Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 235/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 18
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. staż. Krystyna Stępniak-Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi P. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania P. Z. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. dotyczącej ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącego za przejęcie z mocy prawa na rzecz Samorządu Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,0515 ha i nr [...] o pow. 0,0503 ha, przeznaczonej od budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczona została pod budowę obwodnicy miejscowości [...] w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] [...] - [...]-[...] n. W. - [...]-[...] – [...]. Podstawę prawną wymienionej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), zwanej "specustawa".

Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz P. Z. za przejęcie wyżej opisanej nieruchomości na łączną kwotę 35.545,00 zł i jednocześnie odmówił powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, należną w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości.

Odwołanie od decyzji Wojewody wniósł P. Z. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Podniósł, że przejęcie części jego nieruchomości pod drogę spowodowało straty w uprawie wiśni, utratę dopłat unijnych dla sadowników. Według skarżącego odszkodowanie winno obejmować także zwrot kosztów związanych z odtworzeniem majątku, kwotę utraconych korzyści, rekompensatę finansową. Podkreślił, że zmuszony jest dokupić ziemię i dosadzić nowe drzewka, bo po zabraniu części jego nieruchomości liczba punktów uzyskana w programie unijnym będzie zbyt mała by otrzymać dofinansowanie. W związku powyższym odszkodowanie powinno zostać powiększone do kwoty 145.000,00 zł.

Po rozpatrzeniu sprawy Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt specustawy nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 j.t.), zwanej u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

Minister wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości na rzecz Samorządu Województwa [...] stanowił operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. K., zaktualizowany w dniu 19 października 2013 r.

Rzeczoznawca ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] działka nr [...] i nr [...] położona jest na terenach upraw polowych. Wyceniana nieruchomość usytuowana jest na obrzeżu miasta powiatowego, w otoczeniu terenów rolnych. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą asfaltową i dalej gruntową. Szacowana nieruchomość jest niezabudowana, zagospodarowana sadem wiśniowym.

Rzeczoznawca badaniem objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne, a także równolegle rynek nieruchomości gruntowych - przeznaczonych pod uprawy polowe. Do wyceny wybrano transakcje z rynku regionalnego obejmującego nieruchomości gminy powiatów: [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], a także rynek powiatu [...] w województwie [...].

W wyniku analizy rynku odnotowano w okresie od początku 2010 r. około 250 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne. W operacie wskazano, że ceny transakcyjne nabywanych nieruchomości gruntowych zależą od położenia szczegółowego oraz stanu zagospodarowania otoczenia. Zawierały się one w przedziale od 1,50 zł pod budowę drogi gminnej, poprzez wartości od 4,00 do 6,00 zł za 1m² w gminie Zamość, przez przedział od 8,00 zł do 20,00 zł/m² pod realizację inwestycji drogowych z gruntów użytkowanych rolniczo, dalej od 25,00 zł do 70,00 zł/m² za grunty położone na zapleczu istniejącej zabudowy, w otoczeniu zabudowy i terenów użytkowanych rolniczo, dalej uzyskiwano aż 81,00 zł do 140,00 zł/m² za grunty położone w otoczeniu terenów zabudowanych i zagospodarowanych oraz przeznaczonych pod zabudowę. Średnia cena 1 ha gruntów rolnych wynosiła 6.000,00 zł, a cena maksymalna 20.000,00 zł i są to poziomy zbliżone do przeciętnych cen notowanych za grunty typowo rolne w województwie [...]. Biegły wskazał ponadto, że w okresie od 2010 r., w segmencie gruntów nabywanych pod budowę dróg publicznych, ceny transakcyjne gruntów o podobnych cechach rynkowych generalnie kształtowały się na zbliżonym poziomie i wykazywały tendencję stagnacyjną. Zaznaczył, że z analizy rynku niezabudowanych nieruchomości drogowych wynika, że ceny gruntów nabywanych pod budowę dróg publicznych uzależnione są głównie od położenia szczegółowego, stanu zagospodarowania, przeznaczenia i uzbrojenia terenów otaczających oraz dostępu do dróg publicznych. Natomiast wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma wpływu na cenę.

Organ wskazał, że rzeczoznawca podsumowując badanie rynku stwierdził, że ceny transakcyjne za niezabudowane nieruchomości drogowe nawiązują swoim poziomem do cen uzyskiwanych w obrocie prywatnym za grunty otaczające, przy czym nie przewyższają cen rynkowych uzyskiwanych za grunty przeznaczone pod wszelkiego rodzaju zabudowę o podobnym położeniu, przewyższają bądź są zbliżone do cen uzyskiwanych za grunty budowlano-rolne oraz zdecydowanie przewyższają ceny rynkowe uzyskiwane za grunty rolne, przeznaczone pod uprawy polowe. Wobec powyższego rzeczoznawca ustalił wartość rynkową nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania. Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy wybrał 12 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi.

Rzeczoznawca położenie wycenianej nieruchomości określił jako dostateczne. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

Wartość 1m² gruntu została określona na kwotę 13,80 zł. Tym samym wartość rynkową za nieruchomość gruntową oznaczoną nr 733/1 i nr 774/1 oszacowano na kwotę 14.048,00 zł.

Wartość plantacji kultur wieloletnich obliczono uwzględniając koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Powyższe założenia spełnia metoda wyceny roślin opracowana przez Instytut Sadownictwa i Kwiaciarstwa w [...].

Natomiast przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia przy użyciu techniki wskaźnikowej elementów scalonych i szczegółowej.

Wartość odtworzeniową składników roślinnych w postaci drzewostanu składającego się ze 128 sztuk wiśni obliczono na kwotę 11.750,00 zł, a składników budowlanych w postaci ogrodzenia z siatki handlowej na słupkach stalowych w gruncie o zużyciu 20% i powierzchni 158 m 2 na kwotę 9.747,00 zł. Ostatecznie biegły określił wartość rynkową działki nr [...] i nr [...] na kwotę 35.545,00 zł.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z materiałem dowodowym, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Wskazał, że rzeczoznawca pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r. wyjaśnił, że w operacie szacunkowym uwzględnił wszystkie składniki majątkowe, które w dniu wydania decyzji stanowiły części składowe nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje rekompensowania utraty dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków.

Skargę na powyższą decyzje wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie P. Z..

W pierwszej kolejności skarżący zakwestionował odmowę powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, należną w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości. Podniósł, że nie zgadza się z wyceną nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał, że nie uwzględniono jego roszczeń dotyczących wyceny właściwości rynkowej, jak i kosztów związanych z nabyciem nowej nieruchomości oraz strat wynikających z uniemożliwienia korzystania ze środków unijnych. Zaznaczył, że rzeczoznawca do porównania brał grunty orne z gmin powiatów [...],[...],[...],[...], ponieważ na tych terenach nie występują sady wiśniowe, a ceny działek są dużo niższe. Podał, że teren [...] od wielu lat jest w publikacjach uznawany za zagłębie sadownicze.

Zdaniem skarżącego odnotowane przez rzeczoznawcę ceny gruntów są zaniżone, ponieważ średnia cena 6000 zł za hektar jest ceną, która w okolicach [...] nie występuje. W ocenie skarżącego również wartość wycenionych drzewek wiśniowych jest również rażąco niska. Rzeczoznawca nie uwzględnił okresu żywotności przedmiotowych drzewek, która wynosi ponad 25 lat, a przyjął do porównania drzewka wiśni na podkładce antypka o żywotności około 15 lat.

Ponadto zwrócił uwagę, że wskutek wywłaszczenia pozostałe działki uległy podziałowi, które są zbyt małe, ażeby można było prowadzić na nich uprawę wiśni ze względu na niemożliwość stosowania sprzętu zmechanizowanego np. opryskiwacza.

Nadto podniósł, że organ dział w sposób przewlekły. Od daty sporządzenia operatu do dnia wydania decyzji upłynęło ponad 12 miesięcy.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając niniejszą sprawę w świetle wyżej przytoczonych kryteriów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Wojewoda [...]

Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ugn, przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie z art. 134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. pkt 1 ugn. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2012 r., stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania przez organy administracji, sporządzony został właśnie na podstawie wskazanych uprzednio regulacji, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej przez G. K., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu stanowisko organów obu instancji w tym zakresie należało podzielić. Operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2012 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] marzec 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Rzeczoznawca ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], podając, że działka nr [...] i nr [...] położona jest na terenach upraw polowych. Określił jej cechy, wskazując, że wyceniana nieruchomość usytuowana jest na obrzeżu miasta powiatowego, w otoczeniu terenów rolnych, dojazd do nieruchomości odbywa się drogą asfaltową i dalej gruntową, nieruchomość jest niezabudowana, zagospodarowana sadem wiśniowym. Wyjaśnił, że analiza rynku wykazała wystarczającą liczbę danych rynkowych o cechach nieruchomości podobnych do wycenianej, co skutkowało spełnieniem warunków do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosownie do art. 134 ust. 1 ugn, według alternatywnego sposobu jej użytkowania stosownie do art. 134 ust. 4 ugn, bowiem jak zaznaczył rzeczoznawca, przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem jej wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości.

W związku z tym wartość rynkową prawa własności gruntu oszacowano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej z wykorzystaniem danych z rynku lokalnego, dotyczących cen rynkowych uzyskiwanych za grunty przeznaczone pod drogi publiczne. Otrzymana wartość 1 m2 gruntu – 11, 68 zł mieści się w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. 8,00 zł - cena maks. 19,64 zł). Ponadto jak wynika z operatu, przy szacowaniu gruntu rzeczoznawca miał na uwadze jego położenie w stosunku do głównych układów komunikacyjnych oraz miasta wojewódzkiego [...]. W wyniku uwzględnienia współczynnika korygującego rzeczoznawca wartość 1m² gruntu ustalił na kwotę 13,80 zł, i w konsekwencji wartość gruntu o łącznej powierzchni 1018 m2 na kwotę 14 048,00 zł.

Z kolei wyceny składników majątkowych w postaci naniesień budowlanych (ogrodzenia z siatki na słupkach stalowych) rzeczoznawca dokonał stosując podejście kosztowe z zastosowaniem którego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Biegły podał, że brak na lokalnym rynku nieruchomości rodzajowo podobnych, zarówno sprzedanych jak i oferowanych do sprzedaży, do określenia jej wartości zastosowano zgodnie z art. 135 i 152 ugn podejście kosztowe. Zauważyć należy, iż przepis art. 135 ust. 4 u.g.n. nakazuje przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacować koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Jak wynika z treści przedmiotowego operatu rzeczoznawca dokonując wyceny ogrodzenia na kwotę 9 747 zł, uwzględnił zasady wynikające z przywołanego przepisu ustalając koszt wybudowania ogrodzenia oraz określając stopień zużycia technicznego na 20%.

Przepis art. 135 ust. 6 ugn nakazuje przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacować koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Nakazuje też sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejszać o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Jak wyjaśnił w operacie rzeczoznawca G. K., do określenia wartości nasadzeń roślinnych - drzew owocowych–wiśni w ilości 128 sztuk, znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości zastosował metodę skierniewicką, opracowaną w Instytucie Sadownictwa Kwiaciarstwa w [...], która spełnia powyższe założenia wyceny. Przy zastosowaniu odpowiedniego wzoru, uwzględniającego wymogi wynikające z art. 135 ust.6 ugn, rzeczoznawca określił wartość drzew owocowych na kwotę 11 750,00 zł.

Suma ustalonych przez rzeczoznawcę wartości: gruntu - 14 048,00 zł, budowli – 9 747,00 zł i drzew owocowych (wiśni) – 11 750,00 zł stanowi wartość rynkową wycenianej przez rzeczoznawcę przedmiotowej nieruchomości, która według operatu została ustalona na kwotę 35 545,00 zł. Na taką też kwotę Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. ustalił odszkodowanie na rzecz P. Z.

Analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy z dnia 10 sierpnia 2012 r., stanowiący podstawę dla określenia kwoty odszkodowania odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego. Organ I instancji w wystarczającym zakresie zbadał, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Ocena ta znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji obu organów. Wprawdzie organ ustalając odszkodowanie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie - opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ - nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły - nie miał podstaw do kwestionowania wyceny.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącego dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Warto przy tym wskazać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Wskazać jednak należy, że skarżący nie przedstawił kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Mogłoby to rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Skarżący nie przedłożył także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest w ocenie Sądu niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1291/13, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, w którym sąd ten wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków".

Powyższe powoduje zatem, że zarzuty skargi kwestionujące wartość odszkodowania, sposób wyceny i procedurę wyceny, należy uznać za całkowicie nieuzasadnione.

Bezzasadny jest również zarzut dotyczący niepowiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e specustawy. Dla możliwości skorzystania z tego przepisu przez wywłaszczonego konieczne jest uzewnętrznienie woli, poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Na takie oświadczenie skarżący się nie powołał, a jak wskazał Wojewoda [...], skarżący nie wydał nieruchomości w terminie 30 dni od daty doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.