Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 145/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12, 23,  art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 77  par. 1,  art. 80 i 84
journal: Dz.U. 1980 nr 9 poz 26
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2014 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz adwokata N. W., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania E. S., decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość, która z mocy prawa przeszła na własność Województwa [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wojewoda [...], decyzją z dnia [...]maja 2013 r., nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz E. S. odszkodowania w wysokości [...]zł za nieruchomość, która z mocy prawa przeszła na własność Województwa [...], położoną w Z, na terenie gminy Z., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha i zobowiązał do wypłaty odszkodowania Zarząd Województwa [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła E. S., podnosząc, że przyznane odszkodowanie jest nieadekwatne w stosunku do szkód jakie poniosła w związku z koniecznością przesunięcia ogrodzenia.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, podzielając w pełni stanowisko Wojewody [...], decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Z ustaleń organu wynika, że podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] przedmiotowej działki gruntu stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...]przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. w dniu [...] marca 2013 r. Biegły wskazał, że na przedmiotowej działce nr [...] położonej w Z., stanowiącej na dzień uostatecznienia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowiła własność E. S., znajdowało się drewniane ogrodzenie o długości [...] m. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane, uprawiane rolniczo oraz zabudowa mieszkaniowa. Dla terenu , na którym jest położona wyceniona działka, w dacie wyceny nie był sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunkowego zagospodarowania przestrzennego , zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...]z dnia [...]kwietnia 2002 r. działka nr [...] położona jest na obszarze rozwoju osadnictwa wiejskiego o wielofunkcyjnym charakterze. W badanym operacie szacunkowym rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stwierdzono jednocześnie, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Dla uzyskania materiału porównawczego rzeczoznawca zbadał rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Obszarem badań objęto rynek gmin Z. oraz gminy R.. Ostatecznie, z przyjętego zbioru 15 transakcji, wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej oraz dokonano ich charakterystyki. Rzeczoznawca majątkowy obliczył wartość współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie wartość wycenianej działki nr [...]na kwotę [...]zł ([...]zł), zaś wartość odtworzeniową części składowych na kwotę [...]zł. Organ przytoczył treść przepisów art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i stwierdził, że operat szacunkowy wypełnia dyspozycje tych przepisów a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że kwestia podziału nieruchomości oraz przebieg linii rozgraniczających nie może stanowić przedmiotu niniejszego postępowania.

Na powyższe rozstrzygnięcie Ministra, E. S. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zarzuciła naruszenie: przepisów art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez jego niezastosowanie i nieprawidłowe ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości, naruszenie art. 77§ 1 i art. 80 kpa poprzez ich niezastosowanie i dokonanie błędnej oceny operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2013 r. , naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji. W konkluzji skargi wniesiono o uchylenie decyzji organu II i I instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej "ppsa", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zasady wydawania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nabywane nieruchomości określono w Rozdziale 3, art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687, dalej specustawa). Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5).

Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Istotnym jest, że zgodnie z art. 23 specustawy w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. (art. 7 u.g.n.) W szczególności zaś stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają z kolei przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ).

W ocenie Sądu, istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się w istocie do polemiki z ustaleniami przyjętymi przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego zawartymi w operacie majątkowym..

Zgodnie z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W przedmiotowej sprawie organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii biegłego P.T. , uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności.

Z treści operatu wynika, iż wartość nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jest wyższa od gruntów drogowych. Biegły uznał zatem, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości . Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, który zgodnie z ustaleniami biegłego znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Z bazy danych biegły wybrał 15 transakcji nieruchomości. Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zaś przy wycenie wartości płotu metodę odtworzeniową . W tym miejscu wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej przepisy prawa.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy uznać je za niezasadne. Niezrozumiały jest zarzut naruszenia § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. dotyczącego szacowania nieruchomości. § 36 ww. rozporządzenia nie zawiera punktów w ust. 2, punkty zawarte są w ust. 3 i 6 . Pełnomocnik skarżącej najprawdopodobniej miał na myśli naruszenia § 36 ust. 3 pkt 2 , który brzmi : w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) (...)

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Jednak w swoim operacie biegły wyraźnie zaznaczył, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, zatem nie stosował § 36 ust. 3 pkt 2.

W ocenie Sądu, niezasadne są również zarzuty naruszenia przez organ odwoławczy przepisów postępowania, a mianowicie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organ II instancji w sposób prawidłowy podjął wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Fakt, iż organ II instancji uznał operat szacunkowy za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, nie uzasadnia twierdzenia, iż kierował się swobodną oceną dowodów. Organ dokonał oceny operatu pod względem formalnym, nie wkraczając w jego merytoryczną zasadność, a więc postąpił według przysługujących mu uprawnień.

Wreszcie zarzut dotyczący tego, że inwestycja jest dla skarżącej bardzo uciążliwa , ze względu na bliskie usytuowanie drogi od jej budynku mieszkalnego. o e ustalając odszkodowanie za przejętą nieruchomość naruszono art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niewłaściwe wytyczenie drogi na nieruchomości skarżącego, zajęcie części nieruchomości stanowiącej własność skarżącego pod budowę drogi bez odszkodowania i błędne ustalenie, że projektowana droga nie znajduje się na części nieruchomości skarżącego. W ocenie Sądu, powyższy zarzut skargi jest niezasadny. Wskazać wszakże należy, że przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy , a nie kwestia wytyczania drogi na nieruchomości skarżącej . Podkreślenia wymaga bowiem, że zgodnie z art. 12 specustawy to decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1) i linie rozgraniczające teren ustalone tą decyzją stanowią linie podziału nieruchomości (ust. 2) oraz, że decyzja ta jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (ust. 3). W tym przypadku decyzją lokalizacyjną, o której mowa w cytowanych przepisach była decyzja Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. Decyzja ta wywołała ten skutek, że nieruchomość opisana na wstępie, z uwagi na jej położenie na terenie, dla którego ustalono lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej numer [...], stała się z mocy prawa własnością Województwa [...], z dniem w którym wyżej wymieniona decyzja stała się ostateczna.

Zdaniem więc Sądu, w niniejszym postępowaniu o ustalenie odszkodowania, organy nie były uprawnione do podważania ustaleń wynikłych z prawomocnej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., a były wręcz nimi związane. Należy bowiem zauważyć, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. odszkodowanie za przejecie z mocy prawa nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową obejmować może jedynie tę część gruntu wraz z jej częściami składowymi, która znalazła się w liniach rozgraniczających inwestycję drogową. Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione.

Mając na powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na zasadzie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów nieopłaconej pomocny prawnej świadczonej z urzędu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 250 ww. ustawy.