Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 89/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2023-05-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 6 ust. 2, art. 56, art 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, 4, 5a, art. 63 ust. 3, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 19 maja 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński Protokolant starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 maja 2023 roku sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 1 grudnia 2022 roku nr SKO.4120.272.22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. ał


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 1 grudnia 2022 r. nr SKO.4120.272.22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu, po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Z.B. od decyzji Burmistrza L. z dnia 13 października 2022 r., znak: [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch silosów po 30 ton na zboże na części działki nr 22 obręb K., gm. L. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm., powoływanej dalej jako: "k.p.a.") oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-6 w zw. z art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej również jako "u.p.z.p.") utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium w pierwszej kolejności wskazało, iż wnioskiem z dnia 9 sierpnia 2022 r. G.M. wystąpił do Burmistrza L. o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch silosów po 30 ton na zboże w zabudowie zagrodowej na części działki nr [...] obręb K., gm. L..

Decyzją z dnia 13 października 2022 r., znak: IPB.6730.39.2022, organ ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji po dokonaniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego, a także po uzgodnieniu decyzji ze Starostą [...] oraz Dyrektorem Zarządu Zlewni w Kaliszu Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie i po stwierdzeniu, że wnioskowana inwestycja spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 i ust. 5 u.p.z.p.

Odwołanie od decyzji wniósł Z.B. wskazując, że nie zgadza się z rozstrzygnięciem, ponieważ chce przekazać gospodarstwo rolne córce, która na działce sąsiadującej z terenem inwestycji planuje zbudować dom. Zwrócił uwagę, że obecne sąsiedztwo jest już bardzo uciążliwe (hałas, odór, spływające ścieki z kiszonek, z mycia maszyn, wody gruntowe), a jego działka straciła 50% swojej wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu nie znalazło podstaw do zakwestionowania zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium podkreśliło, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że jeżeli nie ma niezgodności projektowanego przedsięwzięcia z przepisami odrębnymi od u.p.z.p., to organ rozpatrujący sprawę nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy - o ile rzecz jasna spełnione są przesłanki wydania decyzji wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Z akt sprawy wynika natomiast, że G. M. planuje realizację inwestycji polegającej na budowie dwóch silosów po 30 ton na zboże na części działki nr 22 obręb K., gm. L. Przedsięwzięcie pozostaje w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym, którego powierzchnia wynosi 20 ha. Burmistrz L. wskazał, że powierzchnia ta przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, wynoszącą 5,20 ha. Z uwagi na powyższe organ prawidłowo odstąpił od badania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., na podstawie dyspozycji art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Inwestor prowadzący gospodarstwo rolne znacznych rozmiarów i planujący realizację inwestycji z nim związaną nie jest bowiem skrępowany w swoim zamiarze zagospodarowania terenu ograniczeniami związanymi z koniecznością respektowania zasady dobrego sąsiedztwa, która dla innego rodzaju inwestycji jest zastrzeżona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Dla inwestycji o charakterze zagrodowym związanych z gospodarstwem rolnym o dużym areale ustawodawca przewidział ułatwienia w ich lokowaniu i dopuścił ustalenie warunków zabudowy po stwierdzeniu spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 6 u.p.z.p., tj. z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa.

Kolegium stwierdziło, że spełnione zostały pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Teren inwestycji ma bowiem zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (istniejące przyłącze wodociągowe i elektroenergetyczne). Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dotychczasowy sposób wykorzystania gruntu wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego nie ulegnie zmianie. Nadal będzie prowadzona na tym terenie działalność rolnicza. Z przepisów szczególnych nie wynikają przeciwwskazania do realizacji inwestycji. Inwestycja nie znajdzie się w obszarach, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Ponadto decyzja została uzgodniona ze Starostą [...] (postanowienie z dnia 9 września 2022 r., znak: [...]) oraz Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu (postanowienie z dnia 2 września 2022 r., znak: PO.ZPU.2.522.2193.2022.DK). Ponadto rozstrzygnięcie zawiera elementy wymagane przez art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, 3) linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, tj. 1:1000). Decyzja posiada załączniki, o których mowa w § 9 ust. 2 rozporządzenia, tj. wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierające część tekstową i graficzną oraz mapę w skali 1:1000.

Odpowiadając na zarzuty skarżącego, Kolegium wskazało, że przedmiotem postępowania mającego na celu wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest badanie dopuszczalności realizacji inwestycji pod kątem uciążliwości dla środowiska m.in. pod względem hałasu, czy zanieczyszczeń. Wskazana kwestia jest przedmiotem postępowania prowadzonego w trybie i na zasadach wynikających z ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1029 ze zm.). Planowana inwestycja nie zalicza się jednak do przedsięwzięć, dla których wymagane jest uzyskanie decyzji ustalającej środowiskowe uwarunkowania zgodnie z przepisami wskazanej ustawy.

Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu nie są również zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji. Subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem działalności prowadzonej na działce oraz podejrzenie, że inwestor będzie rozwijał uciążliwą dla niego działalność, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich w przedmiotowym postępowaniu mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą natomiast zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich, czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes tych osób. Organy mogą jedynie zakreślić ramy ochrony i zobligować inwestora do ich przestrzegania przy tworzeniu projektu budowlanego. W pkt 5 decyzji ww. wymagania zostały wskazane. Obwarowania te postawione inwestorowi mają zapewnić osobom trzecim poszanowanie ich własności i swobodne korzystanie z ich nieruchomości. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można natomiast wywodzić naruszenia interesu osób trzecich. Ponadto ustawodawca nie uzależnił wydania decyzji od zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości na realizację inwestycji. W przypadku, kiedy w związku z realizacją inwestycji nieruchomość skarżącego straciłaby na wartości, ma on prawo do ubiegania się o stosowne odszkodowanie wytaczając powództwo przed sądem powszechnym.

Skargę na powyższą decyzję wniósł Z.B., wskazując, iż narusza ona prawo i jest bardzo krzywdząca dla jego rodziny. W ocenie Z. B. przy wydawaniu decyzji nie wzięto pod uwagę chronionego prawem interesu publicznego i interesu osób trzecich. Skarżący podkreślił, iż jego działka sąsiadująca z działką, na której planowana jest inwestycja, straciła na wartości ponad 50 procent. Córka skarżącego natomiast nie uzyska zgody na budowę domu mieszkalnego i założenie agroturystyki. Poprzez wybudowanie obory i następnych obiektów na sąsiedniej działce skarżący jest narażony na oddziaływanie ścieków z kiszonek, mycia maszyn oraz wód gruntowych, które spływają na jego działkę. Występuje hałas, smród, skażenie gruntu i powietrza.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu podtrzymało argumentację wskazaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w konsekwencji wniosło o oddalenie skargi.

W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania G. M. wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 259, przywoływanej dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Stosownie zaś do treści art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, że rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a ponadto może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach danej sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Przedmiotem tak rozumianej kontroli Sądu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 1 grudnia 2022 r., nr. SKO.4120.272.22, utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza L. z dnia 13 października 2022 r., znak: [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. Kontrolując zaskarżoną w tej sprawie decyzję, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, organ nie dopuścił się bowiem istotnego naruszenia prawa materialnego lub prawa procesowego, które uzasadniałoby usunięcie decyzji z obrotu prawnego.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane i niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r., poz. 1986) obowiązującym od dnia 3 stycznia 2022 r. G.M. złożył bowiem wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji w dniu 9 sierpnia 2022 r.

Stosownie do treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały skonkretyzowane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Z powołanego przepisu wynika, że wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków. Niespełnienie zaś choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wyjątek od tej zasady wprowadza, znajdujący zastosowanie w niniejszej sprawie, przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W tym przypadku koniecznym jest spełnienie jedynie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2 - 6 u.p.z.p. Wskazany przepis znajduje zatem zastosowanie w razie łącznego spełnienia następujących przesłanek: planowana zabudowa musi mieć charakter zabudowy zagrodowej, zabudowa ta musi być związana z już istniejącym gospodarstwem rolnym, a gospodarstwo to musi przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Z najnowszego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, iż pojęcie gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową zagrodową odpowiada pojęciu gospodarstwa rolnego w rozumieniu cywilistycznym. Odczytując treść art. 61 ust. 4 wskazanej ustawy powinno się nawiązać do definicji sformułowanej w art. 553 w związku z art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1360, dalej również jako: "k.c."). Zgodnie z tymi przepisami nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Wymóg z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. można zatem uznać za spełniony, gdy wskazane przez wnioskodawcę grunty tworzą gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 553 k.c., a więc gdy są to grunty rolne, które stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, a nadto, gospodarstwo rolne musi być związane z planowaną zabudową. Wreszcie, powierzchnia takiego gospodarstwa powinna przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Ponadto współczesny charakter gospodarki rolnej powoduje utratę aktualności tradycyjnego pojmowania "zagrody", rozumianej jako zespół budynków i budowli zlokalizowanych w obrębie "działki siedliskowej", tworzących zagrodę, a więc budynki i budowle skoncentrowane wokół wspólnego obejścia. Pojęcie "zabudowy zagrodowej" użyte w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., tj. może obejmować swym zakresem inwestycje zagrodowe, które są organizacyjnie powiązane w ramach jednego gospodarstwa, nawet jeżeli są rozporoszone przestrzennie (por. wyrok NSA z 20 stycznia 2022 r., sygn. II OSK 1094/19; wyrok NSA z 22 listopada 2022 r., sygn. akt 3514/19, dostępne, podobnie jak inne przywoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia, w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej również jako: "CBOSA").

Odnosząc powyższe do realiów zaskarżonej decyzji należy wskazać na niekwestionowane w sprawie ustalenia organu co do tego, że inwestycja polegająca na budowie dwóch silosów na zboże, każdy z nich o wysokości do 8 m i objętości do 50 m3, zaplanowana została na części działki ewidencyjnej nr [...] w obrębie K., gm. L., należącej do gospodarstwa rolnego G.M., zamieszkałego na terenie gminy L., przy czym planowana inwestycja jest związana z prowadzonym przez G.M. gospodarstwem rolnym, którego powierzchnia wynosi ponad 20 hektarów, zaś średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w Gminie L. wynosi 5,20 ha. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że na terenie działki inwestycyjnej zlokalizowany jest budynek gospodarczy - obora. Organy administracji prawidłowo zatem ustaliły, iż planowane zamierzenie inwestycyjne, dla uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie wymaga spełnienia wymogów tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Celem unormowania z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, często o rozproszonym układzie, zorganizowanie swojego miejsca pracy w pewnym oddaleniu od miejsca zamieszkania (siedliska), czyli wydzielenia terenu przeznaczonego pod większe obiekty gospodarcze lub inwentarskie. Przyjęcie poglądu, że tego rodzaju obiekty miałyby być realizowane z zachowaniem zasady tzw. dobrego sąsiedztwa w istocie w ogóle uniemożliwiałyby ich realizację bez uprzedniego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem obiekty te mają być powiązane funkcjonalnie z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym oraz jego uwarunkowaniami, a nie z uwarunkowaniami oraz zabudową sąsiedniego gospodarstwa rolnego, które może mieć całkowicie odmienny profil produkcji rolnej (zob. wyrok NSA z 4 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2190/19, publ. CBOSA).

Zatem w toku postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji, organy musiały zbadać spełnienie przez nią warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p. Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w tym celu wokół terenu inwestycyjnego wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p. Jak podkreśliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wyniki analizy jednoznacznie wskazały, iż przesłanki te zostały spełnione. Teren inwestycji ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej, jego uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych – nadal prowadzona będzie na tym terenie działalność rolnicza. Inwestycja nie znajduje się na obszarach, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Ponadto decyzja organu pierwszej instancji zawiera wszystkie elementy, wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Została również wydana po uzyskaniu wymaganych uzgodnień. Ustalenia powyższe, niekwestionowane zresztą przez skarżącego, nie budzą wątpliwości Sądu. Stosownie zaś do art. 56 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Przepisami odrębnymi, do których ustawodawca odsyła w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., nie są jednak przepisy należące do systemu prawa budowlanego, bowiem przepisy te normują zupełnie inny etap postępowania inwestycyjnego, jakim jest etap realizacji inwestycji w postaci wykonania zaplanowanych robót budowlanych. Skoro zatem w niniejszej sprawie projektowana inwestycja spełniała wszystkie warunki, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6 u.p.z.p., organ właściwy nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy. Jak wskazano powyżej, Z.B., zarówno w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, jak i w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, nie kwestionował spełnienia przez planowaną inwestycję pozytywnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wskazywał natomiast, że organy administracji przy wydawaniu decyzji nie wzięły pod uwagę chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich, zaś projektowane zamierzenie budowlane negatywnie wpłynie na jego działkę, która sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycyjnym.

Należy podkreślić, iż prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest jednak wyłącznie promesą umożliwiającą, po spełnieniu szeregu wymagań, ubieganie się o pozwolenie na budowę. Nie narusza interesu osób trzecich. Konkretyzacja zapisów decyzji o warunkach zabudowy z uwzględnieniem art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682) następuje na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy, dotyczące ochrony interesów osób trzecich, mogą zawierać jedynie informację dla inwestora o działaniach niezbędnych dla uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich, czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi informację, co i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować, nie naruszając przepisów prawa i w kontekście wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest o tyle ograniczona, że nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu zainicjowanym wnioskiem inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może bowiem wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu pod planowaną inwestycję, nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę. Dopiero na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, obowiązkiem organów administracji jest zbadanie, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, ale wyłącznie w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyrok NSA z 15 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 2197/19; wyrok NSA z 2 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2426/19, publ. CBOSA).

Podkreślić należy również, że w decyzji organu pierwszej instancji wskazano warunki ochrony środowiska i ludzi, przyrody i krajobrazu oraz ochrony interesów osób trzecich, jakie będzie musiała spełnić projektowana inwestycja. Jak wskazano powyżej, nie mogły one być kompleksowe, gdyż wpływ planowanego zamierzenia budowlanego na nieruchomości sąsiednie oraz jego zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, badane są na etapie postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Natomiast, jak trafnie wskazało Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, planowana inwestycja nie należy do inwestycji mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, zatem nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, o której mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1029).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, iż brak podstaw do ustalenia, aby została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innym naruszeniem przepisów postępowania, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ wskazał i wyjaśnił ustalone fakty, wyjaśnił także prawidłowo podstawę prawną decyzji. Skarżący nie wykazał przy tym, aby decyzja o warunkach zabudowy została wydana z naruszeniem przepisów prawa, w szczególności, aby doszło do naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź z pominięciem zbadania którejkolwiek z przesłanek, wskazanych w art 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p.

Odnosząc się zaś do argumentów skarżącego, dotyczących spadku wartości jego nieruchomości w związku z budową na działce sąsiedniej kolejnych obiektów związanych z działalnością rolniczą, która jak podnosi skarżący, już obecnie powoduje hałas, smród, skażenie gruntu i powietrza, należy podkreślić, iż stosownie do treści art. 63 ust. 3 u.p.z.p., jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Przepisy te dotyczą odszkodowań w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy uniemożliwia lub istotnie utrudnia dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez osobę trzecią lub obniża jej wartość. Skarżący może zatem dochodzić roszczeń odszkodowawczych w odrębnym postępowaniu. Jednak nawet ewentualne obniżenie wartości nieruchomości skarżącego przez planowaną inwestycję nie może uniemożliwić wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy spełnione są wszystkie przewidziane prawem przesłanki do wydania takiej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.