Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 714/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Fularski, Sędziowie Sędzia WSA Renata Nawrot (sprawozdawca), Sędzia WSA Iwona Szymanowicz – Nowak, Protokolant Specjalista Ilona Obara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2018 r. w Radomiu sprawy ze skargi A.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: "SKO", "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z [...] lipca 2017 r. znak [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257, dalej: kpa) po rozpoznaniu odwołania A. G. (dalej także: "skarżący"), od decyzji Wójta Gminy O. (dalej także: "organ I instancji") z dnia [...] lutego 2017 r., ustalającej warunki zabudowy - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2014 r. na wniosek G. G. Wójt Gminy O. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji oznaczonej jako remont, rozbudowa i budowa obiektów w zabudowie usługowej zlokalizowanej na działkach o numerach ewidencyjnych [...] i [...] w miejscowości O., gmina O.. Organ odwoławczy rozpoznając odwołanie A. G., decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. znak: [...] uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Kolejną decyzją organ I instancji rozpoznając sprawę w postępowaniu wszczętym wnioskiem G. G. z dnia [...] listopada 2013 r. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: remoncie istniejącego budynku biurowo-handlowego wraz z jego rozbudową o część magazynowo - handlową, zlokalizowanej na działkach nr ewid. [...] i [...], w miejscowości O., gmina O., wydał w dniu [...] października 2014 r. decyzję Nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy, wskazując, iż ustala warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na: remoncie, rozbudowie i budowie obiektów w zabudowie usługowej, zlokalizowanej na działkach nr ewid. [...] i [...], w miejscowości O., gmina O..

Ponownie Kolegium decyzją z [...] grudnia 2014 r., po rozpoznaniu odwołania A. G. – orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie kontrolujący decyzję Kolegium

z [...] grudnia 2014 r., znak: [...], wyrokiem z 23 października 2015 r. w sprawie sygn. akt VIII SA/Wa 92/15, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z [...] października 2014 r.

Przyczyną skutkującą uchylenie decyzji była jak wyjaśnił Sąd: nieprecyzyjność złożonego wniosku z dnia 23 lipca 2013 r. o ustalenie warunków zabudowy oraz niedostosowanie części pisemnej wniosku do złożonej części graficznej wniosku.

Organ I instancji rozpoznając kolejny raz sprawę, wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku zgodnie ze wskazaniami zawartymi w wyroku Sądu WSA

w Warszawie, a następnie skorygował ustalenia decyzji w przedmiotowej sprawie

w sposób spójny ze skorygowanym wnioskiem, w tym doprecyzował określenie terenu inwestycji oraz lokalizacje poszczególnych elementów planowanej inwestycji w obrębie tego terenu.

Wydana decyzja Wójta Gminy O. z [...] czerwca 2016 r. znak: [...] została ponownie zaskarżona do SKO w R. przez A. G., zaś Kolegium ponownie decyzją znak: [...] z [...] października 2016 r. uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji przesyłając ją do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że organ I instancji zobowiązany jest do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i prawnego terenu przewidzianego pod inwestycję.

Podczas ponownego rozpoznania sprawy, wykonując zalecenia Kolegium, organ I instancji ustalił, że postanowieniem Sądu Rejonowego w P., [...] Wydział Cywilny sygn. akt [...] Ns. [...] z dnia [...] września 2006 r. Gminna Spółdzielnia [...] w O. nabyła na własność przez zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1985 r. nieruchomość oznaczoną jako działkę o nr [...] o pow. [...] położoną

w O..

Postanowieniem sygn. akt [...] Co [...]z dnia [...] listopada 2007 roku Sąd Rejonowy w P., [...] Wydział Cywilny postanowił: przysądzić prawo własności nieruchomości o powierzchni [...] ha oznaczonej jako działka nr [...] położonej

w O. Gminie O..

Dalej z ustaleń organu wynika, że w 2008 r. decyzją Wójta Gminy O. [...] z dnia [...] marca 2008 r. działka numer ewid. [...] położona

w O. została podzielona na działki o numerach ewid.: [...],[...],[...].

A. G. jest właścicielem działki numer ewidencyjny [...] oraz współwłaścicielem działki numer ewidencyjny [...] w udziale części [...] na której posadowiona jest część przedmiotowego budynku.

Decyzją z [...] lutego 2017 r., Nr [...] Wójt Gminy O. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz G. G. dla inwestycji polegającej na: remoncie części istniejącego budynku biurowo-handlowego, zlokalizowanej na części działki nr ewid. [...] wraz z jego rozbudową o część magazynowo handlową o łącznej powierzchni sprzedaży do [...] m² na działce nr ewid. [...], w miejscowości O. gmina O..

Ustalając rodzaj inwestycji zabudowa usługowa, podano linię zabudowy od strony drogi obsługującej: wyznaczonej jako przedłużenie zewnętrznej krawędzi rzutu elewacji frontowej budynku stanowiącego przedmiot inwestycji, uwidocznioną na załączniku graficznym Nr 1, stanowiącym integralną część decyzji.

Ponadto ustalono:

- maksymalna wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: 50%;

- minimalna wielkość powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji: 5%;

- wysokość projektowanej zabudowy: wysokość elewacji frontowej (licząc od poziomu terenu w miejscu wejścia do budynku do dolnej krawędzi okapu głównej bryły dachu) - bez zmian w stosunku do stanu istniejącego;

- szerokość elewacji frontowej: bez zmian w stosunku do stanu istniejącego;

- geometria dachu części dobudowywanej:

dach o nachyleniu połaci dachowych pod kątem do 40°;

dopuszcza się także realizację dachu płaskiego;

wysokość kalenicy dachu nad częścią dobudowywaną - nie większa niż wysokość kalenicy nad częścią remontowaną.

- pozostałe warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) decyzja nie określa odległości projektowanego budynku od granic sąsiednich działek budowlanych. Szczegółowe usytuowanie inwestycji rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Usytuowanie budynku powinno być zgodne z wymaganiami wynikającymi z § 12, § 13, § 60, § 271, § 272 ww. Rozporządzenia.

b) dopuszcza się zbliżenie projektowanego budynku do granicy z działką sąsiednią nr ewid. [...], o którym mowa w § 12 ust. 2 ww. Rozporządzenia.

- obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji: z przyległej drogi wojewódzkiej nr 728 (ul. W.), za pośrednictwem drogi wewnętrznej na działce nr ewid. [...] i drogi gminnej numer ewidencyjny [...];

- obsługa parkingowa: dla obsługi planowanej inwestycji nakazuje się urządzenie miejsc parkingowych dla samochodów osobowych ze stanowiskami w liczbie nie mniejszej niż wynikająca ze wskaźnika 1 miejsce parkingowe na 35m2 powierzchni sprzedaży

w części handlowej planowanej inwestycji.

Zaznaczono także, że realizacja oraz docelowe funkcjonowanie projektowanej inwestycji winno być zaprojektowane z zachowaniem interesów osób trzecich. Co do linii rozgraniczających teren inwestycji wskazano, iż linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczone na narożnikach literami A-I uwidoczniono na załączniku graficznym Nr 1.

Organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja nie jest zaliczona do kategorii przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, ponadto zlokalizowana jest na działce wykazanej w ewidencji gruntów jako grunty zabudowane i nieużytki (oznaczenia w ewidencji gruntów: B-N i N). Również zaznaczono, że planowana inwestycja jest zlokalizowana na Obszarze Chronionego Krajobrazu "Dolina rzeki P.

i D.", ustanowionym Rozporządzeniem Nr 43 Wojewody [...] z dnia 5 maja 2005 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Dolina rzeki P.

i D., przy czym zapisane w niniejszym rozporządzeniu odnośne zakazy realizacji różnych form zainwestowania zostały w niniejszej decyzji uwzględnione lub jej nie dotyczą. Ponieważ zarządca drogi gminnej (Urząd Gminy w O.) jest jednocześnie organem prowadzącym postępowanie w niniejszej sprawie – organ I instancji za zbędne uznał uzgodnienie projektu decyzji w przedmiotowej sprawie

z zarządcą drogi obsługującej teren inwestycji, na podstawie art. 53 ust 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Projekt decyzji w niniejszej sprawie, w trybie art. 106 k.p.a., na podstawie art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poddany został uzgodnieniom z: Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska i [...] Zarządem Dróg Wojewódzkich jako zarządcą drogi publicznej, przyległej do terenu inwestycji.

Organ I instancji zaznaczył, że teren inwestycji jest częściowo zainwestowany, posiada dostęp do drogi publicznej w postaci drogi wojewódzkiej nr 728 (ul. W.), za pośrednictwem drogi wewnętrznej na działkach nr ewid. [...] i [...]

i jest wyposażony w infrastrukturę techniczną niezbędną dla realizacji zamierzonej inwestycji. Planowana inwestycja polega na remoncie (poprawie instalacji elektrycznej

i hydraulicznej oraz malowaniu na zewnątrz i wewnątrz) części budynku biurowo - handlowego zlokalizowanej na części działki nr ewid. [...] wraz z jego rozbudową

o część magazynowo - handlową o łącznej powierzchni sprzedaży do [...] m2, zlokalizowaną na działce nr ewid. [...].

W odwołaniu od powyższej decyzji A. G. podniósł, iż nie wyraża zgody na budowę i rozbudowę po całej granicy jego własności, zaznaczając, że jest właścicielem działki ewid. [...] i współwłaścicielem działki [...]. Podał także, że działka [...] jest działką rolniczą. Wniósł o uchylenie decyzji Wójta.

Rozpoznając odwołanie Kolegium wskazaną na wstępie decyzją z [...] lipca 2017 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Po dodatkowym uzupełnieniu postępowania i wskazaniu jego przebiegu organ odwoławczy stwierdził, że wniosek inwestora z 26 listopada 2013 r. po ostatecznym jego doprecyzowaniu spełnia wymogi art. 52 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i mógł stanowić podstawę do prowadzenia postępowania i wydania decyzji.

Wyjaśnił, że inwestowanie na terenie, na którym nie obowiązuje plan, jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art.61 ust. 1 pkt 1-5 cyt. ustawy. Dla ustalenia, czy spełnione zostały łącznie te warunki, organ dokonuje analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla potrzeb niniejszej sprawy analiza taka została opracowana zarówno w formie tekstowej jak i graficznej. W ocenie Kolegium sporządzona analiza zawiera ustalenia odnośnie rodzaju zabudowy, jej cech

i parametrów w wyznaczonym do analizy obszarze.

Z ustaleń tej części analizy wynika, że w granicach obszaru analizowanego znajduje się min. zabudowa usługowa, zatem uznać należy, że nowa inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji istniejącej. Kolegium zaznaczyło, że spełnione zostały warunki z art. 61 § 1 pkt 2-5 ustawy, tj. zapewniony dostał dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zrealizowania zamierzenia, nie jest wymagana tzw. zgoda rolna, bowiem działki [...] i [...] stanowią tereny zabudowane. Również warunki zawarte w decyzji nie naruszają przepisów odrębnych.

W rezultacie organ odwoławczy stwierdził, że spełnione zostały łączne przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o konkretnym usytuowaniu inwestycji na działce, bowiem kwestie te należą do kompetencji organu udzielającego pozwolenia na budowę. Zatem zapis w treści decyzji w punkcie 2.1.7 lit.b, należy traktować informacyjnie, bowiem zapis ten nie wywiera skutków prawnych. Zarzuty dotyczące dewastacji budynku mogą być przedmiotem postępowania przed organem nadzoru budowlanego, natomiast wszelkie kwestie dotyczące samowoli budowlanej, mogą być przedmiotem postępowania jedynie przed organem nadzoru budowlanego.

Nie zgadzając się z decyzją Kolegium, A. G. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący w opisowej skardze ponownie wyraził swoje negatywne stanowisko co nie wyrażenia zgody na remont i rozbudowę dla inwestora "po całej granicy jego własności". Odniósł się do dokonanej samowoli budowlanej przez inwestora, kwestii własnościowych, wskazał, że działka ewid. nr [...] nie jest działką budowlaną, ponadto inwestor wyciął drzewa na sąsiednich działkach. Skarżący w skardze przedstawił także różne sytuacje życiowe - wskazujące, że jest w głęboko skonfliktowany z inwestorem.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasową argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W działaniu organu administracji Sąd nie dopatrzył się ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania. Zaskarżona decyzja została przy tym rzeczowo i wyczerpująco uzasadniona, co czyni zadość art. 107 § 3 kpa.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie są ocena legalności decyzji organów administracji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na ustaleniu warunków zabudowy na rzecz G. G. dla inwestycji polegającej na: remoncie części istniejącego budynku biurowo-handlowego, zlokalizowanej na części działki nr ewid. [...] wraz z jego rozbudową o część magazynowo handlową o łącznej powierzchni sprzedaży do [...] m² na działce nr ewid. [...], w miejscowości O. gmina O..

Z kolei skarżący A. G. podnosi brak wyrażenia zgody na remont

i rozbudowę "po całej granicy jego własności".

Zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie.

Decyzja o warunkach zabudowy powinna odpowiadać przesłankom materialnym i formalnym określonym w art. 60 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tj. Dz. U. 2015 r. poz. 199, dalej upzp). Celem takiej decyzji jest określenie zgodności zamierzonej inwestycji

z porządkiem przestrzennym obowiązującym na danym obszarze, a ponieważ jest wydawana na obszarach, na których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to przesądza ona o zgodności zamierzonej inwestycji z ogólnym tzw. państwowym porządkiem przestrzennym, tj. ustawami szczególnymi i wymogami określonymi w art. 61 ust. 1 upzp. Przywołane wyżej przepisy uzależniają wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia określonych wyżej, a zawartych w art. 61 ustawy warunków.

Przepis art. 61 ust. 1 wskazanej ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa

w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przytoczone wyżej przepisy stanowią, iż każda zmiana zagospodarowania terenu w tym rozbudowa obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, natomiast decyzja ustalająca te warunki jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Istotą decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na zmianie zagospodarowania terenu jest ustalenie, uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla tego przedsięwzięcia. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa urbanistyczno-architektoniczne ramy, w jakich dane przedsięwzięcie może być realizowane i jest jednym z etapów procesu inwestycyjnego.

Podkreślenia przy tym wymaga, że sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust 2 ustawy). Jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku

z dnia 9 grudnia 2016 r. II OSK 688/15 decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie stanowi aktu naruszającego prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości, znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to nastąpić może dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę.

Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie przesądza także o tym, czy dana inwestycja będzie w przyszłości realizowana, przy czym hipotetyczny brak realizacji przedsięwzięcia, dla której warunki zabudowy ustalono, może wynikać tak

z przyczyn subiektywnych (brak woli inwestora by przedsięwzięcie realizować – odstąpienie od zamiaru realizacji zamierzenia) jaki i z przyczyn obiektywnych tj. sytuacji kiedy pomimo ustalenia warunków zabudowy, podmiot dla którego w decyzji warunki te ustalono, nie ma prawnej możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Niemożność ta może wynikać z różnych przyczyn jak choćby sprzeczność projektowanej inwestycji

z przepisami techniczno-budowalnymi w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu, czy nie uzyskanie przez inwestora wymaganych dla projektu budowlanego uzgodnień czy opinii.

Sąd zwraca uwagę, że sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy wydawana jest w oparciu o ustalenia dokonane na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej przez uprawnionego architekta lub urbanistę. Wyniki tej analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji.

W przedmiotowej sprawie w oparciu o analizę organ ustalił, iż projektowane prace budowlane, spełniają przesłanki o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy.

Nie ma wątpliwości, że w stanie faktycznym sprawy, teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (rozbudowy o część magazynowo handlową o łącznej powierzchni [...] m² na działce [...]) a teren objęty postępowaniem nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Decyzja zawiera ustalenie linii zabudowy, maksymalnej wielkości powierzchni nowej zabudowy, minimalną wielkość powierzchni biologicznie czynnej, wysokość projektowanej zabudowy, szerokość elewacji frontowej czy geometrię dachu części dobudowywanej.

Decyzja ta nie ustala też innej niż aktualna, wysokości istniejącej zabudowy

w rozumieniu przepisów ustawy i rozporządzenia.

Jak wskazano wyżej, przepisy ustawy wymagają ustalenia, w drodze decyzji

(w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), warunków zabudowy w sytuacji zarówno budowy obiektu budowlanego jak i wykonania innych robót budowlanych, które nie polegają na budowie obiektu budowlanego. Także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga ustalenia warunków zabudowy (art. 59 ust. 1ustawy). Ustawodawca nie dokonał tu zróżnicowania koniecznych do spełnienia przesłanek (warunków) do wydania decyzji, w zależności od tego, czy chodzi o budowę obiektu budowlanego, czy też o wykonanie innych robót budowlanych, czy

o zmianę sposobu użytkowania (z wyjątkiem budowy linii kolejowych, obiektów liniowych i infrastruktury technicznej – art. 61 ust 3 ustawy). Także rozporządzenie wykonawcze wydane w celu określenia sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 61 ust 6 ustawy) nie różnicuje tych trzech sytuacji i wprowadza jednolite zasady ustalania parametrów nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust 7 ustawy tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy

w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja o warunkach zabudowy w sposób wystarczający precyzuje warunki, jakie należy spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Rację ma przy tym SKO podnosząc, ze wszelkie techniczne zagadnienia dotyczące planowanej inwestycji nie są przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

W orzecznictwie utrwalił się jednolity pogląd, wskazujący na to, że określony

w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy

z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Chodzi o kwestie ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp.

W konsekwencji, co należy szczególnie zaznaczyć ochrona interesów osób trzecich

w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d ustawy w związku

z art. 64 ust. 1 ustawy) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych.

Trzeba też podkreślić, że teren inwestycji wraz z obszarem analizy zlokalizowane są w obrębie zabudowy usługowo-mieszkaniowej o dużej intensywności, co zostało udokumentowane w zestawieniu tabelarycznym przedstawionym w załączniku Nr 2 decyzji (wyniki analizy urbanistycznej).

Odnosząc się z kolei do zarzutów skargi wskazać należy, że pozostają one bez wpływu na rozstrzygnięcie. Kwestie związane z samowolą budowlaną nie podlegają bowiem ocenie organów architektonicznych, a organów nadzoru budowlanego.

Strona skarżąca eksponuje swój konflikt z inwestorem, ale okoliczność powyższa w żadnym razie nie dotyczy naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, gdyż organy analizują jedynie aspekty czysto przestrzenne (architektoniczne czy kubaturowe), a nie aspekty sporu sąsiedzkiego. Okoliczności podnoszone w skardze nie są przedmiotem zainteresowania dziedziny z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Za istotny Sąd uznaje dostęp do drogi publicznej określony w decyzji organu I instancji, a nie szerokość drogi (wjazdu) wskazywanej przez skarżącego. To organ określa czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej i nie skarżący będzie określał którędy dojazd będzie się odbywał, w którym miejscu będzie wjazd do działki inwestora. Również kwestie dotyczące ewentualnych drgań ścian nośnych będą przedmiotem oceny w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że

w prowadzonym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, organy rozpatrują kwestie czysto przestrzenne, natomiast dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę organy szczegółowo odniosą się do usytuowania rozbudowanej części magazynowo handlowej czy obsługi komunikacyjnej. Tak więc okoliczność braku oględzin czy toczącego się postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości nie miała wpływu dla organów architektonicznych.

Wskazać w tym miejscu należy iż wprawdzie zaskarżona decyzja obejmowała także remont części istniejącego budynku biurowo handlowego, a remont polega na wykonywaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na poprawie instalacji elektrycznej i hydraulicznej oraz malowaniu na zewnątrz i wewnątrz (art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowalne), to ten rodzaj prac budowlanych nie wypływa na sposób zagospodarowania terenu. Tego rodzaju prace budowlane nie wymagają zatem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Jest to oczywiście wadliwość skarżonej decyzji, ale wadliwość nieistotna - nie wpływa bowiem w żaden sposób na rozstrzygnięcie sprawy, a ta dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla rozbudowy budynku o część magazynowo handlową. Wadliwość ta nie stanowiła zatem podstawy do eliminacji decyzji tej z obrotu prawnego.

W ocenie Sądu na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej. Wskazać tutaj należy, iż postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w art. 7 kpa. Materiał dowodowy zebrany i rozpatrzony został, zgodnie

z art. 77 § 1 kpa, wykonano wytyczne Sądu. Ponadto organy dokonały oceny materiału dowodowego zgodnie z treścią art. 80 kpa. Podkreślić także należy, iż wbrew twierdzeniu strony skarżącej organy w ocenie Sądu wyjaśniły i rozpatrzyły wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Reasumując należy wskazać, iż dokonując kontroli zgodności zaskarżonej decyzji zarówno w zakresie podniesionych zarzutów, jak również z urzędu, Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji i w tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 ustawy Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak

w sentencji.