Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2414/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant sekretarz sądowy Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2020 r. sprawy ze skargi T. O. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] czerwca 2019 r., nr [...], uzupełnioną postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] grudnia 2018 r., nr [...], o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] w obrębie [...], na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2015 r., nr [...].

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyli T. O. i J. O.

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;

Na wniosek właścicieli nieruchomości oznaczonej w ewidencji grantów jako działki nr [...] i [...] o łącznej pow. [...] m2 w obrębie [...], położonej w W. przy ul. [...], Prezydent [...] ostateczną decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki nr [...], [...], [...] i [...].

Decyzją z [...] kwietnia 2018 r., nr [...], Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką od J. O. i T. O. w wysokości [...] zł, stanowiącą 30 % oszacowanego wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Decyzją z [...] września 2018 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], uchyliło w całości decyzję z [...] kwietnia 2018 r. oraz przekazało organowi pierwszej instancji sprawę do ponownego rozpoznania.

Decyzją z [...] grudnia 2018 r. Prezydent [...], działając na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), powoływanej dalej jako "u.g.n.", orzekł o ustaleniu od J. O. i T. O. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], ozn. w ew. gruntów jako dz. nr [...] i [...] w obrębie [...] o łącznej pow. [...] m2, na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2015 r., nr [...].

Odwołanie od ww. decyzji złożyli J. O. i T. O.

Decyzją z [...] czerwca 2019 r., uzupełnioną postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję z [...] grudnia 2018 r.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji, stosując się do wskazań zawartych w decyzji z [...] września 2018 r., w ponownie przeprowadzonym postępowaniu, dokonał analizy obu przedstawionych w postępowaniu operatów szacunkowych, z których za przydatny do dokonywania ustaleń faktycznych w sprawie uznał operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. Oceniając zaś kontroperat przedstawiony przez strony postępowania Prezydent wykazał, że ze względu na jego sporządzenie z naruszeniem przepisów prawa oraz występujące w nim błędy i omyłki nie może być on uznany za wiarygodne źródło dowodowe. W ocenie Kolegium, trafna jest ocena organu pierwszej instancji, że sporządzająca ten operat rzeczoznawca A. L., szacując w podejściu porównawczym wartość działek nr [...] i [...] przed podziałem, uwzględniła łączną ich powierzchnię w procesie porównywania z nieruchomościami podobnymi, czym naruszyła dyspozycję art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. Jakkolwiek wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w katalogu cech nieruchomości podobnych, to jednak z reguły wpływa ona na wartość nieruchomości, co wskazała i uzasadniła w piśmie z [...] października 2018 r. rzeczoznawca M. B. Nie można więc uznać, iż działka nr [...] o powierzchni [...] m2 jest podobna do działek o powierzchni [...] m2, [...] m2 i [...] m2.

Kolegium nie podzieliło argumentacji rzeczoznawcy A. L., że przyjęcie takiego sposobu oszacowania wynikało z niemożności samodzielnego zagospodarowania działki nr [...]. Działka ta jest bowiem działką zabudowaną, co świadczy przeciwko wyżej wskazanej tezie rzeczoznawcy. Możliwość samodzielnego zagospodarowania działki nie budziła również wątpliwości rzeczoznawcy M. B., nie była także kwestionowana przez strony postępowania.

W przeprowadzonym przed organem pierwszej instancji postępowaniu wyjaśniono również wątpliwości podnoszone przez strony postępowania co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę M. B. W piśmie z [...] października 2018 r. rzeczoznawca wyczerpująco odniosła się do zarzutów o błędnym uwzględnieniu wśród nieruchomości podobnych zarówno nieruchomości objętych planami, jak i nieruchomości, co do których zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Słusznie podniosła tam, że sam brak planu nie przekłada się na poziom cen gruntów, a decydujący w tym zakresie jest potencjał inwestycyjny gruntów. O potencjale tym nie świadczy jednak wyłącznie istnienie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, ale również sama możność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W swoim stanowisku odniosła się także szczegółowo do pozostałych zarzutów stron postępowania uzasadniając dobór wielkości porównywanych nieruchomości, stopniowalność cechy oznaczonej jako "dostęp do drogi publicznej" czy możliwy sposób identyfikacji nieruchomości uznanych za podobne.

Zdaniem Kolegium, wyjaśnienia biegłej są logiczne i spójne, co nie pozwala na podzielenie zarzutów odwołujących się, że sporządzony przez rzeczoznawcę M. B. operat jest obarczony wadami pozbawiającymi go wartości dowodowej. Brak jest więc podstaw do zarządzenia wykonania w sprawie kolejnego operatu szacunkowego czy występowania o kontrolę jego poprawności przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. W tej sytuacji organ był zobowiązany dokonać w oparciu o ten operat ustaleń faktycznych w zakresie zmiany wartości szacowanych działek na skutek ich podziału. Nie są również zasadne zarzuty odwołania wskazujące na brak możności odniesienia się pełnomocnika skarżących do zebranego materiału dowodowego, skoro po zapoznaniu się przez niego w dniu [...] listopada 2018 r. z aktami sprawy zawierającymi m.in. pisemne wyjaśnienia rzeczoznawcy M. B., przedłożył on w dniu [...] listopada 2018 r. kolejne pismo procesowe w sprawie, w którym dokonuje oceny zebranych dowodów.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji prawidłowo również ocenił inne przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej określone w art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. oraz prawidłowo ustalił jej wielkość. Wszczęcie postępowania nastąpiło bowiem w okresie trzech lat od wydania w dniu [...] września 2015 r. ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W momencie wydania decyzji o ustaleniu opłaty ([...] grudnia 2018 r.) obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2008 r. określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej, a jej wysokość (30 % wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału) mieściła się w ustawowych granicach. Wobec ustalenia w operacie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po podziale i przed podziałem na kwotę [...] zł organ właściwie ustalił wysokość należnej opłaty adiacenckiej na kwotę [...] zł.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyli T. O. i J. O. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez niewłaściwe niezastosowanie tych przepisów i wydanie decyzji w oparciu o nieważny operat, którego aktualność nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy organ był zobowiązany do zastosowania tego przepisu i dokonania aktualizacji operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

b) art. 157 ust. 4 u.g.n. poprzez niezastosowanie tego przepisu i nie wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych z [...] stycznia 2018 r. i [...] marca 2018 r., które zawierają znaczne różnice w oszacowaniu wartości nieruchomości, podczas gdy organ przed wydaniem decyzji zobowiązany był do wstąpienia do ww. organizacji celem uzyskania weryfikacji ww. operatów szacunkowych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

2) przepisów postępowania administracyjnego, tj.:

a) art. 7, 136 k.p.a. oraz art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy z uwagi na brak przeprowadzenia przez organ dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie tj. brak potwierdzenia przez organ aktualizacji operatów przez rzeczoznawców oraz brak wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych z [...] stycznia 2018 r. i [...] marca 2018 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

b) art. 8 k.p.a. poprzez brak pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez wydanie decyzji w oparciu o nieważny operat szacunkowy, którego aktualność nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego oraz z uwagi na brak wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych z [...] stycznia 2018 r. i [...] marca 2018 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

c) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, podczas gdy organ przed wydaniem decyzji zobowiązany był do wstąpienia do ww. organizacji celem uzyskania weryfikacji ww. operatów szacunkowych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

d) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz załatwienia sprawy, niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Biura Mienia Miasta i Skarbu Państwa z [...] stycznia 2018 r. jest spójny logiczny i wiarygodny, podczas gdy:

duża różnica pomiędzy ceną minimalną a maksymalną określoną w Tabeli nr 1 przedmiotowego operatu, wynosząca 250%, uniemożliwia zakwalifikowanie nieruchomości zamieszczonych w Tabeli nr 1 jako nieruchomości podobnych pod względem ceny określonej za jeden metr kwadratowy,

w Tabeli nr 1 zamieszczone zostały nieruchomości porównawcze objęte Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza na ich terenie zabudowę wielorodzinną, natomiast nieruchomość objęta treścią decyzji nr [...] z [...] kwietnia 2018 r., podlega pod Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W., które dopuszcza w przedmiotowej lokalizacji jedynie zabudowę jednorodzinną, co powinno mieć bezpośrednie przełożenie na wycenę nieruchomości i klasyfikację przedmiotowych nieruchomości jako nieruchomości podobnych ponieważ zmniejsza to potencjał inwestycyjny nieruchomości,

w Tabeli nr 1 zamieszczona została nieruchomość położona przy ul. [...] w W., złożona z działek ewidencyjnych o numerach [...] oraz [...] obu z obrębu [...], których 2/3 łącznej powierzchni stanowi las, zgodnie z danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów. Oznacza to, iż nie sposób jej zakwalifikować jako nieruchomości podobnej pod względem przeznaczenia, jak również uzasadnia jej niską cenę za jeden metr kwadratowy,

w Tabeli nr 6 występuje błąd szacunkowy. Suma udziału cech procentowych (waga cechy) przekracza wartość 100%,

biegły rzeczoznawca majątkowy M. B. określiła stopniowanie cechy porównawczej w przedmiocie dostępu do drogi publicznej jako dostęp bardzo dobry, dobry bądź przeciętny. Powyższa metoda jest niewłaściwa, ponieważ zgodnie z ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nieruchomość posiada lub nie posiada dostępu do drogi publicznej, a ewentualne stopniowanie można ograniczyć do: (i) bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, (ii) dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, (iii) odpowiednią służebność drogową;

e) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz załatwienia sprawy, niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że sporządzony na zlecenie skarżących operat szacunkowy z [...] marca 2018 r. został sporządzony z naruszeniem przepisów prawnych oraz że występujące w nim błędy i omyłki skutkują tym, że nie może on być uznany za wiarygodne źródło dowodowe, podczas gdy uwzględnienie przez rzeczoznawcę łącznej powierzchni w procesie porównywania z nieruchomościami podobnymi nie narusza dyspozycji art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., bowiem wielkość nieruchomości, oprócz tego, że nie jest wskazana wprost w katalogu cech nieruchomości podobnych zawartym w art. 4 pkt. 16 u.g.n, to nie wpływa również na wartość nieruchomości.

Wobec powołanych naruszeń, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

W obszernym uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na poparcie podniesionych w niej zarzutów.

W odpowiedzi na organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] grudnia 2018 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] w obrębie [...], na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2015 r., nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096, ze zm.), dalej jako "u.g.n." Z powołanego przepisu wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, burmistrz może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie art. 98 ust. 1a, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W myśl natomiast ust. 1b tego artykułu wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Przez "stan nieruchomości" do którego odwołują się ww. przepisy, rozumieć należy z kolei stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (por. art. 4 pkt 17 u.g.n.).

Po analizie zebranego materiału dowodowego Sąd podzielił ocenę organów, że warunki określone w art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione.

W niniejszej sprawie w operacie szacunkowym z [...] stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy M. B. oszacowała, że wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału wzrosła o kwotę [...] złotych. Wartość dowodową powyższego operatu zakwestionowali skarżący przedkładając następnie w toku postępowania kontroperat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. L., w którym określono, że wartość szacowanej nieruchomości nie wzrosła wskutek jej podziału.

Po analizie obu powyższych operatów Sąd podzielił ocenę organów, że za wiarygodny dowód w sprawie nie może być uznany operat A. L., gdyż został on sporządzony z naruszeniem przepisów prawa oraz zawiera błędy i omyłki. W szczególności podzielić należy zastrzeżenia Kolegium co do sposobu wyceny przez biegłą przedmiotowej nieruchomości przed podziałem. Z treści operatu wynika, że biegła objęła oszacowaniem łącznie działkę nr [...] i [...], co było wynikiem uwzględnienia przez nią tego, że przed podziałem działki te bezpośrednio sąsiadują ze sobą oraz, że kształt działki nr [...] uniemożliwia jej samodzielne zagospodarowanie. W ocenie Sądu, słusznie uznał organ, że łączne oszacowanie przez biegłą wartości działek nr [...] i [...], a także porównywanie działki nr [...] o powierzchni [...] m2 z przyjętymi do określenia wartości nieruchomości przed podziałem transakcjami nieruchomościami o powierzchniach [...] m2, [...] m2 i [...] m2 nastąpiło z naruszeniem art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. W myśl tego ostatniego przepisu, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta kładzie zatem nacisk na to aby nieruchomość podobna tj. nieruchomość, której transakcja sprzedaży służyć ma określeniu wartości nieruchomości wycenianej, była z nią porównywalna. Ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Z powołanego przepisu wynika również, że dobierając nieruchomości porównywalne należy mieć wzgląd także na inne cechy wpływające na jej wartość. Nie budzi wątpliwości Sądu, że cechami tymi są położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacja i lokalizacja, ale też wielkość powierzchni nieruchomości. Sąd podziela stanowisko organu, że jakkolwiek wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w katalogu cech nieruchomości podobnych, to jednak z reguły wpływa na wartość nieruchomości. Jest to jedna z cech fizycznych nieruchomości, która w operacie szacującym wartość nieruchomości powinna być uwzględniona (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., IV SA/Wa 1221/10 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2011 r. I OSK 159/11).

Nie zasługuje również na aprobatę zawarta w operacie z [...] marca 2018 r. argumentacja biegłej, że przyjęcie opisanego wyżej sposobu oszacowania nieruchomości przed podziałem wynikało z niemożności zagospodarowania działki nr [...]. Jak prawidłowo wskazał organ, argumentacji tej przeczy to, że działka ta jest zabudowana. Ponadto, możliwość samodzielnego zagospodarowania tej działki nie budziła wątpliwości rzeczoznawcy M. B., jak również nie była kwestionowana przez strony.

Prawidłowo również uznał organ, za przydatny do dokonywania ustaleń faktycznych w sprawie, operat z [...] stycznia 2018 r. sporządzony przez M. B. Operat ten nie budzi również zastrzeżeń Sądu. Dokonując jego oceny, Sąd podzielił stanowisko organu, że zawiera on wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów określonych w art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 u.g.n. oraz § 4 ust. 1, § 55 i § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W powołanym operacie rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość rynkową wycenianej nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy wartości opłata adiacencka wyliczona została w wysokości [...] zł. Wyliczeń tych rzeczoznawca majątkowy dokonała w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębniła do określenia wartości rynkowej gruntu transakcje nieruchomościami uznanymi przez nią za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej przed podziałem oraz transakcje uznane za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej po podziale. W ocenie Sądu, w przedmiotowym operacie zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie.

W sprawie nie doszło również do naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania. Z akt wynika, że w piśmie z [...] października 2018 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do zarzutów skarżących do operatu z [...] stycznia 2018 r. dotyczących doboru nieruchomości podobnych, w tym różnicy w powierzchniach działek przyjętych do porównań, przyjętych cech rynkowych oraz sposobu identyfikacji nieruchomości uznanych za podobne. W ocenie Sądu, kwestionowanie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego opłaty adiacenckiej, niepoparte przeciwdowodem w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z [...] stycznia 2018 r. W przypadku bowiem, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Skarżący takiej opinii w sprawie nie przedstawili. Z przyczyn wskazanych szczegółowo powyżej za miarodajny dowód w sprawie nie mógł być również uznany kontroperat szacunkowy z [...] marca 2018 r.. Sąd podziela ugruntowane w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Z tego powodu, jeśli skarżący uważał, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinien był przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1641/11).

Wbrew stanowisku skarżących, w sprawie nie było również podstaw do wystąpienia przez organ administracji o opinię organizacji rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 4 u.g.n. Dla możliwości zastosowania powołanego przepisu nie wystarczy bowiem, jak twierdzą skarżący, sam fakt istnienia dwóch rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Konieczne jest jeszcze aby oba rozbieżne operaty pozbawione były wad, które mogą być ujawnione w trybie art. 80 kpa poprzez kontrolę przez organ administracji aspektów formalnych i merytorycznych nie wymagających wiadomości specjalnych. Taka zaś sytuacja w niniejszej sprawie nie wystąpiła. Kluczową bowiem kwestią dla prawidłowości wyceny sporządzonej przez A. L. pozostawała odpowiedź na pytanie, czy zastosowany przez biegłą sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości przed podziałem poprzez uwzględnienie łącznej powierzchni działek [...] i [...] w procesie porównywania z nieruchomościami podobnymi można uznać za prawidłowy. Kwestia ta, mogąca przesądzić o wadliwości jednego z operatów szacunkowych, nie wymagała wiadomości specjalnych. Organy kwestię to rozważyły w wydanych rozstrzygnięciach i trafnie uznały, że to wycena sporządzona przez biegłą M. B. odpowiada prawu i powinna stanowić wiarygodny dowód w sprawie.

Sąd nie podzielił również zarzutów naruszenia art. 153 ust. 3 i 4 u.g.n. i art. 8 kpa poprzez oparcie zaskarżonych decyzji na operacie szacunkowym, który utracił ważność. Z akt administracyjnych wynika bowiem, że w dniu [...] stycznia 2019 r., rzeczoznawca M. B. sporządziła klauzulę o aktualności operatu szacunkowego z [...] stycznia 2018 r. (k. 125 akt administracyjnych). Stosownie zaś do art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., sporządzenie przez rzeczoznawcę takiej klauzuli pozwala na wykorzystanie operatu dla celów, dla których został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. (tj. od upływu 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu).

Uwzględniając zatem stwierdzoną w wycenie różnicę w wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed i po jej podziale w wysokości [...] zł, jak też obowiązującą w dacie uzyskania przez decyzję zatwierdzającą jej podział waloru ostateczności stawkę opłaty adiacenckiej (30%), ustalenie ciążącej na właścicielu nieruchomości tej opłaty w wymiarze [...] zł odpowiada prawu. Podejmując zatem tej treści rozstrzygnięcie organy obu instancji nie naruszyły prawa.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.), orzekł jak w sentencji.