Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 831/23
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 106 § 3,art. 133 § 1,art. 151
journal: Dz.U. 2023 poz 1634
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 77 § 1 i art. 80,art. 7
journal: Dz.U. 2023 poz 775
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
article: art. 130 ust. 2 ,art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 2 i 3 ,art. 134 ust. 4 ,art. 151 ust 1, art. 153, art. 187
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: § 36 ust. 1i 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Waldemar Inerowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 2 listopada 2023 r. C. J. wniosła skargę na decyzję Wojewody z 28 września 2023 r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Starosty [...] z 28 kwietnia 2023 r. nr [...] ustalającą na rzecz skarżącej odszkodowanie za utracone prawo własności nieruchomości.

Powyższa skarga została wniesienia na tle stanu faktycznego sprawy, w której decyzją z 23 czerwca 2022 r., Starosta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na rzecz Z. P., polegającej na budowie obwodnicy S. odcinek od ul. [...] w [...] do ul. [...] w [...] - etap 1 m. in. na obszarze nieruchomości stanowiących działki nr [...] oraz [...]. Decyzja ta stała się ostateczna 30 lipca 2022 r. Został nią zatwierdzony projekt podziału nieruchomości, w wyniku którego powstały działki nr [...] i [...] (wydzielone z działki nr [...]) oraz [...] i [...] (wydzielone z działki nr [...]). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że właścicielem działek nr [...] i [...] z w dacie ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była skarżąca.

Mając na uwadze powyższe, pismem z 17 października 2022 r. Starosta zawiadomił skarżącą oraz Dyrektora Z. D. P. [...] o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęte na rzecz Powiatu [...] prawo własności nieruchomości. Następnie postanowieniem z 24 października 2022 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego, który 28 listopada 2022 r. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: działki nr: [...] o pow. 0,3727 ha i [...] o pow. 0,1212 ha, według stanu na dzień 23 czerwca 2022 r. w wysokości [...] zł.

Z operatu szacunkowego wynika, że dla terenu obejmującego przejętą nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmującego obręb R., zatwierdzony Uchwałą nr XLI/367/2013 Rady Miejskiej w [...] z dnia 25 kwietnia 2013 r. Zgodnie z ww. planem działka nr [...] jest położona w całości na terenach przeznaczonych pod drogę klasy zbiorczej (symbol [...]); działka nr [...] w przeważającej części (84,7% powierzchni) również jest położona na terenach przeznaczonych pod drogę klasy zbiorczej, a w pozostałej części na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej (symbol [...]). Zgodnie z decyzją z 23 czerwca 2022 r. powyższe działki zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy [...] i rozbudowę ul. [...]. Rzeczoznawca dokonała wyceny gruntu tych działek przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Mając natomiast na uwadze niejednorodność przeznaczenia wycenianej działki nr [...], biegła oszacowała jej wartość w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi a następnie skorygowała ustaloną wartość o współczynnik niejednorodności przeznaczenia (na poziomie 1,04), ustalony na podstawie stawek jednostkowych wartości gruntów usługowych oraz wartości gruntów komunikacyjnych. Uwzględniła transakcje z obszaru Powiatu [...], przeprowadzone w latach 2021-2022. Z uwagi na zauważalną w ww. okresie stabilizację cen zaistniałych transakcji, nie korygowała ich z tytułu upływu czasu. Spośród analizowanych dwudziestu dziewięciu transakcji najwyższą cenę ([...]/m˛) uzyskano za nieruchomość położoną w [...], a najniższą ([...]/m˛) za grunt położony w [...] (gmina [...]). Cenę średnią biegła określiła na poziomie [...] zł/m˛. Określiła również cechy wpływające na wartość gruntu na badanym rynku nieruchomości oraz wagi procentowe poszczególnych cech. Na podstawie znajomości cech nieruchomości przyjętych do porównań wyróżniła trzy cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja ogólna - 30%, intensywność wykorzystania drogi - 35%, rodzaj gruntów otaczających - 35%. Zgodnie z ustaleniami dokonanymi w opinii biegłej, dla wycenianej nieruchomości przyjęto następujące oceny atrybutów: lokalizacja ogólna - średnia, intensywność wykorzystania drogi - dobra, rodzaj gruntów otaczających - średnie. Zatem ostatecznie biegła dokonała wyceny gruntu działki nr [...] na kwotę [...]zł ([...]/ m˛ - wartość jednostkowa skorygowana o współczynnik 1,04), a działki nr [...] na kwotę [...]zł, tj. [...] zł/m˛. Wartość określono według stanu nieruchomości z 23 czerwca 2022 r., a poziomu cen z 28 listopada 2022 r.

Ustosunkowując się do zarzutów skarżącej, biegła wyjaśniła, że cena 1 m˛, za którą spółka nabyła prawo własności dotyczyła gruntu o powierzchni ponad 15 ha, przeznaczonego w ok. 89% pod zabudowę usługowo-produkcyjną a w pozostałej części wyłączonego z możliwości zabudowy (w tym przeznaczonego pod drogi, w części dotyczącej aktualnych działek nr [...] i [...]). Natomiast przedmiotem dokonanej przez nią wyceny były dwie działki przeznaczone w przeważającej części pod drogi, co zgodnie z treścią obowiązujących przepisów wyklucza możliwość ich oszacowania w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości usługowo-produkcyjnych. Następnie wskazała, w jaki sposób określono rynek właściwy (rynek nieruchomości podobnych) oraz jakie czynniki wpływają na podobieństwo nieruchomości. Ponadto zaznaczyła, że powierzchnia nie ma wpływu na wartość nieruchomości drogowych. Zwróciła uwagę, że cechy rynkowe oraz wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych dla poszczególnych zbiorów nieruchomości podobnych ustala się każdorazowo na podstawie szczegółowej analizy czynników mogących wpływać na ich cenę. Podkreśliła, że wszystkie transakcje przedstawione w operacie są transakcjami sprzedaży zawartymi w formie aktu notarialnego. Końcowo wyjaśniła, w jaki sposób obliczony został współczynnik niejednorodności przeznaczenia i dlaczego w sprawie nie ma zastosowania zasada korzyści.

Oceniając ww. operat szacunkowy, Starosta uznał, że jest on zgodny z przepisami prawa obowiązującymi w dacie jego wykonania, wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na określonym rynku lokalnym. Jednocześnie wskazał, że spółka nabywając w 2019 r. prawo własności działek nr [...] i [...] miała świadomość, że część ww. gruntów jest przeznaczona w planie miejscowym pod tereny dróg czyli pod tereny wyłączone z zabudowy. Ustalenie odszkodowania w trybie administracyjnym obejmuje tylko wartość rynkową części nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję, która to wartość jest określana w oparciu o przeznaczenie wynikające z planu miejscowego. Stąd nie można oczekiwać, że wartość nieruchomości sprzed podziału (wyceniona wg przeważającego przeznaczenia pod zabudowę usługową) będzie odpowiadać wartości części nieruchomości wydzielonej pod budowę drogi. Kwestionowanie doboru nieruchomości do porównań czy doboru współczynników korygujących oraz ich wag w ocenie organu pierwszej instancji stanowi typową polemikę z rzeczoznawcą majątkowym odnośnie posiadanej przez niego wiedzy specjalnej, która nie podlega kontroli ze strony organu administracji. Niezasadna jest też uwaga, że do porównań przyjęto nieruchomości skrajnie różne pod względem powierzchni od nieruchomości wycenianej. Na rynku nie występują nieruchomości identyczne; różnice koryguje się odpowiednimi współczynnikami. Poza tym w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogi atrybut "powierzchnia" nie wpływa na ich wartość. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób jest uzależnione od powierzchni. Zdaniem organu dodatkowe wyjaśnienia biegłej wskazują, że dołożyła ona wszelkiej staranności w procesie szacowania nieruchomości, dokonała rzetelnej analizy rynku nieruchomości oraz uwarunkowań faktycznych i prawnych odnoszących się do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Tym samym żądanie od niej kolejnych wyjaśnień bądź powołanie innego biegłego należy uznać jako niecelowe i prowadzące jedynie do zbędnego przedłużania postępowania. W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Takiej opinii skarżąca nie przedłożyła.

Starosta podsumował, że sporny operat szacunkowy został uznany przez niego jako podstawa do ustalenia odszkodowania na rzecz spółki. Odnosząc się do kwestii zwiększenie odszkodowania za ww. nieruchomość o 5% jej wartości, organ podkreślił, że w sprawie nie zachodzi powyższa przesłanka, ponieważ spółka, jak i Dyrektor Z. D. P., nie zajęli stanowiska w sprawie.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca zarzuciła jej naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), art. 4 pkt 16, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 134 ust. 1, 135 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344; dalej: "u.g.n."), § 4 ust. 1 i 4 i § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 555; dalej: "rozporządzenie RM") oraz art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.; dalej: "K.p.a."). Jednocześnie wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przeprowadzenie dodatkowego postępowania celem uzupełnienia materiału dowodowego przez uzupełnienie operatu szacunkowego lub sporządzenie nowego operatu szacunkowego, a następnie wydanie przez organ odwoławczy decyzji orzekającej co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy Staroście do ponownego rozpatrzenia.

Utrzymując mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, Wojewoda wyjaśnił, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki do powiększenia kwoty odszkodowania o 5%, ponieważ były właściciel nie wydał nieruchomości Z. P. w terminie, o którym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Potwierdzeniem tego jest m.in. pismo Z. D. P. z 17 sierpnia 2023 r. oraz brak wypowiedzenia się i zarzutów w tej kwestii.

Następnie, poddając analizie sporządzony operat szacunkowy, organ odwoławczy stwierdził, że spełnia on wymogi formalne, które łącznie pozwalają przyznać mu przydatność dla celów dowodowych. Odznacza się czytelnością - gdyż już na pierwszy rzut oka widać, że biegła kierowała się pewną logiką oraz metodyką pracy. Operat pod względem swej zawartości nie uchybia wymogom, nałożonym mocą § 56 rozporządzenia RM w sprawie wyceny, gdyż zawiera każdy z wymienionych w tym przepisie elementów. Prawidłowo opisuje przedmiot wyceny. Według stanu na dzień wydania decyzji, tj. na dzień 23 czerwca 2022 r. przejęte działki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego ustaleniami, obszar działki nr [...] znajduje się na terenach przeznaczonych pod tereny drogi klasy zbiorczej - [...] [...] (84,7 % powierzchni działki) oraz w części pod teren zabudowy usługowej — [...] (15,3%), a działka nr [...] znajduje się na terenach przeznaczonych pod tereny drogi klasy zbiorczej - [...]. Z oględzin ww. działek wynika, że położone były w otoczeniu terenów niezabudowanych, użytkowanych rolniczo oraz w dalszym sąsiedztwie, od strony północno- wschodniej terenów powstającej zabudowy mieszkaniowej zaś od strony północno- zachodniej terenów produkcyjno-usługowych.

Biegła podała, że do wyceny ww. gruntu wykorzystała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W procesie wyceny uwzględniła transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi na terenie powiatu [...], przeprowadzonymi w latach 2021-2022. Ze względu na zauważalną w ww. okresie stabilizację cen transakcji, nie korygowała ich z tytułu upływu czasu. Zestawiła 29 transakcji przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości, spośród których najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położona w [...] ([...] zł/ m˛), a najniższą cenę nieruchomość położoną w [...] ([...] zł/m˛). Średnia cena została określona na poziomie [...] zł/m˛. Określiła cechy wpływające na wartość gruntu na badanym rynku nieruchomości oraz wagi procentowe poszczególnych cech. Na podstawie znajomości cech nieruchomości przyjętych do porównań wyróżniła trzy cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja ogólna - 30%, intensywność wykorzystania drogi - 35% oraz rodzaj gruntów otaczających - 35%. Następnie wskazała oceny atrybutów, i tak: lokalizacja ogólna -średnia, intensywność wykorzystania drogi - dobra, zaś rodzaj gruntów przyległych - średni. Ostatecznie wyceniła wartość działki nr [...] na [...] zł, a działki nr [...] na [...] zł.

Nadto biegła wyjaśniła w treści operatu, że dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości zastosowała zapisy art. 134 ust. 3 oraz art. 154 u.g.n. i dokonała oszacowania zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. W przypadku działki nr [...] poddała aktualny i alternatywny sposób użytkowania analizie, w wyniku której bardziej korzystna okazała się wycena przy uwzględnieniu aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, w przypadku działki nr [...] stwierdziła, że nie zachodzi tzw. "zasada korzyści", bowiem przeznaczenie wynikające z celu wywłaszczenia oraz aktualny sposób użytkowania nieruchomości są tożsame. W przypadku działki nr [...], która zgodnie z mpzp przeznaczona jest w 84,7% powierzchni działki pod drogę publiczną, a w 15,3% powierzchni pod tereny zabudowy usługowej, uwzględniła współczynnik niejednorodności przeznaczenia na poziomie 1,04 przy uwzględnieniu określonej indywidualnie dla tej działki wartości 1 m˛ o przeznaczeniu usługowym na poziomie [...] zł/m˛ i wartości 1 m˛ działki o przeznaczeniu drogowym na poziomie [...] zł/m˛.

Organ odwoławczy, po przeprowadzonej ocenie, przyznał operatowi szacunkowemu walor przydatności dowodowej, stwierdzając że opinia nie zawiera omyłek, niejasności czy błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Wojewoda sprawdził obliczenia wykonane przez biegłą i nie dopatrzył się błędów rachunkowych. Biegła w sposób jasny i precyzyjny przedstawiła obliczenia, nadto w operacie szacunkowym nie występują nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wycenę nieruchomości. Nie mając zastrzeżeń do wyceny wartości rynkowej prawa własności ww. działek, organ uznał operat za pełnowartościowy dowód. Jednocześnie podkreślił, że biegła w wyjaśnieniach z 11 sierpnia 2023 r. wskazała, iż nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa i obejmują w szczególności: położenie - obszar gmin powiatu [...] -jako rynek lokalny; stan prawny - nieruchomości będące przedmiotem prawa własności; przeznaczenie - nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne; sposób korzystania - grunty niezabudowane. Biegła wskazała również, że zachowania na rynku nieruchomości pokazują, iż powierzchnia nieruchomości może, lecz nie musi być jedną z cech wpływających na wartość nieruchomości. Analiza cen wybranych do porównań nieruchomości podobnych wykazała, że nie zaistniała widoczna zależność ceny jednostkowej od powierzchni nieruchomości, stąd atrybut ten został pominięty w wycenie.

W skardze na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie i uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, spółka zarzuciła naruszenie:

1. art. 18 ust 1 specustawy drogowej w zw. z art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 4 u.g.n .oraz § 4 ust. 1 i 4 i § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia RM przez przyjęcie, że wydanie decyzji o odszkodowaniu nie miało jakoby miejsca w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, podczas gdy operat ten sporządzony został z naruszeniem wskazanych powyżej przepisów prawa, a w szczególności w operacie:

a. ustalono wartość nieruchomości uwzględniając transakcje nieruchomościami niespełniającymi kryterium podobieństwa,

b. nie zawarto niezbędnego uzasadnienia, wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych czy właściwe ustalenie współczynników korygujących,

c. nie zawarto uzasadnienia dla przyjętego współczynnika niejednorodności przeznaczenia;

2. art. 128 ust 1 u.g.n. oraz art. 130 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n. przez uznanie odszkodowania za prawidłowo ustalone, podczas gdy ustalenie jego wysokości nie odpowiada wartości prawa własności nieruchomości, w tym jego wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu;

3. art. 7, art. 77 §1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej przez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie, w jakim przeprowadzenie tego postępowania było niezbędne dla ustalenia, czy operat szacunkowy został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa, co doprowadziło do wydania przez Wojewodę decyzji uwzględniającej wadliwy operat;

4. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a przez błędne zastosowanie tych przepisów, w wyniku czego została utrzymana w mocy decyzja Starosty, wydana z naruszeniem prawa;

5. art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a przez brak zastosowania tych przepisów w sytuacji, gdy powinny one znaleźć zastosowanie.

W uzasadnieniu spółka podkreśliła, że przyjęte do porównania nieruchomości nie stanowią nieruchomości podobnych. Biegła nie wskazała cech, w tym położenia, nieruchomości przyjętych do porównania, a także brak jest jakiejkolwiek informacji co do kategorii dróg, które powstawały na nieruchomościach przyjętych przez biegłą do porównania pomimo, że ma to wpływ na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nie zawiera żadnej informacji na temat tego, czy do porównania przyjęto nieruchomości wywłaszczane pod budowę dróg o kategorii takiej samej lub np. niższej, niż kategoria drogi, pod budowę której dokonano wywłaszczenia. Szacując wartość nieruchomości, biegła bezpodstawnie i bez żadnego uzasadnienia, uznała za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie mniejsze lub znacząco większe od nieruchomości wycenianej. W operacie nie przyjmowała do porównania nieruchomości o powierzchni choćby zbliżonej do nieruchomości wycenianej. W żaden sposób nie uzasadniła lakonicznego zapewnienia, jakoby powierzchnia nieruchomości nie miała istotnego wpływu na jej jednostkową cenę.

Niezależnie od powyższego, organ odwoławczy pominął niejednoznaczne określenie w operacie przeznaczenia poszczególnych przyjętych do porównań nieruchomości. Biegła nie wskazała bowiem konkretnie, w przypadku których nieruchomości ich przeznaczenie wynika z mpzp, a w przypadku których - ze studium. Ponadto nieruchomości nie zostały bliżej scharakteryzowane – biegła nie wskazała, czy przyjęła do porównania nieruchomości niezabudowane czy zabudowane, użytkowane rolniczo, przeznaczone pod drogi gminne, powiatowe, w tym - przeznaczone pod taką samą kategorię, czy też różne kategorie dróg. Nie uzasadniła także przyjętego współczynnika niejednorodności przeznaczenia, a operat nie zawiera pełnych i precyzyjnych informacji, które choćby uprawdopodobniałyby prawidłowość ustalonej przez nią wielkości tego współczynnika na poziomie 1,04. Nie odniosła się również do okoliczności, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową znacznie przewyższają ceny nieruchomości drogowych - zatem część nieruchomości (ponad 15% powierzchni działki nr [...], tj. ok. 570 m˛) przeznaczonej w planie miejscowym pod teren zabudowy usługowej powinno się wycenić na podstawie transakcji nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu. W operacie brak jest też jakiejkolwiek charakterystyki przyjętego rynku transakcyjnego czy niezbędnego uzasadnienia dla zastosowanego przez biegłą rozszerzenia badanego rynku na obszar całego Powiatu [...]. W konsekwencji wątpliwość budzi użycie przez biegłą danych z lokalnego rynku nieruchomości obejmującego cały Powiat [...] - ceny na tym obszarze z są bowiem istotnie zróżnicowane, co ma znaczenie dla ustalenia prawidłowości doboru przez biegłą transakcji do porównania.

Skarżąca podkreśliła również, że w analogicznej toczącej się równolegle sprawie za inną wywłaszczoną jej nieruchomość ta sama biegła sporządziła analogiczny operat szacunkowy, przyjmując do porównania te same nieruchomości, co w niniejszej sprawie i identycznie nie uzasadniając dokonanego doboru, a Wojewoda uznał zarzuty spółki w całości za zasadne (decyzja Wojewody z 28 września 2023 r., uchylająca w całości decyzję Starosty z 1 marca 2023 r.)

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 27 lutego 2024 r. skarżąca wyjaśniła, że w ponownie prowadzonym – na skutek uchylenia ww. decyzji Starosty z 1 marca 2023 r. – postępowaniu organ powołał nowego biegłego, który przyjął inną metodę wyceny i wartość działki wzrosła około 2,5 krotnie. Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2024 r. Sąd przeprowadził w sprawie dowód z dokumentów - decyzji Wojewody z 28 września 2023 r. ([...]) oraz decyzji Starosty [...] z 21 lutego 2024 r. ([...]).

Sąd zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istotą sporu w niniejszej sprawie jest prawidłowość operatu szacunkowego dla ustalenia wysokości odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej. W ocenie organów sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę określenia wysokości odszkodowania. Skarżąca, kwestionując powyższe zapatrywanie, stanęła na stanowisku, że orzekające w sprawie organy oparły swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowy, w którym przede wszystkim dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, wskutek czego nieprawidłowo ustalano wysokość odszkodowania

Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu RM.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi – jako dowód – pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Gdańsku z 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16 - wszystkie przytaczane w niniejszej sprawie orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w bazie: publ. CBOSA).

Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i dlatego stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Należy jednak podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki: NSA z 18 stycznia 2012 r., I OSK 961/11; WSA w Poznaniu z 6 marca 2013 r., IV SA/Po 46/13, WSA w Warszawie z 10 grudnia 2010 r., I SA/Wa 1682/10 oraz z 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że ocena wiarygodności operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, a nawet przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, jest obowiązkiem organu rozstrzygającego. Organ nie może, co prawda, wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest on dokonać oceny tego dowodu, gdyż to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ może też domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera niejasności, błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. wyrok NSA z 30 maja 2019 r., I OSK 1962/17 i powołane tam orzecznictwo).

W konsekwencji, to na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do porównań z nieruchomością podlegającą wycenie (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, dostępny publ. CBOSA), sam zaś operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto określone nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości wykazują cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej i konkretne powody przyjęcia tych nieruchomości do porównań. Przy tym określenie nieruchomości podobnych do wycenianej powinno następować według wzorca normatywnego określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy czy wymogom prawnym, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek ich wyjaśnienie, również przy pomocy wyjaśnień autora operatu.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, w ocenie Sądu, organy wywiązały się należycie z wyżej omówionych obowiązków i dokonały prawidłowej, wszechstronnej oceny operatu szacunkowego, który spełnia wymogi formalne, oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu podobieństw oraz wychwyceniu różnic i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, i mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło zaś w zgodzie z wymogami przepisów specustawy drogowej, u.g.n. oraz rozporządzenia, na podstawie operatu szacunkowego, którego prawidłowość i kompletność została prawidłowo zweryfikowana przez orzekające organy.

W kontekście zarzutów skargi wyjaśnienia wymaga, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy powinien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia RM wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z tego wynika, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, które ustala się stosownie do dyspozycji art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. W sytuacji, gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej miała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia RM. Przewiduje on, że jeżeli na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia RM (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zatem zastosowanie wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o przejęciu na realizację inwestycji drogowej, wycena wartości tej nieruchomości, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe (por. wyrok NSA z 8 listopada 2021 r., I OSK 633/21).

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy trzeba wskazać, że zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy, czego nie kwestionowała strona skarżąca, dla terenu obejmującego przedmiotowe nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zatwierdzony uchwałą z dnia 25 kwietnia 2013 r., zgodnie z którym działka nr [...] jest położona w całości na terenach przeznaczonych pod drogę klasy zbiorczej (symbol [...] działka nr [...] w przeważającej części (84,7% powierzchni) również jest położona na terenach przeznaczonych pod drogę klasy zbiorczej a w pozostałej części na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej (symbol [...]). Natomiast zgodnie z decyzją z 23 czerwca 2022 r. powyższe parcele zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy S. i rozbudowę ul. [...] (cel wywłaszczenia).

W konsekwencji, w przeprowadzonej wycenie rzeczoznawca majątkowy słusznie oparł się na planistycznym przeznaczeniu nieruchomości pod drogę, stosownie do art. 154 ust. 2 u.g.n., co oznacza, że było zgodne z celem wywłaszczenia. Wyceny zatem należało dokonać w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, a nie w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości usługowo-produkcyjnych. Z przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia wynika wprost obowiązek uwzględnienia w pierwszej kolejności cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero, gdy nie jest to możliwe, wskazane jest uwzględnienie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Prawidłowo przyjęto również, że w sprawie nie znajduje zastosowania tzw. zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n., gdyż przeznaczenie wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w przypadku działki nr [...] jej przeznaczenie planistyczne jest tożsame z celem wywłaszczenia, zatem zasada korzyści w ogóle nie znajduje zastosowania a podstawą oszacowania wartości są grunty komunikacyjne.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, operat szacunkowy został należycie uzasadniony. Biegła zawarła w nim precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęła wskazane w nim nieruchomości, których podobieństwo do nieruchomości wycenianej, w ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości. Zarówno, sporządzony operat szacunkowy, jak i składane na etapie postępowania administracyjnego (w pismach z 16 lutego 2023 r. i z 11 sierpnia 2023 r.) wyjaśnienia biegłej świadczą o tym, że dokonała on wnikliwej analizy rynku nieruchomości.

Niezasadne okazały się przy tym zarzuty skarżącej o niespełnieniu przez przyjęte przez biegłą transakcje waloru podobieństwa z uwagi na to, że biegła nie wyjaśniła dlaczego rozszerzyła badany rynek na obszar całego Powiatu [...], ani powodów, dla których przyjęła jako nieruchomości podobne takie, których powierzchnia znacznie różni się od powierzchni działek wycenianych. Dla potrzeb sporządzanego operatu biegła przyjęła jako rynek nieruchomości lokalnych nieruchomości z Powiatu [...], w tym z okolic [...], a zatem okolic położenia wycenianych działek. Należy zauważyć, że zestawianie w operacie szacunkowym nieruchomości podobnych w okolicach [...] wykazało, iż nieruchomości te charakteryzowały się uzyskaniem niższej ceny za metr kwadratowy niż ostatecznie ustalona przez biegłą, zatem przyjęcie do porównania w operacie nieruchomości z Powiatu [...] było dla strony było ewidentnie korzystniejsze.

Biegła wyjaśniła również, że powierzchnia przyjętych do porównania nieruchomości może lecz nie musi być jedną z cech wpływających na ich wartość. W kontrolowanej sprawie wyceniała ona nieruchomość o przeznaczeniu drogowym i zasadnie wskazała, że na wartość tych nieruchomości nie ma istotnego wpływu ich powierzchnia, stąd pominięcie tego atrybutu. Wskazuje na to choćby analiza nieruchomości opisanych w tabeli nr [...] operatu, które biegła przyjęła jako nieruchomości podobne. Podkreślić też należy, że rozbieżności w wielkości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie pozwalają na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (rynek lokalny), stan prawny (własność), przeznaczenie (pod drogi publiczne), sposób korzystania (grunty niezabudowane). Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo. Zatem zgodzić się należy z biegłą, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość nie stanowi cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Działka ta została wydzielona na skutek tej decyzji, a co za tym idzie jest w całości przeznaczona pod inwestycję drogową. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto, kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej (por. wyrok NSA z 30 sierpnia 2013 r., I OSK 829/12). To, że w niniejszej sprawie niektóre porównawcze grunty miały powierzchnie wielokrotnie mniejsze lub znacząco większe niż nieruchomości szacowane nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ, jak wynika ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości. Jeśli rzeczoznawca majątkowy uznał, że wielkość nieruchomości podobnych nie ma w niniejszej sprawie wpływu na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, to za bezcelowe należy uznać przyjmowanie tej cechy do analizy.

Podobnie należy ocenić zarzut brak uzasadnienia przyjętego współczynnika niejednorodności przeznaczenia. W wyjaśnieniach do zastrzeżeń z 16 lutego 2023 r. biegła wskazała, że w przypadku działki nr [...], która przeznaczona jest w 84,7% powierzchni pod drogę publiczną, a w 15,3% powierzchni pod tereny zabudowy usługowej, uwzględniła współczynnik niejednorodności przeznaczenia na poziomie 1,04 przy uwzględnieniu określonej indywidualnie dla przedmiotowej działki wartości 1 m˛ o przeznaczeniu usługowym na poziomie [...] zł/m˛ i wartości 1 m˛ działki o przeznaczeniu drogowym na poziomie [...] zł/m˛. Wartość 1m˛ działki ([...]) o przeznaczeniu usługowym określona została w oparciu o uzupełniająco utworzony zbiór nieruchomości podobnych (przeznaczony pod tereny zabudowy usługowej) przy wykorzystaniu podanego przez biegłą wzoru.

W ocenie Sądu, powyższe wyjaśnienia są przekonujące i zostały prawidłowo ocenione przez organ odwoławczy. Dlatego w sprawie nie doszło do naruszenia wskazywanych w skardze przepisów postępowania. Organy prawidłowo oceniły i zaakceptowały przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego powołanej metodologii wyceny spornych nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie wskazanych przez biegłą nieruchomości porównywanych do wycenianych działek. Zdaniem Sądu, ocena ta odpowiada prawu i pozostaje w zgodzie z treścią art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na jej przeznaczenie.

Odnosząc się natomiast do dopuszczonych na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") dowodów z decyzji Wojewody z 28 września 2023 r. oraz decyzji Starosty [...] z 21 lutego 2024 r., należy wskazać, że stosowanie do treści ww. przepisu Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z przepisu tego wynika, że co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Od tej zasady istnieje wyjątek, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a. W zwrocie "dowody uzupełniające" chodzi o dowody z dokumentów, które nie były przeprowadzone w postępowaniu administracyjnym (por. B. Dauter w: B. Dauter, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2021, uw. 12 i 13 do art. 106).

Mając zatem na uwadze, że przedstawione decyzje zostały przedłożone w toku postępowania sądowego i ich przeprowadzenie nie spowodowało nadmiernego przedłużenia postępowania, Sąd przeprowadził z nich dowody z uwagi na podnoszone przez skarżącą konsekwentnie w toku całego postępowania zarzuty pod adresem wydanych przez organ rozstrzygnięć, a w szczególności wątpliwości pod adresem operatu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w tej sprawie. U podstaw zarzutu skarżącej była niekonsekwencja organu odwoławczego, który przy wycenie nieruchomości przejętych na tę samą inwestycję drogową, od tej samej spółki, przy operatach szacunkowych sporządzonych przez tę samą biegłą, w tamtej sprawie decyzję Starosty uchylił, w tej – utrzymał ją w mocy i co istotne, sporządzony przez innego biegłego operat według innej metody wyceny nieruchomości spowodował znaczny (ok. 2,5-krotny) wzrost jej wartości.

Ocena tych dowodów uzupełniających nie mogła i nie wpłynęła w żaden sposób na dokonaną przez organy prawidłową ocenę sporządzonego w kontrolowanej sprawie operatu. Przede wszystkim Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję, ponieważ sporządzony w tamtej sprawie operat zawierał istotny błąd - nie określał w prawidłowy sposób przeznaczenia nieruchomości wycenianych zgodnie z obowiązującym na dzień 23 czerwca 2022 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] oraz nie uwzględniał pełnej informacji o ilości nasadzeń na dzień wydania decyzji zrid. Starosta, ponownie rozpatrując sprawę, zlecił zatem sporządzenie nowego operatu szacunkowego innemu biegłemu, który uwzględnił wytyczne organu odwoławczego, co istotnie spowodowało w nowo wydanej w decyzji wzrost wartości gruntu, ustalenie wartości nakładów budowlanych na tym gruncie oraz znajdujących się na nim nasadzeń roślinnych. Mając powyższe na uwadze należy podkreślić, że Wojewoda uznał zarzuty spółki za zasadne, co okoliczności, które w niniejsze sprawie były bezsporne. Organ odwoławczy nie kwestionował zaś podobieństwa przyjętych przez biegłą nieruchomości, zastosowanego podejścia, metody czy techniki do czego zresztą, jak wskazano powyżej, nie ma uprawnień, gdyż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Brak jest zatem podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji z tego powodu, że biegła wybrała metodę wyceny inną niż wybrał ją inny rzeczoznawca w innej sprawie. Należy też zaznaczyć, że skoro w kontrolowanej sprawie skarżąca kwestionowała prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, w tym prawidłowość zastosowania przyjętej przez biegłą metody wyceny, to miała możliwość skorzystania (oprócz oczywiście zainicjowania kontroli wydanych w obu instancjach decyzji) z przysługującego jej uprawnienia wynikającego z art. 157 u.g.n., czego jednak nie uczyniła.

W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., a także art. 151 ust 1, art. 153 ust 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia RM. W szczególności zgromadziły kompletny materiał dowodowy, dokonując jego wszechstronnej oceny, która nie nosi znamion dowolności. Działania te doprowadziły Sąd do wniosku, że operat szacunkowy z 28 listopada 2022 r. słusznie został przyjęty przez organy orzekające jako dowód w sprawie określenia odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę.

W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.