Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 422/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-08-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Kramek (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Gierak-Podsiadły WSA Tomasz Janeczko po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 18 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej R. w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] (dalej: "skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: "organ odwoławczy", "Kolegium") z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...], wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2019 r. [...] S.A. z siedzibą w [...] zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent", "organ I instancji") z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na działkach nr geod. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] obręb [...], położonych w [...] przy ul. [...], polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami, budowie drogi wewnętrznej i parkingu na samochody osobowe oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r., znak [...], Prezydent ustalił warunki zabudowy na rzecz inwestora dla wnioskowanej inwestycji.

Po rozpatrzeniu odwołań od powyższego rozstrzygnięcia organu I instancji, Kolegium decyzją z dnia [...]maja 2020 r. nr [...] uchyliło decyzję Prezydenta w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Rozpoznając ponownie sprawę, pismem z dnia [...] czerwca 2020 r. organ I instancji wystąpił do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] o uzgodnienie przygotowanego projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy udzielając mu następnie informacji, że powierzchni terenu oznaczonego literami ABCDEFGHI wynosi 5023 m2.

W dniu [...] lipca 2020 r. do akt sprawy wpłynęło postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...] w [...] z dnia [...]czerwca 2020 r., którym nie uzgodniono projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W dniu [...] lipca 2020 r. do akt sprawy wpłynęło pismo inwestora [...] S.A., w treści którego zmodyfikowano wniosek inicjujący postępowanie w ten sposób, że inwestycją w miejsce całej działki nr [...] objęto część tej działki, przez co powierzchnia zabudowy zmieniła się z 5044 m² na 4978 m².

Decyzją z dnia [...] września 2020 r., znak [...], organ I instancji, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 713, dalej: "u.p.z.p."), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na działkach nr geod.: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] obręb [...] oraz na części działki nr [...]obr. [...], położonych w [...] przy ul. [...] (powierzchnia terenu inwestycji – 4978 m2), polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami, budowie drogi wewnętrznej i parkingu na samochody osobowe oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej.

Pismem z dnia [...] października 2020 r. odwołanie od tej decyzji wniósł Polski Klub Ekologiczny Okręg [...][...] w [...], zarzucając podjęcie rozstrzygnięcia organu I instancji z naruszeniem: 1.) art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2.) art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 3 ,5, 9 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p.; 3.) § 3, 5, 6, 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 4.) art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; 5.) § 3 ust. 1 Uchwały nr [...] Sejmiku Województwa [...] z dnia 18 września 2018 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu.

Pismem z dnia [...] października 2020 r. odwołanie od decyzji Prezydenta z dnia [...] września 2020 r. wniósł T. M. wskazując, że w toku postępowania w związku z nieuzgodnieniem projektu decyzji przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska inwestor w sposób sztuczny ograniczył granice terenu inwestycji, aby uniknąć postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Ponadto podniósł, że decyzja organu I instancji została podjęta z naruszeniem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., gdyż brak jest odpowiedniego uzbrojenia terenu, w szczególności kanalizacji deszczowej.

Pismem z dnia [...] października 2020 r. odwołanie od decyzji Prezydenta z dnia [...] września 2020 r. wniosła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, zarzucając rozstrzygnięciu organu I instancji naruszenie: 1) art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 3 ,5, 9 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p..; 3) § 3, 5, 6, 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 4) art. 74 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska; 5) art. 7, 8, 9, 10, 77, 80 oraz 107 § 3 k.p.a.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. Kolegium, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z dnia [...] września 2020 r. wyjaśniając w pierwszej kolejności, że dla terenu, na którym znajdują się działki objęte planowaną inwestycją, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego inwestor obowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Kolegium wyjaśniło, że dla rozpatrzenia przedmiotowej sprawy decydujące znaczenie ma ocena zaskarżonej decyzji oraz materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy pod kątem tego, czy organ wykazał, że zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz w przepisach rozporządzenia wykonawczego wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. W tym też kontekście stwierdziło, że organ I instancji w sposób prawidłowy i kompleksowy ustalił stan faktyczny sprawy i poprzez analizę zaprezentował warunki faktycznie panujące na przedmiotowym terenie.

Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Kolegium zaznaczyło, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia działki sąsiedniej, a w orzecznictwie intepretuje się je wskazując na konieczność wykładni funkcjonalnej. Pojęcia tego nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz należy ją odnieść do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Działka sąsiednia to zatem nieruchomość położona w obszarze objętym analizą, tworzącym pewną całość urbanistyczną.

Następnie Kolegium wskazało, że warunek kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest jednym z podstawowych warunków kształtujących lokalizację nowej zabudowy, przez co zapewnia się ład przestrzenny na danym obszarze. Organ podkreślił, że kontynuacja zastanej funkcji i zagospodarowania terenu (parametrów, cech i wskaźników) nie może być interpretowana wąsko, jako dopuszczenie tylko takiej zabudowy, która stanowi powielenie wskaźników i parametrów zabudowy już istniejącej. Tym samym jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji i parametrów mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na wyznaczonym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nie można więc w konkretnych przypadkach wykluczyć lokalizowania zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie jednorodzinnej, gdy jest to podyktowane wynikami przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. W przypadku zróżnicowanej zabudowy występującej w obszarze analizowanym, organ przy ustalaniu warunków nowej zabudowy kierując się wymaganiami ładu przestrzennego – dostosowuje ją do cech oraz parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju.

Kolegium podkreśliło, że właściwa wykładnia przepisów § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków zabudowy konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, na których znajduje się zabudowa o podobnym charakterze, co pozwala określić wymagania w zakresie parametrów i cech kształtowania nowej zabudowy.

W ocenie Kolegium nie sposób czynić zarzutów organowi I instancji z uwagi na fakt, że przy opracowywaniu projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a przede wszystkim przy sporządzaniu analizy urbanistycznej, nie oparł jej jedynie o nieruchomości zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz parametry charakterystyczne dla zabudowy znajdującej się wyłącznie na tychże nieruchomościach.

Organ odwoławczy wskazał, że pojęcie kontynuacji funkcji i parametrów należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Ponadto organ podał, że granic prawa własności nie wyznaczają poszczególne przepisy, lecz całokształt obowiązującego ustawodawstwa, a więc zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i przepisy prawa administracyjnego materialnego. Te ostatnie, stanowiące zazwyczaj ograniczenia prawa własności, nie mogą być interpretowane rozszerzająco.

Kolegium wyjasnił, że teren, na którym znajduje się planowana inwestycja, zlokalizowany jest w [...], przy ul. [...]. Przy tej samej ulicy, jak również w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości objętych wnioskiem (w tym przy ul. [...]), znajduje się kompleks bloków w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej, o cechach pozwalających na ustalenie wskaźników i parametrów dla nowej zabudowy. Budynki te znajdują się między innymi przy tej samej drodze publicznej, co teren objęty wnioskiem inwestora. Tworzy on kompleks budynków wielorodzinnych - osiedle, którego częścią będzie również planowane zamierzenie inwestycyjne.

Przywołując poglądy Naczelnego Sądu Administracyjnego Kolegium wskazało, że przez pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Natomiast przez kontynuację funkcji rozumie się nie tylko powielanie dotychczasowego sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, lecz także tworzenie nowych zespołów urbanistycznych, w których zaspokajane są m.in. potrzeby bytowe mieszkańców. Organ podkreślił również, że nie można w konkretnych przypadkach wykluczyć lokalizowania zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie jednorodzinnej, gdy jest to podyktowane wynikami przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Ponadto, w przypadkach zróżnicowanej zabudowy występującej w obszarze analizowanym organ przy ustalaniu warunków nowej zabudowy – kierując się wymaganiami ładu przestrzennego – dostosowuje je do cech oraz parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju. Trudno bowiem wymagać aby przy określaniu gabarytów planowanych obiektów wielorodzinnych organ kierował się np. średnią wysokością budynków jednorodzinnych, występujących w obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy stwierdził na podstawie akt rozpoznawanej sprawy, że skoro w obszarze analizowanym znajduje się teren o odrębnej strukturze zabudowy – osiedle bloków wielorodzinnych – zlokalizowany między innymi przy tej samej ulicy publicznej, przy której ma zostać zrealizowana inwestycja objęta wnioskiem, to rację należy przyznać organowi I instancji, że zasadnym jest nawiązanie, do już istniejącego osiedla. Niedopuszczalnym, niecelowym i wręcz nieracjonalnym byłoby dostosowywanie parametrów planowanej inwestycji do parametrów charakterystycznych dla budynków jednorodzinnych. W realiach rozpoznawanej sprawy, zgodnie z wolą stron odwołujących się, oznaczałoby to w rezultacie, że planowane bloki mogłyby uzyskać maksymalną wysokość ok. 7 m.

Odnosząc się do kwestii modyfikacji przez inwestora wniosku inicjującego postępowanie, Kolegium wyjaśniło, że organy administracji są w pewnym zakresie związane wnioskiem inwestora, zakreślającym ramy prowadzonego postępowania administracyjnego. Związanie dotyczy m.in. funkcji zabudowy, określenia dostępu do terenu objętego wnioskiem, jak również określenia samego terenu objętego inwestycją. W realiach niniejszej sprawy, teren objęty pierwotnym wnioskiem wynosił 5044 m2, stąd też konieczne było uzgodnienie decyzji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w [...], z uwagi na uchwałę Sejmiku Województwa [...] nr [...] z dnia [...] września 2018 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2020 r. RDOŚ nie uzgodnił projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, z uwagi na konieczność przeprowadzenia w sprawie postępowania w zakresie określenia oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (inwestycja przekraczała obszar 0,5 ha - § 3 ust. 1 pkt 53 rozporządzenia). W toku ponownie przeprowadzonego postępowania przed organem I instancji inwestor zmodyfikował wniosek inicjujący postępowanie, w efekcie czego powierzchnia zabudowy zmieniła się na 4978 m2. Po ponownym skierowaniu przez Prezydenta wniosku o uzgodnienie do organu ochrony środowiska, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy planowanej inwestycji została uzgodniona pozytywnie – w sposób milczący.

W konsekwencji zdaniem Kolegium w sprawie nie został naruszony art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, gdyż nie istniała konieczność wydania decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji. W związku z powyższym nie doszło również do naruszenia postanowień § 3 ust. 1 Uchwały Sejmiku Województwa [...] z dnia [...] września 2018 r.

W następnej kolejności Kolegium wskazało, że organ I instancji, dysponując prawidłowo sporządzoną analizą urbanistyczną, upoważniony był do wydania pozytywnego dla inwestora rozstrzygnięcia. Podkreślono, że Prezydent prawidłowo ocenił, że spełnione zostały wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.z.p. Organ odwoławczy wskazał na istotę art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 u.p.z.p., by następnie stwierdzić, że w procedowanej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie parametry zabudowy ustalono w sposób zgodny z prawem.

Kolegium wskazując na przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., warunkujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podkreśliło, że stwierdzenie czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do wyżej przywołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Według organu odwoławczego w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów tego rozporządzenia. Wszystkie parametry zabudowy ustalono w sposób zgodny z prawem.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że przepisy rozporządzenia co do zasady wskazują, że poszczególne wskaźniki i parametry ustala się na podstawie średnich wartości istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, co dotyczy powierzchni zabudowy wraz z udziałem powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej z określoną tolerancją lub odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast linia zabudowy ustalana jest w swym zasadniczym kształcie jako przedłużenie linii istniejącej w sąsiedztwie z ewentualnymi modyfikacjami wynikającymi ust. 2 - 3 § 4 rozporządzenia. Organ odwoławczy zauważył, że podstawowe znaczenie ma zbadanie zabudowy i zagospodarowania obszaru analizowanego oraz stwierdzenie przeciętnych parametrów i wskaźników, które stanowią odniesienie do ustalenia wymagań nowej zabudowy, jak również ewentualne sformułowanie w analizie takich wniosków, które uzasadnią odstąpienie od ustalenia wskaźników i parametrów zgodnych z występującymi w sąsiedztwie terenu inwestycji. Dodał, że przepisy rozporządzenia nie dają podstaw do określenia w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiających ich zmiany na plus lub minus. Co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Wynika to z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wskazując na treść § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, Kolegium oceniło, że Prezydent prawidłowo określił granice obszaru analizowanego wyznaczając je w odległości trzykrotności frontu inwestycji przy jednoczesnym włączeniu w obszar analizowany wszystkich działek zabudowanych, przez które przebiega minimalna granica obszaru analizowanego. Inwestycja przylega do drogi publicznej – ul. [...]- na odcinku o odległości 83,7 m. Trzykrotna szerokość frontu wyniosła zatem 251,1 m. Wszystkie działki wchodzące w skład obszaru analizowanego zostały przeanalizowane przez Prezydenta. Wyznaczenie takiego obszaru analizowanego uznać należy za prawidłowe i wystarczające, bowiem występujący w obszarze analizowanym rodzaj zabudowy potwierdza, że możliwa jest realizacja wnioskowanej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Natomiast okoliczność nieznacznego powiększenia obszaru analizowanego została zdaniem Kolegium należycie uzasadniona przez organ I instancji, który wyjaśnił, że wszystkie działki włączone do analizy, którego częścią jest teren inwestycji, tworzą ład przestrzenny, który charakteryzuje znajdującą się w jego granicach zabudowę, a ponadto wynikała z faktu, że analizą objęto wszystkie działki znajdujące się w wyznaczonym obszarze - w całości z nieruchomościami, których teren przecinała wyznaczona minimalna granica analizy, stąd też obszar analizy poszerzono o pozostałe fragmenty działek do ich granic ewidencyjnych.

Kolegium podzieliło ocenę Prezydenta, że planowana zabudowa nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i da się z nią w praktyce pogodzić. Organ odwoławczy podkreślił, że pojęcie kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi. Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia działki sąsiedniej. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. W ocenie Kolegium planowana budowa budynków wielorodzinnych będzie kontynuowała stwierdzoną w obszarze analizowanym funkcję zabudowy - zabudowę mieszkaniową wielorodzinną - zlokalizowaną na działkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie w stosunku do nieruchomości objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Ponadto organ odwoławczy wskazał na ugruntowany pogląd judykatury, że za wystarczające przyjmuje się, aby na analizowanym obszarze znajdował się przynajmniej jeden obiekt pozwalający na stwierdzenie, że zamierzenie budowlane przedstawione we wniosku inwestora jest możliwe do zaakceptowania w świetle wymogów ładu przestrzennego. W realiach rozpoznawanej sprawy dopuszczalne jest ustalenie poszczególnych wskaźników i parametrów dla inwestycji objętej wnioskiem w odniesieniu do budynków tego samego rodzaju, występujących na obszarze analizowanym. Z tego powodu Prezydent w sposób prawidłowy oparł swoje ustalenia w sprawie o bloki wielorodzinne, do których architektonicznie i funkcjonalnie nawiązuje planowane zamierzenie inwestycyjne (np. teren inwestycji stanowi część kwartału złożonego obecnie z trzech pięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...] 11, 28, 26).

Kolegium podkreśliło, że w przedmiotowej sprawie można mówić o kontynuacji funkcji przez inwestycję objętą wnioskiem z funkcją występującą w obszarze analizowanym. W obszarze objętym analizą występują nieruchomości zabudowane budynkami wielorodzinnymi, w tym budynek bezpośrednio sąsiadujący z tą samą drogą publiczną.

Organ odwoławczy stwierdził że § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wyraźnie stanowi, że analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się na obszarze analizowanym, a nie na jego fragmencie. Organ I instancji przeprowadził tego rodzaju analizę dołączając do niej tabelę, z treści której wynika bezspornie, że analizie poddano wszystkie nieruchomości zawierające się w wyznaczonym obszarze analizowanym.

Wskazując na sposób wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy (§ 4 rozporządzenia) Kolegium stwierdziło, że linię tę można badać na całym analizowanym obszarze, a nie wyłącznie na podstawie działek bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji. W tym zakresie za wyczerpujące organ odwoławczy uznał ustalenia poczynione przez Prezydenta. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika bowiem, że dla budynku pierwszego nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w odległości 6 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami C-D-E, to jest od strony ulicy publicznej, jak również nieprzekraczalną linię w odległości 9,5 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami F-G, zaś dla budynku drugiego obowiązującą 9,5 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami F-G, a nieprzekraczalną w odległości 6 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami C-D-E, tj. od strony ulicy publicznej. Linię zabudowy wyznaczono w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia, tj. obowiązującą linię zabudowy w odległości 6 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami C-D-E na zasadzie symetrii względem osi pasa drogowego ul. [...], tj. odbicia lustrzanego, w nawiązaniu do linii zabudowy wyznaczonej przez zasadniczą bryłę budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na nieruchomości położonej bezpośrednio naprzeciwko terenu inwestycji. Teren objęty inwestycją stanowi bowiem czytelną część kwartału złożonego obecnie z trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...] 11, 28 oraz 26. W ocenie organu odwoławczego przewidywana inwestycja będzie stanowić domknięcie kompozycyjne tej wyodrębnionej części urbanistycznej. Odległość 9,5 m od linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami F-G wyznaczono również jako kontynuację linii zabudowy wyznaczonej przez budynek mieszkalny wielorodzinny na nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej od strony północnej z terenem inwestycji.

Odnosząc się do kwestii wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (§ 5 rozporządzenia) Kolegium podniosło, że w obszarze objętym analizą występują zróżnicowane parametry w powyższym zakresie, przy czym średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,29 dla wszystkich nieruchomości z obszaru analizowanego, przy minimalnym – 0,04, a maksymalnym – 0,55. W procedowanej sprawie organ I instancji ustalił powyższy parametr na poziomie od 0,27 (średnia wielkość powierzchni zabudowy) do 0,39 (maksymalny wskaźnik). Przyjęta wielkość co prawda przekracza stwierdzoną w obszarze analizowanym średnią, jednakże dopuszcza taką możliwość § 5 ust. 2 rozporządzenia. Odstępstwo to znajduje swoje uzasadnienie w sporządzonej analizie, z której wynika dość znaczne zróżnicowanie w tym zakresie w analizowanym terenie.

Organ odwoławczy uznał, że prawidłowo zastosowano w sprawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, wyznaczając szerokość elewacji frontowej od ul. [...] na 61,5 m z tolerancją do 10 %. W ocenie Kolegium, powyższy parametr należy odnieść do zabudowy wielorodzinnej, zlokalizowanej w obszarze analizowanym. Elewacje frontowe budynków mieszkaniowych wielorodzinnych, zlokalizowanych w obszarze poddanym analizie, zawierają się w przedziale od 18,4 m do 90,9 m. Podobną wielkość w tym zakresie ma szereg budynków. Średni parametr dla całego obszaru analizowanego w niniejszy zakresie wynosi 24 m, przy szerokości minimalnej 3,1 m do maksymalnej 90,9 m. Jeżeli zaś chodzi o zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, to średnia wielkość wynosi 50,2 m, minimalna 18,4 m, zaś maksymalna 90,9 m- przy ul. [...] 15, 19, [...] 6, 12, [...] 12, 22, 20, czy wreszcie w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, tj. przy ul. [...] 28 i 11 - 59,9 m, 57 m, 57,3 m, 64,7 m, 60 m, 56,8 m, 58,8 m, 58,6 m, 57,7 m. Średni parametr dla całego obszaru analizowanego w niniejszym zakresie wynosi 24 m, przy szerokości minimalnej 3,1 m do maksymalnej 90,9 m. Jeżeli zaś chodzi o zabudowę mieszkaniową wielorodzinną to średnia wielkość wynosi 50,2 m - minimalna 18,4 m, maksymalna 90,9 m. Zdaniem Kolegium organ I instancji ustalił powyższy parametr w nawiązaniu do parametrów występujących w obszarze analizowanym, a w szczególności do zabudowy, do której w sposób bezpośredni architektonicznie i kompozycyjnie będzie nawiązywała planowana zabudowa, a faktycznie będzie stanowiła jej część. Tego rodzaju postanowienia wynikają więc z przeprowadzonej analizy, pozwolą na zachowanie ładu przestrzennego i umożliwią zagospodarowanie działki z uwzględnieniem urbanistycznych uwarunkowań kompozycyjno-estetycznych, przy jednoczesnym uwzględnieniu charakteru i funkcji planowanej zabudowy.

Kolegium wskazało, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono zgodnie z brzmieniem § 7 ust. 4 rozporządzenia. Organ I instancji, z uwagi na charakter planowanej zabudowy, odstąpił od wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, która wynosi 9 m. Mając na uwadze fakt, że inwestycja dotyczy budowy budynków wielorodzinnych, powyższy parametr organ I instancji ustalił w oparciu o budynki wielorodzinne znajdujące się w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 9 m (minimalna 2 m, maksymalna 19 m), zaś dla budynków mieszkaniowych wielorodzinnych - średnia to 13,7 m, minimum 11m, maksimum 19 m. Stąd też zdaniem Kolegium w zakresie wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych ustalone wielkości będą stanowiły kontynuację formy, funkcji i wartości w stosunku do istniejących budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ustalone wskaźniki w powyższym zakresie również są zgodne ze znajdującymi zastosowanie w sprawie przepisami, a przede wszystkim wynikają z przeprowadzonej w sprawie analizy, stąd też możliwym było zastosowanie w sprawie odstępstwa przewidzianego w treści powyższego przepisu. Przy czym Kolegium podkreśliło, że ustalone wielkości występują w obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy uznał, że prawidłowo również ustalono wskaźnik geometrii dachu, określony w § 8 rozporządzenia. W obszarze objętym analizą występują wartości, które przyjął organ I instancji przy ustalaniu parametrów kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, w szczególności w nawiązaniu do osiedla bloków mieszkalnych wielorodzinnych, położonych w pobliżu ternu objętego planowaną inwestycją.

Co do kwestionowanego w odwołaniu obowiązku zachowania części terenu inwestycji jako powierzchni biologicznie czynnej - min. 25% powierzchni terenu przewidzianego pod inwestycję, Kolegium wyjaśniło, że sposób określenia parametru powierzchni biologicznie czynnej nie został skonkretyzowany w rozporządzeniu. Wymóg dopuszczalności prawidłowego ustalenia warunków zabudowy i nie wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zatem, o ile jego wartości nawiązują do powierzchni biologicznie czynnej z obszaru analizowanego, to nie można zarzucić organowi dowolności przy jego ustaleniu. Wprowadzenie w decyzji Prezydenta obowiązku zachowania części terenu inwestycji jako powierzchni biologicznie czynnej – min. 25 % powierzchni terenu przewidzianego pod inwestycję, było charakterystyczne dla terenu objętego wnioskiem.

Kolegium stwierdziło, że wnioskowana inwestycja, poza warunkami dobrego sąsiedztwa, spełnia również pozostałe wymogi określone w art. 61 u.p.z.p. Teren objęty inwestycją posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej - przez ulicę wewnętrzną – ul. [...].

Organ zaznaczy także, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie bada się kwestii związanych z przypuszczalną możliwością naruszania stosunków wodnych. Kwestia ewentualnego naruszania stosunków wodnych nie ma żadnego znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy. Nie można wyprowadzić naruszenia przepisów prawa tylko z założenia, że w przyszłości z ustalenia warunków zabudowy mogą wynikać negatywne następstwa dla gruntów sąsiednich.

Odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego Kolegium wyjaśniło, że nie ma obowiązku ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy liczby miejsc parkingowych choć jest to dopuszczalne. Jednocześnie Kolegium oceniło, że organ I instancji w sposób prawidłowy określił w decyzji z dnia [...] września 2020 r. w pkt Il.4 lit. g) postanowienia w tym zakresie, to jest minimum 1,2 miejsca parkingowego na 1 lokal mieszkalny, przy czym ustanowił nakaz 10% miejsc w ramach miejsc postojowych w formie parkingów terenowych na terenie inwestycji. W ocenie Kolegium zaproponowane przez inwestora, a uwzględnione w treści zaskarżonej decyzji przez organ I instancji ustalenia w zakresie miejsc postojowych, zapewnią możliwość parkowania pojazdów przez przyszłych mieszkańców planowanego bloku (postojowych).

Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone z poszanowaniem tak przepisów materialnoprawnych, jak i przepisów postępowania, w tym art. 7, 8, 9, 10, 77, 80 k.p.a., zaś wydana przez organ I instancji decyzja z dnia [...] września 2020 r. spełnia wymogi z art. 107 § 3 k.p.a.

W skardze na powyższą decyzję Kolegium z dnia [...] stycznia 2021 r., skarżąca domagając się jej uchylenia w całości podniosła zarzuty naruszenia:

I. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 8 § 1, art. 9 i art. 10 § 1 i 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie, tj. przeprowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów administracji, nieinformowanie stron o okolicznościach prawnych i faktycznych sprawy oraz niezapewnienie stronom przed wydaniem decyzji możliwości wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań;

- art. 7, 77 § 1 i 4 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, tj. niedopełnienie obowiązku wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy oraz niepełną i wybiórczą ocenę materiału dowodowego z pominięciem dowodów i okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia oraz wydanie decyzji na podstawie błędnych ustaleń faktycznych;

- art. 78 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wbrew obowiązkowi, tj. nieprzeprowadzenie dowodów wnioskowanych przez strony (dowodu z "Opracowania Ekofizjogranicznego podstawowego Miasta [...]" oraz "Strategii adaptacji do zmian klimatu miasta [...] do roku 2025 z perspektywą do 2050");

- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. sporządzenie uzasadnienia z pominięciem zasad wskazanych w tym przepisie;

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez jego niezasadne zastosowanie i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji administracyjnej;

- art. 138 § 2 k.p.a. przez jego niezasadne niezastosowanie, tj. utrzymanie w mocy wadliwej decyzji wydanej z naruszeniem przepisów postępowania w sytuacji, gdy konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie;

II. prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności:

- art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko,

- art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p przez jego niewłaściwą wykładnie i zastosowanie polegającą na błędnym uznaniu, iż zostały spełnione przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy takie jak dostęp do drogi publicznej i wystarczająca infrastruktura techniczna;

- art. 1 ust. 2 pkt 1, 2, 3 u.p.z.p. przez ich niezasadne niezastosowanie, tj. nieuwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych i krajobrazowych oraz wymagań ochrony środowiska;

- art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie, tj. nieuwzględnienie prawa skarżącego do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób;

- § 3, 4, 5, 6, 7, 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj. ustalenie warunków zabudowy niezgodnie z w/w przepisami;

- art. 74 ust. 1 i 2 Prawa ochrony środowiska przez jego niezastosowanie, tj. pominięcie wymogu oszczędnego gospodarowania terenem oraz nieuwzględnienie okoliczności związanych z położeniem terenu inwestycji na obszarze zagrożonym podtopieniami.

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że organ nie zebrał w sprawie stosownego materiału dowodowego w kwestii układu dróg i stanu własnościowego działek przeznaczonych pod drogi w rejonie terenu inwestycji, a także zaliczenia projektowanych dróg do kategorii dróg publicznych. W ocenie skarżącej Kolegium nie poddało samodzielnej weryfikacji materiału dowodowego oraz nie przeprowadziło czynności wyjaśniających w zakresie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, w szczególności organ nie zbadał, czy i które drogi mają charakter dróg publicznych. Zarzuciła, że Kolegium nie zweryfikowało danych o obiektach znajdujących się w obszarze analizowanym oraz ich wpływie na ustalenie wskaźników zabudowy w obszarze analizowanym i dla planowanej inwestycji. Ponadto Kolegium nie sprawdziło ważności i aktualności oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii oraz warunków przyłączenia obiektu do sieci dystrybucyjnej z dnia [...] lipca 2019 r., które jest ważne przez rok od daty wydania.

Skarżąca zarzuciła, że organ I instancji w sposób dowolny i tendencyjny ustalił granice obszaru analizowanego powiększając go do działki tylko z jednym rodzajem zabudowy, a ograniczając od strony, gdzie istnieje zabudowa zasadniczo różniąca się co do funkcji i gabarytów od projektowanej. Wadliwie również zdaniem skarżącej zostały ustalone parametry istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, stanowiące podstawę do określenia parametrów dla projektowanej zabudowy, co w efekcie doprowadziło do błędnego ustalenia średnich, a także granicznych wskaźników zabudowy. Ocenę tę skarżąca przedstawiła na podstawie danych zawartych w Geoportalu Miasta [...].

W ocenie skarżącej Wspólnoty, Kolegium nie przeprowadziło samodzielnie postępowania wyjaśniającego, tj. nie dokonało samodzielnego ustalenia okoliczności faktycznych ani samodzielnej wszechstronnej oceny materiału dowodowego, lecz skupiło się jedynie na przedstawieniu argumentów na poparcie stanowiska organu I instancji.

Uzasadniając zarzut wydania decyzji z naruszeniem art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, tj. bez przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko skarżąca podniosła, że inwestor w sposób sztuczny ograniczył granice terenu inwestycji, aby uniknąć postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. W ocenie skarżącej jest to czynność pozorna, zmierzająca do ominięcia prawa.

Zdaniem skarżącej ustalone w decyzji o warunkach zabudowy wskaźniki dla projektowanej inwestycji nie są wskaźnikami średnimi charakterystycznymi dla obszaru analizowanego, lecz odnoszą się do wskaźników najwyższych i to tylko dla zabudowy wielorodzinnej, podczas gdy teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym od lat był przez władze miasta traktowany jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jedynym uzasadnieniem ustalenia zawyżonych wskaźników było życzenie inwestora i przypadki występowania takich wskaźników na obszarze analizowanym, a nie potrzeby zachowania ładu przestrzennego i wymogi wynikające z obowiązujących przepisów i analizy urbanistycznej.

W ocenie Wspólnoty decyzja została wydana pomimo niespełnienia przesłanek określonych w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p. Poza brakiem ustalenia, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej i czy jest on odpowiedni, organ nie wziął pod uwagę, że na obszarze, na którym planowana jest inwestycja, nie ma kanalizacji deszczowej, zaś ul. [...] ma znaczny spadek w kierunku nieruchomości skarżącej wspólnoty. Bez wybudowania kanalizacji deszczowej nie jest możliwe przyjęcie i retencjonowanie wody spływającej z wyżej położonych terenów.

Skarżąca podniosła również, że wadliwie wyznaczono obszar analizowany, rozszerzając go niemalże dwukrotnie tylko w jednym kierunku i obejmując działki z zabudową wielorodzinną, w taki sposób, że doszło do całkowitego wypaczenia kształtu i wielkości obszaru analizowanego. W istocie analizie poddano całkiem inny obszar, niż ten w rejonie którego jest planowana inwestycja, charakteryzujący się zupełnie inną zabudową. Odniesiono się do położonych w odległości ponad 400 m od terenu inwestycji w pełni urządzonych osiedli zlokalizowanych na ogromnych działkach przeznaczonych w planach właśnie pod taką zabudowę; - dowolnie linią łamaną wyznaczono granice obszaru analizowanego od strony południowej włączając lub wyłączając działki z zabudową jednorodzinną stanowiące zwarty kwartał zabudowy; - na załącznikach mapowych nr 1 oraz nr 2B - wyniki analizy część graficzna (przesłanych stronom) - brak informacji o skali mapy, co uniemożliwia weryfikację odległości granicy obszaru analizowanego od terenu inwestycji.

Skarżąca Wspólnota wskazała, że dowolne manipulowanie granicami obszaru analizowanego nie może prowadzić do wypaczania charakteru zabudowy istniejącej w sąsiedztwie terenu inwestycji i prowadzić do naruszenia wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych, a do takich naruszeń doszło przy wydawaniu zaskarżonej decyzji. Podniosła, że ustalone w decyzji o warunkach zabudowy wskaźniki dla projektowanej inwestycji nie są wskaźnikami średnimi charakterystycznymi dla obszaru analizowanego, lecz odnoszą się do wskaźników najwyższych i to tylko dla zabudowy wielorodzinnej. Tymczasem, teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym od lat był przez władze miasta traktowany jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W ocenie skarżącej zawyżono wskaźniki zabudowy ustalone w decyzji Prezydenta. Podała, że w przypadku maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy jest on o ponad 40% zawyżony w stosunku do średniego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej. W przypadku szerokości elewacji frontowej maksymalny wskaźnik dla pierwszego budynku jest zawyżony prawie trzykrotnie w stosunku do średniego wskaźnika z obszaru analizowanego dla całej zabudowy i o 35% zawyżony w stosunku do średniego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej. W przypadku natomiast maksymalnego wskaźnika wysokości jest on o około 50% zawyżony w stosunku do średniego wskaźnika z obszaru analizowanego i 10% w stosunku do średniego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej.

Skarżąca zaznaczyła, że organy nie wykazały przy tym, że tego typu zawyżone parametry zabudowy będą służyły zachowaniu ładu przestrzennego, zwłaszcza, że w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa jednorodzinna.

Wspólnota wobec decyzji organu I instancji skierowała również zarzut ustalenia powierzchni biologicznie czynnej z pominięciem okoliczności faktycznych. Tego samego typu zarzut został sformułowany, co do ustalenia ilości miejsc parkingowych.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2021 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na działkach nr geod. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]obręb [...], położonych w [...] przy ul. [...], polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami, budowie drogi wewnętrznej i parkingu na samochody osobowe oraz budowie niezbędnej infrastruktury technicznej.

Teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. u.p.z.p. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje zasadniczo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego – w decyzji o warunkach zabudowy.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

W decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określa się podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Wydanie takiej decyzji jest możliwe wyłącznie po ustaleniu, iż planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Stosowne do tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w przywołanym już wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 – dalej: "rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy"), w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymogi wyżej przytoczone.

Wskazać bowiem należy, że na potrzeby przedmiotowego postępowania administracyjnego sporządzona została przez osobę uprawnioną analiza urbanistyczna terenu planowanej inwestycji. Granice obszaru analizowanego terenu zostały określone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy, na kopii mapy zasadniczej z informacją - wbrew zarzutom skargi – o skali mapy 1:000 – zgodnej z wymogami określonymi w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że na analizowanym obszarze istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w którym dominuje funkcja mieszkaniowa, przy czym w bliskim sąsiedztwie w stosunku do terenu inwestycji znajduje się zabudowa wielorodzinna. Planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, zaś parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Określone w sporządzonej analizie wymagania nowej zabudowy dotyczące linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) pozostają w zgodzie z powołanym wyżej rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r. Ponadto planowane przedsięwzięcie spełnia pozostałe warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 2-5 powołanego wyżej przepisu, to jest: teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do funkcjonowania planowanego zamierzenia.

Opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały przedstawione w załącznikach (tekstowych i graficznych) stanowiących integralną cześć decyzji organu I instancji i były przedmiotem szczegółowej analizy decyzji organu odwoławczego.

W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły.

Wobec powyższego za nieuzasadnioną uznać należało zawartą w uzasadnieniu wniesionej skargi argumentację strony, co do naruszenia, poprzez wydanie kwestionowanej decyzji, dotychczasowego układu urbanistycznego terenu planowanej inwestycji, w którym w bezpośrednim sąsiedztwie występuje zabudowa jednorodzinna, co w ocenie skarżącej wyłącza możliwość uznania, iż spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym zakresie wskazać należy, iż zarówno wykładnia systemowa analizowanego przepisu, oparta na założeniu, że normy ww. przepisu należy interpretować w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczały chronione przepisami Konstytucji RP (art. 64 ust. 3 w zw. z art. 31 ust. 3) prawo własności, jak i wykładnia celowościowa tego przepisu, który ma na celu ochronę ładu przestrzennego, a nie znaczne ograniczanie nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, nie pozwalają uznać, że jeżeli istniejąca na terenie analizowanym zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, to oznacza to, że nowy obiekt, co należy podkreślić realizujący tę samą funkcje - mieszkaniową, może być tylko takim jak budynki położone z jednej strony planowanej inwestycji (tu zabudowa jednorodzinna). Wyjaśnić bowiem należy, że w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem (m.in. przy ul. [...]) znajduje się kompleks bloków w zabudowie wielorodzinnej, o cechach pozwalających na ustalenie wskaźników i parametrów dla nowej zabudowy. Budynki te znajdują się przy tej samej drodze publicznej, co teren objęty wnioskiem inwestora, tworzy on kompleks budynków wielorodzinnych, osiedla, którego częścią będzie również planowane zamierzenie inwestycyjne.

Tym samym w ocenie Sądu, skoro funkcja wnioskowanych w niniejszej sprawie obiektów – dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych – realizuje podstawową mieszkaniową funkcje terenu objętego przeprowadzoną analizą urbanistyczną, a ustalone parametry nowej zabudowy odpowiadają parametrom istniejących na tym obszarze budynków, to pomimo znajdującej się w najbliższym sąsiedztwie również zabudowy jednorodzinnej, ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi jest zgodne z prawem i wbrew stanowisku skarżącej nie narusza istniejącego ładu przestrzennego.

Za chybioną w ocenie Sądu uznać należało również argumentację skargi dotyczącą wątpliwości, co do dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Organ I instancji, a za nim Kolegium, prawidłowo oceniło zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Z akt sprawy wynika, że zarówno ul. [...], jak i ul. [...] posiadają status dróg publicznych, zgodnie z Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...]. Na potrzeby niniejszego postępowania organ I instancji ustalił, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Ulica ta, wbrew temu co twierdzi skarżąca, jest skomunikowana z innymi drogami publicznymi. Fakt istniejącego wąskiego łącznika pomiędzy ul. [...] a ul. [...] nie może stanowić o braku dostępu do drogi publicznej, bowiem w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy organy administracji publicznej nie badają parametrów dróg dojazdowych. Jest to przedmiotem ustaleń na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Ponadto o braku dostępu do drogi publicznej nie świadczy również fakt, że ul. [...] zawiera w sobie część nieruchomości prywatnych. Z materiałów zgromadzonych w aktach wynika, że ul. [...]jest skomunikowana z ul. [...]. Teren inwestycji bezpośrednio przylega do drogi publicznej, to jest ul. [...], zatem nie sposób twierdzić, że inwestycja objęta zaskarżoną decyzją nie ma dostępu do drogi publicznej. Jak przy tym wskazuje się powszechnie w orzecznictwie sądów administracyjnych - pojęcie "dostępu do drogi publicznej" należy rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza, że działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu. Dostęp pośredni polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki lub działek, które oddzielają działkę inwestycyjną od drogi publicznej. Dostępność komunikacyjna działki (terenu) jest pojęciem z pogranicza prawa administracyjnego i prawa cywilnego i obejmuje ono dostęp bezpośredni bądź pośredni. Jak wskazał zaś Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 czerwca 2019 r. sygn. akt II OSK 1633/18, "dokonując wykładni pojęcia dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. trzeba mieć na uwadze, że jest to ustalanie dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy, biorąc pod uwagę specyfikę tej instytucji prawnej i sytuacji, kiedy podmiot dysponujący nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie określonej lokalizacji. Dla ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest wykazanie, że nieruchomość dla której warunki te mają być ustalone, położona jest przy drodze wewnętrznej połączonej z drogą publiczną". Tego rodzaju warunki w niniejszej sprawie zostały spełnione, bowiem wykazano, że nieruchomość objęta wnioskiem przylega do drogi publicznej.

Sąd nie podziela również zarzutu o wadliwym ustaleniu obszaru analizowanego. Ustalenie to odbywa się na podstawie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy, przy czym przepis ten określa minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W rozpoznawanej sprawie, za szerokość frontu terenu inwestycji przyjęto długość linii rozgraniczającej teren inwestycji oznaczonej literami C-D-E, tj. szerokość przylegania do ul. [...] (droga gminna), z której odbywać się będzie główny wjazd lub wejście na teren inwestycji. Długość tego odcinka wynosi 83,7 m. Trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji wyniosła zatem 251,1 m - odległość ta stanowi minimalną granicę obszaru analizy. Do obszaru analizy włączono wszystkie działki zabudowane (budynkami istniejącymi) mieszczące się w całości w minimalnej granicy obszaru analizowanego oraz w przypadku działek przeciętych ww. granicą minimalną - całe działki budowlane. Działki nr [...],[...],[...] z obr. [...] to nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, stanowiące rozplanowane spółdzielcze osiedla mieszkaniowe - to założenia wydzielone z przestrzeni poprzez przebieg ulic publicznych oraz specyficznym dla tego typu zabudowy sposobem zagospodarowania terenu - regularna siatka wolnostojących, cztero- i pięcio- kondygnacyjnych spółdzielczych "bloków" mieszkalnych wielorodzinnych wznoszonych technologią prefabrykowaną z dziedzińcami wypełnionymi ogólnodostępną zielenią, terenami rekreacyjnymi i parkingami obsługiwanymi dojazdami wewnętrznymi skomunikowanymi z zewnętrznym układem drogowym. Zabudowa jest uzupełniona funkcją usługową. Jak wskazał organ I instancji opisywane struktury urbanistyczne, zostały przecięte minimalną granicą obszaru analizowanego. Wbrew zarzutom skargi organ I instancji nie rozszerzył obszaru analizy "sztucznie" w celu poszukiwania parametrów dla planowanej zabudowy, lecz objął w całości przecięte minimalną granicą obszaru analizy działki ewidencyjne do ich granic. Innymi słowy poszerzył obszar analizowany o powierzchnię całych działek ewidencyjnych, które i tak wchodziły w części w analizowany teren, co w sposób szczegółowy uzasadnił w decyzji z dnia [...] września 2020 r. Zgodzić się należy ze stanowiskiem, że tylko tak włączone do analizy działki (w całości) mogą stanowić miarodajne źródło informacji tj. właściwą podstawę do dokonywania rzetelnych analiz.

W sprawie, zdaniem Sądu nie doszło także do naruszenia art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W toku ponownego postępowania (po uchyleniu przez Kolegium pierwszej decyzji Prezydenta o ustaleniu warunków zabudowy) przed organem I instancji, tj. w dniu [...] lipca 2020 r., do akt sprawy wpłynęło pismo inwestora [...] S.A., którym zmodyfikowano wniosek inicjujący postępowanie w ten sposób, że inwestycją w miejsce całej działki o nr [...] inwestor objął jej część, przez co powierzchnia zabudowy zmniejszyła się z 5044 m² na 4978 m². W tym zakresie organy administracji publicznej były związane przy rozpatrywaniu sprawy, bowiem nie mogły rozpoznać jej ponad żądanie wniosku, to jest objąć ustaleniem warunków zabudowy części terenu niewskazanej przez inwestora. Organ I instancji, w następstwie powyższego, skierował ponownie wniosek o uzgodnienie do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...], który tym razem pozytywnie - milcząco - uzgodnił przedłożony projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Dysponentem wniosku jest inwestor, który określa, na jakim terenie zamierza zrealizować swoje zamierzenie inwestycyjne. Jeśli zatem wnioskująca spółka ograniczyła swoją inwestycję do części działki nr [...], co następnie skutkowało brakiem konieczności przeprowadzenia postępowania środowiskowego, to organy administracji publicznej nie mogły kwestionować powyższej okoliczności. Będąc związane wnioskiem w tym zakresie, nie mogły rozpoznawać sprawy ponad żądanie wniosku. Skoro teren inwestycji jest mniejszy niż 0,5 ha, to w świetle obowiązujących przepisów nie było konieczności zarówno poprzedzenia niniejszego postępowania postępowaniem środowiskowym, jak i rozpoznawania sprawy ponad treść wniosku. Tym samym uznać należało, że w sprawie nie został naruszony - jak podnosi skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa - przepis art. 72 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy bowiem nie zachodziła konieczność wydania decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji. Trudno również uznać za zasadną argumentację skarżącej, że teren wyłączony z inwestycji i tak zostanie przekształcony, stąd konieczne było objęcie go wnioskiem. Zdarzenia przyszłe i niepewne nie mogą być przedmiotem domniemań i ustaleń na etapie rozpoznania sprawy w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W odniesieniu do zarzutu błędnego ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy i dowolnego ustalenia szerokości elewacji frontowej raz wysokości budynków należy wyjaśnić, że w analizie urbanistycznej precyzyjnie zostały opisane zastane na obszarze analizowanym funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do każdej nieruchomości położonej na tym obszarze. Skarżąca kwestionując te ustalenia powołuje się na dane zamieszczone na stronie Geoportal Miasta [...], albo wyjaśnienia [...] Spółdzielni Mieszkaniowej. W ocenie Sądu również i ten zarzut nie mógł odnieść zamierzonego skutku, bowiem na potrzeby niniejszego postępowania analizę funkcji i cech zabudowy sporządziła osoba, o której mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Wszystkie dane dotyczące poszczególnych budynków wynikają z analizy architektoniczno-urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (aktualizacja z dnia [...] lipca 2020 r.) i odpowiadają stanowi faktycznemu, stwierdzonemu i ustalonemu przez planistę. Organy administracji publicznej, na potrzeby postępowania w przedmiocie ustalania warunków zabudowy, poszczególne wskaźniki zabudowy ustalają właśnie na podstawie przeprowadzonej w sprawie analizy, nie zaś na podstawie danych zamieszczonych na stronach internetowych, np. Geoportal Miasta [...].

Nawet gdyby w sprawie miały miejsce dostrzeżone przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową nieznaczne nieścisłości przy niektórych z ustalonych wielkości parametrów zabudowy, to pozostawały bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, bowiem jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy (w szczególności ze sporządzonej aktualizacji analizy z dnia [...] lipca 2020 r.), w obszarze analizowanym występowały nieruchomości zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną, pozwalającą na ustalenie takich parametrów zabudowy, jak w decyzji Prezydenta z dnia [...] września 2020 r.

Skarżąca zarzuca, że ustalone w warunkach zabudowy wskaźniki dla projektowanej inwestycji nie są wskaźnikami średnimi charakterystycznymi dla obszaru analizowanego, ale odnoszą się do wskaźników najwyższych i tylko dla zabudowy wielorodzinnej.

Istotnie, w niniejszej sprawie ustalono np. górny próg wskaźnika zabudowy na poziome maksymalnego wskaźnika z obszaru analizowanego, ale jest to parametr występujący na obszarze analizowanym, zatem odwołanie się do niego, jest dopuszczalne i zgodne wprost z zasadą dobrego sąsiedztwa (chociaż nastąpiło w ramach odstępstwa od ustalenia wskaźnika na poziomie średniej). Podobnie rzecz się ma jeżeli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. W analizie urbanistycznej wyraźnie zostało wskazane dlaczego przyjęto takie, a nie inne rozwiązanie, tj. ustalono wartość tego parametru na poziomie 13,7 m z tolerancją do 10% umożliwiono budowę wnioskowanych budynków o wysokości do 15,07 m czyli w sposób nieprzekraczający wartości 15,3 m i 16,2 m reprezentowanych przez budynek mieszkalny wielorodzinny na nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej, przylegającej do tej samej drogi publicznej ul. [...].

Bezsporne w sprawie jest, że w sąsiedztwie terenu objętego inwestycją znajduje się wiele bloków mieszkaniowych wielorodzinnych. Uzupełnieniem i nawiązaniem do tej zabudowy będzie niewątpliwie planowane zamierzenie inwestycyjne. Nie sposób domagać się od planisty - a następnie od organów administracji publicznej, aby parametry dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ustalał w oparciu o parametry zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia 20 marca 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2545/18; NSA z dnia 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 3099/19., z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 956/16 – publ. Cbosa).

Zdaniem Sądu, wszystkie zakwestionowane przez skarżącą wskaźniki i parametry zostały określone w oparciu o cechy zabudowy występującej na obszarze analizowanym, w żadnym z kwestionowanych przypadków nie doszło do ustalenia wskaźników wykraczających poza wielkości zastane na obszarze objętym analizą, zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Co do zarzutu o nieaktualności oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii należy wyjaśnić, że zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy - co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy, już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (por. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 2020 r. sygn.. akt II OSK 3487/18 – publ. Cbosa). Inwestor niewątpliwie legitymuje się tego rodzaju zapewnieniem.

Za odmową ustalenia warunków zabudowy nie mógł przemawiać również brak istnienia kanalizacji deszczowej oraz przypuszczalne naruszenie stosunków wodnych przez planowaną inwestycję. Słusznie Kolegium w zaskarżonej decyzji wyjaśniło, że w tego rodzaju postępowaniu nie bada się kwestii związanych z przypuszczalną możliwością naruszenia stosunków wodnych (por. wyrok NSA z dnia 14 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2624/15). Takiej zresztą kanalizacji w obrębie ul. [...] nie było również, gdy powstawały inne budynki wielorodzinne (w tym budynek skarżącej), co nie stanowiło przeszkody do ustalenia warunków zabudowy.

Powierzchnię biologicznie czynną organ I instancji ustalił w sposób charakterystyczny dla zabudowy sąsiednich terenów, a pod inwestycję przeznaczył teren niezbędny dla jej zrealizowania, jak miało to miejsce przy ustalaniu warunków zabudowy dla inwestycji zrealizowanych już e tym terenie. Natomiast w kwestii ustalenia ilości miejsc postojowych zauważyć należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r. o sygn. II OSK 1129/08, wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 listopada 2010r. o sygn. IV SA/Wa 1681/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 października 2013r. o sygn. IV SA/Po 497/13, publ. Cbosa).

Za chybione Sąd uznał także zarzuty dotyczące naruszenia powołanych w skardze przepisów postępowania. W szczególności nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że Kolegium naruszyło art. 10 § 1 k.p.a. poprzez niezawiadomienie stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach. Kolegium nie prowadziło żadnych czynności, w wyniku których zostałby uzupełniony materiał dowodowy, natomiast o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach strony zostały poinformowane przed wydaniem decyzji przez organ I instancji - pismem z dnia [...] sierpnia 2020 r.

Wszystkie istotne w sprawie okoliczności zostały wyjaśnione, a zebrany materiał dowodowy oceniony w sposób wyczerpujący. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonująco wyjaśnia podstawy rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze powyższe skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, o czym orzeczono jak w sentencji wyroku.