Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 16/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2024-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 216 ust. 2 pkt 3, art. 136 ust. 3
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Barbara Romanczuk (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Elżbieta Lemańska, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 marca 2024 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Gminy Białystok na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 5 grudnia 2023 r. nr WG-VI.7534.201.2023.PŁK w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 5 grudnia 2023 r. nr WG-VI.7534.201.2023.PŁK Wojewoda Podlaski utrzymał w mocy decyzję Starosty Kolneńskiego z 31 października 2023r. znak GN.6821.3.2020 w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, położonej w Białymstoku, obręb [...] – P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0579 ha, stanowiącej własność Gminy Białystok

Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu 2 czerwca 2020 r. J.B. oraz J.K. wystąpili do Prezydenta Miasta Białegostoku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości położonej w Białymstoku, obręb [...] – P., oznaczonej jako działka nr [...]. Wskazali, że cel publiczny, na realizację którego Skarb Państwa nabył nieruchomość, nie został zrealizowany.

Postanowieniem z 4 września 2020 r. Wojewoda Podlaski wyznaczył do załatwienia sprawy Starostę Kolneńskiego. Ustalił bowiem, że zawnioskowana do zwrotu nieruchomość wchodzi w skład nieruchomości stanowiących własność Gminy Białystok.

W związku ze śmiercią wnioskodawcy J.K. postępowanie było zawieszone w okresie 4 marca 2021 r. – 15 września 2022 r. aż do ustalenia następcy prawnego, którym została D.B. (k. 49 akt adm.). Uzyskała ona przymiot strony postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (wnioskodawcy).

Przeprowadzono w sprawie dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił wartość rynkową prawa własności spornej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na kwotę 35.985 zł, a kwotę zwaloryzowanego odszkodowania na kwotę 5.646,94 zł.

Decyzją z dnia 31 października 2023 r., znak: GN.6821.3.2020, Starosta Kolneński, w pkt 1 zwrócił J.B. i D.B. na współwłasność w udziałach po 1/2 części, nieruchomość położoną w Białymstoku w obrębie [...] - P., oznaczoną jako działką nr [...] o powierzchni 0,0579 ha, projektowaną do wydzielenia z działki nr [...] o powierzchni 0,2807 ha (zgodnie z projektem podziału, przyjętym do państwowego powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Białymstoku w dniu 31 sierpnia 2023 r. pod identyfikatorem [...]), stanowiącą obecnie własność Gminy Białystok, o uregulowanym stanie prawnym w księdze wieczystej [...]; w pkt 2 ustalił wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 35 985,00 zł; w pkt 3 ustalił wysokość zwaloryzowanego odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...], stanowiącą część wywłaszczonej (nabytej) w 1988 r. na rzecz Skarbu Państwa od A.P. i D.K. nieruchomości, na kwotę 5 646,94 zł; w pkt 4 zobowiązał J.B. i D.B. do zwrotu na rzecz Gminy Białystok kwoty 5 646,94 zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna - w ten sposób, że każda ze współwłaścicielek (stosownie do udziału określonego w pkt 1) uiści po 2 823,47 zł; w pkt 5 stwierdził, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu; w pkt 6 odmówił zwrotu nieruchomości, położonej w Białymstoku w obrębie [...] - P., oznaczonej działką nr [...] o powierzchni 0,2228 ha, projektowaną do wydzielenia z działki nr [...] o powierzchni 0,2807 ha (zgodnie z projektem podziału, przyjętym do państwowego powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Białymstoku w dniu 31 sierpnia 2023 r. pod identyfikatorem [...]), stanowiącą część wywłaszczonej (nabytej) w 1988 r. na rzecz Skarbu Państwa od A.P. i D.K. nieruchomości, o uregulowanym stanie prawnym w księdze wieczystej [...], w której jako właściciel ujawniona jest Gmina Białystok; w pkt 7 zatwierdził projekt podziału nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,2807 ha, położonej w Białymstoku w obrębie [...] - P., na działki: nr - [...] o powierzchni 0,0579 ha, nr [...] o powierzchni 0,2228 ha, zgodnie z załącznikiem mapowym, przyjętym do państwowego powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Białymstoku w dniu 31 sierpnia 2023 r. pod identyfikatorem [...], 2 stanowiącym integralną część niniejszej decyzji; w pkt 8 stwierdził, iż niniejsza decyzja stanowi podstawę zmian wpisów w księdze wieczystej [...].

Organ pierwszej instancji ustalił, że poprzednicy prawni wnioskodawczyń (A. i S. P.) na mocy aktu własności ziemi z 1974 r. stali się właścicielami gospodarstwa rolnego, które składało się z kilku działek, w tym m.in. z działki nr [...]. W 1987 r. A.P. oraz jej córka D.K. nabyły spadek po zmarłym S.P. w udziałach po ½ części gospodarstwa rolnego każda. W konsekwencji stały się właścicielkami całego gospodarstwa rolnego w częściach. Aktem notarialnym Rep. A nr [...] z [...] listopada 1988 r. współwłaścicielki sprzedały Skarbowi Państwa działkę nr [...] wraz z innymi działkami stanowiącymi gospodarstwo rolne – z przeznaczeniem częściowo pod projektowane usługi osiedlowe, projektowaną zabudowę jednorodzinną szeregową i bliźniaczą, poszerzenie i projektowaną ulicę, pas linii energetycznej, pod przemysł i bazy przemysłowo-składowe, częściowo pod zieleń leśną. Z kolei z pisma Kierownika Oddziału Wydziału Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miejskiego w Białymstoku z 15 listopada 1988 r. znak UAN.II-U/8331A/496/88 wynika, że działka nr [...] znajdowała się na obszarze obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr XI/83/86 z 17 kwietnia 1986 (Woj. Dz. Urz. nr 11 poz. 120 z 30 kwietnia 1986 r.) oraz miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla P. zatwierdzonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr VI/44/85 z 30 maja 1985 r. (Woj. Dz. Urz. nr 8 poz. 146 z 31 maja 1985 r.). Zgodnie z tymi dokumentami działka nr [...] znajdowała się na terenie przewidzianym pod usługi, a częściowo pod zieleń leśną. Według założeń planu ogólnego działka położona była w granicach obszaru oznaczonego symbolem 3BIV 2RL, UO - "istniejące tereny leśne i usługowe - utrzymuje się na perspektywę". W myśl planu szczegółowego działka nr [...] usytuowana była na obszarach, oznaczonych symbolami:

- "US-1" - teren projektowanego ogródka jordanowskiego jako formy rekreacji dla dzieci i młodzieży osiedla;

- "Ls" - tereny leśne. Lasy prywatne jako lasy ochronne o charakterze rekreacyjno

wypoczynkowym mieszkańcom osiedla, o wartościowym drzewostanie. Przez tereny leśne przebiegają istniejące, zachowane ciągi piesze jako skróty dojść do części osiedla.

Na działce zaprojektowana została także ulica układu obsługującego (lokalna willowa Lw) tereny zabudowy jednorodzinnej wewnątrz jednostki strukturalnej /osiedla/. Szerokość w liniach rozgraniczających 12,0-20,0 m. Liczba pasów ruchu 1 x 2 wyjątkowo.

Starosta wskazał także, że obecnie w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu P. działka nr [...] zapisana jest na własność Gminy Białystok. Składa się ona w części z użytku leśnego klasy VI (Ls VI) oraz w części z gruntu omego klasy VI (R VI). Dla nieruchomości została założona księga wieczysta [...], w której na podstawie decyzji Wojewody Białostockiego nr GG.1.0181/01/2255/91 z dnia 6 sierpnia 1991 r. jako właściciel ujawniona jest Gmina Białystok.

Mając tak ustalony stan faktyczny Starosta wskazał, że orzeczenie o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości w przedmiotowej sprawie powinno poprzedzać ustalenie, iż umowa zbycia sprzedaży – akt notarialny z [...] listopada 1988 r. została zawarta w związku z zamiarem wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne, z zachowaniem procedury wywłaszczeniowej określonej we właściwym przepisie prawa obowiązującym w dniu zawarcia umowy.

Analizując z tej perspektywy materiał dowodowy organ wskazał, że według dokumentacji archiwalnej z 1988 r. prowadzono rokowania dotyczące przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości nr [...], [...], [...], [...] i [...], a przedstawiciel Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w Białymstoku proponował współwłaścicielkom nabycie nieruchomości do zasobu gruntów państwowych za kwotę 4.000.000 zł. Istniała też tożsamość celów, na które przeznaczone były nieruchomości w obowiązującym od 1988 r. planie miejscowym osiedla P., celów wynikających z protokołu rokowań oraz celów wymienionych w treści aktu notarialnego. Przeprowadzenie rokowań oraz wytyczne planu szczegółowego osiedla P. wskazują na przymusowy charakter zbycia nieruchomości. Dodatkowo J.B. w piśmie z 1 grudnia 2022 r. wskazała, że jej babcia i mama nie chciały, aby doszło do sprzedaży nieruchomości. Organ powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wynika, że nabycie przez Skarb Państwa nieruchomości na cele publicznoprawne, także w trybie umowy, stawiało jednostkę w sytuacji przymusowej. Umowy takie miały szczególny charakter, stanowiły w zasadzie efekt negocjacji poprzedzających postępowanie wywłaszczeniowe, a zatem nie były w pełni dobrowolne. Były zawarte z zastrzeżeniem wywłaszczenia w razie niedojścia do skutku podpisania aktu notarialnego.

Zdaniem Starosty całokształt okoliczności sprawy wskazywał, że umowa sprzedaży z 1988 r. była zawarta pod przymusem wywłaszczenia, a więc ma do niej zastosowanie tryb zwrotu uregulowany w art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), z wyłączeniem konieczności badania zachowania terminów wynikających z art. 137 u.g.n. (które zaczęły obowiązywać 1 stycznia 1998 r. oraz 22 września 2004 r.). W przedmiotowej sprawie terminy wskazane w art. 137 ust. 1 pkt 1 i 2 nie mają bowiem znaczenia dla oceny zbędności, gdyż Skarb Państwa nabył własność między innymi działki nr [...] aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia [...] listopada 1988 r. w trybie i okresie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99). W świetle powyższego, ustalając cel wywłaszczenia (nabycia) oraz oceniając zbędność działki nr [...] na cel wywłaszczenia (nabycia) przez Skarb Państwa należy opierać się na przepisach, na podstawie których doszło do wywłaszczenia (nabycia), czyli przepisach u.g.g.w.n. obowiązującej w dniu zawarcia aktu notarialnego. W oparciu o zgromadzony materiał ustalono, że aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] listopada 1988 r. nieruchomości stanowiące własność A.P. i D.K. zostały sprzedane Skarbowi Państwa częściowo pod: projektowane usługi osiedlowe, projektowaną zabudowę jednorodzinną szeregową i bliźniaczą, poszerzenie i projektowaną 8 ulicę, pas linii energetycznej, pod przemysł i bazy przemysłowo-składowe, a częściowo pod zieleń leśną. Zgodnie z przedłożonym do aktu notarialnego pismem Urzędu Miejskiego w Białymstoku Wydziału Urbanistyki Architektury i Nadzoru Budowlanego wynika, że dla obszaru na którym jest położona między innymi działka nr [...] został opracowany miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku oraz miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego osiedla P.. Generalizując, według założeń tych opracowań planistycznych działka nr [...] została zbyta pod usługi, a częściowo pod zieleń leśną, realizowane w ramach istniejącej i projektowanej zabudowy jednorodzinnej. Obecnie działka nr [...] nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku, zatwierdzonym Uchwałą Nr XII/165/19 Rady Miasta Białystok z dnia 18 czerwca 2019 r., działka leży na obszarze oznaczonym symbolem 4ZL - tereny lasów. Umowa sprzedaży nieruchomości, w tym działki nr [...] została zawarta w okresie obowiązywania ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1982 r. Nr 11 poz. 79, ze zm.), zwanej dalej u.o.o.g.r.l. Art. 11 ust 1 i 5 u.o.o.g.r.l. w brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia opisanego aktu notarialnego traktuje, że między innymi grunty leśne znajdujące się w granicach administracyjnych miast zalicza się do lasów ochronnych, a ich granice ustala się w planach zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl art. 11 ust. 3 u.o.o.g.r.l. wskazującego, iż "w lasach ochronnych nie mogą być wznoszone budynki i budowle, z wyjątkiem służących gospodarce leśnej, obronności kraju i bezpieczeństwu wewnętrznemu, oznakowaniu nawigacyjnemu, ochronie zdrowia oraz wypoczynkowi i obsłudze turystów", wynika, iż obszar (przestrzeń) porośnięty roślinnością leśną nie musi podlegać jakiemukolwiek zagospodarowaniu i uzupełnieniu o różne formy architektoniczne. Może pozostać w stanie pierwotnym. Z pozyskanej dokumentacji archiwalnej wynika, że działka nr [...] na dzień wywłaszczenia (nabycia) przez Skarb Państwa stanowiła grunty leśne (w przeważającej części) oraz grunty rolne. W aktualnym operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu P. działka oznaczona jest tak samo - jako grunty leśne (las klasy VI o powierzchni 0,2270 ha) i grunty rolne (rola klasy VI o powierzchni 0,0537 ha). Oględziny przeprowadzone w dniu 8 września 2023 r, przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana P.G. wskazują, iż działka w całości jest zadrzewiona i zakrzaczona. Powyższy stan zagospodarowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w mających wyłączenie charakter poglądowy ortofotomapach z lat: 1996, 2005, 2006, 2011, 2013, 2018, 2022, dostępnych w serwisie Miejski System Informacji Przestrzennej Białegostoku. Dodatkowo wskazują one, że sposób korzystania z tego terenu nie zmieniał się na przestrzeni lat. Obecny stan zagospodarowania wywłaszczonej (nabytej) przez Skarb Państwa działki nr [...] świadczy, że cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części nieruchomości, tj. na tej porośniętej drzewostanem leśnym. Istniejący na działce las, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla P. z dnia 30 maja 1985 r., stał się lasem ochronnym o charakterze rekreacyjno - wypoczynkowym. Wynika, stąd, że cel wywłaszczenia (nabycia) aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] listopada 1988 r. w zakresie przeznaczenia terenu pod zieleń leśną został zrealizowany. O aktualności wykorzystania działki na cel wywłaszczenia (nabycia) przemawia obecny kierunek jej zagospodarowania w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku z 2019 r. jako tereny lasów.

Jednocześnie z zebranego materiału dowodowego można było wywieść, że na pozostałej części działki nr [...] nigdy nie doszło do rozpoczęcia prac związanych z celem wywłaszczenia pod usługi. Dało to podstawę do uznania, że teren ten stał się zbędny Skarbowi Państwa na cel nabycia. W związku z tym postanowieniem GN.6821.3.2020 z dnia 15 czerwca 2023 r. powołano geodetę Pana A.I. jako biegłego do opracowania projektu podziału działki nr [...]. Celem opracowania było wydzielenie powierzchni, na której nie zrealizowano inwestycji. Zgodnie z projektem podziału działki nr [...] o powierzchni 0,2807 ha, przyjętym do państwowego powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w Białymstoku w dniu 31 sierpnia 2023 r. pod identyfikatorem [...] zostały wydzielone nowoprojektowane działki nr [...] o powierzchni 0,0579 ha i [...] o powierzchni 0,2228 ha. Na działce nr [...] cel wywłaszczenia pod usługi nie został zrealizowany, natomiast działka nr [...] została wykorzystana na cel wywłaszczenia (nabycia) - pod zieleń leśną. W oparciu o przywoływane powyżej oględziny przeprowadzone w dniu 8 września 2023 r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Pana P.G. ustalono, że nowoprojektowana działka nr [...] położona jest w sąsiedztwie ul. [...] (od strony północnej) oraz terenów niezabudowanych, leśnych (z pozostałych stron), na skraju obrębu P., w jego południowej części. Działka jest niezabudowana, porośnięta drzewostanem i zakrzeczeniami o walorach drewna opałowego. Nie posiada doprowadzonych przyłączy. W ul. [...] usytuowana jest infrastruktura komunalna telekomunikacyjna. Dojazd do działki jest nieutwardzony. Na dzień wywłaszczenia (zbycia) nieruchomość była niezabudowana i niezagospodarowana. W oparciu o oględziny oraz udostępnioną dokumentację ustalono, że stan działki nr [...], w części stanowiącej nowoprojektowaną działkę nr [...] w dniu wywłaszczenia (zbycia) na rzecz Skarbu Państwa jest tożsamy z tym z dnia wizji terenowej dla potrzeb wyceny. Znajduje to potwierdzenie w mających wyłączenie charakter poglądowy przywołanych wyżej ortofotomapach z serwisu Miejski System Informacji Przestrzennej Białegostoku. Natomiast w stosunku do pozostałej części - działki nr [...] o pow. 0,2228 ha - nie zachodzą przesłanki do orzeczenia o jej zwrocie.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 136 ust. 3 u.g.n., warunkujące zwrot części wywłaszczonej (nabytej) nieruchomości - nowoprojektowanej działki nr [...] o powierzchni 0,0579 ha, położnej w obrębie P. w Białymstoku. Po pierwsze, zbycie przez A.P. i D.K. aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] listopada 1988 r. na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...] było związane z wywłaszczeniem, a więc zagrożone przymusowym odjęciem w drodze decyzji administracyjnej prawa własności nieruchomości. Po drugie - z pierwotnym żądaniem zwrotu wystąpili spadkobiercy poprzednich właścicielek. I po trzecie, z zebranych dokumentów, jak i oględzin przeprowadzonych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wynika, że część nieruchomości, oznaczona nowoprojektowaną działką nr [...] stała się zbędna na cel wywłaszczenia (nabycia) przez Skarb Państwa.

Odwołanie wniosła Gmina Białystok, która zakwestionowała decyzję organu pierwszej instancji w części dotyczącej zwrotu działki nr [...], a także zakwestionowała ustalenie stanu faktycznego jako niewyczerpujące oraz nie zgodziła się z interpretacją obowiązujących przepisów prawa sformułowaną przez organ. Wskazała, że wątpliwości budzi ocena o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w warunkach wywłaszczenia, co otwiera drogę do ubiegania się o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Ustalenia w tym zakresie są zbyt daleko idące. W szczególności nie ma żadnych dowodów, które świadczą o wyznaczeniu zbywcom nieruchomości terminu do zawarcia aktu notarialnego pod rygorem wdrożenia procedury wywłaszczeniowej. Przyznała, że istotnie w art. 216 u.g.n. ustawodawca enumeratywnie wyliczył przypadki, w stosunku do których będą miały zastosowanie przepisy rozdziału 6 działu III u.g.n. dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, jednak normy te mają charakter wyjątkowy i jako takie nie mogą być wykładane w sposób rozszerzający. Wadliwe jest utożsamianie realizacji celów publicznoprawnych w formach prywatnoprawnych bez związku z istnieniem realnego zamiaru uruchomienia procedury wywłaszczeniowej w razie niedojścia do skutku odpowiedniej umowy cywilnoprawnej oraz zagadnienia umów cywilnoprawnych zawieranych na tzw. przedpolu postępowania wywłaszczeniowego. Dla odpowiedniego zastosowania przepisów o zwrocie nieruchomości nabywanych w trakcie obowiązywania ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (dalej: u.g.g.w.n.) niezbędne jest ustalenie, że nabycie nieruchomości w formie umowy cywilnoprawnej miało związek z procedurą wywłaszczeniową i zaistnieniem sytuacji przymusowej, w której swoboda zbywcy została poważnie ograniczona lub nawet wyłączona. To przepisy u.g.g.w.n. wskazywały, że gdy nieruchomość nie mogła być nabyta w drodze umowy i była niezbędna na cel publiczny, to następowało wówczas wywłaszczenie nieruchomości. Jednak w przedmiotowej sprawie brak jest jakichkolwiek przesłanek uzasadniających stwierdzenie, że doszło do przymusowego odjęcia prawa własności nieruchomości. Przepisy u.g.g.w.n. nie uzależniały wywłaszczenia od braku możliwości nabycia nieruchomości w drodze porozumienia stron. Dlatego nie ma podstaw do uznania, że doszło do wywłaszczenia a nie nabycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w drodze cywilnej nieuzasadniającej uruchomienia procedury zwrotu nieruchomości.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Ustalił stan faktyczny sprawy i dokonał jego oceny prawnej w sposób tożsamy z orzekającym w pierwszej instancji Starostą. Podzielił konkluzję o ziszczeniu się przesłanek zwrotu działki nr [...] jako nabytej w warunkach wywłaszczenia i niedopuszczalności zwrotu działki nr [...] jako stanowiącej tereny leśne.

Dokonując interpretacji art. 136 ust. 3 i następne u.g.n. Wojewoda wskazał, że możliwy jest na tej podstawie zwrot nieruchomości nabytej w drodze umowy cywilnoprawnej zawartej pod rządami u.g.g.w.n. Może to nastąpić, gdy nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa było równoznaczne w skutkach prawnych z wywłaszczeniem w rozumieniu przepisów obowiązujących w chwili nabycia, a zatem gdy zawarcie przez zbywcę umowy nie było dobrowolne ale związane z przymusem rozumianym jako bezpośrednia perspektywa objęcia przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej wywłaszczeniowej. Dalej organ odwoławczy wywiódł, że przepis art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n. umożliwiający stosowanie zasad zwrotu wywłaszczonych nieruchomości do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa albo gminy odpowiednio na podstawie u.g.g.w.n. - nie wprowadza ograniczeń w postaci konkretnych podstaw prawnych nabycia nieruchomości, zaś sama ustawa zawierała regułę pierwszeństwa umowy. W orzecznictwie przyjęto, że z pojęcia "nabycia" w rozumieniu art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n. należy wyłączyć jedynie tego rodzaju nabycie, które nie pozostawało w związku z celami publicznymi.

Odnosząc powyższe do okoliczności sprawy Wojewoda wskazał, że umowa sprzedaży działki nr [...] na rzecz Skarbu Państwa przez poprzedników prawnych wnioskodawczyń została zawarta w czasie obowiązywania u.g.g.w.n. Ustawa ta stanowiła wówczas jedyny akt rangi ustawowej regulujący zasady gospodarowania gruntami przeznaczonymi w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy oraz zasady wywłaszczania nieruchomości. Umowa sprzedaży została zawarta także pod rządami miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr XI/83/86 z dnia 17 kwietnia 1986 r. (Woj. Dz. Urz. Nr 11 poz. 120 z dnia 30 kwietnia 1986 r.) oraz miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla P., zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr V1/44/85 z dnia 30 maja 1985 r. (Woj. Dz. Urz. Nr 8 poz. 146 z dnia 31 maja 1985 r.). Zgodnie z tymi dokumentami działka nr [...] znajdowała się na terenie przewidzianym pod usługi, a częściowo pod zieleń leśną. Według założeń planu ogólnego działka położona była w granicach obszaru oznaczonego symbolem 3BIV, 2RL, UO - "istniejące tereny leśne i usługowe - utrzymuje się na perspektywę". W myśl szczegółowego opracowania planistycznego działka nr [...] usytuowana była na obszarze oznaczonym symbolem: "US 1" - teren projektowanego ogródka jordanowskiego jako formy rekreacji dla dzieci i młodzieży osiedla; "LS" tereny leśne. Lasy prywatne jako lasy ochronne o charakterze rekreacyjno - wypoczynkowym mieszkańcom osiedla, o wartościowym drzewostanie. Przez tereny leśne przebiegają istniejące, zachowane ciągi piesze jako skróty dojść do części osiedla.

Skarżąca Gmina Białystok kwestionowała natomiast ustalenia Starosty Kolneńskiego, dotyczące okoliczności, w jakich doszło w listopadzie 1988 r. do sprzedaży przez poprzedniczki prawne wnioskodawców nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...]. W jej ocenie, ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, że podstawą nabycia nieruchomości była u.g.g.w.n. oraz, że zawarcie ww. umowy sprzedaży było poprzedzone rokowaniami lub, że sprzedającym wyznaczono termin na zawarcie umowy lub, że działały one pod przymusem

Zdaniem Wojewody, powyższe okoliczności, jak również fakt sporządzenia protokołu z rokowań, mimo iż nie został ostatecznie opatrzony podpisami stron, świadczą o podjęciu negocjacji ze współwłaścicielkami w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości, a więc o podjęciu procedury poprzedzającej wywłaszczenie. Dodatkowo J.B. w oświadczeniu z 1 grudnia 2022 r. wskazała, że jej mama i babka bardzo żałowały sprzedaży i twierdziły, że zostały do tego przymuszone. Całokształt tych okoliczności wskazuje, że zawarcie umowy sprzedaży nie było dobrowolne, a akt notarialny stanowił umowę, o której mowa w art. 53 § 1 u.g.g.w.n. i doszło do przymusowego zbycia nieruchomości stanowiącej wówczas działkę nr [...]. Na zwracanej działce ani nie zrealizowano celu wywłaszczenia, ani nie rozpoczęto nawet prac.

Przeznaczenie nabywanych przez Skarb Państwa nieruchomości, m.in. oznaczonej jako działka nr [...], zostało jasno określone w § 1 aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia [...] listopada 1988 r. Opisane w tym akcie przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], jest zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nieruchomość jest przewidziana pod usługi, a częściowo pod zieleń leśną. Obecnie działka nr [...] nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku, zatwierdzonym Uchwałą Nr XII/ 165/19 Rady Miasta Białystok z dnia 18 czerwca 2019 r., działka leży na obszarze oznaczonym symbolem 4ZL - tereny lasów.

Odwołująca się Gmina nie kwestionowała prawidłowości operatu, który w ocenie organu drugiej instancji spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2021 r., poz. 555). Dlatego na podstawie operatu ustalono wartość nieruchomości i kwotę należnego do zwrotu, zwaloryzowanego odszkodowania.

Skargę do sądu administracyjnego wywiodła Gmina Białystok. Zarzuciła naruszenie:

1. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, a także brak dostatecznego uzasadnienia prawnego podjętego rozstrzygnięcia;

2. art. 93, art. 136 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 137 u.g.n. przez uznanie, że nieruchomość gruntowa stała się zbędna na cel określony w akcie nabycia na rzecz Skarbu Państwa.

Uzasadnienie zawiera argumenty zbieżne z przytoczonymi w treści odwołania i koncentruje się na kwestionowaniu ustalenia stanu faktycznego, oceny zgromadzonego materiału dowodowego oraz zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa. Podkreślono, że oprócz protokołu rokowań – na którym nie ma podpisów zbywców ani przedstawicieli Skarbu Państwa – nie ma żadnego innego dowodu potwierdzającego, że zbycie odbyło się w warunkach wywłaszczenia. Nie potwierdzają przymusowości oświadczenia stron odwołujące się do zasłyszanych twierdzeń zstępnych o przymusie towarzyszącym zbyciu. Nie ma jakiegokolwiek dokumentu, z którego wynikałby fakt skierowania do właścicieli wezwania do zawarcia aktu notarialnego pod rygorem wdrożenia procedury wywłaszczeniowej. Dojście do innych wniosków ma świadczyć o braku oparcia rozstrzygnięcia na całokształcie zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;

Skarga podlegała oddaleniu.

Na wstępie sąd wskazuje, że niniejsze postępowanie sądowe nie jest pierwszym dotyczącym zwrotu nieruchomości wywłaszczonych na mocy aktu notarialnego Rep. A nr [...] z dnia [...] listopada 1988 r., na podstawie którego Skarb Państwa, reprezentowany przez Kierownika Oddziału Wywłaszczeń i Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Białymstoku, nabył od A.P. i D.K. m.in. nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i [...], ale nie wykorzystanych częściowo na cel wywłaszczenia. Z urzędu składowi orzekającemu jest wiadome, że prawomocnym wyrokiem z 23.01.2020r. o sygn. akt II SA/Bk 797/19 oddalona została skarga Gminy Białystok na ostateczną decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 25 września 2019 r. orzekającą o zwrocie nieruchomości o numerze [...], która również była objęta tym samym aktem notarialnym, zbytym przez poprzedniczki prawne wnioskodawców w dniu [...] listopada 1988. Również nieprawomocnymi wyrokami WSA w Białymstoku z 6 lutego 2024r. w sprawach o sygn. akt II SA/Bk 804/23 oraz 805/23 przesądzony został zwrot innych działek wywłaszczonych na ten sam cel i objętych tym samym aktem notarialnym.

Przedmiotem sporu w sprawie niniejszej jest w zasadzie wyłącznie ta część wydanych w sprawie decyzji, w której rozstrzygnięto o zwrocie na rzecz wnioskodawców działki nr [...] o pow. 0,579 ha. Gmina nie kwestionowała bowiem ani w odwołaniu, ani nie kwestionuje w skardze odmowy zwrotu działki nr [...] stanowiącej obecnie tereny lasów, która to kwestia jest w sprawie bezsporna.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są regulacje ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n. przepisy rozdziału 6 działu III tej ustawy pt. "Zwrot wywłaszczonych nieruchomości" dotyczące warunków i zasad zwrotu wywłaszczonych nieruchomości stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa albo gminy na podstawie m.in. ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (dalej: u.g.g.w.n.).

W rozdziale 6 działu III u.g.n. znajduje się art. 136 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części, jeżeli, stosownie do art. 137 u.g.n., nieruchomość lub jej część stała się zbędna na cel określony w decyzji

o wywłaszczeniu. Warunkiem zwrotu jest zwrot odszkodowania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę, stosownie do treści art. 140 u.g.n. Wedle art. 137 ust. 1 i 2 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli nie upłynęły wskazane w tym przepisie okresy na rozpoczęcie prac związanych z realizacją inwestycji bądź na zrealizowanie inwestycji. Zgodnie zaś z art. 140 ust. 1 i 2 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego (w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu), ustalone w decyzji odszkodowanie pieniężne, które podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 u.g.n., nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości, a jeżeli zwrotowi podlega udział w wywłaszczonej nieruchomości albo w jej części, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do wielkości udziału (art. 140 ust. 3 i 3a u.g.n.).

Z powyższych przepisów należy wyprowadzić, że w przypadku gdy przejście nieruchomości na Skarb Państwa miało miejsce na podstawie umowy (a nie decyzji administracyjnej), aby zastosować instytucję zwrotu wywłaszczonych nieruchomości: po pierwsze, nabycie nieruchomości musiało się odbyć w czasie obowiązywania u.g.g.w.n.; po wtóre, nabycie nieruchomości przez Skarb Państwa (ewentualnie jednostkę samorządu terytorialnego) powinno być równoznaczne w skutkach prawnych z wywłaszczeniem w rozumieniu przepisów obowiązujących w chwili nabycia (a więc gdy do zawarcia umowy między zbywcą a nabywcą doszło pod wpływem przymusu, a nie wskutek dobrowolnego zamiaru zbywcy). Jako przymus można rozumieć sytuację, gdy zbywca podpisuje umowę w warunkach realnego zagrożenia wywłaszczeniem nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla zastosowania art. 216 ust. 2 pkt 3 w związku z art. 136 ust. 3 u.g.n. do przypadku cywilnoprawnego zbycia nieruchomości na rzecz podmiotu publicznego konieczne jest, aby istniał związek nabycia w formie cywilnoprawnej z realizacją celu publicznego, a także z zagrożeniem przymusem zbycia na ten cel, jeśli nie dojdzie do niego w sposób dobrowolny.

Z zakresu hipotezy ww. regulacji należy wyłączyć jedynie tego rodzaju nabycie, które nie pozostawało w związku z celami publicznymi (por. wyroki NSA: z 16 października 2009 r., sygn. I OSK 37/09; z 18 grudnia 2009 r., sygn. I OSK 1136/08; z 18 stycznia 2023 r., sygn. I OSK 1116/22; wyroki przytoczone w uzasadnieniu dostępne są na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przedmiotowej sprawie nie jest kwestionowane, że wnioski o zwrot wywłaszczonej nieruchomości (złożone przez uprawnione podmioty – spadkobierców właścicieli) dotyczą dawnej działki nr [...], która [...] listopada 1988 r. została sprzedana przez poprzedniczki prawne wnioskodawców na rzecz Skarbu Państwa na mocy aktu notarialnego Nr rep. A nr [...].

Jak wynika z § 1 aktu notarialnego, działający w imieniu Skarbu Państwa Kierownik Oddziału Wywłaszczeń i Obrotu Nieruchomościami Urzędu Miejskiego w Białymstoku, przedłożyła notariuszowi pismo Wydziału Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego w Białymstoku, z którego wynika, że działki opisane w akcie notarialnym (w tym działka nr [...]) przeznaczone są częściowo pod: projektowane usługi osiedlowe, projektowaną zabudowę jednorodzinną, szeregową i bliźniaczą, poszerzenie i projektowaną ulicę, pas linii energetycznej, pod przemysł i bazy przemysłowe, składowe, a częściowo pod zieleń leśną. Nie ulega przy tym wątpliwości, że umowa sprzedaży została zawarta w okresie obowiązywania u.g.g.w.n. oraz pod rządami miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr XI/83/86 z dnia 17 kwietnia 1986 r. (Woj. Dz. Urz. Nr 11 poz. 120 z dnia 30 kwietnia 1986 r.) oraz miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla P., zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr V1/44/85 z dnia 30 maja 1985 r. (Woj. Dz. Urz. Nr 8 poz. 146 z dnia 31 maja 1985 r.). Zgodnie z tymi dokumentami działka nr [...] znajdowała się na terenie przewidzianym pod usługi, a częściowo pod zieleń leśną. Według założeń planu ogólnego działka położona była w granicach obszaru oznaczonego symbolem 3BIV, 2RL, UO - "istniejące tereny leśne i usługowe - utrzymuje się na perspektywę". W myśl szczegółowego opracowania planistycznego działka nr [...] usytuowana była na obszarze oznaczonym symbolem: "US 1" - teren projektowanego ogródka jordanowskiego jako formy rekreacji dla dzieci i młodzieży osiedla; "LS" tereny leśne. Lasy prywatne jako lasy ochronne o charakterze rekreacyjno - wypoczynkowym mieszkańcom osiedla, o wartościowym drzewostanie. Przez tereny leśne przebiegają istniejące, zachowane ciągi piesze jako skróty dojść do części osiedla

Skarżąca Gmina kwestionuje ustalenia organów o przymusowym charakterze okoliczności w jakich doszło w listopadzie 1988 r. do sprzedaży działki nr [...]. Akcentuje, że ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, iż zawarcie umowy sprzedaży było poprzedzone wyznaczeniem terminu na zawarcie umowy, że zbywcy działali pod przymusem, podkreśla brak podpisania protokołu rokowań przez uczestniczące w nich strony (co wyklucza, iż umowę zawarto na tzw. przedpolu wywłaszczenia). W jej ocenie podpisanie umowy stanowiło po prostu wypełnienie obowiązku z art. 53 u.g.g.w.n., zgodnie z którym wywłaszczenie może nastąpić tylko wtedy, gdy niemożliwe okaże się nabycie nieruchomości w drodze umowy.

Argumenty i zarzuty skarżącej nie zasługują na uwzględnienie.

Po pierwsze wskazać trzeba, że akt notarialny został zawarty w okresie obowiązywania u.g.g.w.n., która była wówczas jedynym aktem prawnym rangi ustawowej regulującym zasady gospodarowania gruntami przeznaczonymi w planach zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy oraz zasady wywłaszczania nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.g.g.w.n.). Przepis art. 216 ust.

2 pkt 3 u.g.n (dotyczący u.g.g.w.n.) nie wprowadza też ograniczeń w postaci konkretnych podstaw prawnych nabycia nieruchomości, w przeciwieństwie do pkt 1 i 2 tego przepisu. Oznacza to, że swoim zakresem obejmuje wszelkie formy nabycia nieruchomości, przez które należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje m.in. przeniesienie własności nieruchomości (zob. art. 4 ust. 3b u.g.n.), a przy tym i nabycie w drodze umowy cywilnoprawnej.

Po drugie, istotnie u.g.g.w.n. w brzmieniu obowiązującym [...] listopada 1988 r. zawierała w art. 53 ust. 1 regułę pierwszeństwa nabycia w drodze umowy. Przepis ten stanowił, że wywłaszczenie może nastąpić na rzecz Państwa na cele

i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy. Jak wskazuje przy tym NSA, z regulacji art. 53 ust.

1 i 2 u.g.g.w.n. wynika niezbicie, że procedurę wywłaszczenia poprzedzał tryb postępowania polegającego na złożeniu oferty nabycia nieruchomości i ewentualnym zawarciu umowy sprzedaży. W sytuacji jednak, gdy strona w wyniku przyjęcia oferty zawarła umowę cywilnoprawną przeniesienia własności nieruchomości - nie można przyjąć, że ta czynność cywilnoprawna nie miała żadnego związku z wywłaszczeniem. Jeśli nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa

w drodze umowy cywilnoprawnej w związku z realizacją celu publicznego, to objęta jest hipotezą normy prawnej art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n. (zob. wyrok NSA z 18 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2159/16). W sprawie zaś niniejszej przeznaczenie działki nr [...] na realizację celu publicznego w momencie zawierania aktu notarialnego (wyżej wskazane) nie budzi wątpliwości sądu i ustalenia organów w tym zakresie nie naruszają prawa.

Cele na które w 1988 r. przeznaczona była działka nr [...], zgodnie z ówczesnym planem miejscowym, są tożsame z tymi sprecyzowanymi w § 1 aktu notarialnego. To zaś wskazuje na istnienie po stronie Skarbu Państwa obowiązku przeznaczenia przedmiotowej działki na realizację celu wskazanego w planie miejscowym i nie może pozostawać bez wpływu na ustalenie okoliczności zawarcia aktu notarialnego. Nie bez znaczenia pozostają w tym kontekście również zapisy planu miejscowego, z których wynika, że zgodnie z wytycznymi planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta, teren objęty opracowaniem przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z niezbędnym programem usług podstawowych (tak w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Bk 797/19, Legalis nr 2281927). W aktach sprawy organu I instancji znajduje się odpis protokołu rokowań przeprowadzonych w dniu 20 października 1988 r., a dotyczących przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, położonej w Białymstoku, oznaczonej jako działki: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], stanowiącymi współwłasność A.P. i D.K. Z treści tego dokumentu wynika, iż przedstawiciel Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w Białymstoku proponował współwłaścicielkom nabycie ww. nieruchomości do zasobu gruntów państwowych, zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99), z przeznaczeniem pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe, w drodze umowy cywilno - prawnej za cenę 4.000.000 zł. Protokół jest częściowo uzupełniony. Nie został podpisany przez żadną ze stron (k. 35).

Nie bez znaczenia pozostają w tym kontekście również i te zapisy planu miejscowego, z których wynika, że doszło do przejęcie terenu. Posłużenie się sformułowaniem "przejęcie terenu" w ocenie sądu w sposób jednoznaczny sugeruje przymusowy charakter zbycia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości objętych postanowieniami tego planu, przez dotychczasowych ich właścicieli. Zgodność celów planu miejscowego i aktu notarialnego wskazuje też na istnienie po stronie Skarbu Państwa obowiązku przeznaczenia przedmiotowej działki na realizację celu wskazanego w planie miejscowym (celu publicznego) i nie pozostaje bez wpływu na ustalenie okoliczności zawarcia aktu notarialnego jako spełniających cechę przymusowości.

Sąd również zwraca uwagę, że w rozpoznanej przez tutejszy sąd sprawie o sygn. akt II SA/Bk 797/19 dotyczącej nieruchomości nr [...] (obecnie nr [...], [...], [...]), nabytej tym samym aktem notarialnym co działka nr [...] oraz dotyczącej tych samych wnioskodawców, przesłuchano w charakterze świadka J.D. (byłego Zastępcę Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w Białymstoku). Potwierdził on, że: stawał do zawarcia niektórych aktów notarialnych; nieruchomości na terenie osiedla P. nabywane były pod budownictwo jednorodzinne, usługi i ul. [...]; akty notarialne sporządzała notariusz A.K., która przed ich zawarciem prosiła o podanie szczegółowych informacji co do celu nabycia, który był wskazywany w piśmie Wydziału Urbanistyki dołączanym każdorazowo do aktu notarialnego i opisywanym w jego treści (vide uzasadnienie wyroku dostępne na orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ponadto w niniejszej sprawie znajdują się pisma J.B. z dnia 1 grudnia 2022 r., w którym oświadczyła, że jej mama i babka bardzo żałowały, iż objęte aktem notarialnym z dnia [...] listopada 1988 r. Rep. A Nr [...], działki zostały sprzedane. W ich domu mówiło się, że mama i babcia zostały zmuszane do tej sprzedaży. Nie chciały one, aby do sprzedaży doszło.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że poszczególne dowody korespondują ze sobą tworząc spójną całość i uprawniają do wniosku o przymusowym charakterze zbycia nieruchomości na cel publiczny związany z realizacją mieszkaniowego zagospodarowania osiedla P., w tym na realizację usług oraz zieleń leśną. Organy trafnie wskazały, że w wypadku niedojścia do skutku zbycia w formie umowy cywilnoprawnej istniały podstawy do wywłaszczenia nieruchomości. Ustalenie to znajduje oparcie nie tylko w stanowisku wnioskodawców, ale w szeregu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy sprzedaży. Dlatego, w ocenie sądu, nie było konieczne uzupełnienie materiału dowodowego dodatkowymi dokumentami, gdyż przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 136 ust. 3 w związku z art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n. zostały wystarczająco wykazane. W 1988 r. na terenie osiedla P. prowadzone były postępowania zmierzające do zawarcia umów sprzedaży położonych na nim działek, zaś ze względu na postanowienia ówczesnego planu miejscowego, obligujące państwo do określonego jego zagospodarowania w przypadku braku możliwości zawarcia tych umów, nastąpiłoby przejęcie tych działek w trybie wywłaszczenia, o którym mowa w rozdziale 6 u.g.g.w.n. Sąd akceptuje w całości ustalenia organów, które dopełniły obowiązków opisanych w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., wyjaśniając za pomocą dostępnych możliwych dowodów okoliczności zawarcia aktu notarialnego.

Nie narusza również prawa ustalenie organów o zbędności działki nr [...] na cele wywłaszczenia. Z materiału dowodowego wynika, że stan zagospodarowania wywłaszczonej (nabytej) przez Skarb Państwa nowoprojektowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] świadczy, że cel wywłaszczenia (tereny leśne) został zrealizowany tylko na części pierwotnie wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej jako działka [...] nieruchomości, tj. na tej porośniętej drzewostanem leśnym. Istniejący na działce las, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla P. z dnia 30 maja 1985 r., stał się lasem ochronnym o charakterze rekreacyjno - wypoczynkowym, zgodnie z art. 11 u.o.o.g.r.l. Wynika stąd, że cel wywłaszczenia (nabycia) aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] listopada 1988 r. w zakresie przeznaczenia terenu pod zieleń leśną został zrealizowany. O aktualności wykorzystania działki na cel wywłaszczenia (nabycia) przemawia obecny kierunek jej zagospodarowania w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku z 2019 r. jako tereny lasów. Ponadto, powyższy stan zagospodarowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w mających wyłączenie charakter poglądowy ortofotomapach z lat: 1996, 2005, 2006, 2011, 2013, 2018, 2022, dostępnych w serwisie Miejski System Informacji Przestrzennej Białegostoku.

Natomiast dowodem na niezrealizowanie celu wywłaszczenia - ogródka jordanowskiego jako formy rekreacji dla dzieci i młodzieży (US 1), na nowoprojektowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] (wydzielonej z części wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]) są oględziny przeprowadzone w dniu 8 września 2023 r. przez biegłego P.G., z których wynika, iż nowoprojektowana działka nr [...] jest zadrzewiona i zakrzaczona. Powyższy stan zagospodarowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w ortofotomapach z lat: 1996, 2005, 2006, 2011, 2013, 2018, 2022. Dodatkowo wskazują one, że sposób korzystania z tego terenu nie zmieniał się na przestrzeni lat. Mając na uwadze powyższe rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż stan nieruchomości (jej części podlegającej zwrotowi) w dniu wywłaszczenia jest tożsamy ze stanem określonym na dzień oględzin (str. 14 operatu). Organ odwoławczy podzielił zatem stanowisko Starosty Kolneńskiego, iż z zebranego materiału dowodowego można wywieść, że na pozostałej nowoprojektowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] (wydzielonej z części wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...]) nigdy nie doszło do rozpoczęcia prac związanych z celem wywłaszczenia pod usługi. Wobec powyższego zasadny był wniosek, iż teren ten stał się zbędny na cel nabycia. O zbędności działki na cel wywłaszczenia orzeka się na podstawie treści decyzji wywłaszczeniowej lub umowy przenoszącej własność nieruchomości, co słusznie wskazał Wojewoda w odpowiedzi na skargę.

W sprawie nie ma też zastosowania przepis art. 137 u.g.n. i wskazane w nim terminy, bowiem przepis ten wszedł w życie później niż data nabycia.

W świetle powyższego zarzuty naruszenia prawa materialnego i procesowego nie są skuteczne. Organy dopełniły wszelkich wymogów procesowych przy ustalaniu okoliczności faktycznych, które są istotne w kontekście prawidłowego rozpatrzenia wniosków o zwrot przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości. W sposób prawidłowy skompletowały materiał dowodowy oraz oceniły go zgodnie zasadami prawdy obiektywnej, a także zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej. Przedstawiły w uzasadnieniach decyzji motywy rozstrzygnięć, w pełni oddając rzeczywisty stan rzeczy i zawierając przekonującą argumentację (bez naruszenia art. 107 § 3 k.p.a.). Stanowisko skarżącej Gminy stanowi polemikę z prawidłowymi ustaleniami organów. Strona skarżąca, formułując zarzuty niedostatecznego wyjaśnienia okoliczności sprawy nie przedstawiła żadnych nowych okoliczności ani dowodów, które mogłyby wpłynąć na przyjęcie przez sąd odmiennego stanowiska niż organy, a które powinny zostać przeprowadzone.

Jak wskazano na wstępie, warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest zwrot zwaloryzowanego odszkodowania, którego wysokość ustala się na podstawie wartości wywłaszczonej (nabytej w tym przypadku) nieruchomości.

W tym celu organ pierwszej instancji dopuścił dowód z operatu szacunkowego, którego prawidłowości Gmina nie kwestionowała.

Zdaniem sądu, związanego regulacją art. 134 § 1 p.p.s.a., powyższy operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555), w tym opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Nie zawiera wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Rzeczoznawca dokonał wyczerpującego opisu położenia działek i otoczenia, stanu techniczno-użytkowego oraz stanu zagospodarowania, a także określił ich przeznaczenie opierając się na zapisach obowiązującego w dacie zbycia planu miejscowego. Ponadto logicznie uzasadnił wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, którą w sposób zrozumiały i czytelny zdefiniował, opisując jednocześnie uwarunkowania i procedurę przyjętą przy wykorzystaniu tej metody szacowania. Ustalił współczynniki korygujące oraz uwzględnił art. 140 u.g.n., posiłkując się wytycznymi z art. 5 u.g.n. dotyczącymi waloryzacji kwoty odszkodowania. Operat jest kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada przepisom prawa, został oparty na rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpującą argumentację. Jako dowód sporządzony w sposób prawidłowy, którego merytoryczna weryfikacja leży poza uprawnieniami organów (i wobec braku w tym zakresie zarzutów) - mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia aktualnej wartości prawa własności objętej wnioskiem o zwrot nieruchomości oraz wysokości zwaloryzowanego, należnego od nich odszkodowania.

Wskazać trzeba, że co prawda decyzja organu drugiej instancji została wydana 5 grudnia 2023 r. a 9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832 z późn. zm.), jednak zgodnie z jego § 85 ust. 1 do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Z uwagi na powyższe skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Skarga została rozpoznana przez sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym stosownie do treści art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.) – z uwagi na wniosek strony o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym przy braku wniosku pozostałych stron o przeprowadzenie rozprawy.