Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 599/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Asesor sądowy Maciej Gapski (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 3 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi M. K. w upadłości likwidacyjnej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 5 czerwca 2024 r., znak: SKO.41/5626/LI/2023 w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 5 czerwca 2024 r. znak: SKO.41/5626/LI/2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej jako: Kolegium) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Łęcznej z dnia 29 sierpnia 2023 r. znak: PGM.6725.1.2.2023, w sprawie ustalenia dla M. K. – syndyka masy upadłości A. Ś. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą [...] (dalej jako: skarżący lub Syndyk) – opłaty planistycznej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości R., oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 2,96 ha, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozstrzygnięcie powyższe zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

W dniu 27 listopada 2019 r. Rada Miejska w Łęcznej uchwałą Nr XVI/92/2019 (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2019 r. poz. 7506) wprowadziła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Łęczna (weszła w życia 29.12.2019 r.). W poprzednio obowiązującym planie miejscowym z dnia 27 listopada 1999 r. (uchwała Rady Miejskiej w Łęcznej nr XVII/120/99) działka nr [...], o pow. 2,96 ha przeznaczona była pod tereny upraw polowych bez prawa zabudowy (RP). W wyniku podjęcia powyższej uchwały z 27 listopada 2019 r. przedmiotowa działka została przeznaczona pod tereny zabudowy zagrodowej (301 RM) oraz w niewielkiej części pod poszerzenie przyległych dróg publicznych (14KDL, 15KDL). Przedmiotowa działka została sprzedana na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 15 lutego 2023 r. Sprzedaży dokonał M. K. jako Syndyk masy upadłości A. Ś. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą [...].

Zawiadomieniem z dnia 6 marca 2023 r. skarżący został poinformowany o wszczęciu postępowania w sprawie określenia opłaty planistycznej. W trakcie postępowania został przygotowany operat szacunkowy z dnia 6 czerwca 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. (nr uprawnień [...]). Zgodnie ze sporządzoną wyceną wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła [...] zł natomiast w wyniku zmiany planu wzrosła do kwoty [...]zł. Wzrost wartości przedmiotowej działki wyniósł więc [...] zł, co przy zastosowaniu 10% stawki procentowanej pozwoliło na ustalenie opłaty planistycznej w wysokości [...] zł. Organ I instancji dysponując stosowną wyceną uznał równocześnie, że zaszły wszystkie przesłanki wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej jako u.p.z.p.) do nałożenia na skarżącego renty planistycznej.

Odwołanie od powyższej decyzji w imieniu skarżącego złożył pełnomocnik r.pr. P. W. zarzucając, że opłata planistyczna powinna być nałożona na właściciela nieruchomości A. Ś., a nie na Syndyka. Dodatkowo podniesiono, że sprzedaż nieruchomości nie była zależna od woli strony, ale konsekwencją obowiązujących przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze art. 308 ust. 1 i n.

W wyniku postępowania odwoławczego Kolegium wskazaną powyżej decyzją z dnia 5 czerwca 2024 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu wyjaśniono, że obowiązujące przepisy, w tym w szczególności art. 343 ust. 1 w zw. z art. 230 ust. 2 ustawy z dnia ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 794 ze. zm., dalej jako Pr. upadł.) nakazują przyjęcie, że decyzję o ustaleniu opłaty planistycznej prawidłowo skierowano do Syndyka. Ponadto organ odwoławczy podzielił w pełni stanowisko Burmistrza Łęcznej w zakresie spełnienia przesłanek ustawowych do nałożenia opłaty planistycznej oraz uznał, że prawidłowo ustalono jej wysokość.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie Syndyk powtórzył zarzuty stawiane w odwołaniu. W skardze podniesiono, że decyzja narusza art. 61 i 91 Pr. upadł., gdyż powinna być skierowana do upadłej A. Ś., a ewentualne zobowiązanie z tytułu wydanej decyzji powinno zwiększyć zobowiązania masy upadłości w kategorii II – art. 342 ust. 1 Pr. upadł. Ponadto zarzucono, że sprzedaż nieruchomości nie była zależna od woli strony, ale konsekwencją obowiązujących przepisów ustawy Pr. upadł. – art. 308 ust. 1 i n. Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako p.p.s.a.)., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że decyzje organów obu instancji zostały prawidłowo skierowane do M. K. – syndyka masy upadłości A. Ś. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą [...], a nie do upadłej A. Ś.. Zgodnie z art. 61 Pr. upadł. z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego. Mienie, które nie wchodzi do masy upadłości, zostało wyliczone w art. 63-67 Pr. upadł. w sprawach majątkowych, dotyczących mienia niewchodzącego do masy upadłości, legitymację procesową zachowuje upadły. Ponadto, zgodnie z art. 144 ust. 1 Pr. upadł. po ogłoszeniu upadłości postępowania sądowe, administracyjne lub sądowoadministracyjne dotyczące masy upadłości mogą być wszczęte i prowadzone wyłącznie przez syndyka albo przeciwko niemu. Jak wynika z art. 144 ust. 2 tej ustawy postępowania o których mowa w ust. 1 syndyk prowadzi na rzecz upadłego, lecz w imieniu własnym. Stosownie do art. 144 ust. 3 przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do postępowań w sprawach o należne od upadłego alimenty oraz renty z tytułu odpowiedzialności za uszkodzenie ciała lub rozstrój zdrowia albo utratę żywiciela oraz z tytułu zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Z powyższego wynika, że w sprawach dotyczących majątku upadłego zachowuje on legitymację procesową oraz może być podmiotem praw i obowiązków tylko wówczas, gdy albo dany składnik mienia nie wchodzi do masy upadłości (art. 63-67 P.u.), albo gdy postępowania dotyczą spraw wyliczonych w art. 144 ust. 3 P.u. We wszystkich pozostałych sprawach administracyjnych legitymowany będzie nie sam upadły, ale syndyk masy upadłości. Ten właśnie podmiot jest też adresatem wydawanych aktów administracyjnych. Z dniem ogłoszenia upadłości upadły traci legitymację procesową w sprawach dotyczących masy upadłości, a z mocy prawa nabywa ją syndyk masy upadłości (por. wyrok WSA w Gliwicach z 4.11.2019 r., II SA/Gl 818/19, LEX nr 2743468)

Należy dodatkowo podkreślić, że daniny publiczne, do których zalicza się niewątpliwie opłata planistyczna, stanowią koszty postępowania upadłościowego stosownie do art. 230 ust. 1 Pr. upadł.

Przechodząc do meritum sprawy przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 2,96 ha położonej w miejscowości R., gmina Ł., na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo, albowiem w świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. dochodzenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Podkreślić w tym miejscu należy, że termin ten należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, LEX nr 2664951).

Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.)

Z przytoczonych przepisów wynika, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest zaistnieniem następujących okoliczności. Po pierwsze – musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod drugie – właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Po trzecie, w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego, musi dojść do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

W niniejszej sprawie przyjąć należy, że wszystkie ww. przesłanki wystąpiły.

Przede wszystkim nie jest kwestionowany fakt, że uchwałą z dnia 27 listopada 2019 r. Nr XVI/92/2019 Rada Miejska w Łęcznej wprowadziła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Łęczna, na podstawie której dokonano zmiany przeznaczenia działki, której dotyczyło przedmiotowe postępowanie. Powyższa uchwała weszła w życia w dniu 29 grudnia 2019 r. Zmiana przeznaczenia ww. nieruchomości w planie miejscowym polegała na tym, że pod rządami poprzednio obowiązującego planu miejscowego - uchwała Rady Miejskiej w Łęcznej nr XVII/120/99 z dnia 27 listopada 1999 r., przedmiotowa działka leżała w obszarze oznaczonym symbolem RP – grunty rolne bez prawa zabudowy. W wyniku zmiany planu dokonanego uchwałą z dnia 27 listopada 2019 r. nieruchomość (działka nr [...] o pow. 2,96 ha) przeznaczona została pod teren zabudowy zagrodowej oraz częściowo pod poszerzenie dróg publicznych – symbole 301 RM, 14KDL, 15KDL. Sąd zgadza się ze stanowiskiem organów, że obecne przeznaczenie nieruchomości jest korzystniejsze, co wpłynęło na jej wartość. Należy także zauważyć, że nieruchomość została zbyta przez M. K. działającego jako syndyk A. Ś. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą [...] w dniu 15 lutego 2023 r. (akt notarialny Rep A nr [...]), a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tę działkę. Istotne jest ponadto, że powołana wyżej uchwała z dnia 27 listopada 2019 r. ustaliła jednocześnie wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Analiza sprawy nie pozostawia wątpliwości co do zachowania przez Burmistrza Łęcznej terminu do dochodzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. Postępowanie w tym przedmiocie zostało bowiem wszczęte przez organ pierwszej instancji pismem z dnia 6 marca 2023 r. (doręczonym 9.03.2023 r.), a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego (tj. od 29.12.2019 r.).

Podstawę ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 6 czerwca 2023 r. sporządzony na zlecenie Burmistrza Łęcznej przez rzeczoznawcę majątkowego M. R..

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (mającego z mocy art. 37 ust. 12 u.p.z.p. zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA)

Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogła wystąpić o to także skarżąca, jeżeli uważała, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak skarżący nie skorzystał.

W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty planistycznej, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555 ze zm.) wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie.

Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.

Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny działki zbytej przez skarżącego według jej przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak i podczas wyceny działki według nowego przeznaczenia, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed zmiany planu biegły przyjął do porównania 4 transakcje nieruchomościami gruntowymi o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, będącymi przedmiotem prawa własności położonych w miejscowościach [...]. Transakcje te miały miejsce w okresie od lutego 2022 r. do lutego 2023 r. W tabelach znajdującej się na str. 11 i 14 operatu opisano nieruchomości oraz wskazano cechy rynkowe i ich ocenę. Podobnie biegły uczynił dokonując wyceny nieruchomości po zmianie planu, przy uwzględnieniu transakcji obejmującej 6 działek, z miejscowości W., K., Z. i C. K. dokonanych w dniach maja 2020 r., stycznia 2023 r. Dokonując wyceny nieruchomości zbytej przez skarżącego w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegły dokonał ponadto korygowania ceny.

Sąd podziela stanowisko organów, iż sporządzony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegły wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. Jak już wyżej wskazano, to rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiedzą specjalistyczną, decyduje o doborze nieruchomości do porównania, a więc również o ilości tych nieruchomości. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw by zarzucić biegłemu błędy w przeprowadzanej wycenie.

Brak jest zatem podstaw do zakwestionowania prawidłowości opartych na sporządzonym w dniu 6 czerwca 2023 r. operacie szacunkowym ustaleń zarówno co do wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu miejscowego, jak i co do jej wartości po wejściu w życie tej uchwały. Sąd podkreśla również, że podstawą wyceny jest stosownie do art. 37 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o wskazany powyżej operat, że wskutek wejścia w życie zmiany planu miejscowego, która zmieniła przeznaczenie w planie miejscowym działki nr [...] wartość zbytej przez skarżącego nieruchomości wzrosła. Tym samym prawidłowo – bazując na kwocie wynikającej z operatu oraz stawkach procentowych określonych w ww. uchwale – ustalono wysokość należnej od skarżącego opłaty planistycznej na kwotę [...]zł – (278 832 zł x 10%).

Swoistym potwierdzeniem prawidłowości wyceny przedmiotowych nieruchomości według ich nowego przeznaczenia jest zresztą zawarty w aktach sprawy akt notarialny umowy sprzedaży z dnia 15 lutego 2023 r. Należy wskazać, że cena jaką uzyskał skarżący ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości – działki nr [...] o pow. 2,96 ha w R. – to [...] zł. Realna wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości uzyskana wskutek zmiany planu miejscowego, której odzwierciedleniem jest ww. akt notarialny, w ocenie Sądu, stanowi najlepszy dowód poprawności analiz rzeczoznawcy. Przy czym uzyskana cena sprzedaży jest nawet wyższa niż wyceniona przez biegłego powołanego przez organ I instancji.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku