Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2495/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Borowiec, Sędzia NSA Ewa Dzbeńska (spr.), Sędzia del. WSA Jerzy Bortkiewicz, Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Mazur, po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej Legionowo od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 463/13 w sprawie ze skargi Gminy Miejskiej Legionowo na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

I OSK 2495/13

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 9 lipca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 463/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Gminy Miejskiej Legionowo na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania.

Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...], Wojewoda Mazowiecki, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta Legionowo, utrzymał w mocy decyzję Starosty Legionowskiego z dnia [...] października 2012 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w Legionowie, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...]m2, zajętą pod publiczną drogę gminną - ul. [...] oraz o umorzeniu postępowania w zakresie wniosku D. i K. małż. C. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za ww. nieruchomość.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość położona w Legionowie, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. [...]m2, na dzień 31 grudnia 1998 r. stanowiła własność, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, D. C. i K. C., jak wynika z księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Legionowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z umową darowizny z dnia 25 czerwca 2001 r., Rep. A nr [...] właścicielami przedmiotowej nieruchomości stali się A. i M. małż. N. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Ostateczną decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] Wojewoda Mazowiecki stwierdził nabycie przez Gminę Legionowo z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności nieruchomości położonej w Legionowie zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...]m2 z obrębu ewidencyjnego [...].

Wnioskiem złożonym w dniu 10 marca 2004 r. A. i M. N., oraz w dniu 26 sierpnia 2005 r. D. i K. C., wystąpili o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę.

Decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr [...] Starosta Powiatu Legionowskiego ustalił odszkodowanie w wysokości 59.059,00 zł za wyżej opisaną nieruchomość na rzecz A. i M. małżonków N., zobowiązując do jego wypłaty Gminę Legionowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Jednocześnie niniejszą decyzją umorzył postępowanie w zakresie wniosku D. i K. małżonków C. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 marca 2012 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Natomiast w części dotyczącej umorzenia organ mając na uwadze, iż D. i K. małż. C. zbyli przedmiotową nieruchomość na rzecz A. i M. małż. N., uznał postępowanie prowadzone z ich wniosku za bezprzedmiotowe.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Prezydent Miasta Legionowo złożył odwołanie zarzucając Staroście oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

Po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Starosty Legionowskiego z dnia [...] października 2012 r.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 15 marca 2012 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., która dokonując analizy danych zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta Legionowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości biegła wyjaśniła, że na analizowanym rynku lokalnym obejmującym teren powiatu legionowskiego brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczone pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), występują jedynie transakcje dotyczące dróg wewnętrznych i to na terenie wiejskim. Zatem taki stan rzeczy obligował rzeczoznawcę majątkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości wg wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Autorka operatu szacunkowego z dnia 15 marca 2012 r. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 11 transakcji umów kupna - sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od 161,55 zł/m2 do 366,20 zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1m2 wycenianej nieruchomości została określona w wysokości 191,75 zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie 59.059,00 zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Jak również powołując się na przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, organ wskazał, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Konkludując Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 15 marca 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Na powyższą decyzję Gmina Miejska Legionowo wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1 i ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisów postępowania, tj.: art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę stwierdził, że rzeczoznawca wyraźnie określiła, że na terenie powiatu legionowskiego brak jest transakcji na nieruchomości przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie znajdowały zastosowanie przepisy § 36 ust. 1, 4 i 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, że przepis § 36 ust. 4 wskazuje, że przy braku transakcji nieruchomościami drogowymi należy przyjąć wartość rynkową, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca właśnie tak postąpiła. Przy czym wskazane przepisy nie nakazywał rzeczoznawcy badać transakcji drogowych na rynku regionalnym (całego województwa). Dane z lokalnego rynku nieruchomości były, bowiem wystarczające do określania wartości nieruchomości zgodnie z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Wskazano ponadto, że przepisy ust. 1-3 należy stosować odpowiednio, czyli z uwzględnieniem specyfiki spraw dotyczących przejęcia nieruchomości na inwestycje drogowe. Zaznaczyć również należy potrzebę stosowania wynikającej z art. 134 u.g.n. "zasady korzyści". Rzeczoznawca powinien, zatem odnieść się do rynku nieruchomości porównywalnego dla nieruchomości wycenianej, przy czym elementem takiej prawidłowej oceny jest ujęcie w operacie (o ile to możliwe) rynku lokalnego, obejmującego nieruchomości najbardziej zbliżone, o podobnym charakterze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podzielił stanowisko organów, że rynek regionalny dotyczy całego województwa i wykorzystanie tego typu transakcji miałoby sens tylko w przypadku, gdyby chodziło o drogi innej kategorii (drogi wojewódzkie lub krajowe). Rzeczoznawca majątkowy nie miał obowiązku rozszerzania badanego rynku "w nieskończoność", aż do znalezienia jakichkolwiek transakcji drogowych. Procedura taka prowadzi bowiem do tego, że przyjęta próbka reprezentatywna jest niespójna, a poszczególne nieruchomości nie spełniają warunku "podobieństwa" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (choćby z uwagi na różnice w lokalizacji). Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 11 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości położonych na terenie Legionowa.

W przedmiocie zarzutu skarżącego doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości o różnej powierzchni oraz przyjęcie w operacie cechy infrastruktury technicznej oraz sąsiedztwa i otoczenia wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane. Przyjęcie takich cech, przy obliczaniu współczynnika korygującego jak "jakość drogi dojazdowej" czy "sąsiedztwo" (stanu zurbanizowania) wynika z tego, że rzeczoznawca określił cechę przy uwzględnieniu tego jak cena nieruchomości kształtowałaby się na rynku nieruchomości pod zabudowę. Wyłączenie tych cech powodowałby naruszenie "zasady korzyści" (zaniżenie obiektywnej ceny nieruchomości). Nie jest również zasadnym zarzut nie wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego "możliwości alternatywnego wykorzystania" nieruchomości, bowiem nieruchomość przeznaczona pod drogę nie może być wykorzystywana w inny sposób.

Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został, zatem sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu. Natomiast zarzuty dotyczące wiadomości specjalistycznych organ odwoławczy mógł realizować w trybie art. 157 rozporządzenia poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego. Wyjaśniono ponadto, że przepis powyższy nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta nie może jednak dotyczyć wiadomości specjalistycznych, zawartych w operacie, który sporządzony jest w sposób logiczny, operacie prawidłowym od strony formalnej i zgodnym z obowiązującymi przepisami.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę kasacyjną złożyła Gmina Miejska Legionowo, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1) naruszenie prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z § 36 ust. 1 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 15 marca 2012 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania, zaś rzeczoznawca majątkowy powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne;

2) naruszenie prawa materialnego art. 153 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów, poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 15 marca 2012 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy Legionowo;

3) naruszenie przepisów postępowania art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody Mazowieckiego z dnia 31 grudnia 2012 r. nie naruszyła przepisów kodeksu postępowania administracyjnego mimo, że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: wniesiona w sprawie skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm. zwanej dalej p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 powołanej ustawy, zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Skarżący zarzuca naruszenie art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm. zwanej dalej u.g.n) w zw. z § 36 ust. 1 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 15 marca 2012 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości oraz naruszenie art. 153 ust. 1 ugn w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego wyżej rozporządzenia poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 15 marca 2012 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, w sytuacji gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania.

Zarówno art. 156 ust1 jak i inne przepisy u.g.n. nie określają czym jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma treści i zawartość. Kwestie te reguluje wydane na podstawie delegacji zawartej w art.159 u.g.n. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) Jak wynika z rozdział 4 (§ 55-58) tego rozporządzenia chodzi o sporządzenie takiego dokumentu, który zawiera informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę. I jest zgodny z przyjętymi standardami. Nadto powinien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, oraz na prawidłowym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynnika korygującego.

Nie można zgodzić się z zarzutami i twierdzeniami strony skarżącej co do nie prawidłowości operatu szacunkowego i oceny jakiej dokonał w tym zakresie Sąd I instancji. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości i jest on dowodem w sprawie podlegającym ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. W niniejszej sprawie Sąd dokonał oceny operatu szacunkowego, a także odniósł się do jego treści. Sąd I instancji zasadnie stwierdził, że stanowił on podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych - metody szacowania, która jest wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Także rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Natomiast jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Jak wynika z akt sprawy skarżący z tej możliwości jednak nie skorzystał, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym dowodem.

Strona skarżąca zarzuciła Sądowi I instancji także naruszenie art. 151 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Tym samym naruszenie wskazanego przepisu będzie miało miejsce wówczas, gdy sąd uwzględniłby skargę a mimo to ją oddalił. Ewentualnie gdyby uchylił decyzję mimo że nie uwzględnił skargi. W niniejszej sprawie nie można Sądowi postawić skutecznie tego zarzutu, gdyż nie dopuścił się naruszeń, które miałyby wpływ na podjęte rozstrzygniecie. Sąd oddalił skargę, gdyż była nieuzasadniona, ponieważ kierowane wobec operatu uwagi dotyczyły specjalistycznej wiedzy jaką posiada rzeczoznawca sporządzający operat ta zaś wiedza nie poddaje się kontroli sądu.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł, jak w sentencji