Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 792/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, 4a, 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1f, art 22, art. 23
journal: Dz.U. 2020 poz 1363
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 3 ist. 3
journal: Dz.U. 2005 nr 267 poz 2251
law: Ustawa z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Owsińska- Gwiazda, Sędzia WSA Iwona Szymanowicz- Nowak (sprawozdawca), , Protokolant starszy sekretarz sądowy Karolina Sikora, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2023 r. w Radomiu sprawy ze skarg K. O. i K. O. na decyzję Wojewody [...] z dnia 23 sierpnia 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia 28 lutego 2022 r. Prezydent Miasta R. (dalej: Prezydent, organ I instancji), działając na podstawie art. 12 ust. 4, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18, art. 22 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U.

z 2020 r. poz. 1363 ze zm., dalej: specustawa drogowa), art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 203 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej: k.p.a.), orzekł o:

1. ustaleniu na rzecz K. i K. małżonków O. odszkodowania w wysokości 112.934 zł na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej za nieruchomość gruntową, położoną w R., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0569 ha, uregulowaną w KW NR [...], która stała się własnością Miasta na prawach powiatu R. zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta R. z dnia 12 października 2020 r., Nr [...], znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, budowa trasy N-S II etap w R. w ramach zadania pod nazwą: "Zaprojektowanie i budowa trasy N-S na odcinku od ul. Ż. do projektowanego przedłużenia ul. C.w R. etap II", wydana zgodnie ze specustawa drogową, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności (dalej: decyzja zrid), utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia 13 października 2021 r. nr [...];

2. zobowiązaniu do wypłaty ww. odszkodowania Miejskiego Zarządu Dróg

i Komunikacji w R., działającego w imieniu Prezydenta Miasta R.;

3. ustaleniu, że zapłata ww. odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołania wnieśli K. O. oraz K. O. (dalej: skarżący, strony), zarzucając:

- bezzasadne przyjęcie, że skarżący nie spełnili wymogów do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej,

- brak wskazania podstawy prawnej rozstrzygnięcia,

- nieuwzględnienie kosztów ogrodzenia,

- uniemożliwienie stronom postępowania wypowiedzenia się co do dopuszczonych i przeprowadzonych dowodów,

- brak wyjaśnienia, dlaczego organ nie przyjął średniej ceny za metr kwadratowy, wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wojewoda [...] (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy, organ II instancji) decyzją z dnia 23 sierpnia 2022 r., Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wojewoda wyjaśnił, że przedmiotowa sprawa dotyczy postępowania odszkodowawczego za wywłaszczenie nieruchomości na podstawie specustawy drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia tegoż odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.).

Podstawą do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie był operat szacunkowy z dnia 10 stycznia 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego I. C., która określiła wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na łączną kwotę 112.934 zł, w tym wartość gruntu stanowi 110.342 zł,

a wartość odtworzeniowa części składowych gruntu (ogrodzenie z siatki obudowane blachą falistą oraz ogrodzenie z listew drewnianych – płot pełny lamelowy) na kwotę 2.592 zł. W tym zakresie biegła ustaliła, że według stanu na dzień wydania decyzji zrid, tj. 12 października 2020 r., działka o numerze ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,0569 ha, położona w R. (obr. [...] Ż.), była niezabudowana

i porośnięta trawą. Znajdował się na niej fragment ogrodzenia z siatki metalowej, obłożonej blachą oraz z przęseł drewnianych osadzonych na słupkach metalowych. Nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nieutwardzonej ulicy Z. Działka leżała na terenach z dostępem do sieci energii elektrycznej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, gazowej i telefonicznej, na zagospodarowanych terenach budowlanych.

Szacowana działka położona była na terenach nieobjętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast według obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta R. na terenie przedmiotowej działki znajduje się strefa oznaczona symbolem MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w terenach wymagających przekształceń.

Rzeczoznawca majątkowy do wyceny przedmiotowego gruntu zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości została określona zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania w oparciu o grunty przeznczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dokonana bowiem analiza doprowadziła do wniosku, że ceny za działki wykupywane pod drogi publiczne są niższe od cen za działki budowlane pod zabudowę mieszkaniową, w związku z czym przyjęto, że przeznaczenie działki pod drogę publiczną nie zwiększa jej wartości.

Biegła ustaliła, że w obrębie Ż. i obrębach sąsiednich odnotowano kilkadziesiąt nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wyselekcjonowała więc grupę transakcji zbliżonych do wycenianej pod względem cech mających wpływ na wartość, przyjmując do wyceny działki z ostatniego roku. Cena 1 m2 prawa własności tych działek wahała się od około 89,62 zł/m2 do około 220 zł/m2 (średnia 143,96 zł/m2). Następnie biegła ustaliła, że zasadniczymi cechami

o charakterze cenotwórczym są: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, stopień uzbrojenia terenu, powierzchnia działki, dostępność komunikacyjna oraz warunki zagospodarowania działki. Rzeczoznawca, stosując metodę korygowania ceny średniej, dokonała korekty poszczególnych wartości, co w rezultacie doprowadziło do ustalenia wartości gruntu na poziomie 193,92 zł/m2.

W celu natomiast określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu biegła zastosowała podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.

W ocenie organu odwoławczego badany operat spełnia wymagane prawem warunki, a jego wnioski są logiczne i jasne. Dlatego został on uznany za wiarygodny dowód w sprawie ustalenia dla skarżących odszkodowania za wywłaszczony grunt.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia kosztów ogrodzenia, Wojewoda wskazał, że nie znajduje on potwierdzenia zarówno w operacie szacunkowym, jak i w decyzji, w których biegła wyszczególniła wartość odtworzeniową części składowych gruntu na kwotę 2.592 zł. Adnotacja o fragmencie ogrodzenia na przedmiotowej działce znajduje się również

w protokole z wizji lokalnej, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 21 października 2020 r.

Niezrozumiały jest zarzut, dlaczego biegła nie uwzględniła średniej ceny przyjętych do wyceny transakcji rynkowych, w sytuacji kiedy wartość ta wyniosła 143,96 zł/m2, a wartość rynkową 1 m2 gruntu nieruchomości wycenianej rzeczoznawca ustaliła na poziomie 193,92 zł/m2, a więc powyżej cen średnich na badanym rynku.

Wojewoda ocenił również, że w niniejszej sprawie organ I instancji wskazał stosowne przepisy prawne mające zastosowanie do ustalenia przedmiotowego odszkodowania i – wbrew zarzutom odwołania - nie naruszył art. 10 k.p.a. Zawiadomieniem z 27 stycznia 2022 r., które zostało skutecznie doręczone stronom 15 lutego 2022 r., poinformowano ich bowiem o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonych materiałów.

W rezultacie 21 lutego 2022 r. do organu I instancji wpłynęło pismo skarżących wraz

z załącznikami. Fakt powyższy został przez organ I instancji odnotowany

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, co dowodzi że stanowisko strony skarżącej zostało przyjęte do akt sprawy, poddane analizie i ocenione przed wydaniem rozstrzygnięcia.

Organ odwoławczy stwierdził, że spór w przedmiotowej sprawie dotyczy przede wszystkim uprawnienia skarżących do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W tym zakresie Wojewoda stwierdził, że zawiadomienie o wydaniu decyzji zrid zostało skutecznie doręczone skarżącemu 21 października 2020 r., natomiast skarżącej 3 listopada 2020 r. Zatem termin 30 dni na wydanie wywłaszczonej nieruchomości upłynął małżonkom O. najpóźniej 3 grudnia 2020 r. W tym terminie skarżący w żaden sposób nie uzewnętrznili woli wydania inwestorowi działki nr [...] o powierzchni 0,0569 ha.

W aktach sprawy brak jest jednak jakichkolwiek dokumentów potwierdzających ten fakt

i dających organowi podstawy do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Wojewoda podkreślił, że warunkiem koniecznym wydania rzeczy (nieruchomości) w trybie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest zgoda kluczowej strony tego postępowania, tj. właściciela nieruchomości. Tymczasem w aktach sprawy znajdują się pisma kierowane przez inwestora (Miejski Zarząd Dróg i Komunikacji) do Komendanta Miejskiego Policji w R. oraz Komisariatu [...] Policji Komendy Miejskiej Policji

w R. z 23 czerwca 2021 r. i 2 lipca 2021 r. w związku z odmową ze strony poprzednich właścicieli udostępnienia terenu działki numer [...]. W pismach tych jest mowa również o interwencjach policji w dniach: 23 i 27 czerwca 2021 r., które odbyły się z inicjatywy byłych właścicieli.

W przypadku rozpatrywania uprawnienia wynikającego z art. 18 ust. 1e ww. ustawy przedmiotem badania nie jest, jak twierdzą skarżący w złożonych odwołaniach, "czy interwencja policji miała przełożenie na wykonanie robót przez wykonawcę", ale sam fakt, że do niej doszło. Świadczy to bowiem o intencji byłych właścicieli, którzy

w ten sposób wyrazili swój sprzeciw wobec prowadzenia robót budowlanych na działce wywłaszczonej, która wcześniej stanowiła ich własność. Otrzymanie dodatkowego,

5-procentowego bonusu związane jest ściśle z działaniem właściciela nieruchomości

i jego bezdyskusyjną wolą wydania nieruchomości inwestorowi przed terminem wskazanym w decyzji zrid, o czym w niniejszej sprawie nie może być mowy.

Akta niniejszej sprawy wskazują, że postawa skarżących nie była nawet bierna, aby można było domniemywać brak sprzeciwu. Skarżąca wzywała policję przy próbie prowadzenia robót, a to jednoznacznie przesądza o aktywnej postawie byłych właścicieli przeciw obecności wykonawcy i prowadzeniu prac zgodnie z decyzją zrid.

Organ II instancji stwierdził, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala przyjąć, iż doszło do chociażby dorozumianego przekazania nieruchomości inwestorowi, które bezwzględnie musi zawierać dwa elementy: po pierwsze, objęcie nieruchomości w posiadanie przez inwestora w określonym prawnie terminie, a po drugie, wolę po stronie wydającego. Dopiero wtedy można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości na cele inwestycyjne, spełniające wymogi art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i dające podstawę organowi do powiększenia kwoty należnego odszkodowania.

Odnośnie do złożonych do odwołań: dokumentacji fotograficznej oraz oświadczenia podpisanego przez sąsiadów, Wojewoda wskazał, że zdjęcia stanowią dokument prywatny. Z kserokopii nie wynika oznaczenie geodezyjne działek, nie wiadomo gdzie przebiegają granice nieruchomości i pasa drogowego oraz w jakiej dacie zdjęcie zostało sporządzone. Natomiast przedłożone oświadczenie nie dotyczy działki nr [...].

Zdaniem Wojewody otrzymanie dodatkowego 5%-owego bonusu związane jest ściśle z działaniami właściciela nieruchomości i jego bezdyskusyjną wolą wydania nieruchomości inwestorowi przed terminem wskazanym w decyzji zrid, o czym

w niniejszej sprawie nie może być mowy.

Od powyższej decyzji skarżący złożyli skargi, w których zarzucili naruszenie prawa procesowego, tj.:

1) art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, polegające na bezzasadnym przyjęciu, że skarżący nie spełnili wymogów do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, podczas gdy wydali nieruchomość inwestorowi, co potwierdza dokumentacja złożona do akt sprawy (oświadczenia sąsiadów, dokumentacja fotograficzna, wydruki ze stron internetowych, potwierdzających, że doszło do wydania nieruchomości), zaś ewentualna interwencja policji nie miała żadnego przełożenia na wykonanie robót przez wykonawcę;

2) art. 7 k.p.a. w związku z art. 11 specustawy drogowej przez niedokonanie przez organ ustaleń, czy skarżący wydali nieruchomość, daty wydania, braku wpływu interwencji policji na wykonaną inwestycję;

3) art. 136 § 2 w związku z art. 138 § 2 k.p.a. przez to, że organ nie przeprowadził postępowania dowodowego polegającego na zażądaniu wyjaśnień

w zakresie okoliczności mających zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy,

w tym zarzutów podnoszonych przez skarżących w pismach kierowanych do organu,

w szczególności wyjaśnienia daty wydania nieruchomości, braku wpływu interwencji policji na wykonaną inwestycję, nieuwzględnienie kosztu ogrodzenia, które należało do skarżących;

4) art. 70, art. 77, art. 7 k.p.a. przez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie i wyjaśnień w sprawie, tzn. organ nie wyjaśnił, kiedy faktycznie skarżący wydali nieruchomość, czy wydanie nieruchomości miało wpływ na datę realizacji inwestycji, że inwestor wykonał inwestycję w terminie, a ewentualne wniesienie odwołania od decyzji organu I instancji było wyłącznie konstytucyjnym uprawnieniem skarżących do dwuinstancyjności postępowania;

5) art. 8 k.p.a. polegające na uniemożliwieniu stronom czynnego udziału w toku postępowania i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań, jak również polegające na wydaniu decyzji opartej na niepełnym

i wadliwie zgromadzonym materiale dowodowym, który został oceniony w sposób nielogiczny i sprzecznie z doświadczeniem życiowym oraz nieodniesieniu się do całości zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego;

6) art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu materiału dowodowego oraz zaniechaniu przeprowadzenia dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, pomimo że na podstawie przepisów k.p.a. organ jest zobowiązany do podjęcia ww. działań;

7) art. 81 w związku z art. 10 k.p.a. polegające na uniemożliwieniu stronom postępowania wypowiedzenia się co do dopuszczonych i przeprowadzonych dowodów

i uznania okoliczności faktycznych wynikających z przeprowadzonych dowodów za udowodnione, mimo braku podstaw, a za udowodnione mogą zostać uznane jedynie okoliczności, co do których strona zajęła stanowisko;

8) art. 86 k.p.a. w związku z art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ dowodu z przesłuchania stron, a także przesłuchania świadków - osób, które podpisały oświadczenie z pouczeniem o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań, podczas gdy po wyczerpaniu innych środków dowodowych niewyjaśniona pozostała okoliczność daty przekazania nieruchomości, szkody w postaci ogrodzenia, mająca istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy;

9) art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewykazaniu dowodów, na których organ oparł swoją decyzję, w szczególności że skarżąca dołączyła dokumentację fotograficzną, która jednoznacznie świadczyła o wydaniu nieruchomości na potrzeby prowadzonej inwestycji.

W konsekwencji podniesienia powyższych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji oraz zasądzenie od organu na ich rzecz kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw.

Jednocześnie wnieśli o zwrócenie się przez Sąd do Centralnego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w W. o nadesłanie wszystkich zdjęć lotniczych działek będących przedmiotem postępowania (obr. [...] Ż.),

w tym działki nr ewidencyjny [...] o powierzchni 0,0569 ha, pozostających

w dyspozycji tegoż Ośrodka, celem ustalenia przebiegu granicy między tymi działkami, albowiem organy orzekające zaniechały ustalenia okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

W uzasadnieniu skarg skarżący podnieśli, że okoliczność interwencji policji nie wyklucza, że do przekazania terenu inwestorowi faktycznie doszło, a inwestycja została wykonana w terminie. Świadkami przejęcia przez inwestora przedmiotowej działki

w listopadzie 2020 r. byli sąsiedzi, którzy potwierdzili tę okoliczność podpisem oświadczenia dołączonego do odwołania. Skarżący wskazali, że decyzję Wojewody odbierają jako swoisty "odwet" za wniesione odwołanie od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej

i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Przyczyny uchylenia zaskarżonej decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź stwierdzenia jej wydania z naruszeniem prawa wymienia art. 145 § p.p.s.a.

Kierując się powyższymi regułami Sąd stwierdził, że zarówno decyzja organu

I instancji, jak i organu odwoławczego zostały wydane bez naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bez naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz bez naruszenia prawa stanowiącego podstawę do wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 p.p.s.a.).

Istotnym dla rozpoznania niniejszej sprawy jest ustalenie, czy zaskarżona

i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji w zakresie ustalenia odszkodowania dla skarżących w związku z wywłaszczeniem nieruchomości, oznaczonej jako działka nr ewid. [...] o powierzchni 0,0569 ha, położonej w R., na podstawie specustawy drogowej jest prawidłowa, tzn. zgodna z obowiązującym prawem.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych

i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie zaś do art. 12 ust. 4a tej ustawy, w zakresie dróg publicznych, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust 4f specustawy drogowej).

Z kolei w myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania,

o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie za odjęte prawo do nieruchomości ustalane jest decyzją administracyjną, wydawaną na podstawie przepisów specustawy drogowej, przy czym według art. 12 ust. 5 ww. aktu do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania,

o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że podstawowym dowodem w sprawie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Stanowi on dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1

i ust. 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Definicję wartości rynkowej nieruchomości określa z kolei art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, jak również upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 1 pkt 1 w związku z ust. 5 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi poprzez dokonanie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi, co wymaga zaznaczenia, dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i ust. 3 u.g.n.).

Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zwrócić uwagę należy, że rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, m.in. w zakresie określania wartości nieruchomości dla różnych celów, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie z 2004 r.) stanowiące akt wykonawczy do u.g.n.

Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

W tym miejscu istotne jest również przytoczenie zapisów ustawowych określających możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłym właścicielom nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne

z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 ww. wskazanego przepisu wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne

z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W rozpatrywanej sprawie biegła I. C. sporządziła operat szacunkowy

z dnia 10 stycznia 2022 r., który stał się podstawą do ustalenia przez organy orzekające odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości. Należy zgodzić się

z organami, że biegła prawidłowo ustaliła przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazała prawidłowe daty istotne dla procesu szacowania, tj. stan na dzień wydania decyzji zrid (12 października 2020 r.), przyjmując datę określenia wartości szacowanej nieruchomości na datę sporządzenia operatu (10 stycznia 2022 r.). Określiła również, zgodnie ze swoimi uprawnieniami, sposób podejścia oraz metodę wyceny.

Z operatu szacunkowego wynika, że szacowana nieruchomość na dzień 12 października 2020 r. położona była na terenach zabudowy mieszkaniowej, a została wywłaszczona pod realizację inwestycji drogowej. Biegła przeprowadziła więc analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, która wykazała, że ceny gruntów położonych na terenach mieszkaniowych są wyższe niż ceny gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. W związku z tym przeznaczenie działki pod drogę nie zwiększyło jej wartości. Dlatego też, zgodnie z art. 134 u.g.n., określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Do określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia z 2004 r. podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przyjęte w niniejszej sprawie cechy różnicujące to: lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo, stopień uzbrojenia terenu, powierzchnia działki, dostępność komunikacyjna oraz warunki zagospodarowania działki.

Analiza przyjętych przez biegłą transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości podobnych do szacowanej, po skorygowaniu ich wartości poszczególnymi współczynnikami korygującymi, doprowadziła do wniosku, że oszacowana wartość przedmiotowego gruntu na poziomie 193,92 zł/m2 kształtuje się powyżej cen średnich na badanym rynku. Stąd wartość rynkową nieruchomości nr 101/1 oszacowano na kwotę (w zaokrągleniu) 110.342 zł.

Jednocześnie biegła określiła wartość odtworzeniową części składowych przedmiotowej działki na kwotę 2.592 zł (strona 18-19 operatu szacunkowego), powołując się na przepisy § 20 - § 22 rozporządzenia z 2004 r. Łączna wartość odszkodowania za działkę [...] wyniosła 112.934 zł.

W ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość,

a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Opinia rzeczoznawcy wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, ponieważ ostatecznie to organ administracji rozstrzyga sprawę. Zadaniem biegłego jest jedynie dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego

w sprawie materiału dowodowego.

Organ administracji publicznej jest natomiast zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz dokonać jego prawidłowej oceny zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Taka ocena, zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie została przeprowadzona i na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę I. C. z dnia 10 stycznia 2022 r. organ I instancji prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość gruntową, oznaczoną jako działka o numerze [...] o powierzchni

0, 0569 ha, położoną w R., a organ odwoławczy, w ramach kontroli instancyjnej, jak również własnych ustaleń merytorycznych, zasadnie utrzymał w mocy decyzję Prezydenta.

Sąd podziela ocenę ww. operatu dokonaną przez organy co do ustaleń

i wniosków końcowych, uznając je za kompletne, wiarygodne i rzetelne. Opinia biegłego jest jasna, pełna i logiczna. Sporządzony operat, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia

z 2004 r., zawiera informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Z treści skarg jednoznacznie wynika, że kwestią sporną w niniejszej sprawie jest przede wszystkim ustalenie, czy skarżącym przysługuje prawo do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W toku postępowania administracyjnego skarżący prezentowali stanowisko, że spełniają warunki do powiększenia im odszkodowania, zgodnie z ww. przepisem.

Z akt wynika, że decyzja zrid z 12 października 2020 r. była opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, który uprawniał do niezwłocznego wydania nieruchomości objętej tą decyzją i do rozpoczęcia robót budowlanych (art. 17 ust. 1 specustawy drogowej oraz punkt 6 decyzji zrid). Organ I instancji doręczył skutecznie skarżącym zawiadomienie o wydaniu decyzji: skarżącemu w dacie 21 października 2020 r., zaś skarżącej 3 listopada 2020 r. w trybie doręczenia zastępczego (zwrot nie podjęto w terminie, pomimo dwukrotnego awizowania), co zostało udokumentowane

w aktach administracyjnych sprawy. Uwzględniając więc 30 dni od daty 3 listopada 2020 r., termin z art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej minął 3 grudnia 2020 r.

W tym czasie skarżący nie wydali całej działki objętej decyzją zrid o numerze 101/1. Na tę okoliczność brak jest w aktach jakiejkolwiek dokumentacji. Wprawdzie ww. przepis nie zawiera żadnej procedury, ustanawiającej reguły wydawania nieruchomości, jednak istotne jest, aby były właściciel wyraził zgodę na objęcie jej w posiadanie przez nowego posiadacza.

Skoro w treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej mowa jest o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu, to konieczne jest, aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani

o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi (tak wyrok NSA z 10 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 1158/18, publ. Lex nr 3054304).

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że brak jest potwierdzenia w aktach, aby skarżący w sposób wyraźny w terminie określonym w art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej przekazali działkę nr [...] inwestorowi. Wprawdzie powołują się na dokumentację prasową, że 20 października 2020 r. rozpoczęły się prace nad budową trasy N-S (1,5 km drogi), a w aktach znajduje się protokół przekazania terenu/wprowadzenia na plac budowy z tego samego dnia podpisany przez zarządcę drogi – Miejski Zarząd Dróg i Komunikacji w R. oraz wykonawcę [...] Sp.

z o.o. z siedzibą w P., jednak z innych dokumentów wynika, że skarżący

w czerwcu 2021 r. aktywnie uniemożliwiali wejście na teren przedmiotowej działki

w celu realizacji zamierzonych robót budowlanych.

I tak: 23 czerwca 2021 r. kiedy wykonawca po zdjęciu ogrodzenia przystąpił do realizacji robót na spornej działce, skarżący wezwali policję. Stąd w piśmie z 23 czerwca 2021 r. Miejski Zarząd Dróg i Komunikacji w R. zwrócił się do [...] Komisariatu Policji KMP w R. z wnioskiem o interwencję w sprawie z uwagi na konieczność płynnego wykonywania robót, aby w terminie zrealizować zadanie. Druga interwencja policji miała miejsce 27 czerwca 2021 r., o czym świadczy pismo zarządcy drogi do KMP w R. z 2 lipca 2021 r. O problemach z wykonywaniem robót budowlanych na przedmiotowej działce wykonawca informował Miejski Zarząd Dróg

i Komunikacji w R. wskazując, że pomimo prób polubownego rozstrzygnięcia sporu ze skarżącymi oraz dwukrotnych interwencji policji, które okazały się nieudolne, sprawa nie jest rozwiązana. Powoduje to opóźnienie w wykonaniu robót oraz zagrożenie dla terminu końcowego zadania, pomimo formalnego przekazania terenu budowy we władanie wykonawcy. Jednocześnie poinformowano, że teren przeznaczony do wykonania robót został zastawiony zaparkowanymi autami, co uniemożliwiało prowadzenie robót (pismo z 30 czerwca 2021 r.).

Skarżący na rozprawie sądowej 19 stycznia 2022 r. przyznali, że walczyli o kilka metrów działki, bo nie chcieli, żeby w tym miejscu drogi była możliwość zawracania. Policję wezwała skarżąca w czerwcu 2021 r., kiedy inwestor wjechał koparką, a ich odwołanie od decyzji I instancji nie zostało jeszcze rozpoznane. Skarżąca ponadto przyznała, że ogrodzili część działki, której wywłaszczenie kwestionowali w odwołaniu

i wobec tej części aktywnie przeciwstawiali się jej wydaniu. Nie robili natomiast trudności w przejęciu pozostałej części działki, co miało miejsce w listopadzie 2020 r. (protokół rozprawy k. 95-95v akt sądowych).

Z powyższych dowodów wynika, że ewidentnie skarżący odmówili udostępnienia części działki nr [...] celu realizacji zamierzenia inwestycyjnego objętego decyzją zrid. Nie mogą więc wywodzić z takiego zachowania, że tę działkę udostępnili w sposób dorozumiany (bez czynienia przeszkód w objęciu nieruchomości przez inwestora). Wniesienie odwołania od decyzji zrid z 12 października 2020 r. nie stało na przeszkodzie jednoczesnemu wydaniu całej nieruchomości w następstwie działania skarżących (złożenia oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości, protokolarne przekazanie nieruchomości) lub zaniechania (zaniechanie wykonywania władztwa nad rzeczą, tolerowanie faktycznego wkroczenia inwestora na teren nieruchomości

i rozpoczęcia prac budowlanych) (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 3189/18, publ. Lex nr 2785886). Skarżący mieli świadomość, że decyzja zrid była opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, nie oponowali wydaniu przedmiotowej nieruchomości w czasie protokolarnego przekazywania terenu inwestycji 20 października 2020 r., natomiast przez utrudnianie kontynuacji prac budowlanych na części działki nr [...] w czerwcu 2021 r. faktycznie uniemożliwili uznanie, że wydali całą nieruchomość poprzez zaniechanie wykonywania nad nią władztwa, co byłoby podstawą do zastosowania bonusu 5% wartości nieruchomości.

Reasumując, skarżący jako dotychczasowi właściciele działki [...], w czerwcu 2021 r. czynili przeszkody w faktycznym przejęciu całości tej nieruchomości, tym samym pozbawili się możliwości skorzystania z podwyższenia odszkodowania.

W aktach administracyjnych na piśmie [...] Sp. z o.o. do MZDiK z 30 czerwca 2021 r. znajduje się zapis, iż teren został udostępniony wykonawcy przez skarżących dopiero w dniu 5 lipca 2021 r. Prawidłowo więc organy obu instancji stwierdziły brak przesłanek do podwyższenia skarżącym odszkodowania. Dlatego niezasadny jest zarzut skargi naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Sąd nie podziela również zarzutów dotyczących naruszenia przepisów prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.), polegających na niepełnych ustaleniach fatycznych na okoliczność wykazania faktycznego wydania inwestorowi nieruchomości nr [...] przez skarżących, braku wszechstronnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, zaniechaniu przeprowadzenia istotnych dla sprawy dowodów. Zdaniem Sądu z akt administracyjnych jasno wynika, jak wyglądało faktyczne wydanie przedmiotowej nieruchomości inwestorowi przez skarżących, na tę okoliczność są wystarczająco przekonujące dowody, bez potrzeby poszukiwania dalszych (np. przesłuchiwanie stron). Intencją skarżących w czerwcu 2021 r. była chęć niewydania części działki nr [...] pod pretekstem oczekiwania na rozpoznanie ich odwołania od decyzji zrid. Skarżąca na rozprawie sądowej przyznała, że w czerwcu 2021 r. przestali aktywnie działać w odniesieniu do spornej części działki dopiero wówczas, gdy policjant postraszył ją "zatrzymaniem na 48 godzin" (protokół rozprawy k. 95v akt sądowych).

Sąd podziela ocenę dowodów złożonych przez skarżących do odwołania (oświadczenie sąsiadów, dokumentacja fotograficzna), a dokonaną przez Wojewodę

w zaskarżonej decyzji. Brak było też podstaw do uwzględnienia wniosków dowodowych zawartych w skargach, dlatego Sąd je oddalił na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. Z treści tego przepisu wynika, że sąd może uzupełnić postępowanie dowodowe z dokumentów na wniosek lub z urzędu jedynie wówczas, jeśli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania

w sprawie. Te przesłanki nie wystąpiły w odniesieniu do składanych przez skarżących wniosków dowodowych.

Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 81 w związku z art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącym wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów

w sprawie, ponieważ organ I instancji zawiadomieniem z 27 stycznia 2022 r. (doręczonym stronom 15 lutego 2022 r.) pouczył ich w trybie art. 10 § 1 k.p.a.

i umożliwił im ustosunkowanie się do zebranego w sprawie materiału dowodowego

w terminie 7 dni. Skarżący z tego prawa skorzystali i złożyli pismo z 18 lutego 2022 r. (data wpływu do organu – 21 lutego 2022 r.), do którego dołączyli dokumentację fotograficzną na potwierdzenie, że inwestor wykonywał prace na przedmiotowej nieruchomości od samego początku. Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji ustosunkował się do tych dowodów.

Sąd stwierdza, że w aktach sprawy brak dowodu zawiadomienia skarżących

o treści art. 10 § 1 k.p.a. przed wydaniem decyzji przez organ II instancji. Naruszenie tego przepisu przez Wojewodę nie ma jednak wpływu na wynik sprawy, bowiem strony nie wykazały, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło im dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyroki NSA: z 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, publ. ONSA i WSA 2006/6/157 i z 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, publ. Lex nr 786594, wyrok WSA w Warszawie z 13 kwietnia 2011 r., sygn. akt VII SA/Wa 212/1, publ. CBOSA).

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił skargi, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a.