Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1208/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.), asesor WSA Anna Fyda-Kawula, , po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi B. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz B. K. kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 22 lutego 2022 r., nr KOC/4658/Pd/21 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia B. K.(1) na postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy z 1 lipca 2021 r., nr [...] (sprostowane postanowieniem Prezydenta z 28 lipca 2021 r., nr [...]) wydane w przedmiocie negatywnie zaopiniowanego projektu podziału nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,1024 ha, z obrębu [...], położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...], w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału, jako niezgodnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...], utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podało, że B. K.(1), działając w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik B. K.(2) oraz M. N. wystąpił o podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...], położonej przy ul. [...] w dzielnicy [...].

Organ I instancji rozpatrzył wniosek negatywnie uznając, że nie spełnia on wymagań przewidzianych przepisami prawa, ponieważ jest niezgodny z planem miejscowym. Wskazał, że podział przedmiotowej nieruchomości procedowany jest w trybie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Organ przedstawił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z: 8 października 2002 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2002 r., nr [...], poz. [...]), sprostowanego uchwałą nr [...] Rady [...] z 27 listopada 2008 r., (Dz. Urz. Woj. [...] z 2008 r., nr [...], poz. [...]) działka nr [...] znajduje się w strefie zabudowy jednorodzinnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem MN. Prezydent powołał i przytoczył treść § 71, § 72, § 73 i § 97 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazał na uzyskane negatywne opinie Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] z 15 października 2020 r. oraz z 22 czerwca 2021 r.

Na postanowienie Prezydenta zażalenie wniósł B. K.(1).

Rozpoznając sprawę Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 zd. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899, dalej jako ugn) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu, w myśl ust. 1, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2).

Kolegium podniosło, że wskazanie w art. 93 ust. 2 ugn, iż zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, w zasadzie określa treść i znaczenie kryterium podziału polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym. Oznacza bowiem, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy podział służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (tak: G. Bieniek i inni w "Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz" Lexis Nexis, Warszawa 2007, wyd. 2, str. 354 i nast.)

Organ odwoławczy wskazał, że z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka nr [...] znajduje się w strefie zabudowy jednorodzinnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem MN.

Zgodnie z § 71 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia MN ustala się, m.in. następujące szczegółowe warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

- na jednej działce budowlanej można zrealizować tylko jeden budynek zabudowy jednorodzinnej oraz jeden budynek garażowy i jeden gospodarczy,

- budynek zabudowy jednorodzinnej realizowany na jednej działce budowlanej nie może mieć więcej niż 2 mieszkania,

- nie wolno realizować budynku gospodarczego od strony granicy działki budowlanej z terenami dróg publicznych oraz ciągów pieszych i pieszo- jezdnych,

- dopuszcza się sytuowanie budynków bezpośrednio w granicy działki budowlanej bądź w odległości mniejszej niż 3 m lecz nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy, jeśli nie spowoduje to istotnego utrudnienia w zagospodarowaniu działki sąsiedniej. Dodatkowo na terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia MN ustala się, że przynajmniej 50% powierzchni działki budowlanej należy pozostawić jako teren biologicznie czynny.

Zgodnie z § 73 planu na terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia MN ustala się następujące zasady i warunki podziału na działki budowlane:

1) minimalna powierzchni działki budowlanej wynosi 400 m kw.,

2) dopuszcza się mniejsze powierzchnie działek budowlanych dla działek wydzielonych przed wejściem w życie planu, nie zabudowanych, z warunkiem spełnienia innych przepisów obowiązujących dla terenów UMN,

3) zakazuje się dokonywania wtórnych podziałów działek budowlanych na działki mniejsze niż 400 m kw.,

4) każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej zgodny z ustaleniami planu.

Kolegium wyjaśniło, że zgodnie ze wstępnym projektem podziału i planem miejscowym, projektowane działki: nr [...] o pow. 0,0573 ha i nr [...] o pow. 0,0451 ha znajdują się w strefie zabudowy jednorodzinnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem MN.

W ramach prowadzonego postępowania organ uzyskał opinię Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] z 15 października 2020 r., w której wskazano, że w przedmiotowym projekcie podziału zaproponowano wydzielenie dziatki nr [...] o nieregularnym kształcie. Część działki stanowiąca pas szerokości 3 m łączy się z drogą publiczną ul. [...] i ze względu na gabaryty oraz kształt nie może być zagospodarowana na cele zabudowy mieszkaniowej, może natomiast stanowić część sięgacza dojazdowego do projektowanej działki. Wzdłuż tego pasa przewiduje się poprowadzenie służebności przejścia i przejazdu o szerokości 3 m.

W opinii Wydziału Architektury i Budownictwa nie znajduje uzasadnienia zapewnienie dojazdu do wydzielanej działki poprzez różne formy prawne (służebność przejścia i przejazdu oraz część działki budowlanej o nieregularnym kształcie). W planie zawarte są szczegółowe ustalenia dotyczące realizacji sięgaczy dojazdowych (§ 97 planu). Wydzielenie działki o nieregularnym kształcie i ustanowienie służebności przejścia i przejazdu na działce sąsiedniej nie gwarantuje prawidłowego zagospodarowania wydzielanych działek. W piśmie z 22 czerwca 2021 r. Wydział Architektury i Budownictwa podtrzymał negatywną opinię wskazując, że przedstawiony projekt podziału nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu [...], w zakresie braku wydzielenia sięgacza do projektowanej działki w drugiej linii zabudowy oraz braku wydzielenia powierzchni KD z obu projektowanych działek. Ponadto w opinii wskazano, m.in. następujące uwagi do projektowanego podziału: odnośnie projektowanej działki nr [...]: część ww. działki pełni rolę sięgacza (o długości około 35 m), który nie jest wydzielony zgodnie z § 97 miejscowego planu, ww. część działki o pow. około 105 m kw. pełniąca rolę sięgacza, jest wliczona do powierzchni działki budowlanej, brak wydzielenia części działki pod KD, brak możliwości sprawdzenia, czy po wydzieleniu sięgacza i części pod dragę powierzchnia działki będzie zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie do projektowanej działki [...]: brak wydzielenia części działki pod KD - brak możliwości sprawdzenia, czy po wydzieleniu sięgacza i części pod drogę powierzchnia działki będzie zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na działce zaprojektowano służebność przejścia i przejazdu, czyli konieczność nowego zagospodarowania działki na rzecz projektowanej działki nr [...] nie wykonując bilansu powierzchni biologicznie czynnej umożliwiającego zweryfikowanie zgodnego z miejscowym planem planowanego zagospodarowania - niezbędnego dla prawidłowej obsługi komunikacyjnej projektowanej działki sąsiedniej, ww. planowana służebność jest częścią planowanej obsługi komunikacyjnej projektowanej działki nr [...], czego plan nie dopuszcza. Działki są obsługiwane z wydzielonych sięgaczy o czym stanowi § 97 planu. Zgodnie z zapisem § 73 pkt 1 planu miejscowego, minimalna powierzchnia działki budowlanej wynosi 400 m kw. Na projektowanej działce nr [...] (o pow. 451 m kw.) zaprojektowana została służebność przejścia i przejazdu o szerokości 3.0 m, zajmująca obszar około 96 m kw. Służebność powyższa ma stanowić część drogi dojazdowej do projektowanej działki nr [...].

Organ uznał, że w związku z powyższym część powierzchni projektowanej działki nr [...] zajęta pod służebność nie może być rozpatrywana jako teren funkcjonalny działki budowlanej, ze względu na faktyczne przeznaczenie oraz przyszłe zagospodarowanie tego terenu. Wskazano, że powierzchnia działki projektowanej nr [...] po odjęciu powierzchni przeznaczonej pod projektowaną służebność przejścia i przejazdu wyniesie około 355 m kw., co nie spełnia zapisów § 73 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia dotyczących naruszenia przepisów postępowania Kolegium podało, że organ I instancji orzekał na podstawie kompletnego materiału dowodowego i dokonał jego prawidłowej oceny.

Kolegium nie podzieliło zarzutów naruszenia art. 93 i art. 97 ugn, ponieważ jak wynika z art. 93 ust. 1 i 2 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Ustalenia planistyczne odnieść należy do całości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 61 oraz do każdej z działek, która miałaby powstać na skutek jej podziału. Następnie kluczowe znaczenie odgrywa udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Przez zgodność z ustaleniami planu rozumieć należy zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem Kolegium proponowany przez skarżącego podział działki nr [...] nie spełnia warunków przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Projekt podziału, w którym zaproponowano wydzielenie działki ewidencyjnej nr [...] o nieregularnym kształcie, gdzie część działki, stanowiąca pas szerokości 3 m łączy się z drogą publiczną ul. [...] i ze względu na gabaryty oraz kształt nie może być zagospodarowana na cele zabudowy mieszkaniowej - nie spełnia warunków z planu miejscowego. Wydzielenie działki o nieregularnym kształcie i ustanowienie służebności przejścia i przejazdu na działce sąsiedniej nie gwarantuje prawidłowego zagospodarowania wydzielanych działek.

Odnośnie do projektowanej działki [...] nie wydzielono części działki pod KD, dlatego też w tak zaproponowanym podziale, brak jest możliwości sprawdzenia, czy po wydzieleniu sięgacza i części pod drogę powierzchnia działki będzie zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na projektowanej działce nr [...] (o pow. 451 m kw.) zaprojektowana została służebność przejścia i przejazdu o szerokości 3.0 m, zajmująca obszar około 96 m kw. Służebność powyższa ma stanowić część drogi dojazdowej do projektowanej działki nr [...] i ta część powierzchni projektowanej działki nr [...] zajęta pod ww. służebność nie może być rozpatrywana jako teren funkcjonalny działki budowlanej, ze względu na faktyczne przeznaczenie oraz przyszłe zagospodarowanie tego terenu. Powierzchnia działki projektowanej nr [...] po odjęciu powierzchni przeznaczonej pod projektowaną służebność przejścia i przejazdu wyniesie około 355 m kw., co nie spełnia zapisów § 73 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 22 lutego 2022 r., zmodyfikowaną pismem z 17 czerwca 2022 r., złożył B. K.(1). Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił:

1) naruszenie art. 93 ust. 3 ugn w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niezasadne przyjęcie, że zaproponowany projekt podziału działki nr [...] nie zapewnia prawidłowego zagospodarowania działek nr [...] i nr [...], w szczególności wobec faktu, że dostęp do drogi publicznej ma zostać zapewniony częściowo poprzez ustanowienie na działce nr [...] służebności przechodu i przejazdu, w sytuacji, gdy zaproponowane w projekcie podziału rozwiązania zapewniają zarówno zgodne z planem miejscowym zagospodarowanie tych działek jak i gwarantują obu działkom dostęp do drogi publicznej;

2) naruszenie § 6 pkt 14 w zw. z § 97 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez niezasadne przyjęcie, że zaproponowane w projekcie rozwiązania dotyczące zapewnienia projektowanej działce nr [...] dostępu do drogi publicznej poprzez lokalizację wjazdu na tę nieruchomość częściowo poprzez jezdnię na tej działce, a częściowo poprzez ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na działce nr [...] stanowi naruszenie przepisów planu miejscowego dotyczącego realizacji sięgaczy dojazdowych w sytuacji, gdy zarówno z definicji sięgacza dojazdowego, jak i z regulacji odnoszących się do ich sytuowania nie wynikają zasady dotyczące formy prawnej oraz tytułu do części nieruchomości, na której powstaje sięgacz dojazdowy, w tym, że musi on powstać na działce należącej do jednego właściciela oraz że nie może być zrealizowany częściowo poprzez ustanowienie służebności przejazdu na drugiej z projektowanych działek;

3) niezasadne przyjęcie, że projekt podziału powinien zakładać wydzielenie części projektowanych działek pod drogę publiczną (KD) w sytuacji, gdy w toku postępowania ustalono, że linie rozgraniczające drogi dojazdowej ul. [...] pokrywają się z granicami dzielonej działki nr [...], a zatem nie jest konieczne wydzielenie części tej nieruchomości pod KD;

4) naruszenie art. 7, 8, 77 § 1, 80, 124 § 1 i 2 kpa w zw. z § 73 pkt 1 planu miejscowego, poprzez niezasadne przyjęcie, że ustanowienie służebności przechodu przejazdu na projektowanej działce nr [...] skutkuje zmniejszeniem powierzchni tej działki o powierzchnię, na której ustanowiona zostanie służebność, a w konsekwencji niezachowanie przez projektowany podział minimalnej powierzchni tej działki określonej w planie miejscowym w sytuacji, gdy ustanowienie służebności na gruncie nie skutkuje zmianą powierzchni samej działki ewidencyjnej, przez co nie można przyjąć, że ustanowienie tej służebności ma jakikolwiek wpływ na zgodność projektu podziału z przepisami planu wyznaczającymi minimalną powierzchnię działek budowlanych.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i postanowienia Prezydenta st. Warszawy z 1 lipca 2021 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuty rozwinięte zostały w uzasadnieniu skargi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zasady podziału nieruchomości reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663). Postępowanie podziałowe składa się z dwóch etapów. Pierwszy etap obejmuje opiniowanie wstępnego projektu podziału przez organ gminy. Następnie - w razie uzyskania pozytywnej opinii w przedmiocie wstępnego projektu podziału - następuje zatwierdzenie projektu podziału w drodze decyzji administracyjnej przez wójta (burmistrza) prezydenta miasta.

Stosownie do treści art. 97 ust. 1 ugn podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Zgodnie zaś z treścią art. 93 ust. 1 i ust. 2 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Natomiast przepis art. 93 ust. 3 zd.1 ugn stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Zważyć należy, że zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Z powołanych przepisów wynika, że warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym (wyrok NSA z 12 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 107/13).

W rozpoznawanej sprawie organ stwierdził, że brak było podstaw do pozytywnego zaopiniowania przedstawionego wstępnego projektu podziału działki nr [...] położonej przy ul. [...], gdyż wydzielone w wyniku podziału działki nie spełnią warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Organy uznały, m.in., że projekt podziału działki nr [...] nie zapewnienia dostępu projektowanych działek do drogi publicznej z uwagi na sprzeczność tego podziału z § 97 planu miejscowego. Przepis ten reguluje zasady sytuowania sięgaczy dojazdowych. Definicja sięgacza dojazdowego zawarta została w § 6 pkt 14 planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego treścią przez pojęcie to należy rozumieć zamkniętą jednostronnie (ślepą) drogę wewnętrzną, która stanowi dojazd do więcej niż jednej działki budowlanej. Tymczasem, jak wynika z mapy projektu podziału, działka nr [...] ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Natomiast dostęp działki nr [...] do drogi publicznej, według projektu podziału odbywałby się w części po tej działce i w części po służebności ustanowionej na działce nr [...]. Wskazana przez organy droga dojazdowa nie wypełnia definicji sięgacza, o jakiej mowa w § 6 pkt 14 planu. Jak wyżej wskazano sięgacz jest drogą, stanowiącą dojazd do więcej niż jednej działki budowlanej. Natomiast w niniejszej sprawie dojazd jest tylko do jednej działki, tj. nr [...], bowiem działka nr [...] ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wobec tego wywody organów, że projekt podziału narusza § 97 planu są niezasadne.

Organy nie wyjaśniły także dlaczego uznały, że nieregularny kształt działki nr [...] uniemożliwi jej zagospodarowanie zgodnie z przepisami planu miejscowego. Przepisy planu takich przeszkód nie stawiają. Zważyć należy, że zaproponowany kształt tej działki spowodowany jest zapewnieniem jej dostępu do drogi publicznej.

Odnosząc się do kwestii dostępu nowoutworzonych działek do drogi publicznej, to jak wyżej wskazano działka nr [...] taki dostęp posiada, co wynika wprost z mapy projektu podziału i mapy załączonej do planu zagospodarowania przestrzennego. Organy nie wyjaśniły dlaczego uznały, że konieczne jest wydzielenie części tej nieruchomości pod KD.

Natomiast odnośnie do działki nr [...] zważyć należy, że art. 93 ust. 3 ugn stanowi o możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej nie tylko poprzez dostęp bezpośredni lecz również poprzez ustanowienie odpowiednich służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Wynika to także z definicji dostępu do drogi publicznej zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Konieczność ustanowienia służebności ma miejsce także w przypadku, gdy nieruchomość wprawdzie ma dostęp do drogi publicznej, jednakże dostęp ten nie spełnia wskazanych w planie parametrów. Z przedmiotowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika zakaz ustanowienia służebności celem zapewnienia działce sąsiedniej dostępu do drogi publicznej. Wobec tego stanowisko organów o sprzeczności z planem zaproponowanego sposobu wydzielenia dojazdu do drogi publicznej z działki nr [...] nie jest zasadne.

Należy podzielić zarzuty skargi, że ustanowienie służebności drogowej na części działki nr [...] nie spowoduje zmniejszenia jej powierzchni. Zważyć bowiem należy, że ustanowienie służebności na gruncie stanowi obciążenie tego gruntu, jednakże nie skutkuje wydzieleniem gruntu objętego służebnością z pozostałej części nieruchomości. Wobec tego brak jest podstaw do przyjęcia, że ustanowienie służebności na części działki nr [...] ma wpływ na powierzchnię tej działki, tj., że w konsekwencji powierzchnia jest mniejsza niż 400 m kw., a zatem niezgodna z § 73 pkt 1 planu miejscowego.

Niezasadne jest także stanowisko organów dotyczące konieczności ponownego przeprowadzenia analizy zachowania na działce nr [...] powierzchni biologicznie czynnej. Organ pismem z 16 lipca 2020 r. wezwał skarżącego do uzupełnienia wniosku o rozliczenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej dla projektowanej działki nr [...]. W odpowiedzi na powyższe skarżący przedstawił takie rozliczenie (przy piśmie z 10 sierpnia 2020 r.). Wynika z niego, że współczynnik powierzchni biologicznie czynnej dla tej projektowanej działki wynosi 67,8 %. Mieści się więc w przepisie § 72 planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności uznać należy, że zaskarżone postanowienie i postanowienie organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 93 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ugn oraz wskazanych powyżej przepisów planu zagospodarowania przestrzennego oraz powołanych w skardze przepisów postępowania.

Dlatego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) ppsa oraz art. 200 ppsa, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym uzasadnione było treścią art. 119 pkt 3 ppsa.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu.