Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 279/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1, ust. 2, art. 4 ust. 1, art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1, ust. 2, ust. 6a, ust. 7, art. 21 ust. 2, ust. 2a
journal: Dz.U. 2018 poz 1716
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o  przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów
article: art. 72 ust. 3 pkt 4
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Sędziowie Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 maja 2023 r. sprawy ze skargi P. S.A. w W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 29 grudnia 2022 r. nr NWXIV.7581.5.9.2022 w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] znak [...] z dnia 26 października 2022 r. wydaną z upoważnienia Starosty [...], na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. z 2022 r., poz. 1495, dalej: "ustawa przekształceniowa"), po rozpatrzeniu wniosku Spółki P. S.A. (dalej: "Spółka", "Skarżąca") ustalono:

- wysokość rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w U., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka 1 o powierzchni 0,0308 ha, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą [...], na kwotę 551,32 zł,

- okres do wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej na 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, tj. od 1 stycznia 2019 r.

W uzasadnieniu organ podał, że wnioskiem z dnia 22.08.2022 r. Spółka wystąpiły o ustalenie w drodze decyzji wysokości i okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej za opisaną na wstępie nieruchomość.

Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości przekształciło się z dniem 1 stycznia 2019 r. w prawo własności, co zostało potwierdzone przez Starostę [...] wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej zaświadczeniem z dnia 15.06.2022 r. znak [...]. Równocześnie zaświadczeniem tym organ ustalił wysokości rocznej opłaty przekształceniowej na kwotę 551,32 zł przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% i okres wnoszenia opłaty na 99 lat.

W toku postępowania ustalono, iż przedmiotowa nieruchomość została oddana Spółce w użytkowanie wieczyste decyzją Wojewody Śląskiego z dnia 15.05.2001 r. znak GN/B.II/77200/23/01. Nieruchomość składała się z działek: 2, 3, 4, 5, 6, 7. Działka nr 4 zabudowana była budynkiem mieszkalnym, Wojewoda ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i stawkę procentową opłaty rocznej w wysokości 1%. Pozostałe działki były zwolnione z opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wykazem zmian danych ewidencyjnych z dnia 07.08.2007 r. nr KERG [...] działki oddane w użytkowanie wieczyste zmieniły oznaczenie na działkę 8, która z kolei decyzją Burmistrza Miasta U.z dnia 02.04.2014 r. znak [...] uległa podziałowi na działki 9 10. W związku z tym, iż działka 1 o pow. 308 m2 powstała m.in. z działki nr 4 o pow. 126 m2, dla której była ustalona opłata, oraz z działek, co do których opłata nie była ustalona, stosownie do treści art. 21 ust. 2a ustawy przekształceniowej organ zlecił wykonie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, który został wykonany w dniu 12.05.2022 r. a wartość nieruchomości określono na kwotę 55.100,00 zł, tj. 179 zł/m2.

W powołaniu na art. 7 ust. 6c ustawy przekształceniowej oraz art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej: "u.g.n.") organ ustalił stawkę procentową opłaty rocznej na poziomie 1%, a okres do wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych na 99 lat. Przekształcenie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r., zatem od tego dnia organ zobowiązał do wnoszenia opłat. Decyzja została doręczona w dniu 31.10.2022 r.

Strona, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyła odwołanie od wymienionej decyzji (data nadania: 14.11.2022 r.), podnosząc zarzuty naruszenia: art. 77-81 u.g.n. poprzez nieprawidłowe zastosowanie tych przepisów w szczególności polegające na braku wypowiedzenia w formie pisemnej wysokości dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesłania równocześnie oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej, a także art. 77 w zw. art. 80 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na niedostatecznym zbadaniu materiału dowodowego w konsekwencji czego ustalenie zbyt wysokiej opłaty rocznej.

W uzasadnieniu podkreślono, iż organ nie przeprowadził wystarczającego postępowania dowodowego. W powołaniu na art. 78 u.g.n. podkreślono, że organ nie dokonał obowiązków nałożonych na niego w tym przepisie, mimo że Skarżąca o powyższym informowała już w piśmie z dnia 19.07.2022 r.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda Śląski decyzją z dnia 29 grudnia 2022 r. nr NWXIV.7581.5.9.2022, w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 775, dalej: "k.p.a.") w zw. z art. 4a oraz art. 6 ustawy przekształceniowej, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy w pierwszej kolejności przedstawił aktualny stan sprawy oraz dotychczas przeprowadzone w sprawie czynności, przywołał podstawę normatywną rozstrzygnięcia, w tym poszczególne zapisy art. 7 ustawy przekształceniowej, a następnie ustalił stan faktyczny sprawy w sposób nieodbiegający od ustaleń dokonanych przez organ I instancji. Zwrócił także uwagę, iż z treści decyzji Wojewody z dnia 15.05.2001 r. stwierdzającej nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości wynika, że działka nr 4 była zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. 130m2 i za ten grunt została ustalona opłata roczna za użytkowanie w wysokości 21,42 zł, co stanowiło 1% ceny tego gruntu ustalonej wg stanu na dzień 05.12.1990 r. i wartości na dzień wydania tej decyzji. Następnie w wyniku zmian gruntowych została wydzielona działka nr 1 zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. 130m2.

Na dzień przekształcenia prawa użytkowania w prawo własności opłata za użytkowanie wieczyste dla działki nr 1 nie była ustalona, co skutkowało w oparciu o art. 21 ust. 2a ustawy przekształceniowej oraz art. 72 ust. 3 u.g.n. zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego.

W odniesieniu do zarzutu odwołania, organ odwoławczy wyjaśnił, że odpowiednie stosowanie przepisów art. 77-81 u.g.n., do którego odsyła art. 21 ust. 2 ustawy przekształceniowej, dotyczy sytuacji, gdy w dniu przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która to sytuacja nie zaistniała w niniejszej sprawie. Stawka procentowa została ustalona w decyzji z dnia 15.05.2001 r. dla gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym. Nadto zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n. stosownie do odesłania z art. 21 ust. 2a ustawy przekształceniowej wysokości stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi 1% ceny za nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe. W rezultacie, w ocenie Wojewody, brak było podstaw do wydania jakiegokolwiek wypowiedzenia lub oferty ustalającej wartość opłaty rocznej, ponieważ art. 21 ust. 2a ustawy przekształceniowej nie nakazuje stosować odpowiednio procedury opisanej w art. 77-81 u.g.n. Organ odwoławczy zauważył także, że wysokość stawki procentowej nie była kwestionowana przez Spółkę, co wynika także z treści pisma Spółki z dnia 19.03.2019 r.

W dalszej kolejności organ odwoławczy wskazał, iż wartość przedmiotowej działki została oszacowana przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, uwzględniono 13 transakcji z okresu od stycznia 2017 do stycznia 2019 r. Po dokonaniu oceny operatu stwierdził, że zawiera wszystkie niezbędne informacje, które zostały opisane w sposób logiczny i przejrzysty, biegły w sposób wystarczający uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśniając jakimi przesłankami się kierował badając rynek. Końcowo wskazał na zasadę odpłatności przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz stwierdził, że organ I instancji prawidłowo ustalił opłatę przekształcenia w wysokości 551,32 zł (55.132,00 zł x 1%), oraz zgodnie z art. 7 ust. 6a pkt 1 ustawy przekształceniowej okres wnoszenia tej opłaty, który również nie był przez Spółkę kwestionowany. Wojewoda nie doszukał się również naruszeń przepisów prawa procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Decyzja została doręczona w dniu 23.01.2023 r.

Z rozstrzygnięciem nie zgodziła się Skarżąca wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (data nadania: 01.02.2023 r.). Skarżąca podniosła zarzuty jak w treści odwołania, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zwrot kosztów postępowania. W uzasadnieniu Skarżąca ponowiła argumentację przedstawioną na etapie wniesionego odwołania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko prezentowane w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Przystępując do rozpoznania sprawy, Sąd miał na uwadze, iż zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 27) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 259, dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przytoczona regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a.

W odniesieniu do wniosku skargi odnotowania wymaga, iż sąd administracyjny nie jest władny do samodzielnego wydania rozstrzygnięcia w miejsce organu administracji publicznej.

Uwzględniając tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny wzruszenia decyzji organów administracji publicznej, Sąd uznał, że rozstrzygnięcia organów I i II instancji odpowiadają prawu. Przeprowadzona przez Sąd analiza doprowadziła do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, brak bowiem dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego bądź naruszeniem przepisów procedury administracyjnej, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czy też z naruszeniem skutkującym wznowienie postępowania, a tylko takie naruszenia uzasadniają zastosowanie uprawnień kasatoryjnych określonych w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.

Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Stosownie do brzmienia art. 1 ust. 1 i 2 tej ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przywołany przepis prowadzi do wniosku, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z mocy samej ustawy (art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej), zaś zaświadczenie ma charakter deklaratoryjny, bowiem jak stanowi art. 4 ust. 1 tej ustawy potwierdza przekształcenie prawa i jest konieczne do ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności. Zaświadczenie jest czynnością materialno-techniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu w formie pisemnej obiektywnie istniejącego stanu rzeczy, dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym - w myśl art. 218 § 1 k.p.a. - w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w jego posiadaniu.

W szczególności zaś nie jest możliwe wydanie zaświadczenia, jeśli problematyka, której żądanie strony dotyczy, jest sporna (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2012 r. sygn. II SA/Wa 421/12, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 1998 r. sygn. III SA 1292/97, P. Przybysz Piotr Marek, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz aktualizowany, Lex el. 2021). Ponadto wszelkie przesłanki warunkujące przekształcenie powinny być oceniane według stanu faktycznego na dzień, w którym to przekształcenie następuje, przy uwzględnieniu obowiązującego w tym momencie stanu prawnego (Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2019).

W rozpoznawanej sprawie organ zaświadczeniem z dnia 15.06.2022 r., w związku z wnioskiem Spółki z dnia 23.02.2022 r. (karta nr 1 akt administracyjnych), potwierdził przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego wskazanej nieruchomości w prawo własności na podstawie ustawy przekształceniowej (karta nr 14 akt administracyjnych). W zaświadczeniu podał, iż opłata roczna wynosi 551,32 zł i została ustalona przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1%, podstawą jej obliczenia jest operat szacunkowy z dnia 12.05.2022 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz iż opłata powinna być wnoszona przez 99 lat.

Zaświadczenie zawierało oznaczenie nieruchomości gruntowej, potwierdzało przekształcenie, zawierało informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia, a także zawierało pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej, stanowiąc tym wypełnienie normy wynikającej z art. 4 ust. 3 zd. 1 oraz ust. 4 tej ustawy.

Pismem z dnia 22.08.2022 r. Spółka wniosła o ustalenie wysokości i okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji (karta nr 17 akt administracyjnych), korzystając z uprawnienia przysługującego na mocy art. 6 ust. 1 ustawy, w myśl którego, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.

Zaświadczenie z dnia 15.06.2022 r. zostało doręczone Spółce dnia 23.06.2022 r. (karta nr 14 akt administracyjnych), natomiast wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji został nadany dnia 22.08.2022 r. (karta nr 17 akt administracyjnych), zatem w terminie wskazanym w przywołanym art. 6 ust. 1 ustawy.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że opisana wyżej nieruchomość położona w powiecie [...] jedn. ewid. U., obręb: [...] U., przy ul. [...], oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka 1, o pow. 0,0308 ha, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą [...], na dzień wejścia w życie ustawy przekształceniowej była nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe (karta nr 7, 12 akt administracyjnych), konieczne stało się natomiast rozstrzygnięcie czy wysokość rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej została ustalona w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy przekształceniowej nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (ust. 2).

Na gruncie stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy istotne pozostają również regulacje art. 21 ust. 2 i 2a omawianej ustawy. W myśl przywołanego przepisu, jeżeli w dniu przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ po tym dniu ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepisy art. 77-81 u.g.n. Do czasu zakończenia postępowania w tej sprawie przyjmuje się stawkę w wysokości 1% wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień 1 stycznia 2019 r. (art. 21 ust. 2), natomiast jeżeli w dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio przepis art. 72 ust. 3 u.g.n, na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Opłata, o której mowa w zdaniu pierwszym, stanowi podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1 (art. 21 ust. 2a).

Przepis art. 21 ustawy przekształceniowej w ust. 2 oraz ust. 2a reguluje odrębne stany faktyczne. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy na dzień przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej (ust. 2), natomiast drugi sytuacji, gdy jedynie nie była ustalona opłata roczna (ust. 2a).

Skoro stawka procentowa została określona w decyzji Wojewody Śląskiego z dnia 15.05.2021 r. nr GN/B.II/750/23/01 w przedmiocie stwierdzenia nabycia z mocy prawa przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarby Państwa położonego w U. obejmującego parcele gruntowe o nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 o pow. 4.6317ha, oraz prawa własności budynków m.in. budynku mieszkalnego o pow. 130m2 (karta nr 5 akt administracyjnych), to zastosowanie znajduje art. 21 ust. 2a ustawy, nie zaś jak twierdzi Skarżąca ust. 2 tego przepisu. W dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, była jednak ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, stąd też organ był obowiązany do ustalenia opłaty na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, co uczynił zlecając wykonanie operatu szacunkowego, oraz przy zastosowaniu art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., zgodnie z którym wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe - 1% ceny.

Dopiero ustalona w ten sposób opłata stanowi podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1 ustawy przekształceniowej.

Zasadnie oceniony przez organy operat szacunkowy jako spełniający wymogi spójności, rzetelności i zgodności z prawem pozwalał na ustalenie wartości nieruchomości na kwotę 55.132,00 zł, zatem przy stawce 1% (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.), dokonano prawidłowego ustalenia opłaty rocznej za przekształcenie w wysokości 551,32 zł. Nie budziło także wątpliwości Skarżącej Spółki, że stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 1% (pismo z dnia 19.03.20219 r., karta nr 2 akt administracyjnych).

Skoro opłata za użytkowanie wieczyste nie była faktycznie ponoszona, to tym samym należało ustalić ją zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy i dopiero na jej podstawie ustalić opłatę przekształceniową. Jak trafnie wskazał Wojewoda art. 21 ust. 2a ustawy nie nakazuje stosować odpowiednio procedury opisanej w art. 77-81 u.g.n. (str. 4 uzasadnienia zaskarżonej decyzji).

Także prawidłowo organ ustalił okres do wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej na 99 lata. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 7 ust. 6a pkt 1 ustawy przekształceniowej właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162 i 2105 oraz z 2022 r. poz. 24 i 974), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres: 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1%.

Uregulowany w przedmiotowej ustawie system płatności za przekształcenie pozwala wybrać między zasadą 20 opłat (i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis) albo zasadą opartą na płatności długoterminowej przez okres od 33 do 99 lat licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej, stosownie do zapisów art. 7 ust. 6a ustawy. Zdaniem ustawodawcy taka reguła płatności pozwala na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu, po spłacie wszystkich opłat, a zatem przedsiębiorca nie wejdzie w rygor pomocy publicznej. Stanowisko to pokrywa się ze stanowiskiem prezentowanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przyjęty przez ustawodawcę mechanizm przewidziany w art. 7 ust. 6a przewiduje, że przedsiębiorca nabywa własność nieruchomości, a po spłacie wszystkich opłat osiągnięta zostanie wartość rynkowa gruntu (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, Lex el. 2023).

Skarżąca pismem z dnia 19.03.2019 r. (karta nr 3 akt administracyjnych), zatem w terminie określonym w przywołanym przepisie art. 7 ust. 6a pkt 1 ustawy przekształceniowej poinformowała o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 99 lat, w konsekwencji uprawnione stało się ustalenie w/w okresu do wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej. Powyższe stanowi jednocześnie odniesienie się do zarzutu zawartego w pkt 1 petitum skargi. W związku z powyżej przedstawioną argumentacją nie mógł odnieść skutku zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 77 - art. 81 u.g.n.

W sprawie brak było również uzasadnionych podstaw do podzielenia zarzutu naruszenia art. 77 w zw. art. 80 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na niedostatecznym zbadaniu materiału dowodowego w konsekwencji czego ustalenie zbyt wysokiej opłaty rocznej (zarzut nr 2 petitum skargi).

W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy dokonał szczegółowej oceny zgodności sporządzonego operatu z obowiązującymi przepisami, nie znajdując w tym względzie podstaw do jej zanegowania (operat szacunkowy z dnia 12.05.2022 r. karta nr 12 akt administracyjnych). Ocena organu została dokonana w sposób logiczny i spójny z poddaniem przyczyn, które przemawiały za oparciem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Jednocześnie ocena ta nie wkraczała w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organy mają natomiast prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

W rozpoznawanej sprawie organ poddał operat właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 k.p.a. Zdaniem Sądu ocena ta zasługuje na akceptację.

Jednocześnie zauważenia wymaga, że Skarżąca nie przedstawiła jakichkolwiek zastrzeżeń co do operatu. Na żadnym etapie postępowania nie kwestionowała sposobu obliczeń, czy też założeń przyjętych do obliczeń zawartych w przedłożonym w sprawie operacie szacunkowym. Nie przedstawiła również żadnych dowodów na poparcie swojego stanowiska.

W ocenie Sądu, organy dokonały szczegółowej analizy ustalonego w sprawie stanu faktycznego, uwzględniły okoliczności sprawy oraz zgromadzony materiał dowodowy, następnie dokonując jego oceny zgodnie z wymogami kodeksu postępowania administracyjnego. Wnioski przedstawione przez organy korespondują z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zachowując charakter wniosków logicznych i poprawnych.

Zaskarżona decyzja pozostaje zgodna z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy stanowił wystarczającą podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia i został zgromadzony zgodnie z treścią art. 7 i 77 § 1 k.p.a. oraz szczegółowo zbadany, w rezultacie zdaniem Sądu nie wymagał uzupełnienia. Podobnie sporządzone przez organ uzasadnienie czyni zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a.

Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło z uwagi na złożony w treści odpowiedzi na skargę wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym przy jednoczesnym braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez Skarżącą w terminie czternastu dni od przesłania odpisu odpowiedzi na skargę wraz z wnioskiem w tym przedmiocie (art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 p.p.s.a.).

Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.