Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 946/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2017-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f i 5,
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 18, art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 4,
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 1, par. 3 ust. 2,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Joanna Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2017 r. sprawy ze skargi W. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Ke 946/16

UZASADNIENIE

Decyzją z [...] r., znak: [...], Wojewoda Ś. po rozpatrzeniu odwołania W. B., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 5 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, utrzymał w mocy decyzję Starosty Kieleckiego z [...] r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. B. w wysokości 3.006 zł za przejęcie z mocy prawa przez Gminę Z. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 5 Jasiów, gmina Z., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0082 ha przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn.: "Budowa drogi od Bartkowa do Goleniaw w rejonie oczyszczalni ścieków w gminie Z.".

W uzasadnieniu organ wskazał, że ostateczną decyzją z 31 lipca 2014 r. Starosta Kielecki zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla ww. inwestycji obejmując nią m.in. działkę nr [...] o pow. 0,0082 ha położoną w obrębie 5 Jasiów, gmina Z.. Decyzją tą został zatwierdzony podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2552 ha na działki nr [...] o pow. 0,2470 ha i nr [...] o pow. 0,0082 ha.

Druga z ww. nieruchomości z mocy prawa stała się własnością Gminy Z. z dniem, w którym decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Decyzją z 6 czerwca 2016 r. Starosta Kielecki ustalił odszkodowanie na rzecz właścicielki wywłaszczonej działki W. B. w wysokości 3.006 zł

i zobowiązał Wójta Gminy Z. do zapłaty ustalonego odszkodowania.

W złożonym odwołaniu skarżąca wyraziła sprzeciw dla przejęcia działki

i domagała się ponownego rzetelnego oszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazała, że na działce pozostał wąski pasek ziemi, na którym nie może zostać zbudowany dom z wygodnym wjazdem oraz budynkami gospodarczymi.

Rozpatrując wniesione odwołanie Wojewoda podniósł, że w niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 12 lipca 2015 r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana jako suma wartości rynkowej gruntu o pow. 82 m2 na kwotę 2,952 zł (tj. 36,00 zł/m2) i wartości składników roślinnych na kwotę 54 zł. Zatem łącznie wartość oszacowano na kwotę 3.006 zł.

Organ wyjaśnił, że zgodnie z ustaleniami operatu na dzień wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. 31 lipca 2014 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Janaszów, zatwierdzony uchwałą Nr 42/2006 Rady Gminy w Z.u z dnia 17 maja 2006 r., zgodnie z którym nieruchomość podlegająca wycenie położona była na obszarach oznaczonych symbolem: KD-D - tereny dróg publicznych - istniejące drogi klasy dojazdowej oraz KD-L - tereny dróg publicznych - istniejące drogi klasy lokalnej.

Biegła określiła wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zaś składniki roślinne zostały oszacowane w podejściu dochodowym - metodą zysków.

W procesie wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy poddała analizie rynek obejmujący teren gminy Z. (sołectwa Bartków, Jasiów i sąsiednie) gdzie odnotowano kilkanaście transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, dla których po odrzuceniu wielkości skrajnych nie noszących znamion rynkowych przedział cenowy wynosił 10,26 - 50,00 zł/m2 gruntu. W zakresie obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi nabywanymi pod inwestycje drogowe analizą objęto w pierwszej kolejności rynek lokalny gminy Z., gdzie odnotowano zaledwie 3 transakcje. Dlatego rzeczoznawca rozszerzyła analizę na teren powiatu kieleckiego. Przedział cenowy na analizowanym rynku, po odrzuceniu wielkości skrajnych, w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę wynosił 20,00 do 60,00 zł/m2.

Ponieważ nieruchomość stanowiąca przedmiot sprawy znajduje się

w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów przeznaczonych pod zabudowę, a z przeprowadzonej analizy rynku wynika, że poziom cen jest zbliżony do poziomu cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod drogi publiczne, dlatego też wartość nieruchomości została określona według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową).

Porównując wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o cenie minimalnej - 20 zł/m2 oraz maksymalnej - 60 zł/m2, rzeczoznawca majątkowy przyjął skalę cech rynkowych o odpowiednich wagach, dla których szacowana nieruchomość uzyskała następujące oceny: położenie szczegółowe o wadze cechy 40%, przeznaczenie gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny i sąsiedztwo o wadze cechy 40% oraz sposób użytkowania, zagospodarowania nieruchomości o wadze cechy na poziomie 20%.

Szacowana nieruchomość osiągnęła na tle reprezentatywnej próbki nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe wartość 36,00 zł/m2 gruntu.

Wojewoda Ś. badając zgromadzony materiał dowodowy w niniejszej sprawie, w tym operat szacunkowy z dnia 12 lipca 2015 r., stwierdził, iż jest on logiczny, wiarygodny oraz nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Organ odwoławczy wskazał, że podejrzenia skarżącej w kwestii pośpiechu

w dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego oraz zaniżenia wartości nieruchomości są bezpodstawne i nie mają wpływu na wysokość oszacowania działki nr [...] o pow. 0,0082 ha. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej Starosta Kielecki wydał w dniu 31 lipca 2014r., przy czym operat szacunkowy nieruchomości został wykonany rok później w dniu 12 lipca 2015 r.,

a decyzja ustalająca odszkodowanie dla W. B. została wydana w dniu 6 czerwca 2016 r. tj. około 2 lata po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie może być więc mowy o pośpiechu w podejmowanych działaniach.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ww. ustawy w postępowaniu administracyjnym organ ma prawo i obowiązek ustalić wysokość odszkodowania wyłącznie za utratę przez dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości przejętej pod budowę drogi. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie ewentualnej szkody jaką poniesie były właściciel wskutek utraty tej nieruchomości.

Wojewoda stwierdził, iż prawdą jest, że nie wyceniono nieruchomości jako działki budowlanej lecz jako niezabudowaną nieruchomość według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową), gdzie ceny gruntu są porównywalne

(a nawet nieco wyższe) od nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i kształtowały się w granicach od 20,00 do 60,00 zł/m2, co jest korzystniejsze dla dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Natomiast kwestia nie uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego

w wycenie, iż pozostała przy dotychczasowym właścicielu działka nr [...] o pow. 0,2470 ha, zdaniem odwołującej, stała się zbyt wąska aby mógł na niej zostać zbudowany dom z wygodnym wjazdem i budynkami gospodarczymi, nie mogła być, zdaniem organu, rozpatrywana w niniejszym postępowaniu. Przepisy prawa dotyczące ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa pod budowę drogi publicznej – gminnej, nie przewidują ustalania w postępowaniu administracyjnym odszkodowania za ewentualne straty, niedogodności i szkody spowodowane ustalonym przebiegiem inwestycji drogowej. Wobec powyższego utracone korzyści wskazane przez skarżącą powstałe w wyniku przejęcia części gruntu, nie mogły być objęte ani operatem, ani decyzją odszkodowawczą. Powyższe wykracza poza zakres przedmiotowego postępowania.

W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze W. B. podniosła, że nigdy nie wyraziła zgody na zabranie jej części nieruchomości. Wskazała, że po "zabraniu" z działek pasa o szerokości 2m pozostanie wąski 15m pas, gdzie nie ma mowy o budowie domu z wygodnym dojazdem. Zakwestionowała również wycenę nieruchomości oraz zauważyła, że tylko jej "zabrano tak dużo gruntu w sumie 618 m2".

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 8 marca 2017 r. uczestnik postępowania Gmina Z. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną ( art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji objętej skargą (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Ś.ego utrzymująca w mocy decyzję ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, która stała się własnością Gminy Z., w myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031), zwanej dalej specustawą drogową.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f i 5 specustawy drogowej, za nieruchomość, o jakiej wyżej mowa, dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości

i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wedle brzemienia na datę wydania zaskarżonej decyzji opublikowanego w Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Przepis art. 18 ust. 1 stanowi zaś, że wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości

w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (nie mającym w sprawie zastosowania), wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają natomiast przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości skarżącej oznaczonej jako działka nr ewid. [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony w lipcu 2015 r. (którego aktualność rzeczoznawca potwierdziła w piśmie z 13 lipca 2016 r. zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n.) przez rzeczoznawcę majątkowego J. J., która przy określeniu wartości nieruchomości zastosowała zasady wyceny zawarte w § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia.

Operat szacunkowy w tego rodzaju sprawach ma szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji bezwzględnie wiążący. Operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie.

Podzielić należy ocenę organów, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia, jest logiczny i wiarygodny. Szczegółowo opisano w nim zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot, zakres oraz sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny. Rzeczoznawca przeprowadziła także analizę danych i charakterystykę rynku nieruchomości.

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosowała do wyceny gruntu podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zaś składniki roślinne zostały oszacowane w podejściu dochodowym – metodą zysków. Określenie wartości nieruchomości poprzedziła analizą rynku stosownie do treści § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Prawidłowo także przyjęto stan nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty Kieleckiego z dnia 31 lipca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a wartość nieruchomości wg cen na dzień sporządzenia operatu tj. 12 lipca 2015 r. Przeznaczenie nieruchomości określono na podstawie obowiązującego

w dacie wywłaszczenia (tj. wydania decyzji z 31 lipca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) planu miejscowego, zgodnie z zapisami art. 154 ust. 1 u.g.n.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących samego faktu wywłaszczenia wyjaśnić należy, że nie mogły być one przedmiotem badania Sądu w niniejszej sprawie, gdyż decyzja Starosty Kieleckiego z 31 lipca 2014 r. na mocy której działka nr [...] stała się własnością Gminy Z. jest ostateczna i pozostaje w obrocie prawnym. Skarżąca mogła ją w ustawowym terminie zaskarżyć do sądu administracyjnego, jednak z możliwości takiej nie skorzystała. Dlatego aktualnie, kontrolą sądową objęta być może wyłącznie decyzja ustalająca odszkodowanie, będąca następstwem dokonanego wywłaszczenia.

Wbrew podnoszonym w skardze zarzutom kwestionującym ustaloną w operacie wartość nieruchomości, a w konsekwencji wysokość odszkodowania, na zgodność

z prawem zaskarżonej decyzji nie mogła wpłynąć ewentualna utrata wartości działki nr [...] , co - w ocenie skarżącej - miałoby nastąpić z powodu utraty możliwości budowy domu na działce o szerokości 15 m. Wyjaśnić należy, że przepisy prawa dotyczące ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa pod budowę drogi nie przewidują ustalenia odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości sąsiedniej, pozostającej po podziale, tym bardziej, że owa utrata jest zazwyczaj subiektywnie postrzegana przez właściciela wywłaszczonej nieruchomości.

Zauważyć też należy, że zgodnie z obowiązującą na dzień wydania decyzji z 31 lipca 2014 r. uchwałą nr 42/2006 Rady Gminy w Z.u z 17 maja 2006 r.

w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa Janaszów na terenie gminy Z., nieruchomość podlegająca wycenie znajdowała się na obszarach oznaczonych symbolami KD-D – tereny dróg publicznych – istniejące drogi klasy dojazdowej oraz KD-L – tereny dróg publicznych – istniejące drogi klasy lokalnej. Tym samym przeznaczenie działki nr [...] pod inwestycję drogową ustalone zostało jeszcze przed podjęciem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a sama decyzja z 31 lipca 2014 r. przeznaczenia tego w żaden sposób nie zmieniła. Dlatego też jako podstawę wyceny rzeczoznawca prawidłowo przyjęła przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy szacowaniu nieruchomości, które – tak jak w stanie niniejszej sprawy – były przeznaczone pod inwestycje drogowe przed decyzją podjętą na podstawie specustawy drogowej, regułą jest zatem poszukiwanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i dokonanie wyceny na ich podstawie. Tylko wówczas, gdy nie jest to możliwe, wartość nieruchomości można określić przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, stosując w tym zakresie odpowiednio przepisy § 36 ust. 1 – 3 (§ 36 ust. 4 zdanie drugie). Ponieważ w stanie faktycznym niniejszej sprawy znane były ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, nie było podstaw do określenia wartości działki nr [...] według cen nieruchomości położonych na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W procesie wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy, w zakresie obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi nabywanymi pod inwestycje drogowe, analizą objęła w pierwszej kolejności rynek lokalny gminy Z., gdzie odnotowano zaledwie 3 transakcje, których zbyt duża rozpiętość cenowa nie pozwalała na wykorzystanie w procesie wyceny. Dlatego stosownie do treści § 26 ust. 1 rozporządzenia, rzeczoznawca rozszerzyła analizę na teren powiatu kieleckiego. Przedział cenowy na analizowanym rynku, po odrzuceniu wielkości skrajnych, w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę wynosił 20,00 do 60,00 zł/m2.

Wartość nieruchomości została określona wg dotychczasowego i aktualnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową), w odniesieniu do cen nieruchomości drogowych, które miały miejsce na objętym analizą rynku regionalnym obejmującym teren powiatu kieleckiego. Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu.

W objętym analizą okresie zebrano dostateczną ilość danych transakcyjnych (11 transakcji), których przedmiotem były nieruchomości gruntowe niezabudowane,

a zatem do określenia tej wartości zostało zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

Porównując wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o cenie minimalnej - 20 zł/m2 oraz maksymalnej - 60 zł/m2, rzeczoznawca majątkowy przyjął skalę cech rynkowych o odpowiednich wagach, dla których szacowana nieruchomość uzyskała następujące oceny: położenie szczegółowe o wadze cechy 40%, przeznaczenie gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny i sąsiedztwo o wadze cechy 40% oraz sposób użytkowania, zagospodarowanie nieruchomości o wadze cechy na poziomie 20%.

Biorąc powyższe pod uwagę, szacowana nieruchomość po zastosowaniu współczynników korygujących cenę średnią, osiągnęła wartość 36 zł/m2 gruntu.

W efekcie wartość gruntu dla badanej nieruchomości została przyjęta na poziomie 2.952 zł. Wycenę składników roślinnych określono w oparciu o decyzję Nadleśnictwa Z. z 20 stycznia 2015 r. w sprawie wprowadzenia cennika detalicznego na surowiec drzewny, stroisz oraz choinki i ich wartość określono na poziomie 54 zł. Wartość całej nieruchomości, na którą składają się wartość rynkowa gruntu oraz wartość jego części składowych w postaci składników roślinnych, wyniosła 3.006 zł.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zauważa przy tym, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji błędnie przyjęto, że w operacie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości zgodnie z zasadą korzyści przewidzianą w art. 134 ust. 4 u.g.n., to jest "według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową) ...., co jest korzystniejsze dla dotychczasowego właściciela nieruchomości" (str. 5 decyzji). Zasadę tę, uszczegółowioną w § 36 ust. 3 rozporządzenia, stosuje się jednak tylko wtedy, gdy w wyniku wywłaszczenia zmienia się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości. Tylko wówczas można mówić o zwiększeniu wartości nieruchomości spowodowanej jej przeznaczeniem, zgodnym z celem wywłaszczenia, o którym mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. i w § 36 ust. 3 rozporządzenia. Ponieważ w niniejszej sprawie przeznaczenie szacowanej działki zarówno przed wywłaszczeniem, jak i po jego dokonaniu decyzją z 31 lipca 2014 r. było takie samo (pod drogi publiczne), zasada korzyści nie miała zastosowania. Tak też przyjęła zresztą rzeczoznawca majątkowy, czemu dała wyraz w operacie na str. 19-20 podkreślając, że z uwagi na wskazane wyżej okoliczności "nie ma konieczności analizowania tzw. zasady korzyści". Błędne odczytanie przez organ podstawy prawnej dokonanej w operacie wyceny nie ma jednak wpływu na wynik sprawy, gdyż w ostateczności nieruchomość wyszacowana została prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, co wykazano już w niniejszym uzasadnieniu.

Mając zatem na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.