Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 854/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 10 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 18 listopada 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Czesława Nowak – Kolczyńska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA: Anna Stępień Sędzia WSA: Jolanta Rosińska Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2011 roku przy udziale --- sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpoznaniu odwołania D. M., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] roku, Nr [...] o warunkach zabudowy.

Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ I instancji decyzją z dnia [...] roku, po rozpoznaniu wniosku Ł. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, z funkcją usługowo – handlową (powierzchnie pod wynajem, powierzchnią sprzedaży do 150 m2) w parterze, zjazdem oraz urządzeniami budowlanymi, przewidzianą do realizacji w Ł. przy ul. G. [...], działki Nr ewid. [...],[...],[...],[...],[...] i fragmenty działek Nr ewid. [...] i [...], obręb [...] dla potrzeb budowy zjazdu i urządzeń budowlanych.

W odwołaniu od powyższej decyzji D. M. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wskazała na naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego. W odniesieniu do naruszenia przepisów proceduralnych odwołująca się zarzuciła uchybienie art. 7, 10, 77, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), poprzez uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zaniechanie zebrania pełnego materiału dowodowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Nadto, w odniesieniu do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego strona wskazała na uchybienie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), bowiem organ wydał decyzję w sytuacji gdy planowana inwestycja nie odpowiada warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Organ naruszył również art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 roku Nr 243, poz. 1623 ze zm.), gdyż wydał decyzję o warunkach zabudowy, gdy nie przeprowadzono analizy oddziaływania planowanego budynku na interesy osób trzecich. Zdaniem strony odwołującej się, do decyzji organu I instancji nie został dołączony załącznik graficzny. Wskaźnik zabudowy do powierzchni terenu został przekroczony, gdyż w treści wniosku inwestor określił planowaną zabudowę na obszar 430 m2, przy powierzchni działki 1.279 m2. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przekracza wysokość górnej krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując, że organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z wytycznymi urbanistyczno –architektonicznymi określonymi na podstawie analizy części opisowej i zgodnie z załącznikiem graficznym. Przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie bowiem wykazało, że inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla planowanej zabudowy, warunek dostępu do drogi publicznej (ul. G.) jest spełniony, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Mając na uwadze przeprowadzone postępowanie i zebrany w sprawie materiał dowodowy Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż decyzja organu I instancji odpowiada prawu. Bezspornym w sprawie jest, iż planowana inwestycja spełnia przesłanki art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a szerszej analizy wymaga omówienie przesłanki wynikającej z pkt 1, tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W świetle brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może budzić wątpliwości, że podstawowym warunkiem do ustalenia warunków zabudowy jest istnienie na działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowy posiadającej określone cechy, które to z kolei określają cechy planowanego zamierzenia inwestycyjnego, przy czym ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie przesłanki, których spełnienie determinuje ustalenie warunków zabudowy dla danej inwestycji, a nie zawiera kryteriów kształtowania zabudowy. Wyznacznikiem dla nowej zabudowy jest zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym, a w zasadzie jej cechy, co z kolei wynika z istoty zasady dobrego sąsiedztwa.

W ocenie organu, analiza urbanistyczna w sprawie sporządzona została zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury.

Jak wskazał organ odwoławczy, szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 51 m, zatem obszar analizowany wyznaczono w odległości trzykrotności tej szerokości, tj. w odległości 153 m. W granicach obszaru analizowanego znalazła się zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa o funkcji usługowej. Planowana zabudowa nawiązuje do istniejących w obszarze funkcji i jest ich kontynuacją (funkcja mieszkaniowa wielorodzinna z usługami).

Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Istniejące w obszarze zabudowania ulokowane są wzdłuż ulic, dlatego zasadnym jest wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy wzdłuż ul. G. i ul. P. jako kontynuacje linii wyznaczonych przez istniejąca zabudowę na działkach sąsiednich.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W sprawie organ I instancji ustalił, że wskaźnik zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wyniósł od 0,13 do 0,50 (średnio 0,26), dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wyniósł 0,28. Dla planowanej zabudowy wyznaczono maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki 0,3, co zdaniem organu odwoławczego, pozostaje w zgodzie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Wskaźnik ten dla działek bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji był wyższy od określonego w sprawie.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Średnia szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 5,5 m do 97 m, średnio 31 m. Dla planowanej inwestycji wyznaczono szerokość elewacji frontowej nie większą niż 37,2 m, przyjmując 20% tolerancję zmiany średniej szerokości elewacji frontowej, zgodnie z cytowanym przepisem.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). W obszarze analizowanym budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają wysokość od I do XII kondygnacji nadziemnych, średnio III kondygnacje nadziemne. Dla planowanej inwestycji wyznaczono maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. V kondygnacji nadziemnych (przyjmując wysokość kondygnacji mieszkalnej od 3 m do 3,2 m, wysokość ta wynosi 15 – 16 m). Znajduje to uzasadnienie w fakcie, iż wysokość budynków mieszkalnych wielorodzinnych usytuowanych wzdłuż ul. P. wynosi V kondygnacji, także na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji znajduje się budynek mieszkaniowy V kondygnacyjny.

Jak wskazał organ odwoławczy, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia). Dachy projektowanej zabudowy powinny być realizowane jako tzw. dachy płaskie o nachyleniach połaci dachowych nie przekraczających 15 stopni, od strony ul. G. kalenica powinna być usytuowana równolegle do ulicy, co wynika z faktu, iż na terenie analizowanym przeważają dachy płaskie z kalenicami skierowanymi równolegle do ulic.

Na tej podstawie organ odwoławczy wskazał, iż wielkości określone w kwestionowanej decyzji wyznaczono w sposób zgodny z prawem, gdyż wynikają one z wartości średnich lub dopuszczonych z uwagi na występowanie w obszarze analizowanym. Dalej organ wywodził, że niewątpliwie planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej i zachowuje cechy istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, co w konsekwencji stanowi, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym): projektowana zabudowa odpowiadać będzie charakterystyce urbanistycznej (w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i charakterystyce architektonicznej (w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Tym samym planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego określonego w obszarze analizowanym. Jako bezpodstawny organ przyjął zarzut braku oceny planowanego zamierzenia inwestycyjnego pod kątem zachowania ładu przestrzennego na danym terenie.

Odnosząc się do zaistniałego w sprawie uchybienia, tj. doręczenia odwołującej się decyzji organu I instancji bez załącznika, organ wyjaśnił, że okoliczność ta nie może skutkować uchyleniem decyzji. Działanie organu I instancji w żaden sposób nie uszczupliło praw strony, gdyż skorzystała ona z prawa odwołania się, w którym podniosła merytoryczne uwagi względem sporządzonej analizy w zakresie wskaźnika zabudowy czy górnej krawędzi elewacji frontowej. Potwierdza to, iż strona odwołująca się miała wgląd do materiałów dowodowych zebranych w sprawie. Strona została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z dokumentami zgromadzonymi w aktach administracyjnych.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutu braku ochrony interesów osób trzecich Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, a ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Na obecnym etapie postępowania ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno – budowlanej. Organ I instancji w decyzji określił wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (pkt II lit. "d"), w takim zakresie w jakim umożliwia to ustawa, tj. nie wkraczając w uprawnienia organów administracji architektoniczno – budowlanej. Podnoszone w toku postępowania zarzuty co do braku ochrony interesów osób trzecich są przedwczesne na etapie ustalania warunków zabudowy.

W skardze do sądu administracyjnego D. M. wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego powołała się na naruszenie przepisów prawa materialnego i prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W zarzucie odnoszącym się do naruszenia przepisów prawa materialnego skarżąca wskazała na uchybienie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy podczas gdy planowana budowa nie odpowiada warunkom i wymaganiom ochrony i kształtu ładu przestrzennego. Zdaniem strony, w sprawie doszło także do naruszenia art. 5 Prawa budowlanego, gdyż wydano decyzję bez przeprowadzenia analizy oddziaływania planowanej inwestycji na interesy osób trzecich. W zakresie naruszenia przepisów postępowania strona powołała się na uchybienie szeregu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 10 § 1 w zw. z art. 81, art. 81, art. 77 § 1 w zw. z art. 7, art. 78 § 1 w zw. z art. 75 § 1, art. 80, art. 107 § 3 oraz § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc argumenty zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Stosownie do uregulowania art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd zważył, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie rozważań wskazać wypada na oczywistą, acz fundamentalną kwestię, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień właścicielskich.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jego treścią, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Powołane rozporządzenie, co wynika z przepisu § 1, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W toku postępowania administracyjnego organ I instancji wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 powołanego rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym sprawy, organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 153 m, gdyż działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma szerokość 51 m. Zdaniem składu orzekającego, nie można w tym zakresie poczynić organowi żadnego zarzutu. W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz zabudowy o funkcji usługowej. Dla przypomnienia, inwestor na terenie swojej działki planuje realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami podziemnymi i lokalami o funkcji usługowo – handlowej. Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej w chwili obecnej inwestycji, nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy.

W decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 - § 8 rozporządzenia. I tak, organ określił linię zabudowy dla nowej inwestycji zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Rzeczoną linię zabudowy organ określił jako kontynuację linii wyznaczonych przez zabudowę na działkach sąsiednich. W dalszej kolejności, organ stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony wskaźnik w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przy czym, dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Organ korzystając z zacytowanej regulacji § 5 ust. 2 rozporządzenia określił wskaźnik zabudowy w sposób odmienny niż wielkość średnia dla obszaru analizowanego. Tym niemniej, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnymi warunkami. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innego wskaźnika zabudowy wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolejnym newralgicznym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W stanie faktycznym sprawy wskaźnik powyższy został określony na maksymalnie 37,5 m, a z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że w obszarze analizowanym kształtuje się on w przedziale od 5,5 m do 97 m. Taka rozpiętość danych skutkuje wyznaczeniem średniej wielkości na poziomie 31 m, co z zastosowaniem tolerancji daje 37,2 m. W tej sytuacji określenie szerokości elewacji frontowej na 37,5 m nie narusza zacytowanego przepisu § 6 rozporządzenia. W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). W sprawie organ określił tę wielkość na poziomie 5 kondygnacji nadziemnych, czyli ok. 16 m. Tymczasem w analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynki od I do XII kondygnacyjnych, średnio III kondygnacyjne. Przy czym, z analizy wynika, iż na działkach dostępnych z ulicy P. występuje zabudowa w postaci 5 kondygnacji, co zdaniem organu, przemawiało za wyznaczeniem wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 16 m. W tej sytuacji również w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie można poczynić zarzutu organowi w sytuacji gdy powołując się na przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, zdecydował się na odmienny zapis niż średni występujący w obszarze analizowanym, w sytuacji gdy wynika to z analizy. Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W decyzji I instancji organ wskazał, iż nachylenie połaci dachowych projektowanej zabudowy nie powinny przekraczać 15 stopni. Organ ten jednak nie zawarł zapisu dotyczącego układu połaci dachowych. Brak ten jednak uzupełnił organ odwoławczy wskazując w uzasadnieniu decyzji, iż dach ma być płaski.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Reasumując dotychczasowe rozważania, w ocenie Sądu wymagania formalne, określone w cytowanych wyżej przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień. Tym samym Sąd nie podzielił argumentu skargi wskazującego na naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem planowana budowa nie odpowiada warunkom i wymaganiom ochrony i kształtu ładu przestrzennego. Skład orzekający nie zgodził się z twierdzeniem strony, iż w sprawie doszło do naruszenia art. 5 Prawa budowlanego poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji gdy nie przeprowadzono analizy oddziaływania inwestycji na interesy osób trzecich. Odnosząc się do tej kwestii wskazać wypada, iż przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, na które powołała się strona, znajdują swoje zastosowanie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, czyli na etapie starania się przez inwestora o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Z racji tego, że przepisy Prawa budowlanego nie regulują postępowania w sprawie warunków zabudowy, trudno postawić organom orzekającym w niniejszej sprawie zarzut ich naruszenia. Nadto, strona skarżąca nie wyjaśniła o jakiego typu jej analizę chodziło pisząc o konieczności przeprowadzenia analizy oddziaływania planowanej inwestycji na interesy osób trzecich.

W treści skargi strona podniosła także zarzuty mające przemawiać za naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Sąd nie dopatrzył się takowego naruszenia, gdyż postępowanie w sprawie było przeprowadzone w sposób rzetelny i dokładny, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych. W szczególności, skarżąca w toku postępowania przez organem I instancji, po zgłoszeniu swojego udziału w postępowaniu, była poinformowana o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach w określonym terminie, na podstawie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Strona jak i jej pełnomocnik skorzystali z tego prawa, nadto pełnomocnik strony jeszcze przed wydaniem decyzji I instancji zgłosił na piśmie uwagi. Strona kwestionowała treść decyzji I instancji w drodze odwołania. Owszem, strona nie została powiadomiona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w trybie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Tym niemniej, uwzględniając fakt, iż organ odwoławczy nie prowadził postępowania dowodowego, gdyż orzekając w sprawie oparł się na materiale dowodowym zebranym przez organ I instancji, Sąd uznał, że naruszenie to nie miało wpływu na rozstrzygnięcie i jako takie nie może przemawiać za wyeliminowaniem kontestowanej decyzji z obrotu prawnego.

Strona w treści swojej argumentacji powołała się także na uchybienie wymogom określonym w § 9 rozporządzenia, gdyż decyzja I instancji doręczona jej była niekompletna, brakowało załączników. Przepis § 9 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, także stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Niewątpliwie lektura akt I instancji wskazuje, że istotnie strona nie otrzymała wszystkich załączników do decyzji. Tym niemniej, także w odniesieniu do tego naruszenia Sąd uznał, że nie ma ono wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem strona miała możliwość zapoznania się z tymi dokumentami. Strona otrzymała także kserokopię wniosku o ustalenie warunków zabudowy, projektu graficznego wraz z załącznikami, analizy graficznej z tabelką, i innych dokumentów, co potwierdza treść notatki podpisanej przez skarżącą, a załączonej do akt administracyjnych I instancji. Niewątpliwie treść odwołania potwierdza fakt zapoznania się strony z tymi dokumentami.

Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.

k.o.