Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 749/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 2, ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska - Gwiazda, Sędzia WSA Marek Wroczyński, Protokolant Referent – stażysta Aleksandra Żurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2020 r. w Radomiu sprawy ze skargi M. L. i A. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1.uchyla zaskarżoną decyzję Wojewody [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2019 r., 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących M. L. oraz A. T. solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi i kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] ( dalej jako: "organ odwoławczy") Nr [...] z dn. [...] sierpnia 2019r. która ww. organ powołując się na art. 138&1 pkt.1 kpa oraz art. 9a ustawy z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( DZ U z 2018r. poz. 2204, dalej jako: "u.g.n."), po rozpatrzeniu odwołania M. L. L. i A. A. T. od decyzji Starosty S. z dnia [...] marca 2019 r. znak: [...] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie S., gm. S., oznaczoną jako działka o nr [...] o pow. 0,0079 ha – orzekł o utrzymaniu w całości w mocy zaskarżonej decyzji.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Starosta S. decyzją Nr [...] dnia [...] marca 2018 r., znak: [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia budowlanego polegającego na budowie przedłużenia ul. L. wraz z infrastrukturą wodociągową i kanalizacyjną km 0+000 — km 0+761 mb W S..

Powyższą decyzją zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w obrębie

S., gm. S., oznaczonej jako działka numer [...] na działki o numerach: [...],[...] i [...]. Działka numer: [...] o pow. 0,0079 ha, stała się z mocy prawa własnością Gminy S. z dniem [...] marca 2018 r., tj. dniem w którym w. decyzja Starosty S. Nr [...] dnia [...] marca 2018 r., znak: [...] stała się ostateczna.

Rozstrzygnięcia powyższe zapadły w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 - dalej "specustawy drogowej ").

Jak wynika z akt sprawy nieruchomość położona w obrębie S., gm. S., oznaczona jako działka o nr [...], z której wydzielono wywłaszczoną nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] stanowiła własność I K., pani M. L. L., A. A. T. i M. Z. — [...] w 1/4 części każdej z nich (Akt Własności Ziemi znak: [...] z dnia [...] października 1977 r., postanowienie Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] grudnia 1980 r. sygn. akt [...]).

W ocenianym postępowaniu odszkodowawczym przeprowadzonym przez Starostę

S. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy S. przedmiotowej nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] września 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. P..

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym określił wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na kwotę [...] zł.

Organ odwoławczy wskazując na sporządzony operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonej nieruchomości podniósł, że wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego została sporządzona w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm. - dalej: u.g.n.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. dalej - rozporządzenie w sprawie wyceny).

Z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] marca 2018 r. tj. dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Jak wynika z akt sprawy objęta postępowaniem odszkodowawczym nieruchomość położona w obrębie S., gm. S., oznaczona jako działka o nr [...] o pow. 0,0079 ha, to działka niezagospodarowana porośnięta trawą i samosiejkami, która na dzień [...] marca 2018 r. (tj. dzień wydana decyzji zrid) zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem KDL droga publiczna klasy drogi lokalnej.

Jak wynika z powyższego dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia. W obu przypadkach jest to przeznaczenie drogowe. Z tego też powodu uznać należy, iż wywłaszczenie nie wpłynęło na wzrost lub spadek wartości wycenianej nieruchomości, o którym mowa w art. art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów

przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegły określił wartość nieruchomości posługując się transakcjami dotyczącymi działek wykupionych pod drogi. Do określenia wartości rynkowej 1m2 wywłaszczonej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy wykonany na zlecenie Starosty

S. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym, a ustalenia zawarte w jego treści zachowują wewnętrzną spójność i logikę.

M. L. L. i A. A. T. w złożonym odwołaniu od decyzji Starosty S. z dnia [...] marca 2019 r. znak: [...], wskazały na zaniżenie ich zdaniem wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym w oparciu o który doszło do ustalenia należnego im odszkodowania.

Strony jako dowód swoich twierdzeń przedłożyły kopie decyzji NR [...] Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. znak [...], w której orzeczono o odszkodowaniu za nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], położoną w obrębie S., gm. S., kopię wyciągu z operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2017 r., wyceny nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], położoną w obrębie S., gm. S. sporządzonego do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W ocenie skarżących z obu przedłożonych dokumentów wynika, iż wycena działki nr [...] ustalona obecnie na poziomie 15,46 zł za m2 jest zaniżona, gdyż jak wynika z przedłożonych dokumentów 1m2 działki [...] w 2013 r. wyceniony został na 27,13 zł, natomiast 1m2 działki nr [...] w 2017 r. (podobnej zdaniem skarżących do wycenianej), określony został w operacie szacunkowym na około 40 zł.

Odnosząc się do powyższych zarzutów, organ odwoławczy wskazując na stosowne przepisy u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, podniósł, że ocenie w jego ocenie przedłożone przez stronę dokumenty nie mogą być uznane za dowód w sprawie na podstawie którego można by ustalić czy nawet kwestionować ustaloną w postępowaniu pierwszo-instancyjnym wartość nieruchomości stanowiącej działkę [...]. Wynika to z faktu, iż operaty szacunkowe które stanowiły podstawę ustalenia w nich wartości nieruchomości po pierwsze dotyczyły innych nieruchomości, po wtóre są nieaktualne, a w przypadku działki o nr [...], także cel dla którego sporządzono wycenę (opłata adiacencka) nie jest tożsamy z celem toczącego się postępowania (odszkodowanie za wywłaszczenie).

Jednocześnie Wojewoda wskazał, że kwestionowanie wyceny w oparciu, o którą organ administracji ustalił odszkodowanie możliwe jest w sposób przewidziany w art. 157 u.g.n. zgodnie z którym "oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

O taką ocenę może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania.

Odnosząc się do podniesionego przez stronę naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 10 i 79 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronom uczestniczenia w czynnościach biegłego, co zdaniem skarżących wynika z faktu, iż operat szacunkowy sporządzony został w dacie poprzedzającej wszczęcie postępowania odszkodowawczego, które nastąpiło w dniu [...] października 2018 r. zgodnie z informacją zawartą w zawiadomieni Starosty S. z tego dnia, wyjaśnić należy, iż wszczęcie postępowania w przedmiotowej sprawie nastąpiło z urzędu z dniem, w którym wydana została decyzja Nr [...] Starosty S., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. w dniu [...] marca 2018 r. Wynika to z faktu nadania powyższej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności skutkującego koniecznością natychmiastowego podjęcia czynności mających na celu ustalenie odszkodowań za nieruchomości nią objęte, które na jej mocy miały stać się własnością Gminy S..

Wskazany przez Starostę S. dzień wszczęcia postępowania odszkodowawczego jest jedynie dniem, w którym organ pierwszej instancji powiadomił właścicieli nieruchomości o toczącym się postępowaniu odszkodowawczym wszczętym z urzędu. Wskazana zatem data w powyższym piśmie nie miała wpływu na prawidłowość postępowania.

Jak słusznie poniósł w uzasadnieniu decyzji Starosta S. czynności rzeczoznawcy majątkowego nie stanowią dowodu w postępowaniu odszkodowawczym. Dowodem w tym postępowaniu jest opinia biegłego sporządzona w formie operatu szacunkowego.

Jak wynika z akt sprawy w toku postępowania strony były powiadomione o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w tym także z operatem szacunkowym oraz możliwości wnoszenia uwag. Z uprawnienia tego strony skorzystały. Uwagi do operatu zgłoszone w toku postępowania pierwszo-instancyjnego zostały przez organ przekazane rzeczoznawcy celem ustosunkowania się do nich, a odpowiedź rzeczoznawcy także została stronom udostępniona przed wydaniem zaskarżonej decyzji.

Organ II instancji rozpatrujący odwołanie od decyzji Starosty S. z dnia

[...] marca 2019 r. znak: [...] nie dopatrzył się naruszenia procedur postępowania administracyjnego w ocenianym postępowaniu odszkodowawczym.

Oceniane postępowanie w ocenie organu II instancji przeprowadzone zostało z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 2069 ze zm.) w szczególności art. 6,7,8,9,10,77 i 79 k.p.a. – stąd utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Starosty S. jest zasadne i zgodne z prawem.

Nie zgadzając się z powyższą decyzją skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie pismem z dn. [...] października 2019r. wniosły M. L. i A. T. ( dalej jako; "skarżące").

Zaskarżonej decyzji Wojewody [...] zarzuciły rażące naruszenie art. 10, 79 k.p.a. w zw. z art. 21 i art. 64 ust.2 Konstytucji RP wnosząc o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji Starosty S..

W uzasadnieniu skarżące podniosły, że ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest rażąco zaniżone. Wskazały, podobnie jak w odwołaniu i zarzutach do operatu szacowania, na fakt iż Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...].01.2013r. , 6 lat temu ustalił odszkodowanie za działkę nr [...] w cenie 27,13 zł/m2 gruntu wydzieloną z tej samej nieruchomości nr [...] pod budowę drogi krajowej S7, a obecnie Starosta S. decyzją z dnia [...].03.2019r. znak [...] ustalił odszkodowanie w cenie 15,46 zł/m2 gruntu za działkę nr [...] wydzieloną z tej samej nieruchomości nr [...], cena ta jest zaniżona ponad 40% i rażąco odbiega od cen będących w obrocie rynkowym.

Wojewoda [...] w decyzji nr [...] z dnia [...].08.2019r. stwierdził, że

wywłaszczenia w obu przypadkach dokonano na cele drogowe, to logicznym i zasadnym byłoby, aby obecnie ustalona cena za grunt była co najmniej na poziomie ustalonym w decyzji nr [...] z dnia [...].01.2013r. Wojewody [...] a nie jak obecnie zaniżona ponad 40%.

W tym przypadku zdumiewające jest, że ten sam organ tj. Wojewoda [...] 6 lat temu decyzją nr [...] z dnia [...].01.2013r. za nieruchomość nr [...] wydzieloną z nieruchomości [...] ustalił cenę gruntu 27,13 zł/m2, a obecnie utrzymuje rażąco zaniżoną cenę 15,46 zł/m2 ustaloną przez Starostę S. decyzją z dnia [...].03.2019r. za nieruchomość nr [...] wydzieloną z tej samej nieruchomości [...], a art.21 ust.2 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne, za słusznym odszkodowaniem a ustalona obecnie cena 15,46 zł/m2 gruntu w sposób rażący odbiega od ceny rynkowej a zatem ustalone odszkodowanie nie jest słusznym odszkodowaniem.

Skarżące podniosły, że ceny nieruchomości mają tendencję wzrostową a nie spadkową. Jednocześnie wskazały, że organ odwoławczy nie zbadał kwestii dotyczącej położenia wywłaszczonej działki nr [...] a z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że teren w skład którego wchodzi przedmiotowa działka leży w strefie przemysłowej i przeznaczony jest pod budowę inwestycji i kwestia ta powinna być uwzględniona przy ustalaniu ceny gruntu, gdyż jest to teren atrakcyjny, w przyszłości będzie przynosił korzyści, a zatem został naruszony art.155 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej zawarte są zasadne.

Materialnoprawną podstawę wydanych decyzji stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolei jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji". Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia, "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Do tej ostatniej regulacji prawidłowo odwoływał się rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją operacie szacunkowym z dn. [...] września 2018 r., a także organy orzekające w sprawie.

Kwestią sporną jest natomiast okoliczność, przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego wyniku końcowego wyceny w postaci określenia aktualnej wartości rynkowej dla nieruchomości wywłaszczonej działki Nr ew. [...] o pow. 79 m2 na kwotę 1 222 zł, tj. 15,47 zł/ m2.

Z treści sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca określił wartość nieruchomości posługując się transakcjami dotyczącymi działek wykupionych pod drogi publiczne. Do określenia wartości rynkowej 1m2 wywłaszczonej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami.

Z treści sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że przyjęte do porównań działki spełniają kryteria podobieństwa zawarte w art. 4 pkt. 16 u.g.n. W tabeli zamieszczonej na str. 11 operatu rzeczoznawca zamieścił 6 pozycji transakcji dotyczących nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, które w jego ocenie charakteryzują się cecha podobieństwa z nieruchomością wycenianą.

Należy odnotować, że średnia cena tych transakcji to kwota 20,68 zł/m2.

Natomiast wyliczając konkretną wartość wycenianej nieruchomości rzeczoznawca na str. 12 operatu dla tej czynności bierze pod uwagę już tylko 3 nieruchomości z grupy ww. i to o najniższej cenie transakcyjnej, średnia wartość rynkowa tych nieruchomości to 15,47 zł/m2.

Aktualną wartość rynkową wycenianej nieruchomości ustala jako iloczyn powierzchni działki wycenianej i obliczonej średniej wartości rynkowej powierzchni działek ostatecznie porównawczych tj. 15,47 zł/m2, co dało wartość 1 222 zł.

W ocenie Sądu rzeczoznawca w sposób dowolny ograniczył liczbę nieruchomości podobnych na podstawie których finalnie określił wartość nieruchomości wycenianej.

Nic nie stało na przeszkodzie, aby ze względu na atrybuty podobieństwa, do określenia wartości wycenianej nieruchomości wziąć pod uwagę wszystkie 6 nieruchomości ustalone i wykazane jako podobne. Tego rodzaju czynność zapewniłaby ponadto większą reprezentatywność przeprowadzonej wycenie.

Sąd w kontekście przedstawionych okoliczności sporządzenia operatu szacunkowego w kontrolowanej sprawie, wyraża stanowisko, że przy zastosowaniu metody porównywania parami ( jak w kontrolowanej sprawie) należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły przyjmuje wykaz określonych nieruchomości spośród których następnie wybiera trzy, to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły powinien uzasadnić dokonany wybór. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cech różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (vide wyrok WSA w Krakowie syg.akt II SA/Kr 19/10 LEX nr 674212).

Powyższe wymogi w ocenie Sądu w kontrolowanym operacie nie zastały spełnione, rzeczoznawca przyjął jako podobne nieruchomości o najniższych cenach transakcyjnych, za to zupełnie różne pod względem np. powierzchni ( vide nieruchomość ul. H./P. 1340 m2, zupełnie odbiegająca od nieruchomości wycenianej działki o pow. 79m2).

Stosownie do utrwalonych stanowisk orzecznictwa sądowego, na wadliwość operatu może wpływać fakt porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami niewspółmiernie większymi. Niewątpliwie wartość nieruchomości stanowiących znaczne powierzchniowo działki jest znacznie większa niż wartość nieruchomości o powierzchni kilkudziesięciu m2, której to możliwość zagospodarowania jest nieporównywalnie mniejsza ( vide wyrok NSA syg. akt I OSK 1041/09, wyrok WSA w Krakowie syg. akt II SA/Kr 1673/12, www. Cbois. gov.pl).

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie powyższa wadliwość operatu szacunkowego zaistniała w rozpoznawanej sprawie i mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd również co do zasady podziela zarzuty skarżących wynikające z przedstawionych faktów wywłaszczenia i przyznania odszkodowania za nieruchomość na podstawie decyzji Wojewody [...] z dn. [...].01.2013r., natomiast stanowisko organu co do niezasadności tego zarzutu jest błędne, ponieważ decyzja o odszkodowania również była poprzedzona wyceną na podstawie operatu szacowania. Sąd orzekający stwierdza w tym zakresie, że z przepisów art. 7, 77&1, 78 k.p.a. wynika prawo strony do zgłaszania krytyki, jak również możliwość jej zwalczania wszelkimi dostępnymi środkami dowodowymi.

Natomiast niezasadne są zarzuty naruszenia art. 10 i 79 k.p.a. Strony miały zachowaną możliwość wypowiedzenia się i zgłoszenia zarzutów do operatu szacunkowego, ponadto czynności rzeczoznawcy majątkowego nie stanowią dowodu w postępowaniu odszkodowawczym w których należy zapewnić uczestnictwo stronie.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) i art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku ( pkt. 1 wyroku).

O zwrocie kosztów postępowania (obejmujących wpis sądowy wysokości [...] zł) orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( pkt. 2 wyroku)

Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci ponownie sporządzenie wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowego, a następnie dokona jej oceny, umożliwiając przy tym wypowiedzenie się w jej przedmiocie wszystkim stronom postępowania. Na bazie tak poszerzonego materiału dowodowego podejmie w sprawie stosowne rozstrzygnięcie, uwzględniające ocenę prawną wyrażoną w uzasadnieniu niniejszego wyroku.