Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 611/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-07-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Asesor WSA Marta Laskowska (spr.), Asesor WSA Jarosław Trelka, Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2007 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...]. ; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego M. P. kwotę 1036 (jeden tysiąc trzydzieści sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez G. i M. P. na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta W. przez Burmistrza Dzielnicy [...] W. z dnia [...] czerwca 2005 r. orzekającą o pobraniu od skarżących jednorazowej opłaty w wysokości 26 505,00 złotych, zwanej rentą planistyczną, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 930 m 2, w obrębie [...] położonej w rej. ul. [...], związanej z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] oraz zbyciem tej nieruchomości.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Burmistrz Dzielnicy [...] W. działając z upoważnienia Prezydenta W. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) decyzją z dnia [...] czerwca 2005 r. ustalił pobranie od G. i M. P. jednorazowej opłaty powyżej opisanej. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że wartość sprzedanej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], jak i po jego uchwaleniu, została określona w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tj. [...] lutego 2003 r. Wykazany wzrost wartości o kwotę 106 020 złotych nastąpił w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a ustalona opłata jednorazowa wynosi 25% wzrostu wartości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli G. i M. P. podnosząc, że została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, że istota obowiązku uregulowanego w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela przedmiotowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 -ciu lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Warunki te zostały w niniejszej sprawie spełnione. Wymierzenie zaś opłaty nie jest uznaniowe lecz obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez obowiązujące przepisy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] został przyjęty Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] maja 1999 r. , ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego Nr 98, poz.2491 z dnia 3 listopada 1999 r. Sposób przyjęcia i ogłoszenia był zgodny w procedurą przewidzianą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie kierując się dyspozycją powołanego art. 36 ust. 4 w/w ustawy należało zbadać czy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem wskazanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości po uchwaleniu przedmiotowego planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. L.

Organ odwoławczy wskazał na przeznaczenie przedmiotowej działki w poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania W. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta W. nr [...] z dnia [...] września1992 r. Przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem [...]. Jak wynika z operatu oraz materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej w dniu [...] września 1992 r. nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie [...]. Teren ten winien stanowić rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe.

Kolejnym elementem wskazanym w dyspozycji powołanego art. 36 ust. 4 w/w podlegającym rozpatrzeniu jest okoliczność zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Fakt zbycia działki nr ew. [...] przez właścicieli jest

potwierdzony znajdującą się w materiale dowodowym kserokopią wypisu aktu notarialnego (Repertorium A Nr [...]) z dnia [...] listopada 2003 r.

Dokładna stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Opisaną wyżej uchwałą z dnia [...] maja 1999 r. wskazano wartość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na 25%.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. merytoryczne rozstrzygnięcie zawarte w decyzji organu pierwszej instancji nie budzi zastrzeżeń.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie pełnomocnik M. P. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie art. 7, 8 i 77 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie sprawy, a w szczególności zaniechanie analizy operatu szacunkowego. Zdaniem pełnomocnika skarżącego niezbędną przesłanką do wydania decyzji jest okoliczność zaistnienia bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości, przy czym wzrost ten musi być spowodowany tylko i wyłącznie uchwaleniem tego planu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi oraz podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 2002) sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym stosownie do treści art. 134 w/w ustawy nie jest związany zarzutami i granicami skargi.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.

717) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek

a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 - ciu lat od daty wejścia życie

uchwalonego planu bądź dokonaniu nim zmiany.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tu o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu.

W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że nieruchomość skarżących znajduje się na terenie, który objęty był Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. zatwierdzonym uchwałą Rady W. z dnia [...] września 1992 r. Następnie teren ten został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] maja 1999 r. Wobec tego ustalenia wymagała kwestia, czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999 r. w stosunku do planu z 1992 r., która wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości skarżących tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego doszło do przekwalifikowania nieruchomości. W planie ogólnym z 1992 r. nieruchomość skarżących położona była w obszarze oznaczonym symbolem [...] o funkcji mieszkaniowo - usługowej. Zgodnie zaś z planem miejscowym z 1999 r. niniejsza nieruchomość leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Zatem zarówno przed uchwaleniem planu z 1999 r., jak i po jego uchwaleniu nieruchomość skarżącego znajdowała się na terenie przeznaczonym od budownictwo mieszkaniowe.

Podnoszona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. kwestia braku zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej z dnia [...] września 1992 r. na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie [...]

ograniczonych ulicami [...], [...], [...], [...] i terenami zieleni pod [...] nie ma znaczenia przy ustalaniu zmiany wartości nieruchomości. Istotne są bowiem ustalenia planu z [...] września 1992 r. Stwierdzenie zaś, że teren, na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących stanowi rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe samo w sobie nie uzasadnia wyprowadzonego następnie wniosku, iż do zmiany przeznaczenia tego terenu doszło dopiero w związku z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] z 1999 r.

Operat szacunkowy sporządzony w sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże nie wynika z niego na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym z 1999 r., skoro przed jego uchwaleniem teren ten przeznaczony był również pod budownictwo mieszkaniowe. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym mówiąc o obiektywnym wzroście wartości nieruchomości jednocześnie podaje, że ożywienie rynku mieszkalnego na terenie objętym planem miejscowym z 1999 r. nastąpiło w 2003 r. Wobec tego należy zauważyć, że sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Jak wyżej wskazano opłata planistyczna wiążę się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z oceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt - podaż.

Wskazać należy, że w sytuacji z jaką mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu z 1999 r. wymaga szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z ustaleniami planu z 1992 r, co w sprawie nie miało miejsca. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. W związku z tym operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając czy z uchwaleniem tego planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości.

Na marginesie podkreślić należy, że w tożsamych przedmiotowo (dotyczących sąsiednich działek) sprawach G. i M. P. orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargi np. wyrok z dnia 9 marca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2057/05. Jednakże na skutek wniesienia skargi kasacyjnej powyższy wyrok został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06, a spawa przekazana do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie.

Toteż orzekając w niniejszej sprawie Sąd oparł się na argumentacji zawartej w powołanym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z tych też względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na mocy art.145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 w zw. z art.209 cyt. ustawy.