Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 264/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-04-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 4,5,6, 7, 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Dnia 6 kwietnia 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Paweł Daniel po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 kwietnia 2022 roku sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Z. (dalej też jako Wójt lub organ I instancji) decyzją z [...] lipca 2020 r. nr [...], działając na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 i art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2020 r. poz. 713), art. 59 ust. 1, w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm. dalej u.p.z.p.), zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 dalej rozporządzenie), rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589), w trybie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm. dalej K.p.a.), po rozpatrzeniu wniosku J. G. (G. ) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej: budowę jednorodzinnego domu mieszkalnego na działce oznaczonej nr ewid. [...], położonej w miejscowości Z., obręb geodezyjny Z. , gmina Z..

Jak wynika z uzasadnienia decyzji w dniu [...] kwietnia 2020 r. do Urzędu Gminy Z. wpłynął wniosek J. G., o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji.

Przedmiotowa inwestycja ma być realizowana na terenie, dla którego nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, w oparciu o art. 53 ust. 3 oraz art. 61 ust 1 u.p.z.p. sporządzona została przez uprawnionego urbanistę, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioskodawca wraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy przedłożył egzemplarz kopii z mapy zasadniczej w skali 1:1000. Przedłożona kopia mapy została poświadczona przez Starostę Średzkiego, iż jest zgodna z treścią materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz obejmuje teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (oryginał mapy w aktach sprawy). Granice obszaru analizy zostały wyznaczone na podstawie § 3.2. rozporządzenia. Ustalono, że szerokość frontowa działki nr ewid. [...] wynosi 19,00 m, a więc obszar analizowany wyznaczono w promieniu: 19,00 m x 3 = 57,00 m.

W wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono dopuszczenie wyznaczenia innego wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej.

W obszarze analizowanym, na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką objętą wnioskiem, tj. nr ewid. [...], [...] i [...], zrealizowana jest zabudowa o wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie od 40,1% do 48,6%. Wnioskowana zabudowa, nie przekracza tych wskaźników i przewidziana jest do realizacji w bezpośrednim sąsiedztwie tych zabudowań. Mając powyższe na względzie, w toku prowadzonej analizy, stwierdzono, że planowana zabudowa, o takiej powierzchni zabudowy (40%) nie zaburzy ładu przestrzennego.

W zakresie szerokości elewacji frontowej, w toku prowadzonej analizy, stwierdzono, iż na działce bezpośrednio sąsiadującej, ozn. nr ewid. [...], zrealizowana jest zabudowa o szerokości elewacji frontowej 13,0 m i jest to jednocześnie maksymalna szerokość elewacji frontowej występująca w obszarze analizowanym Na działce tej zrealizowana jest zabudowa mieszkalna, jednorodzinna. Inwestycja przewidziana do realizacji obejmuje także budowę domu jednorodzinnego Planowany do realizacji dom będzie więc nawiązywał w tym miejscu do zabudowy na działce sąsiedniej, nie przekraczając jego szerokości elewacji frontowej, oscylując bliżej tej szerokości, wyznaczonej w obszarze analizowanym z tolerancją ± 20%. Ponadto w sprawie wzięto pod uwagę szerokość frontową działki objętej wnioskiem i szerokość działki sąsiedniej, ozn. nr ewid. [...], w stosunku do zrealizowanej na tej działce zabudowy (prawie na całej szerokości frontowej tej działki). Przyjmując powyższe ustalenia, w toku prowadzonej analizy, z uwzględnieniem ładu przestrzennego, jak i gabarytów działki objętej wnioskiem, stwierdzono, że wnioskowana zabudowa wkomponuje się w otoczenie i będzie tworzyła spójną całość. Dla przedmiotowej inwestycji, przyjęto więc szerokość elewacji frontowej, zgodnie ze złożonym wnioskiem i przeprowadzoną analizą, tj. od 7,2 m do 11,0 m.

Dopuszczono do dwóch kondygnacji, ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 6,0 m oraz wysokość głównej kalenicy do 9,5 m przy czym nie więcej niż ww. gabaryty, które ma zabudowa na działce sąsiedniej [...].

Rozpatrywany teren posiada dostęp do drogi publicznej, gminnej, zrealizowanej na działce ozn. nr ewid. [...], wzdłuż tej zabudowy, co jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego.

W toku postępowania stwierdzono, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zasilenia zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów dla działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie ma obowiązku uzyskiwania w przedmiotowej sprawie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - inwestycja realizowana na gruntach ornych, oznaczonych w rejestrze gruntów klasoużytkiem "RV".

Stwierdzono, że spełnione zostały więc wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji uzgodniono:

1. wewnętrznie z Zarządcą Dróg Gminnych w miejscu, postanowieniem Nr [...] z [...] czerwca 2020 r. – pozytywnie;

2. z W. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków: w ustawowym terminie nie wpłynęła żadna odpowiedź - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie uważa się za dokonane (pismo z Urzędu Gminy Z. N. [...] z dnia [...] maja 2020 r. wraz z projektem decyzji - wpłynęło do W. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, w dniu [...] maja 2020 r.);

3. z Dyrektorem Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody [...] w P.: w ustawowym terminie nie wpłynęła żadna odpowiedź - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie uważa się za dokonane (pismo z Urzędu Gminy Z. N. [...] z [...] maja 2020 r. wraz z projektem decyzji - wpłynęło do Dyrektora Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w P., w dniu [...] maja 2020 r.);

4. z Marszałkiem Województwa W. - Departament Środowiska: w ustawowym terminie nie wpłynęła żadna odpowiedź - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie uważa się za dokonane (pismo z Urzędu Gminy Z. N. [...] z [...] maja 2020 r. wraz z projektem decyzji - wpłynęło do Marszałka Województwa W. - Departament Środowiska, w dniu [...] maja 2020 r.);

5. ze Starostą Średzkim: w ustawowym terminie nie wpłynęła żadna odpowiedź - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie uważa się za dokonane (pismo z Urzędu Gminy Z. N. [...] z [...] maja 2020 r. wraz z projektem decyzji - wpłynęło do Starosty [...], w dniu [...] maja 2020 r.).

Po dokonaniu analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (zgodnie z art. 53 ust. 3 ww. ustawy), w tym po przeprowadzeniu oględzin terenu, na podstawie opisu inwestycji przedstawionego w wyżej wymienionym wniosku, z uwzględnieniem art 80 w związku z art. 7 K.p.a. ustalono powyższe warunki zabudowy działki objętej wnioskiem.

Następnie M. K., właścicielka działki nr [...], reprezentowana przez adwokata wniosła odwołanie od ww. decyzji o warunkach zabudowy, zaskarżając ją w całości, wnosząc o jej uchylenie i orzeczenie o odmowie wydania warunków zabudowy. W odwołaniu zakwestionowała sposób ustalenia parametrów dla nowej zabudowy. Wskazała, ze w jej ocenie nie jest spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ponieważ inwestycja nie nawiązuje do zastanego ładui przestrzennego w obszarze analizowanym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

Uzasadniając swoją decyzję Kolegium wskazało, że w wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczo-garażową oraz rekreacji indywidualnej. Prawidłowo zatem organ pierwszej instancji uznał, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję zabudowy występującą w obszarze analizowanym.

Zdaniem SKO przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała, że budynki są zlokalizowane w odległości od 2m do 17m od frontowej granicy działki. Organ I instancji prawidłowo ustalił obowiązującą linię zabudowy jako kontynuację istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich oznaczonych nr ewid. gruntów [...], [...] i [...], co zostało przedstawione na załączniku graficznym do skarżonej decyzji.

Dalej wskazano, że z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 23,3%, a kształtuje się od 6,1% -działka nr [...] do 48,6% - działka nr [...]. Planowana inwestycja ma wynosić ok. 40%, zatem w zakresie powierzchni zabudowy parametr ten jest wyższy od średniego. Organ I instancji prawidłowo zatem, wbrew twierdzeniom skarżącej zastosował § 5 ust. 2 rozporządzenia uznając, że ustalenie powierzchni zabudowy działki nr [...] w parametrze wyższym od średniego wynika z analizy urbanistycznej.

Kolegium stwierdziło, że jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej średnia szerokość elewacji frontowej występującej w obszarze przyjętym do analizy wynosi 9m, a kształtuje się od 4 m - działka nr [...] do 16 m - działka nr [...], zatem mając na uwadze § 6 ust. 1 rozporządzenia, Kolegium uznało, że organ prawidłowo ustalił szerokość elewacji frontowej planowanej budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wskazując wartość w przedziale od 7,2 m do 11 m. Kolegium wyjaśniło, że średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 9 m, zatem 9 m + 20%= 10,8 m, zaś 9 m - 20%= 7,2 m. Kolegium zatem stwierdziło, że zarzuty zawarte w odwołaniu w zakresie niewłaściwego ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej dla wnioskowanego budynku należy uznać za bezpodstawne.

Dalej stwierdzono, że organ pierwszej instancji wskazał, że budynki znajdujące się w obszarze przyjętym do analizy posiadają wysokość od ok. 2,5 m do 6 m, zatem Kolegium stwierdza wbrew twierdzeniom skarżącej, organ I instancji prawidłowo określił powyższy parametr wskazując wysokość do górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu, attyki lub okapu na poziomie 6m. Zdaniem SKO organ I instancji w świetle wyników analizy zasadnie określił geometrię dachu, poprzez wskazanie dachu stromego o kącie nachylenia od 18° do 25° z wysokością do kalenicy 9,5 m.

W ocenie organu odwoławczego wbrew twierdzeniom skarżącej, planowana inwestycja dostosowuje się do urbanistycznych cech starej zabudowy, a biorąc pod uwagę fakt, że pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione, należy stwierdzić, iż Wójt Gminy Z. zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i uwzględnił w niej działki zabudowane, przez które przebiega granica obszaru analizowanego uwzględnił w całości, a także uzasadnił na jakiej podstawie ustalił promień obszaru przyjętego do analizy urbanistycznej. Planowana inwestycja kontynuuje występująca w obszarze analizowanym zabudowę. Organ odwoławczy zwrócił też uwagę, że inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje tylko ogólne stwierdzenie, iż możliwa jest w ogóle realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak jeszcze, że otrzyma on pozwolenie na budowę, co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji (konkretnych rozwiązań projektowych, technicznych, lokalizacji) będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. K. reprezentowana przez adwokata, podała że zaskarża decyzję SKO w całości, wnosi i jej uchylenie, jak i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Z. oraz podniosła następujące zarzuty:

1) naruszenie przepisu art. 77 § 1 K.p.a. poprzez ograniczenie weryfikacji decyzji organu I instancji do zarzutów odwołania i pominięcie weryfikacji decyzji w kontekście całości zgromadzonego materiału dowodowego,

2) naruszenie przepisu art. 8 § 2 K.p.a. poprzez wydanie odmiennego rozstrzygnięcia w tym samym stanie faktycznym i prawnym, co do ustalenia warunków zabudowy dla tej samej działki, dla której wcześniej już były wydawane decyzje,

3) naruszenie przepisu art. 15 K.p.a. poprzez oparcie się przez organ II instancji wyłącznie na ustaleniach organu I instancji, bez poczynienia własnych ustaleń i weryfikacji,

4) naruszenie przepisu art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieprecyzyjne, nieszczegółowe i nierzetelne uzasadnienie odstępstwa od parametrów średnich oraz maksymalnych, poparte dowolnie wybranymi parametrami z innych działek znajdujących się w obszarze analizowanym,

5) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia wymienione w tym przepisie warunki do ustalenia warunków zabudowy, podczas gdy inwestycja warunków tych nie spełnia i nie zostały wypełnione wszystkie przesłanki łącznie. Inwestycja nie kontynuuje cech zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, w szczególności poprzez ustalenie warunków zabudowy dla budynku niezgodnego z obowiązującym stylem architektonicznym w obszarze analizowanym i ustalenie warunków zabudowy dla budynku stanowiącego modernistyczną formę w sąsiedztwie tradycyjnej zabudowy z dachem skośnym;

6) naruszenie przepisu § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, podczas gdy średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 22,3%, którego to organ nie zastosował, a wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy dla planowanej inwestycji wynosi 40% i przekracza średni wyznaczony w analizie, co organ I instancji wyraźnie w analizie wskazał, lecz czego prawidłowo nie uzasadnił, a ponadto wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nie wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i na podstawie przepisu § 5 ust. 2 nie jest dopuszczalne;

7) naruszenie przepisu § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia poprzez ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej w granicach od 7,2 m do 11 m, a więc przekraczającej dopuszczalną granicę szerokości elewacji frontowej z tolerancją do 20% oraz niepozwalającej na przewidzenie, jaką ostatecznie inwestycję zrealizuje inwestor,

8) naruszenie przepisu § 7 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej może wynosić do 6 m, podczas gdy na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na analizowanym obszarze wynosi od 2 do 6 m, w związku z czym nowa zabudowa nie będzie stanowić przedłużenia krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich,

9) naruszenie przepisu § 8 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia poprzez ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy wysokości głównej kalenicy w projektowanym obiekcie do 9,5 m, bez wskazania wartości minimalnej,

10) naruszenie przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy linii zabudowy jako "kontynuacji istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (...)", zamiast w metrach, podczas gdy dodatkowo linia zabudowy na działkach sąsiednich nie jest taka sama i ma różne wartości, zatem nie jest możliwe jej jednoznaczne ustalenie.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z dnia [...] lipca 2021 r. P. J. (aktualny inwestor na dz. nr [...]) wniósł o oddalenie skargi, podnosząc że faktycznie w sprawie było wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy, które zaskarżane były przez skarżącą, a aktualnie w sprawie decyzja zawiera już wszystkie wymagania o których wspominało SKO we wcześniejszych decyzjach uchylających. Inwestor nie zgadza się z zarzutami skargi i twierdzi, że wszystkie parametry zostały wyznaczone tak jak tego wymaga rozporządzenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2020r.utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] lipca 2020 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej: budowę jednorodzinnego domu mieszkalnego na działki oznaczonej nr ewid. [...], położonej w miejscowości Z., obręb geodezyjny Z. , gmina Z..

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w dacie wydania decyzji Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm., aktualnie Dz.U. z 2021 r., poz. 741, w tekście jako u.p.z.p.), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Na terenie planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, tak więc zmiana zagospodarowania tego terenu wymaga co do zasady ustalenia warunków zabudowy.

Decyzja ustalająca warunki zabudowy ma charakter związany. Jak wynika z art. 61 ust. 1, u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Co istotne, stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymogi określone w powoływanym wyżej art. 61 u.p.z.p. Założenie takie odpowiada wyrażonemu w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. podmiotowemu prawu zabudowy, bowiem zgodnie z tym przepisem każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Wbrew zarzutom skargi organy, oceniając inwestycję na terenie oznaczonym jako dz. nr [...] w Z. , prawidłowo stwierdziły, że zostały spełnione warunki wymienione w art. 61 u.p.z.p.

Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej – drogi gminnej są użytkowane w sposób pozwalający na stwierdzenie, że planowana funkcja mieszkaniowa nie będzie naruszać istniejącego ładu przestrzennego.

Prawidłowo zatem stwierdzono, że teren inwestycji posiada dostęp do ww. drogi publicznej – drogi gminnej zrealizowanej na działce nr [...].

Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się siec wodociągowa, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz elektroenergetyczna, co jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego.

Teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jako że jest to teren obejmujący orne oznaczone w rejestrze gruntów klasoużytkiem RV.

Nie ma również podstaw do uznania, że zachodzi niezgodność decyzji z przepisami odrębnymi.

Projekt decyzji został przedłożony do uzgodnienia z Zarządcą Dróg Gminnych, W. Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, Dyrektorem Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody [...] w P., Marszałkiem Województwa W. - Departament Środowiska, Starostą Średzkim.

W ocenie Sądu kwestionowana decyzja nie budzi zastrzeżeń także pod względem formalnym. Decyzja zawiera wszystkie obligatoryjne elementy wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., a mianowicie:

1) rodzaj inwestycji,

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (przy czym z uwagi na charakter inwestycji istniejące parametry linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości budynku oraz geometrii dachu pozostawione zostały bez zmian),

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Należy również zwrócić uwagę, że projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, sporządzony został przez uprawnioną osobę (inż. M. B.). Postępowanie przed organami administracji zostało przeprowadzone w sposób, który zapewnił wszystkim stronom możliwość czynnego w nim udziału (art. 10 kpa)- z czego strona skarżąca skorzystała (k. 26).

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na wyznaczonym obszarze przeprowadzona została zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, w tekście jako "rozporządzenie"). Z analizy tej wynika jednoznacznie, że wnioskowana funkcja mieszkaniowa nie narusza zastanego ładu przestrzennego otoczenia, bowiem w sąsiedztwie występują już nieruchomości o takim przeznaczeniu (zob. zdjęcia k. 47-54).

W sposób prawidłowy określono wielkość obszaru analizowanego. Przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy.

Jak wynika z akt sprawy, obszar analizowany – zgodnie z dyspozycją § 3 ust. 2 rozporządzenia - został prawidłowo wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki nr [...] – 19 m x 3 = 57m.

Wbrew zarzutom skargi Sąd nie stwierdził także nieprawidłowości w zakresie przyjętych w decyzji poszczególnych parametrów dopuszczalnej zabudowy. Organy ustaliły linię zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z załącznika graficznego wynika, że względem działek na prawo od działki inwestora (w tym działki skarżącej, sąsiadującej z inwestorem) jest jedna i ta sama linia zabudowy. Z znajdujących się w aktach sprawy wyników analizy wynika, że linia zabudowy wynosi 2m. Wbrew zarzutom skargi wiadomo w jaki sposób linia zabudowy ma się kształtować i jej ustalenie w ten sposób Sąd uznał za dopuszczalne i prawidłowe.

Prawidłowo określono maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na 40%. Wskaźnik taki występuje już w obszarze analizowanym, tak więc jego przyjęcie było uprawnione na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. W tym miejscu Sąd zwraca uwagę skarżącej, iż to jej działka ma największy wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym (48,6%) więc w sposób oczywisty to jej działka zawyża średnią liczoną dla obszaru analizowanego.

Parametr szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy ustalono widełkowo, od 7,2 m do 11 m na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, przy średniej w obszarze analizowanym wynoszącej 9 m i uwzględnieniem tolerancji +/- 20%. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki budynków ustalono 6 m, przy czym nie więcej niż wysokość zabudowy sąsiedniej- w tym wypadku nieruchomości skarżącej, co ustalono zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Wskazano, że ustalenie jej na poziomie 6 m wkomponuje się w otoczenie z uwzględnieniem ładu przestrzennego.

Także ustalenia w zakresie geometrii dachu nie budzą zastrzeżeń. W obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i jedno i dwuspadowe. Przychylono się do wniosku inwestora ustalając dach spadzisty o kącie nachylenia 18ş-25ş i wysokości kalenicy 9,5 m. Ponownie wskazano, że parametr wysokości nie może przekraczać tego na działce sąsiedniej- działki skarżącej. Parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 8 rozporządzenia odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, z zachowaniem zastanego ładu przestrzennego.

Ustalono do dwóch kondygnacji nadziemnych, z dopuszczeniem jednej kondygnacji podziemnej. Udział powierzchni biologicznie czynnej minimum 50%.

Organy obu instancji zasadnie też uwzględniły, że planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Biorąc pod uwagę, że na analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa, realizacja inwestycji obejmującej budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego nie będzie naruszać zastanego ładu przestrzennego w zakresie planowanej funkcji. Nie stanowią bowiem o naruszeniu funkcji aspekty estetyczne i wizualne planowanej inwestycji. Okoliczność, że skarżącej nie podoba się, mający przecież na tym etapie szeroko rozumianej procedury inwestycyjnej charakter jedynie niewiążącej wizualizacji, projekt nie ma i nie może mieć wpływu na ustalenie warunków zabudowy.

Wobec powyższego zarzuty skargi dotyczące błędnego ustalenia parametrów zabudowy, z naruszeniem przepisów rozporządzenia nie zasługiwały na uwzględnienie. Każdorazowo wyjaśniono sposób ustalenia konkretnego parametru i w przypadku odstępstwa jego ustalenie znajdywało pokrycie w wynikach analizy.

Co jest szczególnie znamienne dla postawy skarżącej prezentowanej w sprawie, a jednocześnie solennie przez nią przemilczane, to okoliczność, iż to jej nieruchomość ma największą powierzchnię zabudowy, najwyższy wskaźnik intensywności zabudowy i jedną z największych szerokości elewacji frontowej. Trudno się więc dziwić, iż organ ustalając parametry nowej zabudowy w rzeczywistości "równał je" do zabudowy skarżącej.

Sąd zwrócił przy tym uwagę, że sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wykonana została z dużą precyzją, dokładnością i szerokim uzasadnieniem co do każdego ustalonego parametru nowej zabudowy. Wzbogacona została o materiał zdjęciowy. Zawiera też porównawcze zestawienia tabelaryczne. W praktyce nie spotyka się często tak przykładnie sporządzonej analizy. Jej lektura nie pozostawiała wątpliwości, że wnikliwie zbadano przesłanki, których spełnienie jest wymagane do ustalenia warunków zabudowy.

Nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 K.p.a. Ocena ta nie nosi zaś cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 K.p.a., w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności, zaskarżona decyzja prezentuje motywy podjętych rozwiązań w nawiązaniu do wyjaśnionego uprzednio celu i charakteru decyzji o warunkach zabudowy . Zaskarżona decyzja nie narusza również art. 8 § 2 K.p.a. Zwrócić należy uwagę, że kontroli Sądu podlegała decyzja Kolegium z [...] listopada 2020 r., a nie inne rozstrzygnięcie SKO [...] września 2020 r.

W tym stanie rzecz skarga jako oczywiście nie zasługująca na uwzględnienie została oddalona na podstawie art. 151 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022, poz. 329).

Sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.).