Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1942/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 175 ust. 1, art. 194 ust. 1a i 1c, art. 194 ust. 2, art. 195a ust. 1, art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i 186a
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Fronczyk Sędzia WSA Aneta Lemiesz Protokolant ref. staż. Anna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [....] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. poz. 1257), po rozpatrzeniu wniosku A. A. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] lutego 2010 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A. A. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Minister przedstawił przebieg postępowania w sprawie wyjaśniając m.in., że Prezydent [...] zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku z dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. wyceną trzech nieruchomości gruntowych położonych we [...], zleconą w celu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Złożenie skargi poprzedzone było postępowaniem przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym we [...]. Użytkownicy wieczyści złożyli bowiem do Kolegium wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, kwestionując wiarygodność informacji zawartych w operatach szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do nieruchomości położonej przy ul. [...] we [...] podniesiono, że, za wyjątkiem transakcji nr 8, wszystkie transakcje wykorzystane w operacie szacunkowym budzą wątpliwość, co do ich zaistnienia i występuje podejrzenie, że zostały wymyślone przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. na potrzeby wyceny nieruchomości, co również oznacza, że obliczenie współczynnika zmian cen wskutek upływu czasu jest fikcją. Ponadto nieruchomości nr 11 i 13 nie były przedmiotem transakcji sprzedaży i prawdopodobnie nie istnieją, a opis nieruchomości nr 8 jest niezgodny ze stanem faktycznym. Wskazano również, iż na stronie 11 operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy opisała 3 nieruchomości wykorzystane do porównań - nr 8, 11, i 13 jako zabudowane, czyli świadomie naruszyła przepisy prawa dotyczące zasad wyceny nieruchomości gruntowych dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

W odniesieniu do nieruchomości położonej przy ul. [...],we [...] wskazano, że wykorzystane w operacie szacunkowym transakcje 1-3 i 5-7 budzą wątpliwości, co do ich zaistnienia i z tego powodu występuje podejrzenie, iż zostały wymyślone przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby wyceny nieruchomości, zaś transakcja nr 4 dotyczy zabudowanej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a więc nie stanowi nieruchomości podobnej.

W odniesieniu do nieruchomości położonej na przy ul. [...] we [...] zarzucono, iż opis nieruchomości jest niezgodny z rzeczywistością - rzeczoznawca majątkowy nie opisała, że przez przedmiotową nieruchomość przebiegają 3 linie energetyczne wysokiego napięcia, które decydują o braku możliwości racjonalnej zabudowy, oraz, że nieruchomość jest wyposażona w instalacje gazową. Poza tym wszystkie transakcje wykorzystane w operacie szacunkowym budzą wątpliwość, co do ich zaistnienia i występuje podejrzenie, że zostały wymyślone przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby wyceny nieruchomości. W związku z tym istnieje obawa, że również analiza rynku i określenie współczynnika zmian cen wskutek upływu czasu jest fikcją.

Kolegium w orzeczeniach z dnia [...] stycznia 2008 r. i [...] stycznia 2008 r. orzekło, że aktualizacje opłat były nieuzasadnione.

Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A. A. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.

Rozpoznając ponownie sprawę pismem z dnia 12 marca 2010 r. Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Na podstawie przeprowadzonego postępowania, w trakcie którego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeanalizowała wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz zapoznała się z załączonymi przez nią dokumentami, Komisja podtrzymała swoje stanowisko w zakresie zarzucanych rzeczoznawcy majątkowemu naruszeń w protokole końcowym z dnia 14 września 2011 r. oraz stwierdziła popełnienie dodatkowych.

Minister podniósł, że rzeczoznawca majątkowy A. A. naruszyła następujące przepisy:

-art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez odmówienie przekazania Komisji danych identyfikujących nieruchomości, których transakcje sprzedaży zostały przyjęte do porównań,

-art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez przyjęcie do porównań transakcji nieruchomością niespełniającą warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej,

-art. 175 ust. 1 i art. 150 ust. 5 z związku z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez określanie wartości wymienionych za pośrednictwem osób niebędących rzeczoznawcami majątkowymi,

-§ 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez przyjęcie do porównań transakcji dotyczącej nieruchomości zabudowanej w trakcie wyceny nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,

-art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez dokonanie wyceny nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami bez znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,

-§ 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez przedstawienie lakonicznej analizy i charakterystyki rynku lokalnego,

-art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez niezastosowanie się do zasad wynikających z przepisów prawa i niedochowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania.

Organ, mając na względzie uzasadnienie wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całość zebranego w sprawie materiału dowodowego i biorąc pod uwagę rodzaj naruszeń uznał, że kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku, wymieniona w art. 178 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie najbardziej zasadną karą, jaką należałoby orzec, przy uwzględnieniu winy rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzonej w prowadzonym postępowaniu albowiem rozmiar przewinień uzasadnia wymierzenie kary w najwyższym zakresie ww. przepisu.

Organ, odnosząc się do zarzutów podniesionych we wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy, uznał je za bezzasadne.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie A. A., zwana dalej skarżącą, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Podniosła zarzuty naruszenia:

-art. 107 § 3 k.p.a. w szczególności poprzez brak uzasadnienia, co do rodzaju i zastosowanego wymiaru kary. W przypadku kwestionowania należytej staranności rzeczoznawcy majątkowego, organ powinien przede wszystkim wskazać, na czym owa staranność winna polegać i dlaczego nie została dochowana,

-art. 6, art. 8 i art. 12 k.p.a., art. 105 w związku z art. 32 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. z 1997r. nr 78 poz. 483 ze zm.) poprzez uchybienie zasadom praworządności i zaufania do organów administracji publicznej oraz konstytucyjnie zagwarantowanej równości wobec prawa wszystkich obywateli.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podkreśliła m.in. że Minister Infrastruktury i Rozwoju orzekając o karze dyscyplinarnej nie może się opierać wyłącznie na opinii KOZ, w szczególności w zakresie ustalania stopnia rzekomej winy przy stwierdzonych uchybieniach, ponieważ to ma wpływ na zastosowaną karę. Kara dyscyplinarna powinna być współmierna z ustaloną winą. Zdaniem skarżącej zaskarżona decyzja w ogóle nie zawiera merytorycznego uzasadniania, ponieważ Minister jako uzasadnienie cytuje jedynie cześć uzasadnienia z protokołu KOZ, co stoi w oczywistej sprzeczności z treścią art. 107 § 3 kpa. Minister nie dokonał także dokładnej analizy stopnia winy skarżącej i skutków stwierdzonych uchybień, a ma to istotny wpływ na zastosowaną karę dyscyplinarną.

Nadto Minister przekroczył zakres posiadanych uprawnień poprzez rozszerzającą interpretację art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, błędnie twierdząc, że przepis ten daje podstawy rzeczoznawcy majątkowemu do ujawnienia danych, które w ocenie rzeczoznawcy stanowiłyby możliwość identyfikacji właściciela nieruchomości. Minister pominął treść art. 23 ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych, która nie daje legitymacji do zastosowania art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Minister pominął także istotny fakt, iż Gmina [...] składając skargę nie dopełniła ciążących na niej obowiązków i w znacznym stopniu przyczyniła się do - jak to określiła - poniesienia kosztów spraw sądowych. Podkreśliła, że nie posiada legitymacji procesowej do zaskarżenia orzeczeń SKO do sądu powszechnego, a Gmina [...] uchylając się od tego obowiązku uniemożliwiła jej obrony swych praw przed sądem.

Skarżąca szeroko argumentowała, że Minister wydając zaskarżoną decyzję pominął istotny element prawny, jakim jest przedawnienie naruszając tym samym konstytucyjną zasadę równości wobec prawa. Podkreśliła, że na problem niepełnej regulacji prawnej w kwestii przedawnienia zwracał uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie do Ministra Infrastruktury z dnia 23 grudnia 2010 r. Brak tego typu regulacji został przez Rzecznika oceniony negatywnie, co zdaniem skarżącej, powinno mieć też zastosowanie do rozstrzygania w przedmiocie niniejszej sprawy.

Zwróciła uwagę na niezgodność art. 194 ugn z Konstytucją RP w zakresie w jakim nie przewiduje żadnego terminu przedawnienia karalności przewinień dyscyplinarnych rzeczoznawców. Podniosła, że przepisy karne ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. art. 198) zawierają w tej materii wyraźne odesłanie do do Kodeksu wykroczeń z dnia 20 maja 1971 r. i wywodziła, że w przypadku odpowiedzialności dyscyplinarnej nie powinny obowiązywać dłuższe terminy karalności niż przy popełnieniu wykroczenia.

W konkluzji skarżąca stwierdziła, że nałożenie kary dyscyplinarnej na rzeczoznawcę po kilku latach od rzekomego popełnienia przewinienia dyscyplinarnego z całą pewnością nie służy ogólnemu celowi, jakim jest zapewnienie rzetelności wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Przewidziane bowiem w prawie dyscyplinarnym okresy przedawnienia orzekania w sprawach o przewinienia dyscyplinarne pełnią nie tylko funkcje procesowe, ale związane są immanentnie z funkcją, charakterem i celami środków orzekanych w postępowaniu dyscyplinarnym. Podkreśliła, że przewidziane w innych zawodach regulacje prawne przewidujące okresy przedawnienia odpowiedzialności zawodowej (dyscyplinarnej) oraz drogę odwoławczą od nałożonych kar sprzyjają ochronie słusznych praw osób podlegających odpowiedzialności zawodowej, jak i służą samym celom dyscyplinarnego karania.

Na poparcie swojej argumentacji powołała się na konkretnie wskazane orzeczenia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Zgodnie z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy wykonując działalność zawodową jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) w/w ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).

Zgodnie zaś z przepisem art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).

Jak stanowił art. 195a ust.1 ugn właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Analiza wyżej wskazanych przepisów pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe.

Tak więc, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jest więc oczywiste, że z woli ustawodawcy owa Komisja nie tylko prowadzi samo postępowanie, ale i ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra.

Zauważyć trzeba, że omawiane wyżej zagadnienie było już kilkakrotnie analizowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) NSA wyraził pogląd, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 ugn nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji.

W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury. Dlatego trudno zgodzić się ze stanowiskiem (Sądu pierwszej instancji) o istnieniu obowiązku Ministra Infrastruktury przedstawienia własnego, szczegółowego stanowiska, a nie Komisji, co do faktu naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązujących przepisów i podstaw nałożenia określonej kary dyscyplinarnej.

Jak wynika z akt sprawy postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącej została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału. Organ dążąc do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy w toku ponownego jej rozpoznawania skierował ją ponownie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres jednego roku, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez skarżącą naruszeń.

Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszyła obowiązki wynikające z:

-art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez odmówienie przekazania Komisji danych identyfikujących nieruchomości, których transakcje sprzedaży zostały przyjęte do porównań,

-art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez przyjęcie do porównań transakcji nieruchomością niespełniającą warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej,

-art. 175 ust. 1 i art. 150 ust. 5 z związku z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez określanie wartości wymienionych za pośrednictwem osób niebędących rzeczoznawcami majątkowymi,

-§ 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez przyjęcie do porównań transakcji dotyczącej nieruchomości zabudowanej w trakcie wyceny nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,

-art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez dokonanie wyceny nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami bez znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,

-§ 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez przedstawienie lakonicznej analizy i charakterystyki rynku lokalnego,

-art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez niezastosowanie się do zasad wynikających z przepisów prawa i niedochowanie szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania,

co w konsekwencji skutkowało pociągnięciem do odpowiedzialności zawodowej.

Rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że - jeżeli organ zleca wycenę - pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że w sprawach z zakresu aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny), ponieważ w tej sprawie występują strony o sprzecznych interesach. Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Nałożona na skarżącą kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 u.g.n. i zdaniem Sądu spełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącej i szczegółowo wyjaśnił na czym polegały naruszenia przepisów prawa. Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien w nim zamieścić wszystkie dane, jakie są niezbędne do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a wszelkie czynności zmierzające do dokonania wyceny nieruchomości powinny być przeprowadzone z najwyższą starannością. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj i charakter naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego oraz wagę naruszonych przepisów prawa.

W ocenie Sądu orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter rażącego naruszenia przepisów prawa.

Błędy w procedurze wyceny i rażący, permanentny rażący brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowych opracowaniach nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowania sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mogły wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianych nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania przez organ administracji samorządowej rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie podziela poglądu skarżącej, że w niniejszej sprawie wystąpiła podstawa do powoływania się na zarzut przedawnienia na podstawie odpowiedniego stosowania przepisów o wykroczeniach. Sąd zauważa, że rozpatrywana sprawa dotyczy odpowiedzialności zawodowej (a nie odpowiedzialności za czyn zabroniony przez prawo wykroczeń) i jedynym przepisem, który reguluje kwestię przedawnienia (w zakresie wszczęcia postępowania) jest przepis art. 194 ust. 1c ustawy, który nie ma zastosowania w sprawie.

W wyroku z dnia 29 stycznia 2014 r. sygn. II GSK 1590/12, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że ..." brak jest podstaw prawnych do zastosowania reguł określonych w art. 45 § 1 k.w. do zachowań podlegających odpowiedzialności dyscyplinarnej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedawnienie według zasad obowiązujących w kodeksie wykroczeń przewidziano dla czynów opisanych w Dziale VI ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 198 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 5 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia w zw. z art. 45 § 1 k.w.). Natomiast odpowiedzialność dyscyplinarna została uregulowana w Dziale V ustawy o gospodarce nieruchomościami, szczególnie w jego rozdziale 4. Sama okoliczność, że postępowanie dyscyplinarne (z tytułu odpowiedzialności zawodowej) jest postępowaniem represyjnym nie może oznaczać automatycznego przenoszenia do niego reguł obowiązujących w szeroko rozumianym postępowaniu karnym bez jednoznacznych odesłań w tym zakresie".

Jednocześnie Sąd zauważył, że według art. 194 ust. 1c u.g.n. nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności. Zatem istnieje w ustawie o gospodarce nieruchomościami instytucja przedawnienia, lecz związana z terminem wszczęciem postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W niniejszej sprawie postępowanie zostało wszczęte w terminie zakreślonym przez art. 194 ust. 1cu.g.n., czego skarżąca nie kwestionowała.

Nie trafnym jest także zarzut przekroczenia przez Ministra zakresu posiadanych uprawnień poprzez rozszerzającą interpretację art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zasady wykonywania działalności zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jak stanowi art. 175 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zgodnie z art. 175 ust. 3 ww. ustawy informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba, że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195 a. Tym samym rzeczoznawca majątkowy zostaje zwolniony z obowiązku zachowania tajemnicy zawodowej i może udostępnić informacje pozyskane w trakcie wykonywania czynności zawodowych dla potrzeb dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ww. ustawy oraz w przypadku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się zarówno do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Minister uwzględnił ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w całości. W trakcie postępowania nie doszło do uchybień w pracy Komisji. Na podstawie analizy całości akt sprawy ustalono, że naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego są rażące. Na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów, który znalazł potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Reasumując, w sposób właściwy organ przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, iż skarżąca, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. a wymierzona skarżącej kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ.

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, skargę należało oddalić.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.