Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 614/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art . 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 93 ust. 1, art. 98 ust. 1 i 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130 ust. 1, art. 151, art. 134 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 10 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 415
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.
article: par. 36 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2011 r. sprawy ze skargi G. P. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] 2011r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z 14 kwietnia 1999 r. zatwierdzony został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego osiedla letniskowego W. - O. nad jeziorem W.. Planowane działki gruntu nr [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni 0,3456 ha przeznaczono na tereny planowanych ulic dojazdowych i ciągów pieszo jezdnych, tereny zarezerwowane na przebieg "obwodnicy" drogi wojewódzkiej, odcinka pasa drogowego, ustalonej w planie ogólnym obwodnicy, do czasu jej realizacji tereny planowanej osiedlowej ulicy zbiorczej, tereny planowanych ulic lokalnych.

Decyzją z dnia [...] 2000 r. Wójt Gminy P. zatwierdził projekt podziału nieruchomości działki nr [...], położonej w O., będącej własnością H. S.. Jednocześnie w punkcie drugim tej decyzji stwierdził przejście z mocy prawa nowopowstałych działek nr [...],[...],[...],[...]o łącznej powierzchni 0,3456 ha na własność Gminy , jako nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne gminne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., decyzją z dnia [...] 2006 r. znak [...] orzekło o odmowie stwierdzenia nieważności pkt. 2 decyzji Wójta Gminy P. z [...] 2000 r. Decyzja Kolegium jest ostateczna.

Decyzją z dnia [...] 2011 r. Starosta W. na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego, zwanej dalej k.p.a., (Dz. U z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2010 r. nr 102 poz. 651 ze zm. zwanej dalej u.g.n.) ustalił odszkodowanie w wysokości 78.970 zł od Gminy P., dla H. S., za działki gruntu nr [...],[...],[...],[...] o łącznej powierzchni 0,3456 ha, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy P. z przeznaczeniem na drogi publiczne, wskutek decyzji Wójta Gminy P., z dnia [...] 000 r. znak [...].

Odwołanie od powyższej decyzji Starosty W. wniosła Gmina P., zarzucając, iż:

- nie było podstaw faktycznych i prawnych do orzeczenia w decyzji z 13 października 2000 r. o przeznaczeniu przedmiotowych działek pod drogi publiczne oraz przejścia prawa własności na Gminę P., gdyż Rada Gminy P. nie podjęła ani nie opublikowała żadnej uchwały, która zaliczałaby przedmiotowe działki do dróg publicznych gminnych;

- strony ustaliły deklaracją z 4 września 1997 r., iż w przypadku wydzielenia z nieruchomości wnioskodawczyni dróg dojazdowych przekaże ona je na rzecz Gminy bez odszkodowań;

- operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego W. Jokiela z naruszeniem prawa, a w toku postępowania administracyjnego organ I instancji nie odniósł się do zarzutów podniesionych co do operatu, w tym w zakresie doboru nieruchomości wziętych do porównania w operacie.

Decyzją z dnia 30 maja 2011 r. Wojewoda Wielkopolski utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, wskazując w uzasadnieniu, iż w miejscowym planie osiedla letniskowego W. - O. nad jeziorem W., zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy P. Nr [...] z [...] 1999 r. przedmiotową nieruchomość przeznaczono na tereny planowanych ulic dojazdowych i ciągów pieszo jezdnych, tereny zarezerwowane na przebieg "obwodnicy" drogi wojewódzkiej, odcinka pasa drogowego, ustalonej w planie ogólnym obwodnicy, do czasu jej realizacji tereny planowanej osiedlowej ulicy zbiorczej, tereny planowanych ulic lokalnych. Organ II instancji podkreślił, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. odmówiło stwierdzenia nieważności pkt 2 decyzji Wójta Gminy P. z [...] 2000 r. Organ odwoławczy wskazał także, że w planie miejscowym nie określa się kategorii dróg publicznych, które dopiero są planowane na nieruchomościach stanowiących własność prywatną. Nie ma wątpliwości, iż przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Gminy P., z dniem, z którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione zostały wszystkie warunki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: ostateczną decyzją dokonano podziału nieruchomości, podział jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, a wydzielona działka przeznaczona jest w planie pod drogę publiczną. W konsekwencji stronie należy się stosowne odszkodowanie.

Wojewoda wskazał również, że wziął pod uwagę zarzuty strony dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego i zobowiązał jego autora do ustosunkowania się do tych zarzutów. W konsekwencji organ odwoławczy, uwzględniając treść odpowiedzi biegłego, uznał, iż strona nie wykazała wadliwości operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Gmina P. zarzucając:

- naruszenie art. 98 ust. 1 u.g.n. polegające na uznaniu, iż odszkodowanie przysługuje właścicielowi nieruchomości pomimo niezakwalifikowania danej drogi, przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego do kategorii dróg publicznych oraz braku jednoznacznego określenia kategorii planowanej drogi;

- naruszenie przepisu art. 98 § 3 u.g.n. polegające na przyjęciu, iż rokowania dotyczące wysokości odszkodowania za grunty przejęte pod drogi jak i skuteczne zrzeczenie się roszczenia o odszkodowanie mogą nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości.

- naruszenie art. 105 § 1 k.p.a., polegające na odmowie umorzenia postępowania.

W konkluzji skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty W. z [...] 2011 r.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. Kontrola ta obejmuje badanie, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Kontrola wojewódzkiego sądu administracyjnego stosownie do unormowania art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) obejmuje wszystkie, a nie tylko podniesione w skardze kwestie związane z procesem stosowania prawa w postępowaniu administracyjnym. Obejmuje więc to, czy organy administracji dokonały prawidłowych ustaleń odnośnie do obowiązywania zastosowanych norm prawnych, czy normy te właściwie zinterpretowały i czy nie naruszyły zasad ustalania określonych faktów za udowodnione.

Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania przez Wójta Gminy P. decyzji z dnia 13 października 2000 r., zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, stanowił, iż podział nieruchomości może nastąpić, jeżeli jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywał, iż działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. W ust. 3 tego przepisu przewidziano za działki gruntu, wymienione w ust. 1, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości

W tym ostatnim wypadku ustalenie wysokości odszkodowania następuje na podstawie art. 129 ust. 1 u.g.n. w trybie administracyjnym, w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej. Zgodnie z art. 129 ust. 5 u.g.n. decyzję o odszkodowaniu wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

Na podstawie art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ust. 2 tego przepisu wskazuje, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Odszkodowanie, o którym mowa w powyższym przepisie przysługuje z tytułu utraty własności gruntu na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w przypadku gdy podział nieruchomości dokonywany jest zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a powstałe działki gruntu wydzielone zostały pod drogi publiczne, stąd w sprawie niniejszej istotnym było ustalenie, czy w związku z wydaną przez Wójta Gminy P. ostateczną decyzją z dnia [...] 2000 r. działki nr [...],[...],[...],[...] powstałe z podziału działki nr [...] przeszły z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego

W świetle okoliczności przedmiotowej sprawy należy przyjąć, że podział działki nr [...], dokonywany na wniosek dotychczasowego jej właściciela oraz w zgodzie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doprowadził do wydzielenia działek nr [...],[...],[...],[...] pod drogi publiczne, ze skutkiem określonym w art. 98 ust. 1 u.g.n.

Nie ma racji skarżąca Gmina wskazując, iż brak podjęcia uchwały przez Gminę P. o zaliczeniu dróg stanowiących nieruchomości będące przedmiotem sprawy, do dróg gminnych, przesądza o tym, iż działki nie przeszły na własność gminy. Gmina nabyła bowiem prawo własności nieruchomości w chwili wydania ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości. Intencją Wójta Gminy P. w chwili wydania decyzji z dnia [...] 2000r było przejęcie nieruchomości przez Gminę pod drogi publiczne, (świadczy o tym ponad wszelką wątpliwość treść punktu 2 decyzji z 13 października 2000r. oraz przyjęta podstawa prawna decyzji). Z całą pewnością ww. decyzja Wójta Gminy P. nie była sprzeczna z planem miejscowym. Gmina P. nie mogła podjąć - przed wydaniem ww. decyzji – uchwały o uznaniu dróg za drogi gminne, mogła i powinna to uczynić po uprawomocnieniu się decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Skoro tego nie uczyniła, stanowi to niewątpliwe zaniedbanie, pozostające jednak bez wpływu na ocenę kwestii własności nieruchomości.

Wystąpienie skutku przejścia własności, o którym mowa w art. 98 ust. 1 nie jest jednak związane z faktycznym istnieniem drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych, co wynika choćby z treści tego przepisu. Zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa administracyjnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 29 marca 1995 r. (III ARN 7/95, OSNAPiUS 1995, nr 17, poz. 213, a także A. Łukaszewska (w:) J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska Gospodarka nieruchomościami. Komentarz. Warszawa 2003, teza 2. do art. 98) wskazuje się też słusznie, że z wydzieleniem gruntu pod drogę przy podziale nieruchomości mamy do czynienia w wypadku, kiedy w planie miejscowym terenu objętego podziałem zostały przewidziane linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne. Wydzielenie drogi z nieruchomości objętej podziałem przesądza losy prawne gruntu zajętego pod drogę. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość, o której podział wystąpił jej właściciel, to z dniem, w którym decyzja administracyjna o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne, własność gruntu zajętego pod drogę przechodzi z mocy prawa odpowiednio: na gminę, powiat, województwo albo na Skarb Państwa (A. Łukaszewska, tamże, teza 3).

Sąd podzielił przy tym stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, przedstawione w wyroku z dnia 21 września 2010 r. (II SA/Kr 799/10) LEX nr 753639, iż wystąpienie skutku przejścia własności, o którym mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. nie jest związane z faktycznym istnieniem drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115).

W ocenie Sądu gdyby w przedmiotowej sprawie wskazane powyżej działki nie były przeznaczone pod drogi publiczne, to podział nieruchomości w sposób wskazany w decyzji Wójta Gminy P. byłby niedopuszczalny, z uwagi na treść przepisu art. 93 ust. 3 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w chwili wydania decyzji, bowiem projektowane do wydzielenia działki nie miałyby dostępu do drogi publicznej. Rozstrzygnięcie przyjęte w decyzji z dnia 13 października 2000 r. jest również zgodne z treścią planu miejscowego, który w części opisowej, w zakresie działek o nr [...],[...],[...],[...], wskazuje, iż są one przeznaczone jako obszary "komunikacji publicznej", a więc obszary, które w przyszłości mają stanowić drogi publiczne. Zapisy przedmiotowego planu, w powiązaniu z naniesionymi oznaczeniami graficznymi w załączniku do tego planu, oraz obowiązującą od dnia 1 stycznia 1995 r. ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) pozwalają na przyjęcie, że decyzja podziałowa jest zgodna z obowiązującym w dacie jej wydania planem miejscowym.

Jak wskazano powyżej, w dacie uchwalenia Planu Zagospodarowania Przestrzennego osiedla rekreacyjnego O. – W., to jest 26 marca 1996 r. obowiązywały przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy wynika, iż każda droga znajdująca się w planie, bez względu czy jest drogą dojazdową czy lokalną – osiedlową, jest drogą publiczną, gdyż niedopuszczalne było wyznaczanie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przebiegu dróg wewnętrznych. Sąd podzielił przy tym podobne stanowisko, przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 sierpnia 2010 r. (sygn. akt II SA/Po 220/10, LEX 737781).

Jak wykazano powyżej, co do kwestii ewentualnego stwierdzenia nieważności pkt. 2 decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] 2000 r. wypowiedziało się Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. w decyzji z dnia [...] 2006 r., w której odmówiło stwierdzenia nieważności pkt. 2 ww. decyzji. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na cytowany w uzasadnieniu decyzji Kolegium pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 9 marca 1999 r., w sprawie o sygn. V SA 1970/98 LEX nr 50195, iż rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 kpa, będące podstawą stwierdzenia nieważności decyzji, stanowi kwalifikowaną postać naruszenia prawa i nie może być interpretowane w sposób rozszerzający. Cechą rażącego naruszenia prawa jest to, że treść decyzji pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią przepisu przez proste ich zestawienie ze sobą, a charakter naruszenia prawa powoduje, że decyzja taka nie może być zaakceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa i powinna ulec wyeliminowaniu z obrotu prawnego. Nie chodzi tu bowiem o błędy w wykładni prawa, ale o przekroczenie prawa w sposób jasny i niedwuznaczny.

Wyżej wymieniona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. przesądziła o tym, iż decyzja Wójta Gminy P. o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości z dnia [...] 2000 r. pozostała w obrocie prawnym. Należy przy tym zauważyć, iż zarzut niezgodności tej decyzji z planem miejscowym – konsekwentnie podnoszony przez Gminę P. – jest zarzutem rażącego naruszenia prawa. Kwestia ta była badana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. i ostatecznie rozstrzygnięta w opisanej powyżej decyzji z dnia [...] 2006 r.

Nie ma racji skarżąca Gmina, iż w zakresie terenów planowanych pod obwodnicę drogi wojewódzkiej, organem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania byłby Wojewoda Wielkopolski. Plan miejscowy reguluje bowiem tę sytuację, wskazując, iż do czasu realizacji obwodnicy tereny te przeznaczone są pod drogę osiedlową, zbiorczą, która zdaniem Sądu, w kontekście ww. uwag była planowana jako droga gminna.

Również bezzasadne jest powoływanie się przez skarżącą Gminę na treść stanowiska Ministra Transportu i Budownictwa, zawartego w piśmie z dnia 8 lutego 2006 r. albowiem stanowisko to dotyczy wzajemnej relacji kwestii przeznaczenia nieruchomości pod drogi publiczne, w planach miejscowych i kwestii momentu, w którym dana droga staje się drogą publiczną. Ocena ta pozostaje bez wpływu na fakt przejścia na własność gminy nieruchomości przeznaczonej pod drogę gminną, w związku z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

W tym kontekście należy zauważyć, iż niewątpliwie obecne władze Gminy P. zmieniły koncepcję co do przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości, pod wpływem zaistniałej sytuacji, gdy poprzedni właściciele nieruchomości wycofali się z wcześniejszych zapewnień co do nieodpłatnego przejęcia przez Gminę P. nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gminne. W ocenie Sądu wobec takiej postawy właścicieli, Gmina podjęła próbę zakwestionowania decyzji zatwierdzających podział nieruchomości, co niewątpliwie związane jest z koniecznością wypłaty odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne. Dla dokonania prawidłowej wykładni wskazanych przepisów pewną wytyczną winien być w tym kontekście także wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. (skarga nr 22531/05; wersja skrócona - LEX nr 318591). W orzeczeniu tym Trybunał stanął na stanowisku, że o ile sam podział nieruchomości został uznany za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niedopuszczalna jest odmowa wywłaszczenia za odszkodowaniem nieruchomości przeznaczonych w wyniku tego podziału pod budowę drogi (ulicy) tylko z tego powodu, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dróg tych nie uwzględniono. Trybunał stwierdził bowiem, że "przyjmując takie podejście władze mogłyby skutecznie unikać obowiązku budowy i utrzymywania dróg innych niż główne drogi publiczne przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego, przerzucając jednocześnie ten obowiązek na indywidualnych właścicieli nieruchomości". Powyższy wyrok Trybunału zapadł na gruncie prawa międzynarodowego (tj. art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności) i w kontekście art. 93 i art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Nie można podzielić stanowiska skarżącej, jakoby strony uzgodniły już nieodpłatne przejęcie przez Gminę nieruchomości, na mocy porozumienia z 4 sierpnia 1997 r. Wszelkie tego typu porozumienia są przedwczesne i niewiążące jeżeli zostały ustalone przed uprawomocnieniem się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wbrew skarżącemu zdaniem Sądu przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny podobny pogląd, w wyroku z 8 grudnia 2010 r. (I OSK 203/10) jest logiczny i przekonujący. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż przewidziane w art. 98 ust. 3 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami uzgodnienia, w toku których właściciel może zrzec się odszkodowania, mogą mieć miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy (powiatu, województwa, Skarbu Państwa). Tak więc z akt sprawy wynika, iż H. S. nie złożyła skutecznego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości.

Sąd z urzędu stwierdził, iż słusznie Wojewoda Wielkopolski nie znalazł podstaw do zakwestionowania przydatności operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego W. J. Operat szacunkowy jest logiczny, spójny, działania matematyczne uwidocznione w operacie nie zawierają błędów. Biegły w sposób przekonujący wykazał, iż w przedmiotowej sprawie zaistniała przesłanka do zastosowania metody wskazanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, uwzględniającej ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Biegły J. przeanalizował ok. 40 transakcji z terenu Gminy P. i gmin pobliskich, związanych z przeniesieniem prawa własności gruntów przeznaczonych pod drogi i wobec dużej rozbieżności cenowej, wyeliminował transakcje o skrajnych cenach (tych, w których wartość 1 metra kwadratowego wyceniono na 1,- zł i tych gdzie cena 1 m2 wynosiła 100,- zł. Biegły słusznie wyeliminował transakcje zawierane na terenach silnie zurbanizowanych i oraz te z większych miast, (co zdaniem Sądu było korzystne dla Gminy P., albowiem niewątpliwie ceny osiągane w miastach są znacznie wyższe).

Kwestia ta była podnoszona przez Gminę P. w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W piśmie z dnia 26 kwietnia 2011 r. (k.23 akt organu II instancji) biegły wyjaśnił dlaczego nie brał pod uwagę transakcji, w których przyjęto skrajnie niską cenę 1 m2 gruntu, w kwocie 1,- zł. Okolicznością powszechnie znaną jest przy tym fakt częstego przeprowadzania transakcji, których przedmiotem są nieruchomości przeznaczone pod drogi, w których ustalana jest skrajnie niska cena gruntu. Transakcje takie nie mają nic wspólnego z transakcjami wolnorynkowymi, a zatem już na podstawie art. 151 u.g.n., w zw z art. 134 u.g.n. (w oparciu, o który określa się wysokość odszkodowania) przewidującego, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, wykluczone jest porównywanie transakcji niemających znamion wolnorynkowych. W tym miejscu należy podkreślić, że wyeliminowanie przez biegłego z porównania transakcji, w których ustalono ceny najwyższe, wskazuje iż biegły nie sporządzał operatu w sposób bezkrytyczny i uwzględnił interes Gminy P., niedopuszczając do ustalenia wygórowanej wartości odszkodowania.

Biegły prawidłowo zastosował przewidziane w ww. rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Wiktor Jokiel porównując podobne transakcje dokonane na lokalnym rynku, wskazał w szczególności na niewielką zależność pomiędzy wielkością działki a jej ceną, dostrzegając natomiast wpływ na cenę takich czynników jak: położenie działki oraz wartość gruntów przyległych, (okoliczność ta została wyjaśniona przez biegłego również w piśmie z dnia 26 kwietnia 2001 r. k. 23 akt organu II instancji)

Nie jest rolą Sądu orzekającego w niniejszej sprawie ocena dlaczego w innej sprawie Starosta Powiatowy uznał za zasadne przyjęcie przez biegłego sporządzającego operat szacunkowy metody obliczeń wskazanej w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Obowiązkiem Sądu była ocena czy organy słusznie uznały za przekonujący i wiarygodny operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania administracyjnego i takiej oceny Sąd dokonał.

Okoliczności sprawy wskazują, iż podstawą ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi była wartość rynkowa nieruchomości, jak tego wymaga art. 134 ust. 1 u.g.n., ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego według zasad określonych w art. 149-157 tej ustawy oraz w oparciu o przepisy rozporządzenia wykonawczego.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.