Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1328/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 138 par. 1 pkr 1, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i art. 146 kpa
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2007 nr 19 poz 115
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - tekst jednolity
article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 3 par. 1 i art. 145 par. 1 P.p.s.a., art. 151 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.),, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) oraz art.144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz.782), po rozpatrzeniu odwołania Spółka A. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że organ pierwszej instancji ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, należną od z siedzibą w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...]w obrębie ewidencyjnym [..] () spowodowanym wykonaną budową drogi () wraz z oświetleniem. Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowiły przepisy art. 145, 146, i 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwała Rady Miejskiej Nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. zmieniająca uchwałę Nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r. zmienioną uchwałą nr XXIII/409/2001 r. z dnia 27 kwietnia 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. nr 41, poz. 963). Wzrost wartości rynkowej nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, wyniósł [...] zł, w związku z czym opłata adiacencka obliczona według stawki 40% różnicy wartości - stosownie do powołanej wyżej uchwały - wyniosła [...] zł.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, Spółka A. (działająca przez pełnomocnika) wniosła odwołanie domagając się zmiany względnie uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Strona podniosła zarzut naruszenia art. 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami

z powodu nie pomniejszenia różnicy wartości nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej o wartość poniesionych przez Spółkę A. nakładów na wybudowanie dojazdu do wybudowanej drogi ([...]) oraz na wykonanie metrów bieżących kanalizacji sanitarnej (zł) oraz kanalizacji deszczowej (również zł).

Kolegium wskazało dalej, że Prezydent Miasta przekazując odwołanie wraz z aktami sprawy wyjaśnił, że wskazane w odwołaniu nakłady nie mogą być uwzględnione, gdyż odcinek dojazdu do drogi został zrealizowany na nieruchomości stanowiącej własność skarżącego, zaś gmina wybudowała drogę wraz ze zjazdem do granicy działki [...], zaś pozostałe wymienione urządzenia infrastruktury technicznej nie mają związku z przedmiotowym postępowaniem, gdyż dotyczą wybudowania przyłączy, których realizacja leży w gestii skarżącego jako właściciela nieruchomości.

Organ odwoławczy podał, że zgodnie z art.144 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ww. ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zatem, aby możliwe było ustalenie opłaty adiacenckiej, konieczne jest wystąpienie trzech przesłanek:

1) stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi, 2) obowiązywanie w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej, przy czym wydanie decyzji w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej powinno nastąpić w terminie 3 lat od stworzenia tych warunków, 3) wzrost wartości nieruchomości w następstwie wybudowania drogi.

Kolegium wskazało dalej, że w niniejszej sprawie zarówno odwołujący się jak

i organ odwoławczy nie mają wątpliwości, że przesłanki wskazane wyżej zostały spełnione i uznało, że nie ma potrzeby ich szczegółowego analizowania, skoro nie są kwestionowane przez żadną ze stron.

Zdaniem tego organu, zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do interpretacji treści art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje zaliczenie na poczet opłaty adiacenckiej wartości świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Pojęcie tych nakładów nie zostało zdefiniowane w art. 4 ustawy. Przepis art. 148 ust. 4 nie nakłada obowiązku ponoszenia nakładów na rzecz budowy tych urządzeń (pieniężnych czy też w naturze), a ustanawia jedynie obowiązek organu uwzględnienia takich nakładów, poniesionych przez właściciela, w decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Wliczenie na poczet opłaty wartości świadczeń wniesionych przez właściciela nieruchomości w gotówce lub w naturze ma miejsce, gdy świadczenia te odnoszą się bezpośrednio do prowadzonej inwestycji. W ocenie Kolegium wskazane w odwołaniu nakłady związane z dojazdem z nieruchomości do wybudowanej drogi oraz budową kanalizacji sanitarnej i deszczowej nie podlegają zaliczeniu na poczet opłaty adiacenckiej, gdyż nie stanowią świadczeń na rzecz budowy drogi w rozumieniu art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczą one realizacji na nieruchomości stanowiącej własność skarżącego odcinka dojazdu do wybudowanej drogi, zaś pozostałe nakłady na kanalizację sanitarną i deszczową nie maja związku z przedmiotowym postępowaniem, dotyczą bowiem wykonania przyłączy, to zaś należy do właściciela nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał ponadto, że środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy z marca [...]r. sporządzony w sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę M. D. jest pod względem formalnym prawidłowy.

W tym stanie sprawy, organ odwoławczy stwierdził, że decyzja organu I instancji nie narusza prawa.

Spółka A. reprezentowana przez radcę prawnego R. D. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji ostatecznej oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarga oparta została na zarzutach naruszenia:

- przepisu art. 148 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię skutkującą nieprawidłowym uznaniem, że wskazane przez skarżącą nakłady związane z dojazdem (zjazdem) do wybudowanej drogi oraz budową kanalizacji sanitarnej i deszczowej nie podlegają zaliczeniu na poczet opłaty adiacenckiej, gdyż nie stanowią świadczeń na rzecz budowy drogi w rozumieniu ww. przepisu;

- art. w związku z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie.

W uzasadnieniu skargi strona miedzy innymi podniosła, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pojęcie nakładów na rzecz budowy poszczególnych urządzeń rozumieć należy szeroko.

Powołując się na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2013 r, sygn. akt I OSK 2147/11 (Lex Omega nr 1336378) oraz WSA z dnia 18 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Bk 453/11 (Lex Omega Nr 1085785) i NSA z dnia 18 listopada 2003 r, II SA/Kr 2208/03 z glosą Chmielnicki P.(Prz. Leg. Nr 2005/1/145-152), Spółka A. wywiodła, że odliczeniu na podstawie art. 148 ust. 4 ustawy winny podlegać wszystkie nakłady , jakie właściciel (użytkownik wieczysty) poniósł na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o urządzenia, z których wykonaniem (podłączeniem do sieci) ma związek nałożenie opłaty adiacenckiej, czy też o takie, które nie miały nic wspólnego z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu UE lub ze źródeł zagranicznych nie podlegających zwrotowi. Bez znaczenia jest również czas, w jakim właściciel (użytkownik wieczysty) poniósł nakłady na urządzenia. Rozliczeniu podlega wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w gotówce lub w naturze.

Podstawą określenia wartości tych nakładów nie musi być faktura zakupu materiałów i opłaty robocizny, gdyż może ona zostać ustalona także w inny sposób,

np. poprzez przeprowadzenie oględzin, analizę dokumentacji fotograficznej, zeznania świadków i.t.p. (wyrok WSA z 10 listopada 2009 r., II SA/Lu 452/09).

Nakłady właściciela nieruchomości nie muszą być poniesione w określonym czasie, zbiegającym się z datą realizacji inwestycji (wyrok WSA

z 29 października 2009 r, IV SA/Po 338/09). Istotne jest, że wskazane urządzenia infrastruktury technicznej zostały faktycznie wykonane przez stronę skarżącą

i funkcjonują zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

W ocenie skarżącej, zaistniałe w sprawie okoliczności dają podstawę do zaliczenia poniesionych przez skarżących kosztów budowy wskazanych urządzeń infrastruktury technicznej do nakładów poniesionych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej na mocy art. 148 ust. 4 ustawy, jednakże organy orzekające w niniejszej sprawie nie podjęły żadnych kroków w celu wyjaśnienia stanu faktycznego i zasadności roszczeń strony z tytułu budowy, ograniczając się do dwuzdaniowego uzasadnienia w tej kwestii.

Organ powinien przede wszystkim wyjaśnić czy skarżący jako właściciel nieruchomości przyległej do ulicy, poniósł nakłady na rzecz budowy urządzenia infrastruktury technicznej, jakim jest droga w rozumieniu ustawy

z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115

ze zm.).

Organy obu instancji nie zakwestionowały faktu wykonania zjazdu/dojazdu

z przyległej nieruchomości przez skarżącą z wybudowanej ze środków finansowych miasta drogi oraz budowy pozostałych urządzeń infrastruktury technicznej.

Z treści decyzji organów obu instancji oraz akt administracyjnych sprawy nie wynika jednak jasno, czy nakłady wskazane przez skarżącą stanowiły nakłady na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu przepisu art. 148 ust. 4. Kwestionując charakter nakładów poczynionych przez skarżącą organ powinien np. dokonać oględzin jej posesji i dokonać stosownych ustaleń w tym zakresie. Ustalając potrzebę i zakres wykonanych robót organy winny mieć na względzie np. czy roboty budowlane (dot. dojazdu do drogi) wykonane zostały zgodnie wymogami wynikającymi z ustawy o drogach publicznych. Organy nie poczyniły żadnych ustaleń co do tego, czy wykonany zjazd stanowi część infrastruktury technicznej wybudowanej drogi. Nie zostały poczynione też ustalenia, czy dla umożliwienia dostępu (łączności komunikacyjnej) przyległej nieruchomości skarżącej do drogi zaistniała konieczność budowy zjazdu na tę nieruchomość.

Organy nie próbowały też w jakikolwiek sposób wyjaśnić, czy nakłady na kanalizację sanitarną i deszczową mają czy też nie mają związku z przedmiotowym postępowaniem, w szczególności czy mają charakter przyłączy.

Dla uwzględnienia spornych nakładów istotne jest to, że urządzenia zostały faktycznie wykonane przez skarżącą, funkcjonują zgodnie ze swoim przeznaczeniem

i brak jest podstaw do zawężania zakresu przedmiotowego art. 148 ust. 4 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Nie ma więc podstaw aby nie zaliczyć do przedmiotowej inwestycji budowy zjazdu, infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej, które również są położone w strukturze drogi i powodują wzrost wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Przedmiot decyzji ostatecznej poddanej kontroli sądowej stanowi opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem drogi.

Opłata adiacencka jest instytucją prawną, ściśle uregulowaną w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782), określanej dalej także jako: "u.g.n." i tylko w przypadku zaistnienia łącznie wszystkich wymienionych w niej przesłanek zachodzi podstawa do jej ustalenia i nałożenia na właściciela nieruchomości, jak trafnie wywiodło to Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n., opłata adiacencka to opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu U E lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatą ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Stosownie do art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą

w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Powyższą zasadę stosuje się do nieruchomości, bez względu na ich rodzaj

i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu UE lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne (art. 143 ust. 1). Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2).

Na podstawie art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2).

Stosownie do art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 1a i ust. 3). Ustawodawca określił także maksymalną wysokość opłaty adiacenckiej, wskazując, iż wynosi ona nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2).

Z powyższego stanu prawnego wynika, że decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma charakteru decyzji uznaniowej, dającej organowi pewien luz decyzyjny co do oceny celowości i wysokości ustalenia opłaty. Przeciwnie, organ decyzyjny jest związany materialnoprawnymi przesłankami decyzji ustanowionymi

w ustawie. Oznacza to między innymi, że organ ma obowiązek przeprowadzić dowód

z pisemnej opinii o wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do wymogu wynikającego z art. 156 ust. 1 u.g.n. To rzeczoznawca majątkowy dokonuje, zgodnie

z art.154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (jeżeli taki został uchwalony), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Podkreślenia wymaga, że dowód z operatu szacunkowego z jednej strony podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a. , lecz z drugiej strony merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli w ocenie organu, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, operat został sporządzony zgodnie z przepisami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), to organ nie ma podstaw do dokonania ustaleń odmiennych, niż wynikające z tego dowodu, co do wartości nieruchomości przed budową i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej i różnicy tych wartości.

W świetle przedstawionego wyżej stanu prawnego, który został również szczegółowo wyjaśniony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz wobec zebranego

w sprawie administracyjnej materiału dowodowego, a w szczególności protokołu końcowego wykonanych robót budowlanych, protokołu badania księgi wieczystej oraz operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania dokonanych zaskarżoną decyzją ustaleń faktycznych stwierdzających, że skarżąca Spółka A. jest właścicielem nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...] (), przylegającej do drogi wybudowanej z udziałem środków unijnych (łącznika). Bezsporne jest również, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z tej drogi obowiązywała uchwała Rady Miejskiej Nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ustanawiającą stawkę 40% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem drogi. Wzrost wartości rynkowej nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego wyniósł [...] zł, w związku z czym opłata adiacencka obliczona według stawki 40% różnicy wartości, stosownie do powołanej wyżej uchwały, wyniosła [...] zł.

Zdaniem Sądu, dokonana w zaskarżonej decyzji ocena przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako prawidłowego, jest trafna

i została należycie uzasadniona. Skarżąca Spółka A. co do zasady oceny tego dowodu również nie kwestionuje.

Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy natomiast kwestii nieuwzględnienia

w zaskarżonej decyzji twierdzeń strony, że poniosła nakłady na budowę infrastruktury technicznej, które powinny prowadzić do pomniejszenia ustalonej w decyzji opłaty adiacenckiej.

W związku z tak ukształtowanym sporem między stroną skarżącą a zaskarżonym organem należy w pierwszej kolejności wskazać, że zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dacie zaskarżonej decyzji, przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Rację ma przy tym skarżąca Spółka A., wbrew odmiennym wywodom organu odwoławczego, że pomniejszenie różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem o wartość nakładów wskazanych w art. 148 ust. 4 u.g.n. dotyczy nie tylko inwestycji, w związku z którą ustalana jest opłata adiacencka. Odliczeniu podlegają bowiem również nakłady poniesione przez właściciela nieruchomości na rzecz budowy innych urządzeń infrastruktury technicznej.

Skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 2147/11 (baza internetowa CBOiSA), że "brak jest podstaw do zawężania zakresu przedmiotowego art. 148 ust. 4 u.g.n. (...). Brzmienie powołanego przepisu nie wskazuje w żaden sposób, iż odliczeniu podlegają wyłącznie nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w trakcie realizacji konkretnej inwestycji, w związku z którą nastąpiło ustalenie opłaty adiacenckiej. Przyjęcie odmiennego poglądu skutkowałoby nieuzasadnionym pokrzywdzeniem właścicieli, bądź użytkowników wieczystych, którzy ponieśli nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej, powodujących wzrost wartości nieruchomości, a które nie mają związku z realizacją innej inwestycji, po realizacji której organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej."

W realiach niniejszej sprawy dokonanie przez SKO, w powyższym zakresie, błędnej wykładni art. 148 ust. 4 u.g.n. nie miało jednak żadnego wpływu na jej wynik

i dlatego podnoszony skargą zarzut naruszenia prawa materialnego uznać należało za chybiony.

Rzecz bowiem w tym, że strona skarżąca niezasadnie przyjmuje, iż art. 148

ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy także nakładów na prywatne inwestycje właściciela nieruchomości, które stanowią urządzenia infrastruktury technicznej. W ocenie Sądu, takie stanowisko skarżącej, prezentowane w skardze stanowi nadinterpretację powyższego przepisu. Uwzględnienie tego stanowiska prowadziłoby do konieczności pomniejszenia, wskazanej w art. 148 ust. 4 u.g.n. różnicy wartości, o wszystkie działania inwestycyjne z zakresu infrastruktury technicznej, podjęte z inicjatywy właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, na jego rzecz, mimo że nie były związane z działalnością gminy i nie przeszły na własność gminy po ich wykonaniu i stworzeniu warunków do korzystania z nich przez właścicieli przyległych nieruchomości, a jedynie ulepszały i podniosły wartość nieruchomości tego inwestora. Przy takim, jak wynikające ze skargi, rozumieniu nakładów poniesionych na budowę infrastruktury technicznej, przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej należałoby pomniejszać różnicę wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury technicznej o nakłady na każdą drogę, chodnik położony na tej nieruchomości jak również wybudowane na niej instalacje wodne, energetyczne, sanitarne, kanalizacyjne i.t.p.

Tymczasem wykładnię art. 148 ust. 4 u.g.n. należy oprzeć na ratio legis instytucji opłaty adiacenckiej uregulowanej w art. 144 i następnych tej ustawy. Skoro z przepisów tych wynika, że właściciele (użytkownicy wieczyści) uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, to oczywiste jest, że pomniejszenie tych opłat w drodze zastosowania art. 148 ust. 4 u.g.n. nastąpić może tylko co do nakładów związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej stanowiących własność gminy.

Z ustaleń organów obu instancji orzekających w sprawie, znajdujących oparcie

w materiale dowodowym (vide k. 3-14 akt organu I instancji) wynika, że inwestycja Gminy Miasto, jaką była budowa przedmiotowej drogi stanowiącej łącznik

zrealizowana została w ramach zadania: "Uzbrojenie terenu pod Strefę Ekonomiczną kompleks (projekt współfinansowany przez U E)" i obejmowała budowę nawierzchni jezdni i nawierzchni zjazdów, a także wykonanie instalacji oświetlenia terenu, sieci kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej. Szczegółowy zakres tych robót wynika z kopii dokumentów (zaświadczenie, protokół odbioru końcowego) stanowiących k. 14 i 8-13 akt administracyjnych. Skarżąca Spółka A. w toku postępowania przed organem I instancji nie przejawiała żadnego zainteresowania ewentualnym pomniejszeniem różnicy wartości stanowiącej jej własność nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu drogi, mimo że w zawiadomieniu z dnia 11 maja 2015 r. Prezydent Miasta zawarł odpowiednie w tym przedmiocie pouczenie oraz zakreślił termin 7 dni "do złożenia dokumentów i wyjaśnień potwierdzających ewentualną partycypację w kosztach budowy tych urządzeń infrastruktury" oraz termin, miejsce i czas "do zapoznania się z aktami sprawy, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz wniesienia ewentualnych uwag i zastrzeżeń w sprawie".

Powyższe zawiadomienie zostało Spółce A. doręczone 15 maja 2015 r., a decyzję ustalającą przedmiotową opłatę adiacencką Prezydent Miasta wydał w dniu [...]. Świadczy to o tym, że organ I instancji działał z poszanowaniem prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu (art. 10 § 1 K.p.a.) oraz zasady informowania strony (art. 9 K.p.a.), zaś skarżąca Spółka A. nie skorzystała z przysługujących jej uprawnień, a zwłaszcza nie złożyła wniosku o uwzględnienie nakładów jakie poniosła na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

Dopiero w odwołaniu skarżąca wskazała, że poniosła nakłady na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej zlokalizowanych, jak stwierdziła, w obrębie i sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, tj. dojazd z nieruchomości do wybudowanej drogi, kanalizację sanitarną oraz kanalizację deszczową. Wskazując poniesione w ramach tych nakładów koszty Spółka A. powołała się na przedłożone wyciągi z Biuletynu cen obiektów budowlanych BCO i dokumentację odbioru robót związanych z wybudowaną kanalizacją sanitarną i deszczową.

Prawdą jest, że organ odwoławczy odniósł się do tych twierdzeń strony

i przedłożonych przez nią materiałów dość lakonicznie, co jednak, w ocenie Sądu nie stanowi takiego naruszenia art. 107 § 3 Kpa, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika bowiem, jakie organ odwoławczy zajął w tej materii stanowisko, opierając się między innymi na wyjaśnieniach Prezydenta Miasta zawartych w piśmie z dnia 26 czerwca 2015 r. (k. 81 akt adm.). Mieć przy tym należy na uwadze, że przedłożone przez skarżącą dowody na poparcie żądania zawartego w odwołaniu nie podważyły wyniku analizy całokształtu materiału dowodowego wskazującego na to, że sporna droga została wybudowana wraz ze zjazdem do granicy nieruchomości skarżącej, a zatem nakłady Spółki A. dotyczyły drogi dojazdowej położonej na terenie tej nieruchomości. Również w skardze skarżąca nie twierdzi, że uczestniczyła w nakładach na budowę zjazdu z ulicy na teren jej nieruchomości poza jej granicą.

Brak jest także podstaw prawnych do podważenia stanowiska Kolegium,

że nakłady na instalację sanitarną i deszczową stanowią koszt wykonania przez skarżącą przyłączy, który obciąża właściciela nieruchomości. Obowiązkiem Gminy wynikającym między innymi z art. 3 ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach jest stworzenie warunków do odprowadzania ścieków, zaś samo przyłączenie nieruchomości do kanalizacji sanitarnej (art. 5 ust. 1 tej ustawy), podobnie jak i do kanalizacji deszczowej należy do obowiązków właściciela nieruchomości i następuje na jego koszt, a zatem nie może być uznane za nakład na rzecz inwestycji gminnej polegającej na wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej lub deszczowej i stworzeniu warunków do podłączenia do niej nieruchomości.

W realiach niniejszej sprawy, skoro organy orzekające nie dysponowały dowodami wskazującymi na poniesienie przez skarżącą takich nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, które spełniałyby przesłanki materialnoprawne uzasadniające zastosowanie art. 148 ust. 4 u.g.n., zaś sama strona dowodów za tym przemawiających również nie naprowadziła, to stawiany skargą zarzut naruszenia

art. 7, 77 § 1 K.p.a. uznać trzeba za chybiony. Podkreślenia wymaga, że w treści uzasadnienia skargi, podobnie jak i w treści odwołania od decyzji organu I instancji, strona skrzętnie pomija kwestię konkretnego usytuowania urządzeń infrastruktury technicznej, której koszt budowy zalicza do nakładów określonych w art. 148 ust. 4 u.g.n., co utwierdza w przekonaniu o trafności ustaleń w tym względzie dokonanych

w zaskarżonej decyzji.

W tym stanie sprawy, Sąd nie znalazł podstaw faktycznych i prawnych do uwzględnienia zarzutów skargi. Dlatego należało skargę tę oddalić na podstawie

art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.