Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1446/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-02-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska (spr.) Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Ewa Rynczak Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2011 r. sprawy ze skargi T.B. na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. z dnia 17 września 2010 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 3 uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia 10 listopada 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla wsi S. i Ł. z wyłączeniem działek 1,2, 3 i 4 , Wójt Gminy S. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 10814 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w S. oznaczonej jako działka 5 o pow. 0,1174 ha i udziału 1/3 części w prawie własności działki nr 6 o pow. 0,0310 ha, której właścicielem do dnia jej sprzedaży był T.B.

Decyzją z dnia [...] maja 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując na potrzebę sporządzenia nowego operatu pomiarowego.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. ([...]) na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) i § 3 uchwały [...] Rady Gminy S. z dnia 10 listopada 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla wsi S. i Ł. z wyłączeniem działek 1, 2, 3, 4 (Dz. Urz. Woj. [...]) Wójt Gminy S. w pkt 1) orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 6 968 zł 80 gr. w stosunku do T.B. – zbywcy nieruchomości gruntowej położonej w S. oznaczonej jako działka 5 , o pow. 1174 m² dla której Sąd Rejonowy w M. prowadził księgę wieczystą NR [...] oraz udziału 1/3 części w prawie własności działki nr 6 o po. 310 m², dla której Sąd Rejonowy w M. prowadził księgę wieczystą nr [...]; w pkt 2) zobowiązał T.B. do wniesienia ustalonej opłaty na rachunek bankowy Urzędu Gminy w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał co następuje:

Rada Gminy S. uchwalą nr [...]z dnia 10 listopada 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości S. i Ł z wyłączeniem działek nr 1, 2, 3, 4 , 7 uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla wsi S. i Ł. oraz ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w następującej wysokości:

20 % dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (M) oraz mieszkaniowo-usługowej (M/UR) i 30% dla terenów oznaczonych symbolami :UH, UR P, S, B, UT.

Plan zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla miejscowości S. i Ł. obowiązuje od dnia 12 lutego 2005 r. W dniu jego wejścia w życie zarówno nieruchomość oznaczona jako działka nr 5 o pow. 0, 1174 ha (KW [...] jak i nieruchomość oznaczona jako działka 6 o pow. 0,0310 ha [...]) stanowiły własność T.B. .

W dniu 19 lutego 2007 r. T.B. sprzedał nieruchomość oznaczoną jako działka nr 5 o pow. 1174 m² oraz udział 1/3 części w prawie własności działki nr 6 o pow. 310 m². Sprzedaż nieruchomości nastąpiła więc po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale przed upływem 5 lat od tej daty.

Poprzednio obowiązujący plan miejscowy dla wsi Ł. utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z jego zapisami przedmiotowa nieruchomość w całości znajdowała się w terenie [...] tj. w terenie upraw polowych i ogrodniczych. Z kolei zgodnie z aktualnie obowiązującym planem działki nr 5 i 6 w całości znajdują się w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową o symbolu [...].

Zgodnie z art. 36 ust. 4 zd. 1 oraz art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zaistniały przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie do wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego zlecono wykonanie nowego operatu szacunkowego biegłym rzeczoznawcom w osobach T.L. i G.M.-M. . Przedłożony przez nich operat szacunkowy z dnia 3 marca 2010 r. został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono w oparciu o przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i §50 ust. 1 i 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zakres wyceny objął określenie wartości rynkowej prawa własności działki nr 5 oraz udziału w działce nr 6 – stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z uwagi na okoliczność, ż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy S. wsi S. i Ł nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - rzeczoznawcy majątkowi przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej przyjęli faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego.

Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona jako działki 5 i 6 była w całości nieruchomością rolną i na dzień 12 lutego 2005 r. nie mogła być użytkowana inaczej. W szczególności nie było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na brak łącznego spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 61 ust. 1 ustawy. Na dzień wejścia w życie nowego planu sąsiednie nieruchomości były niezabudowane.

W celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla wsi S. i Ł. spowodowało wzrost wartości zbytych nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi dokonali określenia dwóch wartości rynkowych nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego (12 lutego 2005 r.) oraz cen z dnia zbycia nieruchomości (12 lutego 2007 r.) - pierwszej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego oraz drugiej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przed jego uchwaleniem. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawcy zastosowali §36 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a co za tym idzie - podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Zgodnie z tą metodą parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości uwzględniono kryteria przewidziane w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przedłożonego operatu wynika, ze wartość nieruchomości (działki 5 o pow. 1174 m² oraz udziału 1/3 w działce nr 6 o pow. 310 m²) na dzień sprzedaży określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego wynosiłaby razem 10 871 zł. Natomiast wartość tej samej nieruchomości na dzień sprzedaży określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po wejściu w życie planu wynosiła 45 715 zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 34 844 zł. Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Wysokość opłaty obliczono uwzględniając wzrost wartości nieruchomości w kwocie 34 844 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 20 % daje kwotę opłaty w wysokości 6 968 zł 80 gr.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył T.B. .

Podniósł, że nie został poinformowany o przystąpieniu przez organ administracji do ponownego rozpatrzenia sprawy, z czego wywnioskował, że sprawy ponownie nie rozpatrzono. Wskazał, że aktualizacja operatu lub nawet sporządzenie nowego operatu nie oznacza ponownego rozpatrzenia sprawy, ani też wszczęcia lub kontynuowania wszczętego postępowania.

Skarżący podniósł, że w przedmiotowej sprawie termin zgłoszenia roszczenia minął dnia 12 lutego 2010 r. Przed tym dniem bowiem Wójt Gminy S. nie wystąpił z konkretnym roszczeniem, ani nie wydał prawidłowej decyzji.

Co do wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawców majątkowych na kwotę 45 715 zł, to w ocenie odwołującego się winna ona być pomniejszona o kwotę 13 714 zł, tj. 30 % z ustalonej kwoty, gdyż w 30 % na wartość rynkową nieruchomości nie miało wpływu uchwalenie planu miejscowego, a trendy wzrostowe na rynku nieruchomości (por. str.[...]). W uzasadnieniu decyzji błędnie zinterpretowano aktualizację cen dokonaną w operacie szacunkowym. Aktualizacja ta dotyczy bowiem cen transakcyjnych nieruchomości porównywalnych ze względu na różnice czasowe zawarcia poszczególnych transakcji, a nie wprost ze względu na trend cenowy. Ceny nieruchomości porównywalnych są również wyższe o 15% w skali roku niezależnie od uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto podał, że z decyzji wynika, iż rzeczoznawcy majątkowi dokonali określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości. Nie określili jednak jaki jest najbardziej prawdopodobny sposób użytkowania nieruchomości (por. str [...]). Jest to o tyle niejasne, gdyż obowiązujący plan zagospodarowania nie wyklucza użytkowania pod uprawy rolne.

Odwołujący się podał nadto, że zarówno z decyzji jaki z operatu szacunkowego wynika, że na dzień wejścia w życie planu miejscowego sąsiednie nieruchomości były niezabudowane i w związku z tym niemożliwym było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co miało przesądzić o użytkowaniu zbytych nieruchomości jedynie jako nieruchomości rolnych. Tymczasem nieruchomości sąsiednie tj. działka nr 8 oraz działka nr 9 zabudowane są budynkami mieszkalnymi o nr [...] i [...]. Powyższe wskazuje na uchybienie przez rzeczoznawców przepisom art. 175 pkt i 174 ust. 3 i 3a w/w ustawy traktujących o obowiązkach rzeczoznawców.

W ocenie skarżącego niewłaściwie ustalono też wartość nieruchomości przeznaczonej pod uprawy polowe przed wejściem w życie planu miejscowego, opierając się m. in. o cenę transakcyjną nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni (str. [...] operatu, nieruchomość porównawcza A. ), a także cenę transakcyjną nieruchomości przeznaczonej w część pod tereny zieleni oraz tereny rolne (str. [...] operatu, nieruchomość porównawcza D). Naruszenia §4 Rozporządzenia Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego upatrywał odwołujący się także w ustaleniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o dużo większej powierzchni (str. [...] operatu, nieruchomość porównawcza B o pow. 4188m²) oraz o kształcie, który znacznie odbiega od wycenianej nieruchomości i który po zmianie przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego nie pozwoli na jej zabudowę (str. [...] operatu, nieruchomość porównawcza A o szerokości 13 m). Podniósł, ze nie można przyjąć, że podobne są działki, które w tak znacznym stopniu różnią się powierzchnią czy też szerokością, nawet przy wprowadzeniu atrybutu odnoszącego się do powierzchni i kształtu nieruchomości. Wątpliwości wzbudził w odwołującym się również opis nieruchomości, w tym stwierdzenie organów administracji, że do nieruchomości prowadzi droga gruntowa, gdyż na dzień zbycia nieruchomości działka nr 6 nie stanowiła dogi o nawierzchni gruntów. Stanu faktycznego nie odzwierciedla stwierdzenie, że sieć uzbrojenia terenu znajduje się przy drodze publicznej w odległości ok. 100 m od nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] września 2010 r. [...]) na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1, 3, 4 oraz art. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), §4, §50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. , nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 138§1 pkt 2 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w pkt 1) uchyliło decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] kwietnia 2010 r. w pkt. 2 i w tym zakresie orzekło o zobowiązaniu T.B. do wniesienia opłaty ustalonej w pkt 1 decyzji organu I instancji na rachunek bankowy Urzędu Gminy S. lub w kasie urzędu Gminy; w pkt 2) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję w pozostałym zakresie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęło za swoje własne ustalenia dokonane przez organ I instancji. Dokonało też oceny operatu szacunkowego m. in. w zakresie cen transakcyjnych, co pozwoliło mu przyjąć, iż zmiana przeznaczenia części nieruchomości rolnej (tereny upraw polowych i ogrodniczych) na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości.

Nadto organ odwoławczy podał co poniżej:

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2004 r nr 80 póz. 717 ze zm.) zwanej dalej: "ustawą" jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (Dz.U. z 2010 r., Nr 24, póz. 124) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego wykorzystywania nieruchomości gruntowej w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok ten przesądza o tym, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości skutkiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wykładni pojęcia faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu w rozumieniu przepisu art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 póz. 717 ze zm.) i § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), konieczne jest uwzględnienie zapisów planu obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r.

W myśl art. 37 ust. 3 ustawy roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a przepis ów stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 ustawy).

Przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość obejmująca działkę nr 5 oraz udział w 1/3 w działce nr 6. Do dnia 31 grudnia 2003 r. podlegały one ustaleniom planu wynikającego z uchwały rady Gminy S. z dnia 28 kwietnia 1994 r. nr [...]) i znajdowały się w obszarze upraw polowych i ogrodniczych ([...]) Plan ten utracił ważność na zasadzie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bezpośrednio przed dniem uchwalenia nowego planu miejscowego (uchwała Rady Gminy S. z dnia 10 listopada 2004 r., nr [...]), na omawianym obszarze nie obowiązywał inny plan miejscowy. Zgodnie z nowym planem zbyte nieruchomość znalazły się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (symbol [...].

Zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu 19 lutego 2007 r., a roszczenie o zapłatę opłaty wskazanej w przepisie art. 36 ust 4 ustawy zgłoszone zostało w okresie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, poprzez zawiadomienie o wszczęciu postępowania pismem z dnia 27 czerwca 2008 r. Stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty wynikająca z planu dla nieruchomości oznaczonych symbolami M oraz M/Up wynosi 20%.

Z operatu szacunkowej wyceny nieruchomości z miesiąca marca 2010 r., wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych T.L. i G.M.-M. wynika, że nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości, skutkiem zmiany przeznaczenia części nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przy czym nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla opisanych powyżej celów, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu (§ 50 ust. l, 2 i 3 rozporządzenia).

Zgodnie z w/w wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (Dz .U. z 2010 r., Nr 24, póz. 124) celem stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości w planie który utracił ważność nie zostało określone w sposób tożsamy w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., konieczna jest ocena zapisów uprzednio obowiązującego planu. O ile bowiem nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w planach, to brak jest podstaw do naliczania opłaty, o której mowa w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy. Zmiana przeznaczenia nieruchomości w nowym planie, w porównaniu do planu uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. i brak tożsamości przeznaczenia, skutkuje koniecznością uwzględniania przy wycenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego wejściem w życie.

Z porównania zapisów planu uchwalonych przed dniem 1 stycznia 1995 r. oraz w dniu 10 listopada 2004 r. wynika, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zostało zmienione, a w obowiązującym planie nieruchomość posiada szersze możliwości zagospodarowania w stosunku do planu uprzednio obowiązującego. W konsekwencji przy wycenie nieruchomości uzasadnione było oparcie ustaleń o faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed dniem uchwalenia obowiązującego planu.

W operacie przedstawiono szczegółowo stan prawny oraz sposób wykorzystania nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego oraz przeanalizowano zmianę przeznaczenia (k. [...]). Wycenę nieruchomości przeprowadzono w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1i 3 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawcy przeprowadzili charakterystykę szacowanej nieruchomości oraz rynku lokalnego przedstawiając wybrane transakcje rynkowe prawem własności nieruchomości podobnych przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu, wskazując ceny maksymalne oraz minimalne. Jednocześnie przedstawili cechy rynkowe mające wpływ na uzyskiwane ceny oraz ich wagi (k. [...]. Z przedstawionego zestawienia dokonano wyboru czterech przyjętych do porównania nieruchomości podobnych, przy uwzględnieniu przeznaczenia przed i po uchwaleniu planu ze szczegółowym opisem ich parametrów (k.[...]. Przedstawiając dokonane wyliczenia w tabelach na stronie [...] operatu szacunkowego ustalono, iż wartość nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr 5 oraz udział w 1/3 w działce nr 6 przed uchwaleniem planu wynosił 10 871 zł, a po uchwaleniu planu 45 715 zł. Przy uwzględnieniu różnicy w wartościach nieruchomości wynoszącej 34 844 zł. opłata planistyczna obliczona przy zastosowaniu 20 % stawki wynikającej z uchwalonego planu wynosi 6 968 zł.

Przy wycenie rzeczoznawcy majątkowi uwzględnili cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym i faktyczny sposób wykorzystania przed uchwaleniem planu, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, co pozostaje zgodne z regulacją przepisu art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykazany został związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu, a wzrostem wartości nieruchomości, co dawało podstawę do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy, przy ustaleniu wzrostu i różnicy wartości nieruchomości przed i po wejściu w życie planu miejscowego.

Nie znajdują też uzasadnienia zarzuty podniesione w odwołaniu, gdyż wbrew twierdzeniom T.B. został on poinformowany o wszczęciu postępowania (kata nr [....]. Wydanie decyzji kasatoryjnej w postępowaniu odwoławczym nie tworzy nowej sprawy administracyjnej, lecz oznacza, iż kontynuowane jest postępowanie w tej samej sprawie przed organem I instancji. Istotnie operat nie został zaktualizowany, gdyż na zlecenie organu I instancji został sporządzony operat szacunkowy przez innych rzeczoznawców z uwzględnieniem wskazań, co koniecznych ustaleń faktycznych wynikających z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. O sporządzeniu tego operatu Odwołujący został zawiadomiony i miał możliwość odniesienia się do stanowiska tam zawartego (karta nr [...]).

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 31 ust. 4 ustawy, gdyż dla zachowania pięcioletniego terminu wystarczające jest zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania w tym terminie, co w niniejszej sprawie miało miejsce w 2008 roku.

Nadto z porównania dat transakcji nieruchomościami podobnymi, w odniesieniu do daty zbycia szacowanej nieruchomości wynika, iż daty te są bardzo nieodległe. W konsekwencji brak podstaw dla uwzględnienia zarzutu, iż przy wycenie konieczne było uwzględnienie wzrostu wartości nieruchomości skutkiem upływu czasu. Rzeczoznawcy trafnie wskazali, iż na dzień uchwalenia planu najbliższe sąsiedztwo to tereny niezabudowane, a w dalszej odległości znajdowała się zabudowa mieszkalno - gospodarcza. Znajduje to potwierdzenie w dokumentacji zdjęciowej w operacie szacunkowym J.W. z 2008 r. Dokumentacja zdjęciowa pozwala stwierdzić, iż w 2008 r., czyli po dacie uchwalenia planu miejscowego, najbliższa zabudowa była w początkowym stadium realizacji.

Kolegium nie podzieliło też zarzutu braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania, gdyż zarówno ich położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania uzasadniają przyjęcie podobieństwa z możliwością skorygowania ewentualnych różnic w trakcie wyceny.

Odnośnie zarzutu braku drogi gruntowej, w operacie wskazano wyłącznie tyle, iż działka 10 zapewniająca dojazd stanowi drogę gruntową, co na dzień wejścia w życie planu odpowiadało rzeczywistości.

Brak także podstaw dla uwzględnienia zarzutu nieadekwatności dokonanej wyceny z powołaniem się na wyniki wyceny innych, sąsiadujących nieruchomości, gdyż podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości jest wyłącznie operat sporządzony w niniejszym postępowaniu.

Organ odwoławczy wskazał nadto, że zobowiązany był zmienić zaskarżoną decyzję wyłącznie w zakresie terminu zapłaty ustalonej opłaty planistycznej z uwagi na brak podstawy prawnej do ustalania terminu uiszczenia opłaty planistycznej.

Na powyższe rozstrzygnięcie T.B. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Skarżący w znacznej mierze powtórzył argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Dodał jednak. iż niezrozumiałe jest dla niego odwoływanie się przez organ odwoławczy do operatu szacunkowego z marca 2010 r., gdyż na dzień wydania decyzji operat ten był już nieaktualny.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy i poddały go prawidłowej prawnej ocenie. Nie ma wątpliwości, że cytowany wyrok Trybunały Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2009 r. P 58/08 nie dotyczy rozpatrywanej sprawy, skoro wypowiedź Trybunału odnosi się tylko do takich sytuacji, w których przeznaczenie nieruchomości w "starym" i w "nowym" planie jest tożsame. Nieruchomość zaś skarżącego w "starym" planie przeznaczona była pod uprawy polowe i ogrodnicze, w nowym przeznaczono ją pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową. Powstała więc możliwość zupełnie innego zagospodarowania terenu, a z tą – jak wykazały to organy – wiązał się wzrost wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie zastosowanie mają zatem przepisy art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez żadnych wyłączeń.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży; wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jest niewątpliwe, że w ustalonym stanie faktycznym wzrost wartości odnieść należało do kryterium "faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości". Po wygaśnięciu bowiem z dniem 31 grudnia 2003 r. starego planu zagospodarowania przestrzennego, a przed uchwaleniem nowego nie było innego, prawnego aktu, który określałby przeznaczenie nieruchomości. Bez żadnego znaczenia przy tym pozostaje to, czy i na ile w tym okresie możliwe czy prawdopodobne było wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Mające zastosowanie przepisy nie uzależniają bowiem oceny wzrostu wartości nieruchomości od takiego, "potencjalnego", kryterium. Dotyczący tej kwestii zarzut skarżącego jest chybiony, a szczegółowe rozważania organu na ten temat zbędne.

Wzrost wartości nieruchomości ustalony został na podstawie operatu szacunkowego z marca 2010 r., prawidłowo ocenionego przez organy jako dowód miarodajny i zupełny. Żaden z zarzutów skarżącego dotyczący tego operatu, nie jest uzasadniony, co słusznie wywiódł organ odwoławczy. W szczególności wskazać należy, że biegli zgodnie z omówionym wyżej przepisem i szczegółowo opisanym stanem faktycznym, przyjęli prawidłowo, jako wyjściowe, kryterium "faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości". Wskazali, że szacunek dokonywany jest na datę sprzedaży nieruchomości, zastosowali metodę przewidzianą przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (do której odsyła przepisy art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a do porównania przyjęli odpowiednie transakcje z odpowiednimi wskaźnikami korygującymi m. in. co do powierzchni i co do struktury użytków. Podkreślić przy tym trzeba, że w ramach metody porównawczej przepisy wymagają doboru transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, a nie identycznych. Wedle art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej." Wbrew zarzutowi skarżącemu operat odpowiada omawianym wymogom. Biegli ustalili i uwzględnili poziomy trendów wzrostowych cen nieruchomości w celu zaktualizowania - na datę wyceny - zarejestrowanych cen nieruchomości porównywalnych. Wyrażone przez skarżącego żądanie obniżenia wyszacowanej wartości o tę część, która wynika z trendów wzrostowych za okres od wejścia w życie nowego planu do daty sprzedaży oczywiście nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z cytowanym wyżej przepisem art. 37 ust. 1 ustawy, wzrost wartości nieruchomości ustala się bowiem na dzień sprzedaży, a nie – jakby miało to wynikać z oczekiwań skarżącego – na dzień wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość jednorazowej opłaty określana jest jako różnica wartości tej samej nieruchomości przy założeniu różnych jej przeznaczeń, szacowanych na dzień sprzedaży, a nie na dzień zmiany (prawnego określenia) jej przeznaczenia.

Sąd podziela pogląd organu co do tego, że po uchyleniu przez organ odwoławczy pierwszej decyzji organu I instancji nie było podstaw do ponownego zawiadamiania skarżącego o wszczęciu postępowania, bo to pozostawało w toku. Słusznie też organ stwierdził, że zawiadomienie skarżącego o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie w dniu 18 września 2008 r. (data doręczenia zawiadomienia) było równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia i nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego . Nie został więc przekroczony termin, o jakim mowa w art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zaprezentowany w skardze zarzut dezaktualizacji operatu nie jest uzasadniony, skoro co do zasady, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat pozostaje aktualny przez okres 12 miesięcy.

Żaden więc z zarzutów skargi nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja wydana została bez naruszenia prawa, a jej uzasadnienie zawiera pełną, podzielaną przez Sąd, motywację. Dlatego skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalono.