Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 305/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-05-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.2 pkt1, art.4 ust.2 pkt2, art.52 ust.1 i 3 , art. 59 ust.1 , art. 61 ust.1 , art. 64 ust.1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art.151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant: Anna Pałasz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2012 r. sprawy ze skargi A.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17 listopada 2011 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją nr [....] z dnia 25 marca 2011r. znak: [....] , wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz art. 104 kpa - po rozpatrzeniu wniosku L.K. - ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalno - usługowego, wielorodzinnego z garażem podziemnym na dz. nr [....] obr. [....] wraz infrastrukturą techniczną i wjazdem dodatkowo na dz. nr [....] obr. [....] przy [....] i [....] w K".

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że teren objęty wnioskiem nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia:

1) postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 5 listopada 2009r.;

2) postanowienie Wojewody [....] z dnia 30 stycznia 2008r. utrzymane w mocy postanowieniem Ministra Infrastruktury z dnia 20 czerwca 2008r.;

3) postanowienie Marszałka Województwa [....] z dnia 30 stycznia 2008r. utrzymane w mocy postanowieniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 12 czerwca 2008r.

Ponadto wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, który to organ nie zajął stanowiska we wskazanym terminie, a więc uzgodnienie uznano za dokonane. Prezydent uzyskał także opinie:

1) [....] Zarządu Komunalnego w K. z dnia 7 lutego 2008r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

2) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 13 sierpnia 2007r.;

3) Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 25 lipca 2007r. w zakresie obsługi komunikacyjnej;

4) Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 11 lipca 2007r. w zakresie ochrony środowiska;

5) uchwałę Rady Dzielnicy I Stare Miasto z dnia 5 lipca 2007r.

Zdaniem Prezydenta w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się zgłoszonych uwag i zastrzeżeń dotyczących kwestii szczegółowych rozwiązań technicznych projektowanego budynku, organ I instancji wyjaśnił, że dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Natomiast warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, co zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, czy prawo geologiczne i górnicze. Organ wskazał, że podobnie wygląda kwestia zacieniania nieruchomości sąsiednich, obniżenia ich wartości, a także wszelkich utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła, hałasu itp.

Ponadto Prezydent wyjaśnił, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a jej wydanie nie jest uzależnione od wyrażenia zgody przez strony postępowania i osoby trzecie, może być wydana także na wniosek podmiotu, który nie legitymuje się jakimkolwiek tytułem prawnym do nieruchomości objętych wnioskiem. Niezależnie od tego poinformowano inwestora, że inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Prezydent podkreślił, że organ orzekający w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest zawsze związany wnioskiem, nie może go modyfikować i dlatego nie jest możliwe ustalenie warunków dla jakiejś potencjalnej inwestycji, która mogłaby powstać na danym terenie. Ponadto brak jest podstaw prawnych do rozpatrywania kwestii wpływu planowanej inwestycji na wartość działki inwestowanej lub działek sąsiednich ani też uwzględniania planów inwestycyjnych właścicieli działek. Zgodnie bowiem z art. 52 § 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można uzależnić wydania decyzji od spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Natomiast kwestie ochrony środowiska oraz wpływu planowanego zamierzenia na środowisko były przedmiotem badania w toku postępowania i na podstawie uzyskanych opinii właściwych jednostek w określono warunki w zakresie ochrony zieleni, w tym dotyczące ochrony drzew i krzewów na terenie inwestycji, oraz wymogi dotyczące ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. W związku z tym organ I instancji uznał, że nie można było odmówić ustalenia warunków zabudowy.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A.W. , kwestionując pomysł i koncepcję budowy budynku mieszkalno - usługowego wielorodzinnego z garażem podziemnym w miejscu zwartej zabudowy wyłącznie mieszkaniowej. W ocenie odwołującego się należało odrzucić pomysł budowy części usługowo - garażowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 17 listopada 2011r. znak: [....] , wydaną na podstawie art. 52, art. 53 ust. 4, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Kolegium zaskarżona decyzja była prawidłowa, ponieważ w sprawie uzyskano wymagane uzgodnienia projektu decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej i układu drogowego, ochrony zabytków oraz zgodności projektu decyzji w zakresie zadań rządowych i samorządowych. W ocenie Kolegium obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami zawartymi w § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a dokonana w analizie charakterystyka terenu wskazuje, iż działka mająca być zainwestowaną, położona jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, co wskazuje na występującą tu w sposób zdecydowany funkcję mieszkaniową i usługową. Zatem projektowany budynek mieszkalno - usługowy wielorodzinny z garażem podziemnym, będzie kontynuacją funkcji występującej na danym terenie. Ponadto uprawniona osoba przygotowała analizę urbanistyczno - architektoniczną wyznaczonego terenu, zawierającą, oprócz określenia funkcji zabudowy, także cechy istniejącej zabudowy. Cechy te, takie jak: linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu - zostały podane w sporządzonej analizie. Organ I instancji nadto uzupełnił sporządzoną analizę urbanistyczno - architektoniczną w związku z postanowieniem [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 5 listopada 2009r. Określono też parametry wysokościowe budynków na działkach sąsiednich wnioskowanej inwestycji na podstawie laserowego skanu miasta K. Zgodnie ze wskazaniami powołanego uzgodnienia [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w załączniku nr 1 do decyzji pkt II. 3 dodano zapis dotyczący warunków ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej w żądanej przez organ uzgadniający treści. Na ich podstawie organ określił warunki zabudowy przygotowane przez tą samą uprawnioną osobę, która sporządzała analizę. Kolegium wskazało, że w zgodzie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyznaczono obowiązującą linię zabudowy od ulicy [....] w nawiązaniu do linii zabudowy istniejących na tej ulicy budynków, tj. jako kontynuację linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia. Natomiast w odniesieniu do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w przedmiotowej sprawie dopuszczono i uzasadniono możliwość wyznaczenia przedmiotowego wskaźnika w uwzględnieniu średnika występującego w kwartale, w którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka, w związku z czym wyznaczono przedmiotowy wskaźnik na poziomie 75%. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki ustalono do 45 %, co jest zgodne ze wskazaniami analizy powołującej się na konieczność uwzględnienia charakteru inwestycji jako zabudowy zwartej i dopuszczono w związku z tym szerokość elewacji frontowej projektowanej zabudowy jako maksymalną niezabudowaną szerokość frontu działki, która ją automatycznie ogranicza (45 m). Wysokość elewacji nowej zabudowy ustalono, nakazując kontynuowanie istniejących gabarytów wysokości, co pozwala na zachowanie ładu przestrzennego ukształtowanego przez lata i wynikającego z historycznych uwarunkowań lokalizacją budynków o podobnych parametrach. Wskazano, iż wysokość projektowanego budynku w żadnym miejscu od frontu, nie może przekroczyć wysokości istniejących budynków na działce nr [....] i [....] , której wysokość na dzień wydania decyzji wynosi 21,7 m. W warunkach dotyczących ustalenia geometrii dachu również odniesiono się wskazań analizy oraz zaleceń [....] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, nakazując dostosowanie wysokości kalenicy do istniejącego sąsiedztwa, tj. wysokość kalenicy powinna być niższa od wysokości budynku przy ulicy [....] , która na dzień wydania decyzji ma zgodnie z wyliczeniami dokonanymi na podstawie laserowego skanu miasta K. tj. 21,7 m.

Wobec powyższego Kolegium uznało, że organ I instancji wypełnił wszystkie ciążące na nim obowiązki, w sytuacji orzekania o warunkach zabudowy, gdy brak jest dla danego terenu planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wyjaśniło, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, zaś taka sytuacja w niniejszej sprawie nie występowała.

Skargę na powyższą decyzję SKO w K. wniósł A.W. , zarzucając wyraźną sprzeczność dokonanych ustaleń z zebranym materiałem przez nieprecyzyjne i w dużym stopniu ogólnikowe ustalenie, że działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy położona jest w obszarze o zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Skarżący zakwestionował ustalenia organów wskazujące na to, że projektowany budynek mieszkalno - usługowy wielorodzinny z garażem podziemnym będzie kontynuacją funkcji występującej na przedmiotowym terenie. Ponadto skarżący zarzucił, że nie dokonano oględzin terenu inwestycji oraz zaniechano dopuszczenia z urzędu opinii biegłego z zakresu urbanistyki na okoliczność sprawdzenia zasadności lub bezpodstawności zgłaszanych w toku postępowania zarzutów. W uzupełnieniu skargi A.W. wskazał, że dla przedmiotowego terenu wydano także kolejną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Zdaniem skarżącego jest to niedopuszczalne, ponieważ rozmiary działki uniemożliwiają rozmieszczenie na niej obu planowanych inwestycji.

W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa.

Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej ustawą oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w niniejszej sprawie, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W uzasadnieniach decyzji organów obu instancji prawidłowo przedstawiono podstawowe cechy tego rodzaju decyzji. Trafnie też organy wskazały, że ocena rozwiązań technicznych oraz usytuowania budynku względem granic działki i sąsiednich budynków stanowi materię postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Odnosząc powyższe zasady do kontrolowanego postępowania, stwierdzić trzeba, że podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy (skarżący twierdzi, że planowana zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunków określonych w tym przepisie) jest nietrafny. Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym i na tej podstawie za trafny należy uznać wniosek, że w obszarze tym dominuje zabudowa mieszkalno – usługowa (k. 518 akt adm.), a więc ewentualna realizacja zamierzenia inwestycyjnego w postaci budynku mieszkalno - usługowego, wielorodzinnego z garażem podziemnym będzie stanowiła kontynuację funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Nie można zgodzić się z zarzutem skargi, że rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji jest ogólnikowe i nieprecyzyjne, ponieważ w decyzji wskazano rodzaj zamierzenia inwestycyjnego, dla którego ustalono warunki zabudowy, prawidłowo określono jego funkcję oraz dokonano oceny tej funkcji pod kątem kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym. Ponadto analiza urbanistyczno – architektoniczna określa wymogi stawiane wobec przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jeżeli chodzi o spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi. Trafnie przyjęły organy, że przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 nie są przepisy określające warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki.

Odnośnie pozostałych zarzutów skargi ponownie podkreślić trzeba, że organy prowadzące postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie mogą żądać od wnioskodawcy spełnienia wymogów niezawartych w ustawie (art. 52 ust. 3 ustawy), a także nie mogą wkraczać w materię zarezerwowaną dla postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Za niezasadny uznał Sąd zarzut skargi dotyczący braku przeprowadzenia oględzin terenu oraz przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Przepisy regulujące postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie obligują organów do podejmowania takich czynności, lecz do zbadania zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Co do zasady wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej stanowią podstawę do rozstrzygnięcia. Skoro zaś w kontrolowanym postępowaniu analiza została przeprowadzona prawidłowo, nie było podstaw do jej uzupełniania przez podejmowanie postulowanych przez skarżącego czynności procesowych. W ocenie Sądu nie można również zarzucić organom braku ustosunkowania się do podnoszonych przez strony w toku postępowania zarzutów. Uzasadnienia rozstrzygnięć organów obu instancji zawierają obszerne przytoczenie treści tych zarzutów, a następnie poprawne merytorycznie odpowiedzi organów na te zarzuty.

Natomiast zarzut skargi wskazujący na wydanie dla przedmiotowego terenu innej decyzji ustalającej warunki zabudowy opiera się na niezrozumieniu istoty tego rodzaju decyzji. Wyjaśnić trzeba zatem, że dla danej działki może zostać wydane wiele decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Nie stanowi to naruszenia prawa, ponieważ ustalenie warunków zabudowy nie oznacza, że wszystkie zamierzenia inwestycyjne, dla których ustalono warunki zabudowy, zostaną zrealizowane. Decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi bowiem jedynie odpowiedź na wniosek skierowany do organu, i stwierdza, czy na danym terenie będzie możliwie zrealizowanie określonego zamierzenia inwestycyjnego. Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz faktyczna realizacja takiego zamierzenia stanowią zaś dalszy etap i jego realizacja leży w gestii inwestora.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, a więc skargę oddalił na podstawie art. 151 ppsa.