Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 1179/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2016-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2016r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Kielcach Reginy Górnisiewicz sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...], po rozpatrzeniu odwołania A.W. od decyzji Prezydenta Miasta z [...], o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego (w tym: usługi medyczne, handel o powierzchni sprzedaży do 140 m2) oraz budowie murów oporowych na działkach o numerach [...] obręb 0015, w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCD-A przy ul. [...], w K. wraz z budową zjazdu z ul. [...] na działce nr [...] obręb 0015, w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami AA’B’B-A, na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że pismem z 7 września 2015 r. B.M. - działając w imieniu S.K. wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budynku usługowego wraz z przebudową istniejącego zjazdu na zjazd publiczny. Do wniosku dołączono promesy na dostawę energii elektrycznej, wody oraz odprowadzenie ścieków. Załączono także mapy, na których przedstawiono granice terenu inwestycji, a także granice oddziaływania inwestycji oraz proponowany sposób zagospodarowania terenu inwestycji. W tym miejscu organ odwoławczy zaznaczył, że niezasadne są zarzuty odwołania dotyczące wskazania granic oddziaływania inwestycji w granicy działek, bowiem z nadesłanego materiału dowodowego wynika, że granice oddziaływania inwestycji oznaczono linią przerywaną koloru niebieskiego, a wskazany tą linią obszar obejmuje część działek terenów sąsiadujących z terenem inwestycji.

Dalej Kolegium stwierdziło, że sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.". Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2003.80.717). W oceni organu II instancji warunki wynikając z powołanych regulacji zostały w sprawie spełnione.

Zdaniem Kolegium obszar analizowany wyznaczony został w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu działki terenu objętego wnioskiem i jednocześnie nie mniej niż 50 m, przy czym za front działki uznano część działki przylegającą do drogi, z której odbywa się główny wjazd i wejście na działkę.

Powołując się na wyniki analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ I instancji Kolegium zauważyło, że po ustaleniu iż występuje kontynuacja funkcji (bowiem w obszarze analizowanym znajdują się budynki usługowe w tym budynki handlowe i usługi medyczne), ustalono następujące wskaźniki dla nowej zabudowy;

- linia zabudowy - w odległości 7,0 m od zewnętrznej krawędzi drogi gminnej

rozgraniczających teren inwestycji

-wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren zabudowy od 0,17 do 0,26

-wielkość powierzchni biologicznie czynnej, co najmniej 20 %

-szerokość elewacji frontowej - od 5,0 do 8,0 m,

-wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku - od 5,0 do 9,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku,

-geometria dachu - dach płaski.

W ocenie Kolegium wartości parametrów ustalone dla nowej zabudowy znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - z ulicy Podklasztornej projektowanym zjazdem. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzają załączone do akt sprawy stosowne pisma zarządców sieci, a projekt decyzji sporządziła osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów i architektów. Zaskarżona decyzja określa także m.in.: rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Wyniki analizy /część graficzna i tekstowa/ stanowi załącznik do decyzji, spełniony więc został wymóg zawarty w § 9 ust. 2 rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium zwróciło uwagę, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie upoważnia do rozpoczęcia inwestycji i nie rozstrzyga o konkretnym usytuowaniu obiektu na działce, a przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dalej organ II instancji podniósł, że wskaźniki nowej zabudowy ustalone zostały na podstawie parametrów z obszaru analizowanego. Poprawność ich ustalenia znajduje potwierdzenie w sporządzonej analizie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Także ustalenie wysokości elewacji frontowej projektowanego budynku (wysokości kalenicy) oraz szerokości elewacji frontowej nastąpiło w zgodzie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie oraz zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych.

Następnie Kolegium odniosło się do zarzutu dotyczącego parametrów nowej zabudowy i wskazało, że wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nastąpiło na podstawie § 7 pkt 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jak wynika z materiału dowodowego, w obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową oraz budynki mieszkalno-usługowe i budynki usługowe m.in. usługi handlu: apteka, delikatesy, usługi motoryzacyjne i medyczne.

Ustalenie wysokości elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy organ I instancji uzasadnił lokalizacją na działkach sąsiednich: budynków jednorodzinnych nr 37 i 37A o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 3 m i ok. 4 m i wysokości kalenicy ok. 6 i ok. 9 m oraz budynku jednorodzinnego nr 41 o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ok. 4 m i wysokości kalenicy ok. 7,5 m. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanej wysokości okapu oraz kalenicy. Na działce nr [...]usytuowanej w obszarze analizowanym znajduje się budynek mieszkalny o wysokości okapu 7,5 m oraz wysokości kalenicy 13 m. Także budynek mieszkalno-usługowy nr 36 posiada wysokość kalenicy 9,5 m.

Wobec powyższego w ocenie Kolegium, ustalony przez organ I instancji parametr wysokości elewacji frontowej projektowanego budynku, z dachem płaskim, nie narusza obowiązujących przepisów prawa.

Dalej organ II instancji zauważył, że w analizowanej sprawie wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w liniach rozgraniczających teren inwestycji wyznaczono w granicach: od 0,17 do 0,26 wskazując, że średni wskaźnik z obszaru analizowanego wynosi 0,17.

W ocenie Kolegium, ustalony parametr nowej zabudowy poparty został stosownym uzasadnieniem organu I instancji zawartym w treści analizy, iż od strony północnej teren inwestycji na całej swej długości graniczy z trzema działkami, które powstały z podziału jednej działki. W chwili obecnej dwie z nich są zabudowane, a wskaźniki powierzchni zabudowy kształtują się odpowiednio 0,24 i 0,28, co daje średnią zabudowy 0,26. W granicach obszaru analizowanego znajdują się także działki o wyższych wskaźnikach od średniej tj. np. na działce 371 - na której wskaźnik zabudowy wynosi 0,36 (zabudowanej m.in. budynkiem usługowym).

Brak jest natomiast unormowań dotyczących sposobu ustalania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że ustalony parametr szerokości elewacji frontowej został ustalony zgodne z treścią § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jak ustalił organ I instancji, a powyższe ustalenia udokumentował stosowanym materiałem dowodowym, w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna o szerokości elewacji frontowej od 5,0 do 17,0 m oraz budynek mieszkalno-usługowy dostępny z ul. [...] (dz.[...]), o szerokości elewacji frontowej 10 m. W obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowej budynków kształtuje się od 5 do 120 m. Na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji znajdują się budynki o szerokości elewacji frontowe ok.10 m. Zatem, uwzględniając szerokość terenu inwestycji, ustalona dla nowej zabudowy szerokość elewacji frontowej obiektu w granicach od 5 do 8 m, nie narusza obowiązujących przepisów prawa.

Organ stwierdził, że wbrew zarzutom odwołania załącznik decyzji stanowią wyniki analizy, zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., który nie został naruszony.

W ocenie Kolegium, ustalone wartości wskaźników nowej zabudowy znajdują uzasadnienie w nadesłanej analizie funkcji cech zabudowy terenu sporządzonej zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie. Organ podkreślił, że w aktualnym orzecznictwie przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa.

Organ II instancji podkreślił, że wydana decyzja o warunkach zabudowy określa linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie stanowiącej graficzną część decyzji. Nie rozstrzyga natomiast w zakresie usytuowania projektowanego obiektu i nie przesądza władczo o możliwości jego realizacji. Decyzja o warunkach zabudowy jest jedynie promesą pozwolenia na budowę. Z kolei

ochrona uzasadnionych interesów właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji, znajdzie pełną konkretyzację na etapie wydania pozwolenia na budowę. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, czy planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisami szczególnymi.

Zdaniem Kolegium podnoszone w odwołaniu zarzuty naruszenia interesu prawnego właścicieli sąsiedniej działki nie mogą mieć wpływu na wynik sprawy, gdyż każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Natomiast odmowa ustalenia warunków zabudowy może nastąpić jedynie w sytuacji wykazania sprzeczności inwestycji z przepisami odrębnymi. Sprzeczności takiej strona odwołująca się nie dowiodła.

Kończąc organ odwoławczy podkreślił, że brak zgody właściciela działki sąsiedniej na realizację planowanej inwestycji nie stanowi podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się je uchylenia, A.W. wskazała, że organ odwoławczy w części dotyczącej ustaleń wskaźnika zabudowy akceptuje wyliczenia urbanisty miejskiego. Tymczasem jej zdaniem podany wskaźnik zabudowy dotyczący domków jednorodzinnych na dwóch działkach (pominięta w średnim wyliczeniu działka niezabudowana) jest nieprawidłowy. Schemat powinien być następujący: 0,24 + 0,28 + 0 = 0,52. Następnie : 0,52 : 3 = 0,17.

Dotyczy to średniego wskaźnika trzech działek graniczących od strony północnej z działkami planowanej inwestycji. Wartość 0,17 to średni wskaźnik zabudowy dla całego obszaru analizowanego podany przez urbanistę miejskiego. Zdaniem skarżącej średni wskaźnik zabudowy dla całego analizowanego terenu wynosi 0,13.Także podawane jako przykład przez urbanistę pojedyncze wskaźniki zabudowy są każdorazowo zawyżane o co najmniej 0,02 i tak:

- działka 376/1 jest 0,24 powinno być 0,22

- działka 376/2 jest 0,28 powinno być 0,26

To samo dotyczy innych działek na obszarze analizowanym.

Autorka skargi podniosła, że budując dom mogła wykorzystać tylko działkę nr 376/2 ze względu na rezerwację powierzchni działki nr [...] na planowaną drogę miejską. Obecnie nie ma już takich planów, a działka spełnia ważną rekreacyjną rolę. Sugestia, że działka nr [...] powinna być scalona z działką nr [...], aby przy liczeniu wskaźnika zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji od strony północnej była uwzględniona jej powierzchnia, jest nadużyciem prawa.

Podkreśliła, że organ II instancji w tej samej kwestii podał, że: "W granicach obszaru analizowanego znajdują się także działki o wyższych wskaźnikach od średniej tj. np. na działce [...] - na której wskaźnik zabudowy wynosi 0,36 (zabudowanej m.in. budynkiem usługowym)." Działka nr [...] to działka, której właściciele wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku usługowego o część mieszkalną i usługową (w tym usługi medyczne, handel o powierzchni sprzedaży łącznie po rozbudowie do 310 m2). Budynek planowany do rozbudowy został wybudowany kilkanaście lat temu z okresem trwałości trzy lata, ale funkcjonuje do dziś, a jego usytuowanie jest niezgodne z prawem budowlanym - znajduje się w pasie drogowym ul. A. Nielegalnie wybudowany obiekt był brany pod uwagę przy wyliczeniu wskaźnika zabudowy i przy uzasadnieniu zwiększenia intensywności zabudowy w analizie urbanistycznej.

Wnosząca skargę także zauważyła, że proponuje się jej sąsiedztwo obiektu o wskaźniku zabudowy 0,28 (48,5 m długości i 8 m szerokości w części nadziemnej) — powierzchnia działek 1386 m2. Obiekt o trzech kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczony z 10 stanowiskami postojowymi, czynny 24 godziny na dobę. Skarżąca podkreśliła, że na ul. P. nie ma obiektów o tak dużych parametrach i nie występują tego typu usługi. Autorka skargi wskazała także, że podtrzymuje także wszystkie pozostałe zarzuty odwołania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu związanego z budynkiem znajdującym się na działce [...], który został uwzględniony przy dokonywaniu analizy, a co do którego skarżąca zarzuciła, że został wzniesiony niezgodnie z prawem, Kolegium wskazało, że budynek ten został zalegalizowany decyzją PINB z dnia [...] i że znajduje się on na działkach [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

A.W. kwestionuje głównie ustalony wskaźnik zabudowy, zarzucając, że przy ustalaniu tego wskaźnika nie powinno się brać pod uwagę działki nr [...] ze wskaźnikiem zabudowy 0,36, a powinny być uwzględnione tylko trzy działki należące do niej, jej męża oraz do rodziny jej męża, graniczące bezpośrednio od strony północnej z terenem inwestycji, przy czym zdaniem autorki skargi powinna być także uwzględniona przy ustalaniu tego wskaźnika działka niezabudowana.

Zarzuty te są niezasadne. Po pierwsze, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5. Z tego przepisu wynika jednoznacznie, że bierze się pod uwagę przy dokonywaniu analizy teren wokół działki, na której ma powstać inwestycja. Stosownie zaś do ust. 2 tego samego paragrafu, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 metrów. Z tego przepisu wynika w sposób jednoznaczny, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy uwzględnia się cały tak wyznaczony obszar analizowany, a nie tylko działki bezpośrednio graniczące z działką, której dotyczy wniosek. Po drugie nie ma racji skarżąca, że przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki należy uwzględniać wszystkie działki, w tym niezabudowane. Powodowałoby to zaniżanie w sposób sztuczny tego wskaźnika, a ponadto powodowałoby, że w przyszłości z każdą nowo zabudowaną działką ten wskaźnik byłby coraz wyższy, co w sposób nieuzasadniony różnicowałoby warunki zabudowy dla kolejnych, późniejszych inwestorów.

Jak wynika z analizy urbanistyczno – architektonicznej, wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 0,02 do 0,36, w związku z czym średni wskaźnik powierzchni zabudowy wyliczono na 0,17. Jednocześnie wskazano, że bezpośrednio od strony północnej znajdują się trzy działki: jedna niezabudowana oraz dwie zabudowane o wskaźnikach 0,24 i 0,28, co daje średnią 0,26. Organ I instancji wyznaczenie wskaźnika w widełkach od 0,17 do 0,26 uzasadnił tym, że z uwagi na bardzo zróżnicowaną zabudowę w obszarze analizowanym tak określony wskaźnik nie zaburzy istniejącego na tym terenie ładu przestrzennego. Nawet więc jeśli wskaźnik zabudowy dla działek należących do skarżącej oraz do rodziny jej męża byłby o 0,2 niższy od ustalonego przez organ (chociaż zauważyć należy, że tego zarzutu skarżącą nie poparła żadnym dowodem), to w sytuacji, gdy z działką inwestora graniczy i to bezpośrednio działka zabudowana obiektami szpitalnymi o znacznie wyższym wskaźniku zabudowy, zarzut, że ustalony przez organ dla nowej inwestycji wskaźnik zabudowy jest za wysoki, jest nieuzasadniony. Jak wynika z odpowiedzi na skargę, znajdujący się w obszarze analizowanym, na działce [...] budynek usługowo – handlowy należący do PP. Polak został zalegalizowany, tak więc wskaźnik zabudowy dla działki, na której jest on zlokalizowany jak najbardziej prawidłowo został przez organy uwzględniony przy dokonywaniu analizy.

Ponieważ w skardze jej autorka wskazała, że podtrzymuje zarzuty odwołania odnośnie ustalonego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej i wysokości krawędzi elewacji frontowej to stwierdzić należy co następuje.

Z odwołania zdaje się wynikać, że swoje twierdzenie, że na obszarze analizowanym wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi 65 % skarżąca opiera na wyliczeniach uwzględniających powierzchnie wszystkich działek, również tych niezabudowanych. Zdaniem składu orzekającego wcześniej wskazane powody, dla których nie powinno się uwzględniać przy ustalaniu wskaźnika zabudowy działek niezabudowanych odnoszą się również do ustalania wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej. Ponadto brak jest przepisów określających wymaganą powierzchnię biologicznie czynną dla działek przeznaczonych pod zabudowę usługowo – handlową. W swojej decyzji organ I instancji wskazał, że z uwagi na ochronę roślinności trwałej i sezonowej, umożliwiającej naturalną wegetację roślin i zwierząt inwestor powinien urządzić co najmniej 20 % powierzchni terenu jako powierzchni biologicznie czynnej i brak jest podstaw aby tak ustalony wskaźnik zakwestionować.

Co się tyczy szerokości elewacji frontowej, określonej w decyzji widełkowo – od 5 do 8 metrów – skarżąca w odwołaniu zarzucała, że takie określenie wysokości jest nieprawidłowe bowiem szerokość powinna być określona na 6,60 m z tolerancją plus minus 20 %, a więc w granicach od 5,20 do 7,80 m, a uwzględniając budynki w najbliższym sąsiedztwie od 5,10 do 7,70 m. W związku z tym stwierdzić należy, że po pierwsze obowiązujące przepisy nie określają szczegółowo, z jaką tolerancją powinna być określana szerokość elewacji; w szczególności brak jest regulacji prawnej, z której wynikałaby możliwość określania tej szerokości w widełkach mieszczących się tylko w granicach plus minus 20%. Ponadto przepisy rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. dopuszczają wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Jak zaś wskazano w analizie urbanistyczno - architektonicznej, na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalno – jednorodzinna o szerokości elewacji od 5 m do 17 m, budynek mieszkalno – usługowy o szerokości elewacji 10 m, dwa budynki usługowe o szerokości frontowej 23 metry oraz budynek Centrum Onkologicznego o szerokości frontowej ok. 120 m i że średnia szerokość elewacji frontowej budynków bez szpitala wynosi 10,6 m. Prezydent w decyzji ustalającej warunki zabudowy, powołując się na § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wskazał, że wyznaczenie tej szerokości w widełkach od 5 do 8 metrów nie pozostaje w sprzeczności ze średnim parametrem obszaru analizowanego, a ponadto obiekt o tak ustalonej szerokości wpisze się harmonijnie w istniejący w tym rejonie ład przestrzenny i nie będzie odbiegał swoją szerokością od budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji.

Podobna sytuacja zachodzi w odniesieniu do wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej. Zdaniem skarżącej ponieważ w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji, na pięciu działkach średnia wysokość górnej krawędzi wynosi 3,30 m to jej zdaniem niczym nieuzasadnione jest wyznaczenie tej wysokości w widełkach od 5 do 9 m. W związku z tym ponownie podkreślić należy, że w celu wyznaczenia parametrów nowej zabudowy bierze się pod uwagę zabudowę istniejącą na całym obszarze analizowanym, a nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie. Jak zaś wynika z analizy urbanistyczno – architektonicznej na tym obszarze znajdują się budynki o bardzo zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi: od 3 do 12,5 m, ponadto w budynkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie z dachami spadzistymi wysokość głównej kalenicy wynosi od 6 do 9 m. W związku z tym organ władny był uznać, że stosownie do § 7 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. obiekt o tak ustalonym parametrze nie zaburzy zastanego ładu przestrzennego w tym rejonie miasta.

Jak wskazano na wstępie, ustalając wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeprowadza się analizę całego obszaru wyznaczonego stosownie do § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., nie zaś tylko analizę położonych w bezpośrednim sąsiedztwie działek. Z przeprowadzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika zaś, że w obszarze analizowanym położone są budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczo – garażową, budynki mieszkalno – usługowe, budynku usługowe i Centrum Onkologii. Są to więc budynki o funkcji zarówno mieszkaniowej jak i usługowej, w tym usługowo – medyczne, o bardzo zróżnicowanych wymiarach, które jednak pozwalają na ustalenie wymagań dla projektowanego budynku usługowo (usługi medyczne) handlowego. Dlatego też nie mógł zostać uwzględniony zarzut, że przy ul. [...] nie występują tego typu usługi ani obiekty o takich jak ustalone w decyzji parametrach. Wystarczające bowiem jest ustalenie, że takie obiekty występują w obszarze analizowanym.

Mając powyższe na uwadze, skoro zawarte w skardze zarzuty okazały się niezasadne, a Sąd nie dopatrzył się z urzędu naruszenia prawa skutkującego koniecznością wyeliminowania z obrotu zaskarżonej decyzji, skarga podlegała oddaleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawi o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zmianami).