Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 843/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-03-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 marca 2018 r. sprawy ze skargi L. R. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości powstałe w związku z udzieleniem zezwolenia na przeprowadzenie prac budowlanych polegających na przeciągnięciu przewodów nad nieruchomością 1. Uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia [...] maja 2017r. znak [...] 2. Zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącego L. R. zwrot kosztów postępowania sądowego w kwocie 1217zł. (jeden tysiąc dwieście siedemnaście złotych).


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Starosta W. decyzją z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] ustalił odszkodowanie w kwocie 2.115,00 zł za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej własność L. R., oznaczonej jako działka o nr geod. [...] o pow. 0,5960 ha o pow. 0,5200 ha, położonej w obrębie N., gmina W., posiadającej urządzoną księgę wieczystą o nr [...], powstałe w związku z udzieleniem P. z siedzibą w K. zezwolenia na przeprowadzenie prac budowlanych polegających na przeciągnięciu przewodów fazowych i odgromowych nad nieruchomością w pasie technologicznym o zajętości 0,0888 ha w działce o nr geod. [...] i 0,1339 ha w działce o nr geod. [...], związanych z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV N., wraz z rozbudową stacji 400/110 kV N. Jednocześnie Starosta W. zobowiązał P. z siedzibą w K. do wypłaty odszkodowania na rzecz właściciela.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł L. R. i zarzucił naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. polegające na nie wyczerpującym zgromadzeniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego;

b) art. 8, art. 7, art. 77, art. 78 i art. 80 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania obywateli do organów państwa, mianowicie poprzez oparcie swojego rozstrzygnięcia na operacie rzeczoznawcy majątkowego złożonym do akt sprawy, podczas gdy opinia ta jest nierzetelna i niespójna, mianowicie nie zawiera danych dotyczących cen nieruchomości aktualnych na dzień wydania decyzji z dnia [...] maja 2014 r., zatem odszkodowanie nie zostało należycie wyliczone. Ponadto rzeczoznawca wyliczył odszkodowanie tylko za zajęcie pasa technologicznego, nie wziął po uwagę obniżenia wartości całej nieruchomości oraz ograniczenia w korzystaniu z całej nieruchomości;

c) art. 8 oraz art. 10, art. 81 i art. 107 K.p.a. poprzez pozbawienie strony możliwości zapoznania się ze wszystkimi dowodami zgromadzonymi w aktach sprawy, mianowicie organ nie powiadomił strony o możliwości zapoznania się z odpowiedzią rzeczoznawcy na zarzuty strony do opinii rzeczoznawcy majątkowego, czym pozbawił stronę możliwości wypowiedzenia się co do tego dowodu, co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem stronie nie są znane motywy ustaleń faktycznych organu. W aktach sprawy brak było metryki co powoduje, że nie wiadomo jakie dokumenty powinny się tam znaleźć oraz kto sprawę prowadzi.

Ponadto skarżący zarzucił, naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 129, art. 130, art. 128 oraz art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, ze zm.; dalej powoływana jako u.g.n.), poprzez przyznanie rażąco niskiego odszkodowania biorąc pod uwagę znaczne obniżenie wartości nieruchomości oraz ograniczenia w sposobie jej korzystania.

Zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy oraz organ orzekający w niniejszej sprawie pominęli całkowicie, że nieruchomości te nie będą mogły nigdy zmienić swojego przeznaczenia na działkę przeznaczoną pod zabudowę, co również wpływa na ich wartość. Skarżący wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji oraz umorzenie postępowania w sprawie. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2017 r., skarżący podniósł, że rzeczoznawca majątkowy nie ustosunkował się należycie do treści jego pisma z dnia [...] marca 2017 r. Ponadto odwołujący podniósł, że wartość ziemi rolnej w gminie W. dochodzi do kwot 100.000 zł za hektar. Jako dowód przedstawił wydruki ze stron internetowych dotyczące sprzedaży.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] września 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że decyzją Starosty W. z dnia [...] maja 2014 r., nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Wojewody P. z dnia [...] lipca 2014 r., ograniczono sposób korzystania z nieruchomości gruntowej położonej w obrębie geod. N., gmina W., oznaczonej jako działka o nr geod. [...] o pow. ogólnej 0,5960 ha i nr geod. [...] o pow. ogólnej 0,5200 ha, stanowiącej własność L. R., poprzez udzielenie P. S.A. z siedzibą w K. zezwolenia na przeprowadzeniu prac budowlanych polegających na przeciągnięciu przewodów fazowych i odgromowych nad nieruchomością w pasie technologicznym linii o zajętości 0,0888 ha w dz. nr [...] i 0,1339 ha w dz. nr [...], związanych z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV N., wraz z rozbudową stacji 400/110 kV N.

We wniosku z dnia 5 listopada 2015 r., P. S.A., na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 w zw. z art. 124 u.g.n., wystąpiły do Starosty W. o ustalenie odszkodowania z tytułu szkód powstałych w wyniku wykonywania przez P. S.A. z siedzibą w K. robót budowlanych w związku z inwestycją "Budowa napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV N. wraz z rozbudową stacji 400/110kV N." na nieruchomości zajętej na podstawie decyzji Starosty W. z dnia [...] maja 2014 r.

Organ odwoławczy podał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Aby zatem możliwe było ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, konieczne jest wystąpienie zdarzenia, w wyniku którego powstała szkoda lub z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości, a także nieprzywrócenie tej nieruchomości do stanu poprzedniego, co z kolei prowadzi do wniosku, że może ono nastąpić dopiero po zakończonych w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości robót, gdyż dopiero wtedy wiadomo, jaka jest wartość poniesionych szkód i czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości.

Wojewoda wskazał, na następujące zasady wyceny nieruchomości niezbędnej do ustalenia wysokości odszkodowania: ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2); opinia ma formę operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1); podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2).

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi zatem sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Rzeczoznawca majątkowy ma zatem wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, co jednak nie oznacza związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego.

O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania.

Odnosząc się już konkretnie do operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie niniejszej organ podał, że określono w nim wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Przeznaczenie tej nieruchomości przyjęto na podstawie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. planu zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] września 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu projektowanej linii elektroenergetycznej 400 kV N. przebiegającego przez teren gminy W. w obrębie miejscowości S. (pub. w Dz. Urz. Woj. Podl. z 2012 r., poz. 2188), z którego wynika, że część przedmiotowych działek zlokalizowana jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem R - grunty orne.

Mając na uwadze powyższe, rzeczoznawca do porównań przyjął transakcje nieruchomościami rolnymi. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych użytkowanych rolniczo (obszar gminy W.). Analizą objęto transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od marca 2016 r. do stycznia 2017 r., dla których maksymalna cena jednostkowa za 1 ha wynosiła 78.488 zł, a minimalna 30.741 zł. Badając powyższy rynek nieruchomości biegły wyłonił jako próbkę reprezentatywną 15 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do przedmiotu wyceny.

Po przeprowadzeniu analizy transakcji sprzedaży, biorąc pod uwagę główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości, tj. położenie, bonitację gleb oraz kształt działki, biegły po skorygowaniu współczynnikiem korygującym wag cech rynkowych mających wpływ na wartość rynkową, określił wartość 1 ha przedmiotowej nieruchomości na kwotę 47.475 zł. Mając na uwadze, że na działce nie powstały szkody w związku z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej, rzeczoznawca określił jedynie kwotę o jaką zmniejszyła się wartość przedmiotowej nieruchomości. Biegły stosując się do specjalistycznego wzoru, zmniejszenie wartości nieruchomości określił na kwotę 2.155 zł.

W ocenie organu odwoławczego sposób wyliczenia powyższej wartości odpowiada wymogom określonym w § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). Organ stwierdził, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny. Wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Nie budzi też zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Za niezasadny uznano zarzut, że rzeczoznawca wyliczył odszkodowanie tylko za zajęcie pasa technologicznego, nie wziął po uwagę obniżenia wartości całej nieruchomości oraz ograniczenia w korzystaniu z całej nieruchomości. Organ podał, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiło na podstawie decyzji z dnia [...] maja 2014 r. z której wynika, że ograniczenie nastąpiło na obszarze 0,2227 ha. Ponadto podano, że biegły przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości używa specjalistycznych wzorów w których ujęta jest m.in. powierzchnia pasa eksploatacyjnego (s. 13). Dobór odpowiedniej metody szacowania jak i dobór wzorów należy do wiedzy specjalistycznej biegłego. Organ nie może wkraczać i podważać doboru wzorów ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oceny operatu pod względem prawidłowości jego sporządzenia może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). organ wywiódł, że ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną. Do takiego porównywania nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej (wyrok NSA z 4 października 2016 r., IOSK 897/16, wyrok WSA w Białymstoku z 28 marca 2017 r., II SA/Bk 51/17).

Jako niezasadny organ odwoławczy ocenił zarzut pominięcia całkowicie, że nieruchomości te nie będą mogły nigdy zmienić swojego przeznaczenia na działkę przeznaczoną pod zabudowę, co również wpływa na ich wartość. Organ podał, że zmniejszenie tej wartości musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji. Szkoda z tytułu ograniczenia praw do nieruchomości nie obejmuje zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek decyzji planistycznych. To zmniejszenie się wartości wskutek ustaleń planistycznych objęte jest odrębną instytucją tzw. rentą planistyczną. Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości czy też zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli ta wynika z zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinno być dochodzone przez właściciela nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 u.p.z.p.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego zaniżenia wartości nieruchomości, wyjaśniono że subiektywne odczucie właściciela co do wartości nieruchomości, nie może podważać prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy podał, że strona, która ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, posiada również ustawowe prawo wyrażone w art. 157 u.g.n. do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Jak wynika z akt sprawy, skarżący nie skorzystał z prawa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców o zbadanie operatu szacunkowego, poprzestając jedynie na podnoszeniu zarzutów nie popartych żadnymi dowodami. Dowodami takimi nie są wydruki z portali ogłoszeniowych, albowiem podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi zaś szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Oferta sprzedaży nie stanowi transakcji sprzedaży, z tego względu wartość nieruchomości nie może zostać oszacowana na podstawie ofert sprzedaży.

Na wartość nieruchomości w tym konkretnym przypadku nie wpływa również służebność osobista ujawniona w księdze wieczystej o nr [...], polegająca na prawie bezpłatnego dożywotniego korzystania przez H. R. z jednej izby od strony zachodniej, ponieważ niniejsze postępowanie dotyczy niezabudowanych działek o nr geod.: [...].

Niezasadny jest, w ocenie organu odwoławczego, zarzut braku metryki w aktach organu pierwszej instancji, albowiem metryka ta została sporządzona, a nawet jeśliby tej metryki nie było, to wada ta nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji.

Natomiast brak zawiadomienia przez organ pierwszej instancji o możliwości zapoznania się z aktami, został naprawiony przez Wojewodę P. w piśmie z [...] lipca 2017 r.

Organ odwoławczy w konkluzji stwierdził, że organ pierwszej instancji przeprowadził szczegółowe, wszechstronne i wnikliwe postępowanie zmierzające do wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, a tym samym z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 77 i 80 K.p.a.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożył L. R. i zarzucił naruszenie:

a) art. 10, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zgromadzeniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez nieustosunkowanie się do zarzutów przez rzeczoznawcę majątkowego zgłoszonych w piśmie z dnia [...] marca 2017 r. Nieustosunkowanie się również przez organy do zawartego w pismach z dnia [...] marca 2017 r. i [...] sierpnia 2017 r. twierdzenia strony, że w dziale III księgi wieczystej zostało wpisane roszczenie wynikające z określenia sposobu korzystania z nieruchomości działek nr [...] na podstawie decyzji z dnia [...] maja 2014 r. i [...] czerwca 2016 r. co również wpływa na obniżenie wartości nieruchomości i powinno być poddane analizie przez rzeczoznawcę przy ustaleniu odszkodowania jako element trwały. Rzeczoznawca majątkowy oraz organy nie wskazały w jaki sposób wpływa i czy wpływa ten wpis na wartość rynkową nieruchomości i wysokość odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z posadowieniem przedmiotowych linii;

b) art. 8, art. 7, art. 77, art. 78 i art. 80 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania obywateli do organów państwa, mianowicie poprzez oparcie swojego rozstrzygnięcia na operacie rzeczoznawcy majątkowego złożonym do akt sprawy, podczas gdy opinia ta jest nierzetelna i niespójna, mianowicie nie zawiera danych dotyczących cen nieruchomości aktualnych na dzień wydania decyzji z dnia [...] maja 2014 r., zatem odszkodowanie nie zostało należycie wyliczone. Ponadto rzeczoznawca wyliczył odszkodowanie tylko za zajęcie pasa technologicznego, nie wziął po uwagę obniżenia wartości całej nieruchomości oraz ograniczenia w korzystaniu z całej nieruchomości;

c) art. 7, art. 8 i art. 80 K.p.a., poprzez niewyjaśnienie wątpliwości strony dotyczących operatu szacunkowego dotyczących wpisu przedmiotowego ograniczenia w księdze wieczystej a mianowicie jak wpływa to na wartość nieruchomości. Zarzuty i pytania do operatu, które zostały postawione w trakcie postępowania wyjaśniającego przez stronę nie zostały wyjaśnione ani przez biegłego, ani tez przez organy;

d) art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów państwa poprzez niezwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych pomimo, że operat wzbudzał wątpliwości co do jego rzetelności, zawierał rażąco zaniżone odszkodowanie co do obniżenia wartości nieruchomości, operat nie został zweryfikowany przez organizację rzeczoznawców lub innego rzeczoznawcę pomimo zgłoszonych do niego zarzutów.

Ponadto skarżący zarzucił, naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 129, art. 130, art. 128 oraz art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, ze zm.; dalej powoływana jako u.g.n.), poprzez przyznanie rażąco niskiego odszkodowania biorąc pod uwagę znaczne obniżenie wartości nieruchomości oraz ograniczenia w sposobie jej korzystania. Zarzucił również naruszenie art. 7, art. 21 i art. 64 Konstytucji RP w zw. z art. 157 u.g.n. poprzez brak poszanowania konstytucyjnie chronionego prawa własności, przyznanie za obniżenie wartości nieruchomości rażąco niskiego odszkodowania, sprawdzenie operatu szacunkowego tylko pod względem formalnym, niezwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o sprawdzenie prawidłowości i rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego w celu ustalenia stronie słusznego odszkodowania wskazanego w art. 21 Konstytucji RP.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i generalnie podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga podlegała uwzględnieniu, jednakże nie wszystkie jej zarzuty można było zakwalifikować, jako naruszające przepisy prawa i mające wpływ na wynik sprawy.

Sąd, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z urzędu zauważył pewne mankamenty zaskarżonej decyzji nie podniesione przez stronę (uprawnienie sądu wynika z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, zwanej dalej: p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, organy nie dokonały wnikliwej oceny zasadniczego dowodu w sprawie, jakim był operat szacunkowy. Główne wątpliwości dotyczą prawidłowości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości czyli ustalenia elementu odszkodowania za szkodę trwałą w działkach o numerach geodezyjnych [...].

Zasady (przesłanki) określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazuje w sposób precyzyjny § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis powyższy stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się:

1 . zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2. zmianę przydatności użytkowej nieruchomości,

3. trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Tymczasem w operacie szacunkowym biegły pominął dwa pierwsze elementy wymienione w § 43 ust. 3 Rozporządzenia tj. zmianę warunków korzystania z nieruchomości (pkt 1) oraz zmianę przydatności użytkowej nieruchomości (pkt 2).

Na stronie 13 operatu rzeczoznawca opisał pkt 3 tj. trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, zaś pominął milczeniem przesłanki §43 ust 3 pkt 1, 2, 3 rozporządzenia. Rzeczoznawca nie wspomniał dlaczego tych trzech elementów odszkodowania nie uwzględnił.

W tym zakresie, zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy powinien uzupełnić operat bądź złożyć stosowne wyjaśnienia. To samo dotyczy konieczności odniesienia się przez rzeczoznawcę do kwestii wpisania w dziale III księgi wieczystej ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości działek nr [...] na podstawie decyzji Starosty W. z dnia [...] maja 2014 r. i [...] czerwca 2016 r. w aspekcie wpływu tego zapisu na obniżenie (bądź nie) wartości nieruchomości. Jak słusznie zauważa skarżący, rzeczoznawca nie wypowiedział się na ten temat będąc w błędnym przekonaniu, ze chodzi o wpis w księdze wieczystej dożywotniej służebności mieszkania na rzecz H. R., co nie jest związane z działkami o nr [...] (odpowiedź rzeczoznawcy z dnia [...].04.2017 r. – str. 106 na zarzut skarżącego z dnia [...].03.2017 r. – str. 103). Organ II instancji, w uzasadnieniu decyzji z dnia [...].09.2017 r. (strona ostatnia) również wypowiedział się nie na temat, bo na okoliczność służebności osobistej mieszkania podczas, gdy skarżącemu od początku chodziło o, wpisany w księdze wieczystej, wpis ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości nr [...] z powodu przeprowadzonej linii elektroenergetycznej i wpływy takiego wpisu na wartość nieruchomości.

Ta kwestia będzie podlegać wyjaśnieniu przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Natomiast, Sąd nie podziela zarzutu skargi, że odszkodowanie powinno być wyliczone za obniżenie wartości całej nieruchomości, a nie tylko jej części obejmującej wielkość pasa technologicznego. Szkoda i utrata wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji liniowej, dotyczy w niniejszym postępowaniu tylko tego przedmiotu.

Natomiast, na terenie m.in. działek o nr [...] obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Gminy W. z dnia [...].09.2012 r. dotyczący tylko fragmentu projektowanej linii elektroenergetycznej 400 Kv N., gdzie część w/w działek jest zlokalizowana na terenie gruntów rolnych (R). Jeżeli, wskutek uchwalenia w/w planu, na spornych działkach nie będzie możliwa np. zabudowa zagrodowa (co zdaje się chce wykazać skarżący), to z tego tytułu służy roszczenie na innych zasadach prawnych.

Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r, póz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn akt l SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r, sygn. akt II SA/Bk 807/16).

Sąd nie podziela następnego zarzutu skargi, w którym podniesiono błędnie przeprowadzoną wycenę przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównania parami i doboru nieruchomości porównawczych o zaniżonych cenach transakcyjnych na danym terenie.

Otóż operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt l SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r, sygn. akt l OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

Reasumując, podczas ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji winien dokonać uzupełnienia przez rzeczoznawcę niezastosowania wszystkich przesłanek wynikających z § 43 ust. 3 Rozporządzenia oraz wyjaśnienia ewentualnego wpływu zapisu w księdze wieczystej na wartość wycenionej nieruchomości (co eksponowano powyżej). W zależności od wniosków płynących z uzupełnionego materiału dowodowego, organ podejmuje inne czynności procesowe pamiętając jednocześnie o konieczności zachowania aktualności operatu szacunkowego.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c oraz art. 200 p.p.s.a. orzeczono, jak w sentencji.

W zakres zwrotu kosztów postępowania sądowego wchodzi kwota 600 zł. wpisu sądowego oraz wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 617 zł ( w tym 17 zł. opłaty skarbowej od pełnomocnictwa).