Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2962/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 134  ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Gdesz Sędzia WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2014 r. sprawy ze skargi E. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Starosta O. decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...], ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości, położonej na terenie gminy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ew. o nr [...] przejętej na rzecz Gminy J. na podstawie decyzji o zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

Gmina J. wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując oparcie rozstrzygnięcia na opinii biegłego ustalającego wartość przejętej działki.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Nr [...] uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W ocenie Wojewody [...] organ pierwszej instancji nie dokonał wiarygodnego ustalenia stanu faktycznego sprawy. W szczególności Starosta O. oparł swoje rozstrzygnięcie na podstawie kserokopii odpisu zarówno księgi wieczystej jak i postanowienia spadkowego .

Z przepisów prawa nie wynika bowiem uprawnienie dla organów administracji publicznej do uwierzytelniania dokumentów z wyjątkiem dokumentów sporządzonych przez te organy w przepisanej formie w zakresie ich działania i jeżeli oryginał dokumentu znajduje się w aktach tych organów. Po drugie organ I instancji nie ustalił stanu faktycznego w zakresie spełnienia przesłanek warunkujących zastosowanie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) i w konsekwencji nie zawarł w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia o odmowie powiększenia, bądź powiększeniu odszkodowania.

Organ odwoławczy zakwestionował również dokonaną ocenę operatu szacunkowego. W ocenie organu wojewódzkiego sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego T. O. operat szacunkowy nie może zostać uznany za wiarygodny dowód na okoliczność ustalenia rynkowej wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Biegły rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2012 r. nie wskazał jako przyczyny odrzucenia transakcji drogowych niepodobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej, ale zawarł szerokie uzasadnienie wskazując, że transakcje tego typu należy traktować z dużą ostrożnością. Brak odniesienia się do badanego rynku nieruchomości drogowych nie pozwala uznać tego uzasadniania za wyczerpujące. Ponadto na stronie 12 operatu szacunkowego biegły rzeczoznawca wskazał, że umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości z przeznaczeniem na drogi publiczne zanotował kilkanaście, natomiast w tabeli nr 2 na stronie 20. operatu szacunkowego przytoczył tylko siedem. W konsekwencji należy zauważyć, że kwestia ta nie została należycie wyjaśniona przez organ I instancji, który powinien wezwać biegłego do szczegółowego uzasadnienia odrzucenia transakcji drogowych. Stanowi to naruszenie art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a., które stanowią że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy oraz na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

E. S. wniosła na powyższą decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając wydanie przez Wojewodę decyzji z rażącym naruszeniem art. 35 § 1 - 3 Kpa ponieważ decyzja została wydana po trzech miesiącach od otrzymania sprawy od organu I instancji (Starosty O.). Ponadto organ wojewódzki mógł wezwać Starostę O. do uzupełnienia i złożenia oryginału postanowienia spadkowego . Organ nie jest zobowiązany do gromadzenia oryginałów dokumentów - dla organu ważne jest żeby okoliczność została udowodniona.

Skarżąca wskazała ponadto, że przy rozpatrywaniu w/w sprawy nie brano pod uwagę art. 18 ust.1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r, gdyż w decyzji na realizację inwestycji drogowej nie ma rygoru natychmiastowego wykonania i strony w tej sprawie nie składały wniosku o przekazanie nieruchomości w ciągu 30 dni a więc zastosowanie w/w przepisu nie jest obligatoryjne i wymagane przy rozpatrywaniu odszkodowania. Dlatego też podnoszenie tego w uzasadnieniu organu II instancji jako argumentu do uchylenia decyzji jest dla skarżącej niezrozumiałe i bezzasadne.

W odniesieniu do kolejnego argumentu organu odwoławczego powodującego uchylenie decyzji Starosty O. tj. braku wiarygodności operatu szacunkowego, skarżąca podniosła, że brak jest podstawy prawnej na mocy której rzeczoznawca jest zobligowany do wykazywania niepodobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca jest także zobligowany do stosowania przy wycenie innych przepisów prawnych. W rozdziale 7.4 str.17 operatu rzeczoznawca dokładnie wyjaśnia podstawy ustalania odszkodowania. Ponadto nie można się zgodzić ze stwierdzeniem organu wojewódzkiego, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny czy ceny transakcji drogowych spełniają kryteria definicji wartości rynkowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje

Skarga jest zasadna

Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że nie było w przedmiotowej sprawie podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania jej do ponownego rozpatrzenia. Okoliczność braku odpisu z KW , oryginału postanowienia o nabyciu spadku oraz kwestia braku dobrowolnego wydania nieruchomości mogły być wyjaśnione przez organ w ramach postępowania odwoławczego, są to bowiem sprawy drugorzędne, zresztą w ogóle nie sporne w tym postępowaniu. Tak więc te okoliczności nie mieszczą się w pojęciu istotnych dowodów i materiałów, o których mowa w art. 136 Kpa.

Niezasadne jest równiez w przedmiotowej sprawie kwestionowanie opinii dotyczącej wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia odszkodowania. Wprawdzie organ odwoławczy nie wkroczył w zakres wiadomości specjalnych zastrzeżonych dla biegłego, ale zarzucił brak odniesienia się przez niego w opinii do nieruchomości drogowych.

Zdaniem Sądu, istotną kwestią w niniejszej sprawie jest wyjaśnienie zastosowania normy zawartej w przepisie art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej u.g.n.), określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Wskazać przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2476/12 i sygn. akt I SA/Wa 1926/12; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Biorąc pod uwagę zasadę korzyści, konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. W przedmiotowej sprawie biegły wyjaśnił tę kwestię na stronie 21 operatu szacunkowego wskazując jednoznacznie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jest to wystarczające do odrzucenia w przedmiotowej sprawie cen nieruchomości drogowych jako bazy porównania.

Ponadto wyjaśnić należy, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło na dzień wydania zezwolenia realizacyjnego tj. [...] lipca 2010 r. i w tej dacie istniała działka nr [...], z której dopiero na mocy tej decyzji wydzielona została działka nr [...]. Dlatego też określenie wartości nieruchomości musiało w przedmiootwej sprawie nastąpić według cech nieruchomości, z której jest zabierana działka pod drogę, a nie zabieranej działki, co również wykazał biegły na str. 21 operatu wskazując na odmienny sposób konstrukcji bazy nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne.

Błędne było zarzucenie w zaskarżonej decyzji naruszenia przez organ I instancji art. 7 i art. 80 § 1 Kpa. Tym samym uznać należy, że Wojewoda [...] naruszył art. 138 § 2 i art. 136 Kpa, ponieważ w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. W ponownym postepowaniu organ rozpozna odwołanie merytoryczne w granicach art. 138 § 1 Kpa oraz wezwie biegłego do potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego względnie jego aktualizacji.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 wyroku Sąd oparł na przepisie art. 152 powołanej ustawy.