Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 644/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2014-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Kremis Sędziowie Sędzia WSA Władysław Kulon Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak – spr. Protokolant Asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy K.Z. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w zakresie utrzymania budynku mieszkalnego i zakazu użytkowania obiektu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z.Ś., działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) oraz art. 104 kpa, nakazał stronie skarżącej – Gminie K.Z., reprezentowanej przez Wójta Gminy – jako właścicielowi budynku mieszkalnego położonego na terenie nieruchomości M. 12, [...] K.Z. (działka o nr ew. gruntu 91/1) – usunięcie występujących nieprawidłowości wyżej wymienionego budynku, według zaleceń zawartych w protokołach z okresowych przeglądów stanu technicznego obiektu, opracowanych przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, poprzez:

1. naprawę więźby dachowej wraz z wymianą oraz wzmocnieniem uszkodzonych elementów konstrukcyjnych,

2. wymianę pokrycia dachowego,

3. wykonanie obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych,

4. naprawę murów zewnętrznych poprzez szycie pęknięć pionowych wraz ze wzmocnieniem okolic przy nadprożach,

5. wymianę zużytej stolarki wraz z wykonaniem obróbek okien i montażem parapetów zewnętrznych w lokalu nr 1,

6. naprawę podłogi na strychu wraz z uzupełnieniem brakującej części,

7. wymianę drewnianych stopni schodów,

8. remont podłogi na parterze oraz w lokalu nr 1 na piętrze,

9. wykonanie wentylacji kuchni w lokalu nr 1,

10. wyprowadzenie przewodu wentylacyjnego z kuchni lokalu nr 2 ponad połać dachową,

11. uzupełnienie tynków ciągów kominowych w poziomie strychu,

12. remont elewacji budynku.

Organ nakazał wykonać obowiązki nałożone w punktach 1-4 i 6-11 w terminie do 31 grudnia 2014 r., a w punktach 5 i 12 w terminie do 31 grudnia 2015 r.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z.Ś. zaznaczył, że roboty budowlane należy prowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami, warunkami technicznymi oraz pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane, przy czym wykonanie robót należy uzgodnić z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków z uwagi na ochronę konserwatorską (budynek znajduje się w wykazie zabytków), a ponadto zobowiązał właścicieli do powiadomienia Inspektoratu o zakończeniu poszczególnych etapów robót budowlanych związanych z remontem przedmiotowego budynku.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu 17 marca 2014 r. dokonano kontroli przedmiotowego budynku mieszkalnego i zaobserwowano pęknięcia ścian zewnętrznych oraz pęknięcia i rysy nadproży okiennych. Więźba dachowa – widoczna korozja biologiczna części elementów konstrukcyjnych. Pokrycie dachówka cementowa – widoczne prześwity w pokryciu. W obiekcie brak kanalizacji sanitarnej. Ścieki z umywalek odprowadzane bezpośrednio do cieku wodnego. W obiekcie brak pomieszczeń sanitarnych (WC) – dla lokatorów ustawione kabiny sanitarne typu "TOI TOI". W dniu kontroli zarządca przedłożył dokumenty wynikające z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane oraz książkę obiektu budowlanego. Przytaczając następnie art. 66 ust. 1 przywołanej ustawy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego podał, że po przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego obiektu i po zapoznaniu się z protokołami z okresowych przeglądów stanu technicznego, w których osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane wskazały występujące nieprawidłowości, korzysta z unormowań art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego i nakazuje wykonanie wyżej wymienionych robót w celu doprowadzenia przedmiotowego obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami. Organ podniósł, że wykonanie przyłącza kanalizacyjnego oraz rozwiązanie sposobu odprowadzania ścieków sanitarnych z poszczególnych lokali wiąże się z wykonaniem nowych elementów i wykracza poza zakres art. 66 ustawy Prawo budowlane, niemniej jednak właściciel winien uregulować gospodarkę wodno-ściekową w zakresie odprowadzania ścieków (co wchodzi w kompetencje Gminy K.Z.) z uwagi na wymogi ochrony środowiska i zapewnienie podstawowych warunków dla lokatorów.

W odwołaniu złożonym od powyższej decyzji Gmina K.Z. zarzuciła rażące naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, poprzez jego zastosowanie jako podstawy zaskarżonej decyzji, pomimo że stan techniczny budynku nie pozostaje skutkiem samowoli budowlanej, lecz wynika z naturalnego zużycia eksploatacyjnego związanego z upływem czasu jego użytkowania. Zarzuciła ponadto naruszenie art. 7 w związku z art. 77 kpa, poprzez brak przeprowadzenia koniecznych czynności dowodowych, mających na celu ustalenie stanu faktycznego sprawy, w tym brak ustaleń w zakresie stanu technicznego w oparciu o konieczne ekspertyzy budowlane. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania albo uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania administracyjnego jako bezprzedmiotowego. Rozwijając podniesione zarzuty Gmina w szczególności wywodziła, że nie wiadomo na jakiej podstawie organ I instancji ustalł, że określone roboty budowlane ma wykonać właściciel, skoro określone obowiązki ciążą na najemcach lokali mieszkalnych. Tym samym organ pominął, że poza przepisami Prawa budowlanego obowiązują jeszcze inne przepisy, w szczególności art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ponadto w odwołaniu zarzucono, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał orzeczenie w stosunku do obiektu należącego do skarżącej gminy, nie ingerując w sprawach, gdzie własność obiektów należy do innych podmiotów.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że wbrew temu, co podniesiono w odwołaniu, przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane ma zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nie remontowany, nie konserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu opisanego w hipotezie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Nie służy on natomiast usuwaniu nieprawidłowości wynikłych z "samowoli budowlanej", gdyż temu służy inny tryb, przewidziany w art. 50-51 tej ustawy.

Wskazując, że zaskarżoną decyzję wydano na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że materiał dowodowy zebrany w sprawie jednoznacznie potwierdza konieczność zastosowania powyższej regulacji. Organ zaznaczył, że zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca powinien utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Podnosząc, że w badanym przypadku występują uszkodzenia murów zewnętrznych obiektu, więźby dachowej i pokrycia dachowego, tynków ciągów kominowych w poziomie strychu i elewacji budynku oraz że w stanie awaryjnym są rynny i obróbki blacharskie, stopnie schodów w obiekcie, podłogi w jego poszczególnych pomieszczeniach i brak jest właściwej wentylacji kuchni lokalu nr 1, a przewód wentylacyjny z kuchni lokalu nr 2 jest niewłaściwie wyprowadzony, organ odwoławczy stwierdził, że stan obecny odbiega od stanu wymaganego, należytego, czyli bez nieprawidłowości pogarszających warunki użytkowe obiektu, które bez ich usunięcia będą postępować i w przyszłości stanowić będą zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi przebywających w obiekcie czy jego otoczeniu. Zachodzi zatem konieczność nałożenia na właściciela obiektu takich obowiązków, które dadzą pewność, ze ich wykonanie doprowadzi skutecznie i trwale do pożądanego celu, a nie do chwilowej poprawy stanu technicznego obiektu.

W odniesieniu do argumentacji odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podkreślił, że to do kogo winien zostać zaadresowany obowiązek z art. 66 ustawy Prawo budowlane wynika z przepisów tej ustawy. W doktrynie i orzecznictwie administracyjnym panuje zgodność poglądów, że adresatem obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowalnego i nie ma innej możliwości, jak skierowanie obowiązku do jednego z tych podmiotów.

Odnosząc się do pozostałej argumentacji odwołania organ II instancji podał, że bezzasadnym jest przeprowadzanie dodatkowego postępowania wyjaśniającego poprzez zobowiązanie właściciela obiektu do przedłożenia ekspertyzy technicznej co do stanu technicznego obiektu, gdyż przeprowadzone dowody w sposób wyczerpujący odzwierciedlają obraz sprawy. Sporządzenie i przedłożenie dodatkowego opracowania technicznego powodowałoby zatem nieuzasadnione dodatkowe koszty dla podmiotu skarżącego. W opinii organu odwoławczego, bez znaczenia jest też zarzut, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał orzeczenie w stosunku do obiektu należącego do skarżącej gminy nie ingerując w sprawach gdzie własność obiektów należy do innych podmiotów, ponieważ nie ma on żadnego przełożenia na stwierdzone w niniejszym przypadku naruszenie prawa w zakresie utrzymania przedmiotowego obiektu. Działanie organu I instancji nie może być poczytywane jako przejaw stronniczości, gdyż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie jest w stanie posiadać wiedzy na temat utrzymywania każdego z obiektów i ich stanu właścicielskiego. Fakt, że jakiś obiekt do tej pory nie był przedmiotem postępowania prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego nie oznacza, że nie będzie nim w przyszłości. Przedmiotowy budynek mieszkalny stał się natomiast przedmiotem postępowania organu nadzoru budowlanego w konsekwencji wystąpienia najemcy obiektu.

Na powyższą decyzję Gmina K.Z. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła błędną wykładnię oraz niewłaściwe zastosowanie:

1) przepisu art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – poprzez przyjęcie, że skarżącego (jako wynajmującego) obciąża naprawa i konserwacja części zewnętrznych budynku używanych wyłącznie przez najemców, to jest naprawa stolarki okiennej, naprawa podłogi na strychu, wymiana drewnianych stopni schodów, remont podłogi na parterze oraz w lokalu nr 1, wykonanie wentylacji kuchni w tym lokalu, wyprowadzenie przewodu wentylacyjnego z kuchni lokalu nr 2 ponad połać dachową;

2) przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w związku z art. 7 i art. 77 kpa – poprzez:

a) brak wskazania jakie przepisy techniczno-budowlane naruszył skarżący i w jakim zakresie ewentualne naruszenia tych przepisów skutkowały, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym;

b) brak przeprowadzenia koniecznych czynności dowodowych, mających na celu rzetelne ustalenie stanu faktycznego niniejszej sprawy, w tym brak ustaleń w zakresie stanu technicznego obiektu na podstawie ekspertyzy budowlanej;

c) brak precyzyjnego określenia zakresu robót budowlanych oraz określenia ich standardów technicznych, które winny zostać dopełnione celem doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z właściwymi przepisami;

d) objęcie zaskarżoną decyzją zakresów robót dotyczących poszczególnych najemców, to jest robót wskazanych w art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;

e) przyjęcie, że ustalony stan techniczny obiektu "w przyszłości" będzie stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi przebywających w obiekcie lub jego otoczeniu;

f) brak umożliwienia stronie zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych.

Wskazując na powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1200 zł.

W uzasadnieniu skargi, rozwijając podniesione zarzuty, stwierdzono, że ustalenia faktyczne organów nadzoru budowlanego, jako niepoparte koniecznym postępowaniem dowodowym oraz nieuwzgledniające czynnego udziału skarżącego, okazały się wadliwe. W konsekwencji nie zachodzi przesłanka z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zdaniem strony skarżącej, podstawę rozstrzygnięcia powinny stanowić ustalenia poczynione na podstawie ekspertyzy technicznej, zawierającej ocenę stanu technicznego obiektu oraz określającej zakres i sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W skardze wywodzono, że nie wiadomo na jakiej podstawie organ II instancji ustalił, że określone roboty budowlane ma wykonać właściciel, skoro określone obowiązki ciążą na najemcach lokali mieszkalnych. Zarzucono ponadto, że art. 66 ustawy Prawo budowlane odnosi się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Skarżąca gmina podniosła, że "Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, spowodowany będzie głównie na skutek zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania. Tym samym, by można było zastosować wskazany wyżej przepis, konieczne jest ustalenie, że do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego doszło na skutek samowoli budowlanej w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r. II OSK 1760/2011 LexPolonica nr 5176835)". Powołując się następnie na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1270/2009 strona skarżąca wywiodła, że niedopuszczalny jest pogląd, by art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego służył organom nadzoru budowlanego do przymuszania właścicieli i zarządców budynków, by dostosowywali parametry tych budynków do aktualnie obowiązujących norm wynikających z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie mogła zostać uwzględniona.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowane (t.jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.).

Zgodnie z jej art. 5 ust. 1 pkt 1-7 i ust. 2, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: 1) spełnienie wymagań podstawowych dotyczących: a) bezpieczeństwa konstrukcji, b) bezpieczeństwa pożarowego, c) bezpieczeństwa użytkowania, d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, e) ochrony przed hałasem i drganiami, f) odpowiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii; 2) warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie: a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników, b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów; 2a) możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu; 3) możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego; 4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich; 5) warunki bezpieczeństwa i higieny pracy; 6) ochronę ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej; 7) ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską (ust. 1). Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 (ust. 2).

Wedle art. 61 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

W myśl art. 66 ust. 1 tej ustawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Z zebranego w rozpatrywanej sprawie materiału dowodowego zawartego w aktach administracyjnych, w tym w szczególności z protokołu z okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego z dnia 6 marca 2014 r. i protokołu kontroli obiektu budowlanego przeprowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z.Ś. z dnia 17 marca 2014 r. oraz ze znajdującej się w aktach dokumentacji fotograficznej, wynika, że stan techniczny przedmiotowego obiektu budowlanego jest nieodpowiedni, a zatem została spełniona przesłanka z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego zobligowany był więc tym przepisem do nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Stosownie do art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek powyższy mógł zostać nałożony jedynie na właściciela lub zarządcę budynku.

Mając na uwadze, że zebrane w sprawie przez organ nadzoru budowlanego dowody były wystarczające do stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, nie było konieczności nakładania w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego na właściciela obiektu budowlanego obowiązku dostarczenia ekspertyzy technicznej, zawierającej ocenę stanu technicznego obiektu oraz określającej zakres i sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Z akt administracyjnych sprawy wynika ponadto, że przed wydaniem decyzji przez organ I instancji Gmina K.Z. w dniu 24 marca 2014 r. została zawiadomiona o uprawnieniach z art. 10 § 1 kpa, lecz z możliwości tej nie skorzystała.

Odnosząc się do podnoszonych przez stronę skarżącą zarzutów wskazać trzeba, że zgodnie z art. 6b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 150), najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

W myśl ust. 2 tego artykułu, najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Regulacje zawarte w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów nie są unormowaniami pozwalającymi organom nadzoru budowlanego na nakładanie na najemców jakichkolwiek obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. Zgodnie zaś z przepisami ustawy Prawo budowlane, przywoływanymi wyżej, a stosowanymi przez organy nadzoru budowlanego, a w szczególności jej art. 61, obowiązki wynikające z tej ustawy mogą być nakładane na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, a nie na najemcę. Natomiast regulacja zawarta w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi budynku jako wynajmującemu obciążać najemcę wymienionymi w tym unormowaniu pracami także w sytuacji, gdy organ nadzoru budowlanego obciążył nimi samego właściciela. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tak jak i przepisy Kodeksu cywilnego, dają właścicielowi budynku jako wynajmującemu określone uprawnienia do dochodzenia od najemcy wykonania tych prac i przewidują konsekwencje, jakie najemca może ponieść w razie ich niewykonania (np. art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie stanowią one jednak podstawy prawnej do działań podejmowanych przez organy nadzoru budowlanego.

Podkreślić przy tym wypada, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane, wbrew wywodom skargi, odnosząc się do obiektów budowlanych jednocześnie odnosi się do lokali znajdujących się w tych obiektach, gdyż lokal znajdujący się w obiekcie budowlanym jest jego integralną częścią, a nie czymś odrębnym od tego obiektu.

W odniesieniu do przywoływanego przez stronę skarżącą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2007 r. sygn. akt II OSK 1036/06 zauważyć wypada, że w motywach tego wyroku wskazano, iż w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęte zostało, że nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Nie zmienia to jednak faktu, że chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części. Abstrahując od tego, że lokal znajdujący się w danym budynku stanowi jego część, zaakcentować należy, że wskazywana w omawianym wyroku konieczność prawidłowego ustalenia podmiotu, na który wynikający z art. 66 Prawa budowlanego obowiązek winien być nałożony, spowodowana była nie tym, że podmiotem takim mógłby być najemca lokalu (takiej możliwości nawet nie rozważano), lecz wynikała z tego, że adresatem tej konkretnej decyzji, zapadłej w konkretnej sprawie, winien być właściciel, a nie zarządca nieruchomości. Obowiązek wykonania określonych robót w danym lokalu nie może bowiem być nałożony na zarządcę nieruchomości, który bez zgody właściciela lokalu nie może żadnych prac w tym lokalu wykonywać. Inaczej jest jednak w realiach niniejszej sprawy, a więc w sytuacji, gdy lokal zajmowany jest przez najemcę, a nie przez właściciela. Wówczas adresatem nakładanego obowiązku może być jedynie właściciel tego lokalu – nie zaś najemca.

Skoro zatem w rozpatrywanej sprawie własnością strony skarżącej jest cały budynek, a więc i wszystkie lokale znajdujące się w tym obiekcie, to prawidłowo nakaz wynikający z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego skierowany został do strony skarżącej.

Jeżeli zaś najemcy nieprawidłowo użytkują zajmowane lokale, to zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel tych lokali może dochodzić od najemców wykonywania ciążących na nich obowiązków w drodze postępowania cywilnego, może domagać się od nich w tym trybie ewentualnego zwrotu poniesionych kosztów, a także może z tego powodu wypowiedzieć im stosunek najmu.

Właściciel obiektu budowlanego nie może jednak oczekiwać, że organy nadzoru budowlanego będą kierować nakazy wynikające z ustawy Prawo budowlane do najemców, gdyż przepisy tej ustawy nie dają organom do tego podstaw. Jak już wyżej zaznaczono, podstawą taką nie są również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, których to regulacji organy nadzoru budowlanego nie stosują.

Zauważyć ponadto należy, że stanowiący podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego przewiduje wydanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, co nie oznacza, że stan techniczny tego obiektu może powodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Gdyby bowiem stan techniczny danego obiektu budowlanego mógł powodować takie zagrożenia, to wówczas podstawą nakazu byłby art. 66 ust. 1 pkt 1 – a nie pkt 3 – Prawa budowlanego. Tymczasem art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie wymaga, aby stan techniczny obiektu budowlanego mógł powodować jakiekolwiek zagrożenia.

W odniesieniu zaś do dalszych zarzutów strony skarżącej, powołującej się w tym zakresie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1760/11, że nałożenie obowiązków z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego może mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdy do powstania nieodpowiedniego stanu technicznego doszło na skutek samowoli budowlanej w wyniku odstępstw od warunków udzielonego pozwolenia na budowę bądź powstania innych okoliczności, stwierdzić należy, że – jak trafnie wskazał organ odwoławczy – art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego ma zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany doprowadzony zostanie do stanu opisanego w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przez to, że jest nieprawidłowo eksploatowany, nie remontowany, nie konserwowany, bądź przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli lub bierność właściciela albo zarządcy. Nie służy natomiast usuwaniu nieprawidłowości wynikłych z "samowoli budowlanej", gdyż temu służy inny tryb przewidziany Prawem budowlanym, uregulowany w jej art. 50-51. Zauważyć przy tym wypada, że poszczególne orzeczenia sądów administracyjnych zapadłe w realiach konkretnych spraw nie mogą być wprost przenoszone do innych spraw, o odmiennych okolicznościach.

W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa i to w stopniu wymagającym wyeliminowania ich z obrotu prawnego, a zatem zarzuty skargi nie mogły zostać uwzględnione.

Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji wyroku.