Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1357/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2010 r. sprawy ze skargi B. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] maja 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołań od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2010 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na terenie przy ul. [...] nr [...] i nr [...] na działkach ewidencyjnych nr [...] i [...] w obrębie [...] w W. w Dzielnicy P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a.

umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania W. W.

umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania M. R.

utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że decyzją z dnia [...] marca 2010 r. organ I instancji ustalił na wniosek P. sp. jawna z siedzibą w W. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na terenie przy ul. [...] nr [...] i nr [...] na działkach ewidencyjnych nr nr [...] i [...] w obrębie [...] w W. w Dzielnicy P..

Od ww. decyzji odwołanie wniosła W. W. reprezentowana przez F. W. - opiekuna prawnego, M. R. i B. R.. B. R. podniosła w odwołaniu, że planowana zabudowa ma być zlokalizowana zbyt blisko linii rozgraniczającej jezdni jak i jest zbyt wysoka ponadto będzie zasłaniać dostęp do słońca na parterze jej budynku oraz zacieni podwórze Wskazała, że większość zabudowań po tej samej stronie ul. [...] jest w odległości 9,5 m - linia zabudowy i właśnie ta odległość jest korzystniejsza dla zachowania ładu przestrzennego. Ponadto strona zwróciła uwagę, że inwestor łącząc dwie działki i planując zabudowę wielolokalową i tak zyskał na powierzchni zabudowy, ale nie może to oznaczać rażącego zwiększenia intensywności w stosunku do sąsiednich nieruchomości (współczynnik znacznie zostałby zwiększony -licząc stosunek powierzchni użytkowej planowanego budynku do powierzchni działek gruntu), co negatywnie wpłynęłoby na wartość nieruchomości strony, zabudowanej budynkiem dwurodzinnym. Ponadto jej zdaniem przy projektowaniu planowanej

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

inwestycji wjazd i wyjazd z garażu podziemnego powinien mieć właściwe warunki techniczne, gdyż silniki spalinowe największe zanieczyszczenia środowiska powodują przy ich uruchamianiu. Wjazdy i wyjazdy z tego garażu powinny być zaprojektowane w odległości 8 m od granic działek sąsiednich (dz. ew. nr [...] i [...]) ze względu na immisję - szkodliwą dla sąsiadów, przy tak rozbudowanej bazie samochodowej. Strona podniosła, że projektowanie tak intensywnej zabudowy w tym rejonie koliduje z otoczeniem i zniweczy realizację rozbudowy budynku mieszkalnego strony, na co strona uzyskała pozwolenie, co jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Inwestor pismem z dnia [...] kwietnia 2010 r. odniósł się do zarzutów sformułowanych w odwołaniach, wskazując na ich niezasadność. Załączył dokument "Analiza nasłonecznienia i przesłaniania".

Kolegium rozpoznając odwołanie wskazało, W. W. jest jedynie władającym dz. ew. nr [...], stanowiącą sąsiedztwo działek stanowiących teren inwestycji, ponadto niegraniczącą z tymi działkami. W. W. nie jest też ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym działek stanowiących teren planowanej inwestycji (dz. ew. nr [...] i nr [...]), ani też innych działek sąsiednich. Stąd postępowanie odwoławcze wywołane odwołaniem W. W. od przedmiotowej decyzji należało umorzyć na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. M. R. z kolei cofnęła odwołanie.

Kolegium uznało, że kwestia nasłonecznienia pomieszczeń w sąsiednim budynku B. K. może być rozpatrzona dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę danej inwestycji. Kwestia zaś odpowiedniego zaprojektowania wjazdu i wyjazdu do i z garażu podziemnego i ich odległości od okien budynków na sąsiednich działkach, należy do projektu budowlanego - może być rozważona również na etapie sporządzania projektu budowlanego i dalej w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia tego projektu i wydania pozwolenia na budowę na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto Kolegium zaznaczyło, że kwestie negatywnego oddziaływania na środowisko zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska nie są badane przez organ wydający decyzję o warunkach

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

zabudowy. Ponadto na etapie warunków zabudowy nie ustala się odległości planowanej zabudowy od budynków na działkach sąsiednich. Kolegium wskazało, że zgodnie z zaskarżoną decyzją (pkt 1.1 tiret 4.), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub ewentualnej kalenicy ustalono na maksimum 13,0 m licząc od poziomu chodnika przy ul. [...]. W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pkt 4.5), wskazano - wykorzystując możliwość określoną w § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) - że ustalając wysokość planowanej inwestycji uwzględniono, iż gabaryty budynków bezpośrednio w sąsiedztwie przedmiotowej inwestycji wynoszą 3 do 5 kondygnacji. W ocenie organu odwoławczego należy przyjąć takie uzasadnienie ustalenia wysokości przez uprawnionego architekta jako wystarczające. Jeśli chodzi

0 ustalenie linii zabudowy, w analizie wskazano na odległość 5 m od linii

rozgraniczającej jezdni ul. [...], ale w zgodzie z art. 43 ust. 1 ustawy z

dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie bowiem z tym przepisem

obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od

zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej - od drogi gminnej w terenie zabudowy - 6

m. Zdaniem Kolegium szczegółowo uzasadniono w analizie urbanistycznej

stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji odstępstwo od przepisu § 4 ust. 1 - 3

na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia.

Z kolei, jeśli chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, organ wskazał, że został on ustalony zgodnie z § 5 ust. 2 jako odstępstwo od przepisu § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia, co również zostało uzasadnione w analizie (pkt 4.3), że "z uwagi bardzo niską intensywność zabudowy całego analizowanego obszaru oraz różnorodność formy architektonicznej budynków

1 kształtowania zespołów przestrzennych, przy ustaleniu wskaźnika zabudowy

uwzględniono, że planowany budynek stanowi element i dopełnienie wnętrza

urbanistycznego, opisanego w pkt. 4.2 analizy." Uzasadnienie takie należy uznać, w

ocenie Kolegium, za spełniające wymóg określony w § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało także, że na okolicznych działkach

dostępnych z tej samej drogi publicznej występuje zabudowa mieszkaniowa jedno - i

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

wielorodzinna. Parametry planowanej zabudowy pozwalają ustalić warunki zabudowy w zgodzie z zabudową wielorodzinną i jednorodzinną w sąsiedztwie. Zatem planowana inwestycja jest zgodna z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spełnione są również pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ww. ustawy. Wobec tego Kolegium uznało zarzuty odwołania za niezasadne.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] maja 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła B. R. zarzucając, że zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca naruszają zasady współżycia społecznego, przepisy o planowaniu przestrzennym, przepisy prawa budowlanego i Kpa. Skarżąca w całości podtrzymała zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2010 r. W ocenie skarżącej realizacja zamierzonego przedsięwzięcia może spowodować zmianę całego charakteru osiedla domów jedno czy dwu rodzinnych i pozostawić je w cieniu nowo budowanych wieżowców. Skarżąca wskazała, że zabudowa ulicy [...] - zgodnie z obowiązującymi do 2004 r. miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego - była i nadal jest w 95% zabudową jednorodzinną lub domów bliźniaczych albo małych domów mieszkalnych. Wskazała, że brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu jest wykorzystywany za namową developerów przez administrację publiczną z naruszeniem ładu przestrzennego, stosunków dobrosąsiedzkich i zasad współżycia społecznego. Skarżąca wskazała także, że nie wyraża zgody na tak intensywną zabudowę działek sąsiednich przy ul. [...], ani na niekorzystny układ nasłonecznienia jej domu.

W odpowiedzi na skargę SKO w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na terenie przy ul. [...] nr [...] i nr [...] na działkach ewidencyjnych nr [...] i [...] w obrębie [...] w W. w Dzielnicy P. nie narusza prawa.

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

Z uwagi, iż teren na którym ma znajdować się wymieniona inwestycja znajduje się na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przez uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne jest uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest

zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących

nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i

wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym

gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy

oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy

sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67

ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nie spełnienie jednego z warunków wyklucza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wobec powyższego organ administracji publicznej w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy zobowiązany jest przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu wyjaśnienia czy warunki określone w art. 61 ust. 1 - 5 zostały spełnione. Powołany przepis wskazuje, że niezwykle istotnym dla określenia warunków zagospodarowania terenu jest dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy. Ta zasada dobrego sąsiedztwa ma prowadzić do takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczne - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe.

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

Stosownie do treści § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza zgodnie z nakazem wynikającym z § 3 rozporządzenia wokół działki budowlanej obszar analizowany i na nim przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 - 5. Wyniki tej analizy, zawierające również część graficzną i tekstową stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem Sądu organy rozpoznające sprawę podjęły decyzje po dostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności faktycznych, niezbędnych do jej prawidłowego rozstrzygnięcia i właściwej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego.

Przeprowadzona przez organy w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym spełnia wymogi określone tak w ustawie, jak też w w/w rozporządzeniu.

W ocenie Sądu przedmiotowa analiza stanowiła wystarczający środek dowodowy pozwalający na ustalenie faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i dokonania oceny, że planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z istniejącą zabudową wielorodzinną zlokalizowaną w sąsiedztwie i spełnia wymogi określone w art. 61 ustawy.

Jak wynika z akt sprawy organ wyznaczył obszar analizowany w odległości około 110 metrów od granic terenu inwestycji. Z uwagi, iż szerokość frontowa działki wynosi 36 metrów, uznać zatem należy, iż szerokość obszaru analizowanego została wyznaczona w sposób prawidłowy (nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki). Z akt sprawy wynika, iż dominującej rodzajem zabudowy na analizowanym obszarze jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna. Znajdują się tam budynki o wysokości od 1 do 5 kondygnacji, przy czym średnia ich wysokość wynosi około 10-12 metrów. Wobec tego w ocenie Sądu, mając na uwadze zasadę kontynuacji funkcji, organy w sposób prawidłowy ustaliły wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki lub ewentualnej kalenicy na max 13 metrów licząc od poziomu chodnika. Dla przypomnienia warto dodać, iż inwestor wnosił o ustalenie

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

warunków dla budynku o wysokości max 16 metrów. Również powierzchnia biologicznie czynna została ustalona w sposób prawidłowy na wartość minimum 30 %. Analiza akt sprawy wykazuje bowiem, że średnie wartości powierzchni biologicznie czynnej w tym obszarze kształtują się na wartości około 31 %.

Szerokość elewacji frontowych na wyznaczonym obszarze analizowanym dla budynków zbliżonych wynosiły od 15-24 metrów, co daje średnią wartość 19 m. Zgodnie z § 6 ust. 1 powołanego rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Wobec tego ustaloną w decyzji wartość wynoszącą max 23 metry należy uznać za prawidłową.

Teren posiada dostęp do drogi publicznej, ponieważ jak wynika z akt sprawy jest zlokalizowany bezpośrednio przy ul. [...]. Również geometria dachu została ustalona w sposób prawidłowy. W obszarze analizowanym występują głównie dachy płaskie i taki ustalono w zaskarżonej decyzji.

Jak wynika z akt sprawy linia zabudowy wzdłuż ul. [...] jest zróżnicowana, a sąsiednie budynki są zlokalizowane w odległościach 5,0 m, 9,5 m, 13 m. Organy uznały, że ustalenie linii zabudowy w odległości 13 bądź 9,5 metra miałoby ten skutek, że budynki przy ul. [...] i [...] byłyby elementem zakłócającym przebieg ustalonej linii zabudowy i stanowiłyby dominanty przestrzenne, co nie byłoby uzasadnione ani ich formą architektoniczną, ani też szczególnym usytuowaniem. Dlatego ustaliły, jako najkorzystniejszą dla zachowania ładu przestrzennego, linię zabudowy przebiegającą w odległości 5 metrów od ulicy. W ocenie Sądu linia ta jest zgodna z przepisem art. 43 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, bowiem zgodnie z § 4 ust. 1 cytowanego rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jednakże zgodnie z § 4 ust.1 dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy. Przepis art. 43 ust. 2 ustawy o drogach publicznych dopuszcza W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, o której mowa w ust. 1 Ip. 3 tabeli, w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 tego przepisu.

Sygn. akt IV SA/Wa 1357/10

Podzielić również należy stanowisko Kolegium, że kwestia nasłonecznienia pomieszczeń w sąsiednim budynku B. K. może być rozpatrzona dopiero na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i wydawania pozwolenia na budowę danej inwestycji. Kwestia zaś odpowiedniego zaprojektowania wjazdu i wyjazdu do i z garażu podziemnego i ich odległości od okien budynków na sąsiednich działkach, należy do projektu budowlanego, może być rozważona również na etapie sporządzania projektu budowlanego i dalej w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia tego projektu i wydania pozwolenia na budowę na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane.

Na zakończenie z uwagi, że B. R. zaskarżyła w całości decyzję Kolegium, Sąd odniesie się również do rozstrzygnięcia umarzającego postępowanie odwoławcze z odwołania W. W. i odwołania M. R.. Jak wynika z akt sprawy W. W. jest władającym dz. ew. nr [...], która jest działką w sąsiedztwie działek stanowiących teren inwestycji, ponadto nie graniczy z tymi działkami. W. W. nie jest też ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym działek stanowiących teren planowanej inwestycji (dz. ew. nr [...] i nr [...]), ani też innych dziatek sąsiednich. Jak wynika z akt sprawy właścicielem działki o nr [...] (jak również [...]) jest miasto W., które wbrew twierdzeniem skarżącej brało udział w postępowaniu administracyjnym. Wobec tego zdaniem Sądu trafne jest rozstrzygnięcie SKO w tym zakresie. Również zasadne jest umorzenie postępowania odwoławczego M. R., ponieważ osoba ta cofnęła odwołanie.

Działając z urzędu Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa, które skutkowałoby koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Biorąc pod uwagę powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji.