Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 999/24
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2024-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 124 , art 128 , art 130  , art 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art 80 , art 7 , art 77 par 1  , art 104  par 2
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2024 r. sprawy ze skargi Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 15 maja 2024 r. znak: WS-VI.7534.2.3.2024.PC w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta Krakowski decyzją z 1 grudnia 2023 r. znak: GN-ll.6852.3.2b.2011.JK, po rozpatrzeniu wniosku M. K., orzekł:

1. o ustaleniu łącznej kwoty odszkodowania w wysokości [...] zł za szkody powstałe na działce nr [...], poł. w obr. M. jedn. ewid. K. - w związku z ostateczną decyzją Starosty Krakowskiego z 22 września 2011 r. znak: GN. 11.6852.3.4.2011.AL, orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0340 ha i nr [...] o pow. 0,3863 ha, poł. w obr. M. jedn. ewid. K., objętej księgą wieczystą nr [...] oraz nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1651 ha, poł. w obr. M. , jedn. ewid. K., objętej księgą wieczystą nr [...], poprzez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez ww. działki urządzeń kanalizacji sanitarnej w ramach projektu pn. "Zapewnienie prawidłowej gospodarki ściekowej na terenie aglomeracji K. - dorzecze R. ". Na powyższe odszkodowanie składa się odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia kanalizacji sanitarnej;

2. o zobowiązaniu Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. z siedzibą w K. do zapłaty wskazanej w punkcie 1 kwoty odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna;

3. o tym, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego;

4. o tym, że wskazana w punkcie 1 kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał m.in., że ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego 15 maja 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T..

Organ I instancji opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał, że ww. ostateczną decyzją z 22 września 2011 r. znak: GN.11.6852.3.4.2011.AL, Starosta Krakowski orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0340 ha i nr [...] o pow. 0,3863 ha (...) oraz nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1651 ha (...), przez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez ww. działki urządzeń kanalizacji sanitarnej (...).

Pismem z 17 listopada 2011 r. M. K. zwrócił się do Starosty o przyznanie odszkodowania za szkody powstałe wskutek posadowienia na nieruchomości oznaczonej jak dz. [...] urządzeń kanalizacji sanitarnej.

Starosta decyzją z 11 maja 2012 r. nr GN.II.6852.3.2a2021.AL odmówił ustalenia odszkodowania, bowiem inwestor nie zakończył jeszcze na dz. [...] realizacji całości zamierzenia.

Pismem z 10 marca 2013 r. M. K. ponowił swój wniosek.

1. Starosta decyzją z 17 września 2012 r. ustalił odszkodowanie za 2 działki (nr [...] – 11 187 zł; nr [...] – 3 746 zł). Wojewoda decyzją z 20 maja 2013 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 17 września 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

2. Starosta decyzją z 30 grudnia 2013 r. ustalił odszkodowanie za 2 działki (nr [...] – 167,42 zł za szkody plus 2 655 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości; nr [...] – 1302,68 zł). Wojewoda decyzją z 10 października 2014 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 30 grudnia 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

3. Starosta decyzją z 16 czerwca 2015 r. ustalił odszkodowanie za 2 działki (nr [...] – 173 zł za szkody plus 1 221 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości; nr [...] – 81,44 zł). Wojewoda decyzją z 9 lutego 2016 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 16 czerwca 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

4. Starosta decyzją z 25 listopada 2016 r. ustalił odszkodowanie za 2 działki (nr [...] – 367 zł za szkody plus 346 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości; nr [...] – 82 zł). Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego 19 października 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. W..

Wojewoda decyzją z 22 grudnia 2017 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 25 listopada 2016 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując m.in. na brak przejrzystości i czytelności w opisie finalnych obliczeń zmniejszenia wartości przedmiotowych działek oraz podanej przez biegłego długości kanalizacji na działce nr [...].

5. Starosta decyzją z 30 stycznia 2019 r. ustalił odszkodowanie. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego 29 sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., zgodnie z którym:

- oszacowana wartość odszkodowania za powierzchnię dz. [...] trwale wyłączoną z użytkowania wynosi 708,35 zł,

- wartość uprawnienia do dokonania konserwacji lub usunięcia awarii na dz[...] wynosi 226,78 zł,

- oszacowana wartość za szkody rzeczywiste na dz. [...] w postaci wzmocnienia części zbocza wynosi 1 270 zł,

- oszacowana wartość odszkodowania za szkody rzeczywiste w postaci naprawy drogi dojazdowej na dz. [...] wynosi 94 zł, natomiast naprawa przepustu pod drogą uszkodzonej przez ciężki sprzęt, na tej działce, wynosi 113 zł.

Wojewoda decyzją z 16 października 2019 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 30 stycznia 2019 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na konieczność powołania nowego biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego.

6. Starosta decyzją z 1 marca 2021 r. ustalił odszkodowanie. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego 29 września 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. B., zgodnie z którym:

- odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości rynkowej gruntu w pasie technologicznym na dz. [...] wynosi 1 020 zł,

- odszkodowanie za szkody w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego na dz. [...] wynosi 1 437,28 zł,

- odszkodowanie za szkody w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego na dz. [...] (w tym m.in. obsunięcie drogi, pęknięcie korytek, odtworzenie przepustu) wynosi 265,08 zł.

Wojewoda decyzją z 24 września 2021 r. uchylił ww. decyzję Starosty z 1 marca 2021 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, nakazując powołanie nowego biegłego celem sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość odszkodowania, ze względu na braki dowodowe w zakresie ustalenia szkód.

7. Wreszcie 1 grudnia 2023 r. Starosta Krakowski wydał decyzję opisaną na wstępie.

W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji przywołał i wyjaśnił treść art. 124, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 135, art. 153 i art. 154 u.g.n. a także § 4 i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), dalej "rozporządzenie".

Dalej Starosta opisał przeprowadzone dowody w sprawie, w tym przesłuchanie właściciela działek i świadków, m.in. byłego pracownika Spółki, odnośnie wykazania przeprowadzonych prac i dokonanych szkód.

Kolejno organ I instancji odniósł się do treści sporządzonego w sprawie operatu, wskazując, że ustalono w nim dwie szkody.

Pierwsza, w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek realizacji przedmiotowej inwestycji (1114 zł). Druga, w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (zniszczone składniki budowlane – niedrożny, zgnieciony przepust o długości 2,5 m), dla której jednak biegły stwierdził brak możliwości jednoznacznego ustalenia przyczyn (667 zł).

Na powyższy operat zarzuty złożyli zarówno Spółka, jak i właściciel przedmiotowych działek.

Spółka zarzuciła, że nie uwzględniono prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla K.-K. w K. z 14 grudnia 2020 r. sygn. I Ns [...] ustanawiającego na prawie własności nieruchomości złożonej z działek nr [...] służebność przesyłu i wynagrodzenie dla właściciela za ustanowienie służebności.

Z kolei właściciel zarzucił, że kwota odszkodowania jest zbyt niska, nie wystarczy nawet na odbudowanie przepustu i korytek, nie mówiąc o zniszczonych ponad 400 mb drogi nr [...] i innych rzeczach, które wcześniej zgłaszał.

Rzeczoznawca odniósł się do zarzutów w piśmie z 25 września 2023 r., wskazując, że podniesione wątpliwości strony powinny być wyjaśnione przez organ prowadzący postępowanie, natomiast oszacowane w operacie wartości odnoszą się do wymiaru szkody zaistniałej na nieruchomości i nie uwzględniają okoliczności wypłaconych na podstawie innych odszkodowań.

Organ I instancji przywołał ustalenia zawarte w protokołach z rozpraw administracyjnych przeprowadzanych 30 marca 2012 r., 9 lipca 2012 r. i 15 października 2013 r. oraz omówił zebraną dokumentację fotograficzną.

Końcowo Starosta stwierdził, że operat jest spójny i nie budzi zastrzeżeń.

Nie zgodził się natomiast z twierdzeniem Spółki, jakoby okoliczność ustanowienia służebności powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji Starosty z 22 września 2011 r. Zwrócił też uwagę, że właściciel od 12 lat od rozpoczęcia inwestycji nadal nie dostał odszkodowania. Stwierdził, że wykorzystał wszystkie znane środki dowodowe w celu ustalenia stanu faktycznego tej stosunkowo niewielkiej inwestycji, a kolejne przesłuchania i oświadczenia stron powielają się na przestrzeni kilkunastu lat.

Spółka Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. z siedzibą w K., reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła od ww. decyzji Starosty z 1 grudnia 2023 r. odwołanie, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W odwołaniu zarzucono wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów procesowych - art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 78, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 K.p.a. - i podniesiono m.in., iż: skarżący wypłacił już M. K. wynagrodzenie (odszkodowanie) za obniżenie wartości nieruchomości w ramach ustalonego przez sąd powszechny wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w związku z posadowioną na nieruchomościach siecią kanalizacyjną. Tym samym (...) brak podstaw do ponownego składnika odszkodowawczego w postaci obniżenia wartości nieruchomości w ramach niniejszego postępowania (...) Ważne bowiem, by rekompensata danej szkody (w tym przypadku: obniżenia wartości nieruchomości wskutek posadowienia na nieruchomości sieci kanalizacyjnej) nie została dwukrotnie dokonana (w ramach postępowania o ustanowienie służebności przesyłu oraz odszkodowania ustalonego na podstawie art. 128 u.g.n.), ważne by nie następowało dwukrotne przysporzenie wynikające z tego samego faktu (w tym przypadku: budowy sieci kanalizacyjnej na danej nieruchomości). Nie można bowiem tych samych szkód rekompensować dwa razy na różnych podstawach.

Wojewoda Małopolski decyzją z 15 maja 2024 r. znak: WS-VI.7534.2.3.2024.PC, na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), dalej "u.g.n." oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 572), dalej "K.p.a.", w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935) utrzymał w mocy decyzję I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za szkody powstałe na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego tytułu, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego, tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne.

Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami.

Dalej organ II instancji przywołał treść art. 128 ust. 4 i art. art. 130 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. Wskazał, że zasady ustalania odszkodowania, o którym stanowi przepis art. 128 ust. 4 u.g.n., znajdują uszczegółowienie w przepisach § 43 rozporządzenia. Wyjaśnił, że ww. akt prawny utracił moc z dniem 9 września 2023 r. - na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1561), tj. z dniem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832), którego § 85 ust. 1 stanowi z kolei, że: do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe).

Organ odwoławczy wskazał, że odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego P. T., sporządzoną w formie operatu szacunkowego z 15 maja 2023 r., w którym biegły oszacował, iż w wyniku przeprowadzonej inwestycji wartość rynkowa działki nr [...] obniżyła się o 1114 zł, natomiast zmiany takiej biegły nie stwierdził w przypadku działki nr [...]. W operacie szacunkowym biegły określił wysokość szkody na kwotę 667 zł - obejmującą wartość zniszczonego przepustu betonowego na działce nr [...] o długości 2,5 m, którą to szkodę rzeczoznawca uwzględnił w wyniku oświadczenia właściciela, zastrzegając, że nie zostało udokumentowane, by powstała ona w wyniku zrealizowania przedmiotowej inwestycji. Ostatecznie organ I instancji uznał, że pomimo przeprowadzenia wyczerpującego postępowania wyjaśniającego nie jest możliwe jednoznaczne stwierdzenie, że zniszczenie przepustu na działce nr [...] (oraz innych elementów wskazanych przez wnioskodawcę) nastąpiło w związku z realizacją inwestycji objętej decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, nie było podstaw do uwzględnienia w ustalonym odszkodowaniu wartości szkody w składnikach budowlanych.

W tym miejscu organ II instancji zauważył, że decyzja Starosty z 1 grudnia 2023 r. nie zawiera w swej sentencji rozstrzygnięcia dotyczącego działki nr [...], w związku z czym nie jest możliwe odniesienie się przez organ odwoławczy do ustaleń organu I instancji w tym zakresie. Jednakże z uwagi na fakt, iż kwestia ta może stanowić przedmiot odrębnego (samodzielnego) rozstrzygnięcia, powyższe pominięcie nie przesądza zdaniem Wojewody, o wadliwości decyzji Starosty z 1 grudnia 2023 r., skutkującej koniecznością jej uchylenia.

Po dokonaniu analizy ww. operatu szacunkowego Wojewoda stwierdził, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz zastosowaną przez autora metodologią szacowania, a ponadto nie zawiera niejasności, błędów rachunkowych ani omyłek mających wpływ na ustaloną wartość.

Następnie organ odwoławczy wskazał, że kwota, o jaką obniżyła się wartość działki nr [...], została obliczona w oparciu o ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości i przyjęty przez biegłego współczynnik korekcyjny związany z ograniczeniem swobody właściciela w wykonywaniu prawa własności w stosunku do obszaru gruntu zajętego przez wybudowaną sieć kanalizacyjną.

Wartość rynkowa nieruchomości, która zgodnie z planem miejscowym była położona w terenach mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego (M1), została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto 20 nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, obejmującego obręby C., F., M. i N. G. z gminy K., zaś różnice w ustalonych cechach rynkowych zostały odpowiednio skorygowane.

Organ II instancji podkreślił, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię wydaną w zakresie posiadanych przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych odnośnie szacowanej nieruchomości. Zatem nie jest możliwe dokonanie oceny operatu szacunkowego w takim zakresie, w jakim obejmuje on fachowe wiadomości o charakterze specjalistycznym. W konsekwencji także sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Wskazując na powyższe, a w szczególności na zakres, w jakim możliwe jest analizowanie i poddanie dowodu z opinii biegłego ewentualnej krytyce ze strony osób nieposiadających wiedzy specjalistycznej, organ odwoławczy uznał, że pozyskany przez organ I instancji operat szacunkowy może stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania należnego właścicielowi przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że są one pozbawione podstaw. Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości i służebność przesyłu to dwie całkowicie odrębne instytucje prawne - pomimo że ich cel jest analogiczny.

W konsekwencji organ II instancji nie podzielił zapatrywań skarżącej, jakoby odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości miało być automatycznie zaspokojone wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę na fakt, że obciążająca przedmiotową nieruchomość służebność przesyłu, ustanowiona na rzecz odwołującej się spółki, polega na "prawie korzystania z istniejących na nieruchomości składającej się z działek nr [...], objętych księgą wieczystą [...], urządzeń przesyłowych (kanalizacyjnych), to jest: 1. na działce [...] kolektora kanalizacyjnego z rur dn200 (o 200) wraz ze studnią kanalizacyjną o średnicy o 1000 (s130), 2. na działce [...] kolektora kanalizacyjnego z rur dn200 (o 200) oraz kolektora kanalizacyjnego z rur dn160 (o 160) wraz z dwiema studniami kanalizacyjnymi o średnicy o 1000 (s515) oraz o średnicy o 400 (s514a) (...) oraz prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji urządzeń przesyłowych wskazanych w pkt. 1 (...), w tym prawie wejścia i wjazdu na teren nieruchomości celem wykonania wskazanych czynności".

W związku z powyższym organ II instancji stwierdził, że "treść służebności obejmuje kwestii budowy ww. obiektów ani nie wskazuje wprost, by w wysokości wynagrodzenia uwzględniono rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości z tego tytułu".

Na koniec organ odwoławczy wskazał, że "jakkolwiek zatem niezrozumiałym wydaje się obciążanie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w sytuacji, gdy podmiot uprawiony dysponuje ustanowionym wcześniej, administracyjnym tytułem do korzystania tejże nieruchomości w analogicznym zakresie, to nie zmienia to faktu, że właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za ograniczenie jego prawa w drodze decyzji - niezależnie od wynagrodzenia uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności".

Spółka Wodociągi i Kanalizacja K. Sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła na powyższą decyzję Wojewody Małopolskiego z 15 maja 2024 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Zaskarżając ww. decyzję w całości skarżąca zarzuciła jej naruszenie:

1) przepisów postępowania, mające wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, a to art. 80, art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego, rzetelnego, wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, polegającego w szczególności na nienależytym przeanalizowaniu kluczowego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy oraz nie wzięciu przy orzekaniu pod uwagę okoliczności podnoszonych przez skarżącego, mających istotny wpływ na ocenę niniejszej sprawy, w tym w szczególności okoliczności, iż przy wyliczeniu wartości odszkodowania, nie powinno być brane pod uwagę zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z przeprowadzeniem przez nieruchomość urządzeń kanalizacyjnych, a to z uwagi na fakt, iż wartość ta została już wzięta pod uwagę przy ustalaniu wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dotyczącej przedmiotowej nieruchomości oraz urządzeń kanalizacyjnych na niej posadowionych, tym samym wyliczenie ponownie tej samej wartości w niniejszym postępowaniu stanowiłoby nieuzasadnione przysporzenie dla właściciela nieruchomości,

2) prawa materialnego w postaci art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, w wysokości przewyższającej wartość rzeczywiście poniesionej szkody,

3) prawa materialnego w postaci § 43 rozporządzenia, poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej analizie wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego wyliczenia obniżenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy pominięciu okoliczności, iż właścicielowi wypłacono już w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości związane z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości (dz[...]), wynikających z posadowieniem na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych.

Stawiając powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji II instancji, jak również poprzedzającej ją decyzji I instancji, oraz zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącego kosztów postępowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W uzasadnieniu zarzutów skarżąca powtórzyła podnoszoną dotąd argumentację, podkreślając w szczególności, że organ II instancji w sposób lakoniczny odniósł się do zarzutów skarżącej podnoszonych w toku postępowania administracyjnego przed organem I i II instancji oraz nienależycie przeanalizował kluczowy dowód w sprawie, jakim jest operat szacunkowy.

Skarżąca zaakcentowała, że szkoda w postaci obniżenia wartości nieruchomości (dz. [...]) z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych została już zrekompensowana, albowiem na rzecz właściciela nieruchomości wypłacone zostało wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, które uwzględniało wartość obniżenia wartości nieruchomości z tytułu posadowienia na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych, tym samym brak podstaw do wypłaty w tym zakresie odszkodowania po raz kolejny.

Dalej skarżąca Spółka zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy P. T. w wydanym przez siebie operacie szacunkowym nawet nie wskazał, by okoliczność ustanowienia służebności przesyłu oraz wypłaty w tym zakresie wynagrodzenia została przez niego uwzględniona. W operacie szacunkowym brak jest analizy w przedmiotowym zakresie. Organ I i II instancji nie podjął się zaś w ogóle analizy przedmiotowego tematu, nie dokonał nawet oceny przedłożonej dokumentacji w postaci m.in. opinii sporządzonej w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu, sygn. akt; [...] opinii aktualizacyjnej dotyczącej określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, z którego to dokumentu wynika, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu uwzględniało okoliczność zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia kanalizacji sanitarnej (zob. m.in. s. 34 opinii sygn. akt: I [...]).

Tym samym, zdaniem skarżącej, za całkowicie błędne uznać należy stanowisko organu II instancji, iż treść służebności nie wskazuje wprost, by w wysokości wynagrodzenia uwzględniono rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości z tego tytułu. Twierdzenie to jawi się jako pobieżne, skoro organ nawet nie dokonał analizy zawnioskowanych przez skarżącego dokumentów na okoliczność ustanowienia służebności przesyłu oraz przyznanego w tym zakresie wynagrodzenia. Organ nie ocenił przedłożonych dokumentów, w tym w szczególności dowodu z dokumentu w postaci opinii dotyczącej określenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu m.in., na działce numer [...].

Za błędne uznała również skarżąca stanowisko organu II instancji, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest rekompensatą za obciążenie nieruchomości prawem, a odszkodowanie jest rekompensatą za utracenie wartości nieruchomości i za szkody powstałe na skutek wydania decyzji administracyjnej, co czyni te dwie instytucje prawnie odrębnymi, a w konsekwencji by brak było podstaw do uwzględnienia podnoszonych przez skarżącą okoliczności, iż przyjęcie wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. kwot de facto prowadzić będzie do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela działki. Okoliczność wypłacenia już przez skarżącą właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia (odszkodowania) za obniżenie wartości nieruchomości w związku z posadowieniem na nieruchomości sieci kanalizacyjnej w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu powinna zostać oceniona przez organ I i II instancji, podczas gdy organ I i II instancji zaniechał jakiejkolwiek analizy w tym zakresie, lakonicznie wskazując, iż "właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za ograniczenie jego prawa w drodze decyzji - niezależnie od wynagrodzenia uzyskanego z tytułu ustanowienia służebności przesyłu".

Tymczasem według skarżącej przy wyliczeniu odszkodowania w niniejszej sprawie winna być wzięta pod uwagę wypłacona już do tej pory kwota ustalonego oraz wypłaconego już wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, które to wynagrodzenie uwzględniało też uszczerbek, jaki poniósł właściciel nieruchomości na skutek posadowienia urządzeń kanalizacyjnych na jego nieruchomości.

Końcowo skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego w postaci art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia, polegające na niewłaściwym ustaleniu przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, w wysokości przewyższającej wartość rzeczywiście poniesionej szkody oraz błędnej analizie czynników mających wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego wyliczenia obniżenia wartości nieruchomości w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy pominięciu okoliczności, iż właścicielowi wypłacono już w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości związane z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości, wynikających z posadowieniem na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a.

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdza, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść zamierzonego skutku.

W niniejszej sprawie kontroli sądu administracyjnego podlegała decyzja Wojewody Małopolskiego (siódma wydana w sprawie) utrzymująca w mocy decyzję Starosty Krakowskiego z 1 grudnia 2023 r. "o ustaleniu łącznej kwoty odszkodowania w wysokości 1.114 zł (...) za szkody powstałe na działce nr [...], poł. w obr. M. jedn. ewid. K. - w związku z ostateczną decyzją Starosty Krakowskiego z 22 września 2011 r. (...) orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działki: nr [...] (...) i nr [...] (...) oraz nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (...) poprzez udzielenie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przez ww. działki urządzeń kanalizacji sanitarnej w ramach projektu pn. "Zapewnienie prawidłowej gospodarki ściekowej na terenie aglomeracji K. - dorzecze R. y".

Decyzja Starosty Krakowskiego z 22 września 2011 r. została wydana na podstawie art. 124 u.g.n.

Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji.

Na wstępie trzeba podkreślić, że zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego oraz ograniczony ramami zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W związku z powyższym podkreślić trzeba, że mimo postępowania prowadzonego przez 12 lat łącznie dla trzech działek ([...]), jak trafnie stwierdził organ odwoławczy, wydana jako ostatnia decyzja Starosty z 1 grudnia 2023 r. nie zawiera w swej sentencji rozstrzygnięcia dotyczącego działki nr [...] (a także [...]

Sąd podziela stanowisko Wojewody, że kwestia działki [...] (oraz [...] na których kolejni biegli stwierdzali wystąpienie szkód materialnych lub zmniejszenie wartości nieruchomości, może i powinna stanowić przedmiot odrębnego (samodzielnego) rozstrzygnięcia.

Zważywszy na powyższe należy stwierdzić, że ani organ II instancji nie mógł odnieść się do ustaleń organu I instancji w zakresie działki nr [...] (w tym co do zniszczenia przepustu), a także objętej przedmiotowym operatem z 15 maja 2023 r. działki nr [...], ani tym bardziej nie może zrobić tego Sąd administracyjny w niniejszej sprawie.

Sąd za słuszną uznał też argumentację Wojewody, że powyższe pominięcie nie stanowi o wadliwości decyzji Starosty z 1 grudnia 2023 r., prawidłowo rozstrzygającej sprawę administracyjną dotyczącą działki nr [...]. Wszak zgodnie z art. 104 § 2 K.p.a. decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji (podkreślenie Sądu).

Przechodząc do analizy zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji Wojewody Małopolskiego z 15 maja 2024 r. trzeba wskazać, że kontrola Sądu sprowadza się do oceny, czy orzeczone w sprawie odszkodowanie w wysokości 1.114 zł za szkody powstałe na działce nr [...] z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek przeprowadzenia kanalizacji sanitarnej, odpowiada wartości poniesionych szkód, powiększonej o kwotę zmniejszenia wartości nieruchomości.

Należy zauważyć w przedmiotowej sprawie, że po 12 latach prowadzenia postępowania, siedmiu wydanych decyzjach, co najmniej czterech operatach szacunkowych sporządzonych przez czterech różnych biegłych rzeczoznawców, główną okolicznością sporną podniesioną w obecnie rozpoznanej skardze była kwestia zarzucanego przez skarżącą nieuwzględnienia przez biegłego i organy faktu przyznania przez sąd cywilny właścicielowi działek wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu

Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., określa przepis § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Jak słusznie wskazał organ II instancji, ww. rozporządzenie obecnie zostało zastąpione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, jednak ze względu na przepisy międzyczasowe, w niniejszej sprawie zastosowanie ma rozporządzenie z 2004 r. i to ono jest dla Sądu wzorcem legalności.

Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

W tym miejscu, mając na uwadze stanowisko skarżącej, należy też wskazać, że kwestia zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n., była przedmiotem wielu rozważań sądów administracyjnych.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę jest faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń.

Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód.

Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości.

Odpowiadając na argumentację skargi trzeba wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się co do zasady z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć (w niniejszej sprawie nabyło) w ramach służebności przesyłu.

W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przedsiębiorstwo ma prawa do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń.

Czym innym zatem jest wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, a czym innym odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości (i powstałych szkód) na skutek zastosowania art. 124 u.g.n.

Art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu, jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n. (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 27 lutego 2024 r. sygn. II SA/Rz 307/23).

Zatem główny zarzut skargi nie mógł przynieść zamierzonego skutku.

Korygując nieco stanowisko Wojewody należy tylko wskazać, że istotnie ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości i służebność przesyłu to dwie całkowicie odrębne instytucje prawne, a ich cel nie jest w pełni analogiczny.

Decyzja wydana w oparciu o art. 124 u.g.n. stanowi czasowy tytuł administracyjnoprawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 11 P.b. Decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości jest szczególnym rodzajem wywłaszczenia, którego istota polega na wydaniu zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości celem posadowienia pod ziemią, na ziemi lub nad ziemią określonych w tym przepisie obiektów liniowych lub urządzeń. Niemniej jednak należy przy tym podkreślić, że decyzja wydana na podstawie art. 124 u.g.n. nie określa całokształtu stosunków wzajemnych między inwestorem a właścicielem związanych z dalszą eksploatacją powstałych na jej podstawie urządzeń przesyłowych. Szczegółowe uprawnienia i obowiązki inwestora (właściciela sieci kanalizacji sanitarnej) i właściciela działki, powinny być ustalone właśnie w ramach cywilnego stosunku prawnorzeczowego, poprzez ustanowienie odpłatnej służebności.

Przechodząc dalej trzeba nadmienić, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n.

Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, jest zatem podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Z uwagi na zawarte w nim wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, stanowi opinię biegłego, jednak jak każdy dowód w postępowaniu, podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 rozporządzenia.

Trzeba przy tym pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów i sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Olsztynie z 15 lutego 2022 r., sygn. II SA/Ol 1067/21). Jednakże obowiązkiem organu rozpoznającego sprawę jest zbadanie przedstawionego operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11).

W niniejszej sprawie konieczna jest analiza zgodności operatu sporządzonego 15 maja 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. z przepisami art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia.

Rzeczoznawca, ustalając wartość odszkodowania, przyjął stan na dzień 22 września 2011 r. a wartość na dzień 15 maja 2023 r. Kwotę, o jaką obniżyła się wartość działki nr [...], obliczył w oparciu o ustaloną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości i przyjęty współczynnik korekcyjny związany z ograniczeniem swobody właściciela w wykonywaniu prawa własności w stosunku do obszaru gruntu zajętego przez wybudowaną sieć kanalizacyjną.

Wartość rynkowa nieruchomości, która zgodnie z planem miejscowym była położona w terenach mieszkalnictwa zagrodowego i jednorodzinnego (M1), została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto 20 nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, obejmującego obręb M. i sąsiednie obręby C. , i N. G. z gminy K., zaś różnice w ustalonych cechach rynkowych zostały w uzasadniony sposób skorygowane.

Podkreślić należy, że biegły nie tylko wprost odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 rozporządzenia (s. 11 operatu), ale też w rzeczywisty sposób uwzględnił ich brzmienie w treści operatu, w tym w przyjęciu i opisie cech rynkowych nieruchomości, ich wag i współczynników korygujących.

Podsumowując, zdaniem Sądu, organy odpowiednio przedstawiły ocenę sporządzonego w tej sprawie operatu szacunkowego, uznały go za wiarygodny dowód i przyjęły za podstawę określenia wysokości odszkodowania (art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wojewoda słusznie uznał operat za kompleksowy, rzetelny i mogący stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania odnośnie działki nr [...]. Spełnia on bowiem wszystkie wymagania wskazane w rozporządzeniu i u.g.n.

W szczególności badany operat szacunkowy prawidłowo opisuje przedmiot wyceny wyszczególniając wszystkie elementy znajdujące się na działce oraz powołując się na zgromadzone w sprawie dokumenty techniczne. Biegły prawidłowo określił powierzchnię wycenianej działki, a także jej funkcję w planie zagospodarowania przestrzennego w dacie zajęcia nieruchomości. Nieruchomości podobne wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego, spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia planistycznego. Operat nie zawiera omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania sfery faktycznej ustaleń operatu.

Powtórzyć warto, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zwłaszcza gdy chodzi o treści wywodzone z wiadomości specjalnych, należy do zadań organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To ten niezależny podmiot, a nie organ administracji czy sąd, jest uprawniony do tak szczegółowego badania danych zawartych w opinii, jak chociażby przyjęcie określonych cech oraz wartości współczynników, mających wpływ na korektę przyjętej ceny średniej za metr kwadratowy. Jeżeli zatem strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to mogła wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. wyrok NSA z 19 marca 2024 r. sygn. I OSK 2635/20).

Mając na uwadze oczywiste ograniczenia w kontroli części operatu obejmującej wiedzę specjalną, organy w sprawie działały z uwzględnieniem, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego: jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA z 8 listopada 2001 r. sygn. I SA 833/00). Nie ograniczyły się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz sprawdziły, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolowały prawidłowość tego rozumowania.

Zważywszy zatem, że organy obu instancji prawidłowo stwierdziły, iż operat jest spójny i nie budzi zastrzeżeń, dodatkowo wskazać trzeba na pozostałe ustalenia dowodowe dokonane w sprawie. Mianowicie organ I instancji szczegółowo omówił treść protokołów z rozpraw administracyjnych przeprowadzanych 30 marca 2012 r., 9 lipca 2012 r. i 15 października 2013 r. Opisał także zebraną w sprawie bogatą dokumentację fotograficzną.

Zatem w sprawie niniejszej organy poddały operat swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, również w kontekście innych zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony.

Wobec powyższego zarzuty naruszenia przepisów postępowania (art. 80, art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.) okazały się bezzasadne.

Nie sposób również przyjąć, by:

- wyliczenie przyjęte przez organy w sprawie stanowiło nieuzasadnione przysporzenie (bezpodstawne wzbogacenie) dla właściciela nieruchomości,

- ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego odszkodowania nastąpiło w wysokości przewyższającej wartość rzeczywiście poniesionej szkody,

- pominięto okoliczność, że właścicielowi wypłacono już w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości związane z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości (dz. [...]), wynikającego z posadowienia na nieruchomości urządzeń kanalizacyjnych.

Zatem i zarzuty naruszenia prawa materialnego (art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. i § 43 rozporządzenia) należało uznać za bezpodstawne.

Końcowo, mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Żaden z jej zarzutów nie okazał się zasadny, a Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Organy prowadzące postępowanie prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów prawa, zapewniły stronom czynny udział w każdym stadium postępowania. Uzasadnienie faktyczne kontrolowanej decyzji zawierało wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione oraz dowodów, na których się oparł, prawidłowo ustalając stan faktyczny, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa i ich właściwą wykładnią popartą adekwatnym orzecznictwem sądowoadministracyjnym.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W rozpatrywanej sprawie Sąd nie stwierdził takich wad i uchybień, dlatego orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 151 P.p.s.a.