Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 705/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 145 ust. 1 i 2, 146, 148 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie : WSA Beata Łomnicka NSA Anna Szkodzińska (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2016 r. sprawy ze skargi S.K. i E.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia 8 kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej skargę oddala


UZASADNIENIE

Uzasadnienie:

Decyzją z dnia 4 stycznia 2016 r. (...) na podstawie art. 145 ust. 1 i 2, art. 146, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), Uchwały nr XLII/254/2013 Rady Gminy Jabłonka z dnia 24 czerwca 2013 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej z urzędu, Wójt Gminy Jabłonka ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2360 zł (słownie: dwa tysiące trzysta sześćdziesiąt złotych 00/100) S.K. i E.K. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. o pow. 0,1353 ha, dz. ew. nr [....] , obr. [....] , KW [....] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Podał, że wskazaną opłatę należy wpłacić w terminie 14 dni od dnia gdy decyzja stanie się ostateczna, do skutków zwłoki lub opóźnienia stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Podał organ, że gmina Jabłonka zrealizowała inwestycję - budowę sieci kanalizacji sanitarnej, stwarzając w ten sposób warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej nieruchomości położonej w miejscowości P. o powierzchni 0,1353 ha, dz. ew. nr [....] , obr. [....] , nr KW [....] , będącej własnością S.K. i E.K. Sieć kanalizacyjną oddano do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w N. z dnia 16 grudnia 2013 r. (.....).

Wyjaśnił, że zgodnie z art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania

z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W niniejszej sprawie, w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wartość nieruchomości położonej w miejscowości P. wzrosła o kwotę 5900 zł (słownie: pięć tysięcy dziewięćset złotych 00/100). Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego A.J. z dnia 18 listopada 2015 roku.

Podał organ nadto, że Rada Gminy Jabłonka Uchwałą nr XLII/254/2013 z dnia 24 czerwca 2013 roku w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej określiła stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 40 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata adiacencka dla przedmiotowej nieruchomości wynosi więc 2360 zł tj. 40 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 148 ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Od powyższej decyzji S.K. złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Podniósł, że gdyby był poinformowany o następstwach budowy kanalizacji rozważyłby budowę oczyszczalni przydomowej. Nadto organ administracji nie uwzględnia okoliczności, że w związku z wykopami i studzienkami na posesji istnieją ograniczenia dalszej zabudowy; ok. 8 mb przyłącza do budynku na przedmiotowej posesji odwołujący się wykonał samodzielnie; przedmiotowa inwestycja została zrealizowana w 75% z Funduszy Unii Europejskiej, bezzasadne jest wiec pobieranie opłaty adiacenckiej, tym bardziej, że każdego miesiąca pobierane są opłaty abonamenckie; budowa sieci kanalizacyjnej w Gminie Jabłonka jest już na ukończeniu i dopiero teraz zaczęto pobierać opłaty adiacenckiej, jednak opłaty te nie są pobierane od wszystkich właścicieli nieruchomości podłączonych do sieci kanalizacyjnej.

Decyzją z dnia 8 kwietnia 2016 r. (.....) Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 138§1 pkt 1 kpa, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), Uchwały nr XLII/254/2013 Rady Gminy Jabłonka z dnia 24 czerwca 2013 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz podał, co następuje:

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ww. ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

Opłata adiacencka, to zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy, opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 146 ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Z powołanych przepisów wynika więc, że ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z budową urządzenia infrastruktury technicznej może nastąpić, gdy spełnione zostaną następujące przesłanki: stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej; wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury

technicznej wynika z opinii rzeczoznawcy majątkowego; decyzja ustalająca opłatę wydana zostanie w terminie do 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia; w dniu stworzenia warunków obowiązuje uchwała rady gminy ustalająca stawkę

procentową.

W przedmiotowej sprawie wszystkie te przesłanki zostały spełnione.

Dla działki o nr [....] , obr. [....] , położonej w P. zostały stworzone warunki do podłączenia do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej (sieci kanalizacji sanitarnej), a nastąpiło to w dniu 16 grudnia 2013 r. (potwierdzenie przyjęcia obiektu budowlanego do użytku przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w N. z dnia 16 grudnia 2013 r., znak: [....]

W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Decydujące znaczenie ma wobec tego nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń (por. II OSK 2337/13). W art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidziano, że urządzenie powinno być wykonane w sposób umożliwiający indywidualnym właścicielom nieruchomości bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci bez żadnych dodatkowych kosztów (por. I SA/WA 1400/08). Inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości.

Co się tyczy przedmiotowej nieruchomości, to stworzono warunki do przyłączenia tej nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej (kserokopia mapy inwentaryzacji powykonawczej z zaznaczonym przebiegiem kanalizacji sanitarnej w miejscowości [....] - etap II z usytuowaniem przedmiotowej nieruchomości, kserokopia mapy ewidencyjnej potwierdzającej lokalizację przedmiotowej nieruchomości, kserokopia mapy sytuacyjno-wysokościowej z przebiegiem kanalizacji sanitarnej dla przedmiotowej nieruchomości) jak i nastąpiło faktyczne przyłączenie oraz korzystanie z kanalizacji sanitarnej (protokół odbioru instalacji Nr [....] z 08.02.2014 r.), a kwestionowana decyzja. wydana została w terminie 3 lat od daty stworzenia warunków do podłączenia tj. od dnia 16 grudnia 2013 r. Zaś do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjęto 40 % stawkę określoną w § 2 Uchwały nr XLII/254/2013 Rady Gminy Jabłonka z dnia 24 czerwca 2013 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która to uchwała obowiązywała w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Natomiast wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operat szacunkowy podlega ocenie pod względem formalnym i materialnym, żeś organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności z przepisami, ale również zbadać czy jest logiczny i spójny (por. I OSK 1008/11). Co prawda, w niniejszej sprawie organ I instancji takiej oceny nie przeprowadził, ale z oceny dokonanej przez organ odwoławczy wynika, że wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości biegła określiła datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, tj. 18 listopada 2015 r. Daty, na które uwzględniono stan przedmiotu wyceny to: stan na dzień 4 maja 2013 r., tj. przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury oraz na dzień 16 grudnia 2013 r., tj. po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Dokonując wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej określono dokonując analizy transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych o podobnej lokalizacji. Określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej dokonano analizując z kolei transakcje kupna - sprzedaży takich nieruchomości; każdej z rozpatrywanych nieruchomości (tj. nieruchomości wycenianej i nieruchomościom podobnym ) przypisane zostały cechy (atrybuty), które mają wpływ na uzyskaną cenę sprzedaży. Atrybuty te (położenie i atrakcyjność lokalizacji, sąsiedztwo i otoczenie, walory widokowe, kształt działki, uzbrojenie i dostęp do drogi) oraz ich wpływ na cenę (waga) ustalone zostały na podstawie badania preferencji rynkowych nabywców. Określona wysokość opłaty adiacenckiej uwzględnia ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

Wnioski wynikające ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego są logiczne jednoznaczne i potwierdzają okoliczność, iż wartość nieruchomości gruntowej wzrosła. W związku z powyższym, nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odwołującego się dotyczące braku ustalenia wartości nieruchomości przed budową urządzeń infrastruktury technicznej oraz, że obliczanie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło ze względu na niejasne kryteria.

Z akt sprawy wynika, że wartość działki ew. nr [....] obr. [....] wzrosła o kwotę 5900, zaś oplata adiacencka 2360 zł, tj. 40% wzrostu wartości nieruchomość, a więc wbrew podnoszonym w odwołaniu kwestiom nie ma mowy o wzroście wartości działki po wybudowaniu kanalizacji o 40 %. Podobnie nie znajduje potwierdzenia zarzut odwołującego się, że nie został poinformowany przed wykonaniem kanalizacji o kosztach, które będzie musiał ponieść w postaci opłaty adiacenckiej, bowiem z pisma z dnia 25 stycznia 2016 r. wynika, że wójt wielokrotnie informował mieszkańców o konieczności wprowadzenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Wskazać jednak należy, że ewentualny brak poinformowania odwołującego się o kosztach z tytułu opłaty adiacenckiej nie miałby znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wynikający z tego przepisu obowiązek powstaje w momencie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (por. I OSK 83/5, I OSK 514/09). Istota zatem opłaty adiacenckiej wiąże się nie z faktycznym podłączeniem i korzystaniem z wybudowanej sieci kanalizacyjnej lub z obowiązkiem podłączenia się do niej, lecz ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej wskutek samej możliwości podłączenia się do niej. Wskazać jednak należy, że sfinansowanie z własnych środków kosztów wykonania przyłącza kanalizacji sanitarnej do własnego budynku mieszkalnego na swojej działce nie daje podstaw do ich zaliczenia do nakładów, o jakich mowa w art. 148 ust. 4 ugn. Są to bowiem wydatki obciążające właściciela nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania, poddającego w wątpliwość pobieranie opłaty adiacenckiej, wskazać należy, że ustawodawca nie wyłączył możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy inwestycja była finansowana z budżetu Unii Europejskiej, ale wręcz przeciwnie - wprost wskazał takie źródło finansowania inwestycji, w których kosztach powinni partycypować ich beneficjenci (por. art. 143 ust 1 ugn).

Na powyższe rozstrzygnięcie S.K. i E.K. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Skarżący ponownie podnieśli, że Wójt poinformował mieszkańców o opłacie adiacenkiej dopiero po ukończeniu prac przy budowie kanalizacji i nie jest prawdą, że informował o niej na zebraniach wiejskich; wskazali, że wartość działki po wybudowaniu kanalizacji wzrosła procentowo 40%, jednak nie wziął pod uwagę, że w związku z wykopami i studzienkami na posesjach istnieją utrudnienia w ewentualnej ich zabudowie; na oświadczeniu wyrażającym zgodę na przebieg kanalizacji przez przedmiotowe działki nie widnieje podpis obecnych właścicieli, a jedynie poprzednich właścicieli działek; pobieranie opłaty adiacenckej jest bezzasadne w sytuacji, gdy każdego miesiąca pobierane są opłaty abonamenckie; nadto ustalona stawka 40% jest wygórowana, w sytuacji gdy w innych gminach opłatę taką ustalono w stawkach 5% i 10%.

Niezależnie od powyższego skarżący poddał w wątpliwość wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego. Podniósł, że rzeczoznawca nie udzielił mu żadnych informacji co do sporządzonego operatu, w tym zakresie odsyłając go do Urzędu Gminy od którego uzyskał zlecenie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w całości podtrzymało stanowisko zawarte w decyzji organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2016 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, w skrócie ppsa). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu. Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu.

Wynik tak przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji jest pozytywny. Zaskarżona decyzja spełnia wymogi art. 107 kpa i zawieraj dokładną, obszerną i nie budzącą zastrzeżeń ocenę zebranego materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, jak również trafne i przekonujące wywody prawne.

Zgodnie z art. 145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 Nr 102 poz. 651, dalej ugn) Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania

z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty. Natomiast do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 1-2 ugn). Zasady ustalania wartości nieruchomości formułują precyzyjnie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn. zm.), które jednocześnie wyznaczają kryteria oceny postępowania dowodowego.

Jak wynika ze stanu faktycznego niniejszej sprawy, na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu stworzenia warunków obowiązywała uchwała nr XLII/254/2013 Rady Gminy Jabłonka z dnia 24 czerwca 2013 r. przewidująca 40% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Decyzja Wójta Gminy Jabłonka z dnia 4 stycznia 2016 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przed upływem 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (16 grudnia 2013 r.) i została wydana w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.J. (uprawnienia zawodowe nr ...., z ustaleń którego wynika wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [....] obr. [....] , położonej w P.

Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. I OSK 1894/12).

Rzecz w tym, że w niniejszej sprawie formułując zarzut skargi skarżący podniósł jedynie, że "istnieją wątpliwości co do rzeczoznawcy majątkowego", ponieważ ten unikał kontaktu ze stroną postępowania odsyłając ją do Urzędu Gminy z którego otrzymał zlecenie. Nie kwestionował natomiast sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego.

Wskazać należy, że przedstawiana przez skarżącego postawa rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa, świadczy o jego profesjonalizmie w wykonywaniu zawodu biegłego i dbaniu o zachowaniu obiektywizmu w sprawie. Skarżący zaś, o ile powziął wątpliwości co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, winien był zwrócić się o ich wyjaśnienie do upoważnionych do tego podmiotów.

Dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wnioski wynikające z operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, że wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wzrosła.

Natomiast podnoszona przez skarżącego kwestia podpisu na oświadczeniu zawierającym wyrażenie zgodny na przebieg urządzeń przez przedmiotową nieruchomości, nie mieści się w granicach sprawy, której przedmiotem jest ustalenie opłaty adiacenckiej.

Co się zaś tyczy pozostałych zarzutów skargi, które w zasadzie są powtórzeniem zarzutów sformułowanych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, to wyczerpujących odpowiedzi na powyższe udzieliły już organy administracji w zaskarżonych decyzjach. Stanowisko organów administracji, również w tym zakresie przyjmuje za własne Sąd orzekający w niniejszej sprawie.

Mając zatem na uwadze powyższe, skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu w całości na podstawie art. 151 ppsa.