Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 153/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2024-05-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art 130 ust 2, art 153 ust 1, art 154
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 12 ust  4a i 5
journal: Dz.U. 2023 poz 162
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Piątek Sędzia WSA Michał Ruszyński Protokolant st. sekr. sąd. Danuta Chorabik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2024 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia [...] r. nr [...] II. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy kwotę 4.347 (cztery tysiące trzysta czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2023 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 12 ust. 1, ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4c, 4f ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2023, poz. 162, dalej jako - specustawa drogowa) w związku z art. 130 ust. 2, art.132 ust.1a, art. 134, art. 135 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2023, poz. 344, daje jako – u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeksu postępowania administracyjnego ( Dz. U z 2023, poz. 775, dalej jako - kpa) Starosta ustalił odszkodowanie w wysokości 24 883,00 zł (słownie; dwadzieścia cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt osiem złotych 00/100) na rzecz G. i E. małż. G. za prawo własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków działką nr [...] o powierzchni [...] ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy oraz zobowiązał Gminę do wypłaty jednorazowego odszkodowania.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że decyzją dnia [...] r. nr [...] Starosta zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka gminnej drogi rowerowej, w [...]. Dla przedmiotowego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy, w którym teren ten oznaczony jest symbolem R - teren ścieżek rowerowych. W przedmiotowej decyzji Starosta wskazał, że własnością Gminy staje się nieruchomość oznaczona jako działka numer [...] położona w obrębie [...], której właścicielami byli G. i E. małż. G. W myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 oraz ust. 4a specustawy drogowej nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji przez organ, który wydał decyzję zezwalającą na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4f tej ustawy odszkodowanie za nieruchomość, o której mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom, wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie do art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Następnie organ przytoczył treść art. 134, art. 135 oraz art. 154 u.g.n.. Decyzją z dnia [...] r. Starosta i ustalił odszkodowanie w wysokości 4 491,00 zł za przejętą przez Gminę nieruchomość - działkę nr [...]. Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda uchylił w całości powyższą decyzję Starosty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W toku postępowania odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. został oceniony przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Przedmiotowy operat otrzymał negatywną ocenę, w związku z tym Starosta nie mógł uznać jego przydatności do celu dla jakiego został wykonany. Organ ponownie rozpatrując sprawę zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny nieruchomości, wskazując jednocześnie zarzuty do poprzedniego operatu, ujęte w decyzji Wojewody. Decyzją z dnia [...] r. Starosta ustalił odszkodowanie w kwocie 2.024,00 zł za przejętą przez Gminę nieruchomość – przedmiotową działkę nr [...]. Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty. Wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Go 89/23 Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody i poprzedzającą ją decyzję Starosty. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że brak jest podobieństwa nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej. Ze znajdujących się w operacie szacunkowym zdjęć wynika że żadna z nieruchomości przyjętych do porównań nie jest położona - wzorem nieruchomości wycenianej - w bezpośrędnim sąsiedztwie drogi wojewódzkiej bądź i jakiejkolwiek asfaltowej drogi publicznej. Nie została zatem, w opinii Sądu, spełniona przesłanka porównywalności położenia nieruchomości porównywanych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Sądu nie został także uwzględniony stan nieruchomości, obejmujący także stan jej otoczenia.

Ponownie rozpatrując sprawę, tutejszy organ zlecił kolejną wycenę w.w. nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] r. został dopuszczony jako dowód w sprawie operat szacunkowy z dnia [...].07.2023 r. sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M.G. Określenia wartości nieruchomości gruntowej w operacie z dnia [...].07.2023 r. dokonano z uwzględnieniem przepisów art. 130, art. 134 i art. 135 ugn, zgodnie z którymi, podstawę ustalenia wartości nieruchomości przejmowanych na cele publiczne stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Określenia wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej pod budowę drogi należy dokonać z uwzględnieniem warunków wymienionych w art. 150, 151, 152 i 153 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U.2021.555, dalej jako – rozporządzenie.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl ust. 2 cytowanego rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że aktualne przeznaczenie działki zgodne jest z celem wywłaszczenia, w związku z powyższym, nie zachodzą przesłanki do badania alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości oraz badania słuszności zastosowania zasady korzyści. Rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele komunikacyjne, tj. przeznaczonych pod drogi i ścieżki rowerowe. Z przeprowadzonej analizy wysnuto wniosek, że ścieżki rowerowe bardzo często znajdują się w obrębie pasa drogowego, stąd badaniami objęto również transakcje gruntami przeznaczonymi pod budowę dróg, jako pokrewny cel komunikacyjny niewykluczający budowy ścieżek rowerowych. Stwierdzono, że na lokalnym rynku obejmującym powiat transakcje dotyczące tego rodzaju nieruchomości występują niezmiernie rzadko. W związku z powyższym rozszerzono zakres przestrzenny analizy na cały obszar województwa, a okres objęty badaniami wydłużono do 3 lat poprzedzających wycenę. Stwierdzono, że w okresie tym miały miejsce transakcje sprzedaży gruntów podobnych do wycenianego. Zgodnie z rozporządzeniem w przypadku, gdy analiza rynku lokalnego wykazuje niewystarczający (dla określenia wartości rynkowej) obrót nieruchomościami podobnymi, należy rozszerzyć obszar badań na rynek regionalny lub nawet krajowy. Podstawowe założenia analizy rynku zastosowane w operacie szacunkowym to: - badaniu poddano transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele drogowe, - obszar badania: teren województwa, - okres badania: 3 lata poprzedzające sporządzenie wyceny. Do porównania przyjęto transakcje obejmujące nieruchomości podobne do wycenianej, znając ich ceny, cechy i warunki transakcji. Badaniem objęto transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego jak również obrót prywatny. W wyniku analizy zanotowano kilkanaście transakcji, odrzucając transakcje skrajne oraz nieporównywalne. Ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego kształtują się od koło 33 zł/m2 do 66 zł/m2, przy średniej cenie 50,44 zł/m2, w zależności od lokalizacji, wielkości działki, jakości drogi i ograniczeń w dysponowaniu. Dla zbadania metodami statystycznymi wypływu upływu czasu na zmianę trendu cen konieczny jest zbiór kilkudziesięciu transakcji, w związku z tym zebrane dane z rynku regionalnego są niewystarczające do przeprowadzenia badań statystycznych. Uproszczona analiza zebranych danych uwidoczniła, że zmiany cen nieruchomości gruntowych w badanym okresie wykazują tendencję wzrostową na poziomie +0,4% w skali miesiąca. W związku z tym, że badanie trendu zmiany cen w czasie w oparciu o 12 transakcji nie może zostać uznane za wiarygodne odstąpiono od aktualizacji cen transakcyjnych za nieruchomości podobne. Rzeczoznawca majątkowy, zgodnie ze wskazaniami w uzasadnieniu wyroku Sądu, przyjęła do porównania nieruchomości leżące w sąsiedztwie dróg. Bliskość drogi wojewódzkiej wpływa na zwiększenie atrakcyjności gruntu i przedkłada się bezpośrednio na zwiększenie jej wartości - co zauważył także Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w uzasadnieniu w/w wyroku. Na dzień 14.12.2020 r. na działce znajdował się zasiew - rzepak ozimy. Do określenia wartości nieruchomości przejętej zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, natomiast do wartość naniesień określono w oparciu o opracowania Kosztów kalkulacji rolniczych prowadzonych przez Ośrodek Doradztwa Rolniczego (ODR ostatnie kalkulacje posiada na miesiąc maj 2020 r., mając na względzie aktualność danych szacowanie zasiewów oparto o dostępne dane na czerwiec 2023 r. znajdujące się w zasobach ODR). Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 24 883,00 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt trzy złote 00/100), w tym: - wartość rynkowa gruntu: 24 818,00 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące osiemset osiemnaście złotych 00/100), - wartość zasiewów: 65,00 zł (słowne: sześćdziesiąt pięć złotych 00/100).

Pismem z dnia [...].07.2023 r. Gmina złożyła uwagi do operatu szacunkowego, które zostały przesłane do rzeczoznawcy majątkowego, celem ustosunkowanie się. Dnia 14.08.2023 r. do Starostwa Powiatowego wpłynęło pismo rzeczoznawcy majątkowego odnoszące się do zarzutów przedstawionych przez Gminę, w którym rzeczoznawca majątkowy podtrzymała oszacowaną wartość nieruchomości oraz zastosowaną w operacie metodologię wyceny. Odnosząc się do stanowiska strony zawartego w piśmie z dnia [...].08.2023 r., jakoby organ prowadzący postępowanie nie dostrzegał różnic wartości nieruchomości oszacowanych w operatach szacunkowych, organ wskazał, że znaczna różnica w wartości wycenianej nieruchomości wynika z nieruchomości przyjętych do porównania, gdyż cena nieruchomości rolnej jest dużo niższa niż cena nieruchomości drogowej leżącej w sąsiedztwie drogi wojewódzkiej.

Pismem z [...].10.2023 r. odwołanie od powyższej decyzji Starosty złożyła Gmina zarzucając naruszenie przepisów w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość. Strona odwołująca podniosła, iż w trakcie toczącego się postępowania w pismach z [...] lipca 2023 r. oraz [...] sierpnia 2023 r. wniosła zastrzeżenia i uwagi dotyczące wysokości odszkodowania, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu wadliwe ustalenie rynku lokalnego oraz wnosząc o weryfikację i ponowne sporządzenie operatu szacunkowego. W konsekwencji strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy od decyzji Starosty z [...] r. nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy ww. zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia w pierwszej kolejności Wojewoda przedstawił przebieg postępowania w sprawie. Następnie organ wskazał, że odszkodowanie za prawo własności przedmiotowej nieruchomości w wysokości 24 883 zł, ustalone zostało na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego M.G., sporządzonej [...] lipca 2023 r. Przedmiotowa działka gruntu oznaczona ewidencyjnie nr [...] stanowi teren o płaskim ukształtowaniu, regularnym wydłużonym kształcie, nieuzbrojony w sieci techniczne. W dniu oględzin działka zabudowana fragmentem ścieżki rowerowej o nawierzchni bitumicznej z betonowymi obrzeżami, wydzielona z przyległego terenu uprawianego rolniczo stanowiącego grunty orne klasy R-VI. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej. Na dzień 14 grudnia 2020 r. działka była użytkowana rolniczo, według oświadczenia byłego właściciela osiana rzepakiem ozimym. Przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej w.w. działka położona była na terenie, dla którego został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta i Gminy zatwierdzony uchwałą nr VI/30/03 z 25 kwietnia 2003 r. W planie miejscowym wyceniana działka oznaczona była symbolem R -teren ścieżek rowerowych. Dokonano analizy transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele komunikacyjne, tj. przeznaczonych pod drogi i ścieżki rowerowe. Stwierdzono, że na lokalnym rynku obejmującym powiat transakcje dotyczące tego rodzaju nieruchomościami występują niezmiernie rzadko. W związku z powyższym rozszerzono zakres przestrzenny analizy na cały obszar województwa, a okres objęty badaniami wydłużono do 3 lat poprzedzających wycenę. Stwierdzono, że w okresie tym miały miejsce transakcje sprzedaży gruntów podobnych do wycenianego. Badaniu poddano transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele drogowe. Do porównań przyjęto transakcje obejmujące nieruchomości podobne do wycenianej, znając ich ceny, cechy i warunki transakcji. Badaniem objęto transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości będących własnością jednostek samorządu terytorialnego jak również obrót prywatny. W wyniku analizy zanotowano kilkanaście transakcji, odrzucając transakcje skrajne oraz nieporównywalne. Ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego, kształtują się od około 33 zł/ m2 do 66 zł/ m2 przy średniej cenie 50,44 zł/ m2, w zależności od lokalizacji, wielkości działki, jakości drogi i ograniczeń w dysponowaniu. Dla zbadania metodami statystycznymi wpływu upływu czasu na zmianę trendu cen konieczny jest zbiór kilkudziesięciu transakcji, w związku z tym zebrane dane z rynku regionalnego są niewystarczające do przeprowadzenia badań statystycznych. Uproszczona analiza (metodą najmniejszych kwadratów) zebranych danych uwidoczniła, że zmiany cen nieruchomości gruntowych w badanym okresie wykazują tendencję wzrostową na poziomie 0,4 % w skali miesiąca. W związku z tym, iż badanie trendu zmiany cen w czasie w oparciu o 12 transakcji nie może zostać uznane za wiarygodne odstąpiono od aktualizacji cen transakcyjnych za nieruchomości podobne. Średnia cena transakcyjna 1 m2 badanych nieruchomości wyniosła 50,44 zł. Poszczególne jednostki różniły się średnio od średniej ceny o ± i 0,52 zł/m2. Badana zbiorowość jest mało zróżnicowana, na co wskazuje wartość współczynnika zmienności (0,13), a wartość mediany jest nieco wyższa do średniej. Maksymalna cena transakcyjna w analizowanym zbiorze wyniosła 66,48 zł/m2, a minimalna 33,28 zł/m2. Rozstęp cen wyniósł 33,20 zł/m2. Powierzchnia nieruchomości z badanej próby zawiera się w przedziale od 166 m2 do 1657 m2. Przeciętna powierzchnia nieruchomości na badanym rynku to 633 m2. Wartość rynkową nieruchomości określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, natomiast wartość naniesień określono w oparciu o opracowania Kosztów kalkulacji rolniczych prowadzonych przez Ośrodek Doradztwa Rolniczego (ODR ostatnie kalkulacje posiada na miesiąc maj 2020 r., mając na względzie aktualność danych szacowanie zasiewów oparto o dostępne dane na czerwiec 2023 r. znajdujące się w zasobach ODR). Przyjęto następujące wagi cech rynkowych: lokalizacja ogólna - 30%, jakość drogi, jej sposób zagospodarowania - 20%, ograniczenia/obciążenia - 30%, wielkość działki - 20%. Wartość rynkowa gruntu wyniosła 24 818 zł. Wartość zasiewów wyniosła 65 zł. Łącznie wartość nieruchomości wyniosła 24 883 zł. Organ wskazał, że operat szacunkowy jest prawnie sformalizowaną opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania wartości nieruchomości. Organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, które powinny być poprawione czy braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wojewoda wskazał, że pismem z [...] października 2023 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów strony odwołującej. W odpowiedzi w piśmie z [...] października 2023 r. biegła podtrzymała swoje stanowisko oraz obszernie ustosunkowała się do zgłoszonych zarzutów. W stosunku do argumentu strony o znaczną różnicę wartości rynkowych oszacowanych w operatach autorstwa tego biegłego, biegła wyjaśniła że w wyniku rozszerzenia rynku i ponownego podjęcia się prac nad wyceną w przedmiotowej sprawie badanie rynku regionalnego ujawniło transakcje gruntami drogowymi, co zgodnie z przepisami pozwoliło w pierwszej kolejności na oparcie wyceny o te transakcje, a co diametralnie zmieniło poziom cen w bazie nieruchomości podobnych. W związku z powyższym operat z dnia [...].08.2022 r został wycofany z obiegu prawnego, a więc nie jest dowodem w toczącym się postępowaniu. biegła wskazała, że rynek nieruchomości drogowych jest specyficznym rynkiem, przede wszystkim mało rozwiniętym, stąd rozszerzenie obszarowe badanego rynku zmusza do przyjęcia transakcji gruntami w różnych, a nawet odmiennych lokalizacjach. Mimo to przy właściwym ustaleniu cech i wag cech, przyjęte transakcje pozwalają na określenie prawidłowej (wg przepisów prawa) wartości rynkowej nieruchomości, między innymi dlatego, iż delta cen transakcyjnych gruntów przyjętych do bazy nieruchomości podobnych jest mniejsza od ceny minimalnej, a określona przeze mnie jednostkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na poziomie 55,15 zł/m2 mieści się w przedziale jednostkowych cen transakcyjnych od 33,28 zł/m2 do 66,48 zł/m2 uzyskiwanych na regionalnym rynku nieruchomości za podobne nieruchomości gruntowe.

Pismem z [...] listopada 2023 r. Gmina podtrzymała swoje stanowisko zawarte w odwołaniu, wnosząc o nie dopuszczenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.G. jako dowodu stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania ze względu na brak jego szczegółowej analizy i jego uchybienia mogące mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.

Pismem z [...] listopada 2023 r. E. i G. małż. G., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o utrzymanie w mocy decyzji Starosty z [...] r. Biegła pismem z [...] listopada 2023 r. ustosunkowała się do zarzutów wskazanych w powyższym piśmie

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że nie można przyjąć, iż obowiązek przekazania operatu do weryfikacji obciąża organ, w sytuacji gdy strona kwestionująca operat nie przedkłada jakiegoś opracowania konkurencyjnego, ograniczając się jedynie do własnych, subiektywnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje bowiem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok WSA w Łodzi z 11 stycznia 2017 r., II SA/Łd 562/16, CBOSA). Treść zarzutów podnoszonych w pismach i środkach zaskarżenia nie jest oparta na zobiektywizowanej i profesjonalnej wiedzy, lecz jest własną polemiką strony, której niezasadność wykazał rzeczoznawca w odpowiedzi na te zarzuty. Zarzuty te nie wykazują też żadnych dostrzegalnych dla nieprofesjonalistów wad operatu. Pamiętać również należy o różnicy między oceną wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie żart. 157 ust. 1 u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Kwestia podniesionych w odwołaniu zarzutów została zdaniem organu wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób logiczny i wyczerpujący. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość.

Na powyższą decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] Gmina, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 7 k.p.a. poprzez: zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. przejawiające się w : a. całkowitym pominięciu, iż rzeczoznawca majątkowy M.G. sporządziła w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy z dnia [...].08.2022 r., w którym wyceniła wartość prawa własności nieruchomości na kwotę 2024 zł, a więc kwotę ponad dwanaście razy niższą, niż określona w operacie szacunkowym z dnia [...].07.2023 r., który stanowi podstawę do określenia odszkodowania; b. pominięciu, iż w niniejszej sprawie istniały istotne różnice pomiędzy operatem szacunkowymi biegłych W.Ł. z dnia [...].11.2020 r., J.M. z dnia [...].10.2021 r. oraz M.G. z dnia [...].08.2022 r. i z dnia [...].07.2023 r., które uzasadniały przeprowadzenie szczególnej oceny prawidłowości operatu sporządzonego przez biegłą M.G. z dnia [...].07.2023 r.; c. błędnym ustaleniu, że odszkodowanie za nieruchomości nr [...] winno zostać ustalone zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłą M.G. z dnia [...].07.2023 r. na kwotę 24.883 zł., podczas gdy jest to kwota znacznie zawyżona i nie uzasadniona; d. błędnej ocenie, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłą M.G. z dnia [...].07.2023 r., został wykonany w sposób prawidłowy, nie budzący wątpliwości, podczas gdy ta sama biegła sporządziła skrajnie różniące się od siebie operaty, co podważa prawidłowość i przydatność opinii dla niniejszej sprawy; e. pominięciu okoliczności, że na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] r. o sygnaturze [...] Gminy, ustaleniu podlegało odszkodowanie za grunty przeznaczone pod budowę obwodnicy w miejscowości [...] w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...], a operaty szacunkowe sporządzone przez biegłą M.O., dotyczące działek w istocie podobnych do spornej, różnią się diametralnie od operatu sporządzonego w niniejszej sprawie przez biegłą M.G. i kształtują się w widełkach od 2,96 zł do 39,94 zł za 1 m , z tym że działki o wyższych wartościach graniczą z terenem zabudowanym o funkcji mieszkalnej oraz wydzielonych z nieruchomości drogowych;

2. obrazę przepisów prawa materialnego mającą istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a. art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie i nie zlecenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą M.G. z dnia [...].07.2023 r. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy w aktach sprawy pojawiły się operaty trzech różnych biegłych, w tym dwa operaty autorstwa M.G., przedstawiające drastyczne rozbieżności w wycenie nieruchomości, co stanowiło podstawę do zakwestionowania przez organ prawidłowości operatu szacunkowego; b. art. 176 u.g.n., poprzez zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego biegłej M.G., która wykonała skutecznie zakwestionowany przed WSA w Gorzowie Wlkp. (II SA/Go 89/23) operat szacunkowy z dnia [...].08.2022 r., który wskazywał wycenę ponad dwanaście razy niższą, niż ta wynikająca z operatu szacunkowego z dnia [...].07.2023 r., co stwarza poważne wątpliwości z punktu widzenia obiektywizmu i zasad sporządzania operatów szacunkowych, w szczególności w sytuacji gdy tak istotna różnica w wysokości odszkodowania ustalonego w operatach biegłej M.G. obliguje organy do szczególnie wnikliwej ich oceny.

W związku z powyższymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ administracyjny oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącej.

W uzasadnieniu skargi Gmina wskazała, że podtrzymuje swoje twierdzenia zawarte zarówno w odwołaniu. jak i późniejszych pismach w sprawie, a w szczególności w piśmie z dnia [...].11.2023 r., w którym to wyraźnie wskazano, że biegła M.G. nie wyjaśniła wszystkich istotnych okoliczności budzących poważne zastrzeżenia w przedmiocie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Skarżąca zauważyła, że ostatecznie w sprawie zostały sporządzone cztery operaty szacunkowe, a każdy z nich wskazywał na inną kwotę odszkodowania przysługującego uczestnikom postępowania. Chronologicznie w niniejszej sprawie zostały sporządzone następujące operaty szacunkowe:

1) J.M. z dnia [...].10.2021 r. na kwotę 4.491 zł; 2) M.P. z dnia [...].11.2021 r. na kwotę; 10.754,00 zł.; 3) M.G.: a. z dnia [...].08.2022 r., na kwotę 2.024 zł; b. z dnia [...].07.2023 r. na kwotę 24.883 zł.

Przy czym operat sporządzony przez M.P. został sporządzony na zlecenie uczestników postępowania i stanowił podstawę dochodzonego odszkodowania przez uczestników postępowania. Co istotne w niniejszej sprawie Państwo G. w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia [...] r. sami wskazywali, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie powinno być wyższe niż 10.754,00 zł. Skarżąca zdaje sobie sprawę, iż w aktach sprawy znajdują się dwie opinie Komisji Arbitrażowej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców majątkowych, obie z dnia [...].06.2022r., z których wynika, że operat J.M. oraz M.P. zawierają błędy, które mogą wpływać na wartość nieruchomości. Wskazać jednakże należy, że jednym z zastrzeżeń w przygotowanych opiniach jest fakt, że Zespół Oceniający "nie dokonuje wyceny i nie ustosunkowuje się bezpośrednio do oszacowanej w przedmiotowym operacie wartości", a więc na podstawie wyłącznie tych opinii, nie sposób stwierdzić jaka miała by być wartość odszkodowania przysługującego uczestnikom postępowania.

Zdaniem skarżącej operat sporządzony przez rzeczoznawcę M.G. z dnia [...].07.2023 r. powinien być poddany ocenie na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n W opinii skarżącej Wojewoda całkowicie pominął fakt, iż istnieje w niniejszej sprawie nie tylko dysproporcja pomiędzy wartościami wskazywanymi przez rzeczoznawców, których opinie zostały zakwestionowane i operatem sporządzonym przez rzeczoznawce M.G., ale również, że jeszcze większa i rażąca dysproporcja istnieje pomiędzy operatami szacunkowymi przygotowanymi przez tego samego rzeczoznawcę M.G.

Dalej Gmina wskazała, że w.w. biegła, nie mogła po wydaniu wyroku WSA w Gorzowie Wlkp. wykonać kolejnego operatu, skoro jej wcześniejsza opinia znacząco różni się od pierwszej wyrażonej w sprawie. Budzi to poważne wątpliwości i zastrzeżenia z punktu widzenia bezstronności i rzetelności operatu. W takim przypadku organ winien zastosować art. 176 u.g.n. w zw. z art. art. 24 § ł pkt 4 kpa.

Zdaniem skarżącej operat szacunkowy zawiera szereg błędów. Gmina podtrzymała stanowisko, iż podstawą wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę M.G. w operacie z dnia [...].07.2023 r. nie były transakcje, które były dokonywane na terenie Gminy. W oparciu o te transakcje należałoby ustalić, że ceny 1 m2 gruntu wynoszą obecnie do 30 zł za 1 m2 pod drogi w zabudowie mieszkaniowej. Celem wyjaśnienia skarżąca wskazała, że gmina wypłacała odszkodowania za działki pod budowę ścieżki rowerowej w wysokości 10.02 zł za 1 m2 za wszystkie nieruchomości położone wzdłuż przedmiotowej ścieżki. Natomiast metr kwadratowy gruntu przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 55,18 zł. Przyjmując nawet poziom wzrostu cen nieruchomości należy zauważyć, że mogły one wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, ale nie 551%.

Skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy M.G. sporządziła w krótkim czasie dwie radykalnie odmienne opinie tj. pierwszą z [...] sierpnia 2022 r. na kwotę 2.024 zł i drugą z [...] lipca 2023 r. na kwotę 24.883 zł . Wprawdzie Starosta powoływał się na to iż, biegła ustosunkowała się do wszystkich zarzutów, to jednak nie odniosła się do kluczowego zagadnienia tj. tego, skąd taka wysoka rozbieżność w operatach oraz co do tego, dlaczego nie odniosła się do transakcji wskazanych na rynku lokalnym.

Ponadto skarżąca zauważyła, że Wojewoda pominął istotną okoliczność, iż przed Gminą toczyło się postępowanie, w którym na terenie Gminy ustalane było odszkodowanie za przejętą na cel publiczny nieruchomość. Na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] o sygnaturze [...], ustaleniu podlegało odszkodowanie za grunty wywłaszczone pod budowę obwodnicy w miejscowości [...] w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...]. Powołany dla celu ustalenia odszkodowania rzeczoznawca M.O. sporządziła w dniu [...].06.2023 r. operaty szacunkowe dla działek gruntu położonych w obrębie [...], a więc na tym samym obszarze, na którym znajduje się działka nr [...]. Operaty powołanego rzeczoznawcy różnią się diametralnie od operatu sporządzonego w niniejszej sprawie i kształtują się w widełkach od 2,96 zł do 39,94 zł za 1 m2, z tym że działki o wyższych wartościach graniczą z terenem zabudowanym o funkcji mieszkalnej oraz wydzielonych z nieruchomości drogowych. Podobne wartości były stosowane również w trakcie rokowań, jeśli chodziło o ustalenie wartości nieruchomości.

Zdaniem skarżącej wszystkie w/w okoliczności w sposób jednoznaczny potwierdzają, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę M.G. z dnia [...].07.2023 r. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania dla uczestników postępowania Państw G.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Na podstawie art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm., dalej jako - p.p.s.a.) sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

W myśl art.1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzona w określonych wyżej ramach kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit."c" p.p.s.a

Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość - działkę nr [...] położoną w obrębie [...], która na podstawie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej z mocy prawa stała się własnością Gminy. W świetle art. 12 ust. 4 w.w. ustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co jest konsekwencją art. 7 u.g.n. wg którego "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V." Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje autor operatu, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wskazać należy, że według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. W orzecznictwie zwraca się również uwagę - a Sąd rozpoznający niniejszą sprawę to stanowisko podziela - że kontrolując decyzję w której poddawano ocenie operat szacunkowy sąd powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu pod względem formalnym nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym a stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2020 r. sygn.. akt I OSK 2761/19).

Wymaga podkreślenia, że zarówno organy orzekające w sprawie jak Sąd badający legalność zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 153 p.p.s.a., związane były oceną prawną oraz wskazaniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 5 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Go 89/23. Przypomnieć trzeba, że w powyższym wyroku Sąd zauważył, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego akcentuje się, że dobór nieruchomości podobnych odbywa się w oparciu o kryteria wyraźnie opisane w przepisach co sprawia, że weryfikacja cech podobieństwa nieruchomości przyjętych do wyceny i nieruchomości wycenianej nie wymaga od organu wiadomości specjalnych. Na organie administracji dokonującym oceny operatu szacunkowego spoczywa zatem obowiązek zbadania, czy w operacie tym należycie uzasadniono ich dobór (wyroki: z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19, z dnia 20 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 186/21, z dnia 15 września 2021 r., sygn. akt I OSK 3959/18, z dnia 8 marca 2023 r., sygn. akt I OSK 98/23). Sąd podniósł, że z uwagi na zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego M.G. przy sporządzaniu spornego dowodu podejście porównawcze z wykorzystaniem metody porównywania parami, kluczowym dla uznania prawidłowości dokonywanej w tym trybie wyceny było przyjęcie do porównań nieruchomości faktycznie podobnych do tej, która stanowiła przedmiot wyceny. Aspekt "podobieństwa" uregulowany został przez ustawodawcę w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym m.in. w jej art. 153 ust. 1, w którym charakteryzując podejście porównawcze założono, że określana przy jego zastosowaniu wartość nieruchomości odpowiada cenom uzyskanym w obrocie rynkowym za nieruchomości podobne, które zdefiniowane zostały w art. 4 pkt 16 jako porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponadto w art. 154 ww. ustawy, przy wyborze przez rzeczoznawcę majątkowego właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, zastrzeżona została konieczność uwzględniania m.in. położenia nieruchomości, stanu nieruchomości (na którą zgodnie z definicją z art. 4 pkt 17 składa się także stan otoczenia nieruchomości), jak również dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Powyższe znajduje swe dalsze odzwierciedlenie w wydanym na podstawie delegacji zawartej w art. 159 tejże ustawy rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w którego § 4 zastrzeżono, iż dla stosowania podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (ust. 1), zaś przy metodzie porównywania parami porównuje się ją kolejno z nieruchomościami podobnymi (ust. 2). W rezultacie dokonanej przez Sąd w dopuszczalnym zakresie oceny ostatniego ze sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, w ocenie Sądu już pobieżna analiza jego treści wskazuje na brak cech podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi.

W operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2023 r. wartość prawa własności działki nr [...] położonej w [...] ustalona została na kwotę 24 818 zł. Ustalając wartość nieruchomości biegły rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie tej porównuje się nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami podobnymi, których cechy i ceny transakcyjne są znane. Zasadniczą okolicznością w procesie ustalenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu omawianej metody jest prawidłowe określenie zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zauważyć w tym miejscu należy, że organ orzekający w sprawie nie przeprowadził wymaganej analizy operatu szacunkowego pod względem spełnienia wymogu podobieństwa nieruchomości przyjętych do wyceny z nieruchomością podlegającą wycenie, przy czym wskazać należy, że treść operatu nasuwa wątpliwości co do spełnienia powyższego wymogu. W szczególności zwrócić należy uwagę, że położenie poszczególnych nieruchomości jest całkowicie odmienne od położenia nieruchomości wycenianej, gdyż w przeciwieństwie do tej ostatniej nieruchomości przyjęte do porównania położone są w stosunkowo dużych ośrodkach miejskich, tj. [...] podczas gdy nieruchomość wyceniana położona jest w peryferyjnej części wsi [...], gdzie teren nie jest zurbanizowany. W konsekwencji inny jest stan tychże nieruchomości, inne jest ich otoczenie oraz sposób wykorzystania. Ponadto inny jest również stan prawny poszczególnych nieruchomości, bowiem w przypadku działki nr [...] położonej w [...] jest to droga wewnętrzna, natomiast w przypadku działki nr [...] - ulica wiejska, nie są to zatem drogi publiczne, tak jak ma to miejsce w przypadku działki nr [...], przy czym w operacie nie wyjaśniono wpływu tej okoliczności na wartość nieruchomości. Wszystkie, łącznie wyżej wymienione elementy powodują, że podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości musi zostać zakwestionowane. Powyższego wniosku nie niweluje ustalenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu wag poszczególnych cech rynkowych nieruchomości, bowiem korygowanie w ten sposób wartości dotyczy nieruchomości, które - z wyżej wskazanych powodów - nie spełniają warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

W myśl art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Analiza sprawy, w ocenie Sądu, wskazuje, że wymogi wynikające z przytoczonych powyżej przepisów, w badanej sprawie nie zostały w pełni uwzględnione.

Zdaniem Sądu w sprawie nie wyjaśniono również przekonywująco znacznej rozbieżności pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości wynikającą z operatu z dnia [...] sierpnia 2022 r. (wartość nieruchomości: 2 024 zł.), a wartością nieruchomości ustaloną w aktualnym operacie z dnia [...] lipca 2023 r. (wartość nieruchomości: 24 883 zł). Podnoszona w wyjaśnieniach okoliczność poszerzenia badanego rynku dotyczącego transakcji kupna - sprzedaży na rynek regionalny, skutkiem czego nastąpiło ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości w danej kwocie, nie stanowi wystarczającego wyjaśnienia tak znacznej rozbieżności oraz musi nasuwać wątpliwości co do prawidłowości przyjęcia nieruchomości do porównania z nieruchomością podlegającą wycenie.

W myśl art. 176 u.gn. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zauważa się, że konieczność wyłączenia biegłego będzie miała miejsce w sytuacji, jeżeli przyczyną wcześniejszej decyzji kasacyjnej były uchybienia w postępowaniu dowodowym związane (merytorycznie) z treścią opinii rzeczoznawcy (biegłego). Wówczas biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownie prowadzonym postępowaniu ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu, stosownie do art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. (por. wyroki NSA z dnia: 9 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1382/12; 21 października 2015 r. sygn. akt I OSK 2638/14, CBOSA). Taka sytuacja zachodziła w przedmiotowej sprawie. W okolicznościach sprawy należało zatem rozważyć, czy podlega wyłączeniu od udziału w sprawie biegły, który wydał już raz opinię w sprawie w której Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 kwietnia 2023 r. sygn. akt II SA/Go 89/23 - ze względu na stwierdzone uchybienia w operacie szacunkowym - uchylił decyzje organów obydwu instancji. Istotny dla oceny powyższego jest rodzaj i charakter wątpliwości, które stały się bezpośrednią przyczyną ponownego sporządzenia operatu szacunkowego. Okoliczność tę organ winien zbadać i poddać ocenie, mając na uwadze art. 176 u.g.n. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała - w myśl art. 80 k.p.a. - swobodnej ocenie dokonywanej przez organ orzekający w sprawie.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" oraz lit."c" p.p.s.a. decyzje organów obydwu instancji zostały uchylone. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a., § 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ.U. z 2021 r. poz. 535) oraz § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (DZ.U. 2018 r. poz. 265).