Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 251/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-06-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6070 Uwłaszczenie    państwowych   osób     prawnych   oraz   komunalnych    osób prawnych
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 46 ust. 2 pkt 2,  art. 43 ust. 2 pkt 3,  art. 210 ust. 1,  art. 46 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 czerwca 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Andrzej Cisek - sprawozdawca Sędziowie: Sędzia NSA Julia Szczygielska Asesor Olga Białek Protokolant po rozpoznaniu w dniu 8 czerwca 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi Spółdzielni A z/s w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J.G. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wygaśnięcia z dniem [...] użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę Nr [...], o pow. [...] m kwadratowych i działkę Nr [...] o powierzchni [...] m kwadratowych, położonych w B. przy ul. O. [...]; I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ja decyzje organu I instancji II. stwierdza, że decyzja wymieniona w pkt. I nie podlega wykonaniu


UZASADNIENIE

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] (Nr [...]) Prezydent Miasta B. orzekł o wygaśnięciu z dniem [...] użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę Nr [...] o powierzchni [...] m2 i działkę Nr [...] o powierzchni [...] m2, położonej przy ul. O. [...] w B.

W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że decyzją Naczelnika Miasta B. z dnia [...] (Nr [...]) przekazano w użytkowanie D. Spółdzielni Pracy A - Oddział w B. , na czas nieokreślony, zabudowaną działkę nr [...] (obecnie oznaczone numerami [...] i [...]). Przekazane użytkownikowi obiekty miały spełniać funkcję zaplecza technicznego jednostki transportowej. Przeprowadzona kontrola w terenie oraz analiza treści zawartych umów dzierżawy, umów użyczenia oraz aneksów do tych umów doprowadziła organ administracyjny do wniosku, że strona nie zawiadomiła Prezydenta Miasta B. o oddaniu użytkowanej nieruchomości w dzierżawę na okres do 3 lat ani nie uzyskała zgody - w przypadku umów zawartych na okres powyżej 3 lat. Niezawiadomienie Prezydenta Miasta reprezentującego Gminę o zawartych umowach dzierżawy i użyczenia na okres do 3 lat i nie uzyskania jego zgody na zawarcie umów powyżej 3 lat jest naruszeniem przepisów ustawy i stanowi podstawę wygaśnięcia użytkowania w trybie art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą wydania zatem decyzji stanowią umowy dzierżawy i użyczenia zawarte z osobami fizycznym, które prowadzą prywatną działalność.

Z powyższą decyzja nie zgodziła się Spółdzielnia A, wnosząc w dniu [...] odwołanie. W odwołaniu wskazała, że przesłała Prezydentowi Miasta wraz z pismem z dnia [...] wszystkie umowy dzierżawy, których jest stroną oraz inne dokumenty. Wskazano, że organ pierwszej instancji nie odnosi się do większości z nich, a wykazują one, że Spółdzielnia prowadzi działalność statutową. W odwołaniu zostało wskazane, że zawarte przez Spółdzielnię umowy dzierżawy mają ograniczony do 3 lat okres obowiązywania, wymagają zatem jedynie zgłoszenia a nie zgody właściciela. O zawarciu tych umów Spółdzielnia powiadamiała Gminę we wcześniejszych pismach. Wskazano, że

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

jedynie w przypadku umowy zawartej z D. F. czas jej obowiązywania przekracza 3 lata, jednak problem tej umowy zostanie rozwiązany w wyniku wypowiedzenia umowy i nie był to zawinione przez Spółdzielnię. Skarżąca podniosła, że w piśmie z dnia [...]. Spółdzielnia zwróciła się o wskazanie podstaw faktycznych i prawnych uzasadniających twierdzenie, że zaszły okoliczności powodujące wygaszenie użytkowania, a organ pierwszej instancji dopiero w uzasadnieniu decyzji wskazał, że jest to naruszenie przepisu art. 43 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czym uniemożliwił stronie skuteczną obronę i wykazanie jej racji w toku postępowania. W odwołaniu zostało wskazane ponadto, że niedopuszczalne jest wskazywanie takiej daty wygaszenia, która poprzedza datę uprawomocnienia się decyzji i z tego powodu konieczne jest usunięcie decyzji z obiegu prawnego.

Organ pierwszej instancji nie znalazł podstaw do zmiany swojej decyzji i przekazał odwołanie wraz z aktami sprawy organowi drugiej instancji celem rozpatrzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G., wzięło pod uwagę, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn. zm., zwanej dalej ugn), trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Ustęp 2 tego przepisu wskazuje, że jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu j ej działania,

2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenia na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat.

Zgodnie z przepisem art. 46 ust. 2 ugn właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że:

1) nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu,

2) jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3,

3) nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji, o której mowa w art. 45,

4) sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mieniu,

5) przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym uległo zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, a jednostka organizacyjna nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości,

6) nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.

Przepis art. 46 ust. 3 ugn stanowi, że wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że decyzją Naczelnika Miasta B. z dnia [...] D. Spółdzielnia Pracy A uzyskała prawo użytkowania nieruchomości będących przedmiotem niniejszego postępowania. Na podstawie przepisu art. 210 ust. 1 ugn o gospodarce nieruchomościami grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu [...] w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki,

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Bezspornie zatem nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej sprawy pozostaje w użytkowaniu Spółdzielni A, a do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy o trwałym zarządzie, tj. przepisy art. 43 - art. 50 ustawy.

W aktach sprawy znajduje się m.in. pismo Prezes Spółdzielni z dnia [...] wskazujące, na żądanie organu pierwszej instancji, że Spółdzielnia dzierżawi części nieruchomości dla dzierżawców:

1. PPHU B D.F. - umowa zawarta na okres do 3 lat tj. do [...]

2. C –J. G. - umowa zawarta do dnia [...].

3. PPHU D s.c. - umowa zawarta od dnia [...] do dnia [...].

4. E W. J. - umowa zawarta od dnia [...] do [...],

5. F M. G. - umowa zawarta od dnia [...] do [...].

6. G R.Z. - umowa dzierżawy zawarta od [...] do [...].

W aktach sprawy zostały zawarte również kserokopie umów zawieranych pomiędzy Spółdzielnią A a przedsiębiorcami, dotyczące dzierżawy pomieszczeń będących w użytkowaniu Spółdzielni. W zakresie powyższych umów należy wskazać, że zostały zawarte następujące umowy:

1. umowa dzierżawy z dnia [...] z J. G., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą C, zawarta na okres do [...],

2. umowa dzierżawy z dnia [...] z S. Z. i T. C.-Z., prowadzącymi działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Produkcyjno Handlowo Usługowe D-spółka cywilna, zawarta na czas nieokreślony, zmienione następnie aneksem - bez wskazania daty - na okres do dnia [...],

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

3. umowa dzierżawy z dnia [...] z W.J., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą E, zawarta na okres do dnia [...],

4. umowa dzierżawy z dnia [...] z M. G., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą F M.G., zawarta na okres do [...],

5. umowa dzierżawy z dnia [...] z R. Z., zawarta na okres do dnia [...].

W aktach sprawy brakuje natomiast umowy zawartej z D. F. W tym zakresie Spółdzielnia przedłożyła jedynie aneks do umowy dzierżawy z dnia [...], który wprowadza zmianę do wskazanej umowy z dniem [...], określając termin obowiązywania umowy do dnia [...]. Aneks ten jednak jest podpisany jedynie przez Prezesa Spółdzielni, brakuje natomiast podpisu D. F. W tym zakresie skarżąca wskazuje w treści odwołania, że w przypadku umowy z D.F. czas jej obowiązywania przekracza 3 lata, Spółdzielnia zwracała się z prośbą o zmianę zapisu umownego wobec czego sporządzono stosowny aneks, na co jednak D. F. nie wyraził zgody. Strona zatem sama przyznała, że umowa z D. F. została zawarta na czas przekraczający okres 3-letni, co również potwierdziła w trakcie rozprawy przeprowadzonej przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w J.G. w dniu [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazuje, że przepis art. 46 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza możliwość wydania decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu - a w niniejszej sprawie prawa użytkowania nieruchomości. Jedną z przesłanek umożliwiających dokonanie takiej czynności jest stwierdzenie, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ugn. W tym zakresie Kolegium wskazuje, że jak wynika z akt sprawy w co najmniej dwóch przypadkach Spółdzielnia nie zachowała warunków, o których mowa w art. 43 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to umowy z dnia [...] zawartej z S. Z. i T. C.-Z., prowadzącym działalność gospodarczą

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

pod nazwą Przedsiębiorstwo Produkcyjno Handlowo Usługowe D spółka cywilna, która została zawarta na czas nieokreślony, a następnie zmieniona aneksem

(bez wskazania daty zawarcia aneksu) na okres do dnia [...]. W tym przypadku należy wskazać, że zawierając umowę na czas nieokreślony Spółdzielnia musiałaby posiadać uprzednią zgodę organu właściwego - w niniejszej sprawie Gminy B., na zawarcie takiej umowy, a jak wynika z akt sprawy takiej zgody nie uzyskała. Bez znaczenia pozostaje tutaj zawarty aneks do umowy, który określił jej termin do dnia [...] Z przepisu art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy wynika bowiem, że podstawą do wydania decyzji o wygaśnięciu jest nieuzyskanie zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy, czyli m.in. zgody na oddanie nieruchomości lub jej części w dzierżawę, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat. Zatem zawarcie umowy na czas nieokreślony, bez uzyskania uprzedniej zgody właściciela, wypełnia przesłanki wskazanego przepisu. Drugą umową, która stanowi naruszenie przepisu art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy jest umowa z D. F. Strona sama w treści odwołania przyznaje, że została ona zawarta bez zgody właściciela, zatem bezspornie można wskazać, że zawarcie również tej umowy zostało dokonane niezgodnie z zasadami zawierania umów dzierżawy zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podnoszona przez stronę w trakcie rozprawy administracyjnej przed Kolegium okoliczność, że obydwie umowy zostały wypowiedziane ze skutkiem na dzień [...], nie mogą zostać wzięte pod uwagę, gdyż podstawą wydania decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania jest wyłącznie sam fakt zawarcia takiej umowy bez zgody właściciela, a nie czas jej obowiązywania.

Jak wynika z powyższych okoliczności organ pierwszej instancji był uprawniony do wydania decyzji o wygaśnięciu użytkowania nieruchomości. Przepis wskazujący taką możliwość jest przepisem o charakterze uznaniowym, który uprawnia organ pierwszej instancji do podjęcia takiej decyzji pod warunkiem wystąpienia zawartych w nim okoliczności. W niniejszej sprawie, w ocenie organu rozstrzygającego, przesłanki uprawniające organ pierwszej instancji do wydania decyzji o wygaśnięciu użytkowania nastąpiły - co zostało wykazane wyżej, zatem organ pierwszej instancji był uprawniony do wydania decyzji dotyczącej wygaśnięcia prawa użytkowania przedmiotowych nieruchomości, ustanowionego na rzecz

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

Spółdzielni A. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji również w sposób pełny uzasadnił przesłanki wydanej przez siebie decyzji, co wypełnia obowiązki przy wydawaniu decyzji o charakterze uznaniowym.

Skład orzekający Kolegium wskazał natomiast, że słusznie podniósł skarżący w odwołaniu, iż brak było podstaw prawnych do ustalania terminu wygaśnięcia użytkowania. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wprowadzają takiej możliwości. Należy zatem kierować się ogólnymi fasadami postępowania administracyjnego, które wskazują, w jakich sytuacjach decyzja jest wykonalna, przesądzając, że co do zasady będzie to dzień, z którym decyzja stała się ostateczna. Zatem brak jest podstaw do wskazywania w treści decyzji daty wygaśnięcia użytkowania nieruchomości, gdyż dzień ten będzie wynikał wyłącznie z daty, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wobec powyższego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w tym zakresie zmieniło treść decyzji organu pierwszej instancji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wskazano, że Prezydent Miasta B. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie wygaszenia użytkowania nieruchomości znajdującej się w trwałym zarządzie Spółdzielni. Wydana przez niego decyzja z dnia [...] została przez stronę zaskarżona do organu II instancji, który ją uchylił w części dotyczącej ustalenia daty wygaśnięcia użytkowania nieruchomości, zaś w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję podniosło naruszenie przez stronę w dwóch przypadkach art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Miało to dotyczyć umów zawartych przez stronę z D. F. i PPHU D. W obu tych przypadkach zarzuty stawiane stronie nie są uzasadnione.

Wskazano, że umowa z D. F. była istotnie zawarta pierwotnie na czas nieokreślony. Spółdzielnia A wielokrotnie próbowała doprowadzić do zmiany tej umowy proponując D.F. zakreślenie ram czasowych jej obowiązywania. W tym celu strona sporządzała aneksy oraz propozycje nowych umów, które podpisywała i przesyłała zainteresowanemu do akceptacji. D. F. nie zwracał jednak stronie podpisanych przez siebie

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

egzemplarzy. Stąd też strona nie dysponowała w postępowaniu administracyjnym właściwym oświadczeniem woli D. F. W lutym 2005 r. w trakcie zapoznawania się z materiałem dowodowym w postępowaniu karnym wszczętym przeciwko prezesowi Spółdzielni z wniosku D. F., strona powzięła wiadomość, iż w aktach tejże sprawy znajduje się umowa najmu podpisana przez obie strony, która zakreśla ramy czasowe obowiązywania umowy do okresu od [...] do [...]. Po udostępnieniu tego egzemplarza przez policję strona niezwłocznie prześle Sądowi jego kserokopię wraz z pismem procesowym.

Powyższe, nowe okoliczności wskazują, że już w dacie wydawania decyzji w I instancji istniała pomiędzy stronami umowa najmu zawarta na czas nie przekraczający 3 lat.

Strona przyznaje, iż pierwotna umowa z PPHU A zawarta była na okres przekraczający 3 lata i to bez wyraźnej zgody właściciela. Umowa ta została jednak aneksowana i w dacie wydania decyzji przez organ I instancji miała okres obowiązywania nie dłuższy niż 3 lata.

Samorządowe Kolegium Odwoławczego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wywodzi, iż fakt istnienia umowy zawartej na okres powyżej 3 lat ( bez zgody właściciela) w jakimkolwiek okresie historycznym powoduje, że zaistniały podstawy do wydania decyzji o wygaśnięciu prawa użytkowania nieruchomości. Z twierdzeniem tym nie zgadza się strona skarżąca. Przede wszystkim, zgoda właściciela nie jest niezbędna do ważności umów najmu zawieranych przez użytkownika. Brak zgody nie rodzi zatem żadnych ważkich skutków, które mogłyby w jakiś sposób rzutować na wiarygodność zaangażowanych w ten proces podmiotów w obrocie prawnym. Po drugie, z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, jakiego momentu ma dotyczyć zdarzenie polegające na istnieniu bez zgody właściciela umowy najmu zawartej na czas dłuższy niż 3 lata. Skoro tak, to należy przyjąć, iż zdarzenie to powinno istnieć przynajmniej w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji. Tymczasem w tej dacie umowa z PPHU A nie wymagała - zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zgody właściciela. Dotyczy to analogicznie umowy zawartej z D. F. Należy przy tym zwrócić

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

uwagę na cel uregulowania zawartego w art. 43 ust. 2 cyt. wyżej ustawy. Jest nim bez wątpienia zdyscyplinowanie użytkownika, aby ważniejsze decyzje dotyczące korzystania z nieruchomości nie były podejmowane bez zgody lub wiedzy właściciela. Skoro jednak w dacie wydawania decyzji umowa najmu nie wymagała zgody właściciela, to odpadł cel dla którego ustawa daje właścicielowi prawo wygaszenia użytkowania. Czynność ta ( najem części nieruchomości) nie jest bowiem na tyle istotna, aby wymagała zgody właściciela. Wyposażenie właściciela w prawo wygaszania użytkowania z chwilą, gdy dopatrzy się on w jakimkolwiek okresie historycznym naruszenia zasad, o których mowa w art. 43 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwarzałoby nadto wielkie zagrożenia dla pewności obrotu prawnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

Z kolei art. 147 § 1 przywoływanej wyżej ustawy procesowej upoważnia Sąd, który uwzględnia skargę na uchwałę lub akt, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeśli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji Sąd uznał, iż decyzje te nie mogą się ostać w obrocie prawnym, przede wszystkim z powodu ich niezgodności z przepisami prawa materialnego.

Zgodnie z przepisem art. 46 ust. 2 pkt 2 ugn właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3. Powoływany przepis stanowi, że jednostka organizacyjna ma prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd a w szczególności do oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenia na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat. Należy mieć nadto na względzie, że na podstawie przepisu art. 210 ust. 1 ugn grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu [...] w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.

A więc podstawą wszczęcia postępowania w przedmiocie wygaszenia użytkowania jest oddanie nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat. Należy przy tym wyraźnie podkreślić, ze

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

wydanie decyzji o wygaszeniu zarządu ma charakter uznaniowy, co oznacza, ze nawet jeśli zaistnieją przesłanki określone w przepisie art. 46 ust 2 ugn właściwy organ nie ma obowiązku orzekania o wygaszeniu użytkowania, a jest jedynie do tego uprawniony. Jak przy wszystkich decyzjach uznaniowych organ, który chce orzec o wygaśnięciu użytkowania jest obowiązany przeze wszystkim do wszechstronnego rozważenia wszelkich okoliczności przemawiających za takim rozstrzygnięciem. Musi oczywiście rozważyć w pierwszej kolejności, czy zostały spełnione ustawowe przesłanki przemawiające za takim rozstrzygnięciem. Zwrócono na to uwagę w orzecznictwie sadowym wskazując, że granice uznania administracyjnego, przysługującego organom rozstrzygającym o wygaśnięciu prawa użytkowania (zarządu) na podstawie art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 z późn. zm.- przepisy te były odpowiednikiem aktualnej regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami), wyznaczają względy celowościowe, a w szczególności zasady racjonalnego gospodarowania daną nieruchomością (por. wyrok NSA z 29 maja 1996 r., SA/Sz 1548/95, OSP 1997/7-8/137)

W rozpatrywanej sprawie organy rozstrzygające przede wszystkim wadliwie przyjęły, iż zostały spełnione ustawowe przesłanki określone w przepisie art. 46 ust. 2 pkt 2 ugn. Uznano bowiem, iż zawarcie umowy dzierżawy na czas nieoznaczony jest tożsame z zawarciem umowy na okres do lat 3 lub przekraczający wskazany wyżej okres. Należy w tym miejscu wskazać, iż ustawodawca dokonuje wyraźnie podziału stosunku najmu (odpowiednio – dzierżawy) na umowy zawierane na czas oznaczony i czas nieoznaczony (por. art. 659 KC w zw. z art. 694 KC). Jedną z konsekwencji wskazanego wyżej podziału jest sposób rozwiązywania stosunku najmu (dzierżawy). Co do zasady przyjmuje się, iż stosunek taki, zawarty na czas oznaczony, rozwiązuje się z upływem terminu końcowego, określonego w umowie. Ustawodawca wyjątkowo tylko dopuszcza rozwiązanie takiej umowy przed upływem wspomnianego terminu, np. na skutek niewykonywania obowiązków umownych (por. art. 667 par. 2 KC). Należy wskazać dodatkowo, iż zgodnie § 3 art. 673 (wprowadzonego do kodeksu cywilnego z dniem 10 lipca 2001 r.). jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Powyższe uregulowanie jest wszakże wyjątkiem od wskazanej wyżej zasady, iż umowa najmu

(dzierżawy) zawarta na czas oznaczony, rozwiązuje się dopiero po upływie terminu końcowego określonego w umowie.

Z odmienną sytuacją mamy do czynienia w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony . Otóż zgodnie z przepisem art. 673 § 1 KC jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Oznacza to, iż trwałość stosunku prawnego ukształtowanego przez umowę zawartą na czas nieoznaczony jest tak długi, jak długi jest okres wypowiedzenia, albowiem taka umowa może być przez każdą ze stron w dowolnym momencie wypowiedziana.

Dlatego też ustawodawca wprowadza często restrykcyjne uregulowania odnoszące się do stosunków prawnych zawartych na czas oznaczony, mając świadomość, iż ich rozwiązanie przed terminem końcowym jest utrudnione albowiem tworzą one stan relatywnie trwałego związania stron. Przykładowo można wskazać, że zgodnie z przepisem art. 18 ust. 2 pkt 9 a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.) do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określania zasad nabycia, zbycia i obciążenia nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Ratio legis powyższego uregulowania jest analogiczne jak w przypadku art. 43 ust. 2 pkt 3 ugn – chodzi o to, aby organy gminy miały świadomość i wpływ na zawieranie umów tworzących stan trwałego związania ich stosunkiem prawnym umowy najmu i dzierżawy. Umowy zawarte na czas nieoznaczony nie tworzą takiego trwałego związania albowiem w każdym czasie mogą być rozwiązane przez każdą ze stron z zachowaniem terminu wypowiedzenia.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd uznał, iż organy rozstrzygające tak I jak i II instancji wadliwie przyjęły, iż zawarcie przez skarżącą Spółdzielnię umowy dzierżawy na czas nieoznaczony z S. Z. i T.C.-Z. - PPHU D

Sygnatura akt II SA/Wr 251/05

oraz z D. F. wymagało - zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zgody lub zawiadomienia odpowiedniego oragnu reprezentującego właściciela.

Inną kwestią, poruszoną w zaskarżonych decyzjach, jest kwestia wskazania momentu czasowego właściwego do oceny charakteru zawartej umowy. W opinii Sądu o tym, czy dana umowa (najmu, dzierżawy, użyczenia) zawarta jest na czas oznaczony, czy nieoznaczony winna rozstrzygać chwila wszczęcia postępowania w przedmiocie wygaszenia użytkowania (trwałego zarządu), a nie chwila zawarcia przedmiotowych umów. Jeżeli bowiem nawet umowa taka została pierwotnie zawarta na czas oznaczony, ale przed wszczęciem postępowania administracyjnego w przedmiocie wygaszenia użytkowania została aneksowana i przekształcona w umowę zawartą na czas nieoznaczony - to przedmiotem oceny powinna być umowa w treści ukształtowanej przez aneks. Aneks bowiem nadaje nową treść umowie i od chwili wejścia takiego aneksu w życie, w obrocie funkcjonuje tylko umowa w kształcie nadanym jej przez tenże aneks.

W konkluzji Sąd uznał, iż kwestionowane decyzję nie mogą ostać się w obrocie prawnym z powodu naruszenia przy ich wydawaniu przepisów prawa materialnego. Dlatego też stosownie do art. 145 § 1 pkt 1a ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł jak w sentencji. Podstawę rozstrzygnięcia zawartego w punkcie II wyroku stanowi przepis art. 152 powoływanej wyżej ustawy.