Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 528/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 listopada 2017 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 5 maja 2016 r. K. R. S. wystąpiła do Wójta Gminy G. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji w postaci rozbudowy budynku mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej. Wskazała, że decyzja jest niezbędna dla legalizacji istniejącej rozbudowy.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak [...] Wójt Gminy G. ustalił K. R. S. warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na legalizacji rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (powierzchnia rozbudowy do 9,5 m2) na działce nr [...] obręb Z. gmina G. Organ pierwszej instancji ustalił w szczególności:

- zakres inwestycji – powiększenie bryły budynku mieszkalnego jednorodzinnego od strony północnej poprzez dobudowę części o wymiarach 4,97 x 1,90 m (9,5 m2) stanowiącej kuchnię oraz legalizację instalacji wodociągowej i odpływowej;

- warunki kształtowania ładu przestrzennego w odniesieniu do zagospodarowania terenu (zagospodarowanie dostosowane do potrzeb zamieszkiwania, obsługa komunikacyjna z drogą powiatową nr [...]; nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z obrysem budynku mieszkalnego po rozbudowie);

- warunki kształtowania ładu przestrzennego w odniesieniu do zabudowy (szerokość elewacji frontowej od strony drogi dojazdowej – 8,95 m; szerokość elewacji bocznej – 4, 97 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - do 2, 5 m od poziomu terenu; kierunek głównej kalenicy dachu – prostopadły do drogi dojazdowej);

- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów budowalnych (wskazano na konieczność projektowania inwestycji zgodnie z prawem budowlanym, warunkami technicznymi i przepisami o formie i zakresie projektu budowlanego);

- warunki w zakresie ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu (wskazano m.in., że inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, jest położona w Obszarze Chronionego Krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie", w granicach projektowanego specjalnego obszaru ochrony siedlisk Natura 2000 "Ostoja Augustowska" oraz w granicach obszaru specjalnej ochrony ptaków Natura 2000 "Puszcza Augustowska");

- warunki dotyczące obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej;

- warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

Organ pierwszej instancji wskazał, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (załącznik nr 2 do decyzji) wykazała spełnianie przez inwestycję wszystkich wymagań z art. 61 ust. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa planistyczna), bowiem:

- na działce inwestora nr [...] o powierzchni 0,6486 ha znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem użytkowym o konstrukcji drewnianej, studnia głębinowa z instalacją wodociągową, szambo z instalacją kanalizacji sanitarnej, przyłącze elektroenergetyczne z instalacją elektryczną, w pozostałej części działka jest zagospodarowana rolniczo;

- obsługę komunikacyjną obiektu zapewnia droga powiatowa nr [...] połączona z drogami wewnętrznymi (gminną działką nr [...] i drogą wewnętrzną przez działki prywatne, jednakże trasa drogi gminnej nie pokrywa się z pasem ewidencyjnym działki nr [...]);

- planowana rozbudowa stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej na działce nr [...] oraz na działkach sąsiednich nr [...] dostępnych z tej samej gminnej drogi wewnętrznej;

- istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (inwestor ma zawarte umowy i posiada zapewnienia na dostawę mediów);

- nie zachodzą okoliczności wymienione w art. 53 ust. 4 pkt 1, 2, 3, 4, 5, 5a, 7, 9, 10, 10a,11 i 12 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy planistycznej;

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, co potwierdzają uzgodnienia;

- inwestycja nie narusza przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz nie narusza regulacji: Zarządzenia nr 27/2013 Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Białymstoku z dnia 31 grudnia 2013 r. w sprawie ustanowienia planu zadań ochronnych dla obszaru "Ostoja Augustowska" (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego z dnia 10 stycznia 2014 r., poz. 137); rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 12 stycznia 2011 r. w sprawie obszarów specjalnej ochrony ptaków "Puszcza Augustowska" (kod obszaru PLB200002) (Dz. U. Nr 25, poz.133); uchwały Nr XlI/94/15 Sejmiku Województwa Podlaskiego z dnia 22 czerwca 2015 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie" (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego z dnia 22 czerwca 2015 r. poz. 2122).

Organ pierwszej instancji podkreślił, że w uchwale Sejmiku Nr XlI/94/15 zakazano m.in. lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, gdy tymczasem w zasięgu 100 m od budynku mieszkalnego wnioskodawczyni znajduje się jezioro S. Jak wskazał jednak, w przedmiotowej sprawie zachodzi możliwość zastosowania odstępstwa od ww. zakazu wynikającego z § 4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku, bowiem budynek mieszkalny ma powierzchnię zabudowy 44,5 m2 tj. mniejszą niż 100 m2, zatem dopuszcza się jego rozbudowę o 9,5 m2; rozbudowa została dokonana w celu poprawy walorów estetyczno - krajobrazowych i użytkowych. Organ pierwszej instancji wskazał też, że zgodnie z oświadczeniem inwestora "zmianie nie uległa ogólna forma budynku ani jego charakter, który wpisuje się w tradycję architektury drewnianej", nadto rozbudowa budynku mieszkalnego poprawiła jego walory estetyczno – krajobrazowe. Ustalono również, że budynek mieszkalny na działce nr [...] (przed rozbudową) oraz dwa budynki gospodarcze wzniesiono w latach 30 - tych XX w. (z aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia [...] stycznia 1977 r. wynika, iż J. W. S. zakupił działkę nr [...] w Z. z domem mieszkalnym drewnianym, wybudowanym przed 9 majem 1961 r. która jest działką budowlaną w rozumieniu ówcześnie obowiązujących przepisów budowlanych). Zdaniem organu pierwszej instancji należy zatem domniemywać, że obiekt został wzniesiony legalnie, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc przed dniem 1 stycznia 2004 r. Budynek mieszkalny, przed rozbudową o powierzchni zabudowy 44,5 m2, znajdował się w odległości 37 m od linii brzegowej jeziora Z., zaś rozbudowa nastąpiła w kierunku jeziora, przybliżając go do linii brzegowej na odległość 35 m. Jednakże, jak podkreślił, na działce sąsiedniej nr [...] znajdują się dwa stare budynki gospodarcze, odległe od linii brzegowej zaledwie 24 m. Stąd też rozbudowa budynku mieszkalnego w kierunku linii brzegowej jeziora nie powoduje przybliżenia zabudowy do brzegów wód;

- niniejsza decyzja jest zgodna z wnioskiem inwestora.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył A. P., który wskazał, że: działka nr [...] nie jest działką inwestora, zaś § 4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku Nr XII/94/15 nie zezwala na rozbudowę budynku przybliżającą go do jeziora. W jego ocenie, fakt istnienia dwóch starych budynków gospodarczych na działce sąsiedniej wobec działki inwestycyjnej nie ma znaczenia dla oceny przybliżenia budynku inwestorki do jeziora.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ drugiej instancji, ponownie rozpoznając sprawę w jej całokształcie, ustalił stan faktyczny sprawy identycznie jak organ pierwszej instancji i sformułował tożsamą ocenę prawną uznając tym samym decyzję pierwszoinstancyjną za nienaruszającą prawa, zaś zarzuty odwołania za bezpodstawne w kontekście wyników przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działki objętej jej wnioskiem, w kontekście uzyskanych uzgodnień oraz mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie przepisów prawa, w tym prawa miejscowego. Zdaniem natomiast Kolegium, które odniosło się do zarzutów odwołania:

- z przepisu art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 1 ustawy planistycznej nie wynika, aby podmiot uprawniony do ubiegania się o ustalenie warunków zabudowy powinien posiadać uprawnienia właścicielskie w stosunku do działki inwestycyjnej;

- rozbudowa budynku mieszkalnego na działce nr [...] w sposób przedstawiony we wniosku przybliży go do jeziora S., jednakże nie oznacza to, że inwestycja będzie sprzeczna z zakazem wynikającym z § 4 ust. 1 pkt 7 uchwały Sejmiku Województwa Podlaskiego w Obszaru Chronionego Krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie", bowiem przepis ten ustanawia szereg odstępstw, w tym m.in. w § 4 ust. 3 pkt 4 postanowiono, że zakaz z § 4 ust. 1 pkt 7 nie ma zastosowania wtedy, gdy roboty budowlane wykonane w pasie 100 m od linii brzegowej nie przybliżają zabudowy do brzegów wód. Zdaniem Kolegium, w analizowanym przepisie celowo posłużono się pojęciem zabudowy a nie obiektu budowlanego, budowli, czy też budynku, by uniknąć sytuacji, w której wszelkie roboty budowlane przybliżające dany obiekt do jeziora będą zabronione. W ocenie też Kolegium, celem regulacji § 4 ust. 1 pkt 7 uchwały jest zapewnienie ochrony przyrody ze szczególnym uwzględnieniem ochrony wód, dlatego regulacja ta ma uniemożliwić lokalizowanie w pasie szerokości 100 m od linii brzegowej rzek, jezior i innych zbiorników wodnych nowych obiektów budowlanych. Paragraf 4 ust. 3 pkt 4 nieco łagodzi ten ogólny zakaz w ten sposób, że dopuszcza wykonanie pewnych prac budowalnych w obrębie obiektów już istniejących, z tym że nadal powstrzymuje rozwój zabudowy w kierunku linii brzegowej. Dlatego, zdaniem Kolegium, należy uznać, iż rozbudowa budynku - nawet taka, która przybliży go do brzegu zbiornika i cieku wodnego - nie będzie godziła w cele tej regulacji, jeżeli pomiędzy linią brzegową, a rozbudowywanym budynkiem będzie istniała inna zabudowa. Wówczas nie dojdzie do przybliżenia zabudowy do linii brzegowej jeziora.

Skargę na decyzję odwoławczą złożył do sądu administracyjnego A. P., który zarzucił ponownie, że działka inwestycyjna nie należy do wnioskodawczyni (inwestorki w sprawie niniejszej), zaś § 4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku w sprawie obszaru chronionego krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie" zakazuje przybliżania także rozbudowy istniejących budynków, przy czym dla oceny dostosowania się do tego zakazu nie ma znaczenia zabudowa działek sąsiednich w stosunku do działki inwestycyjnej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko prezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zrealizowanej inwestycji w postaci rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma, jak trafnie wskazało SKO, charakter związany. Oznacza to, że organ jest zobowiązany wydać ją inwestorowi, gdy ten spełni warunki określone przepisem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), dalej: ustawa planistyczna oraz warunki określone przepisami szczególnymi. Odmowa ustalenia warunków zabudowy może nastąpić tylko wówczas, gdy inwestycja nie spełni choćby jednej z ustawowych przesłanek z art. 61 ust. 1 (vide wyroki z dnia 22 czerwca 2016 r., II SA/Go 154/16; z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 1534/11, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA). Innymi słowy, jeśli przepisy prawa nie stoją na przeszkodzie inwestycji, inwestor otrzymuje pozytywną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy.

Podstawę prawną orzeczenia w przedmiocie warunków zabudowy stanowi wspomniany art. 61 ust. 1, zgodnie z którym wydaje się decyzję o warunkach zabudowy wyłącznie w przypadku spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W sprawie niniejszej wszystkie powyższe wymagania zostały spełnione.

Przede wszystkim spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej (zasada dobrego sąsiedztwa). Wynika to z przeprowadzonej analizy, której części opisowa i graficzna stanowią odpowiednio załączniki nr 2 i 2.1, a która – zdaniem sądu – została sporządzona zgodnie z wymaganiami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie). W szczególności prawidłowo, także co do jego wymiarów, wyznaczono obszar analizowany wokół działki budowlanej (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia) mając na uwadze, aby obszar ten obrazował pewną całość architektoniczną oraz przeanalizowano na nim sposób zagospodarowania terenu, funkcje zabudowy, jej charakterystyczne parametry i cechy tak jak tego wymagają §3 - § 8 rozporządzenia. Na tej podstawie ustalono: linię zabudowy – gniazdowy układ urbanistyczny związany z obsługującą drogą wewnętrzną; szerokość elewacji frontowej – do 10 m; wysokość górnej krawędzi okapu budynków od poziomu terenu – do 3,5 m; geometria dachu – dwuspadowy, kąt nachylenia od 40 do 45 stopni, wysokość kalenicy przed głównym wejściem – do 8,5 m, kierunek głównej kalenicy – w przybliżeniu równoległy lub prostopadły. Wyniki analizy przedstawiono w sposób czytelny w załączniku nr 1 do decyzji pierwszoinstancyjnej i nie budzą one zastrzeżeń sądu, jak też skarżący nie zgłaszał w tym zakresie zastrzeżeń. Sporna rozbudowa stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej na działce inwestorki oraz wpisuje się w funkcję i cechy charakterystyczne zabudowy mieszkalnej występującej w obszarze analizowanym na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej.

Podobna pozytywna konkluzja dotyczy warunku dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy planistycznej), który dla inwestycji odbywa się de facto przez drogę wewnętrzną prywatną prowadzącą do drogi powiatowej nr [...] (droga wewnętrzna prywatna przebiega w niewielkim fragmencie przez drogę wewnętrzną gminną, tj. działkę nr [...], która jest działką wydzieloną ewidencyjnie, ale - jak wskazał organ - w rzeczywistości nie funkcjonuje, co nie ma jednak znaczenia dla uznania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 2 z uwagi na umiejscowienie połączenia drogi wewnętrznej prywatnej, gminnej i drogi powiatowej – vide załącznik nr 2.1 do decyzji pierwszoinstancyjnej).

Odnośnie warunku zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy planistycznej) inwestorka przedstawiła umowę na wywóz nieczystości, umowę sprzedaży energii elektrycznej, zaś na działce funkcjonuje objęta legalizacją instalacja wodociągowa z własnego ujęcia wody (k. 28 i 33 akt adm.), a wody powierzchniowe odprowadzane będą na teren własnej działki.

Także inwestycja uzyskała pozytywne uzgodnienie w zakresie ochrony gruntów rolnych ze wskazaniem, że teren nie wymaga uzyskania pozwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej (postanowienie Starosty S. z dnia [...] czerwca 2016 r., k. 67 akt adm.).

Odnośnie zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi organ pierwszej instancji uzyskał wymagane uzgodnienia oraz przeanalizował we własnym zakresie wymagania wynikające z przepisów odrębnych (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy planistycznej) wskazując, że:

- inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;

- inwestycja jest położona w granicach specjalnego obszaru ochrony siedlisk Natura 2000 "Ostoja Augustowska" (Zarządzenie nr 27/2013 Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Białymstoku z dnia 31 grudnia 2013 r. w sprawie ustanowienia planu zadań ochronnych dla obszaru "Ostoja Augustowska" (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego z dnia 10 stycznia 2014 r., poz. 137) oraz w granicach specjalnego obszaru ochrony ptaków Natura 2000 zatwierdzonego rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 12 stycznia 2011 r. (Dz. U. Nr 25, poz.133) – z którymi to regulacjami inwestycja nie koliduje;

- inwestycja jest także położona na terenie obowiązywania uchwały Nr XlI/94/15 Sejmiku Województwa Podlaskiego z dnia 22 czerwca 2015 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie", (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego z dnia 22 czerwca 2015 r. poz. 2122). Zdaniem organu, inwestycja nie koliduje również i z tymi regulacjami, któremu to ustaleniu sprzeciwia się skarżący, a którego to ustalenia dotyczy główny ciężar sporu w sprawie niniejszej.

W tej kwestii wskazać trzeba, że zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 7 ww. uchwały Sejmiku, na Obszarze Chronionego Krajobrazu "Pojezierze Sejneńskie" zakazano lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej. Inwestycja, której dotyczy zaskarżona decyzja, zbliżyła o 2 m linię zabudowy na działce nr [...] do linii brzegowej jeziora S. (z odległości 37 m do odległości 35 m). Rozbudowana część budynku mieszkalnego posiada nadto powierzchnię 9,5 m2 i została wykonana od strony jeziora oraz powiększyła powierzchnię budynku z dotychczasowej (przed rozbudową) 44,5 m2 o powierzchnię spornej rozbudowy. Zdaniem sądu, trafnie jednak wykazał organ, że takie działanie inwestorki (opisana rozbudowa) nie narusza przepisów odrębnych, tj. w szczególności regulacji § 4 ust. 1 pkt 7 uchwały Sejmiku, bowiem w § 4 ust. 3 pkt 4 lit. a tego aktu prawnego wskazano wyjątek mający zastosowanie w sprawie niniejszej. Zgodnie z tym wyjątkiem, zakaz lokalizowania zabudowy w odległości mniejszej niż 100 m od linii brzegowej jeziora nie dotyczy "istniejących obiektów letniskowych, mieszkalnych, usługowych oraz o funkcji mieszanej nie kolidującej z podstawowym i uzupełniającym przeznaczeniem terenu, zrealizowanych na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc przed dniem 1 stycznia 2004 r., gdzie dopuszcza się ich odbudowę, rozbudowę lub nadbudowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w celu poprawy standardów ochrony środowiska oraz walorów estetyczno – krajobrazowych, pod warunkiem nie przybliżania zabudowy do brzegów wód, a także zwiększania istniejącej powierzchni zabudowy - w przypadku budynku o powierzchni mniejszej lub równej 100 m2 – o nie więcej niż 10 m2". Ten wyjątek wystąpił w sprawie niniejszej, co czyni zrealizowaną rozbudowę zgodną z ww. przepisami odrębnymi stanowiącymi prawo miejscowe. Ustalono bowiem, że: powierzchnia rozbudowywanego budynku mieszkalnego jest nie większa niż 100 m2, powierzchnia części rozbudowanej nie przekroczyła 10 m2, budynek został zrealizowany kilkadziesiąt lat wcześniej i wspomina się o nim w dokumentach z tamtych lat (vide treść aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 28 stycznia 1977 r. ze wzmianką o tym budynku jako wybudowanym przed 9 maja 1961 r. na działce budowlanej), co nie pozwala podważać legalności jego wzniesienia, jak też inwestorka oświadczyła o niedokonaniu zmiany ogólnej formy budynku i jego charakteru, zaś dokonaniu poprawy jego walorów estetyczno – krajobrazowych (vide szkice k. 30-32 akt adm.). Te okoliczności wypełniają przesłanki przypadku wyjątkowego uregulowanego w § 4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku stanowiącego wyłom od zakazu z § 4 ust. 1 pkt 7 tej uchwały.

Wbrew zarzutom skargi, nie doszło również do przybliżenia zabudowy do brzegu jeziora. Trafnie argumentuje organ, powołując się również w tym zakresie na uzgadniające pozytywnie inwestycję postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia [...] września 2016 r. wydane w trybie autokontroli, że w przepisie §4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku chodzi o kompleks zabudowy istniejący w sąsiedztwie linii brzegowej jeziora, a nie wyłącznie o zabudowę na pojedynczej działce inwestycyjnej, w tym przypadku działce nr [...]. Treść mapy obrazującej zabudowę w sąsiedztwie działki inwestycyjnej (załącznik nr 2.1 do decyzji pierwszoinstancyjnej) wskazuje, że linia kompleksu zabudowy na obszarze analizowanym, w tym linia zabudowy na działkach sąsiednich, jest zdecydowanie bliższa niż 100 m odległości od brzegów jeziora (organ powołał się na dwa budynki gospodarcze na działce sąsiedniej nr [...] oddalone od linii brzegowej jeziora o 24 m). Tym samym linii zabudowy (linii kompleksu zabudowy a nie pojedynczej linii zabudowy wyznaczonej przez usytuowanie budynku mieszkalnego na działce nr [...]) w żaden sposób nie modyfikuje rozbudowa na działce inwestorki zbliżająca budynek z 37 m do 35 m do linii brzegowej jeziora. Tym samym nie narusza ona też zakazu z § 4 ust. 1 pkt 7 uchwały Sejmiku, bowiem stanowi dopuszczalny wyjątek z § 4 ust. 3 pkt 4 tego aktu prawnego.

Zdaniem sądu, interpretacja zastosowana przez organy zasługuje na akceptację. Zastosowanie literalnej wykładni § 4 ust. 3 pkt 4 uchwały Sejmiku prowadziłoby do rezultatów nielogicznych, nadmiernie rygorystycznych a przez to nieuzasadnionych żadnymi wartościami. Skoro bowiem kompleks zabudowy działek sąsiednich pozostaje w zbliżeniu do jeziora na odległość daleko mniejszą niż 100 m (24 m), to zbliżenie do jeziora rozbudowy inwestorki o 2 m (z 37 m do 35 m) pozostaje bez wpływu na ochronę wartości, które ma na uwadze zakaz z § 4 ust. 1 pkt 7 uchwały (ochrona wartości przyrodniczych, siedlisk przyrodniczych, rzeźby terenu itp.).

Bezskuteczne pozostają również zarzuty dotyczące wydania decyzji osobie nieposiadającej tytułu własności do działki nr [...]. W tym zakresie organ trafnie odwołał się do regulacji art. 52 ust. 1 ustawy planistycznej, zgodnie z którą decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora. Brak jest w tym przepisie warunku posiadania przez inwestora przymiotu właściciela. Kwestia prawa własności do działki inwestycyjnej nie ma znaczenia na etapie inwestycyjnym związanym wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, natomiast ma znaczenie w postępowaniu o pozwolenie na budowę lub postępowaniu legalizacyjnym. Zaś obawy właściciela nieruchomości sąsiedniej co do przyszłego funkcjonowania inwestycji nie mogą uzasadniać odmowy ustalenia warunków zabudowy, skoro wszystkie ustawowe wymagania zostały spełnione. Także należy wskazać na art. 63 ust. 3 ustawy planistycznej, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że nie mogą odnieść zamierzonego skutku zarzuty skargi. Skoro decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter decyzji związanej, a nie wystąpiły przesłanki negatywne jej wydania (jak w sprawie niniejszej), organ nie mógł odmówić ustalenia tych warunków. Tym samym brak prawnych argumentów do podważenia legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia skutkował oddaleniem skargi na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, o czym orzeczono jak w sentencji.