Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 859/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par 3 ust 1, par 5 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie : WSA Renata Czeluśniak WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2014 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 1 kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., znak [...] na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2012r. póz. 647 z późniejszymi zmianami), §1- 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1589) oraz art. 104 k.p.a. - po rozpatrzeniu wniosku J. B. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego wraz z garażem podziemnym i miejscami postojowymi w parterze, zlokalizowanego na działkach nr [...]i [...] obr. [...] wraz z budową chodnika oraz budową zjazdu z działki drogowej nr [...] obr. jw. na działkę nr [...] obr. j.w., przy ul. K. w K.".

Uzasadniając swoją decyzję organ I instancji stwierdził, że dla przedmiotowego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W trakcie postępowania uzyskano konieczne uzgodnienia i opinie innych organów administracji. W decyzji ustalono wszystkie wymagane przepisami prawa parametry przyszłej zabudowy ustalając zgodnie ze specyfiką urbanistyczną projektowanego budynku oddzielnie wysokość elewacji frontowej, oraz wysokość gzymsów nowej zabudowy na tyłach elewacji frontowej, podobnie geometrie dachu ustalono odrębnie dla obydwu części inwestycji. Zezwolono ze względów przestrzennych na usytuowanie nowej zabudowy położonej na tyłach części frontowej w granicy działki nr [...]. Dopuszczono w części tylnej zabudowę oddzielnych segmentów przylegających do granicy dz. nr [...] na szerokości do 15 m. Ustalono warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Do decyzji zostały załączone wszystkie wymagane przepisami prawa załączniki tekstowe i graficzne.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła B. B., która zarzuca, iż decyzja została wydana bez niezbędnego dla niej uzgodnienia z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, gdyż termin, w jakim ją uzgodniono został wadliwie obliczony. Zdaniem odwołującej nie wyznaczono jednoznacznie gabarytów przyszłej inwestycji, zaś wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki został wyraźnie zawyżony w stosunku do średniej dla terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, że co do zasady wynikającej z art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia, terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Powołany w zaskarżonej decyzji przepis art.59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że, budowa obiektu budowlanego lub wykonanie robót budowlanych w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Zasadniczym przepisem regulującym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy jest art. 61 ustawy. Jest to przepis, który normuje gospodarowanie przestrzenią, stawia określone warunki i przesłanki dla realizacji inwestycji, możliwości wydania pozytywnej decyzji. Spełnienie łączne wszystkich przesłanek zawartych w cytowanym przepisie i zgodność z przepisami prawa powszechnie obowiązującego daje podstawę do pozytywnego załatwienia wniosku inwestora.

Tymi przesłankami są: możliwość określenia dla nowej zabudowy zasad kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu; dostępu do drogi publicznej; istnienie uzbrojenia terenu, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodność decyzji z przepisami odrębnymi.

Oprócz wymienionych warunków wymagane jest ustalenie parametrów inwestycji w sposób określony przepisami wykonawczymi - Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588) Ustalenia dotyczą linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Organ administracji na zasadzie art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami.

W postępowaniu poprzedzającym jej wydanie, zebrano zgodnie z wymogami prawa wszelkie potrzebne opinie organów, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy w tym Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...].03.2013r, w zakresie ochrony środowiska, ZIKiT z dnia [...].07.2013r w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego., Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia [...].03.2012 ,, oraz opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia [...].04.2013 r oraz Rady Dzielnicy [...] Z.. Pozyskano także w zgodzie z punktami 8 i 11 tego przepisu ustawy uzgodnienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Krakowie i Regionalnego Dyrektora Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Wszystkie uzgodnienia i opinie pozytywnie ustosunkowują się do przedłożonego projektu decyzji. Żadna z powołanych organizacji branżowych nie dostrzegła przeszkód w realizacji projektowanej inwestycji.

Odpowiadając na zarzut odwołania dotyczący braku uzgodnienia z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K. Kolegium stwierdza, że jest on niezasadny. Projekt decyzji z dnia [...].09.2013 r został doręczony m.in. do tego organu w dniu [...].10.2013 r. (dowód - k 143) ,a więc zgodnie z treścią art. 53 ust. 5 c ustawy uznaje się, że został uzgodniony po 21 dniach od dnia otrzymania. Termin zawarty w tym przepisie upłynął w dniu [...].11.2013 r., a więc decyzja wydana [...].12.2013 r. została wydana po otrzymaniu uzgodnienia.

Dokonująca analizy urbanistyczna - architektonicznej inż. arch. J. S. wyznaczyła obszar analizy w granicach, zgodnie z § 3 ust.2 cyt. Rozporządzenia, na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, Analizująca zaznaczyła, że teren inwestycji położony jest w Dzielnicy [...] Z., w pobliżu centrum miasta, pomiędzy rzekami W. i R., Obszar ten ma duże znaczenie ekspozycji wzdłuż historycznego traktu wjazdowego, dla krajobrazu miejskiego, równocześnie jest objęty ustaleniami dla otuliny B. – T. Parku K..

W wynikach analizy stwierdzono, że wnioskowane zamierzenie spełnia warunek kontynuacji funkcji określony w przepisie art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy w zakresie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej, dróg publicznych, wewnętrznych, obiektów infrastruktury technicznej. Zabudowa ta jest dostępna z tej samej drogi publicznej tj. drogi wojewódzkiej ul. K. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (co stwierdzono na podstawie opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. nr [...]), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Kontrolując ustalone i uzasadnione dokładnie w analizie, a powielone w decyzji poszczególne parametry dla nowej zabudowy Kolegium stwierdza, że zostały one właściwie rozpatrzone zaś przyjęte ustalenia dostatecznie uzasadnione. Natomiast ustalenie niektórych z nich w inny sposób niż określony w zapisach rozporządzenia znajduje swe uzasadnienie w wynikach analizy, więc są one również zgodne ze szczegółowymi zapisami przywołanego rozporządzenia.

Analizując zapis dotyczący wyznaczenia linii zabudowy dla inwestycji w postaci kontynuacji tej linii na działce nr [...] stwierdza się, że odpowiada on raczej zapisowi § 4.3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury niż § 4.4, gdyż zabudowa na działkach sąsiednich tworzy wyraźny uskok (zabudowa na działce nr [...] jest wysunięta w kierunku krawędzi jedni względem zabudowy działki nr [...]) Uchybienie to nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie gdyż sama linia, z punktu widzenia ładu przestrzennego, została wyznaczona prawidłowo. Kolegium zaznaczyło, że wyznaczenie linii zabudowy w odległości 7,5 m od krawędzi jezdni w przypadku drogi wojewódzkiej, (dla której to zapisy art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych nakazują odsunięcie projektowanej zabudowy na odległość 8m), w znacznej mierze uzależnia, zgodnie z treścią art. 43 ust. 2 w/w ustawy, możliwość realizacji inwestycji od uzyskania przez inwestora zgody zarządcy drogi, która to zgoda wydawana jest na etapie poprzedzającym uzyskanie pozwolenia na budowę. Wyznaczony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji uznano za prawidłowy z punktu widzenia ładu przestrzennego i uzasadniony wynikami analizy architektoniczno - urbanistycznej (zgodnie z zapisem § 5.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury), pomimo iż przekracza on rzeczywiście matematycznie obliczoną średnią wyznaczoną dla analizowanego obszaru. W analizowanym obszarze znajdują się, bowiem (nawet w bezpośrednim sąsiedztwie) działki o wartościach wskaźnika powierzchni zabudowy znacznie powyżej średniej (np. działki nr [...],[...],[...],[...] i [...]), wobec tego wprowadzenie nowej zabudowy w granicach wyznaczonych tym parametrem nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego w obszarze. Podobnie za prawidłowy uznano wyznaczony wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, jako odpowiadający powierzchni pozostawionej, jako taka na zainwestowanych działkach w analizowanym obszarze - nie ma, bowiem przepisu jednoznacznie nakazującego wyznaczenie tego wskaźnika na podstawie średniej dla całego obszaru. W ocenie Kolegium warunki określone w art. 61 ust. 1 w/w ustawy oraz przepisów wykonawczych zostały łącznie spełnione dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji zostało przeprowadzone poprawnie, przy udziale stron postępowania, z zapewnieniem im czynnego udziału, po zebraniu wymaganych przepisami prawa opinii i uzgodnień.

Decyzję organu II instancji zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie B. B., domagając się jej uchylenia , zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 5c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez uznanie, że decyzja o warunkach zabudowy nie wymaga jednoznacznego wskazania gabarytów Inwestycji;

- § 5 pkt 1 Rozporządzenia poprzez nieuzasadnione uznanie, że z załączonych "Wyników Analizy Urbanistyczno-Architektonicznej" wynika, że wskaźnik powierzchni zabudowy Inwestycji w stosunku do powierzchni działki można wyznaczyć na poziomie 59%-67%, tj. poziomie znacznie zawyżonym w stosunku do średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego - 56%.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy oraz § 1 Rozporządzenia stwierdzono, że z przepisów tych wynika, że w decyzji o warunkach zabudowy w sposób jednoznaczny powinny być określone gabaryty planowanego obiektu budowlanego. Tymczasem w decyzji o warunkach zabudowy określone zostały jedynie parametry inwestycji od ul. K. .i bez wskazania tych parametrów dla nowej zabudowy na tyłach zabudowy frontowej, w szczególności w stosunku do działki nr [...], na której posadowiona jest kamienica przy ul. K.

Uzasadniając zarzut naruszenia § 5 pkt 1 Rozporządzenia wskazano, że w myśl tego przepisu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Zgodnie z § 5 pkt 2 Rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Określenie wskaźnika zabudowy powinno - co do zasady odbywać się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego, a w wyjątkowych sytuacjach wskaźnik ten może być zwiększony. Wówczas jednak, określenie tego wyższego wskaźnika powinno wynikać z przeprowadzonej analizy.

W decyzji o warunkach zabudowy wskaźnik określono znacznie powyższej średniego wskaźnika, a jednocześnie z analizy nie wynika by przyjęcie tego wskaźnika było uzasadnione. Przyjęcie zawyżonego wskaźnika uzasadniono jedynie twierdzeniem o "dominującej w danym obszarze zwartej formie zabudowy". Podobnie w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, iż wskaźnik został określony prawidłowo z tej przyczyny, iż w analizowanym obszarze znajdują się działki o wskaźniku zabudowy powyższej średniej dla analizowanego obszaru. Skarżąca zauważa, że w analizowanym obszarze znajdują się także działki o znacznie niższym wskaźniku zabudowy, co jednak nie zostało wzięte pod uwagę. Przyjęcie zawyżonego wskaźnika wydaje się nieuzasadnione, szczególnie w kontekście twierdzeń analizy o położeniu Inwestycji w obszarze, który "podlega intensywnej urbanizacji" (s. 1 analizy) oraz w sąsiedztwie działek "z bogatą zielenią, w tym licznymi drzewami" (s. 1 analizy). Z analizy wynika, że "nasycenie powierzchniami biologicznie czynnymi, głównie w postaci zielem jest średnie" (s. 2 analizy). Z tej przyczyny zawyżenie wskaźnika zabudowy i tym samym dalsza redukcja powierzchni biologicznie czynnych nie wydaje się uzasadniona.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) - dalej "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Rozpoznając sprawę na podstawie tych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Organy administracyjne przeprowadziły wnikliwe i staranne postępowanie, które doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały na podstawie właściwie sporządzanej (przez osobę posiadającą uprawnienia architekta – mgr inż. arch. J. S.) analizy urbanistyczno – architektonicznej obszaru otaczającego działkę, w której zbadano funkcje oraz cechy zabudowy, zagospodarowanie terenu, intensywność wykorzystania terenu, w zakresie wymaganym w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Treść analizy odpowiada również przepisom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Ust. 2 powołanego przepisu stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Granice obszaru analizowanego zostały określone zgodnie z powołanym wyżej przepisem. Sąd nie dopatrzył się również żadnych uchybień w przeprowadzonej analizie. W sprawie sporządzono obszerną i szczegółowa analizę urbanistyczną , wraz z prawidłowym załącznikiem graficznym. Należy podkreślić, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683).

Wbrew zarzutom skargi planowana inwestycja budowy budynku wielorodzinnego mieszkalno – usługowego wraz z garażem podziemnym i miejscami postojowymi w parterze zlokalizowanego na działkach nr [...] i [...] wraz z budową chodnika oraz budową zjazdu z działki drogowej nr [...] na działkę [...] w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz gabarytów i formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu stanowi kontynuację zabudowy występującej na działkach sąsiednich w szczególności dz. nr [...] , [...],[...],[...],[...] zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa i spełnia warunki z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Teren inwestycji położony jest w dzielnicy [...] K. – Z., w kwartale zabudowy, który wyznaczają ulice S., K. i K.. W sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się budynki użytkowane, jako mieszkalne wielorodzinne, w większości z wbudowanymi lokalami o charakterze handlowo- usługowym w parterach. Istniejącej zabudowie towarzyszą budynki gospodarcze i garażowe położone w głębi działek wraz z uzupełniającymi elementami w postaci miejsc postojowych i zieleńców.

Parametry inwestycji mieszczą się w granicach średnich spotykanych w obszarze analizowanym, przy pewnym dopuszczalnym marginesie odstępstw właściwie uzasadnionym w analizie i decyzji. W trakcie trwania postępowania zebrano wszelkie potrzebne opinie organów i dokonano wymaganych uzgodnień.

Linię zabudowy wyznaczono dopuszczalnie w odległości 7,5 m od krawędzi jezdni, od strony ul. K.. Wbrew zarzutom skargi wskaźnik zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni terenu inwestycji nie został wyznaczony dowolnie a ustalony na poziomie 59 – 67 % jest prawidłowy, wynika z analizy, nie został zawyżony bez uzasadnienia. (§ 5 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszcza możliwość wyznaczenia innego wskaźnika zabudowy niż średni, jeśli wynika to z analizy)

Wskaźnik w całym obszarze analizowanym jest zróżnicowany, średni to 56 % ale dla działek usytuowanych bezpośrednio przy granicy jako zwarta pierzeja - uśredniony wskaźnik kształtuje się w wysokości 59 %. Wyznaczony wskaźnik zbliżony jest do średniego ciągu budynków frontowych wzdłuż ulicy i nie przekracza najwyższego występującego na terenie analizowanym – 93 % dla działki [...]. Teren z uwagi na bliskość centrum ( między rzeka R. a al. K. ) podlega intensywnej urbanizacji. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, drogi, obiekty infrastruktury technicznej. Dominuje zwarta forma zabudowy co umożliwia nawiązanie do wskaźników występujących pośród działek z zabudową sytuowaną bezpośrednio wzdłuż dłuższych granic działki [...] i [...]- 60% , [...] i [...]– 67 %. W samym sąsiedztwie znajdują się działki o wskaźniku większym od średniej dla analizowanego obszaru co nie spowoduje zaburzenia ładu przestrzennego – działki: [...] - 78 %, [...]- 93% , [...]-76%,

Wbrew zarzutom skargi również parametry dla nowej zabudowy na tyłach zabudowy frontowej zostały określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy wystarczająco:

- wysokość nowej zabudowy na tyłach wyodrębnionej części frontowej ustalono od 4,5 do 16m – 16,3 m nie wyżej niż gzyms w elewacji frontowej ( pkt d )

- na tyłach wyodrębnionej części frontowej dach płaski, do wysokości określonej w pkt d , ( pkt e ),

- ustalono ukształtowanie nowej zabudowy z częścią frontową w pierzei ul. K. o głębokości 15 m wyodrębnioną na całej szerokości tylnej elewacji ponad parterem ( pkt f decyzji).

Zgodność ze szczegółowymi przepisami techniczno – budowlanymi będzie przedmiotem badania na etapie pozwolenia na budowę.

Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Podkreślić należy, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). W przypadku, gdy planowaną inwestycję można pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Brak jest przy tym podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, chociażby jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące.

Reasumując sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna nie budzi zastrzeżeń. Część graficzna analizy jest przejrzysta i czytelna, a część tekstowa wyczerpująca i jednoznaczna. W analizie uwzględniono zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji. Uwzględniono wszystkie działki znajdujące się w obszarze zabudowy. Cała zabudowa wzięta pod uwagę znajduje się w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie inwestycji. W aktach znajdują się tabele charakteryzujące wszystkie działki z uwzględnieniem parametrów takich jak : powierzchnia , szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki, wysokość kalenicy i jej układ, geometria dachu, wskaźnik powierzchni zabudowy a także jej rodzaj. Materiał został poparty zdjęciami budynków. Część tekstowa analizy jest spójna z częścią graficzną, a wyniki analizy posiadają szczegółowe uzasadnienie. Organy prowadzące postępowanie dokonały prawidłowej analizy planowanej zabudowy pod kątem zgodności z istniejącą funkcją zabudowy dochodząc do wniosku, że nie pozostaje z nią w konflikcie.

Jak wynika z powyższego wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały przez organy wyjaśnione zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r. poz. 270).