Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 611/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 2, art. 71
journal: Dz.U. 2023 poz 1688
law: Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j.)
article: art. 7, art. 8 § 1, art. 10 § 1, art. 80, art. 77 § 1, art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 16 ust. 2 - 4, art. 53 ust. 4, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 - 3 i 5a, 6
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135, art. 153, art. 200 w zw. z art. 205 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 12 grudnia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski, Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw (spr.), Asesor WSA Beata Czyżewska, , Protokolant Asystent sędziego Izabela Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2024 roku sprawy ze skargi E. A.i W. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 10 czerwca 2024 roku znak: SKO.4150.322-324.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 23 kwietnia 2024 r. nr DPRG-UA-X.569.2024; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi solidarnie na rzecz skarżących E. A. i W. A. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz skarżącej E. A. kwotę 497 (czterysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. MR


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi decyzją z dnia 10 czerwca 2024 r., znak: SKO.4150.322-324.2024, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi (dalej także: Kolegium, organ II instancji, organ odwoławczy) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi (dalej także: organ I instancji)

z 23 kwietnia 2024 r., nr DPRG-UA-X.569.2024, znak: DPRG-UA-X.6730.69.2024 MMS, w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działce nr [...] w obrębie [...].

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

J.S. (dalej także: inwestor, wnioskodawca) dnia 13 lutego 2024 r. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z infrastrukturą (instalacjami zewnętrznymi: wodociągowa, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetyczna), urządzeniami budowlanymi (zbiorniki retencyjne)", załączając niezbędne dokumenty.

Prezydent Miasta Łodzi dnia 1 marca 2024 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie.

W toku postępowania dokonano analizy urbanistycznej wraz z analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokonano niezbędnych uzgodnień.

Sporządzony w oparciu o te dokumenty projekt decyzji o warunkach zabudowy został przesłany do wglądu E. A. oraz pełnomocnikowi inwestora.

W odpowiedzi, pełnomocnik inwestora wniósł o: zmianę z obowiązującej linii zabudowy na maksymalną lub o doprecyzowanie jaki procent szerokości elewacji ma być zlokalizowany w linii obowiązującej (budynek ma być częściowo wycofany poza linię zabudowy budynków sąsiednich); zmianę na wysokość od 4 do 8m (część budynku ma być parterowa i tam wysokość elewacji będzie do 4m, a część piętrowa i tam wysokość elewacji będzie do 8m); zmianę zapisu na "dach płaski".

A nadto pismem z dnia 19 kwietnia 2024 r. pełnomocnik inwestora wniósł o skorygowanie pomiaru budynku przy ul. [...] o wysokości 7,8 m.

Decyzją z 23 kwietnia 2024 r. Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji. Wnioskowane parametry: powierzchnia zabudowy od 220 m2 do 300 m2, szerokość elewacji frontowej od 10,0 m do 12,5 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 3,5 m do 8,5 m, wysokość kalenicy od 3,2 m do 8,2 m, dach płaski z kątem nachylenia od 1° do 3°.

Organ wskazał, że wniosek spełnia wymogi art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w myśl rozporządzenia z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.). Zatem dla przedmiotowej inwestycji nie jest wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w myśl art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2023 r. poz. 1094).

Teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie podjęto także uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Stosownie do przepisów art. 4 ust. 2 pkt. 2 ww. ustawy ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonano analizy:

warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych;

stanu prawnego i faktycznego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji:

właścicielem terenu planowanej inwestycji (działka nr [...]) są osoby fizyczne (w tym wnioskodawca),

teren inwestycji (działka nr [...]) jest obecnie niezabudowany,

teren inwestycji (działka nr [...]) zlokalizowany jest na obszarze zbiornika wód podziemnych nr [...] – N. (zgodnie z mapą głównych zbiorników wód podziemnych).

W odniesieniu do przepisów art. 61 ust. 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdzono:

Ad. art. 61 ust. 2-4: Nie dotyczy.

Ad. art. 61 ust. 5: Warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 można uznać za spełniony; projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Dalej powołując się na art. 61 ust. 1 ustawy, wykazano:

Ad 1) W wyniku przeprowadzonej analizy, zgodnej z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), wykazano, że nieruchomości objęte zakresem obszaru analizowanego są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w ww. zakresie.

Warunek tzw. dobrego sąsiedztwa należy uznać za spełniony. Wyniki analizy urbanistycznej stanowią załącznik do decyzji.

Ad 2) Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej należy rozumieć jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (drogi gminnej) przez projektowany zjazd.

Warunek spełniony.

Ad 3) Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego:

- zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci miejskiej - przedłożono Warunki przyłączenia nr [...] dla podmiotu [...] grupy przyłączeniowej do sieci dystrybucyjnej o napięciu znamionowym 0,4 kV przez gestora sieci PGE z dnia 22 stycznia 2024 r.;

- zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków z/do sieci miejskich - przedłożono pismo dotyczące możliwości przyłączenia do miejskiej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej dz. nr [...] (obr. [...]) przy ul. [...] w Ł. dla potrzeb budowy, gospodarstwa domowego - budynek mieszkalny jednorodzinny, znak: [...] od gestora sieci ZWiK z dnia 16 stycznia 2024 r.;

- ciepło z indywidualnego źródła ciepła.

Warunek spełniony.

Ad 4) Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr [...] oznaczona jest jako Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy). Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony.

Ad 5) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ad 6) Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, w stosunku do którego ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji, w zakresie sieci przesyłowej, nie znajduje się w obszarze strefy kontrolowanej gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2 oraz nie znajduje się w obszarze strefy bezpieczeństwa rurociągu.

Warunek spełniony.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji został przekazany do uzgodnienia z:

- Zarządem Dróg i Transportu w Łodzi - zarządcą drogi ul. [...],

- Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Łodzi,

- Marszałkiem Województwa Łódzkiego.

Zarząd Dróg i Transportu pozytywnie zaopiniował przedłożony projekt decyzji pismem z dnia 08 kwietnia 2024 r.

Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Łodzi oraz Marszałek Województwa Łódzkiego nie zajęli stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uzgodnienie uważa się za dokonane.

Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego i gazowego, operatora systemu dystrybucyjnego gazowego, podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W trakcie postępowania, stosownie do wymogów procedury administracyjnej (zgodnie z art. 61 § 4 oraz art. 10 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego), organ zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zapewniając stronom czynny udział w każdym stadium postępowania oraz zapoznawania i wypowiadania się co do materiałów i dowodów gromadzonych w sprawie do dnia wydania decyzji.

Pełnomocnik wnioskodawcy zapoznał się z projektem decyzji i w dniu 2 kwietnia 2024 r. zwrócił się z prośbą o zmianę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na zakres od 4,0 m do 8,0 m (w projekcie: od 3,0 m do 4,5 m) oraz zmianę formy dachu na dach płaski (w projekcie: dach wielospadowy, w tym dwuspadowy o nachyleniu głównych połaci od 25° do 40°).

Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że na terenie analizowanym maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 7,5 m i dotyczy budynku mieszkalnego przy ul. [...]. W dniu 19 kwietnia 2024 r. pełnomocnik wnioskodawcy przedstawił pomiar geodezyjny ww. budynku, zgodnie z którym wysokość ta wynosi 7,8 m. W związku z powyższym organ przychylił się do prośby i ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w przedziale od 3,0 m do 7,8 m. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika także, że na terenie analizowanym występuje budynek mieszkalny z dachem płaskimi (0°), a także budynki przekryte dachami o niewielkim kącie nachylenia (5°-15°), zatem organ przychylił się do prośby i ustalił geometrię dachu jako dach płaski, w tym wielospadowy o nachyleniu głównych połaci od 0° do 30°.

Zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji powierzono osobie, o której mowa w art. 5 ww. ustawy.

Spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ww. ustawy.

Do decyzji dołączono, w formie załączników: mapę w skali 1:500 (zawierającą linie rozgraniczające teren inwestycji oraz część graficzną wyników analizy urbanistycznej) oraz wyniki analizy urbanistycznej (część opisowa).

Na skutek odwołania złożonego przez strony postępowania – E.A., W.A. oraz C. K., organ odwoławczy wskazaną na wstępie decyzją z 10 czerwca 2024 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji w uzasadnieniu wskazał, iż teren inwestycji określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zasadnie przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej także: u.p.z.p.). Celem zaś postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia.

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną.

Celem analizy, a w ślad za tym i celem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i przedmiotem postępowania zmierzającego do jej wydania nie jest ustalanie konkretnych wymiarów planowanego obiektu budowlanego, lecz wskazanie koniecznych warunków przyszłej zabudowy w sposób uwzględniający zasadę ustanowioną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. zasadę "dobrego sąsiedztwa" wynikającą z konieczności zachowania ładu przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konkretne wymiary dotyczące tak samego obiektu, jak i jego usytuowania będą przedmiotem pozwolenia na budowę.

Organ właściwy do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy określa wymogi nowej zabudowy, biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, a w szczególności średnie wskaźniki wskazanych wymogów dla obszaru analizowanego. Jednocześnie rozporządzenie dozwala na pewne odstępstwa od średniej, m.in. co do wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 ust. 2) oraz szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 2), jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

W analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczno - tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja.

W granicach obszaru analizowanego dominuje zabudowa: mieszkaniowa jednorodzinna występująca najczęściej w połączeniu z zabudową gospodarczą/garażową. Teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (drogi gminnej) przez projektowany zjazd. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego:

- zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci miejskiej - przedłożono Warunki przyłączenia nr [...] dla podmiotu [...] grupy przyłączeniowej do sieci dystrybucyjnej o napięciu znamionowym 0,4 kV przez gestora sieci PGE z dnia 22 stycznia 2024 r.;

- zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków z/do sieci miejskich - przedłożono pismo dotyczące możliwości przyłączenia do miejskiej sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej dz. nr [...] (obr. [...]) przy ul. [...] w Ł. dla potrzeb budowy, gospodarstwa domowego - budynek mieszkalny jednorodzinny, od gestora sieci ZWiK z dnia 16 stycznia 2024 r.;

- ciepło z indywidualnego źródła ciepła.

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr [...] oznaczona jest jako Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy). Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony.

Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, w stosunku do którego ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, nie znajduje się w obszarze strefy kontrolowanej gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2 oraz nie znajduje się w obszarze strefy bezpieczeństwa rurociągu.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji został przekazany do uzgodnienia z Zarządem Dróg i Transportu w Łodzi - zarządcą drogi ul. [...], Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Łodzi, Marszałkiem Województwa Łódzkiego. Zarząd Dróg i Transportu pozytywnie zaopiniował przedłożony projekt decyzji pismem z dnia 8 kwietnia 2024 r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Łodzi oraz Marszałek Województwa Łódzkiego nie zajęli stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uzgodnienie uważa się za dokonane.

Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego i gazowego, operatora systemu dystrybucyjnego gazowego, podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym stanie rzeczy organ odwoławczy zgodził się z ustaleniami warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji dokonanymi przez organ I instancji.

W ocenie organu odwoławczego, przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w powyższym przepisie. Mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkuje ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Oceniając sporządzoną w niniejszej sprawie analizę urbanistyczną uznano, że została sporządzona z poszanowaniem wymogów normatywnych, w tym wielkość obszaru analizowanego odpowiada wymogowi odległości przewidzianej w przepisach. W sposób wystarczający do rozstrzygnięcia analiza zinwentaryzowała również stan istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, co pozwoliło na właściwą weryfikację przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dołączona tabela zawiera dane obiektów z obszaru analizy, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Bezspornie na obszarze poddanym analizie występuje zabudowa o podobnej funkcji, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Organ wskazał, że strony odwołujące kwestionują ustalone parametry planowanej zabudowy, wskazując iż po pierwsze nie stanowią o spełnionej zasadzie dobrego sąsiedztwa, po drugie zaś - jako inne niż średnie z obszaru - nie zostały należycie uzasadnione.

Jak stwierdziło Kolegium, organ ustala parametry zabudowy zgodnie z przepisami, które stanowią iż podstawową zasadą jest ustalenie w oparciu o średnią z obszaru. Zdaniem Kolegium w przeważającym stopniu tak też ustalono. Jednocześnie wyjaśnić trzeba, że co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Wiąże się to z tym, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym parametrów tych ("widełek") inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej, co jednak oczywiście nie może powodować sytuacji, że wartości graniczne (od - do) są tak odległe, że w istocie pozostawiają parametr niedookreślony. Za niedopuszczalne natomiast uznać należy określenie parametrów nowej zabudowy, wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych (np. istniejąca wysokość, obecna szerokość itd.). W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne (zarówno co do rodzaju inwestycji, jak i parametrów) dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa".

Organ odwoławczy stwierdził, że jak wynika z materiału dowodowego organ I instancji ustalił kwestionowane parametry właśnie w formie widełek. Organ odwoławczy zauważył, że w zasadzie każda inna wartość wskaźnika niż średnia, ale mieszcząca się w przedziale wartości zastanych na tym obszarze, jest dopuszczalna, o ile nie wpłynie na ład przestrzenny tego obszaru.

Dalej powołując się na § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia organ II instancji wskazał, że jak wynika z analizy wartości wskaźnika na obszarze badanym mieszczą się w przedziale od 0,05 do 0,40, a średnia wynosi 0,22. Wnioskowana powierzchnia zabudowy wynosi od 220 m2 do 300 m2 na terenie o powierzchni 790 m2, co daje wskaźnik od 0,28 do 0,38. Organ uwzględniając powyższe wartości oraz wniosek inwestora ustalił przedział wskaźnika w granicach od 0,22 (wartość średnia) do 0,38 (zgodnie z wnioskiem, wartość zbliżona do maksymalnej, ale jej nie przekraczająca). Bezsprzecznie zatem wartości ustalone mieszczą się w granicach parametrów z obszaru i nie naruszają zobowiązujących przepisów.

Powołując się na § 6 ust. 1 ww. rozporządzenia, wskazano, że na terenie analizowanym szerokości elewacji frontowej wszystkich budynków mieszczą się w przedziale ok. od 3,6 m do 24,0 m, średnio 11,2 m. Dla budynków mieszkalnych kształtują się zaś w granicach ok. od 5,6 m do 16,3 m, a średnia wynosi 10,9 m. Zakres 20% tolerancji od średniej zawiera się w przedziale od 8,7 m do 13,1 m. Wnioskowana szerokość elewacji frontowej: od 10,0 m do 12,5 m. Uwzględniając powyższe organ ustalił szerokość elewacji frontowej wnioskowanego budynku w przedziale od 8,5 m do 13,0 m. Stanowi to działanie prawidłowe i mieszczące się w parametrach budynków sąsiednich.

Przywołując § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia, organ wskazał, że w obszarze analizowanym wartości dla budynków mieszkalnych kształtują się w granicach ok. od 2,5 m do 7,8 m, a średnia wynosi 4,8 m. Na działkach sąsiednich nr [...], [...] i [...] wzdłuż ul. [...] usytuowane są budynki mieszkalne o wysokościach elewacji ok. od 3,0 m do 4,5 m.

Wnioskowana przez inwestora wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej to: od 3,5 m do 8,5 m. Organ uwzględniając dane z analizy i wniosek inwestora ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wnioskowanego budynku w przedziale od 3,0 m (wartość minimalna dla budynków mieszkalnych usytuowanych na działkach sąsiednich wzdłuż ul. [...]) do 7,8 m (wartość maksymalna dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Wprawdzie nie jest to nawiązanie do budynków bezpośrednio sąsiadujących, niemniej jednak nie da się nie zauważyć, że w całym obszarze są budynki o zróżnicowanej wysokości. Kolegium oceniło takie działanie jako prawidłowe i odpowiadające powołanym wyżej przepisom rozporządzenia, a każdym razie z pewnością nie łamiące zasady dobrego sąsiedztwa.

Wskazując na § 8 ww. rozporządzenia, organ podniósł, że na terenie analizowanym występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe oraz wielospadowe o nachyleniu od 0° do 40°. Kierunki kalenic są równoległe lub prostopadłe do frontowej granicy działki. Wysokości kalenic mieszczą się w przedziale ok. od 2,5 m do 11,5 m, średnio 6,1 m. Budynki mieszkalne przekryte są dachami dwuspadowymi o nachyleniu połaci od 15° do 40°, dachami wielospadowymi o nachyleniu połaci od 25° do 40°, dachami jednospadowymi o nachyleniu połaci od 5° do 15° oraz dachem płaskim (ok. 0°). Kierunki kalenic są przeważnie równoległe do frontowej granicy działki. Wysokości kalenic kształtują się w granicach ok. od 4,0 m do 11,5 m, a średnia wartość wynosi 7,4 m. Na działkach sąsiednich nr [...], [...] i [...] wzdłuż ul. [...] usytuowane są budynki mieszkalne przekryte dachami wielospadowymi i dwuspadowymi o wysokościach kalenic ok. od 8,0 m do 9,5 m. Uwzględniając powyższe ustalono geometrię dachu wnioskowanego budynku:

- dach płaski, w tym wielospadowy o nachyleniu głównych połaci od 0° do 30° (zgodnie z formą i kątem dachów dla budynków mieszkalnych),

- kierunek głównej kalenicy/attyki równoległy/prostopadły do frontowej granicy terenu (działki nr [...]),

- wysokość głównej kalenicy/attyki w przedziale do 9,5 m (wartość maksymalna dla budynków mieszkalnych usytuowanych na działkach sąsiednich wzdłuż ul. [...]).

W tych warunkach stwierdzono, że inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji i cech zabudowy, prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy oraz pozostałe wskaźniki określone w rozstrzygnięciu decyzji. W ocenie organu odwoławczego, parametry i wskaźniki odpowiadają istniejącej zabudowie i gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w terenie. W kontekście wyżej naprowadzonych okoliczności stanu faktycznego sprawy i wyników analizy sporządzonej dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji za błędny i sprzeczny ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym uznać należy zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i kwestionowanie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Mając na uwadze natomiast zarzut braku informowania stron o podejmowanych czynnościach, zapoznania z projektem decyzji odmiennym od podjętego rozstrzygnięcia wyjaśnić należy, że w trakcie postępowania, stosownie do wymogów procedury administracyjnej (zgodnie z art. 61 § 4 oraz art. 10 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego), organ zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zapewniając stronom czynny udział w każdym stadium postępowania oraz zapoznawania i wypowiadania się co do materiałów i dowodów gromadzonych w sprawie do dnia wydania decyzji. Pełnomocnik wnioskodawcy zapoznał się z projektem decyzji i w dniu 2 kwietnia 2024 r. zwrócił się z wnioskiem o zmianę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na zakres od 4,0 m do 8,0 m (w projekcie: od 3,0 m do 4,5 m) oraz zmianę formy dachu na dach płaski (w projekcie: dach wielospadowy, w tym dwuspadowy o nachyleniu głównych połaci od 25° do 40°). W oparciu o istniejącą analizę (nie sporządzono nowego dokumentu) organ wywiódł, że skoro na terenie analizowanym maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 7,8 m i dotyczy budynku mieszkalnego przy ul. [...] (pełnomocnik wnioskodawcy przedstawił pomiar geodezyjny ww. budynku, zgodnie z którym wysokość ta wynosi 7,8 m.) przychylił się do wniosku i ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w przedziale od 3,0 m do 7,8 m. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynikało także, że na terenie analizowanym występuje budynek mieszkalny z dachem płaskimi (0°), a także budynki przekryte dachami o niewielkim kącie nachylenia (0-15°), zatem organ przychylił się także do prośby inwestora i ustalił geometrię dachu jako dach płaski, w tym wielospadowy o nachyleniu głównych połaci od 0° do 30°. Organ nie zgromadził zatem żadnych nowych dowodów (trudno bowiem za takowy uznać geodezyjny pomiar budynku dotyczący różnicy 30 cm) z którymi winien zapoznać strony.

Nie jest również uzasadniony zarzut naruszenia art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy wydanie decyzji o warunkach zabudowy narusza interes prawny skarżących oraz właścicieli działek znajdujących się w sąsiedztwie, poprzez ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, jej zabudowy, a także w spadku wartości działki.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Należy do tego dodać, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Podniesiony przez odwołujących się zarzut ustanawia ogólną zasadę ochrony interesu prawnego podmiotu trzeciego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych na skutek ustalenia na ich rzecz warunków zabudowy lub warunków lokalizacji celu publicznego. Organ odwoławczy podkreślił, że ochrona przewidziana w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy obejmuje oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Jednakże nie oznacza to, że ochrona tych interesów sięga tak daleko, że może uniemożliwiać inwestorowi realizację zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami. O ile zatem na gruncie niniejszej sprawy odwołujący są stronami postępowania, o tyle nie oznacza to, że możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jest uwarunkowana zgodą czy zezwoleniem na inwestycję wyrażoną przez nich. Z tego względu wskazany zarzut nie jest uzasadniony.

Jak stanowi art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zatem w przypadku, gdy zamierzenie inwestycyjne pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi, brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Przepisami odrębnymi, do których odwołuje się ww. przepis są przede wszystkim przepisy, umiejscowione w innych (odrębnych) aktach prawnych niż sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie nie ujawniono, aby planowane przedsięwzięcie było sprzeczne z przepisami prawa.

Na koniec wskazano, że w orzecznictwie sądów administracyjnych, utrwalony jest już pogląd, że organ jest bezwzględnie związany wnioskiem inwestora

w zakresie rodzaju i funkcji planowanej inwestycji. Nie jest natomiast związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku. Organ ustalający warunki zabudowy, nie jest związany w sposób bezwzględny wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany, co nie oznacza, że może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie. Pomiędzy decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, a wnioskiem inwestora nie może istnieć bowiem widoczna i oczywista sprzeczność. Organ traci możliwość ustalenia warunków zabudowy, gdy wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli E. A. i W.A. (dalej także: skarżący). Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

A. prawa materialnego:

1) art. 1 ust. 2 oraz art. 2 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego niezastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji bez uwzględnienia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju przy ustalaniu warunków zabudowy, doprowadzając do degradacji przestrzeni urbanistycznej ul. [...] o zabudowie drobnokubaturowej;

2) art. 61 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa, w szczególności zignorowanie zupełnie innego ukształtowania istniejącej zabudowy jednorodzinnej na działkach sąsiednich nr [...],[...], [...], [...],[...],[...],[...],[...] w stosunku do planowanego obiektu;

3) § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wydanie decyzji bez prawidłowej analizy urbanistycznej obszaru analizowanego co spowodowało naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa;

4) § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak precyzyjnego określenia i przez to niejasne wskazanie, jaka część budynku powinna się w tej linii znaleźć, co w efekcie pozwala na bliskie dowolnemu lokalizowanie budynku na nieruchomości;

5) § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w związku z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe zastosowanie wyników sporządzonej analizy urbanistycznej wskutek czego planowana inwestycja będzie miała niekorzystny wpływ na obecny układ ładu przestrzennego;

6) § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędną jego wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji dopuszczającej maksymalny wysoki wskaźnik powierzchni projektowanej zabudowy mieszkalnej na małej działce na poziomie 0,38 w stosunku do powierzchni działki tj. na poziomie przekraczającym średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynikający z analizy o 78%, co znacząco zmienia charakter zabudowy szczególnie w otoczeniu drobnokubaturowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

B. przepisów proceduralnych:

1) art. 6, 7, oraz 77 § 1 k.p.a., poprzez błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego, przez co wydano decyzję naruszającą prawo i słuszny interes obywateli;

2) art. 8 k.p.a., poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa;

3) art. 10 § 1 k.p.a., poprzez niezapewnienie skarżącym czynnego udziału we wszystkich etapach postępowania.

W tych warunkach skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji poprzedzającej oraz zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o oddalenie decyzji, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.

Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu.

Kontrolując w tak zakreślonej kognicji zaskarżoną w tej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 10 czerwca 2024 r., znak: SKO.4150.322-324.2024, utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 23 kwietnia 2024 r., nr DPRG-UA-X.569.2024, znak: DPRG-UA-X.6730.69.2024 MMS, w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działce nr [...] w obrębie [...], Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie odpowiadają wymogom prawa.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w dniu 13 lutego 2024 r., a więc po 24 września 2023 r., tj. po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) (dalej: ustawa zmieniająca). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) (dalej: u.p.z.p.) w brzmieniu dotychczasowym, 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie. Na terenie miasta Łodzi na dzień wydania decyzji przez organ I i II instancji obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi (uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr LXIX/1753/18 z dnia 28 marca 2018 r. ze zm.). Tak więc w kontrolowanej sprawie na podstawie art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) (dalej: u.p.z.p.) w brzmieniu dotychczasowym, 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie.

Uwzględniając powyższe, jako podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji należy wskazać przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 24 września 2023 r. (dalej także: z.u.p.z.p.) z wyjątkiem przepisów określonych w art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy zmieniającej oraz przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym w zakresie określonym w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej.

W ocenie Sądu organy obu instancji w kontrolowanej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianach dokonanych ustawą zmieniającą z uwzględnieniem art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej.

Bezspornie działka, na której potencjalnie ma zostać zrealizowane zamierzenie budowlane znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, wobec brzmienia przepisu art. 59 ust. 1 z.u.p.z.p., determinowała konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 z.u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 z.u.p.z.p., i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z właściwymi organami. Przy czym treść uzgodnionego projektu decyzji różni się od treści decyzji wydanej przez organ I instancji. Wskazane różnice dotyczą: 1) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 2) geometrii dachu. W znajdującym się w aktach administracyjnych projekcie decyzji opatrzonym datą 03-2024 r. i podpisanym przez podinspektor M.S. (pracownik sporządzający projekt decyzji) zostały określone między innymi następujące parametry: 1) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (lub okapu): od 3,0 m do 4,5 m, 2) geometria dachu: dach wielospadowy, w tym dwuspadowy o nachyleniu głównych połaci od 25° do 40°, kierunek głównej kalenicy równoległy/prostopadły do frontowej granicy terenu (działki nr [...]), wysokość głównej kalenicy od 8,0 m do 9,5 m. Projekt ten został skierowany do uzgodnienia pismami z dnia 28 marca 2024 r.: Marszałkowi Województwa Łódzkiego, Państwowemu Inspektorowi Sanitarnemu w Łodzi oraz Zarządowi Dróg i Transportu w Łodzi. Następnie pełnomocnik wnioskodawcy, po zapoznaniu się z projektem decyzji, pismem z dnia 2 kwietnia 2024 r. zwrócił się z prośbą o zmianę wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na zakres od 4,0 m do 8,0 m (w projekcie: od 3,0 m do 4,5 m) oraz zmianę formy dachu na dach płaski (w projekcie: dach wielospadowy, w tym dwuspadowy o nachyleniu głównych połaci od 25° do 40°). W decyzji organu I instancji wskazane powyżej parametry zostały określone w następujący sposób: 1) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: od 3,0 m do 7,8 m, 2) geometria dachu: dach płaski w tym wielospadowy o nachyleniu głównych połaci od 0° do 30°, kierunek głównej kalenicy/attyki równoległy/prostopadły do frontowej granicy terenu (działki nr [...]), wysokość głównej kalenicy/attyki do 9,5 m. Nie budzi wątpliwości Sądu, że organ I instancji dokonał w decyzji zmian powyższych parametrów w stosunku do parametrów określonych w projekcie uzgodnionej decyzji. W ocenie Sądu powyższe zmiany dotyczą zasadniczych parametrów inwestycji (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu), są zmianami istotnymi i znaczącymi, w związku z czym projekt decyzji uwzględniający powyższe zmiany powinien zostać poddany procedurze ponownego uzgodnienia. Należy przypomnieć, że uzgodnienie oznacza wyrażenie zgody na proponowaną treść decyzji (por. wyrok WSA w Łodzi z 11 września 2024 r., II SA/Łd 503/24, LEX nr 3760566, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Z dokonanego uzgodnienia nie można jednak wywieść zgody organu uzgadniającego na treść decyzji zmienionej, szczególnie decyzji zmienionej w zasadniczym zakresie. Innymi słowy, w przypadku istotnej zmiany projektu decyzji o warunkach zabudowy organ powinien ponownie uzgodnić go z właściwymi organami, czego jednak organ w kontrolowanej sprawie nie uczynił, naruszając w istotny sposób art. 60 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. z art. 53 ust. 4 z.u.p.z.p., a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki.

Podkreślenia wymaga, że określone w wyżej przywołanym art. 61 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej przesłanki dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. W przypadku bowiem braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest jego kontynuacja. Powyższe oznacza, iż nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 z.u.p.z.p. rozporządzeniu. W stanie prawnym z wydania zaskarżonej decyzji było to rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) (dalej: rozporządzenie). Zgodnie bowiem z art. 71 ustawy zmieniającej dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych odpowiednio na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, i mogą być w tym czasie zmieniane w granicach określonych odpowiednio w art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Tak więc, w ocenie Sądu, organy uwzględniły w kontrolowanej sprawie przepisy prawa właściwego rozporządzenia.

Jak wynika z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika zatem, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami prawa. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której to wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok NSA z 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11, LEX nr 1291874, CBOSA). Jak z kolei słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 1 lutego 2012 r. "Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu." (wyrok WSA w Poznaniu z 1 lutego 2012 r., IV SA/Po 926/11, LEX nr 1109098, CBOSA).

W kontrolowanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki tj. 18 m x 3 = 54 m. Obszar został wyznaczony w sposób prawidłowy, a przeprowadzona analiza urbanistyczna obejmuje wszystkie działki, które powinny zostać poddane analizie, jeżeli chodzi o kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Analiza ta zawiera również, w formie załącznika (tabelki), zinwentaryzowany stan istniejącej, w obszarze analizowanym, zabudowy, w tym szczegółowe dane budynków, ich przeznaczenia i parametrów (wielkości), które pozwoliły odnieść je do projektowanej zabudowy.

Planowana inwestycja nie stanowi żadnego z wyjątków, wskazanych w art. 61 ust. 2 – 4 z.u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej, zatem do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy konieczne jest spełnienie przez inwestycję wymogu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy podlega porządkowi planistycznemu opartemu o tzw. zasadę kontynuacji (zasadę dobrego sąsiedztwa). W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, jako wartość podstawową przy wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uwzględnienie wolności zagospodarowania terenu wywodzonej z prawa własności. Osoba dysponująca nieruchomością na cele budowlane może ją zagospodarować dowolnie - w granicach wyznaczonych przepisami prawa. Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku powtarzania przez nową zabudowę dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Uzależnia ona zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja nie może jednak odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, ratio legis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest bowiem ochrona "ładu przestrzennego". Z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że dopuszczenie nowej zabudowy zależy od stwierdzenia, czy zabudowa taka wraz z zabudową już istniejącą w sąsiedztwie będzie kształtowała harmonijną przestrzeń z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, a także kompozycyjno-estetycznych zgodnych z założeniami ładu przestrzennego. Inaczej rzecz ujmując - w zakresie kontynuacji funkcji mieści się jedynie taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy (por. wyrok NSA z 17 stycznia 2023 r., II OSK 2447/21, CBOSA).

W ocenie Sądu, wbrew stanowisku strony skarżącej przedmiotowa inwestycja (budynek mieszkalny jednorodzinny) realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa oraz stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej. Jak trafnie zauważył organ odwoławczy w granicach obszaru analizowanego dominuje zabudowa: mieszkaniowa jednorodzinna występująca najczęściej w połączeniu z zabudową gospodarczą/garażową. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr [...] oznaczona jest jako Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy). Należy więc uznać, że organy prawidłowo ustaliły, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy, a tym samym, że został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy także prawidłowo ustaliły, że inwestycja spełnia również przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 z.u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej. Powyższe prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie organy obu instancji były uprawnione do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Jednym z głównych zarzutów podnoszonych przez skarżących była okoliczność, iż budowa nie będzie stanowiła dobrego sąsiedztwa gdyż jej parametry są ustalone błędnie oraz, że wartości inne niż średnie, nie powinny mieć miejsca w tego rodzaju decyzji organów.

W tym miejscu należy podkreślić, że parametry nowej zabudowy nie muszą być określone w decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie konkretną liczbą. Zważywszy, że decyzja o warunkach zabudowy określa tylko, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie, należy dopuścić określenie tych parametrów również poprzez wskazanie ich dolnej i górnej granicy, czy też użycie określenia "około". To w postępowaniu prowadzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej ma dojść do ostatecznego, dokładnego i precyzyjnego ustalenia wymiarów planowanej zabudowy. Zwykle więc w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne tak precyzyjne określenie poszczególnych parametrów zabudowy, jak będzie to niezbędne na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Jednocześnie określenie wielkości danego parametru poprzez określenie tzw. "widełek" lup użycie określenia "około" jest na tyle precyzyjne, że wiąże organ wydający pozwolenie na budowę" (por. wyrok NSA z 21 października 2016 r., II OSK 91/15, LEX nr 2169210, CBOSA). Taka sytuacja ma miejsce w kontrolowanej sprawie. Poszczególne parametry zostały określone przy zastosowaniu "widełek" lub określenie "około". Takie określenie parametrów należy uznać za prawidłowe. Jedynie, określając parametr geometrii dachu – "wysokość głównej kalenicy/attyki", organ nie wskazał dolnej granicy parametru, co należy uznać za nieprawidłowe.

Sąd zwraca uwagę, że przepisy rozporządzenia dopuszczają przy określaniu poszczególnych parametrów odstępstwo od parametrów średnich, jak jednak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 lutego 2020 r. "Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartym w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Powody i przesłanki odstępstwa od zasady wyznaczania parametrów i wskaźników muszą być precyzyjnie, szczegółowo, rzetelnie i przekonująco uzasadnione przez organy wydające decyzję o warunkach zabudowy, albowiem tylko wtedy będzie możliwa ocena czy tak określone wskaźniki służą zachowaniu ładu przestrzennego." (wyrok NSA z 27 lutego 2020 r., II OSK 61/19, LEX nr 3027087, CBOSA). Należy podkreślić, że określenie parametrów inwestycji przez nawiązywanie do wartości najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, nie jest uznawany za wystarczający i zgodny z wymaganiami ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z 5 maja 2023 r., II OSK 1781/21, LEX nr 3555748, CBOSA). Jako nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17, LEX nr 2464380, CBOSA). Przenosząc powyższe na grunt kontrolowanej sprawy, Sąd stwierdził, że organ I instancji uzasadnił odstępstwa od parametrów średnich w sposób lakoniczny, uzupełniająco uzasadnienia dokonał organ II instancji. W ocenie Sądu również organ II instancji temu zadaniu nie podołał. Nie można uznać, w ocenie Sądu, dokonane przez organ II instancji uzasadnienie odstępstw za precyzyjne, szczegółowe, rzetelne i przekonujące. W szczególności nie można uznać za prawidłowe uzasadnienie odstępstwa od średnich w przypadku wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5 rozporządzenia), gdzie organ II instancji stwierdził jedynie, że "Jak wynika z analizy wartości wskaźnika na obszarze badanym mieszczą się w przedziale od 0,05 do 0,40, a średnia wynosi 0,22. Wnioskowana powierzchnia zabudowy wynosi od 220 m2 do 300 m2 na terenie o powierzchni 790 m2, co daje wskaźnik od 0,28 do 0,38. Organ uwzględniając powyższe wartości oraz wniosek inwestora ustalił przedział wskaźnika w granicach od 0,22 (wartość średnia) do 0,38 (zgodnie z wnioskiem, wartość zbliżona do maksymalnej, ale jej nie przekraczająca). Bezsprzecznie zatem wartości ustalone mieszczą się w granicach parametrów z obszaru i nie naruszają zobowiązujących przepisów.". Nie można uznać za prawidłowe uzasadnienie odstępstwa od średnich w przypadku odstępstwa od średnich w przypadku wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia), gdzie organ II instancji stwierdził jedynie, że "Organ uwzględniając dane z analizy i wniosek inwestora ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wnioskowanego budynku w przedziale od 3,0 m (wartość minimalna dla budynków mieszkalnych usytuowanych na działkach sąsiednich wzdłuż ul. [...]) do 7,8 m (wartość maksymalna dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Wprawdzie nie jest to nawiązanie do budynków bezpośrednio sąsiadujących, niemniej jednak nie da się nie zauważyć, że w całym obszarze są budynki o zróżnicowanej wysokości. Kolegium oceniło takie działanie jako prawidłowe i odpowiadające powołanym wyżej przepisom rozporządzenia, a każdym razie z pewnością nie łamiące zasady dobrego sąsiedztwa.".

W kontekście poczynionych uwag, przedstawioną w uzasadnieniu decyzji organu II instancji argumentację dotyczącą odstępstwa od parametrów średnich uznać trzeba za zbyt ogólnikową i nie pozwalającą na skontrolowanie, czy odbiegające od wartości średnich, wielkości ustalonych parametrów będą zapewniać zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym.

Nie można uznać także za prawidłowe brak odniesienia się organu II instancji do uzasadnienia wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy (§ 4 rozporządzenia), a w szczególności nie wyjaśnienia, przez organ I instancji, z jakich powodów linia ta została wyznaczona dla "co najmniej części elewacji". W tym zakresie organ II instancji ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że "prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy".

Przedstawione wyżej wywody prowadzą do wniosku, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa procesowego tj., art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Należy także stwierdzić, że ma rację skarżąca, że decyzja wskazuje dwie różne wysokości attyki. Organ I instancji ustalając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki określił ją od 3,0 m do 7,8 m, natomiast ustalając geometrię dachu określił wysokość górnej kalenicy/attyki do 9,5 m. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z kolei zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Tak więc ustalając geometrię dachu ustala się między innymi wysokość głównej kalenicy. Organ I instancji ustalając wysokość głównej kalenicy/attyki naruszył tym samym § 8 rozporządzenia. Organ II instancji powielił to naruszenie, stwierdzając, że wysokość głównej kalenicy/attyki ustalona została w przedziale do 9,5 m. Organ II instancji, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w zakresie wskazanego wyżej naruszenia, dopuścił się naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W ocenie Sądu organy jednak prawidłowo wyznaczyły szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy (§ 6 rozporządzenia).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., w ocenie Sądu, okazał się on niezasadny, bowiem organ I instancji, pismem z dnia 1 marca 2024 r., zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zapewniając stronom czynny udział w każdym stadium postępowania oraz zapoznawania i wypowiadania się co do materiałów i dowodów gromadzonych w sprawie do dnia wydania decyzji.

Podsumowując, w ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie doszło do naruszenia art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1 i art. 107 § 3, art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., a także przepisów prawa materialnego - art. 60 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. z art. 53 ust. 4 z.u.p.z.p. oraz § 8 rozporządzenia, co miało oczywisty wpływ na wynik sprawy i uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej.

Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 1 i 2 p.p.s.a.

Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań Sądu oraz oceny prawnej i wiążą organy w niniejszej sprawie stosownie do art. 153 p.p.s.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu.

dc