Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 791/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-03-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1, 3 i 4 art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16 i art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. S. (S.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Aktem notarialnym z dnia [...] skarżąca M. S. sprzedała działki nr 1, 2, 3, oraz udziały wynoszące ½ część w działkach nr 4 i 5, położone w B. obręb [...].

Prezydent Miasta B. pismem z dnia 29 listopada 2017 r. powiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Następnie organ I instancji decyzją z dnia [...] podjętą na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.), ustalił jednorazową opłatę w wysokości 33.797,10 zł z tytułu wzrostu wartości zbytych trzech działek, umarzając postępowanie w części, dotyczącej zbytych udziałów w pozostałych dwóch działkach.

Po zacytowaniu treści przywołanych w podstawie prawnej przepisów, organ I instancji wyjaśnił, że przedmiotowe działki położone są na obszarze, dla którego nie było ciągłości obowiązywania planu miejscowego. W obowiązującym do dnia 31 grudnia 2002 r. planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego (uchwała z dnia [...] nr [...], opubl. w Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...].), przedmiotowe trzy działki objęte były jednostką planu B VI 106 ZI. Od dnia [...]r., czyli po wejściu w życie planu, przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...], opubl. w Dz. Urz. Woj. [...]poz. [...] z dnia [...], części przedmiotowych działek objęte są jednostkami [...], [...] oraz [...] i [...]. Pozostałe części działek położone są poza obszarem objętym planem miejscowym. Przed uchwaleniem planu przedmiotowe działki stanowiły nieużytki.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego P. J. w dniu [...], wartość działek wg przeznaczenia wynikającego z planu z 1994 r. oraz wg faktycznego sposobu wykorzystywania, wynosiła 141.668.000 zł, zaś po uchwaleniu obecnie obowiązującego planu – 254.325 zł. Wzrost wartości działek wyniósł zatem 112.657 zł, co przy zastosowaniu stawki w wysokości 30%, daje kwotę opłaty w wysokości 33.797,10 zł.

Gdy idzie o pozostałe dwie działki, w których skarżąca posiadała udział, organ podał, że faktycznie stanowiły one drogi dojazdowe, co jest tożsame z obecnie obowiązującym planem.

Zdaniem organu, operat szacunkowy jest zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2174 ze zm.) oraz rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca odniósł się też do uwag skarżącej. W piśmie z dnia 26 kwietnia 2018 r. wyjaśnił, że obliczenie powierzchni, której dotyczyła zmiana przeznaczenia, została określona na podstawie obliczeń na mapie, przy czym nie jest konieczny podział geodezyjny nieruchomości celem określenia wartości jej części. Skoro nieruchomość faktycznie stanowiła nieużytek, dokonane podziały nie mają wpływu na możliwość jej wykorzystania, a więc i na wartość. Ceny jednostkowe transakcji zostały podane prawidłowo (po przeliczeniu proporcjonalnie do wysokości udziału w prawie własności).

Skarżąca zapoznała się z powyższymi wyjaśnieniami.

Zdaniem organu, w niniejszej sprawie zostały zatem spełnione ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej dla trzech zbytych działek.

W odwołaniu od decyzji skarżąca domagała się jej uchylenia w części określającej opłatę. Zarzuciła, że operat szacunkowy został sporządzony wadliwie, z rażącym naruszeniem prawa.

Nieprawidłowo określono bowiem cel sporządzenia operatu, jako że uprzednio doszło do stwierdzenia nieważności uchwały w przedmiocie planu miejscowego z 2012 r. w zakresie terenów, będących przedmiotem postępowania, na mocy prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gl 1155/16 (Dz. Urz. Woj. Śl. z dnia 9 stycznia 2018 r. poz. 224).

Zatem wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną po stwierdzeniu nieważności planu miejscowego, jest niezgodne z prawem w świetle art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu.

Jednakże zaskarżoną decyzją odwołania nie uwzględniono. Utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, Kolegium po omówieniu przebiegu postępowania stwierdziło bowiem, że w niniejszej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. Uchwalony w 2012 r. plan miejscowy spowodował bowiem zmianę przeznaczenia nieruchomości z terenów zieleni izolacyjnej na tereny ulic oraz urządzeń, obiektów i sieci infrastruktury technicznej, co skutkowało wzrostem wartości nieruchomości, określonym przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu z dnia [...]. Wszczęcie postępowania nastąpiło w dniu 29 listopada 2017 r. pismem doręczonym w dniu 4 grudnia 2017 r. Zdaniem Kolegium, operat szacunkowy odpowiada wymogom prawa.

Rzeczoznawca określił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej sprzedaży, wg faktycznego sposobu użytkowania i przy uwzględnieniu przeznaczenia w obowiązującym obecnie planie miejscowym.

Rzeczoznawca majątkowy uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych dokonał prawidłowego i dopuszczalnego prawem wyboru metody i techniki wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej oraz podejście porównawcze metodę porównywania parami) oraz sposobu określenia wartości nieruchomości, prawidłowo przyjął ceny transakcyjne za nieruchomości podobne (przeznaczenie pod zieleń) pod względem położenia, otoczenia, kształtu i konfiguracji, dostępności komunikacyjnej oraz dla nieruchomości przeznaczonych pod drogi i infrastrukturę pod względem położenia, otoczenia, kształtu i konfiguracji, dostępności komunikacyjnej, przydatności komunikacyjnej. Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, w latach 2015-2017, badany obszar to miasto B.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości stwierdzono, że obrót nieruchomościami przeznczonymi pod drogi jest niezwykle rzadki, pełniący niejako służebną funkcję w stosunku do pozostałych nieruchomości. Bez dróg niemożliwe byłoby wzajemne powiązanie komunikacyjne wszystkich obiektów zagospodarowania terenu na określonym obszarze. Po dokonaniu analizy obszaru badanego rynku ustalono, iż nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze drogowym kształtują się na poziomie 45 - 104 zł/m2.

Nieruchomości przeznaczone pod tereny zieleni urządzonej, stanowią specyficzny rodzaj nieruchomości i występują rzadko w obrocie nieruchomości, bowiem służą one celom użyteczności publicznej (skwery, parki, place zabaw itp.) W badanym obszarze wystąpiło 17 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń, których ceny kształtowały się od kilku do ponad 100 zł/m2.

Na podstawie dokonanych obliczeń ustalono, iż zmiana planu nastąpiła tylko na części nieruchomości o powierzchni 4 355 m2 i taką powierzchnię przyjęto do obliczeń. Ponieważ stan nieruchomości zgodnie z faktycznym wykorzystywaniem jest tożsamy z przeznaczeniem zgodnym z planem, który utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r. odstąpiono od wyceny tych przeznaczeń z osobna. Odstąpiono także od wyceny części działek nr 4 i 5, gdyż ich faktyczny sposób wykorzystania jest tożsamy z przeznaczeniem określonym w nowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wyliczony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości gruntu, jest wynikiem zmiany przeznaczenia terenu, jak to już wyżej wskazano z terenów zieleni urządzonej pod tereny dróg i infrastrukturę. Uzyskana wartość jest porównywalna do cen transakcyjnych nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu będących w obrocie, jako przedmiot prawa własności, na lokalnym rynku.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, bo został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, dla celu ustalenia opłaty planistycznej. Rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości w poprzednim, według faktycznego wykorzystania i uchwalonym planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, określił cechy nieruchomości podobnych, wzrost wartości nieruchomości określił na dzień jej sprzedaży. Sposób dokonania wyceny odpowiada wymogom określonym w art.67 ust.1, art.72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art.134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku, czego skutkiem jest wzrost jej wartości.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, bo został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, dla celu ustalenia opłaty planistycznej. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa tj. określnie przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny, źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, charakterystykę i analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu sposobu wyceny, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wynik końcowy wraz z uzasadnieniem.

Nieruchomości przyjęte do porównań spełniają wszystkie przesłanki zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami tj. ze względu na położenie (zakreślono i umotywowano wyraźnie przyjęty obszar do analizy), stan prawny (własność), przeznaczenie (zgodne z nieruchomością szacowaną), sposób korzystania (zgodny z nieruchomością szacowaną).

Operat szacunkowy nie zawiera niejasności, pomyłek ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby ten dokument miał wartość dowodową, bowiem kwotę wartości nieruchomości wyrażono w pełnych złotych, w operacie zamieszczono stosowne klauzule, do operatu dołączono dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat został podpisany, zamieszczono datę jego sporządzenia i właściwą pieczęć.

Kolegium nie podzieliło też zarzutów skarżącej, że postępowanie należało umorzyć jako bezprzedmiotowe. Opłata planistyczna została bowiem naliczona jedynie dla fragmentów trzech zbytych działek, objętych planem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w przywołanym wyżej wyroku uwzględnił zaś skargę jedynie częściowo, dla terenów oznaczonych jako:

- od 116 U, P-01 do 16 U, P-11,

- od 116 P-01 do 116 P-07,

- 116 O, P-01,

- 116 O, P-02,

- od 116 ZI-01 do 116 ZI-03.

Stąd też odwołania nie uwzględniono.

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu – poprzez przyjęcie, że jako nieruchomość można rozumieć tylko kilka wybiórczo dobranych fragmentów różnych działek, podczas gdy nieruchomość to grunt wyodrębniony geodezyjnie, podlegający obrotowi cywilnoprawnemu,

2) art. 7, 11, 77 § 11, 80 i 107 § 1 i 3 kpa – z powodu nienależytego wyjaśnienia sprawy i nierozpatrzenia wszystkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji organów obydwu instancji względnie ich uchylenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Skarżąca podtrzymała zarzuty, zawarte w odwołaniu co do skutków stwierdzenia nieważności planu miejscowego, który obowiązuje jedynie na kilku wycinkach jej nieruchomości, nie wpływając na wartość całości, zdefiniowaną w art. 46 ust. 1 Kodeksu cywilnego. Nie można zatem mówić o związku przyczynowo- skutkowym między uchwaleniem planu, a ewentualnym wzrostem wartości nieruchomości. Plan miejscowy obowiązuje dla części działek nr 1 o pow. 840 m2, nr 2 o pow. 675 m2, nr 3 o pow. 2840m2. Zmiana przeznaczenia pod drogę niewielkiej części nieruchomości, nie ma wpływu na cenę całości. Jedynym nabywcą takich fragmentów działek mogłaby być gmina. Zatem niemożliwe jest określenie rynkowej wartości nieruchomości.

Nadto, organy obu instancji uchybiły powinności oceny operatu, a zwłaszcza czy przyjęte do porównań nieruchomości spełniają wymóg podobieństwa zdefiniowanego w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej, jedynie 5 z 13 transakcji, mają prawidłowo obliczoną cenę jednostkową. Rzeczoznawca posłużył się transakcjami sprzedaży działek o nieadekwatnych wielkościach (od 342m2 do nawet 17.555m2) i nie podał ich przeznaczenia w planie, a jedynie ogólnikowo podał, że jest to przeznaczenie komunikacyjne i zieleń. Do porównań posłużyły też działki, położone w różnych dzielnicach Miasta B., którego nie można uznać jako całość, za rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Organy obu instancji nie odniosły się do jej zarzutów, dotyczących prawidłowości operatu.

Kolejnym błędem jest przyjęcie do porównań transakcji udziałami w prawie własności. Powoduje to, że wyliczenia nie mogą być miarodajne. Nadto, niewłaściwie uzasadniono obie decyzje.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, składającej się z trzech wymienionych na wstępie działek w związku z uchwaleniem planu miejscowego i ich zbyciem przed upływem 5 lat od wejścia w życie tego planu. Wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem okresu, o którym mowa w ar. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu, wyżej powołanej (obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 1945). Sedno sporu w niniejszej sprawie dotyczy stwierdzenia, czy opłata planistyczna może być naliczona w sytuacji zbycia nieruchomości, która jedynie częściowo objęta jest planem miejscowym. W niniejszej sprawie wskutek stwierdzenia nieważności uchwały w przedmiocie planu miejscowego na mocy wyżej przywołanego wyroku tut. Sądu – w części, obejmującej m.in. część zbytej nieruchomości (co do terenu o symbolu U, P), planem objęta jest jedynie część zbytej nieruchomości, przeznaczona pod drogi publiczne oraz urządzenia, obiekty i sieci infrastruktury technicznej. Ta część obejmuje fragmenty działek, które nie zostały wyodrębnione geodezyjnie o łącznej pow. 4.355 m2.

Ustawodawca posługuje się bowiem pojęciem nieruchomości. Jednak wykładnia literalna przepisu art. 36 ust. 4 ustawy, nie jest wystarczająca. Wszak w treści ust. 1 tego przepisu mowa jest o części nieruchomości. Plany miejscowe są uchwalane nie tylko dla całych nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego. Dopuszczalne jest uchwalenie planu dla obszaru, który będzie stanowił część nieruchomości, nawet niewyodrębnioną geodezyjnie (działkę gruntu). Wreszcie, dana nieruchomość może mieć różne przeznaczenie planistyczne w liniach rozgraniczających, wyznaczonych planem. Stąd też zarówno w literaturze, jak i w orzecznictwie przyjmuje się, że jednorazową opłatę pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, 2. wyd., wyd. C.H. Beck, W-wa 2005, str. 286 oraz przywołana tam uchwała 5 sędziów NSA z dnia 17 maja 1999 r. sygn. akt OPK 17/98, ONSA 1999/14/121). Analogicznie, zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu.

Mechanizm określania wartości nieruchomości (jej części) na użytek ustalenia przesłanek do naliczenia opłaty jednorazowej określają przepisy art. 87 ust. 3a oraz art. 36 ust. 4 ustawy, zacytowane przez organy obydwu instancji. W niniejszej sprawie doszło do utraty ważności planu miejscowego, uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. Brak ciągłości obowiązywania planu dla przedmiotowych części działek, obligował zatem do określenia ich wartości odrębnie wg przeznaczenia, wynikającego ze "starego" planu, wg faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej i wg aktualnego planu.

Pod rządami uchwały z 1994 r. przedmiotowe części zbytych działek przeznaczone były na zieleń izolacyjną od miejskiego składowiska odpadów. W okresie braku planu stanowiły nieużytki, mino że w ewidencji figurowały jako użytki rolne. Obecnie są to tereny przeznaczone pod różnego rodzaju kategorie dróg publicznych oraz obiektów i urządzeń oraz sieci infrastruktury technicznej.

Ustalenia wartości zbytych fragmentów trzech działek organy administracji dokonały na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonego w dniu 21 marca 2018 r. Operat taki stanowi bowiem obligatoryjny element postępowania dowodowego. Organy administracji nie są władne do samodzielnego określenia wartości nieruchomości. Jednak operat podlega ich ocenie pod kątem spełniania wymogów prawa, jego kompletności oraz logiczności. Organy administracji nie mogą jednak wkraczać w kwestie, wymagające wiedzy specjalistycznej.

Wbrew zarzutom skarżącej, w niniejszej sprawie operat ten został oceniony przez organy obu instancji, o czym świadczą obszerne i wnikliwe motywy obu decyzji, spełniające wymogi z art. 11 i z art. 107 § 3 kpa.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżąca upatrywała wadliwość operatu w określeniu celu jego sporządzenia, podanym przez rzeczoznawcę. Zarzut ten jest nieuzasadniony. Rzeczoznawca prawidłowo wskazał bowiem zakres wyceny (str. 3 operatu). Mianowicie, przedmiotem wyceny objęto jedynie te części nieruchomości, dla których obecnie obowiązuje plan miejscowy. Rzeczoznawca wyjaśnił, że badaniem objęto obszar miasta B., który ze względy na częstotliwość występowania tego typu nie może być zawężany do dzielnicy (str. 11 operatu). Badaniem objęto transakcje zawarte w okresie od sierpnia 2015 r. z uwagi na niewielką liczbę transakcji i brak zaobserwowania wpływu upływu czasu na wysokość cen. Rzeczoznawca scharakteryzował też lokalny rynek nieruchomościami drogowymi. Wyjaśnił, że powierzchnia takich działek nie ma znaczącego wpływu na jej cenę, a zatem nie została wyodrębniona jako atrybut. Nawet działki mniejsze, ale znajdujące się w jednej linii, tworzące pas drogowy i mogące być przedmiotem obrotu, mogą osiągać ceny zbliżone do działek większych i długich. Często też transakcje składały się z kilku działek bezpośrednio ze sobą nie sąsiadujących, ale tworzących gospodarczą całość, składającą się na jeden układ drogowy w ramach planowanego osiedla. Dlatego też rzeczoznawca stwierdził, że w tym przypadku powierzchnia ma marginalny wpływ na wartość nieruchomości jako całości (str. 12 operatu).

Faktem jest, że rzeczoznawca posłużył się określeniem "nieruchomości przeznaczone na cele drogowe". Jednak z opisu na str. 12 operatu wynika jednoznacznie, że chodzi o nieruchomość w celu wybudowania drogi, ciągu rowerowo-pieszego. Tak więc, w tym wypadku cel realizacji takich inwestycji ma charakter publiczny, jak to ma miejsce w przypadku przeznaczenia części nieruchomości skarżącej. Co prawda operat na str. 13 obarczony jest błędami co do dwóch wskazanych w skardze transakcji – działkami drogowymi jako o cenie minimalnej (lp.1) oraz maksymalnej (lp.13).

Błędy rachunkowe zawiera też tabela na str. 14 operatu, opisująca transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni (poz. 2, 3 i 4).

W tym wypadku błędnie obliczono cenę jednostkową, bądź też wadliwie podano powierzchnię działki, czy też uzyskaną cenę. Jednak kwestie te wyjaśnił rzeczoznawca w piśmie z dnia 26 kwietnia 2018 r. (k. 25 akt adm.), podając że w tych przypadkach zbyty został udział w nieruchomości. Rzeczoznawca uzupełnił opis nieruchomości poprzez podanie udziału dla wykazania, że prawidłowo obliczył w zarzuconych przypadkach wartość jednostkową.

Rzeczoznawca wyjaśnił też, że w sytuacji gdy nieruchomość stanowiła nieużytek, przecięcie jej fragmentami planowanych dróg nie ma wpływu na jej wartość. Wreszcie, przytoczył treść § 36 ust. 4 rozp. który to przepis posługuje się pojęciem inwestycji drogowej.

Brak zatem postaw do ferowania zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), a także § 56 rozp., wyżej powołanego.

Zamienne posługiwanie się przez Kolegium pojęciami "grunt" i "teren", jest konsekwencją faktu, że plan miejscowy obowiązuje jedynie dla fragmentu zbytej przez skarżącą nieruchomości.

Wreszcie, nieruchomości lub ich części przeznaczone w planie pod drogi publiczne (inwestycje drogowe wg § 36 ust. 4 rozp.), mogą być przedmiotem obrotu rynkowego – do czasu ich wywłaszczenia. Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy jest zbycie nieruchomości przez skarżącą na rzecz osoby fizycznej. Stąd też brak podstaw do przyjęcia, że niemożliwy jest obrót rynkowy takimi nieruchomościami, a uzyskana cena nie jest adekwatna do rynkowej wartości.

Nadto, udział w prawie może być przedmiotem obrotu rynkowego, czego dowodzi fakt zbycia przez skarżącą takiego udziału we współwłasności pozostałych dwóch działek, co do których umorzono postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.

Zatem sprawa została należycie wyjaśniona do rozstrzygnięcia i brak podstaw do ferowania zarzutu naruszenia art. 7, 11, 77 § 1, 80 i 107 § 1 i 3 kpa.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdzając naruszenia prawa materialnego, ani też uchybienia przepisów procedury administracyjnej w stopniu skutkującym wznowieniem postępowania, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).

ec