Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1598/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, 77, 80, 84, 107
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2017 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), określanej dalej jako K.p.a., po rozpatrzeniu odwołania S.P. , od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r. znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, na rzecz S.P. , z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w gminie S. , obręb [...] , oznaczonej jako działki nr [...], o pow. 0,0082 ha, nr [...] o pow. 0,1315 ha, nr [...], o pow. 0,0679 ha, nr [...] o pow. 0,1047 ha, nr [...] o pow. 0,3173 ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...], odcinek [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r. w całości i w tym zakresie orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 327.999,00 zł na rzecz S.P. z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w gminie S. , obręb [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0082 ha, nr [...] o pow. 0,1315 ha, nr [...] o pow. 0,0679 ha, nr [...] o pow. 0,1047 ha, nr [...] o pow. 0,3173 ha, przeznaczonej pod budowę drogi [...], odcinek [...],

2. powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania do dyspozycji inwestora, tj. o kwotę [...] zł,

3. przyznaniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł S.P.,

4. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dnia, od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] kwietnia 2017 r. Minister przedstawił następujący stan sprawy.

Nieruchomość położona w gminie S. , obręb [...] , oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0082 ha, nr [...] o pow. 0,1315 ha, nr [...], o pow. 0,0679 ha, nr [...] o pow. 0,1047 ha, nr [...] o pow. 0,3173, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi [...], odcinek [...]. Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., znak: [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił w części decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. i w tym zakresie orzekł, a w pozostałej części utrzymał w mocy ww. decyzję.

Decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S.P. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył S.P. Skarżący zarzucił powyższej decyzji naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031, ze zm., t.j.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy autorstwa D. B., pomimo że przedmiotowa opinia została sporządzona z naruszeniem przepisów oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, zawiera istotne błędy metodologiczne oraz rachunkowe, które powodują błędne określenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez jej zaniżenie. Odwołujący się zarzucił naruszenie przepisów: art. 6 ,7, 8, 75 § 1, 77 § 1, 80, 84, 84 § 1 oraz 107 § 3 K.p.a.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] kwietnia 2017 r. Minister wskazał, że z załączonego do akt sprawy odpisu księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G. wynika, że wyceniana nieruchomość stanowiła własność S.P. .

Organ przywołał stan prawny wskazując, że stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147, ze zm.), określanej dalej jako u.g.n.

Organ wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie S. , obręb [...] , oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0082 ha, nr [...] o pow. 0,1315 ha, nr [...] o pow. 0,0679 ha, nr [...] o pow. 0,1047 ha, nr [...] o pow. 0,3173, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 29 kwietnia 2015 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego D.B. (uprawnienia nr [...]).

Odnosząc się do prawidłowości operatu organ wyjaśnił, że opisując stan przedmiotowej nieruchomości biegły wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie B., gmina S. . Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyceniane działki stanowiły w większości teren niezabudowany, użytkowany rolniczo (zasiewy jęczmienia), o dobrej kulturze rolnej, bez zadrzewień i zakrzewień. Na nieruchomości nie stwierdzono dodatkowych naziemnych i nadziemnych elementów infrastruktury technicznej, poza przebiegającą w części na działkach nr [...] i nr [...] napowietrznej linii elektroenergetycznej, z miejscowo zlokalizowanym słupem. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowią niezabudowane tereny użytkowane rolniczo, tereny leśne oraz w odległości ok 1,5 km zabudowa śródmiejska wsi B. Dojazd do wycenianych działek odbywa się drogą krajową nr [...].

Minister zwrócił uwagę, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wyceniane działki są położone w terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. , przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] września 2014 r. działki nr [...], nr [...] oraz nr [...] są położone w przeważającej części na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową, produkcyjną, składy i magazyny (symbol U/P), a w pozostałej części pod tereny zielone nieurządzone (symbol Z). Natomiast działki gruntu nr [...] i nr [...] położone są na terenie obszarów rolniczych (symbol R). Ponadto w sąsiedztwie ww. działek znajdują się główne zbiorniki wód podziemnych oraz korytarz ekologiczny sieci [...].

Na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości w pierwszej kolejności biegły dokonał analizy cen nieruchomości nabywanych na cele drogowe. Analizą objęto teren powiatu [...], w okresie od lipca 2012 r. do dnia wyceny.

W tabeli na str. 19 operatu zestawiono zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe z terenów gmin: S. , R., M., T., S. Ceny transakcyjne tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 19,24 zł/m² do 37,56 zł/m², zaś średnia cena wyniosła 25,30 zł/m². Analizując rynek nieruchomości o przeznaczeniu rolnym wskazano, że obrót tego typu nieruchomościami w badanym czasookresie wskazuje, że za podobne grunty średnia cena wynosiła 4,72 zł/m².

Następnie dokonano analizy cen transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym w powiecie poznańskim. Badaniem objęto okres od stycznia 2013 r. do dnia wyceny. Biegły ustalił, że ceny uzyskiwane za tego rodzaju nieruchomości kształtowały się na poziomie od 30,00 zł/m² do 44,89 zł/m², przy średniej cenie wynoszącej 38,59 zł/m².

W związku z faktem, że cel nabycia działek nr [...] oraz [...] zwiększa ich wartość w odniesieniu do ich dotychczasowego przeznaczenia, a zatem występuje zasada korzyści, wycena ich została przeprowadzona na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych.

Dalej organ wyjaśnił, że biegły wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym i metodę porównywania parami dla nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 40%, przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych - 30%, sąsiedztwo i otoczenie - 30%. Przyjęto następujące cechy mające wpływ na wartość części działki o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym: lokalizacja - 40%, parametry techniczne gruntu - 30%, utrudnienia w użytkowaniu i zagospodarowaniu gruntu - 30%.

Następnie na stronie 39 opracowania biegły ustalił wartość współczynników korygujących, z uwzględnieniem cech rynkowych i na tej podstawie obliczył wartość 1 m² wycenianej nieruchomości. Na stronie 41 operatu szacunkowego biegły ustalił poprawki kwotowe i na tej podstawie obliczył wartość 1 m² części nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym na kwotę 43,27 zł.

Wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł, wartość zasiewów została oszacowana na kwotę [...] zł. Łącznie wartość działek wyceniono na łączną kwotę [...] zł.

Pismem z dnia [...] grudnia 2014 r. S.P. wyraził zgodę na wydanie nieruchomości i tak ustaloną kwotę odszkodowania organ wojewódzki powiększył o 5% wartości nieruchomości.

W toku postępowania do akt sprawy został złożony kontroperat, sporządzony w dniu [...] października 2015 r. na zlecenie S.P. przez rzeczoznawcę majątkowego R.D., posiadającego uprawnienia nr [...]. W operacie tym wskazano, że wyceniane działki nr [...] nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. , zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej i Gminy S. , z dnia [...] września 2014 r. działki nr [...] oznaczone są jako tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów, korytarz ekologiczny sieci [...] oraz zbiorniki wód podziemnych. Natomiast działki nr [...] i [...] stosownie do treści Studium przeznaczone są pod tereny rolnicze, główne zbiorniki wód podziemnych, korytarz ekologiczny sieci [...]. Zatem tak określone przeznaczenie nieruchomości odpowiada przeznaczeniu, określonemu w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego.

Biegły w pierwszej kolejności dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny aktywizacji gospodarczej. Analizą objęto teren powiatu poznańskiego, w okresie od listopada 2013 r. do dnia wyceny. W tabeli na str. 14 operatu zestawiono zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele aktywizacji gospodarczej z terenów gmin: S., K., T., M., C., R., P., K. oraz S. Ceny transakcyjne nieruchomości zawierały się w przedziale od 36,12 zł/m² do 71,14 zł/m². Zaś średnia cena wyniosła 51,14 zł/m².

Dalej Minister podniósł, że analizując rynek nieruchomości o przeznaczeniu rolnym rzeczoznawca majątkowy R.D. wskazał, że obrót tego typu nieruchomościami w badanym czasookresie wskazuje, że za podobne grunty średnia cena wynosiła 4,33 zł/m².

Następnie dokonano analizy cen transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, odnotowanych w powiecie poznańskim. Okresem badania objęto okres od sierpnia 2013 r., do dnia wyceny. W tabeli na str. 16 opracowania zestawiono zbiór transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe z terenów gmin: [...] oraz [...]. Biegły ustalił, że ceny tego rodzaju nieruchomości kształtowały się na poziomie od 28,00 zł/m² do 57,18 zł/m², przy średniej cenie wynoszącej 41,66 zł/m².

Rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W związku z faktem, że cel nabycia działek nr [...] oraz [...] zwiększa ich wartość w odniesieniu do ich dotychczasowego sposobu użytkowania i występuje zasada korzyści, wycena ich została przeprowadzona na podstawie § 36 ust. 4 ww. wzmiankowanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

W przypadku działek nr [...] oraz [...], przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą, rzeczoznawca dokonał wyceny w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Cechy różnicujące przy szacowaniu części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym zestawiono na str. 26 operatu szacunkowego. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 40%, cenność gruntów otaczających - 30%, uzbrojenie - 20%, dojazd, dostęp - 10%. Natomiast cechy rynkowe nieruchomości, mające wpływ na wartość części działki o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym zestawiono na str. 22 operatu szacunkowego. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - 40%, powierzchnia - 20%, dojazd, dostęp - 25%, uzbrojenie - 10%. Następnie biegły ustalił wartość współczynników korygujących, z uwzględnieniem cech rynkowych i na tej podstawie obliczył wartość 1 m² wycenianej nieruchomości w oparciu o nieruchomości nabywane na cela drogowe na kwotę 41,66 zł, natomiast w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu aktywizacji gospodarczej biegły ustalił wartość współczynników korygujących, z uwzględnieniem cech rynkowych i na tej podstawie obliczył wartość 1 m² wycenianej nieruchomości o ww. przeznaczeniu na kwotę 51,14 zł.

Wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł, wartość zasiewów została oszacowana na kwotę [...] zł. Łącznie wartość działek oszacowano na kwotę [...] zł.

W ocenie organu fakt doboru do porównań przez biegłego D.B. transakcji porównawczych o cenach znacznie niższych, niż wynikających z doboru nieruchomości porównawczych przez rzeczoznawcę R.D., nasuwa wątpliwości czy wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona prawidłowo.

Organ wskazał, że możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego sposobu wyceny opisanego w § 36 ww. rozporządzenia, determinowana będzie faktem istnienia transakcji nieruchomościami podobnymi.

Biegły D.B. przyjął za podstawę wyceny nieruchomości o cenach transakcyjnych od 19,24 zł/m² do 37,55 zł/m² przy cenie średniej 25,30 zł/m². Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje od II poł. 2012 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2013 r.

Natomiast rzeczoznawca majątkowy R.D. przyjął do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym o cenach transakcyjnych od 28 zł/m² do 57,18 zł/m² przy cenie średniej 41,66 zł/m². Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje od II poł. 2013 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2014 r.

Organ odwoławczy podkreślił, iż przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nastąpiły rozbieżności w zakresie doboru transakcji przyjętych do porównań. W operacie na zlecenie organu wojewódzkiego biegły przyjął do analizy transakcji drogowych cenę minimalną, uzyskaną za nieruchomość oddaloną o ok. 40 km od wycenianej nieruchomości, natomiast cenę maksymalną uzyskaną za nieruchomość, która oddalona jest od przejętej nieruchomości o ok. 50 km. Taki dobór nieruchomości spowodował znaczną różnicę w cenie średniej nieruchomości dlatego Minister uznał, że opinia o wartości wycenianej nieruchomości nie jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Natomiast w kontroperacie biegły przyjął do wyceny nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej oddalone od P. o ok. 25 km, czyli przyjął podobną odległość położenia od miasta P. , co nieruchomość wyceniana.

Minister wyraził stanowisko, że różnice w doborze nieruchomości przez rzeczoznawców były zbyt duże. Ponadto na rynku lokalnym była wystarczająca ilość transakcji podobnych do nieruchomości wycenianej, które mogły stanowić bazę porównawczą dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co potwierdza analiza rynku dokonana w kontroperacie.

Wątpliwości organu odwoławczego wzbudził również fakt rozszerzenia przez biegłego, dokonującego wyceny na zlecenie Wojewody, analizy czasowej do 2012 r. W kontroperacie zaś rzeczoznawca dokonał analizy rynku na podstawie transakcji zawartych w 2014 r. Za nieuprawnione organ uznał twierdzenie Wojewody, jakoby nieruchomości przyjęte do porównań w kontroperacie, znajdowały się w bezpośredniej bliskości P. oraz nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości zlokalizowanej w obrębie B.

Wycena dotycząca nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą została prawidłowo sporządzona zarówno w operacie, jak i kontroperacie. Rzeczoznawcy prawidłowo dobrali nieruchomości podobne oraz dokonali tożsamej analizy czasowej.

Odwołując się do art. 80 K.p.a. Minister wywodził, że organ administracji publicznej może ustalić odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony na zlecenie strony postępowania.

Wobec rozszerzenia rynku przez rzeczoznawcę majątkowego do 2012 r. co - jak wynika z kontroperatu sporządzonego na zlecenie strony - było nieuzasadnione ustalenie odszkodowania powinno nastąpić na podstawie opinii o wartości nieruchomości sporządzonej na zlecenie strony.

Z przedstawionych względów organ uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r. w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł na rzecz S.P. , powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

W skardze wywiedzionej na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2017 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad zarzuciła naruszenie:

1. art. 7 i 77 § 1 K.p.a., poprzez brak wszechstronnej analizy materiału dowodowego, polegającego na niezamieszczaniu przez biegłego w operacie szacunkowym opisu nieruchomości porównawczych, a w szczególności niedokonaniu szczegółowego opisu przyjętych do porównania nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej,

2. naruszenie art. 8 K.p.a. poprzez brak dokonania należytej oceny rynku nieruchomości,

3. naruszenie art. 154 ust. 1, w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie okoliczności, że biegły w operacie przyjął do porównań nieruchomości niespełniające kryterium podobieństwa,

4. naruszenie art. 80 K.p.a., w wyniku braku oceny całokształtu materiału dowodowego, po przez nieuzasadnione dyskwalifikowanie operatu sporządzonego na zlecenie Wojewody, ze względu na odległości pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi.

W uzasadnieniu skargi Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad stwierdziła, że opis nieruchomości podobnych powinien zawierać elementy określone w definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., tak aby nie powstały jakiekolwiek wątpliwości, czy próbka wyłoniona przez biegłego może być uznana za reprezentatywną. Tymczasem w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2015 r. na stronie 25 rzeczoznawca majątkowy R.D. , dokonując określenia wartości nieruchomości oznaczonych jako tereny komunikacji - drogi, opisał nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, ograniczając się tylko do lakonicznej charakterystyki tych nieruchomości, de facto powielając informacje zawarte w tabeli "Transakcje przyjęte do porównań", znajdującej się na tej stronie.

Skarżąca zarzuciła, że biegły na stronie 16 i 25 operatu szacunkowego zestawił nieruchomości, przy czym zbiór transakcji ogranicza się do próbki nieruchomości najbardziej porównywalnych do przedmiotowej części nieruchomości.

Dalej strona wywodziła, że w dniu [...] maja 2017 r. R.D. przekazał drogą mailową Naczelnikowi Wydziału Nieruchomości zestawienie 11 nieruchomości podobnych w wersji elektronicznej. Z zestawienia wynika, że rzeczoznawcy majątkowemu znane były numery działek w stosunku do tylko dwóch nieruchomości, tj.: dz. [...], obręb D. , gmina D. , w zestawieniu liczba porządkowa 8, dz. [...], obręb P. , gmina C. , w zestawieniu liczba porządkowa 11.

Mając na uwadze powyższe, skarżąca nie była w stanie zweryfikować twierdzenia rzeczoznawcy, jakoby zbiór zawierał nieruchomości położone w najbardziej podobnej lokalizacji i otoczeniu w stosunku do wycenianej części nieruchomości. W ocenie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad nie można zidentyfikować działki ewidencyjnej nie znając jej numeru. Co za tym idzie, skarżąca nie mogła dokonać porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi, bo w przypadku 9 z 11 nieruchomości przyjętych do porównania nie znała ich numeru. Nie mogła zatem także dokonać oceny (choćby zdalnej, za pomocą geoportali) ich lokalizacji i otoczenia i przyrównać atrybutów tych cech do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W związku z powyższym, takiej weryfikacji nie mógł również dokonać organ II instancji.

Dalej skarżąca podniosła, że wartość rynkowa nieruchomości wycenianej nie została ustalona prawidłowo, ponieważ biegły R.D. oparł wycenę o ceny transakcyjne nieruchomości, które nie są podobne w rozumieniu u.g.n. Zdaniem skarżącej opis nieruchomości zawarty w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2015 r. jest w tym zakresie niepełny, a stopień jego szczegółowości nie jest wystarczający do celów oszacowania. Przedstawione przez rzeczoznawcę zestawienie 11 nieruchomości nie zawiera poza wskazaniem ogólnego położenia, ceny i powierzchni innych danych pozwalających na ocenę, czy brane przez niego pod uwagę nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa.

Zgodnie z treścią operatu szacunkowego, sporządzonego przez R.D. nieruchomość wyceniana nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a stosownie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. , uchwalonym w dniu [...] września 2014 r. uchwałą Rady Miejskiej Gminy S. przeznaczona jest częściowo pod obszary rolnicze R (dz. [...] i dz. [...]) i obszary zabudowy usługowej, produkcyjnej, składów i magazynów U/P (w operacie brak zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w dokumentacji pianistycznej). Sąsiedztwo nieruchomości wycenianej stanowią tereny niezabudowane, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej użytkowane rolniczo.

Natomiast jedna z dwóch zidentyfikowanych przez biegłego działek, tj. działka [...] obręb P. , gmina C. , zlokalizowana jest w zwartej zabudowie w otoczeniu terenów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem MM (tereny zabudowy rezydencjalnej) oraz MJ (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej).

Druga ze zidentyfikowanych przez biegłego działek, tj. działka nr [...], obręb D., gmina D., zlokalizowana jest w zwartej zabudowie w otoczeniu terenów oznaczonych w miejscowym pianie zagospodarowania przestrzennego symbolem U (tereny projektowanej zabudowy usługowej) oraz MN (tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej).

Zdaniem skarżącej powyższy opis nieruchomości oraz nieruchomości porównawczych, których numery są znane, świadczy o ich wzajemnym niepodobieństwie, co wskazuje na brak rzetelności analizy rynku.

Skarżąca wywodziła, że o ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości nie został literalnie wymieniony w przepisach o gospodarce nieruchomościami, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości, a podanie numeru działki ewidencyjnej oraz obrębu jest konieczne. Operat musi być sporządzony w taki sposób, który umożliwi jego weryfikację.

Skarżąca zakwestionowała przyjęty przez organ odwoławczy tok rozumowania i jego ocenę, przeprowadzoną przez rzeczoznawców w obu operatach analizy rynku.

Skarżąca podważyła twierdzenie organu, że w operacie na zlecenie organu wojewódzkiego biegły przyjął do analizy transakcji drogowych cenę minimalną uzyskaną za nieruchomość oddaloną o około 40 km od wycenianej nieruchomości, natomiast cenę maksymalną uzyskaną za nieruchomość, która oddalona jest od przejętej nieruchomości o około 50 km. Minister nieprawidłowo – w ocenie skarżącej - stwierdził, że przyjęty dobór nieruchomości spowodował znaczną różnicę w cenie średniej nieruchomości, dlatego stwierdzić należy, że opinia o wartości wycenianej nieruchomości nie jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Natomiast w kontroperacie biegły przyjął do wyceny nieruchomości o cenie minimalnej oraz maksymalnej oddalone od P. o około 25 km, czyli przyjął podobną odległość położenia od miasta P. , co nieruchomość wyceniana.

Zdaniem skarżącej tak sformułowana ocena jest niespójna i nielogiczna, bowiem nie jest znana odległość nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej. Ponadto skarżąca wywodziła, że odległość od nieruchomości wycenianej do nieruchomości porównawczych o cenie minimalnej i maksymalnej z obu operatów jest podobna. Z przeprowadzonych na witrynie http://mapv.qeoportal.qov.pl pomiarów odległości pomiędzy środkami ciężkości danych miejscowości, w których zlokalizowane są nieruchomości porównawcze wynika, że:

odległość przybliżona B. – J. - 31 km (operat wojewody)

odległość przybliżona B. – W. - 33 km (operat wojewody)

odległość przybliżona B. - P. - 38 km (kontroperat)

odległość przybliżona B. – R. - 31 km (kontroperat).

Z powyższego wynika, że nieuzasadnione jest dyskwalifikowanie przez organ odwoławczy operatu sporządzonego na zlecenie organu wojewódzkiego ze względu na odległości pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi, gdyż są one zbliżone, a ceny nieruchomości w gminach ościennych kształtują się w zależności od wielu różnych czynników, przede wszystkim od gospodarczego rozwoju tych gmin.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

I. Skarga okazała się niezasadna.

II. Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, zgodnie z którą sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonego aktu podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania tego rozstrzygnięcia.

III. Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 powoływanej wcześniej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji (...) do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 tego aktu. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy, jako dowód konieczny w sprawie, podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 K.p.a., a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc przede wszystkim ustalenie czy opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w powoływanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (...). Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy.

IV. Analizując treść kontroperatu (sporządzonego w dniu [...] października 2015 r. na zlecenie S.P. przez rzeczoznawcę majątkowego R.D., posiadającego uprawnienia nr [...] – karta 91 i poprz. akt sprawy) w kontekście zaprezentowanych wyżej zasad, Sąd nie dopatrzył w nim się braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na badanym rynku. W ocenie Sądu rzeczoznawca przy wycenie posłużył się nieruchomościami podobnymi, a jego opinia jest spójna i logiczna, natomiast zarzuty podniesione w skardze nie podważają legalności jej sporządzenia i dopuszczalności uczynienia operatu podstawą orzekania.

Zwrócić należy uwagę, że stosownie do art. 157 u.g.n. strona mogła zakwestionować operat zwracając się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o weryfikację operatu, gdyż ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. poprzez ustalenie czy spełnia wymogi, o jakich mowa w u.g.n. i wyżej powołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. Błędy operatu, jakie może dostrzec organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste. Takimi są np. przyjęcie do porównania nieruchomości absolutnie niepodobnych (np. drogowych, podczas gdy wyceniana nieruchomość była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę czy zabudowanych do niezabudowanej). Tylko zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

Z analogiczną sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad takiego dokumentu nie przedłożyła. Należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych, przypisany sądowi administracyjnemu, nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14 oraz z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 382/15, CBOSA).

Minister, w odniesieniu do operatu, który przyjął jako podstawę rozstrzygnięcia również nie miał potrzeby skorzystania z prawa określonego w art. 157 ust. 1 u.g.n. O potrzebie takiej zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje bowiem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Na temat charakteru opinii, wydawanej przez organizację zawodową wypowiedział się NSA, który w wyroku z dnia 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, LEX nr 479032 stwierdził, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. Podobnie wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1622/05, LEX nr 222029.

Trzeba w tym miejscu podkreślić, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 K.p.a.) podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, to podlega również ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (zob. np. wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, CBOSA). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Organ oceniając operat jako dowód w sprawie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, CBOSA). Jeżeli chodzi o kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej z zakresu szacowania nieruchomości, to źródłem uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny może być przede wszystkim inny operat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla tego samego celu, czyli tzw. kontroperat (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12, CBOSA). Odnosząc się do argumentacji zawartej w skardze należy przypomnieć, z zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w takiej sytuacji w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości, co też rzeczoznawca uczynił przy sporządzaniu operatu.

V. Oceniając z tej perspektywy przytoczone podstawy skargi należy stwierdzić, że okoliczność, iż nieruchomości, które zostały w operacie szacunkowym przyjęte do porównania, mają inną powierzchnię niż nieruchomość wyceniana, a także to, że niektóre z nich są położone są w innych miejscowościach - nie przesądza automatycznie, że takie nieruchomości nie mogły zostać potraktowane jako "nieruchomości podobne" do nieruchomości wycenianej. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej"; cechy takie powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Powyższy pogląd przyjęty został w judykaturze (por. np. wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2854/15, CBOSA).

Powodem przyjęcia kontroperatu, jako podstawy decyzji Ministra była m.in. mniejsza rozpiętość czasowa w transakcjach przyjętych do sporządzenia wyceny, która nie wymagała dokonywania korekty, stąd rzeczoznawca uznał za nieuzasadnione wprowadzanie poprawki z tytułu upływu czasu (str. 16 operatu).

Z § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości drogowych należy stosować podejście porównawcze. Nadto z unormowania tego można wnosić, że do porównania przyjmować należy ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości drogowej jest zatem jej porównanie do wartości nieruchomości drogowych. Natomiast § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia reguluje sytuację, gdy na rynku brak jest transakcji gruntami drogowymi, wówczas wyceny należy dokonać w sposób określony w tym przepisie.

Jest to postulat zgodny z normą art. 134 ust. 2 ustawy, nakazującą uwzględniać przy ustalaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenie. Odpowiada on również istocie podejścia porównawczego, w którym zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nieruchomością podobną, zgodnie z definicją legalną, zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy, jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca w kontroperacie wskazał czym się kierował dobierając rodzaj i liczbę cech cenotwórczych i ich wagi, tj. zasięgiem i rodzajem rynku, m.in. danymi uzyskanymi w oparciu o ankietę wśród jednostek samorządu terytorialnego, jak i prywatnych właścicieli, od których nabyto drogi (str. 17 operatu). Podał, że największy wpływ na ceny transakcyjne miała: lokalizacja, przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, sąsiedztwo i otoczenie. Rzeczoznawca lokalizacji przypisał 40% wagi, przeznaczeniu 30%, tak jak sąsiedztwu i otoczeniu (str. 18 kontroperatu). Prawidłowo cechy te zostały wyszczególnione w operacie w odniesieniu do poszczególnych działek (str. 19 kontroperatu).

Rzeczoznawca opisał nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Dokonał również analizy segmentu nieruchomości rolnych o zbliżonych wartościach użytkowych i innych podobnych cechach rynkowych (str. 20 i 21 kontroperatu), jak również analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przemysłowo-usługowych.

Opis nieruchomości zawarto ponadto w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównań na str. 31 operatu. Zawiera on precyzyjne informacje na temat cech wpływających na wartość nieruchomości. Podobieństwo do nieruchomości wycenianej nie może zatem budzić wątpliwości, ponieważ strona miała możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął te nieruchomości do porównania.

Nadto rzeczoznawca, odwołując się do orzecznictwa (wyroku NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 829/12) wskazał, że w toku przeprowadzonych analiz nie zaobserwowano wyraźnej zależności osiągniętych cen transakcyjnych od wielkości nabywanego gruntu pod drogi, jego kształtu czy ukształtowania terenu, zatem cechy te pominięto (str. 19 operatu).

Wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi więc cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym.

Takie stwierdzenie rzeczoznawcy nie narusza zatem przepisów.

Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym zawiera się przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny, wraz z uzasadnieniem. Przepis ten odnosi się do uzasadnienia wyniku wyceny, nie zaś uzasadnienia całego operatu.

Odrębnie rzeczoznawca opisał szacunek wartości zasiewów (str. 42 i nast.).

Sposób wykonania wyceny został przez biegłego w pełni wyjaśniony, a opis nieruchomości przyjętych do porównania jest wystarczający.

VI. Z uwagi na zachowanie wymogów dotyczących metodyki sporządzania operatu, opis nieruchomości pozwalający na ocenę, czy operat jest wiarygodny i jego niesprzeczność, Sąd uznał, że zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Stwierdzić należy, że przedmiotowy operat został wykonany w sposób rzetelny, a zawarte w nim twierdzenia są spójne, logiczne i konsekwentne – w związku z czym brak jest podstaw, aby uznać, że wystąpiło naruszenie przepisów prawa.

Sąd nie stwierdza też naruszenia przez organ wskazanych przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

VII. Wywody organu, zawarte w zaskarżonej decyzji, nie noszą cech dowolności, a stanowisko to odnosi się również do operatu przyjętego przez organ I instancji jako podstawa decyzji. Organ odwoławczy skonstatował, że biegły D.B. przyjął za podstawę wyceny nieruchomości o cenach transakcyjnych od 19,24 zł/m² do 37,55 zł/m² przy cenie średniej 25,30 zł/m². Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje od II poł. 2012 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2013 r.

Natomiast rzeczoznawca majątkowy R.D. przyjął do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym o cenach transakcyjnych od 28 zł/m² do 57,18 zł/m² przy cenie średniej 41,66 zł/m². Nieruchomości porównawcze obejmowały transakcje od II poł. 2013 r. Zdecydowana większość z nich została zawarta w 2014 r. Słusznie zatem wątpliwości organu odwoławczego wzbudził fakt rozszerzenia przez biegłego, dokonującego wyceny na zlecenie Wojewody, analizy czasowej do 2012 r. W kontroperacie zaś rzeczoznawca dokonał analizy rynku na podstawie transakcji zawartych w 2014 r.

Minister zasadnie wyraził stanowisko, że różnice w doborze nieruchomości przez rzeczoznawców były zbyt duże. Ponadto na rynku lokalnym była wystarczająca ilość transakcji podobnych do nieruchomości wycenianej, które mogły stanowić bazę porównawczą dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co potwierdza analiza rynku dokonana w kontroperacie.

Już te względy mogły zadecydować o uznaniu kontroperatu za bardziej wiarygodny.

VIII. Co do kwestii przytoczenia numeracji działek, należy zauważyć, że identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Cechy nieruchomości poddanych zabiegom porównawczym zostały przez biegłego w kontroperacie wskazane (tak NSA w wyroku z dnia 11 listopada 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14, CBOSA), w związku z czym możliwa była ich weryfikacja.

IX. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia, co do zasady przesłanki, o jakich mowa w art. 107 § 3 K.p.a., bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego), przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym. Skarżąca nie przedstawiła takich błędów kontroperatu, które dawałyby podstawę do uznania, że ustalona z naruszeniem konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczoną wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

X. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.