Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 1310/03
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2005-10-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 607  Gospodarka mieniem państwowym i komunalnym, w tym gospodarka nieruchomościami nierolnymi
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędziowie: WSA Mieczysław Górkiewicz NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Protokolant: apl. prok. Krzysztof Lonc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 października 2005 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego i określenia opłaty za przekształcenie I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana; zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz skarżącej kwotę 30 (trzydzieści) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. Nr [...], podjętą na podstawie art. 1 ust. 2 w związku z art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 72, poz. 749), art. 2 ust. 1 pkt 2 i ust. 2, art. 4, art. 4a ust. 1, ust. 3 pkt 2, art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299), rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1997 r. w sprawie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 157, poz. 1037), uchwały nr XLV/1529/02 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 21 lutego 2002 r. w sprawie udzielania bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe, Prezydent W. przekształcił odpłatnie na rzecz I. Z., M. Z.-T., I. J. oraz S. J. w prawo współwłasności prawo współużytkowania wieczystego, przysługujące do nieruchomości położonej we W. przy ul. C. G. [...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-3, obręb S., o pow. 681 m2, określając opłatę za przekształcenie po udzieleniu 90 % bonifikaty na kwotę [...]zł, z rozłożeniem jej na 10 rat rocznych.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli I. Z., M. Z.-T., I. J. oraz S. J., domagając się zmiany zapisu pkt 3, 4, 5, 6, 7, 8 tej decyzji na zapis z art. 6 ust. 1 ustawy 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, tzn. przekształcenie współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności nieodpłatnie na rzecz współużytkowników wieczystych oraz ich następców prawnych. Odwołujący się wywodzili, że przekształcenie powinno być dokonane na ich rzecz nieodpłatnie, ponieważ I. Z. jest osobą, która pozostawiła mienie nieruchome na terenie nie wchodzącym w skład obecnego obszaru państwa, a M. Z.-T., I. J. oraz S. J. są następcami prawnymi takich osób, co potwierdzają orzeczenia sądowe. Strony podniosły nadto, iż budynek mieszkalny zlokalizowany na przedmiotowej działce nie był przejęty od Skarbu Państwa we współużytkowanie wieczyste, lecz został wybudowany od podstaw za własne pieniądze współwłaścicieli, a zatem jego wartość nie może być wliczona do wartości nieruchomości. Ponadto odwołujący się zarzucili, iż kwota, wynikająca z wykonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, jest kontrowersyjna w nawiązaniu do art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz do aktualnych cen za grunt w dzielnicy W.-S., gdzie jest zlokalizowana przedmiotowa działka. Strony podniosły również, że nie uzyskały do wglądu przedmiotowego operatu.

W dniu [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wydało na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa decyzję Nr [...], którą utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W opinii organu odwoławczego kwestionowanie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest niezrozumiałe z uwagi na fakt, iż w piśmie skierowanym do Urzędu Miejskiego z dnia [...]r. wszyscy wnioskodawcy oświadczyli, że wyrażają zgodę na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z aktualnie obowiązującymi zasadami odpłatności. Po otrzymaniu tego oświadczenia organ I instancji zlecił sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy, a po jego sporządzeniu poinformowano strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów. W pismach z dnia [...] i [...]r. strony wyraziły zgodę na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wskazując jednocześnie, że akceptują podaną przez Gminę kwotę i wnoszą o rozłożenie jej na raty, na 10 lat. Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż organ I instancji rozpoznał sprawę w granicach złożonego przez strony wniosku, z którego wyraźnie wynikało, że wnoszą o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zobowiązując się do uiszczenia opłaty za przekształcenie. Do końca postępowania odwołujący się nie kwestionowali wyliczonej przez rzeczoznawcę opłaty należnej za przekształcenie, wnosząc jedynie o rozłożenie jej na raty. W takiej sytuacji nie do przyjęcia jest stanowisko zawarte w odwołaniu, by zmienić zapisy dotyczące ustalonej opłaty za przekształcenie i dokonać tego przekształcenia nieodpłatnie. Chybiony jest też zarzut, że wyliczona opłata wydaje się być kontrowersyjna. Wartość opłaty z tytułu przekształcenia obliczona została według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z odesłaniem art. 4a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Wskazane przepisy nakazują zaliczanie na poczet opłaty za przekształcenie (która jest równa cenie nieruchomości) kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określonej według stanu na dzień wydania decyzji przekształceniowej. Zasady wyceny nieruchomości reguluje w sposób szczegółowy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego i te zasady zostały zastosowane przez rzeczoznawcę w sporządzanym operacie szacunkowym. Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wynikiem odjęcia od wartości nieruchomości (zbywanej jako przedmiot prawa własności) wartości użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Przy takim sposobie obliczenia opłaty, zdaniem organu odwoławczego, chybionym jest zarzut, że kwota opłaty jest wygórowana, gdyż rzeczoznawca nie uwzględnił, że w dacie nabywania działki nie było na niej budynku. Okoliczność ta miała wpływ na wartość działki w dacie jej nabywania przez wnioskodawców i wówczas była, jako niezabudowana, odpowiednio niższa. Dodatkowo organ wskazał, że organ I instancji zastosował 90% bonifikatę przy określeniu ostatecznej opłaty za przekształcenie, stosując uchwałę powołaną w podstawach rozstrzygnięcia, a dotyczącą nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego OZ we Wrocławiu wniosła M. T., domagając się zmiany zapisu pkt 3, 4, 5, 6, 7, 8 decyzji Prezydenta W. z dnia [...]r. Nr [...]na zapis z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, tzn. przekształcenie współużytkowania wieczystego w prawo współwłasności nieodpłatnie na rzecz współużytkowników wieczystych oraz ich następców prawnych. Skarżąca podniosła nadto, iż budynek mieszkalny zlokalizowany na przedmiotowej działce nie był przejęty od Skarbu Państwa na współużytkowanie wieczyste, lecz został wybudowany od podstaw za własne pieniądze współwłaścicieli, a zatem jego wartość nie może być wliczona do wartości nieruchomości. Ponadto zarzuciła, iż kwota, wynikająca z wykonanego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, jest kontrowersyjna w nawiązaniu do art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz do aktualnych cen za grunt w dzielnicy W.-S., gdzie jest zlokalizowana przedmiotowa działka. M. T. podniosła również, że organ I instancji nie dopuścił do postępowania istotnych dokumentów w sprawie, a organ odwoławczy, pomimo dokładnego przedstawienia problemu nawet nie zajął stanowiska w sprawie pozostawionego mienia i zapisu na ten temat w ustawie. Nie został w ten sposób uwzględniony słuszny interes współwłaścicieli, którym z mocy ustawy należy się nieodpłatne prawo współwłasności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. rozpatrywało sprawę jednostronnie, na korzyść organu I instancji, a gromadząc materiały nie zwróciło się do współwłaścicieli o dostarczenie niezbędnych dokumentów, wynikających z odwołań. W związku z powyższym strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako krzywdzącej i naruszającej jej interes prawny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko w sprawie. Ponadto wskazano, iż argument co do zaliczenia na poczet opłat za przekształcenie wartości mienia nieruchomego, pozostawione przez matkę skarżącej na terenie nie wchodzącym w skład obecnego obszaru państwa Polskiego, jest całkiem bezzasadny. Art. 212 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje, że na pokrycie opłat za użytkowanie wieczyste lub ceny sprzedaży działki budowlanej oraz ceny sprzedaży położonych na niej budynków lub lokali stanowiących własność Skarbu Państwa osobom, które w związku z rozpoczętą w 1939 r. wojną pozostawiły nieruchomości na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa, a które na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo miały otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, zalicza się wartość pozostawionych nieruchomości. Również z treści § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie sposobu zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych za granicą na pokrycie ceny sprzedaży nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste oraz sposobu ustalania wartości tych nieruchomości wynika, że rozporządzenie określa sposób zaliczania wartości nieruchomości pozostawionych na terenach nie wchodzących w skład obecnego państwa na pokrycie opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych lub ceny sprzedaży działki budowlanej i ceny sprzedaży położonych na niej budynków lub lokali stanowiących własność Skarbu Państwa, oraz sposób ustalania wartości pozostawionych nieruchomości. Stąd, jak wskazuje organ, nieporozumieniem jest powoływanie się przez skarżącą na możliwość zaliczenia wartości mienia pozostawionego na wschodzie na poczet opłaty z tytułu przekształcenia dotyczącego mienia stanowiącego własność gminy, gdyż takiej możliwości ustawodawca nie przewidział. Ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu z księgi wieczystej nieruchomości położonej we W. przy ul. G. [...] wynika w sposób oczywisty, że jako właściciel tej nieruchomości wpisana jest Gmina Miejska W .

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Tak więc obecnie właściwym do rozpoznania niniejszej sprawy jest Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia występują. Skarga zatem zasługiwała na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podnoszone w niej argumenty były trafne.

Istota sporu w rozpatrywanej sprawie sprowadza się do tego, czy w sprawie tej należało nieodpłatnie dokonać przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, ewentualnie czy należało przy określaniu opłaty uwzględnić problem mienia pozostawionego w związku z wojną na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa.

Zarówno skarżąca, jak i uczestnicy postępowania w odwołaniach wniesionych od decyzji organu I instancji wywodzili, że przekształcenie powinno być dokonane na ich rzecz nieodpłatnie, ponieważ I. Z. jest osobą, która pozostawiła mienie nieruchome na terenie nie wchodzącym w skład obecnego obszaru państwa, a M. T., I. J. oraz S. J. są następcami prawnymi takich osób. Odwołujący się wskazywali przy tym, że ich twierdzenia potwierdzają orzeczenia sądowe.

Organ II instancji rozpatrując niniejszą sprawę w postępowaniu odwoławczym nie ustosunkował się w żaden sposób do zarzutów podnoszonych w odwołaniach, iż z uwagi na pozostawienie na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa mienia nieruchomego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpić powinno nieodpłatnie. Do kwestii tych Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się dopiero w odpowiedzi na skargę, co jednak uznać należy za spóźnioną próbę uzupełnienia tego istotnego braku zaskarżonej decyzji.

Przepis art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 z późn. zm.) stanowi, iż przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych oraz ich następców prawnych, którym nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z utratą mienia wskutek wojny 1939-1945 r. i którzy pozostawili majątek na terytorium nieznajdującym się na obecnym obszarze Państwa Polskiego.

Przytoczony przepis dla możliwości nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wymaga nie tylko pozostawienia majątku na terytorium nieznajdującym się na obecnym obszarze Państwa Polskiego, ale również by nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z utratą mienia wskutek wojny 1939-1945 r., przy czym warunki te muszą być spełnione łącznie.

Zaskarżona decyzja nie zawiera żadnych ustaleń ani rozważań co do ewentualnego spełniania przez stronę warunków zawartych w powyższym przepisie, ani też w pozostałych punktach art. 6 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy.

W myśl pkt 2 art. 6 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych oraz ich następców prawnych, którzy na mocy umów międzynarodowych zawartych przez Państwo Polskie mieli otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, a wartość tego mienia jest wyższa od opłaty, o której mowa w art. 4 tej ustawy.

Z zaświadczenia nr [...]z dnia [...]r. wynika, że I. Z. posiada uprawnienia do uzyskania ekwiwalentu za pozostawione na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa mienie nieruchome o wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w [...]r. na łączną kwotę [...],- zł, z czego I. Z. przypada 1/5 część, to jest kwota [...],- zł.

Powyższe zaświadczenie w swej podstawie prawnej przywołuje między innymi obowiązujący w czasie wydawania zaskarżonej decyzji przepis art. 212 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.). Z dniem 30 stycznia 2004 r. przepis ten został uchylony. Przywołany przepis stanowił, iż na pokrycie opłat za użytkowanie wieczyste lub ceny sprzedaży działki budowlanej oraz ceny sprzedaży położonych na niej budynków lub lokali stanowiących własność Skarbu Państwa osobom, które w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. pozostawiły nieruchomości na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa, a które na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo miały otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą, zalicza się wartość pozostawionych nieruchomości. Powyższy przepis dotyczył co prawda nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a przedmiotowa nieruchomość była własnością gminy (Gminy Miejskiej W.), jednakże – podobnie jak w art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności – była w nim mowa o osobach, które na mocy umów międzynarodowych zawartych przez Państwo Polskie miały otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione za granicą. Należało więc w szczególności rozważyć, czy w sprawie tej nie zostały spełnione warunki określone w art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego trafnie podkreślano, iż jeżeli nie zachodzą wyjątki, o których mowa w art. 6 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, to przekształcenie jest odpłatne (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2002 r. sygn. akt I SA 2457/00 – LEX nr 82660).

Obowiązkiem organu odwoławczego było zatem rozważenie, czy w rozpatrywanej sprawie zachodzą okoliczności wskazane w powyższym przepisie, skoro podobne okoliczności były przywoływane w odwołaniach wniesionych od decyzji organu I instancji. Obowiązek ten wynikał z przepisów procedury administracyjnej, a w szczególności z art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 kpa, natomiast art. 107 § 3 kpa zobowiązywał organ do zawarcia stosownych rozważań w uzasadnieniu podjętej decyzji. W razie zaś konieczności ustalenia dalszych okoliczności mogących mieć wpływ na wynik sprawy (np. czy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w związku z utratą mienia wskutek wojny 1939-1945 r.) organ winien był – stosownie do art. 9 kpa – poinformować strony o powyższym, udzielając im w tym zakresie niezbędnych wyjaśnień i wskazówek.

W tej sytuacji uzasadniony jest podniesiony w skardze zarzut, że organ odwoławczy, pomimo dokładnego przedstawienia omówionego wyżej problemu, w zaskarżonej decyzji nawet nie zajął stanowiska w kwestii pozostawionego mienia.

Nie są natomiast uzasadnione dalsze zarzuty podnoszone w rozpatrywanej skardze. Zauważyć przede wszystkim wypada, że w pismach z [...] i [...]r. skarżąca wyraziła zgodę na wydanie decyzji o treści zaproponowanej przez Gminę W. oraz zaakceptowała podaną przez tę gminę kwotę wynikającą z operatu szacunkowego. W aktach administracyjnych brak jest przy tym pisma wycofującego zgodę skarżącej.

Ustosunkowując się do zarzutu skarżącej, iż nie uzyskała do wglądu przedmiotowego operatu szacunkowego stwierdzić trzeba, że pismem z dnia [...]r., doręczonym M. T. w dniu [...]r., poinformowano ją o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i zgłoszonych żądań, w terminie 14 dni od doręczenia tego pisma.

Pomimo tego, że nie wszystkie podnoszone przez skarżącą zarzuty okazały się uzasadnione, wniesiona w niniejszej sprawie skarga zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ wskazane wyżej naruszenie przepisów procedury administracyjnej niewątpliwie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c), art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 97 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.