Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 620/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 157, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 2 lutego 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant Ewa Trojan po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 lutego 2017 r. sprawy ze skargi B.P.-S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., przywołując w podstawie prawnej art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199), w zw. z art. 150, 151 i 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1778) i art. 104 kpa oraz § 25 uchwały z dnia 28 sierpnia 2003 r. (nr [...]) Rady Gminy M. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy M., dla terenu położonego w obrębach B. i Ź. Wójt Gminy M. ustalił dla B.P.-S. jednorazową opłatę w kwocie 302536,50 PLN tj. 30 % wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako działka nr 259/9 o pow. 17,4277 ha, poł w obrębie Ź. i B. oraz zbyciem tej nieruchomości przed upływem 5 lat.

W motywach organ pierwszej instancji wskazał (między innymi), że w dniu wejścia zmiany planu współwłaścicielami nieruchomości byli po1/2 W.Ch. i B.P.-S.. W poprzednio obowiązującym planie działka ta znajdowała się w terenie obszarów o funkcji: teren dolesień, 35ZI – tereny zieleni izolacyjnej, projektowane pasy zieleni izolacyjnej, założone wokół fermy trzody chlewnej oraz terenu sąsiedniego zakłady utylizacji gnojowicy; 22 KDV teren drogi gminnej, jako ścięcie na trójkąt widoczności, teren drogi gminnej; RL (w południowo-wschodniej części działki) teren funkcji lasów.

Od dnia wejścia planu, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. i opublikowanego w Dz. Urz. Województwa D. z dnia 10 października 2003 r. nr [...], poz. [...], sprzedana działka otrzymała następujące przeznaczenie: AGP/U 1 -teren aktywności gospodarczej, dla którego obowiązują następujące ustalenia: 1 funkcja podstawowa terenu: przemysł, lokalizacja zakładów produkcyjnych, magazynów, komunikacji wewnętrznej, parkingów; 2 - funkcja uzupełniająca terenu: lokalizacja obiektów usługowych, lokalizacja urządzeń sportowych i rekreacyjnych, zieleni, urządzeń infrastruktury technicznej, komunikacji wewnętrznej, parkingów; KL – 2 i KL -4, obsługa komunikacyjna trenu projektowanej drogi gminnej. Działka została zbyta 3 lipca 2007 r., zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu. Zgodnie z § 27 uchwały o planie, w razie zbycia nieruchomości, której wartość w wyniku zmiany planu wzrosła w zw. z uchwaleniem planu, w razie zbycia tej nieruchomości przez właściciela ustala się jednorazową opłatę, obciążającą zbywcę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Postępowanie zostało w sprawie wszczęte przez organ 29 stycznia 2008 r. i strony zostały o tym zawiadomione. Pierwsza decyzja o ustaleniu opłaty została wydana jeszcze w 2009 r., a jej adresatami byli oboje zbywcy nieruchomości. Została ona uchylona przez SKO, a sprawa przekazana organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Następnie, wobec śmierci W.Ch., dalsze postępowanie administracyjne toczyło się w stosunku do skarżącej. Po uchyleniu przez sądy administracyjne decyzji SKO uchylającej kolejną decyzję organu pierwszej instancji, organ odwoławczy po raz kolejny uchylił decyzję pierwszoinstancyjną z uwagi na zdezaktualizowanie się operatu szacunkowego. Następna decyzja Wójta Gminy M. została znów uchylona przez SKO, a sprawa przekazana organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Odnosząc się do zarzutów organu drugiej instancji organ zlecił biegłej uzupełnienie operatu szacunkowego, która skorygowała uprzednie błędy. Jedocześnie organ odmówił dopuszczenia kolejnej opinii biegłego uznając, że opinia uzupełniona jest wystarczająca, zastosowała metodę ekstrapolacji dla cechy dojazd oraz dla cechy możliwości inwestycyjne.

Biorąc powyższe pod uwagę organ stwierdził, że poprawiony operat szacunkowy sporządzony przez M.G.-M., zgodnie z pinią Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W., może być wykorzystany w celu w jakim został sporządzony.

Mając powyższe na względzie organ uznał, iż zakończył postępowanie dowodowe w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 259/9 obręb Ź. na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy M. dla obszaru położonego w obrębie B. i Ź. oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5-ciu lat.

W wyniku zebranego materiału dowodowego stwierdzono, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował wzrost wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 259/9 o pow. 17,4277 ha w obrąbie Ź., co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 01.07.2015 r., sporządzona na zlecenie Urzędu Gminy w M. przez rzeczoznawcę majątkowego M.G.–M..

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określaną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi kwotę- różnicę wartości nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego tj; -wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej jako działka nr 259/9 przed uchwaleniem miejscowego planu- 486040 zł -wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 259/9 po uchwaleniu miejscowego planu - 2502950zł

Różnica wartości rynkowej po uchwaleniu i przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości wynosi: 2502950,00 zł - 486040,00 zł = 2016910.00 zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z 2003 r. z poź.zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, Wójt Gminy pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do uchwały Nr [...] Rady Gminy w M. z dnia 28 sierpnia 2003 r. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 %, co z tej kwoty stanowi opłatę w wysokości: 2016910,00 zł 30%= 605073,00 21

Ponieważ B.P.-S. jest współwłaścicielką w wysokości 1/2 części działki nr 259/9 obręb Ź. powyższa jednorazowa opłata została naliczona stronie proporcjonalni ej do posiadanego udziału w nieruchomości i wynosi: 605073.00 x 1/2 = 302536.50 zł

Opłata została określona na podstawie powołanych przepisów, w oparciu o operat szacunkowy z wyceny nieruchomości oraz biorąc po uwagę sytuację społeczno-gospodarczą na rynku nieruchomości z okresu sprzedaży przedmiotowej działki.

Na podstawie art. 80 K.p.a. organ ocenił wartość dowodową operatu.

Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości przeznaczonej pod zieleń izolacyjną oraz nieruchomości przeznaczonej pod aktywność gospodarczą wykonane zostało w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Metoda ta polegała na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości poprzez jej porównywanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi jak wyceniana, rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art.153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami, skorygował ceny nieruchomości wziętych do porównania ze względu na cechy różniące je od nieruchomości wycenianej.

Wartość rynkową części działki nr 259/9 przeznaczonej pod drogę obliczono zgodnie z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych z zachowaniem warunków wynikających z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Wartość części nieruchomości przeznaczonych pod drogi oraz wyceny części nieruchomości przeznaczonej w starym planie pod lasy i dolesienia biegła wyceniła stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polegała na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, wziętych do porównań, które to przedmiotem transakcji sprzedaży zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. z póź. zm.). Rzeczoznawca analizą objęła jako rynek lokalny obręb Ź. oraz inne obręby w Gminie M. i powiecie ś. podobnie położone pod względem kształtowania i zachowania się rynku. Z powodu braku na rynki lokalnym wystarczającej liczby transakcji dla podejścia porównawczego w wycenie, ze względu na sporadyczne występowanie transakcji sprzedaży na rynku lokalnym działkami przeznaczonymi w planie zagospodarowania przestrzennego pod teren zieleni, zakres analizy rynku biegła rozszerzyła i skorzystała z transakcji dostępnych na rynku regionalnym D.Ś., analizując powiat w., sąsiadujący z powiatem ś. i najbardziej do niego podobnym.

Z uwagi na fakt ,że działka będąca przedmiotem zbycia w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. posiadała mieszane przeznaczenie i przeznaczona była w przewadze -15,3916ha) pod teren dolesień, w pozostałej części (1,48ha) pod teren zieleni izolacyjnej oraz pod teren lasów (0,32 ha) i teren dróg ( 0,2361ha), dokonała obliczając wartość nieruchomości przed zmianą planu jako sumę wartości gruntu o jednolitym przeznaczeniu przed zmianą planu dla powierzchni części nieruchomości określonych graficznie. Powierzchnie obmierzyła i obliczyła z rysunku planu. Rzeczoznawca w swoim operacie dokładnie wyjaśniła, że ponieważ na rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami podobnymi, które posiadałyby takie samo mieszane przeznaczenie, a w dodatku w tych samych lub podobnych proporcjach co nieruchomość wyceniana zgodnie z przyjętą utrwaloną i stosowaną dobrą praktyką wyceny dokonała rozdzielenia terenu o różnorakim przeznaczeniu i odrębnie jej wyceniła. Rzeczoznawca – stwierdziła, że takie postępowanie przy wycenie nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu – w sytuacji, gdy na rynku nie odnotowano transakcji o identycznym mieszanym przeznaczeniu, stanowi możliwie najlepszy sposób oszacowania wartości nieruchomości przed, czy po zmianie mpzp w sytuacji, gdy ani przepisy prawa ani standardy wyceny nie określają dokładnie, ale też nie zakazują takiego sposobu postępowania przy wycenie nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Z takim uzasadnieniem organ w pełni się zgadza, ponieważ w sytuacji braku transakcji nieruchomościami o podobnym mieszanym przeznaczeniu, które mogłyby być brane pod uwagę do porównań z nieruchomością wycenianą nie byłaby możliwa wycena takiej nieruchomości, a co za tym idzie ustalenia czy nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.

Analizując wyroki sądowe orzekające w sprawie ustalenia opłat jednorazowych czy opłat adiacenckich organ zauważył ,że w wielu przypadkach Sądy oceniając operaty szacunkowe nie podważyły metodyki rzeczoznawcy stosowanej przy wycenie nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu (w przypadku braku do porównań nieruchomości o takim samym mieszanym przeznaczeniu w planie) , polegającej na podziale tej nieruchomości na poszczególne funkcje w planie i wycenie tych funkcji odrębnie. (Wyrok WSA w Poznaniu syg. IV SA/Po 962/11, wyr , WSA w Szczecinie syg. II SA/Sz 161/12 , wyrok WSA w Gdańsku syg. II SA/Gd 875/11). W uzasadnieniu wyroku z dnia 06.10.2011 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (syg. II SA/Gd 445/11), oceniając sporządzony operat szacunkowy Sąd stwierdził między innymi, że "...w sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się na terenie jednostek planistycznych o różnym przeznaczeniu, ustalenie jej wartości musi uwzględniać fakt, jaki obszar znajduje się na terenie poszczególnych jednostek. W praktyce duże trudności budzić może znalezienie do porównania nieruchomości spełniającej takie parametry - posiadającej takie samo mieszane przeznaczenie i podobne wielkości. Ustalenie wartości nieruchomości wymagać będzie w takiej sytuacji oceny wartości części powierzchni o różnym przeznaczeniu wchodzących w skład nieruchomości w stosunku do nieruchomości podobnych do tych części pod względem wielkości i przeznaczenia...". Biegła zgodnie ze standardami rzeczoznawców majątkowych biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych określiła dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz wyznaczyła okres jego analizy.

W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod teren lasów, dolesień oraz na cele rolne o niskich klasach bonitacji wskazane lub z możliwością zalesienia o powierzchni powyżej 5 ha oraz w przypadku gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą o dużych powierzchniach przekraczających 5 ha ze względu na rzadkość występowania w obrocie na terenie lokalnego oraz regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca zastosowała wyjątek opisany w pkt.3.3. Noty Interpretacyjnej nr 1 - Zasady podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Z zapisu wynika, iż dopuszcza się przyjęcie cen z okresu powyżej dwóch lat od daty wyceny ale wymaga to szczegółowego uzasadnienia. Biegła wyjaśniła, że w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę odnotowano zbyt mało transakcji, aby móc prawidłowo zastosować podejście porównawcze w wycenie, a nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod aktywność gospodarczą o dużych powierzchniach powyżej 5 ha jak również nieruchomości przeznaczonych pod teren lasów, dolesień, występują na rynku sporadycznie lub stosunkowo rzadko, rzeczoznawca zmuszona była do analizy przyjąć transakcje sprzedaży z okresu od stycznia 2005 r. do lipca 2007 r. Za rozszerzeniem czasokresu analizy rynku w przypadku gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą przemawia dodatkowo fakt, że w lutym 2005 r. sprzedane zostały działki bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością wycenianą, które są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, zarówno pod względem powierzchni, przeznaczenia w planie i funkcji terenu oraz innych czynników wpływających na wartość. W przypadku transakcji nieruchomościami drogowymi występującymi na terenie powiatu ś. oraz transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń izolacyjną, analizą rynku objęła okres od czerwca 2006 r. do lipca 2007 r. stwierdzając, że w tym czasokresie występowała wystarczająca ilość transakcji, aby zastosować podejście porównawcze wycenie nieruchomości.

W procesie eliminacji rzeczoznawca wyodrębniła 12 transakcji sprzedaży gruntów powierzchni powyżej 5 ha przeznaczonych pod lasy i dolesienia oraz rolnych o niskich klasach bonitacji z możliwością zalesienia, położonych na terenie gminy M. i Ś.Ś. (tabela 1). Cena tych transakcji wahała się pomiędzy ceną minimalną 7113,38 za 1 ha a ceną maksymalną 19999,09 zł za 1 ha. W tabeli 1 a biegła tym nieruchomościom przypisała cechy rynkowe. W procesie eliminacji rzeczoznawca wyodrębniła 4 transakcje sprzedażny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń izolacyjną (tab.2). W przypadku tych transakcji cena wahała się pomiędzy ceną minimalną 3,49 zł za m2 a cena maksymalną 14.40 zł za m2. W tabeli 2a biegła dla tych nieruchomości przypisała cechy rynkowe. W procesie eliminacji rzeczoznawca wyodrębniła również 11 transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych położonych na terenie wiejskim powiatu ś. (tab.3). W przypadku tych transakcji cena nieruchomości wahała się pomiędzy ceną minimalną 12,63 zł z m2 a cena maksymalną 36 zł za m2. W tabeli 3a przypisała tym nieruchomościom cechy rynkowe. W procesie eliminacji biegła wyodrębniła także 16 transakcji sprzedaży gruntów pod aktywność gospodarczą (tab.4 operatu). W tabeli 4 a przypisała tym transakcjom cech rynkowe. Z tabeli 4 wybrała 3 transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą o powierzchni powyżej 5 ha. Ceny tych transakcji wahały się pomiędzy cena minimalną 13.82 zł za m2 a ceną maksymalną 20.83 zł za m2.

Określając wartość części działki nr 259/9, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wg przeznaczenia w starym planie, biegła dla potrzeb szacowania przyjęła następującą cechy rynkowe:-dla gruntów przeznaczonych pod teren lasów i dolesień: położenie (waga cechy 30%), dojazd (waga cechy 15%),przydatność produkcyjna i rozłóg (waga cechy 20%), możliwości inwestycyjne-perspektywa zurbanizowania (waga cech 20%) oraz walory rekreacyjne (waga cechy 15%), dla obliczenia wartości części działki przeznaczonej pod zieleń izolacyjną przyjęła następujące cechy mające wpływ na jej wartość: położenie (waga cechy 30%), sąsiedztwo (waga cechy 20%),dostępność komunikacyjna (waga cechy 10%), zagospodarowanie działki (waga cechy 25%) oraz powierzchnia (waga cechy 15%); charakterystyka cech rynkowych dla nieruchomości drogowych: położenie (waga cechy 30%), powierzchnia (waga cechy5%) dotychczasowy sposób użytkowania (waga cechy 30%) przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych (waga cechy 20%) oraz dostęp do uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej (waga cechy 15%).

Na stronie 32 operatu w poz. 6.1.7 biegła wyjaśniła zastosowanie metody ekstrapolacji- ustaleni współczynnika Ui powyżej górnego zakresu współczynników korygujących. Określając wartość rynkową nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu stanu po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - pod aktywność gospodarczą ,biegła przyjęła następujące cech rynkowe: lokalizacja (waga cechy 35%), kształt działki możliwość zabudowy (waga cechy 25%), dostępność komunikacyjna (waga cechy 20%) oraz sąsiedztwo (waga cechy 20%).

Do porównań przyjęła 2 nieruchomości z obrębu Ź. i 1 nieruchomość z obrębu sąsiedniego B.; charakterystyka cech rynkowych dla nieruchomości drogowych: położenie (waga cechy 30%), powierzchnia (waga cechy 5%) dotychczasowy sposób użytkowania (waga cechy 30%) przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych (waga cechy 20%) oraz dostęp do uzbrojenia w sieci infrastruktury technicznej (waga cechy 15%). Aby wycenić nieruchomość przed wejściem w życie planu jak również po wejściu w życie planu rzeczoznawca wykorzystał informację o cenach transakcyjnych sprzedaży gruntów jak i o cechach wartościujących, uzyskanych na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych, które przedstawił w analizie i charakterystyce rynku lokalnego. Do porównań przyjął nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Podobieństwo to wynikało przede wszystkim z odpowiedniego rodzaju nieruchomości (nieruchomości gruntowe rolne oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane), przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego i zgodności stanu prawnego.

Rzeczoznawca określając trend czasowy dla gruntów przeznaczonych pod drogi i zieleń izolacyjną zebrała z okresu 12 miesięcy transakcje sprzedaży tych gruntów. Opisane w tabeli 2 i 3 transakcje na przestrzeni badanego czasokresu w istoty sposób nie zmieniły cen. Biegła stwierdziła, że z analizy rynku lokalnego wynika ,iż czasokres zawieranych transakcji nie wpłynął na wzrost lub spadek cen. Biorąc powyższe pod uwagę w oparciu o dostępne informacje z badania rynku, ze względu na krótki okres analizy i brak zauważalnego trendu wzrostu lub spadku cen działek gruntu przeznaczonych pod teren dróg oraz pod teren zieleni rzeczoznawca przyjęła na poziomie 0%. Natomiast określając trend czasowy zmian cen działek gruntu rolnego (przeznaczonych pod lasy i dolesienia) biegła skorzystała z roczników Statystycznych GUS, w których publikowane są średnie ceny gruntów rolnych. Wyniki przestawiła w tabeli Nr 6. Na podstawie analizy i badania przyjęła dodatni trend wzrostu cen na poziomie średniego miesięcznego wzrostu w roku 2007 czyli + 3,79% miesięcznie. Biegła dla nieruchomości przeznaczonych pod aktywność gospodarczą określiła za pomocą analizy par sprzedaży. W wyniku przeprowadzonej analizy wpływu czasu na ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod aktywność gospodarczą został wyznaczony współczynnik zmiany cen nieruchomości w jednostce czasu. Do jego wyznaczenia biegła wybrała trzy pary nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod aktywność gospodarczą (nieruchomość 3 i 4, 6 i 7 oraz 11 i 12 z tabeli 4), nieróżniących się w parach atrybutami cech. Jedyną różnicą jest upływ czasu pomiędzy transakcjami których były przedmiotem. Z wyliczenia wynikało, że uśredniona wartość współczynnika wynosi 7,69 % w skali miesiąca.

Organ, oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia 01 lipca 2015 r. poprawionego zgodnie z opinią Komisji Arbitrażowej Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W. stwierdza, że spełnia on wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględniła elementy, które mają wpływ na wartość nieruchomości, wyjaśniając założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i ukazując wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty, a organ nie znalazł powodów, żeby żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia lub wyjaśnienia treści.

Zdaniem organu I instancji sporządzony operat szacunkowy uwzględnia wszystkie okoliczności faktyczne i prawne, wycenianej nieruchomości dla potrzeby naliczenia jednorazowej opłaty, jest rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwalający prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Analizując operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55 - 57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny. Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wzięła pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględniła wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśniła założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazała wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii i wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w tej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Od tej decyzji odwołała się zobowiązana.

Po rozpoznaniu sprawy, zaskarżoną do sądu decyzją z dnia [...] r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji ustalającej opłat jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie M., oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr 259/9 obręb Ź., wywołanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki konieczne pozwalające na nałożenie tego rodzaju obowiązku pieniężnego.

Od decyzji odwołała się strona zobowiązana i podniosła, że zakwestionowana decyzja narusza art. 68 § 1 i 2 ordynacji podatkowej w zw. z art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych. W ocenie strony stosownie do przytoczonych przepisów nie można wydać decyzji ustalającej zobowiązanie podatkowe (w tej sprawie opłaty jednorazowej) po upływie 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym obowiązek podatkowy powstał lub po upływie 5 lat. Zdaniem odwołującej się kolegium nie uwzględniło nowelizacji ustawy o finansach publicznych, stosownie do której rentę planistyczną należy traktować jako niepodatkowe należności budżetowe, do której mają zastosowanie przepisy tej ustawy, które z kolei odsyłają do przepisów ordynacji podatkowej o przedawnieniach zobowiązań podatkowych. Ponadto w ocenie odwołującej się organ naruszył w sposób rażący art. 107 § 3 kpa pomijając w uzasadnieniu opinię rzeczoznawcy majątkowego przedstawioną przez stronę, mimo że została ona określona przez stowarzyszenie rzeczoznawców jako nieprzydatna w postępowaniu. Dalej w odwołaniu zarzucono naruszenie art. 24 § 1 pkt 5, w zw. z art. 145 § 1 pkt 3 kpa, gdyż w postępowaniu brał udział pracownik z niego wyłączony. Strona wniosła ponadto o przesłuchanie świadka na okoliczność występowania i wydobywania kopaliny na terenie spornej działki, a nadto z oryginału załącznika graficznego planu na okoliczność przeznaczenia zbytej nieruchomości. Strona zarzuca, że mimo ciążącego na organie obowiązku nie dokonał on szczegółowych ustaleń na okoliczność czy na terenie działki sprzedanej przez stronę odbywało się po sprzedaży wydobycie kopalin, czy też wyłącznie niwelacja terenu. Wskazano także na nierozważenie rozbieżności między wyrysami i wypisami z planów miejscowych działki. Dalej odwołująca podnosi zarzuty odnośnie do opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wskazano, że operat jest nieaktualny, korekta operatu nie niweluje jego poprzednich błędów. Zakwestionowano dobór materiału przyjętego do porównania i nie wykazano związku przyczynowego między uchwaleniem planu i wzrostem wartości nieruchomości. Zdaniem zobowiązanej organ w sposób błędny przyjął transakcje do porównania. Podniesiono, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględniono istotnej dla wyniku sprawy okoliczności, że na jej terenie występują złoża kopalin.

Rozpoznając po raz piąty sprawę, w wyniku kolejnego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. nie stwierdziło podstaw do uwzględnienia odwołania i utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W motywach rozstrzygnięcia kolegium wskazało, że na obecnym etapie w aktach znajduje się opinia komisji arbitrażowej, którą dokonano negatywnej oceny operatu z dnia 25 lipca 2014 r. Organ pierwszej instancji, jako podstawę wyceny przyjął kolejny operat z dnia 1 lipca 2015 r. Organ zwrócił uwagę na treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199) i wskazało na przesłanki do ustalenia opłaty. Zdaniem organu w sprawie zaistniały pozytywne przesłanki do ustalenia opłaty. Organ wskazał, że działka, której postępowanie dotyczy leży na terenie, dla którego zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego uchwała, która weszła w życie 25 października 2003 r. Ta zmiana określała dla tego terenu jako funkcję podstawową przemysł, lokalizacja zakładów produkcyjnych, magazynów i składów zaś jako funkcję uzupełniającą terenu obiekty usługowe, urządzenia sportowe i rekreacyjne, zieleń, infrastruktura techniczna, komunikacja wewnętrzna, parkingi, a także obsługa komunikacyjna terenu projektowanej drogi gminnej lokalnej.

Natomiast wcześniej na tym terenie obowiązywał ogólny plan miejscowy gminy M., który określał przeznaczenie tej nieruchomości w części pod teren zieleni izolacyjnej (wokół fermy trzody chlewnej i terenu sąsiedniego utylizacji gnojowicy. W konsekwencji na spornym terenie doszło do zmiany przeznaczenia terenu poprzez uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana ta (zdaniem kolegium) była bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu wzrost ten wynika z operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 1 lipca 2015 r. (nazwanego przez autorkę korektą operatu). Kolegium zwraca uwagę, że operat szacunkowy jest dowodem, który w toku postępowania wskazuje czy doszło, czy też nie do wzrostu wartości nieruchomości. Organ omówił dostrzeżone przez Komisję Arbitrażową i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we W. błędy w operacie z 25 lipca 2014 r. i uznając, że w dokumencie z dnia 1 lipca 2015 r. błędy zostały wyeliminowane uznał, że organ pierwszej instancji prawidłowo, jako podstawę wyceny uznał ten ostatni operat, nazwany przez biegłą korektą. Kolegium wskazało dalej, że dopiero dodatkowe wyjaśnienie biegłej pozwoliło na jednoznaczne przyjęcie, że dostrzeżone w poprzednim operacie błędy zostały wyeliminowane. Wyeliminowano błędy rachunkowe, uzasadniono przyjęcie metody ekstrapolacji, słabą przydatność rolniczą działki, poprawiono także błędy merytoryczne, popełnione przy wycenie części działki nr 259/9, poprawiła wagi cech. Organ podkreśla, że zdaniem opinii organizacji zawodowej po wyeliminowaniu błędów merytorycznych operat może być wykorzystany w celu, dla jakiego został sporządzony. Kolegium dodaje, że (zgodnie z orzecznictwem) organ administracji nie ma kompetencji w zakresie kontroli prawidłowości oceny dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Dalej kolegium omawia kolejną przesłankę niezbędną do ustalenia jednorazowej opłaty i wskazuje, że w sprawie niesporny jest fakt zbycia opisanej nieruchomości, a potwierdza tę okoliczność umowa zawarta 30 lipca 2007 r. Oceniając przesłanki ustawowe organ na koniec wskazuje, że nie wystąpiła także w sprawie negatywna przesłanka tj. upływ pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.

W ocenie organu odwoławczego w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki ustawowe pozwalające na nałożenie tego rodzaju daniny publicznej, przy jednoczesnym zachowaniu wymogów formalnych określonych w przepisach procedury administracyjnej.

Odnosząc się do zarzutów strony odwołującej kolegium wskazuje, że (zgodnie z utrwalonym orzecznictwem) do ustalenia jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości nie stosuje się Ordynacji podatkowej, lecz przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Organ wskazuje, że nie ma mowy o przedawnieniu żądania, bowiem do zachowania 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy wystarczy skuteczne wszczęcie postępowania w sprawie opłaty jednorazowej.

Organ nie podzielił także stanowiska strony skarżącej w zakresie konieczności wyłączenia pracownika z art. 24 § 1 pkt 5 kpa. Organ wskazuje, że uchylenie decyzji przez organ odwoławczy do ponownego rozpatrzenia nie wymaga wyłączenia pracownika. Ponowne rozpoznanie sprawy nie jest bowiem braniem udziału w wydaniu zaskarżonej decyzji. Organ pierwszej instancji zwrócił się do Marszałka Województwa D. i Starosty Powiatu w Ś.Ś. i ustalił, że na spornej nieruchomości nie występują udokumentowane złoża kopalin. Kolegium dodatkowo wyjaśnia, że przeznaczenie nieruchomości zostało prawidłowo określone w aktach sprawy. Jeśli chodzi o kwestię doręczenia pisma w sprawie, to organ wskazuje, że strona nie skorzystała z uprawnienia do wglądu w akta, mogła także sporządzać notatki i żądać odpisów lub kopii.

Na koniec kolegium wskazuje, że odnośnie do prawidłowości sporządzenia operatu, stanowiącego podstawę do naliczenia opłaty, to skoro odpowiednia organizacja zawodowa oceniła, że po wyeliminowaniu dostrzeżonych błędów operat z dnia 25 lipca 2014 r. będzie mógł stanowić podstawę wyceny, a błędy te zostały wyeliminowane w tzw. korekcie do operatu, nie było podstaw do jego kwestionowania. Na koniec organ odwoławczy dodaje, że do zarzutów strony (o takim samym charakterze) wielokrotnie ustosunkowywał się organ pierwszej instancji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji. Podniesiono zarzuty naruszenia: art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 76 i art. 80 k.p.a. oraz art. 156 ust. 3 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości; art. 68 § 1 ordynacji podatkowej w zw. z art. 60 i 67 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych przez ich niezastosowanie albowiem strona skarżąca zarzuca przedawnienie roszczenia. Skarżąca zarzuca, że organy oparły wycenę na nieaktualnym operacie szacunkowym, bowiem w dacie orzekania upłynął 12 miesięczny termin ważności operatu, a nie można "korekty operatu" uznać za operat w rozumieniu ustawy. Strona skarżąca wskazuje, że organy zastosowały w sprawie niejasne i nieprecyzyjne przepisy, budzące wątpliwości interpretacyjne zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie, które nie mogą stanowić podstawy do obciążenia strony pieniężnymi daninami publicznymi, czym naruszyły art. 2 Konstytucji R.P. Zdaniem strony skarżącej szczegółowo opisane unormowania ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów wykonawczych do tej ustawy zostały naruszone poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę zbyt małych ilości transakcji do porównania, podczas gdy (zdaniem strony) obowiązkiem rzeczoznawcy jest przyjęcie do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości. Naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżący upatruje także w przyjęciu przez biegłą 20 % wpływ na cenę (wagę cechy). Strona skarżąca podnosi, że nieruchomości przyjęte do porównania nie noszą cech nieruchomości podobnych, bowiem nieruchomość zbyta miała przeznaczenie mieszane, podczas gdy do porównania przyjęto nieruchomości jednorodne. Obliczanie powierzchni poszczególnych części wycenianej nieruchomości o jednorodnym przeznaczeniu niezgodnie z przepisami na podstawie pomiaru oznaczenia graficznego z wyrysu planu miejscowego. Strona podnosi, że rzeczoznawca przyjął zbyt długi czasokres transakcji nieruchomości przyjętych do porównań. Strona dalej zarzuca, że błędnie organ nie wziął pod uwagę wpływu na wartość nieruchomości faktu podjęcia przez Radę Gminy M. uchwały z dnia 31 stycznia 2002 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu, bowiem z treści uchwały jasno wynikają zamierzenia co do przeznaczenia nieruchomości na cele budowlane. Naruszenie § 46 i 47 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pełnomocnik upatruje w nieuwzględnieniu wartości złoża kopalin w spornej nieruchomości i okoliczności, że odbywało się na niej przemysłowe wydobywanie kopaliny (żwiru).

Naruszenie przepisów postępowania strona upatruje w niewyjaśnieniu wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, tj. sprzeczności zwartych w umowie sprzedaży z dnia 20 stycznia 1998 r. w której wskazano, że nabywane działki przeznaczone są (między innymi) pod uprawy polowe. Naruszenie zasady zaufania obywateli do państwa strona upatruje w przedłużającym się ponad miarę postępowaniu, co i tak nie wyeliminowało powielanych przez rzeczoznawcę błędów merytorycznych. Dalej strona podnosi, że organy bezkrytycznie przyjęły za stowarzyszeniem, że kotroperat nie podlega uwzględnieniu w postępowaniu, podczas gdy to na organie ciąży obowiązek oceny dowodów. Naruszenie dalszych przepisów postępowania strona upatruje w niewyjaśnieniu istotnej okoliczności faktycznej, że na działce była prowadzona przemysłowa eksploatacja kopaliny oraz nie odniesienie się do rozbieżności w treści doręczonych stronie wyrysach i wypisach w planach zagospodarowania przestrzennego Gminy M. obejmujących sporną działkę. Z uzyskanych przez stronę w różnym czasie wyrysów i wypisów wynika bądź, że działka jest przeznaczona na zalesienie, bądź teren zieleni izolacyjnej, lasów i drogę gminną. Powyższe świadczy, że omówione dokumenty są pozbawione domniemania prawdziwości, mimo potwierdzenia ich przez urząd.

Nadto strona wnosi o uzupełniające dopuszczenie przez sąd szeregu dowodów wskazanych w piśmie. W uzasadnieniu skarga podnosi, że wadliwie organy uznały za podstawę orzekania w sprawie korektę poprzedniego operatu szacunkowego, skoro ustawa w sposób jednoznaczny określa termin ważności takiego operatu, a sama rzeczoznawca dokument ten nazywa korektą. Doprowadziło to do wydania obu zapadłych w toku postępowania decyzji na podstawie nieaktualnej wyceny, zatem organy dopuściły się naruszenia prawa, co już samo w sobie winno spowodować wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Nadto strona zarzuca błędne przyjęcie przez organy, że roszczenie nie podlega przedawnieniu, co pozostaje w sprzeczności z art. 60 i 67 ustawy o finansach publicznych. W ocenie strony opłatę można zaliczyć do niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Strona wyjaśnia rozbieżność stanowisk orzecznictwa i doktryny w zakresie zastosowania bądź nie do takich należności ordynacji podatkowej.

W pozostałym zakresie skarga podtrzymuje zarzuty zawarte w odwołaniu. Zdaniem autora nie sposób porównywać działki o przeznaczeniu mieszanym z tymi o charakterze jednorodnym, nadto rzeczoznawca nie mógł poprzestać na ujęciu do porównania jedynie 4 nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem operat szacunkowy, jak każdy dowód podlega ocenie przez organy, które w tym postępowaniu uchyliły się od tej oceny, polegając jedynie na ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Odrzucając wniosek dowodowy ze świadka organy pominęły znaczącą okoliczność, że na terenie działki istnieją złoża kopalin, poprzestając w tym zakresie na uzyskanych od organów informacjach w pismach.

Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:

Skarga nie mogła zostać uwzględniona.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) – przywoływanej dalej w skrócie jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Poddana kontroli tutejszego sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i zobowiązaniu skarżącej do jej uiszczenia nie narusza prawa materialnego ani procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Podstawy uchylenia wspomnianego rozstrzygnięcia nie mogły również stanowić zarzuty i argumenty wywiedzione w treści skargi.

Materialnoprawną podstawę ustalenia w drodze decyzji administracyjnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanej kolokwialnie "rentą planistyczną", stanowią unormowania przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11. Warunkami, które muszą zostać spełnione łącznie są: po pierwsze - uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego, po drugie – ustalenie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego; po trzecie – zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości jest to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, w dniu wejścia zmiany planu współwłaścicielami nieruchomości byli po1/2 W.Ch. i B.P.-S.. W poprzednio obowiązującym planie działka ta znajdowała się w terenie obszarów o funkcji: teren dolesień, tereny zieleni izolacyjnej, projektowane pasy zieleni izolacyjnej, założone wokół fermy trzody chlewnej oraz terenu sąsiedniego zakłady utylizacji gnojowicy; część działki została przeznaczona pod teren drogi gminnej, jako ścięcie na trójkąt widoczności, teren drogi gminnej; a w południowo-wschodniej części działki teren posiadał funkcję lasów.

Z momentem wejścia zmiany planu, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. i opublikowanego w Dz. Urz. Województwa D., sprzedana działka otrzymała przeznaczenie: AGP/U 1 -teren aktywności gospodarczej, z obowiązującą funkcją podstawową terenu: przemysł, lokalizacja zakładów produkcyjnych, magazynów, komunikacji wewnętrznej, parkingów; funkcją uzupełniającą terenu: lokalizacja obiektów usługowych, lokalizacja urządzeń sportowych i rekreacyjnych, zieleni, urządzeń infrastruktury technicznej, komunikacji wewnętrznej, parkingów; obsługa komunikacyjna trenu projektowanej drogi gminnej.

Bezsporne w sprawie pozostaje, że działka została zbyta 3 lipca 2007 r., zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu. Jak wynika z § 27 uchwały o planie, w razie zbycia nieruchomości, której wartość w wyniku zmiany planu wzrosła w zw. z uchwaleniem planu, w razie zbycia tej nieruchomości przez właściciela ustala się jednorazową opłatę, obciążającą zbywcę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Analiza zebranego materiału dowodowego pozwala niewątpliwie uznać za trafne stanowisko organów obu instancji o wystąpieniu w realiach rozpoznawanej sprawy wszystkich wspomnianych przesłanek warunkujących wydanie zaskarżonej decyzji.

Oczywistym jest również, że dotychczasowi właściciele nieruchomości sprzedali ją przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca.

Spełniony został także ostatni, a zarazem najważniejszy warunek, a mianowicie, że na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Podstawowym instrumentem służącym zbadaniu, czy zachodzi związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości, jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnioną do tego osobę zgodnie z zasadami określonymi w przepisach art. 149 - art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy. Stanowi on bowiem dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem (tu: zmianą) planu miejscowego i jaką wartość posiada nieruchomość po uchwaleniu (tu: zmianie) planu, zaś różnica pomiędzy tymi wartościami jest podstawą do określenia renty planistycznej zgodnie z obowiązującą w planie stawką procentową. Obowiązkiem organu administracyjnego jest obiektywna ocena wiarygodności i wartości mocy dowodowej tego dokumentu, która winna zostać przeprowadzona z poszanowaniem zasad określonych w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, podzielany zresztą w pełni przez tutejszy sąd, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14 – Lex nr 2143019, 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13 – Lex nr 1598210, 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13 – Lex nr 1598202, 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 – Lex nr 1120654, 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13 – Lex nr 1794862, 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13 – Lex nr 1771894). Takimi samymi kryteriami oceny operatu kieruje się także sąd administracyjny.

Dla potrzeb kontrolowanego postępowania na zlecenie organu I instancji, sporządzony został operat szacunkowy autorstwa M.G.–M. z dnia 25 lipca 2014 r., który z kolei w zw. ze zgłoszonymi błędami przez komisję, powołaną przez stowarzyszenie rzeczoznawców, został skorygowany przez autorkę operatem z dnia 1 lipca 2015. Mając na względzie zarzut strony, że korekta nie jest operatem, a w efekcie organ wydał decyzję posiłkując się nieaktualną opinią biegłej (zdaniem sądu) zarzut ten nie jest trafny. W pierwszym rzędzie należy podnieść, że nie jest istotna nazwa jaką (np. w tym przypadku) posłuży się biegły, a zawartość rzeczywista dokumentu. Sąd (w tym składzie) uważa, że stanowisko organu, iż dokument zawiera wszystkie niezbędne elementy operatu jest słuszne. Nadto nie sposób podzielić poglądu strony, że sama biegła określiła tan dokument jako "korekta". Już tylko organoleptyczna analiza karty tytułowej opinii noszącej datę 1 lipca 2015 r. wskazuje, że autorka określa go jako operat szacunkowy (korekta operatu szacunkowego z dnia 25.07.2014 r.).

Dokument ten, co wynika z treści zaskarżonych decyzji, został poddany ocenie organów orzekających pod kątem jego wiarygodności i wartości dowodowej w stopniu dostatecznym dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. W dacie orzekania przez organy obu instancji operat był aktualny, został także opatrzony podpisem osoby uprawnionej i bez wątpienia zawierał wymagane przepisami prawa elementy, o których stanowią art. 158 ust. 1 u.g.n., § 55, § 56, § 57 ust. 1, § 58 rozporządzenia. Zgodzić się również trzeba z organami administracji, że jest on jasny, czytelny, nie zawiera nieścisłości, niejasności i błędów matematycznych. Sporządzony został z poszanowaniem art. 154 ust. 1 u.g.n. w sposób pozwalający zweryfikować prawidłowość przyjętego przez biegłą do szacowania podejścia, zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. i n. zastosowanej metody wyliczenia wartości nieruchomości wycenianej. Nie sposób także podzielić zarzutu strony skarżącej naruszenia § 46 i 47 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak wynika z akt sprawy biegła odpowiedziała na zapytanie organu odnośnie do wątpliwości w zakresie sporządzonego operatu/korekty operatu. Wskazać bowiem trzeba, że według dowodów (odpowiedzi na zapytanie organu) na terenie objętym wyceną nie udokumentowano złóż kopalin. Nadto biegła w piśmie wyjaśniającym z dnia 1 grudnia 2014 r. (p. 6) wskazała, że "na nieruchomości nie odbywała się eksploatacja kopalin na wielką skalę, nie byłoby to możliwe i niezgodne z dotychczasowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wydobywanie kopaliny poparte musiało być koncesją na takie wydobycie, a nie zostałaby udzielona jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego by na to nie pozwalał". Biegła dodała, że "wyceną nieruchomości na terenie Gminy M. zajmuję się od 2003 r. i nie przypominam sobie, aby na omawianym terenie prowadzone było jakiekolwiek wydobycie i eksploatacja złoża na wielką skalę." Dodać jeszcze można, że znajdujące się w aktach administracyjnych sprawy zdjęcia spornego terenu również nie wykazują eksploatacji kopalin w terenie. Wbrew zarzutom skargi operat biegłej nie narusza także pozostałych unormowań rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Bezspornie także analiza operatu umożliwia prześledzenie krok po kroku całego procesu wyceny, wyciągnięte zaś na tej podstawie wnioski można uznać za logiczne i prawidłowe.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca kwestionuje (między innymi) prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego opierając się na podstawowym zarzucie błędnego doboru transakcji nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, co - jej zdaniem - skutkowało wadliwym ustaleniem, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości w sposób ujęty w operacie. Wskazać trzeba, że pisma z jej uwagami organ odwoławczy przedkładał rzeczoznawcy, która odnosiła się do nich jasno i rzeczowo, nie pozwalając skutecznie zakwestionować mocy dowodowej operatu.

Przede wszystkim zwrócić trzeba uwagę na definicję legalną nieruchomości podobnej uregulowaną w art. 4 pkt 16 u.g.n., z której wynika, że o podobieństwie decyduje położenie nieruchomości, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. W realiach sprawy niniejszej przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. nie został naruszony. Rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu weryfikowała zarówno rynek lokalny nieruchomości jak i rynek regionalny (rozdział 5 operatu) w zakresie transakcji prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem obrotu (stan prawny). Biegła objęła analizą działki, uwzględniając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przeznaczenie nieruchomości). Inne cechy, które - zdaniem biegłej - rzutowały na wartość nieruchomości, wagi tych cech oraz zastosowane współczynniki korygujące zostały omówione na str. 34-37 operatu. Należą do nich: położenie nieruchomości, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, zagospodarowanie terenu, powierzchnia uzbrojenie terenu i warunki inwestycyjne.

Chybiony jest tym samym zarzut dotyczący nieprawidłowego dobru transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania. Dywagacje skarżącej na ten temat ewidentnie wkraczają w zakres wiedzy specjalistycznej, którą dysponuje wyłącznie biegły. W sprawie istotne jest, że skarżąca przedłożyła do akt operat szacunkowy rzeczoznawcy Jana Witkowskigo, dotknięty błędami, które dyskwalifikowały jego wartość dowodową przy ustaleniu renty planistycznej, oceniony w trybie art. 157 u.g.n. Artykuł ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Istotnie, na k. 7 operatu z dnia 17 listopada 2014 r. rzeczoznawca majątkowy napisał, że "na dzień oględzin na działce prowadzona jest przemysłowa eksploatacja złóż kruszywa mineralnego- piaski i żwiry", ale w swojej, zakwesti0onowanej w całości wycenie nie wskazał, aby okoliczność ta miała wpływ na wycenę w trybie § 46 i 47 rozporządzenia. Natomiast rzeczoznawca majątkowy Z.M. w swojej wycenie z dnia 18 czerwca 2010 r., na s. 9 napisał, że "obecnie na terenie nieruchomości prowadzone są prace ziemne, związane z przygotowaniem terenu dla potrzeb docelowego zagospodarowania tj. na cele aktywności gospodarczej. Prace ziemne polegają na usunięciu piasku do najniższej rzędnej terenu". Trzeba dodać, że i ta wycena została zaopiniowana negatywnie przez organ samorządowy rzeczoznawców majątkowych.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba w ślad za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że ani organy ani sąd wojewódzki, nie mogą dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, a niezależnych od zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, przyjęcia korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek. Oznaczałoby to bowiem, dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i sąd nie są uprawnione.

W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., o czym mowa już była powyżej (por. wyrok z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691), możliwość ta została w toku postepowania wykorzystana i organy do wyceny przyjęły operat wobec którego organizacja uznała, że po wyeliminowaniu dostrzeżonych nieprawidłowości może on służyć celowi na jaki był wydany. I tak też postąpiły organy, zobowiązując biegłą do opracowania pozbawionego błędów operatu i zobowiązując do ustosunkowania się na piśmie do wychwyconych wątpliwości.

Podsumowując, sąd na podstawie zebranych w sprawie dowodów ocenił, że zastosowana przez biegłą procedura i metoda szacowania nieruchomości zaprezentowana w operacie/korekcie oraz sam operat/korekta z wykorzystaniem wyjaśnień biegłej i wydane na jego podstawie decyzje nie naruszają art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1, 2 i 4 ani § 46 i 47 rozporządzenia. Również nie podzielił sąd zarzu- tów odnośnie do wydania decyzji na podstawie nieaktualnego operatu (art. 156 ust. 3 w zw. z § 58 rozporządzenia), co zostało omówione w części dotyczącej korekty operatu.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi należy wskazać, że sąd nie uznał by były podstawy do uznania roszczenia za przedawnione. Na poparcie braku trafności tezy o zastosowaniu do opłaty ordynacji podatkowej trzeba wskazać, stanowisko zajęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r. (sygn. akt OSK 520/04, publ. OSP 2005/7-8/91), w którym stwierdzono, "że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. Wszczęcie postępowania o ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. NSA podzielił nadto interpretację normy prawnej art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, dokonaną przez Sąd I instancji, że "(...) opłata na rzecz gminy jest szczególnego rodzaju dochodem gminy mieszczącym się pośród innych - obok m.in. podatków i opłat - dochodów gminy, o których mowa w art. 54 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Co prawda przedmiotowa opłata na rzecz gminy (renta planistyczna) ma cechy podatku w świetle art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), tzn. jest świadczeniem publicznoprawnym, nieodpłatnym, przymusowym i bezzwrotnym na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, ale wbrew wymaganiom przywołanej normy prawnej nie wynikającym z ustawy podatkowej. Za taką trudno byłoby bowiem uznać ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym. Oczywiście ustawodawca mógłby i w tej ustawie ustanowić określony podatek, ale winien to uczynić w sposób wyraźny, nie budzący wątpliwości. Tymczasem z przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie tylko nie wynika wprost, iż zamiarem ustawodawcy było nadanie przedmiotowej opłacie statusu podatku, ale nie ma podstaw do tego, aby fakt ten domniemywać i w konsekwencji stosować do tej opłaty przepisy Ordynacji podatkowej. Tym bardziej, że opłata, o której mowa, nie ma jednoznacznie charakteru fiskalnego, cechy doktrynalnie uznawanej za cechę wyrażającą istotę podatku (zob. np. A. Borodo: Finanse publiczne RP. Zagadnienia prawne, Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcz 2000, s. 37). Obowiązek opłaty, o której mowa, powstaje jako wynik prowadzenia przez gminę określonej polityki przestrzennej. Jest niezależny od podmiotu zobowiązanego z tego tytułu i nie jest powiązany z jego aktywnością czy też zdarzeniem rodzącym obowiązek podatkowy (np. spadek). Celem opłaty nie jest wywieranie wpływu na zachowanie zobowiązanych. Zobowiązania te powstają jako wynik polityki przestrzennej gminy, w centrum której leży nie bezpośrednie pomnażanie wpływów do budżetu gminy, a racjonalna gospodarka przestrzenią." Jak wskazał NSA w wyżej powołanym wyroku, "(...) opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia (zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mimo cech upodobniających ją do podatku cechują różnice. I niezależnie od tego jak dalece one idą, to fakt ich występowania nie mógł umknąć uwadze racjonalnego ustawodawcy, który chcąc nadać ww. opłacie status podatku czy też innej należności niepodatkowej, do której stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, uczyniłby to wprost lub przynajmniej zobowiązałby do stosowania w tych sprawach Ordynacji podatkowej. Jeśli tego nie zrobił, to faktu tego nie można domniemywać. Obowiązki podatkowe, wkraczając w sferę praw i obowiązków obywateli, winny być - jak już podkreślono - stanowione wyraźnie, a nie domniemywane. Jest to wymóg demokratycznego państwa prawa, a takim z mocy art. 2 Konstytucji RP jest Rzeczpospolita Polska." Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela także dalszy pogląd zawarty w powyższym wyroku, że "(...) sam fakt, że przedmiotowa opłata stanowi dochód budżetu gminy i ma publicznoprawny charakter to zdecydowanie za mało aby uznać ją, w świetle powyższego wywodu, za podatek w rozumieniu art. 6 Ordynacji podatkowej, nawet jeśli przez podatki rozumie się w Ordynacji opłaty i inne niepodatkowe należności budżetowe. Nie każda bowiem należność budżetu gminy, w tym o dominujących nawet cechach podatku, jest należnością budżetową, do której zastosowanie mają przepisy Ordynacji. O tym, czy przepisy te znajdują zastosowanie przy wydawaniu określonych decyzji, stanowi ustawa i regulacji w tym zakresie nie można domniemywać. Jeśli zaś zachodzi taka potrzeba, to domniemywać należy, wręcz odwrotnie, iż w sprawie znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, bo to one a nie przepisy Ordynacji podatkowej mają charakter norm powszechnie stosowanych w postępowaniach administracyjnych (art. 1 i n. Kpa)." Uwzględniając powyższe, Sąd musiał uznać również zarzut skargi podjęcia decyzji mimo przedawnienie zobowiązania, w związku z przepisem art. 68 § 1 Ordynacji podatkowej, za nieuzasadniony. Przepis art. 68 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi, że zobowiązanie podatkowe nie powstaje, jeśli ostateczna decyzja je ustalająca, zostanie doręczona stronie po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym powstał obowiązek podatkowy. W powołanym natomiast wyżej wyroku NSA stwierdził także, że: "Termin wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, jak i gminy do właściciela (użytkownika wieczystego) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o systemie wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela (użytkownika wieczystego) z tytułu zmiany wartości nieruchomości. Różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd wymóg zawarty w przepisie art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym "odpowiedniego" stosowania przepisu ust. 6 stanowiącego o roszczeniach właściciela (użytkownika wieczystego), powstających w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli tak, to 5-letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego (podobnie autorzy komentarza do Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym pod red. R. Hausera i Z. Niewiadomskiego - Wyd. Prawnicze, Warszawa 1995 r.).". Wskazany pogląd prawny, który (o czym była mowa wcześniej sąd w tym składzie podziela) utrzymuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego także po wejściu w życie ustawy o finansach publicznych (np. II OSK 1394/11). Wskazany zaś w skardze przepis § 4 rozporządzenia nie został naruszony, ponieważ, jak wynika z operatu, sporządzonego 1 lipca 2015 r. (s. 29) biegła przyjęła metodę podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, a przy takiej metodzie nie ma mowy o kilkunastu nieruchomościach (przyjęta metoda wyceny została opisana w ust. 1 omawianego paragrafu), a odniesienie się do kilkunastu nieruchomości normodawca wymaga przy wyborze metody korygowania ceny średniej – ust. 4 β§ 4. Biegła wskazała także na zasadę tzw. dobrych praktyk przy sporządzeniu operatu, czego ani organy, ani sąd nie podważyły.

W motywach zaskarżonych decyzji organy poprawnie oceniły wartość dowodową operatu i omówiły przesłanki materialnoprawne ustalenia renty planistycznej zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., prawidłowo ustaliły opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zobowiązując do jej uiszczenia skarżącą. Tym samym brak jest przesłanek do uchylenia wydanych w sprawie decyzji.

Odnosząc się do wniosku strony o dopuszczenie dodatkowych dowodów w sprawie należy wskazać, że podstawę decyzji stanowi zmiana uchwały o planie, a nie wypis czy wyrys z ewidencji gruntów, zatem ewentualne błędy i nieścisłości w doręczonych stronie wypisach i wyrysach nie ma znaczenia dla wyniku sprawy. Jeśli chodzi zaś o dowód ze świadka, to sąd nie ma takich prawnych możliwości (art. 106 § 3 ppsa).

Niezasadny, zdaniem sądu jest także zarzut, że o zmianie przeznaczenia działki było już wiadomo gdy organ uchwałodawczy gminy podjął uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu. Ustawodawca wiąże skutki z uchwaleniem zmiany planu, a nie przystąpieniem do jego zmiany.

Mając powyższe na względzie sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.