Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 841/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2021-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110 m, art. 110u, art. 110s
journal: Dz.U. 2019 poz 1438
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 151,  art. 152, art. 153, art. 154, art. 159
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Sokołowska, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Kowalewska (spr.),, Sędzia WSA Jolanta Kwiecińska, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 8 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi E. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w S. z dnia [...] r. nr [...] ; [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...].08.2021 r., nr [...], Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w S. z dnia [...].06.2021 r., nr [...], którym za nieuzasadnione uznano zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...], zgłoszone przez E. Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. .

Zaskarżone postanowienie zostało wydane na podstawie art. 138 § 1 pkt 1

w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 – dalej: "k.p.a.") w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r., poz. 2070 ze zm.

– dalej: "u.p.e.a.), art. 110s, art. 110r, art. 110u § 1 u.p.e.a., oraz art. 151, art. 152, art. 153, art. 154, art. 156, art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. – dalej: "u.g.n."), w następującym stanie sprawy.

Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w S. (dalej: "organ egzekucyjny") prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec E. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. (dalej: "Spółka", "Skarżąca") - na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez ww. organ egzekucyjny, Prezydenta Miasta S. i Burmistrza Gminy G. – z nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy S. – [...] prowadzi KW nr [...]

W dniu [...].04.2021 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego według stanu na dzień [...].02.2021 r. i cen na dzień [...].03.2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. E. B.. Wartość rynkową nieruchomości w oparciu o ww. operat szacunkowy organ egzekucyjny określił na kwotę [...]zł. W czynności opisu i oszacowania uczestniczył pełnomocnik Spółki, który otrzymał odpis protokołu wraz z operatem szacunkowym.

Pismem z dnia [...].04.2021 r., uzupełnionym [...].05.2021 r., Spółka złożyła zarzuty do opisu i oszacowania, wnioskując o uchylenie przedmiotowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz o polecenie dokonania ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Spółka wskazała na naruszenie:

1) art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n., polegające na wycenieniu wartości nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, co powoduje zaniżenie wartości nieruchomości;

2) § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej: "rozporządzenie RM"), polegające na zaprezentowaniu materiału porównawczego w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej, w szczególności wskutek niewskazania aktów notarialnych czy ksiąg wieczystych, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku;

3) § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia RM, polegające na sporządzeniu opisów nieruchomości uwzględnionych do porównania niewystarczająco obszernie i precyzyjnie, bowiem z pominięciem uwzględnienia stanu technicznego nieruchomości, uzbrojenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej czy danych dotyczących budynków wzniesionych na gruncie;

4) art. 110s § 2 pkt 1 i 2 u.p.e.a. w zw. z § 28 ust. 3 rozporządzenia RM, polegające na braku wyodrębnienia w operacie wartości gruntu i wartości obiektów budowlanych,

5) § 29 ust. 1 rozporządzenia RM, polegające na przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych, podczas gdy zgodnie z ww. przepisem przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej

jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości

gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego;

6) art. 110m § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a., polegające na wskazaniu, że segment nieruchomości niezabudowanych na rynku lokalnym nie jest jeszcze w pełni wykształcony, a nadto badany rynek nie jest rynkiem bogatym w transakcje nieruchomości podobnych przy jednoczesnym podaniu, iż w badanym okresie odnotowano duża liczbę transakcji na badanym obszarze, która to nieścisłość może powodować wątpliwości co do spójności i logiczności operatu, a tym samym co do wiarygodności tego dokumentu i możliwości ustalenia na jego podstawie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego.

Wobec zakwestionowania operatu szacunkowego, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. Rzeczoznawca, pismem z dnia [...].06.2021 r., odniósł się do poszczególnych zarzutów.

Postanowieniem z dnia [...].06.2021 r., nr [...], organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.

Pismem z dnia [...].06.2021 r., Spółka wniosła zażalenie na postanowienie organu egzekucyjnego, domagając się uchylenia tego postanowienia a w konsekwencji również - uchylenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, i polecenia dokonania ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniu organu egzekucyjnego Spółka zarzuciła naruszenie: art. 39 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na dokonaniu doręczenia postanowienia organu egzekucyjnego w sposób nieprawidłowy, albowiem przez osobę, która nie przedstawiła się, nie okazała odpowiedniego upoważnienia czy legitymacji służbowej, co w konsekwencji, mając na uwadze postulowaną konieczność zachowania przez organ administracyjny daleko idącej ostrożności w przypadku doręczenia pism przez pracowników lub inne upoważnione osoby, uniemożliwia zweryfikowanie skuteczności przedmiotowego doręczenia; oraz z daleko posuniętej ostrożności, na wypadek nieuwzględnienia ww. zarzutu – opisane w kolejnych 7. punktach naruszenia szeregu przepisów k.p.a. w zw. z przepisami u.p.e.a. w zw. z przepisami u.g.n. i rozporządzenia RM, a polegające na nieprawidłowościach w sporządzeniu operatu szacunkowego oraz na wadliwym działaniu organu egzekucyjnego.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (dalej: "Dyrektor IAS", "organ odwoławczy"), opisanym na wstępie postanowieniem z dnia [...].08.2021 r., utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego, nie znajdując podstaw do uznania zasadności zarzutów Spółki.

W uzasadnieniu, mając na uwadze zarzuty zażalenia, Dyrektor IAS przedstawił ocenę działań organu egzekucyjnego. W pierwszej kolejności organ odwoławczy stwierdził, że brak jest podstaw do uznania doręczenia postanowienia z [...].06.2021 r., za nieskuteczne. Dyrektor IAS wskazał na poczynione ustalenie, że postanowienie to zostało doręczone przez pracownika organu egzekucyjnego, który nie musiał posiadać odrębnego upoważnienia, wobec czego nie zachodzą wątpliwości co do autentyczności doręczonego postanowienia.

W odniesieniu do dalszych zarzutów, na wstępie Dyrektor IAS przywołał istotne dla sprawy przepisy u.p.e.a., u.g.n. i rozporządzenia RM oraz podkreślił, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu szacunkowego. Wskazał, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Stąd, w ocenie Dyrektora IAS, organ egzekucyjny działał w oparciu i w granicach obowiązujących przepisów prawa.

Organ odwoławczy zaznaczył przy tym, że w sprawie poproszono autora kwestionowanego operatu szacunkowego - K. E. B. o ponowną analizę, w wyniku której biegły stwierdził, że określając wartość nieruchomości posłużył się opisanym w ustawie a przytoczonym w opinii podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, na podstawie której wartość rynkową uzyskano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych z badanego rynku. Ceny te zostały skorygowane o cechy rynkowe różnicujące te nieruchomości oraz został uwzględniony trend wzrostu cen jaki odnotowano na badanym rynku. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przyjął do porównania nieruchomości zabudowane spełniające warunki podobieństwa m.in. z uwagi na:

a) położenie: miasto S. oraz powiat [...];

b) stan prawny: przyjęto do porównania tylko nieruchomości będące prawem własności oraz prawem użytkowania wieczystego (różnice pomiędzy tymi prawami zostały uwzględnione w tabeli obliczeniowej);

c) przeznaczenie: przyjęto do porównania tylko nieruchomości zabudowane obiektami o charakterze komercyjnym,

d) sposób korzystania: przyjęto do porównania nieruchomości tylko o sposobie użytkowania: nieruchomości zabudowane obiektami o charakterze komercyjnym,

e) powierzchnię: przyjęto do porównania nieruchomości o powierzchni:

- gruntu: o powierzchni od 537 m2 do 8.605 m2 ze średnią arytmetyczną 3.265 m2 (przedmiotowa nieruchomości posiada powierzchnię 7.437 m2)

- budynku: o powierzchni od 324 m2 do 1.729,48 m2 ze średnią arytmetyczną 1.107,66 m2 (przedmiotowa nieruchomości posiada powierzchnię 944,90 m2);

f) ten sam 100% udział: przyjęto do porównania tylko nieruchomości sprzedane w 100%, a nie w udziałach.

W ocenie rzeczoznawcy, próbę nieruchomości zabudowanych przyjętych do porównania można uznać za bardzo dobrą, odpowiadającą definicji nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Autor opinii wskazał także na dużą liczbę transakcji, jaka miała miejsce w badanym okresie na badanym obszarze. Przedstawił aż 18 wolnorynkowych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, a tak duża ilość transakcji świadczy jednoznacznie o tym, że tego typu nieruchomości po tyle "się sprzedają". W ocenie rzeczoznawcy spostrzeżenie Spółki, że wycena jest zaniżona jest spostrzeżeniem subiektywnym oderwanym od rzeczywistych cen rynkowych nieruchomości podobnych występujących na badanym rynku. Liczba transakcji o lepszych czy słabszych cenach transakcyjnych nie świadczy o źle dobranej próbie nieruchomości podobnych, ale o specyfice rynku oraz cechach tego zbioru oraz nieruchomości wycenianej. Z opisu nieruchomości wynika, że biegły wziął pod uwagę zarówno grunty, jak i budynki (Tabela nr 6 operatu szacunkowego). Cechy rynkowe jakie uwzględniono, to: lokalizacja ogólna i szczegółowa, powierzchnia budynków, zagospodarowanie nieruchomości, stan techniczny i jego architektura, standard wykończenia i wyposażenia, funkcjonalność sposób użytkowania, możliwość alternatywnego wykorzystania itp., ograniczenia, formę władania nieruchomością oraz powierzchnię działki. Nadto w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, tj. prawdopodobną ceną jaką możemy uzyskać za nieruchomość i na jej wysokość wpłyną w decydującej mierze prawa rynku, czyli podaż i popyt. Cena ustalona przez biegłego jest ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomościami dłużnika ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtują się ceny sprzedaży.

Dyrektor IAS wskazał również, że z żadnego przepisu prawa nie wynika konieczność wskazania danych umożliwiających weryfikację nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczywista weryfikacja, polegająca na podaniu nr ksiąg wieczystych i nr aktów notarialnych, nie jest potrzebna. Identyfikacja tych danych wręcz wkraczałyby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że wszystkie cechy cenotwórcze, jakie miały wpływ na określenie wartości rynkowej, zostały uwzględnione w procesie wyceny zgodnie z przepisem obowiązującego prawa. Biegły nie ominął cech rynkowych, w tym: stanu technicznego, uzbrojenia czy innych danych dotyczących budynków. Stan techniczny budynków został bowiem uwzględniony w Tabeli obliczeniowej nr 6 Ip. 4 i 5, inne cechy cenotwórcze, które wystąpiły pomiędzy nieruchomościami przyjętymi do wyceny a przedmiotową nieruchomością zostały wskazane i opisane w Tabeli obliczeniowej nr 6 kolumna 2 i 3.

Organ odwoławczy stwierdził, że osobne szacowanie wartości gruntów i obiektów budowlanych jest uzasadnione w sytuacji, gdy cześć nieruchomości zostanie wydzielona, celem wystawiania oddzielnie na licytację. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w sprawie, albowiem nie został wskazany przez Spółkę sposób osobnego podania w oszacowaniu wartości poszczególnych elementów (nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności, pożytków), a ponadto biorąc pod uwagę rzeczywisty stan prawny i faktyczny, zdaniem biegłego, nie ma możliwości osobnego oszacowania składników nieruchomości w celu wystawiania ich na licytację.

Dyrektor IAS stwierdził również, że nie jest prawdą, iż biegły obowiązany jest uwzględnić przy wycenie takie same prawa (tylko własność czy tylko użytkowanie wieczyste). Ustawodawca w art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazuje bowiem na podobieństwo nieruchomości a nie tożsamość. Z kolei art. 153 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do uwzględnienia cech rynkowych, do jakich należy w ramach porównywalności rodzaj prawa władania. Taka okoliczność została uwzględniona w procesie wyceny w tabeli nr 6 Ip. 8 cecha rynkowa "forma władania gruntem".

Organ odwoławczy wyjaśnił, że opis rynku nieruchomości niezabudowanych jest jedynie uzupełnieniem opisu nieruchomości zabudowanych. Opis ten jest właściwy, ma charakter uzupełniający i nie kolidujący z treścią analizy. Uzupełniająco jedynie organ nadmienił, że - co prawda - podziela pogląd, iż brak wyodrębnienia w operacie szacunkowym wartości gruntów i wartości obiektów budowlanych jest sprzeczny

z art. 110s u.p.e.a., jednakże uznaje, że uchybienie to nie ma wpływu na wynik sprawy, gdyż nieruchomość licytowana będzie jako całość. Nadto, jak wynika z operatu szacunkowego, działki stanowią zorganizowaną całość, tym bardziej uzasadniona jest ich łączna sprzedaż.

Końcowo, odnosząc się do zarzutu niedoręczenia Spółce wyjaśnień rzeczoznawcy K. E. B., Dyrektor IAS wskazał, że żaden przepis prawa nie nakazuje doręczenia takich wyjaśnień. Podkreślił, że pismo rzeczoznawcy z dnia [...].06.2021 r. zostało niemalże w całości przywołane w uzasadnianiu postanowienia organu egzekucyjnego. Rozstrzygnięcie to nie zawiera jedynie tabeli i wykresów, którymi posłużył się rzeczoznawca. Niemniej jednak Tabela nr 3 widniej na 32 stronie operatu szacunkowego, Tabela nr 4 na 33 stronie operatu szacunkowego, wykres pt.: zaktualizowana cena za 1 mkw Pu (zł) na 40 stronie operatu szacunkowego, zaś Tabela nr 6 na 38 stronie operatu szacunkowego, wobec powyższego brak doręczenia wyjaśnień rzeczoznawcy nie ma wpływu na wynik sprawy.

Pismem z dnia [...].09.2021 r., Spółka złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na postanowienie Dyrektora IAS, podnosząc w niej identyczne zarzuty co do naruszenia przepisów jak te, zawarte w złożonym zażaleniu, oraz wnosząc o uchylenie zaskarżonego aktu i o zwrot kosztów postępowania na rzecz Skarżącej od organu odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 39 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. polegające na pominięciu przez organ odwoławczy doręczenia postanowienia z dnia [...].06.2021 r. w sposób nieprawidłowy, bowiem przez osobę, która nie przedstawiła się, nie okazała odpowiedniego upoważnienia czy legitymacji służbowej, co w konsekwencji, mając na uwadze postulowaną konieczność zachowania przez organ administracyjny daleko idącej ostrożności w przypadku doręczenia pism przez pracowników lub inne upoważnione osoby, uniemożliwia zweryfikowanie skuteczności przedmiotowego doręczenia;

a z daleko posuniętej ostrożności, na wypadek nieuwzględnienia ww. zarzutu:

2) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 110r § 1 pkt 7 i art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n., polegające na uznaniu, iż nie doszło do wyceniania wartości nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej w odniesieniu do porównywalnych nieruchomości oferowanych na rynku, podczas gdy rzeczoznawca nie wyjaśnił, skąd wynikają różnice w wartościach nieruchomości, opisane szczegółowo w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości;

3) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia RM, polegające na uznaniu, iż rzeczywista weryfikacja polegająca na podaniu przez rzeczoznawcę majątkowego numerów ksiąg wieczystych czy aktów notarialnych nie jest potrzebna, bowiem taka konieczność nie wynika z żadnego przepisu prawa, podczas gdy niewskazanie przez rzeczoznawcę przedmiotowych informacji, na podstawie których przeprowadzono badanie rynku, uniemożliwia zweryfikowanie wiarygodności przedmiotowego operatu;

4) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia RM, polegające na uznaniu, że rzeczoznawca uwzględnił wszystkie cechy cenotwórcze, jakie miały wpływ na określenie wartości rynkowej nieruchomości, podczas gdy opisy nieruchomości uwzględnionych do porównania zostały sporządzone niewystarczająco obszernie i precyzyjnie, bowiem z pominięciem uwzględnienia stanu technicznego nieruchomości, uzbrojenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej czy danych dotyczących budynków wzniesionych na gruncie;

5) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 110s § 2 pkt 1 i 2 oraz art. 18 u.p.e.a. w zw. z § 28 ust. 3 rozporządzenia RM, polegające na uznaniu, iż osobne oszacowanie wartości gruntów i obiektów budowlanych jest uzasadnione w sytuacji, gdy część nieruchomości zostanie wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację, z jednoczesnym brakiem wskazania przez organ, z jakiego przepisu zasada ta wynika;

6) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. 18 u.p.e.a. w zw. z § 29 ust. 1 rozporządzenia RM, polegające na braku ustosunkowania się do zarzutu Skarżącej w tym zakresie, który sprowadzał się do błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych w miejsce cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nie zaś - jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia - do możliwości uwzględnienia przy wycenie rodzaju prawa przysługującemu zobowiązanemu;

7) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 110m § 1 w zw. z art. 110r § 1 pkt 7 i art. 18 u.p.e.a. polegające na uznaniu, że wyjaśnienia rzeczoznawcy w zakresie nieścisłości opisanej w pkt 7 zażalenia Skarżącej są wystarczające, zaś Skarżąca może we własnym zakresie skierować wniosek o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy przedmiotowa niedokładność może powodować wątpliwości co do spójności i logiczności operatu, a tym samym co do wiarygodności tego dokumentu i możliwości ustalenia na jego podstawie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego;

8) art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. 9 k.p.a. w zw. z art. 10 k.p.a. w zw. z art. 39 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na uznaniu, że żaden przepis prawa nie nakazywał organowi egzekucyjnemu doręczenia Skarżącej wyjaśnień rzeczoznawcy, podczas gdy obowiązek ten wynika z art. 39 k.p.a., zaś brak zapewnienia Skarżącej możliwości zapoznania się z wyjaśnieniami i ustosunkowania się do nich stanowi o naruszeniu przede wszystkim zasady prawdy obiektywnej i zasady czynnego udziału strony w postępowaniu.

W uzasadnieniu Skarżąca uszczegółowiła stawiane zarzuty.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o oddalenie skargi, przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz odniósł się do przedstawionych zarzutów, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje.

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia

25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - a ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 3 § 2 pkt 3 P.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – działając w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 P.p.s.a., sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 P.p.s.a.).

Wobec tego, że przedmiotem skargi jest akt, o którym mowa w art. 119 pkt 3 P.p.s.a., kierując się opisanymi powyżej kryteriami, Sąd dokonał kontroli zaskarżonego postanowienia w trybie uproszczonym i stwierdził, że skarga Spółki nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżony akt nie narusza prawa, a zarzuty podniesione w skardze są chybione.

W pierwszej kolejności wskazania wymaga, że zdaniem Sądu, nietrafny jest zarzut skargi co do tego, że organ odwoławczy pominął fakt dokonania przez organ egzekucyjny doręczenia postanowienia z dnia [...].06.2021 r. w sposób nieprawidłowy. Dyrektor IAS zbadał bowiem tę okoliczność, a swoje ustalenia i stanowisko w tym zakresie przedstawił w treści zaskarżonego postanowienia. W ocenie Sądu, organ odwoławczy trafnie ocenił, że doręczenie postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości było skuteczne. Skoro bowiem – jak ustalono – doręczenia pisma dokonał pracownik organu egzekucyjnego, to nie miał on obowiązku wykazywania się odrębnym upoważnieniem. Upoważnienie takie, w myśl art. 39 k.p.a., jest wymagane wyłącznie w odniesieniu do doręczeń dokonywanych przez inne (niż pracownicy organu) osoby lub organy (vide: Jaśkowska Małgorzata, Wilbrandt-Gotowicz Martyna, Wróbel Andrzej, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, Komentarz do art. 39, teza nr 14, Opublikowano: LEX/el. 2021). Zaznaczenia przy tym wymaga, że ze skargi nie wynika, aby osoba doręczająca odmówiła przedstawienia się lub okazania jakiegokolwiek dokumentu legitymującego jej status. Z akt sprawy wynika natomiast, że pracownik działający w kancelarii pełnomocnika Skarżącej nie powziął na tyle uzasadnionych wątpliwości co do osoby doręczającej, aby odmówić odbioru doręczanej korespondencji; wręcz przeciwnie – podjął ją a zwrotne potwierdzenie odbioru opatrzył zarówno pieczęcią kancelarii, datą odbioru, jak i swoim podpisem.

Przechodząc do meritum, Sąd uznał, że Dyrektor IAS zasadnie stwierdził, że organ egzekucyjny prawidłowo rozstrzygnął zgłoszone przez Skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy S. – [...] prowadzi KW o numerze [...] Zaskarżone postanowienie organu odwoławczego wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Kwestionowane postanowienie zawiera ponadto wszystkie składniki struktury postanowienia administracyjnego, wymienione w art. 124 § 1 i § 2 k.p.a., w tym zarówno uzasadnienie prawne, jak i faktyczne.

Wskazać należy, że stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl zaś art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.). Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów; 2) obiektów budowlanych; 3) przynależności i pożytków (art. 110s § 2 u.p.e.a.). Wartości te podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw (art. 110s § 4 u.p.e.a.).

Stosownie do brzmienia art. 151 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W myśl art. 152 u.g.n., sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 tego przepisu u.g.n.). Podejście porównawcze - w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy czym przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Stosownie zaś do art. 154 ust. 1 u.g.n., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Natomiast, jak stanowi art. 159 u.g.n., Rada Ministrów została zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie ww. przepisu Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwane jak dotychczas "rozporządzeniem RM"). Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Jak stanowi § 56 ust. 1 rozporządzenia RM, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule, wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3 rozporządzenia RM). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia RM). Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 rozporządzenia RM).

W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, operat pozbawiony jest wskazywanych przez Skarżącą wadliwości, a organ egzekucyjny zgromadził wystarczające dla rozpatrzenia sprawy dowody, w tym uzyskał od rzeczoznawcy szczegółowe wyjaśnienia, dotyczące wydanej przez niego opinii, a trafna ocena wiarygodności tych dowodów pozwoliła na podjęcie prawidłowego rozstrzygnięcia.

Analiza merytorycznej zawartości "Operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkiem o charakterze komercyjnym [parterowy budynek przemysłowo-magazynowy z częścią administracyjno-biurową w zabudowie wolnostojącej – uszczegółowienie Sądu] oraz

5-boksowy budynek garażowy stanowiące od gruntu odrębną nieruchomość" z dnia [...].03.2021 r. prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Należy przy tym mieć na względzie udzieloną przez rzeczoznawcę majątkowego "Odpowiedź na zarzuty pełnomocnika dłużnika z dnia [...].04.2021 r." z [...].06.2021 r. Operat i ww. odpowiedź znajdują się w aktach administracyjnych sprawy. Dodatkowo wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia [...].06.2021 r. jak słusznie wskazał to DIAS, przywołane są w treści rozstrzygnięcia organu egzekucyjnego z którym zapoznała się Spółka i sformułowała zarzuty w zażaleniu na to postanowienie z dnia [...].06.2021 r. – stąd zarzuty skargi są nieuzasadnione.

Otóż, w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca majątkowy określił wartość w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w szczegółowy sposób opisał nieruchomość będącą przedmiotem prawa użytkowania wieczystego i położone na niej obiekty budowlane (w tym przedstawił lokalizację i otoczenie, charakterystykę działki i budynków, uzbrojenie nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej) i wskazał, że - z uwagi na rodzaj nieruchomości oraz odpowiednią liczbę transakcji porównawczych - wycenę przedmiotu wyceny przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowanej ceny średniej (w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia RM). Rzeczoznawca przedstawił także analizę i charakterystykę rynku, określając rynek nieruchomości zabudowanych budynkami o charakterze komercyjnym z obszaru miasta S. oraz powiat [...] (zgodnie ze wskazaniem rzeczoznawcy bowiem na rynku lokalnym nie odnotowano dostatecznej ilości nieruchomości podobnych, dlatego też rozszerzono badany rynek o rynek równoległy) i przyjmując okres badania cen z lat 2018-2020. Spośród zaistniałych na rynku transakcji sprzedaży rzeczoznawca wybrał te, które w jego ocenie najbardziej odpowiadały przedmiotowej nieruchomości. Dane wybranych 18 transakcji rzeczoznawca przedstawił w ujęciu tabelarycznym (Tabela nr 3, str. 32 operatu), wskazując jednocześnie, że przyjął do porównania nieruchomości zabudowane spełniające warunki podobieństwa, m.in. z uwagi na:

a) położenie: miasto S. oraz powiat [...]

b) stan prawny: przyjęto do porównania tylko nieruchomości będące prawem własności oraz prawem użytkowania wieczystego (różnice pomiędzy tymi prawami zostały uwzględnione w tabeli obliczeniowej);

c) przeznaczenie: przyjęto do porównania tylko nieruchomości zabudowane obiektami o charakterze komercyjnym,

d) sposób korzystania: przyjęto do porównania nieruchomości tylko o sposobie użytkowania: nieruchomości zabudowane obiektami o charakterze komercyjnym,

e) powierzchnię: przyjęto do porównania nieruchomości o powierzchni:

- gruntu: o powierzchni od 537 m2 do 8.605 m2 ze średnią arytmetyczną 3.265 m2 (przedmiotowa nieruchomości posiada powierzchnię 7.437 m2)

- budynku: o powierzchni od 324 m2 do 1.729,48 m2 ze średnią arytmetyczną 1.107,66 m2 (przedmiotowa nieruchomości posiada powierzchnię 944,90 m2);

f) ten sam 100% udział: przyjęto do porównania tylko nieruchomości sprzedane w 100%, a nie w udziałach.

Rzeczoznawca wskazał przy tym, że tak znaczna liczba wolnorynkowych transakcji sprzedaży "nieruchomości podobnych" jednoznacznie świadczy o tym, że tego typu nieruchomości po tyle "się sprzedają".

Dokonując określenia wartości rynkowej przedmiotu opinii (grunt + naniesienia) rzeczoznawca uwzględnił 9 cech rynkowych, tj.: lokalizację ogólną i szczegółową; powierzchnię budynku; zagospodarowanie nieruchomości; stan techniczny budynku i jego architektura; standard wykończenia i wyposażenia, funkcjonalność – sposób użytkowania; możliwości alternatywnego wykorzystania; ograniczenia (stwierdził, że są niewielkie, w tym warunki gruntowo-wodne, służebność, brak drogi dojazdowej); formę władania gruntem; powierzchnię działki (biegły dostrzegł, że cecha ta ma znaczenie rynkowe, stąd uwzględnił ją według zasady rynkowej: im większa powierzchnia nieruchomości tym tańszy jest 1 m2 tej nieruchomości) – określając wagę każdej z tych cech i wartość współczynnika korygującego (Tabela nr 6, str. 38-39 operatu). Przy czym, ze względu na ograniczenie w postaci uregulowanego dojazdu do przedmiotowej nieruchomości, biegły zastosował współczynnik korygujący K na poziome 4%. Niezasadne jest zatem stanowisko skargi, co do pominięcia przez rzeczoznawcę cech cenotwórczych a w szczególności stanu technicznego, uzbrojenia czy innych danych dotyczących budynków.

Niewątpliwie rzeczoznawca majątkowy, wskazując na transakcje przyjęte do porównania, nie wskazał numerów aktów notarialnych je dokumentujących ani numerów ksiąg wieczystych nieruchomości podobnych. Zdaniem Sądu - wbrew stanowisku Skarżącej - nie można z tego jednak czynić zarzutu podważającego rzetelność operatu, albowiem obowiązek taki nie wynika z przepisów prawa, zaś biegły

- co istotne - wyczerpująco opisał cechy transakcji i nieruchomości przyjętych do porównania wpływające ostatecznie na wartość (zauważyć przy tym należy, że biegły wskazał m.in. położenie nieruchomości, uszczegóławiając je nie tylko do obrębu, ale także ulicy, przy której są one położone – vide Tabela nr 3 – co pośrednio pozwala na ewentualne zweryfikowanie rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania).

O wadliwości operatu szacunkowego nie może świadczyć także okoliczność, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nie tylko nieruchomości zabudowane będące przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, lecz także – stanowiące przedmiot własności. Niewątpliwie bowiem żaden z przepisów prawa, odnoszący się do kwestii wyceny dokonywanej metodą porównawczą, nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku porównywania nieruchomości identycznych pod każdym względem. Przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazuje zaś na podobieństwo nieruchomości a nie tożsamość.

Z kolei art. 153 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje rzeczoznawcę majątkowego do uwzględnienia cech rynkowych, do jakich należy w ramach porównywalności rodzaj prawa władania. Taka okoliczność została uwzględniona w procesie wyceny w Tabeli nr 6 Ip. 8 cecha rynkowa: "forma władania gruntem".

Podstawy do zakwestionowania operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie nie daje również argumentacja Skarżącej, koncentrująca się na braku wyodrębnienia w operacie wartości gruntu oraz wartości zabudowy. Jak bowiem słusznie zauważył organ odwoławczy (w ślad za biegłym) w rozpoznawanej sprawie - gdzie nie miało miejsce wydzielenia części nieruchomości w trybie art. 946 k.p.c. - nie ma możliwości osobnego oszacowania składników nieruchomości w celu wystawiania ich na licytację. Nie mniej istotne jest i to, że przedmiotowa nieruchomość będzie licytowana jako całość albowiem działki stanowią zorganizowaną całość.

Zdaniem Sądu, w świetle przedstawionych okoliczności, podniesione w skardze zarzuty, które w istocie odnoszą się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a w konsekwencji oszacowania wartości nieruchomości w zaniżonej wysokości (w ocenie Spółki przyjętego w oparciu o wadliwy operat szacunkowy), należy uznać za nieuzasadnione.

Należy przyznać rację organowi, że operat szacunkowy podlega ocenie pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także kryterium stanowczości i przejrzystości zawartych w nim wniosków, kompletności opinii i argumentacji użytej na uzasadnienie wniosków końcowych. Opinia pod tym względem nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem Sądu, nie można uznać, że opinia biegłego jest opinią dowolną, obarczoną oczywistymi błędami w rozumowaniu biegłego, czy opinią niekompletną.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że kwestionowany operat, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia RM, zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż zostały one sporządzone w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków w nich zawartych. Zatem sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny tak pod względem wiarygodności, jak i ich poprawności, a zarzuty skargi dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości uznać należy za chybione.

Ponadto, wbrew stanowisku Skarżącej, poza zakresem analizy organu była kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ egzekucyjny, ani Dyrektor IAS. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc Spółka w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Tego jednak w sprawie nie uczyniła.

Konkludując, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, w sytuacji gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu RM, a Skarżąca nie przedstawiła przeciwdowodu, mogącego podać w wątpliwość ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę.

Podsumowując, stanowisko Dyrektora Izby Administracji Skarbowej wyrażone w zaskarżonym postanowieniu jest prawidłowe. Przedstawiając motywy rozstrzygnięcia, organ dokonał prawidłowej subsumpcji stanu faktycznego pod odpowiednie normy prawne i wyczerpująco przedstawił pogląd co do ich rozumienia i zastosowania w odniesieniu do stanu faktycznego sprawy.

W tym stanie rzeczy nie znajdując podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi co do naruszenia wskazanych przepisów proceduralnym i materialnych Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.