Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 115/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2021-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 35 ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Pauter Sędzia WSA Adam Jutrzenka -Trzebiatowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Wojewoda decyzją z dnia [...] listopada 2020 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2020 r., nr [...] o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia A. sp. z o.o. na budowę dla inwestycji obejmującej budowę samoobsługowej myjni samochodowej składającej się z obiektu myjni wraz z wewnętrzną instalacją wodociągową, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, gazowej, elektrycznej oraz budowę niezbędnej infrastruktury technicznej w zakresie 2 separatorów oraz 8 miejsc postojowych przy [...] na terenie działek ewidencyjnych nr [...]. W podstawie prawnej tej decyzji zostały podane art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 133 ze zm., dalej Prawo budowlane) w zw. z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471, dalej nowelizacja) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej k.p.a.).

1.1. Jak wskazał organ, co stanowi istotę sporu, przyczyną odmowy uwzględnienia wniosku jest niezgodność projektowanej inwestycji z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie objętym inwestycją obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miasta Nr XXXVII/584/08 z dnia 25 czerwca 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w rejonie ulic: [...] (Dz.U. Woj. z 2008 r., Nr 84, poz. 1317 dalej uchwała nr XXXVII/584/08). Działki nr [...], których dotyczy wniosek są położone na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U 1.

1.2. Przepis § 20 tej uchwały stanowi, że dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem MW/U 1:

1) ustala się przeznaczenie podstawowe tereny zabudowy wielorodzinnej lub tereny usług;

2) wprowadza się następujące ustalenia:

a) obowiązująca linia zabudowy według rysunku, .

b) obowiązuje strefa lokalizacji pasażu zgodnie z rysunkiem,

c) zabudowa zwarta o charakterze zabudowy pierzejowej,

d) dopuszcza się przejazdy bramne,

e) dopuszcza się sytuowanie budynków na granicy własnej działki - w celu tworzenia pierzei,

f) obowiązuje formowanie podcieni wzdłuż elewacji w miejscu wskazanym na rysunku,

g) wysokość zabudowy pięć kondygnacji,

h) dachy płaskie, z wyjątkiem pierzei wzdłuż ulicy [...], gdzie obowiązują dachy o nachyleniu połaci od 30° do 50°,

i) układ głównej kalenicy dachu równolegle do linii zabudowy,

j) dla dachów stromych, pokrycie dachówką lub materiałem dachówkopodobnym w jednolitym kolorze ceglastym,

k) na budynkach krytych płaskim dachem elewacja piątej kondygnacji cofnięta od elewacji frontowej o 2m z tolerancją 10% tej odległości,

I) na czwartej i piątej kondygnacji dopuszcza się realizowanie mieszkań jako dwupoziomowych,

m) szerokość frontów elewacji nie mniejsza niż 20m i nie większa niż 35m,

n) obsługa komunikacyjna od terenów dróg KDD 1, KDD 6 oraz od ulicy [...],

o) obowiązek utworzenia powierzchni biologicznie czynnej o wielkości nie mniejszej niż 25% powierzchni działki lub nieruchomości,

p) obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych, zgodnie ze wskaźnikiem 1 stanowisko postojowe na 2 mieszkania oraz 1 stanowisko postojowe na każde kolejne rozpoczęte 100m2 powierzchni użytkowej usług,

q) dopuszcza się realizację miejsc parkingowych w pierwszej kondygnacji budynków,

r) dopuszcza się lokalizację parkingu wielopoziomowego.

1.3. Na rysunku planu została wyznaczona obowiązująca linia zabudowy. Zgodnie z § 2 pkt 2 uchwały nr XXXVII/584/08 obowiązująca linia zabudowy to linia wyznaczona na rysunku planu i określona w niniejszej uchwale dla danego terenu, wyznaczająca położenie frontowej ściany budynku; dopuszcza się, oddalenie fragmentów frontowej ściany budynku o 1 m od obowiązującej linii zabudowy, a w miejscach gdzie obowiązujące linie zabudowy tworzą kąt ostry oraz w narożnikach kwartałów o 10m od linii, pod warunkiem, że nie przekroczą one łącznie 30% długości elewacji. Zgodnie z definicją zawartą w § 2 pkt 10 uchwały usługi to formy działalności gospodarczej z zakresu handlu; bankowości, gastronomii, rzemiosła, kultury/ opieki zdrowotnej lub weterynaryjnej, sportu, rekreacji lub wypoczynku, turystyki, obiekty kultu religijnego, a także działalność w zakresie obsługi ludności lub przedsiębiorstw i niezwiązane z działalnością produkcyjną. Organ wskazał również, że pod pojęciem "pierzei" należy rozumieć, z uwagi na brak legalnej definicji tego pojęcia, ciąg frontowych elewacji budynków ustawionych w szeregu po jednej stronie ulicy lub placu.

1.4. Dalej Wojewoda podał, że przedmiotem wniosku dotyczącego obu działek jest budowa samoobsługowej myjni samochodowej. Działki te graniczą z działką drogową - ul. [...]. Na granicy działki nr [...] wyznaczona została obowiązująca linia zabudowy. Zdaniem Wojewody taka inwestycja, jak uznał to również organ I instancji, nie jest zgodna z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego przede wszystkim dlatego, że obiekt (myjnia) nie został zaprojektowany w zabudowie zwartej – pierzejowej (§ 20 ust. 2 lit. c. uchwały nr XXXVII/584/08). Niezgodna z warunkami określonymi w planie jest również wysokość projektowanej zabudowy (§ 20 ust. 2 lit. g uchwały nr XXXVII/584/08), co, zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) prowadzi od odmowy uwzględnienia wniosku.

1.5. Odnosząc się do argumentów podniesionych w odwołaniu Wojewoda wskazał, że w zapisach planu jednoznacznie mowa jest o tym, że wysokość zabudowy na tym terenie ma wynosić 5 kondygnacji. Taki zapis w planie nie daje, zdaniem organu, żadnej możliwości do interpretacji, gdyż zgodnie z wolą wyrażoną w uchwale w ramach władztwa planistycznego gmina nie miała zamiaru dopuścić zabudowy o innej wysokości od tej określonej w planie. Nie można też uznać, zdaniem Wojewody uznać, że zapis ten dotyczy wyłącznie budynków, gdyż wiązana jest ona z przyjętą jako obowiązująca na tym terenie zabudowę zwartą czyli pierzejową. Intencją uchwałodawcy było bowiem takie ukształtowanie zabudowy wzdłuż ulic, by obiekty powstające na sąsiadujących z nimi działkach tworzyły jedną spójną całość. Przedmiotowa inwestycja nie została zaprojektowana w sposób, który został określony w planie, tzn. nie tworzy ona zwartej zabudowy pierzejowej z zabudową istniejącą, a jej wysokość jest mniejsza niż określona w planie.

Odnosząc się dalej do podniesionej kwestii istnienia na tym terenie zabudowy, której wysokość i usytuowanie na działce odbiega od ustaleń zawartych w planie wyjaśnić należy, że przedmiotem niniejszego postępowania nie jest ocena istniejącej zabudowy. Ponadto obiekty te powstały przed uchwaleniem planu.

2. W skardze wniesionej do tutejszego sądu, z zachowaniem terminu, przeciwko całości wydanej decyzji A. sp. z o.o. zarzuciła jej

1) naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy to jest:

- § 20 pkt. 2 lit. c uchwały w zw. z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471; dalej nowelizacja) przez błędną jego wykładnię polegającą na uznaniu, że przepis ten formułuje bezwzględny wymóg kształtowania "zabudowy zwartej o charakterze zabudowy pierzejowej" w odniesieniu do wszystkich kategorii obiektów budowlanych, których realizacja została dopuszczona w tym obszarze, podczas gdy zapis ten należy interpretować jako określający warunki urbanistyczne dla budynków, nie zaś dla innych obiektów budowlanych,

- § 20 pkt. 2 lit. g uchwały w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego w zw. z art. 25 nowelizacji przez błędną jego wykładnię polegającą na uznaniu, że określony w uchwale warunek urbanistyczny wysokości budynków "pięciu kondygnacji" oznacza jedyną dopuszczalną wysokość zabudowy, a ponadto jest warunkiem bezwzględnie wiążącym i mającym zastosowanie do wszystkich obiektów budowlanych, których budowę dopuszczono w tym terenie i tym samym żaden obiekt nie tylko nie może przekraczać tej wysokości, ale nie może być niższy, podczas gdy stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej u.p.z.p.) rada gminy określiła jedynie "maksymalną wysokość" i w ten sposób przedmiotowy zapis planu należy interpretować,

2) naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy to jest:

- art. 35 ust. 3 w zw. z art. ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego przez jego błędne zastosowanie w sprawie, wynikające z błędnego uznania, że przedmiotowy projekt budowlany jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy projekt ten odpowiada warunkom wynikającym z przedmiotowej uchwały i nie jest sprzeczny z wskazanymi przez organ przepisami,

- art. 35 ust. 4 w zw. z art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego przez jego niezastosowanie, podczas gdy przedłożony projekt budowlany i wszystkie dokumenty spełniały wymagania wskazane w przywołanym przepisie, co obligowało organ do wydania pozytywnej dla inwestora decyzji administracyjnej,

- art. 138 § 1 pkt 1 i § 1 pkt 2 i § 2 k.p.a. przez odpowiednio błędne jego zastosowanie i odmowę jego zastosowania w niniejszej sprawie, orzeczenie o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy z uwagi na błędy postępowania popełnione przez ten organ, zasadnym było uchylenie wydanego rozstrzygnięcia i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia,

2.1. W oparciu o te zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta oraz uchylenie wydanego w sprawie postanowienia z dnia [...] kwietnia 2020 r. wraz ze zwrotem kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi oraz piśmie procesowym z dnia [...] marca 2021 r. zarzuty te zostały rozwinięte.

3. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

4. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów lub czynności wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

5. Sprawa została rozpoznana po zawiadomieniu stron i uczestników oraz umożliwieniu im wypowiedzenia się w sprawie przed wydaniem orzeczenia na posiedzeniu niejawnym, zarządzonym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.).

6. Kwestią sporną w sprawie jest wykładnia przepisów plan dotyczącego przedmiotowego terenu, w szczególności zaś opisanych wyżej wymogów wskazanych w § 20 ust. 2 lit. c i lit. g uchwały nr XXXVII/584/08 czyli ustalenia, że na tym terenie ma występować "zabudowa zwarta o charakterze zabudowy pierzejowej" oraz tego, że ustalona wysokość zabudowy wynosić powinna pięć kondygnacji. Zdaniem organu zapisy te, wraz z pozostałymi zapisami planu (przede wszystkim § 20), nie dopuszczają innej zabudowy na tym terenie. Zdaniem skarżącej, odwołującej się tu do argumentów funkcjonalnych (wykładni funkcjonalnej), zapisy te dotyczyć mogą wyłącznie budynków, w tym budynków wielorodzinnych, nie zaś innych obiektów budowlanych spełniających przewidzianą na tym terenie funkcję usługową. Takim innym obiektem (budowlą), spełniającym funkcję usługową jest myjnia samochodowa, której dotyczy wniosek i której nie mogą dotyczyć parametry przewidziane dla budynków.

W ocenie skarżącej wykładnia prezentowana przez organy jest nieprawidłowa, a nadto narusza chronione konstytucyjnie prawo własności inwestora ograniczając mu możliwość inwestowania. Nadto przepisy planu nie zawierają wyraźnego zakazu wnoszenia takiego obiektu, a zatem nie ma sprzeczności pomiędzy planem a inwestycją. Na poparcie wywodu w uzasadnieniu skargi i piśmie procesowym z dnia [...] marca 2021 r. przedstawiono bogaty wybór orzecznictwa, w którym rzeczywiście podejmowane był opisane wątki, jakkolwiek nie w takim samym stanie faktycznym.

7. Odnosząc się generalnie do kwestii wykładni postanowień (przepisów) planu miejscowego w orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że przy wykładni treści planu co do przeznaczenia terenu konieczne jest sięgnięcie do różnych dyrektyw wykładni, zgodnie z którymi znaczenie przepisu zależy nie tylko od jego językowego sformułowania, ale również od treści innych przepisów (kontekst systemowy) oraz całego szeregu wyznaczników pozajęzykowych, takich jak funkcja ocenianej regulacji prawnej. Do wykładni przepisów planu miejscowego mają zastosowanie dyrektywy właściwe dla aktów prawnych (por. wyrok NSA z 11 lipca 2018 r., II OSK 2011/16 i 26 maja 2020 r., II OSK 1968/19; CBOSA). Jest to pogląd można rzec już ukształtowany, gdyż czas prymatu wykładni językowej w warunkach dynamicznej, niestabilnej i zarazem obarczonej wieloma niedostatkami warsztatowymi legislacji (czy to na poziomie centralnym czy lokalnym) już dawno przeminął. Taka wykładnia "broni" się jedynie w przypadkach jednoznacznych, dotyczących też dziedzin, od których wymaga się największej staranności regulowania, a i tam wynik wykładni językowej poddawany jest "testowi" funkcjonalnemu, z punktu widzenia jakichś relewantnych zasad lub wartości. Nie ma jednak wątpliwości, że proces interpretacji rozpoczyna się zawsze od wykładni językowej.

8. Dla tekstów prawnych przyjmuje się jednak pewne założenia idealizacyjne, wśród których najistotniejsze jest pojęcie racjonalności. Dokonując wykładni przepisów planu miejscowego, tak jak w przypadku wykładni innych przepisów prawa należy bowiem zakładać, że faktyczny prawodawca jest prawodawcą racjonalnym (por. wyroki NSA z 28 kwietnia 2020 r., II OSK 1804/19 oraz 26 lutego 2021 r., II OSK 3022/20, CBOSA). Granice intepretowania dookreślane są zatem racjonalnością, która dotyczyć ma zarówno języka czyli tekstu, jak i tego co jest poza nim (celów, funkcji, kontekstu systemowego, a nawet nienormatywnego). Zasada "omnia sunt interpretanda", o której mowa jest w skardze, w gruncie rzeczy stanowi teoretyczną i zarazem metodologiczną kwintesencję tego, co powinno zawsze dokonywać się w procesie interpretowania – pełnego i adekwatnego zrozumienia jakiegoś tekstu pod wszystkimi względami. W obu jednak aspektach interpretator nie powinien nadawać tekstowi prawu innego znaczenia, niż takie jakie nadał mu jego twórca. To zaś wymaga przeprowadzenia takiej operacji myślowej, jaka przyświecała twórcy. Wykładnia postanowień planu miejscowego musi zatem zawsze uwzględniać intencje uchwałodawcy. Dopiero po poznaniu takiego znaczenia, można ocenić czy rezultat wykładni jest do przyjęcia ze względu na jakieś inne, obiektywizowane kryteria czyli, co może dotyczyć niniejszej sprawy, np. ochronę prawa własności, czy zasadę wolności zabudowy.

9. Jeśli chodzi o tekst (postanowienia uchwały) oraz intencje uchwałodawcy, przepisy prawne (jak i zaskarżona uchwała) nie zawierają definicji "zabudowy" "zabudowy zwartej" oraz "pierzei". Z postanowień planu wynika jednak, że taką charakterystykę mają mieć wszystkie obiekty na przedmiotowym terenie. Wynika to bowiem z tego, że pojęcie "zabudowa" jest najszersze znaczeniowo, a więc nie może być utożsamiane z konkretnym rodzajem obiektów budowlanych czyli, jak wskazuje się w skardze tylko budynkami, czy budynkami wielorodzinnymi. Cały kontekst, którym operuje plan i rozważane zapisy odnoszą się bowiem do całości zabudowy na danym terenie, a zatem wszystkich obiektów budowlanych o funkcjach na tym terenie dozwolonych. Kontekst ten dookreślony został przez pojęcie zabudowy zwartej i zabudowy pierzejowej, którą stanowią frontowe ściany zabudowy ulic lub placów. Zabudowa pierzejowa to zatem zabudowa zachowująca ciągłość ścian frontowych ulicy lub placu (por. Uniwersalny słownik języka polskiego, Wyd. PWN, Warszawa 2003, Słownik języka polskiego, Wyd. PWN, Warszawa 2005; takie też rozumienie przyjmuje orzecznictwo posiłkowo odwołując się do pojęcia "linii zabudowy" użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. na podkreślenie wskazanej ciągłości zabudowy por. wyroki WSA w Gdańsku z 13 lutego 2008 r. II SA/Gd 514/07; WSA w Krakowie z 8 lutego 2013 r., II SA/Kw 1773/12 oraz WSA w Warszawie z 11 września 2012 r., VII SA/Wa 301/12; CBOSA).

Zabudowa zwarta o charakterze zabudowy pierzejowej jest charakterystyczna dla centrów miast, z wyraźnie wyznaczoną przestrzenią publiczną (ulice, place, skwery), w której to mogą również występować usługi (najczęściej w parterach budynków mieszkalnych lub budynków użyteczności publicznej w formie adekwatnej do konkretnej funkcji (por. Wprowadzenie do projektowania urbanistycznego, pod red. P. Lorensa i J. Martyniuk-Pęczek, Gdańsk 2014, s. 26 i n.).

10. Z wymogiem tym koresponduje przepis § 20 ust. 2 lit. g uchwały dotyczący wysokości zabudowy, gdyż cały sens wymogów wskazanych w § 20 uchwały ma na celu zapewnienie ładu przestrzennego na rewitalizowanym obszarze miasta. Celem § 20 jest bowiem uzupełnienie zabudowy pierzejowej w dążeniu do jak najbardziej harmonijnej całości ulicy, nie wyłączając walorów kompozycyjno-estetycznych (por. art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Taki zamysł wynika nie tylko z samego przepisu, ale całości akt planistycznych, które umożliwią poznanie intencji uchwałodawcy czyli celów i funkcji nowej zabudowy. Mianowicie w Studium (uchwała Rady Miasta z dnia 18 czerwca 2003 r., nr XII/131/2003 zmienioną uchwałą tego organu z dnia 30 sierpnia 2006 r., nr LXXIV/903/2006) przedmiotowy teren należy do obszaru określanego dawniej jako [...] (obecne [...]). Wskazuje się tam, że historyczna struktura przestrzenna tego terenu została zachowana i nadal zachowuje swoje walory (w tym zabytkowe) reprezentując w przeważającej części cechy stylowe eklektyczne, secesyjne i modernistyczne. Zabudowa ta tworzy zwarte zespoły lub pojedyncze obiekty, usytuowane wśród współczesnej zabudowy. Z tych też względów zachowanie tego zwartego, śródmiejskiego układu architektoniczno-przestrzennego i zarazem "odtworzenie" dawnej funkcji [...] (określanego w Studium w odniesieniu do przedmiotowego terenu jako "południowe centrum miasta we wschodniej części strefy, w rejonie ulic: [...] i trasy wschodniej), wymaga dostosowania nowej zabudowy do historycznego układu. Założenia te były w toku prac planistycznych nad projektem uchwały realizowane (por. projekt uchwały, oraz protokoły posiedzeń i uwagi Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej).

Należy zatem uznać, że celem i zarazem treścią przepisu § 20 uchwały jest, przy uwzględnieniu historycznych i faktycznych uwarunkowań i specyfiki objętego nią terenu, dążenie do jak najbardziej harmonijnej całości zabudowy ulic w układzie pierzejowym wyznaczonym ciągłymi frontami i jednakową wysokością każdej przyszłej zabudowy, w której mogą być realizowane przewidziane w planie funkcje zabudowy wielorodzinnej lub usługowej, pomyślanej jako południowa część ścisłego centrum miasta. Projektowana inwestycja jest ewidentnie ze wskazanymi założeniami i warunkami sprzeczna.

11. Jeśli chodzi o prawo własności i emanację tego prawa czyli wolność zabudowy, to mogą one doznawać ograniczenia również w prawie miejscowym pod warunkiem zachowania proporcjonalności. Zdaniem sądu ograniczenie wprowadzone na przedmiotowym terenie ten warunek spełnia. Jest ono uzasadnione wolą społeczności lokalnej, w której imieniu organ przedstawicielski realizuje koncepcję ładu przestrzennego zmierzającą do przywrócenia dawnej świetności południowej części miasta, będącej kiedyś ścisłą częścią centrum w określonym i wskazanym w planie wizerunku przestrzennym.

Oczywiste jest, że plan wywołuje skutki od dnia jego wejścia w życie, więc nie może zniwelować skutków, które już w danym terenie nastąpiły, a które z aktualną koncepcją nie mają wiele wspólnego. Argument ten jednak, jak trafnie wskazał organ, nie ma znaczenia dla sprawy. Wymogi przewidziane w planie dla nowych inwestycji są jednakowe dla wszystkich i równe i w taki stopniu wymagają od inwestorów "wpisania się" w nowe warunki.

12. Mając na uwadze wszystkie rozważone kwestie należało podzielić stanowisko organów obu instancji, co do niezgodności projektowanej zabudowy z omówionymi wyżej wymogami planu, a zatem niespełnienia warunku, o którym mowa w art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. Z tych względów skarga podlegała oddaleniu.