Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1219/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Małgorzata Górecka (spr.) Protokolant sekr. sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi A. i R.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2002 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002 r. Nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 5189,50 zł (pięć tysięcy sto osiemdziesiąt dziewięć złotych 50/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/M. Górecka /-/E. Brychcy /-/B. Drzazga


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] kwietnia 2002r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002r.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyli do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu, A. i R. małż. M. zarzucając w niej naruszenie przez organy administracyjne zarówno przepisów prawa materialnego jak i procesowego. W ocenie skarżących nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Organy błędnie przyjęły wartość działki przed zmianą planu, opierając się jedynie na gruncie z pominięciem wartości znajdującego się tam drzewostanu. Zawężono tym samym procent wzrostu aktualnej wartości gruntu. Ponadto organy administracyjne nie uwzględniły faktu, że zmiana przeznaczenia dotyczy tylko części działki.

Z tych względów według skarżących, sporządzony operat szacunkowy nie mógł stanowić ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nadto organy uchybiły swemu obowiązkowi nie powiadamiając ich o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 27 sierpnia 2004r. sygn. akt II SA/Po 1288/02 oddalił skargę A. i R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2002r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku Sąd podniósł, że decyzją z dnia [...] stycznia 2002r. Burmistrz Miasta i Gminy P. ustalił A. i R. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J., oznaczonej geodezyjnie numerem [...] o pow. [...] ha, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat, od daty wejścia w życie uchwalonego planu zagospodarowania w wysokości 30% wzrostu wartości tej nieruchomości t.j. w kwocie [...] zł. Opłatę pomniejszono o kwotę [...] zł z rozliczenia powstałego z tytułu partycypacji w kosztach opracowania planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu nie uwzględnił skargi. Sąd podniósł, że dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, nie stwierdził uchybień z zakresu prawa procesowego, mogących mieć wpływ na wynik sprawy.

Za niezasadne też Sąd uznał zarzuty, co do zastosowania błędnej metody szacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca oszacował wartość rynkową nieruchomości, wyliczył jej wysokość zarówno przed zmianą jak i po zmianie planu. Zastosował do badań podejście porównawcze. W obydwu przypadkach dokonał analizy rynku lokalnego. Zastosowana metoda nie budziła wątpliwości Sądu, co do dokonanego wyboru.

Sąd nie podzielił też zarzutu, iż zmiana przeznaczenia działki dotyczyła jedynie jej części i tylko ten fragment nieruchomości objęty został zwiększeniem wartości.

Od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli A. i R. M., reprezentowani przez radcę prawnego M.S., zaskarżając wyrok ten w całości.

Skargę kasacyjną oparto na art. 174 pkt 1 i 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zarzucając: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżący zarzucili, że analiza operatu szacunkowego, dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, sporządzonego w listopadzie 2001r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr A. M., prowadzi do wniosków przeciwnych niż przyjął to Sąd. Analiza operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę Nr [...] położoną w J. gm. P. o pow. [...] ha sporządzony w listopadzie 2001r. nie uwzględnia czynnika mającego wpływ na wartość nieruchomości. Cechy nieruchomości uwzględnione w operacie jako mające wpływ na wartość zarówno przedmiotowej nieruchomości jak i nieruchomości przyjętych do porównania nie obejmują stanu zagospodarowania. Na str. 9 operatu znalazło się wyraźne stwierdzenie, że "wycenie podlega tylko grunt".

Tymczasem wycenie powinna podlegać nieruchomość, a więc nie tylko grunt, ale także jego część składowa, co obejmuje zarówno drzewa, jak i budowle.

Dalej skarżący wykazali, iż wbrew temu co stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, skarżący mieli prawo podnieść zarzut braku ich udziału przy oględzinach dopiero w skardze, pomimo tego, iż nie podnieśli tego zarzutu w odwołaniu.

Rozpoznając skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż skarga ta ma usprawiedliwione podstawy, choć nie wszystkie jej zarzuty uznać można za zasadne.

W opisie działki Nr [...] (str. 9 operatu szacunkowego) rzeczoznawca majątkowy podał, że na działce tej znajduje się drzewostan i oczko wodne. Tymczasem skarżący zarówno w skardze sądowoadministracyjnej jak i skardze kasacyjnej twierdzili, że działka jest również ogrodzona, co także niewątpliwie stanowi element jej zagospodarowania. Z operatu szacunkowego wynika, że ani oczko wodne ani ogrodzenie nie były brane pod uwagę przez rzeczoznawcę przy ustalaniu wartości działki Nr [...], przy czym rzeczoznawca majątkowy w ogóle nie ocenił, czy te elementy zagospodarowania nieruchomości mają, czy też nie – wpływ na wartość nieruchomości, a po prostu pominął je, tak przynajmniej wynika z treści operatu szacunkowego. Elementy zagospodarowania działki potraktował rzeczoznawca wybiórczo, a analiza operatu wskazuje bowiem, że tylko drzewostan był brany pod uwagę przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w operacie szacunkowym panuje chaos, raz bowiem rzeczoznawca majątkowy posługuje się pojęciem nieruchomości, a następnie grunt, gdy tymczasem szacowana nieruchomość stanowiła grunt z częściami składowymi. Nie wiadomo zatem czy tak naprawdę cel opracowania, którym było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę Nr [...] został spełniony.

W ocenie NSA nie można było podzielić stanowiska Sądu I instancji, że operat szacunkowy stanowiący dla organu podstawę do ustalenia opłaty planistycznej nie budzi wątpliwości, a co za tym idzie, że wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona prawidłowo.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Otóż zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny, przy czym związanie tą wykładnią ma szeroki zasięg ponieważ odnosi się również do stron postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny może odstąpić od zawartej w orzeczeniu wykładni prawa, jeżeli: a) stan faktyczny sprawy ustalony w wyniku ponownego jej rozpoznania uległ tak zasadniczej zmianie, że do nowo ustalonego stanu faktycznego nie mają zastosowania przepisy wyjaśnione przez Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyrok SN z 9 lipca 1998r., I PKN 226/98, OSNAPiUS 1999, nr 15, poz. 486); b) po wydaniu orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego zmieni się stan prawny.

Z kolei z określenia "związany jest wykładnią prawa" należy wyprowadzić wniosek, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie jest związany oceną Naczelnego Sądu Administracyjnego co do stanu faktycznego sprawy, albowiem ocena ta nie jest wykładnią przepisów prawa.

Odnosząc to do omawianej sprawy należy stwierdzić, iż jej stan faktyczny ustalony w wyniku ponownego rozpoznania sprawy nie uległ zmianie, zaś co do stanu prawnego, to Sąd ponownie rozpoznając sprawę ocenia czy skarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].04.2002r. była wydana zgodnie z obowiązującymi w dacie jej wydania przepisami prawa- ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2000r. Nr 46, poz. 543, ze zm.) i ustawą z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. nr 15, poz. 139, ze zm.).

Stan faktyczny sprawy nie był sporny pomiędzy stronami postępowania i dotyczył wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i ustaleniem przez organ administracji opłaty z tego tytułu. Sama zaś opłata ustalona przez organ administracji, jej wysokość była kwestionowana przez stronę zobowiązaną do jej zapłaty.

Naczelny Sąd Administracyjny dokonał wykładni przepisu art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym, który to przepis jako podstawę prawną wskazywały organy administracji obydwu instancji opierając swoje rozstrzygnięcie wydane w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

Wykładnia tego przepisu dokonana przez Naczelny Sąd Administracyjny, jako wiążąca stanowi, że wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, a jego wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Ponieważ ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym w kwestii zasad określania wartości nieruchomości, odsyła w art. 36 ust. 14 do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, toteż dla organów administracyjnych miarodajnym w szacowaniu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc określając wartość nieruchomości należy brać pod uwagę to, że nieruchomość to zarówno grunt jak i jego części składowe trwale z gruntem związane jak np. budynki, drzewa, rośliny. Na wartość nieruchomości niewątpliwie wpływ ma jej zagospodarowanie, w tym jej ogrodzenie stanowiące element zagospodarowania. Odnosząc to do omawianej sprawy należy stwierdzić, iż działka nr [...] była ogrodzona, na niej znajdował się drzewostan i oczko wodne i te elementy winny być wzięte pod uwagę przy określaniu jej wartości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca winien dokonać wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, a więc nie tylko gruntu lecz jego części składowych uwzględniając stan zagospodarowania i te elementy winny wyraźnie wynikać z treści operatu szacunkowego. To oznacza, że należy posługiwać się nazewnictwem wynikającym z obowiązującego prawa mając na uwadze to, że pojęcie "grunt" nie jest tożsame z pojęciem "nieruchomość".

Konkludując, operat szacunkowy, który stanowił podstawę do określenia przez organ administracji wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w obrębie J. nie uwzględniał w swej treści elementów jej zagospodarowania i wobec tego, że rzeczoznawca będący autorem rzeczonego operatu szacunkowego posługiwał się raz pojęciem "grunt" innym razem pojęciem "nieruchomość" w sposób wyraźny nie pozwalał stwierdzić czy w istocie cel opracowania jakim było ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości został spełniony. Wszystko to spowodowało, iż skargę należało uznać za zasadną i w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt a, 152 i 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd orzekający uchylił skarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002r. o numerze podanym w sentencji.

Rozpatrując sprawę ponownie organ administracji winien oprzeć swoje ustalenia w przedmiocie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nowy operat szacunkowy w swej treści uwzględniający elementy jej zagospodarowania- jak podano w treści uzasadnienia, biorąc pod uwagę obowiązujący stan prawny w dacie wydania przez organ administracyjny decyzji. Bowiem ostateczna decyzja administracyjna wydana w przedmiotowej sprawie została przez Sąd orzekający wyeliminowana z obrotu prawnego i w przypadku powtórnego rozstrzygania sprawy co do istoty – zastosowanie ma obecnie ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

/-/M. Górecka /-/E. Brychcy /-/B. Drzazga

kk