Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 32/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-10-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 par. 1 i par. 2 pkt 1, art. 153, art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 155 ust. 1, art. 149, art. 151 ust. 1, art. 159 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 36 ust. 1-5, art. 37 ust. 10
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 10 ust. 1, art. 7, art. 8, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2009 r. sprawy ze skargi D. W. i T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ E. Brychcy /-/ W. Batorowicz


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 5 lutego 2008 r. (sygn. akt II SA/Po 402/07) uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] czerwca 2007 r. (Nr [...]) oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] maja 2007 r. (Nr [...]) w przedmiocie ustalenia dla D. W. i T. W. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...]o pow. 0,0447 ha położonej w K. przy ul. [...], obręb - [...], objętej KW [...] oraz [...]udziału w działce [...]o pow. 0,0799 ha położonej w K., obręb [...], objętej KW [...].

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że skarżący D. i T. małżonkowie W. aktem notarialnym A: [...]z dnia 20.12.2006 r. sprzedali R. i M. małżonkom R. niezabudowaną działkę nr [...]za kwotę [...]zł oraz darowali im udział wynoszący [...]części w niezabudowanej działce nr [...] będącej drogą. Dla terenu obejmującego obie działki w momencie ich zbycia istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla [...]podjęty uchwałą Rady Miejskiej K. z dnia 22 maja 2003 r. Nr VII/113/2003 (Dz.Urz. Woj. Wlkp z 1.08.2003 r. Nr 131, poz. 2461). Plan ów, zgodnie z jego § 50, wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia jego ogłoszenia, a więc z dniem 16 sierpnia 2003 r. Sąd Administracyjny wskazał, że zgodnie § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości należało przyjąć stan nieruchomości z tej właśnie daty. Skarżący byli wtedy współwłaścicielami działki nr [...] o łącznej pow. 3.228 m2. Nie istniała jeszcze działka nr [...], ani [...]Jak wynika z operatu szacunkowego powstały one w wyniku podziału dokonanego decyzją Prezydenta Miasta K. z [...]sierpnia 2004 r. (znak: [...]

W związku z powyższym uznać należy, że rzeczoznawca, szacując wartość rynkową działek [...] i [...], zobowiązany był wziąć pod uwagę, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego działki te stanowiły część działki [...].Winien zatem dokonać oceny wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] przed podziałem.

Ponadto przy ustalaniu, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości nie rozważono wpływu istnienia na niepodzielonej jeszcze wtedy działce nr [...] kolektora ściekowego. Fakt ten został pominięty przy wycenie nieruchomości. Stosownie do treści art. 155 ust. 1 pkt 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien był wykorzystać m.in. dane zawarte w ewidencji sieci uzbrojenia terenu i ustalić istnienie kolektora. Kolektor ściekowy, jako naziemne urządzenie kanalizacyjne, jest zaś elementem sieci uzbrojenia terenu (art. 2 pkt 11 ustawy z 17.05.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.).

Wobec powyższego Sąd Administracyjny wskazał, że rzeczoznawca powinien - w oparciu o ewidencję sieci uzbrojenia - ustalić, czy na przedmiotowej działce nr 621 posadowione jest jakiekolwiek urządzenie techniczne. Pominięcie przez rzeczoznawcę powyższej kwestii przy określaniu wartość rynkową nieruchomości jest o tyle istotne, że istnienie na działce kolektora w znacznym stopniu ogranicza możliwość jej zabudowy.

Nadto Sąd Administracyjny wskazał, że Kolegium wydając zaskarżoną decyzję, mimo precyzyjnie sformułowanego zarzutu, nie oceniło, czy istnienie na działce nr [...] urządzenia wodno-kanalizacyjnego mogło mieć wpływ wartość nieruchomości, a przez to na wysokość opłaty planistycznej.

Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawierał dokumentacji, w oparciu o którą przyjęto wiążące ustalenia. W szczególności do operatu nie dołączono wypisów i wyrysów zarówno starego planu miejscowego, obowiązującego przed planem z 2003 r. (miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta K. - uchwała Rady Miejskiej K. Nr XIX/121/91 z 22 października 1991 r.), jak i nowego planu, na podstawie którego ustalono wysokość przedmiotowej opłaty. Niemożliwe więc było zweryfikowanie ustaleń operatu dotyczących przeznaczenia działki nr [...] przed i po uchwaleniu planu miejscowego z 2003 r.

Nadto wskazano, że rzeczoznawca, decydując się na wycenę w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, zobowiązany był przyjąć z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianych nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych do niepodzielonej w chwili uchwalenia nowego planu działki nr [...], będących przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...]września 2008 r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i § 45 pkt 1 uchwały Rady Miejskiej K. Nr VII/113/2003 z dnia 22 maja 2003 r. w sprawie uchwalenia "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla [...]" (Dz.Urz. Woj. Wlkp. Nr 131, poz. 2461) ustalił dla D. i T. małżonków W. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...]o pow. 0,0447 ha położonej w K. przy ul. [...], obręb[...]- , objętej KW [...] oraz [...] udziału w działce [...] o pow. 0,0799 ha położonej w K., obręb [...], objętej KW [...], w wysokości [...]zł.

W uzasadnieniu wskazano, że na skutek podjęcia uchwały przez Radę Miejską K. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] dokonano zmiany przeznaczenia działki nr [...] położonej w K. przy ul. [...] z terenów zabudowy zagrodowej i mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy (E.13.MR.MN), terenów usług i administracji nie wymagających koncentracji w ośrodkach (E.18.AU) oraz ulicy ruchu normalnego II i III kategorii publicznej - ulica zbiorcza (9E.ZO) na tereny zabudowy jednorodzinnej (11.MN), tereny komunikacji - ulica zbiorcza (91.Z1/2), tereny komunikacji samochodowej (110.KSD) oraz tereny usług, sportu i rekreacji (9.US).

Decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...]z dnia [...] sierpnia 2004 r. zatwierdzony został podział działki [...] na działki [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]i [...]. Aktem notarialnym Rep. A: [...]z dnia 20 grudnia 2006r. działka [...]oraz [...] udziału w działce [...]zostały zbyte. Zbycie nastąpiło, więc przed upływem 5 lat, licząc od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca (tj. od dnia 16 sierpnia 2003r.).

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powstał obowiązek wniesienia na rzecz Miasta K. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z przepisu §45 pkt 2 powołanej uchwały wynika, że jednorazowa opłata od wzrostu wartości nieruchomości dla terenów mieszkaniowych (11M) winna wynosić 20 %.

Kierując się wskazaniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2008r. biegły w toku postępowania administracyjnego sporządził korektę operatu szacunkowego. Po przeprowadzeniu dalszych czynności wyjaśniających rzeczoznawca uwzględnił elementy powodujące uchylenie poprzedniej decyzji. Pismem z dnia 27 sierpnia 2008 r. strony zostały także poinformowane o zgromadzeniu dokumentów niezbędnych do wydania przedmiotowej decyzji oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów.

Z wykonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego wynika, że wartość działek wzrosła w wyniku zmiany planu miejscowego. Wartość rynkowa działek określona przed zmianą planu miejscowego została określona na kwotę 19.955 zł, wartość rynkowa działek określona po zmianie planu miejscowego - 27.945 zł, zatem wzrost wartości ustalono na kwotę 7.990 zł. Wobec powyższego rzeczoznawca ustalił jednorazową opłatę, stanowiącą 20 % wzrostu wartości nieruchomości, na kwotę 1.598 zł. Nadto Prezydent Miasta wskazał, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień sprzedaży działek. Na przedmiotowe działki nie poczyniono nakładów mających wpływ na wzrost wartości w okresie pomiędzy zmianą planu a dniem sprzedaży.

D. i T. małżonkowie W. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji domagając się wyceny obejmującej utratę wartości przedmiotowej działki ze względu na posadowiony na niej kolektor ściekowy oraz ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod przedmiotowy kolektor. Odwołujący wyjaśnili, że urządzenie zostało wykonane około 30 lat temu, a należnego odszkodowania odmówiło Miasto K., jak również Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia[...] października 2008r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że sporny kolektor został posadowiony na terenie działki nr [...]w pasie terenu rezerwowanym pod realizację drogi na podstawie poprzednio obowiązujących planów miejscowych, a zatem dla zgłoszonego żądania nie mają zastosowania przepisy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sprawie odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu zajętego pod kolektor ściekowy można wystąpić ze stosownym roszczeniem na drogę postępowania sądowego.

Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla [...] nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Tym samym zgodnie z treścią przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym burmistrz (wójt, prezydent miasta) zobowiązany jest do pobrania jednorazowej opłaty.

Przedmiotowa nieruchomość na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla [...] zmieniła swoje przeznaczenie z ulicy ruchu normalnego II i III kategorii technicznej, terenu zabudowy zagrodowej i mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy oraz terenów usług i administracji nie wymagających koncentracji w ośrodkach na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnego, tereny komunikacji (ulica zbiorcza), tereny komunikacji samochodowej oraz tereny usług sportu i rekreacji.

Wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu określił rzeczoznawca majątkowy w opracowanej korekcie operatu szacunkowego z dnia 26 maja 2008 r. Przy ponownej wycenie przedmiotem opracowania była cała działka nr 621 o powierzchni 3.328 m2, gdyż na dzień wejścia w życie planu miejscowego omawiany teren nie był jeszcze podzielony. Szacując wartość nieruchomości przed i po zmianie planu wyodrębniono poszczególne jej części w zależności od przeznaczenia w planie. Jak wynika z tabeli na stronie 15 operatu, w związku z uchwaleniem planu, wzrosła wartość części nieruchomości o powierzchni 881 m2, która zmieniła przeznaczenie z terenów ulicy ruchu normalnego II i III kategorii technicznej na tereny budownictwa jednorodzinnego (11MN). Decyzją z dnia [...] sierpnia 2004 r. działka nr [...] została podzielona na działki od nr [...] do [...] , co umożliwiło właścicielom zbycie nowo powstałych działek gruntu. Aktem notarialnym z dnia 20 grudnia 2006 r. odwołujący się zbyli działkę nr [...] o powierzchni 447 m2 oraz [...] części działki nr [...] o powierzchni 99,87 m2. W związku z tym w zaskarżonej decyzji opłata planistyczna została naliczona od tych działek, przy czy wzrost wartości nieruchomości został określony od części działki [...] o powierzchni 440 m2 i od części działki [...] o powierzchni 39 m2. Tylko bowiem te fragmenty zmieniły przeznaczenie z terenów ulicy na tereny budownictwa jednorodzinnego.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli D. i T. małżonkowie W. domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że dokonano prawidłowej wyceny wzrostu wartości nieruchomości oraz naruszenie art. 134 i 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zawyżenie wzrostu wartości nieruchomości, a także naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe przyjęcie materiału porównawczego i nie uwypuklenie cech szczególnych wycenianej nieruchomości. Nadto skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego - art. 9, art. 73, art. 74 poprzez uniemożliwienie skarżącym zapoznanie się z całym operatem szacunkowym, a nie tylko z jego wyciągiem oraz naruszenie art. 7 kpa i art. 77 kpa poprzez nie rozważenie w całości zebranego materiału dowodowego oraz zarzutów zgłoszonych przez skarżących w odwołaniu.

Skarżący podnieśli, że wbrew wytycznym Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zamiast ponownego operatu szacunkowego biegły wykonał tylko korektę poprzedniego operatu. Wbrew postanowieniom kpa skarżący nie otrzymali kopii tej korekty, a tylko wyciąg, co uniemożliwiło skarżącym zapoznanie się z całym materiałem dowodowym.

Skarżący podnieśli, że w operacie biegły winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości i ustalenie istotnych cech różniących. Wskazali, że nie posiadają informacji, czy w operacie został umieszczony wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego potwierdzający funkcję w planie i odpis z księgi wieczystej. Skarżący zarzucili, że biegły dokonał wyboru nieruchomości i ich cen do porównań najbardziej korzystnego dla rozstrzygnięć organu administracyjnego, wbrew wskazaniom przepisu art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości w obrocie nieruchomościami, co nie zostało uwzględnione w przedmiotowym operacie. Wobec powyższego skarżący podnosili, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wskazaną kwotę 7.990 zł.

Nadto skarżący wskazali, że uchwalenie lub zmiana planu miejscowego nie może być automatycznie podstawą ustalenia opłaty planistycznej. Opłata ta jest bowiem ustalana, jeżeli wartość nieruchomości wzrasta. Skarżący podali, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki [...] była możliwa jedynie po zbyciu w drodze darowizny działki nr [...] na rzecz właścicieli działek przylegających. Wzrost wartości działek przeznaczonych pod budownictwo jest możliwy tylko wtedy, gdy wytyczony jest do nich swobodny dostęp.

Nadto skarżący podnieśli, iż z treści art. 2 i 6 Konstytucji RP wynika prawo do rzetelnej i sprawiedliwej procedury ze względu na jego istotne znaczenie w procesie urzeczywistniania praw i wolności obywatelskich. Ograniczenie ogólnej swobody jednostki i jej praw podmiotowych musi znajdować swoją podstawę prawną. Tymczasem zdaniem skarżących zarówno Prezydent Miasta, jak i Kolegium całkowicie pominęły fakt istnienia na przedmiotowej działce kolektora na ścieki. Ów kolektor ogranicza możliwość zabudowy działki, ma więc wpływ na jej wartość. Zdaniem skarżących, Kolegium, które w postępowaniu odwoławczym zobowiązane jest nie tylko do orzekania na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, ale i do samodzielnego jego uzupełnienia, a konsekwencji do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, nie wzięło pod uwagę okoliczności wskazanej w piśmie Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o., że wzdłuż przedmiotowej działki musi przebiegać niezabudowany pas ziemi o szerokości 10 m. Tym samym wskazany wzrost wartości działki jest nieobiektywny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu wniosło o jej oddalenie, przytaczając argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym Kolegium wskazało, że pismem z dnia 27 sierpnia 2008 r. skarżący zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z dokumentacją zebraną sprawie. Nadto, jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w wycenie uwzględniono wpływ istnienia na działce kolektora na ścieki na możliwość jej zabudowy. W związku z uchwaleniem planu nastąpił wzrost wartości tylko tej części nieruchomości, która zmieniła przeznaczenie z terenu dróg na tereny budownictwa jednorodzinnego.

W piśmie procesowym z dnia 22 stycznia 2009 r. D. i T. małżonkowie W. wskazali, że w toku postępowania przedstawili wpływ kolektora na wartość sprzedanej działki. Wyjaśnili, że za działkę bez kolektora otrzymaliby kwotę 110 zł/m2, a tak musieli obniżyć cenę o kilkadziesiąt złotych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po ponownym rozpoznaniu sprawy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Ocenie sądu podlega, zatem zgodność z prawem aktów, w tym wypadku decyzji, zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego (art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Analiza sprawy we wskazanych aspektach prowadzi do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreśla, że zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że ani żaden organ administracji państwowej, ani wojewódzki sąd administracyjny nie może formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się temu poglądowi w pełnym zakresie.

Bezwzględny obowiązek zastosowania się w niniejszej sprawie przez Sąd i organy administracji do poglądu prawnego i wynikających z niego wytycznych co do dalszego biegu postępowania może być wyłączony tylko w razie istotnej zmiany (po wydaniu wyroku) stanu faktycznego lub zmiany przepisów prawa, a także, po wzruszeniu wyroku w przewidzianym do tego trybie. W sprawie niniejszej taka okoliczność nie zachodzi.

Wobec powyższego słusznie przyjął Prezydent Miasta i Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że korekta operatu szacunkowego z dnia 26 maja 2008 r. sprostała wytycznym zawartym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2008r. Podkreślenia wymaga, że biegły rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości niezabudowanej przed i po zmianie planu miejscowego przyjął działkę nr [...] (k. 4 korekty), z której następnie wyodrębniono działki nr [...]i [...]stanowiące przedmiot zbycia. Jednocześnie biegły uwzględnił różne przeznaczenie poszczególnych części tej działki, odpowiednio wskazał powierzchnie dla danych funkcji terenu, istniejące przed zmianą planu miejscowego i po jego zmianie (tabela k. 4 korekty). Następnie określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz według stanu po jego uchwaleniu. Biegły rzeczoznawca zaznaczył, że na działce nr [...] umiejscowiony był kolektor ściekowy (k. 7 i 8 korekty). Uwzględniono jego wpływ na możliwość zabudowy, przy czym wycenie podlegała działka [...] przed podziałem o powierzchni 3.228 m². W dalszej części dotyczącej opisu i stanu nieruchomości biegły zaznaczył, że po zmianie planu i podziale działki [...], przez działki nr [...] i [...] przebiega sieć kanalizacyjna, która uniemożliwia zabudowę działek w pasie o szerokości 10 m, a kolektor ściekowy znalazł się na działce nr [...] (k. 8 korekty).

Biegły wyraźnie wskazał także co do jakich części nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, a co do których tego wzrostu nie zanotował (k. 15 korekty).

Ze względu na cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnoprawnych biegły określił wartość rynkową według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 16 sierpnia 2003r. i poziom cen na dzień zbycia działek [...] i [...] tj. 20 grudnia 2006r. Określono zatem wartość rynkową nieruchomości dla optymalnego sposobu jej użytkowania.

Następnie biegły wskazał w jaki sposób ustalił wzrost wartości nieruchomości, stanowiący podstawę do naliczenia opłaty planistycznej. Biegły dokonał oszacowania wartości rynkowej nieruchomości według stanu nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i cen z dnia zbycia nieruchomości oraz według stanu nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego i cen z dnia zbycia nieruchomości. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami określa wzrost wartości rynkowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły dokonał analizy poszczególnych funkcji nieruchomości, wynikających z różnorodnego przeznaczenia działki [...] i wyodrębnionych z niej działek [...] i [...] . Uwzględnił przeznaczenie pod drogi, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, usługowo-administracyjną, tereny usług sportu i rekreacji dając temu wyraz w załączonych tabelach porównawczych. Uznał, że zmiana gruntu w planie miejscowym z terenów pod usługi i administrację nie wymagających koncentracji w ośrodkach na tereny pod zabudowę jednorodzinną nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

Do korekty biegły załączył kopię mapy zasadniczej, lokalizację ogólną nieruchomości oraz protokół z badania księgi wieczystej KW nr [...] , [...] , [...], a także protokół z badania planu miejscowego. Uzupełniono więc operat szacunkowy o dokumenty, o których mowa w treści przepisu art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Chybiony jest zatem zarzut skarżących, że korekta nie spełnia wymogów objętych wytycznymi wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Z treści tej opinii, pomimo nazwy "korekta", wynika, że w istocie stanowi ona ponowną wycenę nieruchomości, biegły dokonał bowiem ponownej analizy w części najistotniejszej dla oceny wzrostu wartości nieruchomości. Skutkowało to ustaleniem nowej wartości wzrostu nieruchomości i w konsekwencji nowej opłaty planistycznej.

Słusznie uznał Prezydent Miasta, a za nim Kolegium Samorządowe, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "[...]" doszło do wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80. poz. 717 ze zm.).

Sprawę zaś odszkodowania za kolektor ściekowy znajdujący się na działce [...], czego domagali się skarżący, regulują przepisy art. 36 ust. 1-3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wynikłe na tym tle spory rozstrzygają sądy powszechne (art. 37 ust. 10 cytowanej ustawy).

W ocenie Sądu słusznie przyjęto w postępowaniu administracyjnym, że korekta operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza dotyczącymi określenia rynkowej wartości nieruchomości (art. 149 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość rynkową nieruchomości stanowi bowiem najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Prawidłowo uznano, że korekta operatu szacunkowego spełnia także wymogi Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109). Rozporządzenie to wydane zostało w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w rozdziale 2 normuje ono, zgodnie z treścią art. 159 pkt 2 tej ustawy, sposoby określania wartości nieruchomości.

W świetle przedłożonych akt administracyjnych sprawy nie znalazł potwierdzenia zarzut uniemożliwienia skarżącym zapoznania się z całym materiałem dowodowym. Słusznie wskazało Kolegium, że pismem z dnia 27 sierpnia 2008 r. (k. 28, 29 akt adm.) skarżący w trybie art. 10 ust. 1 kpa zostali poinformowani o zgromadzonej w toku postępowania dokumentacji, z czego wynika prawo do przeglądania akt sprawy, robienia z nich notatek i odpisów. Zagwarantowane zostało więc w pełni prawo skarżących do uczynnego udziału w postępowaniu administracyjnym. Przepisy kpa nie zobowiązują bowiem do doręczania stronom wszystkich pism zebranych w toku postępowania i dołączonych do akt administracyjnych sprawy.

Nie znalazły także potwierdzenia zarzuty skarżących dotyczące naruszenia art. 7 kpa, art. 8 kpa i art. 77 kpa. Prezydent Miasta miał więc podstawy ku temu by ustalić opłatę planistyczna w kwestionowanej wysokości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 134 ust. 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie będąc związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę, jak orzeczono w sentencji.

/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ E.Brychcy /-/ W.Batorowicz

MK