Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1694/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 13  ust. 2,  art. 15  ust. 1 i  art. 18  ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 134 i  art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4  pkt 1  ust. 2
journal: Dz.U. 2007 nr 19 poz 115
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Rudnicka Sędzia WSA Daniela Kozłowska Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2009 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]z dnia [...] lipca 2008 r. [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej własność J. Z..

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny sprawy.

Nieruchomość położona na terenie miasta W., obręb [...], oznaczona geodezyjnie jako działki nr [...], o pow. [...] ha i nr [...], o pow. [...] ha, dla której Sąd Rejonowy dla W. we W. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], stanowiąca własność J. Z., zgodnie z decyzją Wojewody [...]z dnia [...]kwietnia 2003 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji autostrady [...] dla odcinka obwodnicy W. w województwie [...], utrzymanej w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. [...] - została przeznaczona pod budowę ww. autostrady.

Decyzją z dnia [...]marca 2006 r. nr [...] Prezydent W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonych w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. obrębu [...] jako działki nr [...] i nr [...] stanowiących własność J. Z., w wyniku którego powstały działki gruntu nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. Sposób podziału określono na - stanowiących integralną część decyzji - mapach z projektem podziału i na szkicach orientacyjnych.

Złożone przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad oferty kupna przedmiotowych działek z dnia 18 i 30 maja 2006 r. - nie zostały przyjęte przez jej właściciela J. Z. (oświadczenie z dnia 7 czerwca 2006 r.).

W związku z czym Wojewoda [...]- zgodnie z wnioskiem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w oparciu o art. 15 ust 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - wyznaczył właścicielowi nieruchomości termin do dnia 20 grudnia 2006 r. do zawarcia umowy z Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad. Po bezskutecznym jego upływie wnioskiem z dnia 8 lutego 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...]o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

Pismem z dnia 20 sierpnia 2007 r. Wojewoda zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości.

Organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatów szacunkowych wyceny przedmiotowych działek i po ich otrzymaniu, strony postępowania zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z ich treścią i z aktami sprawy.

W dniu 28 stycznia 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna, o której powiadomiono strony postępowania. Uczestniczył w niej rzeczoznawca majątkowy K. K.

W jej trakcie właściciel wywłaszczanej nieruchomości podniósł kwestię zasadności wykupu całej działki nr [...] z uwagi na zmianę planów przebiegu autostrady, bowiem zgodnie z pierwotnym projektem, działka ta miała być przeznaczona pod budowę wiaduktu nad autostradą (ul. [...]), natomiast po zmianie projektu budowlanego - autostrada [...] przebiegać ma nad ulicą. W odpowiedzi na powyższe Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad stwierdził, iż wywłaszczeniu podlega teren objęty decyzją o lokalizacji drogi, w tym również działka nr [...] i jest ona niezbędna w części objętej projektem budowlanym.

Skarżący zwrócił także uwagę, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy powoływał się na uchwałę nr [...] z dnia 10 czerwca 1988 r., która w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej już nie obowiązywała.

Ponadto, w piśmie z dnia 28 stycznia 2008 r. strona złożyła dodatkowe zastrzeżenia i wnioski odnośnie wycen sporządzonych dla działki nr [...] i nr [...] oraz działań Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad poprzedzających wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Skarżący wskazał, że rzeczoznawca majątkowy zaniżył wycenę działki nr [...] w stosunku do działki przylegającej nr [...], a w jego opinii rzeczoznawca mógł porównywać wycenianą działkę tylko wyłącznie z nią. Zdaniem strony przy wycenie pominięto położenie i otoczenie planistyczne działki nr [...]. Dalej strona zarzuciła, że rzeczoznawca przyrównał wycenianą działkę do działek nie mających dojazdu, lub posadowionych przy nie urządzonych drogach gruntowych, położonych w kompleksie gruntów przeznaczonych pod uprawy polowe na peryferyjnych, południowo-zachodnich obszarach osiedla [...], które nie posiadają żadnego uzbrojenia w media. Poza tym działka nr [...]została przeznaczona na cele budowlane, a nie jak określił rzeczoznawca majątkowy pod komunikację.

J. Z. zażądał również odszkodowania z tytułu utraty wartości działki nr [...], którą pozbawiono dojazdu do drogi lokalnej i dostępu do mediów i zwrócił uwagę, iż rzeczoznawca majątkowy pominął fakt, że działka nr [...] bezpośrednio przylega do działki zabudowanej nr [...].

Do podniesionych przez wywłaszczanego właściciela zarzutów rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w piśmie z dnia 31 stycznia 2008 r. Wyjaśnił, iż wycena działki nr [...] przeprowadzona została w sposób prawidłowy, zgodnie z zasadami wynikającymi z przyjętej metodyki. Do analizy porównawczej przyjęto 30 transakcji na nieruchomościach podobnych, z czego 29 charakteryzowało się niższymi cenami jednostkowymi, niż wartość oszacowania działki nr [...], a tylko 1 działka w przypadku ceny jednostkowej ([...] zł/m2 - sąsiednia działka nr [...]) przewyższała tę wartość o [...] zł, tj. ok. 1.5%. Rzeczoznawca wyjaśnił także, iż w operacie dotyczącym wyceny działki nr [...]został wyznaczony analitycznie trend cenowy dla gruntów podobnych do wycenianego i tak wyceniony wskaźnik został zastosowany do aktualizacji cen jednostkowych.

Ustosunkowując się do zarzutu pominięcia położenia i otoczenia planistycznego szacowanej nieruchomości rzeczoznawca stwierdził, iż jako cechy rynkowe przyjęte zostały m.in. lokalizacja z najwyższą wagą - 40% oraz otoczenie planistyczne z wagą 15%. Uchwalony w 2000 r. plan miejscowy nie obejmuje działki nr [...] (wg numeracji przed podziałem geodezyjnym), co oznacza, iż nie jest ona przeznaczona pod aktywność gospodarczą. K. K. stwierdził też, że przyjęte do porównania działki wg stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej tj. wg stanu przed podziałem geodezyjnym posiadały dojazdy i tak je należy kwalifikować. Natomiast, ze względu na występujące, w przyjętych do porównania działek różnice, takie jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania - dokonano korekty ceny średniej.

Odnosząc się do zarzutu błędnego przywołania planu ogólnego przy wycenie działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że w planie miejscowym zatwierdzonym w 2000 r. Uchwałą Rady Miasta W. nr [...] dla terenu obejmującego tę działkę wyznaczono funkcję opisaną w § 45 Uchwały symbolem 17 KL, tj. ulice lokalne, tereny przeznaczone dla realizacji celów publicznych, nie zmieniając tym samym przeznaczenia zapisanego we wcześniej obowiązującym planie ogólnym (teren przeznaczony pod budowę układu komunikacyjnego). Pomyłka wynikała z faktu, że działka nr [...] położna jest na styku obu planów, co przy niewielkiej skali mapy spowodowało błędną lokalizację gruntu. Nie miała ona jednak wpływu na dokonaną wycenę gruntu, ponieważ zakres inwestycji określony został później w projekcie technicznym, co m.in. stanowiło podstawę do dokonania podziału geodezyjnego i wydzielenia działki nr [...], jako gruntu przeznaczonego na cel publiczny, zgodny przy tym z ustaleniami obowiązującego planu. Rzeczoznawca zakwestionował twierdzenie, iż działka ta przeznaczona została w planie z 2000 r. na cele budowlane, jako teren oznaczony symbolem C7U/MN.

J. Z. - po zapoznaniu się z wyżej opisanymi wyjaśnieniami - w piśmie z dnia 17 marca 2008 r. podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o powtórną wycenę wywłaszczanych działek.

Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do ww. pisma podtrzymał w pełnym zakresie swoje uprzednie wyjaśnienia, ponadto poinformował, że na podstawie uzyskanych informacji w Biurze Rozwoju W. oraz w Informacji Budowlanej Urzędu Miejskiego we W. ponownie dokonał analizy ustaleń planu miejscowego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej W. nr [...]. Na tej podstawie ustalił, że dla terenu obejmującego działkę nr [...] na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej obowiązywały ustalenia planu miejscowego uchwalonego w dniu 19 października 2000 r., zgodnie z którymi południowa część działki nr [...]przeznaczona była na potrzeby realizacji celu publicznego, tj. pod przebudowę układu komunikacyjnego (symbol 17 KL), a pozostała część działki - na cele budowlane. To, że ostateczny kształt działki nr [...] wydzielonej w 2006 r. pod cel publiczny różni się od rysunku planu, wynika ze sposobu podziału, dokonanego na podstawie projektu budowlanego, opracowanego po zakończeniu procedury wydawania decyzji lokalizacyjnej.

Wojewoda [...]w oparciu o art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji - na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad - wydał decyzję z dnia [...] czerwca 2008 r. udzielającą zezwolenia na niezwłoczne zajęcie części nieruchomości, położonej na terenie miasta W., obręb [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...], o pow. [...]ha i nr [...], o pow. [...] ha. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności.

Następnie decyzją z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu części nieruchomości, stanowiącej własność J. Z. położonej na terenie miasta W., obręb [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...], o pow. [...]ha i nr [...], o pow. [...] ha, dla której jest prowadzona przez Sąd Rejonowy dla W. we W. księga wieczysta KW nr [...]. Wywłaszczenie to polegało na pozbawieniu prawa własności do ww. części nieruchomości, na rzecz Skarbu Państwa z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Wywłaszczenie części nieruchomości następowało na cele budowy pasów drogowych autostrady [...], zgodnie z decyzją Wojewody [...]z dnia [...] kwietnia 2003 r., Nr [...] o ustaleniu lokalizacji autostrady [...] (dawniej [...]) dla odcinka obwodnicy W. w województwie [...]i decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. nr [...]. Nieruchomość ta podlegała wydaniu w terminie 60 dni od dnia doręczenia właścicielowi nieruchomości decyzji. Za odjęcie prawa własności opisanej wyżej części nieruchomości Wojewoda ustalił na rzecz J. Z. odszkodowanie w kwocie [...] zł, do wypłaty którego zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, na konto wskazane przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W uzasadnieniu orzeczenia Wojewoda stwierdził, że zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), która weszła w życie z dniem 16 grudnia 2006 r., do spraw wszczętych i nie zakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że w tego rodzaju sprawach stosuje się przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, dotyczącej zawarcia umowy. Postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna wojewoda, na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad.

Zdaniem organu nie budzi wątpliwości, iż wywłaszczona część nieruchomości jest objęta decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady [...]. J. Z., pomimo wyznaczenia stosownego terminu przez Wojewodę, nie zawarł umowy sprzedaży tej części nieruchomości z Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad.

W związku z wywłaszczeniem nieruchomości przeznaczonej pod budowę autostrady właścicielom przysługuje odszkodowanie ustalone w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Analizując operaty szacunkowe z dnia 26 listopada 2007 r. i z dnia 30 listopada 2007 r. organ uznał, iż nie ma zastrzeżeń, co do sposobu sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. tych operatów, a tym samym, co do wartości nieruchomości, jaką rzeczoznawca ustalił na ich podstawie. Zdaniem organu biegły uwzględnił stan nieruchomości na dzień [...] kwietnia 2003 r. tj. datę wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi.

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Porównał ceny transakcyjne 30 nieruchomości (podobnych do nieruchomości wywłaszczanej), położonych w obrębie [...], sprzedanych na rynku lokalnym pod budowę obwodnicy autostradowej w okresie od października 2005 r. do lutego 2007 r. Dla potrzeb aktualizacji cen jednostkowych na datę wyceny zastosował trend czasowy na poziomie + 1,0 % w skali miesięcznej.

W badanych przez organ operatach szacunkowych wyceny działki nr [...] oraz działki nr [...], biegły dokonał wyboru dwóch nieruchomości - transakcję o cenie minimalnej oraz transakcję o cenie maksymalnej - spośród nieruchomości wskazanych we wspomnianym zestawieniu transakcyjnym, które w oparciu o przyjęte wagi cech nieruchomości były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej i posiadały najmniej cech różniących je od tej nieruchomości. W oparciu o przedstawioną powyższą metodę wyceny rzeczoznawca majątkowy wyznaczył cenę jednego metra kwadratowego nieruchomości. W tym dniu wyceniana część nieruchomości była nieruchomością niezabudowaną, rolną, sklasyfikowaną jako grunty orne kl. R II - działka nr [...] oraz jako grunty orne kl. R III a i rowy - działka nr [...]. Uwzględniwszy okoliczność przeznaczenia wywłaszczanej nieruchomości pod pasy drogowe, wzięto do porównania nieruchomości, które były przedmiotem transakcji pod budowę autostrady na obszarze lokalnego rynku, a których stan w dniu wydania decyzji o lokalizacji autostrady był porównywalny ze stanem wycenianej nieruchomości.

Odnosząc się do podniesionych przez J. Z. zarzutów, dotyczących celowości wywłaszczenia działki nr [...], Wojewoda stwierdził, że sprowadzają się one do kwestionowania rozwiązań przyjętych w decyzji lokalizacyjnej, a zatem nie mogą być przedmiotem rozpoznania w postępowaniu wywłaszczeniowym. Wojewoda podniósł, że zmiana projektu wstępnego przebiegu autostrady nie wpłynęła na zmianę decyzji lokalizacyjnej, w której jednoznacznie określone są linie rozgraniczające teren przeznaczony do zajęcia. Organ zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości.

Ponadto organ zauważył, że kwestionowane przez J. Z. nabycie działki nr [...] jest konieczne i w pełni uzasadnione, ponieważ zgodnie z aktualnym projektem budowlanym, na gruncie tym zaplanowano przesunięcie istniejącego rowu przydrożnego.

Odnosząc się do żądania odszkodowania za utratę wartości działki nr [...], organ podkreślił, że art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, iż odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zawiera jedynie element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Ustawodawca nie posługuje się pojęciem szkody, lecz odsyła do wartości prawa mierzonej w sposób określony przepisami ustawy. Zatem obowiązek odszkodowania nie obejmuje korzyści, które wywłaszczony mógłby osiągnąć, gdyby nie nastąpiło wywłaszczenie.

Odnosząc się do sprawy zamiany działki nr [...] Wojewoda stwierdził, iż z akt sprawy wynika, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad poinformował J. Z., że nie posiada gruntów zamiennych w obrębie [...] oraz innych mogących służyć jako zamienne, a podejmowane działania w tym zakresie nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Ponadto Wojewoda zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad może dokonać zamiany gruntu leżącego w granicach pasa drogowego na grunt leżący poza pasem drogowym, jednakże jego działanie leży w sferze uznaniowości.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł J. Z. twierdząc, iż część wywłaszczonych terenów jest całkowicie zbędna do wykonania autostrady [...], a dokonana wycena jest nieprawidłowa. Ponadto istnieje nadal możliwość pozyskania przedmiotowej nieruchomości, nie tylko na podstawie zamiany gruntów, ale również na podstawie umowy kupna - sprzedaży.

Decyzją z dnia [...]września 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy powyższą decyzję Wojewody [...]z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...].

W uzasadnieniu decyzji Minister stwierdził, iż postępowanie w sprawie wywłaszczenia ww. nieruchomości zostało wszczęte prawidłowo.

W operacie szacunkowym z dnia 26 listopada 2007 r. rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość rynkową działki nr [...]o pow. [...]ha na kwotę [...]zł, natomiast w operacie z dnia 30 listopada 2007 r. rzeczoznawca dokonał wyceny działki nr [...]o pow. [...]ha na kwotę [...] zł. W tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Analiza sporządzonych operatów nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nie uznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo. Jednocześnie organ wskazał, iż kwestia dotycząca przebiegu autostrady [...]została ostatecznie rozstrzygnięte decyzjami Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. i Wojewody [...][...] kwietnia 2003 r. i nie może być rozpatrywana w przedmiotowym postępowaniu. Skoro działki oznaczone nr [...] i [...] znalazły się w liniach rozgraniczających teren planowanej inwestycji, ustalonych ww. decyzjami, a inwestor złożył wniosek o wywłaszczenie tych działek, to nie można uznać, iż stały się one zbędne dla realizacji przedmiotowej inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J. Z.

W uzasadnieniu skargi zarzucił, że niniejszą decyzją naruszono własność prywatną poprzez pozbawienie go prawa własności do działki nr [...] i [...] - w skład której wchodzi około [...] m2 terenów całkowicie zbędnych do dokonania inwestycji, a ustalone odszkodowanie uniemożliwia zarówno zamianę gruntów na grunty równorzędne o przeznaczeniu zgodnym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również odtworzenia utraconej na skutek wywłaszczenia własności.

Skarżący wniósł o umorzenie ostatecznej decyzji Ministra Infrastruktury z powodu bezprawnego wywłaszczenia terenów zbędnych dla projektu autostrady [...], względnie o dokonanie podziału działki [...], w celu wyznaczenia terenów niezbędnych do budowy. Przy czym wnioskował, aby zwrócona część działki [...] ponownie otrzymała przeznaczenie, jakie miała w planie zagospodarowania przed podziałem. Skarżący wniósł także o ponowną wycenę jego działek niezbędnych pod budowę autostrady. Jego zdaniem, działka nr [...] wywłaszczana jest nie pod pas drogowy, lecz pod przesunięcie wylotu istniejącego rowu. Podniósł że dokonane wywłaszczenie uniemożliwia mu dojazd do działki nr [...], a zgodnie z decyzją Wojewody [...] o ochronie interesów osób trzecich, w związku z budową autostrady, na tym terenie miał być wyznaczony jedyny możliwy dojazd do działki.

Ponadto zwrócił się o przyjęcie jego propozycji na przeprowadzenie wylotu rowu poza przepust skrzynkowy pod ul. [...] - do czasu przebudowy tej ulicy na terenie jego działki oraz wypłatę słusznego odszkodowania za działkę nr [...].

Skarżący podkreślił, że w 2006 r. wyraził gotowość zamiany należących do niego gruntów na grunty równorzędne o tym samym przeznaczeniu, co gruntu wywłaszczone, wskazując działki mogące stanowić tereny zastępcze za jego grunty tj. pastwiska należące do gminy W. Przylegają one do jego działki nr [...] i należą do terenu C7U/MN w planie miejscowym. Podniósł też, że wyraził chęć ewentualnego użyczenia gruntów do budowy autostrady [...], w celu uzyskania przez Generalną Dyrekcję pozwolenia na budowę

Zdaniem skarżącego, pismem z dnia 15 marca 2006 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad poinformowała o zmianie projektu wstępnego autostrady. Opis projektu przesłany przy piśmie z dnia 5 lutego 2007 r. stwierdzał, że działka nr [...] jest potrzebna pod tymczasowe przesunięcie wylotu rowu leżącego wzdłuż ul. [...], co oznacza, iż wniosek z dnia 8 lutego 2007 r. o wywłaszczenie działki nr [...]był bezpodstawny, gdyż w dniu jego złożenia wiedziano, że ok. [...] m2 ww. nieruchomości jest całkowicie zbędnych.

Skarżący podniósł także, że ustalone odszkodowanie nie obejmuje odszkodowania za utratę dojazdu do pozostałej części działki nr [...] od strony ul. [...] i nr [...] - dojazdu z drogi publicznej, utraty dostępu do mediów, a ponadto, iż wywłaszczenie terenów zbędnych uniemożliwia mu wykorzystanie pozostałej części działki nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. W opinii organu zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane mu były w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...]z dnia 7 lipca 2008 r., orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej własność J. Z.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało rozpoczęte wnioskiem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia 8 lutego 2007 r. o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego dla realizacji celu publicznego, jakim jest inwestycja polegająca na budowie autostrady [...] ([...]).

W związku z wejściem w życie w dniu 16 grudnia 2006 r. ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) organ administracji przeprowadził postępowanie w oparciu o art. 5 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.)

Organ administracji prawidłowo uznał, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie J. Z. nie wyraził zgody na sprzedaż nieruchomości, wniósł jednocześnie o wskazanie gruntu zamiennego. Czyniąc zadość jego wnioskowi Generalny Dyrektor zwrócił się do Gminy Miejskiej W. z prośbą o podanie nieruchomości, położonych w okolicy ul. [...] oraz innych, które gmina mogłaby zaproponować do nabycia na rzecz Skarbu Państwa jako grunty zamienne. W odpowiedzi na powyższe pismo gmina stwierdziła, że nie dysponuje takimi nieruchomościami. Generalny Dyrektor zwrócił się także do Agencji Nieruchomości Rolnych. Poinformowała ona, że istnieje możliwość zamiany działek skarżącego na wyszczególnione w piśmie nieruchomości położone w obrębie [...], gmina W. Organ wystąpił do skarżącego o pisemne potwierdzenie zainteresowania tymi gruntami w ciągu 7 dni. Skarżący nie ustosunkował się jednak do złożonej propozycji twierdząc, iż wyznaczony termin jest zbyt krótki, a dostarczone informacje zbyt skąpe. W tych okolicznościach trudno uznać za zasadny zarzut skarżącego, że organ nie ustosunkował się do jego wniosku. Podkreślić bowiem należy, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nie ma ustawowego obowiązku proponowania nieruchomości zamiennych, gdyż na podstawie art. 13 ust. 2 powoływanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. może on nabywać w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, w celu dokonania ich zamiany.

W ocenie Sądu zarzut skarżącego dotyczący niewłaściwej wyceny gruntów także nie jest trafny.

W myśl art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, na podstawie operatów szacunkowych nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego K. K.

Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wywłaszczane grunty wyceniono stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca porównał ceny 30 podobnych nieruchomości, położonych w obrębie [...], sprzedanych na tym rynku pod budowę obwodnicy autostradowej w okresie od października 2006 r. do lutego 2007 r. Należy zauważyć, że w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej wyceniana część nieruchomości była nieruchomością rolną, niezabudowaną.

Sąd uznał zatem za prawidłową ocenę organu, co do wysokości odszkodowania, a także zastosowania przepisów prawa, w tym rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Zauważyć należy, że z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji i Sąd oceny sporządzonego operatu szacunkowego, bowiem zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387 uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - a Sąd w całości podzielił ich stanowisko uznając, że operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Należy też podkreślić, że organ słusznie uznał, iż ustalone odszkodowanie nie mogło obejmować ewentualnie utraconych korzyści, które skarżący mógłby osiągnąć, gdyby władał gruntem - bowiem odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje tylko wartość rzeczywiście poniesionej szkody. Z tego też względu nie mogło ono również zostać przyznane za utratę dotychczasowego dojazdu, z uwagi na dokonany i zatwierdzony decyzją z 2006 r. podział działki nr [...] i nr [...].

Odnosząc się do zarzutu skarżącego - dotyczącego zbędności wywłaszczanej części nieruchomości nr [...]o powierzchni około [...]m2 - należy wyjaśnić, że Wojewoda [...]słusznie uznał, iż zarzut ten nie mógł zostać rozpatrzony w niniejszym postępowaniu, bowiem teren przeznaczony do zajęcia pod autostradę określono liniami rozgraniczającymi, stanowiącymi jednocześnie linie podziału nieruchomości. Określone one zostały w decyzji lokalizacyjnej. Zmiana planów w zakresie rozwiązań technicznych budowy autostrady, nie wpłynęła jednak na ostateczność decyzji o lokalizacji autostrady [...] z 2003 r. Zatem, zmiana przebiegu autostrady nie powoduje, że przedmiotowe tereny stały się zbędne, tym bardziej, iż na tym terenie ma znajdować się rów przydrożny. Wywłaszczana działka nr [...] stanowi zatem miejsce dla obiektów budowlanych i urządzeń technicznych związanych z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzeń związanych z potrzebami zarządzania drogą. Takie urządzenia i budowle wchodzą w skład pasa drogowego, czyli wydzielonego liniami granicznymi gruntu wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią (art. 4 pkt. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). W związku z powyższym zarzut skarżącego o innym celu wywłaszczenia działki nr [...] niż pod pas drogowy również nie mógł zostać podzielony przez Sąd.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem zaś zarzuty skarżącego są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów – zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.