Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 392/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36, 37 ust.1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 146 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2015 r. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta A. z dnia [...] lutego 2015 roku numer [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego S. P. kwotę 1,171,00 (słownie: tysiąc sto siedemdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta A. decyzją z dnia (...) listopada 2014 r. znak: (...) ustalił S. P. (powoływanemu w dalszej części jako Skarżący) opłatę planistyczną w wysokości 32 080,20 zł tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) położonej w A. (obręb (...)) o pow. 0,1440 ha na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta A. zwanego "Mazurska - rozdzielnia prądu" (Dz.Urz.Woj.Podl. z 2012 r. poz. 3489).

Powyższe rozstrzygnięcie, na skutek odwołania pełnomocnika Skarżącego, zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia (...) grudnia 2014 r. znak: (...), a sprawa przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W toku ponownego rozpoznawania sprawy Burmistrz Miasta A. decyzją z dnia (...) lutego 2015 r. znak: (...) ustalił Skarżącemu opłatę w wysokości 30.457,00 zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że zebrany w toku postępowania administracyjnego materiał dowodowy potwierdza, iż wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), zbytej przez Skarżącego na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...).07.2014r., wzrosła w wyniku uchwalenia w/w planu. Potwierdza to przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia (...) stycznia 2015 r. W operacie tym dokonano szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównań, a przy dokonaniu obliczenia opłaty planistycznej uwzględniono częściowe przeznaczenie nieruchomości pod drogę wewnętrzną (50 m), dla której zastosowano stawkę opłaty - 1 %. Według organu, wzrost wartości części nieruchomości, przeznaczonej w nowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową i mieszkalną jednorodzinną wynosi 101.456,10 zł, co daje przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % kwotę opłaty w wysokości 30.436,83 zł. Natomiast wzrost wartości części nieruchomości przeznaczonej w nowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę wynosi 2054,50 zł, co daje przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 1% kwotę opłaty 20,55 zł. Konkludując organ stwierdził, że kwota wzrostu wartości nieruchomości po zastosowaniu dwóch stawek renty planistycznej wynosi 30436,86 zł + 20,55 zł = 30457,38 zł w zaokrągleniu do pełnych złotych - 30457,00 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył pełnomocnik Skarżącego zarzucając jej naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe uznanie, iż faktycznie doszło do wzrostu wartości nieruchomości odwołującego się w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego; oraz art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez brak wnikliwego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego sprawy, zwłaszcza złożonego w sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy z dnia (...) sierpnia 2014 r., którego treści nie poddano żadnej kontroli merytorycznej i formalnej w zakresie podstaw sporządzenia i materiału dowodowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia (...) kwietnia 2015 r. nr (...) utrzymało w mocy kwestionowane odwołaniem rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył w pierwszej kolejności treść przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określających zasady ustalenia renty planistycznej. Następnie, powołując się na materiał dowodowy zgromadzony w sprawie ustalił, że w związku ze zmianą planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 0,1440 ha położonej w A. przy ul. (...). Na mocy § 14 uchwały nr (...) Rady Miejskiej w A. z dnia 30 października 2012r. uchwalono Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części miasta A. zwanego "Mazurska - rozdzielnia prądu" (Dz.Urz.Woj.Podl. z 2012 r. poz. 3489), w konsekwencji w granicach niniejszego planu, utraciły ważność Uchwały Rady Miejskiej w Augustowie Nr XV/126/99 z dnia 30 grudnia 1999 r. i Nr XXXVI/332/06 z dnia 30 czerwca 2006 r. Zapisy nowego planu z 2012 roku spowodowały, że zmieniło się przeznaczenie nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) położonej w A.. Do czasu uchwalenia tego planu przedmiotowa nieruchomość objęta była Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta A. części Dzielnicy (...), obejmującego tereny położone między ulicami: (...) i (...), (...), (...) oraz w rejonie rozdzielni prądu, uchwalonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w A. z dnia (...) czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. części Dzielnicy (...), obejmującego tereny położone między ulicami: (...), (...), (...), (...) oraz w rejonie rozdzielni prądu (Dz.Urz.Woj.Podl z 2006 r. Nr 211 poz. 2036). Według rysunku tego planu nieruchomość oznaczona nr geod. (...) położona była na terenie oznaczonym symbolem RO, a więc terenem produkcji rolnej. W uchwalonym zaś w 2012 roku planie miejscowym nieruchomość ta znajduje się w części oznaczonej na rysunku planu symbolem 4UMN, a w części 05KDD. Według § 12 uchwały RM w A. nr (...) z (...).10.2012 r. teren oznaczony symbolem 4UMN to teren zabudowy usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej, a teren oznaczony symbolem 05KDD to teren drogi publicznej klasy dojazdowej. Dalej powołując się na znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy z dnia (...) stycznia 2015 r. organ podkreślił, że na dzień sprzedaży wartość nieruchomości oznaczonej nr działki (...) położonej w A. według przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu wynosiła 45461,00 zł, a wartość tejże nieruchomości według przeznaczenia po uchwaleniu zmiany planu wynosiła 148971,00 zł. Zdaniem organu odwoławczego, przedstawiony przez organ I instancji dowód w postaci wskazanego wyżej operatu szacunkowego stanowi odpowiednią podstawę do poczynionych ustaleń, albowiem jest logiczny, zupełny i wiarygodny (nie zawiera niejasności, pomyłek, braków).

Podnoszone zaś przez Skarżącego różnice występujące w cechach nieruchomości przyjętych do porównania stanowiły, zdaniem Kolegium, podstawę do odpowiednich korekt w przedstawionych obliczeniach. W tym zakresie Kolegium odwołało się do art. 37 ust. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) wyjaśniając, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego (jakie przyjął rzeczoznawca w niniejszym przypadku) wartość nieruchomości określa się poprzez porównanie do nieruchomości podobnych, a nie identycznych. Analizując zaś kolejne warunki do ustalenia opłaty organ uznał je za bezsporne. W dniu (...) lipca 2014 r. Skarżący sprzedał bowiem należącą do niego nieruchomość, o czym świadczy sporządzona przed notariuszem umowa sprzedaży - akt notarialny Rep A nr (...). Stawki procentowe opłaty planistycznej w wysokości 1% - dla terenów oznaczonych symbolami: KDW, KDD, KDL, KDGP, KS, EE i 30 % dla pozostałych terenów objętych planem zostały uchwalone przez Radę Miasta A. w § 13 uchwały Nr (...) z dnia (...) października 2012 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta A. zwanego "M.". Ponadto Burmistrz Miasta A. w dniu (...) września 2014 r., a więc przed upływem 5 lat od uchwalenia planu z 2012 r., wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia niniejszej opłaty.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku złożył Skarżący zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 3003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) poprzez ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości według jej stanu na dzień wejścia w życie nowego planu, a nie na dzień sprzedaży;

2) art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) poprzez przyjęcie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmiana planu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości niepodobnych;

3) art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wbrew różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości niepodobnych z uwagi na przyjęcie do porównania cen z innego okresu;

4) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) poprzez przyjęcie za wiarygodny dowód w sprawie, potwierdzający zaistnienie wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego w postaci sporządzonego operatu szacunkowego w sytuacji, gdy błędy popełnione przy jego sporządzeniu winny skutkować całkowicie jego pominięciem jako dowodu w sprawie;

5) art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. w zw. z art. 27 § 1 k.p.a. poprzez orzekanie w tej samej sprawie dwukrotnie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w identycznym składzie osobowym, co stanowi naruszenie zasady obiektywnego rozstrzygania sprawy.

Uzasadniając wskazane zarzuty pełnomocnik skarżącego podkreślił, że zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinno nastąpić według jej stanu na dzień sprzedaży, tymczasem z operatu szacunkowego dnia (...) stycznia 2015 r. wynika, iż za datę stanu nieruchomości przyjęto datę wejścia w życie nowego planu, tj. (...) grudnia 2012 r., a nie datę sprzedaży, tj. (...) lipca 2014 r. Ponadto jak podkreślił autor skargi rzeczoznawca majątkowy błędnie też przyjął przy uwzględnieniu poprzedniego planu transakcje z okresu maj 2012 - listopad 2013, zaś przy wycenie nieruchomości przy uwzględnieniu obowiązującego planu - transakcje z okresu sierpień 2012 - maj 2014, przy czym prawie połowa (9 transakcji) przypada na okres po listopadzie 2013 roku, a więc czasookres nie objęty przy wycenie nieruchomości z uwzględnieniem poprzedniego planu.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w kwestionowanej decyzji. Dodatkowo ustosunkowując się do zarzutów skargi organ wyjaśnił, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został obliczony przez rzeczoznawcę wyłącznie w oparciu o zmiany wynikające z przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja, na mocy której ustalono Skarżącemu jednorazową opłatę w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) położonej w A. (obręb (...)) o pow. 0,1440 ha, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta A. zwanego "Mazurska - rozdzielnia prądu" (Dz.Urz.Woj.Podl. z 2012 r. poz. 3489)..

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis art. 36 ust. 4 powoływanej ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną") ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana weszły w życie (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i do tych przepisów odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. I tak zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. To rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 tej ustawy). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), określające między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 55 ust. 2 tegoż rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, Lex nr 437627).

Jak wynika z powyższych przepisów operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Jak zasadnie bowiem podkreślono w skardze, do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści, a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 kpa (zob. wyrok WSA w Gdańsku II SA/Gd 505/09, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

W niniejszej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej, stanowił operat szacunkowy z dnia (...) stycznia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. P.. Operat ten ustalał wartość nieruchomości oznaczonej nr geod. (...), sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta Augustowa zwanego "Mazurska - rozdzielnia prądu" (Dz.Urz.Woj.Podl. z 2012 r. poz. 3489), zatwierdzonego uchwałą nr XVIII/138/12 Rady Miejskiej w Augustowie z dnia 30 października 2012 r., oraz wartość tej nieruchomości po uchwaleniu planu.

Kontrolując zaskarżone w niniejszym postępowaniu rozstrzygnięcie Sąd uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy zawiera uchybienia, które miały wpływ na ustalony w nich szacunkowy wzrost wartości nieruchomości i w związku z tymi uchybieniami nie mógł stanowić prawidłowej podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. W tym miejscu należy przypomnieć, że sporządzony na poczet niniejszego postępowania operat podlegał kontroli organu przede wszystkim pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt. 16 u.g.n.) oraz m.in. pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013r. II SA/Kr 1755/12, Lex nr 1343008).

Będąca przedmiotem wyceny nieruchomość ma powierzchnię 1440 m2, jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Tymczasem, jak słusznie zauważa pełnomocnik skarżącego, tylko jedna z przyjętych do porównania nieruchomości ma powierzchnię zbliżoną, tj. 999 m2, a pozostałe mają powierzchnię ponad dwukrotnie większą, tj. ponad 3.000 m2, w tym dwie ok. 10.000 m2, a jedna aż 14.682 m2. Ponadto pięć z jedenastu przyjętych do porównania nieruchomości to są działki, które aż w 50 % są podmokłe lub/i zadrzewione. Jedna z uwzględnionych do porównania nieruchomości (poz. 11) stanowi w ponad 50 % teren podmokły i zadrzewiony. Nie bez znaczenia jest również, że większość z przyjętych do porównania nieruchomości nie jest podobna do wycenianej działki również pod względem położenia. Pięć z nich położone są w S. lub W., a więc o ponad 10 km od położenia nieruchomości wycenianej, która położona jest na obrzeżach centrum handlowego A.

Kolejna kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, a której nie przeanalizowały wystarczająco orzekające w sprawie organy, jest fakt, iż rzeczoznawca, wbrew treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., do wyceny przyjął w większości transakcje poprzedzające datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. Tymczasem jak stanowi art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów przeznaczenia, należy więc dokonywać poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie. Wynika z tego, że wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (tak m.in. WSA w wyroku z dnia 26 marca 2014r., IV SA/Wa 2862/13). Tymczasem, autor operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w niniejszej sprawie nie zastosował się w pełni do tej reguły. Przy wycenie nieruchomości przy uwzględnieniu poprzedniego planu, rzeczoznawca przyjął transakcje z okresu maj 2012 - listopad 2013, przy czy prawie połowa (5 transakcji) przypada na rok 2013, a więc czasookres nie objęty przy wycenie nieruchomości przy uwzględnieniu poprzedniego planu. Dokonując z kolei wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu obowiązującego planu rzeczoznawca przyjął do porównania 25 transakcji z okresu sierpień 2012 - maj 2014, przy czym tylko siedem z nich zostało przeprowadzonych w 2014 roku.

Tymczasem, jak podkreślono już wyżej, renta planistyczna ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie, przy czym w przypadku renty planistycznej jest to data transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - art. 37 ust. 1 zd. 1 u.p.z.p.). Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie czy różnica w cenie np. nieruchomości rolnej w stosunku do nieruchomości oznaczonej w planie jako tereny obiektów usługowo-produkcyjnych ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę. Ten bezpośredni związek przyczynowy może być wykazany tylko poprzez porównanie transakcji dokonanych w zbliżonym okresie czasu, a nie na przestrzeni kilku lat. Dał temu wyraz ustawodawca wyraźnie stanowiąc, iż opłatę planistyczną ustala się według wyceny dokonanej "na dzień jej sprzedaży". Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dokonanie wyceny w tym samym czasie różnych nieruchomości pod względem ich przeznaczenia w planie miejscowym czy różnych pod względem infrastruktury technicznej ma na celu uniknięcie błędu w ocenie wynikającego z braku uwzględnienia generowanych przez czas wielu innych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak choćby hossa czy bessa na rynku nieruchomości, wzrost zamożności społeczeństwa, popyt, podaż, stan gospodarki czy migracja ludności. Innymi słowy, nie ma podstaw prawnych aby na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej dokonywać wycen nieruchomości według cen i stanu przed zmianą planu i według stanu i cen po zmianie planu. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu (bądź faktycznego wykorzystywania) i transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu.

W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje nieruchomości podobnych z lipca 2014 roku według przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części miasta A. z 2012 roku i transakcje nieruchomości podobnych z lipca 2014 roku według sposobu faktycznego użytkowania spornej nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości wg cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miasta A. i po jego uchwaleniu. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, bo nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej, a ostatecznie obok naruszenia przepisów postępowania skutkowało to naruszeniem art. 37 ust. 1 u.p.z..p. Uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej merytorycznej oceny tej opinii odpowiadającej treści zajmowanego stanowiska stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

Analizując pozostałe zarzuty skargi za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. w zw. z art. 27 § 1 k.p.a. Jak słusznie bowiem zauważa Kolegium w odpowiedzi na skargę sam fakt brania udziału w wydaniu decyzji kasacyjnej z 17 grudnia 2014 r. podjętej w trybie art. 138 § 2 k.p.a., która nie została zaskarżona do sądu administracyjnego, nie rodzi na podstawie art. 24 § 1 pkt 5 w zw. z art. 27 § 1 k.p.a., obowiązku wyłączenia z mocy prawa członków samorządowego kolegium odwoławczego przy kolejnym rozpoznawaniu odwołania strony od decyzji organu pierwszej instancji wydanej na skutek wcześniejszej decyzji kasacyjnej. Norma art. 24 § 1 k.p.a. zawiera enumeratywnie wymienione podstawy wyłączenia pracownika, które dotyczą również członków samorządowego kolegium odwoławczego zgodnie z art. 27 § 1 k.p.a. Taka podstawa wyłączenia pracownika (członka SKO) zawarta w przepisach o cechach enumeracji wyczerpującej nie może być przedmiotem wykładni rozszerzającej, nawet wówczas gdy chodzi o zachowanie należytego stopnia obiektywizmu i bezstronności w załatwianiu indywidualnych spraw administracyjnych (tak NSA w wyroku z 4 listopada 2014r., II OSK 1736/13, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Skład kolegium przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie był więc niezgodny z przepisami.

Z podanych wyżej względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję organu I instancji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a oraz § 14 ust. 2 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 490). Zasądzone koszty obejmują wpis od skargi w kwocie 914 zł, wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego w kwocie 240 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17zł.