Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1019/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2024-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, ,4 ,11
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Dnia 23 stycznia 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Ewa Osipuk Protokolant specjalista Anna Piontczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2024 roku sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...], nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z 30 maja 2023 r. Burmistrz (dalej jako: "organ I instancji"), po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek decyzji kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy") z 30 grudnia 2022 r., ustalił R.K. (dalej jako: "skarżący") opłatę w wysokości 78.930 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,7052 ha, położonej w obrębie geodezyjnym [...] , na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości. W uzasadnieniu wskazał, że w sprawie spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obligujące do ustalenia opłaty w oparciu o nowo sporządzony operat szacunkowy i przy zastosowaniu stawki procentowej ustalonej w uchwale [...] dalej jako: "plan miejscowy").

Odwołanie od tej decyzji złożył skarżący, podnosząc, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił nie na skutek uchwalenia planu miejscowego, lecz uzyskania przez nią dostępu do jeziora i drogi publicznej przez jego prywatną działkę.

Decyzją z 14 września 2023 r. Kolegium utrzymało zaskarżoną decyzję w całości w mocy. W uzasadnieniu wskazało, że z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.; dalej jako: "u.p.z.p.") wynika, że aby możliwe było ustalenie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty planistycznej konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków: 1) rada gminy uchwaliła plan miejscowy z jednoczesnym ustaleniem stawki procentowej opłaty planistycznej, 2) w związku z tym zdarzeniem nastąpił wzrost wartości nieruchomości, 3) nieruchomość została zbyta przez właściciela po wejściu w życie uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, jednakże nie później niż przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, 4) postępowanie administracyjne w sprawie opłaty planistycznej zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tej uchwały.

Kolegium zauważyło, że w warunkach niniejszej sprawy plan miejscowy wszedł w życie 7 czerwca 2019 r. Aktem notarialnym z 26 kwietnia 2022 r. działka nr [...] została zbyta. Postępowanie administracyjne zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Przechodząc do oceny, czy w związku z tym zdarzeniem nastąpił wzrost wartości nieruchomości, Kolegium zauważyło, że podstawowym dowodem w tym zakresie jest operat szacunkowy, który powinien być sporządzony zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r."). W ocenie Kolegium operat szacunkowy z 10 marca 2023 r. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia ten warunek oraz w sposób logiczny i jasny wykazuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Jako taki, po uwzględnieniu dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy z 7 sierpnia 2023 r. dotyczących wpływu ustanowionej przez skarżącego służebności gruntowej zapewniającej dojazd do działki nr [...] , może stanowić podstawę do określenia wzrostu wartości nieruchomości i w konsekwencji opłaty planistycznej. Organ odwoławczy wskazał, że w operacie rzeczoznawca opisał stan prawny nieruchomości, stan zagospodarowania oraz uwarunkowania planistyczne nieruchomości szacowanej przed i po zmianie planu miejscowego. W ramach tego opisu wskazał, że przedmiotem wyceny jest niezabudowana działka gruntu oznaczona w ewidencji nr [...] o pow. 1,9000 ha, [...] . 29 marca 2022 r. dokonano jej podziału, w wyniku którego powstała działka nr [...] o powierzchni 0,7052 ha oraz nr [...] o powierzchni 1,2304 ha. Przed wejściem w życie planu miejscowego działka nr [...] użytkowana była na cele rolne. W efekcie uchwalenia planu przeznaczona została w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - MN.19 (pow. 0,7052 ha), tereny rolnicze - R.03, tereny zieleni leśnej - ZL.01 oraz tereny zieleni naturalnej - ZN.08. Działka nr [...] została wydzielona w całości na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN.19). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami. W ocenie Kolegium przyjęte do szacowania obiekty porównawcze spełniają określony przepisami wymóg podobieństwa. Wartość części nieruchomości przed zmianą planu miejscowego została określona na 722,500 zł, zaś po zmianie - na 985.600 zł. W konsekwencji Kolegium uznało, że uzyskanie przez nieruchomość przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną skutkowało zmianą wartości tej części nieruchomości. W zaskarżonej decyzji prawidłowo określono zatem wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego.

W skardze na powyższą decyzję skarżący zarzucił naruszenie przepisów:

1/ art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez niewłaściwą wykładnię pojęcia "nieruchomość" wyrażającą się w ustaleniu przez organ wzrostu wartości działki nr [...] , która ani przed, ani w dniu uchwalenia planu miejscowego nie istniała, podczas gdy organ powinien ustalić wzrost wartości nieruchomości według stanu na dzień uchwalenia planu miejscowego, a więc działki nr [...] , a nie jak zlecił rzeczoznawcy - działki nr [...] . Wykładnia ta wpłynęła na niewłaściwe określenie przedmiotu postępowania oraz nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty planistycznej na skutek wadliwego przyjęcia przez organy, że to uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości działki nr [...] z całkowitym pominięciem okoliczności, że do wzrostu jej wartości doszło na skutek podziału i że przy ustaleniu opłaty planistycznej nie może być brana pod uwagę jakakolwiek okoliczność po dacie uchwalenia planu miejscowego,

2/ art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm.; dalej jako: "k.p.a.") poprzez dokonanie dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny operatu szacunkowego i ustalenie w oparciu o niego stanu sprawy, będącego podstawą rozstrzygnięcia, podczas gdy biegły pominął okoliczność, że działka nr [...] powstała wskutek podziału działki nr [...] już po zmianie planu miejscowego, a zatem dla potrzeb wyceny wzrostu wartości nieruchomości w świetle art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. operat jest nieprzydatny i nie może być uwzględniony, a określenie wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do cen sprzedaży innych "małych" działek godzi w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., gdyż badaniu powinien podlegać wzrost wartości działki nr [...] w stosunku do wartości nieruchomości podobnych do tej działki. Oczywistym jest bowiem, że wartość ceny 1 m2 nieruchomości gruntowej na rynku różni się diametralne przy nieruchomościach o dużych powierzchniach w stosunku do nieruchomości o powierzchni do 2.000 m2. Tym samym operat szacunkowy nie zawiera prawidłowej podstawy metodologicznej ustalenia katalogu nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz w zw. z § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.,

3/ art. 78 § 1 k.p.a. i art. 7 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu dowodu z opinii biegłego przeprowadzonego w oparciu o zlecenie wyceny wzrostu działki nr [...] z pominięciem zaleceń Kolegium zawartych w decyzji z 30 grudnia 2022 r. nakazującej uwzględnić fakt, że przed uchwaleniem planu miejscowego istniała działka nr [...] a nie działka [...] , oraz poczynienie w oparciu o wadliwy operat ustaleń, że wartość nieruchomości istniejącej na dzień uchwalenia planu miejscowego wzrosła wyłącznie na skutek zmiany planu miejscowego, podczas gdy plan zmienił przeznaczenie wyłączenie części działki nr [...] , a działka nr [...] została zbyta przy zapewnieniu służebności drogowej dojścia do jeziora, która wpłynęła na jej wartość,

4/ art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na braku ustalenia istotnej dla sprawy okoliczności, a mianowicie dokonanego już po zmianie planu podziału działki nr [...] w kontekście art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nakazującego uwzględniać przy nakładaniu opłaty planistycznej wyłącznie okoliczności wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu,

5/ art. 107 § 3 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nielogicznym i wewnętrznie sprzecznym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, przejawiającym się w podzieleniu przez Kolegium stanowiska organu I instancji przy jednoczesnym braku jakiegokolwiek merytorycznego odniesienia się do wartości dowodowej operatu, w tym oceny metody, techniki przyjętych przez biegłego w operacie i ich należytego uzasadnienia w kontekście konieczności udowodnienia przez organ okoliczności wzrostu wartości nieruchomości według stanu na dzień uchwalenia planu,

6/ art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego wadliwe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która narusza przepisy prawa materialnego w zakresie chociażby konieczności udowodnienia faktu wzrostu wartości nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zwrot kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 23 stycznia 2024 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał wnioski i argumenty zawarte w skardze i wniósł o zasądzenie od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Stwierdził, że nie jest możliwe dokonywanie wyceny przy uwzględnieniu części nieruchomości, która ma inne przeznaczenie niż pozostała część i podkreślił, że skarżący nie oponowałby, gdyby były brane pod uwagę działki o powierzchni 2 hektarów, a nie tak jak przyjęto - o powierzchni 0,7 hektara. Pełnomocnik skarżącego przedłożył ponadto "Załącznik do protokołu rozprawy z dnia 23.01.20024 r.", w którym powtórzył główne zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego i zawartych w nim ustaleń.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej jako: "p.p.s.a."), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowanej wykładni tych przepisów.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd nie znalazł podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowiącym podstawę prawną decyzji, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę ustala się w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.). Z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynika ponadto, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy u.g.n.

W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie budzi wątpliwości to, że pobranie tzw. opłaty planistycznej jest dopuszczalne jedynie w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła wyłącznie w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Wzrost wartości musi dotyczyć zatem nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu, który wywołał ten wzrost. W orzecznictwie przyjmuje się jednocześnie powszechnie, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ma zastosowanie nie tylko w sytuacji zbycia nieruchomości jako całości, lecz również zbycia wydzielonej jej części lub idealnej części określonej jej ułamkiem (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 10 marca 2010 r. sygn. akt II OSK 505/09, z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1542/19, z 19 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2515/19, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA").

W rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z taką sytuacją. Skarżący zbył bowiem działkę nr [...] , która powstała na skutek podziału działki nr [...] mającego miejsce już po uchwaleniu planu miejscowego. Wbrew jednak zarzutom skarżącego przedmiotem wyceny nie była działka nr [...] , bowiem - co nie budzi wątpliwości w niniejszej sprawie - działka ta nie istniała w dniu wejścia w życie planu. Z kwestionowanego operatu szacunkowego wynika wyraźnie, że przedmiotem wyceny była działka nr [...] , a ściślej jej część o powierzchni 0,7052 ha stanowiąca ok. 37% jej powierzchni, oznaczona w planie miejscowym symbolem MN.19, bowiem jak wynika z operatu szacunkowego w tej części nastąpił wzrost jej wartości na skutek uchwalenia planu miejscowego (VII. Uzasadnianie wyniku wyceny). Część ta odpowiada wydzielonej w późniejszym okresie i następnie zbytej działce nr [...] , co nie oznacza jednak, że przedmiotem operatu szacunkowego był przedmiot zbycia. Przedmiot ten ma znaczenie, o tyle, że wysokość opłaty ustala się proporcjonalnie do zbytej części nieruchomości. W warunkach niniejszej sprawy odpowiada ona jednak w pełni tej części działki, której wzrost wartości nastąpił na skutek uchwalenia planu miejscowego.

W sprawie nie doszło zatem do naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Nie budzi bowiem wątpliwości Sądu, że skoro dla działki nr [...] ustalono więcej niż jedno przeznaczenie, a wzrost wartości wystąpił tylko dla jej części oznaczonej w planie miejscowym symbolem MN19 (tj. dla obecnej działki nr [...] ), to dopuszczalne jest objęcie wyceną tylko tej części nieruchomości, gdzie nastąpił wzrost wartości nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2315/19, CBOSA).

Nie doszło też do naruszenia przywołanych w skardze przepisów postępowania. Zauważyć należy, że zarzuty opierające się na ich naruszeniu sprowadzają się w istocie do zakwestionowania dokonanej przez organy oceny poprawności operatu szacunkowego. W zaskarżonej decyzji Kolegium uznało, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami prawa oraz w sposób logiczny i jasny wykazuje wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Sąd podziela tę ocenę.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że wbrew zarzutom strony skarżącej z operatu szacunkowego wyraźnie wynika, co wskazano już wyżej, że przedmiotem wyceny nie była działka nr [...] . Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości działki nr [...] w części przeznaczonej w tym planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W operacie rzeczoznawca dokładnie opisał stan prawny wycenianej nieruchomości, uwzględniając w tym zakresie również jej późniejszy podział, oraz jej przeznaczenie przed i na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Wyjaśnił wybór przyjętego podejścia i metody wyceny. Przedstawił analizę rynku, dokonując wyboru transakcji nieruchomości podobnych, i jego ocenę w aspekcie stwierdzonych cech rynkowych nieruchomości i ich wagi. Określając wartość rynkową nieruchomości, w tabelach zestawił wycenianą nieruchomość z wybranymi nieruchomościami porównawczymi, wprowadzając stosowne poprawki przy cechach różniących te nieruchomości. Sąd podziela stanowisko Kolegium, zgodnie z którym przyjęte do szacowania obiekty porównawcze spełniają wymóg podobieństwa. Nawiązując do zarzutów podniesionych przez stronę skarżącą, stwierdzić należy, że różnice w zakresie powierzchni działek porównywanych z działką wycenianą nie oznaczają automatycznie braku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 3 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną. W warunkach niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy uwzględnił natomiast wpływ powierzchni działki na cenę rynkową i dokonał stosownych poprawek w tym zakresie. Nawiązując z kolei do uwag przedstawionych przez pełnomocnika skarżącego w załączniku do protokołu, a dotyczących istniejących możliwości inwestycyjnych (zabudowy) działki nr [...] według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego, wskazać należy - na co zwrócił uwagę również rzeczoznawca majątkowy - że "przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości» należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości" (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 719/17, CBOSA). Dodatkowo zauważyć należy, że - zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego złożonymi na etapie postępowania odwoławczego - w operacie szacunkowym wzięto pod uwagę również służebność gruntową zapewniająca dojazd do nieruchomości w ramach atrybutu "Droga dojazdowa".

W konsekwencji stwierdzić należy, że Kolegium dokonało poprawnej oceny operatu szacunkowego i właściwie uznało, że może on stanowić podstawę do określenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie. Podkreślić jednocześnie należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Metodyka i szacowanie nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu czy sądu, bowiem odnosi się do wiadomości specjalnych, którymi dysponuje wyłącznie rzeczoznawca. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 1542/19, CBOSA i powołane w jego uzasadnieniu orzecznictwo). W rozpoznawanej sprawie zarówno Sąd, jak i organy, nie stwierdziły tego rodzaju nieprawidłowości.

Ponieważ zarzuty natury procesowej odnosiły się w głównej mierze do kwestionowania operatu w zakresie możliwości wyceny części nieruchomości, a co za tym idzie – prawidłowości doboru nieruchomości porównywanych, to wobec wcześniej poczynionych przez Sąd wywodów w tej kwestii, zarzuty te należało uznać za niezasadne.

W świetle powyższego zaskarżoną decyzję uznać należy za zgodną z prawem. W warunkach niniejszej sprawy ziściły się bowiem przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej w wysokości obliczonej przez organ I instancji w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy i stawkę procentową ustaloną w planie miejscowym.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.