Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1398/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2013-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.137 ust.1, art.139, art.140 ust.1,2,4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art.136, art.138 par.2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2013 r. sprawy ze skargi M. G., E. W. i Z. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r.,nr 4, znak: [...] Starosta [...] wykonując zadania z zakresu administracji rządowej, na podstawie art.136 ust.3, art.137 ust.1 i 2, art.139, art.140, art.141, art.142, art.216 ust.1 i art.217 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst. jedn. Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 z późń. zm. ), orzekł o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości położonej w gminie B., obręb J., oznaczonej jako pgr [...] o powierzchni 0,2317ha oraz pgr [...] o powierzchni 0,2512 ha, stanowiącej własność gminy B. na rzecz:

-M. G. w ½ części

-Z. S. w ¼ części

- E. W. w ¼ części

W uzasadnieniu decyzji wskazał, że umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego w dniu [...] r. Skarb Państwa nabył od K. S. nieruchomość położoną w B. Przejęcie nastąpiło w trybie art.6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości ( Dz. U. z 1974r., nr10, poz.64). Z aktu notarialnego wnikało, że przejęta parcela jest niezbędna dla potrzeb Okręgowej Dyrekcji Inwestycji Miejskich w B. w związku z realizacją zatwierdzonych planów budowy osiedla mieszkaniowego. Spadkobiercami właścicieli przejętych działek są wskazane w decyzji osoby. W wyniku podziału działki w chwili obecnej zostały oznaczone jako: pgr [...] i pgr [...]. W toku rozprawy administracyjnej połączonej z wizją w terenie ustalono, że przedmiotowe działki stanowią grunt niezabudowany, tym samym cel wywłaszczenia polegający na budowie osiedla nie został zrealizowany. Od chwili wywłaszczenia upłynęło 38 lat i nie podjęto czynności realizujących cel wywłaszczenia. Nadto wskazano, że starosta orzekając o zwrocie zobowiązany jest do dokonania waloryzacji odszkodowania oraz do ustalenia wartości nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990r., w razie zwrotu nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego obecna wartość rynkowa nieruchomości podlegającej zwrotowi wynosi 545.000,00zł (50% wartości stanowi kwotę 272.500,00zł). Starosta wskazał, że w operacie uwzględniona został wartość nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia, bez uwzględnienia zmian wynikających ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i zmian w otoczeniu w wysokości 470.000,00zł oraz wartość nieruchomości według stanu z dnia zwrotu nieruchomości bez uwzględnienia zmian wynikających ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i zmian w otoczeniu po dacie wywłaszczenia w wysokości 25.000,00zł. Różnica tych dwóch wartości stanowi stopień zmniejszenia wartości nieruchomości, który wynosi 445.000,00zł. Na stopień zmniejszenia wartości nieruchomości ma wpływ nawiezienie na teren działki dużej ilości gruzu i ziemi oraz wybudowanie infrastruktury technicznej. W związku z tym, że na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości stopień zmniejszenia przewyższył kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, zwrot wywłaszczonej nieruchomości następuje bez obowiązku zwrotu odszkodowania otrzymanego w chwili wywłaszczenia.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Prezydent Miasta B. zarzucając naruszenie przepisu prawa materialnego art.140 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami mające wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu odwołania wskazał, że nie kwestionuje rozstrzygnięcia w zakresie zwrotu nieruchomości z powodu zbędności nieruchomości na cel stanowiący podstawę wykupu na rzecz Skarbu Państwa. Wątpliwości jego zdaniem budzi natomiast operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb prowadzonego postępowania. Przyjęta przez rzeczoznawcę wartość dla stanu obecnego nieruchomości, przy założeniu pomniejszenia wartości rynkowej gruntu bez obciążenia i bez zanieczyszczeń o koszty wywozu ziemi i gruzu oraz koszty pełnej rekultywacji terenu, w tym nawiezienia nowej ziemi budzi wątpliwości zwłaszcza, że teren dotyczy obszaru lekko wilgotnego, możliwość zabudowy istnieje po podwyższeniu poziomu gruntu do poziomu jezdni i tak zagospodarowane są sąsiednie działki. W operacie dla stanu obecnego zakładane jest w atrybutach działki "ograniczenie" zabudowy, podczas gdy dla stanu z wywłaszczenia brak jest takiego ograniczenia i przyjęto atrybut "istnieje możliwość zabudowy" nadto rzeczoznawca powołuje się na brak dostępnych transakcji terenami z podobnymi ograniczeniami i nasypami ziemi i gruzu. Natomiast fakt jest taki, że transakcje gruntami ograniczonymi gruzem, wysypiskiem śmieci itp. są dostępne i dość powszechne. Prezydent miasta B. wskazuje , że cała nowa zabudowa osiedla "A","B", tereny wokół "C" i budynki deweloperskie tam budowane, tereny [...],[...] na ulicy [...], powstały na gruntach nierównych, zabrudzonych, z koniecznością porządkowania, a czasem nawet wyburzeń elementów starszych obiektów. Grunty te pomimo mankamentów znajdują nabywców w cenach rynkowych. Stan przedmiotowej nieruchomości według daty zwrotu to stan po dokonaniu nakładów, które są w oczywisty sposób niekorzystne i winny zostać zbilansowane. W pierwszej kolejności winna zostać kalkulowana i odejmowana ich wartość rynkowa, a jeśli jest całkowity brak możliwości jej kalkulowania, dopiero wartość kosztowa. W operacie założono dość wysokie koszty wywozu gruzu i porządkowania terenu. Zastrzeżenia odwołującego budzi fakt dlaczego przyjęto, że tylko 10% zostanie wykorzystana, a nie wyliczono tego precyzyjnie. Nadto nie uwzględniono, że koszty składowania i wywozu przy tak dużym zleceniu mogą być negocjowane. Niezasadnie przyjęto że grunt jest do zabudowy i konieczne jest nawiezieni ziemi na cały obszar działki. Wskazał również , że zdaniem rzeczoznawcy wartość działki w stanie zwrotu obniżyła się w stosunku do wartości z dnia wywłaszczenia, pomimo uzbrojenia działek, stworzenia dojazdów oraz możliwości zabudowy pod usługi komercyjne.

W odpowiedzi Starosta [...] wskazał, że obecny właściciel otrzymał kopię operatu szacunkowego i na żadnym etapie nie kwestionował sporządzonej wyceny, będącej podstawą ustalenia odszkodowania z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Nadto operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

Rzeczoznawca w piśmie z dnia 7 marca 2012r. odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu i wskazał, że w operacie określono aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny oraz stopień zwiększenia lub zmniejszenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w wyniku działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości. Przy czym uwzględniono aktualne przeznaczenia w planie miejscowym, a także aktualny sposób zagospodarowania otoczenia w tym uzbrojenie. Stwierdził również, że wskazane przez Prezydenta B. transakcje nie spełniają cech nieruchomości przeznaczonej pod usługi o powierzchni od 0,25 do 1.5 ha., która nie leży w zainteresowaniu dużych sieci handlowych, czy też nie może posłużyć pod budowę osiedli mieszkaniowych. Wyceniając wartość nieruchomości podlegającej zwrotowi przyjęto wartość przedmiotowej nieruchomości bez składowiska gruzu i następnie od tej wartości odjęto koszt jego likwidacji z rekultywacją. Nadto stwierdził powołując się na treść § 21 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego , że nie posiadając wystarczających danych dla określenia wartości rynkowej nakładów na nieruchomości, można ich wartość określić według zasad kosztowych. W tym celu rynkowo określa się wartość samego gruntu (stan przed dokonaniem nakładów) i kosztowo wartość nakładów. Przyznał, że przyjęta 10% ilość gruzu do zagospodarowania została oszacowana w przybliżeniu i nie był w stanie stwierdzić czy 100% pryzmy to gruz, czy częściowo jest tam grunt nadający się do wykorzystania. Wskazał, że przy określaniu stopnia zmniejszenia lub zwiększenia wartości nieruchomości oparł się na art.140 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 39 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Wojewoda [...] zobowiązał organ I instancji do uzupełnienia materiału dowodowego o dokumenty, na podstawie których będzie można ustalić jakie na dzień 19 marca 1974r. było przeznaczenie wywłaszczonej działki.

Urząd Miejski w B. udzielił informacji, że teren przedmiotowej działki objęty był planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego sporządzonym w Prezydium Miejskiej Rady Narodowej przez Wydział Architektury i Budownictwa oraz Miejską Pracownię Urbanistyczną i zatwierdzonym przez PWRN w K. uchwałą z dnia [...] r., ale brak jest tekstu i rysunków tego planu, w związku z tym brak jest możliwości ustalenia przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Pierwszy wpis w ewidencji gruntów i budynków jest dokonany na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] r., w którym jako władającego w imieniu Skarbu Państwa ujawniono Okręgową Dyrekcję Inwestycji Miejskich. Nadto działka została wpisana jako użytki gruntowe R IIIb.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...], na podstawie art.138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( tekst jedn. Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071, ze zm.) oraz art. 9a, art.136, art.137, art.139, art.140 oraz 217 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651, z późn. zm.) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że stanowisko organu o zwrocie w całości działek nr [...] i [...] jest przedwczesne, albowiem z treści pisma Spółki Akcyjnej "D" w B. wynika, że usytuowany na działce [...] wodociąg z żeliwa Dz 222mm wybudowany został na przełomie lat 70-tych i 80-tych dla planowanej budowy tegoż osiedla. Nadto z pisma "E" Sp. z o.o. w Z. wynika, że przez przedmiotowe działki przebiega gazociąg stalowy niskiego ciśnienia wybudowany w 1975r. Wskazał również , że organ I instancji pomimo zaleceń z poprzedniej decyzji nie ustosunkował się do faktu wybudowania dla planowanej budowy osiedla mieszkaniowego , na spornej działce wodociągu z żeliwa. Ustalenie tych faktów zdaniem organu ma istotne znaczenie z punktu widzenia art.137 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec orzecznictwa sądów administracyjnych wskazujących, że budowa osiedla mieszkaniowego obejmuje również infrastrukturę techniczną, do której zaliczają się wodociągi, gazociągi i kanalizacje. Wykonanie takiej infrastruktury na nieruchomości wywłaszczonej w celu budowy osiedla mieszkaniowego jest realizacją celu wywłaszczenia. Wskazał również, że operat szacunkowy został sporządzony nierzetelnie. W szczególności zastrzeżenia budzi przyjęcie przez biegłego, przy wycenie nieruchomości według jej stanu z dnia wywłaszczenia, do porównania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, podczas gdy z materiału dowodowego sprawy wynika, że nieruchomość ta, przed jej nabyciem przez Skarb Państwa użytkowana była rolniczo. Nadto w operacie stwierdzono szereg pomyłek dotyczących wskazania wartości tej samej nieruchomości oraz błędów rachunkowych. Nie wyjaśniono również, w jaki sposób biegły wyliczył wagę materiału zgromadzonego na wycenionej nieruchomości. Zwrócił również uwagę na rozbieżności pomiędzy opinią a pismem rzeczoznawcy , który najpierw wskazuje , że nie ma nieruchomości podobnych , po czym stwierdza, że wprawdzie są , ale z uwagi na ich przeznaczenie i powierzchnię nie mogą być brane pod uwagę.

Zdaniem organu II instancji zgodnie z art.139 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dacie zwrotu. Skoro nie ma obowiązku przywrócenia stanu zwracanej nieruchomości do jej stanu poprzedniego wątpliwości organu nadzoru budzi uwzględnienie przez rzeczoznawcę w wycenie przedmiotowej nieruchomości kosztów wywozu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości gruzu oraz pozyskania warstwy ziemi. Zdaniem organu nie doszło do dalszego zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z umiejscowieniem na niej zwałów ziemi i gruzu. Dla wyceny działek o przeznaczeniu na składy i usługi, a takie przeznaczenie obecnie ma przedmiotowa nieruchomość, nie ma znaczenia, czy znajduje się na nich gruz i czy doszło do naruszenia na nich warstwy ziemi uprawowej. Miałoby to znaczenie dla działki o przeznaczeniu rolnym, jednakże wartość takiej działki byłaby kilkakrotnie niższa niż działki na cele przemysłowe, handlowe, czy usługowe.

W toku kolejnego postępowania organ II instancji zlecił zbadanie czy istniejący gazociąg został zrealizowany w związku z celem wywłaszczenia i przy przyjęciu ,że wodociąg był realizacją celu wywłaszczeniowego wydanie decyzji zgodnie z art.137 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dalszej kolejności polecił przeprowadzić rozprawę administracyjną, której termin ma być wyznaczony zgodnie z art.92 k.p.a. Ponadto organ ma dokonać waloryzacji odszkodowania na dzień zwrotu, a następnie oceny operatu przygotowanego przez rzeczoznawcę zgodnie z art.84 § 1k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli M. G., Z. S. i E. W. reprezentowani przez adwokata A. M. –D., zarzucając:

-naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art.6 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości, art.136 ust.3 w zw. z art.137 i art. 216 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i błędne zastosowanie, a w konsekwencji uchylenie decyzji Starosty [...], poprzez poddanie w wątpliwość ewidentnych ustaleń, co do celu wywłaszczenia i faktu niezrealizowania tego celu, pomimo upływu 10 lat od dnia , w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna,

- naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a mianowicie art. 6, 7, 8, 10, 12, 77§4, 78, 80, 81, 84, art.138 § 2 k.p.a. przez ich błędne zastosowanie, także art.136 k.p.a. przez jego nie uwzględnienie, co naruszyło zasady postępowania administracyjnego, doprowadziło do przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów, a w konsekwencji doprowadziło do wydania błędnej decyzji i ponownego przekazania sprawy, co skutkowało bezzasadnym przedłużeniem postępowania bez żadnego uzasadnienia.

Skarżący wnieśli jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie na ich rzecz solidarnie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących wskazał, że stwierdzenie czy biegnący po przedmiotowej nieruchomości gazociąg powstał w związku z realizacją budowy osiedla jest bez znaczenia w świetle brzmienia art.137 ustawy o gospodarce nieruchomościami i upływu wskazanych w nim terminów. Takie postępowanie zmierza do bezzasadnego przedłużania sprawy. Stan faktyczny jest jasny i oczywisty nie wymaga uzupełnienia w zakresie wskazanym przez organ II instancji. Jeżeli organ miął jakieś wątpliwości mógł je usunąć samemu uzupełniając postępowanie w trybie art.136 k.p.a. Zdaniem skarżących wywody Prezydenta Miasta B. stanowią jedynie polemikę z biegłym i jako takie nie mogą stanowić materiału dowodowego i nie powinny być uwzględnione.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę i wskazał, że zastrzeżenia Wojewody dotyczące przesłanek zwrotu nieruchomości winny być zgłoszone przy pierwszej decyzji uchylającej. Nadto stwierdził, że na okolicznych działkach sąsiadujących z działkami objętymi postępowaniem nie istnieje żadne osiedla mieszkaniowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa w stopniu uzasadniającym jej wzruszenie.

Na wstępie stwierdzić należy, że zgodnie z art. 139 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651, z późn. zm., dalej "ustawa") nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu. Przepis ten wyklucza więc restytucję stanu faktycznego jaki istniał na nieruchomości w dniu jej wywłaszczenia. Niezależnie więc od przyczyn zaistniałego stanu faktycznego na zwracanej nieruchomości (jej części), stan ten nie może być kwestionowany przez osoby uprawnione do zwrotu nieruchomości, lecz osoby te zobowiązane są ten stan faktyczny rozliczyć w trybie art. 140 ust. 4 ustawy, jeżeli wpływa on na wzrost lub zmniejszenie wartości nieruchomości.

Zasadą jest, że zwrotowi wywłaszczonej nieruchomości towarzyszy zwrot odszkodowania, które otrzymał jej właściciel, jak stanowi art. 140 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 140 ust. 2 ustawy odszkodowanie pieniężne, do którego zwrotu zobowiązany jest były właściciel nieruchomości, podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu jej zwrotu. Natomiast stosownie do art. 217 ust. 2 ustawy osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed 5 grudnia 1990 roku, jak skarżący, w razie zwrotu tej nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane o wysokości nie większej niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. Aktualną wartość rynkową nieruchomości organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. B.

W tym miejscu należy stwierdzić, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega ocenie organu orzekającego. Zdaniem Sądu organ II instancji orzekając w sprawie takiej oceny dokonał i nie można jej zarzucić wadliwości. Wartość rynkowa nieruchomości została w tym operacie określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej.

Wskazać należy, że podstawą prawną wydania zaskarżonej decyzji był art.138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2000r. ,nr 98, poz.1071, z późń. zm., dalej "k.p.a"), zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Stwierdzone przez Wojewodę uchybienia w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym zdaniem Sądu w pełni uzasadniały przyjęcie, że niezbędne jest sporządzenie nowego operatu, nie zawierającego wskazanych błędów, a zatem konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej wynik. Nie jest możliwe uzupełnienie postępowania i wyjaśnienie wszystkich wątpliwości w ramach dodatkowego postępowania w trybie art.136 k.p.a. Wskazać należy, że zakres postępowania wyjaśniającego przed organem odwoławczym, nie jest tożsamy z zakresem postępowania wyjaśniającego przed organem pierwszej instancji. Organ odwoławczy nie jest obowiązany do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości, ani nawet w znacznej części. Organ odwoławczy jest uprawniony do przeprowadzenia jedynie uzupełniającego postępowania dowodowego, bowiem w razie gdy istnieje konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części, organ drugiej instancji jest obowiązany uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Ocena prawidłowości zaskarżonej decyzji nakłada na organ odwoławczy obowiązek ustalenia, czy organ pierwszej instancji zgromadził całokształt materiału dowodowego i właściwie ocenił zebrane w sprawie dowody. Organ odwoławczy nie jest ponadto związany ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez organ pierwszej instancji, co upoważnia organ odwoławczy do innej oceny zebranych (prawidłowo) dowodów, niż dokonana ocena przez organ pierwszej instancji.

Sporządzenie na nowo operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania. Uzasadnia to zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 k.p.a., bowiem operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W trybie art. 136 k.p.a. może być uzupełniona opinia biegłego, ale ponowne sporządzenie operatu szacunkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części i oznacza konieczność wydania przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej z art. 138 § 2 k.p.a. ( wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2010 r., I OSK 226/10, LEX nr 745181 ) podobne poglądy Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w wyroku z dnia 14 grudnia 2007r., sygn. akt II OSK 1756/06, publ. ONSAiWSA 2009/2/33 oraz w wyroku z dnia 16 listopada 2009r., sygn. akt I OSK 175/09, publ. orzeczenia .nsa.gov.pl.

Poza sporem stron pozostaje fakt, że na działki będące przedmiotem niniejszego postępowania nawieziony został gruz oraz ziemia. Zgodnie z art. 140 ust.4 ustawy w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Zatem zasadnym jest ustalenie czy nawiezione na działki gruz i ziemia wpływają na obniżenie ich wartości, mając na uwadze przeznaczenie tych działek oraz stan z przed wywłaszczenia. Ustalając tę okoliczność należy wziąć pod uwagę, że teren jest obniżony w stosunku do działek sąsiednich i lekko zawilgocony, co w przypadku wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem może czynić koniecznym podniesienie terenu do poziomu istniejącej drogi i działek sąsiednich. W tej sytuacji znajdujący się na terenie działek gruz oraz ziemia mogą zostać wykorzystane w tym celu. Biegły w sporządzonym operacie szacunkowym wskazał, że w tym celu możliwe będzie wykorzystanie około 10% znajdującego się tam gruzu, przy czym jak później wyjaśnił jest to wartość szacunkowa z uwagi na brak możliwości ustalenia co zawierają pryzmy znajdujące się na działkach. W tej sytuacji wątpliwości budzą dokonane w tym zakresie wyliczenia.

Tym samym Sąd podzielił również wskazane w uzasadnieniu decyzji wojewody zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. O ile zgodzić się należy ze skarżącym, że błędy rachunkowe można było poprawić wzywając w tym celu biegłego w trybie art.136 k.p.a. , o tyle przyjęcie przy wycenie nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia, do porównania z transakcjami nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, podczas gdy z materiału dowodowego w postaci: wpisu do ewidencji gruntów z [...] r. i oświadczenia wnioskodawców wynika, że przedmiotowe działki zostały wpisane jako użytki gruntowe R IIIb. i były wykorzystywane jako działki rolne, jest istotnym błędem mającym wpływ na przyjętą wartość przy wycenie nieruchomości na dzień wywłaszczenia. Nadto należałoby zweryfikować podane przez Prezydenta Miasta B informacje dotyczące transakcji sprzedaży gruntów o podobnych cechach i przeznaczeniu, które mogłyby być wykorzystane przy ustaleniu aktualnej wartości działek. Zasadnym wydaje się również wyjaśnienie dlaczego biegły przyjął konieczność wykonania rekultywacji całego terenu po usunięciu ziemi i gruzu.

Kolejną kwestią jest ustalenie zbędności na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej. Zgodnie z art.137 ust.1 ustawy, nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo mimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Na ocenę zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu nie ma wpływu to, z jakiego powodu nie doszło do realizacji celu wywłaszczenia. Celu wywłaszczenia określonego w decyzji nie należy również interpretować rozszerzająco. Zbędność na cele określone w decyzji o wywłaszczeniu trzeba oceniać przez pryzmat sposobu korzystania z wywłaszczonej nieruchomości, bowiem cel decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości powinien być identyczny ze sposobem dalszego korzystania z tej nieruchomości.(podobnie wyrok NSA z dnia 5 lutego 2013r. sygn. akt OSK 2955/12)

Jak wynika z akt administracyjnych w niniejszej sprawie aktem notarialnym z dnia [...] r. przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona na budowę osiedla mieszkaniowego, zgodnie z decyzją Prezesa PRN w B. z dnia [...] r. nr [...]. Bezspornym jest , że do chwili obecnej nie powstały na niej budynki osiedla mieszkaniowego mieszczące się w granicach tego przeznaczenia. Zatem cel określony w tej decyzji nie został zrealizowany. Fakt , że na przełomie lat 70-tych i 80-tych na jednej z działek wybudowano wodociąg z żeliwa Dz 222mm z przeznaczeniem dla planowanej inwestycji budowy osiedla ( pismo "D" S.A. k.86 akt administracyjnych), oraz gazociąg stalowy niskiego ciśnienia (pismo "E" z dnia 9 września 2009r. ) nie stanowi podstawy do odmowy zwrotu nieruchomości. Podobnie bez znaczenia jest fakt, że na działkach objętych wnioskiem o zwrot znajdują się inne instalacje wodne , kanalizacyjne i gazowe wybudowane w latach 90-tych na potrzeby zasilania w wodę, gaz oraz odprowadzania ścieków dzielnicy [...].

Wymienione w art. 137 ust. 1 ustawy kryteria opierają się na założeniu wygaśnięcia celu wywłaszczenia albo z powodu zaniechania określonego zadania inwestycyjnego, albo z powodu ustania prawnej podstawy rozpoczęcia realizacji inwestycji, przy czym wystarczy, aby jedna ze wskazanych przesłanek została spełniona, żeby uznać, że nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2002 r., I SA 2743/00, LEX nr 82658). To z kolei zobowiązuje organ do orzeczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy.

Sąd nie podziela stanowiska Wojewody, że niezbędne jest uzupełnienie postępowania w tym zakresie , a tym samym przyznaje rację skarżącym którzy wskazują , że okoliczności te nie mają w niniejszej sprawie żadnego znaczenia. W tym miejscu wskazać należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych panuje ugruntowany pogląd, zgodnie z którym posadowienie w gruncie podziemnej infrastruktury, samo w sobie, nie stanowi przeszkody do zwrotu nieruchomości na rzecz uprawnionego ( por. wyroki sądów administracyjnych wydane w sprawach: sygn. akt I SA 1088/99, sygn. akt I OSK 1088/08, sygn. akt I OSK 128/09 , sygn. akt I OSK 1172/10 ).

Uznając w związku z całością powyższych rozważań zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012r. poz.270 z późń. zm.), oddalił skargę.