Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 183/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 154
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Wojewody [...] z dnia 1 grudnia 2015 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 23 czerwca 2015 r. znak [...] Prezydent Miasta N. , orzekł: w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 113 724,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Powiatu N. nieruchomości stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0.1611 ha obj. KW Nr [...] położonej w obrębie R. gm. R. na rzecz K.Z.D. córki P. i A. , w pkt 2 o zobowiązaniu Powiatu N. reprezentowanego przez Zarząd Powiatu N. do wypłaty na rzecz K.Z.D. odszkodowania w wysokości 113724,00 zł; w pkt 3 o zapłacie odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a także o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, dla których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).

Odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego G.T.K. , która w operacie szacunkowym sporządzonym 16 grudnia 2014 r. oszacowała wartość nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej R. oznaczonej jako działki nr [...] oraz nr [...] o powierzchni łącznej 0,1611 ha, przejętej z mocy prawa na własność Powiatu N. na mocy decyzji Starosty N. z dnia 15 grudnia 2011 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "rozbudowa drogi powiatowej nr [...] , odcinek ul. [...] w miejscowości R. w km 1+490,00 - 2+625,00" - na kwotę 113724,00 zł.

Odwołanie od decyzji I instancji złożyła 10 lipca 2015 r. K.D. zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Jednocześnie skarżąca wskazała, że biegła nie ujawniła jakie nieruchomości przyjęła do porównania wskazując na brak podobieństwa nieruchomości położonej w R. –S. zdaniem odwołującej położonej w peryferyjnej części R Ponadto, odwołująca wskazała na brak informacji jakie nieruchomości biegła przyjęła o cenach najwyższych, a jakie o cenach najniższych.

Odwołująca podniosła również, że nie rozumiem również tej części decyzji, która wskazuje na brak możliwości podwyższenia odszkodowania z uwagi na fakt braku protokołu zdawczo-odbiorczego czy też jednostronnego mojego oświadczenia o wydaniu nieruchomość. Skarżąca tą nieruchomością w związku z przejęciem przez Powiat N. nie władała, nie wykonywała na niej żadnych aktów posiadania. Nikt nie zwracał się do niej o podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Nikt również nie informował jej o możliwości złożenia jednostronnego oświadczenia, Niniejszym prosi o potraktowanie, że oświadczenie takie składa.

Wojewoda decyzją z dnia 1 grudnia 2015 r. [...] na podstawie art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta N. z dnia 23 czerwca 2015 r. znak: [...] .

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zaskarżoną decyzją Prezydenta Miasta N. z dnia 23 czerwca 2015 r. znak: [...] należało jako prawidłową utrzymać w mocy.

W pierwszej kolejności wskazano, że podstawę nabycia na rzecz Powiatu N. nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...] ) o łącznej pow. 0,1611 ha obj. KW Nr [...] położonej w obrębie R. –Z. gm. R. stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Na mocy decyzji Starosty N. nr [...] z dnia 15 grudnia 2011 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "rozbudowa drogi powiatowej nr [...] odcinek ul. [...] w miejscowości R. w km 1+490,00 - 2+625,00", która stała się ostateczna z dniem 19 stycznia 2012 r., wydanej w oparciu o ww. przepisy, sprostowanej postanowieniem Starosty N. z dnia 2 marca 2012 r. znak: [...] , które stało się ostateczne z dniem 14 marca 2012 r., działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,1611 ha, położone w obrębie R. gm. R. zostały nabyte na własność przez Powiat N.

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje, że odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a specustawy drogowej).

Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu z księgi wieczystej nr: [...] z 15 stycznia 2013 r. obejmującej działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,1611 ha, położone w obrębie R. gm. R. - przejęte pod inwestycją drogową przez Powiat N. , prowadzonej przez Sąd Rejonowy w L. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w M. w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości ujawniona była K.W. córka P. i A. . Działy-III i IV tej księgi pozostawały wolny od wpisu. W dniu 15 czerwca 2013 r. K.Z.W. zawarła związek małżeński z D.D. synem K. i Z. przyjmując nazwisko "D. ", co potwierdza odpis skrócony aktu małżeństwa nr [...] z dnia 30 sierpnia 2013 r.

W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego "opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I SA 833/00). Powyższe oznacza, że organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r. sygn. akt VIII SA/Wa 74/07).

Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08 "obowiązkiem organu administracji jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji opinią tą nie jest związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie. zawiera on braków, niejasności, itd. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami".

Niezależnie od powyższego należy zaznaczyć, że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Wskazano na zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Z uwagi na powyższe unormowania prawne autorka sporządzonej wyceny G.T.K. dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (15 grudnia 2011 r.) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy R. częściowo w terenie dróg publicznych oznaczonych symbolem "KD-Z" i "KD-D" oraz częściowo w terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej w obrębie linii rozgraniczających wyznaczających tereny komunikacji, w zasięgu terenów zalewowych potoku [...] , w strefie ochronnej "B" Uzdrowiska R. (B) oznaczonej symbolem "[...] ", wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z terenu rynku lokalnego obejmującego powiat n. Do bazy porównawczej biegła przyjęła 5 nieruchomości położonych w N. oraz 1 nieruchomość położoną w R. –S. , co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08.

Powyższe poprzedzone było analizą nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym z terenu miasta R. w wyniku której biegła stwierdziła, że średnia cena transakcyjna takich nieruchomości (53,92 zł/m2) jest niższa niż średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych (73,33 zł/m2). Wobec powyższego biegła stwierdziła, iż w związku z faktem, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, istnieją przesłanki do zastosowania w procesie wyceny tzw. "zasady korzyści" i określenia wartości zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu analizowanego rynku lokalnego.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż uwzględnione w wycenie nieruchomości porównawcze bez wątpienia uznać należy za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe, natomiast jak wskazano w opracowaniu Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Wodnej pn. "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych". Warszawa 2012, s. 98-101, w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych.

Niezależnie od powyższego zauważono, iż rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu odwołującej dotyczącego przyjęcia do porównania transakcji nieruchomością położoną w R. –S. , należy zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy miała na uwadze różne położenie wycenianych nieruchomości, ponieważ wśród cech rynkowych mających wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości analizowanego rynku lokalnego przyjęła cechę "lokalizacja" z wagą wynoszącą 40%, przyznając jednocześnie wycenianej nieruchomości najwyższą ocenę bardzo dobrą (3) charakteryzującą nieruchomości w niewielkiej odległości do 2 km od centrum miejscowości lub w pobliżu terenów o wysokim stopniu zainwestowania, terenów prestiżowych z bardzo dobrą komunikacją do centrum, natomiast nieruchomości położonej w R. –S. przyznała ocenę najniższą słabe (1), charakteryzującą nieruchomości położone w dalszej odległości powyższej 3 km od centrum miejscowości, w terenach słabiej zagospodarowanych z gorszym dojazdem do centrum. Powyższe różnice w położeniu nieruchomości zostały następnie stosownie skorygowane przez biegłą współczynnikiem korygującym.

Zaznaczono, iż wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu odwołującej wskazano, iż opis przez rzeczoznawcę majątkowego każdej przyjętej do analizy cechy rynkowej nieruchomości porównawczych wskazany został w operacie szacunkowym na str. [...] ,[..] ,[...] w sposób szczegółowy, z opisem daty transakcji, numeru aktu notarialnego, nazwy gminy gdzie położona jest nieruchomość porównawcza, nazwy obrębu ewidencyjnego, powierzchni działki, ceny transakcyjnej i jednostkowej, przeznaczenia nieruchomości, położenia w km od centrum miejscowości, otoczenia nieruchomości oraz nazwy ulicy pod jaką przeznaczono nieruchomość. Tym samym zbędne jest ujawnienie numerów działek porównawczych w świetle powyższego opisu nieruchomości porównawczych, a także orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11 w którym wskazano, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyta powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby poza zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z tego względu teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1225/10, opub. w Lex nr 753467 wychodzi za daleko, wymagając na tyle precyzyjnych danych w operacie, aby zidentyfikować nieruchomość, gdyż w przeciwnym wypadku weryfikacja wyceny staje się niemożliwa. Takiego poglądu nie należy podzielać. Na podstawie takiego opisu każdej nieruchomości porównawczej jak również mając na uwadze wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego na str. [...] i [...] operatu szacunkowego powody uznania przyjętej próbki za podobną do nieruchomości wycenianej, można w sposób niebudzący wątpliwości zakwalifikować przyjęte nieruchomości do nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonała również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wymienione powyższej okoliczności dowodzą, że dokonaną w ten sposób wycenę ocenić należało w sposób pozytywny. Tym może stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.

Odnosząc się natomiast do podnoszonych w odwołaniu twierdzeń że nie rozumie tej części decyzji, która wskazuje na brak możliwości podwyższenia odszkodowania z uwagi na fakt braku protokołu zdawczo-odbiorczego czy też jednostronnego oświadczenia o wydaniu nieruchomość. Skarżącą tą nieruchomością w związku z przejęciem przez Powiat N. nie władała, nie wykonywała na niej żadnych aktów posiadania. Nikt nie zwracał się do niej o podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Nikt również nie informował jej o możliwości złożenia jednostronnego oświadczenia. Niniejszym proszę potraktować, że oświadczenie takie składa.

Art. 18 ust. 1e specustawy drogowej stanowi, że w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W opracowaniu Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki pod tytułem "Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych", Warszawa 2012 r" s. 109-114, wskazano, że "termin określony w przepisie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest terminem prawa materialnego, ma charakter nieprzekraczalny i nie ma do niego zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Oznacza to, iż strona nie może skutecznie dochodzić swojego roszczenia, po upływie terminu określonego w ustawie. Uchybienie terminu materialnego wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia praw lub obowiązków o charakterze materialno - prawnym.(...). Przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, regulujący przesłanki przyznania powiększonego odszkodowania, nie przewiduje okoliczności zawieszających czy przerywających bieg terminu, w którym należy wydać nieruchomość, aby otrzymać powiększone odszkodowanie. Oznacza to, ze okoliczność, iż nie dotrzymanie powyższego terminu nastąpiło z przyczyny nie leżącej po stronie właścicieli, w tym także z powodu działań osób trzecich, nie może mieć wpływu na ocenę skutków prawnych określonych w ww. przepisie (...)Wydanie nieruchomość można rozumieć jako przeniesienia posiadania, w tym dobrowolne opuszczenie nieruchomość przez byłego właściciela lub użytkownika wieczystego i umożliwienie inwestorowi korzystanie z nieruchomości połączone przynajmniej z poinformowaniem inwestora drogowego o tym fakcie. Innymi słowy chodzi tu o takie zachowanie, które wyraźnie wskazuje na faktyczne umożliwienie inwestorowi swobodnego rozporządzania nieruchomością. Fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, że dla przeciętnego odbiorcy nie będzie budzić wątpliwości interpretacyjnych. Istotną cechą jest tu uzewnętrzniona dobrowolność działania właściciela lub użytkownika wieczystego, najlepiej wyrażona w sposób, który można udowodnić. Przy powiększeniu odszkodowania kwestię sporną zwykle bowiem stanowi sposób udokumentowania przekazania nieruchomości inwestorowi przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Głównym dokumentem potwierdzającym wydanie nieruchomości jest protokół zdawczo-odbiorczy, a w dalszej kolejności jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu.(...) Jeśli właściciel nieruchomości będącej przedmiotem postępowania nie utrudnia inwestorowi wejścia na jej teren, jednak do chwili wejścia wykonawca na grunt nie uzewnętrznił woli jego wydania uznaje się, iż nie dopełniono obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, a zatem brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości".

Skoro jak wynika ze zgromadzonej dokumentacji, strona w terminie do dnia 18 lutego 2012 r. nie uzewnętrzniła poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli wydania przedmiotowej nieruchomości, brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

W tych okolicznościach Wojewoda stwierdził, że Prezydent Miasta N. decyzją z dnia 23 czerwca 2015 r. znak: [...] prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,1611 ha, objętą KW [...] , położoną w obrębie R. gm. R. , a zatem należało utrzymać ją w mocy.

Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie K.D. . Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie:

- art. 134 ust. 1 - 3 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłową ocenę rodzaju, położenia, przeznaczenia i faktycznego użytkowania wywłaszczonej nieruchomości;

- art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy;

- art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez zaniżenie rzeczywistej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe oszacowanie wywłaszczonej nieruchomości;

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie prawa strony do słusznego odszkodowania.

Mając na względzie przytoczone wyżej zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi przytoczyła argumenty na poparcie swojego stanowiska.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.) zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Skarga nie jest zasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie tego aktu administracyjnego.

Istota sporu w tej sprawie wynika z oceny, czy Wojewoda prawidłowo utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta N. z dnia 23 czerwca 2015 r. znak: [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 113 724,00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Powiatu N. nieruchomości stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0.1611 ha obj. KW Nr [...] położonych w obrębie R. gm. R. na rzecz K.Z.D. córki P. i A. o zobowiązaniu Powiatu N. reprezentowanego przez Zarząd Powiatu N. do wypłaty na rzecz K.Z.D. odszkodowania w wysokości 113724,00 zł oraz o zapłacie odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a także o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, dla których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Podstawą wydania decyzji przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu 16 grudnia 2014 r. przez biegłą G.T.K. . Organ I instancji uznał ten operat za sporządzony prawidłowo i takie stanowisko zajął również organ II instancji.

Sąd co do zasady podziela ten pogląd, aczkolwiek dostrzega także i niewielkie uchybienia w samym operacie, które jednak nie uzasadniają uchylenia wydanych w sprawie. Prawidłowe, a więc i słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość to takie odszkodowanie, które jest ustalonego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z póżn. zm.), dalej w skrócie jako "u.g.n.", a w szczególności art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem".

Trafnie przyjęły organy, że w tej sprawie do ustalenia odszkodowania zastosowanie znajduje także ustawa z dnia ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego (np. powiatu), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jeżeli na tak wywłaszczonych nieruchomościach jest ustanowione ograniczone prawo rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Zasady szacowania wartości ww. opisanych nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, stosuje się ono do ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Wartość tą określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Art. 154 u.g.n. stanowi, że pierwszeństwo w określeniu przeznaczenia danego terenu maja ustalenia planu miejscowego, a dopiero w razie braku tego planu należy posiłkować się ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tej sprawie działki nr [...] i nr [...] były objęte uchwałą Rady Miasta R. z dnia 31 maja 2010 r. Nr [...] ustalającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy R. (Dz. Urzęd. Woj. [...] ). Plan miejscowy przewidywał dla obu działek przeznaczenie 1.MU3 – tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz KD-Z i KD-D – tereny dróg publicznych.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegła zastosowała podejście porównawcze, przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z terenu rynku lokalnego obejmującego Powiat N. Na niektórych stronach, np. na stronie [...] operatu szacunkowego, biegła wskazała na szacowanie nieruchomości nie poprzez ustalenie jej wartości rynkowej, tylko wartości odtworzeniowej. W dalszej jednak części operatu prawidłowo przyjęto szacowanie wartości rynkowej podejściem porównawczym dla samego gruntu i podejściem kosztowym dla szopy zlokalizowanej na gruncie.

Przyjęto do porównania 5 nieruchomości położonych w N. oraz 1 nieruchomość położoną w R.-S. . Zgodnie ze standardami zawodowymi szacowania nieruchomości, w procedurze związanej ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym (a w tym metody porównywania parami), biegły ma obowiązek dokonać wyboru co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki (pkt 4.2.6. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). Nota interpretacyjna nr 1. Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). W okolicznościach tej sprawy wskazanie sześciu nieruchomości spełnia warunek wystarczalności danych z rynku lokalnego, który może obejmować teren jednego powiatu.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona nieruchomość przeznaczona (na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu) pod drogę publiczną, wówczas wartość rynkową takiej nieruchomości określa się przyjmując ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, a gdyby takich transakcji nie było – dla oszacowania wartości takiej nieruchomości przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważającej wśród gruntów przyległych.

Podstawą stosowania powołanego § 36 ust. 4 rozporządzenia było ustalenie, że działki nr [...] i [...] były przeznaczone 15 grudnia 2011 r. pod inwestycję drogową. Jeżeli zaś zostanie ustalone w toku postępowania administracyjnego, że ta działka nie była przeznaczona pod inwestycję drogową tylko – np. pod inwestycję budowlaną, to wówczas nie znajdzie zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia.

W operacie szacunkowym biegła poddała ocenie transakcje o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym i drogowym i w wyniku ustalenia, że średnia cena transakcyjna nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym wynosi 53,92 zł/m2, a średnia cena nieruchomości drogowym wynosi 73,33 zł/m2 – zastosowała § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się jako wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni.

Ponadto trafnie biegła wskazała, że w związku z faktem, że przeznaczenie nieruchomości stanowiących działki nr [...] i [...] zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, istnieją przesłanki do zastosowania w procesie wyceny tzw. "zasady korzyści" i określenia wartości zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi z terenu analizowanego rynku lokalnego.

Nie budzi wątpliwości przyjęte przez biegłą nieruchomości do porównania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu trafnie Wojewoda stwierdził, że w operacie szacunkowym prawidłowo zastosowano § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Budzi pewne wątpliwości brak dostatecznego wyjaśnienia w operacie szacunkowym wag cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania. Wprawdzie biegła podała, że te wagi procentowe wynikają z obserwacji lokalnego rynku nieruchomości, ale należało bardziej precyzyjnie ustalić, na ile (w jakim zakresie procentowym) te cechy miały wpływ na wartość nieruchomości. Biegły w operacie szacunkowym musi wykazać, dlaczego przyjął jako wagę procentową np. lokalizację w wysokości 40 %, a nie np. 25 %.

Tym niemniej Sąd w tej sprawie tej wady operatu nie uznał za istotną.

Trafnie natomiast w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, adekwatnej do skali cech rynkowych oraz przypisanym im wartościom.

Nie budzi wątpliwości opisana w tabeli nr [...] na stronie [...] operatu szacunkowego skala ocen poszczególnych cech rynkowych. Skala ta nie jest dowolna, ale wyznaczona w oparciu o obiektywne kryteria dla każdej z cech rynkowych.

Nie budzi wątpliwości Sądu nieruchomości przyjęte jako podobne, spełniają one wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny.

Trafnie Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony poprawnie, rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Nie budzi także wątpliwości określenie wartości odtworzeniowej części składowych (drewnianej szopy) gruntu.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi należy stwierdzić, że są one niezasadne. Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 - 3 i art. 135 u.g.n. poprzez nieprawidłową ocenę rodzaju, położenia, przeznaczenia i faktycznego użytkowania wywłaszczonej nieruchomości. Rodzaj i położenie szacowanych nieruchomości biegła ustaliła prawidłowo. Przeznaczenie tych nieruchomości wprost wywiodła z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n. tylko w przypadku braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy - uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Jak natomiast wynika z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym ustalenia w planie miejscowym przeznaczenia nieruchomości na potrzeby szacowania jej wartości mają pierwszeństwo przed określeniem ich faktycznego użytkowania.

Sąd nie podziela zarzutu zawartego w uzasadnieniu skargi, jakoby organy administracyjne nie dokonały oceny operatu szacunkowego. Operat sporządzony na potrzeby tej sprawy został przez oba organy oceniony i ta ocena jest prawidłowa.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy. Stan faktyczny sprawy nie został ustalony wadliwie.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez zaniżenie rzeczywistej wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy nie zaniżył wartości szacowanej nieruchomości.

Także i zarzut naruszenia § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe oszacowanie wywłaszczonej nieruchomości nie znajduje uzasadnienia. Wreszcie nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie prawa strony do słusznego odszkodowania. Kwestia słusznej wysokości odszkodowania może być oceniania subiektywnie i wówczas tak strona zobowiązana do wypłaty odszkodowania, jak i strona uprawniona do jego otrzymania – reprezentując przeciwne interesy – inaczej będą oceniać skalę słuszności odszkodowania. Ustawodawca przyjął, że odszkodowania, jakie będą wypłacane za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, muszą opierać się na sformalizowanej procedurze szacowania wartości praw nabytych przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ustalane odszkodowanie ma przy tym uwzględniać wartość rynkową takich nieruchomości. Wywłaszczenie może dokonać się jedynie za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) i takie właśnie odszkodowanie ustalono w tej sprawie.

W ocenie Sądu przedłożony przed rozprawą operat szacunkowy sporządzony na zlecenie skarżącej, nie może odnieść skutku w postaci uchylenia zaskarżonej decyzji. Pomijając już i ta okoliczność, że skarżąca nie wnosiła o dopuszczenie dowodu z tego operatu, a został on sporządzony po dacie wydania w sprawie decyzji, a więc nie mógł być brany pod uwagę przez organ I i II instancji, to Sąd stwierdza, że większość transakcji przyjętych jako próbka reprezentatywna to transakcje zawarte w 2015 r., a wiec już po dacie sporządzenia operatu szacunkowego w tej sprawie, a nawet dacie wydania decyzji przez organ I instancji (np. transakcje z dnia 20 października 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 25 sierpnia 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 30 października 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 16 października 2015 r. (pozycja nr [...] , z dnia 27 sierpnia 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 6 sierpnia 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 11 sierpnia 2015 r. (pozycja nr [...]), z dnia 28 lipca 2015 r. (pozycja nr [...] i z dnia 5 sierpnia 2015 r. (pozycja nr [...] )). Ponadto nie wynika z opisu tych transakcji, czy to są transakcje nieruchomościami drogowymi, czy mieszkaniowymi lub usługowymi. Tym samym skoro operat szacunkowy obejmuje inne nieruchomości niż przyjęte przez biegłą sporządzająca taki operat na potrzeby tej sprawy, a przy tym nie wiadomo, jakie jest przeznaczenie tych nieruchomości i część z nich (ok. 45 %) została zawarta już po wydaniu decyzji przez organ I instancji, to nie można uznać, aby operat sporządzony na wniosek skarżącej mógł być porównywany z operatem sporządzonym przez biegłą G.K. w tej sprawie.

Podsumowując powyższe rozważania dotyczące prawidłowości wydania zaskarżonej decyzji należy stwierdzić, że stanowisko Wojewody w szczególności co do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jest trafne, a sam operat szacunkowy został sporządzony bez istotniejszego naruszenia przepisów prawa, w tym w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając powyższe na uwadze i nie dostrzegając wad zaskarżonej decyzji, Sąd - stosownie do art. 151 P.p.s.a – skargę oddalił.