Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 159/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 10, art. 145, art. 146, art. 148b,
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77 par. 1 art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Krystyna Sidor, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A. A. 104 zł (sto cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze – po rozpatrzeniu odwołania A. A. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2013 r., nr [...], ustalającej dla odwołującej opłatę adiacencką w wysokości 2.598,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] (w decyzji podano błędny adres – ul. [...]), oznaczonej jako działka nr [...], na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączem – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 143 ust. 2, art. 145 ust. 1 i ust. 2 i art. 146 ust. 1, ust. 1a, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W motywach powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy na wstępie przedstawił treść decyzji pierwszoinstancyjnej, w uzasadnieniu której wskazano, iż Rada Miasta uchwałą z dnia [...] kwietnia 2008 r., Nr [...] ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej, naliczaną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej, jako 50% różnicy wartości nieruchomość sprzed wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej i jej wartości po ich wybudowaniu. Następnie Gmina ze środków własnych oraz środków osób partycypujących w kosztach budowy, wybudowała sieć kanalizacji sanitarnej z przyłączami. Protokołem z dnia [...] września 2010 r. nr [...] dokonano odbioru technicznego - końcowego przewodu kanalizacyjnego. W tym też dniu nieruchomościom położonym przy zrealizowanej inwestycji (w tym nieruchomości położonej przy ul. [...] w L., stanowiącej własność A. A.) zostały stworzone warunki podłączenia do kanalizacji sanitarnej. Organ I instancji wskazał, że dnia [...] marca 2013 r. rzeczoznawca majątkowy A. B., przy współudziale podwykonawców M. N. i B. Ż., sporządzili operat szacunkowy, w którym określili wzrost wartości działki nr ewid. [...], należącej do A. A., spowodowany możliwością podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Na podstawie dokonanych obliczeń rzeczoznawcy określili wartość jednostki porównawczej — 1 m2 gruntu przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej na kwotę 344,60 zł, a po jego wybudowaniu na kwotę 350,97 zł. W konsekwencji wartość przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączem wyniosła 281.194,00 zł, natomiast po jej wybudowaniu 286.391,00 zł. W związku z powyższym wzrost wartości wyniósł 5.197,00 zł.

Organ I instancji uznał, że przyjęte przez rzeczoznawców metody i kryteria wyceny dają podstawę do stwierdzenia, iż przedłożona opinia o wzroście wartości nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej, z zachowaniem zasad bezstronności. Wobec powyższego organ uznał ją za dowód w sprawie.

W toku postępowania pełnomocnik A. A. kwestionował zasadność naliczenia jej opłaty adiacenckiej podnosząc, że przedmiotowa kanalizacja sanitarna została zaprojektowana i wykonana w niewłaściwym miejscu, bez konsultacji z właścicielem nieruchomości, a ponadto, że działka strony, przed realizacją tej inwestycji, posiadała już dostęp do kanalizacji sanitarnej, a kolejna możliwość podłączenia do takiej sieci "niczego nie zmienia".

W kontekście powyższych zarzutów organ I instancji wyjaśnił, że kwestia ewentualnego wykonania przyłącza kanalizacji sanitarnej w niewłaściwym miejscu i bez konsultacji z właścicielem, nie może być powodem zaniechania wszczętego postępowania mającego na celu naliczenie opłaty adiacenckiej. Organ podkreślił przy tym, że kanalizacja sanitarna ze spornym przyłączem w ul. [...] została wykonana na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę, zgodnie z projektem uzgodnionym przez Zespół Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej UM.

Prezydent Miasta za bezzasadny uznał również argument, iż przedmiotowa działka posiadała już dostęp do kanalizacji sanitarnej, co – w ocenie strony – oznacza, że kolejna możliwość podłączenia nie może mieć wpływu na wzrost jej wartości. Organ I instancji podniósł, iż orzecznictwo sądów administracyjnych wyraża pogląd, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, przez stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej należy rozumieć takie wykonanie urządzenia, które umożliwia bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci, a więc wraz z odpowiednimi odgałęzieniem i przyłączami. Istnienie kanalizacji sanitarnej w ul. [...] - przebiegającej m.in. przez działkę nr [...], bez przykanalika do przedmiotowej nieruchomości, nie stworzyło zatem warunków jej podłączenia do tej właśnie sieci, a tym samym – jak uznał organ -nieuzasadnione jest twierdzenie strony, iż nieruchomość posiadała dostęp do kanalizacji sanitarnej.

Utrzymując w mocy decyzję pierwszoinstancyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż nałożenie na odwołującą przedmiotowej opłaty adiacenskiej jest uzasadnione, a ustalenie jej wysokości nastąpiło w sposób prawidłowy.

W ocenie Kolegium sporządzony na polecenie organu I instancji w dniu [...] marca 2013 r. przez A. B., M. N. i B. Ż. operat szacunkowy spełnia wymogi przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a zatem mógł stanowić dowód w niniejszej sprawie. Nałożona na stronę opłata adiacencka w wysokości 2.598,50 zł, stanowiącej 50% ustalonego wzrostu wartości nieruchomości, odpowiada przy tym postanowieniom uchwały Rady Miasta z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] o wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Kolegium podkreśliło, że został również zachowany trzyletni termin na wydanie decyzji, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się podniesionych przez stronę w treści odwołania zarzutów organ odwoławczy uznał je za bezzasadne. Stwierdził, że wbrew stanowisku skarżącej, przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...] nie było bezpośredniej możliwości podłączenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] do kanalizacji. Brak było bowiem przykanalika. Powyższa okoliczność – jak zaznaczyło Kolegium – wynika z ustaleń organu I instancji oraz przedłożonej przez ten organ mapy zasadniczej. Dopiero zatem wybudowanie nowej sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami, odebranej protokołem nr [...] z dnia [...] września 2010 r., stworzyło warunki bezpośredniego podłączenia do niej nieruchomości A. A.

Za niemające znaczenia dla powyższej oceny Kolegium uznało informacje zawarte w piśmie [...] Sp. z o.o. z dnia [...] września 2013 r. znak [...], dotyczącym warunków technicznych wodno-kanalizacyjnych dla posesji przy ul. [...] (działka nr [...]), na które powołuje się strona. Zdaniem organu II instancji, wskazanie to dotyczy wprawdzie możliwości podłączenia do istniejącej sieci kanalizacji sanitarnej, jednakże nie możliwości podłączenia bezpośredniego. Jakkolwiek bowiem podłączenie do istniejącej sieci, pozbawianej przyłączy, byłoby możliwe, to jednak wiązałoby się ze znacznymi kosztami i przebudową samej sieci. Wybudowanie zaś sieci kanalizacyjnej z przykanalikiem do przedmiotowej nieruchomości kosztów takich nie generuje.

Odnosząc się do zarzutu niekorzystnego położenia terenu przedmiotowej nieruchomości oraz niekorzystnego usytuowania sieci kanalizacyjnej (jej przyłącza), organ odwoławczy uznał, że okoliczność ta nie ma znaczenia dla ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, skoro w wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami (również do działki nr [...]) stworzone zostały potencjalne warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do tejże sieci, przez co jej wartość niewątpliwie wzrosła. W ocenie Kolegium, nie może także zostać uwzględniony zarzut strony dotyczący nieprawidłowego wykonania projektu sieci kanalizacji sanitarnej. Znajdujące się w aktach sprawy dokumenty w żaden sposób nie potwierdzają bowiem tego twierdzenia. Samo natomiast subiektywne odczucie strony w tym zakresie, nie potwierdzone stosownymi dowodami, nie może mieć znaczenia dla podjętego rozstrzygnięcia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną złożyła A. A., reprezentowana przez pełnomocnika M. K.. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 136 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie i w konsekwencji nieodniesienie się do wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności;

2. art. 145, art. 146, art. 148 i art. 148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez naruszenie reguł wynikających z tych przepisów, a w szczególności wadliwe stwierdzenie istnienia podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W oparciu o powyższe strona wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, iż dokonana przez organy administracji ocena, jakoby w wyniku realizacji sieci kanalizacyjnej w ulicy A. stworzone zostały warunki podłączenia do tej sieci, wpływające na wzrost wartości nieruchomości skarżącej, jest prawnie wadliwa. W ocenie A. A., organy powinny były ustalić, czy przedmiotowa działka o nr ewid. [...] posiadała, przed zrealizowaniem inwestycji zakończonej w 2010 r., dostęp do sieci kanalizacyjnej "od drugiej strony nieruchomości" oraz, czy możliwe było podłączenie tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej istniejącej uprzednio w jej obrębie. Zarzuty skarżącej w tym zakresie nie zostały jednak – jak stwierdziła – należycie wyjaśnione.

W ocenie skarżącej, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można przyjąć, iż stworzenie warunków podłączenia do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - zachodzi wyłącznie w przypadku wykonania zarówno kanału sanitarnego, jak i przykanalików (przyłączy) do poszczególnych nieruchomości. Ponadto nie zawsze jest tak, że stworzenie warunków podłączenia do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej automatycznie powoduje wzrost wartości nieruchomości.

Skarżąca podkreśliła, że stoi konsekwentnie na stanowisku, iż w dniu zakupu działki nr [...] istniała i nadal istnieje sieć kanalizacji sanitarnej, do której działkę tę można podłączyć. Cena zakupu działki uwzględniała istniejące media i była odpowiednio wyższa. Skoro zaś działka ta posiada bezpośredni dostęp do kanalizacji sanitarnej miejskiej w odległości kilku metrów, to – zdaniem skarżącej – jej wartość nie mogła wzrosnąć po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej wzdłuż jej drugiej granicy, tym bardziej, że przyłącze do tej sieci zostało wykonane bez konsultacji z właścicielem działki, w "technicznie nieuzasadnionym miejscu", kolidującym z jedyną możliwą (z uwagi na ukształtowanie działki) lokalizacją wjazdu na posesję. Tym samym – w ocenie A. A. – brak jest podstaw do wymierzenia jej spornej opłaty. Okoliczności powyższych nie wziął jednak pod uwagę rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym w dniu [...] marca 2013 r. operacie szacunkowym.

Powyższy operat w przekonaniu skarżącej nie dawał podstaw do uznania go za podstawę do wydania rozstrzygnięć organów obu instancji również z tego względu, że został on opracowany na dzień [...] marca 2013 r., natomiast ostateczna decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przez Kolegium dopiero w dniu [...] grudnia 2013 r., a więc ponad 6 miesięcy później.

Strona zwróciła ponadto uwagę na brak należytego udokumentowania w aktach sprawy, iż zachowany został trzyletni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej, biegnący od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej (art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W aktach sprawy brak jest bowiem protokołu odbioru technicznego tej sieci z dnia [...] września 2010 r., który to odbiór organy utożsamiały z początkiem biegu przedmiotowego terminu.

Końcowo skarżąca zwróciła uwagę na nieprawidłowe – w jej ocenie – określenie przez organy terminu, w jakim winna ona uiścić naliczoną jej należność. Zgodnie bowiem z art. 148 ust. 1 ustawy obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Tymczasem w pkt 2 sentencji decyzji organu I instancji skarżąca została zobowiązana do uiszczenia przedmiotowej opłaty w terminie do 14 dni, a więc przed upływem tego terminu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Należy przy tym podkreślić, że Sąd uwzględnił skargę również z przyczyn w niej niepodniesionych, a które miał obowiązek wziąć pod uwagę z urzędu w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", który stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją było ustalenie dla skarżącej A. A. opłaty adicenckiej. Opłata tego rodzaju – jak wynika z jej definicji określonej przez ustawodawcę w art. 4 pkt 10 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518, dalej jako "u.g.n.") – ustalana jest w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

W niniejszej sprawie [...] w [...], oznaczonej jako działka nr ewid. [...], uwarunkowany był stworzeniem warunków do jej podłączenia do nowowybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączem.

W myśl art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

Stosownie zaś do art. 146 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod względem prawidłowego zastosowania powołanych wyżej norm prawa materialnego, należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na jej wadliwość w zakresie nieobjętym zarzutami skargi, lecz uwzględnionym przez Sąd z urzędu. Mianowicie Sąd nie podziela wyrażonego w zaskarżonej decyzji stanowiska, wedle którego datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącej do nowowybudowanej sieci kanalizacyjnej z przyłączem, jest data końcowego odbioru technicznego tych urządzeń (co w przedmiotowej sprawie - jak wynika z załączonego do akt protokołu nr [...] (k. 17 akt. adm. I inst.) - miało miejsce w dniu [...] września 2010 r.). Stanowisko to znajduje wprawdzie oparcie w części orzecznictwa sądów administracyjnych, które przyjmuje, że trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., należy - co do zasady - wiązać z datą końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury (tak choćby wyrok tutejszego Sądu z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 602/12 - dostępny w CBOSA), jednak skład orzekający w niniejszej sprawie poglądu tego nie podziela, uznając za właściwe stanowisko odmienne, wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 1921/10 (LEX nr 1131497). W uzasadnieniu tego orzeczenia NSA wyjaśnił, że urządzenie infrastruktury technicznej nie może funkcjonować do czasu zgłoszenia do użytkowania, a korzystanie z niego jest nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Datami stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą zatem daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów ustawy Prawo budowlane. Ustalenie daty, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, musi bowiem uwzględniać – obok aspektu faktycznego, również aspekt prawny.

Stanowisko to potwierdza treść art. 148b u.g.n., w myśl którego ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów. Niewątpliwie do przepisów tych należą przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Stosownie do treści art. 54 tej ustawy, przystąpienie do użytkowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wymaga zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Regulacji tej nie sposób pominąć przy ustaleniu daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Brak wymaganego prawem przyjęcia zgłoszenia zakończenia budowy przez organ nadzoru budowlanego czyni bowiem, jak już wyżej wskazano, użytkowanie obiektu budowlanego nielegalnym (art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane). Pominięcie zasad reglamentacji prawnobudowlanej przy ustalaniu daty miarodajnej dla nałożenia opłaty adiacenckiej rodziłoby ponadto problem w sytuacji, gdyby stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci w znaczeniu faktycznym, a organ nadzoru budowlanego zgłosiłby następnie sprzeciw od zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci.

W związku z powyższym należy przyjąć, że datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej w rozumieniu art. 145 ust. 2 w związku z art. 148b ust. 1 u.g.n. jest data przyjęcia zgłoszenia zakończenia robót budowlanych przy realizacji tej sieci (a ściśle rzecz biorąc upływ 21 dni od daty doręczenia tego zgłoszenia, jeżeli w tym terminie właściwy organ nie zgłosił sprzeciwu), a nie – jak to przyjęły organy – data końcowego odbioru technicznego.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organy obu instancji całkowicie pominęły konieczność ustalenia, czy zgłoszenie zakończenia robót budowlanych przy realizacji nowopowstałej sieci kanalizacji sanitarnej przy nieruchomości skarżącej w ogóle miało miejsce, błędnie przyjmując, że wystarczające jest ustalenie daty odbioru końcowego tej sieci. Brak tych ustaleń poddaje natomiast w wątpliwość zasadniczą na gruncie niniejszej sprawy kwestię, tj. czy warunki podłączenia nieruchomości skarżącej do przedmiotowej sieci kanalizacyjnej zostały w rzeczywistości dotychczas stworzone, a co za tym idzie, czy termin do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu ewentualnego wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanego wskazaną okolicznością w ogóle zaczął biec.

Organy winny rzecz jasna ustalić również ewentualną datę dokonania takiego zgłoszenia, choć kwestia ta na tle ustalonego dotychczas stanu faktycznego i prawnego wydaje się być drugorzędna, albowiem już samo potwierdzenie, że zgłoszenie to w ogóle miało miejsce, wskazywałoby na zachowanie terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej, jak też na spełnianie przesłanki określonej w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczącej istnienia w chwili spełniania warunków podłączenia nieruchomości skarżącej do sieci kanalizacyjnej uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (uchwała Rady Miasta z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]), skoro przesłanki te niewątpliwie zostały zachowane już w dacie odbioru końcowego, który zasadniczo musiał poprzedzać dokonanie przedmiotowego zgłoszenia. Kwestia ta wymaga wszakże jednoznacznego wyjaśnienia.

Poza opisaną powyżej błędną interpretacją przepisów prawa materialnego w zakresie określenia momentu stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do nowowybudowanej infrastruktury technicznej, skutkującej nierzetelnym ustaleniem stanu faktycznego sprawy, sprowadzającym się do naruszenia w stopniu, który mógł mieć wpływ na jej wynik, przepisów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., wskazać należy, iż zaskarżona decyzja narusza prawo również z innych przyczyn, zasadnie wytkniętych w skardze.

Jakkolwiek skarżąca nie ma racji twierdząc, że stworzenie warunków podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej może nastąpić niezależnie od wykonania przykanalika (przyłącza) do tej nieruchomości (spór na tle tego zagadnienia został rozstrzygnięty w uchwale 5 sędziów NSA z dnia 5 czerwca 2000 r., sygn. akt OPK 4/00, publ. ONSA 2000/4/143, LEX nr 42890), to jednak nie można również podzielić przekonania organów, jakoby fakt istnienia przy nieruchomości skarżącej (wzdłuż jej drugiej granicy) wcześniej wybudowanej sieci kanalizacyjnej, nie miał na gruncie niniejszej sprawy żadnego znaczenia, czy też inaczej mówiąc – by nie miał on znaczenia dla ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją nowej sieci kanalizacyjnej. W tym zakresie Sąd podziela pogląd zaprezentowany w powołanym w skardze wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 maja 2011 r. (sygn. akt II SA/Gd 273/11, LEX nr 836789), w świetle którego w sytuacji, gdy w pobliżu nieruchomości istniała poprzednio sieć kanalizacyjna, lecz warunki podłączenia nieruchomości do tej sieci nie były spełnione (a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, wobec niekwestionowanego braku przyłącza do istniejącej już wcześniej przy nieruchomości skarżącej sieci kanalizacyjnej), okoliczność ta może mieć znaczenie dla wymiaru opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem warunków jej podłączenia do nowej, innej sieci tego samego rodzaju. Jeżeli bowiem tylko możliwym było wykonanie przyłącza i podłączenie przedmiotowej nieruchomości do istniejącej już wcześniej sieci, to uznać należy, że fakt jej istnienia miał wpływ na poprzednią wartość nieruchomości i winien być uwzględniony w operacie. Wówczas bowiem poprzednia wartości nieruchomości będzie wyższa, a tym samym wzrost jej wartości wywołany wybudowaniem nowej sieci kanalizacyjnej będzie mniejszy niż w przypadku, gdyby wcześniej nie istniała możliwość jej podłączenia do starej sieci kanalizacyjnej.

Powyższe potwierdza zasadność zarzutów skarżącej, iż pominięcie kwestii istnienia przy jej nieruchomości sieci kanalizacyjnej jeszcze przed oddaniem nowej sieci, której dotyczy ustalona w niniejszej sprawie opłata adiacencka, świadczy o wadliwości sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2013 r., a w konsekwencji o błędnej ocenie tego dowodu przez organy, skutkującej naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Koniecznym bowiem było ustalenie, czy przed stworzeniem możliwości podłączenia działki skarżącej do nowej sieci kanalizacyjnej, możliwe było wykonanie przyłącza i stworzenie takiej możliwości w odniesieniu do już istniejącej na tym obszarze "starej" sieci. Jeżeli zaś możliwość taka zostałaby potwierdzona, okoliczność ta winna zostać uwzględniona przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed stworzeniem możliwości jej podłączenia do nowej sieci.

Nie sposób natomiast przychylić się do zarzutu skarżącej wskazującego na brak odpowiedniej aktualności operatu szacunkowego na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Jak już wyżej wskazywano, decyzja ta została podjęta w dniu [...] grudnia 2013 r., zaś przedmiotowy operat sporządzony został w dniu [...] marca 2013 r. Art. 156 ust. 4 u.g.n. stanowi natomiast, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca).

Jako słuszny należy natomiast końcowo uznać zarzut dotyczący nieprawidłowego określenia w pkt 2 sentencji decyzji organu I instancji z dnia [...] września 2013 r. terminu, w jakim skarżąca została zobowiązana uiścić sporną opłatę adiacencką. Nie budzi bowiem wątpliwości, że według art. 148 ust.1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Niezrozumiałym i pozostającym w sprzeczności z dyspozycją tego przepisu jest zatem określenie we wskazanym punkcie tej decyzji obowiązku wniesienia przedmiotowej należności w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Także ta kwestia wymaga zatem ewentualnego skorygowania przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.

Opisane wyżej uchybienia czynią koniecznym uchylenie zaskarżonej decyzji i ponowne przeprowadzenie przez SKO postępowania odwoławczego w niniejszej sprawie, w którym organ ten – w ramach uprawnień wynikających z art. 136 k.p.a. – winien wadliwości te usunąć, uwzględniając przy tym przedstawione w niniejszym wyroku wskazania i poglądy prawne. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że choć wytknięte przez Sąd naruszenia prawa odnosiły się również do decyzji pierwszoinstancyjnej, to przed ich wyeliminowaniem nie można przesądzić, czy rozstrzygnięcie zawarte w pkt 1 tej decyzji nie może się ostać jako mimo wszystko prawidłowe. Sąd ograniczył się zatem do wzruszenia jedynie decyzji zaskarżonej.

Z tych wszystkich względów Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję.

Jednocześnie Sąd, na mocy art. 152 p.p.s.a. orzekł, iż decyzja ta nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono natomiast w oparciu o treść art. 200 p.p.s.a.