Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 927/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2009-03-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 145  par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 77  par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 14 ust. 1, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędzia WSA Marzenna Glabas Protokolant Ewa Kłos po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 marca 2009 roku sprawy ze skargi Z.G. i A.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 zł. (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Z analizy akt przedmiotowej sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]" Wójt Gminy ustalił w stosunku do Z. i A. G. solidarną jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym o nr "[...]" o powierzchni 1118m kw. ( powstałej z podziału działki nr "[...]" o powierzchni 0,3152 ha) w wysokości 3546,00 w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem działki. W uzasadnieniu organ wskazał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu jednostki "J" w obrębie "[...]", gmina A zatwierdzony uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]" (Dz. U. Woj. Warmińsko-Mazurskiego Nr 166 z dnia 20 października 2003r., poz. 2024) spowodował zmianę przeznaczenia działki nr "[...]", obręb "[...]", z nieruchomości rolnej na cele zabudowy mieszkalno-usługowej objętej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "MU". Nieruchomość ta została zbyta aktem notarialnym w dniu 22 grudnia 2006r. (Repertorium A Nr "[...]"). Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 12 lutego 2008r. określił wartość tej nieruchomości przed zmianą przeznaczenia na kwotę 19880, zaś po zmianie na sumę 37610, 00 zł. Wzrost wartości wyniósł więc zdaniem organu 17730,00 zł, a ustalona wysokość opłaty jednorazowej to 20 % wzrostu wartości nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli Z. i A. G. wnosząc o jej uchylenie w całości. Wskazali, że działka nr "[...]" była usytuowana na terenie, dla którego obowiązywał plan miejscowy w dacie jej nabycia, a także obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W rezultacie więc zdaniem odwołujących się utrata mocy obowiązującej planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy obejmującego między innymi teren działki nr "[...]" nie zmieniła jej dotychczasowego przeznaczenia a jedynie wstrzymała wydanie jakichkolwiek aktów prawnych do czasu uchwalenia nowego planu miejscowego. Wynikało to zdaniem p. G. z ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która to ustawa unieważniła wszystkie plany miejscowe z dniem 1 stycznia 2003r. Ponadto odwołujący się, odnosząc się do operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości z dnia 12 lutego 2008r., w piśmie z dnia 11 kwietnia 2008r. wskazali, że dla terenu obejmującego działkę nr "[...]", obręb "[...]" obowiązywał w dacie jej zbycia miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy zatwierdzony uchwałą nr "[...]" w "[...]" z dnia 13 lipca 1991r. W konsekwencji według p. G. rzeczoznawca winien uwzględnić przeznaczenie działki nr "[...]" przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, a nie faktyczny sposób jej użytkowania, gdyż fakt ustawowego uchylenia z dniem 1 stycznia 2003r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznaczał automatycznej zmiany przeznaczenia terenów niezabudowanych objętych ustaleniami tych planów na rolne.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" utrzymało w całości w mocy decyzje organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wynika, że o ile w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel tej nieruchomości zbywa ją, to wójt ma obowiązek pobrania jednorazowej opłaty, której wysokość została ustalona w maksymalnej wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Według organu odwoławczego plan miejscowy zmienił przeznaczenie działki "[...]" o powierzchni 1118 m kw. w obrębie "[...]" z rolnej na teren projektowanej zabudowy mieszkalno-usługowej. W związku z tym nastąpił wzrost wartości tej działki, potwierdzony sporządzonym w dniu 12 lutego 2008r. operatem szacunkowym, określającym jej wartość na dzień sprzedaży czyli na 22 grudnia 2006r. Organ wskazał, że do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął w podejściu porównawczym metodę porównywania parami. Analizując rynek lokalny gminy oraz rynek ponadlokalny – sąsiednich gmin, rzeczoznawca majątkowy podał, iż badaniem objął rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalno-usługowej oraz działek o przeznaczeniu rolnym w okresie 2006r. – 2007r. W podanym okresie ceny jednostkowe działek wybranych do porównań dla gruntów rolnych na terenie obrębu "[...]" i innych podobnych obrębach uzyskiwały ceny jednostkowe 5-20 zł/m kw., zaś ceny gruntów o funkcji nierolnej podobnej do szacowanego gruntu przed podziałem o powierzchni powyżej 3000 m kw. uzyskiwały ceny jednostkowe ok. 10-50 zł/m kw. Ponadto w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że z dniem utraty przez plan miejscowy swojej mocy, tj. z dniem 1 stycznia 2003r. wygasło automatycznie nadane działce nr "[...]" przeznaczenie w rozumieniu art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r., Nr 121, poz. 59/21) rozumiane jako ustalenie innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych. Powyższemu skutkowi mogło zapobiec tylko wyłączenie działki nr "[...]" (wówczas "[...]") z produkcji użytków rolnych, co stosownie do art. 11 ust. 1 wspomnianej ustawy mogło nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie, których wydanie następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Według Kolegium taki proces decyzyjny w stosunku do przedmiotowej działki nie nastąpił. Tak więc faktyczny sposób użytkowania tej działki przed uchwaleniem dla niej przeznaczenia mieszkalno-usługowego, tj. przed 3 listopada 2003r. (data wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie mógł być inny niż rolny.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium wywiedli Z. i A. G.. Wskazali, że w dniu 11 września 2000r. nabyli w formie aktu notarialnego od prywatnego właściciela działkę o numerze "[...]" w Gminie, obręb "[...]". Działka ta była w pełni uzbrojona a poprzedni właściciel posiadał decyzję lokalizacyjną na budowę budynku mieszkalnego z bungalowymi. Podnieśli, że dla terenu obejmującego tę działkę obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy przyjęty uchwałą nr "[...]" Rady Gminy z dnia 13 lipca 1991r., przewidujący inne niż rolny przeznaczenie gruntu. Z dniem zaś 1 stycznia 2003r. na mocy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przestały obowiązywać na terenie całego kraju wszystkie plany zagospodarowania przestrzennego. Nowy plan zaś wszedł w życie 3 listopada 2003r. Zdaniem skarżących Wójt Gminy niesłusznie przyjął, że w okresie, w którym plan nie obowiązywał (od 1 stycznia 2003r. do 3 listopada 2003r.) grunt skarżących spełniał funkcję rolniczą. Przyjął to również rzeczoznawca, który oszacował wzrost wartości biorąc pod uwagę zmianę przeznaczenia przedmiotowego gruntu z rolnego na grunt o funkcji mieszkaniowej. Skarżący podnieśli, że ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera regulacji prawnych nadających gruntom objętym planami tracącymi moc z dniem 1 stycznia 2003r. – statusu gruntów rolniczych. Podobnie według skarżących nie istnieje żadna tego typu uchwała Rady Gminy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację prawną zawartą w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka

na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji

administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie

o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako ppsa) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 ppsa) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Z analizy akt administracyjnych sprawy wynika, że dla terenu obejmującego działkę nr "[...]", obręb "[...]" obowiązywał do dnia 1 stycznia 2003r. miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy zatwierdzony uchwałą nr IX/20/91 Rady Gminy z dnia 13 lipca 1991r. Przestał on obowiązywać z mocy art. 67 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Z przepisów tych wynikało bowiem, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 1 stycznia 1995r.), tracą moc po upływie 8 lat od dnia jej wejścia w życie, z zastrzeżeniem ust. 2. Jeżeli w terminie, o którym mowa w ust. 1, rada gminy uchwali studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpi do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, plan, o którym mowa w ust. 1, zachowuje ważność, w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Warunkiem więc koniecznym do zachowania ważności planu miejscowego z 1991r. było opracowanie przez Radę Gminy w terminie 8 lat od momentu wejścia w życie ustawy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego. Z akt administracyjnych wynika natomiast, iż rada gminy wprawdzie przystąpiła do sporządzenia planu miejscowego, niemniej jednak nie uchwaliła w wymienionym okresie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zasadnie zatem przyjęto w zaskarżonej decyzji, że poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego utracił z dniem 1 stycznia 2003r. moc obowiązującą.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 1991r. wynikało, iż działka skarżących znajdowała się na terenie, który został określony jako T7 T – strefa projektowanego kąpieliska i urządzeń związanych z turystyką kwalifikowaną. W płn. części terenu (na wymienionych w planie działkach, w tym działce, z której po podziale powstała działka zbyta przez skarżących) poza strefą ochrony środowiska przyrodniczego jeziora, działki mogą być przeznaczane na cele rekreacyjne z wyłączeniem zabudowy letniskowej indywidualnej. Warunkiem realizacji inwestycji jest uzbrojenie terenu w kanalizację sanitarną.

Natomiast nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu jednostki "J" w obrębie "[...]", gmina A zatwierdzony został uchwałą Nr XI/67/03 Rady Gminy z dnia 11 września 2003r. (Dz. U. Woj. Warmińsko-Mazurskiego Nr 166 z dnia 20 października 2003r., poz. 2024) wszedł w życie 3 listopada 2003r. W wyniku jego zapisów przeznaczenie działki nr "[...]", obręb "[...]", określono jako przeznaczenie na cele zabudowy mieszkalno-usługowej objętej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "MU".

Nieruchomość należąca do skarżących została zbyta aktem notarialnym w dniu 22 grudnia 2006r. (Repertorium A Nr "[...]"). Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 12 lutego 2008r. określił wartość tej nieruchomości przed zmianą przeznaczenia na kwotę 19880,00 zaś po zmianie na sumę 37610,00 zł. Wzrost wartości wyniósł więc zdaniem organu 17730,00 zł, a ustalona wysokość opłaty jednorazowej to 20 % wzrostu wartości nieruchomości.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest zasadność zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Ustawa stanowi dalej, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Jednorazowej opłaty, o której mowa wyżej można dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4).

Wobec takiego brzmienia powołanych przepisów niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli że istnieje związek przyczynowy miedzy uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. wyrok NSA z dnia 25.09.2007r. lex 360221, II OSK 1244/06, wyrok WSA w Warszawie z dnia 2.06.2008r., IV SA/Wa 582/08 niepubl.)

Ustalenie opłaty planistycznej będzie zatem możliwe w przypadku wykazania, że ustalenia planu miejscowego uchwalonego w 2003 r. zmieniły dotychczasowe przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości i ta zmiana spowodowała wzrost jej wartości. W tym kontekście kluczowe jest ustalenie faktycznego korzystania ze spornego gruntu w okresie od 2 stycznia 2003r. do 3 listopada 2003r.,

a więc w czasie gdy przedmiotowa nieruchomość nie objęta była żadnym planem miejscowym. Kolegium przyjęło, iż skoro dla przedmiotowej działki nie była wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej to faktyczny sposób użytkowania działki nie mógł być inny niż rolny, bowiem grunty należące do skarżących jak wynika z ewidencji gruntów są nieruchomościami rolnymi.

W niniejszej sprawie należy mieć jednak na uwadze, iż do dnia 1 stycznia 2003r. dla terenu na którym położona jest działka obowiązywał plan miejscowy, który nie przewidywał rolnego przeznaczenia działki. Jak wskazywali skarżący w trakcie postępowania administracyjnego w piśmie z dnia 23 stycznia 2008 r. na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego z 1991r. nastąpiły zmiany w terenie. Nastąpiła parcelacja terenu na działki budowlane, wykonano przy współfinansowaniu właścicieli tych działek uzbrojenie terenu, wykonano ogrodzenia i wybudowano domy.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji przyjęły, że na skutek uchwalenia w 2003 r. planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżącej. Powyższego ustalenia dokonano w oparciu o operat szacunkowy z dnia 12 lutego 2008r. Jednakże, mimo iż dokument ten wskazuje na wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, to z jego treści nie wynika, na czym miałby polegać bezpośredni związek przyczynowy między wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem tego planu. Jak wskazano wyżej, w poprzednio obowiązującym planie ta nieruchomość nie miała przeznaczenia rolniczego tylko rekreacyjny. Okoliczność, że plan miejscowy z 1991 r. utracił moc obowiązującą nie spowodowała automatycznie, że zmieniło się przeznaczenie spornej nieruchomości, a tym samym, że do kolejnej zmiany przeznaczenia tego terenu doszło dopiero w związku z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. Ustalenie opłaty planistycznej będzie zatem możliwe w przypadku wykazania, że ustalenia planu miejscowego uchwalonego w 2003 r. zmieniły - w porównaniu z postanowieniami planu miejscowego z 1991 r. – przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości i ta zmiana spowodowała wzrost jej wartości.

W zaskarżonej decyzji nie wykazano, aby przeznaczenie działki (przeznaczonej do dnia 1 stycznia 2003 r. pod planowaną zabudowę letniskową) uległo zmianie po dniu 1 stycznia 2003r. Przypomnieć należy, że przeznaczenie terenów w gminie wynika albo z planu miejscowego (art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), albo z decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 tej ustawy). Błędne jest zatem założenie, że wiążąca jest w tym zakresie klasyfikacja geodezyjna gruntów i wystarczające jest oparcie się na danych z ewidencji gruntów, w przypadku braku planu lub wydania przez stosowne organy wymienionych wyżej decyzji.

Wprawdzie dla przedmiotowej nieruchomości w momencie orzekania przez organy w niniejszej sprawie nie było ważnej decyzji o warunkach zabudowy, jednakże nie jest prawdziwe stwierdzenie zawarte w operacie szacunkowym, że taka decyzja dla przedmiotowej działki nie była w ogóle wydana. W aktach administracyjnych znajduje się bowiem decyzja o warunkach zabudowy z dnia 28 października 1999r., którą ustalono warunki zabudowy pod budowę budynku mieszkalnego plus bungalowy. Okoliczność powyższa winna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonym operacie szacunkowym. Bez znaczenia w ocenie Sądu pozostaje natomiast okoliczność, iż decyzja ta na skutek upływu czasu jej obowiązywania wygasła, bowiem wynika z niej jednoznacznie możliwość innego faktycznego wykorzystania szacowanej nieruchomości niż rolna. Tego aspektu sprawy organy orzekające nie uwzględniły mimo, że skarżący podnosili tę właśnie okoliczność. Pomocne w ustaleniu przeznaczenia działki we wskazanym wyżej okresie może być wykazanie, jakiego typu zabudowa była wówczas dopuszczalna na tej działce, tym bardziej, iż skarżący podnosili, że skutkiem uchwalenia planu z 1991r. była m.in zabudowa działek położonych na tym terenie. Okoliczność ta potwierdza konieczność przeprowadzenia przez organ dowodu w celu ustalenia możliwości faktycznego przeznaczenia spornej nieruchomości przed uchwaleniem planu. Zasadnym byłoby więc ustalenie przez organ czy przed wejściem w życie planu miejscowego w 2003r. działka ta mogła być faktycznie zabudowana, a zatem czy hipotetycznie można byłoby uzyskać w stosunku do niej decyzję o warunkach zabudowy.

Skoro zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą, to należało określić, jakie rzeczywiście było przeznaczenie tej nieruchomości, tym bardziej, że art. 154 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, iż w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W sprawie nie można przyjąć, iż automatycznie nieruchomość skarżących była wykorzystywana jako rolna, przez okres dziesięciu miesięcy, tylko dlatego, że z mocy prawa wygasł poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego, o ile faktycznie nieruchomość ta była użytkowa rekreacyjnie.

W przedstawionych stanie faktycznym, mając na uwadze także opisany wyżej stan prawny, obowiązkiem organu administracji publicznej w niniejszej sprawie było ustalenie przeznaczenia przedmiotowej działki po przyjęciu uchwały w sprawie planu miejscowego z dnia 11 września 2003 r. i faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem tego planu. Przeznaczenie nieruchomości (działki nr 59/98)

w obowiązującym planie nie budzi zastrzeżeń, gdyż jest ono oczywiste, bo wynika wprost z zapisów tego planu.

Przedmiotowa nieruchomość nie była objęta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu. Koniecznym było więc ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania spornej działki, w sposób jednoznaczny i wyczerpujący

z uwzględnieniem przepisów prawa materialnego i procesowego,

a w szczególności z uwzględnieniem reguł w zakresie zebrania całego materiału dowodowego i jego wszechstronnej oceny (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.).

Skoro organ przyjął, że na zasadzie art. 37 ust. 1 ustawy, określenie wartości działki, jaką miała ona przed uchwaleniem planu w 2003 r., należało dokonać według jej faktycznego użytkowania, zatem ustalenie faktycznego jej sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem planu winno wynikać z materiału dowodowego. Udowodnienie bowiem "faktycznego użytkowania" spornej działki może nastąpić za pomocą dowodów (art. 75 K.p.a.), które nie powinny ograniczać się do zaświadczeń

z wpisu w ewidencji gruntów i budynków. Należy poczynić ustalenia, które w sposób jednoznaczny dadzą odpowiedź, czy faktyczny sposób jej wykorzystywania polegał na użytkowaniu wyłącznie rolniczym, zwłaszcza w kontekście tego, że wspomniana działka była w pełni uzbrojona (przyłącze wodne, gazowe, sieć kanalizacyjna i energetyczna) oraz jak podnoszą skarżący poprzedni właściciel posiadał decyzję lokalizacyjną na budowę budynku mieszkalnego z bungalowami. Jeszcze raz należy podkreślić, że bardzo istotnym w sprawie jest ustalenie czy przed wejściem w życie nowego planu

z 2003r. działka ta mogła być faktycznie zabudowana, a mianowicie, czy można byłoby uzyskać na niej decyzję o warunkach zabudowy.

Jak wskazano wyżej, opłata planistyczna związana jest ze wzrostem wartości gruntu, która związana jest bezpośrednio z zapisami planu miejscowego. Opłata ta jest określana mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Celem przepisów wprowadzających tę opłatę jest przypisanie zysku dla gminy w przypadku, gdy to plan powoduje wzrost wartości nieruchomości, inaczej mówiąc tylko plan wpływa na zmianę przeznaczenia nieruchomości. Tymczasem w sprawie trudno przyjąć, iż plan miejscowy zmienił przeznaczenie gruntu z rolnego na budowlany, skoro teren objęty ustaleniami planu był poprzednio terenem pod zabudowę letniskową, na którym to terenie powstawała zabudowa wskutek poprzednio obowiązującego planu i jak należy rozumieć co do zasady teren ten był wykorzystywany turystycznie jako przeznaczony pod rekreację.

Należy również podnieść, że Rada Gminy nie miała intencji zmiany przeznaczenia nieruchomości należącej do skarżących z rolnej na mieszkaniową. Prace nad planem miejscowym uchwalonym w 2003r. zostały podjęte jeszcze w chwili kiedy nieruchomość ta była przeznaczona pod rekreacje. Zresztą wcześniej uchwalane plany miejscowe obejmujące teren na którym położona jest nieruchomość skarżących, nie weszły w życie tylko z przyczyn proceduralnych, gdyż stwierdzano ich nieważność orzeczeniami organu nadzoru lub sądu administracyjnego.

Zaniechanie podjęcia wszystkich działań w celu wyjaśnienia, czy w stanie faktycznym sprawy zaistniały przesłanki warunkujące ustalenie opłaty planistycznej, tj. brak prawidłowych ustaleń co do przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości

w okresie nieobowiązywania planów miejscowych i niewykazanie istnienia bezpośredniego związku przyczynowego między uchwaleniem w dniu 11 września 2003 r. planu miejscowego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, narusza art. art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji, uwzględniając powyższe rozważania musi wyjaśnić czy ewentualna zmiana przeznaczenia nieruchomości

w planie miejscowym z 2003r. spowodowała wzrost wartości działki skarżących

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdza, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku oraz z mocy art. 152 tej ustawy orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. O kosztach orzeczono zgodnie z art. 200 tej ustawy