Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1479/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Magda Froncisz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 marca 2023 r. sprawy ze skarg M. M. i A. M., O. C., A. W. oraz J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z dnia 18 października 2022 r., znak: SKO.ZP/415/394/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargi oddala


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z 18 października 2022 r., znak SKO.ZP/415/394/2022, po rozpatrzeniu odwołania: A. M., M. M., O. C., A. W. i J. S. od decyzji Prezydenta Miasta Tarnowa z 2 września 2022 r. znak: WPP-IV.6730.6.2022 ustalającej warunki zabudowy na budowę budynku wielorodzinnego na terenie działki nr [...], obręb [...] w T. przy ul. [...], orzekło o:

1. uchyleniu zaskarżonej decyzji w części dotyczącej pkt 2 ppkt 1 lit. d (dotyczącego wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) i w tym zakresie orzekając: "Wysokość górnej krawędzi elewacji lub attyki min. 9 m max 10 m"

2. utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w pozostałym zakresie.

Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym sprawy:

Prezydent Miasta Tarnowa, na wniosek M. M. z 18 stycznia 2022 r., decyzją z 15 kwietnia 2022 r. znak: WPP-IV.6730.6.2022, ustalił warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...] w T. przy ul. [...].

W wyniku rozpatrzenia odwołania A. M., M. M., O. C., A. W., J. S. - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 8 czerwca 2022 r. uchyliło zaskarżona decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Po sporządzeniu uzupełniającej analizy warunków zagospodarowania przestrzennego organ I instancji decyzją z dnia 2 września 2022 r. znak: WPP-IV.6730.6.2022 ustalił warunki zabudowy na budowę ww. budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

M. M. i A. M. w swoim odwołaniu zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie art. 60 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez jego błędne zastosowanie i brak dopuszczenia możliwości realizacji budynku z dachem płaskim pomimo występowania obiektów z takim dachem w obszarze analizowanym. Z kolei O. C., A. W. i J. S. zarzucili ww. decyzji: obrazę przepisów postępowania tj. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5u.p.z.p.; obrazę przepisów postępowania: tj.: § 8 ww. rozporządzenia poprzez wyznaczenie w sposób nieprawidłowy geometrii dachu w zakresie wysokości kalenicy planowanego budynku u ustalenie jej minimalnej wysokości na poziomie 13,5 m zaś maksymalnej na poziomie 14,5 m; § 7 ust. 1 - 4 ww. rozporządzenia poprzez wyznaczenie w sposób nieprawidłowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – wysokość okapu m.in. 9 m maks. 10 m; § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako wysokości do okapu min. 9 m maks. 10 m, podczas gdy pojęcie okap nie jest w ogóle używane przez ustawodawcę ani w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z czym nie może być odnośnikiem parametrów i wskaźników ustalanych decyzją o warunkach zabudowy.

Uzasadniając ww. zaskarżoną decyzję, SKO w Tarnowie na wstępie swoich rozważań przytoczyło brzmienie mających zastosowanie w sprawie przepisów, tj. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 61 ust. 5 ustawy.

Wyjaśniono, że z uwagi na to, że szerokość frontu terenu inwestycji tj. od strony wjazdu na działkę z ulicy [...] wynosi ok 20 m, tym samym granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 60 m wokół przedmiotowej działki. Zdaniem organu II instancji, nie ma wystarczających podstaw do tego, jak chcą tego odwołujący, aby rozszerzyć obszar analizowany. SKO zaznaczyło, że nawet w sytuacji gdyby obszar ten został rozszerzony - to objąłby też bloki mieszkalne przy ul. [...] znajdujące się w północnej części blisko skrzyżowania z ulicą [...] Według oceny Kolegium wyznaczony obszar analizy zawiera zabudowę, która w tej części ulicy jest dominująca, a chodzi o jej gabaryty.

Następnie powołując się na analizę wskazano, że w terenie analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, zabudowa wielorodzinna, zamieszkania zbiorowego, oświaty oraz biurowe. W konsekwencji uznano, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z kontynuacją funkcji.

W dalszej kolejności, przytaczając brzmienie stosowanych zapisów rozporządzenia organ odwoławczy stwierdził poprawność ustalonych w sprawie parametrów, wskazując że:

- linia zabudowy została ustalona od zachodniej granicy działki w linii istniejących budynków na działkach sąsiednich. Linia zabudowy, co wynika z załącznika graficznego, nawiązuje do wytworzonej przez budynki linii zabudowy znajdujących się po tej stronie ul. [...];

- wskaźnik zabudowy został ustalony na maksymalnie 29%, przy wskazaniu, że średni wskaźnik zabudowy występujący w obszarze analizowanym wynosi 29%;

- szerokość elewacji frontowej zachodniej ustalono w zakresie od 10 m do 15 m, przy wskazaniu, że średnia szerokość budynków znajdujących się w obszarze analizy wynosi 21 m;

- posiłkując się analizą uzupełniającą – przy ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale min 9 - max 10 m - nawiązano do wysokości budynku wielorodzinnego na działce nr [...], który sąsiaduje z terenem inwestycji. Kolegium w tym punkcie uchyliło decyzje organu l instancji i orzekło merytorycznie z uwagi na to, że jak słusznie wskazują odwołujący, iż brak jest podstaw do ustalania wysokości do okapu ;

- ustalono dach dwuspadowy lub wieloobsadowy o nachyleniu połaci 30° - 45", o wysokości do kalenicy min. 13,5m max. 14,5m, kierunek kalenicy równolegle do ulicy.

Powołując się w tym miejscu na uzupełnienie analizy, wskazano: "Nowy budynek należy dopasować do istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ulicy [...], w odniesieniu do sąsiadujących budynków wielorodzinnych, z którymi wnioskowany budynek będzie tworzył jedną linię zabudowy. Budynki z dachami płaskimi znajdują się po zachodniej stronie ulicy [...] i są to budynki jednorodzinne. Najbliżej sąsiadujące z terenem inwestycji w pierzei wschodniej ulicy [...] budynki mają dachy o nachyleniu ok. 50/30° i ok. 40" (...) W istniejącym układzie przestrzennym ulicy uzasadnione jest uzupełnienie wschodniej pierzei ulicy w takim samym charakterze dachów jak obiekty istniejące w tej pierzei. Ponieważ nie występują tu budynki ze ścianą szczytową od strony ulicy, kierunek głównej kalenicy dachu powinien być równoległy do ulicy".

Dalej architekt zwróciła uwagę, że wysokości budynków w terenie analizowanym wynoszą od ok. 6,5m do 18,5m. Z uwagi na różnorodny charakter zabudowy wzięto pod uwagę podobnie jak dla wysokości elewacji frontowej najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji. Ponieważ uznano budynek na działce nr [...] za bardziej reprezentatywny dla tego fragmentu ulicy [...] niż budynek narożny na działce nr [...], to wysokość kalenicy nawiązano do budynku na działce nr [...]. Tym samym przyjęto wysokość dla wnioskowanego budynku od 13,5 m do 14,5 m.

Organ II instancji zgodził się, że tak ustalona geometria dachu stanowić będzie ciągłość względem już istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ulicy [...].

W odwołaniu M. M. i A. M. zarzucili organowi, iż nie ustalił, zgodnie z wnioskiem inwestora, możliwości realizacji dachu płaskiego, skoro w obszarze analizy są budynki z takimi dachami. Odnosząc się do tego zarzutu, SKO powołując się na wyjaśnienia architekta, wskazało, że dla zachowania równowagi architektonicznej i ze względu o dbałość o ład przestrzenny, nowy budynek winien być dopasowany do istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ulicy [...], w odniesieniu do sąsiadujących budynków wielorodzinnych z którymi wnioskowany budynek będzie tworzył jedną linię zabudowy. Zatem, zdaniem organu II instancji, zarzuty w tym zakresie nie mogły zostać uwzględnione.

Z kolei odnosząc się zarzutów O. C., A. W. i J. S., co do wysokości kalenicy, wskazano, że w analizie zostało również wyjaśnione to jakimi kryteriami się posłużono przy wyznaczeniu tego wskaźnika. W szczególności w analizie dowiedziono, że wysokość budynku będzie nawiązywać do budynków wielorodzinnych znajdujących się po tej stronie ul. [...] (dz. nr [...] i [...]).

W końcowej części uzasadnienia organ II instancji stwierdził, że teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi gminnej (ul. [...] działka nr [...]); ma też zapewniony dostęp do infrastruktury technicznej - w aktach sprawy znajdują się uzgodnienia z dostawcami prądu (z 14.12.2021 r.) i gazu (z 01.12.2021 r.). W aktach sprawy znajduje się też zgoda T. Sp. z o.o. (z 02.12.2021 r.) na ustalenie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Wyjaśniono, że warunek z art. 61 ust.1 pkt 4 w/w ustawy również został spełniony z uwagi na fakt, że działka [...] obręb [...] w T. przy ul. [...] znajduje się w granicach administracyjnych miasta. W aktach sprawy zalega projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego architekta M. B. zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skardze zawartej w piśmie z dnia 8 listopada 2022 r. A. i M. M., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika – adw. D.. P. zaskarżyli w całości powyższą decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w pkt 2 podp 1 lit. d i f zarzucając naruszenie art. 60 u.p.z.p. w związku z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej – poprzez błędne zastosowanie i brak dopuszczenia możliwości realizacji budynku z dachem płaskim pomimo występowania obiektów z takim dachem w obszarze analizowanym, a w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości brak jest zabudowy, co wyklucza "kontynuację" przyjętych rozwiązań na działkach sąsiednich.

Wskazano w uzasadnieniu, że układ gabarytów budynków i występujących dachów w analizowanym obszarze jest różnorodny. Wraz z zwiększeniem obszaru potencjalnej analizy różnorodność wzrasta. Przyjmując nawet jedynie kwartał zabudowy po samej prawej stronie ul. [...] jako ciągłość linii okapów i kalenic nie da się jednoznacznie (dla wszystkich budynków) określić konkretnego kąta nachylenia połaci dachowych kierunku kalenicy czy wysokości (w dalszej części ulicy po prawej stronie również występują budynki z dachami płaskimi, a kąty nachylenia dla dachów spadzistych i wysokości budynków różnią się nawet w bezpośrednim sąsiedztwie). Wskazano, że obszarze analizowanym znajdują się budynki z dachami płaskimi jak np. na dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] czy dz. nr [...] obr[...], dlatego nie ma przeszkód w dopuszczeniu takiego rozwiązania jako alternatywnego dla dachu dwuspadowego.

Z uwagi na powyższe wniesiono o uchylenie decyzji organu I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów.

W skargach na powyższą decyzję wniesionych przez: A. W., O. C. i J. S., reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika - radcę prawnego G.. K. postawiono zarzuty tożsame do tych podnoszonych na etapie postępowania administracyjnego, tj.:

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ww. ustawy w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez błędne

oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 tej ustawy;

naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez dokonanie błędnej oceny stanu faktycznego sprawy skutkującej ustaleniami prowadzącymi do konstatacji, iż określenie warunków zabudowy na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...] obręb [...] w T. przy ul. [...], zgodnie z którymi wysokość kalenicy ww. budynku ma wynosić od min 13,5 m do max. 14,5 m, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki ma mieć min. 9m, a max. 10 m jest prawidłowe i nie narusza ładu przestrzennego;

naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 ust. 7 pkt 5 ustawy w zw. z § 8 rozporządzenia poprzez wyznaczenie w sposób nieprawidłowy geometrii dachu w zakresie wysokości kalenicy planowanego budynku i ustalenie jej minimalnej wysokości na poziomie 13,5 m zaś maksymalnej na poziomie 14,5 m;

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 ust. 7 pkt 4 ustawy w zw. z § 7 ust, 1-4 rozporządzenia poprzez wyznaczenie w sposób nieprawidłowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki min. 9 m maks. 10 m.

Z uwagi na powyższe wniesiono o uchylenie decyzji organu I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów.

Zarzuty zostały rozwinięte w uzasadnieniu skarg.

Postanowieniami z dnia 7 marca 2023 r , wydanymi na zasadzie art. 111 § 1 p.p.s.a. połączono sprawy o sygn. akt II SA/Kr 1480/22, II SA/Kr 1481/22, II SA/Kr 1482/22 celem ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, a także prowadzenia do sygn. akt II SA/Kr 1479/22.

SKO w odpowiedzi na skargi wniosło o ich oddalenie, przytaczając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nadto wskazano, że architekt wyjaśniła, iż wzięła pod uwagę, że dla zachowania równowagi architektonicznej i ze względu o dbałość o ład przestrzenny, nowy budynek winien być dopasowany do istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ulicy [...], w odniesieniu do sąsiadujących budynków wielorodzinnych z którymi wnioskowany budynek będzie tworzył jedną linię zabudowy. W analizie wyjaśniono wyczerpująco, iż budowa dachu płaskiego w tej części terenu analizowanego nie tworzyłaby spójnej całości ze sposobem zagospodarowania działek znajdujących się po tej stronie ulicy [...]. W ocenie SKO, przedłożone do skargi zdjęcia dotyczą zupełnie innej ulicy tj. [...], która nawet nie sąsiaduje i nie styka się z ulicą [...]. Natomiast jeden budynek przy ul, [...], znajduje się po drugiej stronie ulicy, gdy tymczasem geometria dachu stanowić będzie całość względem już istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ul. [...].

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Analiza akt sprawy prowadzi do konkluzji, że odnośnie planowanego zamierzenia inwestycyjnego, spełnione są przesłanki o jakich stanowi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania nie doszło też do naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. Również sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna oraz analiza uzupełniająca dają podstawy do wyrażenia poglądu, że ustalone w decyzji parametry zabudowy są prawidłowe.

Podstawę materialnoprawną decyzji stanowią przepisy ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. 2022 r., poz. 503.; dalej: u.p.z.p.).

Stosownie do art. 4 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków jego zabudowy następuje w planie miejscowym, a w razie jego braku – w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Kluczową zasadą postępowania w sprawie ustalania warunków zabudowy jest zasada dobrego sąsiedztwa, warunkująca możliwość zagospodarowania danego terenu od dostosowania się inwestora do cech i sposobu istniejącego na sąsiednim obszarze zagospodarowania. Zasady tej nie można jednak traktować w sposób absolutny, bez uwzględnienia potrzeby "pro-budowlanej" oceny sprawy i doświadczenia życiowego, a także uwzględniania w efekcie końcowym interesu właściciela nieruchomości podlegającej zagospodarowaniu, zestawianego do pewnego stopnia z uzasadnionym, prawnym interesem właścicieli działek sąsiednich.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone obligatoryjnym elementem, jakim jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na podstawie którego dokonywana jest następnie ocena czynników kształtujących ład przestrzenny w terenie (sporządzana jest tzw. analiza urbanistyczna). Podkreślenia przy tym wymaga, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy nie jest postępowaniem, które można i należy sprowadzić do roli zestawienia i porównania planowanej inwestycji z ustalonym raz i niezmiennie wzorcem kontroli, wynikającym wyłącznie ze średnich parametrów zabudowy istniejących w terenie. W ocenie Sądu, zawsze należy widzieć dobro, któremu warunki zabudowy i procedura, w której są wydawane, mają służyć, a więc ład przestrzenny. To przez pryzmat zasady ochrony ładu przestrzennego należy także oceniać przepisy rozporządzenia wykonawczego, które - co oczywiste - nie może naruszać istoty regulacji wyższej rangi (ustawowej).

Analizę przeprowadza organ, rozpoczynając od wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 r.n.z.z.t.). Dla tego obszaru przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Niewątpliwie analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyciągnięte z przeprowadzonej analizy wnioski przekładają się bowiem bezpośrednio na stwierdzenie możliwości ustalenia warunków zabudowy i wyznaczenie konkretnych parametrów planowanej zabudowy.

Zaskarżona decyzja wydana została na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz analizy uzupełniającej (sporządzone przez mgr inż. arch. M. B.).

Wbrew zarzutom skargi, w sprawie prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem, z którego odbywa się główne wejście na działkę (nr [...]) wynosi ok. 20 m. Granica obszaru analizy została zatem zakreślona jako figura zbliżona do okręgu o średnicy 60 m, co Sąd uznaje za prawidłowe, zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących – postulujący rozszerzenie obszaru analizowanego do 4 -krotności frontu działki nr [...] (tj. okręgu o średnicy 80 m) w celu wywiedzenia, że zabudową dominującą w danym obszarze jest zabudowa jednorodzinna. Zarówno bowiem w analizie jak i w jej uzupełnieniu architekt przekonująco wskazał, że w analizowanym obszarze występuje zarówno zabudowa jednorodzinna jak i wielorodzinna. W ocenie sporządzającego analizę architekta - budowa przedmiotowego budynku jest możliwa, gdyż stanowić będzie kontynuację istniejącej w analizowanym obszarze funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej.

W ocenie Sądu, sporządzona w tej sprawie analiza obejmuje część tekstową i graficzną, tabelaryczne zestawienia poszczególnych parametrów zabudowy z obszaru analizowanego. Autorka analizy sformułował również wnioski wynikające z analizy, na podstawie których sporządzony został projekt decyzji. Pod względem formalnym analiza spełnia wymogi rozporządzenia. Analiza mogła stanowić też podstawę do ustalenia parametrów nowej zabudowy. Wykazano bowiem, że planowana zabudowa nawiązuje do zabudowy istniejącej w rozpatrywanym obszarze.

Sąd stwierdza, że autorka analizy (głównej i uzupełniającej) ustaliła parametry istniejącej zabudowy, wyliczyła średnie dla parametrów tego wymagających, a następnie wyprowadziła wnioski, uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), a także potrzebę ochrony prawa własności, przede wszystkim inwestora realizującego prawo zabudowy własnej nieruchomości, ale i właścicieli nieruchomości sąsiednich. Istotną rolę dla ustalenia parametrów zabudowy miał również kontekst przestrzenny terenu inwestycji. Z opracowań architektonicznych znajdujących się w aktach, wynika, że w terenie analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, zabudowa wielorodzinna, zamieszkania zbiorowego, oświaty oraz biurowe. Część budynków to zabudowa z początku XX wieku i lat sześćdziesiątych. Występuje również zabudowa z lat 70- tych oraz z XXI wieku. Występujące budynki posiadają formę charakterystyczną dla zabudowy miejskiej. Występuje zabudowa wolnostojąca, budynki w zabudowie bliźniaczej oraz budynki tworzące zabudowę w ciągu pierzei ulicy. Uzasadniono również dlaczego istotną rolę dla ustalenia parametrów zabudowy powinna mieć zabudowa bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji – tj. na dz. nr [...] i [...] położonych przy ul. [...], po tej samej stronie, co teren planowanej inwestycji.

Sposób ustalania linii nowej zabudowy określa § 4 r.n.z.z.t. W przedmiotowej sprawie wyznaczono ją od zachodniej granicy działki w linii istniejących budynków na działkach sąsiednich. Jak wynika z załącznika graficznego linia zabudowy nawiązuje do wytworzonej przez budynki linii zabudowy znajdujących się po tej stronie ul. [...].

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustala się, stosownie do § 5 ust. 1 r.n.z.z.t., na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). W przedmiotowej sprawie ustalono wskaźnik zabudowy na maksymalnie 29% - w wielkości odpowiadającej średniemu wskaźnikowi zabudowy występującemu w obszarze analizowanym, który wynosi 29%.

Co się zaś tyczy szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy określa się ją na podstawie § 6 ust. 1 r.n.z.z.t., w pierwszej kolejności na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Również i w tym przypadku dopuszczalne jest jednak wyznaczenie w inny sposób szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). W tej sprawie szerokość elewacji frontowej zachodniej ustalono w zakresie od 10 m do 15 m, przy czym jak wynika z analizy - średnia szerokość budynków znajdujących się w obszarze analizy wynosi 21 m. W ocenie Sądu tak wyznaczony wskaźnik znajduje uzasadnienie w wynikach analizy, został on bowiem wyznaczony w sposób optymalny w stosunku do budynków znajdujących się w obszarze analizy.

Zgodnie z § 7 ust. 1 r.n.z.z.t. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust.4).

Ustalenie przez SKO parametru dotyczącego wysokości górnej elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki w przedziale min 9 max 10 m, znalazło uzasadnienie w analizie i jej uzupełnieniu, w którym wskazano: "Rozpatrując ponownie wysokość elewacji frontowej budynków w obrębie ulicy [...] uznano za zasadne zrezygnowanie z nawiązywania wysokością okapu wnioskowanego obiektu do budynku na działce nr [...], jako mniej reprezentatywnej od wysokości budynku na działce nr [...], w odniesieniu dla rozpatrywanego fragmentu ulicy [...]. Odnoszenie się do średniej wysokości dla terenu analizy nie jest w tym wypadku zasadne ponieważ teren analizy obejmuje obszary o bardzo odmiennym charakterze - część zwartej zabudowy miejskiej, część o mniej intensywnej zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej oraz sąsiedztwo terenu inwestycji w którym znajdują się budynki wielorodzinne na działkach [...] i [...] obręb [...]. Budynek na działce nr [...]- ma wysokość do okapu ok. 9,5m. W nawiązaniu do tej wysokości należy ustalić wysokość okapu wnioskowanego obiektu z tolerancją 0,5m czyli od 9 do 10m. Tak ustalona wysokość elewacji frontowej nadal będzie wpisywać obiekt między dwoma sąsiednimi – wyższym i niższym, utrzymując jednolity charakter pierzei wschodniej ulicy [...]". Prawidłowo organ odwoławczy stwierdził, że brak jest podstaw do ustalania wysokości do okapu – jak to uczynił organ I instancji. Należy podzielić motywy przemawiające za takim wyznaczeniem tego parametru, z których wynika, że tak ustalona wysokość nie będzie niczym nowym w obszarze analizy i będzie nawiązywać do konkretnego budynku wielorodzinnego, który sąsiaduje z terenem inwestycji (dz. nr [...]).

Wbrew zarzutom skarg, nie budzą wątpliwości ustalenia co do geometrii dachu, których dokonano w nawiązaniu do § 8 r.n.z.z.t. (W decyzji ustalono dach dwuspadowy lub wieloobsadowy o nachyleniu połaci 30° - 45", o wysokości do kalenicy min. 13,5m max. 14,5m, kierunek kalenicy równolegle do ulicy). Powołując się w tym zakresie na ustalenia wynikające z uzupełnienia analizy wskazano: "Najbliżej sąsiadujące z terenem inwestycji w pierzei wschodniej ulicy [...] budynki mają dachy o nachyleniu ok. 50/30° i ok. 40" Budynek istniejący na terenie inwestycji (przeznaczony do rozbiórki) ma dach dwuspadowy o nachyleniu połaci dachowych ok. 35° W istniejącym układzie przestrzennym ulicy uzasadnione jest uzupełnienie wschodniej pierzei ulicy w takim samym charakterze dachów jak obiekty istniejące w tej pierzei. Ponieważ nie występują tu budynki ze ścianą szczytową od strony ulicy, kierunek głównej kalenicy dachu powinien być równoległy do ulicy".

W ocenie Sądu w sporządzonej analizie wystarczająco uzasadniono, dlaczego wysokość dla wnioskowanego budynku ustalono w przedziale od 13,5m do 14,5m – w nawiązaniu do wysokości kalenicy budynku na działce nr [...]. Należy się również zgodzić z tym, że tak ustalona geometria dachu stanowić będzie ciągłość względem już istniejącej zabudowy we wschodniej pierzei ulicy [...].

Podsumowując, w ocenie Sądu sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna oraz analiza uzupełniająca stanowiły wystarczającą podstawę do ustalenia warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie. Wywody zawarte w analizie oraz dokonane na ich podstawie ustalenia organów administracji są logiczne i spójne.

Bezsporne było i wynikało ze złożonych dokumentów spełnienie przez inwestycję pozostałych warunków, w tym warunku dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.). Teren inwestycji przylega bezpośrednio do ulicy [...] (dz. [...]). Nie budzą również wątpliwości ustalenia organów dotyczące spełnienia warunku wystarczającego uzbrojenia (istniejącego bądź planowanego), o którym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Inwestor przedstawił zapewnienia gestorów mediów wskazujące na to, że planowane obiekty będą miały dostęp do koniecznej infrastruktury technicznej, co jest wystarczające na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W konsekwencji niezasadne okazały się zarzuty skarg, które w przeważającym zakresie stanowią gołosłowną polemikę z ustaleniami dokonanymi przez organy oraz autorkę analiz, będącą powtórzeniem argumentacji zawartej w odwołaniach, do której w sposób wyczerpujący odniósł się organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jeszcze raz należy podkreślić, że w sprawie zostały zrealizowane wymogi zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Niezasadny okazał się również zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego, poprzez celowe jego zwiększenie, aby objąć nim więcej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Niezasadne okazały się również zarzuty kwestionujące ustaloną przez organ geometrię dachu wbrew intencji inwestora, który wnosił o możliwość realizacji dachu płaskiego z uwagi na fakt, że w obszarze analizowanym takie dachy. Motywy wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji są prawidłowe, poparte stanowiskiem autorki analizy, że budowa dachu płaskiego w tej części terenu nie tworzyłaby spójnej całości ze sposobem zagospodarowania działek znajdujących się po tej samej stronie ulicy [...], a ze względu na dbałość o ład przestrzenny - nowy budynek powinien być dopasowany do zabudowy istniejącej we wschodniej pierzei ulicy [...].

Wobec powyższego Sąd stwierdził, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest kompletny, a przy tym został poddany wnikliwej i przekonującej ocenie organów orzekających. Nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów prawa procesowego, w szczególności składających się na zasadę prawdy materialnej (w tym art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.). Uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom wynikającym z przepisów prawa procesowego (art. 11 i 107 § 3 k.p.a.).

Z podanych przyczyn Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.