Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 823/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-09-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia Andrzej Niecikowski (spr.) Sędziowie: WSA Aldona Gąsecka- Duda WSA Barbara Pasternak Protokolant: Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 września 2009 r. sprawy ze skargi [....] Zakładów Zbożowych "[....] " w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 6 kwietnia 2009 r. nr [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej 757 kwotę zł ( siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...].11.2008 r., (znak: [...]) Prezydent Miasta K. po ponownym rozpatrzeniu sprawy, działając na podstawie art. 59 ust 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zwana dalej ustawą o zagospodarowaniu z 2003 r.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588) - zwanego dalej rozporządzeniem wykonawczym z dnia 26.08.2003 r., § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) po rozpatrzeniu wniosku Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku usługowego (wielofunkcyjnego zawierającego: hotel, biurowiec i centrum konferencyjne wraz z usługami uzupełniającymi) z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działkach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 obr. [...] i 8 obr. [...]" oraz budowa zjazdu z ul [...] na teren inwestycji (z akomodacyjną sygnalizacją świetlną) wraz z budową układu drogowego na działkach 7 obr. [...] i 8 obr. [...] (w okolicy głównego zjazdu na teren inwestycji) przy ul. [...] w K.".

Na skutek odwołania [...] Zakładów Zbożowych "[...]" SA w K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], decyzją z dnia 6.04.2009 r.( znak: [...]) uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej określenia linii zabudowy w załączniku nr l do decyzji (pkt. II..1. lit. a) oraz w załącznikach graficznych nr 2 i 4 i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy określając opisaną i wskazaną w tych załącznikach linię zabudowy, jako obowiązującą, w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podniesiono co następuje.

1/ teren określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono odpowiednie postępowanie, w wyniku którego ustalono, iż spełnione zostały przesłanki umożliwiające wydanie decyzji ,o warunkach zabudowy, której projekt został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów.

2/ ponowna analiza sporządzona została prawidłowo i w zaleconym zakresie zawiera szerokie omówienie stanu istniejącego oraz wypływające z tych ustaleń wnioski, l tak, w odniesieniu do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki analiza zwraca uwagę na zróżnicowany charakter zabudowy w obszarze analizowanym, z tym że przeważającą jest zabudowa usługowa i produkcyjna, stąd też te rodzaje zabudowy poddane zostały analizie. W rezultacie analiza zaleca, by dla planowanej inwestycji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki określony został na poziomie 48%, w oparciu o maksymalne wskaźniki zabudowy usługowej występujące w obszarze analizowanym oraz przy uwzględnieniu rodzaju inwestycji, jej terenu oraz kierunków rozwoju miasta. Z treści § 5 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, iż powyższy wskaźnik wyznacza się w oparciu o wartości średnie występujące w obszarze analizowanym, z tym że dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika, -jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej (§ 5 ust. 2).

3/ analiza ta sporządzona została prawidłowo i w zaleconym zakresie zawiera szerokie omówienie stanu istniejącego oraz wypływające z tych ustaleń wnioski, l tak, w odniesieniu do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki analiza zwraca uwagę na zróżnicowany charakter zabudowy w obszarze analizowanym, z tym że przeważającą jest zabudowa usługowa i produkcyjna, stąd też te rodzaje zabudowy poddane zostały analizie. W rezultacie analiza zaleca, by dla planowanej inwestycji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki określony został na poziomie 48%, w oparciu o maksymalne wskaźniki zabudowy usługowej występujące w obszarze analizowanym oraz przy uwzględnieniu rodzaju inwestycji, jej terenu oraz kierunków rozwoju miasta. Z treści § 5 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury wynika, iż powyższy wskaźnik wyznacza się w oparciu o wartości średnie występujące w obszarze analizowanym, z tym że dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika, -jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej (§ 5 ust. 2).

4/ ponownie wykonana analiza, zawiera odpowiednie ustalenia. Szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją 20% (§ 6 ust. 1), dopuszczalne jest także wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, na podstawie sporządzonej analizy (§ ust. 2). Opracowanie wykonane w toku ponownego rozpatrzenia sprawy podaje średnią szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym tj. około 40 metrów, a także średnie wartości dla poszczególnych rodzajów zabudowy, dla zabudowy usługowej około 64 metrów. W odniesieniu do planowanej inwestycji zalecono natomiast, by szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy nawiązywała do średniego poziomu budynków sąsiednich o podobnym charakterze, czyli 90 metrów. W oparciu zatem o ustalenia analizy ustalono szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na 90 metrów, a tym samym wyeliminowana została sprzeczność pomiędzy zapisami analizy urbanistyczno-architektonicznej a ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, na co Kolegium Odwoławcze zwracało uwagę w swoim rozstrzygnięciu z dnia 29.08.2008r.

5/ zastrzeżenia co do sposobu określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki, co dotyczyło głównie braku podania konkretnej wysokości budynków na działkach sąsiednich, jedynie poprzez liczbę kondygnacji wyjaśnione zostały w ponownie wykonanej analizie. Ten parametr został uściślony poprzez podanie zarówno liczby kondygnacji określonego rodzaju zabudowy, jak i ich wysokości w metrach. W szczególności podano, że w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, budynki wolnostojące są 10 kondygnacyjne (o wysokości 35 metrów), zespoły zabudowy posiadają wysokość od 4 do 6 kondygnacji (12 do 25 metrów), a zabudowa pierzejowa: 2-4 kondygnacji (6-12 metrów), natomiast w odniesieniu do zabudowy usługowej: 1-12 kondygnacji (5-50 metrów). Dla planowanej inwestycji, ze względu na jej rodzaj, zalecono nawiązanie do 12 kondygnacyjnego budynku znajdującego się na działce nr 9, jeżeli chodzi o zabudowę stanowiącą bezpośrednią obudowę ulicy [...], natomiast dla zabudowy położonej w głębi terenu od 4 do 6 kondygnacji, czyli ok. 25 metrów. Takie też rozwiązanie przyjęto w zaskarżonej decyzji, kierując się brzmieniem § 7 ust. 4 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury, przewidującym, podobnie jak w przypadku wyżej opisanych parametrów, możliwość ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w oparciu ustalenia analizy.

6/ odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących możliwego zacienienia nieruchomości sąsiedniej, w przypadku realizacji planowanej inwestycji, a zatem do określenia wymagań związanych z ochroną interesów osób trzecich, należy zauważyć, że w załączniku nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...].11.2008r. określone zostały warunki zabudowy, w tym także wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich. W tym względzie wskazano między innymi, iż realizacja inwestycji nie może powodować ograniczenia w dopływie światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, jak również ograniczenia dostępu do drogi publicznej, czy też możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności. Na tym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy wystarczającym jest wskazanie w decyzji, jakie interesy czy prawa osób trzecich winny być chronione, w związku z realizacją określonej inwestycji. Szczegółowe rozwiązania techniczno-budowlane następują natomiast w projekcie budowlanym, który podlega badaniu w toku postępowania w sprawie zatwierdzenia tego projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

7/ zarzut naruszenia art. 10 k.p.a., to jakkolwiek przepis ten istotnie przewiduje, iż organy administracji publicznej powinny przed wydaniem decyzji, czyli po zakończeniu postępowania wyjaśniającego, umożliwić stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, to jednak mając na uwadze fakt, że postępowanie w niniejszej sprawie toczy się od września 2007r, a o jego wszczęciu strony postępowania zostały zawiadomione, a także składały zastrzeżenia oraz uwagi, jak również miały możliwość zapoznania się z materiałami sprawy w każdym stadium postępowania, trudno przyjąć, iż brak odrębnego zawiadomienia o zakończeniu postępowania zakresie wskazanym przez Kolegium Odwoławcze, ma istotny wpływ na merytoryczną treść rozstrzygnięcia.

8/ przepis § 4 ust. 1 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. posługuje się pojęciem "obowiązującej linii nowej zabudowy" oraz "linii istniejącej zabudowy na działce/działkach sąsiednich", a nie pojęciem "nieprzekraczalnej linii zabudowy", jak to ujęto w załącznikach graficznych i załączniku opisowym nr 1 do decyzji z dnia [...].11.2008r. i dlatego organ odwoławczy, korzystając ze swych uprawnień reformatoryjnych, dokonał korekty rozstrzygnięcia organu l instancji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję złożyły [...] Zakłady Zbożowe "[...]" w K. S.A i zarzucając :

1. naruszenie prawa materialnego poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. pomimo, iż przedstawiona analiza urbanistyczno-architektoniczna, będąca podstawą wydania decyzji, wykonana została w sposób nieprawidłowy, co miało wpływ na wynik sprawy,

2. naruszenie przepisów postępowania, tj. naruszenia art. 10 kpa, poprzez pozbawienie strony możliwości zapoznania się, przed wydaniem decyzji, z zebranym w sprawie materiałem dowodowym wniosły o :

1. uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu l instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi l instancji,

2. zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że :

- podstawowym zarzutem skargi jest fakt, iż analiza urbanistyczno - architektoniczna operuje niewłaściwymi danymi wyjściowymi, błędnie określając możliwe parametry przedmiotowej Inwestycji w oparciu o zabudowę sąsiednią. W związku z powyższym, w oparciu o błędnie sporządzoną opinię brak jest podstaw do wydania decyzji warunkach zabudowy, dlatego też niezbędne jest ponowne właściwe przeprowadzenie analizy urbanistyczno architektonicznej, ze szczególnym uwzględnieniem jej zapisów w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, we właściwym kontekście zabudowy sąsiedniej.

- wątpliwość Skarżącego budzi w najwyższym stopniu zapis kluczowego parametru planowanej budowy, w par. II WARUNKI l SZCZEGÓŁOWE ZASADY ZAGOSPODAROWANIA..., pkt d -wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

- wymienionym jedynym kontekstem dla planowanej zabudowy jest budynek biurowy KWP w K., przy [...], oceniany w całkowicie niewytłumaczalny sposób na 50 metrów wysokości. Zwraca uwagę fakt iż przy wyznaczeniu tak istotnego parametru zabudowy nie sprawdzono w jakikolwiek sposób wysokości budynku, na którym opiera się cały punkt analizy. Po pierwsze jest faktem ogólnie znanym, szczególnie dla analityka pracującego dla Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K., iż budynki biurowe z lat 70 XX wieku nie były realizowane w wysokości kondygnacji 4 metry, jak można by wywnioskować ze stwierdzenia iż 12 kondygnacyjny budynek posiada wysokość 50 m. Dodatkowym dość łatwym do przeprowadzenia dowodem dla uzyskania przybliżonej przynajmniej wysokości budynku (poza dość oczywistymi; pomiarem geodezyjnym którego nie wykonano, sięgnięciem do archiwów, lub zapytaniem o wysokość budynku skierowanym KWP w K.), jest analiza porównawcza długości cienia, możliwa do wykonania na jakimkolwiek szeroko dostępnym obecnie zdjęciu satelitarnym. Z takiej właśnie analizy wynika, iż wymieniany jako główny kontekst dla planowanej zabudowy budynek WKP w K. przy ul. [...] ma wysokość około 36-38 metrów, co stanowi maksymalnie 75% błędnie określonego parametru.

- załączniki nr 3 i 4, do wydanej Decyzji nr [...] o ustaleniu Warunków Zabudowy, zawierające wyniki analizy architektoniczne - urbanistycznej zostały wykonane w sposób nieprawidłowy, tj. nie pokazujący właściwych odniesień dla przyjętych w Decyzji współczynników dla planowanej Inwestycji.

- załącznik nr 3 do Decyzji nie określa w pkt. b - wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku powierzchni działki/terenu, jakie konkretnie działki zostały uwzględnione przy wyznaczaniu przedmiotowego współczynnika.

- załącznik graficzny nr 4 do Decyzji nie określa również w jakikolwiek sposób konkretnie działki zostały uwzględnione przy wyznaczaniu w/w wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, określając jedynie obszar analizy bez wskazania konkretnych użytych parametrów.

- dodatkowo pragniemy jeszcze raz podkreślić, iż z racji niepoprawnie wykonanej analizy architektoniczne - urbanistycznej, przedmiotowa Inwestycja , realizowana w możliwej wysokości (50 m) i szerokości elewacji (90 m), swoim gabarytem, poprzez powodowane nią przesłanianie i zacienianie dla będącej własnością działki 10. uniemożliwi w znaczącym stopniu jakiekolwiek działania inwestycyjne planowane przez [...] Zakłady Zbożowe [...] w K. S.A na w/w działce. Skarżący planuje realizację własnej inwestycji mieszkalno-usługowej. W tej sprawie złożony już został wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i postępowanie administracyjne w tej sprawie jest w toku. Zaskarżona decyzja uniemożliwia prawidłowe zagospodarowanie działki Skarżącego, co organ odwoławczy powinien wziąć pod uwagę.

- zaskarżona decyzja wskazuje, iż organ nie odniósł się w należyty sposób zarówno do argumentów Skarżącego, jak i obowiązków wynikających z przepisów prawa, sugerując jedynie, iż "szczegółowe rozwiązania techniczno-budowlane następują w projekcie budowlanym, który podlega badaniu w toku postępowania w sprawie zatwierdzenia tego projektu i udzielenia pozwolenia na budowę". Skarżący nie zgadza się ze stanowiskiem SKO, ponieważ naszym zdaniem oba te przepisy nakładają na organ obowiązek analizy wszystkich okoliczności przewidzianych art. 61 Ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności możliwości późniejszej realizacji inwestycji. Skarżący w toku całego postępowania podkreślał, że planowana inwestycja w takim rozmiarze uniemożliwi prawidłowe korzystanie z działki sąsiedniej Skarżącego.

- zaskarżona decyzja narusza art. 10 kpa. Obowiązkiem organu administracji publicznej jest zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania a przed wydaniem decyzji umożliwienie stronom wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W przedmiotowym postępowaniu Skarżący nie miał możliwości wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego ponieważ nie był powiadomiony o zakończeniu postępowania i możliwości złożenia uwag i zastrzeżeń. Analiza urbanistyczno-architektoniczna została wykonana w dniu 26.11.2008 r. zaś decyzja w przedmiotowej sprawie została wydana zaskakująco szybko, już [...].11.2008 r. Skarżący nie miał możliwości zapoznania się z jej treścią, skoro w dwa dni po jej złożeniu wydana została decyzja.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.o.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Skarga jest uzasadniona bowiem dokonana kontrola sądowa stwierdziła, że zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu l instancji naruszają prawo.

Na wstępie należy poczynić kilka uwag ogólnych, które choć oczywiste uchodzą uwadze orzekających organów.

W sprawie nie budzi żadnych wątpliwości fakt, że zamierzona inwestycja ma być realizowana na terenie dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. A więc dla zamierzenia inwestycyjnego konieczne jest ustalenie warunków zabudowy wg. reguł określonych w art. 61 ustawy o zagospodarowaniu z 2003 r. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, która oznacza, że zmiana zagospodarowania terenu musi być dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu z 2003 r. Obecnie orzecznictwo ukształtowało jako zasadę szerokie rozumienie pojęcia działki sąsiedniej jako obszaru tworzącego urbanistyczną całość. Podobnie rzecz się ma z pojęciem działki dostępnej z tej samej drogi publicznej. Art. 2 pkt 14 ustawy legalnie definiuje to pojęcie jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka sąsiednia zatem musi mieć dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, co jednak zapewnia nie tylko bezpośrednie połączenie, ale również pośrednie. Powyższe uwagi poczynione zostały w związku z zarzutem skargi, iż analiza urbanistyczno - architektoniczna operuje niewłaściwymi danymi wyjściowymi, błędnie określa możliwe parametry przedmiotowej Inwestycji w oparciu o zabudowę sąsiednią i, że w związku z powyższym, w oparciu o błędnie sporządzoną opinię brak jest podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, dlatego też niezbędne jest ponowne właściwe przeprowadzenie analizy urbanistyczno architektonicznej, ze szczególnym uwzględnieniem jej zapisów w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, we właściwym kontekście zabudowy sąsiedniej. Zarzut ten jest uzasadniony o tyle tylko o ile zarzuca, że analiza, a za nią rozstrzygnięcia organów, w sposób dowolny ustalają wysokość obiektów sąsiednich do których nawiązano zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa. Orzekające organy w całości swoje rozstrzygnięcie opierają o wyniki ponownej analizy urbanistyczno-architektonicznej i jej wynik czynią w załączniku nr. 1 częścią rozstrzygnięcia decyzji. Już w tym miejscu należy podnieść, że analiza urbanistyczno-architektoniczna jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu ( art. 80 kpa). Niemalże od samego początku postępowania skarżąca spółka zarzucała prawidłowość obliczenia wysokości obiektu 12 kondygnacyjnego budynku znajdującego się na działce nr 9. Kolegium utrzymując w mocy decyzję organu l instancji, w której podstawowe parametry co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przyszłej inwestycji określono w załączniku nr 2 pkt. II lit. "d". Według tego załącznika który jest integralna częścią decyzji wysokość gzymsu, attyki lub górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego kompleksu nie może przekroczyć wysokości 50 m na szerokości 25 m od linii zabudowy w głąb działki. Za tą granicą (odległość 25 m od linii zabudowy) wysokość budynków maksymalnie ma sięgać do wysokości 25m. Rozstrzygnięcie, że wysokość "nie może przekroczyć" czy "wysokość budynków maksymalnie do 25 m" - oznacza, że przyszły projektant może wysokość minimalną ustalić w sposób dowolny byle obiekt nie przekroczył 50 czy 25 m. Natychmiast narzuca się pytanie czy takie rozstrzygniecie co do wysokości przyszłego obiektu może doprowadzić do zakłócenia ładu przestrzennego ? l odpowiedź wydaje się tu prosta, że tak, bo projektant może w sposób dowolny ustalić minimalną wysokość projektowanego obiektu, l to jest zasadniczy powód, dlaczego uchylone zostały obie decyzje. Wykładnia celowościowa przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o zagospodarowaniu z 2003 r., w związku z § 7 ust.1 rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003 r., musi prowadzić, że organ wysokość gzymsu, attyki lub górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego planowego musi wyznaczyć w sposób konkretny lub w określonych przypadkach określić parametry wysokości od - do.

Nie można przejść także obojętnie nad dalszymi wadami zaskarżonej decyzji. Od samego początku postępowania skarżąca spółka kwestionowała określenie wysokości obiektu do którego nawiązuje analiza a za nią decyzje. Autor analizy ustalając omawianą wysokość przyjmuje, że zabudowa usługowa realizowana jest od 1 do 12 kondygnacji ( ok.5-50 m m.in. działka 9), w żaden sposób nie wyjaśniając na jakiej podstawie ilość kondygnacji zamienia na wysokość liczoną w metrach. Z uwagi na to, że jest to kwestia istotna dla ustalenia warunków zabudowy obowiązkiem organów było jej wyjaśnienie w sposób nie budzący wątpliwości. Nie jest wystarczające odwołanie się do przepisów rozporządzania wykonawczego z dnia 26.08.2003 r., w którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Jest to wyjątek od zasady i jako taki nie może podlegać wykładni rozszerzającej - a jeżeli już organ widzi taka potrzebę musi to uzasadnić a nie zadowolić się stwierdzeniem, że przepis dopuszcza wyznaczenie innej wysokości.

W końcu za trafny należy uznać zarzut skargi naruszenia art. 10 § 1 kpa. Skoro analiza urbanistyczno-architektoniczna została wykonana w dniu 26.11.2008 r., a decyzja organu l instancji została wydana [...].11.2008 r., to skarżącej spółce odebrano możliwość zapoznania się z najistotniejszym dowodem w sprawie, i choć w postępowaniu przed organem II instancji skarżąca spółka miała możliwość kwestionowania tego dowodu, to nie mniej jednak ograniczono prawo strony do jednej instancji, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skoro więc, kontrola sądowa wykazała, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji, naruszają prawo na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. "a" i "c" oraz art. 135 oraz 152 i art. 200 p.o.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.