Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 1200/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2014-04-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 92 ust.1 i 2 oraz art. 93 ust.1 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Mieczysław Markowski, Sędziowie sędzia WSA Andrzej Melezini, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi K. K. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia postanowienia i umorzenia postępowania I instancji w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] października 2013r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 k.p.a., a także art. 92 ust. 1 i 2 oraz art. 93 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, uchyliło w całości postanowienie Burmistrza Z. z dnia [...] lipca 2013r. nr [...] w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka nr geod. [...], o pow. [...] ha, położonej w obrębie Ż. i umorzyło postępowanie I instancji w przedmiocie zaopiniowania projektowanego podziału.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Wnioskiem z dnia [...] października 2012r. K. K. P. wystąpił o dokonanie podziału opisanej wyżej nieruchomości, w sposób przedstawiony we wstępnym projekcie podziału, zgodnie z ustaleniami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] sierpnia 2012r. Jednocześnie wnioskodawca wskazał, że działki wydzielone w wyniku podziału będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Burmistrz Z. postanowieniem z dnia [...] lipca 2013r. nr [...] negatywnie zaopiniował możliwość podziału przedmiotowej nieruchomości w sposób zaproponowany przez zainteresowanego. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego od dnia 1 stycznia 2003r. przestał obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Z., teren ten nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia takiego planu, a Gmina nie przystąpiła też do jego sporządzenia. Dalej, powołując się na art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, organ dokonał oceny zgodności propozycji podziałowej z ustaleniami wynikającymi ze wskazanych decyzji o warunkach zabudowy, wydanych na ten obszar, dla inwestycji polegających na budowie wolno stojących budynków mieszkalnych i budynków gospodarczo-garażowych w zabudowie zagrodowej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W ocenie Burmistrza pomimo wydania dla przedmiotowego terenu decyzji o warunkach zabudowy, nieruchomość zgłoszona do podziału nie utraciła charakteru rolnego, co oznacza, że jej podział podlega ograniczeniom przewidzianym przepisem art. 93 ust. 2a ustawy. Mając na uwadze powyższe oraz stwierdzając, że wydana dla przedmiotowego obszaru decyzja o warunkach zabudowy dotyczy inwestycji polegającej na budowie w sumie czterech budynków mieszkalnych, a nie wydzielenia czterech działek i dróg wewnętrznych w ramach ewidencyjnego podziału nieruchomości rolnej, organ negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł K. P. zarzucając organowi opieszałość przy załatwianiu sprawy i brak reakcji na wniesione zażalenie z dnia [...] stycznia 2013r. Wskazał, iż w analogicznej sprawie organ l instancji wydał pozytywną opinię, a następnie zatwierdził podział decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. postanowieniem z dnia [...]października 2013r. nr [...] uchyliło zaskarżone postanowienie w całości i umorzyło postępowania organu I instancji w przedmiocie zaopiniowania projektowanego podziału. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ w pierwszej kolejności powołał się na art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniając, że przepisów rozdziału 1 działu III ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne chyba, że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Na tle powyższych regulacji organ II instancji odwołał się do orzecznictwa sądowo-administracyjnego wskazując, że wydzielenie z nieruchomości rolnych i leśnych przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, dopuszczalne jest wyłącznie w następujących przypadkach: powiększenia sąsiedniej nieruchomości - art. 93 ust. 2a ustawy; dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami - art. 93 ust. 2a ustawy; w okolicznościach określonych w art. 95 ustawy; pod drogi wewnętrzne - art. 93 ust. 3a ustawy. Z zestawienia zacytowanych wyżej przepisów Kolegium wyprowadziło wniosek, iż przepisy rozdziału o podziale nieruchomości stosuje się do nieruchomości rolnych i leśnych, zawsze jeśli chodzi o wydzielenie dróg, zaś do podziału na działki mniejsze niż 3000 m2 tylko, wtedy, gdy chodzi o przeznaczenie wydzielonych działek na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, chyba że chodzi o podział nieruchomości, o których mowa w art. 95 ustawy.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowego postępowania SKO stwierdziło, że okolicznością nie budzącą wątpliwości w sprawie jest to, że wyżej wskazana nieruchomość, położona w obrębie Ż. stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisu art. 92 ustawy, gdyż zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów w opisie użytków, sklasyfikowana została, jako "grunty orne" i "łąki trwałe". W ocenie Kolegium pomimo wydania dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, przedmiotowa nieruchomość pozostaje nadal nieruchomością rolną, gdyż decyzje te dotyczą zabudowy zagrodowej, a zatem związanej z gospodarstwem rolnym. Za niesporny organ uznał też fakt, że w wyniku projektowanego podziału mają powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,300 ha, a wnioskowany podział nie jest dokonywany w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości, ani też regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W tej sytuacji Kolegium stwierdziło, że w rozpatrywanej sprawie nie zachodzą okoliczności uzasadniające wszczęcie i prowadzenie postępowania opiniującego zgodność propozycji podziałowej z warunkami wynikającymi z wydanej dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji uznało, że prowadzone przez organ l instancji postępowanie jest bezprzedmiotowe. Odnosząc się natomiast do zarzutu opieszałości organu gminy przy załatwianiu sprawy organ stwierdził, że wprawdzie Burmistrz Z. przekroczył ustawowy termin załatwienia sprawy bez jednoczesnego poinformowania strony o przyczynach przedłużenia terminu, tym niemniej uchybienie to nie miało wpływu na merytoryczne rozstrzygnięcie organu. Na rozpatrzenie tej sprawy nie miał też wpływu, zdaniem Kolegium, fakt podniesiony w zażaleniu, że organ l instancji w analogicznej sprawie wydał inne rozstrzygnięcie.

Skargę na powyższe postanowienie do sądu administracyjnego złożył K. P. zarzucając mu naruszenie prawa polegające na niezastosowaniu się do art. 94 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego użyte pomiędzy pkt 1 i 2 art. 94 ust.1 ustawy stwierdzenie "albo" oznacza, że stosować należy pkt 1, czyli dokonać sprawdzenia, czy projekt jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację z uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu, albowiem kontrolowane rozstrzygnięcie nie jest dotknięte wadami podniesionymi w skardze, jak również innymi, które sąd administracyjny jest obowiązany uwzględniać z urzędu jako niezwiązany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012r. nr 270 ze zm.), dalej: p.p.s.a.).

W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2013r. uchylające w całości postanowienie Burmistrza Z. z dnia [...] lipca 2013r. opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr geod. [...], o pow. [...] ha, położonej w obrębie Ż. i umarzające postępowanie organu I instancji. Podstawę merytoryczną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 92 ust. 1 i 2 oraz art. 93 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.), cytowanej dalej: u.g.n.

W myśl regulacji art. 92 ust. 1 i 2 u.g.n. przepisów o podziałach nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (ust. 1). Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z przedmiotowego zakresu stosowania przepisów o podziale nieruchomości określonego w art. 92 ust. 1 u.g.n. wynika domniemanie powszechności ich stosowania do wszelkich nieruchomości, z wyraźnym wskazaniem na wyłączenie ich stosowania wobec nieruchomości rolnych lub leśnych, których taki charakter wynika z ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo z ich wykorzystania na takie cele, gdzie wykorzystanie to jest odzwierciedlone stosownymi zapisami w katastrze nieruchomości, którego rolę pełni ewidencja gruntów i budynków – zgodnie z art. 224 u.g.n. Ustawowe wyłączenie stosowania przepisów u.g.n. do podziału nieruchomości rolnych i leśnych posiada wyjątki, polegające na objęciu przepisami u.g.n. podziału nieruchomości rolnych i leśnych w trzech przypadkach:

1) gdy brak jest planu miejscowego, ale nieruchomość rolna lub leśna objęta została decyzją o warunkach zabudowy na inne cele niż rolne lub leśne;

2) gdy dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędącymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych;

3) gdy dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n.

Wyłączenie stosowania u.g.n. wobec nieruchomości rolnych i leśnych wynika z faktu, że zagospodarowanie tych nieruchomości na cele rolne i leśne nie jest zależne od spełnienia jakichkolwiek dodatkowych warunków planistycznych dotyczących położenia tych nieruchomości, ich konfiguracji lub wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Rolnicze i leśne wykorzystanie nieruchomości stanowi swoisty rodzaj pierwotnego ich zagospodarowania. Dla rolniczego lub leśnego wykorzystywania nieruchomości nie określa się jakichkolwiek kryteriów w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest więc konieczne dokonywanie sformalizowanej oceny dopuszczalności podziałów nieruchomości rolnych i leśnych w procedurze administracyjnej, poza wyjątkami wskazanymi powyżej (tak m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 26 listopada 2013r. II SA/Bk 558/13, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Z powyższych rozważań wynika, że przepisy rozdziału o podziale nieruchomości stosuje się do nieruchomości rolnych i leśnych, jeśli chodzi o wydzielenie dróg – zawsze, zaś do podziału na działki mniejsze niż 3000 m2 tylko, wtedy, gdy chodzi o przeznaczenie wydzielonych działek na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, chyba że chodzi o podział nieruchomości, o których mowa w art. 95 ustawy. Kolejny zatem etap postępowania, po otrzymaniu wniosku o podział nieruchomości i ustaleniu, że dotyczy on nieruchomości, o których mowa w art. 92 – rolnych i leśnych, to ustalenie czy podział mieści się w zasadzie wskazanej w art. 93 ust. 2a. Jeśli okaże się, że tak, prowadzone powinno być dalej postępowanie co do podziału wg trybu przewidzianego w dalszych przepisach, w przeciwnym wypadku nie ma podstaw do prowadzenia postępowania, skoro podział jest w ogóle niedopuszczalny. Brak podstaw do prowadzenia postępowania podziałowego wynika z art. 93 ust. 1 i 4 (tak NSA w wyroku z 30 stycznia 2013r. I OSK 1558/11, dostępny w CBOSA).

W niniejszej sprawie niesporne jest, że nieruchomość, w stosunku do której skarżący wystąpił z wnioskiem o podział, stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 92 u.g.n. i położona jest na terenie, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów przedmiotowa nieruchomość została sklasyfikowana jako grunty orne oraz łąki trwałe (k. 8 akt admin.). Wprawdzie cytowany wyżej art. 92 ust.2 ustawy stanowi, że nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, tracą taki charakter, jeżeli ustalono dla nich warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże – jak trafnie skonkludował organ II instancji w zaskarżonym postanowieniu – takiego skutku w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie wywołały dołączone przez skarżącego decyzje Burmistrza Z. z dnia [...] sierpnia 2012r. Przedmiotem tychże decyzji jest bowiem ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zabudowie zagrodowej, a więc funkcjonującej na terenach rolnych. Pomimo zatem wydania dla przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, przedmiotowa nieruchomość pozostaje nadal nieruchomością rolną, gdyż wydane decyzje, co wynika jednoznacznie z ich treści, dotyczą zabudowy zagrodowej, a zatem związanej z gospodarstwem rolnym - art. 2 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 1205 ze zm.).

Z akt kontrolowanej sprawy w sposób jednoznaczny wynika również, że w wyniku projektowanego podziału mają powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a wnioskowany podział nie jest dokonywany w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości, ani też regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W tej sytuacji podzielić należy pogląd zaprezentowany przez organ II instancji, że w rozpatrywanej sprawie nie zachodzą okoliczności uzasadniające wszczęcie i prowadzenie postępowania opiniującego zgodność propozycji podziałowej z warunkami wynikającymi z wydanej dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji skoro brak jest możliwości prowadzenia postępowania w sprawie zaopiniowania projektu podziału przedmiotowej nieruchomości w trybie przepisów rozdziału 1 Działu III ustawy, z uwagi na wyłączenie stosowania przepisów tego rozdziału w stosunku do nieruchomości rolnych i leśnych, dzielonych na działki mniejsze niż 0,3000 ha w celu innym niż powiększenie nieruchomości sąsiedniej lub w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, to prowadzone przez organ l instancji postępowanie opiniujące projektowany podział, należało umorzyć jako bezprzedmiotowe. Takie też rozstrzygnięcie wydał organ II instancji, a skład rozpatrujący niniejszą sprawę w pełni podziela ten pogląd.

Końcowo godzi się zasygnalizować, że wyrażonej powyżej oceny nie może zmienić fakt wydania przez tutejszy Sąd w dniu 1[...] lutego 2014r. wyroku oddalającego skargę K. P. na postanowienie w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości (sygn. akt II SA/Bk 660/13). Podkreślić bowiem należy, że sąd nie jest związany wyrokami wydanymi w innych sprawach, nawet jeżeli dotyczą tych samych stron i podobnego przedmiotu. Skutki wyroku sądu dotyczą, bowiem wyłącznie ponownie prowadzonego postępowania prowadzonego w zakresie danej konkretnej sprawy.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.