Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 877/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Fularski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Artur Kot, Sędzia WSA Justyna Mazur, Protokolant Starszy referent Magdalena Krawczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2017 r. w Radomiu sprawy ze skargi P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: "organ odwoławczy", "Kolegium") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j. t. Dz.U. z 2016 r., poz. 23; dalej: "kpa") po rozpatrzeniu odwołania P. W. od decyzji Wójta Gminy [...] (dalej: "organ I instancji", "Wójt") z dnia [...] maja 2016 r. znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez [...] s.c. R.D., R. D., S. D., polegającej na budowie budynku handlowego z częścią socjalną i biurową, miejscami parkingowymi, położonej w [...], obręb [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...]gm. [...] - orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Wnioskiem z dnia 8 marca 2016 r. R. D., R. D., S. D. jako wspólnicy spółki cywilnej [...] (dalej także jako "inwestor") wystąpili do organu I instancji o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego z częścią socjalną i biurową, miejscami parkingowymi i zjazdami o lokalizacji [...], obręb [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], dz. nr ew. [...], część. dz. nr ew. [...] gm. [...]. Do wniosku załączona została mapa określająca granice terenu inwestycji. W opisie wniosku inwestor określił charakterystyczne dane dotyczące inwestycji, a następnie potwierdził je w formie graficznej.

Decyzją z dnia [...] maja 2016 r. Wójt, działając na podstawie art. 4 ust.2 pkt. 2, art. 59 ust. 1; art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j .t. Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 kpa zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588 z 2003r.) i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz.1589 z 2003 r.) ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył P. W., zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające bezpośredni wpływ na wydaną decyzję, tj.:

- art. 97 § 2, art. 98 § 2, art. 102 w związku z art. 123 § 1 i 2 kpa poprzez niewydanie przez organ postanowienia o podjęciu zawieszonego na wniosek inwestora postępowania oraz podjęcia czynności zmierzających do zakończenia postępowania dowodowego i wydania decyzji w czasie gdy postępowanie administracyjne było zawieszone, podczas gdy inwestor nie złożył wniosku o podjęcie postępowania oraz nie zachodziła żadna z przesłanek określona w art. 102 kpa (niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo poważne szkody dla interesu społecznego);

- art. 11 w związku z art. 107 § 1 i 3 kpa, poprzez pozorne sporządzenie uzasadnienia decyzji, które de facto nie zawiera faktycznego uzasadnienia ani uzasadnienia prawnego,

- art. 7, art. 77 § 1 i 4 kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym nierozeznanie co do sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, ich charakteru i funkcji jaką spełniają.

2. naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału nie wynika, aby działki sąsiednie (mające dostęp z tej samej drogi publicznej) i ich zabudowa mogły stanowić podstawę do takiego nawiązania i przyjęcia przez organ, że stanowią odniesienie i umożliwiają organowi wydanie warunków zabudowy.

Odwołujący się wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Organ odwoławczy, wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta z dnia [...] maja 2016 r.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że z części graficznej wniosku inwestora wynika, iż powierzchnia sprzedaży wynosić będzie 600 m2. Powyższe znajduje potwierdzenie w części opisowej, z której wynika, że powierzchnia sprzedaży wyniesie poniżej 2000 m2. Złożony wniosek spełnia wymogi art. 52 ust. 2 u.p.z.p. i mógł stanowić podstawę do przeprowadzenia postępowania i wydania merytorycznej decyzji.

Kolegium wyjaśniło, że z uwagi na brak ustaleń planu miejscowego dla terenu w skład którego wchodzą działki objęte wnioskiem, organ I instancji w myśl art. 60 ust. 4 u.p.z.p. zlecił przygotowanie projektu decyzji osobie do tego uprawnionej, który to projekt skierował do uzgodnienia z Marszałkiem Województwa [...] w zakresie melioracji i Starostą [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych. Organy te nie zajęły stanowiska w terminie ustawowo określonym, a zatem należy uznać, że uzgodnienie zostało dokonane (art. 53 ust. 5 u.p.z.p.).

Organ odwoławczy podniósł, że zaskarżona decyzja poprzedzona została sporządzeniem analizy urbanistycznej z ustaleń której wynika, iż w sprawie spełnione zostały łączne przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., warunkujące wydanie pozytywnej decyzji. Z ustaleń analizy wynika, że szerokość frontowa działek objętych wnioskiem wynosi 50 m, a do analizy przyjęto obszar o promieniu 150 m z każdej strony działek. Tak wyznaczony obszar analizowany jest zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego. Nadto analiza zawiera szczegółowe ustalenia jakie działki i o jakich numerach wchodzą w obszar analizowany, które z nich są zabudowane, jakiego rodzaju zabudową, o jakich cechach i parametrach. Wyliczone zostały także uśrednione wielkości tej zabudowy. W tekście analizy odpowiednio uzasadniono sposób wyliczenia i ustalenia poszczególnych parametrów dla nowej inwestycji. Ustalenia w punkcie 1 decyzji dotyczące linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu znajdują potwierdzenie w ustaleniach analizy.

W ocenie Kolegium, w analizie w sposób prawidłowy wyjaśniono spełnienie warunku tzw. kontynuacji funkcji o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na działkach uwzględnionych w analizie istnieją budynki usługowo - handlowe, o czym świadczy załącznik nr 4 do analizy. Z załącznika tego wynika, że taka zabudowa znajduje się na działkach [...];[...];[...];[...];[...];[...];[...];[...];[...];[...]. Spełniony został zatem warunek tzw. kontynuacji funkcji. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej - ul. [...]. Teren wokół działek inwestora jest uzbrojony w sieć elektryczną i gazową oraz wodno-kanalizacyjną. Spełnione są też wymogi zapewnienia mediów dla tego obiektu, jak również warunek dotyczący istnienia tzw. zgody rolnej i zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

Konkludując organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie spełnione zostały łącznie przesłanki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto decyzja posiada odpowiednie załączniki w postaci mapy na której ustalono linie rozgraniczające teren inwestycji oraz analizę tekstową i graficzną, natomiast w swej treści zawiera wszystkie elementy merytorycznego rozstrzygnięcia, o której mowa w art. 54 u.p.z.p.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wyjaśniło, że przedmiotem postępowania przed organami, a obecnie przed sądami administracyjnymi ze skargi inwestorów było postępowanie w sprawie oznaczonej znakiem [...] dotyczące ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji o nazwie: budowa budynku handlowego z częścią socjalną i biurową, miejscami parkingowymi, zjazdem i drogami wewnętrznymi z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działek: [...];[...];[...]i [...]. Postępowanie to jest zawieszone. Z kolei postępowanie, którego dotyczy niniejsza decyzja jest innym postępowaniem, gdyż dotyczy innego terenu i budynku o innych gabarytach i to postępowanie nie było zawieszone.

Za nietrafny Kolegium uznało zarzut dotyczący braku dostępu do drogi publicznej, gdyż teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Wyjaśniło przy tym, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. bada się, czy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, a nie ustala się, czy ten dostęp jest wystarczający dla obsługi komunikacyjnej. Na tym etapie postępowania organ ustalający warunki zabudowy nie odnosi się do konkretnych rozwiązań technicznych związanych z budową zjazdów.

Organ odwoławczy zauważył, że sprawy ustalenia warunków zabudowy na terenach pozbawionych planów zagospodarowania przestrzennego rozstrzygane są w drodze decyzji administracyjnej (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.), a warunkiem uzyskania pozytywnej decyzji w tym przedmiocie jest łączne spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W celu ustalenia czy spełnione zostały łącznie warunki wymienione w tym przepisie, organ dokonuje analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla potrzeb niniejszej sprawy analiza taka została opracowana. Z kolei badając istnienie tzw. kontynuacji funkcji bierze się pod uwagę nie tylko działki sąsiednie, ale także działki zabudowane obiektami usługowymi w wyznaczonym do analizy obszarze.

Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem, że decyzja zawiera pozorne uzasadnienie, bowiem zawiera ona konieczne elementy jakie powinna posiadać decyzja o warunkach zabudowy. Nadto zawiera załączniki w postaci analizy tekstowej i graficznej ze szczegółowymi ustaleniami dotyczącymi stanu faktycznego i prawnego, a załączniki te stanowią integralną część decyzji.

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się P. W. (dalej jako "skarżący", który pismem z dnia 23 września 2016 r. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczną w administracyjnym toku instancji decyzję z dnia [...] sierpnia 2016 r. Skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie rozstrzygnięć oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Autor skargi zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału nie wynika, aby działki sąsiednie (mające dostęp z tej samej drogi publicznej) i ich zabudowa mogły stanowić podstawę do takiego nawiązania i przyjęcia przez organ, że stanowią odniesienie i umożliwiają organowi wydanie warunków zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 4 września 2017 r. skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z postanowienia Sądu Okręgowego w [...] Wydział[...] Cywilny w sprawie o sygn. akt [...] C [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. wraz z uzasadnieniem, zażalenia z dnia 6 sierpnia 2017 r. na niezałatwienie sprawy w terminie oraz akt postępowania administracyjnego w sprawie znak: [...], które prowadzi organ I instancji .

Skarżący w ww. piśmie podniósł, że w obecnie kontrolowanej przez Sąd sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy stroną postępowania administracyjnego jako właściciel działki bezpośrednio graniczącej z planowaną inwestycją winna być również Wspólnota Gruntowa Wsi [...] (od strony drogi - obwodnicy [...] działka nr [...]). Wobec zaś faktu, że od 8 kwietnia 2016 r. ww. wspólnota nie posiada organów, które mogą ją reprezentować, nie była ona właściwie reprezentowana w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy.

W ocenie skarżącego obecnie kontrolowane przez Sąd postępowanie (znak: [...]) i postępowanie znak: [...] (które jest zawieszone) są podmiotowo i przedmiotowo takie same. Postępowania te różni jedynie rozszerzenie postępowania [...]o wskazanie działki [...] i nieznaczne przesunięcie linii zabudowy w stronę obwodnicy [...], a tym samym nieznaczne odsunięcie linii zabudowy od domu skarżącego. Nie została zmieniona funkcja budynku, nie zmienił się inwestor, nie zmieniła się sama koncepcja inwestycji. W takiej samej więc sprawie, z wniosku tego samego inwestora, z udziałem takich samych stron wszczęte są dwa postępowania administracyjne przed tym samym organem I instancji. Powyższe jest niedopuszczalne, bowiem prowadzić to może do funkcjonowania w obrocie prawnym dwóch decyzji administracyjnych dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla prawie identycznego terenu zabudowy.

Zdaniem skarżącego doszło też do uchybień w prowadzonym postępowaniu administracyjnym mających bezpośredni wpływ na wydane decyzje przez organy obu instancji. Organy nie zebrały pełnego materiału dowodowego. Nie podjęły wszelkich kroków niezbędnych do ustalenia i wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Z kolei niewłaściwe reprezentowanie jednej ze stron (wspólnoty gruntowej), a właściwie brak organu uprawnionego do reprezentowania w całym toczącym się postępowaniu, może skutkować stwierdzeniem nieważności postępowania. Niedopuszczalnym jest też podejmowanie jakichkolwiek czynności względem nieruchomości (działka nr [...]), do której inwestor nie posiada żadnego prawa (ani prawa własności, ani prawa obligacyjnego). Kolegium błędnie przyjęło, że działki uwzględnione w analizie posiadają budynki usługowo-handlowe, umożliwiające wskazanie podstawy do tzw. kontynuacji funkcji. Działki o nr [...] i [...] nie mają dostępu z tej samej drogi publicznej co projektowana inwestycja. Pozostałe budynki usługowo-handlowe w niczym nie przypominają tak dużej inwestycji jak planowana i mają zupełnie inny charakter, którego nie sposób do nich porównać (np. budynek - usługi krawieckie (dz. nr [...]) a budynek handlowy - gdzie sama powierzchnia do sprzedaży to ok. 600 m2). Działki, na których usytuowane są np. budynek handlowy (nr [...]), budynek usługowy krawiecki (dz. nr [...]), czy inne wskazane budynki w żaden sposób nie oddziałują bezpośrednio na nieruchomość skarżącego. Z kolei planowana inwestycja jest znacznych rozmiarów, już sam rodzaj inwestycji wskazuje, że będzie ona w sposób znaczący oddziaływała na nieruchomość skarżącego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu materialnemu i została wydana po przeprowadzeniu w sposób prawidłowy postępowania administracyjnego, a ponieważ jedynym kryterium kontroli sądowej działań organów administracji publicznej jest zgodność tych działań z prawem, to stwierdzenie wystąpienia takiej zgodności nie pozwala na uchylenie decyzji.

Przedmiotem zaskarżenia do Sądu jest decyzja organu odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez inwestora, polegającej na budowie budynku handlowego z częścią socjalną i biurową, miejscami parkingowymi, położonej w [...], obręb [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], część dz. nr ew. [...], dz. nr ew. [...], część. dz. nr ew. [...]gm. [...].

Na wstępie należy podnieść, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją o charakterze związanym. To przepisy stosowanej u.p.z.p., a nie uznanie organu administracji, determinują sposób i zakres oceny wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od łącznego spełnienia ustawowych przesłanek, które wymienia art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a odmowa wydania takiej decyzji winna mieć miejsce wyłącznie, gdy którakolwiek z ustawowych przesłanek nie zostanie spełniona. W literaturze przedmiotu i w orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi wątpliwości również kwestia deklaratoryjnego charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Nie tworzy ona nowego porządku prawnego ale stanowi informację o charakterze urzędowym o tym, co i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować, nie naruszając przepisów prawa (vide: między innymi wyroki NSA o sygn. II OSK 997/06 i II OSK 1944/12 a także II OSK 72/13). Organ administracji publicznej związany jest przy tym treścią wniosku inwestora i nie może modyfikować zamierzenia inwestycyjnego. Rolą organu jest sprawdzenie, czy zamierzenie objęte wnioskiem spełnia przesłanki o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a pozytywny wynik sprawdzenia obliguje organ do uwzględnienia wniosku.

Jak wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawodawca precyzuje zarazem w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) sposób weryfikacji, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przy czym należy wyjaśnić, że zasada ta nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Warunek w zakresie "kontynuacji funkcji" należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić. Zastrzec też trzeba, że warunek braku sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie, niezależnie od upodobań i ocen inwestora. Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, iż będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także, że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej.

W ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, wnioskowana inwestycja, jak prawidłowo oceniły organy obu instancji, spełniła wszystkie przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z § 3 powołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się przy tym w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Jak wynika z przeprowadzonej na potrzeby postępowania analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół terenu inwestycji, szerokość frontowa działek objętych wnioskiem wynosi 50 m, a do analizy przyjęto obszar o promieniu 150 m z każdej strony działek, co spełnia warunek minimalnego wymogu trzykrotności szerokości frontowej działek. Nadto sporządzona analiza wymagana rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., zawiera szczegółowe ustalenia jakie działki i o jakich numerach wchodzą w obszar analizowany, które z nich są zabudowane, jakiego rodzaju zabudową, o jakich cechach i parametrach. Wyliczone zostały także uśrednione wielkości tej zabudowy. W tekście analizy odpowiednio uzasadniono sposób wyliczenia i ustalenia poszczególnych parametrów dla nowej inwestycji. Wyniki analizy prowadzą w sposób jednoznaczny do wniosku, że wnioskowana inwestycja, tj. Budowa budynku handlowego z częścią socjalną i biurową, miejscami parkingowymi i zjazdami, architekturą zbliżona jest do istniejących w obszarze analizowanym budynków. Stanowić również będzie kontynuację funkcji i formy zabudowy i nie zakłóci ładu przestrzennego w tym rejonie, ani też zasad dobrego sąsiedztwa.

W świetle powyższego za niezasadny należy uznać zarzut nie spełnienia wymogu przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W rozpatrywanej sprawie w trakcie badań obszaru analizowanego ustalono, że działki w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami handlowymi, usługowymi, mieszkalnymi wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą lub gospodarczo-produkcyjną. A zatem teren inwestycji jest zlokalizowany na obszarze z możliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy. W konsekwencji wnioskowana inwestycja spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie wymogu kontynuacji funkcji.

W dalszej kolejności Sąd w oparciu o analizę materiału dowodowego w sprawie w pełni podziela i uznaje za prawidłowe ustalenia organów dotyczące spełnienia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Słusznie Kolegium wskazało, że na etapie ustalania warunków zabudowy bada się jedynie, czy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, a nie ustala się czy dostęp ten jest wystarczający dla obsługi komunikacyjnej. W kontrolowanej sprawie teren inwestycji ma zaś bezpośredni dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej (działka nr ew. [...]) oraz drogi gminnej ul. [...] (działka nr ew. [...]). Z kolei kwestie dotyczące rozwiązań technicznych w tym zakresie będą przedmiotem oceny organu udzielającego pozwolenia na budowę. Dlatego też zarzut skargi, że planowana inwestycja będzie mieć utrudniony dostęp do drogi publicznej, bowiem dostęp ten to jedynie pas gruntu o szerokości 3-4 m od ul. [...] należy uznać za bezzasadny.

Sąd podziela także stanowisko Kolegium w kwestii oceny zasadności spełnienia pozostałych przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Teren wokół działek inwestora jest uzbrojony w sieć elektryczną i gazową oraz wodno-kanalizacyjną, spełnione są wymogi zapewnienia mediów dla tego obiektu, jak i warunek dotyczący istnienia tzw. zgody rolnej i zgodności decyzji z przepisami odrębnymi. Nadto należy wskazać, że planowana inwestycja, która według wniosku inwestora posiadać będzie powierzchnię zabudowy - 985 m2 oraz powierzchnię użytkową - 920 m2 nie zalicza się ani do przedsięwzięć mogących znacząco, ani potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, co powoduje, że nie istnieje obowiązek przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. W konsekwencji powyższe oznacza, że zasięg oddziaływania planowanej inwestycji będzie zamykał się w granicach działek objętych wnioskiem.

W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły, że świetle uwarunkowań architektoniczno-urbanistycznych planowana inwestycja jest możliwa do realizacji na wskazanym we wniosku terenie. Niewątpliwie przeprowadzona analiza uzasadniała zawarte w zaskarżonej decyzji twierdzenie, że planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Spełnienie przez planowaną inwestycję owych warunków powoduje, że organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta bowiem nie jest decyzją uznaniową, a co za tym idzie, odmowa ustalenia tych warunków może nastąpić jedynie wówczas, gdy przeprowadzona przez organ ocena spełnienia tych warunków wykaże brak co najmniej jednego z nich. A taka sytuacja nie ma miejsca w rozpoznawanej sprawie.

Zauważyć należy, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiącą jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W niniejszej sprawie oznacza to, że ewentualne zarzuty dotyczące ochrony interesów skarżącego będą mogły wywołać oczekiwany przez niego skutek dopiero na kolejnym etapie inwestycyjnym, tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego należy, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę.

Na kanwie powyższych rozważań Sąd w pełni podziela stanowisko Kolegium zawarte w zaskarżonej decyzji, która nie narusza przepisów prawa materialnego ani prawa procesowego w stopniu skutkującym jej wyeliminowaniem z obrotu prawnego.

Jednocześnie należy zauważyć, że kontrolowane postępowanie jest innym postępowaniem, niż sprawa zakończona prawomocnym wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 26 października 2016 r. sygn. akt: VIII SA/Wa 216/16 oddalającym skargę wspólników spółki cywilnej "[...]" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] lutego 2016 r. znak: [...]. Postępowanie to dotyczy bowiem innego terenu inwestycji (w poprzednim postępowaniu brak było działki o nr ew. [...]) i budynku o innych gabarytach. Wbrew więc temu co sugeruje skarżący, nie jest to sprawa tożsama ze sprawą stanowiącą przedmiot postępowania w którym zapadł ww. wyrok.

Wypada jeszcze wyjaśnić, że Sąd oddalił wnioski dowodowe skarżącego zawarte w piśmie procesowym skarżącego z dnia 4 września 2017 r. na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. Przeprowadzenie ww. dowodów nie było bowiem niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie. Zgodnie zaś z ww. przepisem Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.