Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2086/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-04-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, Sędzia WSA Wojciech Sawczuk, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 kwietnia 2020 r. sprawy ze skargi P K na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S na rzecz skarżącej P K kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] lipca 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S działając na działając na podstawie art. 1, art. 2, art. 18 ust. 1 i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz.570/ oraz art. 17 pkt 1, art. 138 § 1 pkt 1, art. 144, w związku z art. 217 § 1 i 2 oraz art. 218 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego /tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm./, po rozpoznaniu zażalenia wniesionego przez Pana P K na postanowienie Starosty [...] z dnia [...] maja 2019 r. Nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia o treści żądanej przez wnioskodawcę - utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że wnioskiem z 20 maja 2019 r. Pan P K, wystąpił do Starosty [...] o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...], w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w miejscowości [...], przy ul. [...], na działce o nr geodezyjnym [...], obręb [...], w celu sprzedaży.

Postanowieniem Starosty [...]z dnia [...] maja 2019 r. Nr [...], odmówiono wnioskodawcy wydania zaświadczenia o żądanej treści, ponieważ lokal mieszkalny nr 1 wraz z wymienionym w załączniku do wniosku pomieszczeniem przynależnym narusza ustalenia uzyskanej przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.

Na niniejsze postanowienie wnioskodawca złożył, w ustawowym terminie zażalenie, w którym wniósł o uchylenie przedmiotowego postanowienia i nakazanie Staroście [...]wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści, ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Staroście [...]do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu żalący powołał się na definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zdaniem żalącego z definicji nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie jednego budynku, a zatem pomieszczenia pomocnicze mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem. Warunkiem koniecznym jest jednak położenie ich w granicach jednej nieruchomości gruntowej. Według strony, czy dany lokal może być , uznany za samodzielny przesądza nie położenie izb mieszkalnych względem pomieszczenia pomocniczego ale to, czy określone pomieszczenie pomocnicze jest przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz i to, że znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. W świetle obowiązujących przepisów wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...], do którego miałoby przynależeć pomieszczenie wskazane we wniosku czyni zadość wymogom obowiązujących przepisów, w tym przepisowi definiującemu pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w budynku będą bowiem wydzielone dwa lokale. Wbrew stanowisku organu pierwszej instancji uwzględnienie wniosku nie uchybi przepisom planu zagospodarowania przestrzennego i pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę było pozwoleniem na postawienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a przynależność pomieszczeń wskazanych we wniosku do lokalu nr 1 nie zmieni charakteru tego budynku. Dokonana przez organ wykładnia przepisu art. 2 ust. 1a stanowi ograniczenie prawa własności i jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali.

Rozpatrując przedmiotową sprawę organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z dyspozycją art. 217 § 1 Kpa organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów wymaga przepis prawa /art. 217 § 2 pkt 1/ lub gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego /art. 217 § 2 pkt 2/. Zaświadczenie wydaje się w granicach żądania wnioskodawcy i powinno ono potwierdzać stan faktyczny lub prawny istniejący w dniu jego wydania.

W myśl art. 218 § 1 Kpa w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2 organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów, bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Organ administracji publicznej przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające.

Jeśli potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego nie można dokonać na podstawie danych znajdujących się w posiadaniu organu - organ winien w trybie art. 219 Kpa odmówić wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści, jeżeli treść ta nie znajduje potwierdzenia w posiadanych przez organ danych.

Organ administracji publicznej ma zatem obowiązek wydania zaświadczenia o treści żądanej wówczas, gdy w toku postępowania ustali, iż zachodzi stan faktyczny i prawny adekwatny do stwierdzenia żądanej treści wynikających z posiadanej przez organ ewidencji, rejestru czy zbioru danych innego rodzaju. Organ nie ma podstaw do wydania zaświadczenia co do innych faktów lub okoliczności.

W przedmiotowej sprawie Pan P K wystąpił do Starosty [...] o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu Nr [...] w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w miejscowości [...] , przy ul. [...], na działce nr geodezyjny [...], obręb [...] w celu sprzedaży.

Jak wynika z materiału dowodowego, tj. decyzji z dnia [...] października 2016 r. nr [...]Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Pana P K 7 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej, na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie [..], położonej w [...], przy ul. [...] według projektu budowlanego stanowiącego integralną część decyzji. Powierzchnia każdego z siedmiu budynków stanowi:

- parter z częściami wspólnymi, tj. klatką schodową i pomieszczeniem gospodarczym oraz garażami przynależnymi do lokalu nr [...] i lokalu nr [...],

- I piętro stanowi klatka schodowa wspólna dla lokalu nr [...] i lokalu nr [...] oraz hol, łazienka, trzy pokoje i kuchnia,

- II piętro stanowi: klatka schodowa wspólna dla lokalu nr [...] i lokalu nr [...] oraz hol, łazienka trzy pokoje i kuchnia.

Wnioskodawca pismem z dnia 20 maja 2019 r., wniósł o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 1 w budynku mieszkalnym jednorodzinnym wybudowanym w miejscowości [...] , przy ul. [...]na działce o nr geod. [...], obręb [...], wraz z pomieszczeniem gospodarczym, które w zgodnie z pozwoleniem na budowę stanowi część wspólną.

Pojęcie domu jednorodzinnego jest zdefiniowane w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1186/. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiących konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku. Powyższa definicja ustawowa sformułowana została w ustawie Prawo budowlane lecz w innych przepisach prawa brakuje odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia domu jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.]. Dz. U. z 2019 r., poz. 737/. Analizowana definicja nawiązuje zaś do unormowań ustawy o własności lokali w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych" - co stanowi domenę tej ustawy.

Względy spójności systemu prawa nakazują uwzględnić przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali, dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu.

Zgodnie zaś z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2 stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 należy odczytywać łącznie - jedynie więc lokale, które spełniają łącznie określone w obu tych przepisach przesłanki, mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Tym samym lokal musi być samodzielny w sensie technicznym, ale równocześnie musi spełniać przesłanki z art. 2 ust. 1a ustawy.

Odnosząc zapisy powołanego wyżej art. 2 ust. 1a do stanu faktycznego niniejszej sprawy uznać należy, że przedmiotowy wniosek o samodzielność lokalu winien być w pierwszym rzędzie rozpatrzony pod kątem zgodności łącznie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę i skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji uznał, że wyodrębniony lokal spełnia warunki określone w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Organ zakwestionował natomiast przedmiotową zgodność z decyzją o pozwoleniu na budowę, wskazując że wykazane przez stronę, przynależne do lokalu nr [...] pomieszczenie gospodarcze według projektu stanowi część wspólną również lokalu nr [...]. Tym samym należy zgodzić się, iż wskazany przez stronę lokal mieszkalny nr [...] wraz z przynależnym pomieszczeniem gospodarczym narusza ustalenia uzyskanej przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tak więc jakkolwiek wniosek strony o wydanie zaświadczenia jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym w dacie wydania pozwolenia na budowę, to nie jest zgodny z pozwoleniem na budowę.

Wobec tego, zdaniem Kolegium, w przedstawionym stanie faktycznym, tj. wobec niezgodności wniosku o wydanie zaświadczenia z pozwoleniem na budowę zasadnie organ pierwszej instancji odmówił stronie wydania żądanego zaświadczenia.

Skargę na to postanowienie złożył P K zarzucając mu nieprawidłową wykładnię art. 2 ust. la i 2 ustawy o własności lokali i będące skutkiem tej nieprawidłowej wykładni nieprawidłowe zastosowanie art.2 ust.la i 2 ustawy o własności

Skarżący podtrzymał argumentację przedstawioną w odwołaniu od postanowienia Starosty [...] i podnosi, iż uwzględnienie wniosku nie uchybi pozwoleniu na budowę. Pozwolenie na budowę było pozwoleniem na postawienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a przynależność pomieszczeń wskazanych we wniosku do lokalu nr 1 nie zmieni charakteru tegoż budynku.

Wskazał, że odmowa wydania zaświadczenia przez organ stanowi ograniczenie prawa własności i jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali. Art. 22 w/w ustawy dopuszcza bowiem połączenie dwóch lokali w jeden lokal, co wiąże się z koniecznością wydania zaświadczenia o samodzielności takiego nowopowstałego lokalu. Przyjęta na gruncie niniejszej sprawy interpretacja przepisu art. 2 ust. 1a, uniemożliwiałaby skorzystanie z uprawnienia z art. 22 ustawy o własności lokali. Skoro pozwoleniu na budowę były uwzględnione bowiem 2 lokale, a nie jeden, to połączenie tych lokali stanowiłoby naruszenie decyzji o pozwoleniu na budowę. Można więc wskazać przepisy ustawy o własności lokali, które pod określonymi warunkami dopuszczają możliwość podziału, przebudowy nieruchomości wspólnej, mającej z założenia charakter przymusowy (art 5 ust. 1, art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a), także podziału lokali (art. 22 ust. 4), mimo że pozwolenie na budowę nie uwzględnia tych zmian.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza możliwość technicznego odłączania części nieruchomości wspólnej, a następnie w wyniku stosownych czynności prawnych ich przyłączania do lokali (zob. uchwały z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 65/11, OSNC 2012, nr 6, poz. 68 oraz z dnia 16 listopada 2018 r., ICSK 646/17, nie publ.; podobna kwestia na gruncie poprzedniego stanu prawnego była przedmiotem uchwały z dnia 3 kwietnia 1986 r., III CZ P 5/86, OS CP 1987, nr2-3, poz. 29).

Wskazał nadto, że zmiana przepisu art. 2 ustawy o własności lokali przez wprowadzenie zapisu, iż ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z pozwoleniem na budowę jest wynikiem powstania luki w systemie prawnym, pozwalającej na ominięcie przepisów o planowaniu przestrzennym oraz przepisów budowlanych i wydzielanie lokali mieszkalnych w sposób sprzeczny z przeznaczeniem budynku, który był realizowany jako mieszkalny jednorodzinny, a więc składający się maksymalnie z dwóch odrębnych lokali, a stawał się wielorodzinny poprzez wydzielenie kilku zamiast dwóch lokali po zakończeniu procesu budowlanego, co zwiększało intensywność użytkowania terenu, który nie był do tego przystosowany.

Reasumując wskazał, że intencją ustawodawcy było uniemożliwienie wydzielania kilku lokali w budynkach pobudowanych jako jednorodzinne, a nie ingerencja w stosunki własnościowe oraz doprowadzenie do braku spójności przepisów ustawy o własności lokali.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawarta w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zaświadczenie stanowi więc urzędowe potwierdzenie, w formie pisemnej, okoliczności faktycznych lub prawnych. Jest ono aktem wiedzy, a nie aktem woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego - nie rozstrzyga żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej, ani też nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego.

Skarżący złożył wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015.1892), ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Na podstawie art. 2 ust. 2 tejże ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy, spełnienie tychże wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest więc dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności.

W przedmiotowym postępowaniu organy administracyjne uznały, że wydanie takiego zaświadczenia nie jest możliwe ze względu na to, że będący przedmiotem wniosku lokal jest niezgodny z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Niezgodność ta polega na tym, że wykazane przez stronę, przynależne do lokalu nr 1 pomieszczenie gospodarcze według projektu stanowi część wspólną również lokalu nr 2.

Problem w tej sprawie polega na tym, jakie należy zastosować kryteria oceny zgodności lokalu z pozwoleniem na budowę.

Organy odmawiając wydania zaświadczenia przyjęły, że chodzi o dosłowną zgodność z pozwoleniem na budowę, bez względu na wagę ewentualnej rozbieżności.

W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę takie stanowisko nie jest zasadne.

Przypomnieć należy, iż art. 2 ust. 1a dodany został przez art. 114 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U.2017.1529) zmieniającej nin. ustawę z dniem 11 września 2017 r.

W poprzednio obowiązującym stanie prawnym rzeczywiście powstał problem wyodrębniania większej niż dopuszczalna liczba lokali w budynkach mieszkaniowych jednorodzinnych, już po zrealizowaniu inwestycji, próbując między innymi w ten sposób obejść ograniczenia w zabudowie terenu określone przepisami planistycznymi.

Jednak zaproponowana przez organy interpretacja art. 2 ust. 1a ww. ustawy nie prowadzi do racjonalnych wniosków. W ten sposób nie będą mogły być wyodrębnione lokale, które różnić się będą od zatwierdzonego projektu budowlanego w drugorzędnych szczegółach, pozostających bez jakiegokolwiek wpływu na legalność procesu budowlanego i ustanawiania odrębności lokali, np. zmiana numeracji lokali, zmiana funkcji poszczególnych pomieszczeń w ramach lokalu czy niewielkie zmiany powierzchni pomieszczeń w ramach jednego lokalu.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali rzeczywiście nie tylko nie wprowadza kryteriów oceny takiej zgodności ale też nie zawiera w tym zakresie wskazówek.

W związku z tym odwołać się należy do procesu budowlanego regulowanego przede wszystkim ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budowlany jest niewątpliwie kategorią prawa budowlanego.

W przepisach ww. ustawy problemowi zgodności inwestycji z pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym projektem budowlanym w szczególności dedykowany jest art. 36a ust. 5, który tworzy katalog zamknięty przypadków takiego odstąpienia od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, które należy uznać za istotne. Istotne jest odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.

5a. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Biorąc pod uwagę wskazane wyżej kryteria stwierdzić należy, że zmiana przynależności jednego z pomieszczeń w ramach tego samego budynku nie stanowi istotnego odstąpienia od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Można nawet uznać, że zmiana przynależności pomieszczeń w ramach jednego budynku jest z puntu widzenia przesłanek wymienionych w art. 36a Prawa budowlanego obojętna.

Dodatkowo wskazać można na to, że mimo różnicy w sformułowaniu przepisów art. 59a ust. 2 i art. 36a ust. 5 nie ulega wątpliwości, że właściwy organ administracji przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego sprawdza, czy obiekt ten został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, w szczególności - czy nie wykonano go z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. Wskazuje na to zawarte w przepisach dotyczących udzielenia pozwolenia na użytkowanie odesłanie do art. 51 Prawa budowlanego w razie stwierdzenia, że obiekt budowlany nie został wykonany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym: w myśl art. 59 ust. 5 Prawa budowlanego, jeżeli właściwy organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przypadku niespełnienia wymagań określonych między innymi w art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a) Prawa budowlanego, a więc wówczas, gdy obiekt budowlany nie został wykonany zgodnie z projektem budowlanym, art. 51 stosuje się odpowiednio. (...) Odesłanie do art. 51 Prawa budowlanego zawiera odesłanie także do stosowania art. 51 ust. 1 pkt 3, ust. 4 i 5 tej ustawy, a więc przepisów stosowanych w razie stwierdzenia istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia.

Zatem istotne z puntu widzenia prawidłowości procesu budowlanego ustawodawca uznał zachowanie warunków określonych w art. 36a Prawa budowlanego.

Nadto wskazać należy na treść art. 34 ww. ustawy, który określa wymagania dla projektu budowlanego.

Zgodnie z tym przepisem:

1. Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub w pozwoleniach, o których mowa w art. 23 ust. 1 i art. 26 ust. 1, oraz decyzji, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane.

2. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu określać niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.

3. Projekt budowlany powinien zawierać:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;

2) projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, a w stosunku do obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 - również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych.

Analiza tych zapisów wskazuje na to, że określenie przynależności pomieszczeń nie stanowi koniecznego elementu projektu budowlanego. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego również takich wymogów projektowi budowlanemu nie stawia.

Podsumowując uznać należy, że jedynie prawo budowlane określa kryteria istotnej zgodności inwestycji z projektem budowlanym lub innymi warunkami pozwolenia na budowę. Kryteria te winny być – ze względu na zasadę jednolitości prawa - również stosowane w procesie ustanawiania odrębnej własności lokalu.

Natomiast ewentualna zmiana przynależności pomieszczeń do poszczególnych lokali może być oceniana z punktu widzenia samodzielności lokali.

Konkludując, przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ weźmie pod uwagę powyższą ocenę prawną.

W takim stanie rzeczy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w z wz. z art.135 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w punkcie I sentencji. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.,