Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3317/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1 , art. 60 ust. 4 , art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. 1a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 122 ust. 1 pkt 10
journal: Dz.U. 2001 nr 115 poz 1229
law: Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. sprawy ze skargi W. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego W. C. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 1, art. 2, art. 18 ust. 1 i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856/ oraz art. 104 i art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego/jednolity tekst Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm./ po rozpoznaniu w dniu [...] sierpnia 2015 r. odwołań wniesionych przez G. B., S. T. oraz B. T. od decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. znak [...] Prezydenta Miasta [...] ustalającej warunki zabudowy na działce nr geod. [...] obręb [...] położonej przy ul. [...] oraz w liniach rozgraniczających tej ulicy (na części działki nr geod. [...] obręb [...]) w [...] dla inwestycji polegającej na: budowie myjni samochodowej samoobsługowej trzystanowiskowej z kontenerem technicznym, odkurzaczem stacjonarnym, budowie kontenera socjalnego oraz budowie dwóch zjazdów publicznych, decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 roku Nr [...] uchyliło ww decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2015 roku i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny.

Inwestor W. C., prowadzący działalność gospodarczą pn. [...] W. C. z siedzibą w [...], ul. [...], wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: myjni samochodowej samoobsługowej trzystanowiskowej z kontenerem technicznym, odkurzaczem stacjonarnym, kontenera socjalnego, dwóch zjazdów publicznych na nieruchomości położonej przy ulicy [...] w [...] oraz w liniach rozgraniczających tej ulicy (na części działki nr geod. [...] obręb [...]) w [...]. Wniosek zawierał informacje o planowanym przedsięwzięciu, tj. rodzaj i skalę inwestycji oraz propozycję jej usytuowania.

Pismem z dnia [...] lutego 2015 r. zawiadomiono strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla w/wymienionej inwestycji.

Strony postępowania administracyjnego – G. B., S. T. i J.R. nie wyraziły zgody na planowaną inwestycję, podając jako powód uciążliwość dla mieszkańców sąsiednich nieruchomości (hałas, zakłócanie ciszy nocnej) oraz zanieczyszczenie środowiska (spaliny samochodów).

Po przeprowadzeniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu - zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Prezydent miasta [...] dopuścił realizację wnioskowanej inwestycji na wskazanym terenie, przy zachowaniu warunków wynikających z wydanej w dniu [...] lipca 2015 roku nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji i przepisów szczególnych.

Organ podniósł, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.). W decyzji nakładane są warunki, które musi spełniać planowana inwestycja, m.in. nie może naruszać interesów osób trzecich - wprowadzać uciążliwości spowodowanych przez hałas. Jednocześnie wskazał, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko a jakakolwiek uciążliwość nie będzie wykraczać poza teren nieruchomości objętej wnioskiem. Organ I instancji nadto wskazał, iż wyznaczony dla przedmiotowej inwestycji obszar analizy, którego granice odsunięte są od terenu inwestycji od 78 m do około 149 m, pozwalał na ustalenie warunków zabudowy, gdyż w obszarze tym zawarte są działki zagospodarowane, zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, budynkami garażowymi i gospodarczymi, budynkami usługowymi w tym zarejestrowana działalność gospodarcza towarzysząca zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Istniejący rodzaj zabudowy w obszarze analizowanym potwierdził, iż realizacja wnioskowanej inwestycji będzie możliwa w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowe parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formę architektoniczną wnioskowanej inwestycji, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu ustalono na podstawie rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), w oparciu o przeprowadzoną analizę na działkach sąsiednich w obszarze dokonywanej analizy.

Wyznaczono dla planowanej inwestycji nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 8,0 m od krawędzi jezdni ulicy [...] (droga wojewódzka), zgodnie z przepisami odrębnymi (ustawą o drogach publicznych).

Ustalono dla całej zabudowy na terenie inwestycji wskaźnik zabudowy w zakresie od 0,10 do 0,20 (najmniejsze i największe wartości najczęściej powtarzających się wskaźników w obszarze analizowanym: [...] - dz. nr geod. [...],[...],[...] - dz. nr geod. [...],[...],[...] - dz. nr geod. [...],[...]).

Wskazano szerokość elewacji frontowej:

- dla budowy myjni: wyznaczono na 8,0 m (na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w obszarze analizowanym) z tolerancją do ±15%;

- dla budowy kontenera socjalnego: ustalono na 5,6 m (jako nawiązanie do szerokości elewacji frontowej budynków gospodarczych, swoim charakterem i formą przypominających planowaną budowę kontenera socjalnego na dz. nr geod. 61-27) z tolerancją do ±10%.

Wskazano wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki:

- dla budowy myjni: ustalono na 5,6 m (na podstawie średniej wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym) z tolerancją do ±10%;

- dla budowy kontenera socjalnego: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono na 3,5 m (jako nawiązanie do najczęściej powtarzającej się wysokości głównej kalenicy budynków, w przeważającej części gospodarczych - swoją formą przypominających planowaną budowę kontenera socjalnego - w obszarze analizowanym, tworzących również wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - dz. nr geod.: [...],[...],[...] oraz na działkach połączonych gospodarczo nr geod. [...]) z tolerancją do ±10% tolerancja ułatwi sporządzenie projektu budowlanego zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy;

Wskazano geometrię dachu: odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym - w nawiązaniu do budynków zlokalizowanych w obszarze analizy:

- dla budowy myjni dach płaski lub stromy, dopuszcza się dach łukowy, bez widocznej kalenicy, kalenica główna równoległa, prostopadła lub usytuowaną pod kątem do elewacji frontowej wysokość głównej kalenicy 5,6 m (mając na uwadze ustalony dach płaski oraz przyjętą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej) z tolerancją do ±10%, kąt nachylenia połaci od 0° do 20° (w zakresie kątów nachylenia połaci dachowych występujących w obszarze analizowanym);

- dla budowy kontenera socjalnego: dach płaski z kalenicą główną równoległą lub prostopadłą do elewacji frontowej, wysokość głównej kalenicy 3,5 m (jako nawiązanie do najczęściej powtarzającej się wysokości głównej kalenicy budynków, w przeważającej części gospodarczych - swoją formą przypominających planowaną budowę kontenera socjalnego - w obszarze analizowanym - dz. nr geod.: [...] oraz na działkach połączonych gospodarczo nr geod. [...]) z tolerancją do ±15%, kąt nachylenia połaci od 0° do 10° 0 (w zakresie kątów nachylenia połaci dachowych występujących w obszarze analizowanym).

Nie ustalono linii zabudowy oraz parametrów określających wielkość i kształt obiektów dla budowy kontenera technicznego, odkurzacza stacjonarnego oraz zjazdów, z uwagi na rodzaj inwestycji (urządzenia infrastruktury technicznej). Wprowadzono obowiązek zachowania części terenu inwestycji jako powierzchni biologicznie czynnej oraz wyznaczono wskaźnik ilości miejsc postojowych, niezbędnych dla obsługi planowanej inwestycji.

Na etapie zawiadomienia o projekcie decyzji, wpłynęły pisma stron postępowania: G. B., B. T., S. T. i J. R. o podobnej treści, w których nie wyraziły zgody na planowaną inwestycję, podając jako powód jej uciążliwość dla mieszkańców sąsiednich nieruchomości (hałas) oraz szkodliwość dla środowiska (spaliny samochodowe, stosowane środki). Do przedstawionych zarzutów (podobnych do treści pism z etapu zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), organ odniósł się szczegółowo w uzasadnieniu decyzji. Prezydent nadto wskazał, iż projekt decyzji nie wymagał uzgodnienia z zarządcą drogi w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż funkcję tego organu pełni Prezydent Miasta [...] i ostatecznie stwierdził, że ustalenia decyzji spełniają wymogi ustawy o drogach publicznych odnośnie przedmiotowej inwestycji. Organ wyjaśnił, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.). W decyzji nakładane są warunki, które musi spełniać planowana inwestycja, m.in. nie może ona naruszać interesów osób trzecich - wprowadzać uciążliwości spowodowanych przez hałas, jakakolwiek uciążliwość nie może wykraczać poza teren nieruchomości objętej wnioskiem. Ostatecznie Prezydent stwierdził, iż dokonane ustalenia pozwalają na uznanie, iż powyższe warunki nie zostaną planowanym przedsięwzięciem naruszone.

Na skutek wniesionego od ww decyzji odwołania przez G. B., S. T. oraz B. T. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżoną do Sądu decyzją uchyliło ww decyzję Prezydenta miasta [...], Organ odwoławczy podniósł, iż budowa myjni samochodowej narusza zasady kontynuacji funkcji na terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej, nawet w sytuacji, gdy na danym terenie występuje jakakolwiek funkcja usługowa. Dlatego też wskazał, iż podczas ponownego rozpatrywania przedmiotowej sprawy organ pierwszej instancji powinien ponownie rozważyć, czy lokalizowanie inwestycji polegającej na budowie myjni samochodowej na terenie gdzie oprócz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej występują jedynie "budynki biurowe i techniczne komendy policji" jest zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) oraz w dalszej kolejności wyjaśnić, czy w niniejszej sprawie budowa myjni samochodowej będzie wymagać pozwolenia wodno-prawnego stosownie do treści art. 122 ust. 1 pkt 10 Prawa wodnego a w konsekwencji, zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. a u.p.z.p., czy konieczne będzie uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy z marszałkiem województwa lub regionalnym dyrektorem zarządu gospodarki wodnej.

Skargę na powyższą decyzję wniósł inwestor W. C., reprezentowany przez M. M., w której wskazał na naruszenie prawa materialnego:

1) polegające na błędnej wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. dalej u.p.z.p.), poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja narusza zasadę dobrego sąsiedztwa,

2) polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja narusza art. 122 ust. 1 pkt 10 Prawa wodnego,

3) polegające na błędnej wykładni art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie przez SKO, że decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza o ostatecznej lokalizacji inwestycji,

naruszenie prawa procesowego:

1) art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, czego wynikiem było poczynienie przez SKO błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu wbrew znajdującej się w aktach sprawy analizie architektoniczno-urbanistycznej, że projektowana działalność usługowa nie odpowiada istniejącej zabudowie.

Podnosząc powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2015 r. i zasądzenie kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów zdaniem składu orzekającego w sprawie niniejszej, skargę należało uwzględnić, aczkolwiek nie z powodów podniesionych przez skarżącego, lecz z przyczyn dostrzeżonych przez Sąd z urzędu.

Przedmiotem niniejszej sprawy jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2015r., uchylająca decyzję Prezydenta miasta [...] z dnia [...] lipca 2015r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 59 ust. 1 tej ustawy w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Ustalenie to jest możliwe przy zastosowaniu tzw. zasady "dobrego sąsiedztwa" uzależniającego zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego i ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość oraz uwzględnienie w przyporządkowanych relacjach wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, gospodarczo-społecznych, środowiskowych, kulturowych i kompozycyjno-estetycznych.

W celu zachowania zasady "dobrego sąsiedztwa" właściwy organ stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznacza wokół działki, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Zgodnie zaś z § 9 cytowanego rozporządzenia, częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji (§ 9 ust. 1 rozporządzenia), część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1 rozporządzenia) i załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Załączniki do decyzji są jej integralną częścią, muszą zawierać dokładne oznaczenie decyzji i zawierać właściwy podpis, gdyż załączników nie można traktować inaczej jak decyzji (porównaj: wyrok NSA z dn. 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, LEX nr 327707). Z treści przytoczonych przepisów wynika, że decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci wyników analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost zacytowany § 9 ust. 2 rozporządzenia, drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (porównaj: wyrok NSA z dn. 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06; LEX nr 327707; wyrok WSA w Warszawie z dn. 23.11.2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, LEX nr 424613). Załączniki do decyzji są jej integralną częścią w rozumieniu art. 107 § 1 K.p.a.

Zgodnie z przepisem art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno więc dokonanie oceny analizy funkcji i cech zabudowy otaczającej teren zamierzonej inwestycji, jak i sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy jest dokonywane przez osobę posiadającą szczególne kwalifikacje w zakresie urbanistyki lub architektury. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się także, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas miejsce gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09).

Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść tej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Na podstawie analizy i pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Nie ulega wątpliwości, że analiza architektoniczno-urbanistyczna sporządzona w niniejszej sprawie, na podstawie której organ pierwszej instancji wydał swoją decyzję, zawiera powołane wyżej załączniki i została sporządzona przez osobę o szczególnych kwalifikacjach. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 w odległości stanowiącej trzykrotną szerokość frontowej granicy inwestowanej działki, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wskazano, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej nie są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W zakresie warunku określonego w pkt 2 art.61 u.p.z.p. analizowana działka ma dostęp do drogi publicznej. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania żadne przepisy odrębne.

Trzeba podkreślić, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 428/13).

W niniejszej sprawie SKO stwierdziło, iż brak jest kontynuacji zastanego układu urbanistycznego. Objęta postępowaniem inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa i nie spełnia wymagań ładu przestrzennego. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne.

SKO zakwestionowało treść przedmiotowej analizy architektoniczno-urbanistycznej nie podając jednocześnie występujących nieprawidłowości i lakonicznie wskazując w zaskarżonej decyzji na konieczność ponownego rozważenia możliwości lokalizowania przedmiotowej inwestycji oraz ustalenia czy w niniejszej sprawie budowa myjni samochodowej będzie wymagać pozwolenia wodno-prawnego stosownie do treści art. 122 ust. 1 pkt 10 Prawa wodnego.

W ocenie Sądu, stanowisko organu odwoławczego nie zasługuje na uwzględnienie albowiem poddając badaniu zaskarżoną do niego decyzję SKO winno było samodzielnie, w ramach rozpoznania wniesionych w odwołaniu zarzutów, jako organ odwoławczy dokonać oceny przedstawionej analizy urbanistycznej i ewentualnie uchylić decyzję Prezydenta miasta [...] ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, nie celem ponownego "rozważenia" przez organ I-instancyjny możliwości realizacji takiej inwestycji, a wskazując kategorycznie na oczywisty brak ustawowych przesłanek dla przedmiotowego przedsięwzięcia. Czyli np. wykazać brak kontynuacji zastanego układu urbanistycznego, wskazać iż objęta postępowaniem inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa i nie spełnia wymagań ładu przestrzennego gdyż planowana myjnia samochodowa stanowi funkcję odmienną od występującej w obszarze dominującej mieszkalnej i uzupełniającej ją funkcji usługowej w postaci innych usług z jednoczesnym podaniem rzeczywistych przyczyn reprezentowanego stanowiska. Organ odwoławczy natomiast ograniczył się do powołania wybiórczo orzecznictwa sądowoadministracyjnego, wyłączającego możliwość podobnej inwestycji wskazując m.in., że projektowana myjnia powinna być usługą uzupełniającą w stosunku do zagospodarowania terenu w postaci stacji paliw lub centrum handlowego, stanowiąc ich kontynuację i uzupełnienie. Zamiast merytorycznego rozstrzygnięcia czy rzeczywiście w okolicznościach niniejszej sprawy taka sytuacja ma miejsce, organ odwoławczy ograniczył się do przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, w kontekście podniesionych wątpliwości.

W ocenie Sądu, SKO w [...] uchylając decyzję I - instancyjną powinno było jednoznacznie wskazać na braki przesłanek dla lokalizacji planowanej usługi myjni, wskazać na konkretne braki, błędy analizy architektoniczno-urbanistycznej nie dające gwarancji odpowiedniego poziomu merytorycznego decyzji organu pierwszej instancji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego, zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zasadzie dobrego sąsiedztwa, zachowania w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu.

Zachowanie tych elementów oznacza bowiem, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji, która powinna była być przedmiotem wnikliwej oceny organu odwoławczego. Takiej analizy, czy w istocie planowana inwestycja będzie spełniała ustawowe kryteria organ odwoławczy nie przeprowadził.

Nadto należy wskazać, iż okoliczność, czy budowa myjni samochodowej będzie wymagać pozwolenia wodno-prawnego stosownie do treści art. 122 ust. 1 pkt 10 Prawa wodnego, a w konsekwencji zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. a u.p.z.p. czy konieczne będzie uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy z marszałkiem województwa lub regionalnym dyrektorem zarządu gospodarki wodnej, stanowi kolejny etap postępowania administracyjnego i podlegać będzie ewentualnej analizie na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Stąd jako przedwczesne nie podlega na tym etapie postępowania jakiemukolwiek rozważaniu.

Natomiast w ocenie Sądu, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości to Samorządowo Kolegium Odwoławcze jako organ odwoławczy powinien je wyjaśnić we własnym zakresie.

Konkludując należy podkreślić, że w świetle obowiązujących przepisów oraz obszernego w tym względzie orzecznictwa sądowego nie można stwierdzić za zasadne wskazania organu odwoławczego polegające jedynie na nakazaniu organowi I instancji ponowne zbadanie inwestycji pod kątem powołanych wyżej przesłanek, będących już przedmiotem dokonanej analizy.

Dlatego też przy ponownym rozpoznaniu odwołania od decyzji Prezydenta Miasta [...], SKO w [...] właściwie oceni wniesione przez odwołujące się zarzuty i przedstawi swoje stanowisko w pierwszej kolejności odnośnie prawidłowości sporządzonej analizy urbanistycznej, kolejno zaś w przedmiocie spełnienia obligatoryjnych przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 ww ustawy. Brak należytego uzasadnienia decyzji organu II instancji uniemożliwia Sądowi dokonanie oceny motywów badanego rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt I wyroku. Rozstrzygnięcie w pkt II wyroku zapadło na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ww. ustawy.