Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 196/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2023-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z at. 135
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 6 pkt 2, art. 124 ust. 1, art. 124 ust. 3, art. 124 ust. 4, art. 124 ust. 6
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 107 § 1 pkt 5, art. 138 § 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 1 grudnia 2022 r. nr N-VI.7581.2.19.2022 w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia 11 października 2022 r. nr GN.6853.9.2022; II. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz skarżącego R. S. kwotę 200 zł /słownie: dwieście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 196/23

UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi R. S. jest decyzja Wojewody Podkarpackiego z 1 grudnia 2022r. nr N-VI.7581.2.19.2022 w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, Starosta [...] decyzją z 11 października 2022r. nr GN.6853.9.2022, po rozpatrzeniu wniosku A. S.A. z siedzibą w [...], ograniczył sposób korzystania z nieruchomości tj. z działek nr: [...] i [...] w gminie [...], stanowiącej własność R. S. - poprzez udzielenie wnioskodawcy zezwolenia na zajęcie ww. nieruchomości w celu budowy linii kablowej SN 15 kV z kanalizacją światłowodową (działki nr nr: [...] i [...]), linii kablowej nN 0,4 kV (działki nr nr: [...] i [...]) oraz kontenerowej stacji transformatorowej (działka nr [...]) - zgodnie z ostateczną decyzją Burmistrza [...] z [...] maja 2020 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Starosta w sentencji decyzji wskazał, że przebieg kablowych linii oraz obszar, na którym następuje ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości przedstawiono na mapach do celów prawnych w skali: 1 :500 - stanowiących załączniki nr 1 i nr 2 do niniejszej decyzji. Powierzchnia ograniczenia na działce nr [...] wynosi: 7 m2 (oznaczona na załączniku graficznym nr 1), natomiast powierzchnia ograniczenia na działce nr [...] wynosi: 65 m2 (oznaczona na załączniku graficznym nr 2).

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł R. S., podnosząc, że planowana inwestycja może stanowić istotne ograniczenie jego zamierzeń związanych z działką nr [...], ponieważ uniemożliwi zabudowę w zajętej strefie oraz kilka metrów od niej, co zdecydowanie zmniejszy wartość tej nieruchomości. Odwołujący wskazał ponadto na pozorny charakter przeprowadzonych rokowań z uwagi na fakt, że ograniczyły się one do przesłania przez pełnomocnika A. S.A. trzy razy tego samego projektu porozumienia z żądaniem podpisania i odesłania. Zdaniem Odwołującego zaproponowana jednorazowa opłata w kwocie 1000 zł jest rażąco niewspółmierna do rozmiaru ograniczenia prawa własności i nie rekompensuje utraty wartości nieruchomości. Natomiast złożona przez niego (w toku postępowania prowadzonego przez Starostę [...]) propozycja wynagrodzenia w wysokości 3 000 zł oraz rocznego w wysokości 500 zł, pozostała bez próby podjęcia rozmów ze strony pełnomocnika A. S.A. W odwołaniu został również zakwestionowany przebieg projektowanej linii przez nieruchomość oraz usytuowanie stacji transformatorowej, z sugestią zlokalizowania ich w innym miejscu, np. na działce nr [...]. Odwołujący zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, ponieważ nie dokonano prawidłowych ustaleń faktycznych. Z tych też względów wniósł o uchylenie i zmianę zaskarżonej decyzji poprzez ustalenie budowy kontenerowej stacji transformatorowej w innym miejscu, bądź przystąpienie do rzeczywistych rokowań.

Wojewoda Podkarpacki na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (jedn. tekst Dz.U. z 2022r. poz. 2000 z późn. zm., dalej: k.p.a.), decyzją z 1 grudnia 2022r., utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie Starosty [...].

Wojewoda, po przytoczeniu treści art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 202 Ir. poz. 1899 z późn. zm.) - dalej u.g.n. wskazał, że z decyzji Burmistrza [...] z [...] maja 2020r. nr [...] wynika, że na obszarze m.in. działek nr: [...] i [...], położonych w obrębie [...], została zlokalizowana inwestycja celu publicznego o znaczeniu lokalnym, polegająca na budowie linii kablowej SN wraz z kanalizacją światłowodową, linii kablowych i przyłączy kablowych nN, a także wolnostojącej i słupowej stacji transformatorowej (na części działki nr [...]) wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, którą będzie realizować A. S.A. Z treści tej decyzji wynika, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu art. 6 u.g.n. Przebieg tej inwestycji został przedstawiony na kopiach map w skali 1:1000, będących załącznikami graficznymi 1A i 1B do tej decyzji. Z analizy porównawczej, dokonanej przez organ odwoławczy, wynika, że przebieg planowanej inwestycji oraz lokalizacja stacji transformatorowej, przedstawiony w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (w jej załącznikach graficznych) oraz dokonane przez Starostę [...] ograniczenie sposobu korzystania z działek nr: [...] i [...], pozostają ze sobą w zgodności. Oznacza to, że pierwsza z wymienionych wyżej przesłanek, umożliwiających zastosowanie ograniczenia, o jakim mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n, została w tej sprawie spełniona.

Wojewoda uznał również, że została spełniona drugą z przesłanek, dających podstawę do zastosowania ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. W niniejszej sprawie inwestor ubiegający się o wydanie zezwolenia prowadził bowiem rokowania z właścicielem nieruchomości o uzyskanie jego zgody na przeprowadzenie przez jego nieruchomość ww. inwestycji elektroenergetycznej, o czym świadczy korespondencja dołączona przez wnioskodawcę do złożonego wniosku. Chodzi tu o kierowane do właściciela nieruchomości przez pełnomocnika A. S.A. w [...] pisma: z 18 maja 2021r., z 9 czerwca 2021r. oraz z 30 sierpnia 2021r. o wyrażenie zgody na budowę linii kablowych na działkach nr: [...] i [...] oraz kontenerowej stacji transformatorowej na działce nr [...] wraz z projektami porozumienia. W piśmie z 18 maja 2021r. zawarto prośbę o określenie przez właściciela nieruchomości wysokości jednorazowej opłaty za udostępnienie nieruchomości. Natomiast w piśmie z 30 sierpnia 2021r. inwestor zaproponował wynagrodzenie za udostępnienie obu tych działek w wysokości 1 000,00 zł, informując jednocześnie, że w przypadku braku akceptacji złożonej propozycji podejmie kroki prawne zmierzające do realizacji inwestycji. R. S. odebrał wszystkie wymienione wyżej pisma, jednakże nie udzielił odpowiedzi na żadne z nich.

W świetle tych okoliczności Wojewoda stwierdził, że prowadzone rokowania nie miały pozornego charakteru. Skoro prowadzone rokowania zakończyły się niepowodzeniem, to stan taki był wystarczający do uznania przez Starostę, że złożenie wniosku było poprzedzone etapem nieskutecznych rokowań.

R. S. wniósł skargę na decyzję Wojewody Podkarpackiego z 1 grudnia 2022 r. nr N-V1.7581.2.19.2022, zarzucając rażące naruszenie przepisów prawa, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r., nr 78, poz. 483), gdzie prawo własności podlega szczególnej ochronie, czego wyrazem jest choćby przyznanie mu ochrony konstytucyjnej;

- art. 124 ust. 1 i ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, że zachodzą wystarczające podstawy do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przez udzielenie zezwolenia na budowę linii kablowej SN 15 kV z kanalizacją światłowodową i linii kablowej nN 0,4 kV oraz kontenerowej stacji transformatorowej, podczas gdy istnieje możliwość przeprowadzenia inwestycji przez działkę nr [...], bez naruszenia jego działki na której znajdują się zadrzewienia od kilkunastu lat;

- art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a,, poprzez nierozpoznanie wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów i wydanie decyzji naruszającej podstawowe zasady postępowania administracyjnego oraz poprzez niedokonanie prawidłowych ustaleń, w tym niezasadne zaakceptowanie przeprowadzonych rokowań przez A. S.A.

Skarżący zarzucił, że na etapie postępowania administracyjnego nie podjęto próby analizy całej sytuacji oraz pominięto całkowicie jego zdanie. A. S.A. w ogóle nie ustosunkowała się do jego stanowiska, które przedstawił w Starostwie 12 sierpnia 2022 r. W związku z tym jego prawa jako właściciela nieruchomości zostały pominięte. W postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Ponadto, mapa dotycząca zajęcia działki została wykonana dopiero w momencie kierowania sprawy do Wojewody Podkarpackiego. Na tej mapie został pokazany faktyczny obraz zajęcia działki, który to dyskwalifikuje jego działkę jako działkę budowlaną.

W oparciu o powyższe zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o uchylenie decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu Skarżący, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że wniosek składany w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. muszą poprzedzać rzeczywiste negocjacje, a nie tylko jednostronna propozycja dotycząca treści proponowanej umowy. Do ważnych elementów podlegających negocjacji poprzedzających złożenie wniosku o wydanie zezwolenia uregulowanego w art. 124 ust. 1 u.g.n., należy kwestia ustalenia wysokości rekompensaty dla właściciela z tytułu obciążenia nieruchomości w związku z planowanym przez inwestora przedsięwzięciem. Z załączonych do sprawy akt jednoznacznie wynika, że do żadnych negocjacji nie doszło, dlatego Skarżący stwierdził, że nie było możliwe wydanie decyzji pozytywnej dla inwestora poprzez udzielenie zezwolenia na zajęcie części mojej nieruchomości.

Skarżący wyjaśnił, że nie mógł zgodzić się z projektem i treścią umowy wysłanej przez A. S.A. Wskazał, że na jego działce nr [...] projektuje się kontenerową stację transformatorową o wymiarach 3m x 2m, posadowioną w gruncie na prefabrykowanym fundamencie betonowym, a wokół stacji zostanie wykonane utwardzenie terenu z dojazdem wykonanym z kostki betonowej. Z uwagi na ukształtowanie terenu projektuje się wykonanie nasypu wokół stacji oraz dojazdu i dodatkowo wokół stacji zostanie wykonane uziemienie posadowione w gruncie. Poza tym umowa zawiera także warunki, że Inwestor będzie miał prawo wejścia na nieruchomość o każdej porze. Budowa kontenerowej stacji transformatorowej jest nieodwracalna co spowoduje, że Inwestor nie przywróci terenu do stanu pierwotnego. Zapisy umowy powodują, że jego prawa do tej nieruchomości zostaną ograniczone. Posadowienie urządzeń wpłynie negatywnie na dotychczasowy sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Skarżący zwrócił uwagę, że cała linia wkopana będzie na działce sąsiedniej nr [...] a potem przechodzi przez rów na jego działkę, na której postawiona zostanie kontenerowa stacja transformatorowa. Skarżący poddał w wątpliwość sens posadowienia stacji na jego działce. Skarżący wskazał również, że w ramach rokowań można było ustalić parametry korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych, np. poprzez ustalenie określonego przebiegu linii przez nieruchomości. Już na obecnym etapie, bez jego zgody wycięto pas orzechów, a na działce obok nie ma żadnych nasadzeń, nie będzie zachodzić potrzeba wycinki. W związku z powyższym nie mógł przystać na zaproponowane warunki umowy.

Skarżący zaakcentował, że jego działka jest działką budowlaną, a podpisanie umowy przedstawionej przez A. S.A. dyskwalifikuje ją jako działkę budowlaną, obniża jej wartość. Jeśli A. S.A. chce wybudować stację transformatorową to może wykupić jego działkę.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki wniósł o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 259 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Co do zasady Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 P.p.s.a.).

Skarga okazała się uzasadniona z uwagi na wydanie zaskarżonej decyzji z istotnym naruszeniem art. 124 ustaw o gospodarce nieruchomościami.

Materialnoprawną podstawę ograniczenia prawa własności do nieruchomości Skarżącego stanowił art. 124 ust. 1 u.g.n. Zgodnie tym przepisem, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Warunkiem wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości jest po pierwsze realizacja celu publicznego wynikającego z planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Po drugie jest nim brak zgody właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na takie ograniczenie.

Nie ulega wątpliwości, że objęta wnioskiem inwestycja, polegająca na budowie linii kablowej SN wraz z kanalizacją światłowodową, linią kablową nN oraz kontenerowej stacji transformatorowej stanowi realizację celu publicznego, wymienionego wprost w art. 6 pkt 2 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, celem publicznym jest budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, do których zalicza się również stacje transformatorowe, które są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania linii elektroenergetycznych. Wniosek o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości zgodny był z ustaleniami, dotyczącymi lokalizacji celu publicznego, wynikającymi z decyzji Burmistrza [...] z [...] maja 2020r. nr [...]. W sentencji decyzji lokalizacyjnej wprost wskazano, że na terenie działek Skarżącego nr [...] i [...] ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego, polegającej na budowie linii kablowej SN wraz z kanalizacją światłowodową, linii kablowych i przyłączy kablowych nN, a także wolnostojącej i słupowej stacji transformatorowej (na części działki nr [...]) wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Z załączników graficznych do ww. decyzji lokalizacyjnej wynikało w szczególności, że na dz. nr [...] przewidziano budowę kontenerowej stacji transformatorowej. Przez działkę nr [...] ma natomiast przebiegać linia kablowa SN, nN i kanalizacja światłowodowa. Zatem wniosek A. S.A o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości był co do zasady dopuszczalny.

W niniejszej sprawie natomiast nie został w sposób prawidłowy spełniony drugi z warunków dopuszczalności ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, polegający na przeprowadzeniu rokowań. Zgodnie z art. 124 ust. 3 u.g.n., udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Odnośnie sposobu i charakteru prowadzonych rokowań w trybie art. 124 ust. 3 u.g.n. należy wskazać, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje, w jakiej formie mają być przeprowadzone przedmiotowe rokowania. Jednak pojęcie to niewątpliwie jest instytucją prawa cywilnego i winno być wykładane zgodnie z treścią art. 72 § 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten zaś stanowi, że jeżeli strony prowadzą negocjacje (rokowania) w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Podkreślić także należy, że kodeks cywilny przeciwstawia sobie dwa sposoby zawarcia umowy to jest: w wyniku przeprowadzenia negocjacji i na skutek przyjęcia oferty (art. 66 § 1 k.c.). Zastosowanie więc przez ustawodawcę w art. 124 ust. 3 u.g.n. wymogu by udzielenie zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., poprzedzały rokowania a nie np. złożenie przez inwestora właścicielowi nieruchomości oferty, musi być rozumiane precyzyjnie. Powyższe oznacza zatem, że wniosek składany w tym trybie muszą poprzedzać rzeczywiste negocjacje, a nie tylko - w zasadzie - jednostronna propozycja dotycząca treści proponowanej umowy. Pod pojęciem negocjacji należy więc rozumieć, sytuację, w której - jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie prawa cywilnego - strony uzgadniają treść poszczególnych postanowień, to jest niejako "wypracowują" kształt przyszłego porozumienia (tak wyrok NSA z 15 marca 2023 r., I OSK 328/22, LEX nr 3504607, tak również wyrok NSA z 15 maja 2018 r., I OSK 2866/17, LEX nr 2501019).

W niniejszej sprawie spółka A. skierowała do Skarżącego trzy pisma. Pierwsze z nich (z 18 maja 2021r.) nie dotyczyło w ogóle ograniczenia prawa własności na dz. nr [...], które jest szczególnie dotkliwe, polega bowiem na trwałym zajęciu działki o pow. 65 m2 na budowę stacji transformatorowej. Tej próby rokowań nie można więc uznać za skuteczną, skoro nie dotyczyła istotnej części planowanego ograniczenia.

W drugim z pism (z 9 czerwca 2021r.), które dotyczyło również ograniczenia na dz. nr [...] Inwestor wskazał, że zgoda przez Skarżącego na udostępnienie nieruchomości powinna być wyrażona poprzez podpisanie umowy dołączonej do pisma. Jak wskazał sam Inwestor (w protokole nr 1 do [...]) była to propozycja zawarcia nieodpłatnej zgody na udostępnienie nieruchomości, przy czym, udostępnienie to w realiach niniejszej sprawy miało polegać na postawieniu na działce Skarżącego stacji transformatorowej. Powyższe wskazuje, że ww. pismo miało przede wszystkim charakter jednostronnej oferty, niż rzeczywistych negocjacji. Wprawdzie w piśmie tym wskazano, że Skarżący może podać kwotę, za którą może udostępnić nieruchomość. Jednakże przedmiotem negocjacji była wówczas umowa, która nie przewidywała odszkodowania z powodu braku możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, co jest kluczowe w realiach tej sprawy. Inwestor zaproponował, że odszkodowanie będzie obejmować należności za zniszczone uprawy, nasadzenia, składniki budowlane, zniszczenie struktury gleby, odszkodowanie za rekultywację, przywrócenie do stanu pierwotnego obiektów małej architektury lub utwardzonych nawierzchni.

Zaproponowany zakres odszkodowania był odpowiedni dla robót polegających na demontażu linii napowietrznej i budowie doziemnej linii elektroenergetycznej (planowanych na dz. nr [...] i [...]). Nie obejmował natomiast odszkodowania z tytułu braku możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, będącego konsekwencją budowy na działce nr [...] stacji transformatorowej. Zatem przedstawione Skarżącemu warunki umowy nie dotyczyły szczególnego zakresu ograniczenia, który polegał w tej sprawie nie tylko na budowie linii elektroenergetycznej w gruncie, lecz przede wszystkim na budowie stacji transformatorowej.

Należy natomiast pamiętać, że rokowania, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n. powinny dotyczyć warunków udzielenia zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Jednym natomiast z warunków udzielenia zezwolenia jest, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, lub też wypłata odszkodowania, stosownie do art. 128 ust. 4 u.g.n. Rokowania i propozycja przedstawiona przez Inwestora powinna więc również dotyczyć braku możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego z powodu budowy stacji transformatorowej, wykonania placu utwardzonego wokół stacji i nasypu oraz dojazdu i wynikającego z tego odszkodowania. Przedstawiona przez spółkę A. umowa wraz z pismem z [...] czerwca 2021r. nie dotyczyła tej kwestii. Prowadzone przez Inwestora rokowania nie dotyczyły więc najistotniejszego dla Skarżącego zakresu ograniczenia jego prawa własności względem dz. nr [...]. Z tego powodu wymóg przeprowadzenia rokowań, stosownie do art. 124 ust. 3 u.g.n. nie został spełniony.

Z kolei wraz z pismem z 30 sierpnia 2021r Inwestor przedstawił propozycję porozumienia, które jednak dotyczyło ustanowienia służebności przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem w wysokości 1000 zł. Wątpliwości budzi zaproponowana wysokość wynagrodzenia, mając na względzie powierzchnię trwałego ograniczenia, jak i ograniczenia na potrzeby prac budowlano-montażowych, o którą wnioskował Inwestor zwłaszcza, że w przypadku budowy stacji transformatorowej zachodzi brak możliwości przywrócenia części działki do stanu poprzedniego. Była to propozycja obiektywnie niemożliwa do przyjęcia, co prowadzi do wniosku o jej pozorności. Należy również podkreślić, że ustanowienie służebności przesyłu jak i wydanie zezwolenia, o którym mowa w art. 124 § 1 u.g.n., mają wprawdzie zbliżony cel, ale stanowią zupełnie odrębne regulacje prawne. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które ustanawia się albo umową, albo na drodze sądowej, zaś zezwolenie ograniczające sposób korzystania z nieruchomości jest rodzajem wywłaszczenia, dokonywanego na drodze administracyjnej. Inne zatem są przesłanki oraz tryby powstania powyższych praw. Z tego powodu nie można było utożsamiać negocjacji, dotyczących ustanowienia służebności przesyłu z negocjacjami, które powinny poprzedzać wystąpienie z wnioskiem a następnie wydanie decyzji ograniczającej prawo własności nieruchomości (vide wyroki NSA: z 15 maja 2018 r., I OSK 2866/17, LEX nr 2501019, z 18 czerwca 2020 r., I OSK 1439/19, LEX nr 3110974, z 15 marca 2023r., I OSK 328/22, LEX nr 3504607).

Z tych przyczyn Sąd uznał, że w niniejszej sprawie rokowania nie zostały przeprowadzone w sposób prawidłowy.

Niezależnie od uchybienia treści art. 124 ust 3 u.g.n. zaskarżoną decyzję wraz z decyzją Organu I instancji należało wyeliminować z obrotu prawnego z uwagi na nieprawidłowy sposób sformułowania sentencji rozstrzygnięcia.

Po pierwsze wniosek Inwestora dotyczył również ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na potrzeby demontażu linii napowietrznej, podczas gdy decyzje nie zawierają rozstrzygnięcia w tym przedmiocie.

Po drugie Starosta w sentencji decyzji orzekł jedynie, że powierzchnia ograniczenia na działce nr [...] wynosi: 7 m2 (oznaczona na załączniku graficznym nr 1), natomiast powierzchnia ograniczenia na działce nr [...] wynosi: 65 m2 (oznaczona na załączniku graficznym nr 2).

Rolą decyzji opartej na przepisie art. 124 ust. 1 u.g.n. jest ścisłe określenie zakresu ograniczenia praw do nieruchomości z uwagi na szczegółowe warunki techniczne konkretnej inwestycji i związane z tym potrzeby inwestora (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 20 kwietnia 2021 r., II SA/Gd 907/20, LEX nr 3166104).

Zakres ograniczenia praw do nieruchomości w decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 124 u.g.n. musi być zatem ściśle określony. Decyzja powinna jednoznacznie wskazywać przebieg inwestycji przez nieruchomość oraz zakres uszczuplenia władztwa właściciela, które z kolei nastąpić może tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji. Skoro więc Organ określa powierzchnię ograniczenia prawa własności na działce, winien określić również co najmniej szerokość pasa trwałego ograniczenia z odniesieniem do osi linii kablowej. Konieczne jest określenie w sentencji decyzji wydawanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. takich podstawowych parametrów planowanej inwestycji, jak: sposób posadowienia ciągów, przewodów lub urządzeń (np. posadowienie w ziemi albo nad ziemią), wysokość lub głębokość posadowienia inwestycji liniowej (np. głębokość posadowienia przewodów lub innych urządzeń), cechy technologiczne ciągów, przewodów lub urządzeń (np. dotyczące długości, szerokości, napięcia, natężenia, mocy). Całkowita powierzchnia obszaru ograniczenia obejmuje nie tylko zasadniczą strefę pasa technologicznego (eksploatacyjnego), lecz także strefę pasa ochronnego (strefa kontrolowana/ochronna, w której obowiązują ograniczenia w zakresie zagospodarowania) i strefę budowlano-montażową (robót budowlanych, montażowych i konserwacyjnych). We wszystkich powyższych strefach dochodzi do ograniczenia prawa własności nieruchomości, co prowadzi do wniosku, że decyzja będąca prawnym tytułem publicznoprawnego ograniczenia prawa rzeczowego musi precyzyjnie określać obszar swojego obowiązywania i zastosowania – zob. wyrok WSA w Rzeszowie z 24 października 2017 r., II SA/Rz 742/17, LEX nr 2399029, por. również wyrok WSA w Gliwicach z 21 września 2022 r., II SA/Gl 572/22, LEX nr 3411199.

Po trzecie, decyzja Starosty nie zawiera rozstrzygnięcia dotyczącego strefy pasa ochronnego. Organ wydając decyzję na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. powinien wyraźnie wskazać strefę ochronno-kontrolną, skoro wynikający z art. 124 ust. 6 u.g.n. obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń podlega egzekucji administracyjnej.

Po czwarte, w niniejszej sprawie Inwestor wnosił również o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na potrzeby samego wykonania zamierzenia inwestycyjnego (strefa budowlano-montażowa) o powierzchni odpowiednio dla dz. nr [...] – 18 m2 a dla działki nr [...] – 147 m2. Starosta nie zawarł w sentencji decyzji rozstrzygnięcia w tym przedmiocie. Strefa budowlano-montażowa została przedstawiona co prawda na załącznikach graficznych do decyzji Organu I instancji. Jednak załączniki graficzne nie mogą zastępować treści rozstrzygnięcia, które powinno być kompletne i wyczerpujące. Uchybień w tym, zakresie nie dostrzegł Wojewoda, wydając zaskarżoną decyzję z istotnym naruszeniem art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Organy I oraz II instancji dopuściły się natomiast naruszenia art. 124 ust. 1 i ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych przyczyn Sąd uchylił zaskarżoną decyzję wraz z decyzją Organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z at. 135 P.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.