Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 514/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-07-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie : WSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) WSA Magda Froncisz Protokolant : st. sekr. sądowy Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lipca 2015 r. sprawy ze skargi S.P. na decyzję Wojewody z dnia 19 lutego 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej S.P. kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z 17 września 2014 r. znak [....] Starosta K. orzekł:

- w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz S.P. oraz H.P. w wysokości 8 375,33 zł, za udział 2/3 części w nieruchomości oznaczonej jako parcela katastralna l. kat. [....] o pow. 0,0030 ha, b. gm. kat. [....] , wchodzącej w skład działki nr [....] o pow. 0,0101 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] , zajętej pod drogę gminną ul. [....] w K. , której własność z dniem 1 stycznia 1999 r. nabyła z mocy prawa Gmina K. na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 7 lutego 2012 r. nr [....] ;

- w pkt 2 - o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 decyzji na rzecz:

- S.P. oraz H.P. , na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, w wysokości 6 281, 50 zł, za udział 1/2 części,

- H.P. w wysokości 2 093,83 zł, za udział 1/6 części;

- o tym, że do zapłaty tego odszkodowania zobowiązany jest Prezydent Miasta K. , o trybie oraz terminie jego zapłaty.

Odwołanie od w/w decyzji organu I instancji złożył H.P.. Nie składając zastrzeżeń do sporządzonej wyceny przedmiotowej nieruchomości zaznaczył jedynie, iż nie wyraża zgody na ustalenie podziału procentowego w 1/6 części kwoty ponieważ przysługuje mu 1/2 części.

Odwołanie złożyła również S.P. , zarzucając decyzji odszkodowawczej oparcie się na operacie szacunkowym sporządzonym przez M.G. , której wcześniejsze operaty szacunkowe były błędne. Ponadto, strona odwołująca podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy nie udzieliła odpowiedzi na wszystkie pytania zgłaszane przez stronę podczas prowadzonego postępowania, jak również nie uwzględniła w wycenie znajdujących się na działce drzew owocowych oraz ogrodzenia, pomimo złożonych wniosków dowodowych w postaci zdjęć oraz notatki z 18 maja 1983 r., kiedy to zgodnie z odwołaniem zostało rozebrane ogrodzenie i usunięto drzewa owocowe. Jednocześnie odwołująca wskazała na błędne przyjęcie stanu nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. jak również nie uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości całej działki w pierwotnych rozmiarach a także nieprawidłowe ustalenie kwestii własnościowych dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda [....] decyzją z dnia 19 lutego 2015 r., znak [....] na podstawie art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji powołano się na art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z których wynika, iż ustalenie i wypłata odszkodowania następuje przy spełnieniu następujących przesłanek:

- dana nieruchomość musi być zajęta pod pas drogi publicznej,

- nieruchomość taka nie stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. własności Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego,

- z wnioskiem o ustalenie odszkodowania występuje właściciel nieruchomości w terminie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r., przy czym wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie.

W niniejszej sprawie zasadniczą kwestią jest ustalenie podmiotu, który uprawniony jest do otrzymania odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Postępowanie w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako parcela katastralna l. kat. [....] o pow. 0,0030 ha, położoną w b. gm. kat. P. , wchodzącą w skład działki nr [....] o pow. 0,0101 ha, obr. [....] , jedn. ewid. K. , m. K. , wszczęte zostało na wniosek H.P. i S.P. , złożony w Urzędzie Miasta K. w dniu 5 grudnia 2005 r. Wniosek został więc złożony w wyznaczonym przez ustawodawcę terminie.

Jak ustalił organ I instancji, według stanu z dnia 31 grudnia 1998 r., parcela katastralna l. kat. [....] o pow. 0,0030 ha, położona w b. gm. kat. P. m. K. , zajęta pod drogę gminną - ulicę [....] w K. , stanowiła w tej dacie współwłasność S.P. oraz H.P. na prawach wspólności ustawowej w 1/2 części, H.P. w 1/6 części, M.B. w 1/6 części, Z.P. w 1/18 części, A.D. w 1/18 części oraz I.S. w 1/18 części. Stan taki wynika z ksiąg wieczystych nr nr: [....] [....] i [....] oraz z postanowień spadkowych: z dnia 11 stycznia 2011 r. sygn. akt l Ns 1425/10/K – po J.P. , a także z dnia 3 stycznia 1989 r. sygn. akt I Ns 1603/88/S – po W.P.

Jak słusznie zauważył Starosta K. znajdujące się w aktach sprawy i powoływane przez odwołujących postanowienie Sądu Rejonowego dla [....] z dnia 21 listopada 2008 r. sygn. akt I NS 140/08 dotyczy zasiedzenia z dniem 1 stycznia 2002 r. udziału 1/2 części w działce nr [....] . Tymczasem stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania powstała z podziału parceli l. kat. [....] parcela l. kat. [....] b. gm. kat. P. , jak wynika z akt sprawy nie weszła w skład tejże działki, lecz w skład działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] (karta akt nr 9). Tym samym prawidłowo uznał organ I instancji, iż wspomniane postanowienie Sądu Rejonowego dla [....] z dnia 21 listopada 2008 r. sygn. akt I NS 140/08 nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie, gdyż nie dotyczy przedmiotu niniejszego postępowania. W efekcie podniesione przez odwołujących zarzuty odnośnie błędnego ustalenia przez Starostę K. wysokości udziałów przysługujących im do nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, uznać należy za nieuzasadnione.

Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię biegłego - rzeczoznawcy majątkowego M.G. , która w operacie szacunkowym sporządzonym 28 maja 2014 r. oszacowała wartość rynkową nieruchomości gruntowej w K. przy ul. [....] oznaczonej jako parcela l. kat. [....] o pow. 0,0030 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , zajętej pod drogę gminną, ulicę [....] w K. - na kwotę 12 563,00 zł.

Zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Autorka sporządzonej wyceny nieruchomości na podstawie której określono aktualną wartość odszkodowania, ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu to jest 29 października 1998 r. położony był w obszarze mieszkaniowym oznaczonym symbolem M4 305 oraz w bardzo niewielkiej części w obszarze miejskiej zieleni publicznej oznaczonej symbolem ZP 179, mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określiła stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami to jest nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Odnosząc się do zarzutów S.P. podniesionych w toku prowadzonego postępowania odszkodowawczego organ odwoławczy wyjaśnił, iż sposób dokonywania analizy rynku jak również określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości określa biegły kierując się wiedzą specjalną, którą posiadają rzeczoznawcy majątkowi jako osoby posiadające stosowne uprawnienia zawodowe (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Tym samym kwestionowanie sposobu ustalenia rodzaju jak również wartości wag przyjętych cech rynkowych nie znajduje uzasadnienia.

Wojewoda zaznaczył, że ceny transakcyjne przyjętych nieruchomości porównawczych winny być cenami netto, podobnie jak określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest wartością netto nie zawierającą podatku VAT. Podkreślił również, iż byłemu właścicielowi winno być wypłacone "słuszne" odszkodowanie za utraconą część nieruchomości, a nie za część, która pozostaje nadal własnością dotychczasowego właściciela. Tym samym trudno byłoby uznać za zasadne przyjmowanie do wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego wszystkich cech nieruchomości przed podziałem (który nastąpił przed dniem na który określono stan nieruchomości, jak bowiem wynika z akt sprawy planem podziału z dnia 20 kwietnia 1995 r. ks. rob. [....] parcela kat. [....] o pow. 0,0540 ha, podzieliła się na parcelę l. kat. [....] o pow. 0,0030 ha oraz na parcelę l. kat. [....] o pow. 0,0510 ha), skoro w większości nie dotyczą one przedmiotu wyceny. W tym miejscu należy również wskazać, iż rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazała datę badania stanu nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. Tym samym zarzuty strony odwołującej w niniejszym zakresie są bezzasadne. W związku z powyższym za nieuzasadnione należy również uznać twierdzenie podniesione przez odwołującą o konieczności wyceny ogrodzenia i drzew owocowych skoro nie znajdowały się już one na przedmiocie wyceny w dniu określania stanu to jest 29 października 1998 r., tylko jak poinformowała sama odwołująca zostały już wiele lat wcześniej usunięte z działki. Powyższe znajduje potwierdzenie w piśmie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia l lipca 2014 r. znak: [....] , zgodnie z którym w dacie przed oraz po 31 grudnia 1998 r. na przedmiotowej działce nie było ogrodzenia.

Wojewoda przyjął, że rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu strony odwołującej przyjęcia do porównania nieruchomości o powierzchniach znaczenie odbiegających od powierzchni nieruchomości wycenianej należy zauważyć, iż rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy runku nie przyjęła cechy rynkowej "powierzchnia działki" jako mającej wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości podobnych. Tym samym zarzut niniejszy również nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ cecha niniejsza pozostaje bez wpływu na rynek analizowanych nieruchomości podobnych.

Zaznaczono również, iż organ odwoławczy nie jest władny do ustalania rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy dla danej nieruchomości. Niemniej jednak należy wskazać, iż osoba sporządzająca operat szacunkowy musi posiadać niezbędne kwalifikacje oraz uprawniania państwowe, co w niniejszym przypadku ma miejsce, ponieważ autorka przedmiotowego operatu szacunkowego posiada przecież, stosowne uprawnienie zawodowe do wykonania operatu szacunkowego. Po dokonaniu oceny ww. operatu szacunkowego stosownie do treści art. 80 k.p.a. organ odwoławczy stwierdził, iż brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości wykonania tego opracowania zarówno pod względem merytorycznym, metodologicznym oraz rachunkowym.

Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S.P. , zarzucając jej:

- naruszenie prawa materialnego poprzez przyjęcie do porównania w operacie szacunkowym zbyt małej liczby nieruchomości, błędnie wybranych pod względem poszczególnych cech, nie spełniających kryterium podobieństwa z wycenianą nieruchomością, oraz błędną interpretację § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego,

- naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na rozstrzygnięcie - art. 7, 77 § 1, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i swobodnej oceny dowodów, wynikającej z niewłaściwej oceny wartości dowodowej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, bez dokonania przez organ własnej analizy jego treści, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia znacznie zaniżonego odszkodowania, nie spełniającego kryterium "słuszności",

- nieuzasadnioną odmowę ustalenia istnienia na wywłaszczonej nieruchomości ogrodzenia oraz nasadzeń a w konsekwencji również wartości odszkodowania za znajdujące się na działce ogrodzenie oraz nasadzenia drzewami owocowymi i poczynienie w tym zakresie dowolnych ustaleń z pominięciem zawnioskowanych przez skarżąca dowodów w postaci zdjęć i notatki sporządzonej w dniu 18 maja 1983 r. przez przedstawicieli DRMK III oraz właścicieli nieruchomości, w tym S.P.

- błędne przyjęcie stanu wywłaszczonej nieruchomości na dzień 29 października 1998r. gdy faktyczne pozbawienie właścicieli władztwa nad działką nr [....] nastąpiło w roku 1983,

- niedokonanie ustaleń dotyczących stanu nieruchomości, z której została wydzielona działka nr [....] na dzień dokonania podziału

- błędne ustalenia dotyczące wysokości udziałów S.P. i H.P. w wywłaszczonej nieruchomości, bez uwzględnienia faktu, iż są oni współwłaścicielami nieruchomości na prawach wspólności ustawowej w całości,

- błędne ustalenia dotyczące treści postanowienia Sądu Rejonowego dla [....] z dnia 21 listopada 2008 r. sygn. akt I Ns 140/08/K w zakresie określenia działki objętej zasiedzeniem,

Skarżąca wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z akt sprawy Sądu Rejonowego dla [....] w K. , sygn. akt I Ns 140/08/K, a w szczególności kart 26, 27, 28, 29, 31, 38 52 i 78 na okoliczność ustalenia faktu, że ani J.P. ani jej następcy prawni nie rościli sobie żadnych praw do wywłaszczonej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona prawidłowa a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie z przyczyn w niej podniesionych, ale z powodów które Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, wziął pod rozwagę z urzędu.

Zarzuty skargi zmierzają w istocie rzeczy w dwóch kierunkach – w pierwszej kolejności kwestionowana jest prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, po wtóre zaś kwestionowane są udziały S.P. i H.P. w wywłaszczonej nieruchomości, co z kolei wiąże się z wysokością przyznanego odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów związanych ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym, wskazać należy, co następuje.

Materialno-prawną podstawę orzeczenia organu I Instancji stanowi przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.). Zgodnie z ust. 1 art.73 w/w ustawy - nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. O objęciu konkretnej nieruchomości zakresem art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające decyduje zatem jej przynależność do wyznaczonej generalnymi przesłankami kategorii gruntów. Przesłanki te mają charakter tak pozytywny - pozostawanie nieruchomości w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego oraz zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną, jak i negatywny - Skarb Państwa bądź właściwa jednostka samorządu terytorialnego nie mogły być właścicielem danej nieruchomości. Podstawą zaś ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których była mowa wyżej, jest ostateczna decyzja wojewody (art. 73 ust. 3 omawianej ustawy). Zgodnie z wymienionym wyżej art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998r. drogami gminnymi, a Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.

Stosownie zaś do art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną - "Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa władania gruntem". Zatem w kwestii sposobu ustalenia i wypłacenia odszkodowania będą miały zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w tym art. 130 powołanej ustawy. Przepis ten wymaga dla ustalenia wysokości odszkodowania uzyskania opinii rzeczoznawcy. W myśl natomiast art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 ze zmianami), zwanego dalej rozporządzeniem, przepisy ust. 1-4 tego paragrafu stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Stosując zatem odpowiednio § 36 ust. 1 – 4 należy stwierdzić, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę określa się, przyjmując stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r., ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy tj. z uwzględnieniem rodzaju i położenia nieruchomości oraz przeznaczenia w planie miejscowym, na podstawie dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 § 36, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z powyżej cytowanymi regulacjami, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie natomiast z ust. 3 § 36, w wypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (czyli przeznaczenie pod drogę), powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 (stosowanym odpowiednio), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień 29.10.1998r. była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W pierwszej kolejności należy zatem określić wartość rynkową wycenianej nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, które były przedmiotem transakcji i dopiero po ustaleniu, iż rynek lokalny oraz regionalny transakcji drogowych nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, można wziąć do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

W tym miejscu należy zaznaczyć , iż opisana wyżej chronologia obowiązywała także w brzmieniu omawianego rozporządzenia sprzed nowelizacji jaką w dniu 26 sierpnia 2011r. wprowadziło rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego m.in. w zakresie treści § 36. Zarówno na gruncie ówczesnego brzmienia rozporządzenia jak i obecnie sądy administracyjne jednolicie prezentowały ww. stanowisko (por. NSA w wyrokach z dnia 19 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 2065/11, z dnia 1 marca 2013 r. sygn. akt I OSK 1793/11, z dnia 23 stycznia 2013r. sygn. I OSK 2674/12, WSA w Warszawie w wyroku z dnia 15 listopada 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1573/11, WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 10 marca 2011r. sygn. akt II SA/Bk 807/10, czy też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 czerwca 2013r. sygn. akt II SA/Po 445/13, WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2014r. sygn. IISA/Kr 1219/14). Tym samym punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej z mocy prawa, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że wyrokiem z dnia 16 października 2012 r. w sprawie o sygn. akt K 4/10 Trybunał Konstytucyjny uznał, że § 36 ust. 1 i 4 cytowanego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym od dnia 7 października 2005 r. do dnia 25 sierpnia 2011 r.) jest zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej a także przepisami art. 134 ust. 3 i 4, art. 152 ust. 3 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. w nowym brzmieniu także nie budzi zatem wątpliwości konstytucyjnych sądu orzekającego. Nie jest bowiem wciąż wykluczona wycena rynkowej wartości nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi. Taki sposób ustalania odszkodowania Trybunał uznał za zgodny z Konstytucją.

W operacie sporządzonym w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy M.G. dokonując badania istnienia i poziomu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych w celu ustalenia możliwości zastosowania regulacji § 36 ust. 3 rozporządzenia, wskazała, że na terenach dzielnic [....] i [....] w obszarach intensywnej zabudowy mieszkaniowej zanotowano kilka transakcji gruntami nabywanymi pod drogi publiczne (str. 7 operatu). Jednak dla określenia wartości nieruchomości wycenianej, biegła zamieściła zestawienie nieruchomości przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej, dokonując ich porównania z nieruchomością wycenianą (str. 10-12 operatu). Powyższy dobór transakcji przyjętych przez biegłą do porównania - obejmujących nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową - uznać należy za wadliwy, wobec stwierdzenia występowania transakcji nieruchomościami drogowymi.

Jak wskazano powyżej, w świetle przytoczonego wyżej § 36 ust. 4 rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej z mocy prawa pod drogę publiczną, która na dzień 29.10.1998r. była przeznaczona pod inwestycję drogową, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, jest zawsze porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia rezygnację z zastosowania tego podejścia.

W rozpoznawanej sprawie biegła jednoznacznie stwierdziła, że na badanym terenie wystąpiły transakcje mające za przedmiot nieruchomości drogowe, równocześnie jednak odstąpiła od określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie tychże transakcji, przyjmując do porównania transakcje obejmujące grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Biegła wskazała, iż analiza wzajemnych relacji cen gruntów pod zabudowę mieszkalną i pod drogi publiczne wskazuje, że cel przejęcia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, błędnie tym samym uznając, iż okoliczność ta pozwala jej na odstąpienie od chronologii doboru transakcji według przeznaczenia nieruchomości, o której mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Skoro jednak biegła odnotowała co najmniej kilka takich transakcji, to z uwagi na treść regulacji § 36 ust. 4 rozporządzenia zarówno biegła podobnie jak organy administracyjne w niniejszej sprawie winny przeanalizować w pierwszej kolejności obrót nieruchomościami o tym właśnie przeznaczeniu, w celu ustalenia możliwości ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Dokonanie natomiast wyceny nieruchomości z całkowitym pominięciem treści § 36 ust. 4, wyłącznie w oparciu o ust. 1 i 6 tego rozporządzenia, jest działaniem naruszającym przepisy prawa materialnego tj. § 36 rozporządzenia. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania. Wskazana wadliwość operatu szacunkowego nie została dostrzeżona zarówno przez organ I instancji, jaki i przez Wojewodę [....] , który zaaprobował dokonany przez biegłą sposób wyceny nieruchomości z pominięciem transakcji nieruchomościami drogowymi.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się natomiast do zarzutu błędnego ustalenia udziałów skarżących S.P. i H.P. w wywłaszczonej nieruchomości, wskazać należy, że zarzuty skargi nie są usprawiedliwione, a organy prawidłowo określiły wielkość udziałów skarżących.

W pierwszej kolejności powtórzyć należy, że zgodnie z przywoływanym już § 36 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę określa się, przyjmując stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r. Definicja "stanu nieruchomości" zawarta została w art. 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i oznacza stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Z akt sprawy, jak również z treści przywołanych poniżej ksiąg wieczystych, których badanie Sąd przeprowadził z urzędu za pośrednictwem portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości, wynika następujący stan prawny nieruchomości stanowiącej przedmiotową działkę nr [....] .

Działka nr [....] powstała (co wynika z planu podziału z 20 kwietnia 1995r.-k. 69-70 akt adm.) z podziału działki nr [....] , która podzieliła się wówczas na działkę [....] (o pow. 0.0030ha) oraz działkę [....] (o pow. 0,0510) ha. Działka [....] o pow. 0,0030 ha weszła w skład działki drogowej [....] (co wynika z równoważnika zmian gruntowych dla działki nr [....] z dnia 26 czerwca 1995r.- k. 7-9 akt adm.)

Natomiast działka [....] otrzymała według nowej ewidencji oznaczenie nr [....] i zmieniła obszar z 0,0510ha na 0,0530 ha – i tak obecnie figuruje w KW nr [....] . Na działce tej znajduje się budynek mieszkalny, w skład którego wchodzą dwa odrębne lokale mieszkalne – objęte KW nr [....] z którym związany jest udział we współwłasności nieruchomości gruntowej działki nr [....] w wysokości 1/2, który to lokal i związany z nim udział "od zawsze" stanowił własność skarżących, oraz lokal mieszkalny objęty KW nr [....] z którym związany jest udział we współwłasności nieruchomości gruntowej – działki nr [....] w wysokości 1/2 – który stanowił pierwotnie własność J.P. J.P. zmarła w 1984r. i spadek po niej przypadł jej dzieciom: H.P. (skarżącemu), W.P. oraz M.B. - w udziałach po 1/3. Udział zmarłego W.P. po jego śmierci przypadł Z.P. , A.D. i I.S. (żonie i dzieciom). Data śmierci W.P. znajdująca się na kopii postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (k. 11 akt adm. – organu II Inst.) nie jest widoczna, niemniej z postanowienia tego wynika, że sprawa została rozpoznana przez Sąd w dniu 3 stycznia 1989r., zatem W.P. zmarł z całą pewnością przed 29 października 1998r.

Taki też stan własności nieruchomości stanowiącej działkę [....] miał miejsce w 1995r. kiedy to podzieliła się na działkę której dotyczy niniejsza sprawa (....) i działkę nr [....] (na której posadowiony jest budynek mieszkalny z wyodrębnionymi lokalami).

Zasiedzenie własności lokalu nr [....] (objętego KW nr [....] , który pierwotnie stanowił własność J.P. ) oraz związanego z nim udziału ½ części w działce [....] o pow. 0,0530 ha, na które powołują się skarżący - po pierwsze dotyczyło udziału w działce [....] , a nie [....] , a po wtóre nastąpiło ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2002 r. - co dla ustalenia stanu, w tym stanu prawnego nieruchomości na dzień 28 października 1998r. - nie ma znaczenia.

Argumenty skarżących zawarte w odwołaniu z dnia 12 września 2013r. (od pierwszej decyzji Starosty K. z dnia 23 sierpnia 2013r. – karta 84 akt adm.), że " J.P. została włączona do własności nieruchomości z powodu tego, że nie było pozwolenia na stawianie domu jednorodzinnego na działce o tak dużym obszarze" nie mają w sprawie żadnego znaczenia. J.P. była właścicielem wieczystoksięgowym nieruchomości za którą orzeczone zostało odszkodowanie i organy administracyjne w postępowaniu administracyjnym nie mają żadnej możliwości okoliczności tej kwestionować, gdyż w istocie kwestionowałyby treść księgi wieczystej.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organy prowadzące postępowanie zobowiązane będą ustalić wysokość odszkodowania należnego za przedmiotową nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy, który sporządzony zostanie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie ze wskazówkami zawartymi w niniejszym wyroku.

Wobec powyższego Sąd na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a oraz art. 135 p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. W pkt II wyroku Sąd, działając na podstawie art. 152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. O zwrocie kosztów orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.