Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1166/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik, , Sędzia WSA Tomasz Janeczko (spr.), Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , Protokolant sekr. sąd. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "B." w K. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej "B." w K. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2019 r., nr [...], znak: [...] [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB", "organ II instancji"), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej: "k.p.a.") oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w K.( dalej: "Wspólnota", "skarżąca") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. (dalej: "PINB", "organ I instancji") z [...] stycznia 2019 r., nr [...], znak: [...], nakazującej Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku, zlokalizowanego przy ul. B. w K., utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Decyzja organu II instancji zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu 19 lutego 2018 r. do organu I instancji wpłynął wniosek D. K. i A. K. (dalej: "wnioskodawcy") w sprawie przeprowadzenia kontroli lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. B. w K., w którym występuje problem zawilgocenia ściany. Wnioskodawcy dołączyli do wniosku dołączyli opinię techniczną inż S. D., posiadającego stosowne uprawnienia i przygotowanie zawodowe w specjalności konstrukcyjno – budowlanej. Z opinii tej wynika, że ściana pokoju położonego w części północno-zachodniej przylegająca bezpośrednio do szczeliny dylatacyjnej od strony elewacji i wjazdu do garażu podziemnego, jest silnie zawilgocona. Zawilgocenie jest szczególnie silne w dolnej części ściany położonej przy narożniku ściany zewnętrznej i przylegającej do dylatacji. W opinii wskazano, że wilgotność ścian w pokoju wynosiła: 16-18 % przy narożniku ściany zewnętrznej i ściany przy dylatacji, 9-12 % przy ścianie przylegającej do dylatacji z zauważalnym spadkiem wilgotności w miarę odsuwania miejsca pomiaru od narożnika ze ścianą zewnętrzną do 2-3 %, na pozostałych ścianach pokoju. Według autora opracowania najbardziej prawdopodobną przyczyną silnego zawilgocenia ściany przylegającej do szczeliny dylatacyjnej jest nieprawidłowe jej uszczelnienie od strony elewacji i wjazdu do garażu podziemnego. We wspomnianym opracowaniu wskazano, że oględziny uszczelnienia od strony elewacji, wskazują na liczne szpary, przez które zimne powietrze penetruje do wewnątrz szczeliny dylatacyjnej i w efekcie oziębia ścianę do niej przylegającą. Silne oziębienie ściany, powoduje zaś wykraplanie się pary wodnej znajdującej się w powietrzu na jej powierzchni i jej zawilgocenie. Zawilgocona ściana posiada mniejszy opór cieplny i w rezultacie potęguje spadek jej temperatury. Przedmiotowa opinia, opatrzona została dokumentacją fotograficzną przedstawiającą efekty zawilgocenia ścian w lokalu oraz nieprawidłowości w uszczelnieniu dylatacji.

W odpowiedzi na wniosek, organ powiatowy przeprowadził w dniu 22 marca 2018 r. czynności kontrolne, w trakcie których ustalono, że w lokalu nr [...], w pomieszczeniu pokoju od strony południowo-zachodniej budynku, na styku dwóch brył budynku [...], występuje silne zagrzybienie ścian w narożniku pomieszczenia. W związku z kontrolą PINB, administrator obiektu przedstawił protokół z okresowej kontroli budynku z listopada 2017 roku, w której wskazano, że stan techniczny balkonów i tarasów jest niedostateczny. Występuje nieszczelna izolacja płyt balkonowych oraz nieszczelna izolacja stropu pod płytkami ceramicznymi w części lokatorskiej. Osoba sporządzająca protokół wskazała, że: "Stan tarasów lokatorskich nad garażami uległ dalszemu pogorszeniu. Przy lokalu nr [...] uszkodzony jest cały narożnik płyty tarasu. Izolacja płyt spodnich balkonów jest wadliwa, prawdopodobnie brak jest wywinięcia izolacji na płyty czołowe stanowiące fragmenty balustrady. W miejscu styku płyt czołowych z płytą spodnią balkonów występują poziome pęknięcia murów płyt czołowych oraz ślady po zaciekach. Widoczne pęknięcia fragmentów elewacji na łączeniu z czołowymi płytami balkonowymi, muszą być naprawione po wymianie izolacji przez właścicieli lokali przez planowanym terminem malowania elewacji. Wszystkie balkony wymagają remontu. Należy skuć istniejące posadzki, wykonać izolację płyt balkonowych, uszczelnić mocowania słupków balustrad. Po wykonaniu izolacji poziomek przeciwwodnej należy położyć posadzkę".

PINB, zawiadomieniem z 27 kwietnia 2018 r., zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego "na wniosek D. i A. K. w związku z występowaniem w ich lokalu nr [...] zawilgocenia i zagrzybienia ściany w sprawie stanu technicznego budynku wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. B. w K.". Następnie organ I instancji postanowieniem Nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" w K., obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej stanu technicznego omawianego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W związku z występującymi nieprawidłowościami w przedłożonej dokumentacji technicznej, PINB pismem z 1 sierpnia 2018 r., wezwał Wspólnotę do uzupełnienia ekspertyzy poprzez wskazanie informacji na temat przyczyn występowania zawilgocenia i zagrzybienia pomieszczenia w lokalu mieszkalnym nr [...] należącym do wnioskodawców.

Żądana ekspertyza (z 28 listopada 2018 r.) została złożona w dniu 30 listopada 2018 r. w siedzibie organu powiatowego. Wynika z niej, że ogólny stan techniczny konstrukcji budynku, ścian zewnętrznych, dachu, garaży podziemnych i wejść do budynku jest dobry, natomiast stan tarasów lokatorskich nad garażami jest zły. W ekspertyzie wskazano, że przy lokalu nr [...], uszkodzony jest cały narożnik płyty tarasu. Izolacja płyt spodnich balkonów jest wadliwa, prawdopodobnie brak jest wywinięcia izolacji na płyty czołowe stanowiące fragmenty balustrady. W miejscu styku płyt czołowych z płytą spodnią balkonów, występują poziome pęknięcia murów płyt czołowych oraz ślady po zaciekach. Wszystkie balkony wymagają remontu. Należy skuć istniejące posadzki, wykonać izolację płyt balkonowych, uszczelnić mocowania słupków balustrad. Po wykonaniu prawidłowej izolacji poziomej przeciwwodnej, należy odtworzyć posadzki z płytek ceramicznych. Ogólny stan techniczny balkonów i tarasów, określono jako dostateczny.

Ponadto, jak wynika z powyższej ekspertyzy, na podstawie oględzin miejsc zawilgocenia ścian lokalu nr [...], lokali usytuowanych bezpośrednio nad lokalem nr [...], lokali usytuowanych po drugiej stronie dylatacji oraz stropu podziemnego garażu, należy wykluczyć możliwość nieszczelności obróbek blacharskich gzymsu budynku, aby woda dostawała się od góry do dylatacji i spływała do dołu do garażu, bądź zatrzymywała się na poziomie stropu parteru. Jedyną przyczyną występowania zawilgocenia i zagrzybienia w pomieszczeniu sypialni w lokalu mieszkalnym nr [...] jest nadmierna wilgotność w lokalu, spowodowana szczelnymi oknami i drzwiami oraz brakiem odpowiedniego wietrzenia. Na podstawie wykonanych odkrywek w dylatacji budynku, oględzin obróbek blacharskich okapu dachu i gzymsu stwierdzono, że stan tych elementów nie jest przyczyną zawilgocenia i zagrzybienia w pomieszczeniu sypialni lokalu nr [...].

Po przeanalizowaniu akt sprawy PINB decyzją z [...] stycznia 2019 r., nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku zlokalizowanego przy ul. B. w K. poprzez:

- "wykonanie napraw na balkonach budynku, na których od spodu płyty poziomej i na styku z płytą czołową są widoczne zacieki i pęknięcia spowodowane brakiem lub niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą oraz izolacją na styku płyty ze ścianą; należy skuć posadzki, wykonać izolację przeciwwilgociową, szlichtę z właściwym spadkiem i docelowo posadzkę z płytek ceramicznych na elastycznym kleju i wodoodporną spoiną,"

- "wymianę posadzki, po uprzednim wykonaniu właściwej izolacji płyty i nawiązaniu tej izolacji z izolacją części wspólnej budynku - styku płyty ze ścianą budynku; nieszczelność izolacji stwarza zagrożenie dla konstrukcji żelbetonowej stropu nad tarasami, nad garażami"

Organ I instancji wskazał, że powyższe roboty należy wykonać pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane, należącej do izby samorządu zawodowego, w terminie 90 dni licząc od dnia, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Wspólnota, pismem z 18 stycznia 2019 r. Wskazała, że nałożony na nią obowiązek powinien zostać skierowany do poszczególnych właścicieli lokali.

Po jego rozpatrzeniu MWINB decyzją z [...] marca 2019 r. utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu swojej decyzji, organ II instancji wskazał, że na gruncie art. 66 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany lub jego część może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest w nieodpowiednim stanie technicznym (ust. 1 pkt 3) bądź powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku. Organ II instancji wskazał, że na podstawie tego przepisu, organ może nakazać wykonanie tylko takich czynności bądź robót, które są niezbędne do przywrócenia należytego stanu technicznego obiektu budowlanego. MWINB podniósł ponadto, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 omawianej ustawy mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1 - 3 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Jednocześnie, jak wskazał M., w myśl art. 61 Prawa budowlanego, to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Rozstrzygnięcie organu powinno uwzględniać zarówno wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu jak i możliwości jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego poprzez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu powinno zostać udokumentowane wynikami kontroli stanu technicznego, ekspertyzami czy opiniami technicznymi.

M. podkreślił, że w aktach przedmiotowej sprawy, znajduje się protokół z okresowej kontroli budynku z listopada 2017 roku, w której wskazano, że stan techniczny balkonów i tarasów jest niedostateczny. Występuje nieszczelna izolacja płyt balkonowych oraz nieszczelna izolacja stropu pod płytkami ceramicznymi w części lokatorskiej. Z ekspertyzy technicznej z dnia 28 listopada 2018 r. wynika zaś, że ogólny stan techniczny konstrukcji budynku, ścian zewnętrznych, dachu, garaży podziemnych i wejść do budynku jest dobry. Jednakże stan tarasów lokatorskich nad garażami jest zły. Organ podniósł, że w zaleceniach powyższej ekspertyzy wskazano, że balkony budynku, na których od spodu płyty poziomej i na styku z płytą czołową, są widoczne zacieki i pęknięcia spowodowane brakiem lub niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą oraz izolacją na styku płyty ze ścianą, wymagają naprawy przez ich właścicieli. Wskazano, że w tej sytuacji należy skuć posadzki, wykonać izolację przeciwwilgociową, szlichtę z właściwym spadkiem i docelowo posadzkę z płytek ceramicznych na elastycznym kleju i wodoodporną spoiną. Tarasy budynku, wymagają wymiany posadzki przez lokatorów, po uprzednim wykonaniu właściwej izolacji płyty i nawiązaniu tej izolacji z izolacją części wspólnej budynku - styku płyty ze ścianą budynku. Nieszczelność izolacji stwarza bowiem zagrożenie dla konstrukcji żelbetowej stropu pod tarasami, nad garażami. Organ wskazal jednocześnie, że naprawione zostały przez właścicieli posadzki tarasów lokali nr [...] i [...].

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, M. wskazał, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota powstaje więc z mocy prawa z chwilą, gdy w określonej nieruchomości powstaną lokale zgodnie z regulacją powyższej ustawy. Do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, uprawniony jest Zarząd Wspólnoty. Jednocześnie organ odwoławczy podniósł, że w judykaturze wskazuje się, że art. 66 Prawa budowlanego, co do zasady odnosi się do obiektów budowlanych. Nakazy określone w tym przepisie mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości dotyczących samego obiektu. Jednakże, w sytuacji gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt, możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu bądź w lokalach. W takim przypadku chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części. Ponadto nie zawsze to właściciel budynku, w którym wyodrębnione są lokale, będzie zobowiązanym do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Wspólnota mieszkaniowa będzie mianowicie adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, o ile obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczy części wspólnych, a więc tych części budynku, które stanowią przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Natomiast w przypadku gdy usunięcie nieprawidłowości dotyczyło konkretnych lokali, które nie stanowią części wspólnych obiektu, to wówczas adresatem decyzji powinni być właściciele tych lokali. Z kolei, jak wskazał organ, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. , sygn. akt III CZP 10/08, pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego, rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. i ust. 2 ustawy o własności lokali - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Z powyższych względów organ wojewódzki stwierdził, że roboty budowlane wskazane w decyzji PINB, odnoszą się do części wspólnej budynku (balkonów i tarasów), tak więc za tego rodzaju roboty odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy wspólnotą a właścicielem lokalu, do którego przynależy balkon, czy też taras, powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji, a także zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i uznanie, że stan techniczny badanego obiektu budowlanego jest nieodpowiedni, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności z wykonanej w ramach postępowania dowodowego "Ekspertyzy Technicznej stanu technicznego budynku wielorodzinnego zlokalizowanego w K. przy ul. B." (edycja z dnia 28 listopada 2018 r.), wprost wynika, że ogólny stan techniczny balkonów i tarasów jest dostateczny, a w konsekwencji naruszenie prawa materialnego, tj przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3) Prawa budowlanego poprzez jego zastosowanie, pomimo że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki jego zastosowania, tj. budynek nie znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym,

2. naruszenie prawa materialnego tj przepisu art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że balkon jako część składowa lokalu podlega dalszemu prawnemu zróżnicowaniu na jego część składającą się z "przestrzeni wewnętrznej", "wyodrębnionej podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem" oraz pozostałą część balkonu, stanowiącą nieruchomość wspólną (odrębny przedmiot własności), a w konsekwencji naruszenie przepisów postępowania, a więc art. 107 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe oznaczenie stron postępowania i skierowanie decyzji do skarżącej, pomimo że stwierdzone nieprawidłowości nie dotyczą, wbrew twierdzeniom organu, części wspólnych budynku przy u!.B. w K.,

ewentualnie w przypadku nieuwzględnienia sformułowanego powyżej zarzutu naruszenia art. 47 Kodeksu cywilnego:

3. naruszenie przepisów postępowania w tym art. 7 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez zaniechanie szczegółowego zbadania kwestii, które części balkonów i tarasów objętych postępowaniem można ewentualnie uznać za części wspólne nieruchomości oraz przyjęcie a priori, że elementy które wymagają naprawy, stanowią taką właśnie część wspólną nieruchomości, podczas gdy z treści samej "Ekspertyzy Technicznej stanu technicznego budynku wielorodzinnego zlokalizowanego w K.przy ul. B. (edycja z dnia 28 listopada 2018 r.), wynika, że części które wymagają naprawy to m.in. posadzki balkonów, a więc elementy do których właściwego utrzymania oraz naprawy bezsprzecznie zobowiązani są właściciele lokali (co potwierdza także wprost omawiana ekspertyza),

4. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie rozpatrywanej sprawy administracyjnej w sposób nieprecyzyjny, powodujący brak możliwości ustalenia, na podstawie treści samej decyzji, zakresu balkonów oraz posadzek, których obowiązek napraw obciążać ma adresata decyzji, ze względu na brak wskazania, których dokładnie balkonów (przynależnych do których lokali) obowiązki te dotyczą i poprzestanie jedynie na ogólnikowym odwołaniu do balkonów, "na których (...) widoczne są zacieki i pęknięcia spowodowane brakiem lub niewłaściwie wykonaną izolacją (...)",

5. naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 66 (zdanie ostatnie) Prawa budowlanego, poprzez ustalenie terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w sposób nie uwzględniający w szczególności czasu koniecznego na pozyskanie niezbędnych uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej w związku z koniecznością zmiany budżetu Wspólnoty, a także okresu niezbędnego na zgromadzenie funduszy na cel dokonania remontów, czy też wyłonienia wykonawcy robót i uzgodnienia z właścicielami balkonów ich dostępności.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na poparcie podniesionych w niej zarzutów. Wskazano w niej między innymi, że z treści samej ekspertyzy technicznej z 28 listopada 208 r. wynika, że zalecane naprawy wybranych balkonów (tarasów nad garażami), mają być wykonane przez właścicieli lokali, do których balkony przynależą. Skarżąca, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, podniosła, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

Skarżąca podkreśliła, że ustalony przez organ termin na wykonanie napraw (90 dni), jest niemożliwy do dotrzymania ze względu na uwarunkowania działania Wspólnoty oraz termin wydania decyzji (pora zimowa).

Podniosła również, że zaskarżona decyzja została sformułowana w sposób nieprecyzyjny, gdyż jej adresat jest zobowiązany do wykonania określonych prac remontowych "na balkonach budynku, na których od spodu płyty poziomej i na styku z płytą czołowa widoczne są zacieki i pęknięcia spowodowane brakiem lub niewłaściwie wykonaną izolacją na styku płyty ze ścianą". Na podstawie tego rozstrzygnięcia, nie jest zdaniem skarżącej możliwe zidentyfikowanie balkonów, których dotyczą nałożone zobowiązania. Z kolei odwołanie do konieczności wymiany posadzek jest niepełne, bowiem w ogóle nie odnosi się do poszczególnych balkonów ( w treści ekspertyzy w tym miejscu znajduje się odwołanie do tarasów). Tym samym wykonanie i weryfikacja wykonania zobowiązań jest niemożliwa.

W odpowiedzi na skargę, M. wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) , sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu, nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ), dalej "p.p.s.a.").

Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).

W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł, doprowadziła do uznania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie podniesione w niej argumenty okazały się zasadne.

Na wstępie wskazać należy, że ramy postępowania administracyjnego wyznacza przepis art. 104 § 1 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji. Zgodnie z treścią art 104 § 2 k.p.a., decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji. Przypomnieć zatem należy, że ramy przedmiotowego postępowania, określało zawiadomienie o wszczęciu postępowania, "na wniosek D. i A. K. w związku z występowaniem w ich lokalu nr [...] zawilgocenia i zagrzybienia ściany w sprawie stanu technicznego budynku wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. B. w K".

Zakres tego postępowania był więc determinowany treścią wniosku, dotyczył stanu technicznego budynku, jedynie w kontekście zawilgocenia i zagrzybienia ściany w lokalu nr [...].

Nie dotyczył on stanu technicznego balkonów w przedmiotowym budynku. Organ zatem nakładając na wspólnotę obowiązki w tym zakresie, wykroczył poza zakres postępowania.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który jednakże w sprawie niniejszej z uwagi na jej przedmiot, nie ma zastosowania.

Zakres kontroli sądowej obejmuje zatem całokształt sprawy administracyjnej poddanej ocenie Sądu.

Biorąc pod uwagę powyższe, należało rozważyć legalność zaskarżonej decyzji także pod kątem stanu technicznego całego budynku przy ul. B. w K.

Kwestiami wymagającymi rozstrzygnięcia w tym zakresie, była zasadność nałożenia obowiązku wynikającego z treści art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, określenie zakresu tego obowiązku oraz adresata przedmiotowej decyzji.

Zauważyć należy, że w myśl art. 61 Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Zgodnie z treścią art. 66 ustawy Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany lub jego część może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest w nieodpowiednim stanie technicznym (ust. 1 pkt 3) bądź powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku.

Decyzja wydana na podstawie powołanego przepisu ma na tzw. związany charakter. Przejawia się on w tym, że organ jest zobowiązany do wydania decyzji w razie ustalenia, że wystąpiła którakolwiek z przesłanek wymienionych w powyższym przepisie ( wyrok NSA Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2019 r. , sygn. akt II OSK 2405/17, wszystkie przytoczone wyroki dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Jak wynika z akt sprawy, w dniu organ powiatowy przeprowadził w dniu 22.03.2018 r. czynności kontrolne, w trakcie których ustalono, że w lokalu nr [...] w pomieszczeniu pokoju od strony południowo-zachodniej budynku na styku dwóch brył budynku [...], występuje silne zagrzybienie ścian w narożniku pomieszczenia. Jednakże administrator obiektu przedstawił także protokół z okresowej kontroli budynku z listopada 2018 r., w której wskazano, że stan techniczny balkonów i tarasów jest dostateczny. Z opisu zawartego w ekspertyzie, wynika jednak, że jest on zły. Balkony wymagają remontu i należy skuć istniejące posadzki, wykonać izolacje płyt balkonowych i uszczelnić mocowania słupków balustrad. Po wykonaniu prawidłowej izolacji poziomej przeciwwodnej, należy odtworzyć posadzki z płytek ceramicznych.

Nałożenie obowiązku usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku wbrew zarzutom skargi było uzasadnione jego stanem technicznym.

Określając przesłanki, których wystąpienie uzasadnia ingerencję organu nadzoru budowlanego, ustawodawca zastosował zwroty niedookreślone (nieostre). Ma to ten skutek, że organ, analizując i oceniając, czy dana przesłanka znajduje zastosowanie w konkretnym przypadku (w danej sprawie), ma pewien zakres swobody. Odnosi się to zwłaszcza do pierwszej przesłanki, tj. możliwości zagrożenia nieodpowiednim stanem technicznym czy też nieodpowiednim sposobem użytkowania dobrom chronionym tym przepisem.

Nie można więc podzielić argumentacji skargi, że wskazanie w ekspertyzie z dnia 28 listopada 2018 r., że stan ogólny techniczny balkonów jest dostateczny, stanowiło przeszkodę w nałożeniu w tym zakresie obowiązku o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Wskazanie w ekspertyzie, że stan techniczny balkonów jest dostateczny, nie było dla organu wiążące. Ponadto w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie posługuje się pojęciem "stan niedostateczny" lecz stan nieodpowiedni. Ocena tego stanu pozostawiona została organom, które opierając się na ekspertyzie z 28 listopada 2018 r. wzięły pod uwagę stan techniczny balkonów, określony w niej jako zły.

Nie doszło zatem do naruszenia art. 80 k.p.a. Organ bowiem oceniając stan techniczny balkonów jako nieodpowiedni, miał w tym zakresie swobodę i nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów.

Bardziej złożona jest natomiast kwestia adresata obowiązków wynikających z art. 66 Prawa budowlanego.

Adresatami przepisów art. 61-70 ustawy Prawo budowlane są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (zobacz: wyrok NSA z 7 września 2016 r. II OSK 466/15).

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15, prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. NSA wskazał, że tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Zatem właściciel mieszkania ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki natomiast na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Te same zasady obowiązują w przypadku tarasów.

We wspomnianym wyroku NSA powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (opubl. Biuletyn SN 2008/3/6), w której stwierdzono: "właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W związku z tym, że tarasy pełnią podobną funkcję jak balkony, przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, wyrażoną w tej uchwale tezę należy analogicznie odnieść do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Podobny pogląd, na który powołuje się NSA, wyrażony został w wyroku NSA z dnia 21 listopada 2008 r. II OSK 1442/07.

Nałożony na wspólnotę obowiązek obejmował:

-wykonanie napraw na balkonach budynku, na których od spodu płyty poziomej i na styku z płytą czołową są widoczne zacieki i pęknięcia spowodowane brakiem lub niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą oraz izolacją na styku płyty ze ścianą; należy skuć posadzki, wykonać izolację przeciwwilgociową, szlichtę z właściwym spadkiem i docelowo posadzkę z płytek ceramicznych na elastycznym kleju i wodoodporną spoiną,

-wymianę posadzki, po uprzednim wykonaniu właściwej izolacji płyty i nawiązaniu tej izolacji z izolacją części wspólnej budynku - styku płyty ze ścianą budynku: nieszczelność izolacji stwarza zagrożenie dla konstrukcji żelbetonowej stropu nad tarasami, nad garażami.

W tym zakresie należy zgodzić się ze skarżącą, że balkony objęte w decyzji obowiązkiem usunięcia nieprawidłowości, nie zostały precyzyjnie określone a także że nie wskazano, które części nieruchomości uznać należy za wspólne.

Kierując się wskazaniami NSA wyrażonymi w przytoczonym wyżej wyroku, organ powinien precyzyjnie określić które części balkonów obciążają wspólnotę, a które poszczególnych lokatorów i wskazać numery lokali, z którymi związane są roboty na balkonach i tarasach.

Organ powinien także uzasadnić określony w decyzji termin wykonania robót.

Nie można także pominąć kwestii, która stała się przyczyną wszczęcia postępowania, a więc zawilgocenia ścian w lokalu nr [...].

Organ oparł się w tym zakresie, wyłącznie na ekspertyzie technicznej z dnia 28 listopada 2018 r., sporządzonej przez T. Z. Z ekspertyzy tej wynikało, że jedyną przyczyną występowania zawilgocenia i zagrzybienia w pomieszczeniu sypialni w lokalu mieszkalnym nr [...], jest nadmierna wilgotność w lokalu, spowodowana szczelnymi oknami i drzwiami oraz brakiem odpowiedniego wietrzenia. Na podstawie wykonanych odkrywek w dylatacji budynku, oględzin obróbek blacharskich okapu dachu i gzymsu stwierdzono, że stan tych elementów nie jest przyczyną zawilgocenia i zagrzybienia w pomieszczeniu sypialni lokalu nr [...].

Ekspertyza ta jest całkowicie sprzeczna z ekspertyzą S. D., co wymagało przez organ wyjaśnienia dlaczego w jego ocenie ekspertyza z dnia 28 listopada 2018 r., sporządzona przez T. Z. jest bardziej wartościowa i na jej podstawie dokonywać należy istotnych w sprawie ustaleń. Nie uwzględniono także zastrzeżeń dotyczących tej ekspertyzy wskazanych w pismach wnioskodawców z dnia 13 sierpnia 2018 r. ( K. 10 akt ) oraz 17 lutego 2018 r. (K. 17 akt). Pominięto także treść ekspertyzy S. D., który widział przyczynę zawilgocenia lokalu nr [..] w niewłaściwej dylatacji. Nie wzięto również pod uwagę, że jak wynika z pisma wnioskodawców, podobne problemy zgłaszali również właściciele lokalu nr [...] B. i M. K. Ta okoliczność wymaga także dokładnego ustalenia, bowiem jeżeli występują tego samego rodzaju problemy z tym lokalem, co lokalem nr [...], mało prawdopodobne wydaje się, że w przypadku obu tych lokali, ich przyczyną było niedostateczne wietrzenie.

Reasumując, należy stwierdzić, że obowiązki nałożone na wspólnotę, nie zostały dostatecznie wyjaśnione oraz precyzyjnie określone. Dokładnego wyjaśnienia, wymagała także przyczyna zawilgocenia lokalu nr [...], zaś dowody w tym zakresie przedstawione przez D. i A. K., nie zostały przez organy poddane wystarczającej ocenie. Nie uzasadniono w sposób wyczerpujący, odnosząc się do konkretnych okoliczności sprawy, dlaczego dano wiarę jednym dowodom i odmówiono wiarygodności innym.

Uchybienia, na które Sąd zwrócił uwagę, dyskwalifikują zaskarżoną decyzję jako wydaną z naruszeniem przepisów postępowania. Organ nie dokonał należytych ustaleń, nie rozpatrzył i nie dokonał właściwej oceny całego zebranego materiału dowodowego, czym naruszył przepisy art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozstrzygając sprawę, organ podda analizie zakres obowiązków nałożonych w związku ze stanem technicznym balkonów budynku, mając na uwadze przytoczone orzecznictwo. W przypadku nałożenia takich obowiązków, precyzyjnie określi ich zakres i wskaże, jakich lokali w przedmiotowym budynku dotyczą. Ponadto organ ponownie przeprowadzi oględziny przedmiotowego lokalu nr [...] koncentrując się na wskazywanej przez D. i A. K. oraz w przedstawionej przez nich ekspertyzie, przyczynie zawilgocenia ścian, odniesie się do przedłożonej przez nich ekspertyzy S. D. zaś w razie nadal istniejących wątpliwości co do przyczyny zawilgocenia ścian, rozważy dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, na podstawie art. 84 § 1 k.p.a.

Ponadto organ uzasadni rozstrzygnięcie we wskazanym wyżej zakresie zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a., odnosząc się do wszystkich istotnych okoliczności sprawy w tym także ewentualnego terminu usunięcia nieprawidłowości.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję z 2 stycznia 2019 r. 4 lutego 2019 r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.