Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1850/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2024-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędziowie, Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędzia WSA Renata Siudyka, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi M. H. oraz L. G. (G.) na postanowienie Wojewody Śląskiego z dnia 25 września 2023 r. nr NWXIV.7581.5.7.2023 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z 29 marca 2023 r. M. H. i L. G., wystąpili do Starosty Z. o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej położonej w Z. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] o powierzchni 0,0099 ha oraz nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,0113 ha, która stanowi zaplecze funkcjonalne dla ww. nieruchomości.

Postanowieniem z 18 kwietnia 2023 r., znak: [...] Starosta Z. na podstawie art. 219 k.p.a. w związku z art. 1 oraz art. 4 ust.l pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, odmówił wydania żądanego zaświadczenia. Uzasadniając swoje stanowisko organ I instancji stwierdził, iż na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie jest nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceniu. Starosta wskazał, że prawo użytkowania wieczystego objętych wnioskiem nieruchomości ustanowione zostało na rzecz F Akcyjna z siedzibą w S. na podstawie decyzji Wojewody [...] z 6 marca 1995 r., znak: [...], zgodnie z którą na dzień ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na gruncie znajdowało się 8 budynków kempingowych typu "[...]", budynek świetlicy, budynek sanitarno - higieniczny, wiata parkingowa oraz domek kempingowy - recepcja. Następnie umową notarialną z 3 marca 2005 r. Rep. [...] prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami nabyła J Sp. z o.o. z siedzibą w B. Z ustaleń organu 1 instancji dokonanych w tej sprawie wynika, że na wniosek użytkownika wieczystego postanowieniem Sądu Rejonowego w Z. z 24 sierpnia 2009 r., sygn. akt [...] zniesiono współużytkowanie wieczyste gruntu objętego księgą wieczystą nr [...] stanowiącego działkę nr [...] o powierzchni 0,7762 ha oraz współwłasność składników budowlanych, ponadto wydzielono 6 lokali rekreacyjno-mieszkalnych, a także zatwierdzono projekt podziału ww. nieruchomości, w wyniku którego z działki nr [...] zostało wydzielonych 37 nowych działek. Następnie aktem notarialnym z 24 maja 2011 r. Rep. [...] prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr [...] (w 16/100 częściach) oraz działki nr [...] (wydzielonych z dz. [...]), a także prawo do lokalu nr [...] wyodrębnionego z budynku nr [...] nabyła A. P. W akcie tym doprecyzowano, iż " budynek o numerze ewidencyjnym [...], z którego wydzielono sześć /6/ lokali mieszkalnych, w tym między innymi opisany wyżej lokal mieszkalny nr [...], jest domem murowano- drewnianym /przyziemie murowane obejmujące część mieszkalną, na którym to przyziemiu posadowiona jest część drewniana - dom typu [...] ". Następnie umową notarialną z 21 czerwca 2021 r. Rep. [...] M. H. oraz L. G. nabyli: prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego działką numer [...] zabudowanej małą architekturą ogrodową, w tym utwardzonego chodnikiem ([...]) w '1/2 części każdy oraz działkę nr [...] w udziale wynoszącym 16/100 ([...]) a, także prawo własności nieruchomości wyodrębnionej z budynku nr [...], jako lokal nr [...] ([...]), który w księdze wieczystej opisany jest jako lokal mieszkalny, a sposób oznaczenia gruntu oznaczono jaki Bi tj. inne tereny zabudowane. Dodatkowo organ I instancji wskazał, iż w decyzji Starosty Z. nr [...] z 20 marca 2007 r. znak: [...] zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na rozbudowę zespołu domów rekreacyjno-mieszkalnych 14 nowych domków typowych "[...] " oraz zmieniono sposób użytkowania obiektu sanitarnego na apartamenty (kat. obiektu - XIV) na terenie działki numer [...] (z której wydzielono m.in. działki numer [...] oraz [...]). Starosta podkreślił również, iż wnioskowane działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Z. nr [...] z 30 kwietnia 2019 r. i położone są w strefach 2US2, co oznacza tereny zabudowy usługowej, sportu i rekreacji mogące służyć organizacji imprez masowych, tj. ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe, zespoły zamieszkania zbiorowego, kempingi, pola biwakowe oraz ZPl, tj. tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki, skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia. Wobec zgromadzonych w tej sprawie dokumentów Starosta Z. uznał, iż nieruchomość nie jest zabudowana lokalami mieszkalnymi lecz lokalami rekreacyjno-mieszkalnymi, a co za tym idzie nie zostały spełnione przesłanki do potwierdzenia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości.

Zażalenie na to postanowienie złożyli jego adresaci. Zarzucili organowi I instancji naruszenie art. 1 ust 1 i 2 ustawy o przekształceniu poprzez uznanie, że ustawa ta nie znajduje zastosowania w tej sprawie oraz przeprowadzenie postępowania administracyjnego z naruszeniem art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., art. 77, art. 89 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 6 tej ustawy w zw. z art. 8, art. 9 art. 11 i art. 124 § 2 k.p.a., co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a.

Podniesiono, iż Starosta Z. nie dokonał analizy "czy nieruchomość objęta wnioskiem jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym lub wielorodzinnym". Żalący się przyznali, że prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr [...], nabyte zostało z przeznaczeniem na cel rekreacji, jednak w wyniku przebudowy starych budynków i zabudowy nowych, powstały 22 budynki mieszkalne oraz 36 nowych działek pod budynkami, zmieniony został również cel oddania działki w użytkowanie wieczyste. Dodatkowo podnieśli, że budynek zlokalizowany na działce zabudowanej, objętej wnioskiem posiada numer porządkowy, a ustalony podatek od nieruchomości naliczony jest od powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Zaskarżonym obecnie postanowieniem Wojewoda Śląski utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu

z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Ustawodawca zdefiniował pojęcie "gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe" w ust. 2 ww. przepisu - wskazując, iż należy przez to rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej - w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie (art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o przekształceniu). Przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja zakłada, że ustalenie spełnienia przesłanek nakazujących stosowanie przepisów ustawy należy do właściwego organu związanego w tym zakresie art. 218 § 1 i 2 k.p.a. Nie jest więc dopuszczalne dokonywanie, w trybie dotyczącym wydawania zaświadczeń, jakichkolwiek ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

W myśl art. 20 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1752) - ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: gruntów (tj. ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty), budynków (tj. ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych) oraz lokali (tj. ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej). Zgodnie zaś z art. 21 ust. 1 tej ustawy - dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych.

Wojewoda podkreślił, że co do zasady przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 r. Zatem, jeżeli w tej dacie budynek spełniał wymogi budynku mieszkalnego oraz był faktycznie użytkowany do zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych na stałe (nie usługowych, rekreacyjnych, wypoczynkowych, bądź w celu lokaty kapitału), to powinien być zakwalifikowany i uznany za budynek mieszkalny, albowiem dla oceny pojęcia "nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe" na potrzeby procesu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy o przekształceniu mają znaczenie parametry techniczne oraz faktyczne wykorzystanie budynku w dacie 1 stycznia 2019 r. Skoro bowiem ustawa o przekształceniu wyraźnie mówi o uwłaszczeniu gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe - to nie można pominąć rzeczywistego wykorzystywania gruntu i posadowionych na nim budynków. Przy czym treść ww. przepisu i użycie zwrotu "wyłącznie" wskazuje, że wolą ustawodawcy było stosowanie przepisów ustawy jedynie do ww. kategorii budynków, co oznacza, że nie można jej zakresu rozszerzać na inne rodzaje zabudowań, albowiem nie taka była wola ustawodawcy.

W ocenie Wojewody Śląskiego z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, wynika, że od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości objętej wnioskiem przez strony grunt ten nieprzerwanie był i nadal jest wykorzystywany na cele rekreacji i wypoczynku, a nie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wnioskodawców.

W toku prowadzonego przez organ I instancji postępowania ustalono, że na dzień ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomość położona w Z., oznaczona wówczas jako działka numer [...], stanowiąca własność Skarbu Państwa, była zabudowana domkami kempingowymi typu "[...] " (8 szt.) oraz infrastrukturą towarzyszącą tej zabudowie tj. budynkiem świetlicy, budynkiem sanitarno-higienicznym, a także domkiem kempingowym stanowiącym recepcję. Budynki te położone są w pierwszej linii zabudowy Jeziora [...]. Z akt sprawy wynika również, że decyzją nr [...] z 20 marca 2007 r., znak; [...] Starosta Z. zatwierdził projekt budowlany, a także udzielił pozwolenia na rozbudowę zespołu domków rekreacyjno- mieszkaniowych. Zgodnie z treścią ww. decyzji rozbudowa ta miała polegać na posadowieniu 14 nowych domków typu "[...] " oraz na przebudowie obiektu sanitarnego w apartamenty, a kategorie budynków oznaczono jako XIV (na podstawie prawa budowlanego) tj. budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego takie jak: motele, hotele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne.

Dodatkowo organ wskazał, że ww. nieruchomość już w dacie wydania pozwolenia na rozbudowę była położona w planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Z. nr [...] z [...] r. w jednostce strukturalnej oznaczonej symbolami AL.1-ZP4 (tereny zieleni rekreacyjnej) oraz AL.1-4 US2, tj. tereny sportu i rekreacji, ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe i kempingi, pola biwakowe. W tym miejscu podkreślić należy, że decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na rozbudowę nie może zostać wydana w przypadku niezgodności projektowanej inwestycji z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega więc wątpliwości, że przy takich zapisach planu wydanie decyzji w odniesieniu do budynku mieszkalnego (jak podnoszą skarżący) nie byłoby możliwe z prawnego punktu widzenia. Ponadto na okoliczność potwierdzenia, że dana nieruchomość nie zmieniła swojego charakteru zabudowy począwszy od momentu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego aż do dziś są zapisy planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na dzień 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Z. z [...] r. nr [...] działki objęte wnioskiem oznaczone były na dzień 1 stycznia 2019 r. symbolem USl - tereny sportu i rekreacji mogące służyć do organizacji imprez masowych oraz ZPl - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim towarzyszącej obiektom budowalnym. W obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Z. z [...] r. nr [...] działki numer [...] i [...] położone są na terenie oznaczonym symbolem 2US2, tereny zabudowy usługowej sportu i rekreacji, mogące służyć organizacji imprez masowych, tj. ośrodki rekreacyjno- wypoczynkowe, zespoły zamieszkania zbiorowego, kempingi, pola biwakowe oraz ZPl - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia. Twierdzenie skarżących, że "lokal ten wykorzystywany jest przez cały rok na potrzeby mieszkaniowe i nie służy jedynie czasowemu przebywaniu" nie powoduje jednak, że budynek stał się tym samym budynkiem mieszkalnym. Przy takim rozumieniu przepisów jaki przedstawiają skarżący, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie mogłyby kształtować zagospodarowania przestrzennego danego terenu, ponieważ każdy miałby możliwość - wbrew tym postanowieniom - zagospodarować teren wedle swojego uznania. Według takiej interpretacji przepisów, to nie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz faktyczny sposób użytkowania stanowiłby o zagospodarowaniu danego terenu, na co zwrócił uwagę Starosta w swoim rozstrzygnięciu.

Wojewoda wskazał, iż w rejestrze budynków należący do skarżących lokal na dzień 1 stycznia 2019 r. figuruje jako budynek mieszkalny, ale tylko według Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), a w operacie ewidencji budynków nie określono głównej funkcji budynku. Podstawę wpisu danych w zakresie funkcji budynków na podstawie § 29 rozporządzenia Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z dnia 7 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2023 r., poz. 745) stanowi dokumentacja architektoniczno- budowlana. Organem kompetentnym do określenia kategorii budynku w świetle przepisów prawa budowlanego jest zatem organ administracji budowlanej, który wypowiada się w sprawie funkcji budynku w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego lub w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku. Organ administracji budowlanej tworzy stan prawny określający funkcję (kategorię) budynku, który powinien z kolei znaleźć odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków. Organy ewidencji nie są kompetentne do zmian zapisów ewidencyjnych co do kategorii budynku, bez uprzednich rozstrzygnięć organów administracji budowlanej. Niemniej zgodnie z art. 24 ust. 2a pkt 1 lit. d ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1752) informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków podlegają aktualizacji z urzędu. Jeżeli zmiany danych wynikają z wykrycia błędnych informacji, starosta jest zobowiązany przeprowadzić z urzędu postępowanie administracyjne na podstawie § 47 ust. 3 ww. rozporządzenia. Zawarty w materiale dowodowym organu I instancji wypis z kartoteki budynków sporządzony na dzień 4 kwietnia 2023 r. wyraźnie wskazuje, że główna funkcja budynku o numerze ewidencyjnym [...] to dom letniskowy.

Wskazano wreszcie, że treść działu I-O księgi wieczystej nr [...] (z których wynika, że nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr [...] o pow. 230,40 m2 nie tworzy stanu prawnego nieruchomości, a tym samym nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikającą z art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 poz. 146 z późn. zm.). Informacje dotyczące np. położenia, obszaru, powierzchni lokali, czy rodzaju nieruchomości mają charakter informacyjny i są wtórne w stosunku do innych źródeł je określających.

Skargę do tutejszego Sądu na to postanowienie złożyli jej adresaci reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzucili Wojewodzie Śląskiemu:

1) naruszenie art. 1 ust. 1 dnia 20 lipca 2018 r. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez przyjęcie, że nie doszło z dniem 1 stycznia 2019 r. do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na prawo własności położonych w Z. nieruchomości gruntowych oznaczonych nr [...] i [...] ,

2) naruszenie art. 1 ust. 1 dnia 20 lipca 2018 r. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów w związku z art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie błędnej definicji budynku mieszkalnego tj. uznanie że takim budynkiem jest wyłącznie budynek, który na mocy przepisów prawa budowlanego spełnia warunki techniczne umożliwiające stały pobyt ludzi i zamieszkanie, oraz jest faktycznie wykorzystywany dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,

3) art. 7 w związku z art. 77 § 1 i art. 218 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez zaniechanie ustalenia stanu faktycznego na dzień 1 stycznia 2019 r. i tym samym zaniechanie zbadania czy w tym dniu działki nr [...] i [...] stanowiły grunt zabudowany na cele mieszkaniowe,

4)naruszenie art. 80 poprzez dowolną ocenę dowodów poprzez uznane, że ujawnienie w ewidencji gruntów informacji o mieszkaniowej funkcji budynku oznacza, że jest on budynkiem rekreacyjnym.

W uzasadnieniu wskazano, że konstruowanie definicji budynku mieszkalnego nastąpiło z uwzględnieniem aż 4 aktów prawnych. Do żadnego z nich nie odsyła jednak ustawa o przekształceniu. Jako, że definicje legalne są wiążące na użytek danego aktu prawnego to nie można ich bezrefleksyjnie i automatycznie stosować podczas interpretacji przepisów innych aktów prawnych. Do tego dwa z ww. aktów prawnych to akty niższego rzędu, co tym bardziej wskazuje na ostrożność podczas ich stosowania na potrzeby wyjaśnienia pojęcia budynek mieszkalny. Tym samym konieczne jest dokonanie wykładni uwzględniającej zarówno literalne pojęcie budynku mieszkalnego, jak i cel ustawy o przekształceniu. Budynek mieszkalny to oczywiście budynek wybudowany/przebudowany po to by w nim mieszkać, przebywać. Mieszkać można przy tym na stale, czasowo lub okazjonalnie. To nie częstotliwość pobytu, a sam fakt możliwości wykorzystania budynku na taki cel decyduje o uznaniu go za mieszkalny. W przeciwnym wypadku osoba fizyczna mogłaby mieć tylko jeden budynek/lokal mieszkalny bowiem nie można na stałe przebywać w więcej niż jednym. Prawodawca w ustawie o przekształceniu nie nakazał badania czy dany użytkownik wieczysty rzeczywiście zamieszkuje w danym budynku/lokalu na stałe, czy zaspokaja w tym lokalu/budynku swoje potrzeby mieszkaniowe. Nie nakazał badania czy mieszkanie jest wykorzystywane do celów mieszkaniowych przez właściciela, czy też jest wynajmowane, czy też "stoi puste". Nie nakazał też badania czy mieszkania w popularnych miejscowościach wypoczynkowych są mieszkaniami wykorzystywanymi przez właścicieli przez cały rok, czy tylko okresowo. Bezpodstawne jest przyjęcie, że "ustawa o przekształceniu miała stwarzać możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tzw. pierwszej potrzeby, a więc gdzie użytkownik wieczysty zamieszkuje permanentnie przez cały rok, a nie tylko przez np. okres wakacyjny". Przyjęcie powyższej argumentacji organu II instancji sprawiałoby, że w przypadku budynku wielorodzinnego prawo użytkowania gruntu przekształcałoby się w prawo własności wyłącznie w odniesieniu do osób stale zamieszkujących w lokalach mieszkalnych, a w przypadku pozostałych osób nie doszłoby do takiego przekształcenia.

Podkreślono, że ustawa o przekształceniu nie wymaga ustalenia, jaki był cel wybudowania budynku, ani jakie jest on obecnie (w 2023 r.) skalsyfikowany w ewidencji gruntów i budynków. Ustawa nakazuje ustalić stan faktyczny na dzień 1 stycznia 2019 r. bowiem w tym dniu każdy grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym lub jednorodzinnym będący w użytkowaniu wieczystym stał się przedmiotem prawa własności. Organy obu instancji nie dopełniły tego obowiązku. Ustalił co prawda, że na dzień 1 stycznia 2019 r. w rejestrze budynków "należący do skarżących lokal figuruje jako budynek mieszkalny, ale tylko w Klasyfikacji Środków Trwałych, a w operacie ewidencji budynków nie określono głównej funkcji budynku". Co znamienne owo stwierdzenie, stało u podstawy zanegowania mieszkaniowego charakteru budynku poprzez odniesienie do treści przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które przecież nie obowiązywało w 1 stycznia 2019 r. Natomiast za rażąco sprzeczne z treścią art. 1 u.o.p. jest przyjęcie jako dowodu wypisu z kartoteki budynków sporządzonego dnia 4 kwietnia 2023 r. Zarówno z ewidencji budynków, jak i księgi wieczystej wynika niezbicie, że w dniu 1 stycznia 2019 r. budynek znajdujący się na działce nr [...] w Z., był budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

Wbrew jednoznacznemu stanowi faktycznemu organy podjęły próbę wykazania, że ów budynek jest budynkiem rekreacyjnym, wypoczynkowym. Abstrahując od niezgodności tych twierdzeń ze stanem faktycznym, podkreślono, że każdy mieszkaniec domu jednorodzinnego co do zasady w nim wypoczywa, a niektórzy wypoczywają aktywnie (czyli uprawiają rekreację). Zakładając jednak istnienie granicy pomiędzy budynkiem mieszkalnym, a budynkiem rekreacyjnym należałoby jej szukać w możliwości stałego, całorocznego pobytu i wykonywania typowych codziennych czynności domowych. W przeciwnym wypadku większość tzw. apartamentowców np. w S., czy Z. nie będzie można uznać za budynki mieszkalne wielorodzinne, lecz za budynki rekreacyjne lub wypoczynkowe. Za dowolne należy więc uznać stwierdzenie Wojewody Śląskiego, że: "grunt ten nieprzerwanie był i nadal jest wykorzystywany na cele rekreacji i wypoczynku, a nie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wnioskodawców.

Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (obecnie Dz. U. z 2024 r. poz. 386), z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Jednocześnie w myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości wskazane w tym przepisie. Są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zważyć należy, że celem ustawy przekształceniowej jest umożliwienie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkalnych z towarzyszącą im niezbędną infrastrukturą w prawo własności. W ocenie Sądu tak wyznaczony cel ustawy powoduje, że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym. Oznacza to, że nieruchomością podlegającą przekształceniu będzie nie tylko nieruchomość zabudowana domem (domami) mieszkalnymi czy budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, ale także grunt niezabudowany mieszkaniowo, jeżeli jest on związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo, będącym również w użytkowaniu wieczystym tego samego podmiotu, co grunt zabudowany.

Z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy należy również podkreślić, że inne są cele zabudowy, gdy chodzi o zabudowę na cele mieszkaniowe, a inne zabudowy letniskowej, chociażby budynkami rekreacji indywidualnej czy zamieszkania zbiorowego. Nie ma zatem znaczenia, czy w danym budynku można mieszkać tylko okresowo, czy też przez cały rok i w jakim zakresie oraz w jaki sposób można zaspokoić w nim ogólnie pojęte potrzeby związane z pobytem lub zamieszkiwaniem, ale ważne jest to, czy został on wybudowany i jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, tj. co do zasady do stałego zamieszkiwania przez konkretną osobę lub osoby. Nie można więc mówić, że zabudowa, np. budynkami rekreacji indywidualnej, hotelami czy domami wypoczynkowymi, jest zabudową na cele mieszkaniowe tylko dlatego, że w budynkach takich można przebywać czy też mieszkać przez cały rok. Nie w takim bowiem celu zostały wybudowane i nie w takim celu - co do zasady - są wykorzystywane por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 stycznia 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 525/20 – wszystkie orzeczenia za CBOSA).

Istotą rozstrzyganej sprawy jest ustalenie, czy nieruchomość, której użytkownikami są obecnie skarżący jest zabudowana na cele mieszkaniowe, czyli czy jest zabudowana wyłącznie budynkiem jednorodzinnym lub budynkiem wielorodzinnym. Chodzi tu o nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer [...] o powierzchni 0,0099 ha oraz nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,01413 ha, która stanowi zaplecze funkcjonalne dla ww. nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634, dalej: p.p.s.a.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej, a stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. 2022 r., poz. 2492) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z wymienionych przepisów wynika, że sąd bada legalność zaskarżonego aktu, czy jest on zgodny z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Jak wynika z akt administracyjnych, co nie jest przez skarżących kwestionowane, przedmiotowa nieruchomość wchodziła uprzednio w skład ośrodka wczasowego położonego nad jeziorem [...]. Na dzień ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomość położona w Z., oznaczona wówczas jako działka numer [...], stanowiąca własność Skarbu Państwa, była zabudowana domkami kempingowymi typu "[...] " (8 szt.) oraz infrastrukturą towarzyszącą tej zabudowie tj. budynkiem świetlicy, budynkiem sanitarno-higienicznym, a także domkiem kempingowym stanowiącym recepcję. Budynki te położone są w pierwszej linii zabudowy Jeziora [...]. Decyzją nr [...] z 20 marca 2007 r., znak; [...] Starosta Z. zatwierdził projekt budowlany, a także udzielił pozwolenia na rozbudowę zespołu domków rekreacyjno- mieszkaniowych. Zgodnie z treścią tej decyzji rozbudowa ta miała polegać na posadowieniu 14 nowych domków typu "[...] " oraz na przebudowie obiektu sanitarnego w apartamenty, a kategorie budynków oznaczono jako XIV (na podstawie prawa budowlanego) tj. budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego takie jak: motele, hotele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne. Zamierzenie powyższe było zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Z. nr [...] z 21 marca 2005 r. w jednostce strukturalnej oznaczonej symbolami AL.1-ZP4 (tereny zieleni rekreacyjnej) oraz AL.1-4 US2, tj. tereny sportu i rekreacji, ośrodki rekreacyjno-wypoczynkowe i kempingi, pola biwakowe. Aktualnie (zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Z. z [...] r. nr [...]) działki numer [...] i [...] położone są na terenie oznaczonym symbolem 2US2, tereny zabudowy usługowej sportu i rekreacji, mogące służyć organizacji imprez masowych, tj. ośrodki rekreacyjno- wypoczynkowe, zespoły zamieszkania zbiorowego, kempingi, pola biwakowe oraz ZPl - tereny zieleni związanej z zainwestowaniem miejskim, parki skwery, zieleńce, zieleń izolacyjna, zadrzewienia.

Jak wynika z powyższego, wzniesione legalnie na terenie ośrodka wczasowego domki typu [...] zostały wzniesione w celach rekreacyjnych. Ich funkcją byłą możliwość czasowego zamieszkiwania ludzi, w celach wypoczynkowych. Z akt administracyjnych nie wynika jednak (i skarżący tego nie podnoszą) aby kiedykolwiek miało by dojść do legalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu należącego do skarżących. Mówiąc o legalnej zmianie sposobu użytkowania budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (jego art. 71). Zatem dalej przedmiotowy obiekt pełni funkcję rekreacyjno-wypoczynkową. Samowolna zmiana sposobu użytkowania (np. poprzez zamieszkanie w nim na stałe) może być co najwyżej rozpatrywana w kategorii działań sprzecznych z obowiązującymi

przepisami.

Konkludując, w odniesieniu do nieruchomości, na której znajduje się budynek skarżących nie znajdują zastosowania przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Starosta Z. nie mógł więc wydać żądanego zaświadczenia.

Podniesiona przez skarżących argumentacja nie zasługuje na uwzględnienie. Bezprzedmiotowe jest bowiem analizowanie przesłanek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do nieruchomości, która nie podlega takiemu przekształceniu.

Jednocześnie Sąd podkreśla, że argumentacja przedstawiona w sprawie przez organy administracji jest spójna i logiczna.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd orzekł na podstawie art. 151 p.p.s.a.