Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 652/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2008-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1, art. `156 ust. 1,
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 55 ust.2. par. 56 ust. 1,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędzia NSA Zdzisław Kostka Protokolant Starszy Referent Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 20 listopada 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi A Sp. z o.o. w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 czerwca 2008 r., nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 marca 2008 r. nr [...], 2. określa, że wymienione w punkcie pierwszym decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A Sp. z o.o. w S. kwotę 31.982 zł (trzydzieści jeden tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 3 marca 2008r. ustalił dla A Sp. z o.o. z siedzibą w S. jednorazową opłatę w wysokości 318.181,50 zł z tytułu spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. między ul. Armii Krajowej i Aleją Niepodległości 834A oraz Aleją Niepodległości 842-846, stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych [...] karta mapy nr 16, nr rej. gruntów 4030, zapisanej w księdze wieczystej KW [...] Sądu Rejonowego w Sopocie.

Decyzja została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), uchwały Rady Miasta Sopotu z dnia 29 sierpnia 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy Al. Niepodległości 836-840 oraz narożnika ulic Al. Niepodległości i Armii Krajowej w Sopocie (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego Nr 137 z dnia 6 listopada 2003r.) oraz art. 7 w zw. z art. 149 i art. 156 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

W uzasadnieniu organ wskazał, że uchwałą z dnia 29 sierpnia 2003r. Rada Miasta Sopotu uchwaliła miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy Al. Niepodległości 836-840 oraz narożnika ulic Al. Niepodległości i Armii Krajowej w Sopocie.

Umową z dnia 23 czerwca 2004 r. A Sp. z o.o. z siedzibą w S. sprzedała B Sp. z o.o. z siedzibą w G. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Sopocie między ul. Armii Krajowej i Aleją Niepodległości 834A oraz Aleją Niepodległości 842-846, stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych [...], karta mapy nr 16, nr rej. gruntów 4030, zapisanej w księdze wieczystej KW [...] Sądu Rejonowego w Sopocie.

Organ wskazał nadto, że w sprawie orzekał już uprzednio dwa razy ustalając opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w kwocie 483.000 zł w decyzjach z dnia 19 października 2004r. i 14 czerwca 2005r., które zostały uchylone decyzjami Samorządowego Kolegium Odwoławczego odpowiednio dnia 21 marca 2005r. i 5 września 2005r.

Rozpatrując kolejny raz sprawę organ uznał za niewątpliwe, że nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu. Stąd też należało dokonać oceny czy w związku z uchwaleniem planu wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Sopotu Nr LII/491/94 z dnia 19 maja 1994r. obowiązującym do dnia 21 listopada 2003r. nieruchomość była położona na obszarze C-2.2. Dla obszarów oznaczonych literą C jako główną funkcję ustalono funkcję usługową, przy czym dopuszczono możliwość wprowadzenia funkcji mieszkalnej towarzyszącej obiektom usługowym i rekreacyjnym. Obecnie obowiązujący plan dla terenu C- 2/02 określa terenu jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MU), wymagane usługi w parterach pierzei ulicy Armii Krajowej, zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: biura, obsługa turystyki, ochrona zdrowia, handel do 100 m2 pow. użytkowej, gastronomia. Tym samym zdaniem organu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości. Organ stwierdził przy tym, że jego stanowisko jest zgodne z rzetelną i w pełni wiarygodną opinią rzeczoznawcy majątkowego J. F., a także opinią urbanistyczną nr 3/S/06 sporządzoną przez Pracownię Prac Projektowych [...] s.c. oraz operatem szacunkowym sporządzonym przez B. K. i A. S. Organ uznał natomiast operat szacunkowy sporządzony przez J. I. za niewiarygodny, gdyż nie uwzględnia on możliwości lokalizacji na przedmiotowej nieruchomości jako funkcji towarzyszącej funkcji mieszkaniowej. Nadto w operacie tym zastosowano rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które nie obowiązywało w dacie określania wartości nieruchomości. W kwestii tej organ podzielił pogląd wyrażony przez rzeczoznawcę J.F.

Odnosząc się zaś do wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu organ dał w pełni wiarę opinii rzeczoznawcy majątkowego J. F., uznając ją za rzetelną i logiczną.

A Sp. z o.o. z siedzibą w S. wniosła w odwołaniu o uchylenie powyższej decyzji zarzucając naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 9 czerwca 2008 r., wydaną na podstawie 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że stanowiący podstawę rozstrzygnięcia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty w oparciu operat szacunkowy sporządzony dla określenia wartości nieruchomości. Nadto organ przeprowadził postępowanie administracyjne z zachowaniem przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż skarżąca brała czynny udział w postępowaniu przed organem I instancji.

Skargę na tą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku A Sp. z o.o. z siedzibą w S. zarzucając:

- naruszenie przepisów art. 72 ust.3 i art. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej jednorazową opłatę pomimo braku przesłanek do jej ustalenia i pobrania,

- naruszenie art. 7, art.8, art. 12 ust. 1 Kpa poprzez zaniechanie obowiązku wnikliwego rozpoznania sprawy,

- naruszenie art. 75 § 1 i art. 77 § 1 Kpa poprzez nieustosunkowanie się do dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S.,

- naruszenie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z art. 75 § 1 Kpa poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii nie spełniającej wymogów dotyczących sporządzenia, formy i treści operatu szacunkowego,

- naruszenie art. 157 i art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 75 § 1 Kpa poprzez uwzględnienie w sprawie dowodu sprzecznego z prawem.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Skarga jest zasadna, gdyż w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu zastrzeżenia budzi postępowanie dowodowe dotyczące operatu szacunkowego mającego stanowić podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że skarżąca A Sp. z o.o. z siedzibą w S. umową z dnia 23 czerwca 2004 r. sprzedała B Sp. z o.o. z siedzibą w G. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Sopocie między ul. Armii Krajowej i Aleją Niepodległości 834A oraz Aleją Niepodległości 842-846, stanowiącej działki o numerach ewidencyjnych [...], karta mapy nr 16, nr rej. gruntów 4030, zapisanej w księdze wieczystej KW [...] Sądu Rejonowego w Sopocie.

Kwestią sporną jest w niniejszej sprawie czy uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości spowodowało wzrost jej wartości.

Uchwałą nr X/152/2003 z dnia 29 sierpnia 2003r. Rada Miasta Sopotu uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu przy Al. Niepodległości 836-840 oraz narożnika ulic Al. Niepodległości i Armii Krajowej w mieście Sopocie. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na karcie terenu Nr C-2/02 przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MU), wymagane usługi w parterach pierzei ulicy Armii Krajowej, zakres dopuszczalnych funkcji usługowych: biura, obsługa turystyki, ochrona zdrowia, handel do 100 m2 pow. użytkowej, gastronomia.

W obowiązującym do dnia 21 listopada 2003r. planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na wydzielonym obszarze C - 2.2. określonym jako rezerwa terenu z przeznaczeniem dla usług lub administracji. Obszar ten stanowił część jednostki C-2 "Górny Sopot Centrum". Dla obszarów oznaczonych literą C jako główną funkcję ustalono funkcję usługową. W ustaleniach tekstowych dotyczących całego obszaru objętego planem w pkt 2.9 dopuszczono możliwość wprowadzenia funkcji mieszkalnej towarzyszącej obiektom usługowym i rekreacyjnym.

Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Art. 37 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłatę tą pobiera się jedynie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy).

Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Stosowne do § 55 ust. 2 tego rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Z § 56 ust. 1 tegoż rozporządzenia wynika zaś, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Nadto na początku operatu szacunkowego zamieszcza się wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie na zlecenie organu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. I. operat szacunkowy z dnia 20 września 2004r. określający wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu na kwotę 2 058 000 zł oraz przed zmianą planu na kwotę 1 212 750 zł. Operat ten stanowił podstawę do wydania przez organ I instancji zarówno decyzji z dnia 19 października 2004r., jak i decyzji z dnia 14 czerwca 2005r., ustalających jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 483.000 zł. Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchyliło obie decyzje odpowiednio dnia 21 marca 2005r. i 5 września 2005r.

W toku postępowania administracyjnego skarżąca złożyła sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. operat szacunkowy z dnia 10 listopada 2004 r., z którego wynika, że wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu stanowi 2 105 460 zł zaś przed zmianą planu 2 113 230 zł, a zatem nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości.

Nadto na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy J. I. sporządziła operat szacunkowy z dnia z 20 czerwca 2006r. określający wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu na kwotę 2 248 000 zł oraz przed zmianą planu na kwotę 1 434 000 zł.

W aktach administracyjnych znajduje się również wykonana na zlecenie organu I instancji opinia rzeczoznawcy majątkowego J. F. z dnia 28 listopada 2007r. dotycząca opłaty planistycznej, która została sporządzona po analizie zgromadzonych w sprawie dokumentów. Rzeczoznawca ten dokonał oceny operatów szacunkowych rzeczoznawcy majątkowego J. I. oraz rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S. W szczególności zaś uznał operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J. I. za nieprzydatny w niniejszym postępowaniu, bowiem nie uwzględnia możliwości lokalizacji na przedmiotowej nieruchomości jako funkcji towarzyszącej funkcji mieszkaniowej. Rzeczoznawca J. F. obliczył wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu stanowi 3 172 627 zł, zaś przed zmianą planu 2 112 022 zł, a w konsekwencji wzrost wartości nieruchomości na kwotę 1.060.605 zł, opierając się przy tym na danych zawartych w operacie rzeczoznawców majątkowych B. K. i A. S., którzy to w jego ocenie popełnili błąd w obliczeniach.

Organy obu instancji oparły rozstrzygnięcie w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na opinii autorstwa J. F. z dnia 28 listopada 2007r. uznając, że spełnia określone prawem warunki, jest rzetelna, logiczna oraz kompletna. Organy stwierdziły również, że jest to opinia pisemna w formie operatu szacunkowego.

Przede wszystkim stwierdzić należy, że opinia pisemna rzeczoznawcy majątkowego J. F. z dnia 28 listopada 2007r. dotycząca opłaty planistycznej nie może być uznana za operat szacunkowy. Nie spełnia ona bowiem wymogów określonych cytowanymi wyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Co więcej z treści tego dokumentu nie wynika, że stanowi on operat szacunkowy, a jedynie, że jest to opinia dotycząca opłaty planistycznej sporządzona po analizie zgromadzonych w sprawie dokumentów.

Opinia ta nie może również stanowić podstawy do oceny operatów szacunkowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, jako że nie została sporządzona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jak wymaga tego art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie bowiem z treścią art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (ust. 2). Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4).

Celem powyższego rozwiązania jest przeciwdziałanie przedłużaniu się procedury wyceny i ponoszeniu nadmiernych kosztów z tym związanych, a także wewnętrzna kontrola działalności członków zrzeszenia.

Wycena dokonana przez organizację zawodową powinna stanowić weryfikację wcześniej dokonanych wycen, z zachowaniem wszystkich standardów zawodowych, z pominięciem ocen podmiotowych uprzednio działających rzeczoznawców (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz. wyd. 3, Lexis Nexis).

Wskazać przy tym należy, że nie zawsze istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Będzie to w ocenie Sądu konieczne, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W takiej sytuacji organ winien zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych.

W orzecznictwie administracyjnym zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Stąd też organ administracji uznając, że rzeczoznawca J. I. sporządziła niewłaściwie operat szacunkowy z dnia 20 czerwca 2006r., jako że nie uwzględniła, że w poprzednim planie dopuszczono możliwość wprowadzenia funkcji mieszkalnej towarzyszącej obiektom usługowym i rekreacyjnym, miał możliwość zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy.

Z przedstawionych powyżej względów opinia pisemna rzeczoznawcy majątkowego J. F. nie mogła jednakże stanowić podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Wydanie zaskarżonej decyzji nastąpiło zatem z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik niniejszej sprawy.

Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 marca 2008r.

Sąd zawarł również w wyroku orzeczenie przewidziane w art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, albowiem zachodzi konieczność wstrzymania zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku.

Wobec uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania przyjmując stosownie do treści art. 205 § 2 tej ustawy, że na koszty te składa się uiszczony przez skarżącą wpis sądowy oraz koszty zastępstwa procesowego, uwzględniając przy tym nakład pracy, charakter sprawy i wkład pracy pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia oraz dołączoną do wniosku umowę o zastępstwo procesowe.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Ponownie rozpatrując sprawę organ winien zatem dopuścić dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego celem wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu przez Radę Miasta Sopotu uchwałą z dnia 29 sierpnia 2003r. planu miejscowego oraz jej wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu wynikającego z obowiązującego do dnia 21 listopada 2003r. planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Sopotu z dnia 19 maja 1994r.