Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 765/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2019-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 art. 37 ust. 1 i 6
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jarosław Wichrowski asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Kloska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2019 r. sprawy ze skargi D. K., P. K., K. K., P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Bd 765/18

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2017 r., nr [...] Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073) – dalej jako: "u.p.z.p.", w zw. z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar położony pomiędzy ulicami [...] granicą administracyjną miasta, [...] (Dz. Urz. Woj-[...] poz. [...] z [...] 2013 r.) ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] położonej w obrębie [...], ul. [...], o pow. [...] m2 w łącznej kwocie [...]zł, zobowiązując do uiszczenia jej w trzech równych częściach tj. po [...] zł - K. K., P. M. oraz D. K. i P. K..

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że po wejściu w życie wyżej wskazanego planu miejscowego, K. K., P. M., D. K. i P. K. (dalej jako: "skarżący") zbyli przedmiotową działkę nr [...] (vide akt notarialny z dnia [...] 2015 r., Rep A Nr [...]). Jak wskazał organ administracji, w operacie z dnia [...] 2017 r. szacunkowe wartości rynkowe przedmiotowej nieruchomości zostały określone w następujących wysokościach:

- wartość rynkowa nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia tereny w planie miejscowym, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. – [...] zł,

- wartość rynkowa nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego [...] zł,

- wartość rynkowa nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania: [...] zł

Rzeczoznawca wskazał w operacie szacunkowym, że omawiana nieruchomość, wg. stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, to grunt niezabudowany, w części zachodniej częściowo porośnięty lasem, w pozostałej części stanowi łąki. Skrajem działki w części wschodniej przechodzi tranzyt dwóch linii wysokiego napięcia 110 kV. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości są grunty uprawiane rolniczo oraz grunty zadrzewione, lasy.

Organ administracji podniósł następnie, że z uwagi na to, że wartość nieruchomości wynikająca z planu uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. (przeznaczenie pod funkcję rolniczo-mieszkaniową) jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu, przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości należało uwzględnić przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przyjmując, że stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Jak wskazał organ, określony w ten sposób wzrost wartości nieruchomości wynosił [...] zł, wobec czego renta planistyczna, ustalona na 30% tej kwoty, wynosi [...] zł, którą ułamkowo w 3 równych częściach rozdzielona na 3 ówczesnych współwłaścicieli działki.

W ocenie organu I instancji operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i zawiera w swej treści informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji D. i P. K. zarzucili naruszenie:

- art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustawy (Dz.U. z 2017 r., poz. 935 w zw. z art. 8 § 1 i art. 107 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez wskazanie podstawy prawnej i tym samym zastosowanie przepisów, które nie powinny mieć w niniejszej sprawie zastosowania tj. ustawy Kodeks postępowania administracyjnego – tj. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257;

- art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 75 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokonania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego w sprawie, w tym również ewentualnego pozyskania wiadomości specjalnych oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego;

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, polegającą w szczególności na pominięciu dowodu z dokumentu w postaci pisma Architekta Miejskiego [...], a tym samym brak ustosunkowania się do tego dowodu w uzasadnieniu decyzji, działanie w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i bezpodstawnego zastosowania art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia, uchwałą z dnia [...] 2013 r., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości nie uległy zmianie.

K. K. i P. M. we wniesionym odwołaniu również zawarli zarzut dotyczący naruszenia art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw w zw. z art. 6, art. 8 § 1 i art. 107 § 1 pkt 4 kpa. Wskazali też na naruszenie:

- art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 kpa poprzez nie zebranie całego materiału dowodowego, dokonanie dowolnej oraz wybiórczej oceny materiału dowodowego polegającej w szczególności na pominięciu dowodu z dokumentu w postaci pisma Architekta Miejskiego [...], dowodu z umowy dzierżawy z dnia [...] 2011 r., umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia [...] 2011 r., umowy sprzedaży z dnia [...] 2015 r., operatu szacunkowego sporządzonego przez S. , pominięciu ustaleń Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] (uchwała z dnia [...] 2012 r.), a także na bezzasadnym powoływaniu się na ustalenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...], który utracił moc obowiązującą z dniem [...] 2003 r., a tym samym brak ustosunkowania się do w/w dowodów w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a w konsekwencji działanie Organu w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego i bezpodstawnego zastosowania art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie jako materialnoprawnej podstawy decyzji, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła na wskutek uchwalenia przez Radę Miejską [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą nr [...] z dnia [...] 2013 r. w sytuacji, gdy możliwości korzystania z przedmiotowej nieruchomości nie uległy zmianie wskutek podjęcia w/w uchwały,

- art. 6, art. 7, art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 60 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. polegające na nienależytym przeprowadzeniu analizy co do możliwości uzyskania dla działki nr [...] decyzji o warunkach zabudowy dla takich samych funkcji jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w 2013 r. poprzez powierzenie osobie nie posiadającej kompetencji, tj. rzeczoznawcy majątkowemu przeprowadzenia analizy co do możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...] przed wejściem w życie miejscowego plany i przyjęcie wniosków z niej płynących w zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy osobą uprawnioną do sporządzenia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest wyłącznie urbanista,

- art. 6, art. 7, art. 77 § l, art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i w zw. z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na nienależytym przeprowadzeniu analizy co do możliwości uzyskania dla działki nr [...] decyzji o warunkach zabudowy dla takich samych funkcji jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w 2013 r. poprzez nienależyte ustalenie obszaru analizowanego, tj. z pominięciem § 3 w/w Rozporządzenia oraz błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. polegającą na nieuwzględnieniu, że działka sąsiednia posiadająca funkcje pozwalające na wydanie warunków zabudowy powinna znajdować się w okolicy tworzącej urbanistyczną całość, a nie musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja, co doprowadziło do pominięcia okoliczności, iż w sąsiedztwie działki nr [...] na analizowanych obszarze znajduje się stacja elektroenergetyczna 110/220/400 kV Polskich Sieci Elektroenergetycznych S.A., co stanowiło przesłankę do ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...], dla funkcji takich samych jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w 2013 r. Jednocześnie w ramach analizy dotyczącej możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Organ nienależycie uzasadnił zaskarżoną decyzję poprzez brak wyjaśnienia takich elementów jak: obszar wzięty do analizy, sposób ustalenia zabudowy sąsiednich działek, nie nieuwzględnienia zabudowy działki, na której znajduje się stacja elektroenergetyczna 110/220/400 kV,

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego i uznaniu go za wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomości dobrane do porównania znajdują się w innej dzielnicy [...], odbiegającej warunkami od dzielnicy [...], w której położona jest działka nr [...],

- art. 103 § 3 kpa polegające na braku ustosunkowania się do twierdzeń strony zawartych w piśmie z dnia [...] 2015 r. poprzez ograniczenie się do przytoczenia treści w/w pisma z pominięciem uzasadnienia jakie wnioski Organ wysnuł na podstawie w/w pisma.

Decyzją z dnia [...] 2018 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżona decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ II instancji stwierdził, że zastosowany przez rzeczoznawcę sposób szacowania wartości nieruchomości, uwzględniający specyfikę wycenianego gruntu, jest zgodny z przepisami określającymi zasady szacowania nieruchomości. Zastosowane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze, a w nim metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej pozwalają na określenie wartości nieruchomości w odniesieniu do obszaru nieruchomości o jednorodnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Przy szacowaniu wartości zalesionej części nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście mieszane, uwzględniając w nim odrębnie wartości drzewostanu oraz wartość gruntu, a także, mające wpływ na wartość nieruchomości, opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Dokonując oszacowania wartości nieruchomości przez uchwaleniem planu rzeczoznawca uwzględnił fakt, że grunt oznaczony w ewidencji gruntów jako Ls (las), ma wpływ na możliwość zagospodarowania całej nieruchomości.

W ocenie organu II instancji nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut odwołania dotyczący nienależytego sposobu przeprowadzania analizy, co do możliwości uzyskania dla działki nr [...] decyzji o warunkach zabudowy, dla takich samych funkcji jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie w 2013r., jak i zarzut nieuwzględnienia przez organ I instancji pisma Architekta Miejskiego w [...] z dnia [...] 2016 r., wskazującego na istnienie tzw. dobrego sąsiedztwa, które pozwalałoby na ustalenie warunków zabudowy dla zagospodarowania działki w sposób podobny do określonego planem miejscowym. Kolegium podniosło, że z akt sprawy wynika, że w granicach działki nr [...] znajdują się grunty orne klas R IV, R V i R VI o łącznej pow. [...] ha oraz lasy Ls VI o pow. [...] ha, na przeznaczenie których na cele nierolnicze i nieleśne zgody, w trakcie procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, udzielił Marszałek Województwa [...] decyzją z dnia [...] 2012 r., znak: [...]. Jak wskazał organ odwoławczy oznacza to, że przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla całej działki nr [...], pozwalającej na jej zagospodarowanie w sposób podobny do określonego aktualnie obowiązującym planem miejscowym. Ustalenie powyższej okoliczności nie wymaga wiadomości specjalnych. Kolegium zwróciło również uwagę, że w przywołanym piśmie Architekta Miejskiego w [...] wskazano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy byłoby możliwe przy spełnieniu wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., o ile przepisy odrębne zostałyby spełnione. W opisanym wyżej stanie faktycznym, przed dniem wejścia w życie planu przyjętego ww uchwałą, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla całej działki nr [...] byłoby tymczasem niemożliwe z uwagi na nie spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., gdyż teren wymagałby uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a ponadto nie spełniał warunku określonego w pkt 5 tj. potencjalna decyzja ustalająca warunki zabudowy byłaby sprzeczna z przepisami odrębnymi tj. przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

SKO zwróciło ponadto uwagę, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego i z treści studium nie można wywodzić możliwości określonego zagospodarowania nieruchomości.

Stwierdziło także, że wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy nie mogła mieć decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] 2013 r., znak: [...], którą organ ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie instalacji fotowoltaicznej na działce nr [...], w obrębie geod. [...], gm. [...]. Jak wynika z jej treści działkę tę tworzą grunty rolne kl. IVa i V, rowy oraz nieużytki. Na działce tej nie występują lasy, które uniemożliwiałyby jej zagospodarowanie.

Zdaniem organu odwoławczego również operat szacunkowy sporządzony na zlecenie skarżących nie może stanowić podstawy dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w sposób dowolny, bez wykorzystania danych z ewidencji gruntów przyjął bowiem, że zgodnie z zapisami planu miejscowego, który utracił moc, ok. 83,5 % powierzchni działki miało przeznaczenie rolniczo-mieszkaniowe, a ok 16,5 % powierzchni działki przeznaczone było pod tereny leśne. Tymczasem jak wynika z danych z ewidencji gruntów lasy, w granicach działki nr [...], zajmowały pow. [...] ha tj. 26,9% ogólnej powierzchni działki. Ponadto za nieuzasadnione, w ocenie Kolegium, uznać należało przyjęcie, że powierzchnia działki, nie zajęta przez las w całości mogła być wykorzystana na cele rolniczo-mieszkaniowe. Plan wyraźnie rozróżnia, w granicach przedmiotowej nieruchomości, tereny planowanej zabudowy o niskiej intensywności oraz tereny uprawa polowych, których możliwość zabudowy nie jest oczywista. Rzeczoznawca nie uwzględnił ponadto, obciążających właścicieli, kosztów związanych z wyłączeniem gruntów leśnych z produkcji leśnej.

Kolegium wywiodło ponadto, że o możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w sposób zgodny z aktualnym planem miejscowym, nie świadczą również znajdujące się w aktach sprawy: umowa dzierżawy nieruchomości oraz przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, które odwołujący zawarli z obecnym właścicielem nieruchomości, jak również podjęte przez niego działania zmierzające do realizacji inwestycji tj. elektrowni gazowej, gdyż na podstawie tych dokumentów nie było możliwe przystąpienie do realizacji planowanej inwestycji. Co więcej, z dokumentów dołączonych do odwołania wynika, że to [...] S.A., pismem z dnia [...] 2011 r., wystąpiła do Prezydenta [...] z wnioskiem o podjęcie uchwał inicjujących prace nad zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co świadczy o tym, że inwestor ten miał świadomość konieczności uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który umożliwiałby zrealizowanie planowanej inwestycji.

Jak wskazało SKO, rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy uwzględnił, w odniesieniu do stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej [...] z dnia [...] 2013 r., możliwości zagospodarowania przedmiotowej działki, wynikające z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc na podstawie art. 87 ust. 1 u.p.z.p., jak również możliwość zagospodarowania działki w okresie przejściowym tj. między wygaśnięciem poprzedniego planu a wejściem w życie planu przejętego w/w uchwałą Rady Miejskiej [...]. Określając wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości z rynku lokalnego - miasta [...]. W ocenie Kolegium, bez znaczenia dla oceny niniejszej sprawy jest fakt, że jedna z nieruchomości przyjętych do porównania znajduje się w innej części [...]. Położenie nieruchomości w innym obrębie ewidencyjnym tego samego rynku lokalnego nie przesądza bowiem o braku cechy podobieństwa nieruchomości z nieruchomością wycenianą. Ewentualne różnice między nieruchomościami podobnymi, związane np. z różną powierzchnią działek przyjętych do porównania i działki wycenianej skorygowane zostały przez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących.

Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zasługuje- w ocenie organu odwoławczego- na uznanie za wiarygodny i posiadający moc dowodową. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w przepisach art. 156 ust. 1 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego sporządzaniu w tym wypisu z rejestru gruntów i uchwały dotyczącej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W momencie sporządzania decyzji, operat szacunkowy był ważny i jako taki mógł stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb wymiaru renty planistycznej.

Kolegium za uzasadniony uznało podniesiony w odwołaniu, zarzut naruszenia art. 107 k.p.a.. Jednakże w jego ocenie naruszenie to nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia i jako takie mogło być konwalidowane przez organ II instancji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję, skarżący zarzucili jej naruszenie:

1. art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i w zw. art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych polegające na wadliwym przyjęciu, iż realizacja inwestycji zbieżnej z funkcjami określonymi w uchwale [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie przed jej wejściem w życie byłaby niemożliwa z uwagi na brak możliwości przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego, polegające na uznaniu w/w operatu za wiarygodny i posiadający moc dowodową, pomimo zaistniałych wad polegających na nieuwzględnieniu obszarów, co do których istnieje zakaz zabudowy, konieczności zachowania 50% powierzchni wolnej od zabudowy, przyjęcie konieczności wycinki lasu oraz niewłaściwego doboru transakcji,

3. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na zaniechaniu skierowania operatów szacunkowych, sporządzonych na potrzeby prowadzonego postępowania, pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pomimo licznych wad i wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzonej oceny w operacie szacunkowym ,sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. B., tj. przede wszystkim mając na uwadze rażącą różnicę pomiędzy wartością oszacowaną w w/w operacie, a wartością wskazaną w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę H. S., a także bezpodstawnym dokonaniu samodzielnej oceny co do metody szacowania, co wykracza poza uprawnienia organu,

4. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na zaprezentowaniu sprzecznego z dotychczas prezentowanym przez organ stanowiskiem, iż na ocenę faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości wpływają również takie okoliczności jak zawarcie umowy dzierżawy i jednocześnie uznaniu, że okoliczności faktycznego wykorzystania działki nr [...], w postaci zawarcia umowy dzierżawy, przedwstępnej umowy sprzedaży, nie zostały udowodnione,

5. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się przez organ do zarzutów skarżących dotyczących pominięcie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę H. S. oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] (uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] 2012 r.), a także zarzutu niewłaściwego doboru w operacie szacunkowym sporządzonym przez E. B. transakcji do porównania.

Uzasadniając postawione zarzuty skarżący wskazali, że organy orzekające w sprawie zaniechały analizy rzeczywiście możliwej na terenie przedmiotowej działki zabudowy, podobnej do określonej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ograniczając się do formalnego, nieuzasadnionego powierzchownego zawężenia możliwości zabudowy. Powołując się na pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wyrażony w wyroku z dnia 21 maja 2013 r. (II SA/Łd 191/13), skarżący podnieśli, że przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy może być również część działki, gdyż ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakłada na inwestora obowiązku objęcia wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy całej działki ewidencyjnej. W konsekwencji organ ograniczając możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jedynie dla całej działki ewidencyjnej dokonał błędnej oceny możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w zakresie zbieżnym ze wskazanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Skarżący zaprezentowali pogląd, że z uwagi na istniejący układ zalesienia działki nr [...], możliwe byłoby zrealizowanie na niej inwestycji tożsamych ze wskazanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy bez konieczności wyłączenia lasu z produkcji leśnej. Istniejący na działce las, ze względu na jego niewielką powierzchnię w stosunku do całej działki nr [...], zajmujący tylko Ľ jej powierzchni oraz jego występowanie w węższej części działki od strony północnej, nie stanowiłby przeszkody w realizacji inwestycji w przedmiocie instalacji produkujących, przetwarzających czy dystrybuujących energię elektryczną, w tym infrastruktury przesyłowej, np. elektrowni fotowoltaicznej. W efekcie brak przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne nie stanowiłby przeszkody do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji o przeznaczeniu zbieżnym ze wskazanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. Aktualny inwestor jakim jest E. , przy realizacji budowy elektrowni zamierza pozostawić istniejący las jako naturalną otulinę przyszłego przedsięwzięcia, co uzasadnia ustalenie, że również bez przeznaczenia terenu zalesionego na cele nieleśne, np. na podstawie decyzji o ustalenie celu publicznego możliwa byłaby realizacja bloku energetycznego - czyli przeznaczenie terenu działki nr [...] zbieżne z ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Powołując się na definicję ustawową pojęcia "las" zawartą w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia [...] września 1991 r. o lasach, skarżący wskazali, że istnienie infrastruktury przesyłowej nie sprawia, iż grunt na którym ona funkcjonuje traci przymiot lasu. Ze wskazanej definicji bowiem wynika, iż grunt pozostaje lasem również w sytuacji przeprowadzenia na jego terenie napowietrznych linii energetycznych. Takie stanowisko zawarł w wielu orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny formułując tezę, że posadowienie ciągów energetycznych nie zmienia przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych i w zakresie tych prac nie jest potrzebne uzyskiwanie stosownych decyzji w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych.

Skarżący zarzucili, że pominięcie pisma Architekta Miejskiego w [...] z dnia [...] 2016r. ([...]) oraz przyjęcie przez organ wniosków przedstawionych przez nieuprawnionego do takich ocen rzeczoznawcę majątkowego co do możliwości zagospodarowania działki nr [...] spowodowało, że doszło do nienależytego przeprowadzania analizy co do możliwości uzyskania dla działki nr [...] decyzji o warunkach zabudowy dla takich samych funkcji jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wszedł wżycie w 2013 r.

Skarżący zarzucili również organom orzekającym wadliwe postępowanie w zakresie oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy pominął bowiem okoliczność ograniczonego zagospodarowania terenów wokół istniejących linii wysokiego napięcia na działce nr [...]. Linie energetyczne przechodzą przez działkę nr [...] od lat 70-tych, stąd też funkcja tej części działki nie została zmieniona wraz z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2013 r., niezmiennie ten fragment działki nie może być zabudowany. Ponadto rzeczoznawca pominął okoliczność, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w Rozdziale 3 wśród zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego jako jeden ze wskaźników zagospodarowania terenu ustala maksymalny udział powierzchni zabudowy do powierzchni terenu na poziomie 50%. Pomimo powyższych okoliczności, rzeczoznawca majątkowy przyjęła, iż istniejący las na potrzeby przeznaczenia działki pod zabudowę wskazaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. musi zostać zlikwidowany.

Skarżący uznali za błędne przyjęcie, że dla zabudowy działki przed 2013r. konieczne byłoby wycięcie lasu podnosząc, że przy przeznaczeniu terenu pod cele mieszkaniowe las stanowiłby dodatkowy atut i naturalne miejsce wypoczynku przyszłych mieszkańców.

Skarżący podnieśli również, iż w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. operacie szacunkowym przyjęto do porównania transakcje nie uwzględniające specyfiki terenu ani też okoliczności, iż po upublicznieniu decyzji o lokalizacji elektrowni, w najbliższej jej okolicy rynek sprzedaży nieruchomości na tym terenie zamarł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż rozstrzygając sprawę dotyczącą ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zarówno organ I jak i II instancji, nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073; ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do uiszczenia przez właściciela opłaty w razie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Niewątpliwie przyznać należy, że ratio legis wprowadzenia przez ustawodawcę opłaty na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi swoistą partycypację tej jednostki samorządu terytorialnego w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie miejscowym. Kluczowym zatem zagadnieniem wymagającym rozstrzygnięcia na potrzeby ewentualnego nałożenia takiej opłaty staje się ustalenie okoliczności wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, a w dalszej kolejności konkretyzacji wymaga wielkość tego zjawiska. Również w tym zakresie podstawowego znaczenia nabiera regulacja prawna przewidziana przepisem art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl tego przepisu, obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Słusznie zatem organ odwoławczy zauważa, że przepis ten przewiduje dwie sytuacje związane z określeniem wzrostu (obniżenia) wartości nieruchomości. Pierwsza związana jest ze zmianą planu miejscowego i wówczas należy brać pod uwagę wartość terenu przy uwzględnieniu jego przeznaczenia określonego w planie miejscowym przed jego zmianą oraz w planie miejscowym zmienionym. Druga natomiast sytuacja, przewidziana cytowanym przepisem, związana jest z uchwaleniem planu miejscowego w przypadku uprzedniego braku takiego planu, który to przypadek niewątpliwie dotyczy rozpatrywanej sprawy. W takiej sytuacji, zgodnie z dyspozycją omawianego przepisu, wzrost wartości nieruchomości należy oceniać uwzględniając przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu planu miejscowego oraz faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. W zależności więc, czy postępowanie o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczy terenu objętego zmianą dotychczas obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też chodzi o sytuację dotychczasowego braku takiego planu; punktem odniesienia do wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego planu miejscowego jest przeznaczenie tej nieruchomości w dotychczas obowiązującym planie (przypadek I) lub faktyczny sposób jej wykorzystania (przypadek II).

O ile więc sama metodyka postępowania w celu ustalenia ewentualnego wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, wynikająca ze specyfiki tego postępowania, ukształtowana została w przytoczonych powyżej przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to wszelkie kwestie związane z technicznym określeniem wartości nieruchomości, na podstawie cyt. przepisu zostały poddane rozstrzyganiu w oparciu o stosowne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym wartość nieruchomości jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109; ze zm.).

Stosownie do treści art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W ocenie Sądu, sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowy, zgodny z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

W oparciu o przedstawioną powyżej analizę prawną mających zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów prawnych, należy uznać jako bezzasadny podniesiony w skardze zarzut naruszenia przepisów art. 61 ust.1 pkt u.p.z.p. poprzez jego błędną interpretację w kontekście art. 7 ust.1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. tj. z 2017, poz. 1161; ze zm.). Twierdzenie skarżących, że realizacja inwestycji zbieżnych z przeznaczeniem w planie byłaby możliwa bez konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, przy objęciu decyzją o warunkach jedynie części niezalesionej działki, jest, w ocenie Sądu, nieuprawnione w świetle normatywnych kryteriów wydania takiej decyzji.

Dla potrzeb ustalenia, czy skarżący uzyskaliby decyzję o warunkach zabudowy, decydujące znaczenie przede wszystkim ma kwestia sposobu określenia granic terenu objętego potencjalnie taką decyzją. W zaskarżonej decyzji organ II instancji przeprowadził prawidłową wykładnię art. 61 ust.1 pkt 4 u.p.z.p. przyjmując, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. W ocenie Sądu, kierunek wykładni nadanej temu przepisowi przez organ II instancji nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie wskazywano, iż ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Decyzja ustalająca warunki zabudowy ma przesądzić, co do zasady, że na konkretnej działce lub kilku działkach istnieje możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce, a do tego sprowadzałaby się sytuacja, w której wnioskodawca wskazywałby konkretną część działki pod realizację planowanych obiektów budowlanych. Określenie tych granic łączy się z problemem ochrony gruntów leśnych. Nie można bowiem pominąć tej problematyki i usankcjonować próbę obejścia przepisów dotyczących ochrony gruntów leśnych poprzez wyrysowanie linii terenu objętego inwestycją na załączniku graficznym w taki sposób, iż nie obejmują one całej powierzchni działki ewidencyjnej a jedynie jej część. Zabieg ten pozostaje w wyraźnej sprzeczności z wykładnią celowościową oraz systemową przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki rozumianej jako działka ewidencyjna objęta wnioskiem (w całości) lub terenu składającego się z kilku takich działek, nie zaś jedynie tej części działki ewidencyjnej, którą w wyniku realizacji inwestycji inwestor zamierza faktycznie zabudować. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem przesądzenie, czy na konkretnej działce ewidencyjnej jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia o oznaczonych parametrach, nie określa się w niej natomiast konkretnego położenia inwestycji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. II OSK 1442/16 http://orzeczenia.nsa.gov.pl) trafnie zauważył, że sposób określenia granic nieruchomości gruntowej uregulowany został przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne według których przebieg granic jest efektem prac geodezyjnych lub kartograficznych (art. 11–12b), a ponadto dokonywany jest w drodze decyzji (art. 33) lub orzeczenia sądu powszechnego (art. 34). Użyte zatem w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie "określenie granic terenu objętego wnioskiem", jak też wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 4 tej ustawy termin "teren" (który nie wymaga uzyskania zgody albo jest objęty zgodą), należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Obowiązek określenia granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz linii rozgraniczających teren inwestycji na etapie wydawania decyzji powinien być realizowany z wykorzystaniem danych dotyczących działek ewidencyjnych uwidocznionych na stosownej mapie, toteż ocena spełnienia przez inwestora warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. nie może odnosić się do terenu, którego określenie granic będzie miało charakter dowolny, tj. wynikający wyłącznie z woli inwestora, w szczególności będzie sprowadzone do wskazania tylko tej części nieruchomości gruntowej, która będzie planowo faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Wadliwe określenie granic terenu objętych potencjalną inwestycją pociągnęłoby za sobą wadliwość postępowania w części dotyczącej zbadania, czy zachodzi warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. tj. w zakresie ochrony gruntów leśnych.

Zaprezentowany powyżej kierunek wykładni nadawanej art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., który podziela Sąd, rozpoznający niniejszą sprawę, dominuje w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyroki NSA z dnia 31 maja 2016 r. sygn.. II OSK 2328/14, z 13 grudnia 2017 r. sygn. IIOSK 579/17; z 4 października 2017 r. sygn. II OSK 1348/17; z 27 lipca 2017 r. sygn. II OSK 2942/15; z 23 maja 2017 r. sygn. II OSK 1769/16; z 5 kwietnia 2017 r. sygn. II OSK 2012/15, z 1 sierpnia 2018 r. sygn. II OSK 2101/16).

Przeprowadzonemu w niniejszej sprawie postępowaniu nie można także zarzucić naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. przez dokonanie wadliwych ustaleń faktycznych na podstawie nierzetelnego operatu szacunkowego, bowiem analiza akt sprawy, w szczególności zgromadzonego materiału dowodowego wskazuje, iż ustalenia stanu faktycznego oparte zostały na materiale dowodowym cechującym się precyzyjnością ustaleń i profesjonalizmem sporządzenia. Należy bowiem zwrócić uwagę na szczególną charakterystykę postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego efekt finalny w postaci stosownej decyzji, uzależniony jest w głównej mierze od wyniku wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, uwzględniającego omówioną powyżej, szczególną procedurę sporządzania operatu szacunkowego.

Nie ma też podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Dokonuje tego biegły według swej wiedzy specjalistycznej. W ocenie Sądu, rzeczoznawca majątkowy logicznie wyjaśnił, jakie atrybuty mają wpływ na wartość gruntu i wyszczególnił cechy, które przyjął do porównania w procesie wyceny. Wbrew stanowisku skarżących, operat szacunkowy zawiera charakterystykę nieruchomości porównawczych.

W ocenie Sądu, organ odniósł się do wszystkich zastrzeżeń skarżących, a także dokonał przekonującej krytycznej analizy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących. Organ odwoławczy nie miał natomiast wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą E. B., a jednocześnie SKO słusznie wskazało na błędne przyjęcie podstawowych założeń operatu przedłożonego przez skarżących. Tym samym, nie zaistniała podstawa do wystąpienia przez organy administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W tych okolicznościach, skoro organ zasadnie odmówił uwzględnienia operatu skarżących, to ewentualne podważenie wyceny dokonanej w sprawie mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżący nie wystąpili jednak do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu. Zaniechanie powyższych działań w toku postępowania administracyjnego o ustalenie opłaty adiacenckiej powoduje, że w postępowaniu przed sądem nie można już skutecznie zakwestionować dokonanej wyceny i twierdzić, że wadliwie została wyceniona wartość nieruchomości, jeżeli, tak jak w niniejszej sprawie, nie można doszukać się oczywistych błędów, czy braków w operacie szacunkowym. Nie wystarczą same gołosłowne twierdzenia strony, że wartość nieruchomości nie wzrosła, bowiem skoro strona postępowania administracyjnego czyni zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać konkretnie istnienie takich wad, gdyż leży to w jej interesie prawnym.

Odnosząc się do zarzutu skarżących dotyczącego naruszenia art. 8 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez zaprezentowanie stanowiska sprzecznego z dotychczasowym stanowiskiem, iż na ocenę faktycznego sposobu wykonywania nieruchomości wpływ ma zawarcie umowy dzierżawy, w pierwszej kolejności podnieść należy, że odstąpienie przez organ administracji od dotychczas prezentowanego stanowiska nie jest równoznaczne z naruszeniem przez ten organ zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej. Jak bowiem trafnie podkreśla się w orzecznictwie, zasada ta nie może polegać na kurczowym trzymaniu się przez organy administracji wyrażonego wcześniej błędnego poglądu. Ważniejsze bowiem jest, w tym również dla zachowania omawianej zasady, aby zapadające w sprawie decyzje były ostatecznie zgodne z prawem" (zob. wyrok NSA z 25.08.2017 r., II OSK 3033/15, LEX nr 2376619).

W ocenie Sądu, organ II instancji prawidłowo uznał, że o możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu nie świadczy znajdująca się w aktach sprawy umowa dzierżawy nieruchomości ani umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Podkreślić należy bowiem, że umowy te nie kształtują sposobu wykorzystania nieruchomości i nie mogły, same w sobie, stanowić podstawy do realizacji planowanej inwestycji. Konieczna była zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a następnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na co trafnie zwróciło uwagę Kolegium. W świetle powyższego, zawarcie przez stronę skarżącą powyższych umów, nie może być postrzegane jako okoliczność mająca wpływ na wartości przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że materiał dowodowy został w przedmiotowej sprawie zebrany w sposób wyczerpujący, zaś stan faktyczny sprawy został wyjaśniony w sposób nie budzący wątpliwości, a tym samym zaskarżona decyzja nie została wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego czy materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższych ustaleń Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na mocy art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U tj. z 2018 r., poz. 1302; ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.