Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1962/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2012-01-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 par. 4, 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 153, 154, 159
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Alicja Plucińska-Filipowicz Sędziowie NSA Arkadiusz Despot -Mładanowicz del. WSA Teresa Kurcyusz-Furmanik (spr.) Protokolant Agnieszka Kuberska po rozpoznaniu w dniu 5 stycznia 2012r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej L. M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 maja 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1914/09 w sprawie ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 12 maja 2010r. sygn. akt IV SA/Wa 1914/09, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 poz. 1270), zwanej dalej P.p.s.a., oddalił skargę L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2009r. nr [...] wydaną w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2009r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Błonie z dnia [...] maja 2009r. ustalającą dla L. M., zbywcy nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. 4,4174 ha położonej we wsi P., opłatę w wysokości 168.744,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Błonie dla części wsi P.. Plan ten wprowadzono na mocy uchwały Rady Gminy Błonie nr XXXI/208/05 z dnia 18 kwietnia 2005r. (Dz. Urz. Woj. Warszawskiego. nr 16, poz. 10928). Zgodnie z planem działka ew. nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U - tereny centrum usługowego. Do 31 grudnia 2003r. na terenie gminy Błonie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr 17/W/93 Rady Miejskiej w Błoniu z dnia 30 czerwca 1993r. (Dz. U. Woj. Warszawskiego nr 16, poz. 139), a po jego myśli przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach rolnych d. Stacji P. (symbol planu 17.12 - R). Od 1 stycznia 2004r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniono, iż działka ew. nr [...] została wydzielona z działki ew. nr [...], której stan użytków, zgodnie z ewidencją gruntów był następujący: grunty orne klasy Rlllb - 10,0300 ha, RIVa - 47,5986 ha, RIVb - 23,2094, RV - 7,8600 ha; łąki trwałe Łll - 3,0800 ha, ŁIV - 4,0200 ha2 ŁV - 0,4800 ha oraz rowy - 0,5000 ha. Wydzielona działka ew. nr [...] zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów określona została jako użytki: grunty orne klasy RV - 0,1273 ha, Rlllb - 1,0485 ha, RIVb - 0,0076 ha, RIVa - 3,2340 ha oraz rowy o pow. 0,0974 ha.

L. M. sprzedał działkę ew. nr [...] w dniu 4 lutego 2008r. (akt notarialny Rep. A Nr [...]), a w dniu 23 października 2008r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości. Organ przedstawił brzmienie art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". Przywołano także treść art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". Stwierdził, iż uszczegółowienia regulacji ustawowych dokonują przepisy wykonawcze, o jakich mowa w art. 159 u.g.n., tj. § 50 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzeniem". Na mocy cyt. § 50 ust. 3, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. uwzględnia się jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie do przywołanej regulacji, ustalono faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2005r. korzystając z wypisu z ewidencji gruntów oraz uwzględniając okoliczność, iż dla przedmiotowej nieruchomości nie ustalono warunków zabudowy. Operat szacunkowy odpowiada więc wymogom określonym w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Organ zauważył, że ze względu na faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i zapisy nowego planu, wzrost wartości w niniejszej sprawie dotyczy jedynie części działki ew. nr [...] obejmującej 4,4174 ha. Natomiast wartość pozostałej części działki, stanowiącej rowy o pow. 0,0974 ha nie uległa zmianie. Dodatkowo wyjaśnił, iż biegła nie odwoływała się do zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, bowiem stanowiłoby to rażące naruszenie 50 ust. 3 rozporządzenia. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem użytkowania przed uchwaleniem planu, w operacie zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami rolnymi zawartych w latach 2006-2008 na terenie gminy Błonie (str. 40-41 operatu). Materiał porównawczy wyselekcjonowany został spośród kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami rolnymi pochodzącymi z gmin Błonie i Leszno (str. 27-30 operatu). Badanie trendu czasowego pozwoliło stwierdzić, iż ceny gruntów rolnych w 2007r. wykazywały ustabilizowany poziom. Również przy szacowaniu wartości działki po uchwaleniu planu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami o dużej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniowo-usługową, zawartych na rynku lokalnym od marca 2006r. do grudnia 2007r. (str. 44 operatu). Wyboru materiału porównawczego dokonano w oparciu o zestawienie 26 transakcji z terenu gminy Błonie oraz 37 transakcji z terenu gminy Ożarów Mazowiecki (str. 23-25 operatu). W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegła ustaliła cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen na badanym rynku lokalnym oraz określiła ich procentowy wpływ, a także wagi tych cech. Jako cechy przyjęto zatem: atrakcyjność lokalizacji (20%), dostępność komunikacyjną (10%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (15%), kształt i wielkość działki (25%), funkcję w planie, możliwości inwestycyjne (20%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe i ich oceny uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości wycenianej działki.

L. M. zaskarżył opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2009 r. zarzucając jej naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą wykładnię art. 149, art. 153 oraz art.154 ust. 2 u.g.n., nadto art. 37 ust. 1 i 11 u.p.z.p. Zarzucił również naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k. p. a. Uzasadniając postawione zarzuty podniósł, że poprzedni plan określał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako grunty rolne i obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. W dniu 1 maja 2003 r. Rada Gminy Błonie uchwaliła Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Błonie. Zgodnie ze studium obszar, na którym znajduje się działka ew. nr [...] przeznaczony został w przyszłych planach pod zabudowę magazynowo-usługową i produkcyjną z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Przeto biegła powinna była przyjąć dla potrzeb oceny przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania grunty o podobnym przeznaczeniu, jaki wynikał z uchwalonego studium. Tymczasem, oceniając przeznaczenie działki ew. nr [...], z której wyłączono później działkę [...], błędnie przyjęła jej przeznaczenie na cele rolnicze uznając na podstawie § 50 ust. 3 rozporządzenia, że wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do wyceny należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Podejście takie stoi w sprzeczności z art. 154 ust. 2 u.g.n. stanowiącym, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Zdaniem skarżącego regulacja zawarta w art. 154 ust. 2 u.g.n. pominięta została przy ocenie przeznaczenia nieruchomości nr ew. [...], z której wyłączono działkę [...]. Skarżący wywiódł nadto, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji nie został sporządzony zgodnie z wymogami § 56 ust. 1 rozporządzenia. Jego zdaniem, zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., do zasad określania wartości nieruchomości należy stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 153 u.g.n. Warunek tam zawarty nie został spełniony, ponieważ porównywane ze sobą nieruchomości nie były podobne pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania. Określając sposób wyboru transakcji kupna-sprzedaży gruntów rolnych dla potrzeb oceny wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu biegła wybrała jako reprezentacyjne transakcje dotyczące gruntów rolnych, dla których nie przewiduje się zmiany przeznaczenia (str. 22). Ten wybór w znaczący sposób obniżył szacowaną wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu. Przedmiotowa nieruchomość już od 2003r. przeznaczona była do zabudowy, co zwiększało zainteresowanie potencjalnych inwestorów jej nabyciem. Wobec tego porównywanie działki nr ew. [...] z nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod działalność rolniczą narusza art. 153 u.g.n., gdyż nieruchomości te nie sposób uznać za podobne. Skarżący uznał, iż niewłaściwie dobrano porównywane nieruchomości także ze względu na stopień ich uzbrojenia. Według zamieszczonych w operacie informacji (str. 38) szacowana nieruchomość na dzień wejścia życie nowego planu posiadała własną sieć kanalizacji sanitarnej, wybudowaną studnię głębinową z odcinkiem sieci wodociągowej, sieć energii elektrycznej i sieć gazową - gazociąg średniego ciśnienia. Biegła nie przedstawiła w tym zakresie nieruchomości podobnych, gdyż wybrane działki miały charakter wybitnie rolniczy, a ich uzbrojenie wymagałoby bardzo wysokich nakładów. Nie wykazano także w operacie, że wybrane transakcje reprezentowały wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podniesione wyżej uchybienia w ocenie skarżącego spowodowały nieuzasadnione zawyżenie opłaty planistycznej z uwagi na zaniżenie wartości przedmiotowej działki przed wejściem w życie planu.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę uznając ją za niezasadną. Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy Sąd przyjął, jako słuszne ustalenia organu, iż w dniu 18 kwietnia 2005r. Rada Gminy Błonie podjęła uchwałę nr XXXI/208/0 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi P.. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r., a zgodnie z jego treścią przedmiotowa działka położona była na terenach rolnych d. Stacji P.. (symbol planu 17.12 - R). W okresie pomiędzy utratą mocy obowiązującej wcześniejszego planu, tj. od dnia 1 stycznia 2004 r. do czasu wejścia w życie uchwały Rady Gminy Błonie nr XXXI/208/05 z dnia 18 kwietnia 2005r. nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Podniesiono, że z akt sprawy nie wynika, by w odniesieniu do przedmiotowej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Po myśli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Błonie dla części wsi P. działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U - tereny centrum usługowego. Mając na względzie tak ustalony stan faktyczny uznano za zasadne zastosowanie w postępowaniu prowadzonym przed organami administracji przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 - 6 u.p.z.p. Odpowiadając na zarzuty skarżącego Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż w kontrolowanej sprawie wycena nieruchomości dokonywana była nie na potrzeby wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami lecz na potrzeby ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd zwrócił uwagę, iż art. 154 ust. 2 u.g.n., na który powołano się w skardze, w przypadku braku planu miejscowego przewiduje ustalanie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium, jednakże przy rozważaniu zagadnień dotyczących renty planistycznej nie można pomijać przepisów ustawy normującej tą instytucję prawną, a w szczególności art. 37 ust.1 u.p.z.p. Podkreślono, że stosowanie do ustalenia wysokości renty planistycznej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących określania wartości nieruchomości nie może prowadzić do faktycznego wyłączenia stosowania przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl jej art. 37 ust. 1 wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powołując się na stanowisko zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2008 r., II OSK 1600/07, LEX 529211 wskazano, iż na podstawie art. 159 pkt 2 u.g.n. Rada Ministrów została upoważniona do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzaju metod i technik wyceny nieruchomości, sposobu określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając m. in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów. Stosownie do § 50 ust. 3 rozporządzenia wydanego na podstawie zawartej w przywołanym przepisie delegacji, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd zauważył, iż zarówno z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., jak i z § 50 ust. 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Zwrócono uwagę na jedyną, przewidzianą przez ustawodawcę możliwość odstępstwa od przyjmowania dla ustalania renty planistycznej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Jako taką wskazano sytuację, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego wydana została decyzja o warunkach zabudowy, o czym stanowi art. 63 ust. 3 ustawy u.p.z.p. Wojewódzki Sąd Administracyjny zaprzeczył możliwości ustalania wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenie tej nieruchomości według studium. Zwracając uwagę na art. 9 ust. 5 u.p.z.p. wskazał, że studium nie jest aktem prawa miejscowego. Przywołując regulację zawartą w art. 9 ust. 1 i ust. 4 w/w ustawy Sąd wskazał, iż Rada Gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, a ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych lecz treść studium w określonej dacie nie przesądza o przyszłej treści postanowień planu miejscowego. Studium może ulec zmianie, a jego postanowienia nie mają charakteru normatywnego.

Odnosząc się do postawionych w skardze zarzutów nieprawidłowości w ustaleniu wartości nieruchomości oszacowywanej Sąd stwierdził, iż ustalenie to zostało dokonane przez organ w sposób zgodny z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Jak wynika bowiem ze znajdujących się w aktach sprawy wypisów z ewidencji gruntów przedmiotowa działka ew. nr [...] jest określona jako użytki: grunty orne klasy RV - 0,1273 ha, RIIIb - 1,0485 ha, RIVb -0,0076 ha, RIVa - 3,2340 ha oraz rowy o pow. 0,0974 ha, Ponadto z materiału zdjęciowego wynika, iż przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i wobec przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W dniu wejścia planu z 2005 r. w życie działka ew. nr [...] była, co prawda uzbrojona, lecz okoliczność ta, zdaniem Sądu, nie jest wystarczająca, aby uznać, że nastąpiła zmiana jej faktycznego wykorzystania.

Jako niezasadne uznane zostały również zarzuty nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. Sąd zauważył, że przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej, a swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W efekcie, mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego przeznaczenia przedmiotowej działki z ustaleniami nowego planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie zgodził się z zawartymi w skardze twierdzeniami skarżącego dotyczącymi zaniżenia wartości jego nieruchomości przed wejściem w życie planu. Wyjaśniono, że pomimo uzbrojenia działki oraz przeznaczenia jej w studium na cele nierolne nie sposób jest z wyżej wskazanych przyczyn uznać, że miała ona taki charakter przed wejściem w życie planu z 2005r. Wobec tego nie są zasadne zarzuty skarżącego, że biegła wzięła pod uwagę transakcje dotyczące działek o charakterze rolnym. W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 k. p. a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniło prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydało zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadniło je stosownie do wymogów art. 107 § 3 k. p. a.

W skardze kasacyjnej wniesionej przez pełnomocnika ustanowionego przez L. M. zaskarżono wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi oraz zasądzenie kosztów sądowych.

Skargę oparto na obu podstawach wymienionych w art.174 P.p.s.a.

Zarzucono zaskarżonemu wyrokowi :

- naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a to naruszenie:

art. 1 § 1 i 2, art. 3, art. 141 § 4 P.p.s.a oraz art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 153 ust. i art. 4 pkt 16 u.g.n. polegające na lakonicznej i nierzetelnej ocenie obligatoryjnego dowodu w postaci operatu szacunkowego, co skutkowało przyjęciem w uzasadnieniu wyroku błędnie ustalonego stanu faktycznego;

- naruszenie prawa materialnego poprzez:

niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 37 ust. 1 w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.11 u.p.z.p. w związku z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz w związku z art. 7 u.g.n., co polegać miało na uznaniu, wbrew literalnej wykładni wymienionych przepisów, że mają one zastosowanie do określenia renty planistycznej dla nieruchomości, których wartość z uwzględnieniem ich przeznaczenia, nie wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; niezastosowanie przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n, skutkujące dopuszczeniem przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, jako dowód w sprawie, nieaktualnego operatu szacunkowego.

Uzasadniając postawione w skardze kasacyjnej zarzuty o charakterze procesowym stwierdzono, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, mimo podnoszonych przez stronę zastrzeżeń, nie przeprowadził samodzielnie postępowania dowodowego. Nie dokonał oceny operatu szacunkowego przyjmując bezkrytycznie za własne, ustalenia dowodowe organów I i II instancji. Ustalenia te natomiast wynikały z nieprawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego mającego na celu określenie rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości wymaganego przez art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie autora skargi kasacyjnej zaniechano oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego, co w istocie doprowadziło do przekazania funkcji orzeczniczej rzeczoznawcy majątkowemu , a w konsekwencji do naruszenia przepisów art. 6, art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. rządzących postępowaniem dowodowym prowadzonym w postępowaniu administracyjnym. Powołano się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 czerwca 2006r. IV SA/Wa 212/06 publ. LEX nr 232961 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2009r. sygn. akt I OSK 292/08 publ. w Legalis, w których wyjaśniono, że organy administracji nie są zwolnione od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, mimo jego sporządzenia przez eksperta z odpowiednią wiedzą specjalistyczna, jakim jest rzeczoznawca majątkowy. Operat rzeczoznawcy, jako opinia (art. 84 § 1 k.p.a.) podlega swobodnej ocenie. Stanowi element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), a w razie wątpliwości organy administracji mogą żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej. Zdaniem autora skargi kasacyjnej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie podjął stosownych kroków w tym kierunku i nie dostrzegł nieprawidłowości w ogólnikowej, pozbawionej merytorycznej analizy ocenie operatu szacunkowego dokonanej przez Burmistrza Miasta i Gminy Błonie, przyjętej bez zastrzeżeń przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Uznano za lakoniczne ustosunkowanie się Sądu do postawionego w skardze zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Wnoszący skargę kasacyjną, tak, jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji stwierdził, iż rzeczoznawca wybrała do porównania, jako reprezentacyjne, transakcje dotyczące gruntów rolnych, dla których nie przewiduje się zmiany przeznaczenia, gdy dopuszczalne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości już od 2003r. uległo zmianie. Działka [...] (wówczas [...]) przed uchwaleniem planu objęta była zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Błonie z dnia 30 czerwca 2003r., a fakt ten zwiększał zainteresowanie potencjalnych inwestorów jej nabyciem. W konsekwencji obniżenia szacowanej wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwiększono wzrost naliczonej opłaty.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 153 u.g.n. autor skargi kasacyjnej powołał się na standardy i zasady wyceny nieruchomości Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zawierające wskazania porównawczej wyceny nieruchomości podnosząc, iż nieruchomości poddane porównaniu powinny mieć podobne cechy fizyczne np. zbliżoną powierzchnię, stan prawny i przeznaczenie, a także cechy użytkowe, ekonomiczne i rynkowe. Podniósł, iż nieruchomość o nr [...] położona we wsi P. nie była nieruchomością podobną do nieruchomości przeznaczonych wyłącznie pod działalność rolniczą. Posiadała własną sieć kanalizacji sanitarnej, wybudowaną studnię głębinową z odcinkiem sieci wodociągowej, sieć energetyczną, sieć gazową - gazociąg średniego ciśnienia. Mimo tego w operacie szacunkowym element cenotwórczy, jakim jest uzbrojenie w infrastrukturę techniczną, nie został prawidłowo uwzględniony, a nie dostrzegł tego Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Odwołując się ponownie do stanowiska prezentowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2007r. (II OSK 1205/06 publ. LEX nr 385925) skarżący kasacyjnie wskazał, iż opłata, którą go obciążono pobierana jest wyłącznie wówczas, gdy w postępowaniu administracyjnym zostanie wykazane, że wzrost ceny nieruchomości pozostaje w związku przyczynowym ze zmianą przeznaczenia tego gruntu w uchwalonym planie. Stwierdził, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie odniesiono się do tej kwestii, mimo zgłoszenia przez stronę zarzutu pominięcia w operacie szacunkowym braku wykazania związku przyczynowego pomiędzy kilkuletnim obowiązywaniem zapisów studium, a ewentualnym wzrostem nieruchomości związanym z wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zauważył, iż działka [...] (ówcześnie [...]) przed uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego objęta była zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Błonie znajdując się na obszarze przewidzianym do zmiany sposobu użytkowania na tereny zabudowy magazynowo-usługowej i produkcyjnej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Tym samym uchwalenie planu zmieniło tylko podstawę prawną do dokonywania określonego rodzaju inwestycji, a nie samo przeznaczenie działki, przy czym zauważono, iż Studium Uwarunkowań nie jest aktem prawa miejscowego i nie ma mocy powszechnie obowiązującej.

Zdaniem autora skargi kasacyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, z naruszeniem art. 8 k.p.a., pominął fakt niekorzystnego dla skarżącego wyboru tzw. nieruchomości podobnych skutkujący sztuczne obniżenie wartości działki [...] przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sztuczne zawyżenie wartości tej działki po dniu wejścia w życie planu. Zarzut ten odniesiono także do sądowej oceny załączników do operatu szacunkowego. Zakwestionowano nadto wartość dowodową dokumentu z dnia 15 września 2008r. sporządzonego w Wydziale Planowania Przestrzennego dla Burmistrza Miasta Gminy i Błonie, a nazwanego przez rzeczoznawcę "informacją planistyczną", w którym znajdować się miała informacja o braku możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanych inwestycji na omawianym terenie z uwagi na kryterium powierzchniowe zamierzenia. Zdaniem skarżącego kasacyjnie był to wewnętrzny dokument, dotyczący jedynie hipotetycznej sytuacji bez znaczenia dla prowadzonej sprawy w przedmiocie ustalania opłaty za wzrost wartości nieruchomości

Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego sporządzający skargę kasacyjną, na gruncie przywołanych w jej petitum regulacji prawnych stwierdził, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny zaniechał ustalenia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z uchwalonego planu, a wpływem poniesionych przez byłego właściciela nieruchomości nakładów na uzyskaną cenę sprzedaży, co skutkowało błędną interpretacją art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Odwołano się tu do treści wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2008r. II OSK 774/07 i z dnia 19 marca 2009r. sygn. akt II OSK 254/08 publ. w Internetowej Bazie Orzeczeń NSA.

Autor skargi kasacyjnej zauważył, że nieruchomość, od której ustalana jest w sprawie opłata już od 2003r., a więc od czasu, gdy wprowadzone zostało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Miasta Błonie i Gminy Błonie, znajdowała się na terenie zabudowy magazynowo-usługowej i produkcyjnej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Fakt ten miał, jego zdaniem, wpływ na wzrost wartości nieruchomości, gdyż zwiększał zainteresowanie potencjalnych nabywców. Tym samym uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowiło bezpośredniej przyczyny wzrostu wartości tej nieruchomości.

Na rozprawie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym pełnomocnik skarżącego kasacyjnie cofnął skargę kasacyjną w części dotyczącej zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W świetle art. 183 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Skargę kasacyjną oprzeć można na określonych w art. 174 pkt 1 i 2 P.p.s.a podstawach do jej wniesienia. W przypadku oparcia skargi kasacyjnej na zarzucie naruszenia przepisów postępowania wymagane jest, aby obok precyzyjnego określenia naruszonego przepisu polegającego na wskazaniu numeru artykułu (paragrafu, ustępu) ustawy, autor skargi kasacyjnej uzasadnił, na czym to naruszenie polegało oraz jaki mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

W skardze kasacyjnej przedstawionej Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu przedstawiono zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak i prawa procesowego.

Przechodząc do oceny zarzutów przedstawionych z powołaniem się na podstawę kasacyjną określoną w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. zwrócić trzeba uwagę, iż autor skargi kasacyjnej nie wykazał ich wpływu na treść zaskarżonego wyroku. Jedynie w podsumowaniu całości swoich wywodów, odnoszących się również do zarzutów naruszenia prawa materialnego, zaznaczył, iż popełnione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny uchybienia w "oczywisty sposób wpłynęły na rozstrzygnięcie sprawy w sposób niezgodny z prawem". Po myśli art. 176 P.p.s.a nie jest spełnia to warunku skutecznie sformułowanego zarzutu naruszenia prawa procesowego. Autor skargi kasacyjnej winien przeprowadzić argumentację w kierunku wykazania wpływu wskazanych uchybień na treść orzeczenia, a ponadto wykazania poprzez odwołanie się do oszacowania skali tego wpływu, że mogło to być istotne dla treści tego rozstrzygnięcia. Wadliwe sformułowanie zarzutu utrudnia ocenę jego słuszności, a w konsekwencji ocenę zaskarżonego wyroku. Postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym nie polega bowiem na ponownym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, natomiast składające się na podstawy kasacyjne zarzuty wyznaczają granice jej badania.

Niezależnie od tej wadliwości formalnej omawiane zarzuty okazały się także nie trafne merytorycznie.

Sądowi pierwszej instancji zarzucono w ramach art. 174 pkt 2 P.p.s.a naruszenie art.1 § 1 i 2, art. 3 i art. 141 § 4 P.p.s.a. Jak wynika z petitum skargi kasacyjnej uchybienie to polegać miało na lakonicznej i nierzetelnej ocenie obligatoryjnego dowodu w sprawie, a to operatu szacunkowego, co skutkowało przyjęciem w uzasadnieniu wyroku błędnie ustalonego stanu faktycznego.

Oceniając tak sformułowany zarzut w aspekcie powołanych tam przepisów art. 1 § 1 i 2 oraz art. 3 i art. 141 § 4 P.p.s.a uznać go trzeba za całkowicie niezasadny.

Przepis art. 1 § 2 ustawy ustrojowej zawiera ogólną regułę odnoszącą się do zakresu sprawowania wymiaru sprawiedliwości oraz kryterium sprawowanej kontroli. Jest oczywiste, że nie można mówić o jego naruszeniu wtedy, kiedy Sąd dokonał oceny prawnej przedmiotu kontroli, jednakże ocena to jest sprzeczna z poglądem skarżącego kasacyjnie. Dopiero brak takiej kontroli, co byłoby w istocie odmową sprawowania wymiaru sprawiedliwości, byłby podstawą uznania, iż przepis ten został naruszony.

Naruszenie art. 3 § 2 pkt 1 P.p.s.a, mogłoby mieć miejsce w sytuacji, gdyby Sąd pierwszej instancji uchylił się od kontroli zaskarżonej decyzji, uznając, iż nie jest w tym zakresie kompetentny. Jednakże w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Regulacja zawarta w art. 141 § 4 P.p.s.a odnosi się natomiast do wymogów formalnych uzasadnienia. O uchybieniu tym wymogom mówić można wówczas, gdy sąd administracyjny nie spełnił jednego z warunków ustawowych (opis stanu sprawy, zarzutów skargi, stanowiska strony przeciwnej, podstawy prawnej rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienie). W orzecznictwie przyjmuje się, że przepis art. 141 § 4 P.p.s.a. może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną jedynie wówczas, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uchwała 7 sędziów NSA z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt II FPS 9/09 – ONSAiWSA 2010/3/39, czy wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2010 r., sygn. akt II OSK 672/09 – Lex nr 597768). Przede wszystkim jednak uchybienie to musi uniemożliwiać kontrolę kasacyjną zaskarżonego wyroku (por. wyrok NSA z dnia 28 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1605/09 – Lex nr 745098).

Kontrola uzasadnienia zaskarżonego wyroku wskazuje, iż co do zasady wymogi formalne zostały zachowane. Pozwala ono na jednoznaczne ustalenie przesłanek, jakimi kierował się Sąd I instancji, podejmując zaskarżone orzeczenie. Przedstawiono w nim opis stanu faktycznego sprawy, zrelacjonowano postawione w skardze zarzuty, wskazano i wyjaśniono także podstawę prawną rozstrzygnięcia.

Stwierdzić zatem należy, iż kontestowanie przedstawionego przez Sąd I instancji stanowiska tą drogą, jaką wybrano w skardze kasacyjnej, nie może zostać potraktowane, jako skuteczne.

W ramach zarzutu o charakterze proceduralnym wskazano, jako naruszone, przepisy art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 153 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (mylnie oznaczonej przez autora, jako ustawa z dnia 31 sierpnia ze wskazaniem jej wersji pierwotnej publikowanej w Dz. U. Nr 115 poz. 741, w której nie istniała jednostka redakcyjna oznaczona, jako art. 4 pkt 16, a nadto art. 153 ust. 1 odbiegał brzmieniem od art. 153 ust. 1 stosowanego w kontrolowanej przez Sąd I instancji decyzji). Nie powiązano przedstawionych naruszeń ze wskazaniem przepisów Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Biorąc jednak pod uwagę pogląd wyrażony w uchwale pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt I OPS 10/09, ONSAiWSA 2010 z. 1 poz. 1 i przywołanym tam orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 grudnia 1996 r., sygn. akt K 25/95 uznać trzeba, że zauważone uchybienie nie może bezwarunkowo, z powołaniem się na niedopełnienie wymogów określonych w art. 176 P.p.s.a, dyskwalifikować takiej skargi. W sytuacji, gdy strona przytoczy w petitum skargi kasacyjnej wyłącznie zarzut naruszenia prawa przez organ administracji publicznej, nie powiązawszy go z zarzutem naruszenia prawa przez wojewódzki sąd administracyjny, zgodnie z zasadą falsa demonstratio non nocet uchybienie takie nie powinno pociągać za sobą automatycznie odmowy jej rozpoznania. Tym samym Naczelny Sąd Administracyjny dokonał merytorycznej oceny skuteczności przedstawionych zarzutów.

Jak wynika z treści uzasadnienia skargi kasacyjnej, autor jej zarzucił Sądowi pierwszej instancji brak przeprowadzenia samodzielnie postępowania dowodowego w zakresie operatu szacunkowego i ograniczenie się do oceny ustaleń dowodowych dokonanych przez organu administracji, a ustalenia te, zdaniem autora skargi kasacyjnej, były nieprawidłowe. W opinii kasatora do obowiązków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego należało dokonanie analizy zawartych w operacie twierdzeń, co do jego wiarygodności, rzetelności i wartości.

Odnosząc się do przedstawionej argumentacji wskazać trzeba, iż sądy administracyjne w toku postępowania sądowego nie prowadzą bezpośrednio postępowania dowodowego, nie stosują też bezpośrednio przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego lecz przepisy ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Do stosowania przepisów K.p.a. przez sąd administracyjny dochodzi natomiast pośrednio, poprzez sądową kontrolę prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej zawartych tam norm procesowych, a w tym zasad związanych z gromadzeniem i oceną dowodów. Przyznać trzeba rację autorowi skargi, iż w ramach tak określonej kognicji sądów administracyjnych, rolą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie było sprawdzenie prawidłowości oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organy, a w konsekwencji tego, oceny prawidłowości dokonanych na jego podstawie ustaleń faktycznych. Ocena tak dokonywana jest z punktu widzenia legalności, a więc uwzględniać powinna wszystkie wskazania wynikające z właściwych regulacji prawnych zamieszczonych w przepisach prawa powszechnie obowiązującego.

Z przedstawionego przez Sąd I instancji stanu faktycznego ustalonego przez organ i w pełni zaaprobowanego w zaskarżonym wyroku wynikało, iż rzeczoznawca wyceniał nieruchomość w podejściu porównawczym stosując metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami rolnymi zawartymi w latach 2006-2008 na terenie gminy Błonie (str. 40-41 operatu). Materiał porównawczy wyselekcjonowany został spośród kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami rolnymi pochodzącymi z gmin Błonie i Leszno (str. 27-30 operatu). Badanie trendu czasowego wykazało, iż ceny gruntów rolnych w 2007r. wykazywały ustabilizowany poziom. Również przy szacowaniu wartości działki po uchwaleniu planu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami o dużej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniowo-usługową, zawartych na rynku lokalnym od marca 2006r. do grudnia 2007r. (str. 44 operatu). Wyboru materiału porównawczego dokonano w oparciu o zestawienie 26 transakcji z terenu gminy Błonie oraz 37 transakcji z terenu gminy Ożarów Mazowiecki (str. 23-25 operatu). W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegła ustaliła cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen na badanym rynku lokalnym oraz określiła ich procentowy wpływ, a także wagi tych cech. Jako cechy przyjęto atrakcyjność lokalizacji (20%), dostępność komunikacyjna (10%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie(15%), kształt i wielkość działki (25%), funkcja w planie, możliwości inwestycyjne (20%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe i ich oceny uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości wycenianej działki.

Tak przedstawiony dowód w postaci operatu szacunkowego oceniony został przez Sąd pierwszej instancji, jako sporządzony zgodnie z przepisami, a stanowisku temu w aspekcie regulacji zawartej w § 4 ust.1-3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie można odmówić racji. Sąd pierwszej instancji odniósł się również do sposobu, w jaki rzeczoznawca majątkowy określił cechy decydujące o podobieństwie. Cechy, na których oparł się rzeczoznawca i na które zwrócił uwagę Sąd, były to cechy nieruchomości podobnych, zbieżne z wymienionymi w art. 4 pkt 16 u.g.n., takie jak - położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Przeto ocena dokonana w zakresie powyższych kwestii przez Sąd I instancji nie budzi również wątpliwości. Bezspornie, co wynika z akt sprawy, skarżący kasacyjnie w toku postępowania administracyjnego, a także w skardze kwestionował treść operatu szacunkowego. Zauważyć jednak przyjdzie, iż w istocie była to polemika ze stanowiskiem organu, co do cech podobnych nieruchomości przyjętych do porównania, oparta na subiektywnym przekonaniu skarżącego, w ramach której nie przedstawiono wniosków dowodowych zmierzających do wykazania odmiennych racji. W odwołaniu od decyzji organu I instancji z dnia 14 listopada 2008r. kwestionował on dobrany materiał porównawczy ze względu na areał porównywanych nieruchomości oraz posłużenie się danymi z agencji nieruchomości i deweloperów, a także niewłaściwie ocenioną, jego zdaniem, wagę cech takich, jak atrakcyjność, uzbrojenie, kształt. W skardze zakwestionował dobór porównanych nieruchomości w ten sam sposób, jak i w skardze kasacyjnej. Zdaniem autora skargi kasacyjnej nieruchomości przyjęte przez biegłą do porównania nie były podobne, gdyż stanowiły gruntu rolne, a nadto różniły się uzbrojeniem. Zauważając, iż biegła przyjęła w operacie zróżnicowane ceny za 1m² gruntu w zależności od uzbrojenia w infrastrukturę techniczną skarżący kasacyjnie kwestionował przyjęty przez biegłą wpływ tej cechy. Stwierdził, że określony on został na zbyt niskim poziomie.

Takie zarzuty, nie poparte prawnie umotywowaną argumentacją, a zmierzające w istocie do uzyskania korzystnego dla argumentującego rezultatu z pominięciem obiektywnie uzasadnionych okoliczności, nie mogą skutecznie zakwestionować trafności stanowiska Sądu I instancji.

Przechodząc do oceny skuteczności zarzutu naruszenia prawa materialnego, zauważyć przyjdzie, iż okolicznością, jaka kwestionował skarżący kasacyjnie poprzez sformułowanie tego zarzutu, było nieuwzględnienie przy ustalaniu wartości renty planistycznej zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Błonie uchwalonego w dniu 30 czerwca 2003r. uchwałą Rady Miejskiej w Błoniu nr 41/X/03. W ocenie kasatora uchwalenie zapisów studium stanowiło rzeczywistą przyczynę zwiększenia się wartości jego gruntu. Twierdził, że wartość jego nieruchomości nie wzrosła przeto z chwilą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezzasadne, jego zdaniem, ustalenie wzrostu wartości nieruchomości ze względu na wprowadzenie planu miejscowego autor skargi kasacyjnej potraktował, jako niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego, a więc tzw. błąd subsumcji.

Nie można przyznać racji twierdzeniu skarżącego, co słusznie zauważono w zaskarżonym wyroku, iż pomiędzy wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] maja 2005r., a wzrostem wartości jego nieruchomości nie zachodzi związek przyczynowy, ze względu na wcześniejszą faktyczną zmianę charakteru tego gruntu wynikającą z zapisów studium wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w Błoniu nr 41/X/03. Skład orzekając w pełni podziela stanowisko zaprezentowane w przywołanym przez Sąd I instancji wyroku NSA z dnia 15 grudnia 2008 r. II OSK 1600/07, które ocenić należy, jako utrwalone. Istotne jest, dla wykazania niezasadności stanowiska kasatora, że postanowienia studium mają charakter nienormatywny. Nienormatywność studium powoduje, iż jego treść nie może wpływać na sytuację prawną podmiotów spoza systemu administracji publicznej, a więc obywateli, chyba, że wyraźny przepis ustawy taki skutek przewiduje. Bez znaczenia, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, była zatem treść Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Błonie.

Przy niezakwestionowanym skutecznie przez skarżącego kasacyjnie stanie faktycznym nie budzi zatem wątpliwości zaaprobowanie przez Sąd I instancji zastosowania przez organy zarówno art. 36 ust. 4, jak i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Po myśli pierwszego z tych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zawiera natomiast regulację dotyczącą sposobu ustalania wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w jej art. 36 ust. 4.

W tym stanie rzeczy Sądowi pierwszej instancji nie można skutecznie zarzucić naruszenia art. 36 ust. 4 oraz art. 37 u.p.z.p.

Nie można również podzielić poglądu skarżącego kasacyjnie, co do naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (poprzez niewłaściwe zastosowanie) § 50 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podkreślić tu trzeba, iż po myśli tego przepisu (obowiązującego w chwili wydawania kontrolowanych przez Sąd I instancji decyzji), wartość rynkową nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p., określało się, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada przeto wymogom tego przepisu.

Skarga kasacyjna nie ma przeto usprawiedliwionych podstaw, co uzasadniało jej oddalenie zgodnie z art. 184 p.p.s.a.