Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 790/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Banasiewicz Sędziowie WSA Gabriela Nowak Asesor WSA Jerzy Siegień /spr./ Protokolant Małgorzata Mierzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2006 r. sprawy ze skargi B. K. i Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2004 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] grudnia 2004 r. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha, spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że opłata została ustalona w wysokości 50% wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z § 2 uchwały Rady Miasta P. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 48, poz. 462 z dnia 22 marca 2001 r.). Opłatę adiacencką ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M., w którym ustalono, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł. Po dokonaniu podziału wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. Przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględniono działek nr ewid. [...], [...], [...] oraz [...] o łącznej powierzchni [...] ha, które przeszły z mocy prawa jako drogi gminne na własność Gminy P. oraz działek nr ewid. [...] i [...] o pow. [...] ha, nie są one bowiem działkami budowlanymi. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł.

Ustosunkowując się do zarzutu strony, że poniosła koszty geodety w związku z podziałem, o które to koszty zdaniem strony powinna być pomniejszona opłata adiacencka, organ pierwszej instancji wskazał, że przepisy prawa nie przewidują zaliczenia kosztów, jakie poniósł zainteresowany na dokonanie przez geodetę podziału na poczet tej opłaty, a w szczególności nie przewiduje tego art. 144 ust. 2, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), do których odsyła art. 98a ust. 1 tej ustawy.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli: B. i Z. K. podnosząc, że przepisy prawa są przez organy stosowane w sposób dowolny. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. decyzją z dnia [...] lutego 2005 r., po rozpoznaniu odwołania B. i Z. K. od decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] grudnia 2004 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] lutego 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że w myśl art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Przesłankami ustawowymi warunkującymi uprawnienia właściwego organu administracji publicznej do ustalenia opłaty adiacenckiej jest więc ostateczna decyzja o podziale nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jej podziału. Organ drugiej instancji ustalił, że na wniosek B. i Z. K. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] lipca 2003 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości. Druga przesłanka została natomiast wykazana na podstawie operatu szacunkowego wykonanego w celu naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w dniu [...] lipca 2004 r. Wobec tego operatu nie zgłoszono zastrzeżeń i uwag. Biegła wyliczyła wartość działek gruntu przed podziałem na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Wycenę prawa własności nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i dla potrzeb wyceny badano rynek lokalny P. w latach 2002 - 2003, a w szczególności okolice wycenianej działki.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2005 r. złożyli: B. i Z. K., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący podnieśli, że przepisy prawa są przez organy administracji publicznej stosowane w sposób dowolny. Ustalenie opłaty adiacenckiej jest uznaniowe i nie powinno dotyczyć skarżących, którzy zainwestowali pieniądze w budowę domu rodzinnego. Organy orzekające nie wzięły również pod uwagę kosztów, które skarżący ponieśli na opłacenie geodety, tj. ok. [...] tys. zł.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Kontrola sądowo-administracyjna aktów lub czynności organów administracji publicznej w zakresie ich zgodności z prawem sprowadza się do wyjaśnienia w toku rozpoznawania danej sprawy, czy organy administracji nie naruszyły prawa w stopniu mającym wpływ na wynik tej sprawy, według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę należało uwzględnić, ale z przyczyn innych niż wskazane w skardze. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2005 r. narusza przepisy postępowania ze skutkiem mogącym mieć istotny wpływ na wynik przedmiotowej sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławczego w P. trafnie wskazało w decyzji z dnia [...] listopada 2004 r., uchylającej decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2004 r. i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia, że organ odwoławczy ma obowiązek uwzględnić zmiany stanu faktycznego i prawnego, które nastąpiły po wydaniu decyzji przez organ pierwszej instancji. Ze stwierdzenia tego organy orzekające nie wyciągnęły jednak żadnych wniosków. W dniu 22 września 2004 r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492). Ustawa ta nadała nowe brzmienie art. 156 ustawy ustalając, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 156. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie powyższego okresu, w tym także w przypadku zmiany uwarunkowań prawnych, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] lipca 2004 r., a więc przed dniem wejścia w życie zmian wprowadzonych powołaną wyżej ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. Ustawa ta wprowadzała zarówno zmiany w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również spowodowała uchylenie z dniem 21 września 2004 r., poprzez zmianę upoważnienia ustawowego do wydania aktu wykonawczego, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Z dniem 22 września 2004 r. zaczęło obowiązywać rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2901).

W sytuacji wiec gdy podstawę materialno-prawną przedmiotowej wyceny stanowiły przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu innym niż obowiązujące w dniu wydawania decyzji, co wprost wynika z pkt 3.2. na stronie 4 operatu szacunkowego, bezsporne jest, że po sporządzeniu tego operatu nastąpiła zmiana uwarunkowań prawnych, o których mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej po dniu [...] września 2004 r. mogło więc nastąpić dopiero po ewentualnym potwierdzeniu aktualności operatu z dnia [...] lipca 2004 r., co następuje przez umieszczenie w nim stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził.

W świetle powyższych okoliczności należy uznać, że przedmiotowa sprawa nie została należycie wyjaśniona, a zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Mając powyższe na względzie, Sąd działając na podstawie przepisów art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.