Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 453/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3, art. 98a ust. 3, 112 ust. 2, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 175 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 134 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 153, art. 170, art. 109 zd. pierwsze
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 535
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2010r. sprawy ze skargi Gminy T. na decyzję Wojewody z dnia [..] 2009r. Nr [..] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę /-/ E. Brychcy /-/ B. Drzazga /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak


UZASADNIENIE

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 4 października 2006r. sygn. akt ... oddalił skargę kasacyjną K. N. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt ... w sprawie ze skargi Gminy T. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia ... 2004r. nr ... w przedmiocie ustalenia na rzecz K. N. odszkodowania w kwocie 397.938 zł za grunt – działkę nr ... położoną w T.- przejęty pod drogę gminną.

Ów wyrok został wydany w następujących okolicznościach:

1. Wójt Gminy T. decyzją z ... 1999r. nr ... zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność K. N., nieruchomości położonej w T. nr ..., stwierdzając jednocześnie, że wydzielona z niej pod drogę działka nr ... o pow. 4574 m2 przejdzie na własność Gminy T. z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna. Podał ponadto, ze działka nr ... położona jest na terenie przeznaczonym pod drogę gminną, a jej właściciel zrzeka się za nią odszkodowania.

2. Decyzją z ... 2003r. nr ... Starosta Powiatu P. ustalił na rzecz K. N. od Gminy T. odszkodowanie za powyższą nieruchomość w kwocie 397 938 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że zgodnie z art. 98 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli podział nieruchomości został dokonany na wniosek właściciela, to wydzielone z niej pod drogi publiczne grunty przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub skarbu Państwa. Za grunty te przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Zważywszy, że Zarząd Gminy T. nie zawarł umowy, uznając że K. N. nieodpłatnie przekazał działkę na rzecz gminy. W takiej sytuacji odszkodowanie musiało być ustalone według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości, a zatem odpowiadać wartości nieruchomości (art. 128 powołanej ustawy – dalej: ugn).

3. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina T., podnosząc że odszkodowanie przewidziane w art. 98 ugn dotyczy wyłącznie gruntów wydzielonych pod drogi publiczne w rozumieniu art. 7 i 8 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000r. Nr 71, poz. 838 ze zm.). Przedmiotowa działka przeznaczona jest zaś na ulice układu wewnętrznego. Poza tym, nawet gdyby przyjąć, iż działka ta faktycznie przeszła na własność gminy, to ustalenie odszkodowania jest bezprzedmiotowe, gdyż właściciel nieruchomości zrzekł się co do niego prawa pismem z ... 1999r. Ponadto odszkodowanie zostało zdaniem Gminy zawyżone.

4. Wojewoda Wielkopolski decyzją z ... 2004r. nr ... utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Stwierdził, że przepis art. 98 ugn w brzmieniu obowiązującym w dacie, w której decyzja o podziale działek stała się ostateczna, nie określał kategorii dróg publicznych, do których ten przepis się odnosił. W aktualnym stanie prawnym przejście prawa własności na rzecz m.in. gminy również następuje z dniem kiedy decyzja o podziale staje się ostateczna. Nie zależy zaś od podjęcia przez właściwy organ uchwały o zaliczeniu drogi do odpowiedniej kategorii dróg publicznych. Ponadto przedmiotowa działka w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę publiczną i to drogę spełniającą parametry techniczne i użytkowe drogi gminnej. Wojewoda wskazał przy tym, że przepisy ustawy nie dają podstaw do odstąpienia od ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod drogę, brak jest zatem możliwości skutecznego zrzeczenia się prawa do takiego odszkodowania. Ustalone zaś w sprawie odszkodowanie zostało określone na podstawie prawidłowo opracowanego operatu szacunkowego.

5. Gmina T. wniosła skargę na powyższą decyzję.

6. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt ... uchylił decyzje organów obu instancji, stwierdzając, że z uwagi na charakter prawny obowiązku wypłaty odszkodowania należy wziąć pod uwagę brzmienie art. 98 ugn w dniu wydania zaskarżonej decyzji, a nie – jak twierdzi organ – z daty, gdy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. W ocenie Sądu organy naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 kpa, ponieważ ograniczyły się do lakonicznych sformułowań, iż operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, prawidłowo określał wartość nieruchomości. Tymczasem wnikliwej analizy wymagało oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego o przyjęciu jedynie "w miarę obiektywnego wariantu wyceny nieruchomości", jak też wielokrotnie podnoszone w postępowaniu zarzuty, iż ceny przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania w operacie szacunkowym były zdecydowanie za wysokie. Zdaniem sądu I instancji błędne jest też stanowisko Wojewody o niedopuszczalności zrzeczenia się odszkodowania. Pogląd taki został wywiedziony z wyroku NSA, mimo że orzeczenie to zostało wydane na tle nieobowiązujących już przepisów. Ponadto nie uwzględnia treści art. 98 obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, którego wynika, że zamiarem ustawodawcy było nadanie odszkodowaniu charakteru bardziej cywilnoprawnego niż miało to miejsce pod rządami poprzedniej ustawy. Świadczy o tym wprowadzenie uzgodnień między właścicielem a organem w sprawie wysokości odszkodowania i pozbawienie organu kompetencji do jednostronnego kształtowania tego świadczenia. Również użyty w ustawie zwrot "za działki gruntu (...) przysługuje odszkodowanie" wskazuje ewidentnie na to, że jest to świadczenie, którego wierzyciel może się zrzec.

7. K. N. wniósł skargę kasacyjną na powyższy wyrok.

8. Naczelny Sąd Administracyjny oddalając powyższą skargę kasacyjną zważył, co poniżej:

a) Sąd I instancji prawidłowo uznał, że przepis art. 98 ust. 1 ugn winien mieć zastosowanie w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji I-instancyjnej, bowiem sprawa odszkodowania jest odrębną od postępowania w przedmiocie podziału nieruchomości. Ponadto organy administracji działają na podstawie i granicach prawa, tj. na podstawie przepisów prawa obowiązujących w dniu wydania decyzji (art. 6 kpa i art. 7 i 87 Konstytucji);

b) NSA uznał jednak, że powołanie się przez Wojewodę na treść przepisu nieobowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Wskutek decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości mogą być wydzielone m.in. działki pod drogi publiczne. Z natury rzeczy chodzi więc o drogi objęte planem miejscowym i przewidziane dopiero do zaliczenia w przyszłości do określonej kategorii dróg publicznych. Z decyzji Wójta Gminy T. z ... 1999r. jednoznacznie wynika, że działka nr ... została wydzielona pod drogę gminną, a zatem pod drogę, o której mowa w powołanym przepisie w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji odszkodowawczej. Tym samym działka nr ... przeszła na własność Gminy z mocy prawa.

c) Sąd II instancji dał rację sądowi I instancji, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wykluczają możliwości zrzeczenia się przez właściciela odszkodowania. Nie można natomiast zgodzić się, że kwestia i okoliczności zrzeczenia się odszkodowania przez K. N. wymagają ponownego i wnikliwego zbadania. Taki pogląd może świadczyć o niekonsekwencji sądu I instancji. Skoro organy powinny ponownie wyjaśnić sprawę zrzeczenia się przez K. N. odszkodowania, to przedwczesne były rozważania dotyczące wysokości tego świadczenia, ustalanego według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. W tym trybie i na tych zasadach ustala się wysokość odszkodowania tylko wówczas, gdy nie doszło w tym zakresie między stronami do uzgodnień i gdy właściciel nie zrzekł się prawa do tej należności. Jeżeli natomiast były właściciel zrzekł się prawa do odszkodowania, to ustalanie wysokości odszkodowania staje się bezprzedmiotowe.

d) Przyjmując co do zasady dopuszczalność zrzeczenia się odszkodowania za grunty wydzielone pod drogi publiczne NSA zważył, że prawo do odszkodowania powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Uzgodnienia przewidziane w art. 98 ust. 3 ugn, w toku których właściciel może zrzec się przedmiotowego odszkodowania, mogą mieć zatem miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy. Z akt sprawy wynika zaś, że K. N. nigdy (a zatem nie tylko po uzyskaniu cech ostateczności przez decyzje o podziale nieruchomości) nie złożył oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za działkę nr .... W piśmie z ... 1999r., które wpłynęło do urzędu gminy w dniu ... 1999r. stwierdził, że przekazuje nieodpłatnie na rzecz gminy część nieruchomości stanowiącej projektowaną działkę ..., ale stosownej, w wymaganej formie aktu notarialnego, umowy przenoszącej własność nieruchomości nie zawarł. W związku z tym w ocenie NSA Gmina T. nabyła własność nieruchomości nie w wyniku umowy zawartej z były właścicielem spornych gruntów, lecz z mocy prawa, w trybie przewidzianym w art. 98 ust. 1 ugn. Konsekwencją takiej podstawy nabycia przez gminę własności przedmiotowej nieruchomości i braku uzgodnień między stronami była konieczność wydania decyzji administracyjnej ustalającej wysokość odszkodowania.

e) NSA zaznaczył, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Tymczasem organy orzekające w niniejszej sprawie powołały się na dokonaną przez rzeczoznawcę analizę i przyjętą przez niego stawkę wyjściową (średnią cenę) w wysokości 87 zł/m2. Uznając, że taka cena gruntu odpowiada cenom w obrocie wolnorynkowym, zignorowały zarzuty pełnomocników Gminy dotyczące zbyt wysokich cen przyjętych do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda nie ustosunkował się zaś do dołączonego do odwołania biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, mimo że zawarte tam dane mogły mieć istotny wpływ na ustalenie cen kształtujących się w obrocie nieruchomości, a tym samym na prawidłowe określenie wartości działki nr .... Trafnie więc sąd I instancji uznał, że sprawa należnego od Gminy odszkodowania nie została należycie wyjaśniona.

Wskutek ponownie przeprowadzonego postępowania Starosta P. decyzją z dnia ... 2007r. Nr ... ustalił na rzecz K. N. odszkodowanie w łącznej kwocie 177.197 zł stanowiącej należność za grunt wydzielony pod drogę gminną, położony w T. arkusz mapy ..., działka nr ... o pow. 4574 m2 i nakazał ustalone odszkodowanie wypłacić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Gmina T. odwołała się od powyższej decyzji, kwestionując fakt przyjęcia przez Starostę, że przedmiotowa działka nie została nieodpłatnie przekazana Gminie przez K. N. Odwołująca się podkreśliła, że nie podziela stanowiska NSA w części stwierdzającej, że uzgodnienie właściciela z gminą co do nieodpłatnego przekazania nieruchomości mogą mieć miejsce dopiero po jej przejściu na własność gminy. Z treści art. 98 ust. 3 ugn wynika bowiem, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem, dopiero kiedy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Istotne zatem znaczenie ma uzgodnienie stron, a więc oświadczenie K. N. z ... 1999r. W sytuacji kiedy K. N. w trybie art. 98 ust. 3 ugn w zw. z art. 488 § 1 kc uzgodnił z Gminą na przyszłość, że przekaże nieodpłatnie drogę publiczną, to na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność K. N. z ... 1999r. Gmina po uprawomocnieniu się decyzji, z mocy ustawy, nabyła nieodpłatnie własność gruntu pod drogą.

Odwołanie wniósł też K. N., zarzucając organowi oparcie decyzji na nierzetelnie sporządzonym operacie szacunkowym. Wskazał, że wycenę przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej: rozporządzenie, który nie powinien mieć zastosowania. Zdaniem odwołującego, ale też według opinii Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych określanie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne jest wykonywane wyłącznie dla celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości i dlatego winny mieć zastosowanie przepisy art. 134 ust. 1-4 ugn oraz przepis § 36 ust. 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia. Ponadto podniósł zarzut, iż organ I instancji pomimo sporządzenia przez rzeczoznawców powołanych w sprawie dwóch operatów szacunkowych (w 2003r. i 2007r.) nie dążył z urzędu do wyjaśnienia drastycznej różnicy w wycenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości (odpowiednio 397.938 zł i 177.197 zł) i to w sytuacji powszechnie znanego skokowego wzrostu wartości gruntów na przestrzeni ostatnich lat.

Decyzją z dnia ... 2008r. Nr ... Wojewoda Wielkopolski, na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez Gminę powołał się na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wydanym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 4 października 2006r. sygn. akt ... i wskazał, że przepis art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Z kolei odpowiadając na zarzuty K. N. organ odwoławczy stwierdził, że postulat Zespołu Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wykreślenia § 36 ust. 1 rozporządzenia i przyjmowanie za podstawę ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne wartości rynkowej gruntów, z których wydzielono te grunty, jakkolwiek wydawałyby się słuszne, to organy administracji publicznej są zobowiązane – zgodnie z zasadą praworządności (art. 6 kpa) – do stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia. Niemniej jednak w ocenie Wojewody wątpliwości budzi rzetelność sporządzonego ponownie operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Za nieruchomość podobną ustawodawca uznał nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn). W ocenie organu II instancji nie sposób uznać, że działki porównywane z działką nr ... są do niej podobne. Skoro bowiem rzeczoznawca przyjął w operacie, że wpływ na wartość gruntu mają następujące cechy: lokalizacja (w 30%), położenie (w 25%), powierzchnia działki (w 25%) oraz uzbrojenie terenu (w 20%), winien był dokładnie scharakteryzować działki porównywane, uwzględniając wszystkie wymienione cechy. Tymczasem ograniczył się do podania ich lokalizacji, powierzchni, ceny oraz wskazania, że są to ceny transakcyjne dróg. Nie określił jaki jest ich kształt i sposób zagospodarowania. Organ zwrócił uwagę na fakt, że wszystkie czternaście przyjętych do porównania działek znacznie odbiega wielkością od przedmiotowej działki. Trudno więc znaleźć choćby jedną nieruchomość, która byłaby powierzchniowo podobna do działki wycenianej. Ponadto organ I instancji nie wyjaśnił, czy działki zamieszczone w załączniku do operatu szacunkowego w dniu dokonania ich sprzedaży przeznaczone były pod drogi publiczne, w obowiązujących w dacie transakcji, miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie tej okoliczności jest konieczne do oceny, czy zostały spełnione warunki określone w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wojewoda wskazał też, że organ I instancji nie stosując się do wytycznych NSA nie odniósł się do Biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego. Z analizy artykułu zawartego w Biuletynie wynika, że średnia arytmetyczna cena gruntów wykupywanych pod drogi w gminie T. wynosiła 32,4 zł/m2. W związku zaś z tym, że cena ta dotyczyła rynku w latach 2001-2002 budzi wątpliwości fakt, że w operacie z ... 2007r. rzeczoznawca ustalił cenę średnią na poziomie 29,35 zł/m2. Cena ta jest wprawdzie zbliżona do ceny podanej w Biuletynie, niemniej jest niższa, a mając na uwadze kilkuletni odstęp czasu oraz gwałtowny wzrost cen nieruchomości w tym okresie, powstają wątpliwości co do rzetelności takich ustaleń.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Starosta P., na podstawie art. 104 kpa oraz art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1, 2 i 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ustalił na rzecz K. N. odszkodowanie w łącznej kwocie 453.558 zł stanowiącej należność za działkę nr ... położoną w T. jako grunt wydzielony pod drogę gminną i nakazał ustalone odszkodowanie wypłacić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Starosta podał, że rzeczoznawca majątkowy M. S. z uwagi na nieaktualność operatu z ... 2008r. sporządził nowy operat szacunkowy i ustalił, że wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wyniosła 99,16 zł, co przy łącznej powierzchni działki 4574 m2 daje łączną kwotę odszkodowania 453.558 zł. Wskazał, że pełnomocnik K. N. nie wniósł uwag do nowego operatu, z kolei pełnomocnik Gminy zakwestionował wysokość ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, iż rzeczoznawca uzasadnił różnicę pomiędzy ceną za 1m2 działki w poprzednio sporządzonym i obecnym operacie tym, iż przyjęto przy ich sporządzaniu odmienne podstawy oszacowania. Wyjaśnił, że do października 2007r. wartość gruntów zajmowanych pod drogi w trybie art. 98 ugn szacowano w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia. Zdaniem rzeczoznawcy logika tego przepisu była sprzeczna z zapisami przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157) i nakazywała wycenę gruntów zajętych pod drogi w oparciu o ceny transakcyjne, które były wynikiem negocjacji w trybie art. 98 ugn miedzy gminą a wnioskodawcą. Ceny te nie mają jednak cech rynkowych. Oszacowanie winno być dokonane według zasad określonych w § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia.

Gmina T., reprezentowana przez Wójta, wniosła odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji powtarzając argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia ... 2007r.

K. N. w piśmie procesowym z ... 2009r. wskazał, że Gmina w swym odwołaniu nie wniosła zastrzeżeń co do sporządzonego operatu szacunkowego. Oznacza to, że w ocenie Gminy nie budzi on zastrzeżeń.

Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia ... 2009r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy ponownie przywołał stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zajęte w wyroku z 4 października 2006r. sygn. akt ... i stwierdził, że przepisy art. 190 i art. 153 p.p.s.a. nakazują mu zastosować się do oceny prawnej i wskazań zawartych w tym wyroku. Skoro Sąd uznał, że Gmina T. nabyła własność nieruchomości nie wyniku umowy zawartej z byłym właścicielem spornych gruntów, lecz z mocy prawa w trybie przewidzianym w art. 98 ust. 1 ugn, to organ administracji publicznej nie może ustaleń tych podważać.

Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że w niniejszej sprawie - z racji braku cen rynkowych gruntów przeznaczonych pod drogi - należało przy szacowaniu nieruchomości zastosować § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wyjaśnił, iż zgodnie z art. 151 ugn oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu m.in. założeń, że strony umowy były od siebie niezależne oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zważywszy, że właściciel gruntu w dniu uprawomocnienia się decyzji podziałowej przestaje być właścicielem działek przeznaczonych pod drogi (przechodzą one na własność gminy), to nie oferuje on już działki na wolnym rynku, lecz zwraca się bezpośrednio do gminy z prośba o jej wykup. Nie zostają więc spełnione przesłanki określone w art. 151 ust. 1 pkt 1 ugn i nie można zastosować przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia. W związku z powyższym Wojewoda uznał za trafne przyjęcie do analizy w nowo sporządzonym operacie nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą o powierzchni powyżej 1 ha, zlokalizowanych w gminie T. oraz innych gminach powiatu poznańskiego, zbyte w okresie 2007-2008. W konsekwencji organ odwoławczy przyjął, iż wycena z ... 2008r. została wykonana prawidłowo, a omawiany operat mógł być podstawą do ustalenia odszkodowania.

Gmina T. wniosła skargę na powyższą decyzję żądając jej uchylenia. Zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie art. 98 ust. 3, art. 134, art. 151, art. 153 i art. 175 ust. 1 ugn oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Podniesiono, iż w wyroku z 4 października 2006r. sygn. akt ... Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wykluczają możliwości zrzeczenia się przez właściciela przedmiotowego odszkodowania. Zdaniem skarżącej z art. 98 ugn wynika, że zamiarem ustawodawcy było nadanie odszkodowaniu charakteru bardziej cywilnoprawnego, niż to miało miejsce pod rządami poprzedniej ustawy. Świadczy o tym wprowadzenie uzgodnień pomiędzy właścicielem nieruchomości a organem w sprawie wysokości odszkodowania. Z treści art. 98 ust. 3 ugn wynika, że odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje w wysokości uzgodnionej między właścicielem a organem, a dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnienia odszkodowanie ustala się na wniosek właściciela. Istotne zatem znaczenie ma uzgodnienie stron, a więc pismo K. N. z ... 1999r., w którym wyraził on wolę nieodpłatnego przekazania przedmiotowej działki Gminie. Fundamentalna zasada prawa cywilnego, tj zasada autonomii woli stron, pozwala uczestnikom obrotu cywilnoprawnego na ukształtowanie łączącego ich stosunku prawnego według swego uznania (art. 353 (1) kc). Podstawowym zaś instrumentem służącym realizacji tejże zasady jest czynność prawna, której to elementem jest oświadczenie woli. Zgodnie z art. 61 w zw. z art. 65 kc oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Dokonując uzgodnień związanych z podziałem nieruchomości K. N. złożył oświadczenie, z którego wprost wynika, że przekaże nieodpłatnie na rzecz Gminy grunt pod drogę. Skoro zaś zgodnie z art. 140 kc właściciel może zrzec się własności rzeczy, w tym nieruchomości, co następuje nieodpłatnie, to nie można przyjmować, że nie może skutecznie zrzec się odszkodowania, które jest w tym wypadku świadczeniem będącym pochodną prawa własności. Zatem zdaniem skarżącej w sytuacji gdy K. N. uzgodnił z Gminą, że przekaże jej nieodpłatnie drogę publiczną, to na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z ... 1999r. Gmina po uzyskaniu waloru ostateczności tej decyzji, z mocy ustawy, nabyła nieodpłatnie własność gruntu pod drogę. Co istotne w decyzji tej zawarto postanowienie, że właściciel nieruchomości zrzeka się odszkodowania za przekazaną gminie działkę nr ....

Gmina zakwestionowała też wysokość ustalonego odszkodowania. Przywołano fakt, iż w 2002 rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej działki na 425382 zł, w 2003r. wartość tej samej działki oceniono na 397.938 zł, w 2007r. kolejny rzeczoznawca uznał, że działka jest warta 177.197 zł, a ostatecznie w operacie z ... 2008r. przyjęto jej wartość na 453.558 zł. Skarżąca podniosła, że ten sam rzeczoznawca M. S. w operacie z ... 2007r. poddał analizie porównawczej nieruchomości gruntowe przeznaczone pod drogi publiczne stosując § 36 ust. 1 rozporządzenia, a następnie w operacie z ... 2008r. za podstawę określenia wysokości odszkodowania przyjął przepis § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia, uznając nie obowiązujące przepisy prawa, lecz stanowisko Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych. Zdaniem skarżącej powyższe okoliczności powodują, że organ powinien mieć uzasadnione wątpliwości co do rzetelności sporządzonego operatu i winien podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności np. zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny nieruchomości.

Ponadto w ocenie skarżącej organ odwoławczy zignorował jej argumenty podniesione w odwołaniu dotyczące zbyt wysokich cen przyjętych w operacie do oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda nie ustosunkował się też do załączonego do odwołania Biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego. Tymczasem w Biuletynie tym ceny gruntów wydzielonych pod drogi publiczne w latach 2001-2002 w gminie T. wynosiły maksymalnie 65,55 zł, średnio zaś 32,42 zł. Organy bezkrytycznie przyjęły zaś wartość odszkodowania określoną w operacie na kwotę 453.558 zł, w sytuacji kiedy wycena jest sprzeczna z prawem.

Skarżąca zaznaczyła, że brak zastrzeżeń w odwołaniu od decyzji organu I instancji jest bez znaczenia, bowiem w odwołaniu podniesiono przede wszystkim zarzut bezpodstawności odszkodowania. Nie było więc uzasadnione powoływać zarzutów dotyczących wysokości odszkodowania.

Wojewoda Wielkopolski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, przytaczając argumentacje powołaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do kwestii, iż w organ odwoławczy nie ustosunkował się do załączonego do odwołania Biuletynu wskazano, że ceny nieruchomości w nim określone dotyczą okresu 2001/2002, a więc stanu sprzed 7-8 lat i są nieaktualne. Zmiany dokonujące się na rynku nieruchomości, w tym ogromna tendencja wzrostowa w zakresie popytu sprawiły, że analiza takich danych byłaby w niniejszym postępowaniu bezprzedmiotowa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna. Zarówno zaskarżona decyzja Wojewody Wielkopolskiego, jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty P. odpowiadają - w ocenie Sądu - obowiązującym w chwili ich wydania przepisom prawa materialnego i procesowego.

Przedmiot sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do dwóch zagadnień. Po pierwsze, czy dopuszczalne było ustalenie odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi pomimo, iż właściciel gruntu przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt podziału zrzekł się w formie pisemnego oświadczenia odszkodowania (oświadczył, że przekazuje nieruchomość nieodpłatnie), a w decyzji zatwierdzającej projekt podziału właściwy organ odstąpił od jego ustalenia. Po drugie, jeżeliby przyjąć, że odpowiedź na postawione w zdaniu poprzednim pytanie była pozytywna, to czy organy orzekające prawidłowo ustaliły wartość orzeczonego odszkodowania w sytuacji, gdy na rynku brak jest cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości celem zajęcia pod drogi publiczne.

Istotne jest, że w okolicznościach niniejszej sprawy pierwszym z zagadnień zajął się już Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006r. sygn. akt ...). Sąd ten uznał, że "Rację ma Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdzając, w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wykluczają możliwości zrzeczenia się przez właściciela przedmiotowego odszkodowania. Nie można natomiast zgodzić się stanowiskiem, że kwestia i okoliczności zrzeczenia się przez K. N. odszkodowania wymagają ponownego i wnikliwego zbadania. Taki pogląd może świadczyć o niekonsekwencji Sądu I instancji. Skoro organy powinny ponownie wyjaśnić sprawę zrzeczenia się przez K. N. odszkodowania, to przedwczesne były rozważania Sądu dotyczące wysokości tego świadczenia, ustalanego według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. W tym trybie i na tych zasadach ustala się wysokość odszkodowania tylko wówczas, gdy nie doszło w tym zakresie między stronami do uzgodnień i gdy właściciel nie zrzekł się prawa do tej należności. Jeżeli natomiast były właściciel zrzekł się prawa do odszkodowania, to ustalanie wysokości odszkodowania staje się bezprzedmiotowe". Dalej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: "Przyjmując – co do zasady – dopuszczalność zrzeczenia się odszkodowania za grunty wydzielone pod drogi publiczne należy zauważyć, że prawo do odszkodowania powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. Uzgodnienia przewidziane w art. 98 ust. 3 ugn, w toku których właściciel może zrzec się przedmiotowego odszkodowania, mogą mieć zatem miejsce dopiero po przejściu nieruchomości na własność gminy. Z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że K. N. nigdy (a zatem nie tylko po uzyskaniu cech ostateczności przez decyzję o podziale nieruchomości) nie złożył oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za działkę .... W piśmie z dnia ... 1999r., które wpłynęło do urzędu gminy w dniu ... 1999r. stwierdził, ze przekazuje nieodpłatnie na rzecz gminy część nieruchomości stanowiącej projektowaną działkę nr ..., ale stosownej, w wymaganej formie aktu notarialnego, umowy przenoszącej własność nieruchomości nie zawarł. W związku z tym Gmina T. nabyła własność nieruchomości nie w wyniku umowy zawartej z byłym właścicielem spornych gruntów, lecz z mocy prawa, w trybie przewidzianym w art. 98 ust. 1 ugn."

Z powyższych rozważań wynika wprost, że argumentacja prawna Naczelnego Sądu Administracyjnego co do kwestii sposobu zbycia przedmiotowej nieruchomości przez K. N., a innymi słowy co do nieodpłatnego (bez odszkodowania) zbycia tej nieruchomości Gminie była odmienna od oceny sformułowanej wcześniej w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (sygn. akt ...). Biorąc pod uwagę, że powołanym wyrokiem Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną od wyroku tutejszego Sądu z dnia 2 grudnia 2005r. oraz fakt, że przepis art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., stanowi, iż ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażeniu w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, rozważenia wymaga, czy tutejszy Sąd, ale i organy orzekające rozstrzygając niniejszą sprawę związane były oceną prawną i wskazaniami sformułowanymi przez sąd II, czy I instancji. W tym celu konieczne jest odwołanie się do przepisu art. 170 p.p.s.a., zgodnie z którym orzeczenia prawomocne wiążą nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Ratio legis tego przepisu polega na tym, że gwarantuje on zachowanie spójności i logiki działania organów państwowych, zapobiegając funkcjonowaniu w obrocie prawnym rozstrzygnięć nie do pogodzenia w całym systemie sprawowania władzy (vide: wyrok NSA z dnia 19 maja 1999r., IV SA 2543/98, za: B. Dauter [w:] B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2006, s. 365). Moc wiążąca orzeczenia określona w art. 170 w odniesieniu do sądów oznacza, że podmioty te muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. Zatem w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie może być ona ponownie badana (vide: J. Kunicki, glosa do postanowienia SN z dnia 21 października 1999r., I CKN 169/98, OSP 2001, z., poz. 63). Zauważyć również należy, że przepis art. 190 zdanie pierwsze p.p.s.a. stanowi, iż sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Mając na względzie treść powołanych przepisów uznać należy, że zarówno organy administracji, jak i tutejszy Sąd zobowiązane były zastosować się do konkretnych, jasnych i rzeczowych zaleceń i wytycznych zawartych w prawomocnym wyroku Naczelnego sądu Administracyjnego w sprawie ..., gdyż te wskazania i zalecenia są dla nich wiążące (vide: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 16 czerwca 2009r., II SA/Ol 443/09, Lex nr 501813). Tutejszy Sąd podziela zatem pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 września 2008r. (sygn. akt II FSK 947/07, Lex nr 496304), w którym stwierdzono, że wprawdzie przepis art. 153 p.p.s.a. dotyczy zasadniczo "oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania" formułowanych w orzeczeniu wojewódzkiego sądu administracyjnego, jednakże może wyjątkowo stanowić podstawę do wyrażania takiej oceny w orzeczeniu NSA, wydanym w postępowaniu kasacyjnym. Sformułowanie takiej oceny, odmiennej od oceny zawartej w zaskarżonym orzeczeniu wojewódzkiego sądu administracyjnego, możliwe jest w wypadku oddalenia skargi kasacyjnej, jeżeli orzeczenie to mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu.

Mając na względzie powyższe w ocenie Sądu organy obu instancji trafnie przyjęły, iż oświadczenie woli złożone przez K. N. w zwykłej formie pisemnej w dniu ... 1999r. (k. 52 akt. adm. I inst.), w którym to stwierdził, że przekazuje nieodpłatnie na rzecz gminy T. część działki nr ... (KW ...) stanowiącą projektowaną działkę nr ... z przeznaczenie na drogi publiczne jest nieważne z uwagi na złożenie go w niewłaściwej formie, a tym samym nie mogło ono stanowić podstawy do odstąpienia przez Starostę od ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Zasadne było zatem ustalenie na rzecz poprzedniego właściciela K. N. odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, za działki gruntu, o których mowa w ust. 1 (działki wydzielone pod drogi publiczne), przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do przepisu art. 129 ust. 5 pkt 1 ugn Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3. Wysokość takiego odszkodowania ustala się według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ugn). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Stosownie do przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

W niniejszej sprawie również kwestią sporną są przyjęte przez Wojewodę ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu ... 2008r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S.

Zauważyć należy, że stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 ugn do przejścia własności przedmiotowych nieruchomości doszło z chwilą uprawomocnienia się decyzji z ... 1999r. zatwierdzającej projekt podziału działki nr ... położonej w T. Tym samym właściciel wydzielonej pod drogę gminną nieruchomości nr ... – K. N. nie oferował jej na wolnym rynku, bowiem wiadome było, że jej własność nabędzie Gmina T. Dlatego też dokonując wyceny nieruchomości nie można było przyjąć cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia). Nie istnieje bowiem rynek gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, a obrót tego rodzaju nieruchomościami nie ma charakteru wolnego. Rzeczoznawca winien był więc, jak to uczynił, dokonać porównania przedmiotowej nieruchomości do nieruchomości, które zostały sprzedane w obrocie rynkowym, nie zaś do nieruchomości, których zbycie nastąpiło w drodze wywłaszczenia za odszkodowaniem. Bowiem tak jak wywłaszczenie nieruchomości w rozumieniu art. 112 ust. 2 ugn nie jest sprzedażą w rozumieniu art. 535 kc, tak odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie jest ceną uzyskaną ze sprzedaży rzeczy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 lutego 2008r., II SA/Po 97/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Słusznie więc Wojewoda dał rację rzeczoznawcy majątkowemu M. S., który określając wartość wywłaszczonych nieruchomości, przyjął metodę uregulowaną w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, tj. określił wartość działki wydzielonej pod drogę jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego wydzielono tę działkę i jej powierzchni.

Mając na względzie powyższe bezzasadne jest stanowisko skarżącej Gminy co do konieczności zastosowania w niniejszej sprawie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, nawet jeżeli ten sam rzeczoznawca sporządzając poprzednią wycenę w niniejszej sprawie poddał analizie porównawczej nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne stosując tenże przepis. Na marginesie warto jedynie stwierdzić, że przedmiotem niniejszego postępowania jest zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Starosty, a zadaniem Sądu jest zbadanie ich zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), nie zaś ocena, czy rzeczoznawca wykazuje się konsekwencją wyboru sposobu szacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu nie można podzielić również zarzutu zawartego w skardze jakoby rzeczoznawca majątkowy M. S., w sporządzonym w dniu ... 2008r. operacie, zawyżył wartość przedmiotowej nieruchomości, co w konsekwencji przyczyniło się do ustalenia zawyżonego odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 1 zdanie drugie ugn rzeczoznawca zobowiązany był ustalić wysokość odszkodowania według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Zważywszy na niemożność uwzględnienia wartości nieruchomości z chwili wydania decyzji o odszkodowaniu, rzeczoznawca prawidłowo przyjął poziom cen aktualny na dzień sporządzenia operatu. Do oszacowania przyjął działkę nr ... o pow. 4,3100 ha, z której to zostały wydzielone w wyniku decyzji podziałowej działki ... i .... Jednocześnie od powierzchni działki ... odjął powierzchnię przeznaczoną pod drogi (dz. ... - o pow. 0,4574 ha) i do oceny przyjął pow. 3,8526 ha. Takie działanie miało umocowanie w przepisie art. 98a ust. 3 ugn, który mówi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Rzeczoznawca zobowiązany był również przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnić w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ugn). I tak w operacie uwzględniono przeznaczenie nieruchomości pod aktywizację gospodarczą. Wzięto pod uwagę uzbrojenie terenu (niepełne w dostępie), jego położenie (przy międzynarodowej trasie nr ..., obręb T. stanowi siedzibę gminy o bardzo dobrze rozwiniętej infrastrukturze), przeznaczenie w planie miejscowym (plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej przy trasie szybkiego ruchu nr ... - uchwała nr ... Rady Gminy T. [Dz. Urz. Woj. Pozn. Nr 23, poz. 255] - pod aktywizację gospodarczą - dz. nr ... i pod drogę gminną – dz. nr ...) oraz warunki obrotu nieruchomościami na rynku lokalnym (koniec 2007 i 2008r. to okres stabilizacji cen nieruchomości, rynek gruntów aktywizacji gospodarczej wyraźnie się ustabilizował po gwałtownym wzroście cen w 2006 i 2007r., gmina T. graniczy bezpośrednio z P. i ma charakter mieszkalno-inwestycyjny, z uwagi na przebieg międzynarodowej trasy nr ... wiele firm zlokalizowało tu swoje siedziby- s. 7 i 8 operatu).

W ocenie Sądu rzeczoznawca prawidłowo zastosował również podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Co istotne, rzeczoznawca dobierając transakcje nieruchomościami podobnymi wybrał takie, które były zbliżone wielkością do nieruchomości wycenianej (nieruchomość wyceniana – 3,8526 ha, zaś działki przyjęte do porównania od 1,1020 ha do 3,3669 ha), były aktualne (transakcje z okresu od kwietnia 2007r. do czerwca 2008r.) i obejmowały nieruchomości położone w tym samym powiecie.

Mając na względzie powyższe uznać należy, że rozstrzygnięcia organów orzekających odpowiadają prawu, a skargę Gminy T. należało w oparciu o przepis art. 151 p.p.s.a. oddalić. Stąd orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/ E. Brychcy /-/ B. Drzazga /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak