Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 103/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 i 9a
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 138 par 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia 1 grudnia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej A. K. kwotę 697,00 zł (sześćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 sierpnia 2015 r. nr [...] , Starosta W. ustalił odszkodowanie w kwocie 111 625,00 zł za nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] obręb [...] jedn. ewid. K. –P. , oraz o jego wypłacie na rzecz A.K. . Nieruchomość ta na mocy decyzji Starosty W. z dnia 24 lutego 2014 r. znak [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, wydanej w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 póz. 687 ze zm.), została nabyta na własność przez Gminę Miejską K. - jako miasto na prawach powiatu. Ustalając odszkodowanie za ww. nieruchomość Starosta W. oparł się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M.G. –L. z dnia 1 grudnia 2014r.

Odwołanie od tej decyzji złożyła A.K. zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu, zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Odwołująca podniosła, iż transakcje nieruchomościami drogowymi nie są przedmiotem "wolnego" obrotu rynkowego w Polsce, a także wskazała, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględniła przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. tj. dokumencie nie stanowiącym aktu prawa miejscowego, co niezgodne jest z przepisami prawa oraz zasadą zaufania obywatela do Państwa. Ponadto, odwołująca podała, iż wyceniana nieruchomość wydzielona została z działki, która posiadała dojazd do drogi publicznej, jak również media, informując jednocześnie, że większość przyjętych nieruchomości porównawczych obarczonych jest błędem poprzez niewskazanie ich faktycznego użytkowania tylko informacji, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego posiadają przeznaczenie drogowe. Skarżąca przedłożyła operat szacunkowy wykonany w dniu 21 maja 2015 r. przez rzeczoznawców majątkowych E.H. oraz M.W. , którzy określili wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 190 708,00 zł.

Wojewoda decyzją z dnia 1 grudnia 2015r. nr [...] , na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty W., .

W uzasadnieniu podano, iż art. 12 ust. 4f w/w specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej nr [...] z dnia 24 października 2014 r. (obejmującej m.in. działkę nr [...] obręb [...] z której w wyniku podziału powstała działka nr [...] -wydzielona pod inwestycję i przejęta przez Gminę Miejską K. - jako miasto na prawach powiatu), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla K. –P. w K. , w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości ujawniona była A.K. . Działy III i IV tej księgi pozostawały wolne od wpisów.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego M.G. –L. , która w operacie szacunkowym sporządzonym 1 grudnia 2014 r. oszacowała wartość nieruchomości na kwotę 111 625,00 zł.

Zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. l - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 w w. rozporządzenia). Zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określono w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z uwagi na powyższe autorka wyceny dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (24 lutego 2014 r.) zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonego symbolem "KT", wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu dyspozycji § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Do analizy porównawczej biegła przyjęła 3 nieruchomości spośród bazy obejmującej 12 nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu jednostki ewidencyjnej P. miasta K. , co zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame.

Rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła uwzględniła dyspozycją § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości, a także jakie nieruchomości porównawcze są najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem -organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Rzeczoznawca majątkowy dokonała również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów strony odwołującej, podano, iż brak jest dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg wyłączać z kategorii umów rynkowych "(wyrok NSA z dnia 9 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 309/11- Lex nr 1126278). Transakcje takie winny spełniać kryterium podobieństwa do przedmiotu wyceny, jak również, stosownie do treści § 5 omawianego rozporządzenia transakcjom takim nie mogły towarzyszyć szczególne warunki zawarcia transakcji. Tym samym nie znajduje uzasadnienia kwestionowanie przez odwołującą wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania przyjętych transakcji drogowych, które bez wątpienia na podstawie przedstawionych powyżej okoliczności uznać należy za rynkowe.

W zakresie przeznaczenia nieruchomości wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, organ podał, iż zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami "w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Tym samym za w pełni zasadne, w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla przedmiotu wyceny, należało uznać przyjęcie przez biegłą przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K.

Niezależnie od powyższego, byłej właścicielce należy się takowe odszkodowanie, wyłącznie za utraconą część nieruchomości, a nie za część, która pozostaje nadal własnością dotychczasowej właścicielki. Tym samym za niezasadne należałoby uznać przyjmowanie cech nieruchomości przed podziałem o powierzchni 3428 m2, skoro w większości nie dotyczą one przedmiotu wyceny o pow. 1818 m2 (po podziale). Nadto w przedłożonym przez stronę odwołującą operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 21 maja 2015 r. przez rzeczoznawców majątkowych E.H. oraz M.W. , biegli w sposób niewystarczający dokonali gradacji poszczególnych ocen przyjętych cech rynkowych (z wyjątkiem cechy "powierzchnia działki" i "MPZP/Studium"), uniemożliwiając tym samym zbadanie prawidłowości przypisania nieruchomościom ocen cech rynkowych. Tym samym nie sposób jest ustalić np. nieruchomość w jakiej lokalizacji oraz o jakim otoczeniu, zdaniem rzeczoznawców posiada poszczególne oceny niniejszej cechy rynkowej (dobrą, przeciętną, umiarkowaną, niekorzystną), co wiąże się z późniejszą koniecznością zastosowania właściwego współczynnika korygującego. Ponadto biegli nie zamieścili w operacie szacunkowym jakiegokolwiek uzasadnienia upoważniającego do uwzględniania transakcji porównawczych zawartych ponad 2 lata przed dniem na który określili wartość przedmiotu wyceny, co sprzeczne jest z pkt 3.3. Noty Interpretacyjnej Nr l Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła A.K. zarzucając naruszenie:

- art. 7 k.p.a. w związku 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie w osnowie decyzji art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który to przepis określa zasady wyceny nieruchomości objętych zakresem przedmiotowym zastosowania ustawy.

- art. 7 k,p.a. w związku z art. 77 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a poprzez brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. 1 w/w ustawy drogowej.

- art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, gdy tymczasem w sprawie zastosowanie winien znaleźć zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, na podstawie którego wartość odszkodowania ustala się na chwilę wydania zezwolenia na realizację inwestycji.

W uzasadnieniu skargi podano, iż operat szacunkowy przyjęty przez organy nie może stanowić podstawy do wskazania słusznego odszkodowania, ponieważ sposób jego wyceny został oparty na brzmieniu przepisu art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc określa wartość nieruchomości na chwilę wywłaszczenia, gdy tymczasem przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego biegła powinna określić stan nieruchomości z chwili wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, a to zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej. Organ zatem winien przeprowadzić postępowania dowodowe w zakresie ustalenia stanu wywłaszczanej nieruchomości na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, w szczególności wartość działki sprzed podziału względnie wyjaśnić dlaczego jakimi przesłankami kierował się organ opierając swoją decyzję na operacie szacunkowym który powyższego nie uwzględnia. Organ takiego postępowania nie przeprowadził, w związku z czym powyższe nie zostało wykazane. Tym samym skarżąca nie jest w stanie samodzielnie określić czy wartość odszkodowania wyliczona przez biegłego została obliczona zgodnie z obowiązującym prawem. W niniejszej sprawie organ administracyjny ograniczył się jedynie do porównania obu operatów szacunkowych i zakwestionowania tego, który przedłożyła skarżąca, a nie wyjaśnił wątpliwości związanych z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę M.G. –L.

W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organ zarówno przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego z dnia 1 grudnia 2014r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.G. –L. , polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłą do wyceny nieruchomości.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. W tym zakresie rzeczoznawca dopuścił się dwóch istotnych uchybień, które miały istotny wpływ na ustalenie wartości wycenianej nieruchomości.

Pierwszy błąd polegał na bezpodstawnym przyjęciu przez rzeczoznawcę, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. , wyceniana nieruchomość znajduje się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonego symbolem "KT" (str. 6 operatu). Podkreślić bowiem należy, że Prezydent Miasta K. wydając zaświadczenie o kierunkach zagospodarowania przestrzennego w Studium Miasta K. (k.[...] akt adm. I inst.), udzielał odpowiedzi na wniosek Starosty W. , który dotyczył kilkudziesięciu działek przeznaczonych pod inwestycję drogową. Z zaświadczenia tego wynika, że większość tego obszaru, którego dotyczy wniosek, przeznaczona jest w studium pod tereny otwarte, tereny zieleni publicznej i tereny podstawowych korytarzy drogowo-ulicznych oraz w nieznacznej części (cz. dz. nr [...] ,[...] ,[...] – tj. nieruchomość, z której wydzielono wycenianą działkę i [...] ) pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności – MN. Tymczasem rzeczoznawca przekopiował treść zaświadczenia ze wskazaniem jakby dotyczyło ono tylko wycenianej nieruchomości, a nie całego obszaru wskazanego we wniosku Starosty W. , co wypaczyło całkowicie jego treść. Wbrew treści operatu, również z załączników graficznych znajdujących się w nim i aktach administracyjnych, nie wynika aby nieruchomość skarżącej znajdowała się w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT". Biorąc pod uwagę, że z w/w zaświadczenia Prezydenta Miasta K. nie wynika, czy zwrot: "cz. dz. nr:" należy odnosić wyłącznie do działki [...] czy także do działek pozostałych, w ponownym postępowaniu organ jednoznacznie ustali, czy cała działka [...] przeznaczona jest w studium pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności – MN, czy też tylko jej część i dokładnie jaka.

Do kolejnego uchybienia, które zostało popełnione, nawiązują zarzuty skargi.

Zgodnie z art. 18 ust. 1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana przez organ I instancji w dniu 24.02.2014 roku. Wg stanu na ten dzień powinna być zatem wyceniana nieruchomość zajęta pod przedmiotową inwestycje drogową.

Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "ustawa"), w jej art. 4 pkt. 17, który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Przez nieruchomość ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez działkę gruntu, niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3).

Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np fragmentu wywłaszczanego.

Jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, to wyżej przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 k.c., zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem stan nieruchomości należy przyjąć tę nieruchomość, która stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności.

W przedmiotowym wypadku nieruchomością, do której skarżącej przysługiwało prawo własności w dniu 24.02.2014 roku, a z której części dopiero później powstała działka [...] obręb [...] o pow. 0.1818 ha. przeznaczona pod drogę publiczną, była nieruchomość oznaczona jako działka [.,..] obręb [...] jedn. ewid. K. –P. o pow. 0.3428 ha. Dlatego też taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną winien być uwzględniany przy doborze do jej wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości.

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy prawne. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.