Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 516/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Agnieszka Jagiełłowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2016 r. sprawy ze skarg T. A., J. I. i J. I. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...], Wójt Gminy na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej powoływana jako u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, dalej powoływana jako K.p.a.) ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego z infrastrukturą techniczną, zbiornikiem bezodpływowym na nieczystości ciekłe oraz 5 miejsc postojowych na terenie działki oznaczonej nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym L., gmina L. Organ ustalił linię zabudowy od ul. R., którą wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy na działkach nr [...] według oznaczenia na załączniku graficznym, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 7,7 %, szerokość elewacji frontowej - 11,48 m z tolerancją do 20 %, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – 4 m, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych) - dach dwuspadowy, kąt nachylenia od 20° do 45°, kalenica główna równoległa do ul. R., wysokość głównej kalenicy od 6,5 m do 8,5 m. Organ nakazał również zapewnić niezbędną ilość miejsc postojowych, tj. min. 1 miejsce postojowe na 40 m2 powierzchni użytkowej budynku. Dostęp do drogi publicznej wyznaczono od ul. R.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w toku postępowania inwestorzy uzupełnili wniosek o mapę zasadniczą w skali 1:1000 z określeniem granic oddziaływania inwestycji, określenie zapotrzebowanie na media oraz o informację, że dla przedmiotowej inwestycji nie zostały ustalone środowiskowe uwarunkowania zgody na realizacje przedsięwzięcia, ponieważ nie wymaga ona uzyskania powyższej decyzji. Inwestorzy przedstawili pismo E. S.A. potwierdzające zapewnienie wykonania uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji. Wnioskodawcy skorygowali także wniosek w zakresie powierzchni zabudowy (162 m2), powierzchni użytkowej (130 m2), szerokości elewacji frontowej (13,5 m) oraz wysokości budynku (6,5-8,5 m).

Teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.z.p., w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W myśl art. 59 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w nim warunków, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. mówi, że nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Szczegółowe warunki określenia cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 z 2003 r., poz. 1588, dalej powoływane jako rozporządzenie). Dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech istniejącej zabudowy łączy się nierozerwalnie z zasadą kontynuacji funkcji, która oznacza, że nowa zabudowa mieści się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Jeżeli istniejąca zabudowa stanowi funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Kontynuację funkcji należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu. Nie można natomiast kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia dokonano analizy terenu obejmującego obszar sąsiadujący z terenem inwestycji pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar analizy wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Za front działki przyjęto jej granicę od strony ul. R., której długość wynosi ok. 35 m, ponieważ z tej strony planowany jest wjazd na działkę. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 105 m od granic terenu objętego wnioskiem, co stanowi trzykrotną szerokości frontu działki. Wyznaczony w ten sposób obszar daje się wyodrębnić jako zwarta jednostka terenowa urbanistyczno-architektoniczna i pozwala na dokonanie pełnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Stanowi zatem pewną urbanistyczną całość, posiadającą własne charakterystyczne cechy, które pozwolą na określenie wymagań dla nowej zabudowy w taki sposób, aby tworzyła pewien harmonijny układ z punktu widzenia urbanistyki. Jest bowiem to obszar całkowicie jednorodny pod względem funkcji zlokalizowanych na nim budynków, jak również ich gabarytów i formy architektonicznej. Jest to teren, charakteryzujący się zabudową zlokalizowaną wzdłuż ul. R. - drogi wojewódzkiej, o wiodącej funkcji mieszkalnej jednorodzinnej i zagrodowej oraz funkcji uzupełniającej - usługowej. W powyższym obszarze znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z towarzyszącymi im budynkami gospodarczymi i garażami, budynki usługowo-biurowe, magazynowe, usługowo-produkcyjne, handlowo-usługowo-produkcyjne. W obszarze analizowanym na działkach nr [...] znajdują się hurtownie ogrodnicze, a na działce nr [...] zlokalizowana jest piekarnia. Powyższe ustalenia pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne stanowi kontynuację istniejącej funkcji. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa mieści się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Istniejąca zabudowa na działkach sąsiednich pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2), natomiast, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy terenu (§ 4 ust. 4). Ze sporządzonej analizy wynika, że po południowej stronie ul. R., na działkach sąsiadujących z działką objętą wnioskiem, tj. nr [...], wytworzona jest linia zabudowy przez istniejącą zabudowę w odległości 18 m od frontowej granicy tych działek. Taka linia zabudowy pozostaje również w zgodzie z przepisami odrębnymi. Ul. R., do której przylegają wskazane nieruchomości oraz działka objęta wnioskiem, jest drogą wojewódzką, a zatem zgodnie z ustawą o drogach publicznych odległość lokalizowanych obiektów nie może być mniejsza niż 8 m od krawędzi jezdni. Linię zabudowy na dz. nr [...] tworzą budynki usytuowane równolegle do ul. R., zlokalizowane na nieruchomościach prostopadle ułożonych względem tej drogi. W tym tak charakterystycznym kompleksie działek budowlanych o podobnej geometrii i układzie względem ulicy (dz. nr [...]) znajduje się również działka inwestorów. Pozostałe nieruchomości lokalizowane są pod określonym kątem względem ulicy, tj. ok. 60° lub 30°, podobnie jak usytuowane na nich budynki. Zasadnym zatem jest wyznaczenie linii zabudowy zgodnie z obowiązującą zasadą jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazane "przedłużenie" oznacza kontynuację dotychczasowej linii zabudowy, jaka występuje na działkach zabudowanych położonych możliwie najbliżej nieruchomości, dla której ustala się warunki zabudowy. Taki sposób ustalenia linii zabudowy pozwoli na zagwarantowanie ładu przestrzennego dla istniejącej zabudowy wzdłuż ul. R.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizy kształtuje się od 2,3 % do 54,9 %, średni wskaźnik wynosi 15,89 %. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. § 5 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy terenu. Średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego jest wyłącznie średnią matematyczną, dla bardzo różnorodnych form zabudowy: od zabudowy jednorodzinnej na wydzielonych niewielkich działkach budowlanych, poprzez zabudowę zagrodową sytuowaną na bardzo długich, wąskich działkach, powstałych w wyniku wtórnych podziałów gruntów rolnych lub bardzo dużych powierzchniowo nieruchomościach stanowiących gospodarstwa rolne oraz działkach wykorzystywanych pod funkcje usługowe. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że ustalenie średniego wskaźnika zabudowy uniemożliwiałoby "wpasowanie" nowej zabudowy w jakikolwiek typ zabudowy na analizowanym terenie. Zastosowanie zasady dla ustalenia wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji jako średniego dla terenu objętego analizą, w kontekście różnorodności areału zabudowanych nieruchomości oraz ich cech geometrycznych, godziłoby w nadrzędny obowiązek ochrony ładu przestrzennego. Stad też omawiany wskaźnik wyznaczono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy wynika bowiem, że dwie działki w rozpatrywanym obszarze wykorzystywane są na funkcje usługowe, tj. działka nr [...]. Przy ustalaniu tego wskaźnika uwzględniono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na działce nr [...], bezpośrednio przylegającej do działki objętej wnioskiem. Budynki usytuowane na działce nr [...] służą bowiem prowadzeniu działalności gospodarczej-usługowej (hurtownia ogrodnicza), o profilu zbliżonym do profilu planowanego przez wnioskodawcę. Tak ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki będzie nawiązywał do intensywności zabudowy charakterystycznej dla działki o funkcji usługowej, a tym samym nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa".

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Przepis § 6 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, a zatem należy przyjąć, że elewację frontową stanowi elewacja budynku od strony frontu działki. Szerokość elewacji frontowej to linia prosta łącząca dwa najdalej oddalone od siebie punkty w widoku budynku od strony frontu działki. Średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 11,48 m. Dla wnioskowanej inwestycji szerokość elewacji frontowej ustalono zgodnie z podstawową zasadą określoną w § 6 ust. 1 rozporządzenia, biorąc pod uwagę średnią szerokość elewacji budynków w obszarze analizowanym. Ustalona w ten sposób szerokość elewacji frontowej znakomicie wpisze się w gabaryty frontowych budynków usytuowanych na przy ul. R. Szerokości elewacji budynków frontowych wynoszą od 9 do 19 m. To właśnie zabudowa budynkami frontowymi wzdłuż ulicy publicznej - ul. R., jest elementem najbardziej kształtującym ład przestrzenny w analizowanym obszarze. Wynikiem planowanej inwestycji będzie realizacja budynku usługowo-handlowego o froncie o szerokości ok. 13,5 m (11,48 ±20%), usytuowanego równolegle do ul. R., a zatem, jak wynika z powyższego, o takich parametrach, które wyznaczone zostały przez istniejącą zabudowę. Ustalenie w ten sposób szerokości elewacji frontowej pozwoli na dostosowanie planowanej inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów technicznych o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Stosownie do przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Ust. 3 stanowi, że jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do najwyżej położonej krawędzi dachu, kalenicy lub punktu zbiegu połaci dachowych. Zasadą jest, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustala się jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zasadne było zatem ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowego budynku na wysokość 4 m, według wysokości istniejących w obszarze analizy budynków usytuowanych na sąsiednich działkach nr [...], zgodnie z ust. 1 rozporządzenia. Ustalona wysokość jest bardzo zbliżona do średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków usytuowanych w obszarze analizy (4,1 m). Taka wysokość pozwoli na zagwarantowanie ładu przestrzennego, stworzenie harmonijnej całości z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań kompozycyjno-estetycznych w obszarze objętym analizą.

Przepis rozporządzenia w § 8 wskazuje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Geometria dachów budynków usytuowanych w obszarze analizy jest zróżnicowana: dachy płaskie, jedno, dwu i wielospadowe o kącie nachylenia od 20° do 45°, kalenice usytuowane pod kątem 30° lub 60° w stosunku do ul. R., także równolegle. Dla projektowanej inwestycji geometrię dachu ustalono zgodnie z § 8 rozporządzenia, biorąc pod uwagę budynki na działkach nr [...]. Taka geometria dachów, tj. dach dwuspadowy o kącie nachylenia od 20-45° nawiązuje do form istniejących na działkach sąsiadujących, w tym bezpośrednio, tworząc z nimi harmonijną całość. Podobnie, ustalenie kierunku głównej kalenicy jako równoległej do frontu działki, a tym samym ulicy, jest zgodne z występującym rozwiązaniem dachu na sąsiedniej działce nr [...]. Ustalenie wysokości głównej kalenicy od 6,5-8,5 m dokonano na podstawie wysokości kalenic wskazanych budynków na nieruchomościach w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej wnioskiem.

Co do zasady, zgodnie z orzecznictwem, ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych przepisami rozporządzenia, jest dopuszczane w formie widełek, czyli w określonych przedziałach wielkości ( minimalnej i maksymalnej). Luz ten wynika z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Bardziej precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest potrzebne z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy.

Istniejąca w terenie i projektowana infrastruktura techniczna jest wystarczająca dla wnioskowanego zamierzenia. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej – ul. R. Projektowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. decyzję wydano po uzgodnieniu z Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych oraz Starostą Powiatu, ponieważ inwestycja będzie realizowana na gruntach podlegających ochronie na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję wydano po uzgodnieniu z Zarządem Dróg Wojewódzkich Rejon Dróg Wojewódzkich, ponieważ inwestycja będzie realizowana na obszarze przylegającym do pasa drogowego. Zgodnie z art. 3 pkt 1a ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej warunki zabudowy i zagospodarowania trenu uzgodniono pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym.

Organ podkreślił, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Prawo zabudowy jest przejawem korzystania z prawa własności, a sama decyzja o warunkach zabudowy nie jest rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczania cudzych praw do nieruchomości, a zagrożenie dla nieruchomości sąsiedniej ma charakter potencjalny. Zgodnie z art. 56 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. organ prowadzący postępowanie nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli J. I. i T. A. Podnieśli w nich zarzuty, które następnie zostały powtórzone w skargach do sądu.

Decyzją z dnia [...] marca 2016 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnianiu organ wskazał, że z akt sprawy wynika, iż organ I instancji prowadząc postępowanie uzupełnił akta sprawy o informacje o działkach sporządzone przez pracownika organu, aktualne na dzień [...].07.2015 r. (s. 206-235 akt). Wskazane informacje posiadają walor dokumentu, wskazano w nich kiedy i przez kogo zostały sporządzone oraz źródło tych informacji.

Inwestorzy pismem z dnia [...].06.2015 r. uzupełnili wniosek załączając oświadczenie gestora energii potwierdzające zapewnienie dostawy energii. W toku postępowania wniosek był uzupełniany przez inwestorów. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2015 r. inwestorzy ostatecznie sprecyzowali parametry planowanej inwestycji przyjmując, że planowany budynek będzie miał wymiary: długość 13,5 m, szerokość 12 m, wysokość od 6,5 do 8,5 m, powierzchnia użytkowa 130 m2, powierzchnia zabudowy 162 m, główna kalenica równoległa do ul. R., dach dwuspadowy, a pozostałe parametry pozostają bez zmian. Wnioskodawcy określili również zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania ścieków. Załączyli także dokumenty wskazujące, że uzbrojenie terenu będzie wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W związku z tym wniosek inwestorów należy uznać za kompletny.

Za prawidłową praktykę trzeba uznać poinformowanie inwestora o wynikach projektu analizy, by umożliwić mu ewentualna korektę wniosku. Stosownie do powyższego inwestor dokonał zmiany wniosku, dostosowując go do już istniejącej w otoczeniu zabudowy. Co do zasady analiza, która stała się załącznikiem decyzji, powinna stanowić o badaniu inwestycji już po dokonaniu zmiany. Bez wątpienia, zmienione przez inwestora parametry obiektu mieściły się już w parametrach budynków istniejących na zastanym terenie i badanych w analizie. W ocenie organu odwoławczego błąd ten nie powoduje jednak konieczności sporządzenia ponownej analizy otoczenia, gdyż dane zawarte w tej załączonej do zaskarżonej decyzji są wystarczające do dokonania porównania zmienionego przez wnioskodawcę zamierzenia z okoliczną zabudową, a uznany być może za omyłkę organu.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, odnośnie nieprawidłowości w zakresie ustalenia stron postępowania, organ wyjaśnił, że nie mogą one odnieść zamierzonego skutku. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, co oznacza, że ustala się je na podstawie kryteriów wynikających z art. 28 K.p.a. Oznacza to, że oprócz inwestora status stron przysługuje podmiotom uprawnionym do nieruchomości objętej wnioskiem, ale także nieruchomości graniczących z działką inwestycyjną, a nadto nieruchomości, na które rozciągać się będzie wpływ planowanej inwestycji. Słusznie zatem organ I instancji przyjął, że stronami postępowania winni być właścicieli (użytkownicy wieczyści) działek bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością wnioskodawców.

Z treści złożonych odwołań wynika, że w trakcie trwającego postępowania w dniu [...]10.2015 r. J. I. oraz J. I. nabyli od właścicieli działki nr [...] własność nieruchomości. Odwołujący powołując się na wskazaną okoliczność podnoszą, że jako stronę postępowania pominięto J. I., nie zapewniając jej udziału w postępowaniu, co w ocenie odwołujących rodzi konieczność ponownego rozpoznania wniosku. Wskazany zarzut nie może zostać uwzględniony z tego powodu, że nie można powoływać się w postępowaniu na interes prawny innego podmiotu. Osoba, która została pominięta w postępowaniu, nie jest pozbawiona środków prawnych, które pozwalają jej zadbać o swoje interesy. Kolegium zawiadomiło J. I. o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, zatem organ odwoławczy konwalidował uchybienia organu I instancji.

Wbrew zarzutom odwołania, organ I instancji przeprowadził prawidłową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co pozwoliło właściwie ustalić wymagania dla nowej zabudowy, wszystkie dane wymagane do określenia wymagań dla nowoprojektowanych obiektów, a określone w rozporządzeniu zostały poddane analizie i znalazły swoje odzwierciedlenie w aktach sprawy.

Granice obszaru analizowanego wyznaczono odpowiednio do wymogów wskazanych w § 3 ust 2 rozporządzenia. Przedmiotem analizy uczyniono wszystkie zabudowane działki z obszaru analizowanego. Zostały one wskazane w zestawieniu tabelarycznym wyników analizy. Porównanie tego zestawienia z załącznikiem graficznym wskazuje, że są to działki, których większa część (co najmniej połowa) znajduje się w obszarze analizy. Zatem działek, które jedynie fragmentarycznie wchodziły w skład tego obszaru i nie były zabudowane w części objętej obszarem analizy, słusznie nie wzięto pod uwagę. W związku z tym zarzut pominięcia przy dokonywaniu analizy przez urbanistę niektórych działek nie mógł zostać uwzględniony. Obszar analizowany stanowi zwartą jednostkę terenową urbanistyczno-architektoniczną i pozwala na dokonanie pełnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Zarówno projekt decyzji, jak i sama analiza, zostały (zgodnie z art. 50 ust. 4 u.p.z.p.) sporządzone przez osobę z uprawnieniami urbanistycznymi.

Szerszego wyjaśnienia, ze względu na stanowisko odwołujących się, wymaga warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p.). Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazują, że w obszarze analizy znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z towarzyszącymi im budynkami gospodarczymi i garażami, budynki usługowo-biurowe, magazynowe, usługowo-produkcyjne, handlowo-usługowo-produkcyjne. Teren charakteryzuje się zabudową zlokalizowaną wzdłuż ul. R. o wiodącej funkcji mieszkalnej jednorodzinnej i zagrodowej oraz funkcji uzupełniającej - usługowej. Jeśli chodzi o funkcję usługową, to w obszarze analizowanym na działkach nr [...] znajdują się hurtownie ogrodnicze, a na działce nr [...] zlokalizowana jest piekarnia. Zabudowa o funkcji usługowej występuje zatem na obszarze analizowanym i to w bliskim sąsiedztwie z działką wnioskodawców. W świetle powyższych okoliczności nie budzi wątpliwości, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne stanowi kontynuację istniejącej funkcji. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstawania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące (patrz: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, C.H. Beck, komentarz do art. 61).

Organ II instancji w pełni podzielił rozważania organu I instancji dotyczące ustalenia linii nowej zabudowy. Ponadto, wskazał, że w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych wykładnia użytego w § 4 rozporządzenia zwrotu "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" jednoznacznie wskazuje, iż prawodawca odwołuje się w analizowanym przepisie nie do obliczeń dotyczących odległości linii zabudowy na wszystkich działkach w obszarze analizowanym od frontów tych działek, lecz do geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Jako działki sąsiednie należy zatem uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Pojęcie "działka sąsiednia" użyte w § 4 ust. 1 rozporządzenia ma odmienną treść normatywną od zwrotu "obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać", jak i od wyrażenia "obszar analizowany". Pojęcie "działka sąsiednia" oznacza działkę gruntu, która choćby w jednym punkcie graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Oznacza więc ono tzw. bliskie sąsiedztwo (por. wyrok WSA w Poznaniu z 30.10.2012 r., II SA/Po 786/12, Lex 1241247). Zgodnie z analizą, na działce nr [...] odległość frontowej zabudowy od pasa drogowego wynosi 20 m, natomiast na działce nr [...] - 18 m. W konsekwencji na działce wnioskodawców tworzy się uskok w przebiegu linii zabudowy. Zgodnie zaś z § 4 ust. 3 rozporządzenia w takiej sytuacji obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Podkreślić jednak należy, że ustawodawca w § 4 ust. 4 przewidział możliwość odstąpienia od zasad ustalania linii zabudowy dla nowej inwestycji określonych w § 4 ust. 1, 2 i 3, o ile wynika to z analizy terenu. Wyznaczenie linii zabudowy jako kontynuacji linii istniejącej na działce [...] było uzasadnione analizą terenu (§ 4 ust. 4 ). Organ I instancji w sposób logiczny i przekonywający uzasadnił taki sposób wyznaczenia linii. Przede wszystkim miał tu na uwadze, że zabudowania znajdujące się na działkach nr [...] jak i [...] położone są równolegle do ul. R. i zlokalizowane na nieruchomościach prostopadle ułożonych względem tej drogi o podobnej geometrii i układzie względem ulicy. Budynek, który zamierzają wznieść wnioskodawcy, również ma być ustawiony równolegle do ul. R. Natomiast działki nr [...] usytuowane są pod określonym kątem względem ulicy, tj. ok. 60° lub 30°, podobnie jak usytuowane na nich budynki. Jak wynika z powyższego, układ zabudowań i działek względem ul. R. jest po obu stronach działki [...] zróżnicowany. Nie ma zatem przeszkód, aby nową linię zabudowy dopasować do tej istniejącej na działce [...]. Taki sposób ustalenia linii zabudowy pozwoli na zagwarantowanie ładu przestrzennego dla istniejącej zabudowy wzdłuż ul. R.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ odwoławczy wskazał, że odejście od zasady z § 5 ust. 1 rozporządzenia musi wynikać z konkretnych względów przemawiających za przyjęciem określonych wartości na danym terenie, w związku z uwarunkowaniami lokalnymi, w kontekście kształtowania ładu przestrzennego z uwzględnieniem walorów architektonicznych, estetycznych, krajobrazowych itp. W pierwszym rzędzie, rozważając wymagania ładu przestrzennego, należy odnosić się do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z zagospodarowaną działką (kwestia harmonii form architektonicznych). Celem analizy obszarów dalszych niż bezpośrednie sąsiedztwo jest możliwość uwzględnienia innych uwarunkowań co do kształtowania zabudowy, niż wynikające z bezpośredniego sąsiedztwa. Brak na danym terenie ładu przestrzennego w zakresie pewnych cech zabudowy powoduje, że przy ustalaniu warunków nowej zabudowy należy raczej nawiązywać do cech zabudowy istniejącej (np. na działkach bezpośrednio przyległych), i w ten sposób zapewnić warunki do kształtowania pewnych walorów kompozycyjno-estetycznych (por. wyrok WSA w Warszawie z 8.12.2008 r., IV SA/Wa 1485/08, LEX nr 529554, wyrok WSA w Gdańsku z 28.11.2012 r., II SA/Gd 407/12). Organ I instancji szczegółowo uzasadnił przyczyny zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia. W sposób logiczny i przekonywający wskazał, na jakich okolicznościach oparł się przy ostatecznym ustaleniu wskaźnika zabudowy, przy czym wnioski do takiego rozstrzygnięcia znajdują potwierdzenie w analizie urbanistycznej. Skoro na obszarze analizy występują bardzo różnorodne form zabudowy i powierzchnie działek, co w konsekwencji powoduje, że wskaźniki zabudowy kształtują się na poziomie od 2,3 % do 54,9 %, to trudno w zakresie tej cechy zabudowy mówić o jakimś ładzie przestrzennym w analizowanego terenu. Ustalenie wskaźnika zgodnie ze średnim (15,89 %) nie tworzyłoby ładu przestrzennego, a raczej pogłębiało istniejące zróżnicowanie, skoro z analizy obszaru wynika, że żadna ze znajdujących się tam działek nie ma takiego wskaźnika. Słusznie zatem organ I instancji odwołał się do cech działki bezpośrednio graniczącej z działką wnioskodawców, czyli działki nr [...]. Z analizy wynika bowiem, że działka ta wykorzystywana jest na funkcje usługowe. Budynki usytuowane na tej działce służą do prowadzenia działalności gospodarczej - usługowej (hurtownia ogrodnicza) o profilu zbliżonym do profilu planowanego przez wnioskodawcę. Wskaźnik zabudowy na działce nr [...] wynosi 7,7 % i zastosowanie tego wskaźnika do działki wnioskodawców nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa". Zapewni bowiem warunki do kształtowania walorów kompozycyjno-estetycznych terenu w nawiązaniu do istniejącej zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie. Zatem ustalając ten wskaźnik organ skorzystał z możliwości, jakie przewiduje art. 5 ust. 2 rozporządzenia.

Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu rozbieżności pomiędzy wskaźnikiem powierzchni zabudowy ustalonym w decyzji, a zaproponowanym w analizie, organ odwoławczy stwierdził, że wskazane różnice miały prawo wystąpić, gdyż organ umożliwił inwestorom zapoznanie się z wynikami analizy po jej sporządzeniu, co skutkowało modyfikacją wniosku między innymi w zakresie gabarytów budynku. Ostatecznie z uwzględnieniem modyfikacji przyjęto wskaźnik na poziomie 7,7 %. W ocenie SKO wskazany mankament analizy nie miał jednak żadnego negatywnego wpływu na treść decyzji.

Nie budzi wątpliwości wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowej budynku na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Rozstrzygnięcie w tym zakresie znajduje podstawę prawną w § 6 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 11,48 m. Planowana inwestycji zmierza do realizacji budynku usługowo-handlowego o froncie o szerokości ok. 13,5 m, usytuowanego równolegle do ul. R., a zatem mieści się w wyznaczonym parametrze (11,48 ±20%). Podkreślić należy, że w § 6 ust. 1 rozporządzenia jako podstawę przy wyznaczaniu szerokości elewacji planowanego budynku przyjmuje średnią szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, a nie budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Zatem, zarzuty podnoszone w odwołaniu odnośnie nieprawidłowego ustalenia tego wskaźnika nie mogły zostać uwzględnione.

W świetle § 7 rozporządzenia ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki nowej zabudowy powinno nastąpić co do zasady przy uwzględnieniu tych parametrów na działkach sąsiednich, w okolicznościach niniejszej sprawy tylko działek nr [...] oraz [...]. Zgodnie z analizą na działce nr [...] wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 4 m, natomiast na działce nr [...] - 8,5 m. W konsekwencji na działce wnioskodawców tworzy się uskok. Zgodnie zaś z cytowanym wcześniej ust. 3 § 7, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych wynosi 4 m. W konsekwencji należy przyjąć, że wskaźnik górnej krawędzi elewacji frontowej został wyznaczony zgodnie z ust. 3 § 7 rozporządzenia i znajduje uzasadnienie w analizie urbanistycznej.

Prawidłowo ustalono również pozostałe parametry a mianowicie: dach dwuspadowy, kąt nachylenia od 20° do 45°, kalenica główna równoległa do ul. R., wysokość głównej kalenicy od 6,5 m do 8,5 m. Ustawodawca w § 8 rozporządzenia wskazuje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustała się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Jak wynika z analizy, geometria dachów budynków usytuowanych w obszarze analizy jest zróżnicowana: dachy płaskie, jedno, dwu, wielospadowe o kącie nachylenia od 20° do 45°, kalenice usytuowane pod kątem 30° lub 60° w stosunku do ul. R., także równolegle. Dla projektowanej inwestycji geometrię dachu z uwagi na dużą różnorodność cech zabudowy w zakresie tych parametrów, ustalono biorąc pod uwagę budynki na działkach nr [...], a więc w bezpośrednim sąsiedztwie. Geometria dachu, tj. dach dwuspadowy o kącie nachylenia od 20 do 45° nawiązuje do form istniejących, występujących na działkach sąsiednich nr [...]. Ustalenie kierunku głównej kalenicy jako równoległej do frontu działki jest zgodne z występującym rozwiązaniem dachu na sąsiedniej działce nr [...]. Ustalenie wysokości głównej kalenicy w "widełkach" od 6,5 do 8,5 m odpowiada wysokości kalenic budynków na działkach nr [...] (6,5 m) i [...] (8,5 m). Przyjęte parametry dachu pozwolą na architektoniczne i estetyczne wkomponowanie się nowej zabudowy w zabudowę istniejącą na działkach sąsiednich.

Organ odwoławczy podzielił również w pełni ustalenia organu I instancji w zakresie zgodności planowanej inwestycji z art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p.

Z przeprowadzonej analizy wynika również zgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi. Teren przedmiotowej inwestycji położony jest w obszarze, dla którego brak jest odrębnego przepisu prawnego określającego teren jako chroniony z zakazem lub ograniczeniem dotyczącym możliwości zabudowy. Aby uznać, że planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, dokonujący analizy powinien wskazać, jakie to przepisy odrębne brał pod uwagę przy dokonywaniu analizy. Katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do przepisów odrębnych należy niewątpliwie zaliczyć regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego i inne. W ocenianej analizie sporządzający ją wskazał na katalog przepisów powszechnie obowiązujących, z którymi planowane przedsięwzięcie jest zgodne.

Reasumując, organ stwierdził, że przeprowadzona analiza wykazała, iż planowane inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., tj. odpowiada zasadzie "dobrego sąsiedztwa", teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla inwestycji, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Obligowało to organ rozpoznający sprawę do wydania decyzji ustalającą warunki zabudowy. Powyższe okoliczności świadczą o tym, że decyzji nie można zarzucić naruszenia prawa.

Ponadto, projekt decyzji został uzgodniony zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 1-9, 11 u.p.z.p.

Skargę na powyższą decyzję złożyli I. I., J. I. i T. A.

I. I. i J. I. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

przepisów powodujące nieważność zaskarżonej decyzji, tj.

- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 109 § 1, art. 28, art. 10 i art. 15 K.p.a. z uwagi na to, że skarżąca pozbawiona została możności czynnego udziału w postępowaniu przed organem I instancji, nie była adresatem ani nie doręczono jej decyzji Wójta Gminy, co stanowi rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a.;

- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 109 § 1 K.p.a., poprzez skierowanie decyzji organu I instancji do osób niebędących stroną w sprawie, tj. do M. i A. C.;

przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy decyzja ta, z uwagi na jej wadliwość i niekompletność, winna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego poprzez stwierdzenie jej nieważności, ewentualnie winna być uchylona przez organ II instancji, a sprawa o ustalenie warunków zabudowy winna być przekazana do organu I instancji celem ponownego jej rozpatrzenia;

- art. 107 § 3 K.p.a., poprzez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji kryteriów, jakimi kierował się organ wyznaczając granice terenu analizowanego; brak przekonywającego uzasadnienia, dlaczego organ nie uwzględnił w analizowanym terenie działek oznaczonych numerami [...], które znajdują się w wyznaczonym obszarze analizowanym; brak przekonywającego uzasadnienia przyczyn pominięcia przy ustalaniu linii zabudowy parametrów zabudowy działek oznaczonych numerami [...]; brak przekonywającego uzasadnienia zastosowania odstępstw od zasad określonych w § 5 pkt 1 rozporządzenia; brak przekonywającego uzasadnienia zastosowania reguły wynikającej z § 6 pkt 1 rozporządzenia - co miało wpływ na wynik sprawy, bowiem skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla planowanej inwestycji wbrew zasadzie dobrego sąsiedztwa, co uniemożliwia merytoryczną kontrolę zaskarżonej decyzji, nadto stanowi naruszenie przez organ zasady pogłębiana zaufania obywateli do organów państwa wyrażonej w art. 8 K.p.a. oraz zasady przekonywania określonej w art. 11 K.p.a.;

- art. 7 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez brak podjęcia przez organ wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w tym ustalenia kręgu stron postępowania oraz dowolną ocenę zgromadzonego przez organ materiału dowodowego, zwłaszcza informacji o działkach sporządzonych przez pracownika organu i nieuprawnione przyjęcie, że dane te były aktualne na dzień wydania decyzji przez organ I instancji, co skutkowało błędnym ustaleniem stron postępowania, całkowitym pominięciem w tym postępowaniu skarżącej oraz skierowaniem decyzji do osób, które utraciły status stron postępowania;

- art. 138 § 2 w zw. z art. art. 107 § 3 K.p.a., poprzez brak wzięcia pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy okoliczności wskazanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...] marca 2015 r., znak: [...], zwłaszcza dotyczących uzasadnienia przyjętej przez organ metodologii analizy czy też wyjaśnienia, dlaczego niektóre działki, nawet nie wchodzące w całości w obszar analizy, zostały uwzględnione lub nie do wyznaczania parametrów nowej zabudowy i brak wyjaśnienia okoliczności wskazanych przez SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji;

oraz naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 156 § 1 pkt 2 i 4 w zw. z art. 61 K.p.a., poprzez brak zastosowania tych przepisów, a w konsekwencji brak stwierdzenia przez organ II instancji z urzędu nieważności zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy organ ten dostrzegł, że skarżąca została pominięta w postępowaniu pierwszoinstancyjnym jako strona i organ I instancji skierował swoją decyzję do podmiotu, który utracił status strony i legitymację do udziału w postępowaniu, co powodowało konieczność wszczęcia z urzędu postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji;

- art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2 u.p.z.p. i § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, poprzez błędne zastosowanie tych przepisów, a w konsekwencji sporządzenie wadliwej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu, jego zabudowy oraz stanu faktycznego i prawnego i nieuwzględnienie w tej analizie działek oznaczonych numerami [...], które znajdują się w wyznaczonym obszarze analizowanym i zostały ujęte w załączniku graficznym do decyzji;

- § 4 pkt 1, 3 i 4 rozporządzenia, poprzez błędne wyznaczenie linii zabudowy jako kontynuacji linii zabudowy na działkach nr [...] w odległości 18 m od frontowej granicy działki, z pominięciem faktu, że w przypadku sąsiadujących z działką inwestora działek oznaczonych numerami [...] odległość frontowej zabudowy od pasa drogowego wynosi 20 m, zatem z uwagi na to, że linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, linię zabudowy winno ustalić się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, a właściwe zastosowanie naruszonych przepisów nakazuje ustalenie linii zabudowy z uwzględnieniem odległości najbliższej zabudowy od frontowej granicy działki nie mniejszej niż 20 m, ponadto organ nie uzasadnił należycie, dlaczego odstąpił od reguły określonej w § 4 pkt 1 i 3 rozporządzenia;

- § 4 pkt 1 i 3 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię pojęcia "działka sąsiednia", a w konsekwencji przyjęcie, że działka oznaczona nr [...], która bezpośrednio przylega do działki objętej wnioskiem oraz usytuowane obok niej działki o nr [...] nie stanowią działek sąsiednich w rozumieniu naruszonego przepisu, co spowodowało nieuwzględnienie istniejącej na tych działkach linii zabudowy przy wyznaczaniu linii zabudowy dla działki objętej wnioskiem inwestorów;

- § 5 pkt 1 i 2 rozporządzenia, poprzez chybione ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy i oparcie się nie na średnim wskaźniku tej wielkości dla obszaru analizowanego, lecz jedynie na wskaźniku zabudowy na działce oznaczonej nr [...], podczas gdy działka ta oraz działka objęta wnioskiem inwestora znacząco różnią pod względem powierzchni, co będzie prowadziło do znacznego przekroczenia powierzchni zabudowy w stosunku do sąsiednich nieruchomości; ponadto organ nie uzasadnił należycie, dlaczego odstąpił od reguły określonej w § 5 pkt 1 rozporządzenia;

- § 6 pkt 1 i 2 rozporządzenia, poprzez brak zastosowania wyjątku od reguły określonej w § 6 pkt 1 i wyznaczenie szerokości elewacji w parametrze 11,48 m z tolerancją 20 %, w sytuacji gdy z analizy wynika, że na bezpośrednio przyległej do działki nr [...] działce nr [...] szerokość elewacji frontowej wynosi 9 m; podobnie przedstawia się szerokość elewacji budynku posadowionego na działce [...], zatem zaproponowana przez inwestora szerokość elewacji frontowej nie nawiązuje do istniejących w sąsiedztwie form, co uzasadniało zastosowanie § 6 pkt 2 rozporządzenia i ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji na poziomie 9 m;

- § 8 rozporządzenia, wobec nieprawidłowego ustalenia przez organ geometrii dachu planowanej inwestycji, dokonanego jedynie w oparciu o budynki posadowione na działkach nr [...], z pominięciem pozostałych budynków występujących na obszarze analizowanym, co spowoduje naruszenie ładu przestrzennego, jako że planowany budynek będzie zbyt wysoki w odniesieniu do istniejącej w analizowanym obszarze zabudowy;

Powyższe uchybienia skutkowały naruszeniem przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuprawnione uznanie, że planowana inwestycja odpowiada zasadzie "dobrego sąsiedztwa", podczas gdy w rzeczywistości zakłada ona wybudowanie pawilonu handlowego o dużych gabarytach pomiędzy domami jednorodzinnymi, tym samym kłóci się z zastanym ładem przestrzennym oraz narusza istniejącą estetykę zabudowy.

W oparciu o powyższe zarzuty, na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz na podstawie art. 135 P.p.s.a. o stwierdzenie nieważności decyzji organu I instancji. Na wypadek uznania, że nie zachodzą podstawy do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji i decyzji jej poprzedzającej, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 P.p.s.a. skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Z kolei skarżący T. A. w swojej skardze zarzucił zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 1, 4, 5 i 9 rozporządzenia;

2. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 107 K.p.a., poprzez zaniechanie zawarcia w uzasadnieniu decyzji uzasadnienia przyczyn odstąpienia od średniego wskaźnika zabudowy określonego w § 5 ust. 1 rozporządzenia;

3. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. poprzez jego bezzasadne zastosowanie i utrzymanie zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy winna ona być uchylona.

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika zalecenie, aby analiza zawartych w tym przepisie elementów, sprecyzowanych w rozporządzeniu, dotyczyła jednej i tej samej zabudowanej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że jedynie niektóre elementy wymienione w pkt 1 ust. 1 art. 61 zostały wzięte pod uwagę przy analizie sąsiedniej, zabudowanej działki o nr [...]. Niektóre z elementów zostały wzięte z innych działek, np. [...] lub [...] lub też określone odmiennie, wyłącznie dla potrzeb planowanej inwestycji. Działki bezpośrednio sąsiadujące z działką nr [...] oraz działki znajdujące się w tej samej linii, bezpośrednio przylegające do drogi publicznej, objęte są wyłącznie zabudową jednorodzinną i zagrodową o przeznaczeniu mieszkalnym. Dotyczy to obydwu stron ul. R. Wyjątkiem jest budynek piekarni znajdujący się na działce [...]. Budynek ten jest jednak znacznie odsunięty od drogi publicznej i znajduje się niejako w drugiej linii zabudowy. Ponadto, z uwagi na specyficzny rodzaj produkcji i nieprowadzenie sprzedaży detalicznej, piekarnia w żaden sposób nie powoduje powstania immisji uciążliwych dla sąsiednich działek objętych zabudową o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym. W zaskarżonej decyzji przy analizie funkcji posłużono się przede wszystkim przykładem hurtowni zlokalizowanych na działkach nr [...]. Działki te znajdują się wprawdzie w obszarze analizy, jednakże położone są poza obszarem zabudowy jednorodzinnej, przylegającej bezpośrednio do drogi publicznej. Hurtownie te znajdują się bowiem na działkach położonych niejako na zapleczu działek z zabudową o przeznaczeniu mieszkalnym. Działki o nr [...] nie są zatem, zgodnie z wymogiem z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dostępne z tej samej drogi publicznej, co położona bezpośrednio przy ul. R. działka inwestycyjna. Budynek handlowy, jaki ma powstać, będzie zatem jedynym obiektem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w linii zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej znajdującej się przy ul. R.

Ponadto, skarżący wskazał, że do nowowybudowanej hurtowni może zostać przeniesiona sprzedaż z sąsiednich hurtowni. Będzie to niewątpliwie oddziaływanie na sąsiednie działki objęte zabudową mieszkalną w sposób, który ewidentnie przeczy zasadzie dobrego sąsiedztwa.

Do decyzji nie został załączony załącznik graficzny z usytuowania parkingu. Ma to znaczenie dla skarżącego z uwagi na możliwość podjeżdżania w przyszłości samochodów osobowych i ciężarowych, co powodować będzie immisje w postaci hałasu i spalin

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, z jakich przyczyn odstąpiono od średniego wskaźnika zabudowy określonego w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Podane w uzasadnieniu decyzji argumenty, przemawiające za odstąpieniem od zasady, są nieprzekonywające i nielogiczne. Nie uzasadniono, dlaczego nie obliczono wskaźnika na podstawie bezpośrednio sąsiadujących działek położonych wzdłuż tej samej linii zabudowy co działka inwestycyjna. Działki nr [...], gdzie znajdują się hurtownie rolnicze należące do wnioskodawcy, znajdują się w drugiej linii zabudowy w stosunku do drogi publicznej.

W decyzji Wójta konkretnie wskazano, w jaki sposób ma być wyznaczona linia zabudowy. Miała ona zostać wyznaczona na podstawie położenia budynków znajdujących się na działkach nr [...]. W przypadku określenia linii zabudowy również odstąpiono od zasady określonej w § 4 ust. 1 rozporządzenia. W tym przypadku uzasadnione odstępstwa od zasady określonej w w/w przepisie zostało uzasadnione w oparciu o logiczne kryteria. Należy jednak zwrócić uwagę na podniesiony już argument, że decyzja organu administracyjnego oparta jest przede wszystkim na obliczeniu parametrów z pkt 1 ust. 1 art. 61 u.p.z.p. na podstawie odstępstw od zasady oraz na wartościach dotyczących różnych działek, a nie działek bezpośrednio sąsiadujących, mających bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nowa zabudowa w zakresie przyjętych parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, formy architektonicznej nie będzie odpowiadała charakterystyce urbanistycznej już istniejącej zabudowy w tej linii.

Podniesione wyżej zarzuty wskazują, że nie została dotrzymana zasada dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Organ w odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 718 – dalej przywoływana jako P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron, oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd orzekając w sprawie nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Po myśli art. 134 § 1 P.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 P.p.s.a.

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji naruszeń prawa skutkujących koniecznością jej uchylenia (art. 145 § 1 P.p.s.a.).

W pierwszej kolejności należy odnieść się do najdalej idącego zarzutu związanego z naruszeniem art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie. Jak słusznie podnosi się w orzecznictwie, z wadliwością decyzji przewidzianą w art. 156 § 1 pkt 4 K.p.a. mamy do czynienia wówczas, gdy nastąpiło określenie praw lub obowiązków podmiotu innego niż strona postępowania. Przez pojęcie "skierowanie decyzji" należy rozumieć sytuację, w której następuje określenie w drodze decyzji praw i obowiązków oznaczonego podmiotu. W żadnym razie faktu doręczenia decyzji nie należy utożsamiać ze "skierowaniem decyzji" w rozumieniu przepisu art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. (tak np. wyrok NSA z 14.02.2013 r., II OSK 1935/11, LEX nr 1358467). W analizowanej sprawie decyzja organu I instancji została doręczona poprzednim właścicielom nieruchomości znajdującej się w strefie oddziaływania inwestycji zamiast nowej właścicielce – skarżącej J. I. Zatem, w tym przypadku nie doszło do określenia w żaden sposób jej praw i obowiązków, ponieważ nie była ona adresatką decyzji, a jedynie pominięto jej osobę przy doręczaniu decyzji. Podkreślić również trzeba, że J. I. nie odwołała się od decyzji organu I instancji, ani nie złożyła wniosku o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. Słusznie organ odwoławczy stwierdził, że pozostałe podmioty (poza J. I.) nie mogły kwestionować braku jej udziału w charakterze strony w postępowaniu. Tylko bowiem podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać (tak np. wyrok NSA z 26.01.2009 r. II OSK 51/08). Prawidłowo zatem postąpiło SKO zawiadamiając skarżącą pismem z dnia [...].02.2016 r. o toczącym się postępowaniu i pouczając ją w trybie art. 10 § 1 K.p.a.

W związku z powyższym nie były zasadne zarzuty naruszenia przez organ art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 109 § 1, art. 28, art. 10 i art. 15 oraz art. 156 § 1 pkt 2 i 4 w zw. z art. 61, a także art. 7 w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. Błędy organu I instancji zostały konwalidowane przez organ odwoławczy. Jak słusznie zauważa się w orzecznictwie, zarzut naruszenia postanowień art. 10 § 1 K.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się co do tego i składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy (vide np. wyrok NSA z 24.11.2015 r., II OSK 747/14, LEX nr 2108802). Skarżąca w żaden sposób nie wykazała powyższych okoliczności, przy czym na szczególne podkreślenie zasługuje okoliczność, że pomimo zawiadomienia jej o toczącym się postępowaniu odwoławczym i pouczeniu o możliwości wypowiedzenia się w sprawie, nie skorzystała ona z powyższego uprawnienia.

W sprawie bezsporne było, że dla zamierzonej inwestycji wymagane było, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W pkt 1 cyt. przepisu wyrażono tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa i sposób dokonywania ustaleń w tym zakresie uszczegółowiono w rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonując analizy zawartych w rozporządzeniu regulacji w świetle ustalonego przez organ stanu faktycznego Sąd doszedł do przekonania, że organy nie naruszyły przepisów ww. rozporządzenia.

W szczególności prawidłowo wyznaczono obszar analizowany zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, tj. w odległości trzykrotności szerokości frontu działki, tj. 105 m. Obszar ten wyznaczono na prawidłowej kopii mapy w rozumieniu art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Organ odwoławczy, wbrew zarzutom skarg, w prawidłowy sposób uzasadnił przyczyny uwzględnienia konkretnych nieruchomości oraz powody, dla których nie uwzględnił innych nieruchomości w analizie. Organ wskazał, że uwzględnił jedynie nieruchomości, których ponad połowa znalazła się na obszarze analizowanym, nie uwzględniając równocześnie działek, które jedynie fragmentarycznie wchodziły w skład tego obszaru i nie były zabudowane w części objętej obszarem analizy. Nie można zatem stwierdzić, że stanowisko organu było w tym zakresie arbitralne, ponieważ w dostateczny sposób wyjaśnia ono przyczyny rozstrzygnięcia. Sąd w pełni podziela powyższe stanowisko organu. Mając na uwadze powyższe stwierdzić trzeba, że nie były zasadne zarzuty skarg w tym zakresie, w szczególności dotyczące naruszenia przez organ art. 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3 oraz art. 138 § 2 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia: "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1."

Organy przyjęły, że z uwagi na sposób zabudowy zasadne było zastosowanie ust. 4. Pogląd ten Sąd w pełni podziela. Bezsporne jest, że linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Organy przyjęły jednak, że planowana zabudowa winna stanowić przedłużenie zabudowy istniejącej na działkach nr [...] i [...], co wynika z tego, że, tak samo jak działka nr [...], fronty tych działek są równoległe do ul. R., tak samo jak ich zabudowa. Natomiast fronty działek znajdujących się po lewej stronie działki nr [...], których organ nie uwzględnił wyznaczając linię zabudowy, usytuowane są pod kątem do ulicy, tak samo znajdujące się na nich budynki. Okoliczność ta uzasadnia zatem zastosowanie ust. 4 § 4 rozporządzenia. Podkreślić należy, że w przypadku zastosowania ust. 3 różnica nie byłaby duża i wynosiłaby 2 m (20 zamiast 18 m ustalonych przez organ), co stanowi w procentach różnicę jedynie ok. 10 %.

Słusznie natomiast skarżący zauważyli, że na mapie stanowiącej załącznik do decyzji nie zaznaczono linii nowej zabudowy. Stanowi to niewątpliwie naruszenie przepisów, tym bardziej że organ I instancji odwołuje się w swojej decyzji do tejże nieistniejącej linii. W ocenie Sądu naruszenie to jednak nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ z samego opisu sposobu ustalenia linii nowej zabudowy zawartej w decyzji wynika wprost jej przebieg (wskazano na 18 m od linii frontowej granicy działki i jako przedłużenie zabudowy na działkach nr [...]), zatem nie ma żadnych wątpliwości w tym zakresie. Analiza mapy stanowiącej załącznik do decyzji w świetle powyższych ustaleń organu pozwala na precyzyjne ustalenie linii nowej zabudowy. W związku z powyższym naruszenie prawa w tym zakresie stanowi naruszenie prawa materialnego, które nie miało wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) a contrario).

Mając na uwadze powyższe zarzut naruszenia § 4 pkt 1 i 3 rozporządzenia nie mógł być uznany za zasadny.

Zgodnie z § 5 rozporządzenia: "1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1."

Organy uznały za zasadne zastosowanie wyznaczając powyższy wskaźnik ust. 2, co należy uznać za w pełni uzasadnione biorąc pod uwagę fakt, że wskaźnik ten na analizowanym terenie wynosił od 2,3 do 54,9 %, a średni wskaźnik wynosił 15,89 % i znacznie odbiega on od wskaźników na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką nr [...]. Słusznie zatem organy wzięły w tym zakresie pod uwagę działkę nr [...]. Jest to działka bezpośrednio sąsiadująca z analizowaną działką nr [...] i jest na niej prowadzona taka sama działalność, jaka jest planowana przez inwestorów.

Skarżący kwestionują ustalenia organów odwołując się do działek nr [...] i [...], w przypadku których analizowany wskaźnik wynosi odpowiednio 6 i 4,2 %, zatem ustalony przez organy znacznie przekracza wskazane przez nich. Nie zauważają jednak skarżący, że w przypadku dwóch innych, również bezpośrednio sąsiadujących z działką nr [...], działek wskaźnik ten wynosi dla działki nr [...] - 11,4%, a dla działki nr [...] - 22,5%. Podzielić zatem należy pogląd, że przyjęcie odmiennego wskaźnika niż ustalony nie tworzyłoby ładu przestrzennego, a organy w prawidłowy sposób wyjaśniły ustalenia w tym zakresie.

Mając na uwadze powyższe zarzut naruszenia § 5 rozporządzenia nie mógł być uznany za zasadny.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia: "1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1."

Organy w tym zakresie uznały za zasadne zastosowanie ust. 1, biorąc pod uwagę, zgodnie z jego treścią, wskaźnik ustalony na podstawie zabudowy istniejącej na całym obszarze analizowanym, a nie, jak chcieliby tego skarżący, na działkach sąsiednich. Zatem zarzut naruszenia ww. przepisu nie mógł zostać uznany za zasadny.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia "Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym."

Organy z uwagi na bardzo duże zróżnicowanie w tym zakresie istniejące na analizowanym obszarze przyjęły parametry istniejące na działkach nr [...] (bezpośredni sąsiadujących z działką nr [...]), w przypadku których kąt nachylenia wynosił 30o i 45o. Ustalając zatem ten wskaźnik na poziome 20-45o organy nie naruszyły obowiązujących przepisów, w szczególności wzięto pod uwagę wyżej wspomniane bardzo duże zróżnicowanie tego wskaźnika w obszarze analizowanym. Podkreślić trzeba, że, jak słusznie wskazał organ, orzecznictwo zezwala na wskazanie wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), tzw. "widełek", których inwestorowi nie wolno przekroczyć (tak np. wyrok WSA w Łodzi z 16.12.2015 r., II SA/Łd 959/15, LEX nr 1945319).

Organy prawidłowo ustaliły również, biorąc pod uwagę parametry sąsiednich budynków znajdujących się na działkach nr [...] (6,5 m) i [...] (8,5 m) wysokość głównej kalenicy pomiędzy 6,5 a 8,5 m.

Wbrew zarzutom skarg inwestorzy doprecyzowali swój wniosek w zakresie kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki (vide pismo inwestorów z [...].04.2015 r., k. 190 akt organu I instancji).

Mając na uwadze powyższe zarzut naruszenia § 8 rozporządzenia nie mógł być uznany za zasadny.

Nie można podzielić również stanowiska zawartego w skardze T. A. dotyczącego naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1. Wywody skarżącego w tym zakresie są nader ogólne. Jak wskazano wyżej, organy w prawidłowy sposób zastosowały cyt. wcześniej przepisy rozporządzenia. Skutkuje to tym, że twierdzenia skarżącego związane z twierdzeniem, że nie było podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla hurtowni, są gołosłowne i nie poparte żadnymi dowodami. Stanowią one jedynie wyraz jego sprzeciwu dla planowanej inwestycji. Przypomnieć należy, że organ dokonując analizy charakteru zabudowy bierze pod uwagę cały obszar analizowany i jeśli występuje na nim zabudowa, która daje podstawy do stwierdzenia istnienia kontynuacji funkcji, to nie ma znaczenia, wbrew twierdzeniom skargi, aby dodatkowo rozróżniać, gdzie konkretnie na obszarze analizowanym znajduje się taka zabudowa. Z kolei kwestie istnienia ewentualnych immisji na skutek jedynie pozostającego w sferze domysłu skarżącego możliwości przeniesienia działalności inwestora z należących do niego pobliskich hurtowni do tej planowanej, nie mogą być przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie. Podobnie, kwestia posadowienia parkingu w konkretnym miejscu nieruchomości nie może być rozstrzygana na etapie ustalania warunków zabudowy.

Mając na uwadze powyższe należało na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargi oddalić.