Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 252/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2009-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6160 Ochrona gruntów rolnych i leśnych
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik Sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi Ł. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Starosty [...] z dnia [...] listopada 2008 r., Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2008 r. Nr [...] Starosta [...] działając na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.; zwanej w skrócie "p.z.p."), art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. Nr 121 z 2004 r., poz. 1266 z późn. zm.; zwanej w skrócie "o.g.r.l."), po rozpatrzeniu wniosku Wójta [...] w sprawie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych, dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego na działce o nr geodezyjnym [...] w miejscowości L., gmina [...], postanowił nie uzgodnić przedłożonego projektu decyzji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ powołując się na treść przepisów zawartych w art. 3 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 1 o.g.r.l. wskazał, iż na cele nierolnicze mogą być przeznaczone grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Teren na którym ma być realizowana inwestycja należy do gruntów ornych R IIIa, o powierzchni [...] ha i R IIIb o pow. [...] ha – łącznie [...] ha o wysokiej wartości bonitacyjnej gleb i z tego tytułu korzysta ze szczególnej ochrony. Ponadto, rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gleb na wskazanym obszarze zakłóciłby funkcjonowanie istniejącej rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Organ stwierdził, że badana działka położona jest z dala od centrum wsi, pozbawiona jest jakiejkolwiek infrastruktury i stanowi fragment większej rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się Ł. K. wnosząc zażalenie. Podniósł, powołując się na treść Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] uchwalonym przez Radę Gminy [...]h uchwałą nr [...] z dnia [...]2007 r., iż jego działka zlokalizowana jest na obszarach ekspansji rozwojowej o podstawowej funkcji mieszkaniowej, w odległości [...] metrów od wsi, a dostęp do wszystkich mediów znajduje się w odległości [...] metrów (kanalizacja przechodzi tuż przy działce). Skarżący argumentował, że dla swojej inwestycji uzyskał stosowne zapewnienie dostaw wody i prądu. Ponadto podniósł, iż zgodnie z art. 7 ust 2. pkt 1 o.g.r.l. w jego przypadku z uwagi na obszar inwestycji wynoszący [...] ha, nie jest wymagana zgoda Ministra Rolnictwa na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze. Charakter rolniczy utraciłaby tylko ta część działki, która objęta będzie decyzją o wyłączeniu gruntów ornych z produkcji rolniczej. Wywiódł również, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie stanowi jeszcze udzielenia pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji, a jedynie umożliwia uzyskanie takiego pozwolenia. Natomiast przed wystąpieniem o udzielenie pozwolenia na budowę i tak będzie zobowiązany wystąpić do Starosty [...] o dokonanie rozstrzygnięcia w sprawie wyłączenia użytków z produkcji rolnej.

Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2009 r. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko zawarte w rozstrzygnięciu pierwszoinstancyjnym, że art. 3 pkt 1 i art. 6 ust. 1 o.g.r.l. dają priorytet ochronie gruntów o wysokiej klasie bonitacji gleb, a ewentualna realizacja inwestycji na wskazanym obszarze w sposób negatywny wpłynie na rolnicze wykorzystanie istniejącej rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Kolegium podkreśliło, iż wbrew twierdzeniom zawartym w analizie stanowiącej załącznik nr 2 do opiniowanego projektu decyzji – działka, na której ma być zrealizowana planowana inwestycja nie znajduje się na osiedlu mieszkaniowym w realizacji. Ze znajdującej się w aktach sprawy mapy wynika natomiast, że w otoczeniu tej działki znajdują się wyłącznie grunty niezabudowane.

Organ odwoławczy za nieuzasadnione uznał powoływanie się przez skarżącego na art. 7 o.g.r.l. Przepis ten określa zasady uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze – może jedynie stanowić podstawę rozstrzygnięcia właściwych organów, do których o zgodę bądź zmianę przeznaczania wystąpi Wójt Gminy Łysomice w trakcie procedury związanej z przygotowaniem i uchwaleniem planu miejscowego. Przepis ten zatem nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] Ł. K. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia zarzucając naruszenie art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071; z późn. zm.; zwanej w skrócie "k.p.a.") w związku z art. 126 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., a ponadto naruszenie art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 6 ust. 1 o.g.r.l.

Skarżący podniósł, iż Kolegium w uzasadnieniu prawnym nie odniosło się do zapisów aktu prawnego, jakim jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Gminy [...] (dalej zwane "Studium"), według których teren, na którym znajduje się działka skarżącego, przeznaczony jest pod osadnictwo w strefie podmiejskiej [...]. Tym samym organ nie wyjaśnił podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Kolegium, z naruszeniem art. 77 § 4 k.p.a. nie odniosło się także do notoryjnego faktu utraty w znacznej mierze przez tereny Gminy [...] charakteru rolniczo – leśnego na skutek utworzenia [...] Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ekspansji mieszkańców [...] przenoszących miejsce swojego zamieszkania i prowadzenia działalności gospodarczej m.in. do L.

Zdaniem skarżącego Kolegium, z naruszeniem art. 77 § 1 k.p.a. ustaliło, że przedmiotowa działka stanowi fragment większej rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W odległości [...] m, na działce nr [...] został bowiem wzniesiony budynek mieszkalny jednorodzinny – działka ta nie jest przeznaczona na cele rolnicze. Działka skarżącego położona jest ponadto w odległości niecałych [...] m od zwartej zabudowy. Nawet zatem uznając, iż działka stanowi fragment większej rolniczej przestrzeni produkcyjnej, to jest to fragment znajdujący się na skraju tej przestrzeni, w sposób oczywisty mogący być przedmiotem ekspansji budowlanej.

W tej kwestii Kolegium zaakceptowało używanie przez organ I instancji niedookreślonych pojęć takich jak "z dala", "większa część". Ze względu na ocenność użytych pojęć organ powinien wskazać, jakie stosowano kryterium przy ocenie odległości czy powierzchni.

Kolegium nie uzasadniło także swojego ustalenia, iż działka skarżącego nie jest położona na osiedlu w realizacji.

Uzasadniając zarzuty naruszenia przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych skarżący podkreślił, że art. 3 ust. 1 pkt 1 o.g.r.l. przewiduje ochronę poprzez ograniczenie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze, a nie poprzez całkowity zakaz wyłączania gruntów o wysokiej klasie gleby z przeznaczenia innego niż rolnicze. Natomiast art. 6 ust. 1 nakazuje w pierwszej kolejności na cele nierolnicze przeznaczać nieużytki, a w ich braku – grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Skarżący zwrócił uwagę, iż w Gminie [...] ponad [...] % gruntów to grunty o wysokiej klasie gleby (str. 42 Studium), a znaczna część to lasy ([...] % - str. 42 Studium). Stanowiąc teren naturalnej ekspansji aglomeracji toruńskiej, na cele zabudowy muszą być przeznaczone grunty rolne, w tym również o wysokiej klasie gleby. Natomiast podzielając rozumowanie organów niemożliwym byłoby na terenie, gdzie dominują gleby I – III klasy, przeznaczenie jakichkolwiek gruntów rolnych pod zabudowę.

Zdaniem skarżącego o tym, iż jego działka utraciła charakter rolny świadczy również to, że przy jej zakupie Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z prawa pierwokupu.

Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. akt IV SA/Wa 2088/05, LEX nr 203705) skarżący podniósł, że przeznaczenie w Studium terenu obejmującego jego działkę pod osadnictwo w strefie podmiejskiej [...] jest szczególną okolicznością, która nakazywałaby dokonać uzgodnienia przedłożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy. Skarżący podkreślił, iż Studium stanowi prawo obowiązujące na terenie Gminy [...]. To powinno skutkować tym, iż obowiązkiem organu odmawiającego uzgodnienia powinno być wykazanie, dlaczego, pomimo zapisów Studium, grunt powinien być nadal przeznaczony na cel rolny. W przeciwnym razie zapisy Studium byłyby martwe.

Chybiony jest także argument organu o braku infrastruktury. Brak ten jest bowiem wynikiem braku decyzji o warunkach zabudowy, bez której nie jest możliwe doprowadzenie energii elektrycznej i wody na działkę.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Organ podkreślił przy tym, iż Studium nie zawiera przepisów prawa miejscowego, które wiązałyby organy administracji publicznej rozstrzygające sprawę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w pełni argumentacji skarżącego.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, iż zdaniem Sądu uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 w związku z art. 60 ust. 1 p.z.p., nie można utożsamiać ze sprawą zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 7 o.g.r.l., ponieważ zgoda ta jest związana ze zmianą przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i jest wyrażana od 1 stycznia 2006 r. przez marszałka województwa, na jednym z etapów jego uchwalania przez gminę. (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2006 r., sygn. akt II OW 16/06, opubl. w Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 265765). Uzgodnienie poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w tym decyzji o warunkach zabudowy), w przypadkach terenów dla których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego jest jedną z dwu (oprócz procedury określonej w art. 7 o.g.r.l., przewidzianej w ramach sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) procedur, przy pomocy której jest realizowana ochrona gruntów rolnych i leśnych (por. ww. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 2088/05). Należy przy tym podkreślić, iż są to procedury ochrony przewidziane na etapie "przeznaczania" gruntów rolnych na cele nierolnicze, poprzedzającego etap orzekania o "wyłączeniu" gruntów z produkcji rolnej (art. 11 o.g.r.l.).

Błędnie jednakże skarżący uznaje, że zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to okoliczność szczególna, zobowiązująca Starostę (i ewentualnie organ II instancji) do wydania opinii pozytywnej, na równi ze wskazaną w ww. wyroku WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2006 r. okolicznością uprzedniego objęcia danego terenu zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Okoliczność wskazana w wymienionym wyroku wynika wprost z treści przepisu prawa, tj. art. 61 ust. 1 pkt 4 p.z.p., z którego wynika, iż zgoda uzyskana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 p.z.p. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139; z późn. zm.) jest równoznaczne z uznaniem, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. W takim przypadku organ jest zobowiązany wyrazić pozytywną opinię, gdyż merytorycznie problematyka zasadności przeznaczenia gruntów rolnych na inne cele została już rozstrzygnięta.

Inaczej jest jednak w przypadku zapisów studium. Po pierwsze – jak słusznie zwrócił uwagę organ – studium nie jest prawem miejscowym, co wprost wynika z art. 9 ust. 5 p.z.p.. Jego zapisy nie mogą być zatem uznane za wiążące w takim samym stopniu, jak wskazany art. 61 ust. 1 pkt 4 p.z.p. Po drugie – wprawdzie na mocy art. 9 ust. 4 p.z.p. ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, jednakże nie oznacza to, że zapewnienie zgodności pomiędzy studium a planem zagospodarowania przestrzennego może dokonać się tylko na jeden, określony sposób. Wskazywane przez skarżącego zapisy Studium dotyczące przewidywanej funkcji mieszkaniowej nie oznaczają, iż akurat w miejscu, gdzie skarżący ma swoją nieruchomość, plan zagospodarowania przestrzennego będzie na pewno przewidywał teren pod budowę domu mieszkalnego. Realizacja funkcji mieszkaniowej obejmuje także zapewnienie niezbędnej komunikacji (drogi), czy też wydzielenie terenów zielonych, czy pod usługi towarzyszące (np. sklep spożywczy). Nie wykluczone, że ze względu na ukształtowanie terenu czy dotychczasowej zabudowy nieruchomość skarżącego będzie przeznaczona właśnie na te cele w ramach realizowanej funkcji mieszkaniowej.

Wobec powyższego niezasadne są zarzuty skarżącego dotyczące braku uwzględnienia przez organ wiążących zapisów Studium czy też wydania postanowienia z uwzględnieniem zapisów Studium jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Powyższe rozważania prowadzą natomiast do wniosku, iż wydając postanowienie uzgadniające decyzję o warunkach zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych, organ zobowiązany jest odnieść się merytorycznie odnośnie zasadności "przeznaczenia" gruntów do celów innych niż produkcja rolna (por. ww. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2006 r.). Rozstrzygnięcie to dokonywane jest w ramach uznania administracyjnego.

Działając w granicach uznania administracyjnego organ administracyjny, przed podjęciem rozstrzygnięcia tj. decyzji lub postanowienia, ma obowiązek wnikliwego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a następnie rozpatrzenia go w odniesieniu do przepisów prawa materialnego mogących znaleźć zastosowanie w sprawie.

Decyzje, jak również postanowienia uznaniowe wymagają ponadto szczegółowego uzasadnienia odpowiadającego wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Pozostawienie przez ustawodawcę sposobu rozstrzygnięcia uznaniu organu nie zwalnia tego organu od obowiązku uzasadnienia faktycznego orzeczenia. Organ w tym zakresie nie może poprzestać na ogólnych stwierdzeniach, lecz musi dokonać konkretnych ustaleń faktycznych, których pełna analiza z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej posiadanej przez ten organ, będzie stanowiła podstawę rozstrzygnięcia. Stwierdzenie organu, że przy wydawaniu rozstrzygnięcia były mu znane jakieś fakty i okoliczności, i zostały wzięte pod uwagę, bez wyczerpującego ich omówienia i odniesienia, należy uznać jako istotną wadę uzasadnienia. Ponadto organ administracji publicznej zobowiązany jest do podania pełnego uzasadnienia prawnego, w szczególności wyjaśnienia motywów skorzystania ze swych uprawnień do wydania takiego, a nie innego rozstrzygnięcia. Inaczej rzecz ujmując organ w każdym wypadku winien podać przesłanki, jakimi kierował się działając w granicach uznania administracyjnego.

Brak spełnienia tych warunków oznacza, iż decyzja administracyjna jest rozstrzygnięciem dowolnym, zamiast swobodnym, w granicach uznania administracyjnego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt kontrolowanej sprawy Sąd uznał, że zarówno organy II jak i I instancji wydały swoje postanowienia z przekroczeniem granic uznania administracyjnego.

W świetle wcześniejszych rozważań Sądu zasadne są zarzuty skarżącego naruszenia art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 w związku z art. 126 k.p.a.

Kolegium uznając, iż w otoczeniu działki skarżącego znajdują się wyłącznie nieruchomości niezabudowane wskazało na znajdującą się w aktach sprawy mapę. Tymczasem w aktach sprawy znajduje się kilka map. Na jednej z nich, opisanej jako "Mapa ewidencji gruntów 1 : 5000" (w aktach organu I instancji, brak numeru karty – karty akt nie zostały ponumerowane) nie zostały zaznaczone kontury zabudowań, jednakże odręcznym pismem na działce nr [...] odnotowano "dom". Ponadto na mapie stanowiącej załącznik do projektu decyzji o warunkach zabudowy, na działce nr [...] zaznaczony jest kontur budynku z adnotacją "w bud". Wbrew wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Kolegium nie wskazało, na podstawie jakiego konkretnego dowodu ustaliło okoliczność faktyczną, iż w otoczeniu działki skarżącego znajdują się wyłącznie nieruchomości niezabudowane, nie stanowiące części powstającego osiedla mieszkaniowego, a jednocześnie nie odniosło się do treści powyższych, znajdujących się w aktach sprawy dowodów, które przemawiają na rzecz wskazanej w zażaleniu tezy skarżącego, iż jego działka znajduje się w pobliżu (ok. [...] metrów) wsi. Zasadny tym samym jest zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 126 k.p.a. w zakresie braku odpowiedniego uzasadnienia faktycznego postanowienia.

Ten sam zarzut jest zasadny także odnośnie postanowienia Starosty, który ustalając stan faktyczny, jak słusznie zarzucił skarżący, posługuje się nieprecyzyjnymi określeniami "z dala od centrum wsi" czy też mówi o fragmencie "większej" rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Organ nie wskazał, co w jego mniemaniu oznaczają te zwroty, tj. o jaką konkretnie odległość chodzi, jaka odległość w konkretnych warunkach (np. ze względu na wielkość wsi) oznacza, iż nieruchomość jest "z dala" lub "blisko" centrum wsi, jaka rolnicza przestrzeń produkcyjna jest przestrzenią "większą", a jaka "mniejszą" (np. w odniesieniu do zasad prawidłowej gospodarki rolnej czy też lokalnie dominującego lub pożądanego ze względu na warunki klimatyczne i glebowe rodzaju działalności rolnej).

Co więcej, jak wynika z treści pisma Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2008 r., przy którym zostało przekazane Kolegium zażalenie skarżącego wraz z aktami sprawy – organ administracji dokonał oględzin (wizji lokalnej), która to wizja "wykazała, że teren jest wolny od jakiejkolwiek zabudowy, położony z dala od centrum wsi i skoncentrowanej zabudowy". Świadczy to o tym, iż organ administracji dokonywał czynności procesowych (oględzin), bez udziału strony, naruszając tym samym wymóg art. 79 § 1 i 2 k.p.a. i pozbawiając skarżącego możliwości zgłoszenia uwag co do czynionych ustaleń.

Powyższe spostrzeżenia prowadzą do wniosku, iż organy obu instancji nie tylko pobieżnie, z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a. uzasadniły swoje rozstrzygnięcia, ale także w sposób pobieżny, bez wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego ustaliły istotne dla sprawy okoliczności, dopuszczając się naruszenia art. 77 § 1 k.p.a.

Powyższe naruszenia przepisów postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jako że – jak słusznie zarzuca skarżący – ochrona gruntów rolnych ma polegać nie na całkowitym zakazie, ale na ograniczeniu przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze (art. 3 ust. 1 pkt 1 o.g.r.l. ). Organ uzgadniający projekt decyzji o warunkach zabudowy jest zatem zobowiązany należycie zbadać stan faktyczny i w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego szczegółowo uzasadnić przesłanki przemawiające przeciw planowanej zmianie dotychczasowego, rolniczego wykorzystania gruntów. Uznanie, iż ochrona gruntów rolnych polega na całkowitym zakazie zmiany ich przeznaczenia czyniłoby zbędną jakąkolwiek procedurę przewidującą wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Ze względu na powyższe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270; z późn. zm., zwanej "p.p.s.a.") należało orzec o uchyleniu decyzji Kolegium. Mając ponadto na względzie potrzebę przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznym zakresie, jak również zapewnienie skarżącemu wypowiedzi w toku instancji, Sąd stosownie do art. 135 p.p.s.a. uznał za konieczne uchylenie także decyzji organu I instancji.

W ponownym postępowaniu należy przede wszystkim szczegółowo ustalić stan faktyczny sprawy, w szczególności - jakie jest otoczenie działki skarżącego (odległość od wsi, najbliższa zabudowa i jej charakter), zapewniając stronie czynny udział w postępowaniu. W przypadku kwestionowania ustaleń zawartych w projekcie decyzji o warunkach zabudowy organ winien bądź dokonać ustaleń własnych, opartych o konkretne dowody, bądź uzyskać stosowne wyjaśnienia (także mające oparcie w dowodach) organu zwracającego się o uzgodnienie. Podejmowane w przedmiocie uzgodnienia rozstrzygnięcia powinno zawierać szczegółowe uzasadnienie faktyczne i prawne, stosownie do powyższych rozważań Sądu.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 wyroku podjęto zgodnie z treścią art. 152 p.p.s.a.

O kosztach (pkt 3 wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a., biorąc pod uwagę wysokość wniesionego przez skarżącego wpisu.