Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 951/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-07-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Ostrowska, , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska, Asesor WSA Anna Pośpiech- Kłak (spr.), , Protokolant sekretarz sądowy Grażyna Dmitruk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lipca 2023 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 lutego 2023 r. znak: KOC/5323/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, zw. dalej "SKO", decyzją z dnia 21 lutego 2023 r. znak KOC/5323/Ar/22, utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. st. Warszawy z dnia [...] sierpnia 2022 r., nr [...], odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-usługowo-produkcyjnego wraz z częściami socjalno-administracyjnymi, wartownią, pompownią, zbiornikiem p.poż, zbiornikiem retencyjnym oraz infrastrukturą towarzyszącą (wewnętrzne ciągi komunikacyjne, parkingi dla samochodów osobowych na 96 m.p., place manewrowe, dwie wiaty na rowery, trzy zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3 każdy, naziemny zbiornik na glikol o pojemności do 10 m3) na działkach o nr [...] i [...] z obr. [...] przy ul. [...] w W.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

W uzasadnieniu SKO wskazało, że podstawą odmowy uzgodnienia ww. warunków zabudowy dla ww. inwestycji przez organu I instancji był fakt planowania w rejonie terenu inwestycji węzła drogowego ciągu ulic [...]-[...] z projektowaną Trasą [...]. Linie rozgraniczające tego węzła obejmują przeważającą część działki nr [...] oraz południowy fragment działki nr [...]. Rezerwa terenowa pod ów węzeł przewidziana została również w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy.

Odwołania od powyższych decyzji złożyli E. W., M. R. oraz S. F.

Pismami z dnia 27 października oraz 8 grudnia 2022 r. SKO wezwało M. R. do wykazania, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę na potrzeby bytowe jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Kolegium podkreśliło, iż co prawda we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej wskazano, że do czasu wybudowania sieci wodociągowej przewidziany jest pobór wody z ujęcia własnego w ilości 4,5 m3/d, ale brak jest dowodu, że faktycznie pozyskanie wody w ilości niezbędnej do zaspokojenia potrzeb użytkowników planowanego budynku z takiego ujęcia jest możliwe. Kolegium wyjaśniło, że co do zasady możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w oparciu o indywidualne ujęcie wody; ujęcie takie może być alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas, gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, że może korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. Aby jednak można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu, koniecznym jest nie tylko, we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania czy korzystania z już istniejącej studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innymi słowy rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. Ciężar wykazania, że planowane ujęcie własne spełni takie wymagania, spoczywa na inwestorze.

Wobec powyższego, SKO wezwało inwestora do wykazania poprzez przedstawienie aktualnej dokumentacji geologicznej i sanitarnej, że na terenie objętym wnioskiem występują odpowiednie zasoby wody zdatnej do spożycia przez ludzi, uprzedzając, że w razie braku dowodu na spełnienie powyższych wymagań, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.), zw. dalej "u.p.z.p.", ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nie będzie możliwe.

W odpowiedzi M. R. przedłożył dokumentację, potwierdzającą, że na terenie planowanej inwestycji "możliwe jest wykonanie otworu o zakładanej wydajności. Możliwe jest wykonanie otworu studziennego o wydajności co najmniej 10 m5/h" jednak inwestor nie przedstawił aktualnej dokumentacji sanitarnej dowodzącej, że znajdujące się na tym terenie zasoby wody zdatne są do spożycia przez ludzi; jego zdaniem, na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy przedstawienie takiej dokumentacji nie jest wymagane, a przeprowadzenie badań sanitarnych możliwe będzie dopiero po wybudowaniu studni wraz ze stacją uzdatniania wody. Niezależnie od tego M. R. załączył kopię "Informacji technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej" Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A. z dnia 23 listopada 2021 r. z której wynika m.in., że "w chwili obecnej nie ma możliwości dostawy wody z miejskiej sieci wodociągowej do ww. projektowanej hali (...) źródłem zaopatrzenia w wodę ww. projektowanej hali może być istniejący przewód wodociągowy DN 250 w ul. [...] po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji przewodu wodociągowego DN 100 w ul. [...] na odcinku od ww. istniejącego przewodu wodociągowego DN 250 w ul. [...] do hydrantu za przyłączem wodociągowym do hali (...) budowa ww. przewodu wodociągowego w ul. [...] znajduje się w planach inwestycyjnych MPWiK w [...] S.A. (...) realizacja ww. przewodu wodociągowego przewidziana jest na 2026 rok (...) ze względu na złożoność procesu inwestycyjnego ww. termin realizacji może ulec zmianie".

W tych okolicznościach SKO podzieliło, co do zasady pogląd, iż teren zarezerwowany pod inwestycję celu publicznego powinien podlegać wyłączeniu spod jakiejkolwiek innej zabudowy, uniemożliwiającej lub przynajmniej utrudniającej realizację owej inwestycji. Jednak z uwagi na treść art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 5a u.p.z.p., tj. że w okresie zawieszenia postępowania administracyjnego (9 miesięcy) nie uchwalono miejscowego planu albo nie ustalono lokalizacji inwestycji celu publicznego, związanej z tymi żądaniami, decyzję wydaje się pomimo braku tego uzgodnienia. Oznacza to, że odmowa uzgodnienia projektu decyzji dla planowanej inwestycji, na którą powołał się organ I instancji nie mogła stanowić podstawy omowy ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji.

Niezależnie od tego, mając na względzie art. 61 ust 1 pkt 3 u.p.z.p., który reguluje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy (...) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wspomniany ust. 5 nadmienia, iż warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, SKO wskazało, że teren przedmiotowej inwestycji znajduje się obecnie poza zasięgiem miejskiej sieci wodociągowej. Właściwa w sprawach sieci wodociągowej jednostka organizacyjna m. st. Warszawy, tj. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A., planuje rozbudowę sieci w tej części miasta najwcześniej na 2026 r., zastrzegając przy tym, że termin ten może ulec zmianie ze względu na złożoność procesu inwestycyjnego oraz aktualne uwarunkowania finansowe. Jednocześnie między inwestorem a operatorem sieci wodociągowej nie została zawarta umowa gwarantująca wykonanie w najbliższym czasie takiej sieci. Ponadto inwestor nie przedłożył - pomimo wezwania - z jednoczesnym pouczeniem o skutkach nie zastosowania się do tego wezwania - aktualnej dokumentacji sanitarnej dowodzącej, że znajdujące się na tym terenie zasoby wody zdatne są do spożycia przez ludzi. SKO nie podzieliło argumentacji inwestora, jakoby na chwilę obecną z terenu planowanej inwestycji nie było możliwe pobranie próbki wody do badań - pobranie takich próbek i poddanie ich badaniom nie nastręczało problemów inwestorom w innych podobnych sprawach zawisłych przed SKO.

Powyższe oznaczało, że w stosunku do przedmiotowej inwestycji nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Z tych względów ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji nie było możliwe.

Skargę na decyzję SKO wniósł M. R., zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. polegające na jego niezastosowaniu poprzez przyjęcie, że nie zachodzą przesłanki wskazujące na to, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, podczas gdy sytuacja taka ma miejsce;

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego wadliwe zastosowanie, w tym utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy w okolicznościach faktycznych i prawnych wskazujących na potrzebę uchylenia przedmiotowej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, wskutek czego miało to wpływ na treść decyzji, polegający na tym, że w miejsce pozytywnego ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącego wydano decyzję negatywną - odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji;

- art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w szczególności charakteru nieruchomości wskazującej, że zachodzą przesłanki pozwalające przyjąć, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego.

W związku z tymi zarzutami wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, jak również decyzji jej poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że planowana inwestycja może być zasilana w wodę zdatną do spożycia przez ludzi z własnego ujęcia wody, czego dowodem jest projekt geologiczno-techniczny dla odwiercenia otworu hydrogeologicznego w W. przy ul. [...] w dzielnicy [...], działka nr [...] obręb [...]. Zgodnie z tym dokumentem wody głównego użytkowego poziomu wodonośnego na powyższej działce wymagają prostego uzdatniania, a ich zasoby są wystarczające dla planowanej inwestycji. W żadnym z obowiązujących aktów prawnych nie ma wskazanej listy środków dowodowych, które będą wystarczające do wykazania, że znajdujące się na danym terenie zasoby wodne są zdatne do spożycia przez ludzi. Zgodnie z najlepszą wiedzą skarżącego jedyna możliwa dokumentacja sanitarna studni związana jest z przekazaniem do stacji sanitarno-epidemiologicznej próbki wody z wybudowanej już studni wraz ze stacją uzdatniania wody. Jednak, aby było to możliwe, studnia wraz ze stacją uzdatniania wody musi być już wybudowana.

W odpowiedzi na skargę, SKO podtrzymując dotychczasową argumentację, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2022 r., poz. 329, zwanej dalej – p.p.s.a.) wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie zostało podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Kontrolą Sądu w niniejszej sprawie objęta była decyzja SKO z dnia 21 lutego 2023 r. utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] Miasta Stołecznego Warszawy z dnia [...] sierpnia 2022 r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku magazynowo-usługowo-produkcyjnego wraz z częściami socjalno-administracyjnymi, wartownią, pompownią, zbiornikiem p.poż, zbiornikiem retencyjnym oraz infrastrukturą towarzyszącą (wewnętrzne ciągi komunikacyjne, parkingi dla samochodów osobowych na 96 m.p., place manewrowe, dwie wiaty na rowery, trzy zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3 każdy, naziemny zbiornik na glikol o pojemności do 10 m3) na działkach o nr [...] i [...] przy ul. [...] w W.

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie tj.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (z wyjątkiem inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym i linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej - art. 61 ust. 2 i 3 u.p.z.p., ponadto warunek ten nie ma zastosowania do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie - art. 61 ust. 4 u.p.z.p.),

2) teren ma dostęp do drogi publicznej (warunku tego nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej - art. 61 ust. 3 u.p.z.p.),

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem - art. 61 ust. 5 u.p.z.p.),

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., oraz

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powołany wyżej przepis określa zatem przesłanki uzależniające wydanie pozytywnej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy inwestycji niebędącej inwestycją celu publicznego. Redakcja tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że obowiązek spełnienia tych przesłanek w odniesieniu do inwestycji polegającej na nowej zabudowie danego terenu, obejmuje konieczność ich kumulatywnego wypełnienia. Z powyższego przepisu wynika wprost, że spełnianie przez wnioskodawcę wymogów określonych w tym przepisie obliguje organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Sporną przesłanką w kontrolowanej sprawie jest norma zawarta w art.61 ust.1 pkt 3 u.p.z.p., a mianowicie to, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Warto przypomnieć, że celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna w danej lokalizacji.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

W myśl art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 64 ust. 2.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w granicach jego kompetencji.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) zw. dalej "rozporządzenie MI").

Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i ogólny. Nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11). Wydanie takiej decyzji winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z ww. przepisu. Postępowanie o warunkach zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie jest dopuszczalna (możliwa) zabudowa określonego rodzaju (zmiana zagospodarowania terenu), a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. Pozytywne przesądzenie o takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy daje inwestorowi podstawę do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli są spełnione inne warunki wymagane Prawem budowlanym. W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ocenia planowaną inwestycję także w aspekcie przepisów rozporządzenia MI, wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego.

Jak już wskazano, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to jednak, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Przyjmuje się, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na etapie poprzedzającym wystąpienie inwestora o pozwolenie na budowę, a tym samym może dotyczyć wyłącznie planowanego przedsięwzięcia, a nie inwestycji już realizowanej. Jest zasadą, że przystąpienie do realizacji robót budowlanych czyni niemożliwym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Tym samym nie jest dopuszczalne wydanie w takiej sytuacji decyzji o warunkach zabudowy.

Inwestor składając do organu administracji wniosek określa, jakie konkretne zamierzenie budowlane zamierza realizować, jeśli chodzi o rodzaj inwestycji i jej parametry, w tym charakterystykę urbanistyczną. Zupełnie oddzielną kwestią jest to, czy z punktu widzenia obowiązujących przepisów realizacja tak określonego przez inwestora zamierzenia budowlanego jest dopuszczalna. Organ administracji związany jest wnioskiem inwestora w zakresie charakterystyki urbanistycznej inwestycji, z tym zastrzeżeniem, że związanie to nie może mieć charakteru bezwzględnego, jak w przypadku rodzaju inwestycji i funkcji.

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia MI. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną.

Ustalenie wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą istniejącego stanu odbywa się na podstawie przepisów rozporządzenia MI.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Organ ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze (wyrok WSA w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12). Przepis § 3 rozporządzenia MI określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07).

Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak. wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

W ramach tak wyznaczonego obszaru analizowanego organ przeprowadza analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów nowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego.

Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego jest warunkiem przeprowadzenia prawidłowej analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II SA/Po 334/07). Tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. zostanie dokonana na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję.

Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Należy opowiedzieć się za nadaniem szerokiego znaczenia pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa u.p.z.p. Wymóg zasady dobrego sąsiedztwa winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia.

W orzecznictwie wskazuje się, że dokonana analiza urbanistyczna wniosku i ocena wniosków z tej analizy płynących może nastąpić wyłącznie w postępowaniu przed organem I instancji. Gdyby takie postępowanie przeprowadził organ odwoławczy, stanowiłoby to rażące naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego statuowanej w art. 15 k.p.a. (m.in. wyrok NSA z 25 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 518/10).

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że w kontrolowanej sprawie spór sprowadza się do tego, czy inwestor (skarżący) spełnił przesłankę określona w art.61 ust.1 pkt 3 u.p.z.p.

Ustawodawca dopuszcza wydanie warunków zabudowy w przypadku braku wymaganej infrastruktury, o ile jej wykonanie zostanie zagwarantowane. Jak bowiem wynika z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., warunek wystarczalności uzbrojenia terenu uważa się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Tak więc w myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p., do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Definicja zawarta w art. 2 pkt 13 u.p.z.p. i odesłanie do art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) pozwala stwierdzić, że do "uzbrojenia terenu" zaliczane są przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Celem ww. przepisów nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy – co w ocenie Sądu – nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.

W odniesieniu do inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych urządzenia wodociągowe są koniecznym elementem uzbrojenia terenu. Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.), zw. dalej "r.w.t.b.") działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej.

W § 26 ust. 3 r.w.t.b. wyraźnie bowiem wskazano, że "w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m³ na dobę".

Analiza przytoczonych przepisów pozwala zdaniem Sądu wnioskować, że po pierwsze co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę (analogicznie także i odbiór nieczystości ciekłych) należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej (odpowiednio kanalizacyjnej), a jedynie w razie braku takiej możliwości dopuszczalne jest to także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (podobnie zastosowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków). Indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonanie w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Co prawda ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzania ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858, ze zm., dalej w skrócie u.z.z.w.) z oczywistych względów nie reguluje problematyki zaopatrzenia nieruchomości z indywidualnych ujęć wody, to jednak poprzez wprowadzenie zapisów obligujących tylko przedsiębiorstwo do zawarcia umowy, jeżeli spełnione są odpowiednie warunki (art. 6 ust. 1 u.z.z.w.) pozwala na przyjęcie systemowej wykładni, że odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, iż może on wobec tego korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczona do spożycia przez ludzi.

Po drugie - aby można było mówić o spełnieniu tego warunku to koniecznym jest nie tylko, uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim realne zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. W przypadku wskazania we wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędne jest więc istnienie na takiej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) usytuowanej zgodnie z wymaganiami r.w.t.b. oraz z przepisami dotyczącymi ochrony gruntu, wód i powietrza, bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowlanego, legitymowanie się przez inwestora skutecznym zgłoszeniem robót budowlanych polegających na wykonaniu studni (obudowy ujęcia wód podziemnych).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2012 r. poz. 199 ze zm.), właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych. Cytowany przepis expressis verbis dopuszcza odprowadzanie ścieków do bezodpływowego zbiornika, zatem trudno w konsekwencji twierdzić, że brak sieci kanalizacyjnej oraz umowy o jej wykonanie pozwala na wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania i przebieg postępowania Sąd zwraca uwagę na fakt, że obecnie teren inwestycji nie jest wyposażony w studnie. Jednak skarżący wskazał na możliwość dostawy wody z własnych ujęć wody. Skoro skarżący wskazywał na takie rozwiązanie (budowę studni - jako indywidualnego ujęcia wody), to organ powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby dokonać oceny, czy takie rozwiązanie na danym terenie jest możliwe i wystarczające dla planowanej inwestycji. W takiej sytuacji organ I instancji, wobec planowanego przez inwestora sposobu zaopatrzenia terenu inwestycji w wodę, oceniając możliwość planowanej inwestycji pod kątem spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., winien zwrócić się do wnioskodawcy o uzupełnienie wniosku poprzez złożenie dokumentów potwierdzających spełnienie warunku zapewnienia możliwości korzystania z własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Skoro bowiem organ nie mógł oczekiwać od wnioskodawcy przedstawienia promesy przyłączenia do sieci wodociągowej, winien uwzględnić okoliczności potwierdzające bądź to istnienie już studni spełniającej wymogi budowlane i sanitarne, bądź też potwierdzające możliwość wykonania na przedmiotowej działce indywidualnego ujęcia wody, czego najlepszym wyrazem byłoby przedstawienie odpisu skutecznego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno- budowlanej robót budowlanych polegających na wykonaniu studni (obudowy ujęcia wód podziemnych). W tym celu organ powinien co najmniej wezwać wnioskodawcę do przedłożenia dokumentacji hydrologiczno-geologicznej i sanitarnej, dając mu szansę na pozytywne załatwienie wniosku. Co też w sprawie uczyniono.

Jak wspomniano celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Przepisy u.p.z.p. nie wskazują, jakie konkretnie dokumenty powinny być przedstawione w takiej sytuacji, jak niniejsza (brak technicznych możliwości przyłączenia do sieci). Nie jest jednak wyłączony obowiązek wykazania, że planowane zaopatrzenie inwestycji w wodę jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 marca 2017 r., II OSK 1934/15 "Zauważyć należy jednak, że kontrolujący organy administracji sąd I instancji, uwzględniając wolę inwestora zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nie może poprzestać jedynie na zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie. Wszak przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga, aby uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające. Spełnienie tegoż warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami), pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu."

Tak więc w sytuacji braku technicznych możliwości przyłączenia do istniejącej lub planowanej sieci wodociągowej i dopuszczenia korzystania z własnych ujęć wody – studni, tak jak w przypadku pozostałych elementów uzbrojenia, to inwestor powinien wykazać, że możliwe jest korzystanie z indywidualnego ujęcia wody, czyli, że realnie a nie tylko teoretycznie teren inwestycji posiada wystarczające dla budynku mieszkalnego zasoby zdatnej do picia wody.

Sąd podziela pogląd, że złożenie dokumentacji hydrologiczno-geologicznej-sanitranej stwierdzającej istnienie wystarczającej ilości, jak i jakości wód dla zapewnienia prawidłowego zaopatrzenia w wodę planowanych budynków, stanowiłoby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, istotny jest fakt istnienia lub zaprojektowania uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego powinien obiektywnie ocenić, czy projektowane uzbrojenie terenu jest technicznie i prawnie możliwym w przyszłości dla zamierzenia budowlanego, co też może uzależnić od wiedzy innych osób posiadających wiedzę specjalną, stąd tak istotne jest żądanie dostarczenia badań geologiczno-hydrologiczno-sanitarnych. Organ musi zatem ustalić, czy możliwość uzbrojenia terenu jest realna, a w oparciu o regulację art. 54 pkt 2 lit. c ustalić w decyzji szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w zakresie: obsługi infrastruktury technicznej. tj. określić warunki na jakich w przyszłości obsługa infrastruktury technicznej może lub powinna być realizowana. Przepisy nie wskazują konkretnych dokumentów, które winni złożyć inwestorzy w takiej sytuacji. Brak przepisu wymieniającego enumeratywnie dowody potwierdzające daną okoliczność nie stanowi jednak przesłanki do uznania, że w takiej sytuacji inwestor nie musi wykazywać, że uzbrojenie jest w tym zakresie wystarczające do wykazania spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Skoro ustawodawca dopuścił możliwość budowy studni w przypadku braku sieci wodociągowej, a jednocześnie nie zwolnił z obowiązku wykazania, że studnia jest wystarczająca dla konkretnego zamierzenia budowlanego, to wykazanie tej okoliczności winno nastąpić rożnymi formami (metodami) i podlegać ocenie organu w zakresie ustalenia czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. Właśnie na etapie ustalania warunków zabudowy już należy wykazać, że pod względem ilości jak i zdatności do spożycia przez ludzi indywidualne ujęcia wody są wystarczające dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wymaga, aby uzbrojenie terenu było "wystarczające". Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym zwraca się szczególną uwagę na potrzebę badania, czy planowane (indywidualne) ujęcie wody zabezpieczy potrzeby planowanej inwestycji pod względem ilościowym, a także czy woda w stanie pierwotnym będzie się nadawała do picia i przygotowania żywności lub innych celów (por. wyrok NSA z 17 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1142/21; wyrok NSA z 29 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1934/15).

W niniejszej sprawie SKO wezwało skarżącego do wykazania - poprzez przedłożenie aktualnej dokumentacji geologicznej i sanitarnej - pozwalające ocenić, czy na terenie objętym wnioskiem występują odpowiednie zasoby wody zdatnej do spożycia przez ludzi.

W odpowiedzi na to wezwanie skarżący przedłożył projekt geologiczno-techniczny dla odwiercenia otworu hydrogeologicznego na działce nr [...] przy ul. [...] w W.

Sąd w pełni podziela ocenę tego dokumentu dokonaną przez SKO, że jest wystarczający do oceny indywidualnego ujęcia wody pod względem możliwości wydajnościowych, natomiast nie sposób ocenić na podstawie tego dokumentu wody pod względem jakościowym. W przedmiotowym projekcie w żaden sposób nie wykazano jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczy dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego.

Skarżący błędnie uważa, że na potrzeby tego postępowania wystarczająca jest przedłożona przez niego dokumentacja. W kontrolowanej sprawie skarżący zdaje się trwać w przekonaniu, że powinien wystarczyć przedłożony projekt geologiczno-techniczny, a kwestie budowy studni, odpowiedniej ilości jak i jakości wody będą mogły być badane na późniejszym etapie realizacji inwestycji. Jest to podejście błędne o tyle, że właśnie na etapie ustalania warunków zabudowy już należy wykazać, że pod względem ilości, jak i zdatności do spożycia przez ludzi, indywidualne ujęcia wody są wystarczające dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wprost wymaga, aby uzbrojenie terenu było "wystarczające". Zatem inwestor musi wykazać, że spełnienie tego warunku jest realne.

Mając powyższe na uwadze należy skonstatować, że w sprawie objętej skargą inwestycja nie spełniała warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. i już tylko z tego powodu organy trafnie odmówiły ustalenia warunków zabudowy. Wbrew zarzutowi skargi art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie został naruszony.

W tym stanie rzeczy, z przyczyn wskazanych i opisanych wyżej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.