Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2697/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-08-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 5 ust. 1 pkt 9 , art. 35 ust. 1
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Augustyniak - Pęczkowska (spr.), , Sędzia WSA Joanna Gierak - Podsiadły, Sędzia WSA Izabela Ostrowska, Protokolant specjalista Monika Gąsińska - Goc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi [...] z siedzibą w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z [...] października 2017 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 82 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332), po rozpatrzeniu odwołania [...]Sp. z o.o. - utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...]z [...] czerwca 2017 r. nr [...]udzielającą [...]Sp. z o.o. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, infrastrukturą drogową, techniczną, podziemną, stacją trafo, miejscami postojowymi na działce nr [...]przy ul. [...] w [...].

Organ wskazał, że w postępowaniu pierwszoinstancyjnym wezwano inwestora do wskazania celu ustanowienia użytkowania wieczystego działki nr [...]z obrębu [...]wraz z dokumentami potwierdzającymi ten cel.

W dniu 8 czerwca 2015 r. inwestor wystąpił o zawieszenie postępowania. Postanowieniem z [...] marca 2017 r. Prezydent [...]podjął postępowanie zawieszone na wniosek skarżącej postanowieniem z [...] czerwca 2015 r. Następnie postanowieniem z [...] marca 2017 r. na podstawie art. 35 ust. 3 p.b., nałożył obowiązek usunięcia nieprawidłowości. W odpowiedzi inwestor załączył dodatkowe wyjaśnienia i dokumenty.

Organ odwoławczy przytoczył art. 35 ust. 1 p.b. i stwierdził, że wobec niewielkich braków zlecił dodatkowe postępowanie. Organ I instancji zwrócił skorygowane egzemplarze projektu budowlanego załączając pismo inwestora z korektami oraz aktualne zaświadczenie projektanta i oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Organ podał, że działka inwestycyjna leży na terenie o symbolu [...]planu przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi i jest z planem zgodna. Zachowano bowiem podstawowe przeznaczenie terenu tj. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, które zakładały minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej: 30% (wg projektu łącznie 75,3 %), maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy: 2,0 (wg projektu 0,97), wysokość zabudowy: do 8 kondygnacji, lecz nie więcej niż 27 m (wg projektu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 25,95 m, liczba kondygnacji

nadziemnych - 8), nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu. Ponadto zachowano szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu zgodnie z którym, w strefie potencjalnego oddziaływania uciążliwego ul. [...]określono strefę potencjalnego oddziaływania o szerokości 40 m od osi ulicy. Inwestycja nie zakłada lokalizowania nowych obiektów związanych z wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży oraz funkcji ochrony zdrowia oraz zapewniono właściwe warunki akustyczne. Na tym terenie obowiązuje także strefa ochrony sanitarnej cmentarza czynnego, w której dopuszcza się lokalizację zabudowy mieszkaniowej od 50 m do 150 m od granic cmentarzy, o ile będzie podłączona do sieci wodociągowej (zgodność projektu z planem).

Ponadto, ustalono ochronę terenów stanowiących główne powiązanie przyrodnicze. Zachowano wskaźnik miejsc postojowych, zgodnie z którym na 1 mieszkanie powinno przypadać 1 miejsce postojowe, nie mniej jednak niż 1 miejsce/60m2 powierzchni użytkowej mieszkania (zaprojektowano 125 miejsc parkingowych, w tym 60 na terenie i 65 w garażu podziemnym). Zachowano również zasady obsługi komunikacyjnej, zgodnie z którymi dostępność komunikacyjna odbywać się ,będzie od ulicy [...] (str. 12 tomu I projektu budowlanego).

Organ stwierdził, że z analizy obszaru oddziaływania wynika, iż obiekt będzie oddziaływał na działkę [...]w zakresie nasłonecznienia i przesłaniania, jednak nie wpłynie to na utratę wartości inwestycyjnej ww. działki (str. 17 pzt). Nie będzie też ograniczał zagospodarowania pozostałych działek sąsiednich, pogarszał warunków ich użytkowania. .

Następnie wskazał, że inwestycja nie narusza przepisów ochrony przeciwpożarowej i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia .12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać. budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), co potwierdza podpis rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i informacja dotycząca bezpieczeństwa o ochrony ppoż. (str.-28-32 t. II proj. Bud.). Inwestycja nie należy też do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Dalej wskazał, że projekt budowlany jest kompletny - zawiera oświadczenia (art. 20 ust. 4,p.b. oraz art. 12 ust. 7 w.w. ustawy), wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia,

w szczególności został zaopiniowany przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz do spraw sanitarnohigienicznych, a

także informację o bezpieczeństwie i ochronie zdrowia. Dołączono oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Organ, powołując się na orzecznictwo, podkreślił, że nie może ingerować w zawartość merytoryczną projektu budowlanego, bo to projektant odpowiada za jego treść. Bada więc jedynie zgodność przedstawionych rozwiązań z prawem. Nie było więc podstaw do kwestionowania rozwiązań inwestycyjnych przyjętych w projekcie budowlanym, jak domagała się skarżąca. Nieprzestrzeganie przez projektanta art. 5 Prawa budowlanego może powodować . odpowiedzialność zawodową w budownictwie (art. 95 i 96 Prawa budowlanego). Strona może też dochodzić swoich praw przed sądem cywilnym.

Dalej zaznaczył - przytaczając orzecznictwo - że w celu "rezerwacji" możliwości realizacji dla siebie przyszłej inwestycji, niedopuszczalne jest blokowanie zamierzenia inwestycyjnego właściciela działki sąsiedniej, jeśli jest ono zgodne z przepisami, oraz, że zacienienie działek, na których plany inwestycyjne nie zostały skonkretyzowane decyzją o pozwoleniu na budowę, nie uzasadnia kwestionowania decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawa nie przewiduje bowiem ograniczeń z tytułu zacienienia działek, normując jedynie zacienienia pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych. Skarżąca nie posiada ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która mogłaby blokować inwestycję inwestora. Jednak, pomimo tego, inwestor uwzględnił w projekcie koncepcję zabudowy działki przy ul. [...] (str. 23-26 t. I projektu budowlanego) i wykazał, iż właściciel działki nr [...]będzie miał możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem (str. 17 projektu zagospodarowania terenu).

Ochrona interesów osób trzecich nie może bowiem prowadzić do sytuacji, w której to osoby trzecie, a nie inwestorzy decydowali będą o dopuszczalności wybudowania obiektów budowlanych, miejscu posadowienia takich obiektów, rodzaju obiektu budowlanego i to nawet z naruszeniem ogólnego interesu społecznego, przy czym możliwość zastosowania normy prawa materialnego w sytuacji danego podmiotu powinna istnieć aktualnie, a nie w przyszłości wywołanej odrębnym zdarzeniem prawnym.

Organ podkreślił, że realizacja każdego obiektu budowlanego wiąże się z ograniczeniami dla nieruchomości sąsiednich, co nie może ograniczać prawa inwestora w zabudowie zgodnie z przepisami (art. 4 p.b.). Obowiązkiem organów jest zbadanie, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, ale w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać

budynki i. ich usytuowanie. Nie chodzi zatem o wszelkie utrudnienia, tylko o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, a nie interesów faktycznych.

Powołując się na art. 73 § 1 k.p.a. podniósł również, że skarżącej przysługuje prawo wglądu do akt sprawy także po zakończeniu postępowania i była ona informowana o przebiegu na każdym jego etapie oraz brała w nim czynny udział.

Skargę na powyższą decyzję złożyła [...]Sp.-z o.o., zarzucając naruszenie przepisów: .

1. postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy:

a) art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez: .

■ brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału, w szczególności projektu zagospodarowania terenu oraz schematów nasłonecznienia ilustrujących ograniczenia w możliwości zabudowy działki strony skarżącej, sporządzonych przez uprawnionego architekta, załączonych w pismach strony skarżącej z dnia 27 kwietnia 2017 r. oraz z 2 czerwca 2017 r.;

■ brak dokonania własnej oceny zgodności projektu zagospodarowania terenu , z przepisami prawa oraz wpływu projektowanej inwestycji na uprawnienia

strony skarżącej jako właściciela nieruchomości sąsiedniej;

b) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. w zw. z art. 8 i art. 11 k.p.a., poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji, sprowadzające się do stwierdzenia, że planowana inwestycja spełnia wymogi prawa wobec złożenia w projekcie budowlanym odpowiedniego oświadczenia przez projektanta, a w konsekwencji- brak analizy projektu budowlanego i- pominięcie milczeniem zarzutów zgłaszanych przez stronę skarżącą w toku postępowania administracyjnego w zakresie ingerencji planowanej inwestycji na możliwość - zabudowy działki strony skarżącej, przez co zaskarżana decyzja wymyka się spod kontroli instancyjnej;

c) art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a., poprzez brak dopuszczenia i , przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w celu wyjaśnienia zakresu ingerencji planowaną inwestycją w prawo własności strony skarżącej przez - uniemożliwienie jej zabudowy własnej działki zgodnie z planowaną inwestycją budowlaną w sytuacji, gdy strona skarżąca w toku postępowania zgłaszała istotne zastrzeżenia poparte analizą uprawnionego architekta, z których wynika,

że realizacja inwestycji budowlanej przez, inwestora w istotny sposób ograniczy możliwość zabudowy działki strony skarżącej.

2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:

a) art. 35 ust. 1 pkt 2 i 3 p.b. w zw. z art. 3 pkt 20 p.b., art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. i w zw. z art. 140 k.c. oraz w zw. z art. 64 ust. 2 i art. 32 ust. 2 Konstytucji RP, poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na braku rozważenia kwestii ochrony interesów skarżącej jako właściciela nieruchomości znajdującej się w strefie oddziaływania inwestycji, wymagającej zbadania wzajemnego usytuowania planowanych budynków na nieruchomościach sąsiednich, co w konsekwencji doprowadziło do nieuzasadnionego uprzywilejowania inwestora, który jako pierwszy zabudowuje swoją działkę, co czyni ochronę prawa własności właściciela działki sąsiedniej iluzoryczną;

b) art. 35 ust. 1 pkt 2 i 3 p.b. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na nieuwzględnieniu art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b. oraz art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 p.b. w procesie jego interpretacji, a w konsekwencji na zaniechaniu badania projektu zagospodarowania terenu pod kątem ingerencji planowanej inwestycji w prawo własności, prawo do zabudowy oraz planowaną przez skarżącą inwestycję;

c) błędną wykładnię § 13 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: "rozporządzenie"), poprzez bezpodstawne przyjęcie, że znajduje on zastosowanie tylko do sąsiednich nieruchomości, co do których inwestor posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę a w konsekwencji błędne zastosowanie art. 35 ust. 4 p.b.

Skarżąca wniosła m.in. o uchylenie decyzji organów obu instancji, a nadto o przeprowadzenie dowodu z dokumentów: "Ograniczenia w zabudowie o wysokości 26 m" mgr inż. architekta M. W. wraz z załącznikami potwierdzającymi jego uprawnienie, na okoliczność wpływu planowanej inwestycji na możliwość zabudowy zgodnie ze złożonym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę działki skarżącej nr [...]oraz decyzji Wojewody [...]nr [...]z [...] lipca 2017 r., na okoliczność złożenia wniosku przez skarżącą o pozwolenie na budowę na działce nr [...]sąsiadującej z działką inwestycyjną.

W skardze wskazano m.in, że obowiązek sprawdzenia projektu zagospodarowania działki w zakresie odległości pomiędzy obiektem przewidzianym a zabudową projektowaną na działce sąsiedniej aktualizuje się wówczas, gdy

właściciele nieruchomości sąsiedniej zgłaszają zastrzeżenia, jak miało miejsce w tej sprawie.

W wyniku wadliwej wykładni art. 35 ust. 1 p.b. organ błędnie zawęził zakres okoliczności faktycznych wymagających wyjaśnienia. Na tle literalnego, wyrwanego z kontekstu brzmienia art. 35 ust. 1 p.b. można stwierdzić, że organ nie ma obowiązku badać utrudnień, .jakie może powodować planowana inwestycja dla ingerencji w uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich. Jednak w razie zgłoszenia przez właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich - objętych ochroną w procesie budowlanym - zastrzeżeń, organ winien dokonać oceny oddziaływania inwestycji na te nieruchomości.

Według skarżącej planowana budowa niezgodnie z przepisami ingeruje w prawo, własności skarżącej, gdyż uniemożliwia (§13 rozporządzenia) zabudowanie jej nieruchomości budynkami o podobnej wysokości i odległości od granicy. Zabudowa działki skarżącej nie jest hipotetyczna, gdyż postępowanie o pozwolenie na budowę jest w toku.

Powyższe oznacza, w świetle art. 77 § 1 k.p.a. oraz zasad ogólnych k.p.a., że organ ma obowiązek zbadać rozwiązania projektowe w powyższym zakresie.

Z art. 35 ust. .1 pkt 2 p.b. wynika, że przed wydaniem decyzji organ sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu nie tylko z normami techniczno-budowlanymi, ale i przepisami odnoszącymi się do ochrony uzasadnionych interesów właścicieli nieruchomości występujących w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, wynikających m. in. z prawa własności nieruchomości (art. ,140 k.c.) oraz prawa do zabudowy (art. 4 p.b.). Powyższe potwierdza także orzecznictwo sądów administracyjnych: .

Brak zbadania zastrzeżeń (dotyczących przede wszystkim nasłonecznienia i przesłaniania),-jw oparciu o jedno zdanie projektanta ("Dla wszystkich projektowanych i istniejących...budynków zostały spełnione warunki § 1.3, § 57, § 60 warunków technicznych, pozostaje poza ochroną- przepisów procesowych wymienionych w petitum skargi.

Następnie skarżąca przedstawiła obszerne rozważania co do naruszeń art. 107 § 1 3 k.p.a., art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w tym kwestię niedopuszczenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyjaśnienia rozbieżności w zakresie stopnia

nasłonecznienia i przesłaniania zaprezentowanych w projekcie oraz zastrzeżeniach strony

Dalej zwróciła uwagę, że budynek wykonywany nie powinien przesłaniać promieni słonecznych użytkownikom innych budynków, ponieważ narusza interes osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b.) i ingeruje w prawo własności, prawo do zabudowy własnej nieruchomości. Art. 4 p.b. statuuje zasadę wolności budowlanej. Jej granice wyznaczają przepisy w tym techniczno-budowlane. Wyrazem tego ograniczenia jest art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. stanowiący, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (NSA wyrok z 28 lutego 2017 r" II OSK 1629/15).

W orzecznictwie i doktrynie wskazuje się, ze wynikającego z art. 4 p.b. prawa do zabudowy nie można stawiać ponad innymi wartościami chronionymi przez pozostałe przepisy ustawy prawo budowlane i przepisami dot. ochrony własności. Wynika to z art. 64 ust. 1 i 2 oraz art. 32 ust. 1 Konstytucji, jak i z art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. Prawidłowa wykładnia art. 4 p.b. wymaga zatem uwzględnienia ochrony prawa własności wszystkich właścicieli w równym stopniu i nie daje asumptu do deprecjonowania interesów osób trzecich. Dlatego inwestor chcący realizować prawo do zabudowy musi mieć na względzie analogiczne prawa innych (wyrok NSA z 18 kwietnia 2008 r, II OSK 460/07). Własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, każdy właściciel nieruchomości w każdym czasie ma prawo dokonać budowy, ale w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Inwestor, który pierwszy zabudowuje działkę, nie ma tylko z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień, aniżeli właściciele nieruchomości sąsiednich. Zakres dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może prowadzić do znacznych utrudnień czy uniemożliwienia zabudowy na działkach sąsiednich (zob. wyrok NSA z 15 marca 2006 r., II OSK 634/05, LEX nr 198327; wyrok NSA z 28 lutego 2017 r. II OSK 1629/15; A. Despot- Mładanowicz [w:] M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II. Wolters Kluwer)

Z kolei poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim samym zakresie, w jakim

przysługuje ono inwestorowi. Przebieg procesu inwestycyjnego powinien umożliwić realizację ochrony uprawnień inwestora, ale i interesu publicznego (art. 7 k.p.a.), który wyraża się m. in. w zapewnieniu w równym stopniu prawa zabudowy także osobom trzecim: Wyważenie tych interesów oznacza wymóg uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek sąsiednich w przyszłości. Inwestor, który zabudowuje działkę jako pierwszy, nie może mieć większych uprawnień aniżeli ci, którzy uczynią to później na działkach sąsiednich (wyroki NSA z 14 września 2006 r., II OSK 1090/05, LEX nr 501122, -z dnia 26 czerwca 2012 r. II OSK 1613/11, LEX nr 1217437 i 28 lutego 2017 r" II OSK 1629/15; W. Piątek [w:] A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III Wolters Kluwer).

Skarżąca podkreśliła, że wolność zabudowy musi uwzględniać prawo innych osób do ochrony własnych interesów prawnych (art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zasada ta ma ścisły związek z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa statuowaną art. 32 ust. 2 Konstytucji RP oraz zasadą równej dla wszystkich ochrony prawnej prawa własności (art. 64 ust. 2 Konstytucji RP). Inwestor podejmujący się realizacji swoich praw wynikających z prawa do zabudowy musi się liczyć z tym, że na zasadzie równości wobec prawa podmiot mający tytuł do nieruchomości, na którą może oddziaływać zamierzenie budowlane inwestora, ma prawo korzystać z wszelkich środków prawnych służących ochronie jej własnego interesu prawnego.

Wykładnia organu § 13 rozporządzenia nie uwzględnia zasady równej ochrony prawa własności.- Dlatego NSA stoi na stanowisku, że zasada równej ochrony prawa własności wymaga, aby każdy właściciel nieruchomości w procesie inwestycyjnym w miarę możliwości miał takie same prawa (por. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2009 r., II OSK 1277/08). § 13 rozporządzenia może być więc stosowany także, gdy na przyległej nieruchomości planowana jest zabudowa wymagająca oceny wpływu inwestycji z uwagi na ochronę prawa własności i innych interesów osób trzecich.

Skarżąca stwierdziła wobec powyższego, że nie można podzielić argumentacji, że w kwestii zbadania zgodności projektu budowlanego organ nie może ingerować w merytoryczną treści projektu budowlanego w zakresie zgodności z przepisami prawa. Wprawdzie za prawidłowość sporządzenia projektu budowlanego, odpowiada projektant i niekiedy sprawdzający, niemniej odmienną kwestią jest kontrolowanie rozwiązań technicznych z punktu widzenia wiedzy i techniki budowlanej, od badania zgodności rozwiązań projektowych z planem miejscowym, do czego wprost ustawodawca obliguje organ w art. 35 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 1 p.b.

Skarżąca dodała, że realizacja przedmiotowej inwestycji narazi ją na ogromne straty finansowe. Respektując normy dotyczące nasłonecznienia, skarżąca będzie musiała wybudować VIII-kondygnacyjny budynek w odległości co najmniej 44,53 m od granicy (cała działka, w badanym miejscu, ma 70,38 m szerokości). Nie będzie więc możliwe wybudowanie budynku zgodnie z zamierzeniem skarżącej, a wyłączną tego przyczyną będzie pierwszeństwo złożenia wniosku przez sąsiada.

Z rysunku architekta jasno wynika, że inwestycja spowoduje niemożność zabudowy działki skarżącej, budynkiem o tożsamej wysokości, na obszarze stanowiącym 40% terenu pod zabudowę, z uwagi na konieczność zachowania parametrów z § 13 rozporządzenia. W przypadku powstania inwestycji, budynek skarżącej o tożsamej wysokości będzie mógł zostać wybudowany co najmniej 44,53 m od granicy działki, podczas gdy działka [...]w tym miejscu, ma szerokość 70,38 m. Oznacza to, że w tym miejscu 63,3% szerokości działki skarżącej zostanie niezabudowana zgodnie z własnym planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, będącym w zgodzie z zapisami planu.

Tymczasem zgodnie z najnowszym orzecznictwem NSA praktyka taka nie wynika z przepisów, a co więcej - narusza uzasadnione interesy właścicieli posiadających swoje nieruchomości w granicach oddziaływania obiektu. Nadto wskutek błędnych założeń prawnych nie dokonano analizy dokumentacji budowlanej dla zbadania wpływu ww. inwestycji na zamierzenie budowlane objęte wnioskiem strony skarżącej, a rozpatrywane w ramach postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę, zwłaszcza, że istotne zastrzeżenia co do zgodności z prawem tejże inwestycji zgłaszane były wielokrotnie przez podmiot, którego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Wojewody [...]z [...] października 2017 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...]z [...] czerwca 2017 r. udzielającą pozwolenia na budowę m.in. budynku mieszkalnego

wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr [...]przy ul. [...] w [...].

Podstawę prawną kwestionowanych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy Prawo budowlane. W art. 35 Prawa budowlanego został wskazany ścisły zakres działania organu administracji architektoniczno - budowlanej przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i wydawaniu pozwolenia na budowę.

W świetle ust. 1 art. 35 ww. ustawy organ został pozbawiony możliwości ingerencji w zawartość merytoryczną projektu. Dopuszczalne jest tylko sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska. Sam projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu wyłącznie pod kątem zgodności z przepisami, w tym zwłaszcza techniczno - budowlanymi. Do obowiązków organu należy również sprawdzenie kompletności projektu budowlanego, w tym czy posiada on wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia (art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego), a także sprawdzenie, czy projekt ten został sporządzony przez osobę posiadającą właściwe (w rozumieniu przepisów rozdziału 2 Prawa budowlanego) uprawnienia budowlane.

W tym stanie prawnym, w opisanym wyżej stanie faktycznym, organ odwoławczy uznał, że przedstawiony przez inwestora projekt budowlany jest kompletny, a planowana inwestycja nie narusza przepisów Prawa budowlanego, odpowiada zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunkom technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Konsekwencją powyższego stanowiska było udzielenie pozwolenia budowlanego.

Stanowisko to należało podzielić. Materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy potwierdza bowiem, że analiza organów w zakresie spełnienia przesłanek wymienionych w art. 35 ust: 1 Prawa budowlanego jest prawidłowa.

Realizacja budynku została zaplanowana na terenie przeznaczonym przez prawodawcę miejscowego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi (teren o.symbolu [...]w planie zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] - uchwała Rady [...]Nr [...]- Dz. Urz. Woj. [...]. z 2009r. nr [...], poz. [...]). Uwzględniono między innymi: maks. wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej: 30% (wg projektu wynosi on 75,3 %), intensywności zabudowy 2 (przewidziany 0,97), wysokość zabudowy: do 8 kondygnacji, do 27 m (wg projektu

25,95 m, 8 kondygnacji), nieprzekraczalne linie zabudowy, ograniczenia w użytkowaniu związane ze strefą potencjalnego uciążliwego oddziaływania ulicy [...], którą wyznaczono w pasie o szerokości 40 m od osi ulicy, jak i strefę ochrony sanitarnej cmentarza czynnego, gdzie dopuszcza się sytuowanie zabudowy mieszkaniowej od 50 m do 150 m od granic cmentarzy w przypadku podłączenia do sieci wodociągowej, wskaźnik miejsc postojowych, zgodnie z którym na 1 mieszkanie powinno przypadać 1 miejsce postojowe, nie mniej jednak niż 1 miejsce/60m2 powierzchni użytkowej mieszkania (w projekcie

125 miejsc parkingowych - 60 na terenie i 65 w garażu podziemnym).

Głównym zarzutem skargi było natomiast zlokalizowanie inwestycji, w taki sposób, który uniemożliwi skarżącej realizację planowanego zamierzenia budowlanego na działce sąsiedniej, w analogicznym położeniu.

Odpowiadając na powyższy zarzut wyjaśnić trzeba, że główne zasady dotyczące projektowania obiektu budowlanego określa art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, który wskazuje, że niezależnie ód przepisów m.in. technicznych, bezpieczeństwa środowiska należy uwzględniać także odpowiednie usytuowanie obiektu budowlanego na działce oraz uzasadnione interesy osób trzecich (art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 Prawa budowlanego). Słusznie podkreśla skarżąca, że prawo własności jest prawem konstytucyjnie chronionym (art. 64 ust. 1 Konstytucji) i ochrona ta jest dla wszystkich równa (art. 64 ust. 2 Konstytucji). W konsekwencji w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych w sposób rygorystyczny uregulowano wzajemne usytuowanie obiektów budowlanych, w tym dotyczące zacieniania i nasłonecznienia budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi - co wymaga podkreślenia - od innych obiektów.

W § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zawarty jest wymóg zachowania odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów umożliwiających naturalne oświetlenie tych pomieszczeń (w tym oświetlenie w sposób określony w § 60 rozporządzenia). Przepis § 13 rozporządzenia wskazuje zatem sposób, w jaki należy mierzyć odległości .pomiędzy budynkami, do ustalenia której niezbędna jest znajomość określonych parametrów jednego z budynków (krawędź najniżej położonych okien budynku przesłanianego lub poziomu najwyżej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego).

Tym samym - zdaniem Sądu - inwestując w sąsiedztwie terenów jeszcze niezabudowanych, czy też takich, dla których inwestorzy nie uzyskali ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor nie może być ograniczany wymogami wynikającymi-m.in. z § 13 rozporządzenia. W takim-przypadku wykładnia tego przepisu zaproponowana przez skarżącą prowadziłaby do nałożenia na inwestora - który spełnił już wsżystkie wymogi stawiane przez prawo - obowiązku oczekiwania na wszczęcie i przeprowadzenie (zazwyczaj długotrwałego) procesu związanego z udzieleniem prawomocnego pozwolenia budowlanego dla inwestycji właściciela sąsiedniej nieruchomości w celu równego określenia praw do zabudowy na sąsiednich .nieruchomościach. Taka wykładnia niewątpliwie prowadziłaby do nadmiernego ograniczenia prawa do zabudowy pierwszego inwestora, a tym samym i prawa własności.

Nieruchomość skarżącej nadal pozostaje niezabudowana i spółka dotąd nie uzyskała ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2018r.- pełnomocnik uczestnika postępowania oświadczył, że w dniu 30 lipca 2018r- ponownie. -Prezydent [...]odmówił skarżącej udzielenia pozwolenia budowlanego (nr. [...]). Zaznaczyć należy, że rozstrzygnięcie tej samej treści zapadło [...] -kwietnia 2017r. i zostało uchylone decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r.

Tym samym nie można było zgodzić się z zarzutem skargi, iż doszło do naruszenia art. 32 Konstytucji RP.

Podkreślenia wymaga przy tym to, że wysokość przedmiotowego budynku wynosi 25,95 m, co oznacza, że jest ona zależna od wysokości przesłaniania, która jest zmienna, zależna od parametrów poziomu dolnej krawędzi najniżej położnych okien budynku przesłanianego oraz najwyższej zacieniającej- krawędzi obiektu przesłaniającego. W świetle treści § 13.. W tej sprawie nie znajdzie zatem zastosowania-orzecznictwo, na które powołała się skarżąca, dotyczące sytuacji, w której pierwszy z-budynków jest wyższy niż 35 m', odnośnie których odległość ta jest wartością stałą, a więc niezależną od wysokości przesłaniania. W przypadku budynków o tak dużej wysokości, przyjęte w przepisach techniczno-budowalnych rozwiązanie jest bardziej korzystne dla inwestora, co z oczywistych względów może utrudniać może - w przyszłości - należyte wykonywanie prawa do zabudowy (art. 4 p.b.) przez właściciela działki sąsiedniej, która w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest zabudowana.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, które Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela (por. wyrok NSA z 13 czerwca 2014 r., II OSK 121/13, wyrok WSA w Warszawie sygn. akt VII SA/Wa 2175/16 z 15 września 2017 r. LEX nr 2373395; wyrok NSA z 13 maja 2016 r., II OSK 2327/14, LEX nr 2141143; wyrok NSA z 30 maja 2014r. II OSK 3105/12; wyrok WSA w Lublinie z 11 sierpnia 201 Or. II SA/Lu 321/11 oraz z 15 marca 2005r. II SA/Lu 529/04 - cbos NSA; wyrok NSA z 9 maja 2017r. II OSK 2183/15, LEX nr 2468908; wyrok WSA w Łodzi z 25 października 2016r. II SA/Łd 570/16, LEX nr 2154623).

W rozpoznawanej sprawie nie było zatem podstaw do odejścia od literalnej wykładni wspomnianego przepisu rozporządzenia, zwłaszcza, że w tym przypadku prowadziłoby to do wykładni contra legem. Wykładnia językowa przepisu, mająca - co do zasady - pierwszeństwo przed innymi stosowanymi wykładniami prawa przy interpretacji normy prawnej, prowadzi do wyników zgodnych ze standardami zasady demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji).

Dodać w tym miejscu trzeba, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której stanowi art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie wskazuje zakresu tej ochrony, co oznacza, że w każdym przypadku, w sposób zindywidualizowany należy dokonać jej oceny. Ochrona ta nie może mieć charakteru bezwzględnego. Wobec tego uzasadnione interesy osób trzecich należy oceniać w sposób obiektywny, kierując się przede wszystkim normami regulującymi proces inwestycyjny. Interes osób trzecich chroniony art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 p.b. (każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami).

Podobnie, tak eksponowane w skardze prawo własności nie ma charakteru absolutnego, skoro granice wykonywania tego prawa wyznaczają ustawy i zasady współżycia społecznego (art. 140 k.c.). Potwierdza to również przytoczony wyżej art. 4 ustawy - Prawo budowlane, odnoszący się tak do właściciela nieruchomości

sąsiedniej, jak i inwestora.

Kontrolując zaskarżone decyzje w tak wyznaczonych granicach Sąd stwierdził, że art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane nie został naruszony i nie mógł stanowić podstawy odmowy zatwierdzenia projektu budowanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Wskazać również trzeba, że przepisy powołanego rozporządzenia, które - zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane - stanowią przepisy techniczno-budowlanych regulujące warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, muszą być ściśle wykładane, albowiem w przeciwnym razie organy administracji miałyby zbyt dużą swobodę przy ocenie spełnienia przez inwestora wymogu określonego w art. 35 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że przepisy tej ustawy i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze mają charakter norm prawa bezwzględnie obowiązującego i stąd nie ma żadnej możliwości ich modyfikowania na podstawie arbitralnie formułowanych ocen co do stopnia uciążliwości inwestycji w konkretnym przypadku (por. wyrok NSA z dnia 7 października 1999 r., IV SA 1460/98, LEX nr 47833). Poza tym uwzględnienie żądania skarżących, którzy posiadają zrealizowaną zabudowę, nie może prowadzić do ograniczenia prawa do zabudowy uczestnika postępowania, poprzez zablokowanie wykonania inwestycji dopuszczalnej na terenie jego nieruchomości.

Z powyższego wynika, że nie mogły zostać uwzględnione podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania m.in. art. 8 K.p.a. (zasady zaufania), art. 7 K.p.a. (zasady prawdy obiektywnej), art. 77 K.p.a. (zasady oficjalności postępowania dowodowego), art. 4 ustawy Prawo budowlane (zasady prawa zabudowy) w związku z art. 32 i art. 64 Konstytucji (zasada równości wobec prawa i ochrony prawa własności), art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane (wymogu ochrony w procesie inwestycyjno-budowlanym uzasadnionych interesów osób trzecich) oraz art. 144 K.c. (ochrony prawa własności).

W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369) Sąd skargę oddalił.