Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 744/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2020-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 9 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, , po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2020 r., na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzja z [...] 2020 r. znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] w Kielcach od decyzji Prezydenta Miasta z [...] 2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie urządzenia reklamowego o wysokości do 20m na działkach nr ewid. [...]/367 i [...]/366 obręb 0006, w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCDEF- A, przy ul. W. w K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że ponieważ dla terenu wyżej opisanej inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego wymagała ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Co do zasady uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy możliwe jest tylko w razie łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 293), zwanej dalej u.p. i z.p. Wyjątkiem od stosowania tej zasady jest inwestycja polegająca na budowie urządzeń infrastruktury technicznej (art. 61 ust. 3). Organ jednak dodał, że ustalenie warunków zabudowy dla budowli – pylonu reklamowego nie wyklucza ustalenia spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1-5.

Kolegium wskazało, że w części tekstowej wniosku inwestor opisał zamiar inwestycyjny jako budowę pylonu reklamowego o wysokości do 20m, na którym umieszczony zostanie ekspozytor o wymiarach 1,5x3,0m. Obsługę komunikacyjną terenu inwestycji przewidziano istniejącym zjazdem z drogi osiedlowej. Następnie wniosek został uzupełniony m.in. poprzez wskazanie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej w formie służebności. Wyjaśniono, że na skutek realizacji inwestycji nie ulegnie zmianie powierzchnia zabudowy, jak też powierzchnia biologicznie czynna terenu inwestycja, bowiem stopa fundamentowa zostanie zrealizowana poniżej poziomu terenu, całkowicie zasypana i ukryta pod zielenią.

W ocenie Kolegium, powyższy wniosek spełnił przesłanki ustawowe oraz jest jasny i czytelny. Kolegium uznało także za prawidłowe konkluzje organu I instancji, co do spełnienia wymogów w zakresie ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, oraz m.in. walory architektoniczne i krajobrazowe.

Dalej SKO zgodziło się z organem I instancji, że w granicach wyznaczonego prawidłowo obszaru analizowanego znajdują się maszty reklamowe, a zatem kontynuacja funkcji będzie zachowana. Podniosło, że w obszarze analizowanym urządzenia reklamowe występują w postaci wolnostojących wielkoformatowych tablic o zróżnicowanych wysokościach i wymiarach ekspozytorów. Organ I instancji uzasadnił przyjętą 20 metrową wysokość pylonu reklamowego, zróżnicowaną rzeźbą terenu w obszarze analizowanym, z uwagi na występujący znaczny spadek terenu od strony ul. W. w kierunku gdzie planowana jest inwestycja. Teren inwestycji zlokalizowany jest w części gdzie rzędna terenu wynosi ok. 3030,60 m.n.p.m. natomiast rzędne terenu przy ul. W. , w miejscu gdzie usytuowane są istniejące urządzenia reklamowe wynoszą od 308 - 310 m.n.p.m.

Wnioskowane urządzenie reklamowe z racji swego położenia, nie wpłynie negatywnie na przestrzeń tej części miasta. Z uwagi na lokalizację w głębi osiedla za istniejącymi budynkami usługowymi, w miejscu gdzie rzędna terenu znacznie obniża się, planowana inwestycja nie spowoduje przysłaniania obiektów, a tym samym nie spowoduje chaosu wizualnego w tej części miasta.

Zdaniem Kolegium, w analizowanej sprawie udokumentowane zostało, że planowana inwestycja utworzy harmonijną całość i pozostanie w uporządkowanych relacjach z otoczeniem. Kolegium uznało także, że zasadne jest stanowisko organu I instancji o braku potrzeby ustalenia linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji przewidzianej na działce w głębi osiedla, obsługiwanej przez drogę konieczną.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy określa wyłącznie granice terenu inwestycji i na tym etapie realizacji inwestycji nie podlega badaniu kwestia rozmieszczenia poszczególnych elementów zagospodarowania terenu. Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę, inwestor zobowiązany będzie dostarczyć projekt obrazujący usytuowanie poszczególnych elementów zagospodarowania terenu.

Ponadto, wbrew zarzutom odwołania złożony w sprawie wniosek wskazuje miejsce realizacji inwestycji i miejsce usytuowania urządzenia reklamowego. Ponadto z treści uzasadnienia decyzji wynika, że nie stwierdzono sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi. Sprzeczności takiej nie udokumentowała także strona składająca odwołanie.

Zdaniem Kolegium, organ I instancji ustalił parametry nowej zabudowy, nie naruszając przy tym treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W ocenie Kolegium, niezasadne są zarzuty odwołania dotyczące błędnie ustalonej szerokości elewacji frontowej.

Organ II instancji zaznaczył, że treść wniosku kształtuje inwestor i organy nie mogą zmieniać zakresu wnioskowanej inwestycji. Natomiast badanie, czy możliwa jest realizacja inwestycji pod względem technicznym nastąpi na kolejnym etapie jej realizacji. Przy czym decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie informację o terenie i nie stanowi legitymacji uprawniającej do rozpoczęcia realizacji planowanej inwestycji. Natomiast, brak zgody właściciela działki sąsiedniej nie stanowi podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Z kolei miejsce usytuowania planowanej inwestycji należy traktować postulatoryjnie, bowiem konkretne wskazanie usytuowania obiektu i miejsca dojazdu nastąpi na etapie ewentualnego wydawania pozwolenia na budowę.

Organ odwoławczy stwierdził, że podnoszone w odwołaniu kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na tereny sąsiednie badane będą na etapie ubiegania się o zgodę na realizację obiektu, kiedy nastąpi wskazanie konkretnego usytuowania obiektów, na podstawie przepisów prawa budowlanego, które nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium zaznaczyło, że w decyzji o warunkach zabudowy organ powinien w możliwe najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania. Ich konkretyzacja następuje natomiast dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Przy czym tego typu decyzja nie upoważnia jeszcze do rozpoczęcia inwestycji i nie stanowi gwarancji, że inwestor uzyska pozwolenie na budowę, lecz stanowi ona wyłącznie swoistą informację o terenie. Dołączona do wniosku o ustalenie warunków zabudowy koncepcja zagospodarowania terenu ma charakter postulatywny, a konkretyzacja lokalizacji obiektu na działce nastąpi na etapie sporządzania projektu budowlanego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, [...] w K. zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7 w związku z art. 77 kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, co doprowadziło do wydania niewłaściwej decyzji, art. 8 w związku z art. 80 kpa poprzez niewłaściwe zastosowanie, a także art. 11 § 1 w związku z art. 107 § 3 kpa poprzez ich niezastosowanie i niewyjaśnienie stronie postępowania przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, co doprowadziło do wewnętrznej sprzeczności uzasadnienia wydanej decyzji.

Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym:

- naruszenie obowiązku oparcia rozstrzygnięcia na stanie faktycznym wynikającym z akt sprawy,

art. 52 ust. 2 pkt 1 i 2 w związku z art. 64 u.p. i z.g., bo określenie terenu inwestycji objętego wnioskiem dotyczyło dwóch działek o numerach [...]/366 i 974/367, podczas gdy budowa urządzenia reklamowego zaznaczona została przez inwestora tylko na działce nr [...]/366, a organy nie wyjaśniły tej rozbieżności,

- art. 61 ust. 1 u.p. i z.p., poprzez niewskazanie, która z sąsiednich działek zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz pominięcie faktu, że działka nr [...]/366 nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej, gdyż zakres służebności ustanowionej na działce nr [...]/264 takiego dostępu nie zapewnia,

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że obsługa komunikacyjna terenu z ulicy W. nastąpi poprzez działkę nr [...]/264, na podstawie służebności gruntowej, polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez tę działkę, podczas gdy istniejąca służebność nie gwarantuje takiej obsługi, zwłaszcza że inwestor wskazał, że urządzenie reklamowe chce wybudować na działce nr [...]/366, która służebności nie ma,

- błędne przyjęcie, że urządzenie reklamowe stanowi "infrastrukturę techniczną", podczas gdy zgodnie z definicją encyklopedyczną infrastrukturę techniczną stanowią: sieci przewodzące, urządzenia i obiekty przynależne danemu terenowi, dostarczające prąd, wodę, ciepło, gaz, usługi telekomunikacyjne oraz umożliwiające utylizację odpadów, a nie słup reklamowy (urządzenie reklamowe),

- błędne przyjęcie, że front działki stanowi część od strony południowo-wschodniej oznaczoną literami A-B, podczas gdy front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd i wejście na działkę, a działka nr [...]/366 nie spełnia tego wymogu,

- wadliwe wskazanie granic analizowanego terenu wokół terenu inwestycji w odległości 132-252m, bez wskazania, które działki zostały podane tej analizie, co się na nich znajduje, a informacje zawarte w zaskarżonej decyzji są lakoniczne i nie odpowiadają faktom; pobliski teren nie jest zbyt rozległy i możliwe było podanie numerów działek, które poddano analizie,

- błędy w ustaleniach faktycznych dotyczących "kontynuacji funkcji" poprzez przyjęcie do oceny urządzeń reklamowych znajdujących się w dużym oddaleniu od planowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz na terenie o zupełnie innym przeznaczeniu (pas drogowy) - przy głównej ulicy (W.), podczas gdy słup stalowy o wysokości 20m ma zostać usytuowany w głębi osiedla, a nie przy tej ulicy; ustalenia powinny dotyczyć terenu bezpośrednio bliskiego planowanej inwestycji a nie oddalonego i o zupełnie innym charakterze; miejsce usytuowania planowanego urządzenia to środek osiedla mieszkaniowego, gdzie nie występują reklamy typowe dla pasów drogowych lub ulic miasta,

- wadliwe wskazanie rzędnych miejsca budowy planowanego urządzenia reklamowego, bo wynoszą one około 307m n.p.m. a nie 3030,60 (zakładając, że jest to pomyłka, to pewnie chodziło o rzędne 303,6m n.p.m). Błąd organu tkwi w tym, że rzędne o tej wartości to rzędne dna istniejącej studzienki, a nie terenu, który jest co najmniej o kilka metrów wyżej. Ten błąd w zestawieniu z porównywanymi przez organ innymi urządzeniami reklamowymi tj. położonymi na terenie o rzędnej 308 m oraz o rzędnej 310 m, przy wysokości tych urządzeń odpowiednio 10 m i 8 m, prowadzi do wniosku, że urządzenie reklamowe objęte niniejszym postępowaniem wzniesione na terenie o rzędnej 307 m n.p.m. i o wysokości 20 m, znacząco zakłóci ład przestrzenny, bo będzie wyższe od innych urządzeń o 9 m. Urządzenie to będzie dominować nad otoczeniem, zasłaniać inne obiekty i spowoduje chaos wizualny,

- sprzeczne ustalenia faktyczne w zakresie stwierdzenia, że konstrukcja słupa stalowego nie spowoduje zajęcia terenu, podczas gdy jednocześnie wskazano, że stopa fundamentowa będzie miała wymiary 100x100x200cm, na głębokości około 2,00 m i będzie w całości przysypana ziemią, co powoduje, że nastąpi zmiana warunków gruntowych i sposobu zagospodarowania terenu; zmienią się parametry i wskaźniki powierzchni zabudowy, bo słup reklamowy ma zostać (chyba) wybudowany na ziemi a nie na istniejącym budynku,

- brak możliwości wykonania urządzenia reklamowego w postaci "budowli wolno stojącej", z uwagi na to, że granice zabudowy nieruchomości inwestora uniemożliwiają wykonanie takiej budowli na jego gruncie,

- brak wyjaśnienia, dlaczego nie ustalono linii nowej zabudowy i, z którego przepisu prawa wynikać ma brak obowiązku w tym zakresie,

- brak wyjaśnienia, dlaczego obsługa w zakresie uzbrojenia terenu nie dotyczy przedmiotowej inwestycji, nie wskazano jakie przepisy odrębne wzięto pod uwagę stwierdzając, że "dokonana analiza zgromadzonego materiału wykazała, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi"

- naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, naruszenie praw osób trzecich tj. mieszkańców osiedla, reprezentowanych przez skarżącego, którzy nie wyrażają zgody na wybudowanie urządzenia reklamowego na wysokości okien ich mieszkań, bowiem stanowić to będzie zakłócenie istniejącej zabudowy i istniejących widoków z okien zajmowanych mieszkań.

W dalszej części skargi jej autor podkreślił, że organy obu instancji nie wzięły pod uwagę całego zgromadzonego materiału dowodowego, popełniły szereg błędów w ustaleniach, a także nie rozpatrzyły zasadności wszystkich podnoszonych argumentów. Organ skrótowo i pobieżnie odniósł się do stawianych w odwołaniu zarzutów, w szczególności wielokrotnie powtarzał stwierdzenie, że decyzja o warunkach zabudowy nie kreuje żadnych uprawnień, podczas gdy jest ona wiążąca dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Organy nie ustosunkowały się także do zarzutów dotyczących ograniczeń w zakresie przebiegu służebności przejazdu i przechodu, która nie jest wystarczająca dla celów objętych postępowaniem. Wreszcie organy nie wzięły pod uwagę interesów mieszkańców bloków zlokalizowanych na działkach sąsiednich oraz uciążliwości, polegającej na konieczności znoszenia widoku bardzo wysokiego urządzenia reklamowego. Ponadto błąd w ustaleniu rzędnej terenu budowy urządzenia reklamowego, skutkować będzie zakłóceniem ładu przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art.1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2019.2167 t.j.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. 2019.2325 ze zm., dalej p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził naruszenia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, przez co powodowały konieczność uchylenia decyzji będącej przedmiotem skargi, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji ( art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a.).

Przedmiotem wniosku było przedsięwzięcie polegające na budowie pylonu reklamowego – urządzenia reklamowego o wysokości do 20 metrów, zakwalifikowanego jako budowla wolnostojąca trwale związana z gruntem.

Stosownie do art. 2 pkt 16c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez urządzenie reklamowe należy rozumieć przedmiot materialny przeznaczony lub służący ekspozycji reklamy wraz z jego elementami konstrukcyjnymi i zamocowaniami, inny niż tablica reklamowa, z wyłączeniem drobnych przedmiotów codziennego użytku wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Tego rodzaju nośnik, zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2019.1186 t.j. z późn. zm.), może zostać zakwalifikowany jako obiekt małej architektury, budowla lub tablica i urządzenie reklamowe. Z przepisu tego wynika, że wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe są w rozumieniu prawa budowlanego budowlami, co pociąga za sobą obowiązek uzyskania pozwolenia zgodnie z art. 28 ust. 1 tej ustawy, a to z kolei rodzi obowiązek uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 tej ustawy wynika wprost, że niespełnienie któregokolwiek z warunków, określonych w punktach 1-5 - wyklucza możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ stwierdzi, że zamierzenie będące przedmiotem postępowania nie spełnia wszystkich warunków ustalonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., postępowanie musi być zakończone odmową ustalenia warunków zabudowy.

Sposób ustalania wymagań wymienionych w punkcie 1 w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588), dalej zwane rozporządzeniem ws. wymagań nowej zabudowy, którego § 3 ust. 1 stanowi, że w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z kolei z jego § 3 ust. 2 wynika, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt I ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy wyznacza na mapie w skali 1:500 lub 1:1000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W § 3 ust. 2 rozporządzenie ws. wymagań nowej zabudowy podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy, organ powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wbrew sugestii wynikającej z zarzutu skargi, organy administracji zasadnie nie zastosowały w sprawie przepisu art. 63 ust. 3 u.p.i z.p., który wyłącza stosowanie art. 61 ust. 1 i 2 tej ustawy do między innymi urządzeń infrastruktury technicznej, skoro czyniły ustalenia w zakresie spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy.

Wspomniane ustalenia były jednak obarczone istotnymi błędami.

Zgodnie z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Z wyników analizy winno zdaniem Sądu wynikać, czy planowane przedsięwzięcie będzie stanowić kontynuację funkcji istniejącej na co najmniej jednej działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Skoro bowiem jednym z warunków ustalenia warunków zabudowy jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji między innymi funkcji istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p.), a analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy przeprowadza się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, to oczywistym jest, że aby ustalić szczegółowe wymagania dotyczące nowej zabudowy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p. oraz uściślone w rozporządzeniu ws. wymagań nowej zabudowy, trzeba wcześniej przesądzić i wykazać, że nowa zabudowa rzeczywiście stanowi kontynuację dotychczasowej funkcji na działkach sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p. Jeśli bowiem taka kontynuacja funkcji nie zachodzi, to określone w analizie parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy są nieprzydatne. Wynik analizy natomiast, w tym zwłaszcza jego tekstowa część, nie powinien ograniczać się do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy na podstawie zabudowy występującej w obszarze analizowanym, ale zawierać też wynik analizy w zakresie oceny, czy w okolicznościach sprawy kontynuacja funkcji rzeczywiście ma miejsce. Tymczasem w niniejszej sprawie, mimo tego, że w części tekstowej sporządzonej analizy zamieszczono fragment dotyczący oceny sprawy pod kątem kontynuacji funkcji, to wynik tej analizy stanowiący konieczny załącznik do decyzji organu I instancji, do kwestii kontynuacji funkcji w żaden sposób się nie odnosi.

Należy zauważyć, że załączona do decyzji organu I instancji część graficzna wyniku analizy również w żaden sposób nie odnosi się do kwestii kontynuacji funkcji, w szczególności nie pokazuje obiektów, które o kontynuacji funkcji, zdaniem organu świadczą. Z części graficznej wyniku analizy (k. 104 akt administracyjnych), wynikają bowiem jedynie granice obszaru analizowanego i linie rozgraniczające teren inwestycji, przy czym te ostatnie linie opisane w legendzie, najprawdopodobniej zostały mylnie określone jako granice działek, a granice działek, zostały opisane jako linie rozgraniczające teren inwestycji. Błąd te został również powielony na stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji organu I instancji graficznej części decyzji (k. 105 akt administracyjnych).

Kolejne stwierdzone przez Sąd naruszenie przepisów postępowania dotyczyło określenia całkowitej wysokości przedmiotowego urządzenia reklamowego w nawiązaniu do błędnie ustalonej rzędnej terenu w miejscu, gdzie ma powstać przedmiotowy obiekt.

Ze względu na to, że przedmiotowa inwestycja dotyczy budowy obiektu niekubaturowego w postaci urządzenia reklamowego, ocena spełnienia przez ten obiekt warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p. powinna dotyczyć porównania cech zabudowy opisanych w tym przepisie. W granicach tych cech mieszczą się gabaryty urządzenia reklamowego, a w tym i jego wysokość. Nie miały natomiast co do tego parametru zastosowania przepisy § 7 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy, co wprost wynika z § 7 ust. 2 tego rozporządzenia, gdzie mowa jest o budynku (por. wyrok NSA z 9 września 2014 r., II OSK 558/13).

Organy administracji po ustaleniu, że w obszarze analizowanym występują obiekty podobne do planowanego, dysponowały materiałem porównawczym w postaci danych dotyczących obiektów podobnych, co do funkcji reklamowej i w takim zakresie winny dokonać oceny, czy wnioskowane zamierzenie stanowi kontynuację dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu, czy też pozostaje z nią w sprzeczności.

W okolicznościach sprawy organ I instancji ustalił, że istniejące w obszarze analizowanym urządzenia reklamowe występują w postaci wolno stojących wielkoformatowych tablic o zróżnicowanych wysokościach i wymiarach ekspozytorów, zlokalizowanych głównie wzdłuż ulicy W. . Ze względu na zróżnicowaną rzeźbę terenu w obszarze analizowanym i występujący znaczny spadek terenu od strony ulicy W. w kierunku, gdzie planowana jest inwestycja, organy ustaliły różnicę w rzędnych posadowienia urządzeń reklamowych przy ulicy W. i w rzędnej występującej na terenie inwestycji. Stwierdzoną różnicę wynoszącą 4,40 do 6,40 metra, organy potraktowały jako uzasadnienie dla dopuszczenia budowy przedmiotowego urządzenia reklamowego o wysokości do 20 m, w sytuacji, gdy stwierdzone na obszarze analizowanym urządzenia mają wysokość jedynie 7, 8, 10 i 11 metrów. Organy przyjęły przy tym, że wzgląd na wymogi zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego zdefiniowanego w art. 2 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne - pozwala na przyjęcie, że przedmiotowe urządzenie reklamowe, przez swoją wysokość, usytuowanie w miejscu o niższej rzędnej oraz w głębi osiedla za istniejącymi budynkami usługowymi, nie spowoduje przesłaniania obiektów, a tym samym chaosu wizualnego w tej części miasta.

Nie kwestionując co do zasady takiego podejścia do określenia gabarytów przedmiotowego urządzenia reklamowego należy zauważyć, że podana przez organy rzędna terenu inwestycji wynosząca 303,60 m (pomijając oczywiście omyłkową rzędną 3030,60 m n.p.m. podaną w uzasadnieniu decyzji organu II instancji, co może zostać skorygowane w trybie art. 113 § 1 kpa), jest błędna, ponieważ rzeczywista rzędna terenu inwestycji, zgodnie z załączonymi do akt sprawy mapami wynosi około 307 m n.p.m., na co trafnie zwrócono uwagę w skardze. Przyjęta przez organ rzędna odpowiada prawdopodobnie poziomowi dna istniejącej studzienki. W konsekwencji ocena organu akceptująca wysokość przedmiotowego urządzenia reklamowego sięgającą 20 m, może się okazać wadliwa. Należy nadto zauważyć, że z uzasadnień decyzji organów obu instancji wynika, że ocena zgodności tych gabarytów w połączeniu z planowanym usytuowaniem urządzenia reklamowego, z wymogami ładu przestrzennego ma charakter o tyle jednostronny, że ocenia planowane urządzenie wizualnie z punktu widzenia obserwatora znajdującego się od strony ulicy W. Tymczasem taka ocena, aby spełniała wymogi zachowania ładu przestrzennego w tej części miasta, powinna odnosić się też do wyglądu takiego urządzenia reklamowego z pozostałych stron. Na ten aspekt sprawy wskazano pośrednio w skardze, skoro twierdzi się w niej, że urządzenie to ma być wybudowane na wysokości okien mieszkań członków skarżącej spółdzielni mieszkaniowej, jest wyższe od innych o 9 metrów, przez co będzie dominować nad otoczeniem, zasłaniać inne obiekty i spowoduje chaos wizualny. Wprawdzie w uzasadnieniach decyzji organów stwierdzono, że planowany pylon reklamowy będzie usytuowany "w głębi osiedla za istniejącymi budynkami usługowymi", ale brak w aktach informacji na temat wysokości tych budynków usługowych nie pozwala na zweryfikowanie sprzecznych ze sobą twierdzeń organów i skarżącego.

Trzeba też zauważyć, że na gabaryty nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.i z.p. składa się nie tylko wysokość planowanego urządzenia reklamowego, ale również wymiary ekspozytora. I o ile wymiary te odnośnie tego urządzenia zostały w sprawie określone 3,00x1,50 m), to takie wymiary odnośnie stwierdzonych w obszarze analizowanym urządzeń reklamowych nie zostały podane, co uniemożliwia ocenę kontynuacji takich parametrów przez planowaną inwestycję.

Na koniec tej części rozważań trzeba zauważyć, że z przedstawionych Sądowi akt sprawy nie wynika, aby w obszarze analizowanym istniały maszty reklamowe, o których wspomniano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (k. 125 odwrót), jako o podstawie uznania kontynuacji przez planowane urządzenie reklamowe funkcji istniejącej w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do zarzutu skargi kwestionującego ustalenie organów co do kontynuacji przez przedmiotowe urządzenie funkcji istniejącej w obszarze analizowanym, z powodu dużego oddalenia istniejących urządzeń reklamowych i usytuowania ich na terenie o zupełnie innym przeznaczeniu (pas drogowy), niż miejsce objęte wnioskiem usytuowane w środku osiedla mieszkaniowego, w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych i usługowo-handlowych, gdzie nie występują reklamy typowe dla pasów drogowych lub ulic miast, Sąd wyraża pogląd, że okoliczność ta powinna zostać szczegółowo wyjaśniona w toku ponownego postępowania, ponieważ w przeprowadzonej w sprawie analizie i w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji nie poświęcono jej wystarczającej uwagi, a w załączonym do decyzji organu I instancji wyniku tej analizy, całkowicie ją pominięto, o czym była już wyżej mowa. Dokonując ponownej analizy sprawy pod tym kątem organ I instancji będzie musiał wziąć pod uwagę z jednej strony to, czy planowane urządzenie reklamowe swą funkcją będzie odpowiadało istniejącym w obszarze analizowanym wzdłuż ulicy W. urządzeniom reklamowym, o czym może świadczyć to, czy będzie ono widoczne z ulicy W. , czy też funkcją jego będzie uzupełnienie licznie reprezentowanej na obszarze analizowanym, w tym w na działce inwestycyjnej nr [...]/367 funkcji usługowej, o czym z kolei może świadczyć ewentualne treściowo-funkcjonalne powiązanie tego urządzenia z usługami świadczonymi w budynku znajdującym się na sąsiedniej działce, czy też na działkach sąsiednich. Możliwość usytuowania tego urządzenia w miejscu położonym pomiędzy istniejącymi budynkami o funkcji usługowej przy odpowiednim określeniu wysokości tego urządzenia w nawiązaniu do wysokości otaczających go budynków usługowych może spowodować, że obawy skarżącego odnośnie dominacji tego urządzenia nad otoczeniem, zasłaniania innych obiektów i chaosu wizualnego, jaki ma powodować - mogą okazać się nieuzasadnione.

Kolejne stwierdzone przez sąd naruszenie przepisów postępowania dotyczyło sprzecznego ze stanem faktycznym i z przepisami określenia wielkości powierzchni nowej zabudowy.

W ocenie Sądu ten parametr powinien być w sprawie określony w oparciu o przepis § 5 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy i nawet w sytuacji, gdy stopa fundamentowa o wymiarach 100x100x200 cm, w której zabetonowany będzie stalowy słup typu HEB 300, czyli dwuteownik o wymiarach 300x300mm, będzie zakopana w gruncie na głębokości około 2 metrów i w całości przysypana ziemią – nie można twierdzić, że powierzchnia zabudowy działki w stosunku do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji, nie ulegnie żadnej zmianie.

Organy nie wyjaśniły tej kwestii, choć nawet przy przyjęciu, że o powierzchni zabudowy przesądza jedynie powierzchnia wspomnianego stalowego słupa, wielkość powierzchni zabudowy na skutek realizacji planowanej inwestycji jednak zmianie ulegnie. Obowiązkiem organów będzie jednak wyjaśnienie i rozważenie, czy w okolicznościach sprawy za powierzchnię zabudowy nie powinno się uznać innej, większej powierzchni, co może wynikać z poniższej argumentacji.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają definicji powierzchni zabudowy. Ze względu na przedmiot niniejszego postępowania stanowiący budowlę podlegającą przepisom prawa budowlanego, w tej dziedzinie prawa należy poszukiwać takiej definicji, choć przepisy te również nie określają takiej definicji wprost. Ponieważ powierzchnia zabudowy jest jednym z "charakterystycznych parametrów użytkowych" w budownictwie, które zostały określone w Polskiej Normie PN-ISO 9836 (publ. przez Polski Komitet Normalizacyjny w październiku 1997 r., uchwała nr 33/97 mająca zastosowanie na podstawie przepisów załącznika do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2018.1935 t.j.), w tej normie należy poszukiwać definicji powierzchni zabudowy. Polskie Normy nie są - co prawda - przepisami prawa, jednak z celów i zasad, dla których utworzono zbiór Polskich Norm, jak również z unormowań prawnych, zawartych w art. 2 pkt 3, 4 i 5 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. Nr 169, poz. 1386 z późn. zm.) wynika, iż pod pojęciem normy rozumie się dokument przyjęty w drodze konsensusu i zatwierdzony przez upoważnioną jednostkę, ustalający - do powszechnego i wielokrotnego stosowania - zasady, wytyczne lub charakterystyki odnoszące się do różnych rodzajów działalności lub ich wyników i zmierzających do uzyskania optymalnego stopnia uporządkowania w określonym zakresie (wyrok NSA z dnia 6 maja 2008 r. sygn. akt I OSK 785/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie wskazuje się, że niezdefiniowanemu w ustawie pojęciu "powierzchnia zabudowy" należy przypisywać dokładnie takie znaczenie, jakie dla tego parametru przyjęto oficjalnie we właściwej Polskiej Normie (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 5 maja 2010 r., II SA/Po 58/10, wyroku WSA z dnia 16 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 774/10, wyroku WSA w Poznaniu z dnia 27 października 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 648/11, dostępne w bazie orzeczeń NSA). Zgodnie z punktem 5.1.2.2 wymienionej Normy "powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Do tej powierzchni nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy)". Jak wynika z przytoczonych definicji, pojęcie powierzchni zabudowy dotyczy budynków, którym urządzenie techniczne w postaci pylonu reklamowego nie jest. Przy braku jednak regulacji dotyczącej definicji powierzchni zabudowy budowli, a w szczególności takich budowli, jak wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe (art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego), należy, zdaniem Sądu, posłużyć się posiłkowo przytoczoną normą i przyjąć, że powierzchnia zabudowy przedmiotowego urządzenia technicznego jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi tego urządzenia na powierzchnię terenu.

W związku z zakwestionowaniem ustalenia organów co do tego, że powierzchnia zabudowy działki w stosunku do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji, nie ulegnie żadnej zmianie, należy odnieść się też do wskazanych w uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskaźników powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym oraz na terenie objętym inwestycją. Zgodnie z odnośnymi stwierdzeniami wskaźniki powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wahają się od 0,12 do 0,66, średni wskaźnik wynosi 0,38, a na terenie objętym inwestycją około 0,50. W związku z tym, ze względu na wynikający z § 5 ust. 1 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy wymóg, aby wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczać na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, należy zauważyć, że wskaźnik ten został w sprawie znacznie przekroczony i to bez względu na sposób wyliczenia powierzchni zabudowy przedmiotowego urządzenia reklamowego. Wprawdzie zgodnie z § 5 ust. 2 tego rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, niż średni, ale jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Tymczasem w sporządzonej w sprawie analizie nie odniesiono się do tej kwestii, co będzie wymagać uzupełnienia przy ponownym rozpoznawaniu sprawy.

Wskazane wyżej naruszenia przepisów postępowania administracyjnego mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, przez co spowodowały uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Odnosząc się do nieomówionych wyżej zarzutów skargi należy wyjaśnić, że nie mogły one, same w sobie, spowodować uwzględnienia skargi.

Nie było w sprawie rozbieżności pomiędzy określeniem jako terenu inwestycji dwóch działek o numerach [...]/366 i [...]/367, a zaznaczeniem jak miejsca budowy urządzenia reklamowego tylko jednej z nich, tj. działki nr [...]/366. Po pierwsze w rzeczywistości, jako teren inwestycji zostały wskazane w sprawie działki nr [...]/366 i [...]/367, a nie nr [...]/366 i [...]/367. Po drugie natomiast, jak to trafnie wyjaśniono w odpowiedzi na skargę, proponowane w części graficznej wniosku usytuowanie inwestycji traktowane może być w sprawie o ustalenie warunków zabudowy wyłącznie jako postulat, gdyż zgodnie z art. 54 ust. 3 u.p.i z.p. w decyzji takiej ustala się na załączniku graficznym granice terenu inwestycji, a nie szczegółową jej lokalizację. Taka lokalizacja zostaje wskazana dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w sprawie prowadzonej na podstawie przepisów prawa budowlanego. W tej sytuacji rzeczywiście wymagany w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.i z.p. dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, zapewnienia ujawniona w sprawie służebność przejazdu i przechodu, skoro została ustanowiona na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka numer [...]/366, która graniczy bezpośrednio z drugą objętą wnioskiem działką, stanowiąc z nią jedną nieruchomość. Trzeba zauważyć, że skarżący - oprócz stwierdzenia, że zakres służebności ustanowionej na działce nr [...]/264, dostępu do drogi publicznej nie zapewnia, zwłaszcza że inwestor wskazał, że urządzenie reklamowe chce wybudować na działce nr [...]/366, która służebności nie ma - w istocie nie wyjaśnił, na czym polega taki zarzut. Jeżeli chodzi w nim o to, że ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej numerem [...]/366, wyklucza możliwość korzystania z tej służebności również na rzecz sąsiedniej działki nr [...]/367, to należy zauważyć, że ze służebności korzysta cała nieruchomość władnąca, nawet jeśli obejmuje kilka pojedynczych działek (por. Jerzy Ciszewski (red.) Piotr Nazaruk (red.) Kodeks cywilny. Komentarz. WP 2019 Teza 1 do art. 285 k.c.). Nieruchomościami natomiast są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) – art. 46 § 1 k.c. Dopóki więc objęte wnioskiem działki nr [...]/366 i [...]/367 stanowią własność, czy użytkowanie wieczyste jednej osoby, dopóty ten właściciel (użytkownik wieczysty) może korzystać z tej służebności na rzecz wszystkich działek składających się na należącą do niego nieruchomość władnącą. Ponadto należy przypomnieć, że proponowane w części graficznej wniosku usytuowanie inwestycji traktowane może być jedynie postulatywnie, gdyż w decyzji o warunkach zabudowy ustala się na załączniku graficznym granice terenu inwestycji, a nie szczegółową jej lokalizację. W istocie więc nie jest przesądzone, na której z działek inwestora ma powstać przedmiotowe urządzenie reklamowe.

Analogiczna argumentacja nie pozwala na uwzględnienie zarzutu skargi dotyczącego przyjęcia, że front działki stanowi w sprawie część od strony południowo-wschodniej oznaczona literami A-B.

Zarzucane w skardze niewskazanie, która z sąsiednich działek zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, pomijając wyjaśnione wyżej braki w ustaleniu występowania w sprawie przesłanki kontynuacji funkcji i ustaleniu niektórych parametrów nowej zabudowy, nie uniemożliwia określenia tych wymagań, skoro na znajdującej się w aktach sprawy części graficznej analizy (k. 77 akt administracyjnych), oznaczone zostały istniejące w obszarze analizowanym urządzenia reklamowe i numery działek, na których się znajdują. Podobnie wskazano na tej samej mapie wszystkie budynki w obszarze analizowanym, które poddano analizie, jak również da się w oparciu o nią określić numery działek, na których te obiekty się znajdują.

Autor skargi nie wyjaśnił, na czym ma polegać "wadliwe wskazanie granic analizowanego terenu [...] w odległości 132-252 m". Obszar analizowany został w sprawie wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy i tak sformułowany zarzut skargi, granic tego obszaru nie podważa.

Należy zgodzić się również z organem, że zarzucana w skardze zmiana warunków gruntowych terenu nie podlega badaniu na etapie ustalenia warunków zabudowy. Natomiast kwestia tego, czy możliwe będzie wykonanie przedmiotowego urządzenia reklamowego w postaci budowli wolnostojącej, pozostawione być musi ryzyku inwestora, który wystąpił o warunki zabudowy dla takiego właśnie rodzaju zabudowy.

Wbrew kolejnemu zarzutowi skargi w uzasadnieniu decyzji organu I instancji wyjaśniono, dlaczego nie ustalono linii zabudowy (k. 100 akt administracyjnych) i argumentację tę podziela również Sąd. Należy bowiem zauważyć, że w orzecznictwie i doktrynie został wyrażony pogląd, że linię zabudowy należy rozumieć jako "nieprzekraczalną" wyłącznie w kierunku pasa drogi publicznej (A. Plucińska-Filipowicz, Komentarz do § 4 rozporządzenia ws. wymagań nowej zabudowy, Lex).Jeżeli teren inwestycji leży w znacznym oddaleniu od drogi publicznej, w głębi terenu oznaczonego istniejącymi liniami zabudowy, w odległości większej niż istniejące linie zabudowy, to jedynym ograniczeniem planowanej zabudowy będą warunki techniczne posadowienia budynku na działce, które uregulują odległość od granic działek oraz od budynków i obiektów technicznych zlokalizowanych na działkach sąsiednich. Planowana zabudowa ze względu na jej posadowienie wewnątrz kwartału nie zmieni ukształtowanej linii zabudowy względem drogi publicznej – ulicy (wyrok NSA z dnia 23 sierpnia 2017 r., II OSK 2177/16). W takich sytuacjach ustalanie linii zabudowy nie jest potrzebne, co odnosi się do niniejszej sprawy.

Brak wyjaśnienia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jakie przepisy odrębne wzięto pod uwagę stwierdzając, że dokonana analiza zgromadzonego materiału wykazała, że decyzja jest z nimi zgodna, stanowi naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 107 § 3 kpa, ale jako niemogące mieć istotnego wpływu na wynik sprawy nie mogło spowodować uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący bowiem nie wskazał, jakich konkretnie przepisów odrębnych organy nie uwzględniły, a Sąd również takich przepisów nie stwierdził.

Natomiast brak potrzeby określania obsługi w zakresie uzbrojenia terenu w decyzji o warunkach zabudowy dotyczących pylonu reklamowego, co do którego we wniosku nie wskazano, aby miał być wyposażony w jakiekolwiek instalacje (elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową, światłowodową itp.), jest w ocenie Sądu na tyle oczywisty, że niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dlaczego obsługa w zakresie uzbrojenia terenu nie dotyczy przedmiotowej inwestycji, również nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy.

Nie można też mówić o naruszeniu art. 63 ust. 2 u.p.i z.p. poprzez naruszenie praw mieszkańców osiedla, którzy nie wyrażają zgody na wybudowanie planowanego urządzenia na wysokości okien ich mieszkań. Zgodnie z tym przepisem decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Pierwsze zdanie przytoczonego przepisu wskazuje na charakter i znaczenie decyzji o warunkach zabudowy przez stanowcze stwierdzenie braku wpływu takiej decyzji na prawa własności i uprawnienia osób trzecich. Nie można więc z jej postanowień wywodzić i realizować żadnych roszczeń wobec uprawnień osób trzecich, dopóki inwestor nie uzyska zgody na realizację obiektu na podstawie przepisów prawa budowlanego. Dyspozycja zawarta w art. 63 ust. 2 zd. drugie u.p.i z.p. została natomiast zrealizowana w decyzji organu I instancji (k. 101 akt administracyjnych).

Uwzględniając powyższe rozważania Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Rozpoznając sprawę ponownie, organ I instancji kierując się wszystkimi przedstawionymi wyżej uwagami wyda stosowne rozstrzygnięcie eliminując dotychczasowe naruszenia prawa. Organ ten przede wszystkim przeprowadzi na obszarze wyznaczonym wokół działek, których dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, ponowną, wolną od wykazanych wyżej wad analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.i z.p. Następnie, stosownie do jej wyników wyda właściwe rozstrzygnięcie w przedmiocie złożonego w sprawie wniosku.