Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 707/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi W. W., K. W., T. W. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. solidarnie na rzecz skarżących W. W., K. W., T. W. i M. W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 707/17

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2017r. po rozpatrzeniu odwołania W.W., K.W., T.W., M.W. utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. z dnia [...].12.2016 r. nr [...] o warunkach zabudowy ustalającą na wniosek A.P. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z garażem na dz. ew. nr [...] z obrębu [...], użytek gruntu Bp, położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w W.

Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej.

Decyzją z dnia [...].12.2016 r. nr [...] o warunkach zabudowy organ I instancji ustalił na wniosek A.P. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Od ww. decyzji odwołali się współwłaściciele sąsiedniej działki nr [...] (bezpośrednio graniczącej z terenem planowanej inwestycji) podnosząc, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] został zawyżony (0,35), podczas gdy na sąsiednich działkach wskaźnik ten wynosi 0,2, podczas gdy tylko jedna działka z dostępem do ul. [...] ma ten wskaźnik o wartości 0,35. Ponadto wskazano, że ww. wskaźnik dla planowanej inwestycji jest o ponad 50% wyższy dd wskaźników na działkach w obszarze analizy. Wskazano, że ustalenie takiego wskaźnika spowodowałoby, że projektowana zabudowa dominowałaby nad możliwością zabudowy działki sąsiedniej. Zdaniem odwołania, ustalenie takiego wskaźnika dla planowanej inwestycji narusza interesy właścicieli działek sąsiednich, nie ma żadnego uzasadnienia ani podstawy formalnej, jest niezgodne z prawem.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium przytoczyło treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1588). Organ odwoławczy powołując się na powyższy przepis wskazał, że wskaźnik zabudowy wyznacza się na podstawie wskaźników zabudowy w całym obszarze analizowanym. Ocenił, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia.

Odnosząc się do ustalenia innego niż średni wskaźnik dla omawianego przypadku, który wynosi 0,23, organ podkreślił, że architekt - który sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zawarł w tej analizie uzasadnienie odstąpienia od średniego wskaźnika zabudowy dla omawianego przypadku zgodnie z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. W analizie wskazano bowiem m.in., że "/.../ Ustalony wskaźnik jest wyższy niże średni wskaźnik zabudowy występujący w obszarze analizowanym , lecz nie przewyższa maksymalnego wskaźnika zabudowy i jest zgodny ze wskaźnikiem występującym w sąsiedztwie w obszarze analizy na działce znajdującej się przy tej samej drodze publicznej tj. ul. [...]. /.../"

Organ ocenił, że takie uzasadnienie należy zaakceptować, a więc ustalenie wyższej niż średnia wartość wartości ww. wskaźnika zostało dokonane na podstawie ww. przepisu prawa i zgodnie z tym przepisem. Ponadto Kolegium nie stwierdziło, aby zaskarżona decyzja, jak i poprzedzające ją postępowanie, naruszały prawo.

Zdaniem organu odwoławczego planowana inwestycja jest zgodna z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc jest zgodna z zastaną w terenie funkcją zabudowy (dominująca funkcja to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a na trzech działkach występuje zabudowa usługowa). Ponadto planowana inwestycja jest zgodna z pozostałymi warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ww. ustawy.

Organ zauważył, że w tym stanie rzeczy, należało utrzymać mocy zaskarżoną decyzję.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli W.W., K.W., T.W. i M.W. nie zgadzając się z rozstrzygnięciem.

W skardze podniesiono, że decyzja ta została wydana niezgodnie z przepisami, z naruszeniem prawa. Narusza interesy osób trzecich, ogranicza możliwość dysponowania naszą działką nr [...]. Działka na którą wydano WZ ma szerokość 19m i powierzchnię ok. 800m2. Sąsiednia działka stanowiąca własność skarżących ma szerokość tylko 17m i powierzchnię ok. 750m2 i jest niezabudowana. Przewidziana zabudowa na działce na którą wydano WZ w odległości 3m od granicy ich działki spowoduje istotne ograniczenie możliwości jej zabudowy. Strefa oddziaływania planowanej budowy przekroczy granice ich działki. Nie będą spełnione przepisy § 12, 13,60, 271-273 warunków technicznych. Jest to niezgodne z prawem.

Mogłoby dojść do sytuacji, że zabudowę na działce skarżących na podstawie § 271 należałoby odsunąć aż 9m od granicy działki, co jest istotnym ograniczeniem prawa dysponowania naszą działką na cele budowlane. Są to za małe i za wąskie działki na przyznawanie wskaźnika 0,35, kiedy wszystkie sąsiednie działki mają wskaźniki ok. 0,2. Przyznanie takiego wskaźnika jest nieuzasadnione.

Powoływanie się na argument, że interesy właścicieli działek sąsiednich są chronione przy wydawaniu decyzji pozwolenia na budowę nie ma uzasadnienia, bo zatwierdzany jest projekt zgodny z decyzja o WZ. Podstawą zatwierdzania projektów budowlanych jest zgodność z decyzją o WZ. Podana w decyzji wysokość 6,5m umożliwia budowę dwóch kondygnacji. Przy takim wskaźniku zabudowa dominowałaby nad możliwością zabudowy działki sąsiedniej.

Wskaźnik 0,35 jest większy o 70% od wskaźników na działkach w obszarze analizy. Średni wskaźnik w obszarze analizy wynosi 0,21. Dla swojej działki skarżący uzyskali w decyzji o WZ wskaźnik zabudowy 0,23. Nie jest spełniony warunek dobrego sąsiedztwa, na który powołuje się SKO.

Przepis § 5 ust.2 rozporządzenia na który powołano się w uzasadnieniu decyzji niczego nie określa i nie uzasadnia - jest pustym przepisem nie mającym w tym przypadku żadnego zastosowania i uzasadnienia i jest sprzeczne z § 5 ust. 1.

Wydanie decyzji o wskaźniku 0,35, w sytuacji gdzie wszędzie dookoła są działki ze wskaźnikiem ok. 0,21 narusza interesy właścicieli działek sąsiednich i nie ma żadnego merytorycznego uzasadnienia ani podstawy formalnej, jest niezgodne z prawem.

Dwie działki z obszaru analizy, które mają wskaźnik zabudowy powyżej średniej - 0.35 i 0,5 - są ewidentną samowola budowlaną, bo są zabudowane prawie całe działki. W gminie W. w decyzjach o WZ wskaźniki zabudowy są ustalane na podstawie średniej. Nie są wydawane decyzje o tak zawyżonych wskaźnikach. Wskaźnik o prawie 70% wyższy od średniego jest wskaźnikiem dziwnym i niespotykanym. Podniesiono również, że SKO nie ustosunkowało się merytorycznie do podniesionych argumentów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

W ocenie sądu skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Zarządu Dzielnicy [...] m.W. z dnia [...] grudnia 2016r. naruszają przepisy prawa materialnego i procesowego.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016r., poz. 778 j.t.) zwaną dalej ustawą. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach jest zaś możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 zwanego w dalszej części "rozporządzeniem").

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy jest zatem możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych. Jak wskazano powyżej jednym z warunków koniecznych do wydania decyzji jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Wymóg ten wynika wprost z ustawy, która nakłada na organy obowiązek przestrzegania w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady kształtowania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury (art. 1 ust. 2 pkt 1).

Określenie konkretnych wymagań w zakresie nowej zabudowy służyć ma zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków, zapewniając harmonijny krajobraz.

Podstawowym elementem umożliwiającym właściwe przeprowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest rzetelne i zgodne z przepisami prawa sporządzenie przez uprawnioną osobę analizy funkcji i cech zabudowy terenu.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w kontekście przywołanych na wstępie norm prawnych prowadzi do wniosku, że w toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji opracowana została analiza urbanistyczna. Teren obszaru analizowanego został wyznaczony prawidłowo. Wyniki analizy powinny stanowić punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy. Zadaniem organu orzekającego w tym postępowaniu jest niewątpliwie zweryfikowanie poprawności sporządzonej analizy, która stanowi podstawę ustaleń faktycznych w danej sprawie. W przypadku powzięcia jakichkolwiek wątpliwości organ powinien zwrócić się do osoby, która sporządziła ten dokument o wyjaśnienie wskazanych kwestii (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.). Organ administracyjny nie posiada kompetencji do samodzielnego ustalania parametrów nowej zabudowy odmiennie aniżeli wynika to z analizy.

W ocenie sądu wbrew stanowisku organu odwoławczego sporządzona przez organ I instancji analiza jest wadliwa, a ustalenia dokonane w oparciu o przeprowadzoną analizę są niewystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla nowej zabudowy.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowało się stanowisko, iż przepisy § 4 do § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. Decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 679/10 - Lex nr 1081838).

W ocenie sądu przy uwzględnieniu wymogu jednoznaczności, określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może polegać na wskazaniu wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych) tzw. "widełek" (od – do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć. W każdym przypadku takie ustalenie wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Wynika to z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Takie rozwiązanie zapewnia pewien element elastyczności właśnie na potrzeby późniejszego postępowania związanego z realizacją planowanej inwestycji. Jednocześnie gwarantuje, że zarówno wielkości graniczne, jak też te mieszczące się w danym przedziale podlegały dokładnej analizie organu i jego akceptacji z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego.

Niedopuszczalne jest natomiast określenie parametrów nowej zabudowy, wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych (np. istniejąca wysokość, obecna szerokość itd.). W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, których parametry w istocie nie zostały ustalone przez właściwy organ, a wyłącznie przez inwestora i które tym samym mogłyby znacznie odbiegać od charakteru (zarówno co do rodzaju inwestycji, jak i parametrów) obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydając zaskarżoną decyzję nie dostrzegło błędów, jakimi dotknięta była analiza urbanistyczna i podjęta na jej podstawie decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca w sposób niejednoznaczny bo w postaci wartości maksymalnych parametry nowej zabudowy w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, maksymalnej wysokości elewacji frontowej budynku, maksymalnej wysokości głównej kalenicy dachu budynku.

Według § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Decyzja o warunkach zabudowy określa przedmiotowy wskaźnik nieprecyzyjnie posługując się zwrotem "do 0,35".

Na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z części tekstowej analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 10,5 m, przy występujących zróżnicowanych wielkościach tego parametru wynoszących od 7 m do 19 m. W decyzji odzwierciedlono propozycję określenia tego parametru przez wskazanie "do 12,6 m", pozostawiając inwestorowi możliwość zrealizowania budynku o szerokości elewacji frontowej poniżej średniej występującej w obszarze analizowanym, choć analiza wskazywała dopuszczalność odstępstwa o 20%.

Analogicznie również w przypadku określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jak też wysokości kalenicy organ winien dokonać jej określenia w sposób jednoznaczny.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, w decyzji o warunkach zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy działek sąsiednich. Jeżeli wysokość ta, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje jej średnią wielkość występująca na obszarze analizowanym (ust. 3). Z kolei według § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W zaskarżonej decyzji obie wielkości, a więc górna krawędź elewacji frontowej oraz wysokość kalenicy zostały określone przez wskazanie wielkości maksymalnej tj. z użyciem zwrotu do 6,5 m. Kierowanie się planowaną na 6,5 m wysokością budynku określoną we wniosku przez inwestora nie zastępuje precyzyjnego określenia tych wskaźników przez organ i nie gwarantuje, że inwestor zrealizuje projekt odpowiadający wskaźnikowi ocenionemu jako prawidłowy przez organ.

Należy wskazać, że błąd w analizie dotyczy nie tylko propozycji niejednoznacznych parametrów dla nowej zabudowy. Organ odwoławczy uznał, że określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jako wielkości wyższej od średniej występującej w obszarze analizowanym wynika z prawidłowo umotywowanego odstępstwa zawartego w analizie urbanistycznej.

Należy wskazać, że według § 5 ust. 2 rozporządzenia możliwe jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 0,23. Autor analizy wskazał, że ze względu na występowanie w obszarze analizowanym większych wartości tak jak przy ul. [...] od 0,24 do 0,28, a przy ul. [...] od 0,26 do 0,50 uzasadnione jest wyznaczenie wskaźnika dla nowej zabudowy na poziomie 0,35. Podkreślił także, że tak wyznaczony wskaźnik nie przewyższa maksymalnego wskaźnika w obszarze analizowanym i jest zgodny ze wskaźnikiem występującym w sąsiedztwie na działce znajdującej się przy tej samej drodze publicznej tj. ul. [...].

Ta argumentacja w ocenie sądu nie jest wystarczająca i przekonująca. Autor analizy zaproponował odstępstwo średniej wielkości jedynie w oparciu o to, że odpowiada on wskaźnikowi występującemu na jednej z działek z całego obszaru analizowanego i nie jest wyższy od najwyższego wskaźnika występującego w obszarze, co wymaga podkreślenia, również tylko na jednej działce (0,50). Nie wyjaśnił dlaczego uważa, że tak duże odstępstwo od średniej wielkości, umożliwiające planowanie zabudowy o znacznie większych gabarytach od przeważających wśród istniejącej zabudowy nie zakłóci ładu przestrzennego. Wskazywane jako uzasadnienie odstępstwa działki znajdują się na skraju analizowanego obszaru, co oznacza, że na określone dla nich wskaźniki wpływ miała zapewne inna zabudowa, aniżeli z branego pod uwagę obszaru analizowanego. Wyższe wartości od średniej w obszarze analizowanym nie przekraczały tak znacznie, jak proponuje to autor analizy przedmiotowego wskaźnika. Podkreślenia wymaga, że spośród 19 wskaźników określonych dla działek występujących w obszarze analizowanym tylko w 5 przypadkach są to wielkości od 0,30 do 0,50 (2 działki mają wskaźnik 0,30, 1 działka wskaźnik 0,33, 1 działka wskaźnik 0,35 i 1 działka wskaźnik 0,50 ).

Nie dokonując wszechstronnej analizy całego wyznaczonego obszaru organ nie dokonał prawidłowych ustaleń stanu faktycznego naruszając przepisy postępowania tj. art. 7, 77 § 1 kpa, a także przytoczony § 5 rozporządzenia.

W przedmiotowym postępowaniu inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje tylko ogólną informację, że możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem, uprawniającą do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja ta nie przesądza jeszcze o realizacji zamierzenia, nie określa jego dokładnej lokalizacji i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy jest zatem decyzją szczególną, określającą jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, której precyzyjne warunki określa się dopiero w pozwoleniu na budowę. Dlatego podnoszone przez skarżących kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na ograniczenia możliwości zabudowy ich działki powinny być oceniane przez właściwy organ na dalszym etapie postępowania inwestycyjnego. Argumenty skarżących związane z możliwością nadmiernego zbliżenia planowanej inwestycji do granicy z ich nieruchomością i ewentualnego jej oddziaływania stają się aktualne dopiero w zainicjowanym przez inwestora postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, opartym o przepisy ustawy Prawo budowlane. Podobnie jak szczegółowe zagadnienia związane z ochroną interesów osób trzecich. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami ustawy Prawo budowlane. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich nie może być realizowana całościowo i nie może być skonkretyzowana, gdyż organ właściwy w tym postępowaniu nie może wkraczać w kompetencje organu budowlanego. Dlatego należy uznać, że wymagania w tym zakresie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zostały określone prawidłowo.

Wskazane naruszenia niewątpliwie miały wpływ na wynik sprawy, gdyż doprowadziły do wydania co najmniej przedwczesnego rozstrzygnięcia w oparciu o niewyjaśniony stan faktyczny ustalony na podstawie zawierającej błędy merytoryczne i niejasności analizy urbanistycznej. Oceniając, że planowana zabudowa w danym terenie jest dopuszczalna organ nie określił precyzyjnie warunków tej zabudowy, pozostawiając dowolność ich kształtowania zarówno inwestorowi, jak też innemu organowi. Nie można więc uznać, że w istocie analizowano czy planowany obiekt może być bez szkody dla ładu przestrzennego zlokalizowany na działce inwestycyjnej.

Brak w decyzji wymaganych jednoznacznych rozstrzygnięć, odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, stanowi naruszenie prawa materialnego (§ 5, § 6, § 7, § 8 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ) mające wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie tego naruszenia, jak również naruszenia art. 7, 77 § 1 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, musiało prowadzić do uchylenia przez Sąd decyzji utrzymującej w mocy wadliwe rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. Z uwagi na potrzebę ponownego przeprowadzenia postępowania administracyjnego w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu, Sąd uchylił także decyzję organu I instancji.

Kwestia określenia gabarytów planowanej inwestycji winna być przez organ ponownie rzetelnie przeanalizowana, tak aby nowa inwestycja odpowiadała charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej na terenie objętym analizą. Jakiekolwiek odstępstwo w tym zakresie, o ile jest dopuszczalne w świetle prawa winno być zaś przez organ rzetelnie uzasadnione.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 powyższej ustawy.