Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 483/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 61
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2016 r. sprawy ze skargi T. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta C. decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm. – dalej k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust.4, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 4, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2016 r., poz. 778 – dalej u.p.z.p.), po rozpatrzeniu wniosku B. M., "A" S.C., pełnomocnika J. K., w związku z przebudową i rozbudową kamienicy usługowo-mieszkalnej na działkach nr 1 i 2 w obrębie nr [...] przy ul. [...] w C. i faktem, że na działce nr 2 w obrębie nr [...] realizowana jest budowa kamienicy usługowo-mieszkalnej, na podstawie pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...]r., a wnioskodawca zmienił zamiar inwestycyjny i wystąpił o przebudowę i rozbudowę kamienicy usługowo-mieszkalnej na działkach na 2 i 1 w obrębie nr [...], przez wewnętrzną klatkę schodową w części budynku na działce na 2 oraz windę w części budynku na działce na 1, po ponownym rozpatrzeniu wniosku w związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. (znak sprawy: [...]), ustalił warunki zabudowy na rzecz J. K.. Decyzja objęła przebudowę i rozbudowę kamienicy usługowo-mieszkalnej w budowie na działkach nr 2 i 1 w obrębie nr [...] przy ul. [...] w C. wraz z przyłączami, o łącznej powierzchni zabudowy 346 m2, w tym 205 m2 dla budynku w budowie oraz 141 m2 dla części rozbudowywanej o wysokości zabudowy do 14,5 m dla budynku w budowie i 16,2 m dla części rozbudowywanej. Podano, że działalność o funkcji handlowej planowana jest w części parteru oraz na I piętrze budynku w budowie oraz na parterze dla części rozbudowywanej. Pozostałe kondygnacje nadziemne będą posiadały funkcję mieszkalną na 2 i 3 piętrze, 8 mieszkań oraz 2 mieszkania na poddaszu dla budynku w budowie, 7 mieszkań na piętrach 1, 2 i 3 oraz 1 dwupoziomowe mieszkanie zlokalizowane na 4 piętrze i poddaszu dla części rozbudowywanej. Rodzaj zabudowy to zabudowa usługowo-mieszkaniowa.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył pełnomocnik T. L. zaskarżając ją w całości i zarzucając jej naruszenie:

1) art. 7 k.p.a., poprzez działanie wbrew zasadzie praworządności, polegającej na wydaniu zaskarżonej decyzji z rażącym naruszeniem prawa w odniesieniu do realizowanej już budowy kamienicy usługowo – mieszkalnej, na podstawie pozwolenia na budowę nr [...], podczas gdy warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy zgodnie z art. 32 ust 4 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm. – dalej p.b.).

2) naruszenie art. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p dot. warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w sytuacji, gdy naruszony jest ład urbanistyczny zabudowy oraz nastąpi zacienienie nieruchomość odwołującego,

3) naruszenie art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm. – dalej k.c.), poprzez brak rozważenia, czy planowana inwestycja nie spowoduje powstania immisji na nieruchomościach sąsiednich.

Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Burmistrzowi Miasta C. do ponownego rozpoznania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej SKO) decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p., rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano m. in., że planowana inwestycja obejmuje przebudowę i rozbudowę kamienicy usługowo-mieszkalnej będącej w budowie. Celem przedmiotowej inwestycji jest zapewnienie komunikacji wewnętrznej dla całego przedsięwzięcia inwestycyjnego (obejmującego zarówno kamienicę w budowie na działce nr 2, jak i dodatkowy segment na działce nr 1) przez wewnętrzną klatkę schodową w budynku na działce nr 2 i windę we wnioskowanej rozbudowie o dodatkowy segment na działce nr 1. W związku z opisanym zamiarem inwestora, nie mógł on wystąpić o warunki zabudowy dla kamienicy zlokalizowanej wyłącznie na działce nr 1. SKO podkreśla, że wnioskowana przebudowa kamienicy zlokalizowanej na działce nr 2 nie przewiduje zmian jej parametrów, które zostały określone w decyzji Burmistrza Miasta C. z dnia [...] r. o warunkach zabudowy NR. [...] oraz w pozwoleniu na budowę, tj. decyzji nr [...]z dnia [...] r. Z kolei efektem podjętych działań - po zakończeniu budowy - będzie jedna kamienica zlokalizowana na działce nr 2 i nr 1. Organ ustalił, że spełnione zostały przesłanki zawarte w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Burmistrz Miasta C. prawidłowo wyznaczył obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu, którą następnie w sposób wystarczający uzasadnił. Kolegium stwierdza, że nie można zgodzić się z odwołującym, by ustalone w zaskarżonej decyzji parametry planowanej inwestycji burzyły istniejący na tym terenie ład przestrzenny. Organ ustalił wysokość planowanej inwestycji na poziomie od 14,5m do 16,2m, bowiem istniejące budynki bezpośrednio sąsiadujące z wnioskowaną rozbudową posiadają wielkość tego parametru od 14,5m do 16,4m. Kolegium zaznacza, że zbadanie, czy planowana inwestycja wpłynie na zacienienie sąsiedniej działki, czy też zabudowy na niej zlokalizowanej, jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Kolegium stwierdza nadto, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom formalnym.

Skargę na powyższą decyzję złożył pełnomocnik T. L. zaskarżając ją w całości i zarzucając jej naruszenie:

1) art. 7 k.p.a., poprzez uchybienie zasadzie praworządności, polegające na wydaniu zaskarżonej decyzji z rażącym naruszeniem prawa, w odniesieniu do realizowanej już budowy kamienicy usługowo – mieszkalnej, na podstawie pozwolenia na budowę, podczas gdy warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 1 p.b.;

2) art. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dot. warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w sytuacji, gdy narusza się ład urbanistyczny zabudowy oraz zacienia nieruchomość skarżącego;

3) art. 144 k.c., poprzez brak rozważenia, czy planowana inwestycja nie spowoduje powstania immisji na nieruchomościach sąsiednich.

Podnosząc powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podano m. in., że nie jest spełniony warunek umożliwiający wydanie decyzji wymieniony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z załączonej do decyzji analizy wynika, że zabudowa sąsiednia liczy sobie nie więcej niż 4 kondygnacje, tymczasem rozbudowa budynku opisana w zaskarżonej decyzji zakłada jego powiększenie do 5 kondygnacji i wysokości 16,2 m dla części rozbudowywanej, co w istotny sposób narusza istniejący układ urbanistyczny i doprowadzi do zacienienia sąsiednich nieruchomości. Rozbudowa kamienicy objętej zaskarżoną decyzją doprowadzi także do powstania immisji; ograniczenia światła słonecznego z uwagi na wysokość budynku. Brak dokonania przez organ I instancji wszechstronnej analizy zamierzenia budowlanego w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 p.b. oraz przepisy art. 140 i 144 k.c, prowadzi do naruszenia przepisów postępowania zawartych w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi.

W pierwszej kolejności należy jednak poczynić pewne ustalenia ogólne, dotyczące procesu inwestycyjnego oraz praw stron takiego postępowania, w tym sąsiadów, co w następstwie pociąga za sobą konieczność zapewnienia im należytych uprawnień w toku każdej tego typu procedury.

Zasadą jest, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Musi co prawa uczynić to zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów.

Zasada wolności budowlanej, jako prawo do zabudowy, ma dwa aspekty: cywilnoprawny i publicznoprawny. W aspekcie cywilnoprawnym prawo zabudowy jest pochodną prawa własności nieruchomości (ewentualnie innego prawa majątkowego o charakterze rzeczowym lub nawet obligacyjnym, w którym mieści się "prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane"), można więc przyjąć, że pośrednio zakotwiczone jest w art. 64 Konstytucji, gwarantującym "prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia" (ust. 1), równą dla wszystkich ochronę prawną (ust. 2) oraz dopuszczającym ograniczenie własności "tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności" (ust. 3). Trybunał Konstytucyjny - trafnie zaznaczając, że prawo własności stanowi najszersze przedmiotowo (zawierające otwarty katalog uprawnień właścicielskich) i najsilniejsze prawo do rzeczy, skuteczne erga omnes, i powołując się na art. 140 k.c. - przyjmuje jednak klasyczną konstrukcję, że właściciel może czynić z rzeczą wszystko, z wyjątkiem tego, co zakazane; co jednak istotniejsze, twierdzi, że: "art. 140 k.c. wymienia jedynie podstawowe uprawnienia składające się na prawo własności, które jednakże nie wyczerpują jego treści, obejmujące m.in. - w odniesieniu do nieruchomości - uprawnienie do jej zabudowania" (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. Kp 7/09; OTK-A 2011/3/26). W tym samym orzeczeniu TK zauważa również, że granice prawa własności wynikają zarówno z norm prawa cywilnego (stanowiącego część prawa prywatnego), jak i z prawa administracyjnego (stanowiącego część prawa publicznego). W odniesieniu do prawa zabudowy - składowej prawa własności nieruchomości - można wręcz stwierdzić, że kształtowane jest ono przede wszystkim przez prawo publiczne. Normy administracyjnoprawne wyznaczające granice prawa własności nieruchomości gruntowej zawarte są głównie w przepisach z zakresu szeroko pojętego prawa budowlanego (wraz z przepisami techniczno-budowlanymi) oraz przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w aktach prawnych dotyczących ochrony: przyrody, środowiska, gruntów rolnych i leśnych i zabytków, jak również w prawie wodnym, geologicznym i górniczym. Znaczna część tych przepisów odnosi się wyłącznie lub głównie do sposobu korzystania z prawa własności nieruchomości, ponieważ każde ograniczenie prawa zabudowy jest pośrednio ograniczeniem prawa własności nieruchomości.

Nie ulega tu wątpliwości, że skorzystanie przez właściciela, ewentualnie np. użytkownika wieczystego nieruchomości z prawa zabudowy – przez wybudowanie na nieruchomości obiektu budowlanego – może niekorzystnie oddziaływać na możliwość korzystania z nieruchomości należących do innych podmiotów i to nie tylko tych bezpośrednio graniczących z nieruchomością zabudowywaną. Oddziaływanie wznoszonego, bądź wzniesionego obiektu, może mieć różny stopień uciążliwości i charakter, od dyskomfortu estetycznego, przez przesłonięcie widoku, ograniczenie nasłonecznienia, aż po znaczący spadek wartości rynkowej sąsiednich nieruchomości. Oddziaływaniem takim mogą być również nadmierny hałas, wstrząsy, dymy, czy spaliny emitowane w czasie trwania procesu budowlanego lub w czasie eksploatacji obiektu. Ochrona prawa osób trzecich, czyli przede wszystkim sąsiadów, do niezakłóconego korzystania z ich nieruchomości jest przejawem ochrony ich prawa własności. W toku realizacji inwestycji może zatem dojść, i z reguły dochodzi, do kolizji praw i interesów dysponenta nieruchomości zabudowywanej oraz dysponentów sąsiednich nieruchomości. Interesy tych osób powinny być zatem wyważane, pamiętając wszakże, iż prawo zabudowy terenu, jest uprawnieniem konstytucyjnym danego podmiotu, wiążącym się z prawem własności, a zatem ograniczenie tego prawa musi być rzeczywiście uzasadnione.

Zgodnie wyrokiem NSA z 18 stycznia 2012 r., sygn. II OSK 2065/10, w decyzji o warunkach zabudowy organ orzekający powinien w możliwie najszerszy sposób ustalić warunki inwestowania, ich konkretyzacja następuje natomiast dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w którym rozstrzygane są szczegółowe kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikającymi z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych.

Z kolei wg wyroku NSA z dnia 16 stycznia 2015 r., II OSK 227/14, związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, iż organ ten nie może tych warunków kształtować odmiennie, ale tylko w zakresie podstawowych parametrów dotyczących zmiany zagospodarowania terenu. A więc decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych, czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. W konsekwencji związanie organu architektoniczno-budowlanego decyzją o warunkach zabudowy odnosi się do władczego rozstrzygnięcia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), że zamierzona inwestycja jest zgodna z ładem przestrzennym obowiązującym dla miejsca jej realizacji. Decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa, przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Bez znaczenia na tym etapie postępowania administracyjnego pozostaje więc kwestia ewentualnej zgodności lub niezgodności realizacji inwestycji z przepisami regulującymi zagadnienie warunków technicznych, jakim musi ona odpowiadać. Kwestia powyższa może być przedmiotem kontroli dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego.

Należy także wziąć pod uwagę, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma zastosowania art. 140 Kodeksu cywilnego (który jest doprecyzowywany przez art. 144 k.c.) – nie występują bowiem wówczas na nieruchomości, na której ma zostać zlokalizowana inwestycja, jakiekolwiek zakłócenia mające wpływ na nieruchomość sąsiednią. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze, że inwestycja powstanie. Dopiero bowiem po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z budową (wyrok NSA z 27 czerwca 2013 r., II OSK 398/12).

W tym kontekście słusznie podnosi się w wyroku WSA w Olsztynie z 13 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Ol 857/07, że przepisy Kodeksu cywilnego nie zawierają żadnych ograniczeń dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis art. 144 k.c. reguluje stosunki prawno-rzeczowe w zakresie zakazów dotyczących niedozwolonych zakłóceń przed wszelkimi uciążliwościami podczas korzystania z nieruchomości sąsiednich i generalnie nie odnosi się do kwestii ograniczenia lub uniemożliwienia zagospodarowania terenów sąsiednich. Tym samym nie ma zastosowania w stosunkach publicznoprawnych na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana, z uwagi na jej uciążliwość, może prowadzić do naruszeń praw osób trzecich przy korzystaniu z sąsiednich nieruchomości należy wprawdzie do organów administracji publicznej, ale dopiero na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 9 p.b.

Wskazać należy dodatkowo, że ewentualne zarzuty dotyczące wadliwego wykonywania inwestycji w części będącej już w toku, sprzecznie z decyzją o pozwoleniu na budowę, mogą być kierowane, ale do organów nadzoru budowlanego. Wynika to z ogólnej ich właściwości.

Jednocześnie w orzecznictwie przyjmuje się, że gdy inwestor zamierza zmienić (w trakcie budowy) charakter inwestycji w sposób wymagający ustalenia nowych warunków zabudowy, to jedynym rozwiązaniem jest uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, a następnie wystąpienie z nowym wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia na budowę. O ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. Ponadto, wnioskodawca, który już uzyskał warunki zabudowy, może, po raz kolejny, złożyć wniosek odnośnie do tego samego obszaru, jednakże tylko pod warunkiem, iż przedmiotem wniosku jest inna inwestycja (patrz: wyrok WSA w Opolu z 25 marca 2008 r., sygn. II SA/Op 60/08; wyrok NSA z dnia 5 lutego 1998 r., sygn. akt II SA/Po 873/97).

"Oczywiście nowa inwestycja, jako całość, musi odpowiadać wymaganiom co do funkcji, jak też co do szczegółowych parametrów przewidzianych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy." (tj. w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588; zob. wyrok WSA w Warszawie z 7 kwietnia 2010 r., sygn. IV SA/Wa 108/10).

W niniejszej sprawie decyzja jednak uwzględnia parametry nowej inwestycji łącznie z budynkiem już w budowie, o czym świadczą zwroty takie jak np. "Łącznie nowa i istniejąca zabudowa na terenie objętym wnioskiem będzie posiadała tą szerokość (...)." (tak s. 4 analizy dołączonej do decyzji). Nie można również pomijać faktu, że dopuszczalne są odstępstwa od wskaźników wskazanych w ww. rozporządzeniu, jeśli wynika to z analizy (np. §6 ust. 2, §7 ust. 4 wskazanego wyżej rozporządzenia).

W szczególności zauważyć należy, że w decyzji, w warunkach szczegółowych z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (pkt 2.1) określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, w metrach, podając konkretne wartości: minimalną i maksymalną (zob. §1 pkt 4 i §7 ww. rozporządzenia). W tym zakresie decyzja i analiza zawierają szczegółowe uzasadnienie, również co do przyjętej wysokości od 14,1m do 16,2m, bowiem w obszarze analizowanym zlokalizowane zostały budynki tak niższe, jak i nieco wyższe. W wyroku WSA w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r., II SA/Łd 8/13, stwierdzono słusznie, że współczynnik wysokości powinien być określony w metrach, przy określeniu średniej wysokości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 800/07). Co do zasady błędne byłoby tu zatem podawanie wyłącznie liczby kondygnacji. Sam projekt, dookreślający ilość pięter będzie dopiero przedmiotem zatwierdzenia w odrębnym postępowaniu, przed właściwymi organami. W zakresie zacienienia, o którym pisze się w skardze, nie ma znaczenia ilość kondygnacji, tylko wysokość budynku w metrach. Kondygnacje mogą być bowiem bardzo wysokie, a zatem ich niewielka ilość może w sposób bardziej uciążliwy przesłaniać sąsiednie nieruchomości (jeśli budynek będzie wysoki), niż większa liczba kondygnacji, spełniających minimalne standardy wysokościowe (gdy budynek będzie niższy, niż poprzednio wymieniony).

Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (por. wyrok WSA w Łodzi z 16 marca 2016 r., II SA/Łd 1002/15 i podane tam orzecznictwo). Jednocześnie ustalono, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa usługowo – mieszkaniowa.

Nie doszło zatem do naruszenia art. 7 k.p.a., art. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także art. 144 k.c., ani też innych przepisów, uzasadniających uwzględnienie skargi.

Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.