Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1070/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2016-12-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: art. 140, art. 154, art. 156
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 33, art. 270, art. 280, art. 281
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 28
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy [...] w przedmiocie wznowienia postępowania sądowego w sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16 1. wznawia postępowanie sądowe; 2. uchyla wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16; 3. uchyla zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2015 r., nr [...]w części obejmującej punkty od V do VII; 4. zasądza od Wojewody [...] na rzecz H. D., A. D. i P. D. kwotę 2000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 5. zasądza od W. L. na rzecz Gminy [...] 580 zł (pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia [...] czerwca 2016r. sygn. alt II SA/Lu [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił decyzję Wojewody z dnia [...] grudnia 2015r. (znak: [...]) w części obejmującej pkt V do VII utrzymującej w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] lipca 2015r. (znak: [...]) orzekającą zwrot na rzecz H. D., A. D., P. D. (skarżący) nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...], o powierzchni 0,1083 ha i działka nr [...] o powierzchni 0,2014 ha (obręb 11 - [...], arkusz mapy 6), stanowiące własność G. L.. Jednocześnie ww. decyzje orzekały o zwrocie przez H. D. i pozostałych skarżących zwaloryzowanego odszkodowania na rzecz G. L. w kwocie [...]zł oraz zabezpieczeniu przedmiotowej wierzytelności Gminy w formie hipoteki na zwracanej nieruchomości.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach:

Decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., znak: [...], Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania H. D., utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...], orzekającą o zwrocie H. D., A. D. i P. D. nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...], o pow. 0,1083 ha i nr [...], o pow. 0,2014 ha (obręb 11 - [...], arkusz mapy 6), stanowiącej obecnie własność G. L. (pkt I) oraz orzekającą jednocześnie o zwrocie przez H. D., A. D. i P. D. zwaloryzowanej kwoty ustalonej tytułem odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w łącznej wysokości [...] zł stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji organ drugiej instancji wskazał, że na podstawie umowy z dnia [...] października 1992 r. L. D. sprzedał G. L. opisaną wyżej nieruchomość za cenę [...] zł. Sprzedaż nastąpiła na cele określone w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w L. z dnia [...] grudnia 1991 r. w sprawie nabywania na rzecz Miasta nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe oraz urządzenia służące do funkcjonowania osiedli. Na podstawie § 1 tej uchwały Zarząd Miasta L. upoważniony został do nabywania nieruchomości na rzecz Miasta, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz związanych z tym budownictwem budowli i urządzeń, w granicach oznaczonych w załącznikach od nr [...] do nr [...], stanowiących integralną część tej uchwały. Podstawę prawną uchwały stanowił art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r, nr 30, poz. 127).

W dniu [...] sierpnia 2013 r. spadkobiercy byłego właściciela – H. D., P. D. oraz A. D. złożyli wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2013 r. Wojewoda wyłączył Prezydenta Miasta L. od prowadzenia sprawy o zwrot nieruchomości i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę L..

Podczas oględzin w dniu [...] grudnia 2013 r. stwierdzono, że teren objęty wnioskiem stanowi część większego niezagospodarowanego obszaru, jest wolny od wszelkiej zabudowy, a zatem pomimo upływu 23 lat od dnia wywłaszczenia nie został zrealizowany cel wywłaszczenia, jakim była budowa osiedla mieszkaniowego.

Wobec powyższego, decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. organ pierwszej instancji orzekł o zwrocie na rzecz wnioskodawców spornej nieruchomości jednocześnie zobowiązując ich do zwrotu kwoty ustalonej tytułem odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, zwaloryzowanej według wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłoszonych przez Prezesa GUS, w łącznej wysokości [...] zł., stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości.

H. D. wniosła odwołanie od tej decyzji w części dotyczącej zwrotu ustalonego odszkodowania, zarzucając że kwota [...]zł jest zawyżona, gdyż powinna ona wynosić [...] zł.

Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewoda uwzględniając załączone do akt sprawy wypisy z rejestru cen wartości nieruchomości miasta L. transakcji notowanych w latach 2012-2014 dotyczących niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych w obrębie [...] Wieś uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi, stwierdzając naruszenie art. 141 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na pominięciu wymaganego przez ten przepis rozstrzygnięcia w przedmiocie zabezpieczenia wierzytelności G. L..

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. Starosta L. ponownie orzekł o zwrocie przedmiotowej nieruchomości, jako zbędnej na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu zobowiązując wnioskodawców do zwrotu zwaloryzowanej kwoty [...]zł ustalonej tytułem odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości. Organ orzekł również – zgodnie ze wskazaniami organu odwoławczego, że wierzytelność G. L. podlega zabezpieczeniu, które polega na ustanowieniu hipoteki na zwracanej nieruchomości (zgodnie z sugestią Prezydenta Miasta L. wyrażoną w piśmie z dnia [...] kwietnia 2015 r.). Organ nie uwzględnił natomiast żądania pełnomocnika H. D. o ustalenie zabezpieczenia w formie blokady lokaty na rachunku bankowym.

W odwołaniu od tej decyzji w części objętej pkt V i pkt VII H. D., działająca również jako pełnomocnik P. D. i A. D., zarzuciła naruszenie art. 140 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że określona do zwrotu kwota nie przekracza aktualnej wartości rynkowej zwracanej nieruchomości oraz, że została ona wadliwie ustalona wyłącznie w oparciu o ceny nieruchomości budowlanych wskazane Rejestrze Cen i W. Nieruchomości, podczas gdy na zwracanej działce nie ma faktycznej możliwości wybudowania żadnego obiektu budowlanego; zarzuciła również nieusprawiedliwione ustanowienie – tytułem zabezpieczenia - hipoteki na zwracanej nieruchomości, pomimo wniosku o ustanowienie zabezpieczenia na lokacie bankowej.

Wojewoda nie uwzględnił zarzutów odwołania i decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji podzielając ustalenia i stanowisko tego organu o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518; dalej także: u.g.n.).

Zdaniem Wojewody, organ prawidłowo ustalił wysokość zwaloryzowanego i wypłaconego poprzedniemu właścicielowi odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i zasadnie orzekł o zabezpieczeniu tej wierzytelności Gminy w formie hipoteki na zwracanej nieruchomości. Wartość zwracanego odszkodowania określono w oparciu o analizę cen nieruchomości wskazanych w przekazanym przez Wydział Geodezji Urzędu Miasta L. wyciągu z rejestru cen gruntów, które zostały odnotowane na terenie miasta L. w okresie od 2012 r. do 2014 r. Podstawę ustalenia tej kwoty stanowiły transakcje gruntami w obrębie geodezyjnym 11 - [...] i – zdaniem Wojewody – kwota ta nie przekracza aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, a jej waloryzacji dokonano zgodnie z art. 140 ust. 2 u.g.n. uwzględniając upływ czasu od zawarcia umowy z 1992 r. do dnia zwrotu nieruchomości.

W skardze do Sądu H. D., A. D. i P. D. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji w części dotyczącej obowiązku zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania i jego wypłaty na rzecz Gminy, zarzucali organom naruszenie art. 7 i 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2013 r. poz. 267 ze zm.; dalej: K.p.a.), powtarzając zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji.

Rozpatrując skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie stwierdził, że organy administracji obu instancji w sposób wadliwy, to jest z naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a. i art. 136 K.p.a., ustaliły, że orzeczone do zwrotu przez skarżących na rzecz G. L. zwaloryzowane odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w wysokości [...] zł, spełnia warunek określony w powołanym wyżej art. 140 ust. 2 u.g.n., a więc jest niższe od wartości rynkowej zwracanej nieruchomości według stanu z daty orzeczenia o jej zwrocie.

Zgodnie bowiem z art. 140 ust. 1 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

W świetle natomiast ustępu 2 tego artykułu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 u.g.n., nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Sąd podkreślił, że w sprawie nie było kwestionowane przez organy administracji stanowisko skarżących, że podlegające zwrotowi działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] mają specyficzne wymiary uniemożliwiające samodzielne wykorzystanie ich na cele budowlane. Szerokość tych działek – na całej ich długości – nie przekracza 11 metrów, co wyklucza ich zabudowę ze względu na konieczność zachowania minimalnych odległości dla budynków względem działek sąsiednich, określonych przez przepisy prawa budowlanego, to jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422).

Poza sporem jest również, że w świetle zapisów aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] marca 2005 r., działka nr [...] o pow. 0, 2014 ha nie może być zabudowana, albowiem została ona przeznaczona na cele drogowe.

Trafnie więc zarzucili skarżący, że organy administracji określając wartość rynkową zwracanej nieruchomości dla potrzeb orzeczenia o zwrocie zwaloryzowanego odszkodowania, powinny były uwzględnić m.in. jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizację, cechy geometryczne, uzbrojenie techniczne, dojazd lub ich brak, możliwości podłączenia do mediów.

Przyjęty przez organy administracji sposób oszacowania wartości zwracanych nieruchomości jest natomiast nieprawidłowy, albowiem uniemożliwia Sądowi zbadanie jego prawidłowości. Wartość tych nieruchomości powinna być ustalona w oparciu o obiektywnie weryfikowalne wskaźniki, a takich nie zawiera "Wypis z rejestru cen i wartości nieruchomości gruntowych notowanych między: [...] stycznia 2012 r. a [...] lipca 2014 r." - lakoniczna treść tego dokumentu uniemożliwia zatem skontrolowanie przez Sąd, czy wskazane w nim transakcje dotyczyły nieruchomości podobnych.

Ponadto określając wartość rynkową zwracanej nieruchomości dla potrzeb orzeczenia o zwrocie zwaloryzowanego odszkodowania, organy administracji pominęły zupełnie przepisy działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, które – w myśl art. 149 tej ustawy – stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem jedynie określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Z przepisów tych wynika, że określenia "wartości rynkowej nieruchomości", do którego to pojęcia odwołuje się cytowany wyżej przepis art. 140 ust. 2, nie dokonuje organ administracji, lecz rzeczoznawca majątkowy, na podstawie posiadanej przez siebie wiedzy fachowej (art. 150 ust. 5 u.g.n.). Oznacza to zatem, że przepisy u.g.n. wyłączają wyraźnie możliwość "samodzielnego" ustalenia wartości rynkowej zwracanej nieruchomości, co uszło uwadze organów administracji obu instancji w niniejszej sprawie. To rzeczoznawca majątkowy, a nie organ uprawniony jest do dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 156 ust. 1 u.g.n. opinia o wartości nieruchomości jest sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie w formie operatu szacunkowego. Operat taki może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powyższej ustawy. Po upływie wskazanego okresu operat szacunkowy może być wykorzystywany, jeśli rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym (ust. 3 i 4). Niewątpliwie operat szacunkowy sporządzony na podstawie tych przepisów winien odpowiadać również wymogom określonym w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wobec powyższych wadliwości Sąd uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania (pkt V decyzji organu I instancji).

Ponadto z uwagi na nieprawidłowe ustalenie przez organy administracji wysokości orzeczonego do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, Sąd za przedwczesne uznał rozstrzygnięcie dotyczące sposobu zabezpieczenia wierzytelności Gminy wynikającej z tego tytułu, dlatego uchylił również rozstrzygnięcie w tym zakresie (pkt VII); konsekwencją tych rozstrzygnięć było również uchylenie pkt VI (sposób i tryb uiszczenia odszkodowania).

W dniu [...] października 2016 r. G. L. wniosła skargę o wznowienie postępowania zakończonego powyższym wyrokiem wskazując jako podstawę wznowienia art. 271 pkt 2 P.p.s.a., podnosząc że nie zapewniono jej udziału w tym postępowaniu, pomimo że posiadała interes prawny jako aktualna właścicielka zwracanej nieruchomości. Skarżąca brała udział jako strona w postępowaniu przed organami obu instancji, a zatem i postępowaniu sądowoadministracyjnym posiadała status uczestnika na prawach strony zgodnie z art. 33 § 1 w zw. z art. 12 P.p.s.a.

Wykazując zachowanie 3 miesięcznego terminu do wniesienia skargi o wznowienie, o którym mowa w art. 277 P.p.s.a., skarżąca wyjaśniła, że informację o tym, że postępowanie przed tutejszym sądem administracyjnym zakończyło się prawomocnie uzyskała M. S. - pracownik Wydziału Gospodarowania Mieniem Urzędu Miasta L., telefonicznie z sekretariatu Sądu w dniu [...] sierpnia 2016 r.

Odnosząc się do kwestii merytorycznych uzasadnienia wyroku, G. L. podniosła, że dokonane przez organ I i II instancji ustalenia w zakresie wysokości zwaloryzowanego odszkodowania były prawidłowe. Podlegające zwrotowi na rzecz skarżącej odszkodowanie zostało obliczone z uwzględnieniem denominacji oraz wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego i Urzędu Statystycznego. Nie przekroczyło ono przy tym aktualnej wartości rynkowej zwracanej nieruchomości. Organy ustaliły, iż w latach 2012 - 2014 cena za niezabudowane nieruchomości gruntowe w tym rejonie tj. obręb 11 - [...], średnio wynosiła [...] zł za 1 m kw (dane z wypisu Rejestru Cen i i Wartości Nieruchomości miasta L.). Tymczasem ustalona przez organy wysokość odszkodowania odpowiada kwocie [...]zł za 1 m2 zwracanej nieruchomości i tym samym jest o ponad połowę niższa od ww. średnich cen. Brak jest zatem uzasadnionych podstaw do obniżenia wartości odszkodowania. W postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, jej wartość ustala się zatem jedynie dla ewentualnego ograniczenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania podlegającego zwrotowi, które nie może być wyższe niż wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie zwaloryzowane odszkodowanie nie było natomiast wyższe od wartości nieruchomości.

Poprzedni właściciele nieruchomości, na rzecz których orzeczono zwrot, zobowiązani są zatem do zwrotu na rzecz skarżącej zwaloryzowanego odszkodowania, a nie na nowo ustalonego odszkodowania odpowiadającego dokładnie wartości nieruchomości. Skarżąca podkreśliła, że działki zwracane są w całości w stanie niezmienionym, mają ten sam co pierwotnie kształt i nie podjęto na nich żadnych działań zwiększających lub zmniejszających ich wartość.

G. L. podtrzymała jednocześnie swoje żądanie wyrażone w toku postępowania przed organami administracyjnymi o zabezpieczenie, przysługującego jej zwaloryzowanego odszkodowania w formie ustanowienia hipoteki na zwracanej nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 270 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz.718 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a". - w przypadkach przewidzianych w dziale VII ustawy można żądać wznowienia postępowania, które zostało zakończone prawomocnym orzeczeniem.

Rozpatrywanie skargi o wznowienie postępowania odbywa się w kilku etapach. W pierwszej kolejności badana jest formalna dopuszczalność skargi w tym zachowanie terminu do jej wniesienia. Zgodnie z art. 280 § 1 P.p.s.a. sąd bada na posiedzeniu niejawnym, czy skarga jest wniesiona w terminie i czy opiera się na ustawowej podstawie wznowienia. W braku jednego z tych wymagań sąd wniosek odrzuci, w przeciwnym razie wyznaczy rozprawę.

Formalne badanie dopuszczalności skargi o wznowienie postępowania oraz zachowania terminu do jej wniesienia powtarzane jest na rozprawie. Zgodnie bowiem z art. 281 P.p.s.a. na rozprawie sąd rozstrzyga przede wszystkim o dopuszczalności wznowienia i odrzuca wniosek, jeżeli brak ustawowej podstawy wznowienia albo termin do wniesienia skargi nie został zachowany. Sąd może jednak po rozważeniu stanu sprawy połączyć badanie dopuszczalności wznowienia z rozpoznaniem sprawy.

W ocenie sądu w badanej sprawie nie występują przesłanki do odrzucenia skargi o wznowienie postępowania. W skardze zawarto oznaczenie zaskarżonego orzeczenia, podano i uzasadniono podstawę wznowienia (art. 271 § 1 pkt 2 –pozbawienie możliwości działania), podano okoliczności stwierdzające zachowanie 3-miesięcznego terminu (skarżąca złożyła skargę o wznowienie po dwóch miesiącach od kiedy dowiedziała się o wydaniu wyroku) oraz zawarto wniosek o uchylenie, ewentualnie zmianę zaskarżonego orzeczenia.

Uznanie dopuszczalności wznowienia pozwala na przejście do merytorycznego rozpoznania sprawy. Granice rozpoznania sprawy zakreśla przy tym podstawa wznowienia (art. 282 § 1 P.p.s.a.).

Jako podstawę wznowienia wskazano naruszenie przepisów prawa, skutkujące pozbawieniem skarżącej możności działania (art. 271 pkt 2 P.p.s.a.).

Argumentacja skarżącej zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem oceny w postępowaniu zakończonym wyrokiem tut. Sądu z dnia 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16 była legalność decyzji Wojewody z dnia [...] grudnia 2015 r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2015 r. orzekającą w pkt I zwrot wywłaszczonej nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...], o pow. 0,1083 ha i nr [...], o pow. 0,2014 ha (obręb 11 - [...], arkusz mapy 6), stanowiącej obecnie własność G. L. na rzecz H. D., A. D. i P. D. oraz orzekającą w pkt V o zwrocie przez te osoby zwaloryzowanej kwoty ustalonej tytułem odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w łącznej wysokości [...] zł stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości.

Z uwagi na to, że skarżąca – jak wskazano – jest obecnie właścicielką przedmiotowej nieruchomości, posiadała przymiot strony w postępowaniu przed organami administracji publicznej i brała w nim udział.

Z tego względu, w świetle art. 33 § 1 P.p.s.a., zgodnie z którym – osoba, która brała udział w postępowaniu administracyjnym, a nie wniosła skargi, jeżeli wynik postępowania sądowego, dotyczy jej interesu prawnego, jest uczestnikiem tego postępowania na prawach strony - rację ma skarżąca, że powinna być uznana za uczestnika postępowania sądowoadministracyjnego, zakończonego wyrokiem z dnia 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16.

Niewątpliwie wynik tego postępowania dotyczył jej interesu prawnego w rozumieniu art. 28 K.p.a., w myśl którego stroną w postępowaniu administracyjnym jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Orzecznictwo sądowoadministracyjne i doktryna obszernie omawia pojęcie interesu prawnego, odróżniając interes prawny od interesu faktycznego. Przez interes prawny rozumie się więc interes oparty na prawie lub chroniony przez prawo, przy czym źródłem tego interesu mogą być nie tylko przepisy procesowe, ale również przepisy prawa materialnego (por. wyroki NSA z dnia 26 listopada 1998 r., II SA 1390/98 oraz z dnia 5 października 1998 r., II SA 1104/98). W wyroku w sprawie I OSK 2226/12 NSA trafnie stwierdził, że "mieć interes prawny znaczy to samo, co ustalić powszechnie obowiązujący przepis prawa, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś potrzeby, albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania". Interes prawny może w szczególności wynikać z przysługującego podmiotowi prawa własności, podlegającego ochronie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Interes ten musi być jednak konkretny i indywidualny, a więc uzależniony okolicznościami konkretnego podmiotu i konkretnej sprawy. Legitymacja procesowa wynikająca z naruszenia interesu prawnego wywodzącego się z prawa własności przysługuje zatem właścicielowi w każdym przypadku, gdy celem postępowania jest wydanie orzeczenia mającego bezpośredni wpływ na sposób wykonywania prawa własności.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że G. L., która jest obecnie właścicielką podlegającej zwrotowi nieruchomości, posiadała przymiot strony w postępowaniu administracyjnym i brała w nim udział – posiadała zatem również status uczestnika postępowania sądowoadministracyjnego.

Zachodzi zatem przesłanka wznowienia wskazana przez skarżącą określona w art. 271 § 2 P.p.s.a., dlatego Sąd wznowił postępowanie i uchylił kwestionowany wyrok z dnia 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16 z uwagi na to, że w postępowaniu tym skarżąca pozbawiona była możliwości udziału, pomimo że posiadała ona przymiot uczestnika na prawach strony.

Przechodząc zatem do ponownego badania skargi H. D., A. D. i P. D., podzielić należy stanowisko Sądu zawarte w kwestionowanym wyroku, że skarga – dotycząca wyłącznie części zaskarżonej decyzji tj. obowiązku zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania na rzecz G. L. oraz zabezpieczenia tej wierzytelności polegające na ustanowieniu hipoteki na zwracanej nieruchomości - zasługuje na uwzględnienie.

Jak bowiem stwierdził Sąd, organy administracji publicznej obu instancji ustaliły wysokość podlegającej zwrotowi kwoty z naruszeniem przepisów działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, że określenie wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art. 140 ust. 2 u.g.n., będący podstawą zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania, dokonuje uprawniony w tym zakresie rzeczoznawca majątkowy na podstawie posiadanej przez siebie wiedzy fachowej (art. 150 ust. 5 u.g.n.).

Nie jest zatem dopuszczalne samodzielne ustalenie takiej wartości przez organ administracji publicznej, z pominięciem operatu szacunkowego, który powinien być sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę w trybie art. 156 ust. 1 u.g.n.

Jak natomiast wynika z akt, w niniejszej sprawie taki operat w ogóle nie został sporządzony, a wartość rynkową nieruchomości organ wyliczył samodzielnie na podstawie Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości miasta L.. Rejestr taki nie zastępuje wymaganego operatu.

Poza tym rejestr ten nie zawiera informacji niezbędnych do jednoznacznego stwierdzenia jakie cechy posiadają wskazane w nim nieruchomości, w szczególności czy są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 154 u.g.n., a tylko takie nieruchomości zasadniczo należy brać pod uwagę przy dokonywaniu porównań w toku ustalania wartości rynkowej nieruchomości. Z uwagi na lakoniczność tego dokumentu, nie mógł on służyć organom za podstawę wyliczenia kwoty odszkodowania podlegającej obecnie zwrotowi.

Organ przyjęły również dowolnie, że przedmiotowa nieruchomość w części obejmującej działkę nr [...], jest nieruchomością budowlaną, tj. przeznaczoną pod zabudowę (a więc takie nieruchomości uznawały za nieruchomości podobne), pomijając że w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] marca 2005 r., sporna działka została przeznaczona na cele drogowe, a więc nie może być zabudowana. Poza tym nie można uznać spornej nieruchomości za działkę budowlaną (działki nr [...]) także ze względu na ich specyficzne wymiary uniemożliwiające samodzielne wykorzystanie na cele budowlane. Szerokość tych działek – na całej ich długości – nie przekracza 11 metrów, co wyklucza ich zabudowę ze względu na konieczność zachowania minimalnych odległości dla budynków względem działek sąsiednich, określonych przez przepisy prawa budowlanego, to jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422).

W świetle powyższego skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż organy nieprawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w zakresie ustalenia wysokości podlegającego zwrotowi odszkodowania.

Z tego względu, ogólnie sformułowane stanowisko G. L. wyrażone w niniejszym postępowaniu, że wysokość ustalonego przez organy odszkodowania jest właściwa i nie ma podstaw do jego obniżenia, nie zasługuje na aprobatę.

Dodać należy, że niniejszy wyrok umożliwia Gminie ponowny udział przed organami administracji publicznej, a więc będzie ona miała możliwość zgłaszania swoich uwag czy wniosków dowodowych; wyrok niniejszy nie przesądza bowiem o tym, że odszkodowanie jest zawyżone.

Odnosząc się do kwestii zabezpieczenia wierzytelności G. L. poprzez ustanowienie hipoteki, stwierdzić należy, że z uwagi na wadliwie przeprowadzone postępowanie w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, niemożliwe jest dokonanie odpowiedniego zabezpieczenia, w tym poprzez ustanowienie hipoteki. Będzie to możliwe dopiero po ponownym przeprowadzeniu postępowania, zgodnie z wytycznymi wskazanymi przez Sąd w sprawie II SA/Lu 119/16, które obecnie Sąd w całości podziela, i po prawidłowym ustaleniu wysokości odszkodowania.

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 282 § 2 oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a orzekł, jak w punkcie I i II sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a., jak w sentencji.