Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 231/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2024-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6152 Lokalizacja innej inwestycji celu publicznego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 12
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 3, art. 5 ust. 3, art. 7 ust. 17
journal: Dz.U. 2021 poz 1538
law: Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - t.j.
article: art. 91 ust. 1 i 4, art. 101 ust. 1
journal: Dz.U. 2024 poz 609
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Specjalista Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2024 r. sprawy ze skarg L. F., A. Z. i R. Z. na uchwałę Nr 1688/LVI/2024 Rady Miasta Lublin z dnia 25 stycznia 2024 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. [...] oddala skargi.


UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2024 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wpłynęła skarga L. F. (dalej także jako "skarżący") na uchwałę Rady Miasta Lublin Nr 1688/LVI/2024 z dnia 25 stycznia 2024 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. P.

W skardze uchwale zarzucono:

• naruszenie wyrażonej w art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polski zasady określającej Rzeczypospolitą Polskę jako demokratyczne państwo prawne poprzez diametralną zmianę założeń planu zagospodarowania terenu w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej z pominięciem interesu osób, które na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego - w związku z określonymi Uchwałą Nr 89/III/2019 Rady Miasta Lublin z dnia 31 stycznia 2019 r. warunkami zabudowy terenu objętego inwestycją Spółki L. przy skrzyżowaniu ul. P. z ul. K. - w przeciągu ostatnich 5 lat zainwestowały w tę inwestycję swoje środki;

• obrazę art. 6 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 3 Ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 845) poprzez pominięcie przez przedsiębiorcę - dewelopera w dniu 17 maja 2019 r., przy zawarciu aktu notarialnego A numer [...], istotnych informacji potrzebnych do podjęcia decyzji dotyczącej zawarcia umowy nabycia lokalu mieszkalnego i doprowadzenie przez to skarżącego - konsumenta do podjęcia decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął;

• obrazę art. 5 ust. 3 Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1538; dalej jako: specustawa) poprzez pominięcie w uchwale w Nr 1688/LVI/2024 ograniczeń wynikających z obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego L.;

• obrazę art. 7 ust. 17 specustawy, poprzez ich niezastosowanie, w wyniku czego zaskarżona uchwała została podjęta bez uwzględnienia wprowadzonych przez plan zagospodarowania przestrzennego ograniczeń ekofizjograficznych;

• obrazę art. 1 ust. 2 pkt. 1 i 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2023 poz. 977) poprzez przekroczenie władztwa planistycznego gminy w zakresie objętym uchwałą Nr 1688/LVI/2024.

Wskazując na takie zarzuty w skardze L. F. wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały i zasądzenie kosztów postępowania.

Uchwała Rady Miasta Lublin Nr 1688/LVI/2024 z dnia 25 stycznia 2024 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. P. została zaskarżona także skargą A. Z., R. Z., P. J., E. T., Ł. T., S. M., P. M., A. L., J. L., M. K., A. S., Z. Z., M. K., P. K., A. I., M. S., K. T., T. G., H. G., R. B., J. B., S. J., M. C., R. K., A. B., D. R., M. C., D. K., A. M., A. R., M. K., I. L., M. L., M. R., M. B., P. D., M. N., K. Z., F. T. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L., która została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Lu 259/24.

W skardze uchwale zarzucono:

1. naruszenie art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej poprzez wyrażenie za pośrednictwem zaskarżonej Uchwały zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej pomimo jej sprzeczności z obowiązującym na tym terenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. zgodnie z uchwałą nr 283/VIII/2019 Rady Miasta Lublin (dalej: "Studium"), z pominięciem potrzeb i możliwości rozwoju miasta wynikających z ustaleń tego studium oraz sprzeczności tej inwestycji z uchwałą nr 824/XXXII/2017 Rady Miasta Lublin z dnia 7 września 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III w rejonie ulic: T. S., K. J., B. P., P. oraz al. K. oraz zmieniającej ją uchwały nr 89/111/2019 Rady Miasta Lublin z dnia 31 stycznia 2019 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część III w rejonie ulic: T. S., K. J., B. P., P. oraz al. K. (dalej: "MPZP"), a w konsekwencji zastosowanie w niniejszej

sprawie przepisów specustawy mieszkaniowej mającej charakter odstępstwa od zasad ogólnych uzasadnionego celami tej ustawy i wykluczenia ustaleń obowiązującego na terenie inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, gdy nie istniały przesłanki do podjęcia takiej decyzji;

2. naruszenie art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 specustawy mieszkaniowej poprzez wydanie uchwały w oparciu o koncepcję urbanistyczno-architektoniczną przedłożoną przez inwestora, która nie uwzględnia charakteru zabudowy terenu, na której jest lokalizowana i jej okolicy oraz nie wiąże przestrzennie planowanej inwestycji z terenami otaczającymi;

3. naruszenie art. 7 w zw. z art. 14 specustawy mieszkaniowej oraz w zw. z art. 6 kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: "KPA") poprzez zaniechanie sporządzenia przez Organ szczegółowego uzasadnienia uchwały, tj. wyjaśnienia przesłanek, którymi miasto kierowało się przyjmując konkretne rozwiązania planistyczne;

4. naruszenie art. 7 specustawy mieszkaniowej w zw. z art. 7 KPA poprzez zaniechanie dokonania przez Organ oceny wniosku inwestora pod kątem stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie objętym inwestycją bez uwzględnienia stanowiska mieszkańców oraz opinii wyspecjalizowanych organów.

Wskazując na takie zarzuty w skardze wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej Uchwały, ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia przez Sąd wniosku z pkt 1), uchylenie zaskarżonej Uchwały oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę L. F. reprezentujący Radę Miasta Lublin – Prezydent Miasta Lublin wniósł o odrzucenie skargi z powodu braku legitymacji procesowej skarżącego; ewentualnie gdyby Sąd tego wniosku nie uwzględnił - o jej oddalenie w całości.

W odniesieniu do zrzutu braku legitymacji procesowej skarżącego wskazano, że skarżący swój interes prawny w zaskarżeniu uchwały Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 wywodzi z faktu, że jest właścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego nr [...] o pow. 133,88 m2 na 11 kondygnacji (10 piętrze) w budynku przy al. K. 5. Budynek jest jednym z dwóch wieżowców o 15 kondygnacjach nadziemnych i 1 podziemnej wybudowanych na działce nr [...], tworzących jedną wspólnotę mieszkaniową. Powyższe dane wynikają z aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia 17 maja 2019 r. ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Na działce nr [...] i działkach sąsiednich developer L. J. W. i W. Spółka Komandytowa wybudował łącznie pięć wysokich budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Uchwałą nr 1688/LVI/2024 Rada Miasta Lublin wyraziła zgodę na lokalizację szóstego wieżowca mieszkalno - usługowego na terenie, który stanowią części działek : nr ewid. [...] przy ul. P., nr ewid. [...] przy P., nr ewid. [...] w pobliżu ul. P., nr ewid. [...] przy ul. P. oraz działka nr ewid. [...] przy P. w L.

Jak podkreślono skarżący nie podnosi jednak, by zaskarżona uchwała w jakikolwiek sposób naruszała jego własny, indywidualny interes prawny. Nie zarzuca, że przez jej uchwalenie nie może korzystać ze swojego mieszkania lub innego, zagwarantowanego prawem, uprawnienia. Interes Skarżącego dotyczy zainwestowania we własne mieszkanie znacznych środków finansowych, w związku z czym Skarżący oczekiwał, że w okolicy powstanie tylko zabudowa obiecywana przez developera w prospekcie emitowanym przed podjęciem przedsięwzięcia developerskiego. Takie oczekiwania Skarżącego nie są jednakże prawnie zagwarantowane ani chronione, w związku z czym interes w ich spełnieniu jest tylko interesem faktycznym, a nie prawnym.

Zdaniem organu zaskarżona uchwała Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 z dnia 25 stycznia 2024 r. nie narusza także prawa.

Odnosząc się do zrzutu naruszenia art. 2 Konstytucji RP tj. zasady demokratycznego państwa prawa poprzez diametralną zmianę założeń m.p.z.p. z pominięciem interesu osób, które zainwestowały środki pieniężne w inwestycję położoną na skrzyżowaniu ul. P. z al. K. organ wyjaśnił, że zezwalając na niezgodną z planem budowę budynku mieszkalno - usługowego o wysokości 44,2 m tj. 14 kondygnacji nadziemnych Rada Miasta Lublin działała więc w ramach upoważnienia ustawowego, przy czym podkreślił, że pozostałe budynki na terenie stanowiącym skrzyżowanie al. K.i ul. P. są tak samo wysokie, a budynek, w którym zamieszkuje Skarżący ma 15 kondygnacji.

Jak wskazano przy podejmowaniu uchwały Rada Miasta Lublin rozważyła uwagi mieszkańców powołujących się na zainwestowanie środków finansowych w mieszkania położone w budynkach na skrzyżowaniu ul. P. z al. K. i oczekiwaniu w związku z tym, że w okolicy nie powstanie inna zabudowa niż obiecywana im przez developera ani ustalona w m.p.z.p. Te uwagi mieszkańców nie zostały uwzględnione, gdyż wyrażają jedynie ich osobiste oczekiwania i życzenia, które nie mogą mieć decydującego wpływu na dopuszczalność planowanej inwestycji. Rada Miasta Lublin w uzasadnieniu uchwały (in fine) rozważyła i odniosła się do uwag mieszkańców dotyczących negatywnego wpływu inwestycji na dotychczasowe nasłonecznienie i naturalne oświetlenie bloków już istniejących i uznała, że nie mogą być one analizowane na etapie ustalenia lokalizacji z uwagi na obowiązujące w tym zakresie wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych, których spełnienie jest wymagane i będzie przedmiotem sprawdzenia w postępowaniu o pozwolenie na budowę, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Wpływ nowej zabudowy na istniejącą infrastrukturę będzie przedmiotem uzgodnień z dysponentami mediów oraz zarządcą drogi publicznej zgodnie z określonymi przez nich warunkami.

W ocenie organu skarżący niezasadnie zarzuca naruszenie art. 6 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym przez pominięcie przez developera przy zawarciu aktu notarialnego z dnia 17 maja 2019 r. sprzedaży lokalu przy al. K. istotnych informacji potrzebnych do podjęcia decyzji o zakupie i doprowadzenia go jako konsumenta do podjęcia decyzji, której inaczej by nie podjął.

Zarzut powyższy organ uznał za chybiony. Nie dotyczy on bowiem naruszenia interesu prawnego Skarżącego przez uchwałę Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024, tylko zarzucanego developerowi stosowania nieuczciwej praktyki rynkowej mającego miejsce 4 lata wcześniej. Regulacja ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym służy wyłącznie ochronie interesów konsumentów przed stosowaniem przez przedsiębiorców nieuczciwych praktyk rynkowych. Art. 12 tej ustawy przewiduje odpowiedzialność cywilną za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. Podnoszony zarzut mógłby więc stanowić podstawę do sformułowania odpowiedniego roszczenia cywilnoprawnego i wniesienia powództwa przeciwko developerowi do sądu powszechnego. Nie może być natomiast skutecznie podnoszony przeciwko organowi gminy - Radzie Miasta Lublin podejmującej uchwałę w sprawie z zakresu administracji publicznej.

W ocenie organu niezasadny jest także zarzut obrazy art. 5 ust. 3 specustawy poprzez pominięcie w uchwale nr 1688/LVI/2024 ograniczeń wynikających z obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego L..

Jak stwierdzono w odpowiedzi na skargę uchwała Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 i planowana inwestycja mieszkaniowa przy ul. P. nie jest sprzeczna ze studium.

Dla miasta Lublina obowiązuje aktualnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. L. przyjęte uchwałą Rady Miasta Lublin nr 283/VIII/2019 z dnia 1 lipca 2019 r. Jest ono dostępne w Biuletynie Informacji Publicznej Samorządu Miasta Lublin pod adresem bip.lublin.eu w menu "Strategia i planowanie". W załączniku nr 2 do studium zatytułowanym "Kierunki" w 3. Rejonie III - Północnym (str. 25) obejmującym C. P. i C. P. wytyczone zostały następująco kierunki rozwoju tego obszaru miasta: "Kształtowanie zorganizowanych struktur osadniczych miasta (osiedli), gdzie w ramach terenów zabudowy mieszkaniowej (przeznaczenie podstawowe), mieszkaniowo/usługowej (przeznaczenie równoważne) realizowane będą funkcje zapewniające obsługę podstawowych potrzeb mieszkańców (jako przeznaczenie uzupełniające). Na osiedlu "S.M. C. - os. im. F. N." (C. P.) w pkt 1 lit. n (str. 29) przewidziane zostały tereny zabudowy wielorodzinnej / usługowej przy ul. P. i ul. S.

Skoro przeznaczenie terenów oznaczone jako mieszkaniowe / usługowe określone zostało w studium jako przeznaczenie równoważne oznacza to możliwość lokalizacji zarówno zabudowy usługowej, jak i mieszkaniowej.

Skarżący podnosi też, że teren inwestycji objęty jest w studium strefą pn. "łącznik ekologiczny". Należy zatem odpowiedzieć, że nazwa "łączniki ekologiczne" została użyta w studium tylko raz (str. 24) : dla określenia położonych w 2. Rejonie II - Południowo - Zachodnim terenów zieleni o charakterze publicznym przy ul. W. (park), wzdłuż ul. J. S. oraz przy ul. N. Nie są więc łącznikiem ekologicznym tereny na skrzyżowaniu ul. P. z al. K.

Odnośnie zarzutu obrazy art. 7 ust. 17 specustawy poprzez podjęcie uchwały bez uwzględnienia wprowadzonych przez plan zagospodarowania przestrzennego ograniczeń ekofizjograficznych wyjaśniono, że zgodnie z art. 7 ust. 17 specustawy w przypadku gdy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, prezydent miasta przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu. Z uzasadnienia do uchwały nr 1688/LVI/2024 (in fine) wynika, że wymagane dokumenty zostały Radzie Miasta Lublin przedłożone wraz z projektem uchwały.

Bezzasadne są podnoszone przez skarżącego zarzuty jakoby studium czy plan miejscowy dla terenu inwestycji sporządzone zostały bez stosownego opracowania ekofizjograficznego. Opracowanie takie istnieje, a ponieważ studium zostało uchwalone w 2019 r., a plan miejscowy w 2017 r. ze zmianą w 2019 r., to opracowanie ekofizjograficzne jest aktualne i nie wymaga, wbrew temu co podnosi Skarżący, profesjonalnej opinii potwierdzającej jego przydatność.

Chybione jest również twierdzenie, że Rada Miasta powinna podczas dyskusji ocenić opracowanie ekofizjograficzne. Specustawa nie wymaga dokonywania takiej oceny, ani zgodności uchwały Rady Miasta w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej z opracowaniem ekofizjograficznym, lecz tylko przedłożenia radzie przez prezydenta takiego opracowania i ten wymóg został zachowany.

Podnosząc zarzut naruszenia art. 7 ust. 17 specustawy skarżący nie wskazał jakie to ograniczenia ekofizjograficzne, których Rada Miasta Lublin nie uwzględniła, wynikają z opracowania ekofizjograficznego do m.p.z.p. przedłożonego przez prezydenta. Trudno aby organ albo sąd zastępował skarżącego poszukując uzasadnienia dla podnoszonego w skardze zarzutu.

Za niezasadny uznano także zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 i 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przekroczenie władztwa planistycznego gminy w zakresie objętym uchwałą nr 1688/LVI/2024.

Jak wyjaśniono w tym kontekście specustawa mieszkaniowa reguluje w sposób szczególny tryb postępowania w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, sposób przygotowania projektu uchwały Rady Miasta, wymagane dokumenty, uzgodnienia, opinie i terminy. Specustawa nie zawiera przepisu, że w sprawach w niej nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazano nadto, że zarzucając naruszenie jawności i przejrzystości procedur planistycznych skarżący podnosi brak wysłuchania na sesji Rady Miasta Lublin Dyrektora Wydziału Planowania UM Lublin. Tymczasem Dyrektor Wydz. PL nie był autorem projektu uchwały (projekt przygotował Wydział Architektury i Budownictwa), jego wypowiedź nie dotyczyła projektu, a rzekomej niezgodności z planem budynków w pobliżu terenu inwestycji. Skarżący nie wyjaśnia jaki wpływ miało jego niewysłuchanie na podjęcie pozytywnej uchwały przez Radę Miasta. Raz jeszcze należy podkreślić, że Rada Miasta miała wiedzę na temat niezgodności wnioskowanej inwestycji z planem miejscowym - w zakresie funkcji, gdyż planowany jest budynek mieszkalno-usługowy, a nie usługowy oraz w zakresie wysokości.

Organ podnosi, że przy sporządzaniu projektu zaskarżonej uchwały i przy jej uchwalaniu zachowana została jawność i przejrzystość procedur przewidzianych specustawą, dokonane zostały stosowne ogłoszenia, sporządzone i przedstawione Radzie Miasta wymagane ustawą dokumenty, uzgodnienia, opinie i opracowania. Zachowanie tych procedur i ich przejrzystość dokumentują załączone do odpowiedzi na skargę akta znak AB-BU-I.6730.4.2023 postępowania z wniosku L. J. W. i W. Spółka Komandytowa dotyczącego przygotowania projektu uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. P. w L.

Projekt uchwały druk nr 2053-1 został przedstawiony komisjom Rady Miasta Lublin, a następnie Radzie Miasta Lublin na sesji w dniu 25 stycznia 2024 r. Na sesji odbyła się jawna dyskusja nad tym projektem w punkcie 9.22 porządku obrad, w trakcie której głos zabierali radni, przedstawiciel Rady Dzielnicy C. P. i developer. Przebieg obrad Rady Miasta Lublin z dnia 25 stycznia 2024 r. odzwierciedla protokół sesji. Protokół jest jawny i dostępny na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej Samorządu Miasta Lublin pod adresem bip.lublin.eu w menu "Rada Miasta Lublin", a następnie kolejno "Rada Miasta Lublin VIII kadencja", "Sesje Rady Miasta Lublin", "LVI sesja Rady Miasta Lublin VIII kadencji w dniu 25 stycznia 2024 r." i "Protokół". Zgodnie z art. 8 ust. 2 specustawy uchwała nr 1688/LVI/2024 została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego z dnia 5 lutego 2024 r. poz. 991.

Także w odpowiedzi na skargę A. Z. i pozostałych współskarżących organ wniósł o odrzucenie skargi z powodu braku legitymacji procesowej skarżących; ewentualnie gdyby Sąd tego wniosku nie uwzględnił - o jej oddalenie w całości.

Organ wyjaśnił, że samo to, że skarżący są właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych w budynkach znajdujących się w sąsiedztwie terenu inwestycji na działkach nr [...], co jak zastrzeżono nie zostało należycie udokumentowane, nie jest wystarczające do wykazania legitymacji procesowej w zaskarżeniu uchwały albowiem nie wystarczy do tego samo posiadanie interesu prawnego. Osoba skarżąca uchwałę organu gminy zmuszona jest udowodnić, że zaskarżona uchwała, naruszając prawo, jednocześnie negatywnie wpływa na jej sferę prawnomaterialną, na przykład pozbawia ją pewnych uprawnień albo uniemożliwia ich realizację.

Zdaniem organu że powoływanie przez skarżących na niedogodności w postaci immisji związanych z funkcjonowaniem zabudowy mieszkaniowej i wzmożony ruch pieszy oraz samochodowy nie prowadzi do wykazania naruszenia interesu prawnego Skarżących przez uchwałę nr 1688/LVI/2024 Rady Miasta Lublin nie jest to równoznaczne z naruszeniem interesu prawnego właścicieli.

W ocenie organu zaskarżona uchwała Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 z dnia 25 stycznia 2024 r. nie narusza prawa.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 3 specustawy - sprzeczność ze studium i m.p.z.p. organ w pierwszej kolejności podkreślił, że skarżący podnoszą zarzut sprzeczności zaskarżonej uchwały ze studium, ale w jego uzasadnieniu wykazują tylko sprzeczność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem organu uchwała Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 i planowana inwestycja mieszkaniowa przy ul. P. nie jest sprzeczna ze studium, przy czym przedstawił tu argumentację analogiczną do wskazanej w odpowiedzi na skargę L. F., podkreślając, że skoro w studium przeznaczenie terenów oznaczone jako mieszkaniowe / usługowe określone zostało jako przeznaczenie równoważne oznacza to możliwość lokalizacji zarówno zabudowy usługowej, jak i mieszkaniowej.

Odnośnie zarzutu sprzeczności uchwały z m.p.z.p. organ ponownie wyjaśnił, że Rada Miasta Lublin podejmując przedmiotową uchwałę działała na podstawie obowiązującego prawa i zgodnie z prawem - ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W art. 5 ust. 3 specustawy ustawodawca zezwolił bowiem radzie gminy na lokalizację inwestycji mieszkaniowej niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 specustawy organ podniósł, że przedstawiona przez inwestora koncepcja urbanistyczno - architektoniczna spełnia wszystkie wymagania art. 6 specustawy. Uzasadnia ona rozwiązania funkcjonalno - przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ta ma być zlokalizowana. Zawiera informacje w zakresie struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenie podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu; przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu; powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi. Do koncepcji urbanistyczno-architektonicznej została załączona wizualizacja proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Na podstawie ww. koncepcji nie ulega wątpliwości, że wysoka zabudowa już istniejąca w pobliżu terenu inwestycji wraz z planowaną inwestycją stworzą razem osiedle mieszkaniowe, na którym zachowany zostanie określony ład przestrzenny.

Końcowo w tym kontekście organ przypomniał, że wokół terenu inwestycji na skrzyżowaniu ul. P. z al. K. zostało wybudowanych pięć wysokich (14-15 kondygnacji) budynków mieszkalnych z usługami na niższych kondygnacjach. Lokalizacja szóstego budynku mieszkalnego o wysokości 14 kondygnacji, z usługami w parterze, stanowi niewątpliwie kontynuację istniejącego sposobu zabudowy terenu.

Za chybiony uznał organ zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 14 specustawy w zw. z art. 6 k.p.a.

W tym kontekście organ zauważył, że art. 14 specustawy stanowi, że do spraw określonych w Rozdziale 2 (Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych) nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Natomiast art. 6 k.p.a. zawiera ogólną zasadę, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Zakaz stosowania k.p.a. w związku z zasadą działania na podstawie przepisów prawa nie może być tak wykładany, że Radzie Miasta nie wolno działać na podstawie przepisów prawa. Wykładnia taka prowadzi do absurdu i należy ją odrzucić. Jest oczywiste, że nie może zostać naruszony art. 14 specustawy w związku z art. 6 k.p.a.

Natomiast art. 7 specustawy posiada bardzo wiele jednostek redakcyjnych -19 ustępów, które dzielą się jeszcze na punkty. Zarzut jest więc wadliwie skonstruowany przez niewskazanie żadnej konkretnej jednostki redakcyjnej art. 7.

Z opisu zarzutu wynika, że skarżącym chodzi o brak sporządzenia przez organ szczegółowego uzasadnienia uchwały.

Zarzut ten jest sprzeczny ze stanem faktycznym sprawy, Uzasadnienie uchwały Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 jest obszerne i szczegółowe. Opisuje wniosek inwestora i postępowanie w sprawie z tego wniosku, z podaniem kolejnych czynności, ich dat, wymaganych prawem sprawdzeń i ogłoszeń, opisem złożonych i uzyskanych w sprawie dokumentów, uzgodnień i opinii. Wykazuje niesprzeczność uchwały ze studium. Wykazuje zachowanie wymaganych specustawą standardów lokalizacji i realizacji inwestycji. Uzasadnienie wymienia kolejno w jakich punktach inwestycja zachowuje ustalenia planu miejscowego, a w jakich jest z nim niezgodna. Uzasadnienie do uchwały zawiera też przytoczenie treści odpowiedniego fragmentu załącznika nr 2 do studium pn. Kierunki, "Rozdział 1. Bilans prognozowanych zmian w zagospodarowaniu terenów" dotyczącego potrzeby przyrostu terenów mieszkaniowych w mieście i prognozowanego w studium przyrostu tkanki osadniczej mieszkaniowej. Uzasadnienie do uchwały zawiera również przytoczenie treści uwag mieszkańców, które zostały wniesione w toku postępowania przygotowującego projekt uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak też - w części końcowej uzasadnienia - odniesienie się przez Radę Miasta do złożonych uwag.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 7 specustawy w zw. z art. 7 k.p.a. organ wskazał, że aktualne są w tym punkcie uwagi podnoszone w punkcie poprzednim o niestosowaniu k.p.a. do Rozdziału 2 specustawy " Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych" oraz o wadliwym sformułowaniu zarzutu przez niewskazanie żadnej konkretnej jednostki redakcyjnej art. 7 specustawy.

Z opisu zarzutu wynika, że skarżącym chodzi o niedokonanie oceny wniosku inwestora pod kątem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie objętym wnioskiem bez uwzględnienia stanowiska mieszkańców oraz opinii wyspecjalizowanych organów.

Zarzut powyższy jest bezzasadny.

Przede wszystkim art. 7 ust. 4 zdanie 2 brzmi (zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw - Dz. U. z 2023 r. poz. 1688, nakazującym stosować dotychczasowe brzmienie m.in. art. 7 ust. 4 do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie) : "Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy".

Nieprawdą jest zatem, jak twierdzą skarżący, że Rada Gminy ma brać pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie objętym wnioskiem, tylko na terenie gminy. Fakt, że skarżący kupili sobie mieszkania w okolicy terenu inwestycji świadczy jedynie o zaspokojeniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych, ale nie potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy.

Potrzeby mieszkaniowe na terenie gminy pozostają ciągle niezaspokojone. Świadczy o tym duży popyt na mieszkania, ich ciągle rosnące ceny i okoliczność, że każda ilość nowo wybudowanych mieszkań szybko znajduje nabywców.

Rada Gminy dokonała również oceny inwestycji pod kątem potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium.

W uzasadnieniu do projektu uchwały przytoczony został fragment studium wskazujący na takie potrzeby i możliwości. Mianowicie Rada Miasta stwierdziła:

"Odnosząc się do potrzeb i możliwości rozwoju Gminy wynikających z ustaleń studium należy stwierdzić, że w obowiązującym studium, Część II - Kierunki, rozdział 1. Bilans prognozowanych zmian w zagospodarowaniu terenów podano cyt.: "(...) L. jest wskazany w obowiązującym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Lubelskiego (Biuro Planowania Przestrzennego, Lublin 2015) jako ośrodek metropolitalny, gdzie procesy urbanizacyjne będą szczególnie intensywne, co związane będzie z depopulacją niektórych obszarów wiejskich województwa i wzrostem liczby ludności w obszarze metropolitalnym - prognozowany w Studium wzrost liczby o 12% do 381.600 osób (w okresie najbliższych 30 lat). Podobnie potrzeba przyrostu terenów mieszkaniowych nie jest związana wyłącznie z prognozami demograficznymi, ale wynika też z konieczności poprawy warunków zamieszkania, w tym powierzchni mieszkalnej przypadającej na 1 mieszkańca (w L. w 2009 r. wielkość ta wynosiła 24,3 m2, natomiast w krajach Europy Zachodniej: Niemczech - 42,9 m2 /os., Danii - 51,4 m2 /os., Luksemburgu 66,3 m2 /os.). Oprócz potrzeb wynikających z konieczności stałego polepszania warunków bytowych obserwuje się w L. wzrost liczby mieszkań budowanych na wynajem. Porównując projektowane w Studium zmiany w strukturze przestrzennej miasta oprócz znacznego przyrostu tkanki osadniczej: mieszkaniowej (wzrost powierzchni terenów zabudowy śródmiejskiej, wielorodzinnej, jednorodzinnej, przy jednoczesnym spadku powierzchni terenów zabudowy zagrodowej), aktywności gospodarczej oraz usługowej, zaznacza się wzrost powierzchni terenów usług sportu i rekreacji, zieleni urządzonej związanej z wypoczynkowymi i rekreacyjnymi potrzebami społeczeństwa, w tym zieleń działkowa, zieleni o charakterze publicznym oraz zieleni nadrzecznej i łąkowej (ważnych z punktu widzenia ochrony Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych). W odniesieniu do lasów prognozuje się nieznaczny wzrost (wzmocnienie istniejących siedlisk leśnych poprzez dolesienia). Zmiany te są zgodne z założonym, nadrzędnym celem Studium jakim jest podniesienie jakości przestrzeni i warunków życia w mieście.".

W świetle art. 7 ust. 4 zdanie 2 specustawy planowana inwestycja mieszkaniowa przy ul. P. w L. przyczyni się, poprzez budowę 115 - 120 nowych mieszkań, do wzrostu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, co jest zgodne z potrzebami i możliwościami rozwoju gminy wynikającymi z ustaleń studium.

Zdaniem organu bezzasadny jest zarzut podjęcia uchwały bez uwzględnienia opinii wyspecjalizowanych organów.

Rada Miasta w uzasadnieniu projektu uchwały przytoczyła wydane w tej sprawie opinie wyspecjalizowanych organów - wszystkie pozytywne : 1) Wydziału Bezpieczeństwa Mieszkańców i Zarządzania Kryzysowego Urzędu Miasta Lublin, 2) Lubelskiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, 3) Centralnego Wojskowego Centrum Rekrutacji Ośrodka Zamiejscowego w Lublinie, 4) Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, 5) Lubelskiego Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego, 6) Urzędu Marszałkowskiego Województwa Lubelskiego. Ponadto dokonane zostały wszystkie wymagane przepisami specustawy uzgodnienia z wyspecjalizowanymi organami.

Za bezzasadny uznano także zarzut dokonania oceny wniosku inwestora bez uwzględnienia stanowiska mieszkańców.

Jak podniósł organ w uzasadnieniu do uchwały nie tylko przytoczona została dokładna treść uwag mieszkańców, ale też w końcowej części uzasadnienia Rada Miasta odniosła się do nich. Rada Miasta uznała, że uwagi dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na dotychczasowe nasłonecznienie i naturalne oświetlenie bloków już istniejących nie mogą być analizowane na etapie ustalenia lokalizacji z uwagi na obowiązujące w tym zakresie wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych, których spełnienie jest wymagane i będzie przedmiotem sprawdzenia w postępowaniu o pozwolenie na budowę, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Wpływ nowej zabudowy na istniejącą infrastrukturę będzie przedmiotem uzgodnień z dysponentami mediów oraz zarządcą drogi publicznej zgodnie z określonymi przez nich warunkami.

Postanowieniem z dnia 22 maja 2024 r., sygn. akt II SA/Lu 259/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie umorzył postępowania w zakresie skarg: A. Z., R. Z., P. J., E. T., Ł. T., S. M., P. M., A. L., J. L., M. K., A. S., Z. Z., M. K., P. K., A. I., M. S., K. T., T. G., H. G., R. B., J. B., S. J., M. C., R. K., A. B., D. R., M. C., D. K., A. M., A. R., M. K., I. L., M. L., M. R., M. B., P. D., M. N., K. Z., F. T. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L.

W wyniku uprawomocnienia się tego postanowienia jedynymi osobami skarżącymi w sprawie sygn. akt II SA/Lu 259/24 pozostali A. Z. i R. Z., przy czym na rozprawie w dniu 24 września 2024 r. sprawę sygn. akt II SA/Lu 259/24 połączono do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi L. F., sygn. akt II SA/Lu 231/24 (k.254 akt II SA/Lu 259/24). Po połączeniu dla spraw prowadzono jedne akta pod sygnaturą akt wcześniej założonych, tj. II SA/Lu 231/24.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna albowiem zaskarżona uchwała nie narusza prawa.

Przedmiotem zaskarżenia w sprawie pozostaje uchwała Rady Miasta Lublin Nr 1688/LVI/2024 z dnia 25 stycznia 2024 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. P., którą na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 7 ust. 4 i art. 8 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, Rada Miasta Lublin ustaliła dla L. J. W. i W. Spółka Komandytowa lokalizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego (z mieszkaniami na kondygnacjach od +3 do +14; usługami biurowymi na kondygnacji +2; usługami handlu na kondygnacji -1 oraz garażami na kondygnacjach: +1, -1, -2, -3) wraz z urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem terenu na terenie, który stanowią części działek: nr ewid. [...] przy ul. P., nr ewid. [...] przy ul. P., nr ewid. [...] w pobliżu ul. P., nr ewid. [...] przy ul. P. oraz działka nr ewid. [...] przy ul. P. w L. (obr. 06 C. G. K., ark. 12).

Uchwała ta podjęta została w trybie przepisów ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r., poz. 1538 ze zm. - dalej także jako "specustawa mieszkaniowa"), której głównym celem było przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących dla eliminacji deficytu mieszkań jako problemu społecznego. Przepisy specustawy miały na celu umożliwienie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w szczególności tam, gdzie uchwalony plan miejscowy nie zapewnia zaspokojenia obecnych potrzeb mieszkaniowych gminy. Zachowana zostaje przy tym autonomia gminy, gdyż to nadal rada gminy jest władna odstąpić od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zdecydować, że planowana inwestycja nie powstanie. Rada gminy ocenia wniosek inwestora pod kątem stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zakres jej uznania wyznacza również stanowisko mieszkańców oraz uzgodnienia i opinie wyspecjalizowanych organów.

Wobec nie uchwalenia planu ogólnego gminy w sprawie przepisy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących należało stosować w brzmieniu dotychczasowym, sprzed nowelizacji, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r., a więc w brzmieniu odnoszącym się do instytucji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 70 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688)).

Kwestie związane z zaskarżeniem uchwał i zarządzeń organów gminy reguluje art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 609 ze zm. - dalej także jako "u.s.g.").

Stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2022r. poz. 559 ze zm. - dalej jako "u.s.g."), każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Interes prawny podmiotu wnoszącego skargę do sądu przejawia się w tym, że podmiot ten działa bezpośrednio we własnym imieniu i ma roszczenie o przyznanie uprawnienia lub zwolnienie z nałożonego obowiązku. Szczególną cechą interesu prawnego w prawie administracyjnym i w postępowaniu administracyjnym jest zatem bezpośredniość związku pomiędzy sytuacją danego podmiotu, a normą prawa materialnego, z którego wywodzi on swój interes prawny.

Legitymacja do wniesienia skargi na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g., warunkowana jest zatem istnieniem związku normatywnego pomiędzy sytuacją prawną skarżącego a treścią skarżonej uchwały lub zarządzenia (interes prawny, uprawnienie), przy czym ów związek ma mieć charakter pejoratywny (naruszenie interesu prawnego, uprawnienia), tj. zmieniać sytuację prawną skarżącego na niekorzyść w stosunku do stanu dotychczasowego.

Reasumując wskazać należy, że skarga uregulowana w art. 101 ust. 1 u.s.g., stanowi środek ochrony realnego, własnego interesu prawnego i realnych, własnych uprawnień przed rzeczywistym (a nie hipotetycznym) nielegalnym wkroczeniem w te interesy i uprawnienia przez organ wydający akt z zakresu administracji publicznej, a do wniesienia takiej skargi nie legitymuje jedynie stan zagrożenia naruszeniem, ani też sprzeczność z prawem zaskarżonej uchwały. Nawet ewentualna sprzeczność uchwały z prawem nie daje bowiem legitymacji do wniesienia skargi, jeżeli uchwała ta nie narusza prawem chronionego interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego.

Wbrew odmiennym wywodom zawartym w odpowiedziach na skargi stwierdzić należy, że skarżący, jako właściciele nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, mają interes prawny w zaskarżeniu uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, w związku z czym w sprawie brak było podstaw do odrzucenia skarg.

Skarżący są właścicielami lokali mieszkalnych, usytuowanych w budynkach na działkach graniczących bezpośrednio z terenem inwestycji. L. F. jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. K. posadowionym na działce nr [...]. A. i R. Z. są właścicielami lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. P. posadowionym na działce nr [...]. Co oczywiste, skarżący jako właściciele lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność, są także współwłaścicielami samych działek nr [...].

Działki nr [...] bezpośrednio graniczą z terenem inwestycji: działka nr [...] z działką nr [...], zaś działka nr [...] z działką nr [...].

Nie budzi wątpliwości, że budowa w bezpośredniej bliskości nieruchomości skarżących tak dużego, 14-kondygnacyjnego budynku mieszkalno-usługowego, jak budynek objęty zaskarżoną uchwałą, już choćby na istotne zwiększenie związanego z tym ruchu pieszego i samochodowego, przesłanianie widoku, zacienienie i ograniczenie nasłonecznienia, będzie negatywnie oddziaływać na interes prawny skarżących.

Powyższe pozwala na przyjęcie, że zaskarżona uchwała negatywnie oddziałuje na interes prawny skarżących. Uchwała ta narusza więc interes prawny skarżących, przy czym odrębną kwestia pozostaje oczywiście to, czy naruszenie to miało charakter bezprawny.

Skarżący zatem, jako właściciele nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji, posiadali interes prawny w zaskarżeniu uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Podkreślić należy, że w taki też sposób kwestia ta postrzegana jest także w orzecznictwie sądów administracyjnych, gdzie wskazuje się m.in., że przy ocenie interesu prawnego nie można pominąć charakteru uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która pełni funkcję analogiczną do decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do konkretnej inwestycji. Artykuł 25 ust. 5 ustawy z 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wprost wskazuje, że ilekroć w przepisach ustawy Prawo budowlane jest mowa o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rozumie się przez to także uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy status strony w postępowaniu, co do zasady, powinni mieć właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, zwłaszcza gdy jej realizacja wiąże się z możliwością powstania konkretnych uciążliwości dla sąsiednich terenów (zob. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 marca 2021 r., sygn. akt II OSK 472/21).

W przedmiotowej sprawie, w której z całą pewnością obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany, zasada taka powinna mieć w pełni zastosowanie.

Końcowo stwierdzić należy także, że wskazanie przez skarżących numerów ksiąg wieczystych (A. i R. Z. – [...] i L. F. – [...]) pozwala na zweryfikowanie praw rzeczowych skarżących do nieruchomości, co sprawia, że podnoszone w tej kwestii zarzuty organu dotyczące niewykazanie przez skarżących swych praw rzeczowych do nieruchomości należy uznać za nieuzasadnione.

Przesłanką stwierdzenia nieważności uchwały organu gminy jest istotna sprzeczność uchwały z prawem (art. 91 ust. 1 i 4 u.s.g.).

W sprawie brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały albowiem uchwała nie narusza prawa.

Po pierwsze za nieuzasadnione należy uznać te zarzuty skarg, które sprzeczności zaskarżonej uchwały z prawem upatrywały w naruszeniu ustaleń wynikających z obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ogólnych zasad planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym tych wynikających z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego, przy czym rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej).

Z art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej wynika więc jednoznacznie, że inwestycję mieszkaniową realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

To zatem, że w drodze uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ustala się lokalizację obiektu budowlanego o przeznaczeniu odmiennym od wynikającego z planu miejscowego nie stanowi naruszenia prawa.

Zatem to, że zaskarżoną uchwałą ustalono lokalizacje inwestycji mieszkaniowej w postaci budynku mieszkalno-usługowego, pomimo, że obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym obszarze zabudowę usługową (symbol 4U), nie może być kwalifikowane w kategoriach naruszenia prawa.

Przeciwnie jest to działanie na podstawie i w granicach obowiązującego prawa – ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Brak jest także podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała narusza ogólne zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym te wynikające z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że prawnomaterialną i procesową podstawę wydania zaskarżonej uchwały stanowiły przepisy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

W sprawie wydania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie miały zastosowania przywoływane przez skarżących przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Już więc z tego podstawowego względu odwołania się do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może świadczyć o sprzeczności uchwały z prawem.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że brak jest także podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała narusza ogólne zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Jak wynika z akt sprawy teren przy skrzyżowaniu ul. P. z al. K. jest już zabudowany pięcioma wysokimi budynkami (14-15 kondygnacji) mieszkalnymi z usługami na niższych kondygnacjach, w tym znajduje się tam 15-kondygnacyjny budynek, w którym lokal mieszkalny posiada skarżący L. F.

W takiej sytuacji lokalizacja kolejnego szóstego analogicznego budynku mieszkalnego o wysokości 14-kondygnacji, z usługami w parterze, stanowi kontynuację istniejącego sposobu zabudowy terenu, jak też dodatkowo realizuje również cel, jakim jest zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

Nie sposób jest więc stwierdzić, aby Rada Miasta Lublin podejmując uchwałę nr 1688/LVI/2024 naruszyła już istniejący na tym terenie ład przestrzenny.

Jak wynika z akt sprawy przy sporządzaniu projektu zaskarżonej uchwały i przy jej uchwalaniu zachowana została jawność i przejrzystość procedur przewidzianych specustawą mieszkaniową, dokonane zostały stosowne ogłoszenia, sporządzone i przedstawione Radzie Miasta wymagane ustawą dokumenty, uzgodnienia, opinie i opracowania.

Nie sposób więc uznać, że przy uchwalaniu zaskarżonej uchwały doszło do naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podnoszony przez skarżących fakt braku wysłuchania na sesji Rady Miasta Lublin Dyrektora Wydziału Planowania UM Lublin ma tu charakter całkowicie oboczny i pomijalny.

Jak wyjaśniał organ Rada Miasta Lublin przy podejmowaniu uchwały rozważyła uwagi mieszkańców powołujących się na zainwestowanie środków finansowych w mieszkania położone w budynkach na skrzyżowaniu ul. P. z al. K.i oczekiwaniu w związku z tym, że w okolicy nie powstanie inna zabudowa niż obiecywana im przez developera ani ustalona w m.p.z.p. Te uwagi mieszkańców nie zostały uwzględnione, gdyż wyrażają jedynie ich osobiste oczekiwania i życzenia, które nie mogą mieć decydującego wpływu na dopuszczalność planowanej inwestycji.

Okoliczności te wynikają z uzasadnienia sporządzonego do projektu uchwały.

Rada Miasta Lublin w uzasadnieniu uchwały rozważyła i odniosła się do uwag mieszkańców dotyczących negatywnego wpływu inwestycji na dotychczasowe nasłonecznienie i naturalne oświetlenie bloków już istniejących i uznała, że nie mogą być one analizowane na etapie ustalenia lokalizacji z uwagi na obowiązujące w tym zakresie wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych, których spełnienie jest wymagane i będzie przedmiotem sprawdzenia w postępowaniu o pozwolenie na budowę, zgodnie z ustawą prawo budowlane. Wpływ nowej zabudowy na istniejącą infrastrukturę będzie przedmiotem uzgodnień z dysponentami mediów oraz zarządcą drogi publicznej zgodnie z określonymi przez nich warunkami.

W ocenie Sądu takiego sposobu procedowania organu nie można kwalifikować w kategoriach naruszenia prawa.

Zdaniem Sądu brak jest także wystarczających podstaw do uznania, że przy wydawaniu spornej uchwały doszło do naruszenia przepisów Konstytucji, w tym także art. 2 Konstytucji.

Jak wskazano już wyżej Rada Miasta Lublin przy uchwalaniu spornej uchwały działała na podstawie i w granicach obowiązującego prawa – ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Przepisy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących nie zostały uznane za niezgodne z Konstytucją, stanowią zatem źródło powszechnie obowiązującego prawa.

Za nietrafne uznać należy także zarzuty skarg dotyczące naruszenia art. 3 i art. 5 ust. 3 specustawy poprzez pominięcie w uchwale ograniczeń wynikających z obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego L.

Z przywoływanego już wyżej art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej wynika, że inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Niewątpliwie więc podstawowym warunkiem, który powinien być spełniony przy podejmowaniu uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jest warunek niesprzeczności uchwały ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Wbrew odmiennym zarzutom obu skarg stwierdzić należy, że uchwała nr 1688/LVI/2024 Rady Miasta Lublin i planowana inwestycja mieszkaniowa przy ul. P. nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Dla miasta obowiązuje aktualnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą Rady Miasta Lublin nr 283/VIII/2019 z dnia 1 lipca 2019 r.

W załączniku nr 2 do studium zatytułowanym "Kierunki" w 3. Rejonie III - Północnym (str. 25) obejmującym C. P. i C. P. wytyczone zostały następująco kierunki rozwoju tego obszaru miasta: " Kształtowanie zorganizowanych struktur osadniczych miasta (osiedli), gdzie w ramach terenów zabudowy mieszkaniowej (przeznaczenie podstawowe), mieszkaniowo/usługowej (przeznaczenie równoważne) realizowane będą funkcje zapewniające obsługę podstawowych potrzeb mieszkańców (jako przeznaczenie uzupełniające).

Na osiedlu "S.M. C. - os. im. F. N." (C. P.) w pkt 1 lit. n) przewidziane zostały tereny zabudowy wielorodzinnej / usługowej przy ul. P. i ul. S. (Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. – Kierunki – strona 29).

Skoro więc przeznaczenie terenów, na których ma zostać zlokalizowana projektowana inwestycja, oznaczone zostało w obowiązującym studium jako mieszkaniowe / usługowe i określone jako przeznaczenie równoważne to oznacza to możliwość lokalizacji zarówno zabudowy usługowej, jak i mieszkaniowej.

Tym samym zlokalizowanie na powyższym terenie inwestycji w postaci budynku mieszkalno-usługowego jest zgodne z przeznaczeniem tego terenu wynikającym ze studium.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nie pozostaje także w sprzeczności z zapisami Studium wyznaczającymi na terenie Miasta Lublina Ekologiczny System Obszarów Chronionych (ESOCH).

Z załącznika nr 2 do Studium Część II – Kierunki (2.1.1.) wynika, że w granicach administracyjnych Miasta L. wyznacza się Ekologiczny System Obszarów Chronionych stanowiący system przyrodniczy miasta powiązany z regionalnym system przyrodniczym, składający się z korytarzy i sięgaczy ekologicznych oraz obszarów węzłowych, a także węzłów ekologicznych.

W odpowiedzi na skargę L. F. vorgan kwestię tą sprowadził do wyjaśnienia, że nazwa "łączniki ekologiczne" została użyta w studium tylko raz (str. 24) dla terenów innych niż tereny na skrzyżowaniu ul. P. z al. K. w związku z czym teren ten nie ma charakteru łącznika ekologicznego.

Stanowisko takie nie jest co do zasady trafne.

Po pierwsze należy zauważyć, że teren łącznikowy to nie tylko korytarze ekologiczne, ale również sięgacze ekologiczne, które są obszarem łącznikowym mniejszej rangi niż korytarz ekologiczny.

Uprawnionym pozostaje zatem stwierdzenie, że obszary łącznikowe to tak korytarze ekologiczne, jak i sięgacze ekologiczne.

Na poprawność takiego rozumowania wskazuje także symbolika oznaczeń używanych na mapie zbiorczej Część II - Kierunki oraz mapie Kierunki - Ochrona i kształtowanie środowiska - tereny rekreacyjne miasta, gdzie cały obszar ESOCh wyznaczony strzałkami linią przerywaną w kolorze zielonym oznaczony został jako "Łączniki ekologiczne".

Po drugie i co istotniejsze w sprawie nie jest ważne to, czy tereny przy skrzyżowaniu ul. P. z al. K. mają charakter łącznika ekologicznego, ale to czy tereny te zostały objęte Ekologicznym Systemem Obszarów Chronionych.

Ze stanowiących załączniki do Studium rysunków w postaci: mapy zbiorczej Część II – Kierunki, mapy Kierunki - Ekologiczny System Obszarów Chronionych Miasta oraz mapy Kierunki - Ochrona i kształtowanie środowiska - tereny rekreacyjne Miasta, wynika, że na tym terenie znajdują się następujące elementy ESOCh: korytarz ekologiczny obejmujący obszar al. S. i przebiegającej wzdłuż tej ulicy rzeki C. oraz dwa sięgacze ekologiczne biegnące od al. S. w kierunku północnym z obu stron miejsca planowanej inwestycji, przy czym sięgacz ekologiczny usytuowany ze strony zachodniej znajduje się za al. K., a więc w pewnym oddaleniu do terenu inwestycji.

Z powyższego wynika, że w bezpośredniej bliskości terenu planowanej inwestycji znajduje się następujące elementy ESOCh: od strony południowej korytarz ekologiczny obejmujący obszar al. S. i rzeki C. oraz od wschodu sięgacz ekologiczny biegnący od al. S. w kierunku północnym.

Istnienie na tym terenie powyższych obszarów Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych nie wyklucza możliwości realizacji projektowanej inwestycji, w związku z czym zaskarżona uchwała nie pozostaje w sprzeczności z zapisami Studium wyznaczającymi na terenie Miasta Lublina Ekologiczny System Obszarów Chronionych.

Podstawowym zakazem dotyczącym Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych jest wynikający ze Studium Część II – Kierunki (2.1.1. Ekologiczny System Obszarów Chronionych (ESOCH)) zakaz lokalizacji zabudowy kubaturowej w sposób niweczący funkcje systemu.

Jak wynika ze złożonych do akt sprawy map Studium, na których zaznaczony został także projektowany budynek mieszkalno-usługowy oraz granice terenu objętego wnioskiem, projektowany budynek mieszkalno-usługowy nie będzie wykonywany na terenie Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych, w związku z czym planowana inwestycja nie narusza wynikającego ze Studium zakazu lokalizacji zabudowy kubaturowej w sposób niweczący funkcje systemu.

Z map tych wynika natomiast, że sam teren inwestycji "nachodzi" częściowo na oznaczenia graficzne w postaci zielonej przerywanej linii wyznaczającej istniejące tam obszary ESOCH w postaci: korytarza ekologicznego obejmującego obszar al. S.. i rzeki C. oraz sięgacza ekologicznego biegnącego od al. S. w kierunku północnym.

W ocenie Sądu powyższe nie świadczy o sprzeczności planowanej inwestycji z zapisami Studium wyznaczającymi na terenie Miasta Lublina Ekologiczny System Obszarów Chronionych.

Po pierwsze teren ESOCh to teren wyznaczony zielonymi przerywanymi liniami, a więc teren mieszczący się wewnątrz tych linii. Na ten obszar teren planowanej inwestycji nie wkracza.

Pamiętać należy też o tym, że użyte na rysunku Studium oznaczenia obszaru ESOCh, tak jak i wszystkie inne oznaczenia graficzne, mają charakter symboliczny i uproszony wynikający z tego, że rysunki Studium to opracowania małoskalowe, podlegające w dużej mierze generalizacji, czyli uproszczeniu rysunku obiektów geograficznych i ich oznaczeń, stosowaniu różnego rodzaju symboli zastępujących złożone struktury przestrzenne i ich cechy. Celem generalizacji jest dostosowanie mapy do danych potrzeb, zwiększenie jej czytelności kosztem szczegółowości i dokładności.

Wyrysowanie na rysunku Studium oznaczenia granic obszaru ESOCh tak grubą linia przerywaną jest zatem jedynie wynikiem przyjętej generalizacji (uproszczenia) spowodowanego tym, że sam rysunek planu jest opracowaniem małoskalowym oraz koniecznością zapewnienia czytelności umieszczanych na rysunku symboli i oznaczeń.

Po drugie zapisy Studium nie wykluczają w sposób bezwzględny realizacji na obszarze ESOCh obiektów innych niż zabudowa kubaturowa.

Na terenie inwestycji, który nachodzi na oznaczenia graficzne w postaci zielonej przerywanej linii wyznaczającej obszary ESOCh nie jest planowana zabudowa kubaturowa, lecz są to obszary przeznaczone na tereny wypoczynku i rekreacji, chodniki i drogi.

Obowiązujące Studium nie wyklucza możliwości realizacji na obszarze ESOCh tego rodzaju obiektów. W szczególności zaś Studium wprost dopuszcza możliwość realizacji na obszarze ESOCh obiektów budowlanych związanych z rekreacją i turystyką, jak też realizację niezbędnych elementów infrastruktury technicznej i komunikacji (dróg) (2.1.1. Ekologiczny System Obszarów Chronionych (ESOCH)).

Reasumując stwierdzić należy, że zaskarżona uchwała nie pozostaje w sprzeczności z zapisami Studium wyznaczającymi na terenie Miasta Ekologiczny System Obszarów Chronionych.

W sprawie nie doszło więc do naruszenia art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej.

Za nietrafny uznać należy także zawarty w skardze L. F. zarzut obrazy art. 6 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Rada Miasta Lublin przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały nie stosowała przepisów ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym w związku z czym jakiekolwiek zaistniałe ewentualnie naruszenia tej ustawy nie mogą w żaden sposób świadczyć o sprzeczności przedmiotowej uchwały z prawem.

Na marginesie już więc tylko należy zauważyć, że wskazywane przez skarżącego L. F. okoliczności, w tym w szczególności te związane z informacjami zawartymi w prospekcie emisyjnymi (k.12-15 akt sądowych), w żaden sposób nie świadczą o sprzecznym z prawem, czy też nieetycznym zachowaniu dewelopera.

W przywoływanym przez skarżącego prospekcie emisyjnymi faktycznie opisano przeznaczenie terenów istniejące na terenie sąsiadującym z realizowaną wówczas inwestycją.

W prospekcie tym wskazano mi.in.: "Na północ od realizowanej inwestycji - zabudowa wielorodzinna wysoka, istniejąca. Na południe od realizowanej inwestycji - teren pod zabudowę usługową do V kondygnacji nadziemnych. Na wschód od realizowanej inwestycji - teren pod zabudowę wielorodzinną, mieszkaniową do XI kondygnacji nadziemnych. Na zachód od realizowanej inwestycji - droga publiczna al. K." (k.12v akt sądowych).

Z zapisów tych jednoznacznie wynika, że w prospekcie opisano jedynie wynikające z planu miejscowego przeznaczenie terenów sąsiadujących z planowaną inwestycją.

Informacje te są zgodne ze stanem rzeczywistym albowiem takie było (i nadal jest) przeznaczenie tego terenu ustalone w obowiązującym na tym terenie planie miejscowym.

Ani z przedmiotowego prospektu emisyjnego, ani z żadnego innego dokumentu przedłożonego przez skarżących, nie wynika natomiast, by deweloper zapewnił, czy też zagwarantował to, że przeznaczenie tego terenu się nie zmieni (co zresztą nie miało miejsca), ani też, że nie zostaną przez ustawodawcę uchwalone akty prawne, które pozwolą w przeszłości na realizację inwestycji mieszkaniowych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W sprawie nie doszło także do naruszenia art. 7 ust. 17 specustawy mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 7 ust. 17 specustawy mieszkaniowej wójt (burmistrz, prezydent miasta) przedkłada radzie gminy projekt uchwały wraz z opiniami i uwagami oraz wynikiem dokonanych uzgodnień, przy czym w przypadku gdy wniosek, o którym mowa w ust. 1, dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wójt (burmistrz, prezydent miasta) przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.

Jak wynika z uzasadnienie zaskarżonej uchwały dokumenty takie zostały przedstawione Radzie Miasta Lublin wraz projektem uchwały oraz wymaganymi opiniami i uwagami.

Uchwalając przedmiotową uchwałę Rada Miasta Lublin dysponowała więc opracowaniem ekofizjograficznym oraz prognozą oddziaływania na środowisko, sporządzonymi na potrzeby planu miejscowego.

W sprawie nie doszło także do zarzuconego w skardze A. i R. Z.naruszenie art. 7 w zw. z art. 14 specustawy mieszkaniowej w zw. z art. 6 k.p.a. poprzez zaniechanie sporządzenia przez organ szczegółowego uzasadnienia uchwały, tj. wyjaśnienia przesłanek, którymi miasto kierowało się przyjmując konkretne rozwiązania planistyczne.

W kwestii tej w pierwszej kolejności należy zauważyć, że art. 14 specustawy mieszkaniowej stanowi, że do spraw określonych w niniejszym rozdziale nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego.

Przywoływane przez skarżących przepisy kodeksu postępowania administracyjnego nie miały zastosowania przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały w związku z czym nie mogły też zostać naruszone przez organ.

Niezależnie od powyższego należy stwierdzić, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 7 i 14 specustawy mieszkaniowej poprzez zaniechanie sporządzenia przez organ szczegółowego uzasadnienia uchwały, albowiem sporządzone zostało uzasadnienie do projektu zaskarżonej uchwały, które w sposób obszerny i wyczerpujący wyjaśnia przesłanki, którymi kierowała się Rada Miasta Lublin w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. P.

W motywach zaskarżonej uchwały organ odwoławczy rzeczowo wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej podjętego rozstrzygnięcia.

W ślad za organem należy zatem stwierdzić, że uzasadnienie uchwały Rady Miasta Lublin nr 1688/LVI/2024 jest obszerne i szczegółowe. Opisuje wniosek inwestora i postępowanie w sprawie z tego wniosku, z podaniem kolejnych czynności, ich dat, wymaganych prawem sprawdzeń i ogłoszeń, opisem złożonych i uzyskanych w sprawie dokumentów, uzgodnień i opinii. Wykazuje niesprzeczność uchwały ze studium. Wykazuje zachowanie wymaganych specustawą standardów lokalizacji i realizacji inwestycji. Uzasadnienie wymienia kolejno w jakich punktach inwestycja zachowuje ustalenia planu miejscowego, a w jakich jest z nim niezgodna. Uzasadnienie do uchwały zawiera też przytoczenie treści odpowiedniego fragmentu załącznika nr 2 do studium pn. Kierunki, "Rozdział 1. Bilans prognozowanych zmian w zagospodarowaniu terenów" dotyczącego potrzeby przyrostu terenów mieszkaniowych w mieście i prognozowanego w studium przyrostu tkanki osadniczej mieszkaniowej. Uzasadnienie do uchwały zawiera również przytoczenie treści uwag mieszkańców, które zostały wniesione w toku postępowania przygotowującego projekt uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak też - w części końcowej uzasadnienia - odniesienie się przez Radę Miasta do złożonych uwag. Z uzasadnienia do projektu uchwały i przebiegu obrad sesji wynika, że przeznaczenie terenu przy ul. P. na budowę wysokiego budynku mieszkalno - usługowego o wskazanych przez inwestora parametrach, przedstawiona przez inwestora koncepcja urbanistyczno - architektoniczna i wizualizacja inwestycji uzyskały aprobatę radnych Rady Miasta Lublin. Rada Miasta Lublin wyjaśniła również dlaczego na etapie lokalizacji inwestycji nie uwzględniła uwag wniesionych przez mieszkańców.

Gdyby uzasadnionym było odwołanie się w tej kwestii do przepisów kodeksu postępowania administracyjnego należałoby stwierdzić, że uzasadnienie zaskarżonej uchwały zawiera wszystkie elementy wymagane przepisem art. 107 § 3 k.p.a., co umożliwia przeprowadzenie kontroli sądowej wydanego przez organ rozstrzygnięcia.

Nie jest trafny także zarzut skargi A. i R. Z. dotyczący naruszenia art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej poprzez wyrażenie za pośrednictwem zaskarżonej uchwały zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej z pominięciem potrzeb i możliwości rozwoju miasta wynikających z ustaleń tego studium oraz naruszenia art. naruszenie art. 7 specustawy mieszkaniowej w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie dokonania przez organ oceny wniosku inwestora pod kątem stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie objętym inwestycją bez uwzględnienia stanowiska mieszkańców oraz opinii wyspecjalizowanych organów.

Zgodnie z art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej rada gminy, podejmując uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W sprawie powyższy przepis nie został naruszony albowiem z uzasadnienia zaskarżonej uchwały wynika wprost, że Rada Miasta Lublin przy podejmowaniu uchwały brała także pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Po pierwsze słusznie podkreślono w odpowiedzi na skargę, że zgodnie z art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej Rada Gminy ma brać pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, a nie wyłącznie na terenie objętym wnioskiem. Fakt, że Skarżący kupili sobie mieszkania w okolicy terenu inwestycji świadczy jedynie o zaspokojeniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych, ale nie potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy. Potrzeby mieszkaniowe na terenie gminy pozostają ciągle niezaspokojone o czym świadczy duży popyt na mieszkania, ich ciągle rosnące ceny i okoliczność, że każda ilość nowo wybudowanych mieszkań szybko znajduje nabywców.

Rada Gminy dokonała również oceny inwestycji pod kątem potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń obowiązującego Studium.

W uzasadnieniu do projektu uchwały przytoczony został fragment studium wskazujący na takie potrzeby i możliwości. Mianowicie Rada Miasta stwierdziła:

"Odnosząc się do potrzeb i możliwości rozwoju Gminy wynikających z ustaleń studium należy stwierdzić, że w obowiązującym studium, Część II - Kierunki, rozdział 1. Bilans prognozowanych zmian w zagospodarowaniu terenów podano cyt.: "(...) L. jest wskazany w obowiązującym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa L. (Biuro Planowania Przestrzennego, L. 2015) jako ośrodek metropolitalny, gdzie procesy urbanizacyjne będą szczególnie intensywne, co związane będzie z depopulacją niektórych obszarów wiejskich województwa i wzrostem liczby ludności w obszarze metropolitalnym - prognozowany w Studium wzrost liczby o 12% do 381.600 osób (w okresie najbliższych 30 lat). Podobnie potrzeba przyrostu terenów mieszkaniowych nie jest związana wyłącznie z prognozami demograficznymi, ale wynika też z konieczności poprawy warunków zamieszkania, w tym powierzchni mieszkalnej przypadającej na 1 mieszkańca (w L. w 2009 r. wielkość ta wynosiła 24,3 m2, natomiast w krajach Europy Zachodniej: Niemczech - 42,9 m2 /os., Danii - 51,4 m2 /os., Luksemburgu 66,3 m2 /os.). Oprócz potrzeb wynikających z konieczności stałego polepszania warunków bytowych obserwuje się w L. wzrost liczby mieszkań budowanych na wynajem. Porównując projektowane w Studium zmiany w strukturze przestrzennej miasta oprócz znacznego przyrostu tkanki osadniczej: mieszkaniowej (wzrost powierzchni terenów zabudowy śródmiejskiej, wielorodzinnej, jednorodzinnej, przy

jednoczesnym spadku powierzchni terenów zabudowy zagrodowej), aktywności gospodarczej oraz usługowej, zaznacza się wzrost powierzchni terenów usług sportu i rekreacji, zieleni urządzonej związanej z wypoczynkowymi i rekreacyjnymi potrzebami społeczeństwa, w tym zieleń działkowa, zieleni o charakterze publicznym oraz zieleni nadrzecznej i łąkowej (ważnych z punktu widzenia ochrony Ekologicznego Systemu Obszarów Chronionych). W odniesieniu do lasów prognozuje się nieznaczny wzrost (wzmocnienie istniejących siedlisk leśnych poprzez dolesienia). Zmiany te są zgodne z założonym, nadrzędnym celem Studium jakim jest podniesienie jakości przestrzeni i warunków życia w mieście" (k.452 akt administracyjnych).

Trafnie więc skonstatował organ, że w świetle art. 7 ust. 4 zdanie 2 specustawy mieszkaniowej planowana inwestycja mieszkaniowa przy ul. P. w L. przyczyni się, poprzez budowę 115 - 120 nowych mieszkań, do wzrostu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, co jest zgodne z potrzebami i możliwościami rozwoju gminy wynikającymi z ustaleń studium.

Za bezzasadny uznać należy także zarzut podjęcia uchwały bez uwzględnienia opinii wyspecjalizowanych organów.

Rada Miasta w uzasadnieniu projektu uchwały przytoczyła wydane w tej sprawie opinie wyspecjalizowanych organów - wszystkie pozytywne : 1) Wydziału Bezpieczeństwa Mieszkańców i Zarządzania Kryzysowego Urzędu Miasta Lublin, 2) Lubelskiego Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, 3) Centralnego Wojskowego Centrum Rekrutacji Ośrodka Zamiejscowego w Lublinie, 4) Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, 5) Lubelskiego Państwowego Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego, 6) Urzędu Marszałkowskiego Województwa Lubelskiego. Ponadto dokonane zostały wszystkie wymagane przepisami specustawy uzgodnienia z wyspecjalizowanymi organami.

Bezzasadny jest także zarzut dokonania oceny wniosku inwestora bez uwzględnienia stanowiska mieszkańców.

W uzasadnieniu do uchwały nie tylko przytoczona została dokładna treść uwag mieszkańców, ale też w końcowej części uzasadnienia Rada Miasta odniosła się do nich. Rada Miasta uznała, że uwagi dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na dotychczasowe nasłonecznienie i naturalne oświetlenie bloków już istniejących nie mogą być analizowane na etapie ustalenia lokalizacji z uwagi na obowiązujące w tym zakresie wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych, których spełnienie jest wymagane i będzie przedmiotem sprawdzenia w postępowaniu o pozwolenie na budowę, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Wpływ nowej zabudowy na istniejącą infrastrukturę będzie przedmiotem uzgodnień z dysponentami mediów oraz zarządcą drogi publicznej zgodnie z określonymi przez nich warunkami.

W zakończeniu powyższej kwestii warto pokreślić, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że ustawodawca nie uzależnia treści uchwały lub sposobu reakcji rady gminy na wniosek inwestora, od ustaleń organu w zakresie stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy. Celem specustawy mieszkaniowej i przyjętych w niej rozwiązań było uproszczenie i usprawnienie procedur administracyjnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także wprowadzenie szczególnych zasad lokalizacji tych inwestycji. Z tego względu przepisy tej ustawy powinno się interpretować ściśle, zgodnie z ich językowym brzmieniem, a nie rozszerzająco, poprzez formułowanie obowiązków, które nie wynikają wprost z brzmienia obowiązujących przepisów. Brak szczegółowego powiązania uchwały z oceną potrzeb mieszkaniowych nie może być uznany za naruszenie prawa, zwłaszcza uzasadniające stwierdzenie nieważności uchwały (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 1888/22), że przepis art. 8 ust. 1 ustawy z 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych nie zawiera wymogu uzasadniania stanowiska rady gminy w kwestii zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy oraz kierunków rozwoju gminy, a brak szczegółowego powiązania uchwały z oceną potrzeb mieszkaniowych nie może być uznany za naruszenie prawa, zwłaszcza uzasadniające stwierdzenie nieważności uchwały (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2021 r., sygn. akt II OSK 2090/21), że rolą sądu jest ocena, czy rada podejmując zaskarżoną uchwałę wykazała, że miała na uwadze stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające ze studium. W sytuacji, gdy organ uchwałodawczy rozważył powyższe, sąd nie ma kompetencji do polemizowania na temat poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy ani potrzeb i możliwości rozwoju gminy określonych w studium (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 czerwca 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 144/21).

W sprawie niezależnie od oceny stopnia szczegółowości uzasadnienia zaskarżonej uchwały nie budzi wątpliwości to, że przy jej podejmowaniu Rada Miasta Lublin miała na uwadze stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta.

Brak jest wiec podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały z uwagi na jakiekolwiek mankamenty dotyczące uzasadnienia uchwały.

Za nietrafny uznać należy także zarzut naruszenie art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 specustawy mieszkaniowej poprzez wydanie uchwały w oparciu o koncepcję urbanistyczno-architektoniczną przedłożoną przez inwestora, która nie uwzględnia charakteru zabudowy terenu, na której jest lokalizowana i jej okolicy oraz nie wiąże przestrzennie planowanej inwestycji z terenami otaczającymi.

Po pierwsze trafnie podkreślił organ, że przedstawiona przez inwestora koncepcja urbanistyczno - architektoniczna spełnia wymagania art. 6 specustawy. Uzasadnia ona rozwiązania funkcjonalno - przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ta ma być zlokalizowana. Zawiera informacje w zakresie struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenie podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu; przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu; powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi. Do koncepcji urbanistyczno-architektonicznej została załączona wizualizacja proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Jak wskazywano już wyżej z akt sprawy wynika, że teren przy skrzyżowaniu ul. P. z al. K. jest już zabudowany jest pięcioma wysokimi budynkami (14-15 kondygnacji) mieszkalnymi z usługami na niższych kondygnacjach, w tym znajduje się tam 15-kondygnacyjny budynek, w którym lokal mieszkalny posiada jeden ze skarżących.

W takiej sytuacji lokalizacja kolejnego szóstego analogicznego budynku mieszkalnego o wysokości 14 kondygnacji, z usługami w parterze, stanowi więc kontynuację istniejącego sposobu zabudowy terenu jak też realizuje również cel, jakim jest zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

Nie sposób jest więc stwierdzić, aby Rada Miasta Lublin podejmując uchwałę nr 1688/LVI/2024 naruszyła już istniejący na tym terenie ład przestrzenny. Przeciwnie koncepcja urbanistyczno-architektoniczną przedłożona przez inwestora pozwala na stwierdzenie, że wysoka zabudowa już istniejąca w pobliżu terenu inwestycji wraz z planowaną inwestycją stworzą razem osiedle mieszkaniowe, na którym zachowany zostanie określony i istniejący już na tym terenie ład przestrzenny.

Z tych też względów i w związku z przywołanymi wyżej przepisami, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.