Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 274/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot /sprawozdawca/, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędzia WSA Iwona Szymanowicz – Nowak, Protokolant Starszy referent Karolina Kaca, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2015 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z 17 listopada 2014 r. Burmistrz Miasta i Gminy [...](zwany dalej: Burmistrz, organ I instancji), działając na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwana dalej: u.p.z.p.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze. zm., zwana dalej: "k.p.a."), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.

z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, zwane dalej: rozporządzeniem) i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589), po ponownym rozpatrzeniu sprawy z wniosku W. W. (zwany dalej: inwestor), orzekł o ustaleniu sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego

o stację kontroli pojazdów do [...] t w odległości nie mniejszej niż [...] m od granicy działki [...] na działce nr ewid. [...] przy ul. [...] w S..

Burmistrz określił, iż rodzaj inwestycji, to rozbudowa budynku handlowo -usługowo-mieszkalnego o stację kontroli pojazdów do [...] t wraz z infrastrukturą oraz innymi urządzeniami budowlanymi związanymi z tym obiektem jak: przejazdy, place postojowe, śmietniki. Obowiązującą linię zabudowy wyznaczono - w odległości [...] m od krawędzi jezdni drogi krajowej (jak zaznaczona na załączniku graficznym). Podał, iż budynek wraz z infrastrukturą należy usytuować na działce, projektować i realizować zgodnie z obowiązującymi przepisami tj. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 z dnia 15 czerwca 2002r.

z późniejszymi zmianami) i innymi właściwymi w sprawie. Dopuszcza się lokalizację

w odległości nie mniejszej niż [...] m od granicy działki nr [...]. Maksymalna wysokość budynku stacji kontroli pojazdów określona została jako [...] kondygnacja nadziemna. Maksymalna wysokość kalenicy określono na poziomie [...] m, wysokość elewacji frontowej max [...] m. Maksymalne nachylenie połaci dachowych – [...]°. Maksymalną szerokość elewacji frontowej – [...] m z tolerancją [...]%, dach jednospadowy. Określił, iż maksimum [...]% powierzchni w liniach rozgraniczających teren inwestycji można przeznaczyć pod zabudowę, maksimum [...]% na realizację chodników, tarasów, dojazdów, placyków utwardzonych itp. pozostały teren działki należy zagospodarować jako powierzchnię biologicznie czynną urządzoną według potrzeb użytkownika.

Jednocześnie organ I instancji ustalił wymagania i warunki nowej zabudowy

w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, infrastruktury technicznej i komunikacji oraz ochrony interesów osób trzecich.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte [...] marca 2013 r. na wniosek inwestora. Działka, na której inwestor zamierza realizować planowaną inwestycję nie jest objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie ogłoszono o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego w odniesieniu do przedmiotowego terenu. W toku postępowania zapewniono czynny udział stronom poprzez zawiadomienie pisemne o toczącym się postępowaniu administracyjnym, a przed wydaniem decyzji umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów

i materiałów, a także zgłoszonych żądań. Zastrzeżenia co do planowanej inwestycji złożyła S. K. (zwana dalej: skarżąca, strona) podnosząc naruszenie art. 61 ust. 1 oraz art. 52 i 53 u.p.z.p., poprzez brak dokładnej i zgodnej z przepisami analizy urbanistycznej oraz zastrzeżenia co do lokalizacji planowanej inwestycji.

Organ I instancji ustalił, iż nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, położona jest na terenie zabudowy jednorodzinnej i usługowej. Przedmiotowej inwestycji nie dotyczą ograniczenia, zakazy i nakazy dotyczące potrzeb zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej określonych

w przepisach odrębnych. Ww. działka położona jest w Obszarze Krajobrazu Chronionego "[...]" ustanowionego uchwałę Nr [...] WRN w R.

z [...]czerwca 1983 r. Teren działki nr [...] nie był przeznaczony w nieobowiązującym planie Miasta [...] na realizację celów publicznych ponadlokalnych i tym samym nie zachodzi konieczność uzyskania uzgodnienia z Wojewodą [...], Marszałkiem Województwa i Starostą w zakresie zadań samorządowych i rządowych. W trakcie postępowania administracyjnego uzyskano stosowne uzgodnienia

z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w W. oraz zarządcą drogi krajowej (tzw. milcząca zgoda).

Ponadto przeprowadzona w niniejszej sprawie na podstawie art. 53 ust. 3 u.p.z.p. analiza wykazała, że realizacja inwestycji polegającej na rozbudowie budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego o stację kontroli pojazdów do [...] t na przedmiotowej działce nr [...]przy ul. [...] w S. jest możliwa, spełnione bowiem zostały łącznie ustawowe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a planowana inwestycja nie narusza przepisów prawa i ładu przestrzennego.

Odwołanie na powołane rozstrzygnięcie złożyła skarżąca wnioskując

o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją znak [...]z [...]lutego 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (zwane dalej: Kolegium, organ odwoławczy), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 1 k.p.a., orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium podało, iż w przeprowadzonym przez organ I instancji postępowaniu ustalone zostały istotne okoliczności sprawy, podniosło, iż zaskarżona decyzja jest kolejną decyzją w sprawie, poprzednio wydana przez Burmistrza decyzja nr [...] z [...] maja 2014 r. została uchylona w całości i sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia. Uznało, iż organ I instancji wykonał zalecenia decyzji kasacyjnej z [...] sierpnia 2013 r., w zakresie uzupełnienia materiału dowodowego sprawy, w stopniu umożliwiającym zgodne z prawem ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Kolegium wywiodło, że przedmiotowa inwestycja przewidziana jest do zrealizowania w terenie nie objętym ustaleniami planu miejscowego, zatem wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Dalej oceniło, że znajdujący się aktach sprawy wniosek inwestora, po jego uzupełnieniu, spełnia wymagania art. 52 ust. 2 u.p.z.p. i mógł stanowić podstawę procedowania w sprawie. Wniosek ten składa się części opisowej i graficznej, załączono doń kopię mapy zasadniczej w skali 1:500, przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren, którego wniosek dotyczy i obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać. Podało, iż za strony postępowania prawidłowo uznani zostali właściciele wszystkich działek graniczących bezpośrednio z terenem inwestycji tj. działek nr [...] (skarżąca), [...] (D. i M. S.), nr [...] (A. G.). Mając na uwadze rodzaj planowanej inwestycji oraz jej parametry organ odwoławczy stwierdził, iż zasięg jej oddziaływania nie rozciąga się na inne działki. Podało także, że strony postępowania zostały prawidłowo udokumentowane (wypisy z rejestru gruntów) oraz na każdym jego etapie zapewniony (umożliwiony) został im czynny w nim udział.

Zaznaczono, że na potrzeby niniejszej sprawy organ I instancji opracował analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (w wersji tekstowej i graficznej). Kolegium oceniło, że sposób jej wykonania nie narusza zasad określonych

w rozporządzeniu w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Burmistrz prawidłowo przyjął, że front terenu inwestycji (działka nr [...]) wynosi [...] m

i wyznaczył wielkość obszaru analizowanego w zasięgu [...] m od każdej z granic działek objętych wnioskiem, a więc w wielkości większej niż minimalna określonej

w rozporządzeniu. Tak wyznaczony obszar w ocenie Kolegium jest wystarczający dla potrzeb analizy (więcej niż trzykrotność frontu). Na wyznaczonym obszarze znajduje się wiele działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi, jak również budynkami o funkcji usługowej. Zdaniem Kolegium wyznaczenie obszaru analizowanego w wielkości wskazanej przez organ I instancji jest w okolicznościach niniejszej sprawy wystarczające dla jej prawidłowego rozstrzygnięcia. Z regulacji § 3 rozporządzenia nie wynika bowiem, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego

w wyznaczonym zakresie. Uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi

w sąsiedztwie. Zatem uznano, że przyjęta przez organ I instancji wielkość obszaru analizowanego służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego

w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na obszarze położonym po obu stronach ul. [...]

w S.. Organ odwoławczy podał przy tym, iż w części graficznej analizy organ I instancji wskazał, które działki (nr) znajdują się w obszarze analizowanym, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Powyższe ustalenia uwzględnił w części tekstowej analizy ustalając parametry dla planowanej inwestycji, zgodnie z odpowiednimi przepisami rozporządzenia.

Kolegium stwierdziło, że planowana do realizacji inwestycja jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze - w pasie wzdłuż drogi krajowej (ul. [...]), po obydwu stronach, istnieje utrwalona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowo-handlowa. Kolegium dokonało także analizy charakterystyki, cech oraz parametrów zabudowy w obszarze analizowanym i uznało, że wymagania w tym zakresie dla planowanej inwestycji zostały w zaskarżonej decyzji ustalone w sposób prawidłowy, zgodny z zasadami określonymi w rozporządzeniu. Linia zabudowy wyznaczona została zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, w oparciu o usytuowanie budynku na działce nr [...] jako najdalej odsuniętego od krawędzi jezdni. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (25%) wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, z uwzględnieniem wielkości terenu przeznaczonego pod inwestycję, wielkości obecnej zabudowy działki nr [...] (15%) oraz występowania na obszarze analizowanym zróżnicowanego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy poszczególnych działek (od 10% do 25%). Szerokość elewacji frontowej ([...] m z tolerancją 20%) wyznaczona została zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, do jej ustalenia przyjęto gabaryty istniejącego budynku, który przewidziany jest do rozbudowy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ([...] m) wyznaczona została zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, a geometrię dachu - jednospadowy o kącie nachylenia [...]°, zgodnie z § 8 rozporządzenia ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, na którym dominują dachy jednospadowe i dwuspadowe o kącie nachylenia od 10° do 45° (średnia 30,45°).

Zdaniem Kolegium wymagania powyższe przesądzają, że planowana inwestycja o określonych w zaskarżonej decyzji przeznaczeniu i parametrach stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Stwierdziło zatem, że w niniejszej sprawie spełniony został warunek tzw. kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Oceniło także, iż w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione zostały także pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bowiem: teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - teren objęty wnioskiem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), poprzez istniejący zjazd publiczny. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - działka nr [...] uzbrojona jest. w sieć energetyczną, wodociągową i kanalizacji sanitarnej. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - planowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie miasta. Ponadto stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną. Organ I instancji dokonał także wymaganego charakterem przedmiotowej inwestycji uzgodnienia projektu tej decyzji, z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w W. i Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad.

Podjęta przez organ I instancji decyzja spełnia wymogi określone art. 54

w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisami rozporządzenia. Zauważyło także, że organ I instancji w zaskarżonej decyzji nie przesądził ostatecznie o usytuowaniu planowanej rozbudowy w odległości nie mniejszej niż [...] m od granicy z działką nr [...], gdyż orzekł, iż dopuszcza się takie usytuowanie.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję złożyła skarżąca wnioskując o uchylenie zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji w całości. Podjętej decyzji skarżąca postawiła zarzut naruszenia:

1. art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie przez organy obu instancji okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy;

2. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisów § 3 - § 8 rozporządzenia polegające na pominięciu podstawowych zasad planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz wydaniu zaskarżonej decyzji, pomimo braku spełnienia wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1, tj. zasady dobrego sąsiedztwa;

3. art. 52 i 53 u.p.z.p. poprzez brak dokładnej i zgodnej z przepisami prawa analizy urbanistycznej w sprawie możliwości realizacji zamierzonej inwestycji;

4. art. 107 § 1 k.p.a. poprzez brak pełnego uzasadnienia faktycznego i prawnego niniejszej sprawy, w szczególności w odniesieniu do kwestii, czy zostały uzupełnione wszystkie braki w złożonym wniosku o wydanie decyzji, a także brak uzasadnienia przyjęcia [...] m obszaru analizowanego;

5. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 §1 k.p.a. polegające na naruszeniu zasady praworządności, zasady zaufania obywateli do władzy publicznej oraz brak wszechstronnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.

W uzasadnieniu złożonego środka zaskarżenia skarżąca szczegółowo uzasadniła ww. zarzuty przedstawiając dotychczasowy przebieg postępowania

w sprawie ze wskazaniem wybranych orzeczeń sądów administracyjnych. Autor skargi podniósł, ze zaskarżone decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa, przy czym w szczególności organ odwoławczy nie wyjaśnił kwestii rozszerzonej wielkości obszaru analizowanego. Skarżąca wywiodła ponadto, iż zamierzona inwestycja pozbawi ją światła dziennego, spowoduje nasilenie niekorzystnego oddziaływania budynku na jej nieruchomość, poprzez ograniczenie dostępu światła, zaś stałe zacienienie spowoduje jego znaczną wilgotność.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez Sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.

Mając na uwadze powołane przepisy Sąd uznał, że zarówno zaskarżona jak

i poprzedzająca ją decyzja są prawidłowe, wydane zostały zgodnie z obowiązującymi

w przedmiotowej materii przepisami prawa materialnego (u.p.z.p. i przepisami wykonawczymi) oraz przepisami procedury.

W niniejszej sprawie niesporne jest, iż działka nr [...] znajduje się na terenie, na którym brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor przed realizacją inwestycji zobowiązany jest do uzyskania decyzji ustalającej sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Jak bowiem wynika z art. 58 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu

w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1pkt 1 - 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5) decyzja jest zgodna

z przepisami odrębnymi.

Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 u.p.z.p. są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (publ. jw.), które określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu. Przepisy rozporządzenia wyznaczają też zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia MI, w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak wynika z § 3 ust. 2 ww. aktu, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Z powołanych regulacji prawnych wynika, że w ramach postępowania administracyjnego, prowadzonego z wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, organy administracji zobligowane są do przeprowadzenia czynności, polegających w pierwszej kolejności na wyznaczeniu obszaru analizowanego, a w drugiej – na metodycznym porównaniu prawnie relewantnych parametrów projektowanej inwestycji z parametrami istniejącej zabudowy. Efektem tego porównania są wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono obszar analizowany, zgodnie z § 3 rozporządzenia. Front działki [...] od strony ul. [...] wynosi ok. [...] m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości [...] m od granicy działki objętej wnioskiem, większej niż wymagana minimalna odległość 50 m. Tak wyznaczony obszar urbanista uznał za wystarczający dla potrzeb przeprowadzanej analizy, na wyznaczonym obszarze znajduje się wiele działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jak również budynkami o funkcji usługowej. Obszar analizowany obejmuje [...] działki ewidencyjne. Podkreślić należy, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (wolnostojąca i szeregowa), a także zabudowa usługowo-handlowa zlokalizowana wzdłuż drogi krajowej. Pojedyncze działki są niezabudowane. Działki w sąsiedztwie zainwestowane są zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem terenu budynkami mieszkalnymi, mieszkalno-usługowymi, usługowymi oraz budynkami handlowymi. Stanowiąca przedmiot wniosku działka zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowo-handlowym. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację funkcji na analizowanym obszarze i uzupełnieniem istniejącego zagospodarowania terenu. W ocenie sądu w tak przeprowadzonej analizie funkcji i przyjęciu obszaru analizowanego nie można doszukać się naruszenia przepisów postępowania.

Natomiast ustalając linię zabudowy urbanista podał, że istniejąca na sąsiednich działkach zabudowa znajduje się w różnych odległościach od krawędzi jezdni

i w związku z tym nie istnieje utrwalona linia zabudowy wzdłuż ul. [...]. Linię zabudowy wyznaczono zatem zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, w odległości [...] m od krawędzi jezdni drogi krajowej, w oparciu o usytuowanie budynku na działce [...] jako najdalej odsuniętego od krawędzi jezdni. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie [...]%. Na obszarze analizowanym występuje zróżnicowany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy poszczególnych działek –

w zakresie [...]% - [...]%. Wielkość terenu przeznaczonego pod inwestycję wynosi [...] m2, [...]% działki jest zabudowana, określono zatem, iż maksymalnie [...]% powierzchni

w liniach rozgraniczających teren inwestycji można przeznaczyć pod zabudowę, maksymalnie [...]% na realizację chodników, tarasów, dojazdów, placyków utwardzonych itp.. Pozostały teren działki należy zagospodarować jako powierzchnię biologicznie czynną urządzoną według potrzeb inwestora. Szerokość elewacji frontowej projektowanej rozbudowy ustalono na poziomie [...] m z tolerancją [...]%, odpowiednio do szerokości budynku, który będzie rozbudowywany. Z uwagi na niewielką szerokość działki ([...] m) brak jest możliwości wyznaczenia tego parametru jako średniej szerokości elewacji frontowych zabudowy istniejącej na działkach objętych obszarem analizowanym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przyjęto gabaryty istniejącego budynku, który przewidziany jest do rozbudowy – wysokość kalenicy [...] m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – maksymalnie [...] m. Przyjęte wartości są zgodne ze średnią wysokością budynków usługowych objętych analizą. Geometrię dachu wyznaczono według parametrów dachu budynku przeznaczonego do rozbudowy – dach jednospadowy o kącie nachylenia połaci maksymalnie [...]º. Jednocześnie stwierdzić należy, iż poza warunkiem kontynuacji funkcji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przedmiotowa inwestycja spełnia także warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., tj. teren ma dostęp do drogi publicznej – drogi krajowej ul. S., poprzez istniejący zjazd; istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla przedmiotowej inwestycji (działka posiada sieć energetyczną, wodociągową

i kanalizację sanitarną); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem teren działki nr [...] określony jest w ewidencji gruntów jako inne tereny zabudowy; ponadto decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sąd ocenia, że załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy i będąca podstawą orzekania w postępowaniu administracyjnym w sposób wystarczający

i adekwatny do sytuacji analizuje stan faktyczny, a następnie logicznie i przekonująco wyjaśnia jakimi przesłankami kierowano się przy ustaleniu poszczególnych cech projektowanego zespołu budynków.

Nietrafiony jest zarzut skargi odnoszący się do braku uzasadnienia przyjęcia 150 m obszaru analizowanego. Powoływany wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2012 r.

w sprawie II OSK 1492/11, który sąd w składzie orzekającym w całości podziela, nie jest sprzeczny z ustaleniami obszaru analizowanego w niniejszej sprawie. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, ze obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy – nie mniej niż 50 m. W ocenie sądu w rozpoznawanej sprawie organy prawidłowo dokonały interpretacji przepisu, zgodnie z wymogami rozporządzenia właściwie uzasadniły przyjęcie obszaru analizowanego zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., nadto dokonały szczegółowej analizy całego obszaru.

Organy nie naruszyły art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w zakresie uzgodnienia z właściwymi jednostkami i urzędami, planowana inwestycja została uzgodniona z Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad, który postanowieniem z [...] marca 2014 r. uzgodnił inwestycję oraz Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w W., który nie zajął stanowiska w terminie 14 dni, zatem stosownie do przepisu 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnienie zostało uznane za dokonane.

W odniesieniu do pozostałych zarzutów skargi Sąd stwierdza, że decyzja

o warunkach zabudowy nie musi określać miejsca usytuowania obiektu na działce lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonym terenie. Co istotne, i co zaznaczyć należy, kwestia odległości budynku od granic działki sąsiedniej jest rozstrzygana na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego (w ramach postępowania

o pozwolenie na budowę). Rozstrzyganie kwestii usytuowania zabudowy przy granicy działki już w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania i narusza art. 54 u.p.z.p. oraz art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo Budowlane. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, nie ustala natomiast szczegółowo usytuowania planowanego obiektu w terenie.

Odnosząc się do natomiast do zarzutu naruszenia prawa własności skarżącej, stwierdzić należy, iż jest całkowicie chybiony. Decyzja o warunkach zabudowy nie wkracza w żadnym razie w ingerencje prawa własności skarżącej. Również sąd nie podziela wywodów skargi w zakresie ograniczenia dostępu światła na etapie postępowania o warunki zabudowy, w sytuacji gdy okoliczności powyższe podlegają rozważeniu na etapie pozwolenia na budowę.

Sąd uważa, iż zamierzona inwestycja spełnia łącznie wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 u.p.z.p., co determinowało pozytywne rozpoznanie wniosku inwestora. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja Kolegium jest prawidłowo uzasadniona, rozpoznaje sprawę pod kątem merytorycznym, jest jasna, pełna, odnosi się do wszystkich zarzutów odwołania.

W kontekście powyższego za niezasadne uznać należy zarzuty skargi dotyczące niewyjaśnienia istotnych dla rozstrzygnięcie okoliczności stanu faktycznego sprawy oraz nieprawidłowości sporządzonej analizy i w konsekwencji ustaleń decyzji w odniesieniu do planowanej inwestycji.

Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd na podstawie art. 151 orzekł jak

w sentencji wyroku.