Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 428/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1, art. 134, art. 135
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 155, art. 46 par. 1 i art. 151
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, , Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Zielińska – Śpiewak, Protokolant Spec. Eliza Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi P.S.A. z siedzibą w O. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego P. S.A. z siedzibą w O. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Uzasadnienie.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] (dalej: "PINB"), działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 2 i ust.2 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (dalej: "Pr. Bud."), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") nakazał C. Spółka z o.o. w W. ul. [...] lok. [...], [...]-[...] W., L.Spółka z o.o. w W. ul. [...], [...]-[...] W., Miastu [...], P.Spółka Akcyjna ul. [...], [...]-[...] O., usunięcie, w terminie do dnia 31 grudnia 2015r., stwierdzonych nieprawidłowości w budynku pawilonu handlowo-usługowego, zlokalizowanym na działkach oznaczonych nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...], [...], [...], przy ul. [...], ul. [...] i Plac [...] w O. poprzez:

1. zapewnienie sprawności urządzeń technicznych i ich właściwe funkcjonowanie dla prawidłowego użytkowania obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem tj.: przenośników osobowych (schody ruchome) typ KL35-1000 nr ewid.[...] i nr ewid. [...], po przeprowadzeniu wymaganej kontroli Urzędu Dozoru Technicznego i przeprowadzeniu pomiarów rezystancji uziemień roboczych i skuteczności ochrony przeciwporażeniowej dla tychże urządzeń, dźwigu towarowo-osobowego typu hydraulicznego o nr ewid. [...], dla zapewnienia warunków korzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich oraz dostawy towarów na piętro budynku oraz instalacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej i klimatyzacji dla zapewnienia odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych,

2. zlikwidowanie nieszczelności w dachu ww. budynku i wymianę szklanego wypełnienia balustrady schodowej w części ogólnodostępnej na I piętrze budynku.

Ponadto, PINB zakazał użytkowania niefunkcjonujących schodów ruchomych, do czasu usunięcia nieprawidłowości.

W uzasadnieniu decyzji PINB wskazał na fakt, że 17 lutego 2015 r., po zawiadomieniu zainteresowanych, przeprowadził kontrolę z udziałem przedstawiciela Miasta [...], który oświadczył, że nie posiada żadnych dokumentów związanych z utrzymaniem budynku. W toku czynności kontrolnych ustalono następujący stan faktyczny. Przedmiotowy budynek to budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny, częściowo podpiwniczony, 3-nawowy, prefabrykowany z elementami strunobetonowymi (dźwigary dachowe), wyposażony w instalację elektryczną, odgromową, wodociągową, kanalizacyjną, wentylację mechaniczno nawiewno-wywiewną i klimatyzacyjną, ciepła technologicznego, przeciwpożarową oraz urządzenia techniczne zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem jak: schody ruchome z dostępem na piętro budynku i dźwigu towarowo-osobowego z przeznaczeniem dla osób niepełnosprawnych. Obiekt użytkowany jest na podstawie ostatecznych decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] udzielających na rzecz C.Sp. z o.o., [...]-[...] W. ul. [...] i P.S.A. w O., [...]-[...] O. ul. [...] pozwolenia na częściowe użytkowanie przedmiotowego budynku tj.:

1. z dnia [...] kwietnia 2007r. Nr [...], w części wydzielonego parteru pawilonu handlowo- usługowego wraz z infrastrukturą o pow. użytkowej 1720,30m2, obejmującego pasaż i pomieszczenie sklepu z zapleczem dla sieci C., na działkach nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych przy ul. [...], ul. [...] i Plac [...] oraz miejsc parkingowych na działce nr ewid. [...] i [...] ( w pasie ulicy [...] i [...]) w O.,

2. z dnia [...] czerwca 2007r. Nr [...], w części parteru pawilonu handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą obejmującą pomieszczenia sklepu dla sieci Rossmann o pow. użytkowej 274,20 m2, na działkach nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych przy ul. [...], ul. [...] i Placu [...] w O.,

3. z dnia [...] listopada 2007r. Nr [...], w części obejmującej parter i piętro ( z wyłączeniem pomieszczeń dworca PKS), o pow. użytkowej 2634,70m2, w parterze budynku - lokal pod wynajem z komunikacją i pomieszczeniem technicznym, zrealizowanego na działkach nr [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych przy ul. [...], ul. [...] i Placu [...] w O.,

4. z dnia [...] listopada 2008r. Nr [...] w części obejmującej parter i piętro z pomieszczeniami dworca autobusowego na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], położonych przy ul. [...], ul. [...] i Placu [...] w O..

W wyniku dokonanych oględzin stwierdzono, że w użytkowanym budynku pawilonu handlowo-usługowego nie działają urządzenia techniczne związane z obsługą budynku tj. schody ruchome i dźwig towarowo-osobowy. Nie działa również instalacja wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej w całym budynku. Ponadto stwierdzono znaczne zacieki wodne w pomieszczeniach sklepów na piętrze budynku: [...], [...], [...], ogólnodostępnym korytarzu, a także na parterze w sklepie [...] i apteki, co może świadczyć o nieszczelnościach w dachu budynku, jak również miejscowe braki kasetonów w suficie podwieszonym w pomieszczeniach sklepów: [...] (zaplecze), [...], [...] (narożnik), w ogólnodostępnym korytarzu I piętra i aptece oraz ukośne pęknięcie w ścianie wewnętrznej murowanej klatki schodowej, usytuowanej od strony północnej budynku, biegnące od nadproża otworu drzwiowego do górnego narożnika klatki schodowej.

W związku z powyższym, organ postanowieniem z dnia [...] lutego 2015 r. Nr [...] wezwał osoby, co do których uznał, że są współwłaścicielami budynku do udostępnienia, w terminie do dnia 31 marca 2015 r. dokumentów związanych z utrzymaniem użytkowanego budynku handlowo-usługowego, wymaganych na mocy art. 62 Pr. bud. w zakresie: sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, sprawdzenia stanu technicznego instalacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej i klimatyzacyjnej, sprawdzenia instalacji piorunochronnej, sprawdzenia urządzeń technicznych objętych dozorem pełnym (UDT), w tym przeprowadzenia pomiarów rezystancji uziemień roboczych i skuteczności ochrony przeciwporażeniowej wraz z książką rewizyjną UDT dla urządzeń technicznych: dźwig towarowo-osobowy (typ hydrauliczny nr ewid. [...]), przenośnik osobowy typ KL35- 1000 schody ruchome nr ewid. [...], przenośnik osobowy typ KL35-1000 schody ruchome nr ewid. [...].

Przeprowadzona przez PINB ponownie, w dniu 30 kwietnia 2015 r. i 18 czerwca 2015 r., kontrola wykazała, że schody ruchome w dalszym ciągu są wyłączone z użytkowania, zaś komunikacja na piętro budynku odbywa się po nieczynnych schodach jako schodach stałych, nie funkcjonuje również dźwig towarowo-osobowy pomimo przedłożonych aktualnych badań okresowych UDT, potwierdzających możliwość eksploatacji, nie działa również instalacja wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej w całym budynku, widoczne są ślady po zaciekach wodnych z dachu budynku na stropie podwieszonym w korytarzu piętra budynku.

W związku z tym, że przenośniki osobowe (schody ruchome) nie mogą zastępować schodów stałych, gdyż nie spełniają warunków techniczno-budowlanych, określonych w rozdziale 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co może stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa dla życia lub zdrowia ludzi PINB na podstawie art. 66 ust. 1 pkt.2 Pr. bud. wydał decyzję z dnia [...] czerwca 2015r. Nr [...], nakładającą na C.Spółka z o.o. w W. i L. Spółka z o.o. w W. obowiązek usunięcia w terminie do dnia 31 lipca 2015 r. stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym budynku pawilonu handlowo-usługowego nakazując zapewnić sprawność urządzeń technicznych i ich właściwe funkcjonowanie dla prawidłowego użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem tj.: przenośników osobowych (schody ruchome) typ KL35-1000 nr ewid.[...] i nr ewid. [...], po przeprowadzeniu wymaganej kontroli Urzędu Dozoru Technicznego przenośnika osobowego o nr ewid. [...] i przeprowadzeniu pomiarów rezystancji uziemień roboczych i skuteczności ochrony przeciwporażeniowej dla tego urządzenia, dźwigu towarowo-osobowego typu hydraulicznego o nr ewid. [...], dla zapewnienia warunków korzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich oraz dostawy towarów na piętro budynku, instalacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej i klimatyzacji dla zapewnienia odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych, uzupełnić wsporniki odgromowe i naciągnąć zwody poziomej instalacji odgromowej na dachu budynku, zgodnie z protokołem pomiarów instalacji odgromowej nr [...] z dnia 09.04.2015r., sporządzonym przez osobę uprawnioną, zlikwidować nieszczelności w dachu budynku.

Zarówno L. Spółka z o.o. w W. jak i C.Spółka z o.o. w W. wniosły odwołania od w/w decyzji PINB w O..

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołań, decyzją z dnia [...] sierpnia 2015r. Nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Podzielając stanowisko organu powiatowego, co do trybu w jakim należy przeprowadzić postępowanie stwierdził, że skarżona decyzja została wydana przedwcześnie i wskazał na nie prawidłowo ustalony przez organ powiatowy stan faktyczny w sprawie i tym samym niedostateczne ustalenie istotnych kwestii mających znaczenie dla rozstrzygnięcia, a także poprzez niezawiadomienie stron o wszczęciu postępowania, co stanowiło naruszenie prawa procesowego.

Mając na uwadze wytyczne organu II instancji, organ powiatowy zwrócił się pismem z dnia 24.06.2015r. do C.Spółki z o.o. w W. i Miasta [...] o zajęcie jednoznacznego stanowiska w kwestii praw własności do zabudowanej działki nr ewid. [...], na której to m.in. zlokalizowany jest przedmiotowy budynek pawilonu handlowo-usługowego oraz zwrócił się dnia 24 czerwca 2015 r. do P.Spółka Akcyjna w O. o zajęcie stanowiska w kwestii. czy i na podstawie jakich dokumentów nastąpiło wyodrębnienie z budynku pawilonu handlowo- usługowego części zabudowanej nieruchomości (obejmującej parter i piętro z pomieszczeniami Dworca Autobusowego), na działce nr ewid. [...] zabudowanej przedmiotowym budynkiem. Z otrzymanych informacji, zawartych w piśmie Miasta [...] z dnia 2 września 2015 r. nr [...] oraz pisma C.Spółka z o.o. w W. z dnia 22 września 2015 r. wynikało, że dnia [...] grudnia 2007 r., aktem notarialnym rep. [...] pomiędzy Miastem [...], a C.Spółka z o.o. w W. została zawarta umowa zamiany, na mocy której wyodrębniono i przeniesiono na rzecz Miasta [...] 9 lokali użytkowych znajdujących się w w/w pawilonie handlowo-usługowym w zamian za przeniesienie na rzecz C.Spółka z o.o. w W. własności nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr [...] przy Placu [...] w O.. Wnioski wieczystoksięgowe, zawarte w w/w akcie notarialnym, zostały oddalone postanowieniem Sądu Rejonowego w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia [...] marca 2015 r. Akt notarialny jednakże nie został unieważniony.

Z odpisu księgi wieczystej [...], prowadzonej dla działki nr ewid. [...], jak również złożonego oświadczenia przez upoważnionego przedstawiciela P. SA w O. wynika, że część przedmiotowego budynku pawilonu handlowo-usługowego użytkowana jako dworzec autobusowy nie została sądownie wyodrębniona z całości budynku, jako odrębna nieruchomość.

W opinii PINB, na podstawie dokonanych ustaleń należało więc ustalić, że obowiązek utrzymania przedmiotowego budynku ciąży zarówno na C. Spółka z o.o. w W., L.Spółka z o.o. w W. i Mieście [...] jak i na P.Spółka Akcyjna w O.. W związku z powyższym, pismem z dnia 21 września 2015 r. zawiadomiono ww. strony o ponownej kontroli przedmiotowego budynku z ich udziałem. W wyniku przeprowadzonych w dniu 5 października 2015 r. ponownych czynności kontrolnych przez przedstawicieli PINB w [...] z udziałem przedstawicieli: Miasta [...], L. Spółka z o.o. w W., P.SA w O. i Komendy Powiatowej Straży Pożarnej w [...], bez udziału przedstawiciela C.Spółka z o.o. w W., pomimo prawidłowego powiadomienia, ponownie stwierdzono, że w użytkowanym budynku pawilonu handlowo- usługowym nie działają urządzenia techniczne związane z budynkiem tj. schody ruchome i dźwig towarowo-osobowy. Nie działała również instalacja wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej w budynku. Dnia 13 października 2015 r. L.Spółka z o.o. w W. przesłała drogą elektroniczną protokół kontroli wentylacji mechanicznej w przedmiotowym budynku i poinformowała o przeprowadzonych pomiarach instalacji wentylacji mechanicznej, a także wykonanej konserwacji i wymianie filtrów w centrali wentylacyjnej. W protokole tym jednakże nie wykazano sprawności technicznej i przydatności do użytkowania przedmiotowej instalacji. Utraciły ważność, obowiązujące do dnia 30 września 2015 r., przeglądy urządzeń technicznych dokonane przez Urząd Dozoru Technicznego jak: dźwig towarowo-osobowy typ hydrauliczny nr ewid. [...] i przenośnik osobowy {schody ruchome) typ KL35-1000 nr ewid.[...]. Ponadto stwierdzono zaciek wodny na stropie podwieszonym I piętra budynku w sklepie [...] oraz popękane szklane wypełnienie balustrady schodowej w części ogólnodostępnej piętra budynku. Wykazane protokołem pomiarów instalacji odgromowej nr [...] z dnia 09 kwietnia 2015 r. nieprawidłowości zostały usunięte, co potwierdzone zostało protokołem odbioru prac konserwacyjnych z dnia 11 sierpnia 2015r. i przeprowadzoną kontrolą w dniu 24 września 2015r.

Dokonane ustalenia dawały, w ocenie PINB, podstawę do wszczęcia postępowania administracyjnego, w trybie art. 62 ust. 1 pkt. 2 ustawy Pr. bud., o czym strony postępowania zostały poinformowane pismem PINB z dnia 6 października 2015 r., a ponadto uzasadniały treść wydanej decyzji.

Od powyższej decyzji PINB nr [...] z dnia [...] października 2015 r., L. Sp. z o.o. oraz P.S.A. wniosły odwołanie do [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...]WINB").

W wyniku rozpoznania ww. odwołań [...]WINB, decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r., uchylił w całości zaskarżoną decyzję i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 2 i ust. 2 Pr. bud. orzekł o nałożeniu na L.Sp. z o.o. w W., Miasto [...]oraz P.S.A. obowiązku usunięcia, w terminie do dnia 31 marca 2015 r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku pawilonu handlowo - usługowego, zlokalizowanym na działkach oznaczonych nr ew. [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...],[...], [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...], [...], [...], przy ul. [...], ul. [...] i Plac [...] w O., poprzez.:

1. zapewnienie sprawności urządzeń technicznych i ich właściwego funkcjonowania dla prawidłowego użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, tj.:

a. przenośników osobowych (schody ruchome) typ KL35-1000 nr ewid. [...] i nr ewid. [...], po przeprowadzeniu wymaganej kontroli Urzędu Dozoru Technicznego i przeprowadzeniu pomiarów rezystencji uziemień roboczych i skuteczności ochrony przeciwpożarowej dla tychże urządzeń,

b. dźwigu towarowo-osobowego typu hydraulicznego nr ew. [...], dla zapewnienia warunków korzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich oraz dostawy towarów na piętro budynku,

c. instalacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej i klimatyzacji dla zapewnienia odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych,

[...]WINB nakazał ponadto zlikwidowanie nieszczelności w dachu budynku, wymianę szklanego wypełnienia balustrady schodowej w części ogólnodostępnej na I piętrze budynku oraz zakazał użytkowania niefunkcjonujących schodów ruchomych, do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Uzasadniając swoją decyzję [...]WINB podkreślił, że organ powiatowy dokonał prawidłowej oceny stanu technicznego przedmiotowego budynku, lecz [...]WINB postanowił jednak uchylić decyzję PINB i orzec co do istoty z uwagi na błędne określenie podmiotów zobowiązanych do wykonania obowiązków określonych w sentencji skarżonej decyzji. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, w tym pisma Burmistrza Miasta [...]z dnia 2 września 2015 r. (oraz załączonego do niego postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...] marca 2008 r.), pisma C.Sp. z o.o. z dnia 22 września 2015 r., a przede wszystkim z wydruku z księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla działki nr ewid. [...] wynika, że formalnie jedynym właścicielem ww. działki jest Miasto [...], w związku czym uznać należy, że C.Sp. z o.o. nie posiada prawa własności ww. działki i jako takie nie powinno być adresatem inkryminowanej decyzji.

W zakresie własności działki nr ewid. [...] [...]WINB uznał, że PINB dokonał prawidłowej oceny w tym zakresie. Zarówno ze znajdującego się w aktach niniejszej sprawy wypisu z rejestru gruntów dotyczącego ww. działki jak i odpisu zupełnego księgi wieczystej prowadzonej dla ww. działki wynika, że P.S.A. jest użytkownikiem wieczystym działki nr [...].

Odnosząc się zaś do kwestii zasadności nałożenia przez PINB obowiązku wykonania określonych robót budowlanych, zdaniem [...]WINB, bezspornym w niniejszej sprawie był fakt, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie artykułu 66 Pr. bud. jest uzasadnione. Stwierdzone w toku postępowania administracyjnego uszkodzenia i nieprawidłowości w budynku przedmiotowym budynku obligują organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej ich usunięcie.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu P. S.A. [...]WINB stwierdził, iż nie mają one wpływu na treść rozstrzygnięcia. Nie ma racji skarżąca spółka twierdząc, iż użytkowanie wieczyste, będące prawem podmiotowym - odnoszącym się do nieruchomości gruntowej, w tym przypadku do działki nr ew. [...], nie obliguje jej do ponoszenia odpowiedzialności za stan techniczny obiektów na niej posadowionych. Wprawdzie art. 66 Pr. bud. umożliwia nałożenie obowiązków na właściciela obiektu lub zarządcę, lecz skarżąca spółka w tym przypadku spełnia ten wymóg. Co prawda jest ona użytkownikiem wieczystym przedmiotowej działki, ale zgodnie z art. 233 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Przepis ten wyłącza zatem możliwość korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste także przez właściciela działki. Stwierdzić więc należało, że tak określone uprawnienia użytkownika wieczystego uniemożliwiają nałożenie obowiązków na właściciela gruntu.

Ponadto, jak podkreślił [...]WINB, w toku postępowania organ I instancji ustalił, że budynek handlowo-usługowy nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Co więcej, z akt sprawy nie wynika, aby - jak twierdzi skarżąca spółka - część ww. budynku stanowiąca dworzec autobusowy została od niego prawnie wydzielona. Fakt ten potwierdził w trakcie kontroli dokonanej w dniu 05.10.2015 r. R. A. J., przedstawiciel P.S.A, który oświadczył, iż "P. S.A. w O. partycypuje wyłącznie w eksploatacji części przedmiotowego obiektu-budowlanego pod nazwą Dworzec Autobusowy. Część ta na dzień dzisiejszy jest niewyodrębniona sądownie z całego budynku jako odrębny obiekt budowlany".

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu L.Sp. z o.o. [...]WINB wskazał, że przez obiekt budowlany rozumieć należy budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (art. 3 pkt. 1a Pr. bud.). W związku z tym nieprawidłowe funkcjonowanie lub brak urządzeń technicznych takich, jak ruchomych schodów czy dźwigu towarowo-usługowego upoważnia organ do podjęcia określonych prawem czynności w celu usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie. Podjęcie tych samych działań w stosunku do niesprawnej instalacji wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej czy też klimatyzacji również jest uzasadnione. Bez wpływu pozostaje, czy dana nieprawidłowość występuje w części użytkowanej przez wszystkich współwłaścicieli czy też wyłącznie przez jednego z nich.

Ponadto [...]WINB podkreślił, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy PINB w [...] naprawił błąd polegający na naruszeniu art. 10 k.p.a. tj. pismem z dnia 6 października 2015 r. zawiadomił strony o wszczęciu w dniu [...] maja 2015 r. postępowania, ale uznał, iż koniecznym jest zastosowanie w stosunku do zaskarżonego rozstrzygnięcia art. 138 § 1 pkt. 2 k.p.a., tj. uchylenie decyzji nr [...] PINB oraz orzeczenie co do istoty.

Pismem datowanym na 14 stycznia 2016 r. P.S.A., reprezentowane przez radcę prawnego G. S. wniosło do tutejszego Sądu skargę, jako podstawę wskazując art. 3 § 2 pkt. 1) w zw. z art. 50 § 1 oraz art. 52 § 1, 53 § 1 i art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2001 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: "p.p.s.a.") i zaskarżając decyzję [...]WINB Nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. w części, to jest w zakresie w jakim na podstawie tej zaskarżonej decyzji [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na Spółkę obowiązek usunięcia, w terminie do dnia 31 marca 2015 r.. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku pawilonu handlowo - usługowego, zlokalizowanym na działkach oznaczonych nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...], [...], [...]: przy ul. [...], ul. [...] i Plac [...] w O.poprzez:

1. zapewnienie sprawności urządzeń technicznych i ich właściwe funkcjonowanie dla prawidłowego użytkowania obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem tj.:

a) przenośników osobowych (schody ruchome) typ KL35-1000 nr ewid. [...] i nr ewid. [...], po przeprowadzeniu wymaganej kontroli Urzędu Dozoru Technicznego i przeprowadzeniu pomiarów rezystencji uziemień roboczych i skuteczności ochrony przeciwpożarowej dla tych urządzeń,

b) dźwigu towarowo-osobowego typu hydraulicznego o nr ewid. [...], dla zapewnienia warunków korzystania przez osoby niepełnosprawne, a w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich oraz dostawy towarów na piętro budynku,

c) instalacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej i klimatyzacji dla zapewnienia odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych,

2. zlikwidowanie nieszczelności w dachu budynku,

3. wymianę szklanego wypełnienia balustrady schodowej w części ogólnodostępnej na I piętrze budynku,

oraz którą to zaskarżoną decyzją [...]WINB zakazał użytkowania niefunkcjonujących schodów ruchomych, do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Skarżąca zarzuciła przedmiotowej decyzji naruszenie przepisów postępowania w tym art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez błędną i niewłaściwą ocenę w ustaleniach faktycznych oraz nierozważenie i nierozpatrzenie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozpoznania sprawy, co skutkowało nieuprawnionym przyjęciem, że Spółka jest adresatem decyzji, a w konsekwencji naruszeniem art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt. i ust. 2 Pr. bud. i na podstawie art. 135, art. 145 § 1 pkt. 1) oraz art. 200 p.p.s.a. wniosła o uchylenie decyzji w zaskarżonym przez Spółkę zakresie, zasądzenie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw przez Spółkę, w tym kosztów zastępstwa Spółki przez radcę prawnego według norm przepisanych.

Uzasadniając skargę, P. S.A. podniosła, że nie powinna ona być adresatem decyzji, bo nie spełnia kryteriów podmiotowych określonych w art. 61 w zw. z art. 66 Pr. bud. Jest wyłącznie użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej (będącej jednocześnie własnością Skarbu Państwa - Starosty [...]), obejmującej działkę o nr ewid. [...] o powierzchni 0,3874 ha, dla której Sąd Rejonowy w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], co wynika z treści odpisu zupełnego ww. księgi wieczystej przekazanego organowi I Instancji przez Spółkę wraz z pismem Spółki z dnia 25 września 2015 r. Z treści powyższej księgi wieczystej jednoznacznie wynika, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana jest wyłącznie urządzeniami w postaci 6 sztuk wiat przystankowych o konstrukcji stalowej krytych tworzywem, konstrukcji rozbieranej. Jednocześnie w treści ww. księgi wieczystej nie ma jakiejkolwiek wpisu (wzmianki) wskazującego, że Spółka jest właścicielem, czy też współwłaścicielem budynku w postaci budynku pawilonu i w podrubryce 1.4.2. w dziale I księgi wieczystej nie ma żadnego wpisu.

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, przy czym księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. W ocenie skarżącej, stanowi to odzwierciedlenie zasady, że prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (co wynika z prawnej nadrzędności prawa użytkowania wieczystego gruntu nad prawem własności budynków i innych urządzeń na nim posadowionych). W konsekwencji fakt, iż w treści ww. księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki o nr ewidencyjnym [...] objętej prawem użytkowania wieczystego Spółki nie ma wpisanej własności czy też współwłasności budynku (tj. budynku pawilonu) przesądza o tym, że Spółka w żadnym wypadku nie jest właścicielem czy też współwłaścicielem budynku pawilonu i tym samym nie powinna być adresatem decyzji objętej niniejszą skargą Spółki.

Skarżąca wskazała ponadto, że w zakresie braku prawnego wydzielenia części budynku pawilonu w której mieści się użytkowany przez Skarżącego dworzec autobusowy (posadowionej na nieruchomości gruntowej której użytkownikiem wieczystym jest Spółka), nie byłoby prawnie możliwe wyodrębnienie własności lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku pawilonu z uwagi na fakt, że posadowiony jest na odrębnych nieruchomościach gruntowych (objętych oddzielnymi księgami wieczystymi) a nie ma możliwości połączenia ww. nieruchomości gruntowych w jedną księgę wieczystą (albowiem jak rozumie Spółka nieruchomości gruntowe na których posadowiony jest budynek pawilonu są przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego różnych podmiotów).

Skarżąca powołała się na fakt, iż kontrola budynku pawilonu przeprowadzona na podstawie art. 81 ust. 1 Pr. bud. w dniu 17 lutego 2015 r. nie obejmowała części ww. budynku pawilonu stanowiącego dworzec autobusowy użytkowany przez Skarżącą (co potwierdził organ I instancji w uzasadnieniu wydanej decyzji). Ustalone zaś przez organ I Instancji nieprawidłowości dotyczyły wyłącznie części budynku pawilonu nieznajdującej się na nieruchomości gruntowej, której użytkownikiem wieczystym jest Skarżąca. Spółka nie posiada zatem żadnej zarówno prawnej a także faktycznej i technicznej możliwości ich usunięcia zgodnie z treścią decyzji, co tym samym jeszcze dobitniej prowadzić winno do konkluzji, iż nieuprawnionym jest nakładanie na Spółkę obowiązków określonych decyzją jak to uczynił [...]WINB. Jak słusznie zauważył [...]WINB w zaskarżonej decyzji, Spółka jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej o nr ewidencyjnym [...] może w granicach określonych przez obowiązujące przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego korzystać z przedmiotowej nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Powyższe jednak w żaden sposób nie uprawnia Spółki do wkroczenia na pozostałe określone decyzją działki w celu jej wykonania w tym: zapewnienia sprawności urządzeń technicznych zainstalowanych w części budynku pawilonu posadowionego (na gruncie co do którego de facto Spółka nie ma żadnego tytułu prawnego), czy zapewnienia w przedmiotowej części jakiejkolwiek instalacji mechanicznej. [...]WINB pomijając i nie rozważając wyżej wskazanych przez Skarżącą okoliczności, wydał zaskarżoną decyzję, której wykonanie przez Skarżącą mogłoby skutkować jednocześnie naruszeniem przez Skarżącą praw własności do pozostałych, określonych decyzją nieruchomości gruntowych.

Skarżąca zwróciła ponadto uwagę, że mogą zachodzić uzasadnione przyczyny przemawiające za stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji, gdyż [...]WINB nałożył obowiązek usunięcia enumeratywnie wskazanych w niej nieprawidłowości, wyznaczając jednocześnie adresatom decyzji niewykonalny, w ocenie Spółki, termin realizacji przedmiotowego obowiązku tj. termin do dnia 31 marca 2015 r. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, decyzja administracyjna winna ściśle określać termin wykonania nałożonych nią obowiązków. W powyższym kontekście mogą zatem pojawić się uzasadnione wątpliwości co do samej faktycznej możliwości wykonania tych obowiązków.

W odpowiedzi na skargę [...]WINB wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z przyczyn innych, niż wskazane w uzasadnieniu skargi i w innym też zakresie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazuje, że żądanie skargi dotyczyło uchylenia wyłącznie zaskarżonej decyzji [...]WINB Nr [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. w części, to jest w zakresie, w jakim na podstawie tej zaskarżonej decyzji organ II instancji nałożył na Spółkę obowiązek usunięcia, w terminie do dnia 31 marca 2015 r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku pawilonu handlowo - usługowego, zlokalizowanym na działkach oznaczonych nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...] (przed podziałem działka nr [...]), [...], [...], [...]: przy ul. [...], ul. [...] i Plac [...] w O., określając dokładnie ten zakres i którą to decyzją MWINB zakazał użytkowania niefunkcjonujących schodów ruchomych, do czasu usunięcia nieprawidłowości.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, kontrolującego legalność orzekania organów administracyjnych w przedmiotowej sprawie, oba organa naruszyły przy wydawaniu decyzji zasadę praworządności i prawdy obiektywnej (art. 6 i 7 k.p.a.), choć z przyczyn innych, niż wskazane w skardze P. w S.A., a to – z uwagi na treść art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. – nakazywało uchylenie decyzji organu II instancji, a następnie i decyzji PINB, która w wyniku uchylenie orzeczenia drugoinstancyjnego pozostawałaby w obrocie.

Wbrew stwierdzeniom poczynionym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji [...]WINB, PINB, jako organ I instancji, nie poczynił wystarczających prawnie ustaleń, które mogłyby stanowić należyte uzasadnienie dla nałożenia oznaczonych w decyzji PINB obowiązków na P.S.A. w O.; tak przez organ I instancji, jak i przez [...]WINB w zaskarżonej decyzji. Całkowity brak ustalenia charakteru prawnego władania przez skarżącą tą częścią budynku, w której funkcjonuje dworzec autobusowy spowodował bowiem, że organ II instancji, nakładając w decyzji reformatoryjnej określone obowiązki na skarżącą, uczynił to pomimo braku należytego wykazania, że skarżąca jest właścicielem (współwłaścicielem) lub zarządcą użytkowanego przez nią budynku (w całości lub w części), a to z kolei stanowiło naruszenie dyspozycji art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Pr. bud., które to przepisy expressis verbis stanowią, że oznaczone w nich obowiązki nałożyć można wyłącznie na właściciela lub zarządcę budynku.

Nieprawidłowość PINB w zakresie wyjaśnienia prawidłowego stanu faktycznego w celu ustalenia, czy P. S.A. może być adresatem decyzji nakazującej w trybie art. 66 ust. 1 pkt. 2 i ust. 2 Pr. bud. wykonanie oznaczonych działań i powstrzymanie się od określonych czynności polega na tym, że organ I instancji poprzestał na ustaleniu stanu prawnego nieruchomości gruntowej, a nie dokonał należytej analizy stanu władania budynkiem w części, stanowiącej funkcjonujący dworzec autobusowy. O ile bowiem wpisy w dziale II księgi wieczystej obejmujące własność i użytkowanie wieczyste chronione są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 790) i w tym zakresie prawidłowo PINB ustalił tak właściciela gruntu, jak i jego użytkownika wieczystego, o tyle wobec braku wpisu w księdze wieczystej, z którego wynikałoby prawo do budynku, który w części posadowiony jest na nieruchomości Nr [...], będącej w użytkowaniu wieczystym P.S.A. należało ustalić, na jakiej podstawie Spółka włada tą częścią budynku, w której znajduje się dworzec autobusowy.

Podstawowym dowodem w sprawie mogłaby okazać się umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste; z jej bowiem postanowień może wynikać zobowiązanie użytkownika wieczystego do wybudowania na nieruchomości budynku w oznaczonym czasie. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się bowiem okres użytkowania wieczystego (zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste), oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego (art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – t. jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Wprawdzie postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej, tym niemniej dowodem na okoliczność wszelkich praw i obowiązków umownych jest treść samej czynności prawnej, a więc umowa zawarta w formie notarialnej.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna (art. 239 § 2 k.c.) określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Jak wynika z powyższego, z samej treści umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w celu jego zabudowy, wynikać może zobowiązanie wieczystego użytkownika do utrzymania budynku w należytym stanie, a więc analogiczny obowiązek do określonego w art. 61 Pr. bud.

Należy ponadto pamiętać, że zgodnie z art. 235 § 1 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Dyspozycja tego przepisu zakłada wzniesienie budynku już po zawarciu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, stąd powstaje konieczność ustalenia treści tej umowy – zwłaszcza w kontekście poczynionych przez PINB ustaleń, że budynek użytkowany jest na podstawie ostatecznych decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] udzielających m.in. na rzecz P.S.A. w O., pozwolenia na częściowe użytkowanie przedmiotowego budynku - tj.: z dnia [...] kwietnia 2007r. Nr [...], (w części wydzielonego parteru pawilonu handlowo- usługowego wraz z infrastrukturą o pow. użytkowej 1720,30mz, obejmującego pasaż i pomieszczenie sklepu z zapleczem dla sieci C.), z dnia 14 czerwca 2007r. Nr [...] (w części parteru pawilonu handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą obejmującą pomieszczenia sklepu dla sieci [...] o pow. użytkowej 274,20m2), z dnia [...] listopada 2007r. Nr [...] (w części obejmującej parter i piętro ( z wyłączeniem pomieszczeń dworca PKS), o pow. użytkowej 2634,70m2 w parterze budynku - lokal pod wynajem z komunikacją i pomieszczeniem technicznym), oraz z dnia [...] listopada 2008r. Nr [...] (w części obejmującej parter i piętro z pomieszczeniami dworca autobusowego). Z powyższego wynika, że budynek został wybudowany po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a więc inwestor z pewnością przedstawił organowi właściwemu do wydania takiej decyzji oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane, z którego również może wynikać przyszły tytuł do władania budynkiem.

Rację ma skarżąca podnosząc, że gdyby, jako użytkownik wieczysty nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], była właścicielem posadowionego na nieruchomości budynku, jako części składowej gruntu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, to wówczas taki fakt wynikałby z treści księgi wieczystej. Stałoby się tak jednak tylko wówczas, gdyby nabyła użytkowanie wieczyste gruntu już zabudowanego. W sytuacji wybudowania budynku na nieruchomości po jej oddaniu w użytkowanie wieczyste, prawo własności budynku zostałoby ujawnione w księdze wieczystej (o ile budynek stanowiłby odrębny od gruntu przedmiot własności), ale wyłącznie na wniosek użytkownika wieczystego; sąd wieczystoksięgowy nie dokonuje wpisów tego rodzaju z urzędu. Jeżeli natomiast budynek stałby się częścią składową gruntu, to wówczas nie wpisuje się w dziale II księgi wieczystej tego faktu, można go ująć w dziale I księgi, jako część opisu nieruchomości. Wpis w dziale I nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej. Dlatego też wyprowadzanie wniosku o nieistnieniu budynku z tego, że budynek nie jest ujawniony w księdze wieczystej jest nieuprawnione.

Należyte ustalenie stanu faktycznego w zakresie ewentualnego celu umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu w postaci wzniesienia na gruncie budynku (budynków), ma istotne znaczenie dla prawnej oceny powstania uprawnień właścicielskich do tego budynku, ale także oceny tego, czy wobec braku ustanowienia odrębnej własności budynku lub lokali w nim położonych, użytkownik wieczysty może być adresatem decyzji, wydanej w trybie art. 66 w zw. z art. 61 Pr. bud.

W zbliżonym stanie faktycznym, w uzasadnieniu postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II CK 365/05 (nie publ.), Sąd Najwyższy zajął następujące stanowisko: "Rzeczony budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach gruntowych, stanowiących obecnie własność Gminy i oddanych w użytkowanie wieczyste różnym osobom. Prawo własności rzeczonego budynku jest - stosownie do art. 235 § 2 k.c. - prawem związanym z użytkowaniem wieczystym obydwu tych nieruchomości (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1996 r., III CZP 63/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 144). Współużytkownicy wieczyści obydwu nieruchomości są zatem jednocześnie współwłaścicielami budynku".

Jak wyjaśnił ponadto Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 262/04 (nie publ.) "Pojęcie budynku nie zostało zdefiniowane w kodeksie cywilnym. Pewną wskazówkę daje tu art. 46 k.c. wymieniając "części budynków", które mogą być nieruchomościami budynkowymi. W piśmiennictwie przyjmuje się, że pojęcie "budynek", występujące np. w art. 46 § 1 i art. 151 k.c., odnosi się do budynków w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) określa budynek jako "obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach" (art. 3 pkt. 2), zaś przez obiekt budowlany rozumie: a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, c) obiekt małej architektury (art. 3 pkt. 1). Z powyższego trzeba wyprowadzić wniosek, że budynek to nie tylko obiekt "wolnostojący", stanowiący jedną "bryłę", ale także "część" jednego budynku, odpowiadająca wymienionym kryteriom z Prawa budowlanego. Za część budynku może być uznana także nieruchomość lokalowa".

W sytuacji więc, jaka ma miejsce w sprawie niniejszej, jeżeli budynek został wzniesiony na kilku nieruchomościach, stanowiących przedmiot własności różnych osób i jednocześnie przedmiot użytkowania wieczystego, a jednocześnie ustalony zostałby dowód, że tenże użytkownik wieczysty, czyli P. S.A., wzniósł budynek w celu wykonania umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste to wówczas skarżącą i właścicieli (użytkowników wieczystych) pozostałych nieruchomości można byłoby uznać za współwłaścicieli budynku.

Niezależnie od powyższych rozważań, PINB jako organ I instancji, nie przeprowadził żadnych ustaleń w zakresie tego, czy skarżąca – niezależnie od uprawnień właścicielskich - może być uznana za zarządcę budynku (w części lub w całości). Ustalenie tego faktu wymagało bowiem badania, czy zawarła ona z którymkolwiek z właścicieli lub użytkowników wieczystych gruntów, na których budynek wzniesiono umowę o zarząd budynkiem.

Organ II instancji – wbrew prawidłowym ustaleniom PINB odnośnie istnienia legitymacji po stronie C. Sp. z o.o., które to ustalenia faktyczne Sąd uznaje za prawnie wystarczające – w swym orzeczeniu uchylającym decyzję PINB i rozstrzygającym sprawę co do meritum, pominął C. Sp. z o.o., jako adresata decyzji, a więc podmiot, na który można nałożyć określony obowiązek czynienia lub zaniechania, zgodnie z powołanymi przepisami prawa budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zwraca więc w tym miejscu uwagę, że zgodnie z art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi solo actu własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Skoro więc w dniu [...] grudnia 2007 r., Miasto [...] i C.sp. z o.o. w W. zawarły w prawem przepisanej formie aktu notarialnego za Rep. [...] Nr [...] umowę zamiany, to nie tylko poza kognicją organów administracyjnych, ale i sądu wieczystoksięgowego i administracyjnego leży podważanie prawnorzeczowego skutku takiej umowy. Oznacza to, że do czasu stwierdzenia w stosownym postępowaniu przed sądem powszechnym nieważności lub bezskuteczności umowy zamiany nie można prawnie kwestionować tego, że w wyniku zawarcia umowy na ww. Spółkę przeszła własność nieruchomości, oznaczonej w akcie notarialnym co do tożsamości.

Znajdująca się w aktach kopia postanowienia referendarza Sądu Rejonowego w [...] [...]Wydział Ksiąg Wieczystych, wydanego dnia [...] marca 2008 r. w sprawie Dz Kw Nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], ,[...], [...] o odmowie dokonania wpisu i założeniu nowej księgi wieczystej nie jest orzeczeniem, o treści uprawniającej do kwestionowania prawnorzeczowego skutku umowy zamiany, wynikającego z przepisu prawa w postaci ww. art. 155 § 1 k.c.; zawiera wyłącznie orzeczenie w przedmiocie odmowy wpisu i założenia nowej księgi wieczystej. Nie jest też - tym bardziej - dowodem na okoliczność bezskuteczności lub nieważności czynności prawnej zamiany, podobnie jak nie jest takim dowodem znajdujące się w aktach sprawy pismo Burmistrza Miasta [...] znak [...], w którym informuje on (całkowicie błędnie prawnie) PINB, że nie nastąpiło skuteczne przejście prawa własności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta Nr [...] z Miasta [...] na C.Sp. z o.o. w W., gdyż sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu.

[...]WINB orzekając co do istoty sprawy i pomijając w swej decyzji ww. Spółkę naruszył więc nie tylko art. 6 k.p.a., ale i powszechnie obowiązujący przepis materialnoprawny w postaci art. 155 § 1 k.c. poprzez niezgodne z dyspozycją tego artykułu nieuwzględnienie skutku prawnego dokonanej umowy zamiany w postaci przejścia własności gruntu na C.Sp. z o.o. w W.. Spółka ta zaś, co prawidłowo ustalił PINB, stała się w wyniku ww. umowy właścicielem w części ułamkowej budynku, posadowionego na nabywanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr [...] o obszarze 0,3086 ha , a co za tym idzie PINB prawidłowo zobowiązał ją do oznaczonych działań i zaniechań.

Z powyższych powodów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a oraz lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 134 i 135 p.p.s.a. uchylił nie tylko decyzję zaskarżoną, ale również decyzję PINB. Przy ponownym orzekaniu organa wezmą pod uwagę poczynioną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenę prawną i przeprowadzą postępowanie, zgodnie z omówionymi powyżej wskazaniami w zakresie należytego i pozwalającego na merytoryczne orzeczenie zgromadzenia i analizy niezbędnych dowodów, w celu ustalenia tytułu prawnego do budynku lub jego części, użytkowanej przez skarżącą, jak również C.Sp. z o.o. w W..

Ponadto, organ rozważy zasadność zastosowania w sprawie art. 69 Pr. bud. w kontekście konieczności podjęcia działań mających na celu usunięcie ewentualnego zagrożenia dla ludzi lub mienia, związanego z ustalonymi nieprawidłowościami w działaniu urządzeń technicznych w budynku, w tym w szczególności schodów ruchomych, wentylacji i innych zagrożeń – o ile środki, o których mowa w art. 66 ust 1a Pr. bud. uzna za niewystarczające.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.