Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 292/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 130 ust 2 , art 134 , art 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 7 , art 75 , art 77 , art 80 , art 107 par 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par 3 , par 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : WSA Magda Froncisz (spr.) WSA Jacek Bursa Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2018 r. sprawy ze skargi Gminy Z na decyzję Wojewody z dnia [...] grudnia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 6 czerwca 2017 r. znak [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w kwocie [...]zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0563 ha, obręb B., jedn. ewid. Z. , objętą księgą wieczystą nr [...], przejętą z mocy prawa na własność Gminy Z, zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia 14 grudnia 2012 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn.: "Budowa przedłużenia ulic [...] - droga publiczna [...] [...] w Z. od km 0+000,00 do km 0+825,82 w zakresie drogi gminnej klasy D".

W pkt 2 decyzji organ orzekł o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w całości na rzecz Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo K., w pkt 3 i 4 o zobowiązaniu Gminy Z do wypłaty odszkodowania oraz o sposobie jego wypłaty. Równocześnie orzeczono o skutkach opóźnienia lub zwłoki w zapłacie należności.

Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust. 1, 1j, 1e i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2017 r., poz. 1496), dalej "specustawa drogowa", art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 5 oraz art. 133 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; obecnie Dz.U. z 2018 r., poz. 121), dalej "u.g.n.", art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257), dalej "K.p.a.".

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że na wniosek Wójta Gminy Z z 21 marca 2012 r. Starosta [...], na podstawie art. 12 specustawy drogowej decyzją z 14 grudnia 2012 r. nr [...] znak: [...] zezwolił na realizację ww. inwestycji drogowej.

Następnie decyzja Starosty [...] nr [...] z 14 grudnia 2012 r., znak: [...] stała się ostateczna 18 stycznia 2013 r. i z tym dniem, zgodnie z art. 12 ust. 4 wyżej powołanej ustawy, przedmiotowa działka przeszła z mocy prawa na własność Gminy Z na potrzeby realizacji powyższej inwestycji.

Na podstawie dokumentacji zgromadzonej w przedmiotowej sprawie ustalono, że operatem podziału przyjętym do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w K. 11 stycznia 2012 r., [...] działka nr [...] o pow. 0,1854 ha, obr. B., jedn. ewid. Z. podzieliła się na działki: nr [...] o pow. 0,1846 ha, nr [...] o pow. 0,0563 ha - wydzieloną pod drogę publiczną i nr [...] o pow. 0,0247 ha.

W oparciu o treść odpisu z księgi wieczystej [...] ustalono, że w dniu, w którym decyzja Starosty [...] nr [...] z 14 grudnia 2012 r., znak: [...] stała się ostateczna, tj. 18 stycznia 2013 r., objęta nią była działka nr [...] obr. B., jedn. ewid. Z. , a w dziale II, jako właściciel ujawniony był: Skarb Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo K.. Dział IV tej księgi wieczystej był wolny od wpisów.

Natomiast w dziale III księgi wieczystej [...] wpisane było ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością: "służebność gruntowa przejazdu, przechodu i przegonu po działce nr [...] wzdłuż jej północnej granicy pasem o szerokości 4 (cztery) m na długości 20 (dwadzieścia) m wiodącym po istniejącym asfaltowym szlaku drogowym od drogi publicznej (działki nr [...]) do działki nr [...] na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...]".

Organ wskazał, że przedmiotowy wpis nie dotyczy działki objętej niniejszym postępowaniem.

Aktualnie działka nr [...] o pow. 0,0563 ha, obr. [...], jedn. ewid. Z. objęta jest księgą wieczystą [...] i stanowi własność Gminy Z.

Zawiadomieniem z 15 lutego 2013 r. wszczęto z urzędu postępowanie, w trybie art. 18 specustawy drogowej, w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Kolejno Starosta [...] decyzją z 7 lipca 2014 r. nr [...], ustalił za przedmiotową nieruchomość odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo K..

Odwołanie od ww. decyzji złożyła Gmina Z, a Wojewoda decyzją z 18 listopada 2014 r. znak [...] uchylił ją w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji powinien oprzeć swoje rozstrzygnięcie na nowym, prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, zgodnym z przepisami prawa w sprawie wyceny i sporządzania operatów szacunkowych.

Następnie Starosta [...] decyzją z 20 listopada 2015 r., znak: [...] ustalił odszkodowanie na rzecz Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe Nadleśnictwo K., w wysokości [...] zł.

Odwołania od ww. decyzji złożyli: Państwowe Gospodarstwo Leśne Nadleśnictwo K., a także Gmina Z. W dniu 15 czerwca 2016 r. Wojewoda wydał decyzję znak: [...], w której orzekł o uchyleniu w całości ww. decyzji i przekazaniu sprawy do organu I Instancji, celem pozyskania nowego prawidłowego operatu szacunkowego.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji wydał decyzję opisaną na wstępie.

W jej uzasadnieniu organ przywołał art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, art. 130 ust. 2 u.g.n. i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), dalej "rozporządzenie". Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy P. T. w dniu 27 lutego 2017 r. sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość rynkową prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0563 ha, obr. B. jedn. ewid. Z. , której teren w dniu wydania przedmiotowej decyzji o zezwoleniu na realizację drogi objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sołectw [...] w Gminie Z, przyjętego uchwałą Rady Gminy Z nr [...] z dnia 15 czerwca 2012 r. (Dz.Urz. Woj. [...] zmienionego uchwałą Rady Gminy Z nr [...] z dnia 27 lipca 2012 r. (Dz.Urz. Woj. [...]), dalej "m.p.z.p.", na kwotę [...]zł.

Po szczegółowym omówieniu ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę Starosta [...] ocenił, że odnośny operat został wykonany prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami u.g.n., rozporządzenia, jak również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Organ przywołał też art. 18 ust. 1j specustawy drogowej wskazując, że mając na uwadze tę regulację należało pomniejszyć kwotę w wysokości [...] zł stanowiącą wartość rynkową nieruchomości o kwotę [...]zł stanowiącą wartość rynkową drzewostanu.

Gmina Z wniosła od powyższej decyzji odwołanie zarzucając zaskarżonej decyzji:

1) naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7 i art. 77 w zw. z art. 84 § 1 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwej opinii biegłego, którą sporządzono z naruszeniem prawa a zatem nie mogła stanowić dowodu w postępowaniu;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej - poprzez ustalenie odszkodowania w sposób sprzeczny z tymi przepisami, w szczególności bez wiedzy o wartości rynkowej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Skarżąca podniosła, że nietrafnie, kierując się zasadami obowiązującymi przy wywłaszczeniach nieruchomości (art. 134 i nast. u.g.n.), biegły przyjął do porównania nieruchomości przeznaczone pod drogi, mimo że wyceniana nieruchomość przeznaczona jest w obowiązującym miejscowym planie pod tereny lasów i zalesień. Wskutek tego błędu cała baza transakcji, na jakiej opiera się wycena, została źle dobrana i nie mogła być podstawą ustalania wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu. Ta wada uniemożliwia w ogóle skorzystanie z omawianego operatu jako dowodu w tej sprawie. Niezależnie od powyższego, oparcie decyzji na błędnie sporządzonym operacie skutkuje w istocie tym, że organ orzeka o odszkodowaniu nie mając przewidzianego prawem dowodu na okoliczność wartości nieruchomości (operat szacunkowy wykonany w sposób sprzeczny z prawem nie może stanowić dowodu - art. 75 § 1 K.p.a.). Tym samym Starosta [...], wydając skarżoną decyzję, narusza prawo materialne, mianowicie art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej. Ustala bowiem odszkodowanie bez dowodu na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, a więc bez wiedzy na ten temat.

Wojewoda decyzją z 20 grudnia 2017 r. znak [...], na podstawie art. 9a u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935), utrzymał w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w toku obecnie procedowanego postępowania odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego P. T., który w operacie szacunkowym sporządzonym 27 lutego 2017 r. oszacował wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0563 ha, obręb B., jedn. ewid. Z. , która w 18 stycznia 2013 r. przeszła z mocy prawa na własność Gminy Z, w związku z decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia 14 grudnia 2012 r. znak [...] - na kwotę [...]zł, w tym wartość składników roślinnych – [...] zł.

Organ przywołał również art. 18 ust. 1j specustawy drogowej wskazując, że mając na uwadze tę regulację Starosta [...] pomniejszył kwotę w wysokości [...] zł, stanowiącą wartość rynkową nieruchomości, o kwotę [...]zł stanowiącą wartość rynkową drzewostanu.

Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu z księgi wieczystej nr [...] obejmującej m. in. działkę nr [...] (z podziału której powstała działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0563 ha) w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości ujawniony był Skarb Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo K.. W dziale III widniało ograniczone prawo rzeczowe niezwiązane z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszej decyzji. Dział IV - pozostawał wolny od wpisu.

Dalej organ przywołał art. 130 ust. 2 u.g.n. Wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów specustawy drogowej, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne.

Organ wyjaśnił, co zawierać powinna prawidłowo sporządzona opinia biegłego, przywołując orzeczenia sądów administracyjnych w tym zakresie.

Dalej organ wskazał, że niezależnie od powyższego, zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przytoczył treść § 36 rozporządzenia.

Następnie organ przywołał art. 134 ust. 3 u.g.n., wskazując na możliwość zastosowania tzw. "zasady korzyści" przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości.

Kolejno organ wskazał, że zgodnie z art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Dalej organ stwierdził, że z uwagi na powyższe unormowania prawne, autor sporządzonej wyceny P. T. dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (tj. w dniu 14 grudnia 2012 r.) zgodnie z ustaleniami m.p.z.p., w terenie lasów i zalesień (1ZL), wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnieniu dyspozycji art. 134 ust. 4 u.g.n.

Biegły, w związku z odnotowaniem jedynie jednej transakcji na terenie Gmina Z., rozszerzył analizę transakcji nieruchomościami drogowymi na gminy W. W. oraz Z., które zdaniem rzeczoznawcy charakteryzują się podobieństwem pod względem lokalizacyjnym, urbanistycznym, warunkami komunikacyjnymi oraz zbliżoną "cennością gruntów".

Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni (w tym lasy i zalesienia), w wyniku której biegły stwierdził, iż średnia jednostkowa cena transakcyjna nieruchomościami drogowymi (od [...] zł/m2 do [...] zł/m2) jest wyższa od średniej jednostkowej ceny transakcyjnej nieruchomościami położonymi w terenach oznaczonych jako tereny lasów i zalesień (od [...] zł/m2 do [...] zł/m2).

Organ stwierdził, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegły znalazł nieruchomości drogowe, natomiast jedynie w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych (por. opracowanie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pn. "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych", Warszawa 2012, s. 98-101).

Niezależnie od powyższego organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Organ przywołał też § 4 ust. 3 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ stwierdził, że wbrew stanowisku skarżącej, metodologia wyceny przyjęta przez biegłego jest prawidłowa.

Dalej organ stwierdził, że wyboru nieruchomości porównawczych, jak również określenia cech rynkowych nieruchomości mających wpływ na dany rodzaj nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ przywołał w tym zakresie wyroki sądów administracyjnych i tezy z piśmiennictwa.

Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Wymienione powyżej okoliczności zdaniem organu dowodzą, iż sposób sporządzenia przedmiotowej wyceny ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym może ona stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego. W tych okolicznościach organ stwierdził, że decyzją z dnia 6 czerwca 2017 r. nr [...] Starosta [...] prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0563 ha, obręb B., jedn. ewid. Z. , a zatem należało utrzymać ją w mocy.

Gmina Z wniosła na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając tej decyzji naruszenie:

1) przepisów postępowania, a to art. 7, art. 75 i art. 77 w związku z art. 84 § 1 K.p.a.- poprzez brak zebrania kompletnego materiału dowodowego w sprawie i nienależytą jego ocenę, przejawiającą się w wydaniu rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie i ustaleniu wysokości należnego odszkodowania w oparciu o wadliwie sporządzoną opinię biegłego, która w niniejszej sprawie miała postać operatu szacunkowego, który to dowód wykonany był w sposób sprzeczny z prawem, a który to był niezbędny do wykonania w celu wyceny nieruchomości objętej postępowaniem;

2) prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. - wskutek przyjęcia i ustalenia wysokości odszkodowania, bez odniesienia do wskaźników wartości rynkowej rzeczonej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania;

3) prawa materialnego, a to 134 ust. 4 u.g.n. - poprzez jego zastosowanie i w konsekwencji błędne dokonanie wyceny z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi, podczas gdy w przedmiotowej sprawie za prawidłową należało uznać wycenę w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych dokonywanych na nieruchomościach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny lasów i zalesień (1ZL), a zatem jako nieruchomości analogicznych względem przedmiotu wyceny.

W związku z tymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...].

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła w szczególności, że wadliwość operatu szacunkowego polega na oparciu dokonanej wyceny na regulacji zawartej w art. 134 ust. 4 u.g.n., podczas gdy podstawa ta winna wynikać z § 36 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 154 u.g.n., czego konsekwencją było znaczne zawyżenie wartości tej nieruchomości.

Skarżąca podkreśliła, że w ślad za operatem można znaleźć odniesienie do działki nr [...], położonej w miejscowości B., na terenie Gminy Z. Jak wynika bowiem z wypisu z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który znajduje się w aktach sprawy, działka ta w części zachodniej ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowo - zagrodowej, zaś w pozostałej części ujęta jest z kolei w terenach zabudowy jednorodzinnej. Nie budzi zatem wątpliwości, iż skoro dla ustalenia wartości nieruchomości gruntowej, przyjęto wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi, to działka nr [...] w B. nie powinna być w procesie tym uwzględniona, gdyż ma ona inne przeznaczenie.

Skarżąca podniosła, że naruszenie to nastąpiło wskutek przyjęcia i ustalenia wysokości odszkodowania, bez odniesienia do wskaźników wartości rynkowej rzeczonej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Samo oparcie decyzji administracyjnej na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym wywołało sytuację, zgodnie z którą określenie wysokości odszkodowania nastąpiło pomimo braku istnienia rzeczywistego dowodu na okoliczność wartości nieruchomości, bowiem w treści operatu szacunkowego, który stanowił przecież podstawę wydania decyzji określającej wysokość należnego odszkodowania, brak jest dowodu na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości takiego odszkodowania.

W konsekwencji wniosek ten prowadzi do konstatacji, iż w przedmiotowej sprawie dochodzi do naruszenia prawa materialnego, o którym mowa w art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. Naruszenie art 134 ust. 4 u.g.n., zdaniem skarżącej, polega w istocie na nieuzasadnionym dokonaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi, podczas gdy w zaistniałym stanie faktycznym za prawidłową należało uznać wycenę w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych dokonywanych na nieruchomościach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny lasów i zalesień, a zatem jako nieruchomości analogicznych względem przedmiotu wyceny. Dla potrzeb niniejszego postępowania w kontekście określenia wartości rynkowej nieruchomości – zdaniem skarżącej – winno się odwołać do zapisu § 36 rozporządzenia, którego to rozporządzenia zastosować zaniechał zarówno powołany biegły rzeczoznawca majątkowy, jak również organ pierwszej oraz drugiej instancji.

Skarżąca podniosła również, że w niniejszej sprawie zastosowanie ma przepis szczególny – § 36 rozporządzenia, a nie generalna regulacja z art. 134, w tym ust. 4 u.g.n. W ocenie skarżącej przyjęcie za podstawę wyceny regulacji opisanej w art. 134 ust. 4 u.g.n. do przedmiotowego stanu faktycznego w istocie przypominać może konstrukcję prawną bezpodstawnego wzbogacenia, bowiem w realiach rynkowych właściciel, mając nieruchomość o takim przeznaczeniu jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie sprzedałby jej nawet za cenę zbliżoną do tej, na jaką wyceniono ją w operacie szacunkowym. Ponadto w zakresie zwiększenia wartości działki, a zatem "zasady korzyści", w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje § 36 ust. 3 rozporządzenia, wykluczając jednocześnie zastosowanie w sprawie art. 134 ust. 4 u.g.n.

Na poparcie swojego stanowiska skarżąca przywołała tezy z orzeczeń sądów administracyjnych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2188) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związane granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a.

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdza, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ podniesione w niej zarzuty są bezzasadne. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 w zw. z art. 151 P.p.s.a. skutkuje oddaleniem skargi.

W niniejszej sprawie kontroli sądu administracyjnego podlegała decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność Gminy Z, na podstawie przepisów specustawy drogowej.

Istotą sporu była ocena prawidłowości (metodologii wyceny) i podstawy prawnej dokonania wyceny w operacie szacunkowym. Zdaniem organu należało bowiem zastosować zasadę korzyści z art. 134 u.g.n., natomiast zdaniem skarżącej należało kierować się uregulowaniem zawartym w § 36 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W sporze tym rację ma organ, co musiało skutkować uznaniem skargi za bezzasadną.

Na wstępie należy wskazać, ze zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, będące przedmiotem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i w niej oznaczone, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Art. 12 ust. 4a powołanej ustawy stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przepisami, do których odsyła powołany art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, są przepisy u.g.n., a w szczególności art. 134, zgodnie z którym: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2); wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3); jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Istotne znaczenie w sprawie mają też reguły procesowe, że po pierwsze ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) oraz po drugie, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie znaczenie ma także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji;

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym;

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%;

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio;

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej;

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem,

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości,

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857),

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy,

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

W niniejszej sprawie organy administracji publicznej trafnie zidentyfikowały przepisy składające się na materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia i dokonały prawidłowej ich wykładni. Generalnie – wyjąwszy relację między art. 134 ust. 4 u.g.n. a § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia w sprawie w sprawie wyceny nieruchomości, o której będzie mowa niżej – nie jest to też przedmiotem sporu.

Okolicznościami objętymi hipotezą stosowanej normy materialnej, które zostały ustalone prawidłowo, nie budzą wątpliwości i jawią się jako bezsporne, są: 1) nabycie przez Gminę Z przedmiotowej nieruchomości w warunkach opisanych w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej implikujące wymagającą decyzyjnej konkretyzacji powinność zapłaty odszkodowania na rzecz osób uprawnionych, o których mowa 12 ust. 4f specustawy drogowej; 2) krąg osób uprawnionych do odszkodowania wraz z udziałami, jakie mieli we współwłasności nieruchomości i w jakich partycypują w odszkodowaniu.

W ocenie Sądu prawidłowo określona została również wysokość odszkodowania. Zgodnie z powołanym wyżej art. 130 ust. 2 u.g.n. organ w toku postępowania uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego – operat szacunkowy sporządzony w dniu 27 lutego 2017 r., określający wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości na [...] zł.

Zarówno w decyzji organu pierwszej instancji, jak i w decyzji organu odwoławczego, operat ten, jako dowód w sprawie, został szczegółowo omówiony i w konkluzji oceniony jako prawidłowy i mogący stanowić podstawę ustaleń faktycznych.

Organ wywiązał się zatem w tym zakresie z obowiązków procesowych wynikających z art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., bazując na prawidłowo sporządzonym operacie mającym moc dowodową zgodnie z art. 84 K.p.a.

W celu kontroli dokonanej przez organy oceny dowodu z operatu szacunkowego ocenę tę musiał przeprowadzić również Sąd. Wyniki tej kontroli nie dają podstaw do kwestionowania stanowiska organów administracji. Zauważyć należy, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy określa przedmiot, zakres i cel wyceny; wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne, w oparciu o które został wykonany, a także źródła danych. Biegły szczegółowo opisał stan nieruchomości na dzień 14 grudnia 2012 r., uwzględniając jej status prawny, lokalizację, czynniki środowiskowe, parametry fizyczne oraz przeznaczenie w m.p.z.p., które – jak się okazało – nie jest tożsame z celem, na jaki została przeznaczona zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Biegły wskazał i wyjaśnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami).

Dalej przedstawiona została analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, przy uwzględnieniu nieruchomości o przeznaczeniu drogowym i nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny "zielone", w tym lasy i zalesienia. W obliczu konkluzji, że te drugie nie przewyższają pod względem cenności pierwszych, biegły – kierując się "zasadą korzyści" z art. 134 ust. 4 u.g.n. – przeprowadził wycenę przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania, czyli w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu typowo drogowym. Do wyceny zostały przyjęte trzy nieruchomości porównawcze, dwie położone w gminie Z. (obręb B. i obręb G. M.) i jedna położona w gminie W. W.. Zostały one precyzyjnie opisane i zestawione z nieruchomością wycenianą.

Należy wskazać, że istotą podejścia porównawczego (metody porównywania parami) jest istnienie uprzednio zbytych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach (por. przywoływany w skardze wyrok NSA z 9 października 2016 r., sygn. I OSK 130/16).

W niniejszej sprawie biegły należycie uzasadnił to podobieństwo, a tym samym wyjaśnił, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze.

Ponadto biegły prawidłowo (zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia) poprzedził proces wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji.

W wyniku końcowym biegły przyjął, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł. Jest to wartość na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na dzień 27 lutego 2017 r. Wniosek ten ani poprzedzająca go analiza nie budzą wątpliwości; w ocenie Sądu są spójne i logiczne. W konsekwencji prawidłowe są poczynione na ich podstawie ustalenia faktyczne.

Biegły prawidłowo oszacował również wartość rynkową drzewostanu na kwotę [...]zł, a organy na mocy art. 18 ust. 1j specustawy drogowej zasadnie obliczyły kwotę odszkodowania pomniejszając wartość rynkową nieruchomości o wartość rynkową drzewostanu.

Zarzuty sformułowane w skardze Sąd uznał za niezasadne. Zarzut naruszenia prawa procesowego zawarty w pkt 1 i zarzut naruszenia prawa materialnego zawarty w pkt 3 częściowo się zazębiają – w zakresie, w jakim nawiązują do relacji między art. 134 ust. 4 u.g.n. a § 36 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Gdy chodzi o wspomnianą relację Sąd podziela stanowisko organu zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz w powołanym tam wyroku NSA z 8 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1686/14, (powołane orzeczenia dostępne na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd podziela w szczególności pogląd, że jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposób użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym prawo korzyści w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości – według tych kryteriów, które zwiększają wartość nieruchomości. To prawo korzyści jest aktualne w realiach niniejszej sprawy. Należało bowiem uznać, że skoro określenie wartości przedmiotowej nieruchomości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, to miał zastosowanie art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 zd. 1 in fine rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i nie było potrzeby sięgania do reguł z § 36 ust. 3 rozporządzenia. W tym kontekście warto też zauważyć, że prawo korzyści jest statuowane bezpośrednio przepisem ustawy i nie sposób przepisów aktu wykonawczego do tej ustawy interpretować w sposób prowadzący do jego ograniczenia bądź wyłączenia w odniesieniu do określonych przypadków wywłaszczenia. W ocenie Sądu skarżąca niezasadnie zarzuca wadliwość operatu szacunkowego z uwagi na przyjęcie przez biegłego nieprawidłowej metodologii. W konsekwencji zarzut naruszenia art. 7, art. 75 i art. 77 w zw. z art. 84 § 1 K.p.a., czy art. 134 ust. 4 u.g.n. przez jego zastosowanie, nie mógł odnieść zamierzonego skutku.

W tym zakresie należy wskazać, że wbrew twierdzeniom skargi, podobny pogląd wyraził WSA w Rzeszowie w wyroku z 27 stycznia 2017 r., sygn. II SA/Rz 890/16. Sąd ten wskazał, że gdy stosując § 36 rozporządzenia rzeczoznawca dochodzi do wyceny mniej korzystnej dla wywłaszczanego, niż gdyby wyceniać w oparciu o art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., to bezwzględnie należy stosować przepisy ustawowe.

Trzeba bowiem przyjąć, że norma wynikająca z § 36 rozporządzenia nie może naruszać regulacji ustawowej wynikającej z przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. (por. wyrok NSA z 5 listopada 2014 r., sygn. I OSK 1395/13, LEX nr 1658624). Podstawą orzekania będzie w tym wypadku bezpośrednio art. 134 ust. 4 u.g.n., a nie § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Odnosząc się do przywołanego w skardze wyroku NSA z 9 października 2016r., sygn. I OSK 130/16, Sąd wskazuje, że w pełni zgadza się z argumentacją przyjętą przez NSA w tym wyroku. W szczególności, wbrew zarzutom skargi w niniejszej sprawie, NSA podkreślił, że w przypadku, gdy wywłaszczona (przejęta z mocy prawa) nieruchomość - już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej - uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje dyspozycja powołanego § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową (np. na podstawie ustaleń planu miejscowego), wycena rozpoczynać się powinna od porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych.

Natomiast przywołany w skardze wyrok NSA z 16 września 2016 r., sygn. I OSK 2938/14, dotyczył sytuacji o odmiennym stanie faktycznym niż w niniejszej sprawie. Podstawą wydanych w tamtej sprawie decyzji był wadliwy operat, ustalający wartość w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych, a nie drogowych. Także i z tego orzeczenia wynika jednak, że w sprawach wywłaszczenia na podstawie przepisów specustawy drogowej co do zasady prawidłowe jest ustalanie wartości nieruchomości wywłaszczonej w odniesieniu do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Z kolei przytoczony przez skarżącą wyrok NSA z 23 sierpnia 2016 r., sygn. I OSK 2454/14 dotyczył nieruchomości zabudowanej, znajdującej się zgodnie z miejscowym planem w obszarze terenów usługowych, wobec czego przedstawiona w tej sprawie przez sąd argumentacja co do prawidłowości operatu nie może mieć bezpośredniego przełożenia na sprawę niniejszą.

W ocenie Sądu niezasadny jest też sformułowany w pkt 2 skargi zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. - wskutek przyjęcia i ustalenia wysokości odszkodowania, bez odniesienia do wskaźników wartości rynkowej rzeczonej nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wycenę sporządzono 27 lutego 2017 r. i na ten dzień określono wartość jej przedmiotu. Odszkodowanie zostało ustalone 6 czerwca 2017r. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jako że nie zostały stwierdzone okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3 in fine u.g.n., twierdzenie skarżącej o naruszeniu ww. przepisów jest pozbawione podstaw.

Za oczywiście bezzasadny należy uznać również zarzut skarżącej dotyczący uwzględnienia w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości działki nr [...] położonej w B. z uwagi na to, że ma ona inne przeznaczenie.

Nieruchomość ta nie była bowiem objęta operatem z lutego 2017 r., ale poprzednio sporządzonym operatem innego biegłego z 21 kwietnia 2015 r. Ww. operat z 2015 r. był podstawą decyzji Starosty [...] z 20 listopada 2015 r., znak: [...], zakwestionowanej wraz z prawidłowością operatu przez Wojewodę decyzją z 15 czerwca 2016 r. znak: [...]

Dlatego też kwestia nieruchomości w B. nie mogła mieć żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Podsumowując należy wskazać, że metodologia wyceny przyjęta przez biegłego była w niniejszej sprawie prawidłowa. Rzetelnie uwzględnił on cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Powyższe zasadnie zaakceptowały organy administracji.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie stwierdził wad i uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, dlatego orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 151 P.p.s.a.