Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 568/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: Określenie jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla danego zamierzenia inwestycyjnego jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku. Ewentualne stwierdzenie, że uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla ustalenia warunków zabudowy powinno być uargumentowane w uzasadnieniu decyzji odmownej.

TEZY

Określenie jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla danego zamierzenia inwestycyjnego jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku. Ewentualne stwierdzenie, że uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla ustalenia warunków zabudowy powinno być uargumentowane w uzasadnieniu decyzji odmownej.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2004 r. sprawy ze skargi P.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] kwietnia 2004r. Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego P.N. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2004r. Burmistrz Z.,, powołując się na art. 59

ust. 1, 60 ust. 1, 64 w zw. z art. 52 ust. 1, 54, 56 i 61 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) i po rozpoznaniu wniosku skarżącego P.N. z dnia [...] grudnia 2003r., orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budynku mieszkalnego, budynku garażowego i budynku gospodarczo-składowego na maszyny rolnicze i płody rolne wraz z infrastrukturą techniczną na działkach o numerach geodezyjnych [...]/8 i [...]/7, położonych w obrębie wsi Z., gmina Z.

Organ stwierdził, że na terenie przyległym do działek wskazanych jako teren inwestycji dla realizacji siedliska, brak jest zabudowy mieszkaniowej, która pozwalałaby na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Istniejące na sąsiedniej działce budynki gospodarcze nie stanowią skutecznego punktu odniesienia do oceny wniosku. Przedmiotowy teren jest terenem rolniczym, a nie budowlanym i całościowo wymaga opracowania planistycznego.

Do spornego terenu i innych działek rolniczych prowadzi tylko dojście takie, jak do pól, łąk

i pastwisk, tj. o szerokości 3 metrów, nie spełniające warunków technicznych drogi dojazdowej i dojścia do obszaru zabudowanego, ani warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, gdzie szerokość pasa drogowego ma wystarczać na rozmieszczenie koniecznych elementów drogi publicznej i urządzeń infrastruktury technicznej.

W odwołaniu od tej decyzji wnioskodawca podniósł, że jego zamiarem było utworzenie samodzielnego siedliska wiejskiego, służącego gospodarstwu rolnemu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] czerwca 2004r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. Zdaniem organu odwoławczego odmowa ustalenia warunków zabudowy nie naruszyła przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy wymaga spełnienia przesłanki dostępu terenu zabudowy do drogi publicznej, a przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy dostępu terenu zabudowy do uzbrojenia, niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania inwestycji. Sporny teren zabudowy nie ma dostępu do drogi publicznej, jako że ustanowiona aktem notarialnym służebność obciąża działkę Nr [...]/12, która również nie ma dostępu do drogi publicznej gdyż trzymetrowej szerokości dojazd nie spełnia wymogów technicznych. Nadto teren nie został uzbrojony w żadne praktycznie rzecz biorąc urządzenia komunalne.

W skardze na tę decyzję wywiedzionej do sądu administracyjnego przez wnioskodawcę został podniesiony zarzut naruszenia prawa. Zdaniem skarżącego organ nie wziął pod uwagę tego, że dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej został przewidziany jako rozwiązania indywidualne (własna studnia, szczelny zbiornik na nieczystości ciekłe, pobór energii elektrycznej z linii biegnącej przez działkę sąsiada) stąd teren inwestycji nie wymagał dostępu do tych urządzeń. 7-metrowy dojazd urządzony na gruncie obciążonym służebnością drogową prowadzi do drogi wewnętrznej oznaczonej numerem geodezyjnym 75, a także zapewnia z drugiej strony - dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej (krajowej drogi relacji B.– Z.). Tym samym nie można było uznać braku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Skarżący dodał przy tym, że organy administracji obu instancji pominęły odniesienie się do zawartego we wniosku punktu dotyczącego podziału działki Nr [...]/7 oraz, iż obiektywnie nie przeanalizowały dokumentów. W sąsiedztwie drogi wewnętrznej (działki Nr [...]) istnieją bowiem nieruchomości zabudowane, które przez drogę wewnętrzną (Nr [...]) mają dostęp do drogi publicznej. Podnosząc powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Organ wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skardze nie można odmówić słuszności. Odmowa ustalenia warunków zabudowy nastąpiła bowiem bez należytego wyjaśnienia okoliczności faktycznych zaistniałych

w sprawie i bez właściwego odniesienia faktów do ustawowych przesłanek dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy, wynikających z mającego zastosowanie w sprawie art. 61 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami).

Przede wszystkim organ I instancji pominął (a organ II instancji to pominięcie zaakceptował) sprawdzenie, czy w niniejszej sprawie nie miało miejsca wyłączenie wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada powyższa jednym z warunków pozytywnego uzyskania warunków zabudowy czyni ustalenie istnienia w sąsiedztwie terenu inwestycji, co najmniej jednej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, zabudowanej

"w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Zasada powyższa nie obowiązuje jednakże – jak stanowi art. 61 ust. 4 w/w ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Sporna w sprawie inwestycja to zamiar utworzenia siedliska rolniczego, tj. zabudowy zagrodowej w postaci domu mieszkalnego, garażu

i budynku gospodarczo-składowego na maszyny rolnicze i płody rolne, mającej służyć prowadzonemu przez skarżącego gospodarstwu rolnemu. Organy administracji nie poczyniły w sprawie ustaleń dotyczących wielkości gospodarstwa rolnego strony w kontekście średniej wielkości gospodarstw rolnych w Gminie Z., a tym samym nie sprawdziły, czy "zasada dobrego sąsiedztwa" w sprawie niniejszej ma zastosowanie, czy też została wyłączona.

Przyjmując, iż wskazany przez skarżącego teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, organy orzekające w sprawie nie nawiązały do legalnej definicji "dostępu do drogi publicznej" zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z definicji tej wynika, że przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z wyjaśnień skarżącego, zawartych z odwołaniu, skardze i złożonych na rozprawie przed sądem wynikało, że teren inwestycji (działki [...]/8

i [...]/7) graniczy wprost z działką Nr [...]/12, obciążoną służebnością drogową na rzecz nieruchomości skarżącego, przy czym na gruncie działka ta stanowi 7-metrowej szerokości utwardzoną drogę, która w kierunku wschodnim prowadzi wprost do szosy B.– Z., tj. do drogi publicznej, a w kierunku przeciwnym do 3-metrowej drogi wewnętrznej, stanowiącej w tej chwili utwardzoną żwirem i żużlem drogę dojazdową do większości działek położonych w okolicy, odśnieżaną przez gminę. Nadto z twierdzeń strony wynikało, że korzystający z tego samego dostępu do drogi publicznej sąsiad C.N. otrzymał już pozwolenie na budowę na terenie położonym na wprost działki skarżącego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji skoncentrowało się wyłącznie na połączeniu służebności drogowej (Działki Nr [...]/12) z drogą wewnętrzną (oznaczoną numerem geodezyjnym [...]), nie sprawdzając bezpośredniego połączenia nieruchomości obciążonej służebnością drogową z szosą B.- Z. (drogą krajową) i nie badając – tym samym – dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej od tej strony.

Kolejnym niepełnym wyjaśnieniem sprawy było odgórne założenie przez organy administracji, iż na przeszkodzie w wydaniu pozytywnej dla skarżącego decyzji o warunkach zabudowy stoi brak właściwego uzbrojenia terenu inwestycji. Umknęło przy tym uwadze organu, iż zgodnie z ary. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie nie wyłącznie rzeczywistego uzbrojenia terenu, lecz również projektowanego, które ma wystarczać dla danego zamierzenia inwestycyjnego. Pojęcie uzbrojenia terenu definiowane jest przy tym poprzez odniesienie się ustawodawcy do art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 13 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Uzbrojenie terenu, w myśl powołanej regulacji, oznacza urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi i nad ziemią. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z jego przeznaczeniem. Określenie, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku. Ocena ta wymaga odniesienia się do wiedzy fachowej, a ewentualne stwierdzenie, że uzbrojenie terenu jest niewystarczające, powinno być uargumentowane w uzasadnieniu decyzji odmownej. Celem przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego uzbrojenia terenu,

ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. W niniejszej sprawie organy nie odniosły się szczegółowo do wskazanego we wniosku sposobu wyposażenia projektowanej zabudowy

w media, nawiązującego do indywidualnych rozwiązań (własna studnia, szczelny zbiornik na nieczystości ciekłe, pobór linii energetycznej na warunkach zakładu energetycznego z linii biegnącej przez działkę sąsiada). Tym samym organy zbagatelizowały znaczenie zapisu

art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym warunek właściwego uzbrojenia terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 3 ustawy uważa się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Niezależnie od wyżej wskazanych luk w postępowaniu i w ocenie zebranego dotychczas materiału dowodowego zauważyć należy, iż wniosek złożony w sprawie nie zawiera podpisu wnioskodawcy, który to brak powinien zostać wyeliminowany w toku powtórnych czynności proceduralnych. Wyjaśnienia i ustosunkowania się przez organ wymaga też wskazana przez skarżącego kwestia istnienia pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy dla podobnych przedsięwzięć na sąsiednich działkach, a co – w razie potwierdzenia – mogłoby odmowę ustalenia dla skarżącego warunków zabudowy czynić niezgodną z zasada równości. Organ winien też w sposób formalny odnieść się do wniosku o ustalenie warunków podziału działki Nr [...]/7 o co skarżący wnosił we wniosku.

Mając powyższe na uwadze Sąd zaskarżoną decyzję, jako naruszającą prawo uchylił (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy z 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270).