Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 474/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 28 ust. 2, art. 3 pkt 20
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 145 § 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 09 listopada 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu [...] listopada 2016 roku sprawy ze skargi I. J. i K. J. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2016 roku Nr [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 roku Nr [...], II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących kwotę [...]- zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Pismami z dnia [...] lipca 2015 r. I. J. i K. J., Z. K. oraz I. U. zwrócili się do Starosty [...] z wnioskami o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją tegoż organu z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] znak: [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą inwestorowi "[...]" M. K. sp. k. z siedzibą w M. pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (4 budynku typu "A" i 4 budynki typu "B" – łącznie 16 lokali mieszkalnych) oraz szesnastu zbiorników na ścieki o poj. V=8,0 m3, zlokalizowanych w P. przy ul. [...], gm. [...], na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].

Jako podstawy wznowienia postępowania wnioskodawcy jednakowo wskazali na przesłanki określone w art. 145 § 1 pkt 4, 5 i 6 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: K.p.a.), to jest brak bez własnej winy udziału w zakończonym kwestionowaną decyzją postępowaniu, wyjście na jaw istotnych dla sprawy nowych okoliczności faktycznych lub nowych dowodów istniejących w dniu wydania decyzji, nieznanych organowi, który wydał decyzję, a także wydanie decyzji bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu. Wyjaśnili, że dochowali miesięcznego terminu na złożenie wniosków, albowiem o kwestionowanej decyzji dowiedzieli się w dniu [...] lipca 2015 r. na spotkaniu z przedstawicielami Urzędu Gminy [...]. Wyjaśniając podstawy wniosków wskazano, że nieruchomości objęte pozwoleniem na budowę przedmiotowej inwestycji nie mają dostępu do drogi publicznej, albowiem dostęp ten – do ul. [...], odbywa się przez działkę nr [...] stanowiącą ul. [...] oraz przez działkę nr [...] stanowiącą własność wnioskodawców (KW: [...]). Właściciel działek objętych decyzją nie dysponuje tytułem prawnym do przejazdu i przechodu przez nieruchomość wnioskodawców. Podano, że wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości położonej w P. , przy ul. [...] [...]. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy P. Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] Księgą tą objęta jest działka nr [...]. Na części tej działki posadowiony jest budynek mieszkalny, w którym wydzielono 4 lokale mieszkalne, należące do wnioskodawców. Udziały we wspólnej nieruchomości przypadają jak wskazano w dziale II ksiąg wieczystych nieruchomości lokalowych, wskazanych w księdze wieczystej KW nr [...] P. część działki wykorzystywana jest do dojazdu do nieruchomości wnioskodawców oraz osób będących właścicielami nieruchomości, którzy mają ustanowioną służebność gruntową wpisaną do wskazanej księgi wieczystej. Wnioskodawcy wyjaśnili, że ze względu na układ ulic i brak innej możliwości dojazdu, zjazd z ulicy [...] do drogi publicznej - ul. [...] oznaczonej jako [...] wiedzie tylko przez działkę [...]. Do chwili obecnej gmina [...] nie podjęła działań umożliwiających zjazd do drogi publicznej w inny sposób. Inwestor nie ma tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z nieruchomości wnioskodawcy, a mimo to prowadzi budowę korzystając z działki, do której nie ma praw. Wnioskodawcy winni zostać uznani za strony postępowania już w momencie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej: P.b.), albowiem należąca do nich nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Ponadto podniesiono, że inwestor nie posiada prawa przechodu i przejazdu przez działkę [...] stanowiącą jedyny dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawcy powzięli informację, że do wniosku o wydanie zaskarżanej decyzji załączono nieprawidłowy dokument dający prawo do zjazdu z działek, na których jest budowa. Dokument ten został bowiem wydany w niewłaściwej formie - jako zaświadczenie, a nie jako decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu. Beneficjent decyzji uzyskał pozwolenie na zjazd do drogi publicznej - w zamyśle do ul. [...], która nie jest klasyfikowana jako droga publiczna, a jako droga wewnętrzna będąca w zarządzie gminy [...]. Chcąc prawidłowo zrealizować kwestię dostępu do drogi publicznej w pierwszej kolejności beneficjent decyzji powinien uzyskać od wnioskodawców pozwolenie na przejazd. Podano, że spółka [...] nabyła dnia [...] listopada 2014 r. nieruchomość pod przedmiotową inwestycję od M. P. i innych osób. Działki stanowiące przedmiot sprzedaży, pierwotnie ujęte w KW [...], zostały odłączone od działki pierwotnie objętej numerem ewidencyjnym [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził M. P. projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę o nr ew. [...] na działki [...] (działki, które zakupił później deweloper), jednakże pod warunkiem zapewnienia tym działkom dostępu do drogi publicznej (decyzja z [...] czerwca 2014 r.). Z przedstawionych okoliczności wynika, że warunek ten nigdy nie został spełniony, albowiem zarówno deweloper jak i M. P., nie mają tytułu prawnego do przejazdu i przechodu po nieruchomości wnioskodawców. Co więcej, jak wynika z treści aktu notarialnego - umowy zakupu działek [...], w umowie sprzedaży przez dostęp do drogi publicznej strony rozumiały nie tyle bezpośredni dostęp do ul. [...], ale dostęp do niej przed drogę wewnętrzną - działkę wnioskodawców. Warunek ten jednak nigdy się nie ziścił. Dalej idącą konsekwencją jest to, że zawarcie umowy sprzedaży działek wydzielonych bez spełnienia warunku koniecznego do ich prawidłowego wydzielenia - tj. dostępu do drogi publicznej, powoduje, że umowa jest bezwzględnie nieważna z chwilą jej zawarcia. Wnioskodawcy wskazali, że maja świadomość, że spółkę [...] chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Nie zmienia to faktu, że domniemanie wynikające z treści art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest wzruszalne. Jego obalenie może nastąpić w sprawie o uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawdziwości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu. Zatem, organ rozpatrujący niniejsze wnioski ma obowiązek rozpatrzyć, czy obalenie domniemania własności gruntów stanowiących działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] jest zasadne, tj. czy spółka buduje na gruncie będącym jej faktyczną własnością. Reasumując wskazano, że na chwilę składania wniosku spółki [...] de facto nie można uznać za właściciela działek, których dotyczy wniosek. Z przedstawionego stanu sprawy wynika zdaniem wnioskodawców, że decyzja [...] została wydana bez udziału wszystkich stron postępowania, bez złożenia właściwych dokumentów, a także na wniosek podmiotu, który de facto nie jest właścicielem gruntów będących przedmiotem decyzji. Istnieją więc podstawy do jej uchylenia i odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] września 2015 r., nr [...] XII wznowił postępowanie administracyjne zakończone ostateczną decyzją nr [...], znak: [...] jako podstawę prawną wznowienia postępowania organ wskazał art. 145 § 1 pkt 4, art. 147, art. 149 § 1 i art. 123 K.p.a.

W wyniku przeprowadzonego postępowania Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...], na podstawie art. 104, art. 145 § 1 pkt 4, art. 151 § 1 pkt 1 K.p.a., odmówił uchylenia ostatecznej decyzji nr [...], znak [...] z dnia [...] marca 2015 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia Inwestorowi: "[...]" M. K. S. komandytowa z siedzibą w M. pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych (cztery budynki typu "A" i cztery budynki typu "B"- łącznie szesnaście lokali mieszkalnych) oraz szesnastu zbiorników bezodpływowych na ścieki, zlokalizowanych w m. P. , przy ui. Miodowej, gmina [...], na działkach nr ewid. [...], [...], [...],[...], [...],[...], [...], [...].

Uzasadniając decyzję Starosta na wstępie stwierdził, że przed wydaniem kwestionowanej decyzji organ dokonał czynności, o których mowa w art. 35 P.b. Wyjaśnił, że przedmiotowa inwestycja jest zgodna z ustaleniami obowiązującej na tym terenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi P. w obszarze terenów zainwestowanych w rejonie ul. [...] i Fabianowskiej etap II, zatwierdzonej uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 27 czerwca 2013 r., (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Z dnia 1 sierpnia 2013 r., poz. 4785). Teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczony symbolem 2MN i 3 MN. Projekt zagospodarowania terenu został sporządzony zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Całość projektu budowlanego została sporządzona przez osoby posiadające stosowne uprawnienia budowlane, a także zawiera wymagane opinie, uzgodnienia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Na podstawie przedłożonych przez inwestora dokumentów organ zbadał możliwość przyłączenia działek, na których zaprojektowano przedmiotową inwestycję do drogi publicznej. Następnie Starosta podał, że inwestor zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 P.b. przedłożył oświadczenie właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu, jak również oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działek z drogą publiczną. Z uzgodnienia zjazdu z dnia [...] lutego 2015 r. znak [...] wydanego przez Urząd Gminy [...] wynikało jednoznaczne, iż działka nr [...] będąca własnością inwestora i stanowiąca drogę wewnętrzną dojazdową do działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez działkę nr ewid. [...] będącą własnością Gminy [...]. Jednocześnie stanowisko to wynikało z treści aktu notarialnego nr repertorium [...] § 1 lit. "i" zgodnie, z którym "przedmiotowe działki gruntu numer [...] do [...] posiadać będą dostęp do drogi publiczną poprzez działkę numer [...] stanowiącą drogę wewnętrzną". Dlatego organ stwierdził, iż przedmiotowy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej.

Przechodząc do oceny wniosków o wznowienie postępowania Starosta, powołując przepisy art. 28 ust. 2 P.b. i art. 3 pkt 20 P.b. i wyjaśniając ich znaczenie uznał, że działka nr [...], zlokalizowana w m. P. , gmina [...], będąca współwłasnością I. J., K. J., I. U. oraz Z. K. nie znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji projektowanej na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...]. Ponadto stwierdził, że wnioskodawcy nie wskazali również jednoznacznie przepisu prawa materialnego, na podstawie którego nieruchomość będąca ich własnością znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji zatwierdzonej decyzją nr [...].

Odnosząc się zaś do zarzutu dotyczącego braku dostępu terenu przedmiotowej inwestycji do drogi publicznej Starosta zważył, że ul. [...], na którą pismem z dnia [...] lutego 2015 r. Wójt Gminy [...] uzgodnił zjazd z terenu inwestycji, jest przeznaczona w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod teren dróg publicznych dojazdowych, oznaczony symbolem 7 KDD i 8 KDD, natomiast część działki nr ewid. [...] została przeznaczona pod teren dróg wewnętrznych i oznaczona symbolem 11KDW. Nie jest zatem istotne, że w dalszym ciągu tereny te należą do osób prywatnych, ani że obecnie nie wydzielono jeszcze pasa drogowego pod te drogi, jeżeli właściwy organ zezwala na taką lokalizację zjazdu, a miejscowy plan określa tereny oznaczone symbolem 7 KDD i 8 KDD za tereny przeznaczone tylko i wyłącznie na drogi publiczne. O przeznaczeniu terenu, w tym o sposobie wykonania prawa własności nieruchomości, stanowią ustalenia planu miejscowego, który jest aktem prawa miejscowego. Wobec tego, jeżeli dla określonego terenu obowiązuje plan miejscowy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany jego postanowieniami określającymi przeznaczenie terenu, sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Co więcej, w przypadku istnienia w obrocie prawnym planu miejscowego, wyłącznie postanowienia tego planu są rozstrzygające co do przeznaczenia konkretnego terenu. Nie mają znaczenia dane ujęte w ewidencji gruntów, bowiem ewidencja ma charakter informacyjny i jest prowadzona w celu uporządkowania informacji o gruntach, a nie rozstrzyga o przeznaczeniu gruntów.

Jednocześnie Starosta dostrzegł, że w związku z nowelizacją Prawa budowlanego zmianie uległy zapisy art. 34 ust. 3 pkt 3, którego obecne brzmienie wskazuje, iż projekt powinien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą jedynie w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, natomiast w rozpatrywanej sprawie badany dostęp dotyczył drogi gminnej. Zatem organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma obowiązku badania możliwości dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej za wyjątkiem dwóch w/w przypadków. W niniejszej sprawie organ winien uwzględnić stan prawny, jaki obowiązuje w dniu wydania niniejszej decyzji, a zatem dostęp do drogi publicznej będącej kwestią sporną między inwestorem a właścicielami nieruchomości nr [...]) nie można uznać za przesłankę dającą podstawę do uchylenia ostatecznej decyzji z dnia [...] marca 2015 r. zgodnie z art. 151 § 1 pkt 1 K.p.a. Opisywane zaś przez skarżących korzystanie przez inwestora z drogi wewnętrznej, stanowiącej cześć nieruchomości (działki nr [...]), jest kwestią, która winna być rozstrzygnięta w postępowaniu cywilnym, a nie administracyjnym, gdyż wydanie w/w decyzji nie obligowało inwestora do prowadzenia dojazdu poprzez nieruchomość skarżących, co potwierdza stanowisko organu, iż działka nr [...] nie jest w obszarze oddziaływania inwestycji, zatem współwłaściciele tej nieruchomości nie zostali uznani za stronę postępowania w przedmiotowej sprawie.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli I. J. i K. J., zarzucając organowi I instancji naruszenie:

1. art. 145 § 1 pkt 5 K.p.a. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na błędnym przyjęciu, iż podstawą rozstrzygnięcia jest stan prawny obowiązujący w chwili orzekania w przedmiocie wznowienia, a nie fakty i stan prawny istniejący w chwili wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę;

2. art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. w zw. z art. 28 § 2 P.b. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że nieruchomość wnioskodawców nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, w związku z czym wnioskodawcy nie są stroną postępowania;

3. art. 145 § 1 pkt 6 K.p.a. w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 3 P.b. w brzmieniu obowiązującym [...] marca 2015 r. poprzez jego niezastosowanie;

4. art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę dowodów, polegającą na nieprawidłowym uznaniu, że ul. [...] w P. ma status drogi publicznej, podczas gdy jest to droga wewnętrzna oraz nieprawidłowym uznaniu, że działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w P. mają dostęp do drogi publicznej poprzez ul. [...].

Odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. i wydanie decyzji odmawiającej wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie przekazanie sprawy organowi I instancji.

W motywach odwołania podniesiono, że działki objęte kwestionowanym pozwoleniem na budowę nie mają dostępu do drogi publicznej. Zgodnie ze stanem faktycznym, dostęp do drogi publicznej - ul. [...], przebiega przez działkę nr [...] stanowiącą ulicę Miodową oraz przez działkę nr [...] stanowiącą własność wnioskodawców (KW: [...]). Właściciel działek objętych decyzją nie dysponuje tytułem prawnym do przejazdu i przechodu przez nieruchomość wnioskodawców. Mimo to prowadząc prace budowlane na podstawie uzyskanego pozwolenia, deweloper bezprawnie wykorzystuje nieruchomość wnioskodawców jako drogę dojazdową do swojej nieruchomości. Zaskarżaną decyzją Starosta uznał zaś, że odwołujący nie mają w prawa strony w postępowaniu o wydanie decyzji - pozwolenia na budowę, albowiem ich nieruchomość nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu. Podważając to stanowisko odwołujący w pierwszej kolejności podnieśli, że organ winien uwzględnić stan prawny obowiązujący w dniu wydania decyzji wznowieniowej, a nie pierwotnej decyzji

pozwoleniu na budowę. Tym samym organ wydający zaskarżaną decyzję winien był rozpatrywać niniejszą sprawę na podstawie przepisów Prawa budowlanego w ich brzmieniu obowiązującym na dzień [...] marca 2015 r., tj. przed nowelizacją. Istotne jest zatem wyjaśnienie, czy inwestor dołączył prawidłowe dokumentu do projektu, w tym zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 pkt b P.b. w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Wskazano, że dostęp do drogi publicznej dla działek objętych inwestycją przebiega przez działkę stanowiącą ul Miodową, będącą drogą wewnętrzna w zarządzie gminy oraz działkę [...] stanowiącą drogę wewnętrzną będącą własnością skarżących. Ulica [...], do której przylegają przedmiotowe działki inwestora, nie ma statusu drogi publicznej, lecz jako stanowiąca działki [...], [...] i [...] pozostaje w zarządzie gminy [...] jako droga wewnętrzna. Bez znaczenia jest fakt, iż plan miejscowy plan przewiduje, iż ulica ta będzie miała status drogi gminnej, oznaczonej symbolem 7 i 8 KDD, skoro organ ma obowiązek brać pod uwagę stan faktyczny i prawny na dzień wydawania decyzji. Tym samym, mimo że inwestor do projektu dołączył dokument stanowiący informację o dostępie do ul. [...], nie jest prawdą jakoby spełniał on warunki Prawa budowlanego. Dopiero bowiem uzyskanie zgody od Gminy i skarżących umożliwiałby mu dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Dlatego skarżących należało uznać za strony postępowania, skoro ich nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu. Prowadząc inwestycję, deweloper korzysta z działki należącej do skarżących. Nie mając ich zgody, narusza prawo własności skarżących. Przymiot strony właściciela sąsiedniej nieruchomości w stosunku do działki inwestora może zaś wynikać z ochrony przysługującego mu prawa własności. Realizacja inwestycji może uniemożliwić realizację tego prawa. Za takie ograniczenia w korzystaniu z prawa własności zdecydowanie uznać należy bezprawne korzystanie z nieruchomości wnioskodawców przez inwestora, naruszające ich prawa do spokojnego korzystania z nieruchomości jako właścicieli. Dopiero postanowienie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej zobliguje wnioskodawców do znoszenia przejazdu i przechodu inwestora po ich działce. Nie jest więc prawdą jakoby skarżący nie wykazali przepisu prawa materialnego, na podstawie którego nieruchomość będąca ich własnością znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji. Tym samym ziścił się też warunek wskazany w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Zdaniem odwołujących przedstawiony stan faktyczny spowodował zaistnienie podstawy do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 i 6 K.p.a. Inwestor nie miał bowiem wymaganej przepisami zgody zarządców dróg, która umożliwiłaby mu dostęp do drogi publicznej, a do wniosku o wydanie kwestionowanej decyzji załączono nieprawidłowy dokument dający prawo do zjazdu z działek, na których jest budowa. Dokument ten został wydany w niewłaściwej formie - jako zaświadczenie, a nie jako decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu.

Ponadto zachodzi uzasadniona obawa co do stanu prawego działek dla których wydano zaskarżaną decyzję. Spółka [...] nabyła [...] listopada 2014 r. nieruchomość od M. P. i innych osób. Działki stanowiące przedmiot sprzedaży zostały odłączone od działki pierwotnie objętej numerem ewidencyjnym [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził M. P. projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na działki [...] (które zakupiła następnie spółka), jednakże pod warunkiem zapewnienia tym działkom dostępu do drogi publicznej (decyzja z dnia [...].06.2014r.). Warunek ten nigdy nie został spełniony, albowiem zarówno spółka, jak i M. P. nie mają tytułu prawnego do przejazdu i przechodu po nieruchomości wnioskodawców. Co więcej, jak wynika z treści aktu notarialnego - umowy zakupu działek [...], w umowie sprzedaży przez dostęp do drogi publicznej strony rozumiały nie tyle bezpośredni dostęp do ul. [...], ale dostęp do niej przed drogę wewnętrzną - działkę wnioskodawców. Warunek ten jednak nigdy się nie ziścił. Tymczasem, jak przyjmuje się w judykaturze, zawarcie umowy sprzedaży działek wydzielonych bez spełnienia warunku koniecznego do ich prawidłowego wydzielenia - tj. dostępu do drogi publicznej, powoduje, że umowa jest bezwzględnie nieważna z chwilą jej zawarcia. Choć spółkę [...] chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych, to nie zmienia to faktu, że domniemanie to jest wzruszalne i może nastąpić niniejszej sprawie. Zatem zasadne jest pytanie, czy spółka buduje na gruncie będącym jej faktyczną własnością. Ze stanu faktycznego wynika bowiem, że na chwilę składania wniosku spółki [...] de facto nie można uznać za właściciela działek, których dotyczy wniosek. Wspomniany akt notarialny został bowiem sporządzony bez uwzględnienia dostępu do drogi publicznej, a tym samym umowa sprzedaży nieruchomości jest bezwzględnie nieważna. Dlatego w opinii odwołujących organ odwoławczy powinien uchylić zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty z dnia [...] marca 2015 r. i odmówić udzielenia pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na odwołanie inwestor spółka [...] wniosła o stwierdzenie uchybienia terminu do wniesienia odwołania od decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., a z ostrożności procesowej, na wypadek uznania, że odwołanie zostało wniesione w terminie, o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji.

Powołując przepis art. 129 § 2 K.p.a. podniesiono, że skoro decyzja organu I instancji została doręczona odwołującym w dniu [...] lutego 2016 r. to najpóźniej do dnia [...] lutego 2016 r. powinni wnieść odwołanie. Tymczasem z prezentaty organu zamieszczonej na odwołaniu wynika, że wniesiono je w dniu [...] lutego 2016 r.

Odnosząc się do kwestii uznania przez Starostę braku przymioty stron postępowania odwołujących, inwestor powołał przepis art. 3 pkt 20 P.b. i podniósł, iż odwołujący byli zobligowani do wskazania konkretnej regulacji, przewidującej w tej konkretnej sytuacji ograniczenie w swobodnym korzystaniu z ich nieruchomości, wprowadzone ze względu na powstanie w sąsiedztwie określonego obiektu budowlanego. Tymczasem wskazali jedynie na przysługujące im prawo współwłasności nieruchomości, bez wskazania, jaki konkretnie wpływ miałaby mieć realizowana inwestycja na zagospodarowanie współwłasności. Zdaniem inwestora o przeznaczeniu części działki o nr [...] stanowi plan miejscowy, z którego wynika, że została ona zarezerwowana jako teren dróg wewnętrznych (symbol 11 KDW). Jak słusznie wskazał zaś Starosta nie jest istotne, że tereny te należą do osób prywatnych, ani że obecnie nie wydzielono jeszcze pasa drogowego pod tą drogę, skoro o sposobie wykonywania prawa własności nieruchomości stanowi plan miejscowy będący aktem prawa miejscowego. Dlatego w ocenie inwestora odwołujący nie posiadają statusu strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, a zatem nie mają legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o wznowienie postępowania w przedmiotowej sprawie.

Odnosząc się do kolejnej przesłanki wznowieniowej inwestor podniósł, iż organ I instancji - uwzględniając stan prawny, który obowiązywał w dniu wydania decyzji o odmowie uchylenia decyzji ostatecznej - dokonał prawidłowego ustalenia, zgodnie z którym dostępu do drogi publicznej nie można uznać za przesłankę dającą podstawę do uchylenia decyzji ostatecznej Starosty [...] nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. Organ powinien bowiem brać pod uwagę stan faktyczny i prawny istniejący w chwili orzekania.

W konsekwencji, zdaniem spółki, nie można stwierdzić, by wystąpiła przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 6 K.p.a. Wyjaśniono, iż zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), dalej: u.g.n., decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nie nałożyła na M. P. i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości stanowiących działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], obowiązku zadbania o ustanowienie służebności drogowych. Jedynym warunkiem dla skuteczności tej decyzji było wydzielenie na działce o numerze ewid. [...] drogi wewnętrznej. Obowiązek ten został dopełniony, zatem nie można podzielić argumentacji odwołujących, zgodnie z którą umowa sprzedaży wskazanych nieruchomości jest nieważna. Odwołujący słusznie wskazali na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wraz z ujawnieniem w prowadzonych dla wskazanych powyżej nieruchomości księgach wieczystych praw własności, wpisanych na rzecz [...] H. M. [...] sp. k. z siedzibą w K. - zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia [...] lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - zaczęło obowiązywać domniemanie, że spółka jest właścicielem nieruchomości. Nie jest sporne, że domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może zostać podważone. Jednak podważenie tego domniemania może zostać przeprowadzone wyłącznie w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W tym kontekście, oczywistym jest, iż obalenie prawdziwości wpisu w księdze wieczystej może nastąpić w postępowaniu o charakterze cywilnym, a nie administracyjnym.

Następnie wraz z pismem procesowym z dnia [...] kwietnia 2016 r. inwestor przedłożył postanowienie Sądu Okręgowego w P. [...] wydane w dniu [...] n2016 r. sygn.. akt [...] w przedmiocie oddalenia zażalenia na postanowienie Sądu Rejonowego P. – [...] w P. [...] z dnia [...] lipca 2015 r. sygn.. akt [...] [...] w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia roszczenia spółki [...] H. M. [...] sp. k. z s. w [...] polegającego na tym, że do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w przedmiocie ustanowienia służebności drogi koniecznej, uczestnicy postępowania, jako współwłaściciele nieruchomości położonej w P. działka nr [...] umożliwią spółce, jej pracownikom, współpracownikom oraz podwykonawcom, swobodny przechód i przejazd przez część ww. nieruchomości stanowiącej ul. [...] tj. część tejże nieruchomości biegnącą przy granicy z nieruchomością nr [...] oraz przy granicy z nieruchomością nr [...], do nieruchomości o nr [...], stanowiącej ul. [...], a nadto powstrzymają się od ustanawiania na tejże nieruchomości jakichkolwiek urządzeń, czy zapór drogowych oraz od prowadzenia jakichkolwiek robót drogowych, uniemożliwiających spółce, jej pracownikom, współpracownikom oraz podwykonawcom swobodny przechód i przejazd przez nieruchomość w opisany powyżej sposób.

Wojewoda decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Na wstępie organ odwoławczy wskazał, że odwołanie od zaskarżonej decyzji wniesiono zgodnie z przepisem art. 129 § 2 k.p.a. tj. w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie (data odebrania decyzji przez pełnomocnika odwołujących - [...] lutego 2016r., a nadano odwołanie w dniu [...] lutego 2016 r.

Dalej Wojewoda stwierdził, że podziela pogląd organu I instancji, iż wnioskodawcy zachowali termin zgodny z art. 148 § 2 k.p.a. do wniesienia podania o wznowienie postępowania.

Następnie wskazał, że bezspornym jest, iż krąg stron w postępowaniu zakończonym wydaniem ostatecznej decyzji, objętej wnioskiem, o wznowienie postępowania, to jest decyzji o pozwoleniu na budowę, winien być ustalony w oparciu o art. 28 ust. 2 P.b. Przepis ten jest bardziej restrykcyjny i zawęża krąg podmiotów, mających przymiot strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, niż wynika to z art. 28 K.p.a. Zdaniem Wojewody również w postępowaniu prowadzonym w trybie nadzwyczajnym i prowadzonym w sprawie pozwolenia na budowę krąg podmiotów uznanych za strony powinien być ustalony na tej samej podstawie prawnej. Przechodząc do okoliczności sprawy organ I instancji wskazał, że odwołujący są właścicielami udziału w nieruchomości wspólnej nr [...]. Zatwierdzony decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2015 r. projekt zagospodarowania terenu obejmował działki nr [...], znajdujące się w znacznej odległości od działki wnioskodawców. Planowana inwestycja budowlana spełnia warunek kontynuacji funkcji sąsiedniej nieruchomości, a Wójt Gminy [...] uzgodnił zjazd z drogi - ul. [...] przez działkę nr [...] na działkę nr [...]. Działka nr [...] jak wynika z wypisu z rejestru gruntów stanowi drogę i należy do Gminy [...]. Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym (uchwała Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...].06.2012 r., Dz. Urz. Wlkp. 2012, poz.4031) ulica [...] jest przeznaczona pod teren dróg publicznych dojazdowych, oznaczona symbolem 7 KDD i 8DD, natomiast część działki o nr ew. [...] została przeznaczona po teren dróg wewnętrznych i oznaczona symbolem 1 KDW. Akt prawa miejscowego jakim jest plan miejscowy określa projektowane, przyszłe, planowane przeznaczenie terenów, które obejmuje. Ponadto, immisje pośrednie nie stanowią źródła interesu prawnego, ponieważ co do zasady są dozwolone. Zakłócenia te nie powinny jednak przekraczać "przeciętnej miary" (art. 144 K.c.). W praktyce przy ustalaniu przeciętnej miary należy więc uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno- gospodarczym przeznaczeniem i jednocześnie nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Zatem, zdaniem Wojewody, samo podniesienie argumentu, że działania dewelopera narażają wnioskodawców na szkody, z uwagi na zniszczenia fragmentu drogi wewnętrznej do nich należącej poprzez przejazd tamtędy kilkudziesięciu ciężkich pojazdów dziennie, nie jest wystarczające do przyznania interesu prawnego skarżącym. Taka argumentacja świadczy wyłącznie o subiektywnym przekonaniu strony, nie popartym żadnymi konkretami. Poza tym w przypadku ruchu samochodowego generowanego wyłącznie po drodze dojazdowej do zabudowy mieszkaniowej trudno jest z samego faktu użytkowania takiej drogi upatrywać wystąpienia po stronie wnioskujących interesu prawnego do bycia stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Ponadto, korzystanie przez inwestora z drogi wewnętrznej stanowiącej część nieruchomości (działki nr ewid. [...]) jest kwestią, która winna być rozstrzygnięta w postępowaniu cywilnym a nie administracyjnym, gdyż wydanie przedmiotowej decyzji nr [...] z dnia [...] marca 2015r. nie obligowało inwestora do prowadzenia dojazdu poprzez nieruchomość skarżących. Wojewoda stwierdził, że istotny jest też fakt, iż postanowieniem z dnia [...] stycznia 2016r. (sygn. akt [...]) Sąd Okręgowy w P. [...] oddalił zażalenie na postanowienie Sądu Rejonowego [...] dnia [...] lipca 2015r. (Sygn. akt [...] [...]) o ustanowienie służebności drogi koniecznej na skutek wniosku o udzielenie zabezpieczenia roszczenia.

Wojewoda uznał też, że w związku z nowelizacją Prawa budowlane zmianie uległy zapisy art. 34 ust. 3 pkt 3, a w kontekście definicji strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, stanowisko zajęte przez Starostę P. jest prawidłowe.

Ponadto nie można przyjmować, iż obszar oddziaływania jest tożsamy z uciążliwościami związanymi z funkcjonowanie przedmiotowej inwestycji. Kwestie dotyczące korzystania z nieruchomości wnioskodawców w rozumieniu art. 144 K.c. mogą rodzić określone roszczenia cywilnoprawne, nie dają zaś praw strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, na podstawie art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 P.b.

Odnosząc się do treści odwołania organ odwoławczy przyjął, że na tym etapie postępowania ocenie i analizie podlega jedynie czy odwołującym przysługiwał status stron w zakończonym postępowaniu Starosty [...]. Skoro skarżący nie mieli praw stron w przedmiotowym zakończonym postępowaniu, to nie możliwe jest badanie zasadności merytorycznych zarzutów dotyczących wydanego pozwolenia na budowę. Nie zachodzi więc przesłanka uchylenia decyzji określana przepisem art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i dlatego Starosta mógł zakończyć sprawę decyzją o odmowie uchylenia decyzji pozwolenia na budowę na podstawie art. 151 § 1 K.p.a.

I. J. i K. J. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję Wojewody, podnosząc zarzuty tożsame do przedstawionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 r.

W odpowiedzi Wojewoda wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

W piśmie procesowym z dnia [...] listopada 2016 r. inwestor – Spółka [...] wniosła o oddalenie skargi, przywołując argumentację powoływaną na etapie postępowania administracyjnego oraz o zasądzenie na rzecz uczestnika postępowania zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Występujący na rozprawie pełnomocnik uczestnika postępowania Spółki [...] wniósł o oddalanie skargi powołując się na argumentację przedstawioną w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej P.p.s.a.) ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta polega na badaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W realiach niniejszej sprawy podkreślić nadto trzeba, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r. sygn. akt I SA 2027/02, publ. Lex 146756 i z dnia 29 czerwca 2004 r. sygn. akt I SA 2819/02, publ. Lex 146750).

Rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie, bowiem zaskarżone decyzje wydano z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Kontrolowane postępowanie toczyło się w trybie nadzwyczajnym wznowienia postępowania i zainicjowane zostało wnioskami skarżących oraz pozostałych współwłaścicieli działki nr [...], który twierdzili między innymi, że pozbawiono ich przymiotu strony w sprawie o pozwolenie na budowę, zakończonej decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] znak: [...]

Na wstępie zauważyć należy, iż choć wnioskodawcy w podaniach inicjujących postępowanie wskazali, iż w sprawie zachodzą przesłanki wznowienia określone nie tylko w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., lecz także w art. 145 § 1 pkt 5 i 6, to organ I instancji wznowił postępowanie wyłącznie na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., a następnie orzekł o odmowie uchylenia decyzji z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] znak: [...] ze względu na brak podstaw do jej uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., to jest ze względu na brak po stronie wnioskodawców przymiotu bycia stroną postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę zakończonego decyzją z dnia [...] marca 2015 r.

Okoliczność ta wpływa na zakreślenie przedmiotu niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego, które ograniczone jest do zbadania zgodności z prawem stanowiska organów, iż w sprawie nie zaistniała przesłanka wznowieniowa o jakiej mowa w art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a., to jest pozbawienie strony możliwości czynnego udziału w postępowaniu.

Powyższe oznacza, iż poza zakresem kontroli sądowej przeprowadzanej w niniejszej sprawie pozostają wszelkie podnoszone w skardze zagadnienia wykraczające poza zbadanie czy skarżącym oraz pozostałym współwłaścicielom działki nr [...] przysługiwał przymiot strony w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę zakończonym decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Taki zakres badania sprawy przez sąd wynika z faktu, iż sąd administracyjny nie zastępuje organów administracji w rozpoznawaniu sprawy administracyjnej (nie stanowi swego rodzaju kolejnej instancji administracyjnej), a jedynie kontroluje ich działanie pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że nie może się władczo wypowiadać co do zagadnień, które nie były przedmiotem rozstrzygnięcia organów administracji.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się zatem do tego, czy współwłaścicielom działki nr [...] przysługiwał przymiot strony w postępowaniu o wznowienie, którego wnosili i co za tym idzie czy w sprawie zaistniała przesłanka wznowieniowa z art. 145 § 1pkt 4 K.p.a.

Dla udzielenia odpowiedzi na tak postawione pytanie przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała w nim udziału. W takim przypadku wniosek o wznowienie należy złożyć w terminie jednego miesiąca od dnia dowiedzenia się o decyzji (art. 148 § 2 K.p.a.).

Nie było przedmiotem sporu, że skarżący oraz pozostali wnioskodawcy dochowali powyższego terminu.

Prawidłowo zatem wszczęto postępowanie nadzwyczajne postanowieniem z dnia [...] września 2015 r., nr [...] XII otwierając tym samym drogę do zbadania interesu prawnego wnioskodawców. W przypadku podstawy wznowienia z art. 145 §1 pkt 4 K.p.a. odmowa wznowienia może mieć miejsce wyłącznie wówczas, gdy brak przymiotu strony jest oczywisty, a taka sytuacja w sprawie nie zachodziła.

Poprawne działanie organu na etapie wstępnym nie przełożyło się jednak na cały tok postępowania.

Zbadanie wystąpienia przesłanki materialnoprawnej z art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. wymaga oceny, czy w ostatecznie zakończonym postępowaniu prawidłowo wyłączono z kręgu stron podmiot żądający wznowienia jako nieposiadający interesu prawnego.

Krąg stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę wymienia art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm., dalej Prawo budowlane) stanowiąc, iż są to inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, rozumianym – według art. 3 pkt 20 tej ustawy - jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w jego zagospodarowaniu.

Zatem we wznowionym w niniejszej sprawie postępowaniu organy były zobowiązane ustalić, czy prawidłowo ustalono obszar oddziaływania inwestycji oraz czy wnioskodawcy dysponują nieruchomością położoną w tym obszarze, a zatem czy posiadali interes prawny do uczestniczenia w postępowaniu zakończonym pozwoleniem z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] znak: [...]

Dokonując badania tego zagadnienia organy nie uwzględniły niewątpliwej specyfiki niniejszej sprawy, zaś organ II instancji ograniczył się do stwierdzenia, iż zatwierdzony decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2015 r. projekt zagospodarowania terenu obejmował działki nr [...], znajdujące się w znacznej odległości od działki wnioskodawców, a wnioskodawcy nie wskazali jednoznacznie przepisu prawa materialnego na podstawie którego nieruchomość będąca ich własnością znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji, ograniczając się do wskazania, że realizacja inwestycji może naruszyć ich pawio własności, bowiem jedyny dostęp do terenu inwestycji wiedzie przez ich nieruchomość.

Takie stanowisko organów obu instancji uznać należy za wadliwe ze względu na naruszenie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego w związku z art. 3 pkt 20 tej ustawy poprzez błędną jego wykładnię.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Z kolei według ustawowej definicji zawartej w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego utrwalił się pogląd – podzielany także przez Sąd orzekający w niniejszej sprawie, że do przepisów odrębnych, w rozumieniu wymienionego wyżej przepisu należą nie tylko przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania, ale także przepisy z zakresu ochrony środowiska, zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy prawa cywilnego w zakresie ochrony prawa własności. W orzecznictwie trafnie wskazuje się również, że przez ograniczenie możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej należy rozumieć także utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 czerwca 2011 r., II OSK 1296; z 28 marca 2007 r., II OSK 208/06; z 26 czerwca 2012 r., II OSK 1613/11).

Istotne jest także to, że przy interpretacji art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, stanowiącego ustawową definicję "obszaru oddziaływania obiektu" przepis ten interpretować należy łącznie z art. 5 Prawa budowlanego. Zasadą procesu inwestycyjnego jest bowiem poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich co dotyczy przede wszystkim właścicieli (użytkowników) nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora, ale także działek dalej położonych jeżeli inwestycja wprost na te działki oddziaływuje. Przepisami odrębnymi, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu działki inwestora związane z budowanym obiektem są więc także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości prawo do korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem (art. 140 i 222 K.c.).

W szczególności ograniczenia w możliwości zagospodarowania określonej działki mogą mieć zawiązek z istnieniem służebności gruntowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 grudnia 2013 r., II OSK 1842/12).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy na jej specyfikę, która wyraża się tym, iż wprawdzie teren inwestycji objętej pozwoleniem na budowę ma zagwarantowany dostęp do gminnej działki nr [...] stanowiącej ulicę Miodową, to jednak działka określana jako ul. [...] nie jest bezpośrednio połączona z systemem dróg publicznych, a dostęp do niej odbywa się poprzez nieruchomość wnioskodawców nr [...].

Zauważyć trzeba, iż wzdłuż ulicy [...] (działki nr [...]), zlokalizowanych jest szereg zabudowanych domami jednorodzinnymi nieruchomości na rzecz, których ustanowione zostały na należącej do wnioskodawców działce nr [...] służebność przejazdu i przechodu.

Powyższe oznacza, że również nieruchomość objęta pozwoleniem na budowę z systemem dróg publicznych połączona jest aktualnie jedynie poprzez działkę nr [...] należącą do skarżących, a bez wykorzystywania działki skarżących niemożliwym jest zarówno uzyskanie dostępu do terenu inwestycji, jak i połączenie zabudowanych działek z systemem dróg publicznych.

Znamiennym jest przy tym, iż okoliczność ta jest potwierdzana także przez działania samego inwestora, który wystąpił do sądu powszechnego z wnioskiem o ustanowienie na nieruchomości skarżących służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela objętych pozwoleniem na budowę działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i w toku tegoż postępowania uzyskał orzeczenie z dnia [...] lipca 2015 r. o zabezpieczeniu roszczenia poprzez zobowiązanie właścicieli działki nr [...] do umożliwienia wnioskodawcy, jego pracownikom, współpracownikom oraz podwykonawcom swobodnego przechodu i przejazdu przez część ich nieruchomości oraz nakazanie im powstrzymywanie się od jakichkolwiek działań uniemożliwiających inwestorowi swobodny przejazd i przychód przez ich nieruchomość (k. 163-166 akt organu I instancji).

W świetle powyższego oczywistym jawi się w ocenie Sądu, iż nieruchomość wnioskodawców znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji na realizacje jakiej udzielono pozwolenia decyzją z dnia [...] marca 2015 r. albowiem realizacji tej inwestycji wprowadza ograniczenia w korzystaniu przez nich z prawa własności wyrażające się koniecznością znoszenia zwiększonego ruchu przez ich nieruchomość.

Nie może bowiem budzić wątpliwości, iż konieczność znoszenia ruchu osób i pojazdów do ilości budynków zwiększonej o osiem w stosunku do stanu dotychczasowego, w tym w szczególności ruchu ciężkich pojazdów związanych z prowadzeniem budowy, stanowi dla właścicieli nieruchomości nr [...] istotne ograniczenie w wykonywaniu przez nich prawa własności działki, w tym przede wszystkim prawa do korzystania z ich własności z wyłączeniem innych osób.

Inaczej rzecz ujmując nie budzi wątpliwości Sądu, iż stroną w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę na nieruchomości władnącej, jest także właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, o ile realizacja inwestycji wpłynąć może na choćby czasową intensyfikację wykorzystywania obciążającego jego nieruchomość ograniczonego prawa rzeczowego i w ten sposób wpłynąć na wykonywanie przez niego jego prawa własności. Tym bardziej oczywistym jawi się, iż stroną w takowym postępowaniu winien być właściciel nieruchomości dotąd takowym ograniczonym prawem rzeczowym nie obciążonej o ile jak w niniejszej sprawie realizacja inwestycji spowodować może konieczność ustanowienia tego rodzaju służebności.

W zaskarżonej decyzji nietrafnie przyjęto przy tym, iż kwestie dotyczące korzystania z nieruchomości wnioskodawców w rozumieniu art. 144 K.c. mogą rodzić określone roszczenia cywilnoprawne, nie dają zaś praw strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, na podstawie art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Takie stwierdzenie jest wynikiem niewłaściwego rozumienia instytucji Prawa budowlanego i obowiązków spoczywających na organach administracji orzekających w tym zakresie. Rzeczą organu w takim postępowaniu jest bowiem uwzględnienie stanu prawnego nieruchomości objętej inwestycją oraz nieruchomości sąsiednich w kontekście istniejących i koniecznych dla ustanowienia praw rzeczowych oraz ewentualnych ograniczeń w ich wykonywaniu w związku z realizacją obiektu budowlanego.

W świetle powyższych ustaleń jakiegokolwiek znaczenia dla sprawy nie mają rozważania organu II instancji dotyczące postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących dla przedmiotowego terenu, albowiem nie przekładają się one bezpośrednio na aktualną sytuację własnościową na gruncie i nie mają wpływu na okoliczność, że w związku z przedmiotową inwestycją skarżący zmuszeni są do znoszenia zwiększonego ruchu pojazdów na stanowiącej ich własność nieruchomości.

Powyższe oznacza, iż wnioskodawcom jako współwłaścicielom działki nr [...] przysługiwał przymiot strony w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2015 r., nr [...] znak: [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (4 budynku typu "A" i 4 budynki typu "B" – łącznie 16 lokali mieszkalnych) oraz szesnastu zbiorników na ścieki o poj. V=8,0 m3, zlokalizowanych w P. przy ul. [...], gm. [...], na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]

Powyższe uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji jako wydanych z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a.).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ obowiązany będzie uwzględnić wyrażone w niniejszym wyroku poglądy prawne Sądu co przysługiwania współwłaścicielom działki nr [...] statusu strony postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na przedmiotową inwestycję, co oznacza konieczność merytorycznego rozpoznania sprawy i w zależności od poczynionych w sprawie ustaleń zakończenia jej w sposób przewidziany w art. 151 § 1 pkt 1 albo art. 152 § 2 K.p.a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 § P.p.s.a.

Sąd nie uwzględnił wniosku pełnomocnika uczestnika postępowania o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania albowiem żądanie to stoi w sprzeczności z wyrażoną w art. 199 P.p.s.a. zasadą, iż to strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Regulacja ta w świetle art. 33 § 1 P.p.s.a. stosuje się do uczestników postępowania, którzy występują w nim na prawach strony. Nie istnieją zaś jakiekolwiek przepisy szczególne uzasadniające zasądzenie od skarżącego na rzecz uczestnika postępowania kosztów za postępowanie przed sądem pierwszej instancji – i to niezależnie od wyniku sprawy.