Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 230/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2012-08-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 2 ust. 1, art. 61 ust. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 2 ust. 2, par. 2 ust. 3, par. 3 ust. 1, par. 5, par. 6, par. 7, par. 8, par. 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, aty. 77 par. 1, art. 80. art. 107 par. 3, art. 11
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 122 ust. 1 pkt 3, art. 9 ust. 1 pkt 19 lit. b i d, art. 36 ust. 1, art. 131 ust. 2, art. 140 ust. 2 i 2a
journal: Dz.U. 2012 poz 145
law: Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne - tekst jednolity.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 152, art. 200, art. 205 par. 1, art. 153
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia 5 stycznia 2012 r., nr [...]; 2. określa, że decyzje uchylone w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. J. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 5 stycznia 2012 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1, 2, 4, art. 61 ust. 1 i art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej jako "ustawa") oraz §§ 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 - dalej jako "rozporządzenie"), Wójt Gminy ustalił na rzecz D. R. i J. R. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku sali imprez okolicznościowych, czterech domków rekreacyjnych oraz zbiornika wodnego o pow. 3000 m2 na terenie działki nr [...] w N., wskazując w uzasadnieniu decyzji, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe, gdyż zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. W decyzji m. in. ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy - max. 0,20; szerokość elewacji frontowej dla budynku sali imprez okolicznościowych - od 13,3 m do 19,2 m, a dla domków rekreacyjnych - od 4 m do 9 m; geometrię dachu - dachy dwu lub wielospadowe symetryczne o powierzchniach głównych połaci 350 do 450; wysokość budynku sali imprez okolicznościowych - nie wyższy niż 9,5 m, a domków rekreacyjnych - do 7 m.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. J. zarzucił jej naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów ustawy. Zdaniem skarżącego naruszona została zasada kontynuacji funkcji. Ustalenie parametrów dla realizowanej inwestycji w oparciu o analizę cząstkową jednej działki o nr [...] prowadzi do błędnych wyników, a tym samym stwarza możliwość ustalenia niewłaściwych warunków, które mogą zakłócić harmonię przestrzenną całego obszaru. W ocenie skarżącego zabudowa w postaci sali imprez nie nawiązuje do dominującej na analizowanym terenie funkcji mieszkaniowej, a jej zakres i sposób oddziaływania na obszar analizowany zakłóca jego harmonię. Skarżący zakwestionował ustalenie, że jedyną zabudową na działkach sąsiednich wzdłuż drogi dojazdowej jest zabudowa na działce skarżącego i funkcja usługowa tej działki świadczy o istnieniu kontynuacji funkcji. Podkreślił, że analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się, biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego. Zdaniem skarżącego, zupełnie inną funkcją charakteryzuje się prowadzona przez niego działalność gospodarcza, jest to działalność na małą skalę i o zupełnie innym charakterze w porównaniu z planowaną przez wnioskodawców inwestycją. Ponadto skarżący wskazał, że powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy powinien być hałas w godzinach nocnych związany z planowaną inwestycją. Wskazał również, że teren nowej inwestycji jest terenem rolniczym, bez uzbrojenia, natomiast inwestor nie załączył umowy z zakładem energetycznym na dostarczenie energii elektrycznej. Odnośnie zaś zabezpieczenia inwestycji w wodę istnieje tylko deklaracja inwestora. Tymczasem na pobieranie wody na cele działalności gospodarczej wymagane jest pozwolenia wodnoprawne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 13 lutego 2012 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku, nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej jako k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy, a także §§ 3-9 rozporządzenia, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została wykonana prawidłowo, ponieważ obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z wymogami rozporządzenia oraz obejmuje wszystkie nieruchomości położone na terenie nią objętym i określa charakter istniejącej zabudowy na poszczególnych nieruchomościach. Zdaniem Kolegium, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frotowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu projektowanej inwestycji wynikają ze sporządzonej analizy, linia zabudowy została również określona prawidłowo od ul. N. W decyzji ustalono również wielkość powierzchni rozbudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...], która nie może przekroczyć 20 % powierzchni działki, co potwierdza również analiza urbanistyczna. Wskaźnik został wyliczony jako średni na podstawie wskazanych w analizie ośmiu działek. Kwestie poruszane w odwołaniu mają związek z przepisami zawartymi w obszarze prawa budowlanego i w oparciu o nie, kwestie usytuowania obiektu, czy też uciążliwości związanych z użytkowaniem nieruchomości, będą rozstrzygane w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ponadto, w ocenie Kolegium, nie można uznać, że obiekt przeznaczony do organizowania przyjęć, spotkań towarzyskich i kulturalnych może być realizowany jedynie obok już istniejącego obiektu tego samego rodzaju. O kontynuacji funkcji planowanego zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie pomieszczeń "domu weselnego" świadczy m.in. funkcja typu sklepy, które funkcjonują w N. Budowa pomieszczeń lokalu prowadzącego działalność kulturalną, polegającą m.in. na organizowaniu imprez okolicznościowych, nie jest sprzeczna z funkcją mieszkaniową terenu. Hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowana inwestycja może funkcjonować z dotychczasową zabudową - dochodzenie konkretnej ochrony przez hałasem powinno nastąpić na etapie uzyskania pozwolenia na budowę.

W skardze na powyższą decyzję A. J. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, nie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów skarżącego, a także nie podanie przyczyn, z powodu których argumentom skarżącego odmówiono wiarygodności oraz naruszenie przepisów ustawy.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że organ odwoławczy nie dokonał analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pod kątem braku kontynuacji funkcji, ograniczeń obszarowych wykonanej analizy, a także uciążliwości sąsiedztwa ze względu na hałas oraz nie uwzględnił informacji, którą skarżący podał odnośnie braku uzbrojenia terenu. Zdaniem skarżącego, wyznaczony obszar analizowany nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Powtarzając argumentację zawartą w odwołaniu, skarżący wskazał, że funkcja usługowa - przy dominującej i przeważającej funkcji mieszkaniowej, winna być przeznaczona dla obsługi najbliższego, nierozległego obszaru sąsiedniego, co jest uzasadnione pomocniczym charakterem tej funkcji - podporządkowanej funkcji podstawowej i ochroną funkcji mieszkaniowej. Zasada kontynuacji funkcji jest badana w oparciu o obszar analizowany, to jest w przypadku niniejszej sprawy osiem działek, na których nie znajdują się żadne sklepy, nie zaś w oparciu o cały, często rozległy obszar danej wsi. Planowana inwestycja jest sprzeczna z funkcją obiektów już istniejących na analizowanym obszarze, zaś budowa domu weselnego nie jest inwestycją służącą zaspokajaniu najbliższego, nierozległego obszaru, ale dużą inwestycją, której powodzenie będzie zależało od organizowania dużych imprez dla mieszkańców okolicznych miast, a nie małej wsi. Skarżący stwierdził nadto, że inwestor podpisał umowę na dostarczenie energii elektrycznej, ale dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę uczestnicy postępowania D. i J. R. wnieśli o jej oddalenie wskazując, że zaskarżona decyzja nie jest dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie. Podnieśli, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Wskazali także, że skarżący sam prowadzi działalność gospodarczą na swojej nieruchomości, polegającą m. in. na świadczeniu usług hydrauliki siłowej, która jest głównym źródłem emitowania hałasu w okolicy. W dniu 3 sierpnia 2012 roku uczestnicy postępowania D. i J. R. nadesłali ponadto decyzję Starosty z dnia 27 czerwca 2012 roku o udzieleniu im pozwolenia wodnoprawnego na budowę retencyjnego zbiornika wodnego-rekreacyjnego na działce nr [...] obręb N.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.).

Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 roku, poz. 270) stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika zaś, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - w dalszej części rozważań określanej jako "ustawa"), inwestycja ta wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 950/04, Baza Orzeczeń LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 946/04, Baza Orzeczeń LEX nr 214349, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503).

Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego

w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 - w dalszej części rozważań określanym jako rozporządzenie).

W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W rozporządzeniu wskazano nadto, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi

(§ 2 pkt 2 rozporządzenia), natomiast przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu

(§ 2 pkt 3 rozporządzenia).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa

w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z ustępu drugiego cytowanego paragrafu wynika natomiast, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa

w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak

niż 50 metrów (§ 3 ust. 2).

W przepisach zawartych w § 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia określono natomiast wymagania dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu.

Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa

w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2).

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%

(§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

Z przepisów § 7 cyt. rozporządzenia wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

Przepis § 8 cytowanego rozporządzenia stanowi nadto, iż geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Oceniając zgodność z prawem kwestionowanej przez skarżącego decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak również utrzymana nią w mocy decyzja Wójta Gminy z dnia 5 stycznia 2012 roku zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy.

Przede wszystkim podkreślić należało, że wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została w niniejszej sprawie przeprowadzona nieprawidłowo. Mimo że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z wymogami cytowanego wyżej

§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, to jednak autor analizy uchylił się od zbadania funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich nieruchomości znajdujących się na tym obszarze. Z analizy wynika bowiem, że w toku jej przeprowadzania wzięto pod uwagę parametry zabudowy nieruchomości oznaczonych jako działki gruntu nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Odnośnie zaś działki nr 507/1 autor analizy wyjaśnił, że nie mogła ona zostać wzięta pod uwagę z uwagi na znaczną powierzchnię działki w stosunku do powierzchni zabudowy, co wprowadzałoby błąd w obliczeniach parametrów dla planowanej zabudowy. Tego rodzaju wyjaśnienia stanowią prawidłowe uzasadnienie dla pominięcia określonych nieruchomości w analizie. Nie sposób jednak uznać za prawidłową analizę, która nie uwzględnia również innych nieruchomości zabudowanych, znajdujących się na obszarze analizowanym, bez jakiegokolwiek uzasadnienia. Tymczasem taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie, albowiem z załącznika graficznego nr 2.2 do decyzji organu pierwszej instancji wynika jednoznacznie, że na obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości zabudowane, które z nieznanych przyczyn nie zostały poddane analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a mianowicie działki nr [...], [...], [...], [...] i [...]. Podkreślić w tym miejscu należy, że zasady wyznaczania granic obszaru analizowanego mają na celu ustalenie dominujących cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działki podlegającej zainwestowaniu. W tym celu niezbędne jest dokonanie pełnej analizy parametrów zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynikać może wniosek, że dla ustalenia warunków konkretnej zabudowy decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Nie oznacza to jednak, że analiza nie musi obejmować wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze. Istotniejsze jest bowiem to, aby z tej analizy wyprowadzone zostały właściwe wnioski. Tylko bowiem taka pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2010 roku, sygn. akt II OSK 1720/09, Baza Orzeczeń LEX nr 746752). Wyznaczony obszar analizowany ma przecież służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia, jak też zasady dobrego sąsiedztwa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lipca 2011 roku, sygn. akt II OSK 172/11, Baza Orzeczeń LEX nr 1083623). Analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, a nie wyłącznie działek, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej, do której ma dostęp działka objęta wnioskiem. W przeciwnym razie obszar analizowany musiałby obejmować pas ciągnący się wzdłuż drogi publicznej dostępnej z działki objętej wnioskiem, a nie obszar wokół tej działki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 20 października 2010 roku, sygn. akt II SA/Rz 443/10, Baza Orzeczeń LEX nr 754590). Z treści przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia wynika jednoznacznie, iż analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się, biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, a nie wyłącznie działek, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej, do której dostęp ma działka objęta wnioskiem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 listopada 2007 roku, sygn. akt II OSK 1508/06, Baza Orzeczeń LEX nr 438625). W ocenie Sądu pominięcie, bez odpowiedniego uzasadnienia, określonych nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym przy przeprowadzaniu analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia, stanowi istotne uchybienie temu przepisowi, a w konsekwencji uniemożliwia oparcie decyzji na tak sporządzonej analizie. Ponieważ zaś analiza ta stanowi niezbędny element materiału dowodowego w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy, to postępowanie wyjaśniające, w którym pełna analiza nie została wykonana, należy ocenić, jako przeprowadzone z naruszeniem wymogów zawartych w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zaś ocenę dowodów poczynioną przez organy, jako opartą na niepełnym materiale dowodowym, za dowolną.

Oprócz wyżej wskazanych uchybień w wykonaniu analizy, należało również wskazać na inne uchybienia, które wystąpiły w przedmiotowej sprawie. Organ pierwszej instancji w swej decyzji, zaakceptowanej zaskarżoną decyzją, przyjął odmienny niż określony w analizie urbanistycznej, wskaźnik powierzchni dla planowanej zabudowy. W analizie określono go jako nie przekraczający 0,12, zaś w decyzji jako maksymalnie 0,20. Pomiędzy tak przyjętymi wartościami wskaźnika powierzchni zabudowy zachodzi istotna różnica, jednak przyjęcie takiego warunku w decyzji nie zostało w żaden sposób uzasadnione. Obowiązkiem organu orzekającego w przedmiocie warunków zabudowy jest oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikających z przeprowadzonej analizy parametrach. W przeciwnym wypadku wymóg sporządzania analizy urbanistycznej byłby pozbawiony znaczenia prawnego dla postępowań administracyjnych w tym zakresie. Z przepisu § 5 rozporządzenia wynika obowiązek wskazania przez organ średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na obszarze analizowanym, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2010 roku, sygn. IV SA/Wa 953/09, Baza Orzeczeń LEX nr 600352). W świetle § 5 ust. 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie musi stanowić średniego wskaźnika tej wielkości dla całego obszaru analizowanego - może zatem zostać ustalony w inny sposób, lecz musi to wynikać z analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 roku, sygn. akt II SA/Gd 585/08, Baza Orzeczeń LEX nr 486229). W przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji w sposób oczywisty nie mógł przyjąć wyższego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, niż określony w analizie, skoro w analizie tej nie dopuszczono powierzchni zabudowy przekraczającej wskaźnik o wartości 0,12. Wskaźnik przyjęty w analizie wynikał przy tym z obliczeń przedstawionych w zawartej w analizie tabeli i odpowiadał średniej powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym (oczywiście bez uwzględnienia wszystkich nieruchomości, na co już wyżej wskazano). Z tych też przyczyn należało stwierdzić, że ustalając inny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, niż wynikający z analizy, organy naruszyły § 5 rozporządzenia. Przyjęły bowiem wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, który nie wynika w żaden sposób z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, i który w żaden sposób nie został uzasadniony.

Ponadto brak było podstaw do ustalenia - w punktach 3.2.1., 3.2.2. i 3.2.3 decyzji organu pierwszej instancji - warunków kształtowania zabudowy bez ich dokładnego określenia. Parametry opisane w ww. punktach decyzji, dotyczące szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu (pochylenia głównych połaci dachu) oraz wysokości budynków, powinny - w ocenie Sądu - być przyjęte poprzez wskazanie dokładnych wartości, nie zaś minimalnych i maksymalnych granic. Należy w tym miejscu podkreślić, iż określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733). Wskazuje się w orzecznictwie sadów administracyjnych, że przepisy §§ 4-8 rozporządzenia nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmianę na plus lub minus. Decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2011 roku, sygn. akt II OSK 679/10, Baza Orzeczeń LEX nr 1081838 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 listopada 2007 roku, sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, Baza Orzeczeń LEX nr 424613; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 roku, sygn. akt II SA/Bd 800/07, Baza Orzeczeń LEX nr 512279). Ustalenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku powinno być wyznaczone w sposób konkretny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 września 2007 roku, sygn. akt II SA/Kr 20/06, Baza Orzeczeń LEX nr 372493). Z tych względów za naruszające §§ 6, 7 i 8 rozporządzenia należało uznać rozstrzygnięcie decyzji organu pierwszej instancji dopuszczające szerokość elewacji frontowej dla planowanego budynku sali imprez okolicznościowych od 13,3 m do 19,2 m, a dla budynków rekreacyjnych od 4 m do 9 m, ustalające wysokość budynku sali imprez okolicznościowych na maksimum 9,5 m, a domków rekreacyjnych - do 7 m, jak również dopuszczające pochylenie głównych połaci dachu od 350 do 450.

Mając na uwadze regulację zawartą w § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskazać należy, że możliwość ujęcia szerokości elewacji frontowej z tolerancję do 20 % nie oznacza dopuszczenia określenia tego parametru ze wskazaniem na wartości minimalna i maksymalną. Oznacza to jedynie, że wyliczona średnia wartość tego parametru na obszarze analizowanym, określona jako konkretna wartość, może zostać zwiększona lub zmniejszona w granicach tolerancji do 20 %, lecz nadal musi ona przyjąć postać konkretnie określonej wartości, tak aby nie pozostawiać inwestorowi wątpliwości co do dopuszczalnych warunków zabudowy. Również § 8 rozporządzenia nie daje żadnych podstaw do ustalania granicznych wartości kąta nachylenia dachu, lecz wymaga przyjęcia określonej wartości tego parametru zabudowy.

Podkreślić w tym miejscu należy, że z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jej części tekstowej i graficznej, winno wynikać w sposób jednoznaczny i czytelny jaki dokładnie obszar został poddany analizie, jaki na tym obszarze jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu o który ustalone zostały podstawowe parametry dla planowanej inwestycji. W przedmiotowej sprawie nie doszło do wydania prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy, czyli decyzji zawierającej jako załącznik wyniki pełnej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej i graficznej. W konsekwencji brak jest podstaw pozwalających uznać, że zostały prawidłowo zastosowane przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz §§ 4-8 rozporządzenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2011 roku. Sygn. akt II OSK 1607/09, Baza Orzeczeń LEX nr 992490).

Powyższe wady stanowią również istotne naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a. oraz art. 7 i art. 77 k.p.a. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego (tak Barbara Adamiak w: "Kodeks postępowania administracyjnego - Komentarz" B. Adamiak, J. Borkowski, CH Beck, Warszawa 2004 rok, str. 67). Stosownie natomiast do art. 77 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Organy obu instancji naruszyły ten przepis albowiem przyjęły za podstawę swoich rozstrzygnięć analizę, która nie brała pod uwagę wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym oraz nie zawierała prawidłowych ustaleń dotyczących funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza tychże funkcji oraz cech stanowi środek dowodowy pozwalający na ustalenie faktów mających znaczenie prawne dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Oparcie decyzji na błędnie sporządzonej analizie oznacza, że organy - rozstrzygając - nie zebrały całego materiału dowodowego istotnego dla podjęcia prawidłowej decyzji w sprawie. Oparcie zaś rozstrzygnięć organów na niepełnym materiale dowodowym czyni ustalenia faktyczne dowolnymi, które nie stanowią wypełnienia, określonej

w art. 80 k.p.a. zasady swobodnej oceny dowodów.

W uzasadnieniu decyzji organów rozstrzygających w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy powinny zostać zawarte wszelkie dane umożliwiające weryfikację parametrów ustalonych dla nowej zabudowy. Brak w kwestionowanych decyzjach organów obu instancji należytego uzasadnienia ich stanowiska w tym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a., zgodnie z którym każda decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Organy nie wyjaśniły bowiem w żaden sposób, dlaczego część nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym nie została wzięta pod uwagę przy ustalaniu parametrów zabudowy dla zamierzonej inwestycji. Nie wyjaśniły również przyjęcia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w sposób odmienny niż w analizie urbanistycznej.

Prawidłowe zredagowanie pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienia decyzji administracyjnej ma kardynalne znaczenie dla stosowania zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 k.p.a., a realizowanej na mocy art. 107 § 3 tego aktu prawnego. Organ administracyjny jest zobowiązany tą zasadą do wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. Elementem decydującym o przekonaniu strony co do trafności rozstrzygnięcia jest uzasadnienie decyzji. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 180/05, Baza Orzeczeń LEX 166546). Jak słusznie wskazał przy tym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 roku (sygn. SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106), obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw, stanowi jeden z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji. Motywy podjęcia przez organ decyzji powinny znaleźć swój wyraz w jej uzasadnieniu faktycznym i prawnym, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden z warunków "sine qua non" skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych. Przy czym uzasadnienie prawne decyzji powinno polegać nie tylko na powołaniu przez organ artykułu czy też paragrafu przepisu prawa, ale także na dokonaniu umotywowanej oceny stanu faktycznego sprawy w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazaniu jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji - zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione (zob. także glosę Jana Zimmermanna do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 1997 r., sygn. akt V SA 1512/96, OSP 1998, z. 2, poz. 29).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył nadto, że zgodnie z treścią

§ 9 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Skoro załączniki do decyzji stanowią jej integralną część, to muszą one odpowiadać takim samym wymogom jak decyzja. Zgodnie zatem z art. 107 § 1 k.p.a. załączniki do decyzji powinny zawierać stosowną adnotację opatrzoną podpisem osoby upoważnionej do wydania decyzji i pieczęcią oraz wskazującą datę i numer decyzji, której mają stanowić integralną część. Brak podpisu osoby dokonującej adnotacji, że dany dokument stanowi załącznik do decyzji, powoduje, że nie można uznać, że taki dokument jest dokumentem publicznym i może być traktowany jako wiążący załącznik do decyzji, określający treść tejże decyzji. W niniejszej sprawie załączniki nr 2.1 i 2.2 do decyzji, stanowiące część opisową i graficzną wyników analizy urbanistycznej, nie zostały opatrzony ani podpisem osoby upoważnionej do wydania decyzji, ani pieczęcią organu, a jedynie zawierają podpis autora analizy. Tym samym nie można uznać ich za wymagane w § 9 ust. 2 rozporządzenia załączniki. Wydana w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy jest zatem również z tych przyczyn wadliwa.

Odnośnie podnoszonych przez skarżącego twierdzeń wykluczających możliwość lokalizowania obiektu pełniącego funkcję sali imprez okolicznościowych na przedmiotowym terenie Sąd zważył, że taki obiekt - co do zasady - może powstać na obszarze o przeważającej funkcji mieszkaniowej, jako funkcja towarzysząca. Tego rodzaju obiekty nie stoją bowiem w sprzeczności z istniejącą na przedmiotowym terenie zabudową mieszkaniową, zaspokajają bowiem potrzeby mieszkańców w zakresie organizacji imprez okolicznościowych i kulturalnych. Mimo, że analiza urbanistyczna została w przedmiotowej sprawie sporządzona w sposób niepełny, to okolicznością bezsporną w sprawie pozostaje, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, a także - zlokalizowana na działce skarżącego, zabudowa o funkcji usługowej, to jest zakład napraw. Zatem obecnie na obszarze analizowanym funkcja mieszkaniowa nie jest funkcją wyłączną, lecz towarzyszy jej funkcja usługowa, co pozwala na lokalizację na tym terenie innych obiektów usługowych. Podkreślić przy tym należy, że towarzyszące funkcji mieszkaniowej obiekty usługowe w żadnej mierze nie muszą swym zasięgiem ograniczać się do najbliższej okolicy. Dostęp do obiektów usługowych nie jest bowiem ograniczony według kryterium geograficznego i możliwość korzystania z takich obiektów mają wszyscy, a nie tylko mieszkańcy miejscowości, w której obiekt taki ma być zlokalizowany. Także zakład naprawczy skarżącego może świadczyć usługi każdemu i podobnie jak planowana inwestycja w postaci sali imprez okolicznościowych posiada zasięg ponadlokalny. W tym miejscu zgodzić się jednak należy ze skarżącym, że organy, na poparcie stanowiska o dopuszczalności lokalizacji przedmiotowej inwestycji, nie miały podstaw aby wskazywać na znajdujące się poza obszarem analizowanym obiekty usługowe w N. Tak bowiem jak pod uwagę brać należy, co do zasady, wszystkie nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, to te znajdujące się poza nim nie mogą stanowić wzorca dla wykazania kontynuacji cech i funkcji zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Bezzasadnie też skarżący podnosił, że inwestor - występując o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, musiał posiadać pozwolenie wodnoprawne. Zgodnie z art. 122 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001 roku - Prawo wodne (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 roku, poz. 145) pozwolenie wodnoprawne jest wymagane na wykonanie urządzeń wodnych, a do takich należą, zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 19 lit. b i d tej ustawy, zbiorniki wodne oraz obiekty służące do ujmowania wód powierzchniowych oraz podziemnych. Zgodnie zaś z art. 36 ust. 1 ustawy - Prawo wodne właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie; prawo to nie stanowi prawa do wykonywania urządzeń wodnych bez wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Jednak obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego aktualizuje się dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, albowiem zgonie z art. 131 ust. 2 ustawy - Prawo wodne do wniosku o wydanie pozwolenia wodnoprawnego dołącza się decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana

- w przypadku wniosku o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na wykonanie urządzenia wodnego. Przedmiotowa inwestycja nie mieści się przy tym w katalogu inwestycji określonych w art. 140 ust. 2 i 2a ustawy - Prawo wodnych, w których przypadku, do wydania pozwolenia wodnoprawnego, właściwy jest odpowiednio marszałek województwa i dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, a tylko w takim przypadku, w myśl art. 4a tejże ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymagałoby uzgodnienia z właściwym dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej.

Bezzasadnie też skarżący kwestionował brak uwzględnienia oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości w postaci hałasu związanego z działaniem planowanego obiektu sali imprez okolicznościowych. Słusznie podnosił organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, w którym ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest więc ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej, a do tych zalicza się właśnie powyższa kwestia. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy wszechstronna ocena czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych, w tym z zakresu ochrony środowiska. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie powinien zatem na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy przesądzać o możliwym oddziaływaniu planowanego obiektu na nieruchomości sąsiednie. Kwestię tę powinien rozważyć organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Słusznie natomiast zarzucał skarżący brak właściwego zagwarantowania przez inwestorów wykonania uzbrojenia terenu działki objętej planowaną inwestycją w zakresie dostarczenia energii elektrycznej. Z załączonych do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej jednoznacznie wynika bowiem, że dotyczą one jedynie budynku mieszkalnego - jednorodzinnego. Uzyskane przez inwestorów warunki przyłączenia nie dotyczą zatem przedmiotowej inwestycji, albowiem polega ona na budowie budynku sali imprez okolicznościowych wraz z czterema domkami rekreacyjnymi i zbiornikiem wodnym. To dla tak opisanego obiektu inwestorzy są obowiązani zagwarantować uzbrojenie terenu w zakresie sieci elektroenergetycznej. Odnośnie zaś zagwarantowania uzbrojenia terenu w zakresie ujęcia wody i sposobu odprowadzania ścieków, wystarczającym było - zdaniem Sądu, złożenie przez inwestorów oświadczenia o własnym ujęciu wody oraz zbiorniku bezodpływowym. Realizacja tych elementów uzbrojenia immanentnie bowiem związana jest z możliwością realizacji przedmiotowej inwestycji i dopiero uzyskanie na nią stosownych pozwoleń będzie warunkowało wykonanie tego elementu uzbrojenia terenu.

Ponadto wskazać należy, że z akt administracyjnych wynika, że korespondencja była nieprawidłowo kierowana do stron postępowania, albowiem brak jest podstaw, aby kierować przesyłki na oboje małżonków. Mieć należy na uwadze, że małżonkowie nie tworzą jednej strony postępowania, lecz każdy z nich jest odrębną stroną. Kierowanie korespondencji na oboje małżonków rodzi wątpliwości co do prawidłowości doręczenia korespondencji stronie, która nie potwierdziła własnym podpisem odbioru przesyłki.

Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały zarówno z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (w szczególności z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz wskazanych powyżej przepisów rozporządzenia), jak

i z naruszeniem przepisów postępowania (w tym art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, i z tych przyczyn, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, je uchylił. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie drugim sentencji wyroku - stwierdzające niedopuszczalność wykonania uchylonych decyzji, oparte zostało na przepisie art. 152 ww. ustawy. O kosztach postępowania w postaci wpisu od skargi (500zł) Sąd orzekł, jak w punkcie trzecim sentencji wyroku, na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji obowiązany będzie uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Wydana przez organ decyzja winna przy tym odpowiadać wymogom określonym zarówno w art. 107 k.p.a., jak i w art. 59 i dalszych ustawy oraz w przepisach rozporządzeń wykonawczych.