Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 590/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2024-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 147 ust. 1, art. 156
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2024 poz 935
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)

SENTENCJA

[...] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 listopada 2024 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2024 r. sprawy ze skargi T. K. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 czerwca 2024 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 czerwca 2023 r. nr [...] Wójt Gminy C. (dalej również jako: "Wójt" lub "organ I instancji’") ustalił T. i J. K. (dalej również jako: "skarżący’") opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi Ś., gm. C., działka nr [...] o pow. 3,0095 ha, zapisanej w KW [...], ustaloną w wyniku podziału ww. nieruchomości na oznaczone geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. 0,0064 ha, nr [...] o pow. 0,1580 ha, nr [...] o pow. 0,0052 ha, nr [...] o pow. 0,1267 ha, nr [...] o pow. 0,1200 ha, nr [...] o pow. 0,1268 ha, nr [...] o pow. 0,1835 ha, nr [...] o pow. 0,4155 ha, nr [...] o pow. 0,0969 ha, nr [...] o pow. 0,1019 ha, nr [...] o pow. 0,1250 ha, nr [...] o pow. 0,1395 ha, nr [...] o pow. 0,1364 ha, nr [...] o pow. 0,1408 ha, nr [...] o pow. 0,1103 ha, nr [...] o pow. 0,1036 ha, nr [...] o pow. 0,1363 ha, nr [...] o pow. 0,1020 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow.0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0967 ha, nr [...] o pow. 0,1067 ha, nr [...] o pow.0,1815 ha, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy C. z dnia 16 grudnia 2022r. nr [...]

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, powołując się na treść art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.g.n."), że opłata adiacencka może być ustalona, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość. Przy ustalaniu opłaty, organ posłużył się wyliczeniami zawartymi w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. oraz przywołał uchwałę Rady Gminy C. nr [...] z dnia 09 lipca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Od powyższej decyzji skarżący złożyli odwołanie zarzucając jej: - naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1, 64 § 2, art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 80, art. 81, art. 107 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako: "K.p.a."), - naruszenie prawa materialnego tj. art. 98a ust. 1b w zw. z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie powyższego przepisu w kwestii zasady ustalania wartości nieruchomości po podziale, - naruszenie § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie.

Jednocześnie w treści odwołania skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, bądź alternatywnie, uchylenie decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia 19 września 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta Gminy C. z dnia 30 czerwca 2023r. wskazując na naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 i art. 107 § 1 K.p.a. i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 09 lutego 2024 r. nr [...] Wójt Gminy C. ustalił T. i J. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi Ś., gm. C., działka nr [...] o pow. 3,0095 ha, zapisanej w KW [...], ustaloną w wyniku podziału ww. nieruchomości na oznaczone geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. 0,0064 ha, nr [...] o pow. 0,1580 ha, nr [...] o pow. 0,0052 ha, nr [...] o pow. 0,1267 ha, nr [...] o pow. 0,1200 ha, nr [...] o pow. 0,1268 ha, nr [...] o pow. 0,1835 ha, nr [...] o pow. 0,4155 ha, nr [...] o pow. 0,0969 ha, nr [...] o pow. 0,1019 ha, nr [...] o pow. 0,1250 ha, nr [...] o pow. 0,1395 ha, nr [...] o pow. 0,1364 ha, nr [...] o pow. 0,1408 ha, nr [...] o pow. 0,1103 ha, nr [...] o pow. 0,1036 ha, nr [...] o pow. 0,1363 ha, nr [...] o pow. 0,1020 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow.0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0967 ha, nr [...] o pow. 0,1067 ha, nr [...] o pow.0,1815 ha, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy C. z dnia 16 grudnia 2022 r. nr [...]

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ I instancji powołał się na wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. oraz na uchwałę Rady Gminy C. nr [...] z dnia 9 lipca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Ponadto szczegółowo ustosunkował się do złożonego przez stronę do akt sprawy kontroperatu, stwierdzając w konkluzji, iż z uwagi na fakt, że operat sporządzony przez J. M., w ocenie organu orzekającego został sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszelkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa organ I instancji uznał za udowodnione, iż różnica wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, w wyniku podziału przed i po jego dokonaniu wynosi [...] zł.

Od powyższej decyzji skarżący złożyli odwołanie podnosząc i podtrzymując zarzuty przedstawione w odwołaniu od decyzji z dnia 30 czerwca 2023 r.

Pismem z dnia 30 kwietnia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również jako: "Samorządowe Kolegium Odwoławcze" lub "Kolegium") zobowiązało organ I instancji do przeprowadzenia postępowania uzupełniającego poprzez przedłożenie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego J. M., co do treści dołączonego do akt sprawy kontroperatu oraz zarzutów odwołania, w zakresie wiedzy specjalistycznej ujętej w powyżych dokumentach.

Decyzją z dnia 11 czerwca 2024 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania skarżących utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji z dnia 9 lutego 2024 r. w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu podkreślił, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego.

Kolegium wskazało, że przy ustalaniu opłaty organ I instancji posłużył się wyliczeniami zawartymi w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M., według którego wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zachowaniu stawki 30%, przewidzianej w uchwale nr [...] Rady Gminy C. z dnia 09 lipca 2020 r., dało kwotę opłaty w wysokości [...] zł. Jednocześnie organ wskazał, że powyżej wskazany rzeczoznawca majątkowy szczegółowo odniósł się do zarzutów wskazanych w odwołaniu oraz do treści przedstawionego przez skarżących kontroperatu.

Zdaniem Kolegium sporządzony w tej sprawie powyżej wskazany operat szacunkowy ma wartość dowodową i został sporządzony z należytą starannością w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto Kolegium wskazało, że stosownie do § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.) rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo w przypadku odpowiednich danych rynkowych do rozszerzenia analizy rynku poza rynek lokalny na rynek regionalny, a nawet krajowy (§ 26 ust. 1 rozporządzenia).

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z uwzględnieniem standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości i terenu, na którym jest położona. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed i po podziale nie budzi wątpliwości. Do określenia wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym wskazano sposób ustalenia wartości nieruchomości i doboru działek przyjętych do porównania. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne o najbardziej przybliżonej powierzchni co szacowana, o tej samej formie własności i jednakowej funkcji. Operat zawiera wymagane prawem elementy treści, w szczególności: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne opracowania operatu, podstawy materialno-prawne opracowania operatu, źródła danych merytorycznych, określenie dat istotnych dla sporządzenia operatu, opis stanu nieruchomości (stanu prawnego, technicznego i użytkowego), wskazanie przeznaczenia nieruchomości, metodykę wyceny, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed podziałem, określenie wartości rynkowej nieruchomości po podziale), przedstawienie wyników końcowych i podsumowanie. Operat nie zawiera niejasności, braków i pomyłek rachunkowych. Rzeczoznawca prawidłowo określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowo powstałych działek. Operat zawiera też informację czy cena transakcyjna nieruchomości porównawczych przyjętych do określenia wartości nieruchomości po podziale zawiera cenę udziału w drodze wewnętrznej. W związku z powyższym w ocenie Kolegium brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. ma większą moc dowodową niż złożony przez skarżących kontroperat sporządzony w czerwcu 2023 r. r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F.. Kontroperat K. F. cechuje się bowiem znacznymi różnicami powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do powierzchni nieruchomości podlegającej wycenie przed podziałem, zbędnym, zdaniem Kolegium wydłużeniem analizy transakcji do 3 lat, gdzie w ocenie Kolegium okres 2 letni charakteryzował się wystarczającą liczbą transakcji obejmujących nieruchomości przydatne do jej przeprowadzenia oraz przyjęciem do porównań nieruchomości położonych na obszarze innych województw (co niewątpliwie wpływa na odmienną charakterystykę przyjętych do porównań nieruchomości), przy dostatecznej liczbie transakcji zawartych na terenie powiatu c. - t. i ościennych.

Kolegium zwróciło uwagę na konieczność odróżniania oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, skarżący mogli skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Skoro tego nie uczynili brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenie w tej sprawie opłaty adiacenckiej.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli T. K. i J. K. zarzucając jej:

1) błąd w ustaleniach faktycznych polegających na przyjęciu, że wartość nieruchomości skarżących T. K. oraz J. K., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] o pow. 3,0095 ha zapisanej w KW [...] w wyniku podziału wzrosła o [...] zł, podczas gdy w rzeczywistości wzrost wartości nieruchomości opiewa na wartość nie wyższą niż [...] zł, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego wyznaczenia kwoty stanowiącej podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

a) art. 138 § 1 K.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy błędnej decyzji Wójta Gminy C. z dnia 9 lutego 2024 r. nr [...];

b) art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a i 80 K.p.a poprzez brak wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nieuwzględnienie waloru dowodowego wynikającego z przedłożonego przez skarżących odrębnego operatu szacunkowego, skutkiem czego utrzymana w mocy została decyzja nakładająca na skarżących niezasadne obciążenie finansowe jako właścicieli nieruchomości podlegającej podziałowi, co bezwzględnie doprowadziło do naruszenia ich praw oraz słusznego interesu, a także błędną ocenę materiału dowodowego poprzez wadliwe przyjęcie, iż operat szacunkowy stanowiący podstawowy dowód w prowadzonym postępowaniu jest pełny, jasny i wewnętrznie niesprzeczny, a podnoszone zarzuty odnoszą się jedynie do metodologii wyceny, która pozostaje poza kontrolą organu postępowania;

c) art. 8 K.p.a. poprzez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa;

d) art. 107 § 1 pkt 6 oraz art. 107 § 3 K.p.a, poprzez niekompletność decyzji w zakresie jej uzasadnienia prawnego i faktycznego, w tym lakonicznego odniesienia się do przedłożonego przez skarżących operatu szacunkowego i braku jednoznacznego wskazania przez organ z jakich względów tenże operat szacunkowy został odrzucony, mając przy tym na uwadze znaczną dysproporcję pomiędzy wartościami działki po podziale w obu operatach szacunkowych, stanowiących jedyny materiał dowodowy w sprawie, co winno wzbudzić w organie uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Wójta Gminy C.;

3) naruszenie prawa materialnego, tj.:

a) art. 98a ust. Ib w zw. z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwą wykładnię obu regulacji prawnych, prowadzącą do błędnego oszacowania wartości działek powstałych w wyniku podziału, polegającego niejako na podwójnym oszacowaniu wartości działek drogowych poprzez uwzględnienie ich samodzielnej wartości, jak i ujęcie ich wartości w wartości działek przeznaczonych pod zabudowę, podczas gdy wartość rynkowa działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne, bez uwzględnienia działek przeznaczonych pod zabudowę, jest stricte symboliczna, stąd też ich wartość rynkowa jest zwyczajowo ujmowana w wartości stanowiącej przedmiot sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne i zawyżenia wartości oszacowanej po podziale nieruchomości;

b) art. 153 ust. 1 ustawy w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie do szacowania nieruchomości metodą porównawczą, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi, w tym braku dokonania przez biegłego prawidłowej analizy cech tych nieruchomości, ponieważ powstałe w wyniku podziału działki: nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] do czasu uzyskania przez każdorazowego właściciela udziału w nieruchomości gruntowej - dojazdowej (drodze) nie posiadają cechy działki z dostępem do drogi publicznej, podczas gdy sporządzający na zlecenie Wójta Gminy C. biegły w swym operacie dokonał analizy porównawczej działek powstałych skutkiem decyzji o podziale z dnia 16 grudnia 2022 r. z działkami z przeznaczeniem pod zabudowę stanowiącymi przedmiot obrotu łącznie z udziałem w nieruchomości drogowej, a co za tym idzie z nieruchomościami posiadającymi cechę dostępu do drogi publicznej w sposób bezpośredni lub poprzez udział w drodze wewnętrznej, co w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia wartości szacowanej nieruchomości po podziale;

c) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez wkroczenie przez organ w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, co doprowadziło do niezasadnego odrzucenia argumentacji przedstawionej w sporządzonym na zlecenie skarżących operacie szacunkowym, zaś ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy wyłącznie do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, której to opinia winna zostać przez organ zasięgnięta z urzędu w okolicznościach niniejszej sprawy.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 czerwca 2024 r. nr [...] oraz poprzedzającej je decyzji Wójta Gminy C. z dnia 9 lutego 2024 r. nr [...] oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 – dalej w skrócie: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych nie podnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny (a nie jakikolwiek) wpływ na wynik sprawy, bądź uchybienia prawu materialnemu. W sytuacji braku powyższych uchybień, na podstawie art. 151 P.p.s.a., sąd oddala skargę w całości albo w części.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 czerwca 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy C. z dnia 09 lutego 2023 r. nr [...], ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi Ś., gm. C., działka nr [...] o pow. 3,0095 ha, zapisanej w KW [...], ustaloną w wyniku podziału ww. nieruchomości na oznaczone geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. 0,0064 ha, nr [...] o pow. 0,1580 ha, nr [...] o pow. 0,0052 ha, nr [...] o pow. 0,1267 ha, nr [...] o pow. 0,1200 ha, nr [...] o pow. 0,1268 ha, nr [...] o pow. 0,1835 ha, nr [...] o pow. 0,4155 ha, nr [...] o pow. 0,0969 ha, nr [...] o pow. 0,1019 ha, nr [...] o pow. 0,1250 ha, nr [...] o pow. 0,1395 ha, nr [...] o pow. 0,1364 ha, nr [...] o pow. 0,1408 ha, nr [...] o pow. 0,1103 ha, nr [...] o pow. 0,1036 ha, nr [...] o pow. 0,1363 ha, nr [...] o pow. 0,1020 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0966 ha, nr [...] o pow. 0,0967 ha, nr [...] o pow. 0,1067 ha, nr [...] o pow. 0,1815 ha, zatwierdzonego decyzja Wójta Gminy C. z dnia 16 grudnia 2022r. nr [...]

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98 ust. 1b u.g.n.).

Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela; ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Opłata adiacencka nakładana na podstawie powyższej regulacji prawnej stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, działającego w tym przypadku jako organ administracji rozstrzygający indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej. Jakkolwiek zatwierdzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału, to jednak gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, który zatwierdza organ gminy. Kluczowym zatem warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana w terminie 3 lat, liczonym od dnia, gdy decyzja o zatwierdzeniu ewidencyjnego podziału nieruchomości stanie się ostateczna, albo od dnia, gdy orzeczenie sądowe w tym zakresie stanie się prawomocne. Niewątpliwie ta przesłanka formalna co do czasu wydania decyzji po podjęciu decyzji podziałowej

została w sprawie dopełniona. Ponadto ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe tylko wtedy gdy w dniu, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stała się ostateczna (albo orzeczenie w tym zakresie stało się prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową tej opłaty (J. Jaworski, A. Prusaczek, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, C.H.BECK wydanie 2, str. 599-600).

Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 K.p.a., por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15, Baza NSA).

Zasady sporządzania operatu zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 155 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. To jednak rzeczoznawca decyduje o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania, w szczególności oceny które spełniają kryterium podobieństwa. Na podstawie dostępnych rzeczoznawcy informacji (art. 155 u.g.n.), do których generalnie nie ma dostępu wprost organ, ustala także jakie nieruchomości przeważają na gruntach przyległych, gdy decyduje się na ustalanie wysokości odszkodowania na podstawie ich wartości, tak jak w tej sprawie. Ocena organu a następnie sądu co do przyjętych założeń jest w tym wypadku ograniczona. Tylko w sytuacji w której da się zauważyć, że nieruchomości nie mają charakteru podobnego zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. mógłby być zasadny. Weryfikacji zastosowanych metod szacowania nieruchomości oraz uwzględnionych danych należy dokonywać z udziałem podmiotów posiadających wiadomości specjalne w trybie art. 157 u.g.n.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n.

W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (wyrok NSA w sprawie I OSK 305/20). Jak z kolei wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I OSK 3563/18 oraz I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd z szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie art. 157 u.g.n. oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu, by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu.

Zdaniem Sądu należy podzielić ocenę Kolegium, że operat szacunkowy z kwietnia 2023 r. dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej według stanu przed i po podziale dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej jest dokumentem sporządzonym prawidłowo, wiarygodnym, a tym samym stanowiącym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Z operatu szacunkowego wynika, że określenia wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym wskazano sposób ustalenia wartości nieruchomości i doboru działek przyjętych do porównania. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne o najbardziej przybliżonej powierzchni co szacowana, o tej samej formie własności i jednakowej funkcji. Operat zawiera wymagane prawem elementy treści, w szczególności: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne opracowania operatu, podstawy materialno-prawne opracowania operatu, źródła danych merytorycznych, określenie dat istotnych dla sporządzenia operatu, opis stanu nieruchomości (stanu prawnego, technicznego i użytkowego), wskazanie przeznaczenia nieruchomości, metodykę wyceny, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przed podziałem, określenie wartości rynkowej nieruchomości po podziale), przedstawienie wyników końcowych i podsumowanie. Operat nie zawiera niejasności, braków i pomyłek rachunkowych. Rzeczoznawca prawidłowo określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowo powstałych działek. Operat zawiera też informację czy cena transakcyjna nieruchomości porównawczych przyjętych do określenia wartości nieruchomości po podziale zawiera cenę udziału w drodze wewnętrznej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w toku postępowania przedłożono kontroperat szacunkowy sporządzony w czerwcu 2023 r. r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. F.. Równocześnie Sąd podkreśla, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się do powyższego dowodu, wyjaśniając, że kontroperat cechuje się znacznymi różnicami powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do powierzchni nieruchomości podlegającej wycenie przed podziałem oraz zbędnym wydłużeniem analizy transakcji do 3 lat, jak również przyjęciem do porównań nieruchomości położonych na obszarze innych województw (co niewątpliwie wpływa na odmienną charakterystykę przyjętych do porównań nieruchomości), przy dostatecznej liczbie transakcji zawartych na terenie powiatu c. - t. i ościennych.

Mając jednak na względzie charakter formułowanych w skardze zarzutów, Sąd uznał za konieczne odniesienie się do stanowiska skarżących.

I tak, Sąd zauważa, że rzeczoznawca J. M. odniósł się do podnoszonych zarzutów i przedłożonego kontroperatu szacunkowego w piśmie z dnia 17 maja 2024 r., gdzie wyjaśnił, że z dokonanej przez niego analizy wynika, że tylko na terenie gminy C. oraz sąsiednich gmin L., U. i T., które to gminy charakteryzują się zbliżonym poziomem popytu i podaży oraz bardzo zbliżonymi cenami nieruchomości w poszczególnych segmentach nieruchomości, odnotowano w latach 2021-2022 pięć transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o powierzchni powyżej 5.000 m2, w tym jedną transakcję na terenie Ś. . W konsekwencji brak było podstaw do przyjmowania do porównań transakcji z przedziału czasowego powyżej 2 lat, ani też transakcji z miejscowości położonych w innym województwie (a więc do innego doboru nieruchomości – tak jak w przedłożonym kontroperacie). Dodatkowo rzeczoznawca podniósł, że przedmiotem wyceny była działka położona na terenie gminy a nie w mieście, w związku z czym nie mógł przyjmować do porównań transakcji dotyczących działek położonych w miastach ze względu na zupełnie inne ceny nieruchomości położonych w miastach w stosunku do cen nieruchomości położonych na terenach wiejskich. Tymczasem, odnosząc się do kontroperatu, wykonanego przez rzeczoznawcę K. F., rzeczoznawca ten przedstawił transakcje działkami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową o powierzchni powyżej 5.000 m2, które to transakcje stanowią bazę nieruchomości podobnych, jednak autor kontroperatu przyjął do bazy nieruchomości porównywalnych dla potrzeb wyceny działki nr geod. [...] przed podziałem, transakcje z terenu miast W. i S. oraz z miejscowości C., przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Jak wskazuje analiza akt sprawy największe wątpliwości budzi przy tym wycena nieruchomości przeznaczonych pod drogę, gdyż w ocenie skarżących ich wartość powinna być uwzględniona w wycenie nieruchomości, do których zapewniają one dojazd. W powyższym zakresie, mając na względzie fakt, że w kontroperacie, wykonanym przez rzeczoznawcę K. F. działki sprzedawane z udziałem w drodze wewnętrznej osiągały na terenie Ś. ceny w przeliczeniu na wartość 1m2 powierzchni niższe od cen działek sprzedawanych bez udziału w drodze wewnętrznej uznać należało, że w określonych w kontroperacie wartościach działek po podziale nie ujęto wartości działek nr [...] i [...]. Dlatego, zdaniem rzeczoznawcy J. M., z czym zgadza się Sąd, wadliwe są twierdzenia autora kontroperatu, że "w obliczonej wartości działek budowlanych jest ujęta wartość działek nr [...] i [...]", ponieważ określając wartość działek po podziale uwzględnił tylko wpływ cechy dojazd na wartość tych działek, a w określonej wartości działek po podziale nie została ujęta wartość działek nr [...] i [...]. Sąd podziela stanowisko, że gdyby rzeczoznawca, określając wartość działek po podziale, do których dostęp odbywa się drogą wewnętrzną zastosował zwiększenie wartości tych działek z tytułu udziału w prawie własności działek stanowiących drogę wewnętrzną to wówczas w wartości takich działek po podziale mogłaby zostać ujęta wartość działek stanowiących drogi wewnętrzne. Jak przy tym zauważył rzeczoznawca J. M., na rynku lokalnym powiatu C. – T. odnotowano transakcje sprzedaży działek gruntowych z udziałami w drodze wewnętrznej, gdzie w aktach notarialnych strony określały oddzielnie wartość działki oraz wartość udziału w drodze wewnętrznej. Wartości 1 m2 działek stanowiących drogę wewnętrzną, sprzedawanych w udziale była w tych transakcjach bardzo zróżnicowana i wynosiła od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Zatem określenie w operacie szacunkowym z dnia 25 kwietnia 2023 r. wartości działek nr geod. [...] i [...], przeznaczonych pod drogi wewnętrzne na poziomie ok. [...] zł mieści się w wyżej określonym przedziale. Dodatkowo, skoro działki nr geod. [...] i [...], zostaną samodzielnie zagospodarowane - pod drogi wewnętrzne, zgodnie z celem i przeznaczeniem tych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to ich wartość powinna zostać uwzględniona przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości nr geod. [...] po podziale.

Mając powyższe na względzie, w ocenie Sądu należało podzielić ocenę Kolegium i uznać za przekonujące złożone w toku postępowania wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego J. M., który wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony z należytą starannością, w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Odnosząc powyższe uwagi do operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie należy zauważyć, że rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami, a wybór tej metody został uzasadniony. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Ponadto stosownie do § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.) rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo w przypadku odpowiednich danych rynkowych do rozszerzenia analizy rynku poza rynek lokalny na rynek regionalny, a nawet krajowy (§ 26 ust. 1 rozporządzenia).

Sąd podziela również stanowisko, że fakt przyjęcia transakcji porównawczych z terenu Powiatu C. - T. i sąsiedniego nie jest działaniem prowadzącym celowo do zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości i tym samym zwiększenia różnicy jej wartości według stanu przed i po dokonaniu podziału nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, których ani organ, ani sąd nie posiadają. Jest on sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Również on decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt. II SA/Po 1055/19 oraz z dnia 23 lipca 2021 r., o sygn. akt I SA/Po 374/21: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

W przypadku gdy strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie przyznaje stronie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., o sygn. akt I OSK 1894/12: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). W przedmiotowej sprawie skarżący nie skorzystali z tej możliwości co leżało w ich gestii. W związku z powyższym zarzuty dotyczące sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w kwietniu 2023 r. operatu szacunkowego nie zasługiwały na uwzględnienie.

Jak też wspomniano, organ rozpoznający sprawę dotyczącą ustalenia opłaty adiacenckiej ma obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz to, czy jest on logiczny i zupełny. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie, podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód stosownie do art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r., o sygn. akt I OSK 1930/11: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r., o sygn. akt I OSK 2085/11).

W ocenie Sądu nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Z akt sprawy wynika, że organy nie uchybiły przepisom proceduralnym i przeanalizowały wszystkie okoliczności, które były istotne i niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. W szczególności Kolegium w trakcie postępowania zwróciło się do rzeczoznawcy o odniesienie się do treści dołączonego do akt sprawy kontroperatu rzeczoznawcy K. F. oraz podnoszonych w odwołaniu zarzutów i argumentów wobec sporządzonego opracowania. Dopiero wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego posiadającego wiadomości specjalne z zakresu szacowania wartości nieruchomości, doręczone stronie, mogły w pełni uzasadnić punkt odniesienia organu odwoławczego względem ustalenia prawidłowej wysokości opłaty adiacenckiej.

Zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, tj. art. 7 K.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis art. 77 § 1 K.p.a. nakazuje natomiast wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego. Interpretując powyższe przepisy należy zauważyć, że ustawodawca nałożył na organy administracji publicznej obowiązek podjęcia wyłącznie działań niezbędnych do ustalenia stanu faktycznego. Tym samym, organy nie są zobowiązane do dokonywania czynności nieistotnych dla skonkretyzowania praw i obowiązków danego podmiotu. Uwaga ta dotyczy również przepisu art. 77 § 1 K.p.a., będącego uszczegółowieniem zasady prawdy materialnej, wyrażonej w art. 7 K.p.a. W praktyce oznacza to konieczność zgromadzenia i analizy dokumentów, które pozwolą na wydanie rozstrzygnięcia. Natomiast pozyskiwanie dowodów ponad ten wymóg, nie jest już obowiązkiem organów administracji publicznej.

Mimo powołania w zarzutach skargi przepisów art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 K.p.a., art. 138 K.p.a. skarżący nie zdołał podważyć ustalonego przez organy obu instancji stanu faktycznego i jego oceny, a przyjętego za podstawę orzekania. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze ocena operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy dokonana przez organy była prawidłowa, spójna i wnikliwa. Sąd stwierdził, że materiał dowodowy zebrany w toku postępowania administracyjnego jest kompletny i wystarczający do wydania rozstrzygnięcia, a jego ocena została przeprowadzona prawidłowo. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji świadczy o wszechstronnym dokonaniu analizy operatu. Organy administracyjne przeprowadziły postępowanie, działając na podstawie i w granicach prawa, bez uchybienia zasadzie prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie, a fakt, że strona nie zgadza się z dokonaną oceną materiału dowodowego i jest niezadowolona z rozstrzygnięcia, nie świadczy jeszcze o wadliwości zaskarżonej decyzji.

Podsumowując Sąd stwierdził, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do uchybień przepisom prawa materialnego oraz przepisom postępowania, które miałyby istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę w całości.