Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 543/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2024-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 oraz § 7 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 10 grudnia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw, Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.), , Protokolant asystent sędziego Agnieszka Chrzanowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2024 roku sprawy ze skargi Z. z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 4 czerwca 2024 r. nr SKO.4150.327.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 20 grudnia 2023 r. nr DPRG-UA-VIII.1518.2023. MR


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 4 czerwca 2024 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 20 grudnia 2023 r., którą odmówiono Z. spółce z o.o. z siedzibą w P., ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przewidzianej do realizacji przy ul. [...] w Ł., na fragmentach działek nr [...] i [...] w obrębie [...].

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że sprawa przedmiotowej inwestycji była już rozpoznawana przez Kolegium, które decyzją z 26 stycznia 2024 r. uchyliło w całości poprzednią decyzję organu pierwszej instancji z 20 grudnia 2023 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W wyniku sprzeciwu Z.P. WSA w Łodzi, wyrokiem z 11 kwietnia 2024 r., II SA/Łd 175/24 uchylił decyzję Kolegium z 26 stycznia 2024 r. W uzasadnieniu sąd wyjaśnił, że powoływane przez Kolegium braki w zakresie ustaleń faktycznych sprawy nie potwierdziły się. W konsekwencji sąd uznał, że Kolegium uchyliło się od merytorycznego rozpatrzenia sprawy w całości, a uchylenie decyzji Prezydenta Miasta Łodzi o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji było co najmniej przedwczesne, czym organ naruszył art. 138 § 2 k.p.a.

Następnie Kolegium wyjaśniło, że w przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczony został w odległości 114 m wokół terenu inwestycji, co odpowiada trzykrotności szerokości frontu terenu inwestycji od strony ul. [...]. W tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji i cech istniejącej zabudowy, którą objęto wszystkie nieruchomości zabudowane z obszaru analizy (łącznie [...] nieruchomości). Zdaniem organu, wbrew twierdzeniom inwestora, wśród nieruchomości poddanych ocenie znajdują się również nieruchomości przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...] zabudowane budynkami wielorodzinnymi. Inną natomiast kwestią jest to, iż ustalone dla planowanej inwestycji wymagania nie zostały oparte wprost o parametry tej zabudowy. Wyniki analizy wskazują, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, zarówno jednorodzinna jak i wielorodzinna, przy czym nie ulega wątpliwości, iż zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jest zabudową dominującą w tym obszarze. Jak wskazują wyniki analizy, zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym charakteryzuje się następującymi parametrami: wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wynosi od 0,04 do 0,46, średnio 0,15; szerokość elewacji frontowej wynosi od 4 m do 26,5 m, średnio ok. 13 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 2 m do 7,5 m, a średnio wynosi 4 m; zabudowa w obszarze analizowanym ma dachy jedno, dwu i wielospadowe, o kącie nachylenia głównych połaci od 15° do 45°, sporadycznie występują też dachy płaskie o kącie nachylenia połaci dachowych do 10°; wysokość głównej kalenicy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 2 m do 12 m.

Organ wyjaśnił, że jak wynika z wniosku inwestora planuje on realizację obiektu o następujących parametrach:

- wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (fragmentów działek [...] i [...]) - od 0,32 do 0,34;

- szerokość elewacji frontowej - od 16 m do 19 m;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 8,5 m do 10 m;

- wysokość głównej kalenicy - od 9 m do 10 m, dach wielospadowy o spadku połaci dachowych od 20° do 40°.

Tymczasem, w ocenie organu pierwszej instancji, w świetle wyników analizy, możliwe do ustalenia dla planowanej inwestycji wymagania to:

- wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji

(fragmentów działek [...] i [...]) - od 0,07 do 0,15, co odpowiada – minimalnej wielkości wskaźnika zabudowy na działce sąsiedniej nr 75/20 oraz średniej z obszaru;

- szerokość elewacji frontowej - od 10,4 m do 15,6 m, co jest przedziałem wynikającym z zastosowania ±20% tolerancji dla wielkości średniej z obszaru (13 m);

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - od 3 m do 4 m, co odpowiada wielkościom tego parametru na działkach wzdłuż ul. [...], położonych po tej samej stronie tej ulicy, w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji (pod nr [...],[...],[...],[...] i [...]);

- wysokość głównej kalenicy - od 5 m do 10 m, geometria dachów analogicznie do geometrii dachów obszaru analizy tj. dach dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 20° do 40°.

Wobec tego organ pierwszej instancji zawiadomił inwestora o istniejących rozbieżnościach pomiędzy wnioskiem, a wynikami analizy w zakresie parametrów: wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i poinformował o możliwości modyfikacji wniosku. Inwestor nie zajął stanowiska w tym zakresie, co skutkowało wydaniem wskazane na wstępie decyzji z 20 grudnia 2023 r. o odmowie ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. W ocenie Kolegium decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa. W przedmiotowej sprawie, po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej organ pierwszej instancji uznał, że na danym terenie możliwa jest realizacja inwestycji o innych parametrach niż wskazane we wniosku inwestora. W ocenie Kolegium wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej potwierdzają tę konkluzję, w tym również w zakresie parametrów kwestionowanych przez inwestora. Nie można bowiem pominąć, iż bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która jest w ogóle dominującą w całym obszarze analizowanym. W obszarze tym występują tylko trzy budynki wielorodzinne przy ul. [...], ul. [...] i ul. [...], zlokalizowane na granicy obszaru analizowanego, w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji. W tym stanie zagospodarowania słusznie, zdaniem Kolegium organ pierwszej instancji uznał, iż tylko parametry ustalone w oparciu o cechy budynków sąsiednich jednorodzinnych lub wielkości średnie z obszaru, najpełniej gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji.

W skardze Z. spółka z o.o. z siedzibą w P. zarzuciła naruszenie:

- art. 156 § 1 ust. 3 k.p.a., poprzez wydanie przez SKO decyzji, gdy tymczasem sprawa ta została już wcześniej rozstrzygnięta decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 26 stycznia 2024 r.;

- § 7 k.p.a., poprzez naruszenie "słusznego interesu obywateli" nie będącego w sprzeczności z prawem ani zasadami współżycia społecznego;

- § 8 k.p.a., zobowiązującego do ścisłego przestrzegania prawa i sprawiedliwego rozstrzygnięcia i błędne rozpatrzenie odwołania, poprzez nieustosunkowanie się do wszystkich podniesionych zarzutów.

W uzasadnieniu wskazano m.in., że SKO błędnie potwierdzono prawidłowość wykonania analizy urbanistycznej, podczas gdy została ona sporządzona błędnie, a w konsekwencji, wnioski z niej płynące nie są prawidłowe. Na obszarze analizowanym znajdują się: budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...], w dobrym stanie, użytkowany i zamieszkany, dla którego nie została wydana żadna decyzja o rozbiórce; budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...], zamieszkany, w złym stanie technicznym, jednakże dla którego w obecnym czasie prowadzone są prace remontowe, co jednoznacznie wskazuje na intencje właściciela nieruchomości do utrzymania obiektu w stanie użytkowym, a nie wyburzenie go, dla którego nie została wydana decyzja o rozbiórce; budynek przy ul. [...], który można uznać za "przeznaczony do rozbiórki". Budynki wielorodzinne przy ul, [...] i [...] posiadają parametry zbliżone do wnioskowanych przez inwestora i mogą być podstawą do opracowania parametrów dla planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącej organ i nie przyjął do analizy nieruchomości przy ul [...] oraz przy ul. [...], które pozwalają na wyznaczenie wnioskowanych parametrów.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało stanowisko wyrażone w treści zaskarżonej decyzji. Dodatkowo wyjaśniło, że w obrocie prawnym nie funkcjonuje już decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 26 stycznia 2024 r., uchylająca w całości decyzję z 20 grudnia 2023 r. i przekazująca sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Decyzja ta została uchylona wyrokiem WSA w Łodzi z 11 kwietnia 2024 r., II SA/Łd 175/24. Tym samym bezzasadny jest zarzut naruszenia przez organ odwoławczy zasady res iuducata, co miałoby w ocenie skarżącej skutkować stwierdzeniem nieważności zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania w piśmie z 3 września 2024 r. wniósł o oddalenie skargi. Wyjaśnił, że co prawda w obszarze analizowanym znajdują się 3 budynki wielolokalowe, ale znajdują się w znacznym oddaleniu od terenu planowanej inwestycji. Zamysł inwestora, aby pośrodku osiedla składającego się wyłącznie z budynków jednorodzinnych wybudować budynek wielolokalowy w żaden sposób nie da się pogodzić z zasadą ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa. Budynek przy ul. [...] jest, pomimo swoich gabarytów, budynkiem jednorodzinnym. Natomiast budynek przy ul. [...] nie kwalifikuje się do remontu i będzie w najbliższym czasie przypuszczalnie rozebrany. Inwestor zamierza zbudować przedmiotowy budynek na terenie, który nie jest skanalizowany, co wiąże się z koniecznością wyposażenia inwestycji w bardzo duże szamba. To z kolei powodowałoby, że na ul. [...] wzrósłby ruch samochodów asenizacyjnych, co w sposób oczywisty zakłóca zasadę dobrego sąsiedztwa. Dodał, że z rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji wynika, że wskaźnik zabudowy wyliczono jako stosunek powierzchni budynków po obrysie do powierzchni terenu inwestycji. W ocenie uczestnika wskaźnik intensywności zabudowy powinien zostać wyliczony w sposób zgodny z art. 2 ust. 31 lit b u.p.z.p., jako stosunek sumy powierzchni kondygnacji I i II do powierzchni terenu inwestycji. Tym samym rzeczywisty wskaźnik planowanej zabudowy byłby dwa razy wyższy niż twierdzi to inwestor.

W piśmie z 14 listopada 2024 r. skarżąca spółka odniosła się do treści ww. pisma uczestnika postępowania, argumentując jak w skardze.

Na rozprawie sąd, na podstawie art. 35 § 2 p.p.s.a., postanowił oddalić wniosek T.K. oraz S. C. o dopuszczenie do udziału w charakterze pełnomocnika strony skarżącej.

Pełnomocnik uczestnika podtrzymał stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 - p.p.s.a.)., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.

W pierwszej kolejności odnieść się należy do najdalej idącego zarzutu, tj. naruszenia art. 156 § 1 ust. 3 k.p.a., poprzez wydanie przez Kolegium zaskarżonej decyzji. Wskazana w skardze decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 26 stycznia 2024r., nr SKO. 4150.53.2024 nie funkcjonuje już w obrocie prawnym. Decyzja ta została, na podstawie art. 151a p.p.s.a., uchylona prawomocnym wyrokiem tutejszego sądu z 11 kwietnia 2024 r., II SA/Łd 175/24, wydanym wskutek sprzeciwu Z.P..

W konsekwencji bezzasadny jest zarzut naruszenia przez organ odwoławczy zasady res iuducata, a tym samym nie doszło w niniejszej sprawie do naruszenia wskazywanego art. 156 § 1 ust. 3 k.p.a. i nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji.

Wyjaśnić także, w kontekście art. 153 i 170 p.p.s.a, należy, że powodem uchylenia ww. decyzji Kolegium było stwierdzenie sądu, że Kolegium uchyliło się od merytorycznego rozpatrzenia sprawy w całości, a wydane rozstrzygnięcie jest co najmniej przedwczesne. Skutkiem takiego rozstrzygnięcia sądu jest zaskarżona decyzja.

Z uwagi na treść skargi sąd wyjaśnia ponadto, że uwzględniając treść art. 64b § 3, w zw. z art. 33 § 1 p.p.s.a. w postępowaniu wszczętym sprzeciwem od decyzji uczestniczy tylko strona, która wniosła sprzeciw, oraz organ administracji publicznej, który wydał zaskarżoną decyzję. Zgodnie z art. 64b § 3 w sprawach wszczętych sprzeciwem od decyzji nie stosuje się art. 33 p.p.s.a., wymieniającego podmioty, które mogą wystąpić w postępowaniu przed sądem administracyjnym w charakterze uczestników postępowania. Z treści przepisu art. 64b § 3 w sposób niewątpliwy wynika, że wyłączenie od udziału w postępowaniu przed sądem administracyjnym obejmuje zarówno uczestników postępowania na prawach strony (art. 33 § 1 i 1a), jak i innych uczestników (art. 33 § 2). Jak wskazał NSA w wyroku z 26 kwietnia 2023r., II OSK 568/23 przepis art. 64b § 3 p.p.s.a. wyłącza stosowanie art. 33 p.p.s.a. w postępowaniu wszczętym sprzeciwem. Oznacza to między innymi, że strona wnosząca sprzeciw staje się stroną postępowania sądowego, zaś osoba która brała udział w postępowaniu administracyjnym jako strona, ale nie jest stroną wnoszącą sprzeciw, nie może być uczestnikiem postępowania sądowego wszczętego sprzeciwem.

Nadto wyjaśnić należy, iż pełnomocnikiem osoby prawnej, zgodnie z art. 35 § 2 p.p.s.a. może być pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego (por. wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., I OSK 2880/12). Z tego powodu sąd oddalił wniosek T. K. oraz S.C. o dopuszczenie do udziału w charakterze pełnomocnika strony skarżącej, gdyż osoby te nie wykazały, że są pracownikami skarżącej spółki.

Materialnoprawną podstawę kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2023 r., poz. 977 - u.p.z.p.).

W rozpatrywanej sprawie nie stanowi okoliczności spornej przyjęcie przez organy, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją (wnioskiem inwestora), brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z treści art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

W myśl art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W okolicznościach niniejszej sprawy szerokość frontu działki wynosi 47 metrów. Trzykrotna szerokość frontu działki to zatem 114 m, a zatem organ wyznaczył wokół terenu inwestycji obszar analizowany, przyjmując w tym zakresie wymagane ustawowe minimum.

Stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem każdej decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przypomnienia przy tym wymaga, że ustawodawca w u.p.z.p. określił zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Pod pojęciem "ładu przestrzennego" ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Jak podkreśla się w judykaturze nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) i zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Organy prowadzące postępowanie w sprawie z wniosku o ustalenie warunków zabudowy winny mieć na względzie treść powyższych zasad.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 - 6, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5). Ponadto zamierzenie budowlane nie może znajdować się w obszarach wymienionych w punkcie 6.

Określone w wyżej przywołanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanki dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest jego kontynuacja. Powyższe oznacza, iż nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskazana regulacja uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (zob. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2013, wyd. 7, komentarz do art. 61). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego. Dopuszczenie nowej zabudowy zależy od stwierdzenia, że zabudowa taka wraz z zabudową już istniejącą w sąsiedztwie będzie kształtowała harmonijną przestrzeń z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, a także kompozycyjno-estetycznych, zgodnych z założeniami ładu przestrzennego. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Przy wykładni ustawowych przesłanek, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, że wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi. Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p, gdzie przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyroki: NSA z 3 kwietnia 2009 r., II OSK 582/08; WSA w Warszawie z 18 listopada 2008 r., IV SA/Wa 1555/08). Opowiedzieć się należy również za szerokim rozumieniem pojęcia "kontynuacji funkcji" zabudowy i zagospodarowania terenu, która zgodnie z wykładnią systemową każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwość powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Podstawą odmowy wydania decyzji musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu decyzji. Sąd podziela w tym względzie pogląd, zgodnie z którym celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (por. wyroki: WSA w Łodzi z 7 listopada 2017 r., II SA/Łd 96/17; z 18 października 2016 r., II SA/Łd 432/16; z 11 marca 2020 r., II SA/Łd 937/19; WSA w Szczecinie z 21 września 2017 r., II SA/Sz 770/17). Należy przy tym mieć na względzie, że ustalanie parametru/wskaźnika na poziomie średniej wartości wynikającej z analizy urbanistycznej znajduje wprawdzie uzasadnienie w przepisach rozporządzenia, jednak nie wolno zapominać, że jednocześnie możliwe jest wyznaczenie wskaźnika na zasadzie odstępstwa, jeśli parametr taki wynikający z wniosku inwestora da się pogodzić z obowiązkiem zapewnienia ładu przestrzennego. W konsekwencji dopuszczenie funkcji zabudowy wielorodzinnej, na terenie zdominowanym przez zabudowę jednorodzinną, a tym samym przyjęcie parametrów zabudowy odmiennych od średnich wartości danego parametru na obszarze analizowanym jest zgodne z przepisami rozporządzenia, a przede wszystkim nie powoduje powstania obiektu, który byłby nie do pogodzenia z istniejącym ładem przestrzennym w okolicy. Wymagania dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii (ładu przestrzennego). Wobec tego zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, przy jednoczesnym uwzględnieniu wymogów ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., II OSK 952/10), zaś ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu (zob. wyrok NSA z 19 czerwca 2012r., II OSK 509/11). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Co do zasady zatem należy przyjąć, że inwestor występując z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budynku wielorodzinnego ma prawo oczekiwać, że planowana inwestycja będzie poddana analizie w zestawieniu z całą istniejącą na obszarze analizowanym podobną rodzajowo zabudową, w tym w szczególności wielorodzinną, a nie jedynie z poszczególnymi zabudowaniami.

Podkreślić należy również, że w orzecznictwie słusznie się przyjmuje, że jeżeli w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy jest możliwe jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, to wynika z tego, że cechy zabudowy i zagospodarowania terenu jednej działki mogą stanowić podstawę dla ustaleń decyzji o warunkach zabudowy (zob. przykładowo wyrok NSA z 16 marca 2021 r., II OSK 3340/20).

W niniejszej sprawie załączona do akt analiza, będąca podstawą decyzji organów wskazuje funkcje i cechy zabudowy i zagospodarowania terenu na poszczególnych działkach wchodzących w obszar analizowany wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.. Przedstawia to tabela, w której przedstawiono dane, a w części tekstowej analizy znalazł się syntetyczny opis funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pod kątem spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. a także odniesienia do wymogów z art. 61 ust. 2 – 5 tej ustawy. W oparciu o przeprowadzoną na tak wyznaczonym obszarze, analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, organy stwierdziły, że planowana zabudowa kontynuuje funkcję mieszkaniową. Poza sporem pozostaje również prawidłowość ustalenia przez organ takich parametrów jak linia zabudowy, wysokość główniej kalenicy oraz geometria dachu.

Spór dotyczy natomiast ustalenia parametrów powierzchni zabudowy i maksymalnej szerokości elewacji frontowych na podstawie średniej dla zabudowy mieszkaniowej znajdującej się na analizowanym terenie, a także ustalenie wartości wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie działek wzdłuż ul. [...], położonych po tej samej stronie tej ulicy, w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Przypomnieć zatem należy, że z danych zawartych w analizie urbanistycznej odnośnie do wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu wynika, że na obszarze analizowanym występują działki, na których kształtuje się on w przedziale od 0,04 do 0,46, średnio 0,15. Z wniosku wynika, że inwestor domaga się ustalenia tego wskaźnika na poziomie od 0,32 do 0,34, czyli w przedziale występującym na obszarze analizowanym. Organy tymczasem, bez szerszego uzasadnienia ustaliły ten wskaźnik na poziomie od 0,07 do 0,15, za wzorzec przyjmując odpowiednio minimalną wielkość wskaźnika zabudowy na działce sąsiedniej nr 75/20 oraz średnią z obszaru analizowanego.

Zdaniem sądu skoro planowana zabudowa mieszkaniowa kontynuuje istniejącą zabudowę pod względem funkcji, to ta istniejąca zabudowa pozwala na wyznaczenie poszczególnych parametrów nowej zabudowy w nawiązaniu do obiektu/obiektów istniejących na terenie analizy nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie, realizujących tę samą funkcję. Organ wyznaczając wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu powinien uwzględnić (szczegółowo się do nich odnieść w uzasadnieniu decyzji) wszystkie wartości istniejące w obszarze analizowanym, w tym działkę nr [...], która pozwala na wyznaczenie wnioskowanych parametrów nowej zabudowy, w nawiązaniu do obiektów istniejących w obszarze analizowanym, realizujących tę samą funkcję. Nie do zaakceptowania jest ustalanie poszczególnych parametrów wnioskowanej inwestycji w oparciu o wybór pojedynczych zabudowań na terenie analizowanym (działki nr [...]) i bezrefleksyjnym zastosowaniu średniej wartości parametru, przy jednoczesnym braku szczegółowego uzasadnienia dokonanych przez organy wyborów. Organy nie wykazały przy tym w uzasadnieniu czy rozważyły możliwość zastosowania dopuszczalnych prawem odstępstw od wartości średnich, i to w sytuacji, gdy w obszarze poddanym analizie występują wartości pozwalające na ustalenie wnioskowanych przez inwestora parametrów. Organy w tym zakresie ograniczyły się w istocie do lakonicznych stwierdzeń, co do zasadności wyboru poszczególnych nieruchomości (wartości średnich), mających stanowić wzorzec dla ustalanych parametrów planowanej inwestycji, powołując się na przepisy rozporządzenia, nie wskazując kryteriów dokonanego wyboru. Takie uzasadnienie decyzji jest niewystarczające dla przyjęcia tezy, że poszczególne parametry inwestycji zostały ustalone na podstawie wszystkich nieruchomości, znajdujących się w obszarze poddanym analizie. Jak już wskazano zadaniem organu ustalającego warunki zabudowy jest dostosowanie parametrów planowanej zabudowy, w tym jej wielkości do zastanego na danym obszarze ładu przestrzennego, wynikającego z analizy, tak by docelowa inwestycja mogła być zrealizowana. Skoro przynajmniej na jednej z działek występuje wskaźnik zabudowy, pozwalający na wyznaczenie parametru wnioskowanego przez inwestora to, co do zasady, pozwala on na ustalenie wnioskowanego przez inwestora parametru. Przeciwne stanowisko organu wymaga szczegółowego uzasadnienia, które powinno wynikać z treści wydanej decyzji. W niniejszej sprawie takiego uzasadnienia trudno się dopatrzyć.

W konsekwencji przyjęcie przez organy wskazanych w decyzji wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, przy jednoczesnym braku szczegółowego uzasadnienia odnośnie do możliwego zastosowania odstępstwa od wartości średniej narusza w niniejszym wypadku § 5 ust. 2 rozporządzenia. Dodać należy, że na gruncie § 5 ust. 2 rozporządzenia organ nie jest bezwzględnie związany średnią ani inną wartością współczynnika zabudowy występującą w obszarze analizowanym, lecz może ustalić ten wskaźnik na innym/wyższym poziomie, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej. W niniejszej sprawie, w ocenie sądu, skoro ograny nie uzasadniły w żaden sposób braku możliwości zastosowania odstępstwa od wartości średniej, przy uwzględnieniu okoliczności, że w obszarze analizowanym istnieje zabudowa o wskaźniku 0,46, pozwalająca na uwzględnienie wniosku inwestora inwestycji, to naruszony został wskazany przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, w zw. ze wskazanymi w dalszej części uzasadnienia przepisami postępowania.

Powyższe rozważania odnoszą się także do ustalonego przez organy wskaźnika szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji.

Parametr ten wyznacza się w oparciu o przepis § 6 rozporządzenia, który stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1).

Stosując wprost wskazaną regulację organy wyznaczyły ten parametr na poziomie średniej szerokości elewacji frontowych z obszaru analizowanego równym 13 m, z tolerancją do 20%, co skutkowało ustaleniem go w przedziale od 10,4 m do 15,6 m. Podobnie jak w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym wskaźnik szerokości elewacji frontowej zabudowy zawiera się w przedziale od 4 m do 26,5 m, zatem wnioskowany parametr na poziomie 16 – 19 m występuje na obszarze analizowanym (działki nr [...],[...],[...],[...],[...]). Także w trym przypadku organy, ustalając ten parametr na ww. poziomie nie uzasadniły w żaden sposób konieczności zastosowania wartości średniej tego parametru. Nie rozważyły tym samym możliwości zastosowania wyjątku przewidzianego przez § 6 ust. 2 rozporządzenia, czym analogicznie naruszyły przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia ze wskazanych już wyżej przyczyn.

Z kolei, jak stanowi § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Z treści analizy wynika, że na działkach sąsiednich względem inwestycji parametr ten nie jest jednolity i tworzy uskok. Wobec takich ustaleń parametrem wyjściowym powinna być średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy na obszarze analizowanym, o którym mowa w § 7 ust. 3 rozporządzenia. Przepisy rozporządzenia jednak także w tym przypadku dopuszczają odstępstwo od zasady wyznaczania wskaźnika zabudowy na podstawie średniej wynikającej z analizy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na analizowanym terenie budynki mieszkalne mają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od 2 m do 7,5 m, średnio 4,0 m. Wartość tego parametru według wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miała wynieść do od 8,5 do 10 m. W decyzji parametr ten ustalono w przedziale od 3 m do 4 m, wskazując, że budynki bezpośrednio sąsiadujące z wnioskowanym terenem, zlokalizowane przy ul. [...] (działka nr [...]) oraz przy ul. [...] (dz. nr [...]) charakteryzują się wartościami tego parametru odpowiednio - 4 m oraz 3,5 m. Nadto przy ul. [...] 10a wielkość tego parametru wynosi zaledwie 3 m. Wobec takich ustaleń organy stwierdziły, że możliwa do ustalenia jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 3 m do 4 m dla zabudowy o maksymalnie II kondygnacjach mieszkalnych (w tym poddasze użytkowe), na podstawie wartości tego parametru wśród zabudowy sąsiadującej z planowaną inwestycją (dolna granica) i wg średniej wielkości w analizowanym obszarze, podając jako podstawę prawną § 7 ust. 4 rozporządzenia, który to przepis dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, tj. odstąpienie od wartości średniej jeżeli wynika to z analizy. Stosując wyjątek od ogólnej reguły organy zupełnie jednak pominęły okoliczność, że na działce sąsiedniej nr [...] przy ul, [...] parametr ten wynosi 5.0 m a na następnej działce nr [...], przy ul. [...] jest równy 7,0 m. Ponadto w obszarze analizowanym znajdują się inne budynki, posiadające ten parametr na poziomie 6 m, 7 m czy 7,5 m. Wobec tego stwierdzić należy, że wyznaczając wskaźnik wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organy, podobnie jak w poprzednich przypadkach pominęły parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym i nie dokonały ustaleń, czy na zasadzie odstępstwa możliwe jest ustalenie parametru wnioskowanego przez inwestora, a jeśli nie to z jakich względów. Przyjęte przez organy stanowisko także w tym wypadku powinno być szczegółowo uzasadnione w treści decyzji. Samo stwierdzenie, że "tylko parametry ustalone w oparciu o cechy budynków sąsiednich jednorodzinnych lub wielkości średnie z obszaru, najpełniej gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji" jest niewystarczające do przyjęcia, że organy, ustalając parametry spornej inwestycji, dokonały analizy całej zabudowy znajdującej się w analizowany obszarze i na tej podstawie podjęły kontrolowane rozstrzygnięcia.

Przypomnieć należy, że wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii (ładu przestrzennego). Jako że w rozpoznawanej sprawie w obszarze poddanym analizie występuje zabudowa mieszkaniowa (w tym wielorodzinna), której parametry przewyższają wnioskowane przez inwestora, nie sposób a priori uznać, że zastosowane odstępstwa doprowadzą do naruszenia ładu urbanistycznego. Z tego powodu nie sposób też uznać w realiach niniejszej sprawy, że ewentualnie zastosowane odstępstwa zgodnie z wnioskiem inwestora (w szczególności przy ustalaniu parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej), doprowadzi do naruszenia ładu urbanistycznego (por. wyroki NSA z 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14; z 9 lutego 2023 r., II OSK 2850/21; z 3 sierpnia 2021 r. II OSK 519/21).

Wobec powyższego uznać należy, iż decyzje organów obu instancji podjęte zostały z naruszeniem przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, jak i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W art. 7 k.p.a. ustawodawca nałożył na organy obowiązek podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, zaś przepis art. 77 § 1 k.p.a. wskazuje na konieczność nie tylko wyczerpującego zebrania, ale również rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Ustanowiona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów zobowiązuje do oparcia się przez organ na przekonujących podstawach - wskazanych w uzasadnieniu faktycznym i prawnym rozstrzygnięcia - i z całą pewnością nie polega na formułowaniu ocen w sposób ogólnikowy, czy dowolny. Tylko tak przeprowadzone postępowanie stanowi o spełnieniu warunku wydania decyzji o przekonującej treści, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 k.p.a. Wskazać nadto trzeba, że w myśl zasady ustalonej w art. 8 § 1 k.p.a. organy administracji zobowiązane są prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Podkreślenia wymaga również, że wynikający z art. 138 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. wymóg merytorycznego rozpoznania sprawy w jej całokształcie, nakłada na organ odwoławczy obowiązek rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy i żądań strony - w tym także zarzutów odwołania - oraz ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu decyzji. Brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności w uzasadnieniu decyzji, stanowi zaś o naruszeniu przywołanego wyżej art. 107 § 3 k.p.a. W badanej sprawie, zdaniem sądu, organy niewątpliwie naruszyły wskazane przepisy, a ich naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do zarzutu uciążliwości planowanej inwestycji sąd wyjaśnia, iż decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga jedynie o zgodności zamierzonego przedsięwzięcia z warunkami wymienionymi w powołanych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Z powyższej zasady wynika jednoznacznie, iż prawo właściciela do dysponowania działką i dokonywania zabudowy nie jest nieograniczone i nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym. Przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może być jednak jedynie spełnienie kryteriów "dobrego sąsiedztwa", o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przedmiotu takiego nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy przykładowo spadek atrakcyjności lub wartości działki. Tego rodzaju okoliczności te mogą co najwyżej wskazywać na interes faktyczny, polegający na próbie zapewnienia sobie dotychczasowego komfortu korzystania z danej przestrzeni. Ochrona przewidziana w art. 144 k.c., dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości, dotyczy wyłącznie zjawisk już występujących, a nie przyszłych i hipotetycznych, co sprawia, że zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektów. Decyzja o warunkach zabudowy określa natomiast jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne (por. m.in. wyrok NSA z 5 marca 2014 r., II OSK 1809/12; wyrok WSA w Warszawie z 5 lutego 2020 r., IV SA/Wa 2319/19; wyrok WSA w Krakowie z 21 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 789/21; wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 23 września 2021 r., sygn. II SA/Go 437/21 – orzeczenia.nsa,gov.pl).

Odnosząc się zaś do postulowanej w piśmie procesowym uczestnika postepowania z 9 września 2024 r konieczności uwzględnienia parametru intensywności zabudowy, wynikającego z art. 2 pkt 31 u.p.z.p., wskazać należy, że wprawdzie przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 2 lit. g ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023, poz. 1688) to jednak znalazł on odzwierciedlenie dopiero w obowiązującym od 26 lipca 2024 r. rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. z 2024 r., poz. 1116). Tymczasem organy w niniejszej sprawie procedowały na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), które nie przewidywało tego wskaźnika przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy. Dodatkowo sąd zwraca uwagę na treść § 12 nowego rozporządzenia, w myśl którego do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Podsumowując, zdaniem sądu brak uzasadnienia dla przyjętych przez organy wskaźników planowanej zabudowy nie pozwala na ustalenie jakimi kryteriami kierowały się organy przy ustalaniu spornych parametrów inwestycji, co narusza wskazane wyżej przepisy postepowania, a w konsekwencji także przepisy § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia, co z kolei doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wskazać także wypada, że sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza urbanistyczna została opracowana na podstawie nieobowiązującego od 3 stycznia 2022 r. przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dodatkowo nie została podpisana przez osobę, która ją sporządziła.

Rozpoznając sprawę ponownie właściwy organ powinien uwzględnić uwagi sądu zawarte w niniejszym uzasadnieniu.

Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c, w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji.

dc