Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 550/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2008-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 1, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 1 i 2, art. 53 ust. 3 i 4, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 71
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 10 § 1, art. 28, art. 61 § 1, art. 64 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 2 pkt 2 i 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 133 § 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Teza: 1. Inwestycji polegających na zmianie sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego nie można wyłączyć spod działania regulacji art.61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione będzie od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów sformułowanych w art.61 ust.1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy.

TEZY

1. Inwestycji polegających na zmianie sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego nie można wyłączyć spod działania regulacji art.61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione będzie od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów sformułowanych w art.61 ust.1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Linska – Wawrzon (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Asesor WSA Michał Ruszyński Protokolant sekr. sąd. Monika Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2008 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2008 r., działając na podstawie art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, ze zm.), art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856, ze zm.), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717, ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588), po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2008 r.

Organ odwoławczy wskazał, że zaskarżoną decyzją – po rozpatrzeniu wniosku P.B. i M.K. reprezentujących Zakład s.c. P.B., M.K., organ pierwszej instancji ustalił następujące warunki zabudowy na działce nr [...]e.

1) Rodzaj inwestycji:

Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych:

1) warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

a) inwestycję realizować w istniejących gabarytach budynku, objętego ustaleniami

niniejszej decyzji,

b) inwestycję zaprojektować i wykonać zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi,

c) nie dopuszcza się prowadzenia działalności produkcyjnej;

2) ochrona środowiska i zdrowia ludzi:

a) nakazuje się składowanie i utylizację odpadów zgodnie z przepisami odrębnymi,

b) inwestycja, przy zachowaniu przepisów odrębnych w tym również Polskich Norm,

powinna zapewnić ochronę przed pogorszeniem standardów zamieszkiwania na działkach sąsiednich oraz wykorzystywania terenów, na które wpływa w sposób

bezpośredni i pośredni,

c) inwestycję, objętą ustaleniami niniejszej decyzji, należy zrealizować w sposób

umożliwiający dotychczasowe funkcjonowanie i użytkowanie terenów sąsiednich oraz terenu działki objętej wnioskiem,

d) należy dostosować się do wymogów dotyczących pomieszczeń przeznaczonych na stały i czasowy pobyt ludzi oraz pomieszczeń higieniczno – sanitarnych, określonych w przepisach odrębnych,

e) projektowaną inwestycję należy uzgodnić pod względem wymagań przeciwpożarowych, higieniczno sanitarnych jak również bezpieczeństwa i higieny pracy, wymaganiami ergonomii i Polskimi Normami z organami lub rzeczoznawcami do tego uprawnionymi;

3) ochrona dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:

a) planowana inwestycja wpisuje się w obszar zespołu urbanistycznego Miasta, wpisanego do rejestru zabytków pod numerem [...],

b) pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie robót

budowlanych w otoczeniu zabytku wpisanego do rejestru – zespołu urbanistycznego

miasta, czyli ewentualne prace prowadzone na zewnątrz obiektu;

4) obsługa w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji:

a) zapotrzebowanie na media zaspokojone będzie na podstawie aktualizacji warunków

przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej uzyskanych od ich dysponentów,

b) dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną przez działkę nr [...];

5) wymagania dotyczące interesów osób trzecich:

a) przedmiotowa inwestycja powinna spełniać warunki, wynikające z art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w szczególności poprzez ochronę przed pozbawieniem osób trzecich:

- dostępu do drogi publicznej,

- możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

- dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

b) inwestycja powinna zapewnić ochronę osób trzecich przed:

- uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i

promieniowanie

- zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;

6) ochrona obiektów budowlanych na terenach górniczych: nie dotyczy.

W uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta wskazano, że do wniosku dołączone zostały dwa egzemplarze mapy sytuacyjno – wysokościowej w skali 1:500, obejmujące przedmiotowy teren i przedstawiające lokalizację planowanej inwestycji.

Ustalenie warunków dla inwestycji, objętej wnioskiem w sprawie, poprzedzone zostało dokonaniem analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również stanu faktycznego i prawnego obszaru, na podstawie art. 53 ust. 3, w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W trakcie postępowania administracyjnego przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Granicę obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w odległości 80 m, z usytuowanym centralnie terenem objętym wnioskiem o warunki zabudowy. Wyniki ww. analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie organ podkreślił iż wyniki analizy udowodniły, iż dla przedmiotowej inwestycji, zostały spełnione warunki, określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem należało ustalić warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Ponadto organ wskazał, iż ustalono stan faktyczny przedmiotowego terenu. Przeanalizowano w szczególności funkcję istniejących obiektów w sąsiedztwie. W obszarze analizowanym znajdują się tereny zabudowane, zurbanizowane - niezabudowane oraz komunikacyjne. W obszarze analizowanym przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna kamienicowa z usługami wbudowanymi w partery budynków, głównie są to usługi handlu oraz inne usługi nieuciążliwe. W sąsiedztwie znajduje się również zakład mechaniki pojazdowej oraz piekarnia. Uznano, iż analiza poszczególnych parametrów architektoniczne - urbanistycznych, określonych w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kontekście zakresu wnioskowanej inwestycji, tj. zmiany sposobu użytkowania bez zmiany gabarytów budynku istniejącego, jest bezprzedmiotowa. Ustalono, iż warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostaje spełniony y w przypadku ustalenia dla projektowanej inwestycji funkcji zgodnej z istniejącą funkcją obiektów, usytuowanych na obszarze analizowanym i będącą ich kontynuacją. Przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację różnorodnych funkcji usługowych obiektów i lokali, zlokalizowanych w obszarze analizowanym, zatem powyższy warunek jest spełniony.

Jednocześnie Prezydent Miasta wskazał, iż wnioskodawca poinformował (w piśmie z dnia [...] listopada 2007 r.), że działalność jego polega na przeprowadzaniu przeglądów, konserwacji i remoncie gaśnic, tj. na sprawdzeniu ciśnienia i sypkości proszku, a następnie przedłużeniu terminu ważności gaśnicy. W trakcie remontu następuje wymiana proszku oraz odnowienie bezzapachową farbą akrylową. Wnioskodawca oświadczył, że działalność jego jest całkowicie nieszkodliwa dla ludzi i środowiska, a jako dowód dołączył kopię atestu [...] na proszek gaśniczy węglanowy oraz kopię umowy z Zakładem Utylizacji Odpadów Organ zaznaczył, że strony zawiadomione zostały o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym projektem decyzji.

Strony: L., J., T., P. i Ł.R., zamieszkali przy ul. [...], wyrazili w piśmie z [...] grudnia 2007 r. obawę, że proszek gaśniczy nie jest jedynym materiałem stosowanym do gaśnic i wnieśli o uzupełnienie informacji na temat wszystkich materiałów i odpadów niebezpiecznych.

Stwierdzili, że materiały występujące w gaśnicach są niebezpieczne, a strefa zamieszkiwania nie jest odpowiednim miejscem na ich składowanie.

W odpowiedzi wnioskodawca podał, że proszek gaśniczy stanowić będzie 90% odpadów, a pozostałe 10% to będą śmieci w postaci papieru lub złom, który będzie wywożony do punktów skupu.

Ponadto organ wskazał, ze przeanalizowano obowiązujące przepisy odrębne, merytorycznie związane z rodzajem i zakresem planowanej inwestycji, wyszczególnione w podstawie prawnej, w punktach od 1 do 11. Uznano, iż przepisy te nie stoją w sprzeczności z zamiarem inwestora, opisanym powyżej. Podkreślono też, że zgodnie z § 2 pkt 7 lit. a tiret trzecie rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy, w ustaleniach niniejszej decyzji wskazano warunki, dotyczące ochrony interesów osób trzecich oraz zgromadzono opinie zarządców infrastruktury technicznej, zlokalizowanej na przedmiotowym terenie. W konsekwencji podjętych czynności ustalono, iż inwestycja objęta ustaleniami niniejszej decyzji może zostać zrealizowana przy zachowaniu i dostosowaniu się do obowiązujących przepisów prawa w tym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z uwagi na okoliczność, iż niniejsza decyzja wymagała uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków zgodnie z art. 53 ust. 4, pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - została uzgodniona postanowieniem znak: [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. oraz zgodnie z art. 53 ust. 4, pkt. 9 ww. ustawy została uzgodniona z zarządcą drogi protokołem Nr [...] z dnia [...] stycznia 2008r.

W uzasadnieniu zawarto także stwierdzenie, że dla terenu objętego wnioskiem, zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, brak jest obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast projekt decyzji, zgodnie z art. 60 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sporządzony został przez mgr inż. architekt J.D. wpisaną na listę Okręgowej Izby Architektów pod numerem [...].

Odwołanie od w/w decyzji złożyli wspólnie L.R., J.R., Ł.R., P.R. oraz T.R. podnosząc, że dotyczy budynku przy ul. [...], natomiast na mapie zaznaczono jeszcze budynek [...] i teren całej działki [...], w wyniku czego użytkownik może zająć całą działkę z budynkami, co ograniczy dostęp do budynku [...] i możliwość parkowania samochodów na podwórku. Skarżący zakwestionowali ustalenia w przedmiocie charakteru zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. W tym zakresie podkreślili uciążliwy charakter usług świadczonych przez zakład mechaniki pojazdowej, a także fakt, że piekarni nie ma już od kilku lat.

Ponadto skarżący, wskazując na zawarte w decyzji Prezydenta Miasta stwierdzenie że "zmiana sposobu użytkowania, bez zmiany gabarytów budynku istniejącego, jest bezprzedmiotowa", wskazali na błędną ocenę organu w tym zakresie z uwagi na treść art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Stwierdzili, że wszystkie warunki działalności w tym budynku, gdzie był sklep papierniczy, a ma być zakład naprawy gaśnic są zmienione, a więc decyzja urzędników jest błędna.

Podniesiono ponadto, że wnioskodawca nie załączył do umowy podpisanej z ZUO załącznika nr 1, z którego wynika jednoznacznie, że zakład naprawy gaśnic będzie zbierał i oddawał do ZUO niebezpieczne odpady z grupy 16, a nie tylko proszek gaśniczy, jak napisał we wniosku do UM. Zarzucono, że wnioskodawca załączył atest proszku gaśniczego, który obecnie nie jest produkowany, tymczasem obecnie stosuje się proszki ABC. Z Karty Charakterystyki tych proszków wynika, że są niebezpieczne i należą do grupy 160304. Według stron pomieszczenia budynku [...] mają zbyt małą wysokość, aby mogli w nich przebywać pracownicy pracujący z niebezpiecznymi materiałami

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania stwierdziło, że nie dopatrzyło się naruszenia przepisów prawa w zakresie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Organ odwoławczy nie stwierdził się w szczególności naruszenia zasady prawdy obiektywnej uznając, iż w sprawie doszło do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego poprzez zebranie rozpatrzenie całego materiału dowodowego (art. 7 i art. 77 kpa).

Jednocześnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 53 ust. 3 nakazuje organowi przed wydaniem decyzji dokonać: analizy warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych i analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Wyniki analizy stanu faktycznego i prawnego powinny znaleźć swój wyraz w treści rozstrzygnięcia i uzasadnienia decyzji o warunkach zabudowy, jak tego wymaga art. 107 § 3 k.p.a. w powiązaniu z art. 54 i art. 64 ust. 1 w/w ustawy. To oznacza, że uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno wskazywać sposób w jaki ustalono stan faktyczny dotyczący inwestycji oraz miejsca jej realizacji, w kontekście wniosku inwestora. Dokonane ustalenia powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji i korespondować z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Natomiast w zakresie treści decyzji, organ II instancji podkreślił, że zgodnie z § 9 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ odwoławczy stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada powyższym wymaganiom, w tym zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne, a jej załączniki zostały sporządzone zgodnie z ww. regulacjami rozporządzenia. Decyzja bowiem zawiera załączniki w postaci mapy oraz części graficznej i tekstowej. Jednocześnie organ odwoławczy uznał jako własne ustalenia organu l instancji, że w obszarze analizowanym znajdują się tereny zabudowane, zurbanizowane - niezabudowane oraz komunikacyjne oraz, że w obszarze analizowanym przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna kamienicowa z usługami wbudowanymi w partery budynków, przy czym głównie są to usługi handlu oraz inne usługi nieuciążliwe. W sąsiedztwie znajduje się również zakład mechaniki pojazdowej oraz piekarnia.

Organ odwoławczy uznał, iż analiza poszczególnych parametrów architektoniczne - urbanistycznych, określonych w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w kontekście zakresu wnioskowanej inwestycji, tj. zmiany sposobu użytkowania bez zmiany gabarytów budynku istniejącego, jest bezprzedmiotowa. Ustalono, iż warunek, określony wart. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostaje spełniony w przypadku ustalenia dla projektowanej inwestycji funkcji zgodnej z istniejącą funkcją obiektów, usytuowanych na obszarze analizowanym i będącą ich kontynuacją. Przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację różnorodnych funkcji usługowych obiektów i lokali, zlokalizowanych w obszarze analizowanym, zatem warunek jest spełniony.

Ponadto Kolegium zwróciło uwagę na fakt, iż celem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest m.in. uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa w ten sposób, że ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowaniu terenu uzależnione jest od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Tego rodzaju zasada ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Celem ustalenia zgodności dotychczasowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim m.in. analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z § 2 rozporządzenia "front działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę".

Według organu II instancji z akt sprawy wynika, że dokonano prawidłowego ustalenia w zakresie zachowania przez nową zabudowę (proponowaną przez inwestora) warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu - biorąc pod uwagę m.in. fakt iż budynek już istnieje i cześć wskaźników nie ulega zmianie - w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Ponadto, jak wskazał organ odwoławczy, z akt wynika również, iż analiza oraz sama decyzja odpowiada pozostałym warunkom wynikającym z rozporządzenia. W ocenie tego organu ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia) oraz geometrię dachu - kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki( § 8 rozporządzenia) było zbędne, z uwagi na fakt, iż planowana inwestycja nie zmienia tych wskaźników.

Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśniło, iż w decyzji zagwarantowano prawa osób trzecich, w tym te związane z dostępem do ich nieruchomości, w konsekwencji nie jest możliwe zajmowanie na podstawie tej decyzji cudzych działek. Sama zaś realizacja usług w zakresie ewentualnych odpadów, czy substancji musi uwzględniać przepisy z zakresu ochrony środowiska. Co więcej, w decyzji wskazano wprost, iż inwestor ma spełniać warunki wynikające z art. 5 ustawy Prawo budowlane, w szczególności poprzez ochronę przed pozbawieniem osób trzecich, w tym dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, zapewniać ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby, co skarżący będą mogli podnosić na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

W ocenie organu odwoławczego powyższe obligowało do wydania decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję (art. 138 §1 pkt 1 k.p.a.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli pismem z dnia [...] sierpnia 2008 r. L.R., J.R., Ł.R., P.R. oraz T.R..

Skarżący zarzucili, że decyzja jest sprzeczna z prawem, a w szczególności podnieśli, że decyzja dotyczy budynku przy ul. [...], a na mapie zaznaczono jeszcze budynek [...] i teren całej działki [...], w wyniku czego użytkownik może zająć całą działkę z budynkami, co ograniczy dostęp do budynku nr [...] i możliwość parkowania samochodów na podwórku.

Zarzucono, że w decyzji napisano "handel i usługi nieuciążliwe jak zakład mechaniki pojazdowej i piekarnia". Istniejący od kilkunastu lat zakład mechaniki pojazdowej powinien być usunięty ze strefy mieszkaniowej i okolicy parku ze względu na uciążliwość odpadów paliw i oleju, które trafiają do ziemi, a lotne substancje z malowania farbami – do powietrza. Co do piekarni to wskazano, że nie ma jej od kilku lat. Wcześniej w lokalu [...] był sklep papierniczy i nie można go porównywać do uciążliwości zakładu naprawy gaśnic.

Zakwestionowano również stwierdzenie w decyzji, że "zmiana sposobu użytkowania, bez zmiany gabarytów budynku istniejącego, jest bezprzedmiotowa". Zaznaczono, że wszystkie warunki w budynku, gdzie był sklep papierniczy, a ma być zakład naprawy gaśnic są zmienione. Oznacza to, że pomieszczenie podlega decyzji i zmianie sposobu użytkowania, według art. 71 p. 2.2. Prawa budowlanego. W konsekwencji decyzja urzędników jest błędna.

Skarżący wskazali ponadto, że wnioskodawca nie załączył do umowy podpisanej z ZUO załącznika nr 1, z którego wynika, że zakład naprawy gaśnic będzie zbierał i oddawał do ZUO niebezpieczne odpady z grupy 16, przy czym nie będzie to tylko proszek gaśniczy.

Zarzucono, że wnioskodawca przedstawił atest proszku gaśniczego, który aktualnie nie jest produkowany. Stosowane są natomiast proszki ABC, które są zaliczane do niebezpiecznych z grupy 160304.

Według skarżących pomieszczenia budynku [...] (powinno być [...]) mają zbyt małą wysokość, aby mogli w nich przebywać pracownicy pracujący z niebezpiecznymi materiałami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Zaznaczono ponadto, że zarzuty skargi stanowią powtórzenie treści odwołania i nie są w głównej mierze związane z przedmiotem niniejszego postępowania. Argumenty ze skargi mogą być brane pod uwagę w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, a nadto związane są z warunkami technicznymi budynku już istniejącymi i nie podlegającymi zmianom.

Skarżący w piśmie z dnia [...] września 2008 r. podnieśli dodatkowo, że Urząd Miejski wynajął Zakładowi pomieszczenia przy ul. [...] już w maju 2006 r. i po dokonanym remoncie zakład ten rozpoczął działalność od sierpnia 2006 r. – bez żadnych prawomocnych decyzji.

Według skarżących dzierżawca nie musi występować o pozwolenie na budowę, a organy nie sprawdziły warunków prowadzenia tego Zakładu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Dokonując na podstawie art. 1 § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem należało uznać, że nie narusza ona przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania w taki sposób, że mogłoby mieć to wpływ na wynik sprawy.

W przeprowadzonym prawidłowo postępowaniu administracyjnym ustalony został stan faktyczny, stanowiący podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku o funkcji magazynowej na zakład naprawy i konserwacji gaśnic.

W rozpatrywanej sprawie zastosowanie miały m.in. przepisy art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zwanej dalej u.p.z.p. (Dz. U. z 2003 nr 80 poz. 717 ze zm.) – przewidujące ustalenie w drodze decyzji warunków zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, w sytuacji projektowanej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z przepisem art. 71 ustawy Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) regulującym warunki legalnego dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, które poprzedzone być musi zgłoszeniem bądź uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Zakres badania sprawy przez organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy wyznaczony jest przez treść, jaką ta decyzja powinna zawierać zgodnie z art. 54 u.p.z.p., ale też przez funkcję, jaką omawiana decyzja spełnia w procesie inwestycyjnym.

Przede wszystkim celem decyzji jest stwierdzenie dopuszczalności inwestycji w świetle przepisów u.p.z.p. oraz ustaw szczególnych, a następnie konkretyzacja warunków i zasad realizacji zamierzenia inwestycyjnego, którego rodzaj i cechy określone zostały we wniosku.

Uwzględniając materiał zebrany w aktach administracyjnych należało uznać, że złożony przez wspólnika spółki cywilnej wniosek, uzupełniony w trybie art. 64 § 2 kpa, odpowiadał wymogom art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.

Organ I instancji zgodnie z art. 28, 61 § 1 kpa, 10 § 1 kpa oraz art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., przy uwzględnieniu obszaru oddziaływania inwestycji, ustalił krąg osób mających status strony i zawiadomił je o wszczęciu postępowania, gwarantując im udział w dalszym toku postępowania, zapewniający ochronę własnego interesu prawnego w niniejszej sprawie.

Z akt administracyjnych wynika, że za strony uznano właścicieli (współwłaścicieli) oraz osoby władające działkami sąsiednimi, co ustalono na podstawie kopii mapy i danych o ewidencji gruntów.

Kierując się treścią art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. organ I instancji dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewidziano realizację inwestycji, co znalazło wyraz w treści decyzji.

Jak słusznie wskazał organ II instancji wyniki dokonanej analizy znalazły swój wyraz przede wszystkim w treści rozstrzygnięcia, które w sposób szczegółowy konkretyzuje w pkt 2 zasady i warunki zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

Zanim to jednak nastąpiło, przeprowadzona w myśl § 3 ust. 1 cyt. rozporządzenia analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu posłużyła do weryfikacji warunków, których spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Według art. 61 ust. 1 u.p.z.p. projektowana inwestycja powinna spełniać łącznie następujące wymogi:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organy obu instancji wskazały, że warunek określony w punkcie 1 zostaje spełniony w przypadku ustalenia dla projektowanej inwestycji funkcji zgodnej z istniejącą funkcją obiektów, usytuowanych na obszarze analizowanym i będącą ich kontynuacją. Przedmiotowa inwestycja – w ocenie organu I i II instancji – stanowi kontynuację różnorodnych funkcji usługowych obiektów i lokali, zlokalizowanych w obszarze analizowanym.

Należy uznać, że konkluzja ta znajduje oparcie w zebranym materiale dowodowym i poczynionych ustaleniach faktycznych, dotyczących obszaru analizowanego, rozumianego jako teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego publ. w Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588).

W aktach administracyjnych znajduje się kopia mapy, zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., na której wyznaczono obszar analizowany. Natomiast wyniki analizy wyznaczonego obszaru zawarte zostały w części tekstowej i graficznej załącznika do decyzji.

W rozpatrywanej sprawie istotnymi ustaleniami analizy urbanistycznej były ustalenia w zakresie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu przez co należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu, zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 cyt. rozporządzenia).

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zaznaczono, że w obszarze analizowanym znajdują się tereny zabudowane, zurbanizowane – niezabudowane oraz komunikacyjne. Przeważającą jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna kamienicowa z usługami wbudowanymi w partery budynków, przy czym są to głównie usługi handlu oraz inne usługi nieuciążliwe.

Ustalono również, że w sąsiedztwie znajduje się zakład mechaniki pojazdowej oraz piekarnia (wg skarżących nieczynna).

Mając powyższe na względzie, zaakceptować należy stwierdzenie organu odwoławczego, że "dokonano prawidłowego ustalenia w zakresie zachowania przez nową zabudowę (proponowaną przez inwestora) warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu – biorąc pod uwagę m.in. fakt, iż budynek już istnieje i część wskaźników nie ulega zmianie – w tym co do gabarytów i formy architektonicznej budynków budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu".

Zgodzić się również trzeba ze stanowiskiem orzekających organów, że z uwagi na charakter projektowanego zamierzenia inwestycyjnego (zmiana sposobu użytkowania bez zmiany gabarytów budynku istniejącego) bezprzedmiotowa była analiza części parametrów architektoniczno – urbanistycznych zabudowy, wymienionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postawiony w skardze zarzut, tej kwestii dotyczący, jest nietrafny. Organ nie stwierdził bowiem, jak podnoszą skarżący, że bezprzedmiotowym jest postępowanie co do zmiany sposobu użytkowania obiektu. Wręcz przeciwnie, organ przeprowadził postępowanie i wydał decyzję o warunkach zabudowy, wymaganą właśnie dla legalnej zmiany sposobu użytkowania spornego obiektu.

W tym miejscu poczynić jednak należy pewne zastrzeżenie co do zakresu, w jakim zastosowano w sprawie unormowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuujące tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa.

Mianowicie wskazany przepis określając wymogi dotyczące ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury – odniósł je do "nowej zabudowy".

W piśmiennictwie przyjmuje się, że zabudowa już istniejąca składa się na miejscowe status quo i nie stosuje się do niej wymagań z art. 61 u.p.z.p. Skoro zasada dobrego sąsiedztwa opiera się na dostosowaniu zamierzeń inwestycyjnych do miejscowych warunków zabudowy, to zmiany w istniejącej już zabudowie nie są poddawane jej ograniczeniom. Wbrew więc kategorycznemu sformułowaniu omawianego przepisu, z którego wynika, że przy niespełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie jest w ogóle możliwe wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, wydanie takiej decyzji jest możliwe, bez stosowania zasady dobrego sąsiedztwa, wobec robót budowlanych innych niż budowa, tj. w razie przebudowy, remontu, rozbiórki (por. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Wyd. 4 C.H.Beck, Warszawa 2008 str. 498).

W ocenie Sądu inna jest natomiast sytuacja, gdy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, która to zmiana bezwarunkowo wymaga zgłoszenia bądź pozwolenia na budowę, z czym wiąże się konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Z istoty swej zmiana sposobu użytkowania zawsze odnosić się będzie do istniejącego obiektu, różny może być jedynie rozmiar i rodzaj robót budowlanych towarzyszących tej zmianie. Podkreślić zarazem trzeba, iż unormowanie art. 59 ust. 1 u.p.z.p. związane jest ze zmianą zagospodarowania terenu, która może mieć postać budowy, czy robót budowlanych lub zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Należy zatem przyjąć, że w każdej z tych sytuacji zastosowanie będzie miał art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poza wyraźnymi wyłączeniami wymienionymi w ust. 2-4 tego przepisu. Oczywiście to, jakie konkretnie parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu będą w sprawie ustalone i oceniane, zależy od rodzaju konkretnej inwestycji. Ważnym jednak jest, aby zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa dopuszczalna była tylko taka zmiana zagospodarowania terenu, która dostosowana jest do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem bowiem zasady wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne.

Z tych względów nie można wyłączyć inwestycji polegających na zmianie sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego spod działania regulacji art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zauważyć należy, że tak jak inne przedsięwzięcia inwestycyjne, również zmiana sposobu użytkowania obiektu, nawet bez zmiany jego cech i parametrów architektonicznych, może spowodować zaburzenie ładu przestrzennego, poprzez niezharmonizowanie zamierzonej nowej funkcji z charakterem istniejącej już na danym obszarze funkcji zabudowy. Taka interpretacja omawianego przepisu znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np.: wyrok WSA w Białymstoku II SA/Bk 167/08, wyrok WSA w Krakowie II SA/Kr 1267/04), aczkolwiek przyjmowane bywa stanowisko odmienne, którego skład orzekający nie podziela (por. wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 6/07, wyrok WSA w Bydgoszczy II SA/Bd 292/05).

W ocenie Sądu trzeba uznać, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zasada dobrego sąsiedztwa będzie przejawiać się w konieczności dostosowania nowego sposobu użytkowania budynku do tego użytkowania, które charakteryzuje dotychczasową zabudowę na konkretnym obszarze.

Uzyskanie więc pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego uzależnione będzie od zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a ponadto od spełnienia łącznie wymogów sformułowanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., bez wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa, zwłaszcza w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu istniejącego sprowadza się przecież do faktycznego przekształcenia konkretnej nieruchomości w związku ze zmianą jej funkcji.

W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów.

W piśmiennictwie i orzecznictwie rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu traktowane jest szeroko. Wykładnia systemowa każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (por. cyt. Komentarz str. 500).

Odnosząc powyższe rozważania do rozpatrywanej sprawy, należało uznać, że organy I i II instancji prawidłowo ustaliły i oceniły wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., warunkujące dopuszczalność wnioskowanego przedsięwzięcia.

Niezasadny natomiast jest zarzut skargi wskazujący, że organ I instancji potraktował zakład mechaniki pojazdowej i piekarnię jako usługi nieuciążliwe. Takie twierdzenie skarżących pozostaje w sprzeczności z treścią decyzji, której uzasadnienie dowodzi, że analiza urbanistyczna wyznaczonego obszaru wykazała różnorodność funkcji sąsiedniej zabudowy, poczynając od funkcji produkcyjnej (dawna piekarnia) przez usługi nieuciążliwe (handel) oraz usługi zakładu mechaniki pojazdowej, aż do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

W tej sytuacji brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy, skoro projektowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu, a jej uciążliwość nie będzie na tyle intensywna, aby stanowiła dolegliwość dla otoczenia, zwłaszcza aby przeszkadzała, czy utrudniała korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

W decyzji wyraźnie zastrzeżono, że inwestycję objętą ustaleniami należy zrealizować w sposób umożliwiający dotychczasowe funkcjonowanie i użytkowanie terenów sąsiednich.

Ubocznie należy też zwrócić uwagę na niekonsekwencję skarżących, którzy w skardze podnieśli argumenty mające świadczyć o uciążliwości zakładu mechaniki pojazdowej, podczas gdy wcześniej w piśmie z [...] kwietnia 2001 r. skierowanym do Zarządu Miasta (załącznik do odwołania) opowiedzieli się za potrzebą zapewnienia m.in. właściwego dojazdu do domu i warsztatu samochodowego, podając, że "właściciel tego warsztatu zrobił naprawdę dobrą robotę ogradzając działki (...) Jego dom z warsztatem i płotem wyróżniają się estetyką i dbałością od okolicznych ruder."

Z treści tegoż pisma wynika ponadto, że właściciele wyodrębnionych lokali w budynku przy ul. [...], w którym zamieszkują również skarżący, już w roku 2001 ubiegali się o uzyskanie własności sąsiedniej działki, z uwagi na utrudniony dojazd do swojej nieruchomości.

Z kolei pismo Urzędu Miejskiego z [...] czerwca 2003 r. adresowane do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr [...] potwierdza, że Wspólnota ubiegała się o nabycie części nieruchomości oznaczonej numerem [...], a więc działki, na której zlokalizowana jest inwestycja będąca przedmiotem niniejszej sprawy.

Według twierdzeń skarżących od kilku lat starają się oni o uporządkowanie stanu prawnego podwórka przy swojej kamienicy.

Powyższe okoliczności wskazują zatem, że już wcześniej ukształtowany stan przedmiotowych nieruchomości, a nie zaplanowana działalność Zakładu, jest przyczyną utrudnień związanych z brakiem miejsc do parkowania samochodów przez mieszkańców budynku nr [...] oraz dojazdu do tej nieruchomości. W rezultacie nie mogły powstać z tego tytułu ograniczenia dla inwestora dysponującego budynkiem, co do którego zaplanowano zmianę sposobu użytkowania.

W sprawie istotne bowiem było ustalenie, że teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną przez działkę nr [...], a Biuro Zarządzania Drogami uzgodniło pozytywnie lokalizację obiektu o zaplanowanym sposobie użytkowania.

Wreszcie zauważyć należy, że sporny obiekt mający być użytkowany jako zakład naprawy i konserwacji gaśnic wcześniej miał przeznaczenie magazynowe. Wnioskować więc można, że wykorzystanie tego obiektu zgodnie z jego pierwotną funkcją mogłoby faktycznie łączyć się z porównywalnymi, a nawet większymi uciążliwościami, zwłaszcza w zakresie ruchu pojazdów. Dalsze szczegółowe kwestie związane z komunikacyjną obsługą terenu mogą być przedmiotem postępowań związanych z realizacją inwestycji.

Nietrafny jest również zarzut w skardze, że "decyzja dotyczy budynku 52b, a na mapie zaznaczono jeszcze budynek [...] i teren całej działki [...], w wyniku czego użytkownik może zająć całą działkę z budynkami, co ograniczy dostęp do budynku numer [...]".

Powyższe twierdzenia skarżących dowodzą mało starannego zapoznania się z treścią wydanej decyzji, która wyłącznie ustala na działce nr [...] warunki zabudowy dla inwestycji oznaczonej jako: "zmiana sposobu użytkowania budynku o funkcji magazynowej, o powierzchni 92,20 m2, na zakład naprawy i konserwacji gaśnic".

W żadnym razie z treści decyzji nie można wnioskować o dalej idących uprawnieniach inwestora niż określił to organ. Wręcz przeciwnie, decyzja zawiera ustalenia gwarantujące prawa osób trzecich, w tym związane z dostępem do ich nieruchomości. Zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści organy zamieściły w podjętych decyzjach.

Organ odwoławczy, odnosząc się do identycznie sformułowanego zarzutu w złożonym odwołaniu stwierdził wyraźnie, że w następstwie wydanej decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe zajmowanie przez inwestora cudzych działek.

Dla porządku trzeba tylko dodać, że z opisu i oznaczeń zawartych w załączniku graficznym decyzji wynika rozróżnienie działki objętej wnioskiem, od lokalu objętego wnioskiem. Przechodząc do dalszej oceny zaskarżonej decyzji trzeba uznać, że stwierdzenie przez organy obu instancji spełnienia przesłanek z pkt 2-4 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. znajduje oparcie w wynikach analizy stanowiących część tekstową załącznika decyzji oraz w części graficznej załącznika, jak też w pozostałej dokumentacji zebranej w sprawie.

W ocenie Sądu brak jest podstaw, by podważyć ocenę, iż projektowane zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.).

Katalog przepisów odrębnych, przez pryzmat których należy ocenić zgodność planowanej inwestycji, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń oraz rodzaju przedmiotowej inwestycji.

Wyniki przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego, zakres tego postępowania, a w rezultacie ustalenia faktyczne i oceny prawne zawarte w decyzji o warunkach zabudowy pozwalają przyjąć, że sprawę rozstrzygnięto przy uwzględnieniu wymaganych przepisów odrębnych, których spis zamieszczono w pkt 1-11 podstawy prawnej decyzji.

W szczególności należy zwrócić uwagę, że organ I instancji na podstawie oświadczeń wnioskodawcy ustalił szczegółowo charakter działalności, która ma być prowadzona w przedmiotowym obiekcie. Wnioskodawca przedstawił dokumenty wystarczające na danym etapie postępowania do wykazania, że planowana działalność nie jest szkodliwa dla środowiska.

Nie bez znaczenia jest okoliczność, że organ rozpatrujący wniosek zwrócił się do Wydziału Ochrony Środowiska UM o opinię oraz wytyczne co do wpływu planowanej inwestycji na środowisko.

W odpowiedzi uzyskano informację, że wnioskowane przedsięwzięcie nie należy do mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zgodnie z ustawą Prawo ochrony środowiska i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na jego realizację.

Słusznie więc zaznaczył organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, że dopiero realizacja planowanych usług w zakresie konserwacji i naprawy gaśnic będzie wymagała (w zakresie używanych substancji i powstałych odpadów) uwzględnienia przepisów szczegółowych m.in. ustawy Prawo o ochronie środowiska i ustawy o odpadach.

Podkreślić również trzeba, że w decyzji o warunkach zabudowy w pkt 2 ust. 2 wyraźnie nakazano składowanie i utylizację odpadów zgodnie z przepisami odrębnymi.

Niezależnie od tego wnioskodawca w ramach prowadzonego postępowania przedstawił stosowną umowę zawartą z Zakładem Utylizacji Odpadów.

Odnosząc się w tym miejscu do treści skargi, stwierdzić należy, że niezasadnie, a przede wszystkim przedwcześnie skarżący podnoszą zarzuty związane z ewentualną szkodliwością dla otoczenia proszku gaśniczego używanego do gaśnic oraz odpadów wytwarzanych przy naprawie i konserwacji gaśnic.

Spełnienie wszelkich wymogów prawnych przeciwdziałających takim uciążliwościom, musi być zapewnione na etapie realizacji przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

Rzeczą natomiast organu w niniejszym postępowaniu było ustalenie warunków zmiany sposobu użytkowania spornego obiektu, co uczyniono m.in. wskazując określone wymagania w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi (pkt 2 a,b,c,d,e).

Chybiony jest też zarzut skargi nawiązujący do kwestii związanych z charakterystyką proszków gaśniczych (karta charakterystyki dołączona do odwołania w aktach administracyjnych).

Wbrew twierdzeniom skargi informacje dotyczące właściwości tej substancji nie wskazują na istnienie takich niebezpieczeństw, które mogłyby stanowić przeszkodę do ustalenia warunków dla przedmiotowej inwestycji. Nie można bowiem zakładać, że inwestor w prowadzonej działalności nie będzie stosował środków ostrożności niezbędnych do bezpiecznego wykorzystania omawianej substancji.

W decyzji wydanej przez organ I instancji stwierdzono w pkt 2 ust. 2 pkt e, iż projektowaną inwestycję należy uzgodnić m.in. pod względem wymagań przeciwpożarowych, higieniczno – sanitarnych, jak również bezpieczeństwa i higieny pracy z organami lub rzeczoznawcami do tego uprawnionymi.

Oznacza to, że rzeczą inwestora jest doprowadzenie inwestycji do stanu odpowiadającego normom w powyższym zakresie, w tym wymogom związanym z właściwym (bezpiecznym) używaniem proszku do gaśnic. Jest to warunek legalnego rozpoczęcia i następnie prowadzenia planowanych usług. Egzekwowanie obowiązków w tym zakresie należy do innych, właściwych organów.

W związku z zarzutami zawartymi w skardze, podkreślenia wymaga, że w przypadku zmiany użytkowania obiektu budowlanego znajdują zastosowanie – na etapie realizacji przedsięwzięcia – warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określone rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Kwestionowana w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy zawiera w uzasadnieniu zapis odwołujący się do tej regulacji. Oczywiście badanie spełnienia wymogów określonych powołanym rozporządzeniem odbywa się przed właściwym organem na etapie zgłoszenia w trybie przepisów Prawa budowlanego.

Nie budzą zastrzeżeń zawarte w decyzji organu I instancji stwierdzenia co do spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zebrana w sprawie dokumentacja potwierdza, że inwestor ma zagwarantowane uzbrojenie terenu wystarczające do funkcjonowania obiektu, zgodnie z jego zaplanowanym sposobem użytkowania.

W przeprowadzonym postępowaniu organu I instancji stosownie do przepisu art. 53 ust. 4 u.p.z.p. pkt 2 i 9 dokonał wymaganych uzgodnień.

Zaznaczyć jednak trzeba, że w przeciwieństwie do uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków (pkt 2), który uczynił to wydając postanowienie na podstawie art. 106 kpa, taka potrzeba nie zachodziła w ramach uzgodnień z właściwym zarządcą dróg (pkt 9).

Jak wynika z akt sprawy, projekt decyzji uzgodniono protokołem z 10 stycznia 2008 r. sporządzonym przez jednostkę organizacyjną Urzędu Miasta, tj. Biuro Zarządzania Drogami.

Taki tryb był wystarczający, jeśli się zważy, że decyzja o warunkach zabudowy podejmowana była przez Prezydenta Miasta, a więc przez organ, który jest jednocześnie zarządcą dróg (por. wyrok WSA II SA/Gd 719/05 publ. ONSAiWSA 2008 z.3, p.48, wyrok WSA IV SA/Wa 2240/06 Lex nr 302535, wyrok WSA IV SA/Wa 2167/06 Lex nr 316749).

Mając na uwadze dotychczasowe rozważania trzeba stwierdzić, że w przeprowadzonym przez organ I instancji postępowaniu nie wystąpiły uchybienia, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy.

Wydana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy – w swej treści – odpowiada wymogom z art. 54 u.p.z.p.

W szczególności zawiera odpowiednie zapisy dotyczące ochrony interesów osób trzecich, co jest istotne z punktu widzenia skarżących.

Tymczasem skarga wniesiona do Sądu zawiera zarzuty identyczne z tymi, które podniesiono wcześniej w odwołaniu, a do których ustosunkował się organ odwoławczy. Stanowisko skarżących zajmowane w sprawie wskazuje na pewne niezrozumienie istoty wydanej w sprawie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano wyżej, celem tej decyzji było określenie działań inwestora wobec nieruchomości, możliwych do podjęcia w świetle przepisów prawa powszechnie obowiązującego.

Skoro w niniejszej sprawie przeprowadzone postępowanie dowodowe i analiza prawna wykazały, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne, to obowiązkiem organu było określenie w decyzji zasad i warunków zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, które muszą być zrealizowane przy przeprowadzaniu inwestycji.

Organ w sposób właściwy, kompleksowy i wyczerpujący ustalił warunki dla wnioskowanego zamierzenia. Podkreślenia wymaga, że organ orzekający nie mógł wkraczać w kompetencje innych organów i orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem badań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Postanowienia omawianej decyzji powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań.

W tym miejscu zauważyć trzeba, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ppsa Sąd orzeka na podstawie akt sprawy. Z materiału zebranego w sprawie, w tym pism składanych przez skarżących nie wynikało, aby przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania obiektu została zrealizowana przed orzekaniem organów w sprawie warunków zabudowy.

Podniesienie więc takiego zarzutu na etapie postępowania sądowego i nawet nie w skardze, a dopiero w piśmie procesowym z dnia 18 września 2008 r. – należało uznać za spóźnione.

Okoliczności te wymagały bowiem zweryfikowania w postępowaniu wyjaśniającym przez właściwe organy. Zagadnienie to może stać się przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego, ale nie mogło podlegać merytorycznej ocenie przez Sąd w niniejszej sprawie sądowoadministracyjnej.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że organ odwoławczy zasadnie utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W konsekwencji skarga, jako niezasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ppsa.