Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2049/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Miron, Sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant Dominik Nowak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2007 roku sprawy ze skargi B. W. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) sierpnia 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) sierpnia 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. z dnia (...) lipca 2007 r, którą orzeczono o pobraniu do B. i M. W. jednorazowej opłaty w wysokości 13718,25 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW (...) położonej w W., w rejonie ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 616 m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, iż zawiadomieniem z dnia 22 czerwca 2004 r. powiadomiono o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie pobrania od B. i M. W. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W. w rejonie ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 616 m2, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.. Uchwała Nr (..) Rady Gminy W. z dnia (...) maja 1999 r. w sprawie uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa M. (Nr (...) ) z dnia (...) listopada 1999 r. Zgodnie z art. 58 ww. uchwały plan wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa M. - tj. dnia (...) listopada 1999 r. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stała się obowiązująca, zatem postępowanie zostało wszczęte w terminie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium podniosło, że jedną z przesłanek wynikającą z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 77 ze zm.) jest zbycie nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmiany. W niniejszej sprawie plan został uchwalony dnia (...) maja 1999 r, natomiast działka nr (...) została sprzedana aktem notarialnym z dnia (...) kwietnia 2004 r.

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

Przed uchwaleniem nowego planu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą z dnia Nr (...) Rady m. W. z dnia (...) września 1992 r., zgodnie z którym obecna działka nr (...) zlokalizowana była w strefie o funkcjach mieszkaniowo - usługowych (...). Zgodnie z załącznikiem Nr 2 do ustalenie ogólnego nr 34 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia 445 ha gruntów położonych na terenie Dzielnicy Gminy (...), w obszarze strefy (...) ograniczonych ulicami: (...) i terenami zieleni pod S. ., do czasu zaistnienia warunków umożliwiających urbanizację tego terenu. Plan ten nie określał szczegółowo warunków zagospodarowania nieruchomości, w skład którego wchodziła przedmiotowa działka, natomiast określał, że znajduje się w strefie o funkcjach mieszkaniowo - usługowych (...), z zakazem zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia (...) maja 1999 r. przedmiotowa działka znajduje się w obszarze, w którym ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia. Obszar ten określono jako I strefa. Plan określa szczegółowo ustalenia dotyczące m.in. układu ulicznego i urządzeń pomocniczych, zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i urządzenia terenu, ustalenia dotyczące tymczasowego zagospodarowania, urządzania oraz użytkowania terenów.

W związku z powyższym Kolegium uznało, iż nowy plan zmienił przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa działka na korzystniejsze, gdyż w nieobowiązującym planie zakaz zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze uniemożliwiał wykorzystanie nieruchomości na inny cel niż rolniczy. Natomiast obowiązujący obecnie plan umożliwia wykorzystanie przedmiotowej działki na cele nierolnicze, bowiem istnieje obecnie możliwość zabudowy przedmiotowej działki. W związku z tym, skoro w ocenie Kolegium spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 36 ust. 4 ww. ustawy, gdyż nastąpiło zbycie nieruchomości, oraz w wyniku uchwalenia nowego planu wartość nieruchomości wzrosła, organ I instancji prawidłowo zastosował przepis art. 36 ust. 4.

W związku z faktem, iż wzrosła wartość nieruchomości, zdaniem Kolegium należało także rozpatrzyć kwestię prawidłowości ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

wzrostu wartości nieruchomości. Regulacje w tym zakresie zawarto w art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, ponadto w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Natomiast oszacowanie wartości rynkowej gruntu (zarówno przed, jak i po zmianie) przeprowadza się zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.)

W niniejszej sprawie podstawą wydania zaskarżonej decyzji był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. C.. Operat ten został wykonany w celu określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem. Jak wynika z treści tego dokumentu wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed zmianą planu została oszacowana na kwotę 135397 zł, zaś wartość po zmianie planu została oszacowana na kwotę 190270 zł. Wartości te zostały ustalone na dzień zbycia nieruchomości. Sporządzony operat wskazuje na wzrost wartości nieruchomości i potwierdza wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem Kolegium ważnym aspektem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wysokość opłaty jednorazowej. Wysokość opłaty została określona w uchwale Nr (...) Rady Gminy W. z dnia (...) maja 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; osiedla A. i wynosi 25 % wzrostu wartości nieruchomości. Taką też wysokość opłaty przyjął organ I instancji przy ustaleniu jednorazowej opłaty, kierując się przy tym również wartościami nieruchomości ustalonymi przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ II instancji odnosząc się do zarzutu odwołania wskazującego, że odwołujący się mogli liczyć, że ewentualna renta planistyczna zostanie pomniejszona o wartość terenów przeznaczonych na cele publiczne, stosownie do brzmienia art. 55 ust. 3 uchwały zatwierdzającej plan miejscowy wskazał, że kwestia ta nie znajduje zastosowania w sprawie, gdyż do czasu sprzedaży przedmiotowej działki, działki przeznaczone na cele publiczne nie zostały nieodpłatnie przekazane gminie (pomimo wniosków odwołujących się). Podlegają one natomiast wykupieniu ze środków ujętych w planie rzeczowo - finansowych dla zadania pod nazwą "wykup gruntu pod

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

inwestycje zrealizowane przez miasto w latach ubiegłych" z pieniędzy budżetu m. W..

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli B. i M. W., reprezentowani przez adwokata, zarzucając, że została wydana z naruszeniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie, a także naruszenie przepisów postępowania administracyjnego - art. 7, 8, 77 oraz 138 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a w szczególności, czy w okolicznościach sprawy można mówić o zmianie przeznaczenia terenu wywołanej zmianą planu, a ponadto zaniechanie szczegółowej analizy operatu szacunkowego pomimo, że jak każdy dowód w sprawie powinien on podlegać ocenie na zasadach ogólnych przewidzianych w kpa, a nie tylko na ocenie przez pryzmat zgodności operatu z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również nieodniesienia się w pełni do zawartych w odwołaniu zarzutów dotyczących wymienionych wyżej kwestii.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że z przesłanek jakie muszą zostać spełnione by uprawnione było wydanie decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomość, określonych w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że niezbędna musi być okoliczność zaistnienia bezpośredniego związku przyczynowego między uchwaleniem nowego planu, a wzrostem wartości nieruchomości, przy czym wzrost ten musi być spowodowany tylko i wyłącznie uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących w sprawie nie wykazano bezpośredniego związku przyczynowego. W poprzednio obowiązujących zapisach planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie o funkcji mieszkaniowo - usługowej. W aktualnie obowiązującym planie miejscowym nadal pozostała funkcja mieszkaniowa z doprecyzowaniem, że ma to być budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wraz z urządzeniami I stopnia obsługi. Z tego tytułu, zdaniem skarżących, stwierdzenie, że nowy plan zmienił przeznaczenie terenu jest nieuzasadnione. Ponadto wskazali, że jeżeli teren w przeszłości stanowił rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe i wobec tego nie mógł być zainwestowany, to jeszcze za mało aby można było wyprowadzić wniosek, iż do zmiany przeznaczenia terenu doszło dopiero w związku z uchwaleniem nowego

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

planu zagospodarowania przestrzennego. Powołali przy tym orzeczenia sądów administracyjnych.

Ponadto zdaniem skarżących żadne argumenty nie przemawiają za przyjęciem, że organ rozpoznający sprawę na podstawie dokumentacji jakim jest operat szacunkowy nie może samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie zażądać od rzeczoznawcy wyjaśnień co do jego treści, jak również weryfikacji tego dokumentu. Skarżący wskazali także, że w zaskarżonej decyzji brak jest szczegółowej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego. W związku z powyższym wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do art. 134 p.p.s.a. -zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) grudnia 2005 r. nie narusza prawa. Oznacza to, iż nie znaleziono podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego zarówno z przyczyn wskazanych w skardze, jak i innych uchybień, które Sąd byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jednocześnie uprawnienie Gminy do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wygasa w terminie 5 lat od daty, w której plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Na tle powyższej regulacji powstały wątpliwości, które orzecznictwo wyjaśniło, przyjmując, jak trafnie powołało SKO wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004r. (Sygn. akt OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91), że zachowanie owego terminu następuje wówczas, gdy nastąpi wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej w ciągu 5 lat, jak również w tym samym terminie musi wystąpić jeszcze jedna niezbędna przesłanka wymierzenia opłaty tj. zbycie nieruchomości. Analogiczne stanowisko zajął WSA w Warszawie w wyroku z dnia 10 marca 2006r., sygn. akt IV S.A./Wa 2265/05, LEX nr 222281). Prawidłowo zatem przeanalizowano i przyjęto w zaskarżonej decyzji, iż zachowane zostały przesłanki formalne do nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, bowiem nowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu (...) listopada 1999r., sprzedaż działki nastąpiła w dniu (...) kwietnia 2004r., natomiast zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone stronom w dniu (...) czerwca 2004r.

Dalej przyjęto, że nowy plan zmienił przeznaczenie obszaru, na którym znajduje się przedmiotowa działka, na korzystniejsze w stosunku do poprzednio obowiązującego planu, bowiem do daty uchwalenia nowego planu było niemożliwe wykorzystanie nieruchomości na inny cel niż rolniczy. Powyższy wniosek poprzedziła, przeprowadzona w ocenie Sądu w sposób prawidłowy i wystarczający do podjęcia decyzji, analiza całości zapisów planu z dnia (...) września 1992r., dotyczących przedmiotowego terenu oraz nowego planu zagospodarowania przestrzennego. SKO przeanalizowało i zawarło te ustalenia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że przed uchwaleniem nowego planu obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą z dnia Nr (...) Rady m. W. z dnia (...) września 1992 r., zgodnie z którym obecna działka nr (...) zlokalizowana była w strefie o funkcjach mieszkaniowo -

6

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

usługowych (...). Zgodnie z załącznikiem Nr 2 do ustalenia ogólnego nr 34 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia 445 ha gruntów położonych na terenie Dzielnicy Gminy (...), w obszarze strefy (...) ograniczonych ulicami: (...) i terenami zieleni pod S., do czasu zaistnienia warunków umożliwiających urbanizację tego terenu. Plan ten nie określał szczegółowo warunków zagospodarowania nieruchomości, w skład którego wchodziła przedmiotowa działka, natomiast określał, że znajduje się w strefie o funkcjach mieszkaniowo - usługowych (...), z zakazem zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Jednocześnie teren ten powinien zostać określony jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. W tym miejscu należy wskazać, że w taki właśnie sposób został sformułowany zapis w załączniku nr 2 do ustalenia ogólnego Nr 34 (str 2 tego załącznika). W dalszej kolejności SKO stwierdziło, że po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia (...) maja 1999 r. przedmiotowa działka znajduje się w obszarze, w którym ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia. Obszar ten określono jako I strefa. Plan określa szczegółowo ustalenia dotyczące m.in. układu ulicznego i urządzeń pomocniczych, zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i urządzenia terenu, ustalenia dotyczące tymczasowego zagospodarowania, urządzania oraz użytkowania terenów.

W ocenie sądu rozważania powyższe, być może nie stanowią "dogłębnej analizy", którą miał na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku, powołanym przez skarżących, z dnia 25 września 2007r, sygn. akt II OSK 1244/06 i wydanym w analogicznym stanie prawnym i faktycznym, jednakże trudno zarzucić aby rozważania te mogłyby zostać uzupełnione o jakieś istotne dla sprawy okoliczności.

Przede wszystkim z tych ustaleń wynika, że SKO wzięło pod rozwagę nie tylko samo brzmienie przeznaczenia terenu przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, bo to jest bezsporne, lecz wyprowadziło wniosek o wzroście ceny nieruchomości spowodowanym uchwaleniem nowego planu z całokształtu zapisów starego planu, a w szczególności z możliwości wykorzystania działki na cele mieszkaniowe w dotychczasowym planie.

Wyraźnie należy podkreślić, że z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, aby zmiana wartości nieruchomości

7

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

musiała być wynikiem zmiany przeznaczenia terenu w planie. Przepis jedynie stwierdza, że zmiana wartości musi być powiązana z uchwaleniem planu lub jego zmianą. Niewątpliwie z reguły taka zmiana (wzrost) będzie wynikiem zmiany przeznaczenia gruntu z jednego celu na inny, ale nie oznacza to, że inne postanowienia i wymogi planu nie będą miały wpływu na wartość terenów. W ocenie Sądu nieuprawnione jest utożsamianie zmiany planu (uchwalenia) planu ze zmianą przeznaczenia terenu (funkcją). Konieczne jest bowiem szersze spojrzenie na regulacje planu, z uwzględnieniem całokształtu jego zapisów, bowiem ewentualny wzrost wartości nieruchomości musi być powiązany z owym aktem prawa miejscowego jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego, a nie jedynie z samą funkcją i przeznaczeniem terenu, na którym jest ta nieruchomość. Nie można wykluczyć sytuacji odwrotnej tzn. zostanie w nowym planie utrzymana dotychczasowa funkcja, lecz wymogi i zakazy przewidziane w planie w konsekwencji zmniejszają możliwości inwestycyjne w porównaniu do możliwości wynikających ze starego planu. W konsekwencji mimo zachowania dotychczasowego przeznaczenia wartość rynkowa nieruchomości ulegnie obniżeniu. Może wystąpić także sytuacja jak w niniejszej sprawie. Mianowicie nie ulega zmianie funkcja w stosunku do zapisów poprzedniego planu, jednakże regulacje w starym planie de facto uniemożliwiają bądź w istotny sposób utrudniają wykorzystanie terenów pod cel nań przeznaczony. Taka zaś sytuacja wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Działki skarżących mogły być bowiem wykorzystywane jedynie na cel rolniczy, mimo zapisów w planie pod budownictwo. W taki też sposób organ przeprowadził analizę funkcji terenu w obydwu planach, podkreślając, że w starym planie istniał zakaz zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Następnie wywiódł nie do końca precyzyjny wniosek, że wskutek uchwalenia planu zmieniło się przeznaczenie obszaru na korzystniejsze. Przeznaczenie to bowiem nie uległo zmianie, lecz nie zmienia to istoty zagadnienia, że wzrost wartości działki musi wynikać nie ze zmiany przeznaczenia lecz z faktu uchwalenia lub zmiany planu.

Tym samym twierdzenia zawarte w skardze, że stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, że nowy plan zmienił przeznaczenie terenu jest zupełnie nieuzasadnione, nie dotykają istoty problemu. Nie jest bowiem konieczna zmiana przeznaczenia terenu do tego, aby wartość nieruchomości uległa obniżeniu lub podwyższeniu.

Sygn. akt IV SA/Wa 2049/07

Natomiast opisane w planie przeznaczenie działki z uwzględnieniem zakazu zmiany na cele nierolnicze stanowiło podstawę wyceny wartości działki przez rzeczoznawcę. Wyraźnie wynika ta okoliczność ze sporządzonego w sprawie operatu. Rzeczoznawca bowiem dokładnie przeanalizował zapisy starego planu i poczynił ustalenia odnośnie możliwości inwestycyjnych zgodnie z zapisem planu, jak również obrotów ziemią położoną na tym terenie. Skarżący nie podnieśli żadnych konkretnych zarzutów co do nieprawidłowości tegoż operatu lub poczynionych w nim ustaleń zarówno przed organem I instancji, jak również w odwołaniu. SKO natomiast dosyć obszernie wywiodło w swojej decyzji zasady sporządzania operatów i powołało przepisy znajdujące zastosowanie przy sporządzaniu tego rodzaju dokumentów. Wywody te w ocenie Sądu wskazują, że operat sporządzony przez K. C. stanowił podstawę ustaleń poczynionych przez organy i wobec tego został przyjęty jako wiarygodny dowód w sprawie. Za trafne co do zasady należy uznać stanowisko skarżącego, że wartość dowodowa takiego dokumentu winna być oceniona przez organy jak każdego innego dowodu. Na obowiązek oceny na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego wskazał NSA w wyroku z dnia 26 stycznia 2006r. (sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473). Niemniej jednak uchybienie organów polegające na naruszeniu normy art. 107 § 3 kpa poprzez brak stwierdzenia w uzasadnieniu decyzji, iż przedmiotowy operat jest wiarygodny, pełny, nie zawiera żadnych błędów lub nieścisłości, w konsekwencji nie mogło mieć żadnego wpływu na wynik sprawy. Poprzez bowiem przyjęcie, że wnioski zawarte w operacie stanowią podstawę ustaleń faktycznych, organy uznały ten dowód za wiarygodny. A wobec braku konkretnych zarzutów do tego dokumentu i wniosków w nim zawartych, co do których bezspornie organ miałby obowiązek ustosunkowania się, należy przyjąć wywody poczynione przez SKO w zaskarżonej decyzji jako uzasadniające wydanie takiego rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy art. 151 p.p.s.a., orzekł jak na wstępie.