Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2196/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 73 ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 138 par. 2, 75, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, 152, 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Miernik WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2013 r. sprawy ze skargi P. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego P. W. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) – dalej: Przepisy wprowadzające – decyzją z dnia [...] września 2010 r. stwierdził nabycie przez Powiat [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha, położone w K., zajęte pod część drogi powiatowej – ulicę [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 7 lipca 2010 r.

Z odpisu księgi wieczystej nr [...] wynika, że działka nr [...], z której wydzielone zostały działki ewidencyjne m.in. nr [...] i nr [...] zajęte pod drogę powiatową – ul. [...] – w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła własność P. W.

Wnioskiem z dnia 29 grudnia 2005 r., nadanym na poczcie w dniu 30 grudnia 2005 r., P. W. wystąpił do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania za działki nr [...] i [...].

Starosta [...] decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. odmówił ustalenia i wypłaty odszkodowania za powyższe działki uznając, że wniosek o odszkodowanie został złożony po ustawowym terminie (31 grudnia 2005 r.), bo do urzędu wpłynął w dniu 2 stycznia 2006 r.

W wyniku wniesionego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania uznając, że decydujące znaczenie ma w tej sytuacji data stempla pocztowego, gdyż ona wyznacza datę wszczęcia postępowania.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...], ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz P. W. za działki ewidencyjne nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha położone w obrębie [...] m. K., zajęte pod część drogi powiatowej – ulicy [...], stanowiące własność Powiatu [...], uregulowane w księdze wieczystej nr [...]. Do zapłaty odszkodowania zobowiązał Skarb Państwa.

P. W., reprezentowany przez adwokata, zaskarżył tę decyzję odwołaniem, zarzucając jej naruszenie art. 73 ust. 5 Przepisów wprowadzających oraz § 36 ust. 1 w związku z § 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej również jako rozporządzenie z 2004 r. – oraz błędy w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę decyzji, polegające na rażąco zaniżonej wycenie nieruchomości i w konsekwencji błędne ustalenie wysokości i odszkodowania.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Wojewoda stwierdził, że zgodnie z art. 73 Przepisów wprowadzających, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek dotychczasowego właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

W związku z odesłaniem zawartym w omawianej regulacji, kwestie odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości regulują przepisy art. 128 - 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej: u.g.n. Stosownie do art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 tej ustawy odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sposoby określenia wartości nieruchomości regulują między innymi przepisy art. 152-154 u.g.n.

Przechodząc do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działki ewidencyjne nr [...] oraz nr [...], Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Na potrzeby niniejszej sprawy sporządzony został w dniu 5 grudnia 2011 r. operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. Rzeczoznawca określił wartość rynkową działki nr [...] na kwotę [...] zł oraz działki nr [...] na kwotę [...] zł – łączna wartość [...] zł. Dokonując analizy danych, za obszar rynku lokalnego dla nieruchomości gruntowych przyjął teren powiatu [...] – miejscowości wzdłuż głównych dróg aglomeracji [...]. Analizą objęte zostały lata 2009 - 2011. W związku z tym, rzeczoznawca majątkowy zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując jako obiekty porównawcze 15 nieruchomości przeznaczonych pod drogi, objętych transakcjami sprzedaży w latach 2009-2010. Przedmiotowa nieruchomości oszacowana została według stanu z dnia wejścia w życie Przepisów wprowadzających, natomiast jej wartość określono na dzień 5 grudnia 2011 r.

Operat szacunkowy, w ocenie Wojewody [...], jest dokumentem zupełnym, logicznym i wiarygodnym. Został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną i zarówno na dzień wydania decyzji organu I instancji jak i na dzień rozpatrywania odwołania od niej, zachował swą aktualność.

Głównym zarzutem strony wobec operatu szacunkowego jest to, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny na podstawie cen gruntów nabytych pod drogi publiczne, nieprawidłowo przyjmując drogowe przeznaczenie nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego zarzutu Wojewoda wskazał, że zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., do określenia wartości przy wycenie do celu odszkodowania na podstawie art. 73 Przepisów wprowadzających stosuje się punkty 1-4 tego paragrafu, z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na datę 13 października 1998 r. Z kolei, przeznaczenie nieruchomości według § 36 pkt 1 rozporządzenia powinno być ustalone na dzień wydania decyzji, których zamkniętą listę zamieszczono w § 36 punkt 5. Wśród wymienionych w tym przepisie decyzji administracyjnych nie ma decyzji starosty ustalającej wysokość odszkodowania w trybie art. 73 Przepisów wprowadzających, a więc decyzji, od której złożono odwołanie w niniejszym postępowaniu. Zatem, prawidłowe jest podejście rzeczoznawcy majątkowego przyjęte w operacie szacunkowym z dnia 5 grudnia 2011 r., polegające na uznaniu, że przeznaczenie nieruchomości zajętej pod drogę publiczną należy przyjąć według stanu na dzień 13 października 1998 r., a zatem przeznaczenie pod drogę publiczną.

Jak prawidłowo ustalił organ I instancji, zgodnie z wypisem i wyrysem z planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...], obowiązującą w dacie wejścia w życie Przepisów wprowadzających, działki o nr ewidencyjnych [...] oraz [...] znajdowały się w liniach rozgraniczających dróg – ul. [...] i ul. [...] – w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowo - usługowej na działkach zadrzewionych, co zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy doborze współczynników korygujących.

Wartość przedmiotowej nieruchomości określona została na podstawie cen nieruchomości nabywanych pod drogi, co organ odwoławczy uważa za prawidłowe z punktu widzenia § 36 pkt 4 rozporządzenia z 2004 r. Stosownie do powołanego przepisu, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W związku z powyższym Wojewoda uznał operat szacunkowy za wiarygodny dowód w sprawie, który mógł być, zgodnie z art. 76 § 1 oraz art. 80 K.p.a., podstawą do określenia wartości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Jest to dokument sporządzony zgodnie z wymogami zawartymi w art. 129 ust. 3 i ust. 5, art. 130, art. 132 ust. la i ust. 2 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zatem, zarzuty odwołania odnoszące się do postanowień operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2011 r. uznane zostały za niezasadne.

W odwołaniu od decyzji Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. podniesiono także, iż organ I instancji nie odniósł się do wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z kwietnia 2010 r. w sprawie wyceny działki ewidencyjnej nr [...] przy ul. [...] w K., w obrębie [...]. Odnosząc się do powyższego zarzutu Wojewoda wskazał, odwołując się do orzecznictwa WSA, że organ może, aczkolwiek nie ma obowiązku dopuszczenia jako dowodu w sprawie kontroperatu sporządzonego na zlecenie strony postępowania. Wobec poprawności sporządzonego w tej sprawie operatu szacunkowego, organ nie dostrzegł potrzeby wzięcia pod uwagę operatu szacunkowego sporządzonego w innej sprawie, zaproponowanego przez pełnomocnika strony.

Wobec powyższego Wojewoda [...] uznał zaskarżoną decyzję Starosty [...] za zgodną z prawem.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł P. W., reprezentowany przez adwokata.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: art. 73 ust. 1 i 4 Przepisów wprowadzających w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.; art. 75 i art. 80 K.p.a.; § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – poprzez ich błędne zastosowanie.

W uzasadnieniu skarżący podniósł między innymi, że oczywiste jest naruszenie art. 154 ust. 1 u.g.n., gdyż K. jest miejscowością uzdrowiskową, zaś przyjęte do wyceny nieruchomości położone są na terenie oddalonych miejscowości, których nie sposób uznać za uzdrowiska. Zatem nie są one nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 154 ust. 1 u.g.n. Jest rzeczą powszechnie znaną, iż ceny nieruchomości położonych w miejscowościach uzdrowiskowych są znacznie wyższe, niż w miejscowościach, które nie są uzdrowiskami.

Skarżący dodaje też, że podanie przez rzeczoznawcę majątkowego, iż " Zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Narodowej w K. z dn. [...].01.1987 r. działki [...] i [...] w dn. [...].10.1998 r. znajdowały się w liniach rozgraniczających dróg ul. [...] i [...]." nie spełnia wymogów z art. 154 ust. 1 u.g.n., gdyż w przepisie tym mowa jest o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym, a nie o jej położeniu.

Ponadto opinia rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do art. 75 K.p.a., jest jednym z dowodów w sprawie i podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. Art. 80 K.p.a. obliguje organ do oceny opinii z punktu widzenia zupełności, logiczności i wiarygodności. Ocena przedmiotowej opinii przez Wojewodę nie spełnia powyższych kryteriów. Jak wskazano wyżej, art. 154 § 1 u.g.n. nakazuje przyjmować do wyceny nieruchomości podobne. Zatem do wyceny metodą porównawczą biegły powinien przyjąć nieruchomości położone w K., a nie w innych dość odległych miejscowościach. Dlatego wycena nieruchomości w K. przy ul. [...] w obrębie [...] r. powinna być wzięta pod uwagę, a nie pominięta przez biegłego. Wartość tej nieruchomości (360 zł za m2) potwierdza tezę o wyższych wartościach nieruchomości w K., niż w innych miejscowościach. Skarżący wskazał położenie tej nieruchomości w K. i wniósł o dopuszczenie dowodu z jej wyceny w piśmie z dnia 12 marca 2012 r. Niedopuszczenie tego dowodu narusza art. 75 K.p.a., gdyż stosownie do tego przepisu jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy. Art. 75 i 80 K.p.a. nie nakazują przyjmowania za prawdziwe nielogicznych, niezgodnych z prawem twierdzeń rzeczoznawcy, ale umożliwiają dokonanie innej oceny, w szczególności drogą opinii uzupełniającej. Wniosek, że wskazaną przez skarżącego transakcję trzeba pominąć jest także nie do pogodzenia z wymogami wskazanymi w art. 154 ust. 1 u.g.n.

Skarżący podnosi także, iż jest sprzeczność pomiędzy kwotami podanymi przez rzeczoznawcę W. S. jako wartość obu działek, a kwotą przyznanego odszkodowania. W operacie biegły podał, że jest to kwota [...] zł, na którą składa się wartość działki nr [...] w kwocie [...] zł i działki nr [...] w kwocie [...] zł. W wyciągu z operatu rzeczoznawca podał natomiast wartość obu działek na kwotę [...] zł. Powyższa sprzeczność wynika z tego, że rzeczoznawca W. S. w istocie przepisał operat szacunkowy wykonany w sprawie wcześniej, jeszcze przed nowelizacją § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., dokonaną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r., co podważa rzetelność wyceny, jaka legła u podstaw zaskarżonej decyzji.

Stosownie do § 36 ust. 1 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia z 2004 r. wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując stan tych nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. Zdaniem skarżącego w sprawie niniejszej ma zastosowanie ust. 4 § 36. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca powinien przyjąć wartość rynkową uwzględniając przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Nie da się bowiem ustalić jej wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Za błędny, gdyż oparty na starym brzmieniu przepisu, skarżący uznaje wywód Wojewody zawarty na str. 6-7 decyzji, odnoszący się do tego, jakie przepisy § 36 mają zastosowanie w tej sprawie. Z obecnego brzmienia ust. 6 pkt 1 tego paragrafu wynika bowiem wyraźnie, że "Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych pod drogi, w szczególności: przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. ; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem." Tak więc i z tego powodu skarga jest uzasadniona.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W ocenie sądu skarga podlegała uwzględnieniu, aczkolwiek większość jej zarzutów nie ma usprawiedliwionych podstaw. Sąd wziął jednak pod uwagę fakt podnoszony także w skardze, że kwota odszkodowania wynikająca z zaskarżonej decyzji Wojewody [...], utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nie odpowiada wartości działek nr [...] i [...], określonej w operacie szacunkowym z dnia 5 grudnia 2011 r.

Z operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2011 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. wynika, że łączna wartość działek o numerach [...] i [...] wynosi [...] zł, przy czym wartość działki nr [...] określona została na kwotę [...] zł, a działki nr [...] na kwotę [...] zł (str. 12 operatu). Tymczasem organy ustaliły wysokość odszkodowania w kwocie niższej niż wynikająca z wartości przejętej z mocy prawa nieruchomości, gdyż przyznały odszkodowanie w kwocie [...] zł, nieprawidłowo podanej przez rzeczoznawcę w wyciągu z operatu.

Skoro zgodnie z art. 73 ust. 4 Przepisów wprowadzających odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 tego artykułu, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, czyli między innymi po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.), to ustalając wysokość odszkodowania organy obydwu instancji naruszyły te dwa przepisy, gdyż przyznane skarżącemu odszkodowanie nie odpowiada wartości działek określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, bez względu na to, jaka była tego przyczyna. Istotne jest natomiast to, że takie naruszenie prawa materialnego miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit a) p.p.s.a.

Mając to na uwadze organ II instancji albo skoryguje wysokość przyznanego skarżącemu odszkodowania, jeśli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi stosowną klauzulą aktualność operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2011 r. (zob. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.), albo konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego, jeżeli dotychczasowy nie będzie mógł być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony (art. 156 ust 3 u.g.n.). W tym drugim przypadku sprawa będzie musiała jednak zostać przekazana do organu I instancji, gdyż "sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji" (zob. wyrok NSA z dnia 9.12.2010 r., I OSK 226/10, LEX nr 745181). Pogląd ten sąd w niniejszym składzie w zupełności podziela.

W ocenie sądu nie zasługują natomiast na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi. Przede wszystkim nie jest zasadny zarzut naruszenia przez organy administracji art. 154 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że "Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych." W okolicznościach niniejszej sprawy jego doprecyzowaniem jest § 36 ust. 6 powoływanego już rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym ust. 1-4 tego paragrafu stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 Przepisów wprowadzających, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Wobec braku możliwości zastosowania § 36 ust. 5 rozporządzenia, stanowiącego o tym, co rozumie się przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, której data wydania wskazuje równocześnie rodzaj przeznaczenia w planie miejscowym przejmowanej nieruchomości (bez uwzględnienia przeznaczenia wynikającego z decyzji - § 36 ust. 1 rozporządzenia), zastanowienia wymaga, na jaką datę określić należy przeznaczenie nieruchomości w niniejszej sprawie. Odpowiednie stosowanie ust. 1-4 § 36 rozporządzenia z 2004 r. musi w tej sytuacji oznaczać – jeśli chodzi o datę przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym – dzień przejęcia nieruchomości z mocy prawa przez podmiot publiczny (1 stycznia 1999 r.). Taki wniosek można wyprowadzić z art. 73 ust. 1 Przepisów wprowadzających, powołanego w przepisie odsyłającym (§ 36 ust. 6) do odpowiedniego stosowania § 36 ust. 1-4 rozporządzenia. Ponieważ ust. 4 mówi o decyzji o skutkach wywłaszczenia, wskazującej między innymi datę, na jaką ustala się przeznaczenie nieruchomości, to jego odpowiednie stosowanie musi oznaczać przeznaczenie nieruchomości w dacie wywłaszczenia (przejęcia) z mocy prawa. Ewentualnie, jeśli przyjąć, że elementem stanu nieruchomości jest jej przeznaczenie w planie miejscowym, choć definicja stanu nieruchomości zawarta w art. 4 pkt 17 u.g.n. mówi o stanie zagospodarowania i stanie prawnym, a nie o przeznaczeniu w planie, to przeznaczenie nieruchomości mogłoby być oceniane na dzień 29 października 1998 r. (§ 36 ust. 6 rozporządzenia z 2004 r.).

W obydwu tych datach działki należące przed ich przejęciem z mocy prawa do skarżącego były przeznaczone w planie miejscowym (zatwierdzonym uchwałą Rady Narodowej w K. z dnia [...] stycznia 1987 r.) pod drogę publiczną. W tym okresie uchwała w sprawie planu miejscowego była obowiązującym prawem i do dnia 1 stycznia 1999 r. nie wygasła, co jest okolicznością bezsporną. Wbrew temu, co twierdzi skarżący, przywołanie przez organ treści graficznej planu poprzez wskazanie położenia działek w liniach rozgraniczających drogi publicznej, jest wskazaniem przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, a nie tylko jej położenia.

Stąd też prawidłowo rzeczoznawca majątkowy uznał, na gruncie odpowiednio stosowanego § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r., że w pierwszej kolejności powinien ocenić, czy "określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Znajdując na rynku lokalnym (§ 36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r.) transakcje nieruchomościami "drogowymi" nie mógł ustalać wartości rynkowej nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (ust. 4). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził przy tym analizę rynku lokalnego (str. 7-9 operatu) na potrzeby tej konkretnej wyceny, z uwzględnieniem inwestycji infrastrukturalnych i uznał, że nieruchomości położone poza miejscowością K., przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne z terenu powiatu [...], mogą stanowić rynek lokalny. Natomiast, czy rzeczoznawca majątkowy właściwie dobrał nieruchomości do porównania ze względu na cechy podobieństwa, w tym z właściwie ocenionego rynku (a więc, czy przeprowadzona analiza rynku była rzetelna), to już są zagadnienia stanowiące element warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego, który może być weryfikowany tylko przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. W każdym razie rzeczoznawca majątkowy uzasadnił wybór nieruchomości do porównania, stosując przy rynkowej wycenie nieruchomości, zgodnie z ustawą i rozporządzeniem wykonawczym, podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i z punktu widzenia § 4 ust. 1 i 4 i § 36 ust. 1 rozporządzenia uczynił to poprawnie.

Skarżący, mając wątpliwości, co do doboru nieruchomości do porównania, nie zgłosił wniosku o zbadanie operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., natomiast żądał dopuszczenia dowodu z innego operatu, na okoliczność wyceny innej działki położonej w tej samej miejscowości, dokonanej przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Taki wniosek, nawet jeśli zostałby przez organ przyjęty, nie byłby w ogóle przydatny, gdyż nie miałby żadnego wpływu na ocenę poprawności operatu rzeczoznawcy majątkowego W. S. z dnia 5 grudnia 2011 r. Po pierwsze, zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia "pierwszego" operatu szacunkowego, a co dopiero operat dotyczący innej działki. Po drugie, "operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Podstawą ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu administracyjnym (dokonywanym najczęściej w formie decyzji administracyjnej) może być wartość określona w operacie szacunkowym przygotowanym właśnie na potrzeby tego postępowania. Cel wyceny ma wpływ nie tylko na wybór właściwego sposobu szacowania nieruchomości, ale w konsekwencji może wpływać na wynik wyceny" (wyrok NSA z dnia 19.01.2007 r., I OSK 351/06, LEX nr 291429). Cel wyceny w operacie wymienionym we wniosku dowodowym skarżącego nie jest znany, pomijając fakt, że i tak wniosek ten nie mógłby doprowadzić do zakwestionowania jako dowodu operatu z dnia 5 grudnia 2011 r.

Organy administracji nie miały przy tym obowiązku wystąpienia "z urzędu" do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jeśli nie miały wątpliwości, co do poprawności operatu sporządzonego na użytek tej sprawy.

Tak więc zarzut naruszenia art. 75 i art. 80 K.p.a. w takiej sytuacji należy również uznać za niezasadny. Do zarzutu naruszenia art. 73 ust. 1 i 4 Przepisów wprowadzających i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego sąd odniósł się wyżej, uznając przy tym zasadność zarzutu naruszenia art. 73 ust. 4 z powodów wskazanych na wstępie.

Rozpoznając ponownie sprawę organ II instancji będzie miał na uwadze wskazania, co do dalszego postępowania, przytoczone w pierwszej części rozważań sądu.

Wobec powyższego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) p.p.s.a. sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku. O wstrzymaniu wykonania decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a., a o kosztach na podstawie art. 200 p.p.s.a.