Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1486/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-08-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik-Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2024 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 września 2023 r. znak: SKO.ZP/415/337/2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 4 września 2023 r., nr SKO.ZP/415/337/2023, po rozpatrzeniu odwołań, Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [...], Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. i Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 30 maja 2023 r. nr 239/6730.2/2023 ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa dwóch budynków usługowych - zamieszkania zbiorowego [domów studenckich] z garażami podziemnymi, drogą dojazdową oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] P. z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw. przy ul. [...] w K." oraz umarzającą postępowanie w części odnoszącej się do budowy infrastruktury technicznej na częściach działek nr [...], [...] obr. [...] objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]." W podstawie prawnej swojej decyzji SKO wskazało: art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: u.p.z.p.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie) oraz art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 775, dalej: k.p.a.).

Stan sprawy wyglądał następująco: w dniu 7 sierpnia 2020 r. inwestor - S. K. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy. W dniu 10 listopada 2021 r. Prezydent Miasta Krakowa wydał decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. SKO w Krakowie, decyzją z dnia 13 maja 2022 r. uchyliło tę decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W trakcie ponownego rozpatrzenia sprawy, ponownie została wykonana analiza urbanistyczno-architektoniczna, w której wyjaśniono i uzasadniono przyjęte parametry przestrzenne dla planowanej inwestycji. Na podstawie tej analizy ustalono warunki zabudowy dla spornego zamierzenia inwestycyjnego. Opisaną wyżej decyzją z dnia 30 maja 2023 r. Prezydent Miasta Krakowa ustalił warunki zabudowy dla opisanej inwestycji oraz umorzył postępowanie w części odnoszącej się do budowy infrastruktury technicznej na częściach działek nr [...], [...] obr. [...] objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]". Po ponownym rozpoznaniu wniosku, na podstawie zgromadzonego w trakcie postępowania materiału dowodowego ustalono bowiem, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Odnośnie do części 2 rozstrzygnięcia decyzji Prezydenta Miasta Krakowa dotyczącej umorzenia postępowania stwierdzono, że część zamierzenia inwestycyjnego obejmującego części działek nr [...], [...] obr[...], znajduje się na obszarze obowiązującego od dnia 3 września 2005 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]", zgodnie z Uchwałą Nr LXXXIII/817/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 czerwca 2005 r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego z dnia 3 sierpnia 2005 r. Nr 432, poz. 3203), wobec tego nie zachodzi możliwość ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji, a zatem postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla tej części wnioskowanej inwestycji, było bezprzedmiotowe.

Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa wniosła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul[...] w K. Odwołanie wiosła także Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] i Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie po przeprowadzeniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego stwierdziło, przede wszystkim, że zgodnie z zasadą wolności zagospodarowania terenu, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Zgodnie zaś z treścią art. 59 i nast. u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio. Z powyższego SKO wywiodło, że wobec nieobowiązywania na terenie objętym zamiarem inwestora miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istnieją podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p.

Następnie Kolegium zacytowało treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wyjaśniło, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, inaczej zwaną zasadą kontynuacji. Weryfikując w jego świetle możliwość ustalenia warunków zabudowy, organ musi ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z kolei narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia. Treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w sprawie.

I tak, SKO stwierdziło, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę urbanistyczno-architektoniczną w grudniu 2022 r. i zdaniem Kolegium odpowiada ona wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego.

Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 126,9 m od granicy terenu objętego wnioskiem. Z załącznika graficznego SKO wywiodło, że front terenu inwestycji (szerokość terenu objętego wnioskiem od strony ul. [...], z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji) ma długość ok. 42,3 m (21,3 m + 22 m). Wobec tego, sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia zdaniem organu dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W ocenie Kolegium w sposób prawidłowy wyznaczono obszar analizowany, przyjmując jako front terenu inwestycji całą długość boków przylegających do działki drogowej nr [...], z której ma odbywać się główny zjazd na teren inwestycji. Teren inwestycji jest wielobokiem o bardzo nieregularnym kształcie. Na prawidłowość powyższego ustalenia w ocenie Kolegium nie miał wpływu fakt, że front inwestycji nie jest linią prostą, a ma kształt nieregularny, litery L.

W części tekstowej dokumentu analizy, charakteryzując teren inwestycji, podano, że położony jest w południowo-zachodniej części Krakowa w dzielnicy [...] - D. i. Usytuowany jest w obszarze o dużym zainwestowaniu, w kwartale wydzielonym ulicami B. (główna trasa komunikacyjna tej części miasta), D., Z. i Z.. Zabudowa obszaru analizowanego jest zróżnicowana. Wzdłuż wymienionych ulic sytuowane są znacznych gabarytów budynki mieszkalne wielorodzinne, w tym z wbudowanymi usługami oraz budynki usługowe. W głębi kwartału, na tyłach ww. zabudowy, lokalizowane są budynki znacznie mniejsze, tworzące charakterystyczny i uporządkowany układ przestrzenny. W obszarze analizowanym występują następujące rodzaje zabudowy: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, w tym z wbudowanymi usługami, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, drogi publiczne, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej.

Wobec powyższego Kolegium uznało, że planowane zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie dwóch budynków usługowych - zamieszkania zbiorowego [domów studenckich] z garażami podziemnymi, drogą dojazdową oraz zagospodarowaniem terenu będzie kontynuowało funkcję usługowo/mieszkaniową występującą w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza urbanistyczno - architektoniczna potwierdza, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zgodnej z planowanym zamierzeniem, która pozwala na określenie parametrów nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu jest to m.in. nr [...], [...], [...] obr. [...] P. . Zamierzenie inwestycyjne w ocenie Kolegium wpisuje się w zastane w ogóle pojęcie funkcji mieszkaniowo - usługowej, co jest wystarczające dla stwierdzenia przesłanki kontynuacji funkcji.

Kolegium – odpowiadając na zarzuty odwołania - stwierdziło, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym

Dalej, organ odwoławczy stwierdził, że linię zabudowy organ I instancji wyznaczył, działając w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia, nieprzekraczalną linią nowej zabudowy od strony ul. [...] - w odległości 10 m od granicy z działką drogową nr [...] obr[...].

W analizie wskazano, że wnioskowana inwestycja usytuowana jest po północnej stronie ul. [...], "na tyłach" zabudowy wzdłuż niej, w głębi zabudowanego kwartału. Przylega bezpośrednio do drogi wewnętrznej biegnącej po działkach drogowych nr [...] i [...] obr. [...], stanowiących część nieruchomości zabudowanej. Planowana zabudowa położona będzie po północnej stronie ww. drogi wewnętrznej, po której położony jest jedynie budynek na działce sąsiedniej nr [...] (część boczna tego budynku).

Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium oceniło, że wyznaczenie linii zabudowy w oparciu o podstawowy sposób jej ustalenia, na podstawie ust. 4 § 1 rozporządzenia, było prawidłowe, jako przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] obr. [...] P. . Względy przestrzenne uzasadniały wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w nawiązaniu do położenia zabudowy sąsiedniej, która znajduje się 10 m od granicy z działką drogową nr [...], jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], co zapewni harmonijne uzupełnienie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w istniejącym ładzie przestrzennym.

Dalej, SKO wskazało, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, tj. dla realizacji inwestycji kubaturowej zabudowy terenu działek nr [...], [...], [...], [...], [...] (pow. 0,2760 ha) wyznaczono w przedziale od 26% do 29%, jednocześnie powierzchnię zabudowy budynku ograniczono do maksymalnie 400 m2.

W analizie podano, że wskaźniki wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działek/terenów położonych w obszarze analizowanym są zróżnicowane, uzależnione w znacznym stopniu od wielkości działek oraz funkcji i formy zabudowy: kształtują się w przedziale od ok. 15 % do ok. 59 %. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek zabudowanych w obszarze analizowanym wynosi ok. 32 %. Zwrócono także uwagę, że teren inwestycji przynależy do jednolitego urbanistycznie zespołu budynków, który usytuowany jest w głębi kwartału zabudowy i na tyłach zabudowy sytuowanej wzdłuż głównych ulic obszaru (ul. D. i Z.), położona na terenach działek nr [...] i [...], [...] i [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Zabudowa ta ukształtowana została w sposób harmonijny i charakteryzuje się wskaźnikami wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni poszczególnych działek o zbliżonych wartościach. Wskaźniki te kształtują się w przedziale od ok. 23 % do ok. 34 %. Tereny działek nr [...] i [...], i działek nr [...] i [...] są odpowiednio do siebie przyległe i są wspólnie użytkowane. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenów działek położonych w głębi kwartału zabudowy i "na tyłach zabudowy" usytuowanej wzdłuż ulic głównych wynosi ok. 26 %. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w głębi kwartału zabudowy i "na tyłach zabudowy" usytuowanej wzdłuż ulic głównych wynosi (czyli z wyłączeniem terenów działek nr [...], [...]) wynosi ok. 29 %.

Zdaniem Kolegium ustalenie wartości tego parametru poprzez ustalenie go nieznacznie poniżej średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie, rzetelnie prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. W załączniku do analizy przedstawiono sposób kształtowania się parametru na wszystkich działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zestawienie pozwala zweryfikować prawidłowość ustalonego parametru. Wartość ta nawiązuje do średniej wartości powierzchni zabudowy liczonej dla działek usytuowanych w głębi kwartału zabudowy i "na tyłach" zabudowy wzdłuż głównych ulic obszaru, co do którego przynależy teren inwestycji (tj. [...] i [...], [...] i [...], [...], [...], [...], [...], [...], który wynosi 29 %). W efekcie, w ocenie Kolegium, w analizie wykazano, że właściwe w punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie wskaźnika w podanym wyżej przedziale. Wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony w przedziale 29% - 26% nie będzie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego poprzez nawiązanie do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny, z drugiej strony nie doprowadzi do nadmiernej intensyfikacji zabudowy na tym terenie, mieszcząc się w ramach wartości wskaźnika występujących w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium planowana zabudowa stanowić będzie harmonijne uzupełnienie zabudowy obszaru analizowanego, co zapewni przyjęcie jako podstawy ustaleń wskaźnika dla inwestycji wartości średniego wskaźnika charakteryzującego zabudowę kwartału od ul. D.

Przechodząc dalej, organ ocenił, że ustalenie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie min. 40 % zagwarantuje kontynuację tego parametru występującego w obszarze analizowanym.

Kolegium nie znalazło również podstaw do kwestionowania ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy skierowanej do ul. D. na 15 m z tolerancją ± 20%. Jak wynika z decyzji została ona ustalona na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie tego parametru w sposób inny niż na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, jeśli to wynika z analizy. Organ I instancji wyjaśnił, że w obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa o odmiennych gabarytach i formach, co wpływa na znaczne zróżnicowanie szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy. Szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym kształtują się w przedziale od ok. 10,5 m do ok. 78 m. Średnia szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 33 m. Średnia szerokości elewacji frontowych budynków położonych w głębi kwartału zabudowy na terenach działek nr [...] i [...], [...] i [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz "na tyłach zabudowy" położonej wzdłuż ulic głównych (D. i Z.) wynosi ok. 23 m. Elewacje południowe budynków położonych w głębi kwartału zabudowy na działkach położonych najbliżej terenu inwestycji (tj. na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]) posiadają szerokości ok. 11 m.

Zdaniem Kolegium, organ I instancji w sposób dostateczny uzasadnił wyznaczenie omawianego parametru w sposób inny niż na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Zaproponowana przez autora analizy szerokość elewacji frontowej w przedziale (12-18) daje możliwość na etapie sporządzania projektu na optymalne rozwiązania urbanistyczne i architektoniczne dla projektowanej zabudowy, bez szkody dla kształtowania istniejącej przestrzeni urbanistycznej. Zaproponowana wielkość uwzględnia szerokość terenu przewidzianego na kubaturową inwestycje, który wynosi ok 12-20 m a nadto nawiązuje do południowych elewacji budynków położonych w głębi kwartału zabudowy na działkach położonych najbliżej terenu inwestycji (tj. na działkach nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] które posiadają szerokości ok. 11 m. Powyższe ustalenie nie będzie również stanowić dysonansu w przestrzeni, ustalone szerokości spowodują, iż powstaną obiekty budowlane nawiązujące nie tylko powierzchnią zabudowy ale także szerokościami elewacji frontowych/bocznych do najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji. W załączniku do analizy przedstawiono sposób kształtowania się omawianego parametru na wszystkich działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zestawienie pozwala zweryfikować prawidłowość ustalonego parametru. W ocenie Kolegium w analizie wykazano, że właściwe z punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie szerokości elewacji frontowych planowanych budynków w podany wyżej sposób.

Dalej, Kolegium odniosło się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (górnej krawędzi attyki w dachu płaskim). Tę ustalono na 16,0 m, z dopuszczeniem tolerancji do +- 0,5 m. Wysokość wyznaczono zgodnie z §7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Organ podał, że w analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym. Jak z niej wynika, wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym są zróżnicowane, kształtują się w przedziale między ok. 4 m do okapu budynku na działce nr [...] obr. [...], a ok. 36,2 m do górnej krawędzi attyki głównej budynku na działce nr [...] obr. [...]. Okapy budynków znajdują się na wysokościach od ok. 4 m do ok. 17,5 m, kalenice na wysokościach od ok. 11 m do ok. 19,8 m, zaś attyki na wysokościach od ok.15,5 m do ok. 31 m i ok. 36,2 m (attyka główna budynku, który złożony jest z brył o zróżnicowanych wysokościach). W obszarze analizowanym średnie wysokości zabudowy wynoszą do okapów ok, 14 m, do kalenic ok, 17 m, do górnych krawędzi attyk budynków z pominięciem części będących dominantami w ramach budynku ok. 20 m oraz do górnych krawędzi attyk budynków z uwzględnieniem najwyższych części budynków, dominant, ok. 25 m nad poziomem terenu.

Budynki położone w głębi kwartału zabudowy wydzielonego ulicami głównymi obszaru (ul. D. i Z.) i "na tyłach" zabudowy wzdłuż nich usytuowanej, mają jednolite wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, które wyznaczają okapy usytuowane na wysokości zbliżonej do ok. 16 m (budynki na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]) oraz kalenice na wysokościach ok. 18 m nad poziomem terenu. Budynki te stanowią bliskie sąsiedztwo terenu inwestycji. Teren inwestycji sąsiaduje również bezpośrednio z działką nr [...] zabudowaną budynkiem o zmiennych wysokościach w ramach wyodrębnionych przestrzenne jego brył. Dominanta budynku posiada wysokość do górnej krawędzi attyki głównej ok. 36,2 m i znajduje się w strefie wejścia na działkę z ulicy Z. , czyli w części północnej działki. Natomiast za dominantą, wzdłuż terenu objętego wnioskiem dla realizacji kubaturowej, zlokalizowana jest część budynku złożona z dwóch brył wyodrębnionych w poziomie. Wyższa bryła usytuowana w cofnięciu posiada wysokość do górnej krawędzi attyki wynoszącą ok. 22 m, zaś bryła wysunięta w kierunku terenu inwestycji i bardzo czytelna przestrzennie, posiada wysokość do górnej krawędzi attyki wynoszącą ok. 16 m, która jest zgodna z wysokością usytuowanej naprzeciw niej i opisanej wyżej zabudowy na działkach nr [...], [...], [...], [...] o wysokościach elewacji frontowych do okapu wynoszących ok. 16 m. Z powyższego SKO wywiodło, że budynki usytuowane w najbliższym sąsiedztwie inwestycji mają charakterystyczne, czytelne przestrzennie i jednolite wysokości.

Analiza działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów pozwala w ocenie SKO na uznanie, że wyznaczenie spornego parametru znajduje oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, wyznaczonym w nawiązaniu do średniej ze względu na zróżnicowanie wysokości zabudowy, znajdującej się w bezpośrednim otoczeniu planowanej inwestycji na dz. [...], [...], [...], [...] o wysokościach elewacji frontowych do okapu wynoszących ok. 16 m. Zabudowa obszaru analizowanego jest bardzo zróżnicowana, występują odmienne gabaryt zabudów i ich parametry. Jednocześnie wysokości zabudowy istniejącej kształtują się harmonijnie, gdyż budynki wyższe sytuowane są wzdłuż ulic głównych, natomiast budynki niższe o jednolitej wysokości sytuowane są "na tyłach" ww. zabudowy wyższej. Budynki usytuowane w najbliższym sąsiedztwie inwestycji (i w sposób tożsamy do wnioskowanego), czyli w głębi zabudowanego kwartału, mają charakterystyczne, czytelne przestrzennie i jednolite wysokości. Ustalając wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy, która położona będzie w głębi kwartału z usytuowaną tam zabudową niższą o jednolitych wysokościach i położoną "na tyłach" zabudowy wyższej, zdaniem Kolegium należy odstąpić od ustalenia parametrów na podstawie średniej wysokości zabudowy w całym obszarze analizowanym, gdyż na wartość średnich wysokości mają wpływ głównie budynki wyższe, sytuowane odmiennie od wnioskowanego terenu. Dopuszczona 0,5 m tolerancja uwzględnia względy techniczne i technologiczne mogące wyniknąć na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, przy czym skutkiem tej wartości górna granica wartości wysokości górnej krawędź elewacji frontowej nie będzie wykraczała poza wartości w najbliższym sąsiedztwie. SKO wyjaśniło, że zarówno zastosowanie skrajnych wartości powyższego przedziału (15,5m-16,5m) - minimalnej i maksymalnej, jak i każdej z wartości mieszczących się w jego obrębie, nie narusza parametrów tej wielkości występujących w budynkach wielorodzinnych stanowiących najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji. Tak ustalona wysokość umożliwi realizacje inwestorowi maksymalnie budynku pięciokondygnacyjnego.

Odnośnie do geometrii dachu dla planowanej zabudowy, SKO wskazało, że wyznaczono ją poprzez ustalenie, że będzie to dach płaski. Ustalenie dla wnioskowanej inwestycji formy pokrycia budynku, zasługuje na aprobatę wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, bowiem przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym występują budynki kryte dachami płaskimi, a także połaciowymi jedno, dwu lub wielospadowymi, o symetrycznych układach połaci dachowych, kątach ich nachylenia od ok. 15° do ok. 40° i kalenicach równoległych lub prostopadłych do frontów działek. Poddasza użytkowe doświetlone są poprzez okna w ścianach szczytowych, okna połaciowe, facjaty i lukarny.

W ocenie Kolegium analiza urabistyczno-architektoniczna, nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Argumentacja, dotycząca ustalonych parametrów podana zarówno w analizie, jak i w Załączniku Nr 3 do decyzji, w omawianym zakresie jest zdaniem organu w pełni przekonywująca i w odniesieniu do konkretnie opisanego stanu rzeczy, jaki ma miejsce w terenie. W efekcie w ocenie Kolegium w analizie wykazano, że właściwe w punktu widzenia ładu przestrzennego jest ukształtowanie planowanych parametrów do najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji. Kolegium nie miało wątpliwości, że przyjęte ustalenie nawiązuje do zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji, pozwalając wpisać nową zabudowę w zastany ład przestrzenny.

Dalej, Kolegium stwierdziło brak podstaw do kwestionowania istnienia ciała doradczego w postaci Zespołu Urbanistycznego. SKO miało na uwadze, że zebrany materiał w sprawie, przede wszystkim analiza urbanistyczna przygotowana przez osobę uprawnioną po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p., może stanowić podstawę do ustalonych parametrów w warunkach zabudowy.

Poza tym Kolegium stwierdziło, że teren inwestycji oznaczony jako działka nr [...], [...],[...], [...], [...] obr [...] P. ma pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. D. poprzez drogę wewnętrzną, zlokalizowaną na działce nr [...] obr. [...] P. . W Księdze Wieczystej nr [...] wpisano służebność przechodu i przejazdu do ulicy D. j przez działkę nr [...] całą jej długością i szerokością na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...].

Dalej, zastrzeżeń Kolegium nie budziły ustalenia, czy istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61. ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Ponadto Kolegium zwróciło uwagę, że w postępowaniu zmierzającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy organ ma jedynie obowiązek skontrolować, czy inwestor ma zapewnienie dostawców, że te media, które niezbędne są dla funkcjonowania określonego rodzaju zabudowy, będą realnie osiągalne.

W załączniku nr 1 do decyzji pkt II.4 lit. e, w sposób prawidłowy zdaniem Kolegium został ustalony wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29.08.2012 r. "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa".

Nie budzi również wątpliwości SKO, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnie z treścią art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.), a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.).

W związku z powyższym Kolegium stwierdziło, że organ I instancji prawidłowo wydał decyzję o warunkach zabudowy. Planowane zamierzenie istotnie bowiem nie narusza istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowi kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej

Odnośnie do zarzutu, dotyczącego niezbadania wpływu zrealizowania zamierzania inwestycyjnego na działki sąsiednie, SKO wyjaśniło, że celem postępowania o ustalenia warunków zabudowy jest ustalenie, czy, biorąc pod uwagę zastany ład przestrzenny oraz istniejące zagospodarowanie terenu w obszarze analizowanym, planowana inwestycja jest dopuszczalna. W przypadku spełnienia wszystkich warunków wskazanych w art. 59 i następne u.p.z.p. organ obowiązany jest wydać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, gdyż zgodnie z treścią art. 56 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycje jest zgodnie z przepisami odrębnymi. W pkt II. 7 załącznika do zaskarżonej decyzji zawarto wymagania dotyczące ochrony osób trzecich, w myśl których realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy zapewnić ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, a także przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Podobnie w pkt II.8 wskazano, że projekt budowalny należy wykonać zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno - budowalnymi, zapewniając równocześnie ochronę osób trzecich. Powyższe zapisy według Kolegium w sposób należyty zabezpieczają interesy osób trzecich zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 163, poz. 1589). Poza tym, stosownie do art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie jest zatem rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Kwestia konkretnej lokalizacji budynku na działce, odległości od granicy, gabaryt i forma architektoniczna obiektów, rozwiązanie dojazdu, dostęp do światła w sposób zapewniający ochronę interesów osób trzecich będzie rozważana w drugim etapem w procesie inwestycyjnym - uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej w trybie Prawa budowlanego, po przeprowadzeniu oddzielnego postępowania administracyjnego z udziałem stron. Na tym etapie decyzyjnym inwestor winien przedłożyć projekt zagospodarowania i architektoniczno-budowlany inwestycji wykonany zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2004 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do wniosku o zawieszenie postępowania w trybie art. 62 u.p.z.p. SKO stwierdziło, że nie może on znaleźć zastosowania na obecnym etapie postępowania, bowiem od złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy minęło 9 miesięcy.

Skargę na powyższą decyzję SKO wniosła Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...], zarzucając jej naruszenie:

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ustalenie, że sporne zamierzenie budowlane zgodne jest z przesłanką w zakresie kontynuacji funkcji nowej zabudowy w stosunku do zabudowy istniejącej, podczas gdy brak jest w drugiej linii zabudowy (w głębi kwartału) budynków o funkcji wyłącznie usługowej, co w konsekwencji prowadzi do wniosku, że zamierzenie budowalne nie realizuje przesłanki dobrego sąsiedztwa;

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 62 ust. 4 u.p.z.p. poprzez zaniechanie zawieszenia postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy na czas procedowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego między innymi teren projektowanej inwestycji;

- przepisów postępowania, tj. art. 7 w zw. z art: 77 k.p.a., poprzez zaniechanie wyjaśnienia istotnych kwestii mających wpływ na ostateczny kształt decyzji oraz niekompletne zebrania materiału dowodowego w sprawie.

W związku z powyższym Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zgodnie z ustaleniami w obszarze analizowanym występuje funkcja usługowa, to jest taka funkcja jakiej domaga się inwestor. Organ ustalił, że funkcja usługowa występuje wzdłuż ulic, między innymi wzdłuż D., Z. i Z.. Natomiast przeprowadzona analiza nie pozwoliła na ustalenie, że taka funkcja występuje we wnętrzu kwartału. Mianowicie w terenie we wnętrzu kwartału jak też w tzw. drugiej linii zabudowy znacząco dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Jeżeli występują usługi to są o marginalnym stopniu uciążliwości. Skoro dotychczas we wnętrzu kwartału zlokalizowane były wyłącznie budynki o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z nieznaczną ilością usług, to już wprowadzenie do tego samego kwartału nowej funkcji usługowej w postaci budynku zamieszkania zbiorowego, prowadzi zdaniem skarżącej do powstania chaosu urbanistycznego w postaci nieznanej dla tego terenu funkcji. Dodatkowo projektowany budynek nie tylko wpłynie na zmianę architektury występującej na tym terenie, ale także na obciążenie istniejących dróg i ograniczenia liczby miejsc parkingowych. Wprowadzając nową funkcję o wyższej intensywności i uciążliwości niż występująca obecnie doprowadzi do zużywania istniejącej infrastruktury niedostosowanej do tej nowej projektowanej funkcji, a nadto do pogorszenie dotychczasowych warunków bytowych.

Skargę na omawianą decyzję wniosła również Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. , zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzuciła naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 53 ust. 4 pkt 2 i 9 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 30 maja 2023 r. wydanej na podstawie uzgodnień przeprowadzonych w latach 2019-2020, mimo obowiązku przeprowadzenia ponownych uzgodnień.

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji poprzez błędne uznanie, że planowana inwestycja spełnia m.in. warunek kontynuacji, podczas gdy planowana inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji, przykładowo:

a) organ I instancji uzasadniając wydanie wz dla zamierzenia inwestycyjnego i powołując się na spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. podnosi, że inwestycja mieści się w parametrach i cechach zabudowy i zagospodarowania terenu działek sąsiednich, które w ocenie organu pod względem formy architektonicznej stanowią kontynuację, podczas gdy nie polega to na prawdzie, albowiem w bezpośrednim sąsiedztwie nie znajdują się budynki jedenastokondygnacyjne, a dopiero w dalszym sąsiedztwie i nie jest to reguła a wyjątek, co nie zostało ujawnione w tej analizie,

b) wbrew stanowisku organu I instancji zrealizowana w ramach inwestycji funkcja nie jest funkcją mieszkalną identyczną jak na działkach sąsiednich,

c) wbrew stanowisku organu II instancji nie można przyjąć, jakoby zamierzenie inwestycyjne wpisywało się w zastane w ogóle pojęcie funkcji mieszkaniowo-usługowej, nie można bowiem pominąć okoliczności, że czym innym jest funkcja mieszkaniowa w skali budynków o niskiej zabudowie a czym innym zabudowa wysoka w dodatkowo o charakterze usługowym, gdzie różnica w wysokości pomiędzy budynkami będzie wynosiła ok. 20 m.

2. przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

- art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie.

Biorąc powyższe pod uwagę Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzję organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargi SKO wniosło o ich oddalenie.

Na rozprawie w dniu 22 sierpnia 2024 r , na zasadzie art. 111 § 1 p.p.s.a. zarządzono o połączeniu spraw : II SA/Kr 1487/23 i II SA/Kr 1486/23 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzenia pod sygn. akt II SA/Kr 1486/23.

Rozpoznając skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej: p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Analiza akt sprawy prowadzi zdaniem Sądu do konkluzji, że odnośnie do planowanego zamierzenia inwestycyjnego, spełnione są przesłanki, o jakich stanowi art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (2023.977 t.j. 2023.05.23) W toku postępowania nie doszło też do naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. Również sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna daje podstawy do wyrażenia oceny, że ustalone w decyzji parametry zabudowy są prawidłowe.

Stosownie do art. 4 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków jego zabudowy następuje w planie miejscowym, a w razie jego braku – w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Dokonawszy kontroli zaskarżonej decyzji według tak określonych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a wniesione skargi nie mogą odnieść zamierzonego skutku.

Kluczową zasadą postępowania w sprawie ustalania warunków zabudowy jest zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone obligatoryjnym elementem, jakim jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest następnie ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie (sporządzana jest tzw. analiza urbanistyczna). Podkreślenia przy tym wymaga, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy nie jest postępowaniem, które można i należy sprowadzić do roli zestawienia i porównania planowanej inwestycji z ustalonym raz i niezmiennie wzorcem kontroli, wynikającym wyłącznie ze średnich parametrów zabudowy istniejących w terenie. W ocenie Sądu, zawsze należy widzieć dobro, któremu warunki zabudowy i procedura, w której są wydawane, mają służyć, a więc ład przestrzenny. To przez pryzmat zasady ochrony ładu przestrzennego należy także oceniać przepisy rozporządzenia wykonawczego, które - co oczywiste - nie może naruszać istoty regulacji wyższej rangi (ustawowej).

Analizę przeprowadza organ, rozpoczynając od wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego – stosowanie do stanu prawnego obowiązującego w sprawie - wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Dla tego obszaru przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Niewątpliwie analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyciągnięte z przeprowadzonej analizy wnioski przekładają się bowiem bezpośrednio na stwierdzenie możliwości ustalenia warunków zabudowy i wyznaczenie konkretnych parametrów planowanej zabudowy.

Sąd stwierdza, że w sprawie prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego. Szerokość frontu działki inwestycji (szerokość terenu objętego wnioskiem od strony ul. D. , z której odbywa się główny wjazd i wejście na teren inwestycji) ma długość ok. 42,3 m (21,3 m + 22 m). Granice obszaru analizowanego wyznaczono na mapie ewidencyjnej w odległości 126,9 m od granicy terenu objętego wnioskiem, co wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Sporządzona w tej sprawie analiza obejmuje oprócz części graficznej - część tekstową omawiającą poszczególne parametry zabudowy z obszaru analizowanego. Autorka analizy sformułowała również wnioski wynikające z analizy, na podstawie których sporządzony został projekt decyzji. Pod względem formalnym analiza spełnia wymogi rozporządzenia. Analiza mogła stanowić też podstawę do ustalenia parametrów nowej zabudowy. Wykazano bowiem, że planowana zabudowa nawiązuje – zgodnie z obowiązującym prawem - do zabudowy istniejącej w rozpatrywanym obszarze.

Zdaniem Sądu w sprawie organy trafnie przyjęły, że teren inwestycji oznaczony jako działka nr [...], [...],[...], [...], [...] obr [...] P. ma pośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul.. , poprzez drogę wewnętrzną, zlokalizowaną na działce nr [...] obr. [...] P. , jako że w KW nr [...] wpisano służebność przechodu i przejazdu do ul. D. przez działkę nr [...] całą jej długością i szerokością na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...].

Istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowalnego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Zgodnie z pkt 6 Załącznika nr 1 do decyzji zaopatrzenie w energię elektryczną, cieplną, wodę, gaz oraz odprowadzenie ścieków jest możliwe poprzez przyłączenie/budowę/przebudowę lub rozbudowę istniejących instalacji, na warunkach dysponentów sieci. Odprowadzenie ścieków bytowych, przemysłowych i wód opadowych (z zastosowaniem ich retencjonowania na terenie nieruchomości) z dwóch budynków zamieszkania zbiorowego (domy studenckie) wymaga budowy sieci kanalizacji ogólnospławnej w zakresie od istniejącej sieci przekroju 600 mm, biegnącej w ul. prof. M. B., po północno-zachodniej stronie planowanej inwestycji, z włączeniem do studzienki kanalizacyjnej o numerze [...] na działce nr [...], zakończonej studzienką kanalizacyjną na terenie działki nr [...] w rejonie granicy z działką nr [...], oraz przyłącza kanalizacyjnego, na warunkach określonych przez dysponenta sieci.

Sąd nie miał wątpliwości co do prawidłowości ustalenia w postępowaniu administracyjnym parametrów inwestycji. Nie naruszają one zasad kształtowania ładu przestrzennego, realizują zasadę dobrego sąsiedztwa i znajdują pełne uzasadnienie w wynikach analizy. W sprawie prawidłowo wyznaczono zarówno wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej.

I tak, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, tj. dla realizacji inwestycji kubaturowej zabudowy terenu działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr[...] P. (pow. 0,2760 ha) wyznaczono w przedziale od 26% do 29%, jednocześnie powierzchnię zabudowy budynku ograniczono do maksymalnie 400 m2. Uzasadnienie tego wskaźnika zostało szeroko i czytelnie wyjaśnione w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej. Uwzględniono w niej m.in. obok obszaru analizowanego, specyfikę różnych zespołów zabudowy w zależności od części obszaru analizowanego (kwarty) oraz wywiedziono, że ograniczenie powierzchni zabudowy do 400 m2 zapewni nawiązanie do charakterystycznych cech zabudowy obszaru analizowanego i harmonijne dopełnienie układu zabudowy w tej lokalizacji.

Sąd podzielił też ustalenia co do pozostałych parametrów inwestycji. I tak, odnośnie do szerokości elewacji frontowej, organ wziął pod uwagę zarówno średnią szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym (ok. 33m), jak i średnią szerokość elewacji frontowych budynków położonych w głębi kwartału zabudowy oraz na tyłach zabudowy położonych wzdłuż ulic D. i Z. (ok. 23 m). We wnioskach analizy wywiedziono, że wnioskowana szerokość elewacji frontowej wynosi 15 m i mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych budynków istniejących w obszarze analizowanym oraz jest zdecydowanie węższa od wartości średniej szerokości, zatem może zostać dopuszczona z tolerancją +- 20%.

Odnośnie do wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej, Sąd uznał za prawidłowe ustalenie dla każdego z budynków nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi attyki górnej na 16 m z tolerancją +- 0,5m, jako że planowana zabudowa będzie położona w głębi kwartału zabudowy, w sąsiedztwie budynków posiadających jednolite wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych zbliżone do 16m.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny za niezrozumiały uznał zarzut skargi złożonej przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...], zgodnie z którym nie polega na prawdzie przyjęcie przez organ, że sporna inwestycja mieści się w parametrach i cechach zabudowy i zagospodarowania terenu działek sąsiednich, bowiem w bezpośrednim sąsiedztwie nie znajdują się budynki jedenastokondygnacyjne, a dopiero w dalszym sąsiedztwie i nie jest to reguła a wyjątek, co nie zostało ujawnione w tej analizie. W analizie wzięto bowiem oczywiście pod uwagę fakt, że w wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się również budynki znacznie wyższe niż planowana inwestycja. Jednak przy formułowaniu wyników analizy nie te wartości były decydujące.

Również prawidłowość ustalenia geometrii dachu (w zamierzeniu dach płaski) nie budzi wątpliwości WSA w Krakowie, jako zgodnego z § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dalej, Sąd podzielił ocenę organów, zgodnie z którą niewątpliwie zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie dwóch budynków usługowych - zamieszkania zbiorowego, domów studenckich z garażami podziemnymi, drogą dojazdową oraz zagospodarowaniem terenu - będzie kontynuowało funkcję usługowo/mieszkaniową występującą w obszarze analizowanym, co jest wystarczające dla stwierdzenia przesłanki kontynuacji funkcji.

Z uwagi na fakt, że zasadnicze zarzuty skarg dotyczą właśnie naruszenia zasady kontynuacji funkcji, należy wyjaśnić szerzej, że w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych kontynuacja funkcji nie oznacza bezwzględnej tożsamości rodzaju usług występujących w obszarze analizowanym. Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza możliwości funkcjonowania w danym miejscu jedynie obiektów w pełni tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa czy funkcja jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (por. wyrok NSA z 6 czerwca 2013 r., II OSK 305/12, LEX nr 1352904).

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie tylko nie pozostaje w sprzeczności z reprezentowaną w obszarze analizowanym funkcją mieszkaniową oraz usługową, lecz wręcz wpisuje się w funkcję sąsiedztwa. Pojęcie "budynku zamieszkania zbiorowego" występuje w języku prawnym. Zdefiniowano je w § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022, poz. 1225). Według zawartej tam definicji pod pojęciem "budynku zamieszkania zbiorowego" należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Jak z tego wynika, jest to obiekt przeznaczony do czasowego z reguły zamieszkiwania przez ludzi. Wbrew argumentacji skarg w żaden sposób nie da się stwierdzić, że funkcja zamieszkania zbiorowego jest sprzeczna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną i funkcją usługową (tak też NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2023 r. sygn. akt II OSK 509/21). Wręcz przeciwnie, zamieszkanie zbiorowe stanowi naturalne, urbanistyczne uzupełnienie takiego właśnie zagospodarowania sąsiedztwa. Mając na uwadze powyższe, Sąd za niezasadne uznał zarzuty skarg w tym zakresie.

Ponadto Sąd miał na uwadze, że w sprawie nie zachodziła żadna okoliczność nakazująca organom zawieszenie postępowania w sprawie wydania WZ. Stąd też zarzut naruszenia przez organy rozpoznające sprawę art. 62 u.p.z.p. nie mógł zostać uznany za zasadny.

I na koniec, w kwestii nieprzeprowadzenia wymaganych uzgodnień, - WSA zwraca uwagę, że uzyskanie wymaganych uzgodnień z Wojewodą Małopolskim, Marszałkiem Województwa Małopolskiego oraz Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego nastąpiło, gdyż pismami z dnia 9 marca 2023 r. (doręczonymi tego samego dnia - k. 671-675) Prezydent Miasta Krakowa zwrócił się do wymienionych organów o uzgodnienie spornego zamierzenia inwestycyjnego. Prezydent Miasta Krakowa prawidłowo przyjął, mając na uwadze treść art. 53 ust. 5 zd. 2 u.p.z.p., że wobec niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienia należało uznać za dokonane.

Wobec powyższego Sąd stwierdził, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest kompletny, a przy tym został poddany wnikliwej i przekonującej ocenie organów orzekających. Nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów prawa procesowego, w szczególności składających się na zasadę prawdy materialnej (w tym art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.). Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom wynikającym z przepisów prawa procesowego (art. 11 i 107 § 3 k.p.a.).

Z podanych przyczyn Sąd oddalił skargi na podstawie art. 151 p.p.s.a.