Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 378/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2023 poz 977
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) Asesor WSA Robert Talaga Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2024 r. sprawy ze skargi I. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 marca 2024 r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 marca 2024 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako "organ" lub "Samorządowe Kolegium Odwoławcze", po rozpoznaniu odwołania I. M., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 12 lutego 2024 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy.

W dniu 12 lutego 2024 r. Wójt Gminy [...] odmówił ustalenia, na wniosek I. B., warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych i drogi wewnętrznej, na terenie położonym w miejscowości J., gm. L. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb J.).

Z treścią decyzji nie zgodziła się I. M., będąca stroną postępowania, wskazując, iż organ administracyjny błędnie uznał, że planowane budynki nie spełniają warunku kontynuacji funkcji zabudowy w obszarze analizowanym.

Wskazaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wyjaśniając, po przytoczeniu treści przepisów prawa, że w przedmiotowej sprawie w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego złożonym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy występuje zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych (budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki inwentarskie, budynki gospodarcze). W obszarze analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Organ podniósł, iż w kontekście powyższego zgodzić należało się z organem I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Odnosząc się do powyższej kwestii, organ wskazał, że z zasady kontynuacji funkcji wynika wymóg, aby nowa zabudowa dostosowana była do funkcji obiektów już istniejących i wyklucza zabudowę sprzeczną z istniejącymi obiektami. Organ zwrócił również uwagę na fakt, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że warunek ten nie jest spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się z nią w praktyce pogodzić, nie wymaga się natomiast przy projektowaniu nowych inwestycji powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenach sąsiednich. Niemniej jednak, w dalszej części organ odwoławczy skupił się na wskazaniu, iż czym innym jest zabudowa mieszkaniowa w postaci zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a czym innym zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, w ramach której występują co prawda budynki mieszkalne, służą one jednak zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika, są więc związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zabudowa mieszkalna w ramach zabudowy zagrodowej nie jest więc tożsama z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, służącą zaspokajaniu wyłącznie potrzeb mieszkaniowych jej właścicieli.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że w świetle poczynionych ustaleń nie zasługują na uwzględnienie. Zdaniem Kolegium, w niniejszej sprawie organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ I instancji wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Zdaniem organu odwoławczego, w sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie, a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu wniosła I. M. (dalej jako "Skarżąca"), zarzucając jej naruszenie art. 7 K.p.a., 77 K.p.a., oraz 80 K.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a., polegające na uznaniu, iż projektowane budynki nie spełniają warunku kontynuacji funkcji zabudowy w obszarze analizowanym, gdyż pełnią one inne funkcją niż budynki, które obecnie znajdują się w tym obszarze, podczas gdy zebrany materiał dowodowy nie wskazuje na to aby zabudowa jednorodzinna miałaby ingerować w funkcję dotychczasowej zabudowy oraz sposób w jaki miałaby ewentualnie ingerować.

Wskazując na powyższe Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uzasadniając skargę Skarżąca podniosła m.in., że niezrozumiałym jest, że organ I instancji uznał, iż nowe zabudowania jednorodzinne nie będą kontynuowały funkcji dotychczasowej zabudowy, gdyż, jak organ wprost sam wskazał, w dotychczasowej zabudowanie znajdują się budynki jednorodzinne.

Ponadto, Skarżąca podniosła, iż okoliczności, że dotychczasowa zabudowa może powodować uciążliwości dla zabudowany mieszkaniowej, jest kwestią która w ogóle nie powinna być przez organ oceniana. Właściciele gruntu są w pełni świadomi okolicy, w której posiadają działkę, gdyż zabudowa ta już funkcjonuje, z tego też wglądu jest to jedynie kwestia wyboru oraz uznania właściciela działki, czy godzą się na takie sąsiedztwo.

W dalszej części uzasadnienia skarżąca wskazała, iż zabudowa jednorodzinna już funkcjonuje na obszarze analizowanym, a planowana inwestycja nie powoduje sprzeczności z dotychczasową zabudową.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej "P.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych i drogi wewnętrznej, na terenie położonym w miejscowości J., gm. L. , oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb J.).

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (obecnie Dz.U. z 2024, poz. 572 ze zm. – dalej jako: k.p.a.) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 977– zwanej dalej "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie).

Na wstępie wyjaśnić należy, że w przedmiotowej sprawie słusznie organy uznały, że zastosowanie ma ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu przed zmianą dokonaną ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 r. poz. 1688). Stosownie do art. 59 ust. 1 powyższej ustawy do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym.

Przechodząc do meritum wskazać należy, że co do zasady określenie sposobów zagospodarowania terenu i warunków zabudowy inwestycji następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (vide: art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p.). Ustalenia w ww. decyzji wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). W przypadku gdy projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim ustawowym warunkom, organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego załatwienia wniosku. Jeżeli natomiast inwestycja nie spełnia choćby jednego z ustawowych warunków, na organie ciąży obowiązek odmowy ustalenia warunków zabudowy (por. m.in. wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308). Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ nie ma w tym względzie dowolności, a ustalenia decyzji są zależne od regulacji prawnych dotyczących projektowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz obszaru, na którym takie zamierzenie ma być zlokalizowane (por. wyrok WSA w Gdańsku z 27 lutego 2020 r., II SA/Rz 728/19, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach NSA pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl, zwanej dalej: "CBOSA").

Wyjaśnić również należy, iż art. 6 ust. 2 u.p.z.p. uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Przepis powyższy wyraża zasadę swobody inwestowania na własnym gruncie. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie terenu inwestycji w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5).

Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą urbanistyczną. Sporządzenie analizy urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść tej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W kontrolowanej sprawie, w sporządzonej na potrzeby badanego wniosku analizie urbanistycznej wyjaśniono, iż front terenu objętego wnioskiem wynosi 120 m. Tym samym obszar objęty analizą winien wynieść 360 m. Część graficzna analizy (w tym załącznik graficzny) sporządzone zostały na kopii mapy zasadniczej, która zawiera potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Z tych też względów stwierdzić należy, iż analiza urbanistyczna została przeprowadzona w sposób prawidłowy, co nie jest kwestionowane w skardze.

Z analizy urbanistycznej wynika, iż w tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie zabudowa zagrodowa, składająca się z budynku mieszkalnego oraz budynków gospodarczych. Również powyższe ustalenia organu nie są kwestionowana przez Skarżącą, a skarga koncentruje się na kwestionowaniu stanowiska organu, iż planowana zabudowa jednorodzinna nie stanowi kontynuacji funkcji dla istniejącej zabudowy zagrodowej.

Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wymóg kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej wokół terenu objętego wnioskiem, nazwany został zasadą dobrego sąsiedztwa.

Zasada ta bezwzględnie uzależnia dopuszczalność zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się przez inwestora do określonych cech zagospodarowania przestrzennego, występujących w otoczeniu terenu inwestycji. Przywołany przepis uzależnia zatem wydanie decyzji o warunkach zabudowy od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego wspomnianą "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (patrz: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2013, wyd. 7, komentarz do art. 61). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06 - opubl. na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). "Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć w ten sposób, że nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, iż będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także, że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy obecnej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Bk 56/19, publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W orzecznictwie podkreśla się, że praktyczne stosowanie zasady dobrego sąsiedztwa wymaga zachowania niezbędnej elastyczności, uzasadnionej czytelnymi i obiektywnymi wymogami ładu przestrzennego i nie może się sprowadzać do dogmatycznego egzekwowania od inwestorów kształtowania planowanej zabudowy w sposób identyczny do zabudowy okolicznej. Oceniając spełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, należy podkreślić, iż nie wymaga on dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2018 r., II OSK 52/17).

Ustalenia organów wskazują, że planowana inwestycja nie jest zgodna z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Z analizy wynika, że ład przestrzenny w obszarze analizowanym wyznacza jedynie zabudowa zagrodowa, dlatego też nie jest spełniony warunek kontynuacji funkcji dla planowanej inwestycji, czyli budowy siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

W ocenie Sądu organy słusznie uznały, iż zabudowa zagrodowa stanowi inny od zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej, szczególny rodzaj zabudowy, a istnienie na danym terenie wyłącznie zabudowy zagrodowej uniemożliwiało planistycznie ustalenie na tym obszarze zabudowy o innej funkcji.

Wyjaśnić należy, że ustawodawca nie definiuje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcia "zabudowa zagrodowa". Posiłkowo można jednak odwołać się do definicji legalnej § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225). Zgodnie z tym przepisem, przez zabudowę zagrodową rozumie się w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Jak słusznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 29 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 797/15 (CBOSA), "(...) zwrot "zabudowa zagrodowa" odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2014 r., II OSK 2333/12, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, ...). Uwaga ta zdaje się prima facie prowadzić do wniosku, że zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią identyczną funkcję, skoro obie nakierowane są na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Taka konkluzja byłaby jednak nietrafna. Należy bowiem podkreślić, że zabudowa zagrodowa związana jest głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie można bowiem pominąć faktu, że na wymienioną zabudowę składają się przede wszystkim budynki gospodarcze i inwentarskie, którym jedynie towarzyszy budynek mieszkalny. Takie rozwiązanie nie jest natomiast charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, która nie jest w żaden sposób powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. W konsekwencji nie można zatem przyjąć, że zabudowa mieszkaniowa kontynuuje funkcję zabudowy zagrodowej". Trafnie też WSA w Poznaniu powołał się w tym zakresie na wyrok NSA z 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 316/13 i z 21 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 951/12, CBOSA).

Skład orzekający w niniejszym składzie w pełni podziela powyższe stanowisko akceptując jednocześnie stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż połączenie jedynie pozornie zbliżonych do siebie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy zagrodowej, w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym znajdują się grunty rolne i zabudowa zagrodowa, nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa, a więc nie jest do pogodzenia z obowiązującym porządkiem prawnym, a ponadto staje się zwykle źródłem konfliktów społecznych (tak NSA w wyroku z 27 września 2022 r., sygn. akt II OSK 2813/19, CBOSA). W ww. wyroku NSA stanął na stanowisku, że skoro na wyznaczonym obszarze znajdują się grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to planowana lokalizacja zabudowy jednorodzinnej nie jest możliwa z powodu braku kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zabudowa zagrodowa jest położona na gruntach rolnych lub leśnych, obejmuje budynki i urządzenia służące produkcji rolnej oraz towarzyszące im budynki mieszkalne.

Z powyższych względów Sąd uznał, że organa obu instancji trafnie przyjęły, iż planowana inwestycja nie kontynuuje funkcji istniejącej już zabudowy i nie odpowiada dobremu sąsiedztwu.

Z powyższych względów zarzut naruszenia art. 7 K.p.a., 77 K.p.a., oraz 80 K.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a., polegające na uznaniu, iż projektowane budynki nie spełniają warunku kontynuacji funkcji zabudowy w obszarze analizowanym nie zasługiwał na uwzględnienie.

Na marginesie Sąd wskazuje, iż stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2).

Wobec powyższego załącznikiem do decyzji winna być mapa stanowiąca część graficzną analizy urbanistycznej (tj. mapa zasadnicza przedłożona na wezwanie organu), a nie mapa pierwotnie załączona do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jednakże Sąd mając na uwadze, iż podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy był brak kontynuacji funkcji, a strona de facto nie kwestionowała faktów wynikających z analizy, a wyłącznie ocenę tych faktów, Sąd uznał, iż powyższe uchybienie nie miało wpływu na wynik sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 P.ps.a., skargę oddalił.