Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2023/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 130 ogn
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 12 i 18 specustawy
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Paweł Groński,, sędzia WSA Anna Sękowska, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłacenie odszkodowania -oddala skargę-


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 3 395 876,40 zł na rzecz [...] S.A. z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,4442 ha, obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...] w [...].

Przebieg postępowania administracyjnego w sprawie przedstawia się następująco:

Nieruchomość położona w [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 1,4442 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2014 r o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "[...], drogi krajowej nr [...], na odcinku od km 331+944,85 do skrzyżowania z ulicą [...] ([...] w km 339+359,37 wraz z budową, rozbudową i przebudową obiektów inżynierskich oraz infrastruktury (odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej) oraz kolidującego uzbrojenia: (kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, sieci elektroenergetycznych, teletechnicznej oraz sieci przemysłowych związanych z sąsiedztwem kombinatu hutniczego) w [...]".

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2015 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 3 395 876,40 zł na rzecz [...] S.A. z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,4442 ha, obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...] w [...], a także zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji Wojewody [...] odwołanie złożył Prezydent Miasta [...], podnosząc, że ustalone odszkodowanie niesłusznie obejmuje wartość składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, w tym zwłaszcza wartość usytuowanej infrastruktury tramwajowej. Zdaniem odwołującego wydanie decyzji przyznającej odszkodowanie powinno być poprzedzone przeprowadzeniem przez organ postępowania na okoliczność ustalenia podmiotu, który ma tytuł prawny do istniejących na działce obiektów oraz poniósł i ponosi nakłady na utrzymanie obiektów znajdujących na przedmiotowej nieruchomości.

Odwołujący wskazał, że znajdująca się na nieruchomości infrastruktura tramwajowa wchodzi w skład przedsiębiorstwa - [...] S.A. w [...] i w związku z tym na mocy art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego nie stanowi części składowej przedmiotowej nieruchomości.

Rozpoznając sprawę Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2013 r. poz. 687), zwaną specustawą, nieruchomości, o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Stosownie do art. 12 ust. 4d tej ustawy jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 12 ust. 4f ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z art. 18 ust. 1specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.)o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej u.g.n.

W świetle art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności ceł wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 31 grudnia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z.K. posiadającego uprawnienia nr [...].

Biegły ustalił, że działka nr [...] położona jest w północno - wschodniej części [...] o odległości ok 14 km od centrum miasta, w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, zielonych i gruntów ornych, a także pojedynczej zabudowy jednorodzinnej. W pobliżu znajdują się tereny [...]. Nieruchomość jest zabudowana budynkami użytkowymi i stanowi teren pętli tramwajowej. Działka jest zagospodarowana, ogrodzona ze składnikiem roślinnym.

Biegły wskazał, że na działce nr [...] występują następujące składniki budowlane:

- budynek użytkowy (kiosk)

- budynek użytkowy (punkt kontroli ruchu)

- budynek użytkowy - drewniany, o pow. 11 m²

budynek użytkowy - murowany, o pow. 69 m²

- nawierzchnia utwardzona - asfaltowa - pow. 3276 m²

- chodnik betonowy o pow. 1135 m2

- ogrodzenie z prefabrykowanych segmentów betonowych - 32,6 mb

- ogrodzenie metalowe wraz z furtką/ brama rozwieraną - 11,6 mb

- ogrodzenie z prętów metalowych w ramie metalowej - 67 mb

- wiata przystankowa - 1 kpl.

- pętla tramwajowa - podwójne torowisko - 260 mb

- zieleń izolacyjna - gatunek dominujący topola - pow. 4038 m .

Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla terenów, na których położona jest wyceniana nieruchomość nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] - uchwała nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 r., zmieniona uchwałą nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r., działka ewidencyjna nr [...] leży w przeważającej części na terenach oznaczonych symbolem KD - tereny komunikacji. W pozostałej części (około 15%) leży w terenach oznaczonych symbolem PU - tereny przemysłu i usług.

Biegły dokonał analizy rynku nieruchomościami gruntowymi niezbudowanymi z przeznaczeniem zgodnym z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości tj. przeznaczonymi na cele komunikacyjne. Analizą objęto rynek lokalny - miasta [...], jednostka ewidencyjna [...] wraz z sąsiednią jednostka ewidencyjna - [...]. Okres analizy objął lata 2012 - 2014.

W wyniku analizy biegły ustalił, że ceny sprzedaży w badanym okresie zawierały się w przedziale od 130,00 zł/m² do 229,90 zł/m² przy średniej cenie ok. 185,93 zł/m². Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i przemysłowym kształtują się nieznacznie poniżej średniej ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

W związku z powyższym wartość nieruchomości biegły oszacował w oparciu o transakcje rynkowe nieruchomościami drogowymi, dla całej działki.

W wyniku analizy rynku lokalnego określonego wyżej stwierdzono, że istnieje wystarczająca do wyceny ilości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Biegły ustalił, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych jest stabilny i nie aktualizowano w związku z tym przyjętych do wyceny cen transakcyjnych wskaźnikiem uwzględniającym upływ czasu.

Wyceny gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Minister zaznaczył, że w tabeli na str. 9 operatu zestawiono 11 transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe z lat 2013 - 2014. Na podstawie analizy rynku wyróżniono cechy nieruchomości drogowych i określono ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja - waga 30%, otoczenie i sąsiedztwo - waga 20%, zagospodarowanie - waga 40%, dostępność komunikacyjna - waga 10%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Biegły wskazał w operacie, że w przypadku nieruchomości nabywanych pod drogi cecha charakteryzująca wielkość szacowanych działek nie ma wpływu na wartość nieruchomości.

W trakcie analizy rynku stwierdzono, że średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wynosi 185,93 zł/m². Po skorygowaniu ceny w oparciu o ustalone cechy charakterystyczne nieruchomości ustalono wartość gruntu na 205,27 zł/m2. Wartość rynkowa prawa własności gruntu została wyceniona na kwotę 2 964 509,00 zł.

Ze względu, że na lokalnym rynku nieruchomości nie odnotowano transakcji podobnymi nieruchomościami, których przedmiotem było prawo użytkowania wieczystego, do oszacowania wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zastosowano § 29 ust 3 rozporządzenia. Wartość prawa użytkowania wieczystego wycenianej nieruchomości ustalono na 1 788 705,00 zł.

Wartość odtworzeniową składników budowlanych biegły oszacował metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. Składniki budowlane biegły wycenił na 1 455 463,00 zł.

Wartość składnika roślinnego biegły oszacował na 39 620,00 zł.

Ostatecznie wartość wycenianej nieruchomości ustalono na 4 459 592,00 zł.

W ocenie Ministra operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania należnego [...] S.A. jako sumę wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr [...] (1 778 705,00 zł) oraz wartości składników budowlanych (1 455 463,00 zł), co stanowi kwotę 3 234 168,00 zł.

W związku z faktem, że [...] S.A. w dniu 15 października 2014 r. złożyła oświadczenie o wydaniu nieruchomości, a zawiadomienie o decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone w dniu 2 października 2014 r. Minister uznał, że dotrzymany został termin na wydanie nieruchomości określony w art. 18 ust le pkt 2 specustawy. Prawidłowo zatem organ I instancji powiększył należne odszkodowanie o 5% i ustalił je na kwotę 3 395 876,40 zł

Odnosząc się do powołanych w odwołaniu zarzutów Minister zauważył, że w niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym [...] S.A. Wskazał, że prawo użytkowania wieczystego jest uregulowane w dwóch podstawowych aktach normatywnych, w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Art. 235 kodeksu cywilnego wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit. Z przytoczonego przepisu wynika bowiem, że budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym stanowiące własność użytkownika wieczystego nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Jednakże okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest zgodnie z art 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego.

Ustawodawca w art. 235 Kc przyznaje użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie. Budynki (inne urządzenia) mogą się znajdować na tym gruncie już w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego, bądź też mogą zostać wzniesione dopiero po jego ustanowieniu.

W niniejszej sprawie użytkowanie wieczyste [...] S.A. jako następca prawny [...] w [...] nabyła na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. znak: [...]. W decyzji tej Wojewoda [...] stwierdził, że [...] w [...] z dniem [...] grudnia 1990 r. nabyła z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania oraz prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na tejże nieruchomości. Podstawą materialnoprawną decyzji z [...] sierpnia 2000 r. był art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja Wojewody [...] z [...] sierpnia 2000 r. jest ostateczna i nie została podważona w żadnym z dostępnych trybów postępowania, co oznacza, że nie ma podstaw do kwestionowania zawartych w tej decyzji rozstrzygnięć. W związku z tym uznać należy, że własność składników budowlanych znajdujących się na działce nr [...] przysługuje następcy prawnemu [...], tj. [...] S.A. Z tego względu Spółce tej należy się odszkodowanie za prawo użytkowania wieczystego oraz przejęte z mocy prawa budynki i inne urządzenia znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem Ministra nie zasługują na uwzględnienie argumenty przywoływane przez skarżącego jakoby infrastruktura tramwajowa wchodziła w skład [...] S.A. w [...] i w związku z tym na mocy art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego nie stanowiła części składowej przedmiotowej nieruchomości. Norma art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego ma charakter wyjątku od zasady superficies solo cedit i z tego powodu nie może być interpretowana rozszerzająco. Z tego powodu nie można uznać, że infrastruktura tramwajowa (zajezdnia) jest urządzeniem podobnym do urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu lub energii elektrycznej.

Podnoszona przez skarżącego okoliczność, że [...] S.A. nie poniosło nakładów na wybudowanie infrastruktury tramwajowej, ani nie ponosi nakładów na jej utrzymanie, zdaniem organu odwoławczego, nie ma wpływu na ustalenie odszkodowania w trybie administracyjnym.

Skargę na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniósł Prezydent Miasta [...] zarzucając naruszenie:

- zasad postępowania tj. art. 7, art. 8 k.p.a., które to naruszenie miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, gdyż spowodowało utrzymanie w mocy nieprawidłowej decyzji organu I instancji;

- art. 77 § 1, art. 78 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całości materiału dowodowego zebranego w sprawie i nieuzasadnione przyjęcie, że nie jest koniecznym przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie istniejącego na działce nr [...] obr. [...] stanu faktycznego oraz znajdujących się na nieruchomości obiektów infrastruktury tramwajowej;

- art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 140 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie wszystkich wyraźnie sformułowanych zarzutów i wniosków odwołania;

- prawa materialnego tj. art. 49 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że dyspozycja tego przepisu nie ma zastosowania do infrastruktury torowo-sieciowej, a w związku z tym nieprawidłowe zastosowanie art. 235 k.c. poprzez przyjęcie, że istniejąca na gruncie pętla tramwajowa [...] stanowi własność użytkownika wieczystego.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie jej do ponownego rozpoznania przez organ II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację podniesionych zarzutów.

Zdaniem skarżącego wydanie decyzji w przedmiocie odszkodowania na rzecz [...] S.A. za składniki budowlane znajdujące się na w/w nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi, w szczególności za usytuowaną na działce infrastrukturę tramwajową (torowiska, przystanek i pętla tramwajowa) powinno być poprzedzone przeprowadzeniem przez organ wnikliwego postępowania wyjaśniającego mającego na celu ustalenie podmiotu, który ma tytuł prawny do istniejących na działce obiektów oraz powiązanej z nimi infrastruktury tramwajowej oraz poniósł i ponosi nakłady na utrzymanie obiektów znajdujących się na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym [...] S.A. Strona wskazała, że zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może zostać od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (§ 3). Taki status posiadają również doprecyzowane w art. 49 k.c. urządzenia niebędące częściami składowymi nieruchomości. Według skarżącego do urządzeń tras tramwajowych w pełni uzasadnione jest zastosowanie art. 49 § 1 k.c Urządzenie te służą ewidentnie celom publicznym i są zlokalizowane na nieruchomościach często niebędących przedmiotem własności lub innego prawa rzeczowego eksploatującego je przedsiębiorstwa lub zakładu. W obowiązującym stanie prawnym brak przepisu określającego prawo do tego rodzaju urządzeń, jednak należy je traktować jako inne urządzenia podobne określone w w/w przepisie kodeksu cywilnego.

Skarżący zaakcentował, że trudno byłoby uznać za prawidłową wykładnię, w wyniku której urządzenia trakcji tramwajowej i inne obiekty infrastruktury tramwajowej wchodzące w skład zakładu budżetowego miasta mogłyby stanowić część składową gruntu.

Strona skarżąca uważa, że ramy przedmiotowe normy z art. 49 kodeksu cywilnego należy szeroko traktować, gdyż ma ona zastosowanie także do innego rodzaju urządzeń infrastruktury miast i wsi, mających podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania gospodarki komunalnej, jako przykład skarżący wskazał stacje metra, tunele, tory i urządzenia trakcji tramwajowej. Stosując metodę wykładni funkcjonalnej i systemowej, zwolennicy tego poglądu dochodzą do wniosku, że pomimo iż hipoteza art. 49 kodeksu cywilnego nie obejmuje expressis verbis innych niż przesyłowe urządzeń technicznych kolei podziemnej lub urządzeń trakcji tramwajowej, powinna być pomimo to odniesiona do nich w drodze analogii (analogia legis).

W ocenie strony skarżącej urządzenia tras tramwajowych znajdujące się na działce nr [...] obejmujące istniejącą i czynną infrastrukturę tramwajową z uwzględnieniem jej wszystkich elementów (tj. szyny, podkłady, kable i inne obiekty) nie stanowią części składowej nieruchomości, bowiem wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Urządzenie, które wchodzi w skład przedsiębiorstwa uzyskuje ponownie status rzeczy ruchomej. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2006 r. III CZP 105/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 159) skarżący wskazał, że jeśli urządzenia są tak ściśle i funkcjonalnie powiązane z instalacją, że ich odłączenie uniemożliwia jej prawidłowe funkcjonowanie, to wówczas urządzenia te stają się częścią składową instalacji będącej składnikiem sieci. W przedmiotowej sprawie wyceniona pętla tramwajowa i inne obiekty infrastruktury tramwajowej - zdaniem skarżącego – stanowią urządzenia, które weszły w skład przedsiębiorstwa, a więc mają status rzeczy ruchomej i z mocy art. 49 § 1 k.c. utraciły status części składowych nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2015 r. poz.1224) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi.

Przeprowadzona na płaszczyźnie zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 3 395 876,40 zł na rzecz [...] S.A. z tytułu wygaszenia prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,4442 ha, obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...] w [...].

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( j.t. Dz. U. z 2015 r. poz.1774) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia z mocy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 1,4442 ha, obręb [...] stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego Z.K. posiadającego uprawnienia nr [...], w dniu 31 grudnia 2014 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia 31 grudnia 2014 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] września 2014 r o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą: [...]". Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zostało określone w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] - uchwała nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 r., zmieniona uchwałą nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r., zgodnie z którym działka ewidencyjna nr [...] leży w przeważającej części na terenach oznaczonych symbolem KD - tereny komunikacji, w zaś pozostałej części (około 15%) leży w terenach oznaczonych symbolem PU - tereny przemysłu i usług. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z okresu od czerwca 2013 r. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W wyniku analizy biegły ustalił, że ceny sprzedaży w badanym okresie zawierały się w przedziale od 130,00 zł/m² do 229,90 zł/m² przy średniej cenie ok. 185,93 zł/m². Jednocześnie wskazał, że ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu usługowym i przemysłowym kształtują się nieznacznie poniżej średniej ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W związku z powyższym wartość nieruchomości biegły oszacował w oparciu o transakcje rynkowe nieruchomościami drogowymi dla całej działki.

Biegły przedstawił wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. W oparciu o 11 transakcje nieruchomościami pod drogi publiczne (których ceny wahały się od 130,00 zł/m² do 229,90 zł/m² przy średniej cenie ok. 185,93 zł/m².), ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych tj. lokalizacja – waga 30%, sąsiedztwo i otoczenie – waga 20%, zagospodarowanie - waga 40%, dostępność komunikacyjna - waga 10%. Każda cecha rynkowa i jej ocena została szczegółowo opisana w operacie. Następnie ocenił cechy działki wycenianej, przyjmując lokalizację jako dobrą, otoczenie i sąsiedztwo jako dobre, zagospodarowanie jako bardzo dobre, dostępność komunikacyjną jako bardzo dobrą. Wartość rynkową 1 m² gruntu działki biegły obliczył jako iloczyn ceny średniej i sumy współczynników, co dało 205,27 zł/m². W tej sytuacji wartość rynkowa gruntu została wyliczona jako iloczyn wartości 1 m² oraz powierzchni przedmiotowej działki, co dało wartość 2. 964 509zł.

Z kolei do oszacowania wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości zastosowano § 29 ust 3 rozporządzenia zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego i wartość prawa użytkowania wieczystego wycenianej nieruchomości ustalono na 1 788 705,00 zł. Wartość odtworzeniową składników budowlanych biegły oszacował metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych. Składniki budowlane biegły wycenił na 1 455 463,00 zł.

Wbrew stanowisku strony skarżącej organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo ustaliły wysokość odszkodowania należnego [...] S.A. jako sumę wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr [...] (1 778 705,00 zł) oraz wartości składników budowlanych (1 455 463,00 zł), co stanowi kwotę 3 234 168,00 zł.

Sąd nie podzielił poglądu skarżącego, że urządzenia tras tramwajowych znajdujące się na działce nr [...] obejmujące istniejącą i czynną infrastrukturę tramwajową z uwzględnieniem jej wszystkich elementów (tj. szyny, podkłady, kable i inne obiekty) nie stanowią części składowej nieruchomości, bowiem wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Trafnie zauważył skarżący, że w obowiązującym stanie prawnym brak przepisu określającego prawo do tego rodzaju urządzeń. Dalej skarżący wywodzi, że w przedmiotowej sprawie wyceniona pętla tramwajowa i inne obiekty infrastruktury tramwajowej stanowią urządzenia, które weszły w skład przedsiębiorstwa, a więc mają status rzeczy ruchomej i z mocy art. 49 § 1 k.c. utraciły status części składowych nieruchomości.

Zdaniem Sądu przedstawionej argumentacji w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie sposób zaaprobować. Zauważyć bowiem należy, że jak wynika z niekwestionowanych przez strony ustaleń organu użytkowanie wieczyste [...] S.A. jako następca prawny [...] w [...] nabyła na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2000 r. znak: [...]. W decyzji tej Wojewoda [...] stwierdził, że [...] w [...] z dniem [...] grudnia 1990 r. aktem notarialnym z dnia [...] kwietnia 1997 r. nr rep. [...] nabyła z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania oraz prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na tejże nieruchomości. Zauważyć przy tym należy, że w osnowie w/w decyzji stwierdzając nabycie prawa własności budynków i urządzeń organ wyszczególnił budynek dyspozytorni oraz tory i rozjazdy wraz z infrastrukturą o dł. 538 mpt. Podnieść również trzeba, że w punkcie 2 decyzji stwierdzono, że w skład nieruchomości wchodzą ponadto urządzenia uzbrojenia terenu nie objęte tą decyzją stosownie do przepisu art. 49 kodeksu cywilnego. W świetle treści powyższego rozstrzygnięcia nie ma wątpliwości, że kwestionowane przez stronę skarżącą urządzenia stanowiły własność [...] S.A. Podstawą materialnoprawną decyzji z [...] sierpnia 2000 r. był art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja Wojewody [...] z [...] sierpnia 2000 r. jest ostateczna i nie została podważona w żadnym z dostępnych trybów postępowania, co oznacza, że nie ma podstaw do kwestionowania zawartych w tej decyzji rozstrzygnięć.

Nadto podkreślenia wymaga, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się umowa dzierżawy przedmiotowej nieruchomości zawarta [...] września 2014 r. pomiędzy w/w Spólką jako wydzierżawiającym a Gminą [...] – [...] w [...]. Przedmiotem dzierżawy jest m.in. budynek dyspozytorni oraz tory i rozjazdy odł. 538 m.

Przytoczone powyżej okoliczności potwierdzają, że prawidłowo uznał organ odwoławczy, że własność składników budowlanych znajdujących się na działce nr [...] przysługuje następcy prawnemu [...], tj. [...] S.A. i z tego względu Spółce tej należy się odszkodowanie za prawo użytkowania wieczystego oraz przejęte z mocy prawa budynki i inne urządzenia znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

W świetle powyższego za nieuprawnione Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 49 k.c. jak również odnoszące się do naruszenia zasad postępowania poprzez nieuzasadnione przyjęcie że nie jest koniecznym przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie istniejącego na działce nr [...] obr. [...] stanu faktycznego oraz znajdujących się na nieruchomości obiektów infrastruktury tramwajowej.

W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Tym samym nieuzasadnione są zarzuty naruszenia wymienionych powyżej przepisów postępowania administracyjnego.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec, jak w sentencji.