Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 447/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2023-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36a , art. 33 ust. 2, art. 35 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: par. 14 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2022 poz 1225
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 października 2023 r. sprawy ze skargi I. G. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 24 lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie zmiany decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr 00715/2022 z dnia 21 grudnia 2022 r. (znak B.6740.00493.2022 Starosta K, na podstawie art. 36 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351) i art. 104 i 155 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2000 – j.t.), dalej jako "k.p.a.", po rozpatrzeniu wniosku B. Spółki z o. o. w K. , zmienił decyzję z dnia 15 maja 2018 r., nr 00363/2018, o pozwoleniu na przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku usług turystycznych z lokalami apartamentowymi "B. " wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną - zewnętrzną zalicznikową instalacją gazową (Etap I i Etap II) na działce nr [...] i [...] w miejscowości S., gm. U. , w części dotyczącej zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Organ wskazał, że część decyzji pozostaje bez zmian.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że inwestor do wniosku dołączył dokumenty zgodnie z art. 33 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane.

Strona postępowania I. G. wniosła uwagi dotyczące służebności przejazdu ustanowionej na działce inwestora na jej rzecz oraz do wprowadzonych rozwiązań projektowych dotyczących działki nr [...].

Organ I instancji wskazał, iż nie podziela stanowiska strony, projektowana zmiana nie ogranicza możliwości przechodu i przejazdu do działki nr [...]. Przy czym, w celu realizacji zamierzenia budowlanego na działce nr [...], właściciel działki musi spełnić warunek zapewnienia drogi pożarowej dla obiektu na tej działce i warunek ten został spełniony.

Organ I instancji stwierdził, że projekt budowlany zamienny został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia, dołączono do projektu oświadczenie o jego sporządzeniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto, projekt został uzgodniony bez zastrzeżeń, pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych z rzeczoznawcą do spraw sanitarno-higienicznych (w dniu 30 sierpnia 2022 r.) oraz z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem ochrony przeciwpożarowej (w dniu 31 sierpnia 2022 r.). Planowane zamierzenie nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego S. i części obrębu B. - uchwała Nr [...] Rady Gminy w U. z dnia [...] października 2010 r. i jest zgodne z wymaganiami art. 35 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane. Dyrektor Urzędu Morskiego w S. postanowieniem z dnia 21 grudnia 2022 r. uzgodnił projekt decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę z dnia 15 maja 2018 r.

Od powyższej decyzji I. G. (współwłaścicielka działki nr [...]), reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła odwołanie, w którym zarzuciła naruszenie przepisów Kodeksu cywilnego, Kodeksu postepowania administracyjnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, podniosła zarzut nieuwzględnienia w projekcie zagospodarowania terenu służebności drogowej przysługującej właścicielkom działki nr [...], zgodnie z jej treścią wynikającą z księgi wieczystej i wynikających z tego ograniczeń dla inwestora oraz uchylenie się od rzetelnego rozpoznania i rozstrzygnięcia kwestii naruszenia przysługującej służebności drogi koniecznej z uwagi na zmianę szerokości, rodzaju nawierzchni jak i przebiegu dotychczasowego jej układu. Zdaniem strony, nie zostało zbadane czy projektowane zagospodarowanie działki nr [...] jest zgodne z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i określonym w umowie sposobem korzystania z przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 24 lutego 2023 r., nr K-AP-2.7840.6.2023.AN(l), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ II instancji przedstawił w uzasadnieniu decyzji stan faktyczny sprawy, w tym stanowisko odwołującej się, treść decyzji organu I instancji oraz stan prawny sprawy, nawiązując do nowelizacji Prawa budowlanego ustawą z dnia 13 lutego 2020r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471 - "ustawa z dnia 13 lutego 2020 r.").

Wojewoda podał, że w myśl art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), dalej jako "u.p.b.", w związku z art. 27 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. - istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei w art. 36a ust. 5 u.p.b. (w aktualnym brzmieniu) sformułowany został katalog zmian stanowiących istotne odstąpienie. Zgodnie z art. 36a ust. 3 u.p.b., w postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany, co oznacza, że wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane podlega w zakresie zmiany tym samym rygorom, co wydanie pozwolenia na budowę. Zatem w razie spełnienia wymagań, o których mowa w art. 35 ust. 1 u.p.b. w zw. z art. 27 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. oraz warunków wynikających z art. 32 ust. 4 ww. ustawy, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4).

Organ II instancji podkreślił, że B. Spółka z o. o. wystąpiła o zmianę pozwolenia na budowę z 15 maja 2018 r. w trybie art. 36a u.p.b. Do wniosku dołączono 4 egzemplarze projektu budowlanego zamiennego, skorygowane na etapie postępowania prowadzonego przez organ I instancji. Przedmiotem inwestycji jest 5-kondygnacyjny budynek usług turystycznych z lokalami apartamentowymi - budynek zamieszkania zbiorowego. W zamiennym projekcie architektoniczno-budowlanym wskazano, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu stanowi odstąpienie w zakresie zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części tj. zmiany kategorii zagrożenia ludzi z ZLIV na ZLV, zmiany wysokości budynku z 20,99 m na 18,30 m (segment B) oraz zmiany rozłożenia lokali apartamentowych. Ilość kondygnacji pozostaje bez zmian. W pkt 1.2 opisu do projektu architektoniczno-budowlanego wskazano i opisano lokale, których zmiana dotyczy i wyróżniono je w sporządzonym zestawieniu. Elementy objęte zmianą oznaczono na rysunkach projektu architektoniczno-budowlanego. W projekcie opisano warunki ochrony pożarowej (str. 27-32 pkt 10.0 opisu). Zmieniono usytuowanie podjazdu do budynku dla osób niepełnosprawnych (zrezygnowano z podjazdu od strony południowo-wschodniej (do segmentu C), a zaprojektowano podjazd od strony zachodniej (do segmentu A), zrezygnowano ze schodów i wejścia do piwnicy do segmentu C od strony północnej i ze schodów i wejścia na parter do segmentu C od strony wschodniej. Przeniesiono miejsca parkingowe oraz śmietnik z obszaru działki nr [...] na teren działki nr [...], aby nie ograniczyć korzystania z uprawnienia (służebności drogi) przysługującego właścicielom działki sąsiedniej nr [...]. Zmianie uległ bilans utwardzeń i zieleni.

Wojewoda wskazał, że działki inwestycyjne znajdują się na terenie oznaczonym na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego S. i części obrębu B. symbolem 9UT, dla którego ustalenia szczegółowe zawarto w § 18 ust. 62 planu. Jest to teren przeznaczony pod zabudowę usług turystycznych z możliwością lokalizacji usług towarzyszących (usług gastronomii, handlu, sportu i rekreacji, rehabilitacyjnych, zdrowotnych i in.). Dla istniejącej zabudowy zezwolono się na rozbiórkę, odbudowę, remont, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę w rozumieniu właściwych przepisów budowlanych z zastrzeżeniem § 14 uchwały. Analiza projektu budowlanego potwierdziła zgodność przyjętych rozwiązań z ustaleniami szczegółowymi dla terenu 9UT oraz ustaleniami ogólnymi planu. Powierzchnia zabudowy nie ulega zmianie, nadal wynosi 1828,30 m2 i stanowi 24,9% powierzchni działek przy dopuszczalnej 35%. Projektowana powierzchnia biologicznie czynna wynosi 3300,30 m2 i przekracza minimalna wartość 45 % (wynosi 57,3 %).

W ocenie organu odwoławczego, projekt budowlany w zakresie wprowadzonej zmiany, spełnia warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu i nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Projekt został uzgodniony pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony przeciwpożarowej. Ponadto, projektowane zamierzenie nie narusza zakazów wprowadzonych uchwałą nr [...] Sejmiku Województwa z dnia [...] września 2009r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu i inwestycja nie należy do przedsięwzięć zawsze znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływujących na środowisko.

Zdaniem organu II instancji, w świetle powyższego oraz treści art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane, organ I instancji nie mógł odmówić wydania decyzji zmieniającej decyzję Starosty K. nr 00363/2018 z 15 maja 2018 r., w zakresie wnioskowanej zmiany.

Ustosunkowując się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów, organ odwoławczy stwierdził, że sposób zagospodarowania działki nr [...] nie utrudnia korzystania z tej nieruchomości przez właścicieli działki nr [...]. Z porównania rysunku projektu zagospodarowania terenu zatwierdzonego decyzją Starosty K. z dnia 15 maja 2018r. (rys. nr PB-AZ- i rysunku projektu zamiennego (rys. PTZ-A-01) wynika, że wprowadzone zmiany na działce nr [...] obejmują likwidację miejsca gromadzenia odpadów, zmienię układu powierzchni utwardzonych oraz częściowo rodzaj projektowanych nawierzchni. Zaprojektowano nawierzchnię utwardzoną z ekokraty, która stanowi drogę pożarową (o szer. 4 m) na potrzeby budynku na działce inwestycyjnej nr [...]. Ponadto, na rysunku zagospodarowania oznaczono graficznie pas zapewniający dostęp do działki nr [...] w związku z ustanowioną służebnością. Pas ten w części wykraczającej poza drogę pożarową zostanie wykonany z ekokraty, tworząc pas pieszo-jezdny o szer. 5 m. Przyjęte rozwiązanie zapewnia zatem działce nr [...] dojście i dojazd do drogi publicznej zgodnie z wymaganiami określonymi w § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz.1225). W obrębie działki nr [...] nie przewidziano żadnej zabudowy, która byłaby sprzeczna z funkcją drogową tej działki. Nadto, oznaczenie działki nr [...] w rejestrze gruntów jako użytek stanowiący drogę ("dr") nie oznacza, że działka ta w całości powinna być utwardzona, część jej powierzchni mogą stanowić tereny zielone. Z zapisów zawartych w księgach wieczystych nie wynika, aby ustanawiając służebność drogową obciążającą działkę nr [...] ustalono przebieg drogi koniecznej czy rodzaj nawierzchni.

Wojewoda powołał się tu na wyjaśnienia autora projektu budowlanego, z których wynika, że droga na działce nr [...] nigdy nie spełniała wymogów drogi pożarowej, określonych w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych. Spełnienie wymogów drogi pożarowej na odcinku działki nr [...] jest niemożliwe, ponieważ nie można na tej działce zapewnić przejazdu bez cofania lub zakończenia placem manewrowym o wymiarach 20 m x 20 m. Działka [...] w najszerszym miejscu ma 16 m a w najwęższym ok. 7,8 m. Jeśli właściciele działki nr [...] będą chcieli wykorzystywać drogę na działce nr [...] jako drogę pożarową to już we własnym zakresie, w obrębie swojej działki, będą musieli spełnić jej wymagania tj. na swojej działce nr [...] zapewnić przejazd bez cofania lub zakończyć placem manewrowym o wymiarach 20m x 20m. Projekt zagospodarowania działki im tego nie uniemożliwia. Zaprojektowana na działce nr [...] droga spełnia wymogi przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, wymogi drogi pożarowej z wyjątkiem wymogu zapewnienia przejazdu bez cofania lub zakończenia placem manewrowym, ponieważ tych warunków spełniać nie musi.

W ocenie organu odwoławczego, powyższe potwierdza prawidłowość przyjętych rozwiązań projektowych. Realizacja projektowanej nawierzchni na działce nr [...] nie pozbawia i nie ogranicza odwołującej przysługujących jej uprawnień do korzystania z tej nieruchomości na podstawie ustanowionej służebności drogowej ani nie wprowadza ograniczeń w zagospodarowaniu, zabudowie lub korzystaniu z działki nr [...] zgodnie z jej przeznaczeniem. Przyjęte rozwiązania projektowe nie naruszają uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Następnie, w związku z podnoszoną w odwołaniu kwestią zgodności projektowanego zagospodarowania działki nr [...] z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i określonym w umowie sposobem korzystania z przedmiotowej nieruchomości, organ II instancji wyjaśnił, że okoliczności te nie mają wpływu na rozstrzygnięcie dotyczące pozwolenia na budowę. Zgodnie z bowiem art. 32 ust. 4b ustawy Prawo budowlane, jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Wojewoda stwierdził, że w świetle dokonanych ustaleń, zasadnym jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Starosty K., zmieniającej decyzję nr 00363/2018 z 15 maja 2018 r., sprostowaną postanowieniem Starosty K. z 30 stycznia 2019 r. i przeniesioną na rzecz B. Spółkę z o. o. decyzją nr 00988/2019 z 28 listopada 2019 r., w części dotyczącej: zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Na powyższą decyzję I. G., reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, w której zarzuciła zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie:

- art. 285 k.c. poprzez nieuwzględnienie w zatwierdzanym projekcie zagospodarowania terenu służebności drogowej przysługującej właścicielkom działki nr [...], zgodnie z jej treścią wynikającą z księgi wieczystej,

- art. 6 k.p.a. w zw. z art. 285 k.c. i art. 291 k.c. oraz art. 2 pkt 12 i 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie przez organ administracji publicznej przepisów prawa cywilnego dotyczących służebności drogowej na działce nr [...] i wynikających z tego ograniczeń dla inwestora, w tym faktu, iż służebność ta obciąża całą działkę nr [...], jak również tego, iż w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej służebność powinna być "odpowiednia" tj. uwzględniać charakter istniejącej zabudowy i przeznaczenie działki nr [...] w tym wymogi drogi pożarowej;

— art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 2 pkt 12 i 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wnikliwej i wyczerpującej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego i nieprzeprowadzenie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem stanu faktycznego sprawy i naruszeniem zasady prawdy obiektywnej i zasady swobodnej oceny dowodów, a w konsekwencji uchylenie się od rzetelnego rozpoznania i rozstrzygnięcia kwestii naruszenia przysługującej właścicielkom działki nr [...] służebności drogi koniecznej z uwagi na zmianę szerokości, rodzaju nawierzchni jak i przebiegu dotychczasowego jej układu wbrew podnoszonym w odwołaniu zarzutom i oparciu rozstrzygnięcia nie na własnych ustaleniach ale na wyjaśnieniach Inwestora;

- art. 8 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji uniemożliwiające realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej w szczególności poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności oraz lakoniczne ustosunkowanie się do podniesionych przez stronę zarzutów.

Skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z mapy zasadniczej działki nr [...] z dnia 30 kwietnia 2021 r. oraz kopii mapy zasadniczej działki nr [...] z 2014 r. na okoliczność przebiegu drogi koniecznej sprzed zatwierdzenia projektu budowlanego, a tym samym nieuprawnione ograniczenie służebności drogowej wbrew treści art. 285 k.c.

Zdaniem strony, organy obu instancji pominęły, wynikającą z księgi wieczystej treść służebności drogowej działki nr [...]. Ustanowiona służebność obciąża całą tą działkę, a nie jej część, określoną arbitralnie i jednostronnie przez inwestora. Skarżąca podkreśliła w skardze, że zgodnie z art. 291 k.c., zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności jest dopuszczalna tylko w ściśle określonych sytuacjach i należy ona do kompetencji sądu cywilnego, a nie organu administracji publicznej. Tym samym do organu nie należy ustalanie, czy projektowane zagospodarowanie ograniczy bądź uniemożliwi wykonywanie ustanowionej na działce nr [...] służebności drogowej, a jedynie, czy jest ono zgodne z treścią ustanowionej na nieruchomości służebności, co oba organy całkowicie pomijają. Według strony, organ II instancji nie wziął w ogóle pod uwagę jakie było dotychczasowe zagospodarowanie ww. działki. Tymczasem, w momencie ustanawiania służebności na działce nr [...] była urządzona droga z kostki brukowej i asfaltu o szerokości 6 m (dowód: mapa zasadnicza działki nr [...], w załączeniu mapa zasadniczą na dzień 30 kwietnia 2021 r., mapa zasadnicza działki nr [...]). Powyższe jest istotne ze względu na fakt, iż organ I instancji, wydając pierwotne pozwolenie na budowę, nie wiedział o ustanowionej służebności i nie było to uwzględnione w zatwierdzonym decyzją z dnia 15 maja 2018 r. projekcie budowlanym. Aktualnie, po uchyleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 27 października 2022 r. w sprawie sygn. akt II SA/Sz 574/22, uprzednio wydanych przez Starostę K. oraz Wojewodę decyzji, Starosta K. prowadzi postępowanie w sprawie wznowienia przedmiotowego postępowania, zakończonego wydaniem w dniu 15 maja 2018 r. ww. decyzji.

Ponadto skarżąca podała, że z zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu wynika jednoznacznie, iż tylko odcinek drogi na działce nr [...] stanowi drogę pożarową (droga pożarowa dla projektowanej inwestycji), bezpośredni zaś dojazd do jej nieruchomości już tego wymogu nie spełnia. W opisie brakuje także wskazania parametrów charakteryzujących ją jako drogę pożarową (spadki, promienie skrętu, odległości od budynków). Brak dostępu do drogi publicznej spowoduje utratę przez działkę nr [...] statusu działki budowlanej.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Na rozprawie w dniu 19 października 2023 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i wnioski w niej zawarte. Na pytanie Sądu, pełnomocnik skarżącej wskazał, że przejazd do działki skarżącej jest zapewniony.

Sąd postanowił oddalić wnioski dowodowe skarżącej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:

Skarga okazała się niezasadna, bowiem przeprowadzona przez Sąd, stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 – j.t.), kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten nie narusza prawa.

Przedmiotem skargi uczyniono decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego, utrzymującą w mocy decyzję Starosty K., zmieniającą decyzję w przedmiocie udzielonego uprzednio pozwolenia na budowę. Materialnoprawną podstawą decyzji był art. 36a u.p.b., który w ust. 1 stanowi, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, stosownie do art. 36a ust. 5 u.p.b. jest odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji;

3) warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;

7) zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

W badanej sprawie zmianą objęto między innymi projekt zagospodarowania terenu obejmujący działkę nr [...], co do której skarżąca zgłasza zastrzeżenia, bowiem – jej ocenie sposób zagospodarowania tej działki, w zakresie objętym zmianami, godzi w ustanowioną na jej rzecz służebność i powoduje, że jej działka, bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji utraci dostęp do drogi publicznej. Skarżąca podnosiła, że planowane zmiany nie uwzględniają sposobu zagospodarowania jej działki w szczególności jeżeli chodzi o zapewnienie drogi pożarowej.

W ocenie Sądu zarzuty te są nieuzasadnione. Analiza zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że zmiany dotyczące działki oznaczonej nr [...], stanowiącej drogę dojazdową do działki skarżącej zwiększyły dostępność drogi łączącej działkę skarżącą z drogą publiczną. Przemodelowano układ miejsc parkingowych w taki sposób, że w całości znajdują się one na terenie inwestycyjnym – pierwotnie miejsca te częściowo wkraczały na teren działki nr [...], zlikwidowano również śmietnik, zaplanowany w zatwierdzonym projekcie w świetle działki [...]. Działania w tym obszarze prowadzą, zdaniem Sądu, do zwiększenia dostępności działki [...] dla nieruchomości skarżącej, a projekt w tym zakresie nie uchybia ani przepisom prawa, ani też nie narusza praw skarżącej.

Sąd dostrzega, że działka nr [...] jest obciążona służebnością, której treść ujawniono w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej dla działki nr [...]. Wynika z niej, że działka nr [...] jest obciążona bezterminowa służebnością drogi na rzecz każdoczesnych właścicieli i wieczystych użytkowników działki [...], objętej księgą wieczystą nr [...] Służebność ta polega więc na prawie właścicieli lub użytkowników wieczystych działki nr [...] do przejeżdżania, przechodu przez działkę [...], a właściciel, czy użytkownik wieczysty działki nr [...] powinien taki dostęp, który umożliwia wykonywanie uprawnień ze służebności wynikających zapewnić.

Nie ma jednak racji skarżąca wywodząc, że inwestor powinien jej zapewnić nieskrępowany dostęp do działki nr [...] na całej jej szerokości. Taki obowiązek nie wynika ani z treści ustanowionej służebności, ani z przepisów prawa. Przeciwnie służebność winna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, co wynika wprost z art. 288 Kodeksu cywilnego.

W badanej sprawie skarżąca, jak sama przyznała, posiadała i w dalszym ciągu posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę obciążoną służebnością. Analiza projektu zamiennego prowadzi do wniosku, że dostęp ten nie został ani ograniczony ani wyłączony.

Sąd nie podzielił zapatrywania, iż przed zatwierdzeniem projektu zamiennego organ miał obowiązek dokonać analizy zabudowy na działce należącej do skarżącej w kontekście zapewnienia dla jej działki drogi pożarowej. Jak wynika z akt sprawy droga pożarowa dla planowanej inwestycji spełnia wymagania, o których mowa w § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 – j.t.), dalej jako "rozporządzenie". W ust. 1 tego przepisu jest mowa o tym, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Na podstawie § 14 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Taką też szerokość ma ciąg pieszo-jezdny na działce [...]. Zatem wymogi, o których mowa w przywołanych przepisach w stosunku do planowanej inwestycji zostały spełnione.

Zapewnienie przez inwestora drogi pożarowej na działce skarżącej nie stanowi obowiązku inwestora, ani też nie jest przedmiotem sprawy o zmianę pozwolenia na budowę. Wypełnienie obowiązków związanych z bezpieczeństwem przeciwpożarowym na działce skarżącej należy do niej i to ona powinna we własnym zakresie wymagania wynikające z przepisów rozporządzenia spełnić. Z tego względu przeprowadzenie analizy zabudowy na działce skarżącej było zbędne. Nie doszło zatem do naruszenia przepisów wskazywanych w skardze.

Wbrew wywodom skarżącej organ dokonał wnikliwej analizy materiału dowodowego, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które zostało sporządzone zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a. Okoliczność, że skarżąca z uzasadnieniem tym się nie zgadza, nie stanowi o naruszeniu przywołanego przepisu.

Obowiązkiem organu było przeprowadzenie postępowania w ramach zakreślonych dyspozycją art. 35 ust. 1 u.p.b. i takie postępowanie zostało przeprowadzone. Decyzja o pozwoleniu na budowę, bądź zmiana tej decyzji mają charakter decyzji związanych, co oznacza, że po spełnieniu warunków określonych przepisami prawa organ nie może odmówić ich wydania. W niniejszej sprawie dokonano analizy przedłożonego projektu budowlanego pod względem spełnienia wymogów, o których mowa w art. 35 ust. 1 u.p.b., co znalazło odzwierciedlenie w decyzji organu I instancji oraz szczegółowo uzasadnionej decyzji organu odwoławczego.

W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a zatem skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 – j.t.).