Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1299/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, sędzia WSA Elżbieta Lenart, sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.), Protokolant referent Agnieszka Stefańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi D. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 31 sierpnia 2018 r., nr 313/O/2018, Wojewoda Mazowiecki (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") - po rozpatrzeniu odwołania D. R. - utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej: "organ I instancji") z 30 kwietnia 2018 r., nr GBN.6821.3.69.2017 w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Decyzją z 21 sierpnia 2015 r., nr GBN.6853.61.2015, Starosta [...]-stosownie do art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha (KW Nr [...]), przez udzielenie [...] S.A. z siedzibą w [...] (dalej: "[...] S.A.", "inwestor") zezwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...]. Na mocy ww. decyzji inwestor uzyskał możliwość wejścia na teren działek w celu wykonania prac budowlano-montażowych polegających na przeciągnięciu nad działkami nr [...], [...], [...] przewodów napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], tj. przewodów fazowych 3x AFL - 8350 mm2 i odgromowych linii 2xOPGW 48J skojarzonych ze światłowodem podwieszonych na słupach energetycznych (z których jeden przelotowy, kratowy, dwutorowy serii E33, typ P+5, o wysokości 67 m, wymiarach 9,60 m X 5,78 m wybudowany zostanie na części działki nr [...], w granicach pasa technologicznego oraz uzyskał możliwość na późniejsze funkcjonowanie napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz ze wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji. Wielkość zajętej powierzchni pod pas technologiczny w ww. decyzji wynosi: a) [...] ha na działce nr [...], b) [...] ha na działce nr [...], c) [...] ha na działce nr [...], d) [...] ha na działce nr [...].

Wojewoda Mazowiecki decyzją z 29 września 2015 r., nr 507/0/2015 utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 21 sierpnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 14 marca 2016r., sygn. akt IV SA/Wa 3444/15, uchylił ww. decyzję Wojewody Mazowieckiego nr 507/0/2015 i utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 21 sierpnia 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej, wyrokiem z 21 sierpnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1550/16, uchylił ww. wyrok WSA i oddalił skargę D. R. na ww. decyzję Wojewody Mazowieckiego nr 507/0/2015.

W konsekwencji, powołaną na wstępie decyzją z 30 kwietnia 2018 r., Starosta [...] ustalił na rzecz D. R. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia decyzją Starosty [...] z 21 sierpnia 2015 r., nr GBN.6853.61.2015, sposobu korzystania z części nieruchomości, położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha (KW Nr [...]), w celu realizacji inwestycji celu publicznego, tj. napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] oraz zobowiązał inwestora do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.

Pismem z 3 czerwca 2018 r. D. R. wniósł odwołanie od ww. decyzji organu I instancji.

Pismem z 28 sierpnia 2028 r. D. R. wniósł o zawieszenie postępowania odwoławczego cyt.: "do czasu wypowiedzenia się przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez Prokuraturę w związku z wyceną za 1 m2 - 33,87 zł, tytułem odszkodowania, które wypłacił inwestor PSE w związku z budową linii elektroenergetycznej 2x400 kV [...]. Dodatkowo ww. postanowienie z Prokuratury całkowicie podważa wycenę ziemi zawartą w decyzji Starosty [...] z 30 kwietnia 2018 r. i piśmie A. W. z 4 kwietnia 2018 r., a także pozwoli wyjaśnić jak bardzo wycena mojej ziemi została dopasowana do wskazań zamawiającego (...)".

Postanowieniem z 31 sierpnia 2018 r., nr 93/O/2018, na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., Wojewoda Mazowiecki odmówił zawieszenia postępowania odwoławczego.

Powołana na wstępie decyzją Wojewody Mazowieckiego z 31 sierpnia 2018 r. utrzymano w mocy decyzję organu I instancji z 30 kwietnia 2018 r.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, ze zm. – dalej: "u.g.n."), na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio art. 128 ust. 4. W myśl art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 124-126.

Wojewoda podał, że organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...] z 21 sierpnia 2015 r. - na wniosek pełnomocnika [...] S.A. z 14 lipca 2017 r. Z wniosku wynika, że prace na nieruchomości związane z inwestycją zostały zakończone. Nie doszło do uzgodnienia pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości wysokości odszkodowania za szkody powstałe w związku z realizacją inwestycji, zatem spełnione zostały przesłanki do ustalenia odszkodowania z tego tytułu w postępowaniu administracyjnym. Starosta [...] ustalił na rzecz D. R. odszkodowanie na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych 21 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W.

Działając na podstawie art. 136 k.p.a., w ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego, pismem z 15 czerwca 2018 r., Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawców majątkowych o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego do operatów szacunkowych, będących podstawą rozstrzygnięcia w sprawie. Biegła A. W. w piśmie (data wpływu 6 sierpnia 2018 r.) wyjaśniła kwestie związane z wyceną wartości szkód i utratą wartości przedmiotowej nieruchomości podniesione w operatach szacunkowych. Przed wydaniem decyzji organ odwoławczy poinformował strony postępowania o uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 k.p.a. Strony postępowania nie wniosły żadnych wniosków dowodowych przed wydaniem decyzji w sprawie.

Wojewoda stwierdził, za organem I instancji, że operaty szacunkowego zostały sporządzone zgodnie z prawem. Wycena obejmuje określenie zmniejszenia wartości nieruchomości oraz wartość szkody w pożytkach związanej z czasowym zajęciem nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, operaty szacunkowe zawierają wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Odszkodowanie obejmuje: odszkodowanie w wysokości [...] zł za zmniejszenie wartości nieruchomości, odszkodowanie w wysokości [...] zł za czasowe zajęcie nieruchomości, odszkodowanie za szkody w pożytkach w wysokości [...] zł, w tym [...] zł za rekultywację gruntu.

Odnosząc się do zarzutu skarżącego co do zaniżenia odszkodowania oraz ustalenia go na podstawie wadliwych operatów szacunkowych, sporządzonych bez ustalenia stanu faktycznego sprawy, Wojewoda wyjaśnił, że w dniu 18 października 2017 r. oraz w dniu 8 grudnia 2017 r. organ I instancji - z udziałem przedstawiciela inwestora oraz rzeczoznawcy majątkowego, bez udziału właściciela nieruchomości mimo prawidłowego powiadomienia (protokoły z 18 października 2017 r. i z 8 grudnia 2017 r.) - przeprowadził oględziny na nieruchomości. Z materiału dowodowego wynika, że:

1) w dniu 21 sierpnia 2015 r. (tj. w dniu wydania przez Starostę [...] decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) działki nr [...], [...], [...] i [...], obr. [...], gm. [...] - w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu przebiegu dwutorowej linii elektroenergetycznej NN 400 KV [...] na terenie gminy [...] uchwalonym uchwałą Rady Gminy [...] z 18 marca 2015 r., nr V/27/15, w pasie technologicznym o szerokości 70 (po 35 m w obie strony linii) - przeznaczone były pod tereny infrastruktury elektroenergetycznej symbol planu - EE;

2) ww. plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał na tym terenie lokalizację urządzeń elektroenergetycznych w tym: słupów i przewodów elektroenergetycznych oraz infrastruktury towarzyszącej w tym: dróg do obsługi infrastruktury elektroenergetycznej oraz dopuszczał również rolnicze wykorzystanie obszarów;

3) pozostała część działek nr [...], [...], [...] i [...] (poza pasem technologicznym linii) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; w obowiązującym studium przyjętym na podstawie uchwały Rady Gminy [...] z 4 marca 2015 r., nr lV/25/15, pozostałe części działek zlokalizowane są na terenach rolnych łąk i pastwisk, działka nr [...] dodatkowo w części na terenach zalesień. Pozostała część działki nr [...] zlokalizowana jest dodatkowo na terenach zielonych oraz na terenie zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej;

4) z rejestru ewidencji gruntów wynika, że nieruchomość została sklasyfikowana jako: a) działka nr [...]: grunty orne - RV, RVI, grunty rolne zabudowane - Br-RVI, pastwiska trwałe - PsV, grunty zadrzewione - Lz-PsV, lasy i grunty leśne - LsV, b) działka nr [...]: łąki trwałe - ŁV, ŁVI, c) działki nr [...] i [...]: łąki trwałe - ŁV;

5) działka nr [...] jest zabudowana i w części wykorzystywana na cele rolne a w części na cele leśne, otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne, grunty zadrzewione oraz zabudowa siedliskowa, dojazd do działki z drogi gruntowej;

6) działki: nr [...], nr [...] i nr [...] są niezabudowane i wykorzystywane rolniczo, dojazd do działek z drogi gruntowej;

7) po zakończeniu prac inwestycyjnych na nieruchomości (poprowadzonych na podstawie decyzji Wojewody Mazowieckiego z 29 marca 2016 r., nr 41/0/2016 zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kVw relacji [...]):

a) prace budowlane na ww. nieruchomości zostały zakończone w dniu 16 listopada 2016 r; data zakończenia prac budowlanych na działce ustalona została na podstawie oświadczenia pełnomocnika inwestora,

b) stan zagospodarowania nieruchomości po wybudowaniu linii elektroenergetycznej ustalony został podczas oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 18 października 2017 r. oraz w dniu 8 grudnia 2017 r. przez pracownika Starostwa Powiatowego w [...] z udziałem pełnomocnika inwestora oraz rzeczoznawcy majątkowego (właściciel nieruchomości nie stawił się na oględziny mimo prawidłowego wezwania),

c) ustalono, że na działkach nr [...], nr [...] i nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...]; na działce nr [...] linia zlokalizowana jest w jej północnej części, na działce [...] w północno-wschodniej części, na działce nr [...] prawie na całym obszarze,

d) realizacja inwestycji nastąpiła w pasie technologicznym o szer. 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony), w pasie technologicznym - o pow. [...] ha na działce nr [...], o pow. [...] ha na działce nr [...] i o pow. [...] ha na działce nr [...], przewody linii elektroenergetycznej są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 11 m (w środku przęsła), stosownie do informacji o inwestycji udostępnionej przez inwestora,

e) nie stwierdzono podczas oględzin strat rolniczych na wymienionych działkach,

f) ww. działki nadal stanowią grunt rolny,

g) ustalono, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] w południowo-wschodniej części wraz z 1/4 częścią słupa kratowego (pozostała część słupa usytuowana na działce nr [...]),

h) realizacja inwestycji nastąpiła w pasie technologicznym o szer. 70 (po 35 m od osi linii w obydwie strony) w pasie technologicznym o pow. [...] ha, przewody linii elektroenergetycznej są zawieszone powyżej minimalnej wysokości lim (w środku przęsła), stosownie do informacji o inwestycji udostępnionej przez inwestora,

i) grunt wymaga przeprowadzenia rekultywacji na obszarze [...] ha, na działce wycięto [...] drzew (olszyna o pierśnicy 68 cm, wieku 60-70 lat, wysokości 25-27 m),

j) działka nadal stanowi w części grunt rolny, w części grunt o charakterze leśnym.

Wojewoda stwierdził, że na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, rzeczoznawcy majątkowi sporządzili operaty szacunkowe (dla działki nr [...] -1 operat szacunkowy i dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] - 2 operat szacunkowy), ustalenia wartości szkód i utratę wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją inwestycji.

Organ odwoławczy podniósł, że operat szacunkowy, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta jednak nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien, natomiast, zgodnie z art. 75 k.p.a, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie winno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie do § 43 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości poniesionych szkód rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest uwzględnić w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania powołanej decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Według natomiast § 43 ust. 2 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia się wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowanej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Wojewoda stwierdził, ze zakres i zasięg powstałych szkód jest uzależniony od rodzaju infrastruktury naziemnej, parametrów technicznych infrastruktury, technicznych aspektów przebiegu procesu inwestycyjnego, okresu rozpoczęcia i zakończenia procesu inwestycyjnego, sposobu aktualnego użytkowania nieruchomości. Liniowy charakter infrastruktury przebiegającej przez nieruchomości o różnym przeznaczeniu, różnym użytkowaniu i różnej intensywności użytkowania powoduje konieczność wydzielenia jednorodnych obszarów wykorzystania nieruchomości i stosowania do nich odrębnych procedur szacowania. Różne rodzaje szkód występujących na tej samej nieruchomości wymagają zastosowania odrębnych sposobów określenia ich wielkości. Wielkość szkody powinna być określona według stanu przedmiotu szacowania na dzień zaistnienia szkody i cen z daty ustalenia odszkodowania.

Organ odwoławczy wskazał, że z operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż został uwzględniony stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, w związku z realizacją inwestycji, tj. na dzień 21 sierpnia 2015 r. oraz stan przedmiotowej nieruchomości na dzień zakończenia robót związanych z tą inwestycją, tj. na dzień 16 listopada 2016 r. Wartość nieruchomości określono jako wartość rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania przyjmując, że nieruchomość będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele.

Wojewoda wyjaśnił, że w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 21 grudnia 2017 r. zakres wyceny dotyczy określenia zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, decyzją Starosty [...] z dnia 21 sierpnia 2015 r. W celu określenia wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto transakcje gruntów rolnych na rynku lokalnym, na terenie gminy [...] oraz gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminą [...] zawarte w latach 2015 - 2017. Jako jednostkę porównawczą nieruchomości przyjęto - ha powierzchni gruntu. Transakcje 13 nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej zawierały się w przedziale cenowym od 18 182,00 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, średnia cena 23 778 zł/ha (tabela Nr V. 1. operatu szacunkowego). W celu aktualizacji cen w wycenie zastosowano współczynnik zmiany cen nieruchomości w czasie (trend czasowy) wynoszący + 1,0 % miesięcznie, przy czym ceny korygowano na kwiecień 2016 r. Po tym okresie analiza rynku wykazała stabilizację cen. Po uwzględnieniu wskaźników korygujących, wynikających z cech rynkowych mających wpływ na wartości nieruchomości, tj. lokalizacja i otoczenie, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne gruntu, wartość rynkowa 1 ha gruntu rolnego wyniosła 31.649,00 zł dla działki nr [...], natomiast dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] wyniosła [...] zł. Wskazano, że szkoda odpowiadająca zmniejszeniu się wartości nieruchomości spowodowana wybudowaniem linii elektroenergetycznej w pasie technologicznym: - na działce nr [...] o pow. [...] ha (szer. 70 m i dl 48 m) - na działce nr [...] o pow. [...] ha (szer.70 m i dł. 121 m) - na działce nr [...] o pow. [...] ha (szer. 70 m i dł. 149 m) - na działce nr [...] o pow. [...] ha (szer. 70 m i dł. 0 m), nie wynika ze zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz ze zmiany przydatności użytkowanej nieruchomości. Czynniki te nie występują, ponieważ linia energetyczna nie zmieniła warunków korzystania z nieruchomości, dojazd odbywa się jak dotychczas, brak jest konieczności poczynienia dodatkowych nakładów w celu dostępu do nieruchomości. Działki mogą być użytkowane w dotychczasowy sposób. Natomiast trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest w pasie eksploatacyjnym linii o szerokości skrajnych przewodów powiększonej o dwa odstępy izolacyjne Del i dotyczy ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości: - związanego z zabiegami agrotechnicznymi wykonywanymi sprzętem mechanicznym, - przebywaniem ludzi w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznej na skutek przekroczonego natężenia pola elektromagnetycznego oraz przekroczonego natężenia hałasu, zakazu sadzenia wysokiej zieleni, zakazu tworzenia hałd i nasypów, lokalizacji budynków i elektrowni wiatrowych, - posadowieniem części słupa elektroenergetycznego (1,4 części) na działce nr [...].

Następnie organ odwoławczy podniósł, że w operatach szacunkowych czynnik polegający na udostępnieniu w przyszłości nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii energetycznej obciąża nieruchomość, lecz jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. W operacie szacunkowym wpływ tego czynnika uwzględniono poprzez zastosowanie współczynnika eksperckiego. Mianowicie przyjęto współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w strefie oddziaływania na skutek prawnej lokalizacji urządzenia na poziomie 0,20, natomiast współczynnik obniżenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia na poziomie 0,284.

W konsekwencji, zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości określone zostało przez biegłych na kwotę [...] zł, tj. - działki nr [...] na kwotę [...] zł, w tym [...] zł za posadowienie 1/4 części słupa, - działki nr [...] na kwotę [...] zł, - działki nr [...] na kwotę [...] zł, - działki nr [...] na kwotę [...] zł.

Zdaniem Wojewody, określona wartość zmniejszenia wartości nieruchomości w wysokości [...] zł jest adekwatna do faktycznego obciążenia nieruchomości posadowieniem linii elektroenergetycznej i stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii elektroenergetycznej.

W kwocie [...] zł uwzględniono bowiem wysokość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości (w tym z tytułu posadowienia ¼ części słupa elektroenergetycznego), która wystąpiła na skutek budowy linii elektroenergetycznej. Uwzględniono wartości szkód związanych z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, tj. : wartości szkód w pożytkach na działce nr [...] związanych: a) z wycięciem 10 szt. olszy w wysokości [...] zł (wycena str. 28 operatu szacunkowego, uwzględniająca ilość, gatunek, grubiznę, cenę 1 m2 grubizny drewna, oraz współczynnik kosztów pozyskania i zrywki); b) z kosztami rekultywacji gruntu na pow. [...] ha - w wysokości [...] zł. W kwocie [...] zł ustalono wysokość odszkodowania za szkody w pożytkach, które wystąpiły na skutek budowy linii elektroenergetycznej. Natomiast wartość szkody związanej z czasowym zajęciem nieruchomości - ustalono w wysokości [...] zł za zajęcie nieruchomości przez 233 dni z uwzględnieniem klasy bonitacyjnej gruntu i powierzchni ograniczenia. Zdaniem organu odwoławczego wartość ta jest adekwatna do faktycznego obciążenia nieruchomości powstałego w związku z koniecznością przeprowadzenia prac związanych z posadowieniem odcinka linii elektroenergetycznej. Stanowi rekompensatę dla właściciela nieruchomości za hipotetyczny czynsz dzierżawny z nieruchomości. W kwocie [...] zł ustalono wysokość odszkodowania za szkodę związaną z czasowym zajęciem nieruchomości, w związku z budową linii elektroenergetycznej.

Dalej Wojewoda podkreślił, że autor operatów szacunkowych w piśmie z 4 kwietnia 2018 r. odniósł się szczegółowo do zarzutów właściciela co do zastosowanej procedury, metody wyceny, czasookresu zajęcia nieruchomości jak również sposobu ustalenia rynku nieruchomości podobnych. Podtrzymał ustalenia zawarte w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 21 grudnia 2017 r., będących podstawą ustalenia odszkodowania zaskarżoną decyzją. O możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym strony postępowania zostały zawiadomione, lecz nie wniosły żadnych uwag i wniosków dowodowych.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania organ odwoławczy wyjaśnił, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zatem, to rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne i stosowne uprawnienia, jest uprawniony do określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości po realizacji inwestycji (art. 128 ust. 4 w związku z art. 130 ust. 2 u.g.n.). Następnie stwierdził, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie test więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca.

Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie wartość utraty wartości nieruchomości oraz wartość szkody, w związku z realizacji inwestycji została określona przez biegłych. W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili sposób wyceny, sposób ustalenia rynku nieruchomości oraz dobór nieruchomości podobnych, ustalili stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu i na dzień zakończenia inwestycji na nieruchomości, jak również przeznaczenie nieruchomości. Niewątpliwie w ustaleniu wartości nieruchomości uwzględniono atrakcyjność lokalizacji i możliwości inwestycyjne nieruchomości. Wyjaśniono sposób ustalenia szkody lokalizacyjnej oraz wartości szkody w związku z posadowieniem części słupa elektroenergetycznego.

Zdaniem Wojewody, na podstawie dokonanej analizy operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowi w sposób właściwy dokonali wyjaśnień w zakresie ustaleń co do stanu nieruchomości na daty wynikające z przepisu § 43 rozporządzenia oraz doboru procedury określenia wartości szkód powstałych wskutek zdarzeń powstałych na skutek udostępnienia nieruchomości. Wykazali, że wskutek prac związanych z realizacją inwestycji nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości oraz nastąpiły szkody w pożytkach, związanych z rekultywacją gruntu oraz wycinką drzew. Wbrew twierdzeniu strony wartość zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. jak również związane z posadowieniem słupa elektroenergetycznego. Biegli wyjaśnili w operacie szacunkowym jak również w piśmie wyjaśniającym sposób ustalenia wartości tej szkody. Na str. 26 operatu szacunkowego znajduje się szczegółowe wyjaśnienie w tej sprawie. Mianowicie ustalenie wartości zmniejszenia się wartości nieruchomości związanej z posadowieniem 1/4 części słupa energetycznego ustalono na podstawie wysokości odszkodowań z umów notarialnych zawieranych w właścicielami gruntów rolnych i leśnych na liniach elektroenergetycznych NN 400kV budowanych w rożnych częściach Polski w okresie 3 lat wstecz od daty sporządzenia operatu. W operacie uwzględniono datę zakończenia realizacji inwestycji - 16 listopada 2016 r. i na tę datę ustalono stan nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, że D. R. kwestionujący tę datę nie przedłożył żadnych dowodów na tę okoliczność, nie uczestniczył w oględzinach nieruchomości mimo prawidłowego wezwania. Okoliczność związana z zajęciem nieruchomości została wyjaśniona w operacie szacunkowym i nie budzi zastrzeżeń w świetle dokonanych ustaleń w postępowaniu, prowadzonym przez organ I instancji. W protokołach z oględzin nieruchomości zostały określone stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jak również na datę zakończenia inwestycji na nieruchomości.

Wojewoda podniósł, że subiektywne odczucie właściciela nieruchomości, że ustalone odszkodowanie jest zaniżone, nie może stanowić podstawy do zakwestionowania operatu szacunkowego ustalenia wartości zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek czynności związanych z zajęciem nieruchomości.

Zatem, w sytuacji kiedy wartość ta określona została przez rzeczoznawcę majątkowego, to zawarta w odwołaniu polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Wojewoda podkreślił, że gdy strona kwestionuje wysokość odszkodowania, winna współdziałać w tym zakresie. Nie realizuje tej reguły składanie wniosków dowodowych nieistotnych dla sprawy, domaganie się dopuszczenia dowodów już przeprowadzonych, jak też żądanie dopuszczenia dowodów w sytuacji, w której brak jest obiektywnej potrzeby przeprowadzenia dalszych dowodów na okoliczność udowodnioną środkami wcześniejszymi (por. B. Adamiak w Komentarzu do Kodeksu postępowania administracyjnego).

Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawione zostały wszystkie elementy wymagane przepisem § 56 rozporządzenia. Dlatego też, operat mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 124 ust. 4, w związku z art. 128 ust. 4 u.g.n. Zdaniem Wojewody, nie ma podstaw prawnych i faktycznych do sporządzenia nowego operatu szacunkowego wyceny przedmiotowej nieruchomości, bowiem operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogiem prawa. Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, osobę uprawnioną i posiadającą wiadomości specjalne w zakresie wyceny nieruchomości. Natomiast ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez ww. organizację. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt 1 OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. Organ odwoławczy podkreślił, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). W stanie faktycznym niniejszej sprawy uznano, że operat został sporządzony prawidłowo i nie ma potrzeby występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. Strona także nie wystąpiła do wskazanej, organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożyła też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi. Wbrew twierdzeniu strony, przed wydaniem decyzji w sprawie organ I instancji zgromadził materiał dowodowy, jak również dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy. Strony postępowania miały możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym.

Wojewoda wskazał, że postępowanie w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości zostało zakończone. Rozstrzygniecie Starosty [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości było przedmiotem instancyjnej kontroli administracyjnej i sądowej. Zatem, wbrew twierdzeniu strony decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest prawomocna i wykonalna. Wojewoda wyjaśnił także, że odszkodowanie z tytułu przeznaczenia przedmiotowych działek pod linię elektroenergetyczną może być dochodzone w odrębnym postępowaniu, stosownie do art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renta planistyczna) Właściwym zaś organem do prowadzania postępowania w tym zakresie jest Wójt Gminy [...].

Skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego z 31 sierpnia 2018 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniósł D. R., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o uchylenie postanowienia o odmowie zawieszenia postępowania.

Skarżący wniósł o dopuszczenie dowodu z dokumentów, tj. operatów rzeczoznawcy majątkowego J. L., dotyczących tej samej nieruchomości, sporządzonych w sprawach o nr SPN.0.7570.8.1.2017 oraz nr SPN.0.7570.9.1.2017. Zdaniem skarżącego, odmowa zawieszenia postępowania do czasu zakończenia postępowania karnego – dowodowego, dotyczącego wycen nieruchomości w tych sprawach - jest wadliwa z uwagi na rażące dysproporcje w operatach, wykonanych przez różnych rzeczoznawców na podobnym terenie.

W uzasadnieniu skargi skarżący opisał zastrzeżenia do sposobu wyceny działek.

Podniósł, że zdaniem autorek operatów: "wyceniana nieruchomość stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku’', zaś "rynek lokalny obrotu nieruchomościami jest w ostatnim czasie intensywny" (s. 22 operatu). Skoro tak, to zdziwienie skarżącego budzi dobór transakcji obrotu nieruchomościami podobnymi, zamieszczony na s. 23 operatu. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Specjalistycznym "Wycena nieruchomości rolnych" uchwalonym przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i zalecanym do stosowania od dnia 29 czerwca 2015 r: "3.7. Nieruchomości rolne, nieposiadające potencjału zmiany sposobu użytkowania na inny nierolniczy oraz wykorzystywane do typowej działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych cechuje lokalny charakter. Dlatego w szczególności, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych analiza rynku lokalnego powinna w pierwszej kolejności dotyczyć miejscowości, w której położona jest nieruchomość, a następnie gminy wraz z gminami sąsiednimi charakteryzującymi się podobnymi warunkami funkcjonowania rynku. W przypadku szacowania nieruchomości, których cechy odbiegają od cech typowych nieruchomości będących przedmiotem obrotu na lokalnym rynku zakres jego analizy do wyceny można odpowiednio poszerzyć terytorialnie".

Skarżący wskazał, że w operacie brak jest jakichkolwiek rozważań dotyczących rynku lokalnego, obejmującego wieś [...] w gm. [...]. Wśród 13 wymienionych w tabeli lV i na s. 23 transakcji, tylko 3 dotyczą działek zlokalizowanych w gminie [...], zaś pozostałych 10 odnosi się do nieruchomości w gminach sąsiednich –[...] i [...]. Ponadto aż 5 transakcji pochodzi z okresu powyżej 2 lat od daty, na która określono wartość nieruchomości szacowanej. Tymczasem, z Noty interpretacyjnej N1, "zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" (zalecane do stosowania od 1 stycznia 2009 r.) wynika, że "Do porównania należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga uzasadnienia." Zdaniem skarżącego takiego uzasadnienia brak. Oszacowana wartość działek, których do tyczyło postępowanie jest podstawa do dalszych obliczeń wysokości odszkodowań. Ponieważ została wykonana ona niepoprawnie, to również dalsze wyliczenia nie mogą być uznane za poprawne.

Skarżący przytoczył art. 124 ust. 1 i 4 u.g.n., art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 44 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Następnie podniósł, że w operatach szacunkowych wykonanych przez rzeczoznawców majątkowych A. W. i K. P., które organ odwoławczy uznał za "sporządzone prawidłowo występują uchybienia i błędy, a przyjęta metodologia ich sporządzenia narusza wskazane regulacje u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów.

Do wartości poniesionych szkód, wynikających z nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego należy, zdaniem skarżącego zaliczyć: a) szkody powstałe w sezonie zniszczenia pożytków, b) szkody z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości w okresie dłuższym niż jeden sezon agrotechniczny. Takiej wyceny w operatach natomiast nie dokonano, podczas gdy plony zielonej masy lub siana w kolejnych sezonach agrotechnicznych w pasie roboczym, w którym doszło do zniszczenia wierzchniej warstwy gleby i użytków zielonych są znacznie niższe niż przed zajęciem terenu.

Zdaniem skarżącego nie dokonano również wyceny szkód z powodu zmniejszenia zdolności produkcyjnej w okresie porekulfywacyjnym. Okres dochodzenia gleby do pełnej zdolności produkcyjnej zależy od: a) stopnia naruszenia podglebia, b) zniszczenia gleby, c) jakości wykonanej rekultywacji.

W operatach, na podstawie których ustalono wysokość odszkodowania, nie zostały również wycenione szkody w pożytkach, które występują na skutek ustawienia na gruncie rolnym słupów trakcyjnych. Powoduje to straty plonów na skutek: a) wystąpienia powierzchni gruntu całkowicie wyłączonej z produkcji (powierzchni gruntu zajętego przez naziemne elementy infrastruktury z pasem sąsiedztwa), b) wystąpienia powierzchni zmniejszonego plonowania w okolicy ustawienia elementów naziemnych z powodu niedokładnej uprawy, usadowienia się chwastów, utrudnień przy mechanicznej uprawie gruntu oraz itp.

Skarżący podniósł także, że bez związku z wyceną przedmiotowych nieruchomości są uwagi rzeczoznawców, zawarte na s. 17/18 operatów, odnoszące się do sytuacji budowy urządzeń energetycznych "w tych samych parametrach po starym śladzie", podczas gdy na działkach należących do skarżącego takowych urządzeń dotychczas nie było i żaden "stary ślad" nie wystąpił,

W operatach błędnie określono okres korzystania przez inwestora z nieruchomości - w rzeczywistości był on dłuższy (od sierpnia 2015 do 2017 r.).

Zaniżono liczbę drzew wyciętych na działce nr [...]. Miąższość drewna została ustalona z wysoce przybliżonego dendrometrycznego wzoru Denzina.

Zdaniem skarżącego, autorki operatu w ogóle nie odniosły się do zasad wyceny zawartych w standardzie V.6 "Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych", mającym obecnie status tymczasowej noty interpretacyjnej, ani tym bardziej do artykułu W. Wilkowskiego pt. Zasady określania wartości drzewostanów w procedurach określania wartości nieruchomości leśnych, opublikowanego w "Rzeczoznawcy majątkowym" nr 69 (2011), s. 30-38, który zawiera wiele cennych wskazówek.

W operacie nie dokonano klasyfikacji surowca drzewnego, który można było pozyskać na wycenianej nieruchomości. Nie wiadomo, jakie sortymenty drewna mogłyby zostać pozyskane, a od tego w dużej mierze zależy wartość rynkowa drewna. Na nieruchomości powinien być najpierw dokonany rzetelny szacunek brakarski, a następnie poprawnie określona wartość drzew.

Skarżący stwierdził, że mimo gołosłownych twierdzeń, zawartych w skarżonej decyli, organ odwoławczy kontroli operatu nie dokonał. Uzasadnia to uchylenie zaskarżonej decyzji organów obu instancji i zobowiązanie organów do uzyskania operatu wolnego od opisanych wyżej usterek, który mógłby stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu.

Ponadto skarżący podniósł, że na zlecenie Wojewody Mazowieckiego zostały sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. operaty szacunkowe, obejmujące te same nieruchomości, w celu określenia wartości szkody zmniejszenia wartości nieruchomości w wyniku objęcia ich decyzją Wojewody Mazowieckiego z 10 sierpnia 2016r o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowych. Z operatów tych wynikają znacznie wyższe wartości nieruchomości i odszkodowań, niż oszacowane w operatach, które były dowodami w postępowaniu administracyjnym. Pośrednio potwierdza to tezę o nieprawidłowym wykonaniu operatów szacunkowych, na podstawie których została wydana zaskarżona decyzja.

W ocenie skarżącego podważono zatem wiarygodność operatów, a na ich podstawie zostało ustalone odszkodowanie w skarżonej decyzji. "Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem właściwy organ, który obowiązany jest ocenić wiarygodność i rzetelność otrzymanej opinii Na organie spoczywa więc obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania." (por. wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, Lexis.pl nr 2089305. W związku z tym skoro organ nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego i to on decyduje o wysokości odszkodowania to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości strony, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności.

Skarżący stwierdził, że niniejszej sprawie organ zaniechał przeprowadzenia samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego i w konsekwencji błędnie przyjął, że wycena mogła stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Tego, zdaniem skarżącego, nie uczynił.

Następnie skarżący przytoczył orzeczenia sądów administracyjnych wydane w przedmiocie ustalenia odszkodowania na podstawie operatów szacunkowych i stwierdził, że nie jest wystarczająca odpowiedź Wojewody, iż: "rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zastrzeżeń D. R.". Organ nie odniósł się bowiem do konkretnych przepisów prawa, przytaczanych przeze skarżącego w zastrzeżeniach do operatu i w żaden sposób nie próbował tego zweryfikować.

Skarżący podniósł, że w sytuacji gdy strona uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego, bądź z przepisami wykonawczymi, organ ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Po nadesłaniu odpowiedzi przez rzeczoznawcę majątkowego na podniesione zastrzeżenia, organ powinien dokonać ponownej, wnikliwej oceny operatu szacunkowego z uwzględnieniem złożonych przez skarżącego zastrzeżeń, które wynikały z przepisów prawa między innymi ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego.

Dalej wskazał, że wprawdzie właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych, nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca może działać dowolnie, tj. bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska; powinien on uzasadnić dlaczego przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metod. Podniósł, że stosownie do wyroku WSA w Krakowie z 7 marca 2013 r., sygn.. akt II SA/Kr 67/13, lex nr 1305689: "W operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 u.g.n; położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania. Podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych wartą pkt 16 u.g.n.". Stosownie natomiast do wyroku NSA z 3 marca 2010 r., sygn. akta II OSK 481/09: "W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanym określonym cechom nieruchomości."

Dalsza część skargi od str. 12 do str. 15 – to także cytowanie uzasadnień sądów administracyjnych, które zdaniem skarżącego mają znaczenie w sprawie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. Wojewoda wyjaśnił, że skarżący żąda dopuszczenia dowodu z dokumentów, w tym operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego J. L. w sprawach prowadzonych przez Wojewodę Mazowieckiego znak: SPN-0.7570.8.1.2017 i znak: SPN-O.7570.9.1.2017. Wobec tego organ odwoławczy wyjaśnił, że postępowanie w sprawie: - SPN-0.7570.8.1.2017 dotyczy ustalenia odszkodowania za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z objęciem części o pow. [...] ha nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] (KW Nr [...]) decyzją Wojewody Mazowieckiego z 10 sierpnia 2016 r., nr 280/III/2016 o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej - budowy napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] (decyzja w aktach sprawy I instancji). Natomiast postepowanie w sprawie - SPN-0.7570.9.1.2017 dotyczy ustalenia odszkodowania za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z objęciem części o pow. [...] ha nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działka nr [...] (KW Nr [...]) decyzją Wojewody Mazowieckiego z 16 listopada 2016 r., nr 396/III/2016 o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowych - budowy napowietrznej Unii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...] (decyzja w aktach sprawy I instancji).

Z kolei, postępowanie zakończone zaskarżoną decyzją Wojewody Mazowieckiego z 31 sierpnia 2018 r., nr 313/O/2018 dotyczy ustalenia odszkodowania za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem decyzją Starosty [...] z 21 sierpnia 2015 r. sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha (KW Nr [...]), w celu realizacji inwestycji celu publicznego - budowy napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kVw relacji [...]- (decyzja w aktach sprawy I instancji).

Wobec powyższego Wojewoda stwierdził, że stan faktyczny i prawny każdej ze wskazanych spraw jest inny. Zatem, żądanie przez stronę przedłożenia dokumentów w sprawach znak: SPN-O.7570.8.1.2017 i znak: SPN-O.7570.9.1.2017, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego Jarosława Łukaszuka na potrzeby wymienionych postępowań nie ma uzasadnienia prawnego. Ponadto stosownie do klauzuli zawartej ww. operatach mogą one być wykorzystane jedynie w zakresie i w celu określonym w wycenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 28 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 3040/18 oddalił skargę D. R.

Zdaniem Sądu podstawowe czynniki, które organ wziął pod uwagę przy ustalaniu wpływu na wartość nieruchomości, tj. lokalizacja i otoczenie, struktura użytków, dojazd do działki, możliwości inwestycyjne organu, nie budzą wątpliwości.

Sporządzona opinia uwzględnia unormowania prawne wynikające z przepisów art. 128 ust. 4 u.g.n., jak również § 43 cytowanego rozporządzenia, w szczególności ustalenia w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na zajęcie nieruchomości na realizację inwestycji oraz w zakresie stanu nieruchomości po zakończeniu inwestycji.

Wskazano, że dowód z operatu szacunkowego podlega przede wszystkim ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W ramach swych uprawnień organ może więc ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ administracji, ani sąd, nie mogą natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ podmioty te nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów administracji publicznej i sądu.

Sąd podkreślił, że podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty co do prawidłowości operatu koncentrowały się w istotnej mierze wokół zagadnień mieszczących się w merytorycznej, a nie formalnej sferze oceny tego dowodu (...). Podważenie w tym zakresie ustaleń mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdyż to do niej należy ocena prawidłowości merytorycznej operatu szacunkowego. Skarżący nie skorzystał z tego rodzaju instrumentu oceny operatu szacunkowego, jak również z możliwości przedłożenia do sprawy kontrooperatu, do którego orzekające w sprawie organy musiałyby się odnieść, (...).

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł D. R., żądając uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Wyrokiem z 27 stycznia 2021 r., sygn. akt I OSK 1880/19, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po ponownym rozpoznaniu sprawy zważył co następuje.

Stosownie do art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sąd związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W uzasadnieniu wyroku z 27 stycznia 2021 r., Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego, stosownie do art. 80 k.p.a., bowiem nie ma on charakteru wiążącego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, gdyż pełni podobną rolę. Oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego należy sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Organ i sąd powinni dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Gdy operat, zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy, organ administracji jest zobowiązany domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego.

Z powyższego wynika, zdaniem NSA, że obowiązkiem organów obu instancji orzekających w niniejszej sprawie było ocenienie czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie w rozpoznawanej sprawie, stanowi wiarygodny dowód. Z kolei, obowiązkiem sądu administracyjnego, rozpoznającego skargę od decyzji wydanej przez Wojewodę Mazowieckiego, było dokonanie oceny, czy operat ten prawidłowo został przez organy oceniony.

NSA, wskazał, że przedstawienie przez Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, oceny organu odwoławczego operatu szacunkowego oraz opis czynności rzeczoznawcy majątkowego, nie stanowią wyjaśnienia podstawy prawnej w rozumieniu art. 141 § 4 p.p.s.a. Podkreślił, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie przedstawiono w ogóle zarzutów skargi, w tym zarzutów, jakie skarżący kasacyjnie sformułował pod adresem operatu. Ocena operatu szacunkowego jest bardzo pobieżna i ogólnikowa, a ocena zarzutów skargi sprowadza się do stwierdzenia, że: "Podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty co do prawidłowości operatu koncentrowały się w istotnej mierze wokół zagadnień, mieszczących się w merytorycznej, a nie formalnej sferze oceny tego dowodu, skoro podważano m.in. zasadność przyjętych do porównania i wyceny nieruchomości. Okoliczności te nie mogły jednak stanowić zarzutów w formie, jaką przyjęła strona skarżąca, bowiem odnosiły się one do aspektów merytorycznych operatu, a nie formalnych uwarunkowań jego sporządzenia. Podważenie zatem w tym zakresie ustaleń zawartych w operacie szacunkowym mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdyż to do niej należy ocena prawidłowości merytorycznej operatu szacunkowego".

NSA podkreślił również, że dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza obowiązku organu od oceny operatu szacunkowego i ogólnych zasad oceny dowodu. Jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te, a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, uwzględniając art. 4 pkt 16 u.g.n.

Z wyżej wskazanych względów NSA stwierdził, że uzasadnienie wyroku Sądu pierwszej instancji nie zawiera oceny operatów szacunkowych sporządzonych 21 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W., we wskazanym wyżej zakresie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawę materialnoprawną decyzji Starosty [...] z 30 kwietnia 2018 r. utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Mazowieckiego z 31 sierpnia 2018 r. stanowią: art. 128 ust. 1, 4 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, 3 i 6, art. 133 pkt 2 w związku z art. 124 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.

W myśl zaś art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie natomiast do art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, (...). Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Natomiast ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: "rozporządzenie"), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Jak już zostało wypowiedziane wcześniej, rolą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). NSA zarzucił Sądowi I instancji, iż ten nie przytoczył zarzutów skargi oraz nie dokonał kontroli decyzji zaskarżonej decyzji Wojewody Mazowieckiego co do poprawności oceny sporządzonych na potrzeby tego postępowania operatów szacunkowych.

I tak przypomnieć należy, że ograniczenie przez Starostę [...] sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...], nr [...], [...] i [...] nastąpiło na mocy decyzji tego organu z 21 sierpnia 2015 r. Decyzją tą Starosta udzielił [...] S.A. zezwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] z czasową pracą jednego toru na napięciu 220 kV w relacji [...]. Na podstawie tej decyzji inwestor uzyskał możliwość wejścia na teren działek w celu wykonania prac budowlano-montażowych związanych z tą inwestycją.

W związku, że nie doszło do uzgodnienia pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości (D. R.) wysokości odszkodowania za szkody powstałe w związku z realizacją inwestycji, Starosta [...] ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych 21 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. P. i rzeczoznawcę majątkowego A. W. Pierwszy operat szacunkowy dotyczący wartości szkód w pożytkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na założenie i przeprowadzenie odcinka napowietrznej, dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] został sporządzony dla działki nr [...]. Drugi operat szacunkowy dotyczący zmniejszenia wartości nieruchomości oraz odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na założenie i przeprowadzenie odcinka napowietrznej, dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...] został sporządzony dla działek nr [...], nr [...] i nr [...].

W obu operatach biegłe dokonały określenia dat istotnych dla operatu, tj.: data sporządzenia wyceny - 21 grudnia 2017 r., b) data wizji terenowej - 18 października i 8 grudnia 2017 r., c) data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji Starosty [...] - 21 sierpnia 2018 r., d) data stanu zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia prac budowlanych - 16 listopada 2016 r., e) data na którą określona została wartość szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości - 21 grudnia 2021 r. Dodatkowo data zakończenia prac budowlanych na ww. działkach została szczegółowo omówiona w piśmie biegłej z 4 kwietnia 2018 r. Daty te nie zostały zakwestionowane przez organy, ani przez skarżącego w skardze. Sąd przyjmuje je za prawidłowe.

Biegłe dokonały opisu i określenia stanu nieruchomości. Tym samym organ odwoławczy odnosząc się do operatów szacunkowych wskazał, że z rejestru ewidencji gruntów wynika, iż nieruchomość została sklasyfikowana jako:

a) działka nr [...]: grunty orne - RV, RVI, grunty rolne zabudowane - Br-RVI, pastwiska trwałe - PsV, grunty zadrzewione - Lz-PsV, lasy i grunty leśne - LsV,

b) działka nr [...]: łąki trwałe - ŁV, ŁVI,

c) działki nr [...] i [...]: łąki trwałe - ŁV;

8) działka nr [...] jest zabudowana i w części wykorzystywana na cele rolne a w części na cele leśne, otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne, grunty zadrzewione oraz zabudowa siedliskowa, dojazd do działki z drogi gruntowej;

9) działki: nr [...], nr [...] i nr [...] są niezabudowane i wykorzystywane rolniczo, dojazd do działek z drogi gruntowej;

Biegłe uwzględniły przeznaczenie planistyczne nieruchomości. Wskazały, że część działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą rady Gminy [...] z 18 marca 2015 r. przeznaczona jest pod teren oznaczony symbolem 3EE - teren infrastruktury elekroenergetycznej, 4R - teren rolniczy oraz 9ZL - teren leśny. Działka nr [...] przeznaczona jest pod teren oznaczony symbolem 3EE - teren infrastruktury elekroenergetycznej oraz 4R i 10R - teren rolniczy. Działki nr [...] i [...] przeznaczone są pod tereny oznaczone symbolem 3EE - teren infrastruktury elekroenergetycznej oraz 10R - teren rolniczy.

Biegłe opisały lokalizację nieruchomości oraz stan użytkowy. Nieruchomość położona jest w miejscowości Długie. Działka nr [...] ma kształt nieregularny, usytuowana jest na terenie płaskim, jest zabudowana i wykorzystywana jest w części rolniczo a w części na cele leśne, dojazd z drogi gruntowej. Przyjęto, że nieruchomość będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele. Działka nr [...] ma kształt nieregularny, usytuowana jest na terenie płaskim, jest niezabudowana i wykorzystywana rolniczo, dojazd z drogi gruntowej. Przyjęto, że działka będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele. Działka nr [...] ma kształt regularny - prostokątny, usytuowana jest na terenie płaskim, jest niezabudowana i wykorzystywana rolniczo, dojazd z drogi gruntowej. Przyjęto, że działka będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele. Działka nr [...] ma kształt regularny - prostokątny, usytuowana jest na terenie płaskim, jest niezabudowana i wykorzystywana rolniczo, dojazd z drogi gruntowej. Przyjęto, że działka będzie wykorzystywana na dotychczasowe cele.

Powyższy stan faktyczny Wojewoda uznał za prawidłowo ustalony, potwierdza go dokumentacja fotograficzna znajdująca się w operatach. Ponadto nie budził wątpliwości także skarżącego, o czym świadczy treść skargi.

W operatach biegłe omówiły także sposób wyceny, powołując się na przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie, tj. przywołały art. 124 ust. 1 i 4 u.g.n., art. 129 ust. 1 i ust. 5 u.g.n., art. 321 ust. 1a u.g.n., art. 132 ust. 6 u.g.n., art. 135 ust. 5, 6 i 7u.g.n. oraz § 43 ust. 1 - 3 ww. rozporządzenia.

Następne części operatu szacunkowego odnośnie działki [...] dotyczyły wyjaśnienia przez biegłe: a) zasad określania wartości utraconych pożytków z nieruchomości (w tym: składniki odszkodowania na skutek powstania szkód w wyniku ograniczenia sposobu korzystania nieruchomości, zasady określania wartości utraconych pożytków nieruchomości, określenie wartości drzewostanu, określenie kosztów rekultywacji gruntów) - str. 16 i 17 operatu; b) zasad określania zmniejszenia wartości nieruchomości; c) wyboru podejścia oraz metody wyceny.

Odnośnie działek nr [...], [...], [...] następne części operatu szacunkowego dotyczyły wyjaśnienia przez biegłe: a) zasad określania zmniejszania wartości nieruchomości; b) określania odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu, c) wyboru podejścia oraz metody wyceny.

Biegłe w obu operatach wyjaśniły, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Biegłe wskazały, że z uwagi na znalezienie kilkunastu transakcji nieruchomości podobnych pod względem prawnym, cech fizycznych oraz uwzględniając przepisy prawne, rodzaj nieruchomości, jej niekomercyjny charakter i cel wyceny - do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Tak przyjętą metodologię podważa jednak skarżący w skardze.

Odwołując się do art. 153 ust. 1 u.g.n., biegłe wyjaśniły, że zgodnie z tym przepisem "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej." Natomiast, nieruchomość podobna, to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość."

Biegłe powołując cię na § 4 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) wyjaśniły, że "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości".

Dokonując analizy i charakterystyki rynku nieruchomości do stworzenia bazy nieruchomości podobnych, biegłe miały na względzie § 26 ust. 3 ww. rozporządzenia. Na potrzeby wyceny określono: a) rodzaj rynku - rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych rolnych stanowiących przedmiot prawa własności, grunty o średniej bonitacji; b) obszar runku - rynek lokalny - obszar Gminy [...] oraz gmin sąsiednich; c) okres badania cen - lata 2015 -2017. Biegłe stwierdziły, że na potrzeby wyceny zgromadzono informacje o kilkunastu transakcjach (13 nieruchomości) gruntami rolnym, które stanowią podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Jako jednostkę porównawczą przyjęto – ha powierzchni gruntu. Wskazały, że ceny transakcyjne prawa własności podobnych działek rolnych kształtują się w zakresie od 18 000,00 zł/ha do 35 000,00 zł. Średnia cena transakcyjna w badanym okresie kształtowała się na poziomie 23 000 zł/ha.

Dalej w operacie biegłe wskazały, że w celu aktualizacji cen zastosowano współczynnik zmiany cen nieruchomości w czasie wynoszący +1 % miesięcznie (tj. 12 % rocznie, przy czym korygowano na kwiecień 2016 r. Po tym okresie analiza rynku wykazała stabilizację cen. Biegłe podkreśliły, że z informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ceny nieruchomości gruntowych po kwietniu 2016 r. utrzymywały się na takim samym poziomie. Wykaz nieruchomości podobnych biegłe zamieściły w operatach w tabeli IV.1.

Skarżący zarzucił, że zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Specjalistycznym "Wycena nieruchomości rolnych" nieruchomości rolne, nieposiadające potencjału zmiany sposobu użytkowania na inny nierolniczy oraz wykorzystywane do typowej działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych cechuje lokalny charakter. Dlatego, analiza rynku lokalnego powinna w pierwszej kolejności dotyczyć miejscowości, w której położona jest nieruchomość, a następnie gminy wraz z gminami sąsiednimi charakteryzującymi się podobnymi warunkami funkcjonowania rynku. Zdaniem skarżącego w operacie brak jest rozważań dotyczących rynku lokalnego obejmującego wieś [...] w gm. [...], zaznaczył, że wśród 13 wymienionych w tabeli lV, tylko 3 dotyczą działek zlokalizowanych w gminie [...], zaś pozostałych 10 odnosi się do nieruchomości w gminach sąsiednich – [...] i [...]. Natomiast aż 5 transakcji pochodzi z okresu powyżej 2 lat od daty, na którą określono wartość nieruchomości szacowanej, co jest sprzeczne z Notą interpretacyjną N1. Ponadto, w przypadku wykorzystanie cen z innych okresów wymaga to uzasadnienia.

Odnosząc się do powyższych zarzutów należy podkreślić, że biegłe w operatach wyjaśniły z jakiego rynku przyjęły nieruchomości podobne (rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych rolnych, stanowiących przedmiot prawa własności, grunty średniej bonitacji, obszar gminy [...] oraz gmin sąsiednich, ceny z lata 2015-2017). Co istotne w operatach wytłumaczyły, że nieruchomości podobne - lp. 2, 8, 9,10, 13 w tabeli, były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określono wartość nieruchomości, jednakże z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji kupn-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, zdecydowano przyjąć je do dalszego szczegółowego opracowania.

Wbrew więc stanowisku skarżącego biegłe opisały jakie nieruchomości uznały za podobne z rynku lokalnego, zamieszczając je w grupie 13 nieruchomości. Jednocześnie uzasadniły dlaczego 5 transakcji pochodziło z okresu powyżej 2 lat od daty, na którą określono wartość nieruchomości.

W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2014/06). Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Dlatego też biegłe określiły w jaki sposób dane cechy nieruchomości mają wpływ na wartość, zastosowały współczynniki korygujące, co sprawia, że sposób sporządzenia operatów, w ocenie Sądu, pozostaje w zgodzie z przepisami rozporządzenia.

W tym miejscu wskazać należy, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Oczywiście z przepisu art. 154 u.g.n. nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., I OSK 701/11). Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia.

Z uwagi, że ustalenia faktyczne na etapie postępowania administracyjnego były kwestionowane przez skarżącego, organ odwoławczy dokonał ich kontroli, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Natomiast Sąd dostrzegł, że Wojewoda (bez odniesienia się do operatu) ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że "w operacie rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili dobór nieruchomości podobnych". Taka wada uzasadnienia nie daje jednak zdaniem Sądu podstawy do uchylenia decyzji, gdyż w zestawieniu z materiałem dokumentacyjnym, nie ma to wpływu na wynik sprawy

Jak wynika z operatów na ustalone odszkodowanie składa się: odszkodowanie w wysokości [...] zł za zmniejszenie wartości nieruchomości, odszkodowanie w wysokości [...] zł za czasowe zajęcie nieruchomości, odszkodowanie za szkody w pożytkach w wysokości [...] zł, w tym [...] zł za rekultywację gruntu.

Biegłe opisały jakie czynniki wpływają na zmniejszenie wartości nieruchomości, wskazując na § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Czynnikami tymi są: 1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości, 2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do treści art. 124 ust. 6 u.g.n. Biegłe stwierdziły, że pierwszy czynnik nie występuje bo linia elektroenergetycznna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości, dojazd do działki odbywa się jak dotychczas, brak jest konieczności poczynienia dodatkowych nakładów w celu dostępu do nieruchomości. Drugi czynnik nie występuje, gdyż działka może być użytkowana w dotychczasowy sposób. Trzeci czynnik występuje, gdyż trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości jest w pasie eksploatacyjnym linii o szerokości skrajnych przewodów powiększonej o dwa odstępy izolacyjne Del, ograniczenie sposobu korzystania dotyczy czynności związanych z zabiegami agrotechnicznymi wykonywanymi sprzętem mechanicznym, oraz ograniczonym przebywaniem ludzi w pasie eksploatacyjnym linii elektroenergetycznej na skutek przekroczonego natężenia pola elektromagnetycznego oraz przekroczonego natężenia hałasu. Biegłe stwierdziły, że czwarty czynnik polegający na obowiązku udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii energetycznej obciąża nieruchomość, lecz jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. W operacie szacunkowym wpływ tego czynnika uwzględniono poprzez zastosowanie współczynnika eksperckiego.

Biegłe określiły współczynnik obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji linii. Wyjaśniły, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w marcu 2015 r., w części opisowej planu, zostały wprowadzone ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w pasie technicznym linii o szerokości 70 m (po 35 m na obie strony od osi). Trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości dla przedmiotowej linii istnieje więc. Powody ograniczeń biegłe opisały w operatach szacunkowych. W umowach zawieranych przez firmy budujące linie elektroenergetyczne 400 kV z właścicielami gruntów rolnych i leśnych na ustanowienie służebności przesyłu stosowany jest współczynnik 0,20 uwzględniający wpływ szkody lokalizacyjnej w pasie technologicznym szerokości 70 m. Biegłe wyjaśniły, że roszczenie właściciela nieruchomości o odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (w związku z zapisami planu) dochodzone jest na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji biegłe ustaliły zmniejszenie wartości nieruchomości w odniesieniu do działek nr [...], nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł, zaś w odniesieniu do działki nr [...] na kwotę [...] zł. Zmniejszenie wartości działki nr [...] nastąpiło na skutek posadowienia naziemnego elementu urządzenia - ¼ słupa kratowego. Przyjęły więc, że łączna kwota [...] zł stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która nastąpiła na skutek budowy przedmiotowej linii.

Uzasadniając zaś odszkodowanie wysokości [...] zł za czasowe zajęcie nieruchomości (działki nr [...], [...], [...]), biegłe podkreśliły, że kwota ta stanowi rekompensatę dla właściciela nieruchomości za hipotetyczny czynsz dzierżawny z nieruchomości.

Odszkodowanie za szkody w pożytkach (w odniesieniu do działki [...]) w wysokości [...] zł, w tym [...] zł za rekultywację gruntu 50 m2 biegłe uzasadniły na str. 27 i 28 operatu.

Skarżący zarzucił, że, nie dokonano wyceny szkód z powodu zmniejszenia zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym. Zaznaczył, że nie zostały również wycenione szkody w pożytkach, które występują na skutek ustawienia na gruncie rolnym słupów trakcyjnych. Powoduje to straty plonów. Zdaniem skarżącego zaniżono także liczbę drzew wyciętych na działce nr [...]. Miąższość drewna została ustalona z wysoce przybliżonego dendrometrycznego wzoru Denzina. Autorki operatu nie odniosły się do zasad wyceny zawartych w standardzie V.6 "Wycena nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych". W operacie nie dokonano klasyfikacji surowca drzewnego, który można było pozyskać na wycenianej nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego, należy wskazać, że w operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...], biegłe wyjaśniły, że utrata pożytków z nieruchomości w okresie od dnia wydania decyzji Starosty o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie, dotyczy pożytków naturalnych i cywilnych w pasie budowy urządzenia. Pożytki naturalne są głównie z gruntów rolnych oraz leśnych, zadrzewionych i zakrzewionych, natomiast pożytki cywilne dotyczą gruntów zurbanizowanych (dochód z czynszu). Wykazy utraconych pożytków w pasie budowy urządzenia przyjmowane są z protokołów z obmiaru poniesionych szkód. Natomiast sposób określenia wartości drzewostanu oraz kosztów rekultywacji gruntu rolnego biegłe opisały na str. 16 i 17 operatu. Biegłe stwierdziły, że wartość drzewostanu została określona zgodnie z powszechnie przyjętymi zasadami wyceny, tj. wartość rynkową drzewostanu leśnego określono techniką wskaźnikową.

Określając (na str. 27-28 operatu) wartość szkód w pożytkach biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] utrata pożytków dotyczy wycinki 10 drzew stojących (gatunek drzewa olsza czarna). Natomiast wartość szkody na skutek lokalizacji ¼ części słupa kratowego biegłe ustaliły na podstawie wysokości odszkodowań z umów notarialnych z właścicielami gruntów rolnych i leśnych zawartych w różnych częściach Polski (19 transakcji).

Sąd przytoczył większość zapisów operatów aby wykazać, że Wojewoda zasadnie przyjął (pomimo pewnych braków w uzasadnieniu decyzji), że operaty szacunkowe sporządzone w postępowaniu administracyjnym są zupełne i wskazują poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny oraz metody szacowania zostało opisane i uzasadnione.

Przede wszystkim należy zauważyć, że w odniesieniu do wskazywanych w skardze ogólnych okoliczności jej autor nie wskazał żadnego dowodu na poparcie swoich twierdzeń. Na okoliczność wycinki większej ilości drzew, czy też wystąpienia szkody w pożytkach (oprócz tych omówionych w operacie).

Zdaniem Sądu prawidłowo więc przyjęto, że kontrola operatów szacunkowych wykazała, że zostały one sporządzone zgodnie z przepisami prawa. Zatem, nie można skutecznie twierdzić, że zaskarżona decyzja a także decyzja ją poprzedzająca zostały wydane w oparciu o wadliwą wycenę wykonaną przez rzeczoznawców majątkowych.

Tym samym, w ocenie Sądu, w skardze skutecznie nie podważono ustaleń organów oraz dokonanej przez nich oceny. Ustalone zmniejszenie wartości nieruchomości jest, zdaniem Sądu, adekwatne do faktycznego obciążenia nieruchomości posadowieniem linii elektroenergetycznej podczas jej budowy, a określone zmniejszenie stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii 400 kV. Ponadto, prawidłowo ustalono wartość szkód w pożytkach.

Odnosząc się do zarzutu odmowy (postanowieniem Wojewody) zawieszenia postępowania administracyjnego podkreślić należy, że rację ma Wojewoda, iż dokumenty w sprawach znak: SPN-O.7570.8.1.2017 i znak: SPN-O.7570.9.1.2017, sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowe J. L. na potrzeby wymienionych postępowań nie mogą stanowić materiału dokumentacyjnego w niniejszej sprawie i uzależniać wstrzymanie rozpoznania niniejszej sprawy. Po pierwsze stosownie do klauzuli zawartej w operatach z ww. spraw mogą one być wykorzystane jedynie w zakresie i w celu określonym w wycenie, po drugie postępowanie zakończone zaskarżoną decyzją Wojewody Mazowieckiego z 31 sierpnia 2018 r., nr 313/O/2018 dotyczy ustalenia odszkodowania za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem decyzją Starosty [...] z 21 sierpnia 2015 r. sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obrębie [...], gm. [...], oznaczonej jako działki: nr [...], [...], [...] i nr [...] w celu realizacji inwestycji celu publicznego - budowy napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV [...]. Oznacza to, że stan faktyczny i prawny każdej ze wskazanych trzech spraw jest inny. Konsekwentnie więc, Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone w pkt 3 skardze.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. - oddalił skargę.