Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2408/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-09-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Przemysław Żmich Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 września 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2010 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty Powiatu L. nr [...] z dnia [...] sierpnia 20210 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za udział w nieruchomościach położonych w L., oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] obrębu [...] o powierzchni [...] m2 oraz nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 zajętych pod publiczne drogi gminne ul. [...] i ul. [...] – utrzymał w mocy powyższą decyzję.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny:

- decyzją Nr [...], z dnia [...].08.2010 r. Starosta Powiatu [...] działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku W. M. z dnia [...].08.2005 r. ustalił odszkodowanie za nieruchomości położone w L., zajęte pod publiczne drogi gminne ul. [...] i ul. [...], oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...] z obr. [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] z obr. [...] o pow. [...] m2. Odszkodowanie w kwocie łącznej [...] zł (słownie [...] złotych) zostało przyznane na rzecz M. M., E. B. i K. M. w udziale [...] części dla każdego z nich. Do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja [...] z dnia [...].08.2010 r. stanie się ostateczna, organ I instancji zobowiązał Gminę L.

Od powyższej decyzji w imieniu Gminy L. odwołanie złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Skarżący w odwołaniu kwestionuje wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy oraz zarzuca organowi I instancji naruszenie przepisów art. 123 w związku z art. 125 § 1 i 3 kpa poprzez nierozstrzygnięcie wniosku Gminy L. złożonego w piśmie z dnia [...].06.2010 r. uzupełnionego pismem z dnia [...].06.2010 r. w drodze postanowienia, co uniemożliwiło stronie obronę jej praw poprzez wniesienie środka odwoławczego.

Po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Wojewoda [...] uznał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń.

Zdaniem organu odwoławczego bezspornym w niniejszej sprawie jest, że działki nr [...] o pow. [...] m2 i [...] o pow. [...] m2 z obr. [...], które stanowiły własność W. M. zostały zajęte pod drogi publiczne (gminne) – ul. [...]i ul. [...]. Wyżej opisane nieruchomości z dniem [...].01.1999 r. zostały przejęte z mocy prawa na własność Gminy – Miasto L., co potwierdzają ostateczne decyzje Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...].12.2008 r. (działka nr [...]) oraz Nr [...] z dnia [...].12.2008 r. (działka nr [...]).

W. M. wniosek o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość złożył w Starostwie Powiatowym w L. w dniu [...].08.2005 r., a więc zgodnie z terminem określonym w art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r.

Na podstawie postanowienia Sadu Rejonowego w L. Wydziału [...] z dnia [...].10.2007 r. sygn. akt [...] spadek po W. M. na podstawie ustawy nabyli: córka M. M., córka E. B., syn K. M. po 1/3 (jednej trzeciej) części spadku każde z nich.

W świetle przepisu art. 73 ustawy z dnia 13.10.1998 r. nieruchomości pozostające w dniu 31.12.1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 01.01.1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie ustalono według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, czyli 29.10.1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13.10.1998 r.).

Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn.

`Na podstawie § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 tego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Z treści § 4 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego przy sporządzaniu operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, jednak § 36 ust. 2 tego rozporządzenia pozwala w przypadku braku cen przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne na zastosowanie podejścia porównawczego określającego wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...].10.2009 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. L. (uprawnienia nr [...]). Z uwagi na brak na rynku lokalnym obejmującym miasto L. transakcji nieruchomościami przeznaczonymi bądź zajętymi pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 w/w rozporządzenia przyjmując zgodnie z § 4 podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna – sprzedaży podobnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Ceny tych nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r.

W niniejszej sprawie autor operatu szacunkowego z dnia [...].10.2009 r. ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę [...] transakcji (tabela [...] – str. [...] operatu) reprezentatywnych, o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności o cechach rynkowych. Ponadto biegły wskazał, że nie było potrzeby określania trendu czasowego z uwagi na stabilizację cenową rynku nieruchomości, niewielką ilość dostępnych transakcji nieruchomości na rynku lokalnym oraz niewielkie różnice czasowe pomiędzy datami zawierania tych transakcji. Ostatecznie po wybraniu 4 nieruchomości najbardziej podobnych do szacowanych działek, określeniu cech wpływających na wartość działek wycenianych na rynku lokalnym oraz określeniu wagi poszczególnych cech, wartość 1 m2 szacowanych działek nr [...] o pow. [...] m2 oraz nr [...] o pow. [...] m2 z obr. [...] ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu ich powierzchni określiło wartość prawa własności działek zajętych pod drogi publiczne w łącznej kwocie [...] zł według stanu na dzień [...].10.1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Organ I instancji przeprowadził także w dniu [...].03.2010 r. rozprawę administracyjną, na której pełnomocnik Prezydenta Miasta L. wniósł o wyznaczenie 14 dniowego terminu od daty otrzymania zawiadomienia w trybie art. 10 § 1 kpa na wypowiedzenie się Prezydenta Miasta L. co do zebranych materiałów i dowodów, w tym ceny ustalonej w operacie szacunkowym, natomiast E. B. i M. M. działająca w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik K. M. zaakceptowały kwotę odszkodowania wyrażoną w operacie szacunkowym. Obecny na rozprawie rzeczoznawca majątkowy W. L. stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...].10.2009 r. został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

W piśmie z dnia [...].06.2010 r. Prezydent Miasta L. wskazał, że "ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość gruntu w wysokości [...]zł/m2 jest zawyżona i nieadekwatna do przedmiotu wyceny" oraz wniósł o ustalenie wartości gruntu w cenie nie wyższej niż [...] zł/m2. Wobec zgłoszonych zastrzeżeń rzeczoznawca majątkowy W. L. pismem z dnia [...].06.2010 r. wyjaśnił zgłoszone wątpliwości.

Wojewoda wskazał również na treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i zauważył, że organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ prowadzący postępowanie powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę oraz czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, a także czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zdaniem organu wbrew zarzutom strony skarżącej wzięcie do porównań przez biegłego transakcji zawartych: w styczniu, w lipcu i w grudniu 2008 r. było zgodne ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, ponieważ mieściły się one w okresie dwóch lat poprzedzających wykonanie operatu szacunkowego z dnia [...].10.2009 r.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego odnośnie wydania decyzji przez organ I instancji "blisko rok po sporządzeniu operatu szacunkowego" organ odwoławczy zauważa, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a więc wydana przez organ I instancji decyzja z dnia [...].08.2010 r. nie narusza powyższego przepisu.

Skoro żaden przepis prawa materialnego w przypadku kwestionowania przez stronę w toku postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie nakłada na organ administracji publicznej obowiązku zlecenia sporządzenia drugiego operatu szacunkowego dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości, tym samym zarzut Prezydenta Miasta L. dotyczący naruszenia przepisu art. 123 w związku z art. 125 kpa organ uznał za nieuzasadniony.

W utrwalonym orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07). W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła jednak opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Ponadto Prezydent Miasta L. nie skorzystał również z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego wykonanego na jego zlecenie, który po ocenie przez organ mógłby stanowić dowód w sprawie.

Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L. zarzucając jej:

1) naruszenie § 4 ust. 1 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] i [...] z obrębu ewid. [...], o łącznej powierzchni [...] m2 położoną pod częścią drogi publicznej ul. [...] i ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygniecie sprawy;

2) niezastosowanie § 36 ust. 1 w zw. z § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) poprzez uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określaniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie stwierdził, ze na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, nie odnosząc się do rynku regionalnego czy nawet krajowego, co miało wpływ na dobór metody ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowania;

3) naruszenie art. 123 w zw. z art. 125 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez nierozstrzygnięcie wniosku strony z dnia [...] czerwca 2010 r. o dokonanie ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości wbrew przepisom kodeksu postępowania administracyjnego w drodze postanowienia, co doprowadziło do naruszenia prawa strony do obrony swojego stanowiska;

4) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.) poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji

- wnosząc o jej uchylenie w całości oraz uchylenie decyzji organu pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Bezspornym w sprawie jest, że działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 oraz działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, które stanowiły własność W. M. zostały zajęte pod drogi publiczne (gminne) ul. [...] i ul. [...]. Wyżej opisane nieruchomości zostały przejęte z mocy prawa na własność Gminy L. z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] (działka nr [...]) oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] (działka nr [...]).

W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną do władania gruntem (art. 73 ust. 5 w/w ustawy).

Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] października 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Przy czym stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 4 w/w rozporządzenia przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie szacunkowym, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna – sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowych nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 6 transakcji dokonywanych w latach 2008 – 2009. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie [...]zł/m2. Do wyceny zastosowano § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne.

W ocenie Sądu, operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z w/w rozporządzeniem. Nadto stosownie do brzmienia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] października 2009 r., natomiast decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] sierpnia 2010 r., a organu II instancji w dniu [...] października 2010 r., a więc nie upłynął okres 12 miesięcy uprawniający do wykorzystania operatu przez organy orzekające w obu instancjach.

Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wprawdzie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa, to jednak zdaniem Sądu organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jednocześnie wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.

Dodatkowo należy podnieść, że stawiane przez skarżącego w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez Sąd. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. W niniejszej sprawie Gmina L. takiej opinii nie przedłożyła.

Zauważyć bowiem należy, że przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157 § 2) zawiera zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Zdaniem Sądu inny operat szacunkowy mógłby być sporządzony i dopuszczony jako dowód w sprawie wyłącznie w sytuacji zakwestionowania operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do wydania decyzji odszkodowawczej przez wyłącznie uprawnioną do jego oceny pod względem merytorycznym organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co w rozpoznawanej sprawie nie miało miejsca.

Natomiast zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organy art. 123 w zw. z art. 125 § 1 kpa poprzez nierozstrzygnięcie wniosku skarżącej gminy o dokonanie ponownej wyceny przedmiotowych nieruchomości w formie postanowienia od którego mogłaby się odwołać, Sąd uznał za nieuzasadniony i nie mający wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.