Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 643/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-03-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 2 marca 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi R. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

R. P. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 marca 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 2 lutego 2015 r. ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. B. o powierzchni 6024m2 stanowiącej działki nr [...]-[...] obręb [..] (z wyłączeniem działki nr [...] wydzielonej jako fragment planowanej drogi publicznej gminnej), w związku z podziałem działki nr [...].

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 2 lutego 2015 r. Burmistrz Miasta, wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), nałożył na R. P. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 1.675,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. B. o powierzchni 6024m2 stanowiącej działki nr [...]-[..] obręb [...] (z wyłączeniem działki nr [...] wydzielonej jako fragment planowanej drogi publicznej gminnej) w związku z podziałem działki nr [...], zatwierdzonym decyzją Burmistrza Miasta z dnia 14 lutego 2013 r. Działki powstałe w wyniku podziału zgodnie z planem przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z wyjątkiem działki nr [...] przeznaczonej pod drogę.

Z uzasadnienia wskazanej decyzji wynika, że wydano ją po uchyleniu przez organ odwoławczy poprzedniej decyzji organu I instancji wydanej w tej sprawie i przekazaniu jej do ponownego rozpoznania przez ten organ. Wskazano, że ponownie rozpoznając sprawę uwzględniono ustalenia zawarte w operacie szacunkowym nr [..] z dnia 30 czerwca 2014r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego S. G., dodatkowe wyjaśnienia biegłego oraz wytyczne zawartych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 kwietnia 2014r. przekazującej sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Burmistrz stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony został poprawnie, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w tym w szczególności z treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 ze zm.) W toku ponownego postępowania organ przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem strony oraz rzeczoznawcy majątkowego, który opracował operat szacunkowy z dnia 30 czerwca 2014 r., strona miała pełną możliwość odniesienia się do treści operatu a wszystkie jej uwagi przekazywane były rzeczoznawcy celem wyjaśnienia zgłaszanych wątpliwości, uwag i zastrzeżeń. Wysokość opłaty organ ustalił w oparciu o wnioski wynikające z operatu szacunkowego, zgodnie z którymi nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału.

W odwołaniu od powyższej decyzji R. P. zakwestionował operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stwierdzając, że nie uwzględnił on wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartych w decyzji z dnia 14 kwietnia 2014r. oraz powołanych tam orzeczeń sądów administracyjnych. Zarzucił on, że rzeczoznawca przyjął do porównania wartości nieruchomości oznaczonej numerem [...] po jej podziale wartość działek podobnych powierzchniowo do działek powstałych w wyniku podziału tej nieruchomości. Taki sposób ustalenia wartości nieruchomości po podziale narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem ustawa ta nie daje możliwości szacowania nieruchomości na podstawie sum wartości ustalonej przy badaniu nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Wyceny nie powinno się robić dla poszczególnych działek lecz dla nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy nie zastosował się do tego wymogu, zatem operat winien być uznany za wadliwy i jako taki nie mógł stanowić podstawy do ustalania opłaty z tytułu podziału nieruchomości.

Decyzją z dnia 30 marca 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony na dzień 30 czerwca 2014 r., stanowiący podstawę ustaleń zaskarżonej decyzji, jest prawidłowy i nie zawiera uchybień mających wpływ na wynik postępowania. Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca w operacie wyjaśnił przyczyny, dla których do porównania wartości nieruchomości po podziale przyjęto sumę wartości poszczególnych powstałych po podziale działek z wyłączeniem działki przeznaczonej na drogę publiczną gminną. Przyjęcie do wyceny nieruchomości podobnej do istniejącej przed podziałem nie było możliwe z uwagi na brak transakcji obejmujących podobne nieruchomości w skali lokalnej, jak i ponadlokalnej. To uprawniało rzeczoznawcę do przyjęcia do porównania wartości nieruchomości po podziale wartości działek powierzchniowo podobnych do działek powstałych w wyniku podziału przy jednoczesnym zastosowaniu do sumy wartości działek stosownych współczynników korygujących. Organ wskazał, że to rzeczoznawca majątkowy upoważniony jest do wyboru właściwej metody ustalania wartości nieruchomości i wielkości współczynników korygujących. Organ rozpatrujący sprawę ocenia wartość dowodową operatu szacunkowego, co jednak nie ogranicza swobody rzeczoznawcy w zakresie przyjęcia najbardziej właściwej metody wyceny. Organ podkreślił, że dokonując wyboru metodyki wyceny rzeczoznawca ma obowiązek kierować się powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności treścią przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz aktami wykonawczymi do tej ustawy i stanowiskiem branżowego Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju a także Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wydanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Organ stwierdził, że rzeczoznawca nie naruszył wymienionych przepisów i norm zawodowych, a zawarte w odwołaniu zarzuty nie zostały poparte żadnym dowodem, w szczególności odwołujący się nie przedłożył własnego operatu, który potwierdziłby jego zarzuty. Twierdzenia o niewłaściwym sporządzeniu operatu przez rzeczoznawcę uznano w tej sytuacji za bezpodstawne.

W skardze na powyższą decyzję R. P. wniósł o jej uchylenie.

Z uzasadnienia skargi wynika, że skarżący nie zgadza się z wynikającym z operatu szacunkowego wzrostem wartości nieruchomości po podziale. Skarżący wskazał, że rzeczoznawca nie przedstawił realnych przesłanek wzrostu wartości nieruchomości po podziale, nieruchomości po podziale nie uzyskały lepszego dostępu do infrastruktury, drogi publicznej czy mediów, zatem oszacowany wzrost nie jest realny. Skarżący zarzucił, że rzeczoznawca zastosował do porównania wartości nieruchomości po podziale sumę wartości poszczególnych powstałych po podziale działek z tego powodu, że nie było nieruchomości podobnych obszarowo do przedmiotu wyceny. Według skarżącego rzeczoznawca nie dokonał właściwej analizy rynku lokalnego i ponadlokalnego w celu pozyskania danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do nieruchomości po podziale. To natomiast spowodowało wypaczenie wyceny nieruchomości po podziale. Skarżący podważył również prawidłowość zastosowanych w wycenie współczynników korygujących i niezastosowanie się do wytycznych zawartych w decyzji organ odwolawczego z dnia 14 kwietnia 2014 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji następuje wówczas, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Kontrolą legalności objęto w niniejszej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Sformułowane przez skarżącego w sprawie zarzuty zmierzały do podważenia prawidłowości i tym samym wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2014 r., którego wnioski stały się podstawą rozstrzygnięcia organów w zakresie wysokości opłaty adiacenckiej.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2014 r., poz. 518), zwanej dalej u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Z przywołanych przepisów wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest (z wyjątkami określonymi w art. 98a ust. 1 i ust. 2 ustawy) w przypadku, gdy:

1. dokonano ostatecznego (prawomocnego) geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania;

2. w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;

3. nie upłynął okres trzech lat liczonych od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne);

4. podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.

Z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, że stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału na terenie Miasta Rada Gminy ustaliła uchwałą Nr XXIII-266/2008 z dnia 11 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego Nr 98, poz. 2500 ), określając ją w wysokości 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością po podziale w przypadku.

Podział przedmiotowej działki nr [...] należącej do skarżącego został zatwierdzony ostateczną decyzja Burmistrza Miasta z dnia 14 lutego 2012 r., nr [...]. W wyniku podziału powstały działki nr: [...]-[...]. Działki o nr [...]-[...] wydzielono w celu ich przeznaczenia zgodnie z planem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a działkę nr [..] z przeznaczeniem pod fragment planowanej drogi publicznej.

Powyższe okoliczności potwierdzają, że ustalenie opłaty adiacenkciej nastąpiło z zachowaniem warunków określonych w zd. 3 art. 98a ust. 1 oraz ust. 1a u.g.n.

Z powołanych wyżej przepisów u.g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału dopuszczalne jest w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem nieruchomości musi zostać udowodniony na podstawie opinii biegłego, przedstawionej w formie operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 729/06, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zgodnie bowiem z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), zwanym dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Jest więc dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. W orzecznictwie administracyjnym przyjmuje się, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ustalający wartość nieruchomości nie ma charakteru wiążącego a jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Organ decydujący o nałożeniu opłaty adiacenckiej nie jest zatem związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego i może żądać wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, co niniejszej sprawie miało miejsce.

Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (por. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12, Lex nr 1408564). Organ rozpoznający sprawę ma obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również czy jest on logiczny i spójny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11, Lex nr 1113232).

Art. 98a ust 1 u.g.n. wskazuje, że w celu określenia, czy podział nieruchomości, dokonany w warunkach wskazanych w tym przepisie, spowodował zwiększenie wartości nieruchomości konieczne jest określenie dwóch wartości nieruchomości gruntowej: po pierwsze – wartości nieruchomości przed podziałem i po drugie – wartości nieruchomości po podziale. Obie wartości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Natomiast stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się część składowych nieruchomości.

W świetle treści art. 98a ust 1 u.g.n., podniesiony w skardze zarzut braku wskazania konkretnych czynników w postaci np. uzyskania lepszego dostępu do infrastruktury technicznej, w tym drogi i mediów, które wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości po podziale, nie jest uzasadniony.

Dla oceny prawidłowości dokonanych ustaleń w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale nie mają znaczenia poszczególne wskazane przez skarżącego okoliczności rozumiane potocznie jako czynniki wpływające na wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości jest bowiem wynikiem końcowym procesu ustalania wzrostu wartości nieruchomości, prowadzonego według ściśle określonych w u.g.n. oraz rozporządzeniu zasad i wynika z porównania wartości nieruchomości przed podziałem oraz sumy wartości nieruchomości po podziale.

Ustalenie opłaty na podstawie znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego z 30 czerwca 2014 r. było właściwe, wycena nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po jej podziale, została przeprowadzona prawidłowo i potwierdziła zaistniały wzrost wartości nieruchomości.

Istotnie, jak wskazał skarżący, w orzecznictwie prezentowany jest pogląd o konieczności dokonywania wyceny w odniesieniu takiej samej nieruchomości zarówno na potrzeby ustalenia wartości przed podziałem, jak i po jej podziale, gdyż obowiązujące przepisy prawa nie uprawniają do określenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych. Stwierdza się przy tym, że nieruchomość po podziale ma taką samą powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury i dlatego niewłaściwe jest wskazywanie powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale jako cechy porównawczej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12, Lex nr 1480869, a także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt I OSK 480/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 grudnia 2015 r., IV SA/Po 758/15 oraz wyroki tego Sądu z dnia 11 września 2013 r., IV SA/Po 582/13, z dnia 2 października 2013 r., IV SA/Po 559/13 i z dnia 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12 wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie poglądu tego jednakże nie podziela. Stan nieruchomości przez podziałem zasadniczo różni się od stanu, jaki powstaje z momentem ostateczności decyzji zatwierdzającej podział. W wyniku podziału powstają nowe działki, które muszą odpowiadać wymogom wynikającym z przepisów u.g.n., jako że mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu cywilnoprawnego jako odrębne nieruchomości. Z istoty opłaty przewidzianej w art. 98a u.g.n wynika, że został ona wprowadzona przez ustawodawcę w związku z tym, że podział nieruchomości na mniejsze działki może spowodować wzrost wartości nieruchomości. Dotyczy to w szczególności nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ceny działek o większej powierzchni często są bowiem w przeliczeniu na 1 m2 niższe niż działek o mniejszej powierzchni. Stąd też dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale należy ustalić wartości nowo powstałych działek, których to suma będzie wartością nieruchomości po podziale (pogląd taki zaprezentowano m. in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 października 2015 r., I OSK 126/14 oraz z dnia 22 lipca 2014 r., I OSK 2948/12, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 listopada 2015 r., II SA/Łd 500/15, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 października 2015 r., II SA/Wr 491/15, a także wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2013 r., VIII SA/Wa 324/13 i z dnia 26 września 2013 r., VIII SA/Wa 326/13, wszystkie dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy wielkość nowo powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. W art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n. zostały zawarte definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Zgodnie z art. 4 pkt 1 nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Z powyższego wynika, iż "działka gruntu" jest co do zasady pojęciem węższym od pojęcia "nieruchomość gruntowa", która składać się może z kilku działek. Tym samym użycie w art. 98a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale, oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości działki istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich działek powstałych w wyniku podziału.

Oszacowania wartości działek po podziale rzeczoznawca dokonał w niniejszej sprawie zgodnie z powyższą zasadą, szacując wartość po podziale każdej działki z osobna i sumując na koniec łączną ich wartość. Z tego też powodu, zarzut skarżącego, dotyczący wadliwej analizy rynku i niepodjęcia wszystkich działań zmierzających do zidentyfikowania transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości dzielonej nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca bowiem prawidłowo oszacował wartość nieruchomości po podziale na podstawie porównania cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości powstałych wskutek podziału i zsumowania otrzymanych tą drogą wartości. Zastosowanie tego sposobu szacowania wartości nieruchomości po podziale nie było wynikiem braku na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości po podziale, ale konsekwencją przyjęcia metody szacowania.

Organy orzekające prawidłowo uznały operat szacunkowy sporządzony w dniu 30 czerwca 2014 r. za wiarygodny i wartościowy środek dowodowy. Rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55 i § 56 rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazał dokładnie rodzaj określanej wartości, wyjaśnił wybór podejścia, metody i zastosowanych technik szacowania z uwzględnieniem czynników korygujących. Zgromadzone dane wyjściowe zastosował do obliczeń wartości nieruchomości, które przedstawił wraz z wynikiem i jego uzasadnieniem. Operat szacunkowy zawiera zatem zawierać dane niezbędne do tego, ażeby ocenić jego rzetelność i adekwatność do okoliczności sprawy. Rzeczoznawca prawidłowo również przeanalizował rynek nieruchomości w celu wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed i po podziale niezbędnych do zastosowania podejścia porównawczego i metody porównywania parami uwzględniając przy tym w szczególności zmianę stanu nieruchomości wskutek podziału.

Ogólnikowe twierdzenia skarżącego braku zgromadzenia odpowiednich nieruchomości podobnych czy zastosowania niewłaściwych współczynników korygujących nie zasługiwały na uwzględnienie. Skarżący nie wskazał żadnych konkretnych nieprawidłowości dobranych nieruchomości i przyjętych współczynników korygujących i nie poparł swoich twierdzeń żadnymi dowodami. Takie twierdzenia skarżącego nie mogły skutecznie podważyć prawidłowości operatu jako dowodu w sprawie. Dokonaną w tym zakresie przez organy ocenę materiału dowowego należało zatem uznać za prawidłową, zgodną z art. 80 k.p.a.

Skarżący zarzucił organom orzekającym w tej sprawie brak uwzględnienia wytycznych sformułowanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia 14 kwietnia 2014 r., mocą której organ ten uchylił i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Przepis stanowiący podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Z tego wynika, że organ odwoławczy przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przy czym zalecenia te wiążą organ I instancji jedynie co do obowiązku wyjaśnienia okoliczności w nich wskazanych, zaś sposób przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do istnienia tych okoliczności i ocena dowodów w tym celu zgromadzonych należy do wyłącznej kompetencji organu I instancji. O treści rozstrzygnięcia bowiem co do meritum sprawy decydować powinien wyłącznie ponownie rozpatrujący sprawę organ I instancji. Analizując pod tym kątem zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Sąd nie doszukał się żadnych uchybień. Organy po przekazaniu im sprawy do ponownego rozpoznania i rozpatrzenia podjęły na nowo czynności procesowe, które w rezultacie doprowadziły do sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego i orzeczenia na jego podstawie. Wskazać także należy, że ewentualne uchybienia w tym zakresie mogłyby uzasadniać uchylenie wydanej decyzji jedynie w sytuacji, gdyby miały istotny wpływ na wynika sprawy, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.