Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 32/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2021-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 66
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz- Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 maja 2021r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku biurowo-gospodarczego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją nr 2045/2020, z dnia 2 października 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. nakazał Gminie W. - właścicielowi budynku biurowo-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W., usunięcie w terminie 10 miesięcy, od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna - występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, stanowiących zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia, poprzez: 1. wykonanie nowego pokrycia dachowego z papy, wraz z odwodnieniem dachu, rynnami i rurami spustowymi oraz obróbkami blacharskimi - celem zapewnienia odprowadzania wód opadowych i roztopowych poza obrys budynku, 2. naprawę trzonów kominowych ponad dachem (przemurowanie w miejscach uszkodzeń, odtworzenie ubytków wypraw tynkarskich, czap kominowych i opierzenia oraz usunięcie nawisów zaprawy wystających poza lico cegły w przewodach kominowych) 3. oczyszczenie, osuszenie i odgrzybienie ścian zewnętrznych i wewnętrznych środkami grzybobójczymi dopuszczonymi do stosowania w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, 4. naprawę stropodachu z płyt korytkowych zamkniętych w miejscach uszkodzeń mechanicznych i korozji biologicznej, wraz z oczyszczeniem i zabezpieczeniem antykorozyjnym belek stalowych podpierających płyty stropowe, 5. Naprawę murów zewnętrznych budynku w obszarze występujących spękań, zarysowań i ubytków, poprzez odbicie, uzupełnienie i przetarcie spękań (w razie stwierdzenia po usunięciu tynków znacznych zarysowań - przeszycie konstrukcji murowanej przy zastosowaniu powszechnie znanych metod naprawczych), uzupełnienie ubytków materiału tworzącego, 6. remont elewacji - odtworzenie wypraw tynkarskich w miejscach spękań, ubytków i uszkodzeń mechanicznych na przegrodach zewnętrznych i gzymsach okapowych, 7. wykonanie wentylacji nawiewno-wywiewnej grawitacyjnej lub mechanicznej zapewniającej odpowiednią wymianę powietrza w pomieszczeniach biurowych przeznaczonych na pobyt ludzi. Roboty należy prowadzić w sposób zapewniający bezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi, zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowlane, przynależnej do właściwej izby samorządu zawodowego. O wykonaniu robót należy zawiadomić organ, załączając oświadczenie osoby nadzorującej roboty o zgodności ich wykonania z decyzją, zasadami wiedzy technicznej i przepisami. W podstawie prawnej organ przywołał art. 66 ust 1 pkt 1 i 3 W zw. z art 83 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.; Dz. U. z 2020 r., poz. 1333; dalej: Pb). W uzasadnieniu decyzji poniesiono, że decyzją nr 142/2019 z 29.01.2019 r. nakazano Gminie W. - przeprowadzenie kontroli 5-leniej obiektu oraz sporządzenie ekspertyzy obejmującej stan techniczny budynku socjalno-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. (przy zachodniej granicy działki, od strony drogi gminnej - ulicy [...]). Następnie rozstrzygnięcie to, po rozpoznaniu odwołania zostało utrzymane w mocy przez DWINB decyzją nr 386/2019 z 18.03.2019 r. Wykonując obowiązek dokumentacyjny wynikający z ostatecznych rozstrzygnięć organów nadzoru budowlanego – strona zobowiązana przedłożyła także protokoły okresowej kontroli oraz ekspertyzę dotyczącą stanu technicznego budynku biurowo-gospodarczego znajdującego się na terenie kompleksu przy ul. [...] we W. Dokumenty te ujawniały istotne wady w zakresie sprawności technicznej poszczególnych elementów tego obiektu. Powzięcie informacji dotyczących nieprawidłowego stanu technicznego obiektu lub jego niewłaściwego użytkowania - obliguje organ nadzoru budowalnego do podjęcia działań zmierzających do przywrócenia pełnej sprawności technicznej obiektu oraz zapewnienia możliwości jego bezpiecznego użytkowania. Tym samym nieprawidłowy stan techniczny budynku biurowo-gospodarczego spowodowany wieloletnim okresem zaniedbań w zakresie jego remontów oraz zużyciem technicznym poszczególnych elementów - zobowiązał do podjęcia postępowania - a dalej wydania nakazu w trybie art. 66 Pb, celem przywrócenia stanu zgodnego z normami prawnymi w zakresie utrzymania i użytkowania obiektu. Po tych ustaleniach pismem z 23.03.2020 r. zawiadomiono strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie nadmiernego pogorszenia stanu technicznego budynku biurowo- gospodarczego przy ul. [...] we W. (dz. nr [...], AM-[...], obręb S.). Zebrano dowody związane z utrzymaniem obiektu, tj.: protokół okresowej kontroli budynku biurowo-gospodarczego przeprowadzonej w cyklu 5-letnim nr [...] z 23.01.2020 r.; protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych nr [...] z 17.01.2020 r.; protokół z okresowej kontroli r instalacji elektrycznej z 17.01.2020 r. oraz ekspertyzę techniczną budynku biurowo-gospodarczego przy ul. [...] we W. z lipca 2020 r" sporządzoną przez mgra inż. A. T. - posiadającego uprawnienia do wykonywania samodzielnej funkcji projektanta i kierownika budowy i robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. W ekspertyzie, w oparciu o szczegółowe oględziny i odkrywki sformułowano wnioski dotyczące stanu technicznego fundamentów, ścian konstrukcyjnych i działowych, stropodachu, kominów, pokrycia dachowego oraz obróbek blacharskich i odwodnienia obiektu. Stan ścian fundamentowych oceniono jako "dobry", spełniający warunki zapewniające nieprzekroczenie stanów granicznych nośności. Pod ścianami fundamentowymi grunt został skomprymowany - doszło do ustabilizowania obiektu i przestał on osiadać i pękać. W ocenie autora ekspertyzy przyczyną zarysowania i spękań ścian konstrukcyjnych było nierównomierne osiadanie podłoża gruntowego i oparcie stalowych belek stropodachu na ścianach w sposób uniemożliwiający swobodny przesuw na podporach. Przyczyną osiadania podłoża gruntowego mogło być jego nieodpowiednie zagęszczenie pod ścianami fundamentowymi i zmiana warunków gruntowo-wodnych. Obecnie stany graniczne nośności nie są przekroczone - brak zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników obiektu oraz osób poruszających się w jego obrębie. W dalszej części ekspertyzy wskazano, że stan graniczny przydatności do użytkowania został przekroczony, gdyż lokalne uszkodzenia, zarysowania i pęknięcia ścian konstrukcyjnych i działowych wpływają negatywnie na przydatność użytkową, trwałość i stan konstrukcji obiektu. Stan tynków na przegrodach zewnętrznych oceniono jako "zły" - występują liczne uszkodzenia, odparzenia, zawilgocenia i zabrudzenia spowodowane brakiem bieżącej konserwacji i napraw. Dodatkowo niesprawne obróbki blacharskie (skorodowane, uszkodzone mechanicznie i zdeformowane) oraz instalacja odwadniająca obiekt (zniszczone i niedrożno rynny) - powodują zawilgocenie murów. Stan pokrycia dachowego oceniono jako "zły" - papa spękana, pomarszczona z licznymi pęcherzami, porośnięta mchem. Na znacznej części dachu papa nieprawidłowo ułożona. Część dachu w celu uszczelnienia została doraźnie zabezpieczona folią budowlaną. W zaleceniach opracowania wskazano na konieczność wykonania pilnego remontu w celu usunięcia istotnych wad obiektu i zatrzymania postępującej w czasie destrukcji budynku oraz przywrócenia jego sprawności technicznej i użytkowej. W pierwszej kolejności należy przystąpić do remontu dachu (wykonanie nowego pokrycia papowego wraz z wymianą obróbek blacharskich i rynien). Następnie (po zapewnieniu szczelności pokrycia i odprowadzania wód opadowych poza obrys budynku) - należy naprawić rysy i pęknięcia murów, osuszyć ściany zewnętrzne oraz wykonać nowe wyprawy tynkarskie zabezpieczające ściany przed destrukcyjnym działaniem czynników atmosferycznych. Dodatkowo naprawy wymagają trzony kominowe ponad dachem (uszkodzone czapy kominowe, braki tynków, zwietrzałe spoiny, nawisy zaprawy wyciśniętej poza lico cegły przewodów kominowych utrudniające prawidłową cyrkulację powietrza). Wskazano również na konieczność zapewnienia odpowiedniej wymiany powietrza w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi (przebywanie powyższej 4 godzin), poprzez zastosowanie wentylacji grawitacyjnej (naturalnej) lub mechanicznej albo wspomaganej mechanicznie. W protokole okresowej kontroli 5-letniej z 23.01,2020 r. zalecono remont (naprawę): ścian konstrukcyjnych (liczne spękania i zawilgocenia ścian, mury zagrzybione), warstw fakturowych przegród zewnętrznych (spękania, uszkodzenia i ubytki tynków na elewacjach i gzymsie okapowym); pokrycia dachowego wraz z obróbkami blacharskimi i odwodnieniem (liczne nieszczelności i przecieki w pokryciu papowym, skorodowane, nieszczelne i zanieczyszczone orynnowanie) oraz kominów ponad dachem (ubytki tynków, wypłukane spoiny, uszkodzone czapy kominowe). Stopień zużycia obiektu świadczy o wieloletnich zaniedbaniach w jego utrzymaniu (brak remontów, bieżących napraw). Zaniedbania te doprowadziły do nadmiernie pogorszonego stanu technicznego obiektu, mogącego stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. O ile remont budynku wiąże się z koniecznością poniesienia nakładów finansowych, to czyszczenie niedrożnego i wymiana uszkodzonego orynnowania oraz skorodowanych i zdeformowanych obróbek blacharskich - nie wymaga znacznych nakładów, elementy te winny być usuwane niezwłocznie w ramach bieżącego utrzymania obiektu. Brak działań w tym zakresie sprawił, że elementy odwodnienia nie spełniają swojej funkcji powodując zalewanie przegród budowlanych - a dalej destrukcję murów w wyniku korozji biologicznej spowodowanej, podwyższoną wilgotnością. Niezbędne jest podjęcie działań naprawczych w celu usunięcia zagrożenia i przywrócenia sprawności technicznej obiektu. Dotyczy to w szczególności: zapewnienia szczelnego pokrycia dachowego zabezpieczającego budynek przed przenikaniem wody opadowej do jego wnętrza wraz ze sprawnym systemem odwodnienia obiektu, naprawy ścian zewnętrznych z odtworzeniem brakujących wypraw tynkarskich i obróbek blacharskich. Dach stanowi kluczową przegrodę zewnętrzną, chroniącą obiekt przed przedostawaniem się wody opadowej do jego wnętrza. Zużyte, nieszczelne pokrycie dachowe destrukcyjnie wpływa na cały obiekt (zalewanie konstrukcji stropodachu i ścian konstrukcyjnych). Brak wypraw tynkarskich oraz uszkodzenie murów powoduje dalszą degradację przegród budowlanych w następstwie negatywnego oddziaływania czynników atmosferycznych na niezabezpieczone mury* co stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynku (ściany narażone na pochłanianie wody opadowej). Istniejąca wilgoć (korozja biologiczna muru) obniża sprawność techniczną obiektu i bezpieczeństwo jego użytkowania, zmniejszając trwałość jego elementów - zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia (postępująca degradacja substancji budynku). Dalej organ wskazuje, że zgodnie z art. 66 Pb "w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku". W sprawie wystąpiły przestanki wskazane w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Pb, które obligują nas, do wydania decyzji nakazującej usunięcie zagrożenia i nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Na wykonanie obowiązku organ wyznaczył - 10 miesięczny termin, liczony od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Określony termin wykonania poszczególnych robót uwzględnia istniejące zagrożenie, stopień pilności, zakres i techniczne możliwości ich wykonania, konieczność prowadzenia robót w odpowiednich warunkach atmosferycznych oraz gabaryty obiektu (budynek parterowy o prostej bryle i nieskomplikowanej konstrukcji, z nieograniczonym dostępem do jego przegród). Bieg terminu rozpoczyna się od momentu kiedy decyzja uzyska przymiot ostateczności. Następuje to po upływie 14 dni od doręczenia decyzji, w przypadku, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania. W razie wniesienia odwołania ostateczna jest decyzja organu II instancji. Zgodnie art. 61 Pb obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Jak ustaliliśmy budynek stanowi w całości własność Gminy W., do której skierowaliśmy nakaz. Niewykonanie obowiązku w terminie będzie skutkowało podjęciem działań egzekucyjnych. W przypadku nie uchylania się od wykonania nakazu, eliminacji zagrożenia (w sytuacji wystąpienia obiektywnych przesłanek uniemożliwiających jego terminowe wykonanie) - istnieje możliwość zmiany decyzji w zakresie terminu realizacji obowiązku. W tym celu należy wystąpić z wnioskiem dokumentując podjęte działania zmierzające do wykonania nakazu i usunięcie zagrożenia. Na koniec organ wskazuje, że obiekt znajduje się na terenie Parku [...] - wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] (decyzją z 15.02.1962 r,), a tym samym podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zatem realizacja nakazanych robót związanych z remontem rzeczonego budynku w zakresie elementów zewnętrznych objętych ochroną - wymaga uzyskana pozwolenia konserwatorskiego, które co do zasady wydawane jest na podstawie uzgodnienia projektu budowlanego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła Gmina W. Wskazała, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sprawie stanu technicznego budynku biurowo-gospodarczego znajdującego się na nieruchomości położonej przy ul. [...] we W. Jest ono powiązane a zarazem jest również kontynuacją odrębnych postępowań administracyjnych przeprowadzonych przez ten organ co do powyższej nieruchomości. W odwołaniach od tych decyzji pełnomocnik Gminy W. wskazywał między innymi, że organ nadzoru budowlanego posiadając szczegółowe informacje o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości położonej przy ul. [...], błędnie wskazał na Gminę W. jako adresata obowiązków nałożonych decyzjami. Nieruchomość objęta postępowaniem pozostaje bowiem w posiadaniu Spółki P. Spółka z o.o. z siedzibą przy ul. [...] we W., nieprzerwanie od 26 lat na podstawie umowy dzierżawy. Wykonanie obowiązków których oczekuje nadzór budowlany zdaniem Gminy W. spoczywa na dzierżawcy nieruchomości, który korzysta z obiektów w granicach nieruchomości położonej przy ul. [...] w celu wykonywania swojej działalności gospodarczej. Zgodnie z zapisami umowy dzierżawy, dzierżawca jest zobowiązany do zabezpieczenia nieruchomości poprzez wykonywanie na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz utrzymania go w należytym porządku, a także ponosi pełną odpowiedzialność za wszelkie szkody wynikłe z tytułu korzystania z przedmiotu dzierżawy tak wobec wydzierżawiającego jak i osób trzecich (§ 3 aneksu nr 2 do umowy dzierżawy z dnia 30.03.2000 r.). Gmina W. stwierdza, że adresatem obowiązków wynikających z decyzji nr 2045/2020 powinien być dzierżawca nieruchomości, które de facto nałożone obowiązki wykona własnym staraniem. Zgodnie z uchwałą nr [...] Zarządu Miasta W. z dnia [...] października 1992 r. przeznaczono gminną nieruchomość, położoną przy ul. [...] do oddania w dzierżawę, w trybie Bezprzetargowym ,na czas oznaczony, P. Spółka z o.o., na zaplecze techniczno-magazynowe. Pierwszą umowę dzierżawy zawarto w dniu 04 stycznia 1993 r. na czas oznaczony. Przedmiotem umowy objęty został grunt o pow. [...] m2 stanowiący część działki nr [...] z AM [...] obręb S. wraz z dwoma budynkami murowanymi, parterowymi, biurowo-magazynowymi. Następne umowy zawierane były kolejno: w dniu 25 lipca 1996 r. na czas oznaczony, w dniu 6 kwietnia 1998 r. na czas oznaczony, a w dniu 30 marca 2000 r. na czas nieoznaczony. Potrzeba posiadania tego gruntu przez spółkę związana była z faktem, że wykonywała ona prace konserwacyjno- renowacyjne terenów zieleni miejskiej i Parku [...]. Odwołująca się wskazuje, że obowiązki te wynikają z uregulowanej w kodeksie cywilnym treści stosunku dzierżawy. Zgodnie z art. 696 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Art. 697 k.c. wprost stanowi zaś, że to na dzierżawcy spoczywa obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zgodnie z art. 666 § 1 w związku z art. 694 k.c. dzierżawca powinien przez czas trwania umowy używać przedmiot dzierżawy w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu umowy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych (vide: wyroki WSA w Warszawie sygn. akt VII SA/Wa 1550/17 z dnia 17 kwietnia 2018 r. oraz sygn. akt VII SA/Wa 1895/16 z dnia 27 czerwca 2017 r.) pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego", o którym mówi art. 61 Prawa budowlanego nie można utożsamiać z pojęciem "zarządcy nieruchomości". Zarządcą obiektu budowlanego jest podmiot władający całą nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. Pojęciem "zarządcy obiektu budowlanego" należy zatem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę, najemcę, władającego obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego. Ponadto strona wskazuje, że organ nadzoru budowlanego nakładając na podmioty obowiązki określone w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie może swobodnie wybierać pomiędzy właścicielem obiektu budowlanego, a zarządcą obiektu budowlanego. W art. 61 Prawa budowlanego został użyty spójnik "lub" oznaczający alternatywę łączną. W zestawieniu z zasadą prawdy obiektywnej, określoną w art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego oznacza to, że obowiązek określony w decyzji organu nadzoru budowlanego powinien być w pierwszej kolejności nałożony na podmiot, który w chwili rozstrzygania sprawy faktycznie zarządza obiektem i na mocy przepisów lub umowy zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotowego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (vide: wyroki WSA we Wrocławiu sygn. akt II SA/Wr 720/17 z dnia 25 stycznia 2018 r. oraz WSA w Gliwicach sygn. akt II SA/GI 790/17 z dnia 30 listopada 2017 r.). Wskazaną argumentację podzielił również Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w decyzji nr WOA.7721.509.2018.IV.64.0.1. z dnia 8 października 2018 r. uchylającej decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr 1672/2018 z dnia 28 sierpnia 201 8r. w zakresie adresata tej decyzji. Organ II instancji wskazał, że literalne stosowanie art. 61 ustawy Prawo budowlane prowadziłoby do zaprzepaszczenia sytuacji, kiedy prawidłowe utrzymanie i użytkowanie obiektu powinno należeć nie tylko do tych podmiotów (właściciel, zarządca obiektu) lecz także np. do użytkownika wieczystego, użytkownika, dzierżawcy itp., jeżeli wynika to z odrębnych przepisów lub treści umowy. Przyjęcie poglądu odmiennego byłoby niezgodne z konstytucyjną zasadą sprawiedliwości społecznej i równego traktowania obywateli wobec prawa, a także kodeksowymi zasadami prawdy obiektywnej i pogłębiania zaufania do organów administracji państwowej. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, że właściciel będzie adresatem wskazanych wyżej obowiązków, gdy wszystkie prawa do nieruchomości przekazał w umowie innemu podmiotowi. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie odwołującej decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr 2045/2020 z dnia 02 października 2020 r. nakładająca na Gminę W. obowiązki związane z poprawą stanu technicznego budynku w celu wyeliminowania zagrożenia dla mienia, jest nieprawidłowa, organ bowiem błędnie przyjął, że dzierżawca nie może być adresatem obowiązków określonych w tej decyzji. Reasumując, strona zobowiązana stwierdza, że to na dzierżawcę nieruchomości tj. P. Spółka z o.o. z siedzibą we W., który w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego jest zarządcą obiektów budowlanych przy ul. [...] i faktycznie, na podstawie obowiązującej nieprzerwanie od 26 lat, umowy dzierżawy zarządza tym budynkiem, powinien zostać nałożony obowiązek wykonania określonych w przedmiotowej decyzji prac budowlanych i zabezpieczających.

Decyzją nr 1106/2020 Wrocław, dnia 2 grudnia 2020 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz,U.2020.256 ze zm.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U.2020.1333 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania Gminy W. od decyzji PINB dla miasta W. nr 2045/2020 z dnia 2.10.2020 r. nakazującej Gminie W. - właścicielowi budynku biurowo-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W., usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego w terminie 10 miesięcy od dnia ostatecznego rozstrzygnięcia, Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Na uzasadnienie organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał między innymi, że w trakcie czynności kontrolnych przeprowadzonych 17.01.2019 r. w obecności przedstawicieli Gminy W. oraz dzierżawcy nieruchomości (Dyrektora Zarządu Spółki P. Sp. z o.o.) organ I instancji ustalił, iż na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. znajdują się dwa obiekty budowlane wykonane w technologii tradycyjnej murowanej z cegły, parterowe, posiadające stropodach z płyt prefabrykowanych, kryty papą, wraz z dziedzińcem wewnętrznym wygrodzonym od strony południowej murowanym ogrodzeniem. Kontrolowane obiekty pełniące aktualnie funkcję biurową, magazynową, sanitarno- socjalną oraz gospodarczo-warsztatową - wykazują oznaki nadmiernego zużycia technicznego spowodowanego wieloletnim okresem zaniedbań w zakresie wykonywania bieżących remontów, napraw i innych czynności mających na celu zapewnienie ich sprawności technicznej i użytkowej. Organ I instancji ustalił, iż teren, na którym znajdują się przedmiotowe obiekty jest dzierżawiony wraz z budynkami od Gminy W. przez Spółkę P. Sp. z o.o. W toku przeprowadzanych czynności kontrolnych nie przedłożono protokołów okresowej kontroli obiektu, przeprowadzanych w cyklu rocznym i pięcioletnim. Obiekty ogrzewane są grzejnikami elektrycznymi - brak instalacji grzewczej, przyborów gazowych oraz grzewczych urządzeń kominowych. Sporządzono dokumentację fotograficzną obrazującą istniejący stan faktyczny oraz występujące nieprawidłowości. Organ I instancji decyzją nr 142/2019 z dnia 29.01.2019 roku, nakazał Gminie W. - właścicielowi obiektu budowlanego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. (przy zachodniej granicy działki, od strony drogi gminnej - ul. [...]): przeprowadzenie kontroli budynku, w trybie art. 62 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (kontrola 5-letnia) - w szczególności w zakresie sprawdzenia elementów odwodnienia budynku, przegród budowlanych zewnętrznych i wewnętrznych, instalacji elektrycznej, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; - sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny parterowego obiektu budowlanego przy ul. [...] we W. - w szczególności odnoszącej się do stanu technicznego: fundamentów; ścian konstrukcyjnych; stropodachu; pokrycia dachowego; kominów i ścian kominowych, instalacji odwadniającej obiekt oraz wentylacji nawiewno-wywiewnej w wydzielonych pomieszczeniach sanitarno-socjalnych oraz biurowych. Ekspertyza techniczna powinna wskazywać przyczyny powstawania ujawnionych nieprawidłowości, oceniać ich wpływ na stan techniczny obiektu (bezpieczeństwo użytkowania i konstrukcję obiektu), oraz wskazać zakres i sposób usunięcia występujących nieprawidłowości, poprzez wskazanie konkretnych czynności (robót budowlanych), jakie należy wykonać, aby doprowadzić przedmiotowy obiekt do odpowiedniego stanu technicznego. Od decyzji odwołała się Gmina W.. Po rozpoznaniu odwołania Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej DWINB) decyzją nr 386/2019 z dnia 18.03.2019r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem, Gmina W. złożyła skargę na decyzję DWINB do WSA we Wrocławiu.

Sąd wyrokiem z dnia 13.08.2019 r. sygn. akt II SA/Wr 315/19 oddalił skargę w całości. Wykonując obowiązek dokumentacyjny wynikający z rozstrzygnięć organów nadzoru budowlanego - zobowiązany poza żądanymi przez PINB dokumentami, przedłożył także protokoły okresowej kontroli oraz ekspertyzę dotyczącą stanu technicznego budynku biurowo-gospodarczego znajdującego się na terenie kompleksu przy ul. [...] we W. Dokumenty te ujawniały istotne wady w zakresie sprawności technicznej poszczególnych elementów tego obiektu. W ekspertyzie, w oparciu o szczegółowe oględziny i odkrywki sformułowano wnioski dotyczące stanu technicznego fundamentów, ścian konstrukcyjnych i działowych, stropodachu, kominów, pokrycia dachowego oraz obróbek blacharskich i odwodnienia obiektu. Stan ścian fundamentowych oceniono jako "dobry", spełniający warunki zapewniające nieprzekroczenie stanów granicznych nośności. Pod ścianami fundamentowymi grunt został skomprymowany - doszło do ustabilizowania obiektu i przestał on osiadać i pękać. W ocenie autora ekspertyzy przyczyną zarysowania i spękań ścian konstrukcyjnych było nierównomierne osiadanie podłoża gruntowego i oparcie stalowych belek stropodachu na ścianach w sposób uniemożliwiający swobodny przesuw na podporach. Przyczyną osiadania podłoża gruntowego mogło być jego nieodpowiednie zagęszczenie pod ścianami fundamentowymi i zmiana warunków gruntowo-wodnych. Obecnie stany graniczne nośności nie są przekroczone - brak zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników obiektu oraz osób poruszających się w jego obrębie. W dalszej części ekspertyzy wskazano, że stan graniczny przydatności do użytkowania został przekroczony, gdyż lokalne uszkodzenia, zarysowania i pęknięcia ścian konstrukcyjnych i działowych wpływają negatywnie na przydatność użytkową, trwałość i stan konstrukcji obiektu. Stan tynków na przegrodach zewnętrznych oceniono jako "zły" - występują liczne uszkodzenia, odparzenia, zawilgocenia i zabrudzenia spowodowane brakiem bieżącej konserwacji i napraw. Dodatkowo niesprawne obróbki blacharskie (skorodowane, uszkodzone mechanicznie i zdeformowane) oraz instalacja odwadniająca obiekt (zniszczone i niedrożne rynny) - powodują zawilgocenie murów. Stan pokrycia dachowego oceniono jako "zły" - papa spękana, pomarszczona z licznymi pęcherzami, porośnięta mchem. Na znacznej części dachu papa nieprawidłowo ułożona. Część dachu w celu uszczelnienia została doraźnie zabezpieczona folią budowlaną. W zaleceniach opracowania wskazano na konieczność wykonania pilnego remontu w celu usunięcia istotnych wad obiektu i zatrzymania postępującej w czasie destrukcji budynku oraz przywrócenia jego sprawności technicznej i użytkowej. W pierwszej kolejności należy przystąpić do remontu dachu (wykonanie nowego pokrycia papowego wraz z wymianą obróbek blacharskich i rynien). Następnie (po zapewnieniu szczelności pokrycia i odprowadzania wód opadowych poza obrys budynku) - należy naprawić rysy i pęknięcia murów, osuszyć ściany zewnętrzne oraz wykonać nowe wyprawy tynkarskie zabezpieczające ściany przed destrukcyjnym działaniem czynników atmosferycznych. Dodatkowo naprawy wymagają trzony kominowe ponad dachem (uszkodzone czapy kominowe, braki tynków, zwietrzałe spoiny, nawisy zaprawy wyciśniętej poza lico cegły przewodów kominowych utrudniające prawidłową cyrkulację powietrza). Wskazano również na konieczność zapewnienia odpowiedniej wymiany powietrza w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi (przebywanie powyższej 4 godzin), poprzez zastosowanie wentylacji grawitacyjnej (naturalnej) lub mechanicznej albo wspomaganej mechanicznie. W protokole okresowej kontroli 5-letniej z 23.01.2020 r. zalecono remont (naprawę): ścian konstrukcyjnych (liczne spękania i zawilgocenia ścian, mury zagrzybione), warstw fakturowych przegród zewnętrznych (spękania, uszkodzenia i ubytki tynków na elewacjach i gzymsie okapowym); pokrycia dachowego wraz z obróbkami blacharskimi i odwodnieniem (liczne nieszczelności i przecieki w pokryciu papowym, skorodowane, nieszczelne i zanieczyszczone orynnowanie) oraz kominów ponad dachem (ubytki tynków, wypłukane spoiny, uszkodzone czapy kominowe). W związku z tym, pismem z dnia 11.09.2020 r. PINB poinformował o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie nadmiernego pogorszenia stanu technicznego budynku biurowo-gospodarczego przy ul. [...] we W. (dz. nr [...], AM-[...]1, obr. S.). Tym samym pismem PINB zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy celem wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Następnie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. decyzją nr 2045/2020 z dnia 02.10.2020 r. nakazał Gminie W. - właścicielowi budynku biurowo-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W., usunięcie w terminie 10 miesięcy, od dnia kiedy ta decyzja stanie się ostateczna - występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, stanowiących zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia, szczegółowo wymienionych w osnowie decyzji.

Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej DWINB), rozpatrując odwołanie Gminy W., na podstawie materiału zgromadzonego w sprawie i przepisów obowiązującego prawa oraz zbadaniu zasadności argumentów podnoszonych w odwołaniu, stwierdził że podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 66 P. b. organ nadzoru budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku, w sytuacji ustalenia, iż obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Zgodnie z orzecznictwem administracyjnym, jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ustawy, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ponadto w przypadkach wskazanych w pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Postępowanie dotyczące nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego niewłaściwego użytkowania zmierza do przywrócenia pełnej sprawności technicznej obiektu budowlanego oraz zapewnienia możliwości jego bezpiecznego użytkowania. Organ, który stwierdzi, że stan techniczny obiektu budowlanego lub sposób jego użytkowania nie odpowiada wymogom zawartym w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, jest zobowiązany do wydania nakazu w trybie art. 66 Prawa budowlanego celem przywrócenia stanu zgodnego z normami prawnymi w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego. W ocenie organu odwoławczego nie budzi najmniejszych wątpliwości to, że w badanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego (protokołu z kontroli, protokołu okresowej kontroli sprawdzenia stanu technicznego obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej) wynika, że zły stan obiektu jest skutkiem wieloletnich zaniedbań w jego utrzymaniu (brak remontów, bieżących napraw). Zaniedbania te doprowadziły do nadmiernie pogorszonego stanu technicznego obiektu, mogącego stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Elementy odwodnienia (orynnowanie i obróbki blacharskie) nie spełniają swojej funkcji powodując zalewanie przegród budowlanych - a dalej destrukcję murów w wyniku korozji biologicznej spowodowanej podwyższoną wilgotnością. Niezbędne jest podjęcie działań naprawczych, w celu usunięcia zagrożenia i przywrócenia sprawności technicznej obiektu. Dotyczy to w szczególności: zapewnienia szczelnego pokrycia dachowego zabezpieczającego budynek przed przenikaniem wody opadowej do jego wnętrza wraz ze sprawnym systemem odwodnienia obiektu, naprawy ścian zewnętrznych z odtworzeniem brakujących wypraw tynkarskich i obróbek blacharskich. Dach stanowi kluczową przegrodę zewnętrzną, chroniącą obiekt przed przedostawaniem się wody opadowej do jego wnętrza. Zużyte, nieszczelne pokrycie dachowe destrukcyjnie wpływa na cały obiekt (zalewanie konstrukcji stropodachu i ścian konstrukcyjnych). Brak wypraw tynkarskich oraz uszkodzenie murów powoduje dalszą degradację przegród budowlanych w następstwie negatywnego oddziaływania czynników atmosferycznych na niezabezpieczone mury, co stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynku (ściany narażone na pochłanianie wody opadowej). Istniejąca wilgoć (korozja biologiczna muru) obniża sprawność techniczną obiektu i bezpieczeństwo jego użytkowania, zmniejszając trwałość jego elementów - zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia (postępująca degradacja substancji budynku). W świetle tych nieprawidłowości oczywiste jest, że stanu budynku nie można uznać za stan należyty, o którym mowa w ww. art. 61 Prawa budowlanego. Stan obecny budynku odbiega zatem od stanu wymaganego - stanu należytego, przez który należy uznać stan w którym stwierdzone nieprawidłowości nie powinny występować. Kwestia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku jest bezsporna w świetle zgromadzonych materiałów dowodowych, jednakże skarżąca w odwołaniu kwestionuje uczynienie adresatem obowiązków Gminę W. - właściciela nieruchomości, zamiast P. Sp. z o.o. - dzierżawcę nieruchomości. Odnosząc się zatem do argumentacji odwołania, organ wyjaśnił, że przepis art. 66 P. b. pozostaje w ścisłej korespondencji z art. 61 Prawa budowlanego ustanawiającym po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami zawartymi w art. 5 ust. 1-7 ustawy. Jak wskazuje się w orzecznictwie taka konstrukcja tego przepisu nie jest przypadkowa. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r. sygn. akt II OSK 1310/06, Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2019r. (sygn. akt II OSK 698/18, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt VII SA/Wa 1550/17). Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p. b. może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Z kolei skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt VII SA/Wa 1550/17).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy organ zauważa, że z zapisów zawartych w katastrze Urzędu Miejskiego W. wynika w sposób niewątpliwy, że właścicielem rzeczonej nieruchomości jest Gmina Miejska W., natomiast gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości powierzono Zarządowi Zieleni Miejskiej. Prawdą jest, iż Gmina W. 30.03.2000r . podpisała z firmą P. Sp. z o. o. umowę dzierżawy nieruchomości przy ul. [...], jednak umowa ta nie przeniosła wszystkich praw i obowiązków, jakie ciążą na właścicielu obiektów budowlanych. Nie budzi wątpliwości, iż dzierżawca na podstawie przedmiotowej umowy zobowiązany jest do utrzymania dzierżawionej nieruchomości w należytym porządku i czystości oraz dokonywania na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (§ 6 i 7 umowy dzierżawy z 30.03.2000 r.), czyli wykonywanie bieżącej konserwacji związanej z codzienną eksploatacją obiektu. Jednakże w § 8 ograniczono te obowiązki i wskazano wprost, że: "wszelkie prace modernizacyjno-remontowe wykraczające poza obowiązek utrzymywania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym naieży każdorazowo uzgodnić z wydzierżawiającym. Zakres prac remontowych oraz sposób rozliczenia nakładów, ustalony będzie w oparciu o uchwałę nr [...] Zarządu Miasta W. z dnia [...].03.1994 r. Dodatkowo w odniesieniu do przedmiotowej sprawy również WSA we Wrocławiu potwierdził, oddalając skargi na decyzje DWINB wyrokami z dnia (13.08.2019r. sygn. akt II SA/Wr 314/19 i II SA/Wr 315/19, że uczynienie adresatem Gminę W. jest prawidłowe. Istotne znaczenie ma zwłaszcza wyrok z sygnaturą II SA/Wr 314/19, który zapadł w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości wstanie technicznym budynku znajdującym się na ww. nieruchomości. Mając na względzie art. 153 p.p.s.a. tj. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie oraz art. 170 p.p.s.a. tj. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby, tut. organ jest zobowiązany uwzględnić stanowisko sądu. Jeżeli zaś chodzi o przywoływane przez Skarżącą rozstrzygnięcie DWINB to tut. organ wskazuje, że nie dotyczy ono przedmiotowej sprawy i nie może rzutować (na niniejsze rozstrzygnięcie. Dodatkowo także toczy się wobec niego postępowanie sądowoadministracyjne, a sąd I instancji je uchylił więc tym bardziej nie może być nawet posiłkowo uwzględnione w tej sprawie. Na marginesie wskazuję, że powoływana przez stronę skarżącą umowa dzierżawy, jako stosunek cywilnoprawny, stanowi źródło roszczenia, którego może dochodzić skarżący w drodze powództwa cywilnego. Organy administracyjne nie są właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem obiektu budowlanego, a jego użytkownikiem czy tez zarządcą i nie rozstrzygają przedmiotowych kwestii decyzjami administracyjnymi (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 września 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 546/18). Reasumując powyższe rozważania tut. organ doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa i należy ją utrzymać w mocy. Wyznaczony termin, jest terminem racjonalnym i uwzględnia stopień zagrożeń wynikający z istniejącego nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku wraz ze złożonością i zakresem robót budowlanych. Organ II instancji nie dostrzegł uchybień w sposobie w jaki PINB prowadził postępowanie w sprawie mających istotne znaczenie dla zaskarżonego rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze, organ orzekł jak w sentencji.

Skargę na ostateczną decyzję na podstawie art. 50 § 1, art. 52 § 1 i art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325) złożyła, działając przez pełnomocnika Gmina W. Na podstawie art. 57 § 1 pkt 3 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333), polegającego na niewłaściwej wykładni przepisów poprzez przyjęcie, że organowi budowlanemu ustawodawca przyznał dowolność w wyborze podmiotu, który jest adresatem nakazu przeprowadzenia prac budowlanych, co w efekcie doprowadziło do tego, że adresatem nakazu przeprowadzenia prac budowlanych w zakresie wyznaczonym przez organ budowlany został właściciel nieruchomości a nie jak powinno być prawidłowo, dzierżawca nieruchomości położonej przy ul. [...] we W. Naruszenie przepisów prawa procesowego: 1) art. 7, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co spowodowało brak podjęcia przez organ nadzoru budowlanego wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w zakresie podstawy nałożenia obowiązków na skarżącą; art. 8 k.p.a. poprzez wyznaczenie zbyt krótkiego, 10-miesięcznego, wziąwszy pod uwagę zakres robót naprawczych, terminu wykonania obowiązków określonych w ww. decyzjach organów nadzoru budowlanego. Na podstawie art. 52 § 1, art. 53 § 1, art. 54 § 1, art. 61 § 2 prawa o postępowaniu przed sądami strona skarżąca wnosi o: 1) uchylenie decyzji Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr 1106/2020 utrzymującej w mocy decyzję nr 2045/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nakazano Skarżącej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego przy ul. [...] we W.; o wstrzymanie w całości wykonania zaskarżonej decyzji Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu, do chwili wydania wyroku w sprawie, zasądzenie od strony kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu strona skarżąca opisała przebieg postępowania administracyjnego i podniosła, że w jej ocenie zarówno decyzja organu II instancji jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego oraz prawa procesowego, co uzasadnia ich uchylenie. Na wstępie skarżąca wskazuje, iż zastrzeżenie budzi sama sentencja decyzji nr 2045/2020 z dnia 2 października 2020 r., którą organ II instancji również powtórzył, a mianowicie jako podstawę wydania przedmiotowej decyzji wskazano art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, który stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji , usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W osnowie decyzji, organ I instancji nakazał skarżącej usunięcie istniejących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu stanowiących zagrożenie bezpieczeństwa mienia. Zgodnie z powołaną podstawą prawną, stwierdzone nieprawidłowości w stanie technicznym mogą stanowić a nie stanowią zagrożenia dla mienia. Skarżąca nie kwestionuje faktu, że niezbędne jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, co w bardzo szerokim zakresie opisał organ II instancji, nie zgadza się natomiast w kwestii wskazania przez organy budowlane adresata obowiązków nałożonych tą decyzją, a mianowicie Gminy W. Strona wskazuje bowiem na fakt, iż przez ostatnich 27 lat część gruntu z nieruchomości gminnej została oddana w dzierżawę Spółce P. Spółka z o.o., która wykorzystuje dzierżawiony teren zabudowany obiektami o charakterze usługowym, na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno organ I jak i II instancji poczynił zdaniem strony błędne ustalenie, co do kręgu stron postępowania, wskazując jednoznacznie, że adresatem zaskarżonej decyzji jest właściciel nieruchomości a nie jej długoletni dzierżawca tj. P. Spółka z o.o. z siedzibą we W., korzystający z nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Organy dokonały błędnej wykładni podmiotowego zakresu konkretyzacji normy wynikającej z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 61 u.p.b. Nie przeprowadziły również prawidłowej wykładni przepisu art. 61 u.p.b. w zakresie pojęcia zarządcy obiektu budowlanego, pomijać że istnieje podstawa prawna posiadania i zarządzania budynkiem w postaci zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a dzierżawcą umowy dzierżawy części tej nieruchomości. Organ II instancji posiłkując się orzecznictwem sądów administracyjnych, wskazał, że przepis art. 66 u.p.b. pozostaje w ścisłej korespondencji z art. 61 u.p.b. ustanawiającym po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Taka konstrukcja, która wskazuje w pierwszej kolejności na właściciela jako zobowiązanego do przestrzegania wymienionych obowiązków, wynika zdaniem organu, z faktu, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 u.p.b. Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. może być zarządca obiektu dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania zarządu. Organ II instancji uzasadniając powyższe wskazał, że w umowie dzierżawy zawartej ze Spółką P. Spółka z o.o. właściciel nie dokonał przeniesienia wszystkich praw i obowiązków, jakie ciążą na właścicielu obiektów budowlanych. Dzierżawca jest zobowiązany jedynie do wykonywania bieżącej konserwacji związanej z codzienną eksploatacją obiektu. Organ II instancji wskazał również, że treść nawiązanego stosunku prawnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a dzierżawcą nie pozwala uznać dzierżawcy za podmiot, na który można nałożyć obowiązki określone w art. 66 u.p.b. Organ oparł się zatem na zapisach umowy dzierżawy, zobowiązujących dzierżawcę do utrzymywania przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym, a także że dzierżawcy nie wolno czynić nakładów inwestycyjnych bez zgody wydzierżawiającego. Organ całkowicie pominął fakt, iż w sytuacji uzyskania zgody od wydzierżawiającego na wykonanie prac inwestycyjnych, dzierżawca może wykonać wszelkie prace dotyczące przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z Prawem budowlanym warunkiem niezbędnym do prowadzenia robót budowlanych jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżąca z chwilą wydania nieruchomości dzierżawcy takiego prawa nie posiada. Jest kwestią bezsporną, i skarżąca w pełni zgadza się z tym, że ustawowy obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b., ciąży na właścicielach lub zarządcach tych obiektów (art. 61 pkt 1 u.p.b.). Powyższy obowiązek ustawowy jest konkretyzowany i indywidualizowany za pośrednictwem decyzji administracyjnych, w tym przede wszystkim decyzji wydawanych na podstawie art. 66 u.p.b. Adresatami tych decyzji są właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych. Skarżąca jednocześnie wskazuje, że oddając w dzierżawę grunt zabudowany budynkami usługowymi, w celu prowadzenia przez dzierżawcę działalności gospodarczej, scedowała na dzierżawcę obowiązki, o których mowa w art. 61-70 u.p.b., zatem dzierżawca traktowany jest jako zarządca dzierżawionych obiektów w rozumieniu art. 61 u.p.b. Gmina W. jako właściciel spornej nieruchomości, w wyniku zawartej z dzierżawcą umowy dzierżawy części tej nieruchomości, traktuje dzierżawcę jako zarządcę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i wymaga od dzierżawcy dokonywania wszelkich działań, czynności związanych z należytym utrzymaniem stanu technicznego dzierżawionych obiektów budowlanych, w szczególności wymienionych w art. 61-70 u.p.b. Nie stoi temu na przeszkodzie ani sytuacja finansowa dzierżawcy ani możliwości organizacyjne, a wręcz przeciwnie, Gmina W. oczekuje od wskazanego dzierżawcy właściwego sposobu użytkowania obiektów budowlanych w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, co potwierdza fakt, że dzierżawca wykonał dotychczas wszystkie obowiązki nałożone decyzjami PINB nr 122/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r., nr 142/2019 z 29 stycznia 2019 r., opisane powyżej. Oczekiwania w tym zakresie w stosunku do dzierżawcy dodatkowo uzasadnia fakt, iż jest on podmiotem gospodarczym będącym zarazem pracodawcą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. W przepisie art. 61 u.p.b. ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b. mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Określenie w omawianych przepisach w sposób alternatywny osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mogą bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 lipca 2013 r. (sygn. II OSK 726/12) stwierdził, że ponieważ adresatami przepisów art. 61-70 Prawa budowlanego są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, dlatego organy administracji publicznej, wydając decyzje na podstawie tych przepisów, zobligowane są do wyjaśnienia sprawy pod względem podmiotowym i przedmiotowym. Pojęcie zarządcy nie zostało zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane. W orzecznictwie sądów administracyjnych zaczyna dominować pogląd, że w pojęciu zarządcy obiektu budowlanego mieści się zarówno podmiot ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, jak również podmiot, który włada nieruchomością na podstawie obligacyjnej umowy o korzystanie z cudzej rzeczy. Pod pojęciem "zarządcy obiektu budowlanego", należy zatem rozumieć także dzierżawcę, najemcę lub władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego (wyrok WSA we Wrocławiu z 25 lipca 2012 r., II SA/Wr 167/12, LEX nr 1229042; wyrok WSA w Warszawie z 27 czerwca 2017 r. VII SA/Wa 1895/16; wyrok WSA w Warszawie z 22.11.2017 r. VII SA/Wa 168/17: wyrok WSA w Rzeszowie z 5 czerwca 2018 r. II SA/Rz 452/18). W przypadku ustalenia, że inny podmiot w dacie orzekania posiadał uprawnienia do władania obiektem, które pozwalałyby mu wykonać obowiązki z decyzji administracyjnej, organ powinien wskazać ten podmiot jako adresata decyzji. Wobec zarysowanych wątpliwości dokonany przez organy wybór podmiotu zobowiązanego nie tylko nie został prawidłowo uzasadniony, lecz ponadto budzi poważne wątpliwości w sensie prawnym. Pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" z art. 61 u.p.b. wymaga odrębnego zdefiniowania. Zarządcą obiektu będącego budynkiem jest z pewnością podmiot sprawujący zarząd ustawowy lub umowny nad tym budynkiem lub zarządzający nim na podstawie umowy. Zarządcą budynku jest także jego dzierżawca lub najemca. Nie jest prawidłowa wykładnia, która definiując niezdefiniowane na gruncie ustawy - Prawo budowlane pojęcie zarządcy obiektu budowlanego abstrahuje od przepisów rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, które określa nie tylko szczegółowe obowiązki w zakresie użytkowania budynków mieszkalnych, lecz dodatkowo wskazuje adresatów tych obowiązków. Wskazać ponadto należy, że organ nadzoru budowlanego nakładając na podmioty obowiązki określone w art. 66 ust. 1 u.p.b nie może swobodnie wybierać pomiędzy właścicielem obiektu budowlanego, a zarządcą obiektu budowlanego. W art. 61 został użyty spójnik "lub" oznaczający alternatywę łączną. W zestawieniu z zasadą prawdy obiektywnej, określoną w art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego oznacza to, że obowiązek określony w decyzji organu nadzoru budowlanego powinien być w pierwszej kolejności nałożony na podmiot, który w chwili rozstrzygania sprawy faktycznie zarządza obiektem i na mocy przepisów lub umowy zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotowego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (vide: wyroki WSA we Wrocławiu sygn. akt II SA/Wr 720/17 z dnia 25 stycznia 2018 r. oraz WSA w Gliwicach sygn. akt II SA/GI 790/17 z dnia 30 listopada 2017 r.). Skarżąca wskazuje, iż organy wydając rozstrzygnięcia, nie wzięły pod uwagę, pomimo posiadania stosowych informacji, że przedmiotowa nieruchomości pozostaje w posiadaniu Spółki P. Spółka z o.o. z siedzibą przy ul. [...] we W., nieprzerwanie od 27 lat na podstawie umowy dzierżawy a wydzierżawiony grunt oraz zabudowania wykorzystywane są przez dzierżawcę na prowadzenie działalności gospodarczej. Dzierżawca wykonał wszystkie nałożone przez PINB obowiązki wynikające z decyzji, o których wyżej mowa, nie negując faktu, że jest do tego zobowiązany na podstawie zawartej z właścicielem nieruchomości umowy dzierżawy. Pierwszą umowę dzierżawy zawarto bowiem w dniu 04 stycznia 1993 r. na czas oznaczony. Przedmiotem umowy objęty został grunt o pow. [...] m2 stanowiący część działki nr [...] z AM [...] obręb S. wraz z dwoma budynkami murowanymi, parterowymi, biurowo-magazynowymi. Następne umowy zawierane były kolejno: w dniu 25 lipca 1996 r. na czas oznaczony, w dniu 06 kwietnia 1998 r. na czas oznaczony, a w dniu 30 marca 2000 r. na czas nieoznaczony. Potrzeba posiadania tego gruntu przez Spółkę związana była z faktem, że wykonywała prace konserwacyjno-renowacyjne terenów zieleni miejskiej i Parku [...]. Zgodnie z oświadczeniami Prezesa Spółki, w budynkach stanowiących przedmiot dzierżawy wykonywane były prace konserwacyjne instalacji elektrycznej, systemu alarmowego, prace remontowo-modernizacyjne dostosowujące obiekty na cele biurowo-socjalne, prace porządkowe terenu. Zgodnie z umową dzierżawy, dzierżawca jest zobowiązany do zabezpieczenia nieruchomości poprzez wykonywanie na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz utrzymania go w należytym porządku, a także ponosi pełną odpowiedzialność za wszelkie szkody wynikłe z tytułu korzystania z przedmiotu dzierżawy tak wobec wydzierżawiającego jak i osób trzecich (§ 3 aneksu nr 2 do umowy dzierżawy z dnia 30.03.2000 r.). Skarżąca wskazuje, że wskazane obowiązki wynikają z uregulowanej w kodeksie cywilnym treści stosunku dzierżawy. Zgodnie z art. 696 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Art. 697 k.c. wprost stanowi zaś, że to na dzierżawcy spoczywa obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zgodnie z art. 666 § 1 w związku z art. 694 k.c. dzierżawca powinien przez czas trwania umowy używać przedmiot dzierżawy w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu umowy. Strona wskazuje, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie skarżącej decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr 2045/2020 z dnia 2 października 2020 r, nakładająca na Gminę W. obowiązek usunięcia występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku jest nieprawidłowa, organ bowiem błędnie przyjął, że dzierżawca nie może być adresatem obowiązków określonych w tej decyzji. Skarżąca wskazuje również, że w toku postępowań zakończonych wydaniem decyzji nr 2045/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. oraz decyzji nr 1106/2020 Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego organy te naruszyły przepisy prawa procesowego tj. art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego w toku postępowania organy administracji publicznej powinny stać na straży praworządności i z urzędu lub na wniosek stron powinny podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność został udowodniona (art. 80 k.p.a.). Niewątpliwie przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie nie wypełnia tak zakreślonych ram. Przede wszystkim, co już wskazano wyżej, organy nie udowodniły przyczyn, dla których ustaliły taki a nie inny krąg adresatów decyzji. Z art. 8 § 1 k.p.a. wynika obowiązek organu administracji publicznej prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej i kierowania się zasadami proporcjonalności, bezstronności oraz równego traktowania. Pogłębianiu tego zaufania z pewnością nie służy podejmowanie działań, które wzbudzić mogą u skarżących poczucie niesprawiedliwości. W ocenie skarżącej wyznaczony przez organy nadzoru budowlanego 10- miesięczny termin wykonania obowiązków nałożonych na Gminę W. decyzją będącą przedmiotem niniejszej skargi, jest zbyt krótki, gdyż organ I instancji nie wziął w ogóle pod uwagę faktu, że od 20 marca 2020 r. do odwołania w RP obowiązuje stan epidemii zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-Co V-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 491), co ma znaczące znaczenie obok przywołanych przez organ innych powodów, do wskazania terminu wykonania prac budowlanych. W ocenie skarżącej opisane wyżej zastrzeżenia powinny mieć wpływ na uchylenie decyzji II organu we wskazanym zakresie.

W doręczonej sądowi odpowiedź na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości.

Wojewódzki sąd administracyjny zważył:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji, postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb ich wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Jego uchylenie albo stwierdzenie nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na względzie wskazane kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej p.p.s.a.), z którego wynika, że sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kontroli sądu podlegała decyzja nr 1106/2020 Wrocław, dnia 2 grudnia 2020 r. Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096, dalej k.p.a.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186), utrzymująca w mocy decyzję PINBu dla miasta W., którą nałożono na Gminę W., jako właściciela nieruchomości gruntowej, na której znajduje się obiekt budowlany objęty postępowaniem, szereg obowiązków, których wykonanie ma doprowadzić budynek do stanu zgodnego z prawem.

Przedstawiając okoliczności stanu faktycznego organ wyjaśnił, że w trakcie przeprowadzonych czynności kontrolno-nadzorczych, a także uprzednio prowadzonego postępowania stwierdzono, iż budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, wobec czego organ nadzoru budowlanego uznał za konieczne wydanie decyzji w trybie art. 66 pb. Zdaniem sądu organ odwoławczy, utrzymując w mocy decyzję nakazową organu pierwszej instancji nie naruszył prawa. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 - czyli utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7. Art. 61 Prawa budowlanego nakłada z mocy prawa określone w nim obowiązki na właściciela lub zarządcę obiektu, natomiast art. 66 daje organowi nadzoru budowlanego możliwość ingerencji w istniejący stan rzeczy, zmierzającej do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z wymogami określonymi w art. 61. Stosownie bowiem z jego brzmieniem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. DWINB w całości podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organ I wskazując, że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie bezspornie wynika nieodpowiedni stan techniczny budynku. Zatem sformułowane zarzuty skargi, dotyczące naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. są (zdaniem sądu) bezzasadne. W budynku występuje bowiem szereg niespornych między stronami, nieprawidłowości, które wymagają jak najszybszego usunięcia. Organy prawidłowo zastosowały w sprawie tryb z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, który dotyczy właśnie nieprawidłowości wynikających z upływu czasu, eksploatacji budynku, znacznego zużycia technicznego obiektu, braku remontów.

Dalej trzeba powiedzieć, że przewidziany w art. 66 p.b. przypadek ingerencji organu nadzoru budowlanego - jak to podkreśla się w judykaturze – pozostaje w związku z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, mocą którego nałożony został na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania go i użytkowania zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Stanowi on, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zakreślone obowiązki właściciela lub zarządcy - jak to podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lutego 2020 r., (sygn. akt II OSK 180/18, CBOSA) – "polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego". Co istotne – z punktu widzenia zarzutów skargi – w świetle art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie ma znaczenia dlaczego doszło do stwierdzonych nieprawidłowości, bowiem zastosowanie tego przepisu nie wiąże się ze sposobem powstania, a jedynie z faktem zaistnienia opisanych tam sytuacji. Wystąpienie którejkolwiek z przesłanek określonych w pkt 1 - 4 obliguje organ do nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie (Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. akt II SA/Ol 393/20, CBOSA).

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Z jej realiów wynika bowiem, że prawidłowo organy ustaliły, że opisany obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Potwierdzają to dowody zgromadzone podczas tego i poprzednio prowadzonego postępowania przez nadzór budowlany. Nadto niniejsze znajduje swoje uzasadnienie w pozyskanych w toku postępowania protokołach obrazujących stan techniczny spornego obiektu, W ocenie sądu z prawidłowo ustalonych okoliczności sprawy wynika ponad wszelką wątpliwość niewłaściwy stan techniczny obiektu budowlanego. Wyjaśnić przy tym trzeba, że decyzje wydawane na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane zaliczane są do kategorii tzw. decyzji związanych i organ ma obowiązek je wydać w sytuacji wystąpienia chociażby jednej z określonych w tym przepisie przesłanek. I właśnie taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Zdaniem sądu mimo szerokiej argumentacji skargi nie może ona odnieść zamierzonego skutku. Ustosunkowując się do zarzutów w zakresie ustalenia terminu wykonania nałożonych obowiązków należy zaś przede wszystkim wskazać, że może on na wniosek strony zobowiązanej przesunięty, przy ustaleniu odpowiednich okoliczności.

Natomiast mając na uwadze podstawowy zarzut skargi w zakresie nieprawidłowo określonego w osnowie decyzji jej adresata trzeba powiedzieć, że adresatem takiej decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nałożenie takiego obowiązku na inny podmiot, w tym dzierżawcę terenu nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 61 w zw. z art. 66 p.b. Trzeba bowiem pamiętać, że stosownie do treści art. 7 Konstytucji RP organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa i art. 6 kpa organy władzy publicznej zobowiązane są działać zgodnie z zasadą praworządności - działają na podstawie przepisów prawa. Należy także dodać, że wydanie decyzji w trybie art. 66 p.b. nie przesądza kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu. Organy administracyjne nie są bowiem właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy zarządcą/właścicielem budynku, a (przykładowo jak w tym postępowaniu) dzierżawcą terenu. Trzeba też zauważyć, iż Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 maja 2020 r., zapadłym w sprawie II OSK 3250/19, rozważał kwestię adresata decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i wskazał, ponad wszelką wątpliwość, że "zgodnie z art. 61 pkt 1 p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, tj. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Tak więc z przepisu tego wynika, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego". W świetle dotychczasowych rozważań nie sposób podzielić argumentację skargi, że adresatem decyzji mógł by być w tym postępowaniu dzierżawca. Nadto w prawomocnym wyroku WSA we Wrocławiu II SA/Wr 315/19 również zobowiązana do przeprowadzenia kontroli i sporządzenia ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego była Gmina W. jako właściciel nieruchomości i w tamtej sprawie oddalono skargę w całości. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, by decyzja ta naruszała prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jej z obrotu prawnego.

Z tych względów skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu w całości na podstawie art. 151 p.p.s.a.