Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 71/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 3, 37 ust.11
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 150 ust. 5 w zw. z ust. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i lit. c, art. 134 par.1, art. 135
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 20 marca 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2015 roku sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...], nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania J. K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] nr [...].

Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia [...] nr [...], po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania, ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 7.049,85 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. A, w obrębie ewidencyjnym 117, oznaczonej numerem działki 191, o powierzchni 4618 m2, dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla terenów zabudowy mieszkaniowej rejon B (uchwała Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...]) i zobowiązał do jej zapłaty J. K. jako byłego właściciela w/w nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji J. K. wniósł o jej uchylenie.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał brzmienie norm stanowiących podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia i stwierdził, że nieruchomość położona w Z. przy ul. A, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 191 o powierzchni 4618 m2, stanowiąca własność J. K. znajdowała się pod rządem poprzedniego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Z., zatwierdzonego uchwałą Nr XL/297/94 Rady Miasta Z. z dnia 14 kwietnia 1994 r. (Dz. Urz. Wojew. Łódzkiego Nr 7, poz. 50 z dnia 14 maja 1994 r.) na terenach objętych ustaleniami dla jednostki urbanistycznej oznaczonej symbolem P8RP, RZ - tj. uprawy rolne i użytki zielone (dolina rzeki Bzury - zakaz zabudowy).

W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 14 stycznia 2010 r. nie obowiązywał inny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie została wydana dla przedmiotowej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

a nieruchomość faktycznie wykorzystywana była jako nieruchomość rolna.

W dniu [...]. Rada Miasta Z. uchwałą nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla terenów zabudowy mieszkaniowej rejon B (Dz. Urz. Województwa Łódzkiego z dnia 15 grudnia 2009 r., poz. 3070), z mocą obowiązującą od dnia 15 stycznia 2010 r, uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego, który dla działki położonej w Z. przy ul. A wprowadził zróżnicowane przeznaczenie. Mianowicie działka ta znalazła się w dwóch jednostkach planistycznych, 35MN - dla części działki o powierzchni 643 m2, jako przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z utrzymaniem istniejących obiektów, z możliwością ich odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, z dopuszczeniem realizacji lokali usługowych wbudowanych w obiekty zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o powierzchni określonej w przepisach szczególnych; zakaz realizacji obiektów usługowych, w których oddziaływanie prowadzonej działalności może wpływać niekorzystnie na warunki funkcjonowania zabudowy mieszkaniowej; 1R - dla części działki o powierzchni 3975 m2, jako przeznaczenie podstawowe - tereny rolnicze z utrzymaniem istniejącego zagospodarowania, utrzymanie istniejących terenów upraw polnych, łąk, pastwisk, zadrzewień śródpolnych, zbiorników oraz cieków wodnych, zakaz zabudowy.

Wobec powyższego - zdaniem Kolegium - nie ulega wątpliwości, że uchwalenie nowego planu przyczyniło się do zmiany przeznaczenia nieruchomości tylko w części (643 m2), bowiem we fragmencie odnoszącym się do upraw rolnych oznaczonym symbolem R, do przekwalifikowania terenu nie doszło. W tym stanie rzeczy organ I instancji zasadnie naliczył opłatę planistyczną, biorąc pod uwagę tylko tę część działki, która zmieniła swe przeznaczenie, przy uwzględnieniu 20 % stawki wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium podniosło następnie, że podstawą ustalenia opłaty był sporządzony w dniu 17 stycznia 2014 r. operat szacunkowy i wynikająca z niego wartość 1 m2 przed i po uchwaleniu planu, tj. 26,94 zł i odpowiednio 81,76 zł.

Organ, przytaczając regulację art. 149, art. 150 ust. 1 i 2, ust. 5, art. 152 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), przywoływanej dalej w skrócie jako "u.g.n.", § 56 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przywoływanego dalej

w tekście jako "rozporządzenie", podniósł, że w tej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki

i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium przedstawiona opinia biegłego jest spójna

i logiczna. Uwzględnia ona wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, użytkowanie, prawa i ograniczenia), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Tym samym przesłanka wykazania wzrostu wartości nieruchomości została spełniona.

Według Kolegium w tej sprawie bezspornym pozostaje także, iż zbycie prawa własności do nieruchomości nastąpiło dnia 9 listopada 2011 r. aktem notarialnym Rep. A Nr [...].

Nie budzi również wątpliwości, że spełniona jest także kolejna przesłanka ustalenia tej opłaty, a mianowicie obowiązująca stawka procentowa. Zgodnie z § 51 uchwały Nr [...] określono stawkę procentową służącą pobraniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami MN, U na poziomie 20%.

Ponadto wydano decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia,

w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Uwzględniając powyższe Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej, co uzasadniało wydanie przez organ I instancji zaskarżonej decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J.K. wniósł o ponowne rozpatrzenie jego sprawy wskazując, że bezprawnie doszło do pomniejszenia jego działki o 30 m2, a mimo to w dalszym ciągu płacił podatki za działkę o powierzchni 4648m2. W tej sytuacji skarżący wniósł o zwrot nadpłaconych opłat podatkowych, co mogłoby pokryć i wyrównać żądaną bezpodstawnie opłatę planistyczną.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 20 marca 2015 r. skarżący poparł skargę i oświadczył, że nie wnosi o zwrot kosztów sądowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, choć z zupełnie innych powodów, aniżeli w niej podniesione.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) w zw. z art. 3 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe standardy procedury administracyjnej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem rozważań sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Z., którą ustalono dla skarżącego jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z. przy ul. A, nr ewid. 191 o powierzchni 4618m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla terenów zabudowy mieszkaniowej rejon B na mocy uchwały nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w rozumieniu którego, jeżeli

w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną

w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3u.p.z.p.). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art.37 ust. 4 u.p.z.p.).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także

w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.).

Z przywołanych wyżej unormowań wynika, że dla ustalenia jednorazowej opłaty

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanej potocznie "rentą planistyczną", niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek. Pierwszą z nich jest wzrost wartości nieruchomości, który musi nastąpić na skutek uchwalenia planu miejscowego. Drugą z nich jest określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej z tym, że stawka ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei trzecią przesłanką jest zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Z zebranego w tej sprawie materiału dowodowego wynika, że spełnione zostały wszystkie przesłanki warunkujące ustalenie renty planistycznej.

Mianowicie - § 51 pkt 1 uchwały nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla terenów zabudowy mieszkaniowej rejon B (Dz.Urz. Wojew. Łódzkiego z dnia 15 grudnia 2009 r., poz. 3070) ustala stawkę procentową, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów, oznaczonych na rysunku planu symbolami MN,U w wysokości 20%. Rzeczony plan obowiązuje od dnia 15 stycznia 2010 r.

Nie budzi również wątpliwości, że J.K. mocą aktu notarialnego z dnia 9 listopada 2011 r. Rep. A Nr [....] sprzedał nieruchomość nr ewid. 191 o powierzchni 4618m2. Zbycie nieruchomości nastąpiło zatem przed upływem 5 lat od dnia, w którym zaczął obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Kwestią niesporną pozostaje również obiektywny wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Według obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Z., zatwierdzonego uchwałą nr XL/297/94 Rady Miasta Z. z dnia 14 kwietnia 1994 r. (Dz.Urz. Wojew. Łódzkiego z dnia 14 maja 1994 r. nr 7, poz. 50) działka nr ewid. 191 o powierzchni 4618m2 znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem P8RP, RZ przeznaczonych pod uprawy rolne i użytki zielone (dolina rzeki Bzury z zakazem zabudowy).

Następnie w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 14 stycznia 2010 r. dla tego terenu nie obowiązywał żaden plan miejscowy. Nie została także wydana decyzja

o warunkach zabudowy. Nieruchomość była zaś faktycznie użytkowana jako nieruchomość rolna.

Z dniem 15 stycznia 2010 r. weszła w życie uchwała nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla terenów zabudowy mieszkaniowej rejon B (Dz.Urz. Wojew. Łódzkiego z dnia 15 grudnia 2009 r., poz. 3070), na mocy której działka nr 191 uzyskała różnorodne przeznaczenie. Część rzeczonej działki o powierzchni 643m2 znalazła się w jednostce planistycznej 35MN o podstawowym przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z utrzymaniem istniejących obiektów, z możliwością ich odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, z dopuszczeniem realizacji lokali usługowych wbudowanych w obiekty zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

o powierzchni określonej w przepisach szczególnych; zakaz realizacji obiektów usługowych, w których oddziaływanie prowadzonej działalności może wpływać niekorzystnie na warunki funkcjonowania zabudowy mieszkaniowej; zaś pozostała część o powierzchni 3975 m2 znalazła się na terenach o symbolu 1R, dla których plan przewidywał podstawowe przeznaczenie - tereny rolnicze z utrzymaniem istniejącego zagospodarowania, utrzymanie istniejących terenów upraw polnych, łąk, pastwisk, zadrzewień śródpolnych, zbiorników oraz cieków wodnych, zakaz zabudowy.

Zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości dotyczyła tylko części działki nr ewid. 191 o powierzchni 643m2, której przeznaczenie - co do zasady - zmieniło się z rolnego na budowlane.

Celem określenia wartości rynkowej nieruchomości przed wejściem i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy w dniu 17 stycznia 2014 r. sporządził operat szacunkowy, który - jak wynika z motywów wydanych w sprawie decyzji - został poddany ocenie Kolegium oraz Prezydenta Miasta Z. Według organów obu instancji sporządzona dla potrzeb niniejszej opłaty opinia biegłego jest spójna i logiczna, uwzględnia wszystkie elementy, które mogą rzutować na wartość wycenianej nieruchomości, rzetelnie wyjaśnia także założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz obrazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także precyzyjny opis nieruchomości podobnych oraz przyjętych do porównania. Wartość rynkową nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego i po wejściu w życie planu miejscowego biegły określił stosując podejście porównawcze zgodnie z brzmieniem art. 153 ust. 1 u.g.n., metodą korygowania ceny średniej, wyjaśniając przy tym w sposób jasny i logiczny przyczyny,

z powodu których zastosował wybraną technikę i metodę szacowania.

Według § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Z treści operatu szacunkowego, którego prawidłowość sporządzenia w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa nie budzi zastrzeżeń sądu i co istotne - nie została zakwestionowana także przez organy obu instancji - wynika, że rzeczoznawca jako podstawowe kryterium do analizy przyjął cenę 1m2 powierzchni działki gruntu z uwagi na fakt, że taki przelicznik funkcjonuje na rynku lokalnym. Tłumacząc na wstępie opracowania metodykę wyceny wyjaśnił, że z uwagi na to, iż zmianie przeznaczenia uległa jedynie część działki, nieruchomość po wejściu w życie planu oszacowano jako sumę funkcjonalnych części działki: części budowlanej działki oraz części rolnej działki. Jednak jako cechę porównawczą wielkości działki przyjęto powierzchnię całej działki, zarówno dla części budowlanej, jak i rolnej, a następnie przeliczono dla powierzchni odpowiadającej tym przeznaczeniom.

Przystępując do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu rzeczoznawca uwzględnił do porównania czternaście nieruchomości o przeznaczeniu rolnym lub pod tereny zielone. Biorąc następnie pod uwagę zestawienie przyjętych do porównania nieruchomości w oparciu o cenę minimalną i cenę maksymalną 1 m2 gruntu obliczył cenę średnią 1m2 na poziomie 17,63 zł, którą skorygował na dzień sprzedaży – to jest 9 listopada 2011 r. Dalej autor operatu określił wagę poszczególnych cech (lokalizacja 30%, otoczenie 20%, cechy fizyczne 20%, media 20% i dojazd 10%) mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz zakres współczynników korygujących i obliczył wartość rynkową 1m2 wycenianej nieruchomości na kwotę 26,94 zł, zaś wartość całej nieruchomości o powierzchni 4618m2 na kwotę 124.409 zł.

Określając w następnej kolejności wartość nieruchomości po uchwaleniu planu, biegły uwzględnił przyjętą na wstępie operatu metodykę szacowania i do porównania przyjął 13 transakcji nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub usługową, o powierzchni od 1714m2 do 4029m2,

a więc porównywalnej (podobnej) do powierzchni całej szacowanej nieruchomości nr ewid. 191. Na podstawie zgromadzonego zbioru danych transakcyjnych biegły obliczył cenę średnią na datę sprzedaży nieruchomości w wysokości 80 zł/m2, uwzględniając trend czasowy spadku cen wskutek upływu czasu oraz ceny minimalne i maksymalne. Potem obliczył zakres sumy współczynników korygujących i na tej podstawie ustalił wartość rynkową 1m2 nieruchomości na kwotę 81,76 zł, zaś wartość rynkową części budowlanej o powierzchni 643m2 na kwotę 52.572 zł.

Przystępując do określenia wartości rynkowej części rolnej działki o powierzchni 3975m2 biegły zestawił nieruchomości rolne o cenie minimalnej i maksymalnej

z nieruchomością wycenianą i ocenił ich cechy, określił zakres sumy współczynników korygujących, a następnie obliczył wartość 1 m2 gruntu na kwotę 25,60 zł, zaś wartość rynkową części rolnej o powierzchni 3975m2 na kwotę 101.760 zł.

Dalej rzeczoznawca zasumował wartość rynkową części budowlanej i części rolnej, określając wartość rynkową całego gruntu po wejściu w życie planu miejscowego na kwotę 154.332 zł. Następnie obliczył różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed wejściem w życie planu 124.409 zł i wartości rynkową gruntu po wejściu w życie planu 154.332 zł, wskazując, iż wynosi ona 29.923 zł.

Zdaniem biegłego "określona powyżej różnica wartości nieruchomości, ustalona jako wynik przeprowadzonych obliczeń szacunkowych przy zastosowaniu procedur wymienionych w punkcie 6 operatu szacunkowego, stanowi podstawę do ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia nieruchomości".

Jak zostało to już wcześniej zaakcentowane organy obu instancji oceniły sporządzony dla potrzeb ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy jako odpowiadający wymogom prawa, jednak podejmując poddane kontroli sądu decyzje zupełnie zignorowały poczynione przez rzeczoznawcę wyliczenia wartości nieruchomości i w oparciu o określoną przez biegłego wartość jednostkową 1m2 gruntu rolnego przed wejściem w życie planu miejscowego i wartość 1m2 gruntu budowlanego po wejściu w życie planu miejscowego, przy niezmienionych założeniach operatu (metodzie i technice szacowania), samodzielnie oszacowały wartość przed wejściem

w życie i po wejściu w życie planu miejscowego wyłącznie tej części nieruchomości nr 191 o powierzchni 643m2, której przeznaczenie na skutek uchwalenia planu uległo zmianie z rolnego na budowlane, a następnie na podstawie ustalonej różnicy pomiędzy tymi wartościami obliczyły, stosując stawkę procentową 20 %, opłatę planistyczną wyłącznie dla tej części działki.

Takie działanie organów administracyjnych świadczy o naruszeniu w sposób, który miał decydujący wpływ na wynik sprawy przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w zw. z art. 150 ust. 5 w zw. z ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wydane na tej podstawie decyzje organów administracyjnych obu instancji nie mogły się ostać w obowiązującym porządku prawnym.

Uwadze Kolegium oraz Prezydenta Miasta Z. umknął niewątpliwe fakt, że przedmiotem obrotu była cała nieruchomość nr ewid. 191 o powierzchni 4618m2

o zróżnicowanym przeznaczeniu rolno-budowlanym, a nie tylko jej część budowlana

o powierzchni 643m2. W tej sytuacji opracowana przez biegłego wycena prawidłowo dotyczyła całej działki nr 191, ponieważ zmiana przeznaczenia jej części pod różne funkcje miała niewątpliwie wpływ na jej wartość jako całości. Jest to istotne o tyle, że strona nie dokonała ewidencyjnego podziału działki i - o czym wyżej wspomniano - sprzedała ją jako jedną dużą działkę o różnorodnym przeznaczeniu w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jedynie bowiem ewidencyjny podział skutkowałby sporządzeniem wyceny dla każdej wyodrębnionej działki z osobna.

W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest stanowisko, które tutejszy sąd w pełni podziela, że nawet gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości (por. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 190/10, z dnia 18 października 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 528/07 oraz z dnia 17 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 46/12; wyroki WSA

w Łodzi z dnia 11 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 847/12 oraz z dnia 2 października 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 463/14, z dnia 8 lutego 2012 r. sygn. akt II SA/Łd 1368/11 – http://cbois.nsa.gov.pl).

Organy obu instancji wyraźnie zdają się nie dostrzegać również i tego faktu, że biegły do określenia wartości rynkowej części rolnej o powierzchni 3975 m2 po zmianie planu przyjął niezmienioną cenę średnią 1m2 gruntu rolnego (sprzed zmiany planu), którą skorygował wyłącznie o ustaloną sumę współczynników korygujących, uzyskując w ten sposób wartość rynkową 1m2 gruntu części rolnej po zmianie planu miejscowego w wysokości 25,60 zł. Dokonana przez biegłego wycena uwzględnia niewątpliwie podstawowe założenie, że zmiana przeznaczenia części gruntu – tak jak to miało miejsce w realiach rozpoznawanej sprawy – rzutuje w sposób nie budzący wątpliwości na wartość całej nieruchomości. W tym wypadku wartość 1m2 gruntu dla części rolnej po uchwaleniu planu miejscowego (25,60 zł) uległa niewielkiemu obniżeniu, aniżeli przed uchwaleniem planu (26,94 zł). Powodem takiego stanu rzeczy jest bowiem gorszy dojazd do części rolnej wycenianej działki, oceniony przez biegłego jako "słaby", a to

z tego powodu, że po przekształceniu części rolnej działki na budowlaną dojazd

z utwardzonego zmienił się na nieutwardzony.

Z pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy z dnia 4 lipca 2014 r. oraz z dnia 8 sierpnia

2014 r. - w pełni akceptowanych przez tutejszy sąd - wynika, że w operacie szacunkowym z dnia 17 stycznia 2014 r. do porównań wybrał nieruchomości według kryterium odpowiadającego działkom budowlanym, z tym zastrzeżeniem, że pod względem ogólnej cechy wielkości nie dobierał ich tak, jakby część budowlana działki była geodezyjnie wydzielona i mogła być samodzielnym przedmiotem obrotu, ale tak, jakby część budowlana była jedynie częścią całej nieruchomości jako niepodzielonego przedmiotu transakcji. Zatem bezspornym jest, że w tym zakresie wzrost wartość nieruchomości dotyczy jedynie przekształconej części działki o powierzchni 643m2, natomiast dla pozostałej części działki (rolnej przed i po wejściu w życie planu)

o powierzchni 3975m2 nie wykazano wzrostu wartości nieruchomości dla przedmiotowego celu.

Na marginesie dodać trzeba, że gdyby ustalać - jak to uczyniły organy obu instancji - wartość tylko tej części nieruchomości, której przeznaczenie, a co za tym idzie - wartość - uległa zwiększeniu, to w odniesieniu do tej części, która zmieniła przeznaczenie z terenów rolnych na budowlane o powierzchni 643m2, opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości byłaby w sposób nieuprawniony znacznie wyższa, aniżeli ustalona w oparciu o wartość nieruchomości obliczoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto, gdyby uznać za trafne stanowisko organów obu instancji, to do porównania powinny zostać przyjęte transakcje nieruchomości o powierzchni stosunkowo mniejszej, aniżeli te, które przyjął do porównania rzeczoznawca, a których cena jednostkowa 1m2 gruntu byłaby stosunkowo wyższa.

Znamienna jest wreszcie okoliczność, że poddana kontroli tutejszego sądu decyzja Kolegium jest już drugą z kolei wydaną w tej samej sprawie. W aktach administracyjnych znajduje się decyzja z dnia 5 maja 2014 r., którą organ II instancji uchylił decyzję organu I instancji określającą dla skarżącego rentę planistyczną

w wysokości 5.984,60 zł i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W motywach wspomnianego rozstrzygnięcia Kolegium stanęło na stanowisku, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy budzi wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, co mogło mieć wpływ na wynikającą z niego wartość szacowanego gruntu. Co istotne, ten sam operat oceniony dotychczas przez Kolegium jako wadliwy, w ponownie prowadzonym postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji, pomimo wyraźnego sprzeciwu rzeczoznawcy co do zmiany jego treści, wyrażonego dwukrotnie w pismach z dnia 7 lipca 2014 r. oraz z dnia 8 sierpnia 2014 r.,

w niezidentyfikowany sposób uległ automatycznemu "naprawieniu" i tym razem został oceniony jako zgodny z prawem, z tą jedną zmianą, że organ samodzielnie postanowił oszacować wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu wyłącznie dla tej części nieruchomości, której przeznaczenie w nowym planie uległo zmianie.

Takie zachowanie organu administracji bezspornie nie wpływa na pogłębianie zaufania jego uczestników do władzy publicznej i świadczy dodatkowo o naruszeniu art. 8 k.p.a.

Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów skargi wyjaśnić trzeba, że kwestia nieuprawnionego zmniejszenia dotychczasowej powierzchni nieruchomości o 30 m2, opłacania podatków z działki o powierzchni 4648m2 i ewentualnego zwrotu nadpłaconego w związku z tym podatku, była poza zakresem rozważań tutejszego sądu. W tej sprawie sąd badał wyłącznie legalność, czyli mówiąc inaczej - zgodność

z prawem decyzji ustalającej dla skarżącego obowiązek uiszczenia renty planistycznej.

Z uwagi na stwierdzone wyżej uchybienia przepisom prawa materialnego

i procesowego, które miały kluczowy wpływ na wynik sprawy, sąd uchylił wydane w sprawie decyzje organów obu instancji.

O powyższym sąd orzekł w punkcie pierwszym sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 134 § 1 i art. 135 p.p.s.a.

W punkcie drugim sentencji wyroku sąd w trybie art. 152 p.p.s.a. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia.

Prowadząc ponownie postępowanie w sprawie renty planistycznej organ zobligowany będzie uwzględnić ocenę prawną zaprezentowaną w niniejszym wyroku

i wydać rozstrzygnięcie zgodne z przepisami obowiązującego prawa.

ms