Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt SA/Sz 377/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2004-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c i art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska Sędziowie: Sędzia NSA Elżbieta Makowska /spr./ Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Protokolant Edyta Wojtowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 września 2004r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie stwierdzenie nieważności decyzji w sprawie o podział nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję I poprzedzającą ją decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r., Nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 158 § 1 Kpa odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Nr [...] z dnia [...]r. wydanej przez prezydenta Miasta dotyczącej zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej działką Nr [...] o pow. [...] ha [...] położonej przy ul. K. w obrębie Nr [...] miasta K. na działki Nr [...] o pow. [...] ha i nr [...]o pow. [...] ha.

Z uzasadnienia decyzji wynika, że w dniu [...] r. M. R. wniósł o stwierdzenie nieważności wyżej wskazanej decyzji w trybie art. 156 Kpa. Stwierdził miedzy innymi, powołując się na § 9 umowy oraz przepisy art. 18 ust.1, art. 4 ust.1, art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o najmie lokali (jedn. tekst Dz, U. z 2000r. Nr 80, poz. 903), że W. A. M. O. R. w S. pozbyła się przedmiotowej nieruchomości przydzielając ją do W. M. przy ul. K. i ul. C., której wnioskodawca jest członkiem i Wspólnota ta powinna być stroną decyzji, podział nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a wobec nieokreślenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Wnioskodawca i jego [...] oraz inni mieszkańcy wspólnoty jako właściciele lokali takiej zgody nie udzielili. W. A. M. O. R. w S. i jej pełnomocnik L. P. nie sprawują zarządu o którym mowa w ustawie o własności lokali, a Pan L. P. jest przedstawicielem dotychczasowego właściciela a nie wspólnoty.

Nadto wnioskodawca wniósł o wstrzymanie robót budowlanych na działce nr [...] w obrębie Nr [...] w K..

Postanowieniem z dnia [...]r. Kolegium wszczęło postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji.

Organ wyjaśnił dalej, że zgodnie z art. 97 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ) jeżeli nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, podziału można dokonać na wniosek współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych.

Unormowanie zawarte w art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostało szczegółowo uregulowane w ustawie o własności lokali i tu Kolegium przytoczyło treść art. 6 i art. 22 tej ustawy, po czym stwierdziło, że z zebranego materiału dowodowego wynika, że ogół właścicieli i współużytkowników przedmiotowej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkańców.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

W przedmiotowej sprawie aktem notarialnym Repertorium A numer [...] z dnia [...] została podjęta uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...] z dnia [...] r. w przedmiocie dokonania podziału nieruchomości wspólnej opisanej w [...], do aktu dołączono listę obecności oraz pełnomocnictwo. Zgodnie z art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenie w celu wykonania uchwał, ze skutkiem w stosunku do wszystkich właścicieli lokali.

Kolegium uznało, że nie jest organem właściwym do badania zgodności z prawem podjętej uchwały przez wspólnotę, ani do badania zasadności udzielonego pełnomocnictwa i wskazało na wynikającą z art. 25 ust. 1 wskazanej wyżej ustawy właściwość sądu powszechnego. Wyjaśniło, że nie jest też właściwe w kwestii wniosku o wstrzymanie robót budowlanych.

Zdaniem organu, wnioskodawca nie wyszczególnił, żadnej z przesłanek o których mowa w art. 156 Kpa, które miałyby wpływ na treść wydanej decyzji.

M. R. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy podnosząc zarzut błędu w stanie faktycznym, poprzez bezpodstawne utożsamienie przez SKO dotychczasowego właściciela nieruchomości tj. W. A. M.

1 jej pełnomocnika z zarządem wspólnoty i powołał się na dołączone do swojego "pierwotnego wniosku zawiadomienie o wpisie do ksiąg wieczystych z którego wynika, że ta Wspólnota nie miała i nie ma Zarządu w rozumieniu ustawy." Według strony, Prezydent Miasta K. wydając decyzję o podziale nieruchomości rażąco naruszył Jego i innych członków wspólnoty konstytucyjnie chronione prawo własności i doprowadził do wywłaszczenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia. [...] Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa i art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych

( tekst jedn. Dz. U. z 2001r. Nr 79.poz.856 ), po ponownym rozpatrzeniu sprawy, utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy.

Kolegium uznało zarzuty M. R. za nieuzasadnione, a argumenty wniosku za nie mogące stanowić o nieważności decyzji organu I instancji. Stwierdziło, że decyzja Kolegium z [...] . jest zgodna z prawem i odwołało się do uzasadnienia tej decyzji, które, zdaniem organu, zawiera szczegółowe ustosunkowanie się do wniosku i w pełni spełnia wymogi z art. 107 § 1 Kpa zawierając tak uzasadnienie faktyczne jak i prawne. Organ podkreślił, tak jak w decyzji pierwotnej, że nie jest organem właściwym do badania zasadności uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową jak też do badania prawidłowości udzielonego pełnomocnictwa.

Wyżej opisaną decyzję ostateczną zaskarżył M. R. do Naczelnego Sądu Administracyjnego jako niezgodną z prawem. Skarżący opisał stan faktyczny sprawy i podniósł zarzuty identyczne z tymi jakie formułował na etapie postępowania administracyjnego.

Samorządowe Kolegium odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę- Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz.1271 ) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej p.p.s.a.).

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem oraz w granicach rozstrzygania sądu zakreślonych w art. 134 p.p.s.a. doprowadziła do stwierdzenia, że skarga w aktualnym stanie sprawy jest zasadna, chociaż nie wszystkie wywody M. R. są trafne.

Na wstępie zatem wyjaśnić trzeba, iż rozstrzygając w przedmiocie wniosku o stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, samorządowe kolegium odwoławcze nie jest właściwe do badania zgodności z prawem decyzji podjętej w przedmiocie pozwolenia na budowę jak i do orzekania co do wstrzymania robót budowlanych prowadzonych na tej nieruchomości po podziale. W tym zakresie właściwe do orzekania są odpowiednie organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego I i II instancji, wskazane w ustawie Prawo budowlane. Zatem zarzuty i wywody skargi odnoszące się do faktu budowy na terenie nieruchomości, będącej przedmiotem decyzji podziałowej są bezprzedmiotowe w niniejszym postępowaniu. Kwestionowanie skargą ustaleń faktycznych dokonanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze okazało się w pełni uzasadnione. Ani w pierwszym postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji z dnia [...] ani przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Kolegium nie sprawdziło z należytą starannością twierdzeń strony i nie zebrało w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, co stanowi naruszenie art. 7 i 77 § 1 Kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarżący podnosił w toku postępowania administracyjnego, zarzut rażącego naruszenia prawa, a to prawa własności Jego oraz innych członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości oznaczonej jako działka Nr [...] położonej przy ul K. w K. poprzez wszczęcie postępowania podziałowego i zatwierdzenie decyzją z dnia [...]. wstępnego projektu podziału tej nieruchomości na wniosek nieuprawnionego podmiotu. Twierdził mianowicie, że W.. A. M. O. R. w S., nie była zarządem tej Wspólnoty i nie posiadała umocowania do wystąpienia z wnioskiem o podział nieruchomości wspólnej.

Ustosunkowanie się do tego zarzutu przez organ prowadzący postępowanie z wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej wymagało wyjaśnienia, kto tworzy wyżej wskazaną Wspólnotę Mieszkaniową, czy Wspólnota ta ustanowiła zarząd, a jeżeli tak to kto wchodzi w jego skład oraz kto i na jakich zasadach uprawniony jest do reprezentowania tej Wspólnoty na zewnątrz przy dokonywaniu czynności przekraczających zwykły zarząd. Dopiero po ustaleniu tych okoliczności możliwe byłoby bowiem zajęcie stanowiska, czy przy wydawaniu decyzji podziałowej naruszone zostało prawo i czy spełniona została którakolwiek z przesłanek nieważności określonych w art. 156 § 1 Kpa.

Kolegium, poza przytoczeniem obowiązującego stanu prawnego związanego z reprezentacją wspólnoty mieszkaniowej i podejmowaniem działań w jej imieniu, określonego w ustawie z dnia 24 czerwca 2000r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz.903) oraz wskazaniem jakie dokumenty złożono przy wniosku o podział , uchyliło się od wyjaśnienia stanu faktycznego. W przeciwnym bowiem razie Kolegium dostrzegłoby, że wniosek o zatwierdzenie projektu podziału działki Nr [...] obr. [...] w K. WAM Odział Rejonowy w S. złożyła [...]r., decyzja Prezydenta Miasta K. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości wydana została [...]. a protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. K Nr [...] i C. Nr [...] w K., w toku którego podjęta została uchwała w sprawie podziału nieruchomości wspólnej, sporządzony został w formie aktu notarialnego Rep. [...] Nr [...] w dniu. [...] Tak więc uchwała, na którą powołało się Kolegium w uzasadnieniu pierwszej decyzji ( z dnia [...].) nie mogła stanowić podstawy wniosku o podział, bowiem w momencie jego składania taka uchwała nie istniała. Dołączona do wniosku o zatwierdzenie projektu podziału uchwała Wspólnoty z dnia [...]. nr [...]dotyczyła natomiast " wyrażenia zgody na realizację projektu zabudowy budynkiem [...] na działce Nr [...] protokołu głosowania nad tą uchwałą wynika, że omawianą wspólnotę tworzą jako współwłaściciele nieruchomości osoby fizyczne oraz OT WAM K.. Wprawdzie Kolegium zasadnie wskazało na treść art. 97 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 54), z którego ust. 1 i 2 wynika, że wnioskodawcą i stroną postępowania administracyjnego o podział nieruchomości są wszyscy właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości, a warunkiem wszczęcia postępowania jest zgodny wniosek wszystkich osób posiadających tytuł prawny do tej nieruchomości, jednakże nie sprawdziło kto w dacie decyzji zatwierdzającej projekt podziału miał tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji nie wyjaśniło czy wniosek spełniał wymogi wyżej wskazanego art. 97 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można też zgodzić się z ustaleniem organu, że do wniosku o podział dołączono pochodzące od Wspólnoty pełnomocnictwo, skoro w przedłożonych sądowi aktach administracyjnych znajduje się wyłącznie pełnomocnictwo udzielone L. P., kierownikowi sekcji wspólnot mieszkaniowych, do reprezentowania W. A. M. O. T. w K. w sprawach wspólnot mieszkaniowych udzielone przez dyrektora WAM OT K..

Tymczasem z ustaleń sądu dokonanych po przeprowadzeniu dowodu uzupełniającego z dokumentów wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. K. [...] oraz C. w K ustanowiła uchwałą z dnia [...]r. [...]zarząd. Nie można zatem w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy zdyskwalifikować twierdzenia skarżącego, że W. A. M. O. R. w S. występując z wnioskiem podziałowym, nie stanowiła zarządu wskazanej Wspólnoty i nie była umocowana do występowania w imieniu tej Wspólnoty.

Podkreślenia, w tym miejscu wymaga, potrzeba rozróżnienia instytucji prawnej jaką jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 20 ust.1 ustawy o własności lokali od czynności zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną, które wspólnota może, zgodnie z art. 18 ust.1 tej ustawy, powierzyć osobie fizycznej lub prawnej. Należy mieć również na względzie i to, że z art. 21 ust. 2 wynika, że wspólnota mieszkaniowa podejmując uchwałę w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinna jednocześnie tą samą uchwałą upoważnić zarząd wspólnoty lub inne osoby imiennie określone do dokonania tej czynności, przy czym jeśli czynność wymaga formy szczególnej to i pełnomocnictwo powinno być udzielone w formie szczególnej.

Dodatkowo trzeba zauważyć, że narusza prawo (art. 15 w związku z art. 127 § 3 Kpa) sposób rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosku skarżącego o ponowne rozpatrzenie sprawy, sprowadzający się w zasadzie do aprobaty pierwotnej decyzji beż analizy dowodów prowadzonej w kontekście zarzutów strony i bez podjęcia działań zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Z tych wszystkich względów należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 p.p.s.a. orzec jak w sentencji.