Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 930/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-08-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2013r. , nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchyliło decyzję Prezydenta W. nr [...] (znak: [...]) z dnia [...] lutego 2012r., ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowo-handlowego z funkcją hotelową, z garażem podziemnym, z pełną infrastrukturą techniczną, dojściami, dojazdami i zagospodarowania terenu, planowanej do realizacji na działkach o nr ew. [...] (dla obiektów kubaturowych) w obr. [...], oraz na częściach działek o nr ew.: [...], [...], [...] (dla zagospodarowania terenu i sieci) w obr. [...], położonych przy [...] w Dzielnicy [...] m. W. w części dotączej jej pkt 1.1.2 i w tym zakresie orzekło “ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - max 0,5 z uwagi na funkcję obiektu i lokalizację oraz wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - min. 0,1", a w pozostałym zakresie utrzymało decyzję w mocy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że na wniosek “M. " sp. z o.o. w upadłości z dnia 11 lutego 2008 r., skorygowanego następnie częściowo w dniu 5 sierpnia 2011 r., organ I instancji opisaną wyżej decyzją ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowo-handlowego z funkcją hotelową z garażem podziemnym, z pełną infrastrukturą techniczną, dojściami, dojazdami i zagospodarowania terenu.

W odwołaniu od tej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa [...] podniosła zarzut naruszenia art. 7, 77, 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyjaśnienia i wyczerpującego rozpatrzenia kwestii faktycznych oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomość skarżącej, w szczególności co do oddziaływania jej na budynek skarżącej w zakresie oświetlenia, przepływu powietrza i wentylacji mieszkań; wpływu drgań i hałasu na bezpieczeństwo konstrukcji budynku [...] tej inwestycji oraz ze względu na przebieg podziemnej linii średnicowej PKP; nadmiernej wysokości planowanej inwestycji; zmniejszenia cen nieruchomośc. Naruszenie art. 8, 107 k.p.a. poprzez niedostateczne odniesienie się do zastrzeżeń i uwag składanych przez skarżącego w toku postępowania, lecz oparcie się wyłącznie na stanowisku sformułowanym przez inwestora. Stanowi naruszenie zasady budowania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej. art. 9, 11 k.p.a. W piśmie z dnia 17 kwietnia 2012 r. Wspólnota dodatkowo zarzuciła, że zaskarżona decyzja narusza art. 60 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż organ w sposób niewystarczający odniósł się do kwestii lokalizacji inwestycji względem położenia tunelów trasy średnicowej, przez który przebiegają linie kolejowe stanowiące teren zamknięty, zgodnie z załącznikiem do decyzji nr [...] Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2005 w sprawie ustalenia terenów, przez które przebiegają linie kolejowe , jako terenów zamkniętych (Dz.Urz. MI Nr [...], poz. [...] z późn. zm). Decyzja zawiera braki, gdyż nie zawiera warunku co do sposobu wykorzystania terenu na cele parkowania pojazdów. W decyzji ogólnikowo potraktowano kwestie dotyczące kwalifikacji przedsięwzięcia do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004r. w sprawie określenia rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkować związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U.Nr 257, poz. 2573 ze zm.), które w niniejszej sprawie ma zastosowanie ze względu na § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Większość uzgodnień została dokonana dla inwestycji o parametrach skrajnie innych, niż ostatecznie ustalone przez inwestora, a zatem brak powtórnych uzgodnień narusza zapis art. 7 i 77 k.p.a. Organ w sposób ogólny odniósł się do uwag skarżącej w zakresie oddziaływania inwestycji na nieruchomość położoną przy ul. [...], tj. zacienienia przedmiotowej nieruchomości, przenoszenia drgań, hałasu, bezpieczeństw konstrukcji nieruchomości, co wskazuje na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), gdyż zaniechał analizy funkcji, parametrów, cech i wskaźników dotyczących nieruchomości sąsiednich. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. W decyzji pominięto, że projekt jest niezgodny ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. przyjętego uchwałą nr [...] Rady m. W. z dnia [...] października 2006 r., zgodnie z którym średnia wysokość zabudowy w miejscu inwestycji powinna wynosić 30 m, zaś wysokość max. to 72 m. W okolicy planowanej inwestycji brak jest skupisk budynków o zbliżonej wysokości.

Inwestor – M. sp. z o.o. w upadłości w piśmie z dnia 27 kwietnia 2012 r., podniósł, że zarzuty odwolania są niezasadne, w tym zarzut dot. nienależytego wyjaśnienia okoliczności związanych z realizacją przedsięwzięcia i ustaleniem jak planowana inwestycja ingeruje w tereny zamknięte jest bezpodstawny. Decyzja nr [...] Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2009r. w sprawie ustalenia terenów, przez które przebiegają linie kolejowe, jako terenów zamkniętych - nie uznaje w W. w Dzielnicy [...] żadnego terenu (działki) w obr. [...], jako terenu zamkniętego a przywołana w odwołaniu decyzja Ministra Infrastruktury utraciła moc, organ w skarżonej decyzji wskazał, że przedmiotowa inwestycja nie znajduje się w obszarze objętym ustawą o ochronie przyrody i nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Wskazane w odwołaniu rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. wprowadzające wymóg opinii o środowiskowych uwarunkowaniach, nie ma zastosowania w tym postępowaniu, gdyż zostało ono wszczęte w roku 2008. Wywody skarżącej co do miejsc parkingowych są nierozumiałe, gdyż w planowanej inwestycji nie ma fizycznej możliwości utworzenia 600 miejsc parkingowych. Korekta wniosku o wydanie warunków zabudowy dotyczyła jedynie obniżenia wysokości zabudowy, a pochodną tego wniosku w tym zakresie było zmniejszenie łącznej powierzchni użytkowej. Zdaniem inwestora, skoro dokonano uzgodnienia dla inwestycji o większych parametrach, to nie ma potrzeby ich powtarzania dla inwestycj i mniej szej. Nietrafne są zarzuty co do wysokości zabudowy w przedmiotowym terenie, bowiem w minimalnym obszarze przylegającym do planowanej inwestycji, analizowanym ze względu na zasadę dobrego sąsiedztwa, znajdują się wyższe budowle hotelu F. i budynku mieszkalnego (za domami centrum).

Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1-5. Zasada dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne- estetyczne. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 ) pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).

Kolegium stwierdziło, że po przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz zarzutów Wspólnoty Mieszkaniowej [...], wprawdzie skarżona decyzja odpowiada prawu, lecz zawiera ona jednak pewną nieścisłość w zakresie pkt 1.1.2 - wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w świetle treści § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U.2003.164.1589), z ktorej wyniak, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności (...) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej (...). Tymczasem decyzji , jak i we wskazanym jej punkcie nie został określony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej. Dlatego też Kolegium brak ten uzupełniło, określając min. wysokość tego wskaźnika, mając na względzie to, że teren planowanej inwestycji jest położony w ścisłym centrum W. o niskim wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej. Ze względu na konieczność zachowania standardów ochrony środowiska oraz funkcję planowanego obiektu wskazane jest urządzenie nie mniej niż 10% terenu inwestycji jako powierzchni biologicznie czynnej. Poza tym, w ocenie Kolegium, skarżona decyzja spełnia wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym art. 61 ust. 1, jak i rozporządzenia, co wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Organ drugiej instancji za niezasadne uznał zarzuty odwolania. Organ pierwszej instancji nie naruszył art. 7, 9 i 11 oraz 77, 80 kpa, gdyż w sposób wyczerpujący zostały wyjaśnione i rozpatrzone niezbędne do wydania decyzji elementy. Organ wydający decyzję o warunach zabudowy nie ma uprawnień do badania i analizowania kwestii związanych z ewentualnym oddziaływaniem planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, w tym przypadku na nieruchomość skarżącej Wspólnoty. Kwestie dotyczące np. nasłonecznienia (prawidłowego oświetlenia, lokali mieszkalnych), przepływu powietrza i wentylacji mieszkań, przenoszenia drgań i hałasu, bezpieczeństwa konstrukcji budynku [...] z uwagi na planowaną inwestycję, itp. są badane dopiero w postępowaniu budowlanym przez organ właściwy do wydania decyzji budowlanej. Na tym etapie inwestycyjnym inwestor obligowany jest przedłożyć projekt architektoniczny, który winien spełniać wymogi, o których mowa m.in. w przepisie art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (jt. Dz.U.2010.243.1623 z późn. zm.). tj. m.in. bezpieczeństwa konstrukcji; bezpieczeństwa pożarowego; ochrony przed hałasem i drganiami; poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej Zarzut zmniejszenia wartości nieruchomości należącej do Wspólnoty na tym etapie postępowania jest przedwczesny i czysto hipotetyczny, bowiem decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z akt zgromadzonych w sprawie, w tym w szczególności z wykonanej analizy jednoznacznie wynika, iż organ nie oparł się tylko - jak twierdzi skarżąca - na stanowisku inwestora. Analiza wskazuje, iż organ w sposób racjonalny i zgodny ze stanem faktycznym dokonał analizy obszaru z uwzględnieniem obiektów i ich parametrów znajdujących się w tym obszarze a także z wzięciem pod uwagę zapisów Studium i projektu m.p.z.p. Ściany Wschodniej i wykonanej na potrzeby przedmiotowej sprawy analizy przez Miejską Pracownię Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju. W skarżonym orzeczeniu organ odniósł się do stawianych przez Wspólnotę zarzutów, wskazując, że mogą być one rozpoznawane dopiero na kolejnym etapie inwestycyjnym tj. w postępowaniu budowlanym. Nie został zatem naruszony przepis art. 8 i 107 § 3 kpa, jak i art. 60 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący, że decyzję o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Tereny działek nr ew. [...] oraz [...], [...], [...] obr. [...] nie stanowią obszaru zamkniętego, gdyż nie są wymienione w obowiązującej w dniu orzekania organu I instancji, jak i Kolegium w załączniku VII do decyzji Ministra Infrastruktury nr [...] z dnia [...] grudnia 2009r. (Dz. Urz. MI nr [...], poz. [...] z późn. zm.). Tylko w przypadku, gdyby któraś z działek objętych wnioskiem inwestora podlegała pod powyższą decyzję można byłoby mówić o naruszeniu w/w przepisu. Wskazywana przez skarżących decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2005r. Nr [...] obowiązywała do 14 stycznia 2010r., kiedy to weszła w życie wskazywana wyżej decyzja nr [...] z dnia [...] grudnia 2009r.

W skarżonej decyzji w pkt 1.5 określone zostały w sposób jednoznaczny wskaźniki parkingowe przy uwzględnieniu funkcji planowanego obiektu. Z wniosku inwestora, jak i z uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób jednoznaczny wynika, iż inwestor przewiduje miejsca postojowe w garażu podziemnym w ilości ok. 195 miejsc postojowych, tym samym brak jest podstaw do zaliczenia inwestycji do inwestycji o których mowa w ustawie z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. nr 199, poz. 1227) oraz w rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy. Niezrozumiały w kontekście zapisów znajdujących się w pkt 1.2 skarżonej decyzji jest zarzut dot. niedostatecznego wyjaśnienie kwestii środowiskowych, w tym związanych z kwalifikacją przedsięwzięcia i naruszeniem zasad przezorności. W niniejszej sprawie ze względu na treść § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. nr 213, poz. 1397) ewentualna kwalifikacja danego przedsięwzięcia do przedsięwzięcia znacząco oddziałującego na środowisko będzie dokonywana w oparciu o rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkować związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U.nr 257, poz. 2573 ze zm.) w myśl której do postępowań w sprawie decyzji, o których mowa w art. 71 ust. 1 oraz art 12 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, wszczętych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe. W art. 72 ust. 1 w/w ustawy wymienia się m.in. decyzje o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie postępowanie zostało wszczęte wnioskiem z dnia 11 lutego 2008 r., tym samym zastosowanie będą miały przepisy dotychczas obowiązujące, w tym również wyżej wskazane rozporządzenie Rady Ministrów z 9 listopada 2004r. Zgodnie ze wskazanym rozporządzeniem planowana inwestycja polegająca na budowie budynku biurowo-usługowo-handlowego z funkcją hotelową, z garażem podziemnym na ok. 195 stanowisk postojowych, z pełną infrastrukturą techniczną dojściami, dojazdami i zagospodarowania terenu nie jest zaliczana do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W skarżonej decyzji organ dokonał zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, rozważenia wpływu planowanego przedsięwzięcia na obszar Natura 2000. Kolegium stwierdziło, że zgadza się z dokonaną przez organ i instancji oceną w tym zakresie. Planowany obiekt ma powstać na działce gdzie do dnia dzisiejszego istnieje wielokondygnacyjny budynek, który ma zastąpić. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że planowana inwestycja mogłaby mieć potencjalne znaczące oddziaływanie na obszar Natura 2000. RDOŚ sposób milczący dokonał uzgodnienia tej inwestycji w zakresie środowiskowym przedłożony projekt decyzji. Organ odwoławczy przyznając rację Wspólnocie, że uzgodniony przez Marszałka Województwa [...] postanowieniem z dnia [...] września 2009r. projekt decyzji z sierpnia 2009r. różni się od skarżonej decyzji i projektu sporządzonego w lipcu 2011 r., wskazał, iż głównym elementem różniącym uzgodniony projekt od wydanej decyzji jest tylko wysokość planowanego budynku. W projekcie, który został uzgodniony przez ww. organ mowa jest o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mierzonej od poziomu chodnika na max 85m (XXIII kond.), zaś w projekcie decyzji z lipca 2011 r. oraz w skarżonej decyzji wysokość ta została określona na 80 m (XII kond.) z tolerancją 0,5 m. Na tę wysokość inwestor wyraził zgodę, modyfikując w dniu 5 sierpnia 2011 r. wniosek poprzez wskazanie wysokości budynku na 80 m. To odstępstwo od projektu decyzji, Kolegium uznało za nieistotne ze względu na to, że skoro organ uzgadniający uzgodnił wyższą o 5 m inwestycję, to tym samym dokonał uzgodnienia tej samej inwestycji o mniejszym parametrze wysokościowym. Nielogicznym byłoby, zdaniem Kolegium, przyjęcie, iż organ dokonał pozytywnego uzgodnienia dla obiektu 85 m a dla identycznego obiektu, tyle że niższego już nie, przy czym Marszałek Województwa [...] dokonał uzgodnienia projektu decyzji jedynie w zakresie swej właściwości, to jest w zakresie zadań samorządowych.

Wojewoda [...] w postanowieniu z dnia [...] września 2009 r. uznał, że brak jest podstaw do dokonania uzgodnienia w zakresie zgodności z zadaniami rządowymi projektu decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ teren planowanej inwestycji nie był przeznaczony w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. na cel publiczny ujęty w programie zadań rządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 48 ustawy, gdyż nie zostało przyjęte w tej sprawie odpowiednie rozporządzenie Rady Ministrów.

Natomiast Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska dokonał uzgodnienia, w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody, w sposób milczący zgodnie z zapisem art. 53 ust. 5c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu terenu.

Kolegium stwierdziło, że z powyższych względów nie można przyjąć, iż niedokonanie ponownych uzgodnień z Marszałkiem Wojewodztwa [...] i RDOŚ narusza art. 7 i 77 k.p.a.

Dalej organ odwolawczy wskazał, że studium nie jest przepisem obowiązującym w oparciu o który można byłoby w wypadku braku planu wydać decyzję o warunkach zabudowy. Organ zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobligowany jest do przeanalizowania zabudowy znajdującej się na danym terenie i w oparciu o analizę ustalić obowiązujące warunki dla nowej zabudowy. W przedmiotowej sprawie budynki w obszarze analizowanym mają wysokość od 5,5 m do 90,3 m, przy czym średnia wynosi 42,4 m, zatem planowany budynek byłby wyższy od średniej z obszaru. Jednakże Istniejący w miejscu planowanej inwestycji budynek Uniwersalu ma wys.48,4m, jest więc wyższy od średniej z obszaru. W sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się budynki o podobnej wysokości jak wskazana w skarżonej decyzji: 74,2 m na działce nr ew. [...] obr. [...] zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami na tyłach D., oraz 90,3m na działce nr ew. [...] z obr. [...] - budynek hoteli N. po przeciwnej stronie [...] co planowana inwestycja - analiza graficzna. Planowany budynek o wys. 80 m byłby więc obiektem łączącym obydwa wysokościowce, nadając tym samym obszarowi pewien ład przestrzenny. Nie bez znaczenia, zdaniem Kolegium, jest również to, że zanim w skarżonej decyzji określono wysokość budynku była ona przedmiotem licznych analiz i konsultacji organu m.in. z Miejską Pracownią Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju. Skoro z analizy wynika, że w obszarze znajdują się budynki o podobnej wysokości jak ustalona w decyzji, to brak podstaw do twierdzeń skarżącej, iż nie ma budynków o zbliżonej wysokości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...], zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania tj.: art. 7, 77, 80 kpa poprzez zaniechanie wyjaśnienia i wyczerpującego rozpatrzenia kwestii faktycznych usytuowania inwestycji, zwłaszcza jej położenia w stosunku do terenów zamkniętych w rozumieniu ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.2010.193.1287 ze zmianami), jak również relacji pomiędzy wskazaną przez wnioskodawcę ilością miejsc parkingowych a powierzchnią przeznaczoną na ten cel określoną we wniosku, a co za tym idzie - kwestii podlegania inwestycji procedurze oceny oddziaływania na środowisko, oddziaływań obiektu, który ma zostać wybudowany w ramach planowanej inwestycji na nieruchomość skarżącej, nie przeprowadzenia postępowania dowodowego i wyjaśniającego w tym zakresie w celu ustalenia istniejącego stanu faktycznego; - art. 8, 107 § 1 i 3 kpa poprzez nie wskazanie w uzasadnieniu decyzji podstawy prawnej oraz brak uzasadnienia faktycznego potwierdzającego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, że planowana inwestycja nie znajduje się w granicach terenu zamkniętego oraz co za tym nie wyjaśnienie relacji lokalizacyjnej planowanej inwestycji do terenów zamkniętych - co stanowi naruszenie zasady budowania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej; - art. 9, 11 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie przesłanek, którymi kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję i ograniczenie się w ich wyjaśnianiu jedynie do stwierdzenia, iż planowana inwestycja nie znajduje się na terenie zamkniętym, bez wskazania podstaw (zarówno faktycznych jak i prawnych) takiego twierdzenia, a tym bardziej ustalenia jakie winno zostać przez organ dokonane, mimo uzasadnionych wątpliwości strony skarżącej, - art. 107 § 2 kpaw związku z art. 64 pkt 1 w związku z 54 pkt. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U.2012.647 ze zmianami) polegające na nie wskazaniu w decyzji konkretnych warunków i szczegółowych zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie ochrony środowiska oraz obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz podanie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowani terenu (dalej: "decyzja wzizt") jedynie ogólnego odesłania do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. (które nie jest źródłem prawa - obowiązków czy uprawnień dla inwestora) - działanie to czyni warunek nieprecyzyjnym (nieokreślonym), w sytuacji, gdy jego sformułowanie jest istotne uwagi na wymagania stawiane ustawą o Udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udział społeczeństwa w ochronie środowiska oraz oceny oddziaływania na środowisko (Dz.U.2008.199.1227 ze zmianami) w zakresie kwalifikowania przedsięwzięcia do obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, - art. 10, 11 KPA poprzez nie poinformowanie skarżącego o zakończeniu postępowania dowodowego jak również o złożeniu przez wnioskodawcę do SKO w W., pisma procesowego podnoszącego istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia kwestie procesowe i wydanie decyzji, czego skutkiem Skarżąca pozbawiona została możliwości odniesienia się do twierdzeń w nim zawartych. W oparciu o tak sfomułowane zarzuty pełnomocnik skarżacej wniósł o uwzględnienie skargi poprzez uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. W stosunku do terenu, na którym ma być realizowana zamierzona inwestycja nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei art. 61 ust. 1 ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5. Wynika z tego, że niespełnienie chociażby jednego z tych warunków stanowi podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jednakże w sytuacji spełnienia wszystkich warunków organ obowiązany jest do ustalenia warunków zabudowy. Decyzja z art. 61 ust.1 ustawy nie jest bowiem decyzją uznaniową, lecz decyzją związaną w tym sensie, że ustalenie spełnienia warunków z art. 61 ust.1 ustawy obliguje organ do wydania decyzji ustalającej warunki dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga od organu właściwego do jej wydania ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu niezbędne jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Ustalenie takie następuje w trybie określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z analizy akt administracyjny sprawy wynika, że zarówno ustalenie tych wymagań, jak i analiza funkcji oraz cech zabudowy zostały prawidłowo dokonane przez organ I instancji. Zatem więc zachodziły materialnoprawne przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora z dnia 11 lutego 2008 r. zmodyfikowanym w dniu 5 sierpnia 2011 r.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że nie zasługują one na uwzględnienie. Całkowicie chybiony jest zarzut naruszenia art. 7, 77 i 80 kpa w zakresie położenia inwestycji w stosunków do terenów zamkniętych, ilości miejsc parkingowych, podlegania inwestycji procedurze oddziaływania na środowisko i oddziaływania jej na nieruchomość Wspólnoty. Prawidłowe jest stanowisko organów obu instancji, że przedmiotowa inwestycja nie wymagała oceny oddziaływania na środowisko, jako że nie jest to przedsięwzięcie zaliczane do mogących oddziaływać na środowisko. Podzielić należy też stanowisko organu odwoławczego, że organ pierwszej instancji w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może badać wpływu planowej inwestycji na istniejące nieruchomości sąsiednie, w tym na nieruchomość skarżącej, gdyż zagadnienie to należy do sfery postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W pkt 2 decyzji z dnia [...] lutego 2012 r. organ pierwszej instancji określił wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, stanowiąc, że w ramach projektu budowlanego mają być zastosowane rozwiązania chroniące przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, z możliwości korzystania z infrastruktury technicznej, dostępu do światła dziennego, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie. Ochrona uzasadnionych interesów właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji została zapewniona zgodnie z art. 54 pkt 2 lit.c) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu i § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589). Do pełnej jej konkretyzacji dojdzie na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Postępowanie dotyczące wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy jest bowiem pierwszym etapem realizacji inwestycji. Roboty budowlane związane z inwestycją, objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, inwestor może rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawne zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz zakres tej ochrony jest różny dla postępowania o ustalenie warunków zabudowy i dla postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W decyzji o warunkach zabudowy organ w możliwie jak najszerszy sposób ustalania warunki zainwestowania, ich konkretyzacja następuje w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi ze stosownych przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, gdyż władczo o ich spełnieniu rozstrzyga organ architektoniczno-budowlany w pozwoleniu na budowę. W kwestii liczby miejsc parkingowych, wskazać należy, że wydanie pozytywnej decyzji zostało poprzedzone uzyskaniem wymaganych opinii i uzgodnień. Z akt sprawy wynika, że Zarząd Dróg Miejskich w W. w piśmie z dnia 2 września 2009 r. pozytywnie zaopiniował projekt decyzji, akceptując obsługę komunikacyjną inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora, w którym to podano, że powstanie 195 miejsc parkingowych. W pkt 5.1 decyzji organ pierwszej instancji określił wskaźniki parkingowe przy uwzględnieniu funkcji planowanej inwestycji. Stąd też decyzja spełnia wymogi § 2 pkt 6 cyt. wyżej rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., precyzującego sposób zapisywania ustaleń w decyzji. Wymaga dodania, że decyzja o warunkach zabudowy o warunkach zabudowy wiąże projektanta i organ architektoniczno-budowlany, a to oznacza, że dla przedmiotowej inwestycji ilość miejsc parkingowych w projekcie budowlanym nie może być wyższa niż wskazana we wniosku inwestora. W odniesieniu do kolejnego zarzutu naruszenia art. 8, 9 , 11 i 107 § 1 i 3 kpa w zakresie dotyczącym braku dostatecznego wyjaśnienia wątpliwości, że planowana inwestycja nie znajduje się w granicach terenu zamkniętego, należy stwierdzić, że również jest on niezasadny i gołosłowny. Skarżąca Wspólnota nie przedstawiła żadnego dowodu na obalenie ustaleń organów obu instancji, że teren inwestycji, na który składają działki o nr ew. [...], [...], [...], [...] obr. [...] nie stanowią terenu zamkniętego, gdyż nie są wymienione w załączniku VII do decyzji Ministra Infrastruktury nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. (Dz. Urz. MI nr [...], poz. [...] ze zm.), która weszła w życie w dniu 14 stycznia 2010 r. , a więc przed wydaniem decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżona decyzja wbrew twierdzeniom autora skargi spełnia wymogi określone zarówno w § 1, jak i w § 3 art. 107 kpa. Organ w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji wskazał przepisy w oparciu o które wydał zaskarżoną decyzję, zaś w jej uzasadnieniu przedstawił stan faktyczny sprawy, jak i jego ocenę i wyczerpująco wyjaśnił powody dla których dokonał zmiany treści pkt 1.1.2 decyzji organu pierwszej instancji, utrzymując w mocy tę decyzję w pozostałym zakresie.

Kolejny zarzut naruszenia art. 107 § 2 kpa w związku z art. 64 ust. 1 związku z art. 54 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajduje żadnego uzasadnienia w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dokumentacyjnego, jak i treści decyzji organów obu instancji. Decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...] lutego 2012 r. zawiera wszystkie elementy, o których stanowi art. 54 ustawy, w tym również te warunki, które decyzja o warunkach zabudowy powinna określać zgodnie z pkt 2 art. 54 ustawy. Autor skargi w jej uzasadnieniu nie wskazał konkretnie na czym polegały uchybienia organów obu instancji w zakresie wymogów decyzji z pkt 2 art. 54 ustawy. Ogólnikowo sformułowany przez autora skargi ten zarzut nie mógł odnieść zamierzonego skutku zwłaszcza, że Sąd dokonując z urzędu pod tym względem kontroli decyzji organów obu instancji tego rodzaju naruszenie stwierdził. Ostatni zarzut skargi naruszenia art. 10 i 11 kpa przez organ odwoławczy poprzez brak powiadomienia skarżącej Wspólnoty o zakończeniu postępowania dowodowego oraz o wpłynięciu pisma procesowego strony przeciwnej nie mógł odnieść zamierzonego skutku, skoro w skardze nie zostało w ogóle wykazane, że uchybienie to organu miało na wynik sprawy. Natomiast Sąd orzekający w niniejszej sprawy nie dopatrzył się, aby uchybienie to miało jakikolwiek wpływ na wynik zaskarżonego rozstrzygnięcia. Skarżąca miała zapewniony czynny udział w postępowaniu przed organem pierwszej instancji i czynnie w nim uczestniczyła, zaś organ drugiej instancji nie przeprowadzał dodatkowego postępowania dowodowego w oparciu o art. 136 kpa, natomiast pismo inwestora stanowiło odpowiedź na odwołanie skarżącej Wspólnoty i skierowane było do organu drugiej instancji.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.