Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 496/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. Z. i M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

B. Z. i M. Z. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 maja 2017 r., którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia 10 kwietnia 2017 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..], położonej przy ul. W.w C.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wnioskiem z dnia 27 czerwca 2016 r. T. O. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..], położonej przy ul. W. w C.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Burmistrz Miasta decyzją z dnia 10 kwietnia 2017 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ ustalił następujące warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego:

2.1b. maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy – jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich,

2.1c. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki – max 23 % powierzchni terenu objętej wnioskiem,

2.1d. szerokość elewacji frontowej – max 7,5 m,

2.1.e. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – max wysokości do głównej kalenicy dachu budynku – 12, 5 m,

2.1f. geometria dachu – dach dwuspadowy o spadku głównych połaci dachowych od 35 st. do 45 st.,

2.1g. min. 2 miejsca postojowe dla jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (do bilansu wlicza się miejsca postojowe w garażu).

Oran ustalił także, że planowana inwestycja jest usytuowana przy granicy z działką nr [..].

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że zgodnie z wytycznymi SKO zawartych w decyzji z dnia 9 stycznia 2017 r., w ponownie przeprowadzonym postępowaniu po raz kolejny sporządzono tabelaryczny wykaz działek znajdujących się w obszarze analizowanym i na jego podstawie oparto ustalenia wskaźników zabudowy na działce nr [..]. Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech i zagospodarowania przestrzennego wykazała, że na działkach sąsiednich usytuowana jest przede wszystkim zabudowa mieszkalna jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej oraz wolno stojącej. Budynki posiadają max 3 kondygnacje nadziemne wraz z poddaszem użytkowym, a ich wysokość do kalenicy wynosi max 12,5 m - przeważają dachy dwuspadowe oraz wielospadowe. Średnia wysokość budynków mieszkalnych do kalenicy wynosi 9,8 m. Mając jednak na uwadze, że działka nr [..] znajdująca się w sąsiedztwie działki inwestora zabudowana jest budynkiem o kalenicy na wysokości 12,5 m, organ dopuścił taka samą wysokość dla działki nr [..]. W dalszej kolejności organ podał, że szerokość elewacji budynków mieszkalnych na obszarze analizowanym wynosi od 6 m do 18 m, a średnia szerokość wynosi 12 m. Natomiast z uwagi na fakt, że szerokość działki inwestora wynosi 10, 5 m, to z zachowaniem odległości 3 m od granicy z działką sąsiednią nr [..] oraz zabudową przy granicy z działką nr [..], organ ustalił szerokość elewacji frontowej równą 7, 5 m. Średni wskaźnik zabudowy wynosi 23 % i taki sam wskaźnik dopuszcza się dla działki inwestora.

Integralną częścią decyzji są dwa załączniki graficzne oraz jeden załącznik tekstowy stanowiący wynik analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli skarżący zarzucając, że budynek o wymiarach 7,5 m x 16 m odbiega od zabudowy jednorodzinnej istniejącej w okolicy, Ponadto, przedkładając kopię decyzji Burmistrza Miasta z dnia 10 sierpnia 2016 r., mocą której ustalono warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [..] wskazali, że w rzeczywistości inwestor planuje budowę 4 mieszkań dla 4 rodzin, gdyż na działkach nr [..] i [..] powstanie budynek bliźniaczy, przeznaczony do celów komercyjnych.

Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 31 maja 2017 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że planowane przez inwestora zamierzenie na działce nr [..] w C. spełnia wszystkie wymogi, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), zwanej dalej "u.p.z.p.". Wskazał przy tym, że na działkach sąsiednich występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, w tym na przykład na działkach nr [..], [..] oraz [..] i [..] (na tych dwóch ostatnich usytuowane są dwa budynki mieszkalne "stykające się" ścianami), co pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało, że nie mogły one spowodować zmiany rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Kolegium stwierdziło, co wynika z sentencji zaskarżonej decyzji, że na jej podstawie realizowana będzie inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Skoro ustawa dopuszcza wydzielenie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (również w zabudowie bliźniaczej) dwóch lokali, to nie można inwestorowi odmówić realizacji tego prawa. Tym bardziej, że organ ustalający warunki zabudowy nie ma uprawnienia do określenia, że w danym budynku może znajdować się tylko jeden lokal, wbrew definicji wynikającej z ustawy - Prawo budowlane. W ocenie organu drugiej instancji w niniejszej sprawie brak jest także podstaw do przyjęcia, że realizacja inwestycji zgodnej z rozpoznawanym wnioskiem, spowoduje naruszenie takiego interesu odwołujących się, który jest chroniony prawem.

W skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta.

W uzasadnieniu skarżący reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wskazali, że określenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji poprzez sformułowanie "maksymalna nieprzekraczalna – jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich", jest nieprawidłowe, nieprecyzyjne i na pewno nie wynika z niego, gdzie ta maksymalna linia zabudowy ma się znajdować. Ponadto twierdzą, że w decyzjach brak jest określenia istotnych parametrów dopuszczalnej zabudowy takich jak: ilość kondygnacji, wysokość ścianki kolankowej, kierunek ułożenia głównych połaci dachowych. W dalszej kolejności podnoszą, że przedmiotowa działka nie graniczy z działką nr [..], dlatego też przyjęcie maksymalnej wysokości kalenicy wynikającej z zabudowy istniejącej na tej działce, a odbiegającej od wartości średniej – jest niczym nieuzasadnione. W ocenie skarżących w sposób dostateczny nie wyjaśniono także możliwości usytuowania planowanej inwestycji przy granicy z działką nr [..].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do zarzutów skargi organ wskazał, że w żadnej z wydanych w sprawie decyzji nie zostało zapisane, że działka nr [..] graniczy z działką nr [..]. W uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji wskazano jedynie, że działka nr [..] znajduje się w sąsiedztwie działki inwestora, co odpowiada prawdzie. Możliwość usytuowania planowanej inwestycji przy granicy z działką nr [..] będzie natomiast rozpatrywana w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 31 maja 2017 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta z dnia 10 kwietnia 2017 r. nie naruszają prawa w stopniu, który uzasadniałby ich uchylenie na podstawie art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a.

Sądowa kontrola aktów administracyjnych odbywa się na warunkach określonych w art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Zakres kontroli sądu wyznacza też art. 134 § 1 p.p.s.a., według którego sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (z zastrzeżeniem art. 57a).

Orzekające w sprawie organy, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisu art. 61 u.p.z.p. słusznie uznały, że jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla zaplanowanej przez inwestora na działce nr [..] w C. inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Sytuacja w niniejszej sprawie, wynikająca z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego inwestowana działkę wymagała określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p).

Jak wynika następnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odpowiednio stosuje się przy tym art. 50 ust. 2, określający jakie roboty budowlane nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy).

W związku z tym, że zachowanie ładu przestrzennego stanowi zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1), w pierwszej kolejności ustawodawca wydanie decyzji uzależnił w art. 61 ust. 1 pkt 1 od spełnienia warunku polegającego na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunek ten, nazywany "zasadą dobrego sąsiedztwa", musi zostać spełniony łącznie z pozostałymi warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 2–5 u.p.z.p. Do pozostałych warunków należy: dostępność terenu, na którym planowana jest inwestycja, do drogi publicznej; uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego; ustalenie, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; gdy decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Niespełnienie jednego ze wskazanych warunków (przesłanek) czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Natomiast, kiedy planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Tak bowiem stanowi przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nazywana analizą urbanistyczno-architektoniczną.

Na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Następnie przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Generalnie zasadą jest, że obszar analizowany wyznacza się wokół działki, we wszystkich kierunkach (czyli koncentrycznie), zasadniczo w równej odległości, a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m.

Sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a jej treść jest głównym elementem materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analiza urbanistyczno-architektoniczna jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, determinującym treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt IV SA/Po 54/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przedmiotowa analiza uwzględniana jako materiał dowodowy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinna przedstawiać aktualnie istniejące w obszarze analizowanym cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu. Wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnosić się muszą bowiem do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania.

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie, zgodnie z wymogami rozporządzenia oraz ze złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że zaplanowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Obszar analizowany wyznaczony został w odległości 50 m od granic działki nr [..], a więc zgodnie z przywołanym przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia, przy ustaleniu przez organ, że front działki nr [..] wynosi 10,5 m.

Zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga dla ustalenia warunków zabudowy planowanej inwestycji, aby istniała przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), a także kontynuacji funkcji. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, LEX nr 992669). Przy czym ocena planowanej inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest jednak, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 509/11, LEX nr 1216737). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Sąd nie dostrzega uchybień organu w ustaleniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Niewątpliwie inwestycja taka stanowi kontynuację zastanej w obszarze analizowanym i dominującej jak wynika z analizy, funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, występującej w sąsiedztwie działki nr [..].

W obszarze analizowanym na działkach sąsiednich występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, wolnostojąca i w zabudowie bliźniaczej. Wynika to wprost z analizy, wykazu działek i załącznika graficznego do analizy, przedstawiającego zabudowę działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Budynki mieszkalne posiadają maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne z poddaszem użytkowym, wysokość do kalenicy wynosi maksymalnie 12,5 m, średnia wysokość budynków do kalenicy wynosi 9,8 m, przeważają na tym obszarze dachy dwuspadowe i wielospadowe. Nie zmienia tego brak zabudowy na działce nr [..] bezpośrednio sąsiadującej z działką inwestowaną, ponieważ zarówno od strony działki nr [..] jak i od strony działki nr [..] taka zabudowa w obszarze analizowanym i w najbliższym sąsiedztwie występuje.

W istocie jest bezsporne, że zaplanowana przez skarżącego inwestycja nawiązuje do sąsiedniej zabudowy w zakresie jej formy architektonicznej i gabarytów, przy czym według analizy dostosowana została pod względem wysokości do budynku położonego na działce nr [..] (w zabudowie bliźniaczej z budynkiem na działce nr [..]).

Zgodzić się też trzeba z oceną, że zaplanowana inwestycja stanowi kontynuację zastanej w obszarze analizowanym linii zabudowy. Sąd uwzględnił przy tym treść § 4 rozporządzenia, według którego obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Wykładnia zwrotu "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia jednoznacznie wskazuje, że prawodawca odwołuje się w analizowanym przepisie nie do ustaleń dotyczących odległości linii zabudowy na wszystkich działkach na obszarze analizowanym od frontów tych działek, lecz do geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Taka wykładnia prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Za działki sąsiednie należy zatem na płaszczyźnie omawianego przepisu uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Przy tym zwrócić należy uwagę, że na gruncie § 4 rozporządzenia ustalana jest tylko jedna linia zabudowy, w tym przypadku jest to linia od strony drogi publicznej ul. W. Chodzi zatem tutaj o linię zabudowy ustaloną od frontu działki, a więc na tej jej części, która przylega w sposób bezpośredni bądź pośredni do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Ustalenie linii zabudowy służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego oraz ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Oczywiste wobec tego jest, że linię zabudowy ustala się w tym celu, aby określić, od którego miejsca na działce, patrząc od strony drogi publicznej, możliwa jest nowa zabudowa (por. A. Wierzbowski, A. Plucińska - Filipowicz (red.) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz., Warszawa 2016, s. 644).

Wprost w decyzji organu pierwszej instancji oraz zgodnie z analizą, linia zabudowy maksymalna i nieprzekraczalna została ustalona według treści § 4 ust. 1 rozporządzenia. Zarzut skargi dotyczący wyznaczenia tego parametru jest według sądu chybiony.

Zaplanowana inwestycja stanowi również kontynuację zastanego w obszarze analizowanym wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Sąd miał przy tym na uwadze, że zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 23% i taką też maksymalną wielkość przyjęto w decyzji.

Szerokość elewacji budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi jak wynika z analizy i treści decyzji organu pierwszej instancji od 6 m do 18 m, średnio 12 m. Przepis § 6 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). W niniejszej sprawie szerokość tę wyznaczono w inny sposób niż średnia wartość, a to z uwagi na szerokość frontu działki nr [..] wynoszącą 10,5 m. Tym samym ustalenie tego wskaźnika, w zgodzie z analizą, na poziomie 7,5 m, nie narusza § 6 rozporządzenia.

Przedmiotowa inwestycja stanowi także kontynuację zastanej w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Na podstawie § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W niniejszej sprawie mamy do czynienia z zabudową sąsiednią na działce nr [..] o wysokości w kalenicy 10,5 m oraz na działce nr [..] – 12,5 m. Sąd podkreśla, że skoro działka nr [..] nie jest zabudowana, to parametry zabudowy sąsiedniej w rozumieniu przywołanego przepisu wyznacza również działka nr [..], a nie tylko bezpośrednio sąsiadująca działka nr [..]. Tym samym nie jest błędnym wyznaczenie przedmiotowego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości 12,5 m, przyjmując jako wzorzec zabudowę na działce nr [..], skoro to wynika również z analizy.

Nadto nie sposób pominąć kwestii dopuszczenia planowanej budowy do granicy z działką nr [..]. Po pierwsze, taka możliwość wynika z analizy, w tym jej załącznika graficznego, z których wynika, że na działkach nr [..] i nr [..] znajdują się budynki stykające się ścianami, zatem wybudowane przy granicy. Oznacza to, że zabudowa przy granicy występuje w sąsiedztwie działki nr [..], co też zresztą uzasadnia szerokość frontu tej działki jak i wcześniej wymienionych. Tym samym dopuszczenie zabudowy przy granicy, wynikające z decyzji organu pierwszej instancji i poprzedzającej ją analizy, zgodne z treścią wniosku inwestora, nie uchybia prawu. Nie zmienia to obrazu sytuacji, że na kolejnym etapie inwestycyjnym, przy ubieganiu się o pozwolenia na budowę, techniczne możliwości usytuowania budynku przy granicy będą przedmiotem oceny organu architektoniczno-budowlanego i na podstawie przepisów prawa budowlanego, które w niniejszej sprawie nie stanowią podstawy rozstrzygania.

Z tych wszystkich względów sąd nie dostrzega, aby zaplanowana inwestycja nie stworzyłaby harmonijnej całości z zabudową już istniejącą w obszarze analizowanym i stanowiłaby wyłom w sposobie zagospodarowania działek sąsiadujących, co naruszałoby art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd podziela w tym względzie wnioski analizy, a w konsekwencji stanowisko obu rozstrzygających sprawę organów.

Z przedstawionych względów zarzuty skargi uznaje się za nieuzasadnione. Odnosząc się zaś do zarzutu skargi ujętego w punkcie II należy wskazać, że przepisy rozporządzenia nie nakładają obowiązku określenia parametrów żądanych przez skarżących w zakresie ilości kondygnacji i wysokości ścianki kolankowej. Przywołany przepis § 7 rozporządzenia wprost określa parametr w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Warunki, których oczekują skarżący będą przedmiotem rozpatrzenia przez inny organ, zatwierdzający projekt budowlany. Również geometra dachu wyznaczona została przez Burmistrza w sposób, o którym mowa w § 8 rozporządzenia, po ustaleniu, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy wielospadowe jak i dwuspadowe, a podana wielkość kąta nachylenia połaci dachowych spójna jest z dachami występującymi w obszarze analizowanym, w szczególności dostępnych z tej samej drogi publicznej, ul. W.

W myśl art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Tym samym w przedstawionym stanie sprawy, ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem, nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, w sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na mocy art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.