Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 272/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2023-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 156, art. 157
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 listopada 2023 r. w sprawie ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 marca 2023 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 marca 2023 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania M. M., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia 18 listopada 2021 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy.

Decyzją z dnia 28 września 2020 r. nr [...] Burmistrz Miasta K., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z poźn. zm. – dalej jako "u.p.z.p.) ustalił z urzędu dla M. M. jednorazową opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości - działki nr [...] ark. mapy [...] położonej w K. w rejonie ulicy [...] w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...] w wysokości: [...] złotych (słownie; [...] złotych [...]).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 07 stycznia 2021 r. Nr [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia 28 września 2020 r. i sprawę przekazało organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia wskazując na uchybienia zawarte w operacie szacunkowym oraz że organ I instancji w ogóle nie dokonał oceny prawidłowości operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia 18 listopada 2021 r. nr [...] Burmistrz Miasta K. ustalił z urzędu dla M. M. jednorazową opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości - działki nr [...] ark. mapy [...], w części dotyczącej terenu przeznaczonego pod zabudowę usługową, obiektów produkcji i magazynów o powierzchni 1 9488 ha, położonej w K. w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...] w wysokości: [...] zł.

M. M. reprezentowana przez pełnomocnika złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego odwołanie od powyższej decyzji zarzucając jej naruszenie:

1 art. 7 k.p.a., poprzez niepodjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez

rzeczoznawcę majątkowego może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości,

2. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 u.p.z.p.. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia "opłaty planistycznej , o których mowa w art. 36 ust. 4

3. obrazę art. 81a § 1 k.p.a poprzez nie rozstrzygnięcie ewidentnych wątpliwości co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na korzyść strony, choćby w zakresie wartości przed zmianą planu.

4. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. poprzez ustalenie opłaty, w sytuacji gdy brak jest podstawa do jej ustalenia.

Wskazując na powyższe Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Postanowieniem z dnia 24 stycznia 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że odwołanie zostało wniesione z uchybieniem terminu przewidzianego do jego wniesienia.

Wyrokiem z dnia 23 września 2022 r., sygn. akt II SA/Po [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił ww. postanowienie.

Pismem z dnia 05 stycznia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia 29 kwietnia 2021 r.

Rzeczoznawca majątkowy T. J. w piśmie z dnia 30 stycznia 2023 r. wskazała, uzasadniając szeroko swoje stanowisko, iż wykonany operat nadal jest aktualny.

Wskazaną na wstępie decyzję z dnia 9 marca 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia 18 listopada 2021 r. podnosząc, po przytoczeniu treści przepisów prawa, iż aktem notarialnym nr Rep. A nr [...] sporządzonym 8 kwietnia 2020 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości K., przy ulicy [...] nr [...], obręb ewidencyjny [...] K., oznaczoną numerem geodezyjnym [...].

Aktem notarialnym Nr Rep. A nr [...] sporządzonym dnia 15 czerwca 2020 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości.

Następnie organ wyjaśnił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ulicy [...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 27 marca 2019 r. (publikacja: Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego z dnia 12 kwietnia 2019 r., poz. 3883) działka nr [...] ark. mapy [...] położona w K. w rejonie ulicy [...] znajduje się:

- częściowo na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcji i magazynów,

- częściowo na zieleni izolacyjnej.

Przedmiotową uchwałą Rada Miejska w K. ustaliła stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: dla terenów U/P, MN - w wysokości 30%, dla pozostałych terenów - w wysokości 0%. Powyższa uchwała weszła w życie po upływie 14 dni od daty ogłoszenia, tj. 27 kwietnia 2019 r.

Organ wskazał, że podstawę ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi zbycie nieruchomości dokonane w formie aktu notarialnego, które w niniejszej sprawie nastąpiło w dniu [...] kwietnia 2020 r. (warunkowa umowa sprzedaży), a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały.

Przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 02 lipca 2020 r. (doręczonym stronie w dniu 06 lipca 2020 r.).

Następnie organ szeroko opisał operat szacunkowy wskazując, iż operat ten jest poprawny i nie budzi wątpliwości. Stanowisko to zostało potwierdzone przez Zespół Opiniujący Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego w W. wyrażone w opinii z dnia 26 sierpnia 2021 r.

Organ zaznaczył, iż operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2021 r. (rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 30 stycznia 2023 r. potwierdził, że wykonany operat jest aktualny) zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości: rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości podstawie zbioru kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne i cechy tych nieruchomości, dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek.

Rzeczoznawca kolejno przedstawił tok obliczeń w określaniu wartości rynkowej nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do operatu szacunkowego załączono dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu: akty notarialne i wyciąg z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i mapę ewidencyjną, maki terenu z naniesieniem przeznaczenia i powierzchni, dokumentacje fotograficzną.

Ponadto Kolegium wskazało, iż nie może dokonywać merytorycznej oceny operatu. Jak wynika z jednolitego stanowiska zarówno doktryny jak i orzecznictwa, samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie o jego nieprawidłowości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (tak: wyrok WSA w Łodzi z dn. 4 sierpnia 2016 r., sygn. II SA/Łd 456/16).

Kolegium uznało, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. przedstawił fakty istotne dla sprawy, a także właściwie sformułował stan prawny. Operat spełnia wszelkie, stawiane prawny. mu przepisami prawa wymogi, zatem nie sposób uznać, by jego uwzględnienie przez organ I instancji jako dowodu naruszało przepisy postępowania administracyjnego o postępowaniu dowodowym.

Organ zaznaczył, iż nie ma wątpliwości, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości związany był właśnie z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości wykazany został w operacie szacunkowym, który stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia, że między uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości zachodzi bezpośredni związek.

Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji publicznej ani sądów administracyjnych. Te kwestie, zgodnie bowiem z art. 157 ust. 1 u.g.n. mogą być poddane kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ponownie podkreślić należy, iż w przedmiotowej sprawie organ dysponuje opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która operat oceniła pozytywnie.

W tych okolicznościach należy stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy stanowi dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego, a organ I instancji opierając się na dokonanej w tym operacie wycenie, wbrew zarzutom odwołania, nie naruszył art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła M. M. zarzucając jej:

1. odstąpienie od przeprowadzenia jakiejkolwiek weryfikacji merytorycznej dotyczącej operatu szacunkowego Pani T. J.;

2. brak wyjaśnienia dlaczego do opiniowania operatu wybrano stowarzyszenie Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego, co jest podnoszone w kontekście faktu, iż Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, przewiduje udział stron w procesie oceniania - §7 pkt 1. ppkt 7., a także wyraźnie wskazuje, iż wydana opinia o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie jest opinią o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, o której mowa w art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także, iż ustalenia opinii zespołu oceniającego mają charakter jedynie opiniotwórczy i nie zastępują wyroku jakiegokolwiek organu sądowego.

3. odstąpienie od przeprowadzenia jakiejkolwiek weryfikacji merytorycznej opinii Zespołu Opiniującego Polskiej Izby Rzeczoznawców Majątkowych w W., oraz

4. przyjęcie, iż opinia Zespołu Opiniującego Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowych w W. nie podlega weryfikacji bądź jest wiążąca dla organu w zakresie merytorycznym, w sytuacji gdy w § 11 pkt 4 i 5 Regulaminu działania komisji arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, im. hol..A.H., wskazano wyraźnie, że wydana opinia o prawidłowości sporządzeniu operatu szacunkowego nie jest opinią o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n., a także ustaleniu opinii zespołu oceniającego mają charakter jedynie opiniotwórczy i nie zastępują wyroku jakiegokolwiek organu sądowego.

5. ograniczenie postępowania dowodowego przez SKO [...] do odebrania oświadczenia o aktualności spornego operat Pani T. J., bez zobowiązanie Autorki operatu do zweryfikowania czy pojawiły się transakcje umożliwiające sporządzenie operatu opartego o tzw. metodę rynkową, jako bez wątpienia najbardziej miarodajną.

6. powyższe co do zasady skutkowało wydaniem orzeczenia zawierającego błąd w ustaleniach faktycznych, które miały istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, a także

7. niezebranie w całości materiału dowodowego niezbędnego do wydania prawidłowego rozstrzygnięcia, a tym samym wydanie błędnego rozstrzygnięcia na skutek nie zebrania całości niezbędnego materiału dowodowego.

8. obrazę art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, iż materiał dowodowy zgromadzony w sprawie pozwala przyjąć, iż ziściły się do ustalenia jednorazowej opłaty z tytuł wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego.

9. obrazę art. 157 u.g.n., poprzez niezachowanie związanej z przyczyną uzyskania opinii o operacie oraz nie zachowania przejrzystości procedury przy wyborze organizacji branżowej, udzielającej opinii o operacie.

10. brak przesłanek do wysnucia wniosku, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miał jakikolwiek związek z aktualną wartością przedmiotowej nieruchomości.

Decyzji Burmistrza Miasta K. z dnia 18 listopada 2021 r. Skarżąca zarzuciła:

1. obrazę art. 7 k.p.a., poprzez niepodjęcie kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości;

2. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 36 u.p.z.p., poprzez błędną ocenę materiału dowodowego skutkującą uznaniem, że w sprawie zostały spełnione bezwzględne przesłanki pozytywne skutkujące obowiązkiem ustalenia "opłaty planistycznej", o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.,

3. obrazę art. 81 a§ 1 k.p.a poprzez nie rozstrzygnięcie ewidentnych wątpliwości co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na korzyść strony, choćby w zakresie wartości przed zmianą planu.

4. obrazę art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p. poprzez ustalenie opłaty, w sytuacji gdy brak jest podstawa do jej ustalenia.

Wskazując na powyższe Skarżąca wniosła uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia 18 listopada 2021r. i przekazanie sprawy Burmistrzowi Miasta K. do ponownego rozpatrzenia, lub uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i przekazanie sprawy temu Organowi do ponownego rozpatrzenia.

Ponadto Skarżąca wniosła o przeprowadzenie zawnioskowanych dowodów, zwolnienie Skarżącej z obowiązku ponoszenia kosztów postępowania w całości lub części oraz zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ potrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Zarządzaniem referendarza sądowego Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 czerwca 2023 r., sygn. akt II SPP/Po [...] pozostawiono wniosek Skarżącej o przyznanie prawa pomocy bez rozpoznania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Na wstępnie należy zwrócić uwagę, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie art. art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1327 ze zm.). Zgodnie z powołanym przepisem: "Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów". W przedmiotowej sprawie zarządzeniem z dnia 8 września 2023 r. Przewodnicząca Wydziału II tut. Sądu skierowała sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; dalej: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawę prawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi przy tym, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek:

1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego,

2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu,

3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą,

4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 27 marca 2019 r. przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ulicy [...], która to uchwała została opublikowana Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego z dnia 12 kwietnia 2019, poz. 3883 i obowiązuje od 27 kwietnia 2019 r.

Plan ten objął działkę nr [...] ark. mapy [...] położoną w K. w rejonie ulicy [...], która w dacie uchwalenia planu należała do Skarżącej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] ark. mapy [...] o pow. 2.2789 ha) znajduje się:

- częściowo na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (jednostka 2U/P – 1,9488 ha)

- częściowo na terenie zieleni izolacyjnej (Zl 0,3301 ha).

Jak wynika z akt sprawy w dniu [...] kwietnia 2020 r. ( akt notarialny Rep. A nr [...]) Skarżąca zawarła warunkową umowę sprzedaży ww. działki, a więc przed upływem roku od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie w dniu 15 czerwca 2020 r. w wykonaniu umowy z dnia [...] kwietnia 2020 r. przeniosła własność przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto wskazać należy, iż w sprawie został zachowany również 5 letni termin do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera natomiast żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3161/14, 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15 i 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1394/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 2577/17: odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka wykładnia art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia 2 lipca 2020 r., a więc niezwłocznie po uzyskaniu ww. aktu notarialnego, Burmistrz zawiadomił Skarżącą o wszczęciu postępowania z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 u.p.z.p.. Tym samym, co wskazano już wyżej, zachowany został 5 letni termin do zgłoszenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu.

Dodać jeszcze należy, że w § 18 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów U/P, MN ustalono 30 % stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości.

Tym samym stwierdzić należy, iż spełnione zostały omówione powyżej przesłanki ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości nieruchomości, a do oceny pozostała natomiast kwestia samego wzrostu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości działki w porównaniu z jej wartością, wynikającą z przeznaczenia przed jego uchwaleniem.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z miejscowym planem miasta K. w rejonie ulicy [...] przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 30 stycznia 2013r. działka położona była na obszarze przeznaczonym pod teren lasów oznaczony symbolem "2ZL" na powierzchni 1,9323 ha oraz teren zieleni izolacyjnej oznaczony symbolem "ZI" na powierzchni 0,3175 ha (od strony ulicy [...], przylegający do terenu o symbolu "ZL".

Wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż na części nieruchomości nastąpiła zmiana przeznaczenia działki.

W tym miejscu Sąd podkreśla, że to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm. – zwanej dalej "u.g.n.").

Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555).

Podkreślić należy, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega jednakże ocenie organu administracji. Przy czym pamiętać należy, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej sądu (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19 - dostępny jw.). Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n.. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Niemniej, choć wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny oraz dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, to jednak informacje i dane operatu w tym zakresie muszą być weryfikowalne i nie cechować się dowolnością.

Z powyższego wynika więc, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa jedynie w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n.. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku.

Zdaniem Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły, w zakresie swoich kompetencji, wartość dowodową operatu szacunkowego, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności.

W tym miejscy należy podkreślić, iż organ I instancji na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. zwrócił się do Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego w W. o dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J..

W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W przedmiotowej sprawie Polska Izba Rzeczoznawstwa Majątkowego wyznaczyła zespół opiniujący w osobach:

- mgr int B. S., rzeczoznawca majątkowy uprawienia zawodowe nr [...]

- mgr int W. L., rzeczoznawca majątkowy uprawienia zawodowe nr [...].

Zespół oceniający po analizie treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. posiadającą uprawnienia zawodowe nr [...], nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr [...] określającego różnicę pomiędzy wartością po zmianie i przed zmianą planu w wysokości [...] zł po weryfikacji danych przyjętych do wyceny ocenił operat pozytywnie. W opinii zespołu opiniującego wskazano, iż operat został sporządzony prawidłowo oraz że operat zawiera błędy nie mające wpływu na wynik oszacowania.

W ocenie Sądu sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat spełnia wymogi określone w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ze znajdujących się w aktach sprawy operatu wynika, że wartość nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, tj. na dzień 8 kwietnia 2020 r., a stan nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień wejścia w życie planu miejscowego.

Dla określenia wartości działek rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym – a przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.) – stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Stosując w podejściu porównawczym metodę porównywania parami, do porównań przyjmuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Z przywołanych przepisów wynika, że operat szacunkowy powinien zawierać te wszystkie dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 08 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2017/06, CBOSA). Ocena natomiast wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z 04 września 2018 r., sygn. akt I OSK 2372/16, CBOSA).

W ocenie Sądu taka sytuacja nie wystąpiła w kontrolowanej sprawie, co potwierdza dodatkowo opinia zespołu opiniującego.

W tym miejscu wskazać należy, iż w opinii wyraźnie podkreślono, że zakres oraz kryteria analizy rynku zostały przedstawione w sposób prawidłowy. W opinii zaznaczono również, że wybrane transakcje przy wycenie działki przed jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stoją w sprzeczności z art. 4 pkt 16 ugn (str. [...] i [...] opinii).

Również Sąd nie dostrzegł aby w niniejszej sprawie nie zachodziło podobieństwo pomiędzy nieruchomościami porównywanymi. Biegły w operacie dokładnie opisał nieruchomości porównywane opisał cechy rynkowe. Tym samym lakoniczne stwierdzenie, w szczególności w świetle opinii zespołu oceniającego, że sporządzony i wykorzystany w niniejszym postępowaniu operat, a właściwie zawarta w nim metodologia szacowania stoi w oczywistej sprzeczności z wskazaniami zawartymi w przytoczonych orzeczeniach nie jest wystarczające dla uznania wadliwości sporządzonego operatu.

Sporządzony w niniejszej sprawie operat przedstawia i uzasadnia wybór podejścia i metody wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości. Z operatu wynika, że rzeczoznawca do wyceny przyjął wartość rynkową przed i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - podejście porównawcze z zastosowaniem metody porównywania parami, przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, iż sama odległość pomiędzy działką szacowaną, a nieruchomościami wziętymi do porównania nie przesądza o braku podobieństwa.

Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej – na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen.

Właśnie ze względu na lokalizację rzeczoznawca przyjął te cechy nieruchomości przypisując im wartość 40 % (lokalizacja ) czy też powierzchni (10%).

Jak wynika z operatu rzeczoznawca dla potrzeb wyceny przyjął nieruchomości z obszaru miasta K., w tym działki położone przy ul. [...] i [...], a więc nieruchomości położone przy tej samej drodze co działka Skarżącej.

Ponadto nawet położenie nieruchomości w różnych gminach nie oznacza, iż są to nieruchomości nie objęte jednym rynkiem lokalnym pod którym należy rozumieć teren jednego powiatu. Należy również pamiętać, iż to biegły ustala rynek właściwy dla wyceny i dokonuje doboru nieruchomości porównawczych. Jest to zakres jego wiedzy specjalnej. W procesie doboru nieruchomości podobnych nie ma możliwości wyboru nieruchomości identycznych, jak nieruchomość wyceniana. Zawsze jest to wybór nieruchomości bardziej lub mniej podobnych do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji biegły koryguje ceny nieruchomości podobnych, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Z powyższych względów za niezasadny należało uznać zarzut wadliwej kontroli sporządzonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych.

Sąd podziela stanowisko organów co do prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutu skargi jeszcze raz należy podkreślić, iż ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc oceną prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n. i jest dokonywana przez uprawniony do tego podmiot, a nie organ administracji publicznej czy też Sąd.

Również za bezzasadny należy uznać zarzut braku uzasadnienia dlaczego do oceny wybrano to, a nie inne stowarzyszenie rzeczoznawców. W tym miejscu powtórzyć należy, iż o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania.

Tym samym Skarżąca sama miała możliwość zwrócenia się do wybranej przez siebie organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny, a nie wymagać od organu aby ten uzasadnił wybór tej a nie innej organizacji zawodowej. Zwrócenie się o ocenę w trybie art. 157 u.g.n. nie jest obowiązkiem organu. Natomiast fakt skorzystanie przez organ z powyższego uprawnienia w niniejszej sprawie wynikał niejako z wcześniej wydanej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji z dnia 7 stycznia 2021 r. uchylającej decyzję organu I instancji i przekazującej sprawę do ponownego rozpoznania, w której wskazano wady operatu. Po zapoznaniu się z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego biegły w piśmie z dnia 12 lutego 2021 r. odniósł się do wskazanych w decyzji organu II instancji uchybień wyjaśnił w podsumowaniu, że nie widzi możliwości dokonania poprawy bądź sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Z tych też względów organ zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, w którym nie dostrzegał nieprawidłowości. Natomiast mając na uwadze poprzednią decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a z drugiej strony stanowisko rzeczoznawcy o prawidłowości sporządzonego operatu nie można organowi czynić zarzutu, że skorzystał z art. 157 u.g.n.

Ponadto w tym miejscu wskazać należy, iż oczywistym jest, że opinia o operacie nie jest opinią o wartości nieruchomości. Zwrócenie się w trybie art. 157 u.g.n. o dokonanie oceny operatu nie skutkuje, iż organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych sporządza nowy operat. Zadaniem organizacji zawodowej jest wyłącznie dokonanie oceny już sporządzonego i przedłożonego im operatu. Co prawda opinia komisji oceniającej nie ma wiążącego charakteru, to jednakże jako dokument sporządzony przez osoby posiadające wiedzę specjalistyczną nie może zostać zignorowany.

W judykaturze wskazuje się, iż skoro zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy, to organ nie jest związany opinią stowarzyszenia wydaną na podstawie art. 157 u.g.n., choć nie można pominąć, że procesowa ocena z art. 80 k.p.a. dokonywana jest na podstawie "całokształtu" materiału dowodowego w sprawie. Organ może zatem twierdzenie o prawidłowości przyjętego w operacie zakresu wyceny poprzeć innym dowodem, w tym opinią z art. 157 u.g.n. (zob. wyroki WSA we Wrocławiu: z 23.01.2019 r., II SA/Wr 717/18, LEX nr 2621707, i z 29.01.2019 r., II SA/Wr 761/18, LEX nr 2626691- CBOSA).

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdzie organy dokonały własnej oceny stwierdzając, że operat szacunkowego sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. jest poprawny i nie budzi wątpliwości, a następnie wskazały, iż stanowisko to zostało potwierdzone przez Zespół Opiniujący Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego w W. wyrażone w opinii z dnia 26 sierpnia 2021 r.

Tym samym wbrew twierdzeniom skargi organy nie uznały, iż ocena organizacji zawodowej ma charakter wiążący i odstąpiły od dokonania własnej decyzji. W decyzjach obu instancji organy szeroko opisując operat dokonały jego oceny.

Ponadto za niezasadny należy uznać zarzut ograniczenia się przez organ do odebrania wyłącznie oświadczenia o aktualności operatu, bez zobowiązania autorki czy pojawiły się transakcje umożliwiające sporządzenie operatu o tzw. metodę rynkową.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, z uwagi na upływ 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu, zwróciło się do rzeczoznawcy o potwierdzenie jego aktualności.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca w piśmie z dnia 30 stycznia 2023 r. potwierdził aktualność sporządzonego operatu wskazując jednocześnie, że data sporządzenia operatu dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej nie ma wpływu na wycenę.

Z powyższym stanowiskiem rzeczoznawcy należy się w pełni zgodzić.

W orzecznictwie utrwaliło się stanowisko, które Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela, że przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, co oznacza że kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17; z 17 marca 2022r., II OSK 390/22, CBOSA).

Przytoczony powyżej przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. ustala zasadę, która doznaje jednak odstępstwa w myśl art. 156 ust. 5 u.g.n., który stanowi, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Do takich szczególnych przepisów należeć będą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie wysokości opłaty planistycznej dokonywane jest przy uwzględnieniu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży. Dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n.

Z uwagi na powyższe, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W ocenie Sądu, organy prowadzące kontrolowane postępowanie wypełniły zawarty w art. 7 k.p.a. nakaz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz określony w przepisie art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Ponadto obowiązki wynikające z art. 80 k.p.a. zostały w niniejszej sprawie wykonane.

Z tych też względów zarzuty skargi naruszenia przepisów postępowania nie zasługiwały na uwzględnienie.

Wbrew zarzutom skargi w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która to opłata została przez organ ustalona w prawidłowej wysokości.

Z tych też względów zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie zasługiwał na uwzględnienie.

Odnosząc się do samej wysokości opłaty wskazać należy, iż jest ona prawidłowa. Przede wszystki wskazać należy, iż organ zasadnie naliczył opłatę wyłącznie za część działki nr [...], której przeznaczenie uległo zmianie.

W tym miejscu przypomnieć należy, iż działka nr [...] o pow. 2,2789 ha na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ulicy [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 29 marca 2019 r. stanowi

- teren zabudowy usługowej, obiektów produkcji i magazynów, symbol 2U/P – powierzchnia 1,9488 ha.

- teren zieleni izolacyjnej, symbol "ZI" - powierzchnia 0,3301 ha

Natomiast na mocy poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. w rejonie ulicy [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 30 stycznia 2013 r., działka stanowiła:

- tereny lasów, symbol "2ZL" - powierzchnia 1,9323 ha,

- zieleń izolacyjna, symbol "ZI" - powierzchnia 0,3175 ha,

- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, symbol "1 MN" - powierzchnia 0,0291 ha.

Takie powierzchnie zostały prawidłowo przyjęte w operacie szacunkowych. Z tych względów organ, w ślad za operatem uznały, iż o wzroście wartości możemy mówić wyłącznie w odniesieniu do części działki o pow. 1.9488 tj. części przeznaczonej obecnie pod teren zabudowy usługowej, obiektów produkcji i magazynów.

Ustalono opłata ([...] zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie budzi również wątpliwości, ponieważ stanowi ona 30 % (zgodnie z zapisami planu) różnicę pomiędzy wartością części nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, a wartością przed jego uchwaleniem. Wzrost wartości części nieruchomości wyniósł zgodnie z operatem [...] zł (30 % - daje kwotę [...]zł).

Warto w tym miejscu wskazać, iż przyjęty przez organ wzrost wartości nieruchomości stanowiący równicę pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu planu ([...] zł), a wartością nieruchomości przed jego uchwaleniem ([...] zł) jest prawidłowy.

Odnosząc się natomiast do zawartego w skarze wniosku o przeprowadzenie zawnioskowanych dowodów wskazać należy, iż skarga takowych nie zawiera, a załącznikiem do skargi miało być wyłącznie oświadczenie o stanie rodzinnym i majątkowym.

Ponadto należy pamiętać, iż co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, ponieważ kontrola legalności oparta jest o materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżony akt (art. 133 § 1 P.p.s.a.).

Wyjątek stanowi sytuacja uregulowana w art. 106 § 3 P.p.s.a., który uprawnia sąd administracyjny do przeprowadzenia dowodu uzupełniającego, ale jedynie z dokumentów i jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużania postępowania w sprawie. Zatem, przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów jest możliwe jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są dwa warunki. Po pierwsze, jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości, po drugie, nie spowoduje to nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z kolei, niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z dokumentu, jeżeli bez tego dokumentu nie jest możliwe rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości, a więc w przypadku, gdy taki dowód będzie pozostawał w związku z oceną legalności zaskarżonego aktu.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skargę oddalił.