Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 731/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędziowie: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędzia WSA Bogusław Wolas po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 października 2020 r. skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającej ją decyzję organu l instancji II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. N. kwotę 162 zł (sto sześćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 lutego 2020 r. Wójt Gminy Zielonki, na podstawie art. 143, art. 144, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 65) w związku z § 3 uchwały Rady Gminy Zielonki Nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego Nr 625, poz. 4142 z dnia 28 sierpnia 2007 r.) zmienionej rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Małopolskiego znak: PN.II.0911-100-07 z dnia 25 lipca 2007 r. oraz zmienionej uchwałą Rady Gminy Zielonki Nr XXV/89/2008 z dnia 19 grudnia 2008 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego Nr 33, poz. 230 z dnia 27 stycznia 2009 r.) ustalił dla J. N. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie Zielonki, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi w wysokości 4 026,24 zł.

W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ I instancji wskazał, że na podstawie decyzji Starosty Krakowskiego z dnia 14 stycznia 2011 r. zrealizowana została inwestycja: "Budowa drogi gminnej nr K601550 "Zielonki II" (ul. [...] w Zielonkach). Pismem z dnia 28 czerwca 2016 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla powiatu krakowskiego - ziemskiego w Krakowie zaświadczył, że po doręczeniu w dniu 16 czerwca 2016 r. zawiadomienia o zakończeniu tej inwestycji nie został wniesiony sprzeciw w terminie określonym w art. 54 ustawy Prawo budowlane. Datą stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi dla nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] o pow. 0,4000 ha, obręb Zielonki, gmina Zielonki jest zatem dzień 1 lipca 2016 r.

Poprzednie decyzje wydane w sprawie zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1159/18, w którym zakwestionowano sporządzony operat szacunkowy. Organ pozyskał w związku z tym nowy operat szacunkowy (datowany na 16 grudnia 2019 r.). Zgodnie z tym operatem szacunkowym wartość nieruchomości położonej w obrębie Zielonki, składającej się z działki nr [...], z uwzględnieniem wybudowanej drogi, została oszacowana na kwotę 235 877 zł, natomiast bez uwzględnienia wybudowanej drogi na kwotę 223 295 zł, wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 12 582 zł. W § 3 uchwały Rady Gminy Zielonki Nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. określono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wysokości 32% wzrostu wartości nieruchomości, co z kwoty 12 582 zł, daje 4 026,24 zł. Organ wyjaśnił, że sporządzony operat szacunkowy określa wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Wycena sporządzona została według poziomu cen na lipiec 2016 r. Stwierdził również, że nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w zakresie, w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. Ocena organu odnosi się jedynie do zbadania czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma prawo zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dobór materiału porównawczego, metodologia badań oraz sam proces wyceny są natomiast wiadomościami specjalnymi posiadanymi przez rzeczoznawcę majątkowego, których organ nie ma prawa ani obowiązku oceniać. Jak wynika z ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość składająca się z działki nr [...], znajduje się w terenie oznaczonym symbolem MNU - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, MN -- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ZS - teren zieleni strefowej, KDD - teren dróg i ulic dojazdowych oraz fragment poza planem. Na podstawie przeprowadzonej szczegółowej analizy kształtowania się cen podobnych nieruchomości w wolnym obrocie na miejscowym rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przypadająca na 1m2 powierzchni działki na poziomie 220,61 zł (z uwzględnieniem wybudowanej drogi) i 198,37 zł (bez uwzględnienia wybudowanej drogi).

W dalszej części uzasadniania organ wyjaśnił, że analiza operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie, pozwala określić, że w wycenie uwzględniono przebieg "trasy wolbromskiej", napowietrznej linii wysokiego napięcia oraz główny kolektor gazowy m.in. przy opisie i gradacji cech "położenie nieruchomości" i "ograniczenia/możliwości rozwojowe".

W odwołaniu od ww. decyzji J. N. zarzucił oparcie decyzji na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. W szczególności odwołujący zwrócił uwagę na przebieg tzw. "drogi wolbromskiej", która dzieli działkę nr [...] na dwie części, co powoduje odcięcie jednej części od drogi dojazdowej ul. [...]. W tej sytuacji ul. [...] jest jedyną drogą dojazdową do tej części działki. Ponadto nieruchomość znajduje się w strefie ochronnej autostrady oraz budowy węzła komunikacyjnego i modernizacji linii energetycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 11 maja

2020 r., znak: na podstawie art. 143, art. 144 ust. 1, art. 146 i art. 148 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchwały Nr IX/59/2007Rady Gminy Zielonki z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ II instancji wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie nie jest sporne, że w obiegu prawnym znajduje się decyzja Starosty Krakowskiego z dnia 14 stycznia 2011 r. w przedmiocie zezwolenia na realizację drogi i z chwilą nabycia przez nią przymiotu ostateczności, na całej długości zostały przejęte działki pod drogę, poszerzając istniejący pas drogi, jak również, że datą stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi był dzień 1 lipca 2016 r.

W uwzględnieniu wytycznych zawartych w wyroku z dnia 27 listopada 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1159/18 został sporządzony nowy operat szacunkowy. Operat zawiera wszystkie składniki wymienione w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kolegium uznało, że organ I instancji prawidłowo uznał, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] obręb Zielonki wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi ul. [...]. Przeprowadzona wycena uwzględnia zarówno okoliczność udostępnienia zobiektywizowanego kolejnego, drugiego dostępu do drogi asfaltowej, ale także okoliczność, że działka znajduje się w zasięgu znacznych potencjalnych i rzeczywistych ograniczeń publicznoprawnych co do sposobu korzystania z niej w zakresie zabudowy. Znajduje to zresztą odzwierciedlenie w wysokości przyjętych przez biegłego finalnych wartości, znacznie odbiegających, od tych które wykazywały uprzednio sporządzone operaty szacunkowe.

Odnosząc się do zarzutów J. N., Kolegium wskazało, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano teren wyłączony pod planowaną tzw. "trasę wolbromską", co zostało uwzględnione przez biegłą w operacie szacunkowym. Ponadto zgodnie z przepisami prawa wycena dla celów opłaty adiacenckiej sporządzana jest na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury - w tym przypadku jest to dzień 1 lipca 2016 r., a "trasa wolbromska" nadal pozostaje w fazie projektowej, więc nie dzieli obecnie działki nr [...] na dwie części. Z kolei przepisy art. 106 ust. 3 i art. 104 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mają zastosowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej. Analiza operatu szacunkowego pozwala określić, że w procesie szacowania uwzględniono rezerwę terenu pod planowaną "trasę wolbromską", położenie nieruchomości w pobliżu rezerwy pod "Północną Obwodnicę Krakowa" oraz przebieg linii energetycznej wysokiego napięcia.

J. N. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił:

I. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1) naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, jak również dokonanie dowolnej oceny dowodów, polegające na ograniczeniu się do wskazania, że sporządzona przez rzeczoznawcę wycena uwzględnia zarówno okoliczność udostępnienia zobiektywizowanego kolejnego, drugiego dostępu do drogi asfaltowej, jak również okoliczność, że działka znajduje się w zasięgu znacznych potencjalnych i rzeczywistych ograniczeń publicznoprawnych co do sposobu korzystania z niej w zakresie zabudowy, w sytuacji gdy:

a) w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, wbrew skierowanej do niej odezwie organu, nie dokonał wyceny całości działki nr [...], lecz wycenił tylko jej wybraną i wydzieloną przez siebie dla potrzeb wyceny część o powierzchni 990 m2, zlokalizowaną od strony ul. [...] wskazując, że przez tę część działki nr [...] nie przechodzi infrastruktura techniczna utrudniająca zabudowę (ani gazociąg, ani linia wysokiego napięcia), co jest absurdalne, gdyż przedmiotem postępowania było ustalenie czy w wyniku wybudowania drogi asfaltowej ul. [...] doszło do wzrostu wartości całości działki nr [...], a nie jej części, która to część nie jest odrębnym przedmiotem własności i nie istnieje jako odrębny przedmiot obrotu prawnego,

b) w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy samodzielnie postanowił dla potrzeb wyceny podzielić działkę na trzy części:

* od strony ul. [...] do terenów oznaczonych w studium jako

"projektowana droga wolbromska" (oznaczona przez biegłą jako część 6),

* od strony ul. [...] do terenów oznaczonych w studium jako zieleń

(oznaczona przez biegłą jako część 7),

* część środkowa stanowiąca tereny bez możliwości zabudowy tj. zieleń + droga wolbromska (oznaczona przez biegłą jako część 8),

a wskutek uznania, że dla części działki oznaczonej nr [...] nie nastąpił wzrost wartości, a część środkowa oznaczona nr [...] stanowi tereny bez możliwości zabudowy, biegła zdecydowała wycenić jedynie część działki o powierzchni 990 m2 oznaczoną nr [...] przyjmując dla potrzeb wyceny, że ta część działki przed wybudowaniem drogi asfaltowej ul. [...] miała jedynie dostęp do drogi gruntowej bardzo złej jakości, w sytuacji gdy całkowicie błędne jest traktowanie tej części działki jako odrębnej nieruchomości i prawidłowa wycena powinna uwzględniać okoliczność, że przed wybudowaniem drogi asfaltowej ul. [...], (cała!) działka nr [...] miała dostęp do drogi asfaltowej tj. ul. [...], jak również drogi gruntowej utwardzonej ul. [...],

c) przedstawione w operacie szacunkowym działki mające stanowić próbkę reprezentatywną w żaden sposób nie stanowią nieruchomości podobnych do działki nr [...] i różnią się od niej wszystkimi najistotniejszymi cechami, takimi jak w przedstawionej przez skarżącego tabeli,

d) w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości działki nr [...] w żaden sposób nie uwzględnił okoliczności, że przez centralną część działki nr [...], w kierunku północ-południe przebiega linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110 kV, przez środkowo-wschodnią część działki przebiega główny kolektor gazowy Dn 500 mm, ok. 20 m na północ od nieruchomości pozostawiona jest rezerwa terenu w związku z planem wybudowania północnej obwodnicy Krakowa, w środkowo-zachodniej części działki (pas o szerokości 20 m) pozostawiona jest rezerwa w związku z planowanym przebiegiem projektowanej "trasy wolbromskiej", przed wybudowaniem asfaltowej drogi ul. [...] działka [...] i tak miała dwustronny dostęp do drogi publicznej, w tym do jednej drogi o powierzchni asfaltowej i jednej o powierzchni nie asfaltowej,

e) w operacie szacunkowym nieruchomości stanowiące materiał porównawczy w żadnym stopniu nie stanowią nieruchomości podobnych do działki nr [...], która miała być wyceniona, gdyż biegła nie odnosiła się do istotnych cech całej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], a jedynie odniosła się do cech części działki nr [...] o powierzchni 990 m2, przez którą to część działki nie przechodzi infrastruktura uniemożliwiająca jej zabudowę, co powoduje, że sporządzony operat szacunkowy jest całkowicie nieprzydatny do ustalenia kluczowych okoliczności

sprawy,

f) w operacie szacunkowym biegła wskazała, że przy założeniu, że najbardziej zauważalny ze względu na położenie od strony ul. [...] jest wzrost wartości części działki oznaczonej dla potrzeb wyceny nr [...] oraz przy pominięciu wzrostu wartości części nieruchomości oznaczonych dla potrzeb wyceny nr [...], wzrost wartości całej działki nr [...] jest równy wzrostowi wartości części nr [...] i wynosi 12 582 zł, w sytuacji, gdy przyjęta przez biegłą metoda całkowicie błędna i nieuprawniona, gdyż biegła powinna należycie uzasadnić dobór nieruchomości podobnych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę), jak również wskazać istotne cechy różniące nieruchomości oraz uzasadnić ustalenie takich, a nie innych współczynników korygujących, a nie dokonać wyodrębnienia części nieruchomości i dobierać nieruchomości podobne pod względem wielkości tej części działki i charakterystyki jedynie tego fragmentu,

2) naruszenie art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności wskazanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, że wycena uwzględnia okoliczność, że działka nr [...] znajduje się w zasięgu znacznych potencjalnych i rzeczywistych ograniczeń publicznoprawnych co do sposobu korzystania z niej w zakresie zabudowy,

- w sytuacji, gdy biegła sporządzająca operat szacunkowy w ogóle nie wzięła tych okoliczności pod uwagę i nie dobrała pod tym kątem nieruchomości podobnych, gdyż, wyceniła jedynie fragment działki nr [...] o powierzchni 990 m2, przez który nie przebiega infrastruktura uniemożliwiająca zabudowę, a mając na uwadze, że jest to sprzeczne z istotą postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości całej nieruchomości, nie było możliwe ustalenie czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działki nr [...],

II. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 143 ust. 1, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 oraz art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich zastosowanie wskutek błędnego ustalenia, że w efekcie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi ul. [...] wzrosła wartość nieruchomości skarżącego składającej się z działki ewidencyjnej nr [...],

- w sytuacji gdy przy licznych ograniczeniach w możliwości realizacji zabudowy działki (linie energetyczne, gazociąg i zw. z tym strefy ochronne), wykorzystywaniu działki wyłącznie w celach rolnych (w związku z czym nie stosuje się do niej przepisów o opłacie adiacenckiej), praktycznej niemożności jej zabudowania, a jednocześnie uprzedniego dwustronnego dostępu działki nr [...] do drogi publicznej, nie można powiedzieć, że doszło do wzrostu jej wartości z powodu dostępu do nowo wybudowanej asfaltowej drogi ul. [...], a wręcz doszło do spadku wartości działki nr [...], w związku z wywłaszczeniem części działki pod budowę drogi.

W uzasadnieniu skargi przytoczone zarzuty zostały rozwinięte.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Sprawa została skierowana do rozpoznana na rozprawie wyznaczonej na dzień 28.10.2020 r. Wobec znacznego zwiększenia zachorowalności na COVID 19 i wydanym zarządzeniem nr 61 Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2020 r. w sprawie odwołania rozpraw – rozprawa została odwołana. Zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 19.10.2020 r., wydanym na podstawie art. 15zzs4 ust.3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842) skierowano sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w dniu 28.10.2020 r. Zgodnie z powołanym przepisem Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Ponieważ kontrolowana sprawa ustalenia opłaty adiacenckiej była już przedmiotem rozstrzygania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazać należy, że zgodnie z przepisem art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane.

W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13.01.2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu.

Wobec powyższego w pierwszej kolejności przytoczyć należy stanowisko Sądu zawarte w uzasadnieniu prawomocnego wyroku z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1159/18:

- decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki:1) została wybudowana infrastruktura techniczna z udziałem środków publicznych; 2) nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;

- wyłączeniu spod opłaty adiacenckiej podlegają jedynie nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, wobec przeznaczenia w miejscowym planie przedmiotowej nieruchomości w przeważającej części na cele zabudowy jednorodzinnej należało ustalać opłatę adiacencką zgodnie z przeznaczeniem działki skarżącego w części rysunku i tekstu obowiązującego miejscowego planu;

- organy pominęły, że mają do czynienia z nietypową sytuacją, gdyż z jednej strony przez budowę drogi asfaltowej działka zyskuje do niej zobiektywizowany dostęp, niezależnie od tego, że taki dostęp do drogi asfaltowej już miała od ul. [...]; z drugiej strony pomimo udostępnienia tego zobiektywizowanego kolejnego, drugiego dostępu do drogi asfaltowej, działka znajduje się w zasięgu znacznych potencjalnych i rzeczywistych ograniczeń publicznoprawnych co do sposobu korzystania z niej w zakresie zabudowy, co jednak nie przełożyło się w wystarczającym stopniu w ocenie Sądu na proces jej szczegółowego opisu i charakterystyki przez organy i biegłego, jak i poszukiwania i definiowania działek podobnych, a także ich cech różnicujących ich wartość;

- te ograniczenia powinny być wyraźnie i szczegółowo opisane przy charakterystyce ww. działki i wzięte pod uwagę w sposób bardziej wymierny podczas poszukiwania i definiowania działek do niej podobnych;

- biegły jest w stanie stworzyć względnie "ostry" opis wszystkich relewantnych cech wycenianej konkretnej nieruchomości skarżącego na tle i wobec jej przeznaczenia w m.p.z.p., aby w ten sposób zdeterminować proces poszukiwania i definiowania działek podobnych dla potrzeb przeprowadzanej wyceny i bardziej precyzyjnego określenia cech różnicujących wartość działek podobnych;

- z akt sprawy wynika, że przez centralną część dz. nr [...], w kierunku północ-południe przebiega linia elektroenergetyczna wysokiego napięcia 110 kV, przez środkowo-wschodnią część działki przebiega główny kolektor gazowy Dn 500 mm, ok. 20 m na północ od nieruchomości pozostawiona jest rezerwa terenu w związku z planem wybudowania północnej obwodnicy Krakowa, w środkowo-zachodniej części działki (pas o szerokości 20 m) pozostawiona jest rezerwa w związku z planowanym przebiegiem projektowanej "trasy wolbromskiej", a przed wybudowaniem asfaltowej drogi ul. [...] dz. [...] i tak miała dwustronny dostęp do drogi publicznej, w tym do jednej drogi o powierzchni asfaltowej i jednej o powierzchni nie asfaltowej;

- przy dookreśleniu prawnych i faktycznych skutków ww. ograniczeń prawnych możliwości realizacji zabudowy działki (w tym np. ew. potencjalnego ustalenia w znacznej części praktycznej niemożności zabudowania działki pomimo takiego przeznaczenia w normach m.p.z.p.) należy odpowiednio i zgodnie z prawem zweryfikować ustalenie, czy pomimo treści obowiązującego m.p.z.p. doszło do wzrostu jej wartości z powodu dostępu przedmiotowej działki do nowo wybudowanej asfaltowej drogi ul. [...];

- operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Zdaniem Sądu, organy administracji ponownie rozpoznając sprawę nie zastosowały się w pełni do oceny wyrażonej przez Sąd w cytowanym wyroku, przyjmując bez zastrzeżeń sporządzony w sprawie operat szacunkowy, konsekwencją czego było naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy.

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art.146 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.65 t.j. z dnia 2020.01.15). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Stosownie do art.154 ust.1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę.

Biegła zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej (str.20 operatu).

W myśl § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z dnia 2004.09.22) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie zaś z § 4 ust.4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Podstawową zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane. Skoro zatem "wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości", to muszą być znane różnice w cechach kilkunastu nieruchomości, które były przedmiotem kilkunastu transakcji.

Z kolei według § 40 ust.1 i 2 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń.

Nadto, operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości oraz zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§55). Zawierać musi również przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56).

Uzyskany w sprawie operat szacunkowy nie spełnia wszystkich tych wymogów i budzi szereg wątpliwości. Organy nie dostrzegły jego wad, czego konsekwencją było dokonanie jego niewłaściwej oceny. Okoliczność, że ustalenia wartości nieruchomości dokonują osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawcy majątkowi, nie oznacza jeszcze, że operat szacunkowy jest dowodem, który nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Organ zobowiązany jest do oceny operatu szacunkowego na podstawie art.80 k.p.a., mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna, kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Jeszcze raz podkreślić należy, że w wiążącej organy ocenie Sąd stwierdził, że konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Biegła nie scharakteryzowała nieruchomości przyjętych do porównań, a organy nie wezwały jej o uzupełnienie operatu w tym zakresie, ignorując wiążącą ocenę Sądu. Tym samym nie wiadomo, czy wskazane w operacie nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do działki skarżącego. Autorka operatu ograniczyła się do podania na jego stronie 21, że "wszystkie nieruchomości porównawcze przyjęte do procesu wyceny w niniejszym operacie są podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na przeznaczenie urbanistyczne (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Biegła postawiła tezę (str.25), że "w badanym okresie nie występowały inne czynniki, które mogły mieć istotny wpływ na zmianę ceny (nie zmieniło się przeznaczenie działek), zatem wzrost tych cen spowodowany był głównie wybudowaniem drogi asfaltowej [...]". Mając na uwadze, że w ulicy tej (jak pokazano na mapie na k.13 operatu) znajdują się media, a na stronach 15 i 16 przedstawiono budowę nowych domów jednorodzinnych i osiedli, powstających "po stworzeniu dogodnych warunków dojazdu, czyli wybudowaniu ul. asfaltowej [...], głównie od strony ulicy [...]’’ – rodzi się pytanie, kiedy ciągi te zostały wykonane, a gdyby jednocześnie z drogą - czy na wzrost cen nieruchomości nie miała wpływu okoliczność wybudowania ciągów gazowych, wodnych i elektrycznych.

W rozpatrywanej sprawie, skoro nałożono na skarżącego obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] obręb Zielonki wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, to istotne było ustalenie wzrostu wartości nieruchomości związanego z wybudowaniem drogi, a nie innych urządzeń infrastruktury technicznej.

Na stronie 2 operatu wskazano, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Z., składająca się z działki ewidencyjnej nr [...], o powierzchni 4 000 m2. Tymczasem na stronie 12 operatu biegła podała, że obliczenia dotyczyć będą tylko wyodrębnionej przez nią części nieruchomości, oznaczonej numerem 6, położonej między ul. [...] a pasem terenu zarezerwowanym pod "trasę wolbromską" o powierzchni 990 m2 (teren o długości 36-42 m i szerokości 25 m).

Biegła podzieliła wycenianą działkę nr [...] o powierzchni 4 000 m2 na 3 części: część nr [...] od ulicy [...], część środkową nr [...] jako część bez możliwości zabudowy (zieleń + trasa wolbromska) oraz część nr [...] – od strony ulicy [...] do terenów oznaczonych w Studium jako "projektowana droga wolbromska". Rzeczoznawczyni przyjęła, że dla części działki nr [...] nie nastąpił wzrost wartości. Natomiast "do części działki oznaczonej jako nr [...], najbardziej racjonalny i uzasadniony dojazd jest od strony ul. [...]. Wydaje się nieracjonalny i ekonomicznie nieuzasadniony dojazd do części 6 od strony ul. [...] (konieczność wybudowania długiej drogi wewnętrznej). Dlatego też dalsze obliczenia będą dotyczyć tylko części działki nr [...], jako tej części działki, dla której wybudowanie drogi – ul. [...], spowodowalo w niepodważalny sposób możliwość dojazdu do niej (przed wybudowaniem drogi asfaltowej – ul. [...] była praktycznie niedostępna). Na stronie 14 operatu biegła przedstawiła zdjęcia ulicy [...] przed przystąpieniem do robót budowlanych. Widać na nich drogę gruntową. Nie wiadomo, jakie okoliczności były podstawą konstatacji biegłej, że "ulica [...] była praktycznie nieprzejezdna".

W tabeli na stronie 26 operatu biegła wskazała 11 transakcji, których przedmiotem były działki bez dostępności do drogi asfaltowej, jednakże nie określiła (poza powierzchnią i przeznaczeniem w planie) żadnych cech tych nieruchomości. To samo odnieść należy do zestawienia nieruchomości podobnych z dostępnością do drogi asfaltowej na stronie 31 operatu. Organy bezkrytycznie zaaprobowały ten brak, pomimo związania wyraźną oceną Sądu, że konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych.

W tabeli na stronie 27 operatu przedstawiono analizę wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości. Podano w niej, że położenie i lokalizacja mają 35% wpływu na ceny rynkowe, wielkość terenu – 20 %, dostępność do mediów – 20 %, a ograniczenia – 25 %. W opisie atrybutu "położenie, lokalizacja" podano jako cechy brane pod uwagę: atrakcyjność lokalizacji, odległość od Krakowa i centrum gminy, moda, atrakcyjność, zagospodarowane sąsiedztwo, niekorzystne sąsiedztwo. Z kolei atrybut "ograniczenia", jak podała biegła, definiują ograniczenia techniczne i prawne możliwości zagospodarowania nieruchomości, usytuowanie strefy utrudniającej zabudowę, służebności itp. Poszczególnym atrybutom przypisano oceny: najlepsze, średnie i najgorsze. W ślad za tym nie wskazano jednak żadnego miernika tej skali ocen.

Biegła opisała cechy jedynie 2 nieruchomości: o cenie minimalnej i maksymalnej. Przy pierwszej z nich wskazała, że "ograniczenia – w liniach ograniczających zabudowę – najgorsze" bez żadnego opisu. Tak więc nie wiadomo, co było podstawą takiej oceny. Nadto, niezwykle skąpo opisano położenie tej nieruchomości, a zdjęcie nieruchomości z geoportalu nie przedstawia jej otoczenia. Pożądane byłoby jej przedstawienie na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego, o czym jeszcze będzie mowa dalej. To samo odnieść należy również do tabeli przedstawiającej nieruchomość o cenie maksymalnej (str.29).

Wątpliwości budzi także treść tabeli w rozdziale 10.6 operatu "Analiza porównawcza (bez dostępności do drogi asfaltowej) dla części działki [...]" (str.30). Określono w niej wpływ atrybutu "położenie" na 55 % ceny rynkowej, co stoi w sprzeczności z wcześniej podaną wartością 35 %. Nie wiadomo skąd wzięły się wielkości współczynników korekcyjnych minimalnych i maksymalnych podanych w tabeli: dla atrybutu "położenie" – 0,261 i 0,427, dla atrybutu "wielkość terenu" – 0,149 i 0,244, dla atrybutu dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej (mediów) – 0,149 i 0,244, dla atrybutu "ograniczenia" 0,187 i 0,305.

Autorka operatu bardzo lakonicznie przedstawiła cechy nieruchomości z dostępnością do drogi asfaltowej o cenie minimalnej i maksymalnej. W nawiązaniu do wcześniejszych uwag dotyczących ustalenia wartości nieruchomości wyłącznie ze względu na wzrost wartości spowodowanej budową drogi, nieruchomość o cenie maksymalnej miała pełną dostępność do mediów. Nawiasem mówiąc nie wiadomo co przedstawia fragment mapy zamieszczonej na stronie 34 operatu.

Położenie analizowanych nieruchomości podobnych o cenach minimalnych i maksymalnych przed i po wybudowaniu drogi zostało przedstawione w bardzo wąskim kontekście przestrzennym. Nie da się zatem zweryfikować twierdzeń rzeczoznawczyni o ich podobieństwie z nieruchomością ocenianą.

Tymczasem, pomimo wyrażenia przez Sąd w wyroku z dnia 27 listopada 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 1159/18 oceny, że organy pominęły nietypową sytuację występującą w sprawie (z jednej strony przez budowę drogi asfaltowej działka zyskuje do niej zobiektywizowany dostęp, niezależnie od tego, że taki dostęp do drogi asfaltowej już miała od ul. [...], a z drugiej strony działka znajduje się w zasięgu znacznych potencjalnych i rzeczywistych ograniczeń publicznoprawnych, a co powinno się przełożyć na proces jej szczegółowego opisu i charakterystyki przez organy i biegłego, jak i poszukiwania i definiowania działek podobnych, a także ich cech różnicujących ich wartość), organy zaakceptowały braki operatu w tym zakresie.

Zwrócić zatem należy uwagę, że zgodnie z rysunkiem planu zagospodarowania przestrzennego Nr 35 na obszarze gminy Zielonki w granicach administracyjnych miejscowości Zielonki (zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Zielonki Nr IV/23/2007 z dnia 18.01.2007 r. -Dz.U. Woj. Mał. nr 255 poz.1692) oraz rysunkiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 06 w granicach administracyjnych miejscowości Zielonki (Dz.U. Woj. Mał. nr 629 poz.4162) pomiędzy obszarem tych dwóch planów, znajduje się teren przylegający od północy do obszaru objętego planem nr 35, od południa do obszaru objętego planem nr 06, nie objęty ustaleniami tych planów, a stanowiący rezerwę pod drogę. Na stronie 16 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Zielonki Nr XIV/24/2001 z dnia 20 września 2001 r., zmienionego uchwałą Rady Gminy Zielonki Nr IX/66/2003 z dnia 11 września 2003 r. w sprawie zmian w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki oraz uchwałą Nr XXXVIII/34/2018 Rady Gminy Zielonki z dnia 30 kwietnia 2018 r. w sprawie zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, wskazano, że jest to rezerwa o szerokości ok. 200 m (na rysunku Studium oznaczona białym polem bez wypełnienia) pod lokalizację północnej obwodnicy Krakowa o funkcji i przebiegu zgodnym z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Małopolskiego. W Studium przewidziano również rezerwę terenu pod "trasę wolbromską", o której również mowa w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Małopolskiego (uchwała nr XV/174/03 Sejmiku Województwa Małopolskiego z dnia 22 grudnia 2003 r.).

Dlatego też istotne było przedstawienie nieruchomości przyjętych do porównań na mapach o większym zakresie, najlepiej zaś oznaczenie ich na wyrysach z rysunku planu. Wówczas dopiero można będzie prawidłowo ocenić, czy położenie przyjętych do porównań działek świadczy o tym, że są to działki podobne. Opisane w operacie takie cechy jak: lokalizacja blisko centrum Krakowa, w pobliżu granic administracyjnych Krakowa, tereny modne, popularne, tereny rozwijające się nie są wystarczające dla postawienia tezy, że wskazane nieruchomości o powierzchni 810 m2, 805 m2, 1263 m2 i 1457 m2 są nieruchomościami podobnymi do działki nr [...] o powierzchni 4 000 m2.

W tabeli na stronie 35 operatu biegła oceniła wielkość szacowanego terenu (990 m2) jako najlepszą, co przy przyjęciu maksymalnych współczynników korygujących (zresztą również za najlepszą dostępność do mediów), miało niewątpliwie wpływ na cenę. Tymczasem szacowaniu podlegała nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 4 000 m2.

Podkreślenia wymaga, ze skoro w powołanych na wstępie przepisach mowa jest o nieruchomości, szacunkowi powinna podlegać cała nieruchomość - w tym przypadku odpowiadająca działce ewidencyjnej, nie zaś jej część, a ustalenie jej wartości powinno nastąpić w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości, które są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie wyodrębniona geodezyjnie część działki ewidencyjnej nie może być uznana za nieruchomość podobną do nieruchomości o przybliżonej powierzchni i przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego do tej części.

Ma rację zatem skarżący, że rzeczoznawca w przedmiotowym operacie i ze względu na przyjętą przez siebie metodę, nie wyjaśnił na czym polega podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości, a organy nie dokonały prawidłowej jego oceny, do czego były zobowiązane.

Sąd nie może ustosunkować się do zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż przy stwierdzeniu istotnych naruszeń przepisów postępowania jest to przedwczesne. Jeżeli bowiem nie jest dokładnie ustalony stan faktyczny sprawy, to nie można ocenić, czy jest on zgodny z hipotezą normy prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

Na podstawie art. 200 p.p.s.a. orzeczono o zasądzeniu na rzecz skarżącego kwoty 162 zł tytułem zwrotu uiszczonego wpisu od skargi.

Wskazać należy, że w dniu 26.10.2020 r. wpłynął do WSA w Krakowie e-mail od adw. B. P., w którym zgłosiła się do udziału w sprawie jako pełnomocnik skarżącego. W e-mailu przesłano również scan pisma procesowego (z wnioskiem o przyznanie kosztów zastępstwa procesowego) oraz scan pełnomocnictwa udzielonego przez skarżącego w dniu 26.10.2020 r. Samo pismo wpłynęło do Sądu pocztą w dniu 28.10.2020 r., już po wydaniu wyroku na posiedzeniu niejawnym.

Stosownie do art.210 § 1 p.p.s.a. strona traci uprawnienie do żądania zwrotu kosztów, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia nie zgłosi wniosku o przyznanie należnych kosztów. Stronę działającą bez adwokata, radcy prawnego, doradcy podatkowego lub rzecznika patentowego sąd powinien pouczyć o skutkach niezgłoszenia wniosku w powyższym terminie. W myśl art.210 § 2 przepis § 1 nie ma zastosowania w przypadku orzekania na posiedzeniu niejawnym, gdy strona nie jest reprezentowana przez adwokata, radcę prawnego, doradcę podatkowego lub rzecznika patentowego. W takim przypadku o kosztach należnych stronie sąd orzeka z urzędu. Dlatego też Sąd z urzędu orzekł o kosztach należnych skarżącemu. Nie mógł natomiast orzec o kosztach zastępstwa procesowego, ponieważ przed wydaniem wyroku pełnomocnik skarżącego nie zgłosił skutecznie swego udziału w sprawie oraz nie złożył skutecznego wniosku o przyznanie kosztów zastępstwa procesowego. Na mocy art. 12 b określony w ustawie warunek formy pisemnej uważa się za zachowany, jeżeli dokument elektroniczny został podpisany w sposób, o którym mowa w art. 46 § 2a. p.p.s.a. Oznacza to, że powinno zostać podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym.