Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 270/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134  ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 4  pkt 17 i 15  ust. 1
journal: Dz.U. 1991 nr 30 poz 127
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun – Kulik Sędziowie: Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2011 r. sprawy ze skargi D. M. i I. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r.

nr [...] ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod budowę Trasy [...] w G.

Zaskarżoną decyzję wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

W dniu [...] grudnia 2009 r. Wojewoda [...] wydał decyzję

Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

pn.: "[...] ".

Decyzją tą została objęta m.in. działka nr [...], o pow. [...] ha, położona w gminie M. [...], obręb [...], powiat m. [...]. Działka nr [...] powstała w wyniku zatwierdzenia przedmiotową decyzją podziału działki nr [...]. Sąd Rejonowy [...] w G., III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla działki nr [...] księgę wieczystą Nr [...]. Z treści powyższej księgi wieczystej wynika, że właścicielami w/w działki byli I. i D. M., na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej.

Na mocy art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. z dniem [...] marca 2010 r., działka nr [...], o pow.[...] ha, przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r., Nr [...], Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...].

Następnie w dniu [...] maja 2010 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. A. operat szacunkowy, w którym określono wartość ww. nieruchomości na łączną kwotę [...] zł.

Pismem z dnia 18 czerwca 2010 r. I. M. oraz D. M. zgłosili zarzuty, co do sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

Zaś pismem z dnia 25 czerwca 2010 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów podniesionych przez skarżących.

Kolejnym pismem z dnia 30 lipca 2010 r. I. I D. M. złożyli wniosek o zmianę ceny za 1 m² działki nr [...] z [...] zł na [...] zł, ewentualnie o przyznanie odszkodowania w formie nieruchomości zamiennej. Jako nieruchomość zamienną wskazali działkę nr [...] o pow. [...] m².

Odpowiadając na to pismo Wojewoda [...] poinformował skarżących, że w świetle obowiązujących przepisów organ nie ma możliwości zmiany wartości 1 m² działki nr [...] ustalonej przez rzeczoznawcę. Dodał, iż nie jest także możliwe przyznanie m wskazanej nieruchomości zamiennej, gdyż stanowi ona własność Gminy Miasta G., zaś wywłaszczona działka stała się własnością Skarbu Państwa.

Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r.,

nr [...], orzekł o ustaleniu na rzecz D. i I. małżonków M. odszkodowania w wysokości [...] zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, przeznaczonej pod budowę Trasy [...] w G., z wyłączeniem węzła [...] w ciągu [...], położonej w gminie

m. [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, a także zobowiązał Prezydenta Miasta G. do wypłaty ustalonego odszkodowania

w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wojewódzki stwierdził, że dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz. 1628), który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W przypadku braku takich cen wartość gruntów określa się, w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się

o 50 %.

Dodał, że w niniejszej sprawie analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami z obszaru miasta G. i gminy P.. Stwierdzono, że cechami decydującymi o cenach uzyskiwanych za te nieruchomości są: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, możliwość zagospodarowania nieruchomości, kształt działki i konfiguracja terenu oraz inne cechy ograniczające przydatność.

W wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od czerwca 2008 r. do maja 2010 r., rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ceny 1 m² powierzchni podobnych nieruchomości gruntowych kształtowały się od [...] zł do [...] zł.

Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość 1 m² prawa własności przedmiotowej działki na kwotę [...] zł.

Łączna wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości, została oszacowana

w wysokości [...] zł, w tym wartość składników budowlanych została oszacowana na kwotę [...] zł, a wartość nasadzeń została oszacowana na kwotę [...] zł.

Zdaniem Wojewody operat szacunkowy wykonano prawidłowo, spełnia on wszystkie wymogi określone przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - tym samym istniała podstawa do uznania, iż określone w nim kwoty są wartościami rynkowymi przedmiotowej nieruchomości, a więc są najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku, ustaloną z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli D. i I. M. podnosząc, iż ustalona kwota odszkodowania jest zbyt niska i nie odzwierciedla wartości rynkowej nieruchomości. Poza tym organ wojewódzki nie ustosunkował się do ich wniosku

o ponowne ustalenie wartości przejętej nieruchomości - z uwzględnieniem zwłaszcza jej przeznaczenia pod tereny zabudowy produkcyjno-usługowej oraz z uwzględnieniem kosztów przeniesienia znajdujących się na niej ruchomości. Zaznaczyli, że wartość sąsiedniej nieruchomości, przeznaczonej również pod zabudowę produkcyjno-usługową, określonej dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy jest znacznie wyższa od wartości nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa.

Wskazali również, iż Wojewoda nie podjął próby poszukania i wskazania skarżącym odpowiedniej nieruchomości zamiennej oraz wskazali na - ich zdaniem - błąd rzeczoznawcy majątkowego, który w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym błędnie zastosował § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie uwzględniając zasady korzyści zawartej w przepisie rangi ustawowej, tj. art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia

[...] sierpnia 2010 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość.

W uzasadnieniu orzeczenia organ drugiej instancji stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących

w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Minister podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele

Zatem ww. przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Organ dodał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W. A. w dniu 24 maja 2010 r.

We wstępnych warunkach wyceny autor operatu szacunkowego wskazał, iż ww. działka została przeznaczona pod budowę Trasy [...] w G. oraz, że stanowi grunt ogrodzony i niezabudowany, sąsiadujący z nieruchomościami niezabudowanymi oraz zabudowanymi budynkami usługowymi.

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do, porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych.

Zgodnie z art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny, a także dostępność danych transakcyjnych, biegły określił wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczył okres jego analizy. Wskazał, że badaniem objął nieruchomości drogowe będące przedmiotami transakcji na rynku lokalnym określonym jako obszar miejski tzw. górnego tarasu m. G. dla wydzielonych dzielnic miasta G. i P. o podobnych walorach i zbliżonym potencjale inwestycyjnym oraz położone w pasie lokalizacyjnym oddziaływania trasy obwodowej.

Do końcowej analizy porównawczej przyjął zbiór 12 transakcji nieruchomościami drogowymi, najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny. Ustalił, iż na wartość gruntu wpływ mają takie cechy różnicujące, jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, możliwość zagospodarowania, kształt działki i konfiguracja terenu oraz inne cechy ograniczające przydatność.

Natomiast wartość znajdujących się na gruncie nasadzeń (15 szt. żywotnika zachodniego oraz 12 szt. lipy drobnolistnej) biegły oszacował metodą kosztowo

- dochodową na łączna kwotę [...] zł.

Zaś posadowione na nieruchomości składniki budowlane (ogrodzenie

z prefabrykowanych elementów żelbetowych, plac o nawierzchni z płyt drogowych, fundament pod płot betonowy, ogrodzenie murowane z kamienia, wiata pokryta blacha falistą oraz zabudowa kontenerowa) zostały oszacowane w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową na łączną kwotę [...] zł.

Po dokonaniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Minister Infrastruktury stwierdził, iż został on sporządzony poprawnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego.

Wartość nieruchomości ustalona w omawianym operacie szacunkowym jest jej wartością rynkową, natomiast subiektywne przekonanie strony o tym, że wskazana w nim cena za nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o jego wadliwości.

Odniósł się też do zarzutu skarżących, że Wojewoda [...] - pomimo uwag do sporządzonej w sprawie wyceny nieruchomości oraz żądania strony - nie zlecił sporządzenia nowego oszacowania gruntu i posadowionych na nim zabudowań stwierdzając, iż zgodnie z art. 78 kpa żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Jednakże zgodnie z § 2 organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, że ustalone w odszkodowanie nie zawiera kosztów przeniesienia znajdujących się na niej ruchomości, Minister zauważył, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 128 odnosi się jedynie do wartości nieruchomości, a nie szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele nieruchomości. Tym samym ewentualna szkoda nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość prawa własności nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat majątku byłego właściciela nieruchomości.

Minister wyjaśnił też, iż kwestia przyznania nieruchomości zamiennej, uregulowana jest w art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiącym, że w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna, jednakże przysługuje mu jedynie prawo do przyjęcia lub odrzucenia propozycji przyznania nieruchomości zamiennej, nie ma on jednak roszczenia o jej przyznanie.

Podsumowując organ centralny stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożyli I. i D. M. wnosząc o jej uchylenie w całości

i zarzucając jej naruszenie:

a) art. 7, art. 77 i art. 80 kpa poprzez nie zgromadzenie wszystkich dowodów niezbędnych do ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego oraz nie rozpatrzenie całego zebranego materiału dowodowego, a w konsekwencji naruszenie przez organ II Instancji podstawowych zasad postępowania administracyjnego, to jest zasady swobodnej oceny dowodów i zasady prawdy obiektywnej, między innymi poprzez wydanie decyzji przed rozpatrzeniem pisma strony z dnia 7 grudnia 2010 r. wraz z załącznikiem, złożonego w terminie wskazanym przez organ II Instancji, w którym strona wskazała kolejne liczne błędy w sporządzonym operacie szacunkowym będącym podstawą wydanej decyzji oraz poprzez nieuwzględnienie wniosku o sporządzenie nowego operatu szacunkowego, którego podstawą byłby rzeczywisty stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a wysokość odszkodowania obejmowałaby rzeczywistą wartość części składowych gruntu a wartość nieruchomości stanowiłaby wartość rynkową i określona zostałaby według wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych,

b) oparcie decyzji na błędnych ustaleniach faktycznych wynikających ze sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. A., poprzez błędne przyjęcie, iż podstawą wyceny mogą być jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, podczas gdy zgodnie

z planem zagospodarowania przestrzennego [...] rejon ulicy Z., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. nr [...] z dnia

[...] września 2006 r., obowiązującym w dniu wydania decyzji Wojewody [...]

o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, działka stron znajduje się w obszarach symbolu [...] teren zabudowy produkcyjno-usługowej, a jedynie w niewielkiej części w obszarach symbolu [...] teren ulicy lokalnej [...] (poszerzenie istniejącej ulicy do 6 m), co potwierdza zaświadczenie z dnia 6 września 2010 r.

Nr [...] Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków Urzędu Miejskiego w G., a więc w konsekwencji oparcie decyzji na wadliwym szacunku wartości nieruchomości - zaniżonej o 1/3 wartości nieruchomości,

c) art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg poprzez ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości, o 1/3 wartości nieruchomości,

d) art. 131 ust. 1, art. 134 ust. 1, art. 150, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155,

art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie odszkodowania niezgodnie z zasadami określonymi w ustawie,

e) § 4, § 35, § 36 ust. 1 i § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

w związku z art. 134 ust. 1, art. 150, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155, art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie odszkodowania niezgodnie z zasadami określonymi w ustawie i Rozporządzeniu,

f) art. 124 § 2 oraz art. 107 § 3 kpa poprzez brak właściwego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, które powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa,

g) art. 2, art. 8, art. 9, art. 21, art. 32 i 64 Konstytucji RP oraz Europejskiej Konwencji

o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Protokołu nr 1 mówiącego

o ochronie własności prywatnej), poprzez określenie odszkodowania w wysokości nie ekwiwalentnej do wartości nieruchomości, podczas, gdy zgodnie z w/w zasadami wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, to jest świadczeniem ekwiwalentnym

w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, co powinno pozwolić na odtworzenie praw właściciela rzeczy przejętej przez państwo.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi stwierdzając, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzanym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone postanowienie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania postanowienia, na podstawie materiału dowodowego zebranego

w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia

2010 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...],

o pow. [...] ha, położoną w gminie M. [...], obręb [...], powiat m. G., na łączną kwotę [...] zł. - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego W. A. z dnia [...] maja 2010 r.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U.

z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) - na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. A.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach

i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - a w szczególności § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił dokładnie stan nieruchomości (str. 6 operatu), wskazał również, iż przedmiotowa działka została przeznaczona pod budowę Trasy [...] oraz, że stanowi grunt ogrodzony

i niezabudowany, sąsiadujący z nieruchomościami niezabudowanymi oraz zabudowanymi budynkami usługowymi.

Dokonał również analizy rynku w trzech etapach (str. 6 i 7), zawężając zbiór transakcji do działek o cechach podobieństwa maksymalnie zbliżonych do nieruchomości wycenianej.

Wyceny wartości dokonał dla aktualnego sposobu użytkowania – przyjął definicję wartości rynkowej nieruchomości gruntowej według brzmienia art. 151 ust 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, określił również wartość rynkową gruntu zgodnie

z ww. § 36 ust. 1.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie

i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości

i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przestawiły, dlaczego uznały wartość dowodową opinii rzeczoznawcy. Należy też zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 25 czerwca 2010 r. odniósł się do zarzutów podniesionych przez skarżących.

Zdaniem Sądu zarzuty podniesione przez skarżących dotyczące faktu błędnego przeprowadzenia postępowania dowodowego i nie wyjaśnienie wątpliwości w kwestii zgłaszanych przez stronę uwag odnośnie wartości nieruchomości w operacie z dnia

[...] maja 2010 r. - w efekcie czego operat ten winien być ponownie sporządzony - nie zasługują na uwzględnienie. Należy podkreślić, że zakwestionowanie przez stronę

w toku postępowania administracyjnego prawidłowość jego sporządzenia nie nakłada na organ administracji obowiązku ponownego zlecenia sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, bowiem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest jednym z dowodów – jak wyżej wspomniano

– podlegającym ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Zgodnie z treścią przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny sąsiedniej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

o którym mowa w ust.1. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być zlecenie przez stronę wykonania operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzony i przedłożony organowi operat będzie zatem podlegał ocenie tego organu jak każdy inny dowód zgromadzony

w sprawie. Jednocześnie zgodnie z brzmieniem ww. art. dokonanie innej wyceny nieruchomości nie powoduje utraty mocy dowodowej dokumentu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Organ musi natomiast określić czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów .

Zgłoszony przez skarżących zarzut zaniżonej wyceny działki w operacie z dnia [...] maja 2010 r. poparty twierdzeniem, że sąsiednią działkę o takich samych parametrach wyceniono wyżej, nie został podzielony przez Sąd. Trafnie bowiem zauważyły organy, iż zarzut ten nie należy do niniejszego postępowania. Operat, na który powołuje się strona, został oceniony w postępowaniu, dla którego został sporządzony. Zatem prowadząc niniejsze postępowanie, ani Wojewoda, ani Minister nie mógł dokonać jego oceny - tym bardziej, że czynność ta wykraczałaby poza przedmiot niniejszego postępowania. Przedmiotem niniejszej sprawy była ocena prawidłowości ustalenia odszkodowania za nieruchomość nr [...], nie zaś wyjaśnienie, dlaczego sąsiednia działka nr [...] została wyceniona wyżej.

Również Sąd nie podzielił zarzutu strony, że ustalone odszkodowanie za nieruchomość jest nieprawidłowe, gdyż nie zawiera kosztów przeniesienia znajdujących się na niej ruchomości. Odszkodowanie ustala się bowiem według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniosą dotychczasowi właściciele wskutek utraty nieruchomości. Tym samym ewentualna szkoda nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą.

Wysokość odszkodowania regulują konkretne, ww. przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – które normują – co należy ponownie podkreślić, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Wszelkich pozostałych roszczeń dotyczących zwiększenia kwoty odszkodowania skarżący mogą dochodzić przed sądem powszechnym.

Poza tym prawidłowo organy I i II instancji uznały, iż stronie nie przysługuje roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające

w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153,

poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.