Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 277/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-09-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust.1, art. 129 ust. 1 , art. 130 ust. 1, art. 134
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 3 września 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia NSA Bogusław Klimowicz (spr.) Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 września 2019 roku sprawy ze skargi T. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt wywłaszczony w związku z realizacją celu publicznego oddala skargę. MR ,


UZASADNIENIE

Pismem z 12 marca 2019 r. T.K. wniósł skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] r. utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie odszkodowania za grunt wywłaszczony w związku z realizacją celu publicznego.

Z akt sprawy wynika, że decyzją z [...] marca 2008 r. po otrzymaniu 3 listopada 2006 r. wystąpienia A S.A., Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł na podstawie art. 112 ust. 2 i 4, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1. art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 132 ust. 1 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, położonej w obrębie O., w gminie S., stanowiącej własność T. K. i o ustaleniu kwoty 29.135,00 zł tytułem odszkodowania na rzecz wywłaszczanego.

W decyzji z [...] marca 2008 r. wydanej na podstawie art. 122 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udzielił A S.A. zezwolenia na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości i nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Rozpatrując odwołanie T. K., Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2008 r. uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z [...] marca 2008 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Następnie decyzją z [...] października 2008 r. Wojewoda [...], po otrzymaniu odwołania ww. strony, uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty z [...] marca 2008 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w sprawie ze skargi A S.A. na decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2008 r. wyrokiem z dnia 20 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Łd 954/08 oddalił skargę.

Decyzją z [...] lipca 2009 r. Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł na podstawie art. 112 ust. 2 i 4, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 132 ust. 1 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46. poz. 543 ze zm. o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, położonej w obrębie O., w gminie S., stanowiącej własność T. K. i i o ustaleniu kwoty 35.267,00 zł tytułem odszkodowania.

Decyzją z [...] lipca 2009 r., na podstawie art. 122 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), Starosta [...]. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udzielił B. S.A. zezwolenia na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości i nadał decyzji nr [...] z [...] lipca 2009 r. rygor natychmiastowej wykonalności.

W wyniku odwołań złożonych przez T.K., reprezentowanego przez J. K., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...], z [...] lipca 2009 r., a decyzją z [...] lutego 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję nr [...] z dnia [...] lipca 2009 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Łd 167/10 uchylił zaskarżoną przez T. K. decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2009 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...]. W uzasadnieniu wyroku Sąd podał, że istotą sporu pozostaje kwestia zgodnego z prawem ustalenia odszkodowania i dokonał negatywnej oceny przyjętego za dowód w sprawie operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2009 r. wskazując na jego niezgodność z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto Sąd zwrócił uwagę, iż w decyzji nie wskazano jednostki zobowiązanej do wypłaty odszkodowania, nie określono, iż od przyznanego odszkodowania stronie przysługują odsetki, nie określono biegu terminu płatności odsetek, wbrew dyspozycji art. 132 ust. 1, 2, 3 i 5 ugn, a elementy te winny znaleźć się w decyzji. Częścią uzasadnienia decyzji winna być również dokonana przez organ administracji publicznej ocena operatu szacunkowego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 września 2011 r. sygn. akt I OSK 1510/10 oddalił skargę kasacyjną złożoną przez B S.A. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi.

Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 1206/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił zaskarżoną przez T. K. decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...], które nie mogły istnieć w obrocie prawnym bez decyzji wywłaszczeniowej.

Podczas rozprawy przeprowadzonej w dniu 16 maja 2012r. przedstawiciel [...] S.A. Oddział A wniósł o wydanie odrębnych decyzji w przedmiocie wywłaszczenia i w przedmiocie odszkodowania. Wniosek został ponowiony, z powołaniem przepisu art. 129 ust. 5 pkt 2 ugn, w trakcie rozprawy administracyjnej odbytej 12 lipca 2012r.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 112 ust. 2 i 4, art. 113 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 8 oraz art. 119 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 123 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), Starosta [...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, na cel publiczny określony jako wydobycie węgla brunatnego - zajęcie pod trasę maszyn, drogę technologiczną, wyrobisko Odkrywki S. oraz taśmociągi łączące Odkrywkę S. z Odkrywką B., prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, położonej w obrębie O., w gminie S., uregulowanej w księdze wieczystej [...], stanowiącej własność T. K.

W wyniku odwołania, Wojewoda [...] ostateczną decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] sierpnia 2012 r., a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi prawomocnym wyrokiem z dnia 14 maja 2012 r. w sprawie sygn. akt II SA/Łd 28/13 oddalił skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r.

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), Starosta [...], ustalił na rzecz T.K. odszkodowanie za odjęte prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, położonej w obrębie O., w gminie S., w wysokości 54.500,00 zł (słownie złotych: pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset 00/100) i do wypłaty odszkodowania zobowiązał Starostę [...]. wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej Wskutek złożenia odwołania przez T. K., reprezentowanego przez J. K., Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2015 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z [...] lipca 2014 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 112 ust. 2, art. 121 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. Nr 102, poz. 782 ze zm.), Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz T.K. odszkodowanie za odjęte prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, położonej w obrębie O., w gminie S., i za drzewostan z pow. 0,29 ha, w wysokości 40.200,00 zł (słownie złotych: czterdzieści tysięcy dwieście 00/100) i do wypłaty odszkodowania zobowiązał Starostę [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Rozpatrując odwołanie T. K., reprezentowanego przez J. K., Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2016 r. nr [...]. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z [...] stycznia 2016 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] maja 2017 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 112 ust. 2, art. 121 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz T. K. odszkodowanie za grunt wywłaszczony oznaczony jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, wraz z drzewostanem na pow. 0,27 ha, położony w obrębie O., w gminie S., w wysokości 41.042,00 zł (słownie złotych: czterdzieści jeden tysięcy czterdzieści dwa 00/100) i do wypłaty odszkodowania zobowiązał Starostę [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Rozpatrując odwołanie T. K., reprezentowanego przez J. K., Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2017 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z [...] maja 2017 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 112 ust. 2, art. 121 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), Starosta [...], ponownie ustalił na rzecz T. K. odszkodowanie za grunt wywłaszczony oznaczony jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha, wraz z drzewostanem na pow. 5139 m2, położony w obrębie O., w gminie S., w wysokości 52.777,00 zł i do wypłaty odszkodowania zobowiązał Starostę [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Od ww. decyzji T. K., złożył odwołanie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zobowiązanie Starosty [...] do przeprowadzenia wniosków dowodowych zgłoszonych w piśmie z dnia 18 maja 2018 r., powołanie rzeczoznawcy majątkowego z zakresu nieruchomości i ruchomości oraz zobowiązanie Starosty [...] do wypłaty zaliczki odszkodowania w terminie 30 dni w związku z działaniem w sposób opieszały i złośliwy w okresie 12 lat. Zaskarżonej decyzji podatnik zarzucił:

"1. naruszenie przepisów prawa materialnego w szczególności art. 128,130,132,134,135 i 153 pkt 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami; rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego Dz.U. nr 207 poz. 2109; rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10.02.2014r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych Dz.U. 266 z2014r.,

naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wydający decyzję wszystkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie;

naruszenie art. 35 k.p.a. par. 3 poprzez nie załatwienie sprawy w terminie wskazanym w postanowieniu Wojewody [...] z dnia [...].04.2018r., przez organ Starostwa wydający decyzję i brak podjęcia jakichkolwiek czynności zmierzających do jej wyjaśnienia « i załatwienia;

naruszenie art. 75,77,80 oraz art. 107 par.3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji, która nie została prawidłowo uzasadniona faktycznie - organ nie wskazał faktów, które nie uznał za udowodnione, dowodów na których się opierał oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Decyzja nie została prawidłowo udowodniona prawnie i nie została wyjaśniona jej podstawa z przytoczeniem prawidłowych przepisów prawa. Ponadto organ działał bezczynnie i przewlekle."

Odwołujący się zakwestionował także "lakoniczne ustalenie odszkodowania przez organ Starostwa Powiatowego w B., które sporządził zależny i stronniczy rzeczoznawca majątkowy'* i powołał się na art. 21 ust. 1 Konstytucji RP dopuszczający wywłaszczenie jedynie za słusznym odszkodowaniem, czyli takim, "które ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wartości wywłaszczonego mienia".

Działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. wskazaną na wstępie decyzją z [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] września 2018 r. odwołując się do treści art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i ust. 2 ugn organ wyjaśnił, że odszkodowanie za przedmiotowy grunt organ I instancji ustalił w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 12 lutego 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. S., legitymującą się uprawnieniami nr [...]. Przedmiotem wyceny był grunt wraz z drzewostanem, jako całość. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła w sposób prawidłowy przyjęła w procesie szacowania daty, w tym 20 lipca 2013 r. jako datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny i 12 lutego 2018 r. - data sporządzenia operatu, na którą określono wartość przedmiotu wyceny.

Organ przypomniał, że zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn ustawodawca podał, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Norma zawarta w art. 134 ust. 4 ugn stanowi natomiast, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie było wydobywanie złóż kopalin, co przewiduje art. 6 pkt 8 ugn powołany w podstawie prawnej decyzji wywłaszczeniowej, natomiast z całości materiału dowodowego wnosi się, że przed wywłaszczeniem działka nr 738 użytkowana była jako las. Podkreślenia wymaga też, że w świetle przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, aktualnym, czyli ustalonym wg stanu na dzień pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności, sposobem użytkowania gruntu będzie gospodarka leśna, a alternatywnym - wydobywanie złóż kopalin.

Zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z 4 sierpnia 2003 r. (Dz. Woj. [...] z 15 września 2003 r. Nr [...]) działka 738 znajdowała się w jednostce oznaczonej symbolem WOS1b - tereny przeznaczone pod wyrobisko odkrywki złoża węgla brunatnego, SOFT - tereny obsługi technologicznej i w niewielkim fragmencie, a zgodnie z planem zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z 6 listopada 2007 r. - na terenach leśnych. Bezspornym pozostaje, że tereny nabywane na cele wydobycia złóż kopalin mają wyższe ceny niż tereny leśne, toteż uzasadnionym jest oszacowanie działki w całości wg alternatywnego sposobu wykorzystania gruntu wynikającego z celu wywłaszczenia, stosownie do przepisu art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła wykazała w operacie, że obecny poziom cen na regionalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod odkrywkową eksploatację górniczą złoża węgla brunatnego jest wyższy niż za nieruchomości leśne (str. 12 operatu, punkt IX.6.).

W przepisie art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca podał, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

Do porównań w operacie szacunkowym z dnia 12 lutego 2018 r. prawidłowo przyjęte zostały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod odkrywkową eksploatację górniczą złoża węgla brunatnego, na których porastał drzewostan. Tak zakreślony rodzaj rynku pozostaje adekwatny względem szacowanej nieruchomości w rozumieniu art. 4 ust. 16 i art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowej analizie poddany został rynek gminy S., na terenie której zlokalizowana jest wyceniana działka w obrębie O., i obrębu K., sąsiadującego bezpośrednio z obrębem O., położonego na terenie sąsiedniej gminy S. z powiatu pajęczańskiego, w latach 2016 - 2017. Opisany obszar rynku potwierdza, że jest to rynek właściwy, prawidłowo dobrany w prawidłowo przyjętym okresie.

Co do zasady określonej w art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ugn). Ocenić można, że biegła szacując wartość nieruchomości określiła możliwą do uzyskania na właściwym obszarowo i rzeczowo rynku wartość działki nr 738 w oparciu o zaistniałe na tym rynku transakcje podobne, wykazujące cechy rynkowe. Biegły, jeżeli w wyniku analizy rynku ustali, że zaistniały transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi, zobowiązany jest przepisami prawa posłużyć się tymi transakcjami w procesie szacowania działki. Ukształtowany na określonym obszarze rodzaj danego rynku stanowi wyznacznik przy określaniu wartości innych nieruchomości z obszaru tego samego rynku

W operacie szacunkowym z dnia 12 lutego 2018 r. biegła podała, że wg stanu z 20 lipca 2013 r. w przypadku działki nr 738 o pow. 0,56 ha jedynie grunt o pow. 5139 m2 porośnięty był drzewostanem - grunt o pow. 461 m2 był bowiem wylesiony. Powyższe znajduje potwierdzenie w zapisach planów urządzenia lasu z 2007 r. i z 2010 r. Z dokumentów tych jasno wynika, że zalesiona była powierzchnia działki bez 461 m2. Uzasadnionym było zatem oszacowanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem powierzchni pokrytej drzewostanem zgodnie z przestawionymi wytycznymi. Jako jednostkę porównawczą biegła przyjęła 1 m2 gruntu zadrzewionego pozyskiwanego na cele wydobycia złóż kopalin, ustalając tym samym wartość rynkową nieruchomości, co jest zgodne z przepisem art. 134 ust. 1 i art. 150 ust. 2 ugn. Biegła odnotowała na właściwym rynku wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi, by móc określić wartość rynkową nieruchomości. Określenie osobno wartości gruntu i osobno wartości drzewostanu, oznaczałoby ustalenie wartości odtworzeniowej nieruchomości, a tę można ustalić w przypadku, gdy nie jest możliwe ustalenie jej wartości rynkowej (art. 135 ust. 2 ugn). Ponadto w art. 150 ust. 3 ugn ustawodawca sprecyzował, że wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Żaden z określonych w przepisie przypadków nie zaistniał w okolicznościach sprawy. W konsekwencji organ ocenił operat szacunkowy z 12 lutego 2018 r. jako wiarygodny, zaznaczając dodatkowo, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem rozważań organu, ponieważ odnosi się do wiadomości specjalnych, które są domeną rzeczoznawcy. Organ wskazał, że wątpliwości dotyczące zostały wyjaśnione pismem rzeczoznawcy z 2 listopada 2018 r. i jako stanowiące uzupełnienie sporządzonego operatu i eliminują stwierdzone wcześniej przez organ wątpliwości. W konsekwencji organ odwoławczy uznał, że przedstawiona argumentacja jest logiczna, spójna i przekonująca i potwierdza racjonalność przyjętych w operacie założeń. Organ podkreślił, że niezadowolenie strony należy potraktować jako wyraz subiektywnej oceny operatu, niepopartej konkretnym dowodem, który obalałby twierdzenie o prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę metod i technik szacowania. Kierując się pozytywnym wynikiem dokonanej przez organ odwoławczy oceny operatu szacunkowego odstąpiono od zainicjowania procesu weryfikacji operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. W ocenie organu brak również było podstaw by kolejny raz zlecić sporządzenie opinii z wartości nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, zważając tym bardziej na fakt, że dla potrzeb postępowania sporządzono kilka opinii z wartości działki nr 738, których wyniki były zbliżone. T. K. w odwołaniu wskazując na zarzuty wobec operatu szacunkowego z 12 lutego 2018 r. nie przedstawił kontroperatu mogącego wskazywać na dodatkowe okoliczności mające wpływ na wartość, które ewentualnie mogły być pominięte w opinii przyjętej za dowód w sprawie. Odwołujący się nie skorzystał również z możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem weryfikacji operatu z 12 lutego 2018 r.

Organ odmówił przeprowadzenia wniosków dowodowych wskazując, że kwestie związane z wypłatą odszkodowania z tytułu wywłaszczenia reguluje przepis art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z mającym zastosowanie w niniejszym postępowaniu art. 132 ust. la ustawy, w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Przepis art. 132 ust. 1b dopuszcza natomiast wypłatę zaliczki, ale jedynie w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości. Sytuacja taka nie miała jednak miejsca w okolicznościach sprawy, ponieważ decyzji wywłaszczeniowej Starosty [...] z [...] sierpnia 2012 r. nr [...], w konsekwencji której odjęto T. K. prawo własności gruntu, nie był nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Pismem z 12 marca 2019 r. T. K. wniósł skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] r. domagając się jej uchylenia w całości a ponadto wnioskując o nałożenie kary grzywny na organy obu instancji za bezczynność, opieszałość oraz lakoniczne uzasadnienie decyzji. Ponadto skarżący wniósł o zobowiązanie Starosty [...] do przeprowadzenia wniosków dowodowych zgłoszonych w piśmie z 18.05.2018 r., powołanie rzeczoznawcy majątkowego z zakresu nieruchomości i ruchomości, a także zobowiązanie Starosty [...] do wypłaty zaliczki odszkodowania w terminie 30 dni, w związku z działaniem w sposób opieszały i złośliwy w okresie 12 lat, a także zasądzenie kosztów w niniejszej sprawie. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego w szczególności art. 128,130,132,134,135, i 153 pkt 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami; rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego, rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10.02.2014r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych

2. naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ wydający decyzję wszystkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie;

naruszenie art. 35 k.p.a. § 3 poprzez niezałatwienie sprawy w terminie wskazanym w postanowieniu Wojewody [...] z 16.04.2018r. przez organ Starostwa wydający decyzję i brak podjęcia jakichkolwiek czynności zmierzających do jej wyjaśnienia i załatwienia;

naruszenie art. 75,77,80 oraz art. 107 par. 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji, która nie została prawidłowo uzasadniona faktycznie - organ nie wskazał faktów, które nie uznał za udowodnione, dowodów na których się opierał oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Wojewody [...]. z [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z [...] września 2018 r. ustalającą na rzecz T. K. odszkodowanie za grunt wywłaszczony oznaczony jako działka nr 738 o pow. 0,56 ha wraz z drzewostanem o pow. 5139 m², położony w obrębie O., gmina S., w wysokości 52.777 zł. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Starostę [...].

Z akt sprawy wynika, że podstawą ustalenia odszkodowania za ww. grunt wywłaszczony w związku z realizacją celu publicznego stał się operat szacunkowy sporządzony 12 lutego 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. na zlecenie Starosty [...].

We wniesionej skardze T. K. kwestionuje prawidłowość wyceny dokonanej w operacie szacunkowym wskazując na naruszenie zarówno przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz.121 ze zm.), jak i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2014 r., poz. 266 ze zm.).

Wyznaczając ramy prawne kontrolowanej decyzji należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 129 ust. 5 pkt 2 ugn starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości. (W niniejszej sprawie dec. Starosty [...] z [...] sierpnia 2012 r.). Z kolei zgodnie z art. 128 ust. 1 ugn wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości prawa. Odszkodowanie służy zrekompensowaniu utraty prawa własności dotychczasowemu właścicielowi. Podstawę prawną decyzji o odszkodowaniu wydanej w przedmiotowej sprawie stanowi zatem art. 129 ust. 5 pkt 2 w związku z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie natomiast z treścią art. 130 ust. 1 zdanie drugie ugn, w przypadku, gdy starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia prawa. Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Wysokość odszkodowania musi odpowiadać wartości rynkowej odebranego prawa, określanej przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego wyboru takiej metodologii szacowania nieruchomości, która będzie najbardziej adekwatna do celu wyceny. Z kolei zgodnie z art. 134 ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Norma zawarta w art. 134 ust. 4 ugn stanowi natomiast, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Nie budzi wątpliwości w sprawie, że celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie nieruchomości skarżącego było wydobywanie złóż kopalin, zgodnie z powołanym w decyzji wywłaszczeniowej art. 6 pkt 8 ugn., a także planem zagospodarowania przestrzennego dla części Gminy S. zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy S. Nr [...] z 19 kwietnia 1996 r. Zaś odszkodowanie za wywłaszczony grunt w wysokości 52.777 zł ustalone zostało, jak wyżej wskazano w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z 12 lutego 2018 r. Podkreślenia wymaga, ze zgodnie z brzmieniem art. 154 ust. 1 ugn, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd w całości podziela stanowisko organów obu instancji, że wbrew stanowisku strony skarżącej przedmiotem wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę był grunt wraz z drzewostanem jako całość. Ponadto do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła w sposób prawidłowy przyjęła w procesie szacowania daty, tj. 20 lipca 2013 r. na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny (data prawomocności wyroku WSA w Łodzi z 14 maja 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 28/13 oddalającego skargę strony na decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2012 r. o wywłaszczeniu nieruchomości) oraz 12 lutego 2018 r., czyli datę sporządzenia operatu określającego wartość przedmiotu wyceny.

Po analizie operatu szacunkowego z 12 lutego 2018 r. Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji, że nie zawiera on uchybień mogących być podstawą do naruszenia wskazanych w skardze przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak trafnie wskazano w treści operatu celem publicznym uzasadniającym wywłaszczenie było wydobywanie złóż kopalin, co przewiduje art. 6 pkt 8 ugn powołany w podstawie prawnej decyzji wywłaszczeniowej, natomiast z całości materiału dowodowego wnosi się, że przed wywłaszczeniem działka nr 738 użytkowana była jako las. Biegła wskazała, że zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z dnia 4 sierpnia 2003 r. (Dz. Woj. [...] z 15 września 2003 r. Nr 254) działka 738 znajdowała się w jednostce oznaczonej symbolem WOS1b - tereny przeznaczone pod wyrobisko odkrywki złoża węgla brunatnego, SOFT - tereny obsługi technologicznej i w niewielkim fragmencie, a zgodnie z planem zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z 6 listopada 2007 r. - na terenach leśnych. Uznano również za zasadne oszacowanie ww. działki w całości wg alternatywnego sposobu wykorzystania gruntu wynikającego z celów wywłaszczeniowych, stosownie do treści art. 134 ust. 4 ugn, ponieważ nie ulega wątpliwości, że tereny nabywane w celu wydobycie kopalin złóż osiągają ceny wyższe niż tereny leśne. Biegła wskazała w operacie, że poziom cen na regionalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod eksploatację górniczą złoża węgla brunatnego w latach 2016-2017 jest wyższy niż cen dotyczących nieruchomości leśnych. Ponadto zgodnie z treścią art. 134 ust. 2 ugn do porównań w operacie szacunkowym z dnia 12 lutego 2018 r. prawidłowo przyjęte zostały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod odkrywkową eksploatację górniczą złoża węgla brunatnego, na których porastał drzewostan. Biegła szacując wartość rynkową nieruchomości określiła możliwą do uzyskania na właściwym obszarowo i rzeczowo rynku wartość działki nr 738 w oparciu o zaistniałe na tym rynku transakcje podobne, wykazujące cechy rynkowe. Biegły, jeżeli w wyniku analizy rynku ustali, że zaistniały transakcje rynkowe nieruchomościami podobnymi, zobowiązany jest przepisami prawa posłużyć się tymi transakcjami w procesie szacowania działki. Ukształtowany na określonym obszarze rodzaj danego rynku stanowi wyznacznik przy określaniu wartości innych nieruchomości z obszaru tego samego rynku. Biegła wskazała, że wg stanu z 20 lipca 2013 r. w odniesieniu do działki nr 738 o pow. 0,56 ha jedynie grunt o pow. 5139 m2 porośnięty był drzewostanem - grunt o pow. 461 m2 był bowiem wylesiony. Powyższe potwierdzają zapisy planów urządzenia lasu z 2007 r. i z 2010 r., z których to dokumentów wynika, że zalesiona była powierzchnia działki bez 461 m2..

W konsekwencji biegła uznała za zasadne i korzystne dla strony oszacowanie nieruchomości z uwzględnieniem powierzchni pokrytej drzewostanem. Jako jednostkę porównawczą w operacie szacunkowym przyjęto 1 m2 gruntu zadrzewionego pozyskiwanego na cele wydobycia złóż kopalin, ustalając tym samym wartość rynkową nieruchomości odnotowując wystarczająca ilość transakcji których przedmiotem były podobne nieruchomości. W tym miejscu wypada podkreślić, że wbrew stanowisku strony wyrażonym zarówno w treści odwołania, jak i skardze odrębne określenie wartości drzewostanu i gruntu prowadziłoby do ustalenia wartości odtworzeniowej nieruchomości (art. 135 ust. 2 ugn), a tę zgodnie z ust. 1 art. 135 można ustalić w przypadku, gdy nie jest możliwe ustalenie jej wartości rynkowej.

Reasumując, należy uznać, że sporządzony operat szacunkowy należy uznać za prawidłowy pod względem formalnym, mógł zatem stanowić podstawę do wyceny nieruchomości, a w konsekwencji do ustalenia w oparciu o niego odszkodowania dla strony skarżącej. Samo natomiast subiektywne przekonanie skarżącego w oczywisty wszak sposób zainteresowanego uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Ponadto wymaga podkreślenia, że ani sąd administracyjny, ani organy administracji publicznej nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 ugn., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Podkreślenia jednak wymaga, że ocena ta nie może jednak wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13, CBOSA). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Ponadto zgodnie z wymogami § 55 i § 56 powołanego wyżej rozporządzenia z 21 kwietnia 2004 r. rzeczoznawca umieściła w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Niewątpliwie zatem ww. operat szacunkowy łącznie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie wyjaśniającym z 2 listopada 2018 r. zawiera dane niezbędne, które pozwoliły organowi ocenić pozytywnie jego przydatność jako dowodu w niniejszej sprawie, które to stanowisko Sąd w całości podziela.

W konsekwencji Sąd nie podzielił zarówno wskazanych w skardze zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i przepisów postępowania. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia, dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy, a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego w granicach posiadanych kompetencji.

Z powyższych względów wobec braku uzasadnionych podstaw skargi z mocy art. 151 art. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) należało orzec jak w sentencji wyroku.

dc