Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 488/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134 §1, art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 8-10, art. 28-29, art. 107, art. 140
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 53 ust. 3 pkt 6, art. 54 pkt 1 i 2 lit. a-d, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 3 ust. 1, § 5-8, § 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 6
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2008 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) stycznia 2008 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 488/08

Uzasadnienie

W dniu 17 października 2006 r. wpłynął do Urzędu W. wniosek P. sp. z o. o. w W., zwanego dalej "inwestorem", o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielorodzinnych z garażem podziemnym, układu komunikacji osiedlowej z oświetleniem terenu, wjazdów, portierni i stacji gazowych na działkach nr [...] i [...] oraz na części działek nr [...], [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...] W.

Z dołączonej do wniosku dokumentacji wynika, że zamierzenie inwestycyjne polega na realizacji m. in. dwóch wielorodzinnych budynków mieszkalnych o wysokości ośmiu kondygnacji.

Po rozpatrzeniu powyższego wniosku Prezydent W. decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, układu komunikacji osiedlowej, budynkiem portierni i stacji gazowych na działkach nr [...] i [...] (d. [...]), [...] oraz na części działek nr [...] i [...] (d. [...]), [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...] W.

Organ wskazał, iż linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji oznaczono linią ciągłą i literami ABCDEFG na będącej integralną częścią decyzji mapie stanowiącej załącznik graficzny nr 1.

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że działki stanowiące teren inwestycji stanowią grunty orne, obecnie nie użytkowane, a ich właścicielem jest W.

Organ zaznaczył, że dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy".

Organ podniósł, że określił następujące warunki i wymagania dotyczące ochrony kształtowania ładu przestrzennego: a) nieprzekraczalną linię zabudowy zgodną z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. j.: z 2004 r. nr 204, poz. 2086 ze zm.) w odległości około 2-3 m od projektowanej linii rozgraniczającej ul. [...] i 5 m od projektowanego przedłużenia ul. [...], b) wysokość górnych krawędzi elewacji budynków maksymalnie 26 m -budynek ośmiokondygnacyjny (wobec wysokości obiektów na analizowanym terenie od jednej do dziewięciu kondygnacji), c) szerokość elewacji frontowych - od ul. [...] łącznie maksymalnie 80 m z obowiązkiem zastosowania wyraźnych uskoków o długości około 20-60 m (wobec szerokości elewacji od 10 m do 120 m), d) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji maksymalnie 0,30 (wobec 0,20 do 0,70 na analizowanym terenie), e) powierzchnię biologicznie czynną minimalnie 25% powierzchni działki.

W decyzji wskazano, iż szczegółowe usytuowanie planowanych obiektów zostanie rozstrzygnięte na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych", oraz ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.), zwanej dalej "Prawem budowlanym".

Odnośnie warunków dotyczących ochrony środowiska organ podniósł, że teren objęty wnioskiem stanowi grunt rolny objęty zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze uzyskaną w ramach sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego W. Zdaniem organu zgoda ta zachowuje moc pomimo wygaśnięcia planu miejscowego z dniem 1 stycznia 2004 r., a przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę inwestor powinien uzyskać decyzję o wyłączeniu powyższych gruntów z produkcji rolnej.

W decyzji określono również warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej. Wskazano, że planowana inwestycji znajduje się w zasięgu miejskiej sieci inżynieryjnej. Podłączenie na warunkach określonych przez gestorów sieci m. in. w zakresie: a) wodociągów i kanalizacji: możliwe z istniejącego wodociągu w ul. [...] po przekazaniu go do eksploatacji gestorowi sieci; odprowadzanie ścieków bytowo-gospodarczych możliwe do istniejącego kanału ściekowego w ul. [...] po przekazaniu przewodu do eksploatacji gestorowi sieci oraz po zaprojektowaniu i wybudowaniu przyłączy kanalizacji ściekowej; b) elektroenergetyki: istnieje możliwość zasilenia energią elektryczną dwóch projektowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Odnośnie warunków obsługi w zakresie komunikacji podkreślono, iż Burmistrz [...] W., będący zarządcą ul. [...], uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy pod warunkiem uwzględnienia w decyzji przebiegu linii rozgraniczających według analizy nr [...] arkusz 1 z dnia 18 września 2006 r. oraz odsunięcia od linii rozgraniczającej na odległość 5 m szczytowej ściany projektowanego budynku [...] od strony północnej (na korytarz pod budowę ul. [...]) i przesunięcia projektowanej nieprzekraczalnej linii zabudowy o 5 m od strony korytarza pod budowę ul. [...].

W decyzji podniesiono m. in., że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji wniosła R. sp. z o. o. w W.

W uzasadnieniu odwołania wskazano, że:

a) niewłaściwie ustalono strony postępowania i pominięto wszystkich współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w obrębie [...], a uznano jako stronę wspólnotę mieszkaniową (naruszenie art. 28 k. p. a. i art. 10 k. p. a.),

b) nie skonkretyzowano, jakiej nieruchomości dotyczy postępowanie (nie określono, jakich części działek [...], [...], [...] i [...] dotyczy decyzja, nie określono ich granic ani powierzchni) oraz nie określono konkretnie w treści decyzji rodzaju, gabarytów, usytuowania i ilości dopuszczonej zabudowy, w tym obiektów towarzyszących, gdyż określono np. ogólnikowo obowiązek zastosowania uskoków o długości 20-60 m przy maksymalnej szerokości elewacji 80 m, czy też wprowadzono wzajemnie sprzeczne warunki - wskaźnik powierzchni zabudowy maksymalnie 0,30 i powierzchnia biologicznie czynna minimalnie 25%, przez co naruszono art. 8, art. 9, art. 10 k. p. a. i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej "u. p. z. p.",

c) wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe m. in. pod warunkiem, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, gdy tymczasem żadna nieruchomość przy ul. [...] nie jest zabudowana choćby jednym budynkiem o zbliżonych parametrach, jak opisane w treści zaskarżonej decyzji (naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p.).

Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Odnośnie zarzutu niewłaściwego ustalenia stron postępowania organ drugiej instancji - powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych - podniósł, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą być stronami postępowania jedynie wtedy, gdy wykażą swój własny, indywidualny interes prawny w danej sprawie, w której może wystąpić także wspólnota mieszkaniowa. W przedmiotowym postępowaniu wspólnota mieszkaniowa była zawiadomiona o wszystkich czynnościach podejmowanych przez organ pierwszej instancji, natomiast żaden z właścicieli lokali nie wykazał istnienia swojego indywidualnego interesu prawnego do występowania w sprawie.

Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego braku działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. organ wskazał, iż stosownie tego przepisu warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest m. in. okoliczność, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W związku z tym, powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2006 r., II OSK 551/05, Lex 194346, organ wskazał, że przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej z działką objętą decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, ale należy odnieść to pojęcie do terenów położonych w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej" przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Celem art. 61 u. p. z. p. jest ochrona ładu przestrzennego. Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach nie mających planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie organu pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie, dla potrzeb ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, wobec czego wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w oparciu o § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy, uznać należy w pojęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję organu drugiej instancji R. sp. z o. o. w W.

Skarżący podniósł w skardze argumenty już wcześniej zawarte w odwołaniu.

Odnośnie zarzutu niewłaściwego ustalenia stron wskazał, że właściciele lokali nie mogli wykazać swojego indywidualnego interesu prawnego w sprawie, gdyż nie byli o niej powiadomieni.

Skarżący zwrócił ponadto uwagę, że naruszono art. 61 ust. 1 pkt 3 u. p. z. p. poprzez przyjęcie, iż istniejące lub planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji inwestycji, gdy tymczasem nieruchomość objęta zaskarżoną decyzją nie będzie miała zapewnionego zaopatrzenia w wodę. Kontynuując ten wątek w piśmie procesowym z dnia 24 września 2008 r. (k. 126) skarżący podniósł, że z zaskarżonej decyzji wynika, iż obecny system kanalizacji ściekowej jest przeciążony, więc do czasy wybudowania nowego inwestor musi rozwiązać problem lokalnie w porozumieniu z Urzędem [...]. W ocenie skarżącego wynika z tego jednoznacznie, że takie porozumienie nie istniało na etapie wydawania zaskarżonej decyzji. Skarżący wskazał także na okoliczność, iż inwestor nie ma bezpośredniego dostępu do kanalizacji biegnącej w ul. [...] z uwagi na to, że między kanalizacją a terenem objętym zaskarżoną decyzja leży teren należący do skarżącego, który nie wyrazi zgody na poprowadzenie przez niego kanalizacji, a ponadto istniejące porozumienie właścicieli kanalizacji - będącej własnością prywatną- wyklucza podłączanie do niej innych inwestycji.

W skardze zarzucono także pominięcie wydanej wcześniej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z dnia [...] lutego 2006 r. dla nieruchomości sąsiedniej, która jest własnością skarżącego.

Zwrócono także uwagę na to, że niezgodnie z art. 54 pkt 1 i 2 lit. a-d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. organ nie określił szczegółowych warunków ochrony interesów skarżącego, co doprowadziło do naruszenia jego praw nabytych.

Skarżący podniósł również, iż organ naruszył art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.", w związku z art. 107 k. p. a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w formie cytatów z uzasadnień wyroków wydanych przez sądy administracyjne, co daje podstawy do twierdzenia, że organ odwoławczy nie zapoznał się w sposób dostateczny ze sprawą.

Skardze zarzucił również, że na etapie postępowania przed organem odwoławczym nastąpił błąd w zakresie doręczeń wydawanych przez ten organ orzeczeń i przesyłanej korespondencji, gdyż B. L. wskazała adres do korespondencji: ul. [...] w W., natomiast korespondencja była wysyłana na adres ul. [...] w W. i zwracana z adnotacja "adresat nieznany". Poza tym brak jest w aktach sprawy doręczenia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy E. L.

Zarzucono również nie dokonanie uzgodnień z organem właściwym w sprawach gruntów rolnych i leśnych, gdyż teren objęty zaskarżoną decyzją ma przeznaczenie rolne, przez co naruszono art. 53 ust. 3 pkt 6 u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p. p. s. a.".

Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie zaskarżono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, układu komunikacji osiedlowej, budynkiem portierni i stacji gazowych na działkach nr [...] i [...] (d. [...]), [...] oraz na części działek nr [...] i [...] (d. [...]), [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...] W.

Dla powołanych wyżej działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u. p. z. p., a mianowicie:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u. p. z. p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwszy warunek określany jest jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Określa ona konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 22 lutego 2006 r., II OSK 551/05, Lex 194346, w którym wskazano, iż przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej z działką objętą decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, ale należy odnieść to pojęcie do terenów położonych w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie, dla potrzeb ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, wobec czego wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w oparciu o § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy, uznać należy w pojęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie. Przemawia za tym zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana zasada wolności zagospodarowania terenu.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 powyższego rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. organ pierwszej instancji zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków. Jak wynika zarówno z części graficznej (załącznika nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji - mapy z oznaczeniem linii rozgraniczających teren inwestycji), jak i z części tekstowej analizy, w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Zgodnie z art. 54 pkt 3 u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w skali 1:500 lub 1:1.000 z określeniem granic terenu objętego wnioskiem. Organ pierwszej instancji sporządził mapę w skali 1:500, stanowiącą załącznik nr 1 będący integralną częścią jego decyzji, na której określił linie rozgraniczające teren inwestycji linią ciągłą oznaczoną i literami ABCDEFA. Natomiast na mapie w skali 1:1000, stanowiącej załącznik nr 2 będący integralną częścią decyzji Prezydenta W., oznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji linią ciągłą i literami ABCDEFA, a ponadto oznaczono granice obszaru analizowanego zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań nowej zabudowy. W decyzji organ pierwszej instancji określił, że warunki zabudowy zostały ustalone dla działek nr [...] i [...] (d. [...]), [...] oraz na części działek nr [...] i [...] (d. [...]), [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w [...] W.

Stosownie do art. 54 pkt 1 u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa rodzaj inwestycji. Organ wywiązał się z tego obowiązku wskazując, że inwestycja polega na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, układu komunikacji osiedlowej, budynkiem portierni i stacji gazowych.

Z kolei ilość projektowanych budynków mieszkalnych wynika z pkt 1.3 zaskarżonej decyzji, w którym analizując możliwość zaopatrzenia planowanej inwestycji w energię elektryczną organ stwierdził, że "istnieje możliwość zasilenia energią elektryczną o mocy przyłączeniowej ok. 440 kW dwóch projektowych [powinno być: projektowanych - przyp. Sąd] budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...]".

Odnośnie gabarytów dopuszczonej zabudowy uznać należy, że została ona ustalona w wielkościach określonych przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy (osiem kondygnacji nadziemnych o określonej we wniosku powierzchni), natomiast na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę nastąpi szczegółowe usytuowanie planowanych budynków stosownie do rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych oraz Prawa budowlanego.

Wyznaczone w decyzji parametry zabudowy są zgodne z przeprowadzoną analizą. Wynika z niej, że parametry, takie jak wskaźnik zabudowy działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu odpowiadają przepisom § 5-8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Kolejny warunek istotny w niniejszej sprawie, od którego spełnienia zależy możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy został określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u. p. z. p. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe jedynie, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5 u. p. z. p.). Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji od faktycznego uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych.

Następna przesłanka umożliwiająca wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, określona w art. 61 ust. 1 pkt 4 u. p. z. p., to okoliczność, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.: Dz. U. z 1999 r. nr 15, poz. 139 ze zm.) W niniejszej sprawie teren objęty decyzją jest gruntem rolnym objętym zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze uzyskaną w ramach sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego W., która zachowuje moc pomimo wygaśnięcia tego planu z dniem 31 grudnia 2003 r.

Ostatnim warunkiem istotnym w niniejszej sprawie, od którego spełnienia zależy możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u. p. z. p.). W związku z tym wyraźnie należy zaznaczyć, iż określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u. p. z. p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r., II OSK 1552/06, opubl. LEX 327513). Zbadanie, czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynku, który planuje wybudować skarżący i czy w związku z tym spełnione będą warunki techniczne określone w § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. Inny jest przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny -postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. stanowiącego, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich - nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach wynikających z ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby te osoby możliwości dochodzenia ich praw w późniejszym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt. Z kolei z punktu widzenia inwestora jest niedopuszczalne, aby obowiązki z innego postępowania administracyjnego (pozwolenia na budowę) były nakładane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem celem decyzji, która zapada w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest - w przypadku braku planu - przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z przepisami odrębnymi, to ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w postępowaniu o ustalenia warunków zabudowy w tych tylko granicach. Ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak, że otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji w określonej odległości od granicy sąsiedniej działki, a także do badania dostępności światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych.

Niezasadny jest zarzut skarżącego, że wydana wcześniej decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla działki nr [...] uniemożliwia wydanie zaskarżonej decyzji. W zaskarżonej decyzji bierze się bowiem pod uwagę jedynie zabudowę istniejącą w dniu jej wydawania, a nie taką, która może w przyszłości powstać. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie daje uprawnień do rozpoczęcia budowy. W tym celu niezbędne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Organ prawidłowo ustalił strony postępowania administracyjnego. Zarzut skarżącego dotyczył nie uwzględnienia jako stron właścicieli lokali znajdujących się w budynku zlokalizowanym na działce nr [...], a uznanie za stronę wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 ze zm.) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa w myśl powyższego może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a zatem jest tzw. ułomną osobą prawną (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, Biul. SN 2007/12/9). Zdolność do udziału wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym wynika z treści art. 29 k. p. a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 września 1998 r., sygn. akt IV SA 2027/96, Lex nr 43794). Dla uniknięcia sytuacji, w której w postępowaniu administracyjnym z udziałem wspólnoty mieszkaniowej istniałaby konieczność występowania wielu stron postępowania, tj. właścicieli poszczególnych lokali, odchodzi się od występowania przez każdego członka wspólnoty mieszkaniowej indywidualnie na rzecz działania w ich imieniu organów wspólnoty (por. uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 listopada 2001 r., sygn. akt OPK 19/01, ONSAz2002 r., nr 2, poz. 68).

Analizując zaskarżoną decyzję pod kątem wskazanych kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że decyzja ta nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p. p. s. a.