Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 126/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 i 9 a
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 30 listopada 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej K. P. kwotę 457,00 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 3 czerwca 2015 r. nr [....] , Starosta W. ustalił odszkodowanie w kwocie 52 693,00 zł na rzecz K.P. , za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. 0,0687 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] m. K. , objętą księgą wieczystą nr [....] , która z dniem 2 kwietnia 2014 r. stała się własnością Gminy K. - jako miasta na prawach powiatu, a także o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty. Ustalając odszkodowanie za ww. nieruchomość Starosta W. oparł się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M.G. z dnia 1 grudnia 2014r.

Odwołanie od tej decyzji złożyła K.P. , przedkładając wykonany na jej zlecenie operat szacunkowy z 26 czerwca 2015 r. autorstwa rzeczoznawców majątkowych M.W. i E.H. , w którym określono wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości 87 696 zł. Odwołująca podniosła, iż wartość nieruchomości przyjęta przez organ została zaniżona.

Wojewoda [....] decyzją z dnia 30 listopada 2015r. nr [....] , na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty W.

W uzasadnieniu podano, iż art. 12 ust. 4f w/w specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. -zwanym dalej: "rozporządzeniem"). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił pozyskany przez organ I instancji operat szacunkowy z 1 grudnia 2014 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego M.G. Zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Z uwagi na powyższe unormowania prawne autorka sporządzonej wyceny M.G. dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (24 lutego 2014 r.), zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT" wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia. Do analizy porównawczej biegła przyjęła 3 nieruchomości spośród bazy obejmującej 12 nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu jednostki ewidencyjnej [....] miasta K. , co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach NSA z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08 - dostępnych w CBOSA). Uwzględnione w wycenie nieruchomości porównawcze uznać należy za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. M.G. , stosując metodę porównywania parami, dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami każdej porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. l i 2 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się bowiem metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei jak stanowi przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organy nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z 17 października 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 835/11). Nadto rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, tj. z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym oraz stanu, jak również dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Z kolei odnosząc się do przedłożonego przez stronę odwołującą operatu szacunkowego się z 26 czerwca 2015 r. wskazano, iż zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, przy czym stosownie do treści ust. 2 powołanego przepisu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Natomiast zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, w razie przedłożenia przez stronę alternatywnego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania, organy zobowiązane są do dokonania oceny jego przydatności dowodowej (por. wyrok NSA z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12, LEX nr 1578871). Różnica pomiędzy ustaloną w tym opracowaniu wartością przedmiotowej nieruchomości, a wartością określoną w operacie szacunkowym pozyskanym przez organ I instancji, wynika z ustalenia przez biegłych odmiennego przeznaczenia wycenianej nieruchomości i tym samym przyjęcia do porównania nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu. Biegli w operacie wskazanym w odwołaniu uwzględnili postanowienia:

- decyzji nr [....] Prezydenta Miasta K. z 18 marca 2008 r. znak: [....] , ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na części działki [....] obr. [....] jedn. ew. [....] przy ul. [....] w K. ";

- postanowienia Prezydenta Miasta K. z 27 października 2008 r. znak: [....] , pozytywnie opiniującego projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] , obr. [....] , przy ul. [....] w K. , w zakresie zgodności z ww. decyzją wydaną z 18 marca 2008 r. nr [....] o ustaleniu warunków zabudowy;

- decyzji Prezydenta Miasta K. z 26 stycznia 2009 r. znak: [....] , zatwierdzającej podział nieruchomości położonej w obr. [....] , jedn. ewid. [....] , składającej się z działki nr [....] - na działki: nr nr [....] (z której wydzielono przedmiot wyceny oznaczony nr [....] ) oraz [....] ;

- decyzji nr [....] Prezydenta Miasta K. z 20 sierpnia 2009 r. znak: [....] o przeniesieniu na rzecz nowego inwestora, Pani K.P. , , decyzji nr [....] o pozwoleniu na budowę z 2 lipca 2008 r. znak: [....] dla inwestycji pn.: "Budynek mieszkalny jednorodzinny nr l z instalacjami wewnątrz budynku: wody, kanalizacji, gazu c.o. elektryczną -1 etap zabudowy" przy ul. [....] w K. , na działce nr [....] obr. [....] , zmienionej decyzją nr [....] z 14 lipca 2009 r. znak: [....] .

W związku z powołanymi rozstrzygnięciami administracyjnymi biegli przyjęli ostatecznie, iż wyceniana nieruchomość posiada przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i takie też przyjęli nieruchomości porównawcze w omawianym operacie szacunkowym z 26 czerwca 2015 r., tj. "nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej".

Z kolei biegła, której operat uznał organ wyjaśniła, iż: "dla części dzialki nr [....] w marcu 2008 r. została wydana decyzja wzzt na budowę od strony ul. [....] (tj. północnej części dzialki nr [....] ) trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. Działka nr [....] decyzją Prezydenta Miasta K. znak: [....] z dnia 26 stycznia 2009 r. została podzielona na dzialki nr nr [....] . Z kolei działka nr [....] została podzielona na: w części południowej działkę nr [....] wchodzącą w zakres inwestycji drogowej i w części północnej od strony ul. [....] działkę nr [....] , pozostającą poza zakresem inwestycji drogowej. Działka nr [....] położona w obszarze wskazanym decyzją wzzt została zabudowana nowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast działka nr [....] pozostająca poza obszarem ww. decyzji wzzt, podlega ustaleniom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. , zgodnie z którym położona jest jak wyższej wspomniano w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych. Potwierdzenie położenia działki nr [....] poza obszarem linii rozgraniczających teren inwestycji budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (...) uwidoczniono w załączniku nr 2 do decyzji Prezydenta Miasta K. znak: [....] z dnia 18 marca 2008 r. (zatoczonego do operatu szacunkowego Pani E.H. i Pana M.W)."

W świetle powyższych uwag rzeczoznawcy majątkowi E.H. oraz M.W. w sposób nieznajdujący oparcia w powołanych przepisach prawa przyjęli do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy na str. 11 operatu szacunkowego z 26 czerwca 2015 r. wskazali oni, iż w południowej części działka nr [....] , z której wydzielono działkę nr [....] , była objęta ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. i znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych ("KT"). Powyższe powoduje, iż przedłożony wraz z odwołaniem operat szacunkowy z 26 czerwca 2015 r. autorstwa ww. rzeczoznawców majątkowych został oparty na założeniach niezgodnych z powołanymi wcześniej przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia, które przewidują, iż odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod inwestycje drogowe winno co do zasady odpowiadać ich aktualnej, a nie potencjalnej wartości, a tym samym uznać należy, iż jest on nieprzydatny dla potrzeb niniejszego postępowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła K.P. zarzucając naruszenie:

- art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 §3 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia, czy cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość stanowiącej działkę ewid. nr [....] spowodowała wzrost wartości wywłaszczonej nieruchomości, co skutkowało przedwczesnym zastosowaniem art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a poprzez brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. l ustawy drogowej.

- zastosowanie w niniejszej sprawie art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, gdy tymczasem w przedmiotowej sprawie zastosowanie winien znaleźć zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, na podstawie którego wartość odszkodowania ustala się na chwilę wydania zezwolenia na realizację inwestycji.

W uzasadnieniu zarzutów podano, iż operat szacunkowy wykonany przez M.G. nie może stanowić podstawy do wskazania słusznego odszkodowania, ponieważ sposób jego wyceny został oparty na brzmieniu przepisu art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc określa wartość nieruchomości na chwilę wywłaszczenia, gdy tymczasem przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego biegła powinna określić stan nieruchomości z chwili wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, a to zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej. Organ winien przeprowadzić postępowania dowodowe w zakresie ustalenia stanu wywłaszczanej działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, w szczególności wartość działki sprzed podziału względnie wyjaśnić dlaczego jakimi przesłankami kierował się organ opierając swoją decyzję na operacie szacunkowym który powyższego nie uwzględnia. W zaskarżonej decyzji nie zostało wykazane także w jaki sposób doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, która została wywłaszczona. Twierdzenie to zostało przyjęte z góry i brak jest dowodów przemawiających za powyższą tezą.

W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organ zarówno przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego z dnia 1 grudnia 2014r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.G. , polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłą do wyceny nieruchomości.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana przez organ I instancji w dniu 24.02.2014 roku. Wg stanu na ten dzień powinna być zatem wyceniana nieruchomość zajęta pod przedmiotową inwestycję drogową.

Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "ustawa"), w jej art. 4 pkt. 17, który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Przez nieruchomość ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez działkę gruntu, niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3).

Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np fragmentu wywłaszczanego.

Jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, to wyżej przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 k.c., zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem stan nieruchomości należy przyjąć tę nieruchomość, która stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności. W przedmiotowym wypadku nieruchomością, do której skarżącej przysługiwało prawo własności w dniu 24.02.2014 roku, a z której części dopiero później powstała działka [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] o pow. 0,0687 ha przeznaczona pod drogę publiczną, była nieruchomość oznaczona jako działka [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] o pow. 0.3209 ha. Dlatego też taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – tj. jak uprzednia działka nr [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] o pow. 0.3209 ha. - winien być uwzględniany przy doborze do wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości.

Ponadto zebrany materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. , wyceniana nieruchomość znajduje się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonego symbolem "KT" (str. 6 operatu). Podkreślić bowiem należy, że Prezydent Miasta K. wydając zaświadczenie o kierunkach zagospodarowania przestrzennego w Studium Miasta K. (k.24 akt adm. I inst.), udzielał odpowiedzi na wniosek Starosty [....] , który dotyczył kilkudziesięciu działek przeznaczonych pod inwestycję drogową. Z zaświadczenia tego wynika, że większość tego obszaru, którego dotyczy wniosek, przeznaczona jest w studium pod tereny otwarte, tereny zieleni publicznej i tereny podstawowych korytarzy drogowo-ulicznych oraz w nieznacznej części (cz. dz. nr [....] pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności – MN. Tymczasem rzeczoznawca przekopiował treść zaświadczenia w sposób, który sugeruje, jakoby dotyczyło ono tylko wycenianej nieruchomości, a nie całego obszaru wskazanego we wniosku Starosty [....] , co wypaczyło całkowicie jego treść. Wbrew treści operatu, również z załączników graficznych znajdujących się w nim i aktach administracyjnych, nie wynika aby zgodnie ze Studium, nieruchomość skarżącej znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT".

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy prawne. W postępowaniu tym organ ustali, jakie zgodnie ze Studium Miasta K. było przeznaczenie nieruchomości oznaczonej uprzednio jako działka nr [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] o pow. 0.3209 ha., a rzeczoznawca przeprowadzi wycenę wywłaszczonej nieruchomości, dobierając nieruchomości podobne do tej nieruchomości - oznaczonej uprzednio jako działka nr [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] o pow. 0.3209 ha. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.