Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 65/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-03-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1 i ust. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: § 4 ust. 1, § 36 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Asesor sądowy Maciej Gapski (sprawozdawca) Protokolant Referent Agnieszka Komajda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 marca 2024 r. sprawy ze skarg I. K., B. K., I. W. oraz K. S. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 8 grudnia 2023 r., znak: GN-V.7534.1.43.2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia 8 grudnia 2023 r. znak: GN-V.7534.1.43.2023 Wojewoda Lubelski (dalej jako: organ lub Wojewoda), po rozpatrzeniu odwołań B. K., K. S., I. W. oraz I. H. K. od decyzji Prezydenta Miasta Lublin z dnia 26 września 2023 r. znak: GD-NN-I.6833.7.2022 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0111 ha (obr. 18 - L., ark. 7), przejętą na własność Gminy L. na mocy decyzji Prezydenta Miasta L. nr [...] z dnia 18 listopada 2021 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: budowa ul. [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że powołaną wyżej decyzją z dnia 26 września 2023 r. Prezydent Miasta Lublin ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość – działkę nr [...] – przejętą na własność Gminy [...] na realizację inwestycji drogowej w kwocie 32 886,00 zł i przyznał odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości w stosunku do ich udziałów. I. H. K. za udział 5/8 w prawie własności wskazanej nieruchomości uzyskała kwotę 20 553,75 zł, zaś pozostałe strony B. K.-W., I. W. oraz K. S. za udziały po 1/8 w prawie własności uzyskały odszkodowanie w kwocie po 4110,75 zł.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzją nr [...] z dnia 18 listopada 2021 r., znak: [...] wydaną na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej specustawą drogową lub zrid), Prezydent Miasta Lublin udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej: budowy ul. [...] od km 0+006,00 do km 0+080,00 oraz ulicy KDD-G od km 0+000,00 do km 0+098,35 w [...] polegającej na: rozbudowie istniejącej drogi gminnej nr 1[...] (ul. G. F. w L.), budowie planowanej drogi ([...] w L.) wraz z budową oświetlenia drogowego i kanału technologicznego. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 23 grudnia 2021 r. Na podstawie tej decyzji zatwierdzono m.in. podział działki nr [...] o pow. 2,2198 ha (obr. 18 - L. , ark. 7) na działkę nr [...] o pow. 0,0111 ha oraz działkę nr [...] o pow. 2,2087 ha. Działka oznaczona nr : [...] o pow. 0,0111 ha leżąca w liniach rozgraniczających teren inwestycji, przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem 23 grudnia 2021 r., to jest z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej).

Wojewoda wyjaśnił, że nieruchomość przed jej podziałem, stanowiła współwłasność I. H. K. (udział [...]), B. J. K. (noszącej obecnie nazwisko K.-W.) (udział [...]), K. S. (udział [...]) oraz pani I. M. K. (udział [...]).

W dniu 24 stycznia 2022 r. Prezydent Miasta Lublin zawiadomił o wszczęciu postępowania byłych właścicieli nieruchomości. Następnie postanowieniami z dnia 24 stycznia 2022 r. i 10 maja 2022 r. powołał na biegłego J. L., posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego nr [...] oraz zobowiązał do sporządzenia operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości. W dniu 15 lipca 2022 r. powołany w sprawie biegły przedłożył operat szacunkowy, w którym określił wartość 1m2 przedmiotowej działki na kwotę 296,27 zł, co dało wartość rynkową gruntu 32 886,00 zł. Wskazany operat, pozytywnie oceniony przez organ I instancji, stał się podstawą do wydania decyzji i ustalenia odszkodowania w kwocie 32 886,00 zł.

Zdaniem Wojewody, rozpatrującego odwołania od powyższej decyzji, organ I instancji prawidłowo zebrał i rozważył materiał dowodowy w sprawie, czyniąc na jego podstawie właściwe ustalenia faktyczne. Również w warstwie materialnoprawnej zakwestionowana decyzja nie wykazuje uchybień.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 3 zrid nieruchomość objęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się - z dniem jej uostatecznienia - własnością Skarbu Państwa albo odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Jak stanowi art. 12 ust. 4a i 5 powołanej ustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za "przejęcie" nieruchomości pod inwestycje drogową, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym zastrzeżeniem, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1).

Z powyższego wynika kilka kluczowych dyrektyw. Odszkodowanie za "przejęcie" własności nieruchomości pod inwestycję drogową ma odpowiadać wartości tego prawa (art. 128 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Wojewoda podkreślił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości - art. 134 ust. 1 u.g.n., z wyłączeniem sytuacji, gdy ustala się jej wartość odtworzeniową, z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej - art. 135 ust. 1 u.g.n. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - art. 134 ust. 2 u.g.n.. Poprzez stan nieruchomości - jak wynika z legalnej definicji wyartykułowanej w art. 4 pkt 17 u.g.n. - rozumieć trzeba stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie nie ma sporu, że działka nr [...] została przejęta na własność Gminy [...], pod rozbudowę istniejącej drogi gminnej nr [...]L - ul. [...] w [...], na podstawie decyzji z dnia 18 listopada 2021 r. udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej.

Na potrzeby postępowania został sporządzony operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2022 r., którego aktualność biegły potwierdził w dniu 19 lipca 2023 r. Autorem operatu jest osoba posiadająca odpowiednie, wymagane prawem, uprawnienia.

Przedmiotowy operat szacunkowy stanowił podstawowy dowód w sprawie, wobec czego wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 kpa. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w sprawie jest prawidłowy i mógł stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania przyjętej przez Prezydenta Miasta Lublin. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda szczegółowy wykazał przesłanki, które świadczą o poprawności formalnej i merytorycznej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego odnosząc się do obowiązujących przepisów ustawowych oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej jako rozporządzenie)

W kontekście podniesionych w odwołaniach zarzutów organ odwoławczy wyjaśnił, że punktem wyjścia dla ustalenia wartości działki nr [...] nie mogą być ceny nieruchomości sąsiednich o przeznaczeniu mieszkaniowym. Działka [...], zgodnie z obowiązującym planem miejscowym przeznaczona była pod drogę publiczną, a zatem ustalenie jej wartości rynkowej powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o tym samym przeznaczeniu na rynku lokalnym. Działce nr [...] nie można przypisywać wartości rynkowej uwzględniającej wartość adekwatną dla działek budowlanych, albowiem wobec treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ta nie może mieć takiego przeznaczenia; na rynku lokalnym nie mogłaby osiągnąć ceny transakcyjnej wynikającej z przeznaczenia mieszkaniowego.

W zakończeniu Wojewoda podniósł, że kontrola zaskarżonej decyzji nie wykazała uchybień, które uzasadniałyby, uwzględnienie odwołań. Operat szacunkowy został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane prawem uprawnienia, przy zastosowaniu właściwych metod i technik wyceny. Autor operatu wyjaśnił i opisał wszystkie okoliczności faktyczne, mające wpływ na poszczególne etapy i metody (techniki) sporządzania operatu. Dobór nieruchomości podobnych, kryteriów oceny i ich wagi, nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego, podobnie jak i przedstawione w operacie działania matematyczne oparte na stosownych algorytmach.

Skargi na powyższą decyzję Wojewody wniosły: I. H. K., B. K. (działająca przez pełnomocnika adw. K. K.), I. W. oraz K. S. (dalej jako: skarżące). Treści skarg zawierają zbliżoną (zasadniczo analogiczną) treść.

W skargach zarzucono w szczególności:

1. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy tj. art 7 k.p.a w zw. z art 77 k.p.a. poprzez niedopełnienie przez organ wydający decyzję obowiązków określonych przepisami procesowymi polegające na tym, że organ ocenił operat rzeczoznawcy majątkowego w sposób bezkrytyczny nie odnosząc się do argumentacji skarżącego w sposób rzeczowy tym samym przyjmując za pewnik wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, mimo, że jako organ wydający decyzję jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie wysokości odszkodowania; z pominięciem okoliczności, że wyceniana nieruchomość znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo wielomieszkaniowe, a w konsekwencji wadliwe zastosowanie dyrektyw ustalenia wysokości odszkodowania, zawartych w tym przepisie.

Na podstawie powyższych zarzutów wniesiono o:

1. uchylenie zaskarżonego aktu w całości;

2. zasądzenie od Wojewody Lubelskiego na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania przed sądem administracyjnym według norm przepisanych.

W uzasadnieniu przedstawiono argumenty świadczące, zdaniem skarżących, o słuszności złożonego środka zaskarżenia.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, wnosząc o oddalenie skarg.

Na rozprawie w dniu 26 marca 2024 r. WSA w Lublinie postanowił, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako p.p.s.a.) połączyć sprawy wskazanych powyżej czterech skarg do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Postanowiono o połączeniu spraw prowadzonych pod sygn. akt II SA/Lu 65/24, II SA/Lu 66/24, II SA/Lu 67/24 oraz II SA/Lu 68/24 i prowadzeniu ich pod sygn. akt II SA/Lu 65/24.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz. U. z 2022 r. poz. 4292, ze zm.) oraz art. 3 p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają bowiem prawa.

Przechodząc do meritum sprawy przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanych rozstrzygnięć jest ustalenie skarżącym odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0111 ha (obr. 18 - [...], ark. 7), przejętą na własność Gminy [...] na mocy decyzji Prezydenta Miasta Lublin nr [...] z dnia 18 listopada 2021 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej: budowa ul. [...], w kwocie 32 886,00 zł

Podstawę prawną ustalenia odszkodowania stanowił w szczególności art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, zgodnie z którym: wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Dodatkowo należy wyjaśnić, że stosownie do art. 12 ust. 5 powołanej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Należy również wskazać, że w myśl § 36 ust. 1 powoływanego powyżej rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Nie ma przy tym żadnej wątpliwości, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi decyzja administracyjna wydawana przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania dla organów administracji stanowi stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., w uzasadnieniu jako u.g.n.) opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości.

W niniejszej sprawie bezsporne pozostaje, że wystąpiły wszystkie przesłanki do ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości należącej do skarżących pod realizację inwestycji drogowej przez Gminę [...].

Przede wszystkim nie jest kwestionowany fakt, że decyzją nr 1303/2021 z dnia 18 listopada 2021 r., znak: AB-ID-II.6740.4.15.2021 Prezydent Miasta Lublin udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej: budowy ul. [...] od km 0+006,00 do km 0+080,00 oraz ulicy KDD-G od km 0+000,00 do km 0+098,35 w [...] polegającej na: rozbudowie istniejącej drogi gminnej nr [...] (ul. G. F. w L.), budowie planowanej drogi ([...] w L.) wraz z budową oświetlenia drogowego i kanału technologicznego. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 23 grudnia 2021 r. Na podstawie tej decyzji zatwierdzono m.in. podział działki nr [...] o pow. 2,2198 ha (obr. 18 - L., ark. 7) na działkę nr [...] o pow. 0,0111 ha oraz działkę nr [...] o pow. 2,2087 ha. Działka oznaczona nr [...] o pow. 0,0111 ha leżąca w liniach rozgraniczających teren inwestycji, przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem 23 grudnia 2021 r. Działka przed podziałem stanowiła własność skarżących w odpowiednich wskazanych już powyżej udziałach.

Analiza sprawy nie pozostawia wątpliwości co do przejęcia nieruchomości pod realizację przez Gminę [...] inwestycji drogowej oraz konieczności ustalenia i wypłaty odszkodowania. Zarówno treść odwołań od decyzji organu pierwszej instancji, jak i późniejszych skarg na decyzję organu odwoławczego, wskazują, że istota sporu ogranicza się do ustalonej przez organy wysokości odszkodowania. Zarzuty zawarte w skardze sprowadzają się do wykazania błędów w stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania operacie szacunkowym oraz niewłaściwej ocenie tego operatu przez organy.

W ocenie Sądu, zarzuty skarżących nie są jednak zasadne.

Podstawę ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprawy stanowił operat szacunkowy z dnia 15 lipca 2022 r. sporządzony na zlecenie Prezydenta Miasta Lublin przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J. L..

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych. Oczywiście operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Skoro bowiem zgodnie z art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, to konstatacja ta determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, ponieważ nimi nie dysponują.

Podkreślić trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. (mającego z mocy art. 12 ust. 5 specustawy drogowej zastosowanie przy ustalaniu wysokości przedmiotowego odszkodowania), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19 (LEX nr 3519264), brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. To bowiem autor operatu, a nie organ lub sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Zatem tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Możliwość weryfikacji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. potwierdzono również w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2023 r. Sąd ten wskazał, że ustanowioną przepisem art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ zakwestionuje jego prawidłowość. Przepisy prawa nie przewidują innej możliwości zakwestionowania ustalonej operatem szacunkowym wartości nieruchomości. (zob. wyrok NSA z 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III FSK 1367/22, CBOSA)

Dodać należy, że weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli wystąpić o to także skarżący, jeżeli uważali, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Z możliwości tej jednak strony nie skorzystały, dokonując własnej oceny, której twierdzenia stanowią tylko wyraz niezadowolenia z oszacowanej wartości nieruchomości i które nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym.

Sąd zauważa, że organ I instancji pismem z dnia 18 października 2022 r. (k. 76 akt adm. org. I inst.) poinformował skarżące o możliwości wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Organ dał również stronom możliwość ustosunkowania się do operatu, składania uwag i ocen. Skarżące nie skorzystały z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 u.g.n. Z akt sprawy wynika, że do uwag B. K.-W. z dnia 8 września 2022 r. (k. 64 akt adm. org. I inst.) oraz K. S. (k. 68, akt adm. org. I inst.) ustosunkował się odrębnymi pismami z dnia 11 października 2022 r. rzeczoznawca majątkowy (k. 73-75, akt adm. org. I inst.). Nie znajdując podstaw do konieczności oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców organ I instancji z urzędu, a także na żądanie pełnomocnika B. K., nie wystąpił o ocenę operatu (postanowienie k.104, akt adm. org. I inst.).

W ocenie Sądu, dokonanej w niniejszej sprawie przez organy obu instancji ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, nie można zarzucić wadliwości. Organy zasadnie opinii tej przyznały moc dowodową. Sporządzonemu operatowi nie można bowiem postawić zarzutów naruszenia elementów formalnych (procedury i metodologii sporządzania), ani sprzeczności z logiką czy doświadczeniem życiowym, ani niespójności czy niepełności.

Przypomnieć należy, że ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem pod drogę publiczną, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Z § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie.

Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.

Zdaniem Sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Transakcje uwzględnione podczas wyceny działki przejętej pod drogę publiczną dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według ich przeznaczenia pod drogi publiczne biegły przyjął do porównania 5 transakcje nieruchomościami o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej, będącymi przedmiotem prawa własności z terenu Miasta [...]. Transakcje te miały miejsce w okresie od 8 lipca 2020 r. do 23 czerwca 2021 r. W tabelach znajdujących się w operacie opisano wskazane nieruchomości, a także wskazano cechy rynkowe i ich ocenę oraz wprowadzono poprawki do wyceny wynikające z cech szczegółowych (str. 13-16 operatu). Dokonując wyceny nieruchomości w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegły dokonał ponadto korygowania ceny.

Sąd podziela stanowisko organów, iż sporządzony przez biegłego J. L. operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegły wyjaśnił zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność.

Należy jeszcze raz podkreślić, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2014., sygn. akt I OSK 1358/12, wyrok NSA z dnia 7 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2337/22, CBOSA)

Zdaniem Sądu rzeczoznawca, a za nim organy prawidłowo zastosowały § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie jest zatem zasadny zarzut dotyczący nieuwzględnienia faktu znajdowania się w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości przejętej pod drogę publiczną nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (zarzut nr 2 zawarty w skargach). W orzecznictwie sądów administracyjnych przedstawione jest stanowisko, w pełni podzielanie przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia należy odczytywać w ten sposób, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. (zob. wyrok NSA z dnia 23 maja 2023 r., sygn. akt I OSK 870/2, wyrok NSA z dnia 13 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1341/22, CBOSA). W realiach przedmiotowej sprawy możliwe było ustalenie wartości wycenianej nieruchomości w porównaniu do cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Niewątpliwe jest, że działka nr [...], na dzień wydania decyzji Prezydenta Miasta Lublin w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod drogę publiczną, a rzeczoznawca w okresie od 8 lipca 2020 r. do 23 czerwca 2021 r. znalazł na lokalnym, gminnym, rynku transakcje obejmujące prawo własności działek przeznaczonych pod drogi publiczne. W sprawie zaistniały więc podstawy do oszacowania nieruchomości przejętej pod drogę publiczną w odniesieniu do ceny transakcji nieruchomościami drogowymi.

Sąd jeszcze raz podkreśla, że wyceny nieruchomości przejmowanej pod drogę publiczną można dokonać w odniesieniu do wartości działek sąsiednich (przyległych), ale jedynie wówczas, gdy określenie wartości nie jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przedmiotowej sprawy możliwe było ustalenie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dlatego też niezasadne jest odwoływanie się do cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne przy ustalaniu wysokości odszkodowania w tejże sprawie.

W ocenie Sądu, nie ma podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określonymi prawem zasadami oraz metodologią wyceny wartości nieruchomości. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, a co świadczy dodatkowo o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

W tych okolicznościach organy zasadnie przyjęły w oparciu o operat z dnia 15 lipca 2022 r., że wartość przejętej pod drogę publiczną nieruchomości o powierzchni 111m2 wynosiła 32 886,00 zł (111 x 296,27 zł/m2). Dlatego też wysokość odszkodowania przyznanego skarżącym jest prawidłowa.

Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku