Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 501/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 66
journal: Dz.U. 2023 poz 682
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: Aleksandra Bartczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia 11 maja 2022 r. nr 501/2022 w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym ogrodzenia I. oddala skargę w całości; II. przyznaje od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na rzecz radcy prawnego K. T. kwotę 590,40 zł (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt 40/100 złotych) w tym kwota 110,40 zł podatku od towarów i usług, tytułem niepłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 11 maja 2022 r. Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej DWINB) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia (dalej PINB), z dnia 22 marca 2022 r., nakazującą M. D. (dalej jako "skarżąca"), oraz Wspólnocie Mieszkaniowej [...], jako właścicielom sąsiadujących nieruchomości – usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym ogrodzenia oddzielającego te nieruchomości, usytuowanego na granicy działek, w terminie 4 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, poprzez wykonanie wskazanych w niej robót.

Na uzasadnienie stanowiska organ odwoławczy wyjaśnił, że w dniu 15 listopada 2021 r. do Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia (dalej: PINB) wpłynęło pismo skarżącej z prośbą o pilną interwencję w sprawie złego stanu technicznego muru oporowego budynku przy ul. [...] we W.

Organ pierwszej instancji, po przeprowadzonej w dniu 13 grudnia 2021 r. kontroli ustalił, że na terenie nieruchomości przy ul. [...] ]...], we W. istnieje budynek mieszkalny wielorodzinny, dwuklatkowy, 3-kondygnacyjny, z garażem podziemnym. Od strony północnej opisana nieruchomość oddzielona jest ogrodzeniem od nieruchomości sąsiedniej przy ul. [...] we W. zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej (nieruchomość skarżącej). Od strony ul. [...] istnieje ogrodzenie metalowe systemowe, składające się z 4 przęseł z wypełnieniem ażurowym kratowym. W dalszej części, w miejscu posadowienia budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] z garażem podziemnym i tarasami, gdzie poziom terenu tej nieruchomości jest wyższy około 1 m (względem sąsiedniej posesji) - nieruchomości oddziela ogrodzenie składające się z prefabrykowanych płyt betonowych i słupów o wysokości około 1,10 m zabezpieczających przez naporem gruntu (pełniącego funkcję muru oporowego), na którym znajduje się ogrodzenie metalowe systemowe. Ogrodzenie betonowe posiada widoczne odchylenia od pionu (wybrzuszenia), spękania płyt, uszkodzenia w wyniku naporu gruntu. W aktach sprawy znajduje się dokumentacja fotograficzna wykonana na miejscu kontroli.

Przedstawiciel inwestora, Wspólnoty Mieszkaniowej [...] oświadczył do protokołu, że ogrodzenie powstało wraz z całością inwestycji i od momentu oddania do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], [...] we W., tj od 2009 roku, nie wykonano żadnych robót budowlanych związanych z podniesieniem terenu działki. Ogrodzenie znajduje się w granicy działki pomiędzy nieruchomościami przy ul. [...] i [...].

Pismem z dnia 17 stycznia 2022 roku PINB zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie nadmiernie pogorszonego stanu technicznego ogrodzenia (muru) oddzielającego nieruchomości znajdujące się przy ul. [...] i [...], [...] we W.

Po rozpoznaniu stanowisk stron przedstawionych w toku postępowania, opisaną w wstępie uzasadnienia decyzją z dnia 22 marca 2022 r. PINB dla miasta Wrocławia nakazał M. D. i "Wspólnocie Mieszkaniowej [...]" - właścicielom sąsiadujących nieruchomości znajdujących się przy ul. [...] i ul. [...], [...] we W. - usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym ogrodzenia oddzielającego te nieruchomości, usytuowanego na granicy działek, w terminie 4 miesięcy, od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna, poprzez: naprawę ogrodzenia składającego się z prefabrykowanych elementów betonowych, pełniącego w części funkcję zabezpieczającą przed osuwaniem gruntu, przywracając jego sprawność techniczną i użytkową obejmującą: wymianę uszkodzonych i zużytych techniczne elementów, prawidłowe posadowienie ogrodzenia w sposób zapewniający stabilność i stateczność tej konstrukcji, pionowość ścian, uwzględniając obciążenie związane z naporem gruntu - skarpy znajdującej się na działce przy ul. [...]

Od decyzji tej odwołanie wniosła skarżąca podnosząc w jego treści, że organ nieprawidłowo ustalił stan faktyczny, bowiem ogrodzenie nie jest posadowione w granicy działek. Dodatkowo zarzuciła nieprawidłowe określenie adresatów decyzji, wyjaśniając, że obowiązek nie powinien być skierowany do niej, albowiem domniemanie korzystania z ogrodzenia i ponoszenia kosztów jego utrzymania nie jest jednoznaczne z obowiązkiem ponoszenia ciężarów naprawy. W ocenie odwołującej się, adresatem decyzji powinien być zarządca wspólnoty, właściciela ogrodzenia. Zarzuciła również, że zgodnie z przedstawionym przez inwestora i zaakceptowanym przez organ administracji architektoczno – budowlanej projektem budowlanym, ogrodzenie to miało być właśnie ogrodzeniem, posadowionym na skarpie, a został wykonany uskok, zatem ogrodzenie, jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, zmieniło swój charakter z ogrodzenia na mur oporowy. Na mur oporowy, jak wskazano w odwołaniu, niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, skoro zaś inwestor nie legitymuje się takowym, budowla jest w istocie samowolą budowlaną. Odwołująca się zarzuciła organowi również naruszenie art. 153 p.p.s.a. poprzez nakaz budowy nowego ogrodzenia, co w jej ocenie wykracza poza normę art. 66 PB.

Utrzymując w dniu 11 maja 2022 r. opisane rozstrzygnięcie w mocy, DWINB przytoczył treść art. 66 Prawa budowlanego i wskazał, że celem art. 66 ustawy Prawo budowlane jest, aby jego stosowanie prowadziło do zapewnienia właściwego, bezpiecznego stanu technicznego istniejących obiektów budowlanych oraz użytkowania ich w sposób niezagrażający wskazanym w ustawie dobrom chronionym. W związku z regulacją mającą spełnić powyższy cel nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w tym artykule. Orzekający w sprawie na podstawie tej regulacji organ nadzoru budowlanego nie ma uprawnień do badania przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego. Nie może badać również, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w żadnym razie nie jest powiązane z przyczynami powodującymi powstanie przesłanek zastosowania nakazu. Na zastosowanie nakazu nie wpływa też okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania i zakończenia go odpowiednim nakazem.

Skoro zatem art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie zawiera odniesienia do kwestii zawinienia i przyczynienia się, to aspekt ten nie wpływa na możliwość wydania określonej w nim decyzji. Liczy się ustalony stan faktyczny, który bez wątpienia można zakwalifikować do jednej z 4 wymienionych w nim sytuacji. Dalej organ odwoławczy wywodził, że decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest decyzją związaną tzn. zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji mocą, której właściciel lub zarządca nieruchomości będzie zobowiązany podjąć działania określone tą decyzją by usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Wystąpienie przesłanki wymaga reakcji organu w postaci decyzji zobowiązującej do wykonania określonych czynności, obliczonych na rezultat w postaci usunięcia nieprawidłowości. Adresatami decyzji zgodnie z tym przepisem są - w zależności od stanu faktycznego sprawy - właściciel lub zarządca.

Powołując się na stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne organ podniósł, że ogrodzenie posadowione w miedzy jest częścią składową obu nieruchomości, stąd nakaz wydany na podstawie art. 66 musi być skierowany do wszystkich współwłaścicieli. Natomiast kwestia roszczeń pomiędzy nimi za poczynione nakłady jest kwestio cywilnoprawną, nie podlegającą badaniu i uwzględnieniu przez organy nadzoru budowlanego.

W dalszej części uzasadnienia organ wyjaśnił, że z materiału dowodowego, zgromadzonego w niniejszym postępowaniu, w postaci m.in. protokołu z oględzin wraz z dokumentacją fotograficzną wynika, że przedmiotowe ogrodzenie jest w złym stanie technicznym: występują znaczne odchylenia od pionu, spękania i uszkodzenia płyt betonowych. Z protokołu z ostatniej okresowej kontroli rocznej obiektu przy ul. [...] we W. - oceniając ogrodzenie nieruchomości od strony północnej - wskazano na jego odchylenie od pionu od 10-12 cm, lokalne spękania elementów żelbetowych. Zalecono prace naprawcze. Wobec powyższego wadliwy stan ogrodzenia z prefabrykowanych elementów betonowych i konieczność podjęcia działań naprawczych nie budzi wątpliwości.

DWINB wskazał, że przesądzone jest już w orzecznictwie, że art. 66 Prawa budowlanego może mieć zastosowanie do ogrodzeń, zatem pod tym kątem decyzja PINB jest słuszna.

Organ podniósł również, że w postępowaniu prowadzonym w związku z art. 66 PB nie jest rozpatrywana legalność budowy, jednakże z uwagi na podnoszone zarzuty, organy nadzoru budowlanego ustaliły i rozstrzygnęły również tę kwestię. Jak podniesiono PINB ustalił, że ogrodzenie powstało w trakcie realizacji inwestycji związanej z rozbudową istniejącego budynku usługowego z przeznaczeniem na mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym przy ul. [...] we W., jako element tej inwestycji. Zatem roboty wykonano legalnie, na podstawie decyzji Prezydenta Wrocławia nr 1190/2007 z dnia 12.07.2007 r. Następnie budynek wraz z ogrodzeniem oddano do użytkowania - decyzja PINB nr 947/2009 z 22.04.2009 r. Nie doszło zatem do żadnej samowoli budowlanej.

W zakresie dalszych zarzutów wyjaśnił, że wbrew twierdzeniom odwołania organ pierwszej instancji nie nakazał budowy ogrodzenia, wskazał jedynie, że w wypadku gdyby właściciele ogrodzenia podjęli taką decyzję z uwagi na wysokie koszty naprawy, jest ona dopuszczalna.

Organ nie uznał również za zasadny zarzutu nieskierowania decyzji do zarządu Wspólnoty. Wyjaśnił, że w pierwszej kolejności adresatami decyzji są właściciele, w tym wypadku Wspólnota Mieszkaniowa [...], natomiast wskazywany zarządca był inwestorem, ale obecnie pełni funkcję zarządcy nieruchomości należącej do Wspólnoty, na podstawie zawartej z jej zarządem umowy. Podkreślano, że nie ma znaczenia kto był inwestorem budynku, bowiem przedmiotem postępowania jest wyłącznie istniejący na dzień orzekania przez organ stan techniczny ogrodzenia.

Organ odniósł się również do dokumentów dołączonych do odwołania wskazując, że nie poddają się ocenie, bowiem nie zawierają opisów, załączników, wskazań, pozwalających na jakąkolwiek weryfikację twierdzenia, że ogrodzenie posadowione jest w całości poza granicą nieruchomości skarżącej.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem M. D. wywiodła na nie skargę do tutejszego sądu, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

- przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj art. 7 k.p.a., art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy co skutkowało nałożeniem obowiązku na skarżącą, a nadto

naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 154 kodeksu cywilnego, w zw. z art. 62 Prawa Budowlanego poprzez przyjęcie, że domniemanie wspólności prawa do korzystania z płotu posadowionego w granicy jest domniemaniem obowiązku naprawy ogrodzenia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez określenie skarżącej jako adresata decyzji;

- art. 154 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że obowiązek sąsiadów wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania ogrodzenia posadowionego w miedzy jest tożsamy z obowiązkiem wspólnego zarządu nad tym ogrodzeniem; a w konsekwencji błędne skierowanie decyzji do skarżącej;

- art. 66 PB poprzez jego błędne zastosowanie i i nakazanie wykonania prac, a w szczególności nowego ogrodzenia, w sytuacji gdy prace te wykraczają poza zakres pojęcia prac polegających na usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości;

- art. 49, 65, 62 ust. 2 Prawa budowlanego.

Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że organ przyjął, iż skarżąca jest współwłaścicielką ogrodzenia i w związku z tym spoczywają na niej obowiązki takie, jak utrzymywanie tego ogrodzenia w należytym stanie oraz usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Dodatkowo podniosła, że ogrodzenie wybudowane zostało bez jej zgody i wiedzy, niezgodnie ze sztuką budowlaną i z przekroczeniem granicy działki, co powoduje, że na nią, jako na właściciela sąsiednich nieruchomości nie można nakładać obowiązków. Ponowiono także podnoszone w toku postępowania administracyjnego rozważania w przedmiocie art. 154 k.c. i obowiązków właścicieli co do sąsiednich nieruchomości oraz zarzut, że decyzja błędnie nie została skierowana do zarządcy uczestnika postępowania.

Ponownie również podniesiono zarzut, że ogrodzenie wybudowano niezgodnie z projektem budowlanym, bowiem z istniejącej skarpy wykonano uskok.

W doręczonej Sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 14 lipca 2022 r. uczestnik postępowania – Wspólnota Mieszkaniowa [...] we W. wniosła o oddalenie skargi i wyjaśniła, powołując się na stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne, że w przypadku ogrodzeń posadowionych w granicy, nawet gdy nie w całości posadowione jest on dokładnie w linii wyznaczającą granicę, a częściami wychodzi poza tę linię, to art. 154 k.c. daje podstawę do nałożenia na właścicieli nieruchomości sąsiadujących obowiązku utrzymywania właściwego stanu technicznego budowli.

Odnosząc się do stwierdzenia, że ogrodzenie jest wbrew projektowi budowlanego murem oporowym uczestnik podniósł, że z uwagi na brak definicji legalnej muru oporowego, przy dokonywaniu klasyfikacji należy brać pod uwagę funkcję jaką pełni urządzenie. W rozpoznawanej sprawie bezsprzecznie ogrodzenie pełni funkcję główną rozgraniczenia nieruchomości, czemu skarżąca zresztą nie zaprzecza, a to wyklucza przypisanie jej charakteru muru oporowego.

Na rozprawie w dniu 27 kwietnia 2023. Skarżąca podtrzymała stanowisko wyrażone w skardze i podniosła, że nie uważa za słuszne partycypowania w kosztach budowli której nie budowała i nie używała. Podniosła również za skargą, że płot nie znajduje się na jej nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola legalności zaskarżonego aktu przeprowadzona na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) nie wykazała, aby decyzja naruszała wymogi prawa, a zgodnie z treścią art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259) sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak również naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.

Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest nieodpowiedni stan techniczny ogrodzenia pomiędzy nieruchomościami przy ulicy [...] i [...] we W. Postępowanie wszczęto na żądanie skarżącej, która zwróciła się o interwencję organów nadzoru budowlanego z uwagi na zły stan techniczny ogrodzenia, zagrażający w ocenie strony zdrowiu i życiu jej i jej dziecka. Okoliczność ta, tj. zły stan techniczny ogrodzenia, wymagający pilnego przeprowadzenia prac remontowych potwierdzona została przez organy i wykazana w toku postępowania, żadna ze stron temu nie zaprzecza. Istotą sporu jest nałożenie obowiązku wykonania tych prac na właścicieli nieruchomości, pomiędzy którymi ogrodzenie to jest posadowione.

Oceniając rozstrzygnięcia organów nadzorów wskazać należy w pierwszej kolejności, że organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny i stosownie do niego zastosowany w sprawie normy z art. 66 prawa budowlanego.

W trakcie oględzin przeprowadzonych w dniu 13 grudnia 2021 r. stwierdzono, że przedmiotowe ogrodzenie zbudowane jest prefabrykowanych płyt betonowych i słupów o wysokości około 1,1 metra, który również zabezpiecza przed osuwaniem się gruntu (różnica wysokości pomiędzy nieruchomościami wynosi około 1 metr), na których znajduje się ogrodzenie metalowe, systemowe. Ogrodzenie to jest wyraźnie odchylone od piony, posiada pęknięcia i wybrzuszenia.

Z akt sprawy wynika, że ogrodzenie to było wykonane na podstawie projektu budowlanego wraz z resztą inwestycji przy ulicy [...]. W kwietniu 2009 r. inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, w którym stwierdzono wykonanie prac zgodnie ze sztuką budowlaną i zgodnie z przedłożonym wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę projektem budowlanym. Od momentu odbioru inwestycji nie było wykonywane przez nim żadne prace budowlane, aktualny stan jest wynikiem upływu czasu. Z akt sprawy wynika również, że skarżąca, działając bez porozumienia, a nawet wbrew woli zarządcy nieruchomości budynku wielorodzinnego przy ulicy [...] zamontowała na ogrodzeniu, pomiędzy częściami metalowymi ogrodzenia, płótno - osłonę balkonową. W ocenie zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej, materiał ten powoduje że przy naporze wiatru nadyma się on jak żagiel co zwiększa przechył ogrodzenia, jednakże skarżąca odmówiła demontażu założonej osłony. Odmawiała również konsekwentnie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej prawa wejścia na posesję w celu wykonania prac remontowych ogrodzenia podnosząc, że jest to możliwe od strony budynku wielorodzinnego. Zaznaczenia bowiem wymaga, że z akt sprawy wynika, że zarządca podejmował próby wykonania naprawy ogrodzenia i poniesienia większej części kosztów tych napraw, jednakże skarżąca nie wyrażała zgody na jakąkolwiek partycypacje w naprawach.

Mając na uwadze stan techniczny ogrodzenia stwarzający na znacznym odcinku zagrożenie oraz treść wniosku skarżącej, organy nadzoru budowlanego wydały na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 83 Prawa budowlanego decyzję nakazująca naprawę ogrodzenia, przywrócenie jego sprawności technicznej i użytkowej poprzez wymianę uszkodzonych i zużytych technicznie elementów, prawidłowe posadowienie ogrodzenia w sposób zapewniający stabilność i stateczność tej konstrukcji, pionowość ścian, przy uwzględnieniu naporu gruntu - skarpy znajdującej się na działce przy ulicy [...]. Zgodnie z postanowieniami decyzji, roboty te powinny być wykonane pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowane, w terminie 4 miesięcy od momentu kiedy decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że obowiązek nałożony na podstawie art. 66 Prawa budowlanego ma charakter naprawczy (odtwórczy), natomiast wydanie przedmiotowej decyzji nie zamyka stronom możliwości wykonania nowego ogrodzenia.

Odnosząc się zatem do głównego zarzutu skargi, , jakim jest błędne określenia adresatów decyzji wyjaśnić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny rozważał kwestię prawidłowego określenia adresata obowiązków nakładanych w sytuacjach dotyczących ogrodzenia położonego w miedzy między działkami (por. wyrok NSA z dnia 22 lutego 2023 r., II OSK 595/20, baza orzeczeń sądów administracyjnych) i wskazał, że jeżeli ogrodzenie – tak, jak w przedmiotowej sprawie – "jest trwale związane z gruntem, to stanowi część składową nieruchomości gruntowej i nie może być odrębnym przedmiotem prawa własności. Co za tym idzie, jeżeli ogrodzenie takie położone jest w granicy pomiędzy dwiema nieruchomościami, stanowi część składową obu tych nieruchomości. (...) jeśli obiekt budowlany ma więcej niż jednego właściciela, to nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości powinien być skierowany do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, przy czym nie mają tu znaczenia ani proporcje, w jakich własność przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, ani wielkość faktycznie ponoszonych przez nich kosztów utrzymania nieruchomości. W konsekwencji, niezależnie od tego, w jakich proporcjach ogrodzenie stanowi część składową graniczących ze sobą nieruchomości, nakaz usunięcia nieprawidłowości w jego stanie technicznym należy skierować do wszystkich właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, na granicy, których ogrodzenie jest usytuowane."

Stwierdzono także, że "problem rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami należy do sfery wzajemnych relacji pomiędzy współwłaścicielami, rozstrzyganych - w razie sporu - przez sądy powszechne".

Rozważania te znajdują zastosowanie w niniejszej sprawie, albowiem jak wynika z akt sprawy, przedmiotowe ogrodzenie położone jest w miedzy pomiędzy nieruchomościami stron. Wbrew zarzutom skargi skarżąca nie wykazała aby ogrodzenie posadowione było wyłącznie w działce Wspólnoty. Granice geodezyjne działek ustalone na podstawie danych z ewidencji gruntów, nie potwierdzają twierdzeń skarżącej. Jeżeli zaś skarżąca twierdzi, że granica działki leży w rzeczywistości w innej linii niż przedstawiona na dokumentacji projektowej znajdującej się w aktach sprawy, to wyjaśniać należy, że ustalenia przebiegu granic pomiędzy nieruchomościami wykracza poza ramy postępowania w niniejszej sprawie i nie należy do kompetencji organów nadzoru. Prawidłowo organy ustalając położenie ogrodzenia i obowiązki strony posłużyły się danymi wynikającymi z dokumentacji budowlanej. Zauważyć także wypada, że skarżąca, pomimo konsekwentnych twierdzeń, że ogrodzenie stanowi wyłączną własność Wspólnoty, korzysta z ogrodzenia jak właściciel, chociażby poprzez zamontowanie na nim siatki "mającej zapewnić prywatność" i odmawia jej demontażu pomimo takich wniosków Wspólnoty. Dodatkowo zarzuty skargi w tym przedmiocie są niekonsekwentne, bowiem z jednej strony skarżąca wprost formułuje zarzut posadowienia muru z przekroczeniem granicy jej nieruchomości, a jednocześnie twierdzi, że w żadnej części nie znajduje się on na należącej do niej nieruchomości.

W zakresie zarzutu bezpodstawnego pominięcia zarządcy Wspólnoty jako adresata obowiązku wskazać należy, że jest on pozbawiony podstaw. Adresatami decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa Budowalnego są w pierwszej kolejności właściciele nieruchomości, a w przypadku innego tytułu prawnego do nieruchomości niż własność – jej zarządcy. Jako zarządcę w rozumieniu art. 61 Prawa Budowanego, którego naruszenie skarżąca zarzuca, rozumieć należy bowiem osobę władającą nieruchomością, na podstawie przysługującego jej tytułu prawnego. Tymczasem w niniejszej sprawie właściciele nieruchomości są znani i władają samodzielnie przedmiotowymi nieruchomościami. Zarządca nieruchomości, który według żądania skargi powinien być również adresatem decyzji, jest wyłącznie podmiotem zarządzającym sprawami wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie zawartej ze wspólnotą umowy (umowa ta znajduje się w aktach sprawy administracyjnej, z którymi zapoznawała się skarżąca). Zarządca nie ma żadnego tytułu prawnego do nieruchomości i nie może być adresatem obowiązku. Dość wskazać, że umowa z zarządcą może zostać w każdej chwili wypowiedziana lub rozwiązana z innych przyczyn, bowiem Wspólnocie służy prawo swobodnego wyboru kontrahentów, w tym podmiotów którzy będą zarządzać sprawami wspólnoty. To Wspólnota jako posiadająca osobność prawną i prawo własności nieruchomości, musi być adresatem decyzji i prawidłowość zaskarżonej decyzji w tym zakresie nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Odnośnie do podnoszonego przez skarżącą faktu, że nie powinna być zmuszona do ponoszenia kosztów naprawy ogrodzenia którego nie była inwestorem i którego nie używała, zatem nie przyczyniła się do złego stanu technicznego podnieść należy, że nie mogły one zasługiwać na uwzględnienie. Jak już wyjaśniono, stosownie do treści art. 61 prawa budowalnego adresatem obowiązku jest każdorazowy właściciel nieruchomości. Skoro zatem w chwili orzekania przez organy nadzoru to skarżąca była właścicielem nieruchomości, to prawidłowo została przez organy wskazana jako adresat obowiązku. Wskazać przy tym można, że ogrodzenie posadowione w miedzy, jest taką samą częścią składową nieruchomości jak np. budynek mieszkalny. W przypadku zaś budynku mieszkalnego trudno byłoby poszukiwać innego podmiotu zobowiązanego do utrzymania go w należytym stanie technicznym niż jego właściciel. Ta sama zasada znajduje zastosowanie do innych części składowych gruntu, w tym ogrodzeń.

Wszelkie zatem argumenty skarżącej dotyczące kwestii adresata decyzji (niewłaściwe uznanie jej za współwłaściciela ogrodzenia; twierdzenie, że ogrodzenie to nie znajduje się w granicy między działkami; kwestia tego, że nie ona była inwestorem ogrodzenia) w świetle przedstawionych rozważań nie mogą odnieść skutku.

W odniesieniu do zarzutu skargi w przedmiocie samowoli budowlanej ogrodzenia wskazać należy, że ogrodzenie to wykonane zostało wraz z inwestycją przy ul. [...] w 2009 r. i jest to okoliczność bezsporna w postępowaniu. Inwestycja ta została odebrana przez organ nadzoru budowanego, jako zgodna z zaakceptowanym projektem budowlanym. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu jest ostateczna i nie została w żaden sposób wzruszona a nawet zakwestionowana. Wyklucza to w zasadzie możliwość stwierdzenia samowoli budowlanej w stosunku do obiektu objętego decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. Kompetentne organy uznały bowiem, że obiekt wybudowany został zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę. Twierdzenia skarżącej, że projekt obejmował budowę ogrodzenia na skarpie nie uskoku nie zmieniają tej okoliczności Skarżąca nie wykazała zresztą jaka to skarpa istniała w 2009 r. Skarżąca nie wykazała by była w czasie budowy ogrodzenia mieszkańcem nieruchomości bądź była na miejscu ani w czasie projektowania ani budowy, trudno więc wskazać na czym opierają się jej twierdzenia w tym zakresie. Tymczasem organy administracji architektoniczno budowlanej dokonały kontroli na miejscu przed udzieleniem pozwolenia na użytkowanie.

Zarzut, że ogrodzenie to jest w istocie murem oporowym również nie mogło zasługiwać na uznanie, bowiem Prawo budowalne nie zawiera definicji muru porowego (konstrukcji oporowej). W orzecznictwie wskazuje się, że przez mur oporowy (ścianę oporową) rozumieć należy samodzielną budowlę (konstrukcję) powstrzymującą poziome parcie gruntu pochodzące od nasypu przez nią podtrzymywanego. Może być wykonany z żelbetu, betonu, cegieł, pustaków, kamieni, gabionów lub bloków betonowych, ułożonych na zaprawie lub na sucho. Konstrukcje oporowe czy też mury oporowe mają przede wszystkim za zadanie zabezpieczanie terenu przed osuwaniem się gruntu, z terenu położonego wyżej, podczas gdy ogrodzenia oddzielają od siebie części terenu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 2 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 53/15, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 6 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 758/17, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 07 lutego 2017 r., sygn. akt II SA/.Kr 1407/16). Jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, na co może wskazywać również charakter użytych do jej wzniesienia materiałów zapewniających stabilność - należy uznać, że stanowi ona mur oporowy. Z punktu widzenia prawa budowlanego obiekt budowlany należy kwalifikować przede wszystkim ze względu na jego przeznaczenie, czyli funkcję jaką ma pełnić. Nie ma przy tym znaczenia, że strona może traktować sporny obiekt w odmienny sposób, próbując mu przypisać inną funkcję niż ta rzeczywiście pełniona. W rozpoznawanej sprawie funkcja rozdzielenia nieruchomości jest oczywista, wszak nawet skarżąca podnosiła, że zamontowała na nim dodatkową osłonę, aby podkreślić rozdzielność nieruchomości i zapewnić sobie więcej prywatności na własnej posesji.

Do rozważenia pozostaje więc jedynie zakres nałożonych na strony obowiązków w związku z zastosowaniem art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. W tym zakresie Sąd stwierdza, że prawidłowo organy ustaliły zakres obowiązków niezbędnych do przywrócenia prawidłowego stanu technicznego konstrukcji. W ocenie Sądu prawidłowo także decyzja nie zawiera szczegółowych wskazań co do materiałów i techniki wykonania prac, albowiem takie szczegółowe określenie w znaczący sposób ograniczałoby możliwości właścicieli, również w aspekcie finansowym.

Wykonywane na podstawie przepisu art. 66 prawa budowlanego roboty budowlane mają charakter naprawczy. Ich celem jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu. Nie doszło w sprawie do przekroczenia ram przepisów, albowiem wbrew zarzutom skargi decyzja ta nie nakazuje wykonania nowego ogrodzenia. Przeciwnie, pozostawia adresatom decyzji swobodę w wyborze sposobu doprowadzenia ogrodzenia do prawidłowego stanu technicznego wskazując, że istnieje możliwość wykonania ogrodzenia nowego, bez narażania się na konsekwencje prawne niewykonania decyzji.

W ocenie Sądu tak określony obowiązek jest prawidłowy. Odpowiada treści art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Nałożone obowiązki obejmują wyłącznie prace niezbędne do zabezpieczenia ogrodzenia w takim zakresie, w jakim jest ono w nieodpowiednim stanie technicznym, a przy tym decyzja została sformułowana jasno i jednoznacznie, nie budząc wątpliwości, co do zakresu robót budowlanych.

W świetle powyższego należało dojść do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku, wobec czego skargę oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a. O kosztach nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącej z urzędu orzeczono w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 250 § 1 p.p.s.a. w zw. z § 21 ust. 1 pkt 1 lit. c, § 2 pkt 1 i § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z 2019 r. poz. 68)