Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 328/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2020-08-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Celne prawo
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 92
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Alicja Palus ( spr.) Asesor WSA Wojciech Śnieżyński po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi M. G. i J. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] Nr [...] Burmistrz S., działając na podstawie art. 93 ust. 4 i ust. 5 w związku z art. 93 ust. 2a i art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu O., gmina Ś., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Ś. Nr [...] z dnia [...] i art. 123 kodeksu postępowania administracyjnego, postanowił zaopiniować negatywnie przedłożony przez M. G. i J. S. wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie O., gmina S., oznaczonej geodezyjnie jako działka numer [...], [...], przedstawiony na załączniku graficznym na mapie w skali 1:500, stanowiącym integralną część postanowienia.

Z uzasadnienia postanowienia wynika, że M. G. i J. S. – współwłaściciele w udziałach 1/2 nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni [...], położonej w gminie S., zwrócili się podaniem z dnia 28 lutego 2020 r. skierowanym do Burmistrza S. o wszczęcie postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości na 11 działek:

• działki nr [...] i nr [...], przeznaczone - w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obrębu O., gmina Ś., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] (dalej jako "Plan") - pod poszerzenie pasów dróg publicznych dojazdowych ([...] KD i [...] KD);

• działki od nr [...] do nr [...], przeznaczone w planie miejscowym pod tereny zabudowy zagrodowej ([...]MR);

• działką nr [...] - wewnętrzną drogą dojazdową znajdującą się na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym pod tereny zabudowy zagrodowej ([...]MR).

Teren objęty wnioskiem podziałowym podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu O., gmina Ś., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Ś. Nr [...] z dnia [...].

Uzasadniając stanowisko przyjęte przy orzekaniu Burmistrz S. wyjaśnił, że zgodnie z treścią opisanej powyżej uchwały teren nieruchomości wskazanej we wniosku podziałowym przeznaczony jest pod zabudowę zagrodową (budynki mieszkalne, wchodzące w skład gospodarstw, budynki gospodarcze, garaże, obiekty inwentarskie i inne służące bezpośrednio do produkcji rolnej) i oznaczony na rysunku planu symbolem [...]MR. Natomiast teren oznaczony symbolami [...] KD i [...] KD przeznaczony jest pod drogi publiczne klasy dojazdowej. Dodatkowo organ wskazał, że poprzez teren wnioskowanej nieruchomości przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia wraz ze strefą ochronną.

Następnie Burmistrz S. podał, że zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalniane, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W związku z art. 92 ust. 1 powołanej powyżej ustawy, nieruchomość położona w obrębie O., gmina S., oznaczona geodezyjnie jako działka numer [...], nie może zostać podzielona zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału nieruchomości na działki oznaczone numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], których powierzchnia jest mniejsza niż 3000 m2, jako pozostające w sprzeczności z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto wyjaśnił, że co do zasady, włączenia komunikacyjne działek budowlanych powinny być realizowane do dróg niższej kategorii. Na tym terenie obsługa komunikacyjna powinna odbywać się poprzez drogi dojazdowe do dróg lokalnych. W zaproponowanym wstępnym projekcie podziału nieruchomości, zgodnie z wnioskiem, dostęp do drogi dla działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...] i [...] miałby być zapewniony z drogi powiatowej ul. [...], tj. działki numer [...], która zgodnie z obowiązującym mpzp jest oznaczona symbolem [...]KL i stanowi teren drogi publicznej klasy lokalnej, co jest rozwiązaniem niekorzystnym i rodzi wiele zagrożeń z uwagi na charakter ul. [...] w O., będącej skomunikowaniem dróg niższej kategorii do drogi zbiorczej a następnie do drogi wojewódzkiej nr [...].

Opisane powyżej postanowienie zostało w toku instancyjnym zaskarżone przez M. G. i J. S., którzy w zażaleniu zarzucili, że proponowany podział jest – ich zdaniem zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bowiem zapisy § 9 ust. 1 uchwały w pkt 3 lit. e na obszarach zabudowy zagrodowej ustalają minimalną powierzchnię nowych działek budowlanych na 1500 m2, a w pkt 1 odsyłają do orientacyjnych linii oznaczonych na rysunku planu. Ponadto projektowane działki mają dostęp do drogi publicznej ul. [...], z którą graniczą.

Po rozpatrzeniu zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. postanowieniem z dnia [...] Nr [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium wskazało, że podzielając negatywną ocenę organu pierwszej instancji uznało za konieczne uwzględnienie ograniczenia podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne, wynikającego z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wyklucza podział takich nieruchomości na działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Ponadto – motywując podjęte orzeczenie – Kolegium przywołało treść art. 96 ust. 1, art. 92 ust. 1 i art. 93 ust. 2a wskazanej powyżej ustawy i wyjaśniło, że prawidłowo organ pierwszej instancji ustalił, że przeważająca część nieruchomości objętej wnioskiem podziałowym tj. działki od numeru [...] do numeru [...] znajduje się w obszarze o przeznaczeniu rolnym.

Tak bowiem – jak podkreśliło Kolegium – należy odczytywać założenia planu dla celów oznaczonych symbolem [...]MR, które w § 15 ust. 1 pkt 1 części tekstowej planu zdefiniowano jako tereny zabudowy zagrodowej, które "przeznacza się pod zabudowę siedliskową z możliwością prowadzenia produkcji rolniczej (budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstw rolnych, budynki gospodarcze, garaże, obiekty inwestorskie i inne służące bezpośrednio do produkcji rolnej) oraz ogrody i zieleń."

Kolegium zwróciło też uwagę, że Burmistrz S. orzekając w sprawie prawidłowo też wskazał, że część nieruchomości w granicach działki nr [...] przeznaczona jest pod drogi publiczne, a mianowicie projektowane do wydzielenia działki oznaczone numerami [...] i [...] znajdują się – odpowiednio – na terenach oznaczonych symbolami [...] KD i [...] KD.

Następnie Kolegium przedstawiło obszerne rozważania zmierzające do wyjaśnienia charakteru przeznaczenia pod "zabudowę zagrodową", wyjaśniając na ich wstępie, że ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani akty wykonawcze nie zawierają definicji legalnej "zabudowy zagrodowej".

W ocenie Kolegium na rolny charakter tego rodzaju funkcji planistycznej wskazuje treść pkt 3 załącznika nr 1 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. poz. 1587), w którym do terenów użytkowych rolniczo zaliczono m.in. "Tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych". Ponadto – zdaniem Kolegium – również wykładnia systemowa omawianego pojęcia prowadzi do wniosku, że tereny przeznaczone pod zabudowę zagrodową stanowią obszary przeznaczone na cele rolne.

Ta konkluzja organu odwoławczego została uzasadniona szczegółową argumentacją, w której odwołano się do reguł wykładni językowej i funkcjonalnej, stanowiska judykatury administracyjnej oraz ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 909 z późn. zm.).

Zdaniem Kolegium w przedmiotowych uwarunkowaniach prawnych pojęcie "zabudowa zagrodowa" nie powinno budzić żadnych wątpliwość interpretacyjnych, jako oznaczające grunty rolne, na których – w ograniczonym zakresie – dopuszcza się szczególnego rodzaju zabudowę. Uwzględniając bowiem rzeczywiste funkcjonalne powiązanie zabudowy zagrodowej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego trzeba przyjąć, że nie zmienia ona przeznaczenia gruntów, na jakich jest zrealizowana lub przewidziana planem miejscowym, które pozostają gruntami rolnymi.

Kolegium zwróciło też uwagę, że przeznaczenie przez lokalnego prawodawcę gruntu pod zabudowę zagrodową nie wprowadza zatem innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych. W szczególności zabudowa zagrodowa stanowi odrębny rodzaj zabudowy, który odróżnia ją od zabudowy mieszkaniowej jedno lub wielorodzinnej m.in. ograniczeniem ilościowym do jednego siedliska, a jednocześnie wyklucza ona wprowadzenie na teren o takim przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (sensu stricte), czyli niezwiązanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07). Dodatkowo Kolegium wskazało, że każdy podział wnioskowanej nieruchomości wiązałby się z możliwością wyodrębnienia działek na poszerzenie dróg publicznych, nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

W zakończeniu uzasadnienia Kolegium podało też, że z materiału sprawy, w tym treści wniosku nie wynika, aby w odniesieniu do działek oznaczonych numerami od [...] do [...] zachodziła którakolwiek z okoliczności wyłączających ustawowe ograniczenia. Celem podziału nie było bowiem ani utworzenie działki przeznaczonej na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, ani dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Do wskazanych działek nie ma również zastosowania żadna inna norma wynikająca z odesłania zawartego w art. 93 ust. 2a zd. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu postanowienia Kolegium odniosło się też do zarzutów zawartych w zażaleniu, a ponadto – powołując się na zasadę wynikającą z art. 9 kpa – wyjaśniło zasady dokonania podziału celem wydzielenia działek gruntu z przeznaczeniem pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Postanowienie opisane powyżej zostało zaskarżone przez M. G. i J. S. skargą skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W petitum skargi, działająca imieniem skarżących pełnomocnik, zarzuciła organowi orzekającemu: naruszenie art. 93 ust. 4 w zw. z ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 29 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w zw. z § 9 ust.1 pkt 3 lit. e oraz § 9 ust.2 Uchwały nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu O., gmina Ś., które miało wpływ na wynik sprawy - polegające na sprzecznym ze wskazanymi przepisami utrzymaniu w mocy postanowienia Burmistrza S. z dnia [...] opiniującego negatywnie przedłożony wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie O., gmina S., oznaczonej geodezyjnie jako działka numer [...], [...], stanowiącej współwłasność Skarżących, która to opinia została wydana w istocie nie w oparciu o zapisy obowiązującego na tym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie został uznany za nieważny, a w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, mimo, że zgodnie z art. 93 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ opiniujący ocenia jedynie zgodność projektowanego podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a nie zgodność z prawem uchwały ustanawiającej na danym obszarze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Powołując się na tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżących zaskarżając postanowienie w całości, wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zobowiązanie organu do wydania postanowienia uchylającego postanowienie organu pierwszej instancji i pozytywnego zaopiniowania wstępnego podziału przedmiotowej nieruchomości przedłożonego wraz z pierwotnym wnioskiem oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W szczegółowym uzasadnieniu skargi pełnomocnik wskazała m.in., że z postanowień planu miejscowego, zawartych w § 9 ust. 1 pkt 3 lit. c wynika wyraźnie że minimalną wielkość nowo projektowanych działek dla zabudowy zagrodowej ustalono na 1500 m2. Przedstawiony przez Skarżących do zaopiniowania projekt podziału działki numer [...], przewiduje, że powierzchnia działek o numerach od [...] do [...] w każdym przypadku będzie przekraczała 1600m2, a zatem spełnia wymogi planu. Z kolei projektowana działka numer [...] posiadająca mniejszą powierzchnię niż 1500m2 przewidziana została jako wewnętrzna droga dojazdowa do działki numer [...], co zgodne jest z postanowieniami § 9 ust.2 uchwały, jej wydzielenie jest konieczne dla zapewnienia projektowanej działce numer [...] dostępu do drogi publicznej. Ponadto projektowane wydzielenie działek o numerach [...] i [...], które znajdują się na terenach o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod poszerzenie pasów dróg publicznych i tak też zostały przewidziane w projekcie podziału – ich zgodności z planem nie kwestionował organ, a mimo tego utrzymał w całości zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w tym zakresie.

Odnosząc się do podnoszonej przez organ kwestii ograniczenia zabudowy zagrodowej do jednej działki siedliskowej na gospodarstwo rolne – pełnomocnik podkreśliła, że organ nie powołał się w tym zakresie na żaden przepis wyraźnie przewidujący takie ograniczenie, pominął również fakt, iż każda z wydzielonych działek może stanowić przynależność innego gospodarstwa rolnego i nie powinno to być przedmiotem oceny organu w tym postępowaniu.

Oba organy administracyjne, rozpatrując niniejszą sprawę, w ocenie Skarżących niesłusznie zatem dokonały oceny zgodności przedstawionego projektu podziału, nie jak nakazuje im to art. 93 ust.1, 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznie z zapisami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, z którym to planem projektowany podział jest zgodny, a z przepisami regulującymi zasady ustalania reguł podziału nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które powinny być stosowane przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W doręczonej Sądowi w dniu 7 lipca 2003 r. odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przyjęte przy orzekaniu w sprawie.

Zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 lipca 2020 r., wydanym na podstawie § 21 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 5 sierpnia 2015 r. – Regulaminu wewnętrznego urzędowania wojewódzkich sądów administracyjnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1177) sprawa została wyznaczona do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekając w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Stosownie do art. 184 (in limine) Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej Naczelny Sąd Administracyjny oraz inne sądy administracyjne sprawują w zakresie określonym w ustawie kontrolę działalności administracji publicznej.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych oznaczonych konstytucyjnie jako inne sądy administracyjne, określone zostały m.in. treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) i polegają na kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami procedury administracyjnej a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja (postanowienie albo inny akt) została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (postanowienia albo innego aktu) na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Ponadto - zgodnie z treścią art. 134 § 1 wskazanej ustawy - sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a stosownie do art. 135 powołanej powyżej ustawy procesowej, Sąd może stosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala - odpowiednio - w całości albo w części (art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Dokonując w rozpoznawanej sprawie kontroli zaskarżonego postanowienia przy zastosowaniu wskazanego wcześniej kryterium legalności Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie, co uprawniało Sąd do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem oceny Sądu było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. utrzymujące w mocy postanowienie Burmistrza S. opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w gminie S., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr [...], [...], obręb O. na 11 działek, w tym działki: nr [...] i [...] przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obrębu O., gmina Ś., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy Ś. pod poszerzenie pasów dróg publicznych dojazdowych – [...] KD i [...] KD, działki oznaczone numerami od [...] do [...] przeznaczone w planie miejscowym pod tereny zabudowy zagrodowej – [...]MR i działkę nr [...] jako wewnętrzną drogę dojazdową znajdującą się w obszarze przeznaczonym w planie miejscowym pod tereny zabudowy zagrodowej – [...]MR.

Podstawę materialnoprawną orzekania w tej sprawie stanowiły przepisy powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarte w Rozdziale I Działu III, oznaczonym jako "Podziały nieruchomości".

Zgodnie z treścią art. 92 wskazanej powyżej regulacji przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (ust. 1).

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Natomiast stosownie do przepisu art. 93 ust. 1 – 2a przywoływanej ustawy, w którym określone zostały warunki dopuszczalności podziału nieruchomości, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

Dodatkowo z przepisu art. 93 ust. 4 przywołanej ustawy wynika, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Ponadto w przepisie art. 96 ust. 1 ustawodawca postanowił, że podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że w doktrynie wskazuje się, iż przewidziana w ustawie o gospodarce nieruchomościami procedura podziału nieruchomości służy wykluczeniu wydzielenia działek nienadających się do zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (np. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Lex/el 2019).

W rozpoznawanej sprawie istotne też jest, że opisana we wniosku podziałowym skierowanym do Burmistrza S. przez M. G. i J. S., działka oznaczona numerem [...], [...], obręb O. objęta jest ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu O., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...]

Z dokonanych przez organy właściwe instancyjnie ustaleń, których prawidłowości Sąd nie kwestionuje wynika, że wydzielone z przedmiotowej działki w projekcie podziału działki oznaczone numerami od [...] do [...] znajdują się w jednostce planistycznej o symbolu [...]MR, stanowiącej teren zabudowy zagrodowej, którego przeznaczenie ustalono w § 15 ust. 1 pkt 1 części tekstowej planu, przywołanym wcześniej w uzasadnieniu.

Z treści tego zapisu planistycznego wynika, że lokalny prawodawca przeznacza teren o wskazanym powyżej symbolu pod zabudowę siedliskową z możliwością prowadzenia produkcji rolniczej, w ramach której można realizować budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstw rolnych, budynki gospodarcze, garaże, obiekty inwestorskie i inne służące bezpośrednio do produkcji rolnej oraz ogrody i zieleń.

Istota pojęcia "zabudowa zagrodowa" została szczegółowo zanalizowana w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, a Sąd uznając zastosowaną argumentację za wyczerpującą i prawidłową przyjmuje ją za własną, co powoduje zbędność ponownego przedstawienia jej w tym miejscu uzasadnienia.

Zdaniem Sądu zasadne jest twierdzenie organów orzekających w sprawie, że przeważająca część przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczona na cele rolne, bowiem przeznaczenie terenu na zabudowę zagrodową nie eliminuje takiej kwalifikacji terenu.

Ponadto organy właściwe w sprawie w okolicznościach w niej istniejących prawidłowo przyjęły, że dokonując oceny w zakresie wymaganym dla zaopiniowania wniosku podziałowego w warunkach art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić również przepis art. 93 ust. 2a tej ustawy, z którego wynika zakaz podziału nieruchomości o charakterze rolnym na działki gruntu mniejsze niż 0,3000 ha chyba, że zaistnieje którakolwiek z sytuacji uznanych przez ustawodawcę za warunkujące dopuszczalność wydzielenia z nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne, działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Takimi sytuacjami ustawowo opisanymi jest przeznaczenie nowowydzielonej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonanie – poprzez taki podział – regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Konsekwentnie za prawidłową uznać należy ocenę organów, stwierdzających że wydzielenie z przedmiotowej nieruchomości 9 nowych działek znajdujących się na terenie przeznaczonym na cele rolne, których projektowana powierzchnia w przypadku każdej z działek jest mniejsza niż 0,3000 ha jest niezgodne z ustaleniem planistycznym zawartym w § 15 ust. 1 pkt 1 powoływanej wcześniej uchwały, interpretowanym przy uwzględnieniu art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd podziela też ocenę organów dokonaną w zakresie ustalenia planistycznego zawartego w § 9 ust. 1 pkt 3 lit. e powoływanej wcześniej uchwały, w którym lokalny prawodawca ustalił na etapie realizacji planu minimalną wielkość nowo projektowanych działek budowlanych dla zabudowy zagrodowej na 1500 m2 tj. 0,1500 ha.

Istotna w tej kwestii jest zarówno niezgodność ustalenia planistycznego z regułą ustawową zawartą w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymagająca – zdaniem Sądu, podzielającego stanowisko organów orzekających – odwołania się do reguły kolizyjnej lex superior derogat legi inferiori, jak i konieczność uwzględnienia ograniczeń wynikających z przeznaczenia terenu na cele rolne.

Należy też wyjaśnić, że to, iż uchwałodawca przyjął ustalenie planistyczne istotnie naruszające uwarunkowanie normatywne, określone ustawowo, nie dostrzeżone przez organ nadzoru, nie zwalnia Sądu ani organów administracji publicznej z obowiązku działania zgodnie z zasadą praworządności i podporządkowania ustawom.

W przedstawionych powyżej okolicznościach Wojewódzki Sąd Administracyjny – uznając, że organy orzekające w rozpoznawanej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i dokonały ich prawidłowej wykładni – stosownie do przepisu art. 151 powołanej na wstępie ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.