Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 204/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-10-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 , art. 61  ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 3 , par 5  , par 6 , par 7 , par 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 29 , art. 156 par 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr) Sędziowie WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Jacek Bursa Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 października 2010 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 listopada 2009r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego R. S. kwotę 500 zł ( pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 czerwca 2009 r. Prezydent Miasta K., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589), na wniosek Studia [...] z siedzibą w K. z dnia 22 lipca 2005 r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa zespołu mieszkaniowego wielorodzinnego z garażami podziemnymi na działkach "1", "2" i infrastrukturą techniczną na działkach "3", "4", "5", "6", "7" obr. [...] przy ul. S. w K.". W decyzji wskazano, że załączniki: Nr 1 - Warunki zabudowy terenu, Nr 2 - Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:1000 wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 3 - Wyniki analizy urbanistyczno architektonicznej (część tekstowa) i Nr 4 - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część graficzna) stanowią integralną część decyzji.

W uzasadnieniu organ l instancji podał, że postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem Studia [...] w dniu 22 lipca 2005 r. Pismem z dnia 11 lipca 2007 r. inwestor wyłączył z zakresu inwestycji działkę nr "8" obr. [...]. Organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano następujące opinie i stanowiska organów: postanowienie Zarządu Gospodarki Komunalnej w K. z dnia 19.09.2005r., w zakresie obszarów przyległych do pasa drogowego, postanowienie Zarządu Dróg i Transportu w K. z dnia 15.11.2007r., w zakresie obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 15.09.2005r. w zakresie komunikacji, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UM z dnia 28.11.2005r. w zakresie ochrony środowiska; opinię Rady Dzielnicy [...] z dnia 17.10.2006r. Ustalono, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zostało wykazane w załączniku nr 1 do decyzji. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż stanowi grunt oznaczony symbolem Bi wył. - inne tereny zabudowane oraz Bp-wył., wyłączone z klasyfikacji. Projekt decyzji został sporządzony osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia.

Odwołania od decyzji wnieśli: B. K. i R. S..

B. K. wskazała, że analiza architektoniczno-urbanistyczna nie została sporządzona prawidłowo. Zarzuciła:

* błędne wyznaczenie linii zabudowy (pominięcie zabudowy na działce "9"),

* brak w analizie uwzględnienia zabudowy nowowybudowanego budynku

jednorodzinnego (na działce nr "10" i "11"), a także budynku już

istniejącego na działce oraz "8", i w konsekwencji niewłaściwe

wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku

do powierzchni działek sąsiednich,

* błędne określenie szerokości zabudowy, tj. dopuszczenie 37,5 m szerokości

elewacji frontowej w sytuacji, gdy szerokość zabudowy istniejących

budynków w obszarze analizowanym wynosi od 10 do 12 m.,

* błędnie określoną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej tj. "do 16 m",

podczas gdy średnia wysokość wyliczona z tylko z 4 najbliższych budynków

wynosi 11 m.,

* błędne określenie geometrii dachu oraz położenia kalenicy, poprzez

pozostawienie dowolności w tym względzie,

* brak konkretnego przedstawienia wskaźnika w zakresie wymaganej ilości

miejsc postojowych,

* brak zaleceń w zakresie ochrony przed hałasem.

R. S. w złożonym przez siebie odwołaniu nie zgodził się z poglądem zaprezentowanym w analizie urbanistyczno-architektonicznej, że właściwe było wyznaczenie wskaźników w oparciu o średni wskaźnik, ale jedynie dla zabudowy wielorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. W ocenie odwołującego się obszar analizowany został tak wyznaczony, aby objął swoim zakresem znacznie oddalony budynek wielorodzinny na działce "14". Tymczasem budynek położony w odległości ok. 220m od zamierzonej inwestycji nie jest reprezentatywny, w sytuacji gdy w jednej linii z zamierzoną inwestycją (wzdłuż ul. S.) mieszczą się dwa budynki wielorodzinne i dwa budynki jednorodzinne. Nie można uznać, że zabudowę reprezentatywną dla obszaru analizowanego stanowi zabudowa wielorodzinna skoro w obszarze analizowanym występują: 49 działek - zabudowa jednorodzinna; 9 działek - zabudowa usługowa; [...] działek - zabudowa wielorodzinna, tj. [...] bloki mieszkaniowe. Odwołujący się nie zgodził się również ze stwierdzeniem zawartym w analizie, że teren, którego dotyczy przeprowadzona analiza znajduje się w fazie przekształceń urbanistycznych, gdzie w miejsce dotychczasowej niskiej zabudowy oraz terenów zajętych pod zabudowę produkcyjno-usługową, pojawiają się obiekty coraz intensywniej wykorzystujące teren, o charakterze zabudowy wielkomiejskiej, wskazując, że w ostatnich latach w omawianym terenie, w bezpośrednim sąsiedztwie nowej inwestycji, wybudowano jedynie budynek jednorodzinny na działce "10", który mimo bezpośredniego sąsiedztwa z planowaną inwestycją nie został uwzględniony w wyliczeniu żadnego ze wskaźników, jak też w ewentualnej ocenie "ładu przestrzennego".

Decyzją z dnia 20 listopada 2009 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przeprowadzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej stwierdzono, iż teren inwestycji jest położony w obszarze zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, usługowej oraz produkcyjnej, dopełnieniem zabudowy są budynki towarzyszące (budynki gospodarcze, garaże). Jako działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy wskazano działki nr "13" i "16" oraz działkę nr "14". W analizie wypowiedziano się w przedmiocie parametrów charakteryzujących istniejącą zabudowę, w szczególności co do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym, a następnie w przedmiocie linii zabudowy, wysokości budynków, geometrii dachu, dokonując także analizy funkcji zabudowy w obszarze. Ponadto w analizie wyraźnie podkreślono, iż z uwagi na charakter zabudowy sąsiedniej oraz charakter planowanej zabudowy poszerzono obszar analizowany; przy powiększeniu obszaru analizowanego w kierunku północnym w odległości około 200 metrów znaleziono mieszkaniową zabudowę wielorodzinną zlokalizowaną na działce nr "14", która jest dostępna bezpośrednio z ulicy S.. W ocenie Kolegium obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ podkreślił, że § 3 ust. 2 rozporządzenia określa jedynie minimalne granice obszaru analizowanego, zatem możliwe jest wyznaczenie większego obszaru który będzie tworzył całość urbanistyczną. Obowiązującą linię zabudowy wyznaczono na podstawie § 4 ust. 1 cyt. rozporządzenia, jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich, tj. nr "8" i "13". Na obydwu działkach znajdują się budynki, które tworzą wspólnie linię zabudowy. Tym samym umieszczenie pomiędzy nimi projektowanego budynku nie może zniszczyć istniejącego ładu przestrzennego.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu został wyznaczony w wysokości do 36% stosownie do treści § 5 ust. 2 rozporządzenia biorąc pod uwagę jedynie zabudowę wielorodzinną występującą na obszarze analizowanym. Jak bowiem wskazano w analizie "błędne i stojące w sprzeczności z wymogami ładu przestrzennego byłoby wyznaczenie wskaźnika intensywności zabudowy oparciu o średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego". Również szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia tj. na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w obszarze analizowanym.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono do 16 m, natomiast do okapu lub gzymsu pod okapem do 12 m, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. W analizie wyraźnie podkreślono, iż po wnikliwym przeanalizowaniu kształtowania się wysokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym stwierdzono zależność wysokości budynków od funkcji jaką posiadają, co powinno być uwzględnione przy wyznaczaniu wysokości dla projektowanego budynku. Porównanie wysokości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz wielorodzinnej wskazuje, że średnia wysokość budynków wielorodzinnych jest zdecydowanie wyższa od średniej wysokości budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ze względu na zróżnicowanie geometrii dachów oraz kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki w obszarze analizowanym również te parametry zostały właściwie oznaczone. Nadto organ podał, że nieuwzględnienie działki "10" przy ustalaniu parametrów nie miało wpływu na ustalone warunki zabudowy. Działka ta jest bowiem zabudowa budynkiem jednorodzinnym, a wymagania dla nowej zabudowy zostały ustalone na podstawie średnich wskaźników dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Odnośnie podniesionego zarzutu, iż w decyzji nie przedstawiono wskaźnika w zakresie wymaganej ilości miejsc postojowych, organ odwoławczy wskazał, że art. 54 pkt 2 lit c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł R. S.. Skarga stanowi powtórzenie treści odwołania złożonego od decyzji organu l instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

Rozważania należy rozpocząć od zacytowania przepisu art. 52 ust.2 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717), w związku z art.64 ust.1, który określa wymogi formalne wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z nim wniosek powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy

zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do

państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren,

którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w

skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali

1:2.000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania

lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury

technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz

charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i

gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie

opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane

charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

W aktach administracyjnych niniejszej sprawy na k. 29 znajduje się wniosek inwestora z dnia 22.07.2005 r. o ustalenie warunków zabudowy inwestycji.

Wniosek złożony został przez Studio [...]. Jak wynika z 8 akt administracyjnych jest to nazwa firmy przedsiębiorcy J. P..

Stosownie zaś do treści przepisu art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W myśl art. 29 k.p.a. stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne - również jednostki nie posiadające osobowości prawnej. Przepis art. 29 k.p.a. określa zatem w sposób wyczerpujący podmioty posiadające zdolność administracyjnoprawną, co oznacza, że podmiot nie odpowiadający żadnej z wymienionych w nim przesłanek stroną być nie może. Powyższe oznacza, że postępowanie zostało wszczęte bez wniosku strony, jak również, że decyzja nie została skierowana do strony. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, podjęcie postępowania administracyjnego wobec jednostki, która nie miała zdolności prawnej prowadzi do nieistnienia postępowania, nie można, bowiem wywołać skutku prawnego w zakresie uprawnień lub obowiązków osoby niemającej zdolności prawnej (np. wyrok NSA z dnia 15.01.2008 r., sygn. l OSK 1931/06, LEX nr 453477). Decyzja administracyjna skierowana do takiego podmiotu dotknięta jest wadą, o jakiej mowa w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.).

Dołączone do wniosku mapy (k.25-23) nie odpowiadają warunkom wymienionym w art.52 ust.2 ustawy. Na karcie 21 przedstawiono koncepcję zagospodarowania terenu. W opisie planowanego sposobu zagospodarowania terenu stwierdzono, że inwestycja będzie ukształtowana dziedzińcowo, tworząc półpubliczną przestrzeń wewnątrz kubatury, zamkniętą z 4 stron pierzejami. Front budynku od strony ul. S. projektuje się na 9 m, a w drugim planie, za istniejącym budynkiem - na 39 m. Pierzeja prostopadła do ul. S. ma mieć 52 m. Wysokość pierzei zachodniej projektuje się na 4 kondygnacje, wschodniej - na 4 kondygnacje z przewyższeniami w drugim planie do 6 kondygnacji, pierzei północnej - front na 4 kondygnacje, w drugim planie 6 kondygnacji, pierzei południowej - 4-6 kondygnacji.

Wysokość obiektu została określona: 4-6 kondygnacji (13 - 18 m).

We wniosku nie określono zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, odwołując się do pism dostawców mediów.

W związku z tym stwierdzić należy, że wniosek inwestora nie odpowiadał wymaganiom określonym w przepisie art. 52 ust.2 ustawy. Nieuzupełnienie braków formalnych wniosku w zakreślonym terminie winno skutkować pozostawieniem wniosku bez rozpoznania (art.64 kpa).

Stosownie do treści art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest

wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy

sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67

ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym podnieść należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

W dalszej części rozważań podnieść należy, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art.61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

2) szerokości elewacji frontowej;

3) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

4) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia analizy powinien zachować powyższe wymogi, precyzyjnie wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki (pamiętając, że jest to minimalna odległość, gdyż ustawodawca nie określił maksymalnej wielkości obszaru analizowanego), podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Wyznaczone parametry i wskaźniki zabudowy muszą bezwzględnie znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób wyznaczenia tych parametrów. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd zaprezentowany przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, że działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek "wokół", użyty w przepisie § 3 ust.1 rozporządzenia określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei "odległość" to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty.

Z powyższego wynika więc , że stosownie do treści cytowanego wyżek § 3 ust.1 rozporządzenia wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru. Nie do przyjęcia jest twierdzenie zawarte w analizie, bezkrytycznie zaakceptowane przez organy, że "z uwagi na charakter zabudowy sąsiedniej oraz charakter planowanej zabudowy poszerzono zakres terenu objęty obszarem analizy w celu sprawdzenia czy w tak wyznaczonym obszarze zostanie zlokalizowana funkcja tożsama z wnioskowaną i dostępna z tej samej drogi publicznej to znaczy z ulicy S.. Przy powiększeniu obszaru analizowanego w kierunku północnym w odległości około 200 m znaleziono mieszkaniową zabudowę wielorodzinną zlokalizowaną na działce nr "14". Takie sformułowanie analizy jest wewnętrznie sprzeczne. Jak wynika z części graficznej analizy zabudowa wielomieszkaniowa występuje na działkach położonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji (są to działki o numerach: "16" oraz "13") i dlatego też nie jest uzasadnione powiększenie obszaru analizowanego w celu "znalezienia" działki nr "14".

Powyższe prowadzi do wniosku, że obszar analizowany został wyznaczony nieprawidłowo.

W znajdującej się na k.823 akt administracyjnych części tekstowej analizy podano, że za działki sąsiednie uznano działki: nr "13", "16", "14". Nie są to wszystkie działki położone w obszarze analizowanym. Nadto, do obliczenia różnych wskaźników przyjęto do porównań różne działki.

Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Jak wynika z analizy, obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona jako przedłużenie linii zabudowy na działkach nr "13" i "8", co jest zgodne z cytowanym przepisem.

Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W analizie, dla obliczenia wskaźnika wielkości nowej zabudowy przyjęto do porównań działki położone w najbliższym sąsiedztwie: "16", "17", "18", "19", "13" oraz działkę "14" - oddaloną od terenu inwestycji o około 200 m. Pominięto przy tym działki graniczące z terenem inwestycji: "20", "8" i "10". W części graficznej analizy działka nr "17" nie jest zaznaczona. Analiza nie zawiera obliczeń matematycznych obrazujących sposób uzyskania średniego wskaźnika - 36 %. Zwrócić należy wreszcie uwagę, że ustalenie wskaźnika nowej zabudowy dla zespołu mieszkaniowego wielorodzinnego wyłącznie w oparciu o wskaźniki takiej właśnie zabudowy, jest wadliwe. Jak wskazano wyżej, wadliwe jest również przyjęcie do porównań działki nr "14".

Treść § 6 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Stosownie do treści § 2 pkt 5 rozporządzenia ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W analizie, bez przeprowadzenia stosownych obliczeń matematycznych, przyjęto, że średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wynosi 37,5 m. Parametr ten został określony na podstawie porównania m.in. z działką nr "14", odnośnie której ustalono, że szerokość elewacji frontowej budynku wielomieszkaniowego na niej się znajdującego wynosi 87 m. Nie ustalono jednakże z jakiej drogi odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, a przede wszystkim wyznaczenie tego wskaźnika w oparciu o parametry działki położonej w odległości 200 m od terenu inwestycji jest nieuzasadnione.

Decyzja wydana w oparciu o wyniki analizy w ogóle nie określa szerokości elewacji frontowej budynku, ustalając jedynie ten wskaźnik dla budynku położonego w głębi terenu.

Według § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z przeprowadzonej analizy (karta 820 akt administracyjnych) wynika, że dla określenia tego wskaźnika przyjęto do porównań wysokość budynków mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowanym, położonych na działkach : "16" (cztery kondygnacje), "13" i "14" (pięć kondygnacji), maksymalnie do 16 m. Określenie w ten sposób wysokości projektowanego budynku jest wadliwe. W analizie nie podano w metrach wysokości przyjętych do porównań budynków, wadliwie ustalono wysokość projektowanego zespołu przyjmując do porównań budynek położony na działce nr "14". Również przyjęte założenie, że do porównań bierze się pod uwagę jedynie zabudowę wielomieszkaniową, jest błędne. Organy bezkrytycznie przyjęły wyniki analizy, które nie wyjaśniają w sposób dostateczny niezastosowania zasady wynikającej z § 7 ust.1 rozporządzenia, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (najbliższych).

Stosownie zaś do § 8 rozporządzenia określić należy również geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W decyzji parametru tego nie określono.

Nie ustalono również, czy spełniony został warunek, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Organ odwoławczy uchybień popełnionych przez organ l instancji nie dostrzegł.

Nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, działek sąsiednich przyjętych do porównań, nieprecyzyjne ustalenie cech zabudowy i jej gabarytów na działkach sąsiednich w ewidentny sposób mogło wpłynąć na ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej decyzji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych wyżej uchybień.

Dlatego też , na podstawie art.145 § 1 pkt 1 a) i c) p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a.