Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 766/22
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2024-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędzia del. WSA Anna Szymańska (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Hubert Sęczkowski po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 listopada 2021 r. sygn. akt II SA/Sz 946/21 w sprawie ze skargi K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 14 czerwca 2021 r. nr SKO.Ma/420/1922/21 w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia 9 kwietnia 2021 r. nr GN.6730.107.2020.JN; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie na rzecz K. J. kwotę 1210 (jeden tysiąc dwieście dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 10 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 946/21, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (dalej: WSA w Szczecinie, sąd wojewódzki, sąd I instancji) po rozpoznaniu skargi K. J. (dalej: skarżący, skarżący kasacyjnie) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie (dalej: Kolegium, SKO) z 14 czerwca 2021 r. nr SKO.Ma/420/1922/21 – oddalił skargę.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wnioskiem z 14 sierpnia 2020 r. M. J. (dalej: inwestor) wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] z obrębu [...], w gminie [...].

Wójt Gminy Kołbaskowo (dalej: Wójt, organ pierwszej instancji) decyzją z 9 kwietnia 2021 r. nr 27/2021 ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W ocenie Wójta warunki określone w art. 61 ust. 1-5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej u.p.z.p.) zostały spełnione.

Kolegium, zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

WSA w Szczecinie we wskazanym na wstępie wyroku z 10 listopada 2021 r. nie uwzględnił skargi. W pierwszej kolejności zaznaczono, że w obszarze analizowanym znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...], działki niezabudowane oraz działka zabudowana nr [...], na której trwa budowa 11 budynków jednorodzinnych zgodnie z pozwoleniem na budowę - do chwili sporządzenia analizy urbanistycznej zrealizowano trzy budynki, działki zabudowane nr [...], [...] i [...] oraz fragment drogi powiatowej nr [...]. Sąsiedztwo działki inwestycyjnej to zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Funkcja zabudowy i sposób zagospodarowania terenu jest charakterystyczny dla zabudowy na terenie wsi. Sąd wojewódzki wskazał m.in, że w kontrolowanej sprawie został spełniony warunek określający zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.), bowiem sąsiednia do działki inwestycyjnej działka nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a w obszarze analizowanym znajdują się też inne działki z zabudową mieszkaniową. Działka ta została zabudowana na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, która pozostaje w obrocie prawnym. W ocenie sądu I instancji zasada dobrego sąsiedztwa odnosi się do zabudowy sąsiedniej, a nie do sąsiednich terenów użytkowanych rolniczo.

Następnie wskazano, że organy orzekające w sprawie nie naruszyły ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wyjaśniono, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo Wójta z 15 marca 2021 r. skierowane do Starostwa Powiatowego w Policach, Wydział Ochrony Środowiska, o uzgodnienie na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zaznaczono, że organ właściwy w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych nie udzielił na nie odpowiedzi, zatem zamierzenie inwestycyjne zostało uzgodnione milcząco.

Podsumowując sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa materialnego na podstawie którego decyzja została wydana, ani naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył skarżący, zaskarżając go w całości, zarzucając na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej: p.p.s.a.):

1) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to:

a) art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. poprzez wybiórcze przedstawienie stanu sprawy, uchylenie się od szczegółowej oceny i uzasadnienia skarżonej decyzji, a także nieodniesienie się do wszystkich zarzutów podniesionych w skardze, w szczególności brak odniesienia się do zarzutów skarżącego dotyczących tego, iż: decyzja Kolegium w uzasadnieniu w istocie powtarza jedynie treść decyzji Wójta podsumowując je jako prawidłowe, choć żadnych argumentów owej prawidłowości w uzasadnieniu decyzji w istocie nie wskazuje; analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona ponownie tak, że nie sposób dowiedzieć się ile jest faktycznie na analizowanym terenie budynków jednorodzinnych, a ile i które to są budynki zabudowy zagrodowej (siedliskowej), czemu towarzyszą takie sformułowania, które mają sprawiać wrażenie, że na analizowanym terenie istnieje wiele budynków jednorodzinnych, a tak nie jest (wedle wiedzy skarżącego faktycznie na tym terenie istnieje tylko jeden budynek jednorodzinny i jest to właśnie budynek na działce nr [...] należący do M. J.); "ustalone" w decyzji warunki zabudowy nie rozróżniają tego czy są czerpane z zabudowy zagrodowej (siedliskowej) czy jednorodzinnej i znacznie odbiegają od jedynego w okolicy budynku jednorodzinnego - tj. zlokalizowanego na działce nr [...];

b) art. 141 § 4 i art. 135 p.p.s.a. wyrażające się w zaniechaniu przez WSA w Szczecinie wyjaśnienia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia wyroku, tj. w szczególności niewskazaniu ile w rzeczywistości jest na analizowanym terenie budynków jednorodzinnych, a ile i które to są budynki zabudowy zagrodowej (siedliskowej), co - jak wynika nawet z treści skarżonych rozstrzygnięć było dla orzekających w tej sprawie organów i sądu I instancji okolicznością o istotnym znaczeniu w sprawie, a jak wskazywał skarżący, konkretnych ustaleń w tym zakresie nie poczyniono;

c) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 i art. 107 § 3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735; dalej: k.p.a.) poprzez nieuwzględnienie skargi, mimo rażącego naruszenia przez organ ww. przepisów k.p.a. - poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a w szczególności poprzez brak ustalenia okoliczności dotyczących tego, które to konkretnie zabudowy (poza działką [...]) były punktem odniesienia dla organów i sądu I instancji przy ustalaniu, iż "w obszarze analizowanym znajdują się też inne działki z zabudową mieszkaniową";

d) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 106 § 2 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie skargi, mimo rażącego naruszenia przez organy określonego w art. 106 § 2 k.p.a. obowiązku zawiadomienia strony o zwróceniu się do innego organu (Wydziału Ochrony Środowiska Starostwa Powiatowego w Policach) o zajęcie stanowiska w sprawie projektu decyzji o warunkach zabudowy, co umożliwiłoby skarżącemu aktywne uczestnictwo w procesie podejmowania decyzji przez Wydział Ochrony Środowiska, a co z kolei mogłoby mieć wpływ na treść uzgodnień i wydanej decyzji;

e) art. 1 § 1 i 2 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 134 § 1 w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 8, art. 9 oraz art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. polegające na oddaleniu zamiast uwzględnieniu skargi, a w konsekwencji nieuchyleniu decyzji organów administracji obu instancji, pomimo, iż nie zebrano i nie rozważono całego materiału dowodowego w sprawie, w tym nie wyjaśniono na jakich dowodach organy oparły ustalenia faktyczne w sprawie, w tym ile w rzeczywistości jest na analizowanym terenie budynków jednorodzinnych, a ile i które to są budynki zabudowy zagrodowej (siedliskowej):

2) naruszenie prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 oraz art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez:

a) błędną ich wykładnię, co wyrażało się w wadliwym przyjęciu, że określona w art. 61 ust. 1 i art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa odnosi się wyłącznie do "zabudowy sąsiedniej, a nie do sąsiednich terenów" (str. 13 uzasadnienia wyroku), a także w faktycznym wadliwym przyjęciu, że dla wypowiedzenia się o zgodności decyzji o warunkach zabudowy dla domu jednorodzinnego z zasadą dobrego sąsiedztwa wystarczające jest ustalenie istnienia już na sąsiednim terenie zabudowy jednorodzinnej (sąsiednia do działki inwestycyjnej działka [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym) podczas, gdy taka wykładnia ww. przepisów jest nieprawidłowa i pozostaje w sprzeczności z celem zasady dobrego sąsiedztwa, a w konsekwencji powyższego:

b) wadliwe zastosowanie ww. przepisów prawa materialnego wyrażające się w ograniczeniu się w kontrolowanej sprawie przy badaniu przez sąd I instancji kwestii spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, wyłącznie do kwestii istnienia zabudowy na sąsiednich nieruchomościach i faktycznym przyjęciu wyłącznie na tej podstawie spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy jednoczesnym zaniechaniu analizy i jakiegokolwiek odniesienia się do określonych w art. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uwarunkowań i wymagań (tj. w szczególności wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, gospodarczo-społecznych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych) istotnych z perspektywy zasady dobrego sąsiedztwa, której celem - jak przyznaje sam sąd I instancji na str. 13 uzasadnienia skarżonego wyroku - jest właśnie "zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno- estetyczne",

- wadliwe przyjęcie, iż spełnione zostały w sprawie wszystkie przesłanki art. 61 ust. 1 i art. 2 pkt 1 u.p.z.p., w szczególności, że wydaniu decyzji nie sprzeciwia się należycie pojmowana zasada dobrego sąsiedztwa.

Na podstawie przywołanych zarzutów, skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania WSA w Szczecinie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, według norm prawem przepisanych. Jednocześnie wniesiono o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.

Pismem z 11 marca 2022 r. inwestor wniosła o oddalenie w całości skargi kasacyjnej; zasądzenie zwrotu kosztów niniejszej sprawy, wygenerowanych postępowaniem kasacyjnym, obliczonych według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego oraz rozpoznanie sprawy bez przeprowadzania rozprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: "NSA") zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez NSA.

Skarga kasacyjna okazała się usprawiedliwiona.

Kluczowym problemem stojącym u podstaw zarówno zarzutów naruszenia przepisów procesowych, jak i materialnych są nieprecyzyjne ustalenia stanu faktycznego w zakresie normy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. jaka zabudowa została uznana za taką, która stanowi odniesienie dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...], obręb [...]. Oznacza to skoncentrowanie się na zarzucie naruszenia przepisu procesowego, którego nie zastosował WSA w Szczecinie, choć powinien był, gdyż nie dostrzegł, że postępowanie wyjaśniające zostało przez organy przeprowadzone wadliwie (art. 7, art. 8, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a.) w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jednocześnie spór dotyczy wykładni przepisu prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) i rozumienia pojęć: "działka sąsiednia zabudowana" oraz "kontynuacja funkcji". Mianowicie wydanie decyzji jest możliwe jedynie w razie spełnienia łącznie kilku warunków, w tym, że występuje co najmniej jedna działka sąsiednia, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i wskaźników zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Organy, co zostało zaakceptowane przez WSA w Szczecinie przyjęły, że kontynuacja funkcji wynika z zabudowy jednorodzinnej występującej na działce nr [...] oraz będącej w budowie zabudowy jednorodzinnej na działce nr 31 w liczbie 11 budynków zabudowy jednorodzinnej, a także wzięto pod uwagę działki zabudowane nr [...], [...] i [...] (bez wskazania tutaj precyzyjnie rodzaju zabudowy).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej: "rozporządzenie", w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu definiuje § 2 pkt 2 rozporządzenia. Należy przez to rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi. Z kolei zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia, jeśli mowa jest o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu - należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Łącznie te dwa wymogi w ramach normy art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. muszą zostać spełnione, aby uznać, że planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego. Celem bowiem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Jak wynika z analizy urbanistycznej, jako odniesienie dla planowanej zabudowy prawidłowo przyjęto działkę bezpośrednio sąsiadującą z terenem inwestycji, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (poz. 1 tabeli na str. 2 analizy). Budynek ten widnieje na załączniku mapowym i w nawiązaniu do jego lokalizacji względem drogi została wrysowana nieprzekraczalna linia zabudowy dla planowanego budynku. Pod poz. 2 tej tabeli natomiast wadliwie uwzględniono w analizie działkę nr [...], na której znajdują się budynki jednorodzinne (11), ale dopiero w budowie. W tym zakresie rozważań należy zreasumować dominujący pogląd, że zasada dobrego sąsiedztwa może być realizowana jedynie w odniesieniu do istniejącej już zabudowy legalnej (vide np. wyroki NSA: z 5 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1921/17, z 10 października 2024 r. sygn. akt II OSK 2856/21, z 30 lipca 2024 r. sygn. akt II OSK 1508/23, z 7 maja 2024 r. sygn. akt II OSK 2159/23, z 6 lutego 2024 r. sygn. akt II OSK 1163/21). Ustalenie przesłanki kontynuacji funkcji, a także ustalenie poszczególnych parametrów, cech i wskaźników przy ustalaniu warunków zabudowy wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. może odnosić się wyłącznie do zabudowy zrealizowanej w warunkach legalności (por. np. wyrok NSA z 25 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 1894/20). Poza kwestią, że podlegająca analizie zabudowa musi być legalna, zasadniczą cechą jest jej występowanie w obszarze, dopiero bowiem wówczas możliwe jest skonfrontowanie zrealizowanych obiektów z planowanym. Tym samym zabudowa musi być już zrealizowana, nie zaś w budowie, jak w przypadku działki nr [...], aby mogła stanowić odniesienie do zabudowy objętej warunkami zabudowy. U.p.z.p. chroni i gwarantuje zachowanie ładu przestrzennego. Jak stanowi art. 2 pkt 1 u.p.z.p. przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Aby dokonać oceny spełnienia tych wszystkich kryteriów budynek musi występować w przestrzeni. Ocenie podlega bowiem nie dokumentacja i cały proces inwestycyjny w tym aspekcie, lecz zabudowa zrealizowana wypełniająca przestrzeń urbanistyczną.

W konsekwencji przyjęcie paramentów dopiero będącej w budowie zabudowy jednorodzinnej na działce nr [...] było całkowicie nieuzasadnione i naruszyło art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jednocześnie taka wadliwość miała niewątpliwie wpływ na wyniki tej analizy, gdyż zgodnie z rozporządzeniem poszczególne wskaźniki wyliczono na podstawie średniego wskaźnika, który jako bazę do jego wyliczenia uwzględnił te, odnoszące się do realizowanej zabudowy na działce nr [...] (poz. 2 wzmiankowanej tabeli w analizie).

Kwestia, czy w obszarze występuje tylko zabudowa mieszkaniowa, czy też np. zabudowa zagrodowa, co wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku (chodzi o działki nr [...], [...] i [...]), które wszakże zostały uwzględnione w ramach badania zasady dobrego sąsiedztwa pozostaje bez znaczenia dla sprawy. Zabudowa na w/w nieruchomościach nie jest objęta obszarem analizowanym, prawidłowo ustalonym na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia. Analiza załącznika graficznego do decyzji WZ wyznaczającego granice obszaru analizowanego prowadzi do jednoznacznego wniosku, że w ramach wyznaczonego prawidłowo obszaru nie mieści się zabudowa na działkach nr [...], [...] i [...]. Zabudowania te znajdują się poza terenem analizowanym, przy innej drodze publicznej, w pewnym oddaleniu od terenu inwestycyjnego, nie tworząc z nim żadnego kompleksu urbanistycznego, nie mówiąc już o jakiejkolwiek harmonijnej całości. Teren inwestycji jest położony w głębi terenu, w oddaleniu od drogi publicznej, która obsługuje tę zabudowę (działki nr [...], [...] i [...]), do której nawiązała analiza. Dyrektywy wynikające z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. w żaden sposób nie mogłyby zostać zrealizowane.

Jednocześnie zdaniem NSA prawidłowe jest stanowisko, że wystarczające dla wydania decyzji pozytywnej jest istnienie w obszarze analizowanym jednej działki, która jest zabudowana tożsamą funkcją, jaką proponuje obecnie inwestor. Jest to dopuszczalne, bowiem istniejąca zabudowa jednorodzinna znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycyjnego i będzie z nim tworzyć jednorodną zabudowę od działki nr [...], stanowiącej drogę. Harmonijnie nawiązuje do budynku na działce nr [...] tworząc jednolity, choć niewielki kompleks zabudowy jednorodzinnej. W tym zakresie zarzuty skargi kasacyjnej tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie zasługują na uwzględnienie tj. w zakresie wykładni zasady dobrego sąsiedztwa. Mianowicie, aby ustalić warunki zabudowy wystraczające jest występowanie w obszarze analizowanym tylko jednej działki o tożsamej funkcji w bliskim obszarze i taka sytuacja ma miejsce. Podkreślenia wymaga, że jest to jedyna zabudowana działka, nie koliduje ona z jakąkolwiek istniejącą zabudową i wyznacza kierunki zagospodarowania tego terenu.

W reasumpcji należy stwierdzić, że zasadne okazały się zarzuty naruszenia przepisów procesowych w zakresie ustalenia stanu faktycznego w powiązaniu z przepisem materialnym tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Błędny dobór zabudowanych działek sąsiednich skutkował błędnym ustaleniem wskaźników i parametrów planowanej zabudowy, gdyż nawiązano do budynków w budowie oraz budynków nieobjętych granicami obszaru analizy. Tymczasem według stanu faktycznego na dzień wydania decyzji przez SKO jedynym odniesieniem dla planowanej zabudowy mogła być zabudowa jednorodzinna na działce nr [...], zarówno odnośnie funkcji, jak i parametrów. Nie ma natomiast racji skarżący kasacyjnie, że analiza urbanistyczna powinna prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W szczególności pozostają bez znaczenia kwestie ochrony środowiska tj. ochrona pasieki prowadzonej przez skarżącego kasacyjnie.

W tym zakresie należy jednak podkreślić, że zasada kontynuacji nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właściciela nieruchomości, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy.

Jako niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a. Skarżący kasacyjnie dopatruje się wadliwości w uzasadnieniu wyroku w tym, że WSA w Szczecinie nie dopatrzył się, że nie jest wiadomym jaki dokładnie rodzaj zabudowy został uwzględniony w ramach zasady dobrego sąsiedztwa. Tymczasem na str. 11 uzasadnienia WSA w Szczecinie wyraźnie stwierdził, że jako zabudowę sąsiednią uznaje zabudowę jednorodzinną oraz zagrodową. Następcza kwestia, czy zabudowa jednorodzinna (planowana) stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej - jest bez znaczenia dla tej sprawy. Jak bowiem wywiedziono zabudowa zagrodowa pozostaje poza granicami obszaru analizy i jako taka nie może stanowić odniesienia przy ustalaniu warunków zabudowy dla działki nr [...].

Uznając zatem zasadność części zarzutów skargi kasacyjnej, NSA uwzględnił ją i uchylił zaskarżony wyrok w całości na podstawie art. 188 p.p.s.a. Jednocześnie uznając, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 w zw. z art. 205 § 2 w zw. z art. 200 p.p.s.a. Na koszty te składa się wpis od skargi (500 zł), opłata za sporządzenie uzasadnienia wyroku (100 zł), wpis od skargi kasacyjnej (250 zł), wynagrodzenie pełnomocnika za sporządzenie i wniesienie skargi kasacyjnej (360 zł).