Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 844/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2023-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 2492
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 134, art. 119 pkt 3, art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 93 ust. 1, ust. 4, art. 94 ust. 2, art. 92-99
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 15 ust. 2 pkt 2, ust. 3 pkt 10
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 138 par. 2, art. 107 par. 1 i 3, art. 7-11
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 31, art. 32, art. 64
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 23 listopada 2023 r. sprawy ze skargi J. W. i J. W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 16 sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału działki oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z 8 sierpnia 2023 r., nr PI.6724.3.2023.AK, wydanym

na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., zwanej dalej: "u.g.n."), w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2633 ze zm.), Wójt Gminy Kołbaskowo (zwany dalej: "organem I instancji"), po rozpoznaniu wniosku J. W. i J. W. (zwani dalej: "wnioskodawcami" "lub "skarżącymi") zaopiniował negatywnie zgodność wstępnego projektu podziału działki nr [...], obr. S. , gm. K. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo nr XXXIV/408/2010 z 15 lipca 2010 r.

W uzasadnieniu ww. postanowienia organ I instancji wskazał, że wnioskiem

z 7 września 2022 r. wnioskodawcy wystąpili o wydanie postanowienia opiniującego wstępny podział działki nr [...] obr. S. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wstępny projekt podziału zakładał wydzielenie działek o projektowanych numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...]

w granicach terenów elementarnych 4MN i 5MN na potrzeby zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej; o numerze [...] w granicach terenu elementarnego E na potrzeby lokalizacji stacji transformatorowej 15/0,4 kV i towarzyszącej infrastruktury technicznej; o numerze [...] w granicach terenu elementarnego 02 KDW na potrzeby dróg wewnętrznych. Dostęp do drogi publicznej zostanie zapewniony, poprzez zbycie udziałów w działce nr [...] i [...] obr. S. , które wnioskodawcy posiadają.

Teren działki objętej podziałem przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z uchwałą nr XXXIV/408/2010 z 15 lipca 2010 r. (Dz. Urz. Województwa zachodniopomorskiego z 2010 r. nr 81, poz. 1506, zwanego dalej: "m.p.z.p.") na cele:

- teren elementarny 4 MN i 5 MN przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt 1 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i zgodnie z:

- § 6 ust. 3 pkt 5 lit. a: wydzielenie terenu w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi;

- § 6 ust. 3 pkt 5 lit. b: podział na działki wg zasady określonej na rysunku planu;

- § 6 ust. 3 pkt 5 lit. d dla terenu o symbolu 4 MN minimalna powierzchnia wydzielanej działki - 1000,0 m2;

- § 6 ust. 3 pkt 5 lit. e) dla terenu o symbolu 5 MN minimalna powierzchnia wydzielanej działki - 1000,0 m2;

- teren elementarny E przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt 1 - teren przeznaczony pod lokalizację stacji transformatorowej 15/0,4 kV i towarzyszącej infrastruktury technicznej i zgodnie z § 6 ust. 5 pkt. 5 zasady scalania i podziału nieruchomości: zakaz podziałów wtórnych po wydzieleniu terenu funkcjonalnego w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi;

- teren elementarny 02 KDW przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt. 1 - teren dróg wewnętrznych ogólnodostępnych o parametrach określonych w § 6 ust. 7 pkt. 3, z zakazem wprowadzania podziałów wtórnych poza wydzieleniami w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi terenu, zgodnie z § 6 ust. 7 pkt 5: zasady scalania i podziału nieruchomości.

Postanowieniem z 7 października 2022 r, organ I instancji stwierdził niezgodność projektu podziału ww. działki. W wyniku wniesionego zażalenia, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie postanowieniem z 10 lutego 2023 r. orzekło o uchyleniu postanowienia organu I instancji z 7 października 2022 r. w całości i o przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, celem dokonania ponownie analizy, czy wnioskowany podział działki jest zgodny z właściwymi postanowieniami m.p.z.p. dla poszczególnych terenów, na których położona jest dzielona działka, a także z postanowieniami szczegółowymi zawartymi w m.p.z.p., a dotyczącymi procedury "podziału nieruchomości".

Biorąc powyższe pod uwagę, przy ponownym rozpoznaniu wniosku organ

I instancji wskazał, że wydzielenie działek o projektowanych numerach: [...], [...], [...], [...] i [...] w graniach terenów elementarnych 4MN i 5 MN, na potrzeby zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, jest niezgodne z § 6 ust. 5 lit. b m.p.z.p., czyli niezgodne z zasadą określoną na rysunku planu i w legendzie do rysunku w oznaczeniach uzupełniających: linia przerywana, tj. proponowany podział na działki, ponieważ podział w m.p.z.p. zakłada:

- w ramach istniejącej działki nr [...] i terenu elementarnego 5MN wydzielenie trzech działek o powierzchni min. 1.000 m2 a nie jak we wniosku czterech działek o powierzchni mniejszej niż 1000 m2,

- w ramach istniejącej działki nr [...] i terenu elementarnego 4 MN wydzielenie jednej działki o powierzchni min. 1.000 m2 a nie jak w we wniosku dwóch działek o powierzchni mniejszej niż 1.000 m2.

Zaproponowane wydzielenia nie zapewniają jednoczesnego spełnienia wytycznych wynikających z treści uchwały i z załącznika graficznego nr 1 stanowiącego integralną część uchwały planistycznej, zgodnie z § 1 ust. 4 pkt. 1 m.p.z.p. Ponadto wydzielenie działek o projektowanych numerach: [...] o pow. 740 m2, [...] o pow. 740 m2, [...] o pow. 740 m2, [...] o pow. 855 m2, [...] o pow. 670 m2, [...] o pow. 835 m2, jest ewidentnie niezgodne z § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. d i e m.p.z.p., albowiem powierzchnia przewidzianych do wydzielenia wyżej wymienionych działek jest istotnie mniejsza od minimalnej powierzchni wymaganej tymi przepisami, czyli 1.000 m2.

W oparciu o stanowisko judykatury (wyrok NSA z 5 czerwca 2012 r, sygn. akt

II OSK 706/12; wyrok WSA w Szczecinie sygn. akt II SA/Sz 617/22) organ I instancji wskazał, że dopuszczalne jest określenie takich zasad podziału, który ma na celu niedopuszczenie do nadmiernego zagęszczenia zabudowy. Analizowany § 6 ust. 3 pkt 5 m.p.z.p. dotyczy nie tylko działek wydzielanych w procedurze scalania i podziału nieruchomości, ale również w procedurze samego podziału nieruchomości, albowiem mimo iż są to dwie odrębne procedury prawne, to całkowicie nieracjonalne byłoby przyjmowanie, iż w wskutek zastosowania jednej z tych procedur docelowe parametry wydzielanych działek miałyby być rozbieżne.

Wnioskodawcy wnieśli zażalenie na ww. postanowienie organu I instancji

z 8 marca 2023 r. Wskazali w zażaleniu, że wystąpili o podział działki, natomiast procedura "scalania i podziału", to inna procedura niż "podział działki". W ich przypadku nie ma mowy o minimalnej powierzchni działek, gdyż wnioskowali o podział działki, a m.p.z.p. opisuje tylko zasady procedury "scalenia i podziału". Podnieśli, iż przepisy dotyczące podziału nieruchomości reguluje Rozdział 1 Działu III u.g.n., a scalenia i podziału Rozdział II Działu III (wyrok WSA we Wrocławiu sygn. akt II SA/Wr 920/11). W obowiązującym m.p.z.p. nie zostały określone minimalne powierzchnie działek powstających w wyniku podziału. Organ I instancji w wydanym postanowieniu zupełnie nie wziął pod uwagę rozstrzygnięcia organu II instancji wydanego w niniejszej sprawie i nie uwzględnił wniosków tego organu. Organ II instancji jasno określił błędy popełnione przez organ I instancji. Podnieśli także, że sprawa podziału działki nr [...] była już przedmiotem sporu przed NSA (sygn. akt I OSK 1597/21). Według wnioskodawców, organ I instancji ponownie wybiega poza ustawowe umocowanie.

Postanowieniem z 16 sierpnia 2023 r., nr SKO.WE.440/1590/2023, wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.), art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 u.g.n. oraz ww. uchwały Nr XXXIV/408/10 Rady Gminy Kołbaskowo z 15 lipca 2010 r. (m.p.z.p.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie (zwane dalej: "organem II instancji"), utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji z 8 marca 2023 r.

W uzasadnieniu wydanego postanowienia organ je wydający, podzielił ocenę dokonaną przez organ I instancji opiniującą negatywnie wstępny projekt podziału ww. działki.

Zdaniem organu II instancji, z postanowień m.p.z.p. wynika, że minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek w granicach terenów elementarnych 4 MN

i 5MN powinna wynosić 1.000 m2, natomiast dla poszczególnych projektowanych działek powierzchnia wynosiłaby odpowiednio: działka nr [...] - 740 m2, działka nr [...] - 740 m2, działka nr [...] - 740 m2, działka nr [...] - 835 m2, działka nr [...] - 670 m2 i działka nr [...] - 855 m2, co nie jest zgodne z obowiązującymi dla tego terenu postanowieniami miejscowego planu, tj. § 6 ust. 3 pkt 5 lit. d i e m.p.z.p. Ponadto, jak właściwie wskazał organ I instancji wydzielenie działek o projektowanych numerach: [...] do [...] w granicach terenów elementarnych 4MN i 5MN na potrzeby zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej jest niezgodne z § 6 ust. 3 pkt 5 lit. b m.p.z.p., czyli z zasadą określoną na rysunku planu, stanowiącego w myśl § 1 ust. 4 pkt 1 tego planu integralną część m.p.z.p. Proponowany podział nie przewiduje podziału na działki według zasady określonej na rysunku planu, albowiem granice wydzielanych działek nie pokrywają się z liniami podziału nieruchomości uwidocznionymi na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nawet jeżeli zgodzić się

z wnioskodawcami, że wyznaczone na rysunku planu linie podziału nieruchomości nie są wiążące, ponieważ wyznaczone zostały jako proponowane, to i tak nowo wydzielone działki muszą spełniać pozostałe ustalenia planu, tj. minimalnej powierzchni działki - 1.000 m2.

W ocenienie organu II instancji, wbrew twierdzeniom zażalenia, § 6 ust. 3 pkt 5 m.p.z.p., znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie. Organ II instancji podzielił stanowisko organu I instancji, że w ww. przepisie m.p.z.p. uregulowano kwestie dotyczące zarówno procedury scalania i podziału nieruchomości, jak i podziału nieruchomości. W tym kontekście organ zwrócił uwagę na art. 15 ust. 2 pkt 2 i ust. 3 pkt 10 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: "u.p.z.p."). Nie zachodzi na tyle istotna różnica pomiędzy podziałem nieruchomości, o którym mowa w art. 92-99 u.g.n., a scalaniem i podziałem nieruchomości, o którym mowa w art. 101-108 tej ustawy, aby organy gminy nie mogły w taki sam sposób kształtować w planie miejscowym parametrów działek, które otrzymuje się w wyniku każdej z tych procedur (wyrok NSA z 5 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 706/12). Stanowisko to podzielone zostało również przez przedstawicieli doktryny.

W tej sytuacji organ II instancji stwierdził, że postanowienia m.p.z.p. dotyczące minimalnych powierzchni wydzielanych działek na terenach elementarnych oznaczonych symbolami 4MN, 5MN odnoszą się również do procedury podziału nieruchomości, z którą mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Wskazał ponadto, że zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni zatem służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego w planie docelowego zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z 13 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 110/19).

Końcowo organ II instancji stwierdził, że projektowany podział nie spełnia bezwzględnego ustawowego wymogu zgodności z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, co wyklucza pozytywną opinię projektu

w zaproponowanym kształcie.

J. W. i J. W., wystąpili do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ze skargą na postanowienie organu II instancji

z 16 sierpnia 2023 r., wnosząc o jego uchylenie i uchylenie poprzedzającego go postanowienia organu I instancji z 8 marca 2023 r., i wydanie pozytywnej opinii dotyczącej wstępnego podziału nieruchomości.

Wydanemu postanowieniu skarżący zarzucili naruszenie:

- prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 93 ust. 4 u.g.n., polegającą

na niepoprawnym przyjęciu postanowień miejscowego planu dotyczących "scalenia

i podziału" do procedury podziału,

- art. 7-11 k.p.a., poprzez brak szczególnej staranności w uzasadnieniu decyzji oraz brak równego traktowania, a także naruszenie innych przepisów, w szczególności

art. 4 ustawy Prawo budowlane, art. 31, art. 32, art. 64 Konstytucji RP.

Skarżący uważają, że mają prawo podzielenia swojej działki na [...] działek budowlanych, jedną drogową i jedną pod trafostację, gdyż podział ten odpowiada ich zamierzeniom inwestycyjnym i jest zgodny z przepisami prawa, w tym z m.p.z.p. Podnieśli, że pierwsze postanowienie organu II instancji z 10 lutego 2023 r. przyznało im rację wskazując, między innymi, na różnice pomiędzy procedurą "scalenia i podziału" a "podziałem", wskazało na niedołożenie szczególnej staranności w uzasadnieniu rozstrzygnięcia (art. 11 k.p.a.). Z nieznanych skarżącym powodów organ I instancji nie zastosował się do ww. postanowienia i zignorował wytyczne Kolegium, wydając postanowienie z 8 marca 2023 r. Organ I instancji naruszył art. 138 § 2a k.p.a. Organ II instancji w postanowieniu uchylającym określił wiążące wskazania i wytyczne w zakresie wykładni przepisów m.p.z.p. Gminie przysługiwało prawo wniesienia skargi do sądu administracyjnego, w przypadku gdyby nie zgadzała się z tym postanowieniem. Nie skorzystała z tego uprawnienia, a następnie z naruszeniem ww. przepisu wydała kolejne postanowienie sprzeczne z wytycznymi Kolegium.

Dalej skarżący zauważyli, że w zaskarżonym postanowieniu przywołane są przepisy § 6 ust. 3 pkt 5 lit. d, e, g, h m.p.z.p., które dotyczą scalenia i podziału. W żadnym miejscu m.p.z.p. nie ma informacji o minimalnej powierzchni działek po podziale. Skarżący uważają, że przepisy dotyczące scalenia i podziału ich nie dotyczą, co szczegółowo opisywali w zażaleniu, z którym zgodziło się Kolegium w pierwszym postanowieniu. Organ II instancji błędnie twierdzi w zaskarżonym postanowieniu, że podział jest niezgodny z postanowieniem m.p.z.p. Podział byłby niezgodny, jeśli byłoby to "scalenie i podział", natomiast nie ma ograniczeń dotyczących powierzchni działki w przypadku "podziału" zgodnego z art. 92 u.g.n. i następne. Wszystkie postanowienia dotyczące minimalnej powierzchni 1.000 m2 w obszarze 4MN i 5MN, są umieszczone w części opisującej "scalenie i podział" i nie powinny być w ogóle rozważane w tym przypadku.

Następnie skarżący odnieśli się do powołanego przez organ w zaskarżonym postanowieniu art. 15 ust.3 pkt 10 u.p.z.p., który zezwala na ustanowienie minimalnej powierzchni działek budowlanych od 21 października 2010 r. Argumentowali, że m.p.z.p., został uchwalony przed zmianą u.p.z.p. W momencie uchwalania m.p.z.p., ustawa u.p.z.p., nie zawierała punktu 10 ust. 3 w art. 15. Zwrócili uwagę, że ten przepis dotyczy tylko działek budowlanych, a postanowienia m.p.z.p. opisują minimalną powierzchnię wszystkich działek, nie tylko budowlanych. W wypadku skarżących te postanowienia i tak nie mają znaczenia, gdyż minimalna powierzchnia działek określona jest tylko w punkcie opisanym w pkt "5" zasady scalania i podziału nieruchomości:", czyli innej procedury, niż podziału.

Skarżący argumentowali, że brak było określenia w m.p.z.p. minimalnej powierzchni działek. W zaskarżonym postanowieniu podano, że gmina może wprowadzić określenie szerokości działek w wyniku podziału. Podnieśli, że gmina miała możliwość wprowadzenia minimalnej powierzchni działki podczas uchwalania miejscowego planu, jednak z tego uprawnienia nie skorzystała. Określone w m.p.z.p. są tylko i wyłącznie zasady "scalenia i podziału" i nie można ich traktować rozszerzająco o podział. Gmina w innych uchwalanych przez siebie miejscowych planach (np. uchwała nr XXXII/400/2021 z 24 września 2021 r.) określiła warunki podziału działek budowlanych. W przypadku m.p.z.p. gmina nie skorzystała z takiego uprawnienia i nie wprowadziła zasad podziału nieruchomości.

Następne skarżący odnieśli się do przedstawionej w zaskarżonym postanowieniu kwestii rysunku (załącznika graficznego) do m.p.z.p. Zgodnie z opinią z 15 lutego 2022 r., wydaną przez głównego specjalistę planowania przestrzennego i inwestycji W. T. (załącznik do zażalenia z 13 marca 2023), "linie przerywanie na rysunku planu są proponowanymi liniami podziału a nie obowiązującymi". Zdaniem skarżących, dowodem na brak obowiązywania linii podziału jest m.in. kształt i rozmiar działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], inny niż przedstawiony w załączniku graficznym m.p.z.p. Skarżący powołali się na art. 32 Konstytucji RP i zasadę równego traktowania z art. 8 k.p.a.. Uważają, że nie powinni być traktowani inaczej, niż właściciele sąsiednich działek i nie powinien być im narzucony kształt działek budowlanych. Stanowisko swe skarżący wsparli poglądami judykatury (wyroki: NSA z 18 marca 2021 r., sygn. akt II OZ 191/11; WSA w Poznaniu sygn. akt IV SA/Po 88/09; WSA w Bydgoszczy z 26 sierpnia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 219/08). Argumentowali, że w innym m.p.z.p. obowiązującym w tej samej miejscowości co działka skarżących jest informacja, że schemat podziału na działki na rysunku przedstawia tylko sugestie podziału. Gmina nie mogła wprowadzić zgodnie z prawem obowiązujących linii podziału działek i linie przerywane są tylko sugestią, propozycją podziału. Proponowany podział nie oznacza przecież podziału obowiązującego.

Końcowo skarżący podtrzymali ww. stanowisko i podnieśli, że od [...] r. starają się podzielić działkę, lecz co chwilę napotykają na prawnie nieuzasadnione przeszkody.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U z 2022 r., poz. 2492 ze zm.). Zakres kontroli wyznacza art. 134 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a.", z którego wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. niniejsza sprawa, dotycząca postanowienia, podlegała rozpoznaniu w trybie uproszczonym.

Sądowa kontrola sprawy, dokonana według wskazanych wyżej kryteriów,

nie wykazała zasadności wniesionej skargi.

Podstawę materialnoprawną wydania zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., zwanej dalej: "u.g.n.).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Jak wynika z brzmienia art. 94 ust. 2 u.g.n., zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z przepisów tych wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia dokonuje całościowej oceny, czy projekt podziału nie jest sprzeczny z przeznaczeniem terenu określonym w planie. Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza (nie stwarza) hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (por. wyrok NSA z 12 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 107/13).

W sprawie niesporne jest, że działka skarżących nr [...], z obr. S. , gm. K. zlokalizowana jest w obszarze, w którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą Rady Gminy Kołbaskowo nr XXXIV/408/2010 z 15 lipca 2010 r. (Dz. Urz. Województwa zachodniopomorskiego z 2010 r. nr 81, poz. 1506, zwanego dalej: "m.p.z.p."). Zgodnie ze wskazanym planem miejscowym:

- teren elementarny 4 MN i 5 MN przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt. 1 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i zgodnie z:

- § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. a m.p.z.p.: wydzielenie terenu w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi;

- § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. b m.p.z.p: podział na działki wg zasady określonej na rysunku planu;

- § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. d m.p.z.p. dla terenu o symbolu 4 MN minimalna powierzchnia wydzielanej działki – 1.000,0 m2,

- § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. e m.p.z.p. dla terenu o symbolu 5 MN minimalna powierzchnia wydzielanej działki – 1.000,0 m2;

- teren elementarny E przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt. 1 - teren przeznaczony pod lokalizację stacji transformatorowej 15/0,4 kV i towarzyszącej infrastruktury technicznej i zgodnie z § 6 ust. 5 pkt. 5 zasady scalania i podziału nieruchomości: zakaz podziałów wtórnych po wydzieleniu terenu funkcjonalnego w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi;

- teren elementarny 02 KDW przedstawiony na załączniku graficznym nr 1 do uchwały zgodnie z § 1 ust. 4 pkt. 1 - teren dróg wewnętrznych ogólnodostępnych o parametrach określonych w § 6 ust. 7 pkt. 3, z zakazem wprowadzania podziałów wtórnych poza wydzieleniami w granicach wyznaczonych liniami rozgraniczającymi terenu, zgodnie z § 6 ust. 7 pkt. 5: zasady scalania i podziału nieruchomości.

Istota sporu sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy organ w zaskarżonym postanowieniu negatywnie opiniującym podział ww. nieruchomości skarżących, prawidłowo założył, że postanowienia m.p.z.p. dotyczące minimalnych powierzchni wydzielanych działek w procedurze scalania i podziału, na terenach elementarnych oznaczonych symbolami 4MN, 5MN, odnoszą się również do procedury podziału nieruchomości, z którą mamy do czynienia w kontrolowanej sprawie. Organ stwierdził też, że proponowany podział nieruchomości skarżących, nie pokrywa się z liniami podziału nieruchomości uwidocznionych w załączniku graficznym do m.p.z.p. Skarżący przedstawili stanowisko przeciwne, argumentując, iż brak jest w postanowieniach m.p.z.p. określenia minimalnej powierzchni działek. Organ uchwałodawczy gminy nie skorzystał z uprawnienia do określenia w planie miejscowym zasad podziału nieruchomości. Określone w m.p.z.p. są tylko i wyłącznie zasady "scalenia i podziału" i nie można ich traktować rozszerzająco. Ponadto skarżący argumentowali, że określone w części graficznej m.p.z.p. linie przerywane są proponowanymi liniami podziału, a nie obowiązującymi. Powołując się na zasadę równego traktowania (art. 32 Konstytucji RP w zw. z art. 8 k.p.a.), podnieśli skarżący, że nie powinni być traktowani inaczej,

niż właściciele działek sąsiednich i nie powinien być im narzucony kształt działek.

W zaistniałym sporze Sąd przyznał trafność argumentacji i uznał prawidłowość rozstrzygnięcia organu, przedstawionych w zaskarżonym postanowieniu, co oznacza, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd zauważa, że kwestia (nie)dopuszczalności ustalania w m.p.z.p., w odniesieniu do działek nowo wydzielonych w ramach "zwykłej" procedury podziałowej (tj. nie w ramach procedury scalenia i podziału), parametrów innych niż minimalna powierzchnia działki była już przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 5 czerwca 20012 r. sygn. II OSK 706/12.

NSA uznał, że obowiązek określenia zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej zwanej u.p.z.p..) obejmuje możliwość ustalenia w planie miejscowym minimalnych i maksymalnych szerokości frontów działek, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na podstawie przepisów art. 92-99 u.g.n. Należy się też odwołać się do stanowiska zaprezentowanego w wyrokach WSA w Poznaniu z 17 maja 2018 r., sygn. IV SA/Po 142/18, a także z 1 lutego 2018 r., sygn. IV SA/Po 885/17.

NSA, wykluczając w ww. wyroku dopuszczalność wnioskowania

"z przeciwieństwa" (a contrario) w odniesieniu do art. 15 ust. 3 pkt 10 u.p.z.p. oraz § 4 pkt 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uznał zarazem za zasadne zastosowanie co do tego ostatniego przepisu swoistego wnioskowania "z podobieństwa", gdyż stwierdził, cyt.: "że skoro gmina może w planie miejscowym określić minimalną i maksymalną szerokość frontu działek, które uzyskuje się w wyniku podziału i scalania, o jakim mowa w art. 101–108 u.g.n., to także może takie parametry ustalić w tym planie w przypadku działek uzyskiwanych w wyniku podziału uregulowanego w art. 92–99 tej ustawy." Przy tym NSA uznał, że prawnej podstawy dla takiego uprawnienia należy poszukiwać w art. 15 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. Nie zachodzi na tyle istotna różnica pomiędzy podziałem nieruchomości, o którym mowa w art. 92-99 u.g.n., a scalaniem i podziałem nieruchomości, o którym mowa w art. 101-108 tej ustawy, aby organy gminy nie mogły w taki sam sposób kształtować w planie miejscowym parametrów działek, które otrzymuje się w wyniku każdej z tych procedur. W powyższym wyroku usankcjonowano sytuację, w której kompetencja do uregulowania w planie miejscowym określonej materii - parametrów nowo wydzielanych działek – może wynikać w części ze szczegółowych unormowań art. 15 ust. 3 u.p.z.p., a w pozostałym zakresie z ogólnych klauzul art. 15 ust. 2 u.p.z.p. (por. też wyrok NSA z 27 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 2406/18).

Powyższe poglądy skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela i uznaje za własne na gruncie sprawy. Tożsame jak wyżej stanowisko, przedstawił organ II instancji także w uzasadnieniu postanowienia z 10 lutego 2023 r. wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Organ ten, uchylając uprzednio wydane w sprawie postanowienie organu I instancji, wskazał natomiast, że organ opiniujący na przedmiotowym etapie postępowania ma jedynie kompetencje do badania zgodności proponowanego podziału z postanowieniami m.p.z.p. Stąd za całkowicie chybiony Sąd uznaje zarzut skargi o naruszeniu zaskarżonym postanowieniem art. 138 § 2a k.p.a. i przedstawioną do niego argumentację. Nie było też trafne, powoływanie się przez skarżących w odwołaniu od postanowienia organu I instancji z 8 marca 2023 r., na wskazania wynikające z uzasadnienia wyroku NSA z 5 kwietnia 2022 r. o sygn. akt I OSK 1597/21, bowiem oś sporu i rozważania Sądu II instancji, dotyczyły negatywnego zaopiniowanie projektu działki związanego z brakiem właściwego dostępu do drogi publicznej.

W konsekwencji powyższego, zarzut wydania zaskarżonego postanowienia

z naruszeniem art. 93 ust. 4 u.g.n., Sąd uznał za nieuzasadniony. Uwzględniając brzmienie § 6 ust. 3 pkt. 5 lit. d i e, Sąd uznaje za trafną w świetle, ww. prezentowanej wykładni, ocenę organu II instancji, iż skoro minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek powinna wynosić 1000 m2, natomiast dla poszczególnych projektowanych działek powierzchnia wynosiłaby odpowiednio: nr [...] - 740 m2, nr [...] - 740 m2, nr [...] - 740 m2, nr [...] - 835 m2, nr [...] - 670 m2 i nr [...] - 855 m2, to proponowany przez skarżących podział działki nr [...], nie jest zgodny z obowiązującymi dla tego terenu postanowieniami m.p.z.p. W ocenie Sądu, powyższe było jest wystarczającym powodem, do negatywnego zaopiniowania przez organ wniosku skarżących z 7 września 2022 r. Nawet jeśli założyć, iż nie musi występować bezwzględna zgodność linii podziału dla ww. działek przedstawionych we wniosku skrzących z liniami wskazanymi (proponowanymi) w części graficznej m.p.z.p. (patrz § 6 pkt 5 lit. a i b), to proponowana wnioskiem skarżących długość i szerokość działek, nie spowoduje dotrzymania wymogu stawianego w m.p.z.p. co do wielkości powierzchni nowoutworzonych działek, która powinna wynosić co najmniej 1000 m2. Zarzuty wydania zaskarżonego postanowienia z art. 31, art. 32, art. 64 Konstytucji RP czy art. 8 k.p.a., są w tej sytuacji niezasadne. Natomiast art. 4 ustawy Prawo budowlane w ogóle nie mógł znaleźć zastosowania w kontrolowanej sprawie.

Kierując się powyższym Sąd podzielił pogląd prezentowany w zaskarżonym postanowieniu, że wstępny podział działek przedstawiony w niniejszej sprawie nie spełnia wymogu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że zarzut skargi o naruszeniu zaskarżonym postanowieniem przepisu prawa materialnego nie był zasadny. Wydane postanowienie spełnia także wymogi stawiane przepisami, określającymi zasady postępowania administracyjnego z art. 7-11 k.p.a. oraz zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Stanowisko przeciwne skargi w tej mierze nie znajduje potwierdzenia w kontrolowanej sprawie.

Dlatego Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.

Powołane wyżej orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl.