Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 813/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1 i art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.),, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] października 2016 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] października 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy w pkt 1 i 2 decyzję Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia [...] lipca 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty dla K. G. odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie S., gmina B., oznaczoną numerem geodezyjnym działki [...] o pow. 1,8230 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej, oraz uchylił tę decyzję w pkt 3 i umorzył w tym zakresie postępowanie przed organem I instancji.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] października 2014 r., znak [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie S., gmina B., oznaczonej jako działka o nr geod. [...] o pow. 1,8230 ha, stanowiącej własność K. G. poprzez zezwolenie dla P. S.A. w K. (dalej: spółka) na założenie i przeprowadzenie przez wymienioną działkę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r., uzupełnionym wnioskami z dnia [...] listopada 2015 r., z dnia [...] listopada 2015 r. i z dnia [...] czerwca 2016 r., w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., spółka wystąpiła do Starosty S. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania należnego K. G., z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii.

Starosta S. decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., znak [...], ustalił na rzecz K. G. odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie S., gmina B., oznaczoną numerem geodezyjnym działki [...] o pow. 1,9230 ha dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości, tj. [...] października 2014 r. oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na kwotę 22,00 zł. Jednocześnie Starosta S. zobowiązał spółkę do jednorazowej zapłaty odszkodowania na rzecz K. G., a ponadto decyzji nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie odszkodowanie oparte na treści art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest następstwem decyzji starosty z dnia [...] października 2014 r., nr [...], ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze umożliwiającym realizację odcinka trasy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP na terenie gminy B., przyjętym Zarządzeniem Zastępczym Wojewody Podlaskiego z dnia 16 lipca 2014 r. (Dz. Urz. Woj. Podl. z dnia 21 lipca 2014 r., poz. 2689), w którym nieruchomość tę przeznaczono pod budowę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, a jego obowiązek powstał z chwilą zrealizowania inwestycji.

Dalej organ wskazał, że wykonawca linii 400 kV w związku z realizacją inwestycji nie wchodził na teren, ani w inny sposób nie korzystał z nieruchomości nr [...] w obrębie S., gmina B., a podczas wizji lokalnej na gruncie w dniu [...] marca 2016 r. nie stwierdzono szkód na gruncie. Wobec powyższego kwestia odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń związanych z budową linii 400 kV, wynikające z treści art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie była rozpatrywana w niniejszym postępowaniu.

W ocenie organu dowodem określającym wysokość odszkodowania jest operat szacunkowy, który jest podstawą ustaleń faktycznych i podlega ocenie organu administracji prowadzącego postępowanie. Powołany przez organ biegły - rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr [...] sporządził na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2016 r. w zakresie określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego nie ustalano wartości szkód tymczasowych powstałych wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, ponieważ wykonawca linii 400 kV w związku z realizacją inwestycji nie wchodził na teren, ani w inny sposób nie korzystał z nieruchomości nr [...] w obrębie S., gmina B. Rzeczoznawca majątkowy określił więc tylko wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją opisanej wyżej inwestycji. W operacie rzeczoznawca majątkowy opisał, że wyceniana działka nr [...] stanowi nieruchomość gruntową rolną niezabudowaną, wykorzystywaną rolniczo, z dostępem do drogi polnej i drogi asfaltowej. Zaprojektowana i wykonana linia elektroenergetyczna 400 kV E. -Granica RP zlokalizowana na działce [...], posiada szerokość pasa 70 m i zajmuje powierzchnię w strefie pasa technologicznego 26 m2. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg tej linii w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem R (teren rolniczy) i mieści się w granicach pasa technologicznego. Zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy ww. linii elektroenergetycznej jest wynikiem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w pasie gruntu wskazanym w decyzji starosty ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zależy ona od czterech czynników (§ 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.), a mianowicie: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. W przypadku wycenianej działki pierwszy i drugi czynnik w przypadku gruntów rolnych jest pomijany. Rzeczoznawca dokonał analizy trzeciego czynnika i wskazał, że w przypadku działki nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu rolnego tylko w strefie oddziaływania linii. Analizując zaś czwarty czynnik biegły stwierdził, iż skutki udostępnienia są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Ostatecznie biegły określił wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości ze względu na trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym na powierzchni 26 m2 w kwocie 22,00 zł.

Dalej organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej nieruchomości określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Autor operatu dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonał analizy transakcji nieruchomości (w okresie od 2014 r. do 2016 r., które zamieszczone zostały w tabeli na str. 22-23 operatu), położonych na terenie gminy B. i R. Rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określił przyjmując do analizy ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej. Przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa uwzględnił w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu rolnym. Zdaniem organu, przedmiotowy operat szacunkowy jest wiarygodny i odpowiada zasadom wynikającym z przepisów prawa, a zatem może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Odwołanie od decyzji Starosty S. wniosła K. G.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] października 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S. z dnia [...] lipca 2016 r. w pkt 1 i 2, a ponadto uchylił tę decyzję w pkt 3 (dotyczącej rygoru natychmiastowej wykonalności) i umorzył postępowanie w tym zakresie przed organem I instancji. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy omówił zasady ustalania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przytoczył w tym zakresie treść przepisów art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Wojewoda wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Ponadto ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji dokonał wnikliwej analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. W operacie tym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości rolnych, która objęła transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od 2014 r. do 2016 r. Starosta S., zdaniem organu odwoławczego, trafnie uznał, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy i na jego podstawie dokonał ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą własność odwołującej się. Na str. 4-6 swojej decyzji organ I instancji dokonał merytorycznej oceny operatu szacunkowego, porównując metodę zastosowaną do wyceny, oraz czynniki wpływające na wycenę wartości nieruchomości oraz wysokości poniesionych szkód z przepisami obowiązującego prawa.

Zdaniem organu odwoławczego, należy w pełni podzielić wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w treści operatu szacunkowego. Operat ten nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość, oznaczoną nr geod. [...], linii elektroenergetycznej 400 kV, jest prawidłowa.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego ma być wartością rynkową, którą ustala się w oparciu o akty notarialne. Subiektywne odczucie strony o wartości odszkodowania nie poparte żadnymi wiarygodnymi dowodami, nie może stanowić okoliczności uzasadniającej zmianę wartości odszkodowania. Nie może być też uznany za uzasadniony zarzut dotyczący odcięcia przez pas technologiczny linii elektroenergetycznej dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej. Pas technologiczny jest jedynie umownym obszarem oddziaływania linii elektroenergetycznej i w żaden sposób nie uniemożliwia, ani nie utrudnia dostępu tej nieruchomości do drogi publicznej.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że organ I instancji w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania przeprowadził szczegółowe, wszechstronne i wnikliwe postępowanie zmierzające do wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, a tym samym z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 § 1 i 80 k.p.a. Strona skarżąca mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia, do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n., ale tego nie zrobiła.

Na koniec organ wskazał, że skoro inwestor cofnął wniosek o nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji organu I instancji, postępowanie w tym zakresie stało się bezprzedmiotowe, dlatego też skarżoną decyzję w części dotyczącej nadania ww. rygoru należało uchylić i umorzyć w tym zakresie postępowanie przed organem I instancji.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła K. G., w której zarzuciła:

1. Naruszenie art. 128 ust. 4 u.g.n. Wadliwość w stosowaniu prawa materialnego - art. 128 ust. 1 u.g.n. polega na:

a) braku ustalenia odszkodowania za dalsze korzystanie z nieruchomości przez inwestora w celu naprawy i konserwacji urządzeń znajdujących się w obszarze pasa technologicznego,

b) braku ustalenia odszkodowania za utratę wartości nieruchomości w związku z oddziaływaniem elektromagnetycznym inwestycji na całą nieruchomość,

c) braku wzięcia pod uwagę faktu, iż skarżąca przed rozpoczęciem postępowania w sprawie inwestycji liniowej złożyła wniosek o przekształcenie działki na działkę budowlaną, co powinno skutkować potraktowaniem nieruchomości jako gruntu o charakterze budowlanym przy jej wycenianiu.

2. Naruszenie art. 6, 7 ,8 ,10, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez brak należytego, wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, wybiórczą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, naruszenie zasady działania w granicach i na podstawie prawa, błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie oraz naruszenie zasady podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli; naruszenie zasady postępowania w sposób prowadzący do pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli i wydanie decyzji nie odpowiadającej prawu.

3. Naruszenie art. 11 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. poprzez niedokonanie przez organ I instancji pełnej oceny materiału dowodowego i brak odniesienia się w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji do podniesionych przez stronę zarzutów i wniosków.

4. Naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. poprzez przyznanie waloru rzetelności operatowi szacunkowemu w sytuacji, gdy operat szacunkowy zawierał błędy i nie odzwierciedlał rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat w przedmiotowej sprawie nie uzasadnił wyboru nieruchomości podobnych, ani nie wskazał, czy wziął pod uwagę wniosek właścicielki o zmianę przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego. Zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło na całej nieruchomości, a nie jak przyjął rzeczoznawca jedynie w obszarze pasa technologicznego. Ponadto rzeczoznawca nie wskazał, jaki wpływ na wycenę nieruchomości ma cel wywłaszczenia.

Zdaniem skarżącej, oba organy uchyliły się od merytorycznej oceny operatu szacunkowego przyjmując, iż został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w związku z czym nie podlega ocenie merytorycznej ze strony organu. Rzeczoznawca oparłszy się m.in na § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazał, iż do nieruchomości rolnych nie bierze się pod uwagę pkt 1 i 2 zaś jedynie pkt 3 i 4 wskazanego przepisu. Nie wyjaśnił przy tym, dlaczego nie bierze pod uwagę zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości.

W ocenie skarżącej, organy miały także obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej celem wyjaśnienia powstałych wątpliwości, ale tego nie zrobiły. Rozprawa administracyjna z udziałem rzeczoznawcy majątkowego winna być zorganizowana po sporządzeniu operatu i po umożliwieniu stronie zgłoszenia do niego uwag.

Skarżąca podniosła również, że na obniżenie wartości nieruchomości po wybudowaniu na niej urządzenia infrastruktury technicznej wpływa uprawnienie inwestora do każdorazowego korzystania z niej w celu dokonania konserwacji lub usunięcia awarii tegoż urządzenia w granicach wyznaczonych w art. 124 ust. 6 u.g.n. Skoro bowiem po wybudowaniu na nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej właściciel jest zobowiązany udostępnić ją dla czynności określonych przepisem art. 124 ust. 6 u.g.n. i który to obowiązek podlega egzekucji administracyjnej, to omawiane uprawnienie inwestora stanowi obciążenie danej nieruchomości zmniejszające jej wartość bowiem właściciel nieruchomości nie może z wyłączeniem kogokolwiek korzystać z niej. Organy zaś kwestii tej nie rozpatrzyły.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Przysługuje ono uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 10 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu administracji jest bowiem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia szkody poniesionej przez skarżącą w związku z wybudowaniem przedmiotowej linii energetycznej. Stawianie w skardze zarzutów niewyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wybiórczą ocenę materiału dowodowego, czy też naruszenie zasady działania w granicach prawa i na podstawie prawa, przy braku określenia, na czym naruszenia te miałyby polegać, uznać należy za gołosłowne.

Kwestią inną natomiast jest to, czy organy oceniając przedmiotowy operat szacunkowy zrobiły to z należytą starannością i czy odniosły się w pełni do stawianych przez skarżącą temu operatowi, zarzutów. Sąd podziela częściowo zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia art. 11 k.p.a. i art. 107 § 1 k.p.a. dotyczące tego, że organy nie odniosły się w pełni do jej zarzutów i wniosków. W szczególności uzasadnienie decyzji organu II instancji sprowadza się do przywołania zastosowanych przepisów i omówienia zasad odnoszących się do wyliczania odszkodowania oraz podtrzymania ustaleń organu I instancji. Brak jest w nim rozpoznania sprawy od początku, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Pamiętać jednak trzeba, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej natomiast stwierdzone naruszenie takiego wpływu nie miało. Szczegółowa analiza w tym względzie nastąpi przy omawianiu zarzutów dotyczących prawa materialnego.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że sprawa niniejsza jest nietypowa. Jak wynika bowiem z przedmiotowego operatu szacunkowego oraz z decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z działki nr [...] (patrz załącznik graficzny nr 1 do decyzji), linia energetyczna przebiega po działce nr [...], za którą jest droga, a dopiero za tą drogą znajduje się działka nr [...]. A zatem przez działkę nr [...] nie tylko nie przebiega przedmiotowa linia, ale nawet pas technologiczny tej linii tylko częściowo (wąskim paskiem) obejmuje tę działkę i przebiega wzdłuż drogi i wzdłuż tej działki (i od strony drogi), zajmując w sumie tylko 26 m2 tej działki. Powyższe oznacza, że ani na etapie budowania linii inwestor nie wkraczał na tę działkę, gdyż dojazd miał ze wskazanej drogi, ani też na etapie funkcjonowania linii nie będzie potrzeby wkraczania na działkę skarżącej. Stąd rzeczoznawca majątkowy nie wyliczał szkód wyrządzonych na działce, bo ich nie było, a zajął się jedynie wyliczeniem obniżenia wartości działki ze względu na powstanie przedmiotowej linii.

Jako niezasadny należy uznać zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 78 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w oparciu o błędny operat szacunkowy, który nie uwzględnił właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania. Przeznaczenie nieruchomości w pasie technologicznym przedmiotowej linii zostało określone już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony symbolem R, czyli jako tereny rolnicze. Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu. Zresztą z zebranego materiału dowodowego wynika także, że przedmiotowy obszar jest użytkowany jako grunt orny. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości skarżącej oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z dwóch gmin, gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 20.463,85 zł, a najwyższa kwotę 40.733,20 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha wyniosła kwotę 36.515,02 zł, a zatem plasuje się blisko cen maksymalnych występujących na analizowanym obszarze. Skarżąca pomimo sprecyzowania w/w zarzutów, w żadnym miejscu swojej skargi nie zarzuciła, że w operacie przyjęto nieprawidłowe działki do porównania, albo że wartość 1 ha jej nieruchomości jako działki rolnej jest wyliczona nieprawidłowo. Skarżącej chodzi raczej o to, że należało traktować jej działkę inaczej niż rolną już z samego faktu ubiegania się przez nią o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną. W tym względzie należy więc zauważyć, że stanowisko te jest całkowicie niezasadne. Nawet uzyskanie przez skarżącą zmiany przeznaczenia działki znajdującej się poza pasem technologicznym przedmiotowej linii nijak nie wpłynie na przeznaczenie działki objętej tym pasem, gdyż przeznaczenie w pasie wynika z planu miejscowego i bez zmiany tego planu zawsze będzie miało przeznaczenie rolne.

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącej odnośnie naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w księgach wieczystych dotyczących przedmiotowej nieruchomości oznaczonej nr [...] zawarte są zapisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdzie jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomości w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię działki, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tej działki w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor ani na podstawie uzyskanej decyzji z dnia 8 października 2014 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, ani też z przytoczonych powyżej zapisów wprowadzonych w księdze wieczystej, nie jest uprawniony do korzystania z działki skarżącej w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wkraczającego na działkę skarżącej (w sumie 26 m2). Słusznie zatem organy przyjęły w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie bowiem podniesiono w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. akt I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej.

Sąd podziela także stanowisko organów, że w niniejszym postępowaniu należało szacować tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącej planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16).

Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących naruszenia art. 128 ust. 1 i ust. 4 u.g.n. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Szczecinie z dnia z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16, odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostanie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, ani rekompensaty z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła jedynie odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, nie wyliczając zaś odszkodowania związanego z poniesionymi przez skarżącą szkodami, gdyż szkody takie nie wystąpiły. W zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegła przytoczyła czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówiła. Następnie wyjaśniła, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie wystąpią i stąd analiza ich jest w operacie pominięta. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości biegła uznała, że on istnieje, a następnie dokonała jego analizy. Jeśli zaś chodzi o czynnik czwarty, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej, to biegła wyjaśniła, że obciąża on nieruchomość, jednakże skutki udostępniania są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Dalej biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, wg. § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 26 – 28) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła na jej wyliczenie w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działki o nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie pod pkt b). Dalej biegła przeprowadziła analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości i dokonała wyliczenia tego zmniejszenia. Pośród przedstawionych czynników i współczynników wziętych do obliczeń, znalazł się i współczynnik Sz, którego wartość zwiększono o 20%, a który dotyczy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.h.

Organ odwoławczy nie wypowiedział się odnośnie stanowiska rzeczoznawcy majątkowej w zakresie analizy możliwości wystąpienia przesłanek określonych w § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia. Jednakże w ocenie Sądu, w stanie faktycznym niniejszej sprawy, nie wystąpiły przesłanki wpływające na zmniejszenie wartości nieruchomości ze względu na zmianę warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości. Zarówno bowiem z wypisów z ewidencji gruntów dla działki nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową działkę, wynika jednoznacznie, że ma ona przeznaczenie gruntów ornych. Ani sam przebieg wąskim paskiem przez działkę przedmiotowej linii, ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tej działki w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym jej przeznaczeniem, czyli jako działki rolnej. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie. Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej.

W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 27 operatu. Zdaniem Sądu, zarówno skarżąca, jak i organ II instancji, częściowo nieprawidłowo interpretują przyjętą przez biegłą metodę szacowania i dokonane wyliczenia. Skarżąca twierdzi, że odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości nie objęło szkód, które wynikną w związku z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii elekroenergetycznej, zaś organ stwierdził, że zgodnie z art. 124 ust. 6 u.g.n. szkody te wylicza się po ich wystąpieniu. Tymczasem podkreślenia wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości, ale zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącej będącej właścicielem nieruchomości.

Sąd podziela natomiast stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżąca także nie wystąpiła do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożyła też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, mimo wykazanych przez Sąd naruszeń, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.