wyceny sporządzonej przez [...].

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sad dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej: "u.g.n.").

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę administracyjną z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenia opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jak wynika przy tym z art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o jakiej mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki rozważonej sprawy, należy zauważyć, że ustalenie opłaty adiacenckiej wymaga w pierwszej kolejności spełnienia dwóch głównych wymogów, tj. (1) w obrocie prawnym musi istnieć ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, a nadto (2) w chwili, gdy decyzja ta stała się ostateczna, w obrocie prawnym musi występować uchwała określająca stawkę procentową rozważanej uchwały. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że oba te warunki zostały spełnione, ponieważ decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości Wójta Gminy Komorniki nr PL.6831.76.2013 z dnia 16.01.2014 r. stała się ostateczna w dniu 01.02.2014 r., natomiast Rada Gminy Komorniki uchwałą nr XXXII/211/2005 z dnia 28 lutego 2005 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2005 r. Nr 48, poz. 1513) określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W sprawie zaistniały przesłanki przewidziane w art. 98a ust. 1 u.g.n., gdyż ponadto organy prawidłowo ustaliły, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Okoliczność tę można bez trudu wykazać zarówno treścią operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, jak i zasadami doświadczenia życiowego. Stąd należy uznać, że okoliczność powyższa została wykazana w sposób wiarygodny i prawidłowy.

Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, związane są z oceną prawidłowości dokonanej wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Skarżący wywodzili bowiem, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo.

Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument i dowód umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Ma on wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., skoro jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 lipca 2011 r. sygn. II SA/Bd 375/11; CBOSA).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 80 w zw. z art. 84 § 1 i 2 k.p.a. poprzez uznanie prawidłowości operatu należy wskazać za Naczelnym Sądem Administracyjnym (w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12), że "pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji".

Bezzasadny jest zarzut braku wskazania warunków zawarcia transakcji oraz braku dołączenia istotnych dokumentów dotyczących zawierania transakcji. Sąd wskazuje, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2014 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego "Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości." Ponadto należy wskazać, ze brak jest przepisów wymagających, aby podstawą sporządzenia operatu szacunkowego była możliwość identyfikacji nieruchomości "transakcyjnych", przyjętych do porównania. Muszą być znane jedynie cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Natomiast nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przepis art. 155 ust. 1 pkt 3a u.g.n. stanowi podstawę do zbierania informacji przez rzeczoznawcę majątkowego, niezbędnych do prawidłowego wykonywania przez niego obowiązków zawodowych oraz obowiązku udostępniania rzeczoznawcy majątkowemu (ust. 3 art. 155) danych zawartych między innymi w ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości (pkt 3a), ale także w katastrze (pkt 2) i nie wynika z niego, że dane te mają być podawane w operacie szacunkowym. To samo dotyczy § 56 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n., gdyż pierwszy z tych przepisów mówi o załączeniu do operatu tylko istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a nie wszystkich (w tym jedynie pomocniczych) dokumentów, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Ponadto należy wskazać, że analiza rynku, przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, jako element jego warsztatu zawodowego, może być poddana kontroli tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 § 1 u.g.n. Ani organ administracji, ani sąd, nie mają możliwości weryfikacji analizy rynkowej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę, w celu ustalenia, czy przyjęte do porównania nieruchomości (ich ceny transakcyjne) mogły zostać wzięte pod uwagę przy dokonywaniu porównania nieruchomości podobnych.

W przedmiotowej sprawie wyceny nieruchomości dokonano poprzez sumowanie wartości poszczególnych działek. Sąd wskazuje, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe w zakresie oceny operatu szacunkowego co do poprawności przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Wysokość najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania za całą wycenianą nieruchomość jest bowiem wynikiem cen możliwych do uzyskania na rynku ze sprzedaży poszczególnych działek gruntu wydzielonych w ramach podziału. W rozpatrywanej sprawie podział nieruchomości spowodował wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie byłoby zatem możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Podział nieruchomości stworzył więc możliwość jej zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność, dlatego powstanie takiej możliwości stało się wynikiem dokonanego podziału (por. wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2381/16, CBOSA).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie ma przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru wielkości działek porównywanych (por. wyrok NSA z 27 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3076/14, CBOSA). Należy również wskazać, że cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Przyjęcie tego ostatniego stanowiska za prawidłowe oznaczałoby fikcję wyceny, poprzez nie uwzględnienie w cenie funkcji i celu podziału poprzez utworzenie działek mniejszych, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 14 września 2017 r., sygn. akt II SA/Go 554/17, CBOSA).

Skarżący wskazali, że w ich ocenie nieruchomości przyjęte przy ustalaniu wartości wycenianej nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych, ponieważ nie posiadają tożsamych cech jak nieruchomości stanowiące przedmiot postępowania. W tym miejscu Sąd wskazuje, że zarzut ten jest bezzasadny, ponieważ biegły w operacie szacunkowym wyjaśnił dlaczego przyjął do porównania konkretne nieruchomości. Na stronach 14 i 15 operatu szacunkowego wskazano, że analiza dotyczyła okresu trzech lat (od połowy 2012 r. do maja 2015 r.) transakcji na terenie gminy Komorniki. Biegły wskazał, że z uwagi na sporadyczność przedmiotowych transakcji rozszerzono zakres przestrzenny rynku do terenu całego powiatu poznańskiego. Wyjaśniono również, że w związku z brakiem transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, ze względu na dużą powierzchnię wydzielonych działek, wyceny nieruchomości dokonano poprzez sumowanie wartości poszczególnych działek z uwzględnieniem zmian w ocenie atrybutów wynikających z przeprowadzonego postępowania podziałowego.

Również bezzasadny jest zarzut strony skarżącej dotyczący naruszenia art. 7, 77, 80 k.p.a poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, niewyczerpujące zebranie materiału w sprawie oraz jego rozpatrzenie w sposób naruszający swobodną ocenę dowodów, a to w związku z brakiem powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego w sprawie, w której istnieją istotne wątpliwości co do wyceny sporządzonej przez [...]. Jak wskazano wyżej możliwość skierowania operatu szacunkowego do kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1. organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2. w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracyjny nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości. Należy wskazać, że brak wniosku strony w zakresie zweryfikowania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców nie wyklucza obowiązku zwrócenia się przez organ administracji do biegłego o odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu.

W niniejszej sprawie biegła w piśmie z dnia 11 stycznia 2016r. w szczegółowy sposób odniosła się do zastrzeżeń skarżących wskazanych w piśmie z dnia z dnia 14 grudnia 2015 r.

Mimo powyższego nie zostały podjęte przez skarżących jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych.

Brak przedstawienia operatu szacunkowego z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, uprawniało organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną czyniłoby rolę biegłego zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości, co do miarodajności wyceny organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji dokonały prawidłowej, w dozwolonym im zakresie, weryfikacji operatu. Uznały, że operat jest logiczny, spójny oraz zgodny z przepisami prawa. Strona skarżąca w piśmie z dnia 14 grudnia 2015 r. oraz w odwołaniu od decyzji organu I instancji podniosła szczegółowe zarzuty, które dotyczą kwestii ocennych i wymagających wiedzy specjalnej. Wskazane zarzuty nie zostały jednak sformułowane w postaci tzw. "kontroperatu". Organy administracji miały zatem rozstrzygając sprawę do dyspozycji opinię biegłego (operat szacunkowy) pozytywnie oceniony pod względem formalnym oraz spójności i logiki wypływających z niego wniosków, a z drugiej strony niczym nie poparte zarzuty skarżących. Słusznie więc uznały, iż należy dać wiarę dokumentowi sporządzonemu przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje.

Bezzasadny jest zarzut dotyczący naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 k.p.a. w zw. z art. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję oraz nie wydanie przez ten organ decyzji uchylającej zaskarżoną decyzję oraz umarzającej postępowanie w całości z powołaniem na fakt, że na dzień orzekania przez organ II instancji upłynął termin do wydania decyzji ustalającej zobowiązanie do zapłaty opłaty adiacenckiej. Dominujący jest bowiem aktualnie pogląd, że ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinno nastąpić decyzją ostateczną przed upływem terminu wskazanego w tym przepisie. Termin, do którego upływu ma nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej z tego tytułu, to termin prawa materialnego. O ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału można mówić, gdy jej ustalenie, tj. ostateczne naliczenie wysokości, z uwzględnieniem praw i obowiązków stron i organów wynikających z zasad postępowania, nastąpiło w postępowaniu administracyjnym zakończonym decyzją ostateczną przed upływem terminu określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. Oznacza to, że ustalenie tej opłaty powinno nastąpić przed upływem trzyletniego terminu decyzją ostateczną organu I instancji, a jeżeli wniesiono odwołanie - decyzją ostateczną organu II instancji (wyr. NSA z 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, LEX 558259).

W niniejszej sprawie podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Komorniki [...] z dnia 16.01.2014 r., która stała się ostateczna w dniu 1 lutego 2014 r., natomiast ostateczna w postępowaniu administracyjnym decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu nr [...] została wydana w dniu 1 lutego 2017 r. Strona skarżąca nie ma racji wskazując, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 31 stycznia 2014 r. Należy wskazać, że decyzja podziałowa została odebrana przez skarżących w dniu 17 stycznia 2014 r. 14 dniowy termin do wniesienia odwołania od tej decyzji upłynął z dniem 31 stycznia 2014 r. Decyzja stała się ostateczna po upływie tego terminu, czyli 1 lutego 2014 r.

Zgodnie z art. 57 § 3a k.p.a. terminy określone w latach kończą się z upływem tego dnia w ostatnim roku, który odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim roku nie było – w dniu poprzedzającym bezpośrednio ten dzień. Jeżeli zdarzenie miało miejsce 1 lutego 2014 r., a termin wynosi 3 lata, to termin ten kończy się z upływem dnia, który swoją nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, tj. 1 lutego 2017 r.

W konsekwencji należy więc uznać, że wspomniany 3-letni termin do wydania decyzji o opłacie adiacenckiej przez organ II instancji upłynął z dniem 1 lutego 2017 r. Organ odwoławczy w tym właśnie dniu wydał zaskarżoną decyzję nr SKO.GN.4001.197.2016, więc zmieścił się w 3 letnim terminie. Należy wskazać, że o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie (por. wyrok NSA z 2 października 2014 r., sygn. akt I OSK 372/13, CBOSA).

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 77, 80 i 84 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2014 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie wydanej decyzji na treści operatu szacunkowego, który nie spełniał formalnych warunków ustawowych jego sporządzenia (brak aktualizacji).

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, aby przejść do oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy dłużej niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia należy uzyskać stanowisko autora operatu szacunkowego, co do jego aktualności. Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony w dniu 22 maja 2015 r., więc był aktualny w dniu wydania decyzji organu I instancji (23 lutego 2016 r.). W piśmie z dnia 29 grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że po przeprowadzeniu analizy operatu szacunkowego potwierdza jego aktualność. W ocenie Sądu nie ma konieczności opatrywania podpisu datą. Data została wskazana nad treścią pisma potwierdzającego aktualność przedmiotowego operatu. Sąd uznał, że podpis złożony pod tekstem potwierdza treść wskazaną nad podpisem (w tym datę pisma). Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. z 2004r., nr 207, poz. 2109) potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.

Zgodnie z § 57 ust. 1 rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Sądu ww. rozporządzenie nie określa obligatoryjnego umiejscowienia daty bezpośrednio przy podpisie. Data umiejscowiona powyżej treści oświadczenia spełnia taką samą funkcję jak data umiejscowiona bezpośrednio przy podpisie, czyli wskazuje na datę sporządzenia przedmiotowego pisma.

Brak jest także przepisu nakazującego rzeczoznawcy sporządzenie uzasadnienia aktualizacji.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.