Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 840/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2025-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110r § 1, art. 110s § 1
journal: Dz.U. 2023 poz 2505
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
article: art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń /spr./, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Rischka, Sędzia WSA Irena Wesołowska, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 29 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi J. K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 16 sierpnia 2024 r., nr 2201-IEE.7192.2.224.2024.EW w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 16 sierpnia 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej "Dyrektor IAS"), działając na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1, art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572, dalej "K.p.a."), art. 17 § 1, art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 ze zm., dalej "u.p.e.a."), po rozpatrzeniu zażalenia J. K. (dalej "Skarżący") na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kartuzach (dalej "Naczelnik US") z dnia 26 czerwca 2024 r., którym oddalono zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w skład której wchodzą działki nr A i B, położonej w miejscowości M., dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dalej "przedmiotowa nieruchomość"), utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

2. Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego sprawy:

2.1. Naczelnik US w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika US, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, Burmistrza Kartuz, Zakład Ubezpieczeń Społecznych zawiadomieniami z 2 lutego 2021 r. oraz z 25 listopada 2021 r. dokonał zajęcia należącej do Skarżącego przedmiotowej nieruchomości. Wydruk ww. zawiadomienia z 2 lutego 2021 r. doręczono Skarżącemu 5 lutego 2021 r., zaś wydruk zawiadomienia z 25 listopada 2021 r. doręczono Skarżącemu 1 grudnia 2021 r.

W oparciu m.in. o oględziny rzeczoznawca majątkowy sporządził 19 maja 2023 r. operat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości, określając jej wartość na kwotę 107.237 zł, w tym wartość rynkową prawa własności działki nr B na kwotę 99.417 zł, zaś działki nr A na kwotę 7.820 zł.

W dniu 18 kwietnia 2024 r. Naczelnik US sporządził obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, które zaplanowano na 17 maja 2024 r. Zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania doręczono Skarżącemu 25 kwietnia 2024 r.

W dniu 17 maja 2024 r. Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Skarżącemu 23 maja 2024 r.

2.2. Pismem z 29 maja 2024 r. Skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, zarzucając:

1) zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości, poprzez błędne przyjęcie powierzchni działki nr B przeznaczonej na tereny leśne i drogi wewnętrzne oraz błędne przyjęcie nieruchomości podobnych, w szczególności w zakresie powierzchni i lokalizacji,

2) naruszenie § 4 w zw. z § 6 i § 7 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., dalej "Rozporządzenie") poprzez nieuzasadnienie w opinii przez biegłego wyboru zastosowanej metody szacowania;

3) naruszenie § 56 ust. 4 Rozporządzenia poprzez niedołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a za takie zgodnie z orzecznictwem należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania;

4) naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia poprzez dokonanie powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, co miało wpływ na wysokości oszacowania;

5) naruszenie art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm., dalej "u.g.n.") poprzez dokonanie wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny;

6) bezpodstawne i niepoparte żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznanie transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno powierzchnie nieruchomości, jak i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowanie metody porównawczej prowadzi do niższego wyszacowania wartości rynkowej nieruchomości,

7) pominięcie przy wycenie nieruchomości wartości znajdującego się na niej drzewostanu.

2.3. Po uzyskaniu wyjaśnień od Rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z dnia 20 czerwca 2024 r. odnośnie wniesionych zarzutów, Naczelnik US postanowieniem z dnia 26 czerwca 2024 r., oddalił zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

2.4. W wyniku rozpatrzenia wniesionego przez Skarżącego zażalenia, Dyrektor IAS postanowieniem z dnia 16 sierpnia 2024 r. utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ drugiej instancji wskazał, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony 17 maja 2024 r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a. Protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości sporządzony przez Naczelnika US 17 maja 2024 r. jest prawidłowy pod względem formalnym. Organ nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.

Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów u.g.n. oraz - obowiązującego na dzień jego sporządzenia - Rozporządzenia. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości niezabudowanej nieruchomości - wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

Ustalając wartość ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Procedurę tę wybrał z uwagi na to, że strony transakcji przy ustalaniu cen podobnych nieruchomości kierują się porównaniem, oraz z uwagi na ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Z uwagi, że nieruchomość obejmuje dwie działki o odrębnym charakterze (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr A - tereny dróg wewnętrznych, działka nr B - częściowo tereny dróg wewnętrznych i częściowo tereny lasów), w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, w operacie dokonano odrębnie analizy i charakterystyki rynku dla nieruchomości drogowych i dla nieruchomości leśnych i tak:

I. dla rynku nieruchomości drogowych:

• okres analizy obejmował okres od czerwca 2021 roku do dnia, na który określono wartość nieruchomości;

• przedmiot badania obejmował ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych/zajętych/nabywanych pod drogę wewnętrzną o powierzchni poniżej 1 ha; z przedmiotu badania wyłączono transakcje, w których jedną ze stron jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego,

• obszarem monitorowania objęto gminę C. oraz ze względu na niezidentyfikowanie nieruchomości podobnych również gminy: S., S1, K. gmina wiejska - tj. gminy bezpośrednio sąsiadujące z gminą C.,

• analizę rynku przeprowadzono wieloetapowo; w pierwszej kolejności badano wszystkie ceny sprzedaży uzyskane za prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych/zajętych/nabywanych pod drogę wewnętrzną o pow. poniżej 1 ha; następnie odrzucono transakcje gdzie jedną ze stron był Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego; po czym uzyskano 13 transakcji gdzie zaktualizowana jednostkowa cena minimalna wyniosła 2,48 zł/m2 a cena maksymalna wyniosła 103,70 zł/m2, zaś zaktualizowana jednostkowa cena średnia wyniosła 31,05 zł/m2; z dalszej analizy odrzucono transakcje nieruchomościami odbiegającymi od ceny średniej o więcej niż 30 % wobec czego uzyskano 3 transakcje, tj. nieruchomości o powierzchniach; 67 m2, 62 m2 i 1.639,00 m2

• w zestawie cech rynkowych determinujących ceny biegły przyjął: sąsiedztwo, cenność gruntów otaczających oraz charakter drogi,

• do zniwelowania różnic pomiędzy obiektem wyceny a obiektami porównawczymi nadano korekty; na podstawie różnic pomiędzy maksymalną i minimalną ceną występującą na rynku określono, łącznie dla wszystkich cech rynkowych, zakres kwotowy poprawek, tzw. deltę cen; kierując się określoną wagą, dla każdej cechy rynkowej oszacowano maksymalną kwotę poprawek; następnie określono poprawki; suma wszystkich poprawek posłużyła do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze,

• w wyniku analizy, jednostkową wartość rynkową działki ewidencyjnej nr A oraz działki nr B w części o przeznaczeniu drogowym określono w wysokości 26,60 zł/m2 jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości porównawczych, co wynika z uzyskania przez obiekt wyceny najlepszej oceny za charakter drogi oraz gorszej oceny z tytułu cech: sąsiedztwo, cenność gruntów otaczających.

II. dla rynku nieruchomości leśnych:

• okres badania: od czerwca 2021 roku do dnia, na który określono wartość nieruchomości,

• przedmiot badania obejmował ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych (na podstawie planu miejscowego) pod tereny lasów o powierzchni poniżej 3.000m2, z przedmiotu badania wyłączono transakcje, w których jedną ze stron jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego oraz transakcje z bezpośrednim dostępem do linii brzegowej jeziora,

• obszarem monitorowania objęto gminę C. oraz ze względu na niezidentyfikowanie nieruchomości podobnych również gminy: S., S1, K. gmina wiejska -tj. gminy bezpośrednio sąsiadujące z gminą C.,

• analizy rynku przeprowadzono wieloetapowo; w pierwszej kolejności badano wszystkie ceny sprzedaży uzyskane za prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny lasów; następnie z badania odrzucono transakcje nieruchomości o pow. 3000m2 i większej, także takie gdzie jedną ze stron jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, w ten sposób zidentyfikowano 4 transakcje, gdzie jednostkowa cena minimalna wyniosła 18,75 zł/m2, zaktualizowana jednostkowa cena maksymalna wyniosła 45,90 zł/m2, przy zaktualizowanej jednostkowej cenie średniej wynoszącej 30,93 zł/m2; z dalszej analizy odrzucono transakcję o skrajnej jednostkowej cenie minimalnej, gdyż cena nie odpowiadała jej cechom rynkowym; w wyniku czego pozostały 3 transakcje tj.: nieruchomości położone w S1 o powierzchniach: 400 m2, 728 m2 i 131 m2,

• biorąc pod uwagę wynik badania preferencji nabywców przedmiotowych nieruchomości ustalono następujące cechy determinujące na wysokość cen: lokalizacja oraz sąsiedztwo,

• do zniwelowania różnic pomiędzy obiektem wyceny a obiektami porównawczymi nadano korekty; na podstawie różnic pomiędzy maksymalną i minimalną ceną występującą na rynku określono, łącznie dla wszystkich cech rynkowych, zakres kwotowy poprawek, tzw. deltę cen; kierując się określoną wagą, dla każdej cechy rynkowej oszacowano maksymalną kwotę poprawek; następnie określono poprawki, suma wszystkich poprawek posłużyła do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze,

• w wyniku analizy jednostkową wartość rynkową działki ewidencyjnej nr B w części o przeznaczeniu leśnym określono w wysokości 39,13 zł/m2 jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości porównawczych, co wynika z uzyskania przez obiekt wyceny najlepszej oceny za sąsiedztwo oraz gorszej oceny z tytułu lokalizacja.

W konsekwencji wartość przedmiotowej nieruchomości określono na łączną kwotę 107.237 zł, w tym wartość rynkową działki nr B w wysokości 99.417 zł (po zsumowaniu wartości części o przeznaczeniu drogowym i wartości części o przeznaczeniu leśnym) i wartość rynkową działki nr A w wysokości 7.820 zł.

W ocenie organu, operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych.

Organ nie zgodził się z zarzutem zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości, poprzez błędne przyjęcie działki nr B przeznaczonej na tereny leśne i drogi wewnętrzne oraz błędne przyjęcie nieruchomości podobnych, w szczególności w zakresie powierzchni i lokalizacji. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości oparł się o treść art. 154 u.g.n. Biegły za podstawę do wyceny działki nr B wziął pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, które ustala się w pierwszej kolejności, o ile istnieje, na podstawie obowiązującego planu miejscowego, nie zaś na podstawie danych z ewidencji gruntów. Przedmiotowa działka nr B jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi M. "Zielony Stok - Szlak Kaszubski - Wrzosowa" zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Chmielno nr XXIX/271/2021 z 25 sierpnia 2021r. W związku z tym, że działka ta w planie miejscowym oznaczona jest częściowo symbolem 05.KDW-tereny dróg wewnętrznych, pow. 1.678 m2 oraz częściowo symbolem 31.ZL-Tereny lasów, pow. 1.400 m2 oraz z uwagi na fakt, że na analizowanym rynku nie zidentyfikowano nieruchomości o zbliżonych proporcjach przeznaczenia, rzeczoznawca majątkowy odrębnie określił wartość części o przeznaczeniu drogowym (pow. 1.678 m2) i odrębnie wartość części o przeznaczeniu leśnym (pow. 1.400 m2), a następnie wartości te zsumował. Fakt, że część gruntu przeznaczona w planie miejscowym pod teren komunikacji oznaczona jest w ewidencji jako las, nie zmienia przeznaczenia przedmiotowego terenu, co rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z 20 czerwca 2024 r.

Odnośnie zarzutu naruszenia § 1 Rozporządzenia organ wskazał, że z akt nie wynika, aby stan rzeczywisty nieruchomości nie był zgodny z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków czy z danymi zawartymi w księdze wieczystej.

Organ nie uznał zarzutu braku uzasadnienia przez biegłego wyboru zastosowania metody szacowania. W operacie szacunkowym na stronie 14. biegły bowiem wskazał: "Biorąc pod uwagę opinię pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdza się, że strony transakcji przy ustalaniu ceny podobnych nieruchomości kierują się porównaniem. Z uwagi na powyższe oraz biorąc pod uwagę ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami". Uzasadnienie to jest wystarczające biorąc pod uwagę fakt, że poza zakresem analizy i oceny organów administracji jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości.

Dyrektor IAS nie zgodził się z zarzutem braku podania charakterystyki nieruchomości podobnych. Zgodził się bowiem w tym zakresie z wyjaśnieniami biegłego w piśmie z 20 czerwca 2024 r., w którym wskazał, że opis wszystkich nieruchomości podobnych zestawionych w tabeli 2 i 4 został przedstawiony w pkt 4.1., 4.2 oraz 5.1.1. i 5.2.1. Odnośnie z kolei uzbrojenia, czy ukształtowania terenu biegły wypowiedział się, że nie są to cechy różnicujące ceny w zbiorach nieruchomości podobnych. Biegły wskazał że, żaden przepis prawa, w tym przepisy art. 4 pkt 16 u.g.n. czy § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia, nie stanowią, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni czy działka położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Pomiędzy nieruchomościami mogą występować różnice (w tym również odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji), o czym świadczy treść art. 153 ust. 1 u.g.n. Z kolei wybór do porównania trzech nieruchomości jest zgodny z wytycznymi zawartymi w Nocie Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Kwestia zaś doboru nieruchomości podobnych do porównań, analizy cech pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy pozostawione zostały również ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości czy celowości ich zastosowania, gdyż kwestie te nie są regulowane przepisami u.g.n. ani w przepisach Rozporządzenia. To biegły w tym zakresie dysponuje specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Organ egzekucyjny jako "osoba" niebędąca rzeczoznawcą majątkową i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Dlatego organ nie uznał argumentów odnośnie nieadekwatności w wyborze nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, ani twierdzeń odnośnie niedołączenia do operatu szacunkowego istotnych dokumentów tj. takich, które pozwalałyby ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania.

Odnośnie zarzutu dokonania wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny organ zauważył, że z operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości określono na dzień 19 maja 2023r. tj. dzień wyceny. Z treści pkt 4.1.2 i 4.2.2. operatu szacunkowego wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych były poddane przez biegłego analizie, w wyniku której biegły uznał, że w analizowanym okresie ceny transakcji nieruchomościami drogowymi nie ulegały zmianom, dlatego roczny trend czasowy przyjęto na poziomie 0%. Z kolei dokonując analizy trendu zmiany cen nieruchomości przeznaczonych na tereny leśne biegły zauważył w 2021r. wzrost cen transakcyjnych na poziomie 10 %, który w 2022r. został zahamowany, uwzględniając tym samym korektę z tytułu upływu czasu w wysokości 10% dla roku 2021, oraz na poziomie 0% dla roku 2022 i 2023. Wzrost cen ujawniony w statystykach GUS nie stanowi o wzroście cen transakcyjnych nieruchomości leśnych czy drogowych na danym rynku nieruchomości.

Organ nie zgodził się z zarzutem pominięcia przy wycenie nieruchomości wartości znajdującego się na niej drzewostanu, z uwagi na wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z 20 czerwca 2024r., z których wynika, że wszystkie nieruchomości podobne przyjęte do wyceny objęte byty uproszczonym planem urządzenia lasu oraz znajdował się na nich drzewostan, a więc fakt istnienia drzewostanu został uwzględniony w przedmiotowej wycenie.

3. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji, zarzucając naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 124 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez wydanie postanowienia niespełniającego wymogów formalnych określnych w art. 124 § 1 k.p.a., tj. braku powołana podstawy prawnej,

- art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 § 1 k.p.a. poprzez brak dokonania wszechstronnej oceny dowodów zgromadzonych w postępowaniu, a tym samym dokonanie dowolnej oceny dowodów i uznanie, że operat szacunkowy jest spójny i logiczny, co spowodowało znaczne zaniżenie wartości nieruchomości w skład której wchodzą działki nr A i B,

- art. 8 i art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa i w sposób uniemożliwiający dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji oraz niespełniającej wymogów określonych przepisami prawa z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych i lakonicznych stwierdzeń, co w konsekwencji nie pozwala stronie na poznanie przesłanek, jakimi kierował się organ II instancji wydając zaskarżone postanowienie,

- zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości, poprzez błędne przyjęcie powierzchni działki nr B przeznaczonej na tereny leśne i drogi wewnętrzne oraz błędne przyjęcie nieruchomości podobnych, w szczególności w zakresie powierzchni i lokalizacji,

- naruszenie § 4 w zw. z § 6 i § 7 Rozporządzenia poprzez nieuzasadnienie w opinii przez biegłego wyboru zastosowanej metody szacowania;

- naruszenie § 56 ust. 4 Rozporządzenia poprzez niedołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a za takie zgodnie z orzecznictwem należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania;

- naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia poprzez dokonanie powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny co miało wpływ na wysokości oszacowania;

- naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez dokonanie wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny;

- bezpodstawne i niepoparte żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznanie transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno, powierzchnie nieruchomości, jak i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowanie metody porównawczej prowadzi do niższego wyszacowania wartości rynkowej nieruchomości,

- pominięcie przy wycenie nieruchomości wartości znajdującego się na niej drzewostanu,

- naruszenie art. 4 ust. 16 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez uwzględnienie w materiale dowodowym operatu szacunkowego pomimo jego istotnych i oczywistych wad, w tym niewłaściwego doboru nieruchomości, tj. nieuzasadnione przyjęcie, jako nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,

- naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, a to w szczególności poprzez błędne ustalenie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę nie narusza obowiązujących przepisów prawa,

- naruszenie przepisu art. 78 § 1 i § 2 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a. polegające na przyjęciu przez organ bezkrytycznie ustaleń rzeczoznawcy, bez dokonania samodzielnej oceny czy nieruchomości przyjęte do porównania stanowią zbiór reprezentatywny dla porównania, a ponieważ dowód ten był konieczny do ustalenia wartości nieruchomości, naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy,

- art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie.

Skarżący zarzucił również, że operat stracił swoją ważność.

4.1. W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

4.2. Będący uczestnikiem postępowania Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wniósł o odrzucenie skargi jako niedopuszczalnej:

a) z uwagi brak właściwości sądu administracyjnego w stosunku do Funduszu gdyż skarga dotyczy aktu i czynności nieobjętych zakresem działalności Funduszu, a tym samym właściwości sądów administracyjnych (art. 3 § 2 i 3 oraz art. 4 p.p.s.a.),

b) zaskarżone postanowienie w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości zostało wydane przez Dyrektora IAS, utrzymującego w mocy postanowienie Naczelnika US, a więc organ administracji skarbowej. Fundusz nie wydał zaskarżonego postanowienia, gdyż nie ma takich uprawnień, bowiem w myśl art. 110 ww. u.p.e.a. to organ egzekucyjny (Urząd Skarbowy) podejmuje czynności egzekucyjne związane z egzekucją administracyjną z nieruchomości. Fundusz wystawił tytuł wykonawczy, jednak całe postępowanie egzekucyjne toczy się przed właściwym urzędem skarbowym zgodnie z przepisami u.p.e.a. Fundusz nie kwestionował zaskarżonego postanowienia;

względnie o oddalenie skargi jako bezzasadnej. Na podstawie zawiadomienia z Ośrodka Informacji UFG z dnia 28.12.2016r. Fundusz powziął wiadomość o braku spełnienia przez Skarżącego obowiązku ubezpieczenia OC pojazdu w okresie od 01.01.2016 r. do dnia 23.11.2016 r. Skoro Skarżący dobrowolnie nie wpłacił opłaty Fundusz dochodzi swojej wierzytelności w drodze postępowania egzekucyjnego w administracji, bowiem Skarżący nie kwestionował co do zasady nałożenia opłaty, w przeciwnym razie skierował by pozew o ustalenie w do sądu powszechnego. Skoro co do istoty sprawa nie stanowi sporu pomiędzy stronami – Skarżącym i UFG – a postanowienie co do oszacowania nieruchomości nie zostało wydane przez UFG i nie jest stanowiskiem wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym, skarga w stosunku do Funduszu winna zostać oddalona.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

5.1. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

5.2. Kontroli Sądu pod względem zgodności z prawem poddano postanowienie Dyrektora IAS w przedmiocie oddalenia zarzutów zgłoszonych do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do treści art. 110r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.

W ocenie Sądu protokół będący przedmiotem kontroli, zawiera wszystkie elementy wskazane w powyższym przepisie.

Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznacza do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Według art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Organ egzekucyjny przeprowadza ocenę operatu szacunkowego w sposób uwzględniający zakres, w jakim jest on kompetentny go kwestionować. Jakkolwiek bowiem, organ egzekucyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, a tym samym nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, to jednak ma obowiązek ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy został sporządzony prawidłowo pod względem formalnym (tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową) oraz czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 listopada 2019 r. sygn. akt I SA/Gd 1294/19, wszystkie przywołane orzeczenia dostępne w CBOSA na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl).

Odnosząc się do zarzutu Skarżącego dotyczącego braku uzasadnienia wyboru przez rzeczoznawcę właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 września 2022 r. sygn. akt I SA/Gl 630/22). O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. I OSK 1930/11). To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym (por. wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. II OSK 2568/19). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona uważa, że operat jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. I OSK 494/21).

Organy obu instancji dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego i uznały go za spójny i logiczny, niezawierający wad, które może stwierdzić sam organ administracji po jego analizie. W ocenie Sądu, zasadnie wskazano, że operat szacunkowy jest sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., dalej "Rozporządzenie"). Wbrew wywodom Skarżącego, uzasadniono wybór metody szacowania przedmiotowej nieruchomości, a także wyjaśniono na czym ona polega. Podkreślenia przy tym wymaga, że merytoryczna zasadność wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości pozostaje poza zakresem analizy i oceny organów administracji (por. wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2023 r. sygn. akt III FSK 1842/21). Szczegółowo przy tym omówiono metodykę dobierania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przytaczając cechy nieruchomości i okoliczności transakcji, które przesądziły o doborze nieruchomości podobnych oraz o odrzuceniu niektórych z nich. Przy czym szczegółowo odniesiono się do okoliczności objęcia wyceną dwóch działek o odrębnym charakterze (nieruchomości drogowych i nieruchomości leśnych), co świadczy o prawidłowym uwzględnieniu przez rzeczoznawcę przeznaczenia tychże nieruchomości wskazanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wbrew wywodom Skarżącego, rzeczoznawca majątkowy nie był zobowiązany przywołanymi przepisami do wyboru nieruchomości o tożsamej powierzchni, czy lokalizacji, właściwym i wystarczającym było bowiem wykazanie zasadności doboru nieruchomości podobnych (a zatem również tych o odmiennej wielkości powierzchni, czy odmiennej lokalizacji od nieruchomości wycenianej). Kwestia zaś doboru nieruchomości podobnych do porównań, analizy cech pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Powyższe czyni bezzasadnym podniesione przez Skarżącego żądanie dołączenia do operatu dokumentów uzasadniających dobór nieruchomości podobnych, pozwalających ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne. Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego przyjęcia powierzchni działek, wskazać należy, że z akt sprawy nie wynika, aby stan rzeczywisty nieruchomości nie był zgodny z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków, czy z danymi zawartymi w księdze wieczystej. Kolejno wskazania wymaga, że również zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, niepodlegająca weryfikacji organu, jako nieposiadającego wiadomości specjalistycznych w tym zakresie. Wbrew zarzutom Skarżącego, z treści operatu szacunkowego wprost wynika, że określenia wartości nieruchomości dokonano na dzień 19 maja 2023 r., tj. dzień wyceny. Nie ma również racji Skarżący twierdząc, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości drzewostanu, jak bowiem wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy, wszystkie nieruchomości podobne przyjęte do wyceny objęte byty uproszczonym planem urządzenia lasu oraz znajdował się na nich drzewostan, a więc fakt istnienia drzewostanu został uwzględniony w przedmiotowej wycenie.

W skardze podniesiono również, że operat szacunkowy stracił ważność., przy czym zarzutu tego w żaden sposób nie uzasadniono. Sąd nie zgadza się ze stanowiskiem Skarżącego, wskazując, że w administracyjnej egzekucji z nieruchomości odnośnie do czasu legalnego wykorzystania w postępowaniu egzekucyjnym sporządzonego opisu i oszacowania nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 u.g.n., zastosowanie posiadają natomiast regulacje prawne wynikające z art. 110u§ 2 i art. 111k § 2 u.p.e.a. (por. wyroki NSA z dnia 1 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1075/22 oraz III FSK 1072/22).

W świetle powyższego, organ odwoławczy miał podstawę uznać, że operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami, został sporządzony przez rzeczoznawcę w sposób logiczny, rzetelny i prawidłowy oraz z uwzględnieniem wymogów wskazanych w przepisach prawa. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze, odniósł się do trendu czasowego oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Zatem przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, nie uchybiając dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

5.3. Za niezasadne Sąd uznał zarzuty skargi naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dyrektor IAS w toku postępowania podjął wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy. Zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył materiał dowodowy, dokonując jego oceny w zgodzie z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego. Ustalenia poczynione przez Dyrektora IAS, znajdują potwierdzenie w zgromadzonych w sprawie dowodach, zaś Skarżący nie przedstawił dowodów, które podważałyby istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, uznane przez organ za udowodnione. Organ przeprowadził dowody z dokumentów, które pozwoliły na pełną kontrolę postanowienia. Obowiązek prowadzenia postępowania dowodowego ciąży na organie administracji i zgodnie z nim w toku postępowania organ administracji podejmuje wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Dyrektor IAS działał w granicach prawa, a rozpoznając sprawę, podjął wszelkie niezbędne działania w celu załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym, prawidłowo ocenił wartość dowodową poszczególnych dowodów. Niezasadny jest jednocześnie zarzut naruszenia art. 124 § 1 k.p.a. poprzez brak powołania podstawy prawnej, albowiem zarówno w treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, jak i w odrębnej jego części nazwanej "podstawa prawna" organ odwoławczy przywołał stanowiące podstawę wydanego rozstrzygnięcia przepisy prawa, jak i przytoczył ich brzmienie. Stronie wyjaśniono zasadność przesłanek, którymi kierował się organ rozstrzygając sprawę, zaś postanowienie zawiera zarówno pełne uzasadnienie faktyczne, jak i prawne. W związku z tym uznać należy, że organ działał w zgodzie z zasadą pogłębiania zaufania do władzy publicznej.

W świetle powyższych ustaleń za niezasługujące na uwzględnienie uznaje Sąd podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i przepisów proceduralnych.

5.4. Po dokonaniu kontroli Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, a ocena przeprowadzonego postępowania nie ujawniła wad, o których mowa w art. 145 p.p.s.a., dających podstawę do jego wyeliminowania z obrotu prawnego.

Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako nieuzasadnioną.

Na mocy art. 119 pkt 3 p.p.s.a., sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym.