Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1047/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-09-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Zyglewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Renata Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2012 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "O." na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2011 r.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

A. K., reprezentowana przez pełnomocnika, wnioskiem z dnia 3 sierpnia 2011 r., uzupełnionym w dniach 9 i 22 sierpnia 2011 r., 8 września 2011 r. oraz 13 października 2011 r., wystąpiła do Prezydenta W. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, funkcją biurową na I kondygnacji (parter) i II kondygnacji wraz z jednopoziomowym garażem podziemnym na terenie dz. ew. nr [...], [...] i części działki nr ew. [...] z obr. [...] przy ul. [...] w W.

W dniu 14 listopada 2011 r. wnioskodawczym odstąpiła od lokalizacji inwestycji na działce nr ew. [...] i części działki nr ew. [...].

Prezydent W. decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla opisanej inwestycji.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2011 r. Prezydent W. sprostował z urzędu oczywistą omyłkę w decyzji z dnia [...] listopada 2011 r. w następujący sposób:

1. na załączniku 2A, w punkcie I.2 na stronie 2/4 akapit: "Biorąc pod uwagę teren inwestycyjny określony na załączniku mapowym linią ciągłą i literami A, B, C, D, E, F, A oraz rodzaj zabudowy dla przedmiotowej inwestycji przewiduje się maks. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 0,47 (47 %)" zastąpił: "Biorąc od uwagę teren inwestycyjny określony na załączniku mapowym linią ciągłą i literami A, B, C, D, E, F, A oraz rodzaj zabudowy dla przedmiotowej inwestycji przewiduje się maks. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 1,00 (100 %)";

2. na pierwszej stronie decyzji, w punkcie 1.1 b) akapit: "Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - 0,47 (zgodnie z zapisem punktu I.2. wyniki analizy obszaru - załącznik Nr 2A)" zastąpił: "Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do

powierzchni terenu inwestycji - maks 1,00 (zgodnie z zapisem punktu I.2. Wyniki analizy obszaru - załącznik Nr 2A)".

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosła Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa "O." z siedzibą w W. Odwołująca się zarzuciła:

1. obrazę przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., polegającą w szczególności na:

a) niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy mających znaczenie dla jej rozstrzygnięcia, a zwłaszcza bezkrytyczne przyjęcie, iż działka ewidencyjna [...] z obrębu [...] przeznaczona pod zabudowę posiada cechy działki budowlanej oraz dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisów art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

b) braku uzasadnienia co do wyznaczenia obszaru analizowanego,

c) błędnym ustaleniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, skoro inwestycja zajmie całą powierzchnię działki ewidencyjnej [...] z obrębu [...];

2. naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na wydaniu decyzji o warunkach zabudowy pomimo, iż działka ewidencyjna [...] z obrębu [...] przeznaczona pod zabudowę nie posiada dostępu do drogi publicznej, albowiem służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr [...] wygasła wskutek nieużywania przez lat dziesięć;

3. naruszenie przepisów:

a) § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez jego pominięcie i ustalenie w warunkach zabudowy i zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] zabudowy w ostrej granicy z działką ewidencyjną nr [...],

b) § 14 i § 207 wskazanego rozporządzenia poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] w sposób niezapewniający dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej, odpowiedniego do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Podnosząc powyższe zarzuty, odwołująca się wniosła o:

1. zamianę zaskarżonej decyzji i oddalenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...], ewentualnie

2. uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozparzenia organowi pierwszej instancji.

Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa "O." w W. złożyła także zażalenie na postanowienie z dnia [...] grudnia 2011 r. wskazując, że niedopuszczalne jest dokonanie zmiany wskaźnika powierzchni zabudowy w trybie przewidzianym przez art. 113 § 1 k.p.a.

W piśmie z dnia 16 lutego 2012 r. odwołująca się podniosła ponadto, że "zorganizowanie 26 miejsc parkingowych w kondygnacji podziemnej projektowanego na działce ewidencyjnej nr [...] jest fizycznie niemożliwe z uwagi na zbyt małą ilość miejsca (...) Tym samym zaskarżona decyzja narusza (...) § 18" rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wskazała także, iż w dokumentach załączonych do wniosku brak jest rysunków przedstawiających analizę nasłonecznienia dla budynku przy ul. [...]".

Pismem z dnia 8 marca 2012 r. odwołująca się wniosła o zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na toczące się postępowanie w sprawie stwierdzenia wygaśnięcia służebności przejazdu i przechodu ustanowionej dla działki o nr ew. [...].

Postanowieniem z dnia [...] marca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. odmówiło zawieszenia postępowania.

Postanowieniem z tej samej daty organ odwoławczy uchylił postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2011 r. i umorzył postępowanie w sprawie sprostowania opisanej w tym postanowieniu "omyłki".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2012 r., uchyliło pkt 1.1.b zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekło: "wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji - 1,00", a w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Odnosząc się do postawionych przez odwołujących się zarzutów, organ odwoławczy wskazał w pierwszej kolejności, że działka o numerze ewidencyjnym [...] z obrębu [...] posiada aktualnie dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną na działce sąsiedniej służebność. W ocenie Kolegium, ewentualny spór, co do wygaśnięcia wspomnianej służebności, pozostaje bez znaczenia dla wyniku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W postępowaniu administracyjnym obowiązuje bowiem zasada stosowania stanu prawnego i faktycznego w dacie podejmowania decyzji. Kolegium wskazało ponadto, że bez znaczenia dla prawidłowości spełniania warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ustalenie, na jakiej konkretnie podstawie została ustanowiona służebność zapewniająca przedmiotowej nieruchomości dostęp do drogi publicznej. Stwierdziło również, że w sytuacji, gdy odwołująca się nie kwestionuje treści dokumentu, przedstawionego w niepoświadczonej kopii, próba podważania ustaleń dokonanych w oparciu o taką kopię nie zasługuje na akceptację.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego ustalenia granic obszaru analizowanego organ odwoławczy wskazał, że frontem działki nr ew. [...] w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest jej południowy bok, biegnący równolegle do ul. [...], i szerokość tego boku powinna stać się punktem odniesienia przy ustalaniu granic obszaru analizowanego.

Zdaniem Kolegium, analiza części graficznej analizy urbanistycznej obszaru przylegającego do terenu planowanej inwestycji budowlanej nie daje podstaw do uznania, że granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały niezgodnie prawem, w szczególności z § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia, oddalone są one bowiem o co najmniej 50 metrów i o co najmniej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora od granic przedmiotowej działki. Jak wskazał organ odwoławczy, co prawda wyznaczenie granic w odległości większej od minimalnej powinno zostać przez organ pierwszej instancji odpowiednio uzasadnione, jednakże brak takiego uzasadnienia w niniejszej sprawie, w szczególności, gdy:

1. wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalony został nie jako średnia arytmetyczna, lecz przy wykorzystaniu możliwości, jakie daje § 5 ust. 2 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1,

2. szerokość elewacji frontowej planowanego budynku ustalona ostała przy założeniu, że budynek ten stanowić będzie fragment zabudowy pierzejowej i zajmie 100 % powierzchni terenu inwestycji,

3. wysokość planowanego budynku ustalona została na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1,

4. geometrię dachu ustalono zgodnie z § 8 rozporządzenia, tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym,

nie może wpłynąć na wynik sprawy, a w szczególności skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji, ustalenie bowiem dokładnie tych samych warunków zabudowy, jak miało to miejsce w rzeczonej decyzji, byłoby możliwe również w przypadku ograniczenia granic obszaru analizowanego do wspomnianego minimum.

Odnosząc się do zarzutów odwołującej się dotyczących naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Kolegium wywiodło, że nie mogły zostać one uwzględnione, ponieważ rozporządzenie to znajduje zastosowanie w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Organ odwoławczy stwierdził, że jeżeli nawet - jak twierdzi odwołująca się - planowana inwestycja będzie wywierać negatywny wpływ na sąsiednie nieruchomości, to i tak kwestia ta pozostaje bez znaczenia dla wyniku niniejszej sprawy, w szczególności nie może stać się podstawą do omowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało, że zarówno z treści wniosku inwestora, treści zaskarżonej decyzji jak i pozostałych okoliczności sprawy wynika, że planowana inwestycja ma objąć 100 % powierzchni terenu, na którym ma zostać zrealizowana. Organ odwoławczy uznał, że charakter i lokalizacja inwestycji (budowa budynku mieszkalnego w ścisłym centrum miasta, mającego stanowić element zabudowy pierzejowej) oraz sposób zagospodarowania działek sąsiednich (znaczna ich część jest zabudowana albo w 100 %, albo niemal w 100 %), znajdujące potwierdzenie w wynikach przeprowadzonej analizy obszarowej, pozwalają na ustalenie wskaźnika powierzchni planowanej zabudowy na poziomie 1,0.

Spółdzielnia Budowalno-Mieszkaniowa "O." z siedzibą w W., reprezentowana przez pełnomocnika, zaskarżyła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Skarżąca zarzuciła:

1. obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik postępowania, mianowicie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. polegającą w szczególności na:

a) niewyjaśnieniu okoliczności, czy działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej,

b) pominięciu stanowiska strony skarżącej, z którego wynika, iż kwestionuje ona istnienie służebności gruntowej - prawa przejścia i przejazdu przez działkę ewidencyjną nr [...], albowiem stosownie do treści przepisu art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania przez lat dziesięć;

2. obrazę prawa materialnego, mianowicie art. 61 ust 1 pkt 2 i pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegające na ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] pomimo, że:

a) działka ta nie posiada dostępu do drogi publicznej, a tym samym nie ma cech działki budowlanej,

b) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu narusza przepisy odrębne, m.in.:

- § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ustalenie w warunkach zabudowy i zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] zabudowy w ostrej granicy z działką ewidencyjną nr [...]

- § 14 i § 207 ww. rozporządzenia poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania działki ewidencyjnej nr [...] w sposób niezapweniający dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej, odpowiedniego do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.

Skarżąca wniosła ponadto o przeprowadzenie dowodów uzupełniających z dokumentów dołączonych do skargi na okoliczność stanu prawnego nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] w dniu złożenia wniosku oraz wydania decyzji przez organy administracji w przedmiotowej sprawie:

1. odpisu zupełnego księgi wieczystej [...],

2. aktu notarialnego [...],

3. odpisu pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym złożonego przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową "O." w dniu 23 kwietnia 2012 r.

Podnosząc opisane wyżej zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie od organu drugiej instancji na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 22 sierpnia 2012 r. skarżąca wniosła o zawieszenie postępowania sądowego z uwagi na fakt, że przez Sądem Rejonowym [...] toczy się postępowanie zainicjowane przez skarżącą w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Żądanie zaś przedmiotowego powództwa obejmuje w pkt. 2 pozwu - wykreślenie w dziele l-SP księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] dla nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. [...] i [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], w rubryce 1.11.1. - spis praw związanych z własnością - uprawnienia wynikającego z prawa ujawnionego w dziele III innej księgi wieczystej o następującej treści": służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr ew. [...] z obrębu [...] opisanej w niniejszej księdze wieczystej".

W piśmie z dnia 21 września 2012 r. uczestnik postępowania – J. M. - wniósł o oddalenie skargi, oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do skargi oraz nieuwzględnienie wniosku o zawieszenie postępowania.

Na rozprawie w dniu 26 września 2012 r. strony podtrzymały stanowiska w sprawie.

Wydanym na tej rozprawie postanowieniem Sąd oddalił wniosek o zawieszenie postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej powoływanej również jako upzp, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 upzp, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis art. 60 ust. 1 upzp stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

0. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

0. teren ma dostęp do drogi publicznej,

0. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

0. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

0. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podnoszone przez skarżącą zarzuty naruszenia przepisów postępowania dotyczą niewłaściwego ustalenia, że działka, na której planowana jest objęta wnioskiem A. K. inwestycja, ma dostęp do drogi publicznej. Również większość zarzutów naruszenia prawa materialnego dotyczy przepisów regulujących kwestię dostępu tej działki do drogi publicznej.

Mając to na uwadze, w pierwszej kolejności należy wskazać, że w myśl art. 2 pkt 14 upzp przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Jak wynika z treści wniosku z dnia 3 sierpnia 2011 r. A. K. podała, że dojazd do planowanej inwestycji przewidziany jest od strony ul. [...] przez istniejący garaż podziemny na terenie działki [...]. Inwestor złożyła również do akt postępowania kserokopię wypisu z aktu notarialnego z dnia [...] lutego 2001 r. ([...]) umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w wyniku umowy zobowiązującej sprzedaży, z której wynika, że na nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] ustanowiona jest na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr [...] służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr [...] na odcinku od ulicy [...]; służebność ta obejmuje także uprawnienie do przeprowadzenia odpowiednich urządzeń infrastruktury technicznej oraz uprawnienie przejazdu podziemnym wjazdem do garaży, usytuowanym pod budynkiem oznaczonym numerem porządkowym "[...]" (§ 3 lit. d umowy). Do przedmiotowej skargi skarżąca dołączyła potwierdzoną za zgodność z oryginałem kserokopię wypisu z aktu notarialnego z dnia [...] marca 2000 r. ([...]) umowy sprzedaży, w której ustanowiono opisaną wyżej służebność (§ 14 umowy).

W części tekstowej wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która stanowi załącznik do decyzji Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2011 r. wskazano, że wjazd na teren inwestycji przewiduje się od ulicy [...] (działka ew. nr [...] z obrębu [...]) pośrednio przez działkę ew. nr [...] z obrębu [...] (istniejącą droga wewnętrzną i przez garaż podziemny znajdujący się pod budynkiem przy ul. [...]). Powołano się także na treść opisanej wyżej służebności. Wedle załącznika mapowego do decyzji organu pierwszej instancji, działka nr ew. [...] obciążona służebnością na rzecz działki nr ew. [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ulicy [...]).

W toku postępowania odwoławczego skarżąca złożyła do akt sprawy także odpis zwykły księgi wieczystej nr [...], aktualny na dzień 8 marca 2012 r., prowadzonej dla nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...], składającej się z działek ewidencyjnych nr [...] i [...] z obrębu [...]. W dziele III (Prawa, roszczenia i ograniczenia), rubryce nr 3.4 tej księgi wpisano ograniczone prawo rzeczowe w postaci prawa przejazdu i przechodu przez działkę nr ewid. [...] na odcinku od ulicy [...] na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr ewid. [...] z obrębu [...].

W ocenie Sądu, dokumenty zgromadzone w toku postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji były wystarczające, aby organ administracji, poczynił prawidłowe ustalenie, co do zapewnienia dostępu do drogi publicznej z działki nr ew. [...] przez ustanowienie służebności drogowej na działce nr ew. [...].

Wobec podnoszonej przez skarżącą w toku postępowania administracyjnego okoliczności oparcia się przez organ administracji jedynie na kserokopii dokumentów niezbędnych do ustalenia istniejącego stanu prawnego na działce ewidencyjnej nr [...], należy zgodzić się z organem odwoławczym, że strona nie kwestionowała treści tych dokumentów. Należy też zwrócić uwagę, że Spółdzielnia sama złożyła do akt sprawy odpis zwykły księgi wieczystej dla wskazanej nieruchomości. Dodać też trzeba, że zgodnie z art. 2 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) księgi wieczyste są jawne. Organ administracji, strony postępowania, a także Sąd dysponują zaś dostępem do treści ksiąg wieczystych - na podstawie art. 251 ust. 1 i 2 powołanej ustawy prowadzonych w formie elektronicznej - za pośrednictwem Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, zamieszczonego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Zarówno więc organy administracji, jak i aktualnie Sąd, mają możliwość wywołania na ekran monitora treści istotnych w przedmiotowej sprawie ksiąg wieczystych (także księgi wieczystej nr [...], której odpis zupełny Spółdzielnia załączyła do skargi) i weryfikacji danych wynikających z dokumentów złożonych do akt sprawy przez strony postępowania.

Analiza treści odwołania od decyzji organu pierwszej instancji oraz treści skargi wskazuje, że skarżąca nie tyle kwestionuje okoliczność, iż służebność drogowa na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] wpisana jest do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, co stara się dowieść, że służebność ta wygasła niewykonywania przez lat dziesięć, a w konsekwencji wpis ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Odnosząc się do tej argumentacji, należy wskazać, że zgodnie z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Wygaśnięcie służebności na skutek niewykonywania następuje ex lege, Jeżeli zatem służebność wygasła wskutek niewykonywania, a mimo to nadal wpisana jest w księdze wieczystej, to występuje stan niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości.

Jednakże zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei stosownie do treści art. 5 tej samej ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W kontekście niniejszej sprawy konsekwencją przywołanych regulacji jest, to że dopóki służebność drogowa na działce nr ew. [...] ujawniona jest w księdze wieczystej, to nawet, jeżeli wygasła ona wskutek niewykonywania przez lat dziesięć, domniemuje się, że obciąża tę nieruchomość. Powyższe koresponduje ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r. sygn. akt III CZP 8/83 (OSNC 1983/11/17), w której wskazano, że "nabywca nieruchomości władnącej może nabyć - dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)".

Jak słusznie wywodzi organ odwoławczy, sąd administracyjny w zakresie swojej kognicji ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jej wydania (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2007 r. sygn. akt II OSK 1402/06. LEX nr 360233).

Na dzień wydania zaskarżonej decyzji ([...] marca 2012 r.) kwestionowana przez skarżącą służebność gruntowa ujawniona była (i jest nadal ujawniona) zarówno w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr [...] i [...], jak i w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]. W dacie wydania zaskarżonej decyzji prawo to chronione było zatem przez domniemanie zgodności treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. W żadnej z wymienionych ksiąg wieczystych nie umieszczono ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, które w świetle art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece skutkowałoby wyłączeniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie dają ani organom administracji, ani sądowi administracyjnemu kompetencji do ustalenia we własnym zakresie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, których dotyczy postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy (podobnie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 14 listopada 2006 r. sygn. akt II SA/Lu 573/06. http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ administracji był zatem związany stanem prawnym nieruchomości oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] oraz [...] i [...] ujawnionym w księgach wieczystych, który jednoznacznie potwierdzał obciążenie działki nr [...] na rzecz działki nr [...].

Biorąc powyższe pod uwagę Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w W. nie można przypisać ani naruszenia powołanych w skardze przepisów postępowania poprzez nienależyte wyjaśnienie kwestii dostępu działki ewidencyjnej nr [...] do drogi publicznej, ani naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp, który jako jedną z koniecznych przesłanek ustalenia warunków zabudowy, wymienia właśnie dostęp terenu do drogi publicznej.

Odnosząc się w tym miejscu do złożonego przez skarżącą wniosku o zawieszenie postępowania sądowego w związku toczącym się postępowaniem w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy wskazać, że ewentualne orzeczenie sądu wieczystoksięgowego uwzględniające roszczenie Spółdzielni, nie miałoby znaczenia dla oceny legalności zaskarżonej decyzji w postępowaniu sądowoadministracyjnym. W związku bowiem z tym, że zgodnie ze stanem prawnym chronionym rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, w dacie wdania zaskarżonej decyzji istniała służebność zapewniająca dostęp nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] do drogi publicznej, organowi administracji, nie można by przypisać naruszenia prawa. Ewentualne orzeczenie o wykreśleniu służebności z księgi wieczystej wywołałoby skutek jedynie na przyszłość. Postępowanie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest wprawdzie sui genrels postępowaniem o ustalenie. Sąd poprzez ustalenie doprowadza w nim bowiem do zgodności stanu rzeczywistego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej, jednakże nie orzeka w tym postępowaniu o ustaleniu istnienia, bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.

Rozstrzygnięcie sprawy sądowoadministracyjnej zależałoby od wyniku postępowania prowadzonego w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie wygaśnięcia służebności. Ewentualny wyrok sądu ustalający wygaśnięcie służebności zgodnie z żądaniem Spółdzielni miałby charakter deklaratoryjny i stwierdzałoby wygaśnięcie tego prawa z mocą wsteczną, a w konsekwencji ustalony na jego podstawie stan prawny musiałby zostać uwzględniony podczas wyrokowania, jako istniejący w dacie wydania zaskarżonej decyzji.

Jak jednak podał do protokołu reprezentujący skarżącą na rozprawie w dniu 26 września 2012 r. aplikant adwokacki, pozew u ustalenie złożony w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego został przez Spółdzielnię cofnięty przed datą wniesienia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Należy dalej zaznaczyć, że istotą decyzji o warunkach zabudowy jest określenie przez organ administracji możliwości lokalizacji danej inwestycji na danym terenie. Decyzja taka nie ma żadnego wpływu na sytuację prawną nieruchomości, których dotyczy. Zgodnie z art. 63 ust. 2 zd. 1 upzp decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Powyższe oznacza, że decyzja o warunkach zabudowy nie przyznaje osobie, która ją uzyskała jakichkolwiek praw względem nieruchomości, na której ma być zlokalizowana, ani też względem nieruchomości obciążonej na rzecz tej nieruchomości służebnością drogową, zapewniającą dostęp do drogi publicznej.

Najeży także podkreślić, że na dalszym etapie procesu inwestycyjnego - w postępowaniu w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę - obowiązkiem inwestora będzie wykazanie, że działka, na której planuje on zrealizować przedmiotową inwestycję ma zapewnione dojście i dojazd do drogi publicznej (§14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Jeżeli okaże się, że postępowanie w sprawie uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, zakończy się orzeczeniem korzystnym dla skarżącej, a inwestor nie zapewni dostępu do drogi publicznej w inny sposób, to nie uzyska pozwolenia na budowę, a w konsekwencji niedopuszczalne będzie zrealizowanie przez niego planowanej inwestycji.

Przedstawione powyżej spostrzeżenie dotyczące oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami powołanego rozporządzenia na etapie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, odnosi się także do postawionego w skardze zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp w związku ze wskazanymi przez skarżącego przepisami powoływanego rozporządzenia. Argumentację Kolegium zwarta w punkcie IV uzasadnienia zaskarżonej decyzji jest całkowicie prawidłowa. Organ zasadnie wskazuje, że na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu niedopuszczalne jest dokonywanie oceny zgodności planowanej inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Takie działanie stanowiłoby nieuprawnioną ingerencję organu administracji właściwego w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej. Jak już wskazano, istotą decyzji o warunkach zabudowy jest określenie możliwości lokalizacji danej inwestycji na danym terenie. Dopiero w postępowaniu w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę ocenie podlegać będą szczegółowe parametry planowanej inwestycji, jak sygnalizowane przez skarżącą wymagania ochrony przeciwpożarowej (§ 207 powoływanego rozporządzenia), czy usytuowanie planowanego budynku względem sąsiednich działek budowlanych (§ 12 powoływanego rozporządzenia). Należy tu zwrócić uwagę, że wskazany przez stronę § 12 powoływanego rozporządzenia, przewiduje możliwość sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, w szczególności, gdy wynika to z decyzji o warunkach zabudowy (§12 ust. 2). Kierując się zasadami logiki, nie sposób zatem przyjąć, aby decyzja o warunkach zabudowy mogła naruszać przepisy odrębne - § 12 - w sytuacji, gdy wynika z niej możliwość usytuowania budynku - jak określa to skarżąca - w ostrej granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Konkludując, Sąd stwierdza, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszania prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego organy administracji prawidłowo ustaliły, że brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest wystarczające.

Z powyższych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.