Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1377/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 24f,  art. 24c,   art. 24e
journal: Dz.U. 2010 nr 26 poz 133
law: Ustawa z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Protokolant specjalista Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2012 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego K. K. kwotę 1177 (tysiąc sto siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodrkai Morskiej na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania K. K. oraz Prezydenta W. decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz K. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej we W., oznaczonej geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. [..] ha, obręb [...] nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...]; nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...]; nr [...] o pow [...] ha, obręb [...] oraz nr [...] o powierzchni [..] ha, obręb P.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w nastepującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2010 roku [...] ustalił lokalizację przedsięwzięcia EURO 2012 dla inwestycji p.n.: [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie stadionu piłkarskiego EURO 2012 - etap II. Decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [....] października 2010 roku [...], wyżej wymieniona nieruchomość z dniem 28 października 2010 roku stała się własnością Gminy W. W dniu, w którym decyzja o lokalizacji inwestycji przedsięwzięcia EURO 2012 stała się ostateczna działki nr [...] , obręb P. stanowiły własność K. K. Ponieważ w terminie 2 miesięcy od dnia w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwizięcia EURO 2012 stała się ostateczna. Nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy Gminą W. a K. K., Wojewoda [...] wszczął postępowanie w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania. Materialnoprawną podstawę dla wydania decyzji odszkodowawczej stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 września 2007 roku o przygotowaniu finałowego turneju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (DZ.U. z 2012 r., nr 26, poz. 133 ze zm.) - dalej jako ustawa o EURO, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej jako u.g.n., do których odsyła art. 24 f ustawy o EURO. Wycenę nieruchmości i operat szacunkowy sporządzono w oparciu o przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 2004 r., nr 207. poz. 2109 ze zm.). Dla potrzeb ustalenia nieruchomości w niniejszej sprawie P. C. sporządził operat szacunkowy z dnia 1 marca 2012 r. Rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy cen transakcyjnych gruntów, nabywanych na realizację inwestycji celu publicznego ze szczególnym uwzględnieniem inwestycji drogowych stwierdził, że z wyjątkiem jednej transakcji wszystkie pozostałe nie spełniają wymogów podobieństwa określonych w ustawie. W związku z powyższym rzeczoznawca majatkowy uznał, że nie jest możliwe dokonanie wyceny przedmiotu oszacowania w oparciu o sprzedaż tzw. nieruchomości drogowych. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy oszacował nieruchomość analizując ceny wolnorynkowe nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową, przy zastosowaniu podejścia porównawczego – metody porównywania parami, przy czym czynnik końcowy oszacowania skorygował dodatkowo współczynnikiem odzwierciedlającym szacunkowy koszt likwidacji części składowych gruntu. Badanie rynku lokalnego rzeczoznawca majątkowy przeprowadził na terenie miasta W. za okres od stycznia 2010 r., do sierpnia 2011 r., i po odrzuceniu skrajnych cenowo transakcji stwierdził, że zdecydowanie wyższe ceny osiągają grunty przeznaczone pod szeroko rozumiany handel (głównie pawilony handlowe). W wyniku zestawienia trzech transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny rzeczoznawca obliczył wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości i określił ją na kwotę [...] zł. Ponieważ analiza optymalnego sposobu użytkowania wykazała, że nieruchomośc gruntowa wykorzystwana jest pod zabudowę komercyjną, a co za tym idzie niezbędna jest likwidacja istniejących obiektów budowlanych, rzeczoznawca dokonał oszacowania kosztów prac rozbiórkowych i wyznaczył współczynnik korygujący, uwzględniający koszty rozbiórki, który ustalił na poziomie 0,95. Przyjęta metodyka wyceny pozwoliła mu na ostateczne oszacowanie wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. Wartość tę określono według stanu nieruchomości w dniu 29 lipca 2010 roku, tj. w dniu wydania przez Wojewodę [...] ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 dla inwestycji p.n. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie Stadionu piłkarskiego Euro 2012 - etap II oraz aktualnego poziomu cen z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W toku postępowania Wojewoda [...] podkreślił, że z uwagi na treść art. 24e ust. 8 ustawy o EURO, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi powiększono o kwotę równą 5% wartości ww. nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, w związku z faktem wydania przedmiotowej nieruchomości na podstawie protokołu z dnia 9 listopada 2010 roku. Ponadto, na podstawie art. 24 c ust. 9 ustawy o EURO wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi powiększono o kwotę równą [...] zł w związku z faktem, że przedmiotowa nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem mieszkalno - gospodarczym, w których dotychczasowy właściciel zamieszkiwał. Organ pierwszej instancji w toku postępowania ustalił również, że według stanu prawnego na dzień [...] lipca 2010 roku w dziale IV księgi wieczystej nr [...] znajdowały się wpisy dotyczące czterech hipotek, które zostały wykreślone, a wierzytelności zabezpieczone hipotekami spłacone. Odnosząc się do wniosku Gminy W. zawartego w piśmie z dnia 29 grudnia 2010 roku o uwzględnienie w treści decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, że zapłata części odszkodowania w kwocie [...] zł już nastąpiła i w tym zakresie wygasły roszczenia o wypłatę odszkodowania Wojewoda [...] stwierdził, że nie może go uwzględnić, ponieważ zgodnie z art. 24e ust. 2 ustawy o EURO` ` istotą prowadzonego postępowania jest ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. przedmiotowej nieruchomości. Organ pierwszej instancji powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2007 roku II SA/Bk 707/07, w którym stwierdzono, że stosunek prawny odszkodowania nie ma charakteru stosunku administracyjnoprawnego, gdyż jego stroną nie jest organ administracyjny prowadzący postępowanie w sprawie odszkodowania. Stosunek prawny odszkodowawczy oparty jest na zasadzie równorzędności jego stron i jest typowym stosunkiem cywilnoprawnym. Tak więc treść przywołanego przez Gminę W. porozumienia, które niewątpliwie ma charakter cywilnoprawny, nie powinna być rozpatrywana w toku czynności administracyjnych. Odnosząc się do wniosku K. K. o zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do przedstawienia cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównania z uwzględnieniem podatku VAT, Wojewoda [...] uznał, że nie może go uwzględnić, bowiem jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2010 roku (sygn. akt: I SA/Wa 65/10) obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Wojewoda [...] wyjaśnił rownież, że nie uwzględnił w postępowaniu dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 roku, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D., gdyż jest to dokument prywatny, przez co nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Ponadto jest on obarczony błędem polegającym na dodaniu do wyliczonych w procesie szacowania wartości podatku VAT w wysokości 8 % (budynki mieszkalne) i 23 % (pozostałe budynki i budowle). Reasumując organ pierwszej inistancji uznał, że operat szacunkowy z dnia 1 marca 2012 roku, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. jest prawidłowy i spełnia wymogi określone w przepisach ustawy o EURO, u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tym samym dopuścić jako dowód w sprawie. Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu [...] marca 2012 roku rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący odniósł się do zadanych mu pytań, a w szczególności kwestii przyjęcia do porównania cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową (gruntów niezabudowanych lub z zabudową przeznaczoną do rozbiórki) w kwotach netto, co znalazło także potwierdzenie w przywołanych w operacie szacunkowym przepisach.

Uwzględniając powyższe ustalenia Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2012 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę [...] nieruchomości położonej w W., w obrębie P., oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji polegającej na przebudowie ul. [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie Stadionu piłkarskiego Euro 2012 - etap II.

Od powyższej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. K. K. złożył odwołanie zarzucając wydanie jej w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, zawierający błędy wpływające na zaniżenie ustalonej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Skarżący wyjaśnił również, że organ wojewódzki nie ustosunkował się do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. Ponadto nie ustosunkował się do przedłożonej przez skarżącego opinii doradcy podatkowego dotyczącej doliczenia podatku VAT do kwoty odszkodowania. Zdaniem K. K. nie uwzględnił on stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r., o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012, przez co naruszył przepis art. 24e ust. 3 ustawy o EURO. Odwołujący podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie odrzucił transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że istnieje możliwośc ich zabudowy obiektami handlowymi, co nie ma uzasadnieniaw przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również jej zabudowa obiektami handlowymi. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych w kwocie netto, podczas gdy zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. nr 97 poz. 1050 ze zm.) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar i usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Skarżący podniósł również, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie uwzględnił przy wycenie koszty rozbiórki budynków i obiektów budowlanych posadowionych na wywłaszczonej nieruchomości, a następnie pomniejszył wartość rynkową nieruchomości o współczynnik ustalony w związku z przyjętymi kosztami prac rozbiórkowych. Ponadto odwołujący się podniósł, iż decyzja o ustaleniu odszkodowania powinna być wydana w terminie 30 dni do dnia wszczęcia postępowania zgodnie z art. 24 e ust. 2 ustawy o EURO natomiast organ wojewódzki nie dotrzymał tego terminu.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł również Prezydent Miasta W., który zarzucił organowi szereg nieprawidłowości związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w procesie wyceny cen transakcyjnych nieruchomosci przeznaczonych pod drogi publiczne pomimo, że na obszarze Gminy W. istnieje rozwinięty rynek nieruchomosci przeznaczonych pod drogi publiczne podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem odwołującego się nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniały wymogów podobieństwa określonych w ustawie, ponadto rzeczoznawca majatkowy nie zbadał czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, jak równiez błędnie określił przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W toku postępowania odwołaczego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej powołując się na treść przepisu art. 24 a ust. 2 ustawy o EURO wskazał, że jeżeli w terminie 2 miesięcy, od dnia w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO stała się ostateczna nie dojdzie do uzgodnienia wysokosci odszkodowania, wojewoda ustala je w drodze decyzji w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. Postępowanie to wszczyna niezwłocznie Wojewoda po upływie terminu na dokonanie uzgodnienia. Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawce majątkowego według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 przez organ pierwszej inistancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Organ odwoławczy zauważył również, że jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o którym mowa w art. 24 ust. 2 albo, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wskazał również na treść przepisu art. 24 e ust. 9 ww. ustawy, który stanowi, że w przypadku, gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu powiększa się o kwotę [...] zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Organ zauważył, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a jeśli nie można ustalić tej wartości jej wartość odtworzeniowa. Przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Organ drugiej instancji wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [..] przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. Autor operatu ustalił, że przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działki nr [...], zlokalizowana jest w północno - zachodniej, pośredniej części miasta Wrocław, w bliskim sąsiedztwie realizowanego stadionu EURO 2012, blisko węzła komunikacyjnego obwodnicy autobusowej. Działki nr [...] stanowią użytek rolny [...]. Teren działek jest płaski, o kształcie regularnym. Działka nr [...] w jej północno - wschodniej części zabudowana jest szklarniami, pozostały teren jest niezabudowany, nieuprawiany rolniczo, odłogowany, porośnięty trawą. Działka nr [...] o pow. [...] ha stanowi użytek rolny, rolę [...]. Działka ta jest niezabudowana, wschodnią jej granicę stanowi sad, nieużytkowany, w większości z nasadzeniami jabłoni (ok. 7 szt.). Znaczna część powierzchni stanowi rola, aktualnie odłogowana, porośnięta chwastami. Nad działką przebiega linia wysokiego napięcia, jej teren jest płaski a kształt regularny. Działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha stanowią użytek [...] będący rolą. Na działce nr [...], według stanu na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek mieszkalno - gospodarczy, zespół szklarni oraz budynki gospodarcze tj. kotłownia i garaż. Biegły ustalił, że cały teren jest ogrodzony, w części frontowej ogrodzenia od ulicy [...] znajdują się dwie bramy wjazdowe, dwuskrzydłowe. W tej części nieruchomości zainstalowano kilka banerów reklamowych, stanowiących jedno ze źródeł dochodów z nieruchomości. Od strony zachodniej, w odległości kilku metrów od granicy nieruchomości, znajduje się słup stalowy napowietrznej linii energetycznej wysokiego napięcia. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej Wrocławia z dnia [...] lutego 2009 r., który dla tego terenu ustala przeznaczenie pod ulice, usługi 3, rekreacje, urządzenia telekomunikacyjne oraz stacje transformatorowe (symbol [...]) oraz pod węzeł integracyjny, pętle transportu publicznego, ulice, infrastrukturę drogową, usługi 3, główne punkty zasilania w energię elektryczną, urządzenia infrastruktury technicznej (symbol [...]). Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami uzasadniając to tym, że optymalny sposób wykorzystania jest różny od jej aktualnego sposobu zabudowy. Ponadto wynik końcowy skorygował współczynnikiem odzwierciedlającym szacunkowy koszt likwidacji części składowych gruntu. Biegły zaznaczył, że jest to podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji. Z uwagi na to, że analizowane przez niego nieruchomości drogowe nie spełniają wymogów podobieństwa określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie było możliwości wyceny przedmiotu oszacowania w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Dlatego też biegły dokonał analizy cen wolnorynkowych, nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę usługową (gruntów niezabudowanych lub z zabudową przeznaczoną do rozbiórki) oraz pod budownictwo mieszkaniowe, wielorodzinne. Stwierdził, iż zdecydowanie wyższe ceny osiągają grunty przeznaczone pod szeroko rozumiany handel. W związku z tym do porównania rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi. Z uwagi na fakt, iż optymalnym sposobem wykorzystania przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest zabudowa komercyjna, a więc niezbędna jest likwidacja istniejących obiektów budowlanych. Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania kosztów prac rozbiórkowych, a następnie wskazał odpowiadający poziomowi tych kosztów współczynnik korekcyjny K. W związku z powyższym biegły oszacował łączną wartość nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] na kwotę [...] zł.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uznał, że biegły dokonał prawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, poprawnie wybrał podejście i metodę szacowania.

Odnosząc się do zarzutów K. K. zawartych w odwołaniu organ zauważył, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia jak równiez techniki i metody szacowania nieruchomości mając na uwadze cel wyceny. Jeżeli ustalenie wartości rynkowej nieruchomości jest niemożliwe, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, wtedy określa się jej wartość odtworzeniową. Organ odwoławczy zauważył, że w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. zastosował metodę kosztów likwidacji, która jest jedną z metod wyceny części składowych nieruchomości w podejściu mieszanym. Wybierając tę metodę biegły oszacował wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 152 ust. 3 u.g.n. przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zauważył, że w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. prawidłowo zastosował powyższą metodę kosztów likwidacji wyceniając części składowe gruntu, gdyż w ten sposób określił wartość rynkową nieruchomości. Organ wskazał również na treść pisma rzecoznawcy majątkowego z dnia [...] lutego 2012 r., w którym wskazał on, iż metoda kosztów likwidacji jest jedną z metod określania wartości rynkowej w sytuacji, w której analiza rynku wykazała, iż wyceniany grunt postrzegany jest przez potencjalnych nabywców jako teren inwestycyjny (pod zabudowę) zaś kontynuacja działalności wymagająca korzystania z dotychczasowej zabudowy jest, z punktu widzenia funkcji w planie miejscowym, ekonomicznie nieopłacalna, zaś prawnie ograniczona. Następnie organ dokonując analizy sprawy pod kątem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w szczególności § 36. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zauważył, że uwzględniając przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego należało dokonać wyceny nieruchomości przyjmujac do porównania transakcje nieruchomościami o przezaczeniu pod handel co odpowiada przeważącemu przznaczeniu wśród gruntów przyległych. Zdaniem organu oznacza to, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych. Za bezzasadny organ uznał zarzut Prezydenta W., iż biegły nie dokonał analizy ceny transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod drogi. Organ podkreślił, że w stronie 27 i 28 operatu szczegółowo przeanalizowano ceny transakcyjne gruntów przeznacznych pod drogi. Odnosząc się do zarzutów Prezydenta Wrocławia dotyczących nie zbadania prez biegłego czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości i czy nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia organ odwoławczy wskazał, że kwestie te były już przedmiotem rozważań przed organem pierwszej instancji. Organ odwoławczy podkreślił, że w piśmie z dnia 1 marca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy P. C. wskazał, iż przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości oraz wyjaśnił, iż dominującym przeznaczeniem terenu przylegającego do obszaru przeznaczonego w planie pod realizację inwestycji drogowej są w tym przypadku usługi, zaś wyceniania nieruchomość nie jest styczna do obszaru oznaczonego na planie symbolem [...].

Reasumując Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r., został sporządzony poprawnie. W sposób wyczerpujący wyjaśniono przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości, szczegółowo scharakteryzowano rynek transakcyjny.

Organ dokonał również oceny znajdującego się w akach sprawy operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. uznając, że dokumnet sporządzony został w sposób nieprawidłowy, gdyż do porównania przyjęte zostały ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne zawierające podatek VAT. Zdaniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podatek VAT powinien być traktowany jako jeden z kosztów zawarcia transakcji. Dlatego też wartość rynkowa przedmiotu wyceny może byc traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych. Za niezasadny organ uznał tym samym zarzut, iż ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych podane są w kwotach netto.

Reasumując, organ drugiej instancji zauważył, że prawidłowo w sprawie jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. C., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł. Jak również prawidłowo organ wojewódzki powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę [...] zł, wobec faktu, że przedmiotowa nieruchomość, w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem mieszkalno – gospodarczym.

W ocenie jednak organu odwoławczego organ wojewódzki nieprawidłowo powiększył kwotę odszkodowania o 5 % z tytułu wydania nieruchomości. Organ powołał się przy tym na treść przepisu art. 24 e ust. 8 ustawy o EURO i wyjaśnił, że uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi na podstawie przytoczonego przepisu może być przyznane jednokrotnie, a zatem, bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie pkt. 1, bądź w terminie wskazanym w pkt. 2 przywolanego przepisu. Przy czym wydanie należy rozumieć mając na uwadze przepis art. 348 k.c. Minister Transportu, Budowanictwa i Gospodarki Morskiej zauważył, że w aktach sprawy znajduje się pismo Wojewody [...] z dnia [...] maja 2012 r., przekazujące w załączeniu kopię zwrotnego odbioru przesyłki poleconej, z którego wynika, iż zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r., o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012, zostało doręczone K. K., za pośrednictwem Kancelarii Adwokackiej R. adwokata M. Ś. w dniu 4 sierpnia 2010 r. Tym samym 14 dniowy termin na wydanie przedmiotowej nieruchomości winien być liczony zgodnie z art. 24 e ust. 8 pkt. 1 ww. ustawy o EURO, tj. od dnia 5 sierpnia 2010 r. do dnia 19 sierpnia 2010 r. W niniejszej sprawie wydanie nastąpiło w dniu 9 listopada 2010 r. protokołem zdawczo – odbiorczym. A skoro tak, to w ninijeszej sprawie brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości, gdyż nie został zachowany termin, o którym mowa w art. 24 e ust. 8 pkt. 1 ustawy o EURO, który upłynął w dniu 19 sierpnia 2010 r.

Minister podkreślił również, że w przedmiotowej sprawie nie obowiązuje zakaz reformationis in peius, o którym mowa w art. 139 k.p.a., gdyż jest to gwarancja mogąca mieć zastosowanie na rzecz jednej tylko odwołującej się strony. Nie wiąże ona organu odwoławczego w takim postępowaniu, w którym uczestniczą strony o spornych interesach.

Uwzględniając powyższe Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., znak: [...] w całości i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę W. nieruchomości położonej we W., w obrębie P., oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] ha.

Na powyższą decyzję K. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wydanemu rozstrzygnięciu skarżący zarzucił naruszenie:

- przepisu art. 24e ust. 8 pkt 2 ustawy o EURO poprzez bezzasadne obniżenie wysokości przyznanego przez Wojewodę odszkodowania o dodaną przez niego kwotę równą 5% wartości nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość ta została wydana w ustawowym terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o lokalizacji przedsięwzięcia EURO stała się ostateczna;

- naruszenie przepisów art. 21 Konstytucji RP, art. 24e ust. 3 Ustawy o EURO, art. 2 w zw. z art. 134 ust. 1 i ust. 2 i art. 151 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 1 ust. 2 oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97 poz. 1050 ze zm.) i w zw. z § 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) oraz art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez akceptację przez organ i ustalenie odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, w którym:

1) bezpodstawnie skorygowano ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania o wartość podatku VAT zapłaconego przez strony transakcji

1) bezpodstawnie pominięto stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 i w konsekwencji pominięto wartość zabudowań znajdujących się na wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej;

2) bezpodstawnie skorygowano wartość rynkową uzyskaną wyniku wyceny o współczynnik - wartość prac rozbiórkowych;

3) bezpodstawnie odrzucono (tabela na str. 32 operatu P. C.) transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że mają również możliwość zabudowy obiektami handlowymi, co nie ma uzasadnienia w przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również zabudowa obiektami handlowymi.

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że w jego ocenie Minister w sposób niezrozumiały przyjął, że brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w związku z dobrowolnym wydaniem wywłaszczonego mienia. Przepis art. 24 e ust. c ustawy o EURO, przewiduje dwie alternatywne przesłanki powiększenia kwoty odszkodowania, ale jak podkreślił skarżący jest to alternatywa rozłączna. W uwagi na to, że decyzja lokalizacyjna w niniejszej sprawie stała się ostateczna w dniu [...] października 2010 r., jego zdaniem od tego dnia rozpoczął swój bieg czternastodniowy termin. Skoro nieruchomość została wydana w dniu [...] listopada 2010 r., skarżący nie zgodził się ze stanowiskiem Ministra, że brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania. Skarżący zauważył, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji w istocie jest powtórzeniem decyzji pierwszoinstancyjnej bez jakiegokolwiek podjęcia polemiki z zarzutami skarżącego. Skarżący zakwestionował stanowisko Ministra, iż ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych powinny być obniżone o kwotę podatku VAT. Skarżący podkreślił, że w literaturze i judykaturze Sądu Najwyższego nie ma wątpliwości, że podatek VAT ma charakter cenotwórczy, gdyż jego rozmiar może wpływać w zasadniczy sposób na wysokość ceny towaru lub usługi. Nabywca towaru lub usługi opodatkowanych podatkiem VAT obowiązany jest zapłacić zbywcy cenę, której składnikiem pozostaje ten podatek. Taki charakter VAT, który ma oparcie w aktach ustawowych powoduje, że nie sposób pomijać go w procesie wyceny w sytuacji, gdy został on uwzględniony w cenie transakcyjnej jaką za nieruchomość nabywca zapłacił zbywcy. Jest on bowiem immanentną częścią ceny transakcyjnej. Zdaniem skarżącego ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera przepisów szczególnych w stosunku do ustawy o cenach, ustawy o podatku od towarów i usług i nie reguluje kwestii podatkowych, dlatego nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia przez rzeczoznawcę w sprawie wyłączenia jednego ze składników ceny transakcyjnej dla potrzeb wyceny. Dlatego też brak jest racjonalnych powodów, aby na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktów wykonawczych do niej pojęcie ceny rozumieć w sposób odmienny od wskazanego w ustawie o cenach. K. K. nie zgodził się ze stanowiskiem organu, że podejście dochodowe oraz podejście porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich zastosowania muszą być jednakowe. Zdaniem skarżącego nie ma żadnej korelacji między dochodami ustalanymi w procesie wyceny, a cenami transakcyjnymi nieruchomości podobnych. Zasady i mechanizmy wyceny dokonywanej podejściem dochodowym i podejściem porównawczym są kompletnie różne, gdyż czymś innym jest dochód z nieruchomości wycenianej, a czymś innym ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Skoro do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej zastosowano podejście porównawcze to zgodnie z § 4 rozporządzenia ceny przyjmowane na potrzeby operatu zastosowane w podobnych transakcjach, winny być przyjęte w wartości de facto zastosowanej bez dokonywania korekt o wartość podatku VAT, ponieważ ten przepis zobowiązuje do przyjęcia na potrzeby operatu cen transakcyjnych. Skarżący zauważył również, że akceptacja mechanizmu wyceny prowadzącej do pomniejszenia cen transakcyjnych o kwotę podatku VAT nie prowadzi do ustalenia "słusznego odszkodowania" w rozumieniu art. 21 Konstytucji RP. Słuszne odszkodowanie to takie, które daje możliwość nabycia dobra nie gorszego od tego, które zostało utracone ale i takiego, które swoją wartością odpowiada dobru utraconemu. Dodatkowo skarżący zauważył, że ustawa o VAT traktuje transakcje polegające na wywłaszczeniu z mocy prawa za odszkodowaniem na równi z dostawą towarów, a zatem odszkodowanie stanowi na gruncie prawa podatkowego cenę należną z tytułu dostawy towarów. K. K. zauważył, że w niniejszej sprawie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaakceptował fakt, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie pominął w operacie szacunkowym wartości zabudowań znajdujących się na nieruchomości w dniu wydania i uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej stanowiącej podstawę wywłaszczenia mimo, iż w odwołaniu od decyzji ten problem był sygnalizowany. Zdaniem skarżącego rzeczoznawca majątkowy przy wycenie powinien brać pod uwagę stan nieruchomości istniejący w chwili wydania decyzji lokalizacyjnej w pierwszej instancji. Choć stosownie do treści przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. wartość rynkową nieruchomości określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych to jednak zdaniem skarżącego nie sposób nie zauważyć, że przepis ten dotyczy jedynie przeznaczenia nieruchomości, natomiast jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej. Zdaniem skarżącego nie oznacza to w szczególności, że za równą zeru należy przyjąć wartość budynków i obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości, czy nawet obniżyć jej wartość o koszty ich rozbiórki tylko dlatego, że przeznaczenie np. pod biura sprawia, że potencjalny nabywca będzie zmierzał do eliminacji istniejących zabudowań. Jego zdaniem wartość zabudowy powinna zostać uwzględniona prowadząc do stosownego podwyższenia wyniku końcowego rozumianego jako wartość rynkowa szacowanej nieruchomości. Skoro bierze się pod uwagę stan nieruchomości, a jest ona zabudowana, to wartość zabudowań należy doliczyć. To, że potencjalny kupujący planuje wyburzyć zabudowania na nieruchomości, bo stanowią one dla niego niezbędny balast, nie oznacza, że w transakcji rynkowej ich istnienie wpływa na cenę jedynie ją obniżając. K. K. podkreślił, że zamiar inwestora polegający na wyburzeniu budynków nie ma dla niego jako wywłaszczanego znaczenia. Skarżący zarzucił również rzeczoznawcy majątkowemu, że ten w sposób bezpodstawny uwzględnił przy wycenie koszty rozbiórki budynków i obiektów budowlanych posadowionych na wywłaszczonej nieruchomości, a następnie pomniejszył wartość rynkową nieruchomości o współczynnik ustalony w związku z przyjętymi kosztami prac rozbiórkowych. Jego zdaniem żaden przepis prawa nie daje podstaw do przyjęcia dla potrzeb wyceny założenia o określonym, prawdopodobnym zamiarze potencjalnego nabywcy gruntu, który miałby rozebrać istniejącą infrastrukturę, aby realizować określoną inwestycję. Potwierdza to opinia z dnia 10 maja 2010 r., nr [...] sporządzona przez Komisję Opiniowania Wycen SRM w W. (załączona do akt sprawy) w której w analogicznym przypadku uznano, że brak jest podstaw do uwzględniania kosztów prac rozbiórkowych zauważając również, że zbędność obiektów z punktu widzenia inwestora (czy to realizującego inwestycję EURO 2012, czy to realizującego inny cel komercyjny, np. budowę biurowca) nie może być równoznaczna z obciążeniem kosztami prac rozbiórkowych właściciela nieruchomości. Ostatnim podniesionym przez skarżącego zarzutem było bezpodstawne odrzucenie przez rzeczoznawcę (tabela na str. 32 operatu P. C.) transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi tylko dlatego, że istnieją również możliwości zabudowy obiektami handlowymi. Nie ma to bowiem uzasadnienia w przeznaczeniu terenu nieruchomości wycenianej, gdyż zgodnie z alternatywnym przeznaczeniem dopuszczalna jest również jej zabudowa obiektami handlowymi. Brak uzasadnienia zaskarżonej decyzji w tym zakresie, uniemożliwia polemikę ze stanowiskiem akceptującym operat.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ wyjaśnił, że nie zawierają one nowych okoliczności w sprawie, które byłyby uwzględnione w zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga jest zasadna bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Na wstępie należy zauważyć, że stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269, ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, przy czym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: ustawą p.p.s.a. W związku z tym sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie w aspekcie jej zgodności z prawem i może ją wzruszyć jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.).

W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny jest bezsporny. Niekwestionowaną okolicznością jest bowiem, że nieruchomości szczegółowo opisane w sentencjach zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji zostały przeznaczone pod realizację przedsięwzięcia EURO 2012 p.n. przebudowa [...] wraz z zagospodarowaniem terenu po północnej stronie stadionu piłkarskiego EURO 2012 – etap II w W. Wobec powyższego słusznym było przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (DZ.U. z 2012 r., nr 26, poz. 133 ze zm.)- dalej jako ustawa o EURO, oraz wobec konieczności ustalenia na rzecz skarżącego odszkodowania, zastosowanie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.), do których odsyła przepis art. 24f ustawy z dnia 7 września 2007 r. oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 2004 r., nr 207. poz. 2109 ze zm.) w szczególności przepis § 36 tegoż Rozporządzenia.

Istotę sporu w przedmiotowej sprawie stanowi kwestia wysokości ustalonego odszkodowania, podnoszona jednak w kilku aspektach ;

- oceny prawidłowości sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego,

- oceny prawidłowości zastosowania przepisu art. 24 e ust.8. 1 i 8.2 ustawy z dnia 7 września 2007 r. , oraz

- oceny prawidłowości tożsamego rozstrzygnięcia obu organów w zakresie powiększenia ustalonej kwoty odszkodowania o wartość podatku VAT.

Sąd odnosząc się do pierwszej z powyżej podniesionych kwestii wskazuje, że zasadniczym elementem sporu w przedmiotowej sprawie jest ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2012r. ., sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego P. C., zawierającego wycenę zajętych pod planowane i przeprowadzone przedsięwzięcie działek ewidencyjnych. Dokonując wyceny ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy czym wynik końcowy skorygowany został współczynnikiem odzwierciedlającym szacunkowy koszt likwidacji części składowych gruntu. Rzeczoznawca zaznaczył, że powyższe stanowi podejście mieszane metodę kosztów likwidacji. Poza sporem pozostaje, że biegły nie wycenił naniesień znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, których szczegółowego opisu dokonał w operacie szacunkowym jedynie jednak na potrzeby wyceny ich rozbiórki. Nie ulega wątpliwości, że zgodnie z treścią przepisu art.134 ust.1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej oraz odtworzeniowej nieruchomości przewiduje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art.159 u.g.n. W/w rozporządzenie przewiduje min. jakie są możliwe podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości w konsekwencji przeprowadzenia analizy rynku nieruchomości, występujących na nim cen, stawek czynszu czy warunków zawierania transakcji. Spośród podejść do wyceny rozporządzenie wymienia podejście porównawcze (§ 4), dochodowe (§ 6,7), oraz mieszane (§ 15), przy czy zgodnie z treścią § 15 w podejściu mieszanym może być zastosowana metoda kosztów likwidacji. Reasumując zgodnie z treścią przepisu art. 152 ust 2 oraz § 15 rozporządzenia, wartość rynkowa nieruchomości może być także określana podejściem mieszanym, w którym mogą być stosowane elementy wszystkich wyżej przedstawionych podejść tj. porównawczego, dochodowego i kosztowego. Podejście to stosuje się zwykle przy określaniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem inwestowania np. zabudowy, przebudowy, modernizacji, przy czym metodą, która znajduje zastosowanie w wypadku gdy na nieruchomości mają być wykonane roboty polegające na rozbiórce części składowych gruntu jest metoda kosztów likwidacji. W takiej sytuacji od kosztu nabycia nieruchomości należy odjąć koszty likwidacji tych części składowych. Stosownie jednak do treści przepisu art. 149 u.g.n. przepisy działu IV tejże ustawy stosuje się do wszystkich nieruchomości, czyli zarówno gruntowych jak i budynkowych czy lokalowych. Wobec tego, jeżeli na nieruchomości gruntowej znajdują się połączone z nią trwale części składowe – budynki, urządzenia, drzewa i inne rośliny, to wycena gruntu powinna obejmować także te części składowe. Organy obu instancji przyjmując za prawidłowe, końcowe sformułowania operatu szacunkowego P. C., dotyczące ustalenia kwoty odszkodowania nie dostrzegły braku polegającego na nie dokonaniu wyceny części składowych przedmiotowej nieruchomości, a jedynie oszacowaniu kosztu ich likwidacji, o które pomniejszona została kwota odszkodowania. (por. Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyd. 2, pod redakcją G. Bieńka, wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa, 2007, str. 469 do 470, 505 do 511).

Przy ponownym rozpoznaniu przedmiotowej sprawy organ winien dokonać oceny operatu szacunkowego w aspekcie jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, na gruncie których oczywistym jest, że konieczne jest odniesienie do stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ I instancji. Podkreślenia przy tym wymaga, że z akt sprawy administracyjnej, w tym z operatu szacunkowego - podstawowego dowodu przeprowadzonego w toku postępowania w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, wynika, że stan nieruchomości, w tym w szczególności jej części składowych, w dniu wydania w/w decyzji nie był sporny.

Kolejną, sporną kwestią jest okoliczność nie powiększenia w drodze zaskarżonej decyzji, o kwotę 5% wartości nieruchomości ustalonego odszkodowania. Organ przyjął bowiem - odnosząc się jedynie do treści przepisu art. 24e pkt 8.1 ustawy o EURO, że skoro poza sporem jest data wydania przedmiotowej nieruchomości (9 listopada 2010 r.-protokół wydania) to przekroczony został 14 dniowy termin wydania nieruchomości, (dochowanie, którego uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości), wobec doręczenia stronie zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 w dniu 5 sierpnia 2010 r. Organ analizując termin wydania nieruchomości, w aspekcie powiększenia należnego skarżącemu odszkodowania, odniósł się jedynie do treści przepisu art. 24 e pkt 8.1ustawy z 7 września 2007 r. ustawy o EURO, pomijając i nie poddając analizie możliwość zastosowania w prawidłowo wszakże ustalonym stanie faktycznym przepisu art.24e pkt 8.2 w/w ustawy. Tym samym naruszony został przepis prawa procesowego (art.107 § 3 k.p.a.) i określone nim wymogi dotyczące prawidłowej formy i zawartości uzasadnienia, co zdaniem sądu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego, koniecznym będzie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, prawidłowe zastosowanie przepisów przywołanej ustawy, jednak nie w sposób fragmentaryczny, ale wyczerpujący w sensie analizy jej wszystkich unormowań.

Niesłuszny zdaniem Sądu jest natomiast zarzut skarżącego określany przez niego jako błędne pomniejszenie przez rzeczoznawcę w procesie wyceny o podatek VAT cen transakcyjnych, które go zawierały, a które wykorzystane zostały do porównań w operacie szacunkowym.

W aspekcie ustalonego – (jakkolwiek wobec powyższych rozważań błędnie) odszkodowania Sąd orzekając aktualnie zwraca uwagę, że żaden z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomości przejęte przez Skarb Państwa o inne jeszcze składniki - np. o wartość podatku VAT. Odszkodowanie musi obejmować jedynie wartość utraconego prawa i ma zgodnie z przepisami ustawy u.g.n. zrekompensować utracone prawo i w takim rozumieniu stanowić ma odszkodowanie słuszne czyli inaczej sprawiedliwe. Słuszne odszkodowanie nie jest równoznaczne z odszkodowaniem pełnym, przy czym jak uznał Trybunał Konstytucyjny odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne przy uwzględnieniu kontekstu choćby następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. (wyrok z dnia 8 maja 1990 r. sygn.. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz.2, wyrok z dnia 20 lipca 2004 r. ( sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz.66). Podobny pogląd , który podziela Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekający w przedmiotowej sprawie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie sygn. akt I OSK 170/11. Stosownie do powyższych rozważań, organ administracyjny rozpoznając ponownie sprawę wyda orzeczenie odpowiadające prawu.

Mając na uwadze powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie doszedł do przekonania, że należy uwzględnić skargę i na zasadzie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylić zaskarżoną decyzję i decyzję ją poprzedzającą.