Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 549/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2023-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 200 i art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński (spr.), Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2023 r. sprawy ze skargi P. G., W. J. (J.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 20 lutego 2023 r. nr SKO.XII/426/4/2023 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy D. z dnia 7 grudnia 2022 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej solidarnie na rzecz skarżących 190,80 złotych (sto dziewięćdziesiąt złotych osiemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej – Kolegium, organ odwoławczy) decyzją z dnia 20 lutego 2023 r. nr SKO.XII/426/4/2023, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm. – dalej k.p.a.) oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 3, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U z 2022 r. poz. 503 z późn. zm. – dalej u.p.z.p.), po rozpoznaniu odwołania P. G. i W. J. (dalej – Skarżący, Zobowiązani), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy D. (dalej – Wójt Gminy, organ I instancji) z dnia 7 grudnia 2022 r. nr [...] ustalającą małżonkom P. G. i W. J. jednorazową opłatę w wysokości 4.770 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości I. o powierzchni 0.2304 ha, stanowionej działkę numer [...] (dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą[...]) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Rada Gminy D. w dniu 19 września 2017 r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. (Dziennik Urzędowy Województwa Śląskiego z 2017 r. poz. [...]– dalej plan miejscowy). Akt ten wszedł w życie z dniem [...]

Po wszczęciu z urzędu i przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, organ I instancji decyzją z dnia 7 grudnia 2022 r. ustalił Skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 4.770 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jaka nastąpiła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia [...] - który utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. - działka położona była w jednostce planu D22RP - tereny użytków rolnych z rozproszoną zabudową mieszkalną oraz częściowo w jednostce 02RL - lasy i zadrzewienia. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 12 października 2017 r. na przedmiotowym terenie istniała tzw. "luka planistyczna". W tym czasie faktyczny sposób użytkowania to grunt rolny i zadrzewienia. Natomiast zgodnie z nowym planem miejscowym przedmiotowa nieruchomość położona jest częściowo na terenach I12MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) i I11ZL (tereny lasów). W dalszej części – z powołaniem się na art. 87 ust. 3a u.p.z.p. - wyjaśniono jaka wartość nieruchomości sprzed uchwalenia nowego planu miejscowego jest przyjmowana do ustalenia opłaty planistycznej, w przypadku wystąpienia tzw. luki planistycznej. W efekcie wskazano, że będzie to wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., gdyż jest ona większa niż wartość określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu. Następnie wskazano, że stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej ustalono wartość rynkową nieruchomości według stanu z dnia obowiązywania "starego planu zagospodarowania" na kwotę 19.400 zł (8,42 zł/m2) oraz na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego na kwotę 67.100 zł (29,13 zł/m2). W efekcie, jak wskazał Wójt Gminy, wzrost wartości rynkowej nieruchomości wyniósł 47.700 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 10% dało opłatę w wysokości 4.770 zł. Organ I instancji wskazał również na znaczenie operatu szacunkowego w procesie ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Jednocześnie wyraził stanowisko, że został on sporządzony przez osobę uprawnioną oraz spełnia wszystkie wymogi stawiane prawem. Wójt Gminy odniósł także do stanowiska prezentowanego przez Skarżących, iż przyjęty plan miejscowy nie zmienił przeznaczenia działki, gdyż już wcześniej istniała możliwość uzyskanie pozwolenia na budowę planowanego domu jednorodzinnego, a tym samym nie wpłynął na jej wartość. W jego opinii przepisy nie przewidują obowiązku organu ustalania hipotetycznego przeznaczenia terenu, które mogłoby wystąpić w przypadku wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

W odwołaniu z dnia 5 stycznia 2023 r. Skarżący zakwestionowali rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne, wnosząc o jego uchylenie. W jego uzasadnieniu w pierwszej kolejności wskazali, że w operacie szacunkowym błędnie przyjęto, że działka w dniu wprowadzenia nowego planu miejscowego nie posiadała ogrodzenia. Twierdzeniu temu przeczyć ma treść aktu notarialnego, na podstawie którego nabyli oni nieruchomość, a z którego wynika, że była ona częściowo ogrodzona. Następnie wskazali, że transakcje przyjęte do wyceny pochodzą z okresu po 24 lutego 2022 r., czyli po wybuchu wojny w Ukrainie. Tymczasem autor operatu szacunkowego nie wyjaśnił, czy wydarzenie to miało wpływ na ustalaną wartość działki sprzedanej w dniu [...] Ponadto Zobowiązani podtrzymali prezentowane wcześniej stanowisko, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie uległ zmianie po uchwaleniu nowego planu miejscowego. Zaznaczono przy tym, że operat zignorował, że 60% działki w okresie "luki planistycznej" znajdował się w obszarze 81-MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Dlatego też zastrzeżenie Skarżących budzi dysproporcja pomiędzy wartością oszacowaną działki a ceną, jaką zapłacili za nią w dniu [...]Skarżący podnieśli również, że przyjęta w operacie metodologia jest nieprawidłowa i nazbyt ogólna. Zauważono, że organ I instancji nie wziął pod uwagę tego, że plan miejscowy musi być zgodny ze studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem studium obowiązujące w dacie nabycia nieruchomości przewidywało takie samo przeznaczenie terenu, jak przyjęty później plan, to nie mógł on wpłynąć na wartość nieruchomości. W tym kontekście Skarżący wyrazili pogląd, że wzrost wartości nastąpił w chwili uchwalenia studium. W związku z tym to poprzedni właściciel działki winien być stroną postępowania w przedmiocie renty planistycznej.

Kolegium nie przychylając się do argumentacji odwołania, decyzją z dnia 20 lutego 2023 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. Zdaniem organu odwoławczego, zaistniały podstawy do obciążenia Skarżących opłatą planistyczną. Otóż w 2017 r. został uchwalony plan miejscowy, który spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości z terenów rolnych i leśnictwa na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co według Kolegium, niewątpliwie skutkowało wzrostem wartości nieruchomości. Wyjaśniono przy tym, że w starym planie nieruchomość w całości znajdowała się w obszarze oznaczonym jako RP (tereny użytków rolnych z rozproszoną zabudową mieszkaniową). Takie przeznaczenie – jak wskazało Kolegium - pozwalało na zachowanie dotychczasowego zainwestowania z dopuszczeniem wymiany kubatury i uzupełnienia zabudowy gospodarstwa rolnego. W związku z tym, teren ten nie był przeznaczony co do zasady do zabudowy, przez co w operacie szacunkowym został wyceniony jako grunt rolny. Następie organ odwoławczy wykazał, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie nastąpiło z zachowaniem terminu określonego w art. 37 ust. 4 u.p.z.p. W dalszej części Kolegium dokonało oceny operatu szacunkowego stwierdzając, że dokument ten został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa. Dodatkowo zaznaczono, że wyliczony wzrost wartości gruntu jest wynikiem zmiany przeznaczenia terenu z terenów upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Podkreślono jednocześnie, że uzyskana wartość jest porównywalna do cen transakcyjnych nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu będących w obrocie, jako przedmiot prawa własności na lokalnym rynku. Odnosząc się do zarzutów odwołania wyjaśniono, że kwestia wyboru metodyki wyceny nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, a zatem leży w wyłącznej gestii rzeczoznawcy. Tak samo uargumentowano ewentualny wpływ wojny Rosji z Ukrainą na wycenę nieruchomości. Wyjaśniono także, iż w myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. adresatem decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest podmiot będący właścicielem działki w dacie wejścia w życie planu miejscowego.

W skardze z dnia 6 marca 2023 r., złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, Zobowiązani zarzucili decyzji Kolegium naruszenie art. 36 ust. 4 zd. 1 u.p.z.p. W związku z tym wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ja poprzedzającej, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. W jej motywach Skarżący podnieśli, że podtrzymują uwagi dotyczące błędów w operacie szacunkowym sygnalizowane w toku postępowania administracyjnego. Dodatkowo wskazali, że nieprawidłowo stawką 10% opłaty planistycznej objęto całą powierzchnię nieruchomości (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Gl 674/12). Otóż według Skarżących, do terenów I11ZL znajduje zastosowanie stawka w wysokości 5%. Tymczasem fakt ulokowania ich nieruchomości w dwóch różnych obszarach nie znalazł wyrazu w wyliczeniu wysokości opłaty planistycznej. Niezależnie od tego wyrazili pogląd, że nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w części stanowiącej las. Jedyna różnica, jak stwierdzili Zobowiązani, to sposób oznaczenia tego terenu (obecnie I11ZL tereny lasów – poprzednio O2RL lasy i zadrzewienia). Dlatego też ten fragment działki nie powinien podlegać opłacie planistycznej.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonej decyzji stwierdzić należało, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja Kolegium z dnia 20 lutego 2023 r., którą ustalono Skarżącym jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowaną uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu odwoławczego, umiejscowienie działki Zobowiązanych w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (I12MN) oraz terenów leśnych (I11ZL), w sytuacji, gdy przed wejściem w życie nowego planu miejscowego, były to grunty rolne, stanowi o tym, że zyskała ona na wartości. Jednocześnie uznał, że operat szacunkowy - stanowiący zasadniczy dowód w niniejszym postępowanie – jest prawidłowy, ponieważ odpowiada prawu, w tym spełnia wszystkie wymagania formalne, a jego treść jest jasna i logiczna.

Odmiennego zdania są Zobowiązani, którzy twierdzą, że wejście w życie planu miejscowego nic nie zmieniło w przeznaczeniu ich nieruchomości. Otóż – jak twierdzą - już wcześniej istniała możliwość jej zabudowy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Natomiast część zalesiona działki obecnie, jak również w poprzednio obowiązującym planie miejscowym przeznaczona była pod tereny leśne. Niezależnie od tego wskazali na błędy operatu szacunkowe. W ich ocenie, przejawia się to w jego ogólności, a także niewłaściwym doborze metodyki wyceny nieruchomości. Wskazali również, że organ błędnie zastosował 10% stawkę do wyliczenia renty planistycznej do całej powierzchni nieruchomości. Według Skarżących, służy ona do obliczenia opłaty w odniesieniu do tego fragmentu działki, która oznaczona jest symbolem I12MN. Natomiast do terenów leśnych – myśl § 15 ust. 2 planu miejscowego – znajduje zastosowanie stawka 5%.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzja z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie jest decyzją uznaniową, lecz jej podjęcie jest obligatoryjne w sytuacji, kiedy na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. "Skoro podstawą do ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, które nie mają żadnego związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, np. nakładami właściciela" (wyrok NSA z dnia 4 lipca 2008 r. sygn. akt II OSK 774/07. Lex nr 447925). Zatem podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06. Lex nr 437627). Okoliczność ta ma decydujące znaczenie dla przedmiotowego rodzaju spraw. Ciężar dowodowy wykazania owego wzrostu spoczywa na organie administracji. Podstawowym dowodem w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak rozstrzygnięcie w tej materii leży we władztwie organu administracji. Mianowicie podstawą ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 lipca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 607/06. Lex nr 243079). Dlatego też to przede wszystkim rolą organu administracji jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości i uzasadnienie wydanego rozstrzygnięcia.

W niniejszej sprawie przeznaczenie działki zostało określone przez Radę Gminy D. uchwałą nr [...]z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. Zgodnie z nią działka nr [...]znajduje się obszarze przeznaczonym pod: 1) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol – I12MN); 2) tereny leśne (symbol – I11ZL).

W miejscowym planie, który utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. przyjętym uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy D. (z późn. zm.) przedmiotowa działka przeznaczona była pod: 1) tereny użytków rolnych z rozproszoną zabudową mieszkalną (symbol D22RP), 2) lasy i zadrzewienia (symbol 02RL). W uszczegółowiającym opisie dla terenów D22RP wskazuje się, że w obszarze tym utrzymuje się dotychczasowe użytkowanie terenu z dopuszczeniem możliwości uzupełnienia i wymiany kubatury dla zabudowy zagrodowej w wypadkach uzasadnionych wielkością gospodarstwa rolnego. Zatem plan w tamtym okresie nie przewidywał co do zasady lokowania nowej zabudowy. Ponieważ na wycenianej działce nie były posadowione budynki zagrodowe, to brak było możliwości jej zabudowy. Tym samym były to typowe użytki rolne.

Pozwala to na stwierdzenie, że przeznaczenie działki nr [...] w starym planie koreluje z faktycznym sposobem jej użytkowania w okresie tzw. luki planistycznej (grunt rolny i zadrzewienia). W tym miejscu jednocześnie należy zaznaczyć, że: "Nie jest możliwe ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, na podstawie przewidywanego przeznaczenia tej nieruchomości według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy" (wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07, Lex nr 529211). Oznacza to, że zapisy studium pozostają bez znaczenia w procesie ustalania renty planistycznej.

Przyjąć należy, że zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na tereny pod zabudowę mieszkaniową podwyższa wartość rynkową nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1962/06, Lex nr 437523; wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 października 2007 r. sygn. akt II SA/Go 566/07, Lex nr 394817).

Zwrócić należy bowiem uwagę, że: "(...) w sytuacji gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, to i tak wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości. Przeznaczenie jednej nieruchomości pod dwie różne funkcje ma niewątpliwy wpływ na jej wartość jako całości. Nie można więc uznać, że w takiej sytuacji nieruchomość składa się z dwóch części o rożnych przeznaczeniach i wartości równej sumie wartości obu części" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 190/10. Lex nr 576265; podobnie: wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt II OSK 859/13, Lex nr 1770034; wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2526/17, Lex nr 2373692; wyrok WSA w Lublinie z dnia 7 czerwca 2018 r. sygn. akt II SA/Lu 300/18, Lex nr 2604433). Wynika stąd, że wycenie podlega nieruchomość jako całość. Wspomniana okoliczność może mieć wpływ na wartość, a w konsekwencji na wysokość opłaty. Oznacza to, że dopiero po ustaleniu wartości działki jako całości, należy stwierdzić, czy nastąpił wzrost jej wartości. Następnie w oparciu o poczynione ustalenia w zakresie oszacowania wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu, należy wyliczyć opłatę.

Taki tok rozumowania przyjął również rzeczoznawca majątkowy w załączonym do akt administracyjnych operacie szacunkowym. Prawidłowo również uznał, że przeznaczenie działki według przepisów starego planu, który przestał obowiązywać z dniem 31 grudnia 2003 r. odpowiadają w pełni faktycznemu sposobowi jej użytkowania w okresie luki planistycznej. Mianowicie były to grunty rolne, w części zadrzewione. Zgodzić się należy również z organami, że rzeczoznawca dokładnie wyjaśnił sposób w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków; szczegółowo opisał metodę i technikę wyceny nieruchomości. Nadmienić należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2022 r. sygn. akt III FSK 2032/21, Lex nr 3479825). Zatem jego kontrola formalna obejmuje m.in. zbadanie, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 20 października 2022 r. sygn. akt I OSK 2047/19, Lex nr 3439742). Skoro w tym zakresie nie stwierdzono uchybień to co do zasady brak jest podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego, który stanowi podstawę ustalenia renty planistycznej. Jednak wymagać będzie on uzupełnienia z przyczyn, o których będzie mowa poniżej.

Natomiast jak słusznie zauważyli Zobowiązani w skardze, organy nie dostrzegły, że uchwała w § 15 wprowadza dwie różne stawki procentowe służące naliczeniu opłaty, których wysokość jest warunkowana przeznaczeniem terenu w nowym planie miejscowym. W grupie objętej 10% stawką bez wątpienia znajdują się grunty oznaczone symbolem I12MN. Ponieważ symbol I11ZL nie został wymieniony w § 15 ust. 1 uchwały, to w myśl § 15 ust. 2 uchwały do gruntów tych znajduje zastosowanie stawka 5%-owa.

Tymczasem organ I instancji przyjął jednolitą stawkę 10% dla całej powierzchni nieruchomości, podczas gdy składa się ona z dwóch użytków podlegających innym stawkom. Dlatego też, stosując ceny metra kwadratowego nieruchomości ustalonej wartości nieruchomości (jako całości) przed i po uchwaleniu miejscowego planu, organ I instancji winien obliczyć wartość dla każdego z rodzaju wspomnianego użytku. Oznacza to, że należy ustalić według tych zasad wartość każdej części nieruchomości według cen obowiązujących przed i po uchwaleniu miejscowego planu. Tym samym opłata dla każdego użytku przy zastosowaniu właściwej stawki procentowej winna być ustalona od różnicy między tak ustalonymi wartościami.

Aby można było dokonać wskazanych wyliczeń niezbędnym jest ustalenie powierzchni poszczególnych części o różnym przeznaczeniu określonych w miejscowym planie. Niedopuszczalnym jest posługiwanie się przybliżonymi wartościami powierzchniami przy szacowaniu ceny nieruchomości. Dotyczy to wskazywanych w operacie szacunkowym powierzchni poszczególnych obszarów przeznaczenia terenu w obrębie wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca winien posługiwać się wartościami ustalonymi w sposób precyzyjny. Jednocześnie winien wyjaśnić, w jaki sposób dokonał wyliczenia danej powierzchni.

Reasumując, w ocenie składu orzekającego, organ I instancji winien przy uwzględnieniu powyższych uwag, ponownie przeanalizować sprawę. Przede wszystkim koniecznym jest dokonanie uzupełnienia operatu szacunkowego, który stanowi podstawę do naliczenia tzw. renty planistycznej, poprzez wyjaśnienie podniesionych wyżej kwestii.

Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. zasądzając na rzecz Skarżących uiszczony od skargi wpis w kwocie 190,80 zł.