Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 809/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 3 ust. 2, art. 18, 19
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. Sp. K. w K. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie doprowadzenia obiektu do stanu pierwotnego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. numer [...], 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz skarżącej kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W piśmie z dnia 6 maja 2013 r. do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (dalej również jako PINB) Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. reprezentowana przez B. M. – W. wniosła o wszczęcie postępowania administracyjnego i doprowadzenie do stanu zgodnego z dokumentacją inwestycji zrealizowanej przez "A" Sp. z o.o. w K. przy ul. [...] polegającej na wymianie okien od strony podwórza. Zdaniem Wspólnoty przedmiotowe roboty zostały wykonane

z odstępstwami od z decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K.

z dnia [...] r. o warunkach zabudowy oraz z wydanej w oparciu o te warunki decyzji tego Prezydenta nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorowi pozwolenia na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania cukierni znajdującej się na parterze budynku zlokalizowanego na działce nr 1, karta mapy [...], obręb: [...] przy ul. [...] w K., na lokal biurowy,

a nadto od uzgadniającego postanowienia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z [...]r. Zgodnie z tymi orzeczeniami inwestor uzyskał pozwolenie m.in. na roboty budowlane związane z obsadzeniem stolarki okiennej z odwzorowaniem stolarki istniejącej. Dokonano natomiast powiększenia otworów okiennych o ok. 40 – 50 cm z podziałem okien na osiem zdobionych komór ze sztrasami, zamiast istniejących dotychczas czterech komór.

Po przeprowadzeniu w dniu [...] r. oględzin, PINB wydanym na podstawie art. 61a kpa postanowieniem z dnia [...] r. odmówił wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie, stojąc na stanowisku, że nie doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Postanowienie to zostało uchylone przez [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. (dalej również jako [...]WINB) postanowieniem z dnia [...]r.

Po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania PINB wydaną z powołaniem się na treść art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm., zwanej dalej Prawem budowlanym) decyzją z dnia [...] r. nr [...], zobowiązał inwestorkę "A" Sp. z o.o. S.K.A. do sporządzenia i przedłożenia w terminie do 31 sierpnia 2014 r. projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmianę wynikającą z dotychczas wykonanych robót budowlanych, polegającą na zamontowaniu w oficynie trzech okien nie będących odwzorowaniem istniejącej stolarki oraz uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, która dopuści dokonaną zmianę, lub wymianę okien na odpowiadającą wymogom wynikającym z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]r. W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że sprawa dotyczy trzech okien od strony podwórza, które zostały zrealizowane z odstępstwami wynikającymi z wydanej dla podlegającej ocenie inwestycji, decyzji o warunkach zabudowy. W tym względzie PINB powołał się na pismo [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia [...]r. W konsekwencji stwierdził, że roboty budowlane zostały zrealizowane z istotnym odstępstwem w rozumieniu art. 36a ust. 1 w zw. z ust. 5 pkt 7 Prawa budowlanego.

W następstwie wniesionego od tej decyzji przez "A" Sp. z o.o. S.K.A.

w K. odwołania została ona utrzymana w mocy co do obowiązku przedłożenia w ustalonym terminie projektu budowlanego zamiennego, decyzją [...]WINB z dnia [...]r. Decyzją tą uchylono natomiast obowiązek przedłożenia nowej decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy podzielił stanowisko PINB co do tego, że odnośnie objętych postępowaniem okien doszło do istotnego odstępstwa od warunków ustalonych

w decyzji o warunkach zabudowy oraz uzgodnienia dokonanego przez konserwatora zabytków.

Kolejną decyzją z dnia [...]r. wydaną na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego PINB nakazał "A" Sp. z o.o. S.K.A. w K. doprowadzić obiekt przy ul. [...] w K. do stanu poprzedniego przez zamontowanie w lokalu na piętrze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę istniejącą, w ocenie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W uzasadnieniu tej decyzji organ orzekający stwierdził, że inwestorka przedłożyła [...]r. projekt budowlany zamienny ale odwzorowuje on faktycznie zamontowane okna, a nie okna odpowiadające decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że nałożony na nią decyzją z dnia [...]r. obowiązek nie został zrealizowany. W następstwie wniesionego od tej decyzji przez inwestorkę odwołania została ona uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia decyzją [...]WINB z [...]r. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy zwrócił uwagę na nieprecyzyjność określenia obowiązku w w/w decyzji organu pierwszej instancji z [...] r., co do treści projektu zamiennego.W szczególności z decyzji tej nie wynikało, że projekt zamienny powinien być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Nadto podniesiono, że organ pierwszej instancji nie ustalił, czy objęty legalizowanymi robotami budowlanymi obiekt jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków i w konsekwencji, czy zatwierdzenie projektu zamiennego zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego nie wymaga uzgodnienia

z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy PINB w K. decyzją z dnia

[...]r. nr [...], wydaną na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego

i art. 104 kpa, nakazał "A" Sp. z o.o. Sp. k. doprowadzenie do stanu poprzedniego obiektu budowlanego przy ul. [...] w K., przez zamontowanie

w lokalu na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę wcześniej istniejącą o wymiarach 100 cm x 200 cm z optycznym podziałem na cztery części,

w miejsce trzech okien o wymiarach 100 cm x 240 cm z optycznym podziałem na osiem części. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że "A" Sp. z o.o. Sp. K. jako inwestorka wymieniła okna w lokalu nr 1 w budynku oficyny przy ul. [...]

w K., na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania cukierni na lokal biurowy. Decyzja ta poprzedzona była decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. nr [...] o warunkach zabudowy, w której w punkcie IV "Warunki w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej" znalazł się zapis, zgodnie z którym stolarkę okienną w obrębie podwórza należy projektować z odwzorowaniem stolarki istniejącej. W trakcie postępowania ustalono zaś, że trzy okna zamontowane w budynku oficyny, o wymiarach 100 cm x 240 cm i podziale optycznym na osiem części, są niezgodne z zatwierdzonym projektem, który przewidywał okna o wymiarach 100 cm x 200 cm, podzielone optycznie na cztery części. Niezgodność ta jest przypadkiem istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, przy czym istotne odstąpienie polega na niezgodności wymienionej stolarki okiennej z decyzją o warunkach zabudowy. Dla rejonu ulic [...] i [...], w którym mieści się nieruchomość przy ul. [...], uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...]r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] w dniu [...]r., poz. [...]. Przedmiotowe okna nie naruszają tego planu, co wynika z zaświadczenia nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. Dlatego istotne odstąpienie można by zalegalizować, gdyby tylko inwestor uzyskał zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa konsekwentnie odmawia jednak udzielenia zgody na zalegalizowanie przedmiotowych okien. Wynika to z pisma Wspólnoty, które wpłynęło w dniu [...]r. oraz informacji telefonicznej udzielonej w dniu [...]r. przez B. M. – W. W tej sytuacji nie zasługiwał zdaniem PINB na uwzględnienie złożony w dniu [...] r. przez pełnomocnika inwestorki wniosek o przedłużenie terminu do przedstawienia zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik "A" Sp. z o.o. Sp. k. w K. wniósł o jej uchylenie jako wydanej z naruszeniem art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 Prawa budowlanego, w sytuacji gdy inwestorka przedłożyła w terminie projekt budowlany zamienny. Dalej stwierdził, że doprowadzenie do zgodności z prawem wykonanych już robót budowlanych powinno nastąpić w zakresie wymagań wynikających z prawa administracyjnego a nie cywilnego. Dlatego też m.in. w świetle orzecznictwa NSA

i poglądów doktryny brak jest podstaw oraz możliwości zobowiązania inwestora

w postępowaniu legalizacyjnym do składania dokumentu stwierdzającego jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podniósł też pełnomocnik inwestorki nieprecyzyjność nałożonego kwestionowaną decyzją obowiązku oraz zarzucił, że w jej uzasadnieniu PINB nie wskazał dlaczego do legalizacji objętych postępowaniem robót budowlanych wymagana jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej i w jakim zakresie, a mianowicie czy obejmuje ona wszystkie elementy przedmiotowych okien, ich stolarki i otworów okiennych, czy też tylko niektórych

z nich. W piśmie z dnia 15 czerwca 2015 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy

ul. [...]w K. wniósł o utrzymanie decyzji PINB w mocy podnosząc, że również w postępowaniu legalizacyjnym inwestor powinien wykazać się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takim zaś prawem "A" Sp. z o.o. Sp. k. nie dysponuje. Wspólnota Mieszkaniowa nigdy bowiem nie wyraziła zgody na ingerencje w fasadę budynku, polegającą na przeróbce okien naruszającą prawo własności Wspólnoty i interes jej poszczególnych członków.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa trzymał decyzję PINB w K. w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy po przeanalizowaniu treści obowiązujących, a mogących mieć ewentualnie w sprawie zastosowanie przepisów Prawa budowlanego stwierdził, że podstawowym problemem wymagającym rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie było ustalenie, czy organ nadzoru budowlanego miał podstawę i obowiązek wymagania od inwestora przedstawienia dokumentów wskazujących na posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w postępowaniu legalizacyjnym prowadzonym na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. W tym względzie stwierdził, że w dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiały się tezy, iż doprowadzenie do zgodności z prawem już wykonanych robót budowlanych na podstawie art. 51 Prawa budowlanego powinno nastąpić w aspekcie prawa administracyjnego, a nie cywilnego, czego konsekwencją jest brak możliwości zobowiązania inwestora do składania dokumentu stwierdzającego jego prawo do dysponowania zabudowaną nieruchomością na cele budowlane w trybie art. 51 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Ze stanowiskiem takim [...]WINB się jednak na gruncie niniejszej sprawy nie zgodził. Powołując się na uchwałę NSA z dnia 10 stycznia 2011 r. sygn. II OPS 2/10 (LEX nr 672631) organ odwoławczy stwierdził, że w razie wątpliwości co do posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane organ nadzoru budowlanego nie jest

w postępowaniu legalizacyjnym pozbawiony możliwości badania tej kwestii.

W konsekwencji za odpowiadającą prawu należało uznać zdaniem [...]WINB decyzję organu pierwszej instancji. Okoliczność niewykazania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przesądza o obligatoryjnym zastosowaniu przez organ art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego. Za prawidłowe uznać należało też jego zdaniem nakazanie doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, tj. sprzed wykonanych robót budowlanych, tak by przywrócić nieruchomości jej pierwotną formę, o co wnioskuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy

ul. [...]w K.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję [...]WINB

w K. z dnia [...]r. pełnomocnik "A" Sp. z o.o. Sp. k. wniósł o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji oraz

o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił, że decyzje te zostały wydane

z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 Prawa budowlanego, w sytuacji gdy inwestorka zgodnie ze zobowiązaniem przedłożyła

w terminie projekt budowlany zamienny. Powołując się na wyrok NSA z dnia

9 kwietnia 2009 r. sygn. II OSK 532/08 i wskazane w nim orzeczenia podtrzymał zaprezentowane wcześniej w odwołaniu stanowisko, że w postępowaniu legalizacyjnym doprowadzenie do zgodności z prawem objętych nim robót budowlanych powinno nastąpić w zakresie wymagań wynikających z prawa administracyjnego a nie cywilnego i dlatego organy orzekające nie były uprawnione żądać od skarżącej wykazania się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zarzucono nadto, że organy obu instancji (w tym organ odwoławczy

w odniesieniu do sformułowanych w tym względzie w odwołaniu zarzutów) nie wskazały dlaczego do legalizacji odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego potrzebna jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej i w jakim zakresie. Zgoda ta zdaniem pełnomocnika skarżącej nie może zaś dotyczyć podziału optycznego okien, gdyż okno nie stanowi części wspólnych nieruchomości. W świetle prawa cywilnego części wspólnych nie stanowi też stolarka okienna. Elementy te stanowią część lokalu a nie są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli lokali. Dodatkowo podniesiono, że uchwałą z dnia [...]r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. udzieliła skarżącej zgody na zmianę parametrów technicznych spornych okien wraz z ich podziałem przedstawionym w projekcie zamiennym z [...]r.

W odpowiedzi na skargę [...]WINB w K. wniósł o jej oddalenie powtarzając co do zasady zajęte w zaskarżonej decyzji stanowisko co do konieczności wykazania się przez inwestora w postępowaniu legalizacyjnym prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W piśmie procesowym z dnia 24 września 2015 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. za trafne uznał stanowisko organu odwoławczego zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i odpowiedzi na skargę. Stwierdził, że dokonując powiększenia otworów okiennych pod objęte postępowaniem okna doszło do naruszenia prawa współwłasności Wspólnoty. Poprzez zastosowanie innej plastyki okien doszło też do naruszenia integralności wizualnej nieruchomości wspólnej. Plastyka okien ma bowiem wpływ na wygląd elewacji, która "jest wspólnym dobrem". Nadto podkreślono, że powołana w skardze uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] r. została zaskarżona do sądu cywilnego przez współwłaścicieli jednego z lokali posiadających 55 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Decyzje organów obu instancji ostać się nie mogą, albowiem zostały podjęte bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy, które to uchybienie proceduralne stanowiące naruszenie art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Z przyczyn wskazanych w wydanej na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego decyzji PINB z dnia [...]r. (m.in. w związku z pismem [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia [...]r. – karta 55 akt administracyjnych) nie ulega wątpliwości i nie jest też przez stronę skarżącą kwestionowane, że przy realizacji robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę z dnia [...]r. doszło w zakresie objętym niniejszym postępowaniem, do istotnego odstępstwa od zatwierdzonego pozwoleniem projektu budowlanego. W związku z uchwaleniem dla terenu objętego spornymi robotami budowlanymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...]r., ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]z dnia [...]r., (Poz. [...]) oraz wobec ujęcia budynku przy

ul. [...] w K. w gminnej ewidencji zabytków, nie wpisanych do rejestru zabytków (karta 117 i 122 akt administracyjnych), na gruncie rozpoznawanej sprawy możliwość wydania opartej na treści art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego zależy od spełnienia trzech koniecznych warunków. Od stwierdzenia zgodności wykonanych robót

z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1

w zw. z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego), od wykazania się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane (odpowiednio stosowana treść

art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego) oraz od uzyskania uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego). W niniejszej sprawie spełnienie ostatniego z tych warunków nie było przedmiotem ustaleń i rozważań organów orzekających. Nie stanowi to jednak naruszenia prawa w sytuacji gdy organy stwierdziły brak spełnienia drugiego z w/w warunków, co mogło stanowić samodzielną podstawę odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego. Co do zgodności spornych robót z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego to za przesądzające należy przyjąć w tym względzie zaświadczenie Prezydenta Miasta K. nr [...] z [...]r. (karta 124 akt administracyjnych), potwierdzone dodatkowo pismem tego organu z dnia [...]r. (k. 134 akt administracyjnych). Treść tych dokumentów potwierdza zgodność objętych postępowaniem robót z obowiązującym porządkiem planistycznym. Tym stanowiskiem organy nadzoru budowlanego są

w niniejszym postępowaniu związane. Trudno bowiem przyjąć, aby należało stosować na gruncie tej sprawy inne i bardziej restrykcyjne wymogi niż w przypadku samowoli budowlanej legalizowanej na podstawie art. 48 Prawa budowlanego,

w którym o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga treść zaświadczenia właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 48 ust. 2 pkt 1a i ust. 3 ustawy).

Gdy chodzi o dysponowanie nieruchomością na cele budowlane to co do zasady wystarczające jest złożenie w tym przedmiocie przez inwestora oświadczenia o jakim mowa w art. 32 ust. 4 pkt 3 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy. Powszechnie przyjmuje się jednocześnie w doktrynie i orzecznictwie, że w przypadku gdy treść tego prawa jest kwestionowana przez inne strony postępowania to okoliczność faktycznego dysponowania tym prawem podlega badaniu zarówno w postępowaniu

o wydanie pozwolenia na budowę jak i w postępowaniu legalizacyjnym. W świetle przeważającego w ostatnim czasie orzecznictwa przyjmuje się przy tym, że gdy chodzi o postępowanie legalizacyjne prowadzone na podstawie art. 51 Prawa budowlanego, to do odmiennej w tym względzie konstatacji nie daje też podstaw powołana w zaskarżonej decyzji uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2011 r. sygn. II OPS 2/10 (ONSA.WSA z 2011 r. poz. 22, zobacz w tym względzie m.in. wyroki NSA z dnia 1 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 270/12, z dnia

3 grudnia 2014 r. sygn. akt II OSK 1202/13 i z dnia 10 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 1828/13). Zasadnie zatem organy orzekające jednym z warunków zatwierdzenia przedłożonego przez skarżącą projektu budowlanego zamiennego uczyniły okoliczność wykazania się przez nią prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ustalenie, że strona skarżąca prawem takim nie dysponuje nie wynika jednak zdaniem Sądu w dostateczny sposób z akt sprawy. Z mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa, zgromadzony w tym względzie materiał dowodowy jest niepełny, nie został należycie omówiony

i rozważony i tym samym nie jest wystarczający do poczynienia w tym przedmiocie przesądzających ustaleń. W aktach brak jest dokumentów przesądzających

o statusie własnościowym nieruchomości przy ul. [...] w K.

W oparciu o twierdzenia stron można jedynie domniemywać, że działka nr 1

i znajdujący się na niej budynek stanowią współwłasność i zostało w nim wydzielonych najprawdopodobniej 5 stanowiących odrębną własność lokali, co oznaczałoby, iż istnieje na tej nieruchomości tzw. "mała" wspólnota mieszkaniowa. Należy też domniemywać, że sporne okna znajdują się w jednym z samodzielnych lokali, którego właścicielką jest skarżąca. Ponieważ do akt nie dołączono ani odpisu aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu ani też aktualnego odpisu z księgi wieczystej, to nie można w jednoznaczny sposób ustalić które części budynku stanowią lokal przynależny skarżącej (w rozumieniu art. 2 ust. 2 i 4 ustawy

z dnia 24 czerwca 1999 r. o własności lokali Dz. U, z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm., zwanej dalej ustawą o własności lokali), a które stanowią nieruchomość wspólną

w rozumieniu art. 3 ust. 2 przedmiotowej ustawy. W szczególności nie można jednoznacznie przesądzić w tym względzie charakteru objętych postępowaniem okien, która to okoliczność ma podstawowe znaczenie dla oceny prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organy orzekające tej newralgicznej okoliczności ani nie ustaliły ani też nie poczyniły w tym względzie jakichkolwiek rozważań. Uznając, że skarżąca nie wykazał się prawem dysponowania nieruchomością odnośnie tych okien organy zapewnie uznały, że stanowią one część wspólną nieruchomości, co może budzić jednak zasadnicze wątpliwości, zwłaszcza gdy chodzi o materiał z którego okna znajdujące się w poszczególnych samodzielnych lokalach zostały wykonane, sposób ich podziału na kwatery i ich wygląd, na co faktycznie wskazuje się w skardze, a wcześniej w odwołaniu. Nie jest oczywiście wykluczone, że kwestie te mogły być uregulowane w aktach notarialnych o ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych samodzielnych lokali, co wymagałoby jednak wykazania w toku dalszego postępowania. Mniej wątpliwości może budzić jedynie zaliczenie do nieruchomości wspólnej zewnętrznych konstrukcyjnych mrów budynku, do których dany lokal przylega, a które zostałyby np. naruszone przez zwiększenie otworów okiennych pod okna, co podnosi na gruncie niniejszej sprawy uczestniczka postępowania - Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K., a czego skarżąca nie neguje. W zależności od rezultatu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości nie jest przy tym wykluczone, że skarżąca mogłaby się wykazać prawem dysponowania nieruchomością w zakresie rodzaju okien, użytego materiału, ich podziału na kwatery oraz innego ich wyglądu (w zw. z treścią art. 140 i 144 kc), a nie posiada takiego prawa do powiększenia otworów okiennych.

Wobec niewyjaśnienia i w ogólnie nierozważenia kwestii wielkości wspólnoty, treści aktów notarialnych o ustanowieniu odrębnych własności poszczególnych lokali gdy chodzi o udziały ich właścicieli (współwłaścicieli) we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 – 20 ustawy o własności lokali), nie sposób też odnieść się ani do sposobu wyrażenia przez wspólnotę zgody na prace budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej (gdyby dotyczyły tej części nieruchomości) ani sposobu reprezentacji wspólnoty lub poszczególnych właścicieli lokali, nad którą to kwestią organy orzekające również przeszły do porządku. Wątpliwości tych nie rozstrzyga też chociażby w przybliżeniu treść pism procesowych stron. Okoliczność ta ma zaś podstawowe znaczenie gdy chodzi o ustalenie kręgu stron postępowania jak i sposobu oraz formy wyrażania zgody na prace budowlane. Gdyby się bowiem okazało, że w sprawie mamy do czynienia z "małą" wspólnotą mieszkaniową, w umowach o ustanowieniu odrębnych własności lokali (art. 18 ust. 1 i 2) lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a i 3) nie został ustalony sposób zarządu nieruchomością wspólną, to do zarządu taką nieruchomością, miałyby zastosowanie przepisy kc i kpc (art. 19 ustawy o własności lokali). Nie jest przy tym wykluczone aby w w/w przypadkach współwłaściciele ustalili, że do zarządu takiego mają zastosowanie przepisy art. 20

i następne ustawy o własności lokali, ale uchwała taka jako niewątpliwie przekraczająca zwykły zarząd musiałaby zapaść za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc w zw. z art. 19 ustawy o własności lokali). Inaczej, ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nie możnaby uznać za wywołującą skutki prawne uchwały wspólnoty mieszkaniowej przy ul. [...] w K. z dnia [...]r., Nr [...] (karta 42 – 44 akt sądowych), pomijając już kwestię jej formy. Wobec niewyjaśnienia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie sposób też ocenić formalnej ważności uchwały członków Wspólnoty nr [...] z dnia [...] r. (karta 30 -33 akt sądowych), na którą powołała się strona skarżąca w skardze. Przy "małej" wspólnocie byłaby ona formalnie wiążąca w zakresie dysponowania przez skarżącą nieruchomością na cele budowlane gdyby w odpowiednim trybie zarząd nieruchomością wspólną został uregulowany jak w przypadku "dużych" wspólnot, co jak już podkreślono ze zgromadzonego dotychczas w sprawie materiału dowodowego nie wynika.

Jak wynika z powyższych wywodów, przy ponownym rozpoznaniu sprawy wyjaśnią i rozważą organy orzekające w pierwszej kolejności czy objęte postępowaniem roboty budowlane dotyczą i w jakim zakresie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jeżeli dotyczą to należy ustalić wskazane wyżej okoliczności co do wielkości wspólnoty oraz sposobu zarządu nieruchomością wspólnotą, a to z uwagi na sposób jej reprezentacji

(w przypadku małej wspólnoty stronami będą poszczególni współwłaściciele) oraz sposobu decydowania w zakresie czynności zarządu dotyczących nieruchomości wspólnej. W dalszej kolejności, gdyby skarżąca wykazała, że legitymuje się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w sprawie znalazłaby zastosowanie treść art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego.

Wobec niedostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy nie sposób odeprzeć też zarzutów skargi co do wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem

art. 51 ust. 5 w zw. z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Z tych wszystkich względów decyzje organów obu instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 i art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 211 ustawy p.p.s.a. oraz § 2ust. 1 i 2

i § 18 ust. 1 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r.

w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ... (Dz. U. z 2013 r., poz. 461) w zw.

z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.

w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015. 1800).

im