Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2039/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 153,  art. 145  par. 1  pkt 1  lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: par. 47  ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Sędziowie: WSA Magdalena Durzyńska WSA Bożena Marciniak Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa – G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Skarbu Państwa – G. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu odwołania Z. i H. małżonków M. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] znak : [...] uchylił ww decyzję Wojewody [...] z dnia [...] i orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. i H. małżonków M. z powyższego tytułu w wysokości [...] zł (słownie: [...] zł 0/100 gr.), a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym.

Nieruchomość położona w gminie [...] obręb [...] oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] znak: [...] została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...]. Przedmiotowa nieruchomość przed przejęciem jej pod budowę drogi ekspresowej wykorzystywana była rolniczo (tzn. obsiana mieszanką zbożową: żyto, pszenżyto, pszenica) oraz nie była objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...], działka znajdowała się w obszarze strefy 3 - pierścienia osadniczego okołomiejskiego w obszarze C kierunków ochrony dziedzictwa kulturowego i kształtowania dziedzictwa kulturowego - pierścienia jednostek osadniczych wokół [...]. Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] zostało udzielone zezwolenie na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...], której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Skarżąca H.M. pismem z dnia 29 lipca 2010 roku wystąpiła do Starosty [...] o udzielenie koncesji na wydobywanie kruszywa naturalnego ze złoża "[...]" położonego na działce [...] (z podziału której powstała przedmiotowa działka [...]).

Starosta [...] decyzją znak: [...] z dnia [...] odmówił Skarżącej udzielenia koncesji na wydobywanie kruszywa ze złoża "[...]", uzasadniając zawarte stanowisko faktem, iż w aktualnym stanie prawnym przedmiotowej nieruchomości (działka [...]) podejmowanie działalności wydobywczej złoża, uniemożliwiłoby wykorzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, w świetle ww ostatecznej decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Ostatecznie właściciele przedmiotowej nieruchomości nie uzyskali koncesji na wydobywanie kruszyw.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] znak: [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. i H. małżonków M. w wysokości [...] zł; za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa powyższej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

Od ww. decyzji Wojewody [...] odwołanie do organu II Instancji złożyli Z. i H. małżonkowie M. wskazując, iż wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego z rażącym naruszeniem prawa.

Przy piśmie z dnia 16 października 2012r. Z. i H. małżonkowie M. złożyli negatywną opinię Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych dotyczącą sporządzenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu ww. rozstrzygnięcia Minister wskazał, że zgodnie z opinią zespołu opiniującego przy Polskim Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] operat szacunkowy dotyczący określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...], sporządzony w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. J., nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi, gdyż zawiera błędy i odstępstwa od zasad zawartych w przepisach prawa, mające istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości, m.in. pominięcie w wycenie udokumentowanego złoża piasków i żwirów.

Powyższa decyzja Ministra z dnia [...] stała się przedmiotem skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W ocenie Skarżącego, opinia stowarzyszenia rzeczoznawców była jednym

z dowodów w sprawie i stosownie art. 77 k.p.a. podlegało ocenie i rozpatrzeniu przez organ administracji. W przedmiotowej sprawie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej bezkrytycznie przyjął opinię Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nie sprawdzając, czy zawarte w niej tezy są prawdziwe, a tym samym naruszył art. 77 i art. 80 k.p.a.

Rozpoznając powołaną wyżej skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, iż skarga nie jest zasadna i ją oddalił. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podniósł, iż zasadnie organ odwoławczy uchylił decyzję Wojewody – organu I instancji przekazując jednocześnie temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na treść art. 157 ust.1 a u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Stąd też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, aby organ administracji zamawiający operat szacunkowy, zobowiązał rzeczoznawcę do określenia w jednym operacie szacunkowym wartości nieruchomości z uwzględnieniem złoża kopalin i wartości nieruchomości bez uwzględnienia kopalin. W cenie Sądu bowiem, wysokość odszkodowania ostatecznie ustala organ administracji publicznej. Rzeczoznawca majątkowy określa w operacie jedynie wartość nieruchomości. Pogląd prawny organu znajdzie natomiast wyraz w decyzji, ustalającej wysokość odszkodowania, wydanej na podstawie takiego - prawidłowo sporządzonego – operatu szacunkowego.

Ponownie rozpatrując sprawę, decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. i H. małżonków M. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...] obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [....], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na ich rzecz w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, opierając się o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] przez rzeczoznawcę S. J.

W ocenie organu operat sporządzony został zgodnie z wymogami art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.), art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Od ww. decyzji Wojewody [...] odwołanie do organu II Instancji - Ministra Infrastruktury i Rozwoju - złożyli Z. i H. małżonkowie M. wskazując, iż odszkodowanie ustalone zostało z pominięciem wartości kopalin występujących na przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpatrzeniu ww odwołania, Minister decyzją z dnia [...] znak : [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] i orzekł o ustaleniu odszkodowania z powyższego tytułu na rzecz Skarżących w wysokości [...] zł (słownie: [...] zł 0/100 gr.), a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, iż w aktualnie sporządzonym operacie szacunkowym biegły wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi niezabudowany grunt rolny, obsiany mieszanką zbożową (żyto, pszenżyto i pszenica), na którym znajduje się złoże żwiru. Wyceniana działka położona jest w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych, w niedalekiej odległości od miasta [...] (około 5 km), w pewnym oddaleniu od zabudowy wiejskiej (pow. 100 m). Biegły stwierdził, że parametry jakościowe kopaliny, tj.: punkt piaskowy - średni 63,54 %, zawartość pyłów - średnio 1,60% oraz ciężar nasypowy - 1,81 t/m3, świadczą o jej wysokiej jakości i dużych możliwościach zastosowania.

Autor operatu szacunkowego ustalił ponadto, iż wyceniany grunt w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] znajduje się na obszarze określonym jako osadnictwo okołomiejskie w obszarze C kierunków ochrony dziedzictwa kulturowego i kształtowania środowiska - pierścienia jednostek osadniczych wokół [...]. Celem polityki przestrzennej na tym obszarze powinno być kontynuowanie historycznych relacji funkcjonalno - przestrzennych. Biegły wyjaśnił, iż ta wskazuje na dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu jako obszarów wiejskich.

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W celu określenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości analizie poddano transakcje nieruchomościami pod budowę dróg różnej kategorii. Na lokalnym rynku, rozumianym jako tereny gminy [...], w ostatnich dwóch latach zanotowano niewiele transakcji dotyczących nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Stąd też obszar badania został rozszerzony. Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budowę dróg.

Wartość nasadzeń oraz kopalin (bez gruntu) ustalona została w podejściu dochodowym, metodą zysków i techniki dyskontowania strumieni dochodów, zgodnie z § 6, § 7 ust. 3, § 10 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia dochodowego.

Wartość złoża kruszywa naturalnego określono w podejściu dochodowym w oparciu o kartę Informacyjną złoża, przy założeniu, że zasobność całego złoża wynosi [...] ton, przewidywana wielkość rocznego wydobycia wynosi [...] ton, planowy okres wydobywania ustalono na 25 lat (511.440 ton: 20.000 ton/rok = 25,57 lat). Roczny dochód z kopalni w odniesieniu do przedmiotowej działki, pomniejszony o koszty jej funkcjonowania (koszty odkrycia złoża, wydobycia kruszywa, załadunku na pojazdy, opłata koncesyjna i odpisy na fundusz zakończenia działalności kopalni) W obliczeniach nie zostały ujęte koszty rekultywacji terenu po zakończeniu eksploatacji. Autor operatu szacunkowego wyjaśnił ponadto, że powyższych ustaleń dokonano przy założeniu równomiernego poziomu wydobycia przez cały okres eksploatacji.

Wartość zasiewów mieszanki zbóż ozimych znajdujących się na działce nr [...] określona została na podstawie art. 135 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odnoszącym się do szacowania do celów odszkodowawczych upraw jednorocznych, poprzez określenie wartości przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Na potrzeby analizy biegły ustalił, że przeciętny plon mieszanki zbożowej za rok 2011 (rok zbioru zasianej uprawy) wg danych Ośrodka Doradztwa Rolniczego w [...], w powiecie [...] wyniósł [...] z 1 ha, a cena z listopada 2013 roku wyniosła [...] zł/dt. Koszt zbioru z 2013 roku wyniósł [...] zł/ha.

Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości oszacowano w kwocie [...] zł, wartość zasiewu mieszanki zbożowej w kwocie [...] zł, a wartość złoża kruszywa naturalnego w kwocie [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] określono na kwotę [...] zł.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] znak [...] wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarzucając, iż brak jest podstaw do uwzględnienia złóż kopalin, celem ustalenia odszkodowania. W ocenie Skarżącego, kopaliny i złoża nie stanowią części składowej gruntu rolnego zgodnie z zasadą z art. 143 k.c., nadto działka nigdy nie była wykorzystywana na cele wydobycia kruszywa, ani też na nie została przeznaczona. Nie uzyskano również decyzji koncesyjnej. Tym samym, w świetle braku koncesji, nie ma podstaw do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami z nieruchomościami podobnymi tj. nieruchomościami przeznaczonymi na wydobycie kruszyw lub aktualnie tak wykorzystywanych, a także do zastosowania podejścia dochodowego.

Skarżący wniósł o uchylenie ww decyzji Ministra w całości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Minister podniósł, iż organ wojewódzki powinien był ustalić wartość nieruchomości wraz z kopalinami jako jej częściami składowymi. Koncesja na wydobycie kopalin jest jedynie prawno-administracyjnym zezwoleniem na rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na wydobyciu złóż kopalin. Mając na uwadze ustalenia biegłego, wskazujące, że nieruchomość posiada złoża kopalin, a brak koncesji jest jedynie kwestią formalną wynikającą z realizacji inwestycji drogowej, nieprawidłowe było, zdaniem Ministra, działanie Wojewody [...] polegające na odjęciu od ustalonej wartości nieruchomości wartości kopalin.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga jest zasadna.

Przedmiotowa sprawa podlega rozpatrzeniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 3 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), który zgodnie z dyspozycją określoną w art. 1 § 2 ww. ustawy dokonuje kontroli aktu zaskarżonego pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi następuje tylko wówczas gdy Sąd stwierdzi, że doszło do naruszenia przepisów prawa (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a. - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), przy czym ocena tego naruszenia następuje w świetle prawa obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm., dalej: p.p.s.a.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, iż art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co z kolei oznacza, że ani organ administracji publicznej ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu (m.in.wyrok z dnia 16 czerwca 2009 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, sygn. II SA/Ol 443/09, LEX Nr 501813). Związanie organu i sądu ma szeroki zakres, ponieważ skutki wyroku sądu administracyjnego dotyczą każdego nowego postępowania prowadzonego w zakresie danej sprawy i obejmują zarówno postępowanie sądowo-administracyjne, w którym orzeczenie to zostało wydane; postępowanie administracyjne, w którym zapadło zaskarżone rozstrzygnięcie administracyjne; przyszłe postępowanie administracyjne, w tym także w sprawie stwierdzenia nieważności aktu i wznowienia postępowania administracyjnego, oraz ewentualne przyszłe postępowanie sądowo-administracyjne, w tym także przed NSA, w przypadku ewentualnego rozpoznawania skargi kasacyjnej od ponownego wyroku sądu pierwszej instancji. Skutkiem wyroku sądu administracyjnego w toku każdego z tych postępowań jest zakaz formułowania nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej przez sąd administracyjny poglądem. W konkretnej sprawie administracyjnej organ jest związany wykładnią dokonaną przez sąd, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach (wyrok I SA/Wa 1570/08).

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przedmiotowy operat szacunkowy nie był przez strony kwestionowany i zarówno organy I i II instancji i wnioskodawcy, nie wnosili żadnych uwag co do sposobu przeprowadzonej wyceny oraz finalnie do dokonanych wyliczeń. Rozbieżność stanowisk organów przejawiającą się w treści obu decyzji sprowadzała się do wyliczenia odszkodowania nieruchomości, jako wartość tylko samego gruntu oraz wartość gruntu wraz z wartością złoża kruszywa jako odrębny składnik nieruchomości, wyliczony w podejściu dochodowym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie wskazał aby ustalić wartości nieruchomości z uwzględnieniem złoża kopalin i wartości nieruchomości bez uwzględnienia kopalin. Powyższe jednak nie oznacza aby organ miał ustalać wartość nieruchomości w oparciu o wyliczenia dokonane wskazaną powyżej metodą dochodową, hipotetycznych dochodów wydobycia samego kruszywa, lecz oznacza aby rzeczoznawca wyliczył realną wartość nieruchomości, pod którą złoże żwiru się znajduje. Właściciele nieruchomości nigdy nie prowadzili takiej działalności, nie posiadają koncesji na wydobywanie kruszywa. Stąd też błędne jest i niezgodne z wytycznymi Sądu, dokonanie przez rzeczoznawcę wyliczenia wartości złoża metodą dochodową, przy hipotetycznych, bardzo rozległych założeniach wydobycia złoża żwiru na maksymalnym poziomie wydobycia wskazanym w operacie szacunkowym. Na marginesie należy wskazać, iż wnioskodawcy wcześniej nie występowali o pozwolenie na prowadzenie tego rodzaju działalności gospodarczej, a nieruchomość wykorzystywana była jedynie na cele rolnicze. H. M. w dniu 29 lipca 2010 roku wystąpiła z wnioskiem o wydanie koncesji na wydobywanie kruszywa naturalnego ze złoża znajdującego się pod przedmiotową nieruchomością, zaś decyzja Wojewody [...] w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej zapadła w dniu [...].

W obliczu powyższego należy podnieść, iż przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została decyzją Wojewody pod realizację celu publicznego. Użytkowana była jako pole uprawne, a otoczenie nieruchomości stanowiły grunty rolne. Niewydobywanie przez wnioskodawców kruszywa, jak również nieokreślenie dla przedmiotowej nieruchomości przeznaczenia na cele wydobycia tego kruszywa wyklucza możliwość, w ocenie Sądu, uwzględnienia tych okoliczności przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. I w konsekwencji nie ma wpływu na ustalenie wysokości odszkodowania tym bardziej, iż działka w przyszłości nie będzie wykorzystywana w celach wydobywczych żwiru, jako przeznaczona na drogę. Zaskarżona decyzja została błędnie wydana w oparciu o wyliczenie rzeczoznawcy wartości złoża metodą dochodową, a nie wartości nieruchomości zawierającą złoże żwiru. Części składowe gruntu stanowią kopaliny zalegające w strukturze morfologicznej gruntu w granicach pionowego zasięgu własności tego gruntu, dyktowanej miarą społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu (por. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001, teza 11 do art. 143 K.c.). W doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest stanowisko, iż kopaliny, które mogą być wydobywane metodą odkrywkową należy uznać za część składową nieruchomości (por. A. Lipiński [w:] A. Lipiński, R. Mikosz, Prawo geologiczne i górnicze. Komentarz, ABC 2003, teza 12 do art. 7; wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 17 kwietnia 1998 r., II SA 1695/97, LEX nr 41289, z dnia 27 kwietnia 2001 r., II SA 742/00, LEX nr 56652).

Konsekwencją przyjęcia, że właściciel nieruchomości gruntowej jest jednocześnie właścicielem znajdujących się w jej obrębie złóż kopalin, jest m.in. to, że ich istnienie wpływa na wartość danej nieruchomości. Pamiętać również należy, że wysokość odszkodowania ostatecznie ustala organ administracji publicznej. Rzeczoznawca majątkowy określa w operacie jedynie wartość nieruchomości. Mając na uwadze treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zapadłego w sprawie o sygn.. I SA/Wa 133/12, organy błędnie zinterpretowały zawarte tam wytyczne i przyjęły sporządzony operat za prawidłowy w sytuacji, kiedy biegły winien był ustalić wartość przedmiotowego gruntu, przyjmując do porównania nieruchomości z rozpoznanymi złożami kruszywa naturalnego – żwiru.

Jak stanowi § 47 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - zamieszczonego w Rozdziale 3 - "Określanie wartości nieruchomości dla różnych celów" - przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej - ust. 2 § 47 rozporządzenia. Z tych względów operat szacunkowy winien uwzględniać fakt, iż nieruchomość położona jest na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości, co nakazał uwzględnić w ww wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie.

A zatem mając powyższe na uwadze, organ I instancji ponownie rozpoznając przedmiotowy wniosek, winien zobowiązać rzeczoznawcę w pierwszej kolejności do zbadania rynku lokalnego, czy istniały transakcje nieruchomościami które zawierały kopaliny żwiru i jakie uzyskiwały ceny rynkowe, w przypadku braku takich transakcji na rynku lokalnym, rozszerzyć obszar badania, a następnie zlecić określenie w jednym operacie szacunkowym wartości nieruchomości z uwzględnieniem znajdującego się na niej złoża kruszywa – żwiru. Wysokość odszkodowania ostatecznie ustala organ administracji publicznej zaś rzeczoznawca majątkowy określa w operacie jedynie wartość nieruchomości, zgodnie z powyższymi wskazaniami. Pogląd prawny organu znajdzie wyraz w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wydanej na podstawie prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego.

Mając na uwadze powołane okoliczności Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 152 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.