Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 873/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-02-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik /spr./ Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant st. sekr.sąd. Henryka Pawlak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2006r. sprawy ze skargi Z.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję II. przyznaje adwokatowi Z.W. od Skarbu Państwa - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu kwotę 255,-zł, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W.Batorowicz /-/ E.Podrazik /-/ B.Drzazga


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].04.2004 r. Burmistrz P., w oparciu o art. 143-148 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz o Uchwałę Rady Miejskiej Gminy P. nr LXI/530/02 z dnia 17.05.2002 r. w sprawie określenia wysokości i rodzaju opłat ponoszonych przez mieszkańców z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, ustalił jednorazową opłatę adiacencką w kwocie [...] zł, należną od B. i Z. K., właścicieli nieruchomości – działki nr [...] położonej przy ul. [...] w P., z tytułu wzrostu jej wartości na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej oraz drogi utwardzonej.

W uzasadnieniu podano, iż w związku z wybudowaniem w 2002 roku w ulicy [...] w P. sieci kanalizacji sanitarnej oraz drogi utwardzonej i możliwością korzystania z tych urządzeń wzrosła wartość należącej do B. i Z. K. opisanej wyżej nieruchomości. Wzrost wartości określony został w operacie szacunkowym biegłego rzeczoznawcy I.K. W tej sytuacji powstał obowiązek wniesienia na rzecz Gminy P. opłaty adiacenckiej. Stawka procentowa opłaty została ustalona przez Radę Gminy na 35% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzenia. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem urządzenia wynosiła [...] zł. Wartość po wybudowaniu urządzenia wyniosła [...] zł. Należna opłata adiacencka to [...] zł, jednakże właściciele nieruchomości dokonali wpłat w wysokości [...] zł, stąd nie uiszczona część opłaty wynosi [...] zł.

Decyzją z dnia [...].08.2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania Z. K., utrzymało w całości w mocy opisaną wyżej decyzję Burmistrza P.

W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał się na treść art. 144 ust. 1 i art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Realizacja inwestycji polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz obiektów towarzyszących została wykonana na podstawie decyzji nr [...] Starosty P. z dnia [...].04.2001 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie nastąpiło, a dowodem na to jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego I.K. W tej sytuacji organ I instancji był uprawniony do ustalenia opłaty i obciążenia nią właścicieli nieruchomości. Burmistrz ustalając opłatę zastosował właściwą stawkę procentową wynikającą z Uchwały Rady Miejskiej Gminy P. nr LXI/530/02 z dnia 07.05.2002 r. oraz uwzględnił udział własny odwołującego się w kosztach budowy w kwocie [...] zł. Bez znaczenia pozostaje podnoszona w odwołaniu okoliczność, iż nieruchomość przy ul. [...] jest pozbawiona instalacji odprowadzającej wodę deszczową, ponieważ opłata ustalona została z tytułu wybudowania wyłącznie kanalizacji sanitarnej i utwardzonej drogi.

W skardze na powyższą decyzję Z. K. podniósł, iż podczas spotkań na osiedlu nie uprzedzano o konieczności poniesienia opłat adiacenckich, a mówiono tylko o partycypacji w kosztach budowy, inwestycja miała obejmować także kanalizację deszczową, a ogólny koszt partycypacji miał wynosić [...] zł. Skarżący wpłacił [...] zł, wstrzymując się z wpłatą pozostałej kwoty [...] zł ponieważ jako jedyny pozbawiony został kanalizacji deszczowej. W tej sytuacji skarżący uważa decyzje Kolegium i Burmistrza za krzywdzące.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, choć z innych względów niż w niej podniesiono.

Zgodnie z art. 143 i art. 144 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji - Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r.) jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłata adiacencka ustalana jest każdorazowo po urządzeniu lub modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jej ustalenie może nastąpić w terminie 3 lat (art. 145). Ustalenie i wysokość opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową wymienionych urządzeń. Wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały i nie może być ona większa niż 50% różnicy wartości (art. 146 wymienionej ustawy). Na poczet opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela nieruchomości, w gotówce lub naturze, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury (art. 148 ust. 4 ustawy).

Z powyższych względów zarzuty podniesione w skardze, a opisane wyżej, nie mogły zostać uznane za uzasadnione.

Zaskarżona decyzja wydana została natomiast z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 77 § 1 kpa, nie wyjaśniono bowiem dokładnie stanu faktycznego sprawy.

Podstawą do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest różnica między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością tej nieruchomości po wybudowaniu wymienionych urządzeń. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy.

Tymczasem operat szacunkowy, w oparciu o który określono wysokość opłaty w niniejszej sprawie, budzi wątpliwości co do prawidłowości wyceny, zawiera w swej treści niejasności czy sprzeczności, które nie zostały wyjaśnione przez organy orzekające w sprawie.

Z operatu nie wynika na jakiej podstawie rzeczoznawca przyjął wartość jednostkową metra kwadratowego przed dozbrojeniem na kwotę [...] zł i wartość jednostkową metra kwadratowego po dozbrojeniu na kwotę [...] zł.

Biegła podaje, iż wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Operat nie zawiera jednak żadnych informacji ile i jakie nieruchomości porównywano, jakie uzyskano ceny transakcyjne.

W tabeli na stronie 7 operatu podano, iż odnośnie nieruchomości skarżącego zastosowano współczynniki korygujące: (- 3,5) za brak kanalizacji deszczowej oraz (- 3,5) za rodzaj zabudowy – bliźniacza. Suma tych współczynników wynosi (-7), a jednak w dalszej części tabeli biegła w kolumnie "suma współczynników" podała (-3,5) i taki współczynnik został faktycznie zastosowany.

Z "Opisu cech" na stronie 7 operatu wynika, iż z uwagi na powierzchnię biegła rozgraniczyła przedziały wartości. Do przedziału II obejmującego działki o pow. 451-700 m2 przyporządkowano współczynnik (-3). W tym przedziale znajduje się działka skarżącego o pow. [...] m2. Z operatu nie wynika jednak by podany współczynnik został zastosowany przy dokonywaniu wyceny. Z uwagi na brak jakichkolwiek danych nieruchomości przyjętych do porównania nie wiadomo czy współczynnik ten został zastosowany przy określaniu wartości jednostkowych metra kwadratowego przed i po dozbrojeniu.

Powyższe niejasności i sprzeczności organ odwoławczy winien był wyjaśnić przed wydaniem zaskarżonej decyzji. W tym celu należało przesłuchać biegłego rzeczoznawcę sporządzającego wycenę, a w miarę potrzeby zlecić uzupełnienie wyceny, albo nową wycenę nieruchomości.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania powołanych wyżej, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy zaskarżoną decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę należy wyjaśnić kwestie przedstawione powyżej i stosownie do dokonanych ustaleń rozstrzygnąć sprawę.

Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach pomocy prawnej udzielonej skarżącemu przez adwokata ustanowionego z urzędu orzeczono zgodnie z § 19 i § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. O wykonalności decyzji orzeczono w oparciu o przepis art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

/-/ W.Batorowicz /-/ E.Podrazik /-/ B.Drzazga

MK