Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 468/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2009-10-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca), Protokolant Starszy referent Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 października 2009 r. sprawy ze skargi Spółdzielni [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działek I. uchyla zaskarżone postanowienie; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Spółdzielni [...] kwotę 357 (trzysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 22 czerwca 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie z dnia 30 marca 2009 r. wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta w przedmiocie negatywnego zaopiniowania proponowanego we wniosku z dnia 18 marca 2009 r. podziału działek nr [...] położonych przy ul. R. [...] w L.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wyjaśniło, iż przy zatwierdzaniu projektu podziału działek należy przede wszystkim uwzględniać przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem miejscowym jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym.

Organ odwoławczy wskazał, iż przeznaczenie terenu zajmowanego przez działki nr [...], położone przy ul. R. [...] określone zostało w Uchwale Nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej z dnia 29 sierpnia 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta – część I (Dz. Urz. Woj. Lubel. z dnia 24 października 2002 r. Nr 124, poz. 2670). W świetle § 2 ust. 1 planu miejscowego, oznaczenia graficzne użyte w rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu, z kolei w myśl § 2 ust. 2 planu miejscowego, oznaczenia graficzne wniesione linią przerywaną są postulowanymi ustaleniami planu. Dalej organ wskazał, iż nieruchomości objęte wnioskiem zajmują tereny wydzielone liniami rozgraniczającymi oznaczone symbolami: M4 – tereny zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej o maksymalnej wysokości budynku dwie kondygnacje z możliwością realizacji poddasza użytkowego (§ 27), ZP – tereny zieleni publicznej (§ 42), KX – tereny komunikacji pieszej (§ 56), KDD – ulice dojazdowe( § 20 ust. 1 pkt 5, § 58 ust. 2), Z – strefa zieleni ogólnodostępnej (§ 25 ust. 3 pkt 2 lit. b).

Kolegium wyjaśniło, że zasady zagospodarowania terenów według rodzajów przeznaczenia, w tym w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, ustalone zostały w § 27 ust. 4 planu, w którym przewidziano możliwość realizacji w wyznaczonej strefie zabudowy kubaturowej różnych form zabudowy mieszkaniowej: wolnostojącej, szeregowej lub bliźniaczej – zgodnie z rysunkiem planu miejscowego, przy czym w § 27 ust. 4 pkt 2 planu ustalona jest nieprzekraczalna linia zabudowy kubaturowej i układ podziałów wewnętrznych – zgodnie z rysunkiem planu. Rysunek planu, na co zwrócił uwagę organ odwoławczy, w obszarze wąwozu w obrębie ustalenia dla M4 przedstawia podział na 13 działek budowlanych do zabudowy budynkami jednorodzinnymi w wyznaczonym obszarze zabudowy kubaturowej, zaś w § 27 ust. 4 pkt 9 planu ustanowiony jest zakaz wtórnego podziału działek.

Jak dalej wyjaśniło Kolegium, rysunek planu ustala zakres zabudowy poprzez linie zabudowy oraz procent zabudowy, przy czym rodzaj zabudowy ustanawiany jest poprzez postulowane podziały wewnętrzne – dla zabudowy wolnostojącej szerokie działki z określeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy. Organ wskazał, iż w odniesieniu do przedmiotowych działek gruntu rysunek planu nie przewiduje typowo wąskich działek dla wnioskowanej przez spółdzielnię zabudowy szeregowej. Możliwość przestrzennej korekty wewnętrznych podziałów nie oznacza, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, że korektą taką można zmienić intensywność zabudowy, tzn. w przewidywaną prawem miejscowym zabudowę wolnostojącą wprowadzić wnioskowaną zabudowę szeregową.

Za istotne Kolegium uznało, że na przedmiotowym terenie celowo zaplanowano podziały na duże działki budowlane oraz pasy zieleni z uwagi na sąsiedztwo z terenami wąwozu i istniejącą zabudowę wolnostojącą.

Organ odwoławczy podkreślił, iż przedmiotowy plan w wielu miejscach eksponuje rozstrzygającą rolę rysunku, zaś w niniejszej sprawie kluczową rolę pełni rysunek, o którym mowa w § 27 ust. 4 pkt 1 i pkt 2 planu, nakazujący podział na 13 działek budowlanych. Zdaniem Kolegium, odstępstwa w drodze korekty nie są dopuszczalne, ponieważ "korekta" nie oznacza istotnej zmiany jakościowej oraz możliwości dowolnego podziału nieruchomości. W ocenie Kolegium, rysunek ten jednoznacznie wyznacza sposób podziału przedmiotowego terenu, a zatem wstępny projekt podziału nieruchomości jest sprzeczny z planem.

W związku z powyższym Kolegium wskazało, iż proponowany przez Spółdzielnię projekt podziału nie służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w obowiązującym planie miejscowym i nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "A." w L., zarzucając organom obu instancji naruszenie prawa materialnego oraz zasad postępowania administracyjnego i żądając uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania.

W ocenie skarżącej organy obu instancji błędnie zinterpretowały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla tego obszaru i bezpodstawnie (dowolnie) przyjęły, iż możliwy jest jedynie podział na trzynaście działek budowlanych, co wynika z rysunku planu.

Skarżąca podkreśliła, iż bezspornym jest, że oznaczenia graficzne naniesione linią przerywaną są postulowanymi ustaleniami planu, których granice mogą ulegać korektom przestrzennym. Stosownie zatem do § 2 ust. 1 planu, są one obowiązującymi ustaleniami planu, ale obowiązują jako postulowane. W związku z tym, zdaniem skarżącej, skoro są ustaleniami postulowanymi, to nie można przypisać im roli normy o charakterze kategorycznym. Naniesione linie przerywane w tym konkretnym przypadku nie oznaczają niczego więcej niż sugerowany kierunek podziału działek.

Skarżąca wskazała, iż zgodnie z § 27 ust. 5 pkt 2 części opisowej planu, istnieje możliwość korekty podziałów wewnętrznych terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi. Tym samym, zdaniem skarżącej, także w świetle tego przepisu dopuszczalne jest odstępstwo od podziału postulowanego, przewidzianego w części graficznej planu dla tego obszaru.

Skarżąca podkreśliła, iż skoro przedmiotowe działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem M4, a zatem ich podstawowym, wskazanym w planie miejscowym przeznaczeniem jest budownictwo jednorodzinne bez bliższego określenia formy zabudowy, oznacza to możliwość realizacji zabudowy zarówno wolnostojącej, jak i bliźniaczej, szeregowej czy grupowej. Wykluczenie którejś z przewidzianych przez art. 2 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane form zabudowy musiałoby jednoznacznie wynikać z zapisu planu.

W ocenie skarżącej, zawarte w uzasadnieniu decyzji stwierdzenie, iż rodzaj zabudowy, tj. wyłącznie zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, określony jest przez postulowane podziały wewnętrzne, jest nieuprawnione – dowolne. Podkreślić bowiem należy, zdaniem skarżącej, iż dla przedmiotowego terenu nie została w planie miejscowym narzucona powierzchnia minimalna działki budowlanej, jak ma to miejsce w § 84 ust. 5, który nie dotyczy przedmiotowej działki.

Ponadto za pozbawione znaczenia prawnego na gruncie niniejszej sprawy skarżąca uznała powoływane w uzasadnieniu wyjaśnienia organu pierwszej instancji zawarte w piśmie z dnia 28 maja 2009 r., gdyż nie pochodzą od organu, który uchwalił plan miejscowy, a tym samym nie stanowią jego wykładni autentycznej.

Zdaniem skarżącej, jeżeli wolą twórcy planu byłoby wprowadzenie ograniczeń co do podziału i wykorzystania działek, mógł to uczynić poprzez wprowadzenie konkretnych zapisów zarówno w części graficznej, jak i opisowej planu. Tymczasem brak ograniczeń wprowadzonych dla przedmiotowej nieruchomości w drodze zapisów i rysunków, przy jednoczesnym ich istnieniu dla innych obszarów, jednoznacznie przesądza o błędnej wykładni zapisów planu prezentowanej przez organy obu instancji.

W celu wzmocnienia swego stanowiska Spółdzielnia powołała się na postanowienie z dnia 30 listopada 2006 r., którym pozytywnie zaopiniowano proponowany we wniosku z dnia 9 października 2006 r. podział działki nr [...] położonej przy ul. R. [...] i które zostało wydane pod rządami tego samego planu miejscowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze, Kolegium wskazało, iż "wniesione linią przerywaną postulowane ustalenia planu miejscowego wyrażają dążność przepisu gminnego do osiągnięcia stanu przedstawionego w załączniku do planu, tj. rysunku przewidującego podział na 13 działek budowlanych, zaś ograniczenie przeznaczenia przedmiotowego terenu do zabudowy wolnostojącej wynika właśnie z rysunku planu".

Ponadto Kolegium wyjaśniło, iż pominęło okoliczność, że w stosunku do nieruchomości nr [...] wydane zostało w dniu 30 listopada 2006 r. postanowienie pozytywnie opiniujące podział na większą niż wynikająca z postulowanej w planie liczbę działek, ponieważ wyeliminowane zostało ono z obrotu prawnego i nie ma żadnego wpływu na ocenę zgodności wnioskowanego podziału z planem miejscowym w niniejszej sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona. Zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nakładają na organy administracji obowiązek wszechstronnego zbadania i wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. Zgodnie natomiast z przepisami art. 77 § 1 i 80 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

Organ obowiązany jest więc dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnego przypadku na podstawie analizy całego materiału dowodowego, a stanowisko wyrażone w decyzji uzasadnić w sposób wymagany przez przepisy kodeksu postępowania administracyjnego (art. 107 § 3 k.p.a.).

Obowiązki te ciążą zarówno na organie pierwszej, jak i drugiej instancji. Stosownie bowiem do przepisu art. 136 i 138 k.p.a. przedmiotem postępowania odwoławczego jest ponowne rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej rozstrzygniętej decyzją organu pierwszej instancji.

Należy podkreślić, że prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego. W rozpoznawanej sprawie organy administracji nie wyjaśniły zgodnie z regułami wynikającymi z powołanych przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. wszystkich istotnych okoliczności sprawy, co nie pozwala na ocenę, czy prawidłowo zastosowane zostały normy prawa materialnego.

Zaskarżone postanowienie dotyczy zgodności projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W myśl przepisu art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ustawy).

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust. 4). Opinia wyrażana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5).

Wyrażenie opinii o zgodności projektowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego wymaga szczegółowej analizy ustaleń planu, tylko wówczas można bowiem dokonać oceny zgodności podziału zarówno z ustaleniami planu co do przeznaczenia terenu, jak i ustaleniami wskazującymi na możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, stosownie do powołanych przepisów art. 93 ust. 1 i 2 ustawy. Stanowisko organu opiniującego powinno być szczegółowo uzasadnione. Wyrażenie opinii negatywnej wskazywać musi w sposób nie budzący wątpliwości, na czym polega brak zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu.

W rozpoznawanej sprawie nie dokonano pełnej i wyczerpującej analizy ustaleń planu, a opinia o sprzeczności projektowanego podziału nie została należycie uzasadniona, co nie pozwala na stwierdzenie zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia.

Jest poza sporem, że dla terenu, na którym znajdują się działki o numerach ewidencyjnych [...], położone przy ulicy R. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony 29 sierpnia 2002 r. (uchwała Nr 1641/LIII/2002 Rady Miejskiej w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta - część I, Dz. Urz. Woj. Lubel. Nr 124, poz. 2670 ze zm.).

Z § 1 ust. 3 uchwały w sprawie planu wynika, że ustalenia planu wyrażone są w postaci uchwały oraz rysunków planu (planszy podstawowej, planszy koordynacyjnej, planszy polityki strefowej i ideogramu uzbrojenia), stanowiących integralną całość.

Analizując ustalenia dla działek objętych projektem podziału mieć trzeba zatem na uwadze zarówno treść uchwały w sprawie planu, jak i rysunek planu, stanowiący integralną część uchwały, co słusznie podkreśla organ odwoławczy. Obie te części rozstrzygają bowiem o przeznaczeniu i sposobie zagospodarowania danego terenu. Należy jednak zwrócić uwagę, że analiza rysunku planu nie może być dokonana bez odwołania się do przepisów ogólnych części tekstowej planu, określających rodzaje oznaczeń graficznych i ich moc obowiązującą jako ustaleń planu.

W myśl § 2 ust. 1 uchwały, oznaczenia graficzne użyte w rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu, gdy chodzi o granice administracyjne, granice planistyczne, linie zabudowy, granice stref ochronnych, oznaczenia obiektów i terenów objętych ochroną prawną i planistyczną, granice obszarów przyrodniczych, granice obszarów kulturowych oraz strefy polityki przestrzennej. Zgodnie natomiast z § 1 ust. 2 uchwały, oznaczenia graficzne wniesione linią przerywaną są postulowanymi ustaleniami planu.

Analizując rysunek planu dla danego obszaru należy zatem wskazać, które oznaczenia graficzne dla tego obszaru są obowiązującymi ustaleniami planu, które natomiast ustaleniami postulowanymi oraz czy i jakie korekty granic danego obszaru są dopuszczalne. Szczególnie istotne, zwłaszcza w przypadku projektowanego podziału określonej nieruchomości, jest rozróżnienie obowiązujących ustaleń planu od ustaleń postulowanych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że postulowany sposób podziału nieruchomości nie wiąże w sposób bezwzględny, dopuszczalna jest zatem jego korekta.

Zakres korekty nie jest dowolny. Określenie zakresu dopuszczalnej korekty możliwe jest jedynie w oparciu o analizę ustaleń części tekstowej planu, dotyczących danego obszaru.

Z prawidłowych ustaleń organów wynika, że działki nr [...], objęte projektem podziału, położone są na obszarze oznaczonym w planie następującymi symbolami: "M 4", "ZP", "z" i "KDD". Zgodnie z § 2 ust. 4 pkt 1 uchwały w sprawie planu, tereny oznaczone symbolem "M 4" to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o maksymalnej wysokości budynku 2 kondygnacje z możliwością realizacji poddasza użytkowego. Zgodnie z § 2 ust. 4 pkt 4 uchwały tereny oznaczone symbolem "ZP" to tereny miejskiej zieleni publicznej (parki, skwery, zieleńce), a tereny oznaczone symbolem "z" to strefa zieleni wydzielona w granicach terenów o różnych przeznaczeniach. Symbol "KDD" oznacza natomiast ulice dojazdowe (§ 2 ust. 4 pkt 6 uchwały w sprawie planu).

Dla wszystkich tych terenów w planie określone zostały zasady zagospodarowania, przy czym stosownie do § 4 planu, na określenie przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenów składają się:

1) przepisy ogólne zawarte w rozdziale I uchwały,

2) ustalenia dotyczące przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenów zawarte w rozdziale II uchwały,

3) ustalenia dotyczące warunków zagospodarowania terenów wynikające ze stref polityki przestrzennej zawarte w rozdziale III uchwały,

4) przepisy szczególne zawierające inne ograniczenia lub zasady dysponowania terenami, dotyczące prowadzenia określonych rodzajów działalności.

Zgodnie z § 5 uchwały, podstawowe rodzaje przeznaczenia terenów wyznaczonych liniami rozgraniczającymi na rysunku planu, jak również inne dopuszczalne rodzaje przeznaczenia z podaniem warunków ich dopuszczenia, określone zostały w § 25 - 69 uchwały.

Przepisy ogólne uchwały w sprawie planu, o których mowa w § 4 pkt 1 zawarte są w § 1 - 24, natomiast szczegółowe ustalenia, dotyczące przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenu, odnoszące się do nieruchomości objętej podziałem zawarte są w § 27 (ustalenia dla "terenów mieszkaniowych M 4"), § 42 (ustalenia dla "terenów miejskiej zieleni publicznej – ZP") oraz § 58 (ustalenia dla "terenów tras komunikacyjnych – KD.."

Zgodnie z § 27 ust. 1 uchwały plan wyznacza "tereny mieszkaniowe - M 4" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach wydzielonych, o wysokości budynków II kondygnacje z możliwością realizacji poddasza użytkowego w stromym dachu. § 27 ust. 2 i 3 dotyczy terenów zrealizowanych osiedli mieszkaniowych, natomiast § 27 ust. 4 i 5 dotyczy terenów nowo realizowanych osiedli mieszkaniowych.

Jest okolicznością bezsporną, że działki nr [...] znajdują się na terenie niezabudowanym, przeznaczonym pod realizację nowych osiedli mieszkaniowych. W rozpoznawanej sprawie zastosowanie mieć zatem będą przepisy § 27 ust. 4 i 5 uchwały. Zgodnie z ust. 4, dla terenu tego plan ustala m.in.:

1) możliwość realizacji w wyznaczonej strefie zabudowy kubaturowej różnych form zabudowy mieszkaniowej: wolnostojącej, szeregowej lub bliźniaczej - zgodnie z rysunkiem planu,

2) nieprzekraczalną linię zabudowy kubaturowej i układ podziałów wewnętrznych zgodnie z rysunkiem planu,

3) maksymalny procent zabudowy działki do 30% jej powierzchni ogólnej, dla działek z funkcją usługową do 45% jej powierzchni ogólnej, jeżeli ustalenia dla stref polityki przestrzennej nie stanowią inaczej,

Ustalenia szczegółowe dla terenu "M 4" przewidują zatem możliwość realizacji w wyznaczonej strefie zabudowy kubaturowej różnych form zabudowy mieszkaniowej i układ podziałów wewnętrznych zgodnie z rysunkiem planu.

§ 27 ust. 5 pkt 2 dopuszcza jednak odstępstwo od tych ustaleń, stanowi bowiem, że na terenach, o których mowa w ust. 4 dopuszcza się korektę podziałów wewnętrznych całego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi lub jego części, pod warunkiem zachowania relacji zewnętrznych oraz nienaruszania interesów osób trzecich, jeżeli ustalenia dla stref polityki przestrzennej nie stanowią inaczej.

Zgodzić się zatem należy ze skarżącą, że ustalenia planu dla terenów oznaczonych symbolem "M 4" nie zawierają bezwzględnego zakazu korygowania podziałów wewnętrznych, określonych na rysunku planu.

Korekta podziałów wewnętrznych możliwa jest jednak jedynie w przypadku, gdy ustalenia dla stref polityki przestrzennej nie stanowią inaczej. Oceniając dopuszczalność korekty podziałów wewnętrznych zbadać należy więc przede wszystkim, jakie ustalenia dla stref polityki przestrzennej obowiązują na danym obszarze. Ustalenia te mają znaczenie podstawowe. Warunek zachowania relacji zewnętrznych oraz nienaruszania interesów osób trzecich może być brany pod uwagę dopiero wówczas, gdy ustalenia dla stref polityki przestrzennej nie wprowadzają zakazu lub istotnych ograniczeń korekty podziałów wewnętrznych.

Zaskarżona decyzja odnosi się tylko do przepisów ogólnych uchwały oraz ustaleń dotyczących przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenu, określonych w powołanych wyżej §§ 27, 42 i 58 uchwały w sprawie planu. Nie wyjaśnia natomiast, czy i jakie ustalenia dotyczące warunków zagospodarowania terenów, wynikające ze stref polityki przestrzennej obowiązują dla nieruchomości objętej projektem podziału. Ustalenia te zawarte są w rozdziale III uchwały, w § 70 – 88. Niewyjaśnienie tej okoliczności przez organy administracji powoduje, że ocena zgodności projektowanego podziału nie jest pełna, nie odnosi się bowiem do wszystkich okoliczności, które należy brać pod uwagę przy opiniowaniu zgodności podziału z planem. Brak ustaleń co do stref polityki przestrzennej uniemożliwia ocenę dopuszczalności korekty podziałów wewnętrznych, o której mowa w § 27 ust. 5 pkt 2 uchwały. W konsekwencji nie może być uznane za prawidłowe stanowisko organu negatywnie opiniujące projekt podziału nieruchomości skarżącej w oparciu o rysunek planu dla obszaru "M 4", bez odniesienia się do przesłanek dopuszczalności korekty podziałów wewnętrznych, wskazanych w § 27 ust. 5 pkt 2 uchwały. Dodać należy, że w aktach postępowania administracyjnego znajduje się tylko fragment rysunku planu, co uniemożliwia ustalenie, czy i jakie strefy polityki przestrzennej obejmują teren, którego dotyczy wniosek o podział.

Organy nie badały także pozostałych warunków korekty podziałów wewnętrznych, określonych w § 27 ust. 5 pkt 2 uchwały, tj. wymogu zachowania relacji zewnętrznych oraz nienaruszania interesów osób trzecich.

W tej sytuacji, nie przesądzając ostatecznej oceny zgodności projektu podziału z planem miejscowym, stwierdzić należy, że wyrażenie przez organy administracji opinii negatywnej w tym przedmiocie nie zostało poprzedzone wyczerpującą analizą ustaleń planu oraz przesłanek dopuszczalności korekty podziałów wewnętrznych, co narusza przepisy art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie wyjaśnia w sposób przekonujący, dlaczego Kolegium uznało odstępstwo od postulowanych linii podziału za niedopuszczalne, co narusza art. 107 § 3 k.p.a. Strona wnioskująca o podział ma prawo oczekiwać od organu opiniującego wykazania w sposób niebudzący wątpliwości, na czym polega sprzeczność projektowanego podziału z planem, w szczególności zaś wskazania tych ustaleń planu, które nakazują proponowany przez skarżącą podział nieruchomości uznać za niedopuszczalny. Odwołanie się do rysunku planu jako przesądzającego w sytuacji, gdy uchwała dopuszcza odstępstwo od wskazań rysunku, a także powołanie się – dla poparcia swojego stanowiska – na wyjaśnienia organu pierwszej instancji co do rzeczywistych zamiarów autorów planu nie może być uznane za wystarczające. Nie sposób więc odeprzeć zarzutu skargi, że ustalenia organów są dowolne i nie zostały oparte o konkretne przepisy planu.

Nie można jednak zgodzić się z zarzutem skargi, że w rozpoznawanej sprawie istniały podstawy do wydania opinii pozytywnej. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie był wystarczający do wydania takiej opinii. Ponownie podkreślić należy, że podział na liczbę działek większą niż postulowana w planie możliwy jest tylko w określonych warunkach, które nie zostały przez organy zbadane i ocenione. W tej sytuacji zaskarżona decyzja podlega uchyleniu na podstawie art. 145 §1 pkt 1 litera "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), stwierdzone naruszenie przepisów postępowania mogło bowiem mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając sprawę ponownie dokona organ analizy planu zgodnie z przedstawionymi uwagami, w szczególności ustali, czy dla nieruchomości objętej projektem podziału obowiązują określone ustalenia dla stref polityki przestrzennej. W przypadku ustalenia, że plan nie wprowadza w tym zakresie zakazu korekty podziałów wewnętrznych, zbada organ, czy projekt spełnia pozostałe warunki wskazane w § 27 ust. 5 pkt 2 uchwały w sprawie planu, tj. czy zachowane zostają relacje zewnętrzne oraz czy projekt nie narusza interesów osób trzecich.

Organ mieć będzie na uwadze, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ustawy). Stanowisko organu opiniującego podział musi więc odnosić się także do możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z planem, w szczególności w zakresie dopuszczalnej zabudowy, określonej w § 27 ust. 4 oraz na rysunku planu.

Rozpoznając sprawę ponownie uzupełni organ akta administracyjne, ponieważ nie zawierają one wniosku o podział. Przepisy ustawy nie przewidują odrębnego postępowania administracyjnego w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału. Wyrażenie opinii o zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym jest częścią postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz § 18 ust. 1 pkt 1 litera "c" w zw. z § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).