Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1086/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: m. in. art. 66 i 61
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w C. na decyzję nr [...] [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 5 lipca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie zakazu użytkowania pieca gazowego skargę oddala.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 18 marca 2016 r., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm. – dalej P.b.) oraz art. 104 § 1 i art. 108 § 1 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 – dalej k.p.a.):

- 1. zakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w C. użytkowania pieca gazowego w pomieszczeniu łazienki w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr [...], który położony jest na działce oznaczonej nr [...] w miejscowości C. przy ul. [...] do czasu właściwego podpięcia wymienionego pieca gazowego do istniejącego przewodu spalinowego zlokalizowanego w sąsiedztwie przewodu wentylacyjnego (do którego podpięty jest obecnie przedmiotowy piec gazowy)

- nakazał usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości przewodów kominowych oraz poszczególnych elementów urządzeń kominowych budynku mieszkalnego wielorodzinnego Nr [...], który położony jest na działce jw., które zostały stwierdzone podczas kontroli w dniu 14 stycznia 2016 r. oraz w ocenie technicznej kominów i przewodów kominowych w w/w budynku opracowanej przez mgr inż. M.W. posiadającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno - budowlanej bez ograniczeń (Nr upr. [...]) i inż. J. L. posiadającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno - budowlanej bez ograniczeń (Nr upr. [...]), sporządzonej w styczniu 2016 r., określając, że należy wykonać następujące roboty budowlane:

1. udrożnić (dokonać czyszczenia) istniejący przewód wentylacyjny, który zlokalizowany w pomieszczeniu kuchni lokalu mieszkalnego nr [...];

2. zamurować cegłą pełną ceramiczną na zaprawie cementowo – wapiennej przewody wentylacyjne i dymowe w pokojach znajdujących się we wszystkich lokalach budynku wielorodzinnego nr [...], co jest podyktowane faktem, iż w latach poprzednich zlikwidowano piece kaflowe;

3. w ramach bieżącego utrzymania zamontować w oknach wszystkich lokali mieszkalnych budynku wielorodzinnego nr [...] nawietrzaki w celu doprowadzenia odpowiedniej ilości powietrza.

Organ wskazał, że zakazy wymienione w punkcie 1 oraz nakazy wymienione w punkcie 1 i 2 należy wykonać w trybie natychmiastowym na podstawie art. 108 § 1, co jest niezbędne z uwagi na występujące zagrożenie życia i zdrowia ludzi i w terminie do 31 maja 2016 r. Natomiast nakaz zawarty w punkcie 3 należy wykonać w ramach bieżącego utrzymania obiektu budowlanego.

Orzekając w ten sposób podał Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego podał, że postępowanie toczyło się w związku z pismem M.B. oraz J.B. dotyczącego nieodpowiedniego stanu technicznego budynku wielorodzinnego położonego w C. przy ul. [...]. W dniu 23 października 2015 r. przeprowadzono kontrolę, w wyniku której stwierdzono, że w lokalu nr [...] zajmowanym przez M.B. znajdują się dwa pokoje, kuchnia i łazienka. W pomieszczeniu kuchni znajduje się kratka wentylacyjna (wg oświadczenia J.B. jest wentylacją wykonaną w istniejącym przewodzie spalinowym) i podczas dokonania pomiarów przez mistrza kominiarskiego anometrem okazało się że wentylacja działa prawidłowo przy zamkniętych nawiewnikach. W pomieszczeniu łazienki istnieje przewód wentylacyjny i przewód spalinowy. Przy doszczelnieniu pomieszczenia łazienki przewód wentylacyjny nie funkcjonuje prawidłowo, zaś spalinowy działa prawidłowo (wykazał pomiar). Pomieszczenia dwóch pokoi lokalu nr [...] posiadają odrębne wentylacje, które wykonane zostały obok przewodów dymowych. Przedmiotowe przewody znajdują się w kominie, który w 2002 r. przy remoncie dachu został "zadeklowany" i rozebrany ponad dachem. Z uwagi na fakt, że przedmiotowe przewody wentylacyjne znajdują się w sąsiedztwie nieczynnych przewodów dymowych, a przewody dymowe są zagruzowane i znajduje się w nich sadza, nie było technicznej możliwości wykonania przez mistrza kominiarskiego sprawdzenia w/w przewodów. W dniu 2 listopada 2015 r. wpłynęło pismo M. i J.B., podpisane także przez innych mieszkańców budynku wielorodzinnego nr [...], w którym zawnioskowano o objęcie przeglądem kominiarskim wszystkich przewodów kominowych i wentylacyjnych. PINB przychylił się do wniosku mieszkańców i skierował do administratora budynku nr [...] pismo z dnia 3 listopada 2015 r. o przeprowadzenia kontroli przewodów kominowych całego budynku. Administrator budynku wielorodzinnego nr [...] przedłożył za pismem z 5 listopada 2015 r. żądaną dokumentację, która potwierdziła ujawnione nieprawidłowości podczas kontroli PINB w dniu 23 października 2015 r. W lokalach nr [...], [...],[...] i [...] nie przeprowadzono przeglądów (brak lokatora). Ze względu na fakt, że nie można w sposób jednoznaczny stwierdzić w jakim stanie technicznym są przewody kominowe w tych lokalach oraz biorąc pod uwagę wynik przeprowadzonych przeglądów powstała wątpliwość co do stanu technicznego przedmiotowych kominów i przewodów kominowych. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 81 c ust. 2 P.b., postanowieniem nr [...] z dnia 4 grudnia 2015 r. organ zobowiązał wspólnotę do przedłożenia oceny technicznej kominów i przewodów kominowych w/w budynku wielorodzinnego nr [...], określając termin. W dniu 22 stycznia 2016 r. wpłynęła ocena techniczna kominów i przewodów kominowych w budynku sporządzona przez mgr inż. M.W. posiadającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń (Nr upr. [...]) oraz inż. J.L. posiadającego uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń (Nr upr. [...]). Dodatkowo organ uzyskał również uzupełnienie opinii technicznej (data wpływu 17 lutego 2016 r.) oraz wyjaśnienia autorów oceny.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyjaśnił, że obowiązki w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą w świetle rozdziału 6 P.b. na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Przedmiotowy budynek mieszkalny wielorodzinny stanowi współwłasność, a wszyscy współwłaściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. W takiej sytuacji obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. W postępowaniu administracyjnym dotyczącym nieodpowiedniego stanu technicznego organ nie może egzekwować obowiązków od lokatorów danego obiektu nawet wówczas, gdy oni ponoszą winę za zaistniały stan rzeczy. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest wyrok WSA w Warszawie z 9 września 2004r., sygn. akt IV SA 513/03. Ponadto organ zacytował wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 30 czerwca 2009r. sygn. akt II SA/Wr 8/09, w którym wskazano, że żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy też kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie przesądza o przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawa.

Organ wyjaśnił też, że art. 66 P.b. konkretyzuje unormowany w art. 61 nakaz przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2. Obliguje on organ na mocy art. 83 ust. 1 P.b. do wszczęcia z urzędu postępowania administracyjnego w przypadku zaistnienia jednej z przesłanek wymienionych w art. 66 P. b. Artykuł 66 ust. 1 P.b. zezwala wyłącznie na doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu - na nic więcej. Nie pozwala w szczególności na wykonywanie prac, dla których wymagane są zezwolenia. Jego celem jest jedynie utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego też decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać i ograniczy się jedynie do nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli osobnymi pismami M.B. i Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w C.

M.B. odnosząc się do treści nałożonego w decyzji obowiązku podniosła, że piec gazowy w pomieszczeniu łazienki w lokalu mieszkalnym nr [...] jest podłączony do istniejącego właściwego przewodu spalinowego, na wylocie którego założona jest nasada kominowa fi 130/150 z zadaszeniem typu CAGI, a nie do przewodu wentylacyjnego. Sam zakaz użytkowania pieca gazowego w pomieszczeniu łazienki jest słuszny z uwagi na to, że spaliny powracają przewodem wentylacyjnym do łazienki, ponieważ w przedmiotowym przewodzie występuje wsteczny ciąg kominowy. Wsteczny ciąg kominowy występował w istniejącym przewodzie spalinowym i wentylacyjnym. Tylko na spalinowym przewodzie została założona nasada kominowa fi 130/150 z zadaszeniem typu CAGI. Skarżąca zakwestionowała natomiast zasadność nakazu udrożnienia przewodu wentylacyjnego w kuchni, skoro jest on drożny. Jej zdaniem wystarczające jest nałożenie nasady kominowej fi 130/150 z zadaszeniem typu CAGI (działa jak zwężka Bernoulliego) tak jak w łazience na przewodzie spalinowym, aby nie występował wsteczny ciąg kominowy.

Ponadto skarżąca wskazała, że zamurowanie pełną cegłą na zaprawie cementowo - wapiennej przewodów wentylacyjnych we wszystkich pokojach budynku wielorodzinnego nr [...] jest sprzeczne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które stanowi, że ogrzewane i wentylowane pomieszczenia powinny mieć kanał wentylacyjny. Należy wyloty 21 nieczynnych kanałów kominowych dyniowych oraz 30 wylotów kanałów wentylacyjnych wyprowadzić na zewnątrz budynku.

Wreszcie zwróciła uwagę, że w kuchniach już zamontowane są nawietrzaki, natomiast nie wiadomo w jakim celu należy zamontować nawietrzaki w oknach wszystkich lokali mieszkalnych budynku wielorodzinnego nr [...], skoro w oknach zamontowany jest system do ich rozszczelniania, można je uchylać, całkowicie otwierać w celu doprowadzenia odpowiedniej ilości powietrza.

Konkludując M.B. stwierdziła, że zaskarżona decyzja zamiast przywrócić uszkodzony system wentylacyjny w bloku nr [...] bardziej go uszkadza i likwiduje bezprawnie jego przewody wentylacyjne w pokojach. Budynek nr [...] został docieplony. [...] - docieplony budynek powinien posiadać sprawną wentylację grawitacyjną. Jej brak stwarza warunki do tworzenia się pleśni i grzybów. Występujący wsteczny ciąg kominowy w przewodach wentylacyjnych w 18 kuchniach i 18 łazienkach oraz w 17 przewodach spalinowych w łazienkach wynika z błędu konstrukcyjnego przebudowanych bez projektu 5 kominów. W kuchniach i łazienkach znajdują się piece gazowe. Natomiast występujący wsteczny ciąg kominowy w przewodach wentylacyjnych w 30 pokojach wynika z faktu samowolnego rozebrania 7 kominów i pozostawienia wylotów przewodów wentylacyjnych na strychu. Tym samym zostało sprowadzone zdarzenie zagrożenia życia i zdrowia art 163 KK.

Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. poprzez wadliwe określenie adresata zakazu użytkowania piecyka gazowego. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części, tj. w zakresie zakazu z pkt 1 i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.

Wspólnota podniosła, że zakaz winien być adresowany do właściciela mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym nr [...] przy ul. [...] w C. Piecyk łazienkowy stanowi część składową lokalu mieszkalnego nr [...] i to na właścicielu tego lokalu spoczywa prawny obowiązek zapisany w art. 61 P.b. Wspólnota mieszkaniowa może być adresatem nakazów i zakazów opisanych w art. 66 P.b. jedynie wówczas, gdy istnieje ku temu podstawa faktyczna. Co do zasady musi być stwierdzony niewłaściwy stan techniczny budynku stanowiącego nieruchomość wspólną. Piecyk łazienkowy nie jest częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 Prawa własności lokali i nie uzyska takiego statusu nawet w wypadku podłączenia go do przewodów kominowych, tak jak nie stanie się nieruchomością wspólną piec elektryczny podpięty do instalacji elektrycznej.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 5 lipca 2016 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu powyższego w pierwszej kolejności podniósł, że z analizy akt sprawy oraz treści księgi wieczystej nr [...] wynika, iż w budynku przy ul. [...] w C. istnieje wspólnota mieszkaniowa. Z akt sprawy wynika również, że w/w obiektem zarządza Zarząd Budynków w C. Sp. z o.o. Podmiotom tym przysługuje wiec status strony w postępowaniu.

Zaskarżona decyzja odnosi się również do lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w C. W treści księgi wieczystej nr [...] znajduje się wpis wskazujący, że właścicielem mieszkania jest I. T.B., a M.B. przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, tj. dożywotnia i nieodpłatna służebność osobista polegająca na prawie korzystania z lokalu mieszkalnego. W aktach sprawy znajduje się pismo Zarządu Budynków w C. Sp. z o.o. z 14 stycznia 2015 r, w którym zawarto informację, że I.B. zmarła w roku 2010, pozostawiając jako potencjalnego prawnego spadkobiercę syna P.B. PINB w C. prowadząc postępowanie nie zweryfikował powyższej informacji. W sytuacji potwierdzenia powyższej informacji organ pierwszej instancji prowadząc dalej postępowanie powinien ustalić, kto jest następcą prawnym po I.B., a w przypadku braku takiej możliwości, ustalić kto jest zarządcą faktycznym lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] w C. Ze względu na fakt, że wydany zakaz użytkowania pieca gazowego wpływa na sposób korzystania z lokalu mieszkalnego M.B. posiada status strony.

Cytując następnie treść art. 66 P.b. organ wskazał, że z brzmienia przepisów jednoznacznie wynika, że czasowy zakaz użytkowania obiektu lub jego części może być wydany jedynie w powiązaniu z nakazem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zaskarżona decyzja została wydana więc z naruszeniem art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. Dla poparcia swojego stanowiska organ odwołał się do poglądu wyrażonego w wyroku WSA w Krakowie z 7 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 1309/15 (publ. LEX nr 1953116). Wyjaśnił również, że nie może dokonać reformacji w powyższym zakresie i wydać nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, gdyż naruszałoby to zasadę dwuinstancyjności postępowania określoną w art. 15 k.p.a. oraz byłoby działaniem na niekorzyść strony odwołującej się, o którym mowa w art. 139 k.p.a.

Ponadto, zdaniem organu odwoławczego, organ pierwszej instancji dopuścił się naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. również poprzez brak określenia terminu obowiązku zamontowania nawietrzaków w oknach mieszkań.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził dalej, że istnieje konieczność wyjaśnienia sprawy w znacznym zakresie mającym istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. We wnioskach końcowych oceny technicznej ze stycznia 2016 r. autorstwa mgr inż. M.W. i inż. J.L. podano, że "W związku z źle podłączonym piecem gazowym w lokalu nr [...] budynku zabrania się jego użytkowania aż do momentu podłączenia wylotu z pieca do komina spalinowego protokolarnie przez osobę do tego uprawnioną". W treści powyższego opracowania wskazano też, że "w łazience piec gazowy podłączony za pomocą trójnika do przewodu kominowego (drugie odgałęzienie trójnika otwarte i skierowane w stronę pomieszczenia łazienki), natomiast wejście do przewodu wentylacji zostało szczelnie zamknięte rys. 2". W protokole z dnia 23 lutego 2016 r. mgr inż. M.W. i inż. J.L. wskazali, że cyt.: "W lokalu mieszkalnym nr [...] istniejący piec gazowy zlokalizowany w pom. łazienki należy podłączyć do istn. przewodu spalinowego, który zlokalizowany jest w sąsiedztwie istn. przewodu wentylacyjnego do którego obecnie podpięty jest piec gazowy. Istn. przewód wentylacyjny pozostawić drożny''. Wskazania zawarte w protokole z 23 lutego 2016 r. nie mają oparcia w dotychczas przedłożonych protokołach kominiarskich. Organ pierwszej instancji nie wyjaśnił powyższych rozbieżności i nie ustalił czy nieprawidłowość wynika z podłączenia do niewłaściwego przewodu kominowego, czy z podłączenia za pomocą trójnika. W związku z powyższym został także naruszony art. 7 i 77 § 1 k.p.a..

Odnosząc się do zarzutu odwołania M.B. dotyczącego celowości udrożnienia przewodu wentylacyjnego w kuchni [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że zalecenie udrożnienia przewodu kominowego wynika również z treści protokołu z 23 lutego 2016 r., z pozostałego materiału dowodowego nie wynika jednak, aby powyższy przewód był niedrożny. W treści protokołu nr [...] z dnia 4 listopada 2015 r. autorstwa mistrza kominiarskiego N.R. wskazano wręcz przeciwnie, iż przewody kominowe zostały wyczyszczone i są drożne. Powyższe rozbieżności także nie zostały wyjaśnione.

Organ odwoławczy poddał w wątpliwość nakaz zamurowania przewodów wentylacyjnych w pokojach budynku oraz montażu nawietrzaków w oknach lokali mieszkalnych, albowiem organ pierwszej instancji w wystarczający sposób nie wyjaśnił zasadności nałożenia powyższych obowiązków. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wyjaśnił, że ilość powietrza wpływającego do pomieszczeń musi być taka sama jak ilość powietrza wychodzącego. Jeżeli więc wymuszony grawitacyjnie wypływ powietrza przez cześć przewodów kominowych jest większy niż ilość powietrza wpływającego nawietrzakami (lub np. szczelinami w oknach), to może nastąpić zakłócenie w funkcjonowaniu przewodów kominowych polegające na powstaniu cofki powietrza w jednym z przewodów kominowych wynikłe z rekompensowania niedoborów w dopływie powietrza. W związku z powyższym, konieczne jest zamontowanie nawietrzaków w celu doprowadzenia odpowiedniej ilości powietrza. Niemniej jednak organ pierwszej instancji powinien wykazać jaki wpływ na funkcjonowanie wentylacji mają dodatkowe przewody wentylacyjne umieszczone w pokojach.

Organ odwoławczy zarzucił także brak odniesienia się organu pierwszej instancji do podnoszonej przez M.B. sprawy robót budowlanych związanych z wymianą pokrycia dachowego i rozbiórki kominów. W aktach sprawy znajduje się pismo Starosty z 14 grudnia 2015 r. znak:[...], którym przesłano cyt.: "kserokopie potwierdzone za zgodność z oryginałem akt sprawy dot. wymiany poszycia dachowego na budynku wielorodzinnym nr [...] przy ul. [...]". Wraz z wyżej wymienionym pismem w aktach sprawy znajdują się: uwierzytelniona za zgodność z oryginałem kopia zgłoszenia Zarządu Budynków w C. Sp. z o.o. z 12 maja 2003 r. dotyczącego m.in. wymiany w budynku przy [...] w C. pokrycia dachu z dachówki na blachę dachówkową powlekaną wraz z remontem kominów ponad dachem" oraz uwierzytelniona za zgodność z oryginałem kopia postanowienia Starosty z 20 maja 2003 r., znak: [...], którym postanowiono "nałożyć na inwestora obowiązek uzupełnienia zgłoszenia do dnia 16 czerwca 2003r. o: - prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, - odbitka z mapy ewidencyjnej i zasadniczej, opis techniczny wykonywania robót sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane (...)". Organ pierwszej instancji nie dokonał oceny, czy powyższe zgłoszenie robót budowlanych było skuteczne oraz nie zbadał, czy roboty budowlane były prowadzone w sposób istotnie odbiegający od przepisów, tj. czy nie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 P.b. Istnieje więc konieczność wyjaśnienia sprawy w znacznym zakresie, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, a także może mieć wpływ na przyjęcie właściwego trybu postępowania. Organ odwoławczy wyraził przy tym pogląd, że przepisy dotyczące utrzymania obiektów budowlanych mają zastosowanie jedynie do takich obiektów, które zostały zbudowane i są użytkowanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego, nie dotyczą zaś przypadków samowoli budowlanej.

Odnośnie zarzutu zawartego w odwołaniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w C., WINB podzielił stanowisko prezentowane przez organ I instancji, iż przewody kominowe znajdujące się w budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, zatem obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinien być nałożony na ogół współwłaścicieli tworzących wspólnotę. Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest uzasadnione nie tylko ze względu na poprawę bezpieczeństwa w lokalu nr [...] ale także na poprawę bezpieczeństwa w budynku jako całości. Szkodliwe działanie produktów spalania w piecu gazowym może nie ograniczyć się do osób zamieszkujących lokal nr [...] ale także przenikać i oddziaływać także na mieszkańców innych lokali co wypełnia normę art. 66 Pr. bud.

Na koniec organ odwoławczy stwierdził naruszenie przez organ I instancji art. 10 § 1 Kpa poprzez brak możliwości wypowiedzenia się przez strony postępowania do wyjaśnień i dokumentów przesłanych J.L. w piśmie z dnia 08.03.2016r.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w C. wniosła w terminie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wskazując, że decyzja narusza art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b., co winno skutkować jej uchyleniem. Istota sprawy sprowadza się do tego, że właściciel lokalu nr [...] w sposób sprzeczny z zasadami sztuki budowlanej podłączył gazowy piecyk łazienkowy do istniejącego kanału wentylacyjnego znajdującego się w sąsiedztwie kanału spalinowego. To nie Wspólnota Mieszkaniowa dokonała w/w podłączenia i nie jest ona właścicielem lokalu [...]. Ponadto, organy obu instancji w sposób wadliwy określiły krąg stron postępowania. Zarząd Budynków w C. sp. z o.o. nie jest stroną postępowania, a zarząd we wspólnocie mieszkaniowej odbywa się na zasadnie art. 20 ustawy o własności lokali. We wspólnocie mieszkaniowej nie został ustanowiony zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy własności lokali. W ocenie strony skarżącej zakaz z pkt 1 osnowy decyzji organu pierwszej instancji winien być adresowany do podmiotu, który podpiął piecyk łazienkowy i użytkuje go w sposób niezgodny z zasadami sztuki budowlanej. Piecyk łazienkowy stanowi część składową lokalu mieszkalnego nr [...] i to właścicielu tego lokalu spoczywa prawny obowiązek zapisany w art. 61 P.b. Wspólnota mieszkaniowa może być adresatem nakazów i zakazów opisanych w art. 66 P.b. jedynie wówczas, gdy istnieje ku temu podstawa faktyczna. Co do zasady musi być stwierdzony niewłaściwy stan techniczny budynku stanowiącego nieruchomość wspólną. Piecyk łazienkowy nie jest częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 Prawa własności lokali. Decyzja w tym zakresie jest niewykonalna ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa nie dysponuje środkami prawnymi do wymuszenia na właścicielu lokalu mieszkalnego zachowania zgodnego z treścią zakazu z pkt 1 decyzji.

W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednol. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednol. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa przewidziane są w art. 145 § 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu, stosownie do art. 151 p.p.s.a.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest kwestia zasadności podjęcia przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej, tj. decyzji o uchyleniu decyzji organu pierwszej instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Stosownie do art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Kodeks wyodrębnia zatem dwie przesłanki wydania przez organ odwoławczy decyzji, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, a mianowicie:

1) stwierdzenie przez organ odwoławczy, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, czyli przepisów kodeksu oraz/lub przepisów o postępowaniu zawartych w ustawach szczególnych,

2) uznanie przez organ odwoławczy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Użycie w art. 138 § 2 k.p.a. spójnika "a" oznacza, że samo stwierdzenie naruszenia przepisów postępowania, chociaż jest konieczną przesłanką uchylenia zaskarżonej decyzji, nie jest przesłanką wystarczającą. Określenie "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" jest określeniem niejasnym i nieprecyzyjnym. Należy przyjąć, że stwierdzenie "koniecznego do wyjaśnienia zakresu sprawy" jest równoznaczne z nieprzeprowadzeniem przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Regulacja art. 138 § 2 stanowi bowiem wyjątek od zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.), zgodnie z którą każda sprawa administracyjna rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji podlega w wyniku wniesienia odwołania przez legitymowany podmiot, ponownemu rozpoznaniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. W sytuacji, gdy nie ma przeszkód do ponownego rozpatrzenia sprawy administracyjnej i zakończenia jej merytoryczną decyzją drugoinstancyjną, niedopuszczalne - jako niezgodne z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego - jest podejmowanie decyzji kasacyjnej, tj. decyzji uchylającej decyzję organu pierwszej instancji i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ.

Mając na uwadze treść powołanych orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie gromadzonego w nich materiału i przebiegu postępowania należy uznać, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie pomimo zasadności niektórych podnoszonych w niej zarzutów. Analiza przedłożonych akt administracyjnych wskazuje bowiem, że organ pierwszej instancji naruszył przepisy prawa, a rozstrzygnięcie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania w znacznej części.

Materialną podstawą wydania zaskarżonej decyzji był art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.), który został zamieszczony w Rozdziale 6 ustawy, zawierającym przepisy mające na celu zapewnienie właściwego użytkowania oraz utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.

Artykuł 66 ust. 1 P.b. stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Zgodnie z ust. 2 w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Powyższy przepis stanowi normatywne uzupełnienie art. 61 P.b., zgodnie, z którym na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek jego utrzymania i użytkowania zgodnie z przepisami prawa, a także podejmowania innych czynności niezbędnych do bezpiecznego użytkowania obiektu.

Obowiązek usunięcia stwierdzonych przez organ nadzoru budowlanego nieprawidłowości należy, więc do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Analizowana regulacja oraz możliwość wydawania w tym trybie stosownych rozstrzygnięć dotyczących już wybudowanych i legalnie użytkowanych obiektów budowlanych nie wyklucza dopuszczalności równoległego odrębnego prowadzenia w czasie jego eksploatacji postępowania związanego z samowolną albo wadliwą realizacją pewnych robót budowlanych.

Konstrukcja zacytowanej normy prawnej wyrażonej w art. 66 P.b. wskazuje, że decyzje podejmowane na podstawie tego przepisu prawa budowlanego mają charakter związany. Oznacza to, że jeśli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ust. 1 art. 66 P.b., to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, ale i obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Wskazany wyżej przepis odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Przez obiekt budowlany zgodnie z art. 3 ust. 1 P.b. należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Zauważyć jednak należy, że przepis art.66 P.b. nie wyklucza nakazania wykonania określonych czynności również w lokalu położonym w obiekcie budowlanym, w sytuacji, gdy niewłaściwy stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt budowlany, a nakazane czynności mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13.02.1998 r. sygn. IV SA 757/96 i z 5.02.2009 r. sygn. II OSK 985/08, wyrok WSA w Krakowie z 29.04.2011 r., sygn. akt II SA/Kr 151/11, wyrok WSA w Lublinie z 14.02.2013 r., sygn. akt II SA/Lu 873/12).

Taka sytuacja ma miejsce częściowo w niniejszej sprawie albowiem zarzucane przez Wspólnotę Mieszkaniową niewłaściwe podłączenie pieca gazowego w lokalu mieszkalnym jest wadą tego rodzaju, która oddziałuje na cały obiekt budowlany, zagrażając bezpieczeństwu nie tylko osób zajmujących konkretny lokal, ale i pozostałym mieszkańcom.

Zauważyć jeszcze należy, że w decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. organ administracji nie bada przyczyn, z powodu których obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, ani kto ponosi za to odpowiedzialność. Ujawniając stan owego zagrożenia organ nadzoru budowlanego kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości do właściciela bądź zarządcy budynku (por. wyrok NSA W-wa z 26.09.2008 r., sygn. II OSK 1102/07, wyrok z 3.10.2006 r., sygn. II OSK 1163/05). Wreszcie, nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na określony podmiot nie przesądza jeszcze o tym, kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu (por. wyrok NSA z 15.03.2006 r., sygn. II OSK 637/05).

Postępowanie wyjaśniające prowadzone w trybie analizowanych przepisów winno uwzględniać przepisu k.p.a. W szczególności zgodnie z treścią art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne -wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego [w:] M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom l i II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., l SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że słusznie organ odwoławczy wytknął organowi pierwszej instancji naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. wskazując, że zakaz użytkowania pieca gazowego w pomieszczeniu łazienki nie jest usunięciem stwierdzonej nieprawidłowości. Czasowy zakaz użytkowania obiektu lub jego części może być wydany jedynie w powiazaniu z nakazem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Co więcej, niezbędnym elementem składowym decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest określenie terminu na usunięcie tych nieprawidłowości. Nie ulega zatem wątpliwości, że decyzja organu pierwszej instancji pozbawiona takich elementów była wadliwa, a stwierdzone uchybienie obligowało organ odwoławczy do jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wydanie decyzji reformatoryjnej naruszałoby zasady wyrażone w art. 15 k.p.a. (zasada dwuinstancyjności).

Sąd podziela również zastrzeżenia organu odwoławczego odnośnie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Zgromadzony materiał dowody jest niekompletny i zawiera liczne rozbieżności. I tak stwierdzenie w ocenie technicznej kominów i przewodów kominowych w w/w budynku, opracowanej przez mgr inż. M.W. oraz inż. J.L. (której sporządzenie zostało poprzedzone oględzinami w dniu 14 stycznia 2016 r.) cyt.: "w łazience piec gazowy podłączony za pomocą trójnika do przewodu kominowego (...) natomiast wejście do przewodu wentylacji zostało szczelnie zamknięte", pozostaje w sprzeczności z oświadczeniem autorów oceny technicznej złożonym do protokołu w dniu 23 lutego 2016 r. (k. [...] a.a.), z którego wynika, że piec gazowy podpięty jest do przewodu wentylacyjnego. Brak jest również jednoznacznych ustaleń odnośnie drożności istniejących przewodów wentylacyjnych w kuchni. W czasie oględzin przeprowadzonych na potrzeby sporządzenia oceny technicznej wykazano, że kanały wentylacyjne w kuchni i łazience są drożne, natomiast złe działanie przewodu wentylacyjnego w kuchni spowodowane jest brakiem odpowiedniego dopływu wymaganego powietrza do lokalu. Powyższe potwierdza fakt, że we wnioskach końcowych nie zalecono czynności związanych z czyszczeniem (udrażnianiem) istniejących przewód. Nie wiadomo więc na jakiej podstawie, autorzy oceny technicznej w oświadczeniu złożonym do protokołu w dniu 23 lutego 2016 r. (k [...] a.a.), zawyrokowali o konieczności udrożnienia przewodu wentylacyjnego zlokalizowanego w kuchni w lokalu nr [...]. Taki też nakaz zamieszczony został w punkcie 1 decyzji. Wreszcie w decyzji organu pierwszej instancji zabrakło wyczerpującego wyjaśnienia zasadności zamurowania przewodów wentylacyjnych i dymowych w pokojach znajdujących się we wszystkich lokalach. Należy bowiem zgodzić się z poglądem organu drugiej instancji, że uzasadnienie tego poprzez lakoniczne stwierdzenie, że w poprzednich latach zlikwidowano piece kaflowe jest dalece niewystarczające.

Odnosząc się do kwestii adresata decyzji należy wskazać, że jak już wskazywano w nawiązaniu do art. 61 P.b., właściwe utrzymanie obiektu należy do jego właściciela bądź do zarządcy. Jeżeli natomiast mamy do czynienia ze współwłasnością, wynikający z art. 61 P.b. obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach obiektu łącznie. Oznacza to, że obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o którym mowa w art. 66 ust. 1 tej ustawy, powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie - nie można nim obciążyć tylko jednego lub wyłącznie niektórych współwłaścicieli (por. przykładowo wyrok NSA z 17.122015 r., II OSK 1014/14). W świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (por. wyrok WSA w Gliwicach z 22.01.2010 r., II SA/Gl 115/09). Również w ocenie Sądu, odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej może jednak dotyczyć tylko części wspólnych budynku. Urządzenia i części budynku, w tym urządzenia dotyczące ogrzewania, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Okoliczność, że adresatem obowiązków nałożonych w trybie art. 66 ustawy P.b. jest – w odniesieniu do obiektu budowlanego jakim jest budynek wielorodzinny – co do zasady wspólnota mieszkaniowa, względnie zarządca, nie wyłącza więc w pewnych sytuacjach, zasadności skierowania decyzji do właściciela lub zarządcy części budynku, tj. wyodrębnionego lokalu, który będzie miał w sprawie swój własny interes prawny.

W niniejszej sprawie w zakresie, w jakim chodzi o dokonanie czynności technicznych polegających na prawidłowym przyłączeniu pieca gazowego do przewodu kominowego, służącemu do użytku wyłącznie osobom zamieszkałym w lokalu nr [...], obowiązek winien zostać nałożony na właściciela lokalu, względnie osobę której przysługuje do lokalu inne prawo rzeczowe, będącej też jego zarządcą. Tym samym w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do nałożenia obowiązku dotyczącego mieszkania nr [...] na Wspólnotę Mieszkaniową budynku przy ul. [...] w C.

W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że organ pierwszej instancji prowadził postępowanie nie zapewniając w nim udziału wszystkim osobom mającym przymiot strony. W postępowaniu brała co prawda udział M.B., na rzecz której jak wynika z księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla lokalu nr [...], stanowiącego odrębną własność, ustanowiono dożywotnie i nieodpłatną służebność osobistą polegającą na prawie korzystania z lokalu, jednakże organ nie podjął działań mających na celu ustalenie aktualnego właściciela lokalu (w piśmie z 14 października 2015 r. Zarząd Budynków w C. sp. z o.o sugerowała, że może to być P.B.) i zawiadomienie go o toczącym się postępowaniu. Powyższe stanowi o prowadzeniu postępowania przez organ pierwszej instancji z oczywistym naruszeniem art. 10 k.p.a., co zostało słusznie zasygnalizowane przez organ drugiej instancji.

Odnosząc się do zarzutu skargi, że status strony został przyznany niezasadnie Zarządowi Budynków w C. należy stwierdzić, że istotnie w sytuacji, gdy stroną postępowania jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd ustanowiony zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie ma potrzeby zawiadamiania o prowadzonym postępowaniu również zarządcy. Nadto fakt powierzenia administrowania budynkiem na mocy umowy zlecenia zewnętrznemu podmiotowi nie oznacza, że będzie on automatycznie stroną postępowania, bądź też będzie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie z art. 18 ust. 1 powyższej ustawy, właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W tym przepisie jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi tu o zarządzanie nieruchomością wspólną. Z kolei art. 20 ust. 1 tej ustawy stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty. Jest to zarząd w znaczeniu podmiotowym. Zarząd będący organem wspólnoty składa oświadczenia w imieniu wspólnoty. Tym samym zarząd do swojego działania i wywołania skutku bezpośrednio w sferze prawnej wspólnoty nie potrzebuje dodatkowego pełnomocnictwa. Odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy. Wtedy zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Zarządca nie może zatem reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed organami czy sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy (por. wyrok WSA w Warszawie z 11.12.2007 r. sygn. akt 1792/07, uchwała Sądu Najwyższego z 21.01.2009 r., sygn. CZP 129/08, wyrok Sądu Najwyższego z 14.01.2004 r., sygn. akt I CK 108/03). Z § 2 pkt V umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, znajdującej się w aktach sprawy wynika, że do obowiązków administratora należy reprezentowanie wspólnoty przed sądami i organami egzekucyjnymi. Tak określony zakres pełnomocnictwa nie uprawnia Zarządu Budynków w C. do reprezentowania strony skarżącej w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego. Powyższe uchybienie nie może mieć jednak większego znaczenia, zważywszy na fakt, że organ drugiej instancji wydał decyzję kasacyjną, a organ pierwszej instancji ostatecznie zapewnił czynny udział w postępowaniu samej Wspólnocie Mieszkaniowej doręczając jej zaskarżoną decyzję.

Konkludując, należy stwierdzić, że opisane wyżej uchybienia procesowe spowodować musiały uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia. Decyzja organu drugiej instancji była zatem prawidłowa.

Oceny tej nie może zmienić częściowo błędne uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Wbrew bowiem twierdzeniom organu odwoławczego, organ pierwszej instancji prawidłowo przedmiotem prowadzonego postępowania uczynił nieodpowiedni stan techniczny budynku. Rozszerzenie postępowania na badanie legalności robót budowlanych związanych z wymianą pokrycia dachowego i rozbiórki kominów w ramach remontu lub przebudowy, w kontekście normy prawnej opisanej w art. 66P.b., której celem jest wyeliminowanie zagrożenia bezpieczeństwa, niewątpliwie odroczyłoby w czasie podjęcie pilnych i koniecznych działań naprawczych związanych z użytkowaniem lokalu. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, aby organ nadzoru budowlanego przeprowadził odrębne postępowanie w przedmiocie realizacji robót budowlanych.

Mając powyższe na uwadze, uznając iż rozstrzygnięcie organu odwoławczego pomimo pewnych uchybień w efekcie odpowiada prawu, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł o oddaleniu skargi – jak w sentencji wyroku, biorąc za podstawę 151 p.p.s.a.