Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 784/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2024-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
article: art. 47 ust. 2,
journal: Dz.U. 2024 poz 725
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur-Selwa /spr./ Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka WSA Paweł Zaborniak Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 14 maja 2024 r. nr I-III.7721.19.3.2024 w przedmiocie stwierdzenia niezbędności wejścia na teren nieruchomości – skargę oddala –


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi K. D. (dalej: "skarżący") jest decyzja Wojewody Podkarpackiego z 14 maja 2024 r. nr I-III.7721.19.3.2024 wydana

w przedmiocie stwierdzenia niezbędności wejścia na teren nieruchomości.

W podstawie prawnej decyzji organ powołał art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. – dalej: "k.p.a.") oraz art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm. – dalej: "P.b.").

Jak wynika z uzasadnienia i akt administracyjnych sprawy wnioskiem z 19 lutego 2024 r. G. C. zwrócił się do Starosty P. o wydanie decyzji o niezbędności wejścia w teren sąsiedniej nieruchomości, tj. działki nr ewid. [...] położonej w miejscowości P., stanowiącej własność K. D., celem wykonania prac związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami przy ul. [...] nr [...] i [...] w P. dla budynku położonego na działce nr ewid. [...] w P.

Po rozpoznaniu powyższego wniosku Starosta P. decyzją z 4 marca 2024 r. nr BO.6740.43b.2024 orzekł o niezbędności wejścia na teren nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] położoną w P.,

w pkt 1 określił granice niezbędnej potrzeby korzystania z działki nr ewid: [...]:

- ustawienie rusztowania na części terenu tj. na fragmencie dachu budynku położonego na działce nr ewid. [...] na pasie o szerokości max. 1,5 m i długości odpowiadającej szerokości budynku w miejscu gdzie przylega on do budynku zlokalizowanego na dz. nr ewid.[...],

- wykonanie prac związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami,

- demontaż rusztowania,

- przywrócenie terenu do stanu pierwotnego,

w pkt 2 określił warunki korzystania z nieruchomości j.w.:

- zajęciu podlega pas terenu - szerokości max. 1,5 m i długości odpowiadającej szerokości budynku,

- termin korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid: [...]: 7 dni roboczych, przy pogodzie umożliwiającej wykonanie przedmiotowych robót,

- o zamiarze przystąpienia do robót budowlanych G. C. skutecznie powiadomi właściciela dz. nr ewid. [...] na co najmniej 2 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Odwołanie od tej decyzji złożył K. D. podnosząc, że wydane rozstrzygnięcie jest błędne. Zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego. Podkreślił, że inwestor prowadzi prace budowlane, takie jak ocieplenie budynku, niezgodnie z warunkami wydanego pozwolenia na budowę i sztuki budowlanej oraz naruszając prawa własnościowe. Odwołujący wskazał, że Starosta przyjął, że docieplenie rzeczowego budynku będzie się wiązać z trwałym zainwestowaniem, z uwagi na fakt posadowienia budynku na granicy. Przedmiotowe docieplenie przekracza granicę południową działki inwestora i jest na terenie działki nr [...]. Docieplenie ściany południowej dotyczy części nad dachem budynku [...]. Starosta nie podał żadnego przepisu uzasadniającego wydaną decyzję. Brak też prawnego uzasadnienia do wykonania zadanej pionowej dylatacji ścian dwóch budynków w granicy działek z odmiennymi prawami własności na dylatację kombinowaną. Wykonanie decyzji wg. której ma zostać wykonane docieplenie, mogłoby stanowić naruszenie praw własnościowych K. D. Dalsze konsekwencje dla właściciela działki nr [...] niesie ze sobą decyzja Starosty, zwłaszcza w kontekście utraty wartości nieruchomości, ewentualnych utrudnień, zmiany w odpływie wód opadowych, braku możliwości naprawy pokrycia dachowego w części powierzchni zabudowanej dociepleniem.

Wskazaną na wstępie decyzją z 14 maja 2024 r. Wojewoda Podkarpacki w pkt:

I. uchylił w sentencji zaskarżonej decyzji zapis o treści: "termin korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid:[...]: 7 dni roboczych, przy pogodzie umożliwiającej wykonanie przedmiotowych robót",

i orzekł w tym zakresie poprzez ustalenie w miejsce uchylonego zapisu, nowego zapisu o treści: "termin korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid: [...] : 7 dni roboczych w okresie od 1 czerwca 2024 roku do 30 września 2024 roku, przy pogodzie umożliwiającej wykonanie przedmiotowych robót",

II. uchylił w sentencji zaskarżonej decyzji zapis o treści:

"ustawienie rusztowania na części terenu tj. na fragmencie dachu budynku położonego na działce nr ewid.[...] na pasie o szerokości max. 1,5 m i długości odpowiadającej szerokości budynku w miejscu gdzie przylega on do budynku zlokalizowanego na dz. nr ewid. [...]",

"wykonanie prac związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami",

i orzekł w tym zakresie poprzez ustalenie, w miejsce uchylonego zapisu, nowego zapisu o treści: "wykonanie prac związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami, zgodnie z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Starosty P. z dnia 7 maja 2021 r. znak: BO.6740.21.2021, poprzez zezwolenie na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości nr [...] i zajęcie pasa terenu o szerokości max. 1,5 m i długości max. odpowiadającej szerokości budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...], zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do niniejszej decyzji";

III. w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Wojewoda powołując się na treść art. 47 ust. 1-3 P.b. wyjaśnił, że rozważając dopuszczalność wydania decyzji stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości organ zobowiązany jest do zbadania: czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela, a starania te okazały się bezskuteczne, czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Łączne spełnienie powyższych warunków umożliwia organowi wydanie pozytywnej decyzji w sprawie.

Wojewoda wskazał, że z akt sprawy wynika, że inwestor podjął bezskuteczne starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela. Inwestor G. C., pismem z 29 stycznia 2024 r. wystąpił do właściciela sąsiedniej nieruchomości o wyrażenie zgody na wejście w teren działki nr [...] celem wykonania prac końcowych związanych z ociepleniem budynku przy ul. [...], posadowionego na działce nr ewid. [...], obręb nr [...] w P.

K. D. w piśmie z 30 stycznia 2024 r. oświadczył, że nie wyraża zgody na wejście na swoją działkę. Swoje stanowisko podtrzymał również na etapie postępowania przed organem I instancji w piśmie z 23 lutego 2024 r.

Organ wyjaśnił, że analiza materiału dowodowego wykazała, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania wnioskowanych robót budowlanych przy zlokalizowanej w granicy z działką sąsiednią ścianie budynku mieszkalnego.

W sprawie zamiarem Inwestora jest wykonanie drugiego etapu i zakończenie prac związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami przy ul. [...] [...] i [...] w P. Powyższe będzie się odbywało na podstawie decyzji Starosty P. nr 194/2021 z 7 maja 2021 r., znak: BO.6740.21.2021, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na "budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wewnętrznymi instalacjami: elektryczną, wod.-kan., c.o., wentylacji, rozbiórkę budynku gospodarczego na działce nr ewid.: [...] położonej w P. oraz przebudowę polegającą na wzmocnieniu fundamentu istniejącego budynku mieszkalnego na działce nr ewid.: [...] położonej w P.".

Wojewoda wyjaśnił, że rozpoznając sprawę o orzeczenie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości organ jest związany treścią ww. decyzji.

Z treści projektu budowlanego zatwierdzonego wyżej wskazaną decyzją wynika, że w ramach inwestycji zaprojektowano wykonanie m.in. ściany zewnętrznej oznaczonej na rysunku "Przekrój B-B" (str. 71 projektu) symbolem - SZ3. Stosownie do pkt 5 części opisowej PAB (str. 51 projektu) ściana ta o grubości 45,5 cm składać się będzie z następujących materiałów: tynk cienkowarstwowy silikonowy, wełna mineralna, pustaki silikatowe SILKA, tynk cementowo-wapienny. Z projektu budowlanego wynika ponadto, że ściana zlokalizowana w granicy z działką nr [...] została zaprojektowana jako ściana oddzielenia przeciwpożarowego o odporności ogniowej REI 60.

Wojewoda zauważył, że powyższe ustalenia faktyczne prowadzą do wniosku, że wnioskowane przez inwestora roboty związane z dociepleniem ściany budynku mieszkalnego wykonane zostaną w całości na działce nr [...], co potwierdza część opisowa i rysunkowa projektu budowlanego, zatwierdzonego decyzją Starosty z 7 maja 2021 r. Przesłanki do zastosowania art. 47 ust. 2 P.b. zostały spełnione. Zaskarżona decyzja określa teren niezbędnego wejścia na działkę odwołującego, zakres robót, a także nakłada obowiązek doprowadzenia działki odwołującego do stanu poprzedniego, w razie konieczności naprawienia szkody wynikłej z realizacji inwestycji.

W ocenie Wojewody zaskarżona decyzja co do zasady odpowiada prawu, lecz wymagała doprecyzowania w zakresie zajętości terenu, co uczyniono poprzez wprowadzenie przedmiotową decyzją załącznika nr 1. Dokument ten przedstawia pas terenu, w obrębie którego inwestor jest uprawiony do wejścia w teren działki nr [...], celem wykonania robót budowlanych, związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami.

Organ odwoławczy stwierdził, że zezwolenie na zajęcie terenu o szerokości max. 1,5 m, oraz długości odpowiadającej szerokości budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...] nie jest nadmierne, biorąc pod uwagę potrzebę dokończenia robót budowlanych, obejmujących transport materiałów budowlanych, oraz konieczność ustawienia rusztowania.

Organ odwoławczy uznał, że wydana decyzja wymaga dokonania korekty merytoryczno-reformacyjnej również w zakresie punktu 2 określającego termin wykonania wnioskowanych przez G. C. robót budowlanych. Stwierdził, że roboty te powinny zostać wykonane w terminie 7 dni roboczych w okresie od 1 czerwca 2024 r. do 30 września 2024 r. Zauważył przy tym, że część robót budowlanych związanych z dociepleniem ściany zostało już wykonane, co potwierdza dokumentacja fotograficzna oraz protokół kontroli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. W przypadku wejścia na teren działki sąsiedniej, roboty budowlane powinny zostać zorganizowane sprawnie i fachowo, aby okres ingerencji w prawa właściciela działki sąsiedniej nie był nadmierny. Termin ten nie może być dostosowany do życzeń Inwestora, lecz wyznaczony przy uwzględnieniu obiektywnych kryteriów.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że zgodnie z zatwierdzonym decyzją z 7 maja 2021 r. projektem budowlanym roboty budowlane związane z ociepleniem ściany w granicy działek nr ewid. [...] i [...] mają zostać wykonane w całości na działce ewid. nr [...]. Organem uprawnionym do kontroli tego, czy roboty budowlane wykonane zostały zgodnie z zatwierdzonym projektem jest właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego. Ponadto prowadząc postępowanie w trybie art. 47 ust. 2 P.b. organ nie posiada kompetencji do badania przebiegu granic nieruchomości, a ewentualny spór w tym zakresie nie wyłącza możliwości wydania decyzji na podstawie tego przepisu. Sprawy graniczne pozostają poza regulacją P.b.

Skargę na powyżej opisaną decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożył K. D. domagając się jej uchylenia w całości i stwierdzenia niezgodności z prawem decyzji w zakresie naruszenia prawa własności i degradacji budynku na działce nr ewid. [...].

Zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: "Zapis ustalony przez Wojewodę Podkarpackiego w punkcie I decyzji dotyczący niezbędności wejścia na teren nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...], położoną w P., na warunkach określonych w pkt. 1 i 3 decyzji: Wojewoda przestawił stan inny, niż faktyczny. Ustalenie, że "roboty budowlane związane z ociepleniem ściany w granicy działek numer ewid. [...] i [...] mają zostać wykonane w całości na działce ewidencyjnej numer [...]" jest zgodne z prawem i zasadne jest postępowanie w trybie art. 47 ust. 3 P.b. o ile stan faktyczny i cała realizacja – wykonana izolacja z wełny byłaby tożsama z załącznikiem do decyzji Wojewody, a tak nie jest.".

Organ pominął, że docieplenie ściany nad dachem budynku istniejącego na działce [...], której właścicielem jest K. D., a nie inwestor - właściciel działki nr [...].

Decyzja Wojewody legalizuje nie tylko prawa własności, ale też degradacji części budynku na działce nr ewid. [...] przez właściciela nieruchomości - dz. nr [...].

Naruszenie prawa własności poprzez wkroczenie w jej obszar w sposób niedopuszczalny, co jest sprzeczne z art. 140 Kodeksu cywilnego, który zapewnia właścicielowi wyłączne prawo do posiadania, korzystania i rozporządzania swoją nieruchomością. Degradacja części budynku poprzez doklejanie wełny nad dachem w części należącej do prawa własności działki nr [...], prowadzi do zmniejszenia wartości użytkowej i estetycznej nieruchomości oraz potencjalnego naruszenia art. 5 P.b., który nakłada obowiązek utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.

Skarżący wskazał także na błędy proceduralne, w tym niedostateczne uzasadnienie decyzji i brak przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki zwrócił się o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Skarga nie jest zasadna.

Przystępując do rozpoznania sprawy, Sąd miał na uwadze, iż zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm., dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

W świetle art. 3 § 2 P.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 P.p.s.a. stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem dotyczącym art. 57a.

Podstawowym przepisem prawa, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie jest art. 47 p.b. Zgodnie z tym przepisem:

1. "Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

4. Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach.".

W orzecznictwie wskazuje się, że zacytowany powyżej art. 47 p.b. normuje sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, co niewątpliwie wiąże się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z praw podmiotu dysponującego uprawnieniami do tej nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 1109/17). Ingerencja w prawo własności sąsiada dotyczy tylko robót budowlanych wykonywanych legalnie, czyli np. zgodnych z dokonanym zgłoszeniem czy udzielonym pozwoleniem na budowę. Celem wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej i do budynku może być wykonanie prac przygotowawczych oraz robót budowlanych, przy czym, pod pojęciem robót budowlanych można rozumieć nie tylko roboty określone w pozwoleniu na budowę lub w zgłoszeniu (patrz: Zdzisław Kostka "Prawo budowlane. Komentarz", (od red. A. Glinieckiego, WK 2016, pkt 3.

Organ administracji rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 p.b. obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, przy czym ograniczenie to może mieć charakter dobrowolny (gdy sąsiad wyraża zgodę na wejście na jego posesję) lub przymusowy w drodze decyzji. Ten tryb rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest dopuszczalny jednak wyłącznie po wcześniejszym podjęciu przez inwestora prób uzgodnienia z sąsiadem warunków wejścia na teren jego nieruchomości i w sytuacji braku powodzenia takich działań (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 lutego 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 1976/19).

Przesłankami tymi są również potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, a udzielenie zgody wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej uzależnia się od niezbędności wejścia na teren tej nieruchomości (nie ma możliwości w inny sposób wykonania prac).

Oceniając zatem zasadność wniosku organ bada: po pierwsze, czy inwestor podjął starania uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości i czy starania te okazały się bezskuteczne, po drugie, czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Dopiero łączne spełnienie obu warunków umożliwia organowi wydanie pozytywnej decyzji w sprawie. Jeżeli jeden z warunków nie zostanie spełniony, organ powinien wydać decyzję odmowną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 września 2005 r. sygn. akt II OSK 15/05 wyjaśnił, że organ prowadzący postępowanie ma obowiązek sprawdzenia, czy jest potrzeba wykonania prac przygotowujących lub robót budowlanych, czy niezbędnym jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, a także czy jej właściciel nie wyraził dobrowolnej zgody na wejście. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestor otrzymuje decyzję, która zawiera zakres (granice niezbędnej potrzeby), warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości oraz wysokość ewentualnej rekompensaty z tytułu zajęcia pasa terenu.

W niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki materialnoprawne do zastosowania powyższej regulacji.

Niespornie prawidłowo ustalił Wojewoda w zaskarżonej decyzji, że inwestor podjął bezskuteczne starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela. A mianowicie, z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że inwestor - Pan G. C., pismem z dnia 29 stycznia 2024 roku, wystąpił do właściciela sąsiedniej nieruchomości o wyrażenie zgody na wejście w teren działki nr [...] celem wykonania prac końcowych związanych z ociepleniem budynku przy ul. [...], posadowionego na działce nr ewid. [...], obręb nr [...] w P.

Pismem z dnia 30.01.2024 r. Pan K. D. oświadczył, że nie wyraża zgody na wejście na swoją działkę. Swoje stanowisko podtrzymał również na etapie postępowania przed organem I instancji, gdzie w piśmie z dnia 23.02.2024 r. zawnioskował " o odrzucenie żądania Pana G. C. zam. ul. [...], [...] P. w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości tj. działki nr ewid.: [...].

W dalszej kolejności należy stwierdzić, iż z analizy akt sprawy wynika, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania wnioskowanych robót budowlanych przy' zlokalizowanej w granicy z działką sąsiednią ścianie budynku mieszkalnego. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 11 października 2017 roku, sygn. akt II SA/Gd 384/17, warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej lub w takiej od niej odległości, ze teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich prawidłowe przeprowadzenie. Potrzeba wykonania prac budowlanych powinna wynikać np. z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, od którego nie wniesiono sprzeciwu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 20 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Rz 750/12). Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji.

W niniejszej sprawie zamiarem inwestora jest zgodnie z wnioskiem "wykonanie drugiego etapu i zakończenie praż związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami przy ul. [...] [...] i [...] w P. Powyższe będzie się odbywało na podstawie decyzji Starosty P. nr 194/2021, z dnia 7 maja 2021 roku, znak: BO.6740.2I.2Q21, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na "budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wewnętrznymi instalacjami: elektryczną, wod-kan., c.o., wentylacji, rozbiórkę budynku gospodarczego na działce nr ewid: [...] położonej w P. oraz przebudowę polegającą na wzmocnieniu fundamentu istniejącego budynku mieszkalnego na działce nr ewid: [...] położonej w P.". Rozpoznając sprawę o orzeczenie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości tut. Organ jest związany treścią ww. decyzji.

Z treści projektu budowlanego zatwierdzonego powołaną powyżej decyzją wynika, że w ramach inwestycji zaprojektowano wykonanie m.in. ściany zewnętrznej oznaczonej na rysunku "Przekrój B-B!: (str. 71 projektu) symbolem - SZ3. Stosownie do pkt 5 części opisowej PAB (str. 51 projektu) ściana ta o grubości 45,5 cm składać się będzie z następujących materiałów: tynk cienkowarstwowy silikonowy, wełna mineralna, pustaki silikatowe SILKA, tynk cementowo-wapienny. Z projektu budowlanego wynika ponadto. że ściana zlokalizowana w granicy z działką nr [...] została zaprojektowana jako ściana oddzielenia przeciwpożarowego o odporności ogniowej REI 60.

Przedstawione powyżej ustalenia faktyczne prowadzą do wniosku, iż wnioskowane przez inwestora roboty związane z dociepleniem ściany budynku mieszkalnego wykonane zostaną w całości na działce nr [...], co potwierdza część opisowa i rysunkowa projektu budowlanego, zatwierdzonego decyzją Starosty P. z dnia 7 maja 2021 roku, znak: BO.6740.2L2021.

Analizując wydaną przez organ I instancji w niniejszej sprawie decyzję należy stwierdzić, iż wszystkie przesłanki do zastosowania art. 47 ust. 2 P.b. zostały spełnione. Zaskarżona decyzja określa teren niezbędnego wejścia na działkę nr [...], zakres robót, a także nakłada obowiązek doprowadzenia tej działki odwołującego do stanu poprzedniego, w razie konieczności naprawienia szkody wynikłej z realizacji inwestycji.

Oceniając zaskarżoną decyzję Sąd przyjął, że zasadnie Wojewoda zreformował decyzję organu I instancji, de facto w interesie skarżącego.

Doprecyzowano decyzję organu I instancji w zakresie ząjętości terenu, co uczyniono poprzez wprowadzenie tą decyzją załącznika nr 1. Dokument ten przedstawia pas terenu, w obrębie którego inwestor jest uprawiony do wejścia w teren działki nr [...], celem wykonania robót budowlanych, związanych z dociepleniem ścian zewnętrznych budynku i zabezpieczeniem przeciwwodnym pomiędzy budynkami.

Zezwolenie na zajęcie terenu o szerokości max. 1,5 m, oraz długości odpowiadającej szerokości budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...] nie jest nadmierne, biorąc pod uwagę potrzebę dokończenia robot budowlanych, obejmujących transport materiałów budowlanych, oraz konieczność ustawienia rusztowania.

Prawidłowo także ocenił organ II instancji, że decyzja Starosty wymaga dokonania korekty merytoryczno-reformacyjnej również w zakresie punktu 2 określającego termin wykonania wnioskowanych przez Pana G. C. robót budowlanych. Przepis art. 138 § 1 pkt 2 Kpa umożliwia organowi odwoławczemu korektę zaskarżonej decyzji przez jej uchylenie i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy. W tym kontekście słusznie stwierdzono, iż roboty te powinny zostać wykonane w terminie 7 dni roboczych w okresie od 1 czerwca 2024 roku do 30 września 2024 roku. Należy mieć na uwadze, że część robót budowlanych związanych z dociepleniem ściany zostało już wykonane, co potwierdza dokumentacja fotograficzna oraz protokół kontroli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. zalegające w aktach sprawy organu I instancji. Ponadto w przypadku wejścia na teren działki sąsiedniej, roboty budowlane powinny zostać zorganizowane sprawnie i fachowo, aby okres ingerencji w prawa właściciela działki sąsiedniej nie był nadmierny. Termin ten nie może być dostosowany do życzenia inwestora, ale wyznaczony przy uwzględnieniu obiektywnych kryteriów.

Zarzuty skargi są tożsame z zarzutami podnoszonymi przez skarżącego już w odwołaniu i zostały one uznane przez Sąd za niezasadne.

Zgodnie z zatwierdzonym decyzją z dnia 7 maja 2021 roku, znak: BO.6740.21.2021 projektem budowlanym roboty budowlane związane z ociepleniem ściany w granicy działek nr ewid. [...] i [...] mają zostać wykonane w całości na działce ewid. nr [...]. Organem uprawnionym do kontroli tego, czy roboty budowlane wykonane zostały zgodnie z zatwierdzonym projektem jest właściwy miejscowo organu nadzoru budowlanego.

Ponadto wyjaśnić trzeba, że prowadząc postępowanie w trybie art. 47 ust. 2 P.b., organ nie posiada kompetencji do badania przebiegu granic nieruchomości, a ewentualny spór w tym zakresie nie wyłącza możliwości wydania decyzji na podstawie tego przepisu. Sprawy graniczne pozostają poza regulacją ustawy Prawo budowlane (por. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 585/06). Instytucja stwierdzenia niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości stanowi formę ograniczenia prawa własności nieruchomości w celu umożliwienia wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, dla których niezbędne jest wykorzystanie sąsiedniej nieruchomości. Przepis ten służy rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich w trybie administracyjnym w odniesieniu do prac budowlanych, których nie da się przeprowadzić bez zajęcia sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 25 maja 2021 r., sygn. akt II OSK 2493/18).

Jeszcze raz należy podkreślić, że organy administracji architektoniczno- budowlanej nie są upoważnione do kontrolowania przebiegu granicy pomiędzy nieruchomościami. Wątpliwości stron w tym zakresie nie mogą stanowić przeszkody w wydaniu pozwolenia na budowę, ani przesłanki do wstrzymania takiego postępowania. Tym bardziej więc przebieg spornej granicy nie może wpływać na postępowanie w przedmiocie stwierdzenia niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Niezbędność ta, co zostało podkreślone w zaskarżonej decyzji, wynika z ostatecznej decyzji Starosty P. nr 194/2021, z dnia 7 maja 2021 roku, znak: BO.6740.21.2021, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Skoro na etapie postępowania w przedmiocie udzielenie pozwolenia na budowę przedłożona przez inwestora mapa dla celów projektowych, na której sporządzono projekt zagospodarowania terenu, nie była kwestionowana przez Skarżącego, to nie było podstaw do kwestionowania stanu, jaki ta mapa odzwierciedla również na etapie postępowania w przedmiocie wejścia na teren. Raz jeszcze więc należy podkreślić, iż roboty budowlane związane z ociepleniem ściany w granicy działek nr ewid. [...] i [...] mają zostać wykonane w całości na działce ewid. nr [...].

Końcowo Sąd zauważa, że w podobnym stanie faktycznym NSA w wyroku z dnia 13 marca 2019 r., II OSK 1109/17 wyraził analogiczne stanowisko jakie przyjął Wojewoda w zaskarżonej decyzji i Sąd orzekający w tej sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił jako niezasadną.