Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 322/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2024-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 51 ust. 1, art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 54 pkt 2 lit. b, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-6, art. 64 ust. 1, art. 67 ust. 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: par. 5 ust. 1, par. 6 ust.1, par. 39,
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 840
law: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami  (t.j.)
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2024 poz 572
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 10 października 2024 r. sprawy ze skargi W. S., M. S., A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia 26 lutego 2024 r. nr SKO.4150.1770.2023 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 16 maja 2023 r. nr [...], Prezydent Miasta K. na podstawie art. 104 § 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) ustalił na rzecz Stowarzyszenia S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku biurowo-magazynowego na budynek usługowy opieki społecznej wraz z urządzeniami budowlanymi na działce nr [...] w obr. [...] przy ul. [...] w K..

W decyzji zawarte zostały ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, jak również warunki obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej.

Organ przyjął, że linia zabudowy, wysokość budynku, geometria dachu i powierzchnia zabudowy pozostają bez zmian. Powierzchnię biologicznie czynną określono na min. 11 % powierzchni działki nr [...], ze wskazaniem, że nie wlicza się w nią "dachu zielonego". Dopuszczono rozbiórkę obiektów budowlanych pozostających w kolizji z planowaną inwestycją. Określając funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu przyjęto, że działka nr [...] w obr. [...], zgodnie z analizą warunków i zasad zagospodarowania oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, może być przeznaczona na funkcję usługową usług społecznych.

Wskazano ponadto sposób odprowadzania wód opadowych z dachu budynku i terenu utwardzonego – do miejskiej sieci kanalizacyjnej deszczowej, a nadto zaopatrzenie w energię elektryczną, wodę i ciepło – z sieci, zgodnie z zawartymi umowami na dostawę mediów. Obsługę komunikacyjną ustalono – z ul. [...] przez działkę nr [...], dodatkowo wskazano też, że na terenie działki nr [...] należy zrealizować minimum 5 miejsc postojowych dla samochodów osobowych, w odległości zgodnej z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji, w przypadku planowanej inwestycji zmianie ulega funkcja budynku i zagospodarowanie działki, projektuje się przebudowę wnętrza. Natomiast parametry zewnętrzne budynku pozostają bez zmian.

Organ zaznaczył, że działka przewidziana dla przedmiotowej inwestycji nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego względu w sprawie znajduje zastosowanie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ dokonał sprawdzenia spełnienia warunków, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 tej ustawy, co jest niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu została wykonana analiza stanu faktycznego i prawnego terenu oraz warunków i zasad jego zagospodarowania zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wokół działki nr [...] w obrębie [...] wyznaczono obszar analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Obejmuje on teren położony pomiędzy drogami publicznymi ul. [...], ul. [...], ul. [...] i [...] M..

Obszar analizowany obejmuje kwartał zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z uzupełniającą zabudową usługową. Znajdują się w nim historyczne budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i budynki wolnostojące oraz współczesne budynki mieszkalne wielorodzinne. Uzupełniającą zabudowę usługową stanowią usługi podstawowe – małe sklepy spożywcze i biblioteka miejska. Parametry zewnętrzne budynku, podlegającego zmianie sposobu użytkowania pozostają bez zmian wobec czego nie analizowano parametrów budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Projektowany ośrodek opieki dziennej nad dziećmi należy do usług społecznych, nieuciążliwych. Wnioskowana zmiana funkcji jest dopuszczalna w myśl zasady, że nowa zabudowa lub funkcja nie będzie w sprzeczności z zabudową już istniejącą.

Na podstawie przeprowadzonej analizy, organ stwierdził, że warunek dobrego sąsiedztwa zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został spełniony podobnie jak spełnione są pozostałe warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2 – 6.

Odnosząc się do uwag wniesionych do projektu przez A. B., organ stwierdził, że pierwszy z jego postulatów – umieszczenie zapisu, że budynek na działce przeznaczony jest na funkcję usług społecznych - został zawarty w decyzji. Natomiast jeśli chodzi o drugi postulat – zakaz stosowania rozwiązań tymczasowych (pkt F.2) – zdaniem organu – tymczasowe odprowadzenie wód opadowych na teren działki nie może mieć zastosowania. Z pisma Miejskich Wodociągów i Kanalizacji Spółki z o.o. w K. wynika bowiem, że nieruchomość na działce nr [...] przy ul. [...] w K. jest przyłączona do komunalnej sieci kanalizacji deszczowej za pośrednictwem przyłącza o średnicy DN200 i obsługiwana w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych w ramach umowy z dnia 26 października 2015 r.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli: W. i M. S. oraz A. B..

W. i M. S. w swoim odwołaniu podnieśli, że decyzja Prezydenta Miasta K. została wydana na podstawie projektu, który nie opiera się na stanie faktycznym uzbrojenia terenu (brak kompletnej kanalizacji deszczowej). Autorka tego projektu wiedziała, że tylko Ľ budynku jest podłączona do kanalizacji wybudowanej w 2019 r., zaś bardzo istotny fakt braku pozostałej części kanalizacji pominęła. Część budynku biurowo-magazynowego, która nie ma kanalizacji, znajduje się w sąsiedztwie działki nr [...] należącej do W. i M. S., a zatem to oni są najbardziej narażeni na zalanie przy intensywnych opadach.

Odwołujący się wnieśli o uwzględnienie w projekcie rzeczywistego stanu uzbrojenia terenu i wpisanie w warunki zabudowy, że budynek nie posiada pełnej kanalizacji deszczowej, a jedynie jej fragment, który nie jest w stanie odebrać deszczówki z tak dużego terenu. Dlatego należy kanalizację deszczową wybudować w trybie nakazowym.

Analogiczny wniosek (o wpisanie w warunki zabudowy zobowiązania do budowy instalacji kanalizacji deszczowej odprowadzającej wodę z budynki i terenu działki z określeniem terminu wykonania prac oraz zakazem stosowania rozwiązań zastępczych) zawarł w swoim odwołaniu A. B.. Zaznaczył on, że w trakcie rozprawy administracyjnej dowiódł braku podłączenia całości dachu do wykonanego przyłącza kanalizacji deszczowej, zaś działająca w imieniu inwestora K.K. zadeklarowała, że inwestor zamierza odprowadzać wody deszczowe z dachu przedmiotowego budynku, jak i terenu działki, do sieci kanalizacji deszczowej. Zaproponowała też taki warunek zamieścić w decyzji o warunkach zabudowy. Niestety w uzasadnieniu nie odnotowano braku kanalizacji deszczowej, jak i nie określono terminów realizacji prac.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie, decyzją z dnia 26 lutego 2024 r., nr SKO.4150.1770.2023, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało powyższą decyzję w mocy.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w ostatnim czasie miały miejsce nowelizacje przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym m.in. "zmiana przepisów wprowadzonych ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw". W tej sytuacji należy rozważyć czy regulacje wprowadzone tymi nowelizacjami mają wpływ na sposób procedowania sprawy. Zdaniem Kolegium, z uwagi na treść art. 59 ust. 1 ustawy zmieniającej, w niniejszej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu nadanym tekstem jednolitym – Dz.U. z 2023 r., poz. 977. Niniejsze postępowanie zostało bowiem zainicjowane wnioskiem z dnia 20 października 2022 r. i nie zostało zakończone decyzją ostateczną do czasu wejścia w życie wspomnianej ustawy zmieniającej.

Organ odwoławczy zacytował przepisy znajdujące zastosowanie w niniejszej sprawie i wskazał, że celem postępowania wyjaśniającego w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest stwierdzenie czy planowana przez wnioskodawcę inwestycja, o określonej funkcji, architekturze i gabarytach, jest możliwa do realizacji w odniesieniu do istniejącej w sąsiedztwie zabudowy oraz czy inwestycja ta nie będzie naruszać przepisów odrębnych.

Kolegium zaznaczyło, że parametry zewnętrzne budynku, podlegającego zmianie sposobu użytkowania pozostają bez zmian, więc nie analizowano parametrów budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Projektowany ośrodek opieki dziennej nad dziećmi należy do usług społecznych, nieuciążliwych. Wnioskowana zmiana jest dopuszczalna bowiem nowa funkcja nie będzie pozostawać w sprzeczności z istniejącą. Kolegium za trafne uznało ustalenia organu I instancji polegające na przyjęciu, że niniejsze zamierzenie inwestycyjne spełnia przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 ustawy o planowaniu przestrzennym. W tej sytuacji zasadne było też wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Odnosząc się do formułowanych przez strony w odwołaniach od decyzji zarzutów – "polegających na kwestionowaniu uzbrojenia terenu w zakresie kompletności instalacji odprowadzających wody deszczowe do sieci kanalizacji deszczowej", Kolegium wskazało, że zarzuty te nie mają wpływu na wynik postępowania prowadzonego przez Prezydenta Miasta K.. Z uwagi na treść art. 61 ust. 1 pkt 5 i pkt 3 ustawy o planowaniu przestrzennym, kwestia uzbrojenia terenu we właściwe media winna być rozpatrywana w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy z uwzględnieniem specyfiki tego postępowania jako etapu wstępnego realizacji inwestycji. Dlatego zbyt rygorystyczne byłoby wymaganie, by już na tym etapie, wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny.

Ponadto, organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę i w sposób władczy orzekać w kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Skoro zgodność rozwiązań architektoniczno-budowlanych leży w kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej to nie można oczekiwać, aby szczegółowe kwestie zgodności z przepisami budowlanymi unormowane były w decyzji o warunkach zabudowy. Analogicznie, także podnoszone kwestie hipotetycznego naruszenia stosunków wodnych nie mogą mieć wpływu na wynik niniejszego postępowania. Organ zaznaczył, że postępowanie w przedmiocie naruszenia stosunków wodnych unormowane w art. 234 ustawy Prawo wodne może być przedmiotem odrębnej procedury po złożeniu wniosku w omawianym zakresie.

W skardze wniesionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie W. S., M. S. i A. B. zarzucili jej:

I. Naruszenie prawa materialnego tj.:

1. art. 61 ust. 5a pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne wyznaczenie obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie,

2. art. 53 ust. 3 ww. ustawy w zw. z § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało brakiem przeprowadzenia analizy urbanistycznej uwzględniającej średnie parametry zabudowy w sytuacji, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy zawiera informację o planowanej zmianie parametru szerokości elewacji frontowej i powierzchni zabudowy w stosunku do istniejących zabudowań,

3. art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy w zw. z § 5 ust. 1 i 2 cytowanego wyżej rozporządzenia poprzez niewłaściwe zastosowanie, co spowodowało, że ustalono wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, który nie wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej zaś wnioskowana inwestycja nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu,

4. art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy w zw. z § 6 ust. 1 i 2 cytowanego wyżej rozporządzenia poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej, który nie wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, co powoduje, że wnioskowana inwestycja nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym,

5. art. 61 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy w zw. z § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie powierzchni biologicznie czynnej przedmiotowego terenu na poziomie 11 %,

6. art. 61 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy poprzez wydanie decyzji z pominięciem przepisów odrębnych, tj. ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

7. art. 53 ust. 4 pkt 2 i art. 54 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 64 ust. 1 ww. ustawy poprzez wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z pominięciem opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków dla planowanej inwestycji przebudowy i zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz bez określenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.

II. Naruszenie przepisów prawa procesowego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, nierozważenie wszystkich jej okoliczności i w konsekwencji wydanie błędnej decyzji,

2. art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie wyrażonej w tym przepisie zasady przekonywania polegające na niewystarczającym wyjaśnieniu w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji przesłanek, jakimi kierował się organ przy jej wydawaniu,

3. art. 15 k.p.a. poprzez brak merytorycznego rozpatrzenia zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K..

Skarżący podkreślili, że obszar analizowany nie odpowiada odległości w postaci minimum trzykrotności szerokości frontu terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Front działki nr ewid. [...] od strony drogi wewnętrznej prowadzącej do ul. [...] w K. wynosi dokładnie 61 m długości, zatem trzykrotna szerokość frontu to 183 m. W przedmiotowej sprawie organ wyznaczył granicę obszaru analizy od strony północnej w odległości 50 m od działki nr [...] co nie spełnia warunku trzykrotności szerokości frontu podobnie jak wyznaczenie tej granicy od strony południowo-zachodniej – w odległości 129 m. Z kolei od strony północno-wschodniej granicę wyznaczono w odległości od 389 m do 829 m, zaś od strony południowej – 600 m.

Prezydent nie uzasadnił przyjętej przez siebie wielkości analizowanego obszaru, a tymczasem prawidłowe przeprowadzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla określenia jakiego rodzaju, o jakich cechach, gabarytach i funkcjach zabudowa może w ogóle powstać na terenie objętym wnioskiem.

Strony poddały w wątpliwość twierdzenie organu, że parametry zewnętrzne budynku, pozostają bez zmian (wobec czego nie analizowano parametrów budynków znajdujących się w sąsiedztwie). W ich ocenie, we wniosku o ustalenie warunków zabudowy przewidziano zwiększenie powierzchni zabudowy z istniejących 768,35 m2 do 785 m2. Następnie wniosek ten został zmieniony w dniu 23 marca 2023 r., a w punkcie 7 wniosku i załączniku B przedstawiono zmienione dane i parametry inwestycji. W wyniku zmiany część budynku ma ulec rozbiórce. Ponadto, we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazano na inną szerokość elewacji frontowej niż istniejąca – szerokość ta ma ulec zmniejszeniu z istniejących 56,41 m do 55,05 m. Zmianie ma też ulec powierzchnia zabudowy – z istniejących 768,35 m2 na 710 m2 oraz powierzchnia biologicznie czynna – maksymalnie 120 m2 przy istniejących 94,22 m2. Powyższe okoliczności – zdaniem skarżących – wskazują na konieczność uwzględnienia zmiany parametrów i odniesienia ich do wyników analizy zabudowy występującej w obszarze analizowanym lub na działkach sąsiednich. Dotyczy to parametru szerokości elewacji frontowej i powierzchni zabudowy w stosunku do istniejących zabudowań. W analizie urbanistycznej wspomniany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do istniejących zabudowań nie został ustalony bowiem organy uznały, że parametry zewnętrzne budynku nie uległy zmianie. Błędnie przy tym został wskazany procent zabudowy 51 % zamiast 57,21 %.

Zdaniem stron, błędnie ustalono także szerokość elewacji frontowej. Powinna zostać ona wyznaczona na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, jednak ze sporządzonej analizy taka średnia szerokość nie wynika. Podobnie nie została porównana z zagospodarowaniem działek sąsiednich powierzchnia terenu biologicznie czynnego. Organ określił tę powierzchnię na 11 % na podstawie wniosku inwestora.

Skarżący podnieśli, że sąsiedni teren miasta objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w obszarze zawartym pomiędzy ulicami Z. , M. , lasem i osiedlem R. w K., który wprowadza dla funkcji usług zdrowotnych i społecznych – powierzchnię biologicznie czynną – min. 20 % oraz liczbę miejsc postojowych – 3,5 na każde 100 m2 powierzchni użytkowej. Biorąc pod uwagę powyższy parametr 3,5 miejsc postojowych na każde 100 m2 powierzchni, liczba miejsc postojowych w przypadku przedmiotowej inwestycji winna wynosić 16 a nie 5. Natomiast powierzchnia biologicznie czynna winna wynikać z parametru działek bezpośrednio sąsiadujących z inwestycją i wynosić 35 % terenu a nie 11 % jak określił inwestor.

Strony zwróciły uwagę, że obszar inwestycji znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej "B" opisanej jako strefa ochrony układów przestrzennych będących elementem ochrony dziedzictwa kulturowego. Z tego względu projekt decyzji powinien zostać zaopiniowany przez Kierownika Delegatury w K. Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w S.. Tymczasem w przedmiotowym postępowaniu pominięto uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków jak również zaniechano wskazania w decyzji o warunkach zabudowy sposobów ochrony układu przestrzennego stanowiącego krajobraz kulturowy miasta K..

W ocenie skarżących, w niniejszej sprawie Kolegium ustaliło stan faktyczny w sposób wybiórczy, decyzja została wydana w oparciu o tendencyjnie rozpatrzony materiał dowodowy, z pominięciem okoliczności istotnych dla sprawy. Organy nie zweryfikowały rzetelnie ustalonych parametrów zabudowy pomimo wadliwości przeprowadzonej analizy. Ponadto, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się dla przyszłych zamierzeń inwestycyjnych, a nie już samowolnie dokonanych. W niniejszej sprawie organy podjęły de facto próbę legalizacji istniejącej zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 - dalej jako "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie, utrzymujące w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. ustalającą na rzecz Stowarzyszenia S. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku biurowo-magazynowego na budynek usługowy opieki społecznej wraz z urządzeniami budowlanymi na działce nr [...] w obr. [...] przy ul. [...] w K..

Wskazane wyżej decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm. dalej jako "ustawa o planowaniu", "u.p.z.p.") w brzmieniu obowiązującym przed zmianami wprowadzonymi ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). Jak słusznie zauważyło Kolegium, w myśl art. 59 ust. 1 wspomnianej ustawy zmieniającej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.

Zgodnie z treścią przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu, o którym mowa powyżej), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Z kolei w myśl art. 61 ust. 5a) tej ustawy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego wydanie takiej decyzji musi zostać poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym przeprowadzonym przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1–6 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach (obowiązującego poprzednio) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).

Organ właściwy do wydania przedmiotowej decyzji jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim ww. warunkom, zaś obowiązek odmowy ciąży na organie jedynie wówczas, gdy inwestycja nie spełnia choćby jednego z nich.

Z akt kontrolowanej sprawy wynika, że planowana inwestycja polegać ma na zmianie sposobu użytkowania budynku biurowo - magazynowego na budynek usługowy opieki społecznej – ośrodek dziennej opieki nad dziećmi wraz z urządzeniami budowlanymi na działce nr [...] w obr. [...] przy ul. [...] w K..

Ponieważ inwestycja nie polega na przekształceniu lub wprowadzeniu nowego elementu przestrzennego na terenie tej działki, czyni to zbędnym identyfikowanie dobrego sąsiedztwa przy pomocy parametru gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Podkreślić należy, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia jedynie ze zmianą funkcji istniejącego budynku bez "rozbudowy" lub "nadbudowy". Zasadnie zatem organ I instancji w decyzji, w zakresie warunków i wymagań dotyczących kształtowania ładu przestrzennego wskazał, że dotychczasowe parametry (gabaryty) budynku nie ulegają zmianie. Co prawda – jak wynika z treści wniosku o ustalenie warunków zabudowy – zmniejszeniu ulegnie nieznacznie szerokość elewacji frontowej – z 56,41 m do 55,05 m, jednak wbrew sugestiom skarżących, nie sposób uznać to za zmianę parametrów samego budynku, w sytuacji gdy jest to efekt rozbiórki istniejącej na działce wiaty (nazwanej w piśmie skarżącego A. B. z dnia 11 marca 2023 r. "przybudówką stanowiącą blaszany budynek garażowy"). Wspomniany obiekt wykracza nieznacznie poza obrys samego budynku, wobec czego jego rozebranie (wnioskowane we wspomnianym wyżej piśmie z dnia 11 marca 2023 r. przez A. B.) spowoduje, że szerokość elewacji nieznacznie się zmniejszy pomimo, że zewnętrzne elementy budynku nie będą przebudowywane. W związku z tym zmniejszeniu ulegnie też powierzchnia zabudowy – z 768,35 m2 do 710 m2, zaś powierzchnia biologicznie czynna zwiększy się z 99,22 m2 do 120 m2. Powyższe nie zmienia jednak okoliczności, że na działce nr [...] nie została zaplanowana nowa zabudowa, a zatem nie mogło dojść do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 (obowiązującego w dacie złożenia wniosku) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588).

Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Natomiast w myśl § 6 ust. 1 tego rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak wynika z treści zacytowanych powyżej przepisów zarówno wymogi dotyczące wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jak i wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dotyczą nowej zabudowy, z którą jednak nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Obowiązkiem organu lokalizacyjnego pozostaje jednak nadal ocena kontynuacji funkcji zastanej zabudowy przez projektowaną zamianę sposobu użytkowania lokalu. Dokonując takiej oceny należy zauważyć, że ustawodawca nie odwołał się w tym zakresie do parametru funkcji zabudowy występującej na "większości" działek sąsiednich, względnie do funkcji występujących na "kilku" działkach sąsiednich. Wystarczy, aby "jedna" działka sąsiednia zabudowana była w sposób świadczący, że planowana zabudowa stanowi kontynuację funkcji dotychczasowej zabudowy.

Podkreślić należy przy tym, że pojęcia "kontynuacja funkcji", nie można zawęzić do poszukiwania identycznego sposobu użytkowania działek dostępnych z tej samej drogi publicznej w obszarze analizy. Orzecznictwo przyjmuje, że zasada dobrego sąsiedztwa jest zachowana jeżeli zamierzenie projektowane (projektowana zmiana sposobu użytkowania), stanowi uzupełnienie funkcji jaka w tych obszarach występuje. Jak zasadnie wskazuje NSA w wyroku z 6 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 390/16 przyjęte i dopuszczalne w myśl zasady dobrego sąsiedztwa uzupełnianie funkcji mieszkaniowej funkcją usługową oznacza, że chodzi o taki rodzaj usług, które dominującą na danym terenie funkcję mieszkaniową będą jedynie właśnie uzupełniać, towarzyszyć jej w tym znaczeniu, że nie będą jej zakłócać, czy też z nią kolidować.

Wymagana w ramach postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego analiza urbanistyczna pozwoliła stwierdzić, że jest możliwe pozytywne załatwienie wniosku inwestora ze względu na zachowanie zasady podobieństwa pod względem kontynuacji funkcji na analizowanym terenie. Skarżący nie wskazują przy tym jakichkolwiek okoliczności świadczących o niezgodności realizowanego przedsięwzięcia z zastanym ładem architektoniczno-budowlanym. Ich argumentacja koncentruje się zasadniczo na nieprawidłowościach w wyznaczeniu obszaru analizowanego, w tym zwłaszcza jego poszerzeniu ponad wynikającą z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trzykrotność szerokości frontu terenu.

Zdaniem stron, organ wyznaczył granicę obszaru analizy od strony północno-wschodniej w odległości od 389 m do 829 m (od ul. [...]), zaś od strony południowej – w odległości 600 m. O ile należy zgodzić się ze skarżącymi, że skoro front działki ma 61 m szerokości zatem jego trzykrotność wynosi w tym przypadku 183 m, to jednak nie sposób podzielić pogląd co do sugerowanego istotnego przekroczenia tej wielkości w sporządzonej analizie. Nie sposób przy tym stwierdzić w jaki sposób wskazane wyżej przekroczenia wyliczono. Analiza załącznika nr 3 do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (stanowiącego część graficzną wyników analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu) prowadzi do wniosku, że zarówno od strony południowej jak i północno-wschodniej przekroczenia te są niewielkie i wynoszą około 12 m od strony południowej i około 35 m od strony północno-wschodniej, przy czym obszar analizy kończy się w tym ostatnim przypadku na ul. [...] i ul. [...] M. znacznie oddalonych od ul. [...].

Ponadto, zgodnie z ugruntowanym w tym zakresie orzecznictwem sądowym, spełnienie warunku o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwarza możliwość dokonania analizy zabudowy na obszarze większym, niż tylko działki sąsiednie bezpośrednio graniczące z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W tym znaczeniu pojęcie działki sąsiedniej powinno być rozumiane szeroko, obejmując wszystkie działki znajdujące się zarówno w całości jak i w części w obszarze analizowanym. Sugerowanie się tylko zabudową najbliższą, graniczącą z nieruchomością, na której ma powstać inwestycja, z jednej strony nie pozwoliłoby na zachowanie ładu przestrzennego, który zasadniczo nie może ograniczać się tylko do zabudowy w bezpośrednim otoczeniu, zapewniając wznoszenie jedynie obiektów bliźniaczo podobnych do bezpośrednio sąsiadujących. Z drugiej zaś strony stanowiłoby ograniczenie wolności zabudowy, ponieważ właściciel musiałby zrezygnować z inwestycji, która nie pokrywa się z budynkami lub stanem zagospodarowania działki znajdującej się obok (por. wyrok NSA z dnia 4 listopada 2016 r. II OSK 204/15 i z dnia 9 listopada 2016 r. II OSK 935/16).

Należy przy tym dodać, że w orzecznictwie za dopuszczalne uznaje się wyznaczenie obszaru analizowanego w wymiarze większym niż minimalny, jeżeli nie doprowadzi ono do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 3346/14 oraz z dnia 5 sierpnia 2021, sygn. akt II OSK 237/20). Istnienie tego typu zagrożenia w niniejszej sprawie nie zostało chociażby uprawdopodobnione.

Podkreślenia wymaga, że zarówno w wypadku granicy obszaru analizowanego od strony północno-wschodniej jak i od strony południowej, nieznaczne przekroczenie trzykrotności szerokości frontu wiąże się z uwzględnieniem całości, a nie jedynie części działki nr [...] położonej pomiędzy ul. [...] i ul. [...] M. oraz działki nr [...] położonej przy ul. [...] M..

W orzecznictwie przyjmuje się przy tym, ze obszar analizowany nie musi być wyznaczony w formie koła, z tym, że przyczyny odstępstw powinny być przekonująco przedstawione w uzasadnieniu decyzji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 marca 2012 r. IV SA/Wa 1997/11, wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r. II OSK 1533/07). W rozpatrywanej sprawie organ wskazał, że obszar analizowany obejmuje teren położony pomiędzy drogami publicznymi u. , ul. Z., ul. R. i [...] M.. Jest to kwartał zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z uzupełniającą zabudową usługową. Znajdują się w nim historyczne budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i budynki wolnostojące oraz współczesne budynki mieszkalne wielorodzinne, zaś uzupełniającą zabudowę usługową stanowią usługi podstawowe – małe sklepy spożywcze i biblioteka miejska.

W niniejszej sprawie taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jako kwartału zabudowy o podobnych funkcjach (w które wpisuje się także zabudowa jednorodzinna na działkach skarżących) spowodował, że jest on co prawda wyznaczony w odległości nie mniejszej niż 50 m jednak – na co słusznie zwrócili uwagę skarżący – mniejszej niż trzykrotność frontu działki od strony północnej i południowo-zachodniej. Analiza części graficznej wyników analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje jednak, że poszerzenie tego obszaru o kolejne działki nie zmieniłoby sytuacji bowiem są to tereny głównie z taką samą zabudową jednorodzinną i wielorodzinną. Jedynie od strony ul. Z. oprócz domków jednorodzinnych znajduje się też szkoła oraz ogródki działkowe, co jednak nie zmienia faktu, że dominująca na tak wyznaczonym obszarze analizowanym byłaby zabudowa mieszkaniowa wraz z usługami.

Wobec tego, opisane wyżej uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu, pomimo pewnych mankamentów w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego ostatecznie organ prawidłowo ustalił, że warunek dobrego sąsiedztwa zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został spełniony. Ośrodek opieki dziennej nad dziećmi należący do usług społecznych nieuciążliwych nie będzie kolidował z istniejącą zabudową mieszkaniową z usługami (sklepy, biblioteka miejska).

Na marginesie jedynie należy zauważyć, że argumentacja dotycząca sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego została przedstawiona przez strony dopiero w skardze, zatem organ nie miał możliwości odniesienia się do niej w zaskarżonej decyzji.

Twierdzenia skarżących, że decyzja narusza w sposób rażący ukształtowany porządek urbanistyczno-architektoniczny są całkowicie bezpodstawne, gdyż planowane przedsięwzięcie mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Sąd nie dopatrzył się sprzeczności pomiędzy lokalizacją punktu opieki dziennej nad dziećmi a dominującą na tym obszarze funkcją mieszkaniową. Przeciwnie, usługi w postaci przedszkola, żłobka, czy punktu opieki nad dziećmi są usługami uzupełniającymi zabudowę mieszkaniową. Tego rodzaju usługi zalicza się do tzw. usług podstawowych, rozumianych jako usługi towarzyszące funkcji mieszkaniowej, służące zaspakajaniu potrzeb mieszkańców. W tym kontekście funkcja planowanej inwestycji nie będzie burzyć zastanego w tym miejscu sposobu zagospodarowania. Planowana zmiana sposobu użytkowania budynku na potrzeby dziennego ośrodka pomocy społecznej - punktu opieki nad dziećmi stanowić będzie bowiem pochodną istnienia wielkomiejskiego obszaru zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nie jest do zaakceptowania sytuacja, w której na tak zwartym obszarze zabudowy, budynkom mieszkalnym nie miałyby towarzyszyć usługi uzupełniające dominującą funkcję mieszkaniową. Co istotne, tego typu usługa nie tylko nie zmieni zastanej funkcji mieszkaniowej terenu, ale będzie sprzyjać jej lepszemu funkcjonowaniu. Tym samym zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne – zdaniem strony - przyjęcie, że planowana inwestycja jest zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa, okazał się całkowicie nieuzasadniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza bowiem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa funkcja nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Strony nie podniosły przy tym konkretnych argumentów wskazujących na tego typu kolizję.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 39 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazać należy, że katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do przepisów tych zaliczyć należy m.in. regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 wspomnianej ustawy warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy natomiast przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Normy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 1994 r. Prawo budowlane, mają więc zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego – to projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać (art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego). Zgodność z nimi nie jest wymagana na etapie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobów zagospodarowania i warunków planowanej zabudowy. Nie może być zatem przedmiotem badania w tym postępowaniu (zob. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 1302/12, wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 267/11), wyrok NSA z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2151/12).

Także przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani wydanego w oparciu o art. 61 ust. 6 tej ustawy rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zawierają uregulowań, z których wynikałby obowiązek umieszczania w decyzjach o warunkach zabudowy władczych rozstrzygnięć w odniesieniu do parametru udziału powierzchni biologicznie czynnej. Tego typu przepisów nie zawarto także w wydanym na podstawie art. 67 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. nr 164, poz. 1589).

Powyższe stanowisko znajduje oparcie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym – m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2024 r., sygn. akt II OSK 1410/21 oraz z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1764/18).

Natomiast za niezrozumiały należy uznać argument stron wskazujący na konieczność zastosowania w niniejszej sprawie parametrów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej oraz liczby miejsc postojowych na każde 100 m2 powierzchni użytkowej – zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym sąsiedni teren miasta. Nie ulega bowiem najmniejszej wątpliwości, że wskazywany przez strony plan zagospodarowania obejmujący obszar miasta pomiędzy ul. Z., M. , lasem i osiedlem P. w K. ma zastosowanie wyłącznie dla tego terenu nie zaś dla terenów sąsiednich. Nie sposób także stwierdzić co mają na myśli skarżący wskazując na "próbę legalizacji istniejącej zabudowy". W niniejszej sprawie nie były bowiem kwestionowane przez strony okoliczności wzniesienia spornego budynku. Jak wynika z rejestru gruntów, należąca do Z. Spółki z o.o. z siedzibą w W. działka nr [...] oznaczona została symbolem Bi i stanowi "inne tereny zabudowane". Z kolei z załączonej do akt administracyjnych informacji o budynku wynika, że został on wybudowany w 1980 r., posiada nr ewidencyjny [...], identyfikator [...], a jego funkcja użytkowa to "budynek biurowy". Jednocześnie w księdze wieczystej [...], w Dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) rubryka 1.4 (oznaczenie), podrubryka 1.4.1 – (działka ewidencyjna) - w Lp. 4 pkt 6 – sposób korzystania wskazano: BI – "INNE TERENY ZABUDOWANE".

Nietrafny okazał się także zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 oraz art. 53 ust. 4 pkt 2 i art. 54 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej jako "ustawa o ochronie zabytków" - w brzmieniu zgodnym z tekstem jednolitym – Dz.U. z 2022 r., poz. 840).

Jak wynika z pierwszego z wymienionych wyżej przepisów (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w tym uregulowaniu, w tym w myśl pkt 5 - gdy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Natomiast art. 53 ust. 4 pkt 2 tej ustawy wskazuje przypadki, w których decyzje o jakich mowa w art. 51 ust. 1 tej ustawy (mającym zastosowanie także w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy) wydaje się w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Przepis ten jednoznacznie stanowi, że uzgodnienie takie jest wymagane w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie żadna z powyższych sytuacji nie zachodzi. Przedmiotowy budynek położony na działce nr [...] nie został ujęty w ewidencji zabytków ani nie został objęty żadną z form ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy o ochronie zabytków. Zgodnie bowiem z tym ostatnim przepisem, formami ochrony zabytków są:

1) wpis do rejestru zabytków;

1a) wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;

2) uznanie za pomnik historii;

3) utworzenie parku kulturowego;

4) ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

W przypadku spornego budynku nie ma mowy o żadnej z tych form ochrony. Podkreślić należy, że dla analizowanego terenu, na którym położony jest ten budynek, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Co prawda teren ten podobnie jak teren, na którym położone są budynki należące do skarżących został objęty w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. (załącznik nr [...] do uchwały nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 4 września 2014 r. – ujednolicona forma załącznika nr 1 do uchwały nr [...] z dnia 7 września 2020 r.) strefą B ochrony konserwatorskiej, jednak ustalenia zawarte w punkcie 2.4.11 tego Studium (strefy ochrony konserwatorskiej) jednoznacznie wskazują, że ochronie podlega jedynie historyczne: rozplanowanie, układ, geometria i materiały nawierzchni ulic, zachowany historyczny układ parcelacyjny, historyczne szerokości frontów parceli, linie zabudowy i jej rozplanowanie, zabudowa historyczna, elementy zagospodarowania i wyposażenia wnętrz publicznych.

Ustalenia te dotyczą zatem obiektów o charakterze historycznym takich jak budynki należące do skarżących, które zostały wpisane do Gminnej Ewidencji Zabytków, nie zaś pozbawionego walorów obiektu historycznego budynku biurowo – magazynowego objętego wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania.

Co więcej, w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z budową nowego obiektu lecz zmianą sposobu użytkowania już istniejącego, która w żaden sposób nie ingeruje w istniejącą lokalizację budynku na działce ani też w historyczny układ ulic czy podziałów parcelacyjnych będących przedmiotem ochrony konserwatorskiej w strefie B.

Wbrew twierdzeniom skarżących organ okoliczności te badał i w aktach administracyjnych zgromadził wszystkie informacje i dokumenty, z których powyższe okoliczności wynikają. W szczególności dołączył do akt tabelę z Gminnej Ewidencji Zabytków, a także tekst Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. dotyczący strefy ochrony konserwatorskiej.

Z tych względów w sprawie nie doszło także do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. Zgromadzono bowiem niezbędne dokumenty i przeprowadzono analizę, która jest wystarczająca do ustalenia, że w tym wypadku nie doszło do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa.

W ocenie Sądu, organy prawidłowo zebrały i rozważyły materiał dowodowy w sprawie, zaskarżona decyzja nie pozostawia także wątpliwości co do tego, jakimi przesłankami kierował się organ odwoławczy, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadnienie decyzji organu odwoławczego nie jest co prawda szczególnie obszerne jednak zawiera podstawowe elementy umożliwiające przeanalizowanie w oparciu o jakie ustalenia rozstrzygnięcie to wydano. Powyższe nie ma zatem wpływu na ocenę rozstrzygnięcia wydanego przez organ odwoławczy, które w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego jest prawidłowe.

W tym miejscu należy podkreślić, że naruszenie przepisów postępowania stanowi podstawę do uchylenia przez sąd administracyjny kontrolowanej decyzji, wyłącznie wtedy jeżeli mogło ono mieć wpływ, i to istotny, na wynik postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). Tymczasem takich naruszeń w realiach rozpoznawanej sprawy Sąd w odniesieniu do kontrolowanej decyzji nie stwierdził, nie będąc przy tym związanym zarzutami podniesionym w skardze.

Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.